RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl
MKBA Buurtbeheerbedrijven Via een MKBA naar het optimale buurtbeheerbedrijf
De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.
RIGO Research en Advies BV Woonwerk- en leefomgeving De bewoonde omgeving www.rigo.nl
MKBA Buurtbeheerbedrijven Via een MKBA naar het optimale buurtbeheerbedrijf
Opdrachtgever Ymere
Auteurs Peter Berkhout Martin Damen
Rapportnummer 28600
Uitgave 5 december 2014
RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 112C
Postbus 2805
020 522 11 11
1011 AB Amsterdam
1000 CV Amsterdam
[email protected]
www.rigo.nl
Inhoud
1
Inleiding
1
2
Opzet
3
2.1
De MKBA in het kort
3
2.2
Werkwijze in dit rapport
4
3
MKBA Buurtbeheerbedrijven
7
3.1
Probleemanalyse
7
3.2
Projectalternatief en nul-alternatief
8
3.3
Effectenschema
9
3.4
De kosten
12
3.5
De baten
13
3.6
MKBA: saldo en ratio
17
3.7
Analyse
18
4
Samenvatting en conclusies
21
Bijlage 1
Waarderingsmethode
23
1
Inleiding Met zo’n 90.000 verhuurbare eenheden is Ymere een grote speler op de woningmarkt in de metropoolregio Amsterdam. De kerntaak van Ymere is het huisvesten van me nsen uit de lagere en middeninkomens in woningen en buurten van goede kwaliteit. Daarnaast is Ymere zich bewust van de maatschappelijke taak die een woningcorpor atie heeft, wat terug te zien is in de missie: Ymere werkt als maatschappelijke onde rneming aan wijken met perspectief, waar bewoners willen wonen, leven en groeien. Dit is ook terug te zien in de deelname aan wat werkt in de wijk en 10 voor MKBA; twee initiatieven waarin meerdere woningcorporaties en andere partijen gezamenlijk werken aan een betere onderbouwing van de wijkaanpak. Ymere financiert op dit moment 5 buurtbeheerbedrijven (BBB) die een tweeledig doel hebben: a) verbetering van het dagelijks beheer van de buurt en b) maatschappelijke participatie van buurtbewoners. Ymere wenst inzicht in de mogelijkheden voor een efficiënte en effectieve inzet van het BBB. Met andere woorden: is de BBB in zijn huidige vorm optimaal of kan met kleine aanpassingen een hoger maatschappelijk rendement worden bereikt? Tevens wil Ymere zijn investeringen in BBB’s kunnen verantwoorden, en in gesprek kunnen gaan met batenhouders over cofinanciering en co -creatie. Tegen deze achtergrond heeft RIGO in opdracht van Ymere een maatschappelijke kosten en batenanalyse (MKBA) uitgevoerd. Twee doelstellingen staan daarbij centraal:
Inzicht krijgen in de maatschappelijke effecten van de BBB’s om de activite iten te verantwoorden en legitimeren richting bewoners en stakeholders
Inzicht krijgen in de optimale inzet van de buurtbeheerbedrijven, waarbij het gaat om: o
De specifieke werkwijze en taken van een BBB – of in termen van een MKBA het optimaliseren van de maatschappelijke baten.
o
De organisatie en (co-)financiering van een BBB – of in termen van een MKBA de kostenbesparingen die met een MKBA kunnen worden bereikt.
De voorliggende notitie doet verslag van de bevindingen.
1
2
2
Opzet
2.1
De MKBA in het kort In Nederland vindt het gebruik van de maatschappelijke kosten en baten analyse (MKBA) zijn oorsprong in de infrastructurele sector. Eind jaren negentig vonden meerdere grote projecten plaats (o.a. de Betuweroute en HSL) waarbij de vraag naar boven kwam wat deze projecten ons land nou eigenlijk opleverde n. Om bij de besluiten over dit soort projecten rekening te kunnen houden met hun waarde voor de maatschappij als geheel is de MKBA bij uitstek geschikt. Om de MKBA’s in de praktijk enigszins uniform te maken werd een leidraad opgesteld (de zogenaamde OEIleidraad: Overzicht Effecten Infrastructuur). Inmiddels is de MKBA uitgegroeid tot een instrument dat niet alleen gebruikt wordt in de infrastructurele sector. Ook op beleidsterreinen waar de woningcorporatie actief is worden tegenwoordig regelmatig MKBA’s uitgevoerd. Omdat de oorspronkelijk opg estelde leidraad hoofdzakelijk gericht was op infrastructurele projecten ontstond hie rdoor ook behoefte aan een meer algemene leidraad. Dit heeft geleid tot een nieuwe leidraad, opgesteld door het centraal planbureau en het planbureau voor de leefo m1 geving . Daarin ligt het accent op de toepasbaarheid in een breed veld van beleidsterreinen. Binnen de corporatiesector worden al jaren vragen gesteld bij de effectiviteit en leg itimiteit van investeringen. De MKBA is één van de instrumenten die op dat terrein meer helderheid kan geven. Dit was één van de redenen om in 2011 10voorMKBA op te starten. Dit initiatief behelst een groep van corporaties (en RIGO) die jaarlijks ve rschillende MKBA’s uitvoeren om op die manier gezamenlijk meer kennis op te doen over de maatschappelijke waarde van corporatieactiviteiten. Binnen het initiatief is bijvoorbeeld gekeken naar thema’s als maatschappelijk vastgoed, duurzaamheid en effecten van verkoop op leefbaarheid. De MKBA kan zoals gezegd helpen bij het legitimeren van de invester ing. De hoofdvraag die een MKBA beantwoordt is of de baten voor de maatschappij opwegen tegen de kosten die gepaard gaan met de investering. Belangrijk hierbij is het feit dat gek eken wordt naar de gehele maatschappij. Centraal staat de welvaart van de maatschappij als geheel. Een belangrijke bijvangst is daarnaast dat de MKBA inzicht geeft in wie de vruchten plukt en wie de kosten draagt van de investering. Naast de afweging van kosten en baten heeft de gedachtegang van de MKBA ook a ndere waarden. Zo wordt bij het opzetten van de analyse bijvoorbeeld kritisch gekeken naar de effecten die een investering teweegbrengt en worden onderbuikgevoelens op die manier tegen het licht gehouden. Ook kan de MKBA worden gebruikt voor het
1
Romijn en Renes (2013), Algemene leidraad voor maatschappelijke kosten -batenanalyse
3
optimaliseren van de investering door meer accent te leggen op de effecten die maatschappelijk gezien de grootste waarde hebben. Bij het opstellen van een MKBA wordt een achttal vaste stappen doorlopen. Men b egint met een analyse van het probleem. Het idee hierbij is om de doelstelling va n de aanpak / het project in kaart te brengen. Deze doelstellingen worden verwerkt in een ‘projectalternatief’ (waarin het hoe en wat van de aanpak wordt uitgewerkt) en een zogenaamd ‘nul-alternatief’, waarin de wereld wordt beschreven in het geval de aa npak niet wordt uitgevoerd. Het uiteindelijke doel is om het projectalternatief af te zetten tegen het nul-alternatief. Belangrijk bij het definiëren van het nul -alternatief is dat rekening wordt gehouden met de autonome ontwikkeling; de wereld staat niet st il en om het maatschappelijke effect van de maatregel / het project zuiver te bescho uwen moet deze veranderende wereld tot uiting komen in het nul-alternatief. Figuur 2.1 vat de 8 stappen in de MKBA schematisch samen. Figuur 2.1 De 8 stappen van de MKBA
De bovenstaande beschrijving is een beknopte beschrijving van de MKBA. Voor uiterst leesbare volledige verhandeling over het gebruik van de MKBA in de Nederlandse praktijk verwijzen we naar het CPB/PBL-rapport “Algemene leidraad voor maatschappelijke kosten-batenanalyse” (Romijn & Renes, 2013).
