Verkav e l i n g s p l a n C e n t r u m w o n e n en B roek la n d e n N i e u w v e e n s e L a n d e n, Meppel
In opdracht van en in samenwerking met: Het auteursrecht op alle in dit rapport opgenomen beeldmateriaal en tekst berust bij buro MA.AN en IMOSS bureau voor stedebouw bv. Niets uit dit rapport mag worden overgenomen zonder schriftelijke toestemming van buro MA.AN, IMOSS bureau voor stedebouw bv of opdrachtgever.
Verkave l i n g s p l a n C e n t r u m w o n e n en B roek l a n d e n N i e u w v e e n s e L a n d e n , Meppel 26 april 2011
I N H O U D S O P G AV E 1.
Inleiding
1.1 1.2 1.3 1.4
2.
Verkavelingsplan
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8
3.
De gelaagdheid van de ondergrond Ligging plangebied in Nieuwveense Landen Randvoorwaarden Centrumwonen en Broeklanden Planconcept Stedenbouwkundige typologie Stedenbouwkundig ontwerp Centrumwonen Broeklanden
Planaspecten
3.1 3.2 3.3 3.4
Aanleiding Verkavelingsplan Centrumwonen en Broeklanden Planproces Leeswijzer
Colofon
Grondgebruik, programma en fasering Verkeer en parkeren Groen, water en openbare ruimte Duurzaamheid
7 7 7 9
9 11 11 13 13 17 19 19 21 25
29 29 35 39 51
5
1 . inleiding 1.1
Aanleiding
1.2
Verkavelingsplan Centrumwonen en Broeklanden
De gemeente Meppel realiseert aan de noordwestzijde van de stad Meppel de uitbreidingswijk Nieuwveense Landen. De
Als eerste stap naar een verkavelingsplan is uit de boven-
voorbereidingen hiervoor zijn reeds in 2002 gestart. In 2008
genoemde (vastgestelde) plannen en beleidsdocumenten, maar
is door de gemeenteraad de ‘Gebiedsvisie Nieuwveense
bijvoorbeeld ook de LIOR (Leidraad Inrichting Openbare
Landen’ vastgesteld. In de Gebiedsvisie zijn thematische- en
Ruimte) een nota van uitgangspunten samengesteld. Hierin
programmatische uitgangspunten benoemd en is een ruimtelijke
zijn randvoorwaarden en uitgangspunten opgenomen die van
ambitie verwoord voor de bouw van circa 3000 woningen.
belang zijn voor de uitwerking van de beide deelgebieden. Het
Op basis van de Gebiedsvisie is op 9 februari 2010 het
verkavelingsplan is de uiteindelijke verwezenlijking van die
‘Stedenbouwkundig plan Nieuwveense Landen’ vastgesteld.
randvoorwaarden en uitgangspunten en in dit document zal dan
Het stedenbouwkundig plan is een samenhangend plan voor
ook op hoofdlijnen aangegeven worden hoe hieraan voldaan is.
de hoofdstructuur van de wijk op basis waarvan verschillende deelplannen uitgewerkt worden. De eerste uitwerking nu
Het verkavelingsplan is het samenhangende plan voor de
betreft het gebied ten westen van en direct aansluitend aan de
stedenbouwkundige structuur en inrichting van de eerste twee
Nijeveensebuurt. Dit zijn de eerste delen van de woonmilieus
buurten van Nieuwveense Landen. Het verkavelingsplan is een
Centrumwonen en Broeklanden. Op het stedenbouwkundig plan
kaderstellend document dat harde randvoorwaarden bevat.
van Nieuwveense Landen op de pagina hiernaast zijn de beide
Tegelijkertijd is het ook een inspiratiedocument dat in woord en
delen met een oranje kader aangegeven. In de eerste ‘buurten’
beeld het karakter ofwel de identiteit van twee nieuwe ‘Meppeler’
van Nieuwveense Landen worden ongeveer 440 woningen
buurten beschrijft.
gebouwd. Het nu voorliggende verkavelingsplan is ontwikkeld om de
Randvoorwaarden
(ruimtelijke) vertaalslag te maken tussen de uitgangspunten
De genoemde harde randvoorwaarden liggen besloten in
uit de gebiedsvisie en het stedenbouwkundig plan én het
de verkaveling en dan in het bijzonder in het verschil tussen
bestemmingsplan en grondexploitatie. Het bestemmingsplan
openbaar en uitgeefbaar gebied. Het verkavelingsplan is de basis
bevat gedetailleerde bestemmingen en biedt een rechtstreekse
voor de civieltechnische planuitwerking en leidt tot een matenplan
bouwtitel voor de bouw van de verschillende woningen. Het
en definitieve ‘bouw- en woonrijpmaakbestekken’. Gekoppeld
bestemmingsplan, alsmede de grondexploitatie, vormen de
hieraan is het verkavelingsplan daarmee ook leidraad voor het
ruimtelijke, respectievelijk financiële kaders en zijn juridisch
hierna op te stellen inrichtingsplan van de openbare ruimte.
bindend.
Het verkavelingsplan vormt de basis voor een gedetailleerd
Stedenbouwkundig plan 1:20.000
7
8
bestemmingsplan en is tevens uitgangspunt bij de verdere
schillende disciplines betrokken zijn. In eerste instantie is in
bouwplanontwikkeling. Het bestemmingsplan, en in zekere mate
gezamenlijkheid een nota van uitgangspunten opgesteld en
het verkavelingsplan met het daarin besloten woningprogramma
op basis daarvan is nu het voorliggende verkavelingsplan
zijn zoals genoemd ‘hard’, getracht is echter wel om binnen de
ontwikkeld.In de eindfase van de ontwikkeling van het
context van de totale planvorming van Nieuwveense Landen en
verkavelingsplan is tevens woningcorporatie WoonConcept
de tijdspanne van 5 jaar waarin deze eerste buurten ontwikkeld
informatief betrokken. In de volgende stap, het opstellen van een
en gebouwd worden, enige flexibiliteit in te bouwen. Hierbij
beeldkwaliteitplan, zal deze samenwerking naar verwachting
moet gedacht worden aan bijvoorbeeld kleine verschuivingen
worden vervolgd. Het beeldkwaliteitplan is een document waarin
in het woningbouwprogramma en mogelijkheden voor variabele
randvoorwaarden worden vastgelegd voor de (architectonische)
maatvoering binnen de bouwvlakken van het bestemmingsplan.
kwaliteit van de bebouwing en de openbare ruimte. Dit beeldkwaliteitplan wordt onderdeel van de gemeentelijke
Inspirerend
welstandsnota. Het beeldkwaliteitplan is daarmee een belangrijke
Het verkavelingsplan is in de eerste plaats een vertaling van alle
leidraad voor de gemeente Meppel en ontwikkelende partners
ambities, randvoorwaarden en uitgangspunten van Nieuwveense
bij de verwezelijking van ruimtelijke kwaliteit. Ten behoeve van
Landen op buurtniveau. Belangrijk is echter te stellen dat het
de procesbegeleiding van de verschillende bouwplannen en
geen ‘letterlijk’ plan is zoals een bestemmingsplan. Natuurlijk
het inrichtingsplan zal een ‘kwaliteitsteam’ worden ingesteld.
geven de wegen-, groen- en waterstructuur, de situatie en de
In dit kwaliteitsteam nemen onder andere plaats; een
oriëntatie van de verschillende bouwvlakken een zeker beeld
vertegenwoordiger van welstand, de stedenbouwkundige, de
van hoe de beide buurten er uit komen te zien. De plankaart en
projectleider en een vergunningverlener (WABO).
verschillende illustraties verbeelden dit. In het verkavelingsplan ‘wónen’ echter geen mensen, wél in de verschillende woningen die gebouwd worden en zij beleven de buurt via de openbare
1.4 Leeswijzer
ruimte. Het verkavelingsplan heeft daarmee vooral ook een belangrijke communicatieve functie. Het plan nodigt (landschaps)
Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het
architecten, ontwikkelaars en aannemers uit om met goede en
verkavelingsplan toegelicht. Allereerst wordt de historische
mooie woningen en duurzaam ingerichte straten, pleinen en
en huidige situatie van het plangebied beschreven en daarop
plantsoenen twee prettig bewoonbare, typische Meppeler
volgend een kort overzicht van randvoorwaarden uit het
buurten te bouwen. Het verkavelingsplan zet hiervoor de eerste
Stedenbouwkundig plan Nieuwveense Landen. Daarna volgt
stappen.
een beschrijving van het planconcept, het stedenbouwkundig ontwerp en een beschrijving van de beide plandelen van het verkavelingsplan. De ambitie voor ieder plandeel is verwoord in
1.3 Planproces
een algemene beschrijving en een verbeelding van de openbare ruimte. In hoofdstuk 3 ten slotte, worden de planaspecten
Het verkavelingsplan Centrumwonen en Broeklanden is opgesteld
toegelicht. Dit betreft een overzicht van het programma en het
binnen het projectteam Nieuwveense Landen. Dit projectteam
grondgebruik, verkeer en parkeren, groen, water en openbare
is een gemeentelijk projectteam waarin gemeentebreed ver-
ruimte en duurzaamheid.
