Aedes verwerkt onderstaande vragen en antwoorden binnenkort in versie 5 van de publicatie Vragen en antwoorden over de Woningwet. Alle antwoorden in die publicatie worden momenteel gevalideerd door het ministerie van BZK en de Autoriteit woningcorporaties.
Nieuwe vragen en antwoorden Woningwet (november 2015) 1. Regiovorming Gemeenten kunnen vanaf 1 januari 2016 bij de minister een verzoek indienen om een woningmarktregio te vormen. Zijn er termijnen vastgesteld waarbinnen de minister op dit verzoek antwoord moet geven, zo ja welke termijnen zijn dit? Er zijn in de Woningwet geen specifieke termijnen vastgelegd. Daarmee gelden de gebruikelijke termijnen van de Algemene wet bestuursrecht voor het besluiten op verzoeken en het kunnen indienen van bezwaar. Na het vaststellen van woningmarktgebieden mogen corporaties geen uitbreidingsinvesteringen (aankoop/nieuwbouw) meer doen buiten het kerngebied zonder ontheffing van de minister. Is het voor een dochteronderneming wel toegestaan om deze uitbreidingsinvesteringen buiten het kerngebied van de moeder te verrichten? Ja. De uitbreidingsbeperkingen gelden voor de rechtspersoon corporatie en haar samenwerkingsvennootschappen (VoF/CV), niet voor eventuele dochters of andere verbonden ondernemingen. Voor de samenwerkingsvennootschappen (VoF/CV) kan aparte toestemming verkregen worden. 2. Werkgebied 3. Grensregio 4. Prestatieafspraken De corporatie moet voor het maken van prestatieafspraken voor 1 juli 2016 een bod doen aan de gemeente. Moet dit bod formeel gezien ter goedkeuring aan de RvC worden voorgelegd? Formeel gezien hoeft het bod aan de gemeente niet ter goedkeuring aan de RvC worden voorgelegd. Het ligt wel voor de hand om het bod aan de gemeente ter goedkeuring aan de RvC voor te leggen, te meer daar de RvC voor bepaalde bestuursbesluiten vooraf goedkeuring moet geven (zie Woningwet artikel 26, Btiv artikel 21). 5. Markttoets Moet een gemeente voor iedere wijziging in afgesloten afspraken voor niet-DAEB afspraken een markttoets laten verrichten? Een gemeente moet een nieuwe markttoets verrichten indien naar het oordeel van de gemeente een wijziging plaats heeft gevonden die het project interessant kan maken voor de marktJa. Bij elke
1
wijziging van de voornemens of voorwaarden waaronder zij moeten worden uitgevoerd, moet in feite een nieuwe markttoets (art 43 BTIV) Moet een gemeente voor alle nieuwe niet-DAEB werkzaamheden een markttoets laten verrichten? Ja. De markttoets geldt voor alle niet-DAEB activiteiten, behalve wanneer zij onder het overgangsrecht vallen, herstructurering op eigen grond betreffen, of het treffen van voorzieningen aan eigen niet-DAEB betreffen. Uiteraard geldt de markttoets indien de gemeente direct met een marktpartij in zee gaat. Klopt het dat bestaande dochterondernemingen niet markttoetsplichtig zijn of aan rendementsvereisten hoeven te voldoen voor niet-daeb activiteiten binnen deze dochteronderneming zolang deze wel tot het terrein van de volkshuisvesting behoren? Bij het moment van voorleggen van de splitsingsstructuur oordeelt de AW vervolgens over de daar voor te leggen (hybride) splitsingsstructuur. De markttoets geldt enkel voor corporaties, niet voor dochters of andere rechtspersonen. Een corporatie koopt een stuk grond aan of neemt dit stuk grond in erfpacht. Op dit stuk grond is zij voornemens een gemengd DAEB en niet-DAEB project realiseren. Voor de niet-DAEB zal de gemeente worden gevraagd een markttoets te organiseren. Wat is het moment waarop de markttoets georganiseerd dient te worden? Over welk deel van het voorgenomen project dient de markttoets plaats te vinden? Als geen markttoets doorlopen wordt, krijgt een corporatie geen toestemming een niet-DAEB voornemen uit te voeren. Hieruit volgt dat de markttoets doorlopen moet zijn voordat de corporatie begint met het uitvoeren van het voornemen. In het hier geschilderde scenario ligt het echter voor de hand dat de gemeente de markttoets uitvoert vóórdat zij grond verkoopt aan de corporatie. Behoudens de in het Btiv uitgezonderde situaties, moet voor elk niet-DAEB voornemen waarvan de gemeente wenst dat de corporatie die uitvoert een markttoets doorlopen worden. Stelt de gemeente een gemengd project voor, dan zal die toets ten minste moeten gaan over het niet-DAEB deel. De gemeente kan uiteraard marktpartijen ook vragen het gehele project uit te voeren. Een corporatie is voornemens een project te ontwikkelen, waarvoor een kleine herverkaveling nodig is. Hierdoor gaat een beperkt aantal vierkante meters van een kavel af en aan de andere kant van een kavel komt een beperkt aantal m2 bij. Dient de gemeente een markttoets te organiseren voor dit kleine stukje grond? Indien hier een ondergrens van het aantal toegestane m2 is, wat is deze grens? Indien er een markttoets plaats moet vinden gaat deze dan over het bouwen van niet-DAEB woningen op dit kleine stukje nieuwe grond van een beperkt aantal m2? In dit scenario dient de gemeente een markttoets uit te voeren voor dat deel van het gehele project dat niet-DAEB betreft, ongeacht of het om nieuwe uitleg gaat of om herstructurering. Daarbij kan zij opgeven dat een deel van de grond in bezit is van de corporatie en dat de grond mogelijk van de corporatie gekocht moet worden. 6. Huurdersaangelegenheden 7. Wooncoöperatie
2
