HAMERSTUK Raadsvoorstel Verordening Ik Bouw Betaalbaar Nijmegen (IBBN)

Toelichting over de behandeling van: HAMERSTUK Raadsvoorstel “Verordening Ik Bouw Betaalbaar Nijmegen (IBBN)” Van:

Het college van B&W van 20 november 2012

Doel:

Besluiten

Toelichting:

Voorliggende besluitvorming Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld de verordening “Ik Bouw Betaalbaar in Nijmegen (IBBN)” vast te stellen en te bepalen dat deze verordening van toepassing is op 30 kavels voor betaalbare zelfbouw in het gebied Vossenpels in de Waalsprong. Tevens wordt de raad voorgesteld de begrotingswijziging BW-01206 vast te stellen. Achtergrond Op 27 juni 2012 stemde de gemeenteraad in met het voorstel “Uitgangspunten financiering betaalbaar particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw”. De gemeenteraad heeft daarbij een aantal uitgangspunten vastgesteld die nu door het college van B&W zijn verwerkt in de nu voorliggende verordening. Conform de wens van de gemeenteraad is daarbij in eerste instantie sprake van een pilot voor 30 kavels in de Vossenpels. Themadossiers Indien u nadere informatie over Wonen wilt, dan kunt u terecht bij de themadossiers, welke u vindt op de website van de gemeenteraad: http://www2.nijmegen.nl/gemeente/gemeenteraad/raadsinformatie/databank_raadsle den/beleidsdossiers_1/ruimtelijke_ontwikkelingen/wonen

Naam steller: E-mail steller:

W. van der Velde [email protected]

Bijlagen:

1. Raadsvoorstel “Verordening Ik Bouw Betaalbaar Nijmegen (IBBN)” 2. Begrotingswijziging BW-01206

Tel. steller:

024 - 329 34 37

Ter inzage via dropbox, internet, Raadsgriffie en Informatiebalie 1. Verordening “Ik bouw betaalbaar gemeente Nijmegen 2012” 2. Raadsvoorstel “Uitgangspunten financiering betaalbaar particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw”

Voorstel aan de Raad

Openbare besluitenlijst 18 december 2007 Collegevergadering no 47 Datum raadsvergadering / Nummer raadsvoorstel 12 december 2012 / 170/2012

Aanwezig: Voorzitter Onderwerp Wethouders

Fatale termijn: besluitvorming vóór:

N.v.t.

Th. de Graaf P. Depla, H. van Hooft sr., L. Scholten, H. Kunst, Verordening Ik Bouw Betaalbaar NijmegenJ.(IBBN) P. Lucassen, van der Meer P. Eringa Gemeentesecretaris Programma / Programmanummer A. Kuil Communicatie Wonen / 1021 M. Sofovic Verslag Portefeuillehouder

J. van der Meer Voorstel van het College van Burgemeester en Wethouders d.d.

20 november 2012 Samenvatting

Op 27 juni 2012 heeft uw raad de uitgangspunten voor een financieringsconstructie voor Aldus vastgesteld in de vergadering van: betaalbare zelfbouw vastgesteld. In dit voorstel zijn deze uitgangspunten uitgewerkt in een verordening. Het aanbieden van dit raadsvoorstel is ernstig vertraagd doordat de belastingsdienst en de NHG pas laat akkoord zijn gegaan met deze regeling. Vervolgens speelt de onduidelijkheid rond de uitwerking van het regeerakkoord ons parten. De overeenkomsten met de SVn die de regeling gaat uitvoeren, en met de GEM Waalsprong die de opslag op de grondprijs in een risicovoorziening stort, volgen daarom binnenkort. Om toch voortgang te maken wordt uw raad nu De om secretaris, voorgesteld de verordeningDe vastvoorzitter, te stellen en het college te machtigen deze overeenkomsten te tekenen zodra ze er zijn. Voorstel om te besluiten

1. De Verordening Ik Bouw Betaalbaar in Nijmegen (IBBN) vast te stellen. 2. Te bepalen dat deze verordening van toepassing is op 30 kavels voor betaalbare zelfbouw in het gebied Vossenpels in de Waalsprong. 3. De bijgevoegde begrotingswijziging met nr. BW-01206 vast te stellen.

1

Opgesteld door, telefoonnummer, e-mail

Wim van der Velde, 3437, [email protected] Raadsvoorstel.doc

Voorstel aan de Raad

Aan de Raad van de gemeente Nijmegen 1

Inleiding

Op 27 juni 2012 heeft uw raad de uitgangspunten voor een financieringsconstructie voor betaalbare zelfbouw vastgesteld. In dit voorstel zijn deze uitgangspunten uitgewerkt in een verordening. Het aanbieden van dit raadsvoorstel is ernstig vertraagd doordat de belastingsdienst en de NHG pas laat akkoord zijn gegaan met deze regeling. Vervolgens speelt de onduidelijkheid rond de uitwerking van het regeerakkoord ons parten. De overeenkomsten met de SVn die de regeling gaat uitvoeren, en met de GEM Waalsprong die de opslag op de grondprijs in een risicovoorziening stort, volgen daarom binnenkort. Om toch voortgang te maken wordt uw raad nu voorgesteld de verordening vast te stellen en het college te machtigen om deze overeenkomsten te tekenen zodra ze er zijn. 1.1 Wettelijk kader of beleidskader

Met dit voorstel wordt verder inhoud gegeven aan de ambitie van ons college om particulier opdrachtgeverschap te stimuleren, ook voor lagere inkomensgroepen. Zoals verwoord in het Coalitieakkoord en de notitie particulier opdrachtgeverschap. 1.2 Relatie met programma

Het voorstel heeft een relatie met het programma wonen 2

Doelstelling

Betaalbare zelfbouw voor mensen met een smaller beurs mogelijk maken. 3

Argumenten

Betaalbare zelfbouw vraagt om aanvullende financiële arrangementen In het raadsbesluit van 27 juni zijn de argumenten reeds aan de orde gekomen. Het centrale argument is dat we zelfbouw voor een breed scala aan huishoudens en doelgroepen bereikbaar willen maken, ook voor de minder koopkrachtige huishoudens. Dit vraagt om speciale oplossingen en financiële arrangementen. De Verordening IBBN voorziet daarin en wordt, conform de notitie PO, alleen actief ingezet in de Waalsprong. Werkingsgebied Zoals op 27 juni besloten, is de verordening alleen van kracht voor 30 woningen in het gebied Vossenpels in de Waalspong. Oorzaak is dat ons college in deze financieel moeilijke tijden een zekere terughoudendheid betracht bij het aangaan van nieuwe verplichtingen. Daarom willen we op dit moment niet verder gaan dan een voorzichtig begin met deze 30 woningen. In totaal zijn er 116 kavels in de Waalsprong gereserveerd voor betaalbare zelfbouw. De 30 leningen beschouwen we als een pilot die we zullen evalueren. Op basis van deze evaluatie zullen we een besluit nemen over een eventueel vervolg. Overeenkomsten SVn en GEM nodig voor uitvoering Net al bij de bestaande starterslening wordt ook de uitvoering van deze regeling neergelegd bij de SVn. Daarvoor is het nodig een nieuwe overeenkomst met hen te sluiten. De SVn voert de inkomenstoetsen uit en doet het administratief beheer van de IBB-leningen. Voor deze activiteiten wordt door de gemeente jaarlijks een percentage (ca. 0,5%) per IBB- lening aan

Raadsvoorstel.doc

Voorstel aan de Raad

Vervolgvel

2

de SVn vergoed. Dit bedrag is onderdeel van de bijkomende kosten die de kavelkoper betaalt. De overeenkomst met de GEM Waalsprong regelt dat de opslag op de grondprijs wordt gestort in de risicovoorziening voor de regeling bij de gemeente. Daarnaast worden enkele uitvoeringstechnische zaken geregeld. Deze overeenkomsten zijn dermate ernstig vertraagd door de perikelen rond het nieuwe regeerakkoord en de precieze uitwerking daarvan dat uw raad nu wordt voorgesteld om de verordening vast te stellen, en het college te machtigen de overeenkomsten te tekenen zodra ze er zijn. Op deze manier houden we nog enige voortgang in dit dossier, en kunnen begin 2013 de eerste IBBN kavels worden verkocht. 4

Klimaat

(C)PO wordt ook ingezet om projecten te realiseren die een extra plus hebben op het terrein van duurzaam bouwen (materiaalgebruik en energiebesparing). Zodoende kan (C)PO bijdragen aan onze doelstellingen van het klimaat- en energiebeleid. 5

Risico’s

Bij de raadsbehandeling van 27 juni 2012 over dit onderwerp is een uitgebreide risicoanalyse betrokken. Kern is dat de risico’s beheersbaar zijn doordat de leningen onder NHG nomen vallen, en de vorming van een robuuste risicovoorziening van € 12.500 per woning. Dat is hoger dan bij de vergelijkbare starterslening, maar is verklaarbaar door de hogere leningsbedragen die mogelijk zijn bij deze IBBN lening. Voor de 30 woningen wordt een risicovoorziening gevormd van totaal € 375.000. Daarvoor wordt gevraagd een begrotingswijziging vast te stellen. 6

Financiën

Het maximumbedrag per IBBN-lening bedraagt € 57.000,- bij een geschakelde en eindwoning (2/3 van de woningen) en € 35.000 bij een vrijstaande woning (1/3 van de woningen). Maximaal zal dan € 1,5 miljoen aan externe financiering worden aangetrokken. De ervaring van meerdere jaren in Almere leert dat niet iedereen de maximale lening nodig heeft. In de praktijk is het dus zeer waarschijnlijk dat wij ook een lager bedrag lenen dan de € 1,5 miljoen. Het aantrekken van de maximaal € 1,5 miljoen gebeurt gefaseerd binnen de kaders van het treasurybeleid. De leningen worden verstrekt via het SVn. Zowel de 1e als de 2e hypotheek moet voldoen aan de voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie(NHG). De IBBN lening heeft een rentevaste periode van 15 jaar. De hypotheekvorm is passend binnen nieuwe regels om voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen. 7

Communicatie

Persbericht, websites gemeente, GEM Waalspong en Plantjevlag, en via het wooninformatiecentrum Waalsprong. 8

Uitvoering en evaluatie

We volgen de leningverstrekking door de SVn en monitoren de risico’s op de voet. Na uitgifte van de eerste 30 leningen wordt uw raad hierover geïnformeerd.

Raadsvoorstel.doc

Voorstel aan de Raad

Vervolgvel

3

College van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester,

De Gemeentesecretaris,

drs. H.M.F. Bruls

drs. B. van der Ploeg

Bijlage(n):

Verordening IBBN, Begrotingswijziging

Raadsvoorstel.doc

VERORDENING IK BOUW BETAALBAAR GEMEENTE NIJMEGEN 2012 Hoofdstuk 1 Begripsbepalingen Artikel 1 In deze verordening wordt verstaan onder: a. SVn: stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten. b. Lening IkbouwbetaalbaarNijmegen: nader te noemen IBBN-lening, een lening die het mogelijk maakt voor huishoudens met beperkte financiële ruimte om als particulier opdrachtgever een koopwoning te ontwikkelen en te realiseren op daartoe door de gemeente Nijmegen aangewezen kavels. c. Verwervingskosten: de totale kosten ter verkrijging van de IBBN-kavel en de bouw hierop van een woning voor zover deze kosten in de normen van NHG voor de aankoop van een 'nieuwbouwwoning gebouwd in eigen beheer of zelfbouw' als zodanig zijn aangewezen. d. Gemeenterekening IkBouwBetaalbaarNijmegen: een rekening-courant van de gemeente Nijmegen bij SVn waarop de gemeente Nijmegen gelden stort, aan te wenden door SVn voor het verstrekken van IBBN-leningen aan aanvragers, en waarop de rente en de aflossingen worden teruggestort; e. Aanvrager: de aanstaande eigenaar die de aanvraag doet. Bij twee of meer aanstaande eigenaren gelden beiden gezamenlijk als ‘aanvrager’. f. Huishouden: het huishouden van de Aanvrager, bestaande uit een natuurlijk persoon en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die met hem een gezamenlijke huishouding voert of zal gaan voeren in de aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen. Is een (pleeg)kind mede-aanvrager, dan behoort deze persoon wel tot het huishouden. Er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren. g. Partner 1: het lid van het Huishouden met het hoogste Individueel Toetsinkomen. h. Partner 2: indien het Huishouden twee personen telt: degene die niet het hoogste Individueel Toetsinkomen heeft. Indien Partner 1 met meer dan één andere persoon een gezamenlijke huishouding voert, wordt als Partner 2 aangemerkt degene – naast Partner 1 – met het hoogste Individueel Toetsinkomen. i. Individueel Toetsinkomen: het toetsinkomen van ieder lid van het Huishouden vastgesteld conform de Normen van NHG. j. Toetsinkomen (huishouden): 95% van het Individueel Toetsinkomen van Partner 1 en, indien van toepassing hierbij opgeteld, 95% van het Individueel Toetsinkomen van Partner 2. k. NHG: Nationale Hypotheek Garantie, zijnde de publicitaire naam van de door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen verstrekte borgtocht. l. Normen van NHG: de op enig moment geldende normen die van toepassing zijn op NHG leningen.

Hoofdstuk 2 Algemene bepalingen Artikel 2 a. De gemeenteraad van Nijmegen heeft een Gemeenterekening IkBouwBetaalbaarNijmegen ingericht waaruit aan in artikel 7, lid 1, sub b bedoelde huishoudens IBBN-leningen kunnen worden toegekend voor de verwerving van in artikel 7 lid 1, sub a bedoelde woningen. b. De Gemeenterekening IkBouwBetaalbaarNijmegen is ondergebracht bij SVn. Artikel 3 a. Op deze verordening is het bepaalde in de gesloten deelnemingsovereenkomst tussen de Gemeente Nijmegen en de SVn van toepassing. b. Burgemeester en Wethouders kunnen Gemeentelijke Uitvoeringsregels voor de verordening IBBN vaststellen.

Hoofdstuk 3 Ontwikkeling en realisatie van de woning Artikel 4 a. De kavel is bestemd, en zal door de aanvrager uitsluitend kunnen en moeten worden gebruikt voor het als particulier opdrachtgever (doen) ontwikkelen en bouwen van een woning.

b. De aanvrager is verplicht opdracht te verstrekken aan een door de gemeente Nijmegen toegelaten bouwbegeleider die hem in het proces van ontwikkeling en realisatie van de woning bijstaat en adviseert. c. De totale kosten die gemoeid zijn met de verkrijging van de woning, de ontwikkeling van het bouwplan en de realisatie van de woning, dienen te passen binnen de in artikel 6 vastgestelde verwervingskosten. d. Het bouwplan behoeft in het kader van deze verordening de specifieke goedkeuring van de gemeente Nijmegen.

Hoofdstuk 4 Financiering Artikel 5 Hypothecaire financiering eerste hypotheek en IBBN-lening tweede hypotheek a. Aanvrager is verplicht dat gedeelte van de verwervingskosten met een hypothecaire financiering bij een bank te financieren, waartoe hij op grond van zijn inkomen en volgens de normen van NHG in staat is. b. Ter zekerheid van de nakoming van zijn verplichtingen uit de hypothecaire geldlening vestigt de aanvrager ten behoeve van de bank een eerste recht van hypotheek op de woning. c. Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd om met inachtneming van het bepaalde in deze verordening een IBBN-lening toe te kennen. d. Burgemeester en Wethouders stellen de hoogte van de IBBN-lening vast conform het bepaalde in artikel 6. e. Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd de bedragen in artikel 7 aan te passen. f. De eerste hypotheek dient te worden verstrekt met Nationale Hypotheek Garantie. g. De IBBN-lening dient te worden verstrekt met Nationale Hypotheek Garantie. h. Bij toekenning door de gemeente Nijmegen van een IBBN-lening voor het restant van de totale verwervingskosten, vestigt de aanvrager ter zekerheid van de nakoming van zijn verplichtingen in verband met de IBBN-lening ten behoeve van Svn (de geldverstrekker) een tweede recht van hypotheek op de woning. i. Burgemeester en Wethouders kunnen bij hun beslissing op grond van het eerste en tweede lid rekening houden met financiële steun die op grond van enige andere regeling is of kan worden toegekend; j. Burgemeester en Wethouders kunnen aan de toekenning van de IBBN-leningen nadere voorschriften verbinden.