2.2
Werkwijze in dit rapport Centraal staat een gestileerde BBB Ymere telt een beperkt aantal BBB’s, met alle hun specifieke redenen van bestaan in hun buurt. In deze studie is ervoor gekozen om een gestileerde “doorsnee BBB” te construeren aan de hand van de gegevens die over de verschillende Ymere -BBB’s voor handen waren. Deze doorsnee BBB staat centraal in de analyse. We benadrukken dat deze doorsnee Ymere-BBB niet hoeft overeen te komen met de gemiddelde BBB in Nederland.
Kosten en baten in bedragen per jaar Als de kosten en baten van een aanpak niet gelijkmatig in de tijd gespreid zijn, bijvoorbeeld omdat bepaalde effecten (baten) pas later in de toekomst optreden, dan worden ze in MKBA’s ze omgerekend naar hun huidige waarde, de zogenaamde ‘contante waarde’. In het geval van de BBB’s is een dergelijke benadering niet nodig. Immers, het BBB is niet zozeer een eenmalige interventie met in het kielzog een to e-
4
komstige stroom van effecten, maar meer een doorlopende inspa nning waarvan de meeste effecten op de korte termijn zichtbaar zijn. Echter, zodra het BBB stopt, ebben ook de effecten snel weer weg. In de voorliggende studie kiezen we er daarom voor om kosten en baten uit te drukken in bedragen per jaar in plaats van de contante waarde over een lange periode. Deze bedragen appelleren meer aan de perceptie dan de grote en tamelijk abstracte bedragen die men verkrijgt bij contante waarde ber ekeningen. Bijkomend voordeel is bovendien dat het niet nodig is om veronderstelling te maken over onzekere toekomstige opbrengsten, want die blijven buiten de b eschouwing.
Workshops Onderdeel van het onderzoek waren twee workshops met bij het BBB betrokken pr ofessionals. Circa 20 deelnemers, allen werkzaam rond één van de 5 Ymere BBB’s, brachten daarbij hun kennis van het reilen en zeilen van buurtbeheerbedrijven in. In de eerste workshop werd interactief gediscussieerd over de mogelijke BBB -effecten. In de tweede stonden de MKBA-uitkomsten centraal, zodat daarop feedback kon worden gegeven.
Dataverzameling Data ten behoeve van de voorliggende studie werden aangeleverd door Ymere. Het betreft administratieve gegevens van de 5 BBB’s en een enquête onder 750 Ymer eklanten uit het digitale klantenpanel. Daarnaast werden enkele statistieken over de onderhoudsdienst (YmereService) beschikbaar gesteld. Voornoemde data vormen het fundament van de hier presenteerde MKBA. Voor de benodigde kengetallen werden diverse externe bronnen geraadpleegd: CBS Statline, MKBA -literatuur en RIGO-onderzoek naar leefbaarheid.
5
6
3
MKBA Buurtbeheerbedrijven
3.1
Probleemanalyse Een van de instrumenten om in aandachtswijken de betrokkenheid te mobiliseren van bewoners bij het beheer van de buurt is het buurtbeheerbedrijf (BBB). Een BBB is fysiek en zichtbaar in de wijk aanwezig voor het beheer van de openbare ruimte en de afhandeling van onderhoudsklachten en reparatieverzoeken . Deze twee hoofdtaken – beheer openbare ruimte en reparatieonderhoud van woningen – worden ook in een wereld zonder BBB uitgevoerd, namelijk door respectievelijk de gemeente en de onderhoudsdienst van de corporatie (Ymere Service). Het belang van deze zaken en dàt ze worden uitgevoerd staat in dit onderzoek niet ter discussie. Waar het om gaat is het maatschappelijk rendement van de manier waarop het is georganiseerd: a) dicht bij de bewoner door middel van een BBB; of b) verder af van de bewoner via gemeente en een algemene onderhoudsdienst. Het beheer van de openbare ruimte is primair een taak van de gemeente. Zeker in grote steden is het voor bewoners niet eenvoudig om klachten of wensen kenbaar te maken en die gerealiseerd te krijgen. Doordat het beheer van de openbare ruimte in handen is van een meer op afstand staande overheid blijft een potentieel aan buur tbetrokkenheid wellicht onbenut, omdat die afstand het initiatief van de burger in de kiem smoort. Daarentegen staat een buurtbeheerbedrijf letterlijk en figuurlijk dichterbij de buur tbewoner. De afstand tot ‘de gemeente’ en ‘de corporatie’ is kleiner, de drempel om zaken aan te kaarten is lager. Dit kan betrokkenheid van bewoners bij hun buurt mob iliseren: direct door de kleinere afstand/lagere drempel en indirect doordat de bewoner ook merkt dat zijn betrokkenheid sneller tot concrete acties leidt. Maar het is niet alleen de betrokkenheid van bewoners die daarmee gemobiliseerd kan worden. Ook het personeel van het buurtbeheerbedrijf zelf heeft een veel kleinere span-of-control dan de gemeentelijke diensten die de openbare ruimte onderhouden. Men mag verwachten dat het BBB-personeel daardoor meer betrokken is bij de buurt en eerder proactief zal handelen ten behoeve van het onderhoud van de openbare ruimte. Kortom de openbare ruimte in de buurt heeft om de volgende redenen baat bij het BBB: 1) meer betrokkenheid van bewoners èn beheerders; en 2) te ondernemen acties komen sneller van de grond en er worden méér acties ondernomen. De buurt komt daardoor op een hoger niveau van “Schoon, Heel & Veilig”. Het resulteert in een leefbaardere buurt met meer sociale cohesie. Hoe groot deze effecten voor de openbare ruimte zijn – en of ze afzonderlijk kunnen worden geïdentificeerd - staat nog te bezien, maar in theorie zijn ze er.
7
Afgezien van de publieke ruimte speelt het BBB ook rol ten aanzien van het onde rhoud van het vastgoed in de buurt. Primair gaat het daarbij om onderhoud aan het corporatiebezit, maar dat kan zich uitstrekken tot hulp bij het onderhoud van de tuin van hoogbejaarden die dat niet zelf meer kunnen. Dat laatste hoeft overigens niet beperkt te blijven tot de huurders van de corporatie. R eparatieverzoeken van Ymerehuurders worden normaal gesproken door de centrale onderhoudsdienst Ymere Service gedaan. Deze dienst is zo georganiseerd dat servicemedewerkers hun eigen buu rten bedienen. Ten aanzien van onderhoud in (d.w.z. achter de voordeur van) de huurwoningen is het niet aannemelijk dat het BBB tot betere service leidt , dan wanneer dit door de centrale onderhoudsdienst wordt uitgevoerd. Incidenteel kan er uiteraard verschil in de kwaliteit van de dienstverlening optreden, maar alles overw egende gaan we er in deze MKBA-studie vanuit dat zich gemiddeld genomen geen noemenswaardig verschil voordoet. Kortom: voor de staat van onderhoud in de ind ividuele Ymere-huurwoning maakt het niet of het BBB dan wel Ymere Service het onderhoud uitvoert. Maar er zijn in de corporatiecomplexen ook gezamenlijke verkeersruimte n (gallerijen/hallen). Omdat gedeelde verantwoordelijkheid in de praktijk vaak geen verantwoordelijkheid betekent, mag worden aangenomen dat de gemiddelde huurder g eneigd zal zijn het melden van gebreken aan de gezamenlijke ruimten toch eerst over te laten aan zijn buren voordat hij zelf tot actie overgaat. Proactief handelen van BBBpersoneel kan hier bijdragen aan een betere staat van onderhoud van dergelijke ruimten. Kortom, als het BBB effect heeft op de staat van onderhoud van het corporati evastgoed, dan betreft dat op voorhand waarschijnlijk alleen de gezamenlijke verkeersruimten en niet zo zeer de individuele woningen. Voorts functioneert het BBB als leerbedrijf voor jongeren zonder startkwalificatie en worden werkervaringsplekken gecreëerd voor buurtbewoners met een afstand tot de arbeidsmarkt. Dit levert werkervaring op voor de leerling en maatschappelijke participatie van mensen met grote afstand tot arbeidsmarkt. Dit laatste is één van de twee doelstellingen waarvoor het BBB in het leven is geroepen. In de praktijk wordt veel nadruk op deze doelstelling gelegd; het wordt gezien als een belangrijk aspect van het BBB. Wij merken in dit verband op dat de twee doelstellingen – buurtbeheer en participatie – zich afspelen op verschillende niveaus. Het buurtbeheer heeft gevolgen voor duizenden buurtbewoners, de participatie betreft hooguit enkele tientallen mensen. Daarnaast stellen we vast dat het participatiewerk er is, omdat er in het bu urtbeheer kennelijk nog werk kan worden verzet dat thans blijft liggen. De participatie doelstelling kan worden nagestreefd bij de gratie van een behoefte aan meer buur tbeheeractiviteiten. Tot slot is de zichtbaarheid van de corporatie die betrokkenheid t oont bij het leefklimaat in de buurt goed voor het corporatie-imago.
