Toelichting over de behandeling van: HAMERSTUK Raadsvoorstel “Verordening IBBN 2013” Van:
Het college van B&W van 26 maart 2013
Doel:
Besluiten
Toelichting:
Voorliggende besluitvorming Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld om de verordening IBBN 2013 vast te stellen. Tevens de verordening IBBN 2012, vastgesteld bij raadsbesluit d.d. 12 december 2012, in te trekken op het moment van inwerkingtreding van verordening IBBN 2013. Achtergrond Op 12 december 2012 stelde de gemeenteraad de verordening “Ik Bouw Betaalbaar in Nijmegen (IBBN)” vastgesteld en bepaalde dat deze verordening van toepassing is op 30 kavels voor betaalbare zelfbouw in het gebied Vossenpels in de Waalsprong. In het raadsvoorstel was aangegeven dat voordat de regeling van kracht zou kunnen worden, er eerst nog een overeenkomst met de SVn en de GEM moest worden gesloten, onder voorbehoud van goedkeuring door de raad. De overeenkomst met de SVn kan nu worden gesloten. Die met de GEM is niet meer nodig vanwege de ontvlechting per 1 april 2013. Wel is er een overeenkomst met de VOF IBBA uit Almere nodig als vergoeding voor gebruik van hun diensten. De verordening IBBN 2012 maakte het voor iedereen mogelijk om een lening aan te vragen. In de verordening 2013 is het alleen voor de starters mogelijk om een starterlening aan te vragen, omdat SVn alleen starterleningen verleent. Tevens is dit de reden waarom een wijziging in de verordening IBBN nodig is.
Naam steller: E-mail steller:
W. van der Velde
[email protected]
Bijlagen:
1. Raadsvoorstel “Verordening IBBN 2013”
Tel. steller:
024 - 329 34 37
Ter inzage via dropbox, internet, Raadsgriffie en Informatiebalie 1. Verordening Ik bouw betaalbaar Gemeente Nijmegen (IBBN) 2013
Voorstel aan de Raad
Openbare besluitenlijst 18 december 2007 Collegevergadering no raadsvoorstel 47 Datum raadsvergadering / Nummer 17 april 2013
/ 50/2013
Fatale termijn: besluitvorming vóór:
Aanwezig: Voorzitter Onderwerp Wethouders N.v.t.
Th. de Graaf P. Depla, H. van Hooft sr., L. Scholten, H. Kunst, Verordening IBBN 2013 P. Lucassen, J. van der Meer P. Eringa Gemeentesecretaris Programma / Programmanummer A. Kuil Communicatie Wonen / 1021 M. Sofovic Verslag Portefeuillehouder
J. van der Meer Voorstel van het College van Burgemeester en Wethouders d.d.
2 april 2013 Samenvatting
vastgesteld in deIkvergadering van: in Nijmegen (IBBN) Op 12 december 2012 heeftAldus uw raad de verordening Bouw Betaalbaar vastgesteld. Met deze regeling worden bij 30 kavels in de Vossenpels zelfbouwers met een lager inkomen ondersteund met een regeling die sterk lijkt op de welbekende starterslening. In het raadsvoorstel was aangegeven dat voordat de regeling van kracht zou kunnen worden, er eerst nog een overeenkomst met de SVn en de GEM moest worden gesloten. Die met de GEM is niet meer nodig vanwege de ontvlechting per 1 april 2013. Wel is een aanvullende overeenkomst met De omdat voorzitter, De secretaris, de VOF IBBA uit Almere nodig we gebruik maken van hun uitvoeringsregelingen. Daarnaast is een wijziging in de verordening IBBN nodig als gevolg van de overeenkomst met de SVn. Daarom leggen we de aangepaste verordening opnieuw ter besluitvorming aan u voor. Voorstel om te besluiten
