MKn

DILEMMA ROYA HAK TANGGUNGAN DALAM PRAKTEK DIKANTOR PERTANAHAN KOTA MEDAN

TESIS

Oleh ERAWATY RASYID 037011022/MKn

SEKOLAH PASCASARJANA UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2008

Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008

DILEMMA ROYA HAK TANGGUNGAN DALAM PRAKTEK DIKANTOR PERTANAHAN KOTA MEDAN

TESIS Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan dalam Program Studi Kenotariatan Pada Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara

Oleh ERAWATY RASYID 037011022/MKn

SEKOLAH PASCASARJANA UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2008


Telah Diuji Pada Tanggal : 29 Januari 2008

PANITIA PENGUJI TESIS : Ketua : Prof. Dr. M. Yamin, S.H., M.S., C.N. Anggota : 1. Prof. Dr. Runtung Sitepu, SH, MH 2. Notaris Syahril Sofyan, SH, M.Kn 3. Dr. T. Keizerina Devi. A, S.H., C.N., M.Hum 4. Prof. Dr. Syarifuddin Kallo, SH, M.Hum


Judul Tesis

Nama Mahasiswa Nomor Pokok Program Studi

: DILEMMA ROYA HAK TANGGUNGAN DALAM PRAKTEK DIKANTOR PERTANAHAN KOTA MEDAN : Erawaty Rasyid : 037011022 : Kenotariatan

Menyetujui Komisi Pembimbing

(Prof. Dr. M. Yamin Lubis, SH. MS, CN) Ketua

(Prof. Dr. Runtung, Sitepu, SH, MH) Anggota

Ketua Program Studi

(Prof. Dr. M. Yamin Lubis, SH. MS, CN)

(Notaris Syahril Sofyan, SH, MKn) Anggota

Direktur

(Prof. Dr. Ir. T. Charun Nisa B, MSc)

Tanggal Lulus 29 Januari 2008


ABSTRAK Dalam setiap pemberian kredit dengan Hak Tanggungan harus didahului dengan perjanjian hutang piutang antara debitor dan kreditor dengan membuat Akte Pemberian Hak Tanggungan (APHT) dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Disamping itu kreditor meminta agar debitor menyerahkan asli sertifikat tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan tersebut untuk pelunasan hutang debitor. Setelah itu PPAT mencek sertifikat hak atas tanah tersebut ke Kantor Pertanahan untuk mengetahui apakah masih ada beban Hak Tanggungan atau tidak ada, apabila tidak ada kemudian PPAT mendaftarkan perjanjian tersebut ke Kantor Pertanahan. Kemudian Kantor Pertanahan membuat buku tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya dalam buku tanah debitor yang ada di Kantor Pertanahan serta menyalin catatan tersebut didalam sertifikat Hak Atas Tanahnya. Sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan Kantor Pertanahan menerbitkan sertifikat Hak Tanggungan yang memuat irah-irah dengan kata-kata Demi Keadilan Yang Maha Esa. Kemudian sertifikat hak atas tanah dan sertifikat Hak Tanggungan disimpan oleh kreditor. Setelah debitor melunasi hutangnya kepada kreditor kemudian kreditor membuat surat permohonan roya kepada Kantor Pertanahan yang isinya menyatakan karena hutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan sudah lunas maka Hak Tanggungan hapus atas dasar itu mohon roya atau pencoretan catatan beban Hak Tanggungan pada sertifikat hak atas tanah debitor. Dalam surat permohonan roya tersebut kreditor melampirkan asli sertifikat hak atas tanah dan asli sertifikat Hak Tanggungan dan dalam sertifikat hak atas tanah disebut klausula roya hutang sudah dibayar lunas. Kemudian Kantor Pertanahan melakukan roya atau pencoretan catatan Hak Tanggungan pada sertifikat hak atas tanah dan buku tanah debitor, dengan demikian Hak Tanggungan tersebut hapus. Setelah di roya sertifikat hak atas tanah dikembalikan pada debitor, sedangkan sertifikat Hak Tanggungan ditarik oleh Kantor Pertanahan dan dinyatakan tidak berlaku lagi, demikian juga buku tanah Hak Tanggungan dinyatakan tidak berlaku lagi. Penelitian ini merupakan penelitian yang bersifat deskriptif analitis yaitu untuk menggambarkan bagaimana pelaksanaan roya, syarat - syarat apa yang harus dipenuhi dalam pelaksanaan roya tersebut, hambatan-hambatan apa yang terdapat dalam roya dan bagaimana cara mengatasinya, manfaat roya itu sendiri bagi debitor, kreditor, dan bagi pihak yang mendapat fasilitas kredit dari Bank, khususnya Kantor Pertanahan. Kata Kunci : Debitor dan Kreditor

iii


ABSTRACT

In every credit approval between debtor and creditor must perform debit and credit agreement with Responsibility Right in front of Land Certificate Maker Officer ( PPAT). In addition the creditor also ask for guarantee of all debtor wealth/ property which are already exist or will exist to pay his debt. After the agreement listed in Land Affairs Office, then the Office make Responsibility Right Certificate and report it in related Land Certificate. If the debt already pay by the debtor should perform Roya. Roya is a procedure to perform write-off on the report of debtor’s land certificate, in land affair office on behalf of creditor. In the Roya petition letter creditor should give back the original land certificate and also original responsibility right certificate after the Roya of Responsibility right is dismissed, then the land certificate return to debtor, meanwhile the responsibility right certificate collect by the Land Affair office and state that the certificate is not valid any longer. This research is descriptive analytical that is to describe the implementation of Roya, the requirements to be fulfilled, the hindrances found and ways to overcome, the advantages of Roya for debtor, creditor, third party and it is particularly land affairs office.

Keyword : debtor and creditor

iv


KATA PENGANTAR

Dengan memanjatkan puji dan syukur kepada Allah S.W.T yang telah memberikan

kekuatan

jasmani

dan

rohani

sehingga

penulis

telah

dapat

merampungkan penulisan Proposal Tesis dengan judul “DILEMMA ROYA HAK TANGGUNGAN DALAM PRAKTEK DIKANTOR PERTANAHAN KOTA MEDAN”. Penulisan tesis ini merupakan salah satu syarat yang harus dipenuhi untuk memperoleh gelar Magister Kenotariatan (M.Kn) pada Sekolah Pascasarjana, Universitas Sumatera Utara Medan, Penulisan tidak terlepas dari bimbingan, arahan, dan bantuan dari semua pihak, sehingga saya dapat menyelesaikan tesis ini. Pada kesempatan ini saya sampaikan penghargaan dan mengucapkan terima kasih sebesar-besarnya kepada para Komisi Pembimbing yaitu Bapak Prof. Dr. M. Yamin Lubis, SH,MS,CN, Bapak Prof. Dr. Runtung Sitepu, SH.MH, Notaris Syahril Sofyan SH.MKn dan Almarhum Notaris Djaidir SH. MKn yang dengan penuh kesabaran memberikan bimbingan, petunjuk, saran-saran serta masukan-masukan untuk kesempurnaan Tesis ini. Selanjutnya saya mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada : 1. Prof. Dr. IR. T. Chairun Nisa B, MSc. selaku Direktur Sekolah Pasca Sarajana Sumatera Utara, dan Para Asisten Direktur beserta seluruh staf atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan selama mengikuti pendidikan.

v Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008

2. Para Bapak dan Ibu dosen di lingkungan sekolah Pasca Sarjana khususnya Bapak dan Ibu di lingkungan Magister Kenotariatan yang telah memberikan ilmu-ilmu yang sangat bermanfaat dan berguna sehingga saya bisa menyelesaikan studi ini. 3. Para pegawai Magister Kenotariatan Sekolah Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara yang telah membantu saya selama menyelesaikan pendidikan. 4. Kepada Bapak Syafrudin Chandra, SH.MKn, Bapak Emri Rangkutan SH.MKn, serta rekan – rekan di kantor Pertanahan Kota Medan yang banyak memberikan bantuan informasi data-data dan masukan-masukan yang sangat berharga atas untuk kesempurnaan Tesis ini. 5. Kepada Bapak Junaidi, SH yang telah memberikan informasi dan masukan dalam rangka penyelesaian Tesis ini. 6. Kepada Notaris Kartiningsih, SH, SPN beserta staff yang banyak menberikan informasi, data-data serta masukan-masukan dalam rangka penyelesaian tesis ini. 7. Kepada Dr. T. Keizerina Devi. A, S.H., C.N., M.Hum yang telah memberikan saran-saran masukan-masukan yang berharga demi kesempurnaan tesis ini. Tidak lupa Penulis ucapkan terima kasih kepada suami tercinta Drs. M. Yusuf dan Ananda Silvia Anggraini (Anggi) yang dengan setia membantu dan mendampingi penulis dalam penyelesaian Tesis ini. Juga kepada Adinda Drg. Lisna Unita Rasyid, M.Kes, dan Drs. Irham Idris, SP, dan kemanakanda Fadlina Irham SKG penulis

vi


mengucapkan terima kasih atas bantuan dan dukungan kepada penulis untuk menyelesaikan studi di Magister Kenotariatan. Juga kepada orang tua yang sangat Penulis sayangi Almarhum Bapak anda Mohd. Rasyid dan Ibunda Nuriam yang tidak sempat melihat menyelesaikan studi ini. Selanjutnya saya mengucapkan terima kasih kepada adik-adik Almarhum Mesfi, Elvi, Epa, An, Ita, Yanti, Dedek, yang senantiasa memberikan dorongan pada Penulis dalam menyelesaikan Studi ini. Akhir kata Penulis memohon maaf apabila ada tutur kata dan sikap Penulis yang tidak berkenan pada Bapak, Ibu sekalian selama mengikuti Pendidikan di Sekolah Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara, semoga Allah SWT memberikan amal jariah kepada pihak-pihak yang telah berjasa dalam menyelesaikan Studi dan Tesis ini.

Medan,

Januari 2008 Penulis

ERAWATY RASYID

Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 vii USU e-Repository © 2008

RIWAYAT HIDUP

Nama

: Erawaty Rasyid

Alamat

: Jl. Rahmadsyah No. 336 B Medan

Tempat Tanggal Lahir

: Sigli, 30 Oktober 1949

Pekerjaan

: Pensiunan

Nama Suami

: Drs. M. Yusuf

Nama Anak

: Silvia Anggraini

Pendidikan

: SD Widya Segara Medan Tahun 1960 SMP Widya Segara Medan Tahun 1963 SMA Widya Segara Medan Tahun 1966 S-1 Sarjana Hukum USU Tahun 1980

viii


DAFTAR ISI

ABSTRAK ........................................................................................................

iii

ABSTRACT .......................................................................................................

iv

KATA PENGANTAR.......................................................................................

v

RIWAYAT HIDUP ..........................................................................................

viii

DAFTAR ISI......................................................................................................

ix

DAFTAR TABEL ............................................................................................

xiii

DAFTAR GAMBAR ........................................................................................

xiv

DAFTAR LAMPIRAN .....................................................................................

xv

BAB I

PENDAHULUAN.................................................................................

1

A. Latar Belakang .................................................................................

1

B. Perumusan Masalah .........................................................................

16

C. Tujuan Penelitian .............................................................................

16

D. Manfaat Penelitian ...........................................................................

17

E. Keaslian Penelitian ..........................................................................

17

BAB II TINJAUAN PUSTAKA .......................................................................

19

A. Pengertian Roya Hak Tanggungan ..................................................

19

B. Tujuan Roya dan Fungsi Roya dalam Hak Tanggungan .................

21

1. Tujuan Roya dalam Hak Tanggungan .......................................

21

2. Fungsi Roya dalam Hak Tanggungan ........................................

23

ix


C. Prosedur Roya ..................................................................................

24

D. Jenis-jenis Roya ...............................................................................

26

1. Roya yang Tidak Dapat Dibagi-Bagi.........................................

26

2. Roya Parsial ...............................................................................

28

3. Persyaratan yang Diperlukan untuk Permohonan Roya Parsial ...............................................................................

31

E. Roya Akibat Peralihan Hak Tanggungan.........................................

31

F. Roya Hak Tanggungan Sebagai Kegiatan Administratif .................

36

G. Sejarah Roya di Indonesia................................................................

43

1. Sebelum lahirnya undang-undang No. 4 Tahun 1996 Roya terdapat pada hipotik dan kredit verband..........................

43

a. Roya pada Hipotik ...............................................................

43

b. Roya pada Credit Verband ...................................................

44

2. Saat berlakunya UU No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun ..........................................................................................

45

3. Setelah Keluarnya Undang-Undang No.4 Tahun 1996 Roya terdapat pada Hak Tanggungan ........................................

46

1)

Permohonan dari Pihak Yang Berkepentingan .................

46

2)

Pencoretan Berdasarkan Keputusan Pengadilan Negeri ...

47

BAB III METODE PENELITIAN ....................................................................

48

A. Sifat Penelitian Dan Metode Pendekatan ........................................

48

Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan DalamxPraktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 USU e-Repository © 2008

B. Lokasi Penelitian..............................................................................

48

C. Metode Pengumpulan Data ..............................................................

49

D. Analisa Data .....................................................................................

49

BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ..................................

51

A. Gambaran Umum Kantor Pertanahan .............................................

51

1. Struktur Organisasi Kantor Pertanahan Kota Medan.................

51

2. Bidang yang Bertugas Melayani Roya Hak Tanggungan Pada Kantor Pertanahan Kota Medan .......................................

53

3. Syarat-syarat Permohonan Roya ................................................

54

4. Sumber Daya Manusia di Kantor Pertanahan ...........................

55

B. Roya Hak Tanggungan Hak Atas Tanah Sebagai Jaminan Kredit yang Menjadi Objek Lelang..................................................

55

C. Hambatan-hambatan dalam Pelaksanaan Roya di Kantor Pertanahan Kota Medan ...................................................................

76

1. Jangka Waktu Roya Melebihi 7 (tujuh) Hari Sejak Tanggal Permohonan ...............................................................................

76

2. Biaya Roya Melebihi Ketentuan ................................................

78

3. Roya Partial Objek Hak Tanggungan yang Bukan Terdiri dari Beberapa Hak Atas Tanah ......................................

80

4. Kelengkapan Roya Tidak Dipenuhi ...........................................

80

Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 xi USU e-Repository © 2008

D. Langkah yang ditempuh dalam Mengatasi HambatanPelaksanaan Roya di Kantor Pertanahan Kota Medan .........................................

83

1. Ketepatan Waktu Dalam Penyelesaian Roya Hak Tanggungan................................................................................

83

2. Kepastian Biaya Roya Hak Tanggungan ...................................

83

3. Kelengkapan Persyaratan Roya Harus Dipenuhi .......................

85

a. Harus terdapat Surat Pengantar Roya dari Kreditor.............

85

b. Harus Melampirkan Sertifikat Hak Atas Tanah...................

86

c. Harus Melampirkan Sertifikat Hak Tanggungan .................

87

d. Apabila ada Cessie wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan

92

4. Roya Partial yang Bukan Terdiri dari Beberapa Hak Atas Tanah .................................................................................

95

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ...........................................................

97

A. Kesimpulan ......................................................................................

97

B. Saran.................................................................................................

99

DAFTAR PUSTAKA .........................................................................................

101


xii

DAFTAR TABEL

No.

Judul

Halaman

1. Biaya Roya yang dilakukan secara keseluruhan (bukan Partial)…………….. 78 2. Sedangkan biaya Roya Partial yang tidak memerlukan pemisahan..................

Erawaty Rasyid : Dillema Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Di Kantor Pertanahan Kota Medan, 2008 xiii USU e-Repository © 2008

79

DAFTAR GAMBAR

No.

Judul

Halaman

1. Bagan Struktur Organisasi Pertahanan Kota Medan Keputusan KA BPN No. 4 Tahun 2006 Tentang Organisasi Dan Tata Kerja Kantor Wilayah Badan Pertahanan Nasional ....................................................................... 52

xiv


DAFTAR LAMPIRAN

No.

Judul

Halaman

1. Consent Roya ...........................................................................................

xv


104

BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Perkembangan ekonomi sebagai bagian dari pembangunan nasional merupakan salah satu upaya untuk mewujudkan masyarakat adil dan makmur berdasarkan Pancasila dan Undang – Undang Dasar 1945. Para pelaku usaha baik pemerintah melalui Badan Usaha Milik Negara (BUMN) / Badan Usaha Milik Daerah (BUMD), badan usaha swasta maupun perorangan memerlukan dana yang cukup besar dalam mengembangkan usahanya. Mereka melaksanakan kegiatan ekonomi dalam berbagai sektor seperti perdagangan, industri, jasa dan lain-lain yang dibutuhkan oleh masyarakat. Disamping dengan modal sendiri, dana besar yang dibutuhkan ini dapat diperoleh dari jasa perbankan melalui fasilitas kredit. Kredit perbankan merupakan salah satu pendukung dunia usaha yang pada gilirannya memberikan peranannya dalam pembangunan di Indonesia. 1 Bank adalah badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit dan bentuk – bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak. 2

1

Satrio J. Parate, Eksekusi Sebagai Sarana Mengatasi Kredit Macet, Bandung, Penerbit Citra Aditya Bhakti, 1993, hal. 4. 2 Undang-Undang Republik Indonesia No.10 /1998, tanggal 10 November 1998, Pasal 1 ayat 1


Tanpa bantuan kredit dari Bank, dunia usaha akan lesu karena banyak perusahaan-perusahaan baik yang dikelola oleh pemerintah, perorangan ataupun badan usaha swasta tidak dapat lagi menjalankan usahanya, sehingga pelaksanaan pembangunan tersendat-sendat dan para produsen tidak lagi memproduksi barangbarang jadi karena ketiadaan modal, hal ini akan menimbulkan dampak negatif yaitu akan terjadi pengangguran, kejahatan merajalela, rakyat miskin bertambah sehingga masyarakat adil dan makmur seperti yang dicita – citakan tidak akan terwujud. Setiap kredit yang dikeluarkan oleh perbankan harus disertai dengan pemberian jaminan oleh debitor kepada kreditor (Bank). Jaminan kredit ini merupakan segala harta kekayaan debitor, baik yang sudah ada maupun yang akan ada dikemudian hari. Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 1131 Kitab UndangUndang Hukum Perdata yang berbunyi, “ Segala harta kekayaan seorang debitor berupa benda – benda bergerak maupun benda – benda tetap baik yang sudah ada maupun yang baru ada dikemudian hari menjadi jaminan bagi semua perikatannya”. Dengan adanya jaminan yang diberikan debitor kepada kreditor akan memberikan motivasi bagi debitor untuk melunasi hutangnya 3 , karena fasilitas kredit yang diterimanya dari Bank merupakan hutang yang wajib dibayar. Apabila debitor tidak membayar kembali hutangnya pada waktu yang telah ditentukan, maka Bank dapat menjual jaminan barang tersebut untuk melunasi seluruh hutang debitor.

3

S. Mantayborbir dan Jauhari Imam. Hukum Pengurusan Piutang Negara Indonesia, Jakarta, : Penerbit Pustaka Bangsa, 2003, hal. 21


Menurut C.S.T Kansil, mengingat pentingnya kedudukan kredit Bank tersebut sudah semestinya pemberi dana dan penerima dana serta pihak lain yang terkait mendapat perlindungan melalui suatu lembaga hak jaminan yang kuat dan dapat pula memberikan kepastian hukum bagi semua pihak yang berkepentingan 4 . Pasal 8 UU Perbankan No. 10 Tahun 1988 tentang perubahan atas Undang – Undang No. 7 tahun 1992 tentang Perbankan, Bank dalam memberikan kredit wajib mempunyai keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan debitor untuk melunasi hutangnya sesuai dengan perjanjian. Hal tersebut dimaksudkan karena kredit yang diberikan oleh kreditor (Bank) mengandung risiko, untuk mengurangi risiko tersebut Bank sebelum memberikan kredit harus memberikan penilaian yang seksama terhadap watak, kemampuan, modal, agunan, dan prospek usaha dari debitor. Sebelumnya yang dipakai sebagai lembaga jaminan atas tanah yaitu hipotek seperti yang diatur dalam buku II Kitab Undang – Undang Hukum Perdata dan Crediet Veerband seperti yang diatur dalam S. 1908 No. 542, kemudian dengan dengan keluarnya Undang-Undang No. 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas tanah beserta benda – benda yang berkaitan dengan tanah, maka Undang – Undang ini merupakan satu – satunya lembaga jaminan dimana tanah sebagai agunannya. Karena Undang – Undang Hak Tanggungan ini tidak berpedoman lagi pada Kitab Undang – Undang Hukum Perdata, sehingga dengan keluarnya Undang – Undang ini Buku II Kitab Undang – Undang Hukum Perdata sepanjang mengenai tanah tidak berlaku lagi. Demikian juga berdasarkan Pasal 29 Undang – Undang Hak

4

Kansil CST. Pokok – pokok Hukum Hak Tanggungan atas tanah Undang – Undang No. 4 1996, Jakarta, Pustaka Sinar Harapan,1997, hal.6


Tanggungan, maka hipotek dan crediet verband sepanjang mengenai tanah dinyatakan tidak lagi berlaku kecuali hipotek kapal laut dan kapal terbang. Sejarah terbentuknya Undang – Undang Hak Tanggungan ini berdasarkan ketentuan Undang-undang Pokok Agraria tahun 1960 yang terdapat dalam Pasal 51 yang memerintahkan pembuatan Undang – Undang Hak Tanggungan. Isi dari Pasal 51 Undang – Undang Pokok Agraria yaitu : Hak Tanggungan yang dibebankan pada Hak Milik Guna Usaha, Hak Guna Bangunan tersebut dalam Pasal 25, 33, 39 diatur dengan Undang – Undang. Bahwa Hak Pakai diatas tanah negara dapat dibebani dengan Hak Tanggungan, karena Hak Pakai atas tanah negara tersebut wajib didaftarkan dan dapat dipindah tangankan yaitu yang diberikan kepada perorangan dan badan – badan hukum. Sedangkan bagi Hak Pakai diatas tanah Hak Milik dapat dibebani dengan Hak Tanggungan atas izin dari pemilik tanah. Dengan berlakunya undang – undang Hak Tanggungan maka masalah yang paling rumit yang pernah ada dalam Hukum Indonesia setidak – tidaknya dapat diatasi malahan sekaligus dapat diharapkan akan memberikan sesuatu kepastian hukum tentang pengikatan jaminan dan benda - benda yang berkaitan dengan tanah sebagai agunan. 5 Kondisi hukum jaminan sejak di undangkannya Undang – Undang Hak Tanggungan Nomot 4 tahun 1996, bukan saja mempengaruhi hukum jaminan yang pernah dikenal dan berlaku di Indonesia, namun disamping itu juga menginvestasikan modalnya berhubungan dengan hak – hak atas tanah

5

A.P. Parlindugan, Komentar Undang – Undang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda – benda yang Berkaitan dengan Tanah ( UU No. 4 thn 1996 / 9 April LN No. 42 Sejarah terbentuknya, Bandung, Mandar Madju, 1996.


sebagaimana kebebasan dalam menjamin hak – hak atas Landlease Holds maupun atas tanah yang sering disebut Free holds 6 Hak Tanggungan bukan merupakan perjanjian yang berdiri sendiri tetapi Hak Tanggungan merupakan perjanjian accesoir yang berdasarkan perjanjian pokok yaitu perjanjian hutang piutang dan keberadaannya ditentukan oleh adanya hutang piutang/kredit antara debitor dan kreditor yang dijamin pelunasannya. Oleh karena itu apabila utang itu hapus karena pelunasan dengan sendirinya Hak Tanggungan itu hapus. Hal ini tercermin dalam Pasal 10 ayat ( 1 ) dan Pasal 18 ayat ( 1 ) huruf a Undang – Undang Hak Tanggungan yaitu : a) Pasal 10 ayat ( 1 ) Undang – Undang Hak Tanggungan. Pemberian Hak Tanggungan di dahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan atas objek Hak Tanggungan sebagai pelunasan hutang tertentu yang dituangkan didalam dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian hutang piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan hutang tersebut. b) Pasal 18 ayat ( 1 ) huruf a menentukan Hak Tanggungan hapus karena hapusnya hutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan.