3.2
Projectalternatief en nul-alternatief Ymere financiert BBB’s in vijf verschillende buurten. Elk van die buurten kent zijn eigen problematiek en het BBB aldaar heeft op grond daarvan zijn eigen profiel gekregen. Die flexibiliteit is de essentie van het BBB: geen van bovenaf geregisseerd e bu-
8
reaucratische instantie, maar een loket van en voor de buurt. De voorliggende MKBA bekijkt de vijf BBB’s niet afzonderlijk. Dat is binnen het bestek van het onderzoek niet mogelijk. Bovendien zou dat de complicatie met zich meebrengen dat de accenten die in de afzonderlijke BBB’s worden gelegd het gevolg zijn van de specifieke buurto mstandigheden. Het is echter ondoenlijk om op grond van slechts 5 cases e en relatie te leggen tussen die omstandigheden en succes van de BBB (of het uitblijven daarvan). Daarom is in dit onderzoek gekozen voor een projectalternatief waarin een fictieve doorsnee BBB centraal staat. Deze fictieve BBB staat in een doorsnee aandach tswijk. De omvang, kosten en output worden gekozen als ronde getallen in de buurt van het gemiddelde van de vijf Ymere-BBB’s, zie kader voor een overzicht. Het doorsnee BBB Hoewel de vijf Ymere-BBB’s op punten van elkaar verschillen, zijn er ook grote overeenkomsten. Zo is er een (deeltijd) projectleider/coördinator, een baliem edewerker, een klussenteam bestaande uit een leermeester en twee leerlingen, en een wijkteam met herintreders en langdurig werklozen. Inclusief de twee lee rlingen heeft het gemiddelde BBB circa 5 fte aan loonlasten. Daarnaast zijn er nog eens circa 12 onbezoldigde medewerkers actief, waarvan circa 7 mensen met a fstand tot de arbeidsmarkt en circa 5 vrijwilligers. Het doorsnee BBB bestrijkt een buurt van zo’n 5600 woningen, waarvan er 1250 in het bezit zijn van Ymere. Corporaties bezitten 62% van de buurt. Ongeveer een kwart van de buurtbewoners is eigenaar-bewoner. De gemiddelde WOZ-waarde wordt geraamd op €140 duizend. De gemiddelde huur per maand bedraagt €470 (Ymere-woningen). Het bovenstaande profiel van het doorsnee BBB is gemodelleerd naar de buur tbeheerbedrijven Nieuw Reimerswaal (A’dam-West), Transvaal (A’dam-Oost), Van der Pek (A’dam-Noord), Bouwmeesterbuurt (Almere), en Haarlem-Oost.
In het nul-alternatief heeft de buurt geen BBB. Het beheer van de openbare ruimte is aan de gemeente. Onderhoud aan Ymere-vastgoed wordt verricht door de algemene onderhoudsdienst Ymere Service.
3.3
Effectenschema Het opstellen van een schema van effecten is het uitgangspunt van de vierde stap in de MKBA. Het gaat daarbij vooral om het inventariseren en schematiseren van de effecten; van welke omvang ze zijn is in dit stadium nog niet van belang. Wel is het essentieel om met een realistische blik naar het onderwerp te kijken. Een BBB is niet meer (maar niet minder) dan een dienst – een loket - die het beheer van de buurt ter hand neemt en fysiek dichter bij de burger brengt. Daarvan mogen geen wonderen worden verwacht; een BBB is geen panacee voor alle leefbaarheidsproblemen in aandachtswijken. Maar dat neemt niet weg dat een buurt met of zonder BBB toch net iets anders is. En dat ‘net iets anders’ en de te verwachten effecten daarvan worden in het onderstaande effectenschema samengevat.
9
Input en output Van links naar rechts worden in het effectenschema vier thema’s onderscheiden: i nput, output, outcome en waardering. De input omvat het totaal aan investeringen om het BBB op te starten en operationeel te houden. Die investeringen leiden tot een output: een organisatie die is gericht op het verwerken van meldingen voor onde rhoud aan huurwoningen en de openbare ruimte, alsmede het proactief oppakken daarvan. De organisatie omvat een fysiek en bemand loket, een leermeester met leerlingen en een wijkploeg met participatiemedewerkers.
Outcome: de effecten Centraal in het schema staan onder ‘outcome’ de effecten die de BBB-organisatie naar verwachting heeft in de buurt. Het mobiliseren van betrokkenheid bij de buurt is waar de BBB-effecten beginnen. Die betrokkenheid komt in beginsel van twee kanten: de buurtbewoners kunnen over een lagere drempel voor hun meldingen en de BBB medewerkers houden zich proactief met buurtbeheer bezig. Dit mo ndt uit in meer en sneller ondernomen acties in het buurtbeheer. De buurt wordt er schoner door (o pruimen van zwerfafval) en de staat van onderhoud van de openbare ruimte wordt beter (dingen worden sneller gerepareerd). Voorts is de gemobiliseerde betrokkenheid van de buurtbewoners goed voor de sociale cohesie. Het buurtbeheerbedrijf verleent daarnaast soms nog diverse andere diensten, die variëren van betaalde o pdrachten tot in sommige gevallen maatschappelijk zorg. Voor leerlingen is het BBB een plek om scholing en werkervaring op te doen; mensen met afstand tot de arbeidsmarkt en vrijwilligers doen er werkervaring op of vinden er een plek om in de maatschappij te participeren. Tot slot is het BBB goed - of in ieder geval niet slecht - voor het imago van de corporatie. In Figuur 3.1 is een langere levensduur van installaties in de huurwoningen (bijv. door preventief handelen van het BBB-onderhoudsteam onder het motto “we zijn er nu toch”) als mogelijk BBB-effect niet opgenomen. Een dergelijk effect is nie t aannemelijk te maken, want het vooronderstelt een zeker disfunctioneren van onderhoud smonteurs van Ymere Service, waarvoor geen aanwijzingen zijn. Voorts zijn eventuele effecten op de veiligheid in de buurt moeilijk hard te maken. Wij gaan ervan uit dat een effect van het BBB daarop in het containerbegrip woongenot is verpakt. Met andere woorden: als de buurt al veiliger wordt door het BBB, dan ve rtaalt zich dat via de woningwaarde in het woongenot van de buurtbewoners. Het BBB dient ook als loket voor informatievoorziening. De productiewaarde van deze informatievoorziening laten we buiten beschouwing, omdat de verstrekte informatie ook via andere kanalen (buurtkranten, internet) bij de buurtbewoners terecht komt. De additionele informatieve waarde van het BBB is naar het zich laat aanzien marginaal.
