RIGO Research en Advies BV Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl
Een proeve van vereenvoudigde woningwaardering Analyse voor de vier grote steden
De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.
RIGO Research en Advies BV Woonwerk- en leefomgeving De bewoonde omgeving www.rigo.nl
Een proeve van vereenvoudigde woningwaardering Analyse voor de vier grote steden
Opdrachtgever
Gemeenten Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht
Auteurs
Rob de Wildt, Peter Berkhout
Rapportnummer
25030
Uitgave
30-1-2013
RIGO Research en Advies BV ∙ De Ruyterkade 1 12 ∙ 1011 AB Amsterdam 020 522 11 11 ∙
[email protected] ∙ www.rigo.nl
Inhoud 1
Inleiding
1
1.1
Een vereenvoudigde woningwaardering: contouren en context
1
1.2
Uitwerking
2
2
Een vereenvoudigd stelsel
3
2.1
De idee van WOZ-gerelateerde huur
3
2.2
De huidige huur en maximaal redelijke huur
5
2.3
WWS en WOZ
6
2.4
Alternatief voor de WOZ-begrenzing: een simulatie met WoON2009
10
2.5
Wonen met zorg
12
3
Samenvatting
13
Bijlage 1: Berekeningen in WoON 2009
16
1
Inleiding Het regeerakkoord geeft aan dat de maximaal redelijke huur zal worden gesteld op 4,5% van de WOZ-waarde. Van verschillende kanten is dit bekritiseerd. Verhuurders in gemeenten met relatief lage WOZ-waarden worden geconfronteerd met de noodzaak hun huren te verlagen bij nieuwe verhuringen en zullen de huren die boven dit niveau liggen niet kunnen verhogen. In de huidige crisis op de woningmarkt zullen de WO Zwaarden verder kunnen dalen en zo ook de huren. Extra huurverhogingen zullen juist nodig zijn om de aangekondigde verhuurdersheffing van 2 miljard in 2017 te kunnen betalen. RIGO heeft voorgesteld om de maximaal redelijke huur op een beperkt aantal w oningkenmerken te baseren, waardoor de huurprijsbepaling minder volatiel wordt dan 1 met een WOZ-waarde. Bovendien zou dit beter aansluiten op investeringsopgaven rond energiebesparing en op specifieke segmenten in de huurmarkt. De G-4 heeft ons gevraagd dit voorstel te concretiseren waarbij inzichtelijk te maken is hoe de zo bepaalde maximaal redelijke huur zich verhoudt tot het huidige huurn iveau (tweede helft 2012). Het doel hiervan is op basis hiervan een alternatief voor de WOZ-huur voor te leggen aan het Rijk. Deze notitie presenteert een eerste kwantitatieve verkenning van een vereenvoudigd woningwaarderingssysteem .
1.1
Een vereenvoudigde woningwaardering: contouren en context Een vereenvoudigd systeem om de maximaal redelijke huur te bepalen zou bij voo rkeur op een beperkt aantal objectieve criteria moeten leunen. Binnen de grenzen van het maximum kunnen woningcorporaties hun huren nader differentiëren, bijvoo rbeeld naar kwaliteitsverschillen als gevolg van onderhoudsstaat en ouderdom. Het maximum dient tegelijkertijd als een rem voor particuliere verhuurders, die bij woningen van beperkte kwaliteit niet vrijelijk de huur te hoog kunnen stellen. De max imaal redelijk huur is met name van belang voor de bandbreedte tussen minimumhuur (basishuur) en de liberalisatiegrens. De kern van dit voorgestelde stelsel wordt gevormd door :
een basishuur; het woningoppervlak; de locatie; de energieprestatie en het zorgaanbod.
De maatvoering ervan is belangrijk. De maximaal redelijke huur speelt een rol bij nieuwe verhuringen, bij het bepalen van de haalbaarheid van nieuwbouw in zowel de sociale als commerciële huursector en als een ijkpunt bij huurverhogingen. 1
Rob de Wildt, “De tovenaars van WOZ”, RIGO, december 2012, www.rigo.nl
1
Gegeven de extra last die de verhuurdersheffing op de verhuurders legt is het van belang dat de maximaal redelijke huur net als in het huidige WWS voldoende boven het huidige huurniveau ligt: dat zorgt voor de ruimte voor extra huurverhogingen waaruit de heffing moet worden bekostigd. Er is een zekere speelruimte maar tegeli jkertijd luistert het nauw hoe huur en maximaal redelijk zich tot elkaar verhouden. Dit stelt de nodige eisen aan de concretisering van een nieuw WWS, naast het doel van vereenvoudiging.
1.2
Uitwerking Om na te gaan hoe zo’n vereenvoudigde bepaling van de maximaal redelijke huur zich verhoudt tot het huidige WWS en het voorstel van 4,5% in het regeerakkoord hebben we deze gespiegeld aan kenmerken van de huurwoningvoorraad in het Woon 2009. Het Woon 2009 is daarnaast gebruikt om de maatvoering van het vereenvoudigde stelsel te bepalen. Het huidige puntenstelsel kent geen specifieke waardering van het zorgaanbod en de locatie is sinds eind 2011 uitgebreid met de zogeheten schaarst epunten voor een aantal regio’s in Nederland. Hiervoor hebben we aangesloten bij de eigen kennis uit onderzoeken naar de spreiding van de woningwaarde in Nederland, naar kosten van nieuwbouw in de huursector en naar het scheiden van wonen en zorg.
