RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl
Eeuwigdurende erfpacht in Amsterdam Grondwaarde, canon en afkoop
De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.
RIGO Research en Advies BV Woonwerk- en leefomgeving De bewoonde omgeving www.rigo.nl
Eeuwigdurende erfpacht in Amsterdam Grondwaarde, canon en afkoop
Opdrachtgever Vereniging Eigen Huis
Auteur Ir. R. de Wildt FRICS
Rapportnummer 30550
Uitgave Maart 2015
RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 112C
Postbus 2805
020 522 11 11
1011 AB Amsterdam
1000 CV Amsterdam
[email protected]
www.rigo.nl
Inhoud
1
Inleiding
1
1.1
Waardeverschil wordt verrekend
1
1.2
Omzetting naar eeuwigdurend of eigendom niet nieuw
2
2
Van voortdurend naar eeuwigdurend
4
2.1
Wanneer wordt het nieuwe beleid van kracht
4
2.2
Grondwaarde voortdurende of eeuwigdurende erfpacht
5
2.3
De jaarlijkse canon
6
2.4
De overgang van voortdurend naar eeuwigdurend
8
3
Conclusies
12
1
Inleiding De gemeente Amsterdam werkt aan een nieuw erfpachtbeleid. De overstap wordt gemaakt van voortdurende erfpacht met verschillende betalingsopties voor een termijn van 50 jaar en vervolgens herziening naar eeuwigdurende erfpacht. Het college gaat op korte termijn een commissie van onafhankelijke deskundigen om advies vragen over de beste methode van grondwaardering en de huidige taxatiepraktijk. In tegenstelling tot het huidige erfpachtstelsel, waarbij de canon/afkoopsom eens in de 50 jaar opnieuw wordt vastgesteld, zijn bij eeuwigdurende erfpacht de grondwaa rdeveranderingen, positief of negatief, die in de tijd optreden voor rekening van de erfpachter.
1.1
Waardeverschil wordt verrekend Er is sprake van een verondersteld waardeverschil tussen eeuwigdurende en het huidige voortdurende erfpacht. Voor de beste methode van bepalen van de grondwaarde (afkoopsom) voor eeuwigdurende erfpacht en het verschil tussen voortdurende en eeuwigdurende erfpacht is een commissie van externe deskundigen gevraagd advies uit te brengen. Op het moment dat voortdurende rechten worden omgezet in ee uwigdurend worden de bestaande afspraken meegenomen in het aanbod van de gemeente. De erfpachter kan kiezen voor een canonbedrag of een eenmalige afkoo psom. Indien de erfpachter eenmaal heeft gekozen voor afkoop, kan hij niet meer terug naar een canonbetalend erfpachtrecht. De verwachting is dat de “prijs” van eeuwigdurende erfpacht lager zal zijn dan bij koop, maar hoger dan in de huidige situatie van voortdurende erfpacht. In die situatie ontstaat er voor de gemeente op de korte termijn geen financieel nadeel omdat er fpachters in principe niet minder gaan betalen bij de overgang van voortdurend naar eeuwigdurend en bij uitgifte. De ingestelde grondwaardecommissie zal hierover a dvies uitbrengen. De effecten zijn op dit moment dan ook nog niet in beeld te brengen. De opdracht aan deze commissie valt uiteen in de volgende vraagstelling: 1. 2.
Wat is de beste methode om de grondwaarde (afkoopsom 50 jaar) van bestaande erfpachtrechten te bepalen? Wat is het verschil tussen de afkoopsom van eeuwigdurende erfpacht en de afkoopsom voor 50 jaar van voortdurende erfpacht met als gegeven het gemeentelijk grondprijsbeleid: a. voor nieuwe uitgiftes? b. voor bestaande erfpachtrechten? Welk deel van het verschil ontstaat door het vervallen van canonherziening einde tijdvak?
1
3.
4. 5. 6.
7.
