De Architect 12-05-2015| Nieuws
Nieuwe afstootstrategie Rijksvastgoed en “Rijksvastgoed krijgt geen prijskaartje” 12-05-2015| Nieuws - Ingrid Koenen
Interieur koepelgevangenis Breda, foto Ingrid Koenen
Nieuwe afstootstrategie Rijksvastgoed Het Rijksvastgoedbedrijf gooit het roer om bij de verkoop van ruim 330 rijkspanden. Topman Jaap Uijlenbroek van het Rijksvastgoedbedrijf presenteert op de Provada de nieuwe Afstootstrategie. De drempels voor de markt worden een stuk lager en eigen initiatief krijgt een streepje voor, zo belooft de directeur-generaal. Ook zet Uilenbroek de koers met vier nieuwe speerpunten alvast uiteen: het Rijksvastgoedbedrijf zet de deur open voor • veilen per opbod, • preselectie bij inschrijvingen, • meer mogelijkheden voor biedingen onder voorwaarden en • extra ruimte voor marktinitiatieven. Vorig jaar brachten 160 objecten – waarvan 27 gebouwen – 125 miljoen euro in het laatje, maar het mag van Uijlenbroek nog een stapje sneller en vooral makkelijker. “We gooien echt niet alles tegelijk op de markt, maar tot 2020 gaan we nog veel objecten verkopen die bijna allemaal een nieuwe bestemming moeten krijgen.”
Opbod De nieuwe strategie is tot stand gekomen met inbreng van marktpartijen en staat op de Provada open voor op- en aanvullingen. Kort daarna wordt die definitief vastgesteld. Nieuw is dat gewild vastgoed in het vervolg in een veilingconcept per opbod kan worden verkocht, zodat overbieden mogelijk wordt.
Preselectie “Marktpartijen hikken vaak aan tegen hoge kosten die ze moeten maken om een plan te ontwikkelen, zonder zeker te weten of ze een pand ook kunnen kopen. Om de kansen te vergroten, komt er in sommige gevallen een systeem met preselectie van geschikte partijen", legt Uijlenbroek uit. Ervaring en een gezonde financiële basis zullen enkele van de voorwaarden zijn om te mogen meedingen bij complexe transformaties.
Soepelheid bij voorwaarden Verder wil het Rijksvastgoedbedrijf zich soepeler opstellen bij biedingen onder voorwaarden, zoals een bod dat alleen geldt als het bestemmingsplan met succes wordt gewijzigd of met een voorbehoud voor de financiering. Pagina 1 van 5
De Architect Marktinitiatief Opvallend is tot slot de stap om meer ruimte te geven aan marktinitiatief: wie een goed idee heeft voor de transformatie van een leeg ministerie of overtollige kazerne, mag in het vervolg rechtstreeks een plan indienen en een bod uitbrengen. Het Rijksvastgoedbedrijf is van plan het eigen initiatief te belonen na een periode – “zeg, drie tot zes maanden” – waarin andere partijen op de hoogte worden gesteld van de voorgenomen verkoop. Als dan een beter idee of bod op tafel komt, krijgt dat de voorkeur. Het uitgangspunt van verkoop aan de hoogste bieder op basis van een transparant proces blijft overeind, benadrukt Uijlenbroek. “Een een-op-een relatie bevindt zich te snel op een hellend vlak, maar eigen initiatief kan wel een streepje voor krijgen, waardoor objecten met voorrang worden verkocht. Het gaat om verfrissende ideeën voor weinig courante panden die een nieuwe bestemming moeten krijgen. Daarvan hebben we er heel veel.”
“Rijksvastgoed krijgt geen prijskaartje” De kluspaleizen, kazernes en koepelgevangenissen zijn stuk voor stuk unieke panden waar je niet zomaar een prijskaartje aan hangt. Het Rijksvastgoedbedrijf taxeert elk object, maar weigert verkoop bij te lage biedingen zoals bij het pand aan het Willem Witsenplein in Den Haag.
“We willen graag verkopen, maar niet tegen elke prijs.” Topman Jaap Uijlenbroek van het Rijksvastgoedbedrijf windt er geen doekjes om. Het agentschap heeft de voorraad af te stoten Rijksvastgoed uitvoerig in kaart gebracht, maar 95 procent van de objecten is zo uniek dat een simpele taxatie op basis van referentieprojecten praktisch onmogelijk is. “We houden scherp in de gaten in hoeverre de opbrengsten overeenstemmen met onze eerdere taxaties en op macro-niveau wijkt dat slechts een paar procent af. Maar op micro-niveau zijn regelmatig uitschieters te zien, zowel naar boven als naar beneden en dat heeft alles te maken met het bijzondere karakter van de voorraad. Het gaat nooit om een rijtjeshuis, waarvan er honderdduizenden staan, maar veel vaker om een bijzonder pand waar ook sloop- en verbouwingskosten bijkomen om een nieuwe toekomst te garanderen.” Om prijzen niet te bederven, wordt vooraf nooit een prijskaartje of richtprijs vrijgegeven en wordt de verkoop gesloten met de hoogste bieder. Bij elk project zijn echter wel randvoorwaarden gesteld en is meestal een plan van aanpak vereist over de toekomstige invulling. Sinds 2014 is slechts één verkoop afgeketst vanwege te lage biedingen, maar Uijlenbroek verwacht dat pand aan het Willem Witsenplein komend jaar alsnog te verkopen tegen betere prijs. Pagina 2 van 5
De Architect Honderden verkopen op stapel Tot 2020 staan nog honderden verkopen op stapel, met een totale oppervlakte van bijna 3 miljoen vierkante meter. Nooit eerder kwamen in zo'n grote getale bijzondere objecten als kazernes, bunkers, koepelgevangenissen of ministeries te koop en bijna alles daarvan moet een nieuwe bestemming krijgen.