8. Passend toewijzen Een corporatie moet voor passend toewijzen van een kandidaat-huurder (met een inkomen boven de inkomensgrens voor de huurtoeslag) toetsen of zij een zware zorgindicatie heeft (minstens tien uur verzorging). Welk document moet een corporatie hiervoor opvragen om dit te toetsen? Zie toelichting BTIV, hoofdstuk 3.7.2.(namelijk: (inzage in) zorgplan) Een corporatie heeft huurwoningen waarbij een parkeerplaats en/of garage verplicht is inbegrepen, eventueel apart vermeld in de huuropstelling, of eventueel in een aparte, maar wel verplichte overeenkomst. Moet bij het passend toewijzen ook de netto huur van de parkeerplaats/garage worden meegenomen in de huurprijs van de woning, om te bepalen of de woning passend is toegewezen? Nee, als sprake is van een apart huurcontract voor de garage telt die niet mee bij de passende woningtoewijzing. Een corporatie heeft bij een aantal woningen een component garage in de kale huur van de woning toegevoegd. Wordt deze component meegerekend bij de toetsing aan de liberalisatiegrens (DAEB/niet-DAEB) en de aftoppingsgrenzen in verband met passend toewijzen? Ja. Bij het passend toewijzen wordt onderscheid gemaakt tussen huishoudens met leeftijden boven en onder de AOW-grens. Hoe wordt er omgegaan met een 2-persoons huishouden waarbij één kandidaat-huurder een leeftijd boven de AOW-grens heeft en de andere onder de AOW-grens? Voor de huurtoeslag geldt een huishouden momenteel als ouderenhuishouden als degene die meer dan de helft van het huishoudinkomen inbrengt, per 1 januari pensioengerechtigd is. Dezelfde lijn wordt gevolgd bij passend toewijzen. Passend toewijzen geldt ook voor zorginstellingen die woningen zelfstandig toewijzen, indien het vastgoed in eigendom is van een corporatie. Dient hiervoor altijd een accountantsonderzoek plaats te vinden op de toewijzingen door de zorgpartij? Is dat op deze wijze geregeld in de wetgeving? Ja, zie artikel 54, derde lid van het Btiv 2015. 9. 90%-toewijzingsnorm Een corporatie verhuurt in het eerste half jaar van 2015 100 woningen. In 15 gevallen was het inkomen van de huurder hoger dan € 34.911,00. In het eerste half jaar is de corporatie boven de 10% gekomen. In het tweede half jaar van 2015 worden ook 100 woningen verhuurd. In 4 gevallen is het inkomen van de huurder hoger dan € 34.911,00. Over het gehele jaar gezien, ligt het percentage dus lager dan 10%. Heeft de corporatie voldaan aan de 10%-regel? Ja. Overigens mag de corporatie in 2015 volstaan met één verantwoording over heel 2015 op basis van de verruimde grenzen. De wijziging halverwege het boekjaar zou er anders toe leiden dat de corporatie zich over 2015 twee maal moeten verantwoorden over de woningtoewijzing inclusief controle door de accountant: één keer over de eerste helft 2015 en één keer over de tweede helft. Dit wordt als een te grote administratieve last gezien.
3
10. Gebied van de volkshuisvesting (DAEB) Mag een corporatie een service pakket aanbieden waarin eigen huurders mogen deelnemen, waarmee een risico van de huurder (kleine herstellingen) wordt gedekt dat tot de verplichtingen van een huurder behoort? De betalingen aan het service pakket worden slechts voor het doel van het service pakket aangewend en jaarlijks wordt door de verhuurder rekening en verantwoording afgelegd. Ja. Dit valt onder diensten ten behoeve van bewoners. De diensten moeten wel rechtstreeks verband houden met de bewoning en mogen niet op grond van artikel 47 BTIV zijn uitgesloten. Een corporatie wil een reparatiefonds (glas-riool en kleine reparaties), een geiserfonds en een boilerfonds aan de eigen huurders aanbieden. Hiervoor betalen de huurders maandelijks een bedrag. Met dit fonds wordt een risico van de huurder gedekt dat tot de verplichtingen van een huurder behoort. Jaarlijks wordt per fonds gekeken naar het financieel resultaat. De vergoeding die huurders betalen wordt regelmatig aangepast om zo weinig mogelijk ‘winst’ of ‘verlies’ te maken. Het zijn niet-verrekenbare servicekosten. Het vormen van het fonds houdt een aanwijsbaar voordeel in voor de huurder, de gelden of opbrengsten uit het fonds worden slechts voor het doel van de verzekering of het fonds aangewend en er wordt jaarlijks door de verhuurder rekening en verantwoording afgelegd in het overzicht. Is dit toegestaan? Ja , dit valt onder diensten ten behoeve van bewoners. Een corporatie mag aan de eigen huurders geen verzekering meer aanbieden, maar de corporatie mag wel optreden als intermediair. Mag de afrekening van een verzekering door de corporatie worden verzorgd, wanneer de corporatie niet risicodragend deelneemt in die verzekering? Ja. dit valt onder diensten ten behoeve van bewoners. De verzekering moet wel rechtstreeks verband houden met de bewoning. In artikel 45 van de Woningwet staat in lid 1, onderdeel a: “Het gebied van de volkshuisvesting omvat uitsluitend het door de toegelaten instelling of door een rechtspersoon of vennootschap met welke een verbinding als bedoeld in artikel 21 bestaat: a. Doen bouwen en verwerven van voor permanent verblijf bedoelde woongelegenheden en hun onroerende en infrastructurele aangelegenheden”. Zijn woongelegenheden die gebouwd worden voor een tijdelijke periode waarbij het verblijf dus eindig is, zoals containerwoningen die een corporatie voor 10 jaar neerzet en zelf beheert, nog mogelijk onder de nieuwe Woningwet? Containerwoningen hebben immers niet een veel langere levensduur. Tijdelijke woningen, zoals containerwoningen, vallen wel binnen de definitie "voor permanent verblijf bedoelde woongelegenheden en hun onroerende en infrastructurele aangelegenheden”. Het feit dat de woningen een kortere levensduur hebben dan een reguliere woning zorgt hierbij misschien voor verwarring. Dit gegeven is echter niet van belang, wat telt is dat het om woningen gaat voor permanente bewoning die net als reguliere woningen worden toegewezen. Een corporatie voert tegen een bescheiden vergoeding de ledenadministratie voor de huurdersbelangenverenigingen. Is dit volgens de Woningwet nog toegestaan? Nee, dit geldt niet als dienst ten behoeve van bewoners.