6

M. Yamin. Beberapa Dimensi Filosofi Hukum Agraria., Jakarta, Pustaka Bangsa Press., 2003,

hal. 56


Apabila seorang debitor meminta fasilitas kredit dari Bank dengan jaminannya Hak atas tanah. Harus melalui 2 tahapan yaitu : 1. Tahapan pemberian Hak Tanggungan. Dalam pemberian Hak Tanggungan tersebut haruslah didahului dengan perjanjian hutang piutang antara debitor dengan kreditor. Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) . PPAT adalah merupakan pejabat yang berwenang untuk melakukan perbuatan hukum dalam pembebanan hak atas tanah dan dalam pembuatan hukum tersebut, maka akta-akta yang diperbuat di depan PPAT merupakan Akte Otentik 7 Sebelum dilaksanakan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) debitor harus menyerahkan asli sertifikat hak atas tanahnya kepada PPAT, kemudian PPAT mencek sertifikat hak atas tanah tersebut ke Kantor Pertanahan. Apakah masih ada Hak Tanggungan atau tidak, apabila tidak ada Hak Tanggungannya barulah kemudian PPAT membuatkan Akta Hak Tanggungannya. Dalam Hak Tanggungan, pemberi Hak Tanggungan disebut debitor dan penerima Hak Tanggungan disebut kreditor.

7

Pasal 10 UUHT 1996


Dalam pemberian Hak Tanggungan pemberi Hak Tanggungan (debitor) dan penerima Hak Tanggungan (kreditor) wajib hadir dihadapan PPAT untuk menandatangani Akta Pemberian Hak Tanggungan. Apabila pemberi Hak Tanggungan (debitor) karena sesuatu hal tidak hadir, maka pemberi Hak Tanggungan (debitor) wajib memberi kuasa kepada pihak lain dengan Surat Kuasa Memasang Hak Tanggungan (SKMHT). Dalam praktek biasanya SKMHT langsung diberikan oleh pemberi Hak Tanggungan (debitor) kepada penerima (kreditor) sehingga dengan demikian penerima Hak Tanggungan (kreditor) yang dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama pemberi Hak Tanggungan (debitor) yang menandatangani APHT tersebut. Dalam pembuatan Surat Kuasa Pemasangan Memegang Hak Tanggungan (SKPMHT) haruslah dalam bentuk akta otentik yang dibuat dihadapan Notaris/PPAT. Dalam hal ini Notaris PPAT mempunyai keyakinan bahwa objek yang menjadi jaminan Hak Tangungan tersebut benar milik debitor. Menurut Pasal 11 Undang-undang Hak Tanggungan ayat 1 : “Di dalam pemberian Hak Tanggungan Wajib dicantumkan : 1. Nama dan identitas pemegang dan pemberi Hak Tanggungan. 2. Domisili para pihak 3. Perjanjian utang piutang yang dijaminkan. 4. Nilai Hak Tanggungan. 5. Uraian mengenai Hak Tanggungan.


Ayat 1 ini merupakan ketentuan wajib untuk sahnya Hak Tanggungan apabila tidak disebutkan secara lengkap maka akta yang bersangkutan batal demi Hukum. Selambat-lambatnya setelah tujuh hari APHT ini dibuat, PPAT harus mendaftarkan Hak Tanggungan ini pada Kantor Pertanahan.

2. Tahap Pendaftaran Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan yang merupakan lahirnya Hak Tanggungan. Pasal 13 ayat 1 menyebutkan : “ Bahwa pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Ini adalah merupakan Azas Publisitas/keterbukaan dalam Hak Tanggungan karena dengan didaftarkanya Hak Tanggungan tersebut maka Hak Tanggungan tersebut akan mengikat pihak ketiga dan pendaftaran tersebut merupakan syarat mutlak yang harus dilakukan dalam pemberian Hak Tanggungan, karena apabila pemberian Hak Tanggungan tidak didaftarkan maka akan Hak Tanggungan tersebut tidak sah menurut hukum. Setelah didaftarkan maka Kantor Pertanahan akan membuat buku tanah Hak Tanggungan dan mencatat dalam buku tanah yang ada di Kantor Pertanahan atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan tersebut, serta menyalin catatan tersebut pada sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan. Tanggal buku tanah Hak Tanggungan tersebut adalah pada hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat yang diperlukan bagi pendaftarannya, dan


jika hari ketujuh itu jatuh pada hari libur, buku tanah diberi tanggal pada hari berikutnya. Jadi lahirnya Hak Tanggungan pada hari tanggal buku tanah Hak Tanggungan. Momen lahirnya Hak Tanggungan menciptakan moment yang penting sekali untuk menentukan tingkat / kedudukan kreditor terhadap sesama kreditor preferent dan menentukan posisi kreditor dalan hal ada sita jaminan atas benda jaminan. 8 Selain membuat buku tanah Hak Tanggungan Kantor Pertanahan juga membuat Sertifikat Hak Tanggungan hal ini diatur dalam Pasal 14 ayat (1), ayat (2) dan ayat (3) Ayat (1) : Sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan Kantor Pertanahan menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan sesuai dengan peraturan perundang-undangan. Ayat (2) : Sertifikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud ayat (1) memuat irahirah dengan kata-kata Demi Keadilan Berdasarkan Tuhan Yang Maha Esa. Ayat (3) : Sertifikat Hak Tanggungan tersebut sebagaimana dimaksud ayat (2) mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan Pengadilan Negeri yang telah mempunyai kekuatan Hukum tetap dan berlaku sebagai Grose Akta Hipotik sepanjang hak atas tanah. Sertifikat Hak Tanggungan diserahkan pada kreditor. Hal ini adalah logis karena orang yang paling berkepentingan terhadap Sertifikat Hak Tanggungan adalah 8

Ibid : 38


kreditor. Kalau sertifikat Hak Tangungan tidak berada ditangan kreditor, tidak bisa menuntut eksekusi. Sedangkan sertifikat hak atas tanah dikembalikan pada debitor namun dalam praktek sertifikat itu disimpan oleh kreditor. Hal ini dibuat dengan suatu pernyataan dari kreditor tersebut tentang penyimpanan dan diketahui oleh debitor semuanya ini berkaitan kemudahan bagi kreditor jika debitor cidera janji, kreditor tidak perlu meminta kembali sertifikat tanahnya jika akan dieksekusi, demikian juga sertifikat tanah tersebut harus dilampirkan pada waktu balik nama dan roya di Kantor Pertanahan. Dengan dipasangnya Hak Tanggungan ini adalah untuk menjaga apabila debitor cidera janji, kreditor tidak kesulitan untuk melakukan eksekusi terhadap objek Hak Tanggungan yang dijadikan jaminan hutang ini, karena kreditor yang menerima Hak Tanggungan ini mempunyai Hak Preferent yaitu memperoleh hak yang didahulukan dari kreditor lainnya. Pendaftaran pemberian Hak Tanggungan merupakan syarat mutlak lahirnya Hak Tanggungan dan mengikatnya Hak Tanggungan terhadap pihak ketiga. Hanya dengan cara pencatatan atau pendaftaran yang terbuka bagi umum yang memungkinkan pihak ketiga dapat mengetahui tentang adanya Hak Tanggungan didaftarkan di Kantor Pertanahan. 9 Dengan dibuatnya Sertifikat Hak Tanggungan, asas publisitas terpenuhi dan Hak Tanggungan mengikat pada pihak ketiga. Demikianlah asas publisitas dalam 9

J. Satrio, Hukum Jaminnan, Hak Jaminan Kebendaan Hak Tanggungan. Buku 2, Bandung, PT. Citra Aditya Bakti Bandung. 1998, hal. 142


kebendaan yang memberikan perlindungan kepada semua pihak yang terlibat dalam Hak Tanggungan. 10 Apabila Hak Tanggungan hapus karena pelunasan hutang oleh debitor kepada kreditor, ataupun karena pelepasan Hak Tanggungan secara sukarela oleh kreditor, maka hapusnya Hak Tanggungan harus dilakukan dengan mengadakan pencoretan atau roya di Kantor Pertanahan dimana Hak Tanggungan tersebut didaftarkan, sehingga pihak ketiga mengetahui bahwa Hak Tanggungan itu sudah dihapus, jika tidak diroya maka pihak ketiga menganggap bahwa Hak Tanggungan itu masih berlaku. Mengenai roya ini atas pencoretan catatan beban diatur dalam Pasal 22 ayat (1) UU Hak Tanggungan yang berbunyi sebagai berikut : “Hak Tanggungan hapus sebagai mana dimaksud pada Pasal 18, Kantor Pertanahan mencoret catatan Hak Tanggungan tersebut pada buku Tanah dan sertifikat hak atas tanahnya. Roya adalah suatu prosedur untuk melakukan pencoretan catatan beban Hak Tanggungan pada buku tanah 11 dan sertifikat tanah 12 yang dilakukan oleh Kantor Pertanahan dimana Hak Tanggungan itu didaftarkan, apabila debitor telah melunasi hutangnya pada kreditor. Dalam melaksanakan roya ini kreditor (Bank) 10

Mariam Darus Badrulzaman. Serial Hukum Perdata II. Kompilasi Hukum Jaminan, Bandung, Penerbit Mandar Maju, 2004, hal. 112 11 Buku Tanah tanda bukti hak kepemilikan atas tanah yang tinggal di kantor pertanahan. 12 Sertifikat Hak Atas Tanah salinan dan Buku Tanah yang diberikan kepada Pemilik Tanah bersama Surat Ukur


mengembalikan asli Sertifikat Hak Tanggungan 13 dan asli sertifikat tanah yang bersangkutan ke Kantor Pertanahan disertai permohonan tertulis untuk menghapus atau roya atas Hak Tanggungan yang melekat. Dalam sertfikat tanah dituliskan klausula roya karena hutang telah dibayar lunas. Setelah di roya sertifikat hak atas tanah diberikan kembali kepada debitor, Buku Tanah tinggal di kantor pertanahan sedangkan sertifikat Hak Tanggungan ditarik oleh Kantor Pertanahan dan dinyatakan tidak berlaku lagi. Roya merupakan tindakan administratif yang perlu dilakukan agar data mengenai tanah selalu up to date sesuai dengan kenyataan yang ada. Hak Tanggungan bukan hapus karena ada roya tetapi justru karena Hak Tanggungan hapus maka ia perlu diikuti dengan pengroyaan atau pencoretan catatan beban Hak Tanggungan pada buku tanah dan sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan. Dalam praktek terutama dipedesaan debitor telah melunasi hutangnya pada Bank dan mendapat surat roya, tetapi pada sertifikat hak atas tanahnya masih memuat catatan pembebanan Hak Tanggungan sekalipun kenyataannya tanah itu sudah bersih dari beban. Hal ini terjadi karena pihak debitor tidak segera mengajukan permohonan roya yang diberikan kreditor / Bank ke kantor Pertanahan untuk segera melakukan pencoretan catatan beban Hak Tanggungan pada buku tanah dan sertifikat hak atas

13

Sertifikat Hak Tanggungan sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan


tanahnya. Hal ini merugikan si debitor sendiri karena seolah – olah si debitor masih memiliki hutang ke Bank tempat

ia meminjam kredit dengan jaminan Hak

Tanggungan, padahal kenyataannya hutang telah lunas dibayar. Jadi dengan demikian roya atau pencoretan beban Hak Tanggungan wajib dilaksanakan apabila debitor telah melunasi hutangnya pada kreditor ( Bank ) dan bagi pihak yang terlibat perjanjian pemberian Hak Tanggungan perlu diberikan sanksi apabila tidak segera melakukan roya. Krisis

ekonomi

yang

melanda

perekonomian

Indonesia,

semenjak

pertengahan tahun 1997 telah menimbulkan kesulitan terhadap kemampuan perekonomian negara ini terutama disektor riil. Kelangsungan perekonomian secara de facto sangat berpengaruh terhadap kehancuran usaha sehingga banyak perusahaan – perusahaan baik dalam negeri maupun luar negeri tidak dapat lagi melanjutkan usahanya, dan para debitor tidak dapat lagi memenuhi kewajibannya terhadap kreditor untuk mengembalikan pinjaman pada Bank, karena dalam menjalankan perusahaan ini para pengusaha mendapat fasilitas kredit dari Bank. Dalam ajaran pacta sun servanda siapa berhutang harus membayar. Berangkat dari pimikiran logis


yuridis, debitor harus membayar kewajibannya tanpa menyentuh soal – soal mendasar mengapa hutang itu harus terjadi. 14 Bagi perusahaan yang ditangguhkan kreditnya yang telah disetujui ataupun adanya pengetatan penyaluran kredit dapat menyebabkan terganggunya jalan perusahaan. Hal ini menyebabkan produksi terganggu, yang pada akhirnya pembayaran angsuran dan bunga yang tinggi ikut terganggu. Disamping itu kebijakan uang ketat Bank menaikkan bunga pinjaman sehingga bagi perusahaan dengan keadaan demikian belum sanggup membayar bunga yang tinggi, yang jelas andil kebijakan uang ketat cukup besar dalam memasok angka kredit macet karena adanya kebijakan justru menimbulkan deflasi. 15 Karena para pengusaha atau debitor tidak lagi mampu untuk mengangsur hutang pokok dan bungannya dari hasil usaha yang dimodali fasilitas kredit dari Bank makanya disebut kredit macet. Berdasarkan surat Edaran Direksi Bank Indonesia No 31/147/KEP DIR Tanggal 12 November 1998 Tentang Kualitas Aktifa Produktif yang menentukan kredit macet adalah :

14

Sulaiman Robinta, Joko Prabowo, Lebih Jauh tentang Kepailitan, Tanggung Jawab Komisaris, Direksi dan Pemegang Saham, Jakarta, Pusat Srudi Hukum Bisnis Pusat Studi Hukum Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan, XII 15 Deflasi adalah usaha pem suatu negara untuk mengurangi tingkat inflasi dan mengeluarkan dan biaya-biaya produksi untuk mengambil tindakan-tindakan untuk mengurangi permintana tapi menjaga suplai barang-barang sehingga dengan demikian harga-harga berhenti naik bahkan menurun. Op. Simorangkir Kamus Perbankan Bina Aksara Jakarta 1989 hal 88.


1. Terdapat tunggakan pokok dan atau bunga yang telah melampaui 270 hari (9 bulan). 2. Dokumentasi kredit dan atau pengikatan agunan tidak ada. 16 Sebaliknya suatu kredit dinamakan macet karena debitor wanprestasi atau ingkar janji atau cidera janji atau tidak menyelesaikan kewajibannya kepada kreditor sesuai dengan perjanjian baik jumlah maupun waktu misalnya pembayaran atas perhitungan bunga maupun hutang pokok. 17 Faktor-faktor yang menyebabkan kredit macet : a. Penyalahgunaan fasilitas kredit oleh debitor b. Kurangnya pengawasan dan bimbingan dari pihak kreditor kepada debitor c. Gagalnya usaha debitor atau bangkrut yang diakibatkan persaingan yang tajam, profesionalisme yang kurang dan akibat di luar kemampuan manusia d. Keadaan ekonomi yang tidak mengantungkan dunia usaha e. Itikad yang kurang baik dari debitor itu sendiri f. Memang usaha debitor tidak mampu lagi untuk membayar angsuran maupun pelunasannya g. Terjadinya krisis moneter yang menyebabkan usaha debitor tidak dapat berjalan sesuai dengan yang diharapkan h. Perangkat hukum atau peraturan tidak mendukung pelaku ekonomi i. Lingkungan yang tidak aman untuk berusaha j. Kebijakan moneter dan fiskal k. Debitor tidak mampu untuk mengelola kredit yang diterimanya atau kemampuan manajemen debitor kurang (lemah). 18 Selanjutnya, bila dilihat dari faktor kealpaan dari pihak kreditor memang ada, sebab kreditor tidak hati-hati atau kurang selektif dalam memberikan kredit dan nilai

16

Mantay Borbir, Iman Djauhari, Hukum Piutang dan Lelang Negara di Indonesia, Penerbit Pustaka Bangsa 2003, Hal 23 17 Mantay Borbir, Iman Djauhari, Hukum Piutang dan Lelang Negara di Indonesia, Penerbit Pustaka Bangsa 2003, Hal 23 18 Ibid, Hal. 110


anggunan terlalu rendah harganya bila dibandingkan dengan jumlah kredit yang diberikan. Disamping itu para konglomerat dengan didukung dari pihak-pihak tertentu memperoleh kredit triliun rupiah bahkan banyak diantara mereka yang beritikad tidak baik untuk membayar hutangnya sehingga menyebabkan kredit yang diterima macet atau sengaja dimacetkan. Apabila terjadi kredit macet debitor tidak dapat lagi melunasi hutangnya, terhadap tanah/bangunan milik debitor yang jadi objek Hak Tanggungan itu berhak dijual oleh kreditor tanpa persetujuan debitor agar penjualan ini dapat dilakukan secara jujur, objek Hak Tanggungan dijual dimuka umum atau lelang untuk mengambil perlunasan piutang dari hasil penjualan tersebut. Melalui penjualan lelang terbuka dapat diharapkan akan diperoleh harga yang wajar ataupun paling tidak mendekati wajar, karena dalam suatu lelang tawaran yang rendah bisa diharapkan akan memancing peserta lelang lain untuk mencoba mendapatkan benda lelang dengan menambah tawaran barang. Lelang adalah penjualan barang yang dilakukan dimuka umum yang dipimpin oleh pejabat lelang dengan cara penawaran lisan dan naik-naik untuk memperoleh harga yang semakin meningkat atau semakin menurun dan atau tertutup / tertulis yang didahului dengan pengumuman lelang sebagai usaha untuk mengumpulkan calon peminat pembeli.


Lelang dapat dilaksanakan dengan cara penawaran : 1. Terbuka/lisan dengan penawar harga naik-naik atau harga yang semakin menurun. 2. Tertutup tertulis dengan penawaran amplop tertutup. Lelang dengan cara ini apabila penawarannya belum mencapai harga limit yang dikehendaki dari penjual maka dapat dilanjutkan dengan cara penawaran lisan terbuka. Harga limit adalah harga terendah untuk pelepasan tanah yang dilelang berpedoman pada harga taksasi yang dibuat oleh perusahaan jasa penilai. Dari hasil penjualan lelang setelah dikurangi hutang debitor dan biaya-biaya lelang, apabila ada sisanya, sisanya akan dikembalikan pada kreditor. Tetapi apabila hasil penjualan lelang belum bisa melunasi hutang debitor, maka harta debitor yang lain dapat dijual melalui lelang untuk melunasi hutangnya pada kreditor (Bank).

B. Perumusan Masalah Beberapa hal yang dikemukakan diatas melatarbelakangi judul yang penulisan tesis ini dan terdapat beberapa hal yang menjadi permasalahan. Adapun rumusan dalam permasalahan yang dibahas dalam tesis ini adalah sebagai berikut: 1. Bagaimana tata cara pelaksanaan roya Hak Tanggungan hak atas tanah yang merupakan agunan debitor pada perbankan yang dilelang oleh pejabat lelang karena kreditnya macet?


2. Apakah hambatan-hambatan yang sering terjadi dalam pelaksanaan roya atas tanah di Kantor Pertanahan Kota Medan? 3. Bagaimanakah langkah-langkah yang ditempuh Kantor Pertanahan Kota Medan untuk mengatasi hambatan - hambatan yang terjadi didalam pelaksanaan roya hak tanah tersebut? C. Tujuan Penelitian Dengan mengacu pada judul – latar belakang, dan perumusan masalah yang dikemukakan diatas maka tujuan penelitian ini adalah : 1. Untuk mengetahui cara pelaksanaan roya Hak Tanggungan atas tanah yang merupakan agunan debitor pada perbankan yang dilelang oleh pejabat lelang karena kreditnya macet. 2. Untuk mengetahui hambatan-hambatan yang sering terjadi pada pelaksanaan roya Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan. 3. Untuk mencari jawaban langkah-langkah apa yang ditempuh untuk mengatasi hambatan-hambatan tersebut.

D. Manfaat Penelitian Adapun manfaat penelitian ini dapat diklasifikasikan atas manfaat teoritis dan praktis. Secara teoritis hasil penelitian yang diperoleh nanti dapat menjadi khasanah guna pengembangan pemikiran fenomena – fenomena yang ditemukan dalam


pelaksanaan roya, pada Kantor Pertanahan dan dapat dikembangkan lagi oleh para peneliti sehingga memberi manfaat bagi banyak pihak. Secara praktis diharapkan penelitian ini nantinya dapat bermanfaat sebagai masukan untuk praktisi hukum, masyarakat umum, para debitor, kreditor, pembuat undang – undang khususnya para pihak yang terlibat dalam kegiatan dunia khususnya bagi yang mendapat fasilitas kredit dari bank. E. Keaslian Penelitian Berdasarkan pada informasi yang ada dan penelusuran kepada daftar kepustakaan secara khusus pada Universitas Sumatera Utara penelitian yang berhubungan dengan masalah roya ini, belum pernah ada yang meneliti baik itu mengenai roya Hipotik, roya Crediet Verband maupun roya Hak Tanggungan. Dengan demikian dapat dikatakan bahwa peneltian berkenaan dengan topik roya dan permasalahan yang penulis teliti masih bersifat aktual dan asli.


BAB II TINJAUAN PUSTAKA

A. Pengertian Roya Hak Tanggungan Istilah Roya dalam UU No. 4 Tahun 1996 ditemukan dalam penjelasan umum butir 8 dan penjelasan Pasal 22 ayat 1 undang-undang ini. Kalau diperhatikan penggunaan istilah roya dalam penjelasan undang-undang tersebut, roya memiliki arti pencoretan catatan tentang pembebanan Hak Tanggungan yang bersifat administratif di Kantor Pertanahan. Dalam penjelasan Pasal 22 ayat 1 UU No. 4 Tahun 1996 disebutkan bahwa roya Hak Tanggungan dilakukan demi ketertiban administrasi dan tidak mempunyai pengaruh hukum terhadap Hak Tanggungan tersebut yang sudah hapus. Jika diperhatikan Pasal 31 Staatsblad 1834-27, disebutkan bahwa penghentian hipotik dinamakan “Roya”, yang berarti pencoretan. Ini berarti, bahwa terhentinya hipotik itu dicatat dalam surat-surat yang bersangkutan, terutama pada surat eigendom, dimana semula dicatat adanya hipotik itu. Roya artinya penghapusan pengikatan suatu agunan berupa tanah sehingga hak kepemilikan atas tanah bersangkutan kembali kepada pemilik aslinya ( reconveyance).1911 Istilah parsial memiliki pengertian berhubungan atau merupakan bagian dari keseluruhan. Pengertian ini diberikan oleh Kamus Besar Bahasa Indonesia,

19

Institut Bankir Indonesia, Kamus Perbankan, Jakarta, 1999, hal. 152


Departemen Pendidikan Nasional 20.17 Sedangkan istilah roya parsial dalam ketentuan peraturan perundang-undangan yang ada dapat dijumpai dalam Surat Deputi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah atas nama Menteri Negara Agraria/ Kepala BPN No.600-1610.D.IV perihal pelaksanaan roya partial ( sebagian) tanggal 16 Juni 1995. Roya Partial ini dapat diperhatikan dalam UU No.16 tahun 1985 tentang Rumah Susun dalam Pasal 16. 1). Dalam pemberian hipotik atau fidusia sebagaimana dimaksud dalam Pasal 12 dan Pasal 13 dapat diperjanjikan bahwa pelunasan hutang yang dijamin dengan hipotik atau fidusia itu dapat dilakukan dengan cara angsuran sesuai dengan tahap penjualan satuan rumah susun, yang besarnya sebanding dengan nilai satuan yang terjual. 2). Dalam hal dilakukan pelunasan dengan cara sebagaimana dimaksud dalam ayat 1, maka satuan rumah susun yang harganya telah dilunasi tersebut bebas dari hipotik atau fidusia yang semula membebaninya.

