1. Raadsvoorstel Aanpassing Veordening IBBN

Toelichting over de behandeling van: HAMERSTUK Raadsvoorstel “Aanpassing Verordening IBBN” Van:

College van B&W van 19 november 2013

Doel:

Besluiten

Toelichting:

1. Voorliggende besluitvorming Het college stelt aan de gemeenteraad voor om een gewijzigde Verordening “Ik Bouw Betaalbaar gemeente Nijmegen (IBBN)” vast te stellen. Deze verordening wordt aangeduid als de verordening ‘2013 A’ welke de op dit moment geldende verordening ‘2013’ beoogt te vervangen. 2. Achtergrond Het college geeft aan de Verordening IBBN om de volgende drie redenen te willen wijzigen; • De NHG-voorwaarden zijn aangescherpt in die zin dat voorheen zowel koopstarters die nog nooit een woning in bezit hebben gehad als diegenen die de afgelopen 3 jaar niet in het bezit van een woning waren geweest in aanmerking kwamen. Deze laatste categorie is vervallen, waarop nu ook de Verordening IBBN wordt aangepast; •

Het college geeft aan dat in de loop van het jaar naast maximumgrenzen voor de te bouwen woningen ook minimumgrenzen zijn vastgesteld en opgenomen in het koopcontract. Dit is gedaan om voldoende waarde van het onderpand te garanderen. De ondergrenzen worden nu ook in de verordening opgenomen;

•

Het werkingsgebied is beperkt tot 30 leningen in het gebied ‘de Vossenpels’. Inmiddels is duidelijk dat niet alle leningen in dat gebied zullen worden verstrekt, er blijven dan nog 4 mogelijke leningen over die het college graag elders wil inzetten in de Waalsprong. Ook dit wordt nu meegenomen in deze aanpassing van de Verordening. Het aantal van 4 kan overigens nog stijgen indien blijkt dat bij nader inzien een aantal kopers geen lening nodig heeft omdat hun inkomen is verbeterd.

Naam steller: E-mail steller:

W. van der Velde [email protected]

Tel. steller:

Bijlagen:

1. Raadsvoorstel “Aanpassing Veordening IBBN”

024 – 329 3437

Ter inzage via dropbox, internet, Raadsgriffie en Informatiebalie 1. Verordening “Ik Bouw Betaalbaar gemeente Nijmegen (IBBN) 2013 A”

Voorstel aan de Raad

Openbare besluitenlijst 18 december 2007

no 47 DatumCollegevergadering raadsvergadering / Nummer raadsvoorstel 4 december 2013

/ 173/2013

Fatale termijn: besluitvorming vóór:

Aanwezig: Voorzitter Onderwerp Wethouders N.v.t.

Th. de Graaf P. Depla, H. van Hooft sr., L. Scholten, H. Kunst, Aanpassing Verordening IBBN P. Lucassen, J. van der Meer P. Eringa Gemeentesecretaris Programma / Programmanummer A. Kuil Communicatie Wonen / 1021 M. Sofovic Verslag Portefeuillehouder J. van der Meer Voorstel van het College van Burgemeester en Wethouders d.d.

19 november 2013 Samenvatting

Door een wijziging van de NHG voorwaarden bij startersleningen is het noodzakelijk om de vastgesteld in de vergadering van:andere technische verordening IBBN aan te passen.Aldus Dit biedt tevens de mogelijkheid om enkele wijzigingen aan te brengen. Daarnaast heeft uw raad in zijn besluit van 12 december 2012 het werkingsgebied van de verordening beperkt tot 30 leningen in de Vossenpels. De verwachting is dat enkele van de 30 leningen in andere delen van de Waalsprong verstrekt kunnen worden. Daarom wordt nu voorgesteld om het werkingsgebied te verruimen tot de hele Waalsprong. Voorstel om te besluiten

De voorzitter,

De secretaris,

1. De verordening IBBN 2013 A vast te stellen. 2. Te bepalen dat deze verordening van toepassing is op het gebied Waalsprong. 3. De inwerkingtreding van de Verordening te bepalen op de eerste dag na vaststelling door de raad. 4. Per gelijke datum de Verordening IBBN 2013 in te trekken.

1

Opgesteld door, telefoonnummer, e-mail

Wim van der Velde, 3437, [email protected] ravo verordening ibbn 2013 A.docx


Aan de Raad van de gemeente Nijmegen 1

Inleiding

De voorwaarden voor het in aanmerking komen van NHG garantie bij startersleningen zijn aangescherpt door de NHG. Als aanvragers de afgelopen 3 jaar geen woningeigenaar zijn geweest maar daarvoor wel, komen ze niet meer in aanmerking. Daardoor is het noodzakelijk om de verordening IBBN aan te passen. De IBBN lening is immers een variant van de starterslening. Dit biedt tevens de mogelijkheid om enkele andere technische wijzigingen in de verordening aan te brengen. Voor de reguliere starterslening is dit niet nodig omdat die van meet af aan een beperktere doelgroep kende: alleen koopstarters. Daarnaast heeft uw raad in zijn besluit van 12 december 2012 het werkingsgebied van de verordening beperkt tot 30 leningen in de Vossenpels. De verwachting is dat enkele van de 30 leningen in andere delen van de Waalsprong verstrekt kunnen worden. Daarom wordt nu voorgesteld om het werkingsgebied te verruimen tot de hele Waalsprong. 1.1 Wettelijk kader of beleidskader

Beleidskader is de ambitie uit het Coalitieakkoord om particulier opdrachtgeverschap te stimuleren, ook voor lagere inkomens. 1.2 Relatie met programma

Het voorstel heeft een relatie met het programma wonen. 2

Doelstelling

De verordening IBBN aan te passen aan gewijzigde omstandigheden 3

Argumenten

NHG voorwaarden aangescherpt Dit najaar heeft de NHG de voorwaarden voor het in aanmerking komen voor een starterslening aangescherpt. Tot nu toe kwamen zowel koopstarters die nog nooit een woning in bezit hebben gehad, als diegenen die de afgelopen 3 jaar niet in het bezit van een woning waren geweest, in aanmerking. Deze laatste categorie is vervallen. Voortaan komen alleen mensen in aanmerking die nog nooit een woning in eigendom hebben gehad. De verordening IBBN kent nog de ruimere toewijzingsvoorwaarden. Dat wordt nu aangepast. Overige aanpassingen Daarnaast zijn in de loop van het jaar naast maximumgrenzen voor de te bouwen woningen ook minimumgrenzen vastgesteld en opgenomen in het koopcontract. Dit is gedaan om voldoende waarde van het onderpand te garanderen. Dit beperkt onze risico’s. De ondergrenzen zijn resp. € 155.000 voor rijwoningen, € 175.000 voor eindwoningen en € 205.000 voor vrijstaande woningen. Deze grenzen worden nu ook in de verordening opgenomen. Werkingsgebied verruimen Het werkingsgebied is bij raadsbesluit van 12 december 2012 beperkt tot 30 leningen in het gebied de Vossenpels. Nu blijkt dat niet alle 30 leningen in dat gebied zullen worden verstrekt. Op dit moment zijn 26 kavels verkocht. 25 voor 5 rijtjes van 5 rijwoningen, en 1 voor

ravo verordening ibbn 2013 A.docx


Vervolgvel

2

een vrijstaande woning. De overige 4 leningen willen we elders kunnen inzetten in de Waalsprong. Ook bestaat de kans dat een aantal kopers bij nader inzien geen lening nodig heeft omdat hun inkomen is verbeterd. Het aantal van 4 kan dan nog stijgen. Omdat er wel voldoende belangstelling is willen we het werkingsgebied verruimen. 4

Klimaat

Het voorstel heeft geen relatie met het klimaatvraagstuk en onze doelstellingen op dat terrein. 5

Risico’s

Geen. 6

Financiën

Dit voorstel heeft geen financiële gevolgen. 7

Participatie en Communicatie

De nieuwe voorwaarde, nooit eerder woningeigenaar, is aan de inschrijvers voor een IBBN starterslening meegedeeld. In de verdere communicatie rond Plantjevlag en IBBN, maar ook via de SVn wordt dit in bredere zin gedaan. Overigens bleek niemand van degenen die al een IBBN kavel hadden gekocht, eerder woningeigenaar te zijn geweest. 8

Uitvoering en evaluatie

Na de start van de regeling en de verkoop van de kavels begin april 2013, zijn voor de zomer de koopovereenkomsten voor de Ik Bouw betaalbaar kavels getekend. Er zijn 25 kavels voor rijwoningen verkocht en 1 kavel voor een vrijstaande Datcha woning. De kavelkopers hebben na de zomer hun bouwplan gekozen en de intentieovereenkomst met de aannemer getekend. Op dit moment worden de plannen verder uitgewerkt, waarna de omgevingsvergunning kan worden voorbereid. Voor het eind van het jaar zullen de aanvragen voor de IbbN leningen worden ingediend. Dan zal ook duidelijk zijn wie er wel of niet gebruik gaat maken van de IbbN lening en om welke bedragen het gaat. In april zullen de kavels bij de notaris geleverd worden, waarna eind mei de start van de bouw is. Evaluatie van de IBBN regeling vindt naar verwachting plaats voor medio 2014. College van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester,