4
Een corporatie heeft een ontmoetingsruimte die gebruikt wordt als kantoorlocatie voor onze huurdersorganisatie. Is dit DAEB of niet-DAEB? Deze ruimte wordt niet altijd gebruikt en zodoende is de vraag of deze ruimte een deel van de tijd voor andere doeleinden mag worden verhuurd. Is dit DAEB of niet-DAEB? Verhuur aan de huurdersorganisatie valt onder “ruimten voor op de buurt of wijk gericht maatschappelijk werk door stichtingen of verenigingen” en is daarmee maatschappelijk vastgoed en dus DAEB. Bij verhuur aan een andere huurder is het antwoord afhankelijk van de huurder (zie bijlagen 3 en 4 van het BTIV). Een huurwoning staat momenteel leeg. De vorige huurder had een gereguleerd huurcontract, maar de corporatie heeft een streefhuur boven de liberalisatiegrens. Is deze woning op dit moment DAEB of niet-DAEB? Deze woning is DAEB, aangezien deze laatst verhuurd is als DAEB-woning. Andersom geldt dat een woning die op basis van het laatste huurcontract niet-DAEB is maar waar het voornemen is om hem als DAEB te verhuren, mag worden ondergebracht in de DAEB-tak. Mag een corporatie losse kantoorruimte aan de huurdersvereniging verhuren (in een voormalige huurwoning)? Dit vastgoed komt niet voor op bijlage 3 en 4. Het kantoor maakt geen onderdeel uit van een gebouw waar meer maatschappelijk vastgoed is gevestigd (in verband met 10% regeling). De status van vereniging en de maatschappelijke functie die de huurdersvereniging heeft, zijn genoeg reden om dit als maatschappelijk vastgoed aan te merken. Hij valt dan onder bijlage 3 van het BTIV: “ruimten voor op de buurt of wijk gericht maatschappelijk werk door stichtingen of verenigingen”. Hierdoor is deze verhuring zowel toegestaan in een kantoorpand als in een voormalige huurwoning. De verhuring wordt aangemerkt als DAEB, mits er wel een relatie met het wonen en de wijk is. Het pand mag dus niet op een bedrijventerrein staan. Mogen corporaties diensten verlenen aan de eigen huurdersverenigingen? Nee, de corporatie mag alleen diensten verrichten ten behoeve van bewoners en niet ten behoeve van verenigingen of stichtingen. Is het toegestaan dat een corporatie van een particuliere belegger een ruimte huurt om dit vervolgens te verhuren aan een maatschappelijke instelling als bedoeld in bijlage 3 van het BTIV? Is dit DAEB of niet-DAEB? Nee. Een corporatie mag alleen verhuur-, verbouw- en onderhoudswerkzaamheden verrichten voor vastgoed dat in eigendom is van diezelfde corporatie. Is het toegestaan dat een corporatie van een particuliere belegger een woningcomplex huurt om deze vervolgens te verhuren aan de doelgroep? Is dit DAEB of niet-DAEB? Nee. Een corporatie mag alleen verhuur-, verbouw- en onderhoudswerkzaamheden verrichten voor vastgoed dat in eigendom is van diezelfde corporatie Is het toegestaan dat een corporatie van een collega corporatie een kantoorpand huurt om deze vervolgens te verhuren aan een maatschappelijke instelling als bedoeld in bijlage 3 van het BTIV? Is dit DAEB of niet-DAEB?
