menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen denken als een belegger in Oost-Groningen -CONCEPT EINDVERSIE-

2012 menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen “denken als een belegger in Oost-Groningen” -CONCEPT EINDVERSIE-

gemeente Bellingwedde gemeente Menterwolde gemeente Oldambt gemeente Pekela gemeente Stadskanaal gemeente Veendam gemeente Vlagtwedde provincie Groningen

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen “Denken als een belegger in Oost-Groningen”

INHOUDSOPGAVE SAMENVATTING

1

1.

APERITIEF 1.1 Aanleiding 1.2 Leeswijzer

4 4 5

2.

VOORGERECHT: PRIVATE INVESTERINGEN STIMULEREN 2.1 Stap 1: Structureer uw regionale markt voor bedrijventerreinen en kies voor flankerend beleid dat investeringen uitlokt 2.2 Stap 2: Denk vanuit een ‘vastgoedbril’ en prikkel private investeerders 2.3 Stap 3: Zorg dat uw bedrijventerreinen goed ‘op orde’ zijn en blijven

6 6 12 18

3.

TUSSENGERECHT: WAARDECREATIE OP BEDRIJVENTERREINEN IN OOSTGRONINGEN 19

4.

HOOFDGERECHT: DRIE BUSINESSCASES IN OOST-GRONINGEN 4.1 Mercurius Business Park 4.2 Avebe/Wilkens locatie, Veendam 4.3 De Rensel, Oldambt

34 34 46 59

5.

NAGERECHT: LEEREFFECTEN VERZAKELIJKING OOST-GRONINGEN

69

BIJGERECHTEN Convenant Bedrijventerreinen Oost-Groningen

SAMENVATTING Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen 1. Aperitief Private investeringen op bedrijventerreinen uitlokken De regio Oost-Groningen wil private initiatieven bevorderen om bestaande bedrijventerreinen te herontwikkelen, maar ook nieuwe bedrijventerreinen voldoende toekomstbestendig te houden. De regio ziet hier voor zichzelf een belangrijke initiërende en stimulerende taak weggelegd. Met dit doel heeft de regio in juli 2012 het ‘convenant bedrijventerreinen Oost-Groningen’ ondertekend en is het de pilot verzakelijking OostGroningen gestart. Vanuit de pilot verzakelijking is voor en door de regio een handreiking opgesteld in de vorm van een menukaart. Deze menukaart bestaat uit meerdere gerechten die allen gericht zijn op het creëren van meerwaarde en het stimuleren van private investeringen op (bestaande) bedrijventerreinen in Oost-Groningen, maar tegelijkertijd zeker ook bruikbaar zijn voor de rest van Nederland! 2. Voorgerecht Basis moet ‘op orde’ zijn Om (vastgoed)marktpartijen, maar ook eigenaar/gebruikers, te stimuleren tot investeringen op bestaande bedrijventerreinen moeten een aantal onderdelen zeker ‘op orde’ zijn. Voor Oost-Groningen gaat het met name om marktstructurering, meer (bestaand) vastgoed denken en er voor zorgen dat bestaande bedrijventerreinen goed onderhouden zijn. Marktstructurering belangrijk om te komen tot waardecreatie Een gezonde verhouding tussen vraag en aanbod op de bedrijfsruimtemarkt, zowel kwantitatief als kwalitatief, is de sleutel tot meer private investeringen. Daarnaast is het verstandig om op een flexibele manier om te gaan met het bestemmingsplan, zodat investeringen ook daadwerkelijk mogelijk worden gemaakt. Actief accountmanagement (‘als een hotelier’) wordt daarbij gevraagd om partijen te faciliteren en te simuleren om te komen tot een succesvolle businesscase. Al met al geldt dat marktstructurering voor Oost-Groningen een centraal begrip is om te komen tot succesvolle financieringsarrangementen (en daarmee waardecreatie) op bedrijventerreinen. Het gaat dan om een indirecte manier van sturen gericht op goede (financiële) randvoorwaarden, waarbinnen ruimtelijk een vastgoedmarkten functioneren. Focus op bestaand vastgoed en meer portefeuille denken Naast marktstructurering is (nog) meer interesse voor investeren op bestaande bedrijventerreinen noodzakelijk. Dit is anders dan anders, de meeste verdienmodellen zijn immers gericht op het ontwikkelen van nieuwbouw. Bij voorkeur dienen gemeenten in Oost-Groningen te kiezen voor het afmaken en herstructureren van bestaande bedrijventerreinen. Dit vraagt om een cultuuromslag en meer ‘portefeuille denken’. Het portefeuille denken betekent dat vanuit een beleggingscyclus wordt gedacht over het bestaande vastgoed (of binnen de voorraad aan bedrijventerrein) en hoe dat rendeert. Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

1

Vervolgens wordt gekeken welke terreinen geherstructureerd moeten worden, maar ook welke (delen van) terreinen of van welke panden er afscheid moet worden genomen. Pas daarna wordt geanalyseerd wat er aan nieuwbouw nodig is. Dit vraagt per saldo om meer energie steken in bestaande terreinen, maar ook een goede timing om op het juiste moment vastgoed te verwerven en/of terreinen te herontwikkelen. Goed onderhouden bedrijventerreinen De openbare ruimte, infrastructuur, maar ook handhaving moeten goed op niveau zijn om private investeerders te interesseren voor de bestaande bedrijventerreinen. Bereikbaarheid in combinatie met een goede uitstraling van het openbaar gebied zijn belangrijk voor het uitlokken van investeringen, zeker ook bij bestaande eigenaar/gebruikers op een locatie. 3. Tussengerecht Nieuwe verdienmodellen voor bedrijventerreinen in Oost-Groningen Traditionele publiekrechtelijke financiële instrumenten gaan uit van groei, nieuwbouw en uitbreiding en zijn daarmee niet (meer) één op één toepasbaar voor Oost-Groningen. Dit betekent dat aantrekkelijke arrangementen altijd gekoppeld zullen zijn aan goed afgebakende (sub)markten (marktstructurering). De nieuwe cashflow komt uit nieuwe kasstromen op bedrijventerreinen die juist voor Oost-Groningen interessant zijn. Dit is tweeledig: enerzijds gaat het om besparen ten opzichte van de huidige situatie (zoals energiebesparing, maar ook dubbele of tijdelijke bestemmingen), anderzijds gaat het om cashflow halen uit het afbakenen van rechten en plichten rond de gebiedsexploitatie (bijvoorbeeld de rechten voor beheer of het leveren en collecteren van energie). Een tiental kansrijke arrangementen voor Oost-Groningen staan in de figuur hieronder.

Bron: Stec Groep, 2012 Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

2

4. Hoofdgerecht Voor drie businesscases uit Oost-Groningen wordt met behulp van de financiële arrangementen gezocht naar slimme strategieën en oplossingen voor het uitlokken van private investeringen. Het betreft de locatie Mercurius Business Park (Stadskanaal), Avebe/Wilkens locatie (Veendam) en De Rensel (Oldambt). In onderstaande tabel zijn de locaties gekoppeld aan de financiële arrangementen. Daarnaast geldt voor de business cases dat sterk moet worden ingezet op onder meer actief accountmanagement (een faciliterende gemeente, van ‘toelatingsplanologie naar uitnodigingsplanologie’), flexibele bestemmingsplannen en een toekomstvisie (met kiemstrategie/DNA) per locatie. Alle drie de businesscases hebben toekomstpotentie, maar ook geldt dat er nog vervolgstappen gezet moeten worden en er werk aan de winkel is! Tabel A: mogelijke interessante financiële instrumenten per businesscase

Value capturing Tijdelijke exploitatie Ketenintegratie Esco’s en musco’s Verhandelbare rechten Bouwclaimmodel BIZ / GebiedsVVE Stedelijke herverkaveling TIF en LIF Sponsoring TAB/Branding Speldenprikken Opknippen Bijzondere objecten Subsidie

Mercurius Business Park, Stadskanaal X X

Avebe/Wilkens locatie, Veendam X X X X X

X X

De Rensel, Oldambt X X

X

X X X X X X

X X

X X X X X

Bron: Stec Groep, 2012

5. Nagerecht Leereffecten verzakelijking Oost-Groningen 1. Regionaal de neuzen dezelfde kant op en focus op een gezonde markt voor bedrijventerreinen 2. Focus op enkele kansrijke projecten als regio, niet op een veelvoud 3. Lef tonen, out-of-the-box denken en partijen bij elkaar brengen 4. Zoek naar sterke partners met een groot regionaal netwerk en veel lokale knowhow (actieve partijen, maar ook actieve gemeente) 5. Ten slotte: nieuwe manieren benutten om geld te verdienen!

Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

3

1. APERITIEF De menukaart verzakelijking voor Oost-Groningen begint met een aperitief. Traditioneel dient het aperitief als opwekker van de eetlust. Zo werkt het ook met het eerste hoofdstuk in deze handreiking. U leest hier de aanleiding voor de pilot verzakelijking in Oost-Groningen. Ook wordt tijdens het aperitief de menukaart onthuld: wat krijgt u voorgeschoteld? U leest dit in de leeswijzer.

1.1 Aanleiding Pilot verzakelijking Oost-Groningen In juli heeft het toenmalige Ministerie van VROM (nu ministerie I&M) de provincies uitgenodigd om voorstellen in te dienen in kader van 'Roadmap voor de verzakelijking van de bedrijventerreinenmarkt' van Rijk, IPO en VNG. Het ministerie is van mening dat de betrokkenheid van marktpartijen bij de ontwikkeling, beheer en exploitatie van bedrijventerreinen (verzakelijking van en op bedrijventerreinen) onvoldoende in de praktijk wordt gebracht. Er is meer ervaring gewenst om overheden en marktpartijen de voordelen van verzakelijking duidelijk te maken. Praktijkvoorbeelden kunnen bezwaren ten aanzien van verzakelijking van bedrijventerreinen verminderen of mogelijk zelfs wegnemen. De pilot Oost-Groningen draagt bij aan het vergroten van de kennis rond verzakelijking van bedrijventerreinen en kan gezien worden als een goed leermoment voor meerdere locaties elders in Nederland. Hiervoor is gekozen om de belangrijkste leereffecten te presenteren in een handreiking. Deze handreiking, in de vorm van een menukaart, ligt voor u. Oost-Groningen staat voor een flinke uitdaging De regio Oost-Groningen staat voor een grote herstructureringsopgave. De regio beschikt over een fors areaal (meer dan 200 hectare) aan verouderd bedrijventerrein. De afgelopen jaren concentreerde de herstructurering van de bedrijventerreinen in OostGroningen zich vooral op de aanpak van de openbare ruimte. Dit is een belangrijk onderdeel van een bedrijventerrein en de vooronderstelling is dat, als het publieke deel er goed uitziet, eigenaren van private kavels ook weer gaan investeren in hun eigendom. De praktijk wijst uit dat dit echter niet direct op gaat. Private investeringen komen niet ‘vanzelf’ van de grond. Private investeringen bevorderen De regio Oost-Groningen wil private initiatieven bevorderen om bestaande bedrijventerreinen te herontwikkelen, maar ook om nieuwe bedrijventerreinen voldoende toekomstbestendig te houden. De regio ziet hier voor zichzelf een belangrijke initiërende en stimulerende taak weggelegd. Met dit doel heeft de regio in juli 2012, mede om verzakelijking / private investeringen te stimuleren, een convenant bedrijventerreinen opgesteld, maar ook gekozen voor het opstellen van een handreiking, in de vorm van een menukaart, om private investeringen uit te lokken. In deze handreiking wordt ingegaan op instrumenten om private partijen (eigenaar/gebruikers, ontwikkelaars en beleggers) meer in beweging te krijgen. Hoe kunnen eigenaren van zogenaamde Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

4

‘ponyweitjes’ op bedrijventerreinen en leegstaande panden worden gestimuleerd om te investeren? En wanneer is een bestaande locatie aantrekkelijk voor een belegger? Welke financieringsarrangementen zijn interessant? Met deze menukaart willen we u, met behulp van voorbeelden uit het Oost-Groningse, een voorbode geven op een smakelijke maaltijd!