De Gemeentesecretaris,

drs. H.M.F. Bruls

drs. B. van der Ploeg

Bijlage(n):

Verordening IBBN 2013 A

ravo verordening ibbn 2013 A.docx

De raad van de gemeente Nijmegen, gelezen het voorstel van het college van 19-11-2013, registratienummer 13.0014536, gelet op de artikelen 142 en 149 van de gemeentewet, overwegende dat het ter bevordering van zelfbouw door huishoudens met lagere inkomens nodig is regels te stellen met betrekking tot het verstrekken van leningen ter ondersteuning van die doelgroep; besluit: a de Verordening ik bouw betaalbaar gemeente Nijmegen 2013 in te trekken. b de Verordening ik bouw betaalbaar gemeente Nijmegen 2013 A als volgt vast te stellen:

Hoofdstuk 1 Begripsbepalingen Artikel 1 In deze verordening wordt verstaan onder: a. SVn: stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten. b. Lening IkbouwbetaalbaarNijmegen: nader te noemen IBBN-lening, een lening die het mogelijk maakt voor huishoudens met beperkte financiële ruimte om als particulier opdrachtgever een koopwoning te ontwikkelen en te realiseren op daartoe door de gemeente Nijmegen aangewezen kavels. c. Verwervingskosten: de totale kosten ter verkrijging van de IBBN-kavel en de bouw hierop van een woning voor zover deze kosten in de normen van NHG voor de aankoop van een 'nieuwbouwwoning gebouwd in eigen beheer of zelfbouw' als zodanig zijn aangewezen. d. Gemeenterekening IkBouwBetaalbaarNijmegen: een rekening-courant van de gemeente Nijmegen bij SVn waarop de gemeente Nijmegen gelden stort, aan te wenden door SVn voor het verstrekken van IBBN-leningen aan aanvragers, en waarop de rente en de aflossingen worden teruggestort; e. Aanvrager: de aanstaande eigenaar die de aanvraag doet. Bij twee of meer aanstaande eigenaren gelden beiden gezamenlijk als ‘aanvrager’. f. Huishouden: het huishouden van de Aanvrager, bestaande uit een natuurlijk persoon en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die met hem een gezamenlijke huishouding voert of zal gaan voeren in de aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen. Is een (pleeg)kind mede-aanvrager, dan behoort deze persoon wel tot het huishouden. Er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren. g. Partner 1: het lid van het Huishouden met het hoogste Individueel Toetsinkomen. h. Partner 2: indien het Huishouden twee personen telt: degene die niet het hoogste Individueel Toetsinkomen heeft. Indien Partner 1 met meer dan één andere persoon een gezamenlijke huishouding voert, wordt als Partner 2 aangemerkt degene – naast Partner 1 – met het hoogste Individueel Toetsinkomen. i. Individueel Toetsinkomen: het toetsinkomen van ieder lid van het Huishouden vastgesteld conform de Normen van NHG. j. Toetsinkomen (huishouden): 95% van het Individueel Toetsinkomen van Partner 1 en, indien van toepassing hierbij opgeteld, 95% van het Individueel Toetsinkomen van Partner 2. k. NHG: Nationale Hypotheek Garantie, zijnde de publicitaire naam van de door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen verstrekte borgtocht. l. Normen van NHG: de op enig moment geldende normen die van toepassing zijn op NHG leningen.

1

Hoofdstuk 2 Algemene bepalingen Artikel 2 a. De gemeenteraad van Nijmegen heeft een Gemeenterekening IkBouwBetaalbaarNijmegen ingericht waaruit aan in artikel 7, lid 1, sub b bedoelde huishoudens IBBN-leningen kunnen worden toegekend voor de verwerving van in artikel 7 lid 1, sub a bedoelde woningen. b. De Gemeenterekening IkBouwBetaalbaarNijmegen is ondergebracht bij SVn. Artikel 3 a. Op deze verordening is het bepaalde in de gesloten deelnemingsovereenkomst tussen de Gemeente Nijmegen en de SVn van toepassing. b. Burgemeester en Wethouders kunnen Gemeentelijke Uitvoeringsregels voor de verordening IBBN vaststellen.

Hoofdstuk 3 Ontwikkeling en realisatie van de woning Artikel 4 a. De kavel is bestemd, en zal door de aanvrager uitsluitend kunnen en moeten worden gebruikt voor het als particulier opdrachtgever (doen) ontwikkelen en bouwen van een woning. b. De aanvrager is verplicht opdracht te verstrekken aan een door de gemeente Nijmegen toegelaten bouwbegeleider die hem in het proces van ontwikkeling en realisatie van de woning bijstaat en adviseert. c. De totale kosten die gemoeid zijn met de verkrijging van de woning, de ontwikkeling van het bouwplan en de realisatie van de woning, dienen te passen binnen de in artikel 7 vastgestelde verwervingskosten. d. Het bouwplan behoeft in het kader van deze verordening de specifieke goedkeuring van de gemeente Nijmegen.

Hoofdstuk 4 Financiering Artikel 5 Hypothecaire financiering eerste hypotheek en IBBN-lening tweede hypotheek a. Aanvrager is verplicht dat gedeelte van de verwervingskosten met een hypothecaire financiering bij een bank te financieren, waartoe hij op grond van zijn inkomen en volgens de normen van NHG in staat is. b. Ter zekerheid van de nakoming van zijn verplichtingen uit de hypothecaire geldlening vestigt de aanvrager ten behoeve van de bank een eerste recht van hypotheek op de woning. c. Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd om met inachtneming van het bepaalde in deze verordening een IBBN-lening toe te kennen. d. Burgemeester en Wethouders stellen de hoogte van de IBBN-lening vast conform het bepaalde in artikel 7. e. Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd de bedragen in artikel 7 aan te passen. f. De eerste hypotheek dient te worden verstrekt met Nationale Hypotheek Garantie. g. De IBBN-lening dient te worden verstrekt met Nationale Hypotheek Garantie. h. Bij toekenning door de gemeente Nijmegen van een IBBN-lening voor het restant van de totale verwervingskosten, vestigt de aanvrager ter zekerheid van de nakoming van zijn verplichtingen in verband met de IBBN-lening ten behoeve van Svn (de geldverstrekker) een tweede recht van hypotheek op de woning. i. Burgemeester en Wethouders kunnen bij hun beslissing op grond van het eerste en tweede lid rekening houden met financiële steun die op grond van enige andere regeling is of kan worden toegekend; j. Burgemeester en Wethouders kunnen aan de toekenning van de IBBN-leningen nadere voorschriften verbinden.

Hoofdstuk 5 De lening IBBN Artikel 6 Omvang en limitering a. Uit de Gemeenterekening IkBouwBetaalbaarNijmegen kunnen slechts leningen worden toegewezen zolang het saldo hiervoor toereikend is.

2

b. Alle aanvragen op voet van deze verordening worden in volgorde van binnenkomst afgehandeld. c. Aanvragen welke in verband met het eerste en tweede lid niet kunnen worden toegekend, worden door burgemeester en wethouders afgewezen. Artikel 7 Toepassingsbereik 7.1. Deze verordening is uitsluitend van toepassing op: a. Het realiseren van een woning in particulier opdrachtgeverschap op de door de gemeente Nijmegen daartoe aangewezen kavels waarvan de verwervingskosten niet hoger zijn dan respectievelijk: € 190.000 voor een tussenwoning; € 203.000 voor een eindwoning; € 225.000 voor een vrijstaande woning; en niet lager dan respectievelijk: € 155.000 voor een tussenwoning; € 175.000 voor een eindwoning; € 205.000 voor een vrijstaande woning b. Leningaanvragen van personen die nooit eerder eigenaar van een woning zijn geweest. c. Leningaanvragen van personen die de woning waarvoor de lening wordt aangevraagd zelf gaan bewonen. 7.2. De hoofdsom van de IBBN-lening bedraagt: a. Minimaal 5% van de verwervingskosten van de woning; b. Voor de categorie tussenwoning en eindwoning maximaal 30% van de verwervingskosten van de woning met een maximum van € 57.000. c. Voor de categorie vrijstaande woning maximaal 15,5% van de woning met een maximum van € 35.000. 7.3. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in dit artikel genoemde bedragen jaarlijks te indexeren. Artikel 8 Toewijzing en intrekking a. Burgemeester en wethouders kunnen een toewijzingsbrief waarin wordt voorzien in de toekenning van een IBBN-lening geheel of gedeeltelijk intrekken als: b. Er niet is voldaan aan de bij of krachtens deze verordening gestelde voorschriften en/of bepalingen. c. De IBBN-lening is toegekend of vastgesteld op grond van onjuiste gegevens. d. Burgemeester en wethouders trekken een toewijzingsbrief in ieder geval in als de koopovereenkomst wordt ontbonden. e. Bij de intrekking kunnen burgemeester en wethouders de contante waarde van het reeds genoten en/of toekomstige rentevoordeel geheel of gedeeltelijk (terug)vorderen, eventueel met de mogelijkheid van beslaglegging. f. In geval van overtreding van de voorschriften in deze verordening de eigenaar verschoonbaar is, kunnen burgemeester en wethouders besluiten de bovengenoemde sancties geheel of gedeeltelijk achterwege te laten. Artikel 9 Aflossing a. Aflossingen worden verricht volgens het in de leningsovereenkomst met SVn bepaalde. b. Extra aflossing op de IBBN-lening is altijd en zonder boete mogelijk. c. Bij verkoop van de woning wordt de restant schuld ineens en volledig afgelost.

