Naam toegelaten instelling: Stichting Woonconcept Vestigingsgemeente: Meppel. Postbus AD Meppel

jaarverslag

A L G E M E N E

Jan ter Wal woonde

Naam toegelaten instelling: Vestigingsgemeente:

Postadres:

Internet:

Telefoon: Telefax:

Bezoekadres centraal kantoor:

Datum van oprichting:

Datum en nummer van het Koninklijk Besluit waarbij de instelling is toegelaten:

Laatste statutenwijziging:

Inschrijving Kamer van Koophandel en Fabrieken te Meppel:

Inschrijving in Nationaal Register Volkhuisvestinginstellingen te Huizen:

Instellingsnummer:

78 jaar in een huurwoning van Woonconcept

G E G E V E N S

Stichting Woonconcept Meppel Postbus 154 7940 AD Meppel www.woonconcept.nl 088-61 62 000 088-61 62 333 Blankenstein 560 in Meppel 23 maart 1914

05 augustus 1914, nummer 38 07 oktober 2010

nummer 04024478

nummer 13336 L 0363

1 Voorwoord

Thema’s

2

Onze huurders en onze woningen

3

Kwaliteit en kwantiteit van onze woningen

33

4

Inspelen op politieke en economische ontwikkelingen

41

5

Onze inzet voor zorg, welzijn en onderwijs

47

6

Interne organisatie

51

9

7 Financiën

59

8 Verbindingen

69

3

5

Governance

9 Ondernemingsbestuur

83

10

Intern toezicht

91

Jaarrekening

11

Geconsolideerde jaarrekening

12

Vennootschappelijke jaarrekening

128

13

Overige gegevens

135

97

4

Voorwoord en inleiding

1

2011 was voor Woonconcept een dynamisch jaar. Op veel fronten zijn er veranderingen in gang gezet. We zijn in 2011 voortvarend gestart met “De Klant Centraal”. Dit lang beoogde organisatie veranderingstraject geeft precies aan waar we voor staan: onze klanten. Onderdeel van de organisatieverandering is invoering van het Dynamisch Onderhoud. Ook hier stellen we onze klanten centraal. Voor de uitvoering van het binnenonderhoud is niet onze planning het uitgangspunt, maar de wens van de klant. Onze dienstverlening is weer zodanig op niveau dat het KWH-label opnieuw aan Woonconcept is toegekend. Wij zijn daar trots op want het betekent dat onze huurders Woonconcept weten te waarderen. Dat blijkt ook wel uit de hoge cijfers die de huurders ons gaven: tussen de 6,8 en de 8,1. Bovendien hebben de huurders aangegeven ons vooral ‘sociaal, vriendelijk en betrouwbaar’ te vinden. Dit zijn cruciale ‘kernwaarden’ voor ons! We kunnen er trots op zijn dat onze huurders Woonconcept als zodanig ervaren.

Daarbij is van belang dat de bedrijfsvoering op orde is. Daaraan is in 2011 hard gewerkt. Financieel staat Woonconcept er niet slecht voor, maar de dalende trend van het eigen vermogen moet in de komende jaren wel gestopt worden. De afgelopen jaren is dit substantieel gedaald, maar we zitten zeker niet in de gevarenzone. In 2011 is een bezuinigingsopgave geformuleerd, die moet leiden tot verlaging van de bedrijfslasten en verhoging van de inkomsten. De wereld om ons heen verandert. Vanzelfsprekendheden uit het verleden zijn getransformeerd in onzekerheden voor de toekomst. Met de acties die in 2011 zijn ingezet, hoopt Woonconcept tijdig een antwoord voor de toekomst paraat te hebben. De verwachting is dat de vraag naar (goedkope) huurwoningen in de nabije toekomst zal toenemen. Drie redenen zijn daarvoor aan te wijzen. Ouderen zullen gezien hun persoonlijke omstandigheden de voorkeur geven aan huren boven een eigen woning. De flexibiliteit op de arbeidsmarkt maakt het voor velen niet haalbaar om een eigen woning te kopen. De flexibiliteit in het persoonlijk leven van velen maakt dat huren daarbij beter past dan kopen.

In 2011 is een begin gemaakt met het formuleren van de strategische visie 2012- 2016. Met een groot aantal stakeholders hebben we gesprekken gevoerd om van hen te horen hoe zij naar de toekomst kijken in relatie tot de maatschappelijke opgave van Woonconcept. In de nieuwe strategische visie zal Woonconcept uiteraard rekening houden met maatschappelijke en economische ontwikkelingen en daardoor gewijzigde omstandigheden. Dit zowel bij onze samenwerkingspartners als in het algemeen. Meer dan in het verleden zullen we kritische keuzes moeten maken. Immers, ook de woningcorporaties beschikken niet meer over de financiële mogelijkheden die de afgelopen jaren aanwezig waren.

Niet alleen op de koopmarkt is sprake van stagnatie. Op de huurmarkt is de doorstroming langzaam maar zeker aan het afnemen. De economische crisis – verhuizen kost immers geld, ook voor huurders – en de inkomenseisen die moeten worden gehanteerd, zijn hiervoor verklaringen. Een andere verklaring is dat bij nieuwe verhuringen de huur wordt verhoogd. Juist voor huurders die lang in dezelfde woning hebben gewoond, zal dat een stijging van de huur

5

J A A R V E R S L A G

2 0 1 1

V oorwoord

en

inleiding

betekenen, die vaak als onoverkomelijk wordt gezien.

Samenvatting financiële ontwikkeling Woonconcept

Met het model van Huur op Maat was Woonconcept in staat de huren in overeenstemming met de kwaliteit van de woning en het inkomen van de huurder te houden. Ondanks dat dit model in de evaluatie positief is beoordeeld, heeft de Minister van BZK besloten dat Huur op Maat voor de toekomst niet mag worden toegepast. Woonconcept betreurt dit.

Wij hebben in 2011 een positief operationeel resultaat (zonder waardeveranderingen) gerealiseerd van bijna € 10 miljoen. Dit is ongeveer 1,6 miljoen lager dan de begroting van 2011. Het lagere resultaat wordt onder andere veroorzaakt door: - een eenmalige afwaardering van de woonwinkels voor € 2,2 miljoen; - lagere rente van € 1,1 miljoen; - niet begrote uitgaven voor projectsteun aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de Vogelaarheffing; - kosten voor de organisatieverandering; - hogere lokale belastingen.

Het stopzetten van het experiment Huur op Maat is ernstig. Nog ernstiger is het voornemen van het Kabinet om het kooprecht voor huurders in te voeren. Dit betekent dat corporaties 75% van hun woningen beschikbaar moeten houden voor verkoop aan huurders en/of andere belangstellenden. Zowel voor de koop- als de huurmarkt heeft dit grote, en naar het oordeel van Woonconcept onaanvaardbare gevolgen. Woonconcept zal zich met alle beschikbare middelen verzetten tegen invoering van dit kooprecht.

Wij zijn tevreden met het behaalde resultaat. We hebben de meeste van onze plannen voor 2011 ook financieel gezien kunnen realiseren.

Vanzelfsprekend hebben wij in 2011 meerdere keren overlegd met de huurdersorganisaties. Ook is er een nieuwe commissaris op voordracht van de huurdersorganisaties benoemd. Woonconcept hecht belang aan een goede relatie met de huurdersorganisaties. Niet alleen de vertegenwoordigers van de huurdersorganisaties willen wij bedanken voor hun goede inzet. Ook zijn wij de leden en plaatsvervangende leden van de sociale urgentiecommissie en de klachtencommissie erkentelijk voor de door hen in 2011 uitgevoerde werkzaamheden.

Het resultaat na waardeveranderingen is uiteindelijk € 32 miljoen negatief, in 2010 was dit nog € 64 miljoen negatief. We hebben in 2011 onze verwachtingen met betrekking tot toekomstige verkopen weer tegen het licht gehouden. We besloten de verwachte verkopen van bestaande woningen verder naar beneden bij te stellen met een afwaardering van het vastgoed als gevolg. In 2011 zijn de operationele kasstromen nog voldoende om aan onze verplichtingen te voldoen. Op langere termijn kunnen de kasstromen onder druk komen te staan. We zullen de investeringen in onderhoud en nieuwbouw nog meer afstemmen op de verkopen en vrij beschikbare kasstromen. De stijging van de leningportefeuille zorgt voor steeds hogere rentelasten. De operationele kasstroom moet groeien om de hogere rentelasten te kunnen blijven betalen.

2011 was voor Woonconcept een dynamisch jaar. Er is veel gebeurd en veel werk verzet. Dat kan alleen met betrokken en gemotiveerde medewerkers. Zij hebben in 2011 laten zien waar zij voor staan. Hart voor de huurders van Woonconcept en hart voor Woonconcept als organisatie. Mr Sandra Korthuis, Directeur-bestuurder

Woonconcept is een financieel gezonde organisatie en we zien het als een

6


2 0 1 1

V oorwoord

noodzaak dit ook zo te houden. Onze huurders zijn daarbij gebaat; alleen dan kunnen we onze woningen ook op langere termijn betaalbaar houden. We blijven daartoe kritisch naar onze organisatie kijken en we moeten mogelijkheden benutten om onze inkomsten te verhogen en uitgaven te verlagen. Hierbij moeten we uiteraard rekening houden met interne en externe ontwikkelingen zoals de aangekondigde heffing voor de huurtoeslag. Die moeten corporaties vanaf 2014 mogelijk zelf betalen. Voor Woonconcept kan dit een extra jaarlijkse kostenpost van circa € 3 miljoen bedragen. Vermogentechnisch staat Woonconcept er prima voor. We kunnen wel een stootje hebben. Voor de langere termijn voorzien wij nog een lichte daling van ons Eigen Vermogen, maar blijven we vooralsnog ruim boven de door het Centraal Fonds Volkshuisvesting gehanteerde ondergrens. Door de huidige crisis en de gevolgen daarvan en de aangekondigde nieuwe Woningwet is de toekomst van de corporatiesector onzekerder geworden dan we de laatste jaren gewend waren. Wij zijn alert om tijdig op ontwikkelingen te anticiperen. Daarmee waarborgen we de continuïteit van onze organisatie en blijven een betrouwbare partner voor onze huurders.

7

en

inleiding

8

2

Onze huurders en onze woningen De missie van Woonconcept was, is en blijft het verschaffen van veilige en betaalbare huisvesting voor diegenen die daar zelf niet in kunnen voorzien en we nemen onze verantwoordelijkheid voor het bevorderen van de leefbaarheid in ons werkgebied vanuit een oprechte en sociale betrokkenheid.

We dragen daaraan bij vanuit dagelijks beheer en door herstructurering in wijken, buurten en straten. Bewonersconsulenten, buurtbeheerders en huismeesters zijn dagelijks aan de slag om het sociale klimaat in de wijken te verbeteren. Vaak doen we dit samen met anderen, zoals gemeenten, politie, welzijnsinstellingen en zorgpartijen.

In 2011 zijn we gestart met de implementatie van onze nieuwe klantvisie. Over ons werk op sociaal gebied en voor ‘leefbaarheid’, kunt u meer lezen in hoofdstuk 2.2.

De mogelijkheden om diensten te leveren aan onze klanten (huurders en woningzoekenden) zijn veranderd. Ook onze digitale dienstverlening gaat verbeteren. Het gemak voor onze klanten neemt toe; tegelijk boeken wij efficiencywinst en besparing van kosten. De relatief dure woonwinkels kunnen (eerst deels) sluiten. Waar nodig leveren we maatwerk en de lokale betrokkenheid bij leefbaarheid blijven we garanderen. Bovendien richten we een ‘Klantcontactcentrum’ in.

KWH Voor woningcorporaties bestaat een speciaal keurmerk. Dit wordt na een uitgebreide meting en bij een positief resultaat, verstrekt door het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). In 2011 is ook bij ons zo’n nieuwe meting verricht. Mede dankzij een gerichte interne campagne, maar vooral door de inzet van onze medewerkers, hebben we het label in 2011 opnieuw gehaald. Dit betekende goede cijfers en feitelijke complimenten (sociaal, vriendelijk en betrouwbaar) van onze klanten.

Sterker nog: we gaan zelfs meer inzetten op het verbeteren van leefbaarheid, samen met partnerorganisaties. Wij willen graag dat onze huurders prettig kunnen wonen. Daarbij is een veilige en schone woonomgeving belangrijk.

Zowel leiding als medewerkers zijn trots op deze waardering! Het begrip ‘leefbaarheid’ is erg breed en wordt in de sector op verschillende manieren uitgelegd. Voor ons geldt: leefbaarheid is de waardering die bewoners toekennen aan de kwaliteit van het wonen in een wooncomplex, buurt of wijk op zowel fysiek als sociaal terrein.

Ook in samenwerking met het KWH verrichten we al enige tijd ‘after sales’; onderzoeken naar de tevredenheid van klanten over onze dienstverlening. We gebruiken de resultaten daarvan om waar mogelijk de kwaliteit van onze uitvoering te verbeteren.

9


2 0 1 1

O N Z E

2.1. Het verhuren van woningen

H U U R D E R S

E N

O N Z E

W O N I N G E N

sen. We vernieuwen of veranderen interne ICT-systemen. De website krijgt een nieuwe vormgeving en nog meer mogelijkheden om diensten te verlenen.

Doelen en prestaties

We verwachten dat onze klanten veel profijt hebben bij alle geplande organisatieveranderingen, waarvoor in 2011 de voorbereidingen zijn gestart. Dat monitoren we nauwkeurig.

In dit hoofdstuk komen de volgende doelen aan de orde. De normen zijn gesteld in de begroting van 2011. Doelstellingen

Eenheid

Score 2011

Norm 2011

Score 2010

Voor het doorvoeren van alle veranderingen is een groot intern project opgestart. Dit wordt verder toegelicht in hoofdstuk 6.

Huurachterstand op maandbasis van zittende huurders % 6,4 6,5 6,4 Vorderingen vertrokken huurders waarde 149.002 185.000 197.989 Leegstand door frictie, verhuurbaarheid % 0,26 0,45 0,44 Leegstand totaal inclusief verkoop, sloop, herstructurering en calamiteiten % 1,57 2,0 1,61 Klachtenonderhoud waarde 2.221.065 1.938.000 1.980.889 Klachtenonderhoud aantal 19.956 20.000 19.328 Mutatieonderhoud waarde 1.379.178 1.437.600 1.325.198 Mutatieonderhoud aantal 943 1.150 932 Mutatiegraad % 9,28 10 9,71 Acceptatiegraad eerste aanbieding % 71 70 72,6

2.1.2. Betaalbaarheid

Zeker de afgelopen jaren is de betaalbaarheid van wonen een belangrijke zorg geworden. Het blijft dan ook voor ons een beleidsspeerpunt. Dit houdt onder meer in dat Woonconcept haar huurwoningen betaalbaar wil houden voor de lagere inkomensgroepen. Woningcorporaties investeren onrendabel (sociale huurprijzen zijn nooit hoog genoeg om de investering terug te kunnen verdienen) in nieuwbouw voor de sociale sector. Daardoor blijven huren zo laag mogelijk. Woonconcept kiest er (zoals veel andere corporaties) voor dat de jaarlijkse huurverhoging inflatievolgend is: in 2011 leidde dat tot een huurverhoging van 1,3%. Specifieker voor Woonconcept geldt dat wij met veel succes hebben deelgenomen aan het experiment ‘Huur op Maat’ (HoM). Met deze methode werd niet langer een algemene, aan de woningen gebonden (onzichtbare) huurkorting, toegekend. De korting wordt alleen gegeven aan huishoudens die daar, op basis van hun huishoudinkomen, recht op hebben. Hierdoor is het mogelijk de huren van alle woningen meer in overeenstemming te brengen met de kwaliteit en marktwaarde. Kortom: een lager inkomen betekent een lagere huurprijs.

Conclusie

Praktisch alle in 2011 gestelde doelen op het gebied van ‘verhuren van woningen’ zijn gehaald! 2.1.1. Klant Centraal

Voor corporaties zou HoM kostenneutraal moeten zijn. De totale huuropbrengst van woningen waar een HoM-overeenkomst werd afgesloten was in 2011 1,06 % lager dan volgens het oude streefhuurbeleid.

Het aanpassen aan de organisatie naar de nieuwe klantvisie, is een enorme uitdaging. We plaatsen de klant ‘centraal’, nog meer dan in het verleden. Dat betekent dat we al onze werkprocessen analyseren en waar nodig aanpas-

10


2 0 1 1

O N Z E

H U U R D E R S

E N

O N Z E

W O N I N G E N

2.1.3. Huurachterstanden

De ‘Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting’ (SEV, trekker van het experiment) heeft HoM in 2011 geëvalueerd. De uitkomsten zijn overwegend positief en de huurders kunnen zich in grote meerderheid vinden in een dergelijke benadering. De doelstellingen worden gehaald. Er zijn meer woningen beschikbaar gekomen voor mensen met lagere inkomens, de keuzevrijheid is vergroot, het volkshuisvestelijke geld is transparanter en doelmatig besteed en de relatie tussen prijs en kwaliteit is verbeterd.

Woonconcept hanteert een sociaal en strak incassobeleid. Daarbij werken we zowel preventief als curatief bij betalingsproblemen. Huurders

We hebben in 2011 begroot dat de huurachterstand niet meer dan 6,5% mocht bedragen. Dit percentage hebben we maandelijks gemeten. Het gemiddelde percentage aan huurachterstand van al onze huurders bedroeg 6,4% (inclusief maatschappelijk vastgoed). Deze doelstelling is dus gehaald.

HoM stopt ondanks succes

In de laatste week van juni 2011 heeft de SEV de minister geadviseerd over HoM. Gevraagd is de mogelijkheden verder te verkennen en toepassing lokaal mogelijk te maken. De minister van BZK heeft in januari 2012 tot onze grote spijt zonder duidelijke argumentatie besloten dat het experiment per 1 april 2012 moet worden stopgezet.

We merken wel op dat de streefcijfers van onze Woonwinkels niet zijn gehaald. Doordat Maatschappelijk Vastgoed zijn doelstelling heeft gehaald, is de totale doelstelling wel gehaald. Assen heeft een achterstandspercentage van 11,8% en dit is een aanzienlijke stijging ten opzichte van 2010 (6,6%). Het streefcijfer was 6,0%.

Als de Tweede Kamer niet anders beslist, dan betekent dit het einde van een mooi en goed werkend instrument.

Hoogeveen heeft in 2011 een percentage van 8,6% gehaald, de doelstelling was 7,0%. Het achterstandspercentage in 2010 was 7,7%.

Woonconcept moet daarom begin 2012 een nieuw huurbeleid ontwikkelen. Jaarlijks voerde Woonconcept ten behoeve van de toepassing van HoM een inkomenstoets uit.

Meppel heeft met een score van 7,3% ook de doelstelling (6,8%) niet gehaald. Ook in Meppel is het cijfer ten opzichte van 2010 (6,5%) gestegen.

Verandering van inkomen kon gevolgen hebben voor de zittende huurders met een HoM-overeenkomst voor wat betreft de te betalen huur. Uiteindelijk heeft deze toets in 2011 geleid tot een extra huuropbrengst van 3,2 % (inclusief de reguliere jaarlijkse huurverhoging) van de HoM-overeenkomsten.

Steenwijk heeft met een score van 6,4% in 2011 een minder goed resultaat neergezet dan verwacht. Het begrote percentage bedraagt 6%. Het gehele jaar 2011 is het percentage onder de 6% geweest. De stijging wordt met name veroorzaakt door de maand december waarin meer achterstanden zijn ontstaan. Het percentage was 5% in 2010.

Onze mening over het stopzetten van HoM hebben we via een brief aan het ministerie verstrekt. Bovendien hebben we waar mogelijk ons standpunt toegelicht in de media.

Oorzaak

De oorzaak voor de stijging van de achterstanden in de Woonwinkels wijten wij met name aan de economische crisis. Mensen met een kleine portemon-

11


2 0 1 1

O N Z E

nee merken direct kostenverhogingen en inkomstendalingen. Maar we merken ook dat huurders met een hoger inkomen (die normaal gesproken trouw de huur betalen) vaker betalingsproblemen krijgen.

H U U R D E R S

E N

O N Z E

W O N I N G E N

Aan overige vorderingen zoals mutatie- en servicekosten stond eind 2011 een bedrag open van € 390.101,-. Dit bedrag bestaat uit servicekosten, mutatiekosten, keukenopties, enzovoort en heeft betrekking op zowel actieve als vertrokken huurders. Dit is een daling ten opzichte van 2010 met € 98.500,-. Sinds 2007 is een daling in deze vorderingen zichtbaar. Dit is te danken aan een beter betalingsgedrag bij de vertrokken en zittende huurders en een actiever incassobeleid.

Het reduceren van huurachterstanden vraagt dus om een structureel actief en preventief incassobeleid. We willen huurachterstanden zo laag mogelijk houden door huurders met een achterstand al in een zeer vroeg stadium te attenderen op (dreigende) problemen. Dan kunnen we tijdig betalingsmogelijkheden aanbieden die afgestemd zijn op de financiële situatie van de huurder. Bovendien worden zo incassokosten en huisuitzettingen zo veel mogelijk voorkomen.

2.1.4. Deurwaarderszaken

Daarom stimuleren we automatische betaling, telefonische incasso, samenwerking met andere partijen en het afleggen van huisbezoeken aan huurders met betalingsproblemen.

Op 31 december 2011 hadden wij bij 365 (actieve en vertrokken huurders) deurwaarderszaken uitstaan voor een bedrag van € 664.617,-. Dit is een daling ten opzichte van 2010 met € 61.000,-. In 2009 en 2010 was er sprake van een stijging. Het gemiddelde bedrag per deurwaarderszaak is licht gestegen (€ 1.774,- naar € 1.821,-). De daling ten opzichte van 2010 is deels te danken aan het preventieve incassobeleid.

Schuldpreventie

2.1.5. Ontruimingen

Gezien de behaalde cijfers over 2011, de huidige economische situatie, de bezuinigingsacties bij de gemeenten en de te verwachten wetswijzigingen, bijvoorbeeld op de Wet werk en bijstand en de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening, willen we nog meer investeren in schuldpreventie.

Woonconcept wil het aantal ontruimingen tot een minimum beperken. Om dit te bereiken, hanteren we een adequaat incassobeleid. We wijzen huurders met een achterstand in een zeer vroeg stadium op achterstallige betaling. Daarbij bieden we diverse betalingsmogelijkheden aan. Ook worden andere instanties ingeschakeld zoals de GKB (Gemeentelijke Kredietbank) en GSD (Gemeentelijke Sociale Dienst).

In februari 2011 is een convenant gesloten met de Gemeentelijke Kredietbank (GKB). Doel van het convenant is een vroegtijdige signalering van betalingsproblemen bij huurders. Ook willen we gezamenlijk een oplossing vinden voor die huurders die zich in een problematische schuldhulpverlening bevinden. In 2012 wordt besloten of het convenant wordt verlengd.

Het doel hiervan is in overleg met de huurder tot een oplossing te komen en incassokosten te besparen. Dat lukt niet altijd, zie de tabel op pagina 12. Cijfers zijn per gemeente en uitgesplitst naar reden van ontruiming. Tussen haakjes de gegevens uit 2010.

Vorderingen op vertrokken huurders

De huurvordering op vertrokken huurders bedroeg op 31 december 2011 € 149.002,-. Eind 2010 stond er in totaal ruim € 197.989,- open.

12


Gemeente

Assen Hoogeveen Meppel Steenwijkerland Totaal

2 0 1 1

Aantal

Huurschuld

Overlast

Hennepplantage

1 (1) 19 (14) 9 (12) 16 (11) 45 (38)

0 (1) 19 (13) 9 (11) 14 (9) 42 (34)

1(0) 0 (0) 0 (0) 0 (2) 1 (2)

0 (0) 0 (1) 0 (1) 2 (0) 2 (2)

O N Z E

H U U R D E R S

E N

O N Z E

W O N I N G E N

nomen (zie tabel). In 2011 zijn 536 woningen binnen zeven dagen verhuurd (55%). Aansluitende verhuur uitgesplitst per gemeente Gemeente

0-2 dagen 2011 (2010) 0-7 dagen 2011 (2010) 0-31 dagen 2011 (2010)

Assen Hoogeveen Meppel Steenwijkerland

Het aantal ontruimingen op grond van huurschuld is aanzienlijk gestegen, met name in Steenwijkerland en Hoogeveen. De oorzaak van de stijging kan liggen in de economische crisis.

15,9% (12,5%) 23,5% (25,2%) 30,1% (30,3%) 20,9% (15,9%)

31,8% (17,5%) 48,3% (44,0%) 65,8% (60,1%) 51,5% (42,8%)

54,5% (45,0%) 78,9% (79,8%) 83,6% (87,8%) 78,4% (80,7%)

2.1.8. Acceptatie

2.1.6. Leegstand en huurderving

De gemiddelde acceptatiegraad van woningen die zijn aangeboden, is 71% (in 2010 nog 72,6%). Wanneer een woning door de eerste kandidaat wordt geaccepteerd, is dit 100%. Acceptatie door de tweede kandidaat is 50%, enzovoort. In Meppel en Hoogeveen zijn de percentages gedaald, terwijl in Assen en Steenwijk de cijfers zijn verbeterd ten opzichte van 2010.

In 2011 heeft ons bezit 71.599 dagen leeggestaan, wat neerkomt op 1,57% ten opzichte van het totaal aantal verhuurbare dagen. Dit is een daling ten opzichte van vorig jaar met 0,04%. Over 2011 leden wij in totaal € 1.292.408,- aan huurderving, een daling van € 90.438,- in vergelijking tot 2010. Deze daling is onder meer een gevolg van het wekelijks aanbieden van de vrijkomende woningen, het adequaat sturen op de procedure en het samenwerken met verhuurpartners voor het dure bezit in Assen. Daarnaast wordt er voor de woning waar mutatieonderhoud plaatsvindt, nauw contact gehouden met HomeTeam over de voortgang van de werkzaamheden. De hoogste leegstandspercentages zijn voor 0,51% als gevolg van verkoop, voor 0,33% als gevolg van sloop en voor 0,11% als gevolg van renovatie.

Acceptatie per gemeente in percentages Gemeente


2.1.7. Aansluitende verhuur (binnen twee dagen verhuurd)

In 2011 zijn de leegkomende woningen sneller verhuurd dan in 2010. In 2011 bedroeg het percentage aansluitende verhuur 24,9%. Dat wil zeggen dat 242 woningen binnen twee dagen van huurder zijn verwisseld. Dit is een stijging ten opzichte van 2010 met 0,05%. Met name het aantal woningen dat binnen drie tot zeven dagen is verhuurd, is in vergelijking met 2010 aanzienlijk toege-

13

Percentage 2011 (2010)

75,00% (57,58%) 49,01% (53,81%) 66,42% (78,76%) 81,91% (65,98%)


2 0 1 1

O N Z E

Er zijn 744 woningzoekenden gevraagd naar de reden van hun weigering. De meest genoemde redenen staan in de onderstaande tabel.

Persoonlijke omstandigheden 26% Woning te klein 22% Financiële situatie 14% Woonomgeving 10% Inmiddels andere woning gevonden 10% Ligging woning 8% Onderhoudsstaat woning 8%

Meppel Steenwijk Hoogeveen Assen

€ 756.400 € 543.400 € 582.000 € 56.200

Assen Hoogeveen Meppel Steenwijk

€ 41.700 € 431.700 € 561.100 € 403.100

O N Z E

Werkelijk

W O N I N G E N

Percentage

€ 24.496 58,7% € 476.230 110,3% € 435.404 77,6% € 443.049 109,9%

In 2011 zijn in totaal 1.059 woningen leeggekomen. In Meppel bedroeg het aantal leeggekomen woningen 390, in Steenwijkerland 311, in Hoogeveen 306 en in Assen 39. Het aantal leeggekomen ruimtes van maatschappelijk vastgoed bedraagt 13 stuks. Jaar

Voor het klachtenonderhoud was in 2011 een bedrag van € 1.938.000,- begroot. In totaal is € 2.221.065,- besteed. Werkelijk

Begroot

E N

2.1.11. Mutatiegraad

2.1.9. Klachtenonderhoud

Begroot

Woonwinkel van begroot

Reden weigering woning

Woonwinkel

H U U R D E R S

Gemiddeld

Assen

Hoogeveen

2009 9,69% 16,83% 2010 9,64% 11,55% 2011 9,28% 11,93%

Percentage

Meppel

Steenwijkerland

9,47% 9,42% 8,29% 10,28% 8,99% 9,16%

9,83% 9,11% 9,80%

van begroot

De dalende mutatiegraad past bij de landelijke trend dat huurders minder geneigd zijn om te verhuizen door de gevolgen van de economische crisis.

€ 805.392 106,5% € 602.308 110,8% € 742.723 127,6% € 72.566 129,1%

2.1.12. Overige cijfers

2.1.10. Mutatieonderhoud

2.1.12.1. Bezoekersaantallen

Voor het mutatieonderhoud was in 2011 een bedrag begroot van € 1.437.600,-. In totaal is hieraan een bedrag van € 1.379.198,- uitgegeven. De reden dat minder is uitgegeven ligt voornamelijk aan het feit dat de mutatiegraad over 2011 9,28% is. Begroot was 10%.

Het aantal bezoekers aan onze Woonwinkels is in 2011 aanzienlijk gedaald ten opzichte van de vorige jaren. Woonwinkel

Hoogeveen Meppel Steenwijk Totaal

14

2011

2010

% daling

21.691 24.159 10% 21.766 28.057 22% 16.939 17.528 3% 60.396 69.744 13%


2 0 1 1

O N Z E

H U U R D E R S

E N

O N Z E

W O N I N G E N

In diverse seniorencomplexen zijn informatieavonden gehouden met als thema ‘Veiligheid en preventie’. In het wooncomplex Alteveerstraat in Hoogeveen is samen met Stichting Welzijnswerk een aantal keren een ‘seniorenrestaurant’ georganiseerd. We willen graag dat de bewoners zelf dit soort activiteiten organiseren, maar dit komt moeizaam van de grond.

Vanaf 2012 hebben wij gekozen voor een ander dienstverleningsconcept. We zorgen ervoor dat huurders en woningzoekenden voor meer zaken terecht kunnen op onze website. Zij kunnen meer vanuit huis en op een geschikt moment zaken met ons doen. De Woonwinkels zijn in 2012 nog deels open: later in 2012 worden ze volledig gesloten. De dienstverlening richt zich dan op de website en op telefonie, en op maatwerk voor uitzonderlijke zaken.

2.1.12.5. Vluchtelingen/statushouders/pardonners Gemeente

2.1.12.2. Automatische incasso

We wilden graag dat ten minste 75% van onze huurders gebruik zou maken van automatische incasso. Eind december 2011 raakten we die doelstelling (74,0%). Maar eind 2010 was het totale percentage automatische betalers iets hoger: 74,4%.

Taakstelling

statushouders

Aantal gehuisveste statushouders

Assen 51 Hoogeveen 51 Meppel 28 Steenwijkerland 32

In 2012 start een project om huurders die via een acceptgirokaart betalen, aan te moedigen tot een andere wijze van betaling. Daarbij is het in 2012 niet meer mogelijk via de pin te betalen in de Woonwinkels. Huurders die dat nog deden, zijn ook individueel benaderd om hun huur via automatische incasso te voldoen.

Aantal

woningen

0 0 15 9 30 12 11 4

Jaarlijks krijgen gemeenten een taakstelling voor het huisvesten van statushouders. Woonconcept zorgt dat de statushouders woonruimte krijgen en in gemeentes waar meerdere corporaties actief zijn, worden de aantallen verdeeld tussen de corporaties. In Meppel en Assen is de taakstelling behaald. In Hoogeveen en Steenwijkerland blijft de realisatie achter en wordt het restant uit 2011 gevoegd bij de taakstelling voor 2012. Woonconcept heeft aan al haar taakstellingen voldaan om de door de gemeenten aangeboden statushouders te huisvesten.

2.1.12.3. Doelgroepen van ons beleid

De kerntaak van Woonconcept is het verschaffen van huisvesting aan mensen die hier om verschillende redenen niet zelf in kunnen voorzien. Het betreft hier ouderen, mensen met een fysieke en/of geestelijke beperking, mensen met een laag inkomen en vluchtelingen.

2.1.12.6. Mensen met een fysieke en/of verstandelijke beperking

2.1.12.4. Ouderen

Woonconcept bouwt ook voor mensen met een fysieke en/of verstandelijke beperking levensduurbestendige woningen. Hierover staat meer vermeld in Hoofdstuk 5 ‘Maatschappelijk Vastgoed’.

We houden rekening met de specifieke woonwensen van senioren. In ons werkgebied hebben sommige woningen en wooncomplexen een leeftijdsgrens. Daarnaast investeren wij in recreatieruimtes en passen wij woningen en wooncomplexen aan voor bijvoorbeeld scootmobiels.

Woningen worden regelmatig aangepast in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning. In overleg met de gemeente worden deze woningen verhuurd aan woningzoekenden die specifiek op zoek zijn naar een aange-

15


2 0 1 1

O N Z E

H U U R D E R S

E N

O N Z E

W O N I N G E N

paste woning. In 2011 hebben we € 82.500,- geïnvesteerd in het aanpassen van woningen in het kader van de Wmo. Deze investering is grotendeels vergoed door de gemeenten.

Het abonnement kunnen huurders afsluiten om kleine onderhoudsgebreken kosteloos door ons uit te laten voeren. Het abonnement wordt in maart 2012 ingevoerd.

Woonconcept werkt samen met verschillende zorgorganisaties met als doel bewoners met een verstandelijke en/of fysieke handicap in de samenleving te laten participeren. Woonconcept realiseert het vastgoed voor de zorgpartijen en zij leveren de nodige zorg. Door aankopen, nieuwbouw en aanpassing in de bestaande voorraad of directe huisvesting in de bestaande voorraad wil Woonconcept voldoen aan de behoefte.

In 2011 heeft Woonconcept de bijdrage verhoogd voor het afsluiten van nieuwe huurcontracten, de zogenaamde administratiekosten. Dit is jarenlang gehouden op € 16 en wordt nu € 25. Ook is Woonconcept gestopt met het uitdelen van gratis verhuisdozen voor nieuwe huurders. Deze maatregelen zijn genomen in het kader van de bezuinigingen en het verhogen van inkomsten. Op 31 december 2011 hadden 389 huurders een huurderspakketpolis afgesloten via Rivez. Deze verzekering wordt aangeboden om te voorkomen dat huurders onverzekerd wonen.

2.1.12.7. Woondiensten

Woonconcept biedt een aantal aanvullende producten en diensten aan. Deze zijn gerelateerd aan wonen.

2.1.12.8. Woonruimteverdeling

Zo leverde Woonconcept in 2011 onder andere: - een kortingspas voor huurders; - een verzekeringspakket voor huurders; - gratis klein onderhoud; - uitgifte tuingereedschap.

Woningzoekenden en/of huurders kunnen punten sparen om voor een woning in aanmerking te komen. Na inschrijving verdienen woningzoekenden een punt per maand. Als een woning aangeboden wordt, kunnen belangstellenden met punten zich daarvoor melden. De belangstellende met de meeste punten krijgt de woning als eerste aangeboden.

In mei 2011 is gestart met de pilot ‘uitgifte tuingereedschap’. Huurders kunnen tegen betaling van € 10,- borg per apparaat tuingereedschap lenen in de Woonwinkel. Het doel hiervan is het bevorderen van de leefbaarheid in de wijken door verzorging van tuinen. Wij voeren hiervoor een actief tuinenbeleid. Het biedt een goed alternatief voor huurders die zelf niet (kunnen) beschikken over tuingereedschap. Overigens kunnen in Hoogeveen ook huurders van Domesta gebruikmaken van het tuingereedschap.

Een enkele keer bieden we een woning ‘direct te huur’ aan. Dit betreft vooral luxere woningen met hogere huurprijzen.

Voorheen werden de reparaties waarvoor de huurder zelf verantwoordelijk was, voor rekening van Woonconcept uitgevoerd. In het kader van de bezuinigingen is in 2011 besloten het abonnement kleinonderhoud in te gaan voeren.

Ingeschreven woningzoekenden Op 31 december 2011 staan bij ons 18.646 woningzoekenden ingeschreven. Dit is een lichte stijging (van 34 personen) ten opzichte van vorig jaar.

We hebben onze woningen tien jaar aangeboden via het huis-aan-huisblad ‘Wonerije’. Vanaf 1 januari 2011 wordt het woningaanbod wekelijks op de website gepubliceerd. De Wonerije heeft nu de status van nieuws- en informatieblad (zonder woningaanbod) en verschijnt nu eens per drie maanden.

16


2 0 1 1

O N Z E

Inschrijfduur

Actief woning-

zoekenden 2011

Assen Hoogeveen Meppel Steenwijkerland Overig Totaal

Actief woning-

zoekenden 2010

Leeftijd

Tot 25 jaar 25-34 jaar 35-44 jaar 45-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar Vanaf 75 jaar

Gemeente Aantal nieuwe ingeschreven

woningzoekenden 2011

Assen Hoogeveen Meppel Steenwijkerland Overig

Passief

Actief

Totaal

82,8% 2.488 84,4% 3.124 86,3% 2.276 90,7% 2.212 95,6% 2.769 96,2% 2.451 95,6% 1.572

17,2% 517 15,6% 578 13,7% 361 9,3% 227 4,4% 127 3,8% 96 4,4% 73

3.005 3.702 2.637 2.439 2.896 2.547 1.645

W O N I N G E N

Actief

1.334 2.163 1.817 1.632 1.282 8.687 16.915

Inschrijvingen

52 99 382 470 603 705 489 431 452 518 1.978 2.223

Passief en actief ingeschreven woningzoekenden per leeftijdscategorie

O N Z E

Passief

Tot 1 jaar Van 1 tot 2 jaar Van 2 tot 3 jaar Van 3 tot 4 jaar Van 4 tot 5 jaar Meer dan 5 jaar Totaal

In de onderstaande tabellen wordt het aantal woningzoekenden toegelicht.

Gemeente

E N

Passief en actief ingeschreven woningzoekenden per inschrijfduur

Uitgesplitst per gemeente bedroeg het aantal woningzoekenden in Assen 530, in Hoogeveen 4.360, in Meppel 6.343, in Steenwijkerland 4.630 en in overige gemeenten 3.517. Het aantal actief woningzoekenden (dat in 2011 minimaal één keer op ons aanbod heeft gereageerd) bedraagt 1.978. Dit is 10,5% van het totale aantal woningzoekenden.

Actief woningzoekenden per gemeente

H U U R D E R S

Totaal

338 1.672 548 2.711 337 2.154 258 1.890 151 1.433 346 9.033 1.978 18.893

Aantal nieuwe ingeschreven woningzoekenden 2010

180 318 861 936 786 931 716 747 923 1.073

Het totaal aantal nieuwe inschrijvingen (3466) is lager dan het in 2010 was (namelijk 4005). Toch is het aantal woningzoekenden gestegen. Dit komt omdat zich minder mensen hebben uitgeschreven (3432) dan er nieuwe inschrijvers zijn. Een belangrijke reden hiervan is de verminderde doorstroming. De woningmarkt zit vast. Mensen blijven zitten waar ze zitten. Urgentie We kennen drie soorten urgentie: - acute urgentie: door overmacht ontstane situaties, bijvoorbeeld door brand of gerechtelijke huuropzegging van een bedrijfswoning door faillissement. In die gevallen krijgt de gedupeerde meteen een urgente status. Dit geldt ook voor een verbroken relatie waarbij meeverhuizende kinderen betrokken zijn.

17

Relatie- Soc. Medisch

breuk

Finan- Ver-

cieel

O N Z E

Hoogeveen Meppel Steenwijkerland Totaal

2 0 10 7 5 4 17 11

W O N I N G E N

7 5 10 6 3 3 20 14

Als urgent beoordeeld

2010

Aanvragen


2009

Aanvragen

2008

Aanvragen

Gemeente

In 2011 zijn er in totaal 218 urgenties verleend. Dit is een behoorlijke daling ten opzichte van 2010 toen er aan 296 woningzoekenden urgentie werd verleend. Het verschil tussen 2010 en 2011 is toe te schrijven aan de daling van urgenties door relatiebreuken (36) en medische urgenties(30). Het aantal urgenties (145) door relatiebreuk blijft verreweg het grootst.

E N

Aantal ingediende verzoeken voor sociale urgentie per gemeente

- medische urgentie: aanvragen voor een medische urgentie leggen wij voor aan medisch specialisten. Een consult bedraagt € 25,-. Deze kosten berekenen wij door aan de aanvrager. - sociale urgentie: aanvragen voor een sociale urgentie worden beoordeeld door de urgentiecommissie. De behandeling van een aanvraag bedraagt € 25,- en ook deze kosten komen voor rekening van de aanvrager.

Gemeente

H U U R D E R S

4 2 8 8 5 4 17 14

2011 Als urgent beoordeeld

O N Z E

Aanvragen

2 0 1 1



3 3 13 5 5 4 21 12

Overig Cala- Totaal

koop

miteit

Wachttijden Woonconcept hanteert al jaren het systeem van voorinschrijving en toewijzingsbeleid op basis van wachttijden. Dit aanbodmodel is in ons werkgebied algemeen bekend en wordt als transparant, duidelijk en eerlijk ervaren. Woningzoekenden schrijven zich daarom bij voorbaat tijdig in, ook al is er op dat moment nog geen duidelijke wens om te verhuizen.

Assen 0 Hoogeveen 50 9 5 3 7 74 Meppel 53 7 7 8 75 Steenwijkerland 32 7 2 4 5 3 1 54 Overig 10 3 2 15 Totaal 145 26 14 7 7 18 1 218

Gemeente

Geaccepteerde woningen

Gemiddeld aantal

maanden ingeschreven

Assen 14 23 Hoogeveen 231 35 Meppel 291 70 Steenwijkerland 219 39 Een nadeel van dit systeem is het vertekende beeld van de wachttijd, doordat wordt gekeken naar ‘inschrijving’. Het lijkt alsof de wachttijd voor Steenwijkerland 39, Hoogeveen 35 en Meppel 70 maanden is.

18


2 0 1 1

O N Z E

Gemeente Maanden Maanden Aantal

inschrij-


ving

wacht- aanbie-

22 35 61

tijd dingen

1

2

3

4

Categorie

O N Z E

W O N I N G E N

Assen Hooge- Meppel Steenwijk- Totaal Totaal

veen

erland

Goedkoop (€ 0 tot € 361,66) 1 59 93 Met huurtoeslag betaalbaar (€ 361,66 tot € 554,76) 11 192 178 Middelduur (€ 554,76 tot € 652,52) 3 15 5 Duur (vanaf € 652,52) 24 3 17 Totaal 2011 39 269 293 Totaal 2010 45 235 327

5 6-9

jaar jaar jaar jaar jaar jaar

9 21 15 2 2 2 0 0 11 326 225 49 28 12 5 7 16 349 225 30 40 18 15 21

2010

58 211 241 174 555 488 15 38 71 15 59 51 262 863 851 244 851

Aanbod per gemeente per woningtype Type woning

45

E N

Aanbod per gemeente per huurcategorie

Veel realistischer is het te kijken naar de ‘actieve wachttijd’. Dit is de tijd tussen de eerste reactie van een woningzoekende op een woning en het moment waarop we die persoon een woning kunnen aanbieden. Dan blijkt dat woningzoekenden in 2011 alleen in Meppel langer dan een jaar wachttijd hebben. In Hoogeveen en Steenwijkerland gaat het om 11 maanden. Urgent woningzoekenden krijgen bovendien binnen drie maanden gegarandeerd een woning. Actieve wachttijd per gemeente

H U U R D E R S

11 333 260 32 11 10 5 15

Assen Hooge- Meppel Steenwijk- Totaal Totaal

veen

erland

Appartement met lift 33 66 86 Appartement zonder lift 0 24 72 Benedenwoning 0 16 11 Bovenwoning 0 14 18 Eengezinswoning 6 136 90 Kamer 0 0 0 Atelierwoning 0 0 0 Seniorenwoning 0 13 16 Totaal 2011 39 269 293 Totaal 2010 45 235 327

De kolommen met één jaar, twee jaar, enzovoort, tonen het aantal aanbiedingen tot één jaar na de datum van de eerste reactie. Dus: de actieve wachttijd. De woningmarkt in Meppel is, net zoals vorig jaar, het krapst en die in Assen het ruimst. Ons bezit in Assen is wel eenzijdig en bestaat vooral uit dure appartementen. Dit beeld is al jaren constant. Woningaanbod In 2011 zijn vrijkomende woningen alleen op internet gepubliceerd. In de volgende tabellen wordt ons woningaanbod toegelicht.

