20927_nwsbr_Rigo
11-10-2007
14:15
Pagina 2
Mensen, stenen, geld
Kor t nieuws
Kor t nieuws
RIGO Research en Advies
Het beleidsproces bij woningcorporaties
Woningmarktanalyse Fryslân
Grondprijsbeleid gemeente Houten
Heel het land leunt voor kennis over de woningmarkt zwaar op het Woononderzoek Nederland, kortweg het WoON. Heel Nederland? Nee, in een kleine provincie in het Noorden van het land doet men het op geheel eigen wijze. Voor RIGO de schone opdracht om de analyses te verzorgen van het Woningbehoefte Onderzoek Fryslân, editie 2007. Bij het verschijnen van deze nieuwsbrief zullen wij daar al een eind mee zijn gevorderd.
De Rekenkamercommissie van de gemeente Houten wilde meer inzicht in het gemeentlijke grondprijsbeleid en in de uitvoering daarvan. RIGO heeft dit onderzoek ter hand genomen door bij een vijftiental transacties voor verschillende functies de gerealiseerde grondprijs te vergelijken met het grondprijsbeleid uit betreffend jaar. Speciale aandacht was er voor de rol van de gemeenteraad: was de raad, op basis van de aangeboden informatie, in staat om het beleid te controleren en gebeurde dat in werkelijkheid ook?
Ons profiel
Bij Woningcorporaties draait het altijd om mensen, stenen en geld. De ‘mensen’ zijn de klanten, de ‘stenen’ de woningen en het ‘geld’ het in de woningen belegde kapitaal. Het geld is er voor de stenen en de stenen zijn er voor de klanten. De woningcorporatie legt in haar beleid vast hoe zij met klanten, woningen en kapitaal om wil gaan. In het boek Mensen, stenen en geld is beschreven wat dat beleid inhoudt en hoe dat beleid tot stand komt. Het boek komt begin oktober uit. Woningcorporaties zijn maatschappelijke ondernemingen die met hun beleid en plannen grote invloed hebben op het woon- en leefklimaat. Met elkaar exploiteren de corporaties ca. 2,4 miljoen huurwoningen; ruim een derde van de totale woningvoorraad. De meeste Nederlanders doen in hun leven wel eens zaken met een corporatie en veel mensen huren hun hele leven lang een corporatiewoning. De prestaties van de corporaties moeten dan ook de toets der kritiek kunnen doorstaan. En dat geldt ook voor het beleid en de plannen die tot die prestaties moeten leiden. Corporaties moeten oog hebben voor de kwaliteit van het beleid en voor het proces waarin beleid tot stand komt. Een goed beleidsproces biedt weliswaar geen garantie voor goed beleid, maar het helpt wel. Begin oktober geeft RIGO het boek Mensen, stenen, geld; het beleidsproces bij woningcorporaties uit waarin de beleidscyclus bij woningcorporaties centraal staat. Het boek, geschreven door Peter van Os, geeft een groot aantal handreikingen om de kwaliteit van het beleid en het beleidsproces te verbeteren. Als hulpmiddel wordt een procesmodel geïntroduceerd, de Beleidsachtbaan®; een weergave van de verschillende activiteiten, werkwijzen en instrumenten die bij het ontwikkelen van beleid en plannen aan de orde komen. De verschillende procesonderdelen van de Beleidsachtbaan worden in het boek uitgebreid beschreven. De titel van het boek, Mensen, stenen, geld is uiteraard niet willekeurig gekozen. Corporaties zijn bijzondere maatschappelijke ondernemingen. Aan de ene kant richten corporaties zich, net als andere maatschappelijke ondernemingen, primair op de maatschappelijke ‘outcome’ van hun activiteiten. Die outcome is per definitie maatschappij- dus ‘mens’gericht. Aan de andere kant is een corporatie, in tegenstelling tot vrijwel alle andere maatschappelijke ondernemingen, financieel (nagenoeg) onafhankelijk van de overheid. Dat kan doordat de exploitatie van het vastgoed (de ‘stenen’) het kapitaal (het ‘geld’) genereert, dat nodig is voor de maatschappelijke prestaties. Een goed beleidsproces is niet alleen goed ingericht en toegerust met instrumenten, maar is ook verankerd in de organisatie. In het boek wordt in dit kader ingegaan op de financiën, de organisatie, de informatievoorziening en de relatie tussen de corporatie en haar belanghouders. In het boek worden dit de ‘lagen’ van de Beleidsachtbaan genoemd. Door het hele boek heen zijn diverse praktijkervaringen beschreven. Daarnaast is één hoofdstuk gewijd aan de uitkomsten van een praktijkevaluatie gehouden onder een groot aantal woningcorporaties. Daaruit blijkt dat aan het beleidsproces bij corporaties nog wel het een en ander te verbeteren valt, hoewel de staat van professionalisering van corporatie tot corporatie sterk kan verschillen. Kortom, alles bij elkaar een rijk handboek voor iedere manager, beleidsmedewerker en adviseur in de corporatiesector. Het boek Mensen, stenen, geld; het beleidsproces bij woningcorporaties verschijnt begin oktober en is te bestellen bij RIGO (020-5221111). > Meer informatie bij Peter van Os, 020-5221112 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
> Meer informatie bij André Buys ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
> Meer informatie bij Jan Scheele-Goedhart ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
SVT Tiel. Ondernemingsplan en strategisch voorraadbeleid. Vaak is een ondernemingsplan van een woningcorporatie aanleiding om het strategisch voorraadbeleid te herijken. Maar omgekeerd komt ook voor: bij het herijken van het strategisch voorraadbeleid blijkt dat de bestaande strategische kaders niet meer voldoen en dat geeft aanleiding om het ondernemingsplan de ‘verversen’. Dat laatste was voorzien door de SVT in Tiel. RIGO heeft de corporatie ondersteund in beide trajecten; een nieuw ondernemingsplan en een nieuw voorraadbeleid. Beide processen verliepen simultaan.
Maatschappelijk betrokken ondernemen
> Meer informatie Roy Kramer of Peter van Os. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
> Meer informatie: Beatrijs Jansen ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
Strategieontwikkeling door AM
Nieuwe aanwinst MKBA adviesclub
Voor de woningbouwstrategie op langere termijn heeft AM (projectontwikkelaar) aan RIGO gevraagd een verkenning te doen naar het overheidsbeleid, op thema's als energiebesparing, klimaat & water, mobiliteit, fiscaliteit & eigen woningbezit, particulier opdrachtgeverschap, en gebiedsontwikkeling & ruimtelijke ordening. Na analyse van beleidontwikkelingen zijn kansen en bedreigingen voor AM geformuleerd voor verdere strategieontwikkeling door AM.
Op 1 augustus 2007 is Edgar Wever in dienst getreden als consultant bij RIGO. Hij zal samen met Freddie Rosenberg – die eerder dit jaar bij RIGO als partner is aangesteld – zich focussen op ruimtelijkeconomisch onderzoek en maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA) in het bijzonder. Op dit moment zijn zij onder meer betrokken bij de MKBA Sluis kanaal Gent-Terneuzen, de MKBA Schiphol Amsterdam Almere, MKBA Natuureffecten en de MKBA Parkeergarage Zeeburgereiland. Bovendien verzorgen ze samen met Geoplan een cursus MKBA.
> Meer informatie bij Jan van der Schaar ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
RIGO ondersteunt de gemeente Pijnacker-Nootdorp bij het vrijwilligersbeleid, in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning. Een van de speerpunten is het meer betrekken van het lokale bedrijfsleven (waaronder corporaties) bij vrijwilligerswerk. Samen met het Bureau voor Vrijwilligerswerk en de gemeente onderzoekt RIGO de mogelijkheden voor de oprichting van een lokaal Platform Maatschappelijk Betrokken Ondernemen.
> Meer informatie bij Geurt Keers ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
Onze expertise is (het beleid aangaande) de woon- en leefomgeving van mensen, met aandachtsgebieden als wonen, bouwen, zorg- en dienstverlening en vastgoed. Onze opdrachtgevers zijn actief in de wereld van wonen tot en met zorg. We werken onder meer voor overheden, zorginstellingen, woningcorporaties en vastgoedondernemers: partijen die vorm geven aan de woon- en leefsituatie van mensen. We voelen ons betrokken bij de vraagstukken die op dat terrein spelen en helpen onze opdrachtgevers bij het formuleren van antwoorden. Dat doen we door hen in staat te stellen onderbouwde en afgewogen beslissingen te nemen, gebaseerd op kennis van de feiten en inzicht in de mogelijkheden. Wij koesteren onze onafhankelijkheid.
Ons werk > > > > > > > >
Wonen, zorg en welzijn Lokale en regionale Woonvisies Strategisch portefeuillebeleid Beleidsplannen Leefbaarheid Stedelijke vernieuwing Prestatieovereenkomsten Woningmarktonderzoek
> Meer informatie bij Freddie Rosenberg en Edgar Wever ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
Contact
Wijkgericht werken
RIGO Research en Advies BV
Wijkgericht werken is (weer) in. Niet alleen bij de grote gemeenten. De inhoud en aanpak verschilt sterk. RIGO adviseert de gemeente Pijnacker-Nootdorp (ruim 42.000 inwoners) bij het uitbouwen van de wijkgerichte aanpak die het best past bij deze gemeente. Hiervoor doet RIGO onder meer onderzoek naar gemeenten van vergelijkbare grootte.
www.rigo.nl
Particulier opdrachtgeverschap in Tilburg De gemeente Tilburg voerde stimuleringsbeleid voor particulier opdrachtgeverschap (PO). Voor beleidsverandering heeft de gemeente Tilburg RIGO gevraagd beleidsscenario’s te maken; een voorwaardenscheppend (huidig beleid ‘plus’) en actief stimulerend scenario, waarin de gemeente stuurt om een bepaald aandeel PO in de nieuwbouw te realiseren. Per scenario is de benodigde inzet van gemeentelijke instrumenten onderzocht. Hiervoor zijn workshops gehouden met de ambtelijke organisatie en externe partijen. Het rapport is door de gemeenteraad met lof aanvaard, om de komende paar jaar een meer stimulerend beleid voor PO met pilots uit te voeren.
RIGO Research en Advies verricht markt- en beleidsonderzoek en ondersteunt bij het ontwikkelen van beleid, strategie en aanpak.
> Meer informatie bij Beatrijs Jansen ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
> > > > > > > >
Wijkvitaliteit Monitoring en evaluatie MGE en fair-value Transformatie zorginstellingen Woonmilieutypering Procesbegeleiding Haalbaarheidsstudies Rendement-risicoanalyses
De Ruyterkade 139 • 1011 AC Amsterdam • telefoon 020-5221111 • fax 020-6276840 •
[email protected]
Op onze site vindt u alle informatie over ons bedrijf, onze medewerkers, onze bereikbaarheid en ons werk. Alle openbare rapporten kunt u hier voor eigen gebruik downloaden.
Nieuwsbrief RIGO Research en Advies BV Wonen, Bouwen, Zorg Najaar 2007 In dit nummer: > De ‘Leefbarometer’ > Gebiedsanalyse als startpunt > Woonbeleid in ’s-Hertogenbosch > Innovaties in wonen en zorg > Samen werken aan wonen, welzijn en zorg > Combineren van herstructurerings- en wateropgave > Het beleidsproces bij woningcorporaties
20927_nwsbr_Rigo
11-10-2007
14:15
Pagina 2
Mensen, stenen, geld
Kor t nieuws
Kor t nieuws
RIGO Research en Advies
Het beleidsproces bij woningcorporaties
Woningmarktanalyse Fryslân
Grondprijsbeleid gemeente Houten
Heel het land leunt voor kennis over de woningmarkt zwaar op het Woononderzoek Nederland, kortweg het WoON. Heel Nederland? Nee, in een kleine provincie in het Noorden van het land doet men het op geheel eigen wijze. Voor RIGO de schone opdracht om de analyses te verzorgen van het Woningbehoefte Onderzoek Fryslân, editie 2007. Bij het verschijnen van deze nieuwsbrief zullen wij daar al een eind mee zijn gevorderd.
De Rekenkamercommissie van de gemeente Houten wilde meer inzicht in het gemeentlijke grondprijsbeleid en in de uitvoering daarvan. RIGO heeft dit onderzoek ter hand genomen door bij een vijftiental transacties voor verschillende functies de gerealiseerde grondprijs te vergelijken met het grondprijsbeleid uit betreffend jaar. Speciale aandacht was er voor de rol van de gemeenteraad: was de raad, op basis van de aangeboden informatie, in staat om het beleid te controleren en gebeurde dat in werkelijkheid ook?
Ons profiel
Bij Woningcorporaties draait het altijd om mensen, stenen en geld. De ‘mensen’ zijn de klanten, de ‘stenen’ de woningen en het ‘geld’ het in de woningen belegde kapitaal. Het geld is er voor de stenen en de stenen zijn er voor de klanten. De woningcorporatie legt in haar beleid vast hoe zij met klanten, woningen en kapitaal om wil gaan. In het boek Mensen, stenen en geld is beschreven wat dat beleid inhoudt en hoe dat beleid tot stand komt. Het boek komt begin oktober uit. Woningcorporaties zijn maatschappelijke ondernemingen die met hun beleid en plannen grote invloed hebben op het woon- en leefklimaat. Met elkaar exploiteren de corporaties ca. 2,4 miljoen huurwoningen; ruim een derde van de totale woningvoorraad. De meeste Nederlanders doen in hun leven wel eens zaken met een corporatie en veel mensen huren hun hele leven lang een corporatiewoning. De prestaties van de corporaties moeten dan ook de toets der kritiek kunnen doorstaan. En dat geldt ook voor het beleid en de plannen die tot die prestaties moeten leiden. Corporaties moeten oog hebben voor de kwaliteit van het beleid en voor het proces waarin beleid tot stand komt. Een goed beleidsproces biedt weliswaar geen garantie voor goed beleid, maar het helpt wel. Begin oktober geeft RIGO het boek Mensen, stenen, geld; het beleidsproces bij woningcorporaties uit waarin de beleidscyclus bij woningcorporaties centraal staat. Het boek, geschreven door Peter van Os, geeft een groot aantal handreikingen om de kwaliteit van het beleid en het beleidsproces te verbeteren. Als hulpmiddel wordt een procesmodel geïntroduceerd, de Beleidsachtbaan®; een weergave van de verschillende activiteiten, werkwijzen en instrumenten die bij het ontwikkelen van beleid en plannen aan de orde komen. De verschillende procesonderdelen van de Beleidsachtbaan worden in het boek uitgebreid beschreven. De titel van het boek, Mensen, stenen, geld is uiteraard niet willekeurig gekozen. Corporaties zijn bijzondere maatschappelijke ondernemingen. Aan de ene kant richten corporaties zich, net als andere maatschappelijke ondernemingen, primair op de maatschappelijke ‘outcome’ van hun activiteiten. Die outcome is per definitie maatschappij- dus ‘mens’gericht. Aan de andere kant is een corporatie, in tegenstelling tot vrijwel alle andere maatschappelijke ondernemingen, financieel (nagenoeg) onafhankelijk van de overheid. Dat kan doordat de exploitatie van het vastgoed (de ‘stenen’) het kapitaal (het ‘geld’) genereert, dat nodig is voor de maatschappelijke prestaties. Een goed beleidsproces is niet alleen goed ingericht en toegerust met instrumenten, maar is ook verankerd in de organisatie. In het boek wordt in dit kader ingegaan op de financiën, de organisatie, de informatievoorziening en de relatie tussen de corporatie en haar belanghouders. In het boek worden dit de ‘lagen’ van de Beleidsachtbaan genoemd. Door het hele boek heen zijn diverse praktijkervaringen beschreven. Daarnaast is één hoofdstuk gewijd aan de uitkomsten van een praktijkevaluatie gehouden onder een groot aantal woningcorporaties. Daaruit blijkt dat aan het beleidsproces bij corporaties nog wel het een en ander te verbeteren valt, hoewel de staat van professionalisering van corporatie tot corporatie sterk kan verschillen. Kortom, alles bij elkaar een rijk handboek voor iedere manager, beleidsmedewerker en adviseur in de corporatiesector. Het boek Mensen, stenen, geld; het beleidsproces bij woningcorporaties verschijnt begin oktober en is te bestellen bij RIGO (020-5221111). > Meer informatie bij Peter van Os, 020-5221112 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
> Meer informatie bij André Buys ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
> Meer informatie bij Jan Scheele-Goedhart ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
SVT Tiel. Ondernemingsplan en strategisch voorraadbeleid. Vaak is een ondernemingsplan van een woningcorporatie aanleiding om het strategisch voorraadbeleid te herijken. Maar omgekeerd komt ook voor: bij het herijken van het strategisch voorraadbeleid blijkt dat de bestaande strategische kaders niet meer voldoen en dat geeft aanleiding om het ondernemingsplan de ‘verversen’. Dat laatste was voorzien door de SVT in Tiel. RIGO heeft de corporatie ondersteund in beide trajecten; een nieuw ondernemingsplan en een nieuw voorraadbeleid. Beide processen verliepen simultaan.