1.2 Leeswijzer Er is specifiek gekozen voor een handreiking in de vorm van een menukaart. Dit idee is aansprekend voor Oost-Groningen, want: Het veronderstelt dat er wat te kiezen valt; Dat niet iedereen het zelfde lekker vindt en dat de gerechten (arrangementen /instrumenten) dus moeten passen bij de smaak van de eter; Het brengt ook met zich mee dat er een samenhang zit in het menu: voor-tussenhoofd-na, met mogelijk nog wat toeters en bellen. Er zit ook een opbouw in: van de kleine smaakmakers die maken dat je zin krijgt in de maaltijd als heel, tot het hoofdgerecht dat echt moet leiden tot resultaat en het dessert: een extraatje, maar dat ook eventuele zware spijs helpt verteren. U bent zojuist gestart met het aperitief, in de volgende hoofdstukken worden het voorgerecht, tussengerecht, hoofdgerecht en dessert geserveerd. Het voorgerecht (hoofdstuk 2) bestaat uit een drietal gerechten, waarbij het stimuleren van investeringen van private partijen (of in de metafoor: ‘het prikkelen van de smaakpapillen’) op bedrijventerreinen centraal staat. Eigenlijk is hier sprake van een soort ‘basis’ waar gemeenten aan moeten voldoen om investeerders te verleiden. Vervolgens wordt het tussengerecht geserveerd (hoofdstuk 3). Het tussengerecht bestaat uit meerdere financieringsarrangementen die geschikt zijn voor OostGroningen, maar zeker ook bruikbaar zijn voor bedrijventerreinen in de rest van Nederland. Nadat de arrangementen zijn geproefd is het tijd om het hoofdgerecht (hoofdstuk 4) op te dienen. Het hoofdgerecht is gebaseerd op de regionale keuken; het is een streekgerecht: er worden drie regionale business cases gepresenteerd, inclusief voortgang en mogelijk interessante financieringsarrangementen. Elk hoofdgerecht kent zijn eigen leereffecten. Het diner wordt afgesloten met een nagerecht (hoofdstuk 5), waar wordt nabeschouwd op het diner. Welke leereffecten zijn nou het meest kenmerkend voor Oost-Groningen? En wat wil Oost-Groningen de rest van Nederland meegeven? Ten slotte bestaat het bijgerecht uit het convenant bedrijventerreinen OostGroningen dat in juli 2012 is ondertekend door de provincie Groningen en de gemeenten in de regio.


5

2. VOORGERECHT: PRIVATE INVESTERINGEN STIMULEREN Bij dit diner is het voorgerecht zeer belangrijk! Het voorgerecht laat zich het beste serveren als een Oost-Groningse proeverij… elk gerecht is speciaal, maar ook noodzakelijk om te komen tot een prikkelende bedrijfsruimtemarkt waar private partijen worden verleid om te investeren. We beschrijven in dit hoofdstuk een drietal gerechten (of stappen). Wanneer deze stappen succesvol wordt doorlopen (en dus elk voorgerecht wordt geproefd), resulteert dit in aantrekkelijke opties voor investeren (van private partijen) in de bedrijventerreinenmarkt van Oost-Groningen. Drie stappen voor stimuleren van herontwikkeling door private partijen Er zijn meerdere instrumenten beschikbaar om waarde te creëren op kavels en panden op bestaande bedrijventerreinen en daarmee verzakelijking in praktijk te brengen. Dit vraagt om inspanningen van (vastgoed)marktpartijen, de regio en de gemeente. Voor de gemeenten in de regio Oost-Groningen is een aanpak opgesteld die bestaat uit een drietal onderdelen (zie figuur hieronder). Wanneer deze drie onderdelen in de regio ‘op orde’ zijn, is het investeren in bestaande kavels en/of panden voor private partijen meer interessant. Op deze manier kunnen private investeringen worden uitgelokt en partijen worden verleid. Figuur 1: stappenplan stimuleren private investeringen bedrijventerreinen

1. Marktstructurering & flankerend beleid

3. Bedrijventerrein op orde

2. Vastgoed denken


2.1 Stap 1: Structureer uw regionale markt voor bedrijventerreinen en kies voor flankerend beleid dat investeringen uitlokt Marktstructurering is in de regio Oost-Groningen essentieel voor het uitlokken van private investeringen op bedrijventerreinen. Momenteel beschikt de regio over een overcapaciteit aan ontwikkelingslocaties, zowel kwantitatief als kwalitatief. Dit vraagt om actie. Met de ondertekening van het convenant bedrijventerreinen Oost-Groningen (in juli 2012) is hiervoor al een belangrijke stap gezet. De komende jaren worden Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

6

hierdoor concrete acties gezet om te komen tot een gezonde bedrijfsruimtemarkt en flankerend beleid dat investeringen uitlokte. De belangrijkste afspraken uit het convenant bedrijventerreinen (zie ook bijlage A), aangevuld met enkele slimme beleidsopties, worden hieronder aan u gepresenteerd. Essentieel voor investeringen: structureer eerst uw markt voor nieuwe bedrijventerreinen Op de allereerste plaats staat het creëren van een gezonde vraag-aanbod verhouding op de bedrijfsruimtemarkt. Momenteel is er in Oost-Groningen sprake van een overcapaciteit aan bedrijventerreinen. In de regio beschikken de gemeenten gezamenlijk over een ontwikkelingscapaciteit van meer dan 190 hectare bedrijventerrein. Dit is fors! Ter vergelijking: gemiddeld geeft de regio Oost-Groningen de laatste vijf jaar ongeveer 5 tot 6 hectare bedrijventerrein uit (bron: IBIS, 2012). Een overaanbod aan uitgeefbare kavels drukt de prijs van bedrijfsruimte en maakt het voor ondernemers, ontwikkelaars en beleggers weinig interessant te investeren in bestaand vastgoed. Immers, er is voldoende nieuw terrein beschikbaar waar voor een aantrekkelijke prijs een moderne bedrijfshal kan worden gerealiseerd. Daarom is sturen op schaarste (of gezonde verhouding tussen vraag en aanbod) noodzakelijk. Als regio Oost-Groningen speelt u hierop in: u overweegt om een aantal geplande bedrijventerreinen te schrappen en niet te ontwikkelen. In het convenant bedrijventerreinen Oost-Groningen heeft u als actie opgenomen om de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan bedrijventerrein te actualiseren en te komen tot een marktconforme verdeling van ontwikkelingslocaties. In praktijk ziet u dat u een overaanbod heeft aan hoogwaardige en modern-gemengde bedrijventerreinen, terwijl het aanbod aan bedrijventerreinen voor een hoge milieucategorie schaars is. In het algemeen geldt overigens dat een gezonde verhouding tussen vraag en aanbod op de bedrijfsruimtemarkt de sleutel is tot meer private investeringen. Het gaat dan om een bedrijfsruimtemarkt die goed is toegesneden op de diverse gebruikersvragen qua kwaliteit, locaties en omvang, oftewel, een markt die zowel kwantitatief als kwalitatief in verhouding is. Ook kwalitatief goede verhouding tussen vraag en aanbod creëren Kwalitatieve segmentering van bedrijventerreinen maakt het mogelijk specifieke activiteiten (zoals geschakelde kleinschalige bedrijfsruimte) op het ene terrein wel toe te staan en op het andere (bijvoorbeeld een nieuw uitgeefbare locaties) niet, waardoor kan worden gestuurd op kwaliteit. Dit beleid sluit aan bij de methodiek van de ladder van duurzame verstedelijking (voorheen SER-Ladder). Ook kwalitatief zorgen voor een gezonde verhouding tussen vraag en aanbod is noodzakelijk om investeringen uit te lokken.


7

Box 1: kleinschalige bedrijfsruimte op verouderde bedrijventerreinen U kunt overwegen om kleinschalige bedrijfsruimte (geschakelde units) bij voorkeur toe te staan op uw herontwikkelingslocaties. Zeker voor kleinschalige bedrijfsruimte zijn bestaande bedrijventerreinen vaak een ideale locatie. Door de hoge commerciele waarde van dit type vastgoed is herontwikkelen op een bestaand terrein (financieel) realiseerbaar. U kunt overwegen om ontwikkeling van kleinschalige bedrijfsruimte alleen nog op (een aantal) bestaande bedrijventerreinen toe te staan. Daarnaast kunt u alleen op deze terreinen perifere/grootschalige detailhandel (en mogelijk ook andere type functies als leisure, zorg of horeca) toestaan. Uw uitgeefbare bedrijventerreinen, bestemt u dan puur voor middelgrote en grootschalige bedrijfsruimte. Zo creert u een specifieke markt voor uw bestaande bedrijventerreinen en worden deze locatie meer interessant voor investeringen.

Reken met marktconforme grondprijzen (berekend op basis van de residuele rekenmethodiek). Grondprijzen in Oost-Groningen voor nieuw uit te geven bedrijfskavels varieren van € 30 per m² kavel tot circa € 60 euro per m² kavel op. Uw prijzen zijn relatief aan de lage kant wanneer we dit vergelijken met overige regio’s en gemeenten (waaronder gemeenten in Groningen-Assen). Meer optimalisatie en differentiatie van prijzen is mogelijk. Prijsconcurrentie is onwenselijk in een regio die zich sterk moet profileren om werkgelegenheid te behouden. Wanneer marktconforme grondprijzen worden gehanteerd, biedt dit mogelijkheden voor herontwikkeling van bestaande kavels. Wanneer prijzen relatief laag zijn, is herontwikkeling vaak onaantrekkelijk, omdat ontwikkeling op een nieuw uitgeefbaar bedrijventerrein relatief voordeliger is. We adviseren u hier zeker mee aan de slag te gaan: u laat momenteel als regio en gemeente geld liggen. In uw convenant speelt het residueel berekenen van uw grondprijzen een belangrijke rol. Box 2: persbericht ondertekening convenant bedrijventerreinen Oost-Groningen

Regionale afspraken Oost-Groningen voor een optimale ruimtelijke economie WEDDE – De provincie Groningen en de gemeenten Bellingwedde, Menterwolde, Oldambt, Pekela, Stadskanaal, Veendam en Vlagtwedde ondertekenen woensdag het convenant bedrijventerreinen Oost-Groningen. Een belangrijk doel van dit convenant is om een actieve regionale samenwerking te voeren ten behoeve van een optimale ruimtelijk economische ontwikkeling van de regio. De partijen streven naar het versterken en profileren van de economische positie van de regio Oost-Groningen. Hiervoor maken de partijen afspraken over het verbeteren van de kwaliteit van bedrijventerreinen door herstructurering en over het aanbieden van voldoende, goed gesegmenteerde, bedrijventerreinen. Afspraken Deze afspraken zijn geïnitieerd en opgesteld door de portefeuillehouders Economische Zaken (in overleg met hun collega-wethouders) en de provincie Groningen in samenwerking met het economisch onderzoeks- en adviesbureau Stec Groep uit Arnhem. Eigenaar en gebruikers van bedrijven zullen nauw worden betrokken bij de lokale ontwikkelplannen van nieuwe bedrijventerreinen en de herstructureringsopgave. Bedrijventerreinen zijn belangrijk voor de regio; meer dan 30 procent van de regionale werkgelegenheid is toe te rekenen aan bedrijventerreinen,


8

daarbij hebben de bedrijventerreinen een gemiddelde toegevoegde waarde van ongeveer 1 miljoen euro per hectare. Aan het convenant met afspraken is door de partijen een uitvoeringsprogramma met concrete acties gekoppeld. Partijen willen met de afspraken uit het convenant zich sterk maken om de levensduur van bedrijventerreinen in de regio te verlengen en verloedering tegen te gaan. Zoals de partijen zelf zeggen: “We formeren samen met eigenaar en gebruikers passende bedrijventerreinen waar ieder zich goed thuis voelt en het goed ondernemen en werken is.” De ondertekening is op woensdag 4 juli 2012 vanaf 16.00 uur in De Burcht in Wedde. Bron: Diverse lokale en regionale kranten en internetnieuwsportals.

Ga flexibel om met het bestemmingsplan om investeringen mogelijk te maken Eigenaren van vastgoed lopen nogal eens tegen de grenzen van een bestemmingsplan aan wanneer zij willen investeren op hun (verouderde) locatie. Te strikte handhaving van regelgeving kan investeringen op uw bestaande bedrijventerreinen frustreren. Het is belangrijk dat bestemmingsplannen mogelijkheden bieden voor intensief ruimtegebruik op kavels (‘verdichting’) en over de nodige flexibiliteit beschikken. Daarnaast kunt u overwegen om ander type functies op uw bestaande bedrijventerreinen toe te staan, zoals perifere/grootschalige detailhandel, leisure of zorg. Een bestemmingsplan moet mogelijk maken dat ruimtelijke regels meebewegen met de natuurlijke ontwikkeling van uw bedrijventerrein. Hierdoor wordt ruimte gecreëerd voor marktgedreven oplossingen en wordt voor investeringsruimte in het bestemmingsplan gezorgd. Mogelijkheden zijn bijvoorbeeld het positief of negatief bestemmen van een locatie: oftewel, helder maken welke functies juist wel of juist niet op een plek passen. Op deze manier biedt u meer ruimte voor nieuwe invulling van een gebied. Box 3: flexibel omgaan met het bestemmingsplan Om niet voor elk initiatief een planologische afwijkingsprocedure op te hoeven starten, kunnen gemeenten in hun bestemmingsplannen –en straks omgevingsverordening- flexibiliteit inbouwen (dit is een goed voorbeeld van ‘uitnodigingsplanologie’ en hiermee partijen stimuleren / mogelijkheden bieden tot ontwikkelen). Dit kan momenteel procedureel door binnenplanse flexibiliteitsbepalingen zoals een ‘uitwerkingsplicht’, ‘nadere eisen’ en een ‘wijzigingsbevoegdheid’ op te nemen. Maar het kan ook materieel door relatief ruim of globaal te bestemmen. Dit kan door bijvoorbeeld niet op perceelniveau een bestemming op te leggen, maar op programmaniveau voor een heel bestemmingsgebied, zodat op verschillende plekken in het gebied programma gerealiseerd kan worden 1.