Welk deel van het verschil ontstaat door de extra ruimte voor volumeuitbreiding in het eeuwigdurende erfpachtsysteem? Is het verschil afhankelijk van bestemming en buurt? Hoeveel hoger is de grondwaarde van de onder 1 bepaalde afkoopsom(men) wanneer de grond zou worden verkocht in plaats dat deze wordt omgezet in eeuwigdurende erfpacht? Op welke wijze kan vanuit de afkoopsom de canon worden bepaald? Bij canonbetaling wordt de canon jaarlijks geïndexeerd. Welke wijze van indexeren adviseert de commissie? Op welke manier kunnen de bestaande rechten en verplichtingen van de erfpachter bij canonbetaling of (resterende) afkoopsom worden verrekend op het moment dat hij van zijn huidige erfpachtrecht naar een eeuwigdurend erfpachtrecht overstapt? Bij bestemmingswijzigingen (alle bestemmingen) en bij volumewijzigingen (niet bij woningen) wil de gemeente de canon of afkoopsom aanpassen. Welke systematiek adviseert u voor het aanpassen van de eerder overeengekomen afkoop of canon?
De commissie wordt gevraagd om haar advies binnen de volgende kaders uit te werken:
Het advies moet uitvoerbaar zijn en de systematiek moet toekomstbestendig zijn Het moet mogelijk zijn om onderscheid te maken tussen verschillende buurten (met verschillende waardeontwikkeling) in de stad zoals nu ook in het Grondprijsbeleid Het advies moet toepasbaar zijn voor zowel een tussentijdse overstap als een overstap einde tijdvak Canon zal in het eeuwigdurende erfpachtsysteem jaarlijks worden geïndexeerd. De rekenmethode (en de uitkomst) voldoet aan de Europese regelgeving omtrent o.a. staatsteun. De rekenmethode maakt het mogelijk om gelijke gevallen gelijk te behandelen zoals dat van de overheid wordt vereist. Bij het advies moet rekening worden gehouden met de fiscale wetgeving
Medio februari 2015 is de samenstelling van de commissie bekend g emaakt, bestaande uit de heren Berkhout (voorzitter), Brounen en Eichholtz.
1.2
Omzetting naar eeuwigdurend of eigendom niet nieuw In de afgelopen decennia is het vaker gebeurd dat gemeenten overgingen naar ee uwigdurende erfpacht of omzetting in eigendom. Er zijn dus eerdere analyses beschikbaar van de uitgangspunten en gevolgen van zo’n beleidswijziging in andere steden. RIGO verrichtte eerder analyses hiervan voor de Vereniging Eigen Huis, voor de g e1 2 meenten Schiedam , Rotterdam en Leiden. Voor het Hoogheemraadschap Rijnland ontwikkelden we een nieuwe methodiek voor de hoogte van de retributie van opsta l3 rechten, met overeenkomsten met de omzetting van erfpacht in eigendom in Leiden.
1
Rob de Wildt, “Omzetting erfpacht Schiedam”, RIGO 2005.
2
Rob de Wildt, Ton Seijkens, “Van erfpacht naar eigendom in Rotterdam”, RIGO 2003
3
Rob de Wildt, Jan Scheele-Goedhart, “Herziening opstalrecht Rijnland”, RIGO 2007
2
In 2006 maakten we in opdracht van de Vereniging Eigen Huis een analyse van het 4 Amsterdamse stelsel en een vergelijking met dat van Utrecht en Den Haag. De conclusies was toen dat een overgang naar eeuwigdurende erfpacht veel van de nadelen van het geldende stelsel zou kunnen ondervangen. Parallel aan deze ontwikkeling nu in Amsterdam zet de gemeente Utrecht een stap verder: daar besluit men tot omze tting van eeuwigdurende erfpacht naar eigendom. Het huidige Amsterdamse erfpachtstelsel is in vergelijking met de andere gemeenten dominant in de gemeente aanwezig, complex en eigenzinnig. Er zijn meerdere methoden om de erfpacht te betalen, de canonherzieningen leveren veel stof tot conflicten. De eeuwigdurende erfpacht kan een aanzienlijke verbetering geven voor de positie van de erfpachter, maar de breuk met het bestaande stelsel kan op zichzelf ook weer ingewikkeld zijn. D e U t r e c h t s e w e t h o u d e r : g r o n d w a a rd e e e u w ig d u re n d e e rf p a c h t e n e ig e n d o m z i j n g e l i j k , o m z e t t i n g g e e f t a l l e e n a d m in is t ra t i e v e k o s t e n (w e b s it e S t a d U t re c h t )
4
Rob de Wildt en Jan Scheele, “Kavel te huur, kavel te duur”, RIGO 2006.