2
2
Een vereenvoudigd stelsel De afgelopen maanden is veel geschreven over de effecten van de toepassing van de grens van 4,5% als maximale huur, die tevens als maat voor een markthuur moet wo rden gezien. Het probleem hierbij is dat tot nog toe de WOZ -waarde slechts in beperkte mate invloed heeft op de huurhoogte. Via woonomgevingspunten en schaarstepu nten geeft het woningwaarderingsstelsel ruimte om te differentiëren naar gebied. Daarnaast zijn kenmerken als woningoppervlak en energielabel mede van invloed op de WOZ-waarde. Uit het Woon 2009 blijkt echter dat de huurhoogte in beperkte mate 2 verband houdt met de WOZ-waarde . Het gevolg van de maximale jaarhuur van 4,5% van de WOZ waarde is dan dat een groot aantal woningen op dit moment een huur heeft die daarboven ligt. Ook worden investeringen in de voorraad niet of nauwelijks terugverdiend door een hogere toegestane huur. In vier jaar tijd (2008-2012) is de huur met ongeveer 12% gestegen terwijl in deze periode de WOZ-waarde eerst steeg en daarna daalde. Door voortzetting van de WOZ waardedaling in de komende 2-3 jaar wordt de ruimte voor huurverhoging verder verkleind. De maximaal redelijke huur op basis van het woningwaarderingsstelsel en de liberal isatiegrens gingen minder snel omhoog dan de huren: vanaf 2008 met respectievelijk 7,5 en 6,9%. Maar dit is exclusief de mogelijke effecten van de schaarstepunten en de omzetting van isolatie- en installatiepunten in energielabel. Een te knellende WOZ-maximale huur is te corrigeren door het percentage WOZwaarde opwaarts aan te passen, maar dat heeft weer andere nade len. Zo neemt de potentiële te liberaliseren woningvoorraad dan sterk toe.
2.1
De idee van WOZ-gerelateerde huur Volgens de economische theorie is er een directe relatie tussen de huurwaarde en de prijs die men voor een woning (in lege staat) moet betalen . Kort gezegd is in een vrije markt de huurwaarde een fractie van de prijs. Die fractie is afhankelijk van het rendement dat de eigenaar op zijn geïnvesteerde kapitaal eist, de onderhoudskosten en de trendmatige prijsontwikkeling op de woningmarkt. Zo rekent het CPB met een fractie om en nabij 5,5%. Conijn en Schilder (2011) beargumenteren dat een dergelijk percentage niet realistisch is zodra de huurder kan uitwijken naar een fiscaal gesubs idieerde koopsector. Met andere woorden: de hypotheekrenteaftrek drukt de mark thuur volgens Conijn en Schilder tot 4,5% van de verkoopwaarde. Dat impliceert dat de verhuurder in de marktsector de bevoordeling van de koopsector als een verliespost moet incasseren. De keuze voor 4,5% in het regeerakkoord lijkt zijn oorsprong te vi nden in het artikel van Conijn en Schilder. In reactie op het voorne men om schaarstepunten te introduceren schrijven zij: “Een betere maatregel met een meer gen erieke
2
In de sociale huursector bedraagt de correlatie tussen huur en WOZ -waarde 0,27. In een regressie verklaart de WOZ-waarde ruim 7% van de variatie in de huur.
3
werking zou overigens zijn om het huurprijsplafond te stellen op 4,5% van de WOZ waarde”. Als het economische fundament onder dit uitgangspunt van 4,5% als m aximaal redelijke huur valide is, dan zouden we in de vrije huursector een sterke relatie moeten waarnemen tussen huur en WOZ-waarde. Conijn en Schilder (2011) baseren hun schatting van 4,5% op WoON2009. Wij onderzochten deze relatie aan de hand van Funda-gegevens. Op Funda worden woningen te koop en te huur aangeboden. Een regressie van de vraagprijs van koopwoningen in september 2011 op woning - en omgevingskenmerken (zoals de leefbaarheid, het aanbod van voorzieningen zoals ziekenhuizen, restaurants, zwembaden e.d.) blijkt 80% van de variatie in de vraagprijs te kunnen verklaren. Dit model gebruiken we vervolgens om bij gegeven woning - en omgevingskenmerken de vraagprijs van huurwoningen te schatten als ze te koop zo uden worden aangeboden. De werkelijke verkoopwaarde ligt overigens in de huidige marktomstandigheden o nder de vraagprijs; gemiddeld momenteel zo’n 8%. De aldus verkregen schatting van de verkoopwaarde zou heel dicht in de buurt van de WOZ -waarde moeten liggen. Mits natuurlijk de WOZ-waarde een getrouwe afspiegeling is van de verkoopwaarde, wat hij beoogt te zijn. Met betrekking tot de waargenomen vraaghuren op Funda mag niet worden uitgesloten dat ze relatief hoog zijn, omdat de goedkope woningen korter te huur zullen staan en dus met kleinere kans in de steekproef zitten. Een analyse van de gevraagde huur en de geschatte verkoopwaarde van ruim 6400 vrije sector huurwoningen die in september 2011 op Funda te huur werden aangeb oden leert het volgende. De gevraagde huur bedraagt gemiddeld 5,4% van de geschatte