Maatschappelijk betrokken ondernemen
> Meer informatie Roy Kramer of Peter van Os. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
> Meer informatie: Beatrijs Jansen ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
Strategieontwikkeling door AM
Nieuwe aanwinst MKBA adviesclub
Voor de woningbouwstrategie op langere termijn heeft AM (projectontwikkelaar) aan RIGO gevraagd een verkenning te doen naar het overheidsbeleid, op thema's als energiebesparing, klimaat & water, mobiliteit, fiscaliteit & eigen woningbezit, particulier opdrachtgeverschap, en gebiedsontwikkeling & ruimtelijke ordening. Na analyse van beleidontwikkelingen zijn kansen en bedreigingen voor AM geformuleerd voor verdere strategieontwikkeling door AM.
Op 1 augustus 2007 is Edgar Wever in dienst getreden als consultant bij RIGO. Hij zal samen met Freddie Rosenberg – die eerder dit jaar bij RIGO als partner is aangesteld – zich focussen op ruimtelijkeconomisch onderzoek en maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA) in het bijzonder. Op dit moment zijn zij onder meer betrokken bij de MKBA Sluis kanaal Gent-Terneuzen, de MKBA Schiphol Amsterdam Almere, MKBA Natuureffecten en de MKBA Parkeergarage Zeeburgereiland. Bovendien verzorgen ze samen met Geoplan een cursus MKBA.
> Meer informatie bij Jan van der Schaar ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
RIGO ondersteunt de gemeente Pijnacker-Nootdorp bij het vrijwilligersbeleid, in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning. Een van de speerpunten is het meer betrekken van het lokale bedrijfsleven (waaronder corporaties) bij vrijwilligerswerk. Samen met het Bureau voor Vrijwilligerswerk en de gemeente onderzoekt RIGO de mogelijkheden voor de oprichting van een lokaal Platform Maatschappelijk Betrokken Ondernemen.
> Meer informatie bij Geurt Keers ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
Onze expertise is (het beleid aangaande) de woon- en leefomgeving van mensen, met aandachtsgebieden als wonen, bouwen, zorg- en dienstverlening en vastgoed. Onze opdrachtgevers zijn actief in de wereld van wonen tot en met zorg. We werken onder meer voor overheden, zorginstellingen, woningcorporaties en vastgoedondernemers: partijen die vorm geven aan de woon- en leefsituatie van mensen. We voelen ons betrokken bij de vraagstukken die op dat terrein spelen en helpen onze opdrachtgevers bij het formuleren van antwoorden. Dat doen we door hen in staat te stellen onderbouwde en afgewogen beslissingen te nemen, gebaseerd op kennis van de feiten en inzicht in de mogelijkheden. Wij koesteren onze onafhankelijkheid.
Ons werk > > > > > > > >
Wonen, zorg en welzijn Lokale en regionale Woonvisies Strategisch portefeuillebeleid Beleidsplannen Leefbaarheid Stedelijke vernieuwing Prestatieovereenkomsten Woningmarktonderzoek
> Meer informatie bij Freddie Rosenberg en Edgar Wever ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
Contact
Wijkgericht werken
RIGO Research en Advies BV
Wijkgericht werken is (weer) in. Niet alleen bij de grote gemeenten. De inhoud en aanpak verschilt sterk. RIGO adviseert de gemeente Pijnacker-Nootdorp (ruim 42.000 inwoners) bij het uitbouwen van de wijkgerichte aanpak die het best past bij deze gemeente. Hiervoor doet RIGO onder meer onderzoek naar gemeenten van vergelijkbare grootte.
www.rigo.nl
Particulier opdrachtgeverschap in Tilburg De gemeente Tilburg voerde stimuleringsbeleid voor particulier opdrachtgeverschap (PO). Voor beleidsverandering heeft de gemeente Tilburg RIGO gevraagd beleidsscenario’s te maken; een voorwaardenscheppend (huidig beleid ‘plus’) en actief stimulerend scenario, waarin de gemeente stuurt om een bepaald aandeel PO in de nieuwbouw te realiseren. Per scenario is de benodigde inzet van gemeentelijke instrumenten onderzocht. Hiervoor zijn workshops gehouden met de ambtelijke organisatie en externe partijen. Het rapport is door de gemeenteraad met lof aanvaard, om de komende paar jaar een meer stimulerend beleid voor PO met pilots uit te voeren.
RIGO Research en Advies verricht markt- en beleidsonderzoek en ondersteunt bij het ontwikkelen van beleid, strategie en aanpak.
> Meer informatie bij Beatrijs Jansen ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
> > > > > > > >
Wijkvitaliteit Monitoring en evaluatie MGE en fair-value Transformatie zorginstellingen Woonmilieutypering Procesbegeleiding Haalbaarheidsstudies Rendement-risicoanalyses
De Ruyterkade 139 • 1011 AC Amsterdam • telefoon 020-5221111 • fax 020-6276840 •
[email protected]
Op onze site vindt u alle informatie over ons bedrijf, onze medewerkers, onze bereikbaarheid en ons werk. Alle openbare rapporten kunt u hier voor eigen gebruik downloaden.
Nieuwsbrief RIGO Research en Advies BV Wonen, Bouwen, Zorg Najaar 2007 In dit nummer: > De ‘Leefbarometer’ > Gebiedsanalyse als startpunt > Woonbeleid in ’s-Hertogenbosch > Innovaties in wonen en zorg > Samen werken aan wonen, welzijn en zorg > Combineren van herstructurerings- en wateropgave > Het beleidsproces bij woningcorporaties
20927_nwsbr_Rigo
11-10-2007
14:15
Pagina 2
Mensen, stenen, geld
Kor t nieuws
Kor t nieuws
RIGO Research en Advies
Het beleidsproces bij woningcorporaties
Woningmarktanalyse Fryslân
Grondprijsbeleid gemeente Houten
Heel het land leunt voor kennis over de woningmarkt zwaar op het Woononderzoek Nederland, kortweg het WoON. Heel Nederland? Nee, in een kleine provincie in het Noorden van het land doet men het op geheel eigen wijze. Voor RIGO de schone opdracht om de analyses te verzorgen van het Woningbehoefte Onderzoek Fryslân, editie 2007. Bij het verschijnen van deze nieuwsbrief zullen wij daar al een eind mee zijn gevorderd.
De Rekenkamercommissie van de gemeente Houten wilde meer inzicht in het gemeentlijke grondprijsbeleid en in de uitvoering daarvan. RIGO heeft dit onderzoek ter hand genomen door bij een vijftiental transacties voor verschillende functies de gerealiseerde grondprijs te vergelijken met het grondprijsbeleid uit betreffend jaar. Speciale aandacht was er voor de rol van de gemeenteraad: was de raad, op basis van de aangeboden informatie, in staat om het beleid te controleren en gebeurde dat in werkelijkheid ook?
Ons profiel
Bij Woningcorporaties draait het altijd om mensen, stenen en geld. De ‘mensen’ zijn de klanten, de ‘stenen’ de woningen en het ‘geld’ het in de woningen belegde kapitaal. Het geld is er voor de stenen en de stenen zijn er voor de klanten. De woningcorporatie legt in haar beleid vast hoe zij met klanten, woningen en kapitaal om wil gaan. In het boek Mensen, stenen en geld is beschreven wat dat beleid inhoudt en hoe dat beleid tot stand komt. Het boek komt begin oktober uit. Woningcorporaties zijn maatschappelijke ondernemingen die met hun beleid en plannen grote invloed hebben op het woon- en leefklimaat. Met elkaar exploiteren de corporaties ca. 2,4 miljoen huurwoningen; ruim een derde van de totale woningvoorraad. De meeste Nederlanders doen in hun leven wel eens zaken met een corporatie en veel mensen huren hun hele leven lang een corporatiewoning. De prestaties van de corporaties moeten dan ook de toets der kritiek kunnen doorstaan. En dat geldt ook voor het beleid en de plannen die tot die prestaties moeten leiden. Corporaties moeten oog hebben voor de kwaliteit van het beleid en voor het proces waarin beleid tot stand komt. Een goed beleidsproces biedt weliswaar geen garantie voor goed beleid, maar het helpt wel. Begin oktober geeft RIGO het boek Mensen, stenen, geld; het beleidsproces bij woningcorporaties uit waarin de beleidscyclus bij woningcorporaties centraal staat. Het boek, geschreven door Peter van Os, geeft een groot aantal handreikingen om de kwaliteit van het beleid en het beleidsproces te verbeteren. Als hulpmiddel wordt een procesmodel geïntroduceerd, de Beleidsachtbaan®; een weergave van de verschillende activiteiten, werkwijzen en instrumenten die bij het ontwikkelen van beleid en plannen aan de orde komen. De verschillende procesonderdelen van de Beleidsachtbaan worden in het boek uitgebreid beschreven. De titel van het boek, Mensen, stenen, geld is uiteraard niet willekeurig gekozen. Corporaties zijn bijzondere maatschappelijke ondernemingen. Aan de ene kant richten corporaties zich, net als andere maatschappelijke ondernemingen, primair op de maatschappelijke ‘outcome’ van hun activiteiten. Die outcome is per definitie maatschappij- dus ‘mens’gericht. Aan de andere kant is een corporatie, in tegenstelling tot vrijwel alle andere maatschappelijke ondernemingen, financieel (nagenoeg) onafhankelijk van de overheid. Dat kan doordat de exploitatie van het vastgoed (de ‘stenen’) het kapitaal (het ‘geld’) genereert, dat nodig is voor de maatschappelijke prestaties. Een goed beleidsproces is niet alleen goed ingericht en toegerust met instrumenten, maar is ook verankerd in de organisatie. In het boek wordt in dit kader ingegaan op de financiën, de organisatie, de informatievoorziening en de relatie tussen de corporatie en haar belanghouders. In het boek worden dit de ‘lagen’ van de Beleidsachtbaan genoemd. Door het hele boek heen zijn diverse praktijkervaringen beschreven. Daarnaast is één hoofdstuk gewijd aan de uitkomsten van een praktijkevaluatie gehouden onder een groot aantal woningcorporaties. Daaruit blijkt dat aan het beleidsproces bij corporaties nog wel het een en ander te verbeteren valt, hoewel de staat van professionalisering van corporatie tot corporatie sterk kan verschillen. Kortom, alles bij elkaar een rijk handboek voor iedere manager, beleidsmedewerker en adviseur in de corporatiesector. Het boek Mensen, stenen, geld; het beleidsproces bij woningcorporaties verschijnt begin oktober en is te bestellen bij RIGO (020-5221111). > Meer informatie bij Peter van Os, 020-5221112 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
> Meer informatie bij André Buys ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
> Meer informatie bij Jan Scheele-Goedhart ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
SVT Tiel. Ondernemingsplan en strategisch voorraadbeleid. Vaak is een ondernemingsplan van een woningcorporatie aanleiding om het strategisch voorraadbeleid te herijken. Maar omgekeerd komt ook voor: bij het herijken van het strategisch voorraadbeleid blijkt dat de bestaande strategische kaders niet meer voldoen en dat geeft aanleiding om het ondernemingsplan de ‘verversen’. Dat laatste was voorzien door de SVT in Tiel. RIGO heeft de corporatie ondersteund in beide trajecten; een nieuw ondernemingsplan en een nieuw voorraadbeleid. Beide processen verliepen simultaan.
Maatschappelijk betrokken ondernemen
> Meer informatie Roy Kramer of Peter van Os. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
> Meer informatie: Beatrijs Jansen ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
Strategieontwikkeling door AM
Nieuwe aanwinst MKBA adviesclub
Voor de woningbouwstrategie op langere termijn heeft AM (projectontwikkelaar) aan RIGO gevraagd een verkenning te doen naar het overheidsbeleid, op thema's als energiebesparing, klimaat & water, mobiliteit, fiscaliteit & eigen woningbezit, particulier opdrachtgeverschap, en gebiedsontwikkeling & ruimtelijke ordening. Na analyse van beleidontwikkelingen zijn kansen en bedreigingen voor AM geformuleerd voor verdere strategieontwikkeling door AM.
Op 1 augustus 2007 is Edgar Wever in dienst getreden als consultant bij RIGO. Hij zal samen met Freddie Rosenberg – die eerder dit jaar bij RIGO als partner is aangesteld – zich focussen op ruimtelijkeconomisch onderzoek en maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA) in het bijzonder. Op dit moment zijn zij onder meer betrokken bij de MKBA Sluis kanaal Gent-Terneuzen, de MKBA Schiphol Amsterdam Almere, MKBA Natuureffecten en de MKBA Parkeergarage Zeeburgereiland. Bovendien verzorgen ze samen met Geoplan een cursus MKBA.
> Meer informatie bij Jan van der Schaar ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
RIGO ondersteunt de gemeente Pijnacker-Nootdorp bij het vrijwilligersbeleid, in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning. Een van de speerpunten is het meer betrekken van het lokale bedrijfsleven (waaronder corporaties) bij vrijwilligerswerk. Samen met het Bureau voor Vrijwilligerswerk en de gemeente onderzoekt RIGO de mogelijkheden voor de oprichting van een lokaal Platform Maatschappelijk Betrokken Ondernemen.
> Meer informatie bij Geurt Keers ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
Onze expertise is (het beleid aangaande) de woon- en leefomgeving van mensen, met aandachtsgebieden als wonen, bouwen, zorg- en dienstverlening en vastgoed. Onze opdrachtgevers zijn actief in de wereld van wonen tot en met zorg. We werken onder meer voor overheden, zorginstellingen, woningcorporaties en vastgoedondernemers: partijen die vorm geven aan de woon- en leefsituatie van mensen. We voelen ons betrokken bij de vraagstukken die op dat terrein spelen en helpen onze opdrachtgevers bij het formuleren van antwoorden. Dat doen we door hen in staat te stellen onderbouwde en afgewogen beslissingen te nemen, gebaseerd op kennis van de feiten en inzicht in de mogelijkheden. Wij koesteren onze onafhankelijkheid.
Ons werk > > > > > > > >
Wonen, zorg en welzijn Lokale en regionale Woonvisies Strategisch portefeuillebeleid Beleidsplannen Leefbaarheid Stedelijke vernieuwing Prestatieovereenkomsten Woningmarktonderzoek
> Meer informatie bij Freddie Rosenberg en Edgar Wever ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
Contact
Wijkgericht werken
RIGO Research en Advies BV
Wijkgericht werken is (weer) in. Niet alleen bij de grote gemeenten. De inhoud en aanpak verschilt sterk. RIGO adviseert de gemeente Pijnacker-Nootdorp (ruim 42.000 inwoners) bij het uitbouwen van de wijkgerichte aanpak die het best past bij deze gemeente. Hiervoor doet RIGO onder meer onderzoek naar gemeenten van vergelijkbare grootte.
www.rigo.nl
Particulier opdrachtgeverschap in Tilburg De gemeente Tilburg voerde stimuleringsbeleid voor particulier opdrachtgeverschap (PO). Voor beleidsverandering heeft de gemeente Tilburg RIGO gevraagd beleidsscenario’s te maken; een voorwaardenscheppend (huidig beleid ‘plus’) en actief stimulerend scenario, waarin de gemeente stuurt om een bepaald aandeel PO in de nieuwbouw te realiseren. Per scenario is de benodigde inzet van gemeentelijke instrumenten onderzocht. Hiervoor zijn workshops gehouden met de ambtelijke organisatie en externe partijen. Het rapport is door de gemeenteraad met lof aanvaard, om de komende paar jaar een meer stimulerend beleid voor PO met pilots uit te voeren.
RIGO Research en Advies verricht markt- en beleidsonderzoek en ondersteunt bij het ontwikkelen van beleid, strategie en aanpak.
> Meer informatie bij Beatrijs Jansen ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
> > > > > > > >
Wijkvitaliteit Monitoring en evaluatie MGE en fair-value Transformatie zorginstellingen Woonmilieutypering Procesbegeleiding Haalbaarheidsstudies Rendement-risicoanalyses
De Ruyterkade 139 • 1011 AC Amsterdam • telefoon 020-5221111 • fax 020-6276840 •
[email protected]
Op onze site vindt u alle informatie over ons bedrijf, onze medewerkers, onze bereikbaarheid en ons werk. Alle openbare rapporten kunt u hier voor eigen gebruik downloaden.
Nieuwsbrief RIGO Research en Advies BV Wonen, Bouwen, Zorg Najaar 2007 In dit nummer: > De ‘Leefbarometer’ > Gebiedsanalyse als startpunt > Woonbeleid in ’s-Hertogenbosch > Innovaties in wonen en zorg > Samen werken aan wonen, welzijn en zorg > Combineren van herstructurerings- en wateropgave > Het beleidsproces bij woningcorporaties
20927_nwsbr_Rigo
11-10-2007
14:31
Pagina 1
De ‘Leefbarometer’
Gebiedsanalyse als startpunt
Woonbeleid in ’s-Hertogenbosch
Innovaties in wonen en zorg
De leefbarometer is een ludieke naam voor een uniek instrument. Het brengt de leefbaarheid in buurten en wijken in Nederland in kaart en zal kunnen worden gebruikt om preciezer te bepalen waar wat aan de hand is, de ontwikkeling van de leefbaarheid te volgen en de effecten van lokale maatregelen te onderzoeken.