Uitvoering geven aan de ladder van duurzame verstedelijking Hanteren van de ladder van duurzame verstedelijking (zie ook pagina 4) is juist voor Oost-Groningen erg belangrijk, omdat u in uw regio beschikt over een ruim aanbod aan (leegstaande) bedrijfsruimte (denk aan bijvoorbeeld de oude Philips fabrieken in Stadskanaal). De ladder van duurzame verstedelijking vormt een geheel aan maatregelen om duurzaam en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren. De ladder bestaat uit drie treden (zie box 1). Het principe van de ladder is dat wanneer plannen voor ontwikkeling of uitbreiding van bedrijfsruimte worden ingediend, er eerst in de bestaande voorraad 1

Bron: Planbureau voor de Leefomgeving & Urhahn Urban Design (2012), Vormgeven aan de spontane stad: belemmeringen en kansen voor organische stedelijke herontwikkeling


9

naar uitbreidingsmogelijkheden wordt gekeken. Pas als in de bestaande voorraad geen geschikt locatie en/of pand kan worden gevonden, wordt gekeken naar ruimte voor nieuwbouw. Op deze manier verweeft u investeringen op uw bestaande bedrijventerreinen in uw uitgiftebeleid. Aansluitend bij het hanteren van de ladder van duurzame verstedelijking hoort ook een uitgifteprotocol die deze methodiek ondersteunt. U kunt dit protocol op gemeentelijk niveau maken, maar idealiter maakt u hier op regionaal niveau afspraken over. Een uitgifteprotocol die gebaseerd is op het befaamde Osse-model heeft de voorkeur. Op deze manier gaat u zorgvuldig met uw (laatste) beschikbare ruimte voor bedrijventerrein om. Het protocol biedt u als gemeente de mogelijkheid om te sturen op de gewenste doelgroep voor uw terrein; op deze manier houdt u uw locatie bijzonder en exclusief. Een protocol hoeft zeker niet ingewikkeld te zijn, sterker nog, een eenvoudig en overzichtelijk schema heeft de voorkeur. Op deze manier kunt u er snel mee werken en is het protocol eenvoudig uit te leggen aan uw gebruikers. In figuur 2 wordt een voorbeeld gegeven van een stroomdiagram die kan worden gehanteerd bij een protocol. Figuur 2: voorbeeld stroomdiagram voor uitgifteprotocol


Sterk accountmanagement: faciliteren en stimuleren van partijen Het uitlokken van private investeringen vraagt om veel extra tijd in het contact met de ondernemer. Intensiever accountmanagement betekent vooral een nog actiever relatiebeheer met het gevestigde bedrijfsleven. Interesse kweken in bestaande bedrijventerreinen vraagt vaak om twee keer zoveel energie van u als gemeente. De verandering in vastgoeddenken, van nieuwbouw naar bestaande bouw (paragraaf 2.1), moet een centrale rol spelen in uw accountmanagement. De accountmanager is eigenlijk een soort hotelier die alles doet om klanten gelukkig te maken. Dit is een cultuuromslag! Faciliteren betekent voor een accountmanager niet alleen kaders en grenzen stellen en vervolgens wachten tot er initiatieven komen, maar juist mogelijkheden tonen en actief aanbieden, partijen bij elkaar brengen, meedenken aan business cases, ontwikkelingen stimuleren en partijen soepel door het gemeentelijk apparaat leiden bij bijvoorbeeld een bouwaanvraag (oftewel echte ‘uitnodigingsplanologie’ in plaats van de ‘oude’ toelatingsplanologie). Initiatiefnemers op de bedrijventerreinen zijn immers lang niet altijd mensen die precies weten wat ze willen, waar en wanneer. Op sommige locaties kan Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

10

faciliteren zelfs zo ver gaan dat gemeente, of de regio of provincie, subsidies verstrekt of gunstige financiële voorwaarden creëert, waardoor een business case haalbaar wordt2. Samenwerken met projectontwikkelaars kan in specifieke situaties veel opleveren Publiekprivate samenwerking bij gebiedsontwikkeling komt in Nederland steeds meer voor: vooral bij kantoorontwikkeling en woningbouw en multifunctionele projecten. Bij herstructurering en ontwikkeling van bedrijventerreinen komt deze vorm van samenwerking (nog) veel minder voor, omdat zowel gemeenten als marktpartijen in het verleden nauwelijks geïnteresseerd waren in publiekprivate samenwerking. We schatten in dat dit de komende jaren kan veranderen, bij het schaarser worden van nieuwe bedrijventerreinen, de groei van parkmanagement op bedrijventerreinen en de professionaliseringslag van vastgoedpartijen in dit marktsegment (met name onder institutionele beleggers). Uitgangspunt bij publiekprivate samenwerking blijft echter dat ondernemers, eigenaren, projectontwikkelaars en beleggers in principe alleen willen investeren in een gebied als het opbrengstpotenties heeft. In de praktijk betekent dit dat men met name geïnteresseerd is in locaties waar een grote stijging van de commerciële waarde mogelijk is: locaties waar transformatie naar kantoren of wonen mogelijk is; locaties die vanwege de ligging een aanzienlijk hogere commerciële waarde van het bedrijfsonroerend goed mogelijk is; locaties waar veel extra vloeroppervlak kan worden toegevoegd; situaties waarin de herstructurering wordt aangepakt door een marktpartij in ruil voor bouwclaims op andere locaties. locaties waar een tijdelijke bestemming (TAB), tijdelijke exploitatie (tex) of dubbele bestemming mogelijk is om meer cashflow te generen locaties waar mogelijkheden zijn voor ketenintegratie om zo meeropbrengsten / meerwaarde te generen (zie ook volgende hoofdstuk); Ook is men over het algemeen geïnteresseerd in twee typen herstructureringsingrepen: 1. ingrepen met een korte terugverdientijd, die leiden tot verhoging van de commerciële waarde van het gebied, en meer georiënteerd zijn op de cashflow die gerelateerd is aan de grondexploitatie en de herontwikkeling van vastgoed. 2. Herstructureringsingrepen waarbij (ook) het perspectief ligt op het creeren van kasstromen binnen een gebiedsexploitatie of via gebiedsbeheer. Dit is een verbreding in het denken van ontwikkelaars, wat vooral in combinaties met beleggers mogelijk is. Dit zorgt voor een bredere scope op kasstromen in het gebied. In de praktijk betekent dit concreet dat ondernemers, projectontwikkelaars en beleggers in herstructureringstrajecten óf inzetten op extra verdienvermogen door intensiveren en 2

Bron: Planbureau voor de Leefomgeving & Urhahn Urban Design (2012), Vormgeven aan de spontane stad: belemmeringen en kansen voor organische stedelijke herontwikkeling


11

herontwikkeling en transformatie, vanuit een grondexploitatie en ontwikkelingsperspectief, of dat men inzet op gebiedsexploitatie en beleggers perspectief waarin het accent breder ligt op kasstromen om rendement in gebied te maken, voortkomend uit revitalisering en groot onderhoud, toevoegen van services, energiebesparingsdiensten (esco’s), parkmanagement nieuwe stijl (musco’s), oftewel kasstromen uit de exploitatie van aanvullende functies op het terrein. Denk aan de volgende maatregelen bij groot onderhoud en revitalisering: groenonderhoud; bewegwijzering; verbeteren van entree van het gebied; aanleg van extra parkeergelegenheid; intensivering van verlichting. Maar bijvoorbeeld ook: energiebesparingsdiensten (esco’s) / parkmanagement nieuwe stijl (musco’s, oftewel het recht om diensten te leveren); mogelijkheden voor dubbele of tijdelijke bestemming (denk aan bijvoorbeeld zonnecellen op het dak van een bestaand bedrijfspand) (Vastgoed)ondernemers zijn veel minder geneigd te investeren in herstructurering met bedrijfsverplaatsing en trajecten met dure bodem- en asbestsanering of bijzondere infrastructurele werken. Dit zijn belangrijke aandachtspunten bij de samenwerking met ondernemers en vastgoedpartijen.

2.2 Stap 2: Denk vanuit een ‘vastgoedbril’ en prikkel private investeerders Van focus op nieuwbouw naar focus op bestaand vastgoed Naast marktstructurering en daarmee streven naar een gezonde verhouding tussen vraag en aanbod, is zeker ook meer interesse voor investeren op bestaande bedrijventerreinen in Oost-Groningen noodzakelijk. Dit is anders dan anders. De meeste verdienmodellen in de ruimtelijke ontwikkeling zijn geënt op nieuwbouw. Van nature ligt de focus van een gemeente, waar het aankomt op het genereren van inkomsten met vastgoed/bedrijventerreinen, met name op het uitgeven van nieuwbouwkavels op bedrijventerreinen. Ook in Oost-Groningen is dit het geval: als regio beschikt u over meer dan 190 hectare netto aan plannen voor nieuwe bedrijventerreinen. Herstructurering van bedrijventerreinen kost juist vooral geld: denk hierbij bijvoorbeeld aan de investeringen in infrastructuur en de openbare ruimte; al met al is ingeschat (op basis van landelijke kengetallen3) dat de kosten voor herstructurering van de verouderde bedrijventerreinen 3

De gemiddelde kosten voor herstructurering bedragen circa € 300.000 per ha. Er is dan sprake van een standaardpakket aan maatregelen, zoals de verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte, de aanleg van parkeervoorzieningen en de realisatie van nieuwe infrastructuur. De kosten kunnen tot wel enkele miljoenen euro’s per ha oplopen wanneer ook sprake is van noodzakelijke grondverwerving en grootschalige ingrepen als bedrijfsverplaatsing en bodemsanering.


12

in Oost-Groningen een investering van ruim 130 tot 150 miljoen euro bedragen. Naast dat herstructurering geld kost, kan het uiteraard ook wat opleveren. Denk aan directe opbrengsten door heruitgeefbare gronden en door de waardestijging van het vastgoed (OZB) en aan indirecte opbrengsten door behoud en versterking van werkgelegenheid en inkomen. Deze opbrengsten zijn in de berekening (nog) niet meegenomen overigens. Figuur 3: van focus op nieuwbouw, naar focus op bestaand vastgoed


Denken vanuit portefeuille perspectief in plaats vanuit nieuwbouw Bij voorkeur dienen gemeenten in de regio Oost-Groningen te kiezen voor het herstructureren of afmaken van bestaande succesvolle bedrijventerreinen (zie figuur 3), ten faveure van nieuwe locatieontwikkelingen (ondanks belangen van lopende grondexploitaties). Hierdoor blijven bestaande bedrijventerreinen langer aantrekkelijk en kan worden geïnvesteerd in meer ruimtelijke kwaliteit. Het bijkomend voordeel van een terrein die zich al bewezen heeft, is ook het feit dat er al bedrijfsruimtegebruikers aanwezig zijn. Dit heeft vaak een aantrekkende werking op nieuwe vestigers. Deze benadering is cruciaal in het afbakenen van de juiste ruimtelijke kaders voor het toekomstige bedrijventerreinenbeleid in de regio Oost-Groningen. Het is een transitie in het denken van ontwikkelaar / verkoper van grond en de gemeente als grondexploitatiemachine naar het ‘portefeuille denken’ vanuit bestaande locaties en bestaand vastgoed, zoals ook een belegger dat doet, zie figuur 4 hieronder.


13

Figuur 4: naar een strategie gebaseerd op portefeuille denken voor de kantorenmarkt


Dit is de kern van de zaak en vraagt om een flinke cultuuromslag. Het ‘portefeuille denken’ betekent dat vanuit een beleggingscyclus na wordt gedacht over het bestaande vastgoed in de portefeuille (of: binnen de voorraad aan bestaand bedrijventerrein in een gemeente) en hoe dat rendeert. Vanuit dat perspectief word gekeken wat er aan renovatie en onderhoud (herstructurering) nodig is, maar ook van welke panden afscheid moet worden genomen (dispositie in beleggerstermen). Vervolgens wordt pas gekeken wat er aan nieuwbouw nodig is. Kortom, de aandacht in de portefeuille is sterk gericht op het bestaande vastgoed, niet op de nieuwe toevoeging. Dat is een fundamentele wijziging van perspectief die ook maakt dat de wijze waarop cashflow wordt gegenereerd moet worden aanpast: niet door uitgeven van nieuwe grond en nieuwbouwproductie (rechten op bouwrijpe grond, bouw en ontwikkelingsrechten), maar het genereren van cashflow uit huur, waardeontwikkeling van het vastgoed (direct en indirect rendement), services, exploitatie en beheer. Dit betekent dat de verdienmodellen steeds meer opschuiven van grondexploitatie naar gebiedsexploitatie (zie ook volgende hoofdstuk). Naar een verdienmodel voor bestaand vastgoed Om private investeringen uit te lokken op de bestaande bedrijventerreinen wordt een omslag in denken gevraagd. Centrale vraag luidt: hoe kan waarde worden gecreëerd op bestaande kavels en panden? In de regio Oost-Groningen beschikken een groot aantal bedrijventerreinen reeds over een revitaliseringsplan. Deze (master)plannen hebben vaak een sterke ruimtelijke focus. Een belangrijke toevoeging om investeringen uit te lokken is een sterke economische (vastgoed)visie. Oftewel: hoe komt u tot een verdienmodel voor bestaand vastgoed, kunt u economisch verantwoorde keuzes maken en toekomstwaarde op deze bedrijventerreinen realiseren? Waar moet u sowieso mee aan de slag?