9
10
2 . V E R K AV E L I N G S P L A N 2.1
De gelaagdheid van de ondergrond
Het plangebied van de eerste twee buurten van Nieuwveense Landen ligt in het veenweidegebied aan de zuidzijde van het lintdorp Kolderveen, met de naam “Kolderveenbuiten”. Dit veenweidegebied is ontstaan op een zandlandschap wat zich uitstrekte van de Havelterberg in het oosten tot Vollenhove in het westen. Op dit zandlandschap ontstond in de loop van de tijd hoogveen, waarvan de dikte van het hoogveenpakket en de maaiveldhoogtes variëren. Het gebied ter hoogte van Nijeveen ligt hoger, is zandiger, terwijl het gebied ter hoogte van Wanneperveen laag ligt. Het plangebied ligt hier tussenin. Vanaf het midden van de middeleeuwen werd het gebied in ontginning gebracht. In het hoogveen werden lange sloten en griften gegraven. Haaks hierop vormde zich in de loop van de tijd lintbebouwing langs smalle zandruggen of hoogveenkussens. Van daaruit strekten langgerekte kavels het hoogveen in. Door oxidatie en ontwatering zakte na verloop van tijd het veen in. In de lagere delen werden daardoor noodgedwongen boerderijen naar hogere delen verplaatst. In Kolderveen is dit proces van “verschuivende linten” zichtbaar; de 14e eeuwse kerk staat nog steeds op de positie van het oorspronkelijke lint. Het veenweidegebied werd in aanvang gebruikt voor akkerbouw. Vanaf de 17e eeuw is dit geleidelijk volledig omgezet in grasland ten behoeve van veeteelt. Dit beeld is vervolgens niet of nauwelijks veranderd: een groot open weidegebied voorzien van een regelmatig patroon van kleine sloten, met een onderlinge afstand tussen de 50 en 80 meter, en aan de horizon de kerktoren van Kolderveen. Wel is het gebied langzaamaan ‘verwijderd’ van de kern van Meppel. Tot ver in de 20e eeuw vormde de Zomerdijk langs de noordzijde van het Meppelerdiep een subtiele grens tussen Meppel en Kolderveenbuiten met enkel de protestante begraafplaats en de watertoren als stedelijke functies aan de rand van het veenweidegebied. In de jaren ‘10 van de vorige eeuw werd de Nijeveenseweg aangelegd en hieraan werden in de jaren ‘30 de woningen langs de Nijeveenseweg gebouwd. De openbare Werkzaamheden aan de Nijeveenseweg, 1949 Franse kaart 1811-1813
Watertoren tussen Nijeveenseweg en Steenwijkerstraatweg, 1920
11
g
eg
ft ri terg Oos
Bre
g
raatwe
ijkerst
w Steen
rgw be n me
75 N3 / eg
t Grif nse vee Nije
w nse vee Nije eg
sew
een
ijev
eN
o pr
o
uw Nie
nse
8
Br 4 vee der Kol
12
e te c je ge
we e rd
iti lu s nt ke lij st
we s ng
Ce 1
school Noord aan de Nova Zemblastraat werd hier in 1935
westelijke ontsluitingsweg. Naast de uitwerking van het
aan toegevoegd. Nog steeds was de overgang tussen stad en
plangebied zelf, vormen ook de randen van het plangebied
landschap een heel geleidelijke. Pas nadat de nieuwe noordelijke
een belangrijke ontwerpopgave. Ten behoeve van een goede
rondweg om Meppel begin jaren ‘60 gereed kwam, verschoof de
aansluiting op en de overgang naar de omgeving gaat het
grens van de Zomerdijk naar deze nieuwe N375. Vervolgens is
hierbij concreet om de aansluiting op de Nijeveensebuurt en
vanaf de jaren ‘60 het gebied langs het Meppelerdiep, tussen de
de geplande centrumvoorzieningen, de toekomstige parkzone
kern van Meppel tot aan de N375 ontwikkeld tot bedrijventerrein
met de werkboerderij aan de zuidzijde, de aansluiting op
Oevers. De Nijeveensebuurt, de watertoren en de bebouwing
de hoofdontsluiting en de Kolderveense Oostergrift. Het
langs de Steenwijkerstraatweg vormen binnen deze brede zone
verkavelingsplan geeft inzicht hoe het plangebied is afgestemd
van bedrijvigheid een smalle corridor met relicten van de oude
op zijn context. De genoemde onderdelen zijn echter wel op
verbinding tussen de kern van Meppel en haar buitengebied.
zichzelf staande ontwerpopgaves en worden apart uitgewerkt. Het plangebied heeft twee karakteristieke groenelementen, dit
2.2
Ligging plangebied in Nieuwveense Landen
zijn: de zware bomenrij langs de Nieuwe Nijeveenseweg en de (kleinere) boomsingel op de grens tussen Centrumwonen en Broeklanden. Beide bestaande groenelementen zijn ingepast
In het Stedenbouwkundig plan Nieuwveense Landen is
in het verkavelingsplan. Een bijzonderheid in het plangebied is
aangegeven dat Nieuwveense Landen voor Meppel de sprong
tevens de ‘hoekverdraaiing’ in de bestaande landbouwkavels.
over het Meppelerdiep en Drentsche Hoofdvaart is. “Nieuwveense
Dit is de enige plek in Nieuwveense Landen waar dit aanwezig
Landen voorziet Meppel van een nieuwe stadscontour waardoor
is en in de opzet van de nieuwe buurten, het onderscheid tussen
contact ontstaat met de bijzondere landschappen ten noorden
de twee woonmilieus en de combinatie met de functie van de
en westen van de stad”. Tegelijkertijd is in de vorige paragraaf
werkboerderij is dit benut en zichtbaar gemaakt.
aangegeven dat er in de loop van de afgelopen eeuw een ‘verwijdering’ heeft plaatsgevonden tussen deze bijzondere landschappen en de stad. De ligging van het plangebied aansluitend aan de Nijeveensebuurt en de smalle corridor naar
2.3
Randvoorwaarden Centrumwonen en Broeklanden
de binnenstad van Meppel maken het daarom belangrijk om in te zetten op versterking van de plek als letterlijke verbinding tussen
In het Stedenbouwkundig plan Nieuwveense Landen is op basis
Meppel en buitengebied. Respect voor de bestaande bebouwing,
van de belangrijkste randvoorwaarden en uitgangspunten een
groen en routes zijn randvoorwaarde voor de ontwikkeling
randvoorwaardenkaart opgesteld. Op de volgende pagina is een
van een nieuw, vitaal en gevarieerd stadsdeel ingebed in een
uitsnede weergegeven van het voor het plangebied relevante
karakteristiek landschap.
deel. In de Nota van Uitgangspunten zijn deze randvoorwaarden en uitgangspunten verder uitgediept op het schaalniveau van
De stippellijn op de luchtfoto hiernaast geeft het plangebied weer
de beide buurten. Er is hierin onderscheid gemaakt tussen
van de deelgebieden Centrumwonen (Ce1) en Broeklanden
‘harde’ eisen en ‘zachte’ wensen en aanbevelingen. Op de
(Br4). De westgrens van het gebied wordt bepaald door
volgende pagina zijn in een tabel de belangrijkste ‘harde’ eisen
de Kolderveense Oostergrift, de zuidgrens globaal door de
weergegeven en is aangegeven hoe deze zijn verwerkt in het
milieucontour van het bedrijventerrein Oevers, de oostgrens
verkavelingsplan.
door de Nijeveensebuurt en de noordgrens door de toekomstige
13
Wijkontsluiting
Wijkontsluiting
Buurtontsluiting
Wijkontsluiting Buurtontsluiting Wijkontsluiting
Hoofdfietsverbinding Wijkontsluiting
Buurtontsluiting Hoofdfietsverbinding Buurtontsluiting
Recreatieve fietsroute Buurtontsluiting
Hoofdfietsverbinding Recreatieve fietsroute Hoofdfietsverbinding
Wijkontsluiting Wandelroute Hoofdfietsverbinding
Recreatieve fietsroute fietsroute Wandelroute Recreatieve
Buurtontsluiting Scharrelroute Recreatieve fietsroute
Wandelroute Scharrelroute Wandelroute
Hoofdfietsverbinding Hoofdwatergang Wandelroute
Scharrelroute Hoofdwatergang Scharrelroute
Recreatieve fietsroute Grift Scharrelroute
Hoofdwatergang Grift Hoofdwatergang
Wandelroute Randsloot Hoofdwatergang Wijkontsluiting
Grift Randsloot Grift
Scharrelroute Kavelsloot Grift Buurtontsluiting
Randsloot Kavelsloot Randsloot
Hoofdwatergang Waterplek Randsloot Hoofdfietsverbinding
Kavelsloot Waterplek Kavelsloot
Grift Kademilieu Kavelsloot Recreatieve Nijeveense fietsroute Grift
Waterplek Nijeveense Grift Kademilieu Waterplek
Randsloot Hoofdgroenstructuur Waterplek Wandelroute
Kademilieu Nijeveense Nijeveense Grift Grift Hoofdgroenstructuur Wijkontsluiting Kademilieu
Kavelsloot Natuurlijke Bufferzone Kademilieu Nijeveense Grift Scharrelroute
Overgang Landschap -- Parkwonen Indicatie Waterwonen Overgang Landschapaccent Parkwonen op woningniveau woningniveau Stedenbouwkundig buurt :: op Rooilijn Broeklanden Groen uitloopgebied Hoofdfietsverbinding