Woningcorporaties die voor een vernieuwingsopgave staan, kijken steeds vaker verder dan de eigen woningen. De sterke en zwakke punten van het eigen bezit zijn meestal wel goed in beeld. Inzicht in wie er woont en wat er speelt in de wijk, ontbreekt vaak. Een gebiedsanalyse geeft dit inzicht wel.
Lokale Rekenkamers vinden thema’s op het gebied van wonen, ruimtelijke ordening en grondbeleid de moeite waard om het gemeentelijk beleid op te evalueren voor betere kaderstelling en controle door de gemeenteraad.
Een beproefd middel van de overheid om projecten en innovaties van de grond te krijgen is het verstrekken van subsidies. Tussen 2000 en 2003 was de Tijdelijke Woonzorgstimuleringsregeling van kracht. RIGO evalueerde de regeling in opdracht van het Ministerie van VROM.
In de leefbarometer zijn twee bestaande conceptinstrumenten samengegaan: de APK voor wijken van VROM/RIGO waarin de leefbaarheid werd afgemeten aan het oordeel van de bewoners en de ‘Early warning’ van BZK/Stichting Atlas voor gemeenten waarin de prijzen van woningen centraal stonden. Uniek aan de Leefbarometer is – naast die combinatie - dat een groot aantal gegevens uit registraties over fysieke kenmerken, sociale aspecten én veiligheid op een zeer laag schaalniveau en voor geheel Nederland zijn samengebracht. In het bijzonder op het vlak van veiligheid is een grote slag gemaakt om gegevens voor geheel Nederland vergelijkbaar te maken. En hoewel het meetniveau laag is (6 positie postcodegebieden), is de betrouwbaarheid van de indicatoren die in de LWL zijn toegepast groot doordat gebruik is gemaakt van registraties en van toegesneden geografische aggregatiemethoden.
RIGO heeft in opdracht van de Leidse woningcorporatie De Sleutels van Zijl en Vliet (dSvZeV), gebiedsanalyses opgesteld voor De Oude Kooi en de Tuinstadwijk. De gebiedsanalyse is het startpunt op weg naar een gebiedsvisie en uiteindelijk naar de daadwerkelijke aanpak en uitvoering.
Voor de Rekenkamercommissie ’s-Hertogenbosch was het woningbouwbeleid onderzoeksonderwerp. ‘s-Hertogenbosch had een bouwprogramma van 1.000 woningen per jaar, maar dat is jarenlang niet gerealiseerd. Sinds het dieptepunt van 380 woningen in 2004 is de productie weer toegenomen naar 700 tot 800 woningen. De gemeente heeft daarvoor maatregelen genomen, met name bouwafspraken met corporaties en versnelling van een grote uitleglocatie. Maar de doelstelling is nog steeds niet bereikt, laat staan het inhalen van achterstand. Het gemeentebestuur gaf aan dat met de productie van 800 woningen het maximum vermogen van gemeentelijke inspanningen bereikt is. De doelstelling is ook te ambitieus, zo luidde een conclusie uit eerder onderzoek van de Rekenkamercommissie. De gemeenteraad vond echter dat het onderzoek niet af was. De openstaande vragen gingen over sturing van het woonbeleid door de gemeente(raad). RIGO heeft daartoe ondersteuning geboden bij onderzoek naar succes- en faalfactoren bij de voortgang van twee woningbouwlocaties; een functieveranderingslocatie (Paleiskwartier) en een wijk met stedelijke vernieuwingsopgave (Boschveld). Doel was leerpunten formuleren voor toekomstig woonbeleid.
Zelfstandig wonen met zorg was de sociale doelstelling waarin corporaties en zorginstellingen elkaar rond de eeuwwisseling vonden. Qua financiering hebben we het dan over twee geheel verschillende werelden. Corporaties waren verzelfstandigd en betrekkelijk autonoom. De wereld van de zorg was centraal gereguleerd en voor ieder zorgproduct of bouwopgave werden gedetailleerde voorschriften en budgetten door centrale instanties vastgesteld.
Bouwkundige problemen waren de concrete aanleiding voor dSvZeV om een gebiedsvisie te ontwikkelen. dSvZeV heeft er bewust voor gekozen zich niet alleen op het bezit te concentreren waar de problemen zich voordoen, maar oog te hebben voor de hele wijk/buurt.
Van alle circa 200 ontwikkelde indicatoren (de zogenaamde omgevingscondities) is bepaald hoe ze van invloed zijn op hoe prettig mensen ergens wonen (de subjectieve kant van het instrument) en hoe ze de huizenprijzen beïnvloeden (de objectieve kant). De omgevingscondities en de gewichten die in het model zijn opgenomen zijn daarmee niet arbitrair, maar weerspiegelen wat de inwoners van Nederland gemiddeld belangrijk blijken te vinden in hun woonomgeving. Uiteindelijk wordt de leefbaarheidsituatie voor alle 6ppc-gebieden in Nederland berekend met behulp van 50 indicatoren; variërend van bijvoorbeeld het aandeel “stedelijke statuswoningen” en het aandeel nietwerkende werkzoekenden tot diefstal uit auto’s en vernieling. De leefbarometer meet op 6ppc-niveau. Daarmee worden traditionele valkuilen die te maken hebben met vooraf gedefinieerde gebieden (zoals de 4ppc-gebieden waarin de Vogelaarwijken zijn gedefinieerd) ontweken. Door vanuit de 6ppc-gebieden te kijken waar problemen zich concentreren, kunnen de probleemgebieden ‘bottom-up’ worden geïdentificeerd. Soms zullen ze de klassieke buurtgrenzen of postcodegebieden overschrijden en vaak zal een probleemgebied juist een deel van zo’n klassiek gebied betreffen. Op die manier kan scherp worden gesteld waar en op welke schaal problemen zich voordoen. De eindscore van de leefbarometer is vertaald in de oordelen van bewoners. Het voordeel daarvan is dat er een duidelijke referentie wordt geboden in plaats van een abstracte score. Een voldoende betekent dat de bewoners gemiddeld genomen positief zijn en een onvoldoende dat men gemiddelde genomen negatief is. Dat is belangrijk omdat daarmee niet alleen vergelijkingen tussen wijken mogelijk zijn, maar ook een absoluut niveau wordt geïntroduceerd. Er blijven dus altijd 40 slechtste wijken, maar die kunnen tegelijkertijd wel allemaal Leefbaarheid in Rotterdam, 2006 ‘voldoende’ scoren. De leefbarometer maakt gebruik van gegevens die periodiek worden geactualiseerd. Het is daarmee een instrument dat bij uitstek kan worden gebruikt voor monitoringdoeleinden en evaluatiestudies.
> Meer informatie bij Kees Leidelmeijer en Johan van Iersel, 020-5221111 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
De Oude Kooi
De gebiedsanalyses die RIGO heeft opgesteld voor de twee Leidse buurten geven een zo compleet mogelijk beeld van de wijken. Aan de orde komen, naast een beschrijving van de woningvoorraad, ook de positie van de wijk in de stad, letterlijk en figuurlijk, de achtergrond van de bewoners en de sociale verbanden. Op basis van cijfers en feiten, aangevuld met input vanuit bewoners en professionals. Een combinatie dus van verschillende componenten: ‘harde’ gegevens die aantonen hoe het er in de wijk voorstaat en ‘zachte’ gegevens over hoe de wijk beleefd wordt door degenen die er wonen en werken.
Het betrekken en vervolgens ook benoemen van beide componenten is cruciaal voor een goede gebiedsanalyse. Dat bleek ook uit de ervaring in Leiden. De bewoners van de Tuinstadwijk waren namelijk van mening dat de cijfers (zoals gemiddeld inkomen en werkloosheidspercentage) een beeld opriepen van een achterstandswijk. Terwijl hun gevoel over de wijk juist heel positief was. De situatie in De Oude Kooi is daarmee vergelijkbaar. De cijfers laten een behoorlijk somber beeld zien van de sociaal-economische positie van de bewoners. Tegelijkertijd zijn de banden tussen bewoners hecht en voelen velen zich sterk verbonden met De Oude Kooi. Door beide kanten te onderzoeken worden de sterke en de zwakke punten van de wijk zichtbaar. Dit inzicht biedt waardevolle informatie voor de gebiedsvisie. Starten met een analyse van het gebied is een manier om intern als corporatie en extern met bewoners en andere partijen een gedeeld beeld te vormen van de wijk. Het is vaak ook de start van een vernieuwingstraject van jaren. Reden te meer om aandacht te hebben voor wat er werkelijk omgaat in de wijk. Tuinstadwijk
> Meer informatie bij Lisan Wilkens, 020-5221169 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
Voor de aanpak heeft RIGO het woonbeleid in instrumenten voor raad en college afgebakend van andere in te zetten instrumenten van ruimtelijke ordening (bestemmingsplan) en grondbeleid (grondexploitatie). Voor de twee casestudies zijn dossiers bestudeerd en interviews met betrokkenen gehouden. Deze casesstudies zijn in het kader geplaatst van het gevoerde woonbeleid op programmaniveau en de doorgevoerde beleidsveranderingen voor stimulering van de woningproductie. Belangrijke succesfactoren voor ontwikkeling van het Paleiskwartier waren de PPS-aanpak en de ruimtelijke kwaliteit. De raad had gestuurd bij de kaderstelling met het ruimtelijk plan. Daarna was zijn betrokkenheid gering. Bij de uitvoering stonden vooral doelstellingen voor ruimtelijke kwaliteit en grondbeleid voorop. De woningbouw op de locatie is vertraagd. Marktfactoren waren hier debet aan, maar ook onvoldoende sturing van voortgang van de woningbouw. Er is lang vastgehouden aan bepaalde dure segmenten in de appartementenmarkt die onvoldoende vraag kenden voor geplande woningbouwaantallen. Voor stedelijke vernieuwing van Boschveld was gekozen voor een plan met hoge kwaliteitsambities, waarvoor sloop- en nieuwbouw van 900 woningen nodig was en herontwikkeling van een bedrijventerrein tot woonwijk. Faalfactoren waren vooral het onvoldoende meewegen van wensen van bewoners, ook eigenaarbewoners en een te integraal grootschalig plan. De ambities vertaalden zich in een groot exploitatietekort, waarover gemeente en corporatie zonder voortgang een jaar onderhandelingen voerden. De gemeenteraad werd laat bij de planontwikkeling betrokken, en ging voor behandeling van het masterplan mee met de bewoners. Vier jaar planontwikkeling ging verloren. Door het integrale plan was de mogelijke woningbouw op de functieveranderingslocatie (900 woningen) ook opgehouden. Succesfactoren in Boschveld zijn vooral de nieuwe aanpak, waarbij bewonersbelangen meer worden meegenomen en per deelgebied plannen worden gemaakt. Tot slot heeft RIGO suggesties gedaan voor aanbevelingen, die de Rekenkamercommissie in haar rapportage aan de gemeenteraad heeft gedaan. Een aanbeveling is het woonbeleid bij afzonderlijke locatieontwikkeling te versterken, zodat bij de projecten beter gestuurd kan worden op het woningbouwtempo. Bij de periodieke voortgangsrapportage over de gemeentelijke woningproductie zou de voortgang van afzonderlijke projecten in beeld moeten komen, om de controlerende rol van de raad te versterken. Bij planontwikkeling voor woningbouw zou 30% meer plannen moeten worden gemaakt om planuitval en vertraging bij projecten op te vangen. De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch heeft het rapport Woonbeleid: succes- en faalfactoren besproken en nam daarbij de zeven aanbevelingen over. De raad heeft daarbij ook voor een amendement gestemd, waarin gevraagd wordt bij de Woonvisie ook een uitvoeringsplan op te nemen voor alle aanbevelingen en voor zover mogelijk de aanbevelingen al herkenbaar te verwerken in de Woonvisie. > Meer informatie bij Geurt Keers, 020-5221124 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
De stimuleringsregeling was mede bedoeld om beide werelden bij elkaar te brengen. Dat heeft goed gewerkt. Er zijn projecten van de grond gekomen die zonder de regeling niet zouden zijn gerealiseerd. Verder heeft de regeling bijgedragen aan de beoogde samenwerking van woonaanbieders en zorgaanbieders. Wat betreft de innovatieve ambities heeft de regeling minder goed gewerkt. Deze doelstelling is gedurende de looptijd afgezwakt en bij de laatste tender uit beeld verdwenen. In de rapportage zijn tien toegekende aanvragen beschreven en beoordeeld. Vervolgens wordt de uitvoeringspraktijk belicht vanuit het perspectief van de betrokken aanvragers. Tot slot is onderzocht waaraan de beschikbaar gestelde middelen zijn besteed. Innovaties in wonen en zorg; Evaluatie van de Tijdelijke woonzorgstimuleringsregeling, RIGO, juni 2007 (94850) > Informatie bij Hans van Rossum, 020-5221126 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
Samen werken aan wonen, welzijn en zorg
Combineren herstructurerings- en wateropgave
Het organiseren van ‘wonen, welzijn en zorg’ doe je niet alleen: dat kan alleen in samenwerking tussen partijen. De gebruikers, de inwoners, spelen daarin ook een belangrijke rol.
In Rotterdam is het idee ontstaan dat het combineren van de herstructurerings- en wateropgave tot meerwaarde kan leiden. Door water echt de wijk in te trekken kunnen interessantere woonmilieus worden gerealiseerd. De verwachting is dat de extra kosten voor aanleg van water gecombineerd met woningbouw kunnen worden gecompenseerd door hogere woningopbrengsten.
In diverse gemeenten, zoals Breukelen, Twenterand, Wierden, Hellendoorn en Loenen begeleidt RIGO projecten waarin de gemeente, woningcorporaties, zorgaanbieders, welzijnsorganisatie een goed aanbod voor de groeiende groep ouderen en mensen met beperkingen willen realiseren. Partijen formuleren een visie en gaan na wat zij kunnen doen opdat deze mensen zo goed mogelijk worden ondersteund in het zelfstandig wonen. Wat kunnen zij bijdragen aan ‘kwaliteit van leven’ van inwoners van de gemeente? Om dat te kunnen bepalen is ook de stem van de gebruiker van belang. In een aantal gemeenten nemen consumentenorganisaties deel in een projectgroep die een visie en een plan maakt. In andere gemeenten wordt de WMO-raad gevraagd mee te denken en te adviseren. Naast deze overlegstructuren is ook van belang met de inwoners van een wijk te gaan praten. Bijvoorbeeld in bijeenkomsten waarin via de focusmethode of via ‘stamtafels’ thema’s met elkaar worden uitgediept. Op deze manier wordt veel informatie ‘van onderop’ vergaard om een goed aanbod te realiseren.
> Meer informatie bij Antoinette Bolscher, 020 522 1111 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
West 8 en RIGO werkten dit concept uit. Tijdens een aantal workshops met gemeente, corporaties en het waterschap richtte RIGO zich op de economische consequenties van alternatieve uitvoeringsmogelijkheden. Daartoe werd een Maatschappelijke Kosten-BatenAnalyse (MKBA) ontwikkeld waar kosten en baten van zowel betrokken investeerders (gemeente, corporaties en het waterschap), als van de maatschappij als geheel in beeld werden gebracht. In de MKBA wordt het alternatief ‘uitvoeren van bestaand beleid op gebied van herstructurering en aanpak van de wateropgave’, afgezet tegen het plan van West 8. De plannen zijn nog in ontwikkeling. Interessant is dat de kosten en baten voor derden, die in gebruikelijke gebiedsexploitaties niet aan bod komen, een ander licht werpen op de haalbaarheid. Dat geldt zowel voor de herstructurering an sich als voor de combinatie met de wateropgave.
> Meer informatie bij Thijs Luijkx, 020-5221137 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
20927_nwsbr_Rigo
11-10-2007
14:31
Pagina 1
De ‘Leefbarometer’
Gebiedsanalyse als startpunt
Woonbeleid in ’s-Hertogenbosch
Innovaties in wonen en zorg
De leefbarometer is een ludieke naam voor een uniek instrument. Het brengt de leefbaarheid in buurten en wijken in Nederland in kaart en zal kunnen worden gebruikt om preciezer te bepalen waar wat aan de hand is, de ontwikkeling van de leefbaarheid te volgen en de effecten van lokale maatregelen te onderzoeken.
Woningcorporaties die voor een vernieuwingsopgave staan, kijken steeds vaker verder dan de eigen woningen. De sterke en zwakke punten van het eigen bezit zijn meestal wel goed in beeld. Inzicht in wie er woont en wat er speelt in de wijk, ontbreekt vaak. Een gebiedsanalyse geeft dit inzicht wel.
Lokale Rekenkamers vinden thema’s op het gebied van wonen, ruimtelijke ordening en grondbeleid de moeite waard om het gemeentelijk beleid op te evalueren voor betere kaderstelling en controle door de gemeenteraad.
Een beproefd middel van de overheid om projecten en innovaties van de grond te krijgen is het verstrekken van subsidies. Tussen 2000 en 2003 was de Tijdelijke Woonzorgstimuleringsregeling van kracht. RIGO evalueerde de regeling in opdracht van het Ministerie van VROM.