3
2
Van voortdurend naar eeuwigdurend Het invoeren van een nieuw stelsel van eeuwigdurende erfpacht kent twee nader uit te werken opgaven: 1. Wat wordt de jaarlijkse canon, gegeven de residuele grondwaarde bij nieuwe ui tgiften. 2. Hoe kan de voortdurende erfpacht met tijdvakken worden omgezet in eeuwigd urende erfpacht. Voorafgaand daaraan zien wij twee meer basale vragen te beantwoorden: 1. 2.
Welke erfpachters kunnen wanneer profiteren van het nieuwe beleid? Wat is het verschil in grondwaarde tussen voortdurende en eeuwigdurende er fpacht
Dit zijn vragen die ook voortvloeien uit de vraagstelling van de gemeente Amsterdam aan de grondwaardecommissie.
2.1
Wanneer wordt het nieuwe beleid van kracht De uitgangspunten die de gemeente heeft geformuleerd zijn: 1. 2.
Geen canonherziening einde tijdvak (CHET) meer Eeuwigdurende erfpacht voor alle individuele erfpachters (woningen, commerc ieel en maatschappelijk vastgoed) 3. Volumewijzigingen voor particuliere koopwoningen geen prijsaanpassing 4. Overige volumewijzigingen en bestemmingswijziging: wel prijsaanpassing 5. Geen mogelijkheid tot ondererfpacht 6. Gebruiksverplichting 7. Geen optie tot teruggave erfpachtrecht 8. Waardeverschil tussen voortdurend en eeuwigdurend wordt verrekend 9. Tussentijdse overstap is vrijwillig voor de erfpachter 10. Geen financieel nadelig effect voor de gemeente op de korte termijn 11. Invoering van het nieuwe stelsel in deze collegeperiode, focus is 2016 Kernpunt van de herziening is dat de waardeverandering van de grond, ten goede of ten kwade, voortaan voor de erfpachter is: “alleen als de bestemming verandert op wanneer bij commercieel vastgoed sprake is van volumewijzigingen zal de hoogte van 5 de canon of de afkoopsom worden aangepast” . Voor de wijze van verrekening van rechten is het dan de vraag of en hoe alle erfpachters op gelijke wijze van de beleidswijziging mogen pro fiteren. Dat betekent dan namelijk dat de grondwaarde per 1-1-2016, c.q. datum omzetting, bepalend zal moeten zijn voor deze verrekeningen, ook wanneer deze in de toekomst plaatsvinden. Voor degenen die de canonbetaling hebben afgekocht zal deze betaling moeten worden verrekend. Om alle gevallen gelijk te behandelen is het wenselijk alle erfpachters een 5
B&W Gemeente Amsterdam, “Startdocument Eeuwigdurende erfpacht”, 20 februari 2015
4
omzetting van voortdurend naar eeuwigdurend aan te bieden, vanaf de datum van invoering. Voor degenen die later van deze mogelijkheid gebruik willen maken, bijvoorbeeld bij aankoop van een woning met erfpacht, moet op vergelijkbare wijze omzetting mogelijk zijn.