10
Figuur 3.1 De effecten van het buurtbeheerbedrijf in schema input
output
outcome
waardering
imago van de corporatie
PM
Laagdrempelig en zichtbaar loket voor: (1) meldingen van bewoners
Investeringen in personeel en kapitaalgoederen van BBB’s
(2) proactief oppakken van het onderhoud & reparatie: van de openbare ruimte
meer betrokkenheid bij de buurt van: BEWONERS & BEHEERDERS
sociale cohesie/controle
staat van onderhoud openbare ruimtes
Woongenot (via waardestijging)
minder zwerfafval schonere buurt
méér en sneller ondernomen acties
minder leegstand exploitatievoordelen productiewaarde
corporatievastgoed Reparaties en overige BBB-dienstverlening werkervaring (human capital)
& (3) Arbeidsparticipatiemogelijkheid
Leerwerk-opleidingsplaatsen participatie van vrijwilligers en mensen met afstand tot de arbeidsmarkt
consumenten surplus minder criminaliteit
Waardering Hoe effecten worden gewaardeerd wordt in de volgende paragraaf uitgebreid beschreven. In de meest rechtse kolom van het schema wordt met een kernwoord aangegeven waarop die waardering is gebaseerd. De sociale en fysieke effecten op de buurt komen tot uiting in een groter woongenot van de buurtbewoners. Het woongenot (ook wel: rental value of de huurwaarde) is gelijk aan de waarde van de ‘woondiensten’ die de woning levert aan de bewoner. Volgens de economische theorie is de marktprijs van een woning de huidige contante waarde van de toekomstige stroom van woondiensten. Met andere woorden: het woongenot kan als vuistregel worden benaderd door een percentage (van circa 5,5%) van de waarde van de woning te nemen. Dat betekent dat de toename van het woongenot van buurtbewoners kan wo rden afgemeten aan de waardestijging van de woningen. Het woongenot en de w oningwaarde zijn in feite de twee kanten van één en dezelfde medaille. We merken daarbij op dat bij gelijkblijvende huur de toename van het woongenot geheel toevalt aan de huurder. Wanneer Ymere de huren zou kunnen verhogen, dan eigent de corporatie daarmee een deel van de baat aan zichzelf toe. Dat is echter in het licht van de MKBA niet meer dan een verdelingsvraagstuk. Totale baten van het BBB veranderen er niet door. Voorts zijn aan de aantrekkelijkere buurt exploitatievoordelen voor Ymere verbonden, omdat woningen iets minder lang leeg staan bij mutatie. Dat scheelt in de huuropbrengsten.
11
De reparaties die medewerkers van het BBB uitvoeren aan Ymere-vastgoed en de overige BBB-dienstverlening worden gewaardeerd door middel van de producti ewaarde. Ook het opruimen van zwerfafval kan op deze manier worden gewaardeerd. Het BBB is voor leerlingen in het beroepsonderwijs, vrijwilligers en mensen met afstand tot arbeidsmarkt een plek waar zij werkervaring opdoen en/of participeren in de samenleving. In die hoedanigheid vertegenwoordigt het BBB dus ook een zekere waarde voor individuen. Leerlingen zien hun menselijk kapitaal (human capital) toenemen door hun opleiding die mede mogelijk wordt gemaakt door het BBB. Die toename van hun menselijk kapitaal kan aan de hand van de economische literatuur worden geraamd. Voor mensen met afstand tot de arbeidsmarkt kan hun participatie worden gewaardeerd aan de hand van vermeden kosten van criminaliteit. Voor vri jwilligers betekent het BBB een stukje levensgeluk. Wij ramen de waarde hiervan aan de hand van het consumentensurplus dat een werknemer aan zijn baan ontleent. Een eventuele verbetering van het imago van de corporatie in de buurt is lastig te kwantificeren. Deze baat wordt als PM-post opgevoerd en niet verder uitgewerkt.
3.4
De kosten De kostenstructuur van een doorsnee BBB is vrij eenvoudig. Het BBB kost jaarlijks ruim een kwart miljoen euro. Ymere draagt 62% van de kosten; de gemeente (het stadsdeel) en soms andere financiers betalen de rest. Ongeveer 85% van de kosten zijn personeelskosten. De huisvestingskosten zijn met 8% relatief laag. Waarschijnlijk omdat het moederbedrijf Ymere de ruimte voordelig ter beschikking stelt.
De jaarlijkse opbrengsten van het doorsnee BBB bedragen derhalve: Loonkosten BBB-personeel Personeelskosten divers Huisvesting Overige Loonkosten Ymere TOTAAL
€ 217.000 € 13.000 € 20.000 € 3.000 € 3.000 € 256.000
85% 5% 8% 1% 1%
Het BBB heeft de stereotype kostenstructuur van een dienstverlenend bedrijf. Het leeuwendeel van de kosten zijn de loonkosten. Het restant is met name huisvesting. In bovenstaande kostenoverzicht zijn de manuren die beleidsmedewerkers van Ymere nodig hebben voor beleidsmatige aansturing van het BBB geraamd op 2 uur per week ofwel 5% van een fte. We veronderstellen dat Ymere in het nul-alternatief zonder de vijf BBB’s met 5x5%=25% van één fte-beleidsmedewerker minder toe zou kunnen.
12
3.5
De baten Tegenover de kosten van ongeveer een kwart miljoen per jaar staan de opbrengsten van het BBB. Grofweg kunnen de opbrengsten in vier categorieën worden ingedeeld: 1. Effecten voor de hele buurt (samenkomend in woongenot van bewoners) 2. Productie door BBB-medewerkers (reparaties, diensten etc) 3. Effecten voor betrokken personen (werkervaring, participatie) 4. Effecten voor verhuurder(s)
Effecten voor de hele buurt Het effect van het BBB op de buurt komt uiteindelijk tot uiting in een meer “schoon, heel en-veilige” buurt. Dat effect wordt bereikt door meer betrokken buurtbewoners en betrokken beheerders. Zij zorgen ervoor dat beheeracties niet alleen sneller worden ondernomen, maar ook dat méér acties worden ondernomen. Dit tussenstation van effecten – de wederkerige betrokkenheid – kan in de navolgende analyse niet worden geïsoleerd. Daarvoor ontbreken de gegevens. We concentrer en ons derhalve op het gepercipieerde resultaat: vinden de buurtbewoners dat de leefbaarheid van de buurt erop vooruit is gegaan? Een antwoord daarop kan worden gegeven aan de hand van het Ymere-klantenpanel. Uit het Ymere-Klantenpanel blijkt een verschil in leefbaarheidsontwikkeling tussen 2 buurten met en zonder BBB. In buurten met een BBB is het netto percentage dat een verbeterde leefbaarheid percipieert 22% hoger. Omdat dit percentage een belangrijke pijler is onder de MKBA wordt hierop in de bijlage na der ingegaan. De verbeterde leefbaarheid komt tot uiting in de waarde van het vastgoed in de buurt. Met behulp van een statistische analyse op pc6 -niveau van WoON2012gegevens gekoppeld aan feitelijk waargenomen woningprijsveranderingen is een rel atie gelegd tussen subjectieve leefbaarheid en woningprijzen. Uit die relatie blijkt dat als alle buurtbewoners de buurtleefbaarheid erop vooruit vonden gaan, de wonin gprijzen ruim 2% hoger zouden liggen dan gemiddeld. De wijze waarop deze relatie is geschat wordt nader uiteengezet in de bijlage. De buurteffecten van het BBB komen daarmee uit op een waardestijging van 0,4 4% per woning (=2% x 0,22). Voor 5600 woningen met een gemiddelde woz -waarde van €140 duizend bedraagt de totale waardestijging in de buurt als gevolg van het BBB 3 dan naar schatting circa €3,5 miljoen . Het corresponderende extra woongenot van de buurtbewoners wordt geraamd op €192 duizend per jaar ofwel €2,90 per huishouden per maand. Dit extra woongenot komt alle huishoudens in de buurt toe: Ymerehuurders, huurders bij een andere verhuurder en de buurtbewoners met een eigen
2
Met netto wordt bedoelt het percentage van de buurtbewoners dat een verbetering percip ieert minus het percentage dat een verslechtering waarneemt.