Hoofdstuk 5 De lening IbbN Artikel 6 Omvang en limitering a. Uit de Gemeenterekening IkBouwBetaalbaarNijmegen kunnen slechts leningen worden toegewezen zolang het saldo hiervoor toereikend is. b. Alle aanvragen op voet van deze verordening worden in volgorde van binnenkomst afgehandeld. c. Aanvragen welke in verband met het eerste en tweede lid niet kunnen worden toegekend, worden door burgemeester en wethouders afgewezen. Artikel 7 Toepassingsbereik 7.1. Deze verordening is uitsluitend van toepassing op: a. Het realiseren van een woning in particulier opdrachtgeverschap op de door de gemeente Nijmegen daartoe aangewezen kavels waarvan de verwervingskosten niet hoger zijn dan respectievelijk: € 190.000 voor een tussenwoning; € 200.000 voor een eindwoning; € 225.000 voor een vrijstaande woning; b. Leningaanvragen van personen die de woning waarvoor de lening wordt aangevraagd zelf gaan bewonen. 7.2. De hoofdsom van de IBBN-lening bedraagt: a. Minimaal 5% van de verwervingskosten van de woning; b. Voor de categorie tussenwoning en eindwoning maximaal 30% van de verwervingskosten van de woning met een maximum van € 57.000; c. Voor de categorie vrijstaande woning maximaal 15,5% van de woning met een maximum van

€ 35.000. 7.3. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in dit artikel genoemde bedragen jaarlijks te indexeren. Artikel 8 Toewijzing en intrekking a. Burgemeester en wethouders kunnen een toewijzingsbrief waarin wordt voorzien in de toekenning van een IBBN-lening geheel of gedeeltelijk intrekken als: b. Er niet is voldaan aan de bij of krachtens deze verordening gestelde voorschriften en/of c. bepalingen; d. De IBBN-lening is toegekend of vastgesteld op grond van onjuiste gegevens. e. Burgemeester en wethouders trekken een toewijzingsbrief in ieder geval in als de koopovereenkomst wordt ontbonden. f. Bij de intrekking kunnen burgemeester en wethouders de contante waarde van het reeds genoten en/of toekomstige rentevoordeel geheel of gedeeltelijk (terug)vorderen, eventueel met de mogelijkheid van beslaglegging. g. In geval van overtreding van de voorschriften in deze verordening de eigenaar verschoonbaar is, kunnen burgemeester en wethouders besluiten de bovengenoemde sancties geheel of gedeeltelijk achterwege te laten. Artikel 9 Aflossing a. Aflossingen worden verricht volgens het in de leningsovereenkomst met SVn bepaalde. b. Extra aflossing op de IBBN-lening is altijd en zonder boete mogelijk. c. Bij verkoop van de woning wordt de restant schuld ineens en volledig afgelost.

Hoofdstuk 6 Terugbetalingsregeling rentekorting Artikel 10 Terugbetalingsregeling bij verkoop a. Bij Verkoop is Koper gehouden aan de gemeente Nijmegen - indien er sprake is van Overwaarde– de door Koper verkregen rentekorting op de IBBN-lening terug te betalen, met dien verstande dat het door Koper terug te betalen bedrag (‘de Vergoeding”) nooit meer bedraagt dan 50% van de Overwaarde van de Onroerende zaak. De terugbetalingsregeling geldt als een tegenprestatie voor de door Koper verkregen rentekorting op de IBBN-lening , b. Onder Overwaarde wordt in dit verband verstaan een positief verschil tussen de Waarde bij aanvang en de Waarde bij verkoop, vast te stellen volgens het bepaalde in artikel 10 sub d. c. De Waarde bij aanvang is gelijk aan de goedgekeurde Verwervingskosten d. De waarde in het economisch verkeer van de Onroerende zaak op het moment van Vervreemding (“Waarde bij verkoop”) wordt vastgesteld aan de hand van een taxatierapport, dat voldoet aan de vereisten die NHG hieraan stelt in de Normen. e. Indien er geen sprake is van Overwaarde is de onderhavige terugbetalingsregeling niet van toepassing. Artikel 11 Berekening terug te betalen Vergoeding a. De in totaal door Koper genoten rentekorting op de IBBN-lening (vermeerderd met samengestelde rente zoals omschreven in artikel 11 sub b) wordt hierna aangeduid als “Korting”. De Vergoeding is in beginsel gelijk aan de Korting, met dien verstande dat de Vergoeding nooit meer bedraagt dan 50% van de Overwaarde van het Onroerend goed. b. Het rentepercentage dat op basis van samengestelde rente wordt berekend over de genoten rentekorting is gelijk aan het rentepercentage dat voor de rentevaste periode(n) is overeengekomen voor de IBBN-lening. Artikel 12 Vergoeding op initiatief Koper Niettegenstaande de uit het vorenstaande voortvloeiende verplichtingen van Koper tot betaling van de Vergoeding op het moment van Vervreemding van de Onroerende zaak, heeft Koper het recht om uit eigen initiatief de Vergoeding te (doen) berekenen en aan de gemeente Nijmegen te betalen indien:

– de IBBN-lening volledig is of uiterlijk tegelijkertijd met de betaling van de Vergoeding wordt afgelost; of – door Koper, op het moment waarop Koper de Vergoeding wenst te betalen, geen rentekorting meer wordt genoten op de IBBN-lening. Artikel 13 Derde hypotheekrecht Ter zekerheid van de nakoming door Koper van de overeengekomen terugbetalingsregeling vestigt Koper ten behoeve van de Gemeente Nijmegen een derde recht van hypotheek op de Onroerende zaak.

Hoofdstuk 7 Hardheidsclausule Artikel 14 Hardheidsclausule Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening.

De voorzitter,

De raadsgriffier,

Drs. H.M.F Bruls

drs. M.M.V. Mientjes

Financiele bijsluiter begrotingswijziging

Bedragen x € 1.000

: BW-01206 IBB

2013

2012 Baten

Lasten

242

Totaal effect wijziging

Saldo

244

Baten 2

2015

2014

Lasten

Saldo

298

294

Baten 4

13-nov-12

Lasten 72

Saldo 83

Baten 12

Lasten 55

Saldo 9

64

1021 Wonen 2013

2012 Baten

Lasten

Saldo

Baten

2014 Saldo

Lasten

Baten

2015

Lasten

Baten

Saldo

Lasten

Saldo

Was

700

2.582

1.882

901

2.215

1.314

429

1.940

1.511

Voorstel:

230

232

2

250

254

4

0

12

12

0

9

9

105 125 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 125 2 10 0 1 10 105 -21

-105 -125 125 2 10 0 1 10 105 -21

0 250 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 250 4 40 0 5 20 0 -65

0 -250 250 4 40 0 5 20 0 -65

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 12 60 0 8 8 0 -75

0 0 0 12 60 0 8 8 0 -75

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 9 60 -14 8 8 0 -61

0 0 0 9 60 -14 8 8 0 -61

930

2.814

1.884

1.151

2.469

1.319

429

1.952

1.523

200

1.216

1.016

1 Bijdrage BWS 1 Bijdrage voorziening GEM 1 Storting voorziening GEM 2 Rente baten Voorziening 3 Rente kosten lening 4 Rente baten lening 5 Kosten SVN 6 Uitvoeringskosten 7 Catalogus 8 Kosten financiering IBB

Totaal 1021 Wonen

200

1.207

1.007

1042 Bestuur & Middelen 2013

2012 Baten Was

Voorstel: 2 Rente baten Voorziening

Lasten

Saldo

2014

Lasten

Baten

Baten

Saldo

2015

Lasten

Lasten

Baten

Saldo

Saldo -250.015

314.589

55.571

-259.018

309.066

57.043

-252.023

309.925

57.300

-252.625

12

12

0

44

44

0

72

72

0

55

55

0

2

2

0

4

4

0

12

12

0

9

9

0

Pagina 1

302.176

52.161

Financiele bijsluiter begrotingswijziging 3 Rente kosten lening

Totaal 1042 Bestuur & Middelen

Bedragen x € 1.000

: BW-01206 IBB

13-nov-12

10

10

0

40

40

0

60

60

0

46

46

0

314.602

55.584

-259.018

309.110

57.087

-252.023

309.996

57.372

-252.625

302.231

52.216

-250.015

Pagina 2

Toelichting over de behandeling van: Raadsvoorstel “Uitgangspunten financiering betaalbaar particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw” Van:

College van B&W van 29 mei 2012

Doel:

Behandeladvies geven voor de besluitronde

Toelichting:

Voorliggende besluitvorming De gemeenteraad wordt voorgesteld om de uitgangspunten van de financieringsconstructie voor betaalbare zelfbouw IBB (Ik Bouw Betaalbaar) vast te stellen en het college opdracht te geven deze uitgangspunten nader uit te werken in een samenwerkingsovereenkomst en een gemeentelijke verordening, welke te zijner tijd ter besluitvorming aan de raad worden voorgelegd. Tevens wordt de raad voorgesteld te besluiten dat de eerste dertig leningen als een pilot worden beschouwd. Achtergrond Het college stelde op 8 februari 2011 de notitie Particulier Opdrachtgeverschap vast. In deze notitie werd aangegeven dat het bouwen van een eigen huis onder andere voor mensen met een smallere beurs mogelijk moet worden. Voor de vereiste financieringsconstructie stelt het college op vervolgvel 1 van het raadsvoorstel tien uitgangspunten voor. Deze uitgangspunten worden in een samenwerkingsovereenkomst en een gemeentelijke verordening verwerkt. Na vaststelling van dit voorstel wordt ook de regeling voor dertig woningen in de Vossenpels uitgewerkt.

Naam steller: E-mail steller:

W. van der Velde [email protected]

Bijlagen:

1. Raadsvoorstel “Uitgangspunten financiering betaalbaar particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw”

Tel. steller:

024 – 329 34 37

Ter inzage via dropbox, internet, Raadsgriffie en Informatiebalie 1. Betaalbaar particulier opdrachtgeverschap in Nijmegen, de hoofdlijnen van de regeling en risico-analyse 2. Brief van het college van B&W van 8 februari 2011 inzake Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw en de bijbehorende notitie Particulier Opdrachtgeverschap in Nijmegen

Openbare besluitenlijst 18 december 2007 Datum raadsvergadering / Nummer Collegevergadering no 47raadsvoorstel 20 juni 2012

/ 83/2012

Fatale termijn: besluitvorming vóór:

Aanwezig: N.v.t. Voorzitter Onderwerp Wethouders

Th. de Graaf P. Depla, H. van Hooft sr., L. Scholten, H. Kunst, Uitgangspunten financiering betaalbaar particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw P. Lucassen, J. van der Meer P. Eringa Gemeentesecretaris Programma / Programmanummer A. Kuil Communicatie Wonen / 1021 M. Sofovic Verslag Portefeuillehouder

J. van der Meer Voorstel van het College van Burgemeester en Wethouders d.d.

29 mei 2012 Samenvatting

Aldus vastgesteldininNijmegen, de vergadering van: In de notitie Particulier opdrachtgeverschap vastgesteld door ons college op 8 februari 2011 is aangegeven dat deze vorm van woningbouw ook voor mensen met een smallere beurs haalbaar moest zijn: betaalbare zelfbouw. Om dit mogelijk te maken worden in dit raadsvoorstel de uitgangspunten voor een financieringsconstructie uitgewerkt, de “Ik Bouw Betaalbaar–lening”. Deze IBB-lening lijkt sterk op de bestaande starterslening, maar is qua voorwaarden aangepast en beter toegesneden op betaalbare zelfbouw. Na vaststelling van de uitgangspunten zullen deDe contouren verder worden uitgewerkt in een gemeentelijke verordening. voorzitter, De secretaris, We willen starten met een pilot voor 30 woningen in de Waalsprong. Voorstel om te besluiten

1. De uitgangspunten van de financieringsconstructie voor betaalbare zelfbouw IBB, a tot en met j, vast te stellen. 2. Het college opdracht te geven deze uitgangspunten verder uit te werken in samenwerkingsovereenkomst met de SVn en de GEM Waalsprong, en een gemeentelijke verordening IBB-lening. 3. Samenwerkingsovereenkomsten en verordening aan de raad ter besluitvorming voor te leggen. 4. De eerste 30 leningen te beschouwen als een pilot, en deze pilot te evalueren in samenhang met de lopende nationale discussie over de Nationale Hypotheek Garantie

1

Aan de Raad van de gemeente Nijmegen 1

Inleiding

In februari 2011 heeft ons college de notitie Particulier Opdrachtgeverschap in Nijmegen vastgesteld. In deze notitie is onder meer aangegeven dat we het bouwen van een eigen huis mogelijk willen maken voor veel verschillende doelgroepen. Niet alleen voor mensen met een goedgevulde portemonnee, maar ook voor mensen met een smallere beurs. Dit vereist een financieringsconstructie om betaalbare zelfbouw mogelijk te maken. In dit voorstel komen de belangrijkste uitgangspunten van een dergelijke constructie, inclusief een verkenning van de financiële risico’s, aan de orde onder de naam Ik Bouw Betaalbaar (IBB). De volgende uitgangspunten van de financieringsconstructie voor betaalbare zelfbouw IBB worden vastgesteld: a. De maximale prijs van de woning (kavel + bouwkosten) is € 190.000 voor tussenwoningen in een rij, € 200.000 voor eindwoningen in een rij, en € 225.000 voor vrijstaande woningen. b. Elke deelnemer financiert zelf maximaal wat hij kan met een eerste hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie. c. Voor het verschil tussen de eigen financiering en de in het kader van de IBB toegestane verwervingskosten wordt een IBB-lening verstrekt via de SVn. Deze IBB lening is de eerste 3 jaar rente- en aflossingsvrij. Dit voordeel wordt bij inkomensstijging afgebouwd. d. Bij verkoop met overwaarde is de deelnemer verplicht om het resterende voordeel terug te betalen, tot een maximum van 50% van de overwaarde. e. Het maximale leningsbedrag van de IBB-lening is 30% van de totale verwervingskosten, zijnde € 57.000 voor de tussen- en eindwoningen, en 15,5 %, zijnde € 35.000 voor de vrijstaande woningen. f. Het werkingsgebied van de regeling is vooralsnog beperkt tot 30 woningen in de Waalsprong. g. Deelnemers aan de regeling dienen te voldoen aan diverse voorwaarden waardoor betaalbaar kan worden gebouwd: a. De maximale verwervingskosten mogen niet worden overschreden; b. Voor de rijwoningen zijn de deelnemers verplicht collectief te funderen, gelijktijdig te bouwen en samen te werken bij de aansluitingen van de zijgevels; c. Bouwbegeleiding is verplicht. Dit is nodig om de gewenste kwaliteit, samenwerking en voortgang te realiseren. De bouwbegeleider wordt gekozen en betaald door de koper; d. Voorafgaand aan de bouw dient een taxatie uit te wijzen dat de te bouwen woning zijn “geld waard is”. h. Een deel van de uitvoering van de regeling wordt verzorgd door de GEM Waalsprong, wat vastgelegd moet worden in een samenwerkingsovereenkomst. i. Er wordt een samenwerkingsovereenkomst aan gegaan met de SVn. j. In totaal wordt ca. € 1.500.000 aan leningen aangetrokken ter financiering van maximaal 30 IBB-leningen.

Na besluitvorming zullen de uitgangspunten verder worden uitgewerkt in een verordening en een tweetal samenwerkingsovereenkomsten met GEM en SVn. Dit gebeurt niet in één keer omdat enerzijds nu duidelijkheid moet worden geboden aan belangstellenden, maar anderzijds voor de definitieve uitwerking nog werk moet worden verzet. Dit biedt zodoende ook de mogelijkheid om uw raad in een vroegtijdig stadium te betrekken. 1.1 Wettelijk kader of beleidskader

Het voorstel is een uitwerking van de notitie ‘Particulier Opdrachtgeverschap in Nijmegen’ van februari 2011. 1.2 Relatie met programma

Het voorstel heeft een directe relatie met de programma’s wonen en middelen. 2

Doelstelling

Doelstelling is om met een financiële regeling, binnen aanvaardbare risico’s, het bouwen van een eigen woning voor mensen met een smalle beurs mogelijk te maken. 3

Argumenten

Betaalbare zelfbouw vraagt om aanvullende financiële arrangementen De eigenbouw op kavels was en is doorgaans voorbehouden aan degenen met een goedgevulde beurs. Wij willen juist dat zelfbouw voor een breed scala aan huishoudens en doelgroepen bereikbaar wordt, ook voor de minder koopkrachtige huishoudens. Dit vraagt om speciale oplossingen en financiële arrangementen. De regeling IBB wordt, conform de notitie PO, alleen actief ingezet in de Waalsprong. Model Almere geniet voorkeur Er zijn diverse mogelijkheden om huishoudens die onvoldoende inkomen hebben te ondersteunen bij het verwerven c.q. bouwen van een eigen huis. De corporaties kennen de Startersrenteregeling, en er zijn diverse varianten van Koopgarant, ook via de corporaties. Als gemeente hanteren we al een aantal jaren de starterslening via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) voor koopstarters. Voor particulier opdrachtgeverschap zijn we te rade gegaan bij de gemeente Almere, waar veel ervaring is opgedaan met betaalbaar particulier opdrachtgeverschap. Almere werkt op dit moment aan een verbetering van hun financieringsregeling in samenwerking met de SVn. Het daar ontwikkelde concept omvat 3 elementen die elkaar succesvol blijken te versterken: 1. Betaalbare kavels die worden uitgegeven tegen marktwaarde; 2. Betaalbare bouwplannen met garanties, hoge prijs-kwaliteitsverhouding, vooraf opgestelde contracten, verplichting tot gezamenlijk funderen en bouwbegeleiding als voorwaarde; 3. Een bijpassende financieringsregeling. De financieringsregeling is een variant op de door ons gehanteerde starterslening van de SVn. De belangrijkste verschillen met deze starterslening zijn dat ook niet starters in aanmerking kunnen komen, het leenbedrag hoger kan zijn, er een risicovoorziening wordt gevormd door een opslag op de grondprijs, en er sprake kan zijn van winstdeling bij verkoop. Verder wordt, net als bij de starterslening, de IBB-lening alleen verstrekt onder NHG garantie en vindt de uitvoering plaats door de SVn.