Hoofdgroenstructuur Natuurlijke Bufferzone Buurtontsluiting Hoofdgroenstructuur Wijkontsluiting Natuurlijke Bufferzone zone Groene bebouwingsvrije Hoofdfietsverbinding Natuurlijke Bufferzone Buurtontsluiting Groene bebouwingsvrije bebouwingsvrije zone Overgang landschap : op blokniveau Recreatieve fietsroute- Broeklanden Groene zone Hoofdfietsverbinding landschap ---Broeklanden Broeklanden : op opwoningniveau blokniveau Overgang Landschap Parkwonen : :op Wandelroute landschap blokniveau Recreatieve fietsroute Overgang Landschap Landschap -- Parkwonen Parkwonen :: op op woningniveau woningniveau Parkzone Scharrelroute Overgang Wandelroute Parkzone Groen uitloopgebied Hoofdwatergang Parkzone Scharrelroute Groen uitloopgebied uitloopgebied Wijkontsluiting Weidezone Grift Groen Hoofdwatergang Weidezone Buurtontsluiting Sport Randsloot Weidezone Buurtontsluiting Grift Sport Hoofdfietsverbinding Indicatieve situering weides Kavelsloot Sport Hoofdfietsverbinding Randsloot Indicatieve situering weides Recreatieve fietsrouteweides Rooilijn groenvoorzieningen Waterplek Indicatieve situering Recreatieve fietsroute Kavelsloot Rooilijn groenvoorzieningen Wandelroute Strategische reservering voorzieningen Kademilieu Nijeveense Grift Rooilijn groenvoorzieningen Wandelroute Waterplek Strategische reservering voorzieningen voorzieningen Scharrelroute Rooilijn Centrumwonen Hoofdgroenstructuur Strategische reservering Scharrelroute Kademilieu Nijeveense Grift Centrumwonen Hoofdwatergang Rooilijn Broeklanden Natuurlijke Bufferzone Centrumwonen Rooilijn centrumwonen Hoofdgroenstructuur Broeklanden Grift Rooilijn Weidewone Groene bebouwingsvrije zone Broeklanden Rooilijn broeklanden Natuurlijke Bufferzone Rooilijn Weidewone Weidewone Randsloot Indicatieve Rooilijn Parkwonen Overgang landschap - Broeklanden : op blokniveau Rooilijn Overgang landschap Groene bebouwingsvrije zone - broeklanden: Indicatieve Rooilijn Parkwonen Kavelsloot Indicatief groen kader Overgang Landschap -Boshoven Parkwonen : op woningniveau Indicatieve Rooilijn Parkwonen op blokniveau Overgang landschap - Broeklanden : op blokniveau IndicatiefWaterwonen groen kader kader Boshoven Boshoven Waterplek Indicatie Parkzone Indicatief groen Overgang landschap - broeklanden: Overgang landschap - Broeklanden : op woningniveau Indicatie Waterwonen Kademilieu Nijeveense Stedenbouwkudnig Icoon Groen Indicatie Waterwonen GriftNieuwveense Landen opuitloopgebied woningniveau Overgang Landschap - Parkwonen : op woningniveau Stedenbouwkudnig accent Icoon Nieuwveense Nieuwveense Landen Hoofdgroenstructuur Stedenbouwkundig buurt Weidezone Stedenbouwkudnig Icoon Landen Stedenbouwkundig accent buurt Parkzone Stedenbouwkundig accent buurt buurt Natuurlijke Bufferzone Zichtlijn Sport Stedenbouwkundig accent Groen uitloopgebied Zichtlijnbebouwingsvrije Groene zone Indicatieve situering weides Zichtlijn Weidezone
Parkzone Stedenbouwkudnig Icoon Nieuwveense Landen Parkzone Zichtlijn Rooilijn Weidewone Weidezone Recreatieve fietsroute
Overgang landschap - Broeklanden : op blokniveau Rooilijn groenvoorzieningen Sport
4. RANDVOORWAARDEN SP
Waterplek Groene bebouwingsvrije zone Hoofdgroenstructuur Hoofdwatergang Kademilieu Nijeveense Grift Overgang landschap - Broeklanden : op blokniveau Natuurlijke Bufferzone Grift Wijkontsluiting Hoofdgroenstructuur Overgang Landschap - Parkwonen : op woningniveau Groene bebouwingsvrije zone Randsloot Buurtontsluiting Wijkontsluiting Natuurlijke Bufferzone- Broeklanden : op blokniveau Wijkontsluiting Parkzone Overgang Kavelsloot landschap Hoofdfietsverbinding Buurtontsluiting Groene bebouwingsvrije zone Buurtontsluiting Groen uitloopgebied Overgang Landschap : op woningniveau Waterplek Recreatieve fietsroute - Parkwonen Legenda randvoorwaardenkaart Hoofdfietsverbinding Overgang - Broeklanden : op blokniveau Hoofdfietsverbinding Weidezone Parkzone Kademilieulandschap Nijeveense Grift Wandelroute Recreatieve fietsroute Overgang Landschap Recreatieve fietsroute - Parkwonen : op woningniveau Sport Groen uitloopgebied Hoofdgroenstructuur Scharrelroute Hoofd groenstructuur Wandelroute Parkzone Wandelroute Indicatieve situering weides Weidezone Natuurlijke Bufferzone Hoofdwatergang Parkzone Scharrelroute Groen Scharrelroute Rooilijn groenvoorzieningen Sport Groene bebouwingsvrije zone Grift Sportuitloopgebied Hoofdwatergang Weidezone Hoofdwatergang Strategische reservering voorzieningen Indicatieve situering weides Overgang landschap - Broeklanden : op blokniveau Randsloot Hoofdwatergang Grift Sport Grift Rooilijn groenvoorzieningen Overgang Landschap - Parkwonen : op woningniveau Kavelsloot Grift Centrumwonen Randsloot Indicatieve situering weides Randsloot Rooilijn Broeklanden Strategische reservering voorzieningen Parkzone Waterplek Randsloot Kavelsloot groenvoorzieningen Kavelsloot Rooilijn Weidewone Centrumwonen Groen uitloopgebied Kademilieu Nijeveense Grift Kavelsloot Waterplek Strategische reservering voorzieningen Waterplek Indicatieve Rooilijn Parkwonen Rooilijn Broeklanden Weidezone Hoofdgroenstructuur
Waterplek
Kademilieu Nijeveense Grift Centrumwonen Kademilieu Nijeveense Grift Indicatief groen kader Boshoven Rooilijn Weidewone Sport Natuurlijke Bufferzone Kademilieu Nijeveense
grift
Hoofdgroenstructuur Rooilijn Broeklanden Hoofdgroenstructuur Indicatie Waterwonen Indicatieve Rooilijn Parkwonen Indicatieve situering weides Groene bebouwingsvrije zone Groene bebouwingsvrije
zone
Natuurlijke Bufferzone Rooilijn Natuurlijke Bufferzone Stedenbouwkudnig Icoon Nieuwveense Landen Indicatief groen kader Rooilijn Weidewone groenvoorzieningen Overgang landschap - Boshoven Broeklanden : op blokniveau
Stedenbouwkundig icoon NVL
Groene bebouwingsvrije zone Indicatieve Rooilijn Parkwonen Groene bebouwingsvrije zone Stedenbouwkundig accent buurt : op woningniveau Indicatie Waterwonen Strategische reservering voorzieningen Overgang Landschap - Parkwonen Wijkontsluiting Wijkontsluiting Overgang landschap -- Broeklanden :: op Indicatief groen kader Boshoven Overgang landschap Broeklanden op blokniveau blokniveau Zichtlijn Stedenbouwkudnig Icoon Nieuwveense Landen Rooilijn Centrumwonen Parkzone Buurtontsluiting
14
Groen uitloopgebied Randvoorwaardenkaart 1 : buurt 5.000 Stedenbouwkundig accent Groen uitloopgebied Indicatieve Rooilijn Parkwonen Sport Wandelroute
Overgang Landschap - Parkwonen : op woningniveau Strategische reservering voorzieningen Indicatieve situering weides
Weidezone Zichtlijn Weidezone Indicatief groen kaderweides Boshoven Indicatieve situering Scharrelroute
Parkzone Rooilijn Centrumwonen Rooilijn groenvoorzieningen
Sport Sport Indicatie Waterwonen Rooilijn groenvoorzieningen Hoofdwatergang
Groen uitloopgebied Rooilijn Broeklanden Strategische reservering voorzieningen
Indicatieve situering weides Indicatieve situering Icoon weides Stedenbouwkudnig Nieuwveense Landen
Weidezone Rooilijn Weidewone
13
Nota van Uitgangspunten
Verkavelingsplan
Grondgebruik
Voor de gemiddelde verdeling van uitgeefbare grond, groen en water en verharding wordt uitgegaan van respectievelijk de percentages 50%, 32% en 18%.
Gedurende de ontwikkeling van het verkavelingsplan is onderkend dat het percentage verharding te laag is gesteld. De te hanteren parkeernormen, minimale breedtes van wegen hebben een hoger percentage verharding tot gevolg gehad. De gemiddelde verdeling van uitgeefbare grond, groen en water en verharding in het verkavelingsplan is 52%, 25% en 23%. De gemiddelde woningdichtheid is 21 woningen per hectare (netto woongebied).
Woningbouwprogramma
Er wordt uitgegaan van 427 woningen. Hiervan is ongeveer 40% huur en 60% koop. Van het totaal aantal woningen is 35% betaalbaar (beneden de huurtoeslaggrens van € 500,of beneden € 170.000,- v.o.n.) en 65% middelduur tot duur. 30% is een appartement en 70% is een grondgebonden woning. Minimaal 20 % van de woningen wordt aangeboden voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap en 40 tot 60% van de woningen is levensloop-bestendig.
De toename aan verharding (zie vorig punt) is gecompenseerd door een lager percentage groen en water en een hoger percentage uitgeefbare grond. Dit heeft gevolgen gehad voor het programma. Het verkavelingsplan telt nu 444 woningen. De verhouding huur en koop is licht gewijzigd en er zijn meer goedkope woningen (39 %). Het aantal appartementen is verlaagd naar 24% ten gunste van grondgebonden woningen (76%). Het aantal woningen voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap is ongewijzigd. Circa 80% van de woningen is levensloopbestendig.
Verkeer en parkeren
Binnen de woonbuurten geldt het ‘shared space’ principe. Voor een middeldure of dure woning geldt 2 parkeerplaatsen per woning en voor een goedkope woning 1,6 parkeerplaats per woning. Een parkeerplaats op eigen terrein telt als 0,5 parkeerplaats.
De buurtverzamelwegen en woonstraten zijn ingericht volgens het ‘shared space’ principe. Om de toename van de verharding zoveel mogelijk te beperken is een parkeerplaats op eigen terrein in het verkavelingsplan geteld als gemiddeld 1,5 parkeerplaats voor een middeldure of dure woning. Er zijn dus minder parkeerplaatsen in de openbare ruimte nodig. Voor goedkope woningen geldt dat, ongewijzigd, alle parkeerplaatsen in de openbare ruimte zijn gesitueerd.
