WETHOUDER J .N. VAN VROONHOVEN -KOK G EMEENTE HILVERSUM POSTBUS 9900
De Gemeenteraad
1201 GM HILVERSUM BEZOEKADRES: RAADHUIS DUDOKPARK 1 TELE FOONNUMMER 1 4035 WWW.HILVERSUM.NL
DATUM
4 mei 2016
ONS KENMERK UW BRIEF VAN UW KENMERK BEHANDELD DOOR TELEFOON (035-)
B. de Jong 14035
BIJLAGEN BETREFT
toezeggingen commissie 6 & 7 april mbt. woonvisie Hilversum Geachte heer/mevrouw Op 6 en 7 april jongstleden heb ik met u de lokale woonvisie Hilversum 2016-2020 besproken. Deze lokale woonvisie staat ter vaststelling voor de gemeenteraad van 11 mei geagendeerd. In de commissie zijn van uw kant vragen gesteld waarop ik u heb toegezegd met aanvullende informatie te komen richting behandeling in de gemeenteraad. Door middel van deze wethoudersbrief kom ik hieraan tegemoet. Daarnaast heb ik een aantal toezeggingen gedaan, waarvan ik heb aangegeven dat ik deze zal meenemen richting uitvoeringsprogramma dan wel richting prestatieafspraken. Deze toezeggingen zal ik in deze wethoudersbrief niet nader behandelen. Verkoop als middel voor beweging Voordat ik in ga op de toezeggingen heb ik behoefte u mee te nemen in mijn achterliggende redeneerlijn, waar het gaat om het wel of niet verkopen van woningen uit de sociale huurvoorraad. Ik geloof dat op basis van deze redeneerlijn de voorliggende beleidskeuzes en insteek van de woonvisie logisch zijn. Allereerst is verkoop in mijn ogen een middel om beweging te krijgen en te houden op de woningmarkt als geheel. Het doel van verkoop is meervoudig: a. Het realiseren van doorstroming van zittende (scheef)huurders; b. Woningaanbod realiseren voor (nieuwe) Hilversummers met een middeninkomen waaronder ook veel mensen die van belang zijn voor de economische slagkracht van Hilversum (onderwijs, zorg, ITC, etc.). Kijkend naar alle doelgroepen zoals die in de woonvisie zijn genoemd - d.w.z. zowel lagere inkomens als lage midden inkomens – gaat het er om een aanbod te realiseren met bij hun inkomen passende huur en koopprijzen. Ik wil geen onderscheid maken tussen inwoners die, gegeven hun inkomen, kiezen voor huur of koop. Het gaat immers om goed, passend en betaalbaar wonen voor alle inwoners. Zoals in de woonvisie valt te lezen en zoals ik in de commissievergadering heb gezegd wil ik aanbod creëren voor mensen die eigenlijk een te hoog inkomen hebben voor een sociale huurwoning, maar nu geen kant op kunnen. Door voor hen aantrekkelijk aanbod te creëren en hen te helpen bij het doorstromen naar een passende woning scheppen we ook weer kansen voor mensen die een sociale huurwoning echt nodig hebben. Betaalbare koop en middeldure huurwoningen zijn daarin een belangrijke sleutel. Daarbij kijkt het college ook naar mensen die duur scheefwonen (ook wel schuinwonen genoemd), dat is in een te dure woning zitten ten opzichte van hun inkomen. In dit verband verwijs ik graag ook naar motie 13/60 armoede onder huurders, waarover u voor de zomer nader zult worden geïnformeerd vanuit mijn collega wethouder Klamer.