2.2
Grondwaarde voortdurende of eeuwigdurende erfpacht Het is ook de vraag wat de grondprijs voor eeuwigdurende erfpacht is en hoe deze zich verhoudt tot voortdurende erfpacht. Voor nieuwe uitgiften wordt de grondprijs residueel bepaald: Het genormeerd residuele grondprijsbeleid is gebaseerd op genormeerde verkooppri jzen en genormeerde stichtingskosten. Deze normen worden voor het betreffende marktgebied bepaald op basis van marktonderzoek naar de verkoopprijzen/commerciële waarden en stichtingskosten van een vastgoedobject. (Grondprij6 zenbrief Amsterdam 2014) . De vraagstelling aan de commissie suggereert dat de verkooprijs voor een woning met eeuwigdurende erfpacht hoger zal zijn dan met een voortdurende erfpacht. Een ve rgelijking tussen beide is echter niet zomaar te maken. De Amsterdamse woningkoper ervaart ons inziens de afkoop van een 50-jarige erfpacht als een marktconforme nieuwbouwwaarde. De nieuwbouw verkoopprijzen zijn gerelateerd aan en afgeleid van het prijsniveau van bestaande koopwoningen. Omdat dit prijsniveau aanzienlijk uitsteekt boven het prijsniveau in de regio Amsterdam en er nauwelijks vergelijkbare gronduitgiften met eeuwigdurende erfpacht of eigendom zijn in Amsterdam is er geen basis voor een comparatieve analyse. Uitgaande van een kasstroom van geïndexeerde canon of afkoop van de voortdurende erfpacht in jaar 1 en 51 schatten wij het ve rschil tussen een 50 –jarige en een 100-jarige duur (eeuwig) rekenkundig op hooguit 7 10%. 8
De relatie tussen woningwaarde en erfpacht is door Dijkstra empirisch onderzocht , aan de hand van hedonische prijsanalyses. Hij stelt dat de huidige erfpacht in Amsterdam een prijsdrukkend effect heeft van 6% in vergelijking tot eigendom, dat samenhangt met de resterende tijd tot canonherziening (zie figuur hieronder) . De bestandsanalyse werd gehinderd doordat niet bekend is waar sprake was van afgekochte erfpacht of jaarlijkse canonbetaling. In het laatste geval mag men immers zeker een 9 lagere verkoopprijs veronderstellen. Omdat juist in de recente jaren vaak sprake is
6
Amsterdam hanteert net als Rotterdam een beperkte definitie van stichtingskosten: bou wkosten plus bijkomende kosten. Volgens NEN 2699 zijn de stichtingskosten gelijk aan de i nvesteringskosten en omvatten dus ook de grondkosten. Dit kan verwarring geven.
7
Bij een inflatie van 2%, reële rente van 3% en disconteringsvoet van 5%, rekening houdend e met een depreciatiefactor van 40% voor de 2 periode van 50 jaar.
8
P.G. Dijkstra, “Erfpacht en woningwaarde, een onderzoek naar de invloed van erfpacht op de woningwaarde in Amsterdam”, 2013
9
Het niet afkopen van de erfpacht is vooral de laatste tien jaar populairder geworden, door lage canonpercentages en moeizamer woningfinanciering. Dit kan een deel van het prijs-
5
van niet afgekochte erfpacht mogen we veronderstellen dat de sterkere waardeve rschillen die hij waarneemt in de recentere erfpachtcontracten h ierdoor wordt vertekend. In de periode tot 2005 was afkoop de standaard bij nieuwe contracten. Als we corrigeren voor de veelvoorkomende canonbetaling bij een resterende duur van de erfpacht van meer dan 40 jaar bevestigt dit de opvatting dat de afkoopsom voor 50 jaar nagenoeg gelijk is aan de grondwaarde (zoals het gemeentelijk beleid is). R e l a t i e r e s t e r e n d e d u u r e r f p a c h t e n w o n in g w a a rd e v o lg e n s D ij k s t ra
Concluderend schatten wij het verschil tussen de voortdurende en eeuwigdurende erfpacht op hooguit 3% van de woningwaarde. Gegeven dit beperkte verschil zal ook het verschil tussen eeuwigdurende erfpacht en eigendom gering zijn.