1. De verordening IBBN 2013 vast te stellen. 2. De verordening IBBN 2012, vastgesteld bij raadsbesluit d.d. 12 december 2012, in te trekken per datum van inwerkingtreding van de verordening IBBN 2013
1
Opgesteld door, telefoonnummer, e-mail
Wim van der Velde, 3437,
[email protected] ravo oek SVn wijz IBBN 210313.docx
Voorstel aan de Raad
Aan de Raad van de gemeente Nijmegen 1
Inleiding
Op 12 december 2012 heeft uw raad de verordening Ik Bouw Betaalbaar in Nijmegen vastgesteld. Op 27 juni 2012 had u hier reeds de uitgangspunten voor vastgelegd. Met deze regeling worden bij 30 kavels voor betaalbare zelfbouw in de Vossenpels zelfbouwers met een lager inkomen ondersteund. Dit gebeurt met een regeling die sterk lijkt op de welbekende starterslening. De verordening kan van kracht worden als de overeenkomst met de SVn over de uitvoering van de regeling is gesloten. Die met de GEM is niet meer nodig vanwege de ontvlechting per 1 april 2013. Wel is een aanvullende overeenkomst met de VOF IBBA uit Almere nodig omdat we gebruik maken van hun uitvoeringsregelingen. Daarnaast is een wijziging in de verordening IBBN nodig als gevolg van de overeenkomst met de SVn. 1.1 Wettelijk kader of beleidskader
Met dit voorstel wordt verder inhoud gegeven aan de ambitie uit het Coalitieakkoord om particulier opdrachtgeverschap te stimuleren, ook voor lagere inkomens. 1.2 Relatie met programma
Het voorstel heeft een relatie met het programma wonen. 2
Doelstelling
De uitvoering van de verordening IBBN mogelijk te maken conform het raadsbesluit van 12 december 2012. 3
Argumenten
De regeling IBBN maakt betaalbare zelfbouw mogelijk. In de raadsbesluiten van 27 juni en 12 december 2012 zijn de argumenten reeds aan de orde gekomen. Het centrale argument is dat we zelfbouw voor een breed scala aan huishoudens en doelgroepen bereikbaar willen maken, ook voor de minder koopkrachtige huishoudens. Dit vraagt om speciale oplossingen en financiële arrangementen. De Verordening IBBN voorziet daarin. We hebben hierbij gebruik gemaakt van de ervaringen van de gemeente Almere waar op uitgebreide schaal in particulier opdrachtgeverschap wordt gebouwd, ook door lagere inkomens met eenzelfde ondersteuningsregeling. In Nijmegen beperken we het vooralsnog tot 30 kavels in de Vossenpels. Alleen voor koopstarters In de verordening is in art. 1 sub e. geen beperking gesteld aan de mensen die een aanvraag kunnen doen. Zowel koopstarters als mensen die reeds een woning bezitten kunnen een aanvraag doen. De overeenkomst met de SVn beperkt de regeling tot koopstarters, dat wil zeggen mensen die die voor de eerste maal een eigen woning kopen en degenen die een eigen woning kopen en drie jaar daarvoor geen woning in eigendom hebben gehad (art. 7.1 sub b). Daarmee is de regeling scherper gefocust op mensen die er echt mee geholpen worden. Daarnaast hebben koopstarters de meeste kans op inkomensverbetering waardoor de kans dat ze na drie jaar rente en aflossing kunnen gaan betalen groot is. Dat beperkt de risico’s van de regeling, en is ook om die reden voor de SVn een harde voorwaarde.