In de leefbarometer zijn twee bestaande conceptinstrumenten samengegaan: de APK voor wijken van VROM/RIGO waarin de leefbaarheid werd afgemeten aan het oordeel van de bewoners en de ‘Early warning’ van BZK/Stichting Atlas voor gemeenten waarin de prijzen van woningen centraal stonden. Uniek aan de Leefbarometer is – naast die combinatie - dat een groot aantal gegevens uit registraties over fysieke kenmerken, sociale aspecten én veiligheid op een zeer laag schaalniveau en voor geheel Nederland zijn samengebracht. In het bijzonder op het vlak van veiligheid is een grote slag gemaakt om gegevens voor geheel Nederland vergelijkbaar te maken. En hoewel het meetniveau laag is (6 positie postcodegebieden), is de betrouwbaarheid van de indicatoren die in de LWL zijn toegepast groot doordat gebruik is gemaakt van registraties en van toegesneden geografische aggregatiemethoden.
RIGO heeft in opdracht van de Leidse woningcorporatie De Sleutels van Zijl en Vliet (dSvZeV), gebiedsanalyses opgesteld voor De Oude Kooi en de Tuinstadwijk. De gebiedsanalyse is het startpunt op weg naar een gebiedsvisie en uiteindelijk naar de daadwerkelijke aanpak en uitvoering.
Voor de Rekenkamercommissie ’s-Hertogenbosch was het woningbouwbeleid onderzoeksonderwerp. ‘s-Hertogenbosch had een bouwprogramma van 1.000 woningen per jaar, maar dat is jarenlang niet gerealiseerd. Sinds het dieptepunt van 380 woningen in 2004 is de productie weer toegenomen naar 700 tot 800 woningen. De gemeente heeft daarvoor maatregelen genomen, met name bouwafspraken met corporaties en versnelling van een grote uitleglocatie. Maar de doelstelling is nog steeds niet bereikt, laat staan het inhalen van achterstand. Het gemeentebestuur gaf aan dat met de productie van 800 woningen het maximum vermogen van gemeentelijke inspanningen bereikt is. De doelstelling is ook te ambitieus, zo luidde een conclusie uit eerder onderzoek van de Rekenkamercommissie. De gemeenteraad vond echter dat het onderzoek niet af was. De openstaande vragen gingen over sturing van het woonbeleid door de gemeente(raad). RIGO heeft daartoe ondersteuning geboden bij onderzoek naar succes- en faalfactoren bij de voortgang van twee woningbouwlocaties; een functieveranderingslocatie (Paleiskwartier) en een wijk met stedelijke vernieuwingsopgave (Boschveld). Doel was leerpunten formuleren voor toekomstig woonbeleid.
Zelfstandig wonen met zorg was de sociale doelstelling waarin corporaties en zorginstellingen elkaar rond de eeuwwisseling vonden. Qua financiering hebben we het dan over twee geheel verschillende werelden. Corporaties waren verzelfstandigd en betrekkelijk autonoom. De wereld van de zorg was centraal gereguleerd en voor ieder zorgproduct of bouwopgave werden gedetailleerde voorschriften en budgetten door centrale instanties vastgesteld.
Bouwkundige problemen waren de concrete aanleiding voor dSvZeV om een gebiedsvisie te ontwikkelen. dSvZeV heeft er bewust voor gekozen zich niet alleen op het bezit te concentreren waar de problemen zich voordoen, maar oog te hebben voor de hele wijk/buurt.
Van alle circa 200 ontwikkelde indicatoren (de zogenaamde omgevingscondities) is bepaald hoe ze van invloed zijn op hoe prettig mensen ergens wonen (de subjectieve kant van het instrument) en hoe ze de huizenprijzen beïnvloeden (de objectieve kant). De omgevingscondities en de gewichten die in het model zijn opgenomen zijn daarmee niet arbitrair, maar weerspiegelen wat de inwoners van Nederland gemiddeld belangrijk blijken te vinden in hun woonomgeving. Uiteindelijk wordt de leefbaarheidsituatie voor alle 6ppc-gebieden in Nederland berekend met behulp van 50 indicatoren; variërend van bijvoorbeeld het aandeel “stedelijke statuswoningen” en het aandeel nietwerkende werkzoekenden tot diefstal uit auto’s en vernieling. De leefbarometer meet op 6ppc-niveau. Daarmee worden traditionele valkuilen die te maken hebben met vooraf gedefinieerde gebieden (zoals de 4ppc-gebieden waarin de Vogelaarwijken zijn gedefinieerd) ontweken. Door vanuit de 6ppc-gebieden te kijken waar problemen zich concentreren, kunnen de probleemgebieden ‘bottom-up’ worden geïdentificeerd. Soms zullen ze de klassieke buurtgrenzen of postcodegebieden overschrijden en vaak zal een probleemgebied juist een deel van zo’n klassiek gebied betreffen. Op die manier kan scherp worden gesteld waar en op welke schaal problemen zich voordoen. De eindscore van de leefbarometer is vertaald in de oordelen van bewoners. Het voordeel daarvan is dat er een duidelijke referentie wordt geboden in plaats van een abstracte score. Een voldoende betekent dat de bewoners gemiddeld genomen positief zijn en een onvoldoende dat men gemiddelde genomen negatief is. Dat is belangrijk omdat daarmee niet alleen vergelijkingen tussen wijken mogelijk zijn, maar ook een absoluut niveau wordt geïntroduceerd. Er blijven dus altijd 40 slechtste wijken, maar die kunnen tegelijkertijd wel allemaal Leefbaarheid in Rotterdam, 2006 ‘voldoende’ scoren. De leefbarometer maakt gebruik van gegevens die periodiek worden geactualiseerd. Het is daarmee een instrument dat bij uitstek kan worden gebruikt voor monitoringdoeleinden en evaluatiestudies.
> Meer informatie bij Kees Leidelmeijer en Johan van Iersel, 020-5221111 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
De Oude Kooi
De gebiedsanalyses die RIGO heeft opgesteld voor de twee Leidse buurten geven een zo compleet mogelijk beeld van de wijken. Aan de orde komen, naast een beschrijving van de woningvoorraad, ook de positie van de wijk in de stad, letterlijk en figuurlijk, de achtergrond van de bewoners en de sociale verbanden. Op basis van cijfers en feiten, aangevuld met input vanuit bewoners en professionals. Een combinatie dus van verschillende componenten: ‘harde’ gegevens die aantonen hoe het er in de wijk voorstaat en ‘zachte’ gegevens over hoe de wijk beleefd wordt door degenen die er wonen en werken.
Het betrekken en vervolgens ook benoemen van beide componenten is cruciaal voor een goede gebiedsanalyse. Dat bleek ook uit de ervaring in Leiden. De bewoners van de Tuinstadwijk waren namelijk van mening dat de cijfers (zoals gemiddeld inkomen en werkloosheidspercentage) een beeld opriepen van een achterstandswijk. Terwijl hun gevoel over de wijk juist heel positief was. De situatie in De Oude Kooi is daarmee vergelijkbaar. De cijfers laten een behoorlijk somber beeld zien van de sociaal-economische positie van de bewoners. Tegelijkertijd zijn de banden tussen bewoners hecht en voelen velen zich sterk verbonden met De Oude Kooi. Door beide kanten te onderzoeken worden de sterke en de zwakke punten van de wijk zichtbaar. Dit inzicht biedt waardevolle informatie voor de gebiedsvisie. Starten met een analyse van het gebied is een manier om intern als corporatie en extern met bewoners en andere partijen een gedeeld beeld te vormen van de wijk. Het is vaak ook de start van een vernieuwingstraject van jaren. Reden te meer om aandacht te hebben voor wat er werkelijk omgaat in de wijk. Tuinstadwijk
> Meer informatie bij Lisan Wilkens, 020-5221169 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
Voor de aanpak heeft RIGO het woonbeleid in instrumenten voor raad en college afgebakend van andere in te zetten instrumenten van ruimtelijke ordening (bestemmingsplan) en grondbeleid (grondexploitatie). Voor de twee casestudies zijn dossiers bestudeerd en interviews met betrokkenen gehouden. Deze casesstudies zijn in het kader geplaatst van het gevoerde woonbeleid op programmaniveau en de doorgevoerde beleidsveranderingen voor stimulering van de woningproductie. Belangrijke succesfactoren voor ontwikkeling van het Paleiskwartier waren de PPS-aanpak en de ruimtelijke kwaliteit. De raad had gestuurd bij de kaderstelling met het ruimtelijk plan. Daarna was zijn betrokkenheid gering. Bij de uitvoering stonden vooral doelstellingen voor ruimtelijke kwaliteit en grondbeleid voorop. De woningbouw op de locatie is vertraagd. Marktfactoren waren hier debet aan, maar ook onvoldoende sturing van voortgang van de woningbouw. Er is lang vastgehouden aan bepaalde dure segmenten in de appartementenmarkt die onvoldoende vraag kenden voor geplande woningbouwaantallen. Voor stedelijke vernieuwing van Boschveld was gekozen voor een plan met hoge kwaliteitsambities, waarvoor sloop- en nieuwbouw van 900 woningen nodig was en herontwikkeling van een bedrijventerrein tot woonwijk. Faalfactoren waren vooral het onvoldoende meewegen van wensen van bewoners, ook eigenaarbewoners en een te integraal grootschalig plan. De ambities vertaalden zich in een groot exploitatietekort, waarover gemeente en corporatie zonder voortgang een jaar onderhandelingen voerden. De gemeenteraad werd laat bij de planontwikkeling betrokken, en ging voor behandeling van het masterplan mee met de bewoners. Vier jaar planontwikkeling ging verloren. Door het integrale plan was de mogelijke woningbouw op de functieveranderingslocatie (900 woningen) ook opgehouden. Succesfactoren in Boschveld zijn vooral de nieuwe aanpak, waarbij bewonersbelangen meer worden meegenomen en per deelgebied plannen worden gemaakt. Tot slot heeft RIGO suggesties gedaan voor aanbevelingen, die de Rekenkamercommissie in haar rapportage aan de gemeenteraad heeft gedaan. Een aanbeveling is het woonbeleid bij afzonderlijke locatieontwikkeling te versterken, zodat bij de projecten beter gestuurd kan worden op het woningbouwtempo. Bij de periodieke voortgangsrapportage over de gemeentelijke woningproductie zou de voortgang van afzonderlijke projecten in beeld moeten komen, om de controlerende rol van de raad te versterken. Bij planontwikkeling voor woningbouw zou 30% meer plannen moeten worden gemaakt om planuitval en vertraging bij projecten op te vangen. De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch heeft het rapport Woonbeleid: succes- en faalfactoren besproken en nam daarbij de zeven aanbevelingen over. De raad heeft daarbij ook voor een amendement gestemd, waarin gevraagd wordt bij de Woonvisie ook een uitvoeringsplan op te nemen voor alle aanbevelingen en voor zover mogelijk de aanbevelingen al herkenbaar te verwerken in de Woonvisie. > Meer informatie bij Geurt Keers, 020-5221124 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
De stimuleringsregeling was mede bedoeld om beide werelden bij elkaar te brengen. Dat heeft goed gewerkt. Er zijn projecten van de grond gekomen die zonder de regeling niet zouden zijn gerealiseerd. Verder heeft de regeling bijgedragen aan de beoogde samenwerking van woonaanbieders en zorgaanbieders. Wat betreft de innovatieve ambities heeft de regeling minder goed gewerkt. Deze doelstelling is gedurende de looptijd afgezwakt en bij de laatste tender uit beeld verdwenen. In de rapportage zijn tien toegekende aanvragen beschreven en beoordeeld. Vervolgens wordt de uitvoeringspraktijk belicht vanuit het perspectief van de betrokken aanvragers. Tot slot is onderzocht waaraan de beschikbaar gestelde middelen zijn besteed. Innovaties in wonen en zorg; Evaluatie van de Tijdelijke woonzorgstimuleringsregeling, RIGO, juni 2007 (94850) > Informatie bij Hans van Rossum, 020-5221126 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
Samen werken aan wonen, welzijn en zorg
Combineren herstructurerings- en wateropgave
Het organiseren van ‘wonen, welzijn en zorg’ doe je niet alleen: dat kan alleen in samenwerking tussen partijen. De gebruikers, de inwoners, spelen daarin ook een belangrijke rol.
In Rotterdam is het idee ontstaan dat het combineren van de herstructurerings- en wateropgave tot meerwaarde kan leiden. Door water echt de wijk in te trekken kunnen interessantere woonmilieus worden gerealiseerd. De verwachting is dat de extra kosten voor aanleg van water gecombineerd met woningbouw kunnen worden gecompenseerd door hogere woningopbrengsten.
In diverse gemeenten, zoals Breukelen, Twenterand, Wierden, Hellendoorn en Loenen begeleidt RIGO projecten waarin de gemeente, woningcorporaties, zorgaanbieders, welzijnsorganisatie een goed aanbod voor de groeiende groep ouderen en mensen met beperkingen willen realiseren. Partijen formuleren een visie en gaan na wat zij kunnen doen opdat deze mensen zo goed mogelijk worden ondersteund in het zelfstandig wonen. Wat kunnen zij bijdragen aan ‘kwaliteit van leven’ van inwoners van de gemeente? Om dat te kunnen bepalen is ook de stem van de gebruiker van belang. In een aantal gemeenten nemen consumentenorganisaties deel in een projectgroep die een visie en een plan maakt. In andere gemeenten wordt de WMO-raad gevraagd mee te denken en te adviseren. Naast deze overlegstructuren is ook van belang met de inwoners van een wijk te gaan praten. Bijvoorbeeld in bijeenkomsten waarin via de focusmethode of via ‘stamtafels’ thema’s met elkaar worden uitgediept. Op deze manier wordt veel informatie ‘van onderop’ vergaard om een goed aanbod te realiseren.
> Meer informatie bij Antoinette Bolscher, 020 522 1111 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
West 8 en RIGO werkten dit concept uit. Tijdens een aantal workshops met gemeente, corporaties en het waterschap richtte RIGO zich op de economische consequenties van alternatieve uitvoeringsmogelijkheden. Daartoe werd een Maatschappelijke Kosten-BatenAnalyse (MKBA) ontwikkeld waar kosten en baten van zowel betrokken investeerders (gemeente, corporaties en het waterschap), als van de maatschappij als geheel in beeld werden gebracht. In de MKBA wordt het alternatief ‘uitvoeren van bestaand beleid op gebied van herstructurering en aanpak van de wateropgave’, afgezet tegen het plan van West 8. De plannen zijn nog in ontwikkeling. Interessant is dat de kosten en baten voor derden, die in gebruikelijke gebiedsexploitaties niet aan bod komen, een ander licht werpen op de haalbaarheid. Dat geldt zowel voor de herstructurering an sich als voor de combinatie met de wateropgave.
> Meer informatie bij Thijs Luijkx, 020-5221137 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
20927_nwsbr_Rigo
11-10-2007
14:31
Pagina 1
De ‘Leefbarometer’
Gebiedsanalyse als startpunt
Woonbeleid in ’s-Hertogenbosch
Innovaties in wonen en zorg
De leefbarometer is een ludieke naam voor een uniek instrument. Het brengt de leefbaarheid in buurten en wijken in Nederland in kaart en zal kunnen worden gebruikt om preciezer te bepalen waar wat aan de hand is, de ontwikkeling van de leefbaarheid te volgen en de effecten van lokale maatregelen te onderzoeken.
Woningcorporaties die voor een vernieuwingsopgave staan, kijken steeds vaker verder dan de eigen woningen. De sterke en zwakke punten van het eigen bezit zijn meestal wel goed in beeld. Inzicht in wie er woont en wat er speelt in de wijk, ontbreekt vaak. Een gebiedsanalyse geeft dit inzicht wel.
Lokale Rekenkamers vinden thema’s op het gebied van wonen, ruimtelijke ordening en grondbeleid de moeite waard om het gemeentelijk beleid op te evalueren voor betere kaderstelling en controle door de gemeenteraad.
Een beproefd middel van de overheid om projecten en innovaties van de grond te krijgen is het verstrekken van subsidies. Tussen 2000 en 2003 was de Tijdelijke Woonzorgstimuleringsregeling van kracht. RIGO evalueerde de regeling in opdracht van het Ministerie van VROM.
In de leefbarometer zijn twee bestaande conceptinstrumenten samengegaan: de APK voor wijken van VROM/RIGO waarin de leefbaarheid werd afgemeten aan het oordeel van de bewoners en de ‘Early warning’ van BZK/Stichting Atlas voor gemeenten waarin de prijzen van woningen centraal stonden. Uniek aan de Leefbarometer is – naast die combinatie - dat een groot aantal gegevens uit registraties over fysieke kenmerken, sociale aspecten én veiligheid op een zeer laag schaalniveau en voor geheel Nederland zijn samengebracht. In het bijzonder op het vlak van veiligheid is een grote slag gemaakt om gegevens voor geheel Nederland vergelijkbaar te maken. En hoewel het meetniveau laag is (6 positie postcodegebieden), is de betrouwbaarheid van de indicatoren die in de LWL zijn toegepast groot doordat gebruik is gemaakt van registraties en van toegesneden geografische aggregatiemethoden.
