jaarverslag
A L G E M E N E
G E G E V E N S
Naam toegelaten instelling: Vestigingsgemeente:
Stichting Woonconcept Meppel
Postadres:
Postbus 154 7940 AD Meppel
E-mail: Internet:
[email protected] www.woonconcept.nl
Telefoon: Telefax:
088-61 62 000 088-61 62 333
Bezoekadressen woonwinkels:
Neptunusplein 1b in Assen Schutstraat 74 in Hoogeveen Synagogestraat 10 in Meppel Gasthuisstraat 42 in Steenwijk
Bezoekadres centraal kantoor:
Blankenstein 560 in Meppel
Datum van oprichting:
Datum en nummer van het Koninklijk Besluit waarbij de instelling is toegelaten:
Sterk staaltje leefbaarheid: De smeedwer-
kers, een groep langdurig werklozen, knappen in wijken in Hoogeveen klussen op. ”Zo
leefbaarder en houden we de wijken nog krijgen zij door de werkervaring een kans
om terug te komen in het arbeidsproces.”
Laatste statutenwijziging: Inschrijving Kamer van Koophandel en Fabrieken te Meppel: Inschrijving in Nationaal Register Volkhuisvestinginstellingen te Huizen:
23 maart 1914
05 augustus 1914, nummer 38 07 oktober 2010
nummer 04024478
nummer 13336
De gemeente en Woonconcept financieren dit project.
Instellingsnummer:
L 0363
1 Voorwoord
Thema’s
2
Leefbaarheid en verhuur
3.
Nieuwbouw, verbouw en verhuur
28
4
Markt & Strategie
33
5
Maatschappelijk Vastgoed
47
6
Interne organisatie
52
6
7 Financiën
61
8 Verbindingen
70
3
4
Governance
9 Ondernemingsbestuur
86
10
Intern toezicht
94
Jaarrekening
11
Geconsolideerde jaarrekening
101
12
Vennootschappelijke jaarrekening
126
13
Overige gegevens
133
Voorwoord
1
Het schrijven van dit voorwoord is mijn eerste bijdrage aan het tot stand komen van een jaarverslag van Woonconcept. Hedzer van Houten heeft na 25 jaar aan mij het stokje overgedragen. In die periode is er in de sociale volkshuisvesting in ons werkgebied veel ten positieve veranderd en tot stand gebracht: daar mag Hedzer trots op zijn.
bewoners hun woning (de oude of elders) weer betrokken, maar het vertrouwen in de installatie moet bij velen nog groeien. En dat kan ik me goed voorstellen. Natuurlijk ben ik ook uitgebreid bijgepraat over andere gebeurtenissen en ontwikkelingen in ons werkgebied. Het beeld dat ik van Woonconcept had, als actieve en gedreven corporatie, werd snel bevestigd. Smeedwerkers, uitbreiding van het aantal huurwoningen, leerwerkplaatsen, herstructurering, computercursussen voor ouderen, het betrekken van bewonerscommissies, schoonmaakacties, wijkschouwen, prestatieafspraken met gemeenten: u komt het allemaal in dit jaarverslag tegen!
Het jaar 2010 wordt getekend door een ramp. Op eerste kerstdag 2010 worden we geconfronteerd met het overlijden van twee jonge mensen in één van onze woningen als gevolg van koolmonoxidevergiftiging. Intriest en schokkend voor de nabestaanden. Ook bij Woonconcept en haar medewerkers was veel medeleven met de nabestaanden en heeft dit noodlottige ongeval een diepe indruk achtergelaten, merkte ik al snel tijdens mijn inwerkperiode.
Er is dus ook in 2010 weer hard gewerkt aan het bouwen en onderhouden van onze woningen en maatschappelijk vastgoed en de verbetering van leefbaarheid van buurten en wijken. Tegelijkertijd blijven we kritisch naar onze eigen organisatie kijken. In 2010 is uitgebreid onderzocht hoe we de dienstverlening voor onze klanten nog verder kunnen verbeteren. Ook daar gaan we de komende tijd hard aan werken.
Al jaren investeert Woonconcept in de veiligheid van haar woningen. De afgelopen jaren zijn vrijwel alle woningen onderworpen aan uitgebreide veiligheidskeuringen en desondanks kan er zo’n tragisch ongeval plaatsvinden. Het Openbaar Ministerie heeft een uitgebreid onderzoek ingesteld naar de oorzaak. Ook al waren de uitkomsten hiervan nog niet bekend, toch heeft Woonconcept besloten alle rookgasafvoeren van het complex te vervangen, ondanks het gegeven dat deze installatie nog maar twee jaar oud was. Vervolgens is elke installatie door het KIWA gekeurd, voordat deze weer in gebruik genomen mocht worden.
Nu al verheug ik me erop Woonconcept verder te leiden: weliswaar door een lastige periode. Want die komt er vast en zeker. Corporaties worden, ondanks de recessie waarin wij al enkele jaren verkeren, steeds vaker geconfronteerd met stijgende bouwkosten. Daardoor worden onze onrendabele bijdragen steeds groter. Daarnaast hebben we te maken met stagnerende verkopen van ons bestaande woningbezit, de bijdrage aan de zogenaamde Vogelaarheffing
Een goede en regelmatige communicatie met alle bewoners heeft veel goed gedaan in deze, voor velen zeer emotionele periode. Inmiddels hebben alle
4
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
voorwoord
ad € 600.000,- boveninflatoire kostenstijging afgezet tegen inflatievolgende huurinkomsten en substantiële onrendabele investeringen in energiebesparende maatregelen. Er dreigt bovendien met ingang van 2014 een nieuwe landelijke heffing: voor Woonconcept betekent dit ongeveer € 3 miljoen per jaar. Stagnerende verkoop van bestaande huurwoningen en grondposities die niet kunnen worden ontwikkeld, betekenen een regelrechte aantasting van onze liquiditeitspositie. Sommige corporaties worden nu al gedwongen hun investeringen terug te schroeven of bijvoorbeeld te bezuinigen op onderhoudskosten. We zijn financieel gezond: ook dat kunt u lezen in dit verslag. Maar oplettendheid is vereist. Dankzij het enthousiasme en de deskundigheid van onze medewerkers en op basis van mijn eerste gesprekken met onze partnerorganisaties, heb ik er alle vertrouwen in dat Woonconcept ook dit zware weer goed kan doorstaan! Mr. Sandra (S.E.) Korthuis directeur
5
De heer en mevrouw Klamer huren al 53 jaar een woning van Woonconcept in Meppel. Het grootste voordeel van huren is voor hen het gemak. “Je hoeft maar een kik te geven en Woonconcept staat voor je klaar.”
2
Leefbaarheid en verhuur
Zingeving Schoonheid Kennis en inzet
2.1. Leefbaarheid
Groepsgevoel
Leefbaarheid is het breedste prestatieveld uit het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Om dit thema af te bakenen en in te vullen, werkt Woonconcept met de leefbaarheidspiramide. In de onderste lagen van de piramide gaat het om de fysieke kant van het wonen: de woning en de woonomgeving. Verder naar boven gaat het om meer abstracte begrippen als zingeving en schoonheid. De fysieke basis moet stevig zijn voordat het volgende niveau invulling krijgt. Hoe hoger in de piramide, hoe meer raakvlakken er zijn met het werkveld van andere organisaties, zoals welzijns- en zorgorganisaties. Wonen, welzijn en zorg vormen samen de basis van leefbaarheid. Met deze organisaties werkt Woonconcept nauw samen.
Veiligheid Fysiek bestaan
thuistechnologie op het Drentse platteland. Het doel van dit project is dat ouderen zo lang mogelijk zelfstandig en veilig kunnen blijven wonen in hun eigen vertrouwde omgeving met behulp van thuistechnologie (domotica), een provinciale helpdesk en lokale steun van de buurt. De voorbereidingen voor dit project zijn in Hollandscheveld succesvol verlopen. Daarom is besloten dit project daadwerkelijk uit te voeren in 2010/2011. Hiervoor is in de verschillende dorpen een werkgroep aangesteld met een aantal professionals, maar voornamelijk bewoners uit de dorpen zelf. Het project is inmiddels uitgerold en de dorpsbewoners kunnen gebruikmaken van de geboden faciliteiten. Helaas valt het aantal aanmeldingen tot nu toe tegen. In 2011 bekijken wij of wij het project tot een succes kunnen maken.
De leefbaarheidspiramide
Vanaf 2011 wordt dit thema ingevuld vanuit leefbaarheidscirkels. Per cirkel gaan wij concreet aangeven wat onze doelen zijn en wat het maatschappelijk rendement is. Daarmee wordt dit thema concreter en meer afgebakend. Speerpunten van leefbaarheid zijn het wonen, de woonomgeving, het sociale klimaat in de wijk en de (economische) positie van de individuele wijkbewoner.
Huistest
2.1.2. Leefbaarheid en de woning
In 2010 zijn de voorbereidingen gestart voor de dienst ‘Wonen naar Wens’. In een test via internet krijgt de huurder een beeld van de aanpassingen die kunnen worden gedaan in de woning om deze aan te passen naar eigen wensen en behoefte. Achterliggend doel is de huurder inzicht te geven en concrete
Thuistechnologie
Woonconcept heeft in 2009 geparticipeerd in het provinciale proefproject
6
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
L E E F B A A R H E I D
E N
V E R H U U R
Hoogeveen
stappen te bieden om onder andere langer veilig/ comfortabel in de huidige woning te kunnen blijven wonen. Begin 2011 wordt de dienst beschikbaar.
In 2010 zijn vier wijkschouwen gehouden in Hoogeveen. De wijkschouwen in Krakeel aan de Helios en Zuid zijn op een andere wijze uitgevoerd. Daar is geprobeerd de schouwen een sociaal karakter te geven. Er is geprobeerd meer achter de voordeur van bewoners te komen en hen meer te betrekken bij hun woon- en leefomgeving. Vooral in de Helios voldoet deze aanpak nog niet en wordt er gekeken naar verbeteringen. Naast wijkschouwen zijn er ook verschillende complexschouwen geweest. Hier kwamen diverse actiepunten uit voort zoals aanpassingen in bergingen, stopcontacten in centrale ruimten, fietsbeugels bij complexen, aanpassingen of vernieuwing van gemeenschappelijke tuinen.
Seniorencomplexen Hoogeveen
De tweede flat aan de Helios is voorzien van een elektrische deuropener, waardoor de toegang voor mensen met een handicap vergemakkelijkt wordt. In 2011 wordt de laatste flat ook van zo’n deuropener voorzien. De recreatieruimte van De Veldershof is opgeknapt. Er is een nieuwe vloer gekomen, extra radiators zijn geplaatst, muren en plafond zijn geschilderd en al het meubilair is vervangen. Ook de recreatieruimte van De Zaaier is voorzien van nieuw meubilair, nieuwe vloerbedekking en heeft nieuwe zonwering. In de recreatieruimte van de Carmiggeltstede is nieuwe vloerbedekking gelegd en er is wegens vervuiling nieuwe vloerbedekking op een etage aangebracht. In de Meteoor zijn in verband met vochtproblemen de inloopmatten vervangen.
Er zijn twee schoonmaakacties geweest waarbij bewoners betrokken waren, in de Zeeheldenbuurt en de Oranjebuurt. Deze acties waren succesvol. In Krakeel zijn diverse achterpaden schoongemaakt en vrijgemaakt van onkruid door WerkPro. Dit is een organisatie die activiteiten en begeleiding biedt voor mensen die zelf (nog) geen reguliere werkplek kunnen vinden.
2.1.3. Leefbaarheid en woonomgeving Algemeen
Het tuinenbeleid van Woonconcept wordt strak gehandhaafd. Dit werpt zijn vruchten af. In 2010 zijn vergeleken met 2009 10% minder huurders aangeschreven. In 2010 zijn enkele huurders ook aangeschreven vanwege begroeiing tegen de gevel of op luifels. Dit heeft geresulteerd in het begroeiingvrij maken van de woning.
Prettig wonen in een wijk betekent in de eerste plaats dat een wijk en de directe woonomgeving schoon en veilig moeten zijn en er aantrekkelijk uit moeten zien. Dit is niet alleen prettig om te wonen, maar het draagt ook bij aan het waardebehoud van onze woningen. Woonconcept heeft huismeesters en woonbeheerders in dienst die zich inzetten voor de leefbaarheid in de seniorencomplexen en in de wijken. De huismeesters dragen bij aan het veilig en zelfstandig wonen van ouderen en hebben vooral een sociale rol. Woonbeheerders hebben meer wijkgerichte taken. Woonconcept heeft in 2010 verschillende wijk- en complexschouwen georganiseerd waaraan bewoners en de gemeente deelnamen. Waar mogelijk werken wij samen met buurtbeheer teams zodat mensen met een grote afstand tot de arbeidsmarkt of met een verstandelijke beperking hier aan de slag kunnen. Ze doen werkervaring op en worden actief betrokken bij de samenleving. Zo snijdt het mes aan meerdere kanten. Woonconcept initieert en faciliteert dergelijke samenwerkingsverbanden.
Meppel
Aan het begin van 2010 is de bewonersconsulent met de woonbeheerders en huismeesters gestart om op een gestructureerde wijze wijk- en buurtschouwen te houden, vooral gericht op grijs, zoals bestrating en/of groen. In februari zijn wijkteams in het kader van het wijk- en dorpsgericht werken (WDW) opgezet. Daarin zijn ook afspraken gemaakt over de wijk- en buurtschouwen, maar dan door professionals samen met de bewoners. De eerste schouwen in deze vorm hebben in 2010 in Koedijkslanden en in Haveltermade plaatsgehad. In
7
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
L E E F B A A R H E I D
E N
V E R H U U R
Buurtbeheerteam Meppel
2011 moeten deze schouwen van wijkteams en bewoners verder vorm en inhoud krijgen. Daarvoor is een format door de werkgroep WDW opgezet.
In 2010 heeft het buurtbeheerteam niet goed gefunctioneerd. Enerzijds doordat er geen goede match was tussen het werk en de medewerkers van Reestmond. Anderzijds omdat er geen stabiele bezetting was binnen Woonconcept door het vertrek van medewerkers. Halverwege het jaar zijn nieuwe woonbeheerders/huismeesters aangesteld die naast hun affiniteit met de medewerkers van Reestmond en hun vakkennis, een betere samenwerking hebben bereikt en een betere kwaliteit van dienstverlening. Wij horen dit ook terug van onze klanten en merken het aan de geringe hoeveelheid klachten die er nu nog gemeld worden.
Steenwijk
In 2010 zijn wij in Steenwijk gestart met gericht schouwen, samen met de bewonerscommissie van twee gebouwen. In de woongebouwen Nereus en Irisflat heeft dit geleid tot een aantal concrete maatregelen, variërend van het fysiek aanbrengen van de naam van het complex aan de gevel tot nieuwe stoffering en zonwering in het gebouw. 2.1.4. Buurtbeheerteams
2.1.5. Leefbaarheid en groepsgevoel
Woonconcept heeft diverse buurtbeheerteams opgezet die de leefbaarheid in de wijken op peil houden. Onze woonbeheerders werken daarin samen met medewerkers van werkvoorzieningschappen, langdurig werklozen die werkervaring opdoen of mensen met een verstandelijke beperking.
Woonconcept organiseert haar activiteiten zo veel mogelijk op wijkniveau. Dit is het niveau dat het beste aansluit bij de belevingswereld van de bewoners. Samen met verschillende partners geeft Woonconcept vorm aan wijken dorpsgericht werken. Door de dienstverlening rondom wonen, welzijn en zorg zo goed mogelijk op wijkniveau op elkaar af te stemmen, kunnen alle bewoners zolang zij dat willen veilig en zelfstandig in de eigen woning in de vertrouwde buurt blijven wonen.
Buurtbeheerteam Assen
Multa, een vorm van dagbesteding van Vanboeijen, vervult in Assen de rol van buurtbeheerteam. Volgens een vast rooster worden werkzaamheden verricht in wijken en complexen, zoals het opruimen van rommel, het schoonhouden van achterpaden en tuinonderhoud bij complexen. Om herkenbaar te zijn voor huurders is in 2010 werkkleding voor de medewerkers van Multa aangeschaft. De werkafspraken met Multa worden in 2011 geformaliseerd in de vorm van een samenwerkingsovereenkomst.
Hoogeveen
In Hoogeveen is Woonconcept partner in De Smederijen, een samenwerkingsverband tussen bewoners, corporaties, gemeente, welzijnswerk en politie. De activiteiten zijn gericht op drie doelen: meedoen, verbondenheid en zelf aanpakken voor wat betreft het verbeteren van de leefbaarheid in de wijk. Dit jaar zijn er diverse zaken uitgevoerd. De begrote investering voor De Smederijen bedraagt voor Woonconcept € 150.000,- op jaarbasis. Dit is exclusief personele inzet.
Buurtbeheerteam Hoogeveen
In Hoogeveen bestaat het buurtbeheerteam Het Smeedwerk. Onder die naam zijn enkele mannen onder leiding van een werkleider van WerkPro in de Verzetsbuurt, Oranjebuurt en Zeeheldenbuurt aan de slag op het gebied van leefbaarheid Zij voeren inspecties uit, controleren en onderhouden. In 2010 hebben De Smeedwerkers een nieuw onderkomen gekregen dat op 7 oktober is geopend. De gemeente en Woonconcept financieren dit project.
Meppel
In 2010 is het wijk- en dorpsgericht werken (WDW) van kracht geworden na ondertekening van een samenwerkingsovereenkomst (SOK) tussen de ge-
8
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
L E E F B A A R H E I D
E N
V E R H U U R
2.1.6. Woonservice en -zorgzones
meente Meppel, Woonconcept, Actium en Welzijn Meppel-Westerveld. Het doel van deze samenwerkingsovereenkomst is dat professionals van deze organisaties integraal met elkaar samenwerken om, samen met de bewoners, de leefbaarheid en sociale samenhang in de wijken, dorpen en buurten te verbeteren en te behouden. Door bewoners meer en duurzamer te betrekken bij hun leefomgeving wordt de sociale cohesie versterkt en kunnen signalen of ontwikkelingen beter en sneller worden opgepikt. De werkgroep WDW heeft een plan van aanpak opgesteld. Ondertussen zijn de wijkcoördinatoren van de gemeente Meppel gestart met het formeren van de wijkteams. In alle in de SOK genoemde wijken en dorpen, is op dit moment een wijkteam geïnstalleerd. De wijkteams hebben aansluiting gezocht bij de bestaande wijkplatforms, buurtverenigingen en andere groepen bewoners. In 2011 krijgt de samenwerking tussen de professionals en de bewoners meer vorm, zijn de eerste resultaten van gezamenlijke projecten zichtbaar en liggen er ook actielijsten voor de komende jaren.
Onderzoek naar integrale dienstverlening wonen-welzijn-zorg
Bewoners willen het liefst zo lang mogelijk in hun vertrouwde omgeving kunnen blijven wonen, ook als ze door hun leeftijd of een beperking steeds meer afhankelijk worden van zorg. Woonconcept speelt al jaren een actieve rol bij de ontwikkeling van vastgoed dat dit mogelijk maakt. Daarnaast heeft Woonconcept in 2010 geparticipeerd in diverse netwerken waarbij het doel is te komen tot samenhangende voorzieningen en diensten voor wonen, welzijn en zorg. De wijken Koedijkslanden en Bergierslanden in Meppel en het kern- en het buitengebied van Dwingeloo zijn gekozen tot pilotgebieden voor een provinciaal onderzoek naar de afstemming tussen de vraag van bewoners en het aanbod van organisaties. Door het onderzoek is in kaart gebracht wat er nodig is om oudere inwoners zo lang mogelijk veilig en zelfstandig te kunnen laten wonen. Het werd gefinancierd door de provincie Drenthe, de vier ZuidwestDrentse gemeenten en de corporaties Actium, Domesta en Woonconcept. De conclusie in dit rapport is dat er voldoende aanbod is maar dat ouderen behoefte hebben aan een vraaggestuurd integraal aanbod van wonen, welzijn en zorg dat gericht is op het behoud en het versterken van de zelfredzaamheid. Ook verwachten ouderen dat de dienstverlening georiënteerd is op hun leefwereld. Daarnaast willen professionals meer overzicht en onderlinge afstemming van hun aanbod in het belang van de cliënt en de efficiency van de eigen organisaties. Dit heeft ertoe geleid dat betrokken partners hebben afgesproken een betere dienstverlening te gaan ontwikkelen en organiseren die afgestemd is op de leefwereld van ouderen. In 2011 krijgt de dienstverlening vorm. Aan de hand van een aantal concrete casussen wordt met alle partners gezamenlijk de opzet en uitvoering van het dienstverleningsmodel uitgewerkt. Er kan samengewerkt worden vanuit één visie op wonen, welzijn en zorg. Dat biedt voor Woonconcept een goede basis voor de ontwikkeling van onder andere woonzorgzones in Hoogeveen en Meppel. Wij kunnen onze klantvisie op dit terrein concretiseren.
Steenwijkerland
In 2010 zijn voorbereidingen getroffen voor het jaar 2011 waarin de gemeente Steenwijkerland wil gaan werken vanuit een geactualiseerd beleidskader voor de maatschappelijke ondersteuning en gezondheid van haar inwoners: meedoen in de kern. In twee bijeenkomsten kan door organisaties en burgers worden meegepraat over het nieuwe beleidskader. Op een aantal onderdelen worden de hoofdlijnen vastgesteld, maar 2011 zal in het teken staan van het verder concreet maken van deze hoofdlijnen. Het collegeprogramma heet ‘Met kracht naar kwaliteit’. In het programma wordt aangegeven wat het college de komende vier jaar wil bereiken waarbij kwaliteit, streekeigenheid, eigen kracht en participatie centrale begrippen zijn. Op een aantal onderdelen van het beleid voor maatschappelijke ondersteuning zijn de doelen bepaald: iedereen kan zich redden in de samenleving, versterken cement in de samenleving, gezonde voeding en voldoende beweging. Woonconcept is graag bij de concrete invulling betrokken.
9
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
L E E F B A A R H E I D
E N
V E R H U U R
Dienstverlening wonen, welzijn en zorg in Meppel
2.1.7. Leefbaarheid, kennis en inzet
In 2010 is de samenwerking tussen Woonconcept en Icare onder de loep genomen. Reden hiervoor waren de signalen van de huurders dat verschillende rollen van medewerkers van Icare en Woonconcept onduidelijk waren. Wij hebben de samenwerking geherformuleerd en gericht op bewoners. Begin 2011 wordt er een kaart gemaakt waarop staat welke service huurders mogen verwachten en welke organisatie daarvoor zorgt. In 2010 heeft de bewonersconsulent structureel overleg gevoerd met de bewonerscommissies op de ouderencomplexen en daar waar die nog niet bestonden deze in het leven geroepen. Hiermee zijn de communicatielijnen tussen Woonconcept en de bewoners korter geworden. Ook bleek het een manier om bewoners meer bewust te maken van hun invloed op hun woonomgeving en hun betrokkenheid met elkaar. Daarnaast kan sneller worden ingespeeld op klachten en vragen van bewoners. Er zijn dit jaar wel weer diverse keren problemen geweest met de personenalarmering. In 2011 wordt er een voorstel voor Meppel opgesteld waarbij rekening wordt gehouden met ontwikkelingen op het gebied van internet en glasvezel. De problemen nu worden veroorzaakt door het gebruik van verouderde analoge lijnen.
Doel is het bevorderen van zelfredzaamheid, het ontsluiten van kennis en het voorkomen van eenzaamheid via scholing, opvoeding en dagbesteding. Buurtbemiddeling Hoogeveen
Woonconcept is medefinancier van het project buurtbemiddeling in Hoogeveen. Daarbij worden vrijwilligers geschoold tot bemiddelaars bij conflicten tussen bewoners. De ervaringen hiermee zijn positief. Ook wordt voorkomen dat professionals aan doorgaans relatief kleine problemen veel tijd moeten besteden. In 2010 zijn diverse bemiddelingszaken door corporaties, politie en maatschappelijk werk aangedragen bij buurtbemiddeling. Activering bewoners in Meppel
In Meppel had de start van het wijk- en dorpsgericht werken als resultaat dat medewerkers die taken hebben op het gebied van leefbaarheid, actiever zijn geworden in het netwerk van professionals. Naast nieuwe overlegvormen zoals de wijkteams hebben de medewerkers structureel deelgenomen aan de OGGZ. Dit is een overleg waarin zorgwekkende zorgmijders aangemeld worden en casuïstiek wordt besproken met het doel om mensen te helpen bij hun zorgvraag. Via het PPW (Project Problematisch Woongedrag) is een aantal gezinnen in beeld gekomen waarin multiproblematiek is, waaronder ook opvoedingsproblemen. Met de inzet van maatschappelijk werk, wordt onder andere aan die opvoedingsproblematiek samen met de ouders gewerkt.
Woonservicewijk Koedijkslanden Meppel
In Meppel is de wijk Koedijkslanden in combinatie met de wijk Bergierslanden door de samenwerkende partners (zorg, welzijn, corporatie en gemeente) in 2009 uitgeroepen tot woonservicewijk in ontwikkeling. In 2010 is hiervoor een intentieovereenkomst ondertekend en de plannen zijn in een vergevorderd stadium. Koeberg is de projectnaam voor een gebied in Koedijkslanden waarbinnen het winkelcentrum, een woonzorgcomplex en een woonzorgservicegebied moeten worden ontwikkeld, aangevuld met woningbouw voor verschillende doelgroepen. Om ruimte te creëren voor de nieuwbouw, wordt een flatgebouw met 47 woningen gesloopt. De verhuurstop van dit complex is inmiddels van start gegaan en de eerste bewoners zijn verhuisd. Wij verwachten dat de sloop in 2011 kan plaatsvinden.
2.1.8. Leefbaarheid en schoonheid
Doel is het verfraaien van de woonomgeving. De concrete acties die in het kader van het groenbeleid zijn uitgevoerd, zijn al genoemd in paragraaf 2.4. Groene wijken in Meppel
In 2010 is intensiever gestuurd op tuinonderhoud door de woonbeheerders. De huidige woonbeheerders zijn deel gaan uitmaken van een speciaal team
10
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
L E E F B A A R H E I D
van medewerkers van de gemeente en welzijn die belast zijn met handhavingstaken in de openbare ruimte. Dit had als resultaat dat er nu korte communicatielijnen zijn voor het melden van illegaal dumpen van grofvuil, afspraken over het doorzoeken van afval op adresgegevens van de dader, afspraken over kosten voor opruimacties et cetera. Doordat deze medewerkers elkaar sneller weten te vinden en daadkrachtiger wordt opgetreden is het totaalbeeld van grijs en groen verbeterd.
E N
V E R H U U R
verkennende gesprekken plaatsgevonden over de vorm en inhoud hiervan. In 2011 wordt de uitwerking definitief. 2.1.10. Maatschappelijke investeringen Algemeen
Woonconcept heeft een brede taakopvatting op het gebied van volkshuisvesting en vindt dat haar verantwoordelijkheid verder gaat dan het bieden van onderdak aan de mensen die daar niet zelf in kunnen voorzien. Wij voelen ons ook verantwoordelijk voor de leefomgeving en nemen onze maatschappelijke verantwoordelijkheid wanneer er door andere partijen een beroep op ons wordt gedaan. In 2010 bedragen de maatschappelijke investeringen bijna € 30 miljoen. Graag wil Woonconcept zichtbaar maken wat de organisatie in de maatschappij heeft geïnvesteerd.
Ook is gestart met het ‘groenproject’ van bewoners van de Wibautstraat en Woonconcept. Bewoners en Woonconcept hadden als wens dat de uitstraling van het complex verbeterd werd en het een meer uniforme uitstraling kreeg. Het ontwerp waarin tuintjes heringericht worden met sierbestrating en heggen, is in september gepresenteerd aan medewerkers van Woonconcept en de overige bewoners. Het plan wordt in navolging van het grootonderhoud in 2011 uitgevoerd. 2.1.9. Leefbaarheid en zingeving
Werk, dagbesteding en recreatie geven zin aan het leven. Op veel niveaus in de piramide zijn deze begrippen al teruggekomen. Speelruimtebeleid Meppel
In 2010 heeft Woonconcept deel uitgemaakt van workshops voor het speelruimtebeleid van de gemeente Meppel. Doel is dat een inwoner van Meppel veilig kan ontmoeten, bewegen en spelen in de buitenruimte. Zij hebben zelf invloed op de vormen daarin en participeren in de besluitvorming. Ook hier geldt dat het niet langer aanbodgericht maar vraaggestuurd is. Niet langer worden standaard speelvoorzieningen aangebracht maar wordt ook naar geografische en ruimtelijke mogelijkheden gekeken. Reliëf in het landschap kan uitnodigen om er te rennen, te klimmen of met sneeuw te glijden. Ook die mogelijkheden doen mee in het plan. Woonconcept is enthousiast over deze visie en aanpak en wil hieraan meedoen. In 2010 hebben
11
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
L E E F B A A R H E I D
Investeringen
E N
V E R H U U R
Bijdrage De Herberg 25.000 25.000 0 Maatschappelijke investeringen in € Activiteiten senioren 2.500 0 -2.500 Budget 2010 Realisatie 2010 Afwijking Gratis abonnement Wonen+ 45.000 36.582 -8.418 Ontwikkeling leefbaarheids projecten 21.000 24.213 3.213 Onrendabele investeringen 3.850.000 24.799.632 20.949.632 Onderhoud voor leefbaarheid 5.033.372 2.237.047 -2.796.325 Totaal leefbaarheidsuitgaven 6.369.860 3.381.914 -2.987.946 Ondersteuning buitenland 115.000 35.335 -79.665 Herstructurering: Haveltermade 1.215.000 544.955 -670.045 Totaal maatschappelijke Gagels 1.250 3.022 1.772 investeringen 12.939.610 29.892.516 16.952.906 Steenwijk-West 436.000 312.144 -123.856 Krakeel 15.000 26.694 11.694 Verzetsbuurt 700.000 714.307 14.307 Oranjebuurt 50.000 0 -50.000 Onrendabele investeringen Zeehelden 30.000 0 -30.000 Om een betaalbare huur te garanderen kan een corporatie de investering in Overige wijken 157.500 74.513 -82.987 nieuwe huurwoningen niet terugverdienen. Dat betekent dat op iedere huurwoning een fors bedrag wordt afgeboekt op het moment dat deze is geTotaal herstructurering 2.604.750 1.675.635 -929.115 bouwd. Van iedere woning die wordt gebouwd wordt gemiddeld € 50.000,afgeboekt. Dat bedrag wordt niet terugverdiend zolang de woning als sociale huurwoning wordt geëxploiteerd. Woonconcept heeft het afgelopen jaar voor Leefbaarheid: € 15,5 miljoen afgeboekt als onrendabele investeringen in nieuwbouw. HierHuismeester externe kosten 49.002 15.380 -33.622 van is € 2,5 miljoen begroot voor 2010, € 5,6 miljoen zijn nieuwe, niet begrote Loonkosten huismeesters 271.116 317.267 46.151 bestuursbesluiten en € 7,4 miljoen zijn projecten die zijn doorgeschoven vanAlgemeen 387.820 296.132 -91.688 uit 2009 naar 2010. Daarnaast heeft eind 2010 een evaluatie plaatsgevonden Woonzorgcombinaties 134.500 116.942 -17.558 van de grondposities en ontwikkellocaties wat heeft geleid tot een afwaardeVervangen cilindersloten 90.000 8.330 -81.670 ring van € 9,3 miljoen. Casemanagement 77.200 30.068 -47.132 Digitale trapvelden 12.500 6.680 -5.820 Ondersteuning buitenland Buurtbeheer 90.850 141.630 50.780 Nederland mag trots zijn op de wijze waarop wij de volkshuisvesting hebWijkgebonden 70.000 69.517 -483 ben ingericht. Hoewel de landelijke politiek zich geregeld in andere zin uitlaat Leegstand/narenovatie 35.000 31.276 -3.724 over de corporaties die verantwoordelijk zijn voor het invullen van de volksKunstprojecten 25.000 25.850 850 huisvesting krijgen wij vaak positieve kritieken vanuit het buitenland. Vanuit
12
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
L E E F B A A R H E I D
diverse landen in de wereld wordt een beroep gedaan op corporaties om hen te ondersteunen bij het verwezenlijken van de volkshuisvestelijke taak in hun eigen landen. Woonconcept ondersteunt enkele projecten in onder andere Zuid-Afrika, Slowakije en Hongarije. De inbreng van Woonconcept ligt niet op het terrein van investeringen in vastgoed. Wel delen wij onze kennis graag met anderen om hen beter op weg te helpen. Dit gebeurt vaak in de vorm van personele ondersteuning, voorlichting en/of stages van buitenlandse medewerkers. Wij zijn van mening dat wij hiermee een klein steentje kunnen bijdragen aan het verbeteren van de volkshuisvesting in landen die het nog erg nodig hebben. Jaarlijks stellen wij een bedrag van circa € 100.000,- beschikbaar voor activiteiten. Hiervan kunnen wij circa de helft doorberekenen aan Aedes. Vanaf 2011 wordt dit budget naar beneden bijgesteld.
E N
V E R H U U R
kunnen energiemaatregelen zijn, maar ook het veiliger maken van entrees van onze complexen en dergelijke. In 2010 hebben wij ruim € 3,3 miljoen in leefbaarheid geïnvesteerd. Dit is bijna € 3,0 miljoen minder dan begroot, wat hoofdzakelijk wordt veroorzaakt door minder uit te geven aan onderhoud voor leefbaarheid. Begroot hiervoor is ruim € 5 miljoen terwijl er ruim € 2,2 miljoen is gerealiseerd: € 1,3 miljoen voor energiebesparende maatregelen, € 0,2 miljoen voor veiligheid, € 0,5 miljoen voor narenovaties en € 0,2 miljoen voor vergoedingen en herhuisvesting.
2.2. Het verhuren van woningen 2.2.1. Doelen en prestaties
In dit hoofdstuk wordt een aantal van de onderstaande doelen uitgediept. Herstructurering
Doelstellingen
Woonconcept ziet haar taken breder dan alleen het beheren van haar eigen woningen. Samen met gemeentes en mogelijk andere partijen zetten wij ons in om wijken leefbaar te maken en te houden. Dit betekent dat wij actief participeren in trajecten van herstructurering. Hierbij kan gedacht worden aan ons vastgoed, maar ook aan infrastructuur, buurtwerk en dergelijke. In 2010 heeft Woonconcept ongeveer € 1,7 miljoen bijgedragen aan herstructurering van diverse aandachtswijken. Dit is ruim € 0,9 miljoen minder dan begroot. Dit wordt onder andere veroorzaakt doordat wij van de gemeente Meppel circa € 0,3 miljoen te veel betaalde WOP hebben terugontvangen en doordat er in de overige gebieden bij elkaar € 0,6 miljoen minder is uitgegeven. Met deze investeringen dragen wij bij aan het verbeteren van het leven van onze bewoners in de wijken.
Eenheid
Score 2010
Norm 2010 Score 2009
Huurachterstand op maandbasis van zittende huurders % 6,4 6,5 7,0 Vorderingen vertrokken huurders waarde 197.989 185.000 -Leegstand door frictie, verhuurbaarheid % 0,44 0,45 0,49 Leegstand totaal inclusief verkoop, sloop, herstructurering en calamiteiten % 1,61 2,0 2,13 Klachtenonderhoud waarde 1.980.889 1.938.000 2.043.222 Klachtenonderhoud aantal 19.328 20.000 16.842 Mutatieonderhoud waarde 1.325.198 1.437.600 1.490.137 Mutatieonderhoud aantal 932 1.150 1.097 Mutatiegraad % 9,71 10 9,72 Acceptatiegraad eerste aanbieding % 72,6 70 68
Leefbaarheid
Woonconcept is niet alleen verantwoordelijk voor de huisvesting, maar wil zich breder inzetten voor de bewoners van onze wijken en de leefomgeving. Wij investeren daarom geld in woon- en buurtbeheer, veiligheid van de woningen en wijken, activiteiten voor senioren, daklozenopvang, et cetera. Daarnaast investeren wij extra in onze woningen om de leefbaarheid te verbeteren. Dit
13
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
L E E F B A A R H E I D
2.2.2. Huurachterstanden
E N
V E R H U U R
sche incasso, het afleggen van huisbezoeken aan huurders met betalingsproblemen en een proactieve klantbenadering. In 2011 willen wij vooral in Hoogeveen en Assen hierop inzetten. Voor 2011 zetten wij in op een gemiddelde huurachterstand van 6,0%. Dit is zeer ambitieus, maar moet gezien de resultaten in Steenwijk en Meppel haalbaar zijn. Het doel van Woonconcept is de huurachterstanden zo laag mogelijk te houden door huurders met een achterstand al in een zeer vroeg stadium hierop te attenderen en door betalingsmogelijkheden aan te bieden die afgestemd zijn op de financiële situatie van de huurder. Incassokosten en huisuitzettingen worden op deze manier zo veel mogelijk voorkomen.
Woonconcept hanteert een sociaal en strak incassobeleid waarbij zowel preventief als curatief te werk wordt gegaan bij betalingsproblemen. Actieve (zittende) huurders De parameter voor huurachterstanden bij actieve huurders is voor 2010 op 6,50% gesteld. Dit percentage drukt de huurachterstand op maandbasis uit. Het gemiddelde percentage aan huurachterstand van al onze huurders eind 2010 bedroeg 6,4%. De doelstelling is dus gehaald. In 2009 was de achterstand nog 7,0%. Wel zijn er lokale verschillen.
10
Steenwijk heeft met een score van 5,0% in 2010 evenals in 2009 een uitstekend resultaat neergezet. In 2009 bedroeg het huurachterstandspercentage in Steenwijk 5,4%. Wij vinden het belangrijk in een zo vroeg mogelijk stadium contact te zoeken met onze huurders om zo de achterstanden niet te laten oplopen waardoor ze verder in de problemen komen. In overleg met de huurder wordt dan geprobeerd een betalingsregeling af te sluiten. In 2010 zijn er in het kader van schuldhulpverlening een aantal gesprekken gevoerd met de GKB, die begin 2011 gaan leiden tot de ondertekening van een convenant tussen de GKB en Woonconcept.
8 6
norm
4
2010
2
2009
0
steenwijk
meppel
assen
hoogeveen
Huurachterstand actieve huurders 2010
Vorderingen op vertrokken huurders De totale huurvordering op vertrokken huurders bedroeg op 31 december 2010 € 184.754,-. Deze vorderingen bestaan uitsluitend uit nog te betalen huur door vertrokken huurders. Eventuele overige vorderingen zoals mutatie- en servicekosten zijn hierbij niet inbegrepen. Eind 2009 stond er ruim € 193.000,- open (een daling van € 10.000,-). Ook de jaren ervoor was er sprake van een daling.
Ook Meppel heeft met een score van 6,5% de doelstelling gehaald. Er is sprake van een daling van 7,8% in 2009 naar 6,5% eind 2010. Assen heeft met een score van 6,6% op slechts 0,1% de norm net niet gehaald. Hoogeveen (score 7,7%) heeft ook de doelstelling (nog) niet gehaald maar er is wel sinds september 2010 een dalende trend ingezet. De contacten met de deurwaarder zijn sterk verbeterd en er wordt eerder contact gezocht met de huurders. Er wordt strakker gestuurd op datum einde betalingstermijn.
Overige vorderingen Op 31 december 2010 stond er een bedrag open van € 488.603,- aan overige vorderingen. Dit bedrag bestaat uit servicekosten, mutatiekosten, keukenopties, et cetera en heeft betrekking op zowel actieve als vertrokken huurders. Dit is een stijging ten opzichte van 2009 met € 73.850,-. Ook in 2008 was er
Het reduceren van huurachterstanden vraagt om een structureel actief en preventief incassobeleid: het stimuleren van automatische betaling, telefoni-
14
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
L E E F B A A R H E I D
Gemeente
sprake van een stijging, toen met € 57.516,-. De stijging is vooral het gevolg van te vorderen mutatiekosten op vertrokken huurders waarvan het incasso is overgedragen aan de deurwaarders. Hieraan moet in 2011 aandacht worden besteed, hoewel dit niet altijd binnen de beïnvloedingssfeer ligt.
E N
Aantal
Meppel Hoogeveen Steenwijkerland Assen Totaal (40)
2.2.2.1. Deurwaarderszaken
Op 31 december 2010 hadden wij in totaal 409 (actieve en vertrokken huurders) deurwaarderzaken uitstaan voor een bedrag van € 725.685,-. Dit is een stijging ten opzichte van 2009 met bijna € 90.000,-. Ook in 2008 was er sprake van een stijging toen met ruim € 116.000,-. Deze stijging is vrijwel geheel te wijten aan de toename van de vordering op vertrokken huurders. Ook voeren wij een streng incassobeleid. Dit leidt tot meer deurwaarderszaken. De kosten bij de griffie zijn aanzienlijk gestegen. In Steenwijk is het saldo ten opzichte van vorig jaar met ongeveer € 10.000,- gestegen, wat voornamelijk te wijten is aan de omvangrijke eindafrekening bij een woning die betrokken was bij hennepteelt.
V E R H U U R
Huurschuld
Overlast
Hennepplantage
12 11 1 14 13 1 11 9 2 1 1 38 (35) 34 (1) 2 (4) 2
2.2.2.3. Leegstand en huurderving
In 2010 heeft ons bezit 73.650 dagen leeggestaan, wat neerkomt op 1,61% ten opzichte van het totaal aantal verhuurbare dagen. Dit is een daling ten opzichte van vorig jaar met 0,52%. Over 2010 leden wij in totaal € 1.392.408,aan huurderving, een daling van € 59.686,- in vergelijking tot 2009. Deze daling is een gevolg van de afname van de leegstand door sloop, omdat te slopen woningen met terugwerkende kracht uit exploitatie zijn gehaald. De hoogste leegstandspercentages zijn gevolg van verkoop voor 0,52%, voor 0,29% als gevolg van groot- of planmatig onderhoud/wisselwoningen en voor 0,22% als gevolg van renovatie. Deze percentages worden veroorzaakt door leegstand die direct voortvloeit uit beleidskeuzes.
2.2.2.2. Ontruimingen
Woonconcept wil het aantal ontruimingen tot een minimum beperken. Om dit te bereiken, wordt er een adequaat incassobeleid gehanteerd. Huurders met een achterstand worden in een zeer vroeg stadium gewezen op de achterstallige betaling. Daarbij worden diverse betalingsmogelijkheden aangeboden. Wanneer er op een schriftelijke sommatie geen betaling volgt, dan wordt geprobeerd met de huurder in contact te komen hetzij telefonisch, hetzij via een bezoek aan huis. Het doel hiervan is in gezamenlijk overleg tot een oplossing te komen en incassokosten te besparen. Ook worden andere instanties ingeschakeld zoals de GKB (Gemeentelijke Kredietbank) en GSD (Gemeentelijk Sociale Dienst). De onderstaande cijfers zijn per gemeente en uitgesplitst naar reden van ontruiming. De tussen haakjes geplaatste cijfers betreffen 2009.
Het beperken van leegstand en zo veel mogelijk aansluitend verhuren, is vooral voor de Woonwinkel Assen een erg lastige opgave. Vooral appartementen in het geliberaliseerde segment zijn daar moeilijk te verhuren. De Woonwinkel Assen is creatief in het verhuren van moeilijke objecten door onder andere appartementen gemeubileerd en gestoffeerd te verhuren.
15
Meppel; 0,13
Steenwijk; 0,28 Hoogeveen; 0,19
Assen; 3,63
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
L E E F B A A R H E I D
2.2.2.4. Aansluitende verhuur (binnen twee dagen verhuurd)
Gemeente
0-2 dagen (2009)
0-7 dagen (2009)
8-31 dagen
Meppel Steenwijkerland Hoogeveen Assen
30,3% (31,2%) 15,9% (15,5%) 25,2% (22,5%) 12,5% (12,5%)
60,1% (63,2%) 42,8% (40,7%) 44,0% (43,9%) 17,5% (23,8%)
87,8% 80,7% 79,8% 45%
22%
18%
ing
g
vin
ge
om
on
wo
g
n wo
gin
lig
at
sta
d ou
rh
de
on
24%
27%
14%
13%
in
ing
n wo
g
nin
wo
te
kle
d
en
on
k be
...
oo
rs
pe
e
jk nli
In de periode mei 2008-oktober 2009 zijn er 524 woningzoekenden gevraagd naar hun weigeringsgrond. De meest genoemde redenen voor woningweigering staan genoemd in onderstaande tabel. Omdat meer dan 50% van de weigeringen niet woning- en woonomgevinggebonden zijn en omdat de woninggrootte op het moment van adverteren een vaststaand gegeven is, is de acceptatiegraad door ons nauwelijks te beïnvloeden. Onbekend houdt onder andere in dat mensen de enquête niet invullen.
2.2.2.5. Acceptatie
De gemiddelde acceptatiegraad van woningen die in 2010 via de Wonerije en website zijn aangeboden, is 72,6%. Wanneer een woning door de eerste kandidaat wordt geaccepteerd, is dit 100%. Acceptatie door de tweede kandidaat is 50%, et cetera. In 2009 bedroeg de acceptatiegraad nog 67,85%. Over de hele linie is de acceptatiegraad iets achteruitgegaan en in Assen zelfs behoorlijk. De gemiddelde stijging is te danken aan Steenwijk waar meer woningen in een keer zijn verhuurd. Acceptatie per gemeente in percentages
V E R H U U R
Reden weigering
Op 31 december 2010 bedroeg het percentage aansluitende verhuur 24,4%, dat wil zeggen 247 woningen. Dit is een stijging ten opzichte van 2009 met 0,08%. Na zeven dagen hadden wij 49,4% verhuurd, dat zijn 500 woningen, een stijging ten opzichte van 2009 met 0,06%. Aansluitende verhuur uitgesplitst per gemeente
E N
2.2.3. Klachtenonderhoud
Voor het klachtenonderhoud was in 2010 een bedrag van € 1.938.000,- begroot. In totaal is het bedrag van € 1.980.889,- besteed.