ravo oek SVn wijz IBBN 210313.docx
Voorstel aan de Raad
Vervolgvel
2
Prijs eindwoningen hoger In de nieuwe verordening is tevens de maximale prijs van een eindwoning met € 3.000 verhoogd tot € 203.000 omdat in de verkaveling voor deze woningen meer m2 grond beschikbaar is. Deze informatie was in december, bij het vaststellen van de vorige verordening, nog niet bekend. Uitvoering door SVn Net als bij de bestaande starterslening wordt de uitvoering van deze regeling ook neergelegd bij de SVn. Hierdoor blijven onze eigen activiteiten, en daarmee ook de kosten beperkt. Daarvoor is het nodig een nieuwe overeenkomst met de SVn te sluiten. De SVn voert de inkomenstoetsen uit en doet het administratief beheer van de IBBN-leningen. Voor deze activiteiten wordt door de gemeente jaarlijks een percentage (ca. 0,5%) per IBBN- lening aan de SVn vergoed. Dit bedrag is onderdeel van de bijkomende kosten die de kavelkoper betaalt. Het sluiten van de overeenkomst is vertraagd door het nieuwe regeerakkoord en de daarop volgende dynamiek in het dossier wonen. Uitvoering met model uit Almere We maken in de uitvoering gebruik van de regeling die Almere heeft ontwikkeld in samenwerking met de SVn, en tevens heeft afgestemd met de NHG en de belastingdienst. Dit is gedaan door de VOF IBBA die in Almere voor de betaalbare woningbouw in particulier opdrachtgeverschap is opgericht. Dat heeft ons veel tijd en moeite bespaard. Als tegenprestatie betalen we een vergoeding van € 12.000 en € 300 per woning. Dat wordt vastgelegd in een overeenkomst met de VOF IBBA. 4
Klimaat
Dit voorstel heeft geen directe relatie met het klimaat- en energievraagstuk en onze doelstellingen op dat terrein. Wel is het goed mogelijk dat woningen die gebouwd worden met deze regeling extra duurzaam zijn, bijvoorbeeld vanwege het gunstige effect op woonlasten van energiebesparende maatregelen. 5
Risico’s
Bij de raadsbehandeling van 27 juni 2012 over dit onderwerp is een uitgebreide risicoanalyse betrokken. Kern is dat de risico’s beheersbaar zijn doordat de leningen onder NHG nomen vallen, en de vorming van een robuuste risicovoorziening van € 12.500 per woning. Dat is hoger dan bij de vergelijkbare starterslening, maar is verklaarbaar door de hogere leningsbedragen die mogelijk zijn bij deze IBBN lening. Voor de 30 woningen wordt een risicovoorziening gevormd van totaal € 375.000. Hiervoor heeft uw raad op 12 december 2012 een begrotingswijziging vastgesteld met nr. BW-01206 IBB. 6
Financiën
Het maximumbedrag per IBBN-lening bedraagt € 57.000,- bij een geschakelde en eindwoning (2/3 van de woningen) en € 35.000 bij een vrijstaande woning (1/3 van de woningen). Maximaal zal dan € 1,5 miljoen aan externe financiering worden aangetrokken. De ervaring van meerdere jaren in Almere leert dat niet iedereen de maximale lening nodig heeft. In de praktijk is het dus zeer waarschijnlijk dat wij ook een lager bedrag lenen dan de € 1,5 miljoen.
ravo oek SVn wijz IBBN 210313.docx
Voorstel aan de Raad
Vervolgvel
3
Het aantrekken van de maximaal € 1,5 miljoen gebeurt gefaseerd binnen de kaders van het treasurybeleid. De leningen worden verstrekt via het SVn. Zowel de 1e als de 2e hypotheek moet voldoen aan de voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie(NHG). De IBBN lening heeft een rentevaste periode van 15 jaar. De hypotheekvorm is passend binnen nieuwe regels om voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen. De kosten die voortvloeien uit de te sluiten overeenkomst met de VOF IBBA worden gefinancierd uit de GSO bijdrage van de provincie. 7
Communicatie
Communicatie van de regeling IBBN verloopt via de website plantjvlag.nl, en het Wooninformatiecentrum Waalsprong. Op de Woonbeurs op 23 maart wordt de regeling gepresenteerd. Daarnaast worden er in het voorjaar nog een aantal speciale dagen georganiseerd voor belangstellenden voor de regeling. 8
Uitvoering en evaluatie
We volgen het verstrekken van leningen door de SVn en monitoren de risico’s op de voet. Na uitgifte van de 30 leningen worden ons college en de raad hierover geïnformeerd College van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester,
