Deterink Advocaten en Notarissen
Kenmerk: HS/1008429
Vaststellingsovereenkomst met betrekking tot: de Regeling Ikbouwbetaalbaar
Tussen de volgende partijen: Namens de Belastingdienst: De heer R.P. Kranenborg Namens de vennootschap onder firma V.O.F. Ik bouw betaalbaar in Almere: -
De heer A.B.C. Dijkstra (gevolmachtigde, directeur); Mevrouw H.M.A. van Duin (gevolmachtigde, directrice);
Overwegingen vooraf A. De vennootschap onder firma V.O.F. Ik bouw betaalbaar in Almere (“Vof IbbA”) heeft blijkens haar doelstellingen mede ten doel de bevordering van de volkshuisvesting overeenkomstig het beleid van de gemeente Almere, waaronder in het bijzonder de wens tot bevordering van particulier woningbezit en particulier opdrachtgeverschap ter zake de bouw. B. Vof IbbA stelt zich in het bijzonder ten doel koopwoningen bereikbaar te maken voor Huishoudens (hierna: “de Doelgroep”) met een beperkter Inkomen dan normaliter benodigd zou zijn om dergelijke woningen te kunnen koper/realiseren/financieren, mits zij minimaal 60% van de totale kosten in verband met de aankoop van een bouwkavel en de bouw van een woning wel op reguliere wijze kunnen financieren, en zij ook overigens voldoen aan de eisen die Vof IbbA stelt. C. Aan het vorenstaande wordt vorm gegeven door middel van ‘de Regeling Ikbouwbetaalbaar’, welke regeling kort gezegd behelst: i. de verkoop van bouwkavels door Vof IbbA aan de Doelgroep onder de verplichting voor de betreffende deelnemer om hierop, onder toepassing van de Regeling Ikbouwbetaalbaar, een woning te
paraaf
paraaf
paraaf
1
Deterink Advocaten en Notarissen
ontwikkelen en realiseren, waarbij de Verwervingskosten zoals in de betreffende overeenkomst omschreven, voor rekening komen van de betreffende deelnemer; ii. het faciliteren en ondersteunen van de Doelgroep in het proces van ontwikkeling en bouw van een woning als particulier opdrachtgever, bijvoorbeeld door het ter beschikking stellen van een catalogus met bouwplannen en bouwbegeleiding; iii. het verlenen van een Korting door Vof IbbA aan de deelnemer op de wijze zoals omschreven in de betreffende overeenkomst, inhoudende dat Vof IbbA het voor de deelnemer , - middels een overeenkomst tussen Vof IbbA en Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (“SVn”), waarin zulks door Vof IbbA bij wijze van derdenbeding in de zin van artikel 6:253 van het Burgerlijk Wetboek ten behoeve van haar kopers is bedongen - mogelijk maakt dat de deelnemer voor de financiering van dat gedeelte van de Verwervingskosten dat de deelnemer op grond van zijn Inkomen naar Normen van Nationale Hypotheek Garantie (“NHG”) niet kan financieren door middel van een hypothecaire financiering bij een bank en evenmin kan financieren door een inbreng van eigen middelen, een financiering onder de (gunstige) condities zoals weergegeven in de betreffende overeenkomst, bij SVn kan sluiten; iv. het voldoen door Vof IbbA aan de verplichtingen die zij op grond van voormelde overeenkomst met SVn jegens SVn is aangegaan in verband met het ten behoeve van haar deelnemers bedongen derdenbeding als bedoeld onder iii., hetgeen kort gesteld behelst het beschikbaar maken door Vof IbbA voor SVn van de gelden die SVn nodig heeft om deze financieringen (onder genoemde gunstige condities) aan de Doelgroep te verstrekken; v. de verplichting voor de deelnemers om, als tegenprestatie voor de door Vof IbbA verleende ‘Korting’ in vorenbedoelde zin, op het moment van Vervreemding van de woning met Overwaarde of op een (eerder) moment, een en ander zoals in de overeenkomst met de deelnemer zal worden omschreven, onder de condities zoals zullen worden neergelegd in diezelfde overeenkomst, Vof IbbA te laten delen in de Overwaarde, door aan Vof IbbA een Vergoeding te betalen, gerelateerd aan de hoogte van de verkregen Korting en gemaximeerd tot 50% van de Overwaarde. D. De koop van een bouwkavel door een deelnemer onder toepassing van de Regeling Ikbouwbetaalbaar brengt met zich mee dat de deelnemer, ter gelegenheid van de levering daarvan ter uitvoering van de met Vof IbbA gesloten overeenkomst, op de (te realiseren) woning met ondergrond en eventuele aanhorigheden een hypotheekrecht vestigt ten behoeve van Vof IbbA, tot zekerheid voor de nakoming van de (eventuele) verplichting om aan Vof IbbA de Vergoeding te betalen zoals nader uitgewerkt in de overeenkomst.