2.3
De jaarlijkse canon De opdracht aan de grondwaardecommissie veronderstelt , vereist zelfs, dat sprake moet zijn van een indexering van de canon bij een eeuwigdurende erfpacht. Dit is tegenstrijdig met het uitgangspunt dat de waardeverandering van de grond voortaan ten goede komt aan de erfpachter. Als gevolg daarvan is er geen sprake meer van waardeveranderingen of aanpassingen gedurende de looptijd van de erfpachtove reenkomst. Het betekent dat de risico’s die Francke en Frijns in de notitie over het canonpercentage benoemen sterk worden beperkt: hiervan blijven het minieme debi10 teurenrisico en de administratieve kosten over . De grondwaardeontwikkeling, de inflatie en de verwachte woonduur vormen voor de gemeente geen risico meer. Dit is ook overeenkomstig de uitgangspunten van het erfpachtbeleid in Den Haag en Utrecht.
drukkend effect verklaren. Het is ook de vraag of dit door CBS/Kadaster wordt gecorrigeerd in de PBK-index van bestaande koopwoningen voor Amsterdam. 10
J. Frijns en M. Francke, “Bepaling van het canonpercentage”, Gemeente Amsterdam 2013.
6
De canon bij de voorgestelde eeuwigdurende erfpacht laat zich het best vergelijken met een aflossingsvrije lening: ook daar betaalt de lener alleen de rente (kapitaal slast) over een gelijkblijvende hoofdsom, in casu de grondwaarde. Als in de loop der tijd sprake zou moeten zijn van een aanpassing dan zou dat primair de hoogte van het te hanteren rentepercentage moeten zijn. Den Haag doet dit iedere 10 jaar. Utrecht vermijdt dit probleem door te verplichten tot afkoop: canonbetaling is er niet mogelijk. Het huidige stelsel kent wel een indexering (met inflatie minus 1%). De precieze achtergrond ervan is niet zo helder. Er zijn twee mogelijke motivaties voor: om de gunst ige renteconditie te compenseren en/of de toekomstige grondwaardestijging in rek ening te brengen. De gemeente rekent bij deze geïndexeerde canon namelijk met een lage rente, gelijk aan de tienjarige staatsobligatierente. Dit is geen marktconforme rente, maar komt voort uit de gunstige financieringscondities voor de gemeente. De indexering dekt dan het risico dat de rente in de loop der tijd stijgt. De erfpachter kent deze achtergrond niet ziet dit waarschijnlijk als een inflatiecorrectie op de grondhuur. De vergoeding voor inflatie is echter al verdisconteerd in de rente. Het effect van deze indexering is dat de aanvangslasten laag kunnen zijn en in de loop der tijd toenemen. Het huidige stelsel kent nog andere varianten: een 10 jaar of 25 jaar vaste canon, gecombineerd met renteherziening en/of grondwaardeherziening binnen het tijdvak van 50 jaar. De gemeente rekent dan met een 1% tot 1,5% hogere rente. Dit stelt de erfpachter voor onmogelijke keuzeproblemen. Bij de huidige lage rente en inflatie is het zeker in de eerste decennia onvoordeliger voor de erfpachter dan de geïndexee rde canon. Maar recent heeft de gemeente de lage rente voor de geïndexeerde canon eenzijdig aangepast, door met een minimum canonpercentage van 3% te rekenen bij nieuwe 11 gronduitgiften. Dit ligt fors boven de tienjarige obligatierente. De 10jaarshypotheekrente bij een hypotheek tot een marktwaarde van 50% ligt inmiddels 12 ook beduidend lager: rond 2,5% . De keuze tussen geïndexeerd, 10 jaar vast of 25 jaar vast komt hierbij weer anders te liggen, want nu ligt de rente voor de geïnd exeerde canon opeens hoger dan voor de andere varianten. He t laat in elk geval zien dat vereenvoudiging van het stelsel zeer gewenst is, wil de erfpachter het kunnen begrijpen. Onze conclusie is dat een indexering niet logisch is. Als deze zou worden toegepast is dit vergelijkbaar aan een klim- of indexlening, met een lage rentelast bij gronduitgifte of omzetting van voortdurende erfpacht, die in de loop der tijd met inflatie toeneemt . We verwachten dat dit in strijd is met de wet FIDO, omdat hiermee sprake is van aa nvullende voorfinanciering van de erfpacht door de gemeente.