RIGO heeft in opdracht van de Leidse woningcorporatie De Sleutels van Zijl en Vliet (dSvZeV), gebiedsanalyses opgesteld voor De Oude Kooi en de Tuinstadwijk. De gebiedsanalyse is het startpunt op weg naar een gebiedsvisie en uiteindelijk naar de daadwerkelijke aanpak en uitvoering.
Voor de Rekenkamercommissie ’s-Hertogenbosch was het woningbouwbeleid onderzoeksonderwerp. ‘s-Hertogenbosch had een bouwprogramma van 1.000 woningen per jaar, maar dat is jarenlang niet gerealiseerd. Sinds het dieptepunt van 380 woningen in 2004 is de productie weer toegenomen naar 700 tot 800 woningen. De gemeente heeft daarvoor maatregelen genomen, met name bouwafspraken met corporaties en versnelling van een grote uitleglocatie. Maar de doelstelling is nog steeds niet bereikt, laat staan het inhalen van achterstand. Het gemeentebestuur gaf aan dat met de productie van 800 woningen het maximum vermogen van gemeentelijke inspanningen bereikt is. De doelstelling is ook te ambitieus, zo luidde een conclusie uit eerder onderzoek van de Rekenkamercommissie. De gemeenteraad vond echter dat het onderzoek niet af was. De openstaande vragen gingen over sturing van het woonbeleid door de gemeente(raad). RIGO heeft daartoe ondersteuning geboden bij onderzoek naar succes- en faalfactoren bij de voortgang van twee woningbouwlocaties; een functieveranderingslocatie (Paleiskwartier) en een wijk met stedelijke vernieuwingsopgave (Boschveld). Doel was leerpunten formuleren voor toekomstig woonbeleid.
Zelfstandig wonen met zorg was de sociale doelstelling waarin corporaties en zorginstellingen elkaar rond de eeuwwisseling vonden. Qua financiering hebben we het dan over twee geheel verschillende werelden. Corporaties waren verzelfstandigd en betrekkelijk autonoom. De wereld van de zorg was centraal gereguleerd en voor ieder zorgproduct of bouwopgave werden gedetailleerde voorschriften en budgetten door centrale instanties vastgesteld.
Bouwkundige problemen waren de concrete aanleiding voor dSvZeV om een gebiedsvisie te ontwikkelen. dSvZeV heeft er bewust voor gekozen zich niet alleen op het bezit te concentreren waar de problemen zich voordoen, maar oog te hebben voor de hele wijk/buurt.
Van alle circa 200 ontwikkelde indicatoren (de zogenaamde omgevingscondities) is bepaald hoe ze van invloed zijn op hoe prettig mensen ergens wonen (de subjectieve kant van het instrument) en hoe ze de huizenprijzen beïnvloeden (de objectieve kant). De omgevingscondities en de gewichten die in het model zijn opgenomen zijn daarmee niet arbitrair, maar weerspiegelen wat de inwoners van Nederland gemiddeld belangrijk blijken te vinden in hun woonomgeving. Uiteindelijk wordt de leefbaarheidsituatie voor alle 6ppc-gebieden in Nederland berekend met behulp van 50 indicatoren; variërend van bijvoorbeeld het aandeel “stedelijke statuswoningen” en het aandeel nietwerkende werkzoekenden tot diefstal uit auto’s en vernieling. De leefbarometer meet op 6ppc-niveau. Daarmee worden traditionele valkuilen die te maken hebben met vooraf gedefinieerde gebieden (zoals de 4ppc-gebieden waarin de Vogelaarwijken zijn gedefinieerd) ontweken. Door vanuit de 6ppc-gebieden te kijken waar problemen zich concentreren, kunnen de probleemgebieden ‘bottom-up’ worden geïdentificeerd. Soms zullen ze de klassieke buurtgrenzen of postcodegebieden overschrijden en vaak zal een probleemgebied juist een deel van zo’n klassiek gebied betreffen. Op die manier kan scherp worden gesteld waar en op welke schaal problemen zich voordoen. De eindscore van de leefbarometer is vertaald in de oordelen van bewoners. Het voordeel daarvan is dat er een duidelijke referentie wordt geboden in plaats van een abstracte score. Een voldoende betekent dat de bewoners gemiddeld genomen positief zijn en een onvoldoende dat men gemiddelde genomen negatief is. Dat is belangrijk omdat daarmee niet alleen vergelijkingen tussen wijken mogelijk zijn, maar ook een absoluut niveau wordt geïntroduceerd. Er blijven dus altijd 40 slechtste wijken, maar die kunnen tegelijkertijd wel allemaal Leefbaarheid in Rotterdam, 2006 ‘voldoende’ scoren. De leefbarometer maakt gebruik van gegevens die periodiek worden geactualiseerd. Het is daarmee een instrument dat bij uitstek kan worden gebruikt voor monitoringdoeleinden en evaluatiestudies.
> Meer informatie bij Kees Leidelmeijer en Johan van Iersel, 020-5221111 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
De Oude Kooi
De gebiedsanalyses die RIGO heeft opgesteld voor de twee Leidse buurten geven een zo compleet mogelijk beeld van de wijken. Aan de orde komen, naast een beschrijving van de woningvoorraad, ook de positie van de wijk in de stad, letterlijk en figuurlijk, de achtergrond van de bewoners en de sociale verbanden. Op basis van cijfers en feiten, aangevuld met input vanuit bewoners en professionals. Een combinatie dus van verschillende componenten: ‘harde’ gegevens die aantonen hoe het er in de wijk voorstaat en ‘zachte’ gegevens over hoe de wijk beleefd wordt door degenen die er wonen en werken.
Het betrekken en vervolgens ook benoemen van beide componenten is cruciaal voor een goede gebiedsanalyse. Dat bleek ook uit de ervaring in Leiden. De bewoners van de Tuinstadwijk waren namelijk van mening dat de cijfers (zoals gemiddeld inkomen en werkloosheidspercentage) een beeld opriepen van een achterstandswijk. Terwijl hun gevoel over de wijk juist heel positief was. De situatie in De Oude Kooi is daarmee vergelijkbaar. De cijfers laten een behoorlijk somber beeld zien van de sociaal-economische positie van de bewoners. Tegelijkertijd zijn de banden tussen bewoners hecht en voelen velen zich sterk verbonden met De Oude Kooi. Door beide kanten te onderzoeken worden de sterke en de zwakke punten van de wijk zichtbaar. Dit inzicht biedt waardevolle informatie voor de gebiedsvisie. Starten met een analyse van het gebied is een manier om intern als corporatie en extern met bewoners en andere partijen een gedeeld beeld te vormen van de wijk. Het is vaak ook de start van een vernieuwingstraject van jaren. Reden te meer om aandacht te hebben voor wat er werkelijk omgaat in de wijk. Tuinstadwijk
> Meer informatie bij Lisan Wilkens, 020-5221169 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
Voor de aanpak heeft RIGO het woonbeleid in instrumenten voor raad en college afgebakend van andere in te zetten instrumenten van ruimtelijke ordening (bestemmingsplan) en grondbeleid (grondexploitatie). Voor de twee casestudies zijn dossiers bestudeerd en interviews met betrokkenen gehouden. Deze casesstudies zijn in het kader geplaatst van het gevoerde woonbeleid op programmaniveau en de doorgevoerde beleidsveranderingen voor stimulering van de woningproductie. Belangrijke succesfactoren voor ontwikkeling van het Paleiskwartier waren de PPS-aanpak en de ruimtelijke kwaliteit. De raad had gestuurd bij de kaderstelling met het ruimtelijk plan. Daarna was zijn betrokkenheid gering. Bij de uitvoering stonden vooral doelstellingen voor ruimtelijke kwaliteit en grondbeleid voorop. De woningbouw op de locatie is vertraagd. Marktfactoren waren hier debet aan, maar ook onvoldoende sturing van voortgang van de woningbouw. Er is lang vastgehouden aan bepaalde dure segmenten in de appartementenmarkt die onvoldoende vraag kenden voor geplande woningbouwaantallen. Voor stedelijke vernieuwing van Boschveld was gekozen voor een plan met hoge kwaliteitsambities, waarvoor sloop- en nieuwbouw van 900 woningen nodig was en herontwikkeling van een bedrijventerrein tot woonwijk. Faalfactoren waren vooral het onvoldoende meewegen van wensen van bewoners, ook eigenaarbewoners en een te integraal grootschalig plan. De ambities vertaalden zich in een groot exploitatietekort, waarover gemeente en corporatie zonder voortgang een jaar onderhandelingen voerden. De gemeenteraad werd laat bij de planontwikkeling betrokken, en ging voor behandeling van het masterplan mee met de bewoners. Vier jaar planontwikkeling ging verloren. Door het integrale plan was de mogelijke woningbouw op de functieveranderingslocatie (900 woningen) ook opgehouden. Succesfactoren in Boschveld zijn vooral de nieuwe aanpak, waarbij bewonersbelangen meer worden meegenomen en per deelgebied plannen worden gemaakt. Tot slot heeft RIGO suggesties gedaan voor aanbevelingen, die de Rekenkamercommissie in haar rapportage aan de gemeenteraad heeft gedaan. Een aanbeveling is het woonbeleid bij afzonderlijke locatieontwikkeling te versterken, zodat bij de projecten beter gestuurd kan worden op het woningbouwtempo. Bij de periodieke voortgangsrapportage over de gemeentelijke woningproductie zou de voortgang van afzonderlijke projecten in beeld moeten komen, om de controlerende rol van de raad te versterken. Bij planontwikkeling voor woningbouw zou 30% meer plannen moeten worden gemaakt om planuitval en vertraging bij projecten op te vangen. De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch heeft het rapport Woonbeleid: succes- en faalfactoren besproken en nam daarbij de zeven aanbevelingen over. De raad heeft daarbij ook voor een amendement gestemd, waarin gevraagd wordt bij de Woonvisie ook een uitvoeringsplan op te nemen voor alle aanbevelingen en voor zover mogelijk de aanbevelingen al herkenbaar te verwerken in de Woonvisie. > Meer informatie bij Geurt Keers, 020-5221124 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
De stimuleringsregeling was mede bedoeld om beide werelden bij elkaar te brengen. Dat heeft goed gewerkt. Er zijn projecten van de grond gekomen die zonder de regeling niet zouden zijn gerealiseerd. Verder heeft de regeling bijgedragen aan de beoogde samenwerking van woonaanbieders en zorgaanbieders. Wat betreft de innovatieve ambities heeft de regeling minder goed gewerkt. Deze doelstelling is gedurende de looptijd afgezwakt en bij de laatste tender uit beeld verdwenen. In de rapportage zijn tien toegekende aanvragen beschreven en beoordeeld. Vervolgens wordt de uitvoeringspraktijk belicht vanuit het perspectief van de betrokken aanvragers. Tot slot is onderzocht waaraan de beschikbaar gestelde middelen zijn besteed. Innovaties in wonen en zorg; Evaluatie van de Tijdelijke woonzorgstimuleringsregeling, RIGO, juni 2007 (94850) > Informatie bij Hans van Rossum, 020-5221126 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
Samen werken aan wonen, welzijn en zorg
Combineren herstructurerings- en wateropgave
Het organiseren van ‘wonen, welzijn en zorg’ doe je niet alleen: dat kan alleen in samenwerking tussen partijen. De gebruikers, de inwoners, spelen daarin ook een belangrijke rol.
In Rotterdam is het idee ontstaan dat het combineren van de herstructurerings- en wateropgave tot meerwaarde kan leiden. Door water echt de wijk in te trekken kunnen interessantere woonmilieus worden gerealiseerd. De verwachting is dat de extra kosten voor aanleg van water gecombineerd met woningbouw kunnen worden gecompenseerd door hogere woningopbrengsten.
In diverse gemeenten, zoals Breukelen, Twenterand, Wierden, Hellendoorn en Loenen begeleidt RIGO projecten waarin de gemeente, woningcorporaties, zorgaanbieders, welzijnsorganisatie een goed aanbod voor de groeiende groep ouderen en mensen met beperkingen willen realiseren. Partijen formuleren een visie en gaan na wat zij kunnen doen opdat deze mensen zo goed mogelijk worden ondersteund in het zelfstandig wonen. Wat kunnen zij bijdragen aan ‘kwaliteit van leven’ van inwoners van de gemeente? Om dat te kunnen bepalen is ook de stem van de gebruiker van belang. In een aantal gemeenten nemen consumentenorganisaties deel in een projectgroep die een visie en een plan maakt. In andere gemeenten wordt de WMO-raad gevraagd mee te denken en te adviseren. Naast deze overlegstructuren is ook van belang met de inwoners van een wijk te gaan praten. Bijvoorbeeld in bijeenkomsten waarin via de focusmethode of via ‘stamtafels’ thema’s met elkaar worden uitgediept. Op deze manier wordt veel informatie ‘van onderop’ vergaard om een goed aanbod te realiseren.
> Meer informatie bij Antoinette Bolscher, 020 522 1111 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
West 8 en RIGO werkten dit concept uit. Tijdens een aantal workshops met gemeente, corporaties en het waterschap richtte RIGO zich op de economische consequenties van alternatieve uitvoeringsmogelijkheden. Daartoe werd een Maatschappelijke Kosten-BatenAnalyse (MKBA) ontwikkeld waar kosten en baten van zowel betrokken investeerders (gemeente, corporaties en het waterschap), als van de maatschappij als geheel in beeld werden gebracht. In de MKBA wordt het alternatief ‘uitvoeren van bestaand beleid op gebied van herstructurering en aanpak van de wateropgave’, afgezet tegen het plan van West 8. De plannen zijn nog in ontwikkeling. Interessant is dat de kosten en baten voor derden, die in gebruikelijke gebiedsexploitaties niet aan bod komen, een ander licht werpen op de haalbaarheid. Dat geldt zowel voor de herstructurering an sich als voor de combinatie met de wateropgave.
> Meer informatie bij Thijs Luijkx, 020-5221137 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
20927_nwsbr_Rigo
11-10-2007
14:31
Pagina 1
De ‘Leefbarometer’
Gebiedsanalyse als startpunt
Woonbeleid in ’s-Hertogenbosch
Innovaties in wonen en zorg
De leefbarometer is een ludieke naam voor een uniek instrument. Het brengt de leefbaarheid in buurten en wijken in Nederland in kaart en zal kunnen worden gebruikt om preciezer te bepalen waar wat aan de hand is, de ontwikkeling van de leefbaarheid te volgen en de effecten van lokale maatregelen te onderzoeken.
Woningcorporaties die voor een vernieuwingsopgave staan, kijken steeds vaker verder dan de eigen woningen. De sterke en zwakke punten van het eigen bezit zijn meestal wel goed in beeld. Inzicht in wie er woont en wat er speelt in de wijk, ontbreekt vaak. Een gebiedsanalyse geeft dit inzicht wel.
Lokale Rekenkamers vinden thema’s op het gebied van wonen, ruimtelijke ordening en grondbeleid de moeite waard om het gemeentelijk beleid op te evalueren voor betere kaderstelling en controle door de gemeenteraad.
Een beproefd middel van de overheid om projecten en innovaties van de grond te krijgen is het verstrekken van subsidies. Tussen 2000 en 2003 was de Tijdelijke Woonzorgstimuleringsregeling van kracht. RIGO evalueerde de regeling in opdracht van het Ministerie van VROM.
In de leefbarometer zijn twee bestaande conceptinstrumenten samengegaan: de APK voor wijken van VROM/RIGO waarin de leefbaarheid werd afgemeten aan het oordeel van de bewoners en de ‘Early warning’ van BZK/Stichting Atlas voor gemeenten waarin de prijzen van woningen centraal stonden. Uniek aan de Leefbarometer is – naast die combinatie - dat een groot aantal gegevens uit registraties over fysieke kenmerken, sociale aspecten én veiligheid op een zeer laag schaalniveau en voor geheel Nederland zijn samengebracht. In het bijzonder op het vlak van veiligheid is een grote slag gemaakt om gegevens voor geheel Nederland vergelijkbaar te maken. En hoewel het meetniveau laag is (6 positie postcodegebieden), is de betrouwbaarheid van de indicatoren die in de LWL zijn toegepast groot doordat gebruik is gemaakt van registraties en van toegesneden geografische aggregatiemethoden.
RIGO heeft in opdracht van de Leidse woningcorporatie De Sleutels van Zijl en Vliet (dSvZeV), gebiedsanalyses opgesteld voor De Oude Kooi en de Tuinstadwijk. De gebiedsanalyse is het startpunt op weg naar een gebiedsvisie en uiteindelijk naar de daadwerkelijke aanpak en uitvoering.
Voor de Rekenkamercommissie ’s-Hertogenbosch was het woningbouwbeleid onderzoeksonderwerp. ‘s-Hertogenbosch had een bouwprogramma van 1.000 woningen per jaar, maar dat is jarenlang niet gerealiseerd. Sinds het dieptepunt van 380 woningen in 2004 is de productie weer toegenomen naar 700 tot 800 woningen. De gemeente heeft daarvoor maatregelen genomen, met name bouwafspraken met corporaties en versnelling van een grote uitleglocatie. Maar de doelstelling is nog steeds niet bereikt, laat staan het inhalen van achterstand. Het gemeentebestuur gaf aan dat met de productie van 800 woningen het maximum vermogen van gemeentelijke inspanningen bereikt is. De doelstelling is ook te ambitieus, zo luidde een conclusie uit eerder onderzoek van de Rekenkamercommissie. De gemeenteraad vond echter dat het onderzoek niet af was. De openstaande vragen gingen over sturing van het woonbeleid door de gemeente(raad). RIGO heeft daartoe ondersteuning geboden bij onderzoek naar succes- en faalfactoren bij de voortgang van twee woningbouwlocaties; een functieveranderingslocatie (Paleiskwartier) en een wijk met stedelijke vernieuwingsopgave (Boschveld). Doel was leerpunten formuleren voor toekomstig woonbeleid.