5
Nee. Een corporatie mag alleen verhuur-, verbouw- en onderhoudswerkzaamheden verrichten voor vastgoed dat in eigendom is van diezelfde corporatie. Indien een corporatie een andere corporatie wil inschakelen voor deze werkzaamheden moeten zij hiervoor een samenwerkingsvennootschap oprichten. Hierin specificeren zij welke panden in de samenwerkingsvennootschap worden betrokken en hoe de financiering loopt. Of dit DAEB of niet-DAEB is, hangt af van de huurder en functie; in dit geval kan het worden aangemerkt als DAEB. Is het toegestaan dat een corporatie van een collega corporatie een woningcomplex huurt om deze vervolgens te verhuren aan de doelgroep? Is dit DAEB of niet-DAEB? Is hierbij passend toewijzen aan de orde? Nee. Dit is niet toegestaan. Een corporatie mag alleen haar eigen woongelegenheden verhuren. Het is wel toegestaan via een samenwerkingsvennootschap. Is het toegestaan dat een corporatie van een gemeente een woningcomplex huurt om deze vervolgens te verhuren aan de doelgroep? Is dit DAEB of niet-DAEB? Is hierbij passend toewijzen aan de orde? Nee. Een corporatie mag alleen verhuur-, verbouw- en onderhoudswerkzaamheden verrichten voor vastgoed dat in eigendom is van diezelfde corporatie. Indien een corporatie een andere corporatie wil inschakelen voor deze werkzaamheden moeten zij hiervoor een samenwerkingsvennootschap oprichten. Hierin specificeren zij welke panden in de samenwerkingsvennootschap worden betrokken, welke functie het pand heeft en hoe de financiering loopt. Of dit DAEB of niet-DAEB is, hangt af van de huurder. Passend toewijzen is aan de orde. Een corporatie verhuurt een aantal zorggebouwen aan zorgpartijen. Deze gebouwen zijn opgedeeld in meerdere eenheden, deze worden door de zorgpartij verhuurd aan cliënten. In de zorggebouwen wordt geen intramurale zorg aangeboden. Moeten deze als woning of als MOG verantwoord worden? Woningen Een corporatie verhuurt een aantal zorggebouwen aan zorgpartijen. Deze gebouwen zijn opgedeeld in meerdere eenheden, deze worden door de zorgpartij verhuurd aan cliënten. In de zorggebouwen wordt wel intramurale zorg aangeboden. Moeten deze als woning of als MOG verantwoord worden? Woningen. Alleen de ruimtes die specifiek bedoeld zijn voor het verlenen van intramurale zorg en niet worden gebruikt als woning, worden aangemerkt als MOG. Een corporatie maakt moeilijk bereikbaar glas schoon voor de eigen huurders. Is het nog toegestaan deze dienst aan te bieden en af te rekenen met de huurder? Indien dit niet meer is toegestaan moet een hoogwerker twee keer komen (een keer voor glas collectieve ruimten en een keer op vraag van de huurder). Volgens het Besluit Servicekosten is het schoonhouden van moeilijk bereikbaar glas de verantwoordelijk van de huurder. Indien de corporatie dat doet, dan mag de corporatie het niet zelf doen (artikel 47f van het BTIV en dient het werk te worden uitbesteed. Bron: Ontvangen van ILT
6
Is het voorbereiden van onderhoudswerkzaamheden, het toezicht houden op (uitgevoerde) onderhoudswerkzaamheden en het opstellen van een meerjaren onderhoudsplan ten behoeve van een VvE een (administratieve) dienst die door een corporatie en/of dochteronderneming is toegestaan? Ja 11. Niet-DAEB-activiteiten Een corporatie mag haar bezit bezwaren, bijvoorbeeld dakruimte verhuren als antenneopstelplaats. Is dit een niet-DAEB-activiteit? Verhuren van dakruimte voor antennes of zonnepanelen is toegestaan (is geen “werkzaamheid” als bedoeld in artikel 45 woningwet). Antennes: Er van uitgaande dat de kosten door de beheerder van de antenne worden gemaakt worden de opbrengsten bij een DAEB complex alleen aan de DAEB tak toegeschreven; bij een gemengd complex worden de opbrengsten naar rato toebedeeld aan DAEB/niet DAEB tak. Zonnepanelen: De kosten van de zonnepanelen komen ten laste van de DAEB, indien in het complex een DAEB woning is gevestigd. De exploitatie en opbrengsten worden bij een gemengd complex weer naar rato verdeeld over DAEB en niet DAEB. Worden de zonnepanelen echter door derden geplaatst, dan geldt hetzelfde als bij antennes. 12. Maatschappelijk/bedrijfsmatig vastgoed Wordt het eigen kantoor van een corporatie aangemerkt als BOG of als MOG? MOG. Het eigen kantoor wordt ook aan bijlage 3 van het BTIV toegevoegd. Artikel 52 lid 1a BTIV wordt hierop aangepast. Is het aanbouwen van een vleugel aan het eigen kantoorpand een aanbestedingsplichtige activiteit? Corporaties zijn verplicht maatschappelijk vastgoed aan te besteden. Indien de aanbouw gebruikt wordt als maatschappelijk vastgoed, is de bouw aanbestedingspichtig. Wordt de vleugel als kantoorruimte van de corporatie gebruikt, betreft het echter geen maatschappelijk vastgoed. Is het toegestaan een deel van het eigen kantoor te verhuren aan een collega-TI, die het als het eigen kantoor betrekt? Is dit DAEB of niet-DAEB? Per abuis is in de regelgeving niet opgenomen dat eigen kantoorruimte mag worden beschouwd als MOG. Dit betekent dat het verhuren van bedrijfsruimte aan een collega-TI niet-DAEB is. Bij eerstvolgende gelegenheid wordt opgenomen dat kantoorruimte MOG is. Hieruit volgt dat het is toegestaan dat een deel vanuit de DAEB-tak mag worden verhuurd aan een andere TI. Voorwaarde is dat het kantoor in de buurt van eigen woongelegenheden staat en op een wijk of buurt gerichte functie heeft. Is het toegestaan om tot 10% van het BVO van het eigen kantoor te verhuren aan een commerciële partij? Is dit dan DAEB of niet-DAEB? Ja, het is toegestaan de eigen kantoorruimte te verhuren aan een commerciële partij. Het betreft dan de verhuur van bedrijfsonroerendgoed. Dit betreft een niet-DAEB activiteit. Per abuis is in de 7