2010

55 239 192 12 108 110 30 57 55 41 73 102 115 347 342 0 0 8 0 0 1 10 39 41 262 863 851 244 851

Het totale aantal reacties is gestegen ten opzichte van 2010. Het gemiddeld aantal reacties op de goedkope en met huurtoeslag betaalbare huurwoningen is gestegen. De vraag naar betaalbare huurwoningen is dus aan het stijgen. Op de middeldure woning is aanzienlijk minder gereageerd in 2011 dan in 2010. Het gemiddeld aantal reacties op de dure huur is wel iets gestegen.

19


Aantal reacties per woningtype en leeftijdscategorie Type woning

17-23

24-35

35-54

jaar

jaar

jaar

2 0 1 1

Vanaf

Leeftijd

Aantal

tenties

55 jaar onbekend

O N Z E

H U U R D E R S

E N

O N Z E

W O N I N G E N

Gemiddeld aantal reacties per woningtype en leeftijdscategorie in 2011 Type woning

adver-

Appartement met lift 527 1150 637 492 142 251 Appartement zonder lift 1519 2.335 1.018 84 98 110 Atelierwoning 1 3 2 1 0 1 Benedenwoning 423 647 328 72 61 57 Bovenwoning 602 940 480 54 83 73 Eengezinswoning 1.981 7.676 5.032 646 892 353 Kamer 0 0 0 0 8 0 Seniorenwoning 5 15 23 99 26 40 Totaal 2011 5.058 12.766 7.520 1.448 1.310 885 Totaal 2010 6.842 9.066 7.164 1.470 1.040 851

17-23

24-35

jaar

jaar

35-54 Vanaf Leeftijd jaar 55 jaar

onbe-

kend

Totaal Aantal

adver-

tenties

Appartement met lift 1,49 3,07 1,59 1,04 0,15 7,35 251 Appartement zonder lift 11,58 15,68 6,95 0,60 0,54 35,35 110 Atelierwoning 1 3 2 1 0 7 1 Benedenwoning 2,74 3,42 1,68 0,42 0,14 8,40 57 Bovenwoning 4,73 6,18 3,12 0,30 0,22 14,55 73 Eengezinswoning 3,19 10,94 6,02 0,70 0,46 21,32 353 Kamer 0 0 0 0 0 0 0 Seniorenwoning 0,13 0,30 0,30 1,55 0,33 2,60 40 Totaal 3,71 7,93 4,10 0,77 0,34 16,86 885 Gemiddeld aantal reacties per woningtype en leeftijdscategorie in 2010 Type woning

Wat hier opvalt, is dat het aantal reacties van jongeren is gedaald, terwijl woningzoekenden in de categorie 24-35 jaar juist substantieel meer reageren dan in 2010. Mogelijk wordt dit veroorzaakt door de afname van het aanbod van goedkope woningen in 2011.

17-23

24-35

jaar

jaar

35-54 Vanaf Leeftijd jaar 55 jaar

onbe-

kend

Totaal Aantal

adver-

tenties

Appartement met lift 3,08 3,35 2,46 2,13 1,79 12,81 193 Appartement zonder lift 17,29 13,03 7,84 0,45 1,09 39,69 111 Benedenwoning 9,40 8,24 5,18 0,73 0,45 24,00 55 Bovenwoning 8,55 7,57 4,51 0,41 0,44 21,48 102 Eengezinswoning 8,54 16,79 14,74 2,11 1,25 43,43 341 Kamer 2,00 0,50 0,63 0,25 3,13 6,50 8 Seniorenwoning 0,05 0,10 0,68 4,90 1,41 7,15 41 Totaal 8,02 10,63 8,40 1,72 1,23 30,00 851 Bij jongeren blijven appartementen zonder lift populair. Die zijn goedkoop

20


2 0 1 1

O N Z E

H U U R D E R S

E N

O N Z E

W O N I N G E N

en vanaf 35 jaar minder gewild. Bij de leeftijdscategorie 24-35 jaar is de belangstelling voor een eengezinswoning afgenomen en voor een appartement zonder lift toegenomen. In de groep 35-54 jaar is de belangstelling voor de eengezinswoning afgenomen. De woningzoekenden vanaf 55 jaar hebben minder gereageerd op een eengezinswoning maar ook minder op een seniorenwoning.

- twee over geluidsoverlast; - en afzonderlijke klachten over: rioollucht in de woning, de afhandeling van een diefstal, de staat van de woning bij het tekenen van de huurovereenkomst, vloerverwarming, tocht in de woning, ventilatiemogelijkheden in de woning, schimmel in de woning, de schoonmaak van een wooncomplex en overlast door huisdieren.

2.1.12.9. Klachtencommissie

De klachtencommissie heeft de volgende klachten behandeld: - één klacht over rioollucht in de woning; - één over de werkwijze en gedragingen van medewerkers; - één over de ventilatiemogelijkheden in de woning; - één over de uitschrijving als woningzoekende; - één over de gebreken van een nieuwbouwappartement, te weten koude vloeren, onvoldoende afschot van de badkamervloer en een slechte afwatering van het balkon.

Onze onafhankelijke klachtencommissie adviseert ons over de afhandeling van klachten van huurders en woningzoekenden. We nemen dit advies over, tenzij er gegronde redenen zijn om hiervan af te wijken. Dit delen we dan gemotiveerd aan de klager mee. De commissie is dit jaar veertien keer bijeengekomen. Daarbij betrof het een evaluatie van 2010, zeven keer een vergadering en zes keer een hoorzitting dan wel een bezoek op locatie.

De verdeling van klachten per woonplaats is als volgt: - Assen: vier; - Hoogeveen: één; - Meppel: elf; - Steenwijk: vijf.

Totaal aantal klachten Er zijn 23 klachten binnengekomen. Dat is vier minder dan in 2010. De klachtencommissie heeft voor vijf klachten een hoorzitting gehouden; één adres is bezocht voor meer informatie. Van de vijf hoorzittingen is advies uitgebracht aan het bestuur van Woonconcept. Het bestuur van Woonconcept heeft het advies van de klachtencommissie over deze klachten overgenomen. De overige achttien klachten zijn naar tevredenheid van de klagers opgelost door de werkorganisatie.

Verder kwam er één klacht binnen uit Almere (woningzoekende) en één uit Havelte.

2.2. Inzet voor de woonomgeving

Het gaat om klachten over diverse onderwerpen: - drie klachten over planmatig onderhoud; - drie over tuinonderhoud; - drie over uitschrijving als woningzoekende; - twee over medewerkers van Woonconcept; - twee over een nieuwbouwwoning;


In dit hoofdstuk komen de volgende doelen aan de orde. De normen zijn gesteld in de begroting van 2011.

21


Prestatie-indicator

Woningen in transformatie in Haveltermade en Koedijkslanden Meppel Woningen in transformatie in Steenwijk-West Woningen in transformatie Hoogeveen, De Kaap

Eenheid

Score 2011

Aantal

62

2 0 1 1

O N Z E

Norm 2011 Score 2010

H U U R D E R S

E N

O N Z E

W O N I N G E N

2.2.1. Gebiedsontwikkelingen Hoogeveen

62

nvt

Aantal

34

34

nvt

Aantal

20

20

nvt

Krakeel Centrumgebied De herontwikkeling van het winkelcentrum is nieuw leven ingeblazen. Gemeente en Woonconcept hebben besloten een nieuw plan te maken. Het idee is een andere aanbouw voor de nog te huisvesten winkeliers, zonder bouw van een laad-/lossluis. Voor dit ontwerp is draagvlak bij alle betrokkenen en dit plan wordt verder uitgewerkt. Met een supermarktketen proberen we nog tot verdere afspraken te komen. Uitgangspunt is dat wij hierin niet onrendabel investeren.

Conclusie

Voor het verbeteren van wijken hebben we bovenstaande concrete doelen geformuleerd. Die hebben we vorig jaar gerealiseerd. In Koedijkslanden, ook in Meppel, worden 47 appartementen gesloopt voor nieuwbouw van 36 zorgeenheden, 62 huurappartementen en uitbreiding van het winkelcentrum.

De contractuele afspraken over exploitatie en gebruik van ruimtes in het multifunctioneel centrum zijn vastgelegd. Het gebruik van het centrum, vooral ook de horecaomzet, moet nog veel meer gestimuleerd worden. Voor wijkbewoners, maar ook voor organisaties van buiten, moet het MFC een vanzelfsprekende, gezellige en goed bruikbare locatie zijn om te verblijven. Alle ruimtes in het MFC en de Brede School zijn nu verhuurd.

In Steenwijk-West geldt inmiddels een verhuurstop voor drie woningen aan de van Riebeeckstraat en 31 woningen aan de Rembrandstraat. Hiervoor komen respectievelijk eenheden voor jongeren en eengezinswoningen terug.

Voor het woonservicegebouw is een nieuw ontwerp gemaakt met woonruimte voor NNCZ, zorgfaciliteiten en een commerciële ruimte.

In de verzetsbuurt in Hoogeveen kan begin 2012 met de ontwikkeling worden gestart met onder andere de sloop van twintig woningen aan de Notaris Mulderstraat. Daarvoor in de plaats komt een integrale ontwikkeling van woningen, zorg/wonen, bijzondere ruimten en een parkeergarage (project De Kaap).

De verkoop van de ‘Parkwoningen’ loopt langzaam (acht verkocht van veertien rijwoningen), de bouw op de Morgenster-locatie vordert goed.

Dit alles heeft geleid tot aanzienlijke verbeteringen in de genoemde wijken. Hiermee hebben wij ons ook regelmatig in media kunnen profileren.

Afronding Meteorenlaan Voor de locatie Zenithlaan-Galileïlaan (BIM-locatie) werken we aan een voorstel voor bebouwing met appartementen in de sociale huur. Toevoeging van grondgebonden koopwoningen blijkt niet mogelijk.

22


2 0 1 1

O N Z E

De uitvoering van de sociale aanpak vindt plaats vanuit de Smederijen en verloopt volgens plan. In bepaalde buurten, zoals Helios en Neptunus, houden we systematisch ‘achter-de-voordeurgesprekken’. Dit levert goede informatie en effectieve doorverwijzingen naar de hulpverlening op. Huurders geven aan deze gesprekken zeer te waarderen.

H U U R D E R S

E N

O N Z E

W O N I N G E N

houd aan 83 eengezinswoningen aan de Emma-, Wilhelmina- en Pr. Hendrikstraat en omgeving is in 2010 en 2011 uitgevoerd en heeft een prachtig resultaat opgeleverd. Enkele grote voormalige woon/winkelwoningen worden nog gerenoveerd. In 2011 zijn het gebied en de speelplaats rondom buurthuis De Pompe verbeterd met eerder verstrekt geld van de provincie. Het doel is om de buurt geschikt te houden voor ouderen, mensen met een beperking, jeugd en gezinnen.

Bewoners zijn en worden met regelmaat op de hoogte gehouden van de voortgang via de wijkkrant van Krakeel.

Zeeheldenbuurt In deze buurt zijn er terugkerende zorgen over de zeer beperkte sociale samenhang. Een kleine geconcentreerde groep kent veel problemen die negatief uitstralen over de buurt. In 2010 en 2011 zijn vrijwel alle huishoudens bezocht. Dit gaf een goed beeld van de problemen en wensen van bewoners, maar ook van de goede kanten van de wijk. Bewoners zijn effectief gekoppeld aan hulpverlening.

Verzetsbuurt De verbetering van de woonomgeving is in 2011 afgerond. Ook de speelplaatsen zijn vrijwel gereed, uitgezonderd de speelplaats bij de school centraal in de wijk. Hier wordt gewerkt aan een ontwerp waardoor het schoolplein een uitnodigende plek voor de hele wijk moet worden. Bewoners zijn heel tevreden met de nieuwe inrichting. De straten zien er netjes, overzichtelijk en ruimtelijk uit. Zichtbaar is dat bewoners hun tuinen en woningen ook weer in nette staat brengen!

Kaapplein De samenwerkingsovereenkomst voor de invulling van deze beeldbepalende locatie in het centrum van Hoogeveen tussen Woonconcept en gemeente is in maart 2011 getekend. Ook is er eind 2011 na lange discussie overeenstemming bereikt met woningcorporatie Mooiland Vitalis. Zij dragen 28 woningen aan het plein over aan Woonconcept. Deze woningen en twintig verouderde boven-/benedenwoningen aan de Notaris Mulderstraat worden gesloopt.

De uitvoering van de woningverbetering voor 94 eengezinswoningen aan de Adriaan Baasstraat, Albert Rozemanstraat en omgeving is ook gereed. Het is ook volgens bewoners prachtig geworden! De woningen hebben een nieuwe aansprekende voorgevel en zijn van binnen sterk verbeterd. De investering in het wooncomplex bedraagt € 6,1 miljoen. Het was een groot project met veel diversiteit. Bewoners konden hun woning aanpassen met aanbouwen (slaapkamer en badkamer beneden toegevoegd), uitbreiding woonkamer, andere indelingen en dergelijke.

De plannen voor dit gebied zijn: - een grote parkeergarage met circa 500 parkeerplaatsen in een parkeerkelder; - 45 woonzorgunits voor NNCZ; - 30 huuraanleunwoningen; - 16 sociale huurappartementen; - 40 appartementen huur en/of koop; - 8 parkwoningen (koop); - het vergroten van het Dwingelandpark.

Oranjebuurt In 2011 is hier weinig gebeurd aan wijkverbetering. Herinrichting van het openbaar gebied wacht op besluitvorming binnen de provincie. Het onder-

23


2 0 1 1

O N Z E

H U U R D E R S

E N

O N Z E

W O N I N G E N

Het project loopt door tot 2013/2014.

Meppel

Baarlelaan/Zuiderkerklocatie Woonconcept heeft eind 2011 een principeafspraak met een ontwikkelaar gemaakt voor de aankoop van 21 grondgebonden nieuwbouwwoningen. Het gaat om eengezinswoningen en levensloopgeschikte woningen bestemd voor de sociale huur, die een goede aanvulling zijn op onze woningvoorraad.

Haveltermade In het voorjaar is de nieuwbouw gestart van veertig koopwoningen op de plaats van drie gesloopte flats. Het is een succesvol (verkoop-)project in deze wijk, die kennelijk steeds populairder wordt. Nagenoeg alle woningen waren bij de start bouw verkocht.

In en rond de Bentinckskerk Achter de kerk zijn 36 nieuwe sociale woningen voor senioren en gezinnen gebouwd, 26 huur- en tien koopwoningen. Met bewoners zijn aanpassingen in het groen overeengekomen. Het knelpunt met ventilatie in de seniorenwoningen is opgelost.

In het voorjaar is de locatie van 21 nieuwe koopwoningen aan de Schaperstraat en Wibautstraat woonrijp opgeleverd. Vanwege de ligging, (glooiende) inrichting van het openbaar gebied, type en architectuur van de woningen, is het een uniek woongebied voor Meppel! In het najaar is de ingrijpende woningaanpak van de Wibautstraat 1-31 afgerond. In 2012 volgt nog de aanpak van de tuinen. Verder worden zes woningen (kopwoningen) te koop aangeboden. Daarmee is de upgrading van dit wooncomplex uitgevoerd.

De Bentinckskerk wordt gehuurd door Promens Care en de grote verbouwing is gereed. Het is een prachtige ruimte geworden. Nog niet alle ruimte is verhuurd. Er zijn nog knelpunten met de waterafvoer in het omliggende gebied en rond de nieuwe woningen. Aan een oplossing hiervoor wordt gewerkt.

Ook zou in 2011 een kunstobject (Het Feest) worden gerealiseerd; dit wordt naar verwachting 2012. De gemeente heeft helaas nog geen opdracht gegeven aan de in 2010 geselecteerde kunstenaars.

Hollandscheveld In Hollandscheveld is overeenstemming bereikt met de gemeente over de grondtransactie rondom Huize Beatrix. Er komen nu 22 aanleunwoningen bij Huize Beatrix voor de instellingen NNCZ.

Een eerste oriëntatie is in gang gezet met betrekking tot het bepalen van een toekomstscenario voor 72 woningen aan het zuidelijke deel van de Thorbeckelaan. In 2012 volgt de afronding en besluitvorming.

Daarnaast is gestart met de bouw van twaalf levensloopgeschikte woningen in de kern van het dorp. De woningen staan op de locatie van de voormalige basisschool ‘Het Mozaïek’.

In Haveltermade (maar buiten het oorspronkelijke gebied van het Wijk Ontwikkel Plan), staan vijftien kleine sociale huurwoningen aan de Woldkade en Evertsenstraat. In januari 2011 is een verhuurstop ingegaan voor deze woningen. Eind 2011 was circa 80% van de woningen opgezegd. We werken aan de planontwikkeling, waarbij verschillende opties wat betreft doelgroepen en vorm van transformatie (sloop, nieuwbouw, verbeteringen) worden verkend.

24


2 0 1 1

O N Z E

In samenwerking met de gemeente Meppel waren wij betrokken bij de introductie van een duurzaamheidsinitiatief (gericht op gedragsverbetering) in een deel van Haveltermade , getiteld de Energieke Wijkaanpak. De uitvoering is opgedragen aan de Natuur- & Milieufederatie Drenthe.

H U U R D E R S

E N

O N Z E

W O N I N G E N

oriëntatie, onder regie van de gemeente. In een creatief ontwerpatelier zijn alternatieven ontwikkeld. De uitkomst daarvan geven nieuwe uitgangspunten voor de planontwikkeling, waarbij beter gebruik gemaakt wordt van de ligging van de locatie, ook in relatie tot het monumentale park Rams Woerthe. Op basis van de nieuwe uitgangspunten, waar gemeente en Woonconcept het over eens zijn, wordt nu opnieuw de haalbaarheid verkend.

Koedijkslanden (KoeBerg-Zuid) In 2011 werden de voorbereidingen om te komen tot een vernieuwd woonen winkelhart in de wijk voortgezet. Het kwam eind 2011 net niet tot een afronding, deze wordt begin 2012 verwacht. Het project behelst: - sloop appartementengebouw Van Ostadestraat, 47 huurwoningen; - nieuwbouw woonzorgcomplex met 36 intramurale wooneenheden voor Noorderboog op de locatie van het appartementengebouw Van Ostadestraat; - vestiging van een wijkservicepunt op de kop van het Noorderboog-complex; - uitbreiding van het winkelcentrum met een discounter en meerdere dagwinkels; - herinrichting van de openbare ruimte, parkeerplaatsen en aanleg van een nieuw wijkwinkelplein; - bouw van circa 62 sociale huurappartementen boven de winkels.

Steenwijk-West In maart 2011 is de opstelling van een meerjarige wijkvisie voor de herstructurering van Steenwijk-West afgerond. Dit nam bijna twee jaar in beslag. Het einddocument ‘Wijkvisie 2025 Steenwijk-West’ is in de gemeenteraad vastgesteld. De herstructurering in deze wijk wordt sindsdien voortgezet aan de hand van dit document. Woonconcept en de gemeente zijn een samenwerkingsovereenkomst aangegaan voor de duur van de projectperiode. Elke vier jaar voeren we een tussenevaluatie uit en kunnen projecten en planningen worden bijgesteld. Het werken aan de hand van een breed gedragen wijkvisie is een nieuwe mijlpaal in de al tien jaar durende aanpak van deze bijzondere wijk.

Gemeente Meppel, belegger De Hoge Dennen en Woonconcept zijn samen de projecttrekkers en hopen begin 2012 knopen door te hakken.

Krap anderhalf jaar na de sloop van de laatste duplexwoningen aan de Frans Halsstraat zijn twaalf nieuwe sociale koopwoningen opgeleverd. De verkoop was uitermate succesvol, acht woningen zijn aan wijkbewoners verkocht.

Ook in KoeBerg-Zuid is een woonservicegebied voorzien. Wij participeren in een overleg met meerdere zorginstellingen, welzijnswerk en de gemeente Meppel.

We hebben een start gemaakt met de verbouwing van twee voormalige en verloederde woonwinkelpanden. Dit is voor huisvesting van twee instellingen, te weten Buurtzorg Nederland en RIBW. Ook realiseren we in een van de twee panden twee huurappartementen. Als onderdeel van een overeenkomst met RIBW zijn enkele kleine huurwoningen geschikt gemaakt voor verhuur aan deze instelling. Het is de bedoeling dat binnen drie jaar 24 cliënten/bewoners uit de wijk onder RIBW-zorg gaan vallen. De instelling heeft daarnaast een tijdelijk inlooppunt ingericht in een sloopwoning aan de Jan van Riebeeckstraat.

Steenwijkerland

Steenwijkerdiep In de loop van 2011 is gebleken dat het stedenbouwkundige plan voor Steenwijkerdiep financieel en politiek niet haalbaar is. Dat heeft geleid tot een her-

25


2 0 1 1

O N Z E

H U U R D E R S

E N

O N Z E

W O N I N G E N

planmatig onderhoud, levensduurverlengend onderhoud, sloop en verkoop) is eind 2011 aan de bewoners gepresenteerd, die over het algemeen positief reageerden. De uitvoering start in 2012.

We zijn gestart met een ingrijpende verbouwing en uitbreiding van een wooncomplex aan de Anjelierstraat, dat al sinds lange tijd door de instelling Frion wordt gehuurd. De bewoners zijn tijdelijk op andere plaatsen in de wijk ondergebracht. Investeringen op het sociale vlak zijn voortgezet in 2011, denk aan: - de inzet van een wijkkracht; - op het gebied van arbeidsactivering; - en voor (re-)integratie.

Overig Steenwijkerland In 2011 is door Woonconcept in Steenwijkerland beleid ontwikkeld voor de opvang en huisvesting van huurders met ‘niet algemeen geaccepteerd woonen leefgedrag’. Afgesproken is dat acht huurwoningen in kleine kernen rond Steenwijk gelabeld zijn voor deze huurders. Deze nieuwe aanpak wordt uitgerold in het gehele werkgebied van Woonconcept met het accent op Hoogeveen en Meppel.

Resultaten zijn merkbaar door een beter verzorgd openbaar gebied maar ook door een toename van actieve wijkbewoners in de wijk. We hebben het project ‘Entree van de Wijk’ uitgevoerd. De toegang van de wijk (vanaf de Vendelweg) tot aan de kruising met de Gasthuislaan is volledig op de schop geweest. Ook zijn bergingen verplaatst, kozijnen in blinde gevels gezet en nieuwe speeltoestellen geplaatst. Behalve de leefbaarheid willen we zo ook de sociale controle in het gebied verbeteren. In 2012 volgt nog de plaatsing van een kunstwerk.

In 2011 heeft Woonconcept besloten het aantal woonwagenstandplaatsen in en om Steenwijk niet uit te breiden. Met het innemen van dit standpunt is een al tien jaar durende discussie afgesloten. Overige gebieden

Eind 2010 is de verhuurstop ingegaan voor drie kleine bejaardenwoningen aan de Jan van Riebeeckstraat. Besloten is daarvoor een kleinschalig wooncomplex van twaalf jongerenappartementen terug te bouwen.

Oostermeenthe De wijk Oostermeenthe is onderdeel van ‘Steenwijk-Noord’. Dit is door de gemeente aangeduid als één van vijf woonservicegebieden die men in de gemeente wil realiseren. We hebben deelgenomen aan verkennend onderzoek en aan een wijkworkshop. Daarin hebben we samen bepaald welke partijen een rol kunnen spelen in de ontwikkeling van een woonservicegebied.

We hebben een verhuurstop ingesteld voor 31 woningen aan de Rembrandtstraat. Binnen twee maanden was al meer dan 50% van de woningen opgezegd en/of verlaten.

Tuk In 2011 is gewerkt aan de zogenaamde tweede fase aan de ‘Villa Oostwold’. Het gaat dan om de aanbouw van een extra vleugel voor verenigings- en commerciële activiteiten. Uiteindelijk is eind 2011 in goed overleg tussen partijen besloten hier geen gevolg aan te geven, omdat andere oplossingen binnen het dorp gevonden kunnen worden.

Het besluit van de gemeenteraad om in te stemmen met de wijkvisie kende één mits. De raad wilde een nieuwe studie op de aanpak van ‘Het Dal’, een klein volksbuurtachtig deel van de wijk met 68 kleine sociale huurwoningen. De voorgestelde maatregelen in de wijkvisie vond men niet toereikend. Die studie is, in opdracht van Woonconcept en de gemeente Steenwijkerland, uitgevoerd en afgerond door KAW Groningen. Het resultaat (een mix van

26


2 0 1 1

O N Z E

Steenwijkerwold De herinrichting van het Woldplein is afgerond. Woonconcept heeft hierin geparticipeerd vanwege de ligging van meerdere eigen wooncomplexen aan het plein.

H U U R D E R S

E N

O N Z E

W O N I N G E N

Blankenham Voor bewoners in Blankenham was lang onzeker of er woningbouw zou komen en hoeveel dan. Na de zomer besloot de gemeenteraad eerdere plannen fors te wijzigen. Door middel van onderzoek moet aangetoond worden wat de werkelijke behoefte aan woningbouw in het dorp is. Verder bereidt de gemeente opnieuw een bestemmingsplan voor. Daardoor is het niet aannemelijk dat er op korte termijn in het dorp gebouwd gaat worden.

In de Woldleite staan al lange tijd vier woningen leeg. We zijn gestart met het opknappen daarvan. Daarbij passen we verschillende vormen van ‘domotica’ toe (technische snufjes ter ondersteuning van vooral ouderen). Het betreft een pilot.

2.2.2. Een plezierige, schone en veilige wijk

We hebben voor op de hoek Gelderingen/Oldemarktseweg een wooncomplex ontworpen met tien sociale huurappartementen. Tijdens een inloopavond aan belangstellenden is dit getoond.

Buurtbeheerteams We zetten ‘buurtbeheerteams’ in voor het schoonhouden van wijken. In deze teams werken mensen die een grote afstand hebben tot de arbeidsmarkt. Ze zijn werkzaam in onze werkgebieden Steenwijkerland (PLUSteam), Meppel en Hoogeveen (Smeedwerkers).

Oldemarkt We hebben een akkoord bereikt met gemeente en zorginstellingen over de ontwikkeling van een woonservicegebied in Oldemarkt. Woonconcept is vlak voor de jaarwisseling eigenaar geworden van zowel verzorgingshuis ‘De Kerspelhof’ als van 44 aanleunwoningen en algemene ruimtes. Vanaf 2012 wordt het gehele wooncomplex fasegewijs omgebouwd tot de kern van het woonservicegebied.

In Steenwijkerland zijn vijf deelnemers van het buurtbeheerteam doorgestroomd naar werk. In Assen wordt incidenteel gebruikgemaakt van Multa, een vorm van dagbesteding van Vanboeijen, die schoonmaakwerk verzorgt in wooncomplexen en in de openbare ruimte. In Meppel sturen woonbeheerders en huismeesters de medewerkers van het buurtbeheerteam aan. In 2010 zijn de eerste stappen gezet om dit te veranderen en de aansturing door een externe partij te laten verzorgen. In Hoogeveen en Steenwijk worden de medewerkers van het buurtbeheerteam aangestuurd door werkleiders van gespecialiseerde bedrijven.

Vooruitlopend op de aanpak van deze woningen is in 2011 een modelwoning gerealiseerd. Kuinre We zijn gestart met de bouw van een multifunctionele accommodatie en zes sociale huurappartementen in Kuinre. Het project wordt gerealiseerd door Woonconcept Vastgoed. Woonconcept wordt exploitant van de appartementen op het wooncomplex. De gemeente Steenwijkerland draagt het risico voor de ruimtes op de begane grond.

Steenwijkerland heeft in 2011 een ‘fietsenteam’ verwelkomd. Het fietsenteam bestaat uit mensen die een zinvolle dagbesteding zoeken en/of die willen reintegreren. Ze knappen fietsen op, die beschikbaar worden gesteld aan de IGSD (sociale dienst) die ze weer beschikbaar stelt voor haar cliënten. Het fietsenteam zit onder één dak met het PLUSteam.

27


2 0 1 1

O N Z E

H U U R D E R S

E N

O N Z E

W O N I N G E N

afgelopen jaren te laten bestaan, maar daarbij wel nadrukkelijk te kijken naar ‘efficiency’ en de effectiviteit van processen en samenwerkingsverbanden.

Wijk- en wooncomplexschouwen Hoogeveen Door de verschillende wijkteams waar Woonconcept deel van uitmaakt, zijn er in 2011 diverse wijken wooncomplexschouwen uitgevoerd. In 2011 is gestart om naast het grijs en groen ook naar de sociale aspecten in de wijk en wooncomplexen te kijken. Het doel is op deze wijze de sociale cohesie te verbeteren.

Woonconcept draagt jaarlijks € 150.000,- bij aan de Smederijen. In 2011 zijn alle buurten in Hoogeveen aangesloten bij de Smederijen. Daarnaast is er een start gemaakt met de zogenaamde ‘lange klap’ voor enkele wijken. Dit zijn onderzoeken naar de langere termijn ontwikkelingen op sociaal en fysiek gebied. In 2011 is ook gestart met een monitoringssysteem voor de Smederijen om de resultaten te kunnen volgen.

Meppel In Meppel is één wijkschouw uitgevoerd in de wijk Haveltermade. Op verzoek van het wijkplatform is het wijkteam gezamenlijk gaan kijken naar met name het “grijs en groen”. Een aantal acties is opgepakt door de gemeente en Woonconcept.

Wijk- en Dorpsgericht werken in Meppel In Meppel is in 2010 een samenwerkingsovereenkomst getekend tussen de gemeente, de corporaties en welzijnswerk. Daarin zijn afspraken vastgelegd over wijken dorpsgericht werken in Meppel. De wijken Haveltermade, Koedijkslanden en Nijeveen zijn benoemd als pilotwijken. De pilots worden in 2012 geëvalueerd.

Steenwijkerland In 2011 zijn in Steenwijk wijkschouwen gehouden bij Poortersplein, Tichelkamp, Akkerplein en Wendakker. Woonconcept schouwt samen met bewoners hun leefomgeving. Helaas zijn er geen andere partijen zoals de gemeente die participeert in de schouwen. Activiteiten die voortkomen uit de schouwen zijn extra schoonmaakwerk, aanpassing toegang in verband met scootmobiels en herstel van schilderwerk. Ook wordt slecht onderhouden openbaar groen gemeld bij de gemeente.

Afgelopen jaar zijn er tips en tops geïnventariseerd onder de bewoners van Haveltermade. Bij vooral de tips hebben de gemeente Meppel, Woonconcept en het wijkplatform gekeken waar de prioriteiten liggen voor de nabije toekomst. Hierbij zijn ook de beleidskeuzes van de gemeente en Woonconcept in ogenschouw genomen.

2.2.3. Iedereen telt mee

De vier onderwerpen met de hoogste prioriteit zijn aangemerkt als onderwerpen waar de bewoners concrete voorstellen voor naar de organisaties kunnen doen. Het platform heeft meerdere pogingen ondernomen om bewoners op de been te krijgen door hen te helpen bij het formuleren van de voorstellen. Er zijn helaas nog geen bewoners gevonden die willen meedoen. In 2012 wordt hier een vervolg aan gegeven.

De Smederijen in Hoogeveen ‘De Smederijen van Hoogeveen’ is de naam voor activiteiten in het kader van wijken dorpsgericht werken, waarbij de rol van de bewoners erg belangrijk is. Er zijn inmiddels 25 ‘Smederijen’ in buurten en dorpen van Hoogeveen. In 2011 is gestart met de doorontwikkeling van De Smederijen. De aanleiding hiervoor zijn de beperktere financiële middelen die de deelnemende partijen ter beschikking hebben. De doelstelling is om de basis die gelegd is in de

28


2 0 1 1

O N Z E

Gebiedsgericht werken in Assen In Assen hebben wij een samenwerkingsovereenkomst gebiedsgericht werken voor de periode 2011-2015 afgesloten. Het betreft de samenwerking tussen de gemeente Assen en de twee aanwezige corporaties in Assen: Actium en Woonconcept. Doel van het gebiedsgericht werken is vanuit één visie samenwerken aan de verbetering van het leefmilieu en de leefkwaliteit van bewoners. Belangrijk hierbij is dat de bewoners ook actief betrokken worden bij het verbeteren van hun leefomgeving.

H U U R D E R S

E N

O N Z E

W O N I N G E N

PPW en OGGz Het PPW (Project Problematisch Woongedrag) is in 2011 geïntegreerd in de OGGz. (Openbare Geestelijke Gezondheidszorg). Woonconcept heeft het PPW enkele jaren financieel ondersteund, samen met gemeentes in de omgeving. De gemeentes hebben de bijdrage stopgezet waardoor de werkzaamheden van het PPW zijn ondergebracht bij de OGGz. In 2011 is het document visie OGGz Zuidwest-Drenthe gereedgekomen en is een convenant gesloten tussen alle partijen die betrokken zijn bij de Openbare Geestelijke Gezondheidszorg en dus ook door ons. Het doel van het convenant is onder andere het vroegtijdig signaleren van individuele problematiek en het bestrijden en voorkomen van woonoverlast en dak- en thuisloosheid.

Samenwerking in Steenwijk In Steenwijk wordt op het gebied van leefbaarheid veel samengewerkt en hiervoor is geen specifiek convenant vastgesteld. De partijen die in de wijken actief zijn, vinden elkaar snel. Een voorbeeld daarvan is het afstemmingsteam Multiproblematiek. De partijen die een rol spelen in de openbare geestelijke gezondheidszorg participeren in een maandelijks overleg. In dit overleg worden multiprobleemsituaties besproken en worden de casussen verdeeld onder de deelnemers.

2.2.4. Participatie (het betrekken van huurders bij beleid en beheer)

Huurdersorganisaties Woonconcept hecht grote waarde aan de dialoog met huurders. Met de drie lokale huurdersverenigingen zijn convenanten afgesloten. De basis daarvoor is de ‘Wet op het overleg huurder-verhuurder’.

Belonen van trouwe huurders In 2011 heeft Woonconcept ook weer een aantal van haar trouwe huurders bezocht en in het zonnetje gezet. Deze huurders wonen meer dan 30 jaar in hun woning zonder betalingsachterstanden en overlast.

In 2011 is een aantal keren overleg gevoerd met de gezamenlijke huurdersorganisaties huurdersvereniging Meppel (HVM), huurderfederatie Hoogeveen (HF) en huurdersvereniging De Veste voor Steenwijk. Agendapunten waren de vaste onderwerpen zoals het jaarverslag en de begroting. Daarnaast is er gesproken over vastgoedsturing en het klachtenreglement. Op lokaal niveau vindt structureel overleg plaats met de hoofden van de Woonwinkels en de bewonersconsulent.

Wonen naar Wens Dit project is gestart in 2011 en heeft tot doel om senioren kennis te laten maken met voorzieningen waardoor zij langer in hun woning kunnen blijven wonen. Door het aanbrengen van extra (vaak technische) voorzieningen kunnen we soms een wezenlijke bijdrage leveren aan de veiligheid en het woongemak van deze doelgroep. Voorbeelden van deze voorzieningen zijn trapliften en domotica-achtige aanpassingen. Senioren gebruiken hiervoor de zogenaamde ‘thuistest’. De eerste resultaten van dit project worden in 2012 zichtbaar.

De huurdersverenigingen hebben in 2011 advies uitgebracht over de invoering van het abonnement kleinonderhoud. De huurdersorganisaties hebben in eerste instantie negatief geadviseerd. Na extra en goed onderling overleg hebben zij alsnog positief advies uitgebracht.

29


2 0 1 1

O N Z E

H U U R D E R S

E N

O N Z E

W O N I N G E N

Wij gaan in 2012 samen met de huurdersorganisaties nieuwe vormen van participatie onderzoeken.

De bewonerscommissie De Beemd was actief betrokken bij de vernieuwing van het interieur van de recreatieruimte.

Bewonerscommissies Naast de huurdersorganisaties op wijken lokaal niveau bestaan er ook organisaties op wooncomplexniveau, de zogenaamde bewonerscommissies. Het zijn vooral de ouderencomplexen waar zij actief zijn. Doorgaans vindt er twee keer per jaar overleg met de commissies plaats. Zij bespreken vooral de beheersmatige aspecten van het wooncomplex waarin ze wonen. De contacten met onze organisatie lopen meestal via de bewonersconsulenten.

Steenwijk In Steenwijk zijn zeven permanente bewonerscommissies actief. Naast deze zeven zijn er twee commissies actief die het beheer van een recreatieruimte op zich hebben genomen. Deze twee willen niet de rol van bewonerscommissie vervullen. Zij zetten zich wel actief in voor het organiseren van diverse activiteiten en een optimaal gebruik van de recreatieruimte. Met de permanente bewonerscommissies overleggen we twee keer per jaar. Alle aspecten die te maken hebben met het wonen in het wooncomplex kunnen hierbij aan de orde komen.

Assen In januari 2011 is er de nieuwe bewonerscommissie Overcingellaan in het leven geroepen. De bewonerscommissie bestaat uit drie bewoners van de Overcingellaan. Twee keer per jaar is er overleg met hen.

Wijkplatforms Bij de wijkontwikkelingsplannen zijn het vooral de wijkplatforms die een adviserende rol hebben. In de wijkplatforms zijn bewoners vertegenwoordigd, waaronder huurders maar ook mensen met een eigen woning, winkeliers of vertegenwoordigers van scholen. In 2011 is er samengewerkt met wijkplatform Haveltermade, wijkplatform Koedijkslanden, wijkplatform SteenwijkWest, wijkplatform Krakeel en wijkvereniging De Gagels.

Hoogeveen In Hoogeveen zijn zestien bewonerscommissies actief met wie gemiddeld twee keer per jaar wordt gesproken. De bewonersconsulenten hebben hierin een actieve rol. Zij proberen ook regelmatig bewoners ertoe te bewegen een commissie op te richten. Meppel In Meppel zijn zes bewonerscommissies actief d’Olde Voart, De Beemd, Rembrandthof en Hugo de Grootstraat. In 2011 zijn er twee bewonerscommissies opgericht: Zuiderlaan en Buitenhaven (Prins Hendrikkade). Gemiddeld vindt er een keer per twee maanden overleg plaats.

Een mooi voorbeeld van samenwerking met een wijkplatform zien we in de wijk De Gagels in Steenwijk. Bewoners werken hier samen met professionals van de gemeente, welzijnswerk, corporaties en de wijkagent. De samenwerking staat onder leiding van een wijkkracht. Dit leidde in 2011 onder andere tot de herinrichting van een speelveld in deze wijk. Woonconcept heeft hieraan financieel bijgedragen. Voorwaarde voor ons was dat de bewoners een actieve rol zouden nemen bij de herinrichting en dat is gebeurd.

Halverwege 2011 was er een kennismakingsbijeenkomst waarbij alle bewonerscommissies elkaar de hand konden schudden en ervaringen konden uitwisselen. De commissies hebben deze bijeenkomst als prettig ervaren en de wens uitgesproken dit in 2012 ook te doen.

30


2 0 1 1

O N Z E

2.2.5. Maatschappelijke investeringen

H U U R D E R S

E N

O N Z E

W O N I N G E N

Woonzorgcombinaties 230.675 139.364 -91.333 Casemanagement 48.700 18.608 -30.092 Woonconcept heeft een brede taakopvatting op het gebied van de volkshuisDigitale trapvelden 6.667 0 -6.667 vesting en vindt dat haar verantwoordelijkheid verder gaat dan het bieden van Buurtbeheer 118.160 120.327 2.167 onderdak aan de mensen die daar niet zelf in kunnen voorzien. Wij voelen Wijkgebonden ** 100.000 167.627 67.628 ons ook verantwoordelijk voor de leefomgeving en nemen onze maatschapLeegstand/na-renovatie 95.000 23.729 -71.271 pelijke verantwoordelijkheid wanneer er door andere partijen een beroep op Kunstprojecten 25.000 0 -25.000 ons wordt gedaan. In 2011 bedragen de maatschappelijk investeringen ruim Bijdrage de Herberg 25.000 26.218 1.218 € 19 miljoen. Graag wil Woonconcept zichtbaar maken wat de organisatie in Ontwikkeling leefbaarde maatschappij heeft geïnvesteerd. heidsprojecten 27.240 6.381 -20.859 Onderhoud tbv leefbaarheid 2.145.975 2.144.112 -1.863 Maatschappelijke investeringen in € Budget Realisatie Afwijking Totaal leefbaarheidsuitgaven 3.498.617 3.197.446 -301.171 2011 2011 Onrendabele investeringen Totaal maatschappelijke in onderhoud en nieuwbouw 6.455.664 10.497.592 4.041.928 investeringen 17.161.431 19.391.043 2.229.612 Ondersteuning buitenland 35.000 113.492 78.492 * o.a inbraakpreventie, veiligheid, zwerfvuil opruimen, Smederijen. ** o.a wijkontwikkelingsplannen, kosten huurtoeslag. Herstructurering Haveltermade 5.564.500 4.334.985 -1.229.515 Onrendabele investeringen Steenwijk-West 649.650 230.279 -419.371 Om een betaalbare huur te garanderen kan een corporatie een deel van de Krakeel 51.000 542.817 491.817 investering in nieuwe huurwoningen niet terugverdienen. Dat betekent dat op Verzetsbuurt 500.000 426.905 -73.095 iedere huurwoning een fors bedrag wordt afgeboekt op het moment dat deze Koeberg 113.000 0 -113.000 is gebouwd. Van iedere woning die wordt gebouwd wordt maximaal € 50.000 De Kaap 216.000 2.071 -213.929 afgeboekt. Dat bedrag wordt niet terugverdiend zolang de woning als sociale Zeehelden 38.000 0 -38.000 huurwoning wordt geëxploiteerd. Woonconcept heeft het afgelopen jaar voor Overige wijken 40.000 45.456 5.465 € 5,0 miljoen afgeboekt als onrendabele investeringen in nieuwbouw. DaarTotaal herstructurering 7.172.150 5.582.513 -1.589.637 naast heeft eind 2011 een evaluatie plaatsgevonden van de grondposities en Leefbaarheid ontwikkellocaties wat heeft geleid tot een afwaardering van € 5,5 miljoen. Huismeester externe kosten 45.350 30.668 -14.682 Loonkosten huismeesters 276.500 328.134 51.634 Ondersteuning buitenland Algemeen * 354.350 192.262 -162.088 Jaarlijks stellen wij een bedrag van circa € 35.000 beschikbaar voor activi-

31


2 0 1 1

O N Z E

teiten in het buitenland. Hiervan kunnen we ca. de helft doorberekenen aan Aedes. In 2011 is in werkelijk ruim € 113.000 uitgegeven aan ondersteuning buitenland. De overschrijding wordt veroorzaakt door een uitbetaling van achterstallige pensioenlasten 2008 tot en met 2010 van de heer Oostra, die voor Woonconcept werkzaam is in Zuid Afrika. In paragraaf 4.6 ‘Buitenland’ wordt dit onderwerp verder toegelicht.