Zelfstandig wonen met zorg was de sociale doelstelling waarin corporaties en zorginstellingen elkaar rond de eeuwwisseling vonden. Qua financiering hebben we het dan over twee geheel verschillende werelden. Corporaties waren verzelfstandigd en betrekkelijk autonoom. De wereld van de zorg was centraal gereguleerd en voor ieder zorgproduct of bouwopgave werden gedetailleerde voorschriften en budgetten door centrale instanties vastgesteld.
Bouwkundige problemen waren de concrete aanleiding voor dSvZeV om een gebiedsvisie te ontwikkelen. dSvZeV heeft er bewust voor gekozen zich niet alleen op het bezit te concentreren waar de problemen zich voordoen, maar oog te hebben voor de hele wijk/buurt.
Van alle circa 200 ontwikkelde indicatoren (de zogenaamde omgevingscondities) is bepaald hoe ze van invloed zijn op hoe prettig mensen ergens wonen (de subjectieve kant van het instrument) en hoe ze de huizenprijzen beïnvloeden (de objectieve kant). De omgevingscondities en de gewichten die in het model zijn opgenomen zijn daarmee niet arbitrair, maar weerspiegelen wat de inwoners van Nederland gemiddeld belangrijk blijken te vinden in hun woonomgeving. Uiteindelijk wordt de leefbaarheidsituatie voor alle 6ppc-gebieden in Nederland berekend met behulp van 50 indicatoren; variërend van bijvoorbeeld het aandeel “stedelijke statuswoningen” en het aandeel nietwerkende werkzoekenden tot diefstal uit auto’s en vernieling. De leefbarometer meet op 6ppc-niveau. Daarmee worden traditionele valkuilen die te maken hebben met vooraf gedefinieerde gebieden (zoals de 4ppc-gebieden waarin de Vogelaarwijken zijn gedefinieerd) ontweken. Door vanuit de 6ppc-gebieden te kijken waar problemen zich concentreren, kunnen de probleemgebieden ‘bottom-up’ worden geïdentificeerd. Soms zullen ze de klassieke buurtgrenzen of postcodegebieden overschrijden en vaak zal een probleemgebied juist een deel van zo’n klassiek gebied betreffen. Op die manier kan scherp worden gesteld waar en op welke schaal problemen zich voordoen. De eindscore van de leefbarometer is vertaald in de oordelen van bewoners. Het voordeel daarvan is dat er een duidelijke referentie wordt geboden in plaats van een abstracte score. Een voldoende betekent dat de bewoners gemiddeld genomen positief zijn en een onvoldoende dat men gemiddelde genomen negatief is. Dat is belangrijk omdat daarmee niet alleen vergelijkingen tussen wijken mogelijk zijn, maar ook een absoluut niveau wordt geïntroduceerd. Er blijven dus altijd 40 slechtste wijken, maar die kunnen tegelijkertijd wel allemaal Leefbaarheid in Rotterdam, 2006 ‘voldoende’ scoren. De leefbarometer maakt gebruik van gegevens die periodiek worden geactualiseerd. Het is daarmee een instrument dat bij uitstek kan worden gebruikt voor monitoringdoeleinden en evaluatiestudies.
> Meer informatie bij Kees Leidelmeijer en Johan van Iersel, 020-5221111 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
De Oude Kooi
De gebiedsanalyses die RIGO heeft opgesteld voor de twee Leidse buurten geven een zo compleet mogelijk beeld van de wijken. Aan de orde komen, naast een beschrijving van de woningvoorraad, ook de positie van de wijk in de stad, letterlijk en figuurlijk, de achtergrond van de bewoners en de sociale verbanden. Op basis van cijfers en feiten, aangevuld met input vanuit bewoners en professionals. Een combinatie dus van verschillende componenten: ‘harde’ gegevens die aantonen hoe het er in de wijk voorstaat en ‘zachte’ gegevens over hoe de wijk beleefd wordt door degenen die er wonen en werken.
Het betrekken en vervolgens ook benoemen van beide componenten is cruciaal voor een goede gebiedsanalyse. Dat bleek ook uit de ervaring in Leiden. De bewoners van de Tuinstadwijk waren namelijk van mening dat de cijfers (zoals gemiddeld inkomen en werkloosheidspercentage) een beeld opriepen van een achterstandswijk. Terwijl hun gevoel over de wijk juist heel positief was. De situatie in De Oude Kooi is daarmee vergelijkbaar. De cijfers laten een behoorlijk somber beeld zien van de sociaal-economische positie van de bewoners. Tegelijkertijd zijn de banden tussen bewoners hecht en voelen velen zich sterk verbonden met De Oude Kooi. Door beide kanten te onderzoeken worden de sterke en de zwakke punten van de wijk zichtbaar. Dit inzicht biedt waardevolle informatie voor de gebiedsvisie. Starten met een analyse van het gebied is een manier om intern als corporatie en extern met bewoners en andere partijen een gedeeld beeld te vormen van de wijk. Het is vaak ook de start van een vernieuwingstraject van jaren. Reden te meer om aandacht te hebben voor wat er werkelijk omgaat in de wijk. Tuinstadwijk
> Meer informatie bij Lisan Wilkens, 020-5221169 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
Voor de aanpak heeft RIGO het woonbeleid in instrumenten voor raad en college afgebakend van andere in te zetten instrumenten van ruimtelijke ordening (bestemmingsplan) en grondbeleid (grondexploitatie). Voor de twee casestudies zijn dossiers bestudeerd en interviews met betrokkenen gehouden. Deze casesstudies zijn in het kader geplaatst van het gevoerde woonbeleid op programmaniveau en de doorgevoerde beleidsveranderingen voor stimulering van de woningproductie. Belangrijke succesfactoren voor ontwikkeling van het Paleiskwartier waren de PPS-aanpak en de ruimtelijke kwaliteit. De raad had gestuurd bij de kaderstelling met het ruimtelijk plan. Daarna was zijn betrokkenheid gering. Bij de uitvoering stonden vooral doelstellingen voor ruimtelijke kwaliteit en grondbeleid voorop. De woningbouw op de locatie is vertraagd. Marktfactoren waren hier debet aan, maar ook onvoldoende sturing van voortgang van de woningbouw. Er is lang vastgehouden aan bepaalde dure segmenten in de appartementenmarkt die onvoldoende vraag kenden voor geplande woningbouwaantallen. Voor stedelijke vernieuwing van Boschveld was gekozen voor een plan met hoge kwaliteitsambities, waarvoor sloop- en nieuwbouw van 900 woningen nodig was en herontwikkeling van een bedrijventerrein tot woonwijk. Faalfactoren waren vooral het onvoldoende meewegen van wensen van bewoners, ook eigenaarbewoners en een te integraal grootschalig plan. De ambities vertaalden zich in een groot exploitatietekort, waarover gemeente en corporatie zonder voortgang een jaar onderhandelingen voerden. De gemeenteraad werd laat bij de planontwikkeling betrokken, en ging voor behandeling van het masterplan mee met de bewoners. Vier jaar planontwikkeling ging verloren. Door het integrale plan was de mogelijke woningbouw op de functieveranderingslocatie (900 woningen) ook opgehouden. Succesfactoren in Boschveld zijn vooral de nieuwe aanpak, waarbij bewonersbelangen meer worden meegenomen en per deelgebied plannen worden gemaakt. Tot slot heeft RIGO suggesties gedaan voor aanbevelingen, die de Rekenkamercommissie in haar rapportage aan de gemeenteraad heeft gedaan. Een aanbeveling is het woonbeleid bij afzonderlijke locatieontwikkeling te versterken, zodat bij de projecten beter gestuurd kan worden op het woningbouwtempo. Bij de periodieke voortgangsrapportage over de gemeentelijke woningproductie zou de voortgang van afzonderlijke projecten in beeld moeten komen, om de controlerende rol van de raad te versterken. Bij planontwikkeling voor woningbouw zou 30% meer plannen moeten worden gemaakt om planuitval en vertraging bij projecten op te vangen. De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch heeft het rapport Woonbeleid: succes- en faalfactoren besproken en nam daarbij de zeven aanbevelingen over. De raad heeft daarbij ook voor een amendement gestemd, waarin gevraagd wordt bij de Woonvisie ook een uitvoeringsplan op te nemen voor alle aanbevelingen en voor zover mogelijk de aanbevelingen al herkenbaar te verwerken in de Woonvisie. > Meer informatie bij Geurt Keers, 020-5221124 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
De stimuleringsregeling was mede bedoeld om beide werelden bij elkaar te brengen. Dat heeft goed gewerkt. Er zijn projecten van de grond gekomen die zonder de regeling niet zouden zijn gerealiseerd. Verder heeft de regeling bijgedragen aan de beoogde samenwerking van woonaanbieders en zorgaanbieders. Wat betreft de innovatieve ambities heeft de regeling minder goed gewerkt. Deze doelstelling is gedurende de looptijd afgezwakt en bij de laatste tender uit beeld verdwenen. In de rapportage zijn tien toegekende aanvragen beschreven en beoordeeld. Vervolgens wordt de uitvoeringspraktijk belicht vanuit het perspectief van de betrokken aanvragers. Tot slot is onderzocht waaraan de beschikbaar gestelde middelen zijn besteed. Innovaties in wonen en zorg; Evaluatie van de Tijdelijke woonzorgstimuleringsregeling, RIGO, juni 2007 (94850) > Informatie bij Hans van Rossum, 020-5221126 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
Samen werken aan wonen, welzijn en zorg
Combineren herstructurerings- en wateropgave
Het organiseren van ‘wonen, welzijn en zorg’ doe je niet alleen: dat kan alleen in samenwerking tussen partijen. De gebruikers, de inwoners, spelen daarin ook een belangrijke rol.
In Rotterdam is het idee ontstaan dat het combineren van de herstructurerings- en wateropgave tot meerwaarde kan leiden. Door water echt de wijk in te trekken kunnen interessantere woonmilieus worden gerealiseerd. De verwachting is dat de extra kosten voor aanleg van water gecombineerd met woningbouw kunnen worden gecompenseerd door hogere woningopbrengsten.
In diverse gemeenten, zoals Breukelen, Twenterand, Wierden, Hellendoorn en Loenen begeleidt RIGO projecten waarin de gemeente, woningcorporaties, zorgaanbieders, welzijnsorganisatie een goed aanbod voor de groeiende groep ouderen en mensen met beperkingen willen realiseren. Partijen formuleren een visie en gaan na wat zij kunnen doen opdat deze mensen zo goed mogelijk worden ondersteund in het zelfstandig wonen. Wat kunnen zij bijdragen aan ‘kwaliteit van leven’ van inwoners van de gemeente? Om dat te kunnen bepalen is ook de stem van de gebruiker van belang. In een aantal gemeenten nemen consumentenorganisaties deel in een projectgroep die een visie en een plan maakt. In andere gemeenten wordt de WMO-raad gevraagd mee te denken en te adviseren. Naast deze overlegstructuren is ook van belang met de inwoners van een wijk te gaan praten. Bijvoorbeeld in bijeenkomsten waarin via de focusmethode of via ‘stamtafels’ thema’s met elkaar worden uitgediept. Op deze manier wordt veel informatie ‘van onderop’ vergaard om een goed aanbod te realiseren.
> Meer informatie bij Antoinette Bolscher, 020 522 1111 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
West 8 en RIGO werkten dit concept uit. Tijdens een aantal workshops met gemeente, corporaties en het waterschap richtte RIGO zich op de economische consequenties van alternatieve uitvoeringsmogelijkheden. Daartoe werd een Maatschappelijke Kosten-BatenAnalyse (MKBA) ontwikkeld waar kosten en baten van zowel betrokken investeerders (gemeente, corporaties en het waterschap), als van de maatschappij als geheel in beeld werden gebracht. In de MKBA wordt het alternatief ‘uitvoeren van bestaand beleid op gebied van herstructurering en aanpak van de wateropgave’, afgezet tegen het plan van West 8. De plannen zijn nog in ontwikkeling. Interessant is dat de kosten en baten voor derden, die in gebruikelijke gebiedsexploitaties niet aan bod komen, een ander licht werpen op de haalbaarheid. Dat geldt zowel voor de herstructurering an sich als voor de combinatie met de wateropgave.
> Meer informatie bij Thijs Luijkx, 020-5221137 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
20927_nwsbr_Rigo
11-10-2007
14:31
Pagina 1
De ‘Leefbarometer’
Gebiedsanalyse als startpunt
Woonbeleid in ’s-Hertogenbosch
Innovaties in wonen en zorg
De leefbarometer is een ludieke naam voor een uniek instrument. Het brengt de leefbaarheid in buurten en wijken in Nederland in kaart en zal kunnen worden gebruikt om preciezer te bepalen waar wat aan de hand is, de ontwikkeling van de leefbaarheid te volgen en de effecten van lokale maatregelen te onderzoeken.
Woningcorporaties die voor een vernieuwingsopgave staan, kijken steeds vaker verder dan de eigen woningen. De sterke en zwakke punten van het eigen bezit zijn meestal wel goed in beeld. Inzicht in wie er woont en wat er speelt in de wijk, ontbreekt vaak. Een gebiedsanalyse geeft dit inzicht wel.
Lokale Rekenkamers vinden thema’s op het gebied van wonen, ruimtelijke ordening en grondbeleid de moeite waard om het gemeentelijk beleid op te evalueren voor betere kaderstelling en controle door de gemeenteraad.
Een beproefd middel van de overheid om projecten en innovaties van de grond te krijgen is het verstrekken van subsidies. Tussen 2000 en 2003 was de Tijdelijke Woonzorgstimuleringsregeling van kracht. RIGO evalueerde de regeling in opdracht van het Ministerie van VROM.
In de leefbarometer zijn twee bestaande conceptinstrumenten samengegaan: de APK voor wijken van VROM/RIGO waarin de leefbaarheid werd afgemeten aan het oordeel van de bewoners en de ‘Early warning’ van BZK/Stichting Atlas voor gemeenten waarin de prijzen van woningen centraal stonden. Uniek aan de Leefbarometer is – naast die combinatie - dat een groot aantal gegevens uit registraties over fysieke kenmerken, sociale aspecten én veiligheid op een zeer laag schaalniveau en voor geheel Nederland zijn samengebracht. In het bijzonder op het vlak van veiligheid is een grote slag gemaakt om gegevens voor geheel Nederland vergelijkbaar te maken. En hoewel het meetniveau laag is (6 positie postcodegebieden), is de betrouwbaarheid van de indicatoren die in de LWL zijn toegepast groot doordat gebruik is gemaakt van registraties en van toegesneden geografische aggregatiemethoden.
RIGO heeft in opdracht van de Leidse woningcorporatie De Sleutels van Zijl en Vliet (dSvZeV), gebiedsanalyses opgesteld voor De Oude Kooi en de Tuinstadwijk. De gebiedsanalyse is het startpunt op weg naar een gebiedsvisie en uiteindelijk naar de daadwerkelijke aanpak en uitvoering.
Voor de Rekenkamercommissie ’s-Hertogenbosch was het woningbouwbeleid onderzoeksonderwerp. ‘s-Hertogenbosch had een bouwprogramma van 1.000 woningen per jaar, maar dat is jarenlang niet gerealiseerd. Sinds het dieptepunt van 380 woningen in 2004 is de productie weer toegenomen naar 700 tot 800 woningen. De gemeente heeft daarvoor maatregelen genomen, met name bouwafspraken met corporaties en versnelling van een grote uitleglocatie. Maar de doelstelling is nog steeds niet bereikt, laat staan het inhalen van achterstand. Het gemeentebestuur gaf aan dat met de productie van 800 woningen het maximum vermogen van gemeentelijke inspanningen bereikt is. De doelstelling is ook te ambitieus, zo luidde een conclusie uit eerder onderzoek van de Rekenkamercommissie. De gemeenteraad vond echter dat het onderzoek niet af was. De openstaande vragen gingen over sturing van het woonbeleid door de gemeente(raad). RIGO heeft daartoe ondersteuning geboden bij onderzoek naar succes- en faalfactoren bij de voortgang van twee woningbouwlocaties; een functieveranderingslocatie (Paleiskwartier) en een wijk met stedelijke vernieuwingsopgave (Boschveld). Doel was leerpunten formuleren voor toekomstig woonbeleid.
Zelfstandig wonen met zorg was de sociale doelstelling waarin corporaties en zorginstellingen elkaar rond de eeuwwisseling vonden. Qua financiering hebben we het dan over twee geheel verschillende werelden. Corporaties waren verzelfstandigd en betrekkelijk autonoom. De wereld van de zorg was centraal gereguleerd en voor ieder zorgproduct of bouwopgave werden gedetailleerde voorschriften en budgetten door centrale instanties vastgesteld.