Regionaal perspectief Over aanbod en doorstroming en wachttijden is veel bekend en tegelijk is het ook moeilijke materie. Ik wil me er sterk voor maken dat we daar meer duidelijkheid en grip op krijgen. We kunnen dan beter sturen en houden ook beter zicht op wat er in de praktijk gebeurt. In de woonvisie heb ik al een aantal onderwerpen genoemd die we nauwgezet zullen gaan monitoren. Ik weet dat mijn collega-wethouders in de regio dat ook willen en dat ook de woningcorporaties en huurdersorganisaties hiervoor open staan. Daar gaan we dus ook samen mee aan de slag. Als het gaat om de verkoop van sociale huurwoningen vind het ik het daarnaast belangrijk om dit ook goed af te stemmen met alle gemeenten in de regio. Het kan immers niet zo zijn dat als de ene gemeente strenge eisen stelt, dat de corporaties dan in andere gemeenten veel meer gaat verkopen. Voor onze inwoners is het immers belangrijk te kunnen kiezen uit het hele aanbod in de regio. Kortom: Behoud van voldoende sociale voorraad, met als doel voldoende aanbod voor de laagste inkomens én voldoende aanbod voor middeninkomens door zowel woningcorporaties als ook door de private sector en via huur en koop; dat is het signaal dat ik in Hilversum met partijen wil afspreken en mee wil nemen naar de regio. Hieronder ga ik graag in op de toezeggingen door mij gedaan in de commissievergadering van 6 en 7 april. - Op vragen van de fractie van HvH zegt wethouder Van Vroonhoven toe dat zij de passage, dat er in één jaar niet meer sociale huurwoningen mogen worden verkocht dan er worden opgeleverd, zal verduidelijken. (T16/65) Antwoord: Het gaat hier specifiek om het handhaven van het aanbod aan sociale huurwoningen Het is als volgt in de woonvisie opgeschreven (p 15): “Mutaties in de sociale huurvoorraad: verkoop van woningen naar het betaalbare koopsegment, liberalisatie van sociale huurwoningen. Voorwaarde hierbij is dat het totale aanbod aan sociale huurwoningen niet mag afnemen. Bij verkoop en liberalisatie dient dan ook altijd compensatie plaats te vinden middels het toevoegen van het aantal sociale huurwoningen dat aan de voorraad onttrokken is.”
Aanbod wordt niet bepaald door voorraad, maar door nieuwbouw, doorstroming, verhuizing, splitsing, etc. Het college hanteert daarbij voor de sociale voorraad de volgende brede definitie: “De kernvoorraad sociale c.q. betaalbare woningen neemt niet af.” Dit is analoog aan wat het Rijk aan definitie hanteert en komt overeen met wat in onderstaande tabel wordt aangeduid: Kernvoorraad:
Alle sociale huurwoningen (≤ € 710,68). €710,68
Goedkoop
Huur
Kernvoorraad
Koop € 210.000
Middelduur
Duur
Sociale voorraad: Alle sociale huurwoningen + goedkope koopwoningen. Vrije sector: Alle (middel)dure huurwoningen + middeldure en dure koopwoningen. € 710,68
Goedkoop
Middelduur
Duur
Huur Koop
Sociale voorraad
Vrije sector
€ 210.000 Bron: Ministerie BZK; Metropoolregio Eindhoven
De sociale voorraad in Hilversum bestaat dus uit de kernvoorraad sociale huurwoningen (tot € 710,68; prijspeil 2016) + goedkope koopwoningen (tot € 210.000; prijspeil 2016). De totale sociale voorraad mag in aantallen niet afnemen ten opzichte van 1 januari 2014, die ik als peildatum neem. Ter illustratie: een woning die boven de € 210.000 wordt verkocht verdwijnt uit de sociale voorraad. Een woning die onder of voor € 210.000 wordt verkocht blijft onderdeel van de sociale voorraad. In deze definitie verdwijnt een verkochte sociale huurwoning dus niet per definitie uit de voorraad. In de bovenstaande tekst uit de woonvisie zou de derde zin als volgt moeten worden gewijzigd: “Bij verkoop en liberalisatie door woningcorporaties boven de € 210.000 (prijspeil 2016) dient minimaal compensatie van het aanbod plaats te vinden middels het toevoegen door nieuwbouw en of via doorstroming van het aantal woningen dat aan de sociale voorraad onttrokken is.”