Penjelasan dalam Pasal ini menyebutkan sebagai berikut : 1). Ketentuan ini dimaksudkan sebagai kelembagaan hukum baru yang memungkinkan penyelesaian praktis mengenai pembayaran kembali kredit yang digunakan untuk membangun rumah susun secara bertahap, yaitu sesuai dengan tahap penjualan satuan rumah susun yang bersangkutan. Dengan adanya ketentuan tersebut, maka ketentuan dalam Pasal 1163 KUH Perdata Indonesia dan peraturan perundang-undangan lainnya disesuaikan dengan perkembangan kebutuhan masyarakat. 2). Tiap satuan rumah susun yang terjual akan membebaskan bagian rumah susun yang bersangkutan dari hipotik atau fidusia yang semula membebaninya, sebesar nilai hipotik atau fidusia satuan rumah susun tersebut, yang besarnya dapat diperhitungkan sebagai perbandingan antara nilai satuan yang bersangkutan terhadap nilai keseluruhan rumah susun, termasuk benda 20

Departemen Pendidikan Nasional, Kamus Besar Bahasa Indonesia, Jskarta, Balai Pustaka, Edisi III, 2006 , hal. 831,


bersama dan tanah bersama. Selanjutnya rumah susun tersebut hanya dibebani hipotik atau fidusia pada bagian yang belum terjual untuk menjamin sisa hutang yang belum dilunasi.

Dalam pandangan praktisi perbankan, roya parsial atau roya sebagian adalah roya yang dilakukan terhadap sebagian tanah dari seluruh tanah yang dibebankan Hak Tanggungan. Roya terhadap sebagian tanah, tidak menyebabkan sisa tanah lain yang menjadi obyek Hak Tanggungan menjadi hapus. Sisa tanah lainnya tetap menjadi beban Hak Tanggungan 21.18

B. Tujuan Roya Dan Fungsi Roya Dalam Hak Tanggungan 1. Tujuan Roya Dalam Hak Tanggungan Seperti telah diterangkan bahwa roya adalah pencoretan beban pada buku tanah dan sertifikat hak atas tanah yang dibebani oleh Hak Tanggungan, atas permintaan tertulis kreditor ( Bank ) pemberi kredit yang dilakukan oleh Kantor Pertanahan dimana Hak Tanggungan itu didaftar karena hutang telah dibayar lunas oleh debitor. Hal ini sesuai dengan sifat accesoir dari Hak Tanggungan. Adanya Hak Tanggungan karena adanya piutang yang dijamin pelunasannya apabila piutang itu hapus karena pelunasan atau sebab – sebab lain, maka dengan

21

Sutarno, Aspek-aspek Hukum Perkreditan pada Bank, Bandung, Alfabeta, 2003, hal. 193.


sendirinya Hak Tanggungan yang bersangkutan menjadi hapus.2219 Tindakan mencoret Hak Tanggungan adalah tindakan mengikuti hapusnya Hak Tanggungan. Jadi tujuan dari roya yaitu membersihkan catatan – catatan dan beban – beban diatas tanah yang dibebani Hak Tanggungan apabila hutang telah dibayar lunas oleh debitor. Dalam hal ini debitor mempunyai kepentingan agar catatan pembebanan dalam buku tanah dan sertifikat tanahnya dihapus atau di roya. Dengan demikian, debitor bebas untuk menjual tanah tersebut atau memasang kembali Hak Tanggungan. Calon pembeli atau penerima jaminan yang berikutnya menghendaki agar tanah / bangunan yang dibeli olehnya atau yang akan diberikan jaminan kepadanya memang harus bersih dari pembebanan hutang dan Hak Tanggungan sehingga si pembeli dan si penerima jaminan tidak dirugikan di kemudian hari. Apabila telah dilakukan roya si debitor sebagai pemilik tanah berikut bangunan di atasnya benar-benar telah bebas dari hutang Hak Tanggungan yang selama ini membebaninya. Tanah berikut bangunan tersebut mempunyai nilai ekonomi yang tinggi dibandingkan masih dibebani Hak Tanggungan. Dalam pandanganan praktisi perbankan, tujuan diciptakan roya parsial untuk menampung kegiatan perekonomian dengan pembangunan perumahan suatu kawasan wilayah. Roya menyeluruh yang diatur dalam hipotik sudah tidak dapat menampung

22

Usman Rachmadi, Pasal Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah, Jakarta, Penerbit Jambatan 1999 , hal. 125


perkembangan perekonomian bahkan menghambat transaksi yang berkenaan dengan rumah di suatu proyek perumahan. Diciptakannya roya parsial ini sangat mendukung kreditor-kreditor yang memberikan kredit konstruksi untuk pembangunan perumahan, sekaligus memberikan kredit pemilikan rumah untuk membeli rumah yang dibangun dengan kredit konstruksi tersebut 23.20. 2. Fungsi Roya Hak Tanggungan Bahwa setiap pembeli yang ingin membeli tanah berikut bangunan, demikian juga kreditor yang ingin memberikan kredit pada seseorang debitor, terlebih dahulu melakukan pemeriksaan Sertifikat hak atas tanah (cek bersih) ke Kantor Pertanahan untuk mengetahui apakah tanah yang akan dibeli atau yang akan di jaminkan tersebut masih dalam sengketa atau masih dibebani dengan Hak Tanggungan. Dengan adanya roya maka si pembeli tanah atau kreditor dapat mengetahui bahwa tanah bangunan yang akan dibeli atau yang akan dijaminkan tersebut telah benar – benar bersih dari segala beban hutang dan Hak Tanggungan. Apabila benar – benar bersih tidak dibebani Hak Tanggungan barulah sipembeli atau kreditor bersedia untuk membeli atau menjaminkan tanah tersebut karena benar – benar aman, terjamin dan terlindungi dari kepentingan pihak ketiga. Demikian juga apabila si pembeli ingin melakukan jual beli tanah tersebut dihadapan PPAT, sebelum membuat akta jual beli, disyaratkan untuk memperlihatkan 23

Op cit hal. 193


sertifikat hak atas tanah, jika hak atas tanah tersebut masih dibebani hutang dan Hak Tanggungan, maka PPAT wajib untuk menolak membuat akta jual beli tersebut. Alasan – alasan bagi PPAT untuk menolak membuat akta, sebagaimana diatur dalam Pasal 39 ayat (1) huruf a Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 1997 yang berbunyi : “ PPAT menolak membuat akta jika : a. Mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas rumah susun,

kepadanya

tidak

disampaikan

sertifikat

asli

hak

yang

bersangkutan atau sertifikat yang diserahkan dengan daftar yang ada di Kantor Pertanahan “24.21. Yang dimaksud dalam ketentuan Pasal 39 ayat ( 1 ) tersebut adalah bahwa untuk mengetahui tentang kesesuaian asli sertifikat dan daftar – daftar tanah pemeriksaan. Kemudian J. Kartini Soejendro menyebutkan : “ Bahwa Akta PPAT dapat dijadikan dasar yang kuat untuk pendaftaran pemindahan hak dan pembebanan hak, maka PPAT bertanggungjawab untuk memeriksa syarat – syarat untuk sahnya pembuatan hukum yang bersangkutan dengan mencocokkan data yang terdapat dalam sertifikat dengan daftar yang ada di Kantor Pertanahan”2522

24

Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 1997 J, Kartini, Soejendro, Perjanjian Peralihan Hak Atas Tanah yang Berpotensi Konflik, Yogyakarta, Kanisius, 2001, Cet. ke 4, hal. 80 25


Jadi fungsi roya adalah sebagai alat pembuktian bahwa tanah dan bangunan yang akan dijamin dengan Hak Tanggungan sudah dilunasi oleh debitor tidak diberati lagi dengan beban hutang dan Hak Tanggungan, yang selama ini membebaninya. Setelah roya Hak Tanggungan dilakukan, sertifikat tanah diserahkan kepada debitor, kini si debitor bebas untuk melakukan jual beli atau menjaminkan kembali dengan Hak Tanggungan baru. C. Prosedur Roya Setelah debitor melunasi hutangnya pada kreditor (bank), kemudian kreditor membuat surat permohonan roya kepada Kantor Pertanahan dimana Hak Tanggungan tersebut didaftarkan yang isinya menyatakan karena hutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan sudah dilunasi, maka Hak Tanggungan hapus dan atas dasar itu mohon untuk roya atau pencoretan catatan beban Hak Tanggungan pada sertifikat hak atas tanah debitor. Dalam surat permohonan roya tersebut dilampirkan asli sertifikat hak atas tanah dan asli sertifikat Hak Tanggungan dan dalam sertifikat hak atas tanah diberi catatan oleh kreditor bahwa hutang sudah lunas. Setelah diberi materai dan ditanda tangani oleh kreditor, surat permohonan roya itu diberikan kepada Debitor atau Notaris/PPAT di mana Hak Tanggungan tersebut dilaksanakan. Oleh Notaris dibuatkan kembali Surat Permohonan ke Kantor Pertanahan.2623 Setelah itu debitor

26

Contoh Surat Permohonan Roya dari Notaris ke Kantor Pertanahan Bersama ini kami sampaikan berkas surat-surat yang terdiri dari : 1. Asli Sertifikat Hak No…… terdaftar … Kecamatan Medan…… terdaftar atas nama .... 2. Salinan Akta Pemberian Hak Tanggungan, tanggal ........... September Nomor :…....yang dibuat dihadapan saya, PPAT selaku Notaris di……………..medan


atau Notaris menyerahkan surat permohonan roya tersebut ke Kantor Pertanahan untuk dilakukan pencoretan catatan beban Hak Tanggungan pada sertifikat hak atas tanah debitor.

Isi surat roya tersebut : Roya dari PT Bank Pemberi Bank X dari nomor 05 tanggal..... tahun 2007 cabang Medan Pemuda. Hak Tanggungan ini hapus atas tanah Hak Milik atas nama Tuan ............ yang Sertifikat Tanah Nomor........ terletak di Kecamatan..... dengan adanya kata-kata tersebut dalam buku tanah dan sertifikat tanah yang bersangkutan maka beban Hak Tanggungan hapus. Kemudian disudut sebelah kanan bawah dengan cap BPN yang ditanda tangani oleh Kepala Kantor Badan Pertanahanan. Setelah dilakukan pencoretan catatan beban Hak Tanggungan tanah debitor, sertifikat tanah dikembalikan pada Debitor, buku tanah tetap tinggal di Kantor Pertanahan, sedangkan sertifikat Hak Tanggungan ditarik oleh Kantor Pertanahan dan dinyatakan tidak berlaku lagi.

3. Asli Sertifikat Hak Tanggungan, tanggal ……..September No..... 4. Surat Permohonan PeRoyaan Hak Tanggungan, tanggal ....... No. yang dikeluarkan oleh. BANK ..... Foto copy KTP pemohon, dengan permohonan ini agar kiranya Bapak dapat melaksanakan penghapusan (Roya) Hak Tanggungan I untuk kepentingan BANK..... Berkedudukan di Jakarta, Cabang Demikian permohonan ini kami sampaikan atas bantuan serta kerjasama yang baik diucapkan terima kasih.


D. Jenis-Jenis Roya 1. Roya yang tidak dapat dibagi-bagi Dalam roya ini debitor meminta fasilitas kredit dari Bank dengan jaminan satu buah sertifikat Hak Atas Tanah. Apabila hutang hapus karena pelunasan ataupun karena debitor melepaskan Hak Tanggungan tersebut maka roya dilakukan. Jadi apabila debitor ingin melunasi hutangnya pada Bank, tidak bisa melunasi hutang tersebut sebagian – sebagian tapi harus melunasi seluruh hutang – hutang tersebut, karena Hak Tanggungan membebani secara utuh objek Hak Tanggungan tersebut. Apabila debitor melunasi sebagian dari hutang yang dijamin, tidak berarti terbebasnya sebagian objek Hak Tanggungan dari beban Hak Tanggungan melainkan Hak Tanggungan membebani seluruh objek Hak Tanggungan untuk sisa hutang yang belum dibayar. Contoh : Misalnya A meminjam uang pada sebuah Bank sebesar Rp. 100.000.000,dengan Hak Tanggungan, dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dengan menjaminkan satu sertifikat hak atas tanah. Kemudian PPAT mendaftarkan perjanjian tersebut ke Kantor Pertanahan. Setelah didaftarkan Kantor Pertanahan membuat Buku Tanah Tanggungan dan mencatat dalam Buku Tanah yang ada di Kantor Pertanahan atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan tersebut, serta menyalin catatan tersebut pada sertifikat hak


atas tanah yang bersangkutan. Selain itu Kantor Pertanahan juga menerbitkan sertifikat Hak Tanggungan, kemudian sertifikat hak atas tanah dan sertifikat Hak Tanggungan disimpan oleh kreditor. Apabila A ingin melunasi hutangnya pada pihak bank tersebut maka A harus melunasi seluruh hutangnya sebesar Rp. 100.000.000.- tersebut. Tetapi jika A hanya melunasi Rp. 50.000.000,- sertifikat tanahnya tidak bisa diroya, sedangkan sisanya yang Rp. 50.000.000,- tetap membebani seluruh objek Hak Tanggungan tersebut, tetapi jika A melunasi sisanya yang Rp. 50.000.000,- maka barulah hutang A dinyatakan benar – benar lunas dan Hak Tanggungan tersebut dinyatakan hapus. Setelah A melunasi hutangnya Rp. 100.000,- kepada kreditor kemudian kreditor membuat surat permohonan roya kepada Kantor Pertanahan untuk mencoret catatan beban Hak Tanggungan pada sertifikat hak atas tanah debitor. Setelah diroya Kantor Pertanahan mengembalikan sertifikat hak atas tanahnya kepada A, sertifikat Hak Tanggungannya ditarik oleh Kantor Pertanahan dan dinyatakan tidak berlaku lagi.

2. Roya Parsial Roya Parsial merupakan kelembagaan hukum baru untuk memenuhi kebutuhan masyarakat yang memungkinkan penjelasan secara praktis terhadap bagian benda jaminan apabila telah dilunasi sebagian sehingga dapat dipergunakan untuk keperluan lainnya. Dengan demikian sungguhpun roya


parsial diatur dalam Undang – undang rumah susun tetapi dapat pula untuk menyelesaikan roya parsial diluar rumah susun.2724 Roya parsial menyimpangi prinsip Hak Tanggungan yang tidak dapat dibagi – bagi dengan jalan memberikan kesempatan kepada para pihak, untuk memperjanjikan roya atas sebagian dan pada beberapa persil yang dijaminkan dengan besarnya yang sudah disepakati bersama – sama oleh debitor dan kreditor. Apabila debitor ingin meminjam uang pada Bank, dapat menjaminkan beberapa buah sertifikat tanah, kemudian jika debitor ingin melunasi hutang – hutangnya dapat dilakukan sebagian – sebagian yang besarnya sebanding dengan nilai sertifikat tanah yang akan dilunasi. Apabila debitor ingin melunasi hutangnya dengan melakukan pencoretan beban atau roya terhadap sertifikat tanah yang diinginkannya maka dalam surat permohonan roya kreditor harus disebutkan dengan jelas sertifikat hak atas tanah yang mana yang akan dimohon roya. Kemudian Kantor Pertanahan melakukan roya terhadap buku tanah dan sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan, setelah di roya buku tanah dan sertifikat hak atas tanah tersebut telah bebas dari Hak Tanggungan yang semula membebaninya. Sedangkan beberapa sertifikat tanah yang belum dilunasi masih tetap dibebani Hak Tanggungan sebesar sisa hutangnya yang belum dibayar.

27

Undang – Undang Hak Tanggungan. Peraturan pelaksanaan dan peraturan yang terkait. Jilid 1. Penerbit Yayasan Bhumi Bhakti Adhiguna. Badan Pertanahan Nasional Jl. Sisingamangaraja No. 2 Kebayoran Baru – Jakarta Selan : 120


Contoh : A meminjam uang kepada Bank sebesar Rp. 100.000.000,- yang dengan jaminan hak atas tanah yang terdiri dari 4 (empat) buah sertifikat hak atas tanah yang diikat dengan Hak Tanggungan, yaitu : Sertifikat hak atas tanah I dengan Hak Tanggungan senilai Rp. 25.000.000 Sertifikat hak atas tanah II Dengan Hak Tanggungan senilai Rp. 25.000.000 Sertifikat hak atas tanah III Dengan Hak Tanggungan senilai Rp. 25.000.000 Sertifikat hak atas tanah IV Dengan Hak Tanggungan senilai Rp. 25.000.000 Perjanjian tersebut dibuat dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Kemudian PPAT mendaftarkan perjanjian tersebut ke Kantor Pertanahan setelah didaftarkan Kantor Pertanahan membuat 4 (empat) buah buku tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya kedalam 4 (empat) buah buku tanah A yang ada di Kantor Pertanahan dan kemudian menyalin catatan tersebut kedalam 4 (empat) buah sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan. Disamping itu Kantor Pertanahan juga menerbitkan 4 (empat) buah sertifikat Hak


Tanggungan, ke 4 (empat) buah sertifikat hak atas tanah dan sertifikat Hak Tanggungan disimpan oleh kreditor. A dapat melunasi sebagian hutang dari Hak Tanggungan sebesar Rp. 50.000.000 yaitu dengan melunasi sertifikat hak atas tanah I sebesar Rp. 25.000.000 dan sertifikat hak atas tanah II sebesar Rp. 25.000.000. Setelah mendapat pelunasan dari A, kemudian kreditor membuat surat permohonan roya pada Kantor Pertanahan mohon untuk mencoret catatan beban Hak Tanggungan pada sertifikat hak atas tanah I dan sertifikat hak atas tanah II dengan melampirkan kedua buah sertifikat tersebut beserta sertifikat Hak Tanggungan masing-masing, setelah dilakukan pencoretan atau roya oleh Kantor Pertanahan maka kedua buah sertifikat tersebut telah bebas dari Hak Tanggungan yang selama ini membebaninya. Kemudian ke 2 buah sertifikat tersebut dikembalikan kepada debitor. Sedangkan sertifikat Hak Tanggungan tidak ditarik oleh Kantor Pertanahan tetapi hanya diberikan catatan pada buku tanah Hak Tanggungan sertifikat mana yang dikeluarkan dari jaminan Hak Tanggungan, kemudian sertifikat Hak Tanggungan dikembalikan kepada kreditor. Sedangkan sertifikat hak atas tanah III dan sertifikat hak atas tanah IV yang belum dilunasi masih tetap dibebani tanggungan sebesar sisa hutang yang belum dilunasi. Sebagaimana diuraikan diatas, Hak Tanggungan pada prinsipnya memiliki asas tidak dapat dibagi-bagi tetapi dapat disimpangi apabila diperjanjikan dalam Akta


Pemberian Hak Tanggungan. Janji itu dapat diperhatikan dalam formulir Akta Pemberian Hak Tanggungan yaitu : Debitor dapat melakukan pelunasan utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan di atas, dengan cara angsuran yang besarnya sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah yang merupakan bagian dari Obyek Hak Tanggungan yang akan disebut di bawah ini, dan yang akan dibebaskan dari Hak Tanggungan tersebut, sehingga kemudian Hak Tanggungan itu hanya membebani sisa obyek Hak Tanggungan untuk menjamin sisa yang yang belum dilunasi :-------------------------------------------------------------------------Obyek Hak Tanggungan ………………………………… …………………………………………………………… …………………………………………………………………………..……… …………………………………….. dengan nilai Rp. …………. ( ……….…..………………) Obyek Hak Tanggungan ………………………………… …………………………………………………………… …………………………………………………………………………..……… …………………………………….. dengan nilai Rp. …………. ( ……….…..………………) Obyek Hak Tanggungan ………………………………… …………………………………………………………… …………………………………………………………………………..……… …………………………………….. dengan nilai Rp. …………. ( ……….…..………………) Dalam hal Obyek Hak Tanggungan kemudian dipecah sehingga Hak Tanggungan membebani beberapa hak atas tanah, Debitor dapat melakukan pelunasan utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan dengan cara angsuran yang besarnya sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah tersebut, yang akan dibebaskan dari Hak Tanggungan, sehingga kemudian Hak Tanggungan itu hanya membebani sisa Obyek Hak Tanggungan untuk menjamin sisa hutang yang belum dilunasi. Nilai masing-masing hak atas tanah tersebut akan ditentukan berdasarkan kesepakatan antara Pihak Pertama dengan Pihak Kedua ;-“


3. Persyaratan yang diperlukan untuk permohonan roya parsial. a. Sertifikat hak milik atas rumah susun atau sertifikat hak atas tanah yang akan diroya. b. Sertifikat Hak Tanggungan c. Surat – surat permohonan roya parsial dari kreditor yang bersangkutan yang berisi : 1. Sebab / alasan roya parsial ( dilunasi hutang/dilepaskan dan sebagainya ). 2. Menyebutkan nomor sertifikat yang diroya. 3. Ditandatangani langsung oleh pimpinan instansi perbankan yang bersangkutan atau pejabat yang ditunjuk. 4. Surat – surat lain yang diperlukan ( surat kuasa dan sebagainya ) 2825

E. Roya Akibat Peralihan Hak Tanggungan Prinsipnya orang yang telah menjaminkan benda miliknya, tidak menjadikan ia kehilangan hak dan kewenangan untuk mengambil tindakan pemilikan atas benda yang dijaminkan tersebut, artinya dengan dilakukannya perjanjian atas benda yang telah dijaminkan tersebut, tidak menjadikan dirinya kehilangan wewenang atas benda yang telah dijaminkan kepada kreditor / Bank dan ia sebagai pemilik benda tersebut masih mempunyai hak untuk mengalihkan atau menjaminkan benda itu kembali. Sepanjang mendapat persetujuan dari kreditor. Jika piutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan beralih karena Cessie, Subrogasi, Pewarisan, atau sebab-sebab lain, Hak Tanggungan tersebut ikut beralih karena hukum kepada kreditor yang baru.( Pasal 16 ayat 1 UU No.4 tahun 1996).