Naar verwachting zullen voor dit nieuwe model medio 2012 alle benodigde goedkeuringen van instanties als NHG en belastingdienst zijn verworven. Daarnaast zal dan ook blijken of er draagvlak is in de financieringswereld die op dit moment sterk in beweging is. Dit model past ook goed bij onze doelstelling. Voordeel van een dergelijk model ten opzichte van de Startersrenteregeling is dat er een bredere doelgroep kan worden bediend (met een inkomen vanaf ca. 30.000, Startersrenteregeling vanaf 38.000). Bovendien kan de Startersrenteregeling alleen via de corporaties lopen, en die tonen voor inzet bij particulier opdrachtgeverschap geen animo. Voordeel ten opzichte van de Nijmeegse starterslening is dat een hoger bedrag kan worden geleend, terwijl de risico’s daarvan tegelijkertijd ook goed kunnen worden afgedekt. Bovendien is er een gerede kans dat de exploitatie uiteindelijk in de plus eindigt omdat leningen worden terugbetaald en we meedelen in eventuele waardestijging bij verkoop. Daarnaast willen we de regeling niet alleen beperken tot koopstarters zoals bij de starterslening, maar voor een bredere doelgroep inzetten. Iedereen die niet voldoende zelf kan financieren kan een aanvullende IBB-lening krijgen. Uitgangspunten van de regeling IBB We kunnen, net als bij de bestaande starterslening, de regeling toesnijden op lokale omstandigheden en wensen qua prijsgrenzen en leningsbedragen. Zo komen we tot de volgende uitgangspunten van de regeling IBB: - De maximale verwervingskosten van de woning (kavel + bouwkosten + bijkomende kosten+ bouwrente en financieringskosten) stellen we op € 190.000 voor tussenwoningen in een rij, op € 200.000 voor eindwoningen in een rij, en op € 225.000 voor vrijstaande woningen. - Elke deelnemer financiert zelf maximaal wat hij kan met een eerste hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie. - Voor het verschil tussen de eigen financiering en de in het kader van de IBB toegestane verkrijgingskosten wordt een IBB-lening verstrekt via de SVn. - Deze IBB lening is de eerste 3 jaar rente- en aflossingsvrij. Dit voordeel wordt na 3 jaar bij inkomensstijging afgebouwd; - Bij verkoop is de deelnemer verplicht om het genoten voordeel terug te betalen indien er sprake is van waardestijging, tot een maximum van 50% van de overwaarde. Op verzoek mag het voordeel eerder worden terugbetaald; - De maximale percentages en bedragen van de IBB-lening stellen we vast op 30% en € 57.000 voor de tussen- en eindwoningen en 15,5% en € 35.000 voor de vrijstaande woningen. Het laatste bedrag is lager omdat we voor deze zelfbouwwoningen dezelfde voorwaarden willen in vergelijking met het woningaanbod van de ontwikkelaars in de Waalsprong dat met een starterslening is aan te kopen. Het maximaal te lenen bedrag is daarom even hoog als dat van de starterslening: € 35.000. Overigens zijn zelfbouwers een andere doelgroep dan kant-en-klaar kopers. - Deelnemers hoeven geen (koop)starter te zijn, de regeling staat open voor iedereen die onvoldoende zelf kan financieren en tevens aan de overige voorwaarden voldoet. - Om te bereiken dat de woningen betaalbaar zijn moeten de deelnemers in het proces van particulier opdrachtgeverschap voldoen aan diverse voorwaarden: o De maximale verwervingskosten mogen niet worden overschreden

Voor de rijwoningen zijn de deelnemers verplicht collectief te funderen, gelijktijdig te bouwen en samen te werken bij de aansluitingen van de zijgevels; o Bouwbegeleiding is verplicht. Dit is nodig om de gewenste kwaliteit, samenwerking en voortgang te realiseren. De bouwbegeleider wordt gekozen en betaald door de koper o Voorafgaand aan de bouw dient een taxatie uit te wijzen dat de te bouwen woning zijn “geld waard is”;. Zelfbouwers kunnen kiezen uit een catalogus met bouwplannen en gegarandeerde prijzen, maar kunnen ook zelf een architect en aannemer in de arm nemen. o

-

Woningtype vrijstaand De regeling voorziet ook in een woningtype dat niet snel geassocieerd wordt met betaalbare zelfbouw: de vrijstaande woning. Dit vergt enige uitleg. Dit type woningen komt rechtstreeks voort uit de stedenbouwkundige opzet met een relaxte en groene sfeer van het gebied Vossenpels. Het gaat bij dit type om een relatief grote kavel van ca. 220 m², met daarop een kleine woning met ca. 100 m² woonoppervlak. Gerefereerd wordt aan de Russische datcha. Maar ook de praktische bouwwijze in vele delen van de hele wereld waarbij begonnen wordt met een kleine woning die later wordt vergroot al naargelang de financiële mogelijkheden en gewijzigde vraag van het huishouden, zijn een voorbeeld: sparen, bouwen, sparen, bouwen. De woningen zijn daarmee een verbreding van het aanbod, die bij uitstek past in de informele woonsfeer van de Vossenpels. Er is ook veel animo voor deze kleine vrijstaande woning. Rijtjes zijn er al genoeg in aangeharkt Nederland. Ondersteuning van zelfbouwers voor dit type gaat qua bedragen overigens niet verder dan de reguliere starterslening, vandaar het percentage van max. 15,5 %. Doelgroepen en inkomens Onderstaand overzicht geeft weer op welke wijze de woningen bereikbaar worden gemaakt voor de diverse inkomensgroepen: IBB lening Maximaal percentage Maximale bijdrage Minimaal zelf te financieren Bereikbaar vanaf inkomen*

€ 190.000 30% € 57.000 € 133.000 € 29.556

€ 200.000 30% € 57.000 € 143.000 € 31.778

€ 225.000 15,5% € 35.000 € 190.000 € 42.220

NB * De bereikbaarheid is aangegeven op basis van de huidige normen en rentestanden die de Nationale Hypotheekgarantie hanteert, dit kan in de tijd veranderen.

Met deze uitgangspunten stellen we de doelgroepen met een inkomen tussen ruwweg € 30.000 en € 47.000 in staat hun eigen huis te bouwen. Dit zijn de (lagere) middeninkomens die nu tussen wal en schip vallen. Ze verdienen teveel om voor een huurwoning van de corporaties in aanmerking te komen, maar te weinig om op de markt een woning te kopen. De onderste grens komt overeen met de maximum inkomensgrens van de Wet op de huurtoeslag (afhankelijk van leeftijd en huishoudensamenstelling). Inkomens tot deze grens vormen de groep die de corporaties met voorrang moeten huisvesten. Onder deze grens is het verwerven van een nieuwe eigen woning niet verstandig c.q. haalbaar. De woonlasten worden te hoog en de risico’s voor banken en de extra financiering worden te groot. De grens

voor voldoende leencapaciteit, zonder aanvullende financiële arrangementen ligt op ca € 47.000. Betaalbare bouwplannen Om zelfbouw bereikbaar en laagdrempelig te maken voor een bredere doelgroep worden bouwplannen gemaakt. Een eerste belangrijke voorwaarde is dan dat de bouwplannen betaalbaar zijn voor deze doelgroep. Dit betekent dat prijsniveau van de bouwkosten laag moet zijn, terwijl de prijs-kwaliteitverhouding hoog blijft. Om dit te waarborgen wordt een catalogus met bouwplannen opgesteld die de kopers in staat stelt zelf een bouwplan te kiezen maar wel met voldoende garanties ten aanzien van prijs, afwerking en afbouw. De catalogus wordt specifiek voor de Waalsprong ontwikkeld. Aannemers en architecten worden uitgedaagd om ontwerpen aan te bieden met een verscheidenheid aan keuzes in vorm, gevelindeling en plattegrond. De catalogus omvat zo een aanbod met bouwmogelijkheden op de kavel die een scherpe prijskwaliteit hebben. De catalogus biedt kavelkopers inzicht wat er kan op de kavel, geeft inspiratie en tegelijkertijd garanties ten aanzien van prijs, afwerking, afbouw en vergunningverlening. Gebruik maken van het catalogusaanbod is niet verplicht. Deelnemers mogen ook zelf met een architect en/of bouwer hun eigen woning ontwikkelen. Catalogus ook bredere stimulans voor particulier opdrachtgeverschap Het catalogusaanbod van betaalbare woningen is niet alleen van waarde voor mensen die in aanmerking komen voor een IBB-lening. Ook kavelkopers die geen financiële ondersteuning nodig hebben kunnen er gebruik van maken. De GEM Waalsprong heeft 400 kavels gereserveerd voor particulier opdrachtgeverschap. Een catalogus maakt een laagdrempelige instap voor zelfbouwers mogelijk. Het gedoe en de onzekerheid in het proces vormt zo minder een belemmering om zelf te bouwen. Deze werkwijze maakt zelfbouw makkelijk en toegankelijk. De catalogus wordt daarom voor een brede doelgroep ontwikkeld, en is zo ook voor bouwers en architecten interessanter. De ontwikkelingskosten worden deels verrekend in een opslag per kavel omgeslagen over het totale aantal kavels, en voor een deel uit het BWS budget dat we voor (C)PO beschikbaar hebben gesteld (collegebesluit d.d. 08.02.2011). Uitgangspunten financieringsmodel Om de SVn in staat te stellen de IBB-leningen te verstrekken trekt de gemeente extern een lening aan en stort die middelen op de rekening van de SVn. Ter afdekking van de risico’s dat de rentekosten niet worden gedekt door toekomstige opbrengsten wordt een risicovoorziening gevormd. Daartoe wordt de kavel tegen een marktconforme prijs verkocht. Het verschil tussen deze prijs en de lagere prijs voor goedkope woningen wordt door de GEM Waalsprong in deze voorziening gestort (€ 12.500 per woning). Hierover is overeenstemming met de GEM Waalsprong bereikt. Verkoop tegen marktprijs voorkomt daarnaast de kans op speculatie en verborgen subsidie. Hierdoor zijn er ook geen antispeculatiebedingen e.d. nodig die de regeling administratief zouden verzwaren. Het lijkt wellicht vreemd om voor betaalbare zelfbouw de grondprijs te verhogen. Maar de meeropbrengst wordt gebruikt om het risico goed af te dekken. Opdrachtgevers voor zelfbouw gaan na de eerste 3 jaar op de IBB-lening rente en aflossing betalen voor zover zij daartoe met hun inkomen op dat moment volgens normen van NHG in staat zijn. De volgende inkomenstoetsen vinden plaats in jaar 6, 10 en 15. Bij vrijwillige

verkoop moet de IBB lening in 1x worden afgelost. In geval van overwaarde moet het genoten voordeel van de eerste 3 jaar aan de gemeente worden terugbetaald tot 50% van de overwaarde. Is de woning in waarde gedaald dan is dat pech voor de eigenaar. Bij verkoop met verlies waarbij de oorzaak niet aan de deelnemer is toe te rekenen ( bijv. ontslag, arbeidsongeschiktheid) treedt de garantie van de NHG in werking. Werkingsgebied We starten op beperkte schaal met een pilot voor 30 woningen in het gebied Vossenpels in de Waalspong. Oorzaak is dat ons college op dit moment onze totale leningenportefeuille en risicoprofiel kritisch volgt en een zekere terughoudendheid betracht bij het aangaan van nieuwe verplichtingen. Daarom willen we op dit moment niet verder gaan dan een voorzichtig begin met deze 30 woningen. In totaal zijn er 116 kavels in de Waalsprong gereserveerd voor betaalbare zelfbouw. De 30 leningen beschouwen we als een pilot die we zullen evalueren. De huidige marktomstandigheden en de discussie rond de Nationale Hypotheekgarantie dwingen ons daartoe. Op basis van deze evaluatie zullen we een besluit nemen over een eventueel vervolg. Uitvoeringsorganisatie De uitvoering betreft per woning twee fasen: de ontwikkeling van de woning en het beheer van de IBB-lening. In de ontwikkelingsfase worden er kosten gemaakt die verbonden zijn met de ontwikkeling van de catalogus, marketing, kaveluitgifte, kaveltransport bij notaris, taxatiekosten, en beoordeling van het bouwplan (markttoets, niet de toetsing aan het Bouwbesluit). Deze activiteiten worden ondergebracht bij de uitvoeringsorganisatie van de GEM Waalsprong. De kosten worden nog nader uitgewerkt maar zijn thans geraamd op € 2000,- per woning. De kosten worden in rekening gebracht bij de deelnemer en maken deel uit van de verwervingskosten. Bij de voorlopige beperking tot 30 woningen zijn de ontwikkelkosten verhoudingsgewijs hoog. Daarom wordt de catalogus mede ontwikkeld voor een bredere doelgroep: mensen die geen IBB-lening nodig hebben en volledig de verwervingskosten kunnen financieren. Met inzet van € 105.000 uit de daarvoor gereserveerde middelen uit de BWS middelen worden deze ontwikkelkosten geheel gedekt. De uitvoering van het beheer van de regeling willen we bij de SVn onderbrengen. Dit beperkt de administratieve lasten aanzienlijk. De SVn voert de inkomenstoetsen uit en doet het administratief beheer van de IBB-leningen. Voor deze activiteiten wordt door de gemeente jaarlijks een percentage (ca. 0,5%) per IBB- lening aan de SVn vergoed. Dit bedrag is onderdeel van de bijkomende kosten die de kavelkoper betaalt. De kosten van de eigen organisatie bestaan uit de verwerking van de aanvragen, met bijbehorende correspondentie en administratie, en het beheer van de externe financiering. Dekking hiervoor wordt geleverd door het BWS budget voor betaalbare zelfbouw. 4

Klimaat

(C)PO wordt ook ingezet om projecten te realiseren die een extra plus hebben op het terrein van duurzaam bouwen (materiaalgebruik en energiebesparing). Zodoende kan (C)PO bijdragen aan onze doelstellingen van het klimaat- en energiebeleid.

5

Risico’s

IBB-leningen worden, net als de reguliere starterslening, op twee manieren afgelost. Na 3 jaar begint men, afhankelijk van het inkomen, met betalen van rente en aflossing. De SVn bepaalt dat middels een draagkrachttoets in jaar 3, 6, 10 en 15. Bij verhuizing moet in 1x worden goedgemaakt uit de opbrengsten bij waardedeling bij verkoop. Bij de risico-inschatting wordt uitgegaan van een beperkte inkomensontwikkeling en aflossingen en een lange woonduur. Het is aannemelijk dat de woonduur gemiddeld in de orde van grootte van een jaar of 10 zal liggen. Om voldoende zeker te zijn dat we zelf aan onze verplichtingen kunnen voldoen maken we een risicovoorziening van € 12.500 per woning (de opslag op de grondprijs). Dat is voor 30 woningen totaal € 375.000. Een belangrijk deel van de risicodekking vindt uiteraard plaats doordat de leningen onder NHG normen vallen. Dat betekent dat als er sprake is van gedwongen verkopen omdat mensen niet aan hun verplichtingen kunnen voldoen, en er is een restschuld, de risico’s worden afgedekt door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Is er sprake van een vrijwillige tussentijdse verkoop, én er is sprake van overwaarde, dan deelt de gemeente in de winst. Bij verkoop moet altijd de IBB-lening in z’n geheel worden afgelost. De financiële stand van zaken zullen we gedurende de looptijd van de lening zorgvuldig volgen middels jaarlijkse risicomonitoring. Uit een risicoanalyse blijkt dat de € 12.500 per woning een robuuste afdekking vormt. De analyse wijst uit dat in extreem sombere omstandigheden, waarbij er sprake is van een voortdurende crisis met structurele daling van woningprijzen, en een zeer lage inkomensontwikkeling, de totale risicodekking na 25 jaar is opgesoupeerd. Bij een terugval en herstel van de markt, conform het zwarte scenario (uitgangspunten vastgesteld in raadsvergadering d.d. 21 maart 2011), hoeft de risicoreserve waarschijnlijk niet te worden aangesproken. De risicoanalyse is gebaseerd op het totaal van de 116 woningen, waarvan we er nu 30 doen. Evident is dat bij een kleiner aantal het risico navenant lager is. Het rekenmodel met risicoverkenning is als bijlage bij dit voorstel gevoegd. 6

Financiën

Het maximumbedrag per IBB-lening bedraagt € 57.000,- bij een geschakelde en eindwoning (2/3 van de woningen) en € 35.000 bij een vrijstaande woning (1/3 van de woningen). Maximaal zal dan € 1,5 miljoen aan externe financiering worden aangetrokken. De ervaring van meerdere jaren in Almere leert dat niet iedereen de maximale lening nodig heeft. In de praktijk is het dus zeer waarschijnlijk dat wij ook een lager bedrag lenen dan de € 1,5 miljoen. Het aantrekken van de maximaal € 1,5 miljoen gebeurt gefaseerd binnen de kaders van het treasurybeleid. De leningen worden verstrekt via het SVn. Zowel de 1e als de 2e hypotheek moet voldoen aan de voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie(NHG). De IBB lening heeft een rentevaste periode van 15 jaar. In de ontwikkelfase worden kosten gemaakt die verbonden zijn met de ontwikkeling van de catalogus, marketing, notariskosten en beoordeling van het bouwplan. Deze kosten worden voor € 105.000 gedekt uit de inzet van de daarvoor gereserveerde BWS middelen 7

Communicatie

Na vaststelling van dit voorstel kunnen we verder met de uitwerking van de regeling voor 30 woningen in de Vossenpels. Dit zullen wij communiceren naar belangstellenden voor deze vorm van zelfbouw. Zodra de uitwerking klaar is (overeenkomsten, contracten, catalogus, verordening) wordt dit pakket aan uw raad ter besluitvorming voorgelegd. Pas daarna wordt

via diverse media gecommuniceerd. Zo zullen de websites van de gemeente, de GEM Waalsprong en www.plantjevlag.nl kunnen worden gebruikt. Daarnaast wordt het woonverkoopcentrum Waalsprong ingezet. 8

Uitvoering en evaluatie

Ons college zal na vaststelling van deze uitgangspunten de IBB-regeling verder uitwerken, een samenwerkingsovereenkomst met de SVn voorbereiden en een verordening aan uw raad ter besluitvorming voorleggen. Daarnaast starten we met de werkzaamheden voor de catalogus. Voor medio 2012 moet dit afgerond zijn. De verwachting is dat dan de eerste IBB kavels op de markt komen en de eerste contracten kunnen worden afgesloten. College van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester,

De Gemeentesecretaris,

drs. H.M.F. Bruls

drs. B. van der Ploeg

Bijlage(n): Risicoanalyse

     

 

Betaalbaar  Particulier  Opdrachtgeverschap  in Nijmegen  De hoofdlijnen van de regeling en risico‐analyse 

  21‐5‐2012   

 

1.