Gemeente
Percentage
Meppel Hoogeveen Steenwijkerland Assen
78,76% (83,96%) 53,81% (56,68%) 65,98% (46,14%) 57,58% (84,62%)
(2009)
Woonwinkel
Begroot
Werkelijk
van begroot
Meppel Steenwijk Hoogeveen Assen
€ 756.400
€ 685.658
€ 543.400
€ 535.585
€ 582.000
€ 691.546
90,6% 98,6% 118,8% 121,2%
16
€ 56.200
€ 68.100
Percentage
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
L E E F B A A R H E I D
2.2.3.1. Mutatieonderhoud
Aantal bezoekers woonwinkels 2010
Voor het mutatieonderhoud was in 2010 een bedrag begroot van € 1.437.600,-. In totaal is hieraan een bedrag van € 1.325.198,- uitgegeven. Woonwinkel
Begroot
Werkelijk
van begroot
Meppel Steenwijk Hoogeveen Assen
€ 561.100
€ 487.696
€ 403.100
€ 415.968
€ 431.700
€ 396.797
€ 41.700
€ 24.737
86,9% 103,2% 91,9% 59,3%
24159
Percentage
Onderwerp
14 11,48 9,84 10,29 9,17 8,43
6 4 2
eld
idd
G
em
l
pe
ep
M
en
e St
d
lan
er
jk wi
Ho
en
ve
e og
n
se
As
Hoogeveen
Meppel 28208
Steenwijk Hoogeveen
16332
Aantal
%
Woning zoeken 571 21,7 Verhuur 446 16,9 Overig 338 12,8 Incasso 290 11,02 Derden 198 7,5 Nieuwbouw/projecten 182 6,9 Onderhoud woning 174 6,6 Overlast 166 6,3 Huurtoeslag 83 3,2 Huur op Maat 48 1,8 Klachten 41 1,6 Groenonderhoud 25 1,0 Huurverhoging 24 0,9 Verkoop 17 0,65 Totaal 2603 100 (afgerond)
Mutatie in percentage van de woningvoorraad
0
25905
Steenwijk
Het aantal bezoekers in onze Woonwinkels is in 2010 iets teruggelopen. In de zomer van 2010 is er geïnventariseerd waarvoor men contact opneemt (telefonisch en fysiek) met de Woonwinkels en wanneer. De belangrijkste uitkomsten zijn de volgende.
2.2.5. Overige cijfers
8
Aantal bezoekers woonwinkels 2009
Inclusief bezoekers GKB
In 2010 zijn in totaal 1.107 woningen van huurder gewisseld. In Meppel bedroeg het aantal gemuteerde woningen 438, in Steenwijkerland 294, in Hoogeveen 290 en in Assen 38. De mutatie van maatschappelijk vastgoed is in dit diagram niet meegenomen.
10
V E R H U U R
Meppel 28057
17528
2.2.4. Mutatiegraad
12
E N
17
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
L E E F B A A R H E I D
E N
V E R H U U R
2.2.6.1. Ouderen
- Maandagmiddag is het drukst voor wat betreft klantcontacten. - In Meppel en Steenwijk heeft ongeveer de helft van de ondervraagden internet, in Hoogeveen ligt dat op 58% en in Assen is dat maar liefst 75%. - In Assen is 97% van de ondervraagden met internet bekend met onze site, in Hoogeveen is dat 67%, in Steenwijk is dat 66% en in Meppel 77%. - In Assen heeft 51% van de ondervraagden internet en een login account, terwijl dat in Hoogeveen 38%, in Steenwijk 44% en in Meppel 47% is. Het doel hiervan was te kijken in hoeverre Woonconcept de klanten nog beter kan bedienen door bijvoorbeeld de digitale dienstverlening uit te breiden waardoor klanten vierentwintig uur per dag zeven dagen in de week zaken met ons kunnen doen.
In de Verzetsbuurt in Hoogeveen heeft in 2010 het consultatiebureau voor ouderen gedraaid. Woonconcept heeft hierin samen met Stichting Welzijn Westerveld, Icare en de gemeente Hoogeveen geparticipeerd. Het consultatiebureau was een succes en de opkomst was hoger dan voorspeld en hoger dan in vergelijkbare projecten, gehouden door de zorgverzekeraar. Een persoonlijke benadering bleek de sleutel tot succes. In 2011 wordt hier wellicht nog een vervolg op gegeven. 2.2.6.2. Financieel minder draagkrachtigen
In 2008 is gestart met het experiment ‘Huur op Maat’. Bij het thema ‘betaalbaarheid’ wordt hierop nader ingegaan.
Daarnaast willen wij de efficiency van onze bedrijfsvoering verder verhogen. In 2011 wordt veel aandacht besteed aan het terugdringen van het aantal bezoekers door de digitale dienstverlening fors uit te breiden.
2.2.6.3. Vluchtelingen/statushouders/pardonners
2.2.5.1. Huurdergegevens
Aantal gehuisveste statushouders
Assen Hoogeveen Meppel Steenwijk
Automatische incasso Eind 2009 was het totale percentage automatische betalers 74,8%. Het gestelde doel was te komen op een gemiddeld percentage van 75%. Eind december 2010 bedroeg het percentage automatische huurbetalers 74,4%. In 2011 wordt opnieuw actie gevoerd om meer huurders automatisch de huur te laten betalen. Daarnaast brengen wij in 2011 kosten in rekening als men een acceptgiro wil ontvangen.
Aantal woningen
0 0 12 6 25 9 16 7
2.2.6.4. Mensen met problematisch woongedrag
Woonconcept participeert al jaren in het Zuid-Drentse Project Problematisch Woongedrag (PPW). Dit project is bedoeld om uitzetting te voorkomen door mensen hulp te bieden. Bij wanbewoning of wangedrag meldt de corporatie de bewoner aan bij de casemanager en die zorgt voor een juiste mix van hulpverlening die afkomstig is van: GGD, GGZ, Leger des Heils, Algemeen Maatschappelijk Werk, Verslavingszorg Noord-Nederland of Promens Care. In 2010 is gewerkt aan een nieuw convenant omdat het PPW geïntegreerd wordt in het OGGZ. De twee casemanagers hebben een caseload van 75 personen. Zij worden gefinancierd door centrumgemeente Assen, de 4 betrokken gemeenten en de 3 corporaties in dit gebied.
2.2.6. Doelgroepen van ons beleid
De kerntaak van Woonconcept is het verschaffen van huisvesting aan mensen die hier om verschillende redenen niet zelf in kunnen voorzien. Het betreft hier ouderen, mensen met een fysieke en/of geestelijke beperking, mensen met een laag inkomen en vluchtelingen. Naast de fysieke kant investeert Woonconcept ook in de sociale kant van het wonen voor deze doelgroepen.
18
J A A R V E R S L A G
Resultaten PPW Hoogeveen Instroom PPW 2010
2 0 1 0
L E E F B A A R H E I D
Ontbreken van inzet/geen contact Anders (verhuizing, overlijden, et cetera) Resultaten PPW Meppel
Aanleiding instroom PPW
Aantal
Samenwerking RIBW Steenwijk Op 16 februari is de samenwerkingsovereenkomst met het RIBW getekend voor woonbegeleiding op maat. Woonconcept brengt huurders aan die tussen wal en schip dreigen te raken. De problemen zijn niet ernstig genoeg om voor reguliere zorg in aanmerking te komen maar huurders zijn zelf niet in staat om de dagelijkse bezigheden te verrichten zoals huishouden, administratie en tuin. Doel is dat de huurder deze bezigheden zelfstandig weer oppakt. Het voordeel voor Woonconcept zit in het nakomen van de huurverplichting en het beperken van mogelijke overlastklachten.
Aantal
1 3
Aantal
Overlast en schulden 1 Gezin met schulden 4 Vervuiling 1 Risico’s met betrekking tot woongedrag en daarmee contract onder voorwaarde 4 Totaal 10 Reden uitstroom
Geen aanbod PPW Volledig traject doorlopen
V E R H U U R
berg. Dit is een opvangvoorziening voor dak- en thuislozen in de regio Noordwest-Overijssel. In 2010 heeft Woonconcept geen eigen huurders naar deze voorziening geleid.
Domesta 10 Woonconcept 8 Actium 1 Reden uitstroom
E N
Eind dit jaar hebben wij de samenwerkingsovereenkomst met het RIBW geëvalueerd. Slechts 2 huurders hebben wij aangegeven voor woonbegeleiding waarbij in het ene geval het traject succesvol is afgerond en in het andere geval er geen afspraken nagekomen werden. Wij hadden verwacht meer huurders gebruik te kunnen laten maken van deze vorm van begeleiding. Zowel bij het RIBW als bij onze medewerkers is nogmaals de mogelijkheid van woonbegeleiding onder de aandacht gebracht. Signalen moeten nog eerder worden opgepikt en gemeld. Als het succesvol is, willen wij met de gemeente Steenwijkerland om tafel om het project mogelijk uit te rollen over de gehele gemeente en voor alle inwoners.
Aantal
4 3
Interwonen Hoogeveen Dit is een inloopvoorziening voor dak- en thuislozen/servicecentrum. Er zitten momenteel 8 personen in dit traject. In 2010 zijn er 3 nieuwe bewoners ingestroomd en ook 3 uitgestroomd. Daarnaast hebben zich nog eens 11 mensen aangemeld die uiteindelijk niet in aanmerking kwamen voor plaatsing om uiteenlopende redenen. Momenteel staan er 4 mensen op de wachtlijst voor plaatsing.
Afstemmingsoverleg Steenwijkerland Elke maand is er regulier overleg waarbij cliënten door de verschillende deelnemende partijen van wonen, zorg, welzijn en overige organisaties worden aangebracht en besproken. In 2010 zijn 53 cliënten in het afstemmingsoverleg (AO)besproken, waarvan 27 vrouwen en 26 mannen. In de meerderheid van de gevallen zijn de resultaten van de interventies vanuit het AO positief, lees: de cliënt heeft er aanwijsbaar baat bij.
De Herberg Zwolle Woonconcept draagt per jaar € 25.000,- bij aan de financiering van De Her-
19
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
L E E F B A A R H E I D
2.2.6.5. Mensen met een fysieke en/of verstandelijke beperking
E N
V E R H U U R
den om te voorkomen dat huurders onverzekerd wonen.
Woonconcept bouwt voor mensen met een fysieke en/of verstandelijke beperking levensduurbestendige woningen. Ook worden woningen in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning aangepast. In overleg met de gemeente worden deze woningen verhuurd aan woningzoekenden die specifiek op zoek zijn naar een aangepaste woning. In 2010 heeft Woonconcept € 100.000,- geïnvesteerd aan het aanpassen van woningen in het kader van de WMO. Deze investering is deels vergoed door de gemeenten. Woonconcept werkt samen met verschillende zorgorganisaties met als doel bewoners met een verstandelijke en/of fysieke handicap in de samenleving te laten participeren. Woonconcept realiseert het vastgoed voor de zorgpartijen en zij leveren de nodige zorg. Door aankopen, nieuwbouw en aanpassing in de bestaande voorraad of directe huisvesting in de bestaande voorraad wil Woonconcept voldoen aan de behoefte.
2.2.8. Woonruimtebemiddeling
Woonconcept heeft in 2010 woningzoekenden iedere twee weken woningen te huur aangeboden via de Wonerije en de website. De woningen worden verhuurd op basis van het aanbodmodel waarbij de inschrijftijd bepalend is. Een enkele keer wordt een woning direct te huur aangeboden. Dit betreft vooral het duurdere segment. Vanaf 1 januari 2011 wordt het woningaanbod wekelijks op de website gepubliceerd. De Wonerije heeft met ingang van die datum de status gekregen van nieuws- en informatieblad en verschijnt eens per 3 maanden. Ingeschreven woningzoekenden Op 31 december 2010 stonden er 18.646 woningzoekenden ingeschreven. Dit is een stijging (614) ten opzichte van het vorige jaar. Uitgesplitst per gemeente bedroeg het aantal woningzoekenden in Meppel 6.187, in Steenwijkerland 3.579, in Hoogeveen 4.624, in Assen 590 en in overige gemeenten 3.579. Het aantal actief woningzoekenden (die in 2010 minimaal één keer op ons aanbod hebben gereageerd) bedroeg 2.227, dit is 11,9% van het totale aantal woningzoekenden.
2.2.7. Woondiensten
Woonconcept biedt een aantal producten en diensten aan die zijn gerelateerd aan wonen. Zo leverde Woonconcept in 2010 onder andere: - een kortingspas voor huurders; - verhuisdozen voor nieuwe huurders; - een verzekeringspakket voor huurders; - gratis kleinonderhoud.
Gemeente
Aantal actief woningzoekenden
Meppel 705 Steenwijkerland 431 Hoogeveen 470 Assen 99 Overig 518 Totaal 2.223
Het aanbod van computercursussen aan senioren is in 2010 beëindigd. Verder zijn wij in het kader van bezuinigingen op 1 juli 2010 gestopt met het verstrekken van een klusboeket aan nieuwe huurders. Ook het aanbieden van energie is in 2010 beëindigd in verband met kwaliteitsproblemen bij de energieleverancier. In 2011 neemt Woonconcept een besluit over het al dan niet invoeren van een abonnement kleinonderhoud. Huurders wordt dan om een bijdrage gevraagd voor het verhelpen van gebreken die zij volgens het Huurrecht zelf moeten uitvoeren. Op 31 december 2010 hadden 404 huurders een huurderspakketpolis afgesloten via Rivez. Deze verzekering wordt aangebo-
20
J A A R V E R S L A G
Passief en actief ingeschreven woningzoekenden per leeftijdscategorie Leeftijd
Tot 25 jaar 25-34 jaar 35-44 jaar 45-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar Vanaf 75 jaar
Passief
82,0% 83,5% 83,3% 89,1% 94,0% 95,0% 95,3%
2.602 3.037 2.167 2.102 2.815 2.220 1.471
Actief
18,0% 16,5% 16,7% 10,9% 6,0% 5,0% 4,7%
570 599 433 256 180 116 73
Passief en actief ingeschreven woningzoekenden per inschrijfduur Inschrijfduur
Passief
Actief
Tot 1 jaar 2.849 882 Van 1 tot 2 jaar 1.951 422 Van 2 tot 3 jaar 1.696 326 Van 3 tot 4 jaar 1.360 193 Van 4 tot 5 jaar 1.210 125 Meer dan 5 jaar 7.353 279 Totaal 16.419 2.227
2 0 1 0
L E E F B A A R H E I D
V E R H U U R
Urgentie Woonconcept onderscheidt drie soorten urgentie: - acute urgentie: door overmacht ontstane situaties bijvoorbeeld door brand of gerechtelijke huuropzegging van een bedrijfswoning door faillissement. In die gevallen krijgt de gedupeerde meteen een urgente status. Dit geldt ook voor een verbroken relatie waarbij meeverhuizende kinderen betrokken zijn; - medische urgentie: aanvragen voor een medische urgentie leggen wij voor aan medisch specialisten. Een consult kost € 25,-. Deze kosten berekenen wij door aan de aanvrager; - sociale urgentie: aanvragen voor een sociale urgentie worden beoordeeld door de urgentiecommissie. De behandeling van een aanvraag kost € 25,en ook deze kosten komen voor rekening van de aanvrager.
Totaal
3.172 3.636 2.600 2.358 2.995 2.336 1.544
Totaal
3.731 2.373 2.022 1.553 1.335 7.632 18.646
In 2010 zijn er in totaal 296 urgenties verleend. Dit is een behoorlijke stijging ten opzichte van 2009 toen er in totaal 252 woningzoekenden urgentie kregen. In 2009 was er ook al sprake van een (enorme) stijging ten opzichte van 2008 toen in dat jaar 92 woningzoekenden urgentie kregen. De stijging in 2010 valt voornamelijk toe te schrijven aan meer dan een verdubbeling van het aantal medische urgenties. Ook urgenties door gedwongen verkoop en financiële redenen laten een grote stijging zien. Het aantal urgenties (181) door relatiebreuk blijft verreweg het grootste aantal.
Inschrijvingen In 2010 hebben 4.005 woningzoekenden zich ingeschreven. Gemeente
E N
Urgenties uitgesplitst per gemeente en soort urgentie Gemeente
Aantal ingeschreven woningzoekenden
Meppel 931 Steenwijkerland 747 Hoogeveen 936 Assen 318 Overig 1.073
Relatie Sociaal Medisch Financieel Verkoop Overig Totaal -breuk
Meppel 68 9 Steenwijkerland 37 6 Hoogeveen 73 8 Overig 3 3 Totaal 181 26
Uitschrijvingen In 2010 hebben 3.528 woningzoekenden hun inschrijving niet verlengd.
21
21 14 9 0 44
2 0 3 103 6 3 4 70 12 8 4 114 0 0 3 9 20 11 14 296
L E E F B A A R H E I D
Geaccepteerde
woningen
V E R H U U R
6-9 jaar
5 jaar
4 jaar
3 jaar
2 jaar
1 jaar
Aantal aanbiedingen
Maanden wachttijd
Gemeente
Assen 12 Hgv. 36 Mpl. 58 Stwijk 39
Wachttijden Woonconcept hanteert al jaren het systeem van voorinschrijving en toewijzingsbeleid op basis van wachttijden. Dit aanbodmodel is in ons werkgebied algemeen bekend en wordt als transparant, duidelijk en eerlijk ervaren. Woningzoekenden schrijven zich daarom bij voorbaat tijdig in, ook al is er op dat moment nog geen duidelijke wens om te verhuizen. Een nadeel van het systeem is het vertekende beeld van de wachttijd. Als gekeken wordt naar het aantal maanden dat men ingeschreven stond (wachttijd) voordat men een woning kreeg, dan ontstaat er bijna een Randstedelijk beeld zoals onderstaande tabel aangeeft.
Gemeente
Maanden inschrijving
2010
Hoogeveen 7 5 2 0 2 0 7 5 4 2 Meppel 7 1 5 1 10 7 10 6 8 8 Steenwijkerland 8 5 6 4 5 4 3 3 5 4 Overig 1 1 Totaal 22 11 13 5 17 11 21 15 17 14
Wachttijden in maanden per gemeente
E N
Veel realistischer is dan ook de volgende tabel met daarin de “actieve wachttijd”: de tijd tussen de eerste reactie en de woningaanbieding. Dan blijkt dat men ook in 2010 nooit langer dan een jaar hoefde te wachten. Echt urgent woningzoekenden krijgen bovendien binnen drie maanden gegarandeerd een andere woning.
Urgentie verleend
2009 Urgentie verleend
Urgentie verleend
2008
Aanvragen
Urgentie verleend
Aanvragen
2007
Aanvragen
2006
Urgentie verleend
Aanvragen
Aantal ingediende verzoeken voor sociale urgentie per gemeente
2 0 1 0
Aanvragen
J A A R V E R S L A G
4 34 28 6 0 0 0 0 10 340 252 46 24 9 2 6 12 350 246 39 25 17 10 12 11 318 228 51 15 7 5 9
De kolommen met 1 jaar, 2 jaar et cetera tonen het aantal aanbiedingen tot 1 jaar na de datum van de eerste reactie. Dus de actieve wachttijd. Het overzicht laat verder zien dat de woningmarkt in Meppel het krapst is en in Assen het ruimst. Hierbij moet worden opgemerkt dat ons bezit in Assen eenzijdig is en vooral bestaat uit dure appartementen. Dit beeld is al jaren constant. Woningaanbod In 2010 verschenen er 26 edities van de Wonerije waarin ons woningaanbod werd gepubliceerd. Deze woningen zijn ook gepubliceerd op onze website. In 2010 hebben wij in totaal 851 woningen te huur aangeboden, bijna 200 minder dan in 2009.
Gemiddeld aantal
maanden ingeschreven
Meppel 354 61 Steenwijkerland 270 48 Hoogeveen 261 42 Assen 19 17
22
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
L E E F B A A R H E I D
Totaal 2009
Totaal
Assen
Hoogeveen
Categorie
advertenties
Aantal
reacties
Gemiddeld
aantal reacties
29,5 (30) 32,3 (27,9) 35,1 (8,1) 2,9 (-)
Het gemiddeld aantal reacties op de goedkope, de betaalbare en de dure woning is nagenoeg gelijk gebleven. Maar op de middeldure woning is ruim 4 maal zo veel gereageerd als vorig jaar. De blokkades dan wel angst om een woning te kopen, zou een verklaring kunnen zijn voor de toenemende interesse voor vooral dit huursegment.
Totaal 2009
Totaal
Assen
Hoogeveen
Steenwijkerland
Meppel
Type woning
Aantal
Goedkoop (€ 0 tot € 357,37) 247 (296) 7.323 (8.890) Met huurtoeslag betaalbaar (€ 357,37 tot € 548,18) 481 (595) 15.573 (16.591) Middelduur (€ 548,18 tot € 851,-) 73 (141) 2.560 (1.147) Duur (vanaf € 851,-) 50 (16) 143 (0) Totaal 851 (1048) 25.599 (26.628)
Goedkoop (€ 0 tot € 357,37) 120 45 71 5 241 296 Met huurtoeslag betaalbaar (€ 357,37 tot € 548,18) 179 158 140 11 488 595 Middelduur (€ 548,18 tot € 851,-) 11 31 22 7 71 141 Duur (vanaf € 851,-) 17 10 2 22 51 16 Totaal 327 244 235 45 851 1.048 Totaal 2009 359 282 302 105 1.048 Aanbod per gemeente per woningtype
V E R H U U R
Aantal reacties per huurcategorie (2009) Steenwijkerland
Categorie
Meppel
Aanbod per gemeente per huurcategorie
E N
Appartement met lift 65 31 58 38 192 357 Appartement zonder lift 75 12 23 110 121 Benedenwoning 15 24 16 55 49 Bovenwoning 29 54 19 102 77 Eengezinswoning 120 110 105 7 342 388 Kamer 8 8 9 Atelierwoning 1 1 0 Seniorenwoning 14 13 14 41 47 Totaal 327 244 235 45 851 1.048 Totaal 2009 359 282 302 105 1.048
23
J A A R V E R S L A G
Aantal reacties per woningtype en leeftijdscategorie Type woning
17-23
24-35
35-54
jaar
jaar
jaar
55
en ouder
2 0 1 0
Leeftijd
Aantal
tenties
onbekend
L E E F B A A R H E I D
Type woning
Appartement met lift Appartement zonder lift Benedenwoning Bovenwoning Eengezinswoning Kamer Seniorenwoning Totaal
17-23 24-35 35-54 jaar
jaar
jaar
55 Leeftijd
en
ouder
3,08 3,35 2,46 2,13 17,29 13,03 7,84 0,45 9,40 8,24 5,18 0,73 8,55 7,57 4,51 0,41 8,54 16,79 14,74 2,11 2,00 0,50 0,63 0,25 0,05 0,10 0,68 4,90 8,02 10,63 8,40 1,72
onbe-
kend
Type woning
adver-
tenties
1,09 0,45 0,44 1,25 3,13 1,41 1,23
111 55 102 341 8 41 851
39,69 24,00 21,48 43,43 6,50 7,15 30,00
jaar
jaar
jaar
55 Leeftijd
en
ouder
onbe-
kend
Totaal Aantal
adver-
tenties
Grote verschuivingen doen zich niet voor. Jongeren reageren, hoewel iets minder dan vorig jaar, het meest op appartementen zonder lift. Deze woningen zijn goedkoop en bij andere leeftijdsgroepen, vooral vanaf 35 jaar, niet meer gewild. In de leeftijdsgroep 24-35 jaar wint de eengezinswoning iets aan populariteit en neemt de belangstelling voor appartementen iets af. De leeftijdsgroep 35-54 jaar reageert iets vaker op een eengezinswoning, maar ook op een appartement. Vanaf 55 jaar gaat de voorkeur het meest uit naar een seniorenwoning. Qua woningtype zijn de appartementen met lift, maar vooral de eengezinswoning en de kamer over de volle breedte in populariteit gestegen. Bovenwoningen en appartementen zonder lift doen het iets minder goed.
adver-
193
17-23 24-35 35-54
Appartement met lift 2,51 2,50 1,57 2,05 0,45 9,08 357 Appartement zonder lift 20,88 14,02 5,74 0,89 2,42 43,95 121 Benedenwoning 8,80 8,41 4,24 1,20 0,61 23,26 49 Bovenwoning 10,14 8,40 4,55 0,40 0,64 24,13 77 Eengezinswoning 7,73 15,80 11,02 1,62 1,71 37,88 388 Kamer 1,22 0,44 0,22 0,00 0,00 1,88 9 Seniorenwoning 0,49 0,70 1,09 4,74 0,49 7,51 47 Totaal 1.048
Totaal Aantal
1,79 12,81
V E R H U U R
Gemiddeld aantal reacties op woningtype en leeftijdscategorie 2009
Appartement met lift 594 646 475 412 346 193 Appartement zonder lift 1.919 1.446 870 50 122 111 Benedenwoning 517 453 285 40 25 55 Bovenwoning 872 772 460 42 45 102 Eengezinswoning 2.922 5.741 5.041 723 418 341 Kamer 16 4 5 2 26 8 Seniorenwoning 2 4 28 201 58 41 Totaal 6.842 9.066 7.164 1.470 1.040 851 Totaal 2009 7.668 9.816 6.143 1.782 1.219
Gemiddeld aantal reacties op woningtype en leeftijdscategorie 2010
E N
2.2.9. Klachtencommissie
De klachtencommissie is een onafhankelijk orgaan van Woonconcept en heeft tot taak het bestuur te adviseren over de afhandeling van klachten van huurders en woningzoekenden. Dit advies wordt in de regel overgenomen door het bestuur, tenzij er gegronde redenen zijn om hiervan af te wijken. Dit wordt dan gemotiveerd aan de klager meegedeeld. De commissie is dit jaar 11 maal bij-
24
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
L E E F B A A R H E I D
E N
V E R H U U R
eengekomen. Eenmaal betrof het een evaluatie van 2009, 5 maal betrof het een vergadering en 5 maal betrof het een hoorzitting dan wel een bezoek op locatie.
De verdeling van klachten per woonplaats is als volgt: Meppel: 8 klachten, Hoogeveen: 6 klachten, Steenwijk: 7 klachten en Assen: 6 klachten.
Totaal aantal klachten
2.2.10. Betrekken van huurders bij beheer en beleid
Er zijn in totaal 27 klachten binnengekomen. Dit aantal is ten opzichte van 2009 met 1 klacht toegenomen. De klachtencommissie heeft voor 6 klachten een hoorzitting gehouden en over deze klachten is advies uitgebracht aan het bestuur van Woonconcept. Het bestuur van Woonconcept heeft het advies van de klachtencommissie over deze klachten overgenomen. De overige 21 klachten zijn naar tevredenheid van de klagers opgelost door de werkorganisatie.
Huurdersorganisaties
Woonconcept hecht grote waarde aan de dialoog met huurders. Met de drie lokale huurdersverenigingen zijn convenanten afgesloten. De basis daarvoor is de Wet op het overleg huurders verhuurder. In het kader hiervan is in 2010 met de huurdersorganisaties nauw inhoudelijk overleg gevoerd over actualisering van het Sociaal Plan. Het Sociaal Plan is alleen bedoeld voor huurders van Woonconcept die te maken krijgen met de uitvoering van renovatie of planmatig onderhoud. Dit plan is vastgesteld op 12 april 2004 en gewijzigd in juni 2010.
Soort klachten
Er waren 6 klachten over het onderhoud van de woning, 1 over lekkage, 2 over de tuin, 1 over het gebruik van het balkon, 1 over het ontbreken van inbraakbeveiliging, 1 over verloop en afhandeling van een verbouwing, 2 over het toekennen van urgentiepunten, 2 over het toewijzen van een woning, 3 over uitschrijving als woningzoekende, 2 over een factuur, 1 over het stopzetten van de Wonerije, 2 over de staat van de woning bij het tekenen van de huurovereenkomst en 3 over de werkwijze van Woonconcept.
In 2010 is een aantal keren overleg gevoerd met de gezamenlijke huurdersorganisaties (huurdersvereniging Meppel (HVM), huurdersfederatie Hoogeveen (HF) en de huurdersvereniging (De Veste) voor Steenwijk. Agendapunten waren de vaste onderwerpen zoals het jaarverslag en de begroting. Daarnaast is er gesproken over de betaalbaarheid van het wonen, energiebesparende maatregelen en de financiering ervan, de klachtencommissie en het klachtenreglement. Op lokaal niveau vindt structureel overleg plaats met de hoofden van de Woonwinkels en de bewonersconsulent.
De klachtencommissie heeft de volgende klachten behandeld: - 1 klacht over grootonderhoud; - 1 klacht over het gebruik van het balkon; - 1 klacht over het ontbreken van een lichtvoorziening en overlast door rioollucht; - 1 klacht over de gevolgen van het niet aansluiten van de afzuigkap en de communicatie door medewerkers van Woonconcept; - 1 klacht over het ontbreken van een persoonlijke behandeling en het niet oppakken van een klacht; - 1 klacht over de staat van de woning bij het tekenen van de huurovereenkomst.
Bewonerscommissies
Naast de huurdersorganisaties op wijk- en lokaal niveau bestaan er ook organisaties op wooncomplexniveau: de zogenaamde bewonerscommissies. Het zijn vooral de ouderencomplexen waar zij actief zijn. Doorgaans vindt er twee keer per jaar overleg met de commissies plaats. Zij bespreken vooral de beheersmatige aspecten van het complex waarin ze wonen. De contacten met onze organisatie lopen meestal via de bewonersconsulenten.
25
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
L E E F B A A R H E I D
Assen
E N
V E R H U U R
zich wel actief in voor het organiseren van diverse activiteiten en een optimaal gebruik van de recreatieruimte. Met de permanente bewonerscommissies wordt 2 keer per jaar overleg gevoerd. Alle aspecten die te maken hebben met het wonen in het complex kunnen hierbij aan de orde komen. Ook wordt gesproken over de ontwikkeling van de servicekosten. In 2010 was er een tijdelijke bewonerscommissie actief in cluster 365, 39 woningen in de oude Bloemenbuurt waar in 2010 is gestart met een ingrijpende renovatie. Dankzij het constructieve overleg met deze commissie heeft deelname aan de renovatie, waarbij huurders volledig moesten uitverhuizen voor een periode van ongeveer een maand, geen problemen opgeleverd. De renovatie van deze woningen wordt in april 2011 afgerond. Onze aandacht gaat nog uit naar in ieder geval 4 complexen waar in de loop van de tijd, om diverse redenen, de commissies zijn opgehouden te bestaan. Wij willen opnieuw kijken in hoeverre er belangstelling is om een actieve bewonerscommissie ter plaatse te hebben.
In Assen is er in 2010 geen bewonerscommissiemiddag georganiseerd. Reden hiervoor is het wegvallen van 2 commissies. Er wordt met de overgebleven commissies structureel overleg gevoerd. In het wooncomplex aan de Overcingellaan in Assen is een recreatiecommissie actief. Met ondersteuning van Woonconcept en door eigen werkzaamheden zijn daar het afgelopen jaar diverse activiteiten georganiseerd. Vrijwel alle bewoners nemen deel aan deze activiteiten. Dit zorgt voor een sterke sociale cohesie binnen het wooncomplex. In 2010 zijn 2 bewonerscommissies opgeheven. Het betreft de commissie van de Overcingellaan en die van de kanaalappartementen. In 2011 wordt er geprobeerd nieuwe commissies te formeren. Hoogeveen Per jaar wordt er in Hoogeveen 2 maal met iedere afzonderlijke bewonerscommissie een overleg gevoerd waarbij diverse onderwerpen aan de orde komen. Deze onderwerpen zijn gerelateerd aan de leefbaarheid in en rond het wooncomplex en dienen het algemeen belang van de bewoners. In Hoogeveen kennen wij structurele en tijdelijke commissies. Deze tijdelijke commissies zijn van toepassing op onderhoudsprojecten. De vaste commissies zijn Veldershof, Carmiggeltstede, De Zaaier, Schuilenburcht, IJssel, Pronckstraat en omgeving, Alteveerstraat, Beukehaeghe, Zeeheldenbuurt, Dokter Van de Veldestraat, Rietgans, De Kroon en de Heliosflats. De tijdelijke commissies zijn De Komeet en De Meteoor. Verder zijn er soms commissies actief in het kader van grootonderhoud. Het begrote beschikbare budget bedroeg voor 2010 € 3.700,-.
Meppel
In Meppel zijn in totaal 5 bewonerscommissies actief: Oldevoart, De Beemd, Rembrandthof, Buitenhaven en Hugo de Grootstraat. Gemiddeld vindt er een keer per 2 maanden overleg plaats. De ervaring is dat de overleggen voor 80% worden bepaald door technische vragen, leefbaarheid algemeen, uitvoeringskwesties, et cetera. De deelname van de bewonersconsulent is dan meer gericht op complexe vragen, langetermijnacties, begrotingsverzoeken en samenwerking met andere bewonerscommissies. Hierdoor worden de taken en functies beter gescheiden wat ten goede komt aan de duidelijkheid voor de bewoners en de kwaliteit van onze dienstverlening door snelle acties.
Steenwijk
Wijkplatforms
In Steenwijk zijn 6 permanente bewonerscommissies actief. Naast deze 6 actieve bewonerscommissies zijn er in 2 woongebouwen nog commissies actief die het beheer van de recreatieruimte op zich hebben genomen. Deze 2 commissies willen niet de rol van bewonerscommissie vervullen maar zetten
Bij de wijkontwikkelingsplannen zijn het vooral de wijkplatforms die een adviserende rol hebben. In de wijkplatforms zijn huurders vertegenwoordigd, maar ook mensen met een eigen woning, winkeliers of scholen kunnen zitting hebben in het platform. In 2010 is er weer samengewerkt met wijkplatform Havel-
26
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
L E E F B A A R H E I D
termade, wijkplatform Steenwijk-West, wijkplatform Krakeel en wijkvereniging De Gagels.
E N
V E R H U U R
men met de wijze waarop Woonconcept met hen heeft gecommuniceerd, hen financieel tegemoet is gekomen en allerhande concrete zaken heeft geregeld. Ook van derden hebben wij dergelijke signalen ontvangen.
2.2.11. Ongeval koolmonoxide Thorbeckelaan Meppel
De uitkomsten van het onderzoek door het Openbaar Ministerie zijn op dit moment nog niet bekend.
Op eerste kerstdag 2010 zijn in een woning aan de Thorbeckelaan 2 jonge mensen overleden aan de gevolgen van koolmonoxidevergiftiging. Een verschrikkelijk drama met een enorme impact op de familie van de slachtoffers, omwonenden en betrokken partijen. De oorzaak van het ongeval wordt door het Openbaar Ministerie onderzocht. De bewoners uit de getroffen portiek (6 woningen) zijn direct voor medisch onderzoek naar het ziekenhuis vervoerd. Woonconcept heeft samen met de gemeente Meppel in een hotel opvang geregeld voor de bewoners. Op tweede kerstdag is er vanuit Woonconcept een crisisteam gevormd en nog dezelfde avond zijn alle cv-ketels van de 66 woningen gecontroleerd. Het onafhankelijke keuringsinstituut Kiwa is ingezet bij de controle van alle rookgasafvoerkanalen. Eind december zijn bij alle bewoners uit dit cluster koolmonoxidemelders geplaatst. In januari 2011 blijft er veel onrust bestaan in dit cluster. Er volgde opnieuw evacuatie van bewoners uit een portiek. Ook zijn er koolmonoxidemelders op verschillende locaties afgegaan. Na overleg met brandweer, politie en Woonconcept heeft de burgemeester van Meppel op vrijdag 7 januari het initiatief genomen om alle cv-ketels te demonteren. Bewoners hebben het nieuws nog dezelfde avond te horen gekregen tijdens een bewonersbijeenkomst in wijkcentrum De Poele. Woonconcept heeft tijdelijke opvang geregeld voor bewoners door middel van hotels in Meppel en een bungalowpark in IJhorst. Voor de thuisblijvers zijn noodverwarming, douchecabines en waterkokers geregeld. Woonconcept heeft alle kosten voor haar rekening genomen. Ondertussen begon de voorbereiding om de technische problemen te inventariseren en op te lossen. Nadat de woningen voorzien waren van nieuwe ketels en afvoer konden de bewoners eind februari weer naar hun appartement terugkeren. Ondanks alle zorg en ongemak waren de bewoners zeer ingeno-
27
Harald Schonewille en Michel ten Hoeve, werken als projectleider en houden zich onder andere bezig met duurzaamheid. “Wij willen ervoor zorgen dat onze woningen energiezuiniger worden. Dit is goed voor de portemonnee van onze huurders en voor het milieu, een win-win situatie dus.”
3
Nieuwbouw, verbouw en onderhoud 3.1. Inleiding
In onderstaande tabellen hebben wij de realisatie naast de gestelde doelen gezet. In dit hoofdstuk wordt een aantal van deze doelen uitgediept. Prestatie-indicator
Uitbreiding sociale huurwoningen Uitbreiding geliberaliseerde huurwoningen Aandeel bezit met minimaal label D Woningen met investeringen in milieumaatregelen Aanbrengen Politiekeurmerk hang- en sluitwerk Apk-keuring woningen Score projecten planmatig onderhoud Score oplevering nieuwbouw huurwoningen Leerwerkplaatsen (leerlingbouwplaats, 11 plaatsen, 26 weken)
Eenheid
Score
Norm 2010
Aantal woningen
180
50
Aantal woningen
14
-
Aantal woningen 7.459
7.300
Aantal woningen
192
185
Aantal woningen Aantal woningen
172 887
296 798
Rapportcijfer
7,7
>7
Rapportcijfer
7,2
>7
Aantal
16
De bouwsector heeft het moeilijk. Er komt bijna geen nieuwbouwproject voor koopwoningen van de grond en de concurrentie is groot. Woonconcept heeft Woonconcept Vastgoed, als hofleverancier van haar nieuwbouwprojecten. Woonconcept Vastgoed heeft het, net zoals vele projectontwikkelaars, moeilijk door slechtlopende verkoopprojecten. Gelukkig kan ze haar omzet op peil houden door een aanzienlijk investeringsprogramma van Stichting Woonconcept. Ook is er toch een aantal koopprojecten van start gegaan in Steenwijk-West en Haveltermade, waar de woningverkoop wél liep. Wij brengen een groot deel van onze onderhoudsprojecten door aanbesteding op de markt om zo een scherpe prijs te realiseren. Wij hebben hierdoor in 2010 behoorlijke aanbestedingsresultaten geboekt die wij deels hebben ingezet voor vervroegde vervanging van een groot aantal cv-ketels. Het ging hierbij om een vervroegde investering van ruim € 600.000,-. De crisis in de bouwsector vraagt extra waakzaamheid wat betreft gecontracteerde partijen. Prijsvechters hebben de strategie om na gunning op zoek te gaan naar meerwerk. Ook de harde concurrentie tussen onderaannemers wordt door hoofdaannemers aangegrepen om de geringe marge op projecten overeind te houden of te vergroten. Over het algemeen levert deze strategie slechtlopende projecten op, waarvan onze huurders uiteindelijk de dupe zijn.
11
28
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
N I E U W B O U W ,
V E R B O U W
E N
O N D E R H O U D
3.1. Nieuwbouw
Gelukkig hebben onze aannemers in het onderhoud en de renovatie in 2010 prima werk geleverd en hebben wij daarom een shortlist met betrouwbare partijen kunnen samenstellen voor het nieuwe jaar. De projecten voor 2011 zijn bijtijds aanbesteed door een goede voorbereiding binnen afdeling Bouw & Beheer en de optimalisatie van processen.
Prestatie-indicator
Uitbreiding sociale huurwoningen Uitbreiding geliberaliseerde huurwoningen
Door aanvullende verkoop van ons woningbezit gaan wij ons herbezinnen op onze onderhoudsstrategie. In 2013 heeft naar verwachting een kwart van ons bezit, ongeveer 3.000 woningen, een verkoopnominatie. Ze zijn dan nog niet direct verkocht, maar het verkoopstempel vraagt een andere aanpak wat betreft het onderhoud. Dit is een van de redenen om in 2011 over te gaan naar dynamisch onderhoud, een aanpak waarbij de woningverbetering zo veel mogelijk bij mutatie uitgevoerd wordt.
Eenheid
Score
Norm 2010
Aantal woningen
180
50
Aantal woningen
14
-
Woonconcept heeft haar doelstellingen voor wat betreft de nieuwbouwproductie ruim overtroffen. De eerlijkheid gebiedt te zeggen dat dit vooral is veroorzaakt door uitgestelde opleveringen uit 2009 en het omzetten naar verhuur van woningen die bedoeld waren om te verkopen. Het gaat hier om 31 appartementen in Meerkamp West in Havelte, 29 woningen in het Kornputkwartier in Steenwijk en 14 appartementen aan het Neptunusplein in Assen, die oorspronkelijk bedoeld waren voor de koopmarkt. Bij alle nieuwbouw is het kwaliteitsbeleid van Woonconcept toegepast. Hiermee realiseren wij een hoge tevredenheid bij onze klanten.
Wij kunnen trots zijn op een aangetoonde beheersing van de kwaliteit van onze woningen. De afgelopen 10 jaar hebben wij de kwaliteit van ons woningbezit sterk verbeterd. Uit bedrijfsvergelijkingen blijkt dat wij dat kunnen op basis van een zeer acceptabel kostenniveau, gecombineerd met een hoge klanttevredenheid. Uit Woonbench, cijfers 2009, blijkt dat onze onderhoudskosten per woning € 1.335,- bedragen. Ten opzichte van een gemiddelde van € 1.678,- voor de 18 deelnemende corporaties is dit laag te noemen. Er zijn nog 2 corporaties met lagere kosten, maar met beduidend jonger bezit. Ook bedrijfsvergelijkingen van het KWH laten hetzelfde beeld zien. Wij hebben een consistente meerjarenonderhoudsplanning met een uitgekristalliseerd kwaliteitsbeleid die in 2011 worden geëvalueerd.
3.2. Onderhoud en renovatie 3.2.1. Algemeen
Het schema op de volgende pagina geeft aan in hoeverre de begroting op deelniveau is gerealiseerd per 31 december 2010. Op het operationele vlak heeft de afdeling Onderhoud van Bouw & Beheer naast deze begrote kosten te maken met overlopend werk uit 2009. Daarnaast loopt werk, dat in 2010 in opdracht is gegaan, over naar 2011. Het percentage geeft aan hoeveel ten opzichte van het budget in opdracht gegeven is.
29
J A A R V E R S L A G
Omschrijving
Budgetbedrag, inclusief btw
In opdracht
2 0 1 0
N I E U W B O U W ,
Realisatie, % Budget
E N
O N D E R H O U D
vrijheid om al dan niet voor deze verbeteringen te kiezen. De onderuitputting van dit budget geeft aan dat niet alle aangeboden verbeteringen door bewoners zijn gekozen. 4. Onder de post energielabel worden de kosten voor het energetisch op peil brengen van woningen geraamd. Woonconcept hanteert nu nog de norm van minimaal label D, te behalen wanneer aan een cluster onderhoud uitgevoerd wordt. Begin 2011 wordt dit beleid geëvalueerd. De ruimte in het budget wordt veroorzaakt door een positief aanbestedingsresultaat. 5. Onder deze post worden algemene kosten onder de noemer leefbaarheid opgenomen, zoals achterpadverlichting. 6. Klachtenonderhoud bij planmatig onderhoud wordt binnen de projectbegroting geboekt. 7. Vergoedingen worden vanaf 2009 door Bouw & Beheer afgehandeld. Het gaat hierbij om vergoedingen aan bewoners, naar aanleiding van onderhoud en renovatie. Deze post is veel te hoog begroot. Ook is een aantal projecten nog niet afgerond. 8. Wisselwoningen worden ingericht bij ingrijpende onderhoudsprojecten, waarbij bewoners elders moeten worden gehuisvest tijdens de aanpak van hun woning. Ook deze post is te hoog begroot.
inclusief btw
1. Planmatig onderhoud € 8.376.580,- € 7.196.964,- € 5.792.976,- 2. Investeringen zonder huur verhoging € 11.912.057,- € 10.273.488,- € 8.743.698,- 3. Investeringen met huur verhoging € 2.509.503,- € 1.620.116,- € 62.615,- 4. Energielabel € 863.147,- € 740.038,- € 481.944,- 5. Leefbaarheid € 249.575,- € 192.052,- € 157.871,- 6. Klachten onderhoud tijdens PO € 0,- € 0,- € 0,- 7. Vergoedingen € 440.300,- € 50.385,- € 50.385,- 8. Inrichting wisselwoning € 164.220,- € 3.808,- € 3.808,- Totaal € 24.515.383,- € 20.076.835,- € 15.293.300,-
V E R B O U W
86%
86%
65% 86% 77%
0% 11% 2% 82%
3.2.2. Activiteiten begroting 2010
Toelichting op de posten 1. Dit is regulier planmatig onderhoud, ten laste van het jaarresultaat. De resterende budgetruimte, ontstaan door een gunstig aanbestedingsresultaat, is na 31 december grotendeels ingezet voor vervroegde vervanging van 600 cv-ketels. Hiermee wordt de meerjarenbegroting voor 2012 verlicht, omdat vervanging van deze ketels voor dit jaar was geraamd. 2. Onder deze post zijn investeringen weergegeven die samen met het planmatige onderhoud in projecten zijn gevoegd. Deze kosten worden gezien als investeringen die bijdragen aan levensduurverlenging en daarom geactiveerd. 3. In renovatie- en onderhoudsprojecten worden aan bewoners verbeteringen aangeboden die gepaard gaan met huurverhoging. Bewoners hebben de
In het planmatig onderhoudsprogramma van 2010 is, op welke wijze dan ook, onderhoud uitgevoerd aan 2.232 woningen. De belangrijkste werkzaamheden waren de volgende: - Er zijn 1.650 woningen geschilderd met bijkomend werk aan het casco. - In 334 woningen zijn de keukens vernieuwd. - In 435 woningen zijn nieuwe douches aangebracht. - Bij 406 woningen is de mechanische ventilatie vervangen of aangebracht. - Bij 296 woningen is het hang- en sluitwerk op het niveau van Politiekeurmerk gebracht.
30
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
N I E U W B O U W ,
3.2.3. Extra cv-ketelvervanging
Aandeel bezit met minimaal label D Woningen met investeringen in milieumaatregelen
Score
Aantal woningen 7.459 Aantal woningen
192
Verdeling
in %
483 4% 616 5% 2.122 18% 3.381 29% 2.297 20% 2.045 18% 659 6% 11.603 100%
3.2.4. Duurzaamheid, verbetering energielabel Eenheid
Bezit
Norm 2010
7.300 185
Label
E N
O N D E R H O U D
Bezit
Verdeling
in %
A 593 B 865 C 2.655 D 3.346 E 2.266 F 1.274 G 343 Totaal 11.342 aantal woningen
5,2 7,6 23,4 29,5 20,0 11,2 3,0 100
31-12-2009 energielabel
Wij hebben besloten over te gaan tot vervroegde vervanging van een groot aantal zogenaamde Verbeterd Rendement ketels vanwege het hoge storingspercentage en daarmee de grote overlast voor onze huurders. De financiële ruimte ontstond door het eerdergenoemde positieve aanbestedingsresultaat. Het ging hierbij om een investering van ruim € 600.000,-.
Prestatie-indicatoren
V E R B O U W
Verschil
30-12-2010 energielabel woningen
110 249 533 -35 -31 -771 -316
3.3. Veiligheid
Woonconcept voert al jaren een actief beleid voor wat betreft verbetering van de energetische kwaliteit van het woningbezit. Voor het onderhoudsprogramma van 2010 is het energielabel bepaald van alle woningen waar onderhoud aan de buitenzijde gepland stond. De reden hiervoor is dat energiebesparende maatregelen kunnen worden gecombineerd met deze onderhoudswerkzaamheden. De mogelijke verbetermaatregelen zijn gevel- en dakisolatie en het aanbrengen van dubbelglas. Voor deze maatregelen is € 863.147,- opgenomen in de begroting van 2010. Met deze maatregelen wordt een bijdrage geleverd aan de doelstellingen van het convenant van de Drentse corporaties en de Provincie Drenthe. In dit convenant zijn de inspanningen van de Drentse corporaties afgesproken, waarbij als uitgangspunt is gekozen dat alle sociale huurwoningen in Drenthe vanaf 2014 minimaal label C hebben. Deze doelstelling zal niet geheel worden gehaald. In 2011 gaat Woonconcept haar beleid en strategie evalueren en naar verwachting bijstellen.