Hoofdstuk 6 Terugbetalingsregeling rentekorting Artikel 10 Terugbetalingsregeling bij verkoop a. Bij Verkoop is Koper gehouden aan de gemeente Nijmegen - indien er sprake is van Overwaarde– de door Koper verkregen rentekorting op de IBBN-lening terug te betalen, met dien verstande dat het door Koper terug te betalen bedrag (‘de Vergoeding”) nooit meer bedraagt dan 50% van de

3

Overwaarde van de Onroerende zaak. De terugbetalingsregeling geldt als een tegenprestatie voor de door Koper verkregen rentekorting op de IBBN-lening. b. Onder Overwaarde wordt in dit verband verstaan een positief verschil tussen de Waarde bij aanvang en de Waarde bij verkoop, vast te stellen volgens het bepaalde in artikel 10 sub d. c. De Waarde bij aanvang is gelijk aan de goedgekeurde Verwervingskosten. d. De Waarde in het economisch verkeer van de Onroerende zaak op het moment van Vervreemding (“Waarde bij verkoop”) wordt vastgesteld aan de hand van een taxatierapport, dat voldoet aan de vereisten die NHG hieraan stelt in hun Normen. e. Indien er geen sprake is van Overwaarde is de onderhavige terugbetalingsregeling niet van toepassing. Artikel 11 Berekening terug te betalen Vergoeding a. De in totaal door Koper genoten rentekorting op de IBBN-lening (vermeerderd met samengestelde rente zoals omschreven in artikel 11 sub b) wordt hierna aangeduid als “Korting”. De Vergoeding is in beginsel gelijk aan de Korting, met dien verstande dat de Vergoeding nooit meer bedraagt dan 50% van de Overwaarde van het Onroerend goed. b. Het rentepercentage dat op basis van samengestelde rente wordt berekend over de genoten rentekorting is gelijk aan het rentepercentage dat voor de rentevaste periode(n) is overeengekomen voor de IBBN-lening. Artikel 12 Vergoeding op initiatief Koper Niettegenstaande de uit het vorenstaande voortvloeiende verplichtingen van Koper tot betaling van de Vergoeding op het moment van Vervreemding van de Onroerende zaak, heeft Koper het recht om uit eigen initiatief de Vergoeding te (doen) berekenen en aan de gemeente Nijmegen te betalen indien: – de IBBN-lening volledig is of uiterlijk tegelijkertijd met de betaling van de Vergoeding wordt afgelost; of – door Koper, op het moment waarop Koper de Vergoeding wenst te betalen, geen rentekorting meer wordt genoten op de IBBN-lening. Artikel 13 Derde hypotheekrecht Ter zekerheid van de nakoming door Koper van de overeengekomen terugbetalingsregeling vestigt Koper ten behoeve van de Gemeente Nijmegen een derde recht van hypotheek op de Onroerende zaak.

Hoofdstuk 7 Hardheidsclausule Artikel 14 Hardheidsclausule Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening. Aldus vastgesteld op De raad van de gemeente Nijmegen, de voorzitter,

de griffier,

drs. H.M.F. Bruls

drs. M.M.V. Mientjes

4

Ibb-Uitvoeringsregels

1

Bij toepassing van de Ibb-Uitvoeringsregels tijdens de looptijd van de overeenkomst zal aangesloten worden bij de Ibb-Uitvoeringsregels zoals deze zullen gelden op het moment waarop deze worden toegepast.

1. Definities en begripsbepalingen In deze uitvoeringsregels wordt verstaan onder: a. Vof IbbA: de vennootschap onder firma IkbouwbetaalbaarinAlmere, gevestigd te Almere aan het Stadhuisplein 1 b. SVn: de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten te Hoevelaken c. Regeling Ikbouwbetaalbaar: de door de Vof IbbA ontwikkelde regeling die het mogelijk maakt voor de Aanvrager om als particulier opdrachtgever een kwalitatief hoogwaardige koopwoning te ontwikkelen en realiseren d. IkbouwbetaalbaarNijmegen (IbbN): de naam waaronder de gemeente de Regeling Ikbouwbetaalbaar zal gaan uitvoeren e. Verwervingskosten: de totale kosten voor het verkrijgen van de Ibb-kavel en de ontwikkeling en realisatie hierop van een woning met aanhorigheden, in de Normen van NHG als zodanig aangewezen voor de aankoop van een 'nieuwbouwwoning gebouwd in eigen beheer of zelfbouw' en goedgekeurd door de gemeente f. Ibb-fonds: een rekening-courant van de gemeente aangehouden bij SVn waarop de gemeente door haar aangetrokken gelden stort, aan te wenden door SVn voor het verstrekken van IbbStartersleningen aan deelnemers van IkbouwbetaalbaarNijmegen op basis van een tussen de gemeente en SVn overeengekomen derdenbeding, conform de Verordening IbbN, de IbbUitvoeringsregels en Normen van NHG, waarop de rente en de aflossingen worden teruggestort g. Aanvrager: de aanstaande eigenaar die de aanvraag doet. Bij twee of meer aanstaande eigenaren gelden beiden gezamenlijk als Aanvrager h. Ibb-Starterslening: de financiering onder gunstige voorwaarden, toe te kennen door de gemeente (bij wijze van Korting) en te verstrekken door SVn, vanuit het bij SVn aangehouden Ibb-fonds waarin zich door de gemeente gestorte gelden bevinden, een en ander ter uitvoering van de tussen SVn en de gemeente gesloten overeenkomst en het daarin opgenomen derdenbeding ten behoeve van deelnemers aan IkbouwbetaalbaarNijmegen i. Verordening IbbN: de bij raadsbesluit van 12 december 2012 (nummer 170/2012) door de gemeente vastgestelde Verordening Ikbouwbetaalbaar gemeente Nijmegen 2012 j. Ibb-Uitvoeringsregels: de onderhavige uitvoeringsregels k. Huishouden: het huishouden van de Aanvrager, bestaande uit een natuurlijk persoon en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die met hem een gezamenlijke huishouding voert of zal gaan voeren in de aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen. Is een (pleeg)kind mede-Aanvrager, dan behoort deze persoon wel tot het huishouden. Er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren l. Korting: het beschikbaar maken door de gemeente van de Ibb-Starterslening, zijnde een financiering onder gunstige condities, door een tussen de gemeente en SVn overeengekomen derdenbeding m. Partner 1: het lid van het Huishouden met het hoogste Individueel Toetsinkomen n. Partner 2: indien het Huishouden twee personen telt: degene die niet het hoogste Individueel Toetsinkomen heeft. Indien Partner 1 met meer dan één andere persoon een gezamenlijke huishouding voert, wordt als Partner 2 aangemerkt degene – naast Partner 1 – met het hoogste Individueel Toetsinkomen o. 1 Bij toepassing van de Ibb Uitvoeringsregels tijdens de looptijd van de Overeenkomst, wordt de dan geldende versie van de IbbUitvoeringsregels toegepast.

1 Ibb-Uitvoeringsregels versie 2013

p. Individueel Toetsinkomen: het toetsinkomen van ieder lid van het Huishouden vastgesteld conform de Normen van NHG q. Toetsinkomen (huishouden): het Individueel Toetsinkomen van Partner 1 en, indien van toepassing hierbij opgeteld, het Individueel Toetsinkomen van Partner 2, vast te stellen volgens de Normen van NHG r. NHG: Nationale Hypotheek Garantie, zijnde de publicitaire naam van de door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen verstrekte borgtocht s. Normen (van NHG): de normen die van toepassing zijn op NHG, zoals deze gelden op het moment dat de normen tijdens de looptijd van de Overeenkomst worden toegepast t. Gemeente: de publiekrechtelijke rechtspersoon gemeente Nijmegen u. Overeenkomst: de overeenkomst tussen Aanvrager en de gemeente v. Ontvangstdatum: de datum waarop de aanvraag van de Ibb-Starterslening door SVn is ontvangen w. WEW: de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen x. Notaris: de voor De gemeente aangewezen projectnotaris