H U U R D E R S

E N

O N Z E

W O N I N G E N

Daarnaast investeren we extra in onze woningen om de leefbaarheid te verbeteren. Dit kunnen energiemaatregelen zijn, maar ook het veiliger maken van entrees van onze complexen en dergelijke. In 2011 hebben we bijna € 3,2 miljoen in leefbaarheid geïnvesteerd. Dit wijkt nauwelijks af van het begrote bedrag van € 3,5 miljoen. Met deze uitgaven bevorderen we de kwaliteit van de woonomgeving en (dus) het welbevinden van onze huurders!

Herstructurering Woonconcept ziet haar taken breder dan alleen het beheren van haar eigen woningen. Samen met gemeenten en mogelijk andere partijen zetten wij ons in om wijken leefbaar te maken en te houden. Dit betekent dat wij actief participeren in trajecten van herstructurering. Hierbij kan gedacht worden aan ons vastgoed, maar ook aan de infrastructuur, buurtwerk en dergelijke. In 2011 heeft Woonconcept ongeveer € 5,6 miljoen bijgedragen aan herstructurering van diverse aandachtswijken. Dit is ruim € 1,6 miljoen minder dan begroot; dit wordt met name veroorzaakt doordat er in de wijk Haveltermade te Meppel € 1,2 miljoen minder is uitgegeven dan begroot en doordat er in de overige gebieden bij elkaar € 0,4 miljoen minder is uitgegeven. Met deze investeringen dragen wij bij aan het verbeteren van het leven van onze bewoners in de wijken. Verschuivingen in doorlooptijd en planning van projecten leidt er veelal toe dat er grote verschillen kunnen ontstaan tussen budget in realisatie in een jaar. Leefbaarheid Woonconcept is niet alleen verantwoordelijk voor de huisvesting, maar wil zich breder inzetten voor de bewoners van onze wijken en de leefomgeving. Wij investeren daarom geld in woonen buurtbeheer, veiligheid van de woningen en wijken, activiteiten voor senioren, daklozenopvang, enzovoort.

32

3

Kwaliteit en kwantiteit van onze woningen Dit hoofdstuk beschrijft de fysieke ingrepen in de vastgoedportefeuille van Woonconcept. Dan gaat het om nieuwbouwproductie, transformatie en verbouw en planmatig onderhoud en renovatie.

houdswerk dat Woonconcept verricht, is dan ook stabiel. Dat is voor het woongenot van onze klanten van groot belang. Metingen, zoals in het kader van het KWH-label, laten een goede klanttevredenheid zien. Waar mogelijk gebruiken we de uitkomsten van metingen om ons werk te verbeteren. Behalve voor de tevredenheid van klanten is onderhoud natuurlijk ook bepalend voor het waardebehoud van ons vastgoed.

De malaise in de bouw duurt voort, het aantal verkochte nieuwbouwwoningen loopt drastisch terug tot minder dan de helft ten opzichte van eerdere jaren 2009 en 2010. De vooruitzichten voor 2012 zijn niet goed.

De aanbestedingen van projectmatig onderhoudswerk zijn in 2011 uitstekend verlopen. De aannemers op onze ‘shortlist’ hebben goed werk geleverd tegen scherpe prijzen. Wij prijzen ons aannemersbestand, waarin nauwelijks wisselingen optreden!

In 2011 zijn we begonnen met voorbereidingen voor ‘dynamisch onderhoud’. Daarbij krijgen huurders meer zeggenschap over onderhoud aan de binnenkant van hun woning. In plaats van in een straat overal een keuken te vervangen of badkamer op te knappen, krijgen huurders individueel meer keuzevrijheid, zoals langer met een oude keuken doen (of in plaats daarvan iets anders) of een nieuwe badkamer in plaats van een opknapbeurt. Uiteraard afhankelijk van de afschrijvingsjaren met eventuele bijbetaling.

In de loop van 2012 gaan we ons kostenniveau van het onderhoud in de volle breedte analyseren en in de vorm van bedrijfsvergelijkingen beoordelen als basis voor mogelijke bijstellingen in het kader van kostenreductie.

Onder het motto ‘de binnenkant is van de klant’ krijgen huurders veel meer inspraak dan in het verleden.

De projecten voor 2011 zijn bijtijds aanbesteed door onze goede voorbereiding en de optimalisatie van processen. De crisis in de bouwsector vraagt extra waakzaamheid voor wat betreft gecontracteerde partijen. Prijsvechters hebben de strategie om na gunning op zoek te gaan naar meerwerk. Ook de harde concurrentie tussen onderaannemers wordt door hoofdaannemers aangegrepen om de geringe marge op projecten overeind te houden of te vergroten. Over het algemeen levert deze strategie slechtlopende projecten op, waarvan onze huurders uiteindelijk de dupe kunnen zijn. Onder andere door hierop scherp toe te zien, hebben we op dit gebied geen problemen gehad.

‘Tegen de stroom in’ heeft Woonconcept Projectontwikkeling toch een aantal succesvolle koopprojecten in het betaalbare segment gerealiseerd. We houden de bouwproductie in onze regio op peil door realisatie van nieuwbouw in maatschappelijk vastgoed én sociale huur. We onderkennen het belang van goed onderhoud. De hoeveelheid onder-

33


2 0 1 1

K W A L I T E I T

In 2013 heeft naar verwachting een kwart van ons bezit, ongeveer 3.000 woningen, een verkoopnominatie. Ze zijn dan nog niet direct verkocht, maar wel te koop aangeboden aan de huidige bewoners of (bij vrijkomen) op de koopwoningmarkt. Het verkoopstempel vraagt een andere aanpak voor onderhoud. Dit is een van de redenen om in de loop van 2012 het beleid voor dynamisch onderhoud verder vorm te geven, een aanpak waarbij de woningverbetering zo veel mogelijk bij mutatie uitgevoerd wordt.

In dit hoofdstuk komen de volgende doelen aan de orde. De normen zijn gesteld in de begroting van 2011. Eenheid

Score

Norm 2011

K W A N T I T E I T

V A N

O N Z E

W O N I N G E N

nieuwbouw huurwoningen Rapportcijfer 7,0 >7,5 7,2 Leerwerkplaatsen (leerlingbouwplaats, 11 plaatsen, 26 weken) Aantal 8 11 16 Verkocht Aantal woningen 119 95 92 Dagen verkoopduur verkochte woningen Dagen 84 150 115 Dagen leegstandsduur nog niet verkochte woningen Dagen 100 150 114 Bruto verkoopopbrengst sociale huurwoningen Euro’s 14.749.250 13.300.000 12.972.000 Bruto verkoopopbrengst geliberaliseerd bezit Euro’s 651.000 36.000.000 0 Aantal ZorgenVrijWonen pakketten Stuks 25 70 2


Prestatie-indicator

E N

Score 2010

Uitbreiding sociale huurwoningen Aantal woningen 72 81 137 Uitbreiding geliberaliseerde huurwoningen Aantal woningen 0 0 0 Aandeel bezit met label D of beter Aantal woningen 8.063 7.300 7.459 Investeringen in milieumaatregelen Aantal woningen 745 716 192 Politiekeurmerk hangen sluitwerk Aantal woningen 596 486 172 Apk-woningen Aantal woningen 372 235 887 Score projecten planmatig onderhoud Rapportcijfer 7,6 >7,5 7,7 Score oplevering

Conclusie

De meeste doelen zijn bereikt. We hebben iets minder nieuwe sociale huurwoningen opgeleverd dan begroot. Dit had te maken met de vroege oplevering van een project in 2010 (was gepland in 2011). We hebben meer woningen voorzien van ‘Politiekeurmerk hangen sluitwerk’. We hebben een mooie score voor tevredenheid bij planmatig onderhoud aan woningen gehaald: 7,6. De waardering voor de oplevering van nieuwbouwwoningen is iets lager (7 in plaats van 7,5). Dit heeft te maken met ontevredenheid van klanten bij één project. We zijn met hen in gesprek om waar mogelijk ontevredenheid weg te nemen.

34


2 0 1 1

K W A L I T E I T

E N

K W A N T I T E I T

V A N

O N Z E

W O N I N G E N

3.2. Verkopen

Ondanks de huidige woningmarkt hebben wij meer woningen verkocht dan begroot. Dat is uniek in Nederland en onder andere te danken aan extra inspanningen op het gebied van marketing. De verkoop van ‘geliberaliseerd bezit’ (wooncomplexen met appartementen met een huurprijs boven de ‘huurtoeslaggrens) is daarentegen zeer tegengevallen. We hebben hele wooncomplexen te koop aangeboden, zonder succes. We beraden ons op nieuwe strategieën in 2012.

In 2011 zijn er 24 woningen meer verkocht dan begroot. In totaal zijn er 119 woningen verkocht. Een goed resultaat in een moeilijke markt! Het beeld wijkt in positieve zin af van de landelijke ontwikkelingen. Mogelijke oorzaak daarvan is onze extra inzet op het gebied van marketing. Een persoonlijke benadering en het organiseren van informatieavonden hebben als effect dat huurders beter geïnformeerd zijn en een weloverwogen keuze kunnen maken. Voorlichting aan kleine groepen heeft tot gevolg dat de boodschap goed overkomt. Deze werkwijze wordt dan ook doorgezet.

De gemiddelde verkoopduur van de verkochte woningen is duidelijk binnen de norm van 150 dagen gebleven en komt uit op gemiddeld 84 dagen. De verkoopduur van de niet verkochte woningen die nog in de verkoop staan, is gemiddeld 100 dagen (norm 150 dagen).

Zorgelijk is dat de verkoop van appartementen volledig is stilgevallen. Zelfs het aanpassen van de verkoopprijzen leidt niet tot het aantrekken van verkoop. De appartementen zijn teruggegaan in de verhuur en worden ook gebruikt als wisselwoningen voor projecten in uitvoering.

Vooral bij (onderhouds- en nieuwbouw-)projecten en de verkoop van woningen, zoeken we regelmatig de publiciteit.

Verkoopcijfers

3.1. Nieuwbouw

Medio 2010 is een start gemaakt met het verkopen van 1.900 extra, voor verkoop gelabelde, woningen aan de zittende huurders. Circa 600 van deze woningen zijn in 2011 voor de eerste keer aan de zittende huurders aangeboden. Onze ervaring is dat huurders enige bedenktijd nodig hebben voordat ze de woning aankopen.

In 2011 hebben we vier nieuwbouwprojecten opgeleverd: - tien woningen in het Kornputkwartier in Steenwijk; - tien jongerenwoningen in Echten; - negen woningen aan de Allee in Meppel; - en 41 appartementen aan de Ceintuurbaan in Meppel. Alle woningen zijn verhuurd.

Daarnaast zijn drie onverkochte nieuwbouwwoningen in de verhuur gebracht. Bij mutatie bieden we deze weer te koop aan.

Totaal

2011

Waarvan huurder

Woningen 119

Met uitzondering van de jongerenwoningen, zijn alle woningen gebouwd volgens het geldende kwaliteitsbeleid van Woonconcept. De jongerenwoningen zijn iets kleiner dan volgens ons beleid bepaald is, dat is gezien de doelgroep acceptabel. Ze hebben wel een unieke uitstraling in de kwetsbare landelijke omgeving van Echten; daarom werden ze genomineerd voor de Drentse Architectuurprijs!

35

32

Totaal

2010

Waarvan huurder

93

10


2 0 1 1

K W A L I T E I T

De aantallen en kasstromen gespecificeerd per vestiging Kasstromen 2011 per vestiging

Totaal

Hoogeveen

Meppel

Steenwijk

E N

K W A N T I T E I T

V A N

O N Z E

W O N I N G E N

In 2011 zijn totaal 42 woningen die te koop stonden vanwege de te lange verkoopduur weer uit de verkoop gehaald en verhuurd. Daarvan werden 17 woningen (tijdelijk) ingezet als wisselwoning.

Overig

Totaal verkochte woningen 114 43 39 32 Overig gebied 5 5 Totaal gepasseerd 119 43 39 32 5 Begroting kasstromen 2011 95 25 37 33 0 Kasstromen in % van de jaarbegroting* 118% 172% 100% 97% Kasstromen Totaal Hoogeveen Meppel Steenwijk Overig Verkoopprijs 14.285.500 5.561.000 4.229.000 4.495.500 Overig gebied 1.114.800 1.114.800 Totaal ontvangen 15.400.300 5.561.000 4.229.000 4.495.500 1.114.800 Gemiddeld per woning 1) 127.500 129.300 114.300 140.500 223.000 Volgens begroting 140.000 *) Exclusief overig gebied

Geliberaliseerde huurwoningen In de loop van het jaar zijn 302 geliberaliseerde huurwoningen te koop aangeboden. Deze woningen moeten vanwege regelgeving eerst aan zittende huurders worden aangeboden. Daarna aan collega-corporaties en tot slot aan overige belangstellenden (beleggers). In totaal hebben vier huurders van het aanbod gebruikgemaakt. Collegacorporaties toonden nauwelijks belangstelling. In een enkel geval is een bod uitgebracht maar er is (nog) geen transactie gesloten. Verkoop stimuleren met ‘Zorgenvrij Wonen (ZVW)’ Zorgenvrij Wonen biedt kopers van huurwoningen de mogelijkheid hun nieuwe eigendom direct energiezuinig te maken. De verbeteringen kunnen direct bij aankoop worden meegefinancierd. Ondanks een hogere financieringsbehoefte leidt dit voor kopers toch tot lagere woonlasten. Om het voor kopers aantrekkelijk te maken en de verkoop te stimuleren, betaalt Woonconcept 60% van de investeringen in deze verbeteringen. In totaal zijn er 25 ZVW-pakketten verkocht aan kopers van huurwoningen, vooral in Meppel (elf). In Steenwijkerland (zeven) en Hoogeveen (zeven) zijn de aantallen lager. In deze plaatsen geven kopers aan dat zij de investeringen voor energiebesparing goedkoper zelf kunnen uitvoeren.

In de begroting wordt een theoretische verkoopopbrengst per woning bepaald door een random toewijzing van te verkopen woningen. Dat kan niet anders, omdat immers niet bekend is welke van de voor verkoop aangewezen woningen ook daadwerkelijk worden verkocht. Feitelijk worden andere woningen verkocht, waardoor de gemiddelde verkoopprijs per woning (€127.500) dus automatisch van dit rekenkundig bepaalde getal afwijkt.

Doordat de banken niet altijd NHG-normen hanteren, wordt het moeilijker de investering voor ZVW mee te financieren, waardoor de verkoop van het pakket stagneert. Er wordt onderzocht hoe het product kan worden verbeterd. Hierbij moet eraan worden gedacht om ZVW te koppelen aan koopvormen zoals Koopgarant of te combineren met de Corporatie Starterslening.

36


2 0 1 1

K W A L I T E I T

3.3. Onderhoud en renovatie

We hebben naast begrote kosten voor 2011 te maken met kosten van werk uit 2010. Daarnaast loopt werk dat in 2011 in opdracht is gegaan, over naar 2012. Het percentage in de laatste kolom geeft aan hoeveel ten opzichte van het budget in opdracht gegeven is.

Budgetbedrag inclusief btw

In opdracht

inclusief btw

1. Planmatig onderhoud 10.983.049,- 10.131.189,- 2. Investering zonder huurverhoging 11.254.031,- 7.852.889,- 3. Investeringen met huurverhoging 658.256,- 931.027,- 4. Energielabel 2.615.725,- 1.871.411,- 5. Leefbaarheid 374.710,- 376.117,- 6. Klachtenonderhoud tijdens PO 216.542,- 162.200,- 7. Vergoedingen 231.078,- 26.097,- 8. Inrichten wisselwoning 42.542,- 33.596,-

Realisatie

%

7.632.998,-

92%

5.717.448,-

70%

inclusief btw Budget

865.574,- 141% 1.027.919,- 72% 217.076,- 100%

162.200,- 26.097,-

75% 11%

30.843,-

79%

K W A N T I T E I T

V A N

O N Z E

W O N I N G E N

vesteringen die bijdragen aan levensduurverlenging en worden daarom geactiveerd. 3. In renovatie- en onderhoudsprojecten bieden we aan bewoners verbeteringen aan die gepaard gaan met huurverhoging. Bewoners hebben de vrijheid al dan niet voor deze verbeteringen te kiezen. De overschrijding geeft aan dat er veel meer is gekozen dan voorzien, maar de gehele post wordt gedekt door de kostendekkende huurverhogingen. 4. Onder de post energielabel worden de kosten voor het energetisch op peil brengen van woningen geraamd. We hanteerden tot en met 2011 de norm van minimaal label D. In de loop van 2011 is dit beleid geëvalueerd en opgenomen in maatregelen in het kader van vastgoedsturing. De ruimte in het budget wordt veroorzaakt door een positief aanbestedingsresultaat en een kleinere hoeveelheid uitgevoerde maatregelen. 5. Bij deze post worden algemene kosten onder de noemer ‘leefbaarheid’ opgenomen, zoals achterpadverlichting. 6. Klachtenonderhoud bij planmatig onderhoud wordt binnen de projectbegroting geboekt en separaat van het reguliere klachtenonderhoud geregistreerd. 7. Het gaat hierbij om vergoedingen aan bewoners, naar aanleiding van onderhoud en renovatie. Deze post is veel te hoog begroot. Een aantal projecten is nog niet afgerond en dus zijn nog niet alle kosten geboekt. 8. Wisselwoningen richten we in bij ingrijpende onderhoudsprojecten, waarbij bewoners elders moeten worden gehuisvest tijdens de aanpak van hun woning. Het budget was voldoende.

Het volgende schema geeft op detailniveau aan in hoeverre de begroting voor onderhoud is gerealiseerd per 31 december 2011.

Omschrijving

E N

3.4. Activiteiten begroting 2011

Zoals gepland in het onderhoudsprogramma 2011 hebben we in ons werkgebied onderhoud uitgevoerd aan 2.817 woningen. De belangrijkste werkzaamheden waren:

Toelichting op de posten 1. D it is regulier planmatig onderhoud, ten laste van het jaarresultaat. 2. Onder deze post zijn investeringen weergegeven die samen met het planmatige onderhoud in projecten zijn gevoegd. Deze kosten zien we als in-

37


2 0 1 1

K W A L I T E I T

E N

K W A N T I T E I T

V A N

O N Z E

W O N I N G E N

We zien wel resultaat van onze inspanningen op dit gebied. In de onderstaande tabel staat het verloop van de energielabeling vanaf 2010 tot na het onderhoudsprogramma van 2011.

2.027 woningen: woning schilderen (en waar nodig herstelmaatregelen uitvoeren in het kader van energiebesparing en het verbeteren van het energielabel); 596 woningen: Politiekeurmerk; 211 woningen: keuken vernieuwen; 272 woningen: douche vernieuwen; 279 woningen: toilet vernieuwen; 147 woningen: mechanische ventilatie vervangen of aanbrengen; 745 woningen: verbetering energielabel; 372 woningen: installatiebeoordeling (apk-woningen).

Verdeling energielabels per 31 december 2011 Label

Bezit 31-12-2010

A B C D E F G Totaal aantal woningen

3.5. Duurzaamheid, verbetering energielabel

We bevorderen al jaren de energiezuinigheid van onze woningen. Voor het onderhoudsprogramma van 2011 is het energielabel bepaald van alle woningen waar onderhoud aan de buitenzijde gepland stond omdat energiebesparende maatregelen goed kunnen worden gecombineerd met onderhoudswerkzaamheden.

Bezit 31-12-2011

483 616 2.122 3.381 2.297 2.045 659 11.603

Verschil

680 +197 1.084 +468 2.957 +835 3.342 -39 1.758 -539 1.071 -974 288 -371 11.180

Dekking van investeringen hiervoor vinden we in ons huidige huurbeleid, met huurverhoging bij mutatie. De terugverdientijd van de totale operatie ligt rond de twintig jaar.

De mogelijke verbetermaatregelen zijn gevel- en dakisolatie en het aanbrengen van dubbelglas. Voor deze maatregelen is € 2.615.725,- opgenomen in de begroting van 2011.

3.6. Energiemaatregelen

Bij het planmatig onderhoud zetten wij ook in op energieverbeterende maatregelen. Hierbij wordt de schil van de woning (vloer, muren en dak) compleet geïsoleerd, denk aan dubbelglas en muur- vloer- en dakisolatie. Dit is nieuw beleid waarmee in 2012 wordt gestart.

Met deze maatregelen leveren we een bijdrage aan de doelstellingen van het convenant tussen de Drentse corporaties en de Provincie Drenthe. In dit convenant zijn de inspanningen op het gebied van duurzaamheid van de Drentse corporaties afgesproken. Als uitgangspunt is ervoor gekozen dat alle sociale huurwoningen in Drenthe vanaf 2014 minimaal label C hebben.

Binnen de onderhoudscyclus van zeven jaar komen al onze woningen aan bod. Dit betekent een totaalinvestering van circa € 27 miljoen. Bij mutatie berekenen we de kosten door aan nieuwe huurders op basis van de woningwaardering met (verbeterde) energielabels. Verdergaande energiebesparende maatregelen, zoals zonneboilers en zonnepanelen, berekenen we wel door in de huurprijs, maar huurders kunnen dit dan ook op basis van vrijwilligheid laten uitvoeren.

Deze doelstelling halen we niet helemaal. In 2011 hebben we ons beleid en onze strategie geëvalueerd in het kader van vastgoedsturing. Hierbij is gebleken dat nagenoeg al onze woningen op het niveau van label C gebracht kunnen worden, maar dan in een periode van zeven jaar.

38


2 0 1 1

K W A L I T E I T

E N

K W A N T I T E I T

V A N

O N Z E

W O N I N G E N

Aan die doelstelling is voor planmatig onderhoud voldaan (7,6)!

We zetten ons ervoor in dat in 2018 circa 65% van onze woningen een groen energielabel heeft, label C of beter. Geen enkele woning heeft dan nog een rood energielabel (F of G). In de tabel op de vorige pagina staat een verdeling van onze woningvoorraad naar energielabels per eind 2010 en eind 2011.

Bij nieuwbouw zijn we uitgekomen op een 7,0. Dit is mooi, maar onder onze doelstelling. Dit blijkt te zijn veroorzaakt door lagere scores bij een project uit 2010. We meten ook om eventueel klachten en ontevredenheid te kunnen verhelpen. We zijn dus direct met de betreffende bewoners in gesprek gegaan. Waar mogelijk willen we de tevredenheid herstellen.

Uitgangspunt van ons beleid is dat iedere huurder recht heeft op een woning met voldoende basiskwaliteit. Daarvan is de kwaliteit van de schil een belangrijk onderdeel. Dit heeft positieve gevolgen voor de kosten die huurders aan energie kwijt zijn, vooral ook doordat Woonconcept de kosten van de energiemaatregelen volledig voor haar rekening neemt.

3.9. Leerwerkplaatsen/leerlingbouwplaats (elf plaatsen, 26 weken)

Als maatschappelijk ondernemer, gelieerd aan de bouwsector, willen we graag actief meewerken aan de beschikbaarheid van leerwerkplaatsen en leerlingbouwplaatsen. In een aantal projecten zijn elf leerlingwerkplaatsen gecreëerd, in samenwerking met bouwkundige aannemers. Ook hebben we een project met isolatiewerk opgestart dat onder begeleiding van een leermeester door leerlingen wordt uitgevoerd. We hebben een nieuwbouwproject in Steenwijk in voorbereiding van vier woningen die zelfs volledig door leerlingen worden gebouwd.

Energiemaatregelen zijn bedoeld voor kwaliteitsverbetering van woningen en ook voor een positief effect op de woonlasten van onze huurders! Bovendien willen we een bijdrage leveren aan CO2-reductie.

3.7. Veiligheid

De doelstellingen voor het aanpakken van hangen sluitwerk zijn ruimschoots gehaald. Dat is wel deels door overlopend werk van 2010.

Een mooie kans voor hen om zich in het vak te ontwikkelen!

3.10. Ontwikkeling woningvoorraad

De aanpak van hangen sluitwerk is gekoppeld aan schilderwerk. Het neemt de afgelopen jaren in omvang af. Het overgrote deel van het woningbezit is op peil en we verwachten in 2012 de werkzaamheden af te ronden.

Hieronder staat een overzicht van aantallen gebouwde, gesloopte en verkochte woningen per vestiging.

In 372 woningen zijn installatiebeoordelingen uitgevoerd. De afgelopen vier jaar hebben we installaties in ongeveer 9.500 woningen gekeurd. Daarmee hebben we de keuringen in ons woningbezit afgerond.

Aantallen

Assen Afname Verkoop 2 Hoogeveen Afname Verkoop 43

3.8. Klanttevredenheid

We vinden het belangrijk ook voor ‘klanttevredenheid’ bij onderhoud doelen te stellen en te meten of we deze doelen hebben bereikt. We zijn hierin ambitieus en willen gemiddeld hoger scoren dan een 7,5.

39


2 0 1 1

K W A L I T E I T

Meppel Afname Sloop Verkoop (waarvan 8 onzelfstandige kamers) 47 Uitbreiding Appartementen Ceintuurbaan 41 Eengezinswoningen Allee 9 Steenwijkerland Afname Verkoop 32 Uitbreiding Kornputkwartier, eengezinswoningen De Burcht Woldmeenthe, appartement Overige gemeenten Afname Havelte, verkoop Uitbreiding Echten, starterswoningen Koekange, starterswoning Havelte, appartement

10 1

3

10 1 1

40

E N

K W A N T I T E I T

V A N

O N Z E

W O N I N G E N

4

Inspelen op politieke en economische ontwikkelingen Sinds het derde kwartaal van 2008 (de start van de kredietcrisis), zit de woningmarkt in het slop. Projectontwikkelaars zijn tot herontwikkeling van een groot deel van de projectvoorraad overgegaan. In de praktijk betekent dit, dat veel dure woningen zijn herontwikkeld tot (goedkope) woningen. Het gevolg is dat er op de markt van nieuwbouwwoningen een vrij eenzijdig aanbod is ontstaan. De doorstroming op de gehele woningmarkt komt hierdoor nog verder onder druk te staan.

Corporatiesector De afgelopen jaren werden gekenmerkt door steeds verdergaande regelgeving voor de corporatiesector op Europees en landelijk niveau. Deze regelgeving (in het kader van beperking van staatssteun) en de vast zittende woningmarkt hebben de (investering)mogelijkheden van de corporatiesector verder beperkt. Daarnaast drukken enkele onverkwikkelijke affaires (zoals Vestia) een zwaar negatieve stempel op de sector. Helaas heeft politiek Den Haag ook in 2011 weer geen kans gezien de nieuwe woningwet vast te stellen, waardoor de onduidelijkheid rond wat corporaties wel en niet mogen voort duurt. Woonconcept laat zich daar niet door leiden en kiest er voor (financieel voorzichtig) te opereren binnen de grenzen van die nieuwe wet en Woonconcept anticipeert op veranderingen.

Overheid De overheid heeft (lang) gewacht met stimulering van de woningmarkt. In 2010 zijn er de stimuleringsgelden voor de nieuwbouw geweest en sinds juni 2011 geldt een overdrachtsbelasting van 2%. Dit lijkt nog niet het beoogde stimuleringseffect te hebben. Een samenhangende heroriëntatie op de totale woningmarkt (huur en koop) missen we nog steeds. Voor de doorstroming naar de koopmarkt is de combinatie van (op zich terecht) strenge hypotheekeisen, gebrek aan besluitkracht over hervorming van de hypotheekrente aftrek en openlijk uitgesproken verwachtingen omtrent nog verder dalende huizenprijzen funest.

Huizenprijzen Huizeneigenaren hebben (nog) niet geaccepteerd dat hun huidige woning niet meer de waarde heeft van 3 jaar geleden. Als gevolg van de te hoge vraagprijzen, wordt de doorstroming op de woningmarkt ernstig belemmerd. Daarnaast zien we een groeiend prijsverschil tussen nieuwbouw en bestaande woningen.

Bankensector De banken hebben, onder druk van de overheid, zichzelf nieuwe regels opgelegd bij de verstrekking van hypotheken, waardoor er tegenwoordig minder kan worden geleend dan voorheen. En hoewel de hypotheekrente historisch gezien laag ligt, betekent dit in de praktijk dat voor veel mensen een (passende) koopwoning niet meer bereikbaar is.


In dit hoofdstuk komen doelen aan de orde op het gebied van samenwerking met externe partners en huurbeleid. De normen zijn gesteld in de begroting van 2011.

41


Prestatie-indicator

2 0 1 1

INSPELEN OP POLITIEKE EN ECONOMISCHE ONTWIKKELINGEN

4.1. Samenwerking met gemeenten

Eenheid Score 2011 Norm 2011 Score 2010

Realiseren en monitoren prestatieafspraken 4 kerngemeenten Aantal 4 Huuropbrengst ten opzichte van maximaal redelijk bij mutatie % 70 Nieuwe huurders binnen inkomensgrens € 33.614,- % 92 Huuropbrengst HoM ten opzichte van streefhuurbeleid totaal (exclusief resultaten jaarlijkse inkomenstoets) % -1,06

4

4

71

68

Gemeenten zijn belangrijke samenwerkingspartners voor ons. We hebben veel raakvlakken in doelen voor de woonomgeving voor bewoners. Met alle gemeenten in ons werkgebied werken wij constructief samen. Iedere gemeente heeft een ‘woonvisie’, die vaak de basis vormt onder de prestatieafspraken. Een aantal gemeenten gaat deze visie herzien.

90 86

0

Voor de gemeente Assen is in 2009 een woonen leefbaarheidsonderzoek uitgevoerd door adviesbureau RIGO. Tegelijk is ook de woonvisie herzien. Deze is in december 2009 vastgesteld door het college en begin 2010 door de raad. Het traject van het maken van prestatieafspraken is in het eerste kwartaal van 2011 afgerond. Er wordt nu samengewerkt op basis van deze afspraken.

3,1

Conclusie

Het is gelukt om met de vier kerngemeenten in ons werkgebied prestatieafspraken te maken!

De visie van de gemeente Hoogeveen heeft in 2011 ter inzage gelegen, de definitieve versie is in het vierde kwartaal vastgesteld. In 2012 worden naar verwachting prestatieafspraken gemaakt tussen Woonconcept, Domesta, Actium en de gemeente.

Bij de invoering van Huur op Maat was het onduidelijk of dit extra kosten of juist extra inkomsten met zich mee zou brengen. Onze doelstelling was Huur op Maat kostenneutraal in te voeren (geen extra kosten of opbrengsten).

Voor de gemeente Meppel zijn de voorbereidingen getroffen voor het schrijven van de Woonvisie. Dat wordt in 2012 afgerond. Daarna volgen prestatieafspraken tussen Woonconcept, Actium en de gemeente.

De score in bovenstaande tabel is licht negatief, maar daarin is niet verwerkt dat we jaarlijks de inkomens van de Huur op Maat – huurders toetsen en op grond daarvan de huurkorting eventueel (positief of negatief) bijstellen. Als je de uitkomsten daarvan wel verdisconteert, levert Huur op Maat iets meer huuropbrengsten op dan het vroegere huurbeleid.

De gemeente Steenwijkerland heeft de conceptversie van de woonvisie gereed. Naar verwachting stelt de gemeenteraad de woonvisie half 2012 vast. Vervolgens worden nieuwe prestatieafspraken gemaakt tussen Woonconcept, Omnia Wonen, Wetland Wonen en de gemeente.

In de media tonen wij ons steeds vaker als ‘expert’ op volkshuisvestelijk gebied in onze regio. We komen gevraagd en ongevraagd aan bod bij onderwerpen in de media als ontwikkelingen op de woningmarkt, de financiële positie van woningcorporaties en in weten regelgeving. Ook worden wij regelmatig gevraagd om op congressen op te treden als spreker of panellid.

Overigens werken ook andere gemeenten in ons werkgebied met woonvisies. Die van de gemeente De Wolden is al opiniërend behandeld in de gemeenteraad. In het najaar is deze definitief vastgesteld door de raad. En ook de

42


2 0 1 1


gemeente Westerveld is gestart met het schrijven van een nieuwe woonvisie. Wij zijn bij beiden betrokken.

betrekking op: - de gewenste omvang en toegankelijkheid van onze sociale woningvoorraad, waar mogelijk gekoppeld aan prestatieafspraken; - het te volgen huurbeleid, uitgaande van voortzetting van Huur op Maat; - kwaliteitsverbetering waar nodig van de bestaande woningvoorraad, bouwen woontechnische kwaliteit en energiebeperkende maatregelen; - verkoop van een gedeelte van de bestaande sociale woningvoorraad en verkoop van het geliberaliseerde, niet tot onze primaire taak behorende bezit; - investeringen in nieuwbouw, leefbaarheid en maatschappelijke voorzieningen; - prioritering van de inzet van ons jaarlijkse investeringsvolume, waarbij kwaliteit en toekomstbestendigheid van de bestaande voorraad de hoogste prioriteit krijgt.

Regio Zuidwest-Drenthe (gemeenten Hoogeveen, Meppel, Westerveld en De Wolden) is gestart met het schrijven van een ‘Regionale Woonvisie’. Daarbij staat afstemming van de gemeentelijke woningbouwprogramma’s centraal. Naar verwachting moet het proces medio 2012 afgerond zijn. Uiteindelijk moet ook deze visie leiden tot afspraken met ons op dit onderdeel. Monitoring van de gemaakte afspraken over het jaar 2011 vindt plaats in Assen en Hoogeveen. In Steenwijk en Meppel is nog niet duidelijk hoe de afspraken worden bewaakt. Dit gebeurt na vaststelling van nieuwe prestatieafspraken.

4.2. Vastgoedsturing

Op basis van kaders en prioriteitstelling is de vastgoedsturing doorgerekend. Zo is duidelijk hoe de woningvoorraad van Woonconcept zich tot en met 2020 ontwikkelt en wat de financiële gevolgen zijn. Hierbij is uiteraard rekening gehouden met prestatieafspraken en uitkomsten van onderzoek naar woningbehoeften.

Woonconcept bezit ongeveer 11.000 woningen en zorgeenheden. Dagelijks zorgen we bijvoorbeeld met ons onderhoudsprogramma voor de kwaliteit daarvan, maar we moeten ook langer vooruit en meer op hoofdlijnen kijken. Hoe willen we dat ons vastgoed zich ontwikkelt, bijvoorbeeld in aantallen, qua type woningen en wat betreft locaties en hoe zorgen we ervoor dat we de vaak langere–termijn-doelen daarbij, halen?

Het genomen besluit is als input gebruikt voor de begroting 2012. De bestuurders van gemeenten waar we woningbezit hebben, zijn door ons persoonlijk geïnformeerd.

Dat doen we sinds 2010 met behulp van onze vastgoedsturing. Daarin bepalen we ontwikkelingen in ons vastgoed. We zien vastgoedsturing als een continu proces dat: - jaarlijks aangevuld kan worden met nieuwe aspecten, ingegeven door interne en externe ontwikkelingen; - jaarlijks aangepast kan worden door de uitkomsten van de evaluatie en monitoring van het bestaande portefeuille- en wooncomplex/wijkbeleid; - jaarlijks aangepast kan worden naar aanleiding van de operationele uitwerking.

4.3. Staatssteunregeling

De staatssteunregeling kent verschillende facetten. Deze regeling behelst onder meer dat corporaties blijvend in aanmerking komen voor borging van hun leningen onder gunstige voorwaarden door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Daarvoor moet onder andere aan de voorwaarde worden voldaan dat we ten minste 90% van onze woningen tot een huurprijs van € 652,52 verhuren aan huishoudens met een inkomen tot maximaal € 33.614,-. Daarnaast kunnen we maatschappelijk vastgoed realiseren met staatssteun. Een andere voorwaarde is dat we een gescheiden administratie voeren van

De uitkomsten van onze vastgoedsturing zijn in juli vastgesteld door de directie en daarna goedgekeurd door de RvC. In hoofdlijnen hebben de uitkomsten

43


2 0 1 1


zogenaamde DAEB (Diensten van Algemeen en Economisch Belang) en niet DAEB-activiteiten. Deze scheiding is grotendeels voorbereid maar nog niet geïmplementeerd, omdat bij het ministerie van BZK nog steeds niet duidelijk is binnen welke kaders (her)financiering van DAEB en niet-DAEB-investeringen mogelijk is.

In de voorbereiding van de jaarlijkse huurverhogingen per 1 juli 2012 bepalen wij of we gebruik maken van deze extra huurverhogingsmogelijkheid.

4.5. Kooprecht

Eind 2011 heeft de minister van BZK een wetsvoorstel voor advies naar de Raad van State gestuurd waarmee inhoud wordt gegeven aan de bepaling in het regeerakkoord aan het kooprecht voor huurders. Corporaties zouden 75% van hun woningvoorraad te koop aan moeten bieden aan de huurders. Alleen voor specifieke doelgroepen / situaties mogen daar woningen buiten blijven, zoals voor ouderen, studenten en in (ingrijpende) herstructureringssituaties.

Woonconcept heeft in november 2010 besloten sociale huurwoningen ook te blijven toewijzen aan huishoudens met een middeninkomen. Door de verhuurresultaten uit het recente verleden rekenden we erop dat een inkomensgrens van € 38.700,- volstaat om de 90%-score te halen. Woonconcept heeft deze grens in 2011 toegepast.

Woonconcept verzet zich tegen dit zeer ingrijpende plan. Niet omdat zij geen woningen wil verkopen. In de huidige situatie zijn al zo’n 3000 woningen voorzien van een verkooplabel, waarvan er overigens het afgelopen jaar 119 zijn verkocht. Mocht het wetsvoorstel doorgaan dan kan Woonconcept niet meer garanderen dat er voldoende woningen over blijven voor de doelgroepen die aangewezen zijn op de sociale huursector. Daarnaast kunnen prestatie - afspraken met de gemeenten niet meer nagekomen worden, waarmee ook gemeenten een belangrijk sturingselement voor de (sociale) woningbouw verliezen.

In 2011 is 92% van de woningen met een huurprijs lager dan € 652,52 verhuurd aan bewoners met een huishoudinkomen onder € 33.614,-. De keuze voor deze hogere inkomensgrens heeft dus in 2011 goed uitgepakt. Onze doelstelling is gehaald en we zijn binnen de marges van de regelgeving gebleven.

4.4. Huurbeleid

Bij de Tweede Kamer ligt een wetsvoorstel waarmee het mogelijk moet worden om de huren voor huurders met een inkomen boven €43.000,- met 5% extra (boven de inflatie van dit jaar 2,3%) te verhogen. De minister wil hiermee de zogenaamde scheefheid tegengaan. Zij verwacht dat een dergelijke huurverhoging tot extra doorstroming leidt, waardoor er extra woningen vrijkomen voor de inkomensgroep tot €33.000,-, de doelgroep waarop corporaties zich volgens de Europese afspraken moeten richten.

Het voorstel raakt dus de kern waar Woonconcept als corporatie voor staat. Overigens lijkt het voorstel strijdig met de regels rond het eigendomsrecht, waardoor onze inschatting is dat het de eindstreep niet haalt. Woonconcept heeft haar positie op dit punt duidelijk gemaakt in een brief aan de gemeenten. Die hebben allen laten weten zich ook tegen dit wetsvoorstel te weer te stellen.

4.6. Buitenland

Woonconcept betwijfelt of die doorstroming inderdaad op gang komt. Vaak zijn er andere redenen dan puur financiële waarom dergelijke huurders toch in hun woning blijven wonen. Eén van de voordelen van Huur op Maat was nu juist dat daarmee niet het scheef wonen ‘bestraft’ werd, maar het scheef betalen verminderd werd.

De jarenlange samenwerking voor Zuid-Afrikaanse volkshuisvesting tussen een aantal Nederlandse corporaties, Aedes, het ministerie van BZK en hun Zuid-Afrikaanse partners werpt nu dan ook zichtbare structurele vruchten af. Afrikaanse woningcorporaties kunnen dankzij financiering, garantstelling en

44


2 0 1 1


kennisoverdracht steeds meer doen voor de volkshuisvesting in hun land.

land. We verwachten dat het project begin 2012 kan starten.

Formeel heeft Woonconcept een medewerker in dienst, die werkt in ZuidAfrika. Zijn inzet wordt mede betaald door Aedes. Hij werkt inmiddels bij de opgerichte corporatiekoepel (NASHO). De bedoeling is dat deze Nederlandse medewerker na beëindiging van zijn loopbaan in 2013/2014 opgevolgd wordt door een Zuid-Afrikaan. Daarmee vermindert onze (noodzaak voor een verdere) bemoeienis met Zuid-Afrika. Een Zuid-Afrikaanse corporatiemedewerker heeft een Nederlandse stage over onderhoud deels bij Woonconcept doorgebracht. In 2011 werden we geconfronteerd met een huurstaking. Die vond plaats in enkele huurcomplexen in Zuid-Afrika, mede door garantstelling via Woonconcept tot stand gekomen. De Zuid-Afrikaanse volkshuisvesting bevindt zich in een ‘overgangsfase’. Het recht op wonen werd in het verleden voor lagere inkomensgroepen vaak vertaald in gratis wonen. De regels zijn inmiddels anders. We hebben goed overlegd met onze Zuid-Afrikaanse partners. Daardoor is relatief snel voorkomen dat deze staking uit de hand liep, zonder consequenties voor de garantstelling. Nu is een in een aantal opzichten op Nederlandse werkwijze gestoeld systeem in ontwikkeling. De eerste corporaties in Zuid-Afrika hebben inmiddels hun accreditatie. We steunen verder ook wat kleinere activiteiten van Drentse initiatiefnemers in ontwikkelingslanden. Dat doen we via participatie in de Stichting Mondiale Woonhulp. Zij hebben onder andere een kleinschalig project voor verbetering van woonomstandigheden in een Ghanees dorp afgerond. Een project in Haïti (na de aardbeving daar in 2010) komt moeizaam tot stand. Dit heeft te maken met ingewikkelde maatschappelijke verhoudingen in dat

45


2 0 1 1


46

5

Onze inzet voor zorg, welzijn en onderwijs Woonconcept zet zich in voor het bouwen en onderhouden van ‘gewone’ huurwoningen. Daarnaast zijn wij voor veel organisaties op het gebied van zorg, welzijn en onderwijs al jaren een samenwerkingspartner voor hun vastgoed. We bouwen, zorgen voor onderhoud en ondersteunen bij beheer. Onze inzet voor wat we noemen ‘maatschappelijk vastgoed’, neemt de laatste jaren sterk toe. De verwachting is dat we steeds meer gaan doen op dit gebied. Ook in 2011 hebben we ons weer hard ingezet om hierop in te spelen. Onze systemen en procedures passen meer en meer bij de gewenste resultaten door onze samenwerkingspartners.