De Gemeentesecretaris,
drs. H.M.F. Bruls
drs. B. van der Ploeg
Bijlage(n):
Verordening IBBN 2013
ravo oek SVn wijz IBBN 210313.docx
VERORDENING IK BOUW BETAALBAAR GEMEENTE NIJMEGEN 2013 Hoofdstuk 1 Begripsbepalingen Artikel 1 In deze verordening wordt verstaan onder: a. SVn: stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten. b. Lening IkbouwbetaalbaarNijmegen: nader te noemen IBBN-lening, een lening die het mogelijk maakt voor huishoudens met beperkte financiële ruimte om als particulier opdrachtgever een koopwoning te ontwikkelen en te realiseren op daartoe door de gemeente Nijmegen aangewezen kavels. c. Verwervingskosten: de totale kosten ter verkrijging van de IBBN-kavel en de bouw hierop van een woning voor zover deze kosten in de normen van NHG voor de aankoop van een 'nieuwbouwwoning gebouwd in eigen beheer of zelfbouw' als zodanig zijn aangewezen. d. Gemeenterekening IkBouwBetaalbaarNijmegen: een rekening-courant van de gemeente Nijmegen bij SVn waarop de gemeente Nijmegen gelden stort, aan te wenden door SVn voor het verstrekken van IBBN-leningen aan aanvragers, en waarop de rente en de aflossingen worden teruggestort; e. Aanvrager: de aanstaande eigenaar die de aanvraag doet. Bij twee of meer aanstaande eigenaren gelden beiden gezamenlijk als ‘aanvrager’. f. Huishouden: het huishouden van de Aanvrager, bestaande uit een natuurlijk persoon en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die met hem een gezamenlijke huishouding voert of zal gaan voeren in de aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen. Is een (pleeg)kind mede-aanvrager, dan behoort deze persoon wel tot het huishouden. Er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren. g. Partner 1: het lid van het Huishouden met het hoogste Individueel Toetsinkomen. h. Partner 2: indien het Huishouden twee personen telt: degene die niet het hoogste Individueel Toetsinkomen heeft. Indien Partner 1 met meer dan één andere persoon een gezamenlijke huishouding voert, wordt als Partner 2 aangemerkt degene – naast Partner 1 – met het hoogste Individueel Toetsinkomen. i. Individueel Toetsinkomen: het toetsinkomen van ieder lid van het Huishouden vastgesteld conform de Normen van NHG. j. Toetsinkomen (huishouden): 95% van het Individueel Toetsinkomen van Partner 1 en, indien van toepassing hierbij opgeteld, 95% van het Individueel Toetsinkomen van Partner 2. k. NHG: Nationale Hypotheek Garantie, zijnde de publicitaire naam van de door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen verstrekte borgtocht. l. Normen van NHG: de op enig moment geldende normen die van toepassing zijn op NHG leningen.
Hoofdstuk 2 Algemene bepalingen Artikel 2 a. De gemeenteraad van Nijmegen heeft een Gemeenterekening IkBouwBetaalbaarNijmegen ingericht waaruit aan in artikel 7, lid 1, sub b bedoelde huishoudens IBBN-leningen kunnen worden toegekend voor de verwerving van in artikel 7 lid 1, sub a bedoelde woningen. b. De Gemeenterekening IkBouwBetaalbaarNijmegen is ondergebracht bij SVn. Artikel 3 a. Op deze verordening is het bepaalde in de gesloten deelnemingsovereenkomst tussen de Gemeente Nijmegen en de SVn van toepassing. b. Burgemeester en Wethouders kunnen Gemeentelijke Uitvoeringsregels voor de verordening IBBN vaststellen.
Hoofdstuk 3 Ontwikkeling en realisatie van de woning Artikel 4 a. De kavel is bestemd, en zal door de aanvrager uitsluitend kunnen en moeten worden gebruikt voor het als particulier opdrachtgever (doen) ontwikkelen en bouwen van een woning.
b. De aanvrager is verplicht opdracht te verstrekken aan een door de gemeente Nijmegen toegelaten bouwbegeleider die hem in het proces van ontwikkeling en realisatie van de woning bijstaat en adviseert. c. De totale kosten die gemoeid zijn met de verkrijging van de woning, de ontwikkeling van het bouwplan en de realisatie van de woning, dienen te passen binnen de in artikel 7 vastgestelde verwervingskosten. d. Het bouwplan behoeft in het kader van deze verordening de specifieke goedkeuring van de gemeente Nijmegen.