11
12
Het is de vraag of en hoe het hogere canonpercentage de grondprijzen beïnvloedt. Door het lage canonpercentage en beperkte inflatie kozen de afgelopen jaren veel erfpachters voor de jaarlijkse geïndexeerde canonbetaling, maar kon de gemeente daardoor ook de grondprijzen hoog houden. Bron: www.hdn.nl. De grondwaarde zal zelden meer dan 50% van de woningwaarde zijn.
7
Fiscale vragen Gesteld dat de nieuwe canon bestaat uit een rentevergoeding met een beperkte o phoging voor administratieve lasten. De grondwaarde blijft dan eeuwigdurend g efixeerd op het bedrag van uitgifte. De erfpachter zou dan dat bedrag ged urende de looptijd op elk willekeurig moment kunnen afkopen. Er zijn twee fiscale aspecten die daarbij een rol zullen spelen: de BTW over de grondwaarde die de gemeente direct bij uitgifte verrekent met de erfpachter en de aftrekbaarheid van de canon van d e inkomstenbelasting. De verrekening van de BTW impliceert dat de erfpachter alleen over de grondwaarde ex BTW canon in rekening wordt gebracht, dus ongeveer 82,5% 13 van de totale grondwaarde . De aftrekbaarheid van de canon kan in de toekomst gaan knellen. Tot nog toe is deze aftrekbaarheid ongemoeid gebleven bij de aanpassingen in de hypotheekrenteaftrek. De fiscus zou kunnen overwegen dat dit in strijd is met de beperking van de aftrekbaarheid tot 30-jarige annuïteiten. Dat kan de erfpachter ertoe nopen om de erfpacht af te kopen. Al wordt deze ongelijkheid ten opzichte van hypotheekrente waarschij nlijk opgelost door de drempel van het eigenwoningforfait: de erfpachtcanon zal vaak in dezelfde orde van grootte liggen en daardoor geen renteaftrek meer geven wanneer na 30 jaar de hypotheekrenteaftrek vervalt.
2.4
De overgang van voortdurend naar eeuwigdurend Herziening grondwaarde Ingewikkelder wordt het wanneer bestaande contracten voor voortdurende erfpacht moeten worden omgezet naar eeuwigdurend. Het is dan on vermijdelijk dat de erf14 pachter wordt geconfronteerd met de zogeheten CHET -problematiek , die zich concentreert op de vaststelling van een nieuwe grondwaarde. De gemeente Amsterdam hanteert hierbij een methodiek die tot veel conflicten en onafhankelijke tax aties heeft geleid. Dat komt omdat de gemeente ongunstige en niet marktconforme ui tgangspunten toepast (bijvoorbeeld een veel lagere depreciatiefactor dan in de markt en in andere gemeenten gebruikelijk is). Hierover lopen nog rechtszaken en ook de Rekenkamercommissie van Amsterdam heeft er een kritische analyse aan gewijd. Veel andere gemeenten hebben het probleem van de grondwaardebepaling in deze gebonden situatie ondervangen door de toepassing van een normatieve berekening van grondwaarde en canon. De grondwaarde wordt afgeleid van de WOZ-waarde met behulp van een grondquote die oploopt met de WOZ -waarde van de woning. De grondquote voor woningen verschilt van die voor appartementen. De aanname is dat naarmate de prijs van de woning hoger is, de locatie, lees grond, een groter aandeel in de prijs heeft. Daarbij dient men te corrigeren voor woninggrootte en bijzondere kenmerken van de woning, appartement of complex. Voorts wordt de grondwaarde 13
Dit is een element dat ook bi herziening van de erfpacht in de depreciatie moet worden verwerkt.