3
Met een marktaandeel van 22% voor Ymere bedraagt de waardestijging van het Ymere vastgoed circa €750.000.
13
woning. Het extra woongenot gaat niet direct gepaard met een concrete kasstroom van geld, maar het vertegenwoordigt wel een verhoging van de welvaart van mensen. Productie door BBB-medewerkers Van de productie van het BBB is de productiewaarde geraamd aan de hand van kengetallen. In de BBB-productie worden onderscheiden: 1. Reparaties aan Ymere-vastgoed 2. Reparaties in de openbare ruimte 3. Opruimen van zwerfafval 4. Betaalde opdrachten voor derden Wat is een reparatie waard? De jaarlijkse toegevoegde waarde van een onderhoud smonteur wordt aan de hand van CBS-statistieken geschat op €48 duizend. Bij Ymere Service voert een gemiddelde monteur 1140 reparatie s per jaar uit. Daarmee komt de economische waarde van één reparatie uit op €42. Het klussenteam van ons doorsnee BBB voert jaarlijks 950 reparaties uit in Ymere-woningen. De waarde daarvan is €40 duizend per jaar. Hierbij dient te worden opgemerkt dat deze reparaties in het nulalternatief door Ymere Service zouden zijn opgepakt. In MKBA-termen zijn dit strikt genomen geen baten van het BBB. Immers, ook zonder BBB zouden de reparaties zijn gedaan. Maar omdat de kosten van het klussenteam aan de andere kant volledig me e4 tellen als BBB-kosten worden ze hier wel als zodanig opgevoerd . Reparaties in de openbare ruimte worden eveneens gewaardeerd op €42 per stuk. Hun jaarlijkse aantal wordt niet goed geregistreerd en is derhalve geraamd op twee per week (of wel 100 per jaar). Dit vertegenwoordigt een economische waarde van €4200 per jaar. De productiewaarde van het opruimen van zwerfafval wordt gewaardeerd aan de hand van de volgende kengetallen. Het gemiddelde Nederlandse huishouden produceert 1100 kg afval per jaar. De kosten om dat afval op te halen bedragen €17 5 per huishouden per jaar. Per huishouden per jaar verzamelt de wijkploeg 15 kg zwerfa f5 val . De totale jaarlijkse productiewaarde daarvan wordt geraamd op €14 duizend. Dit staat los van het eerder genoemde effect van schone straten op leefbaarheid en woongenot. Tot slot voeren BBB’s ook regelmatig betaalde opdrachten uit. De gemi ddelde jaarlijkse opbrengst daarvan bedraagt €25 duizend. De totale waarde van de jaarlijkse BBB-productie komt daarmee uit op €83 duizend.
4
Het alternatief is om de kosten van het klussenteam slechts op te nemen voor het deel van de tijd dat het team bezig is met andere reparaties dan aan het Ymere-vastgoed. In dat geval kan ook de waarde van de reparaties aan Ymere-woningen als opbrengst buiten beschouwing blijven. Voor het MKBA-saldo maakt het geen verschil.
5
Met andere woorden: van een gemiddeld huishouden komt ongeveer 1,5% van zijn afval op straat terecht.
14
Effecten voor betrokken personen Het BBB is voor leerlingen in het beroepsonderwijs, vrijwilligers en mensen met a fstand tot arbeidsmarkt een plek waar zij werkervaring opdoen en/of participeren in de samenleving. We onderscheiden drie baten: 1. Toename menselijk kapitaal van leerlingen 2. Participatie van mensen met afstand tot de arbeidsmarkt 3. Sociale participatie van vrijwilligers Door het bestaan van het BBB zijn er twee leerwerk-plaatsen voor leerlingen uit het beroepsonderwijs. Deze leerwerk-plekken zijn over het algemeen schaars. Zonder het BBB zouden deze plekken er niet zijn en dus beschouwen we ze in die zin als pure 6 winst. Volgens de Human Capital theorie is het volgen van een jaar voltijd onderwijs een investering in het individuele menselijk kapitaal. Het rendement van die invest ering is (voor vele jaren) een hoger loon na de opleiding. Schattingen van dat rend ement lopen uiteen van 5-10%, afhankelijk van tijd en plaats. Bij leerwerk-plaatsen is geen sprake van voltijdonderwijs, maar van duaal onderwijs waarin leren en werken worden afgewisseld. Het rendement daarvan is lager dan van voltijdonderwijs : wij 7 gaan uit van 2,5% voor duaal onderwijs . De leerlingen bij het BBB werken doorgaans 4 dagen en gaan 1 dag naar school. Dat komt neer op 2% (=4/5 van 2,5%) rendement als gevolg van het BBB. Omdat leerlingen door hun opleiding bij het BBB ook in de toekomst een hoger loon zullen ontvangen wordt de huidige waarde van alle toekom8 stige loonopslagen berekend . De jaarlijkse baat per leerling komt dan uit op €5300. Voor twee leerlingen resulteert dat in €10.600 per jaar. De waarde van sociale participatie van mensen met afstand tot de arbeidsmarkt bas e9 ren we op een kengetal uit het CROW-rapport “Baten van de openbare ruimte” . Hierin wordt verondersteld dat de sociale participatie van één herintreder/langdurig werkloze per 1000 inwoners een jaarlijkse baat met zich meebrengt van €12.600 in de vorm van vermeden kosten van criminaliteit. Vertaald naar de gemiddelde BBB -buurt (met circa 5600 huishoudens en 2,2 personen per huishouden) komt dat uit op een baat van circa €1000 per participant. Bij gemiddeld 7 participanten in de doorsnee BBB resulteert dat in een totale waarde van €7000.
6
Becker, G.S (1993). Human Capital: a theoretical and empirical analysis with special reference to education, University of Chicago Press, 3
7
rd
edition
Zie bijvoorbeeld Nelen, A. et al (2010) Het rendement van combinaties van leren en werken; een review studie, ROA/Celstec. Hoewel de literatuur een positief rendement voor duaal o nderwijs suggereert, is een goede puntschatting ervan niet voor handen. Voor bijvoorbeeld Oostenrijk wordt in genoemde reviewstudie een rendement van 3% gerapporteerd. Wij gaan uit van 2,5% per gevolgd jaar duaal onderwijs. In dit rendement is overigens een lagere kans op werkloosheid als gevolg van de opleiding verdisconteerd
8
We hanteren een arbeidsleven van 40 jaar, een disconteringsvoet van 5,5% en gaan uit van het minimum jeugdloon van een 22-jarige in 2014.
9
CROW (2012), Baten van de openbare ruimte; maatschappelijke kosten-batenanalyse van inrichting en beheer. CROW, ISBN 978 90 6628 605 4
15
De derde individuele baat betreft het levensgeluk van vrijwilliger s die meewerken aan het BBB om wat om handen te hebben. Voor hen is het verkleinen van de afstand tot de arbeidsmarkt niet zozeer het motief, als wel het sociale aspect van participeren in de samenleving. We benaderen de waarde hiervan aan de hand van het consumentensurplus van werk. Het hebben van werk is meer dan alleen een inkomstenbron; men ontleent er vaak ook psychisch inkomen aan. Hoe groot dat psychisch inkomen is, verschilt van persoon tot persoon. Een eensluidend kengetal hiervoor is ons niet b ekend. Wij veronderstellen dat het consumentensurplus van een gemiddelde baan in Nederland 2% is. Dat wil zeggen: gemiddeld genomen over alle werkende Nederla nders zou men ook genoegen nemen met 2% minder netto loon. Op grond van deze aanname ramen we de waarde van sociale participatie van vrijwilligers (zonder a rbeidsmarktmotief) op jaarlijks €350 per vrijwilliger. Dat resulteert bij 5 vrijwilligers in een jaarlijkse baat van zo’n €1750. De totale waarde van het BBB voor betrokken individuen komt daarmee uit op circa €19 duizend per jaar.