2. Voorwaarden voor toewijzing 2.1 Doelgroep De Ibb-Starterslening kan alleen worden toegekend aan een Aanvrager: a. die contractpartij is bij de Overeenkomst met de gemeente; en b. die als natuurlijke persoon voor het eerst een eigen woning koopt, dan wel de afgelopen 3 jaar geen eigenaar van een eigen woning is geweest; en c. die een bouwplan heeft ontwikkeld voor de realisatie waarvan de Verwervingskosten niet lager zijn dan € 155.000,- en niet hoger dan €190.000,- (inclusief btw) voor een rijwoning, niet lager dan € 175.000,- en niet hoger dan € 203.000,- (inclusief btw) voor een hoekwoningen en niet lager dan € 205.000,- en niet hoger dan € 225.000,- (inclusief btw) voor een vrijstaande woning; en d. die op grond van zijn inkomen minimaal 70% (rij- en hoekwoning) respectievelijk 85,5% (vrijstaande woning) van de Verwervingskosten kan voldoen, door middel van een eerste (bancaire) hypothecaire financiering met NHG. 2.2 Marktsegment woningobjecten/Verwervingskosten De Ibb-Starterslening kan worden toegewezen ten behoeve van de koop van een kavel en de realisatie hierop van een woning, voor een bedrag aan totale Verwervingskosten van minimaal€ 155.000,- en maximaal €190.000,- (inclusief btw) voor een rijwoning, minimaal € 175.000,- en maximaal € 203.000,- (inclusief btw) voor een hoekwoningen en minimaal € 205.000,- en maximaal € 225.000,- (inclusief btw) voor een vrijstaande woning. 2.3 Maximale hoogte Ibb-Starterslening De Ibb-Starterslening bedraagt maximaal 30% (rij- en hoekwoning) respectievelijk 14,5% (vrijstaande woning) van de door de gemeente vastgestelde maximale Verwervingskosten. 2.4 Toekenning en verstrekking De Ibb-Starterslening wordt verstrekt door SVn, op basis van de toekenning door de gemeente en na het tot stand komen tussen SVn en Aanvrager van een overeenkomst van geldlening. De gemeente kan de toekenning van een Ibb-Starterslening – zolang de Ibb-Starterslening nog niet is verstrekt en/of aangewend – intrekken indien: a. de Aanvrager niet (meer) voldoet aan de bij of krachtens de Verordening IbbN en de IbbUitvoeringsregels gestelde voorwaarden en/of bepalingen; b. de Ibb-Starterslening is toegekend of vastgesteld op grond van onjuiste gegevens. De toekenning wordt geacht te zijn vervallen, indien de Overeenkomst met de gemeente wordt ontbonden. 2.5 Tegenprestatie Korting Als tegenprestatie voor de door de gemeente verleende Korting (het beschikbaar maken van de Ibb-Starterslening met gunstige condities, te verstrekken door SVn op grond van een tussen SVn en de gemeente overeengekomen derdenbeding) is Aanvrager, zodra Aanvrager de woning vervreemdt en indien er sprake is van overwaarde, gehouden aan de gemeente een vergoeding te betalen die gerelateerd is aan de hoogte van de verleende Korting en gemaximeerd is tot 50% van de overwaarde. De nadere voorwaarden met betrekking tot het moment van betaling en de hoogte van de te betalen vergoeding zijn vastgelegd in de tussen Aanvrager en de gemeente gesloten Overeenkomst. Tot zekerheid van de nakoming van de verplichtingen van Aanvrager uit hetgeen in de Overeenkomst is vastgelegd omtrent de te betalen vergoeding aan de gemeente, vestigt Aanvrager ten behoeve van de gemeente een derde recht van hypotheek op de woning en ondergrond.


2.6 Maximering aflossingsvrij deel in relatie tot Nationale Hypotheek Garantie Het aflossingsvrije deel van het totale leenbedrag van de door Aanvrager te sluiten financieringen, zijnde de door Aanvrager op grond van zijn inkomen te sluiten eerste (bancaire) hypothecaire financiering met NHG en de Ibb-Starterslening, bedraagt maximaal het op grond van de Normen van NHG toegestane percentage. 2.7 Kredieten De Ibb-Starterslening en de eerste hypothecaire financiering dienen te zijn geborgd met NHG. In afwijking van de Normen van NHG laat SVn persoonlijke betalingsverplichtingen en kredieten buiten beschouwing bij de beoordeling of Aanvrager in aanmerking komt voor een IbbStarterslening en wat de hoogte van de te verstrekken lening is. De persoonlijke betalingsverplichtingen en kredieten worden wel meegenomen in de NHG-toets van de eerste hypothecaire financiering. In afwijking van de Normen van NHG accepteert de gemeente geen betalingsverplichtingen voortvloeiend uit geldleningen of andere vormen van kredieten anders dan: - credit cards, mits op basis van maandelijkse aflossing; - mobiele telefoon abonnementen, mits op basis van maandelijkse aflossing. Bij de NHG-toets van de eerste hypothecaire financiering, ter vaststelling van de hoogte van de te verstrekken Ibb-Starterslening, houdt SVn dan ook alleen rekening met een verlaging van de toegestane financieringslast als gevolg van betalingsverplichtingen in verband met genoemde toegestane kredieten. Als er andere kredieten zijn die tot een verlaging van de financieringscapaciteit voor de eerste hypothecaire financiering leiden, komt Aanvrager niet in aanmerking voor een Ibb-Starterslening en adviseert SVn de gemeente negatief ten aanzien van de toewijzing.


3. Overige bepalingen 3.1 Ibb-Starterslening niet in combinatie met koopsubsidie BEW+ De Ibb-Starterslening wordt niet verstrekt in combinatie met een koopsubsidie op grond van de Wet bevordering eigenwoningbezit en tevens niet in combinatie met andere inkomensafhankelijke regelingen. 3.2 Strijd met andere besluitvorming In geval van strijdigheid van een of meerdere bepalingen in deze Ibb-Uitvoeringsregels met het Besluit van WEW inzake Nationale Hypotheek Garantie en Ibb-Startersleningen of het Convenant Ibb-Startersleningen, prevaleert het bepaalde in genoemd besluit en convenant. 3.3 Wijzigingsbevoegdheid De gemeente heeft het recht deze Ibb-Uitvoeringsregels en de hierin opgenomen bedragen en voorwaarden te wijzigen. Wijziging van de Ibb-Uitvoeringsregels heeft geen effect op het besluit tot verstrekking van reeds verstrekte Ibb-Startersleningen. 3.4 Koop kavel doet geen aanspraken ontstaan op toewijzing Ibb-Starterslening Toelating tot IkbouwbetaalbaarNijmegen en het tot stand komen van de Overeenkomst tussen Aanvrager en de gemeente, doet geen aanspraken of rechten ontstaan op toekenning van een Ibb-Starterslening. Toekenning of afwijzing van de Ibb-Starterslening is voorbehouden aan de gemeente. SVn toetst de binnengekomen aanvraag van Aanvrager aan de Verordening IbbN, de Ibb-Uitvoeringsregels en de Normen van NHG en verschaft aan de gemeente een positief of negatief toekenningsadvies. De gemeente is niet gehouden het advies van SVn te volgen, maar zal een positief advies om de Ibb-Starterslening toe te kennen niet zonder gegronde redenen naast zich neerleggen.


4. Algemene informatie Ibb-Starterslening 4.1 Looptijd De looptijd van de Ibb-Starterslening bedraagt maximaal 30 jaar. Indien de lening lager is dan € 10.000 dan geldt, vanaf het moment dat een annuïteit gaat lopen (vanaf het moment dat rente en aflossing verschuldigd is), een looptijd van: 13 jaar bij een hoofdsom tussen € 5.000 en € 10.000; 8 jaar bij een hoofdsom lager dan € 5.000. 4.2 Rentevaste periode De rente is gedurende 15 jaar vanaf de ingangsdatum van de lening vast. 4.3 Aflossing De Ibb-Starterslening is bij aanvang aflossingsvrij. Vanaf het vierde jaar geldt een jaarannuïteit (rente en aflossing) op basis van de restant looptijd en het geldende rentepercentage. Na het 3e, 6e, 10e en 15e jaar kan de Aanvrager een hertoetsing aanvragen op basis van een brief die hij van SVn drie maanden van tevoren ontvangt. Indien uit deze hertoetsingen blijkt dat er geen financiële draagkracht is om rente en aflossing te gaan betalen, blijft de maandlast renteloos en aflossingsvrij. Indien er sprake is van enige draagkracht wordt de jaarannuïteit door SVn aangepast, volgens de in deze Ibb-Uitvoeringsregels beschreven procedure. Op het moment dat de marktconforme jaarannuïteit is bereikt, is hertoetsen niet meer mogelijk. Indien na 15 jaar de marktconforme jaarannuïteit nog niet bereikt is, blijft de op dat moment vastgestelde jaarannuïteit voor de rest van de looptijd ongewijzigd. De Ibb-Starterslening moet op basis van jaarannuïteiten worden afgelost in maandelijkse termijnen, steeds te voldoen per het einde van elke maand. De maandelijkse betalingen worden valutair per 31 december van ieder jaar met de schuldrest verrekend. Automatische incasso is verplicht. Bij verkoop wordt de restantschuld in z’n geheel afgelost. Een eventuele restantschuld na 30 jaar wordt in één keer volledig afgelost. 4.4 Vervroegde aflossing Vervroegde aflossing van de Ibb-Starterslening is te allen tijde boetevrij toegestaan.