regelgeving niet opgenomen dat eigen kantoorruimte mag worden beschouwd als MOG. Dit betekent dat deze verhuur altijd vanuit de niet-DAEB-tak moet plaatsvinden. Bij eerstvolgende gelegenheid wordt opgenomen dat kantoorruimte MOG is. Hieruit volgt dat, artikel 50 van het BTIV volgende, maximaal 10% van het bruto-vloeroppervlak vanuit de DAEB-tak commercieel mag worden verhuurd. Voorwaarde is dat het kantoor in de buurt van eigen woongelegenheden staat en op een wijk of buurt gerichte functie heeft. Is het toegestaan om tot 25% van het BVO van een nieuw op te leveren eigen kantoor te verhuren aan een commerciële partij? Is dit dan DAEB of niet-DAEB? Per abuis is in de regelgeving niet opgenomen dat eigen kantoorruimte mag worden beschouwd als MOG. Dit betekent dat het een TI niet is toegestaan om een losstaand kantoorpand op te leveren. Dit is een dusdanig onbedoeld effect dat een TI zich in dat geval kan beroepen op artikel 49, tweede lid sub b van het BTIV, waarin een uitzondering kan worden gemaakt op de lijst van MOG. Bij eerstvolgende gelegenheid wordt opgenomen dat kantoorruimte MOG is. Hieruit volgt dat de corporatie tot 25% van het totale bruto vloeroppervlak van het complex commercieel mag verhuren. Het betreft een niet-DAEB activiteit. De totale investering in het niet-DAEB gedeelte mag niet boven de € 10 miljoen liggen. Voorwaarde is hier ook, dat het kantoor in de buurt van eigen woongelegenheden staat en op een wijk of buurt gerichte functie heeft. Een corporatie vernieuwt de ICT van het eigen kantoor. Is dit een DAEB of niet-DAEB-investering? Het eigen kantoorpand van een corporatie is DAEB. Het vernieuwen van de ICT is een werkzaamheid die noodzakelijkerwijs voortvloeit uit het proces van verhuren (artikel 45 lid 2 sub i van de wet) en is dus toegestaan. De investering mag gekenmerkt worden als een DAEB-investering, waarbij de nietDAEB gebruikskosten vergoed Alternatief kunnen de kosten voor realisatie en onderhoud naar rato worden verdeeld over DAEB en niet-DAEB. Is er een verplichting tot (Europees) aanbesteden voor investeringen in (bouw/renovatie/verbetering van) bedrijfsmatig vastgoed, en zo ja, geldt daarbij een drempelbedrag? Nee, er is enkel een verplichting tot aanbesteding van MOG. 13. Verkoop/vervreemding Om in aanmerking te komen voor het verlichte regime mag maximaal 5% van de omzet uit nietDAEB komen. Valt de verkoopwinst van woningen binnen of buiten de definitie van jaaromzet? Voor de jaaromzet gaat het niet om de verkoopwinst, maar om het bedrag dat verkregen is voor de verkochte woning. Er wordt in de regelgeving gesproken over netto omzet. Dit betekent dat met kortingen op de verkoopprijs rekening kan worden gehouden; het gaat dus om de verkoopprijs na korting. Met kosten van de verkoop en de boekwaarde van de woning dient geen rekening te worden gehouden. Het gaat immers om de omzet. Om in aanmerking te komen voor het verlichte regime mag maximaal 5% van de omzet uit nietDAEB komen. Als in enig jaar door één of enkele verkopen de 5%-grens wordt overschreden (bijvoorbeeld, omdat de corporatie op weg is om een volledige DAEB-corporatie te worden), is de verplichting tot administratief scheiden niet aan de orde. 8
Ja. Om in aanmerking te komen voor het verlichte regime mag maximaal 5% van de omzet uit nietDAEB komen. Valt de verkoop van Koopgarantwoningen binnen of buiten de definitie van jaaromzet? Omzet en resultaat van de verkoop van Koopgarantwoningen worden niet opgenomen in de Winsten Verliesrekening en vallen daarmee buiten de definitie van jaaromzet. Een corporatie verkoopt een woning (90% taxatiewaarde), waarbij de inwonende dochter van de zittende huurder gaat kopen, met haar vriend die mede-eigenaar wordt, omdat de dochter alleen te weinig hypotheek kan krijgen. Is toestemming van de minister nodig? Nee, niet als de dochter (bloedverwant eerste graad) na verkoop haar hoofdverblijf in de woning heeft. Met het oog op de verantwoording dient de corporatie erop toe te zien dat de dochter daadwerkelijk mede-eigenaar wordt voor minstens 50%. De eerste verkoop onder voorwaarden (vov) was vanuit nieuwbouw (de woning is nooit in exploitatie genomen). Deze transactie is als niet-DAEB verantwoord. Stel deze woning is verkocht in 2012. In 2014 is deze woning teruggekocht. Is de woning bij terugkoop per