14

Interesse: steek veel energie in uw bestaande terrein De regio Oost-Groningen beschikt over een investeringsagenda, met daarin een prioritering van de herstructureringsopgave. Daarmee staat herstructurering, maar ook bestaande (verouderde) bedrijventerreinen, al hoog op de regionale en gemeentelijke agenda. Het is daarbij essentieel dat u uw bedrijventerreinen en haar gebruikers van binnen en van buiten kent: Wat is het type veroudering op pand en kavelniveau (ernst, aard en omvang)? Wie zijn sleutelspelers (eigenaren, gebruikers)? Wat zijn strategische plekken? Waar zijn intensiveringsmogelijkheden (voor waardecreatie)? Wat is de economische kracht van uw locatie? U heeft vaak al goede contacten met ondernemers en ondernemersverenigingen, deze contacten kunt u hiervoor optimaal benutten. Belangrijk is dat u in gesprek komt en blijft met de eigenaar/gebruikers, ontwikkelaars en beleggers op uw terrein. Leer elkaar (nog beter) kennen, inventariseer elkaars wensen en toekomstplannen en bepaal samen de marktkansen, ambities en investeringsruimte voor kansrijke plekken op uw bestaande bedrijventerreinen. Zoek naar waardeverhogende oplossingen die uw eigenaar/gebruikers verleiden, vooruit helpen en ‘return on investment’ opleveren. Zorg voor goede timing Financieel gezien is het meest strategische moment om te investeren in bestaand vastgoed aan de start (via beheer, onderhoud) of aan het einde van de levenscyclus van een pand of kavel (zie ook figuur 5). Te vaak zien we een herontwikkelingswens wanneer het vastgoed misschien minder mooi, maar voor bedrijven nog steeds heel functioneel is (en vaak nog een relatief hoge commerciële waarde heeft). Gevolg: hoge kosten en een herontwikkeling die niet tot uitvoering komt. Figuur 5: levenscyclus van bedrijventerreinen en momenten van ingrijpen



15

Box 4: toelichting economische levenscyclus bedrijventerrein Wanneer een bedrijventerrein op de markt komt/wordt gezet, dan heeft het terrein een kwaliteitsniveau (zowel ruimtelijk, technisch als economisch) dat past bij het type bedrijven c.q. het kwaliteitssegment waarop dit terrein zich richt. Met andere woorden het ene terrein heeft een heel hoogwaardig kwaliteitsniveau en mikt op het topsegment van de bedrijfsruimtemarkt, het andere terrein is vooral een functioneel verzorgd milieu voor het gros van de bedrijfsruimtevraag (het merendeel van de terreinen in OostGroningen). In de huidige praktijk loopt de kwaliteit van de bedrijventerreinen in de jaren daarna langzaam terug. Daarbij kunnen we grofweg drie fases onderscheiden: In fase I is de kwaliteit van een bedrijventerrein nog niet te ver afgegleden en op de meeste onderdelen nog passend bij het kwaliteitssegment waarop het terrein zich richt. Een ingreep in deze fase, bijvoorbeeld door een facelift van de openbare ruimte, is relatief minder kostbaar. Opstallen hoeven immers niet/nauwelijks verworven te worden, omdat deze veelal nog in een goede staat verkeren. Het beste moment om in te grijpen in fase I is door middel van een facelift of gedeeltelijke revitalisering, omdat dan met relatief lage kosten een verdere teruggang van het terrein tegengegaan wordt. In fase II is de kwaliteit van het terrein verder gedaald, waardoor de ingreep forser moet zijn om, in vergelijking met fase I, het terrein weer op het aanvankelijke kwaliteitsniveau te krijgen. Vanuit kostenoptiek is deze fase echter relatief onaantrekkelijk. Een revitalisering moet forser worden ingezet, onder andere door verwerving van panden en terreinen. Omdat de opstallen in deze fase nog een hoge economische waarde hebben, zullen de kosten dus vele malen hoger zijn dan in fase I. Veelal moet in deze fase ´duur ingekocht´ worden, waardoor je je kunt afvragen of er wel echt een herstructureringsprobleem is. Veel eigenaren en gebruikers van het terrein zijn in deze fase nog tevreden over het terrein en gaan dan ook ´achterover leunen´. Door het ingrijpen in deze fase wordt de overheid veelal probleemeigenaar en worden de vastgoedeigenaren op een terrein in een sterke onderhandelingspositie gedreven (met verkoopvraagprijzen die als gevolg hiervan omhoog schieten). Ingrijpen in deze fase is meestal af te raden of moet zich beperken tot heel strategische ingrepen in de faciliterende sfeer. Denk aan kleine verbeteringen in de openbare ruimte of het actualiseren van regelgeving (bestemmingsplan). Wel biedt de verwerving in incidentele gevallen, door de verplaatsing van één of enkele bedrijfsruimtegebruikers op een strategische locatie, een flinke impuls voor de uitstraling van het terrein. Daarbij zijn uiteraard die kavels op het terrein interessant waar de eigenaar zelf al tot verkoop wil overgaan. In fase III is de benodigde ingreep nog forser dan in de tweede fase, maar de opstallen vertegenwoordigen een veel lagere economische waarde. Ze zijn in veel gevallen (economisch) afgeschreven. Ingrijpen in deze fase is dus veel efficiënter dan in de tweede fase. Ingrijpen in de eerste fase – dus het voorkomen van verdere veroudering – blijft echter de beste optie. Naast ingrijpen kan parkmanagement er ook voor zorgen dat terreinen op niveau blijven. Hiervoor geldt dat het financieel aantrekkelijk is om tijdig te starten. (Bron: Stec Groep, 2012)


16

Goede timing kan tot wel 50% aan kosten in de bedrijfsruimtemarkt en (negatieve) energie besparen, zo is onze ervaring. Zoek daarom, samen met private partijen, naar enkele businesscases met minimale kosten een maximale waardestijging. Zo ziet u relatief snel resultaat. Box 5: Rekenvoorbeeld: tot 50% kosten besparen Gemiddeld zijn de kosten voor een zuivere herprofilering of transformatie circa € 1.500.000 tot € 2.000.000 per hectare bruto terrein in Oost-Groningen. Afhankelijk van de fase in de economische levenscyclus van het terrein, maken de verwervingskosten hiervan tot meer dan de helft van de totale kosten uit. Grofweg variëren de verwervingskosten in uw regio van zo’n € 200 per m2 in fase I van de levenscyclus tot zo’n € 75 per m2 in fase III. In fase II – zo’n 75% van uw opgave – bedragen de kosten gemiddeld zo’n € 150 per m2. Het moment waarop u als gemeente grond zou aankopen maakt dus een zeer groot verschil. De besparing die kan worden bereikt door op het juiste moment in te grijpen kan oplopen tot meer dan € 1.000.000 per bruto hectare!

1. Maak keuzes: liever 1 kansrijk project, dan 10 net-niet Verlam uw businesscase(s) niet door een waslijst aan acties zonder rendement. Liever één kansrijk project, dan tien keer ‘net-niet’. Zet in op de meest strategische en/of economisch kansrijke plekken op uw bedrijventerrein en realiseer quick wins (‘laaghangend fruit’). U creëert zo energie en reuring en zorgt voor vertrouwen bij ondernemers, eigenaren en vastgoedmarktpartijen. Zo legt u de kiem voor grotere stappen. Box 6: hoe kies je een kansrijk project?  Juiste timing in levenscyclus (zie hierboven)  Voldoende draagvlak onder ondernemers (eigenaar/gebruikers)  Gezonde marktsituatie: gestructureerde markt zonder veel overaanbod  Mogelijkheden om te komen tot een waardesprong (door onderbenutting van mogelijk potentieel op kasstromen)

2. Deel prikkels uit: verleid de markt Lok extra investeringen uit door de markt te prikkelen! Dit kan bijvoorbeeld door slim te verwerven, effectief te investeren in infrastructuur, ruimte in bestemmingsplannen te bieden voor nieuwe ontwikkelingen of te kiezen voor een gevelaanpak. Daarnaast is het hanteren van marktconforme grondprijzen (zie ook paragraaf 2.1) belangrijk: wanneer grondprijzen op een nieuwe bedrijventerrein in verhouding veel voordeliger zijn dan kiezen voor herontwikkeling van bestaande bedrijventerreinen, heeft u forse concurrentie en komt herontwikkeling moeilijk van de grond.


17

2.3 Stap 3: Zorg dat uw bedrijventerreinen goed ‘op orde’ zijn en blijven Herstructurering van bedrijventerreinen oppakken De openbare ruimte, infrastructuur, maar ook handhaving moeten op een goed niveau zijn om private investeerders te interesseren voor uw bestaande bedrijventerreinen. Bereikbaarheid in combinatie met een goede uitstraling van het openbaar gebied zijn belangrijk voor het uitlokken van investeringen. U heeft als regio in beeld welke bedrijventerreinen een opwaardering nodig hebben en hiervoor een prioritering gemaakt. Nu is het belangrijk hier ook stappen in te zetten. Box 7: sturen op waarde is rekening houden met wensen van ondernemers

Bron: Stec Groep, 2012.

Kies bij voorkeur voor bedrijventerreinen met een gunstige ligging Bedrijventerreinen met een strategische ligging zijn voor investeerders vanzelfsprekend het meest interessant. Een goede autobereikbaarheid, door ligging aan een snelweg of een belangrijke verkeersader en aansluiting bij het stedelijk gebied van een gemeente hebben sterke voorkeur. Voor (MKB-) bedrijven die gericht zijn op de eigen gemeente is een dergelijk (bestaande) terrein daarmee als locatie vaak aantrekkelijker dan de zoveelste ‘greenfield’ ontwikkeling in het buitengebied. Ook voor activiteiten waarvoor de combinatie met het centrum van een gemeente aantrekkelijk is, zoals leisure (horeca, sport, cultuur) en (perifere) detailhandel, geldt dit. Openbare ruimte op peil houden: rol voor gemeente en ondernemers (parkmanagement) Om uw bedrijventerreinen bij de tijd te houden moet u als gemeente, samen met uw partners, continue investeren om de openbare ruimte aan te laten sluiten bij de ontwikkelingen op het terrein. Hier hoort ook sterke, maar vooral ook duidelijke handhaving bij. De kwaliteit is pas op peil als bedrijven goed kunnen functioneren binnen de ruimtelijke en economische context van het terrein. Naast de gemeente zijn ook de bedrijven op de locatie hiervoor verantwoordelijk. De oprichting van een parkmanagement organisatie kan hierbij goed van pas komen (met de mogelijkheid voor het verhandelen van het recht om diensten hiervoor te leveren).