Prestatie-indicatoren
Eenheid
Aanbrengen Politiekeurmerk hang- en sluitwerk Apk-keuring woningen
Aantal woningen Aantal woningen
Score
172 887
Norm 2010
296 798
De doelstelling voor het hang- en sluitwerk is niet gehaald omdat de projecten waartoe deze activiteiten behoren nog niet zijn afgerond. In de loop van 2011 wordt het programma voor verbetering van de inbraakwering voor Woonconcept verder voortgezet in combinatie met geplande onderhoudsactiviteiten. In de loop van 2012 zijn alle werkzaamheden in dit kader afgerond. In 798 woningen is een installatiebeoordeling (apk) uitgevoerd. Hiermee komt het totaal van alle in de afgelopen 4 jaar gecontroleerde woningen op ongeveer 9.500 woningen. De laatste groep woningen wordt in het voorjaar van 2011 gekeurd.
Op de volgende pagina staat het verloop van de aantallen woningen per energielabel vóór en na het onderhoudsprogramma van 2010.
31
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
N I E U W B O U W ,
3.4. Klanttevredenheid Prestatie-indicatoren
Score projecten Planmatig Onderhoud Score oplevering nieuwbouw huurwoningen
Eenheid
Score
Norm 2010
Rapportcijfer
7,7
>7
Rapportcijfer
7,2
>7
Aan beide doelstellingen voor wat betreft de klanttevredenheidsonderzoeken wordt ruim voldaan. Wij willen scherp blijven en blijven verbeteren, daarom hebben wij de doelstelling voor 2011 omhoog gebracht naar 7,5. De klanttevredenheidsonderzoeken die wij houden, geven punten voor verbetering aan die in 2011 worden opgepakt.
3.5. Leerwerkplaatsen/leerling bouwplaats (11 plaatsen, 26 weken) Prestatie-indicatoren
Eenheid
Score
Norm 2010
Leerwerkplaatsen (leerlingbouwplaats, 11 plaatsen, 26 weken)
Aantal
16
11
Woonconcept draagt bij aan kennisbehoud in de bouwsector door actief mee te werken aan de beschikbaarheid van leerwerkplaatsen en leerling-bouwplaatsen. In drie grote projecten in Meppel en Hoogeveen zijn in samenwerking met bouwkundige aannemers, leerlingbouwplaatsen gecreëerd. Ook heeft Woonconcept een specifiek project met isolatiewerk opgestart dat onder begeleiding van een leermeester geheel door leerlingen wordt uitgevoerd.
32
V E R B O U W
E N
O N D E R H O U D
Trijntje Doorenspleet, Hendrikus Loof en Jannes Mulder. “De nieuwe wijkvisie Steenwijk-West 2025 kan op een breed draagvlak rekenen. Belangrijk is dat we blijven praten met elkaar.”
4
Markt & Strategie
In onderstaande tabellen hebben wij de realisatie naast de gestelde doelen gezet. In dit hoofdstuk wordt een aantal van deze doelen uitgediept. Prestatie-indicator
Realiseren en monitoren prestatieafspraken 4 kerngemeenten Huuropbrengst ten opzichte van maximaal redelijk Nieuwe huurders binnen inkomensgrens € 33.000,- Huuropbrengst HOM ten opzichte van streefhuurbeleid totaal Woningen in transformatie in Haveltermade, Meppel Woningen in transformatie in Steenwijk-West Visienotitie herstructurering Steenwijk-West
Eenheid
Aantal
Score
Corporaties ontvangen staatssteun in de vorm van: - WSW-borging van geldleningen (achtervang door Rijk en gemeente); - speciale projectsteun van het CFV; - grondverkoop met verlaagde grondprijzen (gemeente)
Norm 2010
4
4
%
72
66
%
86
90
%
3,10
0
Aantal
40
112
Aantal
28
28
Diensten van algemeen economisch belang (DAEB) zijn diensten waarbij corporaties in aanmerking komen voor staatssteun. De belangrijkste diensten van algemeen economisch belang zijn: - de bouw en verhuur van (zorg)woningen met een maximale huurprijs van € 652,52 (huidig prijspeil); - de bouw en verhuur van een “limitatieve lijst” van maatschappelijk vastgoed; - aanpalende werkzaamheden, zoals uitgaven voor de leefbaarheid van wijken en dorpen. Den Haag heeft wel aanvullende eisen gesteld om voor staatssteun in aanmerking te kunnen komen. - Ten minste 90% van de vrijkomende woningen met een huur tot € 652,52 wordt toegewezen aan huishoudens met een inkomen lager dan € 33.614,-. - Corporaties moeten maatschappelijk vastgoed met een investering van € 4,845 miljoen, exclusief omzetbelasting Europees aanbesteden.
Aantal 1 1
4.1. Vastgoedsturing 4.1.1. Europa-besluit
Woningcorporaties moeten dus een gescheiden administratie gaan voeren voor de taken die met of zonder staatssteun worden uitgeoefend.
In het najaar van 2010 heeft het nieuwe kabinet het Europa besluit (of staatssteunregeling) uitgewerkt en voorbereid voor implementatie vanaf 1 januari 2011.
Woonconcept heeft in november besloten te proberen huishoudens met
33
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
M A R K T
E N
S T R A T E G I E
Bezitsveranderingen huurwoningen 2010 per vestiging
een middeninkomen te blijven bedienen binnen haar sociale huurvoorraad. Daarnaast verwacht Woonconcept op basis van de verhuurresultaten uit het recente verleden dat een inkomensgrens van € 38.700,- volstaat voor de 90%-score. Woonconcept gaat deze grens dus toepassen. Wij blijven per kwartaal de verhuurresultaten monitoren. Dreigen wij de 90%-score niet te halen, dan kan Woonconcept besluiten de inkomensgrens aan te passen.
Meppel Afname Sloop 82 Verkoop 46 Uitbreiding Appartementen Prins Hendrikkade 26 Westerstouwe Kuikenlaan eengezinswoningen 8 Steenwijkerland Afname Sloop 28 Verkoop 28 Uitbreiding Kornputkwartier, eengezinswoningen 29 De Burcht Woldmeenthe, appartementen 37 Willemsoord, eengezinswoningen 6 Bergstein Tuk, eengezins- en seniorenwoningen 16 Hoogeveen Afname Verkoop 16 Uitbreiding Nije Nering Boekenbergstraat appartementen 27 Assen Uitbreiding Neptunusplein appartementen 14 Overige gemeenten Uitbreiding Meerkamp-West Havelte appartementen 31
4.1.2. Vastgoedsturing Woonconcept
Woonconcept is in 2010 gestart met invulling te geven aan de vastgoedsturing en volgt daarbij het proces van de beleidsachtbaan van Rigo. Uit deze achtbaan blijkt dat vastgoedsturing een continu proces is dat: - jaarlijks aangevuld kan worden met nieuwe aspecten, ingegeven door interne en externe ontwikkelingen; - jaarlijks aangepast kan worden door de uitkomsten van de evaluatie en monitoring van het bestaande portefeuille- en complex/wijkbeleid; - jaarlijks aangepast kan worden naar aanleiding van de operationele uitwerking. De vaststelling van de kaders van de vastgoedsturing en het inzichtelijk maken van de gevolgen voor de samenstelling van de portefeuille en de financiën zijn in de tweede helft van 2010 voorbereid. Uitgaande van een “ideaalportefeuille” per 2020 op basis van de woningbehoefteontwikkeling worden daarin keuzes voor het investeren in het vastgoed voorgesteld. In het eerste kwartaal van 2011 leidt dit tot besluitvorming. De resultaten worden gebruikt voor de eerstkomende begrotingsbehandeling voor het jaar 2012 en de doorkijk in de nabije toekomst. Als vervolg hierop is een verdiepingsslag te maken door het inpassen van het aspect waardesturing binnen de vastgoedsturing. Gezien het feit dat Woonconcept een maatschappelijke onderneming is, gaat het hierbij niet alleen om de economische, maar ook om de maatschappelijke waarde. Uiteraard wordt er ondertussen niet stil gezeten. Ook in 2010 zijn er weer woningen gebouwd, gesloopt en verkocht. Hieronder een overzicht daarvan per vestiging.
34
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
M A R K T
4.2. Samenwerking
Realiseren en monitoren prestatieafspraken 4 kerngemeenten
Score
Norm 2010
4
4
S T R A T E G I E
Een uitvoerige monitoring van de gemaakte afspraken over het jaar 2010 heeft (nog) niet plaatsgevonden door de contractpartijen. Woonconcept zal in 2011 aandacht hiervoor vragen. Het uiteindelijke doel is onder regie van de gemeente en in samenwerking met de andere corporaties alle gemaakte prestatieafspraken te monitoren in 2011.
4.2.1. Prestatieafspraken gemeenten Prestatie-indicator
E N
Betaalbaarheid
Prestatie-indicatoren
Woonconcept heeft samen met Omnia Wonen en Wetland Wonen en de gemeente Steenwijkerland in 2009 prestatieafspraken gemaakt. Met de gemeente Hoogeveen en de corporaties Domesta en Actium is dat al een jaar eerder gedaan. Gezien de afwezigheid van een woningmarktonderzoek en een Woonvisie hebben de corporaties Woonconcept en Actium in overleg met de gemeente Meppel in 2008 kaderafspraken gemaakt. Hierin is ook het traject beschreven van het laten uitvoeren van een woningmarktonderzoek, het samenstellen van een gemeentelijke Woonvisie tot het maken van prestatieafspraken. Het woningmarktonderzoek is al in 2009 uitgevoerd, terwijl de woonvisie naar verwachting in 2011 wordt opgesteld. Aansluitend daarop kunnen dan ook de prestatieafspraken gemaakt worden. Gemeente De Wolden is momenteel bezig met de herziening van haar Woonvisie waar de corporaties Woonconcept en Actium bij betrokken zijn. Naar verwachting wordt deze visie in de eerste helft van 2011 vastgesteld.
Huuropbrengst ten opzichte van maximaal redelijk Nieuwe huurders binnen inkomensgrens € 33.000,- Huuropbrengst HOM ten opzichte streefhuurbeleid totaal
Score
Norm 2010
72%
66%
86%
90%
3,10%
0%
4.3.1. Huurbeleid
Betaalbaarheid vormt een belangrijk beleidsspeerpunt. Dit houdt onder meer in dat Woonconcept haar huurwoningen betaalbaar wil houden voor de lagere inkomensgroepen. Wel heeft zij te maken met de kaders zoals Den Haag ze formuleert. Het betekent dat Woonconcept in 2010 een inflatievolgende huurverhoging kon doorvoeren van 1,2%. Wat betreft het huurbeleid hanteert Woonconcept Huur op Maat. Dit is een methode om de huurprijzen van woningen te berekenen, waarbij de inkomenssituatie van de huishoudens een rol speelt. Hoewel Woonconcept van oudsher de huren van vrijwel alle reguliere sociale huurwoningen laag houdt met kortingen op de huurprijs om te kunnen voldoen aan hun sociale doelstelling, blijkt in de praktijk dat deze huurkortingen niet altijd terechtkomen bij de huishoudens die het nodig hebben.
Gemeente Assen werkt met de corporaties Actium en Woonconcept nog op basis van prestatieafspraken uit 2007. Er is in 2009 een ‘woon- en leefbaarheidsonderzoek’ uitgevoerd door adviesbureau RIGO. Parallel hieraan is ook de woonvisie herzien. Deze is in december 2009 vastgesteld door het college en begin 2010 door de raad. Medio 2010 zijn de corporaties Woonconcept en Actium samen met de gemeente gestart met de herziening van de prestatieafspraken. De bedoeling daarvan is dat deze een concreter en meer wederzijds verplichtend karakter krijgen, een ontwikkeling die Woonconcept van harte ondersteunt. Naar verwachting is dit traject in het eerste kwartaal van 2011 afgerond.
Met Huur op Maat wordt niet langer een algemene, aan de woningen gebonden (onzichtbare) huurkorting, toegekend. De korting wordt alleen gegeven aan huishoudens die daar, op basis van een huishoudinkomen, recht op hebben. Hierdoor is het mogelijk de huren van alle woningen meer in overeen-
35
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
M A R K T
E N
S T R A T E G I E
seren is. Overigens geldt het uitgangspunt van een hogere huuropbrengst ook wanneer Huur op Maat niet meer voortgezet kan worden en Woonconcept een nieuw huurbeleid moet ontwikkelen.
stemming te brengen met de kwaliteit en marktwaarde. Het geld dat corporaties daarmee verdienen, wordt gebruikt om meer woningen betaalbaar te maken voor huishoudens met een smalle beurs. Daarmee wordt inhoud gegeven aan een gericht doelgroepbeleid. In Assen, Hoogeveen en Steenwijk functioneert Huur op Maat vanaf 1 oktober 2008, in Meppel vanaf 1 januari 2009.
4.3.2. Energiemaatregelen
Naast het huurniveau oefent Woonconcept ook invloed uit op de woonlasten via het isolatieniveau van haar huurwoningen. Woonconcept zet bij het planmatig onderhoud in op energieverbeterende maatregelen, waardoor de bestaande woningvoorraad naar gemiddeld energielabel D gaat. Dit heeft positieve gevolgen voor de kosten die huurders aan energie kwijt zijn, vooral ook doordat Woonconcept de kosten van de energiemaatregelen volledig voor haar rekening neemt. Hierdoor leveren wij naast ons Huur op Maat-beleid ook door ons milieubeleid een positieve bijdrage aan de betaalbaarheid van het wonen voor onze huurders. In hoofdstuk 3 is een tabel opgenomen met de verdeling van onze woningvoorraad naar energielabels per eind 2009 en eind 2010.
In het kalenderjaar 2010 was de totale huuropbrengst van woningen waar een Huur op Maat-contract werd afgesloten 3,1% meer dan volgens het oude streefhuurbeleid. Daarnaast had 86% van de huurders met een in 2010 afgesloten Huur op Maat-contract (dus een woning gehuurd beneden de € 647,-) een inkomen onder € 33.000,-. Wel moet worden opgemerkt dat de inkomensgegevens zijn gebaseerd op de gecontroleerde belastinggegevens van 2007/2008. Daarnaast zijn de inkomens van inwonenden tussen 18 en 23 jaar niet meegeteld. Overigens zijn de inkomens van inwonende kinderen van 23 jaar en ouder wel meegeteld. Deze aspecten wijken af van de berekening voor het Europa besluit. Voor die huishoudens waar geen inkomensgegevens van bekend zijn, is een schatting gemaakt op basis van de te betalen huur. De huur van deze mutatiewoningen in 2010 bedroeg gemiddeld 72% van de maximaal redelijke huur.
4.4. Verkopen De verkopen stonden afgelopen jaar onder grote druk. De begroting is ambitieus ingezet, maar in augustus 2010 behoorlijk naar beneden bijgesteld. Zie tabel hieronder:
Jaarlijks voert Woonconcept ook een inkomenstoets uit. Verandering van inkomen kan gevolgen hebben, voor de zittende huurders met een Huur op Maat-overeenkomst, voor wat betreft de te betalen huur. Uiteindelijk heeft deze toets in 2010 geleid tot een extra huuropbrengst van 2,8% (inclusief de reguliere jaarlijkse huurverhoging) van de Huur op Maat-contracten.
Verkoopplan
Evaluatie van dit SEV-experiment vindt plaats in 2011, maar onze eerste bevindingen zijn positief. De huurders kunnen zich in grote meerderheid vinden in een dergelijke benadering. Bijkomend effect voor Woonconcept is dat de opbrengsten (licht) stijgen. Toch is nog de vraag of de evaluatie tot invoering van Huur op Maat leidt. De politiek is verdeeld. Er zal bij eventuele voortzetting van Huur op Maat onderzocht worden hoe een hogere huuropbrengst te reali-
Werkelijk
Huidig Aanvullend 2010 Totaal
82 won 10 won 92 won
jaar
2007 2008 2009 2010
36
Totaal
Meppel
Begroot
90 won 70 won 160 won Steenwijkerland Hoogeveen Overig
91 39 94 44 90 46 92 46
34 18 27 23 19 21 4 28 17 1
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
M A R K T
E N
S T R A T E G I E
4.4.1. Verloop verkopen 2010
De verkoopduur van de verkochte woningen bedraagt 115 dagen. Dit is ruim onder de gestelde norm van 150 dagen. Hierbij moet worden opgemerkt dat onder verkoopduur wordt verstaan: datum leegkomen van de woning tot de datum dat de koopakte wordt getekend.
Vestiging
Koopakte’s
Gepasseerd
Begroting
% Begroting
Meppel 48 46 90 51% Steenwijk 32 28 35 80% Hoogeveen 22 17 35 49% Overige 1 1 0 0% 103 92 160 58% Waarvan zittende huurders 10 Mutatie woningen 82
Per 31 december zijn er 31 woningen in portefeuille bij de makelaars terwijl de BSC 45 als maximaal aanhoudt. De verkoopduur van de woningen in portefeuille is 114 dagen. Ook dit is ruim binnen de norm volgens de BSC van 150 dagen. Oorzaken van de tegenvallende verkopen zijn: - wegvallen koopsubsidie; - geen duidelijkheid over de hypotheekrenteaftrek; - economische onzekerheid; - banken zijn kritischer op verstrekken van leningen.
Bij de makelaars zijn 103 koopaktes getekend in 2010. Het was niet mogelijk alle aktes voor het einde van het jaar te laten passeren bij de notaris. In 2011 worden er 23 aktes als kasstroom verwerkt. Een dergelijke overloop speelt ieder jaar, maar normaal ligt deze tussen 10 en 15 woningen.
Verder is aan het eind van het jaar aangekondigd dat de NHG-norm aangescherpt wordt. Dit heeft vooral gevolgen voor de lagere inkomensklassen, waardoor vooral de jonge starters op de koopmarkt het moeilijk krijgen. Wel kan er bij de gemeenten Hoogeveen en Steenwijkerland nog een beroep worden gedaan op de starterslening en naar alle waarschijnlijkheid worden de bedragen voor ondersteuning groter. Het gevolg is dat de pot eerder leeg is. Of de gemeente deze gaat aanvullen in een tijd van bezuinigingen is de vraag.
Het verloop van de verkopen in 2010 was erg grillig. Het eerste kwartaal verliep zeer voorspoedig, vooral in vergelijking met de landelijke trends, wellicht omdat toen de koopsubsidie nog bestond. In de loop van het tweede kwartaal liepen de verkopen behoorlijk terug en gedurende het derde kwartaal zijn de begrotingsaantallen naar beneden bijgesteld. De nieuwe verkopen voor 2010 zijn in de periode juli tot en met september aangeboden aan de huidige huurders. De effecten hiervan zijn te verwachten in het eerste kwartaal van 2011. 4.4.2. Verkoopstimulering
Er wordt met wisselend succes veel aandacht aan besteed om de belangstellende te stimuleren een woning te kopen. De Wonerije heeft zijn functie gehad en voor het jaar 2011 wordt de mogelijkheid onderzocht om een speciale digitale nieuwsbrief voor de te verkopen woningen te introduceren. Het verkoopplan voor 2010 is laat in de markt gezet, waardoor de verwachting van de mogelijke kasstromen voor het boekjaar in de knel kwam. Het proces van huurder naar mogelijk eigenaar van de eigen huurwoning is anders ingezet.
37
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
M A R K T
E N
S T R A T E G I E
Vergelijking met CBS
Door een gericht marketingplan op te stellen, is geprobeerd de huurders mee te nemen in het bewustwordingsproces. In 2011 wordt gestart met het organiseren van een informatieavond onder leiding van een onafhankelijke spreker. De huurders worden dan geïnformeerd over het koopproces. Zij krijgen informatie over Zorgenvrij Wonen (ZVW) en de notaris geeft uitleg over de consequenties van het kopen van een woning.
De verkopen in vergelijking met de landelijke cijfers van het CBS geven het volgende beeld. In de aantallen van het CBS zijn alleen de tussen- en hoekwoningen plus de appartementen meegenomen. Verkopen per kwartaal (gem 2007 = 100) 120,0
Zorgenvrij Wonen bepaalt welke energiebesparende aanpassingen de woning nodig heeft. Op grond daarvan geeft Zorgenvrij Wonen een advies over de gewenste energiebesparende maatregelen en eventuele noodzakelijke bouwkundige aanpassingen. De doelstelling is dat de koper binnen circa 5 jaar de investering terug heeft verdiend door te besparen op energiekosten. Van de investering voor wat betreft Zorgenvrij Wonen betaalt Woonconcept 60%. Van de kosten blijft 40% voor rekening van de koper. Op deze wijze wordt geprobeerd Zorgenvrij Wonen in te zetten om de verkoop te stimuleren. Er kan voorzichtig worden geconstateerd dat belangstellenden interesse krijgen voor dit product. De norm in de BSC is helaas niet gehaald. Slechts 2 van de 10 geplande pakketten zijn verkocht.
100,0
indexcijfer
80,0 60,0 40,0 20,0 0,0
2008-0 2008-0 2008-0 2008-0 2009-0 2009-0 2009-0 2009-0 2010-0 2010-0 2010-0 2010-0 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
swc 100,0
96,2
84,6 100,0
cbs 106,4 100,3 100,9
93,5
61,5
88,5 103,8
76,9 107,7
61,5
84,6
50,0
57,6
64,8
77,5
67,0
67,3
62,9
70,8
59,3
De verkopen van Woonconcept zijn zich ten opzichte van het landelijk gemiddelde van het CBS wat afwijkend. De financiële crisis doet zijn intrede in de tweede helft van 2008 en de effecten zijn vooral zichtbaar in het eerste kwartaal van 2009. Op basis van de landelijke cijfers kan worden geconcludeerd dat de woningen van Woonconcept zich in een gunstig prijssegment bevinden.
Opnieuw in de verhuur
Meer dan andere jaren zijn er woningen die moeilijk verkoopbaar zijn, teruggegaan in de verhuur. De volgende criteria gelden daarvoor. - De woning is nodig in verband met dringende verhuurcalamiteiten (oorzaak brand, huisvesting bijzondere doelgroepen). - Een te hoog aanbod in een bepaalde straat of wijk moet worden voorkomen. - Potentiële kopers hebben geen belangstelling voor de woning. Wanneer de woning tussen 180 en 270 dagen leeg heeft gestaan en de belangstelling minimaal is, dan gaat de woning weer tijdelijk in de verhuur. Op het moment dat de woningen vervolgens weer muteren, worden ze weer voor verkoop aangeboden. Circa 20 woningen zijn tijdelijk weer naar verhuur gegaan. Dit gaat in goed overleg met de makelaars.
In het eerste kwartaal van 2010 is nog geprofiteerd van de koopsubsidie, maar na het wegvallen daarvan zakt de verkoop in. Na een kleine opleving als gevolg van het nieuwe aanbod per 2010 ontstaat er een kleine terugval. Dit verloop is normaal bij het aanbieden van een nieuwe groep woningen. Het effect van de mensen die wat meer tijd nodig hebben om over het kopen van de eigen huurwoning na te denken wordt zichtbaar in het eerste kwartaal van 2011.
38
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
M A R K T
E N
S T R A T E G I E
4.4.3. Prijsontwikkelingen
De prijzen van de woningen staan enigszins onder druk. In vergelijking met de landelijke trends vertoont Woonconcept geen afwijkend beeld. Wanneer er belangstelling voor een woning bestaat, maar deze toch niet binnen 180 dagen is verkocht, wordt de woning opnieuw getaxeerd. Over het algemeen valt deze iets lager uit. In de onderstaande tabel staat de prijsontwikkeling van de grondgebonden woningen weergegeven. De prijzen worden vergeleken met de hoek- en tussenwoningenprijzen van het CBS. Als basisjaar wordt 2005 gebruikt. In dat jaar bedroeg de gemiddelde verkoopprijs van Woonconcept circa € 140.000,-. In de periode 2007 tot en met 2010 varieerde de verkoopprijs tussen € 144.400,- en € 160.500,-. De mediaan bedroeg € 152.500,- en het gemiddelde € 152.200,-. Landelijk gezien, staat het prijspeil weer op het niveau van begin 2007. Voor Woonconcept ligt het onder het niveau van begin 2007, maar dit komt vooral omdat er relatief meer goedkopere woningen aan de zittende huurders in Hoogeveen worden verkocht. In het eerste kwartaal van 2011 zullen de duurdere woningen in de Oostermeenthe de cijfers naar boven beïnvloeden.
Prijsontwikkeling SWC - CBS grondgebonden woningen 120,0
prijsindexcijfer
100,0 80,0 60,0 40,0 20,0 0,0
2007- 2007- 2007- 2007- 2008- 2008- 2008- 2008- 2009- 2009- 2009- 2009- 2010- 2010- 2010- 201001 02 03 04 01 02 03 04 01 02 03 04 01 02 03 04
swc 106,8 107,8 109,3 109,5 110,6 111,0 112,2 111,7 110,4 108,0 107,2 106,8 106,3 106,5 106,7 105,5 cbs 108,1 106,6 105,8 106,2 109,8 108,4 114,6 112,5 105,4 109,7 112,6 111,5 112,0 109,4 104,9 103,1
Figuur 1 Basisjaar 2005
39
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
M A R K T
4.4.4. Kopersinformatie
gekocht in:
Meppel
Herkomst
Steen- Hooge-
wijkerland
- Meppel - Steenwijkerland - Hoogeveen - Giethoorn - Totaal SWC
65% 7% 6% 0% 36%
2% 79% 0% 0% 25%
veen
Regio Overig NL
2% 17% 0% 11% 75% 13% 0% 100% 14% 15%
13% 4% 6% 0% 9%
E N
S T R A T E G I E
Leefbaarheid Woningen in wijken transformatie in Steenwijk-West 28
Sloop duplexwoningen Frans Halsstraat (28 woningen) is afgerond.
Leefbaarheid wijken
Is gereed.
Totaal
100% 100% 100% 100% 100%
Woningen in trans- 94 formatie in Verzetsbuurt Hoogeveen
Uit de tabel blijkt dat er vooral wordt verkocht aan belangstellenden van de lokale markt en de directe omgeving. In totaal komt 9% van de belangstellenden uit overige delen van Nederland. De jongste koper is 21 jaar en de oudste is 61 jaar. De gemiddelde leeftijd van de kopers is 32 jaar.
Leefbaarheid Visienotitie 1 wijken herstructurering Steenwijk-West
Helaas is niet eenvoudig te achterhalen of de kopers ook ingeschreven stonden als woningzoekenden, maar de verwachting is wel dat een redelijk aantal kopers ook stond ingeschreven. De woningenzoekende wordt dus ook bij verkoop voorzien van een passende woning.
Leefbaarheid Visienotitie 1 Is vastgesteld. wijken herstructurering Zeeheldenbuurt Hoogeveen
4.5. Wijkontwikkelingen Kritische
succesfactoren
Prestatie-
indicatoren
Wijkvisie is in 2009 in concept gereedgekomen en in 2010 doorgerekend en vastgesteld binnen Woonconcept. Gemeentelijke besluitvorming volgt in maart 2011.
4.5.1. Hoogeveen Norm
2010
Leefbaarheid Woningen in 112 wijken transformatie in Haveltermade Meppel
Score
4.5.1.2. Wijkontwikkelingsplan Krakeel
Herstructurering Van Hallstraat (40 woningen) is afgerond. Sloop vogeltjesflats (72 woningen) is gestart. Afronding volgt in januari 2011.
Naast de Brede School is ook het Multifunctioneel Centrum in gebruik genomen. Het MFC omvat een sportzaal, bibliotheek, infocentrum, dagbestedingsruimte voor Vanboeijen, kantoorruimte voor CBR en SWW en diverse multifunctionele vergaderruimten. Op 27 februari zijn de gebouwen officieel en feestelijk geopend door de vertrekkende wethouder Wietze van der Zwaag en de directeur van Woonconcept, Hedzer van Houten. Als blijk van waardering heeft het nieuwe centrum de naam “De Magneet” gekregen/gehouden. Achter de schermen is er nog veel te regelen. Huur- en beheerovereenkomsten met
40
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
M A R K T
E N
S T R A T E G I E
De uitvoering van de sociale aanpak vindt plaats vanuit de Smederijen en gaat volgens plan. Bewoners zijn en worden met regelmaat op de hoogte gehouden van de voortgang via de wijkkrant van Krakeel. Aan Buro Open is opdracht gegeven een strategisch plan te ontwikkelen om het Centrumgebied te promoten. Doel is het gebruik van de multifunctionele ruimtes, maar ook van de verhuurbare woningen en winkelruimtes te bevorderen en mede aan het imago van Krakeel te werken.
een aantal gebruikers van het MFC waren nog niet gereed, pas eind 2010 lijkt het eind in zicht. Stichting Beheer Centrumgebied Krakeel, beheerder Alescon en de gebruikers zijn allen bezig ‘thuis te raken” in het centrum. Gebruikers van de Brede School en het Multifunctioneel Centrum zijn redelijk tevreden. Het aantal gebruikers neemt toe. Het gebruik van het centrum, en dan vooral ook de horecaomzet, moet nog veel meer worden gestimuleerd met als doel dat het voor de wijkbewoners, maar ook voor organisaties van buiten, een vanzelfsprekende, gezellige en goed bruikbare locatie is. Daarmee wordt dan ook de financiële basis steviger. Dit heeft de aandacht van betrokken partijen. De verhuur van de commerciële woonruimtes boven de Brede School loopt moeizaam. De stagnerende woningmarkt en de prijs-kwaliteitverhouding in combinatie met de ligging maken de verhuur niet makkelijk. Uiteindelijk is besloten de appartementen (tijdelijk) in het sociale segment onder te brengen en zo leegstand te voorkomen en daarmee de verliezen te beperken. De appartementen boven het MFC zijn allen verhuurd aan Vanboeijen.
Afronding Meteorenlaan Op de locatie Zenithlaan-Galileilaan is bebouwing mogelijk met appartementen of grondgebonden (splitlevel)woningen zoals die ook verder aan de Meteorenlaan staan. De keuze wordt in het eerste kwartaal van 2011 gemaakt. 4.5.1.3. Verzetsbuurt (Onderdeel Centrum Oost)
4.5.1.3.1. Sociaal en Woonomgevingsplan De activiteiten van de sociale aanpak zijn overgenomen door de gemeente of Smederijen. Door samenwerking van de gemeente en Woonconcept heeft een plan voor buurtconciërges vorm gekregen. Een groep van 6 moeilijk bemiddelbare werkzoekenden is vanaf 1 januari 2010 onder de naam “Smeedwerkers” ingezet in de Verzetsbuurt, Oranjebuurt, Zeeheldenbuurt en Noord. Zij doen werkzaamheden om de woonomgeving netjes te houden en zo overlast en onveilige situaties terug te dringen. Het Woonomgevingsplan is grotendeels uitgevoerd, uitgezonderd speelplekken en herstel van slecht straatwerk. Wel is er een plan voor de inrichting van de speelplekken. Bewoners zijn tevreden met het resultaat. De straten zien er netjes en overzichtelijk uit. Zichtbaar is dat bewoners hun voortuinen ook weer in nette staat brengen.
De veranderende woningmarktsituatie, de voorzichtige markt voor commercieel onroerend goed en de verminderde huisvestingsvergoedingen van de zorgpartijen maken dat de plannen voor het Woonservicegebouw aangepast moeten worden. Commerciële huurwoningen worden herontwikkeld tot sociale huurappartementen en ook worden de beschikbare ruimtes voor winkels, zorgappartementen en bijbehorende ruimten anders gesitueerd. Bovendien kan dit gebouw niet gebouwd worden zolang er geen akkoord is met de laatste onderneming in het winkelcentrum, de supermarkt. Jaren van inspanning hebben er nog niet toe geleid dat zij meegaan in de plannen voor en financiering van de verbetering van hun winkel. De ontwerpen voor de vrijkomende locaties van de scholen zijn definitief geworden. Er is gekozen voor woningen die goed ingepast zijn in de groene omgeving. De vormgeving, de hoogte en het materiaal dragen daaraan bij. Voor de locatie Morgenster zijn van 14 rijwoningen er 7 verkocht. De bouw start naar verwachting in 2011. De ontwikkeling wordt belemmerd door bezwaren van bewoners tegen de kap van enkele oude bomen.
4.5.1.3.2. Woningverbetering De woningen krijgen nieuwe aansprekende voorgevels en worden van binnen sterk verbeterd. In totaal is de investering in het cluster geraamd op € 6,1 miljoen. De eerste woningen zijn te koop aangeboden. De uitvoering van
41
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
M A R K T
E N
S T R A T E G I E
clusters 501, 502 en 503 is begin 2010 gestart. Voor enkele grote woningen wordt een toekomstvisie opgesteld.
de woningverbetering voor cluster 527 is vrijwel gereed. Het was een groot project waarbij bewoners hun woning konden aanpassen met aanbouwen (slaapkamer en badkamer beneden toegevoegd), uitbreiding woonkamer, andere indelingen et cetera. Het project is bijzonder goed verlopen.
4.5.1.5. Hollandscheveld In Hollandscheveld zijn enkele nieuwe projecten in ontwikkeling. Er ligt een plan voor de ontwikkeling van 20 aanleunwoningen bij Huize Beatrix voor het Jannes van der Sleedenhuis, wat lange tijd heeft stilgelegen. Overeenstemming over de bestemming van de benodigde gronden tussen Woonconcept en de gemeente lijkt nabij. Daarnaast is Woonconcept bezig met enkele seniorenwoningen naast de Veldershof.
4.5.1.3.3. In en rond de Bentinckskerk Achter de kerk zijn 36 nieuwe sociale woningen voor senioren en gezinnen gebouwd. Dit zijn 10 sociale koopwoningen (grondgebonden eengezinswoningen), 12 sociale huurwoningen voor gezinnen en 14 sociale huurwoningen voor senioren (levensloopgeschikt). Alle woningen zijn bewoond en het bevalt de mensen goed. De herinrichting van het omliggende groene parkje heeft deze winter stilgelegen maar wordt nu snel afgerond. Naast speelruimte voor kinderen komt er ook een ontmoetingsplek voor ouderen, met een jeu de boules-/kaatsbaan. De Bentinckskerk wordt gehuurd door een zorginstelling. De bouwvergunning voor de verbouwing is verleend. De monumentale status is een complicerende factor. De kerk kan na een forse verbouwing hopelijk in 2011 in gebruik worden genomen. Voor het resterende deel van de begane grond en de etage is er een serieuze gegadigde in beeld.
4.5.2. Nieuwlande Woonconcept en gemeente overwogen nut en noodzaak van samenwerking bij de realisatie van een nieuw MFC in Nieuwlande. Daarin moeten 2 basisscholen en een peuterspeelzaal, gymzaal, dorpshuis en mogelijk nog andere maatschappelijke of commerciële voorzieningen onderdak vinden, aangevuld met 10 tot 20 grondgebonden woningen voor Jannes van der Sleeden. Omdat Woonconcept nauwelijks bezit heeft in Nieuwlande lijkt zij geen partij meer voor de realisatie.
4.5.1.4. Oranjebuurt Voor de Oranjebuurt is een globaal plan van aanpak opgesteld, gebaseerd op input van bewoners en organisaties (deze input is gebundeld in de Smederijennotitie Verkenning Oranjebuurt. Op basis hiervan heeft de provincie € 100.000,- beschikbaar gesteld. Met dit geld wordt het centrum van het buurtje rondom buurthuis De Pompe verbeterd. Hiervoor is een ontwerp gemaakt dat de instemming heeft van bewoners. Het projectplan uit 2009 geeft richting aan gewenste verbeteringen en de organisatievorm. Dit wordt dit voorjaar verder geconcretiseerd. Ook heeft Woonconcept haar integrale visie voor versterking van de Oranjebuurt bijgesteld. Doel is om de buurt geschikt te houden voor ouderen, mensen met een beperking, jeugd en gezinnen. Eerst moet duidelijk worden of de gemeente geld beschikbaar stelt voor 2011 om de verbetering daadwerkelijk te kunnen financieren. Het onderhoud aan de
4.6. Steenwijkerland 4.6.1. Wijkplan Steenwijk-West
Eind 2009 is de Wijkvisie Steenwijk-West 2025 vastgesteld door Stuurgroep Wijkplannen Steenwijkerland. In het afgelopen jaar is gewerkt aan het opstellen van een definitief plan van aanpak (inclusief uitvoeringsplanning), een samenwerkingsovereenkomst (gemeente Steenwijkerland en Woonconcept) en aan een financiële paragraaf. Er ligt nu een plan van aanpak waarbinnen met alles rekening is gehouden, zowel voor wat betreft de aanpak van de woningen (sloop, renovatie, verkoop, et cetera) als voor de woonomgeving (vervanging riolering, verharding, groen en spelen). Meerdere malen is over de
42
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
M A R K T
E N
S T R A T E G I E
aan de Anjelierstraat ondergaat in 2011 een ingrijpende verbouwing en uitbreiding. De Frion-bewoners keren aansluitend terug naar hun vertrouwde plek. Op sociaal vlak is er het afgelopen jaar flink geïnvesteerd door de gezamenlijke (Woonconcept en gemeente) inzet van een extra agogisch medewerker (wijkkracht) die bij Timpaan Welzijn is ondergebracht. De wijkkracht is verantwoordelijk voor invulling van de sociale paragraaf van de wijkvernieuwing. Daarnaast is in 2010 een arbeidsreïntegratieproject van start gegaan. Er zijn 12 deelnemers uit de wijk die in 2 zogenoemde Plusteams opereren. Deze teams voeren diverse werkzaamheden uit in het openbaar gebied, zowel voor de gemeente als voor Woonconcept. De deelnemers worden aangestuurd door een werkbegeleider van de NoordWestGroep en nemen daarnaast allemaal deel in een individueel begeleidingstraject bij Alexander Calder.
voortgang van het Wijkvisie-document gesproken met Wijkplatform Steenwijk-West. Het draagvlak voor de aanpak van de wijk is nog steeds zeer groot. Eind 2010 heeft de stuurgroep er opnieuw over gesproken en het vastgesteld. Vervolgens hebben zowel Woonconcept als de gemeente de Wijkvisie in de eigen besluitvormingsprocedure opgenomen. Begin 2011 neemt de gemeenteraad van Steenwijkerland het finale besluit. De interne besluitvorming binnen Woonconcept is met het vaststellen van de meerjarenbegroting 2011-2014 in december al doorlopen. In Steenwijk-West is het afgelopen jaar overigens “gewoon” en met succes doorgewerkt aan de wijkvernieuwing. In januari zijn de laatste duplexwoningen aan de Frans Halsstraat gesloopt. De 12 nieuwe eengezinswoningen waren binnen enkele maanden verkocht, tweederde daarvan aan wijkbewoners. In oktober is de bouw gestart. tweede fase van het wijkplan is in het voorjaar feestelijk afgerond. In deze fase zijn 128 woningen gesloopt en vervangen door 81 sociale koop- en huurwoningen. Daarmee is een grootschalig project dat in september 2004 van start ging met de aankondiging van de sloop tot een goed eind gebracht. Spijtig is dat dit jaar duidelijk werd dat de verplaatsing van de Willem Alexanderschool naar een nieuw te bouwen Brede Schoolcomplex aan de rand van de wijk niet doorgaat. De school blijft staan tussen de eerste en tweede fasegebieden. Woonconcept is overigens niet meer betrokken bij de ontwikkeling van het Brede Schoolcomplex. Met de gemeente is overeenstemming bereikt over een vergoeding voor de door de corporatie gemaakte ontwikkelkosten vanaf 2005. Woonconcept is erin geslaagd in 2010 twee woon-winkelpanden te verwerven. Beide panden, van één eigenaar, stonden al geruime tijd leeg en te verpauperen. Er is een grondige renovatie in uitvoering van beide panden waarna in de voormalige winkelruimtes twee instellingen, Buurtzorg Nederland en RIBW, worden ondergebracht. Verder worden er in een van de twee panden twee huurappartementen gerealiseerd. De overeenkomst met RIBW gaat verder dan alleen verhuur van kantoorruimte. Het is de bedoeling dat er binnen 3 jaar totaal 24 cliëntenbewoners uit de wijk onder RIBW-zorg gaan vallen. Een andere zorginstelling, Frion, heeft in 2010 haar cliënten uit de Anjelierstraat tijdelijk verhuisd naar 6 huurwoningen aan de Verlaatseweg. Het cluster
In 2010 is gestart met de ingrijpende renovatie van de oude woningen aan de Tulpstraat en Irisstraat (het rode dorp). Aansluitend wordt het project Entree van de Wijk uitgevoerd. Dit houdt onder meer een forse verbetering van de buitenruimte in (inclusief verplaatsen van bergingen, realisatie van een kunstwerk, et cetera) vanaf de toegang vanaf de Vendelweg tot aan het kruispunt Gasthuislaan. Woonconcept en de gemeente Steenwijkerland delen de kosten van deze aanpak. In 2010 is de bekende Nieuwsbrief Wijkplan Steenwijk-West vervangen door een wijkkrant. Behalve een geheel nieuwe opmaak en vormgeving is als bijzonderheid te noemen dat de krant, die 4 keer per jaar gaat verschijnen, een coproductie is van Woonconcept, de gemeente en wijkvereniging SteenwijkWest. Begin 2011 wordt de nieuwe vorm en samenwerking geëvalueerd. De reacties uit de wijk op de nieuwe krant zijn heel positief. 4.6.2. Tuk
De eerste fase van de aanpak van de in 2009 aangekochte Villa Oostwold is in 2010 afgerond, te weten de vestiging van een buurthuis en een kinderopvangorganisatie in de geheel gerenoveerde villa. De tweede fase, aanbouw van een extra vleugel voor deels verenigings- en deels commerciële activiteiten, staat voor 2011 op stapel.
43
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
M A R K T
E N
S T R A T E G I E
4.6.3. Steenwijkerwold
4.6.6. Blankenham
De bouw van het multifunctioneel centrum is in het afgelopen jaar afgerond. Vanaf de zomer van 2010 hebben 7 verschillende organisaties hun intrek genomen in het nieuwe verenigingsgebouw van Steenwijkerwold. De gemeente is aansluitend gestart met de reconstructie van het Woldplein. Verder is tussen de gemeente en Woonconcept nog in 2010 een grondruiling afgerond waardoor de voormalige Olde Wold-locatie in bezit van Woonconcept is gekomen. Hier worden 10 huurappartementen gerealiseerd. De voorgenomen uitbreiding/verbouwing van de Woldleite voor de clientèle van Zorggroep Oude en Nieuwe Land gaat niet door. ZONL liet in het najaar weten geen heil meer te zien in een kleinschalige woonvoorziening zoals die in Steenwijkerwold had moeten komen.
In Blankenham gaat Woonconcept bij gebleken interesse 6 sociale woningen realiseren. Momenteel is het bestemmingsplan in procedure.
4.6.4. Oldemarkt
4.7. Meppel
4.6.7. Willemsoord
In 2010 zijn door Woonconcept 6 koop- en 3 huurwoningen gerealiseerd in het uitbreidingsplan van Willemsoord. De gemeente heeft in het najaar Woonconcept benaderd met de vraag om mogelijk meer sociale huurwoningen (vooral voor senioren) te bouwen in het dorp. Dit zou een gedeeltelijke herontwikkeling van het uitbreidingsplan betekenen omdat de verkoop van kavels voor particuliere woningbouw niet van de grond komt. Uitsluitsel hierover is nog niet aan de orde.
Het project Woonservicezone in Oldemarkt heeft in 2010 een merkwaardig verloop gekend. In januari was er nog sprake van volledige sloop en nieuwbouw van de Kerspelhof (Noorderboog-locatie), het dienstencentrum en 44 aanleunwoningen (eigendom Stichting Bejaardenhuisvesting Oldemarkt). Nadat uit berekeningen bleek dat dit onhaalbaar was, is gewerkt aan een model waarbij sprake was van gedeeltelijke sloop en een uitgebreide renovatie van te behouden vastgoed. Uiteindelijk bleek ook over deze variant geen instemming bereikt te kunnen worden tussen gemeente, Woonconcept en zorgpartijen (Noorderboog, ZONL, Timpaan). Nu wordt uitgegaan van het behoud van al het vastgoed, waarbij alleen nog een ingrijpende renovatie aan de orde is. Tot het einde van het jaar is gerekend en getekend aan dit concept. Het streven is erop gericht om op 31 maart 2011 een eerste modelwoning gerealiseerd te hebben.
4.7.1. Haveltermade
In 2009 is formeel het Wijkontwikkelingsplan Haveltermade afgerond. Enkele projecten lopen nog door in 2010 en 2011. In het najaar is gestart met de sloop van 3 Vogeltjesflats. In het voorjaar van 2011 start de nieuwbouw van 40 grondgebonden koopwoningen. De verkoop zit aan het einde van het jaar op 70%. Halverwege 2010 is de nieuwbouw van 21 koopwoningen aan de Schaperstraat en Wibautstraat opgeleverd. Aansluitend is gestart met het woonrijp maken van de bouwlocatie. In het najaar is de ingrijpende aanpak van de Van Hallstraat afgerond. Van 40 beneden-/bovenwoningen (alle sociale huur) zijn 12 koopwoningen (zowel appartementen als ontsplitste woningen) en 16 sociale huurappartementen gemaakt. De zittende huurders hebben bijna een jaar elders gebivakkeerd en zijn inmiddels teruggekeerd. De verkoop is boven verwachting gegaan. Er waren eind december nog 2 woningen te koop.
4.6.5. Kuinre
In 2010 is overeenstemming bereikt tussen de gemeente en Woonconcept over de realisatie van een multifunctionele accommodatie gecombineerd met woningbouw in Kuinre. In 2011 moet de eerste schop de grond in om externe subsidies voor het project veilig te stellen.
Het tweede fase kunstproject heeft in 2010 geleid tot een kunstenaarsselectie en een winnend ontwerp (Het Feest). In december is nog bekend geworden
44
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
M A R K T
E N
S T R A T E G I E
bouw van 10 sociale huurwoningen. - aankoop van 2 voormalige woon-winkelpanden in Steenwijk-West en deze verbouwen en geschikt maken voor verhuur in de vorm van 3 bovenwoningen en voor MVG. Het aankoopbedrag was € 358.000,-.
dat de provincie ook nu (net als in de eerste fase) een subsidiebedrag toekent aan de kunst in Haveltermade. Realisatie volgt in 2011. 4.7.2. Koedijkslanden (KoeBerg)
Woonconcept is, net als in Steenwijk-West, ook in het project Koeberg niet meer in beeld voor wat betreft de realisatie van een Brede School. Wel is er betrokkenheid bij het project KoeBerg-Zuid wat onder meer de bouw van een kleinschalige woonvoorziening voor Noorderboog behelst. Dit moet gerealiseerd worden ten koste van de sloop van het appartementencomplex Van Ostadestraat 114-206. Het sloopbesluit en het Sociaal Plan zijn in het najaar van 2010 van kracht geworden. Deze ontwikkeling is onderdeel van een grootschalige facelift en uitbreiding van het bestaande winkelcentrum Koedijkslanden. Hierin is voorzien dat er 57 appartementen worden toegevoegd. Over de afname van deze woningen door Woonconcept zijn met de ontwikkelaar afspraken gemaakt. Woonconcept neemt verder deel in een project rond de ontwikkeling van een woonservicewijk in Koedijkslanden. Dit is nauw verbonden met de fysieke ingrepen in het gebied rond het winkelcentrum.