28

Ibid hal 121


Beralihnya Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat 1 wajib didaftarkan oleh kreditor yang baru kepada Kantor Pertanahan .( Pasal 16 ayat 2 UU No.4 tahun 1996). Ketentuan ini dimaksudkan agar terdapat perlindungan terhadap kreditor baru yang menerima pengalihan hak tagih atau piutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan. Pendaftaran beralihnya Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat 2 dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan mencatatnya pada buku tanah Hak Tanggungan dan pada buku tanah hak atas tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertifikat Hak Tanggungan dan sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan .( Pasal 16 ayat 3 UU No.4 tahun 1996). Tanggal pencatatan pada buku tanah sebagaimana dimaksud pada ayat 3 adalah tanggal hari ketujuh setelah diterimanya secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftaran beralihnya Hak Tanggungan dan jika hari ketujuh itu jatuh pada hari libur, catatan itu diberi bertanggal hari kerja berikutnya. Beralihnya Hak Tanggungan mulai berlaku bagi pihak ketiga pada hari tanggal pencatatan sebagaimana dimaksud pada ayat 4. Menurut Pasal 9 UU No.4 tahun 1996 pemegang Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang. Dalam hal pemegang Hak Tanggungan adalah orang perseorangan meninggal dunia maka Hak Tanggungan ini beralih kepada ahli warisnya.


Dalam penjelasan Pasal 16 ayat 1 UU No.4 tahun 1996, Cessie adalah perbuatan hukum mengalihkan piutang oleh kreditor, pemegang Hak Tanggungan kepada pihak lain. Cessie sendiri dalam sudut pandang hukum perdata merupakan suatu bentuk penyerahan hak milik sebagaimana disyaratkan dalam Pasal 584 KUHPerdata yang mengikuti suatu peristiwa hukum yang bertujuan untuk mengalihkan hak milik atas suatu benda. Dalam hal ini, menurut Pasal 613 KUHPerdata adalah piutang atas nama. Dengan demikian Cessie bukanlah suatu perbuatan hukum yang berdiri sendiri, melainkan merupakan suatu kelanjutan dari suatu perstiwa hukum perdata yang dibaut dengan tujuan untuk mengalihkan hak milik atas piutang atas nama tersebut. Tanpa adanya peristiwa hukum yang dimaksud, Cessie tidak pernah ada dan tidak pernah terjadi. Subrograsi adalah penggantian kreditor oleh pihak ketiga yang melunasi utang debitor. Hal ini diatur dalam pasal 1400 KUHPerdata. Ini berarti pihak ketiga yang telah membayar hutang debitor tersebut demi hukum muncul sebagai kreditor baru menggantikan kreditor lama. Karena hutang yang telah dibayar oleh pihak ketiga tersebut dengan sendirinya hutang tersebut menjadi hapus, tapi saat bersamaan perjanjian hutang piutang hidup lagi dengan pihak ketiga sebagai kreditor baru, dapat menagih kepada debitor, dan memperoleh hak-hak tunututannya yang berupa jaminan kredit tersebut.


Karena beralihnya Hak Tanggungan yang diatur dalam ketentuan ini terjadi karena hukum, hal tersebut tidak perlu dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT. Pencatatan beralihnya Hak Tanggungan ini cukup dilakukan berdasarkan akta yang membuktikan beralihnya piutang yang dijamin kepada kreditor baru. Selain itu Hak Tanggungan turut beralih dengan beralihnya hutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan atas dasar waris.Obyek Hak Tanggungan dapat beralih karena debitor yang juga merupakan pemilik jaminan sebagai obyek Hak Tanggungan tersebut meninggal dunia. Hukum mengatur bahwa ahli waris tidak saja akan mewarisi kekayaan pewaris yang meninggal dunia, tetapi juga mewarisi segala utangnya kepada pihak ketiga. Peralihan itu terjadi demi hukum, kecuali apabila menurut hukum pewarisan itu dapat ditolak oleh ahli waris yang bersangkutan. Apabila pemberi Hak Tanggungan yang merupakan pemilik obyek Hak Tanggungan meninggal dunia, maka ahli waris mendaftarkan peralihan haknya atas obyek Hak Tanggungan itu kepada Kantor Pertanahan. Untuk membuktikan seseorang itu adalah ahli waris dibuktikan dengan Surat Akta Keterangan Waris. 1. Bagi mereka yang tunduk kepada hukum adat keterangan waris dibuat sendiri oleh ahli waris kemudian diketahui oleh Lurah dan Camat. 2. Bagi mereka yang tunduk pada BW (WNI) keturunan Cina keterangan warisnya dibuat oleh Notaris.


3. Bagi keturunan Arab atau Timur Asing lainnya keterangan warisnya dibuat oleh Balai Harta Peninggalan. Peralihan obyek Hak Tanggungan karena pewarisan ini tidak mengakibatkan hapusnya Hak Tanggungan, karena Hak Tanggungan memiliki asas droit de suite yaitu mengikuti obyeknya dalam tangan siapapun obyek Hak Tanggungan itu berada, hal ini sesuai dengan Pasal 7 UU No.4 tahun 1996. Roya Hak Tanggungan dapat dimohonkan oleh ahli waris selaku pemilik hak atas tanah yang telah diberi catatan oleh kreditor bahwa piutang yang dijamin pelunasannya oleh Hak Tanggungan sudah lunas, atau kreditor melepaskan Hak Tanggungan yang bersangkutan. Dalam praktek perbankan, hubungan utang piutang atau pinjam meminjam dalam perjanjian kredit juga disertai dengan asuransi jiwa bagi debitor. Sehingga, pada saat debitor meninggal dunia maka utang kepada kreditor dibayarkan oleh asuransi untuk pelunasannya. Pelunasan utang oleh asuransi kepada kreditor ini mengakibatkan hapusnya Hak Tanggungan yang dapat menjadi alasan untuk dimohonkan Roya Hak Tanggungan. Roya Hak Tanggungan terhadap Hak Tanggungan yang beralih akibat Cessie dan Subrogasi atau sebab lain ini hanya dapat dilakukan oleh yang berkepentingan dengan melampirkan sertifikat Hak Tanggungan yang telah diberi catatan oleh kreditor baru, bahwa Hak Tanggungan hapus karena piutang yang dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan itu telah lunas atau kreditor baru melepaskan Hak Tanggungan yang bersangkutan.


F. Roya Hak Tanggungan Sebagai Kegiatan Administratif Dalam penjelasan Pasal 22 ayat 1 UU No.4 tahun 1996, disebutkan bahwa pencoretan catatan atau Roya Hak Tanggungan dilakukan demi ketertiban administrasi dan tidak mempunyai pengaruh hukum terhadap Hak Tanggungan yang bersangkutan sudah hapus. Hak Tanggungan hapus karena peristiwa-peristiwa sebagaimana dimaksud dalam Pasal 18 Undang-undang No.4 tahun 1996. Berdasarkan Pasal 18 Undang-undang No.4 tahun 1996, Hak Tanggungan hapus karena hal-hal sebagai berikut : 1). Hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan. 2). Dilepaskan Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan 3). Pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri. 4). Hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan. Hapusnya Hak Tanggungan karena hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan merupakan konsekwensi dari sifat accesoir dari Hak Tanggungan yaitu adanya Hak Tanggungan tergantung pada adanya piutang yang dijamin pelunasannya. Apabila piutang itu hapus karena pelunasan atau sebab-sebab lain, dengan sendirinya Hak Tanggungan itu hapus juga. Hak Tanggungan merupakan jaminan utang yang pembebanannya adalah untuk kepentingan kreditor. Oleh karena itu sudah merupakan kewenangan bagi


kreditor untuk menghapuskan Hak Tanggungan yang dimilikinya, keadaan ini berbeda dengan pemberi Hak Tanggungan yang tidak mungkin dapat membebaskan Hak Tanggungan itu. Hapusnya

Hak

Tanggungan

karena

pembersihan

Hak

Tanggungan

berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri adalah berkaitan dengan ketentuan Pasal 19 ayat (1) UUHT. Menurut ketentuan ini, pembeli obyek Hak Tanggungan, baik dalam suatu pelelangan umum atau atas perintah Ketua Pengadilan Negeri maupun dalam jual beli sukarela, dapat meminta kepada pemegang Hak Tanggungan agar benda yang dibelinya itu dibersihkan dari segala beban Hak Tanggungan yang melebihi harga pembelian. Hapusnya hak atas tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan dapat mengakibatkan hapusnya Hak Tanggungan. Hak atas tanah antara lain dapat hapus karena hal-hal sebagaimana disebut dalam Pasal 27, Pasal 34, dan Pasal 40 UUPA atau peraturan perundang-undangan lainnya. Dalam hal ini Hak Tanggungan hapus karena tidak terpenuhinya syarat objektif sahnya perjanjian, khususnya yang berhubungan dengan kewajiban adanya objektif tertentu, yang salah satunya meliputi keberadaan dari bidang tanah yang dijaminkan. Pasal 27 Undang-undang Pokok Agraria menetapkan faktor-faktor penyebab hapusnya Hak Milik atas tanah dan tananya jatuh kepada Negara yaitu : 1. Karena pencabutan hak berdasarkan Pasal 18


2. Karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya. 3. Karena diterlantarkan. 4. Karena subyek hak atas tanah tidak memenuhi syarat sebagai subyek hak milik atas tanah. 5. Karena peralihan hak yang mengakibatkan tanahnya berpindah kepada pihak lain, tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak milik atas tanah. Berdasarkan Pasal 34 Undang-undang Pokok Agraria, Hak Guna Usaha hapus karena : 1. Jangka waktunya berakhir. 2. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi. 3. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berkahir. 4. Dicabut untuk kepentingan umum. 5. Diterlantarkan. 6. Tanahnya musnah. Berdasarkan Pasal 40 Undang-undang Pokok Agraria, Hak Guna Bangunan hapus karena : 1. Jangka waktunya berakhir. 2. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi. 3. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berkahir.


4. Dicabut untuk kepentingan umum. 5. Diterlantarkan. 6. Tanahnya musnah. Sedangkan factor-faktor yang dapat menyebabkan hapusnya Hak Pakai diatur dalam Pasal 55 PP No. 40 tahun 1996 yaitu sebagai berikut : 1. Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangan atau dalam perjanjian pemberiannya. 2. Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang Hak Pengelolaan atau pemilik tanah sebelum jangka waktunya berakhir, karena : a. Tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang Hak Pakai dan atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan dalam Hak Pakai. b. Tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuan dalam perjanjian pemberian Hak Pakai antara pemegang Hak Pakai dengan pemilik tanah atau perjanjian penggunaan Hak Pengelolaan, atau c. Putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap. 3. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berkahir. 4. Hak Pakainya dicabut. 5. Diterlantarkan. 6. Tanahnya musnah. 7. Pemegang Hak Pakai tidak memenuhi syarat sebagai pemegang Hak Pakai.


Khususnya untuk Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai untuk rumah tinggal yang sedang dibebani Hak Tanggungan dam pemiliknya bermaksud untuk meningkatkan statusnya menjadi Hak Milik berdasarkan ketentuan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 5 tahun 1998 tentang perubahan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas Tanah Untuk Rumah Tinggal yang dibebani Hak Tanggungan menjadi Hak Milik, berlaku ketentuan sebagaimana dibawah ini, (1)

Perubahan hak tersebut dimohonkan oleh pemegang hak atas tanah dengan persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan.

(2)

Perubahan tersebut mengakibatkan Hak Tanggungan dihapus.

(3)

Kepala Kantor Pertanahan karena jabatannya, mendaftarkan hapusnya Hak Tanggungan yang membebani Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai yang diubah menjadi Hak Milik, bersamaan dengan pendaftaran Hak milik yang bersangkutan.

(4)

Untuk melindungi kepentingan kreditor/bank yang semula dijamin dengan Hak Tanggungan atas Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai yang menjadi hapus sebelum perubahan hak didaftar, pemegang hak atas tanah dapat memberikan Surat Kuasa Memasang Hak Tanggungan (SKHMT) dengan objek Hak Milik yang diperolehnya sebagai perubahan dari Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai tersebut.


(5)

Setelah perubahan hak dilakukan, pemegang hak atas tanh dapat membuat Akta denganPemberian HakTanggungan (APHT) atas Hak milik yang bersangkutan sesuai dengan ketentuan yang berlaku dengan hadir sendiri atau melalui Surat Kuasa Memasang Hak Tanggungan (SKMHT). Jadi pada waktu Hak Tanggungan pada Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai

tersebut hanyalah kreditor Konkuren yang dijamin dan Surat Kuasa Memasang Hak Tanggungan (SKMHT) tetapi setelah dibuatnya APHT tersebut kreditor kembali menjadi kreditor Prefent. Hak Tanggungan lahir pada tanggal hari ke 7 (tujuh) setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftarannya. Hapusnya Hak Tanggungan yang disebabkan karena hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan dan hapusnya hak atas tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan merupakan hapusnya Hak Tanggungan karena hukum. Sedangkan hapusnya Hak Tanggungan karena dilepaskan oleh pemegang Hak Tanggungan serta pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri merupakan hapusnya Hak Tanggungan karena dengan sengaja dihapuskan.2926 Menurut Sri Soedewi Masjchun Sofwan maksud adanya pencoretan / roya demikian pula buku tanah atau sertifikat tanah yang bersangkutan ialah agar dapat diketahui oleh umum bahwa tanah-tanah tersebut telah bebas kembali, tidak dibebani.

29

Sutan, Remy Sjahdeini, Hak Tanggungan Asas-asas Ketentuan-ketentuan Pokok dan Masalah yang Dihadapi Oleh Perbankan, Alumni , Bandung, 1999, hal. 152


Keadaan hukum diseimbangkan kembali. Kalau pemberian hak, peralihan hak harus didaftarkan maka demikian pula penghapusan pembebanan juga harus dicatat agar dapat diketahui oleh umum demi kepastian hukum dan kepastian hak.3027 Di samping itu, Sutan Remi Syahdeini juga menyatakan bahwa mengingat Hak Tanggungan merupakan hak kebendaan yaitu hak yang dapat dituntut oleh pemegangnya dari pihak ketiga yang menguasai atau memiliki obyek Hak Tanggungan itu. Apabila obyek Hak Tanggungan itu kemudian dialihkan oleh pemberi Hak Tanggungan semula, maka hapusnya Hak Tanggungan itu harus pula ditiadakan dari pencatatan di buku tanah hak atas tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan itu. Bila tidak demikian halnya, pihak ketiga tidak akan pernah tahu bahwa Hak Tanggungan itu telah hapus sehingga tidak mengikat lagi bagi pihak ketiga.3128 Pernyataan dari Mariam Darus Badrulzaman, juga mendapatkan pengaturan dalam

PMNA/KBPN

No.3/1997

tentang

Ketentuan

Pelaksanaan

Peraturan

Pemerintah No.24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Dalam Paragraf 4 Pasal 122 sampai dengan Pasal 124 diatur tentang Pendaftaran Hapusnya Hak Tanggungan. Berdasarkan ketentuan yang diatur di dalam Pasal 123, pencoretan (roya) mengenai adanya Hak Tanggungan di dalam buku tanah hak yang dibebani sertifikatnya, dengan disertai pencantuman catatan yang berbunyi,” Berdasarkan ………….. Hak Tanggungan ini hapus”, tanggal dan tanda tangan Kepala Kantor Pertanahan atau 30

Ny.Sri Soedewi Masjchun Sofwan, Hak Jaminan Atas Tanah, Liberty, cet.IV, 1981 Yogyakarta, hal.56 31 Op cit, hal. 148


pejabat yang ditunjuk merupakan bagian dari kegiatan pendaftaran hapusnya Hak Tanggungan. Kalau diperhatikan dalam PP No.24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah maka pendaftaran hapusnya Hak Tanggungan ini merupakan bagian dari bentuk pemeliharaan data pendaftaran tanah. Oleh karena itu pelaksanaan roya Hak Tanggungan juga harus dilaksanakan berdasarkan asas-asas yang diantur dalam sistim pendaftaran tanah yaitu berasaskan sederhana, aman, terjangkau, mutakhir dan terbuka. G. Sejarah Roya di Indonesia 1. Sebelum lahirnya undang – undang No 4 tahun 1996, roya terdapat pada Hipotik dan Crediet Verband. a. Roya pada Hipotik Jika hipotik hapus karena pelunasan hutang oleh debitor kepada kreditor maka dilakukan pencoretan ( roya ) terhadap pendaftaran hipotik tersebut jika tidak dilakukan roya terhadap hipotik maka umum tidak akan mengetahui posisi tanah yang diikat dengan hipotik sehingga kesulitan bagi debitor untuk mengalihkan ataupun membebani kembali tanah tersebut.3229 Menurut G. Karta Sapoetra, SH dan RG. Karta Sapoetra dalam bukunya : Pencoretan hipotik atau roya ini berarti bahwa terhentinya hipotik itu dicatat didalam surat – surat yang bersangkutan terutama pada sertifikat

32

Marian Darus Badrulzaman. Bab Tentang Hipotek. Alumni / 1978 / Bandung : 77


haknya dimana dicatat adanya hipotik itu apabila hutang yang ditanggung hipotik itu sudah dibayar lunas.3330 Setelah hutang dibayar lunas, maka bank memberikan surat keterangan bahwa piutangnya lunas dan memberikan kuasa izin untuk menghapuskan pendaftaran hipotik. Debitor mengajukan permohonan roya kepada seksi pendaftaran tanah untuk melakukan roya dengan melampirkan surat kuasa izin menghapuskan pendaftaran hipotik. Seksi pendaftaran tanah melakukan pencoretan dan membuat catatan pada sertifikat. Sertifikat hipotik disimpan oleh seksi pendaftaran tanah dan sertifikat hak atas tanah dikembalikan pada debitor. Mengenai fungsi pegawai penyimpan hipotik dalam melakukan roya ini hanyalah pegawai tata usaha saja ini berarti bahwa pembuatan roya itu tidak merupakan penghapusan secara mutlak terhadap haknya seorang hipotik, sehingga jikalau terjadi bahwa pencoretan yang telah terjadi salah coret, maka keadaaan sebenarnya itulah yang diakui oleh hakim. b. Roya Crediet Verband Jikalau ikatan hipotik itu telah hapus, maka situasi benda jaminan itu tidak diketahui umum dan oleh, maka harus dilakukan pencoretan atau roya.3431

33

G. Karta Sapoetra Sh dan Rg Karta Sapoetra SH. Pembahasan Hukum Benda, Hipotekdan Warisan. Bumiu Aksara Jakarta 89 : 68


Didalam waktu 1 bulan setelah hapusnya perikatan crediet verband wajib memberitahukan hal ini kepada pejabat yang berwenng, agar pejabat itu melakukan pencoretan creditverband ( Pasal 31 crediet verband ). Seseorang yang membeli jaminan melalui penetapan pengadilan berhak untuk menyimpan harga barang jaminan sehinga pemegang credit verband memberitahukan kepada pejabat yang berwenang bahwa ikatan itu telah hapus ( Pasal 30 credit verband ). Pemegang credit verband yang melalaikan kewajiban itu diancam dengan hukuman memberikan ganti rugii kepada debitor. Pencoretan credit verband itu dilakukan dengan permohonan lisan ataupun tertulis dan pemegang credit verband dengan memberikan catatan pada minut atau Grosse akta Credit Verband ( Pasal 12 regelement ) het vestegen van credit verband in Nederlands – Indies S 1909 No. 584 ). Dengan keluarnya Undang – Undang Hak Tanggungan No. 4 Tahun 1996 credit verband dinyatakan tidak berlaku lagi. 2. Saat Berlakunya Undang-undang No.16 tahun 1985 tentang Rumah Susun Sejak berlakunya UU No.16 tahun 1985 tanggal 31 Desember 1985 tentang Rumah Susun, ketentuan dalam Pasal 1163 KUH Perdata Indonesia dan

peraturan

perundang-undangan

lainnya

disesuaikan

dengan

perkembangan kebutuhan masyarakat. Pasal 1163 KUH Perdata menentukan sebagai berikut : 34

Mariam Darus Badrulzaman. Hypotheek dan Credietverband. Fakultas Hukum USU. Medan :

113


“ Hak tersebut pada hakikatnya tak dapat dibagi-bagi dan terletak di atas semua benda tak bergerak yang diikatkan dalam keseluruhannya di atas masing-masing dari benda-benda tersebut dan di atas tiap-tiap bagian daripadanya”. Ketentuan Pasal 1163 KUH Perdata ini memberikan pengaturan bahwa hipotik tidak dapat dibagi-bagi ( ondeelbaar ). Pasal 16 UU No.16 tahun 1985 tentang Rumah Susun, mengatur ketentuan sebagai berikut : 1).

Dalam pemberian hipotik atau fidusia sebagaimana dimaksud dalam Pasal 12 dan Pasal 13 dapat diperjanjikan bahwa pelunasan hutang yang dijamin dengan hipotik atau fidusia itu dapat dilakukan dengan cara angsuran sesuai dengan tahap penjualan satuan rumah susun, yang besarnya sebanding dengan nilai satuan yang terjual.

2). Dalam hal dilakukan pelunasan dengan cara sebagaimana dimaksud dalam ayat 1, maka satuan rumah susun yang harganya telah dilunasi tersebut bebas dari hipotik atau fidusia yang semula membebaninya. Dengan demikian, ketentuan dalam UU No.16 tahun 1985 tentang Rumah Susun ini memberi suatu kemungkinan dilakukannya roya partial Hipotik yang membebani bangunan rumah susun dijadikan agunan pelunasan kredit yang dijamin. 3. Setelah Keluarnya Undang – Undang No. 4 Tahun 1996 Roya terdapat pada Hak Tanggungan, Hal ini diatur dalam Pasal 22 ayat ( 1 ) dengan ayat ( 9 ). Permohonan roya Hak Tanggungan dapat dilakukan dengan 2 cara yaitu :

1). Permohonan dari pihak yang berkepentingan


Menurut Pasal 22 ayat 4 Undang-undang Hak Tanggungan 1996 pemohonan pencoretan diajukan oleh pihak yang berkepentingan. Dalam hal ini pihak yang berkepentingan yaitu pemilik hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan, karena si pemilik hak tanah berkepentingan atas pencoretan catatan beban Hak Tanggungan pada sertifikat hak atas tanahnya. Tetapi dengan adanya upaya mengadakan tata usaha pendaftaran tanah yang tertib, maka Kantor Pertanahan sendiri juga berkepentingan untuk up to datenya buku tanah. Tetapi dalam praktek kreditorlah yang membuat surat permohonan roya ke Kantor Pertanahan untuk pencoretan catatan beban Hak Tanggungan pada sertifikat hak atas tanah dan buku tanah debitor, apabila debitor telah melunasi hutangnya pada kreditor. Demikian juga jika hapusnya Hak Tanggungan itu karena kreditor melepaskan Hak Tanggungan yang bersangkutan, kemudian pihak debitor harus mengusahakan pernyataan tertulis dari kreditor mengenai hapusnya tanggungan itu karena melepaskan Hak Tanggungan. 2). Pencoretan berdasarkan keputusan Pengadilan Negeri a. Dalam hal kreditor tidak bersedia membuat surat roya atas tanah yang telah dibebani Hak Tanggungan tersebut walaupun hutangnnya telah


dibayar lunas, maka debitor dapat mengajukan permohonan pencoretan tersebut kepada Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi tempat Hak Tanggungan yang bersangkutan didaftar. b. Apabila permohonan perintah pencoretan timbul dari sengketa yang sedang diperiksa oleh Pengadilan Negeri RI. Permohonan tersebut harus diajukan kepada Ketua Pengadilan Negeri yang bersangkutan. c. Setelah

perintah

permohonan, Pengadilan

Pengadilan

pencoretan Negeri

Negeri

Hak

diajukan

yang

Tanggungan kepada

Kantor

dimaksud

diperoleh,

berdasarkan

perintah

Pertanahan

dengan

melampirkan salinan Keputusan Penetapan Pengadilan Negeri yang bersangkutan. Setelah permohonan roya tersebut diterima maka Kantor Pertanahan dalam waktu tujuh hari kerja sejak diterimanya permohonan tersebut harus melakukan pencoretan catatan beban Hak Tanggungan pada sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan menurut Peraturan Perundang

- undangan yang berlaku. Dengan

hapusnya Hak Tanggungan tersebut, sertifikat hak atas tanah diserahkan kembali kepada debitor sedangkan sertifikat Hak Tanggungan ditarik oleh kantor pertanahan dan dinyatakan tidak berlaku lagi.