14
CHET: canonherziening einde tijdvak
8
gecorrigeerd met een depreciatiefactor voor het feit dat er gee n sprake is van een vrije marktsituatie tussen grondeigenaar en erfpachter. Hiervoor geldt een gebruikelijke depreciatie van 40-45% na een periode van meer dan 50 jaar. Vervolgens kan de canon worden bepaald met het dan geldende rentepercentage. Het Hooghe emraadschap Rijnland heeft binnen deze methodiek nog een onder - en bovenwaarde vastgesteld voor de grondwaarde per m2. Toepassing van deze methodiek heeft als groot voordeel dat dit generiek toepasbaar is. Het is niet nodig om per wijk vast te stellen wat specifieke grondwaardeniveaus zijn. Wel kan worden nagegaan welke bijzondere kenmerken mogelijk van invloed zin op de grondwaarde. Het niveau van de grondquote zou moeten aansluiten bij hetgeen in de afgelopen decennia aan herziene grondwaarden is vastgest eld op basis van onafhankelijke adviezen, in verhouding tot de op dat moment geldende WOZ -waarde.. Rotterdam wijkt af in de grondwaardebepaling door niet met een grondquote te wer15 ken maar met een fictieve raming van de opstalwaarde van de woning . We hebben indertijd geconstateerd dat dit tot gevolg had dat vergelijkbare grondkavels zeer ui teenlopende grondwaarden kregen. Deze methodiek is weinig transparant voor de erfpachter. Er is in Amsterdam een belangrijk onderscheid te maken in de periode voor en na 1994. De Algemene Bepalingen 1994 introduceerden de residuele grondwaardebep aling met de mogelijkheid van afkoop voor 50 jaar tegen grondwaarde en 100 jaar met 16 een extra opslag . Hierdoor werd een aanzienlijke sprong gemaakt in de gronduitgi fteprijzen, die in de jaren erna de forse stijging van koopprijzen van woningen volgde. Na afkoop tegen deze grondwaarde is het de vraag of er nog een waardeverschil b estaat tussen voortdurende en eeuwigdurende erfpacht. Voor die tijd werd de gronduitgifteprijs berekend op basis van grondexploitatiekosten, waarbij vaak ook nog sprake was van rijkssubsidies op de grondexploitatie. Pas in 1966 is hierbij een vijfjaarlijkse indexering van de canon ingevoerd, voordien was de canon voor 75 jaar vast. De herzieningen die tot nog toe aan de orde waren betroffen contracten van vóór 1966. Conclusie: kies voor een eenvoudige methodiek, die begrijpelijk is voor de erfpachter en aansluit bij de in andere gemeenten gegroeide praktijk: een grondquote gerel a-
15
Dit gebeurt door een fictieve raming van de bouwkosten van de woning, wanneer deze nu zou worden gebouwd. Hoe deze bouwkosten worden bepaald is niet transparant, en ook niet uit te leggen, want in veel gevallen bestaan de toegepaste bouwmethoden en materialen niet meer. Bovendien is het risico groot dat eigen investeringen van de erfpachter in de w oning onvoldoende op waarde worden geschat. Het lijkt ons onmogelijk om dergelijke fictieve ramingen te maken voor bijvoorbeeld de Amsterdamse School bebouwing. Wij menen dat zelfs zeer ervaren bouwkostendeskundigen zich niet aan zulke fictieve ramingen zouden m ogen wagen.
16
Het tarief daarvoor was aanvankelijk 20%, maar is later verhoogd naar 25%. De rekenkundige motivering hiervoor is niet bekend, de verhoging naar 25% was mogelijk vooral om af te schrikken. De woningen met deze 100-jarige afkoop kunnen een aangepast beleid vergen: mogelijk ligt de betaalde afkoopsom hoger dan een eeuwigdurende erfpac ht.