verkoopwaarde. Beperken we de steekproef tot de huurwoningen met een verkoo pwaarde tot €300.000 (bijna 70% van de steekproef), dan is dat 5,9%. De verkoo pwaarde verklaart 40% van de variatie in de gevraagde huren. Dat is op het eerste g ezicht een aanzienlijke verklaringskracht, maar als we de duurdere woningen buiten beschouwing laten, dan wordt de correlatie tussen verkoopwaarde en huur steeds lager. Beperken we de analyse tot de huurwoningen met een verkoopwaarde onder €400.000 dan wordt 20% van de huurvariatie verklaard. Bij de huurwoningen onder €300.000 is dat nog slechts 11%. Schattingen van de elasticiteit variëren tussen 0,5 en 0,3. Dat impliceert dat minder dan helft van een waardeverandering tot uitdru kking komt in de huur. T a b e l 1 V e r k o o p w a a r d e a l s v o o rs p e l le r v a n d e h u u r in d e v ri j e s e c t o r
Alle vrije sector huurwoningen waarde < €500 duizend waarde < €400 duizend waarde < €300 duizend
Regressie coëfficiënt verkoopwaarde/1000 2,278 2,314 2,205 1,867
2
Std err
R
0,035 0,049 0,059 0,080
0,40 0,28 0,20 0,11
N 6444 5891 5422 4412
Bron: Funda september 2011 (bewerking RIGO)
We concluderen dat de verkoopwaarde van huurwoningen in de vrije huursector in Nederland een grove indicator is voor de huurwaarde. Ze voorspelt de huur aardig als we huurverschillen tussen woningen met een groot verkoopwaardeverschil willen
4
voorspellen. Maar voor de grote massa van woningen onder de drie ton is de WOZ waarde een povere voorspeller van de huurwaarde. Bovendien is 4,5% van de WOZ waarde naar het zich laat aanzien een onderschatting van de markthuur. In het Funda aanbod vinden we een percentage van 5,5 à 6%. Een directe koppeling tussen WOZ waarde en (maximale) huur achten we daarom vooralsnog onvoldoende beargumenteerd.
2.2
De huidige huur en maximaal redelijke huur Momenteel bepaalt het woningwaarderingsstelsel de maximaal redelijke huur. Tot 80 punten bedraagt deze €4,568 per punt, per punt daarboven €5,034. Jaarlijks worden deze puntprijzen aangepast, parallel aan de huurprijsaanpassingen. Het aantal punten wordt bepaald op basis van dertien thema’s. Dit is bewerkelijk en geeft aanleiding tot discussies en procedures bij de huurcommissie. In de praktijk zien we dat woningen met minder punten dichter tegen de maximaal redelijke huur liggen. Dat kan verschillende oorzaken hebben. De woningen met mi nder punten zijn kleiner en van mindere kwaliteit en zouden misschien een hogere mutatiegraad hebben. Bij die woningen is de huurovereenkomst nieuwer, waarbij de huur hoger vastgesteld kan zijn. Ook kan dit samenhangen met optimalisatiepunten voor de huurtoeslag, waardoor bij kwalitatief betere woningen de huurprijs juist wordt geremd en daar de afstand tot maximaal redelijk groter is . De belangrijkste kritiek op het functioneren van de huurprijsregulering is dat deze marktverstorend is: de huurprijs, die corporaties en andere verhuurders op basi s van het woningwaarderingsstelsel meestal op een percentage van de maximaal redelijke huur stellen is niet marktconform, waarbij marktconformiteit meestal wordt gedefin ieerd als een percentage van de woningwaarde. De gemakkelijkste route naar een markthuur is overigens het opheffen van een maximaal redelijke huur: de verhuurder is dan vrij zelf een huur overeen te komen bij nieuwe verhuringen. Vanwege de problemen bij een directe overgang naar een WOZ -gerelateerde (maximale) huurprijs wordt in deze verkenning de mogelijkheid bekeken van een eenvoudige woningwaardering, waarbij de woningwaardering wordt gebaseerd op een beperkt aantal woningkenmerken die in het huur- en investeringsbeleid van woningcorporaties en andere verhuurders een belangrijke rol spelen. Dat zijn: 1.
Basishuur. Door met een basishuur als vast bedrag te beginnen wordt aang esloten bij de bestaande praktijk, dat iedere woning een pakket vaste voorzi eningen heeft: aansluiting op voorzieningen, een keuken, toilet en badruimte, buitenruimte, etc. Dit geeft bovendien aansluiting bij de vaste kosten voor beheer, administratie en onderhoud, die weinig verband houden met de a ndere woningkenmerken.
2.
Woonoppervlak. Zowel in de puntwaardering als in de WOZ-waarde is de woninggrootte een van de belangrijkste kwaliteitskenmerken van de woning. In de huidige woningwaardering telt een vierkante meter voor ongeveer € 5, per m2. Dat betreft alleen de oppervlakte van de vertrekken. Hiervoor zou het aantal vierkante meters gebruiksoppervlak (gbo) of bruto vloeroppervlak
5
(bvo) kunnen worden gehanteerd. Het gebruiksoppervlak is een betere maat voor de bruikbaarheid van de woning dan het bvo. Over het algemeen wordt het bvo gebruikt bij de WOZ-waardebepaling. 3.
