Najaarsbijeenkomst Afdeling Oost. Actualiteiten. ing. Co Koning MRE Algemeen directeur Vastgoed Belang

Najaarsbijeenkomst Afdeling Oost

Actualiteiten ing. Co Koning MRE Algemeen directeur Vastgoed Belang

Ontwikkelingen Den Haag • Woningwaarderingsstelsel • Wijziging belastingheffing Box 3 IB • Verhuurderheffing • Voorstel huurverhoging 2016

Wijziging WWS

Energie-index of label? 1 januari 2015!

Huurpunten energieprestatie

Energiecertificaat (label oud)

Energie-index

Energie-index Wat hebt u waarvoor nodig?  Energielabel oud (tot en met 31 december 2014)  Voorlopig Energielabel (vanaf 1 januari 2015)  Definitief Energielabel nieuw (alleen verkoop/verhuur)  Energie-index (voor de puntentelling)

 Energielabel oud 10 jaar geldig (mits afgemeld)  Info: www.zoekuwenergielabel.nl

WOZ in puntentelling 1 oktober 2015!

WOZ in het WWS Wat vervalt?    

Woningtype Omgevingspunten Hinderlijke situaties Donnerpunten

Nieuw WWS Het principe       

Totaal aantal punten Woningtype Omgevingspunten Hinderlijke situaties Donnerpunten WOZ waarde Oppervlakte

118 3 17 ` -5 15 € 150.000 56 m²

 Vervallen 3+17-5+15 = 30 punten  150.000/7.900 = 18,99 150.000/56/120 = 22,32  Totaal afgerond 41 punten

Totaal huursom NL

= Correctie puntprijs -3,8%

Niet schaarstegebied Voorbeeld etagewoning niet schaarste gebied met WOZ-waarde € 150.000 Tot 1 oktober 2015 Per 1 oktober 2015 Rubriek Omschrijving Punten oud Punten nieuw 1 Oppervlakte van vertrekken 40 m² 40 40 2 Oppervlakte van overige ruimten 16 m² 12 12 3 Verwarming Totaal aantal punten 3 vertrekken +118 1 overige ruimte 7 7 Label B of 1,2 < EI < 1,4 28 28 45 Energieprestatie Woningtype 3 Keuken Aanrecht >2 m¹ + 4 punten luxe 11 11 Bad met aparte17 douche + 3 punten luxe 10 10 6 Sanitair Omgevingspunten 7 Woonvoorzieningen voor gehandicapten Niet van toepassing 0 0 8 Privé Hinderlijke situaties ` -5 buitenruimte 9 m² 2 2 1e Verdieping zonder 3 9 Woonvorm Donnerpunten 15 lift 10 Woonomgeving Puntenboek Huurcommissie 17 41  WOZ waarde € 150.000 11 Hinderlijke situaties Geluidsoverlast Vliegverkeer -5 12 voorzieningen Niet van toepassing 0 0  Bijzondere Oppervlakte 55 m² 13 Waardering woningen in schaarstegebieden Niet van toepassing 0 0 14 Beschermde monumenten Niet van toepassing 0 0 Totaal 125 151 1-7-2015 1-10-2015 Maximale € 629,71 € 739,38 punten huurprijs volgens geldende tabel

Wat komt in de plaats?

 Vervallen 3+17-5+15 = 30 punten

WOZ-waarde opp.