BAB III METODE PENELITIAN

A. Sifat Penelitian Dan Metode Pendekatan Penelitian ini merupakan penelitian yang bersifat deskriptif analitis yaitu untuk menggambarkan bagaimana pelaksanaan roya, syarat - syarat apa yang harus dipenuhi dalam pelaksanaan roya tersebut, hambatan-hambatan apa yang terdapat dalam roya dan bagaiman cara mengatasinya, manfaat roya itu sendiri bagi debitor, kreditor, BPN dan bagi pihak yang mendapat fasilitas kredit dari Bank, khususnya Kantor Pertanahan. Jenis penelitian yang diterapkan adalah dengan menggunakan pendekatan Yuridis Normatif yaitu dengan melakukan pengkajian dan analisis terhadap perundang – undangan yang berhubungan dengan roya serta peraturan pelaksananya khususnya di Kantor Pertanahan Kota Medan.

B. Lokasi Penelitian Penelitian ini dilakukan di Kota Medan, Propinsi Sumatera Utara. Adapun alasan pemilihan lokasi ini adalah disebabkan : 1. Karena di Kota Medan banyak perusahaan – perusahaan besar baik dalam maupun luar negeri dan juga pengusaha – pengusaha menengah ke bawah


yang membutuhkan fasilitas kredit Bank bermukim di Medan dibandingkan dengan kota- kota lain di Sumatera Utara. 2. Bank – bank pemerintah maupun swasta yang memberikan fasilitas kredit lebih banyak berkedudukan di Medan dari pada di kota – kota lain di Sumatera. 3. Kantor Pertanahan Kota Medan dianggap memiliki aktifitas pertanahan yang lebih banyak dan kompleks jika dibandingkan dengan Kantor Pertanahan lainnya di Sumatera Utara.

C. Metode Pengumpulan Data Data yang diambil dalam Penelitian ini adalah data sekunder dengan melakukan penelitian kepustakaan ( Library Research ). Penelitian kepustakaan ini dilakukan melalui dua cara : 1. Dengan melakukan inventarisasi atas peraturan perundang – undangan yang berhubungan dengan roya di Kantor Pertanahan Kota Medan. 2. Melakukan penelusuran dokumen – dokumen pada Kantor Pertanahan maupun buku – buku, majalah dan bahan – bahan lainnya yang berhubungan dengan objek penulisan.


D. Analisis Data Pada penelitian yang bersifat analisis deskriptif, dengan mempergunakan pendekatan yuridis normatif, maka metode analisis data yang akan dipergunakan adalah metode kualitatif, karena dalam penelitian ini data yang akan diperoleh sukar untuk diukur dengan angka-angka. Dengan dilakukannya analisa data, maka semua data yang diperoleh dikelompokkan, diolah dan diteliti serta dievaluasi keabsahannya. Setelah selesai diseleksi dan diolah lalu dianalisis secara yuridis kualitatif dan diterjemahkan secara logis sistematis dengan menggunakan metode deduktif dan induktif. Data-data yang diperoleh kemudian ditafsirkan dan dideskripsikan untuk nantinya peneliti mempermudah menganalisa permasalahan dan mempermudah menarik suatu kesimpulan, setelah mengkaitkannya dengan tinjauan kepustakaan dan pandanganpandangan teoritis lainnya yang berkaitan dengan permasalahan yang diteliti. Mengumpulkan data dengan cara melakukan wawancara dengan Pegawai Kantor Pertanahan serta penelusuran pustaka. Hasil wawancara serta penelusuran pustaka ini selanjutnya diedit dalam suatu naskah akademis. Agar hasil wawancara serta penelusuran pustaka tersebut dapat mendukung pemaparan untuk menjawab permasalahan maka informasi dan data tersebut diklasifikasikan. Selanjutnya dilakukan analisis data yang dilakukan secara kualitatif. Sehingga pada akhirnya ditarik kesimpulan dengan menggunakan logic berpikir deduktif induktif.


BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

A. Gambaran Umum Kantor Pertanahan 1. Struktur Organisasi Kantor Pertanahan Medan Badan Pertanahan Nasional lahir berdasarkan Keputusan Presiden- Nomor 26 Tahun 1988 Tentang Badan Pertahanan Nasional, yang diundangkan di Jakarta tanggal 13 Oktober 1992 (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1992 Nomor 115). Berdasarkan Pasal 30 ayat (3) Keputusan Presiden nomor 26 Tahun 1988 tersebut menyebutkan Di Setiap Ibu Kota Kabupaten Kotamadya dibentuk Kantor Pertanahan yang dalam pelaksanaan tugasnya secara taktis operasional dikoordinasi oleh Bupati/ Walikotamadya selaku Kepala Wilayah dan teknis administratif di bawah Kepala Kantor Wilayah Badan setempat. Selanjutnya dalam Pasal 30 ayat (4) antara lain menyebutkan bahwa pembentukan Kantor Wilayah Badan Pertahanan Nasional dan Kantor Pertanahan dilakukan dan ditetapkan dengan Keputusan Kepala Badan Pertanahan. Struktur Organisasi Kantor Kota Medan adalah sesuai dengan keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 2006 Tentang Organisasi Dan Tata Kerja Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional. Struktur Organisasi tersebut berlaku untuk Kantor Pertanahan Kota/Kabupaten di seluruh Indonesia.


Untuk lebih jelasnya tentang struktur organisasi kantor pertanahan tersebut sebagaimana jelas dalam bagan berikut ini :


KEPALA PERTAHANAN KOTA MEDAN

SUB BAGIAN TATA USAHA

Urusan Perencanan dan Keuangan

SEKSI SURVEI, PENGUKURAN DAN PEMETAAN

SEKSI HAK TANAH DAN PENDAFTARAN TANAH

Urusan Umum dan Kepegawaian

SEKSI PENGATURAN DAN PENATAAN PERTAHANAN

SEKSI PENGENDALIAN & PEMBERDAYAAN

SEKSI SENGKETA, KONFLIK DAN PERKARA

Subseksi Pengukuran dan pemetaan

Subseksi penetapan Hak Tanah

Subseksi Penatagunaan Tanah & Kawasan tertentu

Subseksi pengendalian pertanahan

Subseksi sengketa&konfli k pertanahan

Subseksi tematik dan potensi tanah

Subsesi Pengaturan Tanah Pemerintah

Subseksi Landreform dan Konsilidasi Tanah

Subseksi Pemberdayaan Masyarakat

Subseksi perkara pertanahan

Subseksi Pendaftaran Hak

Subseksi Peralihan, Pembebasan Hak dan PPAT

GAMBAR 1. BAGAN STRUKTUR ORGANISASI PERTAHANAN KOTA MEDAN KEPUTUSAN KA BPN NO. 4 TAHUN 2006 TENTANG ORGANISASI DAN TATA KERJA KANTOR WILAYAH BADAN PERTAHANAN NASIONAL


2. Bidang Yang Bertugas Melayani Roya Hak Tanggungan pada Kantor Pertanahan Medan Pelayanan permohonan roya Hak Tanggungan merupakan kewenangan Seksi Hak Atas Tanah dan Pendaftaran Tanah. Seksi ini mempunyai tugas menyiapkan bahan dan melakukan penetapan hak dalam rangka pemberian, perpanjangan dan pembaharuan hak tanah, pengadaan tanah, perijinan, pendataan dan penertiban bekas tanah hak, pendaftaran, peralihan, pembebanan hak atas tanah serta pembinaan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Seksi Hak Atas Tanah dan Pendaftaran Tanah terdiri dari 4 (empat) Subseksi yaitu : a. Subseksi Penetapan Hak b. Subseksi Pengaturan Tanah Pemerintah. c. Subseksi Pendaftaran Hak. d. Subseksi Peralihan, Pembebanan Hak dan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Subseksi Peralihan Pembebanan Hak dan Pejabat Pembuat Akta Tanah mempunyai tugas menyiapkan pelaksanaan pendaftaran, peralihan, pembebanan hak atas tanah, pembebanan Hak Tanggungan dan bimbingan pada PPAT serta sarana daftar isian di bidang pendaftaran tanah. Kalau diperhatikan tugas dari Subseksi ini tidak terlihat secara eksplisit tentang tugasnya untuk melayani permohonan roya Hak


Tanggungan. Meskipun demikian, pelayanan tersebut secara implisit merupakan bagian dari tugasnya dalam pembebanan Hak Tanggungan. 3. Syarat-Syarat Permohonan Roya Bagi setiap debitor yang sudah melunasi hutang pada kreditor dan ingin melakukan roya harus melengkapi syarat-syarat sebagai berikut : 1. Surat Permohonan 2. Sertifikat hak atas tanah obyek Hak Tanggungan 3. Sertifikat Hak Tanggungan 4. Tanda bukti pelunasan kredit dari Bank 5. Bukti identitas pemohon roya (debitor). 6. Foto copy KTP atau Identitas Diri Penerima Kuasa yang disertai surat kuasa jika dimohonkan kuasa.3532 Berkas permohonan roya diserahkan oleh Pemohon kepada petugas loket Kantor Pertanahan untuk diperiksa kelengkapan persyaratan dan pembayaran biaya Rp. 25.000,- Selanjutnya petugas loket meneruskan berkas permohonan roya tersebut kepada Kepala Sub Seksi Peralihan, Pembebanan Hak dan PPAT untuk diperiksa kembali kelengkapan berkas dan selain itu juga diperiksa kesesuaian antara sertifikat tanah yang menjadi obyek hak tangungan dengan buku tanah yang terdapat di Kantor Pertanahan. Apabila sudah sesuai dan Kepala Sub Seksi Peralihan, Pembebanan Hak

35

Syafruddin Candra, Sertifikat Kepemilikan Hak Atas Tanah, Penerbit Gramedia Media Sarana Tahun 2005.


dan PPAT setuju untuk dilakukan roya maka dikirim berkas tersebut kepada pengetikan. Setelah diketik berkas itu selanjutnya diserahkan kepada Koordinator, setelah diparaf oleh koordinator, berkas tersebut dikembalikan kepada Kepala Sub Seksi Peralihan Pembebanan Hak dan PPAT untuk diparaf kembali, kemudian diparaf lagi oleh Kepala Seksi Hak Tanah dan Pendaftaran Tanah, barulah diteruskan kepada Kepala Kantor Pertanahan untuk ditandatangani. Akhirnya sertifikat hak atas tanah diserahkan kembali kepada loket Kantor Pertanahan sedangkan berkasnya disimpan sebagai Wakah Kantor Pertanahan. Pemohon yang akan mengambil sertifikat hak atas tanahnya yang telah di roya melalui Loket Kantor Pertanahan.

4. Sumber Daya Manusia di Kantor Pertanahan Setelah diperhatikan jenjang pendidikan pegawai Kantor Pertanahan Kota Medan, maka diperoleh data-data S2

=6

S1

= 43

D4

=1

D3

=5

SLTA = 70 SMP = 7 SD

=5

Jumlah = 137


B. Roya Hak Tanggungan Hak Atas Tanah Sebagai Jaminan Kredit Yang Menjadi Obyek Lelang Berkaitan dengan penggunaan tanah yang digunakan sebagai jaminan kredit perbankan, terdapat beberapa hak atas tanah yang dapat dijadikan sebagai jaminan kredit. Menurut Pasal 4 Undang-undang No.4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah, hak atas tanah yang dapat menjadi obyek Hak Tanggungan adalah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai. Penggunaan hak atas tanah sebagai obyek Hak Tanggungan dapat diperhatikan dari obyektif masing-masing hak atas tanah tersebut. Dalam Pasal 20 Undang-undang No.5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria tanggal 24 September 1960. disebutkan bahwa : I. Hak Milik 1

Hak Milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam Pasal 6. 2 Hak Milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

Dalam Pasal 28 Undang-undang No.5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria tanggal 24 September 1960. disebutkan bahwa : II. Hak Guna Usaha 1. Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu sebagaimana


tersebut dalam Pasal 29 guna perusahaan, pertanian, perikanan atau peternakan. 2. Hak Guna Usaha diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar, dengan ketentuan bahwa jika luasnya 25 hektar atau lebih harus memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik, sesuai dengan perkembangan zaman. 3. Hak Guna Usaha dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Dalam Pasal 35 Undang-undang No.5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria tanggal 24 September 1960. disebutkan bahwa : III. Hak Guna Bangunan 1. Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. 2. Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaaan bangunan-bangunannya, jangka waktu tersebut dalam ayat 1 dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun. 3. Hak Guna Bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Dibandingkan dengan hak-hak atas tanah lainnya, Hak Pakai mempunyai karakteristik tersendiri untuk dapat dijadikan obyek Hak Tanggungan. Tidak semua hak pakai dapat dijadikan obyek Hak Tanggungan. Menurut Pasal 41 PP No.40 tahun 1996 ditegaskan bahwa : IV. Hak Pakai Tanah yang dapat diberikan hak pakai adalah : 1. tanah Negara 2. tanah Hak Pengelolaan 3. tanah Hak Milik Dalam hubungannya dengan pembebanan Hak Tanggungan, Pasal 53 PP No.40 tahun 1996 ditegaskan bahwa :


1. Hak Pakai atas tanah Negara dan atas tanah Hak Pengelolaan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tangungan. 2. Hak Tangungan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) hapus dengan hapusnya Hak Pakai. V. Hak Atas Tanah Berikut Bangunan Tanaman dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut. Didalam sistem di Indonesia Hak Atas Tanah menganut azas pemisahan horizontal yaitu pemilik hak atas tanah berbeda dengan pemilik bangunan, tanaman dan hasil karya. Apabila seorang debitor ingin meminta kredit dari Bank disamping ia menjaminkan hak atas tanah dapat pula menjaminkan bangunan tanaman atau bendabenda yang berada di atas tanah hal ini akan memberikan nilai tambah dari kredit karena benda-benda yang terdapat di atas tanah mempunyai harga yang dapat dinilai. Apabila pembebanan Hak Tangungan dibebankan pada hak atas tanah berikut bangunan, taman hasil karya yang telah ada itu merupakan milik pemegang hak atas tanah maka pembebanannya dengan tegas dinyatakan di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan, tetapi apabila bangunan, tanaman, dan hasil karya tersebut milik orang lain maka pembebanan Hak Tanggungannya, harus seijin pemiliknya dan dengan tegas dinyatakan dalam Akte Pemberian Hak Tanggungan. Pada waktu

APHT dilaksanakan harus ditanda tangani oleh pemilik tanah dan

pemilik bangunan tanaman dan hasil karya. Menurut Sutan Renny Syahdeni apabila dalam APHT tidak dinyatakan secara tegas (secara eksplisit) bahwa bangunan di atas tanah juga menjadi obyek Hak


Tanggungan, maka Hak Tanggungan hanya terjadi atas tanahnya saja. Hal ini adalah sesuai dengan asas pemisahan horizontal yang dianut oleh hukum tanah nasional.3633 Penerapan asas pemisahan horizontal ini semakin dipertegas lagi setelah berlakunya UU No.28 tahun 2002 tanggal 16 Desember 2002 tentang Bangunan Gedung. Undang-undang ini memberikan pengaturan tentang status kepemilikan bangunan gedung (Pasal 8 ayat (1) butir b. Penjelasan dari Pasal ini menyatakan bahwa status kepemilikan banguan gedung merupakan surat bukti kepemilikan bangunan gedung yang dikeluarkan oleh Pemerintah Daerah berdasarkan hasil kegiatan pendataan bangunan gedung. Surat bukti kepemilikan bangunan gedung ini berbeda dengan Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Pembebanan Hak Tanggungan ini berdasarkan Pasal 1 ayat 1 UU No.4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah dimaksudkan agar Bank memiliki kedudukan yang diutamakan terhadap kreditor-kreditor lain dalam hal pengembalian kredit. Pengertian kedudukan yang diutamakan bagi pemegang Hak Tanggungan ini tidak ditemukan dalam penjelasan Pasal 1 ayat 1 Undang-undang Hak Tanggungan. Uraian lebih lanjut terhadap pengertian ini dapat diperhatikan dalam penjelasan umum Undang-undang Hak Tanggungan bahwa yang dimaksud dengan,”

36

Sutan Remy Syahdeini, Hak Tanggungan atas Tanah dan Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah, Kelompok Studi Hukum Bisnis Fakultas Hukum UNPAD, Citra Aditya, Bandung, 1996, hal.133


memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditorkreditor yang lain “ ialah : “ bahwa jika debitor cidera janji, kreditor pemegang Hak Tanggungan berhak menjual melalui pelelangan umum tanah yang dijadikan jaminan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan, dengan hak mendahulku daripada kreditor-kreditor yang lain. Kedudukan diutamakan tersebut sudah barang tentu tidak mengurangi preferensi piutang-piutang Negara menurut ketentuan hukum yang berlaku”. Dalam praktek perbankan, tidak semua hak atas tanah yang menjadi jaminan kredit langsung dibebankan Hak Tanggungan. Keadaan ini disebabkan karena masih dimungkinkannya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) untuk jenis kredit tertentu yang jangka waktunya sama dengan perjanjian pokoknya. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No.4 tahun 1996 tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Untuk Menjamin Pelunasan Kredit-kredit Tertentu. Pasal 1 dari ketentuan ini menyebutkan : Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yang diberikan untuk menjamin pelunasan jenis-jenis Kredit Usaha Kecil sebagaimana dimaksud dalam Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia No.26/24/KEP/Dir tanggal 29 Mei 1993 tersebut di bawah ini berlaku sampai dengan berakhirnya masa berlakunya perjanjian pokok yang bersangkutan : 1. Kredit yang diberikan kepada nasabah usaha kecil yang meliputi : a. Kredit kepada Koperasi Unit Desa ; b. Kredit Usaha Tani ; c. Kredit kepada Koperasi Primer untuk Anggotanya ;


2. Kredit Pemilikan Rumah yang diberikan untuk pengadaan perumahan, yaitu : a. Kredit yang diberikan untuk membiayai pemilikan rumah inti, rumah sederhana, atau rumah susun dengan luas maksimum 200 m2 (dua ratus meter persegi) dan luas bangunan tidak lebih dari 70 m2 (tujuh puluh meter persegi) ; b. Kredit yang diberikan untuk pemilikan Kapling Siap Bangun (KSB) dengan luas tanah 54 m2 (lima puluh empat meter persegi) sampai dengan 72 m2 (tujuh puluh dua meter persegi) dan kredit yang diberikan untuk membiayai bangunannya ; c. Kredit yang diberikan untuk perbaikan/pemugaran rumah sebagaimana dimaksud huruf a dan b. 3. Kredit produktif lain yang diberikan oleh Bank Umum dan Bank Perkreditan Rakyat dengan plafon kredit tidak melebihi Rp.50.000.000 (lima puluh juta rupiah), antara lain ; a. Kredit Umum Pedesaan (BRI) ; b. Kredit Kelayakan Usaha (yang disalurkan oleh Bank Pemerintah) Bank selaku kreditor untuk tidak membebankan Hak Tanggungan terhadap debitor yang menikmati fasilitas kredit tertentu yang jangka waktu SKMHT-nya sama dengan perjanjian pokoknya. Disamping jangka waktu SKMHT tersebut yang sama dengan jangka waktu perjanjian pokoknya, Bank juga menyadari bahwa biaya pembebanan Hak Tanggungan masih relatif besar

sehingga biaya pembebanan

Hak Tanggungan tersebut akan memberatkan debitor. Untuk mengatasi hal ini bank selaku kreditor tetap meminta debitor untuk menyetor biaya cadangan untuk Hak Tanggungan, tetapi pembebanan Hak Tanggungan akan dilakukan Bank apabila terdapat kecenderungan kredit tersebut bermasalah. Dan biaya cadangan Hak


Tanggungan akan dikembalikan kepada kreditor apabila pembebanan Hak Tanggungan tidak dilakukan dan kredit tersebut sudah lunas. Disamping itu terdapat pula kemungkinan bagi bank untuk tidak membebankan Hak Tanggungan meskipun jangka waktu SKMHT tersebut terbatas yaitu hanya 1 bulan bagi tanah yang sudah terdaftar. Alasan yang biasanya dikemukakan oleh Bank adalah debitor yang menikmati fasilitas kredit tersebut adalah nasabah prima yang sudah terujui track record-nya. Untuk keamaanan bank, biasanya dilakukan langkah-langkah sebagai berikut : 1. Dana cadangan pembebanan Hak Tanggungan tetap dimintakan kepada debitor tetapi tidak dibebankan Hak Tanggungannya. 2. SKMHT tersebut ditandtangani secara berulang sebelum batas jangka waktunya berakhir. Besarnya nilai pembebanan Hak Tanggungan yang dibebankan bank selaku kreditor atas jaminan adalah sebesar 150 % dari plafon kredit yang diberikan kepada debitor. Sedangkan nilai jaminan

yang diserahkan debitor kepada kreditor

dibandingkan dengan fasilitas kredit yang diterima debitor dari kreditor adalah berkisar antara minimal 135 % sampai dengan

150 %.

Bagi bank selaku kreditor, likuidasi jaminan merupakan alternatif terakhir dalam proses penyelesaian kredit macet. Kredit macet bagi bank merupakan beban


karena bank harus menyisihkan sebagian modalnya untuk pembentukan cadangan penyisihan aktiva produktif dan berpengaruh terhadap kesehatan bank. Dalam praktek perbankan dikenal tiga tahapan dalam pengelolaan kredit . 1. Tahap pertama, pembinaan debitor. 2. Tahap kedua, penyelamatan kredit. 3. Tahap ketiga adalah penyelesaian kredit. Tahap pertama dan tahap kedua yaitu pembinaan debitor dan penyelamatan kredit merupakan tahapan pengelolaan kredit yang dilakukan apabila debitor masih bersikap kooperatif. Sedangkan dalam tahap penyelesaian kredit debitor dianggap sudah tidak kooperatif. Apabila ada kredit macet ada 3 (tiga) cara untuk penyelesaiannya yaitu: 1. Penjualan dibawah tangan (Pasal 20 ayat 2 UUHT) Dalam penjualan dibawah tangan ini apabila ada kesepakatan antara debitor dan kreditor jika dengan cara tersebut untuk lebih memudahkan dan mempercepat penjualan serta diperolehnya harga yang tinggi yang menguntungkan semua pihak. Dalam perjanjian kredit antara debitor dan kreditor diperjanjikan bahwa kreditor dapat menjual sendiri objek Hak Tanggungan secara dibawah tangan. Dalam hal ini kreditor mengadakan pendekatan kepada debitor untuk mencari sendiri pembeli dengan rundingan harganya dengan pembeli yang bersangkutan asal memenuhi harga minimum yang telah ditentukan kreditor. Dengan janji, bahwa


sampai sejumlah tertentu dari hasil penjualan akan diserahkan kepada kreditor sebagai pembayaran / pelunasan, kreditor menjanjikan roya atas objek Hak Tanggungan sehingga pembeli akan mendapatkan objek Hak Tanggungan yang bersangkutan bebas dari beban Hak Tanggungan. Kreditor sebelum menerima uang pembayaran sebagai pelunasan tagihannya tidak perlu khawatir akan dilaksanakannya jual-beli antara debitor dengan pihak pembeli, karena Hak Tanggungan yang dipunyai olehnya merupakan hak kebendaan, yang mengikuti tangan siapapun ia berada. Pembeli biasanya tidak membayarkan seluruh uang pembelian kepada debitor tapi menahan sejumlah yang diperjanjikan oleh kreditor dan kemudian menyerahkan uang tersebut kepadanya. Setelah menerima uang yang dijanjikan, maka kreditor menyerahkan surat royanya kepada pembeli. Setelah dilelang dimuka umum si pembeli lelang menjadi pemilik baru atas objek Hak Tanggungan tersebut, kemudian si pembeli lelang setelah membayar biaya lelang, uang miskin, serta biaya-biaya lainnya mendapat Risalah Lelang sebagai pengganti roya untuk melakukan coretan catatan beban Hak Tanggungan pada buku tanah dan sertifikat hak atas tanah debitor sekaligus membalik namakan objek Hak Tanggungan tersebut dari nama debitor atas namanya sendiri. 2. Lelang oleh pemegang Hak Tanggungan pertama atas kekuasaan sendiri.