Energielabel. Het energielabel is een maat voor de energetische kwaliteit van de woning. Een betere kwaliteit verdient de huurder terug in meer energieb esparing. Veel woningcorporaties hebben investeringsprogramma’s om het l abel te verbeteren, vaak met compensatie in de vorm van een huurverhoging.
4.
Locatie. Eind 2011 zijn schaarstepunten ingevoerd als een factor in de huu rprijsbepaling. Regio’s met hoge WOZ-waarden kunnen de huur maximaal € 125 hoger vaststellen. De relatieve WOZ-waarde per m2 binnen de regio speelt daarin een rol. In deze verkenning wordt daarbij aangesloten. De WOZwaarde per m2 wordt opgenomen als maat voor de gewildheid van de locatie.
5.
Zorgaanbod. Sinds 20-25 jaar is het beleid rond wonen en zorg gericht op het zo lang mogelijk zelfstandig wonen, waarbij de laatste jaren ook sprake is van een verschuiving van het aanbod aan zorg met verblijf naar wonen met zorg. Het zorgaanbod kan in het huidige woningwaarderingsstelsel tot uiting komen in een ‘serviceflat’-opslag, maar daarbij is een reeks voorwaarden gesteld. De beschikbaarheid van verzorging en verpleging kan maar in beperkte mate in de huur worden verwerkt, terwijl daarvoor in het verleden of recent aanzie nlijke investeringen voor gedaan kunnen zijn. Het huidige kabinetsbeleid is e rop gericht veel bestaande vormen van zorg met verblijf oo k om te zetten in wonen met zorg. Een opslag in de huur voor dit aanbod kan dit faciliteren, als ook nieuwe investeringen uitlokken. De woningen met zorgaanbod vormen een klein, specifiek segment in de totale huursector.
Met behulp van deze vijf elementen kan sterk vereenvoudigd een maximaal redelijke huur worden vastgesteld die beter aansluit bij de bestaande spreiding in huurniveaus dan de voorgestelde 4,5% WOZ-waarde. Voordat we dit stelsel uitwerken gaan we hier eerst nog nader in op het huidige stelsel en de effecten van een overgang naar 4,5% van de WOZ-waarde.
2.3
WWS en WOZ Momenteel wordt de ruimte voor huurverhogingen begrensd door het woningwaa rderingsstelsel. Het aantal punten, berekend aan de hand van 13 thema’s, bepaalt de maximaal redelijke huur. De volgende figuur geeft de relatie huur-WWS-punten in 2010-2011: de meeste corporaties blijven ruim onder de maximaal redelijke huur. De sturende invloed ervan is duidelijk zichtbaar. Dit is het beeld voordat de schaarstepunten werden ingevoerd. Gemiddeld was de afstand tussen gemiddelde maandhuur en maximaal redelijk voor corporaties ongeveer € 190. Door de schaarstepunten ligt dit nu naar schatting op € 207 (extrapolatie Woon2009).
6
F i g u u r 1 R e l a t i e w o n i n g w a a rd e r in g in p u n t e n e n h u u r: g e m id d e ld e v a n d e w o ningcorporaties
Bron: CFV-regiorapportages 2011. De ene uitbijter met een gemiddelde huur boven 700 euro per maand is een woonzorginstelling.
Bij de overgang naar 4,5% WOZ schuift het gemiddelde van een aantal van de corp oraties naar en over de maximaal redelijke huur lijn, zoals onderstaande figuur laat zien. Tegelijkertijd is een misschien nog groter aantal corporaties veel verder verwi jderd geraakt van deze lijn. Door verdere daling van de WOZ -waarden verschuift de puntenwolk de komende jaren hoogstwaarschijnlijk naar links. Dan komen meer co rporaties met hun gemiddelde huurniveau over de maximaal redelijk grens. F i g u u r 1 R e l a t i e m a a n d h u u r - W O Z - w a a rd e : g e m id d e l d e p e r w o n in g c o rp o ra t i e 2011
Bron: CFV-regiorapportages 2011
7
Het is in deze figuur goed zichtbaar dat er geen sterk verband bestaat tussen huur en WOZ-waarde. Voor de sociale huursector is dat zeker logisch, want die WOZ-waarde heeft pas sinds kort en dan nog een beperkte invloed op de huurprijs (via schaarst epunten). In de CFV-rapportage 2011 is dit nog niet verwerkt, in de recente rapportage van 2012 slechts gedeeltelijk. Het gevolg hiervan is echter ook dat de WOZ-waarde als huurbegrenzing tot botsingen leidt met de werkelijkheid van de 3 miljoen lopende huurovereenkomsten. Gesteld dat corporaties zich blijven richten op een niveau van rond 75-80% van maximaal redelijk dan is een aanzienlijke kanteling in het huurbeleid nodig. Een flink aantal woningen moet dan aanzienlijk in huur zakken en evenzoveel andere moeten flink omhoog. De beweging omhoog vergt flink wat huurmutaties, want bij zittende huurders is die ruimte beperkt. De neerwaartse beweging aan de andere kant brengt veel corporaties in de rode cijfers. Uit een analyse op basis van het Woon 2009 komt naar voren dat Rotterdam, Den Haag, krimpgebieden en kleine woningen sterk in hun ruimte voor huurver hogingen achteruit gaan bij een overgang naar een grens van 4,5% WOZ. Een aanzienlijk aantal woningen gaat bij het huidige huurniveau door de grens van 4,5% WOZ heen. Wij schatten dit op basis van extrapolatie uit het Woon 2009 op 23% van de sociale huur3 woningen en 42% van de overige woningen . Onder die overige woningen bevindt zich ook een geliberaliseerd segment: het gemiddelde huurniveau ligt ruim 40% boven dat van de sociale huursector. Ook de gemiddelde ruimte voor huurstijgingen is in 2012 bij een g rens van 4,5% van de WOZ-waarde beduidend kleiner dan in het huidige WWS: rond € 145 in plaats van ruim € 200. Dit wordt in hoofdzaak veroorzaakt doordat de huur wel en de WOZwaarde niet is gestegen ten opzichte van 2008. Onderstaande tabel 2 geeft dit weer. Om bij een dalende WOZ-waarde landelijk dezelfde ruimte voor huurverhogingen te houden zou in 2012 het WOZ-percentage van 4,5% naar ongeveer 5,5% moeten gaan en de komende jaren verder moeten oplopen om de spagaat tussen dalende WOZ waarden en stijgende huren op te vangen.