18

3. TUSSENGERECHT: WAARDECREATIE OP BEDRIJVENTERREINEN IN OOST-GRONINGEN Na het aperitief en het voorgerecht wordt het tussengerecht geserveerd. U kunt ook hier uit meerdere gerechten kiezen. Het gaat hier om streekgerechten, passend bij de OostGroningse regio en ingrediënten met Oost-Groningse grondslag. Elk gerecht gaat in op de mogelijkheden voor het creëren van waarde op bestaande bedrijventerreinen met behulp van financiële arrangementen. Er worden in totaal tien gerechten (of arrangementen) gepresenteerd tijdens het tussengerecht. Marktstructurering belangrijk om te komen tot waardecreatie Steeds minder nieuwbouw is nodig in de regio Oost-Groningen. De regio moet een cultuuromslag maken van nieuwbouwplanologie naar planologie van de bestaande ruimte. Dit behelst een revolutionaire verandering voor alle partijen in het vastgoed en ruimtelijke ordening, van overheden tot ontwikkelaars en beleggers. Dit komt bovenop de zware financiële crisis. Maar er blijven her en der ook kansen voor goed nieuw vastgoed, kansen voor bestaande locaties en goede gebiedsontwikkeling, mits de voorwaarden, verdienmodellen en financiële samenwerkingsarrangementen zich aanpassen aan de nieuwe werkelijkheid en ook mee-transformeren. Eén centraal begrip bij het komen tot succesvolle financieringsarrangementen in Oost-Groningen is marktstructurering. Markt Tijdens het voorgerecht (vorige hoofdstuk) structurering werd het belang hiervan al uitgebreid benadrukt. Marktstructurering is een Inzet indirecte manier van sturen gericht op publieke en private goede (financiële) randvoorwaarden, partijen waarbinnen ruimtelijke en Financiele vastgoedmarkten (bijvoorbeeld de arrangementen en waardecreatie grondmarkt, de ontwikkelingsmarkt en de gebouwenmarkt) functioneren. Het gaat dan om het beïnvloeden van de financiële en organisatorische kaders waarbinnen publieke en private marktpartijen opereren. Door die kaders te bepalen of te veranderen, creëer je schaarste en daarmee markt vanuit het perspectief dat de markten in een krimp- of anticipeerregio als Oost-Groningen anders functioneren (vanuit de relatie tussen bestaand vastgoed en de veranderopgave) dan in gebieden met een forse uitbreidingsvraag. Op deze manier kan marktwerking worden geoptimaliseerd en worden vastgoedoplossingen gestimuleerd. Het gaat in het selecteren en combineren van de financiële arrangementen in dit hoofdstuk uitdrukkelijk niet om ‘meer’ of ‘minder’ sturen, maar om ‘andere’


19

instrumenten en arrangementen, aansluitend op de transitie van Oost-Groningen in het algemeen en het draagvlak onder stakeholders. We verwachten mede hierom dat traditionele publiekrechtelijke financiële instrumenten niet één op één toepasbaar zijn, omdat ze uitgaan van groei, nieuwbouw en uitbreiding, niet van ‘anticiperen, transitie en veranderen’ van bestaand vastgoed. Dit betekent ook dat aantrekkelijke arrangementen altijd gekoppeld zullen zijn aan goed afgebakende submarkten (marktstructurering). De nieuwe cashflow komt uit nieuwe kasstromen op bedrijventerreinen. Dit is tweeledig: Enerzijds in besparen ten opzichte van de huidige situatie (zoals mogelijkheden voor energiebesparing, maar ook dubbele of tijdelijke bestemmingen), zoals ook in het voorgerecht genoemd. Anderzijds is het meer cashflow halen uit het afbakenen van rechten en plichten rond de gebiedsexploitatie (bijvoorbeeld de rechten voor beheer van een locatie of het recht voor het leveren en collecteren van energie). Een tiental interessante en/of kansrijke arrangementen voor Oost-Groningen hebben we opgesomd in de onderstaande figuur en vervolgens verder uitgewerkt. Hierbij staat centraal wat het arrangement inhoudt, maar ook of het past in de regio Oost-Groningen.


20

1. Value capturing Wat is het? Bij value capturing zet u de waardevermeerdering van commercieel vastgoed als gevolg van herprofilering in bij herstructurering elders op de locatie of in de regio. Op hoofdlijn gaat het erom dat u de waarde van het commercieel vastgoed op bedrijventerreinen verhoogt door andere werkfuncties of hogere bebouwingsintensiteiten of een combinatie van beide. In de praktijk gaat het vooral om: transformatie van een deel van de locatie naar andere functies met een hogere commerciële waarde, zoals wonen en kantoorruimte, om hiermee herstructurering van het terrein te betalen; transformatie van de hele locatie naar andere functies met een hogere commerciële waarde, zoals wonen en kantoorruimte en inzet van deze opbrengst voor verevening van andere te herstructureren bedrijventerreinen; omzetten van bedrijfsruimte met een laag aandeel kantoorvloer naar bedrijfsruimte met een hoger aandeel kantoorvloer; verhoging van de bebouwingsintensiteit van het bedrijventerrein, door bijvoorbeeld het verhogen van de netto-brutoverhouding van het terrein door aanpassing van de verkavelingsstructuur, gebruik van restkavels en het verminderen van de hoeveelheid infrastructuur en openbare ruimte op het terrein. Daarnaast kan de bebouwingsintensiteit worden verhoogd door intensiever ruimtegebruik op de kavel: bouwen in meerdere lagen. herverkavelen van kavels zodat deze opnieuw kunnen worden ontwikkeld en kan worden ingespeeld op de vraag. Past het in Oost-Groningen? Ja, in praktijk wordt value capturing ook al gehanteerd in de regio. Hieronder geven we in een tabel een drietal voorbeelden van mogelijkheden om waarde te creëren op bestaande bedrijventerreinen. Instrument Intensief ruimtegebruik

herontwikkelen bestaande panden en leegstaande kavels

Toelichting In Oost-Groningen zijn meerdere lege bedrijfskavels, variërend van groot tot klein, beschikbaar. Daarnaast beschikken bedrijven veelal over restruimte op eigen kavel. Het benutten en ontwikkelen van restruimte en vrije kavels (voordat wordt gekozen voor ontwikkeling van een nieuwe greenfield) lijkt daarom zeker haalbaar. Met een ruimtescan kan berekend worden hoeveel ruimte (vierkante meters) er op een bedrijventerrein (of individueel bedrijfskavel) nog gewonnen kan worden met behulp van intensief ruimtegebruik. Hierdoor kan de ruimteproductiviteit van een terrein verhoogd worden. Daarbij is intensief ruimtegebruik een manier om duurzaam met ruimte (en bedrijventerreinen) om te gaan. Bestaande panden herontwikkelen en/of leegstaande kavels ontwikkelen. Bijvoorbeeld voor kleinschalige (geschakelde) bedrijfsruimte of grootschalige detailhandel. Dit past goed binnen de systematiek van de ladder van duurzame verstedelijking, waarbij eerst wordt gekeken naar de mogelijkheden voor (her)ontwikkeling op bestaande bedrijventerrein (zogenaamde ‘brownfields’). Daarbij kan in het bestemmingsplan specifiek ruimte gereserveerd voor ontwikkeling van grootschalige / perifere detailhandel op bestaande (en


21

Herverkavelen

eventueel verouderde) bedrijventerreinen. De opbrengsten van herontwikkelen naar kleinschalige bedrijfsruimte en/of GDV zijn vaak, ook voor ondernemers, aantrekkelijk. Tegelijkertijd zorgen nieuwe ontwikkelingen op een locatie voor een opwaardering van het bedrijventerrein. Grote kavels herverkavelen tot kleinere kavels of juist meerdere kleinere kavels omzetten tot een groter kavel. Op deze manier kan worden ingespeeld op de kwalitatieve vraag naar bedrijfsruimte. In Oost-Groningen zijn meerdere (middel)grote (verouderde) panden en leegstaande kavels / ponyweitjes. Door herverkavelen kunnen deze panden/kavels aantrekkelijk worden gemaakt voor de markt (bijvoorbeeld door kleinere bedrijfsruimte te ontwikkelen op deze plekken). Mogelijkheden voor herverkavelen biedt zeker ook mogelijkheden op bedrijventerreinen in Oost-Groningen.

Toevoegen van extra vloeroppervlak levert ook veel op Toevoegen van extra vloeroppervlak bedrijfsruimte op bedrijventerreinen kan na herstructurering op twee manieren: benutten van restruimte; toevoegen van extra meters vloer door intensiever bouwen. Op gemengde bedrijventerreinen is – in uw regio én afhankelijk van de locatie – gemiddeld circa 5 tot 10% van de ruimte onbenut. Het gaat bijvoorbeeld om groenstroken met een lage gebruiks- en belevingswaarde en restruimte die grenst aan bestaand terrein die functioneel toch al bij het terrein hoort. Herontwikkeling van deze terreinen komt nu nog maar mondjesmaat voor, maar steeds meer eigenaar/gebruikers, maar ook ontwikkelaars, zijn wel geïnteresseerd in ontwikkeling van deze stroken. Overigens is belangrijk rekening te houden met de wensen en eisen van bedrijfsruimtegebruikers bij het toevoegen van extra meters op het bedrijventerrein. Immers er zijn in de praktijk slechts beperkt mogelijkheden voor stapeling en schakelen van bedrijfsruimten. Echter door een slimme verkaveling, incidenteel schakelen van bedrijfsruimte en het beperkt stapelen van de kantoorruimte van het bedrijf bovenop de bedrijfsruimte, schatten we in dat er in Oost-Groningen nog steeds belangrijke ruimtewinst te realiseren door intensiever bouwen Rekenvoorbeeld: het ontwikkelen van circa 5% van het bedrijventerrein (ofwel 500 m² kavel per hectare, met een grondprijs van gemiddeld € 70 per m² bvo per hectare) levert een commerciële waarde van circa € 35.000 tot 42.000 per hectare op;

2. Inkomsten uit tijdelijke gebiedsexploitatie: tex Wat is het? Projecten worden steeds vaker in delen ontwikkeld. Hierdoor kan het voorkomen dat gebouwen leeg staan of kavels braak liggen op bedrijventerreinen, voordat ze in Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

22

aanmerking komen voor (her)ontwikkeling. Met behulp van een tijdelijke exploitatie (tex) kunnen in een vroeg stadium toch opbrengsten worden gegenereerd, vooruitlopend op de definitieve (her)ontwikkeling. Met behulp van een tijdelijke exploitatie kan worden voorkomen dat voorfinanciering van een gebiedsontwikkeling te groot wordt en vormt daarnaast een mogelijk instrument in promotie / branding van een gebied. Bij leegstaande panden kan de aantrekkelijkheid voor tijdelijke functies worden bepaald, hierbij geldt dat hoe groter het aantal mogelijke functies, hoe hoger de alternatieve aanwendbaarheid en des te lager het leegstandsrisico. Aandachtspunt bij de tex is een gezonde businesscase. Er moet een reële inschatting worden gemaakt van de kosten én opbrengsten van de tijdelijke exploitatie en de risico’s die erbij horen. Dit kan vervolgens worden vergeleken met de situatie waarin helemaal niet wordt gedaan (en het pand of kavel dus niet wordt gebruikt). Vaak blijkt dat een tijdelijke invulling al snel meer oplevert dan niks doen met een pand. Daarbij geldt ook dat leegstand per definitie leidt tot snellere verloedering van een pand. Belangrijk is om enerzijds goed naar de kostenkant te kijken: zo kunnen de energielasten van oudere, slecht geïsoleerde gebouwen bijvoorbeeld behoorlijk oplopen. Veiligheidsvoorschriften kunnen ook een onverwacht grote kostenpost vormen. In de exploitatie moet dit mee worden genomen. Anderzijds verdient ook de opbrengstenkant aandacht: startende ondernemers, ZZP’ers en/of creatieve bedrijfjes redden het bijvoorbeeld soms niet zonder subsidie. Er zijn echter zeker ook alternatieven die wel geld opleveren (bron: Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft, september 2012). Sturen op huidige, tijdelijke exploitatie van bestaande panden of kavels op het bedrijventerreinen vanuit het perspectief van waardecreatie is een nieuwe manier van denken om te komen tot verzakelijking van bedrijventerreinen en financiering van herstructureringsopgaven. Past het in Oost-Groningen? Ja, in praktijk worden bestaande panden in Oost-Groningen al (tijdelijk) gebruikt. Een goed voorbeeld hiervan zijn de bedrijfspanden op het voormalige Philips complex in Stadskanaal (Mercurius Business Park), maar bijvoorbeeld ook de strokarton fabriek op bedrijventerrein AA-Stroom, waar in delen van het pand goederen worden opgeslagen. Momenteel wordt ook nagedacht over de tijdelijke invulling van kavels met zonnepanelen, voor een periode van tien tot twintig jaar. Op deze manier wordt grond benut en levert ook inkomsten op. 3. Inkomsten uit ketenintegratie Wat is het? Ketenintegratie gaat om een geïntegreerde visie op vastgoed, stromen (van bijvoorbeeld energie) en gebruik. Denk bijvoorbeeld aan gesloten systemen voor afval, water en energie, domotica en andere meet- en regelsystemen. Technisch kunnen dergelijke voorbeelden van horizontale ketenintegratie inmiddels prima. Geïntegreerde systemen Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

23

van ontwikkeling tot exploitatie kunnen leiden tot kostenbesparingen, omdat er geen eenmalige winstnemingen zijn van partijen die betrokken zijn bij een klein deel van de keten. De integraties in de keten kunnen zowel horizontaal als verticaal zijn. Voorwaarts verticaal: wanneer een gebruiker eigen vastgoed of grond gaat ontwikkelen; Leegstaand vastgoed verwerven voor herontwikkeling en zoeken naar tijdelijk gebruik om inkomsten te verwerven. Bij herontwikkeling van bedrijventerreinen of panden biedt dit zeker ook mogelijkheden. Denk bijvoorbeeld aan ontwikkeling van pand en kavel, maar tegelijkertijd ook beheer en onderhoud. Op deze manier is de kwaliteit en toekomstpotentie van pand/locatie langere ti jd gewaarborgd. Of de koppeling van energie en bedrijfsruimte, door naast het verhuren van een pand bijvoorbeeld ook in de energielevering te voorzien. Dit kan ook in een vastgoedexploitatie worden opgenomen. Een ander voorbeeld van ketenintegratie is de aanwezigheid van een biovergistingsinstallatie op een bedrijventerrein, die vervolgens direct energie levert aan omliggende bedrijven en bijvoorbeeld ook reststoffen benut die bedrijven niet meer nodig hebben. Past het in Oost-Groningen? Ja, zeker! Er zijn zelfs al concrete voorbeelden van ketenintegratie in Oost-Groningen. Zo wordt de restwarmte van Avebe (aardappelmeerverwerker) gedeeld met omliggende bedrijven die deze restwarmte goed kunnen gebruiken (op Bedrijvenpark GroningenZuid). Daarnaast wordt er momenteel een biovergistingsinstallatie gebouwd in de gemeente Veendam (zie ook business case Avebe/Wilkens locatie). 4. Bouwclaimmodel Wat is het? Gemeenten, maar ook gemeenten gezamenlijk als regio, kunnen van een marktpartij met een grondpositie op een ontwikkelingslocatie verlangen dat deze de herstructurering van een (verouderd) bedrijventerrein elders in een gemeente of regio meefinanciert. In ruil daarvoor verlenen gemeenten en/of regio juridische en beleidsmatige medewerking aan de ontwikkeling van een nieuwe locatie (bedrijventerrein of woningbouw, kantoorlocatie et cetera). Dit kan met behulp van het bouwclaimmodel. De ontwikkelaar wordt op deze manier voor zijn investeringen op een (relatief) dure herstructureringslocatie beloond met een bouwopgaaf elders in de gemeente, die (mogelijk) lucratiever is, bijvoorbeeld een woningbouwlocatie op een andere plek. Dit model (verevening door marktpartijen) wordt in de praktijk incidenteel toegepast. Gebruik van een bouwclaim als instrument voor verevening is alleen mogelijk als in een gemeente of regio voldoende grond aanwezig is voor locatieontwikkeling. Voor de gemeente heeft het bouwclaimmodel als belangrijk nadeel dat het ervoor zorgt dat de concurrentie tussen marktpartijen op de bouwclaimlocaties uitgeschakeld is. Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