definitie niet-DAEBbezit? Vervolgens is de woning direct doorverkocht als vov, dus een verkoop uit de voorraad. Blijft het een niet-DAEB-object/transactie in de verantwoording, ook al is de tweede verkoop niet vanuit nieuwbouw? Is eens niet-DAEB, altijd niet-DAEB bij opvolgende mutaties/verkopen? Indien een woning wordt teruggekocht gebeurt dat in beginsel in de niet DAEB tak. (Door)verkoop van die woning gebeurt eveneens uit de niet DAEB tak. Opvolgende acties gebeuren vanuit de niet DAEB tak, tenzij de woning wordt verhuurd tegen een huurprijs onder de huurtoeslaggrens. DAn is er sprake van een DAEB activiteit. De MG 2013-02 en de Regeling vervreemdingen woongelegenheden zijn opgenomen in de RTIV 2015 (inclusief de stroomschema’s): 1. Is de regelgeving op dit punt gewijzigd, of zijn er nieuwe zaken toegevoegd? 2. Is de goedkeuring van (bepaalde) verkoopbesluiten door de RvT nieuw, ofwel zijn er op dit punt zaken die niet waren opgenomen in de MG 2013-02? 3. Op basis van de MG 2013-02 gold dat niet alle verkooptransacties moeten worden goedgekeurd door de minister. Bevat art. 24 a, e en f BTIV in dat opzicht nog nieuwe zaken? 4. Klopt het dat art. 25 lid 2e BTIV 2015 is toegevoegd t.o.v. het concept BTIV? “e. in geval van vervreemding van een andere onroerende zaak dan die, genoemd in onderdeel a of de aanhef van onderdeel b, c of d, van vestiging van een recht van erfpacht, opstal of vruchtgebruik op een onroerende zaak of van overdracht van de economische eigendom van een onroerende zaak: de zienswijze van de gemeente waar die onroerende zaak is gelegen en de bij ministeriële regeling bepaalde andere zienswijzen.” Vraag 1 Hieronder volgt een opsomming van de wijzigingen ten opzicht van de MG 2013-02 met verwijzing naar de artikelen in de Woningwet c.q BTIV:
9
In art. 27 Woningwet (zie ook art. 27 lid 2 BTIV)is in het kader van de integriteit van de koper de mogelijkheid gecreëerd om een bibobprocedure uit te voeren.
Er wordt van andere taxatiebegrippen uitgegaan: vb leegwaarde bij verkoop gereguleerd bezit aan eigenaar bewoners
Art. 25 lid 2 onder b 4° en art. 25 lid 2 onder c 3°: de eis van openbare aanbieding geldt niet wanneer woongelegenheden worden verkocht aan een rechtspersoon waarvan de toegelaten instelling 5 % of meer van de aandelen bezit (geldt voor zowel gereguleerd als geliberaliseerd bezit)(was in MG 2013-02 rechtspersoon waarvan de corporatie meer dan 50 % eigenaar is).
Art. 25 lid 2 onder d BTIV: goedkeuring is nodig bij verkoop van een maatschappelijk vastgoed anders dan bedoeld in art. 24 onder a en d (zie art. 25 lid 2 d BTIV en art. 26 lid 1 onder c.)
Art. 25 lid 2 onder e.: zie antwoord op vraag 4.
Bij verkoop van meer dan 10 % van het totale bezit van de moeder aan de dochter dient aangetoond te worden dat er voldoende woningen in de DAEB-tak overblijven voor de uitvoering van de DAEB taken van de moeder (zie toelichting BTIV bij ”aanvullende voorwaarden voor geliberaliseerde of te liberaliseren woongelegenheden”).
Art 27 BTIV: -
Minister beslist binnen 12 weken met verlengingsmogelijkheid van 2 weken
-
Indien Minister toepassing geeft aan art. 27 lid 3 Woningwet (Bibobprobedure) kan hij de hiervoor genoemde termijn schorsen totdat het advies o.g.v. art. 27 lid 3 is uitgebracht
Vraag 2 De goedkeuring van de Raad van Toezicht voor bepaalde verkopen is nieuw. Zie hiervoor de art. 26 lid 1 onder i Woningwet en art. 21 lid 2 BTIV: Goedkeuring van Rvt is vereist (behoudens bij AMvB bepaalde gevallen), voor besluiten van het bestuur omtrent:
Het vervreemden van onroerende zaken en hun onroerende en infrastructurele aanhorigheden van de t.i., het daarop vestigen van een recht van erfpacht, opstal of vruchtgebruik, en het overdragen van de economische eigendom daarvan, telkens indien daarmee tenminste een bij AmvB bepaald bedrag gemoeid is, welke bedrag verschillend kan worden bepaald ten aanzien van verschillende categorieën beoogde verkrijgers van die zaken en aanhorigheden
Art. 21 lid 2 BTIV: De goedkeuring bedoeld in art. 26 lid 1 onder i is niet vereist indien: A. Met betrokken besluit van het bestuur een bedrag van minder dan 10 mio gemoeid is
10
B. Verkopen van bezit aan natuurlijke personen voor eigen bewoning, tenzij de statuten van de t.i. op dit punt anders bepalen Vraag 3 Het antwoord op deze vraag dient in samenhang te worden gezien met het antwoord op vraag 1 (goedkeuring wel vereist; zie art. 25 BTIV). MG 2013-02 voorzag alleen in beleidsregels voor verkopen van woongelegenheden, art. 24 BTIV voorziet ook in verkopen van andere onroerende zaken. Vraag 4 Ja, deze bepaling is later toegevoegd. Het betreft bijvoorbeeld de situatie dat een economische eigendomsoverdracht plaatsvindt van woningen of maatschappelijk vastgoed aan een rechtspersoon (derde). Ook voor 1 juli was een economische eigendomsoverdracht van woningen aan derden meldingsplichtig (art. 11d Bbsh) op grond van art. 4 onder b van de Regeling Vervreemding Woongelegenheden. Dat het ook voor maatschappelijk vastgoed geldt is nieuw. 