Bouwkundige problemen waren de concrete aanleiding voor dSvZeV om een gebiedsvisie te ontwikkelen. dSvZeV heeft er bewust voor gekozen zich niet alleen op het bezit te concentreren waar de problemen zich voordoen, maar oog te hebben voor de hele wijk/buurt.
Van alle circa 200 ontwikkelde indicatoren (de zogenaamde omgevingscondities) is bepaald hoe ze van invloed zijn op hoe prettig mensen ergens wonen (de subjectieve kant van het instrument) en hoe ze de huizenprijzen beïnvloeden (de objectieve kant). De omgevingscondities en de gewichten die in het model zijn opgenomen zijn daarmee niet arbitrair, maar weerspiegelen wat de inwoners van Nederland gemiddeld belangrijk blijken te vinden in hun woonomgeving. Uiteindelijk wordt de leefbaarheidsituatie voor alle 6ppc-gebieden in Nederland berekend met behulp van 50 indicatoren; variërend van bijvoorbeeld het aandeel “stedelijke statuswoningen” en het aandeel nietwerkende werkzoekenden tot diefstal uit auto’s en vernieling. De leefbarometer meet op 6ppc-niveau. Daarmee worden traditionele valkuilen die te maken hebben met vooraf gedefinieerde gebieden (zoals de 4ppc-gebieden waarin de Vogelaarwijken zijn gedefinieerd) ontweken. Door vanuit de 6ppc-gebieden te kijken waar problemen zich concentreren, kunnen de probleemgebieden ‘bottom-up’ worden geïdentificeerd. Soms zullen ze de klassieke buurtgrenzen of postcodegebieden overschrijden en vaak zal een probleemgebied juist een deel van zo’n klassiek gebied betreffen. Op die manier kan scherp worden gesteld waar en op welke schaal problemen zich voordoen. De eindscore van de leefbarometer is vertaald in de oordelen van bewoners. Het voordeel daarvan is dat er een duidelijke referentie wordt geboden in plaats van een abstracte score. Een voldoende betekent dat de bewoners gemiddeld genomen positief zijn en een onvoldoende dat men gemiddelde genomen negatief is. Dat is belangrijk omdat daarmee niet alleen vergelijkingen tussen wijken mogelijk zijn, maar ook een absoluut niveau wordt geïntroduceerd. Er blijven dus altijd 40 slechtste wijken, maar die kunnen tegelijkertijd wel allemaal Leefbaarheid in Rotterdam, 2006 ‘voldoende’ scoren. De leefbarometer maakt gebruik van gegevens die periodiek worden geactualiseerd. Het is daarmee een instrument dat bij uitstek kan worden gebruikt voor monitoringdoeleinden en evaluatiestudies.
> Meer informatie bij Kees Leidelmeijer en Johan van Iersel, 020-5221111 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
De Oude Kooi
De gebiedsanalyses die RIGO heeft opgesteld voor de twee Leidse buurten geven een zo compleet mogelijk beeld van de wijken. Aan de orde komen, naast een beschrijving van de woningvoorraad, ook de positie van de wijk in de stad, letterlijk en figuurlijk, de achtergrond van de bewoners en de sociale verbanden. Op basis van cijfers en feiten, aangevuld met input vanuit bewoners en professionals. Een combinatie dus van verschillende componenten: ‘harde’ gegevens die aantonen hoe het er in de wijk voorstaat en ‘zachte’ gegevens over hoe de wijk beleefd wordt door degenen die er wonen en werken.
Het betrekken en vervolgens ook benoemen van beide componenten is cruciaal voor een goede gebiedsanalyse. Dat bleek ook uit de ervaring in Leiden. De bewoners van de Tuinstadwijk waren namelijk van mening dat de cijfers (zoals gemiddeld inkomen en werkloosheidspercentage) een beeld opriepen van een achterstandswijk. Terwijl hun gevoel over de wijk juist heel positief was. De situatie in De Oude Kooi is daarmee vergelijkbaar. De cijfers laten een behoorlijk somber beeld zien van de sociaal-economische positie van de bewoners. Tegelijkertijd zijn de banden tussen bewoners hecht en voelen velen zich sterk verbonden met De Oude Kooi. Door beide kanten te onderzoeken worden de sterke en de zwakke punten van de wijk zichtbaar. Dit inzicht biedt waardevolle informatie voor de gebiedsvisie. Starten met een analyse van het gebied is een manier om intern als corporatie en extern met bewoners en andere partijen een gedeeld beeld te vormen van de wijk. Het is vaak ook de start van een vernieuwingstraject van jaren. Reden te meer om aandacht te hebben voor wat er werkelijk omgaat in de wijk. Tuinstadwijk
> Meer informatie bij Lisan Wilkens, 020-5221169 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
Voor de aanpak heeft RIGO het woonbeleid in instrumenten voor raad en college afgebakend van andere in te zetten instrumenten van ruimtelijke ordening (bestemmingsplan) en grondbeleid (grondexploitatie). Voor de twee casestudies zijn dossiers bestudeerd en interviews met betrokkenen gehouden. Deze casesstudies zijn in het kader geplaatst van het gevoerde woonbeleid op programmaniveau en de doorgevoerde beleidsveranderingen voor stimulering van de woningproductie. Belangrijke succesfactoren voor ontwikkeling van het Paleiskwartier waren de PPS-aanpak en de ruimtelijke kwaliteit. De raad had gestuurd bij de kaderstelling met het ruimtelijk plan. Daarna was zijn betrokkenheid gering. Bij de uitvoering stonden vooral doelstellingen voor ruimtelijke kwaliteit en grondbeleid voorop. De woningbouw op de locatie is vertraagd. Marktfactoren waren hier debet aan, maar ook onvoldoende sturing van voortgang van de woningbouw. Er is lang vastgehouden aan bepaalde dure segmenten in de appartementenmarkt die onvoldoende vraag kenden voor geplande woningbouwaantallen. Voor stedelijke vernieuwing van Boschveld was gekozen voor een plan met hoge kwaliteitsambities, waarvoor sloop- en nieuwbouw van 900 woningen nodig was en herontwikkeling van een bedrijventerrein tot woonwijk. Faalfactoren waren vooral het onvoldoende meewegen van wensen van bewoners, ook eigenaarbewoners en een te integraal grootschalig plan. De ambities vertaalden zich in een groot exploitatietekort, waarover gemeente en corporatie zonder voortgang een jaar onderhandelingen voerden. De gemeenteraad werd laat bij de planontwikkeling betrokken, en ging voor behandeling van het masterplan mee met de bewoners. Vier jaar planontwikkeling ging verloren. Door het integrale plan was de mogelijke woningbouw op de functieveranderingslocatie (900 woningen) ook opgehouden. Succesfactoren in Boschveld zijn vooral de nieuwe aanpak, waarbij bewonersbelangen meer worden meegenomen en per deelgebied plannen worden gemaakt. Tot slot heeft RIGO suggesties gedaan voor aanbevelingen, die de Rekenkamercommissie in haar rapportage aan de gemeenteraad heeft gedaan. Een aanbeveling is het woonbeleid bij afzonderlijke locatieontwikkeling te versterken, zodat bij de projecten beter gestuurd kan worden op het woningbouwtempo. Bij de periodieke voortgangsrapportage over de gemeentelijke woningproductie zou de voortgang van afzonderlijke projecten in beeld moeten komen, om de controlerende rol van de raad te versterken. Bij planontwikkeling voor woningbouw zou 30% meer plannen moeten worden gemaakt om planuitval en vertraging bij projecten op te vangen. De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch heeft het rapport Woonbeleid: succes- en faalfactoren besproken en nam daarbij de zeven aanbevelingen over. De raad heeft daarbij ook voor een amendement gestemd, waarin gevraagd wordt bij de Woonvisie ook een uitvoeringsplan op te nemen voor alle aanbevelingen en voor zover mogelijk de aanbevelingen al herkenbaar te verwerken in de Woonvisie. > Meer informatie bij Geurt Keers, 020-5221124 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
De stimuleringsregeling was mede bedoeld om beide werelden bij elkaar te brengen. Dat heeft goed gewerkt. Er zijn projecten van de grond gekomen die zonder de regeling niet zouden zijn gerealiseerd. Verder heeft de regeling bijgedragen aan de beoogde samenwerking van woonaanbieders en zorgaanbieders. Wat betreft de innovatieve ambities heeft de regeling minder goed gewerkt. Deze doelstelling is gedurende de looptijd afgezwakt en bij de laatste tender uit beeld verdwenen. In de rapportage zijn tien toegekende aanvragen beschreven en beoordeeld. Vervolgens wordt de uitvoeringspraktijk belicht vanuit het perspectief van de betrokken aanvragers. Tot slot is onderzocht waaraan de beschikbaar gestelde middelen zijn besteed. Innovaties in wonen en zorg; Evaluatie van de Tijdelijke woonzorgstimuleringsregeling, RIGO, juni 2007 (94850) > Informatie bij Hans van Rossum, 020-5221126 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
Samen werken aan wonen, welzijn en zorg
Combineren herstructurerings- en wateropgave
Het organiseren van ‘wonen, welzijn en zorg’ doe je niet alleen: dat kan alleen in samenwerking tussen partijen. De gebruikers, de inwoners, spelen daarin ook een belangrijke rol.
In Rotterdam is het idee ontstaan dat het combineren van de herstructurerings- en wateropgave tot meerwaarde kan leiden. Door water echt de wijk in te trekken kunnen interessantere woonmilieus worden gerealiseerd. De verwachting is dat de extra kosten voor aanleg van water gecombineerd met woningbouw kunnen worden gecompenseerd door hogere woningopbrengsten.
In diverse gemeenten, zoals Breukelen, Twenterand, Wierden, Hellendoorn en Loenen begeleidt RIGO projecten waarin de gemeente, woningcorporaties, zorgaanbieders, welzijnsorganisatie een goed aanbod voor de groeiende groep ouderen en mensen met beperkingen willen realiseren. Partijen formuleren een visie en gaan na wat zij kunnen doen opdat deze mensen zo goed mogelijk worden ondersteund in het zelfstandig wonen. Wat kunnen zij bijdragen aan ‘kwaliteit van leven’ van inwoners van de gemeente? Om dat te kunnen bepalen is ook de stem van de gebruiker van belang. In een aantal gemeenten nemen consumentenorganisaties deel in een projectgroep die een visie en een plan maakt. In andere gemeenten wordt de WMO-raad gevraagd mee te denken en te adviseren. Naast deze overlegstructuren is ook van belang met de inwoners van een wijk te gaan praten. Bijvoorbeeld in bijeenkomsten waarin via de focusmethode of via ‘stamtafels’ thema’s met elkaar worden uitgediept. Op deze manier wordt veel informatie ‘van onderop’ vergaard om een goed aanbod te realiseren.
> Meer informatie bij Antoinette Bolscher, 020 522 1111 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
West 8 en RIGO werkten dit concept uit. Tijdens een aantal workshops met gemeente, corporaties en het waterschap richtte RIGO zich op de economische consequenties van alternatieve uitvoeringsmogelijkheden. Daartoe werd een Maatschappelijke Kosten-BatenAnalyse (MKBA) ontwikkeld waar kosten en baten van zowel betrokken investeerders (gemeente, corporaties en het waterschap), als van de maatschappij als geheel in beeld werden gebracht. In de MKBA wordt het alternatief ‘uitvoeren van bestaand beleid op gebied van herstructurering en aanpak van de wateropgave’, afgezet tegen het plan van West 8. De plannen zijn nog in ontwikkeling. Interessant is dat de kosten en baten voor derden, die in gebruikelijke gebiedsexploitaties niet aan bod komen, een ander licht werpen op de haalbaarheid. Dat geldt zowel voor de herstructurering an sich als voor de combinatie met de wateropgave.
> Meer informatie bij Thijs Luijkx, 020-5221137 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
20927_nwsbr_Rigo
11-10-2007
14:15
Pagina 2
Mensen, stenen, geld
Kor t nieuws
Kor t nieuws
RIGO Research en Advies
Het beleidsproces bij woningcorporaties
Woningmarktanalyse Fryslân
Grondprijsbeleid gemeente Houten
Heel het land leunt voor kennis over de woningmarkt zwaar op het Woononderzoek Nederland, kortweg het WoON. Heel Nederland? Nee, in een kleine provincie in het Noorden van het land doet men het op geheel eigen wijze. Voor RIGO de schone opdracht om de analyses te verzorgen van het Woningbehoefte Onderzoek Fryslân, editie 2007. Bij het verschijnen van deze nieuwsbrief zullen wij daar al een eind mee zijn gevorderd.
De Rekenkamercommissie van de gemeente Houten wilde meer inzicht in het gemeentlijke grondprijsbeleid en in de uitvoering daarvan. RIGO heeft dit onderzoek ter hand genomen door bij een vijftiental transacties voor verschillende functies de gerealiseerde grondprijs te vergelijken met het grondprijsbeleid uit betreffend jaar. Speciale aandacht was er voor de rol van de gemeenteraad: was de raad, op basis van de aangeboden informatie, in staat om het beleid te controleren en gebeurde dat in werkelijkheid ook?
Ons profiel
Bij Woningcorporaties draait het altijd om mensen, stenen en geld. De ‘mensen’ zijn de klanten, de ‘stenen’ de woningen en het ‘geld’ het in de woningen belegde kapitaal. Het geld is er voor de stenen en de stenen zijn er voor de klanten. De woningcorporatie legt in haar beleid vast hoe zij met klanten, woningen en kapitaal om wil gaan. In het boek Mensen, stenen en geld is beschreven wat dat beleid inhoudt en hoe dat beleid tot stand komt. Het boek komt begin oktober uit. Woningcorporaties zijn maatschappelijke ondernemingen die met hun beleid en plannen grote invloed hebben op het woon- en leefklimaat. Met elkaar exploiteren de corporaties ca. 2,4 miljoen huurwoningen; ruim een derde van de totale woningvoorraad. De meeste Nederlanders doen in hun leven wel eens zaken met een corporatie en veel mensen huren hun hele leven lang een corporatiewoning. De prestaties van de corporaties moeten dan ook de toets der kritiek kunnen doorstaan. En dat geldt ook voor het beleid en de plannen die tot die prestaties moeten leiden. Corporaties moeten oog hebben voor de kwaliteit van het beleid en voor het proces waarin beleid tot stand komt. Een goed beleidsproces biedt weliswaar geen garantie voor goed beleid, maar het helpt wel. Begin oktober geeft RIGO het boek Mensen, stenen, geld; het beleidsproces bij woningcorporaties uit waarin de beleidscyclus bij woningcorporaties centraal staat. Het boek, geschreven door Peter van Os, geeft een groot aantal handreikingen om de kwaliteit van het beleid en het beleidsproces te verbeteren. Als hulpmiddel wordt een procesmodel geïntroduceerd, de Beleidsachtbaan®; een weergave van de verschillende activiteiten, werkwijzen en instrumenten die bij het ontwikkelen van beleid en plannen aan de orde komen. De verschillende procesonderdelen van de Beleidsachtbaan worden in het boek uitgebreid beschreven. De titel van het boek, Mensen, stenen, geld is uiteraard niet willekeurig gekozen. Corporaties zijn bijzondere maatschappelijke ondernemingen. Aan de ene kant richten corporaties zich, net als andere maatschappelijke ondernemingen, primair op de maatschappelijke ‘outcome’ van hun activiteiten. Die outcome is per definitie maatschappij- dus ‘mens’gericht. Aan de andere kant is een corporatie, in tegenstelling tot vrijwel alle andere maatschappelijke ondernemingen, financieel (nagenoeg) onafhankelijk van de overheid. Dat kan doordat de exploitatie van het vastgoed (de ‘stenen’) het kapitaal (het ‘geld’) genereert, dat nodig is voor de maatschappelijke prestaties. Een goed beleidsproces is niet alleen goed ingericht en toegerust met instrumenten, maar is ook verankerd in de organisatie. In het boek wordt in dit kader ingegaan op de financiën, de organisatie, de informatievoorziening en de relatie tussen de corporatie en haar belanghouders. In het boek worden dit de ‘lagen’ van de Beleidsachtbaan genoemd. Door het hele boek heen zijn diverse praktijkervaringen beschreven. Daarnaast is één hoofdstuk gewijd aan de uitkomsten van een praktijkevaluatie gehouden onder een groot aantal woningcorporaties. Daaruit blijkt dat aan het beleidsproces bij corporaties nog wel het een en ander te verbeteren valt, hoewel de staat van professionalisering van corporatie tot corporatie sterk kan verschillen. Kortom, alles bij elkaar een rijk handboek voor iedere manager, beleidsmedewerker en adviseur in de corporatiesector. Het boek Mensen, stenen, geld; het beleidsproces bij woningcorporaties verschijnt begin oktober en is te bestellen bij RIGO (020-5221111). > Meer informatie bij Peter van Os, 020-5221112 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
> Meer informatie bij André Buys ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
> Meer informatie bij Jan Scheele-Goedhart ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
SVT Tiel. Ondernemingsplan en strategisch voorraadbeleid. Vaak is een ondernemingsplan van een woningcorporatie aanleiding om het strategisch voorraadbeleid te herijken. Maar omgekeerd komt ook voor: bij het herijken van het strategisch voorraadbeleid blijkt dat de bestaande strategische kaders niet meer voldoen en dat geeft aanleiding om het ondernemingsplan de ‘verversen’. Dat laatste was voorzien door de SVT in Tiel. RIGO heeft de corporatie ondersteund in beide trajecten; een nieuw ondernemingsplan en een nieuw voorraadbeleid. Beide processen verliepen simultaan.