24

Past het in Oost-Groningen? Ja, mogelijk. In Oost-Groningen is voldoende nieuwe grond voor uitgifte beschikbaar, daarnaast is er in de regio een forse herstructureringsopgave. Echter, het is lastig om locaties te vinden die momenteel lucratief zijn. Mede als gevolg van de economische crisis is de vraag naar vastgoed flink afgenomen. 5. Bedrijveninvesteringszone (BIZ) of GebiedsVVE Wat is het? De bedrijveninvesteringszone (BIZ) is gebaseerd op het Angelsaksische model Business Improvement Districts (BID). De BIZ is in de afgelopen jaren via een experimentwet in Nederland geïntroduceerd. Het initiatief ligt nadrukkelijk bij de gebiedspartijen zelf. Bij een BIZ organiseren de ondernemers uit een gebied zichzelf en stichten zij een ondernemersfonds. De gemeente beheert dit fonds. Bij voldoende draagvlak voor een bepaalde investering in de openbare ruimte, kan de gemeente of regio een bijdrage doen naast de bijdragen van alle aangesloten ondernemers. Zo wordt voorkomen dat enkele bedrijven meeliften op investeringen van anderen (freeriders gedrag). Voldoende draagvlak wordt onder andere gebaseerd op een bepaald percentage instemmers. In de experimentperiode zijn er door het hele land rond de 100 praktijktoepassingen ontstaan, vele malen meer dan verwacht. De BIZ is een experimentenwet en de sluiting voor de oprichting van een BIZ was eind 2011. De experimentwet wordt momenteel geëvalueerd. In de tussentijd mogen er geen nieuwe BIZ-aanvragen mogen worden gedaan. Past het in Oost-Groningen? Ja, mogelijk kan in Oost-Groningen een ‘vrijwillige BIZ’ worden opgericht, waarbij de gemeente niet betrokken is en het ondernemersfonds in eigen beheer is. Het gaat dan om een gebiedsvereniging van eigenaren (VvE). Bij een gebieds-VvE organiseren de eigenaren in een gebied zich in een vereniging. Daarbij hoort een regelmatige verplichte afdracht. De VvE spaart hiermee om investeringen in de ‘gemeenschappelijke’ openbare ruimte te kunnen doen. De gemeente zorgt voor een startkapitaal en stort een reguliere vierkante meterprijs. Een verschil met de BIZ is dat met regelmatige bijdragen een kapitaal wordt opgebouwd, alvorens de uitgaven zijn vastgesteld. Daarnaast moeten alle eigenaren het eens zijn met een investering voordat die wordt gedaan. 6. Stedelijke herverkaveling Wat is het? Stedelijke herverkaveling wordt in het buitenland (bijvoorbeeld in de Verenigde Staten, Frankrijk, Duitsland en verschillende landen in Azië) ingezet bij transformatie van een bepaald gebied. Alle eigenaren in het gebied dragen tijdelijk hun gronden vastgoed Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

25

eigendomsrechten over aan een (op te richten) gebiedsontwikkelingsmaatschappij, tegen de waarde in het huidige gebruik. De ontwikkelingsmaatschappij werkt vervolgens aan de herontwikkeling van het kostenverhaal bij herontwikkeling en /of transformatie, waarbij sloop, toevoeging van te bebouwen oppervlak en herverkaveling plaatsvindt. Daarna krijgen de oorspronkelijke eigenaren weer eigendomsrechten toegewezen, gelijk aan hun oorspronkelijk aandeel in het gebied of ze worden gecompenseerd voor eventueel verlies van hun rechten. De gemeente verwerft opnieuw de openbare ruimte. Alle eigenaren profiteren van de waardevermeerdering maar dragen ook, naar rato van de waardestijging, bij aan de herontwikkelingskosten. Past het in Oost-Groningen? Ja, mogelijk. Stedelijke herverkaveling kan als vrijwillig door gebiedspartijen te kiezen instrument aantrekkelijk zijn voor bedrijventerreinen in Oost-Groningen, omdat de huidige waarde van de terreinen laag is in vergelijking tot nieuw vastgoed en omdat sprake is van een grote diversiteit van eigenaren. Daarnaast zal de opgave vaak gemengd zijn (deels sloop, deels renovatie, deels handhaving en verschillende eigenaren). Het geeft de mogelijkheid de kosten van transformatie of herontwikkeling te compenseren met de waarde die wordt gecreëerd. Wel is dit systeem alleen interessant als sprake is van positieve waardeontwikkeling, wat bij toevoeging van bebouwbaar vloeroppervlak eerder te garanderen is. Daarnaast kan een te groot aantal eigenaren de onderhandelingen compliceren. Bij een verplichte vorm leveren vooral de inbrengwaarde en onteigening grote blokkades op. 7. Meerjarige koppeling ontwikkeling en exploitatie - ESCo Wat is het? Een Energy Service Company (ESCo) is een bedrijf dat de aanleg, het onderhoud en het beheer van installaties in gebouwen op zich neemt. Het bedrijf garandeert een afgesproken energiebesparing. Het is vooral interessant voor bedrijven die grote installaties hebben. ESCo’s zijn een nieuwe ontwikkeling in innovatieve samenwerkingsvormen in de bouwketen, overgewaaid uit de Verenigde Staten. De ESCo regelt het ontwerp, realisatie, beheer, onderhoud en zelfs ook de financiering. De markt geeft langjarige garantie af op de totaalkosten, de energieprestatie voor 10 jaar vooruit, kosten voor beheer en onderhoud, maar – heel belangrijk – ook verbetering van het comfort. Vergelijkbaar met een ESCo voor energie is te onderzoeken of deze constructie ook kan worden ingezet voor andere bestaande investeringsstromen door het gebied, zoals arbeid en participatie (slimme inzet van zorgen arbeidsmarktmiddelen om de arbeidsparticipatie te vergroten en bedrijven van personeel te voorzien), afval (aanwenden voor opbrengsten door energiewinning), water (waterbeheer vergemakkelijken door waterbergingen), onderhoud (overdragen binnen het gebied zelf in ruil voor tegeninvesteringen), parkeren (Greenwheels investeert in Duitse steden in de aanleg van speelplekken en parkjes mits minimaal 10% van de inwoners uit de wijk een contract afsluit), veiligheid (gezamenlijke inkoop in samenwerking met verzekeringen), data (slimme gebiedssystemen in samenwerking met bedrijven als Cisco of IBM), zorg (met verzekeraar investeren in gezondheid en bewegen) en leningen en pensioenen. Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

26

Waar het steeds om gaat is niet zozeer te redeneren vanuit het inbrengen van nieuwe geldstromen, maar meer het slim aanwenden van geldstromen die al door het gebied heen gaan.

Het volgen van financieringsstromen kan zich richten op investeerder, begunstigde en financier en de veranderende rollen bij gebiedsontwikkeling. Zo is er bijvoorbeeld in toenemende mate bereidheid bij netbeheerders om mee te investeren in verduurzaming van vastgoed en wordt bijvoorbeeld het meer flexibel maken van vastrechttarieven als bron van verrekening onderzocht. Past het in Oost-Groningen? Ja, zeker! De eerste ideeën voor een Esco zijn inmiddels uitgerold in Oost-Groningen. Met de komst van een moderne biovergistingsinstallatie in Veendam (zie ook business case), maar op termijn ook de plaatsing van zonnecellen op meerdere locaties in de regio, is de mogelijkhed een Esco te starten zeker interessant. Door de aanwezigheid van een overcapaciteit aan uitgeefbaar en te herontwikkelen bedrijventerrein, is er ook ruimte voor ontwikkeling van energiecentrales en het (tijdelijk) plaatsen van zonnecellen. 8. Tax Increment Financing (TIF) en Lease Increment Financing (LIF) Wat is het? Bij Tax Increment Financing (TIF) worden publieke gelden (via OZB belasting) lokaal geïnvesteerd in herontwikkelingsprojecten die zonder overheidsingrepen niet kansrijk worden geacht. De investering zorgt voor een verhoogde aantrekkelijkheid, wat leidt tot meer private ontwikkeling. Doordat extra belastinginkomsten ten gevolge van de toekomstige ontwikkeling worden geprognosticeerd en gedurende het proces worden gebruikt als input, bedruipt het project zichzelf als het ware. Dit systeem is gangbaar in de VS (onder andere de stad Portland past het veelvuldig toe) en ook in Engeland wordt ermee geëxperimenteerd. De gemeente Nijmegen doet iets dergelijks ook voor het Waalfront. Samen met ontwikkelaar Bouwfonds is de gemeente verantwoordelijk voor de gebiedsontwikkeling, waarbij Bouwfonds de lead heeft en initiatieven neemt en de gemeente het gat in de grondexploitatie vult met toekomstige OZB-inkomsten. Zo’n instrument kan onderdeel zijn van de onderhandelingen tussen gemeente en ontwikkelaar.


27

Figuur 6: schematische weergave werking TIF

Bron: Wikpedia; Bewerking: Stec Groep, 2012

Wanneer in Nederland zou worden gekozen voor het hanteren van een TIF, worden de inkomsten uit de OZB gekoppeld aan een herontwikkelingsgebied. De gebiedsgerichte inzet (en mogelijk verhoging) is erop gebaseerd dat de gemeente via de OZB meeprofiteert van waardevermeerdering van het particulier eigendom. Alle OZBinkomsten aan de start van een bepaalde (her)ontwikkeling worden hierbij vastgelegd (en bevroren) en blijven ook daarna naar de publieke middelen toevloeien voor onderhoud van de openbare ruimte. Door de investering (als gevolg van de herontwikkeling) ontstaat waardevermeerdering en stijgt de OZB. De OZB die boven de vrieslijn binnenkomt wordt gebruikt om de initiële investeringen terug te verdienen. Deze inkomstenstijging kan echter ook vooraf (op basis van een prognose van de toekomstige waarde) gebruikt worden om gebiedsontwikkeling te financieren. TIF heeft meerdere voordelen: extra belastinginkomsten terug naar het oorspronkelijke gebied dat genereert private investeringen en daarmee extra belastingopbrengsten Past het in Oost-Groningen? Mogelijk, het instrument is voor Oost-Groningen vooral ook een inspirerend voorbeeld , in een aangepaste vorm. De OZB kan in Nederland niet zomaar gebiedsgericht worden Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