Uitbreiding bezit maatschappelijk vastgoed m² 0 900 2100 Uitbreiding aantal zorgeenheden Aantal 45 81 120 Uitbreiding commercieel vastgoed m² 0 0 1950 Verlaging onrendabele top (ORT) % 0 >5 0 Groei omzet % 1,6 2 6,5 Werven nieuwe klanten Aantal 1 3 2 Verhuur (huurachterstand) % 2 2,5% 2 Verhuur (leegstand) % 2 3% 2,5

Woonconcept heeft voor hen onmiskenbaar toegevoegde waarde! Doelen en resultaten

We hebben verschillende rendementseisen voor maatschappelijk vastgoed vastgelegd. Zij zijn berekend aan de hand van de rentestand, het investeringsniveau en de onrendabele top met behulp van de standaard exploitatieberekening.

In dit hoofdstuk komen onze doelen met maatschappelijk vastgoed aan de orde. De normen zijn gesteld in de begroting van 2011. Doelstelling

IRR nieuwbouw sociaal zorgvastgoed (Alef) IRR nieuwbouw sociaal zorgvastgoed (Oase 7) IRR nieuwbouw sociaal maatschappelijk vastgoed IRR nieuwbouw commercieel vastgoed

Eenheid

Score 2011

Norm 2011 Score 2010

%

4,9

>4,5

4,23

%

3,8

>3

-

%

-

>4,5

1,6

%

-

>5%

3,7

Conclusie

De gemiddelde IRR voor zorgvastgoed is 4,9%, de norm was groter dan 4,5%. Dit resultaat is behaald door de realisatie van nieuwbouw voor Promens Care in de wijk Ezinge in Meppel. Daar hebben we een zorgcomplex gebouwd voor 24 cliënten. Daarnaast hebben we een wooncomplex voor 21 jongeren opgeleverd in Assen. Dit is gebouwd als een regulier appartementencomplex met de daarbij behorende rendementseis van 3%. Het geplande aantal van 81 eenheden voor jongeren in Assen is niet gereali-

47


2 0 1 1

O N Z E

seerd door vertraging in vergunningenprocedures. We leveren deze woningen in 2012 op.

I N Z E T

V O O R

Z O R G ,

W E L Z I J N

E N

O N D E R W I J S

betekent dat wij extra huur berekenen met daarnaast een bijdrage aan de leefbaarheid. Deze leefbaarheidkosten (digitale trapveld, bijdrage aan sporthal) waren niet begroot; - het verhuurbaar maken van een kantoor aan het Stationsplein in Steenwijk. Hierin is sinds april 2011 het Ondernemerscentrum gehuisvest; - niet afgerekende energiekosten voor twee panden waarvoor wij het voorschot betalen. Deze kosten brengen we in 2011 en 2012 ten laste van het resultaat.

We hebben (naast zorgvastgoed) geen andere vormen van maatschappelijk vastgoed opgeleverd. Het gemiddelde rendement op maatschappelijk vastgoed en commercieel vastgoed is dus 0. De verwachting was dat de bovenverdieping van de Bentinckskerk in Hoogeveen in 2011 verhuurd zou worden aan ‘Scala centrum voor kunsten’. Door gemeentelijke bezuinigingen is dit niet gerealiseerd, we zoeken naar een alternatief. Hierdoor is overigens ook het verschil ontstaan tussen begrote (2%) en werkelijke (1,6%) omzetgroei.

5.1. Ontwikkelingen in de zorgsector

In 2011 is de lang verwachte duidelijkheid gekomen over de tarieven van de normatieve huisvestingscomponent in de AWBZ. Wij beschikken over een model om deze component te vertalen naar huurtarieven. Dit model hebben we geactualiseerd. De tarieven vallen in de praktijk voor de gehandicaptenzorg en voor verzorging en verpleging gunstiger uit dan verwacht!

Ook is de geplande realisatie van een ‘HOED’ (huisartsen onder een dak) in Steenwijk vertraagd. We verwachten dat dit in 2012 wordt opgeleverd. Ook het realiseren van een algemene ruimte voor de RIBW in Steenwijk-West is naar 2012 verschoven. Voor 2011 is een onrendabele investering begroot van ongeveer € 2,6 miljoen. De begrote onrendabele top is met € 0,7 miljoen overschreden.

Daarnaast is duidelijk geworden dat vanaf 1 januari 2012 cliënten met ZZP (‘zorg-zwaartepakket)-indicatie 1 of 2 niet meer intramuraal worden opgenomen. Deze cliënten moeten thuis worden verzorgd in het kader van de scheiding van wonen en zorg. Zij hebben meestal al een thuis en worden ambulant verzorgd.

Dat heeft te maken met: - de afboeking van Woonservicegebouw Krakeel voor € 1,2 miljoen, vanwege oude plankosten en een extra bijdrage aan aansluitkosten voor de installatie voor warmte- en koudeopslag (WKO);- een extra bijdrage aan projecten van € 0,6 miljoen voor het Jannes van der Sleedenhuis in Hoogeveen voor aansluitkosten van de WKO-installatie; - de herontwikkeling van de locatie Van Ostadeflat in Meppel voor Noorderboog, de afboeking daarvoor bedraagt € 1,5 miljoen.

De meeste zorginstellingen beraden zich nu op hun taakopvatting. Dat wordt ons duidelijk na gesprekken met vertegenwoordigers van deze instellingen. Zij willen regelen dat juiste zorg wordt verleend, in plaats van verantwoordelijk te zijn voor de totale zorg zelf. Dit vertaalt zich in een duidelijker profiel van zorginstellingen. Daarbij is de tendens dat onduidelijke of niet winstgevende zorgproducten worden afgestoten. Deze duidelijkheid heeft voor Woonconcept voordelen als huurcontracten verlopen en/of niet verlengd worden. Wij vinden dan gemakkelijker gelijksoortige organisaties die op dat moment mogelijk belang hebben bij vastgoed.

Verder hebben we voor maatschappelijk vastgoed meer kosten gemaakt dan begroot. Dan gaat het om: - juridische ondersteuning voor project Ezinge; - in 2011 is de BTW-constructie voor MFA Krakeel concreet geworden. Dit

48


2 0 1 1

O N Z E

Met name de zorgsector had wel lang te kampen met onduidelijkheden over nieuwe huisvestingsinitiatieven en -tarieven. Daardoor is 2011 voor ons een jaar waarin weinig projecten zijn opgeleverd.

5.2. Activiteiten en projecten

Gelukkig zijn er in 2011 wel verscheidene projecten gestart die in 2012 opgeleverd worden. Ook op langere termijn leveren we nog een groot aantal zorgeenheden op voor met name Noorderboog in Meppel en het Jannes van de Sleedenhuis in Hoogeveen. In 2011 hebben we met de gemeente Assen prestatieafspraken gemaakt. Deze afspraken konden we maken dankzij de gemeentelijke visie op ontwikkeling en exploitatie van maatschappelijke voorzieningen. Andere gemeenten zijn daarin minder ver. Voor het optimale beheer van maatschappelijk vastgoed hebben we noodzakelijke aanpassingen van het bedrijfsinformatiesysteem ingevoerd. We blijven hierin doorontwikkelen. Daardoor krijgen we steeds beter inzicht in de oppervlakte van panden voor maatschappelijk vastgoed en in de gegevens van huurcontracten en indexeringen.

49

I N Z E T

V O O R

Z O R G ,

W E L Z I J N

E N

O N D E R W I J S

50

Interne organisatie

6

In het beleidsplan ‘Woonconcept Excelleert’ is de rode draad dat wij een klantgestuurde organisatie willen zijn. Dit hebben wij uitgewerkt in onze klant-, onderhouds- en leefbaarheidsvisie. De gemaakte keuzes in de inrichting van de organisatie en de klantprocessen sluiten aan bij deze visie en strategie. Wij kunnen de groei naar een klantgestuurde organisatie aan! In 2012 worden concrete resultaten van de aankomende organisatieverandering duidelijk.

organisatieveranderingen. In september is een externe projectmanager aangetrokken vanwege de complexiteit en omvang van het project. Bovendien is een projectstructuur ingericht onder de projectnaam ‘De Klant Centraal’. Dit herontwerpen van klantprocessen is een omvangrijk traject, waarbij veel medewerkers betrokken zijn. Hierdoor wordt optimaal gebruikgemaakt van de kennis op de werkvloer en creëren we een breed draagvlak voor de gewijzigde klantprocessen en werkwijzen.

Plaatsings- en benoemingsproces In het kader van de voorgenomen organisatieverandering hebben Woonconcept en de vakbonden begin 2011 overeenstemming bereikt over een Sociaal Plan. Daarna ging het plaatsingsproces van start en zijn er vacatures intern opengesteld.

De herontworpen klantprocessen moeten onder andere leiden tot: - een uniforme manier van klantgericht werken; - eenduidige dienstverlening; - meer grip op behandeling van klachten; - meer inzicht in behoefte van onze klanten.

In dit proces hebben drie medewerkers gebruikgemaakt van de mogelijkheid bevindingen in te dienen bij een interne plaatsingsadviescommissie. Er is één bezwaar bij de externe begeleidingscommissie ingediend. Dit bezwaar is ongegrond verklaard. Met uitzondering van één leidinggevende zijn alle medewerkers vóór de zomer van 2011 geplaatst. Deze leidinggevende heeft inmiddels een andere baan buiten Woonconcept gevonden.

Om het realiseren van de doelstellingen (meer ‘De Klant Centraal’) te ondersteunen, zijn voorbereidingen getroffen voor een gedragsveranderingstraject. Bovendien hebben we een omvangrijk communicatie- en kanaalsturingsplan opgesteld. Dit kanaalsturingsplan houdt in dat we onze klanten willen stimuleren gebruik te maken van de meest effectieve communicatiemogelijkheid met Woonconcept.

Uitwerking ‘De Klant Centraal’ In 2011 is projectmatig gewerkt aan de nadere invulling van de nieuwe visie uit ‘Woonconcept Excelleert’. Deze is geconcretiseerd, er is klantcontactenbeleid (inclusief klachtenmanagement) ontwikkeld en er zijn kaders voor klantgerichte processen vastgesteld. Deze kaders zijn leidraad voor de geplande

Onze ICT-systemen moeten klantprocessen optimaal ondersteunen/faciliteren. Hiervoor moeten er nieuwe systemen komen, met een kennisbank. Uit

51


2 0 1 1

I N T E R N E

Conclusie

deze kennisbank kunnen medewerkers van het Klantcontactcentrum snel de juiste informatie halen als zij een klant te woord staan.

Het ziekteverzuim is ten opzichte van 2010 gedaald met 1,69% ondanks enkele langdurig zieke medewerkers. Sinds 2007 hebben we specifieke maatregelen genomen tegen een hoog ziekteverzuim. De inspanningen op dit vlak werpen hun vruchten af!

Ook de website moet worden doorontwikkeld. Onze site wordt ons belangrijkste dienstverleningskanaal. We willen digitaal zo veel mogelijk diensten 24 uur per dag, zeven dagen in de week kunnen aanbieden. We houden aandacht voor mensen die geen pc of internetaansluiting hebben.

In 2011 is minder uitgegeven aan opleidingen dan begroot. De oorzaak van deze onderbesteding is vooral de voorgenomen organisatieverandering. Veel functies en werkwijzen gaan in 2012 veranderen. In afwachting van duidelijkheid over de consequenties daarvan, zijn trainingen en opleidingen uitgesteld.

In de loop van 2011 zijn er al verscheidene organisatieaanpassingen gerealiseerd. Zo zijn de afdelingen Financieel Beheer en Concerncontrol samengevoegd tot de nieuwe afdeling Financiën & Control. Daarmee is alle financiële kennis en verantwoordelijkheid ondergebracht bij één afdeling en onder één manager.

Volgens de cao hebben alle medewerkers recht op een loopbaanontwikkelingsbudget. Dat is apart begroot binnen ons totale opleidingsbudget dat 3% van de bruto loonsom bedraagt. Het loopbaanbudget biedt medewerkers de mogelijkheid om zonder extra kosten opleidingen te volgen. Deze opleidingen hebben een duidelijke meerwaarde voor persoonlijke carrièreontwikkeling maar worden niet of gedeeltelijk door Woonconcept vergoed. Daarnaast hebben 55+ers het budget gebruikt om extra vrije uren te kopen.


In dit hoofdstuk komen de volgende doelen aan de orde. De normen zijn gesteld in de begroting van 2011. Doelstelling

Eenheid

Score 2011

Norm 2011

O R G A N I S A T I E

Score 2010

Wij creëren graag mogelijkheden voor studenten om werkervaring op te doen. De laatste jaren worden dan ook op steeds meer afdelingen stageplaatsen beschikbaar gesteld. Met acht stageplaatsen in 2011 blijven we iets achter op onze doelstelling. Dat is met name veroorzaakt door extra interne druk in verband met de organisatieverandering.

Ziekteverzuim % 2,76 <4% 4,45 Gebruik opleidingsbudgetten Waarde 138.025 193.906 201.460 Beschikbaarheid ICT-netwerk % 99,9 >99 99,9 Terugdringen aantal storingen ICT-omgeving Aantal 1.736 <2.500 2.092 Organisatieomvang Aantal 136,77 137,95 136,44 Beschikbaarstelling stageplaatsen Aantal 8 10 11 Terugval Voice Response Systeem % 7,3 7,5 n.b.

52


2 0 1 1

I N T E R N E


6.1. Personeel en Organisatie Het organisatieschema van Woonconcept ziet er op 31 december 2011 als volgt uit. Raad van Commissarissen Directeur / bestuurder Financiën & Control Concerncontrol

Wonen

Markt & Strategie

Financieel Beheer

Vastgoed strategie

Ondersteunende diensten

Bouw en Beheer

Stafafdeling Wonen

Management assistentes

Nieuwbouw

Woonwinkel Meppel

Marketing & communicatie

Onderhoud

Woonwinkel Hoogeveen

Informatisering & automatisering

Woonwinkel Steenwijk

Facilitaire Zaken

Woonwinkel Assen

Personeel & Organisatie

Dagelijks onderhoud

53

Projecten

Gebiedscoördinatie

Maatschappelijk vastgoed Projecten

Planning & Informatie

Beheer


2 0 1 1

I N T E R N E

ringen. Opmerkingen en vragen van de ondernemingsraad zijn regelmatig besproken. Hierbij heeft de ondernemingsraad zich laten ondersteunen door FNV Formaat.

Woonconcept kent een eenhoofdig bestuur dat wordt ondersteund en geadviseerd door een managementteam. Bestuur en MT zijn als volgt samengesteld. - Sandra Korthuis - Ietse Jongsma - Sjaak Kruis - Geert Kruize - Sanne Portengen - Roelof Smit - Ruud Adema

directeur-bestuurder manager Financiën & Control manager Markt & Strategie manager Ondersteunende Diensten manager Wonen a.i. manager Bouw & Beheer manager Maatschappelijk Vastgoed

Met koffiebreaks, ontbijtsessies en nieuwsbrieven heeft de OR zich ingezet om medewerkers zo goed mogelijk te informeren. In 2011 heeft de OR een positief advies met een aantal voorwaarden aan de directeur-bestuurder uitgebracht over het uitwerkingsplan ‘Woonconcept excelleert’ (inclusief functieboek en Sociaal Plan). Gesprekscyclus Sinds 2009 werkt Woonconcept, bij wijze van proef, met een beloningsbeleid en een gesprekscyclus. Wij willen organisatiebreed een kwaliteitsslag maken in het maken van afspraken met en het beoordelen van medewerkers.

6.2. Ondernemingsraad

De medezeggenschap is verankerd in de Wet op de ondernemingsraad. De ondernemingsraad bij Woonconcept kent de volgende samenstelling. Naam

Werkzaam bij

- Ria Juurlink afdeling Facilitaire Zaken - Erik Hans van der Molen afdeling Bouw & Beheer - Eveline Brand afdeling Facilitaire Zaken - Francisca van Kommer afdeling Marketing & Communicatie - Pieter Teitsma afdeling Bouw & Beheer - Eric Jonk afdeling Wonen - Andries Hammer afdeling Wonen - Bert Huiting afdeling Financiën & Control


Functie

In planningsgesprekken maken leidinggevende en medewerker aan het begin van het jaar afspraken voor het komende jaar. Halverwege het jaar vindt er een voortgangsgesprek plaats waarin de gemaakte afspraken worden nagelopen en eventueel bijgestuurd. Tot slot vindt er aan het eind van het jaar een beoordelingsgesprek plaats.

voorzitter secretaris ambtelijk secretaris

Inmiddels hebben we drie proefjaren achter de rug. De nieuwe werkwijze is voor alle betrokkenen een leerproces.

lid lid lid lid lid

Reiskosten cao In de cao van 2010 is een minimale vergoeding van € 25,- per dag bij gebruik van de eigen auto voor dienstreizen vastgesteld. Dit zou voor Woonconcept een forse kostenstijging betekenen. Daarom hebben we in 2010 zes kleine milieuvriendelijke bedrijfsauto’s aangeschaft, bij wijze van proef voor één jaar. Met ingang van 2011 is deze afspraak weer uit de cao geschrapt.

De ondernemingsraad (OR) heeft onder meer over de volgende drie onderwerpen geadviseerd. Organisatieverandering De OR is nauw betrokken geweest bij de voorgenomen organisatieverande-

Op basis van een bedrijfsbrede evaluatie en met instemming van de onder-

54

2 0 1 1

I N T E R N E


6.6. Personeelsinformatie in cijfers

nemingsraad is besloten voor Woonconcept vier van de zes bedrijfsauto’s te handhaven.

Hieronder staan enkele diagrammen met feiten en cijfers over ons personeelsbestand die kort worden toegelicht.

6.3. Opleidings- en loopbaanbeleid

Aantal formatieplaatsen onderverdeeld per afdeling

Wij hechten veel waarde aan het faciliteren van medewerkers op het gebied van opleiding en training. Jaarlijks stellen we 3% van de brutoloonsom beschikbaar voor opleiding en training van personeel. Woonconcept werkt met jaarlijkse opleidingsplannen. Hiervoor is al aangegeven dat het budget in 2011 niet helemaal is besteed omdat medewerkers, in verband met de organisatieaanpassing, opleidingen hebben uitgesteld.

60 50 40 fte’s 2011

30

fte’s 2010

20

fte’s 2009

10

6.4. Loopbaaninitiatief

fte’s 2008 Maatschappelijk Vastgoed

Onderhoud

Ondersteunende Diensten

Bouw en Beheer

Wonen

Directie

Markt en Strategie

0

Eind 2010 heeft Woonconcept zich aangesloten bij het ‘Loopbaaninitiatief’. Dit is een initiatief van corporaties in Noord Nederland op het gebied van ondersteunen, adviseren en stimuleren van medewerkers bij hun loopbaanontwikkeling. De gezamenlijke corporaties organiseren opleidingen, workshops en stages en maken gebruik van een gezamenlijke website voor onder andere vacatures en stageplaatsen.

Financiën & Control


De formatie van Woonconcept is stabiel. Tussen 2008 en 2011 is de formatie gedaald van 137,49 naar 136,77 fte. Er waren in totaal 152 medewerkers in dienst waarvan 69 vrouwen en 83 mannen.

Het loopbaaninitiatief is aangesloten bij ‘Noorderlink’, de banensite van diverse grote werkgevers in Noord Nederland. Begin 2011 kregen alle medewerkers rechtstreeks toegang tot de site van loopbaaninitiatief. Eind 2011 zijn er tussen de deelnemende corporaties afspraken gemaakt over verdere professionalisering van de organisatie achter het loopbaaninitiatief.

6.5. Personeelsinformatie- en salarispakket

Met ingang van 1 januari 2011 is een nieuwe digitale ziekteverzuimmodule geïmplementeerd. Daarmee wordt het proces rond verzuim nog beter ondersteund. Zo volgen er diverse automatische meldingen en signaleringen naar aanleiding van ziek- of herstelmelding in DBS, ook naar externen als ArboUnie en UWV.

55


2 0 1 1

I N T E R N E

Aantal medewerkers onderverdeeld per afdeling


Gemiddelde diensttijd in jaren

60

12,5

50

12

40

11,5 medewerkers 2011

30

11

medewerkers 2010

20

10,5

medewerkers 2009

10

10

medewerkers 2008

2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005

Maatschappelijk Vastgoed

Onderhoud

Ondersteunende Diensten

Bouw en Beheer

Wonen

Markt en Strategie

Financiën & Control

Directie

0

Ziekteverzuimpercentage 8 7 6 5

In 2012 zijn de afdelingen Concerncontrol en Financieel Beheer samengevoegd tot één afdeling Financiën & Control. Daarnaast is één medewerker van Concerncontrol overgegaan naar de afdeling Marketing &Communicatie. Financieel Beheer maakte onderdeel uit van Ondersteunende Diensten, vandaar de daling hierbij.

4 3 2 1 0 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005

Gemiddelde leeftijd medewerkers 46,5

Het ziekteverzuim is ten opzichte van 2010 gedaald met 1,69%. Het ziekteverzuim in 2010 bedroeg 4,45% en is in 2011 gedaald tot 2,83%. Dit is ondanks een paar langdurige ziektegevallen, onzekerheden en veranderingen in het kader van de organisatiewijzigingen. Sinds 2007 hebben we met diverse maatregelen een ziekteverzuimdaling gerealiseerd van 4,36%. We zijn ons ervan bewust dat zo’n laag ziekteverzuim ook te danken is aan betrokken en gemotiveerde medewerkers!

46 45,5 45 44,5 44 43,5 43 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005

56


2 0 1 1

I N T E R N E

6.7. Integriteit


6.9. Toegankelijk jaarverslag 2010

Woonconcept werkt volgens de regels voor goed ondernemingsbestuur die zijn opgesteld door Aedes en de landelijke vereniging voor toezichthouders in woningcorporaties. Binnen de organisatie hebben wij regels vastgesteld die ertoe bijdragen dat op alle niveaus in de organisatie integer gewerkt wordt. In 2008 is de integriteitscode voor Woonconcept vastgesteld. Deze code richt zich op de wijze waarop wij schaarse goederen als koop- en huurwoningen op een eerlijke wijze verdelen, hoe wij relaties zuiver en zakelijk houden, hoe wij omgaan met het privégebruik van bedrijfsmiddelen en vooral hoe wij respectvol met onze klanten en collega’s omgaan.

We hadden ons voorgenomen in 2011 meer aandacht te besteden aan het jaarverslag dan in het verleden en dat is gelukt. Met de speciale ‘In Dialoog’ voor stakeholders (denk aan gemeenteraadsleden en medewerkers bij zorginstellingen) hebben we de belangrijkste punten uit het jaarverslag op een toegankelijke manier voor het voetlicht gebracht vanuit het perspectief van huurders, stakeholders en medewerkers.

6.10. Sponsoring

Woonconcept heeft sponsorbeleid vastgesteld. Uitgangspunt daarbij is een overeenkomst tussen Woonconcept en een andere partij waarbij Woonconcept geld en/of prestaties levert. De andere partij biedt communicatiemogelijkheden en/of andere zakelijke tegenprestaties.

Om ervoor te zorgen dat medewerkers misstanden of vermoedens daarvan veilig aan de orde kunnen stellen, hebben wij een klokkenluidersregeling vastgesteld en een extern meldpunt ingericht. In het verslagjaar zijn geen meldingen aan het meldpunt gedaan.

Tegenprestaties moeten direct of indirect te maken hebben met onze hoofdactiviteit, het verhuren van woningen en het bevorderen van leefbaarheid in wijken. Het sponsorbeleid voldoet aan de door het ministerie vastgestelde eisen.

De zogenaamde ‘bevoegdhedenlijst’ van Woonconcept geeft een limitatieve opsomming van de bevoegdheden van medewerkers op ieder niveau van de organisatie, het managementteam en de bestuurder. Door een interne controlefunctionaris wordt op basis van een jaarplanning periodiek onderzocht of we procedures volgens de beschreven Administratieve Organisatie uitvoeren. Zijn bevindingen worden gerapporteerd aan het MT en RvC en besproken met de betrokken leidinggevende/procesverantwoordelijke.

Woonconcept geeft slechts incidenteel kleine donaties, waarbij geen tegenprestatie is vereist. Voorwaarden voor sponsoring 1. Via de gesponsorde moet een of meerdere van onze doelgroepen worden bereikt. 2. Er moet gebruik worden gemaakt van een (of meer) communicatiedrager(s) om met de doelgroepen te communiceren. 3. Er moet een relatie zijn met onze hoofdactiviteit. 4. Sponsoring moet een bepaalde tijdsduur beslaan.

6.8. Informatiebeveiliging

In 2010 zijn we gestart met het opstellen van beleid op het gebied van informatiebeveiliging. Er ligt een document met maatregelen die we begin 2012 formaliseren en uitvoeren. Onze accountant heeft overigens vastgesteld dat het geheel van beheersingsmaatregelen op het gebied van informatisering en automatisering prima op orde is. De extra beveiliging betreft dan ook een aanscherping van bestaande maatregelen.

Vormen van sponsoring Woonconcept doet in principe aan cultuur-, regio- en maatschappijsponso-

57


2 0 1 1

I N T E R N E

ring. Er is sprake van maatschappijsponsoring als vanuit de sponsorgedachte projecten worden ondersteund die een maatschappelijk nut dienen. Bijvoorbeeld in de gezondheidszorg, natuur & milieu en ontwikkelingshulp. Woonconcept kan sponsoren met geld, met personele inzet of met ruimte in communicatiemiddelen (Wonerije, internet). Woonconcept sponsort/doneert niet aan partijen: - met voornamelijk politieke en/of religieuze doelstellingen; - met milieubelastende activiteiten en/of; - die maatschappelijk zeer ter discussie staan. In 2011 is ruim € 34.000,- uitgegeven aan sponsoring en donaties. Belangrijkste posten daarin zijn gesponsorde evenementen voor het grote publiek die vrij toegankelijk zijn voor onze huurders en een relatie hebben met onze activiteiten. Alle uitgaven in 2011 aan sponsoring Ronde van Drenthe (Hoogeveen en omgeving) Wielerspektakel Steenwijk Donderdag Meppeldag Cibab congres Drents Landschap Seniorweb Diverse (buurt)initiatieven Werkgroep ‘Arme kant van Meppel’

€ 7.500,€ 7.500,€ 7.500,€ 2.500,€ 1.500,€ 1.000,€ 5.748,€ 1.000,-

58


Financiën

7 toppen op nieuwbouwinvesteringen moet dekken, is de verkoop van bestaande huurwoningen. Ondanks de slechte prognoses en geluiden uit de markt heeft Woonconcept haar verkoopdoelstellingen voor 2011 behaald. Omdat Woonconcept woningen in het lagere segment aanbiedt en dankzij intensieve begeleiding van potentiële kopers, lukt het nog om woningen te verkopen.

We dachten eind 2010 dat de crisis weldra tot het verleden zou behoren. Maar in 2011 zijn alle seinen weer op rood gesprongen. De woningmarkt zit op slot. Dat komt door de gevolgen van de crisis, het uitblijven van duidelijkheid van de kant van de overheid over onder andere de hypotheekrenteaftrek en de strengere regelgeving voor de financiering van woningen. Voor starters is het nagenoeg onmogelijk geworden een hypotheek te krijgen. Dat heeft als effect dat de druk op de huurmarkt, in ieder geval tijdelijk, verder toeneemt.

In 2011 wilde Woonconcept ook een deel van het geliberaliseerde bezit verkopen aan marktpartijen. Dit is echter niet gelukt. Marktpartijen zijn zeer terughoudend als gevolg van de onzekerheden door de eurocrisis en omdat het lastig is financiering te krijgen. We wachten de marktontwikkelingen af en proberen een deel van dit segment in 2012 alsnog te verkopen.

De rente is in 2011 laag gebleven. Er zijn geen signalen van forse rentestijgingen op korte termijn, al blijft de eurocrisis voor onrust en onzekerheid zorgen. Op dit moment profiteren we nog van de lage rente en - gezien onze hoge ‘duration’ - blijft dat vooralsnog ook nog wel bestaan.

De nieuwe regelgeving betreffende staatssteun is per 1 januari 2011 in werking getreden. De effecten van de maatregelen leiden niet tot grote problemen in de bedrijfsvoering.

Ruim 60% van ons vermogen bestaat uit leningen bij banken. Een fors stijgende rente betekent een forse aanslag op onze toekomstige kasstromen. Woonconcept onderzoekt de mogelijkheden de risico’s nog beter af te dekken dan tot nu toe het geval is. We gaan daarbij overigens geen producten gebruiken die onverantwoorde risico’s met zich mee brengen.

Wat er uit de nieuwe Woningwet gaat komen blijft vooralsnog ongewis. De nieuwe wet en de Algemene Maatregelen van Bestuur die hier uit volgen zijn eind 2011 nog niet gereed.

De inflatie is in 2011 opgelopen tot boven de 2%. Waarschijnlijk loopt de inflatie in 2012 weer iets terug. De bouwkosten stijgen vooralsnog niet omdat er veel druk op de markt zit om opdrachten te krijgen. De aanbestedingsresultaten zijn positief en compenseren de inflatie eenvoudig.

De aangekondigde kabinetsplannen gaan op middellange termijn negatief uitpakken voor Woonconcept. De bijdrageheffing voor de huurtoeslag die voor 2014 is aangekondigd, bedraagt op basis van nu bekende gegevens jaarlijks € 3 miljoen voor de stichting. Dit kan alleen worden gecompenseerd met minder nieuwbouw en bezuinigingen. Dat dit ten koste gaat van onze primaire doelgroep is duidelijk.

Een belangrijke bron van inkomsten, die een groot deel van onze onrendabele

59


2 0 1 1

F I N A N C I Ë N

Om de financiële continuïteit van de organisatie te kunnen waarborgen, heeft Woonconcept de financiële sturing nog verder aangescherpt. Investeringskaders worden nog scherper bewaakt en de organisatie gaat met behulp van waardesturing haar prestaties nog beter meten.

In de meerjarenbegroting 2012-2016 hebben we al geanticipeerd op de nieuwe economische realiteit door aanpassing van onze nieuwbouwplannen, bezuinigingen door te voeren op de organisatiekosten en het onderhoudsbeleid te herzien. Dit heeft als resultaat dat wij onze ambities financieel gezien nog kunnen realiseren. Op basis van scenarioberekeningen hebben we goed in beeld hoe we kunnen bijsturen om een gezonde organisatie te blijven.

Om ‘risicomanagement’ verder te professionaliseren wordt het risicomanagementbeleid dat in 2011 is vastgesteld, vanaf 2012 verder geïmplementeerd.

Ook in de nieuwe visie voor 2012-2016 houden we rekening met deze ontwikkelingen en gewijzigde omstandigheden bij onze stakeholders als gemeenten en zorginstellingen. Meer dan in het verleden moeten keuzes worden gemaakt. Want ook de woningcorporaties beschikken niet meer over de financiële mogelijkheden die de afgelopen jaren aanwezig waren.


In onderstaande tabel hebben wij de realisatie naast de gestelde doelen gezet. In dit hoofdstuk wordt een aantal van deze doelen uitgediept. Doelstellingen

Eenheid

Score 2011

Norm 2011

Score 2010

7.1. Exploitatieresultaat 2011

Resultaat uit gewone bedrijfsvoering (Hkp) Waarde 9.530.000 11.185.000 13.506.000 Kasstroom uit operationele activiteiten Waarde 29.512.000 29.907.000 29.650.000 Exploitatierendement % 4,1 >3,8 4,0 Interest dekkingsratio 1,60 >1,33 1,69 Rentabiliteit EV % 3,3 >2,6 4,3 Solvabiliteit o.b.v. bedrijfswaarde % 35 >36 38 Rentabiliteit VV % 3,2 >3,4 3,1 Loan to value % 64 <61 61 Duration leningportefeuille Jaren 10,8 >10 10,4

Resultaat voor belasting (x € 1000) 20.000 15.000 10.000 5.000 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Realisatie

Begroting

5,0%

Conclusie

4,0%

Woonconcept is financieel gezond in termen van vermogen. Wel komen de kasstromen steeds meer onder druk door toenemende rentelasten door investeringen.

3,0% 2,0% 1,0% 0,0% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

60 Realisatie

Begroting

5.000 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Realisatie

Begroting


2 0 1 1

F I N A N C I Ë N

Exploitatierendement

Belangrijkste afwijkingen werkelijk ten opzichte van de begroting: Huuropbrengsten -/- € 0.8 miljoen Vergoedingen € 0,2 miljoen Overige opbrengsten € 1.8 miljoen Totaal opbrengsten € 1,2 miljoen Afschrijvingen € 2.3 miljoen Planmatig en niet-planmatig onderhoud € 0,5 miljoen Overige bedrijfslasten € 1,0 miljoen Rentebaten en -lasten -/- € 1,1 miljoen Deelnemingen € 0,1 miljoen Totaal kosten € 2,8 miljoen Totaal verschil werkelijk versus begroting -/- € 1,6 miljoen

5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Realisatie

Begroting

Resultaat voor belasting

Onderstaand is het jaarresultaat van de stichting van 2011 op hoofdlijnen vergeleken met de begroting voor 2011 en de realisatie over 2010. Bedragen (x € 1.000)

Jaarresultaten

Begroting 2011

Werkelijk 2011

Toelichting exploitatieresultaat De huuropbrengsten zijn lager door vertraging in ontwikkeling en oplevering van nieuwbouwwoningen. De overige opbrengsten zijn vooral hoger door een btw-teruggave over voorgaande jaren volgens de pro-rata berekening. De afschrijvingen zijn in 2011 fors hoger dan de begroting als gevolg van eenmalige afwaardering van de materiële vaste activa.

Werkelijk 2010

Bedrijfsopbrengsten 69.580 70.758 69.091 Bedrijfslasten -/- 40.631 -/- 44.481 -/- 40.323 Exploitatieresultaat 28.949 26.277 28.768 Renteresultaat -/- 18.261 -/- 17.181 -/- 15.719 Resultaat deelnemingen 497 434 457 Jaarresultaat 11.185 9.530 13.506

De overige bedrijfslasten zijn hoger dan de begroting door hogere kosten voor inhuur tijdelijk personeel voor het project Klant centraal en outplacementkosten. Tevens zorgen de opgelegde Vogelaarheffing en heffing Projectsteun door het Centraal Fonds Volkshuisvesting voor hogere lasten. Ook zijn de lokale belastingen weer meer gestegen dan begroot.

Het resultaat uit gewone bedrijfsvoering over het boekjaar 2011 bedraagt € 9.530.000,-. Dit resultaat ligt bijna 15% onder de begroting en is 29% lager dan 2010.

Woonconcept profiteert volop van de lage rente als gevolg van de kredietcrisis waardoor de gemiddelde rentevoet lager is dan begroot.

61


2 0 1 1

F I N A N C I Ë N

50.000 40.000 uit operationele activiteiten (x € 1000) Kasstroom

Exploitatierendement

50.000 30.000 50.000 40.000 20.000 40.000 30.000 10.000 30.000 20.000 20.000 10.000 10.000

Het exploitatierendement geeft het rendement aan op de bestaande vastgoed portefeuille. Het werkelijke rendement bedraagt 4,1% over 2011 terwijl het begrote rendement 3,8% bedroeg en is ten opzichte van 2010 weer iets gestegen. De komende jaren verwachten wij een lichte stijging van het exploitatierendement. Voor een gezonde financiële positie op lange termijn wordt een exploitatierendement van minimaal 4% nagestreefd. De toegepaste investeringsparameters uit het financieel statuut dragen er toe bij dat de rendementen op nieuwe investeringen stijgen. De ontwikkeling van de inflatie heeft invloed op de groei van het exploitatierendement omdat bestaand vastgoed alleen op deze wijze meer geld genereert.

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2007Realisatie 2008 2009 2010Begroting 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Realisatie Begroting Realisatie Begroting

60%

Solvabiliteit 50% 60% 40% 60% 50% 30% 50% 40% 20% 40% 30% 10% 30% 20% 0% 20% 10% 10% 0% 0%

7.2. Financiële continuïteit en meerjarenperspectief

Voor de financiële continuïteit is het van groot belang dat Woonconcept te allen tijde aan haar financiële verplichtingen kan voldoen. Dit betekent dat Woonconcept altijd de beschikking moet hebben over voldoende financiële middelen. Zowel het inzicht in de kasstromen als de ontwikkeling van de solvabiliteit zijn daarom belangrijke gegevens. De solvabiliteit is mede afhankelijk van de gekozen waarderingsgrondslag. De kasstroom geeft meer inzicht in de financiële slagkracht. De operationele kasstroom immers bepaalt de omvang van de investeringsmogelijkheden.

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2007Realisatie 2008 2009 2010Begroting 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Realisatie Realisatie

Rentabiliteit Eigen Vermogen

Begroting Begroting

6,0% 5,0% 6,0% 4,0% 6,0% 5,0% 3,0% 5,0% 4,0% 2,0% 4,0% 3,0% 1,0% 3,0% 2,0% 0,0% 2,0% 1,0% 1,0% 0,0% 0,0%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2007Realisatie 2008 2009 2010Begroting 2011 2012 2013 2014 2015 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Realisatie Realisatie

62 5,0%

Begroting Begroting

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Realisatie

Begroting J A A R V E R S L A G

2 0 1 1

F I N A N C I Ë N

Rentabiliteit Vreemd Vermogen

in haar beoordelingsbrief in 2011 de vermogenspositie van Woonconcept positief beoordeeld.

5,0% 4,0%

De financiële meerjarenraming van Woonconcept vanaf 1 januari 2012 laat een min of meer stabiele vermogenspositie zien. Woonconcept vindt een minimale solvabiliteit van 30% noodzakelijk om de continuïteit niet in gevaar te brengen. Woonconcept blijft volgens de meerjarenbegroting boven de minimaal noodzakelijk geachte solvabiliteit.

3,0% 2,0% 1,0% 0,0% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Realisatie

Begroting

Rentabiliteit De rentabiliteit op het eigen vermogen bedraagt 3,3% in 2011 en is daarmee hoger dan de 2,6% die was begroot. Ondanks een lager resultaat is de rentabiliteit hoger omdat het vermogen is gedaald als gevolg van waardeveranderingen van het vastgoed.

Kasstroom Voor de taakstelling in kasstromen geldt dat de kasstroom uit operationele activiteiten voldoende moet zijn om aan de financieringsverplichtingen te voldoen. Het WSW toetst jaarlijks of Woonconcept in de toekomst voldoende kasstromen genereert om aan haar financiële verplichtingen te voldoen. Het WSW hanteert hierbij een normatieve aflossing per jaar van 2%.

Als maatschappelijke organisatie is een hoge rentabiliteit op het eigen vermogen voor Woonconcept geen drijfveer. Woonconcept streeft naar een rentabiliteit op het eigen vermogen van 0,5% boven de inflatie. Hiermee wordt bereikt dat de vermogenspositie minimaal intact blijft.

Aangezien de investering in sociale woningbouw een negatieve kasstroom genereert, moeten compenserende maatregelen worden genomen in de vorm van verkoop van bestaand bezit om de toekomstige kasstromen veilig te stellen. De kasstroom van Woonconcept is in 2011 nagenoeg gelijk aan de begroting. De komende jaren moet de kasstroom een geleidelijke groei laten zien om de hogere rentelasten door een hoger leningniveau als gevolg van investeringen te kunnen compenseren.

De rentabiliteit op het vreemd vermogen bedraagt 3,2% in 2011 daar waar 3,4% was begroot. De rentes zijn in 2011 niet verder gedaald en zelfs licht gestegen de laatste maanden, maar zijn nog steeds historisch laag. Door de kredietcrisis is de situatie voor de toekomst nog steeds onzeker. Een rentestijging ligt in de lijn der verwachtingen, maar voorspellingen zijn zeer lastig in tijden van crisis. In de lange termijnbegrotingen rekenen wij met een rentabiliteit op het vreemd vermogen van 5% voor nieuwe leningen om hiermee enige buffer te creëren.

Ontwikkeling vermogen Het eigen vermogen is in 2011 ten opzichte van 2010 gedaald en ook iets lager dan gebudgetteerd. De sterkere daling van het eigen vermogen dan begroot is veroorzaakt door de uitgestelde verkoop van het geliberaliseerd bezit. Woonconcept heeft een solvabiliteit van 35%. Het Centraal Fonds heeft

63


2 0 1 1

F I N A N C I Ë N

7.3. Financiering

eind 2010 was dit ongeveer € 456 miljoen. Dit is een toename van bijna 10%.

Interest Dekkings ratio

Investeringen in vastgoed, zowel nieuwbouw als planmatig onderhoud worden voor een belangrijk deel met leningen gefinancierd. Daarnaast worden de ontvangen gelden uit de verkoop van bestaand bezit aangewend voor nieuwbouwinvesteringen.

2,00 1,50 2,00 1,00 1,50 0,50 1,00 0,50 -

De duration van onze leningportefeuille bedraagt 10,8 jaar eind 2011. Eind 2010 was de duration 10,4 jaar. Door de lage rente op langlopende leningen hebben wij verhoudings-gewijs meer langlopende financieringen ingekocht. De duration van de leningen is lang te noemen, maar leidt niet tot een hogere vermogenskostenvoet dan in de corporatiebranche gebruikelijk is.

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2007Realisatie 2008 2009 2010Begroting 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Realisatie

Begroting

Loan to value

De vermogenskostenvoet bedraagt 3,89% in 2011 terwijl de vermogenskostenvoet 3,99% bedroeg in 2010. Naar verwachting daalt de vermogenskostenvoet niet fors meer, maar uiteraard is dat mede afhankelijk van de renteontwikkelingen op langere termijn.

80% 60% 80% 40% 60% 20% 40% 0% 20% 0%

De ‘loan to value’, het aandeel externe financiering ten opzichte van de waarde van onroerend goed tegen bedrijfswaarde, bedraagt 64% in 2011. De komende jaren verwachten we nog een lichte stijging van de loan to value. Voor de branche geldt als vuistregel dat de loan to value niet hoger mag zijn dan 75%. Woonconcept zit daar ruim onder en de doelstelling voor de komende jaren is niet boven de 70% te komen.

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2007Realisatie 2008 2009 2010Begroting 2011 2012 2013 2014 2015 Realisatie

Begroting

Liquiditeit Sinds 2009 is de Bank Nederlandse Gemeenten onze huisbankier. Bij de BNG hebben wij een rekening-courant faciliteit waarmee de operationele kasstroom kan worden gefinancierd met een goede prijsstelling. Voor nieuwbouwprojecten worden langlopende leningen aangetrokken.

Derivaten: Woonconcept heeft een aantal Caps en Floors afgesloten die een directe koppeling aan een lening kennen. Voor zover derivaten ter afdekking dienen van toekomstige verplichtingen (waarvoor door de onderneming verplichtingen zijn aangegaan waarvan de voorwaarden vastliggen), wordt resultaatneming op deze derivaten uitgesteld tot het moment van afwikkeling.

Leningportefeuille De leningportefeuille van Woonconcept bedraagt eind 2011 € 500 miljoen,

64


2 0 1 1

F I N A N C I Ë N

Woonconcept heeft geen derivaten met een zogenaamd bijstortingsverplichting en loopt derhalve geen aanvullende liquiditeitsrisico’s op de afgesloten derivaten. De contante waarde van de derivatenportefeuille ultimo 2011 is als volgt: Referentienr Rest. Hoofdsom Contante waarde BNG ref 90246 € - 6.500.000 € 1.071 BNG ref 90247 € 6.500.000 - € 182.629 BNG ref 91587 € - 6.000.000 € 1.074 BNG ref 91588 € 6.000.000 - € 109.406 Totaal contante waarde

Financieringen Uit de begroting 2011 blijkt dat wij voor de nieuwbouw van sociale huurwoningen en maatschappelijk vastgoed en voor de herfinanciering van contractueel af te lossen leningen totaal 55 miljoen euro aan nieuwe leningen nodig zijn. Per 1 juli hebben wij voor diverse nieuwbouwprojecten in Hoogeveen een lening ad € 30 miljoen aangetrokken. Hiervoor hebben wij eerst een periode van 6 maanden afgesproken waarin wij de mogelijkheid hebben om het totale bedrag tegen de rente die wij moeten betalen (1 maands Euribor + 25 basispunten) weg te zetten. Na deze periode van 6 maanden gaat de eigenlijke lening van 40 jaar in. Tot 4 juli 2016 betalen wij een basisrente van 3,62% met een opslag van 25 basispunten. Voor de resterende periode (tot 2052) betalen wij dan de vaste rente van 3,62% en een nog vast te stellen opslag.