3
Voor de doorberekening van eind 2008 (Woon 2009) naar eind 2012 rekenen we met een huurstijging van 12% (huur enquête CBS), een stijging van maximaal redelijk van 7,5% e n een WOZ-waarde die gelijk blijft. De liberalisatiegrens steeg met 6,9%.
8
T a b e l 2 V e r s c h i l l e n t u s s e n h u id ig e W W S e n R e g e e ra k k o o rd (4 , 5 % W O Z ) UITGANGSSITUATIE
HUIDIGE WWS
REGEERAKKOORD WOZ-waarde (2008, x 1000)
gemiddelde huurruimte (2008)
207 91% 31%
607
162
195 145
77% 34%
minder dan 20.000 inwoners 20.000 tot 50.000 inwoners 50.000 tot 250.000 inwoners Utrecht Rotterdam Den Haag Amsterdam
636 622 592 578 565 524 507
399 411 417 424 416 420 397
237 211 175 154 149 104 110
263 237 196 238 140 91 189
630 627 578 702 483 472 770
168 167 154 187 129 126 205
232 217 161 278 67 53 373
183 167 111 227 16 2 325
87% 84% 74% 88% 50% 43% 88%
krimpgebieden kleine woningen (<40 m2)
597 439
401 360
195 80
190 88% 32% 96 74% 9%
438 116,9 487 130
37 127
-12 84
42% 6% 65% 15%
OVERIGE HUUR Nederland gemiddeld
621
588
33
796
212
208 136
58% 58%
minder dan 20.000 inwoners 20.000 tot 50.000 inwoners 50.000 tot 250.000 inwoners Utrecht Rotterdam Den Haag Amsterdam
691 679 632 573 545 563 539
549 593 611 581 535 581 574
142 86 21 -9 11 -18 -35
166 101 23 62 -15 -48 43
57% 50% 41% 20% 20% 23% 19%
910 840 723 805 550 651 1069
243 224 193 215 147 174 285
361 247 112 224 15 70 494
67% 65% 51% 64% 36% 47% 81%
krimpgebieden kleine woningen (<40 m2)
610 424
558 448
52 -23
29 56% 37% -18 44% 7%
569 630
152 168
11 -57 183 128
76% 63% 55% 55% 52% 46% 64%
295 175 38 154 -50 -1 425
% max huur > liberalisatiegrens (2012)
maximale huur bij 4,5% WOZ (2008)
181
47 59% 37%
% huur < max huur(2012)
schatting huurruimte 2012
412
43% 39% 30% 27% 19% 13% 11%
schatting huurruimte 2012
gemiddelde huurruimte (2008)
593
97% 94% 89% 95% 83% 75% 91%
% max huur > liberalisatiegrens (2012)
betaalde huur (2008)
% huur < max huur(2012)
maximale huur WWS (2008)
SOCIALE HUUR Nederland gemiddeld
42% 40% 27% 51% 10% 15% 58%
64% 67% 50% 67% 25% 38% 85%
32% 30% 51% 33%
Bron: WoON2009 (bewerking RIGO) Naast Den Haag en Rotterdam hebben meer grotere gemeenten last van een bepe rking van de ruimte voor huurverhogingen, maar voor Rotterdam en Den Haag is er gemiddeld gezien nagenoeg geen ruimte voor huurverhoging in de sociale huursector, iets waarin ze overeenkomen met de krimpgebieden. De koppeling van de maximaal redelijke huur aan de WOZ-waarde krijgt zo een merkwaardige werking: in de gebieden waar de huur van de sociale huurwoningen door het ontstane marktevenwicht minder begrenzing nodig heeft wordt de begrenzing versterkt, terwijl in de regio’s waar door schaarste wel een afgrenzing nodig is –dat is immers de functie van maximaal redelijk– is juist wel een ruime stijging van huren mogelijk, omdat de WOZ waarden daar flink hoger zijn. Zoals ook uit bovenstaande tabel naar voren komt, kan in Amsterdam en Utrecht dan meer dan de helft van de sociale huurwoningen worden geliberaliseerd, in Rotterdam slechts 10 procent (en minder dan thans onder het hu idige WWS het geval is).