Inleiding 

  In februari 2011 heeft het college de Notitie Opdrachtgeverschap in Nijmegen vastgesteld. In deze  notitie is onder meer aangegeven dat we het bouwen van een eigen huis mogelijk willen maken voor  veel verschillende doelgroepen. Niet alleen voor mensen met een goedgevulde portemonnee, maar  ook voor mensen met een smallere beurs. Dit vereist een specifieke regeling om betaalbare zelfbouw  mogelijk te maken. Deze regeling omvat het reserveren van bouwkavels, de organisatie van  betaalbare bouwplannen en een financieringsconstructie vergelijkbaar met de starterslening.     In deze notitie zijn de contouren hiervan nader uitgewerkt. De aanpak is gebaseerd op de ervaringen   zoals deze in Almere zijn opgedaan met de daar gehanteerde regeling voor betaalbaar bouwen   (IkBouwBetaalbaarAlmere).    

2.

Waarom betaalbare zelfbouw? 

  Er zijn een aantal overwegen om met een specifieke regeling betaalbare zelfbouw mogelijk te maken:     1. Zelfbouw wordt bereikbaar voor een bredere doelgroep dan alleen de koopkrachtige  huishoudens. Op dit moment is zelfbouw in Nijmegen doorgaans voorbehouden aan  degenen met een goedgevulde beurs. Door een focus op ook mensen met een minder  gevulde portemonnee wordt zelfbouw voor een breed scala aan huishoudens bereikbaar.    2. Kansen  worden geboden aan de groep inkomens die nu tussen wal en schip vallen.  Mensen in deze  groep verdienen nu te veel om voor een sociale huurwoning in aanmerking  te komen, maar hebben ook onvoldoende leencapaciteit om een woning  te kunnen kopen.  Bovendien is er op de particuliere huurmarkt nog te weinig aanbod.     3. Betaalbare zelfbouw betekent een verbreding van het woningproduct voor Nijmegen en  specifiek de Waalsprong en is een welkome impuls voor de stagnerende  woningbouwontwikkeling.    

3.

Hoofdlijnen van de regeling 

  Betaalbaar zelfbouwen bestaat grofweg uit drie onderdelen: geschikte kavels, betaalbare  bouwplannen en een passende financieringsregeling.     1. In de Waalsprong worden van de 400 kavels voor particulier opdrachtgeverschap, 116 kavels  gereserveerd voor betaalbare zelfbouw met een bijpassende financieringsregeling. Een groot  gedeelte wordt in de Vossenpels en Groot Oosterhout gerealiseerd.    2. Bouwplannen worden ontwikkeld door combinaties van aannemers en architecten. Deze  bouwplannen worden specifiek voor de Waalsprong ontwikkeld en in een aparte hiervoor  gemaakte catalogus opgenomen. De catalogusprijs van het te bouwen huis wordt gefixeerd  1   

  3. Mensen met inkomens onder de  € 45.000,‐ kunnen moeilijk een goede woning kopen, ook  niet  bij zelf bouwen. Om voor deze inkomensgroepen toch zelfbouw mogelijk te maken,  wordt een Ik Bouw Betaalbaar (IBB)‐lening voor particulier opdrachtgeverschap beschikbaar  gesteld. Mensen het volledig bedrag zelf kunnen lenen komen niet in aanmerking voor een  IBB‐lening, maar kunnen wel gebruik maken van alle mogelijkheden die de catalogus  Waalsprong biedt voor zelfbouwers.   Het resultaat is dat de markt gaat strijden om de gunsten van de kopers. De koper kiest zijn kavel en  bouwplan en geeft zelf de aannemer opdracht voor de bouw van de woning. Indien de leencapaciteit  van de koper onvoldoende is om de totale verkrijgingskosten te kunnen financieren, zijn er tot zekere  hoogte en onder bepaalde voorwaarden mogelijkheden voor een aanvullende lening. Zelfbouw  wordt daarmee haalbaar en betaalbaar voor een brede kopersgroep.  

4.

Kavels 

  Locaties  Om te bouwen zijn locaties nodig.  Gekozen is de focus te leggen bij de  Waalsprong. Gemeente en GEM  werken hier samen om particulier  opdrachtgeverschap een stevige  impuls te geven. De GEM Waalsprong  gaat 400 kavels voor particulier  opdrachtgeverschap reserveren,  waarvan 116 kavels worden ingezet  voor een betaalbare vorm hiervan. De  kavels kunnen op diverse plekken in  de Waalsprong beschikbaar komen.   Twee locaties zijn nu in beeld:  Vossenpels Zuid en Groot  Oosterhout. De Vossenpels zet in op  de wat meer avontuurlijke zelfbouwer, daar waar Groot‐Oosterhout ruimte bied aan zelfbouwer die  van te voren meer zekerheid wil.  Andere locaties worden nog gezocht.     Vossenpels  De Vossenpels wordt een nieuwe wijk in de Waalsprong waar mensen zelf de kans krijgen hun woon‐ werk‐ en leefomgeving te realiseren. De Vossenpels kent een bijzondere aanpak voor de ontwikkeling  van deze nieuwe wijk. Met behulp van manifestaties, werksessies, open werkateliers en de website  "Plant je Vlag" kunnen burgers hun initiatief kenbaar maken, meewerken aan de planontwikkeling  van het gebied en samen met de projectgroep de eigen droom inpassen. Met deze vraaggerichte 

2   

("bottom up") benadering worden verrassende en uiteenlopende ideeën naar voren gebracht om te  wonen, werken en recreëren. Deze ideeën vormen de basis voor de plannen voor de Vossepels.     Groot Oosterhout  Ook in Groot Oosterhout kunnen mensen hun eigen woondroom (laten) bouwen. De ontwikkeling is  echter bij voorbaat duidelijker dan in de Vossenpels. De verkaveling, beeldregie en openbare ruimte  worden van te voren bepaald. Binnen deze kaders zijn de toekomstige bewoners vrij om hun huis te  ontwerpen.    

5.

Bouwplannen 

  Maken van catalogus  Om zelfbouw bereikbaar en laagdrempelig te  maken voor een brede doelgroep worden  bouwplannen gemaakt.  Eén eerste belangrijke  voorwaarde is dan dat de bouwplannen  betaalbaar zijn voor deze doelgroep. Dit  betekent dat het prijsniveau voor de  bouwkosten laag moet zijn, terwijl de prijs‐ en  kwaliteitverhouding hoog blijft. Om dit te  waarborgen wordt een catalogus met  bouwplannen opgesteld die de kopers in staat  stelt zelf een bouwplan te kiezen, maar wel met  voldoende garanties ten aanzien van prijs,  afwerking en afbouw.      De catalogus wordt specifiek voor de  Waalsprong ontwikkeld. Aannemers en architecten   worden uitgedaagd om architectonische bijzondere ontwerpen aan te bieden met een  verscheidenheid aan keuzes in vorm, gevelindeling en indeling van de woningen. De bouwplannen  krijgen de titel bouwplan ‘Ik Bouw Betaalbaar Nijmegen’ als zij voldoen aan een aantal vooraf  bepaalde voorwaarden. De goedgekeurde bouwplannen worden opgenomen in de catalogus.     Het catalogusaanbod van betaalbare woningen is niet alleen van waarde voor mensen die in  aanmerking komen voor een IBB‐lening. Juist ook de deelnemers die geen financiële ondersteuning  nodig hebben, kunnen gebruik maken van het gemak van de catalogus. Ook voor hun kan het gedoe  en de onzekerheid in het proces een belemmering zijn om zelf te bouwen. Deze werkwijze maakt het  mogelijk dat zelfbouw makkelijk en toegankelijk wordt. De catalogus wordt daarom voor een brede  doelgroep ontwikkeld. Het is voor bouwers daarom interessanter (dan alleen voor de kavels met IBB‐ leningen) mee te doen.    

3   

Woningtypen  De bouwplannen worden gemaakt voor twee type woningen:  1. Geschakelde woning: individuele eengezinswoningen in een rij. De woningen worden  individueel ontwikkeld met een per woning eigen architectuur en bouwer. De woningen  worden collectief gefundeerd en gelijktijdig gebouwd door meerdere bouwers. De  geschakelde woning komt op een perceel van 125 m2. De totale verkrijgingsprijs is €  190.000,‐ voor een tussenwoning en € 200.000,‐ voor een eindwoning.  2. Vrijstaande woning: individuele vrijstaande relatief kleine woning op een relatief grote kavel.  De woningen worden individueel ontwikkeld met een per woning eigen architectuur en  bouwer. Het concept van een kleine woning op een grote kavel biedt mogelijkheden voor  uitbreiding van de woning in de toekomst (‘bouwen‐sparen‐bouwen’). De vrijstaande woning  komt op een kavel van 220 m2 en de totale verkrijgingsprijs is niet meer dan € 220.000,‐.    Daarnaast is het mogelijk dat er een groep bewoners zich meldt die in aanmerking wil komen voor de  regeling en een complex van eengezinswoningen wil bouwen door één architect en met één bouwer.  Hiervoor wordt dan apart een uitvraag georganiseerd richting architecten/aannemers voor het  maken van een bouwplan die voldoet aan de gestelde voorwaarden.    

      Bouwbegeleiding als voorwaarde  In het bouwproces is professionele bouwbegeleiding verplicht en nodig om de gewenste kwaliteit,  onderlinge samenwerking en voortgang te realiseren. De bouwbegeleider wordt gekozen en betaald  door de kavelkoper. De bouwbegeleider is een onmisbare schakel die er voor zorgt dat het  betaalbaar bouwen slaagt. Hij is vertrouwenspersoon van de kavelkoper, deskundig organisator en  kwaliteitsbewaker richting bouwer, intermediair  tussen kavelkoper en kavelverkoper. Een keuze kan  worden gemaakt uit een aantal vooraf geselecteerde en gekwalificeerde bouwerbegeleiders.    Opbouw kosten  De totale verkrijgingskosten van de woning bestaan grofweg uit de grondkosten, de bouwkosten  voor de woning en de bijkomende kosten (zie tabel hieronder).  Voor de grondkosten wordt  gerekend met de normale marktgrondprijs. Hierdoor is er sprake van een gelijke prijs voor  zelfbouwers als voor ontwikkelaars. Uitgegaan wordt van een prijspeil medio 2013, omdat de  gronden naar verwachting begin en eind 2013 worden geleverd.     De catalogusprijs waarvoor de bouwbedrijven een bouwplannen moeten indienen bedraagt circa €  121.000,‐ en € 127.500,‐ voor respectievelijk een tussen‐ en eindwoning en voor een vrijstaande  4   

kleine woning op een grote kavel voor € 113.000,‐. Door Bartels Adviseurs is uitgerekend dat voor  deze prijs in de huidige markt deze producten goed te maken zijn. Daarbij moet wel worden  opgemerkt dat de kleine vrijstaande woning een gewaagd product is. De verwachting is echter dat  deze, vooral in de Vossenpels, aantrekkelijk is voor een specifieke groep zelfbouwers.    Indien mensen het volledige bedrag zelf kunnen lenen (en dus geen IBB‐lening nodig hebben) en een  bouwplan uit de catalogus wil bouwen met de daarbij behorende garanties, dan komt er nog een  aantal kosten bij, waaronder een bijdrage aan de ontwikkeling van de catalogus,  bouwbegeleidingskosten en kosten voor de kaveltransport (zie de bijlage).       KOSTENOPBOUW

Tussenwoning

Eindwoning

Vrijstaand

Kavelprijs Kavelgrootte Marktprijs per m2, incl. BTW, prijspeil 1‐6‐2013 Subtotaal Woning Catalogusprijs Aansluitkosten bouwbegeleiding subsidie bouwbegeleiding  Keuken & extra's

0

105‐145 m2 bvo, incl. buitenberging, incl.  btw/leges/adviseurs

 100% subsidie bij IBB

Subtotaal V.O.N.

125 125 220 411 411 411                                               51.328                                     51.328                                     90.337

                                           119.000                                                 6.300                                                 4.500                                               ‐4.500                                                 3.500                                            128.800

127.500                                       6.300                                       4.500                                     ‐4.500                                       3.500                                  137.300

                                 113.000                                       6.300                                       4.500                                     ‐4.500                                       3.500                                  122.800

                                           180.128                                  188.628                                  213.137

Bijkomende kosten incl btw Notaris kaveltransport Kadaster inschrijfkost kavel Afsluitkosten financiering 1% incl rentegarantie 0,25%* 6 mnd NHG garantie Notaris hypotheekakten 1 & 2 incl inschrijving Afsluitkosten starterslening 2% incl depot Bouwrente Onvoorzien Subtotaal Percentage bijkomende kosten over VON

uit grondkosten uit grondkosten                                                 3.325                                                     550                                                 1.200                                                 1.140                                                 2.882                                                     700                                                 9.797 5%

uit grondkosten uit grondkosten                                       3.500                                           550                                       1.200                                       1.200 3.033                                           800                                     10.283 5%

uit grondkosten uit grondkosten                                       4.781                                           550                                       1.200                                           675 4.144                                           500                                     11.850 6%

Totale verkrijgingskosten

                                           190.000                                  200.000                                  225.000

Taxatiewaarde

                                           199.500                                  210.000                                  236.250

 

 

5   

  6.

Financieringsregeling 

De catalogus geldt voor zowel mensen die 100% de woning kunnen financieren als voor mensen die  een financiële ondersteuning nodig hebben. Er zijn diverse mogelijkheden om huishoudens die  onvoldoende inkomen hebben te ondersteunen bij het kopen van een eigen woning. De gemeente  hanteert al een aantal jaren de starterslening via de SVn voor koopstarters. Voor particulier  opdrachtgeverschap is gekeken naar Almere, die veel ervaring heeft op dit terrein. Almere ontwikkelt  momenteel met de SVn een variant op de starterslening die goed aansluit bij betaalbare zelfbouw.  Deze regeling wordt de Ik Bouw Betaalbaar‐lening genoemd. Deze regeling is gelijk aan de huidige  starterslening waarin gedurende een aantal jaren rente wordt gesubsidieerd. Echter in aanvulling  daarop wordt een terugbetalingsregeling voor de gesubsidieerde rente opgenomen. Deze regeling  omvat een verplichting tot terugbetaling van de gesubsidieerde rente als bij verkoop van de woning  overwaarde ontstaat. Voor het overige zijn de regelingen hetzelfde.   Essentie van de regeling  1. De maximale verkrijgingskosten worden begrensd. Afhankelijk van het woningtype is dit €  190.000,‐ (tussenwoning), € 200.000,‐ (eindwoning) en € 225.000,‐ (vrijstaande woning).    2. De koper gaat een eigen lening aan voor dat gedeelte van de totale verkrijgingskosten dat hij  kan financieren op grond van zijn inkomen naar de normen van de NHG. Hiervoor wordt een  eerste hypotheek gevestigd.    3. Voor het restant van de verkrijgingskosten dat hij niet zelf kan financieren en evenmin uit  eigen middelen kan voldoen, kan een IBB‐lening worden aangevraagd bij het  Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeente (SVN). Hiervoor wordt een  tweede hypotheek gevestigd. De IBB‐lening bedraagt maximaal 30% van de totale  verkrijgingskosten bij een geschakelde woning (tussen‐ en eindwoning)en maximaal 16% bij  een vrijstaande woning. Het minimum bedraagt 5%, omdat anders de kosten van de regeling  onevenredig hoog zijn met het uit te lenen bedrag. Het leenbedrag is gemaximeerd tot  €  57.000 ( tussenwoning en eindwoning) en € 35.000 ( vrijstaande woning) . Over de IBB‐lening  hoeft gedurende de eerste drie jaar in elk geval geen rente en aflossing te worden betaald.     4. Na 3, 6,10 en 15 jaar  vindt een inkomenstoets plaats. Bij inkomensstijging van de koper zal  een verplichte betaling ontstaan van rente en aflossing op de IBB‐lening. Uitgangspunt is dat  de kavelkoper de volledige lasten betaalt in het toetsjaar en dat de rentekorting vervalt,  tenzij hij kan aantonen dat hij hiertoe volgens de NHG normen niet of ten dele in staat  is.     5. Bij verkoop van de woning moet de koper de verkregen rentekorting op de IBB‐lening aan de  gemeente terug betalen. Dit geldt alleen als er sprake is van overwaarde waarbij het terug te  betalen bedrag nooit meer bedraagt dan 50% van de overwaarde. Deze terugbetaling geldt  als een tegenprestatie voor de door koper verkregen rentekorting op de IBB‐lening, welke  met door de gemeente aangetrokken en ter beschikking gestelde gelden is verstrekt.  Hiervoor wordt een derde recht van hypotheek gevestigd.    6   