28

ingezet en de inkomsten uit OZB zijn vergeleken bij de VS relatief laag. Wel kan worden onderzocht of en op welke manier Tax Increment Financing als referentie kan dienen voor Oost-Groningen (en Nederland). We zien een aantal varianten die mogelijk bruikbaar kunnen zijn: In Nederland het aandeel OZB vrij laag. In plaats van OZB zou dit systeem echter ook met erfpacht (Lease Investment Financing) kunnen werken. Het erfpachtstelsel zou kunnen worden gebruikt voor een vorm van kostenverhaal naar analogie van het TIFsysteem. In dat geval wordt de waardestijging op basis van functiewijziging, verdichting en intensivering ingezet om gebiedsontwikkeling te financieren. Door de investeringen in het gebied ontstaat waardecreatie, waardoor de inkomsten uit erfpacht stijgen. De inkomsten boven die ‘vrieslijn’ kunnen worden afgevangen naar een ‘toekomstfonds’. Lastig is echter dat in Oost-Groningen (nog) geen gronden in erfpacht zijn uitgegeven. Ook de huidige uitgeefbare gronden worden op de ‘reguliere’ manier verkocht. Een andere variant is dat obligaties kunnen worden uitgegeven in de gebiedsontwikkeling die via waardestijging worden terugverdiend. Dit kan indien gewenst de liquide middelen opleveren om de investeringen te kunnen doen. In de Verenigde Staten wordt hier al mee gewerkt: om de investeringen in gebiedsontwikkeling vooraf mogelijk te maken geeft een aantal steden in de VS obligaties uit, die worden afbetaald met de hogere inkomsten uit OZB. Dat gebeurt voor een vooraf maximaal afgesproken periode. Een derde mogelijkheid is dit systeem te koppelen aan een systeem waarin partijen uit het gebied ook zelf investeren in het gebied. In plaats van spaargeld bij een willekeurige bank onder te brengen wordt met een bank een overeenkomst gesloten om een bedrijventerreinenbank op te richten die rechtstreeks in het gebied investeert. De gebiedsgebruikers sparen bij die bedrijventerreinenbank, ontvangen rente uit de waardecreatie die de investeringen opleveren en profiteren ook omdat hun spaargeld wordt aangewend voor de verbetering van hun eigen omgeving. Het zou kunnen leiden tot een sterkere betrokkenheid bij gebied. Net als obligaties zou de toegenomen waarde kunnen worden aangewend om de leningen uit spaargelden af te betalen. Het stimuleren van gebiedsontwikkeling in een dergelijke nieuwe stijl kan gestimuleerd worden wanneer de overheid hierbij een deel van de financiering op zich neemt. Zij kan voor een beperkte periode met een laagrentende lening de gebiedsontwikkeling een impuls geven. 9. Verhandelbare rechten Wat is het? Verhandelbare ontwikkelingsrechten geven de mogelijkheid tot kostenverevening van investeringen in de publieke ruimte, door zowel nieuw programma als de investeringen een commerciële waarde te geven. De ontwikkelrechten en plichten kunnen onderling worden verhandeld. Zo kan een ontwikkelaar de verplichting van een publieke investering overnemen van een andere investeerder en mag deze in ruil daarvoor meer programma (bijvoorbeeld in een hogere dichtheid – FSI) realiseren. Toepassing kan vrijwillig gebeuren op basis van een gebiedsafspraak met alle Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

29

ontwikkelende partijen. Als deelname verplicht moet worden gesteld dan moet de afspraak worden geregeld in een bestemmingsplan, inpassingsplan of structuurvisie. Juridisch moet dit worden geregeld door een wijzing in de WRO. Dit instrument is in de praktijk al toegepast in bijvoorbeeld Limburg en Noord-Brabant (Ruimte voor Ruimte), Zuid-Holland (bij de sanering van kassen) en Tilburg (Tivolipark). Nader kan worden uitgezocht of het ook mogelijk is dat rechten voor ontwikkeling door de gemeente ‘verkocht’ worden aan private partijen, en eventueel onderling verhandeld. De opbrengst gaat naar de gemeente, die daarmee de publieke investeringen doet. Recent is een nieuwe manier ontstaan om kostenverhaal via verhandelbare ontwikkelingsrechten verplicht te stellen: aan de hand van de recent aangenomen Motie Irrgang. Deze motie maakt het mogelijk om bij een exploitatiegebied in een grondexploitatie twee, al dan niet aangrenzende, gebieden te selecteren. In het bestemmingsplan worden de twee gebieden aan elkaar gekoppeld. Zijn in gebied A de ontwikkelrechten al vergeven, dan kan een ontwikkelaar het recht gebruiken in gebied B te ontwikkelen. Aan de hand van deze motie kunnen verliesgevende projectonderdelen worden gecompenseerd, doordat aanvullende eisen aan ontwikkelingen kunnen worden gesteld, die bijvoorbeeld in het koppelgebied moeten worden gerealiseerd. Het is daarbij waarschijnlijk mogelijk om ‘gebied A’ en ‘gebied B’ over elkaar heen te laten vallen, zodat kostenverhaal mogelijk wordt. Past het in Oost-Groningen? Verhandelbare ontwikkelingsrechten kunnen een zinvol instrument zijn voor de regio Oost-Groningen. Verhandelbare ontwikkelingsrechten zijn bebouwingsmogelijkheden die van grondeigenaren/ gebruikers kunnen worden gekocht om elders te worden gebruikt. Doel hierbij is dat partijen die hun grond niet (meer) mogen ontwikkelen, worden gecompenseerd door partijen die hun grond (elders) wel mogen ontwikkelen. Het instrument kan leiden tot meer ruimtelijke kwaliteit in de regio (ook een belangrijk streven uit het ‘convenant bedrijventerreinen Oost-Groningen’), door een andere ruimtelijke verdeling tussen bebouwd en onbebouwd gebied na te streven. Een complicatie is vaak wel de aanwezigheid van meerdere gevestigde partijen op (bestaande) bedrijventerreinen. De mogelijkheid reeds aanwezige partijen via dit instrument bij te laten dragen aan publieke kosten kan verder worden onderzocht aan de hand van de werking van de Motie Irrgang. Daarmee kan worden geregeld dat binnen het gebied een bepaalde ontwikkeling ook een investering in de openbare ruimte vereist. Of dit voordelig is hangt af van de hoogte van de investeringen die nodig zijn in de publieke voorzieningen. Omdat dit systeem nieuw is brengt de toepassing waarschijnlijk kosten en tijd mee om uit te zoeken hoe de regeling het best kan worden uitgevoerd. In het geval dat dit niet mogelijkheid blijkt, zijn verhandelbare ontwikkelingsrechten enkel interessant als de gemeente uitgaat van een grote omvang van de publieke investeringen; gezien het herstructureringsprogramma van de regio en de daaraan


30

gekoppelde subsidie zou dit echter mogelijkheden moeten kunnen bieden, daar (enkele) gemeenten al concrete plannen hebben voor investeringen in de openbare ruimte.

10. Sponsoring openbare ruimte Wat is het? Een private partij kan tot investering in de openbare ruimte overgaan, om daarmee de eigen omgeving op te waarderen, het eigendom op de waarderen en daarmee het gebied ‘sponsoren’. AEGON heeft in 2002 in samenwerking met de Gemeente Den Haag, Leidschendam-Voorburg en de HTM geïnvesteerd in de herinrichting van het AEGONplein, voorheen Mariahoeveplein. Ook heeft AEGON toegezegd het plein voor 20 jaar te onderhouden. Daar stond de naamsverandering naar AEGONplein tegenover. Deze investering is dus vanuit marketing motieven gedaan, plus dat de omgeving van het hoofdkantoor van AEGON hiermee werd verbeterd. Ook SHELL heeft in Den Haag geïnvesteerd in de wegen die tussen haar gebouwen liggen. Mogelijk hebben (grotere) bedrijven in Oost-Groningen belangstelling in het gebied te investeren en op dergelijke wijze hun naam aan het gebied te verbinden. Past het in Oost-Groningen? Misschien, wanneer de toegevoegde waarde voldoende aantoonbaar is, zou het kunnen dat bedrijven in Oost-Groningen bereid zijn om mee te betalen aan investeringen in de openbare ruimte, om die zo op een hoger niveau te krijgen. Overige instrumenten Tijdelijke Andere Bestemming (TAB) Tijdelijk ander gebruik van (leegstaande) bedrijfsruimte, bijvoorbeeld ruimte voor particuliere opslag (caravans, auto’s et cetera), kunst, cultuur en recreatie. Dit zorgt niet alleen voor reuring en identiteit, maar helpt (soms) ook voor het op de kaart zetten van de locatie (marketing). Interessant is om financiers (vooral banken) daarbij deelgenoot te maken, immers, leegstand levert niemand iets op en leidt tot verloedering. Een tijdelijke invulling is daarom vaak wenselijk. Dit vraagt om het flexibel hanteren van het bestemmingsplan en regelgeving.


31

Branding Sterke branding en een onderscheidend concept voor uw bedrijventerrein of enkele panden / delen van het terrein. Bijvoorbeeld door te kiezen voor een sterke, opvallende naam, aantrekkelijke website et cetera. Dit zorgt voor waardecreatie; bedrijven hebben het gevoel bij iets bijzonders te horen, daarnaast heeft dit vaak ook een aantrekkende werking op bedrijven. Speldenprikken Binnen een gebied zijn er een of twee gebouwen die slecht functioneren, waar structurele leegstand is, of die sterk verouderd zijn. Deze panden/gebouwen hebben een negatief effect op de omliggende panden/gebouwen. Door één of enkele ‘rotte kiezen’ te trekken ontstaat een hefboomwerking voor ondernemers om in hun panden en kavels te investeren of op te waarderen. Een gemeente kan overwegen een pand aan te kopen en het op te knappen en/of kavel te herontwikkelen, maar een optie is ook om te stimuleren dan een private partij dit te doen, mogelijk met enige subsidie of kredietverstrekking (bijvoorbeeld voor bodemsanering of iets dergelijks) Opknippen: think big, act small Bedrijventerreinen hebben vaak een forse omvang. Het is lastig hiervoor een totaalaanpak te realiseren. Daarom is het vaak verstandig om stapsgewijs te werk te gaan. Groot en visionair denken, maar klein handelen. Voor ieder gebouw en gebied/kavel is immers een momentum. Met gerichte speldenprikken impulsen uitdelen met als doel het verhogen van de toekomstwaarde en duurzaamheid + geld op lange termijn. Door te werken in kleine stappen worden de financiële risico’s verkleint. Deze worden immers in kleinere behapbare 0 onderdelen gedeeld. Zo blijft tijd overzicht en bijsturing mogelijk, worden kosten beter gespreid en kosten en opbrengsten dichter bij elkaar gebracht. Per onderdeel is het mogelijk om nieuwe financiers te zoeken en samenwerkingsarrangementen aan te gaan. Daarnaast helpt het werken in kleine stappen om tijdig bij te sturen bij een veranderende marktvraag en kunt u ervaringen uit eerdere fases gebruiken voor het optimaliseren van volgende onderdelen van de herontwikkeling. Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

32

Bijzonder objecten Aantrekkelijke of bijzondere panden benutten voor specifieke functies (landmark), zoals een werkatelier voor de creatieve sector, kunstgallerij of horeca gelegenheid. Maar ook panden op strategische plekken optimaal benutten, bijvoorbeeld panden op een zichtlocatie of bij de entree van het bedrijventerrein. Dit zorgt voor een impuls voor uw bedrijventerrein en opwaardering van pand en gebied en is daarbij mogelijk een interessante businesscases voor private partijen. Meerdere plekken in Oost-Groningen bieden hiervoor mogelijkheden, denk bijvoorbeeld aan de oude Philips fabrieken, maar mogelijk ook locaties op de entree van De Rensel of voormalige Avebe panden. Ten slotte… subsidie ook stimulatiemiddel Een mogelijkheid om financiering voor herontwikkeling van bedrijventerreinen te verkrijgen is met behulp van subsidie. Een subsidie kan private partijen stimuleren om te kiezen voor ontwikkeling van een kavel, pand of deel van een terrein. Een voorbeeld is een gevel-tot-gevel subsidie, waarbij de gemeente een subsidie verleent wanneer een eigenaar/gebruiker investeringen doet in de gevel en/of kavel van het bedrijfspand. Ook de herstructureringssubsidie vanuit het Provinciaal Herstructureringsprogramma (PHP) biedt mogelijkheden. Voorwaarde hierbij is dat een gemeente beschikt over een masterplan/visie voor een op te waarderen terrein. Bovendien heeft de regio Oost-Groningen in het convenant bedrijventerreinen de afspraak gemaakt dat met de (mogelijke) meeropbrengsten van de grondprijzen een lokaal of subregionaal herstructureringsfonds te vullen. Zo worden de mogelijke meeropbrengsten van grondverkoop direct gekoppeld aan de herstructureringsopgave (zie ook het bijgerecht).


33

4. HOOFDGERECHT: DRIE BUSINESSCASES IN OOST-GRONINGEN Het hoofdgerecht bestaat uit drie streekgerechten. Drie businesscases uit OostGroningen waarbij verzakelijking (en private investeerders) centraal staan. Met behulp van de instrumenten uit het tussengerecht (vorige hoofdstuk) wordt voor de verschillende cases gezocht naar slimme strategieën en oplossingen voor private investeringen. Op deze manier wordt meerwaarde gecreëerd op de locaties en kan de (her)ontwikkeling weer een stap verder worden gebracht. Van elk van de drie businesscases worden de belangrijkste leereffecten na elk gerecht benoemd.