- € 289.890

Treasury De leningportefeuille van Woonconcept kende voor het jaar 2011 een renterisico van € 23,8 miljoen. Twee leningen, samen € 6,1 miljoen, moesten contractueel afgelost worden. In combinatie met nieuwbouwprojecten is hiervoor nieuwe financiering aangetrokken.

Per 1 december hebben wij voor de nieuwbouw bij het ziekenhuis in Meppel een lening ad € 25 miljoen aangetrokken. Hiervoor hebben wij eerst een periode van 6 maanden afgesproken waarin wij de mogelijkheid hebben om het totale bedrag tegen de rente die wij moeten betalen (1 maands Euribor + 30 basispunten) weg te zetten. Na deze periode van 6 maanden gaat de eigenlijke lening van 40 jaar in. Tot 1 juli 2017 betalen wij een basisrente van 2,648% met een opslag van 30 basispunten. Voor de resterende periode (tot 2052) betalen wij dan de vaste rente van 2,648% en een nog vast te stellen opslag.

Renteconversies Per 1 juni moesten wij voor een annuïtaire lening ad € 1,9 miljoen de rente afspreken voor een volgende periode. De rente was 5,45% en de lening liep nog 30 jaar. Wij konden het met de geldgever niet eens worden over de rente en de lening is op 1 juni geheel afgelost.

Per 28 december hebben wij voor nieuwbouw in Steenwijkerland een 40 jarige fixe lening ad € 20 miljoen met een vaste rente van 3,65% aangetrokken bij SRLEV.

Voor een basisrentelening ad € 10 miljoen zijn wij met de NWB de spread voor één jaar, 5 oktober 2011 – 5 oktober 2012, overeengekomen op 0,00%. De rente van de lening is 3,86% en de spread was 0,13%. De lening heeft nog een looptijd van 33 jaar.

In totaal is in 2011 voor een bedrag van € 75 miljoen aan nieuwe leningen aangetrokken waarvan 15 miljoen in depot is blijven staan. De gemiddelde te betalen rente op de leningportefeuille (€ 514 miljoen) is nu 3,89% (vorig jaar 3,98% op jaarbasis). Begroot was een gemiddelde rente van 4,25%.

Voor een lening ad € 5,8 miljoen hebben wij voor de restant looptijd ad 20 jaar per 1 november 2011 de rente afgesproken op 3,75%. De rente was 5,26%.

65


2 0 1 1

F I N A N C I Ë N

Diversen In november zijn wij gestart met een Treasurycommissie (TC). In de TC nemen de directeur/bestuurder, de concerncontroller, de financial controller en JanHein Gerritsen, partner bij Censum plaats. De TC komt eens per kwartaal bij elkaar om aan de hand van de kasstroomprognose de treasuryactiviteiten voor het komend kwartaal te bespreken. Ook worden de marktomstandigheden en productontwikkelingen op het gebied financieringen doorgenomen.

leend zorgen voor een betere score dan begroot. Voor de corporatiebranche wordt als vuistregel een interest dekkingsratio van 1,30 aangehouden. Woonconcept zit daar de komende jaren nog ruim boven wat onder andere wordt veroorzaakt door een teruglopende financieringsbehoefte door bijstelling van de investeringen in nieuwbouw.

7.5. Renterisico’s vanaf 2012

Voor Woonconcept geldt als uitgangspunt dat het mogelijk is vervroegd nieuwe financieringen aan te gaan voor een termijn tot maximaal drie jaar. De beschikbare liquiditeiten worden dan tijdelijk belegd, op voorwaarde dat de effectieve rentevoet over de onderhavige contracttermijn beneden de door het WSW vastgestelde vermogenskostenvoet van 5,25% komt te liggen. Voor tijdvakken langer dan drie jaar worden geen vervroegde afspraken gemaakt. Daarnaast kan voor maximaal 7,5 % (€ 60 miljoen) van de materiële vaste activa, waarde € 790 miljoen, worden overgegaan tot leningscontracten met een looptijd korten dan 2 jaar of het afsluiten van voornoemd volume als kasgeldlening of rekening courantkrediet.

Voor de financiering van de Holding en haar dochterondernemingen vragen de banken extra zekerheden van de stichting. Huisbankier van de Holding en de meeste van haar dochters is de Bank Nederlandse Gemeenten.

7.4. Externe financieringsmogelijkheden

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) hanteert vanaf 2007 een financierbaarheidstoets die uitgaat van de kasstromen van de corporatie. De kasstromen worden onderverdeeld in operationele kasstromen en investeringskasstromen. Tot de operationele kasstromen behoren de huren, de kosten van het werkapparaat, de onderhoudskosten en de rente- en aflossingskosten. Tot de investeringskasstromen behoren de investeringen in het bezit, de verkopen van het bezit en de nieuwe leningen. De operationele kasstromen mogen niet meerjarig negatief zijn.

In het kader van goed rentemanagement kan het nodig zijn rentederivaten te gebruiken om bescherming te bieden tegen rentestijgingen als gevolg van periodieke rentewijzigingen en herfinanciering. Deze instrumenten moeten een afschermend karakter hebben. De ermee samenhangende kosten worden betrokken bij de besluitvorming. Contractvolumes en de aard van de instrumenten moeten aansluiten bij de gesignaleerde rente- en volumeproblematiek. Bij gebruik van rentederivaten worden alternatieve mogelijkheden evenals een second opinion opgenomen in de besluitvorming. Woonconcept maakt alleen gebruik van derivaten wanneer deze één op één aan een lening zijn gekoppeld en zal geen zogenaamde open contracten aangaan. In het Financieel Statuut is vastgelegd welke derivaten wel en niet mogen worden ingezet. Wij gaan in principe uit van vervolgfinanciering, zodat de eigen financiële middelen beschikbaar blijven voor de aanzienlijke investeringsopgaven op middellange termijn. De verwachting voor de kortere termijn van twee jaar is dat het

De operationele kasstroom van de organisatie moet op een dusdanig niveau liggen dat minimaal de rentekosten kunnen worden betaald. De zogenaamde interest dekkingsratio geeft aan in welke mate de rentelasten kunnen worden voldaan. De interest dekkingsratio over 2011 geeft een uitkomst van 1,60, begroot 1,33 en in 2010 1,69. Dit betekent dat de kasstroom voldoende is om 1,6 keer de rente te kunnen betalen. Onder andere de lagere gemiddelde rentevoet in 2011 en teruglopende investeringen waardoor minder geld moet worden ge-

66


2 0 1 1

F I N A N C I Ë N

rentepercentage niet substantieel verandert. De beperktere renterisico’s kennen echter zodanige portefeuillevolumes dat alert reageren nodig blijft, waarbij zo nodig een deel van de beschikbare liquiditeiten kan worden ingezet voor een verdere reductie van dit volume.

Renterisico’s voor de komende vijftien jaar 18,00% 16,00% 14,00%

Voor de huidige portefeuille is de gemiddeld verschuldigde rente op aangetrokken vreemd vermogen op de middellange termijn gedaald naar 4,0%. Door het aantrekken van de economie verwachten wij dat de ontwikkelingen op de kapitaalmarkt voor de komende twaalf maanden licht stijgend zijn. De opslag op de rente is nog altijd hoog en de mogelijkheid langlopende leningen met een vaste rente af te sluiten is nagenoeg nihil. Voor de middellange termijn hanteren wij een rentevoet van 5,25% voor nieuwe leningen. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw in Huizen toetst ieder jaar of het jaarlijkse renterisico de grens van 15% van de leningportefeuille niet overtreft. Renterisico wordt gelopen op leningen die een renteaanpassing kennen, contractuele aflossingen ineens en de rekening courant mogelijkheid bij de huisbankier van € 15 miljoen. Ook hebben wij de leningen met spreadaanpassingen meegenomen in de risico’s. Voor Woonconcept ligt deze jaargrens op € 76 miljoen.

12,00% 10,00% 8,00% 6,00% 4,00% 2,00% 0,00% 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 Renterisico

Voor de korte termijn, tot 2014, richten de treasury-activiteiten zich in hoofdzaak op het maken van ‘forward’ renteafspraken. Het gaat om de bewaking van de renteontwikkeling voor leningen die in 2012 en 2013 contractueel een renteaanpassing krijgen en het bepalen van het benodigde volume van externe financieringsmiddelen in verband met nieuwbouwplannen voor de middellange termijn in de huursector. Het geldt ook voor de voorfinanciering op korte termijn in de koopsector. De timing houdt eveneens rekening met de uitvoering van herstructurerings- en verkoopplannen.

7.6. Risicomanagement

In 2009 is Woonconcept gestart met de implementatie van Risicomanagement. Samen met Deloitte is een eerste inventarisatie gehouden van de grootste risico’s. Naar aanleiding van de inventarisatie zijn maatregelen genomen om de risico’s beter te kunnen beheersen. Ook in 2011 zijn verdere stappen gezet in de verdere professionalisering van het risicomanagement.

67


2 0 1 1

F I N A N C I Ë N

Samen met de verbindingen zijn acties genomen om de Interne Controle en risicomanagement te verbeteren.

In de jaarrekening is rekening gehouden met de fiscale weten regelgeving.

In 2011 is een nieuwe treasurystatuut opgesteld dat door de RvC in 2012 wordt (eventueel na aanpassing) goedgekeurd. Ook hebben we een treasuryjaarplan ontwikkeld, die als bijlage aan de begroting is toegevoegd. Vanaf het vierde kwartaal is een treasurycommissie in het leven geroepen om nog adequater op ontwikkelingen te kunnen anticiperen.

Het resultaat van Woonconcept Holding B.V. geconsolideerd bedraagt € 434.000,- positief, in 2010 was dat € 457.000,-. Nagenoeg alle deelnemingen dragen positief bij aan het resultaat. In hoofdstuk 8 lichten we de resultaten en ontwikkelingen per onderneming verder toe.

7.8. Resultaat deelnemingen

Woonconcept heeft in 2011 het risicomanagementbeleid vastgesteld en de uitwerking wordt in 2012 verder opgepakt.

Naast het geconsolideerde resultaat van de Holding is Woonconcept Projectontwikkeling fondswerver voor Stichting Woonconcept. De bijdrage van Projectontwikkeling BV naar de Stichting bedraagt over 2011 € 820.000,- en over 2010 € 680.000,-.

In 2011 is een begin gemaakt met een Tax Control Framework, dat in 2012 gereed moet zijn.

De verbindingen hebben in totaal een positieve maatschappelijke bijdrage opgeleverd voor de stichting van bijna € 1,3 miljoen netto in 2011. Op basis van de meerjarenbegrotingen van de verbindingen verwachten we ook de komende jaren een positieve bijdrage voor de stichting.

In 2012 worden een nieuw Investeringsstatuut en een Verbindingenstatuut vastgesteld.

7.7. Fiscaliteit

Woningcorporaties zijn volledig belastingplichtig. Fiscaliteit legt aan de ene kant druk op de organisatie omdat het forse capaciteit vraagt. Anderzijds levert een professionele aanpak kansen voor forse besparingen op voor de organisatie. Binnen Woonconcept is er permanent aandacht voor fiscale zaken. Verder wordt er permanent aan educatie gedaan om de kennis en vaardigheden van de medewerkers op een hoger niveau te brengen. Voor complexe projecten wordt gebruikgemaakt van externe ondersteuning om de mogelijkheden binnen de fiscale wetgeving te benutten, maar ook om te kunnen voldoen aan de wettelijke verplichtingen. Woonconcept onderhoudt goede relaties met de medewerkers van de Belastingdienst over actuele zaken.

68

Verbindingen

8

Sinds 1998 heeft Stichting Woonconcept haar commerciële activiteiten ondergebracht in een aantal BV’s. De activiteiten van de Holding breiden zich nog steeds uit. Belangrijk is en blijft voor de Holding en haar dochtervennootschappen dat de verrichte activiteiten altijd een directe relatie hebben met Wonen, Welzijn en Zorg.

le, Staphorst, Hardenberg, Dalfsen, Ommen, Raalte, Olst-Wijhe, Heerde, Hattem en Haren. Het werkgebied van de Holding is inmiddels groter geworden onder andere door samenwerking met andere toegelaten instellingen binnen onze werkmaatschappijen, zoals bijvoorbeeld Vastgoed en Woonscan. Door marktverbredende c.q. commerciële activiteiten in vennootschappen onder te brengen, ontstaat een transparante structuur. De huurders zijn ervan verzekerd dat ze niet de dupe worden van onverhoopte commerciële verliezen. Ook wordt een gelijkwaardige basis gevormd ten opzichte van de concurrentie, het zogenaamde “level playing field”. De bedrijfsactiviteiten van de holding hebben altijd te maken met wonen, maatschappelijk vastgoed en zorg. Wij onderkennen de risico’s van die activiteiten.

Het Ministerie van BZK maakt in de prestatiebrief over het verslagjaar 2010 geen specifieke opmerkingen over Woonconcept Holding BV en haar dochtervennootschappen. Het Ministerie van BZK heeft een positief oordeel geveld over het door ons gevoerde financieel beleid en onze verrichte volkshuisvestelijke prestaties.

8.2 Woonconcept Holding BV

Woonconcept Holding BV is geworteld in het statutaire werkgebied van Woonconcept en is vaak partner van de Stichting Woonconcept in verschillende maatschappelijke opgaven en netwerken. Daarnaast werkt de holding samen met andere partners.

Nieuwbouw, beheer, onderhoud en managen van vastgoed is ingewikkeld. Planning en procesrisico’s hangen direct met elkaar samen. Ook hebben markt, samenwerking en draagvlakrisico’s invloed op de planning. Wij moeten een uitstekende dossierkennis van de status en voortgang van opdrachten en projecten hebben. Ook moeten we vragen kunnen beantwoorden over de risico’s in het totaal en op detailniveau. Maar ook moeten wij weten wat de meest risicovolle projecten en opdrachten zijn en wat de materiële omvang daarvan is. Er zijn maatregelen genomen om de risico’s te beheersen, door adequate vastleggingen, rapportages en verzekeringen.

Het statutaire werkgebied van Stichting Woonconcept omvat de provincie Drenthe en de gemeenten Steenwijkerland, Zwartewaterland, Kampen, Zwol-

Woonconcept Holding BV heeft vanaf het jaar 2000 cumulatief ongeveer € 11 miljoen bijgedragen aan maatschappelijke activiteiten. Op basis van de

De activiteiten van Woonconcept Holding BV zijn voor de maatschappelijke onderneming en toegelaten volkshuisvestingsinstelling Stichting Woonconcept van belang om opbrengsten uit de marktsector te genereren en deze weer te investeren in de sociale woningbouwsector.

69


2 0 1 1

V E R B I N D I N G E N

huidige stand van zaken op de middellange termijn verwachten wij ieder jaar ongeveer een bijdrage van € 1 miljoen te bereiken. Woonconcept Holding BV heeft eind 2011 een belang van 50% in Bergstein Beheer BV, 49,5 procent in Bergstein CV en 60% in Zorgenvrij Wonen BV. Daarnaast heeft de Holding een belang van 100% in de BV’s HomeTeam BV, Woonconcept ICT, Woonconcept Projectontwikkeling (Vastgoed), Woonconcept Monumenten, Woonconcept Onroerend Goed, Woonconcept Energie en Woonscan BV. Het maatschappelijke aandelenkapitaal van Woonconcept Holding BV bedraagt € 453.722. Ultimo boekjaar 2011 zijn 3.294 aandelen geplaatst en in liquiditeiten volgestort à € 45,372 per aandeel, ofwel een totaal bedrag groot € 149.456. In het dertiende volledige boekjaar 2011 heeft Woonconcept Holding BV als geheel een positief jaarresultaat behaald van afgerond € 678.000. Naast dit positieve resultaat heeft Woonconcept Projectontwikkeling BV een overeenkomst met Stichting Woonconcept om de behaalde winst aan Stichting Woonconcept uit te keren als fondswerving. De uitkering over 2011 bedraagt voor Woonconcept Projectontwikkeling € 820.000. Kort weergegeven ziet de ontwikkeling van de financiële positie over 2011 er vermenigvuldigd met € 1.000, als volgt uit: Eigen vermogen op 1 januari 2011 Resultaat deelnemingen 2011 € 657 Resultaat deelnemingen voorgaande jaren € -2 Jaarresultaat Woonconcept Holding 2011 € - 221 Eigen vermogen 31 december 2011

€ 609

€ 434 € 1.043

70


2 0 1 1


Fiscaal kan rekening worden gehouden met een deelnemingsvrijstelling voor alle deelnemingen, waardoor de Holding geen vennootschapsbelasting verschuldigd is.

Structuur van de Holding RVC

Stichting Woonconcept

Woonconcept Projectontwikkeling BV

Woonconcept Vastgoed Participaties BV

In het boekjaar 2011 heeft de vennootschap Woonconcept Holding geen werknemers. Bij de gelieerde vennootschappen HomeTeam, Woonscan en Woonconcept Vastgoed hebben wij in 2011 circa 68 formatieplaatsen. Naar verwachting blijft de werkgelegenheid in de gezamenlijke vennootschappen in 2012 ongeveer gelijk. De werkzaamheden in Woonconcept ICT, Woonconcept Onroerend Goed, Woonconcept Energie, Bergstein Beheer, Bergstein CV, Woonconcept Monumenten en Zorgenvrij Wonen , vennootschappen met beperkte omvang, zijn in 2011 verricht door Stichting Woonconcept.

HomeTeam BV Woonconcept Holding BV

Woonconcept Onroerend Goed BV

Woonscan BV

De Commissie Gelijkstelling Werkgevers in Huizen heeft Woonconcept Vastgoed, Woonscan en HomeTeam volledig gelijkgesteld als werkgever in de zin van de CAO voor personeel in dienst van woningcorporaties. Omdat de aandelen, via Woonconcept Holding BV, voor 100 procent in handen zijn van Stichting Woonconcept, toegelaten instelling en Aedes-lid, is er sprake van een overwegende mate van zeggenschap en valt de vennootschap onder de definitie van artikel 1b van voornoemde CAO. De vennootschappen hebben voor wat betreft de CAO in voldoende mate binding met de bedrijfstak en haar werknemers kunnen deelnemen aan de pensioen-, VUT- en vroeg pensioenfondsen. De Stichting Administratiekantoor Sector Woningcorporaties verzorgt de deelname in pensioenen, VUT en opleidingen.

Woonconcept Monumenten BV

Woonconcept ICT BV

Woonconcept Energie BV

Bergstein Beheer BV

De deelnemingen in Woonconcept Holding BV zijn nominaal gewaardeerd op het volgestorte en geplaatste aandelenkapitaal ultimo 2011, rekening houdende met de jaarresultaten en kapitaalsmutaties tot en met het boekjaar 2011. De Raad van Commissarissen van Stichting Woonconcept houdt toezicht op de gang van zaken bij de vennootschappen.

Bergstein CV

Zorgenvrij Wonen BV

71


Omschrijvingen

Begin-

Resultaten Resultaten Kapitaal-

balans voorgaande

01–01-2011

jaren

2011 mutaties

2 0 1 1


Eindbalans

Doelstelling

31-12-2011

De bedrijfsactiviteiten van Woonconcept Vastgoed (WV) zijn er op gericht om opbrengsten te genereren voor Stichting Woonconcept. WV brengt producten en diensten op de markt, die complementair zijn aan die van de zusterbedrijven en Stichting Woonconcept.

Woonconcept Vastgoed* 1.694.246 38.846 1.733.092 Woonscan 244.421 121.854 366.275 HomeTeam 673.716 -/- 2.080 365.770 1.035.326 Daarnaast vergaart deze BV kennis die nodig is om de gebieden nieuwWoonconcept bouwontwikkeling tot een succes te maken. WV levert hierdoor, zowel comOnroerend Goed 8.678 -/- 1.590 7.088 mercieel als maatschappelijk, een bijdrage aan onze doelstellingen. Woonconcept Monumenten -/- 35.488 66.794 31.306 Deelnemingen ICT -/- 36.698 6.954 -/- 29.744 In 2007 is Woonconcept Vastgoed Participaties BV opgericht. Alle aandeBergstein len van deze vennootschap worden gehouden door Woonconcept Vastgoed. Beheer 10.286 1.822 12.108 Deze vennootschap neemt, namens Woonconcept Vastgoed, deel aan saBergstein CV 706.957 86.529 34.922 828.408 menwerkingsverbanden met derden, zodat het risico van hoofdelijke aanspraWoonconcept kelijkheid van Woonconcept Vastgoed beperkt kan blijven. Energie 486.896 20.811 507.707 Zorgenvrij In 2011 waren er twee lopende samenwerkingsverbanden: Wonen -/- 75.568 -/- 50.386 -/- 125.954 - vanuit Woonconcept Projectontwikkeling BV (Vastgoed zelf): ‘OntwikkelingsTotalen 3.677.446 -/- 2.080 657.404 34.922 4.365.612 combinatie Woonconcept Vastgoed / Dura Vermeer Bouw Hengelo BV’; - vanuit Woonconcept Vastgoed Participaties BV: ‘VOF Westerstouwe’, in combinatie met Noppert Heerenveen Vastgoed BV. *) Van het resultaat 2011 van € 858.846,- is € 820.000,- als fondswerving geboekt en uitgekeerd aan Stichting Woonconcept. De samenwerking met Dura Vermeer is per 30 december 2011 beëindigd, vanwege het realiseren van de beoogde doelstellingen.

8.1. Woonconcept Vastgoed, statutaire naam: Woonconcept Projectontwikkeling BV

Resultaten

Woonconcept Projectontwikkeling BV (handelend onder de naam: Woonconcept Vastgoed) is in 2000, door woningcorporatie Stichting Woonconcept, in het leven geroepen om de ontwikkeling en realisatie van nieuwbouwprojecten ter hand te nemen.

Woonconcept Vastgoed heeft een goed jaar achter de rug. Ondanks moeilijke marktomstandigheden heeft deze BV een omzet gehaald, die boven de begroting lag. Daarnaast heeft Woonconcept Vastgoed, als dienstverlener, werkzaamheden

72


2 0 1 1


208 zorgeenheden en circa 2.630m² aan overige ruimten.

verricht bij nieuwbouwprojecten van derden. De opbrengsten bij deze diensten vormen een welkome aanvulling op de dekkingsbijdragen. Dit stemt dan ook tot tevredenheid over de gerealiseerde resultaten van 2011.

Woonconcept Vastgoed heeft in het verslagjaar 10 projecten opgeleverd. Deze projecten bestonden in totaal uit 181 wooneenheden, waarvan 32 koopwoningen, 61 huurwoningen, 88 zorgeenheden en enkele overige ruimten. Opgemerkt dient te worden dat uiteindelijk 7 koopwoningen, vanwege de ‘achtervang’, geleverd zijn aan Stichting Woonconcept.

In 2011 zijn een paar grote projecten van start gegaan, die eerder vertraging hadden opgelopen. Een deel van de omzetgroei wordt hiermee verklaard. Een tweede factor werd gevormd door de koopprojecten, die in de betaalbare prijsklassen, goed werden verkocht. Twee projecten waren zelfs verkocht voor start bouw. Helaas staan daar matige verkoopresultaten van woningen en appartementen in het midden en hogere prijssegment tegenover. In deze markt heeft Woonconcept Vastgoed niets te klagen over de belangstelling, maar meer over de voorbehouden die belangstellenden moeten maken.

Ultimo 2011 staan geen onverkochte gereedstaande woningen op de balans. Van de in aanbouw zijnde koopwoningen zijn er nog 14 onverkocht (van de in totaal 103), hetgeen neerkomt op circa 13%. De risico’s zijn deels afgedekt door achtervang van Stichting Woonconcept en een aannemer. Het risico voor Woonconcept Vastgoed blijft in dat geval beperkt tot 3 woningen.

De gerealiseerde en in uitvoering genomen projecten waren voor het grootste deel zorgvastgoedprojecten. Het resterende deel betrof woningbouw, ongeveer gelijk verdeeld over (sociale) huur en koop.

Financieel resultaat

Het resultaat voor 2011 (vóór belastingen en fondswerving) begroot op € 625.000,-, is circa 40% hoger uitgevallen en uitgekomen op € 875.000,-. Dit is een stijging van circa 14% ten opzichte van 2010. Een beter resultaat dan begroot werd met name behaald door hogere rentebaten.

Er is een tweedeling ontstaan in de omvang van projecten. Onder de zorgen maatschappelijk vastgoedprojecten zitten enkele grote en complexe opgaven. Daarentegen zijn koopprojecten opgesplitst in kleinere delen, om deze financierbaar te houden en de risico’s te kunnen beheersen. Zo is zelfs het principe ‘één verkocht is één bouwen’ toegepast. Aannemers willen en kunnen daar in mee, zonder dat ze daar prijsverhogende consequenties aan verbinden.

(in € 1.000,-)

2012

Begroot

2011

Werkelijk

2011

2010

Begroot Werkelijk

Bruto marge op projecten 675 516 545 936 Dekkingsbijdrage 1.915 1.972 1.995 1.420 Bedrijfslasten 1.805 1.823 1.867 1.760 Bedrijfsresultaat 765 666 645 615 Gefactureerde omzet 45.000 43.680 40.000 25.257 Gem. aantal medewerkers 16 16 16 16

De totale werkvoorraad is het afgelopen jaar geslonken. Bovendien is de projectenportefeuille, onder de projecten die in voorbereiding en in ontwikkeling zijn, het aandeel zorgen maatschappelijk vastgoed teruggelopen en het aandeel koopwoningen opgelopen. Met het aanhouden van de huidige marktomstandigheden nemen de onzekerheden derhalve toe. Productie

Dienstverlening

In 2011 zijn 14 (deel)projecten van start gegaan, bestaande uit 151 woningen,

Naast reguliere projecten, heeft Woonconcept Vastgoed ook werkzaamheden

73


2 0 1 1


Hoogeveen Eigenlijk loopt in Hoogeveen alleen de startersmarkt goed. Een goede locatie en een betaalbare prijs zijn hier doorslaggevend. In de hogere segmenten zien we minder overaanbod dan elders, maar ook in Hoogeveen zijn weinig verkoopsuccessen te bespeuren.

als dienstverlener verricht. Als gedelegeerd ontwikkelaar, ontwikkelt Woonconcept Vastgoed, tegen een fee, projecten voor rekening en risico van derden. Vooral woningcorporaties en zorginstellingen zoeken samenwerking, maar zijn tegelijkertijd huiverig om het stuur uit handen te geven. Middels feeontwikkeling wil Woonconcept Vastgoed in deze behoefte voorzien. De verwachting is dat hier in de toekomst nieuwe opdrachten mee zijn te verkrijgen.

Hoogeveen wil haar woningbouwopgave binnen de stadsgrenzen realiseren. Voor het stadscentrum is een Masterplan opgesteld.

Daarnaast is een projectleider gedetacheerd. Met detachering kan de dekking op de bedrijfslasten aangevuld worden, maar dit is geen structurele activiteit.

Woonconcept Vastgoed heeft in 2011 geen projecten opgeleverd in Hoogeveen. Bij twee koopwoningprojecten zijn we met de bouw gestart. Eén hiervan was voor start bouw volledig verkocht(!) en bij de andere is er ‘achtervang’ van Stichting Woonconcept.

Markt koopwoningen

Woonconcept Vastgoed is vooral actief in het statutaire werkdomein van Stichting Woonconcept. Zij richt zich dus met name op de gemeenten Assen, Hoogeveen, Meppel en Steenwijkerland.

In de wijken Schutlanden en Wolfsbos heeft Woonconcept Vastgoed omvangrijke zorgprojecten onderhanden. Daarnaast is in Hollandscheveld gestart met 12 zogenaamde ‘nultreden-woningen’; sociale huurwoningen voor senioren.

Assen In Assen is al enkele jaren een overaanbod in alle segmenten van de koopwoningenmarkt. Zelfs de markt voor huurwoningen, boven de sociale huurgrens, lijkt verzadigd. De realisatie van ‘Park Diepstroeten’ is nagenoeg voltooid. In 2011 zijn nog twee woongebouwen opgeleverd en is gestart met de verbouw van een gebouw met eerstelijns zorgvoorzieningen.

Voor 2012 zijn de belangrijkste nieuwe projecten in Hoogeveen, een woonzorggebouw en wijkwinkel-centrum in herstructureringswijk Krakeel, grootschalige ontwikkelingen op het Kaapplein in het centrum en een verpleeghuis in Hollandscheveld.

In de wijk Assen-Oost is een huurwoningencomplex opgeleverd, dat geschikt is gemaakt voor een vorm van begeleid wonen.

Meppel De markt voor koopappartementen is slecht. De markt voor grondgebonden koopwoningen is aan de bovenkant slecht, het middensegment lijkt iets te herstellen en aan de onderkant gaan veel locaties redelijk goed. De druk op de huurmarkt is hoog, zowel voor gezinswoningen als voor appartementen.

Aan het exclusieve appartementencomplex, ‘Koetshuis aan de Vaart’, deel uitmakend van een stadsvernieuwingsproject, is volop gebouwd. De aannemer deelt in de verkooprisico’s. De verwachting is dat bijbehorende gezinswoningen in het voorjaar van 2012 in de verkoop worden gebracht.

Woonconcept Vastgoed heeft in 2011 in Meppel twee projecten opgeleverd, te weten: huurappartementen aan de Ceintuurbaan en zorgappartementen in de wijk Ezinge.

74


2 0 1 1


In Steenwijk-West is een project met koopwoningen opgeleverd. Deze woningen waren voor start bouw verkocht.

In het eerste kwartaal werd gestart met de bouw van 40 koopwoningen in de wijk Haveltermade, met als resultaat dat alle woningen en appartementen voor oplevering zijn verkocht.

In het centrum van Steenwijk is, in opdracht van Stichting Woonconcept, de bouw gestart van 2 appartementencomplexen, één voor de zorg en een voor de sociale huur.

In de zomer van 2011 is de bouw van start gegaan van het omvangrijke zorgproject de Schiphorst, bestaande uit vijf gebouwen voor verpleging en verzorging. Gebruikers zijn Noorderboog en Vanboeijen.

In Tuk is de verkoop gestart van Bergstein, fase 2. Van het eerste deelproject met 20 rijwoningen is de bouw gestart. De verkoop van de woningen in het midden en hogere segment verloopt moeizaam.

De verkoop van een project met vrijstaande koopwoningen aan de Westerstouwe, vanuit een joint venture, is (nog) geen succes. Twee van de 12 woningen zijn gerealiseerd onder het motto: “verkocht is bouwen”. Over een herontwikkeling van het resterende terrein wordt met de gemeente overlegd.

Voor 2012 verwacht Woonconcept Vastgoed opnieuw volop actief te zijn in de gemeente Steenwijkerland. Op diverse locaties hebben we zorgen sociale huurprojecten onderhanden en voor de gemeente zelf wordt een MFA gerealiseerd in het dorp Kuinre.

Voor 2012 staan geen nieuwe projecten op stapel. Steenwijkerland In Steenwijkerland is er overaanbod. Bovendien hebben Stichting Woonconcept en Woonconcept Vastgoed meer dan 50% van het woningaanbod in handen. Marktconformiteit en goede timing zijn essentieel. Buiten Steenwijk is de koopwoningmarkt zo klein, dat er weinig over te melden valt.

Overige gemeenten Ook in de dorpen van Drenthe en de Kop van Overijssel is de woningmarkt matig. In Echten zijn 10 sociale huurwoningen opgeleverd, die speciaal geschikt zijn voor jongeren.

In het tweede deel van de eerste fase in het Kornputkwartier, zijn alleen de rijwoningen goed verkocht. De overige twee-onder-één-kapwoningen zijn aan Woonconcept verkocht, die ze tijdelijk als huurwoning exploiteert.

In Lemmer was een project met betaalbare koopwoningen volledig verkocht voor de start van de bouw, die in het najaar plaatsvond.

In een appartementencomplex in Woldmeenthe, dat reeds in 2010 was opgeleverd, waren nog enkele appartementen te koop. Ultimo 2011 zijn alle appartementen verkocht en getransporteerd. Dit was het laatste project uit een lange reeks, dat vanuit een joint-venture met Dura Vermeer uit Hengelo werd ontwikkeld en gerealiseerd. In december 2011, ruim 10 jaar na de oprichting, is deze joint-venture opgeheven.

Het plan met vrijstaande woningen in Vries is van de markt gehaald. In 2012 wordt tot kavelverkoop overgegaan. In Zuidlaren is een project met betaalbare koopwoningen succesvol op de markt gebracht. De bouw hiervan start begin 2012.

75


2 0 1 1


In De Wijk en in Blauwestad is Woonconcept Vastgoed als gedelegeerd ontwikkelaar voor derden actief. In diverse plattelandsgemeenten, maar ook in de gemeente Zwolle, zijn er onderhanden projecten. Door projectacquisitie verwacht Woonconcept Vastgoed de komende jaren nog meer actief te zijn in deze gemeenten.

acquisities uitblijft, krijgt Woonconcept Vastgoed in de loop van 2012 met een overbezetting te maken.

8.2. Woonscan BV

In 2010 zijn WoonScan Nederland BV, Woonconcept Administratief BV en Energie ServiceCentrum Nederland BV juridisch gefuseerd tot Woonscan BV.

Risicobeheersing

Elk kwartaal wordt, als uitvloeisel van de dagelijkse risicomonitoring, een risicoprofiel opgesteld. Deze analyse bestaat uit het, middels individuele beoordeling van projecten, kwantificeren van de risico’s. Hierbij worden risico’s op locatieverwerving, ontwikkelkosten en het risico van onverkochte woningen onderscheiden. De aanvaardbaarheid van risico’s wordt mede beoordeeld in relatie tot het te verwachten bedrijfsresultaat en het beschikbare vermogen.

Hiermee is één bedrijf ontstaan met 5 afdelingen: - Projectmanagement; - Technisch Vastgoedbeheer; - VvE beheer; - Veiligheid; - Energieadvies.

Vooruitzichten voor 2012

Doelstellingen

Aan het begin van het boekjaar 2011 heeft Vastgoed 19 projecten in uitvoering. Het betreffen projecten in de zorg, huur en koop, maar tevens civiele werken voor de inrichting van openbare ruimten. Voor geheel 2012 verwacht Woonconcept Vastgoed 14 projecten te kunnen starten, terwijl er 13 worden opgeleverd.

Woonscan zorgt voor: - management van projecten en detachering van medewerkers; - aansturing van serviceonderhoud, maken van conditiemetingen en meerjaren onderhoudsbegrotingen en management van planmatig onderhoud; - financieel, secretarieel en administratief beheer voor Verenigingen van Eigenaars; - uitvoering van beheer en inspecties en controle van brand- en inbraakinstallaties; - het maken van legionella risico beheerplannen en inventarisaties; daarvoor is de BV KOMO gecertificeerd; - energielabeling en energiebesparingsadviezen. Daarvoor is de BV NL EPBD en KOMO gecertificeerd.

De orderportefeuille is voor 2012 (nog) goed gevuld. Gezien de marktomstandigheden moet er voorzichtigheid betracht worden bij koopwoningprojecten. Dit geeft dit veel onzekerheid voor de realiseerbare productie. De totale werkvoorraad van Woonconcept Vastgoed, bedraagt ruim 200 miljoen euro, exclusief grondposities. Al enige tijd loopt de werkvoorraad terug. Middels projectacquisities wordt getracht dit aan te vullen, maar de (financiële) mogelijkheden zijn beperkt.

Resultaten

Door het grote aantal projecten in voorbereiding en in uitvoering, zijn met name de projectleiders momenteel goed bezet. Echter, als succes bij project-

Algemeen Bij Woonscan is het geheel meer dan de som der delen. Veel opdrachtgevers

76


2 0 1 1


In 2010 heeft Woonscan de afdeling Technisch Vastgoedbeheer verbijzonderd van Projectmanagement. Dit omdat de vraag naar onderhoudsbegrotingen en het management van de activiteiten die hieruit voortvloeien groeit. De afdeling vormt daarmee een “extern bedrijfsbureau” voor onze opdrachtgevers. In 2011 is de omzet met bijna 40% gestegen ten opzichte van 2010. De afdeling is winstgevend.

(eigenaren, exploitanten of beheerders van onroerend goed) profiteren van de combinatie van diensten. Het totaalpakket aan diensten maakt de BV in de praktijk minder kwetsbaar voor veranderingen in de markt. Zo is de verminderde vraag van woningcorporaties grotendeels gecompenseerd door een grotere vraag vanuit de zorgsector.

De omzet van de afdeling Veiligheid is in 2011 circa 35% gestegen ten opzichte van 2010. Met name het aantal klanten is gegroeid. Ook de nieuw ontwikkelde dienst brononderzoek slaat goed aan in de markt. De afdeling is winstgevend.

Ook weten nieuwe klanten Woonscan nog steeds te vinden. Dat heeft waarschijnlijk te maken met de onderscheidende manier waarop aan de dienstverlening inhoud wordt geven.

De omzet van de afdeling Energieadvies is met 21% gedaald. Een van de oorzaken is dat er bij woningcorporaties minder vraag is naar energie besparingsadviezen omdat projecten worden uitgesteld. De afdeling is in 2011 licht verliesgevend geweest maar is wel additioneel aan de overige dienstverlening.

Financieel resultaat In 2011 is een omzet behaald van € 2.601.000 hetgeen € 304.000 (13%) hoger is dan in 2010. De kostprijs van de omzet (werk derden) is in 2011 € 372.000 en daarmee € 136.000 hoger dan in 2010. De netto-omzet in 2011 is € 2.229.000 en daarmee € 168.000 (8%) hoger dan in 2010.

De omzet van de afdeling VvE beheer is in 2011 met circa 7% gedaald. De omzetdaling is grotendeels te wijten aan het geven van kortingen om lange termijncontracten met een aantal klanten aan te gaan. Hierdoor is de afdeling in 2011 nog licht verliesgevend geweest maar er is wel lange termijn omzet binnen gehaald. Woonscan gaat er van uit dat de verdere groei zal zorgen voor winst.

De hogere omzet is gepaard gegaan met hogere kosten. De totale kosten inclusief de financiële lasten bedroegen in 2011 € 2.075.000. Dit is € 124.000 (6%) hoger dan in 2010. De hogere kosten worden met name veroorzaakt door hogere personeelskosten en kosten van verzekeringen.

Het aandeel in de totaalomzet vanuit zorginstellingen was in 2010 ruim 50%. In 2011 is dit licht gestegen naar 52%. Ook het aandeel van de omzet vanuit woningcorporaties is in 2011 licht gestegen. In 2010 was dit 25% en in 2011 29%.

In 2011 is het resultaat voor belasting uitgekomen op € 154.000. Dit is € 44.000 hoger dan in 2010 toen het resultaat voor belasting € 110.000 bedroeg. Het rendement op de omzet is daarmee van 4,8% in 2010 gegroeid naar bijna 6% in 2011.

De verwachting is dat de omzet vanuit de zorgsector, en dan met name op het gebied van het gebouwenbeheer, verder zal groeien. Ook bij gemeenten liggen kansen op dit gebied alleen duurt de besluitvorming op dit punt binnen de gemeenten erg lang.

In 2010 was als direct gevolg van de economische omstandigheden sprake van een omzetdaling in de projectmanagement activiteiten. De omzet van de afdeling is in 2011 gestabiliseerd ten opzichte van 2010. De afdeling is winstgevend.

77


2 0 1 1


8.3. HomeTeam BV

aan de franchisenemers -heeft geleid tot een reductie van de totale doorlooptijd van maar liefst 23 dagen (van 70 naar 47).

Doelstelling HomeTeam verricht onderhoudsservice aan onder andere onze woningen en commercieel en maatschappelijk vastgoed. De focus ligt op grootschalig vastgoed in de woningmarkt. De BV is actief in heel Noord Nederland.

Verder is succesvol gewerkt aan het opzetten van een gedegen risicomanagement systeem. Hierbij is gekozen voor een opzet om niet alleen naar kostenrisico’s te kijken, maar ook naar de risico’s die op lange termijn de strategie van HomeTeam nadelig zouden kunnen beïnvloeden.

Resultaten In 2011 is de franchiseformule aangepast om met deze BV te kunnen groeien in ‘planmatig onderhoud. De franchisenemer wordt ingeschakeld als onderaannemer van HomeTeam.

In november is samen met de franchisers deelgenomen aan de bedrijven contactdagen van Steenwijk. Doel was om te leren (onderzoek) van de markt, zowel van de zakelijke als de particuliere markt. Er is onderzoek gedaan naar bekendheid in de regio, imago en propositie.

Daarnaast is gekozen voor een ander prijsbeleid, om projecten en service tegen marktconforme tarieven weg te zetten.

De conclusie was dat HomeTeam onvoldoende bekend staat als ‘onafhankelijk onderhoudsbedrijf’. Het imago is die van een onderhoudsafdeling van/voor Woonconcept. De markt is onvoldoende bekend met mogelijkheden op het gebied van onderhoud. En de website is onvoldoende toereikend voor onze huidige boodschap.

Tegelijkertijd zijn twee belangrijke aanpassingen gedaan in het verdienmodel; de lumpsum beheervergoedingen en de vergoeding voor ingeleende vaklieden. De beheervergoedingen zijn in 2011 variabel geprijsd naar logische kostendragers (diensten zoals een call). De ingeleende vaklieden worden op dezelfde wijze gefactureerd als franchisenemers en zijn daarmee vergelijkbaar gemaakt.

Ondanks een groei van 4,5% bij ‘vreemde’ opdrachtgevers, valt er dus nog veel te winnen.

De klanttevredenheid is bij ca. 1000 klanten gemeten op 91%(!) tevredenheid. Deze is daarmee bijna een procent toegenomen ten opzichte van 2010.

Financieel resultaat De omzet en de winst zijn fors toegenomen, vooral door een sterke stijging van het operationele resultaat. Het resultaat na belasting is gestegen met ca. € 132.000 naar € 368.000. Dit is 5,7% van de netto-omzet. In 2011 is 12% meer omzet gerealiseerd bij vreemde opdrachtgevers. De werkomzet (uitvoering van onderhoud) is 5% lager dan het budget en 13% hoger dan vorig jaar.

De franchiseformule is in 2010/2011 succesvol omgebouwd. De doelstelling om franchisenemers als onderaannemer in te schakelen is gerealiseerd. De facturatie is daarop aangepast, de inkoop/logistiek en het crediteurenbeheer is veranderd en door een ‘inkoop-verkoop’-model is bij offertewerk en bij projecten meer marge gerealiseerd.

In het budget voor projecten is een post opgenomen voor dynamisch mutatieonderhoud voor Stichting Woonconcept. De start hiervan is uitgesteld,

De aangepaste betaal- en facturatiewijze - en daarmee snellere betalingen

78


2 0 1 1


concept Holding BV en Stichting Woonconcept. Dit heeft geresulteerd in een voor de groep gerealiseerd belastingvoordeel van ruim € 207.000. Dit groepsvoordeel is voor 50% opgenomen in het resultaat van de BV.

waardoor het budget niet is gerealiseerd. Dit ondanks groei in servicewerk en een toename van werk voor nieuwe opdrachtgevers. Door wijziging van de administratie in het eerste halfjaar, is geen zuiver vergelijk te maken tussen de verschillende onderhoudsoorten (service en projecten) en vorig jaar. Door de prijsstijging voor serviceonderhoud is de toename van de totale onderhoudsomzet van ca. € 641.000 op te delen in een prijseffect van € 356.000 en een volume-effect van € 285.000.

