Een andere kijk op Nieuwveense Landen Presenta?e eindrapport
Sylvia van Gaalen
Meppel 14 juni 2013
Onderzoek Nieuwveense Landen In opdracht van de CDA-‐ en D66-‐frac?es van de gemeenteraad van Meppel
Sylvia van Gaalen
Meppel
2514 april 2013 juni 2013
De opdracht
Breng permanente en/of tijdelijke alternatieven in beeld voor de woningbouwlocatie Nieuwveense Landen die: 1. voldoende rendabel zijn zodat de gemeente Meppel in ieder geval (een deel van) de rentekosten van de gronden gedekt ziet 2. een impuls geven aan de gemeente Meppel
© Twynstra Gudde | Een andere kijk op Nieuwveense Landen
14 juni 2013
3
Een omslag in denken
© Twynstra Gudde | Een andere kijk op Nieuwveense Landen
14 juni 2013
4
Een omslag in denken
Nieuwveense Landen is gebaseerd op een positief migratiesaldo (mensen van buiten Meppel) Dat vraagt ruimte en randvoorwaarden voor organische groei (werk en een goed woon/werk/leefklimaat) Woningen zijn niet de start maar het resultaat! © Twynstra Gudde | Een andere kijk op Nieuwveense Landen
14 juni 2013
5
Werkwijze
Stap 1 Situa?e
Wat
Hoe
Aantallen hectares, rentelasten etc.
Informa?e gemeente Meppel
Kwaliteit van het plangebied en zijn 2 Denkrich?ngen omgeving, kansen voor ondernemers etc. 3
4
Informa?e gemeente Meppel Rondgang in en om het gebied Toetsen in brainstormsessie
Func?es en lokale ideeën
Func?es die passen bij de Brainstormsessie denkrich?ngen Kennis en ervaring elders
Bijdrage func?es
Kansrijke func?es, mogelijke (financiële / maatschappelijke) bijdrage
Kennis en ervaring elders
Conclusies
Integreren resultaten
5 Eindrapport
© Twynstra Gudde | Een andere kijk op Nieuwveense Landen
14 juni 2013
6
Denkrich?ngen
Bedrijvigheid
verbinding met de haven en/of onbenut potentieel
werk woningen Landbouw al dan niet in combinatie met energie © Twynstra Gudde | Een andere kijk op Nieuwveense Landen
Recrea?e
groot- en/of kleinschalig in verbinding met de achtertuin van Meppel, de Weerribben 14 juni 2013
7
28 maart 2013: Brainstormsessie in Kolderveen
Ophalen van zo veel mogelijk kennis, ervaring en ideeën resulterend in:
-‐ mogelijke ontwikkelrichtingen -‐ eerste duiding van tijdelijke en/of permanente alternatieven
© Twynstra Gudde | Een andere kijk op Nieuwveense Landen
14 juni 2013
8
Het gemêleerde scenario
geen blauwdruk thematische zoneringen mogelijke functies vrijheid voor initiatieven
© Twynstra Gudde | Een andere kijk op Nieuwveense Landen
14 juni 2013
9
Func?es, enkele voorbeelden
© Twynstra Gudde | Een andere kijk op Nieuwveense Landen
14 juni 2013
10
Het rekenmodel, de uitgangspunten
-‐ Jaarlijkse rente (4,3%) wordt betaald om te voorkomen dat boekwaarde oploopt
-‐ Continuering pachtopbrengsten -‐ 35% openbare ruimte, € 8 - € 9,5 miljoen voor groen, water, verharding etc.
-‐ Bandbreedtes i.v.m. onzekerheid kosten en opbrengsten -‐ Opbrengsten variëren op basis van de functies, het aantal hectares en het moment dat ze opbrengsten kunnen genereren
© Twynstra Gudde | Een andere kijk op Nieuwveense Landen
14 juni 2013
11
De scenario’s in cijfers
Scenario 1 huidige situatie
Scenario 2 gemêleerd scenario
In eigendom (hectare)
202
202
Netto boekwaarde op 1.1.2013
€ 22,5 miljoen
€ 22,5 miljoen
Gemiddelde rente per jaar over 22 jaar*
€ 1 miljoen
€ 0,3 - € 0,5 miljoen
- € 20 miljoen
€ 2 tot € 6,5 miljoen
Eindwaarde
*er vanuit gaande dat de rente niet wordt toegevoegd aan de grondexploitatie
© Twynstra Gudde | Een andere kijk op Nieuwveense Landen
14 juni 2013
12
Conclusies
-‐ Kans dat de woningmarkt op korte termijn herstelt is klein. Kijk vanuit de huidige situatie naar wat mogelijk is. Biedt ruimte, creëer randvoorwaarden voor organische groei en een breed palet aan initiatieven op het vlak van recreatie, landbouw en bijzondere bedrijvigheid
-‐ De kracht van Nieuwveense Landen zit in de verbinding -‐ intermenselijk vanuit bestaande netwerken -‐ met de omgeving: de natuur en het water van de Weerribben, de
landbouw tot voorbij Nijeveen, de stad Meppel en de ondernemers en inwoners van Meppel
-‐ Denk in andere rollen met ondernemers en inwoners aan zet, biedt
ruimte voor burgerinitiatieven en eigenaarschap met de gemeente als facilitator
-‐ Het gemêleerde scenario levert afgezet tegen ‘niets doen’ een significante verzachting van de pijn op
© Twynstra Gudde | Een andere kijk op Nieuwveense Landen
14 juni 2013
13
Sylvia van Gaalen
[email protected] Remco Rolvink
[email protected]
Alle intellectuele eigendomsrechten met betrekking tot deze presenta?e berusten bij Twynstra Gudde en Transi?ewijzer. Niets uit deze presenta?e mag worden verveelvoudigd of openbaar gemaakt zonder schridelijke toestemming van Twynstra Gudde.