14. Leefbaarheid In de toelichting op het BTIV staat in paragraaf 3.4 dat het in dienst hebben van een huismeester valt onder leefbaarheid. Kwalificeren de kosten van de woonconsulenten, woonbeheerders en wijkbeheerders en/of wijkmanager als leefbaarheidskosten? Ja. Alle taken die in het kader van de leefbaarheid worden uitgevoerd vallen binnen het bereik van het maximale bedrag per DAEB-woongelegenheid. Hoe moeten de personeelslasten van de huismeester worden berekend, zijn dit de totale personeelslasten of alleen de personeelslasten die niet door de huurders worden gedekt? Kosten van huismeesterstaken die op grond van het Besluit servicekosten als servicekosten bij de huurder in rekening kunnen worden gebracht hoeven niet te worden gedekt uit het bedrag voor leefbaarheidsuitgaven. Dit zijn immers kosten die samenhangen met de bewoning. 15. Administratieve scheiding/juridische splitsing In de Woningwet is aangegeven dat een corporatie met meer dan 2500 VHE's een controllersfunctie moet instellen (indien niet eerder aanwezig). Hoe moeten in dat kader garages worden berekend, tellen die ook mee in het totaal? In art. 105 BTIV staat “……dat de controlfunctie bij een toegelaten instelling of dochtermaatschappij die meer dan 2.500 woongelegenheden en gebouwen in eigendom heeft in een afzonderlijke organisatie-eenheid is opgenomen…..” en in artikel 1 van de woningwet is gebouw gedefinieerd als “…..gebouw: bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke overdekte geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt”. Dit betekent dat inpandige garages van een woning niet meetellen maar losstaande garages die individueel of als groep een afzonderlijk gebouw vormen wel. De huurprijs voor liberalisatie van het huurcontract bedraagt € 710,68. Bij deze huurprijs hoorde een WWS puntenaantal van 142. Met het nieuwe woniningwaarderingsstelsel valt de maximale huurprijs van € 710,68 valt tussen 145 en 146 punten (bron: circulaire MG). Welk WWS
11
puntenaantal geldt voor het mogen onderbrengen van woningen met een huur onder de liberalisatiegrens in de niet-DAEB-tak. Blijft dat 142 punten of wordt dat 145 of 146 punten? Dit wordt 146 punten. Door het bevriezen van de liberalisatiegrens zal dit puntenaantal de komende jaren naar verwachting weer lager komen te liggen. In artikel 84 van het BTIV stelt dat een corporatie voordat zij een verzoek om goedkeuring van een voorgenomen juridische scheiding indient, onder andere de huurders van haar andere gebouwen dan woongelegenheden in de gelegenheid om hun zienswijze op die scheiding te geven. Dit betreft onder andere de huurders van garageboxen. Hoe moet dit geïnterpreteerd worden? Moeten deze huurders van garageboxen allemaal individueel om een zienswijze worden gevraagd?” Voorstel is, dat in de Veeg AMvB wordt opgenomen , het alleen de huurders van maatschappelijk vastgoed als bedoeld in artikel 45, lid d, van de Wet. Er hoeft dan geen zienswijze gevraagd te worden van huurders van ander vastgoed (winkelpanden, bedrijfsmatig vastgoed). 16. Marktwaarde in verhuurde staat 18. Financiering 22. Bestuur en toezicht Is het conform de Woningwet mogelijk om een personele unie tussen een corporatie en een zorginstelling te hebben door op holdingniveau één raad van bestuur te hebben, waarbij beide instellingen een aparte RvT hebben met andere mensen? Dit is inderdaad toegestaan. Een directeur-bestuurder kan voor meerdere stichtingen in functie zijn, zolang deze maar gelieerd zijn (artikel 25 lid 4 c Woningwet) maar een lid van de RvT kan niet in dienst zijn van meerdere onderdelen binnen een holding (artikel 30 lid 6e Woningwet). Bron: Ontvangen van ILT Is het toegestaan dat een interim-bestuurder van een corporatie zich vanuit zijn eigen management-BV laat inhuren? De bestuurder van een corporatie mag in principe geen bestuurder zijn van een andere BV. Het is wel toegestaan dat de bestuurder een eigen pensioen-BV bestuurt. Op pag. 43 van de MvT bij het oorspronkelijke wetsvoorstel van de Herzieningswet: “De beperking tot rechtspersonen of vennootschappen die een onderneming drijven betekent dat een bestuurder van een toegelaten instelling wel bestuurder van bijvoorbeeld zijn eigen pensioen-BV mag zijn.” Het BTIV wordt hierop aangepast. Moeten bij een fusie waarbij commissarissen van de ‘verdwijnende’ corporatie zitting nemen in de RvT van de ‘verkrijgende’ corporatie (de ‘fusiedrager’) de fit en propertoets ondergaan? Of worden die commissarissen, als ze vóór 1 juli 2015 al commissaris waren bij de verdwijnende corporatie, beschouwd als ‘zittende’ commissarissen die nog in hun ‘lopende’ zittingstermijn zitten? In het geval van een fusie van twee rechtspersonen (corporaties) kan sprake zijn van de volgende mogelijkheden (2:309 BW): 1. Er ontstaat bij de fusie één nieuwe corporatie, waarbij het vermogen van de oorspronkelijke corporaties onder algemene titel wordt verkregen. In dit geval zal de corporatie die na de 12
2.