In de woonvisie is bij te maken prestatieafspraken opgenomen dat de gemeente afspraken wil maken met woningcorporaties en huurdersorganisaties over (voorgenomen) verkoop van sociale huurwoningen (naast doorstromingsmaatregelen). Deze afspraken zijn onderdeel van de jaarlijks te maken uitvoeringsgerichte afspraken en zullen worden ingevuld en beoordeeld op basis van het gerealiseerde aanbod aan sociale en betaalbare woningen door de woningcorporaties. In het kader van de monitoring van het woonbeleid (hoofdstuk 11) zijn de woningcorporaties gehouden aan het mij jaarlijks inzicht te verschaffen in het door hen gerealiseerde en te realiseren aanbod. Indien mocht blijken dat dit aanbod aan sociale en betaalbare woningen achterblijft of terugloopt, zal ik van de woningcorporaties verlangen dat zij hun (voorgenomen)verkoop van sociale huurwoningen boven € 210.000 (prijspeil 2016) opschorten. In de prestatieafspraken met de woningcorporaties zal ik hierover afspraken maken. Dat betekent ook dat er een goede en betrouwbare monitoring moet zijn van deze aantallen en de aantallen binnen de categorie vrije sector. Zonder deze monitoring kan ik niet beoordelen of de sociale voorraad toe of afneemt. De monitoring van deze aantallen zal onderdeel zijn van diezelfde afspraken. Het is logisch dit op een regionale schaal in te richten dan wel in te bedden. Ik maak mij met u zorgen over het aanbod in het licht van de verhoogde taakstelling voor de huisvesting van statushouders en de huisvesting van andere urgente doelgroepen. Derhalve is ook de voorgenomen huisvestingsopgave voor het sociale huurdeel ten opzichte van het reguliere programma fors opgehoogd in deze woonvisie. Ik constateer dat deze zorg ook door de woningcorporaties wordt herkend en dat zij ook kritisch kijken naar voorgenomen verkoop en of liberalisering van hun sociale huurvoorraad. U heeft dat zelf direct kunnen vernemen van de woningcorporaties bij de jaarlijkse uitwisseling tussen de gemeenteraad en de woningcorporaties op 10 maart jongstleden. - Op verzoek van HvH zal wethouder Van Vroonhoven het uitblijven van verdringing, ondanks de huidige druk op de sociale woningmarkt, nader uitwerken en toelichten. Zo lang er geen sprake is van verdringing zal verkoop van woningen niet worden teruggeschroefd. (T16/67) Antwoord: De in de commissie door mij aangehaalde conclusie door Woning Net over de wachttijdontwikkeling in Hilversum laat zien dat de wachttijden voor regulier woningzoekenden niet is toegenomen over de laatste vier jaar, maar zelfs licht afgenomen. Wachttijdontwikkeling is slechts een indicator voor verdringing. Om echt iets te kunnen zeggen over verdringing zou ook gekeken moeten worden naar slagingskans en zoektijd van woningzoekenden. De quickscan uitgevoerd door Woning Net is te summier om conclusies aan te verbinden met betrekking tot beleid. Niettemin geeft de discussie in de commissie wel voeding om dit nauwgezetter te monitoren en om gefundeerder beleidskeuzen te maken. Als onderdeel van prestatieafspraken over monitoring wil ik naast het in beeld brengen en houden van
het aanbod aan sociale huurwoningen eveneens afspraken maken over de wijze waarop (volgens de criteria hierboven aangegeven) we lokaal en regionaal verdringing definiëren en monitoren. Ik wil dat in regioverband doen, want zoals u begrijpt leidt een tekort op 1 plek tot extra druk elders in de regio. -