  6. Op de financiering  van de koper dient Nationale Hypotheek Garantie te worden verstrekt om  de koper en de bank te behoeden voor onverantwoord (uit‐)lenen. Tevens wordt met de  NHG‐garantie de kavelkoper behoed voor een restschuld die zou ontstaan als hij door  oorzaken van buitenaf de woning moet verkopen (zie bijlage 1 ).    Inkomensgroep  De doelgroep die met deze regeling bediend wordt heeft een inkomen tussen ruwweg € 30.000,‐ en  € 45.000,‐. De onderste grens is ontleend aan de maximum inkomensgrens van de Wet op de  huurtoeslag. Meerpersoonshuishoudens met inkomens tot deze grens kunnen huurtoeslag  aanvragen en vormen de groep die de corporaties met voorrang moeten huisvesten. Onder deze  grens is het verwerven van een nieuwe eigen woning niet verstandig c.q. haalbaar. De woonlasten  worden te hoog en de risico’s voor banken en de extra lening te groot.     De bovengrens wordt bepaald door een inkomen waarmee voldoende leencapaciteit aanwezig is om  een kavel te kopen en een eigen woning te bouwen. Deze grens ligt bij een kleine vrijstaande woning  bij een inkomen van € 47.500,‐. Met dit inkomen kun je op dit moment  ca € 213.750 lenen zodat je  met een IBB‐lening van € 11.250 ( 5%)  een woning van € 225.000 kunt verkrijgen. Met € 30.000 kun  je op dit moment ca € 135.000 lenen en met een bijdrage van € 55.000 een woning van € 190.000  verkrijgen. Overigens kunnen er keuzes worden gemaakt of de IBB‐lening alleen voor starters (dus  mensen die voor een eerste maal een eigen woning verkrijgen) of dat deze geldt voor een bredere  doelgroep.  Bij de bovengenoemde voorbeelden geldt dat deze een momentopname zijn van de actuele  omstandigheden in de hypotheekmarkt. Daar spelen rente en normering op basis van de wijzigende  huishoudlasten aangegeven door Nibud een belangrijke rol.    Onderstaand overzicht geeft weer op welke wijze deze woningen bereikbaar worden gemaakt voor  de diverse inkomensgroepen.   IBB‐Lening  Tussenwoning  Eindwoning  Vrijstaande woning **    € 190.000,‐ € 200.000,‐ € 225.000,‐ Maximale percentage   30% 30% 15,5% Maximale bijdrage    € 57.000,‐ € 57.000,‐ € 35.000 Minimaal zelf te financieren    € 133.000,‐ € 143.000,‐ € 190.000,‐ Bereikbaar vanaf inkomen *  € 29.556,‐ € 31.778,‐ € 42.220‐   *Uitgaande van een één verdiener en  volgens  NGH normering (peil datum jan 2012; circa 4,5 maal  het inkomen kan geleend worden).  Bij een gezamenlijk inkomen ligt het te lenen bedrag lager.  ** Uitgangspunt is dat de vrijstaande woning niet concurrerend is met de voorwaarden die gelden  voor de huidige reguliere starterslening waar kopers gebruik van kunnen maken bij de koop van ‘kant  en klaar’ woningen van een ontwikkelaar. Bij de huidige starterslening kan maximaal 20% met een  maximaal bedrag van € 35.000,‐ worden geleend.    7   

Hoeveelheid woningen  Wij maken deze financieringsregeling in eerste instantie voor 30 woningen mogelijk. Oorzaak is dat  we op dit moment onze totale leningenportefeuille en risicoprofiel kritisch volgen en een zekere  terughoudendheid betrachten bij het aangaan van nieuwe verplichtingen.  In totaal zijn er in de Waalsprong 116 kavels gereserveerd  voor betaalbare zelfbouw.     Risico‐analyse  Een belangrijk deel van de risicodekking vindt uiteraard plaats doordat de leningen onder  NHG normen vallen. Dat betekent dat als er sprake is van gedwongen verkopen omdat  mensen niet aan hun verplichtingen kunnen voldoen en er een restschuld is, de risico’s  worden afgedekt door de stichting Waarborgfonds Eigen Woningen.     Daarnaast bestaat het risico dat de kosten van de  Nationale Hypotheekgarantie  rentesubsidie langer doorlopen dan gedacht en/of  niet worden goedgemaakt uit de opbrengsten bij  In de regeling wordt het gedeelte van de totale  verkrijgingskosten dat de koper zelf niet conform  waardedeling bij verkoop. De gemeente betaalt  NHG normen kan financieren gedekt met de IBB‐ immers rente over de uitstaande schuld dat via SVn  lening. De IBB‐lening wordt verstrekt onder een  aan de deelnemers wordt geleend. Tegenover deze  recht van een tweede hypotheek. Op de IBB‐ schuld staan rentebetalingen als het recht op  lening is de Nationale Hypotheekgarantie van  rentekorting is vervallen. Na 3 jaar begint men  toepassing. Dit betekent dat in situaties waarbij de  afhankelijk van het inkomen met betalen van rente en  ontstane betalingsproblemen niet aan de  aflossing. Indien er onvoldoende sprak is van  geldnemer/deelnemer verwijtbaar zijn, de NHG  inkomensontwikkeling, wordt de renteloze lening  garant staat voor het verlies op de IBB‐lening.   verlengd. De SVn bepaalt dat middels een  In de voorwaarden en normen 2012 worden de  draagkrachttoets in jaar 3, 6, 10 en 15. Bij verhuizing  volgende niet verwijtbare oorzaken genoemd:  moet in 1x worden afgelost. Indien er sprake is van  overwaarde, vloeit maximaal 50% van de overwaarde  ‐ Relatiebeëindiging  terug als vergoeding van de renteloze lening.   ‐ Arbeidsongeschiktheid    ‐ Werkloosheid  ‐ Onvrijwillige inkomensdaling  Om bovenstaande risico af te dekken is een  ‐ Overlijden  risicovoorziening gewenst is. In alle scenario’s is de  eenmalige storting van circa € 12.500 ,‐ per woning  opgenomen ter dekking van het risico (zie verder de bijlage). De storting wordt in eerste instantie  gedaan voor 30 woningen en bedraagt € 375.000,‐.    

8   

  In de bijlage is een uitgebreide risicoanalyse opgenomen, mede om naar aanleiding van de  kredietcrises, en is een aantal mogelijke scenario’s voor de toekomst in beeld gebracht. Uit  de analyse blijkt dat de risicodekking onder de volgende omstandigheden niet terug komt:  - Een lage, beheerste inflatie  - Een zeer beperkte inkomensontwikkeling onder de deelnemers  - Een laag verhuisgedrag, men blijft er gemiddeld 14 jaar lang wonen  - Een structurele daling van de onroerend goed markt met prijsindex 100 in 2009 naar een  prijsindex 80 in 2016 en daarna een blijvend laag prijsindexniveau rond 85‐87.    Blijken de ontwikkelingen negatiever dan deze geschetste omstandigheden, dan moet er extra geld  bij. Indien er sprake is van een betere marktontwikkeling in het vastgoed, betere  inkomensontwikkeling en/of een kortere woonduur (vaker verhuizen) dan valt een deel en wellicht  de gehele risicovoorziening vrij. De uitgangspunten van het Zwarte Scenario zijn overigens minder  somber dan de hierboven geschetste omstandigheden waaronder de risicodekking niet meer vrij  valt.       

9   

Bijlage: Financiële risicoanalyse  In deze bijlage wordt ingegaan op de risico’s die verbonden zijn aan het uitvoeren van deze  regeling. De regeling houdt in dat voor het deel dat de kavelkoper zelf niet kan financieren  een IBB‐lening wordt verstrekt. Deze lening is bij aanvang rentevrij. De lening en de  rentevrijstelling kan door de gemeente worden gegeven door geld te lenen op de  kapitaalmarkt. Over dit geleende geld moet de gemeente rente betalen. De uitstaande  schuld op deze lening neemt dus per jaar toe (met de rente).     Bij inkomensstijging gaan kavelkopers rente en aflossing over de IBB‐lening betalen.  Wanneer kavelkopers hun huis verkopen, lossen ze in één keer het hele bedrag af. Op  verzoek kan ook tussentijds worden afgelost. Op deze wijze wordt er op de totale lening  afgelost. Bijzonder aan deze regeling is dat bij een verhuizing, de gemeente een deel van  de eventuele verkoopwinst als vergoeding voor de genoten rentekorting ontvangt.    De risico‐analyse is gebaseerd op 116 woningen, waarvan we nu starten met 30 woningen.     1. Algemene uitgangspunten    Om een risicoanalyse uit te voeren moet eerst antwoord worden gegeven op:  ‐ Hoe hoog is de gemiddelde vraag naar een IBB‐lening?  ‐ Welke bedrag kan gereserveerd worden voor risicodekking?  ‐ Worden alle ontwikkelings‐ en beheerkosten gedekt?  ‐ Wat is de uiteindelijke financieringsvraag voor het aangaan van IBB‐leningen?    Hoogte van de IBB‐leningen  Uitgangspunt van het risicomodel is dat de deelnemers financieren wat zij kunnen volgens  normen van de NHG. De NHG‐normering wordt jaarlijks aangepast aan bestedingen ( nibud)  en rente ontwikkeling. Op dit moment kan met  inkomens vanaf circa 25.000 tot 35.000   4,5 maal het inkomen geleend worden.       De inkomensverdeling bepaalt de uitkomst van het model mee. Voor Nijmegen is gekozen  om deelnemers vanaf € 30.000,‐ te laten participeren in de regeling voor de  eengezinswoning waarbij de deelnemer zelf minimaal 70% moet kunnen financieren.  Voor de vrijstaande woning met hogere verkrijgingskosten (€ 225.000) dient de deelnemer  tenminste 84% zelf te financieren. In onderstaande tabel is de geraamde  inkomensverdeling van de deelnemers weergegeven inclusief een raming van het te  verwachten bedrag aan lening.    Met deze invoer bedraagt voor de eengezinswoning de gemiddelde eigen financiering  circa€ 143.000,‐ en de financieringsvraag voor een IBB‐lening circa € 47.000‐.  Voor de vrijstaande woning is dit circa € 192.000 resp € 33.000,‐. Op dit moment wordt er  in de verkaveling van de locaties uitgegaan van 38 vrijstaande woningen en 78 geschakelde  woningen. Bij toename van het aandeel vrijstaande woningen wordt meer zelf gefinancierd  en neemt het risico verder af.  10   

verwervingskosten aantal inkomen bij start laag inkomen bij start midden inkomen bij start hoog eigen financiering gemiddelde starterslening

EENGEZINSWONING 190.000 78

DATCHA 225.000 38

30.000 33.000 35.000 142.623 25%

35% 60% 5%

39.000 42.700 44.000 192.329 15%

0% 60% 40%

    Reservering risicodekking  Voor dekking van de risico’s voor het verlenen van de IBB‐leningen wordt een reserve  opgebouwd. Deze reserve wordt verkregen door een bedrag uit de grondopbrengsten te  halen. Dit bedrag is het verschil tussen een marktgrondprijs en een sociale grondprijs.    In de totale verkrijgingskosten van de IBB‐woningen wordt gerekend met de normale  marktgrondprijs, terwijl in de grondexploitatie Waalsprong rekening is gehouden met een  sociale grondprijs voor de Ik Bouw Betaalbaar kavels. Voor de sociale huur wordt uitgegaan  van prijspeil 1 juni 2013 (€ 193 euro per m2), omdat de verwachting is dat de meeste  grondleveringen in dat jaar gaan plaatsvinden.  Het verschil wordt deels gereserveerd voor  de risicodekking en deels voor de ontwikkelingskosten van de catalogus. Bij een kavel van  125 m2 gaat het dan om € 12.500,‐ per woning ten behoeve van de risicodekking. Voor 116  woningen is de totale bedrag dat ingezet kan worden voor het dekken van de risico’s €  1,450 miljoen.     MARKT_ SOCIAAL kavelgrootte sociale prijs per m2 excl btw marktprijs per m2 excl btw kavelprijs

grex sociaal 125 193 24.125

markt

verschil 125

345 43.125

19.000

Inzet financiële reserve Risicodekking

12500

Bouwbegeleiding zelfbouwers Bijkomende kosten IBB/SVn e.d.

4.500 2.000

11   

  Dekking ontwikkelings‐ en beheerkosten  Ontwikkelings‐ en uitvoeringskosten bestaan uit het maken van de catalogus, het toetsen  van de bouwplannen, transporteren van de kavel (bij notaris en kadaster) en  uitvoeringskosten voor SVn. Deze kosten worden deels betaald uit de financiële reserve  vanwege het verschil van de marktgrondprijs en de sociale grondprijs. Daarnaast is er  sprake van een bijdrage uit de BWS‐reserve om betaalbaar bouwen te stimuleren (conform  collegebesluit februari 2011). Uit deze financiële reserve worden ook deels de kosten  gedekt van de verplichte bouwbegeleiding. Indien mensen 100% zelf kunnen lenen en niet  in aanmerking komen voor een IBB‐lening dan vallen zij buiten de 116 (eerst 30) kavels en  moeten zijn de volledige marktconforme grondprijs betalen. Dit betekent dat deze mensen  een bijdrage moeten betalen aan de IBB‐catalogus en de kosten voor bouwbegeleiding en  aantal bijkomende kosten (als het transporteren van de kavel) moeten betalen.     Externe financiering   De externe financiering is natuurlijk afhankelijk van de financieringscapaciteit van de  doelgroep en het benodigde bedrag uit een extra IBB‐lening. Op voorhand is dit onzeker.  Maximaal moet voor 30 woningen een bedrag van 1,5 miljoen worden geleend. In de  praktijk zal dit lager uitvallen omdat niet iedereen de maximale IBB lening nodig heeft.     1. Risicoanalyse met vier factoren    De risicoanalyse moet de vraag beantwoorden of aflossingen die kopers zullen plegen bij  verkoop of vergoeding voor de rentekorting uit verkoopwinst op termijn voldoende zijn om  de met rente opgehoogde leensom af te lossen. In de risicoanalyse zijn de volgende  factoren in samenhang bekeken:  1. Marktontwikkeling onroerend goed, deze bepaalt de omvang van de eventuele  verkoopwinst.  2. Rente op kapitaalmarkt, deze bepaalt de hoogte van kosten om de IBB‐leningen te  financieren.   3. Inkomensontwikkeling, deze bepaalt hoe snel de kavelkopers over de IBB‐lening de  volle rente en aflossing kan gaan betalen.  4. Het verhuisgedrag, deze bepaalt hoe snel kavelkopers gaan aflossen en op welk  moment de eventuele verkoopwinst aan de orde is.     De risicoanalyse geeft als uitkomst dat een risicovoorziening gewenst is, gezien de  onzekere ontwikkelingen van de rente en de prijzen van het onroerend goed. Hierbij is,  naar aanleiding van de kredietcrises, een aantal mogelijke scenario’s voor de toekomst in  beeld gebracht. De scenario’s zijn combinaties van de vier factoren. Per factor worden de  mogelijke ontwikkelingen gesimuleerd.    Factor 1. Onroerend goed markt  In het risicomodel is de prijsontwikkeling van het onroerend goed in de toekomst van grote  betekenis. Deze ontwikkeling is met de kredietcrisis onzeker en onvoorspelbaar geworden.  Om de gevoeligheid door te rekenen zijn drie scenario’s in beeld gebracht:  12   

1. Waalsprong‐scenario: Dit scenario is uitgangspunt voor de grondexploitatie van de  Waalsprong (zie rapport van Fakton, ‘Gematigde Terugval’). Dit scenario kent een  gematigde terugval van de markt waarbij deze inzakt tot 93 en rond 2019 weer  terug is op niveau van 2009  2. Zwarte scenario: dit scenario is gebaseerd op het zwarte scenario conform  vaststelling van de risiconota ontwikkelingsbedrijf 2011 (9 november 2011) en de  vastgestelde uitgangspunten hiervoor conform de raadsvergadering op 21 maart  2012. In dit scenario krimpt de economie in 2012 en 2013 en stagneert de  ontwikkeling in 2014. In 2015 treedt herstel van de economie in. De vastgoedmarkt  herstelt in de loop van 2016. Vertaalt naar het rekenmodel zakt het prijspeilniveau  in de jaren  2014, 2015, 2016 naar 86. Rond 2025 zijn de prijzen weer terug op het  prijspeilniveau 100 van 2009.  3. Benutten van volledige risicoreserve: dit scenario geeft aan onder welke  omstandigheden, er gebruik moet worden gemaakt van de volledige risicoreserve  (zie pagina 11, reservering risicodekking). In dit scenario zakt het prijspeilniveau op  de woningmarkt van 100 in 2009 naar 80 in 2016 en komt niet meer terug op het  oude niveau maar blijft structureel schommelen tussen 85 en 87.    Twee belangrijk kanttekeningen zijn bij deze rekenexercitie te plaatsen:   ‐ De woningen worden gerealiseerd in de prijscategorie rond de € 200.000. In deze  categorie zijn de prijseffecten van de huidige stagnatie op de markt procentueel  minder ingrijpend dan op de markt in de hogere segmenten.   ‐ De woningen die in Nijmegen volgens deze aanpak worden gerealiseerd worden op  zijn vroegst opgeleverd in 2013 maar naar verwachting vooral in 2014 en 2015.  Deze woningen nemen vanaf dat moment deel aan de woningmarkt en zullen  relatief wat minder effect ondervinden van de prijsdaling op de woningmarkt. Een  belangrijk deel van de prijsdaling sinds 2009 heeft naar verwachting dan al  plaatsgevonden.    Daarnaast is een belangrijk aandachtspunt dat de IBB‐lening de werkelijke  verkrijgingskosten financiert. Deze kunnen afwijken van de waarde op de onroerend goed  markt. Om deze reden wordt voorafgaand aan de start bouw en ter controle bij oplevering  een taxatie verricht van de waarde van de woning. De veronderstelling dat particulier  opdrachtgeverschap leidt tot een hoge onroerend goed waarde lijkt in de praktijk te  worden bevestigd. Uit de ervaringen in Almere blijkt een waardesprong van 5‐10% aan de  orde. Om deze reden wordt de eenmalige waardesprong bij oplevering apart in het model  opgenomen (ingevoerde waardesprong is 5%).       