paraaf
paraaf
paraaf
2
Deterink Advocaten en Notarissen
E. De model-koopovereenkomst die Vof IbbA wenst te hanteren bij verkoop van bouwkavels met toepassing van de Regeling Ikbouwbetaalbaar, is uitgewerkt in een aan deze vaststellingsovereenkomst gehecht document, te weten: - “Overeenkomst Ibb IbbA koper versie 2.0 HS 21092012”. De bijlagen waarnaar in voormelde model-koopovereenkomst wordt verwezen, zijn eveneens reeds (deels) uitgewerkt, en wel in de volgende aan deze vaststellingsovereenkomst gehechte documenten: - “Bijlage 1 Algemene bepalingen Ibb HS 19092012”; - “Bijlage 3 Verplichtingen jegens de gemeente HS19092012”; - “Bijlage 5 Bouwkundige aansluiting zijgevels”; - “bijlage 6 concept akte model 3e hypotheek IbbA 21092012”; - “Bijlage 7 Ibb Voorwaarden 19092012”; - “Bijlage 8 Ibb Uitvoeringsregels 19092012”. F. Tenzij anders is bepaald wordt voor wat betreft de betekenis van termen aangesloten bij het bepaalde in de onder E. bedoelde stukken, die aan deze vaststellingsovereenkomst zijn gehecht. De in het hoofd van deze overeenkomst vermelde partijen hebben voorafgaande aan deze vaststellingsovereenkomst overleg gepleegd over de Regeling Ikbouwbetaalbaar en de gevolgen van toepassing van de in voormelde model-koopovereenkomst vervatte regeling, op het gebied van inkomstenbelasting. De gevolgen voor de omzet- en overdrachtsbelasting zijn in dit overleg niet beoordeeld c.q. in kaart gebracht. Dit overleg heeft geleid tot afspraken/conclusies. Partijen wensen deze in deze vaststellingsovereenkomst vast te leggen. Partijen stellen vast Dat overeenstemming is bereikt over de fiscale behandeling van de Regeling Ikbouwbetaalbaar, als volgt: I.
Toepassing van de Regeling Ikbouwbetaalbaar sluit de toepasbaarheid van de eigenwoningregeling van de Wet Inkomstenbelasting 2001 op de woning met betrekking tot welke de Regeling Ikbouwbetaalbaar is toegepast, niet uit, daar waar het betreft de behandeling van: - (rente terzake een) financiering die een deelnemer ter financiering van dat gedeelte van de Verwervingskosten dat de deelnemer op grond van zijn Inkomen, naar de Normen van NHG, kan financieren, is aangegaan; - (daadwerkelijk betaalde rente terzake een) financiering die de deelnemer ter financiering van het restant van de Verwervingskosten (dat hij niet kan financieren met een hypothecaire geldlening bij een bank en evenmin met een inbreng van eigen geld kan voldoen) met SVn is aangegaan, noch waar het betreft de behandeling van
paraaf
paraaf
paraaf
3
Deterink Advocaten en Notarissen
-
financieringen die de deelnemer op een later moment mocht aangaan ter herfinanciering van de vorenbedoelde financieringen, onder de aanname van het uitgangspunt dat die aan de deelnemer verstrekte financieringen voldoen aan de voorwaarden die (ten tijde van de verstrekking van de betreffende financiering) gelden om deze financieringen in beginsel aan aanmerking te doen komen voor kwalificatie als eigenwoningschulden in de zin van bedoelde eigenwoningregeling. Toepassing van de Regeling Ikbouwbetaalbaar op de door de deelnemer gekochte/gerealiseerde woning met ondergrond staat als zodanig derhalve niet in de weg aan de kwalificatie