Maatschappelijk betrokken ondernemen
> Meer informatie Roy Kramer of Peter van Os. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
> Meer informatie: Beatrijs Jansen ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
Strategieontwikkeling door AM
Nieuwe aanwinst MKBA adviesclub
Voor de woningbouwstrategie op langere termijn heeft AM (projectontwikkelaar) aan RIGO gevraagd een verkenning te doen naar het overheidsbeleid, op thema's als energiebesparing, klimaat & water, mobiliteit, fiscaliteit & eigen woningbezit, particulier opdrachtgeverschap, en gebiedsontwikkeling & ruimtelijke ordening. Na analyse van beleidontwikkelingen zijn kansen en bedreigingen voor AM geformuleerd voor verdere strategieontwikkeling door AM.
Op 1 augustus 2007 is Edgar Wever in dienst getreden als consultant bij RIGO. Hij zal samen met Freddie Rosenberg – die eerder dit jaar bij RIGO als partner is aangesteld – zich focussen op ruimtelijkeconomisch onderzoek en maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA) in het bijzonder. Op dit moment zijn zij onder meer betrokken bij de MKBA Sluis kanaal Gent-Terneuzen, de MKBA Schiphol Amsterdam Almere, MKBA Natuureffecten en de MKBA Parkeergarage Zeeburgereiland. Bovendien verzorgen ze samen met Geoplan een cursus MKBA.
> Meer informatie bij Jan van der Schaar ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
RIGO ondersteunt de gemeente Pijnacker-Nootdorp bij het vrijwilligersbeleid, in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning. Een van de speerpunten is het meer betrekken van het lokale bedrijfsleven (waaronder corporaties) bij vrijwilligerswerk. Samen met het Bureau voor Vrijwilligerswerk en de gemeente onderzoekt RIGO de mogelijkheden voor de oprichting van een lokaal Platform Maatschappelijk Betrokken Ondernemen.
> Meer informatie bij Geurt Keers ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
Onze expertise is (het beleid aangaande) de woon- en leefomgeving van mensen, met aandachtsgebieden als wonen, bouwen, zorg- en dienstverlening en vastgoed. Onze opdrachtgevers zijn actief in de wereld van wonen tot en met zorg. We werken onder meer voor overheden, zorginstellingen, woningcorporaties en vastgoedondernemers: partijen die vorm geven aan de woon- en leefsituatie van mensen. We voelen ons betrokken bij de vraagstukken die op dat terrein spelen en helpen onze opdrachtgevers bij het formuleren van antwoorden. Dat doen we door hen in staat te stellen onderbouwde en afgewogen beslissingen te nemen, gebaseerd op kennis van de feiten en inzicht in de mogelijkheden. Wij koesteren onze onafhankelijkheid.
Ons werk > > > > > > > >
Wonen, zorg en welzijn Lokale en regionale Woonvisies Strategisch portefeuillebeleid Beleidsplannen Leefbaarheid Stedelijke vernieuwing Prestatieovereenkomsten Woningmarktonderzoek
> Meer informatie bij Freddie Rosenberg en Edgar Wever ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
Contact
Wijkgericht werken
RIGO Research en Advies BV
Wijkgericht werken is (weer) in. Niet alleen bij de grote gemeenten. De inhoud en aanpak verschilt sterk. RIGO adviseert de gemeente Pijnacker-Nootdorp (ruim 42.000 inwoners) bij het uitbouwen van de wijkgerichte aanpak die het best past bij deze gemeente. Hiervoor doet RIGO onder meer onderzoek naar gemeenten van vergelijkbare grootte.
www.rigo.nl
Particulier opdrachtgeverschap in Tilburg De gemeente Tilburg voerde stimuleringsbeleid voor particulier opdrachtgeverschap (PO). Voor beleidsverandering heeft de gemeente Tilburg RIGO gevraagd beleidsscenario’s te maken; een voorwaardenscheppend (huidig beleid ‘plus’) en actief stimulerend scenario, waarin de gemeente stuurt om een bepaald aandeel PO in de nieuwbouw te realiseren. Per scenario is de benodigde inzet van gemeentelijke instrumenten onderzocht. Hiervoor zijn workshops gehouden met de ambtelijke organisatie en externe partijen. Het rapport is door de gemeenteraad met lof aanvaard, om de komende paar jaar een meer stimulerend beleid voor PO met pilots uit te voeren.
RIGO Research en Advies verricht markt- en beleidsonderzoek en ondersteunt bij het ontwikkelen van beleid, strategie en aanpak.
> Meer informatie bij Beatrijs Jansen ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
> > > > > > > >
Wijkvitaliteit Monitoring en evaluatie MGE en fair-value Transformatie zorginstellingen Woonmilieutypering Procesbegeleiding Haalbaarheidsstudies Rendement-risicoanalyses
De Ruyterkade 139 • 1011 AC Amsterdam • telefoon 020-5221111 • fax 020-6276840 •
[email protected]
Op onze site vindt u alle informatie over ons bedrijf, onze medewerkers, onze bereikbaarheid en ons werk. Alle openbare rapporten kunt u hier voor eigen gebruik downloaden.
Nieuwsbrief RIGO Research en Advies BV Wonen, Bouwen, Zorg Najaar 2007 In dit nummer: > De ‘Leefbarometer’ > Gebiedsanalyse als startpunt > Woonbeleid in ’s-Hertogenbosch > Innovaties in wonen en zorg > Samen werken aan wonen, welzijn en zorg > Combineren van herstructurerings- en wateropgave > Het beleidsproces bij woningcorporaties
20927_nwsbr_Rigo
11-10-2007
14:15
Pagina 2
Mensen, stenen, geld
Kor t nieuws
Kor t nieuws
RIGO Research en Advies
Het beleidsproces bij woningcorporaties
Woningmarktanalyse Fryslân
Grondprijsbeleid gemeente Houten
Heel het land leunt voor kennis over de woningmarkt zwaar op het Woononderzoek Nederland, kortweg het WoON. Heel Nederland? Nee, in een kleine provincie in het Noorden van het land doet men het op geheel eigen wijze. Voor RIGO de schone opdracht om de analyses te verzorgen van het Woningbehoefte Onderzoek Fryslân, editie 2007. Bij het verschijnen van deze nieuwsbrief zullen wij daar al een eind mee zijn gevorderd.
De Rekenkamercommissie van de gemeente Houten wilde meer inzicht in het gemeentlijke grondprijsbeleid en in de uitvoering daarvan. RIGO heeft dit onderzoek ter hand genomen door bij een vijftiental transacties voor verschillende functies de gerealiseerde grondprijs te vergelijken met het grondprijsbeleid uit betreffend jaar. Speciale aandacht was er voor de rol van de gemeenteraad: was de raad, op basis van de aangeboden informatie, in staat om het beleid te controleren en gebeurde dat in werkelijkheid ook?
Ons profiel
Bij Woningcorporaties draait het altijd om mensen, stenen en geld. De ‘mensen’ zijn de klanten, de ‘stenen’ de woningen en het ‘geld’ het in de woningen belegde kapitaal. Het geld is er voor de stenen en de stenen zijn er voor de klanten. De woningcorporatie legt in haar beleid vast hoe zij met klanten, woningen en kapitaal om wil gaan. In het boek Mensen, stenen en geld is beschreven wat dat beleid inhoudt en hoe dat beleid tot stand komt. Het boek komt begin oktober uit. Woningcorporaties zijn maatschappelijke ondernemingen die met hun beleid en plannen grote invloed hebben op het woon- en leefklimaat. Met elkaar exploiteren de corporaties ca. 2,4 miljoen huurwoningen; ruim een derde van de totale woningvoorraad. De meeste Nederlanders doen in hun leven wel eens zaken met een corporatie en veel mensen huren hun hele leven lang een corporatiewoning. De prestaties van de corporaties moeten dan ook de toets der kritiek kunnen doorstaan. En dat geldt ook voor het beleid en de plannen die tot die prestaties moeten leiden. Corporaties moeten oog hebben voor de kwaliteit van het beleid en voor het proces waarin beleid tot stand komt. Een goed beleidsproces biedt weliswaar geen garantie voor goed beleid, maar het helpt wel. Begin oktober geeft RIGO het boek Mensen, stenen, geld; het beleidsproces bij woningcorporaties uit waarin de beleidscyclus bij woningcorporaties centraal staat. Het boek, geschreven door Peter van Os, geeft een groot aantal handreikingen om de kwaliteit van het beleid en het beleidsproces te verbeteren. Als hulpmiddel wordt een procesmodel geïntroduceerd, de Beleidsachtbaan®; een weergave van de verschillende activiteiten, werkwijzen en instrumenten die bij het ontwikkelen van beleid en plannen aan de orde komen. De verschillende procesonderdelen van de Beleidsachtbaan worden in het boek uitgebreid beschreven. De titel van het boek, Mensen, stenen, geld is uiteraard niet willekeurig gekozen. Corporaties zijn bijzondere maatschappelijke ondernemingen. Aan de ene kant richten corporaties zich, net als andere maatschappelijke ondernemingen, primair op de maatschappelijke ‘outcome’ van hun activiteiten. Die outcome is per definitie maatschappij- dus ‘mens’gericht. Aan de andere kant is een corporatie, in tegenstelling tot vrijwel alle andere maatschappelijke ondernemingen, financieel (nagenoeg) onafhankelijk van de overheid. Dat kan doordat de exploitatie van het vastgoed (de ‘stenen’) het kapitaal (het ‘geld’) genereert, dat nodig is voor de maatschappelijke prestaties. Een goed beleidsproces is niet alleen goed ingericht en toegerust met instrumenten, maar is ook verankerd in de organisatie. In het boek wordt in dit kader ingegaan op de financiën, de organisatie, de informatievoorziening en de relatie tussen de corporatie en haar belanghouders. In het boek worden dit de ‘lagen’ van de Beleidsachtbaan genoemd. Door het hele boek heen zijn diverse praktijkervaringen beschreven. Daarnaast is één hoofdstuk gewijd aan de uitkomsten van een praktijkevaluatie gehouden onder een groot aantal woningcorporaties. Daaruit blijkt dat aan het beleidsproces bij corporaties nog wel het een en ander te verbeteren valt, hoewel de staat van professionalisering van corporatie tot corporatie sterk kan verschillen. Kortom, alles bij elkaar een rijk handboek voor iedere manager, beleidsmedewerker en adviseur in de corporatiesector. Het boek Mensen, stenen, geld; het beleidsproces bij woningcorporaties verschijnt begin oktober en is te bestellen bij RIGO (020-5221111). > Meer informatie bij Peter van Os, 020-5221112 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
> Meer informatie bij André Buys ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
> Meer informatie bij Jan Scheele-Goedhart ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
SVT Tiel. Ondernemingsplan en strategisch voorraadbeleid. Vaak is een ondernemingsplan van een woningcorporatie aanleiding om het strategisch voorraadbeleid te herijken. Maar omgekeerd komt ook voor: bij het herijken van het strategisch voorraadbeleid blijkt dat de bestaande strategische kaders niet meer voldoen en dat geeft aanleiding om het ondernemingsplan de ‘verversen’. Dat laatste was voorzien door de SVT in Tiel. RIGO heeft de corporatie ondersteund in beide trajecten; een nieuw ondernemingsplan en een nieuw voorraadbeleid. Beide processen verliepen simultaan.
Maatschappelijk betrokken ondernemen
> Meer informatie Roy Kramer of Peter van Os. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
> Meer informatie: Beatrijs Jansen ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
Strategieontwikkeling door AM
Nieuwe aanwinst MKBA adviesclub
Voor de woningbouwstrategie op langere termijn heeft AM (projectontwikkelaar) aan RIGO gevraagd een verkenning te doen naar het overheidsbeleid, op thema's als energiebesparing, klimaat & water, mobiliteit, fiscaliteit & eigen woningbezit, particulier opdrachtgeverschap, en gebiedsontwikkeling & ruimtelijke ordening. Na analyse van beleidontwikkelingen zijn kansen en bedreigingen voor AM geformuleerd voor verdere strategieontwikkeling door AM.
Op 1 augustus 2007 is Edgar Wever in dienst getreden als consultant bij RIGO. Hij zal samen met Freddie Rosenberg – die eerder dit jaar bij RIGO als partner is aangesteld – zich focussen op ruimtelijkeconomisch onderzoek en maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA) in het bijzonder. Op dit moment zijn zij onder meer betrokken bij de MKBA Sluis kanaal Gent-Terneuzen, de MKBA Schiphol Amsterdam Almere, MKBA Natuureffecten en de MKBA Parkeergarage Zeeburgereiland. Bovendien verzorgen ze samen met Geoplan een cursus MKBA.
> Meer informatie bij Jan van der Schaar ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
RIGO ondersteunt de gemeente Pijnacker-Nootdorp bij het vrijwilligersbeleid, in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning. Een van de speerpunten is het meer betrekken van het lokale bedrijfsleven (waaronder corporaties) bij vrijwilligerswerk. Samen met het Bureau voor Vrijwilligerswerk en de gemeente onderzoekt RIGO de mogelijkheden voor de oprichting van een lokaal Platform Maatschappelijk Betrokken Ondernemen.
> Meer informatie bij Geurt Keers ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ > >
[email protected]
Onze expertise is (het beleid aangaande) de woon- en leefomgeving van mensen, met aandachtsgebieden als wonen, bouwen, zorg- en dienstverlening en vastgoed. Onze opdrachtgevers zijn actief in de wereld van wonen tot en met zorg. We werken onder meer voor overheden, zorginstellingen, woningcorporaties en vastgoedondernemers: partijen die vorm geven aan de woon- en leefsituatie van mensen. We voelen ons betrokken bij de vraagstukken die op dat terrein spelen en helpen onze opdrachtgevers bij het formuleren van antwoorden. Dat doen we door hen in staat te stellen onderbouwde en afgewogen beslissingen te nemen, gebaseerd op kennis van de feiten en inzicht in de mogelijkheden. Wij koesteren onze onafhankelijkheid.
Ons werk > > > > > > > >
Wonen, zorg en welzijn Lokale en regionale Woonvisies Strategisch portefeuillebeleid Beleidsplannen Leefbaarheid Stedelijke vernieuwing Prestatieovereenkomsten Woningmarktonderzoek
> Meer informatie bij Freddie Rosenberg en Edgar Wever ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
Contact
Wijkgericht werken
RIGO Research en Advies BV
Wijkgericht werken is (weer) in. Niet alleen bij de grote gemeenten. De inhoud en aanpak verschilt sterk. RIGO adviseert de gemeente Pijnacker-Nootdorp (ruim 42.000 inwoners) bij het uitbouwen van de wijkgerichte aanpak die het best past bij deze gemeente. Hiervoor doet RIGO onder meer onderzoek naar gemeenten van vergelijkbare grootte.
www.rigo.nl
Particulier opdrachtgeverschap in Tilburg De gemeente Tilburg voerde stimuleringsbeleid voor particulier opdrachtgeverschap (PO). Voor beleidsverandering heeft de gemeente Tilburg RIGO gevraagd beleidsscenario’s te maken; een voorwaardenscheppend (huidig beleid ‘plus’) en actief stimulerend scenario, waarin de gemeente stuurt om een bepaald aandeel PO in de nieuwbouw te realiseren. Per scenario is de benodigde inzet van gemeentelijke instrumenten onderzocht. Hiervoor zijn workshops gehouden met de ambtelijke organisatie en externe partijen. Het rapport is door de gemeenteraad met lof aanvaard, om de komende paar jaar een meer stimulerend beleid voor PO met pilots uit te voeren.
RIGO Research en Advies verricht markt- en beleidsonderzoek en ondersteunt bij het ontwikkelen van beleid, strategie en aanpak.
> Meer informatie bij Beatrijs Jansen ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- > >
[email protected]
> > > > > > > >
Wijkvitaliteit Monitoring en evaluatie MGE en fair-value Transformatie zorginstellingen Woonmilieutypering Procesbegeleiding Haalbaarheidsstudies Rendement-risicoanalyses
De Ruyterkade 139 • 1011 AC Amsterdam • telefoon 020-5221111 • fax 020-6276840 •
[email protected]
Op onze site vindt u alle informatie over ons bedrijf, onze medewerkers, onze bereikbaarheid en ons werk. Alle openbare rapporten kunt u hier voor eigen gebruik downloaden.
Nieuwsbrief RIGO Research en Advies BV Wonen, Bouwen, Zorg Najaar 2007 In dit nummer: > De ‘Leefbarometer’ > Gebiedsanalyse als startpunt > Woonbeleid in ’s-Hertogenbosch > Innovaties in wonen en zorg > Samen werken aan wonen, welzijn en zorg > Combineren van herstructurerings- en wateropgave > Het beleidsproces bij woningcorporaties