Koepelgevangenis De Berg in Arnhem wordt aangeboden op Transformatieplein Soms gaat het om relatief makkelijke transformaties als van kantoor naar appartementen, zoals het oude gerechtsgebouw in Den Bosch, maar een oude Duitse oorlogsbunker kan ook een computerrekencentrum worden, zoals aan de Van Ouwenlaan (Den Haag). Binnenkort komen verder nog het Rijkswaterstaatpand aan de Haagse Koningskade, gevangenis Wolvenplein (Utrecht), de Beatrixkazerne (Den Haag) en de ministeries van Buitenlandse Zaken en Infrastructuur in de aanbieding.
Krimpgebieden Naast het uiterlijk is de plek allesbepalend voor de prijs en het mag geen verrassing heten dat verkoop in krimpgebieden lastiger is dan in de grote steden en locaties in binnensteden een betere prijs opbrengen dan aan de randen. Ook panden die makkelijk zijn om te bouwen tot appartementen, hotel, kantoor of studentenhuisvesting gaan relatief makkelijk van de hand. Tot op heden heeft Uijlenbroek niets te klagen over het aantal en de hoogte van de biedingen, waarbij hem opvalt dat zich relatief vaak regionale partijen melden. Voor het Paleis van Justitie aan de gewilde Prinsengracht in Amsterdam waren zelfs tientallen belangstellenden; het pand zal komende zomer van eigenaar verwisselen.
Koepelgevangenis Breda Pagina 3 van 5
De Architect Afspraken over fasering De kritiek vanuit de vastgoedwereld dat het extra rijksvastgoed de prijzen en leegstand nog verder onder druk zetten, legt hij naast zich neer. “We gooien niet alles in een keer op de markt. Met Den Haag, Lelystad en Zwolle hebben we bijvoorbeeld afspraken gemaakt over de fasering en volgorde om zo duidelijkheid te creëren. Voorspelbaarheid brengt rust op de markt, al blijft het een lastige tijd.”
Geen 1-op-1-verkopen De roep om de inschrijfkosten te beperken door een-op-een verkopen vindt geen gehoor, want het uitgangspunt is een transparant en open proces na te leven. Wel is de dienst bereid om te kijken naar een redelijke vergoeding als er hoge inschrijfkosten moeten worden gemaakt. De belangstelling zal snel dalen als het gaat om minder courante panden, beseft ook Uijlenbroek. Een vergoeding of tegemoetkoming – na voorselectie – kan partijen dan misschien over de streep trekken.
Interieur koepelgevangenis Breda, foto Ingrid Koenen In Winterswijk komt het sloopbudget van het oude belastingkantoor beschikbaar om een carrousel teweeg te brengen op de lokale kantorenmarkt. Het is een hoge uitzondering, want de verwachting is dat bij hooguit 2 procent van het af te stoten vastgoed sloop of complete herontwikkeling aan de orde is en dat 98 procent een nieuwe bestemming vindt. Daarnaast waarschuwden zowel de Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur als het College van Rijksadviseurs afgelopen winter voor marktbederf en kwamen met stevige kritiek op focus van de winstmaximalisatie zonder rekening te houden met ruimtelijke of maatschappelijke doelen. Pagina 4 van 5
De Architect
Koepelgevangenis Haarlem
'Mandjes' met gelijksoortige objecten De nieuwe afstootstrategie speelt voorzichtig in op de aanbevelingen uit die twee rapporten, maar vooralsnog alleen in nader te onderzoeken trajecten. Daarbij belooft het Rijksvastgoedbedrijf te studeren op een afwegingskader (economisch meest voordelige inschrijving) waarbij ook zaken als extra werkgelegenheid worden gehonoreerd. Een andere mogelijkheid die wordt afgetast is om 'mandjes' te maken met gelijksoortige objecten. Bijvoorbeeld kantoorpanden die geschikt zijn om te verbouwen tot studentenkamers of appartementen. Verder is de dienst van plan de concurrentiegerichte dialoog in te zetten die in de ICT en de bouw al bekend zijn. Bedoeld om voor lastige panden in een vroegtijdig stadium te brainstormen met de markt en de mogelijkheden af te tasten.
Pagina 5 van 5