Hal ini diatur dalam Pasal 6 Undang-undang Hak Tanggungan yang memberi kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan pertama, apabila debitor cidera janji untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut. Dalam hal ini pemegang Hak Tanggungan pertama tidak perlu meminta persetujuan terlebih dahulu dari debitor atau Ketua Pengadilan Negeri setempat, tapi cukup mengajukan permohonan kepada Kepala Kantor Lelang setempat untuk melakukan penjualan secara lelang dalam rangka ekskusi objek Hak Tanggungan. Dari hasil penjualan lelang tersebut setelah dilunasi seluruh hutang-hutang pemegang Hak Tanggungan pertama apabila ada sisanya kepada pemegang Hak Tanggungan yang kedua, jika tidak ada peringkat kedua barulah sisanya diserahkan kepada debitor. 3. Lelang melalui Keputusan Pengadilan Apabila debitor tidak mampu lagi membayar hutangnya, maka kreditor untuk mengeksekusi objek Hak Tanggungan harus melakukan gugatan kepengadilan, jadi pelaksanaan eksekusi harus dilakukan atas perintah ketua Pengadilan. Dalam proses eksekusi ini ada beberapa hal yang harus dipenuhi yaitu a. Aanmaning (peringatan) diatur dalam Pasal 196 HIR / 207 RBG yang menyatakan :


Jika pihak yang dikalahkan tidak mau atau lalai untuk memenuhi isi keputusan itu dengan kemauannya sendiri maka pihak yang dimenangkan dapat memasukkan permintaan baik dengan lisan maupun dengan surat Ketua Pengadilan Negeri tersebut yang pada ayat pertama Pasal 206 RBG ayat pertama Pasal 195 HIR untuk menjalankan keputusan itu serta memperingatkan supaya memenuhi keputusan itu dengan tempo yang ditentukan oleh Ketua selamalamanya 5 hari. Dalam hal ini Ketua Pengadilan Negeri, berupaya agar debitor sebagai tergugat untuk menjalankan isi putusan tersebut dalam jangka waktu 8 hari sejak tanggal putusan. Apabila Debitor lalai melaksanakan putusan Pengadilan dengan sukarela tersebut, maka kreditor dapat mengajukan permohonan, eksekusi kepada Ketua Pengadilan Negeri terhadap objek Hak Tanggungan milik debitor. Dalam hal ini Ketua Pengadilan Negeri wajib memanggil debitor untuk diberikan peringatan atas kelalaiannya atas melaksanakan putusan pengadilan. Namun jika masa peringatan telah dilampaui dan debitor tidak juga menjalankan putusan, perintah eksekusi sudah dapat dikeluarkan Ketua Pengadilan Negeri. b. Sita Eksekusi (Executoral Beslag) Sita eksekusi adalah merupakan kelanjutan dari peringatan yang dilakukan Ketua Pengadilan Negeri kepada debitor. Dalam hal ini Ketua Pengadilan Negeri mengeluarkan surat penetapan yang berisikan perintah untuk menjalankan eksekusi yaitu menyita benda-benda milik debitor yang merupakan objek jaminan hutang yang diikat Hak Tanggungan dan perintah ini ditujukan kepada panitera atau juru sita.


Makna dari sita eksekusi adalah merupakan perampasan harta kekayaan terguga guna menjamin pendanaan pembayaran sejumlah uang kepada pengguggat, artinya seluruh harta kekayaan seorang debitor bertanggung jawab sepenuhnya melunasi pembayaran hutangnya kepada pihak kreditor. Pasal 199 HIR/214 RBg, jelas menyebutkan bahwa sejak pengumuman sita atas objek jaminan tersebut dilakukan untuk debitor tidak boleh melakukan pemindah tanganan dalam bentuk apapun pada pihak lain. Kreditor dapat meminta agar barang-barang yang menjadi objek jaminan untuk dilelang jika debitor tidak juga memenuhi kewajibannya setelah barang-barang tersebut disita. Pelelangan atas objek jaminan adalah merupakan upaya terakhir yang dilakukan kreditor, baik melalui permohonan kepada pengadilan atau melalui Kantor Pelayanan Piutang dan Lelang Negara (KP2LN). c. Lelang Lelang adalah penjualan barang yang terbuka untuk umum dengan penawaran secara kompetisi yang didahului dengan pengumuman yang harus dilaksanakan oleh dan/atau dihadapan Pejabat Lelang dan olehnya dibuat berita acara yang bernama Risalah Lelang. Obyek lelang ini dapat berupa barang bergerak maupun barang tidak bergerak, berwujud maupun tidak berwujud. Di dalam pengertian lelang terdapat 5 unsur, yaitu :


a. Lelang adalah suatu bentuk penjualan barang b. Pembentukan harga bersifat kompetitif karena cara penawaran harga yang khusus, yaitu dengan cara penawaran harga secara lisan dan naik-naik atau turun turun dan/atau secara tertutup/tertulis tanpa memberi prioritas pada pihak manapun untuk membeli c. Pembeli tidak dapat ditunjuk sebelumnya, kecuali kepada para calon peminat lelang dengan penawaran tertinggi yang telah melampaui harga limit dapat ditunjuk sebagai pemenang/pembeli d. Memenuhi unsur publisitas, karena lelang adalah penjualan yang bersifat transparan e. Dilaksanakan pada suatu saat dan tempat tertentu sehingga bersifat cepat, efisien dan efektif. Penjualan lelang ini memiliki beberapa kelebihan. I.

objektif yaitu lelang harus dilaksanakan secara terbuka di depan umum, tidak ada prioritas dan pembatasan peserta lelang, hak dan kewajiban diantara peserta lelang sama, yang kesemuanya dapat diketahui oleh khalayak umum sejak diterbitkannya pengumuman lelang. Kedua,

II.

built in control yaitu sejak semula pelaksanaan lelang dilakukan di bawah pengawasan umum karena harus selalu didahului dengan


pengumuman kepada khalayak ramai untuk menghimpun peminat lelang, sekaligus pemberitahuan kepada pihak yang berkepentingan. III.

Kompetitif yaitu cara penawaran lelang yang khas didukung dengan hak dan kewajiban peserta lelang sama, tidak ada prioritas / pembatasan peserta lelang, menciptakan kompetisi penawaran dengan persaingan bebas diantara para peserta lelang, sehingga tercapai harga optimal.

IV.

Otentik yaitu setiap pelaksanaan lelang oleh pejabat lelang dibaut Risalah lelang yang merupakan akte otentik sebagai alat bukti yang sempurna dan berdasarkan minut risalah lelang dapat dikeluarkan kutipan risalah lelang sebagai Akta Jual Beli.3734

Kreditor yang akan melelang barang jaminan yang dibebani Hak Tanggungan harus mengajukan permohonan lelang kepada Kantor Pelayanan Piutang dan Lelang Negara (Kp2LN) setempat dengan melengkapi dokumen yang berkaitan dengan barang-barang yang akan dilelang serta bukti-bukti kewenangan menjual dari pemohon kewenangan menjual dari pemohon lelang, selambat-lambatnyua 3 (tiga) hari sebelum pelaksanaan. Sebelum dilaksanakan penjualan secara lelang, oleh pejabat lelang maka Kantor Pelayanan Piutang dan Lelang Negara (KP2LN) sebagai pelaksana lelang 37

Makalah DJPLN dalam pertemuan, Rapat Kordinasi Kanwil I DJPLN dengan Bank BTN Sumatera Bagian Utara, 13 Juli 2006


harus melakukan 2 (dua) kali pengumuman, tenggang waktu antara pengumuman Lelang Pertama dan Lelang Kedua adalah 15 (lima belas) hari Pengumuman Lelang Pertama dilakukan melalui surat kabar harian, selebaran media cetak. Pengumuman Lelang kedua harus mutlak dilakukan melalui surat kabar hari sekurang kurangnya 14 (empat belas) hari sebelum pelaksanaan lelang dengan syarat surat kabar tersebut beredar dikota atau kota terdekat tempat letak objek Hak Tanggungan. Setelah objek Hak Tanggungan tersebut dilelang di muka umum hasil penjualannya untuk melunasi hutang pada kreditor. Apabila hasil penjualan lelang tersebut ada sisa diberikan kepada kreditor-kreditor lainnya tetapi apabila tidak ada kreditor lain baru sisanya diberikan kepada debitor. Tindakan penjualan secara lelang dilakukan oleh pejabat lelang adalah Jabatan Fungsional selaku pejabat umum yang melayani masyarakat untuk melaksanakan pelayanan lelang berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku. pejabat lelang diangkat dan dilantik oleh Kepala BUPLN atas nama Menteri Keuangan. Sebelum memangku jabatannya, seorang pejabat lelang harus lebih dulu mengangkat sumpah. Pejabat Lelang dalam melakukan tugasnya mempunyai fungsi sebagai berikut: 1. Meneliti dokumen obyek lelang atas kebenaran formal dokumen lelang 2. Memberi

informasi

lelang

kepada

pengguna

jasa

lelang

mengoptimalkan pelaksanaan lelang


untuk

3. Pejabat lelang bertanggung jawab atas ketertiban, keamanan, kelancaran, dan mewujudkan pelaksanaan lelang yang berdaya guna, berhasil guna dan dapat dipertanggung jawabkan sesuai dengan ketentuan yang berlaku 4. Pejabat lelang adalah seorang ahli yang harus bertindak adil dan bijaksana untuk menyelesaikan persengketaan yang mungkin timbul dalam pelaksanaan lelang. 5. Pejabat lelang merupakan pejabat umum yang membuat akta autentik berdasarkan undang-undang di wilayah kerjanya 6. Pejabat lelang merupakan bendaharawan dalam pelaksanaan lelang yang menerima, menyetorkan, dan mempertanggung jawabkan uang hasil lelang. Dalam pelaksanaan lelang persyaratan yang harus dilengkapi yaitu : 1. Salinan / fotocopy perjanjian kredit. 2. Salinan / fotocopy Hak Tanggungan 3. Salinan / fotocopy sertifikat hak atas tanah 4. Surat Pernyataan Kreditor bahwa debitor telah cidera janji / wanprpestasi dilampiri bukti salinan / fotocopy surat peringatan 5. Salinan / fotocopy perincian hutang 6. surat pemberitahuan rencana lelang kepada debitor, yang diserahkan paling lambat 1 (satu) hari sebelum lelang. Hak-hak pemohon lelang (penjual) adalah :


1. Menetapkan cara penawaran lelang 2. Mentapkan besarnya uang jaminan bagi peminat lelang serta menetapkan harga limit yang wajar atas barang yang akan dilelang dengan memperhatikan situasi dan kondisi atas barang tersebut 3. Menetapkan syarat-syarat lelang (jika ada) 4. Menerima uang hasil lelang (pokok lelang) setelah diperhitungkan 5. Menerima dan memperhitungkan uang jaminan dalam hal pemenang lelang mengundurkan diri 6. Meminta kutipan/salinan Risalah Lelang berikut bukti-bukti terkait. Kewajiban-kewajiban pemohon lelang (penjual) adalah 1. Mengajukan permohonan/permintaan lelang ke pada Kantor Pelayanan Piutang dan Lelang Negara (KP2LN) setempat 2. Melengkapi syarat-syarat dokumen yang diperlukan 3. Mengadakan pengumuman lelang di surat kabar harian setempat dan atau media cetak/elektronik lainnya 4. Membayar bea lelang penjual. Dalam hal penjualannya adalah pemerintah (tidak termasuk BUMN/BUMD) tidak dipungut bea lelang penjual 5. Menyerahkan barang yang dilelang kepada pemenang lelang Hak-hak peminat lelang (calon pembeli lelang) adalah 1. Melihat dokumen-dokumen tentang kepemilikan atas barang yang dilelang 2. Melihat dan meneliti barang yang akan dilelang


3. Meminta salinan Risalah Lelang dalam hal calon pembeli/peminat yang bersangkutan menjadi pemenang lelang. 4. Meminta kembali uang jaminan lelang apabila calon pembeli/peminat lelang tersebut tidak ditunjuk sebagai pemenang 5. Mendapatkan barang bukti pelunasan serta dokumen-dokumen apabila ditunjuk sebagai pemenang lelang. Kewajiban-kewajiban calon pembeli/peminat lelang adalah : 1. Menyetor uang jaminan lelang tunai kepada Kantor Pelayanan Piutang dan Lelang Negara (KP2LN) setempat 2. Hadir dalam pelaksanaan lelang 3. Mengisi surat penawaran di atas materai dengan huruf yang jelas dan tidak ada coretan (dalam hal penawaran lelang secara tertutup/tertulis) 4. Membayar pokok lelang, bea lelang dan uang miskin secara tunai dalam hal ditunjuk sebagai pemenang lelang 5. Mentaati tata tertib pelaksanaan lelang Pada setiap pelaksanaan lelang oleh Pejabat Lelang dibuatkan berita acara yang disebut Risalah Lelang. Risalah Lelang merupakan akte yang otentik dan mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna. Risalah Lelang dipergunakan antara lain :


1. Bagi penjual, sebagai bukti penjual telah melaksanakan penjualan sesuai prosedur lelang 2. Bagi pembeli lelang, sebagai bukti pembelian 3. Bagi pihak ketiga, misalnya Kantor Pertanahan, merupakan dasar hukum untuk balik nama atas tanah yang telah dilelang 4. Bagi administrasi lelang sendiri adalah sebagai dasar perhitungan Bea Lelang dan Uang Miskin serta pertanggungjawaban lelang (pengawasan pelaksanaan peraturan lelang). Pembeli obyek Hak Tanggungan, baik dalam suatu pelelangan umum, atas perintah Ketua Pengadilan Negeri, maupun dalam jual beli sukarela, dapat meminta kepada pemegang Hak Tanggungan agar benda yang dibelinya itu dibersihkan dari segala beban Hak Tanggungan yang melebihi harga pembelian (Pasal 19 ayat 1 UU No.4 tahun 1996). Ketentuan ini diadakan untuk kepentingan pembeli obyek Hak Tanggungan agar benda yang dibelinya terbebas dari Hak Tanggungan yang semula membebaninya jika harga pembelian tidak mencukupi untuk melunasi utang yang dijamin. Berkaitan dengan hal ini maka harus disadari bahwa pembelian tersebut harus melalui Kantor Lelang dan jika dibawah tangan maka tidak mungkin dilakukan pembersihan tersebut38.35.

38

AP Parlindungan, Komentar Atas UU No.4 tahun 1996, Mandar Maju, Bandung, 1996,

hal.63,


Pembersihan obyek Hak Tanggungan dari beban Hak Tanggungan dilakukan dengan pernyataan tertulis dari pemegang Hak Tanggungan yang berisi dilepaskannya Hak Tanggungan yang membebani obyek Hak Tanggungan yang melebihi harga pembelian (Pasal 19 ayat 2 UU No.4 tahun 1996). Lebih lanjut disebutkan secara tegas bahwa dalam hal hak yang dibebani Hak Tanggungan telah diLelang dalam rangka pelunasan utang maka surat pernyataan dari kreditor bahwa pihaknya melepaskan Hak Tanggungan atas hak yang dilelang tersebut untuk jumlah yang melebihi hasil lelang beserta kutipan risalah lelang dapat dijadikan dasar untuk pendaftaran hapusnya Hak Tanggungan yang bersangkutan ( Pasal 54 PP 24 tahun 1997). Keputusan Menteri Keuangan No.300/KMK.01/2002 tanggal 13 Juni 2002 tentang Pengurusan Piutang Negara dalam Pasal 326 menyatakan bahwa,” Penyerah Piutang wajib mengajukan permohonan roya, dalam hal : a. Barang jaminan telah dicairkan ; atau b. Piutang Negara dinyatakan lunas. Barang jaminan telah dicairkan artinya sudah dilakukan tindakan dalam rangka penyelesaian hutang. Tindakan ini dapat berupa penjualan melalui lelang, penjualan tidak melalui lelang maupun penebusan barang jaminan dan atau harta kekayaan lain yang dilakukan dalam rangka penyelesaian hutang.


Ketentuan dalam Pasal 54 Peraturan Pemerintah No.24 tahun 1997 ini sebenarnya juga sejalan dengan ketentuan sebelumnya yang dikeluarkan oleh Kepala Badan Pertanahan Naisoanl Deputi Bidang Pengkuruan dan Pendaftaran Tanah atas nama Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional dalam suratnya nomor 600-3720-D.IV perihal,” Pelaksanaan Ekseskusi di Bidang Pertanahan”, tanggal 2 Desember 1994 yang disampaikan kepada Kepala Badan Urusan Piutang dan Lelang Negara (BUPLN) dengan tembusan kepada Kepala Kantor Wilayah BPN Propinsi seluruh Indonesia. Berdasarkan ketentuan ini Risalah Lelang berfungsi sebagai surat roya, sehingga tidak diperlukan lagi surat roya tersendiri dari kreditor dalam pendaftaran peralihan haknya di Kantor Pertanahan setempat. Dalam risalah lelang harus dicantumkan fungsi risalah lelang sebagai surat roya. Ketentuan ini sangat membantu lancarnya eksekusi lelang karena Pembeli lelang tidak dipersulit lagi dalam proses balik nama obyek lelang pada Kantor Pertanahan. Untuk pelaksanaannya, Kepala Badan Urusan Piutang dan Lelang Negara (BUPLN) juga mengeluarkan SE-73/PN/1994 tanggal 28 Desember 1994 tentang Pelaksanaan Lelang Eksekusi di Bidang Pertanahan. Surat Edaran ini disampaikan kepada Para Kepala Kanwil BUPLN, Para Kepala KP3N, Para Kepala KLN dan Para Pejabat Lelang Kelas II di seluruh Indonesia.


Apabila obyek Hak Tanggungan dibebani lebih dari satu Hak Tanggungan dan tidak terdapat kesepakatan diantara pemegang Hak Tanggungan mengenai pembersihan obyek Hak Tanggungan dari beban yang melebihi harga pembeliannya , pembeli benda tersebut dapat mengajukan permohonan kepada Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumya meliputi letak obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan untuk menetapkan ktentuan mengenai pembagian hasil penjualan lelang diantara para yang berpiutang dan peringkat mereka menurut peraturan yang berlaku (Pasal 19 ayat 3 UU No.4 tahun 1996). Permohonan pembersihan obyek Hak Tanggungan dari Hak Tanggungan yang membebaninya tidak dapat dilakukan oleh pembeli benda tersebut, apabila pembelian demikian dilakukan dengan jual beli sukarela dan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan para pihak telah dengan tegas memperjanjikan bahwa obyek Hak Tanggungan tidak akan dibersihkan dari beban Hak Tanggungan.

C. Hambatan Dalam Pelaksanaan Roya Di Kantor Pertanahan Medan 1. Jangka waktu Roya melebihi 7 (tujuh) hari sejak tanggal permohonan Dalam Pasal 22 ayat 8 UUHT disebutkan bahwa Kantor Pertanahan melakukan pencoretan beban Hak Tanggungan menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku dalam waktu 7 (tujuh) hari kerja terhitung sejak diterimanya permohonan sebagaimana dimaksud pada ayat 4 dan ayat 7.


Berdasarkan ketentuan dalam Pasal 22 ayat 8 UUHT ini maka jangka waktu pelaksanaan roya seyogyanya tidak melebihi jangka waktu 7 (tujuh)

hari sejak

tanggal permohonan roya diterima secara lengkap. Tetapi dalam pelaksanaan roya Hak Tanggungan tersebut mencapai 21 (dua puluh satu) hari sejak permohonan roya diterima secara lengkap. Kalau ditelusuri terdapat beberapa faktor yang menyebabkan jangka waktu roya melebihi 7 (tujuh) hari sejak tanggal permohonan diterima secara lengkap. Pertama, dalam praktek hambatan untuk pelaksanaan roya juga disebabkan karena petugas yang menanganinya atau Kepala Kantor Pertanahan tidak berada di tempat atau dinas ke luar kota. Kedua, dalam beberapa kasus ditemukan pula adanya hambatan dalam penyelesaian roya melebihi 7 (tujuh) hari sejak berkas diterima secara lengkap adalah buku tanah sedang menjadi barang bukti di pengadilan baik pengadilan dalam rangka penyelesaian perkara Perdata, Tata Usaha Negara ataupun Pidana. Keterlambatan dalam pelaksanaan roya ini cukup merugikan pemilik tanah karena tidak dapat dilakukan perbuatan hukum berupa peralihan hak dan pembebanan hak atas tanah tersebut. Kenyataan ini misalnya dalam hal sertifikat hak atas tanah itu direncanakan akan kembali menjadi jaminan kredit untuk mendapatkan fasilitas kredit tertentu. Selain itu keadaan itu juga akan merugikan pemilik tanah dalam hal rencana penjualan hak atas tanah tersebut kepada pihak lain. 2. Biaya Roya Melebihi Ketentuan


Ketentuan tentang biaya roya ini dapat diperhatikan dalam SE KBPN No.6001900 tentang Pengenaan Tarif Pelayanan Pengukuran dan Pemetaan, Pendaftaran Tanah, Pemeliharaan Data Pertanahan dan Informasi Pertanahan sesuai PP No.46/2002 tertanggal 31 Juli 2003. Tabel 1. Biaya roya secara keseluruhan (bukan partial) No.

Jenis Kegiatan

Biaya

1.

Roya 1 Hak Tanggungan membebani 1 hak Rp.25.000 atas tanah 2. Roya 1 Hak Tanggungan membebani lebih dari Rp.25.000 dikalikan 1 hak atas tanah dengan obyek Hak Tanggungan 3. Roya lebih dari 1 Hak Tanggungan membebani Rp.25.000 1 hak atas tanah 4. Roya lebih dari 1 Hak Tanggungan membebani Rp.25.000 dikalikan lebih dari 1 hak atas tanah pada suatu kegiatan dengan obyek Hak pendaftaran Tanggungan Sumber Data : Badan Pertanahan Nasional Keterangan : 1. Roya Hak Tanggungan membebani 1 (satu) hak atas tanah biayanya Rp. 25.000,2. Beberapa sertifikat hak atas tanah dijaminkan dengan Hak Tanggungan didaftarkan dalam 1 (satu) buah sertifikat Hak Tanggungan biayanya Rp. 25.000,di kalikan dengan banyaknya Sertifikat Tanah yang jadi objek Hak Tanggungan. 3. 1 (satu) Hak atas tanah dibebani oleh 2 (dua) buah Hak Tanggungan biayanya Rp. 25.000,-


4. Sertifikat Hak atas tanah lebih dari 1 (satu) dan Sertifikat Hak Tanggungannya lebih dari 1 (satu), jadi biayanya Rp. 25.000,- dikalikan banyaknya Sertifikat Tanah. Tabel 2. Biaya roya partial yang tidak memerlukan pemisahan No.