€ 150.000 18,99 56 m² 22,32 41,31 Afgerond 41,00

Schaarstegebied Voorbeeld etagewoning schaarste gebied met WOZ-waarde € 150.000 Tot 1 oktober 2015 Per 1 oktober 2015 Rubriek Omschrijving Punten oud Punten nieuw 1 Oppervlakte van vertrekken 40 m² 40 40 2 Oppervlakte van overige ruimten 16 m² 12 12 3 Verwarming Totaal aantal punten 3 vertrekken +118 1 overige ruimte 7 7 Label B of 1,2 < EI < 1,4 28 28 45 Energieprestatie Woningtype 3 Keuken Aanrecht >2 m¹ + 4 punten luxe 11 11 Bad met aparte 17 douche + 3 punten luxe 10 10 6 Sanitair Omgevingspunten 7 Woonvoorzieningen voor gehandicapten Niet van toepassing 0 0 8 Privé Hinderlijke situaties ` -5 buitenruimte 9 m² 2 2 1e Verdieping zonder 3 9 Woonvorm Donnerpunten 15 lift 10 Woonomgeving Puntenboek Huurcommissie 17 41  WOZ waarde € 150.000 11 Hinderlijke situaties Geluidsoverlast Vliegverkeer -5 12 voorzieningen Niet van toepassing 0 0  Bijzondere Oppervlakte 55 m² 13 Waardering woningen in schaarstegebieden Niet van toepassing 15 0 14 Beschermde monumenten Niet van toepassing 0 0 Totaal 140 151 Tabel 1-7-2015 1-10-2015 Maximale huurprijs volgens geldende tabel € 709,83 € 739,38 punten

Wat komt in de plaats?

 Vervallen 3+17-5+15 = 30 punten

WOZ-waarde opp.

€ 150.000 18,99 56 m² 22,32 41,31 Afgerond 41,00

Nieuwbouw > 110 ex WOZ Voorbeeld nieuwbouwwoning met WOZ-waarde € ???.??? Tot 1 oktober 2015 Rubriek Omschrijving 1 Oppervlakte van vertrekken 40 m² 2 Oppervlakte van overige ruimten 16 m² 3 Verwarming Totaal aantal punten 3 vertrekken +118 1 overige ruimte Label B of 1,2 < EI < 1,4 45 Energieprestatie Woningtype 3 Keuken Aanrecht >2 m¹ + 4 punten luxe Bad met aparte 17 douche + 3 punten luxe 6 Sanitair Omgevingspunten 7 Woonvoorzieningen voor gehandicapten Niet van toepassing 8 Privé Hinderlijke situaties ` -5 buitenruimte 9 m² 1e Verdieping zonder 9 Woonvorm Donnerpunten 15 lift 10 Woonomgeving Puntenboek Huurcommissie  WOZ waarde € 150.000 11 Hinderlijke situaties Geluidsoverlast Vliegverkeer 12 voorzieningen Niet van toepassing  Bijzondere Oppervlakte 55 m² 13 Waardering woningen in schaarstegebieden Niet van toepassing 14 Beschermde monumenten Niet van toepassing Totaal

Punten oud

Wat komt in de plaats?

 Vervallen 3+17-5+15 = 30 punten Maximale huurprijs volgens geldende tabel

€

Per 1 oktober 2015 Punten nieuw 40 12 7 28 11 10 0 2

40 12 7 28 11 10 0 2 3 17 -5 0 0 0 125 1-7-2015 629,71 €

40 0 0 0 150 1-10-2015 734,24

Oplevering 2015, 2016, 2017, 2018 of 2019 1 t/m8 ≥ 110 punten WOZ-waarde Onbekend 40 punten

Zeer lage WOZ-waarde Voorbeeld containerwoning met WOZ-waarde € 30.000 Tot 1 oktober 2015 Rubriek Omschrijving 1 Oppervlakte van vertrekken 20 m² 2 Oppervlakte van overige ruimten 0 m² 3 Verwarming Totaal aantal punten 2 vertrekken +118 1 overige ruimte Label B of 1,2 < EI < 1,4 45 Energieprestatie Woningtype 3 Keuken Aanrecht 1,5 m¹ Bad met aparte17 douche 6 Sanitair Omgevingspunten 7 Woonvoorzieningen voor gehandicapten Niet van toepassing 8 Privé Hinderlijke situaties ` -5 buitenruimte Niet van toepassing 1e Verdieping zonder 9 Woonvorm Donnerpunten 15 lift 10 Woonomgeving Puntenboek Huurcommissie*  WOZ waarde € 150.000 11 Hinderlijke situaties Geluidsoverlast Vliegverkeer 12 voorzieningen Niet van toepassing  Bijzondere Oppervlakte 55 m² 13 Waardering woningen in schaarstegebieden Niet van toepassing 14 Beschermde monumenten Niet van toepassing Totaal

Punten oud

Wat komt in de plaats?