Groenstructuur
De bestaande elzensingel en de abelen langs de westzijde van de Nieuwe Nijeveenseweg handhaven. Bestaande gradiënten in de wijk: nat/droog, voedselrijk/ voedselarm, enzovoort benutten.
De bestaande elzensingel is gehandhaafd, aangevuld en ingepast in het verkavelingsplan. Ongeveer een derde deel van de abelen langs de Nieuwe Nijeveenseweg is niet inpasbaar. In het zuidelijk deel van het plangebied kost dit te veel uitgeefbaar gebied. Er wordt hiervoor een nieuwe rij abelen ingepast in de lijn van de te handhaven abelen. Bestaande gradiënten zijn benut en waar mogelijk uitgebouwd door onder andere meer en gevarieerdere vormen van water toe te passen.
Waterstructuur
Naast de hoofdwatergang ten noorden van het plangebied is een secundaire watergang door het plangebied noodzakelijk. De waterberging in het plangebied is 10% van het verharde oppervlak (verharding en dakwater).
Ten gevolge van planoptimalisatie is de secundaire watergang ter plaatse van de Broeklanden buiten de buurt gesitueerd op de grens met de parkzone. In de Broeklanden zijn hier voor in de plaats een kleinere watergang en wadi’s opgenomen. De waterberging in het plangebied is meer dan 10% van het verharde oppervlak.
Duurzaamheid
‘Nieuwveense Landen aangenaam duurzaam’ is onder andere de toepassing van een afvoersysteem voor zwart water naar de rioolwaterzuivering en grijs water naar een helofytenfilter (‘nieuwe sanitatie’), toepassing van ‘smart grids’ en een duurzaam energie concept (warmte-koude opslag en warmte kracht koppeling).
In het verkavelingsplan is rekening gehouden met de implementatie van het duurzaam energie concept door onder andere bundeling van woningtypes, voldoende ruimte voor ondergrondse infrastructuur en inpassing van nutsvoorzieningen. Ten behoeve van ‘nieuwe sanitatie’ is ruimte gereserveerd voor ondergrondse infrastructuur en een helofytenfilter.
15
1. Nijeveensebuurt
2. Landschap
3. Boomsingels, boerderijen en de grift
5. Waterstructuur
6. Parkzone
7. Centrumwonen
De kenmerken van dit dorpse woonmilieu en de situering aan de historische verbindingen met de kern van Meppel maken de Nijeveensebuurt tot een ruimtelijk en functioneel ankerpunt..
16
De hoofdwatergang ligt aan de noordzijde van beide buurten en volgt de stedenbouwkundige structuur van de wijk. De secundaire watergang presenteert Broeklanden in het landschap als ‘nat’ woonmilieu en Centrumwonen liggend op de overgang naar het ‘droge’ woonmilieu.
De overgang tussen het hogere oostelijke deel naar het lagere westelijke deel zorgt voor een landschappelijke variatie en ruimtewerking waardoor in hoofdzaak twee type woonmilieus (ofwel buurten) onderscheiden worden: Centrumwonen en Broeklanden. Daarbinnen is de variatie op de verschillende overgangen benut.
De parkzone zorgt voor de landschappelijke inbedding: de relatie met het omliggende landschap én de verbindingen met de stad. De randen van de buurten worden ruimtelijk vormgegeven met herkenbare groenelementen zoals weides, boomgroepen, boomsingels en sloten. De verbinding met de stad krijgt inhoud door toevoeging van (woon) werkkavels.
Bestaande groenelementen en bebouwing en de cultuurhistorische grift zijn de formele dragers van het plan. Ze worden gehandhaafd en vormen de directe aanleiding voor de hoofdstructuur van de buurten.
Een dorps woonmilieu aansluitend op de Nijeveensebuurt en de geplande centrumvoorzieningen. Gevarieerde woonblokken vormen korte doorzichten naar intieme straten en pleintjes.
2.4
Planconcept
Voor de opbouw van de stedenbouwkundige hoofdstructuur van Centrumwonen en Broeklanden zijn de volgende keuzes gemaakt:
4. Ontsluiting
De hoofdontsluiting ligt aan de noordzijde van beide buurten en volgt de stedenbouwkundige structuur van de wijk. De buurtontsluiting volgt de stedenbouwkundige structuur van de buurt en is hier een integraal onderdeel van.
8. Broeklanden
Een ontspannen groen woonmilieu waarin de bebouwing op eilanden in het voormalige weidelandschap ligt. Dit onderliggende landschap is herkenbaar in de maatvoering van de woonblokken en over de gehandhaafde sloten ontstaan typische lange doorzichten.
Totaalbeeld
17
we Nieu
Nije
g se we veen
ve en Nije
g sewe
we Nieu
Nije
ve en Nije
eg sew
g se we veen
Nie
uw
ije eN
ens ve
ew
eg
ve Nije
we se en
g
Nie
e uw
Nije
se en ve
g we
0 S1 Weg ale inci Prov
200 m. 100 50 20 0
18
0 S1 Weg ale inci Prov
eg gw b er men Bre
g we rg be en m Bre
2.5
Stedenbouwkundige typologie
aansluitend aan dit nieuwe stadsdeel. Binnen dit eerste deel van Nieuwveense Landen zijn twee verschillende woonmilieus
Nieuwveense Landen is gebaseerd op de kenmerken van het
te onderscheiden. Woonmilieus worden gevormd door de
landschap. De woonmilieus zijn hierop afgestemd en hebben
interpretatie van het onderliggende landschap, zoals reeds is
een herkenbare stedenbouwkundige typologie. De eerste twee
toegelicht, maar ook door een variatie aan woningcategorieën,
buurten liggen in het westelijke deel van de wijk. Dit is het ‘natte’
typologieën, architectuur en inrichting van de openbare ruimte.
- rationeel’ vormgegeven Nieuwveense Landen. De bestaande
Binnen de woonmilieus zijn op genoemde onderdelen steeds
sloten en watergangen in het gebied bepalen overal het beeld en
lichte verschillen en variaties aangebracht zodat buurten, straten,
de kwaliteit van de woonomgeving: wonen op en aan het water,
pleinen en erven echt herkenbaar worden. De woonmilieus
plekken aan het water met routes langs en over het water. Het
vormen een belangrijke bijdrage aan een (sociaal) duurzame
landschap is dominant en daarin ligt de bebouwing als eilanden
ontwikkeling van Nieuwveense Landen. Om verder inhoud te
ingebed. Daarnaast grenst het plangebied aan de oostzijde
geven aan dit duurzaamheidsaspect wordt zoveel mogelijk
aan de bestaande lintbebouwing van de Nijeveenseweg.
getracht functies te mengen. De geplande centrumvoorzieningen
Hier raakt het plangebied in de invloedssfeer van het ‘droge
aan de oostzijde, aansluitend aan de Nijeveensebuurt vormen
- landschappelijk’ vormgegeven Nieuwveense Landen. Het
hiervoor een belangrijke aanleiding. In het verkavelingsplan
benutten en versterken van die gradiënt en zichtbaar maken
worden aanzetten gegeven om hier ruimtelijk en functioneel
in de identiteit van verschillende plekken is een belangrijk
op aan te sluiten, bijvoorbeeld met een geclusterd programma
uitgangspunt. De Nijeveensebuurt vormt hierin een ankerpunt
‘zorgwoningen’ in Centrumwonen, een woon-werkwoning en
voor het Centrumwonen. In de parkzone tussen het plangebied
enkele ‘werkkavels’, de mogelijkheid binnen het bestemmingsplan
en de N375 blijven de bestaande kavels en sloten dominant in
om te werken aan huis, stimulering van (C)PO en ten slotte de
het beeld. De nieuwe bebouwing voegt zich in dit aanwezige
situering van enkele bedrijfskavels in de parkzone aansluitend
patroon. Het landschap ‘dringt’ tussen de eilanden de wijk binnen.
aan de werkboerderij.
In de Broeklanden in de vorm van watergangen en wadi’s en
Naast functionaliteit en veiligheid draagt ook de verkeers-
in Centrumwonen via straten, pleintjes en plantsoenen. Bij
ontsluiting voor een belangrijk deel bij aan de ervaring, de
deze laatste is er al aansluiting bij de Nijeveensebuurt en is
herkenning en de verbinding van functies binnen de wijk. De
het landschap al minder dominant, echter de watergang door
verkeersstructuur en de stedenbouwkundige structuur van
Centrumwonen volgt en representeert het landschap nadrukkelijk.