Jenis Kegiatan

Biaya

1.

Roya Partial dari 1 Hak Tanggungan mengenai 1 hak atas tanah Roya Partial lebih dari 1 Hak Tanggungan mengenai lebih dari 1 hak atas tanah obyek Hak Tanggungan yang diroya

Rp.25.000

2.

3.

Roya Partial lebih dari 1 Hak Tanggungan mengenai lebih dari 1 hak atas tanah obyek Hak Tanggungan yang diroya Sumber Data : Badan Pertanahan Nasional

Rp.25.000 dikalikan dengan banyaknya obyek Hak Tanggungan Rp.25.000

Keterangan : 1. Roya Partial membebani 1 (satu) Hak atas tanah bianya Rp. 25.000,-. 2. Sertifikat Hak Tanahnya lebih dari 1 (satu) Hak Tanggungannya lebih dari 1 (satu) jadi Biaya Roya Partialnya Rp. 25.000 dikalikan banyaknya Sertifikat Tanah. 3. 1 (satu) Hak Tanah dibebani oleh 2 (dua) buah Hak Tanggungan biayanya Rp. 25.000,-


Dalam praktek biaya yang dibebankan kepada pemohon relatif lebih besar dari ketentuan tersebut di atas. Keadaan ini tentu saja memberatkan pemohon. 3. Roya Partial Obyek Hak Tanggungan yang Bukan Terdiri dari Beberapa Hak atas Tanah. Hal ini sangat berkaitan dengan pemahaman daripada pegawai Kantor Pertanahan dalam memberikan penafsiran tentang prinsip tidak dapat dibagi-baginya Hak Tanggungan. Oleh karena obyek Hak Tanggungan semula bukanlah terdiri dari beberapa hak atas tanah maka roya partial menjadi tidak mungkin dilakukan. Padahal meskipun semula obyek Hak Tanggungan terdiri dari satu hak atas tanah tetapi kemudian hak atas tanah tersebut dilakukan pemecahan (splitsing) dan seluruh hasil pemecahannya tetap terbebani Hak Tanggungan. 4. Kelengkapan Persyaratan Roya Tidak Dipenuhi. Dalam praktek adakalanya permohonan roya Hak Tanggungan dilakukan oleh Notaris / PPAT untuk kepentingan debitor. Berkaitan dengan permohonan ini tidak jarang ditemukan adanya permohonan yang dikembalikan untuk diperbaiki atau dilengakapi atau ditolak atas dasar ketentuan hukum yang berlaku. Beberapa keadaaan yang sering muncul adalah 39.36: 1. Roya tanpa melampirkan pengantar kreditor.

39

Syafruddin Chandra, Penolakan Permohonan Pendaftaran Akta PPAT/Notaris oleh Kantor Pertanahan, Wacana, Renvoi, hal. 66


2. Roya tanpa melampirkan sertifikat Hak Tanggungan / konsen / laporan. 3. Roya tanpa pendaftaran perobahan nama yang sudah terjadi. 4. Roya tanpa pendaftaran Cessie yang sudah terjadi. 5. Roya tanpa pendaftaran perobahan nama dan Cessie yang sudah terjadi. Banyak hambatan yang ditemui dalam praktek untuk pelaksanaan roya Hak Tanggungan ini. Hambatan-hambatan yang dijumpai terutama berkas untuk kelengkapan roya yang belum diterima. Sebagaimana dikemukakan sebelumnya bahwa untuk pelaksanaan roya harus melengkapi persyaratan sebagai berikut : 1. Surat permohonan 2. Surat roya Hak Tanggungan dari kreditor 3. Sertifikat hak atas tanah 4. Sertifikat Hak Tanggungan 5. Fotocopy KTP atau identitas diri pemohon 6. Fotocpy KTP atau identitas diri penerima kuasa yang disertai surat kuasa jika permohonan dikuasakan. Diantara persyaratan-persyaratan tersebut yang kerapkali belum dilengkapi adalah : 1. Surat roya Hak Tanggungan dari kreditor 2. Sertifikat hak atas tanah 3. Sertifikat Hak Tanggungan


4. Fotocopy KTP atau identitas diri pemohon Banyak hal yang mengakibat surat roya Hak Tanggungan dari kreditor tidak dilengkapi oleh pemohon. Pertama, pemohon tidak memintakan surat roya dari bank selaku kreditor sementara pelunasan kredit sudah berlangsung lama. Kedua, surat roya Hak Tanggungan yang diterbitkan bank selaku kreditor hilang. Hambatan pertama ini disebabkan karena pada saat kredit sudah lunas, bank selaku kreditor tidak langsung menerbitkan surat royanya. Debitor selaku pemohon roya pada saat itu juga tidak memintakan Bank untuk segera menerbitkan surat royanya. Hal ini mengakibatkan kerugian bagi Debitor, karena surat roya sebagai persyaratan untuk pelaksanaan roya di Kantor Pertanahan tidak ada maka pelaksanaan roya tidak dapat dilakukan menjadi terhambat. Saat pemohon memintakan kembali surat roya dari bank maka bank juga memerlukan waktu untuk melakukan verifikasi data kredit debitor yang sudah lunas tersebut. Hambatan kedua ini terutama disebabkan karena kelalaian dari debitor yang sudah lunas untuk menyimpan arsip roya Hak Tanggungan yang diterbitkan bank selaku kreditor. Debitor yang sudah lunas pada saat itu juga tidak langsung mengurus roya Hak Tanggunganya di Kantor Pertanahan Medan. Hilangnya sertifikat tanah yang akan diroya juga merupakan hambatan dalam pelaksanaan roya di Kantor Pertanahan Medan. Hilangnya sertiifkat tanah yang akan


diroya ini dapat terjadi di bank, Notaris / PPAT atau mungkin pula disebabkan karena kelalaian dari pemilik sertifikat tanah sendiri. Sertifikat Hak Tanggungan hilang juga dapat menjadi penyebab hambatan untuk pelaksanaan roya Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan Medan. Hilangnya sertifikat Hak Tanggungan ini dapat terjadi di bank, Notaris / PPAT atau mungkin pemilik sertifikat tanah sendiri atau mungkin pula di Kantor Pertanahan. Identitas pemohon roya kadangkala juga sudah tidak berlaku lagi. Seperti Kartu Tanda Penduduknya sudah tidak berlaku demikian pula identitas yang lain.

D. Langkah Yang Ditempuh Dalam Mengatasi Hambatan Dalam Pelaksanaan Roya Di Kantor Pertanahan Kota Medan

1. Ketepatan Waktu Dalam Penyelesaian Roya Hak Tanggungan Harus diatur sanksi secara tegas bagi internal BPN terhadap pelayanan permohonan roya yang melebihi jangka waktu yang ditentukan. Dalam Pasal 23 ayat 2 memang disebutkan bahwa Pejabat yang melanggar atau lalai dalam memenuhi ketentuan ini dapat dikenakan sanksi administratif sesuai ketentuan yang berlaku. Penerapan sanksi ini tidak ditemukan dalam praktek pelaksanaan roya yang melebihi jangka waktu 7 (tujuh ) hari yang disebabkan karena kesalahan atau kelalaian Pejabat. Selain itu juga harus diatur mekanisme pelayanan yang bersifat sistemik sehingga apabila petugas yang ditugaskan untuk menangani permohonan roya ini


berhalangan hadir dapat diganti sementera oleh petugas yang lain, dalam hal ini juga termasuk apabila yang berhalangan adalah Kepala Kantor Pertanahannya.

2. Kepastian Biaya Roya Hak Tanggungan Pelayanan permohonan roya yang biayanya melebihi ketentuan ini dapat berakibat keengganan dari pemilik tanah untuk menjadikan hak atas tanahnya sebagai jaminan kredit. Setidak-tidaknya biaya yang akan menjadi beban pemilik tanah apabila hak atas tanah dijadikan jaminan kredit ini merupakan pertimbangannya dalam menjadikan bank sebagai alternatif sumber pendanaan untuk keperluan dananya baik untuk konsumtif maupun produktif. Untuk mengatasi permasalahan ini maka sebaiknya, pembayaran biaya itu dilakukan oleh pemohon dengan cara penyetoran di bank dan bukti penyetoran ini merupakan persyaratan untuk pengambilan sertifikat tanah yang diroya. Instruksi Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No.2 tahun 1994 tanggal 18 Maret 1994 tentang Larangan Penerimaan Kuasa Untuk Pengurusan Permohonan di Bidang Pertanahan. Instruksi ini ditujukan kepada : 1. Para Direktur, Kepala Biro, Inspektur dan Kepala Pusat di Kantor BPN Pusat serta Direktur Sekolah Tinggi Pertanahan Nasional di Yogyakarta. 2. Para Kepala Kantor Wilayah BPN Propinsi 3. Para Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten / Kotamadya di seluruh Indonesia. Dalam ketentuan ini terdapat beberapa instruksi, yaitu sebagai berikut :


Pertama, melarang semua Pejabat dan pegawai pada lingkungan kerja masingmasing untuk menerima kuasa atas nama pihak ketiga untuk menguruskan permohonan di bidang pertanahan. Kedua, melarang pejabat-pejabat BPN untuk melayani penyelesaian permohonan di bidang pertanahan yang menggunakan surat kuasa kepada oknum pegawai BPN. Ketiga, melarang pejabat dan pegawai BPN untuk menerima uang pungutan yang tidak dilandasi dengan peraturan/ketentuan yang resmi/sah. Penerimaan uang pungutan sesuai dengan ketentuan yang resmi/sah harus dilaksanakan oleh Bendarawan Khusus Penerimaan atau pada rekening Bank Pemerintah yang ditunjuk. Keempat, meningkatkan pelayanan kepada masyarakat di bidang pertanahan yang telah memenuhi syarat sesuai dengan peraturan/ketentuan yang resmi/syah secara lebih cermat, cepat dan tepat. Kelima, mengumumkan instruksi mengenai larangan penerimaan kuasa untuk pengurusan permohonan di bidang pertanahan ini sesuai dengan Pengumuman terlampir pada papan pengumuman di Kantor BPN agar dapat diketahui oleh semua pegawai. Keenam, mengawasi dan melaporkan pelaksanaan dictum pertama sampai kelima kepada Menteri Negara / Kepala BPN secara peridik sekurang-kurangnya setiap 3 bulan sekali. Ketujuh, melaksanakan Instruksi ini dengan penuh tanggung jawab.


3. Kelengkapan Persyaratan Roya Harus Dipenuhi a.

Harus Ada Surat Pengantar Roya dari Kreditor Pengantar roya dapat kembali memintakan bantuan bank selaku kreditor untuk

menerbitkannya. Apabila kredit sudah lunas maka bank seyogyanya berkewajiban untuk membuat pengantar roya sertiifkat tanah yang menjadi jaminan bank untuk kepentingan debitor. Meskipun bank sudah pernah menerbitkan surat roya dan ternyata karena kelalaian debitor surat roya tersebut hilang maka bantuan bank sangat diperlukan untuk menyelesaikan permasalahan ini. Penyelesaian yang dapat dilakukan adalah dengan menerbitkan yang baru atau dengan melegalisasi pertimbangan surat roya yang terdapat di bank dengan bantuan Notaris. b.

Harus melampirkan sertifikat hak atas tanah Apabila sertifikat tanah yang menjadi Objek Hak Tanggungan hilang hal ini

dapat diatasi dengan menerbitkan sertifikat pengganti. Proses penerbitan sertifikat pengganti mengacu kepada ketentuan dalam Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah tanggal 8 Juli 1997 yang mulai berlaku setelah 3 (tiga) bulan berikutnya. Selain itu secara lebih terperinci diperjelas dalam Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 tahun 1997 tgl. 1 Oktober 1997 yang mulai berlaku tanggal 8 Oktober 1997. Penerbitan sertifikat pengganti ini datur dalam pasal 57


sampai 60 PP No. 24 tahun 1997 dan juga pasal 137 sampai dengan pasal 139 PMNA / KBPN No.3 tahun 1997. Permohonan penggantian sertifikat tanah diajukan oleh pemilik sertifikat tanah atau kuasanya atau mungkin pula ahli warisnya kepada Kepala Kantor Perntahan Kota Medan. pemegang hak atas tanah tersebut juga harus membuat pernyataan mengenai hilangnya sertifikat tanah tersebut dan bentuk surat pernyataan ini terdapat di Kantor Pertanahan Kota Medan. Permohonan penggantian sertifikat pengganti ini disertai dengan pernyataan di bawah sumpah dari yang bersangkutan dihadapan Kepala Kantor Perntahan Kota Medan atau Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah atau pejabat lain yang ditunjuk oleh Kepala Kantor Pertanahan. Selanjutnya dilakukan pengumuman 1 (satu) kali dalam salah satu surat kabat setempat atas biaya pemohon. Berkenaan dengan tata cara pengumuman ini, Kepala Kantor Pertanahan Kota Medan dapat menentukan bahwa pengumuman akan diterbitkan sertifikat tersebut ditempatkan di papan pengumuman Kantor Perntahan dan di jalan masuk tanah yang sertifiaktnya hilang dengan papan pengumuman yang cukup jelas untuk dibaca orang yang berada di luar bidang tanah tersebut. Jika dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari dihitung sejak hari pengumuman tidak ada yang mengajukan keberatan mengenai akan diterbitkannya sertifikat pengganti atau ada yang mengajukan keberatan tetapi menurut pertimbangan Kepala Kantor Pertanahan keberatan tersebut tidak beralasan, diterbitkan sertifikat baru.


Sedangkan jika keberatan tersebut beralasan oleh Kepala Kantor Pertanahan maka ia dapat menolak penerbitan sertifikat pengganti tersebut. Untuk penerbitan sertifikat pengganti tidak dilakukan pengukuran maupun pemeriksaan tanah dan nomor hak tidak berubah. Selanjutnya sertifikat pengganti yang diterbitkan, diserahkan kepada pemohon atau orang lain yang diberi kuasa untuk menerimanya.

c. Harus melampirkan Sertifikat Hak Tanggungan Apabila sertifikat Hak Tanggungan karena suatu sebab tidak dikembalikan kepada Kantor Pertanahan, maka hal ini dicatat pada buku tanah Hak Tanggungan (Pasal 22 ayat 3 UU No.4 tahun 1996 ). Ketentuan ini memberikan kemudahan jika sertifikat Hak Tanggungan tidak dapat dikembalikan, maka dengan pernyataan lain baik dengan suatu Konsen Roya yang dibuat dihadapan Notaris dan menyerahkannya kepada Kantor Pertanahan dan memohon Hak Tanggungan tersebut agar diroya pada buku tanah dan pada sertifikat tanahnya karena utang sudah dihapuskan sebabsebabnya yang harus dijelaskan apakah karena lunas ataukah karena suatu dan lain hal 40.37. Untuk memberikan jalan keluar terhadap masalah ini dapat diperhatikan surat dari Deputi Surat Deputi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah atas nama Kepala BPN

40

Opcit, hal.67


kepada seluruh Kakanwil BPN DKI Jakarta perihal Pencatatan Hapusnya Hipotik yang sertifikat Hipotiknya Hilang Nomor 630.1-2682 tanggal 27 Juni 1990. Dalam ketentuan ini datur ketentuan sebagai

berikut :

b. Adanya surat tanda bukti penghapusan hipotik ( Hak Tanggungan ) yang berdasarkan Pasal 1195 KUH Perdata dibuat secara autentik. c. Dengan membuat akta consent roya dihadapan Notaris atau Kreditor dengan membawa Surat Keterangan Kehilangan dari Kepolisian dan datang kehadapan Kepala Kantor Pertanahan dan membuat pernyataan tertulis tentang hilangnya sertifikat hipotik tersebut serta sudah lunasnya hutang yang dimaksud. Dalam hal ini Kepala Kantor Pertanahan setempat mengetahui dan membenarkan pernyataan tersebut. Kebijaksanaan ini ditempuh untuk menghindari kemungkinan timbuknya permasalahan hukum dikemudian hari sebagai akibat hilangnya sertiifikat hipotik tersebut. Konsen Roya dibuat dengan akte otentik oleh Notaris. Dalam akte Konsen Roya ini terdapat beberapa klausula yaitu : 1)

Bahwa pemegang hak atas tanah memiliki bidang tanah sebagaimana tersebut dalam sertifikat hak atas tanah tertentu.

2)

Bahwa sertifikat hak atas tanah tersebut sudah dijaminkan pada kreditor dan telah dibebani Hak Tanggungan sebagaimana tersebut dalam APHT.


3)

Bahwa kreditor sudah menyetujui untuk menghapus Hak Tanggungan sebagaimana surat dari kreditor.

4)

Bahwa para pihak (debitor dan kreditor) bermaksud untuk melakukan penghapusan pembebanan Hak Tanggungan atas hak atas tanah tersebut.

5)

Bahwa karena kelalaian para pihak Sertifkat Hak Tanggungan tersebut sudah hilang dan sudah dilaporkan kepada Kepolisian.

6)

Bahwa meskipun sudah hilang para pihak ( debitor dan kreditor ) mengajukan permohonan kepada Kantor Pertanahan untuk melakukan Roya atas Hak Tanggungan tersebut.

7)

Bahwa para pihak ( debitor dan kreditor ) berjanji dan mengikatkan diri untuk menyerahkan sertiifkat Hak Tanggungan tersebut kepada Kantor Pertanahan apabila ditemukan.

Hilangnya sertifikat Hak Tanggungan pada hakekatnya dapat merugikan kedua belah pihak baik kreditor maupun debitor. Kerugian bagi kreditor adalah apabila terjadi kredit macet maka kreditor kesulitan untuk mengajukan permohonan lelang atas obyek Hak Tanggungan karena sertifikat Hak Tanggungan tidak dapat dilampirkan dalam permohonan lelang kepada KP2LN. Sedangkan bagi debitor adalah kesulitan untuk melakukan roya Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan. Beban biaya atas pembuatan akte Konsen Roya merupakan tanggung jawab dari pihak yang mengakibatkan hilangnya sertifikat Hak Tanggungan tersebut.


Terdapat beberapa kemungkinan para pihak yang dapat dimintai pertangungjawaban dari hilangnya sertifikat Hak Tanggungan tersebut. Pertama, kreditor. Kedua, debitor. Ketiga, Notaris. Keempat, Kantor Pertanahan. Hilangnya sertifikat Hak Tanggungan oleh kreditor dapat terjadi karena beberapa hal: Pertama, dokumentasi kredit yang kurang baik. Kedua, terjadinya mutasi atau penggantian petugas yang menanganinya secara langsung. Hilangnya Sertifikat Hak Tanggungan oleh debitor dapat pula terjadi dalam hal. debitor meminjam kepada kreditor untuk dapat dilakukan roya partial atas Hak Tanggungannya karena sudah terdapat pelunasan sebagian atas obyek agunan tertentu, tetapi kemudian Sertifikat Hak Tanggungan tersebut tidak dikembalikan kepada kreditor. Keadaan ini terjadi dalam hal hubungan kredit modal kerja konstruksi. Hilangnya Sertifikat Hak Tanggungan oleh Notaris dapat pula terjadi dalam hal pengurusan roya partial dilakukan melalui Jasa Notaris tetapi tidak dikembalikan kepada kreditor. Keadaan ini mungkin disebabkan beberapa hal. Pertama, karena dokumentasi notaris yang kurang baik, Kedua, juga disebabkan karena meninggalnya Notaris yang melakukan pengurusan sebelumnya.


Ketiga, juga disebabkan karena sertifikat Hak Tanggungan ini berada di Kantor Pertanahan karena petugas yang menangani di Kantor Pertanahan menyatakan bahwa karena permintaan roya partial ini terus berlangsung maka disarankan agar Sertifikat Hak Tanggunganya tetap berada di Kantor Pertanahan. Dalam praktek beban biaya pembuatan Konsen Roya ini menjadi tanggung jawab debitor karena keperluan yang mendesak dari debitor sendiri karena keperluan untuk menjadikan hak atas tanah tersbeut kembali sebagai jaminan kredit atau juga karena alasan kepastian hukum bahwa obyek Hak Tanggungan tersebut tidak lagi menjadi jaminan kredit. Dimungkinkannya Notaris membuat Akta Konsen Roya memenuhi kebutuhan praktek dan sebagai wujud dari kebebasan berkontrak dari para pihak yaitu debitor dan kreditor. Sebagai contoh dari Konsen Roya diambil dari perusahaan Perseroan Terbatas (Persero) PT Bank Mandiri Tbk disingkat PT BANK MANDIRI (Persero) Tbk. 1. Ahmad memperoleh kredit dari Bank Mandiri Tbk sebesar Rp. 200.000.000 (Dua ratus juta rupiah) dengan jangka waktu 3 tahun dengan bunga pinjaman sebesar dua persen per bulan. 2. Sebagai jaminan Ahmad debitor menyerahkan Sertifikat Hak Atas Tanahnya yang terletak di Jalan Gunung Krakatau No…… Kelurahan Glugur Darat I, Kecamatan Medan Timur.