5. Procedure toekenning en verstrekking Ibb-Starterslening 5.1 Procedure toekenning Ibb-Starterslening Op grond van de tussen Aanvrager en de gemeente gesloten Overeenkomst, toetst de gemeente het bouwplan, de (concept) aannemingsovereenkomst, de materialen/werkzaamheden die Aanvrager voornemens is in eigen beheer te bestellen/uit te voeren, het totale investeringsplaatje, de offerte van de eerste hypothecaire financiering en taxatierapport (conform eisen NHG) Tegelijkertijd met de schriftelijke mededeling waarin de gemeente het bouwplan goedkeurt, verschaft de gemeente Aanvrager de voor de aanvraag van de Ibb-Starterslening benodigde stukken Aanvrager vult de formulieren in, verzamelt de vereiste bijlagen en zendt een complete aanvraag aan SVn SVn noteert de Ontvangstdatum op het aanvraagformulier en stelt het rentpercentage voor de aanvraag vast op het op dat moment door SVn gehanteerde rentepercentage van ‘15 jaar vast’ SVn toetst het aanvraagformulier en de bijlagen op volledigheid, en verzoekt zo nodig om aanvullende informatie SVn beoordeelt de aanvraag, met als uitkomst een advies aan de gemeente met betrekking tot het wel of niet toewijzen van de Ibb-Starterslening en in geval van een advies om toe te wijzen, een advies over de hoogte, het marktconforme rentepercentage van de IbbStarterslening na drie jaar en de marktconforme maandtermijn (rente en aflossing) na drie jaar De gemeente besluit aan de hand van het advies over de afwijzing danwel toewijzing en, in geval van toewijzing, de te stellen condities (hoogte van de lening en bijzondere voorwaarden) De gemeente legt de afwijzing danwel toewijzing vast in een afwijzings- danwel toewijzingsbrief aan de Aanvrager met in geval van afwijzing, vermelding van de reden van afwijzing en in geval van toewijzing, het bedrag, de looptijd, het rentepercentage en uitbetalingsvoorwaarden De gemeente kan aan de toewijzing van de Ibb-Starterslening nadere voorschriften verbinden De gemeente zendt een kopie van de afwijzing- of toewijzingsbrief brief aan SVn 5.2 Procedure verstrekking Ibb-Starterslening De door de gemeente toegewezen Ibb-Starterslening wordt verstrekt door SVn Binnen vier weken na de verzenddatum van de toewijzingsbrief van de gemeente stuurt de Aanvrager SVn een kopie toe van een door de Aanvrager en de geldverstrekker getekende offerte voor een lening onder eerste hypotheek. Vóór afloop van deze termijn kan de Aanvrager bij SVn éénmalig een verzoek indienen tot verlenging van de termijn met twee weken. Indien SVn van de Aanvrager niet binnen deze indieningstermijn een getekende kopie van de offerte ontvangen heeft, is de toekenning van de Ibb-Starterslening door de gemeente van rechtswege vervallen De offerte van de bank bevat een positieve NHG toetsing en voldoet aan de overige eisen die hieraan op grond van deze Ibb-Uitvoeringsregels en de Verordening IbbN worden gesteld. Na ontvangst van de kopie van de getekende offerte toetst SVn: - of het bedrag in de offerte voldoende is in relatie tot de Verwervingskosten en de inkomensnormen van NHG; en - of er voldaan is aan de voorwaarden gesteld in de Ibb Uitvoeringsregels, de Verordening IbbN en de toewijzingsbrief van de gemeente; en - of de toewijzing van de gemeente niet ingetrokken of vervallen is.


Bij een positieve uitkomst van deze toetsing brengt SVn de offerte voor de Ibb-Starterslening uit aan Aanvrager. SVn stuurt een kopie van de offerte naar de gemeente zodat de gemeente zicht kan houden op de mate van uitputting van het Ibb-fonds. Bij een negatieve uitkomst van deze toetsing ontvangt de Aanvrager een brief dat hij niet voor een offerte in aanmerking komt. SVn stuurt een kopie van deze brief onder vermelding van de reden(en) naar de gemeente. 5.3 Procedure vestigen recht van eerste, twee en derde hypotheek Aanvrager beoordeelt de SVn-offerte, geeft uitvoering aan de gestelde voorwaarden en bericht SVn inzake de acceptatie van de offerte door middel van terugzending van de voor akkoord getekende offerte SVn bericht de gemeente omtrent de acceptatie van de offerte van SVn door Aanvrager Aanvrager bericht de geldverstrekker van de eerste hypothecaire financiering en verzoekt deze de voor het vestigen van het eerste recht van hypotheek benodigde stukken aan de Notaris toe te zenden SVn bericht de Notaris en zendt deze de voor het vestigen van het tweede recht van hypotheek benodigde stukken toe De gemeente bericht de Notaris en zendt deze de voor het vestigen van het derde recht van hypotheek benodigde stukken toe Aanvrager laat de hypotheekakten voor de bancaire lening (eerste hypotheek), de IbbStarterslening (tweede hypotheek) en de aan de gemeente te betalen vergoeding als tegenprestatie voor de verleende Korting (derde hypotheek) tegelijkertijd met de akte van levering van de kavel bij de Notaris passeren De Notaris bericht de bank, SVn en de gemeente inzake het passeren van de drie akten De bank verstrekt de lening onder eerste hypotheek SVn verstrekt de Ibb-Starterslening onder tweede hypotheek De Ibb-Starterslening wordt in een te openen bouwkrediet bij SVn gestort De kosten en de eerste termijnbetalingen worden rechtstreeks voldaan uit de eerste hypothecaire financiering. Het restant van de eerste hypothecaire financiering wordt gestort in een bouwdepot, waaruit de volgende termijnbetalingen worden voldaan Zodra het bouwdepot van de eerste hypothecaire financiering is uitgeput worden de resterende termijnbetalingen gedeclareerd uit het bouwkrediet van de Ibb-Starterslening De bank meldt de eigen lening onder NHG aan bij WEW en draagt de borgtochtprovisie af voor de eerste hypotheek SVn meldt de Ibb-Starterslening aan bij WEW en draagt de borgtochtprovisie voor de NHG af aan WEW voor de eigen, tweede hypotheek WEW staat borg voor de lening conform het separate besluit van WEW De gemeente verkrijgt een derde recht van hypotheek op de kavel en de daarop te bouwen woning met aanhorigheden, ter zekerheid van de nakoming door Aanvrager van zijn verplichtingen uit de Overeenkomst met de gemeente (betaling van de vergoeding als tegenprestatie voor de verleende Korting, op het moment van verkoop en mits er sprake is van overwaarde, tot een maximum van 50% van de overwaarde)


6. Voorwaarden eerste (bancaire) hypothecaire lening -

-

-

-

-

De eerste hypothecaire financiering wordt, evenals de Ibb-Starterslening, afgesloten met Nationale Hypotheek Garantie De rentevaste periode bedraagt tenminste 10 jaar Een eventueel aflossingsvrij deel moet voldoen aan de Normen van NHG (met inachtneming van het bepaalde in 2.6 Ibb-Uitvoeringsregels) Het leningbedrag mag niet hoger zijn dan het verschil tussen de Verwervingskosten, de hoofdsom van de Ibb-Starterslening (voor toetsing en advisering wordt de hoofdsom van de Ibb-Starterslening als ‘contante waarde subsidie’ ingevoerd) en de bij de aanvraag van de Ibb-Starterslening door Aanvrager vermelde inbreng van eigen middelen Het eerste hypotheekrecht dient maximaal ter zekerheid van het leningbedrag, inclusief de rente en kosten in verband met deze financiering, conform de standaard voorwaarden van de betreffende geldverstrekker De inschrijving van de eerste hypotheek in verband met de bancaire hypothecaire lening mag hoger zijn dan het bedrag van de eerste hypothecaire financiering, mits de bank zich ertoe heeft verbonden nu en in de toekomst onder het eerste hypotheekrecht geen verdere financieringen aan Koper te verstrekken behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van de tweede en derde hypotheekhouder én de inschrijving de maximum verwervingskosten volgens de Normen van NHG niet te boven gaat De bank verplicht zich na het ingaan van de lening geen gelden meer onder verband van de eerste hypotheekstelling ter leen te verstrekken aan de schuldenaar. Voormelde verplichting rust op de bank uitsluitend voor zolang als de door SVn aangegane Ibb-Starterslening niet volledig is afgelost en de door Aanvrager aan de gemeente te betalen vergoeding, ter zekerheid van de nakoming waarvan ten behoeve van de gemeente een derde recht van hypotheek is gevestigd, niet volledig is betaald, een en ander behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van de tweede en derde hypotheekhouder De bank meldt de eerste bancaire financiering onder Nationale Hypotheek Garantie aan bij WEW (waarbij de Ibb-Starterslening als contante waarde subsidie is opgenomen) De transportakte, de hypotheekakte voor de eerste hypotheek en de akten voor de tweede (Ibb-Starterslening) en derde (betaling vergoeding) hypotheek, dienen in de gebruikelijke volgorde, maar beslist in één en dezelfde afspraak bij de Notaris te passeren. Indien eigendom en eerste hypotheek eerder passeren, kan de Ibb-Starterslening niet worden verstrekt