Effecten voor verhuurders Voor verhuurders in een BBB-buurt is het makkelijker om een lege woning weer ve rhuurd te krijgen. We veronderstellen dat bij een mutatiegraad van 8% de gemiddelde duur van frictieleegstand met 3% afneemt. Bij een gemiddelde frictieleegstandsduur van 2 maanden is dat ongeveer 2 dagen huuropbrengst per vrijgekomen woning. Voor Ymere levert dat jaarlijks €3000 aan extra huuropbrengsten op. Ook andere verhuu rders in de BBB-buurt profiteren hiervan mee: €5000 per jaar. Voor Ymere is er voorts nog een klein bedrijfseconomisch voordeel. Het BBB zorgt ervoor dat het Ymere-callcenter minder wordt belast, omdat huurders niet de tel efoon pakken maar het BBB aanspreken. De marginale afhandelingskosten van één telefoontje worden geraamd op 12,5% van de gemiddelde kosten. Volgens opgave van Ymere bedragen de gemiddelde afhandelingskosten €8,--. Verondersteld dat alle 950 reparatieverzoeken via het BBB verlopen, resulteert een bedrijfseconomisch voordeel van €950,-- per jaar.
Resumerend De jaarlijkse opbrengsten van het doorsnee BBB bedragen derhalve: Effecten voor de hele buurt Productie door BBB-medewerkers Effecten voor betrokken personen Effecten voor verhuurders TOTAAL
€ 192.000 € 83.000 € 19.000 € 9.000 € 303.000
64% 27% 6% 3%
16
3.6
MKBA: saldo en ratio In Tabel 3.1 worden de jaarlijkse kosten en baten van het doorsne e BBB naast elkaar gelegd. Uit de tabel komt naar voren dat het BBB meer oplevert dan het kost. De ratio van baten en kosten komt uit op 1,19 en dat impliceert dat het maatschappelijk rendement van het BBB op 19% uitkomt. Met andere woorden: voor elke in h et BBB geïnvesteerde euro krijgt de maatschappij als geheel €1, 19 terug. Het MKBA-saldo komt uit op €47 duizend (=€303.000 – €256.000) per jaar. Opvallende uitkomst van de MKBA is dat de opbrengsten worden gedomineerd door ‘grote-schaal-effecten’, dat wil zeggen de effecten die het BBB heeft op de buurt als geheel en waardoor de welvaart van alle buurtbewoners hoger wordt. Hoewel die welvaart per huishouden met slechts een paar tientjes op jaarbasis toeneemt, is het totale effect groot omdat het om duizenden huishoudens gaat. De effecten voor de betrokken per personen (arbeidsparticipanten, leerlingen, vrijwilligers) leggen een veel kleiner gewicht in de schaal, hoewel ze voor de betrokken personen juist heel groot zijn in vergelijking met het welvaartseffect voor een willekeurig huishouden in de buurt. Tabel 3.1
Kosten en baten
Kostenpost Loonkosten Y Personeelskosten divers Y Huisvesting Y Overige Y Loonkosten Ymere
TOTAAL (per jaar) (Y)=Ymere (AV)=Andere verhuurder
(60%) (60%) (60%) (60%) Y
x€1.000 217 13 20 3 3
256
Opbrengstenpost Woongenot (schoon-heel-veilig) - Ymere huurders - huurders andere verhuurders - particulieren
x€1.000 Y AV B
43 77 72
Verwijderen zwerfafval Reparaties Ymere vastgoed Reparaties in openbare ruimte Opdrachten voor derden
M Y M Y
14 40 4 25
Human capital 2 leerlingen (cw) Sociale participatie
M M
11 9
Y AV Y
4 5 pm 303
Exploitatievoordelen - Ymere - andere verhuurders Corporatie imago TOTAAL (per jaar) (B)=Buurtbewoner (M)=Maatschappij
In Tabel 3.1 worden de diverse posten met een gekleurde letter toegewezen aan ve rschillende stakeholders. Zo blijkt dat Ymere gemiddeld 61% van de kosten draagt. Dat is ongeveer €156 duizend per jaar. Aan de opbrengstenkant heeft de corporatie een
17
10
wat kleiner aandeel in de totale opbrengsten van €112 duizend per jaar . Voor Ymere en haar huurders kost het BBB naar het zich laat aanzien dus meer dan het oplevert. Een imago-effect is daarbij niet meegerekend, maar het is niet waarschijnlijk dat de waarde daarvan het gat kan dichten. Andere verhuurders (en hun huurders) in de buurt profiteren mee van de aanwezi gheid van het BBB. De waarde van hun hogere welvaart wordt geraamd op €77 duizend per jaar. Dat is ongeveer een kwart van totale baten. Hieruit l eiden wij af dat Ymere kan overwegen om in buurten waar ook andere corporaties een relevant marktaa ndeel hebben, cofinanciering te zoeken bij andere corporaties. In Haarlem -Oost gebeurt dat ook in de praktijk. In de gemiddelde BBB-buurt is 38% van de woningvoorraad geen corporatiewoning. Particuliere woningeigenaren zien hun welvaart ook hoger worden (waarde: € 72 duizend per jaar). Deze welvaartstoename is groter dan het MKBA -saldo van €47 duizend en dat betekent feitelijk dat een BBB eigenlijk alleen posi tief renderend voor Ymere (en eventuele co-financierende verhuurders) kan zijn als het eigenwoning bezit in een BBB-buurt niet te hoog is. We komen hierop terug in de volgende paragraaf.
3.7
Analyse De uitkomsten van een MKBA kunnen soms gevoelig zijn voor de veronderstelling die eraan ten grondslag liggen. In deze paragraaf worden de uitkomsten nader geanalyseerd en wordt de gevoeligheid in beeld gebracht. De baten bestaan voor 64% uit meer welvaart door extra woongenot. De gevoeligheidsanalyse moet zich derhalve vooral richten op de wijze waarop het woongenot is gewaardeerd. Die waardering is in essentie gebaseerd op twee empirische waarn emingen: de 2% uit gekoppelde WoON-gegevens en de 22% uit het klantenpanel (zie ook de bijlage). Het eerste percentage is statistisch significant en gebaseerd op b etrouwbare bronnen. Alternatieve schattingen waarmee leefbaarheidsveranderingen kunnen worden gewaardeerd zijn - voor zover ons bekend - niet voor handen. De plausibiliteit van de omvang van de woongenotwinst kunnen we enigszins vergelijken aan de hand van MKBA’s waarin leefbaarheidsniveaus in geld worden uitgedrukt. De MKBA van de herstructurering van Parkstad Limburg is de eerste studie waarin zo’n verband wordt gelegd. De extra huurwaarde per jaar van een gemiddel de huurwoning behorende bij een sprong van één klasse op de leefbarometer wordt in die studie geschat op €750. Een sprong van één klasse is een grote verbetering van de leefbaarheid. Het hier geraamde BBB-effect van €192.000 per jaar komt overeen met een bescheiden leefbaarheidsverbetering ter grootte van 4% van een klasse op de leefbarometer. De raming dat netto 22% van de buurtbewoners de buurt erop vooruit vindt gaan door het BBB is een conservatieve schatting. Een alternatieve benadering zou zijn om
10
We rekenen daarbij de ‘Opdrachten voor derden’ tot de Ymere-opbrengsten, omdat daarmee impliciet de Ymere-bijdrage aan de kosten kan worden beperkt tot het huidige niveau.