Desgevraagd door HvH zegt wethouder Van Vroonhoven toe de toename van sociale huurwoningen met 400 nader te definiëren. (T16/68) Antwoord: Het gaat hier om extra te realiseren aanbod door middel van o.a. nieuwbouw. Deze 400 zijn opgebouwd uit: o 100 extra sociale huurwoningen uit het coalitieakkoord. Hiervoor wordt verwezen naar de raadsinformatiebrief 2015-29. In de raadsinformatiebrief is aangegeven dat het hier gaat om het toevoegen van 100 sociale huurwoningen door middel van nieuwbouw op 3 nieuwe locaties. Locaties, c.q. bouwplannen, die nog niet in beeld waren voor de installatie van deze gemeenteraad. Deze 100 worden sowieso via nieuwbouw toegevoegd aan de voorraad onafhankelijk van extra gerealiseerd aanbod door bijvoorbeeld doorstroming. Voor de realisatie zijn reeds afspraken gemaakt met de woningcorporaties; o Vanwege de toestroom van vluchtelingen en daarmee een verhoogde taakstelling voor gemeenten vanuit het rijk voor het huisvesten van statushouders is een extra huisvestingsopgave gewenst. Hier wordt verwezen naar de raadsinformatiebrief van 2015-98. De extra huisvestingsopgave wordt geaccommodeerd langs 4 sporen: Transformatie van leegstaande (kantoor)panden; Verhogen van de bestaande bouwopgave voor sociale huurwoningen; Het stimuleren van doorstroming in de sociale huursector door realisatie van seniorenwoningen en huurwoningen in het middensegment (€700-1000); Realiseren van tijdelijke opvang volgens het gemeentelijk versnellingsarrangement Opmerkingen naar aanleiding van het verslag:
-
Tijdens de commissievergadering is voor de huisvestingsopave 2016 tot en met 2020 gezegd dat deze 1700 woningen bedraagt. Dit is 1550, zoals ook in de woonvisie is aangegeven.
-
In de commissievergadering werd door “Hilversum1 en Hart voor Hilversum verzocht om over het aantal toe te voegen woningen in de goedkopere klasse een passage in de Woonvisie op te nemen. Hierop heb ik aangegeven dat te willen onderzoeken en inzichtelijk te maken welke implicatie passend toewijzen de afgelopen maanden heeft gehad op het woningaanbod en –toewijzing. Het passend toewijzen is pas vanaf januari voor woningcorporaties verplicht. Dat is te vroeg om nu reeds in het beleid en of woningtoewijzing als effect terug te kunnen zien. In regioverband wordt gewerkt aan een breed systeem van monitoring; daarbij worden ook de effecten van passend toewijzen in relatie tot de totale dynamiek betrokken. De afspraak in regionaal verband met de woningcorporaties is nu dat passend toewijzen in verhouding staat tot inkomensverhoudingen van woningzoekenden en dat de ontwikkelingen worden gemonitord. Na het 1ste jaar wordt op basis van deze monitoring geëvalueerd en zullen conclusies worden getrokken.
-
In de commissievergadering is door de SP verzocht om in de woonvisie klassen te benoemen. Ik heb daarop aangegeven te bekijken hoe ik dit verder kan concretiseren en preciseren. Antwoord: Het Rijk definieert in haar huurbeleid drie grenzen binnen de sociale huur, die ook van toepassing zijn voor de lokale woonvisie. Deze klassen worden in de tekst van de woonvisie wel op verschillende plekken genoemd, maar zijn niet overzichtelijk terug te vinden in de woonvisie. Het gaat om de volgende klassen (deze worden jaarlijks van rijkswege geactualiseerd):
Huurgrenzen 2016: klassen Maximale huurgrens Aftoppingsgrens laag
huurhoogte € 710,68 € 586,68
Aftoppingsgrens hoog
€ 628,76
Kwaliteitsgrens
€ 409,92
1-persoonshuishoudens en voor 2persoonshuishoudens tussen 23 en de AOWgerechtigde leeftijd huishoudens van 3 of meer personen, 2persoonshuishoudens, als minstens 1 van de 2 ouder is dan de AOW-gerechtige leeftijd en voor 2-persoonshuishoudens die vanwege een handicap in een aangepaste woning wonen.