8.4. Woonconcept Onroerend Goed BV

Woonconcept Onroerend Goed heeft als statutaire doelstelling de ontwikkeling, realisatie en exploitatie van het Scholenpark Ezinge in Meppel. De voorbereidingskosten van het project worden tot de oplevering van de sporthal en scholen als onderhanden werk opgenomen op de balans van de vennootschap.

Het toegenomen volume komt van de markt (ruim € 80.000), van ZorgenVrijWonen (€ 65.000) en van extra servicewerk voor Woonconcept (meer calls en opdrachten).

Eind 2011 bevindt de ontwikkeling zich in de zogenaamde Voorlopig Ontwerp fase. De betrokken partijen hebben geconstateerd dat de realisatie binnen de afgesproken kaders minder eenvoudig is dan bij de opstartfase van het project werd gedacht, wat mede veroorzaakt wordt door reeds opgelopen vertraging. Partijen werken gezamenlijk aan een oplossing om tot de realisatie van het Scholenpark Ezinge te komen.

Bedrijfskosten zijn bijna € 97.000 gestegen ten opzichte van 2010; dit zit vooral in de loonkosten. Dit komt door de jaarlijkse CAO-index van bijna 5%, inclusief verplichte treden en doordat er één FTE (projectbegeleider) is aangetrokken voor het opzetten van projectonderhoud. Ook is de controller in 2011 volledig in de salariskosten opgenomen. In 2010 was dit een halfjaar. De toegenomen loonkosten zijn grotendeels gecompenseerd door het reduceren van de kosten voor inleenkrachten (interim controller in 2010).

De oorspronkelijk geplande opleverdatum zal niet gehaald worden, maar wanneer de ontwikkeling verder volgens plan verloopt, worden de sporthallen en scholen in 2013 en 2014 opgeleverd.

De bedrijfsopbrengsten zijn ca. € 500.000 toegenomen en de kosten met ca. € 96.000. Het operationele resultaat is dus verbeterd met zo’n € 406.000,-.

WOG heeft 2011 afgesloten met een klein verlies.

8.5. Woonconcept Monumenten BV

Samengevat zijn dit de belangrijkste marge-/omzetverbeteringen geweest: - margeverbetering door gelijkwaardige verkoop van ingeleende vaklieden; - volumegroei door meer calls en opdrachten (servicewerk); - meer volume bij vreemde opdrachtgevers; - margeverbetering bij inkoop en bij onderaannemers en franchisenemers; - prijsstijging bij serviceonderhoud van rond 10%.

In 2006 heeft de Stichting Woonconcept besloten Woonconcept Monumenten BV op te richten naar aanleiding van toenemende vraag bij gemeenten en andere maatschappelijke organisaties om te investeren in het behoud van cultuur historisch erfgoed. Ook wordt door Woonconcept steeds vaker gebruikt gemaakt van huisvesting van specifieke doelgroepen in monumentale panden. Tot het onderbrengen

Op 1 juli is HomeTeam BV een fiscale eenheid BTW aangegaan met Woon-

79


2 0 1 1


van beheer en exploitatie van monumentaal vastgoed in een aparte entiteit is mede besloten om optimaal gebruik te kunnen van de fiscale en subsidie mogelijkheden.

kunnen de afschrijvingen op de investeringen en aflossingen van de geleende gelden worden bekostigd. Het resultaat is in 2011 positief. Over het boekjaar 2012 wordt wederom een positief resultaat verwacht als gevolg van lagere rentelasten door aflossing op de rekening courant bij de BNG-bank.

In 2009 is door Stichting Woonconcept in samenwerking met en op initiatief van de gemeente Meppel het Bleekerseiland te Meppel aangekocht. Het belang van Woonconcept hierin is een goede samenwerking met de gemeente Meppel te bewerkstelligen. Het belang van laatstgenoemde in deze locatie is dat het past in hun visiedocument “Stadsvisie Meppel 2007”.

8.7. Woonconcept Energie BV

Stichting Woonconcept heeft in 2008 besloten Woonconcept Energie BV op te richten. Woonconcept Energie BV houdt zich bezig met het bouwen, beheren en exploiteren van duurzame energiesystemen, zoals warmtepompen, WKO en zonnedaken en -cellen voor vastgoed van Woonconcept.

De locatie is qua eigendom gesplitst in een onbebouwd gedeelte voor de gemeente en 5 panden voor Woonconcept. Eén van deze pandjes heeft de status van Monument en op grond van het feit dat voor een monument in 2009 geen overdrachtsbelasting hoeft betaald te worden indien deze is aangekocht door een Monumenten BV, is deze derhalve in deze BV ondergebracht.

Hiermee kan Woonconcept een deel van haar doelstellingen met betrekking tot CO2 reductie realiseren. Gezamenlijk kunnen we de woonlasten van huurders beperken doordat de energielasten (op termijn) minder explosief stijgen.

In 2011 is het pand Kruisstraat 12 verkocht. Verder zijn er geen vastgoedtransacties geweest.

In de tweede helft van 2009 is het project Krakeel in Hoogeveen (brede school, MFA en appartementen) operationeel geworden. Deze installatie heeft in 2010 en 2011 technisch goed gefunctioneerd. Voor deze installatie staat nog een uitbreiding gepland met de realisatie van een derde woonzorggebouw in het centrumgebied Krakeel. Op dit moment worden de projecten De Vecht, een Jannes van der Sleedenlocatie in Hoogeveen en Het Anker, 59 appartementen in Assen, gerealiseerd. De opleveringen zijn respectievelijk medio en eind 2012 gepland.

Het jaar 2011 is afgesloten met een positief resultaat.

8.6. Woonconcept ICT BV

Na sommatie van het Ministerie van VROM in 2003 om de activiteiten van ICT BV te beëindigen, worden door Woonconcept ICT B.V. vanaf 2004 geen nieuwe activiteiten ontplooid. De opbrengsten uit bestaande activiteiten zijn middels een overeenkomst zeker gesteld. Het Ministerie van VROM heeft naar aanleiding van deze besluiten ingestemd met continuering van de bestaande activiteiten.

Eind 2011 is gestart met de bouw van een Jannes van der Sleedenlocatie aan de Valkenlaan in Hoogeveen en 184 zorgeenheden voor Noorderboog en Vanboeijen op de locatie Schiphorst in Meppel. Voor De Vecht, Valkenlaan en de Schiphorst locatie worden WKO-installaties toegepast met gasaangedreven warmtepompen, waardoor een extra CO2 reductie wordt gerealiseerd.

Woonconcept ICT BV ontvangt met ingang van 2004 in 10 jaarlijkse termijnen een afkoopsom voor de ontwikkeling van Casper. Met deze afkoopsommen

80


2 0 1 1


8.8. Bergstein Beheer BV

Voor de volgende projecten lopen onderzoeken: - scholen en sportcomplex Ezinge in Meppel; - woningen en een Jannes van der Sleedenlocatie in combinatie met parkeergarage Kaapplein in Hoogeveen; - woonzorgcomplex Koeberg Zuid voor Noorderboog in Meppel; - duurzame energievoorziening voor bestaande Heliosflat in Hoogeveen; - de mogelijkheid van een energiecoöperatie met het bedrijfsleven in Meppel.

In 2007 is deze vennootschap opgericht in het kader van de grondexploitatie van het uitbreidingsplan Bergstein te Tuk. Woonconcept Holding is voor 50% eigenaar van de aandelen in deze vennootschap. Als gevolg van de crisis op de woningmarkt loopt de ontwikkeling van het gebied Bergstein vertraging op. Desondanks is 2011 afgesloten met een klein positief resultaat. De toekomstige resultaten zijn afhankelijk van het herstel van de woningmarkt de komende jaren.

Voor de komende jaren is het belangrijk om bij nieuwbouw de afweging te maken of duurzame energieconcepten toegepast worden. Wat betreft energiebesparingpotentieel is het toepassen van duurzame concepten in bestaande bouw zeker zo aantrekkelijk. Een bewuste focus op duurzame energieconcepten bij vervanging of renovatie in de bestaande bouw is gewenst.

8.9. Bergstein CV

In 2007 is deze vennootschap opgericht in het kader van de grondexploitatie van het uitbreidingsplan Bergstein te Tuk. Woonconcept Holding is voor 49,5% eigenaar van deze vennootschap. Als gevolg van de crisis op de woningmarkt loopt de ontwikkeling van het gebied Bergstein vertraging op. Het jaar 2011 is afgesloten met een positief resultaat. De toekomstige resultaten zijn afhankelijk van het herstel van de woningmarkt de komende jaren.

Bij de ontwikkeling van het energieconcept voor de Schiphorst is gebleken dat een gezamenlijke inkoop van gas en elektriciteit voor Noorderboog, Woonconcept Energie BV en Stichting Woonconcept interessant en gewenst is. Deze samenwerking wordt op dit moment verder uitgewerkt.

8.10. Zorgenvrij Wonen BV Doelstelling Deze BV zet voor ons het product ‘Zorgenvrij Wonen’ in de markt. Als een woning wordt gekocht, bieden wij extra energiebesparende maatregelen aan. De kosten hiervoor worden deels door Woonconcept betaald en het andere deel wordt opgenomen in de hypotheek. De extra maandlasten door de hogere hypotheek worden ruimschoots terugverdiend door besparing op kosten voor energie.

Woonconcept Energie BV heeft 2011, evenals 2010 en 2009 winstgevend afgesloten. Bij de oplevering van een installatie zijn de bijdragen in de aansluitkosten een belangrijke eerste dekking van de investeringskosten en exploitatielasten. Gedurende de exploitatieperiode worden de energielasten in rekening gebracht bij de huurder.

Resultaten De huidige ervaringen leren ons dat wij met het concept 40% van de verkochte woningen, met een Zorgenvrij Wonen pakket, naar een energielabel niveau B brengen. Op deze wijze liggen de investeringen voor de corporatie op een zeer aanvaardbaar niveau. Ook is de terugverdientijd voor de koper over zijn of haar deel van de investering zeer aantrekkelijk.

81


2 0 1 1


In 2011 zijn veel contacten gelegd met woningcorporaties, gemeenten en provincies. Daarnaast zijn er onderzoeken gestart naar samenwerkingsverbanden met andere aanbieders van concepten op de markt van verkoop van huurwoningen. Deze samenwerkingsverbanden kunnen voor alle partijen binnen deze verbanden wel eens van essentieel belang zijn voor de toekomst.

mingen kennen geen fiscale eenheid voor de BTW en doen geheel zelfstandig aangifte. Woonconcept Vastgoed treedt op als fondswerver voor de Stichting Woonconcept. Tussen Woonconcept en de Belastingdienst bestaat een meningsverschil over het al dan niet mogen toepassen van de fondswerving conform artikel 9-1-h. Na een rechtsgang bij de rechtbank en het Hof is het meningsverschil voorgelegd aan de Hoge Raad. Begin 2012 heeft zij hierover uitspraak gedaan en wordt een corporatie als Anbi gekwalificeerd. De zaak is voor inhoudelijke behandeling terugverwezen naar het Hof van Amsterdam. Naar verwachting komt er in 2012 helderheid over de definitieve uitwerking van de vennootschapsbelasting in dit dossier.

Daarom worden door Zorgenvrij Wonen en partijen modellen ontwikkeld die nog meer toekomstbestendig zijn en nog meer accent leggen op het zoveel mogelijk beperken van de woonlasten. Besluitvorming en herijking van vormen van verkoop en processen bij verkoop van huurwoningen nemen veel tijd in beslag. De verwachting is dat een geïntegreerde aanpak van koopvormen die allen accenten leggen op beheersing van de woonlasten in 2012 tot verdere ontwikkeling van Zorgenvrij Wonen leidt. Tevens zou deze aanpak kunnen leiden tot het meefinancieren van het onderhoud waarmee de corporaties en de kopers een oplossing hebben voor het toekomstig onderhoud bij een combinatie van huurwoningen en koopwoningen in blok, rij en straat.

8.12. Tot slot

Woonconcept Holding BV is zich bewust van haar bijzondere positie. Activiteiten moeten leiden tot ondersteuning van de maatschappelijke instelling Stichting Woonconcept. Om dit te blijven waarmaken, moeten condities tot ondernemerschap aanwezig blijven. Dus geen betutteling en minder bureaucratie. Stimulerende en faciliterende randvoorwaarden zijn nodig, door ruimte te geven aan betrokken klanten en maatschappelijk ondernemerschap.

De resultaten over 2011 zijn ten opzichte van 2010 belangrijk verbeterd. Zorgenvrij Wonen is inmiddels goed verankerd in het systeem bij de makelaars en zoals reeds gememoreerd wordt het pakket aan energiebesparende maatregelen bij 40 % van de verkochte grondgebonden huurwoningen toegepast. De gesprekken over samenwerkingsverbanden met andere partijen welke in het laatste kwartaal van 2011 zijn gestart zullen zichtbaar worden in het eerste halfjaar van 2012. Vanwege de stagnerende woningmarkt zal Zorgenvrij Wonen meer deelnemende corporaties nodig hebben om volumes te realiseren. Besluitvorming en implementatie vergen veel overleg met potentiële deelnemers waardoor er thans nog te weinig deelnemers zijn. Dit heeft er toe geleid dat Zorgenvrij Wonen nog geen positief resultaat over 2011 kan presenteren.

Uiteraard handelen de ondernemingen binnen het concern volgens de bestaande weten regelgeving en onderschrijven wij de Governance Code Woningcorporaties. Activering van het oplossende vermogen in de samenleving moet de koers zijn. Daarbij worden mensen, gemeenten, Woonconcept en andere maatschappelijke instellingen en organisaties aangesproken op en gestimuleerd tot het nemen van initiatieven op basis van een eigen verantwoordelijkheid. Woonconcept Holding probeert hier uitvoering aan te geven.

8.11. Fiscale positie

Stichting Woonconcept, Woonconcept Holding en Home Team zijn ingaande juli 2011 een fiscale eenheid voor de BTW aangegaan. De overige onderne-

82

Ondernemingsbestuur

9

9.1. Governance

de moderne communicatiemiddelen en informatietechnologie.

Woonconcept ziet als haar missie het verschaffen van veilige en betaalbare huisvesting voor diegenen die daar niet zelf in kunnen voorzien. Ook neemt Woonconcept haar verantwoordelijkheid voor het bevorderen van de leefbaarheid in haar werkgebied vanuit een oprechte en sociale betrokkenheid.

Volgend op onze nieuwe klantvisie zal ook het thema leefbaarheid verder worden geconcretiseerd in de nieuwe beleidsvisie. In de tweede helft van 2011 zijn de eerste gesprekken gevoerd met diverse stakeholders als voorbereiding op onze nieuwe beleidsvisie 2012-2016. De input van de stakeholders wordt gebruikt bij het ontwerp van de nieuwe beleidsvisie en de vertaling naar het strategisch plan.

Kernwaarden daarbij zijn: - klanttevredenheid; - integriteit; - grote betrokkenheid bij de gemeenschap; - professionaliteit; - enthousiasme; - duidelijkheid en transparantie, intern en extern.

Naar verwachting is de nieuwe visie in de eerste helft van 2012 gereed. In het kader van goed ondernemingsbestuur hanteert Woonconcept de Governance code Woningcorporaties als uitgangspunt voor haar handelen als maatschappelijk onderneming.

Onze visie en kernwaarden vormen de basis voor onze strategie. De in 2011 gewijzigde code is gedeeltelijk in 2011 al geïmplementeerd. De overige zaken worden begin 2012 geïmplementeerd.

De evaluatie van het bestaande beleidsplan 2006-2011 heeft tot enkele bijstellingen geleid. Resultaat van de evaluatie is een nieuwe klantvisie die zich heeft vertaald in het project ‘Woonconcept Excelleert’.

9.1.1. Werkwijze en verantwoordelijkheid

De directeur-bestuurder van Woonconcept is belast met het besturen van Woonconcept. Dit houdt ondermeer in dat de directeur-bestuurder verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen, de strategie en het beleid van Woonconcept en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling.

Woonconcept Excelleert richt zich met name op de dienstverlening aan onze klanten. Ter uitvoering van het gedachtegoed uit Woonconcept Excelleert is in 2011 het Project “De Klant Centraal”opgestart waarbij Woonconcept de organisatie en werkwijze gaat aanpassen aan de klantvraag en de organisatie toekomstbestendig in gaat richten door gebruik te maken van onder andere

De realisatie van de afgesproken doelstellingen wordt per kwartaal gerappor-

83


2 0 1 1

O N D E R N E M I N G S B E S T U U R

de aan Woonconcept gelieerde verbindingen, gerapporteerd in het hoofdstuk Verbindingen, Hoofdstuk 8.

teerd en staat ieder kwartaal op de agenda van bestuur en management. De belangrijkste stakeholders worden niet alleen betrokken bij de totstandkoming van het beleid en strategie maar worden regelmatig geïnformeerd en betrokken bij het realiseren van de doelstellingen. Zowel de meerjarenbegroting als de jaarverslaggeving wordt samen met huurderbelangenorganisaties besproken en bediscussieerd. De discussies leveren ons weer input voor bijstelling van beleid of het ontwikkelen van nieuw beleid.

9.1.2. Tegenstrijdige belangen

In de statuten van de corporatie is vastgelegd welke functies in strijd zijn met die van bestuurder. In 2011 bekleedde het bestuur geen nevenfuncties die strijdig zijn met de statuten. Als het bestuur van plan is plaats te nemen in het bestuur of de Raad van Toezicht van een organisatie, dan wordt vooraf goedkeuring van de Raad van Commissarissen van Woonconcept gevraagd. Om ieder risico op belangenverstrengeling te voorkomen, is expliciet afgesproken dat het bestuur zijn voornemens tot besluitvorming als bestuurder van Woonconcept ter goedkeuring voorlegt aan de RvC als er een vermoeden van belangenverstrengeling kan zijn. Hier is in 2011 geen sprake van geweest.

Periodiek voeren we overleg met vertegenwoordigers van de landelijke politiek om ook de regionale problematiek en belangen op de agenda te krijgen. In de eigen regio zoeken woningcorporaties elkaar steeds meer op om het gezamenlijk belang op de politieke agenda’s te krijgen en te houden. Gezien het werkgebied participeert Woonconcept zowel in het Drentse als het NWOverijsselse samenwerkingsverband.

9.1.3. Beloning van het bestuur

Op 1 april 2011 is afscheid genomen van Hedzer van Houten als bestuurder van Woonconcept door gebruik te maken van de bestaande prepensioenregeling. Per 1 maart 2011 is mevrouw Sandra Korthuis in dienst getreden van Woonconcept en zij is per 1 april 2011 als bestuurder van Woonconcept aangetreden.

De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante weten regelgeving, het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van Woonconcept en voor de financiering van alle activiteiten. De directeur-bestuurder streeft naar een effectieve en expliciete verantwoording van bovenstaande zaken. De directeur-bestuurder legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen.

De Raad van Commissarissen stelt de beloning van het bestuur vast. De Raad van Commissarissen volgt hierbij de nieuwe Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties. In het verslag van de Raad van Commissarissen is de beloning van de bestuurder opgenomen.

De directeur-bestuurder heeft ter goedkeuring aan de Raad van Commissarissen voorgelegd de operationele, volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen van Woonconcept, evenals de strategie en de randvoorwaarden die daarbij worden gehanteerd. Deze doelstellingen en realisaties zijn uiteengezet in de hoofdstukken 2 tot en met 8 van dit jaarverslag. Over de gevoeligheden van de operationele, volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen is gerapporteerd in de risicoparagraaf. In dit geconsolideerde jaarverslag zijn de risico’s behorende bij de commerciële activiteiten, waaronder projectontwikkeling, bij

9.1.4. Raad van Commissarissen

Om haar rol als toezichthouder goed te kunnen vervullen, neemt de informatiebehoefte van de Raad van Commissarissen verder toe. De rapportagebehoefte en besluitvorming over investeringen zijn regelmatig onderwerp van gesprek tussen bestuurder en Raad van Commissarissen. In 2011 is besloten dat de rapportagefrequentie in 2012 wordt aangepast en

84


2 0 1 1


concept in opzet voldoende kaders voor de (bewaking van en communicatie over de) realisatie van de doelstellingen van de corporatie. Dit is zowel in de Interim Managementletter over 2010 van PWC en 2011 van E&Y bevestigd. Uiteraard zijn er altijd verbeterpunten om tot optimalisatie van de besturing van de organisatie te komen. Deze verbeterpunten worden in 2012 verder geïmplementeerd voor zover dit niet reeds in 2011 heeft plaatsgevonden.

de inhoud van de rapportages wordt herzien. De Raad van Commissarissen heeft ingestemd met de nieuwe rapportagesystematiek van Woonconcept. Om de aandacht voor financiële sturing en verantwoording meer aandacht te geven is in 2011 besloten een auditcommissie in het leven te roepen. Ook de nieuwe rapportages zijn onder andere gebaseerd op de principes van de Balanced Scorecard. Ook geeft elk bedrijfsonderdeel compact de mate waarin de doelstellingen zijn gerealiseerd weer en welke maatregelen er zijn genomen als de realisatie is achtergebleven bij de verwachtingen. Tevens zal er meer aandacht zijn voor de sturing op kasstromen.

Het systeem van interne risicobeheersing en -controle is onder eindverantwoordelijkheid van de directeur-bestuurder geïmplementeerd. Over de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen is door de directeur-bestuurder gerapporteerd aan de Raad van Commissarissen. Deze rapportage is eveneens besproken met de externe accountant.

9.2. Risicomanagement

Woonconcept onderkent risico’s op het niveau van: - het huidige bezit aan onroerend goed en de markt; - financiering en belegging; - projecten; - algemene organisatierisico’s.

Net als in het bedrijfsleven is ook in de corporatiebranche de aandacht voor risicomanagement verder toegenomen. Incidenten in de branche maken steeds weer duidelijk dat aandacht voor risicomanagement een belangrijk element moet zijn in de besturing van de organisatie. Woonconcept is in 2009 gestart met het project Risicomanagement. Het doel van het project was tot een verdere aanscherping te komen van het risicomanagement bij Woonconcept. Voor de onderkende risico’s op het gebied van aan- en verkoop van onroerend goed, nieuwbouw en herontwikkeling, onderhoud, treasury en belastingen zijn in de eerste helft van 2010 beheersmaatregelen vastgesteld die in de tweede helft van 2010 zijn geïmplementeerd.

In de navolgende paragrafen zijn de bovengenoemde risico’s verder uitgewerkt. 9.2.1. Huidig bezit onroerend goed

Woonconcept kent nagenoeg geen leegstand. De leegstand van de voor verhuur beschikbare woningen bedraagt minder dan 0,5%. Vooral voor de sociale huurwoningen geldt dat deze bij mutatie meestal direct weer zijn verhuurd. Als gevolg van de crises neemt de vraag naar sociale huurwoningen alleen maar verder toe. Op korte termijn bestaat er daarom nagenoeg geen risico op leegstand.

Een belangrijk onderdeel dat tot 2011 in het risicomanagement ontbrak, was het risicomanagementbeleid. In 2011 is het risicomanagementbeleid vastgesteld door de bestuurder en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. De implementatie van dit beleid is in 2011 opgestart en zal in 2012 verder plaatsvinden.

De meeste leegstand betreft woningen die na mutatie in de verkoop staan en woningen die op korte termijn gerenoveerd gaan worden. Voor de dure huur geldt dat de markt in het werkgebied lastig is. Hierbij speelt

Over het geheel gezien, biedt het systeem van risicomanagement van Woon-

85


2 0 1 1


de categorie vastgoed, in het bijzonder appartementen, als ook de woonomgeving een belangrijke rol. Woonconcept bezit slechts weinig vastgoed in dit dure segment waardoor het risico relatief gering is. De portefeuille op dit segment wordt niet verder uitgebreid en wellicht deels afgestoten.

en de begroting. Bij veel andere corporaties is de koopmarkt volledig gestagneerd. In het prijssegment waarin Woonconcept opereert, zijn wij prima in staat starters te bedienen en deze markt zit nog niet helemaal op slot. Wel hebben wij gemerkt dat de verkooptijden verder zijn opgelopen. Gewijzigd beleid bij banken en NHG zorgen voor een langduriger en moeizamer financieringstraject.

Vanaf 2011 is de nieuwe Europese regelgeving ingevoerd die de doelgroep van woningcorporaties beperkt voor de sociale voorraad, waarbij enige ruimte is gelaten voor specifieke doelgroepen en vrije ruimte. Woonconcept voldoet in ruime mate aan de regelgeving en is in staat om ook aan de inkomens tot € 38.000 een woning in de sociale sector te verhuren.

Om woningen niet te lang leeg te laten staan, is besloten woningen die langer dan 180 dagen leegstaan te verhuren, omdat de vraag naar woningen als sociale huurwoningen nog steeds groot is.

We bewaken de vastgoedportefeuille en spelen tijdig in op nieuwe trends en marktbewegingen. Daar waar nodig wordt aanvullend beleid ontwikkeld om risico’s te verminderen.

Hoe de strengere regelgeving met betrekking tot financiering van woningen in 2012 uitwerkt op de verkopen is vooralsnog ongewis. Structureel lagere verkopen van bestaand bezit leiden mogelijk tot een lagere productie van nieuwbouwwoningen omdat de financierbaarheid steeds lastiger wordt.

Begin 2011 is het vastgoedbeleid definitief vastgesteld en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. De financiële doorrekening van het beleid geeft aan dat het beleid de komende jaren uitvoerbaar is.

9.2.2. Treasuryrisico’s

Het WSW stelt jaarlijks op basis van haar onderzoeken de beschikbare faciliteringsruimte vast. Woonconcept beschikt vooralsnog over voldoende faciliteringsruimte om de komende jaren haar investeringsbehoefte te kunnen invullen. Dit betekent dat Woonconcept de komende jaren tegen gunstige condities kan blijven financieren.

De nadruk komt meer en meer op het bestaande bezit te liggen en minder op nieuwbouw. De woningen die in de toekomst niet meer in de vastgoedportefeuille passen, worden (op termijn) te koop aangeboden. Dit betekent dat Woonconcept de komende jaren nog circa 3.000 woningen wil afstoten door aanbieding aan de zittende huur of wordt aangeboden in de particulieren markt bij mutatie.

De risico’s voor de financiering van het woningbezit worden periodiek door de bestuurder beoordeeld. Het treasurybeleid is vastgelegd in het Financieel Statuut. In 2011 is aan de begroting 2012 een treasuryjaarplan toegevoegd die duidelijk inzicht geeft in de financiële stromen en leningbehoefte van Woonconcept. Het beleid rond het looptijden- en renterisico is gericht op het minimaliseren van het risicoprofiel. Dat gebeurt onder andere door een optimalisatie van het vervalschema van de leningenportefeuille, gecombineerd met de minimalisatie van de financieringskosten. De duration op de gehele portefeuille moet minimaal 10 jaren bedragen.

Verder leidt de nieuwe vastgoedstrategie tot een nieuw investeringsplan voor de nieuwbouw voor komende jaren. Ook is op basis van de nieuwe vastgoedstrategie het onderhoudsbeleid herzien. Ondanks de negatieve geluiden uit de markt over de woningverkopen heeft Woonconcept in 2011 meer bestaande huurwoningen verkocht dan in 2010

86


2 0 1 1


den aan de projectontwikkelingsportefeuille van Woonconcept

Woonconcept neemt een risicomijdende houding aan voor wat betreft haar financieringsbeleid. Speculatief handelen in rentederivaten, zoals door middel van het aangaan van ‘open posities’, zonder dat sprake is van bestaande of toekomstige financieringsbehoeften of renterisico’s, is niet toegestaan binnen Woonconcept.

Een belangrijke risicomaatregel is het grootste deel van de projectactiviteiten onder te brengen in een gescheiden onderneming, Woonconcept Projectontwikkeling BV, direct gelieerd aan Woonconcept Holding BV, een 100%-dochteronderneming van Stichting Woonconcept. Voor Woonconcept Projectontwikkeling BV is een maximum risicoprofiel vastgesteld.

Voor de financiering van toekomstige investeringen in nieuwbouw is Woonconcept voor een groot deel afhankelijk van het succes van de verkopen van het bestaand bezit. Zonder deze verkopen kunnen niet alle investeringen worden gefinancierd door de te lage operationele kasstroom, mede veroorzaakt door de eerder verwoorde heffing van € 760 miljoen vanaf 2014. Volledige externe financiering van alle investeringen leidt tot een te lage kasstroom om de rentelasten te kunnen betalen wat de financierbaarheid van de corporatie onder druk zet.

Per kwartaal wordt aan de Raad van Commissarissen het risico van deze portefeuille gerapporteerd. Het resterende deel van projectontwikkeling wordt door andere marktpartijen uitgevoerd. De financiële risico’s hebben vooral betrekking op de projectontwikkelingsactiviteiten van herstructureringsprojecten en nieuwbouwlocaties. Ieder project is opgesplitst in meerdere fasen. Iedere fase wordt afgesloten met een fasedocument waarin onder andere de marktpositie, het rendement en de risico’s in kaart worden gebracht. Het risico van projectontwikkeling verschilt per fase. Daar waar mogelijk heeft Woonconcept zwaarder ingezet op het voorkomen van risico’s door meer ontbindende voorwaarden vast te leggen en meer garanties af te dwingen. Iedere kwartaal vindt er een statusrapportage plaats waarin de risico’s zijn gekwantificeerd.

Om goed grip te kunnen houden op de kasstromen en de verplichtingen moet de informatievoorziening op het gebied van cashmanagement up to date zijn. Hiertoe is eind 2011 treasury software geïnstalleerd. In 2012 zullen de rapportages met betrekking tot treasury verder worden verbeterd. In 2011 zijn we gestart met het instellen van een treasurycommissie. Ieder kwartaal vindt overleg plaats met een externe deskundige over markt- en productontwikkelingen en wordt geadviseerd over uit te voeren treasury acties. De treasurycommissie bestaat uit de directeur-bestuurder, de manager Financiën en Control, de controller en de externe adviseur.

De risico’s kunnen worden onderverdeeld in gronden opstalontwikkeling, waarbij ook onderscheid wordt gemaakt tussen huur- en koopwoningen. 9.2.4. Grondposities

9.2.3. Projectrisico’s

De waarde van grondposities en herstructureringslocaties bedraagt eind 2011 ongeveer € 24 miljoen. Eind 2010 bedroeg de waarde van de ingenomen posities circa € 33 miljoen. De waardedaling is voor een deel ontstaan door de verkoop en het in ontwikkeling nemen van een aantal bouwlocaties. Daarnaast hebben wij alle grondposities eind 2011 net als in voorgaande jaren beoordeeld op de toekomstige

Projecten worden voor rekening en risico van zowel de Toegelaten Instelling als de dochtermaatschappijen uitgevoerd. De directeur-bestuurder heeft een afzonderlijk stelsel van risicomaatregelen gedefinieerd en geïmplementeerd voor de beheersing van de risico’s verbon-

87


2 0 1 1


sing, maar de vrije beleidsruimte is beperkt en te hoge aanvangshuren leiden mogelijk tot leegstandsrisico’s, zeker in gebieden waar het aanbod van woningen relatief goed is. Zorg- en welzijnsinstellingen en lokale overheden worden geconfronteerd met bezuinigingen en gaan prioriteiten stellen in beleid. Dat deze organisaties een zwaardere wissel willen trekken op corporaties wordt steeds meer duidelijk, onder andere in prestatieafspraken met gemeenten. Als verhuurder van zorgen maatschappelijk vastgoed volgt Woonconcept de ontwikkelingen nauwgezet en gaat daar waar nodig tot actie over om de risico’s van toekomstige verhuurbaarheid en betaalbaarheid te minimaliseren.

opbrengstwaarde en dat heeft geleid tot een aantal afwaarderingen. Hierbij is rekening gehouden met een moeizaam herstel van de woningmarkt en vertraging in planprocedures. Wet- en regelgeving en de daarmee gepaard gaande bezwaarprocedures zorgen regelmatig voor vertraging bij de realisatie van opstallen waardoor posities langer in ons bezit blijven dan vooraf werd ingecalculeerd. In principe worden alleen grondposities ingenomen, na overleg met gemeenten, wanneer er een bouwbestemming op rust dan wel in voorbereiding is. Grondposities innemen op speculatieve overwegingen is niet aan de orde. Woonconcept beschikt over voldoende grondposities en locaties om haar nieuwbouwopgave te kunnen invullen. Om grotere risico’s op grondposities te voorkomen is Woonconcept terughoudend voor wat betreft verwerving van nieuwe locaties voor herontwikkeling en grondposities en worden meer harde garanties van deelnemende partijen, veelal de gemeenten, gevraagd.

Koopprojecten Koopwoningen worden niet voor rekening en risico door Stichting Woonconcept gerealiseerd. Woonconcept Projectontwikkeling BV is daarvoor de aangewezen partij. Gevolgen van de huidige crisis zijn onder andere dat de verkopen in het midden en hogere segment zeer moeizaam verlopen en dat ook de financierbaarheid van projecten steeds lastiger wordt. Woonconcept Projectontwikkeling heeft enkele koopprojecten in het lagere prijssegment in 2011 nog met succes in de markt weten te zetten.

Huurprojecten Het afzetrisico in de huidige markt is beperkt. Dit geldt zeker voor de sociale huurwoningen die op het moment van oplevering nagenoeg altijd direct zijn verhuurd. Voor de dure huurwoningen geldt dat er meer risico is op leegstand bij oplevering, in het bijzonder in de appartementensfeer in enkele gemeenten. Woonconcept is zeer terughoudend in de realisatie van nieuwe appartementen in de geliberaliseerde markt. Huurprojecten op het gebied van zorg en overig maatschappelijk vastgoed zijn altijd afgedekt door contracten met een looptijd van minimaal 5 jaar, maar veelal worden contracten met een looptijd van 20 tot zelfs 40 jaar afgesloten. Contracten met een looptijd korter dan 20 jaar zijn een risico voor Woonconcept omdat de opvattingen en regels binnen de zorg de neiging hebben om snel te veranderen.

Om de risico’s bij projectontwikkeling te beperken geldt als belangrijk uitgangspunt dat minimaal 70% van de woningen verkocht moet zijn voordat met de bouw wordt gestart. Hiermee stellen wij zeker dat de kosten direct te dekken zijn uit de termijnbetalingen van de kopers en er geen grote financiële risico’s worden genomen. Alleen wanneer koopprojecten op een financieel verantwoorde wijze kunnen worden omgezet in huurprojecten kan van dit percentage worden afgeweken. De stichting stelt zich in die gevallen garant voor afname van de niet-verkochte woningen. De woningen worden dan veelal tijdelijk verhuurd en op termijn bij een aantrekkende markt alsnog verkocht. Door de huidige crises staan koopprojecten steeds meer onder druk en worden koopprojecten vaker omgezet in huurprojecten of wordt de bouw voorlopig uitgesteld.

De vereiste rendementen op nieuwbouwwoningen staan fors onder druk door de relatief lage aanvangshuren. Hogere huren vragen lijkt dan wellicht de oplos-

88


2 0 1 1


9.2.5. Organisatierisico’s

Afwijkingen ten opzichte van de begroting en doelstellingen worden met deze rapportages tijdig inzichtelijk en er kan tijdig bijsturing plaatsvinden. Ook worden de resultaten van het uitgevoerde Intern Controleplan in de managementrapportages opgenomen. De kwartaalrapportages worden door de bestuurder met het management en de Raad van Commissarissen besproken en dienen als middel voor het afleggen van verantwoording over de geleverde prestaties.

De organisatierisico’s hangen samen met het feit dat een organisatie een optelsom is van de kwaliteit en de integriteit van mensen. Woonconcept gebruikt een personeelsbeoordelingssysteem om gericht te kunnen werken aan de ontwikkeling van de medewerkers. De bestuurder en het managementteam tekenen jaarlijks een integriteitverklaring als onderdeel van het beoordelingssysteem. Feilbaarheid en kwetsbaarheid van mensen in processen valt niet uit te sluiten. Uiteraard is er een stelsel van administratieve organisatie en interne controle, dat gebaseerd is op een zover mogelijk doorgevoerde functiescheiding. Verder wordt de interne en externe tekeningbevoegdheid consequent gehanteerd. Woonconcept heeft een eigen integriteitcode en klokkenluiderregeling om duidelijk te maken naar interne en externe partijen wat onze spelregels zijn. Mochten er onverhoopt zaken aan het licht komen die niet in orde zijn, dan kan gebruik worden gemaakt van de klokkenluiderregeling om deze zaken onder de aandacht te brengen.

Woonconcept gebruikt een financieel statuut dat door de bestuurder is vastgesteld en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. In 2011 is een treasuryjaarplan ontwikkeld om de sturing op kasstromen te kunnen verbeteren. Gezien de financiële ontwikkelingen wordt de financiële sturing steeds belangrijker om de financiële continuïteit te kunnen waarborgen. In het financieel statuut heeft een nadere uitwerking plaatsgevonden van de criteria voor investeringen, financiering en waardesturing.

9.3. Intern managementcontrolsysteem en interne controle

Ook is door de directeur-bestuurder een afzonderlijk stelsel van risicomaatregelen gedefinieerd en geïmplementeerd voor de beheersing van de overige activiteiten van Woonconcept die worden uitgevoerd door middel van dochtervennootschappen en deelnemingen. Deze dochterondernemingen hebben hun beleid, strategie en doelstellingen in gescheiden bedrijfsplannen vastgelegd. In directiestatuten zijn de verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de directies van de vennootschappen vastgelegd.

9.3.1. Managementcontrolsysteem

Om de organisatie beheersbaar en bestuurbaar te kunnen laten zijn, heeft Woonconcept een eigen Planning & Control-cyclus ontwikkeld. Iedere afdeling binnen Woonconcept stelt jaarlijks een afdelingsplan op met financiële en operationele doelstellingen. Deze doelstellingen worden vertaald in een Balanced Scorecard en afdelingsdoelstellingen. De afdelingsplannen vormen gezamenlijk het werkplan en de (meerjaren)begroting, waarbij de afdelingen onderling op elkaar worden afgestemd. De (meerjaren)begroting wordt door de bestuurder vastgesteld en door de Raad van Commissarissen goedgekeurd. Per kwartaal wordt een managementrapportage samengesteld waarin de realisatie en voortgang van het afgelopen kwartaal worden gerapporteerd. Naast de financiële rapportage wordt de realisatie van de doelstellingen gerapporteerd.

In 2012 wordt een nieuw verbindingenstatuut geïmplementeerd. De voortgang van de activiteiten van de dochters wordt periodiek aan de Raad van Commissarissen gerapporteerd. De overige financierings-, strategie- en financiële risico’s worden per kwartaal gerapporteerd aan de Raad van Commissarissen.

89


2 0 1 1


9.3.2. Interne controle

Naast het managementcontrolsysteem hanteert Woonconcept een systeem van interne controle. De organisatie en de processen zijn ingericht op: - effectiviteit en efficiency van bedrijfsprocessen; - betrouwbaarheid van de informatievoorziening; - naleving van de weten regelgeving; - beveiliging van vermogensbestanddelen.

eisen van Woonconcept voldoen. De systemen zijn bedoeld om een optimale beheersing van risico’s mogelijk te maken. Deze systemen kunnen nooit de absolute zekerheid bieden dat de doelstellingen van Woonconcept worden gerealiseerd of dat materiële verliezen, fraude en overtreding van de geldende weten regelgeving niet optreden. Verder wil het bestuur benadrukken dat de activiteiten van Woonconcept een aantal risico’s met zich meebrengen die buiten de invloedssfeer van het bestuur liggen. Hierbij kan worden gedacht aan politieke en macro-economische risico’s.

Maandelijks worden operationele en financiële audits uitgevoerd. De bevindingen van deze audits nemen we op in de kwartaalrapportage en rapporteren we aan de bestuurder en de Raad van Commissarissen. De kaders voor financiering en projectactiviteiten zijn vastgelegd in het financieel statuut. Alle activiteiten worden beoordeeld op correct gebruik van de vastgelegde kaders.

In 2011 heeft Woonconcept uit hoofde van zijn verantwoordelijkheid voortdurend de prestaties, de beheersomgeving en de risico’s van Woonconcept geanalyseerd en beoordeeld. Ook in 2011 is aan de verdere professionalisering van risicomanagement gewerkt wat o.a. heeft geleid tot de vaststelling van het risicomanagementbeleid. In 2012 wordt verder geprofessionaliseerd in de vorm van het implementeren van het vastgestelde gestructureerd risicomanagementbeleid.

Om beter zicht te krijgen op het functioneren van de verbindingen zijn in 2011 onderzoeken uitgevoerd naar het functioneren van de Administratieve Organisatie en Interne Controle bij de verbindingen. De bevindingen hebben geleid tot aanbevelingen die in 2011 zijn omgezet in actieplannen. Eind 2011 zijn nagenoeg alle verbeteracties geïmplementeerd, waarbij enkele acties in 2012 worden uitgevoerd.

Rekening houdend met de eerdergenoemde beperkingen, die inherent zijn aan het systeem van interne beheersing van Woonconcept, zijn wij van oordeel dat de interne risicobeheersings- en controlemaatregelen die door Woonconcept zijn geïmplementeerd een goede basis vormen om met een redelijke mate van zekerheid te kunnen verklaren dat: - wij voldoende inzicht hebben in de mate waarin de operationele, volkshuisvestelijke, maatschappelijke en financiële doelstellingen van Woonconcept worden gerealiseerd; - Woonconcept zich houdt aan de geldende weten regelgeving; - de interne en externe (financiële) rapportages van Woonconcept betrouwbaar zijn; - er geen risico’s zijn gelopen die in tegenspraak waren met het vooraf gedefinieerde en goedgekeurde beleid.

Eventuele tekortkomingen worden aan de bestuurder en Raad van Commissarissen gerapporteerd. In 2011 is het interne controleplan geactualiseerd en voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. Ernst & Young heeft in december 2011 een Interim Managementletter gerapporteerd aan de bestuurder en Raad van Commissarissen. Ernst & Young is van mening dat de beheersorganisatie effectief is, maar signaleert ook nog enkele punten die voor verbetering vatbaar zijn. Begin 2012 worden hiervoor verbeteracties ontwikkeld.

9.4. Beoordeling van het stelsel van risicobeheersing

Het bestuur is verantwoordelijk voor het opzetten en in stand houden van het stelsel van interne risicobeheersings- en controlemaatregelen die aan de

90

Intern toezicht

10

10.1. Algemeen

andere om een toelichting te kunnen geven op de kwartaalrapportages.

De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken bij Woonconcept en de met haar verbonden ondernemingen. Daarnaast staat de Raad van Commissarissen het bestuur terzijde, zoals het beschreven staat in het Besluit Beheer Sociale Huursector, in de statuten en het Reglement Werkwijze Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen hanteert de gedragscode voor goed bestuur, de Governancecode, opgesteld door de landelijke koepelorganisatie Aedes en de Verenging van Toezichthouders in Woningcorporaties.