9
De corporaties hebben de ruimte voor huurverhogingen nodig om de aangekondigde last van de verhuurdersheffing te kunnen dragen. Vooral in de zwakkere woningmarkten met lagere WOZ-waarden wordt de mogelijkheid daartoe beperkt. Voor de vier grote steden is dit de aanleiding om na te gaan of een eenvoudig alternatief voorha nden is voor de WOZ-waarde als maat voor de maximaal redelijke huur.
2.4
Alternatief voor de WOZ-begrenzing: een simulatie met WoON2009 Voor het gros van de woningen zou op basis van uitsluitend het energielabel en de WOZ-beschikking een andere maximale huurprijs kunnen worden bepaald. Met b ehulp van deze twee informatiebronnen is het oppervlak (O), het energielabel (L) en de WOZ-waarde per m2 oppervlak (WPM) bekend. In combinatie met een aantal basispunten (B) berekenen we als volgt het aantal punten voor de maximaal redelijke huur (P mrh ): 𝑃
= 𝐵 + 𝑂 × 𝑋 + 𝐿 × 𝑌 + 𝑊𝑃𝑀 × 𝑍
Gesteld dat de ruimte voor huurverhoging voor de sociale huursector hetzelfde moet blijven als bij het huidige woningwaarderingsstelsel dan zou dit kunnen worden b ereikt met:
210 basispunten (=B), per m2 oppervlak 4 punten (=X), een labelstap van G tot A à 25 punten per stap (=Y) en 1 punt (=Z) per 25 € WOZ/m2.
Voor 2012 kan de maximaal redelijke huur dan worden berekend tegen een euro voor ieder punt. Een toeslag voor zorg blijft in deze simulatie buiten beschouwing, omdat dit type woningen in WoON nauwelijks voorkomt. De onderlinge gewichten kunnen uiteraard nog worden aangepast. Zo kan bij een hoger aantal basispunten het aantal punten voor de WOZ -waarde per m2 lager worden gesteld of het aantal basispunten worden verlaagd om het oppervlak hoger te waarderen. Hoe lager B en hoe hoger Z, des te meer het gaat lijken op het systeem zoals voorgesteld in het regeerakkoord. Het mag duidelijk zijn dat de administratieve last van deze puntenberekening nauw elijks zwaarder is dan die van het WOZ-percentage. De sociale huurwoningen moeten immers al beschikken over een energielabel. Een uitzondering hierop vormen de o nzelfstandige woningen. Deze hebben geen afzonderlijke WOZ -beschikking en ook geen verplichting tot energielabel. Er lijkt echter in deze vereenvoudigingsslag veel voor te zeggen dezelfde berekening toe te passen. Dat moet dan op basis van toerekening van oppervlak en WOZ-waarde en een eigen labelbepaling, vermoedelijk op gebouwniveau. De noodzaak van een afzonderlijk stelsel voor onzelfstandige eenheden ve rvalt dan. Voor een nieuwe sociale huurwoning van 80m2 en stichtingskosten = WOZ-waarde van 180.000 komt de maximaal redelijke huur uit op 210 +4*80+ 25*6+180/80*40 ofwel 770 punten en €770. Dit biedt ruimte voor een huurniveau dat bij een niveau van 70-80% van maximaal redelijk zich voegt tussen de bestaande huren. Bij 4,5% van
10
180.000 zou de maximale huur € 675 bedragen. Dat ligt veel dichter bij het aanvangshuurniveau dat momenteel wordt gekozen (rond € 600). Ook voor studentenhuisvesting en andere kleine woningen geldt dat met name door het hanter en van een basishuur de maximaal redelijke huur verder van het huidige huurniveau komt te liggen dan bij het huidige WWS-stelsel of bij een 4,5% WOZ-huur. Bij een kleine zelfstandige studentenwoning ligt in het vereenvoudigde stelsel de maximale huur al ga uw boven € 400 per maand en bij kwalitatief betere woningen richting € 500, terwijl het gan gbare huurniveau bijvoorbeeld bij DUWO rond 300 tot 350 euro ligt. Dat betekent dat ook daar ruimte zal ontstaan voor huurstijgingen boven inflatie. We hebben een doorrekening van de effecten gemaakt, gebaseerd op kenmerken in WoON 2009. In de praktijk kan het zijn dat het woonoppervlak in de WOZ -beschikking een andere grondslag heeft (bvo in plaats van woonoppervlak). Dit vergt dan een afwijkende waardering. De berekeningen met WoON hebben hun beperkingen, doordat het op bewonersenquêtes is gebaseerd en onderdelen als WWS -punten en energielabel in de bestanden zijn geïmputeerd. De basispunten zijn bepaald op een niveau waarbij de ruimte tussen huur en maximaal redelijk landelijk bezien voor de sociale huursector gelijk is aan de ruimte tussen deze twee waarden in het huidige stelsel. Zoals onderstaande tabel laat zien is met deze formule de ruimte voor huurverhoging evenwichtiger over het land verdeeld dan bij het huidige wo ningwaarderingsstelsel en bij het WOZ-maximum van het regeerakkoord. Bij de overige huurwoningen (particulier en/of geliberaliseerd) is het beeld divers. Het betreft minder woningen, die vaker dicht op de maximaal redelijke huur worden verhuurd. De geliberaliseerde woningen kunnen boven het niveau van maximaal redelijk worden verhuurd en zijn een ‘verst orend’ element in deze berekeningen. Tabel 2 De huurruimte 2012 vergeleken: een evenwichtig beeld bij een vereenvo udigd woningwaarderingsstelsel (extrapolaties op basis van Woon2009) HUIDIGE WWS
REGEERAKKOORD
VEREENVOUDIGD WWS
Nederland gemiddeld
207
145
207
minder dan 20.000 inwoners
263
183
252
20.000 tot 50.000 inwoners
237
167
232
50.000 tot 250.000 inwoners
196
111
195
Utrecht
238
227
197
Rotterdam
140
16
167
Den Haag
91
2
139
Amsterdam
189
325
190
krimpgebieden
190
-12
200
96
84
148
SOCIALE HUUR
kleine woningen (<40 m2)
11
2.5
Wonen met zorg Het regeerakkoord streeft naar een versnelde omzetting van de intramurale AWBZ woonvoorzieningen (zorg met verblijf) naar wonen met zorg. Dat kan in bestaande woningen, in nieuwe woonzorgvoorzieningen of door bestaande AWBZ -voorzieningen aan nieuwe cliënten te verhuren met levering van zorg aan de woning. Uit een analyse in 2008 bleek dat bij huren op een niveau van 70% van maximaal redelijk in het huidige woningwaarderingsstelsel ongeveer € 100 per maand aan vastgoedbekost i4 ging wegvalt bij verzorgingshuisplaatsen . Bij verpleeghuisplaatsen is dit het dubbele hiervan. Het tekort ontstaat omdat de kleine appartementen in de bestaande zor gvoorzieningen dan een huuropbrengst hebben die aanzienlijk minder zou zijn dan de bekostiging van het AWBZ-verblijf. Omdat veel zorggebouwen een lage WOZ-waarde hebben per appartement zal de voorgestelde 4,5% van de WOZ-waarde als maximale huur dit probleem nog verergeren. Het is daarbij nog onduidelijk hoe met onzelfstandige woonruimte zal worden omgegaan: een aanzienlijk deel van de AWBZ-voorzieningen kan niet als zelfstandige 5 woning worden verhuurd . Ook een vereenvoudigd woningwaarderingsstelsel zal vermoedelijk dit gat tussen AWBZ-bekostiging en verhuur als woonruimte niet kunnen dekken. Dit zou kunnen worden ondervangen door de maximaal redelijke huur voor verzorgingshuisplaatsen en woonruimte in GGZ en gehandicaptenzorg met 100 punten te verhogen bij geschiktheid voor ZZP 1-3. Voor zwaardere zorg zou dit op 200 punten kunnen worden gesteld. Wij schatten dat door het scheiden van wonen en zorg de komende jaren bij 100.000 tot 200.000 woningen of wooneenheden sprake zal zijn van zo’n extra pu ntental. Het zou de overgang van zorg met verblijf naar wonen met zorg kunnen ve rsoepelen.
4
R. de Wildt, J. Neele, “Zorg met verblijf >> wonen met zorg”, RIGO 2008.
5
In 2009 is nog verkend hoe een aparte AWBZ-woningwaarderingsstelsel zou kunnen worden gehanteerd bij het scheiden van wonen en zorg. Die optie is niet toegepast: indien zorginstellingen hun appartementen willen gaan verhuren, zoals zou moeten gebeuren voor de ZZP1-4 situaties moeten ze zich conformeren aan het geldende woningwaarderingsstelsel.