7. De Ibb-Starterslening - algemeen -

-

-

-

De afsluitprovisie bedraagt 1,0% van de hoofdsom van de Ibb-Starterslening. Het rentepercentage voor de Ibb-Starterslening staat vast tot en met het vijftiende jaar, gerekend vanaf de ingangsdatum van de lening Gedurende de eerste drie jaar is Aanvrager geen rente verschuldigd over de IbbStarterslening; gedurende de eerste drie jaar is tevens geen aflossing verschuldigd op de Ibb-Starterslening Ingaande het vierde jaar van de looptijd is Aanvrager (in beginsel) het ten tijde van het sluiten van de overeenkomst overeengekomen marktconforme rentepercentage en annuïtaire aflossing verschuldigd (SVn-rente 15 jaar vast vanaf de ingangsdatum lening) SVn bericht Aanvrager drie maanden voor aanvang van de tweede periode (ingaande het vierde jaar) over de te betalen marktconforme rente en de annuïtaire aflossing op jaarbasis gedurende het restant van de looptijd SVn biedt de Aanvrager de mogelijkheid om hertoetsing aan te vragen, indien Aanvrager meent dat zijn financiële draagkracht onvoldoende is om de marktconforme maandtermijn te voldoen Hertoetsing vindt plaats volgens de procedure zoals beschreven in deze IbbUitvoeringsregels Indien uit deze hertoetsing blijkt dat de financiële draagkracht onvoldoende is om aan de marktconforme maandtermijn te voldoen, dan stelt SVn voor het vierde, vijfde en zesde jaar de te betalen rente en aflossing vast op een dusdanig niveau dat past bij de financiële draagkracht van Aanvrager op het moment van hertoetsing In het vierde, vijfde en zesde jaar (tweede periode) is Aanvrager voor de Ibb-Starterslening de naar aanleiding van de hertoetsing berekende rente en annuïtaire aflossing verschuldigd en is Aanvrager vrijgesteld van betaling van het restant van het overeengekomen marktconforme rentepercentage. Drie maanden voor aanvang van de derde periode (ingaande het zevende jaar) en indien van toepassing, drie maanden voor aanvang van de volgende periode(n) (ingaande het elfde respectievelijk zestiende jaar), bericht SVn Aanvrager over de te betalen marktconforme rente en de annuïtaire aflossing op jaarbasis gedurende het restant van de looptijd (het bij aanvang overeengekomen rentepercentage) Aanvrager heeft de mogelijkheid voor aanvang van iedere nieuwe periode een hertoetsing aan te vragen, indien Aanvrager meent dat zijn financiële draagkracht onvoldoende is om de marktconforme maandtermijn te voldoen SVn stelt aan de hand van de hertoetsing voor aanvang van iedere nieuwe periode de te betalen rente en aflossing voor de volgende periode vast, die past bij de financiële draagkracht van Aanvrager op het moment van hertoetsing. De kosten van de hertoetsing komen voor rekening van Aanvrager Aanvrager vraagt een aanvraagformulier voor hertoetsing aan bij SVn en zendt dit formulier inclusief bijlagen binnen de genoemde termijn terug onder tijdige overmaking van de kosten in verband met de hertoetsing SVn beoordeelt de aanvraag en vraagt zonodig aanvullende informatie aan bij Aanvrager; zodra de aanvraag compleet is voert SVn de hertoets uit conform de procedure zoals omschreven in deze Ibb Uitvoeringsregels SVn past de te betalen rente en aflossing voor de volgende periode aan Op het moment dat de marktconforme maandtermijn is bereikt, is hertoetsen niet meer mogelijk Indien na 15 jaar de marktconforme maandtermijn nog niet bereikt is, blijft de op dat moment vastgestelde maandtermijn voor de rest van de looptijd ongewijzigd De lening wordt afgelost via jaarannuïteiten met een maandelijkse betaling van 1/12 deel


8.

Procedure vaststelling maandtermijn en draagkrachthertoetsing 8.1 Procedure SVn bericht Aanvrager en de de gemeente drie maanden voor aanvang van de tweede periode en indien van toepassing, drie maanden voor aanvang van de volgende periode(n) de marktconforme rente en de annuïtaire aflossing op jaarbasis gedurende het restant van de looptijd en biedt de Aanvrager de mogelijkheid om hertoetsing aan te vragen. Als Aanvrager van deze mogelijkheid gebruik wil maken, vraagt hij een aanvraagformulier draagkracht hertoetsing aan. Zendt Aanvrager dit formulier niet binnen de genoemde termijn terug, of maakt Aanvrager de kosten hertoetsing niet tijdig over, dan wordt vanaf de herzieningsdatum de genoemde marktconforme rente en een maandtermijn gelijk aan eentwaalfde deel van de jaarannuïteit van kracht. De Aanvrager zendt SVn het formulier draagkracht hertoetsing inclusief bijlagen binnen de genoemde termijn terug en maakt de kosten van de hertoetsing tijdig over, waarna SVn toetst of alle vereiste gegevens verstrekt zijn. Na ontvangst van het aanvraagformulier draagkracht hertoetsing stuurt SVn een kopie hiervan aan de de gemeente. De gemeente stuurt SVn binnen vijf werkdagen bericht indien zij heeft vastgesteld dat zij geen redenen heeft om te veronderstellen dat de Aanvrager de woning niet gebruikt voor eigen bewoning door zijn huishouden en/of de op de aanvraag vermelde partners niet overeenstemmen met de werkelijkheid. Indien er sprake is van een aan het huishouden toegevoegd persoon, vraagt SVn inkomensgegevens op van de nieuwe persoon die nu ook op dit adres is ingeschreven; In gevallen waarin de gemeente wel redenen heeft om te veronderstellen dat de op het aanvraagformulier vermelde gegevens niet overeenstemmen met de werkelijkheid, deelt zij dit aan SVn mede en wordt de hertoetsingaanvraag niet-ontvankelijk verklaard en niet in behandeling genomen. Vanaf de herzieningsdatum gaat dan de marktconforme rente en de maandelijkse annuïtaire aflossing gelden; Als de aanvraag in behandeling wordt genomen onderzoekt SVn of de aanvraag compleet is en vraagt zo nodig aanvullende informatie op (in de praktijk start SVn hiermee doorgaans direct na de ontvangst van de aanvraag). SVn voert de draagkracht hertoets uit en brengt binnen de bij aanvang vastgestelde voorwaarden advies uit over de hoogte van de rente en/of de aflossing. SVn stelt conform dit advies de rente en/of de aflossing voor de volgende periode vast. De gemeente ontvangt van SVn een verantwoording over de aanpassing. SVn past de maandtermijn aan overeenkomstig het advies. 8.2 Nadere toelichting bij de Procedure vaststelling maandtermijn en draagkracht hertoetsing Voorafgaand aan het 4de, 7de, 11de en 16de jaar kan de Aanvrager een draagkracht hertoetsing aanvragen op basis van een brief die SVn circa drie maanden van tevoren toestuurt. Indien uit deze draagkracht hertoetsing blijkt dat de financiële draagkracht onvoldoende is om aan de marktconforme maandtermijn te voldoen, dan worden de rente en aflossing aangepast. Op het moment dat de marktconforme maandtermijn is bereikt, is hertoetsen niet meer mogelijk. Indien na 15 jaar de marktconforme maandtermijn nog niet bereikt is, blijft de op dat moment door de gemeente vastgestelde maandtermijn voor de rest van de looptijd ongewijzigd. De lening wordt afgelost via jaarannuïteiten met een maandelijkse betaling van 1/12 deel.


9. Nadere toelichting bij uitvoeringsaspecten van de Ibb-Starterslening 9.1 Definities Bij de aanvangsdraagkrachttoets wordt gebruik gemaakt van de volgende definities bij de vaststelling van de hoogte van de Ibb-Starterslening: Toetsrente

Rentepercentage van SVn bij 15 jaar rentevast, zoals geldt op de ontvangstdatum van de aanvraag.

Financieringslast percentage

Het financieringslastpercentage conform de op de ontvangstdatum geldende Normen NHG, dat behoort bij het individueel toetsinkomen van partner 1 en rekening houdend met de toetsrente. Volgens de NHG norm wordt bij het bereiken van de 65-jarige leeftijd de ‘financieringslasttabel vanaf 65 jaar’ van de NHGvoorwaarden en normen gehanteerd.

Peiljaar

Indien de ontvangstdatum in de eerste helft van het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat twee jaar voorafgaat aan het jaar waarin de ontvangstdatum ligt. Indien de ontvangstdatum in de tweede helft van het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat voorafgaat aan het jaar waarin de ontvangstdatum ligt.

Beschikbaar eigen geld

25 x belastbaar inkomen in box 3 van de inkomstenbelasting in het peiljaar, van beide partners samen. (Op de aanslag Inkomstenbelasting staat vermeld het belastbaar inkomen. Dit is 4% van het belaste vermogen, het vermogen dus na aftrek van de vrijstelling).