Centrumwonen en Broeklanden zijn daarom zoveel mogelijk volgend aan elkaar en de verschillende verkeerssoorten gecombineerd. Het is mogelijk om met de auto van buurt naar
2.6
Stedenbouwkundig ontwerp
buurt te rijden zonder eerst naar de hoofdontsluiting te rijden. De fietser staat echter centraal en fietspaden vormen de snelste
De ligging van de twee eerste buurten van Nieuwveense
verbindingen binnen de buurten en tussen deze buurten en de
Landen nabij de Nijeveensebuurt en de verbindingen met de
aanliggende Meppeler stadsdelen. Voetgangersverbindingen
stad én de ligging binnen het lage natte deel van Nieuwveense
doorkruisen het gehele plangebied; ze zijn sociaal veilig en
Landen maakt de ontwikkeling, vormgeving en uitvoering tot
gevarieerd vormgegeven.
een bijzondere opgave voor de gemeente Meppel. Het is tevens het eerste plan wat echt zichtbaar wordt en waar het er dus
In de volgende paragrafen worden de beide buurten,
op aan komt om een sterk ruimtelijk beeld neer te zetten van
Centrumwonen en Broeklanden, kort beschreven en vervolgens
een mooi, aansprekend stadsdeel. Belangrijk is ook te zorgen
in hoofdstuk 3 thematisch uitgewerkt.
voor blijvend goed functionerende verbindingen rondom en Verkavelingsplan Centrumwonen en Broeklanden
19
20
2.7
Centrumwonen
Centrumwonen is een intiem dorps- of kleinstedelijk woonmilieu in het hart van Nieuwveense Landen aansluitend op de kenmerken en kwaliteiten van de bestaande lintbebouwing van de Nijveveensebuurt. De openbare ruimte wordt gevormd door een aaneengesloten reeks herkenbare ruimtetypes: straat, steeg, stoep, plein, hof en (stads)tuin. In de openbare ruimte worden plekken gemaakt die zorgvuldig worden vormgegeven. De bebouwingswanden zijn bepalend voor de (‘verticale’) ruimtebeleving van die plekken. Een vaste rooilijn die binnen kleine marges direct grenst aan de openbare ruimte is het uitgangspunt. De overgangszone die hierdoor ontstaat, moet zorgvuldig en gedetailleerd worden vormgegeven. De eenheid in het gevelbeeld ligt hierin besloten en dit maakt het mogelijk iedere woning een individuele expressie te geven. Langs de randen van de buurt neemt de rooilijn meer afstand tot de erfgrens waardoor tuinen de overgang en verbinding met het landschap verzachten. De hoekverdraaiing in het onderliggende kavelpatroon is benut om Centrumwonen op te delen in twee kleinere buurtjes. De watergang volgt de ‘breuklijn’ die op deze manier ontstaat. Vervolgens worden, langs de oevers van het water, met bruggen en duikers plekken gemaakt die de beide buurtjes juist weer samenbrengen. De gevarieerde opbouw van de openbare ruimte en de herkenbaarheid van individuele woningen geeft mogelijkheden om een groot aantal interessante doorkijkjes te maken: op een bijzonder huis, een begroeide zijgevel, een groene plek.
Sfeerbeelden Centrumwonen
Beeldmerk Centrumwonen
21
22
De bebouwing is duidelijk geordend in blokken en bij voorkeur met gesloten hoekoplossingen. Schakeling van verschillende woningcategorieën is uitgangspunt. De variatie van de gevels wordt hierdoor in belangrijke mate bepaald: verschil in beukbreedte en bouwhoogte. Vrijstaande of geschakelde woningen zijn in de minderheid, maar dragen bij aan de variatie. De woningen staan echter wel in de rooilijn van het belendende bouwblok en wanneer hier van wordt afgeweken neemt een gemetselde tuinmuur of stalen tuinhek de plek van de rooilijn in. Tuinen zijn verborgen groene oases in deze buurt, maar
1.
kunnen ook zichtbaar zijn en op die manier bijdragen aan het groene beeld van de buurt. Geparkeerde auto’s zijn nauwelijks
entage
RGB kleuren
16,0% 30,1%
221-221-221
40,5% 1,6%
165-232-128 139-186-240
11,7% 100%
entage 0%
zichtbaar. De meeste auto’s staan geparkeerd op parkeerhoven en parkeerstraten achter de woningen. De bebouwing op de (woon) werkkavels aan de zuidoostzijde van de buurt passen in maat en schaal bij de buurt en geven door een
2.
iets afwijkende korrelgrootte of architectuur variatie in het beeld. Zij dragen bij aan een gemengd woonmilieu en representeren de buurt op een belangrijk zichtpunt.
Vogelvlucht 1. Vogelvlucht 2.
23
24
2.8
Broeklanden
In de Broeklanden liggen de woningen op ‘eilanden’ in het weidelandschap. Het landschap is dominant in het beeld en dringt diep door tussen de eilanden met stroken grasland of sloten. Het landschap vormt een duidelijke eenheid en is openbaar toegankelijk: op de sloten kan worden gevaren en op de grasvelden en wadi’s tussen de woningen kan worden gespeeld en gewandeld. De overwegende kavelrichting is zuidnoord en volgt het slotenpatroon. Hierdoor ontstaan de typische lange doorzichten naar de omgeving. In de ruimte tussen de zuidelijke en noordelijke woonblokken van de Broeklanden is om die reden een verschuiving (bajonet) in het beeld gemaakt, de zuid-noord lijn blijft daardoor dominant. In de groene ruimtes tussen de eilanden worden routes en plekken gemaakt. De bebouwingswanden hebben een beeld-ondersteunende rol naar het groen of het water. De overgang is heel geleidelijk en in de gevelwanden is daardoor eenheid in vormgeving en materialisering. De kap heeft een belangrijke rol in de (‘horizontale’) ruimtebeleving en heeft bij voorkeur een flink overstek. De bebouwing is geschakeld in korte rijen. De rooilijnen van deze rijen verspringen om de ruimtewerking in de openbare ruimte te versterken. Complete woningrijen vormen op die manier accenten in de ruimte. De tuin of het terras vormt de overgang tussen privé en openbaar en heeft bij voorkeur een begroeide afscherming. Woningcategorieën zijn enigszins gebundeld; meerdere dure woningen bij elkaar of meerdere goedkopere en zijn daarmee herkenbaar. Lange rijen van dezelfde woningen zijn echter voorkomen, de menselijke maat is uitgangspunt.
Sfeerbeelden Broeklanden
Beeldmerk Broeklanden
25
26
De hoeveelheid verharding in de buurt is tot een minimum beperkt. De eilanden worden ontsloten door een straat in het midden van het eiland. De straat heeft het karakter van een woonerf en vanaf deze straat zijn de woningen via een tuin bereikbaar. Er wordt hoofdzakelijk op eigen terrein geparkeerd en de overgang tussen straat en tuin via de parkeerplaats vormt een belangrijke ontwerpopgave. De straat is eenvoudig en doelmatig ingericht. De bebouwing op de werkkavels ter plaatse bij de werkboerderij liggen op afstand van de Broeklanden, maar dragen daardoor zeker bij aan het beeld van een ‘landschappelijke bebouwing’. De maat en schaal kunnen afwijken van de buurt, maar de groene
entage
RGB kleuren
16,0% 30,1%
221-221-221
40,5% 1,6%
165-232-128 139-186-240
11,7% 100%
entage 0%
ruimte rondom de bebouwing en de architectuur volgen elkaar. Ook de werkkavels dragen op deze manier bij aan een gemengd woonmilieu en de representatie naar de N375.
4.
3.
Vogelvlucht 3. Vogelvlucht 4.
27
Grondgebruik Uitgeefbaar 228
Verharding
2 2m
Groen Water Overig 860
m2 137 m2 137 m2 137 m2 137 m2 137 m2 156
15
m2
2 1m 2 16 4m 2 15 4m 2 15 4m 2 15 4m 2 4m 2 4m 15 15
m2 242 m2 142 m2 142 m2 142 m2 142 m2 142 m2 142 m2 142 m2 142 m2 137
136
m2 162 m2 162 m2 162 m2 162 m2 162 m2 162 m2 162 m2 162 m2
m2 186 m2 186 m2 186 m2 186 m2 248
2 4m
315
242
m2 285 m2
m2
m2
m2
279
279
279
m2
m2
m2
309
m2 m2
309
m2
157
m2 m2 157 m2 157
157
309
486
m2 157 m2 149 m2 149 m2 149 m2
466
493 473
m2
101
2 3m 2 3m 2 3m 2 3m 16
16
16
35
35
53
2 0m
2 8m
53 30
2 5m
2 9m 53
2 5m
2 8m
35
2 5m
2 4m 36
52
2 1m 17 2 1m 17 2 1m 17 2 5m 19
2 1m
2 9m
49
90
49 2 4m
52
2 1m
2 4m
2 9m
2 4m
54
70
2 4m
m2
2 0m
2 4m
51
54
2 1m
2 7m
2 0m
2 3m
87
2 4m
m2
m2 517 m2
m2
m2
517 m2
m2 m2
m2
500 m2
m2
m2
523
560
599
518
518
745
510
53
2 0m
m2
730
51
m2 495
517
707
2 1m
m2
m2
35
2 8m
692
m2
686
m2
51
517
715
730
m2
463
m2
m2 624
m2
45
2 4m
7
544
2 21 m
m2
30
54
m2
60
30
2 5m 19 2 5m 19 2 5m 19 2 5m 19
2 1m
54
724
624
m2
2 0m
495
m2
542
16
29
m2
546
m2
2 0m
2 9m 2 2m
51
m2
573
m2
m2
m2
330
m2
409
525
555
310
5
53
404
m2 m2
15
2 4m
2 5m 2 5m 2 5m 17 2 5m 17 2 5m 17 2 5m 17 2 5m 17
17
2 2m 2 0m 14 m2 0 14 2 0m 14 2 0m 14 2 7m 14
2 9m 2 4m 17 2 4m 17 2 4m 17
18
m2
23
m2
258
2 5m
29
m2
18
614
m2
m2
614
224
m2 182 m2 182 m2 182 m2 182 m2
585
224
313
2 06 m
17
30
m2
m2 216 m2 216 m2 216
m2 3
2 16 m
12
2 0m 20 2 3m 16 2 3m 16 2 3m 16 2 3m 16
m2
m2
m2
m2
m2
m2
300
300
300
300
300
297
m2 195 m2 152 m2 152 m2 152 m2
m2
m2
m2
m2
345
m2
345
345
342
m2
m2
495
510
m2 m2
m2
m2
2 2m
190
703
703
495
377
m2
m2
m2
216
m2
m2
m2
310
249
m2
483 466
180
m2
350 m2
m2
m2
309
309
m2
372
m2
309
m2 157 m2
215
m2
m2
308
m2 149 m2 135 m2 135 m2 135 m2 137 m2 137 m2 137 m2 168
m2
m2
m2
m2
m2 285
507
2 95 m
308
m2 m2 m2 182 m2 182
m2
285
508
655
456
m2
m2
304
m2
610
416
304 m2
456
m2
285
m2
4
m2
304
2 70 m 470
297
m2
m2
182
m2
2 08 m
m2
m2
304
m2
4
333
m2
5
182
182
m2
285
508
m2
297
2 33 m
m2
304 470
297
m2
285
2 20 m
m2
2 42 m
182
m2
m2
307
266
298
m2 137 m2 137 2 m 137 m2 137 m2 150
333
2
m2
m2 m2 336
m2
320
m2
m2
291
291
m2 176 m2 145 m2 145 m2 145 m2 145 m2 145 m2 145 m2 176 m2 200
m2
493
m2
m2
m2
m2 m2
m2
m2
277
350
m2
5
3
m2
495
279
m2 185 m2
160
160
173
160
160
m2 218 m2 182 m2 182 m2 182 m2 182 m2
226
182
m2 280
2
m2 156 m2 156 m2 156 m2 156 m2 156 m2 156 2 m 156
m2 201 m2 142 m2 142 m2 142 m2 187
m2 145 m2 145 m2 145 m2 145 m2 145
182
m2
280
m2
2 90 m 279
201
280
2
m2
2 90 m
279
201
m2
m2 198 m2 198
2
2 01 m
198
300
185
2 8m
m2 217
m2 198 m2
105
m2
m2 185 m2 185 m2
162
245
m2 190 m2 144 m2 144 m2 144 2 m 150
m2
307
m2
76
2 0m
93
2 7m
74
28
2 7m
99
2 3m
0
20
50
100
200 m.