Toelichting: De 'aftoppingsgrens' is een begrip uit de huurtoeslag. Als de huurprijs hoger is dan deze grens wordt de huurtoeslag 'afgetopt' ofwel verlaagd. Ieder huishouden met recht op huurtoeslag betaalt hoe dan ook een deel van de huurprijs zelf. Het (inkomensafhankelijke) bedrag dat ieder huishouden met toeslag zelf moet betalen heet ´basishuur´. Over het deel van de huurprijs dat tussen de basishuur en de aftoppingsgrens valt is huurtoeslag mogelijk. Over het eerste stukje (tot de kwaliteitskortingsgrens) krijg je 100% toeslag, over het tweede stukje (tot de aftoppingsgrens) 65%. Ligt de huurprijs boven de aftoppingsgrens dan moet je een groot deel van de huurprijs zelf betalen. De aftoppingsgrens wordt ieder jaar door de overheid vastgesteld. (bron: “circulaire parameters huurtoeslag,…..”, Directoraat-Generaal Wonen en Bouwen, 16 november 2015 en website Woonbond)
- In de commissie is gesproken over het spreiden van verschillende doelgroepen en dan met name urgenten, waaronder statushouders, over de gemeente vanuit de gedachte dat er in delen van de gemeente geen disbalans ontstaat in de opbouw van de wijk. In de woonvisie is in hoofdstuk 11 spreiding en de effecten hiervan genoemd als te monitoren onderwerp. Ik zal dit thema agenderen als gespreksonderwerp voor het overleg met de woningcorporaties. Aanvullende opmerkingen: -
Op pagina 19 van de lokale woonvisie wordt in de tweede zin van de eerste alinea onder paragraaf 5.2.1 een totaal opgave voor de regio Gooi en Vechtstreek genoemd van 5000 toe te voegen woningen. Deze zin wordt analoog aan de tekst in het Regionaal Actieprogramma Wonen als volgt aangepast: “Tussen 2010 en 2020 geldt voor de regio Gooi en Vechtstreek in totaal een netto uitbreidingsopgave van circa 5000 woningen”.
Daarbij zal bij de bronvermelding tevens “het Regionaal Actieprogramma Wonen 2011-2015” worden toegevoegd. -
In de bijlage 1 bij deze brief geef ik u een overzicht van de in relatie tot de woonvisie nog openstaande toezeggingen en moties, die ik met de woonvisie en dit schrijven als afgehandeld beschouw.
-
Tot slot zal ik naar aanleiding van de discussie in de commissie een tekstdeel in de woonvisie wijzigen, omdat ik heb gemerkt dat de huidige tekst tot verwarring kan leiden. Deze tekst dient in overeenstemming te zijn met de tekst in het eerste hoofdstuk onderaan pagina 7 en begin pagina 8. Het gaat om de laatste twee zinnen van de tweede alinea onder paragraaf 5.3.1: “Dit extra aanbod aan sociale huurwoningen kan in mindering gebracht worden op de nieuwbouwopgave sociale huur en wordt dan toegevoegd aan de nieuwbouwopgave middensegment. De totaal te realiseren huisvestingsopgave blijft gehandhaafd.”
Deze tekst zal vervangen worden door de volgende zin: “Wanneer er hierdoor extra sociale huurwoningen beschikbaar komen is er meer ruimte voor de huisvestingopgave in het middensegment.”