18
juist het oordeel van de respondenten te nemen die niet weten dat het BBB in de buurt actief is. Zij beoordelen de leefbaarheid zonder dat zij kennis hebben van de ‘BBB-behandeling’. Men zou kunnen stellen dat hun oordeel niet wordt vertroebeld door een mogelijk placebo-effect, want men wéét helemaal niet dat er een BBB actief 11 is . In dat geval zouden we in de MKBA rekenen met een buurtverbetering van 31% in plaats van 22%. De woongenotbaten komen dat uit op €270 duizend in plaats van €192 duizend per jaar. Per huishouden per maand bedraagt de welvaartswinst dan € 4 in plaats van €2,90. Het maatschappelijk rendement (baten/kosten-ratio) is dan 1,5 of te wel 50%. Voor Ymere resteert in dat geval nog altijd een negatief saldo van €26 duizend per jaar. Deze berekeningen tonen eens te meer aan dat MKBA -uitkomsten kunnen fluctueren bij aanpassingen in de grote posten. Het woongenot is gedefinieerd als de huurwaarde, die in theorie een bepaald percentage van de woningwaarde is. In de berekeningen is uitgegaan van het door het Cen12 traal Planbureau (CPB) veelal gehanteerde percentage van 5,5%. Francke et al (2014) schatten een percentage van 6,4% voor de gereguleerde huursector in 2012. Wanneer dat percentage wordt gehanteerd stijgt de baten/kosten ratio naar 1,32. Voor Ymere is het verlies dat op het BBB wordt geled en nog maar €36 duizend per jaar in plaats van €43 duizend. Bij een huurwaarde van 4% blijkt het BBB een maatschappelijk neutrale investering: ze kost de maatschappij dan niets, maar ze levert ook geen welvaartswinst op. Doordat Ymere in de doorsnee BBB-buurt 22% van de woningvoorraad bezit, komt niet alle welvaartwinst maar slechts een evenredig deel terecht bij Ymere-huurders. Je zou kunnen zeggen dat Ymere als hoofdsponsor van het BBB filantroop is voor de resterende 78% van de buurtbewoners, waaronder huurders van andere corporaties (ca 40% van de buurt) en particuliere woningen (ca 38% van de buurt). Nadere berekeningen geven aan dat kosten en opbrengsten van het BBB b ij een marktaandeel van 43% in de buurt voor Ymere in evenwicht zijn. Van de 5600 won ingen in de buurt zijn er dan 2400 van Ymere en 1100 van andere corporaties. Het particuliere bezit telt daarbij ongewijzigd 2100 woningen. Met andere woorden: het rendement voor Ymere wordt hoger naarmate het Ymere-marktaandeel in de buurt groter is. Voor bestaande BBB’s kan dit wellicht worden bewerkstelligd door middel van aanpassing van het BBB-werkgebied. De meest directe manier voor Ymere om het rendement van de investering te sturen is in de financiering. Ymere neemt thans 61% van de BBB -kosten voor zijn rekening. Wanneer dit wordt verlaagd tot 43%, dan zou de corporatie quitte spelen. Tabel 3.2 geeft tot besluit een overzicht van de ‘break -even’ punten behorende bij de diverse parameters.
11
Het nadeel van deze benadering is wel dat de effecten van andere buurtinitiatieven dan het BBB niet worden uitgesloten. Men overschat hiermee het BBB-effect wellicht enigszins.
12
Francke, M. et al (2014), Markthuren, Applied Working paper No. 2014-4, Ortec Finance Research Center and Real Estate Management,
19
Tabel 3.2
Gevoeligheidsanalyse
Ymere-aandeel in de BBB-kosten Marktaandeel Ymere in de BBB-buurt
in MKBA 61% 22%
Percentage bewoners dat buurt verbeterd ziet Waarde mutatie bij 100% buurtverbetering Huurwaarde als % woningwaarde Buurtomvang (bij gelijk marktaandeel)
22% 2,0% 5,5% 5600
‘Break-even’ punt Maatschappelijk Ymere nvt 43% nvt 43% 8,7% 1,5% 3,0% 4200
24% 4,0% 11,0% 11000
Merk op dat het BBB niet op te kleine schaal moet opereren. Volgens de berekeni ngen is een buurt van circa 4200 woningen nog net voldoende voor ‘ break-even’. In de studie is uitgegaan van een gemiddelde buurtomvang van 5600 huishoudens, maar die omvang varieert sterk tussen de vijf Ymere-BBB’s. Met name de buurtbeheerbedrijven in Almere (B5) en Amsterdam-Noord (VanderPek) hebben thans een relatief klein verzorgingsgebied. Uiteraard kan het BBB-verzorgingsgebied niet eindeloos vergroot worden. Een verzorgingsgebied van 6 à 7 duizend huishoudens, zoals bij Nieuw Reimerswaal het geval is, blijkt in de praktijk nog werkbaar. Bij welke omvang het ‘buurtgevoel’ verdwijnt en het BBB zijn grip verliest is in het kader van het voorliggende onderzoek niet onderzocht. We besluiten deze paragraaf met opmerkingen over reparaties door het klussenteam en de algemene onderhoudsdienst Ymere Service. Het bestaan van het BBB zorgt ervoor dat impliciet een deel van de woningreparaties die normaal door Ymere Service zouden zijn uitgevoerd wordt uitbesteed aan het BBB. Vanuit bedrijfseconomisch perspectief is dit niet perse gunstig. De loonkosten van het klussenteam zijn per saldo hoger dan die van een servicemonteur, maar het team verricht per jaar 20% minder reparaties dan een gemiddelde servicemonteur. Dat kan bijvoorbeeld komen doordat de reparatievraag in de buurt te klein is, of omdat het team door het opleidende el ement erin wat minder productief is. Dit productiviteitsverlies wordt deels gecompenseerd door de maatschappelijke baten die het opleiden met zich meebrengt, alsmede de waarde van de reparaties in de openbare ruimte en (een deel van) de opdrachten voor derden die door het klussenteam worden gedaan. Een precieze balans van kosten en baten van het klussenteam is op grond van de beschikbare data niet te maken. De productiewaarde plus het human capital van de leerlingen bedraagt jaarlijks op zijn hoogst €84 duizend. Indien de loonkosten van een leermeester en twee leerlingen onder dat bedrag blijven, is het idee van een BBB-klussenteam maatschappelijk rendabel. Maar voor Ymere is het uitbesteden van woningreparaties aan het BBB in bedrijfseconomisch opzicht vermoedelijk niet gunstig.
20
4
Samenvatting en conclusies Met zo’n 90 duizend verhuurbare eenheden is Ymere een grote speler op de wonin gmarkt in de metropoolregio Amsterdam. Ymere werkt als maatschappe lijke onderneming ook aan wijken met perspectief, waar bewoners willen wonen, leven en groeien. Onderdeel van dat wijkenbeleid vormen vijf buurtbeheerbedrijven (BBB) die de doe lstelling hebben het dagelijks beheer van de wijk te verbeteren en de maatschapp elijke positie van wijkbewoners te verbeteren. Ymere draagt het merendeel van de ko sten van de BBB’s. Dit rapport doet verslag van een maatschappelijke kosten en batenanalyse (MKBA) waarin het Ymere-BBB centraal staat. De studie heeft tot doel: Inzicht krijgen in de maatschappelijke effecten van de BBB’s ter verantwoording en legitimering richting bewoners en stakeholders. Welke partijen plukken de vruchten van het BBB? Zijn er in het licht daarvan alternatieven voor (co-)financiering denkbaar? Optimalisering van het BBB in het licht van de huidige kosten en opbrengstenstructuur. De MKBA is gebaseerd op de input die professionals in en rond het BBB in twee inte ractieve werkshops hebben geleverd. Daarnaast is voor cijfermateriaal geput uit adm inistraties, het Ymere-klantenpanel, de MKBA-literatuur en erkende statistische bronnen. Centraal in dit rapport staat een “doorsnee Ymere -BBB”, dat getalsmatig lijkt op het gemiddelde van de huidige vijf BBB’s: Nieuw Reimerswaal, Transvaal, Van der Pek, Haarlem-Oost en Bouwmeesterbuurt (Almere) . De resultaten zijn geldig voor de doorsnee Ymere-BBB; in hoeverre ze opgeld doen voor het gemiddelde BBB in Nederland is niet onderzocht. Uit de MKBA blijkt het volgende. Het BBB heeft een maatschappelijk rendement van 19%. Dat wil zeggen: elke in het BBB geïnvesteerde euro gaat gepaard met een welvaartsstijging ter waarde van €1,19. De maatschappelijke opbrengsten bestaan voor 6 4% uit ‘grote-schaal’ buurteffecten. Het buurtbeheer resulteert in buurten die meer schoon -heel-en-veilig zijn. Dit vertaalt zich in hogere vastgoedwaarde en in het verlengde daarvan meer woongenot. Het gaat om een welvaartstoename van €2, 90 per huishouden per maand. De tweede opbrengstenpost (27%) betreft de productiewaarde van de BBBactiviteiten: opruimen zwerfafval, reparaties en opdrachten voor derden. De opbrengsten van sociale participatie en opleiding van leerlingen worden geschat op minder dan 10% van de totale maatschappelijke opbrengsten van het BBB.