 

13   

  Factor  2. Rente op kapitaalmarkt  De rente die moet worden betaald om de investering te lenen is in verhouding de laagste  rente. Dit is mogelijk omdat geleend wordt bij de BNG en deze bank beperkte opslagen  hanteert gezien de soliditeit van de gemeente Nijmegen. In onderstaande grafiek zijn twee  scenario’s weergegeven:   ‐ Model 1 (variabele rente):Rente varieert tussen de 4,25% en is langdurig 4,75%  ‐ Model 2 (hoge variabele rente): De rente is structureel hoger en varieert tussen  4,4% en 5,4%  In de uitwerking worden in de scenario’s model 1 en model 2 gehanteerd.   

14   

 

  Factor 3. Inkomensontwikkeling  De inkomensontwikkeling van de kavelkopers bepaalt het vermogen cq de verplichting om  rente op de IBB‐lening te gaan betalen. De toets vindt plaats in jaar 3‐6‐10 en 15.   Uitgangspunt is dat de kavelkoper de volledige lasten betaalt in het toetsjaar. In principe  vervalt de rentekorting dus. Tenzij de persoon kan aantonen dat hij hiertoe volgens NHG  normen niet of ten dele in staat is.    Voor de inkomensontwikkeling wordt gekeken naar de inflatie. Voor de inflatie wordt  uitgegaan van twee modellen:  Model 1: een beheerste inflatie (1,5%/2%)  Model 2: hogere rente en daardoor hogere inflatie. In dit model wordt gesimuleerd  dat de inflatie  1,4% lager is dan de rente. De inflatie varieert tussen 3,0% en 4,0%.    De inkomensstijging is gewoonlijk hoger dan de inflatie. Daarnaast is het voor deze groep  van voornamelijk starters reëel om uit te gaan van een extra inkomensstijging.     Er zijn twee scenario’s gesimuleerd waarbij het inkomen en de inflatie veel dan wel weinig  stijgen:  1 hogere inflatie en extra inkomensstijging( groen): In dit model wordt uitgegaan van  de hoge rente en hoge inflatie. De inflatie varieert van 3,0%  tot 4,00 %.  De extra inkomensstijging boven inflatie wordt ( gezien de starters) ingevoerd voor  de eerste tien jaar met een vast percentage ad 1,7% per jaar.  De inkomens stijging varieert de eerste tien jaar tussen 4,5%  en 5,5% 

15   

2

lage inflatie en beperkte extra inkomensstijging (paars): De inflatie wordt beheerst  en bedraagt 1,5% tot maximaal 2%. De extra inkomensstijging boven inflatie wordt  beperkt tot 0,7% per jaar. Inkomensstijging per jaar 2,7%.   

GEGEVENS   Centraal Fonds  inflatieraming structureel 2%, voor periode 2011‐2015 1,55‐ 1,67%‐1,83%, 2,0%‐2,0%  CBS reële inkomensstijging in 2008  ad 1,7% lager dan voorgaande jaren 2007  3,7% en 2006 4,5% 

 

 

16   

  Factor 4. Verhuisgedrag  De IBB‐lening  wordt op twee manieren afgelost: bij verhuizing en door  inkomensontwikkeling. Bij verhuizing wordt het aandeel geheel afgelost. Daarbij wordt bij  een eventuele verkoopwinst de vergoeding voor de genoten rentekorting betaald, met dien  verstande dat de door de koper te betalen vergoeding nooit meer bedraagt dan 50% van de  overwaarde.     Belangrijk in het bepalen van het verhuisgedrag is dat bij deze doelgroep sprake is van een  hoog aandeel starters. Starters verhuizen snel. Op basis van divers onderzoek kan worden  aangenomen dat de woonduur hiervoor 5 jaar is. Bij een verhouding van 75 % starters en  25 % gezinnen is de daaruit voortvloeiende gemiddelde woonduur 6,25 jaar.     In het model wordt echter toch uitgegaan van een relatief lange woonduur omdat de  essentie van deze koopconstructie inhoudt dat men eerder dan gebruikelijk in een  “grotere‐ duurdere “woning woont. In wezen maakt de bewoner de eerste stap in zijn  woon carrière in deze woning door een groter aandeel in de waarde te kopen. Daarom zijn  een tweetal verhuisscenario’s bekeken: een scenario met een lange woonduur (gemiddeld  14,6 jaar) en een scenario met een kortere gemiddelde woonduur (10,1 jaar). De gegevens  zijn gebaseerd op CBS‐modellen.       Gegevens: woonduur in koop vlg TU Delft      Starter   5 jr      Vrije duo’s   8 jr      Gezinnen   10 jr      50 plusser   17 jr      Senior     11 jr      Gemiddeld   9 jr 

 

  17   

    Analyse en conclusie  De vier voorgaande factoren zijn met de specifieke gegevens voor Nijmegen gecombineerd in de  drie scenario’s zoals genoemd bij de vastgoedmarktontwikkeling: 1. Waalsprong scenario, 2.  Zwarte scenario en 3. Benutten volledige risicoreserve.    In de tabel wordt weergegeven op welke wijze de factoren in de scenario’s zijn gecombineerd.  1. Waalsprong scenario  a. De woningmarkt is terug in 2021  b. De rente begint op 4,25 % en is na 2016 vast op 4,75%  c. Langzaam aflossen en verhuizen: Lange woonduur en lage inflatie  inkomensontwikkeling (paars)  d. Lange woonduur en hoge inflatie en inkomensontwikkeling ( groen)  2. Zwarte scenario 1  a. Een daling in onroerend goed markt tot 2016. Vanaf dat jaar hersteld de markt. De  woningmarkt is terug in 2025.    b. De rente begint op 4,25 % en is na 2016 vast op 4,75%  c. Langzaam aflossen en verhuizen: Lange woonduur en lage inflatie  inkomensontwikkeling (paars)  d. Lange woonduur en hoge inflatie en inkomensontwikkeling ( groen)  3. Benutten volledige risicoreserve  a. Een structurele daling van de onroerend goed markt met prijsindex 100 in 2009 naar  een prijsindex 80 in 2016 en daarna een blijvend laag prijsindexniveau rond 85 en  komt niet meer terug op nivo 2009  b. De rente varieert van 4,4‐5,4%  c. Langzaam aflossen en verhuizen: Lange woonduur en lage inflatie  inkomensontwikkeling (paars)  d. Lange woonduur en hoge inflatie en inkomensontwikkeling ( groen)  e. Sneller aflossen en verhuizen, gemiddelde woonduur hoge inflatie en  inkomensontwikkeling (roze)    In alle modellen is de eenmalige storting van circa € 12.500,‐ opgenomen ter dekking van het  risico. De storting wordt gedaan voor alle 116 woningen en bedraagt € 1,45 miljoen.     Uit de analyse blijkt dat onder de volgende omstandigheden de volledige risicostorting (ad 1,45  mln) niet vrij valt:  - Een lage, beheerste inflatie  - Een zeer beperkte inkomensontwikkeling onder de deelnemers  - Een laag verhuisgedrag, men blijft er gemiddeld 14 jaar lang wonen                                                               1

  Uitgangspunten van het zwarte scenario zijn in het rekenmodel voor IBB ingevoerd. Dit betekent dat er  gegevens zijn toegevoegd t.a.v. bijvoorbeeld verhuizen en woonduur. Dit om een evenwichtige vergelijking van  scenario’s mogelijk te maken. 

18   

-

Een structurele daling van de onroerend goed markt met prijsindex 100 in 2009 naar een  prijsindex 80 in 2016 en daarna een blijvend laag prijsindexniveau rond 85‐87 

  Blijken de ontwikkelingen negatiever dan deze geschetste omstandigheden, dan moet er extra geld  bij. Indien er sprake is van een betere marktontwikkeling in het vastgoed, betere  inkomensontwikkeling en/of een kortere woonduur (vaker verhuizen) dan valt een deel, en wellicht  de gehele risicostorting vrij .   De uitgangspunten van het Zwarte Scenario zijn overigens minder somber dan de hierboven  geschetste omstandigheden waaronder de risicodekking niet meer vrij valt.    SCENARIOS

overzicht invoer rente bij aanvang 2012 rente hoogst rente laagst prijsstijging woningmarkt index 2009 terug op 100 in laagste index prijsstijging markt hoogst prijsstijging markt laagst inflatie gemiddeld extra inkomensontwikkeling 10 jaar verhuismutaties woonduur exploitatie UITKOMST na exploitatie 25 jaar 15 jaar rendement storting 25 jaar rendement storting 15 jaar retour

per woning

  totaal  

1

3

2

WAALSPRONG SCENARIO gematigde terugval

ZWARTE SCENARIO

BENUTTEN RISICORESERVE structurele terugval

4,25% 4,75% 4,25%

4,25% 4,75% 4,25%

4,4% 5,4% 4,4%

2021 94 1,8% -0,7% 1,97% 2,71% 0,57% 1,70% 14,6 25 jaar 15 jaar

2.428.510

2027 86 1,8% -5,0% 1,97% 2,71% 0,57% 1,70% 14,6 25 jaar 15 jaar

1.671.573 1.507.751

2,70% 167%

1,97% 0,57% 14,6 25 jaar

115%

2,71% 1,70% 15 jaar

2,7% 1,7% 10,1 15 jaar

1.088.382

1.144.400

-1,66% 75%

-1,41% 79%

169.676 1.256.767

0,61% 0,27% 104%

nvt 80 0,4% -4,0%

-3,53% -0,89% 87%

12%

12.500

 

1.450.000

Tabel: Resultaat voor 116 woningen na een storting risicoreserve van 1.45 mln. Na 25 jaar komt in het  scenario ‘Benutting van de risicoreserve’ nog € 169.000,‐ retour van de opgebouwde risicoreserve (paarse  kolom).  In het zwarte scenario is er na 25 jaar € 1.7 mln retour, na 15 jaar 1.3 mln. Dit betekent dat in het  zwarte scenario min of meer de opgebouwde risicoreserve van 1.45 mln terugkomt (1.7 mln na 25 jaar en 1.3  mln na 15 jaar).   

   

19   

Directie Grondgebied

Ingekomen stuk D23 (PA 23 februari 2011)

Bouwen en Wonen

Mariënburg 75 6511 PS Nijmegen

Openbare besluitenlijst 18 december 2007 Collegevergadering no 47 Aan de gemeenteraad van Nijmegen Aanwezig: Voorzitter Wethouders Gemeentesecretaris Communicatie Datum 8Verslag februari 2011

Telefoon

14024

Telefax

(024) 322 78 48

E-mail

[email protected]

Postadres Postbus 9105

Th. de Graaf 6500 HG Nijmegen P. Depla, H. van Hooft sr., L. Scholten, H. Kunst, P. Lucassen, J. van der Meer P. Eringa A. Kuil Ons kenmerk Contactpersoon M. Sofovic G340/10.0032335 Wim van der Velde

Onderwerp

Datum uw brief

Doorkiesnummer

Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw

-

3437

Geachte leden van de raad,Aldus vastgesteld in de vergadering van: Hierbij bieden we u de notitie Particulier Opdrachtgeverschap in Nijmegen aan. In het Coalitieakkoord is opgenomen dat we particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw willen stimuleren. Dit onderdeel hebben we opgepakt en in deze notitie is nader uitgewerkt wat we gaan doen. Daarbij hebben we ook goed kennis genomen van de ervaringen elders in het land. Tijdens de werkconferentie wonen op 5 november 2010 is het onderwerp ook besproken.

De voorzitter,

De secretaris,

Particulier opdrachtgeverschap, alleen of samen, maakt van de woonconsument een woonproducent, de individuele woonwens staat centraal. Het leidt tot variatie en grote betrokkenheid van bewoners bij hun omgeving. Het biedt kansen voor mensen die extra duurzaam willen wonen en leven, en/of voor groepen die zorg en verantwoordelijkheid voor elkaar willen delen. Maar ook combinaties van wonen en werken, je eigen droomhuis met die grote dichte woonkeuken, of extra grote slaapkamers, behoren tot de mogelijkheden. Juist die mogelijkheid om je eigen plattegrond te bepalen blijkt de kern van deze bouwvorm. Particulier opdrachtgeverschap was en is doorgaans voorbehouden aan degenen met een goedgevulde beurs. Zo ontstaan de gouden randjes. Wij willen dat particulier opdrachtgeverschap voor meer doelgroepen en ook voor mensen met een smallere beurs mogelijk wordt. Dit vraag om speciale oplossingen en financiële arrangementen. In de Waalsprong is al een start gemaakt met particulier opdrachtgeverschap. Samen met de GEM Waalsprong willen we daar werken aan een verdere ontwikkeling. Daar zal het accent voor deze vorm van planontwikkeling komen te liggen. In de bestaande stad werken we mee aan initiatieven vanuit de markt. Het is belangrijk om te beseffen dat particulier opdrachtgeverschap een fundamenteel andere wijze van woningbouw is. Het betekent een omslag van aanbodgericht naar vraaggericht werken. Onze instrumenten moeten we daar op aanpassen. Andere bestemmingsplannen, andere stedenbouwkundige plannen en welstandstoezicht. Het vraagt om duidelijke kaders, en

www.nijmegen.nl

brief aan de raad cpo.doc

1

Gemeente Nijmegen Directie Grondgebied Bouwen en Wonen

Vervolgvel

1

meer communicatie en begeleiding tijdens het bouwproces. En zelfbouw voor mensen met een smalle beurs vraagt om instrumenten als voorfinanciering van plankosten, en vormen van achtervang en garantstelling. We stellen een projectteam in om instrumenten te ontwikkelen, processen te stroomlijnen en activiteiten te coördineren. Gebiedsontwikkeling in particulier opdrachtgeverschap heeft veel voordelen maar brengt, zeker in het begin, ook extra kosten met zich mee. Ter dekking daarvan willen we een budget van € 400.000 inzetten uit de middelen die we begin 2011 denken te krijgen uit de BWS-reseve van de Stadsregio. Dit onder de voorwaarde dat de Stadsregioraad instemt met het verdeelvoorstel voor de BWS reserve. Na aftrek van deze € 400.000 is er in de BWS reserve nog ca. € 800.000 beschikbaar waarvoor we in de loop van dit jaar bestedingsdoelen zullen vaststellen.