20 0 5 28 4 7 0 0 3 13 -5 0

 Vervallen 3+17-5+15 = 30 punten Maximale huurprijs volgens geldende tabel

€

WOZ-waarde opp.

Per 1 oktober 2015 Punten nieuw 20 0 5 28 4 7 0 0

0 75 1-7-2015 364,99 €

22 0 0 0 86 1-10-2015 405,36

€ 40.000 5,06 20 m² 16,67 21,73 afgerond 22,00

Cursus Puntentelling WWS www.vastgoedbelang.nl 5 oktober 2015 VOL! 20 oktober 2015 Nog enkele plaatsen!

Wijzigingen Box 3

Belastingplan 2016 Box 3 Vrijstelling  Vrijstelling van € 21.000 naar € 25.000 pp

3 schijven  Belasting over de volgende € 100.000

30% * 2,9% = 0,87%

 Belasting tot € 100.000 tot € 1000.000

30% * 4,7% = 1,41%

 Belasting boven € 1000.000

30% * 5,5% = 1,65%

 Jaarlijkse herijking gemiddelde rendementen  Jaarlijkse wijziging als gevolg van herijking rendementen

Standpunt Vastgoed Belang Onbegrijpelijke keuze!  Kritiek op het huidige forfaitair rendement van 4%  Wanverhouding willens en wetens vergroot  Eerder drie vermogenscategorieën  Gok grootste gemene deler belastingbetalers  Lopende procedures: HR en ERVM  Risico: inkt nog niet droog, wet ongeldig (ERVM)!  Kortom: domme actie

Onverantwoord Wat gaan we doen?  Voorstel is nog géén wet!  Meerderheid Eerste Kamer?

Vastgoed Belang zal alles doen om dit te voorkomen!

Hoge Raad Hoge Raad 3 april 2015 Forfaitaire benadering mag niet leiden tot een WEV die in betekenende mate (10%) afwijkt van werkelijke waarde! Zowel dan werkelijke waarde aantonen en tabel terzijde!

Hoge Raad 24 april 2015 Idem! Bewijslast bij verhuurder Voorstel: tegenbewijsregeling alsnog opnemen in de wet.

Verhuurderheffing

Verhuurderheffing 2015 2015 • • • •

Tarief 2015 0,449% van de WOZ waarde Alleen woningen met een huurprijs < € 710,68 Geen heffing over 10 x gemiddelde WOZ-waarde Aangifte en betaling voor 1 oktober 2015

Bezwaar maken? Vastgoed Belang helpt! • • • • •

Modelbrieven uitstel motivering Hulp bij bezwaar Deloitte € 275 excl. BTW Maximaal 1,5 uur Vooraf betalen bij Vastgoed Belang Bezwaar maken zinvol?

Verhuurderheffing 2016 Verhuurderheffing weer omhoog • Tarief 2016 0,491% van de WOZ waarde Evaluatie verhuurderheffing • Afgedwongen door de Eerste Kamer december 2014 • Voorbeelden schrijnende gevallen?

Huurverhoging 2016

Huurverhoging 2016 Mogelijke doorbraak! Erkenning onderscheid particulieren en corporaties • Voorstel: particulieren inflatie + 2,5%  Geldt voor alle particuliere woningen  Geen administratieve rompslomp meer! • Corporaties: huursom inflatie +1%  Differentiatie naar inkomen Let op! Kan nog sneuvelen in de Tweede Kamer

Website www.vastgoedbelang.nl

Handboek

Agenda Algemene Ledenbijeenkomst 23 november 2015 Theater De Kom te Nieuwegein Inloop vanaf 14.30 uur Opening 15.00 Aanmelden: [email protected] of 020-346 31 23

Vragen

Najaarsbijeenkomst Oost

Dank voor uw aandacht!