3. Setelah Ahmad melunasi hutang-hutangnya pada Bank Mandiri Tbk, oleh Bank diberi surat roya kepada debitor untuk melakukan pencoretan catatan beban pada sertifikat hak atas tanahnya, ternyata surat roya tersebut hilang tercecer ditengah jalan. Oleh karena itu roya tidak dapat dilakukan sebab salah satu syarat untuk melakukan roya harus ada sertifikat Hak Tanggungan. 4. Kemudian Ahmad melaporkan kehilangan ini kepada Polisi kemudian polisi membuat surat keterangan tentang hilangnya sertifikat Hak Tanggungan. Untuk mengatasi hal ini yang dibuatlah Konsen Roya

dihadapan Notaris yang

merupakan akta otentik dan dihadiri oleh Ahmad dan kuasa Bank Mandiri. 5. Dalam klausula Konsen Roya disebutkan bahwa hutang Ahmad telah lunas dan karena sertifikat Hak Tanggungan hilang maka sebagia penggnatinya adalah konsen roya, kemudian ditanda tangani oleh Ahmad dan kuasa dari Bank Mandiri. Berdasar Konsen Roya yang dibuat Notaris inilah Ahmad kemudian melakukan roya ke Kantor Pertanahan, untuk melakukan pencoretan catatan beban Hak Tanggungan pada sertifikat hak atas tanahnya. d. Apabila ada Cessie wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan. Cessie adalah mengalihkan piutang kreditor kepada keditor lain tanpa harus meminta persetujuan debitor sehingga debitor mengetahui terjadinya penggantian kreditor. Dalam hal ini debitor tidak dirugikan karena siapapun kreditornya, debitor tetap mempunyai hak dan kewajiban sesuai dengan perjanjian kredit dengan Hak


Tanggungan. Dalam Cessie ini yang diserahkan adalah hak tagih dari kreditor lama (Cedent) kepada kreditor baru (Cessionaris) maka perikatan pokok yang dijamin dengan hak tanggungan tidak berubah. sekarang kreditor baru atau Cessionaris tetap dijamin dengan hak tanggungan yang ada dan memperoleh semua hak-hak yang dipunyai oleh kreditor lama (Cedent) yang berdasarkan akta hak tanggungan yang ditandatangani oleh kreditor lama (Cedent) dengan pemberian jaminan (debitor) termasuk semua kausula-kausula yang telah diperjanjikan dalam APHT yang bersangkutan. Dan adanya Cessie ini maka kreditor baru berhak untuk menagih hutang kepada debitor, apabila debitor cidera janji maka kreditor baru (Cessionaris) dapat mengeksekusi objek hak tanggungan baik bedasarkan Grosse Sertifikat Hak Tanggungan maupun atas dasar haknya untuk menjual atas kekuasaan sendiri. Pada Cessie ini terjadi karena adanya Krisis Perbankan pada kreditor / Bank pemegang Hak Tanggungan dan untuk menyelamatkan kredit dilakukan melalui Cessie. Prakarsa ini datang dari kreditor sehingga kreditor harus mencari kreditor baru (Cessionaris) yang menerima Cessie harus memiliki nilai jaminan dari jaminan yang akan dijual dan pengikatan jaminan harus sesuai dengan hukum yang dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Dalam Cessie ini meskipun harga yang dibayar oleh kreditor baru (Cessionaris) kepada kreditor lama (Cedent) kurang dari nilai Hak Tagih namun Hak Tagih Kreditor baru (Cessionaris) adalah tetap sebesar nilai nominal Hak Tagih pada


Debitor. Jadi apabila ada Cessie wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan, mengetahui adanya penggantian kreditor, hal ini demi kepentingan debitor sendiri karena apabila debitor telah melunasi hutangnya pada kreditor baru (Cessionaris) dan mendapatkan surat roya maka Kantor Pertanahan menolak untuk melakukan roya karena surat roya yang dikeluarkan oleh kreditor / Bank yang baru berbeda dengan kreditor/ Bank yang terdapat didalam APHT yang didaftarkan di Kantor Petanahan. Hal ini merugikan debitor karena hutangnya lunas tetapi tidak ada melakukan roya atau pencoretan catatan beban pada sertifikat tanahnya. Contoh Cessie 1. Bank A memberikan kredit pada PT. X sebesar Rp. 400.000.000,- dengan Hak Tanggungan berupa tanah dan bangunan yang terletak diatasnya senilai Rp. 600.000.000,-. 2. Karena Bank A mengalami krisis perbankan untuk menyelamatkan kredit Bank A mengalihkan atau menjual Piutang pada Bank B sebesar Rp. 350.000.000,3. Bank B yang membeli secara Cessie kepada Bank A tersebut menjadi kreditor baru menggantikan kedudukan Bank A. 4. Bank B mempunyai Hak Tagih kepada PT X sebesar Rp. 400.000.000,berikut bunganya dan sebagai pemegang Hak Tanggunan sebesar Rp. 600.000.000,-


5. Bank B memperoleh keuntungan karena membeli piutang dari Bank A melalui Cessie sebesar Rp. 50.000.000,- dan tetap memiliki tagihan kepada Direktur PT X sebesar Rp. 400.000.000,- berikut dengan bunganya. 4. Roya Partial Obyek Hak Tanggungan yang Bukan Terdiri dari Beberapa Hak atas Tanah Pendaftaran hapusnya Hak Tanggungan atas sebagian obyek Hak Tanggungan dapat dilakukan berdasarkan peluansan sebagian utang yang dijamin, dengan ketentuan bahwa ( Pasal 124 PMNA/KBPN No.3 tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No.24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah ) : 1). Obyek Hak Tanggungan terdiri dari beberapa hak, dan 2). Kemungkinan hapusnya sebagian Hak Tanggungan karena pelunasan sebagian utang tersebut diperjanjikan dalam APHT. Pendaftaran hapusnya Hak Tanggungan atas sebagian obyek Hak Tanggungan juga dapat dilakukan

meskipun tidak memenuhi ketentuan tersebut di atas

berdasarkan pelepasan Hak Tanggungan atas sebagian obyek Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan yang dituangkan dalam akte otentik atau surat pernyataan di bawah tangan dengan mencantumkan secara jelas bagian dari obyek Hak Tanggungan yang dibebaskan dari beban Hak Tanggungan tersebut.


Pendaftaran hapusnya Hak Tanggungan atas sebagian dari obyek Hak Tanggungan yang tidak merupakan suatu hak atas tanah yang terdaftar tersendiri karena merupakan bagian dari hak atas tanah yang lebih besar dilakukan setelah dilakukan pemecahan atau pemisahan bidang tanah. Permohonan pemecahan bidang tanah yang telah didaftar baik seluruhnya, sebagiam atau beberapa bagian, diajukan oleh pemegang hak atau kuasanya dengan menyebutkan untuk kepentingan apa pemecahan tersebut dilakukan dan melampirkan : 1. sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan 2. identitas pemohon 3. persetujuan tertulis dari pemegang Hak Tanggungan, apabila hak atas tanah tersebut dibebani Hak Tanggungan. Untuk mendapatkan satuan-satuan bidang tanah yang dipisahkan dilaksanakan pengukuran. Status hukum bidang-bidang tanah hasil pemecahan adalah sama dengan status bidang tanah semula. Oleh karena itu catatan mengenai adanya Hak Tanggungan dan beban lain yang ada pada buku tanah dan sertifikat asal dicatat pada buku tanah dan sertifikat baru. Penegasan ini diberikan oleh Pasal 124 dan juga Pasal 133 dan 134 PP No.24 tahun 1997. Roya Partial adalah pencoretan sebagian Hak Tanggungan dari seluruh bidang tanah yang dibebankan Hak Tanggungan. Roya Partial ini merupakan kelembagaan hukum baru, untuk memenuhi kebutuhan masyarakat, yang memungkinkan


penyelesaian secara praktis terhadap bagian benda jaminan apabila telah dilunasi sebagian, sehingga dapat dipergunakan untuk keperluan lainnya. Persyaratan harus lebih dari satu bidang tanah, tidak diartikan secara kaku. Satu bidang tanah (misalnya yang disebut HGB induk) yang kemudian hari pasti dipecah-pecah menjadi banyak bidang, termasuk yang sesuai tujuan UUHT – bisa menjadi obyek Roya Partial, bahkan berkali-kali dalam kaitannya dengan kredit konstruksi dan KPR. Disini terjadinya lebih dari satu bidang juga belakangan. Dengan demikian, sungguhpun Roya Partial diatur dalam UURS, tetapi dapat diterapkan pula untuk penyleesaian masalah Roya Partial di luar rumah susun.


BAB V KESIMPULAN DAN SARAN

Berdasarkan uraian dalam bab-bab sebelumnya, maka dapat dibuat beberapa kesimpulan dari permasalahan yang dibahas dalam tesis ini, yaitu sebagai berikut :

A. Kesimpulan 1. Roya Hak Tanggungan hak atas tanah yang menjadi obyek lelang dimohonkan ke Kantor Pertanahan atas dasar surat pernyataan dari kreditor bahwa pihaknya telah melepaskan Hak Tanggungan atas hak yang dilelang tersebut untuk jumlah yang melebihi hasil lelang beserta kutipan risalah lelang sebagaimana yang diatur dalam Pasal 54 PP No.24 tahun 1997. Dan berdasarkan surat Kepala Badan Pertanahan Nasional Deputi Bidang Pengkuruan dan Pendaftaran Tanah atas nama Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional nomor 6003720-D.IV perihal,” Pelaksanaan Ekseskusi di Bidang Pertanahan”, tanggal 2 Desember 1994 yang disampaikan kepada Kepala Badan Urusan Piutang dan Lelang Negara (BUPLN) dengan tembusan kepada Kepala Kantor Wilayah BPN Propinsi seluruh Indonesia, Risalah Lelang berfungsi sebagai surat Roya, sehingga tidak diperlukan lagi surat roya tersendiri dari kreditor dalam pendaftaran peralihan haknya di Kantor Pertanahan setempat. Dalam melakukan


roya ke Kantor Pertanahan adalah si pemenang Lelang setelah membayar biaya Lelang dan biaya-biaya lainnya yang telah ditentukan. 2. Hambatan-Hambatan dalam pelaksanaan roya Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan terdiri dari : a. Jangka waktu roya melebihi 7 (tujuh) hari sejak tanggal permohonan diterima lengkap. b. Biaya roya melebihi ketentuan. c. Adanya hambatan-hambatan dalam roya Hak Tanggungan yang bukan terdiri dari beberapa hak atas tanah. d. Ketidaklengkapan berkas persyaratan roya Hak Tanggungan mengakibatkan Roya Hak Tanggungan tidak dilakukan. 3. Langkah yang dapat ditempuh Kantor Pertanahan dalam mengatasi hambatan dalam pelaksanaan roya Hak Tanggungan adalah sebagai berikut : a. Harus terdapat sanksi jika jangka waktu melebihi ketentuan serta mekanisme pelayanan yang sistemik yang tidak mengakibatkan terhambatnya pelayanan roya meskipun petugas yang biasa menanganinya berhalangan hadir. b. Sebaiknya pembayaran biaya permohonan roya dilakukan pemohon melalui bank yang ditunjuk serta Kantor Pertanahan harus memiliki komitmen untuk menerapkan good governance.


c. Ketidaklengkapan berkas roya dapat diatasi dengan berbagai solusi antara lain legalisasi pengantar roya oleh notaris, pembuatan sertifikat pengganti, Konsen Roya, memperluas pengertian roya partial secara lebih fleksibel. B. Saran Berdasarkan uraian atas permasalahan yang dibahas dalam tesis ini, mak terdapat beberapa saran yaitu sebagai berikut : 1. Pengaturan dan pelaksanaan roya Hak Tanggungan ini harus bersifat prediktabel artinya harus diketahui berapa lama jangka waktu yang dibutuhkan, biaya serta prosedur yang harus ditempuh oleh pemilik hak atas tanah untuk mengajukan permohonan roya Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan. 2. Pengaturan dan pelaksanaan roya Hak Tanggungan ini harus bersifat, stability artinya dapat memberikan ketertiban dan perlindungan kepentingan hukum masing-masing pihak baik pada debitor maupun kreditor. Bagi kreditor / Bank yang telah menerima Piutang dari debitor harus segera memberikan surat roya kepada debitor ataupun Notaris dimana Hak Tanggungan tersebut dilaksanakan. Demikian juga bagi debitor atau Notaris yang telah menerima surat roya tersebut harus segera melaksanakan roya ke Kantor Pertanahan agar sertifikat hak atas tanah milik debitor bebas dari Hak Tanggungan yang selama ini membebaninya. Dengan demikian juga sertifikat hak atas tanah


milik debitor yang selama hutang belum dibayar lunas berada di tangan kreditor / Bank setelah hutang lunas segera dikembalikan pada kreditor. 3. Bagi Kantor Pertanahan yang telah menerima surat roya dari pemohon baik oleh Debitur maupun Notaris agar segera melakukan roya atau pencoretan catatan beban pada sertifikat hak atas tanah debitor selama 7 hari sesudah penerimaan berkas-berkas sesuai dengan peraturan Undang-Undang yang berlaku karena selama ini penyelesaian roya hampir sebulan lamanya. Hal ini menimbulkan citra yang tidak baik terhadap kinerja BPN.


DAFTAR PUSTAKA Satrio, J, 1993, Parate Eksekusi Sebagai Sarana Mengatasi Kredit Macet, PT. Cipta Ditya Bandung. _______, 1998, Hukum Jaminan, Hak Jaminan Kebendaan Hak Tanggungan Buku 2. PT. Cipta Aditya Bandung. Borbir Mantay, S, 2003, Hukum Pengurusan Piutang negara di Jauhari Imam, Widodo Indonesia, Pustaka Bangsa, Jakarta. ___________, 2001, Pengurusan Piutang Negara Macet Pada PUPN/BUPLN (Suatu Kajian Teori Praktek), Pustaka Bangsa Press Medan, Jakarta, Surabaya, Sydney. __________, 2003, Hukum piutang dan lelang Negara di Indonesia, Pustaka Bangsa. Kansil, CST, 1997, Pokok-pokok Hukum Hak Tanggungan Atas Tanah undangundang No. 4 Tahun 1996, Pustaka Sinar Harapan, Jakarta. Parlindungan, A.P, 1996, Komentar Undang-Undang Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah (UU No. 4 Tahun 1996 / 9 April LN No. 42 Sejarah terbentuknya Undang-Undang), Mandar Maju. Yamin M, 2003, Beberapa Dimensi Filosofi Hukum Agraria, Pustaka Bangsa Press. Badrulzaman , Mariam Darus, 2004, Serial Hukum Perdata II : Kompilasi Hukuman Jaminan, Penerbit Mandar Maju, Bandung. ___________, 1978, Bab Tentang Hipotik, Alumni, Bandung. ___________, 1976, Bab Tentang Hipotik dan Kredit Perban, Alumni, Bandung. Sulaiman, Robinta, Prabowo Joko, Lebih jauh tentang Kepailitan Tanggung Jawab Komisaris Direksi Pemegang Saham, Pusat Studi Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan XII, Jakarta Pusat. Sutarno, 2003, Aspek-Aspek Hukum Perkreditan pada Bank, Bandung Alfa Beta. Usman, Rachmadi, 1999, Pasal tentang Hak Tanggungan atas tanah, Jambatan. Soedjendro, J. Kartini, 2001, Perjanjian Peralihan Hak Atas Tanah yang Berpotensi Konflik Cetakan ke 4. Yogyakarta Kanisius.


Sjahdeini, Suran Remy, 1999, Hak Tanggungan Asas-asas Ketentuan Pokok dan Masalah yang Dihadapi oleh Perbankan, Alumni Bandung. ___________, 1996, Buku Hak Tangguan Atas Tanah dan Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah Kelompok Studi Bisnis Fakultas Hukum UNPAD, Citra Aditya Bandung. 102 Kartaosapoetra, G. Dan kartasopoetra, RG, Pembahasan Hukum Benda Hipotik dan Warisan. Aksara, Jakarta. Sofwan, Sri Soedewi, Masjchun, 1981, Hak Jaminan Atas Tanah Liberti Cetakan IV, Yogjakarta. Chandra Syafruddin, 2005, Sertifikat Pemilikan Hak Atas Tanah, Gramedia WDA Sarana Indonesia. ______________, Penolakan Permohonan Pendaftaran Hak Akta PPAT / Notaris oleh Kantor Pertanahan Wacana Renvoi. Simorangkir, OP, Kamus Perbankan, Bina Aksara. Institut Bankir Indonesia, 1999, Kamus Perbankan, Jakarta. Departemen Pendidikan Nasional, 2006, Kamus Besar Bahasa Indonesia, Jakarta Balai Pustaka Edisi III. Makalah DJPLN dalam Penemuan Rapat Koordinasi Kanwil 1 DJPLN dengan Bank BTN Sumatera Utara 13 Juli 1996. Peraturan perundang-undangan : 1960, Undang-Undang Pokok Agraria 1997, Undang-Undang Tentang Hak Tanggungan 1997, Peraturan Pemerintah No. 24 1985, Undang-Undang No. 16 tentang Rumah Susun Undang-Undang Perbankan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata


LAMPIRAN 1 CONSENT ROYA Nomor :

Pada hari ini, jam 08.30 WIB (kosong delapan titik tiga puluh waktu-waktu Indonesia Bahagian Barat), Jumat tanggal tujuh belas Juni dua ribu lima ; ---------------------------------- tujuh belas Juni dua ribu lima ; -------------------------

Berhadapan dengan saya, -----------------------------------, Sarjana Hukum, Notaris di Medan, dengan hadirnya saksi-saksi yang saya, Notaris, kenal dan akan disebut pada akhir akte ini ; -----------------------------------------------------

Tuan --------------------------------------------------------------------------------------Pegawai Badan Usaha Milik Negara (BUMN) PT. BANK MANDIRI (PERSERO) Tbk, lahir di Medan, pada tanggal 28 (dua puluh delapan) Agustus 1953 (Seribu sembilan ratus lima puluh tiga), warga negara Indonesia, bertempat tinggal di Medan, Jalan Mustafa Gang Imam Bonjol Kelurahan Gelugur Darat I, Kecamatan Medan Timur ; ---------------------------

Pemegang Kartu Tanda Penduduk Republik Indonesia (KTP-RI) Nomor Induk Kependudukan (NIK) 02.5006.280853.0001 ; -------------------------------

Penghadap telah saya, Notaris, kenal ; -----------------------------------------------

Penghadap terlebih dahulu menerangkan ; -------------------------------------------

Bahwa Tuan ------------------------------------------------------------------------------


Partikular, Lahir di Medan, pada tanggal 31 (tiga puluh satu) Oktober 1961 (seribu sembilan ratus enam puluh satu), Warga Negara Indonesia, dalam melakukan tindakan hukumnya menurut keterangannya turut disertai dan disetujui oleh istrinya yang turut menghadap yaitu Nyonya, ibu rumah tangga, lahir di Medan, tanggal 16 (enam belas) Juni 1962 (Seribu sembilan ratus enam puluh dua), Warga Negara Indonesia, keduanya bertempat tinggal di Medan, Jalan Gunung Krakatau Nomor 91-B, Kelurahan Glugur Darat I Kecamatan Medan Timur, pemegang Kartu Tanda Penduduk (NIK) 02.5006.311061.0001, ada mempunyai hutang pada ”Perusahaan Perseroan (Persero) PT. Bank Mandiri, Tbk disingkat PT. Bank Mandiri (Persero), Tbk, berkedudukan dan berkantor Pusat di Jakarta, Kantor Commercial Banking Center Medan, seperti ternya dalam : 1) Sertifikat Hak Tanggunagn tanggal 20 (dua puluh) Februari 1998 (seribu sembilan ratus sembilan puluh delapan) Nomor 232a/1998, untuk peringkat I (pertama) 2) Sertifikat Hak Tanggungan tanggal 8 (delapan) Februari 1999 (seribu sembilan ratus sembilan puluh sembilan) Nomor 0056/1999, untuk peringkat II (kedua).

Dengan barang jaminan berupa : -

Sebidang tanah Hak Milik, seluas 137 M2 (seratus tiga puluh meter persegi), terletak di Propinsi Sumatera Utara, Kotamadya Medan, Kecamatan Medan Timur, Desa/Kelurahan Glugur Darat I, yang seluruhnya jelas diuraikan dalam


Sertifikat (Tanda Bukti Hak) Hak Milik Nomor 805, yang menurut pendaftarannya terakhir pada Kantor Pertanahan Kotamadya Medan, tanggal 3 (tiga) Juli 1996 (seribu sembilan ratus sembilan puluh enam), nomor 702/1996, Penunjuk Nomor 513/1989, Surat ukur Nomor 11/2002, tanggal 5 (lima) Februari 2002 (dua ribu dua) Nomor Identifikasi Bidang Tanah (NIB) 00185 terdaftar atas nama Debitur. -

Demikian berikut segala sesuatu yang berada, terdapat, tumbuh dan berdiri di atas tanah tersebut, tidak ada yang dikecualikan, tidak ada yang dikecualikan, setempat sertifikat sebagai Jalan Gunung Krakatau.

Asli sertifikat mana diperlihatkan kepada saya, Notaris;

Bahwa asli sertifikat Hak Tanggungan masing-masing tertanggal 20 (dua puluh) Februari 1998 (seribu sembilan ratus sembilan puluh delapan) Nomor 232a/1998 untuk peringkat I (pertama) dan tanggal 8 (delapan) Februari 1999 (Seribu sembilan ratus sembilan puluh sembilan) Nomor 0056/1999 untuk peringkat II (kedua), keduanya terdaftar atas nama Debitur, dimaksud telah hilang satu dan lain hal seperti ternyata dalam surat keterangan hilang / Tercecer yang dikeluarkan oleh Kepala Bagian Operasi Kepolisian Kota Besar Medan dan Sekitarnya, tanggal 13 (tiga belas) Juni 2005 (dua ribu lima), Nomor : NO. PO. SKRT/3731/VI/2005/DPS/TABES.

Selembar fotocopinya dilekatkan pada minut akta ini


Bahwa menurut keterangan penghadap, hutang dimaksud saat ini telah lunas. Untuk itu terhadap sertifikat hak atas tanah tersebut diatas perlu dilakukan Roya Hak Tanggungan.

Sehubungan dengan hal tersebut diatas maka penghadap menyatakan : 1) Hutang-hutang Tuan tertulis juga kepada perusahaan Perseroan (Persero) PT. Bank Mandiri, Tbk, disingkat PT. Bank Mandiri (Persero), Tbk, berkedudukan dan berkantor Pusat di Jakarta, Kantor Commercial banking Center Medan di atas telah lunas 2) Menyetujui dan memohon kepada Kantor Pertanahan Kota Medan untuk dapat melakukannya Roya (pencoretan Hak Tanggungan Peringkat I (pertama) dan II (kedua), atas sertifikat tersebut diatas, sekaligus menyatakan akta ini sebagai pengganti hilangnya sertifikat Hak Tanggungan Peringkat I (pertama) dan II (kedua), yang tercatat pada Kantor Pertanahan Kota Medan, masing-masing tertanggal 20 (dua puluh) Februari 1998 (seribu sembilan ratus sembilan puluh delapan) Nomor 232a/1998 dan 8 (delapan) Februari 1999 (seribu sembilan ratus sembilan puluh sembilan) Nomor 0056/1999;

Selanjutnya untuk dapat melaksanakan Roya Hak tanggungan Peringkat I (pertama) dan II (Kedua) dimaksud, maka penghadap dalam kedudukannya seperti disebut diatas, menyatakan dengan ini memberi kuasa kepada Assisten Notaris dan


Baik masing-masing bersama-sama untuk mengurus roya (pencoretan) hak Tanggungan pada Kantor Pertanahan Kota Medan, untuk keperluan tersebut penerima kuasa berwenang menghadap dimana perlu, memberikan segala keterangan yang diperlukan, membuat, surat membuat dan menandatangani suratsurat, akte-akte, daftar-daftar dan dokumen-dokumen di hadapan pejabat yang berwenang dan selanjutnya menjalankan segala sesuatu yang baik dan perlu untuk itu tanpa ada yang dikecualikan dan

Akhirnya penghadap menyatakan tentang akte ini dan segala akibatnya telah memilih tempat tinggal yang sah dan tidak berubah di Kantor Panitera Pengadilan Negeri di Medan ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------DEMIKIAN AKTE INI ----------------------------------

Dibuat dan dilangsungkan di Medan, pada hari dan tanggal tersebut diatas, dengan dihadiri oleh Nona Sarjana Hukum, Asisten Notaris, lahir di Medan, tanggal 17 (tujuh belas) Januari 1976 (seribu sembilan ratus tujuh puluh enam), warga negara Indonesia, bertempat tinggal di Medan, Jalan Putri Hijau Nomor 75 Lingkungan XVI, Kelurahan Pulo Brayan Kota, Kecamatan Medan Barat. Pemegang kartu Tanda Penduduk (NIK) 02.5004.570176.0001 dan Tuan Sarjana Hukum, Asissten Notaris, Lahir di Medan, pada tanggal 4 (empat) Maret 1967 (seribu sembilan ratus enam puluh tujuh), Warga Negara Indonesia, bertempat tinggal di Medan, Jalan Setia Jadi, gang Mulia Nomor 85, Kelurahan Glugur Darat, Kecamatan Medan Timur, Pemegang Kartu Tanda Penduduk Republik


Indonesia (KTP-RI) Nomor Induk Kependudukan (NIK) 02.5006.040367.0001 sebagai saksi-saksi.

Akte ini dengan segera setelah saya, Notaris bacakan kepada para penghadap dan saksi-saksi, ditanda tangani oleh para penghadap, kemudian oleh saksi-saksi dan saya, Notaris.

Dibuat dengan memakai dua perubahan yaitu coretan dengan memakai gantinya

Minut akte ini telah ditanda tangani sebagaimana mestinya.


MKn

Recommend Documents