De externe accountant rapporteert en adviseert de Raad van Commissarissen rechtstreeks over de jaarstukken en heeft daartoe ook de vergadering bijgewoond waarin de jaarrekening is behandeld. De Raad heeft de jaarrekening over 2010 goedgekeurd in haar vergadering van 23 juni 2011. De begroting voor 2012 is vastgesteld in de vergadering van 14 december 2011.

10.3. Opvolging directeur-bestuurder

Op 1 april 2011 is afscheid genomen van de heer van Houten als directeur-bestuurder van Woonconcept. De voorzitter van de Raad van Commissarissen heeft daarbij namens de raad zijn grote waardering uitgesproken voor datgene wat de heer Van Houten voor Woonconcept heeft betekend. Als directeurbestuurder is de heer Van Houten opgevolgd door mevrouw Korthuis.

10.2. Goedkeuring van de jaarrekening en begroting

De operationele en financiële doelstellingen van de stichting zijn vastgelegd in de begroting die jaarlijks door de Raad van Commissarissen wordt vastgesteld.

Namens de Raad van Commissarissen hebben de voorzitter en de vice-voorzitter van de raad twee keer een functioneringsgesprek met mevrouw Korthuis gehouden. De Raad van Commissarissen heeft haar waardering uitgesproken over het functioneren van de nieuwe directeur-bestuurder en over de wijze waarop zij de raad betrekt bij de gang van zaken bij Woonconcept.

De directeur-bestuurder presenteert elk kwartaal een voortgangsrapportage waarin de actuele stand van zaken wordt weergegeven en waarbij ook wordt aangegeven welke bestuursbesluiten leiden tot afwijkingen van de begroting. De organisatie wordt bestuurd met behulp van financiële rapportages, de Balanced Scorecard evenals een rapportage over de voortgang van doelstellingen per afdeling. Ook vindt per kwartaal rapportage plaats over de bevindingen van de werkzaamheden uit het controleplan. Alle bestuursbesluiten worden aan de Raad van Commissarissen voorgelegd, afhankelijk van aard en omvang ter goedkeuring of ter informatie. De interne accountant (de Manager Financiën & Control) is bij alle vergaderingen van de Raad aanwezig, onder

10.4. Rechtspositie en bezoldiging directeur-bestuurder

De Raad van Commissarissen stelt het bezoldigingsbeleid voor de directeurbestuurder vast. De beloning van de per 1 april 2011 afgetreden directeurbestuurder week op enkele terreinen af van de geldende Governancecode en

91


2 0 1 1

I N T E R N

de Sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties. Dit werd veroorzaakt door het feit dat het arbeidscontract tot stand was gekomen voordat de Governancecode werd geïntroduceerd. Omdat bestaande contracten moeten worden gerespecteerd, is hier geen verandering in aangebracht. De voormalige bestuurder genoot een salaris boven het maximale niveau van de nieuwe Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties en de ontslagvergoeding was niet gemaximeerd op 1 jaar, maar volgens de kantonrechtersformule vastgelegd. Voor de per 1 maart in dienst getreden directeur-bestuurder geldt dat bij de vaststelling van de arbeidsvoorwaarden de Governancecode is gevolgd, waarbij de bezoldiging en de arbeidsvoorwaarden conform de Sectorbrede Beloningscode bestuurders woningcorporaties worden toegepast.

bestuurder. Voor de pensioenvoorziening van de directeur-bestuurder geldt de, ook voor het overige personeel geldende, regeling van het bedrijfstakpensioen. De directeur-bestuurder maakt daarnaast gebruik van een dienstauto waarvoor dezelfde regeling geldt die op de leden van het MT van toepassing is. De directeur-bestuurder heeft een door de voorzitter van de RvC ondertekende brief ontvangen waarin haar arbeidsvoorwaarden voor 2011 zijn vastgelegd. Er zijn in het verslagjaar 2011 geen bijzondere vergoedingen betaald of toegezegd aan de bestuurder van Woonconcept.

10.6. De Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen bestaat uit 5 leden. Als gevolg van de gewijzigde Governancecode kunnen leden voor maximaal twee zittingstermijnen van vier jaar worden benoemd in plaats van drie termijnen van drie jaar zoals in de statuten is opgenomen. De code geeft wel ruimte voor afwijkingen van de nieuwe regels tijdens een overgangsperiode.

10.5. Bezoldiging

In verband met de bestuurswisseling zijn de bezoldigingen in 2011 gesplitst. De voormalige bestuurder is uit dienst getreden per 1 april 2011. De nieuwe bestuurder is per 1 maart 2011 in dienst getreden.

Bestuurder

2011

2011

Salaris Pensioen

Salaris

Pensioen

Salaris-

2011

2010

kosten

2010

Op basis van de nieuwe code zou mevrouw S. Jovanovic per 31 december 2012 aftredend zijn. Dit is niet gewenst in verband met de beoogde continuïteit in de Raad van Commissarissen omdat op deze datum ook een ander lid van de Raad zal aftreden. Om die reden zal mevrouw Jovanovic haar termijn volbrengen en op 31 december 2013 aftreden.

bedragen in euro’s

Salaris-

2010

T O E Z I C H T

kosten

De heer Griffioen was per 31 december 2011 aftredend en niet meer herbenoembaar omdat hij de statutaire zittingstermijn heeft vol gemaakt. Omdat het een zetel in de raad betreft waarvoor de huurderbelangenorganisaties een voordracht kunnen doen, maakte een vertegenwoordiger van deze organisaties deel uit van de sollicitatiecommissie. In december heeft de Raad van Commissarissen de heer Schonewille uit Assen benoemd in de ontstane vacature. Tevens besloot de raad de heer Van der Zwaag per 1 januari 2012 te benoemen tot haar voorzitter.

H. Van Houten 41.468 11.923 53.391 176.291 236.667 412.958 S.E. Korthuis 104.315 34.906 139.221 0 0 0 Totaal 145.783 46.829 192.612 176.291 236.667 412.958 In 2010 is een eenmalige storting voor vroegpensioen gedaan waardoor de salariskosten op een hoog niveau zijn uitgekomen. In paragraaf 11.8.2 worden de bedragen toegelicht. Voor de zelfstandige bedrijfsonderdelen die deel uitmaken van de holding wordt geen afzonderlijke vergoeding betaald aan de

De Raad van Commissarissen maakt gebruik van een Reglement Werkwijze

92


2 0 1 1

I N T E R N

Raad van Commissarissen en de statuten van de stichting als basis voor het eigen functioneren. De leden van de Raad van Commissarissen ontvangen een bezoldiging die is gerelateerd aan de tijdsbesteding die het lidmaatschap vergt. De bezoldiging volgt de jaarlijkse cao-ontwikkeling in de branche. De bezoldiging is nadrukkelijk niet gekoppeld aan de financiële prestaties van Woonconcept. Besloten is om per 2011 de vergoeding voor de leden van de Raad van Commissarissen te baseren op de inmiddels tot stand gekomen beloningsregeling voor toezichthouders bij woningcorporaties.

T O E Z I C H T

commissie een meerwaarde heeft voor het functioneren van de raad en zal er een besluit worden genomen over het al of niet instellen van een permanente auditcommissie.

Alle leden van de Raad van Commissarissen zijn onafhankelijk van Woonconcept en er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de commissarissen is of was in het verleden in dienst van Woonconcept, onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van de stichting. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan die voortvloeien uit zijn lidmaatschap van de Raad van Commissarissen of onderhoudt banden met Woonconcept, hetzij direct, hetzij indirect, buiten zijn commissariaat. De statuten van de stichting bevatten bepalingen over mogelijke tegenstrijdige belangen. In het verslagjaar vonden er geen transacties plaats waarbij sprake was van mogelijke tegenstrijdige belangen. De stichting heeft als beleid geen leningen of garanties te verstrekken aan haar Commissarissen.

10.7. Evaluatie functioneren Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen heeft in 2011 haar eigen functioneren geëvalueerd. De samenwerking wordt als constructief en plezierig ervaren. De samenstelling van de raad is zodanig dat de gewenste financiële, volkshuisvestelijke, bestuurlijke en sociaal-maatschappelijke deskundigheden aanwezig zijn. Vanuit de raad is een auditcommissie ingesteld, bestaande uit de heren Hofmeijer(voorzitter) en Griffioen. Het betreft vooralsnog een proef voor een jaar. De commissie zal de financiële documenten voorbereiden en hierover adviseren aan de Raad van Commissarissen. Ook is de commissie het eerste aanspreekpunt voor de accountant. Na een jaar zal worden beoordeeld of de

93


2 0 1 1

I N T E R N

T O E Z I C H T

Samenstelling Raad van Commissarissen per 1 januari 2012

Naam

Leeftijd

Hoofdfunctie

Nevenfuncties

Benoemd

Aftredend

Mevrouw S. Jovanoviç 63 jaar Zelfstandig adviseur voor vice-voorzitter projecten procesmanagement

- Voorzitter PvdA bestuur Aa en Hunze - Penningmeester Soroptimist internationaal club Assen

2005

31-12-2013

Mevrouw A.R. Wielinga 60 jaar Praktijkhouder en uitvoerend lid psycholoog

- Voorzitter Stichting Zwichelaar

2005

31-12-2012

De heer W. v.d. Zwaag 64 jaar Geen voorzitter

- Projectleider bij de Provincie

2010

31-12-2013

De heer A. Hofmeijer 49 jaar Hoofd Creditriskmanagement lid Zakelijke Kredietverlening ING Nederland De heer A. Schonewille 49 jaar Directeur ISD, gemeenten lid Assen, Tynaarlo en Aa en Hunze

- Lid bestuur stichting Circuit van Drenthe - Voorzitter Stichting Jet

2011

31-12-2014

- Lid Raad van Advies St. Assen voor Assen - Lid van bestuur Park-management Assen - Midden Zuid - Lid van bestuur De Drentse Zaak

2012

31-12-2015

Mevrouw Jovanoviç en de heer Schonewille bezetten een zetel waarvoor de huurdersbelangenorganisaties een voordracht kunnen doen bij herbenoeming of bij het ontstaan van vacatures. Mevrouw Jovanoviç en mevrouw Wielinga zitten in hun laatste zittingstermijn en zullen vervolgens aftreden. De overige leden van de raad kunnen nog worden herbenoemd. De leden van de raad van Commissarissen ontvangen een vergoeding van € 8.000 per jaar. Voor de voorzitter is dit bedrag vastgesteld op € 12.000. Deze vergoeding is gebaseerd op de beleidsregels van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties.

94


2 0 1 1

I N T E R N

10.8. Benoeming accountant

T O E Z I C H T

- toestemming verleend aan de directeur/bestuurder om toe te treden tot de Raad van Toezicht van Avelijn, een zorgorganisatie in Twente; - het rooster van aftreden van de Raad van Commissarissen; - de bestuursbesluiten; - de (her)benoeming van de leden van de RvC, vaststellen profielschets en vaststellen vergaderschema 2012; - goedkeuren van investeringen groter dan € 2.500.000 en uitgave en investeringen die niet in de begroting zijn opgenomen; - bespreken Interim Management Letter 2011 van de accountant Ernst & Young.

Conform de statuten en de Governancecode is de benoeming van de accountant belegd bij de Raad van Commissarissen. In 2011 liep het bestaande contract met accountantskantoor PWC af. Na een zorgvuldige selectieprocedure met presentaties van enkele kantoren is besloten om de komende vier 4 jaar gebruik te maken van de diensten van accountantskantoor Ernst & Young.

10.9. Activiteiten van de Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen vergaderde in 2011 9 keer als geheel. Daarnaast is de Auditcommissie 2 keer bijeen geweest. Bij deze vergaderingen was de directeur-bestuurder aanwezig. Hierbij kwamen onder meer de volgende zaken aan de orde: - het bespreken van de kwartaalrapportages met de directie over de prestaties, de uitvoering van activiteiten, de beheersing van risico’s en ontwikkelingen; - het toezicht op de aan Woonconcept verbonden instellingen en ondernemingen; - het kennisnemen van de accountantsverklaring en het bespreken van het accountantsverslag met de accountant; - bespreken Interim Management Letter 2010 met PWC; - bespreken Governance jaaragenda; - bespreken prestatiemeting Corporatie in Perspectief en KWH-Huurlabel; - de goedkeuring van de geconsolideerde jaarrekeningen van de stichting en verbonden ondernemingen en het volkshuisvestelijk verslag over 2010; - het vaststellen van de kaders voor vastgoedsturing; - bespreken en goedkeuren organisatiewijziging; - het goedkeuren van het interne controleplan; - het bespreken en goedkeuren van het beleid voor risicomanagement; - het opstarten van het traject voor visieontwikkeling; - de uitwerking van de gevolgen van de wijzigingen in de Governancecode; - het instellen van een proefperiode met een auditcommissie; - het vaststellen van een reglement voor de auditcommissie; - de bespreking van de voortgang van een aantal grotere projecten in het werkgebied; - de goedkeuring van de begroting en het werkplan 2012;

De Raad van Commissarissen heeft drie keer vergaderd buiten aanwezigheid van de directeur-bestuurder. Bijeenkomsten van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties en van het Aedeskennisnetwerk Groningen/ Drenthe werden bezocht. Door de voorzitter en de vice-voorzitter is overleg gevoerd met de huurderbelangen-organisaties. Hoewel er bij deze organisaties tevredenheid overheerst, bestaat er de wens om in een eerder stadium betrokken te worden bij het beleid van Woonconcept.

10.10. Dankwoord

Woonconcept heeft ook in 2011 invulling kunnen geven aan haar rol als ambitieuze maatschappelijke onderneming. In samenwerking met diverse partners is een belangrijke bijdrage geleverd aan het woonen leefgenot van haar huurders. Woonconcept wil die rol zo goed mogelijk blijven vervullen. Rijksbeleid, economische crisis en een stagnerende woningmarkt zetten de ambities onder druk. Tengevolge hiervan moesten investeringen worden bijgesteld en werden er intern bezuinigingen doorgevoerd. Ondanks de genoemde externe factoren is Woonconcept nog steeds een financieel gezonde organisatie met betrokken werknemers. De Raad van Commissarissen wil dan ook graag haar dank en waardering uitspreken voor de wijze waarop de medewerkers en de directie zich in 2011 hebben ingezet om de doelen van de corporatie te realiseren.

95

96

11

Geconsolideerde jaarrekening

97


11.1. Geconsolideerde balans per 31 december 2011 (na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000,-)

2 0 1 1

G E C O N S O L I D E E R D E

J A A R R E K E N I N G

Ref. 2011 2010 Vaste activa Immateriële vaste activa 11.6.1 Goodwill 24 152 Ontwikkelingskosten 244 264 268 416 Materiële vaste activa 11.6.2 Onroerende en roerende zaken in exploitatie 724.777 741.153 Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 53.490 47.723 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 16.924 9.404 795.191 808.280 Financiële vaste activa 11.6.3 Deelnemingen 1 0 Latente belastingen 2.102 497 Overige (leningen u/g) 114 114 2.217 611 Vlottende activa Voorraden 11.6.4 Klein materiaal / kantoorbehoeften 183 69 Onderhanden projecten en werk 11.6.5 6.416 8.880 Vorderingen 11.6.6 Debiteuren 11.6.6.1 1.686 1.898 Gemeenten 11.6.6.2 0 0 Belastingen 11.6.6.3 3.490 1.186 Overige vorderingen 11.6.6.4 1.839 272 Overlopende activa 11.6.6.5 542 409 7.557 3.765 Effecten 11.6.6.6 530 506 Liquide middelen 11.6.6.7 23.272 12.181 835.634 834.708

98


2 0 1 1



Ref. 2011 2010 Groepsvermogen 11.6.7 Eigen vermogen 284.929 316.904 Voorzieningen 11.6.8 Voorziening onrendabele investeringen 11.441 19.373 Voorziening loopbaanontwikkeling 475 0 Overige voorzieningen 994 982 12.910 20.355 Langlopende schulden 11.6.9 Leningen 500.051 455.562 Kortlopende schulden 11.6.10 Schulden aan kredietinstellingen 16.582 21.919 Schulden aan leveranciers 9.417 8.785 Belastingen en premies sociale verzekeringen 2.030 3.026 Overlopende passiva 9.715 8.157 37.744 41.887

835.634 834.708

99


11.2. Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2011 (x € 1.000,-)

2 0 1 1



Ref. 2011 2010 Bedrijfsopbrengsten Huren 11.7.1 65.139 62.892 Diensten 11.7.2 8.614 4.478 Vergoedingen 11.7.3 2.808 2.658 Overheidsbijdragen 11.7.4 0 330 Projectopbrengsten 11.7.5 2.480 2.370 Verkopen onroerende zaken 11.7.6 13.107 10.867 Overige bedrijfsopbrengsten 11.7.7 2.550 2.453 Totaal 94.698 86.048 Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa 11.7.8 3.616 1.283 Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa 11.7.9 14.940 35.118 Lonen en salarissen 9.681 9.486 Sociale lasten 1.309 1.225 Pensioenlasten 1.837 1.841 Lasten onderhoud 11.7.10 18.699 17.887 Overige bedrijfslasten 11.7.11 19.861 14.552 Totaal 69.943 81.392 Bedrijfsresultaat 24.755 4.656 Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 11.7.12 1.359 2.017 Rentelasten en soortgelijke kosten 11.7.12 18.571 17.886 Resultaat deelnemingen 11.7.13 1 0 Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 7.544 Belastingen 11.7.14 +1.555

-11.213 +5.709

Groepsresultaat na belastingen vóór mutatie reële waarde materiële vaste activa 9.099 -5.504 Nagekomen baten en lasten 11.7.15 -/- 2 0 Mutatie reële waarde materiële vaste activa 11.7.16 -/-41.072 -/-58.884 Resultaat na belastingen na mutatie reële waarde materiële vaste activa -/- 31.975

100

-/- 64.388


11.3. Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2011 (indirecte methode) (x € 1.000,-)

2 0 1 1



2011 2010 Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat -31.975 -64.388 Aanpassingen voor: - afschrijvingen 3.616 1.283 - Waardeverandering MVA 37.280 81.458 - vrijval voorzieningen 487 -5.223 - latente Vpb. Vordering -1.605 -497 Veranderingen in werkkapitaal: 7.803 12.633 - voorraden -114 -2 - onderhanden werk 2.464 -3.379 - kortlopende vorderingen -3.816 1.201 - kortlopende schulden 1.194 -1.198 -272 -3.378 Kasstroom uit bedrijfsoperaties 7.531 9.255 Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa -55.011 -53.115 Desinvesteringen materiële vaste activa 19.444 9.256 Investeringen in financiële vaste activa 0 0 Desinvesteringen financiële vaste activa -1 -104 Investeringen in immateriële vaste activa -24 -137 Desinvesteringen immateriële vaste activa 0 0 Kasstroom uit investeringsactiviteiten -35.592 -44.100 Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (klim) 0 0 Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) 60.000 58.000 Aflossing langlopende schulden -15.511 -11.610 Kortlopende schulden aan kredietinstellingen -5.337 -9.374 Kasstroom uit financieringsactiviteiten 39.152 37.016 Toename/afname geldmiddelen 11.091 2.171

101


2 0 1 1


11.4. Algemene toelichting


nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor de groep. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening is van correctie van de grondslagen afgezien.

11.4.1. Regelgeving

De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting moet voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behalve enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen opgenomen voor de balans en winst- en verliesrekening en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd.

Vanaf de oprichting-/overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichting-/overnamedatum is het moment dat beslissende zeggenschap kan worden uitgeoefend in de betreffende groepsmaatschappij. De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of equivalent dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen entiteit, vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Als de verkrijgingprijs hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva, dan wordt het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa. Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht. De consolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen.

De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. 11.4.2. Grondslagen voor consolidatie

In de consolidatie worden de financiële gegevens van Stichting Woonconcept en haar groepsmaatschappijen opgenomen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden deelnemingen opgenomen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. De posten in de geconsolideerde jaarrekening worden volgens uniforme grondslagen van waardering en resultaatbepaling vastgesteld.

In consolidatie inbegrepen rechtspersonen en vennootschappen Volledig geconsolideerd

Woonconcept Holding BV, Meppel (100%) Woonconcept Projectontwikkeling BV, Meppel (100%) Woonconcept Vastgoed Participaties BV, Meppel (100% Woonconcept Projectontwikkeling BV) Woonconcept ICT BV, Meppel (100%) Woonconcept Monumenten BV, Meppel (100%) Woonscan BV, Meppel (100%) Woonconcept Onroerend Goed BV, Meppel (100%) Woonconcept Energie BV, Meppel (100%) HomeTeam BV, Meppel (100%)

Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk van de overige participanten. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn waar

102


2 0 1 1



11.5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva

Proportioneel geconsolideerd

Vof Westerstouwe/Woonconcept Projectontwikkeling BV (50%) Bergstein Beheer BV (50%) Bergstein CV (49,5%) Zorgenvrij Wonen BV (60%)

11.5.1. Algemeen

De jaarverslaglegging van Stichting Woonconcept is in overeenstemming met artikel 26 van het BBSH en de Richtlijnen Toegelaten instellingen volkshuisvesting opgesteld en het hanteert de bepalingen genoemd in het Burgerlijk Wetboek 2 titel 9, met uitzondering van de afdelingen 1, 9, 12 en 13. De vergelijkende cijfers zijn daarbij zo nodig herijkt voor een verbeterd inzicht. De waardering van de activa en passiva evenals de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijging- of vervaardigingprijs of nominale waarde, tenzij hierna anders wordt vermeld. Bij het samenstellen van de balans en winst-en-verliesrekening is de minimum waarderingsregel toegepast.

De waarderingsgrondslagen en bepalingen van de resultaten van de deelnemingen zijn gelijk aan de grondslagen van Stichting Woonconcept. Intercompanytransacties, intercompanywinsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompanytransacties worden ook geëlimineerd, tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompanytransacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd.

Alle baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. De jaarrekening is opgesteld op basis van historische kosten met uitzondering van de onroerende en roerende zaken in exploitatie welke zijn gewaardeerd tegen reële waarde. De activa en passiva zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde, tenzij een andere waarderingsgrondslag is vermeld. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde diensten en de kosten en andere lasten over het jaar, tenzij anders vermeld. Winsten worden genomen indien en voor zover zij in het boekjaar zijn gerealiseerd. Met verliezen en risico’s is reeds rekening gehouden voor zover zij hun oorsprong hebben gevonden voor het einde van het boekjaar.

Salderen

Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover: - Een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; en - Het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen.

11.5.2. Balanswaardering

Vergelijkende cijfers

Immateriële vaste activa

Ter verbetering van het inzicht zijn incidentele posten in de jaarrekening geherrubriceerd. De vergelijkende cijfers zijn dienovereenkomstig aangepast.

Algemeen Een immaterieel vast actief wordt in de balans opgenomen als: - het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen die een actief in zich bergt, zullen toekomen aan de groep; en

103


2 0 1 1



Goodwill Het positieve verschil tussen de verkrijgingsprijs en het aandeel van de vennootschap in de reële waarden van de overgenomen identificeerbare activa en passiva op het moment van de transactie van een deelneming wordt als goodwill in de balans geactiveerd.

- de kosten van het actief betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. Uitgaven inzake een immaterieel vast actief dat niet aan de voorwaarden voor activering voldoet (bijvoorbeeld uitgaven van onderzoek en intern ontwikkelde merken, logo’s, uitgavenrechten en klantenbestanden) worden rechtstreeks in de winst-en-verliesrekening verantwoord.

Toegestane aanpassingen van de verkrijgingsprijs leiden tot aanpassing van de goodwill. Latere aanpassingen van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva worden verwerkt in de goodwill, mits de wijziging wordt gemaakt voor het einde van het eerste boekjaar dat is aangevangen na de overname.

De immateriële vaste activa worden gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen danwel de lagere realiseerbare waarde (hier de hoogste van de bedrijfswaarde en opbrengstwaarde). Het afschrijven van de immateriële vaste activa geschiedt stelselmatig op basis van de geschatte economische levensduur met een maximum van 20 jaar. De economische levensduur en afschrijvingsmethode worden aan het einde van ieder boekjaar opnieuw beoordeeld. Indien de geschatte economische levensduur langer is dan 20 jaar, zal vanaf het moment van verwerking aan het einde van elk boekjaar een impairment test worden uitgevoerd.

Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de reële waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen op grond van toekomstige exploitatieopbrengsten en -lasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Bij de berekening van de bedrijfswaarde gelden de volgende uitgangspunten: - gemiddelde jaarlijkse huurverhogingen voor opeenvolgende jaren: 2,0% voor zowel 2012 als 2013 en ook voor de volgende jaren; - toepassen huurharmonisatie met als uitgangspunt 72% van maximaal redelijk afgetopt op de huurtoeslaggrens; - de huur- en streefhuurverhoging is per complex gedifferentieerd; - jaarlijkse huurderving van 1,5%, in 2010: 1,5%; - jaarlijkse stijgingen van de variabele lasten van 2,0%, in 2010: 2,0%; - genormeerde variabele lasten: OZB, verzekering en algemeen beheer van € 1.975,- per verhuureenheid per jaar, in 2010: € 1.911,-; - genormeerde klachten- en mutatieonderhoudskosten, bedrijfseconomische interne norm, van € 361,- per woning per jaar, in 2010: € 312,-; - kosten van planmatig onderhoud, volgens onderhoudsbegroting voor de eerstkomende 20 jaar, daarna een bedrijfseconomische norm van € 710,-

De immateriële vaste activa die zijn verkregen bij de acquisitie van een groepsmaatschappij worden tegen de reële waarde op het verkrijgingsmoment opgenomen. Wanneer de reële waarde van een immaterieel vast actief niet kan worden bepaald onder verwijzing naar een actieve markt, wordt het te activeren bedrag beperkt tot een bedrag dat niet leidt tot het ontstaan of verhogen van negatieve goodwill. Kosten van ontwikkeling De kosten van ontwikkeling worden geactiveerd indien voldaan is aan de daaraan gestelde voorwaarden ter zake van de technische, commerciële en financiële haalbaarheid. Ter hoogte van de balanswaarde wordt een wettelijke reserve aangehouden. De kosten van ontwikkeling worden afgeschreven naar gelang de verwachte gebruiksduur.

104


2 0 1 1



drijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of m2prijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Als feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.

per woning per jaar, in 2010: € 676,-; - een restwaarde op basis van de geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode (volgens treausury statuut); - desinvesteringen in verband met sloop in overeenstemming met voorgenomen en goedgekeurd beleid; - een rekenrente van 5,25%, in 2010 5,25%; - de periode waarover contant wordt gemaakt, loopt parallel met de geschatte, resterende economische levensduur van de complexen/investering, variërend van 1 tot 50 jaar.

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling (inclusief grondposities) Dit zijn complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen kostprijzen onder aftrek van een bijzondere waardevermindering op grond van niet te dekken stichtingskosten, verminderd met eenmalige subsidies. Er wordt tijdens de ontwikkeling rente toegerekend. Onder deze post worden ook grondposities tegen aanschafprijs en bijkomende kosten verwerkt. Rentetoerekening vindt pas plaats nadat bouwactiviteiten zijn gestart.

Daar waar in bovengenoemde uitgangspunten voor de bedrijfswaarde, beleidswaarde componenten zijn opgenomen, heffen deze elkaar op. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt op bedrijfsniveau rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille. Deze correctie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen op grond van leningen en de waardering van deze post op de balans.

Onroerende en roerende zaken voor de exploitatie De onroerende en roerende zaken voor de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. In deze kostprijs worden de kosten van groot onderhoud opgenomen zodra deze kosten zich voordoen en aan de activeringscriteria is voldaan. De boekwaarde van de te vervangen bestanddelen wordt dan als gedesinvesteerd beschouwd en ineens ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Alle overige onderhoudskosten worden direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

De verwachte opbrengstwaarde van woningen, geoormerkt voor verkoop, wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden zo nodig taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor de periode van 5 jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen.

De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden zij als een schattingswijziging verantwoord.

De bepaling van de restwaarde van de grond die is opgenomen in de be-

105


2 0 1 1



tingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening.

Kosten van herstel na afloop van het gebruik van het actief worden opgenomen als onderdeel van de boekwaarde van het actief, en gelijktijdig wordt een voorziening opgenomen voor hetzelfde bedrag.

De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door de groep, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van activa, voorzieningen, schulden of overlopende passiva. De latente belastingverplichtingen en -vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde.

Buitengebruikgestelde materiële vaste activa worden gewaardeerd tegen de kostprijs danwel de lagere opbrengstwaarde. Indien de verwachte opbrengstwaarde belangrijk hoger is dan de boekwaarde en besloten is tot verkoop, wordt overgegaan tot een incidentele herwaardering die verwerkt wordt in een herwaarderingsreserve. Bij de realisatie van de waardestijging wordt de herwaardering als een afzonderlijke post in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

De (niet-)latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering.

Een materieel vast actief wordt niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht.

De belastingen worden berekend op basis van het verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten.

Financiële vaste activa Deelnemingen Meerderheidsdeelnemingen en overige deelnemingen waar invloed van betekenis kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de nettovermogenswaarde. Voor deelnemingen wordt de nettovermogenswaarde berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, als hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. Als de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, dan wordt deze op nihil gewaardeerd. Als in deze situatie de deelnemende rechtspersoon aansprakelijk is voor de schulden van de deelneming, dan wordt een voorziening gevormd.

Leningen u/g De waardering van de leningen u/g vindt plaats tegen nominale waarde dan wel de lagere geschatte marktwaarde. Als dit noodzakelijk is, wordt een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht. Vlottende Activa Voorraden De voorraden zijn gewaardeerd tegen de laatst betaalde inkoopprijzen. Ook wordt rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid. De voorraad gronden en woningen (opgeleverd en nog niet verkocht) wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardigingsprijs kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is geba-

Latente belastingen Voor alle belastbare tijdelijke verschillen wordt een latente belastingverplichting of -vorderingen opgenomen. Voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie wordt een latente belas-

106


2 0 1 1



gerekend, exclusief de rente op het vreemd vermogen.

seerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.

Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, zijn als voorraden (onderhanden werk of vooruitbetalingen op voorraden) of als overlopende activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten.

Onderhanden projecten Een onderhanden project in opdracht van derden (hierna: onderhanden project) is een project dat is overeengekomen met een derde, voor de constructie van een actief of combinatie van activa waarbij de uitvoering zich gewoonlijk uitstrekt over meer dan één verslagperiode. De projectopbrengsten en projectkosten uit hoofde van het onderhanden project worden als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestatie per balansdatum verwerkt, indien het resultaat van een onderhanden project op betrouwbare wijze kan worden ingeschat (‘percentage of completion’- methode).

Een voorziening voor verwachte verliezen voor een project wordt in mindering gebracht op de post onderhanden project. Tevens worden de gedeclareerde termijnen in mindering gebracht op de post onderhanden project. Het nettobedrag per onderhanden project wordt verwerkt als actief of als schuld, indien het saldo van het onderhanden project een debet- respectievelijk creditstand vertoont. Effecten De waardering van de beleggingen en obligaties vindt plaats tegen verkrijgingsprijs dan wel de lagere beurskoers of lager geschatte marktwaarde.

Als het resultaat van een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, worden de opbrengsten alleen verwerkt in de winst- en verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald en worden de projectkosten in de winst- en verliesrekening verwerkt in de periode waarin ze zijn gemaakt (‘percentage of completion with zero profit’-methode). Als er geen onzekerheden meer bestaan ten aanzien van het op betrouwbare wijze kunnen inschatten van het resultaat van een onderhanden project, worden de cumulatieve projectopbrengsten verwerkt in de winst- en verliesrekening op basis van de mate van verrichte prestaties op het moment van het niet meer bestaan van onzekerheden. Als het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten zullen overschrijden, worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verwerkt.

Vorderingen De vorderingen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde, onder aftrek van een voorziening voor mogelijke incourantheid op basis van een nadere jaarlijkse beoordeling van de individuele posten. Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen op het gebied van nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen op het gebied van nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Als en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt er een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven min de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde.

De projectkosten bestaan uit de directe projectkosten, de opslag voor kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project gebaseerd op het normale niveau van projectactiviteiten, en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toe-

107


2 0 1 1



ziening af te wikkelen een vergoeding van een derde zal worden ontvangen, wordt deze vergoeding gepresenteerd als een afzonderlijk actief.

Voorziening latente belastingverplichtingen Een voorziening voor latente belastingvorderingen en -verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen vindt plaats tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover al bij wet is vastgesteld.

Pensioenen De aan de pensioenuitvoerder te betalen premie wordt als last in de winst- en verliesrekening verantwoord. Te betalen premie dan wel de vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord. Voor verplichtingen naast de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie wordt een voorziening opgenomen, indien per balansdatum sprake is van een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting aan de pensioenuitvoerder en/ of werknemer, het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen noodzakelijk is, en er een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van de omvang van de verplichting. De voorziening voor additionele verplichtingen aan de pensioenuitvoerder en/of werknemer, wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de contante waarde als het effect van de tijdswaarde van geld materieel is (waarbij de disconteringsvoet vóór belastingen de actuele marktrente weergeeft). Een pensioenvordering uit hoofde van aanwezige overschotten bij de pensioenuitvoerder wordt opgenomen als de groep beschikkingsmacht heeft over het overschot, het waarschijnlijk is dat het tot toekomstige economische voordelen voor de groep leidt en het betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een pensioenoverschot wordt op dezelfde wijze gewaardeerd als een voorziening.

Latente belastingvorderingen en -verplichtingen binnen dezelfde fiscale eenheid worden alleen gesaldeerd als Woonconcept daartoe een afdwingbaar recht heeft en het voornemen heeft op nettobasis af te rekenen. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd als het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar is waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Overige voorzieningen Een voorziening wordt gevormd voor verplichtingen waarvan het waarschijnlijk is dat zij zullen moeten worden afgewikkeld en waarvan de omvang redelijkerwijs is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde, met uitzondering van de voorzieningen die tegen contante waarde worden gewaardeerd als het effect van de tijdswaarde materieel is. Indien het waarschijnlijk is dat voor uitgaven die noodzakelijk zijn om een voor-

Schulden op lange termijn Leningen De leningen worden afgelost op basis van annuïteiten, lineair of volgens het dynamisch kostprijssysteem. In het laatste geval vindt er geen aflossing plaats zolang de exploitaties van de activa, die met deze klimleningen worden gefinancierd, voorgecalculeerde exploitatieverliezen opleveren (vormt ook de jaar-

108


2 0 1 1



huurders te ontvangen vergoedingen voor levering van goederen en diensten en verminderd met eventuele huurderving en afgeboekte vorderingen. De huren zijn onderworpen aan overheidsvoorschriften rondom jaarlijkse huurverhoging en geriefverbeteringen.

lijkse verhoging van de lening). De aflossingsverplichtingen van het eerstvolgende boekjaar worden als kortlopende schuld verantwoord. Kortlopende schulden Deze zijn gewaardeerd op nominale waarden. Hierbij is rekening gehouden met aangegane verplichtingen van materieel belang betreffende ultimo boekjaar nog niet afgewikkelde verplichtingen.

Diensten Indien het resultaat van een transactie aangaande het verlenen van een dienst betrouwbaar kan worden geschat en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is, wordt de opbrengst met betrekking tot die dienst verwerkt naar rato van de verrichtte prestaties.

Leasing De groep als lessee In geval van operational leasing worden de leasebetalingen lineair over de leaseperiode ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht.

Vergoedingen Dit betreft de servicekosten die de huurders naast de netto huur zijn verschuldigd, verminderd met vergoedingenderving. Deze vergoedingen zijn gebaseerd op de geraamde kosten en vloeien voort uit de huurovereenkomsten. Jaarlijks vindt een afrekening plaats op basis van de werkelijke kosten.

11.5.3. Grondslagen van de resultaatbepaling

Winst-en-verliesrekening algemeen Het resultaat wordt bepaald door het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd, de verliezen zodra zij voorzienbaar zijn.

Overheidsbijdragen Dit betreffen jaarlijks de te ontvangen BWS- en woningaanpassingbijdragen op grond van verstrekte toekenningen.

Als buitengewone baten en lasten worden aangemerkt de baten en lasten die niet uit de gewone bedrijfsuitoefening van het bedrijf van de rechtspersoon voortvloeien. Tenzij deze baten en lasten van ondergeschikte betekenis zijn voor de beoordeling van het resultaat, worden zij naar aard en omvang toegelicht. Hetzelfde geldt voor de baten en lasten die aan een ander boekjaar moeten worden toegerekend voor zover zij niet tot de buitengewone baten en lasten zijn toegerekend.

Projectopbrengsten Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op de betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst- en verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst- en verliesrekening in de periode

Bedrijfsopbrengsten Huren Deze post betreft de te ontvangen netto huuropbrengsten, exclusief de van

109


2 0 1 1



men indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen.

waarin zij zijn gemaakt. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk en vergoedingen indien, en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten.

Overige waardeveranderingen De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door de gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen die betrekking hebben op investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Afschrijvingen De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Op gronden wordt niet afgeschreven.

Verkopen bestaande onroerende zaken De post “verkopen bestaande onroerende zaken” betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst min de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

Pensioenen De pensioenregeling van SPW is een toegezegde pensioenregeling. De werkgever heeft in het geval van een tekort bij SPW geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. Als en voor zover een overschot of tekort in het fonds van invloed is op in de toekomst door de werkgever te betalen premies, bestaat er geen objectieve sleutel voor het toerekenen van een proportioneel aandeel in positieve of negatieve risico’s aan aangesloten werkgevers door SPW. (Zou SPW deze informatie wel kunnen leveren, dan zou daarmee nog geen informatie kunnen worden gegeven over de toekomstige ontwikkeling van werkgeverspremies. Aangezien deze gegevens geen consistent en betrouwbare basis hebben en er geen relatie bestaat met enige economische realiteit zijn zij voor de boekhoudkundige verwerking irrelevant. Het is immers niet waarschijnlijk dat deze posten een (positieve of negatieve) waarde hebben.)

Overige bedrijfsopbrengsten Deze post bevat alle overige baten die voortvloeien uit de gewone bedrijfsuitoefening. Dit zijn onder meer de matigingsvergoeding voor huurtoeslagaanvragen en de aan derden doorberekende kosten voor onderhoud. Bedrijfslasten Algemeen De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor reeds vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht geno-

110


2 0 1 1



tingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de geconsolideerde resultatenrekening opgenomen.

Lasten onderhoud Hieronder zijn de kosten opgenomen die door derden zijn gemaakt en betrekking hebben op het dagelijks en planmatig onderhoud in het betreffende boekjaar. Ook materiaalkosten vallen onder deze post. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van de eigen onderhoudsdienst opgenomen bij de kostensoorten lonen en salarissen, sociale lasten en overige bedrijfslasten.

Rentebaten Dit betreft ontvangen rente op liquide middelen, effecten en vorderingen. Rentelasten Dit betreft de aan het boekjaar toe te rekenen rente over de leningen en eventueel eenmalig verschuldigde boeten in verband met vervroegde aflossingen en kosten derivaten.

Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering zoals huisvestingskosten, bestuurskosten, algemene kosten en overige personeelskosten, evenals de lasten van belastingen en verzekeringen die voortvloeien uit de exploitatie van het woningbezit. Daarnaast zijn de kosten van “levering goederen en diensten” in deze post inbegrepen.

Resultaat deelnemingen Vastgestelde jaarresultaten van deelnemingen over het boekjaar worden hier verantwoord.

Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Woonconcept integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg afgerond over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2008 te maken hebben. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen die betrekking hebben op de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatname.

Derivaten en hedge accounting Woonconcept maakt gebruik van afgeleide financiële instrumenten zoals caps, floors, extendibles en knock in floors, en combinaties van caps en floors (de zogenaamde collars) ter afdekking van de gelopen risico’s betreffende de renteschommelingen. De afgeleide financiële instrumenten zijn geïntegreerd met de bijbehorende leningen en verwerkt in de leningsovereenkomsten met uitzondering van een tweetal collars, bestaande uit twee caps en twee floors. De niet geïntegreerde afgeleide financiële instrumenten kwalificeren als derivaat. Op het moment van de eerste verantwoording rubriceert Woonconcept de derivaten onder de reikwijdte van RJ 290 als volgt:

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Ook wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belas-

Derivaten met toepassing van kostprijshedge-accounting De afdekkingen worden volgens kostprijshedge-accounting verwerkt, indien voldaan wordt aan de volgende voorwaarden: - de algemene hedgestrategie, hoe de hedgerelaties passen in de doelstellin-

111


2 0 1 1



Zolang de afgedekte post in de kostprijshedge nog niet in de balans is verwerkt, wordt ook het hedge-instrument niet geherwaardeerd. Indien de afgedekte positie van een verwachte toekomstige transactie leidt tot een financieel actief of een financiële verplichting, dan worden de daarmee verbonden nog niet in het resultaat verwerkte winsten of verliezen in dezelfde periode(n) in de winst- en verliesrekening verantwoord als waarin het verkregen actief of de aangegane verplichting van invloed is op resultaat.

- Het hedge-instrument afloopt, wordt verkocht, beëindigd of uitgeoefend. Het cumulatieve gerealiseerde resultaat op het hedge-instrument dat nog niet in de winst-en-verliesrekening was verwerkt toen er sprake was van een effectieve hedge, wordt afzonderlijk in de overlopende posten in de balans verwerkt tot de afgedekte transactie plaatsvindt. - De hedge-relatie niet meer voldoet aan de criteria voor hedge accounting. Indien de afgedekte positie een in de toekomst verwachte transactie betreft, vindt de verwerking van de hedgeresultaten als volgt plaats: - Indien de verwachte transactie naar verwachting nog plaatsvindt, wordt hedge accounting vanaf dat moment stopgezet. Het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief was buiten de winst-en-verliesrekening of off-balance was gehouden, blijft afhankelijk van de situatie off balance of op de balans. - Indien de verwachte transactie naar verwachting niet meer plaatsvindt wordt het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief was buiten de winst-en-verliesrekening of off-balance was gehouden, naar de winst-en-verliesrekening overgebracht.

Indien de afgedekte positie van een verwachte toekomstige transactie leidt tot de opname van een niet-financieel actief of een niet-financiële verplichting of indien een verwachte toekomstige transactie betreffende een niet-financieel actief of een niet-financiële verplichting een bindende overeenkomst wordt waarvoor kostprijshedge-accounting wordt toegepast, worden de hiermee samenhangende nog niet in het resultaat verwerkte winsten en verliezen verantwoord in de winst-en-verliesrekening in dezelfde periode(n) als waarin het verworven actief of de aangegane verplichting het resultaat beïnvloedt.

Ter beperking van (looptijden-, rente- en markt)risico’s hanteert Woonconcept derivaten. Derivaten worden in de balans verwerkt voor het bedrag dat hiervoor is betaald of ontvangen (inclusief transactiekosten). Nadat derivaten voor het eerst in de balans zijn opgenomen, vindt waardering plaats tegen reële waarde (veelal marktwaarde). Wijzigingen in de reële waarde van een derivaat worden, voor zover zij een in de balans verwerkte post afdekken, in de winst-en-verliesrekening verantwoord in de periode waarin deze wijzigingen zich voordoen.

Tot het moment van verantwoording in de winst-en-verliesrekening, worden eventueel gerealiseerde winsten of verliezen van hedge-instrumenten als overlopende posten op de balans opgenomen. Kostprijshedge-accounting wordt beëindigd indien:

Voor zover derivaten ter afdekking dienen van toekomstige verplichtingen (waarvoor door de onderneming verplichtingen zijn aangegaan waarvan de voorwaarden vastliggen), wordt resultaatneming op deze derivaten uitgesteld tot het moment van afwikkeling.

gen van risicobeheer en de verwachting aangaande de effectiviteit van deze hedgerelaties zijn gedocumenteerd; - de in het soort hedgerelatie betrokken hedge-instrumenten en afgedekte posities zijn gedocumenteerd; - de ineffectiviteit is in de winst-en-verliesrekening verwerkt. De afdekkingen die aan deze strikte voorwaarden voor hedge-accounting voldoen, worden als volgt verantwoord. Indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, dan wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd.