12
3
Samenvatting Op verzoek van de vier grote steden presenteren we hier een alternatief voorstel voor het bepalen van de maximaal redelijke huur. Ten opzichte van het huidige puntenstelsel is gezocht naar een forse vereenvoudiging. Ten opzichte van de voorgestelde 4,5% van de WOZ-waarde als maximale jaarhuur is gezocht naar een evenwichtiger aansluiting bij bestaande huurn iveaus. Het huidige woningwaarderingsstelsel is complex en wordt gezien als een hindernis om te komen tot een meer marktconforme huurprijsbepaling. De in het regeera kkoord voorgestelde 4,5% van de WOZ-waarde heeft vooral in combinatie met een hoge verhuurdersheffing ook grote nadelen. Voor belangrijke delen van de huursector leidt deze 4,5% tot huurbevriezing en huurverlaging bij nieuwe huurovereenkomsten . De ruimte om door extra huurverhogingen de hoge toekomstige verhuurdersheffing te kunnen betalen blijkt dan scheef verdeeld te zijn. Het ongewisse karakter van de WOZ-waardeontwikkeling maakt de inkomstenontwikkeling van verhuurders onzeker en zal de komende jaren hun investeringsgedrag negatief beïnvloeden. De argumentatie om de WOZ-waarde als bepalende factor voor de maximale huur te hanteren achten wij vooralsnog onvoldoende. Bij het huuraanbod op Funda in de geliberaliseerde sector zien we weinig relatie tussen huurpr ijs en geschatte verkoopwaarde en het gemiddelde vraaghuurpercentage ligt eerder op een niveau van 5,5 tot 6%. De ruimte voor huurverhogingen bij 4,5% van de WOZ -waarde zal in Amsterdam en Utrecht erop vooruit gaan, maar wordt minimaal in Rotterdam en Den Haag. Ook de krimpgebieden raken beklemd tussen regels en ambities. De koppeling van huur aan WOZ-waarde beperkt het huurbeleid in gebieden waar de huur in de buurt van een marktprijs lijkt te liggen en verruimt deze waar door schaarste juist enige besche rming van de huurders tegen te hoge huurprijzen gewenst lijkt. Het rijk lijkt meer belang te hechten aan de betaalbaarheid van de verhuurdersheffing in de toekomst dan aan de invoering van 4,5% van de WOZ -waarde als maximaal huurniveau. We stellen een alternatief voor dat veel eenvoudiger is dan het huidige puntenstelsel, de ruimte voor huurverhogingen evenwichtig verdeelt over het land en aansluit bij investeringsopgaven in nieuwbouw, energiezuinigheid en woonzorg. De maximaal redelijke huur wordt hierbij bepaald aan de hand van een eenvoudige puntentelling die als elementen heeft:
Een basis van rond 200 punten; Per vierkante meter woonoppervlak 4 punten; Per stap in het energielabel van G naar A 25 punten; Voor de WOZ-waarde per m2 woonoppervlak: 1 punt per 25 €/m2; Voor zorgwoningen geschikt voor ZZP1-3 100 punten; voor zwaardere zorg 200 punten.
13
Hierop kan nog worden gevarieerd door het gewicht van het ene onderdeel zwaarder te maken ten opzichte van de andere. Daarvoor zal nadere bestandanalyse nodig zijn op een kwalitatief goed databestand. Onze simulaties op het Woon 2009 kennen hun beperkingen. Daarbij kan het nodig zijn definities en aantallen punten in combinatie nader uit te werken. Voor 2012-2013 kan bij deze puntentelling een huurprijs van 1 euro voor 1 punt worden toegepast, in latere jaren te indexeren met de landelijke huurprijsontwikkeling. Dit vereenvoudigde stelsel kan aan de hand van in hoofdzaak de WOZ -beschikking en het energielabel worden toegepast. Het is veel minder gevoelig voor variaties in de WOZ-waarde. Bij eenzelfde huurruimte als het huidige puntenstelsel is deze eve nwichtiger over het land en naar soorten gemeenten verdeeld. Binnen de maximale huurruimte is het natuurlijk aan de verhuurders om een eigen huurprijsbeleid te vo eren.
14
Bijlagen
15
Bijlage 1: Berekeningen in WoON 2009 Woon Onderzoek Nederland (WoON) is een driejaarlijks grootschalig steekproef o nderzoek, waarin Nederlandse huishoudens worden ondervraagd over hun woonsituatie, woonwensen en hun woningmarktgedrag. Op het moment van schrijven van deze notitie was WoON2009 de meest recente en beschikbare versie. WoON2012 komt binnen enkele maanden beschikbaar voor analyses. WoON 2009 gaat over de periode september 2008 tot en met juni 2009. WoON bevat voornam elijk door respondenten gerapporteerde informatie, maar ook is informatie toegevoegd uit registraties , zoals indicaties van het huishoudinkomen en de WOZ-waarde. De volgende gegevens worden in de berekeningen gebruikt:
Huidige huur (variabele naam: huurmnd) Maximaal redelijke huur volgens WWS (variabele naam: maxhuur) WWS-punten (variabele naam: huurp) WOZ-waarde op 1 januari 2009 (variabele naam: wozwaard) Woningoppervlakte (variabele naam: opptbin) Energielabel A t/m G is niet feitelijk waargenomen maar geïmputeerd op basis van woningkenmerken Classificerende variabelen: - huko voor onderscheid huur- en koopwoningen - verhwie om corporatiewoningen te identificeren - corop voor bepaling van schaarstepunten - gemcode voor gemeentegrootte en identificatie krimpgebieden
Respondenten zijn op het niveau van huishoudens gewogen met hweegwon. Waarnemingen met ontbrekende gegevens (missing values) op bovengenoemde variabelen blijven buiten beschouwing. De berekeningen zijn gebaseerd op 26.869 respondenten, waarvan 21.461 in een sociale huurwoning wonen en 5.408 in de overige huur. Een kleine woning is gedefinieerd als een woning met een opptbin < 41 m2. Van 2008 naar 2012
Om met WoON2009 uitspraken te doen over 2012 zijn huren met 12% verhoogd; de liberalisatiegrens bedroeg 632 in 2008 en 664 in 2012. WOZ-waarden in 2012 zijn gelijk verondersteld aan die van 1 januari 2009. De huurruimte is bepaald door de betaalde huur af te trekken van de maximaal redelijke huur. Negatieve uitkomsten tellen mee in het gemiddelde.
16