4.9. Buitenland 4.9.1. Algemeen
Woonconcept ondersteunt volkshuisvesting in het buitenland vooral met het uitwisselen van kennis en kunde. Enerzijds is daarbij sprake van incidentele ondersteuning. Zo zijn met andere Drentse partners via de Stichting Mondiale Woonhulp in 2010 mogelijkheden verkend om activiteiten in Haïti te ondersteunen. Anderzijds wordt er meer structurele ondersteuning geboden. Dit betreft Martin in Slowakije (stedenband met gemeente Hoogeveen), Stichting Farkas in Hongarije (initiatief van Drentse corporaties) en de koepelorganisaties in Zuid-Afrika met een borgfaciliteit aan de corporatie SOHCO (Social Housing Company). Belangrijke doelstelling voor Woonconcept is het mede mogelijk maken van goede betaalbare woningbouw voor mensen met een laag inkomen in ontwikkelingslanden en landen in een economische overgangsfase, om zodoende een doorbraak op het gebied van volkshuisvesting te realiseren en een impuls te geven. Deze activiteiten vinden plaats in nauwe samenwerking met het DIGH (Dutch International Guarantees for Housing).
4.8. Aankopen vastgoed voor herontwikkeling en realisatie huurwoningen In 2010 zijn de volgende aankopen van vastgoed en grondposities gedaan: - aankoop wooncomplex Marktstraat 33 in Meppel (€ 645.000,-) en het tijdelijk (2 jaren) terug verhuren (jaarhuur € 54.000,-) aan Promens Care. Met deze aankoop wordt, in combinatie met nieuwbouw van zorgunits op de Alef-locatie in de Ezingebuurt in Meppel, voor de zorgorganisaties Promens Care en Ondersteund Wonen Hardenberg B.V. passende huisvesting gerealiseerd voor mensen met beperkingen. - aankoop van de grond voor de bouw van 24 zorgeenheden in plan Bergstein in Tuk, in één koop met de grond voor de bouw van 12 sociale huurwoningen in hetzelfde gebied. Totaal aankoopbedrag circa € 515.000,-. - aankoop grond (€ 159.000,-) in het Kornputkwartier in Steenwijk voor de
4.9.2. Zuid-Afrika
Eind 2010 is de koepelorganisatie SHF, waar onze vertegenwoordiger in dienst was, ontmanteld. Het werk wordt voortgezet door de National Association of Social Housing Organisations (NASHO) de koepel van woningbouwverenigingen, waar onze vertegenwoordiger in dienst is getreden en die hem voor een dag per week uitleent aan de Social Housing Focus Trust (SHiFT), een organisatie die zich bezighoudt met het verbeteren van de kwaliteit van de gebouwde omgeving. Zo worden zaken als kennisoverdracht en de ontwikkelingen rond de financiële borging ook de komende periode gecontinueerd.
45
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
M A R K T
De Zuid-Afrikaanse regering heeft een ambitieuze volkshuisvestingsdoelstelling geformuleerd met onder meer de oplevering van 80.000 huurwoningen voor 2014, meer dan een verdubbeling van de productie die de afgelopen jaren is gerealiseerd. Deskundigheidsbevordering blijft daarom een belangrijk speerpunt. In een door Woonconcept geborgd complex van de landelijk werkende corporatie SOHCO ontstonden in oktober problemen omdat een aantal huurders weigerde de huur te betalen. Inmiddels lijkt de situatie zich weer te normaliseren, hoewel SOHCO daarvoor veel extra inzet (en dus extra kosten) moest plegen. De andere complexen (East London en Kaapstad) kennen een meer stabiele verhuursituatie. Woonconcept staat per 31 oktober 2010 nog borg voor leningen van DIGH voor 2 complexen van SOHCO. Dit zijn Emerald Sky in East London (hoofdsom € 1.339.145,-) en Steenberg in Kaapstad (€ 1.205.994,-). 4.9.3. Oost-Europa
Woonconcept doet als volkshuisvestingspartner mee in de stedenband van Hoogeveen met Martin in Slowakije. Hier staat kennisoverdracht centraal. Ook ondersteunt Woonconcept samen met andere Drentse corporaties een seniorenproject in Szekesfehervar (Hongarije) via de entiteit Stichting Farkas in Boedapest. Nu dit complex in een redelijk stabiele fase van beheer is terechtgekomen, heeft er in 2010 een verkenning plaatsgevonden om het te verkopen aan een Hongaarse partner. Dit heeft nog niet tot resultaat geleid. De betrokkenheid bij beide projecten is beperkt van omvang.
46
E N
S T R A T E G I E
Het Multifunctioneel Centrum Steenwijkerwold is de kroon op een bijzondere samenwerking tussen verschillende partijen. Siemen Bakker, bestuurslid van het MFC en Hans Apperloo, bestuurslid dorpsbelang; “De opzet van mensen bij elkaar brengen en sociale verbondenheid creëren, is geslaagd.”
5
Maatschappelijk Vastgoed
als partner op te treden in het ontwikkelen van vastgoed voor partijen op het gebied van zorg en zorginfrastructuur. Door samen op te trekken met alle betrokkenen zijn wij in staat de leefbaarheid in onze wijken en dorpen te intensiveren en te zorgen voor hoogwaardige voorzieningen en huisvesting voor mensen die niet langer geheel of gedeeltelijk zelfstandig kunnen wonen. Het hebben van maatschappelijk vastgoed is dus geen doel op zich, maar het faciliteert en draagt bij aan versterking van de coherentie van wijken en daarmee het woongenot en de ontplooiingsmogelijkheden van al onze bewoners, met of zonder een beperking.
Onderstaand een deel van de doelen voor de afdeling Maatschappelijk Vastgoed die vervolgens nader worden toegelicht. Doelstelling
IRR nieuwbouw sociaal zorgvastgoed IRR nieuwbouw sociaal maatschappelijk vastgoed IRR nieuwbouw commercieel vastgoed Uitbreiding bezit maatschappelijk vastgoed Uitbreiding aantal zorgeenheden Uitbreiding commercieel vastgoed Verlaging tekort op investeringen Groei omzet Werven nieuwe klanten
Eenheid Score 2010 Norm 2010
%
4,23 >4,5
%
1,6
>4,5
%
3,7
>5
2.100 120 1.950 50 6,5 2
8.000 152 2.000 >5 2 3
m² Aantal m² % % Aantal
Leefbaarheid Leefbaarheid is samenhang tussen Wonen, Maatschappelijke en zorgvoorzieningen
Wonen
Maatsch. en zorgvoorzieningen
Alleen door participatie met onze maatschappelijke partners in de zorg en bij gemeenten blijkt dat maatschappelijk vastgoed waarde creëert.
5.1. De betekenis van maatschappelijk Vastgoed
5.2. Externe ontwikkelingen
Het belang van maatschappelijk vastgoed neemt toe. Enerzijds als instrument om de leefbaarheid voor de bewoners in ons werkgebied te vergroten door de oprichting van gebouwen met een maatschappelijke functie zoals scholen, multifunctionele accommodaties, buurtcentra en dergelijke. Anderzijds door
Voor 2010 werd voorzien dat veel zorginstellingen door de zogenaamde ‘julibrief’ van het Ministerie van VWS van 2009 een pas op de plaats zouden
47
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
M A A T S C H A P P E L I J K
V A S T G O E D
5.2.1. Interne ontwikkelingen
maken. Duidelijk werd dat zorginstellingen minder te besteden kregen voor hun vastgoed en dat voor ieder initiatief een business case moest worden gemaakt. Dit leidde tot een vertraging in initiatieven en de voortgang van projecten. Inmiddels zijn de meeste instellingen bekend met deze werkwijze en komen de projecten langzamerhand weer op gang.
Voor de begroting van 2010 was al een bezuiniging dan wel temporisering van maatschappelijk vastgoedprojecten afgesproken. Helaas zijn door de economische situatie de investeringscondities niet verbeterd. Dit betekent een mismatch tussen vraag en mogelijkheid tot realisatie. De vraag is groter dan de financiële mogelijkheden van Woonconcept voor de komende tijd.
Met het vaststellen van het dossier Diensten Algemeen en Economisch Belang eind 2010 is duidelijk geworden welk vastgoed Woonconcept wel of niet kan en mag realiseren met staatssteun. Er wordt daarbij onderscheid gemaakt tussen zorg, maatschappelijke voorzieningen en commercieel vastgoed. Het financieel statuut van Woonconcept sluit voor wat betreft (rendement)eisen hierop aan. Vanuit de vraagstelling van de klant maakte Woonconcept hier in beginsel geen onderscheid in. In 2011 wordt een prioritering gesteld naar aanleiding van de strategische vastgoedsturing van Woonconcept.
Door de projecten van Maatschappelijk Vastgoed (MVG) is al werkende met de afdelingen zoals Bouw & Beheer, Markt & Strategie en de bv’s Woonscan en Vastgoed een verdere detaillering van taken, taakverdeling en overdrachtsmomenten ontstaan en beschreven in een draaiboek voor zowel nieuwbouw als renovatie. Nadat in 2010 is begonnen met het overnemen van alle beheersmatige taken op het gebied van maatschappelijk vastgoed van de afdeling Wonen, is ook een start gemaakt met het professionaliseren van het beheer, door zodanige aanpassingen van de procedures en de database, dat het beheer meer gericht is op het soort en gebruik van het vastgoed en de klanten van MVG. De medewerkers zijn gestart met het inventariseren van alle procedures die aangepast moeten worden, na overname van taken van de afdeling Wonen. Uit de inventarisatie is gebleken dat een herdefiniëring van de prestatie-indicatoren ‘leegstand’ en ‘huurachterstand’ nodig is. Panden worden nu op verschillende manieren geregistreerd. De registratie moet eerst worden aangepast voordat de rapportage kan worden aangepast.
Was er een ontkoppeling van wonen en zorg in 2010 verwacht, deze is door de val van het kabinet en de economische crisis nog niet ingezet. Was voorheen de betaalbaarheid van het geleverde voor de zorginstelling vaak een punt van discussie, Woonconcept heeft de vraagstelling omgedraaid door de zorginstelling aan te laten geven wat hun Programma van Eisen is en welke middelen zij daarvoor beschikbaar stellen. Woonconcept kan op basis daarvan aangeven of zij daarvoor kan leveren. Dit geeft ook een betere sturing op kosten en onrendabele investeringen. Verder zijn op ons initiatief drie van de vier de gemeenten waar wij actief zijn bezig met het ontwikkelen van een gemeentelijke wijkvisie of integrale aanpak voor accommodaties om een efficiëntere en effectievere benadering en afstemming te krijgen van ontwikkeling en exploitatie van maatschappelijke voorzieningen. Woonconcept wil gezamenlijk met de gemeenten hierover afspraken maken en vastleggen in de prestatieafspraken.
Vanwege gebrekkig inzicht in kosten van reparatieverzoeken voor maatschappelijk vastgoed is gestart met monitoring hiervan. Uit de eerste gegevens blijkt dat de kosten en de soort werkzaamheden grotendeels passen binnen de contractafspraken met de gebruikers. Monitoring heeft overigens wel geresulteerd in een besparing van kosten ten opzichte van 2009.
48
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
M A A T S C H A P P E L I J K
5.3. Rendementen Maatschappelijk vastgoed
meentelijk ondersteunde wijkondersteuning en eerste lijnvoorzieningen) in de verschillende locaties van Jannes van der Sleeden (verzorgings- en verpleeghuis) in Hoogeveen.
Onderstaand een deel van de doelen voor de afdeling Maatschappelijk Vastgoed die vervolgens nader worden toegelicht. Doelstelling
IRR nieuwbouw sociaal zorgvastgoed IRR nieuwbouw sociaal maatschappelijk vastgoed IRR nieuwbouw commercieel vastgoed
eenheid
Score 2010
Norm 2010
%
4,23
>4,5
%
1,6
>4,5
%
3,7
>5
V A S T G O E D
5.3.1. Groei maatschappelijk- en zorgvastgoed Doelstelling
Uitbreiding bezit maatschappelijk vastgoed Uitbreiding aantal zorgeenheden Uitbreiding commercieel vastgoed
eenheid
Score 2010
Norm 2010
m² Aantal m²
2.100 120 1.950
8.000 152 2.000
Voor 2010 was een productie en oplevering van 236 eenheden voor zorgvastgoed gepland. In de BSC is dit aantal naar beneden bijgesteld in de verwachting dat de zorgpartijen door de nieuwe richtlijnen een ‘pas op de plaats’ zouden maken. Voor maatschappelijk vastgoed is het naar boven bijgesteld, enerzijds in de veronderstelling dat de Brede School in Meppel gerealiseerd zou worden en anderzijds dat het scholenpark Ezinge concreet werd.
In de BSC zijn de verschillende rendementseisen uit het financieel statuut 2010 als norm weergegeven, evenals de rendementsverbeteringen. De verschillende IRR’s zijn berekend aan de hand van de rentestand, het investeringsniveau en de onrendabele top met behulp van de standaard exploitatieberekening. De volgende scores voor de verschillende indicatoren uit de BSC zijn in 2010 behaald. Gemiddelde IRR van zorg is 4,23%. De norm is >4,5%. Voor vooral de projecten van Jannes van der Sleeden waarvoor begin dit jaar de bestuursbesluiten zijn genomen is de IRR lager dan 4,5%. In eerste instantie zouden deze bestuursbesluiten in 2009 genomen worden. De lagere IRR geldt ook voor de projecten voor Frion in Steenwijk en Visio in Ruinen. De gemiddelde IRR van maatschappelijk vastgoed is 1,6%. De norm is > 4,5%. De hoogte van de IRR wordt bepaald door het project Multifunctioneel centrum Steenwijkerwold. Met een IRR van 0,51% wordt de IRR van de dagbestedingsruimte voor Promens Care in de Bentinckskerk in Hoogeveen van 4,53% gedrukt.
Nieuwbouwproductie 2010-2014 zorgeenheden Jaar
Zorg
Investering Onrendabel
2010 236 € 50.900 2011 234 € 41.940 2012 219 € 49.200 2013 40 € 22.800 2014 30 € 30.800 € 195.640 Totaal 759
De gemiddelde IRR van het commerciële vastgoed is 3,7%, de norm is > 5%. De lagere IRR wordt volledig bepaald door de commerciële ruimten (voor ge-
49
Jaarhuur
Alle bedragen x € 1.000,€ 4.590
€ 2.633
€ 4.475
€ 2.020
€ 5.830
€ 2.327
€ 4.150
€ 1.300
€ 6.200
€ 1.360
€ 25.245
€ 9.640
J A A R V E R S L A G
Begrote nieuwbouwproductie maatschappelijk vastgoed 2010-2014 Jaar Aantal m2 Investering Onrendabel
2010 2011 2012 2013 2014 Totaal MVG
2 0 1 0
M A A T S C H A P P E L I J K
- Mr. Harm Smeengestraat Ruinen (nieuw) - Koekange (nieuw) - Verlaatseweg Steenwijk (aangekocht)
Jaarhuur
Alle bedragen x € 1.000,-
3.000 8.000 20.000 15.000 10.000 56.000
5.400 0,27 300 14.400 0,72 800 36.000 1,80 2.000 27.000 1,35 1.500 18.000 0,90 1.000 100.800 5,04 5.600
V A S T G O E D
21 cliënten Visio 12 cliënten Baalderborg 8 cliënten (tijdelijk) Frion
In 2010 zou 2.000 m² commercieel vastgoed worden gerealiseerd. Werkelijk is 1.950 m² gerealiseerd. Projecten die gerealiseerd zijn: - Kinderdagverblijf Woldkasteel in Villa Oost Tuk 350 m² - Kinderdagverblijf voor SKON in Hoogeveen 350 m² - Kantoorruimte voor Stichting Welzijn in Beilen 750 m² - Multifunctioneel centrum Steenwijkerwold 500 m²
Toelichting In 2010 zou 8.000 m² maatschappelijk vastgoed worden gerealiseerd. Werkelijk gerealiseerd is circa 2100 m². Het grote aantal vierkante meters maatschappelijk vastgoed dat gerealiseerd zou worden, bestond voornamelijk uit realisatie van de Brede School Koeberg in Meppel van 7.200 m². Dit is niet gelukt. De samenwerking met de gemeente Meppel is begin 2010 afgebroken door de gemeente.
5.3.2. Afdelingsspecifieke doelen
Onderstaand een aantal afdelingsspecifieke doelen die vervolgens wordt toegelicht.
De maatschappelijk vastgoedprojecten die gerealiseerd zijn: - Multifunctioneel centrum Steenwijkerwold; 600 m² - Ruimte voor Dorpsbelang in Villa Oost Tuk; 250 m² - Kantoor en dagbesteding voor Vanboeijen in Assen; 1.250 m²
Doelstelling
eenheid
Verlaging onrendabele top Groei omzet Werven nieuwe klanten
% % Aantal
Score 2010
Norm 2010
50 6,5 2
>5 2 3
In 2010 is een onrendabele investering begroot van circa € 1.35 miljoen. De begrote ORT is volledig uitgeput en met € 1,45 miljoen overschreden. Hieronder wordt duidelijk welke onrendabele investeringen zijn genomen: - Jannes van der Sleeden € 1.75 miljoen - MFC Steenwijkerwold € 0,44 miljoen - Visio Ruinen € 0,30 miljoen € 0,30 miljoen - Frion Steenwijk
In 2010 zouden 152 zorgeenheden worden gerealiseerd. Het gerealiseerde aantal is 116. Het aantal eenheden is lager omdat vooral voor Frion de besluitvorming over de bekostiging van de projecten in Steenwijk langer op zich heeft laten wachten. De zorgvastgoedprojecten die gerealiseerd of aangekocht zijn: - Nije Nering Hoogeveen(nieuw) 11 cliënten Visio - Nije Nering Hoogeveen (nieuw) 6 cliënten De Trans - Grittenborgh Hoogeveen nieuw) 24 cliënten Promens Care - Marktstraat 33 Meppel (aangekocht) 24 cliënten Promens Care
Het onrendabele deel voor Jannes van der Sleeden was niet begroot ten gevolge van een doorgeschoven bestuursbesluit van eind 2009 naar 2010. Voor 2010 is een stijgende huurgroei geprognosticeerd van 2%. Met de in
50
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
M A A T S C H A P P E L I J K
2010 opgeleverde voorzieningen stijgen de totale huurinkomsten in 2010 met circa 6,5%! Het percentage van 2% is te laag ingeschat. Voor de komende jaren is door middel van projectbegrotingen een beter inzicht in productie, oplevering en investeringsbehoefte. In 2010 zijn twee nieuwe klanten geacquireerd. Het betreft een huisartsenpraktijk in Steenwijk en Scala, een cultureel centrum in Hoogeveen. Door de economische situatie en investeringsmogelijkheden van Woonconcept worden projecten kritisch bezien op haalbaarheid. Wij leggen daarom de prioriteit nu bij onze bestaande klanten.
51
V A S T G O E D
“Ook in 2010 is er hard gewerkt aan het bouwen en onderhouden van onze woningen en maatschappelijk vastgoed en de verbetering van leefbaarheid van buurten en wijken. Tegelijkertijd blijven we kritisch naar onze eigen organisatie kijken. We werken er hard aan om de dienstverlening aan onze klanten voortdurend te verbeteren.” Sandra Korthuis
6
Interne organisatie 6.1. Doelen
verzuimmodule binnen het personeelsinformatiesysteem geïmplementeerd. Deze twee maatregelen ondersteunen leidinggevenden bij het voorkomen en terugdringen van het ziekteverzuim. - Waar jaren sprake was van onderbesteding van het budget voor opleidingen is er nu sprake van een geringe overschrijding. Voor een deel wordt dat veroorzaakt omdat een overlopende verplichting uit 2009 niet was opgenomen in de begroting voor 2010. Door het in de cao opgenomen persoonlijke loopbaanbudget voor iedere medewerker is de drempel voor opleidingen die gedeeltelijk door Woonconcept worden vergoed, verlaagd. - De ambitie om het papierverbruik terug te dringen is in 2010 niet gehaald. Wij moeten in het kader van digitalisering, meer nog dan nu, de overstap maken van papieren naar digitale gegevensdragers. Wij hebben de ambitie een groot deel van onze papieren post per e-mail te gaan versturen. - Wij hechten veel waarde aan mogelijkheden om studenten werkervaring te laten opdoen. De laatste jaren worden op steeds meer afdelingen stageplaatsen beschikbaar gesteld. In 2009 hadden wij een piek omdat een team studenten van de Hanzehogeschool een vakantiewisselwoningproject hebben opgezet en uitgevoerd. - Door de ingebruikname van een nieuwe telefooncentrale hebben wij over de laatste vijf maanden van 2010 geen betrouwbare gegevens kunnen opleveren over de terugval op het Voice Response Systeem. Omdat in deze periode de telefonische bereikbaarheid ook door het KWH is gemeten weten wij dat we beter dan de KWH-norm hebben gepresteerd.
In onderstaande tabel hebben wij de realisatie naast de gestelde doelen gezet. In dit hoofdstuk wordt een aantal van deze doelen uitgediept. Doelstelling
Eenheid
Ziekteverzuim Gebruik opleidingsbudgetten Terugdringen papiergebruik Beschikbaarheid ICT-netwerk Terugdringen aantal storingen ICT-omgeving Organisatieomvang Beschikbaarstelling stageplaatsen Terugval Voice Response Systeem
%
Score 2010
4,45
Norm 2010 Score 2009
<4,40
4,06
Waarde 201.460 192.000 209.000 Waarde 912.000 <900.000 800.000 %
99,9 >99,0 99,7
Aantal 2.092 <2.500 1.726 Aantal 136,44 139 141,33 Aantal 11 10 17 %
??
7,5
7,2
Toelichting: - Het ziekteverzuim is ten opzichte van 2009 gestegen met 0,39%. Dit is veroorzaakt door een paar langdurige ziektegevallen. In 2010 is aan alle leidinggevenden verzuimtraining gegeven. Daarnaast is in 2010 een nieuwe
52
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
I N T E R N E
6.2. Visitatie Woonconcept heeft zich in 2010 laten visiteren door een onafhankelijke commissie die is samengesteld door het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector, KWH. Alle corporaties hebben zich op basis van de Aedescode verplicht eens per vier jaar een visitatie uit te laten voeren. Wij vinden deze visitatie belangrijk omdat het ons op basis van een onafhankelijk onderzoek, inzicht geeft in de wijze waarop wij invulling geven aan onze maatschappelijke opdrachten. Daarbij wordt gekeken naar in hoeverre wij onze ambities hebben waargemaakt, maar ook hoe dat door onze belanghouders zoals de huurdersorganisaties, gemeenten, welzijnsinstellingen en zorgorganisaties wordt gewaardeerd. Tot slot is gekeken naar in hoeverre het interne toezicht de ambities en de kwaliteit van de organisatie waarborgt. Wij zijn blij met het oordeel omdat het een betrouwbaar beeld geeft van ons eigen functioneren en het input geeft voor de beleidsvisie die wij voor de jaren 2012-2017 willen vaststellen, maar ook omdat het ons mogelijkheden biedt om te leren en te groeien. Het was een positief oordeel omdat wij gekenschetst worden als een maatschappelijke onderneming met lef, visie en een brede taakopvatting, wat leidt tot hoge ambities, veel ideeën en initiatieven. Maar wij kunnen het tempo van al die ideeën en ambities niet altijd bijbenen waardoor de paradoxale situatie ontstaat dat wij respectabele prestaties leveren die niet voldoen aan de door onszelf geformuleerde doelstellingen. We leren hiervan en gaan meer doen om reële doelen te stellen, die wij kunnen waarmaken en we gaan dat ook helder en transparant communiceren en verantwoorden. Overigens zijn wij al enige tijd bezig om reële doelen te stellen in onze jaarplannen en dat ook voortdurend te monitoren via een Balanced Scorecard.
53
O R G A N I S A T I E
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
I N T E R N E
O R G A N I S A T I E
6.3. Personeel en Organisatie Organisatiestructuur Woonconcept 1 mei 2009
Raad van Commissarissen Directeur / bestuurder
Concerncontrol
Markt en Strategie Strategisch Voorraadbeheer Gebiedscoördinatie
Wonen
Ondersteunende diensten
Bouw en Beheer
Stafafdeling Wonen
Management assistentes
Nieuwbouw
Woonwinkel Meppel
Communicatie
Planmatig onderhoud
Woonwinkel Hoogeveen
Financieel beheer
Woonwinkel Steenwijk
Informatisering & automatisering
Woonwinkel Assen
Facilitaire Zaken Personeel & Organisatie
54
Maatschappelijk vastgoed
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
I N T E R N E
vergoeding van minimaal € 25,- per dag. Dit is binnen Woonconcept ondervangen door medewerkers de keuze te geven tussen het gebruik van de eigen auto of een dienstauto. Na overleg is de or akkoord gegaan met het voorstel van de werkgever onder voorwaarde dat er een goede overgangsregeling werd getroffen en er voldoende bedrijfsauto’s beschikbaar zouden zijn.
Woonconcept kent een eenhoofdig bestuur dat wordt ondersteund en geadviseerd door een managementteam. Bestuur en MT zijn als volgt samengesteld: - Hedzer van Houten Directeur-bestuurder - Ineke Dilling Manager Wonen - Roelof Smit Manager Bouw & Beheer - Geert Kruize Manager Ondersteunende Diensten - Sjaak Kruis Manager Markt & Strategie - Ruud Adema Manager Maatschappelijk Vastgoed - Ietse Jongsma Concerncontroller
Loopbaanontwikkelingsbeleid
In de nieuwe cao is een wijziging opgenomen in de faciliteiten van het loopbaanontwikkelingsbeleid. Deze trend sluit aan bij de manier waarop Woonconcept al jaren bezig is met het faciliteren van de ontwikkeling van haar medewerkers. In de nieuwe cao wordt onderscheid gemaakt tussen functiegebonden opleidingen en loopbaanontwikkeling. Voor dit laatste heeft iedere medewerker de beschikking over een budget van € 4.500,- voor een periode van vijf jaar. Scholing voor de functie-uitoefening komt geheel of gedeeltelijk voor rekening van Woonconcept en wordt bekostigd uit het opleidingsbudget dat 3% van de brutoloonsom bedraagt. Opleiding in het kader van de loopbaanontwikkeling wordt volledig bekostigd uit het loopbaanontwikkelingsbudget. Na aanpassingen in het voorstel is de ondernemingsraad akkoord gegaan met het individueel loopbaanontwikkelingsbudget versus opleidingsbeleid/-budget.
6.3.1. Ondernemingsraad
De medezeggenschap is verankerd in de Wet op de ondernemingsraad. De ondernemingsraad bij Woonconcept kent de volgende samenstelling. Naam
Werkzaam bij
- Ria Juurlink afdeling Facilitaire Zaken - Eveline Brand afdeling Facilitaire Zaken - Francisca van Kommer afdeling Communicatie - Pieter Teitsma afdeling Bouw & Beheer - Eric Jonk afdeling Wonen - Andries Hammer afdeling Wonen - Erik Hans van der Molen afdeling Bouw & Beheer - Bert Huiting afdeling Financieel Beheer
O R G A N I S A T I E
Functie
voorzitter ambtelijk secretaris lid lid lid lid lid lid
Werving nieuwe directeur-bestuurder
De ondernemingsraad is betrokken geweest bij de werving van de nieuwe directeur-bestuurder. Drie leden van de ondernemingsraad namen plaats in de sollicitatiecommissie. Zij zijn betrokken geweest bij de profielschets en hebben gesprekken gevoerd met de kandidaten die de Raad van Commissarissen had voorgedragen. Hierover heeft de or advies uitgebracht aan de RvC.
De Ondernemingsraad heeft onder meer over de volgende onderwerpen geadviseerd.
Organisatieverandering/reorganisatie
Reiskosten cao
In 2009 is bij de afdeling Wonen voor het eerst gesproken over een organisatieverandering. Dit is in mei 2010 verbreed naar de hele organisatie. Tijdens diverse overleggen met de directeur-bestuurder heeft de ondernemingsraad steeds met hem over dit onderwerp gesproken. De informatie die er was,
In de cao 2009/2010 is er een wijziging geweest in het gebruik van de eigen auto voor wat betreft de dienstkilometers. Medewerkers die voor het maken van een dienstreis gebruik moeten maken van eigen vervoer ontvangen een
55
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
I N T E R N E
werd zoveel mogelijk gedeeld met de ondernemingsraad. De ondernemingsraad kreeg van medewerkers vaak te horen dat het proces lang duurde en onzekerheid met zich meebracht. Op basis van het rapport “Woonconcept excelleert” heeft de or de adviesaanvraag over de organisatieverandering in behandeling genomen. Hierover is frequent overleg gevoerd en zijn opmerkingen en vragen van de or besproken. Hierbij heeft de or zich laten ondersteunen door FNV Formaat. Zowel de directie als de ondernemingsraad hebben zich ingezet om de medewerkers zo goed mogelijk te informeren. Daarnaast heeft de or veel geïnvesteerd in het betrekken van medewerkers bij de aanstaande organisatieverandering met behulp van koffiebreaks, ontbijtsessies en nieuwsbrieven. In januari heeft de or haar advies met een aantal voorwaarden aan de directeur-bestuurder uitgebracht.
O R G A N I S A T I E
wij gaan (waar dat nodig is) meer huisbezoeken afleggen. - Wij gaan het onderhoud dynamischer maken. We bedoelen daarmee dat wij het onderhoud aan het casco planmatig blijven uitvoeren zoals dat altijd al wordt gedaan, maar voor het onderhoud en de aanpassing van woningen kiezen wij ervoor dat te doen op het moment dat een woning van huurder verwisselt. Het biedt de huurder meer keuzemogelijkheden in de inrichting van de woning en het geeft ons de mogelijkheid woningen die muteren ook op het gebied van energie en duurzaamheid te verbeteren. - Wij gaan onze inspanningen op het gebied van leefbaarheid verder vergroten. De uitwerking van de cao-bepalingen 2009/2010 voor wat betreft vergoeding van dienstreizen, individuele loopbaanontwikkelingsbudgetten en loopbaanontwikkeling via het landelijke project FLOW heeft veel voeten in aarde gehad. In 2010 zijn zes nieuwe, kleine, milieuvriendelijke bedrijfsauto’s aangeschaft. Wij hebben voor de beschikbaarstelling van bedrijfsauto’s gekozen vanwege de bepaling in de cao dat voor iedere dag dat een auto van een medewerker beschikbaar was voor het werk een vergoeding van minimaal € 25,- betaald moest worden. De cao-bepaling leidde tot een grote kostenstijging en rechtsongelijkheid tussen medewerkers. Medio 2011 vindt een evaluatie plaats over al dan niet voortzetting van de bedrijfsauto’s. De uitkomsten van de nieuwe cao-onderhandelingen 2011 over de dienstreisvergoeding worden in deze evaluatie meegenomen. Het loopbaanontwikkelingsbudget is in 2010 integraal onderdeel geworden van het opleidings- en loopbaanbeleid. Daarnaast heeft Woonconcept besloten zich aan te sluiten bij het “Loopbaaninitiatief”. Een initiatief van noordelijke corporaties bij de ondersteuning van medewerkers bij hun loopbaanontwikkeling. De corporaties organiseren opleidingen, workshops, stages en maken gebruik van een gezamenlijke website voor vacatures en stageplaatsen. Het loopbaaninitiatief is ook aangesloten bij “Noorderlink”, de banensite van diverse grote werkgevers in Noord-Nederland. Begin 2011 krijgen alle medewerkers rechtstreeks toegang tot beide sites. In 2009 is een nieuw geïntegreerd personeelsinformatie- en salarispakket
Gesprekscyclus beoordeling en beloning
De directeur-bestuurder is gevraagd de proefperiode van de gesprekscyclus beoordelen en flexibel belonen nog met een jaar te verlengen. Hier is door de or mee ingestemd, wel wil zij dit jaar een evaluatie om een goed besluit te kunnen nemen over het wel of niet akkoord gaan met deze cyclus. 6.3.2. Personele en organisatorische ontwikkelingen
In mei is een strategische heroriëntatie uitgevoerd. De directe aanleiding daarvoor waren de plannen voor een organisatieaanpassing bij de afdeling Wonen waar al meer dan een jaar aan werd gewerkt. Door de economische en volkshuisvestelijke ontwikkelingen hebben wij ervoor gekozen een strategische heroriëntatie uit te voeren. Uitgangspunt hierin is dat wij een klantgestuurde organisatie willen zijn, dat wij verder hebben uitgewerkt in een nieuwe klant-, onderhouds-, en leefbaarheidsvisie. In concrete zin gaat dit onder meer betekenen: - Dat wij de Woonwinkels gaan opheffen en een deel van onze dienstverlening gaan centraliseren op het Centraal Kantoor in Meppel. Wij gaan de functionaliteit van onze website vergroten zodat meer diensten en producten kunnen worden aangeboden. Wij gaan een Klantservice Centrum inrichten waar een groot deel van de vragen van onze klanten beantwoord kan worden en
56
2 0 1 0
I N T E R N E
geïmplementeerd. In 2010 zijn de modules elektronische persoonsdossiers en een nieuwe ziekteverzuimmodule gevuld en eind 2010 geïmplementeerd, waarbij de verantwoordelijkheden in het ziekteverzuimproces nog eens specifiek onder de aandacht van leidinggevenden is gebracht. Sinds 2009 werken wij, bij wijze van proef, met ons nieuwe beloningsbeleid en een gesprekscyclus. In planningsgesprekken maken leidinggevende en medewerker aan het begin van het jaar afspraken voor het komende jaar. Halverwege het jaar vindt er een voortgangsgesprek plaats waarin de gemaakte afspraken worden nagelopen en er eventueel kan worden bijgestuurd. Tot slot vindt er aan het eind van het jaar een beoordeling plaats. In oktober is in overleg met de ondernemingsraad besloten, ook gelet op de aanstaande organisatieverandering, om 2011 ook nog als proefjaar te gebruiken. De nieuwe werkwijze is voor alle betrokkenen een leerproces. Wij willen organisatiebreed nog een kwaliteitsslag maken in de afspraken en de gesprekken, zodat de formele invoering van beoordeling met daaraan gekoppeld de beloning met ingang van 2012 op een verantwoorde manier kan plaatsvinden. Als onderdeel van het Gezondheidsbeleid is er eind 2009 een periodiek medisch onderzoek, gecombineerd met een medewerkertevredenheidsonderzoek en een fittest uitgevoerd. De uitkomsten daarvan zijn in het 2e kwartaal 2010 door de arbodienst gerapporteerd en besproken binnen de verschillende afdelingen. Een aantal belangrijke uitkomsten van de onderzoeken is: - Op het gebied van gezondheid en leefgewoonten valt er nog wel wat te verbeteren bij de medewerkers van Woonconcept. Vooral op het gebied van conditie, beweging en gewicht. - Met een respons van 78% is een mooie uitkomst dat Woonconcept breed de gemiddelde beoordeling van het eigen werk een 7,89 is. Het werken bij Woonconcept scoort een 7,95. Beide op een schaal van 1 tot 10. - Uit de rapportage blijkt dat ook binnen Woonconcept ongewenste omgangsvormen voorkomen. Het beleid hierop en het instellen van interne en externe vertrouwenspersonen en een externe klachtencommissie, zoals eind 2009 geïmplementeerd, gaat bijdragen aan het voorkomen van ongewenste omgangsvormen.
O R G A N I S A T I E
Door de impact van de strategische heroriëntatie en de organisatieverandering die daarvan het gevolg is, zijn de doelstellingen van 2010 op het gebied van het ontwikkelen van strategisch opleidingsbeleid/loopbaanbeleid, maatschappelijke stages- en wervings- en selectiebeleid niet gerealiseerd. Deze doelstellingen zijn opgenomen in het afdelingsplan 2011. Onderstaand een aantal diagrammen dat kort wordt toegelicht. Tegelijk met het jaarverslag en de jaarrekening brengt Woonconcept jaarlijks een uitgebreid sociaal jaarverslag uit. Aantal formatieplaatsen onderverdeeld per afdeling 60 50 40 fte’s 2010
30
fte’s 2009
20
fte’s 2008
10 Maatschappelijk Vastgoed
Onderhoud
Onderhoudsteunende Dienst
Wonen Bouw en Beheer
Markt en Strategie
Directie
0 Concerncontrol
J A A R V E R S L A G
De formatie van Woonconcept is stabiel. Tussen 2008 en 2010 is de formatie gedaald van 137,49 naar 136,44 fte. Onderverdeeld naar mannen en vrouwen is dat respectievelijk 88,32 en 48,12 fte. Ten opzichte van de begroting is de werkelijke personeelsbezetting 2,93 fte lager uitgevallen dan geraamd. De verwachting is dat de formatie in 2011 op hetzelfde niveau blijft.
57
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
I N T E R N E
Aantal medewerkers onderverdeeld per afdeling
O R G A N I S A T I E
Gemiddelde diensttijd in jaren
60
12,5
50
12
40
11,5
medewerkers 2010
30 20 10
medewerkers 2009
11
medewerkers 2008
10,5 10 2010 2009 2008 2007 2006 2005
Maatschappelijk Vastgoed
Onderhoud
Onderhoudsteunende Dienst
Wonen Bouw en Beheer
Markt en Strategie
Concerncontrol
Directie
0
6.4. Integriteit Woonconcept werkt volgens de regels voor goed ondernemingsbestuur die zijn opgesteld door Aedes en de landelijke vereniging voor toezichthouders in woningcorporaties. Binnen de organisatie hebben wij een set aan regels vastgesteld die ertoe bijdragen dat op alle niveaus in de organisatie integer gewerkt wordt. In 2008 is de integriteitscode voor Woonconcept vastgesteld. Deze code richt zich op de wijze waarop wij schaarse goederen als koop- en huurwoningen op een eerlijke wijze verdelen, hoe wij relaties zuiver en zakelijk houden, hoe wij omgaan met het privégebruik van bedrijfsmiddelen en vooral hoe wij respectvol met onze klanten en collega’s omgaan. Om ervoor te zorgen dat medewerkers misstanden, of vermoedens daarvan veilig aan de orde kunnen stellen, hebben wij een klokkenluidersregeling vastgesteld en een extern meldpunt ingericht. In het verslagjaar zijn geen meldingen aan het meldpunt gedaan. In 2009 bleek uit een medewerkertevredenheidsonderzoek dat het overgrote deel van de medewerkers van mening was dat misstanden adequaat aan de kaak gesteld worden, maar dat integriteit onvoldoende leeft. De zogenaamde bevoegdhedenlijst van Woonconcept geeft een limitatieve opsomming van de bevoegdheden van medewerkers op ieder niveau van de organisatie, het managementteam en de bestuurder. Door de interne controlefunctionaris wordt op basis van een jaarplanning periodiek onderzocht of procedures volgens de AO worden uitgevoerd. Zijn be-
In absolute aantallen zijn er 63 vrouwen en 90 mannen in dienst van Woonconcept. Gemiddelde leeftijd medewerkers 45,5 45 44,5 44 43,5 2010 2009 2008 2007 2006 2005
58
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
I N T E R N E
O R G A N I S A T I E
cept geld en/of prestaties levert, in ruil waarvoor de andere partij communicatiemogelijkheden en/of andere zakelijke tegenprestaties biedt. De tegenprestaties hebben direct of indirect te maken met onze hoofdactiviteit, het verhuren van woningen en het bevorderen van leefbaarheid in wijken.
vindingen worden gerapporteerd aan het MT en besproken met de betrokken leidinggevende. In 2010 is gestart met het opstellen van informatiebeveiligingsbeleid. In 2011 wordt dit gevolgd door een risico-inventarisatie, op basis waarvan een aantal maatregelen kan worden getroffen om informatie beter te beveiligen.
Woonconcept geeft incidenteel ‘donaties’ waarbij geen tegenprestatie is vereist.
6.5. Communicatie In 2009 hebben wij gekozen voor verdergaande digitalisering onder het motto “digitaal wat kan, analoog wat moet”. Wij hebben daarvoor gekozen om klantgerichter, efficiënter, kostenbesparender en milieuvriendelijker te kunnen werken. Vanaf 2011 worden onze woningen uitsluitend via internet aangeboden en houdt de Wonerije in zijn huidige vorm op te bestaan. Voordeel voor onze klant is dat wij onze vrijkomende woningen sneller en vaker aanbieden. Voordeel voor Woonconcept is dat woningen minder lang leeg blijven staan. De Wonerije wordt voortaan als kwartaalmagazine uitgebracht en is uitsluitend redactioneel van opzet. Daarnaast zijn wij gestart met een digitale nieuwsbrief die per e-mail wordt verstuurd. De ambitie is om in de toekomst steeds meer gebruik te maken van e-mail en internet als communicatiemiddel. In 2010 hebben wij ook besloten meer aandacht te schenken aan marketing. Dit doen we om nieuwe producten en diensten succesvoller te introduceren, maar ook om meer inzicht te krijgen in de wensen van onze klanten. In 2010 zijn vooral instrumenten ontwikkeld om de verkoop van huurwoningen aan zittende huurders te stimuleren. Hoewel het nog erg vroeg is om conclusies te trekken voor de langere termijn, hebben zittende huurders in 2010 toch vaker besloten om hun huis te kopen dan in de twee voorgaande jaren. Woonconcept verstrekt geen korting op de woningen maar vergoedt wel een deel van de investeringen die de koper wil doen op het gebied van energiebesparing en duurzaamheid.
Voorwaarden voor sponsoring 1. Via de gesponsorde moet een of meerdere van onze doelgroepen worden bereikt. 2. Er moet gebruik worden gemaakt van een (of meer) communicatiedrager(-s) om met de doelgroepen te communiceren. 3. Er moet een relatie zijn met onze hoofdactiviteit. 4. Sponsoring moet een bepaalde tijdsduur beslaan. Vormen van sponsoring Woonconcept doet in principe aan cultuur-, regio- en maatschappijsponsoring. Er is sprake van maatschappijsponsoring als vanuit de sponsorgedachte projecten worden ondersteund die een maatschappelijk nut dienen. Bijvoorbeeld in de gezondheidszorg, natuur & milieu en ontwikkelingshulp. In principe sponsoren wij geen sport, met uitzondering van een beperkt aantal grote evenementen in onze vestigingsplaatsen. Woonconcept kan sponsoren met geld, met personele inzet of met ruimte in communicatiemiddelen (Wonerije, internet).
6.5.1. Sponsoring
Woonconcept sponsort/doneert niet aan partijen: - met voornamelijk politieke en/of religieuze doelstellingen; - met milieubelastende activiteiten en/of; - die maatschappelijk zeer ter discussie staan.
Woonconcept heeft sponsorbeleid vastgesteld. Uitgangspunt daarbij is een overeenkomst tussen Woonconcept en een andere partij waarbij Wooncon-
In 2010 is € 33.048,- uitgegeven aan sponsoring en donaties. Belangrijkste
59
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
I N T E R N E
posten daarin zijn gesponsorde evenementen voor het grote publiek die vrij toegankelijk zijn voor onze huurders en een relatie hebben met onze activiteiten. Ronde van Drenthe (Hoogeveen e.o.) Wielerspektakel Steenwijk Donderdag Meppeldag Drents Landschap Congres ‘Passie voor zorg’ Werkgroep ‘Arme kant van Meppel’ Bevrijdingsfestival
€ 9.000,€ 7.500,€ 7.500,€ 1.500,€ 1.500,€ 1.200,€
500,-
In 2010 zijn wij gestart met het herformuleren van ons sponsorbeleid.
60
O R G A N I S A T I E
Heini Tjeerde en Pieter Schreuders van het VAC Meppel en Petra Posthuma de Boer nieuwbouw coördinator. Woonconcept werkt samen met de Voorlichting en Adviescommissie Wonen die adviseert bij nieuwbouw en daarbij let op de praktische inrichting van een woning en woonomgeving. Om een betaalbare huur mogelijk te maken wordt van iedere sociale huurwoning die wordt gebouwd, een bedrag van gemiddeld € 50.000,- als verlies afgeboekt.
7
Financiën 7.1. Doelen en prestaties
7.2. Ontwikkelingen 2010 en 2011
In onderstaande tabel hebben wij de realisatie naast de gestelde doelen gezet. In dit hoofdstuk wordt een aantal van deze doelen uitgediept.
De effecten van de financiële en economische crisis zijn nog altijd merkbaar. Hoewel de geluiden over economische groei weer iets positiever beginnen te worden, bestaat er nog steeds veel onzekerheid over de ontwikkelingen die een sterke link hebben met de woningcorporaties. De rente is in 2010 licht gestegen, maar is nog steeds historisch laag. Langlopende leningen met lange rentevaste termijnen van meer dan twintig jaar zijn nog steeds moeilijk verkrijgbaar. Over de renteontwikkelingen voor het komende jaar is weinig met zekerheid te zeggen. Zowel partijen die een verdere opwaartse beweging voor 2011 voorspellen als partijen die rekenen met een consolidatie op het huidige niveau zijn aanwezig. Het blijft noodzaak goed contact met de markt te houden. Bijna 50% van ons vermogen bestaat uit leningen bij banken en een fors stijgende rente betekent een forse aanslag op onze kasstromen. Woonconcept onderzoekt de mogelijkheden de risico’s nog beter af te dekken dan tot nu toe het geval is.
Doelstellingen
Eenheid
Score 2010
Norm 2010
Score 2009
Resultaat uit gewone bedrijfsvoering (Hkp) Waarde 13.506.000 11.223.000 10.827.000 Kasstroom uit operationele activiteiten Waarde 29.650.000 29.053.000 26.699.000 Exploitatierendement % 4,0 3,7 3,6 Interest dekkingsratio 1,69 1,48 1,66 Rentabiliteit EV % 4,3 2,7 2,8 Solvabiliteit o.b.v. bedrijfswaarde % 38 47 45 Rentabiliteit VV % 3,1 3,5 3,1 Loan to value % 61 50 51,1 Investerings-/ financieringsratio % 53 44 51 Duration leningportefeuille Jaren 10,4 10 10,1
De inflatie is nog steeds laag en ook de voorspellingen zijn dat deze op korte termijn nog laag zal blijven. Dit heeft als positief effect dat onze lasten minder snel stijgen, maar heeft als nadeel dat de huurverhoging relatief laag is waardoor de opbrengsten slecht ligt kunnen stijgen en de kostenstijgingen niet kunnen compenseren. Een belangrijke bron van inkomsten, die een groot deel van onze investeringen moet dekken, is de verkoop van bestaande huurwoningen. De markt
61
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
F I N A N C I Ë N
voor koopwoningen is nog steeds heel moeizaam en gezien de nieuwe weten regelgeving belooft de nabije toekomst niet veel goeds. Potentiële kopers hebben steeds meer moeite de financiering rond te krijgen door de aangescherpte regelgeving. Op korte termijn lijkt er ook nog geen sprake van herstel. Woonconcept heeft haar begrote verkoopopbrengsten fors naar beneden moeten bijstellen. Effecten hiervan zijn wel dat op termijn minder geld geïnvesteerd kan worden in nieuwbouw om de financiële continuïteit toch te kunnen waarborgen.
kasstromen steeds meer onder druk door toenemende rentelasten door investeringen. Vooralsnog kan Woonconcept haar ambities financieel gezien nog realiseren. In 2011 gaan wij het financiële beleid aanpassen om de continuïteit van de organisatie niet in gevaar te brengen.