3 . planaspecten 3.1
Grondgebruik, programma en fasering
Grondgebruik
52% van de grond uitgeefbaar, 23% is verharding en 25%
Het bruto woongebied bedraagt ongeveer 32 ha. Het
groen en water. Tussen Centrumwonen en Broeklanden
ruimtebeslag van hoofdinfrastructuur, hoofdwatergangen en het
zijn kleine verschillen in deze percentages. De gemiddelde
bovenwijkse groen is 10 ha.
woningdichtheid is 21 woningen per hectare. In de tabel
In Nieuwveense Landen is gerekend met een normatief
hieronder is het grondgebruik binnen het netto en bruto
grondgebruik. Binnen het netto woongebied is gemiddeld
woongebied aangegeven.
Grondgebruik
Centrumwonen Broeklanden Werkkavels oost Werkkavels west Parkzone Hoofdwatergang Hoofdontsluiting Grift Werkboerderij
Totaal
Uitgeefbaar
Verharding
Groen
Water
Overig
Totaal
(m2)
55.904
30.162
25.574
7.782
0
119.422
(%)
46,8
25,3
21,4
6,5
0,0
100,0
(m2)
50.860
18.927
19.108
925
0
89.820
(%)
56,6
21,0
21,3
1,0
0,0
100,0
(m2)
3.013
0
0
0
0
3.013
(%)
100,0
0,0
0,0
0,0
0,0
100,0
(m2)
3.439
0
84
7
0
3.530
(%)
97,4
0,0
2,4
0,2
0,0
100,0
(m2)
12
3.500
46.224
5.958
2.780
58.472
(%)
0,0
6,0
79,1
10,2
4,8
100,0
(m2)
0
599
7.248
6.204
0
14.051
(%)
0,0
4,2
51,6
44,2
0,0
100,0
(m2)
0
4.411
4.506
26
0
8.943
(%)
0,0
49,3
50,4
0,3
0,0
100,0
(m2)
0
182
12.502
2.292
0
14.977
(%)
0,0
1,2
83,5
15,3
0,0
100,0
(m2)
0
1.352
3.347
128
986
5.813
(%)
0,0
23,3
57,6
2,2
17,0
100,0
(m2)
113.228
59.133
118.594
23.322
3.766
318.041
(%)
35,6
18,6
37,3
7,3
1,2
100,0 29
Appartementen
Eengezinswoningen
Huur Betaalbaar Middelduur Duur Bijzonder
Koop Starters Betaalbaar Middelduur 1 Middelduur 2 Middelduur 3 Duur Zeer duur
Woonwerkkavel Werkkavel
30
0
20
50
100
200 m.
Programma woningbouw en kavelgroottes
Huur
Centrumwonen
Broeklanden
TOTAAL
grondgebonden
21
17
38
appartement
43
0
43
grondgebonden
17
13
30
appartement
21
0
21
grondgebonden
0
9
9
appartement
6
0
6
16
0
16
9
0
9
133
39
172
12
6
18
3
8
11
31
17
48
6
8
14
12
4
16
appartement
2
0
2
Middelduur 2
grondgebonden
4
1
5
Middelduur 3
grondgebonden
45
29
74
Duur
grondgebonden
33
31
64
Zeer duur
grondgebonden
0
20
20
148
124
272
281
163
444
Centrumwonen
Parkzone
TOTAAL
Betaalbaar Middelduur Duur Bijzonder
grondgebonden appartement
Totaal
Koop
Starters
grondgebonden appartement
Betaalbaar
grondgebonden appartement
Middelduur 1
Totaal
TOTAAL
grondgebonden
Programma werkkavels
Woonwerkkavel
1
Werkkavel
2
4
6
3
4
7
1
31
Levensloopbestendigheid Levensloopbestendig, beukmaat > 6,30 m. of uitbouwmogelijkheden op kavel Niet-levensloopbestendig, beukmaat < 6,30 m. en geen uitbouw mogelijkheden op kavel
0
32
25 50
100
250 m.
Programma
In Centrumwonen is een woonwerk-kavel opgenomen van 900 m2
Het geactualiseerde beleid ten aanzien van het
en twee werk-kavels van gemiddeld 1000 m2. Voor de invulling
woningprogramma is gebaseerd op het woningmarkt
van deze kavels wordt gedacht aan zakelijke dienstverlening
onderzoek van Rigo Research (juli 2009). Het indicatief
en/of klein ambacht, bijvoorbeeld een architectenbureau of een
woningbouwprogramma voor de periode 2011 – 2020 omvat
instrumentenbouwer. In de parkzone ter plaatse van Broeklanden
de bouw van 1500 woningen. De recente herijking van het
zijn 4 werk-kavels van gemiddeld 850 m2 opgenomen. Hier wordt
Stedenbouwkundig Plan Nieuwveense Landen toont aan dat
gedacht aan kleine ambachtelijke bedrijven, zoals bijvoorbeeld
binnen de eerste bestemmingsplanperiode circa 2100 woningen
een meubelmakerij, stoffeerder of kleine aannemer.
ontwikkeld kunnen worden. In het verkavelingsplan zijn 444 woningen getekend. In
Fasering
Centrumwonen komen 281 woningen en in Broeklanden 163
De realisatie van Centrumwonen en Broeklanden zal in vijf
woningen. Van de 444 woningen zijn er 172 betaalbaar, 148
jaar worden uitgevoerd. Start bouw is in 2012. In de eerste
middelduur en 99 duur. Verder zijn er 25 ‘bijzondere’ (zorg)
vijf jaar worden naast de beide woonbuurten in ieder geval de
woningen in het verkavelingsplan opgenomen.
westelijke hoofdontsluiting aangelegd en de hoofdwatergang van Nijeveense Grift tot aan de Kolderveense Oostergrift. De
In Centrumwonen kunnen 56 woningen gebouwd worden in
aanleg van de parkzone zal in dezelfde periode of er direct na
(collectief) particulier opdrachtgeverschap en in Broeklanden
plaatsvinden, wanneer is nog niet geheel duidelijk. Een en ander
44 woningen. Tevens zijn er 16 bijzondere ‘zorg’ woningen en
hangt samen met de aanleg van de hoofdfietsverbinding over het
9 ‘zorg’ appartementen in het zuidelijk deel van Centrumwonen
voormalige tracé van de Nieuwe Nijeveenseweg en de fietstunnel
geclusterd opgenomen.
onder de N375 in het verlengde daarvan. Ook is nu nog niet
In de tabel op de vorige pagina is per buurt de onderverdeling van
duidelijk wanneer de eerste (maatschappelijke) voorzieningen
het woningprogramma (per categorie) aangegeven.
gerealiseerd worden. Waarschijnlijk zal dit eerst in tijdelijke vorm plaatsvinden direct ten noorden van de Nijeveensebuurt.
Levensloopbestendige woningen hebben een beukbreedte van
De intentie is om in 2012 de eerste paal te slaan in
minimaal 6,3 meter. In Centrumwonen en Broeklanden voldoen
Centrumwonen. Er zal worden gestart aan de noordzijde en dan
370 woningen aan deze eis. De kaart hiernaast geeft aan waar de
naar het zuiden worden toegewerkt. De bouw van Broeklanden
levensloopbestendige woningen gesitueerd zijn.
zal vervolgens worden opgestart. Waarschijnlijk zal Broeklanden van zuid naar noord worden ontwikkeld om hinder van bouwverkeer te voorkomen.
33
Auto- en fietsverkeer Autoverkeer Hoofdontsluiting, 50 km/uur Buurtontsluiting, 30 km/uur Erfinrichting Calamiteitenroute
Fietsverkeer Hoofdroute
20 20 20 20 20
+2 +2
20
+2
0
34
25 50
100
250 m.