Hoogachtend,
J.N. van Vroonhoven-Kok
Bijlage 1: Openstaande Moties en toezeggingen Woonvisie M14/46 (prestatie)afspraken met woningcorporaties: Bij het maken van deze afspraken het onderwerp 'huurverhoging beschermde wijkgezichten' te bespreken, en daarbij in de onderhandelingen als uitgangspunt te nemen dat deze huurverhoging niet zal worden uitgevoerd. Motie afgedaan door middel van wethoudersbrief 277465 en de wethoudersbrief van van Vroonhoven van 3 november 2014 15/16 Waarin het college opgedragen wordt: in het portefeuillehoudersoverleg Wonen in de regio in overleg te gaan over de hoogte van de garantstellingen voor corporaties bij de gemeenten in de regio en over welke voorwaarden men stelt; en voor te stellen de prestatieafspraken die nog gemaakt gaan worden te betrekken als voorwaarde bij garantstellingen; contact op te nemen met de gemeenten A’dam, Almere en A’foort over de hoogte van de garantstellingen aan de Alliantie bij deze gemeenten en over welke voorwaarden men stelt.• de raad te informeren over de informatie die het college heeft opgehaald motie afgedaan door middel van raadsinformatiebrief 2015-83 M15/33 waarin het college wordt opgedragen: De welstandscriteria aan te passen zodat aan de volgende voorwaarden wordt voldaan: minimale onnodige afwijzing van vergunningen voor zonnepanelen en zonnecollectoren; het leveren van een effectieve bijdrage aan de Hilversumse duurzaamheids- en energie neutraal doelstellingen. motie afgedaan door middel van wethoudersbrief 277465 M15/34 Waarin het college wordt opgedragen: te komen tot realisering van 1.000 extra bomen en een mix van plein-, straat- en gevelgroen voor einde 2018, in voornamelijk het centrum en waar mogelijk en nodig in enkele ‘groen-arme buurten’ van Hilversum; daarbij uit te gaan van kwalitatief sterke bomen van minimaal 20 cm. doorsnede; de vrijgemaakte investering van 1 miljoen euro te verwerken in de concept-begroting, waarmee het wordt toegevoegd aan een 1.000 bomen-fonds, om dit mogelijk te maken en het plan van aanpak najaar 2015 aan de raad te overleggen; bij het plan van aanpak de in de bijlage opgenomen suggesties mee te nemen; in voorbereiding via plan van uitvoering van de motie 1000 bomen, geagendeerd voor commissie ruimte 18 mei M19/39 waarin het college verzocht wordt: De Hilversummer (bewoners, buurten, verenigingen, bedrijven en ondernemers) nadrukkelijk en laagdrempelig te betrekken bij het invullen van de vergroening (plaats en soortkeuze) in Hilversum; Bij de uitwerking de gemeentelijke impuls aanleiding te laten zijn tot additionele investeringen vanuit de particuliere sector, bijvoorbeeld door middel van het adopteren van bomen of parkjes; Bij de uitwerking van de gemeentelijke investering van 1 miljoen euro naast de huidige dekking door middel van kapitalisatie naar alternatieve wijzen van financiering te zoeken, die beter aansluiten bij de aard (natuur) van de investering. in voorbereiding via plan van uitvoering van de motie 1000 bomen, geagendeerd voor commissie ruimte 18 mei
M15/49 Verzoekt het college: Waar een verplichte vergunning voor zonnepanelen/-collectoren nodig is voor de bescherming van het stadsen dorpsgezicht en monumenten besluitvorming voor te bereiden om de legeskosten op nul euro te stellen en hiervoor dekking te vinden via de uitwerking van de komende nota Duurzaamheidsbeleid 2016-2020 wijziging is doorgevoerd in beleid en legesverordening en wordt vermeld op de gemeentelijke website
Toezeggingen in relatie tot Woonvisie: 18 juni 2014: Wethouder van Vroonhoven zegt toe de gemeenteraad na de zomer “aan de voorkant” te betrekken bij de nog op te stellen regionale woonvisie deels afgedaan door middel van het bespreken en vaststellen van de voorliggende lokale woonvisie. In navolging hiervan wordt deze gebruikt als input voor de regionale woonvisie, welke volgens planning dit najaar aan de raad ter vaststelling zal worden voorgelegd. 8 april 2015: Wethouder zegt toe duurzaamheid op te nemen in de te maken prestatie afspraken met de woningcorporaties. Onderdeel van het in de woonvisie opgenomen lijstje aan onderwerpen voor de prestatieafspraken 20 mei 2015: Wethouder Van Vroonhoven zegt toe dit najaar een lokale woonvisie in de commissie te bespreken. Afgedaan met bespreking en vaststelling van voorliggende woonvisie 3 juni 2015: Wethouder Van Vroonhoven zegt toe na de zomer in de commissie terug te komen op de verkoop van Sociale huurwoningen door corporaties. Afgedaan met bespreking en vaststelling van voorliggende woonvisie en wethoudersbrief van deze bijlage 16 sept 2015: Op verzoek van de SP zegt wethouder Van Vroonhoven toe de brief Rubriek I, nr. 8 (VNG over de woningwet) te betrekken bij de op te stellen Woonvisie. Afgedaan met bespreking en vaststelling van voorliggende woonvisie