7.3. Exploitatieresultaat 2010 Doelstellingen
Eenheid
Score 2010
Norm 2010
Score 2009
Resultaat uit gewone bedrijfsvoering (Hkp) Waarde 13.506.000 11.223.000 10.827.000 Exploitatierendement % 4,0 3,7 3,6
De nieuwe regelgeving betreffende staatssteun is per 1 januari 2011 in werking getreden. De effecten van de maatregelen leiden niet tot grote problemen in de bedrijfsvoering. Wat er uit de nieuwe Woonwet gaat komen blijft vooralsnog ongewis. In ieder geval is de nieuwe wet in 2011 nog niet gereed. De kabinetsplannen gaan op middellange termijn negatief uitpakken voor Woonconcept. De bijdrageheffing voor de huurtoeslag bedraagt op basis van nu bekende gegevens jaarlijks € 3 miljoen voor de stichting. Dit zal alleen kunnen worden gecompenseerd met minder nieuwbouw en bezuinigingen. Dat dit ten koste gaat van onze primaire doelgroep is duidelijk.
20.000
Resultaat voor belasting (x € 1000) 15.000 20.000 10.000 15.000 5.000 10.000 5.000
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2006Realisatie 2007 2008 2009Begroting 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Om de financiële continuïteit van de organisatie te kunnen waarborgen, heeft Woonconcept de financiële sturing nog verder aangescherpt. Investeringskaders worden nog scherper bewaakt en de organisatie gaat met behulp van waardesturing haar prestaties nog beter meten.
Realisatie
Begroting
Exploitatierendement 5,0% 4,0% 5,0% 3,0% 4,0% 2,0% 3,0% 1,0% 2,0% 0,0% 1,0%
Uit het risicomanagementproject van 2009/2010 is een aantal verbetervoorstellen geformuleerd die in 2010 en 2011 zijn en/of worden geïmplementeerd. Een belangrijk onderdeel daarvan is het vastleggen en bewaken van een helder risicomanagementbeleid. Dit document wordt in het eerste halfjaar van 2011 uitgewerkt en geïmplementeerd.
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
0,0% 2006Realisatie 2007 2008 2009Begroting 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Woonconcept is financieel gezond in termen van vermogen. Wel komen de
Realisatie
62
Begroting
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
F I N A N C I Ë N
Exploitatieresultaat
heidsbijdragen zijn hoger door eenmalige afkoop van toekomstige verplichtingen door gemeenten. De overige opbrengsten zijn vooral hoger door een btw-teruggave over de jaren 2003-2007 volgens de pro-rata berekening. De begroting voor onderhoud is fors overschreden door onder andere het in uitvoering nemen van gepland maar uitgesteld onderhoud van de jaren 2008 en 2009 en een goede productie van het geplande onderhoud voor 2010. Woonconcept profiteert volop van de lage rente als gevolg van de kredietcrisis waardoor de gemiddelde rentevoet lager is dan begroot.
Onderstaand is het jaarresultaat van de stichting van 2010 op hoofdlijnen vergeleken met de begroting voor 2010 en de realisatie over 2009. Bedragen (x € 1.000)
Jaarresultaten
Begroting 2010 Werkelijk 2010 Werkelijk 2009
Bedrijfsopbrengsten 63.920 69.091 64.967 Bedrijfslasten -/- 35.735 -/- 40.323 -/- 39.070 Exploitatieresultaat 28.185 28.768 25.897 Renteresultaat -/- 17.606 -/- 15.719 -/- 14.393 Resultaat deelnemingen 644 457 -/- 677 Jaarresultaat 11.223 13.506 10.827
Exploitatierendement
Het exploitatierendement geeft het rendement aan op de bestaande vastgoed portefeuille. Het werkelijke rendement bedraagt 4% over 2010 terwijl het begrote rendement 3,7% bedroeg. Het rendement ligt de laatste jaren gemiddeld tussen 3,5 en 4%.De komende jaren verwachten wij een lichte stijging van het exploitatierendement. Voor een gezonde financiële positie op lange termijn wordt een exploitatierendement van minimaal 4% nagestreefd. De nieuwe parameters in het financieel statuut dragen er toe bij dat de rendementen op nieuwe investeringen stijgen. De ontwikkeling van de inflatie heeft invloed op de snelheid waarmee het streefpercentage kan worden behaald.
Het resultaat uit gewone bedrijfsvoering over het boekjaar 2010 bedraagt € 13.506.000,-. Dit resultaat ligt ruim 20% boven de begroting en is 24%
hoger dan 2009. Belangrijkste afwijkingen werkelijk ten opzichte van de begroting: Huuropbrengsten € 2,4 miljoen Overheidsbijdragen € 0,2 miljoen Overige opbrengsten € 2,6 miljoen Totaal opbrengsten € 5,2 miljoen Planmatig en niet-planmatig onderhoud € 4,5 miljoen Overige bedrijfslasten € 0,1 miljoen Rentebaten en -lasten -/- € 1,9 miljoen Deelnemingen € 0,2 miljoen Totaal kosten € 2,9 miljoen Totaal verschil werkelijk versus begroting € 2,3 miljoen
7.4.
Financiële continuïteit en meerjarenperspectief Doelstellingen
Eenheid
Score 2010
Norm 2010
Score 2009
Kasstroom uit operationele activiteiten Waarde 29.650.000 29.053.000 26.699.000 Solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde % 39 47 45 Rentabiliteit EV % 4,3 2,7 2,8 Rentabiliteit VV % 3,1 3,5 3,1
De huuropbrengsten zijn fors hoger door vooral de lagere verkoop van bestaande huurwoningen en het eerder opleveren van nieuwbouw. De over-
63
0% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Realisatie Begroting J A A R V E R S L A G
Realisatie
2 0 1 0
F I N A N C I Ë N
Kasstroom uit operationele activiteiten (x € 1000)
Rentabiliteit Eigen Vermogen 6,0%
50.000
6,0% 5,0%
40.000 50.000
5,0% 4,0%
30.000 40.000
4,0% 3,0%
20.000 30.000
3,0% 2,0%
10.000 20.000
2,0% 1,0% 1,0% 0,0%
10.000 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
0,0%
Realisatie
Realisatie
Begroting
60% Solvabiliteit
5,0%
40% 50%
5,0% 4,0%
30% 40%
4,0% 3,0%
20% 30%
3,0% 2,0%
10% 20%
2,0% 1,0% 1,0% 0,0%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
0,0%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Realisatie Begroting Realisatie
Begroting
Realisatie
4,0% 5,0% 3,0% 4,0% 2,0% 3,0% 1,0% 2,0% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Realisatie Begroting Realisatie
Begroting
Begroting
Voor de financiële continuïteit is het van belang dat Woonconcept te allen tijde aan haar financiële verplichtingen kan voldoen. Dit betekent dat Woonconcept altijd de beschikking moet hebben over voldoende financiële middelen. Zowel het inzicht in de kasstromen als de ontwikkeling van de solvabiliteit zijn daarom belangrijke gegevens. De solvabiliteit is mede afhankelijk van de gekozen waarderingsgrondslag. De kasstroom geeft meer inzicht in de financiële slagkracht. De operationele kasstroom immers bepaalt de omvang van de investeringsmogelijkheden.
5,0% 6,0%
0,0%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Realisatie Begroting
6,0%
0,0% 1,0%
Begroting
Rentabiliteit Vreemd Vermogen
50% 60%
0%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Realisatie Begroting
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Realisatie Begroting
0% 10%
Begroting
64
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
F I N A N C I Ë N
Kasstroom
effect door een fors lager Eigen Vermogen door mutatie in de bedrijfswaarde. Als maatschappelijke organisatie is een hoge rentabiliteit op het eigen vermogen voor Woonconcept geen drijfveer. Woonconcept streeft naar een rentabiliteit op het eigen vermogen van 0,5% boven de inflatie. Hiermee wordt bereikt dat de vermogenspositie intact blijft. De rentabiliteit op het vreemd vermogen bedraagt 3,1% in 2010 daar waar 3,5% was begroot. De rentes zijn in 2010 niet verder gedaald en zelfs licht gestegen de laatste maanden, maar zijn nog steeds historisch laag. Door de kredietcrisis is de situatie voor de toekomst nog steeds onzeker. Een rentestijging ligt in de lijn der verwachtingen, maar voorspellingen zijn zeer lastig in tijden van crisis. In de lange termijnbegrotingen rekenen wij met een rentabiliteit op het vreemd vermogen van 5% om hiermee enige buffer te creëren.
Voor de taakstelling in kasstromen geldt dat de kasstroom uit operationele activiteiten voldoende moet zijn om aan de financieringsverplichtingen te voldoen. Het WSW toetst jaarlijks of Woonconcept in de toekomst voldoende kasstromen genereert om aan haar financiële verplichtingen te voldoen. Het WSW hanteert hierbij een normatieve aflossing per jaar van 2%. Aangezien de investering in sociale woningbouw een negatieve kasstroom genereert, moeten compenserende maatregelen worden genomen in de vorm van verkoop van bestaand bezit om de toekomstige kasstromen veilig te stellen. De kasstroom van Woonconcept is in 2010 iets hoger dan begroot. De komende jaren moet de kasstroom een geleidelijke groei laten zien om de hogere rentelasten door een hoger leningniveau als gevolg van investeringen te kunnen compenseren.
7.5. Financiering
Ontwikkeling vermogen
Doelstellingen
Het eigen vermogen is in 2010 ten opzichte van 2009 fors gedaald en ook lager dan gebudgetteerd. De daling van het eigen vermogen is hoofdzakelijk veroorzaakt door de mutatie in de bedrijfswaarde en niet door het resultaat uit de bedrijfsactiviteiten. Woonconcept heeft een solvabiliteit van 39%. Het Centraal Fonds heeft in haar beoordelingsbrief in 2010 de vermogenspositie van Woonconcept positief beoordeeld. De financiële meerjarenraming van Woonconcept vanaf 1 januari 2011 laat een licht dalende vermogenspositie zien. Woonconcept vindt een minimale solvabiliteit van 30% noodzakelijk om de continuïteit niet in gevaar te brengen. Woonconcept beschikt voorlopig nog over een buffer om toekomstige tegenvallers op te kunnen vangen.
Eenheid
Score 2010
Norm 2010
Score 2009
Interest dekkingsratio 1,69 1,48 1,66 Loan to value % 61 50 51,1 Duration leningportefeuille Jaren 10,4 10 10,1
Interest Dekkings ratio 2,50 2,00 1,50 1,00
Rentabiliteit
0,50
De rentabiliteit op het eigen vermogen bedraagt 4,3% in 2010 en is daarmee fors hoger dan de 2,7% die was begroot. De grote verbetering ten opzichte van de begroting wordt veroorzaakt door twee belangrijke effecten. Enerzijds is het nettoresultaat fors hoger dan begroot en anderzijds ontstaat er een positief
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Realisatie
65
Begroting
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Realisatie
Begroting J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
F I N A N C I Ë N
Loan to value
tenvoet niet fors meer, maar uiteraard is dat mede afhankelijk van de renteontwikkelingen op langere termijn.
80% 60%
De loan to value, het aandeel externe financiering ten opzichte van de waarde van onroerend goed tegen bedrijfswaarde, bedraagt 62,1% in 2010. Dit is een forse stijging ten opzichte van 2009 toen de loan to value nog 51% bedroeg. Deze forse stijging wordt uiteraard beïnvloed door de toename van de leningportefeuille, maar ook door de mutatie van reële waarde waardoor het vastgoed lager wordt gewaardeerd. Voor de branche geldt als vuistregel dat de loan to value niet hoger moet zijn dan 75%. Woonconcept zit daar ruim onder en de doelstelling voor de komende jaren is niet boven de 70% te komen.
40% 20% 0% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Realisatie
Begroting
7.5.1. Liquiditeit
Sinds 2009 is de Bank Nederlandse Gemeenten onze huisbankier. Bij de BNG hebben wij een rekening-courant faciliteit waarmee de operationele kasstroom kan worden gefinancierd met een goede prijsstelling. Voor nieuwbouwprojecten worden langlopende leningen aangetrokken.
Treasury
7.5.2. Leningportefeuille
In de begroting 2010 was opgenomen dat Woonconcept naast bovengenoemde aflossingen ook een bedrag van € 38 miljoen aan leningen voor nieuwbouw van sociale huurwoningen en maatschappelijk vastgoed moest aantrekken.
De leningportefeuille van Woonconcept kende voor het jaar 2010 een renterisico van € 8,5 miljoen doordat vier leningen contractueel afgelost moesten worden. De aflossing is intern gefinancierd.
De leningportefeuille van Woonconcept bedraagt eind 2010 ongeveer € 468 miljoen, eind 2009 was dit ongeveer € 437 miljoen. Dit is een toename van ruim 7%. Investeringen in vastgoed worden voor een belangrijk deel met leningen gefinancierd. Daarnaast worden de ontvangen gelden uit de verkoop van bestaand bezit aangewend voor nieuwbouwinvesteringen. De duration van onze leningportefeuille bedraagt 10,4 jaar eind 2010. Eind 2009 was de duration 10,1 jaar. Door de lage rente op langlopende leningen tot het moment van het uitbreken van de kredietcrisis hebben wij verhoudingsgewijs meer langlopende financieringen ingekocht. De duration van de leningen is lang te noemen, maar leidt niet tot een hogere vermogenskostenvoet dan in de corporatiebranche gebruikelijk is. De vermogenskostenvoet bedraagt 3,99% in 2010 terwijl de vermogenskostenvoet 4,06% bedroeg in 2009. Naar verwachting daalt de vermogenskos-
Door het achterblijven van de uitvoering van de nieuwbouw 2009, wat niet in de begroting 2010 was verwerkt, is nog € 10 miljoen extra aangetrokken. Omdat de verkopen achter zijn gebleven bij de verwachtingen, moest een aanvullend bedrag van € 10 miljoen extern worden gefinancierd. Totaal is er dus voor € 38 + € 10 + € 10 = € 58 miljoen aan nieuwe leningen aangetrokken. Voor herfinancieringen en diverse investeringen in Meppel is per 29 januari een lening van € 14 miljoen fixe aangetrokken bij de NWB. De looptijd van de lening is 40 jaar met een rente die de eerste tien jaar 3,15% bedraagt. Op
66
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
F I N A N C I Ë N
Voor de financiering van de Holding en haar dochterondernemingen vragen de banken extra zekerheden van de stichting. Huisbankier van de Holding en de meeste van haar dochters is de Bank Nederlandse Gemeenten.
29 januari 2020 wordt de rente 3,50% verhoogd met een kredietopslag die de NWB en Woonconcept samen overeenkomen. Ook is het mogelijk dat de geldgever de lening niet door wil zetten. Wanneer er geen overeenstemming kan worden bereikt over de opslag, moet de lening in zijn geheel worden afgelost.
7.5.3. Externe financieringsmogelijkheden
Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) hanteert vanaf 2007 een financierbaarheidstoets die uitgaat van de kasstromen van de corporatie. De kasstromen worden onderverdeeld in operationele kasstromen en investeringskasstromen. Tot de operationele kasstromen behoren de huren, de kosten van het werkapparaat, de onderhoudskosten en de rente- en aflossingskosten. Tot de investeringskasstromen behoren de investeringen in het bezit, de verkopen van het bezit en de nieuwe leningen. De operationele kasstromen mogen niet meerjarig negatief zijn. De operationele kasstroom van de organisatie moet op een dusdanig niveau liggen dat minimaal de rentekosten kunnen worden betaald. De zogenaamde interest dekkingsratio geeft aan in welke mate de rentelasten kunnen worden voldaan. De interest dekkingsratio over 2010 geeft een uitkomst van 1,69, begroot 1,48 en in 2009 1,66. Dit betekent dat de kasstroom voldoende is om 1,69 keer de rente te kunnen betalen. Onder andere de lagere gemiddelde rentevoet in 2010 zorgt voor een betere score dan begroot. Door een fors toenemende leningportefeuille gaat de interest dekkingsratio de komende jaren dalen. Voor de corporatiebranche wordt als vuistregel een interest dekkingsratio van 1,25 aangehouden. Woonconcept zit daar de komende jaren nog boven.
Op 3 juni is een lening van € 12 miljoen aangetrokken bij de NWB voor herfinancieringen en investeringen in Steenwijkerland. De looptijd van de lening is 40 jaar, waarbij de eerste 10 jaar een rente van 1,81% wordt betaald. Vanaf 2020 tot 2050 bedraagt de basisrente 3,75%, verhoogd met een kredietopslag (voor uitleg zie lening van 29 januari). Per 2 augustus is een lening van € 32 miljoen aangetrokken bij de BNG voor de financiering van investeringen in Hoogeveen (onder andere nieuwbouw Jannes aan de Vecht en Valkenlaan). Deze lening heeft een looptijd van 30,5 jaar. De eerste 6 maanden betalen wij de 1-maands Euribor + 25 punten (augustus 0,64% + 0,25% = 0,89%). De gelden die niet nodig zijn, kunnen tegen hetzelfde percentage worden teruggezet bij de BNG. Vanaf 1 februari 2011 betalen wij een basisrente van 3,388% met een kredietopslag. Voor de periode tot 1 februari 2014 is een kredietopslag van 0,02% afgesproken. Voor 2011 is € 102 miljoen aan investeringen begroot. Deze worden gefinancierd door de begrote verkopen van € 10 miljoen, projectmatige verkoop aan beleggers van € 36 miljoen en extern, door nieuwe leningen, van € 56 miljoen. De verwachting is dat het renteniveau hoger ligt dan in 2010. In de begroting wordt uitgegaan van een rente van 5,25%.
7.5.4. Renterisico’s vanaf 2011
Voor Woonconcept geldt als uitgangspunt dat het mogelijk is vervroegd nieuwe financieringen aan te gaan voor een termijn tot maximaal drie jaar. De beschikbare liquiditeiten worden dan tijdelijk belegd, op voorwaarde dat de effectieve rentevoet over de onderhavige contracttermijn beneden de door het WSW vastgestelde vermogenskostenvoet van 5,25% komt te liggen. Voor tijdvakken langer dan drie jaar worden geen vervroegde afspraken gemaakt.
Voor Woonconcept Onroerend Goed BV is begin juli voor de bouw van de scholengemeenschap Ezinge in Meppel een lening van € 50 miljoen aangetrokken. De lening heeft een looptijd van 40 jaar. De rente is 4,65% voor de hele looptijd. De lening is met gemeentegarantie van de gemeente Meppel aangetrokken.
67
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
F I N A N C I Ë N
Daarnaast kan voor maximaal 7,5 % (€ 60 miljoen) van de materiële vaste activa worden overgegaan tot leningscontracten met een looptijd korten dan 2 jaar of het afsluiten van voornoemd volume als kasgeldlening of rekening courantkrediet. In het kader van goed rentemanagement kan het nodig zijn rentederivaten te gebruiken om bescherming te bieden tegen rentestijgingen als gevolg van periodieke rentewijzigingen en herfinanciering. Deze instrumenten moeten een afschermend karakter hebben. De ermee samenhangende kosten worden betrokken bij de besluitvorming. Contractvolumes en de aard van de instrumenten moeten aansluiten bij de gesignaleerde rente- en volumeproblematiek. Bij gebruik van rentederivaten worden alternatieve mogelijkheden evenals een second opinion opgenomen in de besluitvorming.
treft. Renterisico wordt gelopen op leningen die een renteaanpassing kennen, contractuele aflossingen ineens en de rekening courant mogelijkheid bij de huisbankier van € 15 miljoen. Ook hebben wij de leningen met spreadaanpassingen meegenomen in de risico’s. Voor Woonconcept ligt deze jaargrens op € 70 miljoen. Onderstaand een opsomming van de renterisico’s voor de komende tien jaar:
Wij gaan in principe uit van vervolgfinanciering, zodat de eigen financiële middelen beschikbaar blijven voor de aanzienlijke investeringsopgaven op middellange termijn. De verwachting voor de kortere termijn van twee jaar is dat het rentepercentage niet substantieel verandert. De beperktere renterisico’s kennen echter zodanige portefeuillevolumes dat alert reageren nodig blijft, waarbij zo nodig een deel van de beschikbare liquiditeiten kan worden ingezet voor een verdere reductie van dit volume.
Voor de korte termijn, tot 2013, richten de treasury-activiteiten zich in hoofdzaak op het maken van ‘forward’ renteafspraken. Het gaat om de bewaking van de renteontwikkeling voor leningen die in 2011 en 2012 contractueel een renteaanpassing krijgen en het bepalen van het benodigde volume van externe financieringsmiddelen in verband met nieuwbouwplannen voor de middellange termijn in de huursector. Het geldt ook voor de voorfinanciering op korte termijn in de koopsector. De timing houdt eveneens rekening met de uitvoering van herstructurerings- en verkoopplannen.
2011 2012 2013 2014 2015
Voor de huidige portefeuille is de gemiddeld verschuldigde rente op aangetrokken vreemd vermogen op de middellange termijn gedaald naar 4,0%. Door het aantrekken van de economie verwachten wij dat de ontwikkelingen op de kapitaalmarkt voor de komende twaalf maanden licht stijgend zijn. De opslag op de rente is nog altijd hoog en de mogelijkheid langlopende leningen af te sluiten is nagenoeg nihil. Momenteel is er maar één geldgever die leningen met een rentevaste looptijd langer dan 15 jaar wil verstrekken. Dit is een zorgelijke situatie. Voor de middellange termijn hanteren wij een rentevoet van 5,25%.
44 miljoen (9,4%) 66 miljoen (14,1%) 38 miljoen (8,1%) 46 miljoen (9,8%) 37 miljoen (8,0%)
2016 2017 2018 2019 2020
27 miljoen (5,8%) 51 miljoen (10,9%) 15 miljoen (3,2%) 15 miljoen (3,2%) 42 miljoen (9,1%)
7.6. Risicomanagement Jaarlijks voert de controlerend accountant PWC een zogenaamde Risicomanagement Scan uit bij Woonconcept. De score die Woonconcept realiseert, is zeer bevredigend te noemen. In het hoofdstuk Ondernemingsbestuur zijn de uitslagen gedetailleerd opgenomen. Ondanks de goede score op het gebied van Risicomanagement zijn er altijd punten voor verbetering aanwezig.
Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw in Huizen toetst ieder jaar of het jaarlijkse renterisico de grens van 15% van de leningportefeuille niet over-
In 2009 en 2010 is in samenwerking met Deloitte een project Risicomanagement opgestart om de aandachtspunten uit de Risico Management Scan ver-
68
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
F I N A N C I Ë N
7.8. Resultaat deelnemingen
der uit te diepen. De projectgroep heeft zich hierbij gefocust op de volgende onderwerpen: - aan- en verkoop van onroerend goed; - nieuwbouw en herstructurering; - treasury; - onderhoud en verbetering; - fiscaliteit.
Het resultaat van Woonconcept Holding B.V. geconsolideerd bedraagt € 457.000,- positief, in 2009 was dat nog € 677.000,- negatief, een verschil van ruim € 1,1 miljoen. Het grootste deel van het verschil komt voor rekening van HomeTeam. Door de reorganisatie eind 2009 moest een grote reorganisatievoorziening worden gevormd. In 2010 heeft de omvorming van de organisatie gestalte gekregen en ziet de toekomst er weer positief uit. In verband met de verwachte winstgevendheid vanaf 2011 is een actieve belastinglatentie gevormd die voor een positief resultaat zorgt in de jaarrekening. Het operationeel resultaat bij HomeTeam was in 2010 nog negatief.
Uit de diverse workshops die eind 2009 zijn gehouden is een aantal verbeterpunten naar voren gekomen die in het eerste halfjaar 2010 verder zijn uitgediept. De verbeterpunten zijn in 2010 vervolgens vertaald in beheersmaatregelen. De meeste te nemen beheersmaatregelen zijn in 2010 geïmplementeerd. In 2011 gaan wij door met het verder professionaliseren van het risicomanagement bij Woonconcept. Ook de nevenstructuur wordt hierbij betrokken. Zonder risico’s kan Woonconcept niet ondernemen, maar beheersing van risico’s is een voorwaarde voor het voortbestaan van de organisatie.
Hoewel de crisis nog niet voorbij is, zien wij bij een aantal dochtermaatschappijen een positieve resultaatontwikkeling. Naast het geconsolideerde resultaat van de Holding is Woonconcept Projectontwikkeling fondswerver voor Stichting Woonconcept. De bijdrage van Projectontwikkeling BV naar de Stichting bedraagt over 2010 € 680.000,- en over 2009 € 960.000,-. Hoewel de bijdrage van Woonconcept Projectontwikkeling in 2010 lager is dan 2009 kan worden gesproken van een prima resultaat gezien de ontwikkelingen in de bouw.
7.7. Fiscaliteit Woningcorporaties zijn volledig belastingplichtig. Fiscaliteit legt aan de ene kant druk op de organisatie omdat het forse capaciteit vraagt. Anderzijds levert een professionele aanpak kansen voor forse besparingen op voor de organisatie. Binnen Woonconcept is er permanent aandacht voor fiscale zaken. Verder wordt er permanent aan educatie gedaan om de kennis en vaardigheden van de medewerkers op een hoger niveau te brengen. Voor complexe projecten wordt gebruikgemaakt van externe ondersteuning om de mogelijkheden binnen de fiscale wetgeving te benutten, maar ook om te kunnen voldoen aan de wettelijke verplichtingen. Woonconcept onderhoudt goede relaties met de fiscus over actuele zaken en streeft naar een goede samenwerking met de Belastingdienst. In de jaarrekening is rekening gehouden met de fiscale wet- en regelgeving.
De verbindingen hebben in totaal een positieve maatschappelijke bijdrage opgeleverd voor de stichting van ruim € 1,2 miljoen netto in 2010. Op basis van de meerjarenbegrotingen van de verbindingen verwachten we ook de komende jaren een positieve bijdrage voor de stichting.
69
Verbindingen
8
8.1. Algemeen
Door marktverbredende dan wel commerciële activiteiten in vennootschappen onder te brengen, ontstaat een transparante structuur. De huurders kunnen ervan verzekerd zijn dat ze niet de dupe worden van onverhoopte commerciële verliezen. Ook wordt een gelijkwaardige basis gevormd ten opzichte van de concurrentie, het zogenaamde “level playing field”. De bedrijfsactiviteiten van de holding hebben altijd te maken met wonen en zorg. Wij onderkennen de risico’s van die activiteiten.
Sinds 1998 heeft Stichting Woonconcept haar commerciële activiteiten ondergebracht in een aantal bv’s. De activiteiten van de Holding breiden zich nog steeds meer uit. Belangrijk is en blijft voor de holding en haar dochtervennootschappen dat de verrichte activiteiten altijd een directe relatie hebben met Wonen, Zorg en Welzijn.
8.2.
Woonconcept Holding BV
Nieuwbouw, beheer, onderhoud en managen van vastgoed is ingewikkeld. Planning en procesrisico’s hangen direct met elkaar samen. Ook hebben markt, samenwerking en draagvlakrisico’s invloed op de planning. Wij moeten een uitstekende dossierkennis van de status en voortgang van opdrachten en projecten hebben en vragen kunnen beantwoorden over de risico’s in het totaal en op detailniveau. Maar ook moeten wij weten wat de meest risicovolle projecten en opdrachten zijn en wat de materiële omvang daarvan is. Er zijn maatregelen genomen om de risico’s te beheersen, door adequate vastleggingen, rapportages en verzekeringen.
De activiteiten van Woonconcept Holding BV zijn voor de maatschappelijke onderneming en toegelaten volkshuisvestingsinstelling Stichting Woonconcept van belang om opbrengsten uit de marktsector te genereren en te investeren in de sociale woningbouwsector. Woonconcept Holding BV is geworteld in het statutaire werkgebied van Woonconcept en is vaak partner van Stichting Woonconcept in verschillende maatschappelijke opgaven en netwerken. Daarnaast werkt de holding samen met andere partners.
Woonconcept Holding BV heeft de afgelopen 9 jaar cumulatief ongeveer € 10 miljoen bijgedragen aan maatschappelijke activiteiten. Op basis van de huidige stand van zaken op de middellange termijn verwachten wij ieder jaar ongeveer een bijdrage van € 1 miljoen te bereiken.
Het statutaire werkgebied van Stichting Woonconcept omvat de provincie Drenthe en de gemeenten Steenwijkerland, Zwartewaterland, Kampen, Zwolle, Staphorst, Hardenberg, Dalfsen, Ommen, Raalte, Olst-Wijhe, Heerde en Hattem. Het werkgebied van de holding is inmiddels groter geworden onder andere door samenwerking met andere toegelaten instellingen binnen onze werkmaatschappijen, zoals Vastgoed.
Het toenmalige ministerie van VROM stelt in de prestatiebrief over het boekjaar 2009 enkele vragen over de doelstelling van één van de al langer bestaan-
70
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
V E R B I N D I N G E N
Kort weergegeven ziet de ontwikkeling van de financiële positie over 2010 er vermenigvuldigd met € 1.000,- als volgt uit:
de vennootschappen. Deze vragen zijn naar tevredenheid van het ministerie beantwoord. Het toenmalige Ministerie van VROM heeft een positief oordeel geveld over het gevoerde financieel beleid en de verrichte volkshuisvestelijke prestaties.
Eigen vermogen op 1 januari 2010 Resultaat deelnemingen 2010 € 663 Jaarresultaat Woonconcept Holding 2010 € - 206 Eigen vermogen 31 december 2010
Per 1 januari 2010 zijn de vennootschappen Woonconcept Administratief BV en ESCN BV door een juridische fusie ondergebracht in Woonscan Nederland BV. Woonconcept Holding BV heeft eind 2010 een belang van 50% in Bergstein Beheer BV, 49,5 procent in Bergstein CV en 60% in Zorgenvrij Wonen BV. Daarnaast heeft de holding een belang van 100% in de BV’s Woonconcept Service BV (HomeTeam), Woonconcept ICT, Woonconcept Projectontwikkeling (Vastgoed), Woonconcept Monumenten, Woonconcept Onroerend Goed, Woonconcept Energie en Woonscan Nederland. Het maatschappelijke aandelenkapitaal van Woonconcept Holding BV bedraagt € 453.780,-. Ultimo boekjaar 2010 zijn 3.293 aandelen geplaatst en in liquiditeiten volgestort van € 45,38 per aandeel, ofwel een totaal bedrag groot € 149.456,-. In het twaalfde volledige boekjaar 2010 heeft Woonconcept Holding BV als geheel een positief jaarresultaat behaald van afgerond € 457.000,-. Naast dit positieve resultaat heeft Woonconcept Projectontwikkeling BV een overeenkomst met Stichting Woonconcept om de behaalde winst aan Stichting Woonconcept uit te keren als fondswerving. De uitkering over 2010 bedraagt voor Woonconcept Projectontwikkeling € 680.000,-.
71
€
152
€
457 609
€
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
V E R B I N D I N G E N
De structuur van de holding ziet er als volgt uit:
Fiscaal kan rekening worden gehouden met een deelnemingsvrijstelling voor Woonscan en Woonconcept Projectontwikkeling, waardoor de Holding geen vennootschapsbelasting verschuldigd is.
RVC
Stichting Woonconcept Woonconcept Holding BV
Woonconcept Projectontwikkeling BV
In het boekjaar 2010 heeft de vennootschap Woonconcept Holding geen werknemers. Bij de gelieerde vennootschappen HomeTeam, Woonscan en Woonconcept Vastgoed hebben wij in 2010 circa 67 formatieplaatsen. Naar verwachting neemt de werkgelegenheid in de vennootschappen in 2011 af met enkele formatieplaatsen. De werkzaamheden in Woonconcept ICT, Woonconcept Onroerend Goed, Woonconcept Energie, Bergstein Beheer, Bergstein CV, Woonconcept Monumenten en Zorgenvrij Wonen BV, vennootschappen met beperkte omvang, zijn in 2010 uitgevoerd door Stichting Woonconcept.
Woonconcept Vastgoed Participaties BV
HomeTeam BV
Woonconcept Onroerend Goed BV
De Commissie Gelijkstelling Werkgevers in Huizen heeft Woonconcept Vastgoed, Woonscan en HomeTeam volledig gelijkgesteld als werkgever in de zin van de cao voor personeel in dienst van woningcorporaties. Omdat de aandelen, via Woonconcept Holding BV, voor 100% in handen zijn van Stichting Woonconcept, toegelaten instelling en Aedes-lid, is er sprake van een overwegende mate van zeggenschap en valt de vennootschap onder de definitie van artikel 1b van voornoemde cao. De vennootschappen hebben voor wat betreft de cao in voldoende mate binding met de bedrijfstak en haar werknemers kunnen deelnemen aan de pensioen-, VUT- en vroegpensioenfondsen. De Stichting Administratiekantoor Sector Woningcorporaties verzorgt de deelname in pensioenen, VUT en opleidingen.
Woonscan BV
Woonconcept Monumenten BV
Woonconcept ICT BV
Woonconcept Energie BV
De deelnemingen in Woonconcept Holding BV zijn nominaal gewaardeerd op het volgestorte en geplaatste aandelenkapitaal ultimo 2010, rekeninghoudende met de jaarresultaten en kapitaalsmutaties tot en met het boekjaar 2009. De Raad van Commissarissen van Stichting Woonconcept houdt toezicht op de gang van zaken bij de vennootschappen.
Bergstein CV
Zorgenvrij Wonen BV
72
J A A R V E R S L A G
Omschrijvingen
Begin-
Kapitaal Resultaten
balans oprichting
01–01-2010
en
2010
2 0 1 0
V E R B I N D I N G E N
Kapitaal- Eindbalans mutaties
behaald. Mede daardoor werd over 2010 een goed financieel resultaat geboekt.
31-12-2010
aankoop
De oorzaak van de terugvallende omzet kan worden gevonden in het feit dat start bouwbeslissingen moesten worden uitgesteld. Bij enkele projecten vanwege langere verkooptijden en bij andere projecten vanwege heroverwegingen bij onze opdrachtgevers. Het resultaat is beduidend beter dan begroot. Meevallende verkoopresultaten van opgeleverde en in uitvoering genomen woningen leveren hierin de grootste bijdrage.
Woonconcept Vastgoed * 1.620.611 73.635 1.694.246 Woonscan BV 148.722 95.699 244.421 HomeTeam -/- 381.297 238.312 816.702 673.717 Woonconcept Onroerend De door ons gerealiseerde en in uitvoering genomen projecten waren, voor Goed 10.576 -/- 1.898 8.678 ongeveer 75%, nieuwbouwprojecten van sociale huurwoningen en zorgvastWoonconcept goed. Het kleine aandeel koopwoningen bevatte uitsluitend woningen in de Monumenten -/- 47.349 11.861 -/- 35.488 betaalbare prijscategorie. Ook de projectenportefeuille, van projecten die in ICT -/- 44.066 7.368 -/- 36.698 voorbereiding en in ontwikkeling zijn, bevat veel zorgvastgoed. Dankzij deze Bergstein samenstelling van de portefeuille hebben wij de terugval in de werkvoorraad Beheer 9.143 1.143 10.286 relatief beperkt kunnen houden. Bergstein CV 777.657 7.524 -/- 78.224 706.957 Woonconcept In 2010 is dankbaar gebruikgemaakt van de Rijksstimuleringsgelden en van Energie BV 176.492 310.404 486.896 de achtervang van de woningcorporatie. Hierdoor zijn vooral in Steenwijk een Zorgenvrij paar projecten gestart die anders niet door zouden gaan. Wonen 5.128 -/- 80.696 -/- 75.568 Totalen 2.275.617 663.352 738.478 3.677.447 De gemiddelde projectgrootte is afgenomen. Om projecten financierbaar te houden en de risico’s te kunnen beheersen, zijn projecten geknipt. Aannemers *) Van het resultaat 2010 van € 753.635,- is € 680.000,- als fondswerving willen en kunnen daar in mee zonder dat zij daar prijsverhogende consequengeboekt en uitgekeerd aan Stichting Woonconcept. ties aan verbinden. Daarnaast hebben wij ons bij de koopwoningen vooral gericht op een behouden architectuur en een lager prijssegment. Deze stra8.2.1. Woonconcept Vastgoed, statutaire naam: Woonconcept Projectontwikkeling BV tegie, in combinatie met de kleine aantallen, is succesvol gebleken. Bij twee Woonconcept Vastgoed heeft een moeizaam jaar achter de rug. Een teprojecten waren zelfs alle woningen verkocht voor start bouw. rugblik over 2010 geeft ons dan ook een dubbel gevoel. De omzet bleef achter ten opzichte van voorgaande jaren, maar door goed te anticiperen In Beilen en in Steenwijkerwold zijn twee multifunctionele accommodaties op de nieuwe omstandigheden op de koopwoningenmarkt en door nieuwe (MFA’s) opgeleverd. Beide projecten waren het resultaat van jarenlange invormen van dienstverlening toe te passen, hebben wij toch successen
73
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
V E R B I N D I N G E N
spanning. Geduld en doorzettingskracht hebben hier een zeer bevredigend resultaat opgeleverd.
werkingsverbanden met derden, zodat het risico van hoofdelijke aansprakelijkheid voor Woonconcept Vastgoed beperkt blijft.
Veel van onze capaciteit is gestoken in de ontwikkeling en voorbereiding van enkele grote zorgprojecten in Hoogeveen en Meppel. Slechts 1 van deze projecten is gestart. De overige projecten verwachten wij het komende halfjaar te kunnen starten. Hierdoor gaan wij in 2011 weer de opgaande lijn oppakken die wij in de jaren voor 2010 ingezet hadden.
Lopende combinaties in 2010 1. Ontwikkelingscombinatie Woonconcept Vastgoed/Dura Vermeer Bouw Hengelo B.V. Lopende combinaties van Woonconcept Vastgoed Participaties BV in 2010 2. Westerstouwe VOF, in combinatie met Noppert Projectontwikkeling B.V.
Profiel
Kerngegevens
Formele kaders Woonconcept Projectontwikkeling BV (handelend onder de naam Woonconcept Vastgoed) is in 2000, door woningcorporatie Stichting Woonconcept, in het leven geroepen om de ontwikkeling en realisatie van nieuwbouwprojecten ter hand te nemen. De aandelen van Woonconcept Vastgoed worden gehouden door Woonconcept Holding BV, welke aandelen worden gehouden door Stichting Woonconcept.
Productie In 2010 zijn 11 projecten van start gegaan, bestaande uit 118 woningen, 136 zorgeenheden en circa 250 m² aan overige ruimten. Woonconcept Vastgoed heeft in het verslagjaar 13 projecten opgeleverd. Deze projecten bestonden in totaal uit 243 wooneenheden, waarvan 99 koopwoningen, 142 huurwoningen, 2 zorgeenheden en circa 5.300 m² maatschappelijk vastgoed en overige ruimten. Opgemerkt moet worden dat uiteindelijk 14 koopwoningen, vanwege de ‘achtervang’, geleverd zijn aan Stichting Woonconcept.
Doelstelling De activiteiten van Woonconcept Vastgoed zijn voor Stichting Woonconcept cruciaal om opbrengsten uit de marktsector te genereren en te investeren in de sociale sector. Daarnaast moet Woonconcept Vastgoed de kennis vergaren die nodig is om gebieds- en nieuwbouwontwikkeling tot een succes te maken. Woonconcept Vastgoed levert hierdoor, zowel commercieel als maatschappelijk, een bijdrage aan de volkshuisvestelijke taak van Stichting Woonconcept.
Ultimo 2010 hebben wij 10 onverkochte gereedstaande woningen op de balans staan. Hiervan zijn er 9 uit de samenwerking van de bovengenoemde ontwikkelcombinatie met Dura Vermeer. Van de in aanbouw zijnde koopwoningen zijn er nog 15 onverkocht, wat neerkomt op 35%. Risico’s zijn deels afgedekt door middel van achtervang door Stichting Woonconcept van 10 stuks terwijl er 2 voor rekening en risico van de aannemer zijn.
Deelnemingen In 2007 is Woonconcept Vastgoed Participaties BV opgericht. Alle aandelen van deze vennootschap worden gehouden door Woonconcept Vastgoed. Deze vennootschap neemt, namens Woonconcept Vastgoed, deel in samen-
74
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
V E R B I N D I N G E N
De markt
Financieel resultaat (in € 1.000,-)
2011
Begroot
2010
Werkelijk
2010
Begroot
2009
Werkelijk
De nationale woningmarkt Sinds de kredietcrisis toesloeg in het derde kwartaal van 2008 zit de gehele woningmarkt in het slop. Projectontwikkelaars hebben snel gezien dat het anders moest en zijn massaal tot herontwikkeling van een groot deel van de projectvoorraad overgegaan. In de praktijk betekent dit dat er veel dure woningen zijn herontwikkeld tot goedkope starterswoningen. Het gevolg is dat er op de markt van nieuwbouwwoningen een vrij eenzijdig aanbod is ontstaan. De doorstroming op de gehele woningmarkt wordt hierdoor belemmerd. Daarbij komt dat huiseigenaren, zelfs nu nog niet hebben geaccepteerd dat hun huidige woning niet meer de waarde heeft van 3 jaar geleden. Doordat zij te hoge prijzen vragen voor hun woning, wordt deze niet verkocht en nemen zij de stap naar een nieuwbouwwoning niet. Projectontwikkelaars zijn realistischer dan veel particulieren. De prijzen van nieuwbouwwoningen zijn wel 15% lager dan 2 jaar geleden. Vooral de bouwkosten zijn gedaald, maar de gemiddelde nieuwbouwwoning is daarbij ook kleiner geworden. Gemeenten zijn zich ook nog niet altijd volledig bewust van de nieuwe realiteit. De prijsniveaus van bouwkavels in uitleglocaties zijn veelal gelijk gebleven. Soms kan het niet anders omdat de kosten al voor de baten uitgegaan zijn. In andere gevallen hebben bestuurders nog hoge ambities. Het nieuwe kabinet gaat niet over tot hervorming van de hypotheekrenteaftrek. Deze hervorming blijft wel boven de markt hangen, waardoor er onnodig veel onzekerheid bij (potentiële) huiseigenaren heerst. De totale subbranche van projectontwikkeling is met ruim 30% gekrompen ofwel weggesaneerd. Bij een aantrekkende markt ontstaan er legio kansen voor de ‘overlevers’.
Bruto marge op projecten 517 936 250 1.315 Dekkingsbijdrage 1.995 1.442 2.000 1.503 Bedrijfslasten 1.867 1.763 1.900 1.888 Bedrijfsresultaat 625 615 350 930 Gefactureerde omzet 40.000 25.257 35.000 44.300 Gem. aantal medewerkers 16 16 16 17 Het jaarresultaat voor 2010 (vóór belastingen) begroot op € 300.000,-, is circa 156% hoger uitgevallen en uitgekomen op € 768.000,-. Dit is een daling van circa 25% ten opzichte van 2009. Een beter resultaat dan begroot, komt vooral doordat de verkoopresultaten beduidend beter zijn dan destijds verwacht en ondanks dat de dekkingsbijdragen uit projecten (ter dekking van de algemene kosten) fors lager dan begroot zijn uitgevallen. Dit laatste heeft zijn oorzaak in het uitstellen van 3 grote zorgprojecten. Dienstverlening
Als Woonconcept Vastgoed zijn wij twee voor ons nieuwe activiteiten gaan ontplooien in de vorm van detachering en fee-ontwikkeling. Met detachering hebben wij een win-winsituatie weten te creëren. Door het uitstellen van projecten ontstond er bij ons overcapaciteit, die wij hebben kunnen inzetten bij een van onze opdrachtgevers. Wij zien dit als een tijdelijke maatregel. Vooral van woningcorporaties en zorginstellingen vernamen wij dat er behoefte aan is om met ons samen te werken, maar dat zij tegelijkertijd huiverig zijn om het stuur uit handen te geven. Door middel van fee-ontwikkeling denken wij in deze behoefte te kunnen voorzien. Wij verwachten hier in de toekomst meer opdrachten mee te kunnen vergaren.
De regionale woningmarkt Woonconcept Vastgoed is actief in het statutaire werkdomein van Stichting Woonconcept en richt haar aandacht, net als zij, op de gemeenten Hoogeveen, Meppel, Steenwijkerland en Assen.
75
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
V E R B I N D I N G E N
op het moment van schrijven 75% is verkocht. Daarnaast staan er twee zorgprojecten op stapel, waarvan een omvangrijke voor de Noorderboog.
Hoogeveen Hoogeveen heeft relatief gezien een vrij evenwichtige woningmarkt. Hoogeveen wil haar woningbouwopgave binnen de stadsgrenzen realiseren. Voor het stadscentrum is een Masterplan opgesteld.
Steenwijkerland In de gemeente Steenwijkerland is duidelijk een overaanbod. Hierdoor staan de woningprijzen onder druk. Vanwege het grote aantal nieuwbouwplannen dat in Steenwijk op stapel staat, gaat dit ook niet snel veranderen.
Woonconcept Vastgoed heeft in 2010 geen projecten opgeleverd in Hoogeveen. Wel hebben wij in Hoogeveen in 2010 met ‘De Vecht’ een omvangrijk project mogen starten. Daarnaast hebben wij met succes 2 projecten in verkoop gebracht.
De eerste fase in het Kornputkwartier, is zeer matig verkocht. Wij waren dan ook blij met de mogelijkheid deze aan Woonconcept te kunnen verkopen die de woningen tijdelijk als huurwoning exploiteert. Met dezelfde afspraken en de stimuleringssubsidie hebben wij kunnen besluiten met de tweede fase te starten.
Voor 2011 zijn onze belangrijkste projecten in Hoogeveen een woonzorggebouw in de herstructureringswijk Krakeel, de grootschalige ontwikkelingen op het Kaapplein en de verzorgingstehuizen voor het Jannes van der Sleedenhuis.
In Blokzijl en Willemsoord zijn projecten met koopwoningen opgeleverd en verkocht. In Steenwijkerwold is de Multifunctionele Accommodatie gerealiseerd. Daarnaast is een appartementencomplex in Woldmeenthe opgeleverd binnen een joint-venture.
Meppel De verkoop van woningen in Berggierslanden verloopt zeer traag. Veel plannen zijn herontwikkeld. De markt voor koopappartementen is nagenoeg stil gevallen.
In Steenwijk-West is een project met koopwoningen al voor start bouw volledig verkocht. De bouw is in volle gang.