fusie ontstaat, opnieuw toegelaten worden tot het stelsel o.g.v. artikel 19, eerste lid, van de wet. (situatie 1); Één van de corporaties die bij de fusie betrokken is, blijft ook na de fusie bestaan, waarbij het vermogen van de verdwijnende fusiepartner onder algemene titel wordt verkregen. De fusiepartner houdt bij het afronden van de fusie op te bestaan als zelfstandige organisatie (situatie 2, doorgaans de meest gebruikelijke in de praktijk van toegelaten instellingen).
Voor zowel situatie 1 als 2 geldt dat de besturen van de te fuseren corporaties een voorstel tot fusie moeten opstellen, waarbij ten minste onder andere moeten zijn vermeld/bijgevoegd (artikel 2:312, lid 2, van het Burgerlijk Wetboek): • de statuten van de verkrijgende rechtspersoon zoals die luiden en zoals zij na de fusie zullen luiden of, indien de verkrijgende rechtspersoon nieuw wordt opgericht, het ontwerp van de akte van oprichting (sub b); • de voornemens over de samenstelling na de fusie van het bestuur en raad van commissarissen (sub e). Situatie 1 (Verkrijgende corporatie wordt nieuw opgericht): In de situatie dat de verkrijgende rechtspersoon (corporatie) bij fusie nieuw wordt opgericht zoals beschreven onder 1, geldt dat de benoeming van de eerste bestuurder(s) en commissarissen plaatsvindt bij de akte van oprichting (die onderdeel is van de akte van fusie). Daarmee is dus sprake van een ‘nieuwe’ benoeming en zal sprake zijn van een geschiktheid- en betrouwbaarheidtoets (ministeriële zienswijze) voor de betrokken personen. Door de fusie verliezen bestuurders en commissarissen van de verdwijnende toegelaten instelling (vereniging of stichting) in dat geval hun “organieke” functie. Situatie 2 (Verkrijgende corporatie bestaat al): Voor de bestuurders en commissarissen van de verdwijnende corporatie geldt in deze situatie ook dat zij hun “organieke” functie verliezen. Dat geldt in beginsel echter niet voor de bestuurder(s) en commissarissen van de verkrijgende corporatie. Deze personen kunnen hun functioneren binnen de bestaande benoemingstermijn voortzetten en deze benoemingstermijn loopt gewoon door, tenzij in de fusie-onderhandelingen en het genoemde voorstel (artikel 2:312, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek) daarover andere afspraken zijn gemaakt. In het fusievoorstel kunnen in deze situatie dus ook andere afspraken omtrent de samenstelling van het bestuur en de Raad van Toezicht gemaakt worden. Bijvoorbeeld omdat in het voorstel tot fusie is overeengekomen, dat de bestuurder(s) en commissarissen van de verkrijgende corporatie aftreden en dat er voor de fusieorganisatie (een) nieuwe bestuurder(s) en commissarissen worden benoemd. , Voor deze benoemingen dienen de betrokken personen de geschiktheid- en betrouwbaarheidtoets te doorlopen i.v.m. de ministeriële zienswijze. In artikel 30, lid 9 onder a van de wet staat dat huurders(organisaties) een bindende voordracht mogen doen voor twee of meer commissarissen als de raad van toezicht bestaat uit vijf of meer leden en voor één commissaris als die raad bestaat uit drie of vier leden. In artikel 30, lid 10 staat echter dat zo’n bindende voordracht ten minste een derde deel van de leden moet betreffen. Bij een voordracht van slechts één lid bij een raad van toezicht die bestaat uit vier leden conform het
13
9e lid kan aan deze laatste eis niet worden voldaan. Voor hoeveel leden mag de huurdersorganisatie in dat geval een bindende voordracht doen? Artikel 30, lid 9 onder a is hier doorslaggevend. Dit betekent dat in dat geval een bindende voordracht voor één lid mag worden gedaan. Helaas heeft amendering van het wetsvoorstel geleid tot een spanning tussen de beide artikelleden waar het een raad van toezicht van vier leden betreft. Dit zal bij de eerst komende aanpassing van de wet worden rechtgezet. 23. Rechtsvorm vereniging 24. Sloop- en klachtenreglement 26. Fusie 30. Autoriteit Woningcorporaties De AW geeft op de website aan dat diverse beleidsregels in de loop van 2015 gepubliceerd zullen worden. Is het duidelijk wanneer deze worden gepubliceerd? De beleidsregels financieel toezicht van de Autoriteit woningcorporaties zijn op 10 november voorgelegd aan stakeholders. Planning is dat de beleidsregels rond half december worden vastgesteld en in werking treden op 1 januari 2016.
14