Genormeerde last marktconforme lening

De genormeerde bruto last van de marktconforme lening aan het begin van iedere periode ingaande periode 2, berekend op basis van jaarannuïteiten, de toetsrente, het restant van de oorspronkelijke looptijd van 30 jaar en de restanthoofdsom aan het begin van de betreffende periode. In beginsel is deze last voor de resterende jaren steeds gelijk. Indien echter één of meer van de Aanvragers 56 jaar of ouder zijn, maar nog geen 65 jaar, wordt de genormeerde last zodanig naar beneden bijgesteld dat deze past bij het alsdan geldende inkomen (uitgaande van een aanname dat het inkomen dan daalt tot 70%).

In aanvulling op de voorgaande definities worden bij de draagkracht hertoets de volgende begrippen en definities gehanteerd: Looptijd

De looptijd van de Ibb-Starterslening bedraagt 30 jaar, verdeeld over 5 perioden (bij een lening <5.000 Euro bedraagt de looptijd 8 jaar, bij een lening tussen 5.000 en 10.000 Euro bedraagt de looptijd 13 jaar).


Ingangsdatum lening

Periode 1 gaat in op de ingangsdatum van de lening. De ingangsdatum lening is de eerste dag van de maand volgend op de dag waarop de hypotheekakte wordt gepasseerd.

Periode

Een aaneengesloten tijdvak waarin de maandelijkse som van rente en aflossing constant blijft. De Ibb-Starterslening kent 5 perioden: Periode 1 jaar 1 t/m jaar 3 Periode 2 jaar 4 t/m jaar 6 Periode 3 jaar 7 t/m jaar 10 Periode 4 jaar 11 t/m jaar 15 Periode 5 jaar 16 t/m jaar 30.

Herzieningsdatum

De eerste dag van een periode met ingang van periode 2. Een herzieningsdatum valt altijd op de eerste dag van een kalendermaand.

Peildatum

De dag die drie kalendermaanden voorafgaat aan de herzieningsdatum.

Huishouden (t.b.v. draagkracht hertoets)

Het huishouden van de Aanvrager, bestaande uit een natuurlijk persoon en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die met hem voorafgaand aan de peildatum draagkracht hertoets tenminste zes maanden een gezamenlijke huishouding voert, niet zijnde kinderen of pleegkinderen. Is het (pleeg)kind mede-Aanvrager, dan behoort deze persoon wel tot het huishouden. Er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren.

Hertoetsrente

In de draagkracht hertoets voor de perioden 2, 3 en 4: de toetsrente draagkrachtaanvangstoets zoals vastgelegd in de offerte. In de draagkracht hertoets voor de periode 5: het rentepercentage van SVn bij 15 jaar rentevast zoals geldt op de peildatum draagkracht hertoets periode 5.

Financieringslast percentage draagkracht hertoets

Het financieringslastpercentage conform de op de peildatum draagkracht hertoets geldende NHG-normen dat behoort bij het individueel toetsinkomen van partner 1 en rekening houdend met de hertoetsrente. Volgens de NHG-norm wordt bij het bereiken van de 65-jarige leeftijd de ‘financieringslasttabel vanaf 65 jaar’ van de NHGvoorwaarden en normen gehanteerd.

Peiljaar draagkracht hertoets

Indien de peildatum draagkracht hertoets in de eerste helft van het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat twee jaar voorafgaat aan het jaar waarin de peildatum draagkracht hertoets ligt. Indien de peildatum draagkracht hertoets in de tweede helft van het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat voorafgaat aan het jaar waarin de peildatum draagkracht hertoets ligt.


Restantlooptijd

De resterende looptijd op de herzieningsdatum zijnde 30 jaar minus het aantal op de herzieningsdatum verstreken jaren van de looptijd, met de volgende uitzonderingen: 13 jaar bij een hoofdsom tussen € 5.000 en € 10.000; 8 jaar bij een hoofdsom lager dan € 5.000.

Marktconforme annuïteit Ibb-Starterslening

De jaarannuïteit van de Ibb-Starterslening over de restantlooptijd en restanthoofdsom, bij gegeven hertoetsrente.

9.2 Uitgangspunten van de aanvangsdraagkrachttoets voor de Ibb-Starterslening Voor de aanvangsdraagkrachttoets wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de NHG-toetsing, waarin bepaald wordt of een lening met Nationale Hypotheek Garantie mogelijk is met een bepaald inkomen. De kosten van de aanvangsdraagkrachttoets zijn voor rekening van SVn. Uitzonderingen op de NHG-toetsingsregels (2012): 1. Bij de aanvangsdraagkrachttoets wordt ook rekening gehouden met vermogen. 2. Het toetsinkomen dat in de draagkracht hertoets wordt meegeteld bedraagt 100% (2013) van het individuele toetsinkomen van partner 1 en partner 2. 3. Persoonlijke verplichtingen worden voor de aanvangsdraagkrachttoets van de IbbStarterslening buiten beschouwing gelaten. De persoonlijke verplichtingen worden wel meegenomen in de NHG-toets van de eerste hypothecaire lening. 9.2.1 Toetsinkomen Het actuele toetsinkomen van de partners, zoals dit geldt op de peildatum aanvangsdraagkrachttoets (de ontvangstdatum aanvraagformulier Ibb-Starterslening), wordt in beginsel vastgesteld aan de hand van de eigen opgave. Dit blijkt uit de bij het aanvraagformulier gevoegde werkgeversverklaring, een recente salarisstrook en/of andere bijlagen. Ter controle op de vraag of ieder van de partners een eigen inkomen heeft in box 1 wordt gebruik gemaakt van de aanslag Inkomstenbelasting of een IB-60-formulier over het referentiejaar. Dit referentiejaar ligt twee of een jaar voor het jaar waarin de peildatum aanvangstoets ligt. Indien volgens de fiscale gegevens wel inkomen aanwezig is, maar van de betreffende partner geen opgave is bijgevoegd wordt de Aanvrager verzocht om een nadere toelichting, zo mogelijk met schriftelijke bewijsstukken. Indien de verklaring van de Aanvrager aannemelijk is, wordt voor de betreffende partner het inkomen buiten beschouwing gelaten. Indien de verklaring niet aannemelijk wordt geacht, vermeldt zij dit in het advies aan de gemeente. 9.2.2 Vermogen Het beschikbaar eigen geld is gelijkgesteld aan het belaste vermogen in box 3, dus het vermogen boven de individuele vrijstelling. Het belastbaar inkomen box 3 blijkt uit de aanslag IB over het referentiejaar aanvangstoets, of indien deze ontbreekt uit het IB-60-formulier. Het beschikbaar eigen geld wordt per partner vastgesteld, en daarna opgeteld. 9.2.3 Kredietwaardigheid Voorafgaand aan het uitbrengen van een advies, wordt bij het Bureau Kredietregistratie (BKR) van elke Aanvrager een opgave van de geregistreerde kredieten opgevraagd. Indien op de opgave registraties of codes voorkomen die, conform de NHG-normen, tot gevolg hebben dat geen Nationale Hypotheek Garantie wordt verstrekt, wordt dit gemeld in het negatieve advies.


9.3 Vaststelling gegevens t.b.v. de aanvangsdraagkrachttoets voor de Ibb-Starterslening 9.3.1 Hoogte Ibb-Starterslening De geadviseerde hoogte van de Ibb-Starterslening wordt berekend zoals onderstaand aangegeven. De gemeente bepaalt de uiteindelijke hoogte van de Ibb-Starterslening. Hoogte Ibb-Starterslening = Verwervingskosten -/- beschikbaar eigen geld -/- genormeerde marktconforme lening. De berekening van de genormeerde marktconforme lening is gebaseerd op een simulatie van de marktconforme lening die de Aanvrager met NHG kan krijgen. Indien geen van de partners op de ontvangstdatum 56 jaar of ouder is, verloopt de berekening van de genormeerde marktconforme lening als volgt: Normfinancieringslast = Toetsinkomen huishouden x financieringslastpercentage. Genormeerde marktconforme lening = de maximale marktconforme lening op basis van de geldende NHG-normen per peildatum aanvangsdraagkrachttoets. 9.3.2 Toets bij 56 jaar of ouder Indien per peildatum van de aanvangsdraagkrachttoets één of meer van de partners 56 jaar of ouder is, maar nog geen 65 jaar, gelden de volgende aanvullende regels: Vanaf het begin van een jaar waarin een partner 65 jaar wordt, wordt rekening gehouden met een inkomen van 70% van het actuele toetsinkomen. Hierbij wordt gerekend in hele jaren vanaf de peildatum aanvangsdraagkrachttoets. Het toetsinkomen huishouden wordt vanaf het begin van dat jaar overeenkomstig verlaagd. De financieringslast moet vanaf het begin van een jaar waarin een partner 65 jaar wordt passen bij het dan geldende toetsinkomen huishouden. Hiertoe wordt er in de berekening vanuit gegaan dat er gedurende de eerste periode extra wordt afgelost op de eerste, bancaire hypotheek. In de berekening van de nieuwe normfinancieringslast vanaf het begin van het jaar waarin een partner 65 jaar wordt, wordt steeds uitgegaan van het financieringslastpercentage van partner 1. 9.3.3 Normlast marktconforme lening Als onderdeel van de aanvangsdraagkrachttoets wordt vastgesteld hoe hoog de genormeerde last van de marktconforme lening bedraagt aan het begin van ieder van de volgende perioden. Deze bedragen zijn van belang bij de hertoetsen. 9.3.4 Toets vermogen Bij de toets wordt er vanuit gegaan dat het belastbare vermogen in box 3 (dus boven de vrijstelling) wordt gebruikt als eigen geld ter financiering van de verwervingskosten.