Woonconcept Vastgoed heeft in 2010 in Meppel drie projecten opgeleverd, te weten: huurwoningen aan de Westerstouwe, een complex met sociale huurappartementen en praktijkruimte aan de Prins Hendrikkade en koopwoningen in de herstructureringswijk Haveltermade. Deze laatste zien wij als een verkoopsucces maar met de verkoop van een project met vrijstaande koopwoningen aan de Westerstouwe (vanuit een joint venture) hebben wij (nog) geen succes. Aan de Ceintuurbaan zijn wij gestart met een controversieel project. Dit appartementencomplex heeft veel weerstand gekend vanwege de hoogte.
Voor 2011 verwachten wij opnieuw volop actief te zijn in de gemeente Steenwijkerland. In het centrum van Steenwijk zijn voorbereidingen getroffen voor de start van een aantal zorg- en sociale huurprojecten. Vanaf het voorjaar gaan we in het plan Bergstein gedoseerd starten met de verkoop van onze deelprojecten. Assen Ook de Asser woningmarkt kenmerkt zich nog altijd door overaanbod. Goede locaties lijken nog enige belangstelling te krijgen, maar veel koopprojecten stagneren.
Voor 2011 staan een drietal projecten op stapel. In het eerste kwartaal wordt gestart met de bouw van 40 koopwoningen in de wijk Haveltermade, waarvan
76
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
V E R B I N D I N G E N
In diverse plattelandsgemeenten hebben wij projecten onderhanden. Door projectacquisitie verwachten wij de komende jaren nog meer actief te zijn in deze gemeenten.
De realisatie van Park Diepstroeten nadert zijn voltooiing. In 2010 hebben wij een boerderij met kas opgeleverd en de herinrichting van een bestaand gebouw gerealiseerd. De openbare ruimte is overgedragen aan de gemeente Assen. Wij zijn gestart met 2 nieuwe woongebouwen en de verbouw van 1 bestaande. Ook in 2011 gaan wij nog een paar kleine projecten realiseren op Park Diepstroeten.
De markt voor zorg en maatschappelijk vastgoed
Ook op het gebied van zorg- en maatschappelijk vastgoed zijn wij een professionele en bekwame ontwikkelaar geworden. Gemeenten, zorg- en onderwijsinstellingen kijken tegenwoordig vanuit een meer zakelijk perspectief naar het voor hen benodigde vastgoed. Onder meer door combinaties te leggen met gebieds- en woningbouwontwikkeling, denken wij een aantrekkelijke partner te zijn voor deze partijen.
In de wijk Assen-Oost is gestart met de bouw van een huurwoningencomplex dat geschikt is gemaakt voor een vorm van begeleid wonen. Ook met het exclusieve appartementencomplex, ‘Koetshuis aan de Vaart’, deel uitmakend van een stadsvernieuwingsproject, is gestart. Wij hebben een aannemer bereid gevonden in de risico’s te delen. De bijbehorende gezinswoningen verwachten wij in de loop van 2011 in verkoop te kunnen brengen.
Risicobeheersing
Periodiek wordt door ons, als uitvloeisel van de dagelijkse risicomonitoring, een risicoprofiel opgesteld. Deze analyse bestaat uit het kwantificeren van de risico’s door een individuele beoordeling van projecten. Hierbij onderscheiden wij risico’s op locatieverwerving, ontwikkelingskosten, het risico van onverkochte woningen en maatschappelijk vastgoed in aanbouw. De aanvaardbaarheid van risico’s wordt mede beoordeeld in relatie tot het te verwachten bedrijfsresultaat en het beschikbare vermogen.
Overige gemeenten Ook in de dorpen van Drenthe en de Kop van Overijssel is de woningmarkt matig. In Beilen is een MFA (gezondheidscentrum) opgeleverd. Dit gebouw is door ons van huurders voorzien en verkocht aan Stichting Woonconcept.
Vooruitzichten voor 2011
In Echten zijn wij gestart met de bouw van 10 sociale huurwoningen, speciaal geschikt voor jongeren.
In productie Aan het begin van het boekjaar 2011 heeft Vastgoed 13 projecten in uitvoering. Het betreffen projecten in de zorg, huur en koop, maar ook civiele werken voor de inrichting van openbare ruimte. Voor geheel 2011 denken wij ongeveer 20 projecten te kunnen starten, terwijl er 10 worden opgeleverd.
De verkoop van vrijstaande woningen in Vries verloopt moeizaam. Voor een tweetal opdrachtgevers hebben wij projecten in de vorm van feeontwikkeling onder handen. Voor rekening en risico van onze opdrachtgevers verrichten wij alle werkzaamheden die nodig zijn om het vastgoed te ontwikkelen en te realiseren.
Orderportefeuille De orderportefeuille is de komende jaren goed gevuld. Gezien de marktomstandigheden moeten wij nog steeds voorzichtigheid betrachten bij koopwo-
77
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
V E R B I N D I N G E N
ningprojecten. Ook bij onze grootste opdrachtgever, Stichting Woonconcept, moeten steeds vaker projecten worden doorgeschoven. Samen geeft dit vrij veel onzekerheid in de omzetprognose. Onzekerheid is er vooral bij de bekostiging van zorgvastgoed. Het is dan ook op deze projecten dat voortgangsbeslissingen steeds vaker uitgesteld worden.
vastgoedbeheer bestaat uit VvE beheer en diensten in het kader van de wettelijke verplichtingen die aan zorginstellingen zijn opgelegd, met als belangrijkste activiteit legionellapreventie en het hieraan gekoppelde beheer van drinkwaterinstallaties. Deze laatstgenoemde diensten worden onder de noemer Veiligheid vermarkt.
De totale werkvoorraad van Woonconcept Vastgoed bedraagt circa € 200 miljoen, exclusief grondposities.
Per 1 januari 2010 zijn WoonScan Nederland BV, Woonconcept Administratief BV en Energie ServiceCentrum Nederland BV juridisch gefuseerd tot Woonscan BV. Hierdoor is 1 bedrijf ontstaan met 5 afdelingen:
Personeel en organisatie Zoals hiervoor gemeld, hebben wij halverwege 2010 te maken gehad met een overbezetting. Dit gold vooral bij de projectleiders. Dit hebben wij opgelost door enkele projectleiders voor bepaalde tijd gedeeltelijk te detacheren. Als het nodig is, gaan wij dit in 2011 voortzetten.
- Projectmanagement Management van projecten en detachering van medewerkers. - Technisch Vastgoedbeheer Aansturing van serviceonderhoud, maken van conditiemetingen en meerjaren onderhoudsbegrotingen en management van planmatig onderhoud. - VvE-beheer Financieel, secretarieel en administratief beheer voor Verenigingen van Eigenaars. - Veiligheid De afdeling Veiligheid is (in 2010) KOMO gecertificeerd voor het maken van legionella risico-inventarisaties en legionella beheerplannen. Ook wordt het beheer uitgevoerd en worden brand- en inbraakinstallaties geïnspecteerd en gecontroleerd. - Energieadvies De afdeling energieadvies is NL EPBD en KOMO gecertificeerd voor energielabeling en energiebesparingsadviezen voor woning- en utiliteitsbouw.
8.2.2. Woonscan BV
In 1999 is Woonconcept gestart met het onderbrengen van ondersteunende dienstverlening aan Verenigingen van Eigenaren in een opgerichte juridische entiteit onder Woonconcept Holding, Woonconcept Administratief BV. Deze BV heeft het bestaansrecht verworven met de groei naar tientallen VvE´s. Medio 2003 werd technisch vastgoedbeheer en VvE-beheer onder de geregistreerde merknaam Beheerplus gebracht. Van 2004 tot 2007 heeft de organisatie zich ontwikkeld van pionier naar professioneel vastgoedbeheerder met een breed dienstverleningspakket aan derden. De wens om verdere verbreding van de activiteiten is aanleiding geweest dat Woonconcept Holding BV in 2007 100% van de aandelen van WoonScan Nederland BV en 60% van de aandelen van Woonscan Veiligheid en Energieadvies BV heeft aangekocht. Besloten is de drie bedrijven onder één directie te plaatsen.
Door de juridische fusie zijn de administratieve werkzaamheden sterk vereenvoudigd waardoor meer synergie is gerealiseerd tussen de afdelingen. Omzet
Per 1 januari 2008 zijn, in verband met de duidelijkheid over onze dienstverlening, een aantal werkzaamheden geconcentreerd in de verschillende bv’s. Binnen Woonconcept Administratief BV vindt het vastgoedbeheer plaats. Het
In 2010 is een omzet behaald van € 2.298.000,- wat, als direct gevolg van de economische situatie, € 104.000,- lager is dan in 2009. De kostprijs van de
78
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
V E R B I N D I N G E N
omzet (werk derden) is in 2010 € 237.000,- en daarmee € 6.000,- hoger dan in 2009 en daarmee min of meer gelijk gebleven. De brutomarge in 2010 is € 2.061.000,- en daarmee € 110.000,- lager dan in 2009.
In 2010 hebben wij de afdeling Technisch Vastgoedbeheer verbijzonderd van Projectmanagement. Dit omdat de vraag naar onderhoudsbegrotingen en het management van de activiteiten die hieruit voortvloeien groeit. De afdeling vormt daarmee een “extern bedrijfsbureau” voor onze opdrachtgevers en is winstgevend. In 2011 is de afdeling ook in onze begroting verbijzonderd.
Kosten De lagere omzet ging gepaard met lagere kosten. De totale kosten, inclusief de financiële lasten, bedroegen in 2010 € 1.951.000,-. Dit is € 191.000,- lager dan in 2009.
De omzet van de afdeling Veiligheid is in 2010 circa 10% gedaald ten opzichte van 2009. De kosten zijn ook aanmerkelijk gedaald omdat meer gebruik is gemaakt van eigen medewerkers en minder capaciteit is ingehuurd. De afdeling is winstgevend.
Personeelskosten De personeelskosten (lonen, sociale lasten en pensioenen) zijn met € 1.383.000,de belangrijkste kostenpost maar zijn € 160.000,- lager dan in 2009.
De omzet van de afdeling Energieadvies is met 10% gegroeid en daarmee heeft de afdeling in 2010 een kleine winst gemaakt.
Afschrijvingen De afschrijvingen zijn € 2.000,- lager dan in 2009 en komen uit op € 36.000,-.
De omzet van de afdeling VvE-beheer is in 2010 met circa 20% gegroeid. Om deze omzetgroei te realiseren, moest worden geïnvesteerd in extra personele capaciteit. Hierdoor is de afdeling in 2010 nog licht verliesgevend geweest. In de begroting was gerekend op een klein verlies. Het resultaat is echter beter dan begroot. Wij gaan ervan uit dat de verdere groei gaat zorgen voor winst.
Overige bedrijfskosten De overige bedrijfskosten zijn € 14.000,- lager en komen uit op € 518.000,-. Hieronder vallen de huisvestingskosten, kantoorkosten, overige personeelskosten, autokosten en de verkoop- en algemene kosten.
Markt
In 2010 is het resultaat voor belasting uitgekomen op € 110.000,-. Dit is € 80.000,hoger dan in 2009 toen het resultaat voor belasting € 30.000,- bedroeg.
Zoals eerder al is aangegeven, is het aandeel in de omzet van woningcorporaties in 2010 verder gedaald. In 2007, het jaar van de organisatorische fusie, bedroeg de omzet vanuit deze doelgroep nog bijna de helft van de totaalomzet, circa 45%. In 2010 is dit aandeel gezakt naar ongeveer 25%. Gezien het feit dat de omzet in 2007 hoger was dan in 2010 is de omzet vanuit corporaties in deze periode met meer dan 50% gedaald. Dit is een direct gevolg van de cashflowproblematiek waarmee woningcorporaties worden geconfronteerd.
De afdeling Projectmanagement heeft minder omzet gemaakt vanwege de gereduceerde detacheringsvraag bij woningcorporaties als gevolg van de economische omstandigheden. De afdeling is winstgevend.
Het aandeel zorginstellingen dat gebruikmaakt van onze dienstverlening is van circa 35% in 2007 gestegen naar ruim 50% in 2010. In omzet is dit een groei van bijna 20%. Zoals al aangegeven, groeit de vraag naar
Financiële lasten Omdat in 2010 op leningen is afgelost, zijn de financiële lasten (rente) bijna gehalveerd en uitgekomen op € 14.000,-. Resultaat
79
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
V E R B I N D I N G E N
onderhoudsbegrotingen en het management van de activiteiten die hieruit voortvloeien.
Dit totaalpakket aan diensten maakt ons in de praktijk minder kwetsbaar voor veranderingen in de markt. Zo is de verminderde vraag bij woningcorporaties grotendeels gecompenseerd door een grotere vraag vanuit de zorgsector. Ook weten nieuwe klanten ons te vinden. In 2010 is bijna 10% van de totale omzet van hen afkomstig.
De verwachting is dat de omzet vanuit de zorgsector, en dan vooral op het gebied van het gebouwenbeheer, verder groeit. In de tweede helft van 2010 is onze orderportefeuille in deze doelgroep gegroeid. Ook bij gemeenten liggen kansen op dit gebied.
Het onderscheidend kenmerk van Woonscan zit niet zozeer in de producten en diensten die wij aanbieden, maar veel meer in de manier waarop wij onze dienstverlening inhoud geven. Met recht noemen wij ons dan ook innovatief met vastgoed.
Woningcorporaties beginnen weer voorzichtig te investeren. Echt grote investeringen in nieuwbouw blijven voorlopig nog uit maar de investeringen in de bestaande voorraad lijken weer te groeien. Wij merken ook weer dat de vraag vanuit deze doelgroep groeit.
8.2.3. HomeTeam BV Algemeen
Wij “ontzorgen” onze klanten op het gebied van het beheren en aanpassen van bestaand onroerend goed en hebben hiermee de goede weg ingeslagen in de verdere groei van onze organisatie.
In het eerste halfjaar van 2010 heeft HomeTeam zich moeten aanpassen aan de in december 2009 doorgevoerde reorganisatie als gevolg van de afsplitsing van de Woonplaats. Niet alleen betekende dit bijna een halvering van de organisatie, maar ook zijn enkele functies en afdelingen opgeheven of hebben afdelingen er andere werkzaamheden bij gekregen. Gaandeweg de eerste maanden van 2010 is eveneens de samenwerking met De Woonplaats financieel en juridisch afgerond. Vanaf 30 juni is Woonconcept Holding BV de enige aandeelhouder met terugwerkende kracht vanaf 1 januari 2010.
Kwaliteit
In 2010 zijn wij KOMO gecertificeerd (BRL6010) voor het vervaardigen van legionella-risico-inventarisaties, legionella-beheerplannen en het uitvoeren van legionella-beheer. Daarmee hebben wij ons tweede KOMO-certificaat behaald. Omdat wij continue bezig zijn met het verbeteren en stroomlijnen van onze bedrijfsprocessen zijn wij in 2010 binnen het bedrijf gestart met ISO 9000-2001 certificering. Wij hopen in 2011 dit kwaliteitskeurmerk te behalen als bekroning op ons kwaliteitsbeleid.
Ondanks deze roerige periode is de operationele organisatie er zonder al teveel kleerscheuren doorheen gekomen. Het ziekteverzuim is meer dan gehalveerd ten opzichte van 2009 (in 2010: 3,8%), de klanten blijven meer dan tevreden (KWH-score gestegen naar 7,9) en er zijn ook weer enkele nieuwe franchisenemers in noord (4) en potentieel grote opdrachtgevers (6) bijgekomen. Deze opdrachtgevers zijn: Aquatrust, ZorgenVrij Wonen, FRION, de Energiewacht, LekkerLeven en Harmonisch Wonen.
Tot slot
Bij Woonscan is het geheel meer dan de som der delen. Veel van onze opdrachtgevers profiteren daarom van de combinatie van onze diensten met als resultaat een totaalpakket waarmee zij als eigenaar, exploitant of beheerder van onroerend goed hun voordeel kunnen doen.
80
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
V E R B I N D I N G E N
een verlies begroot van € 130.000, maar het operationele resultaat is, ondanks een stijgende lijn in het laatste kwartaal, geëindigd op circa -€ 325.000,-.
In de tweede helft van het jaar is vooral aandacht besteed aan het professionaliseren van de organisatie op het uitvoeren van projectmatig onderhoud. Projectmatig onderhoud is voor HomeTeam het voorbereiden en uitvoeren van renovaties aan kleine series woningen die via een offerte (aangenomen werk) in de markt gezet worden. De kern ligt bij de binnenzijde van het gebouw. Projectonderhoud is vanaf 2008 al gestaag gegroeid naar inmiddels ruim 25% van onze omzet. Om hierin door te kunnen groeien is het nodig gebleken om: (1) de afrekensystematiek met onze franchisenemers en de administratieve werkwijze anders in te richten en franchisenemers als onderaannemers in te schakelen. De voorbereidingen hebben in het laatste kwartaal zijn beslag gekregen, zodat de aangepaste werkwijze op 1 januari 2011 in gebruik is genomen.
De reorganisatie en het operationele verlies zijn gefinancierd door kapitaalstortingen van onze aandeelhouder(s). Analyse van het resultaat Op de eerste plaats valt de omzet(groei) tegen. De markt voor onderhoud, zowel in de zakelijke als in de overige segmenten, heeft zwaar te kampen gehad met economische tegenwind (-19% volume). Onze brutomarge is gelukkig toegenomen als gevolg van onze nieuwe afrekenmodellen (prijslijsten). Een stijgend aandeel in de omzet is via offertes verkocht tegen scherpere tarieven en dit heeft een drukkend effect gehad op de marge. Ondanks dat is de brutomarge per saldo toegenomen met 1,2%.
(2) Ook is in de organisatie een duidelijke scheiding aangebracht tussen serviceonderhoud, projectonderhoud én franchisemanagement. Deze segmenten vereisen ieder een significant andere organisatorische aanpak en kennen ook onderling verschillende markttarieven.
De omzet is weliswaar toegenomen met bijna € 220.000 (budget), maar hierbij moet worden opgemerkt dat ongeveer de helft van deze toename is veroorzaakt door enkele eenmalige omzetboni van onderaannemers en toeleveranciers. De andere 50% is veroorzaakt door zelf in uitvoering genomen werk als gevolg van 2 extra eigen vaklieden die zijn overgekomen uit Enschede. Deze omzet wordt in tegenstelling tot werk van franchisenemers bruto geboekt. Met andere woorden, het lijkt meer omzet.
Bovenstaande aanpak per marktsegment heeft onder andere geresulteerd in 3 nieuwe prijslijsten (voor elk marktsegment 1), die vanaf oktober met zichtbaar resultaat stap-voor-stap in de markt zijn gezet. Onze marge (fee) op franchisenemers is door zo te werken per saldo toegenomen. Financieel
Een belangrijke tegenvaller in de personeelskosten (€ 319.000,-) is het pas in december van 2009 overeengekomen Sociaal Akkoord. Als gevolg hiervan hebben wij 4 (dure) medewerkers onvoorzien moeten herplaatsen (2 vaklieden uit Enschede en 2 senior medewerkers). Daarnaast zijn er nog diverse extra administratieve kosten geweest die te maken hebben gehad met de afwikkeling van Oost.
Financieel heeft de reorganisatie veel voeten in aarde gehad. In vergelijking met 2009 is onze omzet met 40% afgenomen en onze kosten met 38%. In vergelijking met 2008 is het verschil tussen de omzet- en de kostendaling groter (11%) en meer in lijn met de realiteit. Deze 11% zit in de vaste overhead. Ondanks een forse inspanning op de algemene kosten (-64% ten opzichte van 2009) is het niet gelukt om het bedrijfsresultaat naar het niveau van 2008 terug te brengen. Het operationele resultaat van 2010 is zwaar tegengevallen. Er was weliswaar
In de overige kosten hebben wij het budget niet kunnen realiseren. Onze overschrijding was bijna € 90.000,- (ruim 20%) maar er is wel sprake van een sterkere reductie (64%) in verhouding tot de afgenomen omzet (40%). Er is
81
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
V E R B I N D I N G E N
voor corporaties is in 2007 een nieuwe dochteronderneming opgericht waarin producten, diensten en vastgoed zouden worden ondergebracht die in het kader van de partiële belastingplicht niet meer in de stichting mochten worden uitgevoerd. In 2007 is een project van de Stichting met koopwoningen in Assen ondergebracht in de WOG. Omdat de VSO eind 2007 is vervallen en de integrale belastingplicht voor de vennootschapsbelasting per 1 januari 2008 is ingevoerd, is de oorspronkelijke fiscale reden voor oprichting vervallen.
hier dus wel een efficiencyresultaat gerealiseerd. Dit geldt ook voor de inkoopkosten van materiaal voor eigen vaklieden, die door een strakkere sturing op kosten een 18% hogere efficiency laten zien. Bijna een kwart (25%) van de overschrijding van het budget van de overige kosten wordt veroorzaakt door extra kosten voor inkoop van materiaal als gevolg van 2 extra vaklieden uit Oost. Hier staat (voor de goede orde) een brutomarge tegenover. Ongeveer 16% wordt veroorzaakt door extra automatiseringskosten (software en consultancy) als gevolg van de nieuwe afrekensystematiek en de rest van de overschrijding van het budget komt door kosten die voor meer dan de helft veroorzaakt zijn door de afwikkeling met Oost (juridische bijstand en faalkosten, als gevolg van derving en diefstal).
Eind 2010 is er één onderhanden project in de WOG. Dit betreft het Onderwijspark Ezinge in Meppel. De WOG heeft 2010 afgesloten met een klein verlies. 8.2.5. Woonconcept Monumenten BV
In 2006 heeft de Stichting Woonconcept besloten Woonconcept Monumenten BV op te richten naar aanleiding van toenemende vraag bij gemeenten en andere maatschappelijke organisaties om te investeren in het behoud van cultuur historisch erfgoed. Ook wordt door Woonconcept steeds vaker gebruikgemaakt van huisvesting van specifieke doelgroepen in monumentale panden. Tot het onderbrengen van beheer en exploitatie van monumentaal vastgoed in een aparte entiteit is mede besloten om optimaal gebruik te kunnen maken van de fiscale en subsidiemogelijkheden. In 2010 hebben er geen aan- of verkopen van monumentale panden plaatsgevonden. Begin 2011 is het pand Kruisstraat 12 verkocht. Over het boekjaar 2010 is een winst ontstaan van bijna € 12.000,-.
Al met al is de directie niet tevreden over het resultaat, ondanks lichtpunten in de beheersing van de algemene kosten en de margeverbetering. De overhead in de loonkosten, ict en huisvesting zijn helaas onvoldoende gedekt en zijn ongevoelig voor de omzet gebleken. Het budget is dus niet gehaald. Daarom is na een grondige analyse van ons bedrijfsmodel vanaf oktober een nieuwe koers ingezet. Een koers die samengevat neerkomt op een gesegmenteerde aanpak, waarbij per activiteit (dan wel segment) de kosten en de opbrengsten positief in evenwicht worden gebracht. Een van deze activiteiten is het relatief nieuwe projectonderhoud. Deze laatste gaat zorgen voor volumegroei. De andere twee segmenten gaan door margeverbetering en kostenreductie in 2011 een positief beeld vertonen.
8.2.6. Woonconcept ICT BV
Dankzij meer focus op onderhoudsprojecten en de nieuwe gesegmenteerde marktbewerking ziet de toekomst er gelukkig weer zonnig uit.
Na sommatie van het Ministerie van VROM in 2003 om de activiteiten van ICT BV te beëindigen, worden er door Woonconcept ICT BV vanaf 2004 geen nieuwe activiteiten ontplooid. De opbrengsten uit bestaande activiteiten zijn door een overeenkomst zeker gesteld. Het Ministerie van VROM heeft naar aanleiding van deze besluiten ingestemd met continuering van de bestaande activiteiten.
8.2.4. Woonconcept Onroerend Goed BV
In het kader van de invoering van de belastingplicht vennootschapsbelasting
82
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
V E R B I N D I N G E N
Voor de volgende projecten lopen onderzoeken: - school- en sportcomplex Ezinge in Meppel; - woningen in combinatie met parkeergarage Kaapplein in Hoogeveen; - duurzame energievoorziening voor bestaande Heliosflat in Hoogeveen; - collectief PV-gebruik voor het bedrijventerrein Blankenstein in Meppel.
Woonconcept ICT BV ontvangt met ingang van 2004 in 10 jaarlijkse termijnen een afkoopsom voor de ontwikkeling van Casper. Met deze afkoopsommen kunnen de afschrijvingen op de investeringen en aflossingen van de geleende gelden worden bekostigd. Over het boekjaar 2011 wordt opnieuw een positief resultaat verwacht als gevolg van lagere rentelasten door gehele aflossing van de lening in 2009 en herfinanciering in rekening courant via de BNG-bank. Hierdoor is het resultaat in 2010 ook al positief.
Voor de komende jaren is het belangrijk bij nieuwbouw de afweging te maken om duurzame energieconcepten toe te passen. Voor wat betreft energiebesparingspotentieel is het toepassen van duurzame concepten in bestaande bouw zeker zo aantrekkelijk. Een bewuste focus op duurzame energieconcepten bij vervanging of renovatie in de bestaande bouw is gewenst.
8.2.7. Woonconcept Energie BV
De stichting Woonconcept heeft in 2008 besloten Woonconcept Energie BV op te richten. Woonconcept Energie BV houdt zich bezig met het bouwen, beheren en exploiteren van duurzame energiesystemen, zoals WKO, WKK en aardwarmte voor vastgoed van Woonconcept. Hiermee kan Woonconcept haar doelstellingen met betrekking tot CO2-reductie sneller realiseren en krijgen wij meer vat op het beheersen van de energielasten van onze huurders omdat wij minder afhankelijk zijn van de alsmaar explosief stijgende energielasten.
Woonconcept Energie is vanaf 2009 winstgevend. Bij de oplevering van een installatie zijn de bijdragen in de aansluitkosten een belangrijke bron voor de dekking van de investeringskosten. Gedurende de exploitatieperiode worden de energielasten in rekening gebracht bij de huurder. 8.2.8. Bergstein Beheer BV
Eind 2008 is het project Krakeel opgestart dat in de tweede helft van 2009 operationeel is geworden. Deze installatie heeft in 2010 technisch goed gefunctioneerd. Voor deze installatie staat nog een uitbreiding gepland met de realisatie van een derde woonzorggebouw in het centrumgebied Krakeel. Op dit moment wordt het project De Vecht, een Jannes van der Sleedenlocatie, in Hoogeveen gerealiseerd. De oplevering is gepland in 2011. Hier wordt een gasmotorwarmtepomp toegepast, waardoor extra CO2-uitstoot wordt bespaard. Concrete projecten op dit moment zijn: - Het Anker in Assen, dit betreft een appartementengebouw; - Valkenlaan in Hoogeveen, dit is een Jannes van der Sleeden-locatie; - Schiphorst in Meppel, eerste deel van de nieuwbouw voor Noorderboog en Vanboeijen.
In 2007 is deze vennootschap opgericht in het kader van de grondexploitatie van het uitbreidingsplan Bergstein in Tuk. In 2010 zijn er, evenals in voorgaande jaren, nog geen activiteiten ontplooid. Woonconcept Holding is voor 50% eigenaar van de aandelen in deze vennootschap. 8.2.9. Bergstein CV
In 2007 is deze vennootschap opgericht in het kader van de grondexploitatie van het uitbreidingsplan Bergstein in Tuk. In 2009 is er hiertoe door Woonconcept € 640.000,- extra kapitaal gestort, dit in tegenstelling tot 2008 en 2007, toen er nog geen noemenswaardige activiteiten waren ontplooid. In 2010 daarentegen is de ontwikkeling van het plan goed op gang gekomen. Tijdens het totale ontwikkeltraject van de komende jaren valt het resultaat op de grondexploitatie geleidelijk vrij, waarvan een klein deel in 2010. Woonconcept Holding is voor 49,5% eigenaar van deze vennootschap.
83
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
V E R B I N D I N G E N
8.2.10. Zorgenvrij Wonen BV
quenties in de kasstromen. Om de verkoop te stimuleren, ontstaan er allerlei vormen van financierings- en kortingsregelingen die de corporaties kunnen toepassen bij verkoop. Stichting Woonconcept heeft besloten geen kortingen toe te passen maar een deel van de investering in energiebesparende maatregelen voor haar rekening te nemen.
Zorgenvrij Wonen BV is opgericht op 1 april 2009. Deze nieuwe en dus jonge tak binnen Woonconcept Holding BV is ontstaan uit het idee om bij verkoop van huurwoningen kopers pakketten van maatregelen aan te bieden die de woning comfortabeler, gezonder en vooral energiezuiniger maken waarmee voor deze kopers een belangrijke besparing van woonlasten wordt gerealiseerd.
Het concept Zorgenvrij Wonen
In het laatste kwartaal van 2008 is een gedetailleerde conceptbeschrijving ontwikkeld waarin alle randvoorwaarden voor de implementatie zijn beschreven. In maart 2009 is begonnen met de implementatiefase die eind 2009 werd afgerond. De prognose was om per 1 oktober 2009 te starten. Dit is door omstandigheden enigszins vertraagd. Per 1 januari 2010 is Stichting Woonconcept als eerste deelnemer gestart met de formule. Vanaf deze datum kunnen de kopers van huurwoningen met Zorgenvrij Wonen de woningen direct energiezuinig maken en gedurende 10 jaar professioneel laten onderhouden. Stichting Woonconcept gaat deze formule aanbieden bij iedere potentiële koper van een huurwoning.
Zorgenvrij Wonen is ontwikkeld om kopers van huurwoningen te helpen bij het beperken van de alsmaar stijgende woonlasten wat vooral wordt veroorzaakt door de sterk stijgende kosten van energieverbruik. Daarnaast faciliteert Zorgenvrij Wonen kopers bij het verrichten van direct noodzakelijk onderhoud en op basis van een meerjarenonderhoudsbegroting de kosten van onderhoud de komende 10 jaar. Zorgenvrij Wonen heeft hierover gesprekken gevoerd met alle relevante marktpartijen zoals woningcorporaties, hypotheekverstrekkers en makelaars. Daarnaast zijn er contacten met het ministerie van VROM, provincies en gemeenten. De ontwikkeling van Zorgenvrij Wonen BV
Algemeen
Zorgenvrij Wonen heeft naast de samenwerking met Stichting Woonconcept inmiddels diverse presentaties verzorgd bij collega corporaties. Met 4 corporaties lopen concrete besprekingen om het concept ook toe te passen bij de verkoop van hun huurwoningen. De verwachting is dat wij in het eerste kwartaal van 2011 overeenstemming bereiken met minimaal 3 corporaties. Met Stichting Woonconcept zijn wij nu aanmerkelijk later dan oorspronkelijk de planning was concreet gestart en inmiddels zijn in november en december 2010 de eerste woningen verkocht, met in ieder geval het pakket aan energiebesparende maatregelen. Op basis van voortschrijdende kennis blijkt dat naast de aankoop van de woning het meefinancieren door de koper van de maatregelen zowel energetisch als bouwkundig in veel gevallen niet haalbaar is. Stichting Woonconcept heeft in samenwerking met Zorgenvrij Wonen een werkwijze en verkoopstrategie ontwikkeld om de woningen standaard met het pakket aan energiebesparende maatregelen aan te bieden. Van het totale
De woningmarkt in Nederland kent een moeizame periode. Het aantal verkopen is de afgelopen 2 jaar drastisch teruggelopen en er zijn nog weinig tekenen van herstel. De crisis heeft in de woningmarkt duidelijke sporen achtergelaten. De consument is onzeker over het behoud van werk en mijdt grote investeringen en dus ook financiële risico’s op de woningmarkt. Daarnaast is er veel onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek en waardeontwikkeling (behoud) van de woningen. Geldverstrekkers zijn zeer terughoudend in het verstrekken van hypotheken en de AFM biedt nauwelijks mogelijkheden aan geldverstrekkers om de normen te verruimen. Sterker nog, de inkomenstoetsingen voor financieringen zijn per 1 januari 2011 nog verder aangescherpt. Dit beeld zet zich ook voort bij verkoop van huurwoningen door de woningcorporaties. Deze stagnatie in de verkoop heeft voor de corporaties grote conse-
84
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
V E R B I N D I N G E N
8.3. Fiscale positie
bedrag aan maatregelen hoeft de koper slechts 40% te financieren. Stichting Woonconcept neemt de andere 60% voor haar rekening. Het grote voordeel is dat de koper bij een totaal aan maatregelen van € 16.500,- slechts € 6.500,- euro zelf hoeft te financieren en waarbij voor het verkrijgen van de hypotheek onder NHG geen hoger inkomen is vereist dan kopen zonder de maatregelen. In samenwerking met Woonconcept en Fizz reclame + communicatie wordt in 2011 een aantal informatieavonden georganiseerd waar groepen van 25 tot 30 zittende huurders worden geïnformeerd over de voor- en nadelen van het kopen van de woning. De eerste informatieavond vindt plaats in de eerste week van februari 2011.
Woonconcept Holding kent geen fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting en btw. Elke entiteit doet geheel zelfstandig aangifte. Woonconcept Vastgoed treedt op als fondswerver voor Stichting Woonconcept. Het standpunt van Woonconcept Vastgoed is dat zij als fondswervende instelling optreedt voor haar moeder, de toegelaten instelling. Door gebruik te maken van deze faciliteit kunnen de winsten uit Woonconcept Vastgoed door middel van een schenking worden overgeheveld aan Stichting Woonconcept. Voor deze constructie is nodig dat de toegelaten instelling Woonconcept de ANBI-status heeft. Tussen Woonconcept en de Belastingdienst bestaat een meningsverschil over het al dan niet mogen toepassen van de fondswerving conform artikel 9-1-h. Het Hof heeft medio 2010 een uitspraak gedaan over de ANBI-status van woningcorporaties, waarbij zij van mening is dat sociale verhuur van woningen niet het algemeen nut is en een ANBI-status dus niet gegrond zou zijn. Tegen deze uitspraak is cassatie aangetekend. Begin 2011 heeft Advocaat-Generaal Wattel geconcludeerd dat woningcorporaties wel diensten van algemeen nut leveren. In het licht van de conclusie van de Advocaat-Generaal acht Woonconcept de fiscale positie pleitbaar.
Zorgenvrij Wonen BV de komende jaren
Zoals al aangegeven, heeft Zorgenvrij Wonen BV in het vermarkten van het concept vertraging opgelopen. Een voordeel hierbij is dat het concept op basis van voortschrijdende kennis is doorontwikkeld naar een nog beter concept dat nog meer aansluit op de huidige marktomstandigheden. De aandeelhouders zijn dan ook van mening dat het concept zich nu in de markt snel gaat ontwikkelen en in 2011 meerdere corporaties zich gaan aansluiten. Omdat het vermarkten van het concept pas echt op gang is gekomen in de laatste 2 maanden van 2010 is de omzetontwikkeling in de cijfers van 2010 nog niet zichtbaar. Zoals eerder aangegeven, zijn in november en december de eerste woningen met het pakket verkocht. Zorgenvrij Wonen ontvangt haar courtage echter pas nadat de eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden en nadat de energiebesparende maatregelen daadwerkelijk zijn uitgevoerd. De doorlooptijd vanaf het tekenen van de koopovereenkomst tot afronding van de werkzaamheden bedraagt 3 tot 4 maanden. De investeringen in de verdere ontwikkeling van het concept zijn nu grotendeels gedaan. Naar verwachting gaat Zorgenvrij Wonen, ondanks een traag herstel van de woningmarkt, groeien naar positieve resultaten in 2011 en volgende jaren waarbij in ieder geval in 2013 de investeringen zijn terugverdiend.
8.4. Tot slot Woonconcept Holding BV is zich bewust van haar bijzondere positie. Activiteiten moeten leiden tot ondersteuning van de maatschappelijke instelling Stichting Woonconcept. Om dit te blijven waarmaken moeten condities tot ondernemerschap aanwezig blijven. Dus geen betutteling en minder bureaucratie. Stimulerende en faciliterende randvoorwaarden zijn nodig door ruimte te geven aan betrokken klanten en maatschappelijk ondernemerschap. Activering van het oplossende vermogen in de samenleving moet de koers zijn waarbij mensen, gemeenten, Woonconcept en andere maatschappelijke instellingen en organisaties aangesproken worden op en gestimuleerd worden tot het nemen van initiatieven op basis van een eigen verantwoordelijkheid.
85
Ondernemingsbestuur
9
9.1. Governance
onze nieuwe klantvisie implementeren en dat zal een groot beslag leggen op veel medewerkers binnen onze eigen organisatie.
Woonconcept ziet als haar missie het verschaffen van veilige en betaalbare huisvesting voor diegenen die daar niet zelf in kunnen voorzien. Ook neemt Woonconcept haar verantwoordelijkheid voor het bevorderen van de leefbaarheid in haar werkgebied vanuit een oprechte en sociale betrokkenheid.
In het kader van goed ondernemingsbestuur hanteert Woonconcept de Governance code Woningcorporaties als uitgangspunt voor haar handelen als maatschappelijk onderneming. 9.1.1. Werkwijze en verantwoordelijkheid
Kernwaarden daarbij zijn: - grote betrokkenheid bij de gemeenschap; - duidelijkheid en transparantie intern en extern; - integriteit; - enthousiasme; - professionaliteit; - klanttevredenheid.
De directeur-bestuurder van Woonconcept is belast met het besturen van Woonconcept. Dit houdt ondermeer in dat de directeur-bestuurder verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen, de strategie en het beleid van Woonconcept en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling. De realisatie van de afgesproken doelstellingen staat ieder kwartaal op de agenda van bestuur en management. De belangrijkste stakeholders worden niet alleen betrokken bij de totstandkoming van het beleid en strategie maar worden regelmatig geïnformeerd en betrokken bij het realiseren van de doelstellingen. Zowel de meerjarenbegroting als de jaarverslaggeving wordt samen met huurderbelangenorganisaties besproken en bediscussieerd. De discussies leveren ons weer input voor bijstelling van beleid of het ontwikkelen van nieuw beleid. Periodiek wordt overleg gevoerd met vertegenwoordigers van de landelijke politiek om ook de regionale problematiek en belangen op de agenda te krijgen. In 2010 heeft Woonconcept een visitatie laten uitvoeren. Met een gemiddelde score van 7 mogen wij niet ontevreden zijn, maar er zijn ook punten voor ver-
Onze visie en kernwaarden vormen de basis voor onze strategie. De strategische doelstellingen zijn verdeeld over een aantal thema’s die in dit jaarverslag zijn opgenomen. In 2010 heeft een evaluatie plaatsgevonden over de voortgang van het huidige beleidsplan 2006-2011. We hebben geconcludeerd dat we op veel thema’s op de goede weg zijn. Uiteraard zijn er ook nog aandachtpunten op de taakgebieden als leefbaarheid, betaalbaarheid en duurzaamheid. Woonconcept wil haar inspanningen op het gebied van leefbaarheid de komende jaren verder opvoeren. Tevens is de visie op dienstverlening aangescherpt. Hoewel onze klanten gemiddeld tevreden zijn over onze dienstverlening zijn wij van mening dat het nog beter kan. Vanaf 2011 gaan we
86
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
O N D E R N E M I N G S B E S T U U R
9.1.3. Beloning van het bestuur
betering. De communicatie over doelstellingen en realisatie en de wijzigingen in beleid kan verbeteren, alsook de deskundigheid bij het toezichthoudend orgaan. Samen met de stakeholders gaan wij in 2011 invulling geven aan de verbeterpunten.
In 2010 heeft zich geen wijziging voorgedaan in het bestuur van Woonconcept. De Raad van Commissarissen stelt de beloning van het bestuur vast. In het verslag van de Raad van Commissarissen is de beloning van de bestuurder opgenomen.
De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving, het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van Woonconcept en voor de financiering van alle activiteiten. De directeur-bestuurder streeft als maatschappelijk ondernemer naar een effectieve en expliciete verantwoording van bovenstaande zaken.
9.1.4. Raad van Commissarissen
De gevolgen van de crisis en het beleid van de overheid hebben een duidelijke negatieve invloed op de continuïteit van Woonconcept. Een (tijdelijk) lagere rente zorgt voor meevallende financieringslasten, de bouw- en onderhoudslasten zijn lager als gevolg van prijsdruk in de markt. Stagnerende verkoop van bestaand bezit zorgt ervoor dat wij meer extern moeten financieren, inflatievolgend huurbeleid zorgt ervoor dat de huurinkomsten minder stijgen dan de totale kostenstijgingen en de druk op huurprijzen bij zorginstellingen neemt toe door verwachte kortingen in de zorg. Op langere termijn pleegt de aangekondigde heffing van € 760 miljoen voor de huursector vanaf 2014 een forse aanslag op de kasstromen.
De directeur-bestuurder heeft ter goedkeuring aan de Raad van Commissarissen voorgelegd de operationele, volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen van Woonconcept, evenals de strategie en de randvoorwaarden die daarbij worden gehanteerd. Deze doelstellingen en realisaties zijn uiteengezet in de hoofdstukken 2 tot en met 8 van dit jaarverslag. Over de gevoeligheden van de operationele, volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen is gerapporteerd in de risicoparagraaf. In dit geconsolideerde jaarverslag zijn de risico’s behorende bij de commerciële activiteiten, waaronder projectontwikkeling, bij de aan Woonconcept gelieerde verbindingen, gerapporteerd in het hoofdstuk verbindingen.
Bovenstaande ontwikkelingen leiden ertoe dat het beleid van Woonconcept mogelijk moet worden bijgesteld. Kunnen wij toekomstige investeringen in vastgoed allemaal nog financieren, moeten wij bezuinigen op de operationele kosten of op leefbaarheid? Kunnen wij het huidige onderhoudsbeleid en duurzaamheidsbeleid nog wel voortzetten? Berekeningen die wij hebben uitgevoerd voor de meerjarenbegroting 2011-2015 laten zien dat wij keuzes moeten maken en onze prioriteiten moeten vastleggen. Zonder maatregelen te nemen, komt de continuïteit van Woonconcept op termijn in gevaar, zeker waar het om de financierbaarheid van nieuwe activiteiten gaat.
9.1.2. Tegenstrijdige belangen
In de statuten van de corporatie is vastgelegd welke functies in strijd zijn met die van bestuurder. In 2010 bekleedde het bestuur geen nevenfuncties die strijdig zijn met de statuten. Als het bestuur van plan is plaats te nemen in het bestuur of de Raad van Toezicht van een organisatie, dan wordt vooraf goedkeuring van de Raad van Commissarissen van Woonconcept gevraagd. Om ieder risico op belangenverstrengeling te voorkomen, is expliciet afgesproken dat het bestuur zijn voornemens tot besluitvorming als bestuurder van Woonconcept ter goedkeuring voorlegt aan de RvC als er een vermoeden van belangenverstrengeling kan zijn. Hier is in 2010 geen sprake van geweest.
Om haar rol als toezichthouder goed te kunnen vervullen, neemt de informatiebehoefte verder toe. De rapportagebehoefte en besluitvorming over investeringen zijn regelmatig onderwerp van gesprek tussen bestuurder en Raad
87
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
O N D E R N E M I N G S B E S T U U R
Totaalscore Interne organisatie, strategie en doelen Risico-identificatie en Analyse - Projectontwikkeling - Vastgoedbeheer - Financieel Beheer Risico Respons en Beheersing - Projectontwikkeling - Vastgoedbeheer - Financieel Beheer Informatievoorziening en Monitoring
van Commissarissen. De Raad van Commissarissen heeft ingestemd met de rapportagesystematiek van Woonconcept. De rapportages zijn onder andere gebaseerd op de principes van de Balanced Scorecard. Ook geeft elk bedrijfsonderdeel compact de mate waarin de doelstellingen zijn gerealiseerd weer en welke maatregelen er zijn genomen als de realisatie is achtergebleven bij de verwachtingen.
9.2. Risicomanagement Naar aanleiding van incidenten in de corporatiebranche en de economische ontwikkelingen is de aandacht voor risicomanagement verder toegenomen.
86% 80% 87% op orde 92% aandachtsgebied 82% onvoldoende 90% 90% 88% 94% 84% 80%
Over het geheel gezien, biedt het systeem van risicomanagement van Woonconcept in opzet voldoende kaders voor de (bewaking van en communicatie over de) realisatie van de doelstellingen van de corporatie. Met het project risicomanagement heeft Woonconcept in 2010 bewustwording gecreëerd. 2011 moet een jaar zijn waarin verdere implementatie moet plaatsvinden.
In september 2009 heeft Woonconcept onder begeleiding van Deloitte een project Risicomanagement opgestart. Het doel van het project was tot een verdere aanscherping te komen van het risicomanagement bij Woonconcept. Voor de onderkende risico’s op het gebied van aan- en verkoop van onroerend goed, nieuwbouw en herontwikkeling, onderhoud, treasury en belastingen zijn in de eerste helft van 2010 beheersmaatregelen vastgesteld die in de tweede helft van 2010 zijn geïmplementeerd. Een aantal van de openstaande punten wordt in de eerste helft van 2011 geïmplementeerd. Hiermee heeft Woonconcept haar risicomanagement op een hoger niveau kunnen tillen.
Het systeem van interne risicobeheersing en -controle is onder eindverantwoordelijkheid van de directeur-bestuurder geïmplementeerd. Over de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen is door de directeur-bestuurder gerapporteerd aan de Raad van Commissarissen. Deze rapportage is eveneens besproken met de externe accountant. Woonconcept onderkent risico’s op het niveau van: - het huidige bezit aan onroerend goed en de markt; - financiering en belegging; - projecten; - algemene organisatierisico’s.
PWC heeft, gebaseerd op de theorie van COSO II-Enterprise Risk Management, een visie ontwikkeld op risicomanagement voor woningcorporaties. Deze visie vormt de basis voor de Risk Management Scan. In het kader van de controle van de jaarrekening voert PWC jaarlijks de Risk Management Scan uit bij Woonconcept. Samengevat per onderdeel van het risicomanagementsysteem leidt dit tot de volgende aandachtsgebieden.
In de navolgende paragrafen zijn de bovengenoemde risico’s verder uitgewerkt.
88
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
O N D E R N E M I N G S B E S T U U R
9.2.1. Huidig bezit onroerend goed
Ondanks de negatieve geluiden uit de markt over de woningverkopen heeft Woonconcept in 2010 bijna even veel bestaande huurwoningen verkocht als in 2009. Dit was wel fors lager dan wij hadden begroot, maar geluiden uit de sector wijzen erop dat de verkoop soms helemaal is gestagneerd. In het prijssegment waarin Woonconcept opereert, zijn wij prima in staat starters te bedienen en deze markt zit nog niet helemaal op slot. Wel hebben wij gemerkt dat de verkooptijden verder zijn opgelopen. Gewijzigd beleid bij banken en de NHG zorgen voor een langduriger en moeizamer financieringstraject. Om woningen niet te lang leeg te laten staan, is besloten woningen die langer dan 180 dagen leegstaan weer in de verhuur te doen omdat de vraag naar woningen als sociale huurwoningen nog steeds groot is.