9
teerd aan de WOZ-waarde, met onderscheid voor woningen en appartementen en met een depreciatiefactor van 40-45%. Omzetting van lopende overeenkomsten De omzetting van lopende overeenkomsten naar eeuwigdurende vergt een analyse van iedere bestaande overeenkomst. Deze kent tijdvakken van 50 of 75 jaar, waarna een nieuwe grondwaarde wordt bepaald. Voor het lopende tijdvak kan sprake zijn van een jaarlijkse canon of van een afgekochte canon. Het moment van het einde tijdvak zal bepalend zijn voor de uitkomst van de berekening van nieuwe canons of afkoopsommen. Van canon naar canon Erfpachters die nu een jaarlijkse canon betalen zouden kunnen overstappen naar de canon die past bij een eeuwigdurende erfpacht. Dat betekent dat de grondwaarde wordt gefixeerd op heden en een vaste jaarlijkse canon wordt betaald. De indexering valt dan dus weg als groeifactor in de gemeentelijke kasstroom. Van canon naar afkoop De huidige canonbetalers kunnen ook kiezen voor een eeuwigdurende afkoop. Dat betekent dat ze de gefixeerde grondwaarde per datum afkoop aan de gemeente betalen. Van afkoop naar canon Gegeven de uitgangspunten van de gemeente is dit geen optie, want het zou betekenen dat de resterende afgekochte periode aan de erfpachter moet worden terugb etaald. Dit is een aanzienlijk negatief financieel effect op korte termijn. Van afkoop naar afkoop Dit is de ingewikkeldste situatie, omdat hierbij een waardering van de resterende afkoopperiode nodig is, dan wel een inschatting van de grondwaarde na afloop van het tijdvak. De erfpachter moet hoe dan ook een compensatie krijgen voor de 50 of 100 jaar vooruitbetaalde canon. De disconteringsfactor is hier sterk bepalend voor de uitkomsten. De afkoop van de eeuwigdurende erfpacht kan gebeuren door hetzij: De huidige grondwaarde te verminderen met de waarde van de reeds afgekochte erfpacht, het verschil is de afkoopsom voor de eeuwigdurende er fpacht; Te bepalen wat de afkoopsom nu is van de huidige grondwaarde bij eeuwi gdurende erfpacht na afloop van het lopende tijdvak . Dit moet de erfpachter betalen voor den omzetting naar eeuwigdurend. Naarmate de afkoop van de lopende erfpacht recenter was, zal ook de afkoopsom voor de eeuwigdurende erfpacht geringer zijn. Erfpachters zullen met behulp van gemeentelijke informatie een eerste inschatting moeten kunnen maken of dit voor hen interessant is. Dit om te vermijden dat de erfpachter een administratief traject inzet maar pas later ontdekt dat dit minder interessant is.
10
11
3
Conclusies De overgang van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht kan een grote stap vooruit zijn voor de Amsterdamse erfpachters. Het is daarbij een goed moment om het Amsterdamse erfpachtstelsel van zijn complexiteit te ontdoen. Bij de invoering van het nieuwe stelsel zal dit in principe voor alle erfpachters b eschikbaar moeten zijn. Wij constateren dat het verschil in grondwaarde bij voortdurende of eeuwigdurende erfpacht beperkt is. Het zal hooguit 3% van de woningwaarde zijn, leiden we af uit de beperkte empirische gegevens. Tussen eeuwigdurende erfpacht en eigendom zal het verschil nog minder zijn: met de gemeente Utrecht veronderstellen wij dat dit nihil is . Er is geen grond om bij eeuwigdurende erfpacht de canon te indexeren. De elementen voor de indexering nu (grondwaardestijging, risico) vallen weg. De inflatievergoeding maakt onderdeel uit van de rente waarop de canon wordt gebaseerd. Voor de grondwaardebepaling van lopende erfpachtovereenkomsten kan worden aa ngesloten bij de praktijk in andere gemeenten: een normatieve berekening in de vorm van een grondquote van de WOZ-waarde, met toepassing van een depreciatiefactor van 40-45% bij contracten ouder dan 50 jaar. Dit is een generiek toepasbare methodiek, waardoor beleid per buurt of wijk niet nodig is. Toepassing van fictieve bouwkostenberekeningen voor in het verleden gebouwde woningen moeten worden vermeden. Deze zijn sterk speculatief en kunnen tot zeer uiteenlopende residuele grondwaarden leiden. Het is wenselijk eenvoudige uitwerking te geven aan de overstapmogelijkheden vanuit lopende erfpachtovereenkomsten naar eeuwigdurende erfpacht.. De erfpachter moet eenvoudig kunnen bepalen wat in zijn situatie de voor - en nadelen van omzetting zullen zijn.
12