3.2
Verkeer en parkeren
Autoverkeer
Dat betekent dat voor de middeldure en dure categorieën
De Nijeveenseweg vormt de ontsluiting tussen Nijeveen en
woningen een norm geldt van 0,5 parkeerplaats in de openbare
Meppel en is tevens de hoofdontsluiting van Nieuwveense
ruimte tegenover 1,6 parkeerplaats in de openbare ruimte voor
Landen. De westelijke tak van de Nijeveenseweg buigt net voor
goedkope woningen. De themakaart parkeren op de volgende
het hart van de wijk in de richting van de rotonde bij de N375
pagina geeft de parkeerbalans weer.
en de Handelsweg. De hoofdontsluiting wordt ingericht als een 50 km/uur weg met gescheiden rijbanen en een vrijliggend
Fietsverkeer
fietspad. Vanaf de hoofdontsluiting worden Centrumwonen en
Nieuwveense Landen wordt ontsloten op de omgeving met
Broeklanden op twee plaatsen ontsloten, namelijk ter plaatse van
comfortabele, snelle en veilige fietsroutes. Langs de Nijeveense-
de bestaande elzensingel en de Kolderveense Oostergrift. De
weg ligt de belangrijkste noord-zuid fietsroute. Deze passeert
buurtverzamelwegen en de woonstraten worden ingericht als 30
het centrum van Nieuwveense Landen en volgt het tracé van de
km/uur wegen. Auto en fiets bevinden zich op dezelfde weg en er
voormalige Nieuwe Nijeveenseweg tot aan de watertoren. Via
zijn geen voorrangsregelingen ingesteld. Voetgangers bevinden
een fietstunnel onder de N375 vervolgt de route in de richting
zich langs deze straten op een (tenminste éénzijdig) voetpad.
van de binnenstad van Meppel. Haaks op deze route ligt parallel
De buurtverzamelwegen van Centrumwonen en Broeklanden
aan de westelijke ontsluitingsweg een belangrijke oost-west
zijn op één plek met elkaar verbonden. Het is dus mogelijk om
fietsroute. Deze verbindt de Bremenbergplas (en de Wieden) in
met de auto direct van buurt naar buurt te rijden zonder dat
het westen via het centrum met de Paradijssluis in het oosten
eerst de hoofdontsluiting gebruikt moet worden. In het geval
van Nieuwveense Landen. Vanaf de hoofdontsluiting ligt langs de
van calamiteiten kan een tweede verbinding worden gebruikt,
bestaande elzensingel een extra fietsroute als verbinding tussen
deze doorsteek is aangegeven op de themakaart. Voor de
laatst genoemde en de fietsroute door de parkzone.
afvalophaaldienst is een route aangegeven op kaart. Langs deze route is rekening gehouden met ruimere bochtstralen.
Recreatieve fiets- en wandelroutes In het plan zijn verschillende nieuwe recreatieve fiets- wandel-
De parkeernorm voor Centrumwonen en Broeklanden is bepaald
routes in het plan opgenomen. Dit zijn (vaak) gecombineerde
op 2,1 parkeerplaats voor een dure woning, 1,9 parkeerplaats
fiets- en wandelroutes en hebben een meer recreatief karakter
voor een middeldure woning en 1,6 parkeerplaats voor een
gericht op de beleving van de omgeving en ontsluiting van
betaalbare woning. Er wordt maximaal gebruik gemaakt van
woningen of functies in het groen. De recreatieve routes sluiten
parkeren op eigen terrein. Bij vrijstaande woningen en 2/1-kap
aan op het informele netwerk van fietsverbindingen en voetpaden
woningen worden 2 parkeerplaatsen op eigen terrein gemaakt.
via en langs de woonstraten.
35
Parkeren Parkeerplaatsen Parkeerplaatsen in openbare ruimte Kavels met 1 pp op eigen terrein, meegerekend voor 100% 20 20
102 97 59 55
Kavels met 2 pp op eigen terrein,
20 20 20 +2
+2
-5
+2 20
+2 21 28
59 61 47 50
+7
50 50
0
36 40
3 5
+4
62 68
26 24 22 23
-2
34 29
Grens deelgebied
Getekende pp in openbare ruimte +2
+2
Parkeerbalans
Benodigde pp in openbare ruimte
20
20
+2
+3
Kavels met 2 pp op eigen terrein, meegerekend voor 70%
20 20
-4
meegerekend voor 80%
Saldo deelgebied
+6
-5
+1
Parkeernormen Woningtype
0
36
pp/won
Goedkoop
1,6
Middelduur
1,9
Duur
2,1
25 50
100
250 m.
Route afvalophaaldienst Route (voorstel)
0
25 50
100
250 m.
37
we Nieu
Nije
g se we veen
ve en Nije
g sewe
we Nieu
Nije
ve en Nije
eg sew
g se we veen
Nie
uw
ije eN
ens ve
ew
eg
ve Nije
we se en
g
31
29
Nie
e uw
Nije
se en ve
g we
0 S1 Weg ale inci Prov
200 m. 100 50 20 0
38
0 S1 Weg ale inci Prov
eg gw b er men Bre
g we rg be en m Bre
3.3
Groen, water en openbare ruimte
rij abelen en een elzensingel samengesteld uit ‘elzenstoelen’. De elzensingel tussen Centrumwonen en Broeklanden heeft
Groen
eenzelfde functie en oriëntatie als de abelen. De elzensingel blijft
Net als de verkeersstructuur versterkt de groen- en waterstructuur
gehandhaafd, maar wordt verder aangevuld met elzenstoelen en
de stedenbouwkundige opzet van Centrumwonen en
andere bomen tot aan de werkboerderij.
Broeklanden. Het benutten en versterken van de gradiënt tussen
De Kolderveense Oostergrift heeft een beperkt profiel en om de
‘nat en ‘laag’ naar het meer ‘droge’ milieu rondom de Nijeveense-
grift herkenbaar te maken wordt het profiel verbreed met groene
buurt en deze zichtbaar maken in de identiteit van verschillende
stroken aan weerszijden van het water. De ontstane ruimte wordt
plekken is een belangrijk uitgangspunt. De groenstructuur kent
verder afgebakend met hagen. De inrichting is terughoudend en
daardoor een tweedeling naar milieutype. In de Broeklanden
sober; grasland met enkele solitaire bomen.
wordt aangesloten op de parkzone en het onderliggende landschap met kavelsloten. De soortenkeuze voor de beplanting
De hoofdontsluiting heeft een enigszins vloeiend verloop. Door
is daarom afgestemd op het ‘boerenerf’ en de ‘slootkant’.
de kromming van de lijn zijn steeds korte doorkijken mogelijk.
Centrumwonen is meer een dorps woonmilieu, waarbij de
Het beeld wisselt langs de route. De N375 en N371 kennen ook
inrichting van de openbare ruimte aansluit bij de bestaande
zo’n verloop en de hoofdontsluiting van Nieuwveense Landen
Nijeveensebuurt. De soortenkeuze voor de beplanting is
sluit in beeld hier op aan. De hoofdontsluiting heeft een breed
afgestemd op kleine voor- en zijtuinen, geveltuinen, maar ook
profiel en een eenzijdige laanbeplanting waarbij het mogelijk is
(verscholen) hoven. Er wordt hierbij aansluiting gezocht bij de
om via onderbrekingen zicht te krijgen op de aanliggende ruimte
tuinachtige wereld aan de oostzijde van de Nijeveensebuurt.
of bebouwing. De soortenkeuze is afgestemd op de voorkomende
In zowel Centrumwonen als Broeklanden worden geen
beplanting langs de bestaande hoofdwegen.
laanstructuren gemaakt. Bomen staan veel meer ‘losjes’
In de parkzone is de landschappelijke onderlegger dominant
gesitueerd in lineair- of groepsverband. In grote lijnen is het beeld
in het beeld. De functies in de parkzone zijn gericht op de
van de groenstructuur binnen de buurten gecultiveerd en het
aanliggende buurten: speelvelden, volkstuintjes, speeltuinen,
bijbehorende beheer intensief.
maar bijvoorbeeld ook een hondenlosloopterrein. De parkzone heeft ook een belangrijke functie voor waterberging en ecologie.
De bestaande bomen (abelen) langs de Nieuwe Nijeveenseweg
Voor de parkzone wordt een apart inrichtingsplan gemaakt maar
kunnen grotendeels behouden blijven en refereren naar de
het huidige beeld langs de N375 van sloten met elzensingels
kenmerkende noord-zuid oriëntatie in het gebied. Daar waar
en enkele solitaire bomen is het uitgangspunt. In grote lijnen is
de bomenrij verwijderd moet worden zal met een nieuwe
het beeld van de groenstructuur in de parkzone natuurlijk en het
groenstructuur het oorspronkelijke beeld hersteld worden met een
bijbehorende beheer extensief.
39
20 20
20 Voorstel soortenkeuzen bomen 20 +2 20 20
+2 +2
Grauwe abeel Zomereik Zwarte els, populier Es Witte abeel, els, krent, meidoorn Els Sierkers, sierpeer, sierappel, magnolia, lijsterbes Sierpeer Gleditsia, metasequoia, moeraseik, treurwilg, walnoot Amberboom, scharlakeneik Meidoorn
Hagen Centrumwonen: Liguster gemengd met forsythia
Hagen Broeklanden: Afwisselend haagbeuk en veldesdoorn
Plantsoenen Centrumwonen: Roos, sierbraam en kardinaalshoed
0
40
25 50
100
250 m.
Water en kunstwerken Water (1,00 -NAP) Talud Wadi (0,90 -NAP) Brug Duikerbrug Duiker 20
20
+2
0
25 50
100
250 m.
41
Inrichting openbare ruimte Asfalt Gebakken klinkerverharding Mogelijk alternatieve verharding Plantsoen Hagen Intensief groen (gazon) Extensief groen (bloemrijk grasland)
0
42
25 50
100
250 m.
Water en kunstwerken
eventueel voorzien van een laag hekwerk of leuning. In de sloten
Voor de vormgeving van de watergangen is uitgegaan van het
langs de elzensingel en de parkzone worden ter plaatse van
zoveel mogelijk handhaven van het bestaande slotenpatroon in
verkeersroutes eenvoudige duikers aangebracht.
maatvoering en oriëntatie. In afwijking hierop is er voor gekozen
Taluds zijn over het algemeen 1:3. Het talud van de Kolderveense
om de nieuwe (hoofd)watergangen zoveel mogelijk vloeiend en
Oostergrift is 1:1. De flauwe taluds langs de watergang door
landschappelijk vorm te geven. De bestaande sloten vormen
Centrumwonen en Broeklanden zijn natuurvriendelijk ingericht.
hierdoor meer ‘lijnen’ en de nieuwe watergangen ‘plekken’.