Woonconcept kent nagenoeg geen leegstand. De leegstand van de voor verhuur beschikbare woningen bedraagt minder dan 0,5%. Vooral voor de sociale huurwoningen geldt dat deze bij mutatie meestal direct weer zijn verhuurd. Als gevolg van de crises neemt de vraag naar sociale huurwoningen alleen maar verder toe. Op korte termijn bestaat er daarom nagenoeg geen risico op leegstand. Voor de dure huur geldt dat de markt in het werkgebied lastig is. Hierbij speelt de categorie vastgoed, in het bijzonder appartementen, als ook de woonomgeving een belangrijke rol. Woonconcept bezit slechts weinig vastgoed in dit dure segment waardoor het risico relatief gering is. De portefeuille op dit segment wordt niet verder uitgebreid en wellicht deels afgestoten.
Hoe de strengere regelgeving vanaf 2011 uitwerkt op de verkopen is vooralsnog ongewis. Structureel lagere verkopen van bestaand bezit leiden mogelijk tot een lagere productie van nieuwbouwwoningen omdat de financierbaarheid steeds lastiger wordt.
Vanaf 2011 is de nieuwe Europese regelgeving ingevoerd die de doelgroep van woningcorporaties beperkt voor de sociale voorraad. Woonconcept verwacht geen problemen met betrekking tot de verhuur van de sociale voorraad.
9.2.2. Treasuryrisico’s
Afdeling Markt & Strategie bewaakt de portefeuille en speelt tijdig in op nieuwe trends en marktbewegingen en daar waar nodig wordt aanvullend beleid ontwikkeld om risico’s te verminderen. In 2010 is gestart met de herijking van de vastgoedstrategie. Begin 2011 kan het vastgoedbeleid definitief worden vastgesteld. De woningen die in de toekomst niet meer in de vastgoedportefeuille passen, worden te koop aangeboden. Dit betekent dat Woonconcept de komende jaren nog circa 3.000 woningen wil afstoten. De woningen worden eerst aan de huidige huurders aangeboden en daarna eventueel bij mutatie op de markt verkocht. Een positief nevenargument bij de verkoop van bestaand bezit is dat deze woningen, in tegenstelling tot nieuwbouwwoningen, voor starters nog betaalbaar zijn. Verder leidt de nieuwe vastgoedstrategie tot een nieuw investeringsplan voor de nieuwbouw voor komende jaren. Ook wordt op basis van de nieuwe vastgoedstrategie het onderhoudsbeleid herzien.
Het WSW stelt jaarlijks op basis van haar onderzoeken de beschikbare faciliteringsruimte vast. Woonconcept beschikt vooralsnog over voldoende faciliteringsruimte om de komende jaren haar investeringsbehoefte te kunnen invullen. Dit betekent dat Woonconcept de komende jaren tegen gunstige condities kan blijven financieren. De risico’s voor de financiering van het woningbezit worden periodiek door de bestuurder beoordeeld. Het treasurybeleid is vastgelegd in het Financieel Statuut. Het beleid rond het looptijden- en renterisico is gericht op het minimaliseren van het risicoprofiel. Dat gebeurt onder andere door een optimalisatie van het vervalschema van de leningenportefeuille, gecombineerd met de minimalisatie van de financieringskosten. De duration op de gehele portefeuille moet minimaal 10 jaar bedragen.
89
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
O N D E R N E M I N G S B E S T U U R
Per kwartaal wordt aan de Raad van Commissarissen het risico van deze portefeuille gerapporteerd. Het resterende deel van projectontwikkeling wordt door andere marktpartijen uitgevoerd.
Woonconcept neemt een risicomijdende houding aan voor wat betreft haar financieringsbeleid. Speculatief handelen in rentederivaten, zoals door middel van het aangaan van “open posities”, zonder dat sprake is van bestaande of toekomstige financieringsbehoeften of renterisico’s, is niet toegestaan.
De financiële risico’s hebben vooral betrekking op de projectontwikkelingsactiviteiten van herstructureringsprojecten en nieuwbouwlocaties. Ieder project is opgesplitst in meerdere fasen. Iedere fase wordt afgesloten met een fasedocument waarin onder andere de marktpositie, het rendement en de risico’s in kaart worden gebracht. Het risico van projectontwikkeling verschilt per fase. Daar waar mogelijk heeft Woonconcept zwaarder ingezet op het voorkomen van risico’s door meer ontbindende voorwaarden vast te leggen en meer garanties af te dwingen. Iedere kwartaal vindt er een statusrapportage plaats waarin de risico’s zijn gekwantificeerd.
Voor de financiering van toekomstige investeringen in nieuwbouw is Woonconcept voor een groot deel afhankelijk van het succes van de verkopen van het bestaand bezit. Zonder deze verkopen kunnen niet alle investeringen worden gefinancierd door de te lage operationele kasstroom, mede veroorzaakt door de eerder verwoorde heffing van € 760 miljoen vanaf 2014. Volledige externe financiering van alle investeringen leidt tot een te lage kasstroom om de rentelasten te kunnen betalen wat de financierbaarheid van de corporatie onder druk zet.
De risico’s kunnen worden onderverdeeld in grond- en opstalontwikkeling, waarbij ook onderscheid wordt gemaakt tussen huur- en koopwoningen.
Om goed grip te kunnen houden op de kasstromen en de verplichtingen moet de informatievoorziening op het gebied van cashmanagement verder verbeteren. Implementatie van treasurysoftware in 2011 is hierin een belangrijk onderdeel.
9.2.4. Grondposities
De waarde van grondposities en herstructureringslocaties bedraagt eind 2010 een kleine € 33 miljoen. Eind 2009 bedroeg de waarde van de ingenomen posities circa € 44 miljoen. De waardedaling is voor een deel ontstaan door de verkoop en het in ontwikkeling nemen van een aantal bouwlocaties. Daarnaast hebben wij alle grondposities eind 2010 beoordeeld op de toekomstige opbrengstwaarde en dat heeft geleid tot een aantal afwaarderingen. Hierbij is rekening gehouden met een moeizaam herstel van de woningmarkt en vertraging in planprocedures. In 2011 vermindert de waarde van de grondposities doordat enkele projecten in uitvoering komen. Wet- en regelgeving en de daarmee gepaard gaande bezwaarprocedures zorgen regelmatig voor vertraging bij de realisatie van opstallen waardoor posities langer in ons bezit blijven dan vooraf werd ingecalculeerd. In principe worden alleen grondposities ingenomen, na overleg met gemeenten, en wanneer er een bouwbestemming op rust dan wel in voorbe-
9.2.3. Projectrisico’s
Projecten worden voor rekening en risico van zowel de Toegelaten Instelling als de dochtermaatschappijen uitgevoerd. De directeur-bestuurder heeft een afzonderlijk stelsel van risicomaatregelen gedefinieerd en geïmplementeerd voor de beheersing van de risico’s verbonden aan de projectontwikkelingsportefeuille van Woonconcept Een belangrijke risicomaatregel is het grootste deel van de projectactiviteiten onder te brengen in een gescheiden onderneming, Woonconcept Projectontwikkeling BV, direct gelieerd aan Woonconcept Holding BV, een 100%-dochteronderneming van Stichting Woonconcept. Voor Woonconcept Projectontwikkeling BV is een maximum risicoprofiel vastgesteld.
90
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
O N D E R N E M I N G S B E S T U U R
cept gerealiseerd. Woonconcept Projectontwikkeling BV is daarvoor de aangewezen partij. Gevolgen van de huidige crisis zijn onder andere dat de verkopen zeer moeizaam verlopen, zeker in het iets duurdere segment, en dat ook de financierbaarheid van projecten steeds lastiger wordt. Om de risico’s te beperken geldt als belangrijk uitgangspunt dat minimaal 70% van de woningen verkocht moet zijn voordat met de bouw wordt gestart. Hiermee stellen wij zeker dat de kosten direct te dekken zijn uit de termijnbetalingen van de kopers en er geen grote financiële risico’s worden genomen. Alleen wanneer koopprojecten op een financieel verantwoorde wijze kunnen worden omgezet in huurprojecten kan van dit percentage worden afgeweken. De stichting stelt zich in die gevallen garant voor afname van de niet-verkochte woningen. De woningen worden dan veelal tijdelijk verhuurd en op termijn bij een aantrekkende markt alsnog verkocht. Door de huidige crises staan koopprojecten steeds meer onder druk en worden koopprojecten vaker omgezet in huurprojecten of wordt de bouw voorlopig uitgesteld.
reiding is. Grondposities innemen op speculatieve overwegingen is niet aan de orde. Woonconcept beschikt over voldoende grondposities en locaties om haar nieuwbouwopgave te kunnen invullen. Om grotere risico’s op grondposities te voorkomen is Woonconcept terughoudend voor wat betreft verwerving van nieuwe locaties voor herontwikkeling en grondposities en worden meer harde garanties van deelnemende partijen, veelal de gemeentes, gevraagd. Huurprojecten
Het afzetrisico in de huidige markt is beperkt. Dit geldt zeker voor de sociale huurwoningen die op het moment van oplevering nagenoeg altijd direct zijn verhuurd. Voor de dure huurwoningen geldt dat er meer risico is op leegstand bij oplevering, in het bijzonder in de appartementensfeer in enkele gemeentes. Woonconcept is zeer terughoudend in de realisatie van nieuwe appartementen, zeker waar het de geliberaliseerde markt betreft. Huurprojecten op het gebied van zorg en overig maatschappelijk vastgoed zijn altijd afgedekt door contracten met een looptijd van minimaal 5 jaar, maar veelal worden contracten met een looptijd van 20 tot zelfs 40 jaar afgesloten. De vereiste rendementen op nieuwbouwwoningen staan fors onder druk door de relatief lage aanvangshuren. Hogere huren vragen lijkt dan wellicht de oplossing, maar de vrije beleidsruimte is beperkt en te hoge aanvangshuren leiden mogelijk tot leegstandsrisico’s, zeker in gebieden waar het aanbod van woningen relatief gezien goed is. Zorg- en welzijnsinstellingen en lokale overheden worden geconfronteerd met bezuinigingen en gaan prioriteiten stellen in beleid. Dat deze organisaties een zwaardere wissel willen trekken op corporaties wordt steeds meer duidelijk, onder andere in prestatieafspraken met gemeenten. Als verhuurder van zorg- en maatschappelijk vastgoed volgt Woonconcept de ontwikkelingen nauwgezet en gaat daar waar nodig tot actie over om de risico’s van toekomstige verhuurbaarheid en betaalbaarheid te minimaliseren.
9.2.5. Organisatierisico’s
De organisatierisico’s hangen samen met het feit dat een organisatie een optelsom is van de kwaliteit en de integriteit van mensen. Woonconcept gebruikt een personeelsbeoordelingssysteem om gericht te kunnen werken aan de ontwikkeling van de medewerkers. De bestuurder en zijn managementteam tekenen jaarlijks een integriteitsverklaring als onderdeel van het beoordelingssysteem. Feilbaarheid en kwetsbaarheid van mensen in processen valt niet uit te sluiten. Uiteraard is er een stelsel van administratieve organisatie en interne controle, dat gebaseerd is op een zover mogelijk doorgevoerde functiescheiding. Verder wordt de interne en externe tekeningbevoegdheid consequent gehanteerd. Woonconcept heeft een eigen integriteitscode en klokkenluiderregeling om duidelijk te maken naar interne en externe partijen wat onze spelregels zijn. Mochten er onverhoopt zaken aan het licht komen die niet in orde zijn,
Koopprojecten
Koopwoningen worden niet voor rekening en risico door Stichting Wooncon-
91
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
O N D E R N E M I N G S B E S T U U R
dan kan gebruik worden gemaakt van de klokkenluiderregeling om deze zaken onder de aandacht te brengen.
gedefinieerd en geïmplementeerd voor de beheersing van de overige activiteiten van Woonconcept die worden uitgevoerd door middel van dochtervennootschappen en deelnemingen. Deze dochterondernemingen hebben hun beleid, strategie en doelstellingen in gescheiden bedrijfsplannen vastgelegd. In directiestatuten zijn de verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de directies van de vennootschappen vastgelegd. De voortgang van de activiteiten van de dochters wordt periodiek aan de Raad van Commissarissen gerapporteerd. De overige financierings-, strategie- en financiële risico’s worden per kwartaal gerapporteerd aan de Raad van Commissarissen.
9.3. Intern managementcontrolsysteem en interne controle 9.3.1. Managementcontrolsysteem
Om de organisatie beheersbaar en bestuurbaar te kunnen laten zijn, heeft Woonconcept een eigen Planning & Control-cyclus ontwikkeld, waarbij de PDCA-cirkel van Deming wordt toegepast. Iedere afdeling binnen Woonconcept stelt jaarlijks een afdelingsplan op met financiële en operationele doelstellingen. Deze doelstellingen worden vertaald in een Balanced Scorecard en afdelingsdoelstellingen. De afdelingsplannen vormen gezamenlijk het werkplan en de (meerjaren)begroting, waarbij de afdelingen onderling op elkaar worden afgestemd. De (meerjaren)begroting wordt door de bestuurder vastgesteld en door de Raad van Commissarissen goedgekeurd. Per kwartaal wordt een managementrapportage samengesteld waarin de realisatie en voortgang van het afgelopen kwartaal worden gerapporteerd. Naast de financiële rapportage wordt de realisatie van de doelstellingen gerapporteerd. Afwijkingen ten opzichte van de begroting en doelstellingen worden met deze rapportages tijdig inzichtelijk en er kan tijdig bijsturing plaatsvinden. Ook worden de resultaten van het uitgevoerde Intern Controleplan in de managementrapportages opgenomen. De kwartaalrapportages worden door de bestuurder met het management en de Raad van Commissarissen besproken en dienen als middel voor het afleggen van verantwoording voor de geleverde prestaties.
9.3.2. Interne controle
Naast het managementcontrolsysteem hanteert Woonconcept een systeem van interne controle. De organisatie en de processen zijn ingericht op: - effectiviteit en efficiency van bedrijfsprocessen; - betrouwbaarheid van de informatievoorziening; - naleving van de wet- en regelgeving; - beveiliging van vermogensbestanddelen. Maandelijks worden operationele en financiële audits uitgevoerd. De bevindingen van deze audits worden in de kwartaalrapportage opgenomen en gerapporteerd aan de bestuurder en de Raad van Commissarissen. De kaders voor financiering en projectactiviteiten zijn vastgelegd in het financieel statuut. Alle activiteiten worden beoordeeld op correct gebruik van de vastgelegde kaders. Eventuele tekortkomingen worden aan de bestuurder en Raad van Commissarissen gerapporteerd. In 2010 is het interne controleplan geactualiseerd en voorgelegd aan de Raad van Commissarissen.
Eind 2010 is het aangepaste financieel statuut vastgesteld en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. Gezien de financiële ontwikkelingen wordt de financiële sturing steeds belangrijker om de financiële continuïteit te kunnen waarborgen. In het financieel statuut heeft een nadere uitwerking plaatsgevonden van de criteria voor investeringen, financiering en waardesturing. Ook is door de directeur-bestuurder een afzonderlijk stelsel van risicomaatregelen
92
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
O N D E R N E M I N G S B E S T U U R
9.4. Beoordeling van het stelsel van risicobeheersing
- er geen risico’s zijn gelopen die in tegenspraak waren met het vooraf gedefinieerde en goedgekeurde beleid.
Het bestuur is verantwoordelijk voor het opzetten en in stand houden van het stelsel van interne risicobeheersings- en controlemaatregelen die aan de eisen van Woonconcept voldoen. De systemen zijn bedoeld om een optimale beheersing van risico’s mogelijk te maken. Deze systemen kunnen nooit de absolute zekerheid bieden dat de doelstellingen van Woonconcept worden gerealiseerd of dat materiële verliezen, fraude en overtreding van de geldende wet- en regelgeving niet optreden. Verder wil het bestuur benadrukken dat de activiteiten van Woonconcept een aantal risico’s met zich meebrengen die buiten de invloedssfeer van het bestuur liggen. In 2010 hebben wij uit hoofde van onze verantwoordelijkheid voortdurend de prestaties, de beheersomgeving en de risico’s van Woonconcept geanalyseerd en beoordeeld. Het in 2009 gestarte project Risicomanagement dat in samenwerking met Deloitte is opgezet heeft in 2010 geleid tot een aanvullende set van beheersmaatregelen om de geconstateerde risico’s in de organisatie nog beter te managen. Ook in 2011 wordt risicomanagement verder geprofessionaliseerd in de vorm van het implementeren van gestructureerd risicomanagementbeleid. Rekening houdend met de eerdergenoemde beperkingen, die inherent zijn aan het systeem van interne beheersing van Woonconcept, zijn wij van oordeel dat de interne risicobeheersings- en controlemaatregelen die door Woonconcept zijn geïmplementeerd een goede basis vormen om met een redelijke mate van zekerheid te kunnen verklaren dat: - wij voldoende inzicht hebben in de mate waarin de operationele, volkshuisvestelijke, maatschappelijke en financiële doelstellingen van Woonconcept worden gerealiseerd; - Woonconcept zich houdt aan de geldende wet- en regelgeving; - de interne en externe (financiële) rapportages van Woonconcept betrouwbaar zijn;
93
Intern toezicht
10
10.1. Algemeen
deeld dat de statuten niet in overeenstemming waren met het feitelijke werkgebied, lag hieraan ten grondslag. Woonconcept heeft van deze gelegenheid gebruikgemaakt om de statuten ook aan te passen aan de geldende wet- en regelgeving, de Governance Code, het reglement van de Raad van Commissarissen en het Financieel Statuut.
De Raad van Commissarissen van Stichting Woonconcept houdt toezicht op het beleid van de directie en op de algemene zaken bij Woonconcept en de daarmee verbonden ondernemingen, zoals beschreven in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en de statuten. De directeur-bestuurder is belast met het besturen van de woningcorporatie, wat onder meer inhoudt dat hij verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie, de strategie, de financiering, het beleid, de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling en het beleid voor wat betreft deelnemingen van de woningcorporatie. De directeur legt hierover verantwoording af aan de Raad van Commissarissen en verschaft de Raad van Commissarissen tijdig alle informatie die de Raad nodig heeft voor het uitoefenen van haar toezichthoudende taken.
10.2. Goedkeuring van de jaarrekening en begroting De operationele en financiële doelstellingen van de stichting zijn vastgelegd in de begroting die jaarlijks door de Raad van Commissarissen wordt vastgesteld. De directeur-bestuurder presenteert elk kwartaal een voortgangsrapportage waarin de actuele stand van zaken wordt weergegeven en waarbij ook wordt aangegeven welke bestuursbesluiten leiden tot afwijkingen van de begroting. De organisatie wordt bestuurd met behulp van financiële rapportages, de Balanced Scorecard evenals een rapportage over de voortgang van doelstellingen per afdeling. Ook vindt per kwartaal rapportage plaats over de bevindingen van de werkzaamheden uit het controleplan. Alle bestuursbesluiten worden aan de RvC voorgelegd, afhankelijk van aard en omvang ter goedkeuring of ter informatie. De interne accountant (de concerncontroller) is bij alle vergaderingen van de Raad aanwezig, onder andere om een toelichting te kunnen geven op de kwartaalrapportages. De Raad heeft in 2010 het financieel statuut vastgesteld. Hierin wordt onder meer vastgelegd dat de Raad investeringsbesluiten moet goedkeuren, die het bedrag van € 2.500.000,- te boven gaan. Het statuut bevat daarnaast de parameters waarmee investe-
De Raad heeft de gedragscode voor goed bestuur (Governancecode) ingevoerd. Deze code is opgesteld door de landelijke koepelorganisatie Aedes en de Vereniging voor Toezichthouders in Woningcorporaties. Woonconcept wijkt op één punt af van de code waarbij het gaat om het volgende : - De bestuurder van Woonconcept heeft een contract voor onbepaalde tijd en wordt daarom niet voor 4 jaar (her)benoemd. De Raad van Commissarissen heeft te allen tijde de bevoegdheid een bestuurder te schorsen en/of te ontslaan. In het verslagjaar zijn de statuten van de stichting gewijzigd. De oordeelsbrief 2009 van de minister voor Wonen, Wijken en Integratie, waarin werd meege-
94
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
I N T E R N
ringsbesluiten worden berekend en risico’s worden geanalyseerd. Voor elk investeringsbesluit wordt een risicoanalyse opgesteld.
T O E Z I C H T
- Benoeming van de leden van de Raad van Bestuur voor een (her)benoemingsperiode van maximaal vier jaar. De voormalig directeur-bestuurder heeft een arbeidscontract voor onbepaalde tijd en is dus niet benoemd voor een periode van vier jaar. De arbeidsverhouding is aangegaan ver voor het moment dat de Code is opgesteld en de stichting is uiteraard gebonden aan de bestaande overeenkomst.
De externe accountant rapporteert en adviseert de Raad van Commissarissen rechtstreeks over de jaarstukken en heeft daartoe ook de vergadering bijgewoond waarin de jaarrekening is behandeld. De Raad heeft de jaarrekening over 2009 goedgekeurd in haar vergadering van 29 juni 2010. De begroting voor 2011 is vastgesteld in de vergadering van 16 december 2010. Met ingang van 2012 moet een nieuw contract met de externe accountant worden afgesloten, waarvoor in 2011 een keuzeprocedure gevolgd wordt. Bij Woonconcept is tot nu toe geen sprake geweest van een expliciete beoordeling door het bestuur of de Raad van het functioneren van de externe accountant.
- Beperking van de ontslagvergoeding tot het vaste deel van de bezoldiging over een jaar. In het arbeidscontract met de voormalig directeur-bestuurder is vastgelegd dat, uitsluitend bij een ontslag op instigatie van de Raad van Commissarissen, een ontslagvergoeding wordt berekend op basis van het zogenaamde “kantonrechtertarief”.
10.3. Visitatie
- Vaststellen van de hoogte van het salaris en splitsing in een vast en variabel deel. De Raad van Commissarissen is niet voornemens de methodiek van de commissie Izeboud te volgen omdat de daarin gebruikte criteria naar ons inzien geen helder beeld geven van de omvang van de verantwoordelijkheden en de zwaarte van de functie. Het salaris van de directeur-bestuurder is een aantal jaren geleden vastgesteld op basis van een functiewaardering volgens dezelfde methodiek die destijds voor de overige personeelsleden is gevolgd. De Raad is er evenmin van overtuigd dat het splitsen van het salaris in een vast en een variabel deel (bonus) er toe leidt dat de directeurbestuurder beter functioneert. In verband met de pensionering van de bestuurder is er niet meer, zoals gebruikelijk, een functionerings-/beoordelingsgesprek gevoerd met de directeur-bestuurder.
In 2010 heeft Woonconcept een visitatie laten uitvoeren. De uitkomsten daarvan stemmen tevreden, maar er is ook ruimte voor verbetering. Woonconcept staat bekend als een ondernemende, innovatieve organisatie met het hart voor de samenleving op de juiste plaats. Verbetermogelijkheden liggen er in het duidelijker beschrijven van de doelen van de werkorganisatie, het monitoren daarvan en het afleggen van verantwoording daarover. Specifiek over het functioneren van de Raad liggen er mogelijkheden om het toetsingskader voor beleids- en investeringsvoorstellen van het bestuur verder te ontwikkelen en voor het functioneren van de Raad zelf.
10.4. Rechtspositie en bezoldiging directeur-bestuurder De Raad van Commissarissen stelt het bezoldigingsbeleid voor de directeurbestuurder vast. De Governancecode volgt op dit terrein het al eerder opgestelde ‘Advies arbeidsvoorwaarden statutair directeuren woningcorporaties’ (adviescommissie Izeboud). De Raad van Commissarissen neemt afstand van dit advies op de hieronder genoemde aspecten.
10.5. Bezoldiging De directeur-bestuurder ontving in 2010 een brutosalaris van € 176.291,(2009: € 161.243,-). Daarnaast zijn er kosten gemaakt voor vroegpensioen
95
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
I N T E R N
en pensioen van € 236.667,- (2009: € 64.344,-). In paragraaf 11.8.2 worden de bedragen toegelicht. Voor de zelfstandige bedrijfsonderdelen die deel uitmaken van de holding wordt geen afzonderlijke vergoeding betaald. Voor de pensioenvoorziening van de directeur-bestuurder geldt de, ook voor het overige personeel geldende, regeling van het bedrijfstakpensioen. De directeurbestuurder maakt daarnaast gebruik van een dienstauto waarvoor dezelfde regeling geldt die op de leden van het MT van toepassing is. De directeurbestuurder heeft een door de voorzitter van de RvC ondertekende brief ontvangen waarin zijn arbeidsvoorwaarden voor 2010 zijn vastgelegd. Er zijn in het verslagjaar 2010 geen bijzondere vergoedingen betaald of toegezegd aan de bestuurder van Woonconcept. Gezien de hoogte van het salaris van de directeur-bestuurder is Woonconcept meldingsplichtig in het kader van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens.
T O E Z I C H T
Het advies van de commissie Izeboud is inmiddels vervangen door een bindende beloningsregeling voor deze functie. Hoewel ook op deze code naar de mening van de Raad nog wel het een en ander valt af te dingen, vooral in de methodiek om de salarisklasse te berekenen zijn enkele criteria discutabel te noemen, hebben wij mede op advies van de externe accountant besloten deze regeling voor de nieuwe directeur-bestuurder toe te passen.
10.7. De Raad van Commissarissen De raad bestaat uit vijf leden (statutair maximaal zeven) die voor een periode van drie jaar worden benoemd en voor twee zittingsperioden kunnen worden herbenoemd. De leden van de raad treden af volgens een vastgesteld rooster van aftreden. Afwijkingen van de statutaire bepalingen voor de zittingsduur zijn daardoor uitgesloten, deze hebben zich dan ook niet voorgedaan. De selectie van de leden van de raad is gebaseerd op een profielschets die door de raad is vastgesteld. Bij het vervullen van de vacatures in de raad is de laatste jaren steeds gebruikgemaakt van een open sollicitatieprocedure waarbij in een advertentie kandidaten werden opgeroepen te solliciteren, waarbij zoals al eerder genoemd externe ondersteuning is ingezet. De huurdersbelangenorganisaties hebben het recht om voor twee zetels in de raad een bindende voordracht te doen. In overleg met deze organisaties is daarvoor een benoemingsreglement opgesteld. De heer T. Griffioen treedt op als voorzitter en mevrouw S. Jovanoviç vervult de functie van vicevoorzitter.
10.6. Opvolging directeur-bestuurder In het verslagjaar is met de directeur-bestuurder overeengekomen dat hij met ingang van 1 april 2011 gebruik gaat maken van de voor hem geldende (vroeg)pensioenregeling. Om de overeengekomen pensioenuitkering mogelijk te maken, was het noodzakelijk een extra storting te doen omdat een in het verleden afgesloten polis daarvoor volstrekt ontoereikend was. In de zomer is gestart met de werving en selectie van een directeur-bestuurder. Hiervoor is gebruikgemaakt van de diensten van een extern bureau, i.c. Uittenbroek en Van Bergen. Hetzelfde bureau is ook ingeschakeld voor de werving van twee leden van de Raad voor Commissarissen. Met grote tevredenheid kunnen wij melden dat wij na een intensief verlopen sollicitatieprocedure hebben besloten tot de benoeming van mevrouw mr. S.E. Korthuis. Bij de selectie is de Raad geadviseerd door een commissie bestaande uit het managementteam en de directeuren van de bv’s en een commissie uit de ondernemingsraad, waarbij de uitgebrachte adviezen in harmonie waren met het genomen besluit.
In verband met de ontstane vacature in de raad door het vertrek van de heer W. Punt was in december 2009 een keuze gemaakt voor de benoeming van een nieuw lid van de raad. Deze benoeming kon geen doorgang vinden vanwege de statutaire bepalingen rond mogelijke belangenverstrengeling. De vacature is per 1 december vervuld met de benoeming van de heer W. van der Zwaag. De raad heeft in december besloten tot herbenoeming van mevrouw Jovanoviç, waarbij de huurderbelangenorganisaties besloten geen gebruik te maken van hun
96
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
I N T E R N
bevoegdheid om voor deze benoeming een tegenkandidaat voor te dragen.
T O E Z I C H T
De Raad van Commissarissen functioneert als één geheel, er is dus geen audit- of remuneratiecommissie ingesteld om een deel van de taken van de raad uit te voeren.
De heer Schmalz was per 31 december aftredend en niet meer herbenoembaar omdat hij de statutaire zittingstermijn heeft volgemaakt. In december is na een sollicitatieprocedure de heer A. Hofmeijer met ingang van 1 januari 2011 in deze vacature benoemd. In de benoemingsprocedure voor de nieuwe leden is nadrukkelijk aandacht besteed aan de integriteit en de mogelijke aanwezigheid van tegenstrijdige belangen. De ondernemingsraad heeft voor beide benoemingen een positief advies uitgebracht. De Raad van Commissarissen maakt gebruik van een Reglement Werkwijze RvC en de statuten van de stichting als basis voor het eigen functioneren. De leden van de Raad van Commissarissen ontvangen een bezoldiging die is gerelateerd aan de tijdsbesteding die het lidmaatschap vergt. De bezoldiging volgt de jaarlijkse cao-ontwikkeling in de branche. De bezoldiging is nadrukkelijk niet gekoppeld aan de financiële prestaties van Woonconcept. Besloten is om per 2011 de vergoeding voor de leden van de Raad van Commissarissen te baseren op de inmiddels tot stand gekomen beloningsregeling voor toezichthouders bij woningcorporaties. Alle leden van de Raad van Commissarissen zijn onafhankelijk van de stichting. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de commissarissen is of was in het verleden in dienst van Woonconcept, onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van de stichting. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan die voortvloeien uit zijn lidmaatschap van de Raad van Commissarissen of onderhoudt banden met Woonconcept, hetzij direct, hetzij indirect, buiten zijn commissariaat. De statuten van de stichting bevatten bepalingen over mogelijke tegenstrijdige belangen. In het verslagjaar vonden er geen transacties plaats waarbij sprake was van mogelijke tegenstrijdige belangen. De stichting heeft als beleid geen leningen of garanties te verstrekken aan haar Commissarissen.
97
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
I N T E R N
T O E Z I C H T
De Raad van Commissarissen was eind 2010 als volgt samengesteld. Naam
Leeftijd
Hoofdfunctie
Nevenfuncties
Benoemd
Aftredend
De heer T. Griffioen voorzitter
63 jaar
Geen
- Diaken Hervormde Gemeente Diever
2003
2012
De heer K. Schmalz 66 jaar Geen lid
- Lid RvB Agrico U.A - Voorzitter RvC Remark Groep - Lid RvT NNO - Lid RvC Theater De Tamboer
2002
2011
Mevrouw S. Jovanoviç 61 jaar vice-voorzitter
Directeur Variya, Instituut voor maatsch. ontwikkeling
- Vice-voorzitter PvdA bestuur Aa en Hunze
2005
2011
Mevrouw A.R. Wielinga 60 jaar lid
Praktijkhouder en uitvoerend psycholoog afdeling Drenthe
- Penningmeester LVE - Voorzitter Stichting Zwichelaar
2005
2013
Projectleider bij de Provincie
- Geen
2010
2013
De heer W. v.d. Zwaag 63 jaar
Mevrouw Jovanoviç en de heer Griffioen bezetten een zetel waarvoor de huurdersbelangenorganisaties een voordracht kunnen doen bij herbenoeming of het ontstaan van vacatures. De leden van de Raad van Commissarissen ontvangen een vergoeding van € 6.785,- per jaar, voor de voorzitter is dit bedrag vastgesteld op € 8.481,-.
98
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
I N T E R N
10.7.1. Activiteiten van de Raad van Commissarissen
T O E Z I C H T
- organisatiewijziging (zie hoofdstuk 6); - statutenwijziging.
De Raad van Commissarissen heeft in 2010 vijf keer in aanwezigheid van de directeur-bestuurder vergaderd, waarbij ondermeer de volgende onderwerpen aan de orde zijn gesteld: - het bespreken van de kwartaalrapportages met de directie over de prestaties, de uitvoering van activiteiten, de beheersing van risico’s en ontwikkelingen; - het toezicht op de aan Woonconcept verbonden instellingen en ondernemingen; - de voortgang van de wijkontwikkelingsplannen in de gemeenten Hoogeveen, Meppel en Steenwijkerland; - het rooster van aftreden van de Raad van Commissarissen; - het kennisnemen en het bespreken van bedrijfstakinformatie; - het kennisnemen van de accountantsverklaring en het bespreken van het accountantsverslag met de accountant; - de goedkeuring van de geconsolideerde jaarrekeningen van de stichting en verbonden ondernemingen en het volkshuisvestelijk verslag over 2009; - de bestuursbesluiten; - de goedkeuring van de begroting en het werkplan voor het jaar 2011; - de (her)benoeming van de leden van de RvC, vaststellen profielschets en vaststellen vergaderschema 2011; - Corporate Governance; - vaststellen van het financieel statuut; - nevenfuncties van de directeur-bestuurder, zijnde: - voorzitter Zorgbelang Drenthe 2007-heden - lid RvT Stichting Marketing Drenthe 2008-heden - lid RvA Stichting Drents Landschap 2008-heden - lid Adviesraad Alfa College Hoogeveen 2008-heden - bestuurslid Bouwtalent Groningen/Drenthe 2009-heden - goedkeuring intern controleplan; - benoeming belanghouders; - vaststelling vacatiegeld;
Daarnaast heeft de raad drie keer zonder aanwezigheid van de directeur-bestuurder gesproken, waarbij vooral de werving en selectie van de directeurbestuurder en leden van de Raad van Commissarissen zijn besproken. Ook zijn er in 2010 twee themabijeenkomsten geweest. In deze bijeenkomsten is onder andere aandacht besteed aan het financieel statuut, kaders en besluitvorming rond nieuwbouw, de financiële sturing van woningcorporaties, VSOII en het concept Zorgenvrij Wonen. Daarnaast heeft de raad via de voorzitter en de vicevoorzitter overleg gevoerd met de huurdersbelangenorganisaties en de ondernemingsraad en zijn verscheidene bijeenkomsten van de Vereniging voor Toezichthouders bezocht. De bestuurder onderhoudt de reguliere contacten met onze overige belanghebbenden als instellingen voor Zorg en Welzijn en overheden. Rapportage vindt plaats aan de Raad van Commissarissen. In het najaar heeft de raad met behulp van een externe adviseur een evaluatie gehouden over haar eigen samenstelling en functioneren. Geconstateerd kan worden dat de raad in haar huidige samenstelling beschikt over een juiste mix van financiële, volkshuisvestelijke, bestuurlijke en sociaal-maatschappelijke deskundigheden. De samenwerking binnen de raad wordt door de leden omschreven als constructief en plezierig. Een andere uitkomst van de evaluatie is dat de wijze waarop de raad het functioneren van de directeur-bestuurder beoordeelt en met haar of hem bespreekt, wordt geïntensiveerd. 10.7.2. Integriteitsbeleid
De code schrijft voor dat er geen sprake mag zijn van belangenverstrengeling tussen de woningcorporatie en het bestuur. In het verslagjaar zijn er geen situaties geweest waarin sprake zou kunnen zijn van belangenverstrengeling. De externe accountant adviseert in de uitgebrachte managementletter een aantal aspecten rond vastgoedtransacties en het inkoopbeleid meer expliciet te ver-
99
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
I N T E R N
ankeren. Het gaat daarbij niet zozeer om lacunes in het beleid maar meer om de wijze waarop een en ander in de interne procedures is verwerkt. De Raad van Commissarissen wordt ook geïnformeerd over eventuele problemen op het gebied van integer handelen: deze hebben zich in het verslagjaar niet voorgedaan.
10.8. Tot slot Het verslagjaar is voor de woningcorporaties bepaald niet rimpelloos verlopen. Vooral het beleid van de regering heeft nadrukkelijk tot gevolg dat de investeringsruimte van de corporaties aanzienlijk is afgenomen. Ook bij Woonconcept zijn daardoor de investeringsplannen voor de komende jaren naar beneden bijgesteld. Ook de rol van het interne toezicht komt steeds vaker nadrukkelijk aan de orde. Wij kunnen met tevredenheid melden dat Woonconcept ook in dit verslagjaar een goede invulling heeft gegeven aan haar rol als maatschappelijke onderneming. De stichting is een gezonde organisatie en vervult binnen de sociale volkshuisvesting in het werkgebied, maar ook landelijk, op veel terreinen een voorbeeldfunctie. De Raad van Commissarissen wil dan ook graag haar erkentelijkheid uitspreken voor de inzet en het enthousiasme waarmee de medewerkers en de directie zich in 2010 voor de corporatie hebben ingezet. Het uitvoeren van het interne toezicht bij een dergelijke organisatie is een taak die wij met veel plezier hebben uitgevoerd. Meppel, april 2011, Tom Griffioen, voorzitter
100
T O E Z I C H T
11
Geconsolideerde jaarrekening
101
J A A R V E R S L A G
11.1. Geconsolideerde balans per 31 december 2010 (na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000,-)
2 0 1 0
G E C O N S O L I D E E R D E
Ref.
2010
Vaste activa Immateriële vaste activa 11.6.1 Goodwill Ontwikkelingskosten
J A A R R E K E N I N G
2009
152 280 264 273 416 553
Materiële vaste activa 11.6.2 Onroerende en roerende zaken in exploitatie 741.153 744.246 Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 47.723 68.174 Onroerende en roerende zaken voor de exploitatie 19.404 19.651 808.280 832.071 Financiële vaste activa 11.6.3 Deelnemingen 0 0 Latente belastingen 497 0 Overige (leningen u/g) 114 218 611 218 Vlottende activa Voorraden 11.6.4 Klein materiaal
69
Onderhanden projecten 11.6.5 Vorderingen 11.6.6 Debiteuren 11.6.6.1 Gemeenten 11.6.6.2 Belastingen 11.6.6.3 Overige vorderingen 11.6.6.4 Overlopende activa 11.6.6.5
67
8.880 5.501 1.898 2.793 0 62 1.186 1.608 272 343 409 195 3.765 5.001
Effecten 11.6.6.6 506 471 Liquide middelen 11.6.6.7 12.181 10.010
102
834.708 853.892
J A A R V E R S L A G
Ref.
2 0 1 0
G E C O N S O L I D E E R D E
2010
2009
Groepsvermogen 11.6.7 Eigen vermogen 316.904
381.293
Voorzieningen 11.6.8 Voorziening voor reorganisatie 18 257 Voorziening latente belastingen 0 5.241 Voorziening onrendabele investeringen 19.373 4.506 19.391 10.004 Langlopende schulden 11.6.9 Leningen 455.562 409.172 Kortlopende schulden 11.6.10 Schulden aan kredietinstellingen 21.919 31.293 Schulden aan leveranciers 8.785 8.666 Belastingen en premies sociale verzekeringen 3.026 2.085 Overlopende passiva 9.121 11.379 42.851 53.423
834.708 853.892
103
J A A R R E K E N I N G
J A A R V E R S L A G
11.2. Geconsolideerde winst- en- verliesrekening over 2010 (x € 1.000,-)
2 0 1 0
G E C O N S O L I D E E R D E
Ref.
J A A R R E K E N I N G
2010
2009
Bedrijfsopbrengsten Huren 11.7.1 62.892 59.470 Diensten 11.7.2 4.478 4.529 Vergoedingen 11.7.3 2.658 2.523 Overheidsbijdragen 11.7.4 330 582 Projectopbrengsten 11.7.5 2.370 2.923 Verkopen onroerende zaken 11.7.6 10.867 10.308 Overige bedrijfsopbrengsten 11.7.7 2.453 1.259 Totaal 86.048 81.593
Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa 11.7.8 1.283 1.110 Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa 11.7.9 35.118 25.928 Lonen en salarissen 9.486 8.956 Sociale lasten 1.225 1.181 Pensioenlasten 1.841 1.777 Lasten onderhoud 11.7.10 17.887 15.384 Overige bedrijfslasten 11.7.11 14.552 17.509 Totaal 81.392 71.844 Bedrijfsresultaat 4.656 9.749 Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 11.7.12 2.017 1.611 Rentelasten en soortgelijke kosten 11.7.12 17.886 16.129 Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen 11.7.13
-11.213 +5.709
-4.769 5.264
Groepsresultaat na belastingen vóór mutatie reële waarde materiële vaste activa Mutatie reële waarde materiële vaste activa 11.7.14
-5.504 -10.033 -/- 58.884 -/- 22.454
Resultaat na belastingen na mutatie reële waarde materiële vaste activa
-/- 64.388
104
-/- 32.487
J A A R V E R S L A G
11.3. Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2010 (indirecte methode) (x € 1.000,-)
2 0 1 0
G E C O N S O L I D E E R D E
2010
J A A R R E K E N I N G
2009
Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat -64.388 -32.487 Aanpassingen voor: - afschrijvingen 1.283 1.110 - vrijval/dotatie egalisatierekeningen - vrijval voorzieningen 9.387 2.411 - overige Veranderingen in werkkapitaal: -53.718 -28.966 - voorraden -3.381 -5.183 - vorderingen 1.236 2.172 - effecten -35 9 - kortlopende schulden -10.573 9.721 -12.753 6.719 Kasstroom uit bedrijfsoperaties -66.471 -22.247 Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa 53.115 58.268 Desinvesteringen materiële vaste activa -75.623 -34.017 Investeringen in financiële vaste activa 0 0 Desinvesteringen financiële vaste activa 393 -238 Investeringen in immateriële vaste activa -137 -39 Desinvesteringen immateriële vaste activa 0 0 Kasstroom uit investeringsactiviteiten -22.252 23.974 Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (klim) 0 0 Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) 58.000 66.168 Aflossing langlopende schulden -11.610 -14.589 Aankopen/uitlotingen/verkopen effecten 0 0 Kasstroom uit financieringsactiviteiten 46.390 51.579 Toename/afname geldmiddelen 2.171 5.358
105
J A A R V E R S L A G
11.4.
2 0 1 0
G E C O N S O L I D E E R D E
Algemene toelichting
J A A R R E K E N I N G
invloed uitgaat op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening is van correctie van de grondslagen afgezien.
11.4.1. Regelgeving
Vanaf de oprichtings-/overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichtings-/overnamedatum is het moment dat beslissende zeggenschap kan worden uitgeoefend in de betreffende groepsmaatschappij. De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of equivalent dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen entiteit, vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Als de verkrijgingsprijs hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva, dan wordt het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa. Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht. De consolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen.
De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting moet voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behalve enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen opgenomen voor de balans en winst-en-verliesrekening en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.
De in de consolidatie inbegrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: 11.4.2. Grondslagen voor consolidatie
Volledig geconsolideerd
In de consolidatie worden de financiële gegevens van Stichting Woonconcept en haar groepsmaatschappijen opgenomen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden deelnemingen opgenomen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt.
Woonconcept Holding BV, Meppel (100%) Woonconcept Projectontwikkeling BV, Meppel (100%) Woonconcept Vastgoed Participaties BV, Meppel (100% Woonconcept Projectontwikkeling) Woonconcept ICT BV, Meppel (100%) Woonconcept Monumenten BV, Meppel (100%) Woonscan BV, Meppel (100%) Woonconcept Onroerend Goed BV, Meppel (100%) Woonconcept Energie BV (100%) HomeTeam BV, Meppel (100%)
Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk van de overige participanten. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor de groep. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke
106
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
G E C O N S O L I D E E R D E
Proportioneel geconsolideerd
J A A R R E K E N I N G
11.5.2. Balanswaardering
Vof Dura Vermeer/Woonconcept Vastgoed (50%) Vof Bemog/Woonconcept Vastgoed (50%) Vof Heijmans/Woonconcept Vastgoed (50%) Bergstein Beheer BV (50%) Bergstein CV (49,5%) Zorgenvrij Wonen BV (60%)
Immateriële vaste activa
Onder goodwill wordt verstaan het verschil tussen de verkrijgingprijs en de nettovermogenswaarde van verworven deelnemingen. Goodwill wordt geactiveerd en lineair afgeschreven gedurende de geschatte economische levensduur met een maximum van 20 jaar. Met op balansdatum verwachte duurzame waardeverminderingen wordt rekening gehouden. Ook zijn onder deze post de ontwikkelingskosten opgenomen zijnde de opstart- en aanloopkosten van de gelieerde ondernemingen.
Intercompanytransacties, intercompanywinsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompanytransacties worden ook geëlimineerd, tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompanytransacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd.
Materiële vaste activa
Onroerende en roerende zaken in exploitatie De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de reële waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen op grond van toekomstige exploitatieopbrengsten en -lasten over de geschatte resterende looptijd van de investering.
11.5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva
Bij de berekening van de bedrijfswaarde gelden de volgende uitgangspunten: – gemiddelde jaarlijkse huurverhogingen voor opeenvolgende jaren: 2,0% voor zowel 2011 als 2012 en ook voor de volgende jaren; – gemiddelde streefhuurverhogingen voor opeenvolgende jaren: 0,83%, 0,76%, 0,68%, 0,60%, 0,54%, 0,49%, 0,45%, 0,40% en 0,36%; – de huur- en streefhuurverhoging is per complex gedifferentieerd; – jaarlijkse huurderving van 1,5%, in 2009: 0,75%; – jaarlijkse stijgingen van de variabele lasten van 2,0%, in 2009: 2,50%; – genormeerde variabele lasten: OZB, verzekering en algemeen beheer van € 1.911,- per verhuureenheid per jaar, in 2009: € 1.257,-; – genormeerde klachten- en mutatieonderhoudskosten, bedrijfseconomische interne norm, van € 312,- per woning per jaar, in 2009: € 311,-; – kosten van planmatig onderhoud, volgens onderhoudsbegroting voor de eerstkomende 20 jaar, daarna een bedrijfseconomische norm van € 676,-
11.5.1. Algemeen
De jaarverslaglegging van Stichting Woonconcept is in overeenstemming met artikel 26 van het BBSH en de Richtlijnen Toegelaten instellingen volkshuisvesting opgesteld en het hanteert de bepalingen genoemd in het Burgerlijk Wetboek 2 titel 9, met uitzondering van de afdelingen 1, 9, 10, 12 en 13. De vergelijkende cijfers zijn daarbij zo nodig herijkt voor een verbeterd inzicht. De waardering van de activa en passiva evenals de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- of vervaardigingsprijs of nominale waarde, tenzij hierna anders wordt vermeld. Bij het samenstellen van de balans en winst-en-verliesrekening is de minimum waarderingsregel toegepast. Alle baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben.
107
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
G E C O N S O L I D E E R D E
per woning per jaar, in 2009: € 769,-; – een restwaarde op basis van de geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode (volgens treausury statuut); – desinvesteringen in verband met sloop in overeenstemming met voorgenomen en goedgekeurd beleid; – een rekenrente van 5,25%, in 2009 5,75%; – de periode waarover contant wordt gemaakt, loopt parallel met de geschatte, resterende economische levensduur van de complexen/investering, variërend van 1 tot 50 jaar.