Hoofdstuk 4 Financiering Artikel 5 Hypothecaire financiering eerste hypotheek en IBBN-lening tweede hypotheek a. Aanvrager is verplicht dat gedeelte van de verwervingskosten met een hypothecaire financiering bij een bank te financieren, waartoe hij op grond van zijn inkomen en volgens de normen van NHG in staat is. b. Ter zekerheid van de nakoming van zijn verplichtingen uit de hypothecaire geldlening vestigt de aanvrager ten behoeve van de bank een eerste recht van hypotheek op de woning. c. Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd om met inachtneming van het bepaalde in deze verordening een IBBN-lening toe te kennen. d. Burgemeester en Wethouders stellen de hoogte van de IBBN-lening vast conform het bepaalde in artikel 7. e. Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd de bedragen in artikel 7 aan te passen. f. De eerste hypotheek dient te worden verstrekt met Nationale Hypotheek Garantie. g. De IBBN-lening dient te worden verstrekt met Nationale Hypotheek Garantie. h. Bij toekenning door de gemeente Nijmegen van een IBBN-lening voor het restant van de totale verwervingskosten, vestigt de aanvrager ter zekerheid van de nakoming van zijn verplichtingen in verband met de IBBN-lening ten behoeve van Svn (de geldverstrekker) een tweede recht van hypotheek op de woning. i. Burgemeester en Wethouders kunnen bij hun beslissing op grond van het eerste en tweede lid rekening houden met financiële steun die op grond van enige andere regeling is of kan worden toegekend; j. Burgemeester en Wethouders kunnen aan de toekenning van de IBBN-leningen nadere voorschriften verbinden.
Hoofdstuk 5 De lening IbbN Artikel 6 Omvang en limitering a. Uit de Gemeenterekening IkBouwBetaalbaarNijmegen kunnen slechts leningen worden toegewezen zolang het saldo hiervoor toereikend is. b. Alle aanvragen op voet van deze verordening worden in volgorde van binnenkomst afgehandeld. c. Aanvragen welke in verband met het eerste en tweede lid niet kunnen worden toegekend, worden door burgemeester en wethouders afgewezen. Artikel 7 Toepassingsbereik 7.1. Deze verordening is uitsluitend van toepassing op: a. Het realiseren van een woning in particulier opdrachtgeverschap op de door de gemeente Nijmegen daartoe aangewezen kavels waarvan de verwervingskosten niet hoger zijn dan respectievelijk: € 190.000 voor een tussenwoning; € 203.000 voor een eindwoning; € 225.000 voor een vrijstaande woning; b. Leningaanvragen van personen die voor de eerste maal een eigen woning kopen en degenen die een eigen woning kopen en drie jaar voorafgaande aan de datum van de aanvraag geen woning in eigendom hebben gehad. c. Leningaanvragen van personen die de woning waarvoor de lening wordt aangevraagd zelf gaan bewonen. 7.2. De hoofdsom van de IBBN-lening bedraagt: a. Minimaal 5% van de verwervingskosten van de woning;
b. Voor de categorie tussenwoning en eindwoning maximaal 30% van de verwervingskosten van de woning met een maximum van € 57.000; c. Voor de categorie vrijstaande woning maximaal 15,5% van de woning met een maximum van € 35.000. 7.3. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in dit artikel genoemde bedragen jaarlijks te indexeren. Artikel 8 Toewijzing en intrekking a. Burgemeester en wethouders kunnen een toewijzingsbrief waarin wordt voorzien in de toekenning van een IBBN-lening geheel of gedeeltelijk intrekken als: b. Er niet is voldaan aan de bij of krachtens deze verordening gestelde voorschriften en/of c. bepalingen; d. De IBBN-lening is toegekend of vastgesteld op grond van onjuiste gegevens. e. Burgemeester en wethouders trekken een toewijzingsbrief in ieder geval in als de koopovereenkomst wordt ontbonden. f. Bij de intrekking kunnen burgemeester en wethouders de contante waarde van het reeds genoten en/of toekomstige rentevoordeel geheel of gedeeltelijk (terug)vorderen, eventueel met de mogelijkheid van beslaglegging. g. In geval van overtreding van de voorschriften in deze verordening de eigenaar verschoonbaar is, kunnen burgemeester en wethouders besluiten de bovengenoemde sancties geheel of gedeeltelijk achterwege te laten. Artikel 9 Aflossing a. Aflossingen worden verricht volgens het in de leningsovereenkomst met SVn bepaalde. b. Extra aflossing op de IBBN-lening is altijd en zonder boete mogelijk. c. Bij verkoop van de woning wordt de restant schuld ineens en volledig afgelost.