van de woning waarop de Regeling Ikbouwbetaalbaar betrekking heeft als ‘eigen woning’ in de zin van bedoelde eigenwoningregeling, en toepassing van de Regeling Ikbouwbetaalbaar heeft niet tot gevolg dat op grond daarvan de voormelde kwalificatie van de vorenbedoelde financieringen niet mogelijk is. II. Kopers van een woning conform de Regeling Ikbouwbetaalbaar kunnen derhalve, onder gelijke voorwaarden als waaronder kopers van een woning waarop deze regeling niet is toegepast in aanmerking komen voor de aftrek van renten en kosten die uit de eigenwoningregeling voortvloeien, in aanmerking komen voor deze wettelijke faciliteiten, doch zulks met nadrukkelijk inachtneming van het volgende: - Ter voorkoming van misverstand of geschil wordt hierbij voorts nadrukkelijk vastgesteld dat gelet op de aard van deze Vergoeding, de (eventuele) betaling van de Vergoeding zoals omschreven in de Overeenkomst, niet leidt tot verlaging van de (eventuele) eigenwoningreserve van een deelnemer als bedoeld in artikel 3.119a lid 4 van de Wet Inkomstenbelasting 2001; - Ter voorkoming van misverstand of geschil wordt hierbij voorts nadrukkelijk vastgesteld dat gelet op de aard van deze Vergoeding, de verplichting tot betaling van de Vergoeding en/of de (eventuele) daadwerkelijke betaling van de Vergoeding zoals omschreven in de Overeenkomst, niet behoort tot de aftrekbare kosten met betrekking tot een eigen woning, als bedoeld in artikel 3.120 van de Wet Inkomstenbelasting 2001. III. Deze vaststellingsovereenkomst wordt tenslotte gesloten onder erkenning door beide partijen van de volgende uitgangspunten: - De Regeling Ikbouwbetaalbaar zal worden toegepast conform hetgeen is neergelegd in de aan deze vaststellingsovereenkomst gehechte documenten zoals vermeld in de overwegingen onder E.; - Vof IbbA zal kopers informeren omtrent de inhoud en strekking van deze vaststellingsovereenkomst, mede en in het bijzonder voor wat
paraaf
paraaf
paraaf
4
Deterink Advocaten en Notarissen
betreft het onder II. bepaalde, alsmede omtrent de (mogelijke) gevolgen die dat voor een koper kan hebben. Vof IbbA zal zich voor wat betreft het informeren van kopers, mede richten naar hetgeen te dezen (eventueel) nader wordt verlangd door – of afgesproken met – het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties. Werking vaststellingsovereenkomst Deze vaststellingsovereenkomst geldt met betrekking tot alle verkopen van bouwkavels/woningen conform de Regeling Ikbouwbetaalbaar die vanaf datum ondertekening van deze overeenkomst worden afgewikkeld. Aldus overeengekomen te …………………………………… op ….. - september 2012 Namens de Belastingdienst mr. R.P. Kranenborg ………………………………… Namens V.O.F. Ik bouw betaalbaar in Almere: A.B.C. Dijkstra
H.M.A. van Duin
………………………………..
………………………………..
Bijlagen: - ‘Overeenkomst Ibb IbbA koper versie 2.0 HS 21092012’ - ‘Bijlage 1 Algemene bepalingen Ibb HS 19092012’ - ‘Bijlage 3 Verplichtingen jegens de gemeente HS19092012’ - ‘Bijlage 5 Bouwkundige aansluiting zijgevels’ - ‘Bijlage 6 concept akte model 3e hypotheek IbbA 21092012’ - ‘Bijlage 7 Ibb Voorwaarden 19092012’ - ‘Bijlage 8 Ibb Uitvoeringsregels 19092012’
paraaf
paraaf
paraaf
5