J A A R R E K E N I N G
het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Als feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling (inclusief grondposities) Dit zijn complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen onder aftrek van een bijzondere waardevermindering op grond van niet te dekken stichtingskosten, verminderd met eenmalige subsidies. Er wordt tijdens de ontwikkeling geen rente toegerekend. Onder deze post worden ook grondposities tegen aanschafprijs en bijkomende kosten verwerkt. Rentetoerekening vindt pas plaats nadat bouwactiviteiten zijn gestart.
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt op bedrijfsniveau rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille. Deze correctie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen op grond van leningen en de waardering van deze post op de balans.
Onroerende en roerende zaken voor de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde, verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen volgens het lineaire en/of annuïteitensysteem.
De verwachte opbrengstwaarde van woningen, geoormerkt voor verkoop, wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden zo nodig taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor de periode van 5 jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen.
Financiële vaste activa
Deelnemingen Meerderheidsdeelnemingen en overige deelnemingen waar invloed van betekenis kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de nettovermogenswaarde. Voor deelnemingen wordt de nettovermogenswaarde berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, als hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. Als de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, dan wordt deze op nihil gewaardeerd. Als in deze situatie de deelnemende rechtspersoon aansprakelijk is voor de schulden van de deelneming, dan wordt een voorziening gevormd.
De bepaling van de restwaarde van de grond die is opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of m2prijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar
108
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
G E C O N S O L I D E E R D E
J A A R R E K E N I N G
Voorzieningen
Leningen u/g De waardering van de leningen u/g vindt plaats tegen nominale waarde dan wel de lagere geschatte marktwaarde. Als dit noodzakelijk is, wordt een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.
Voorziening onrendabele investeringen op het gebied van nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen op het gebied van nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Als en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt er een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven min de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde.
Vlottende Activa
Voorraden materialen De voorraden zijn gewaardeerd tegen de laatst betaalde inkoopprijzen. Ook wordt rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid. Onderhanden projecten Waardering van onderhanden projecten vindt plaats tegen directe materiaalen arbeidskosten met een opslag voor indirecte vaste en variabele kosten en directe aanschafkosten. Vooruitbetalingen door afnemers worden in mindering gebracht op het onderhanden werk. Termijnen die de geactiveerde kosten overtreffen, worden als passiefpost onder de kortlopende schulden verwerkt. Als verliezen zijn te voorzien, met inbegrip van die op afgesloten projecten waarvan de productie nog niet is begonnen, dan wordt een voorziening in mindering gebracht op de balanspost Onderhanden projecten. Als per balansdatum de voorziening voor verliezen de geactiveerde projectkosten, verminderd met de gefactureerde termijnen, overschrijdt, dan wordt de voorziening credit op de balans gepresenteerd.
Voorziening latente belastingverplichtingen Een voorziening voor latente belastingvorderingen en -verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen vindt plaats tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover al bij wet is vastgesteld. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen binnen dezelfde fiscale eenheid worden alleen gesaldeerd als Woonconcept daartoe een afdwingbaar recht heeft en het voornemen heeft op nettobasis af te rekenen.
Effecten De waardering van de beleggingen en obligaties vindt plaats tegen verkrijgingsprijs dan wel de lagere beurskoers of lager geschatte marktwaarde.
Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd als het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar is waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van de contante waarde.
Vorderingen De vorderingen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde, onder aftrek van een voorziening voor mogelijke incourantheid op basis van een nadere jaarlijkse beoordeling van de individuele posten.
Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen.
109
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
G E C O N S O L I D E E R D E
J A A R R E K E N I N G
Schulden op lange termijn
Bedrijfsopbrengsten
Leningen De leningen worden afgelost op basis van annuïteiten, lineair of volgens het dynamisch kostprijssysteem. In het laatste geval vindt er geen aflossing plaats zolang de exploitaties van de activa, die met deze klimleningen worden gefinancierd, voorgecalculeerde exploitatieverliezen opleveren (vormt ook de jaarlijkse verhoging van de lening). De aflossingsverplichtingen van het eerstvolgende boekjaar worden als kortlopende schuld verantwoord.
Huren Deze post betreft de te ontvangen netto huuropbrengsten, exclusief de van huurders te ontvangen vergoedingen voor levering van goederen en diensten en verminderd met eventuele huurderving en afgeboekte vorderingen. De huren zijn onderworpen aan overheidsvoorschriften rondom jaarlijkse huurverhoging en geriefverbeteringen. Diensten Opbrengsten ten aanzien van het verlenen van diensten worden verwerkt naar rato van de verrichte prestaties.
Kortlopende schulden
Deze zijn gewaardeerd op nominale waarden. Hierbij is rekening gehouden met aangegane verplichtingen van materieel belang betreffende ultimo boekjaar nog niet afgewikkelde verplichtingen.
Winst-en-verliesrekening algemeen
Vergoedingen Dit betreft de servicekosten die de huurders naast de netto huur zijn verschuldigd, verminderd met vergoedingenderving. Deze vergoedingen zijn gebaseerd op de geraamde kosten en vloeien voort uit de huurovereenkomsten. Jaarlijks vindt een afrekening plaats op basis van de werkelijke kosten.
Het resultaat wordt bepaald door het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd, de verliezen zodra zij voorzienbaar zijn.
Overheidsbijdragen Dit betreffen jaarlijks de te ontvangen BWS- en woningaanpassingbijdragen op grond van verstrekte toekenningen.
11.5.3. Grondslagen van de resultaatbepaling
Als buitengewone baten en lasten worden aangemerkt de baten en lasten die niet uit de gewone bedrijfsuitoefening van het bedrijf van de rechtspersoon voortvloeien. Tenzij deze baten en lasten van ondergeschikte betekenis zijn voor de beoordeling van het resultaat, worden zij naar aard en omvang toegelicht. Hetzelfde geldt voor de baten en lasten die aan een ander boekjaar moeten worden toegerekend voor zover zij niet tot de buitengewone baten en lasten zijn toegerekend.
Projectopbrengsten Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op de betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst- en verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de
110
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
G E C O N S O L I D E E R D E
winst- en verliesrekening in de periode waarin zij zijn gemaakt. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk en vergoedingen indien, en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten.
J A A R R E K E N I N G
Afschrijvingen De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode dan wel de annuïtaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Pensioenen De pensioenregeling van SPW is een toegezegde pensioenregeling. De werkgever heeft in het geval van een tekort bij SPW geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. Als en voor zover een overschot of tekort in het fonds van invloed is op in de toekomst door de werkgever te betalen premies, bestaat er geen objectieve sleutel voor het toerekenen van een proportioneel aandeel in positieve of negatieve risico’s aan aangesloten werkgevers door SPW. (Zou SPW deze informatie wel kunnen leveren, dan zou daarmee nog geen informatie kunnen worden gegeven over de toekomstige ontwikkeling van werkgeverspremies. Aangezien deze gegevens geen consistent en betrouwbare basis hebben en er geen relatie bestaat met enige economische realiteit zijn zij voor de boekhoudkundige verwerking irrelevant. Het is immers niet waarschijnlijk dat deze posten een (positieve of negatieve) waarde hebben.)
Verkopen onroerende zaken De post “verkopen nieuwbouw” betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst min de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw-koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Overige bedrijfsopbrengsten Deze post bevat alle overige baten die voortvloeien uit de gewone bedrijfsuitoefening. Dit zijn onder meer de matigingsvergoeding voor huurtoeslagaanvragen en de aan derden doorberekende kosten voor onderhoud.
Lasten onderhoud Hieronder zijn de kosten opgenomen die door derden zijn gemaakt en betrekking hebben op het dagelijks en planmatig onderhoud in het betreffende boekjaar. Ook materiaalkosten vallen onder deze post. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van de eigen onderhoudsdienst opgenomen bij de kostensoorten lonen en salarissen, sociale lasten en overige bedrijfslasten.
Bedrijfslasten
Overige waardeveranderingen De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door de gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen die betrekking hebben op investeringen in nieuwbouw en herstructurering.
Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering zoals huisvestingskosten, bestuurskosten,
111
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
G E C O N S O L I D E E R D E
algemene kosten en overige personeelskosten, evenals de lasten van belastingen en verzekeringen die voortvloeien uit de exploitatie van het woningbezit. Daarnaast zijn de kosten van “levering goederen en diensten” in deze post inbegrepen.
J A A R R E K E N I N G
Resultaat deelnemingen Vastgestelde jaarresultaten van deelnemingen over het boekjaar worden hier verantwoord. Financiële instrumenten Binnen het treasurybeleid van Woonconcept dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Op grond van het vigerende interne Financieel Statuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband kan worden gelegd met het belegde/gefinancierde vermogen en de toepassing ervan leidt tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille die vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten.
Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Woonconcept integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg afgerond over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2008 te maken hebben. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen die betrekking hebben op de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatname.
De in de balans opgenomen financiële instrumenten zijn gewaardeerd tegen de kostprijs, normaal gesproken de nominale waarde, tenzij anders vermeld.
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Ook wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de geconsolideerde resultatenrekening opgenomen.
Financiële derivaten (met name interestswaps) worden initieel niet in de balans verwerkt en gewaardeerd. De financiële effecten van dergelijke instrumenten worden verantwoord bij afloop van het contract of bij de effectuering van de ingedekte positie. Valutarisico Woonconcept is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico.
Rentebaten Dit betreft ontvangen rente op liquide middelen, effecten en vorderingen.
Prijsrisico Woonconcept loopt risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa en effecten.
Rentelasten Dit betreft de aan het boekjaar toe te rekenen rente over de leningen en eventueel eenmalig verschuldigde boeten in verband met vervroegde aflossingen en kosten derivaten.
Renterisico Woonconcept loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa, effecten en liquide middelen) en rentedragende
112
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
G E C O N S O L I D E E R D E
J A A R R E K E N I N G
langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Woonconcept risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, voor wat betreft vastrentende vorderingen en schulden loopt Woonconcept risico’s over de marktwaarde. Ten aanzien van de vorderingen worden er geen financiële derivaten voor wat betreft renterisico gecontracteerd. Wat betreft bepaalde vastrentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft Woonconcept renteswaps gecontracteerd zodat zij vaste rente ontvangt en variabele rente betaalt.
maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen een subjectieve of complexe beoordeling van het management: - materiële vaste activa, minimum waarderingsregel; - timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering.
Kredietrisico Woonconcept heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Woonconcept maakt gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten.
Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel Onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste 5 jaar lager is dan de boekwaarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie, bestemd voor de verhuur, is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden.
Derivaten Ter beperking van (looptijden-, rente- en markt)risico’s hanteert Woonconcept derivaten. Derivaten worden in de balans verwerkt voor het bedrag dat hiervoor is betaald of ontvangen (inclusief transactiekosten). Nadat derivaten voor het eerst in de balans zijn opgenomen, vindt waardering plaats tegen reële waarde (veelal marktwaarde). Wijzigingen in de reële waarde van een derivaat worden, voor zover zij een in de balans verwerkte post afdekken, in de winst-en-verliesrekening verantwoord in de periode waarin deze wijzigingen zich voordoen.
De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van Woonconcept. Deze beleidsvoornemens komen onder meer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Woonconcept binnen de sector gangbare uitgangspunten.
Voor zover derivaten ter afdekking dienen van toekomstige verplichtingen (waarvoor door de onderneming verplichtingen zijn aangegaan waarvan de voorwaarden vastliggen), wordt resultaatneming op deze derivaten uitgesteld tot het moment van afwikkeling.
Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen ook feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformali-
11.5.4. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling
De jaarrekening wordt overeenkomstig Burgerlijk Wetboek 2 titel 9 opgesteld. Het management moet daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen
113
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
G E C O N S O L I D E E R D E
seerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders betreffende verplichtingen over toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rond projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake als de formalisering van de definitieve ontwerpfase en het aanvragen van de bouwvergunning hebben plaatsgevonden.
J A A R R E K E N I N G
De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen en ontvangen investeringssubsidies.
11.6. Toelichting op de geconsolideerde balans (x € 1.000,-) 11.6.1. Immateriële vaste activa Goodwill
De aannames die zijn gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.
Holding betreffende Woonscan
Boekwaarde 31-12-2009 280 Koopsom aandelen 0 Af: corr. actieve belastinglatentie 0 Overeengekomen goodwill 0 Afschrijvingen 128 Boekwaarde 31-12-2010 152
Vennootschapsbelasting Woonconcept is vanaf 1 januari 2006 belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Voor de periode 1 januari 2006 tot en met 31 december 2007 geldt een vaststellingsovereenkomst met de Belastingdienst, vanaf 1 januari 2008 is er sprake van integrale belastingheffing. Begin 2009 is de zogenaamde VSO2 vastgesteld, waarin afspraken zijn gemaakt over de fiscale behandeling van woningcorporaties en gelieerde ondernemingen. Woonconcept betrekt deze afspraken bij de bepaling van de fiscale positie in de balans en resultatenrekening.
Ontwikkelingskosten
Verkrijgingsprijzen 496 Cumulatieve afschrijvingen 223 Boekwaarde 1 januari 2010 273 Mutaties Investeringen 32 Afschrijvingen 41 Totaal mutaties -9 Verkrijgingsprijzen 528 Cumulatieve afschrijvingen 264 Boekwaarde 31 december 2010 264
11.5.5. Kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen investerings-, financierings- en operationele activiteiten. De kasstromen op grond van de financiering zijn gesplitst in kasstromen betreffende mutaties in de hoofdsom, opgenomen onder financieringsactiviteiten, en betaalde interest, opgenomen onder operationele activiteiten.
De ontwikkelingskosten worden gewaardeerd op betaalde kosten en worden afgeschreven over de geschatte economische levensduur.
114
J A A R V E R S L A G
11.6.2. Materiële vaste activa
2 0 1 0
G E C O N S O L I D E E R D E
J A A R R E K E N I N G
De mutaties in de materiële vaste activa in exploitatie zijn in het volgende schema samengevat.
Woningen en
woon- gebouwen
Onroerende zaken
niet zijnde woningen
Totaal
31 december 2009 Verkrijgingsprijzen 498.781 54.188 552.969 Cumulatieve afschrijvingen 115.130 2.782 117.912 383.651 51.406 435.057 Herwaarderingen 304.744 4.445 309.189 Boekwaarden per 1 januari 688.395 55.851 744.246 Mutaties 2010 Investeringen*1 22.571 23.773 46.344 Investeringen*2 17.038 0 17.038 Desinvesteringen -14.326 0 -14.326 Afschrijvingen 1.658 -117 1.541 Mutatie reële waarde -53.690 0 -53.690 Overboeking 0 0 0 Totaal mutaties -26.749 23.656 -3.093 31 december 2010 Verkrijgingsprijzen 534.930 77.961 612.891 Cumulatieve afschrijvingen 113.471 2.899 116.371 421.459 75.062 496.521 Herwaarderingen 240.187 4.445 244.632 Boekwaarden per 31 december 661.646 79.507 741.153
*1) woningen en woongebouwen *2) geriefsverbeteringen De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- dan wel voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde op de balansdatum bedraagt: € 1,3 miljard. De totale WOZ-waarde op de balansdatum bedraagt € 1,7 miljard (peildatum 1 januari 2010). Nagenoeg alle financieringen, aangegaan voor de onroerende zaken, zijn kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie.
115
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
G E C O N S O L I D E E R D E
J A A R R E K E N I N G
Verloop bedrijfswaarde 2010 Bedrijfswaarde 2009 inclusief rw-correctie 744.246 Rentabiliteitswaardecorrectie 2009 65.399 Bedrijfswaarde 2009 (op basis van kasstromen) 678.847 Autonome ontwikkeling -5.616 -5.616 Voorraadmutaties Verkoop 93 woningen + 38 sloop -9.076 Afname verkoop -14.867 Levensduurverlenging door verbeteringen 541 woningen 4.185 Nieuwbouw 51.093 Diverse mutaties 0 Subtotaal voorraadmutaties 31.335 Parameterwijzigingen Huurverhogingen door huurharmonisatie 0 Indexaties 104.876 Disconteringvoet 0 Levensduurmutaties -12.396 Levensduurverlengingen 0 Subtotaal 92.480 Ingerekende kosten Wijziging onderhoud -49.638 Wijziging variabele kosten -60.620 -17.778 Bedrijfswaarde 2010 (op basis van kasstromen) 686.788 Rentabiliteitswaardecorrectie 2010 54.365 Bedrijfswaarde 2010 inclusief rw-correctie 741.153 Ten laste van het resultaat Autonome ontwikkelingen -5.616 Voorraadmutaties (inclusief verkoopnominaties) -19.262 Parameterwijzigingen -17.778 Wijziging in rentabiliteitswaardecorrectie -11.034 Mutatie reële waarde -53.690
116
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
G E C O N S O L I D E E R D E
J A A R R E K E N I N G
De mutaties in materiële vaste activa in ontwikkeling zijn in het volgende schema samengevat.
Hoogeveen
Meppel
Steen- wijkerland
Assen/ overig
Kantoren Inventarissen
Transport- middelen
Totaal
Totaal
Boekwaarden per 1 januari 2010 7.771 20.456 14.684 25.263 68.174 Mutaties 2010 Investeringen 13.537 3.366 6.834 5.734 29.471 Desinvestering -10.737 -3.947 -15.307 -16.353 -46.344 Bedrijfswaarde tekorten -8.000 1.185 3.804 41 -2.970 Onrendabele top -9.231 0 -1.640 -4.605 -15.476 Toevoeging voorziening 2010 15.688 0 462 3.223 19.373 Vrijval voorziening 2009 -310 -3.904 -291 0 -4.505 Totaal mutaties 947 -3.300 -6.138 -11.960 -20.451 Boekwaarden per 31 december 2010 8.718 17.156 8.546 13.303 47.423 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Het verloop van deze post in 2010 is als volgt.
Saldo per 1 januari Aanschaffingswaarde 16.066 7.407 590 24.063 Cumulatieve afschrijvingen 1.130 2.925 357 4.412 Boekwaarde 1 januari 14.936 4.482 233 19.651 Mutaties in het boekjaar Investeringen 41 628 165 834 Desinvesteringen 0 0 -111 -111 Afschrijvingen -270 -666 -34 -970 Correcties afschrijvingen 0 0 Saldo -229 -38 20 -247 Saldo per 31 december Aanschaffingswaarde 16.107 8.035 644 24.786 Cumulatieve afschrijvingen 1.400 3.591 391 5.382 Boekwaarde 14.707 4.444 253 19.404
117
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
G E C O N S O L I D E E R D E
De (on)roerende zaken voor de exploitatie zijn voor € 20 miljoen geïndexeerd verzekerd ultimo 2010. Het onroerende goed is via een uitgebreide opstalverzekering en het roerend goed is via een uitgebreide inboedelverzekering gedekt. De vervoersmiddelen zijn verzekerd op basis van WA, inclusief casco. De kantoren worden annuïtair in 50 jaar afgeschreven. Inventarissen worden lineair afgeschreven in 10 jaar. Transportmiddelen tot slot worden lineair in 5 jaar afgeschreven, met inachtneming van een restwaarde.
J A A R R E K E N I N G
Niet verwerkte compensabele verliezen Van de niet-opgenomen compensabele verliezen is het (nog) niet waarschijnlijk dat toekomstige fiscale winst beschikbaar komt ter compensatie of dat verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingen Hieronder is opgenomen 20% vennootschapsbelasting over het totale compensabele verlies van HomeTeam van € 2.551.400,- over de afgelopen 9 jaren.
11.6.3. Financiële vaste activa
De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het volgende schema samengevat.
Niet
Niet
Overige (leningen u/g) Het betreft hier een lange termijndeposito bij de SNS Bank. Daarnaast is er sprake van een garantstelling aan SOHCO, een corporatie in Zuid-Afrika. Volgens richtlijnen van het ministerie mogen Nederlandse corporaties, buitenlandse corporaties ondersteunen.
Latente Overige Totaal
verwerkte verwerkte belastingen (leningen lat.belast. comp. verl.
u/g)
1 januari 2010 Boekwaarde 1.692 4.005 0 218 218 Mutaties Correcties voorg. jaren -380 Verlies 2.180 Vrijval t.l.v. fiscaal resultaat -212 212 Aflossingen -105 -105 Koerswinst resp. daling 1 1 Belastingvordering 497 497 Totaal mutaties -212 2.012 497 -104 393 31 december 2010 Boekwaarde 1.480 6.017 497 114 611 Niet verwerkte latente belastingen Hieronder is opgenomen 25% vennootschapsbelasting over het tijdelijke verschil tussen de fiscale en de commerciële waarde van de langlopende schulden. Dit verschil valt vrij ten laste van het fiscale resultaat van 2008 tot en met 2017.
118
11.6.4. Voorraden
Materialen en kantoorbenodigdheden 11.6.5. Onderhanden projecten
2010
2009
69
67
2010
2009
625 121 504 1.394 1.898
474 111 363 2.430 2.793
e onderhanden projecten betreffen voor het grootste deel in aanbouw zijnde D koop- of huurwoningen van Woonconcept Vastgoed. 11.6.6. Vorderingen 11.6.6.1 Debiteuren
Huurdebiteuren Af: voorziening wegens oninbaarheid Totaal huurdebiteuren Overige debiteuren Totaal debiteuren
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
G E C O N S O L I D E E R D E
11.6.6.6 Effecten
Onder de huurdebiteuren zijn geen posten opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar. 11.6.6.2 Gemeenten
2010
J A A R R E K E N I N G
2009
2010
2009
Saldo per 1 januari Waardeveranderingen Totaal effecten
471 35 506
480 -9 471
Te vorderen bijdrage woningaanpassingen 0 42 Te vorderen BWS-bijdrage 0 20 Deze post betreft effecten op Aktien Prot Euro die op ieder moment inwisOverigen 0 0 selbaar zijn. Totaal gemeenten 0 62 De waarde van deze beursgenoteerde effecten bedraagt volgens de prijs couranten van de beurzen waarop deze worden genoteerd per 31 december 2010 € 506.000,- (in 2009: € 471.000,-). 11.6.6.3 Belastingen
2010
2009
Belastingen en premies sociale verzekeringen 1.186 1.608 11.6.6.7 Liquide middelen 2010 2009 11.6.6.4 Overige vorderingen Direct opvraagbaar 2010 2009 Kas/bank/giro 12.181 10.010 Nog te ontvangen bedragen 278 388 Overige 0 0 Af: Voorziening oninbaarheid 93 93 12.181 10.010 Subtotaal 185 295 Overige vorderingen 87 48 11.6.7. Groepsvermogen Overige kosten 0 0 Het verloop van het eigen vermogen is als volgt: Totaal overige vorderingen 272 343 11.6.6.5 Overlopende activa
Eigen vermogen 2010
Nog te factureren 131 Rente girale middelen, deposito’s en beleggingen 58 Diverse doorberekeningen 0 Vooruitbetaalde kapitaallasten leningen 0 Vooruitbetaalde kosten 0 Diversen 220 Totaal overlopende activa 409
Stand per 1 januari Bij: uit de winstverdeling over het boekjaar Stand per 31 december
2009
0 74 0 0 0 121 195
2010
381.292 -64.388 316.904
2009
413.779 -32.487 381.292
Het eigen vermogen wordt in de toelichting op de enkelvoudige balans nader toegelicht.
119
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
G E C O N S O L I D E E R D E
11.6.8. Voorzieningen
De mutaties in de voorzieningen zijn in het volgende schema samengevat.
investeringen
Latente
belastingen
Reorga-
Totaal
1 januari 2010
4.506
5.241
257
10.004
Mutaties 2010 Toevoegingen Onttrekkingen
19.373 -4.506
0 -5.241
0 -239
19.373 -9.986
Onrendabele nieuwbouw
nisatie
31 december 2010 19.373 0 18 19.391 De voorziening latente belastingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de materiële vaste activa door opname van 1.207 woningen tegen verkoopwaarde in de jaarrekening. Opgenomen is 25% van het contante waardeverschil van de te verkopen woningen tot en met 2015. De rentefactor is 6%. Niet opgenomen latente belastingverplichtingen De tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de materiële vaste activa zijn niet opgenomen in de balans. De latente belastingclaim bedraagt 25% van het verschil tussen de fiscale waarde (70% van de WOZwaarde) en de bedrijfswaarde per 1 januari 2008, zijnde 25% van (€ 1.162 miljoen -/- € 600 miljoen) = € 141 miljoen. Woonconcept is in staat door middel van nieuwbouw de afwikkeling van deze latentie over het vastgoed oneindig naar de toekomst te schuiven.
120
J A A R R E K E N I N G
J A A R V E R S L A G
11.6.9. Langlopende schulden
2010
Looptijd
korter dan
vijf jaar
2010
Looptijd
langer dan
vijf jaar
2 0 1 0
G E C O N S O L I D E E R D E
2010
2010
Totaal
Rente-
voet
2009
Totaal
2009
Rentevoet
Leningen overheid % % Leningen kredietinstellingen 84.043 371.519 455.562 3.99% 409.172 3,8% Overige schulden 0 0 0 % 0 % Totaal 84.083 371.519 455.562 409.172 Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De aflossingsverplichting voor 2011 bedraagt € 11,6 miljoen. De rentabiliteitswaarde (contante waarde van de uit hoofde van bestaande leningscontracten rente- en aflossingsverplichtingen) bedraagt ruim € 53 miljoen (in 2009 ruim € 65 miljoen). Dit bedrag is gesaldeerd met de bedrijfswaarde. Leningen overheid en kredietinstellingen
De mutaties in 2010 van de langlopende schulden kunnen als volgt worden toegelicht.
Leningen overheid
Leningen
instellingen
krediet-
Totaal
Stand per 1 januari 2010 0 409.172 357.593 Bij: nieuwe leningen 0 58.000 66.168 Af: aflossingen 0 11.610 14.589 Bij: klim 0 Stand per 31 december 2010 0 455.562 409.172 Hierin zijn leningen inbegrepen met een gemiddelde rente van 3,99% (in 2009: 3,8%). Voor leningen tot een bedrag per de balansdatum van € 1,5 miljoen is onroerend goed hypothecair verbonden.
121
J A A R R E K E N I N G
J A A R V E R S L A G
11.6.10. Kortlopende schulden
2010
2 0 1 0
G E C O N S O L I D E E R D E
J A A R R E K E N I N G
Verbonden partijen Met de meeste van haar deelnemingen heeft Woonconcept naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.
2009
Schulden aan kredietinstellingen 21.919 31.293 Schulden aan leveranciers 8.785 8.666 Belastingen en premies sociale verzekeringen 3.026 2.085 Overlopende passiva 9.121 11.379 42.851 53.423
11.7.
Niet uit de balans blijkende verplichtingen - De aangekochte gronden, verantwoord onder voorraad onderhanden projecten, zijn samen met vastgoedontwikkelaars aangekocht. - Voor nieuwbouwprojecten zijn verplichtingen van ruim € 41 miljoen aangegaan. Voor lopende onderhoudsprojecten zijn voor € 6 miljoen verplichtingen aangegaan.
Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening
11.7.1. Huren
Nettohuren Af: huurderving wegens leegstand huurderving wegens oninbaarheid Te ontvangen nettohuur
Maximale bedragen rekening courantkrediet van de bv’s: - HomeTeam maximaal € 150.000,- Vastgoed maximaal € 8.000.000,- Woonscan maximaal € 500.000,- Woonconcept Holding maximaal € 1.500.000,- ICT maximaal € 200.000,- Monumenten maximaal € 500.000,- Zorgenvrij Wonen maximaal € 350.000,- Energie maximaal € 2.000.000,Stichting Woonconcept staat voor deze bedragen garant. Financiële instrumenten Gedurende het verslagjaar is het financieel statuut, waarin het financieel beleid is opgenomen, vastgesteld door de Raad van Commissarissen. In het financieel statuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast in het kader van beperking van rente-/looptijdrisico’s.
2010
2009
64.429 1.416 121 62.892
61.100 1.452 178 59.470
De “te ontvangen nettohuur” is gewijzigd door: - verhoging van de huren door algemene huurverhoging en door woningverbetering tot het bedrag van € - het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen of van aangekochte woningen tot het bedrag van € - huurwijziging door afbraak of verkoop tot het bedrag van - € - huurharmonisatie tot het bedrag van € - Huur op Maat-korting - € - diversen huurwijzigingen tot het bedrag van € Totaal €
122
1.248 2.203 833 1.278 684 117 3.329
J A A R V E R S L A G
11.7.2. Diensten
Omzet Energie BV Omzet HomeTeam Omzet ICT BV Omzet Zorgenvrij Wonen Omzet Monumenten Omzet Bergstein Omzet Woonscan 11.7.3. Vergoedingen
Overige goederen, leveringen en diensten Te verrekenen met huurders Af: vergoedingsderving vanwege leegstand 11.7.4. Overheidsbijdragen
2010
2 0 1 0
2009
2.665 0 2.665 7 2.658
2.532 0 2.532 9 2.523
2010
2009
Jaarlijkse BWS-bijdragen
330
582
2010
2009
2.370
2.923
Projectopbrengsten Vastgoed 11.7.6. Verkopen onroerende zaken
Verkopen onroerende zaken Woonconcept
597 240 1.359 1.121 39 39 16 0 48 32 126 942 2.293 2.155 4.478 4.529
2010
2010
2009
10.867
10.308
J A A R R E K E N I N G
11.7.7. Overige bedrijfsopbrengsten
2009
11.7.5. Projectopbrengsten
G E C O N S O L I D E E R D E
Administratiekosten afrekeningen aan derden Doorberekende personeelskosten Verhuur sites GSM-antennes Conversieverschillen voorgaande jaren Doorberekend onderhoud Bijdrage huisvesting gehandicapten Teruggave btw 2003-2007 Diversen Totaal overige bedrijfsopbrengsten
2010
2009
17 74 15 0 171 0 1.597 579 2.453
9 122 26 504 163 39 0 395 1.258
11.7.8. Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa
2010
2009
Afschrijving ontwikkelingskosten Afschrijving (on)roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijvingen
155
176
1.128 1.283
934 1.110
11.7.9. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa
Infrastructuur en sloopkosten Materiële vaste activa in ontwikkeling Afboekingen onrendabele investeringen nieuwbouw Totaal waardeveranderingen (im)materiële vaste activa
123
2010
2009
1.676 8.643
2.386 10.306
24.799 13.236 35.118
25.928
J A A R V E R S L A G
11.7.10. Lasten onderhoud
Planmatig onderhoud Mutatieonderhoud Klachtenonderhoud Voorzieningen en woningaanpassingen Kosten onderhoud Af: onderhoudslasten werkapparaat Kosten werk derden en materiaalverbruik Af: geactiveerde verbeteringen Totaal
2010
31.846 1.415 2.258 0 35.519 597 34.922 17.035 17.887
2 0 1 0
G E C O N S O L I D E E R D E
J A A R R E K E N I N G
Overige bedrijfslasten Energiekosten 2.062 1.916 Diverse bedrijfslasten 1.209 2.549 Subtotaal overige bedrijfslasten 3.271 4.465 Totaal overige bedrijfslasten 14.552 17.509
2009
23.381 1.485 2.043 0 26.909 581 26.328 10.944 15.384
11.7.12. Rentelasten en rentebaten
2010
2009
Rentelasten Rente langlopende schulden Leningen kredietinstellingen 17.544 16.040 11.7.11. Overige bedrijfslasten Overige schulden 0 0 2010 2009 Beheerskosten Rente kortlopende schulden Overige personeelskosten 1.597 1.958 Kredietinstellingen 342 89 Automatiseringskosten 873 1.049 Totaal rentelasten 17.886 16.129 Huisvestingskosten 666 704 Algemene kosten 2.662 2.439 Rentebaten Bestuurskosten 44 54 Geactiveerde rente materiële vaste activa Subtotaal beheerskosten 5.842 6.204 Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 1.629 1.493 Maatschappelijke rendementsuitgaven Rente op vorderingen Leefbaarheid 701 1.367 Opbrengsten uit effecten Verhuurbaarheid 419 576 Rente op liquide middelen 388 118 Overige maatschappelijke rendementsuitgaven 170 736 Totaal rentebaten 2.017 1.611 Subtotaal maatschappelijke rendementsuitgaven 1.290 2.679 Renteresultaat 15.869 14.518 Heffingen Belastingen 2.933 2.947 Verzekeringen 587 626 Contributie landelijke federatie 629 588 Subtotaal heffingen 4.149 4.161 124
J A A R V E R S L A G
11.7.13. Belastingen
Acute belastingen Latente belastingen Totaal belastingen 11.7.14. Mutatie reële waarde materiële vaste activa
Waardeverandering woningen en woongebouwen Waardeverandering verkopen Totaal mutatie reële waarde materiële vaste activa
2010
2 0 1 0
G E C O N S O L I D E E R D E
11.8.2. Bestuurder en commissarissen
2009
Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van: bestuurder € 412.958,- (voorgaand jaar € 225.587,-) commissarissen € 32.794,- (voorgaand jaar € 35.269,-)
29 23 +5.738 5.241 +5.709 5.264
2010
2009
48.017 10.867
12.146 10.308
De bezoldiging van de bestuurder omvat periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, terbeschikkingstelling van auto) en beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT). De bezoldiging van de bestuurder overstijgt de WOPT-grens als gevolg van afspraken uit het verleden tussen de bestuurder en de Raad van Commissarissen. Woonconcept heeft aan haar wettelijke verplichtingen voldaan.
58.884
22.454
Het totaalbedrag kan als volgt voor de bestuurder worden gespecificeerd:
11.7.15. Accountantshonoraria
Betaalbaar loon (volgens jaaropgaaf) Pensioenafdracht Vroegpensioen Totaal
In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht:
Controle jaarrekening Andere controle werkzaamheden Fiscale advisering Andere niet-controlediensten
J A A R R E K E N I N G
2010
2009
54.197 57.673 44.429 5.795 19.591 20.304 72.107 109.547 190.325 193.319
2010
2009
€ 176.291,-
€ 161.243,-
47.994,- € 50.486,€ 13.858,€ 412.958, € 225.587,€
€ 188.673,-
De bezoldiging van de Raad van Commissarissen (toezicht) kan als volgt worden gespecificeerd:
Naam
11.8. Overige informatie
De heer Griffioen Mevrouw Jovanovic De heer Schmalz Mevrouw Wielinga Mevrouw Korthuis De heer Punt Totaal in €
11.8.1. Werknemers
Aan het eind van 2010 had de corporatie 153 werknemers in dienst. Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten.
125
Als lid van de Raad
van Commissarissen 2010
2009
Als lid van Overige kosten
commissies
2010 2009
vergoedingen 2010 2009
8.481 8.397 0 0 0 6.785 6.718 0 0 0 6.785 6.718 0 0 0 6.785 6.718 0 0 0 3.958 0 0 0 0 0 6.718 32.794 35.269 0 0 0
0 0 0 0 0 0
12
Vennootschappelijke jaarrekening 12.1. Balans per 31 december 2010 (na resultaatbestemming) (x € 1.000,-)
2010
2009
Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie 739.073 742.075 Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 47.339 67.928 Onroerende en roerende zaken voor de exploitatie 18.990 19.280 805.402 829.283 Financiële vaste activa Deelnemingen 609 152 Leningen u/g 114 218 723 370 Vlottende activa Voorraden Klein materiaal 69 67 Vorderingen Huurdebiteuren 625 474 Gemeenten 0 62 Groepsmaatschappijen 3.040 4.395 Overige vorderingen 84 188 Overlopende activa 38 24 3.787 5.143 Effecten 506 471 Liquide middelen 11.509 7.968 821.996 843.302
126
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
V E N N O O T S C H A P P E L I J K E
2010
2009
Eigen vermogen Overige reserves 316.904 381.292 316.904 381.292 Voorzieningen Onrendabele investeringen nieuwbouw 19.373 4.506 Latente belastingen 0 5.241 19.373 9.747 Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen 455.562 409.172 Overige schulden 0 0 455.562 409.172 Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen 12.611 28.343 Schulden aan groepsmaatschappijen 2.764 934 Schulden aan leveranciers 5.749 4.908 Belastingen en premies sociale verzekeringen 1.832 240 Overige schulden 3 0 Overlopende passiva 7.198 8.666 30.157 43.091
821.996 843.302
127
J A A R R E K E N I N G
J A A R V E R S L A G
12.2. Winst-en-verliesrekening over 2010 (x € 1.000,-)
2010
2 0 1 0
V E N N O O T S C H A P P E L I J K E
J A A R R E K E N I N G
2009
12.3. Toelichting op de balans per 31 december 2010 en de winst-en-verliesrekening over 2010 (x € 1.000,-)
Bedrijfsopbrengsten 12.3 Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat Huren 62.892 59.470 Vergoedingen 2.658 2.523 Overheidsbijdragen 330 582 De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de vennootVerkoop onroerende zaken 10.867 10.308 schappelijke jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Overige bedrijfsopbrengsten 3.211 2.392 Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op de nettoSom van bedrijfsopbrengsten 79.958 75.275 vermogenswaarde in overeenstemming met paragraaf (12.6.2) in de gecon solideerde jaarrekening. Bedrijfslasten Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa 882 802 bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de toelichting op de geconsoOverige waardeveranderingen 35.118 25.928 lideerde balans en winst-en-verliesrekening in paragrafen 12.8 en 12.9. Lonen en salarissen 6.432 6.130 Sociale lasten 822 810 12.4. Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening Pensioenlasten 1.243 1.232 Voor de meeste posten wordt voor een nadere toelichting verwezen naar de Lasten onderhoud 17.887 15.382 geconsolideerde jaarrekening. Overige bedrijfslasten 13.057 14.713 Som van bedrijfslasten 75.441 64.997 Financiële vaste activa Bedrijfsresultaat 4.517 10.278 Deelnemingen Leningen u/g Totaal 1 januari 2010 Financiële baten en lasten Boekwaarden 152 218 370 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 1.854 1.654 Rentelasten en soortgelijke kosten 17.573 16.047 Mutaties Resultaat deelnemingen 457 -677 Koerswinst resp. daling +1 +1 Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening -/- 10.745 -/- 4.792 Afschrijvingen/aflossingen -105 -105 Bijgeschreven rente Belastingen 5.241 -/- 5.241 Opbrengst deelnemingen 457 457 Resultaat na belastingen vóór mutatie Dividend deelnemingen reële waarde materiële vaste activa -/- 5.504 -/- 10.033 Totaal mutaties 457 -104 353 Mutatie reële waarde materiële vaste activa -/-58.884 -/-22.454 31 december 2010 Resultaat na belastingen na mutatie Boekwaarden 609 114 723 reële waarde materiële vaste activa -/- 64.388 -/- 32.487 128
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
V E N N O O T S C H A P P E L I J K E
J A A R R E K E N I N G
Eigen vermogen Kapitaal Het stichtingskapitaal bedraagt € 4,54. Gedurende het jaar hebben zich geen mutaties in het kapitaal voorgedaan.
De deelnemingen betreffen: Aandeel in kapitaal
% Overige deelnemingen, gewaardeerd op nettovermogenswaarde Woonconcept Holding BV 100
Overige reserves Het verloop van de overige reserves is als volgt.
Vorderingen
2010 2009
Stand per 1 januari Mutaties uit resultaatbestemming Stand per 31 december
Vorderingen op huurdebiteuren 625 474 Vorderingen op gemeenten 0 62 Vorderingen op groepsmaatschappijen 3.040 4.395 Overige vorderingen 84 188 Kortlopende schulden Overlopende activa 38 24 3.787 5.143 Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan groepsmaatschappijen Vorderingen op groepsmaatschappijen Schulden aan leveranciers en dergelijke 2010 2009 Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Vordering op Woonconcept Holding inzake ICT 7 1 Overlopende passiva Vordering op Woonconcept Holding inzake HomeTeam 795 4 Vordering op Woonconcept Holding inzake Woonscan 184 176 Vordering op Woonconcept Vastgoed BV 680 1.152 Vordering op Woonconcept Holding inzake Monumenten 197 225 Vordering op HomeTeam 200 0 Vordering op Woonconcept Holding inzake WOG 0 1 Vordering op Woonconcept Holding inzake Zorgenvrij Wonen 13 12 Vordering op Woonconcept Holding inzake Energie 74 1.878 Vordering op Woonconcept Holding inzake Bergstein 672 640 Vordering op Woonconcept Holding 218 306 3.040 4.395
129
2010
2009
381.292 413.779 -64.388 -32.487 316.904 381.292
2010
2009
12.611 2.764 5.749 1.832 3 7.198 30.157
28.343 934 4.908 240 0 8.666 43.091
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
V E N N O O T S C H A P P E L I J K E
Belastingen
J A A R R E K E N I N G
lijke taak en prestatievelden en daarbij uitsluitend werkzaam is geweest op het terrein van de volkshuisvesting (artikel 11 BBSH).
Commercieel resultaat (x E 1000,-) -/- 64.388 Af: - fondswerving Woonconcept Vastgoed 680 - onrendabele toppen en waardeveranderingen bedrijfswaarde -/-81.880 - activeringen onderhoud (verbeteringen) 14.869 - Vogelaarheffing -/- 629 - geactiveerde rente 1.502 - resultaat deelnemingen 457 Totaal -/- 65.001 Fiscaal resultaat 613
Meppel, 23 juni 2011 Bestuur
Raad van Commissarissen
Directeur-bestuurder, mevrouw S.E. Korthuis
De heer T. Griffioen, voorzitter
Mevrouw S. Jovanovic, lid
Mevrouw A.R. Wielinga, lid
De heer W. v.d. Zwaag, lid
De heer A. Hofmeijer, lid
Te verrekenen belasting 25% van € 613.000,- = € 153.250,-. Deze belasting is niet opgenomen in de balans en winst-en-verliesrekening omdat Woonconcept de komende jaren geen winst maakt om te compenseren.
12.5. Verklaring van bestuur en goedkeuring Raad van Commissarissen Het bestuur van Stichting Woonconcept verklaart dat alle uitgaven in 2010 uitsluitend zijn gedaan in het belang van de volkshuisvesting. De verslaglegging over het boekjaar 2010 is door de directeur-bestuurder vastgesteld, in overeenstemming met artikel 24 van de statuten, pas nadat voornoemde directie en de Raad van Commissarissen kennis hebben genomen van de bevindingen van de accountant. De Raad van Commissarissen heeft kennisgenomen van de bevindingen van de accountant van PricewaterhouseCoopers Accountants NV en van het door de directeur-bestuurder vastgestelde jaarverslag van 2010. In gevolge artikel 24 van de statuten heeft de Raad van Commissarissen daarna het jaarverslag 2010 goedgekeurd. De Raad van Commissarissen concludeert dat Woonconcept op een goede manier inhoud heeft gegeven aan de volkshuisveste-
130
J A A R V E R S L A G
12.6. Kengetallen 2010-2006
31-dec 2010
2 0 1 0
31-dec 2009
V E N N O O T S C H A P P E L I J K E
31-dec 2008
31-dec 2007
31-dec 2006
Aantal verhuureenheden in exploitatie Woningen en woongebouwen 11.199 11.184 11.135 11.092 11.191 Niet zijnde woningen en woongebouwen: - zorgplaatsen 1.072 1.019 925 888 718 - dagverblijven/kinderopvang 12 11 8 5 5 - bedrijfsruimte/panden 131 97 91 76 66 - garages/parkeerplaatsen 629 631 602 602 612 - standplaatsen 94 94 94 94 94 - woonwagens 36 36 36 36 36 Overige verhuureenheden: - verhuurbare ruimtes 1 1 1 2 2 - schuren/bergingen 22 22 23 23 23 Totaal 13.196 13.095 12.915 12.818 12.747 Per woning (x € 1.000,-) Gemiddelde verzekerde waarde 71 71 71 71 71 Gemiddelde waarde Onroerende zaakbelasting 142 143 140 128 127 Gemiddelde bedrijfswaarde 58 58 48 46 45 Mutaties in het woningbezit Aantal opgeleverd 186 259 207 28 166 Aantal aangekocht 1 2 4 7 14 Aantal samenvoegingen bijz. woonv. 0 0 0 1 12 Aantal verkocht 92 90 94 103 36 Aantal gesloopt 80 28 37 30 101 Aantal woningen naar huurklasse Goedkoop 3.668 4.221 4.569 4.496 4.882 Overigen 7.481 6.912 6.529 6.594 6.309
131
J A A R R E K E N I N G
J A A R V E R S L A G
31-dec 2010
2 0 1 0
31-dec 2009
V E N N O O T S C H A P P E L I J K E
31-dec 2008
31-dec 2007
31-dec 2006
Kwaliteit per woning Aantal reparatieverzoeken 1,73 1,51 1,71 1,49 1,46 Aantal gevallen mutatieonderhoud 0,08 0,10 0,10 0,10 0,10 Kosten niet-planmatig onderhoud (€) 328 315 318 349 295 Kosten planmatig onderhoud (€) 1.269 1.060 954 1.233 1.004 Totaal kosten onderhoud (€) 1.597 1.376 1.272 1.582 1.299 Prijs-kwaliteitverhouding Gemiddeld aantal punten WWS 135 134 133 133 133 Gemiddelde nettohuur per maand (€) 415 396 382 370 363
Het verhuren van woningen Mutatiegraad in % van aantal woningen 9,70 9,72 10,40 9,86 10,02 Huurachterstand in % jaarhuur 0,51 0,51 0,63 0,68 0,79 Huurderving in % jaarhuur 2,39 2,40 2,09 1,40 1,03 Financiële continuïteit op basis van bedrijfswaarde Solvabiliteitspercentage 38,55 45,21 50,70 48,80 52,53 Liquiditeitspercentage 0,53 1,39 1,42 1,68 1,93 Rentabiliteitsperc. totaal vermogen 1,60 2,44 3,08 2,95 5,60 Interne financiering per woning 24.190 27.232 30.560 23.287 25.602 Cashflow in € per woning 1.285 1.040 1.036 780 2.602 Balans en winst-en-verliesrekening, in € per woning op basis van bedrijfswaarde Eigen vermogen 27.821 33.491 36.344 30.362 30.668 Voorzieningen 1.701 856 662 195 167 Weerstandsvermogen 29.522 33.491 37.006 30.557 30.835 Totale opbrengsten 7.180 6.670 6.735 6.411 5.528 Kapitaallasten 1.648 1.507 1.570 1.365 1.179 Overige bedrijfslasten 6.190 5.287 4.521 4.472 2.177 Renteresultaat 166 148 160 162 403 Resultaat bedrijfswaarde -5.258 -2.008 0 0 0 Jaarresultaat -5.750 -2.906 804 736 2.575
132
J A A R R E K E N I N G
Overige gegevens
13
13.1. Statutaire resultaatbestemming Het resultaat wordt aan de reserves toegevoegd.
13.2. Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de RvC reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is in mindering gebracht op de overige reserves.
13.3. Gebeurtenissen na balansdatum Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum die een materieel ander beeld geven op de gepresenteerde cijfers in dit verslag zodat ze hier vermeld dienen te worden.
13.4. Accountantsverklaring
133
J A A R V E R S L A G
2 0 1 0
O V E R I G E
134
G E G E V E N S
colofon redactie: Woonconcept vormgeving: Mill.Art | de communicatiemolen, Meppel
Postbus 154, 7940 AD Meppel
•
Tel.: 088-61 62 000
e-mail:
[email protected]
•
•
Fax: 088-61 62 333
www.woonconcept.nl