21
Het doorsnee Ymere-BBB kost €256 duizend per jaar, waarvan 61% voor rekening van Ymere. De opbrengsten voor Ymere wegen echter niet op tegen de kosten. Dat zou wel het geval zijn als Ymere ongeveer 43% van de kosten zou dragen. De belangrijkste reden waarom het BBB-rendement voor Ymere niet positief uitpakt is gelegen in het feit dat het Ymere-aandeel in de voorraad corporatiewoningen in de BBB-buurt beperkt is. Gemiddeld is 62% van de woningen in zo’n buurt een corporatiewoning. Daarvan is 1 op de 3 in het bezit van Ymere. De welvaar twinsten als gevolg van het BBB komen daardoor voor een groot deel terecht bij huurders van andere corporaties. In een buurt waar Ymere 7 van de 10 corporatiewoningen bezit zouden kosten en baten van het BBB voor Ymere tegen elkaar opwegen. Het Ymere-marktaandeel in de buurt als geheel is dan 43%. Nu is dat 22%. Het uitbesteden van woningreparaties van Ymere Service naar het BBB is - zoals mag worden verwacht - vanuit bedrijfseconomisch perspectief voor Ymere niet winstgevend. Dat komt enerzijds omdat het klussenteam een minder hoge produ ctie bereikt en anderzijds omdat de opleidingsopbrengsten (d.w.z. het opgebouwde menselijk kapitaal van de leerlingen) niet aan Ymere toevalt maar aan de maatschappij als geheel.
Wij komen tot de slotsom dat het BBB een maatschappelijk rendabel wijkinitiatief is, waarin het nastreven van sociale doelen (participatie, verkleining van afstand tot de arbeidsmarkt) financieel mogelijk wordt gemaakt door welvaartswinsten van buurtbeheer. Voor Ymere zelf is het huidige BBB niet zonder meer rendabel. Ymere kan daarom overwegen cofinanciering te zoeken bij andere verhuurders in de buurt, die immers ook baat hebben bij het BBB. Zonder cofinanciering van andere corporaties kunnen eventuele nieuwe Ymere-BBB’s het beste worden opgericht in buurten waar het marktaandeel van Ymere groot is (ca 45% van de buurt). Een derde manier om vanuit het perspectief van Ymere te optimaliseren is heroverweging van de leerlin gplaatsen. Tot slot kan voor de relatief kleine BBB’s een groter verzorgingsgebied in combinatie met een evenredig uitgebreide wijkploeg worden overwogen.
22
Bijlage 1
Waarderingsmethode
In deze bijlage gaan we nader in op de waardering van het extra woongenot dat buurtbewoners door het BBB ervaren. De waardering bestaat uit twee componenten: 1) de relatie tussen leefbaarheidsperceptie en woningwaarde; en 2) het effect van het BBB op de leefbaarheidsperceptie
Leefbaarheidsperceptie en woningwaarde In WoON2012 wordt aan respondenten gevraagd naar de ontwikkeling van de lee fbaarheid in de afgelopen 12 maanden. Deze respondenten zijn gegroepeerd naar pc6 gebieden. Vervolgens is de feitelijke procentuele ontwikkeling van de WOZ-waarde per pc6-gebied hier aan gekoppeld. Van de 31 duizend beschikbare pc6 -gebieden zijn die gebieden geselecteerd waarin de gemiddelde WOZ -waarde ligt tussen €137.500 en €142.500. Deze gebieden veronderstellen we vergelijkbaar met de BBB-buurten, waarin de gemiddelde WOZ-waarde rond €140 duizend ligt. Onderstaande figuur geeft een scatterplot van de gepercipieerde leefbaarheidsontwikkeling en de proce ntuele verandering van de WOZ-waarde. Figuur B.1 De relatie tussen leefbaarheid en WOZ-waarde
Bron: WoON 2012 en RIGO De rode lijn in de puntenwolk toont een licht positief verband. Dat betekent dat een door buurtbewoners gepercipieerde verbetering van de leefbaarheid geassocieer d wordt met hogere woningwaarde. De geschatte helling van de lijn bedraagt 0,01996 (met een betrouwbaarheid/significantie van 97%). Dat wil zeggen dat als alle buurtbewoners de leefbaarheid verbeterd vinden, de woz-waarde €19,96 per duizend euro
23
woningwaarde hoger ligt. Bij een WOZ-waarde van €140 duizend is dat een waard estijging van €2800. In de praktijk zullen niet alle buurtbewoners spreken van een ve rbetering. Wij kijken derhalve naar het netto percentage: de bewoners die een verbetering zien minus zij die een verslechtering waarnemen.
Het BBB en de leefbaarheidsperceptie In het Ymere-klantenpanel wordt aan 715 klanten exact dezelfde vraag naar de on twikkeling van de leefbaarheid voorgelegd als in WoON 2012. Van die 715 respondenten wonen er 61 in één van de vijf BBB-buurten. De gepercipieerde netto leefbaarheidsontwikkeling in de BBB -buurten blijkt 41% hoger te zijn. Dit is een verschil dat echter niet één op één kan worden toegeschre ven aan het BBB. Het is goed mogelijk dat juist in buurten waar het BBB als instrument wordt ingezet, de leefbaarheidsproblematiek groot en complex is en dat meer instr umenten worden ingezet om het tij te keren. Die overige initiatieven nemen we niet waar in de klantenpanel-enquête en dat betekent dat we die 41% als een bovengrens kunnen opvatten van het BBB-effect. In het klantenpanel wordt aan de respondenten gevraagd of zij weten van het bestaan van het BBB in hun buurt. Bijna de helft (46%) beaamt dat. Een nadere analyse van de gegevens leert dat deze ‘BBB-kenners’ positiever zijn over de leefbaarheidsontwikkeling dan de buurtbewoners die zeggen van het bestaan niet te weten. Wij interpret eren het verschil tussen deze twee groepen als indicatief voor he t BBB-effect. De gedachte hierachter is deze groepen verschillen in zowel hun perceptie van de leefbaa rheidsontwikkeling als in hun waarneming van de diverse initiatieven in de buurt. Het verschil in hun waarneming van leefbaarheidsinitiatieven in de buurt wordt gerelateerd aan het verschil in hun perceptie van de leefbaarheidsontwikkeling. In de w etenschappelijke literatuur van experimental design wordt dit een difference-indifference schatting genoemd. Zie bijvoorbeeld: Angrist & Pischke (2009), Mostly Harmless Econometrics, Princeton University Press.
24