Hoogachtend, college van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester,

De Gemeentesecretaris,

mr. Th.C. de Graaf

drs. B. van der Ploeg

www.nijmegen.nl

brief aan de raad cpo.doc

Particulier Opdrachtgeverschap in Nijmegen

Woonvereniging Driehuizenhof, Van Peltlaan 2, collectief particulier opdrachtgeverschap © Foto: Thea van den Heuvel/DAPh

Gemeente Nijmegen Directie Grondgebied Afd. Bouwen & Wonen Januari 2011

-1-

Particulier opdrachtgeverschap in Nijmegen 1. Inleiding Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw is geen nieuw fenomeen. Sterker nog, dat gebeurt al honderden jaren. De Amsterdamse grachtengordel, nu Unesco werelderfgoed, is bijvoorbeeld zo ontstaan. En, dichter bij huis, onze 19e eeuwse stadsuitleg: St. Canisiussingel, Oranjesingel, Nassausingel en Kronenburgersingel met achterliggende straten. Maar sinds de woningwet uit 1901, en vooral na de wederopbouw is de woningbouw steeds meer gedomineerd door grootschalige seriematige bouw. Dat was ook een adequaat antwoord op het grote woningtekort. Deze manier van projectontwikkeling is nog steeds vrij dominant. Een ontwikkelaar koopt grond, ontwikkelt en bouwt woningen en verkoopt die. Pas dan is de bewoner in beeld. Particulier opdrachtgeverschap keert deze volgorde om en stelt zo de individuele woonwens weer centraal. Dit past goed in de maatschappelijke trend van individualisering, zelfontplooiing en zelfexpressie. De burger niet langer als woonconsument maar als woonproducent. Particulier opdrachtgeverschap leidt tot variatie en levendigheid in het woningontwerp en een grotere betrokkenheid van bewoners bij hun omgeving. Het is geen panacee om de vastgelopen bouwproductie vlot te trekken, maar blijkt wel behoorlijk recessiebestendig. Het is het middel om de zeggenschap over hoe je wilt wonen meer bij de mensen zelf te leggen: van winstmaximalisatie door ontwikkelaars naar woonmaximalisatie door de bewoner. Dit sluit heel goed aan bij één van de ambities uit de woonvisie om burgers te binden. Particulier opdrachtgeverschap geeft betrokkenheid van bewoners en woningen die naadloos aansluiten bij hun woonwens. In het Coalitieakkoord is opgenomen dat we initiatieven voor dit “eigen bouwen” willen ondersteunen. We willen het mogelijk maken voor meerdere doelgroepen, ook voor de mensen met een kleinere portemonnee. Daarnaast zouden we het waarderen als groepjes particulieren met eigen initiatieven komen. Zo’n initiatief zou bijvoorbeeld een groep particulieren kunnen zijn die woningen willen bouwen die extra duurzaam en energiezuinig zijn. Of een aantal woningen waarvan de bewoners de zorg voor en met elkaar meer centraal stellen. Dus “zelf bouwen” niet alleen voor hogere inkomens maar ook betaalbaar, duurzaam en collectief. Hiermee is aangegeven waarom we meer particulier opdrachtgeverschap willen stimuleren. In deze notitie gaan we verder in op wat de ervaringen in het land zijn, en hoe we het in Nijmegen willen doen. 2. Ervaringen in het land Particulier bouwen gebeurt al honderden jaren. Sinds de jaren negentig is het weer wat in opmars, ook steeds meer in collectief verband. In 1997 lanceerde de architect Carel Weeber een pleidooi voor particuliere eigenbouw. Architecten moesten meer gaan luisteren naar de wensen van de burger: in het tijdperk van het ' wilde wonen' moest de burger zelf gaan bepalen hoe zijn woning eruit kwam te zien. In 2000 formuleerde het rijk in de nota “Mensen, Wensen, Wonen” een ambitie van 30% zelfbouw. Ondanks de aandacht voor diverse vormen van particulier opdrachtgeverschap, is die 30% nooit gehaald. Wel zijn er in de loop van de tijd diverse projecten gerealiseerd over het gehele land. Ook zijn er diverse bureaus ontstaan die particulieren begeleiden bij het zelf, danwel collectief bouwen. Er zijn drie hoofdcategorieën: particulier opdrachtgeverschap (PO), collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO), en mede-opdrachtgeverschap (MO). Bij particulier opdrachtgeverschap heeft de initiatiefnemer de meeste vrijheid in de keuze voor ontwerp en vormgeving van zijn of haar woning. Bij collectief opdrachtgeverschap is het een groep die initiatief neemt om een kavel te kopen en woningen te realiseren. Dit is een geschikte manier om het bouwen van een eigen huis betaalbaar te maken. Samen hebben mensen één architect maar diversiteit en maatwerk in woningen en plattegronden is goed mogelijk. Ook voor woonvormen waarbij duurzaamheid een belangrijke rol spelen, of vormen van zorg en sociale verantwoordelijkheid is dit een bruikbaar concept. Bij mede-opdrachtgeverschap is de grond in handen van een ontwikkelaar, die werft en organiseert bewoners om gezamenlijk woningen te ontwikkelen. In bijlage 1 is een gedetailleerd overzicht opgenomen van de vormen van particulier opdrachtgeverschap.

-2-

Particulier opdrachtgeverschap (PO) Dit is de oervorm van particulier opdrachtgeverschap, de grondeigenaar verkoopt kavels waarop je in eigen beheer een woning bouwt. Dat gebeurt al jaren en overal in het land. Op het platteland komt het veel meer voor dan in stedelijke gebieden. Stedelijke uitleggebieden werden en worden gedomineerd door grootschalige en seriematige bouw. Zelf bouwen was ondergeschikt. Daarnaast zijn grote ontwikkelaars er toe overgegaan om gronden te verwerven en hebben zo hun stevige positie in het bouwproces verzekerd. De vroegtijdige aanwijzing van locaties door het Rijk in de nota VINEX heeft dit bijzonder in de hand gewerkt. Niettemin hebben veel gemeenten, en niet alleen in rurale gebieden, in hun grondbeleid enige ruimte gereserveerd voor kaveluitgifte voor particulier opdrachtgeverschap.

1.

2.

1. Scheeptstimmermanstraat / Borneo en Sporenburg / Amsterdam 2. Roombeek / Enschede

3. Nieuw Leyden, Leiden Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) Deze vorm komt minder voor dan individuele zelfbouw. Maar de afgelopen jaren is het wel een opkomend fenomeen. Een groep mensen koopt grond en realiseert daar hun eigen woonwens. Ze zijn zelf opdrachtgever voor hun nieuwbouwproject en bepalen zelf hoe ze willen wonen. Deze vorm is onder meer geschikt om betaalbare woningen te bouwen omdat de initiatiefnemers de kosten kunnen drukken door te werken met één architect en één bouwer. Het resultaat kan dan nog heel divers zijn omdat de individuele wensen centraal staan. Ook komt het voor dat een plan voor meerdere woningen

-3-

in één bouwaanvraag wordt ingediend. CPO is ook de aangewezen weg voor groepen die bepaalde collectieve aspecten in hun woonstijl willen vormgeven. Dat kan gaan om een gezamenlijke tuin en gemeenschapruimte en/of om vormen van onderlinge hulp en zorg bij ouder worden. In het hele land zijn inmiddels diverse projecten gerealiseerd. We laten een aantal voorbeelden de revue passeren. Amsterdam, Borneo B01: 68 koopwoningen met 26 bedrijfsruimten en een parkeergarage; realisatie in 1997. Kenmerken: combinatie van wonen en werken, gemeenschappelijke voorzieningen, hoge dichtheid in 4 bouwlagen, professionele ondersteuning tijdens proces van realisatie.

Culemborg, De Kwartel 24 gestapelde seniorenwoningen, grotendeels koop, met gemeenschappelijke ruimten, o.a. een logeeren badkamer, en tuin,. Opgeleverd eind 2003.

-4-

Utrecht, Leidsche Rijn, De kersentuin Een woningcorporatie was medeopdrachtgever. Bestaat uit 12 woningtypen, waaronder 28 appartementen, 47 eengezinswoningen, 4 woon-werkwoningen. Ook realisatie van overige functies zoals een parkeergarage, een gemeenschappelijk buurthuis, kantoorruimte, was – en klusruimte en een gemeenschappelijke tuin. Oplevering eind 2003. Kenmerken: duurzaam (bouwen en leven), individuele woningindeling, levensloopbestendig, flexibel uitbreidbaar- en aanpasbaar.

Mede-opdrachtgeverschap (MO) Deze vorm geeft wat minder vrijheid dan de voorgaande, maar geeft ook minder risico voor de bewoners. Er zijn zowel koop- als huurvarianten. De kern van goed mede-opdrachtgeverschap ligt bij de samenwerking tussen de bewoners en de professionele ontwikkelende partij. Hierbij draait het om vertrouwen en goed verwachtingsmanagement. Als beide partijen aan het begin transparante kaders vaststellen, dan lijkt MO in koopsector een succes te kunnen worden. Een interessant voorbeeld van deze vorm komt uit Engeland. Hierbij verplichten toekomstige bewoners zich om een hoeveelheid uren te leveren om hun woning te realiseren waarbij ze naar rato medeeigenaar worden van de woning. Aangezien het daar ging om een groep die geen vast werk had werden met deze opzet ook hun kansen op de arbeidsmarkt vergroot. De lokale corporatie organiseerde en leverde de know-how en zorgde voor de continuïteit. De huurvariant geeft de grootst mogelijke zeggenschap voor huurders. In de afgelopen decennia zijn, veelal door woningcorporaties, vele varianten van deze vorm ontwikkeld waarin de toekomstige huurders in meer of mindere mate invloed hadden op het woningontwerp. Tot slot is er nog de vorm van consumentgerichte projectontwikkeling. Met dit concept spelen projectontwikkelaars meer in op de individuele behoefte van huizenkopers. Architect en aannemer staan vast maar kopers hebben meer keuzemogelijkheden dan het normale meer- en minderwerk aan de woning. In het land zijn op diverse locaties, onder meer in de VINEX-wijken, consumentgerichte projecten gerealiseerd. De mate van zeggenschap van de consument over de grootte, de vormgeving, indeling en afwerking van de woning loopt bij de diverse projecten overigens sterk uiteen. Een variant die strikt genomen ook onder particulier opdrachtgeverschap valt is het fenomeen van de cataloguswoning. Catalogusbouwers hebben de afgelopen jaren hun assortiment sterk gevarieerd en leveren allang niet meer alleen de beroemde boerderettes. Voordeel van catalogusbouwer is dat in een vroeg stadium duidelijkheid is over het ontwerp, de kosten en de uitvoering. De mogelijkheden om een cataloguswoning aan te passen aan unieke eigen wensen variëren, maar nemen langzaam toe.

-5-

Leren van Almere Almere is een gemeente die de laatste jaren particulier opdrachtgeverschap heeft omarmd en op grote schaal, met flinke aantallen, actief is met diverse vormen van particulier opdrachtgeverschap. Het is daarmee de nationale proeftuin op dit terrein. Sinds 2006 zijn er ruim 1.500 kavels aangeboden, waarvan ca. 950 zijn verkocht tot januari 2010. De differentiatie in kavels is groot en de oppervlakten variëren van zeer klein (78m²) tot zeer groot (5000 m²). Ook de differentiatie in woningtypologie is groot: vrijstaand, geschakeld en in een rij. Grondgebonden en gestapelde woningen, en van bosvilla’s tot waterwoningen. De kavels in het groen en aan het water waren, niet verrassend, het meest gewild en werden doorgaans het snelst verkocht. De grondprijzen zijn marktconform van € 240,-/m2 in 2006 tot ongeveer € 400,-/m2 in 2010. De grondprijzen in Almere zijn ten opzichte van het nabije Gooi en Amsterdam zeer concurrerend. Dat is een belangrijk pluspunt voor succesvol particulier opdrachtgeverschap.

Homeruskwartier / Almere De direct waarneembare effecten van particulier opdrachtgeverschap in Almere zijn de volgende: De bereikbaarheid voor zelfbouw voor verschillende bevolkingsgroepen is sterk toegenomen en daarmee ook de variatie in de stad en de betrokkenheid van bewoners bij hun omgeving. Voor 2006 werden er voornamelijk kavels uitgegeven die alleen voor mensen met een goedgevulde portemonnee bereikbaar waren. Dit leverde de “gouden randjes” op. Door de introductie van subthema’s als ”ikbouweenrij”, “ikbouweengrachtenhuis”; “ikbouwduurzaam”; “ikbouweentuinderswoning”, “ikbouwmijnonderneming” en “ikbouwbetaalbaar” heeft Almere het particulier opdrachtgeverschap verbreed tot diverse doelgroepen, ook die met een smallere beurs. Verder valt op dat de huidige recessie duidelijk minder effect heeft op zelfbouwers dan op traditioneel ontwikkelende partijen o.a. doordat particulier opdrachtgeverschap geen voorverkooppercentages kent. Zelfbouwers kopen een kavel en starten de bouw. Particulier opdrachtgeverschap vormt daarnaast een impuls voor kleinschalige bouwondernemers doordat zij in tegenstelling tot de grote bouwbedrijven het gewenste maatwerk aan de particulieren kunnen leveren. Almere staat ook bekend om het grootste experiment met mede-opdrachtgeverschap. In het Homeruskwartier was ruimte voor ca. 1.200 woningen in die vorm. Via een prijsvraag dienden 74 ontwikkelaars plannen in. De ontwikkelaars kregen veel vrijheid van de gemeente qua stedenbouwkundige setting, aantal en type woningen. Uiteindelijk zijn 7 projecten geselecteerd. Voor de plannen hadden zich maar liefst 2.200 geïnteresseerden ingeschreven. Gedurende het proces haakten echter vrijwel alle geïnteresseerden af om uiteenlopende redenen: door het hoger uitvallen van prijzen; onzekerheid over het doorgaan van het plan, te tijdrovend en te complex en de verwachting de financiering niet rond te krijgen. In een evaluatie van de SEV, eind 2009, werd geconcludeerd dat in de redelijke ontspannen woningmarkt van Almere geen markt is voor mede-opdrachtgeverschap.

-6-

Werkwijze Particulier opdrachtgeverschap vraagt om niet minder dan een cultuurverandering. Dat is de les van Almere. De omschakeling van aanbodgericht naar vraaggericht vraagt om een heel ander werkwijze. Er zijn andere bestemmingsplannen, stedenbouwkundige plannen en organisatievormen nodig. Regels en procedures moeten worden bijgesteld en er komt veel organisatievermogen aan te pas. De schaal die Almere toepast heeft geleid tot een hele verandering van de gemeentelijke organisatie en werkwijze. Er is gestart met een klein projectteam dat nu is uitgegroeid tot een compleet programmateam dat structureel is verankerd in de gemeentelijke organisatie. Voor informatie, het aanschaffen van kavels en het indienen van plannen kunnen burgers terecht bij de Kavelwinkel in het stadhuis. De gemeente geeft kavelpaspoorten uit waarin de stedenbouwkundige spelregels zijn vastgelegd, maakt overeenkomsten over gronduitgifte en verleent uiteindelijk de vergunningen voor de bouw. Het programmateam zorgt voor de coördinatie tussen de diverse vakafdelingen en de projectteams per gebied. Almere ondersteunt en faciliteert particulier opdrachtgeverschap met de volgende instrumenten:  Informatievoorziening  Kaders en spelregels  Richtlijnen voor kaveluitgifte  Betaalbaar bouwen  Begeleiding tijdens het bouwproces De implementatie kost de gemeente meer inzet en extra geld, ca. 4.000 euro per kavel. Dit wordt vooral besteed aan verkoop, marketing, het programmateam en de bouwbegeleiding. Deze kosten zijn relatief laag doordat Almere particulier opdrachtgeverschap op grote schaal aanpakt.

Digitale kavelkaart, website Almere Deze cijfers zij niet vergelijkbaar met Nijmegen waar de GEM Waalsprong ook veel taken voor zijn rekening neemt. Tijdens de Nijmeegse werkconferentie wonen op 5 november 2010, waar particulier opdrachtgeverschap ook op de agenda stond, gaf de vertegenwoordiger van Almere de volgende tips als antwoord op de vraag “Wat moet een gemeente doen die van particulier opdrachtgeverschap een succes wil maken ?”         

De politieke wil moet aanwezig zijn. Organiseer voldoende ambtelijke capaciteit (in Almere 10 mensen voor 400 woningen per jaar) Mensen die er aan werken moeten er echt voor willen gaan. Het vergt een cultuuromslag, meer loslaten als gemeente. Niet alles is te voorzien, learning on the job is het paradigma. Regel het instrumentarium goed: duidelijkheid vooraf en geen wijzigingen tijdens het proces zijn cruciaal. Publiekrechtelijk via bestemmingsplan en stedenbouwkundige randvoorwaarden. Privaatrechtelijk via kavelpaspoort en contract grondoverdracht. Besteed veel aandacht aan communicatie en begeleiding.

-7-



Werk met speciale constructies voor betaalbaar particulier opdrachtgeverschap, met vormen van garantie bij afhaken en/of verkoop van de woning. Zoek hierbij samenwerking met woningcorporaties.

3. Particulier opdrachtgeverschap in Nijmegen 3.1. Aandacht neemt toe In het verleden was er op relatief kleine schaal sprake van traditionele eigenbouw. De basisvorm van PO. Zo zijn er in Lindenholt en Dukenburg kavels uitgegeven aan particulieren die daar een huis op hebben gebouwd. Sinds 2005 geven we als gemeente in de Waalsprong particuliere kavels uit. Er zijn al diverse vrijstaande woningen op deze manier gebouwd, o.a in de Coldplaystraat en Deep Purplestraat op kavels variërend van ca. 300 tot 700 m2. Van collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) zijn in Nijmegen tot op heden slechts twee initiatieven daadwerkelijk gerealiseerd. In de Meijhorst is in 2006 een complex van 12 woningen opgeleverd. Niet zonder slag of stoot en dankzij de vasthoudendheid van één bewoonster. Meer recent hebben drie huishoudens aan de Driehuizenhof collectief een complex van 3 woningen met gemeenschappelijke tuin gerealiseerd. Andere initiatieven o.a. in de Ploegstraat en de Aldenhof zijn om uiteenlopende redenen gesneuveld. Bij het grondbedrijf van de gemeente zijn in het verleden af en toe verzoeken voor collectief bouwen binnen gekomen. Maar tot voor kort heeft de gemeente nooit een actieve rol gespeeld om dit te faciliteren. Van de variant met mede-opdrachtgeverschap zijn in Nijmegen geen voorbeelden bekend. Consumentgerichte projectontwikkeling, de variant met relatief beperkte zeggenschap ten opzichte van particulier opdrachtgeverschap, zit wel in de lift. De laatste jaren zie je door de moeizamere afzet van de seriematige projectontwikkeling de houding van de ontwikkelaars veranderen. De woonwensen van de klant worden steeds belangrijker en serieuzer genomen. Zowel bij de grote ontwikkelaars in de Waalsprong als bij veel ontwikkelaars in de bestaande stad zien we een consumentgerichte houding ontstaan. Projecten van consumentgerichte projectontwikkeling waarbij de kopers vanaf het begin ook echt invloed hebben gehad zijn op beperkte schaal aan de orde geweest, o.a. bij enkele PAWO projecten in de bestaande stad. In de huidige slechte situatie op de woningmarkt presenteren ontwikkelaars zich ook steeds meer als consumentgerichte bouwers. De markt dwingt hen daartoe.