Hoofdstuk 6 Terugbetalingsregeling rentekorting Artikel 10 Terugbetalingsregeling bij verkoop a. Bij Verkoop is Koper gehouden aan de gemeente Nijmegen - indien er sprake is van Overwaarde– de door Koper verkregen rentekorting op de IBBN-lening terug te betalen, met dien verstande dat het door Koper terug te betalen bedrag (‘de Vergoeding”) nooit meer bedraagt dan 50% van de Overwaarde van de Onroerende zaak. De terugbetalingsregeling geldt als een tegenprestatie voor de door Koper verkregen rentekorting op de IBBN-lening , b. Onder Overwaarde wordt in dit verband verstaan een positief verschil tussen de Waarde bij aanvang en de Waarde bij verkoop, vast te stellen volgens het bepaalde in artikel 10 sub d. c. De Waarde bij aanvang is gelijk aan de goedgekeurde Verwervingskosten d. De waarde in het economisch verkeer van de Onroerende zaak op het moment van Vervreemding (“Waarde bij verkoop”) wordt vastgesteld aan de hand van een taxatierapport, dat voldoet aan de vereisten die NHG hieraan stelt in de Normen. e. Indien er geen sprake is van Overwaarde is de onderhavige terugbetalingsregeling niet van toepassing. Artikel 11 Berekening terug te betalen Vergoeding a. De in totaal door Koper genoten rentekorting op de IBBN-lening (vermeerderd met samengestelde rente zoals omschreven in artikel 11 sub b) wordt hierna aangeduid als “Korting”. De Vergoeding is in beginsel gelijk aan de Korting, met dien verstande dat de Vergoeding nooit meer bedraagt dan 50% van de Overwaarde van het Onroerend goed. b. Het rentepercentage dat op basis van samengestelde rente wordt berekend over de genoten rentekorting is gelijk aan het rentepercentage dat voor de rentevaste periode(n) is overeengekomen voor de IBBN-lening.
Artikel 12 Vergoeding op initiatief Koper Niettegenstaande de uit het vorenstaande voortvloeiende verplichtingen van Koper tot betaling van de Vergoeding op het moment van Vervreemding van de Onroerende zaak, heeft Koper het recht om uit eigen initiatief de Vergoeding te (doen) berekenen en aan de gemeente Nijmegen te betalen indien: – de IBBN-lening volledig is of uiterlijk tegelijkertijd met de betaling van de Vergoeding wordt afgelost; of – door Koper, op het moment waarop Koper de Vergoeding wenst te betalen, geen rentekorting meer wordt genoten op de IBBN-lening. Artikel 13 Derde hypotheekrecht Ter zekerheid van de nakoming door Koper van de overeengekomen terugbetalingsregeling vestigt Koper ten behoeve van de Gemeente Nijmegen een derde recht van hypotheek op de Onroerende zaak.
Hoofdstuk 7 Hardheidsclausule Artikel 14 Hardheidsclausule Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening.
De voorzitter,
De raadsgriffier,
Drs. H.M.F Bruls
drs. M.M.V. Mientjes