9.4 Toewijzing Ibb-Starterslening door de gemeente Aan de gemeente wordt advies uitgebracht over de hoogte van de Ibb-Starterslening. De gemeente bepaalt de definitieve hoogte van de Ibb-Starterslening. Het is denkbaar dat de gemeente hierbij nog correcties toepast op het advies, waarbij het onder meer kan gaan om: vaststelling van het vermogen uit een te verkopen woning, (indien de gemeente de IbbStarterslening van toepassing verklaart bij doorstroming van de ene naar de andere koopwoning), met als resultaat een overeenkomstig lagere Ibb-Starterslening; extra vrijgesteld vermogen in bijzondere omstandigheden, met als resultaat een overeenkomstig hogere Ibb-Starterslening; andere correcties. Indien de Aanvrager naar het oordeel van de gemeente niet in aanmerking komt voor een IbbStarterslening, stuurt de gemeente de Aanvrager hierover schriftelijk bericht. 9.5 Doorlooptijd procedure aanvraag Ibb-Starterslening SVn streeft ernaar binnen vijf werkdagen nadat de aanvraag compleet is de aanvangsdraagkrachttoets uit te voeren, tenzij het nodig blijkt nadere informatie op te vragen. SVn streeft ernaar de Aanvrager een offerte voor een Ibb-Starterslening te sturen binnen vijf werkdagen na ontvangst van de kopie van de offerte van de financiële instelling, onder de voorwaarden dat SVn een kopie van de toewijzingsbrief van de gemeente heeft ontvangen en SVn heeft vastgesteld dat de geoffreerde lening van de financiële instelling in combinatie met de Ibb-Starterslening voldoende is voor de financiering van de Verwervingskosten, en de offerte van de financiële instelling voldoet aan de voorwaarden in de toewijzingsbrief van de gemeente. De totale doorlooptijd van de procedure van toetsing, toewijzing en verstrekking is afhankelijk van de in het voorgaande beschreven behandeltijd bij SVn, van de behandeltijd bij de gemeente na ontvangst van een advies, van de reactietijd van de Aanvrager bij een verzoek om nadere informatie en van de periode die de Aanvrager nodig heeft voor het aanvragen van een offerte bij een financiële instelling.


9.6 Uitgangspunten van de draagkracht hertoets voor de Ibb-Starterslening Belangrijk: Wanneer SVn op de mogelijke hertoetsmomenten, op verzoek van de Aanvrager, een draagkracht hertoets uitvoert, komen de kosten hiervan voor rekening van de Aanvrager. SVn brengt deze kosten in rekening bij de Aanvrager. 9.6.1 Vaststelling gegevens t.b.v. de draagkracht hertoets voor de Ibb-Starterslening 9.6.1.1 Toetsinkomen Voor de draagkracht hertoets wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de NHG-toetsing, waarin bepaald wordt of een lening Nationale Hypotheek Garantie mogelijk is met een bepaald inkomen. Uitzondering op de NHG-toepassingsregels (2012): 1. Persoonlijke verplichtingen worden voor de draagkracht hertoets van de Ibb-Starterslening buiten beschouwing gelaten. 9.6.2 Herziening rente en aflossing De normfinancieringslast op de peildatum draagkracht hertoets is de basis voor de herziening van de rente en aflossing voor de eerstvolgende periode. Normfinancieringslast = Toetsinkomen huishouden x financieringslastpercentage hertoets. Beschikbare financieringsruimte = Normfinancieringslast -/- financieringslast van de eerste, bancaire lening bij aanvang van deze lening. Marktconforme annuïteit Ibb-Starterslening = de jaarannuïteit van de Ibb-Starterslening over de restantlooptijd bij de hertoetsrente. Vervolgens wordt de rente en looptijd als volgt vastgesteld: a. Indien de beschikbare financieringsruimte groter is dan of gelijk is aan de marktconforme annuïteit Ibb-Starterslening, geldt gedurende de restantlooptijd de genoemde annuïteit. De rente blijft vast t/m het einde van periode 4. Daarna gaat een nieuwe rentevastheidsperiode in van maximaal 15 jaar, met het rentepercentage van SVn bij 15 jaar rentevast, zoals geldt op de peildatum van periode 5. b. Indien de beschikbare financieringsruimte kleiner is dan de marktconforme annuïteit IbbStarterslening, dan geldt gedurende de eerstvolgende periode dat de financieringslast voor de Ibb-Starterslening gelijk is aan de beschikbare financieringsruimte. Ingeval de eerstvolgende periode 5 is, dan is de financieringslast voor de Ibb-Starterslening voor de resterende looptijd gelijk aan de beschikbare financieringsruimte. Het rentepercentage wordt daarbij als volgt berekend: Beschikbare financieringsruimte Hoogte Ibb-Starterslening

x 100%

Het rentepercentage wordt naar beneden afgerond op eentiende procent. Gaat voor de betreffende periode een volledige annuïteit gelden, dan vinden er ten behoeve van de volgende perioden geen draagkracht hertoetsen meer plaats.


Wordt alleen rente berekend naast een beperkte annuïteit, dan wordt voorafgaand aan de volgende periode opnieuw de mogelijkheid tot een draagkracht hertoets aangeboden. 10. De beide financieringen De offerte die de Aanvrager na toewijzing van de Ibb-Starterslening van SVn ontvangt, is voorzien van: • Toelichting op een SVn-Financieringsplan • Algemene bepalingen voor geldleningen De toelichting is bedoeld als handleiding bij de offerte van SVn. De Algemene bepalingen bevatten de overige voorwaarden, die van toepassing zijn op de lening die de Aanvrager sluit met SVn. De offerte vormt één geheel met de Toelichting en de Algemene bepalingen. Naast de in deze offerte aangeboden Ibb-Starterslening heeft de Aanvrager van de (hypotheek)bank een offerte ontvangen voor de eerste hypotheek. Het gaat om twee aparte hypotheken.

Tweede hypotheek

SVn

Totale financiering Eerste hypotheek

Uw (hypotheek)bank


Slotverklaring Deze Ibb-Uitvoeringsregels zijn een weergave van de procedures en uitgangspunten die door SVn en de gemeente worden gehanteerd bij de aanvraag van de Ibb-Starterslening en de hertoetsing tijdens de looptijd. Deze Ibb-Uitvoeringsregels maken onderdeel uit van de Overeenkomst tussen de gemeente en de Aanvrager, en zijn bedoeld om de Aanvrager inzicht te geven in de wijze waarop SVn en de gemeente de aanvraag voor een Ibb-Starterslening behandelen, en welke procedures en uitgangspunten gelden bij de beoordeling van de aanvraag hertoetsing. De in deze Ibb-Uitvoeringsregels beschreven uitgangspunten en procedures kunnen wijzigen: als SVn de procedures en/of uitgangspunten voor de reguliere Starterslening wijzigt. In dat geval worden de procedures en/of uitgangspunten in deze Ibb-Uitvoeringsregels overeenkomstig gewijzigd, tenzij ten aanzien van de Ibb-Starterslening uitdrukkelijk anders is bepaald; en/of als de landelijke wet- en regelgeving, gedragsrichtlijnen, normen van Nationale Hypotheek Garantie wijzigen of andere wijzigingen in de financiële markten aanleiding geven tot aanpassing van de procedures en/of uitgangspunten. Voor de toepassing van hetgeen in deze Ibb-Uitvoeringsregels is beschreven geldt, dat te allen tijde leidend zal zijn de versie van de Ibb-Uitvoeringsregels, zoals deze zal gelden op het moment dat de hierin beschreven procedures en/of uitgangspunten tijdens de looptijd van de overeenkomst worden toegepast. Waar in de Overeenkomst, deze Ibb-Uitvoeringsregels of enig ander document gerefereerd wordt aan de Normen van NHG, geldt tevens dat van toepassing zijn de Normen zoals deze gelden op het moment dat deze normen worden toegepast tijdens de looptijd. Voor de meest actuele versie van de Normen van NHG wordt verwezen naar de website van NHG. Voor informatie over wijzigingen van de procedures en/of uitgangspunten voor de reguliere Starterslening, wordt verwezen naar de website van SVn. SVn en/of de gemeente kunnen nadere procedures vaststellen.


1. Raadsvoorstel Aanpassing Veordening IBBN

Recommend Documents