In de Waalsprong is de GEM in 2010 voortvarend aan de slag gegaan met particulier opdrachtgeverschap. Gronden van het voormalige Panagro-terrein in het Nijland zijn gedeeltelijk beschikbaar gesteld voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap. In dit project “Droomhuis” is plaats voor 40 tot 60 woningen op verschillende bouwvelden met kavels van 100-400m². De eerste 12 kavels zijn verkocht. De bewoners worden begeleid door een gespecialiseerd bureau: Bouwen In Eigen Beheer (BIEB). Daarnaast worden in het plandeel Laauwik kavels uitgegeven voor particulier opdrachtgeverschap. Het gebied Vossenpels Zuid is ook aangewezen als gebied voor zelf of samenbouw. Hier is ruimte voor ca. 200 woningen in particulier opdrachtgeverschap. In de Waalsprong komt particulier opdrachtgeverschap dus letterlijk van de grond. 3.2 Coalitieakkoord Bestuurlijk heeft Nijmegen nooit prioriteit gegeven aan particulier opdrachtgeverschap. Dit is veranderd met het College van B&W dat in 2010 is aangetreden. Het onderwerp is opgenomen in het Coalitieakkoord: “We ondersteunen het particulier initiatief in de woningbouw middels initiatieven als het 1 collectief, particulier opdrachtgeverschap”. In deze notitie wordt nader ingegaan op hoe we dat willen doen. Eerst zetten we de voordelen nog even op een rijtje:

1

Coalitieakkoord 2010-2104 Werken aan een duurzame toekomst, pagina 9

-8-



Particulier opdrachtgeverschap kost wat extra maar betaalt zich terug in een duurzame betrokkenheid van burgers bij de eigen woonomgeving. Het draagt bij aan zelfontplooiing en zelfexpressie en verantwoordelijkheid voor je eigen omgeving.  Door de conjuncturele inzinking is de markt voor nieuwbouwwoningen ingezakt als een mislukte soufflé. Veel projecten liggen stil of worden niet gestart. Kennelijk sluit het aanbod niet aan op de vraag en zijn consumenten zeer terughoudend. Maar particulier opdrachtgeverschap kent geen voorverkooppercentages van 70 procent zoals bij de traditionele ontwikkelaars gebruikelijk is. Zelfbouwers starten doorgaans meteen na de grondtransactie.  Ook blijkt dat er interessante en bijzondere projecten kunnen worden gerealiseerd voor diverse doelgroepen, omdat de individuele woonwens leidend is. Zo is particulier opdrachtgeverschap bijvoorbeeld geschikt voor: - betaalbare woningbouw; - senioren die gezamenlijk een bepaalde woonwens hebben; - duurzame projecten met een extra plus op duurzaamheid in materiaal en gebruik; - diverse combinaties van wonen en werken. De voordelen zijn helder, maar we zijn als gemeente nog niet goed ingesteld op gebiedsontwikkeling met particulier opdrachtgeverschap. Dat moet veranderen willen we onze ambities waarmaken. 3.3 Locaties Om te bouwen zijn locaties nodig. In de bestaande stad hebben we als gemeente geen grondpositie om stante pede kavels uit te geven voor particulier opdrachtgeverschap. De ervaring leert dat de stedelijke dynamiek door functieverandering, –verschuiving en – concentratie wel steeds nieuwe locaties kan opleveren. Wij hanteren hier als beleidslijn dat we meewerken aan initiatieven uit de markt maar niet zelf actief locaties voor c(po) inzetten. Wel zien we het als een optie in de herstructureringswijken. Meer variatie, levendigheid en betrokkenheid van bewoners geeft deze wijken een welkome positieve impuls. Bij sloop en vervangende nieuwbouw zullen we de mogelijkheden met de woningcorporaties bespreken. Maar de focus leggen we nadrukkelijk op de grootste nieuwbouwlocatie, de Waalsprong. Zoals hiervoor vermeld heeft de GEM in 2010 diverse initiatieven genomen om kavels uit te geven voor particulier opdrachtgeverschap. De ingezakte woningproductie in de Waalsprong vormt een belangrijke aanleiding voor deze activiteiten. Particulier opdrachtgeverschap geldt als enigszins recessiebestendig, dus kan er zo nog grond worden verkocht, en daarvoor is de GEM opgericht. Dat is overigens ook een Nijmeegs belang omdat we voor 50% deelnemen in de GEM. Voor de Waalsprong hanteren we als beleidslijn dat we aansluiten bij de GEM en gaan samenwerken om het particulier opdrachtgeverschap een stevige impuls te geven. Dat betekent concreet dat we met de GEM goede werkafspraken moeten maken. Een ander belangrijk punt daarbij is dat we particulier opdrachtgeverschap mogelijk willen maken voor veel verschillende doelgroepen. Niet alleen voor de goedgevulde portemonnee, maar ook betaalbaar voor de smallere beurs. Dit geeft variatie in woningtypologie: vrijstaande woningen, geschakeld, in een rij of in een hof, en ook gestapelde varianten zijn mogelijk. Maar het vereist ook vormen van garantstelling en achtervang bij betaalbare varianten. 3.4 Instrumenten Particulier opdrachtgeverschap betekent een geheel andere manier van werken in de woningbouw. Het vraagt om niets minder dan een cultuurverandering. Omdat de individuele vraag van de bewoners vanaf het begin centraal staat. Dit vraagt andere soorten bestemmingsplannen en andere soorten stedenbouwkundige plannen. Het roept de vraag op hoe we met het welstandstoezicht omgaan, en de plantoetsing, vergunningverlening en handhaving krijgen ook een ander karakter. Daarnaast vereist particulier opdrachtgeverschap vooral een goede communicatie, informatie en begeleiding tijdens de bouw. Zelfbouwers doen het voor de eerste keer, alles is nieuw en ze hebben dus veel vragen. Dit vereist heldere randvoorwaarden en procedures, duidelijkheid vooraf en geen wijzigingen tijdens het proces. Onduidelijke of ontbrekende informatie geeft irritatie. En natuurlijk moeten we de marketing ontwikkelen. De latente vraag moet manifest worden. Dit vraagt om een laagdrempelige informatievoorzieningen en uitgekiende digitale kanalen.

-9-

Deze instrumenten gaan we de komende tijd verder uitwerken. Dit doen we in samenwerking met de GEM die al een aantal initiatieven op dat vlak heeft genomen. Ruimtelijke kaders Bestemmingsplannen en stedenbouwkundige structuren moeten we toesnijden op particulier opdrachtgeverschap. De Ontwikkelingsvisie en het ontwikkelingsplan voor Vossenpels Zuid is een eerste project voor ca. 200 woningen in particulier opdrachtgeverschap. Voor succesvol particulier opdrachtgeverschap moeten we heldere kaders en spelregels uitwerken als basis voor goede afspraken en duidelijkheid in het bouwproces. Stedenbouwkundige randvoorwaarden, welstand, oppervlakte, ligging, rooilijnen, bouwhoogtes en bebouwbaar oppervlak zijn zaken die hier aan de orde zijn. Kaveluitgifte Informatie over kaveluitgifte moet toegankelijk en duidelijk zijn. Manier van inschrijven, methode van uitgifte, kosten, betaling en beschikbaarheid van de kavel. In de Waalsprong is dit een taak van de GEM die hier al ervaring mee heeft opgedaan. Zeker bij individuele opdrachtgevers in een rij is coördinatie nodig omdat kavels veelal niet gelijktijdig worden verkocht. Goede afspraken over de fundatie (heien /schroefpalen) zijn dan noodzakelijk. Een heistelling direct naast een blinde gevel van de buurman levert ‘geheid” problemen op. Procedures en vergunningen Zelfbouwers hebben vaak geen kennis van wet- en regelgeving. Wat is het bouwbesluit ? Waar moet een aanvraag aan voldoen? Dit vraagt om een stevige accountfunctie, met meer advisering en overleg in de fase van plantoetsing. Dat betekent extra werk. Bovendien krijgen we als gemeente niet één aanvraag voor 50 woningen maar 50 aanvragen voor 50 woningen. Dit kan anders wanneer een begeleidend bureau voor meerdere woningen één aanvraag indient. Maar hoe dan ook, particulier opdrachtgeverschap vergt extra informatie en communicatie met de zelfbouwers. Garantie en achtervang Betaalbare zelfbouw zal doorgaans in de vorm van rijwoningen plaatsvinden. Wanneer één van de initiatiefnemers zich terugtrekt zit er dus letterlijk en figuurlijk een gat in het project. We willen afspraken maken met corporaties om in dergelijke gevallen in te springen en de woning over te nemen. Het project wordt dan afgebouwd, de overgenomen woning kan de corporatie op de markt verkopen. Een ander punt is dat voor betaalbare zelfbouw de financiële risico’s voor de opdrachtgever moeten worden beperkt middels speciale financiële arrangementen en eigendomsconstructies. Ook hier kunnen corporaties een belangrijke rol spelen. Begeleiding tijdens bouwproces Dit is van cruciaal belang. Het bouwen van een eigen huis is een spannende gebeurtenis. Er moeten veel zaken worden geregeld, veel beslissingen worden genomen. Dit genereert een grote behoefte aan informatie en hulp in het bouwproces. Als gemeente kunnen en moeten we veel informatie geven. Maar begeleiding tijdens het bouwproces moet door derden worden gedaan. Er bestaan gespecialiseerde begeleidingbureaus. Zo is in de Waalsprong BIEB actief. De kosten van de begeleiding kunnen verdisconteerd worden in de grondprijs of moeten door de bewoners zelf worden opgebracht. Bij betaalbare zelfbouw is dat ongewenst omdat daar de haalbaarheid snel onder druk staat. In dat geval zijn we bereid om financieel bij te dragen. Hiervoor maken we een regeling. Daarbij wordt een slimme koppeling gezocht met middelen die de provincie beschikbaar stelt. Organisatie en werkwijze Het is al eerder aan de orde geweest: particulier opdrachtgeverschap vraagt om een andere manier van werken en organiseren. Het is een fundamenteel andere wijze van gebiedsontwikkeling. Dit vraagt in eerste instantie om een projectmatige aanpak. Daarin is al op de volgende wijze voorzien:voor de ontwikkeling van Vossenpels Zuid is recent in opdracht van de GEM een projectteam gestart met vertegenwoordigers van de betrokken gemeentelijke vakdisciplines en de GEM. Opdracht is om de randvoorwaarden uit te werken om dit plandeel in particulier opdrachtgeverschap te ontwikkelen. In dit team wordt veel kennis ontwikkeld en ervaring opgedaan. Daarom zien we dit als een pilot die ook bredere betekenis heeft voor andere locaties. Een aanjaagteam op managementniveau begeleidt de pilot en zorgt voor de organisatorische condities om PO tot een succes te maken.

- 10 -

Financiën Particulier opdrachtgeverschap brengt wat hogere en andere kosten met zich mee dan grootschalige seriematige bouw. Een belangrijk verschil is dat er veel meer geïnvesteerd moet worden in informatie, communicatie en begeleiding. Van het begin van het proces tot en met de daadwerkelijke bouw. Onze ambitie om particulier opdrachtgeverschap ook voor mensen met een smallere beurs mogelijk te maken vraagt om speciale financiële arrangementen en zaken als voorfinanciering van plankosten en bijdragen voor begeleiding om plannen haalbaar te maken. Daarnaast moeten we een aantal instrumenten en procedures verder uitwerken. Dat kost ambtelijke capaciteit. Een raming van de meerkosten is lastig. Almere geeft ca. 4.000 euro per kavel uit aan marketing, verkoop, bouwbegeleiding en een programmateam. Vanwege het schaalverschil., en vanwege het feit dat de GEM ook een aantal taken uitvoert is dit niet naar de Nijmeegse situatie te vertalen. Voor particulier opdrachtgeverschap in Nijmegen willen we uit de BWS reserve van de Stadsregio een bedrag van € 400.000 beschikbaar stellen voor de volgende doelen (onder de voorwaarde dat de Stadsregioraad deze middelen beschikbaar stelt): a) Ontwikkeling instrumenten betaalbaar bouwen € 80.000 b) Begeleiding bewoners € 150.000 c) Communicatie en voorlichting € 80.000 d) Proceskosten € 90.000 Deze middelen richten we voor een belangrijk deel op het realiseren van betaalbare zelfbouw (onderdeel a en b). Voor de begeleiding van bewoners tijdens het bouwproces doen we tevens een beroep op eventueel beschikbare provinciale middelen voor dit doel. De provincie ondersteunt collectief opdrachtgeverschap op twee manieren: met kennisoverdracht en met subsidies voor het inhuren van procesbegeleiding voor collectieve initiatieven en voor niet-reguliere gemeentelijke activiteiten. De inzet van het geraamde budget sub c. wordt afgestemd met de inzet van de GEM. De proceskosten onder d. zijn ter dekking van de kosten in de gemeentelijke organisatie. Genoemde deelbedragen zijn ramingen. Nadere detaillering vindt plaats gedurende het proces. Resumerend     

Particulier opdrachtgeverschap wordt actief opgepakt. We focussen op de mogelijkheden in de Waalsprong en sluiten aan bij de activiteiten van de GEM. In opdracht van de GEM starten we met de pilot Vossenpels Zuid, projectteam is reeds gestart. In de bestaande stad werken we mee aan initiatieven uit de markt, maar zetten niet actief locaties in voor particulier opdrachtgeverschap. We reserveren uit de BWS-middelen een bedrag van € 400.000 voor (C)PO, onder voorwaarde van goedkeuring door de Stadsregioraad.

- 11 -

Bijlage 1 Tabel “de eigenbouwladder”, van traditionele bouw tot consumentgerichte projectontwikkeling. Eigenbouwvariant Toelichting Kenmerken Voordelen Nadelen Particulier Echt je “eigen” De particulier koopt Veel kennis en ervaring 1. Traditionele nodig bij particulier. woning bouwen en ontbreekt het aan een kavel en eigenbouw / Grote verscheidenheid bewonen waardoor kennis en ontwikkelt al dan Particulier ervaring. Veel in ontwerpen. grote niet in opdrachtgeverschap samenwerking met architect en/of aannemer de woning

2. Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO)

3. Mede Opdrachtgeverschap (MO)

4. Consumentgerichte projectontwikkeling 3

Een groep particulieren koopt kavel en ontwikkelt in onderling overleg, met behulp van gezamenlijk ingehuurde architect, begeleider en aannemer een complex rijwoningen of appartementen in de koopsector Grond in handen van een ontwikkelaar of corporatie die de toekomstige bewoner veel zeggenschap en keuzevrijheid geeft over de woning en woonomgeving in het proces. Projectontwikkelaar koopt de kavels, ontwerpt en bouwt de woningen. De consument heeft keuze uit aangeboden variaties.

gebondenheid met huis en omgeving.

risico voor particulier.

Risicobeperking voor particulier (wordt gedeeld met meerdere particulieren). Kostenvoordeel door schaalvoordelen. Buurtvereniging al meteen in prichting.

Om CPO mogelijk te maken moet er organisatorisch, gemeentelijk als voor het collectief, veel geregeld worden en is er veel begeleiding nodig (kostenaspect)

Mogelijk in koop als huurvariant. Risico voor ontwikkelaar/ corporatie. Grote betrokkenheid bewoners. Veel tijd/energie steken in begeleiding.

Keuzevrijheid over de woning en woon-omgeving, zonder risico voor consument. Risico voor corporatie/ ontwikkelaar. Grote betrokkenheid bewoners.

Veel tijd/energie/kosten in begeleiding.

Risico voor projectontwikkelaar (deskundige). Kan op grote schaal, waardoor schaalvoordelen. Ook haalbaar in de goedkopere prijsklassen van de marktsector.

Risico voor projectontwikkelaar

Winst voor ontwikkelaar.

Consument is woonproducent. Systeembouw en catalogusbouw zijn vormen van eigen bouw 2 Alleen mogelijk in koopvariant, anders MO. Goede afstemming mogelijk. CPO kan ingezet worden voor diverse thema’s bijv. ik bouw betaalbaar, ik bouw duurzaam etc.

2 Systeembouw; De particulier ontwerpt samen met systeembouwer de woning, die vervolgens wordt samengesteld uit gestandaardiseerde componenten. Kan vaak goedkoper door gebruik te maken van gestandaardiseerde componenten/ tijdswinst. Catalogusbouw: de particulier zoekt in de catalogus de gewenste woning of stelt aan de hand van voorbeelden de woning samen. 3 Consumentgerichte projectontwikkeling onderscheidt zich van projectmatige seriebouw omdat de keuzeopties veel uitgebreider zijn dan het traditionele meer- en minderwerk, dat zich alleen richt op de woninginrichting, zoals badkamertegels of aanrechtbladen.De mate van zeggenschap van de consument over de grootte, de vormgeving, indeling en afwerking van de woning loopt bij de diverse projecten overigens sterk uiteen. De keuzeopties beperken zich in sommige projecten tot het toevoegen van een dakkapel of erker, terwijl bij andere projecten de consument volledige vrijheid heeft bij de indeling en grootte van de woning, de vormgeving en inrichting van de kavel.

- 12 -