112


2 0 1 1


Woonconcept heeft geen derivaten met een zogenaamd bijstortingsverplichting en loopt derhalve geen aanvullende liquiditeitsrisico’s op de afgesloten derivaten.


Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen ook feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders betreffende verplichtingen over toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rond projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake als de formalisering van de definitieve ontwerpfase en het aanvragen van de bouwvergunning hebben plaatsgevonden.

11.5.4. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling

De jaarrekening wordt overeenkomstig Burgerlijk Wetboek 2 titel 9 opgesteld. Het management moet daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen een subjectieve of complexe beoordeling van het management: - materiële vaste activa, minimum waarderingsregel; - timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering.

De aannames die zijn gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel Onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen bedrijfswaarde. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie, bestemd voor de verhuur, is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden.

Vennootschapsbelasting Woonconcept is vanaf 1 januari 2006 belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Voor de periode 1 januari 2006 tot en met 31 december 2007 geldt een vaststellingsovereenkomst met de Belastingdienst, vanaf 1 januari 2008 is er sprake van integrale belastingheffing. Begin 2009 is de zogenaamde VSO2 vastgesteld, waarin afspraken zijn gemaakt over de fiscale behandeling van woningcorporaties en gelieerde ondernemingen. Woonconcept betrekt deze afspraken bij de bepaling van de fiscale positie in de balans en resultatenrekening.

De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van Woonconcept. Deze beleidsvoornemens komen onder meer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Woonconcept binnen de sector gangbare uitgangspunten.

113


2 0 1 1



11.6. Toelichting op de geconsolideerde balans (x € 1.000,-)

11.5.5. Kasstroomoverzicht

11.6.1. Immateriële vaste activa

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen investerings-, financierings- en operationele activiteiten.

Goodwill

Holding betreffende Woonscan

Boekwaarde 31-12-2010 152 Koopsom aandelen 0 Af: corr. actieve belastinglatentie 0 Overeengekomen goodwill 0 Afschrijvingen 128 Boekwaarde 31-12-2011 24

De kasstromen op grond van de financiering zijn gesplitst in kasstromen betreffende mutaties in de hoofdsom, opgenomen onder financieringsactiviteiten, en betaalde interest, opgenomen onder operationele activiteiten.

Ontwikkelingskosten

De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen en ontvangen investeringssubsidies.

Verkrijgingsprijzen 528 Cumulatieve afschrijvingen 264 Boekwaarde 31 december 2010 264 Mutaties Investeringen 24 Afschrijvingen 44 Totaal mutaties -20 Verkrijgingsprijzen 552 Cumulatieve afschrijvingen 308 Boekwaarde 31 december 2011 244 De ontwikkelingskosten worden gewaardeerd op kostprijs en worden afgeschreven over de geschatte economische levensduur.

114


11.6.2. Materiële vaste activa

2 0 1 1



Samenvatting van mutaties in de materiële vaste activa in exploitatie

Woningen en

woongebouwen

Onroerende zaken

niet zijnde woningen

Totaal

31 december 2010 Verkrijgingsprijzen 534.441 78.480 612.921 Cumulatieve afschrijvingen 113.471 2.929 116.400 420.970 75.551 496.521 Herwaarderingen 240.832 3.800 244.632 Boekwaarden per 1 januari 661.802 79.351 741.153 Mutaties 2011 Investeringen* 15.853 3 15.856 Investeringen** 13.544 0 13.544 Desinvesteringen verkrijgingsprijs -4.860 -1.079 -5.939 Desinvesteringen afschrijvingen 1.288 0 1.288 Afschrijvingen 0 -53 -53 Mutatie reële waarde -28.044 0 -28.044 Verkopen -13.028 0 -13.028 Totaal mutaties -15.247 -1.129 -16.376 31 december 2011 Verkrijgingsprijzen 558.978 77.404 636.382 Cumulatieve afschrijvingen 112.183 2.982 115.165 446.795 74.422 521.217 Herwaarderingen 199.760 3.800 203.560 Boekwaarden per 31 december 646.555 78.222 724.777

*) woningen en woongebouwen **) geriefsverbeteringen De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- dan wel voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde op de balansdatum bedraagt: € 1,3 miljard. De totale WOZ-waarde op de balansdatum bedraagt € 1,7 miljard (peildatum 1 januari 2010). Nagenoeg alle financieringen, aangegaan voor de onroerende zaken, zijn kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie.

115


2 0 1 1



Verloop bedrijfswaarde 2011 Bedrijfswaarde 2010 inclusief rw-correctie 741.153 Rentabiliteitswaardecorrectie 2010 54.365 Bedrijfswaarde 2010 (op basis van kasstromen) 686.788 Autonome ontwikkeling -1.703 -1.703 Voorraadmutaties Verkoop 118 woningen + sloop -15.423 Afname verkoop verwachting 5 jaren -33.179 Levensduurverlenging door verbeteringen 541 woningen 5.504 Nieuwbouw 15.134 Diverse mutaties 39 Subtotaal voorraadmutaties -27.925 Parameterwijzigingen Huurverhogingen door huurharmonisatie 0 Indexaties -11.083 Disconteringvoet 0 Levensduurmutaties 0 Levensduurverlengingen 0 Subtotaal -11.083 Ingerekende kosten Wijziging onderhoud 9.390 Wijziging variabele kosten -3.020 -4.713 Bedrijfswaarde 2011 (op basis van kasstromen) 652.447 Rentabiliteitswaardecorrectie 2011 72.330 Bedrijfswaarde 2011 inclusief rw-correctie 724.777 Ten laste van het resultaat Autonome ontwikkelingen -1.703 Voorraadmutaties (inclusief verkoopnominaties) -45.098 Levensduurverlenging door verbeteringen 5.504 Parameterwijzigingen -4.713 Wijziging in rentabiliteitswaardecorrectie 17.965 Mutatie reële waarde -28.044 116


2 0 1 1



Samenvatting van mutaties in materiële vaste activa in ontwikkeling Het verloop van deze post in 2011 is als volgt. Boekwaarden per 1 januari 2011 47.723 Mutaties 2011 Investeringen 40.527 Afwaardering gronden -5.650 Naar MVA in exploitatie -15.853 Verkopen -1.708 Onrendabele top -4.337 Bedrijfswaarde tekorten 720 Toevoeging voorziening 2011 10.211 Vrijval voorziening 2010 -18.143 Totaal mutaties 5.767 Boekwaarden per 31 december 2011 53.490 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Het verloop van deze post in 2011 is als volgt. Kantoren Inventarissen

Transport-

middelen

Totaal

Saldo per 1 januari Aanschaffingswaarde 16.007 7.818 598 24.423 Cumulatieve afschrijvingen 1.301 3.374 344 5.019 Boekwaarde 1 januari 14.706 4.444 254 19.404

Mutaties in het boekjaar Investeringen 230 519 182 931 Desinvesteringen aanschafwaarde 0 -775 -162 -937 Desinvesteringen afschrijvingen 0 787 131 918 Afschrijvingen -2.468 -832 -91 -3.391 Correcties afschrijvingen 0 0 0 0 Saldo -2.239 -301 60 -2.480 Saldo per 31 december Aanschaffingswaarde 16.237 7.562 618 24.417 Cumulatieve afschrijvingen 3.769 3.419 305 7.493 Boekwaarde 12.468 4.143 313 16.924 117


2 0 1 1


De (on)roerende zaken voor de exploitatie zijn voor € 20 miljoen geïndexeerd verzekerd ultimo 2011. Het onroerende goed is via een uitgebreide opstalverzekering en het roerend goed is via een uitgebreide inboedelverzekering gedekt. De vervoersmiddelen zijn verzekerd op basis van WA, inclusief casco. De kantoren worden lineair in 50 jaar afgeschreven. Inventarissen worden lineair afgeschreven in 10 jaar. Transportmiddelen tot slot worden lineair in 5 jaar afgeschreven, met inachtneming van een restwaarde. In 2011 heeft een afwaardering van de Woonwinkels plaatsgevonden.


verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingen Hieronder is opgenomen 20 tot 25% vennootschapsbelasting over het totale compensabele verlies van HomeTeam van € 2.939.561,- over de afgelopen 9 jaren. Daarnaast is hieronder opgenomen 25% vennootschapsbelasting over het tijdelijke verschil tussen de fiscale en de commerciële waarde van de langlopende schulden. Dit verschil valt vrij ten laste van het fiscale resultaat van 2008 tot en met 2017.

11.6.3. Financiële vaste activa

Overige (leningen u/g) Het betreft hier een lange termijndeposito bij de SNS Bank. Daarnaast is er Niet Latente Overige Totaal verwerkte belastingen (leningen sprake van een garantstelling aan SOHCO, een corporatie in Zuid-Afrika. Vol comp. verl. u/g) gens richtlijnen van het ministerie mogen Nederlandse corporaties, buitenlandse corporaties ondersteunen. 1 januari 2011 Boekwaarde -4.764 497 114 611 Mutaties 11.6.4. Voorraden 2011 2010 Correcties voorg. jaren 0 1.692 1.692 Resultaat boekjaar -1.327 1 Materialen en kantoorbenodigdheden 183 69 Vrijval t.l.v. fiscaal resultaat -262 -262 Aflossingen 0 0 11.6.5. Onderhanden projecten en werk Koerswinst resp. daling 0 0 Dit omvat de posten Onderhanden projecten (in opdracht van derden), OnBelastingvordering 175 175 derhanden werk (onverkochte in ontwikkeling zijnde projecten en onverkochte Totaal mutaties -1.327 1.605 1 1.606 woningen) van Woonconcept Vastgoed alsmede het onderhanden werk van 31 december 2011 Woonscan BV, Bergstein CV en Hometeam BV. Boekwaarde -6.091 2.102 115 2.217

Samenvatting van mutaties in de financiële vaste activa

Niet verwerkte compensabele verliezen Van de niet-opgenomen compensabele verliezen is het (nog) niet waarschijnlijk dat toekomstige fiscale winst beschikbaar komt ter compensatie of dat

118


2011

2 0 1 1


2010


11.6.6. Vorderingen

Onderhanden projecten 11.6.6.1. Debiteuren 2011 2010 Onderhanden projecten Woonconcept Vastgoed -2.180 -680 Huurdebiteuren 570 625 Af: voorziening wegens oninbaarheid 21 121 Onderhanden werk Totaal huurdebiteuren 549 504 Onverkochte woningen 0 929 Overige debiteuren 1.137 1.394 Bestede kosten projecten in ontwikkeling 8.213 6.990 Totaal debiteuren 1.686 1.898 Onder de huurdebiteuren zijn geen posten opgenomen met een resterende Totaal onderhanden projecten en looptijd langer dan een jaar. werk inzake Woonconcept Vastgoed * 6.033 7.239 11.6.6.2. Gemeenten

2011

2010

Bergstein CV 365 1.572 Te vorderen bijdrage woningaanpassingen 0 0 Woonscan BV 0 69 Te vorderen BWS-bijdrage 0 0 Hometeam 18 0 Overigen 0 0 Totaal gemeenten 0 0 Totaal onderhanden werk en projecten per 31 december 6.416 8.880 11.6.6.3. Belastingen 2011 2010 Belastingen en premies *) De posten onderhanden projecten en onderhanden werk inzake sociale verzekeringen 3.490 1.186 Woonconcept Vastgoed zijn als volgt opgebouwd: 11.6.6.4. Overige vorderingen

Bestede kosten inclusief resultaten Gefactureerde termijnen

36.586 42.619

Nog te ontvangen bedragen Af: Voorziening oninbaarheid Subtotaal Overige vorderingen Overige kosten Totaal overige vorderingen

Totaal (6.033) De projectopbrengsten van de onderhanden projecten en werk zijn volgens de ‘percentage of completion methode’ in de winst- en verliesrekening verantwoord. Voor het bepalen van het percentage gereedheid is uitgegaan van de gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten.

119

2011

2010

1.910 71 1.839 0 0 1.839

278 93 185 87 0 272


11.6.6.5. Overlopende activa

2011

Nog te factureren Rente girale middelen, deposito’s en beleggingen Diverse doorberekeningen Vooruitbetaalde kapitaallasten leningen Vooruitbetaalde kosten Diversen Totaal overlopende activa

2 0 1 1


2010

0

131

0 0 0 0 542 542

58 0 0 0 220 409

Het eigen vermogen wordt in de toelichting op de enkelvoudige balans nader toegelicht. 11.6.8. Voorzieningen

De mutaties in de voorzieningen zijn in het volgende schema samengevat.

1 januari 2011 11.6.6.6. Effecten

Saldo per 1 januari Waardeveranderingen Totaal effecten

2011

2010

506 24 530

471 35 506

Mutaties 2011 Toevoegingen Onttrekkingen 31 december 2011

Deze post betreft effecten Aktien Prot Euro die op ieder moment inwisselbaar zijn. De waarde van deze beursgenoteerde effecten bedraagt volgens de prijscouranten van de beurzen waarop deze worden genoteerd per 31 december 2011 € 530.000,- (in 2010: € 506.000,-). 11.6.6.7. Liquide middelen

2011

Direct opvraagbaar Kas/bank/giro 23.272 Overige 0 23.272

Eigen vermogen Stand per 1 januari Bij: uit de winstverdeling over het boekjaar Stand per 31 december

2011

316.904 -31.975 284.929

Onrendabele

investeringen

Loopbaan-

ontwikkeling

Overige-

Totaal

19.373

0

982

20.355

nieuwbouw

10.211 -18.143 11.441

475 0 475

21 10.707 -9 -18.152 994

12.910

Niet opgenomen latente belastingverplichtingen De tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de materiële vaste activa zijn niet opgenomen in de balans. De latente belastingclaim bedraagt 25% van het verschil tussen de fiscale waarde (70% van de WOZwaarde) en de bedrijfswaarde per 1 januari 2008, zijnde 25% van (€ 1.162 miljoen -/- € 600 miljoen) = € 141 miljoen. Woonconcept is in staat door middel van nieuwbouw de afwikkeling van deze latentie over het vastgoed oneindig naar de toekomst te schuiven.

2010

12.181 0 12.181

11.6.7. Groepsvermogen

Verloop van het eigen vermogen


2010

381.292 -64.388 316.904

120


11.6.9. Langlopende schulden

2011

Looptijd

korter dan vijf jaar

2011

Looptijd

langer dan

2 0 1 1


2011

2011

Totaal

vijf jaar

Rente-

voet

2010

Totaal

2010

Rentevoet

Leningen overheid % % Leningen kredietinstellingen 85.420 414.631 500.051 3,89% 455.562 3,99% Overige schulden 0 0 0 % 0 % Totaal 85.420 414.631 500.051 455.562

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De aflossingsverplichting voor 2012 bedraagt € 13,5 miljoen. De rentabiliteitswaarde (contante waarde van de uit hoofde van bestaande leningscontracten rente- en aflossingsverplichtingen) bedraagt ruim € 72 miljoen (in 2010 ruim € 53 miljoen). Dit bedrag is gesaldeerd met de bedrijfswaarde. Leningen overheid en kredietinstellingen

De mutaties in 2011 van de langlopende schulden kunnen als volgt worden toegelicht.

Leningen kredietinstellingen

Stand per 1 januari 2011 455.562 Bij: nieuwe leningen 60.000 Af: aflossingen 15.511 Bij: klim Stand per 31 december 2011 500.051 In 2011 is voor een totaalbedrag aan € 75 miljoen aan nieuwe leningcontracten afgesloten, waarvan € 15 miljoen nog niet is opgenomen. Hierin zijn leningen inbegrepen met een gemiddelde rente van 3,89% (in 2010: 3,99%). Voor leningen tot een bedrag per balansdatum van € 1,2 miljoen is onroerend goed hypothecair verbonden.

121



11.6.10. Kortlopende schulden

2011

Schulden aan kredietinstellingen 16.582 Schulden aan leveranciers 9.417 Belastingen en premies sociale verzekeringen 2.030 Overlopende passiva 9.715 37.744

2 0 1 1


2010


sten afgesloten voor een periode van maximaal 2,5 jaren ten bedrage van € 66.915 voor 2011 en € 97.290 voor de daaropvolgende jaren.

21.919 8.785 3.026 8.157 41.887

Eén oud franchisenemer uit Enschede heeft een juridische claim neergelegd van ongeveer € 150.000. De verwachting is dat in 2012 vonnis wordt gewezen door de Rechtbank. In kort geding heeft HomeTeam gewonnen, maar de bodemprocedure loopt nog. De Woonplaats (voormalig mede-eigenaar HomeTeam) heeft zich verbonden aan dit risico en dit is notarieel vastgelegd bij de overdracht van de aandelen naar Woonconcept. De Woonplaats betwist deze garantstelling.

Niet uit de balans blijkende verplichtingen

- Voor nieuwbouwprojecten zijn verplichtingen van ruim € 41 miljoen aangegaan. Voor lopende onderhoudsprojecten zijn voor € 6 miljoen verplichtingen aangegaan.

HomeTeam B.V. vormt samen met Stichting Woonconcept een fiscale eenheid voor de omzetbelasting en is als zodanig hoofdelijk aansprakelijk voor verplichtingen die daaruit voortvloeien.

Maximale bedragen rekening courantkrediet van de BV’s: - HomeTeam maximaal € 750.000,- Vastgoed maximaal € 8.000.000,- Woonscan maximaal € 500.000,- Woonconcept Holding maximaal € 1.300.000,- ICT maximaal € 200.000,- Monumenten maximaal € 500.000,- Zorgenvrij Wonen maximaal € 350.000,- Energie maximaal € 2.000.000,Stichting Woonconcept staat voor deze bedragen garant.

Deelneming Woonconcept Vastgoed Woonconcept Vastgoed heeft met Stichting Woonconcept een “overeenkomst tot bestemming van gelden” gesloten, waarbij beide partijen met elkaar overeenkomen om de jaarwinst van de vennootschap, indien en voor zover aanwezig, geheel of nagenoeg geheel uit te keren aan de Stichting. In 2011 is dit bedrag vastgesteld op € 820.000. Tevens heeft Woonconcept Vastgoed ultimo 2011 ten behoeve van derden 2 bankgaranties verstrekt : 1. € 27.812,52 t.b.v. een huurovereenkomst inzake pand Blankenstein 120 te Meppel. 2. € 85.500,- t.b.v. een koopgarantie inzake project Frans Halstraat te Steenwijk.

Deelneming HomeTeam Deelneming HomeTeam BV is met betrekking tot het wagenpark een lease overeenkomst (operational) aangegaan. Voor het komende jaar (2012) is de minimale leasebetaling € 134.208; voor de periode 2013 t/m 2015 is dit € 202.107 en voor de periode daarna is dit nihil. Een deel van deze bedragen is door te belasten aan Stichting Woonconcept, voor 2012 € 77.706 en voor 2013 t/m 2015 € 130.472. Tevens heeft HomeTeam voor de huisvesting een tweetal huurovereenkom-

122


2 0 1 1



concept is het prijsrisico, voornamelijk bestaande uit het renterisico. Het beleid van Woonconcept om deze risico’s te beperken, luidt als volgt:

Ingaande 1 mei 2011 tenslotte heeft Woonconcept Vastgoed het bedrijfspand gehuurd voor een periode van vijf jaren, tegen een huurprijs op jaarbasis van € 60.260,- met een huurkorting voor de eerste twee jaren van € 30.130,- per jaar.

Rente/liquiditeitsrisico

De langlopende leningen van Woonconcept hebben een met name variabele rentepercentages waardoor Woonconcept het risico loopt dat toekomstige kasstromen verbonden aan monetaire financiële instrumenten variëren in omvang als gevolg van wijzigingen in de variabele rente. Woonconcept dekt dit risico af door in geval van een significante verwachte stijging respectievelijk daling van de marktrente, caps,(knock in) floors, extendibles, aan te gaan.

Ultimo 2011 zijn ten behoeve van derden de volgende garanties verstrekt: - Bankgarantie ad € 27.812,52 t.b.v. een huurovereenkomst inzake Blankenstein 120 te Meppel. - Bankgarantie ad € 85.500,- t.b.v. een koopgarantie inzake project Frans Halsstraat te Steenwijk.

Reële waarde Een tweetal afgeleide financiële instrumenten zijn gekwalificeerd als derivaat, en zijn volgens de kostprijs hedgeaccounting methode verwerkt in de jaarrekening. De reële waarden van deze derivaten per 31 december 2011 kan als volgt worden toegelicht:

Woonconcept Energie De vennootschap is ten aanzien van het in ontwikkeling zijnde project Het Anker investeringsverplichtingen aangegaan voor een bedrag van € 318.000. Financiële instrumenten

Algemeen De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten.

Reële waarde (in euro’s) BNG leningnummer 90246, cap BNG leningnummer 91587, cap BNG leningnummer 90247, floor BNG leningnummer 91588, floor Totaal

De primaire financiële instrumenten van Woonconcept, anders dan derivaten, dienen ter financiering van de operationele activiteiten van de groep of vloeien direct uit deze activiteiten voort. Tevens gaat Woonconcept transacties aan in derivaten, voornamelijk caps, floors, extendibles en knock in floors, en combinaties van caps en floors (de zogenaamde collars), om het renterisico af te dekken dat ontstaat uit de operationele en financieringsactiviteiten van Woonconcept. Het beleid van Woonconcept is om niet te handelen in financiële instrumenten.

1.071 1.074 -182.629 -109.406 -289.890

De reële waarde van de financiële instrumenten is bepaald met behulp van beschikbare marktinformatie van de geldgevers. Gedurende het verslagjaar is het financieel statuut, waarin het financieel beleid is opgenomen, vastgesteld door de Raad van Commissarissen. In het financieel statuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast in het kader van

De belangrijkste risico’s uit hoofde van de financiële instrumenten van Woon-

123


2 0 1 1



beperking van rente-/looptijdrisico’s.

11.7. Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening

Pensioenen

11.7.1. Huren

De pensioenregeling van SPW is een toegezegde pensioenregeling. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en aantal dienstjaren. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen.

Nettohuren Af: huurderving wegens leegstand huurderving wegens oninbaarheid Te ontvangen nettohuur

2011

66.804 1.349 316 65.139

2010

64.429 1.416 121 62.892

De dekkingsgraad van SPW bedraagt per 31 december 2011 naar schatting circa 101%. Teneinde deze dekkingsgraad weer op het wettelijk verplichte niveau te krijgen, heeft SPW in 2009 een herstelplan opgesteld waarbij het huidige premiebeleid over de herstelperiode wordt gehandhaafd. Het premiebeleid stoelt daarmee op het vertrouwen dat het fonds op termijn herstelt van de huidige crisis zonder ingrijpende wijziging van het premiebeleid. Het herstelplan wordt periodiek geëvalueerd. Vooralsnog zijn geen indicaties aanwezig die aanleiding geven tot het aanpassen van het in 2009 opgestelde herstelplan.

De “te ontvangen nettohuur” is gewijzigd door: - verhoging van de huren door algemene huurverhoging en door woningverbetering tot het bedrag van € 994 - het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen of van aangekochte woningen tot het bedrag van € 1.773 - huurwijziging door afbraak of verkoop tot het bedrag van - € 769 - huurharmonisatie tot het bedrag van € 1.124 - Huur op Maat-korting - € 554 - diversen huurwijzigingen tot het bedrag van - € 193 Totaal € 2.375

Verbonden partijen

11.7.2. Diensten

Met de meeste van haar deelnemingen heeft Woonconcept naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme conditieszijn overeengekomen.

Omzet Energie BV Omzet HomeTeam Omzet ICT BV Omzet Zorgenvrij Wonen Omzet Monumenten Omzet Bergstein Omzet Woonscan

124

2011

2010

35 597 5.724 1.359 39 39 71 16 8 48 141 126 2.596 2.293 8.614 4.478


11.7.3. Vergoedingen

Overige goederen, leveringen en diensten Te verrekenen met huurders Af: vergoedingsderving vanwege leegstand 11.7.4. Overheidsbijdragen

Jaarlijkse BWS-bijdragen

2011

2.815 0 2.815 7 2.808 2011

0

2 0 1 1


2010


11.7.8. Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa 2011

2.665 0 2.665 7 2.658

Afschrijving immateriële vaste activa Afschrijving materiële vaste activa in exploitatie Afschrijving (on)roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijvingen

2010

172 53

155 0

3.391 3.616

1.128 1.283

11.7.9. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa

330

2010

2011

2010

Infrastructuur en sloopkosten 5.703 1.676 11.7.5. Projectopbrengsten 2011 2010 Materiële vaste activa in ontwikkeling -/- 1.260 8.643 Marge projecten Vastgoed 2.480 2.370 Afboekingen onrendabele investeringen nieuwbouw 10.497 24.799 11.7.6. Verkopen onroerende zaken 2011 2010 Totaal waardeveranderingen (im)materiële Verkopen onroerende zaken Woonconcept 13.107 10.867 vaste activa 14.940 35.118 11.7.7. Overige bedrijfsopbrengsten

Administratiekosten afrekeningen aan derden Doorberekende personeelskosten Verhuur sites GSM-antennes Conversieverschillen voorgaande jaren Doorberekend onderhoud Bijdrage huisvesting gehandicapten Teruggave btw voorgaande jaren Diversen Totaal overige bedrijfsopbrengsten

2011

21 87 15 0 131 0 1.597 699 2.550

11.7.10. Lasten onderhoud

2010

Planmatig onderhoud Mutatieonderhoud Klachtenonderhoud Kosten onderhoud Af: onderhoudslasten werkapparaat Kosten werk derden en materiaalverbruik Af: geactiveerde verbeteringen Totaal

17 74 15 0 171 0 1.597 579 2.453

125

2011

2010

28.396 1.646 2.570 32.612 359 32.253 13.554 18.699

31.846 1.415 2.258 35.519 597 34.922 17.035 17.887


11.7.11. Overige bedrijfslasten

2011

2 0 1 1


2010


11.7.12. Financiële baten en lasten

Beheerskosten Overige personeelskosten 2.316 1.597 Rentebaten 2011 2010 Automatiseringskosten 920 873 Geactiveerde rente materiële vaste activa Huisvestingskosten 580 666 Onroerende zaken in ontwikkeling 1.194 1.629 Algemene kosten 2.493 2.662 Bestuurskosten 67 44 Rente op vorderingen Subtotaal beheerskosten 6.376 5.842 Rente op liquide middelen 165 388 Totaal rentebaten 1.359 2.017 Maatschappelijke rendementsuitgaven Leefbaarheid 664 701 Rentelasten Verhuurbaarheid 447 419 Rente langlopende schulden Overige maatschappelijke rendementsuitgaven 211 170 Leningen kredietinstellingen 18.119 17.544 Subtotaal maatschappelijke rendementsuitgaven 1.322 1.290 Rente kortlopende schulden Kredietinstellingen 452 342 Inkoopwaarde omzet Diensten 4.540 0 Totaal rentelasten 18.571 17.886 Heffingen Renteresultaat 17.212 15.869 Belastingen 3.258 2.933 Verzekeringen 613 587 11.7.13. Resultaat deelnemingen 2011 2010 Contributie landelijke federatie 688 629 Bergstein CV 1 0 Subtotaal heffingen 4.559 4.149 Totaal resultaat deelnemingen 1 0 Overige bedrijfslasten 11.7.14. Belastingen 2011 2010 Energiekosten 2.218 2.062 Acute belastingen 77 29 Diverse bedrijfslasten 846 1.209 Latente belastingen +1.632 +5.738 Subtotaal overige bedrijfslasten 3.064 3.271 Totaal belastingen +1.555 +5.709 Totaal overige bedrijfslasten 19.861 14.552 11.7.15. Nagekomen baten en lasten 2011 2010 HomeTeam 2010 2 0 Totaal nagekomen baten en lasten 2 0

126


11.7.16. Mutatie reële waarde materiële vaste activa

2 0 1 1

2011

2010

Waardeverandering woningen en woongebouwen 28.043 Waardeverandering verkopen 13.028 Totaal mutatie reële waarde materiële vaste activa 41.071

48.017 10.867 58.884



pensioenlasten, VUT). De bezoldiging van de bestuurder de heer Van Houten overstijgt de WOPT-grens als gevolg van afspraken uit het verleden tussen de bestuurder en de Raad van Commissarissen. De beloning van de nieuwe bestuurder mevrouw Korthuis overstijgt de WOPT grens niet. Woonconcept heeft aan haar wettelijke verplichtingen voldaan.

11.7.17. Accountantshonoraria

Het totaalbedrag kan als volgt voor de bestuurder worden gespecificeerd:

In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht:

Controle jaarrekening Andere controle werkzaamheden Fiscale advisering Andere niet-controlediensten

2011

2010

53.198 17.824 8.138 33.445 122.605

54.197 44.429 19.591 72.107 190.325

Bestuurder

Salaris Pensioen 2011

2011

Salaris-

Salaris

Pensioen

2011

2010

kosten

2010

Salariskosten

H. Van Houten 41.468 11.923 53.391 176.291 236.667 412.958 S.E. Korthuis 104.315 34.906 139.221 0 0 0 Totaal in € 145.783 46.829 192.612 176.291 236.667 412.958

11.8. Overige informatie

In 2010 is een eenmalige storting voor vroegpensioen gedaan voor de heer Van Houten. Het belastbaar loon van de heer Van Houten in 2011 is inclusief een eenmalige uitkering voor het 25 jarig dienstjubileum.

11.8.1. Werknemers

Aan het eind van 2011 had de corporatie 152 werknemers in dienst (2010: 153). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten.

Specificatie bezoldiging van Raad van Commissarissen (toezicht) 11.8.2. Bestuurder en commissarissen

Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van: Bestuurder (De heer Van Houten) € 53.391,- (voorgaand jaar € 412.958,-) Bestuurder (Mevrouw Korthuis) € 139.221,- (voorgaand jaar € 0,-) Commissarissen € 44.000,- (voorgaand jaar € 32.794,-)

Naam

Als lid van de Raad

van Commissarissen 2011

2010

De heer Griffioen 12.000 8.481 Mevrouw Jovanovic 8.000 6.785 De heer Schmalz 0 6.785 Mevrouw Wielinga 8.000 6.785 Mevrouw Korthuis 0 3.958 De heer Hofmeijer 8.000 0 De heer vd Zwaag 8.000 0 Totaal in € 44.000 32.794

De bezoldiging van de bestuurder omvat periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, terbeschikkingstelling van auto) en beloningen betaalbaar op termijn (zoals

127

Als lid van

Overige kosten

2011 2010

2011 2010

commissies

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

vergoedingen

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

12

Vennootschappelijke jaarrekening 12.1. Balans per 31 december 2011 (na resultaatbestemming) (x € 1.000,-)

2011 2010 Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie 723.833 739.073 Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 52.181 47.339 Onroerende en roerende zaken voor de exploitatie 16.562 18.990 792.576 805.402 Financiële vaste activa Latente belastingen

1.480

0

Deelnemingen 1.043 609 Leningen u/g 114 114 2.637 723 Vlottende activa Voorraden Klein materiaal 71 69 Vorderingen Huurdebiteuren 549 625 Groepsmaatschappijen 4.254 3.040 Belastingen en premies sociale verzekering 2.339 0 Overige vorderingen 1.735 84 Overlopende activa 357 38 9.234 3.787 Effecten 530 506 20.541 11.509 Liquide middelen 825.589 821.996 128


2 0 1 1

V E N N O O T S C H A P P E L I J K E


2011 2010 Eigen vermogen Overige reserves 284.929 316.904 284.929 316.904 Voorzieningen Onrendabele investeringen nieuwbouw 11.441 19.373 Loopbaanontwikkeling 475 0 11.916 19.373 Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen 500.051 455.562 Overige schulden 0 0 500.051 455.562 Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen 13.559 12.611 Schulden aan groepsmaatschappijen 1.674 2.764 Schulden aan leveranciers 4.981 5.749 Belastingen en premies sociale verzekeringen 293 1.832 Overige schulden 969 3 Overlopende passiva 7.217 7.198 28.693 30.157

825.589 821.996 129


12.2. Winst- en verliesrekening over 2011 (x € 1.000,-)

2011

2 0 1 1



12.3. Toelichting op de balans per 31 december 2011 en de winst- en verliesrekening over 2011 (x € 1.000,-)

2010

Bedrijfsopbrengsten Huren 65.139 62.892 12.3.1. Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat Vergoedingen 2.808 2.658 De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de vennootOverheidsbijdragen 0 330 schappelijke jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Verkoop onroerende zaken 13.028 10.867 Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op de nettoOverige bedrijfsopbrengsten 2.811 3.211 vermogenswaarde in overeenstemming met paragraaf (11.5.2) in de geconSom van bedrijfsopbrengsten 83.786 79.958 solideerde jaarrekening. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de Bedrijfslasten bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de toelichting op de geconsoAfschrijvingen op (im)materiële vaste activa 3.235 882 lideerde balans en winst-en-verliesrekening in paragrafen 11.7 en 11.8. Overige waardeveranderingen 14.940 35.118 Lonen en salarissen 6.327 6.432 12.4. Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening Sociale lasten 871 822 Voor de meeste posten wordt voor een nadere toelichting verwezen naar de Pensioenlasten 1.228 1.243 geconsolideerde jaarrekening. Lasten onderhoud 18.707 17.887 Overige bedrijfslasten 14.113 13.057 Financiële vaste activa Deelnemingen Leningen u/g Totaal Som van bedrijfslasten 59.421 75.441 Bedrijfsresultaat 24.365 4.517 1 januari 2011 Boekwaarden 609 114 723 Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 1.226 1.854 Mutaties Rentelasten en soortgelijke kosten 18.408 17.573 Koerswinst resp. daling Resultaat deelnemingen 434 457 Afschrijvingen/aflossingen Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 7.617 -/- 10.745 Bijgeschreven rente Opbrengst deelnemingen 434 434 Belastingen 1.480 5.241 Dividend deelnemingen Resultaat na belastingen vóór mutatie Totaal mutaties 434 0 434 reële waarde materiële vaste activa 9.097 -/- 5.504 31 december 2011 Mutatie reële waarde materiële vaste activa -/- 41.072 -/- 58.884 Boekwaarden 1.043 114 1.157 Resultaat na belastingen na mutatie reële waarde materiële vaste activa -/- 31.975 -/- 64.388 130


2 0 1 1


Eigen vermogen

De deelnemingen betreffen:

Aandeel in kapitaal

Kapitaal Het stichtingskapitaal bedraagt € 4,54. Gedurende het jaar hebben zich geen mutaties in het kapitaal voorgedaan.

% Overige deelnemingen, gewaardeerd op nettovermogenswaarde Woonconcept Holding BV 100 Vorderingen

2011


Overige reserves

2010

Het verloop van de overige reserves is als volgt.

2011

2010

Stand per 1 januari 316.904 381.292 Mutaties uit resultaatbestemming -31.975 -64.388 Stand per 31 december 284.929 316.904

Vorderingen op huurdebiteuren 549 625 Vorderingen op gemeenten 0 0 Vorderingen op groepsmaatschappijen 4.254 3.040 Belastingen en premies sociale verzekering 2.339 0 Overige vorderingen 1.735 84 Overlopende activa 357 38 Kortlopende schulden 9.234 3.787 Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan groepsmaatschappijen Vorderingen op groepsmaatschappijen Schulden aan leveranciers en dergelijke 2011 2010 Belastingen en premies sociale verzekeringen Vordering op Woonconcept Holding inzake ICT 0 7 Overige schulden Vordering op Woonconcept Holding inzake HomeTeam 835 795 Overlopende passiva Vordering op Woonconcept Holding inzake Woonscan 193 184 Vordering op Woonconcept Vastgoed BV 828 680 Vordering op Woonconcept Holding inzake Monumenten 263 197 Vordering op HomeTeam 0 200 Vordering op Woonconcept Holding inzake WOG 874 0 Vordering op Woonconcept Holding inzake Zorgenvrij Wonen 0 13 Vordering op Woonconcept Holding inzake Energie 101 74 Vordering op Woonconcept Holding inzake Bergstein 705 672 Vordering op Woonconcept Holding 452 218 Vordering op Energie BV 1 0 Vordering op Monumenten BV 1 0 Vordering op WOG BV 1 0 4.254 3.040

131

2011

13.559 1.674 4.981 293 969 7.217 28.693

2010

12.611 2.764 5.749 1.832 3 7.198 30.157


2 0 1 1


Belastingen


prestatievelden en daarbij uitsluitend werkzaam is geweest op het terrein van de volkshuisvesting (artikel 11 BBSH).

Commercieel resultaat (x € 1.000,-) -/- 31.975 Af: Meppel, 24 mei 2012 - fondswerving Woonconcept Vastgoed 820 - onrendabele toppen en waardeveranderingen bedrijfswaarde -/-38.541 Bestuur Raad van Commissarissen - activeringen onderhoud (verbeteringen) 9.320 - Vogelaarheffing -/- 688 Directeur-bestuurder, De heer W. v.d. Zwaag, - geactiveerde rente 1.158 - vrijval tijdelijke verschillen langlopende schulden 830 mevrouw S.E. Korthuis voorzitter - resultaat deelnemingen 434 Totaal -/- 26.667 Fiscaal resultaat -/- 5.308 Mevrouw S. Jovanovic, vice-voorzitter Te verrekenen belasting 25% van € 5.308.000,- = € 1.327.000,-. Deze belasting is niet opgenomen in de balans en winst-en-verliesrekening omdat Woon Mevrouw A.R. Wielinga, lid concept de komende jaren geen winst maakt om te compenseren. 12.5. Verklaring van bestuur en goedkeuring Raad van Commissarissen De heer A. Hofmeijer, lid Het bestuur van Stichting Woonconcept verklaart dat alle uitgaven in 2011 uit sluitend zijn gedaan in het belang van de volkshuisvesting. De verslaglegging over het boekjaar 2011 is door de directeur-bestuurder vastgesteld, in over De heer A. Schonewille, lid eenstemming met artikel 24 van de statuten, pas nadat voornoemde directie en de Raad van Commissarissen kennis hebben genomen van de bevindingen van de accountant. De Raad van Commissarissen heeft kennisgenomen van de bevindingen van de accountant Ernst & Young Accountants LLP en van het door de directeur-bestuurder vastgestelde jaarverslag van 2011. In gevolge artikel 24 van de statuten heeft de Raad van Commissarissen daarna het jaarverslag 2011 goedgekeurd. De Raad van Commissarissen concludeert dat Woonconcept op een goede manier inhoud heeft gegeven aan de volkshuisvestelijke taak en

132


12.6. Kengetallen 2011-2007

31-dec 2011

2 0 1 1

31-dec 2010


31-dec 2009

31-dec 2008

31-dec 2007

Aantal verhuureenheden in exploitatie Woningen en woongebouwen 11.166 11.199 11.184 11.135 11.092 Niet zijnde woningen en woongebouwen: - zorgplaatsen 1.119 1.072 1.019 925 888 - dagverblijven/kinderopvang 12 12 11 8 5 - bedrijfsruimte/panden 130 131 97 91 76 - garages/parkeerplaatsen 629 629 631 602 602 - standplaatsen 94 94 94 94 94 - woonwagens 35 36 36 36 36 Overige verhuureenheden: - verhuurbare ruimtes 1 1 1 1 2 - schuren/bergingen 41 22 22 23 23 Totaal 13.227 13.196 13.095 12.915 12.818 Per woning (x € 1.000,-) Gemiddelde waarde Onroerende zaakbelasting 133 142 143 140 128 Gemiddelde bedrijfswaarde 61 59 58 48 46 Mutaties in het woningbezit Aantal opgeleverd 84 186 259 207 28 Aantal aangekocht 0 1 2 4 7 Aantal samenvoegingen bijz. woonv. 0 0 0 0 1 Aantal verkocht 119 92 90 94 103 Aantal gesloopt 0 80 28 37 30 Aantal woningen naar huurklasse Goedkoop 3.458 3.668 4.221 4.569 4.496 Overigen 7.643 7.481 6.912 6.529 6.594 Kwaliteit per woning Aantal reparatieverzoeken 1,79 1,73 1,51 1,71 1,49 Aantal gevallen mutatieonderhoud 0,08 0,08 0,10 0,10 0,10 Kosten niet-planmatig onderhoud (€) 378 328 315 318 349 Kosten planmatig onderhoud (€) 1.298 1.269 1.060 954 1.233 Totaal kosten onderhoud (€) 1.676 1.597 1.376 1.272 1.582 133



31-dec 2011

2 0 1 1

31-dec 2010


31-dec 2009

31-dec 2008

31-dec 2007

Prijs-kwaliteitverhouding Gemiddeld aantal punten WWS 140 135 134 133 133 Gemiddelde nettohuur per maand (€) 421 415 396 382 370 Het verhuren van woningen Mutatiegraad in % van aantal woningen 9,30 9,70 9,72 10,40 9,86 Huurachterstand in % jaarhuur 0,53 0,51 0,51 0,63 0,68 Huurderving in % jaarhuur 2,71 2,39 2,40 2,09 1,40 Financiële continuïteit op basis van bedrijfswaarde Solvabiliteitspercentage 34,51 38,55 45,21 50,70 48,8 Liquiditeitspercentage 1,06 0,53 0,32 1,42 0,68 Rentabiliteitsperc. totaal vermogen 2,82 1,60 2,44 3,08 2,95 Interne financiering per woning 18.827 24.190 27.232 30.560 23.287 Cashflow in € per woning 1.143 1.285 1.040 1.036 780 Balans en winst-en-verliesrekening, in € per woning op basis van bedrijfswaarde Eigen vermogen 25.518 28.298 34.093 37.160 31.164 Voorzieningen 1.156 1.731 872 677 200 Weerstandsvermogen 26.674 30.029 34.965 37.837 31.364 Totale opbrengsten 7.543 7.180 6.670 6.735 6.411 Kapitaallasten 1.938 1.648 1.507 1.570 1.365 Overige bedrijfslasten 5.032 6.190 6.209 4.521 4.472 Renteresultaat 110 166 148 160 162 Resultaat bedrijfswaarde -3.678 -5.258 -2.008 0 0 Jaarresultaat -2.995 -5.750 -2.906 804 736

134


Overige gegevens

13

13.1. Statutaire resultaatbestemming

Het resultaat wordt aan de reserves toegevoegd.

13.2. Voorstel resultaatbestemming

De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de RvC reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is in mindering gebracht op de overige reserves.

13.3. Gebeurtenissen na balansdatum

Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum die een materieel ander beeld geven op de gepresenteerde cijfers in dit verslag zodat ze hier vermeld dienen te worden.

13.4 Goedkeuring jaarrekening voorgaand boekjaar

De RvC heeft de jaarrekening over 2010 goedgekeurd in haar vergadering van 23 juni 2011.

13.5. Controleverklaring

135


2 0 1 1

O V E R I G E

136

G E G E V E N S

colofon redactie: Woonconcept vormgeving: Mill.Art | de communicatiemolen, Meppel

Postbus 154, 7940 AD Meppel

•

Tel.: 088-61 62 000

www.woonconcept.nl

•

Fax: 088-61 62 333

Naam toegelaten instelling: Stichting Woonconcept Vestigingsgemeente: Meppel. Postbus AD Meppel

Recommend Documents