Oevers zijn zichtbaar en betreedbaar.
Voor het plangebied wordt een aparte polder gemaakt in het bestaande systeem. Deze polder krijgt een peil van 1,00 m
Openbare ruimte
-NAP. Het watersysteem buiten deze polder blijft gehandhaafd
De inrichting van de openbare ruimte sluit aan bij de
op het bestaande zomer- en winterpeil. Er kan fluctuatie van
stedenbouwkundige opzet van Centrumwonen en de
het peil optreden. Voor extreme situaties is gerekend met een
Broeklanden. De samenhang tussen de inrichting van de
peilstijging van 30 centimeter en een uitzakking van het peil met
openbare ruimte, de groen- en waterstructuur en de architectuur
20 centimeter.
bepaalt immers in belangrijke mate de herkenbaarheid en
Voor de hoofdwatergang wordt het water ingelaten ter plaatse van
identiteit van buurt en wijk. Tegelijkertijd moet de openbare ruimte
de Nijeveense Grift. De afvoer vindt plaats op de Kolderveense
als vanzelfsprekend functioneel en duurzaam zijn en passen
Oostergrift. De watergang door Centrumwonen en Broeklanden
binnen de gestelde normbudgetten. De hoofdontsluiting zal
krijgt een inlaat vanuit de hoofdwatergang ter hoogte van de
worden uitgevoerd in asfalt en het uitgangspunt bij de inrichting
Nijeveenseweg en de afvoer vindt plaats op de Kolderveense
van de twee buurten is dat de bestratingen worden uitgevoerd
Oostergrift. Het peil van de woningen varieert tussen de 0,25 m
met klinkers, bij voorkeur gebakken klinkers. De kleur- en
en 0,55 m +NAP. Om een te grote opbolling te voorkomen van
soortenkeuze van de klinkers en de bestratingspatronen worden
het grondwater wordt centraal door de Broeklanden een wadi
in het inrichtingsplan verder uitgewerkt. Hierin zullen naast
aangelegd.
de keuze van het bestratingsmateriaal ook keuzes gemaakt worden voor de boomsoorten en groeninrichting, de bankjes,
Ten behoeve van de verkeersontsluiting van Centrumwonen
straatverlichting en speeltoestellen.
en Broeklanden, worden voor het autoverkeer in de watergang
Voor een formele toets op speelgelegenheid wordt gerefereerd
brugduikers aangebracht. Voor fietsers en voetgangers wordt
naar de landelijke 3% norm (van het netto uitgeefbaar gebied)
uitgegaan van bruggen, bij voorkeur van staal. Voor watergangen
voor speelplekken. Voor spelen in Nieuwveense Landen geldt
geldt voor het onderhoud vanuit het water dat de minimale
het uitgangspunt dat de groen- en waterstructuur vooral veel
waterdiepte 1,2 meter is, dat de doorvaarthoogte bij bruggen 1,2
informele spelaanleidingen moet bieden. Op het moment dat er
meter en de doorvaartbreedte 2,5 meter is.
in de beide buurten gewoond wordt, worden bewoners betrokken
Langs de zuidzijde van de watergang in Centrumwonen wordt
bij de vraag waar en met eventueel welke speeltoestellen de
een lage muur aangebracht aansluitend aan de brugduikers en
verschillende speelplekken verder worden in- of aangevuld.
43
Profiel 1.
Profiel 2.
44
Profielen De profielen op naaste en volgende pagina geven een beeld van de ruimtelijke opbouw van de belangrijkste ruimtes van Centrumwonen en de Broeklanden. De maatvoering geeft aan hoeveel ruimte er binnen een profiel aanwezig is voor de verschillende functies (verkeer, ondergrondse infrastructuur), hoe taluds zijn vormgegeven en hoe bouwhoogtes en groen 1.
van invloed zijn op de ruimtebeleving. De profielen zijn geen inrichtingsprofielen. Civieltechnische maatvoering ten
8.
behoeve van het woonrijpmaakbestek wordt uitgewerkt in het
6.
inrichtingsplan.
entage
RGB kleuren
16,0% 30,1%
221-221-221
40,5% 1,6%
165-232-128 139-186-240
4.
11,7% 100%
entage
10.
3.
0%
2.
5. 11. 7. 9.
45
Profiel 3.
Profiel 4.
46
Profiel 5.
Profiel 6.
47
Profiel 7.
Profiel 8.
48
Profiel 9.
Profiel 10.
Profiel 11.
49
Impressie duurzaam energiesysteem
Slimme meter
Afgifteset
Zonnepaneel Afgifteset
Warmtenet, warm tapwater Warmtenet, warmte Warmtenet, koeling
Elektriciteit, LDEB Elektriciteit, Enexis
WKO, warm WKO, koud
Biogas
Gootsteen Grinder
Gezuiverd water
Helofytenfilter Biofilter Pomp Septic tank
Grijswater
Hemelwater
Vacuümsysteem
Zwartwater
50
Oplaadpunt elektrische auto Warmtepomp, centrale ruimte mgw
Slimme meter Mini-WKK, centrale ruimte mgw
Impressie nieuwe sanitatie
3.4
Duurzaamheid
Warmteopslag, waarbij warmte aan de bodem onttrokken wordt door middel van collectieve warmtepomp installaties en
Nieuwveense Landen aangenaam duurzaam
individuele warmtepompen. De elektriciteit die hiervoor nodig
In het planproces van Nieuwveense Landen speelt duurzaamheid
is wordt verkregen door biogas aangedreven WKK (Warmte
een grote rol. In de thematische uitgangspunten in de
Kracht Koppeling) installaties. Biogas ontstaat door vergisting
Gebiedsvisie zijn vele duurzame uitgangspunten benoemd,
van rioolslib in de rioolwaterzuivering. Het hierbij vrijkomende
zoals: de regionale identiteit, water als drager voor groen,
effluentwater wordt vervolgens gebruikt voor regeneratie van
wonen voor iedereen, flexibiliteit en duurzaam duurt het langst.
de bodem. Als onderdeel van het duurzame energiesysteem
De thema’s zijn verwerkt in de stedenbouwkundige typologie
wordt iedere woning aangesloten op een duurzame elektriciteits-
en hoofdstructuur van Nieuwveense Landen. Hiermee is
voorziening of ‘Smart Grid’. Dit Smart Grid zorgt binnen een
het duurzame raamwerk van Nieuwveense Landen in het
veranderende energie infrastructuur voor koppeling met de
stedenbouwkundig plan verankerd. Binnen dit raamwerk is een
energielevering. Momenteel wordt onderzocht hoe de exploitatie
fasegewijze uitwerking mogelijk op buurtniveau met behoud van
van het duurzame energiesysteem via een LDEB (Lokaal
de duurzame uitgangspunten op wijkniveau. In de uitwerking
Duurzaam Energie exploitatieBedrijf) gestalte kan krijgen. In het
van Centrumwonen en Broeklanden zijn nadrukkelijk de
verkavelingsplan is rekening gehouden met de aanleg van een
gemeentelijke ambities uit het document ‘Nieuwveense Landen,
warmtenet, ruimte voor nutsvoorzieningen en is de verkaveling
aangenaam duurzaam’ betrokken. Dit betreft ambities op het
zongericht ten behoeve van de mogelijke toepassing van zonne-
gebied van onder andere energie en water. Hieronder wordt kort
collectoren.
aangegeven hoe beide aspecten (inclusief geluid) zijn verwerkt in het verkavelingsplan.
Nieuwe sanitatie Ten aanzien van water geldt als uitgangspunt dat zoveel mogelijk
Geluid
water in het gebied wordt vastgehouden. Het hemelwater wat
De ligging van Centrumwonen en Broeklanden tussen de
op daken en op verharding valt wordt in de bodem geïnfiltreerd.
westelijke ontsluitingsweg en de N375 veroorzaakt geluidshinder
Daarnaast stroomt grijswater (bijvoorbeeld bad- en douchewater
aan respectievelijk de noord- en zuidrand van de beide buurten.
en wasmachine), na te zijn voorgezuiverd, via een helofytenfilter,
Uit akoestisch onderzoek blijkt dat de westelijke hoofdontsluiting
af op het oppervlakte water. Zwartwater (toilet) ten slotte, wordt
en de N375 mét toepassing van stil asfalt geen overschrijding van
via een vacuümsysteem afgevoerd naar de rioolwaterzuivering en
de voorkeursgrenswaarde van 48 dB oplevert.
vergist tot biogas. Momenteel wordt onderzocht hoe de exploitatie van de nieuwe sanitatie in Nieuwveense Landen gestalte
Duurzaam energiesysteem
kan krijgen. In het verkavelingsplan is rekening gehouden
Op grond van ‘Nieuwveense Landen aangenaam duurzaam’
met de aanleg van een vacuümriool en is er ruimte voor een
is vastgesteld dat een EPL (Energie Prestatie op Locatie) van
helofytenfilter in de parkzone. Daarnaast heeft de hoeveelheid
8 haalbaar is voor de eerste fase van Nieuwveense Landen.
oppervlaktewater in Centrumwonen en Broeklanden voldoende
Deze EPL kan worden gerealiseerd door toepassing van Koude
bergend vermogen.
Impressie van het duurzaam energiesysteem en nieuwe sanitatie
51
COLOFON Titel
Nieuwveense Landen Verkavelingsplan Centrumwonen en Broeklanden
Opdrachtgever
Gemeente Meppel
Status
Vastgesteld
Datum
26 april 2011
Projectteam
Projectgroep Nieuwveense Landen, gemeente Meppel buro MA.AN IMOSS bureau voor stedebouw bv
Terborchstraat 22 8 0 11 G G Z w o l l e T 038 423 44 82 F 038 421 31 86
[email protected] www.imoss.nl