4.1 Mercurius Business Park Mercurius Business Park hoofdpijndossier voor gemeente en regio Voor de gemeente Stadskanaal, maar ook voor de gehele regio Oost-Groningen, is het Mercurius Business Park een hoofdpijndossier. De potentie van de locatie wordt erkend, maar het lukt tot nu toe simpelweg niet om het onderscheidende vermogen van de locatie te benutten. Zelfs een ervaren en sterke ontwikkelaar als TCN-SiG ziet momenteel weinig potentie in de locatie; leegstand is voordeliger dan exploiteren op de wijze waarop ze dat nu doen, stellen ze. Dit doet de gemeente en regio pijn. De gemeente is, samen met de ontwikkelaar, op zoek naar een goede invulling en toekomst voor de locatie. De vraag hierbij is allereerst met welke slimme ingrepen op korte termijn succes kan worden geboekt, maar er is zeker ook een doorkijk op lange termijn nodig. Hoe kan van het Businesspark een aantrekkelijke en levendige locatie gemaakt en verloedering worden tegengegaan? Hoe kan de ontwikkelaar worden overtuigd voor investeringen en een herstart van de locatie? Welke rol kan de gemeente Stadskanaal en de regio (en mogelijk de provincie) hierbij spelen? Dit maakt juist deze locatie interessant als case voor de pilot. Met behulp van het instrumentarium uit het vorige hoofdstuk (‘de tussengerechten’) wordt hieronder geanalyseerd welke financiële arrangementen voor het Mercurius Business Park het meest aantrekkelijk zijn en welke strategie het beste bij de locatie past. Historie van Mercurius Business Park Het Mercurius Business Park in Stadskanaal is een voormalig Philips fabriekscomplex van circa 15 hectare groot. Na de Tweede Wereldoorlog heeft Philips zich op deze locatie gevestigd. In de fabriek in Stadskanaal werden ouderwetse beeldbuizen geproduceerd. Met de opkomst van de platte televisie waren deze niet meer nodig. Ook werden transistors gemaakt, maar deze konden goedkoper uit China worden geïmporteerd. In 2004 maakt Philips dan ook bekend haar laatste vestiging in Stadskanaal te sluiten. LG Philips Displays in Stadskanaal met zestig werknemers bleef wel open tot midden 2006. In 2004 kocht TCN SiG Real Estate voor een symbolisch bedrag het complex met de verwachting Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

34

dat zich er technologisch hoogwaardige bedrijfjes zouden vestigen, als ‘spin-off’ van het vertrokken Philips. Doel was om naast het aantrekken van bedrijven ook vijfhonderd nieuwe banen te creëren. De verkoop en verhuur van bedrijfsruimte op het voormalige Philips-terrein verloopt echter niet vlot. In 2009 zijn er eerste berichten dat de eigenaar bereid zou zijn het terrein te verkopen. De economische crisis is hier mede debet aan. Verkoop lukt echter (vooralsnog) niet. Eind 2011 hebben circa tien kleine bedrijven als huurder hun intrek genomen en is circa 5.000 m² verhuurd aan een kartcentrum en 5.000 m² aan het bedrijf CrystalQ4. In totaal is circa 12.000 m² van de totale 50.000 m² verhuurd. Een groot deel van het terrein staat daarmee leeg. Begin 2012 krijgen de ondernemers op de locatie een brief waarin staat dat TCN SiG de huurovereenkomst zo snel mogelijk wil verbreken. De kosten voor onderhoud en beheer van de locatie zijn op dit moment hoger dan de inkomsten uit de huur. Naar eigen zeggen legt TCN SiG jaarlijks een half miljoen euro toe op de locatie. Dit komt mede doordat slechts delen van panden worden gebruikt, die wel in hun geheel verwarmd moeten worden. Daarnaast is het onderhoud van de panden duur. Problematisch is dat verhuur gefragmenteerd over het terrein plaats vindt, waardoor onderhoud en exploitatie duur is, terwijl de huurinkomsten met circa 90% leegstand beperkt zijn. Het leeg laten staan van de locatie lijkt op grond van deze exploitatievorm goedkoper dan verhuren. In de nacht van 31 augustus op 1 september 2012 is er een grote brand in gebouw A, waar het kartcentrum "De Oude Fabriek" in gevestigd was. Het gebouw is volledig verwoest door de brand. Vooralsnog wordt het pand niet opnieuw gebouwd. Uitstraling, ligging en huurprijzen Op het Mercurius Business Park, het voormalige Philips terrein in Stadskanaal , van vijftien hectare groot (met circa 50.000 m² bestaande bedrijfsruimte) - staat industrieel erfgoed uit de jaren vijftig. De locatie bestaat uit meerdere gebouwen, met ruimte voor opslag en productie, kantoorruimte, maar ook labruimte. Gebouwen zijn op plekken enigszins verouderd en hebben enige renovatie nodig. De locatie kenmerkt zich door voldoende groen (gras, bomen) en vormt een gesloten geheel. Het Mercurius Business Park ligt ten zuiden van de kern Stadskanaal, langs de provinciale weg N-374 richting Hoogeveen / snelweg A-28. Voorheen: All-inclusive huurcontracten voor commerciële ruimten De op het businesspark gelegen bedrijfs- en kantoorruimten werden, voordat gekozen werd voor beëindiging van de contracten, all-inclusive aangeboden. Dit betekent dat het huurprijzen inclusief servicekosten betreft. Daarnaast werd flexibiliteit in zowel ruimte als in looptijd van het huurcontract aangeboden. Het was mogelijk om vanaf drie maanden te huren. Het servicepakket bestaat uit: 4

In maart 2012 is het faillissement van het bedrijf CrystalQ uitgesproken. Hierdoor heeft met Mercurius Business Park nagenoeg geen huurders meer.


35

gas, elektriciteit en water; schoonmaakkosten algemene ruimten, beglazing gemeenschappelijke ruimten en beglazing buitenzijde; onderhoud terrein, inclusief gladheidbestrijding; verzorging en afvoer huisvuil, containerverhuur, et cetera; reinigingsrechten; milieulasten en belastingen; onderhoudskosten en kosten periodieke controle van de algemene installaties, waaronder begrepen cv- installaties, luchtbehandelingsinstallaties, deurbelinstallatie, brandblusapparatuur- en vullingen et cetera; bewaking; abonnementen en sanitaire voorzieningen, handdoekautomaten, zeep, etc. kosten beheer; Huurprijzen variëren per type ruimte, van circa 20 euro per m² (exclusief BTW) voor opslagruimte tot circa 60 euro per m² (exclusief BTW) voor kantoorruimte, zie ook onderstaande box. Box 8: huurprijzen Mercurius Business Park Opslagruimte all-in vanaf € 20,- per m², exclusief BTW Kantoorruimte all-in vanaf € 60,- per m², exclusief BTW Labruimte all-in vanaf € 40,- per m², exclusief BTW Productieruimte all-in vanaf € 25,- per m², exclusief BTW Bron: Funda in Business, 2012

Succesfactoren Mercurius Business Park… Mercurius Business Park heeft vooralsnog een weinig succesvolle start gemaakt. Toch heeft de locatie zeker onderscheidend vermogen. De kwaliteiten zitten minder in de traditionele locatiefactoren, zoals bereikbaarheid en ligging, maar mogelijk wel in andere pull factoren. Hieronder maken we een korte opsomming: De uitstraling van de locatie is uniek en geven het park identiteit. Mercurius Business Park is een locatie die beschikt over cultuurhistorie en een volwassen groenstructuur. Panden zijn aantrekkelijk en aansprekend voor kleinschalige bedrijfsruimtegebruikers maar ook middelgrote en grote bedrijven. Panden en uitstraling van het terrein hebben een uitstraling van industrieel erfgoed dat anno 2012 als hip worden ervaren en geliefd is als vestigingsmilieu voor bedrijven in de creatieve sector, dan wel bedrijven die zich thuis voelen in een dergelijke sfeer. De omgeving oogt stedelijk, maar ook groen. De mogelijkheden om een aantrekkelijk business park te maken zijn zeker aanwezig. Op Mercurius Business Park kunnen diverse bedrijven een plek vinden. Deze brede focus kan leiden tot een multifunctioneel karakter van de locatie. De regio Oost-Groningen beschikt vooralsnog nog nauwelijks over dit type gemengd economische zones. Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

36

Mercurius Business Park biedt flexibiliteit, zowel in contractduur als in de ruimte die wordt gehuurd. Daarmee is de locatie ook een van de weinige plekken waar starters en ZZP’ers zich relatief eenvoudig kunnen vestigen. Mogelijkheden voor zowel bestaande bouw als sloop-nieuwbouw. Delen van de locatie kunnen op lange termijn eventueel worden gesloopt (en gesaneerd) en vervolgens opnieuw worden bebouwd. Bij voorkeur in een stijl passend bij de huidige uitstraling. Echter, dit is een kostbaar traject. Zeer vergelijkbare terreinen in krimp regio ’s zijn succesvol exploitabel gemaakt, zoals de C-Mill locatie in Heerlen, dat in 2011 verkozen is tot bedrijventerrein van het jaar . …, maar ook veel risico’s voor ontwikkeling Naast onderscheidend vermogen, zijn er zeker ook risico’s waar rekening mee gehouden moet worden, waaronder: Exploitatie van bedrijfsruimte is vooralsnog weinig succesvol gebleken. Zelfs voor relatief lage huurprijzen met een uitgebreid servicepakket bleek het lastig om de locatie te exploiteren. Er is relatief weinig markt in Oost-Groningen en dit terrein doet het tot op heden benedengemiddeld. Het gekozen exploitatiemodel van gefragmenteerde huur is relatief kostbaar, dat alle panden onderhouden en verwarmd moeten zijn, zonder dat daar huurinkomsten tegenover staan. Dit exploitatiemodel is zeer geschikt bij snelle , middelgrote tot grote opnamen. Veel concurrentie van bedrijventerreinen en kantoorruimte in de regio. Er is een overaanbod van nieuwe werklocaties in de regio en (grond)prijzen zijn relatief laag. Dit maakt investeren in nieuwe bedrijfsruimte meer aantrekkelijk dan het herontwikkelen of vestigen in bestaand vastgoed. De locatie van het Mercurius Business Park is niet ideaal. De locatie ligt niet nabij een snelweg en is ook per openbaar vervoer matig bereikbaar. Sloop-nieuwbouw is kostbaar doordat op een deel van het terrein sprake is van bodemvervuiling. Het saneren van de bodem kost vele miljoenen, waardoor gedeeltelijke herontwikkeling niet haalbaar is. Het Mercurius Business Park is de laatste jaren veelvuldig negatief in de publiciteit geweest. Zo was sprake van koolmonoxide vergiftiging van bezoekers aan het kartcentrum, brand van het kartcentrum en onlangs de huurbeeindiging van de gevestigde bedrijven. Herstart van het Business Park vraagt veel aandacht voor branding om te komen tot een positieve mindset. Succesvolle exploitatie van een terrein als dit in Oost-Groningen vraagt zeer veel inzet, liefde en aandacht van de exploitant. We zien in praktijkvoorbeelden elders in Nederland dat dit type terrein zeer exploitatiegevoelig is. Lokale gedrevenheid, creativiteit en sterk ondernemerschap zijn keihard nodig om het terrein tot een succes te maken. Het terrein kan niet op afstand beheerd worden, maar een ondernemer moet er als het ware als een hoogwaardig serviceverlener bovenop zitten: als een ‘hotelier’, zoals de exploitant van C-mill zichzelf noemt. Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

37

Conclusie: werk aan de winkel, Al met al staat het Mercurius Business Park voor een flinke uitdaging. Het herontwikkelingsproces moet opnieuw worden opgepakt en heeft hernieuwde aandacht nodig. De locatie moet meer gaan leven bij omwonenden, potentiële investeerders en ‘bewoners’ van het gebied. Een aantal belangrijke leereffecten van vergelijkbare locaties, zoals C-Mill (Heerlen), Vision Park (een voormalige Philips locatie in Apeldoorn), maar bijvoorbeeld ook de Van Nelle Fabriek (Rotterdam) zijn ook toepasbaar voor het Mercurius Business Park, zoals: De locatie moet een heldere identiteit en imago krijgen. Door middel van evenementen en nieuwe vestigingen moet de locatie gaan leven bij het grote publiek en bedrijfsleven, er moet reuring ontstaan. Concept en doelgroepen moeten verder uitgekristalliseerd worden. Welke type activiteiten passen, naast de reeds bestaande doelgroepen (bedrijfsruimte/dienstverleners) nog meer op de locatie? En welke doelgroepen passen ook absoluut niet? De herontwikkeling moet stapsgewijs opgepakt worden. Een totale aanpak van het gebied is kosteninefficiënt, tijdrovend en risicovol. Inzetten op sloop-nieuwbouw heeft in deze regio niet (direct) de voorkeur (mede gezien het overaanbod aan uitgeefbare bedrijfskavels). Kansen die zich voordoen en ontwikkelingen in de markt moeten realiseerbaar zijn op de locatie. Dit vraagt om sterke kaders, een flexibel bestemmingsplan en goed overleg tussen gemeente en eigenaar bij vergunningverlening. Een negatief bestemmingsplan, waarbij een mix van functies op voorhand niet worden uitgesloten, is hierbij een goede optie. Samenwerking met regionale partners in onderwijs, kunst, cultuur kan zeker zorgen voor meer reuring op de locatie. Hierop inzetten is slim. Verder lijkt het goed te beginnen met nieuw elan, een nieuwe start. Hier past ook een nieuwe naam bij, als uiting van de nieuwe frisse wind. Het oude Mercurius Business Park afsluiten en nieuwe leven voor de locatie. Een naam als C-Mill (Heerlen) of Vision Park (Apeldoorn) is ook niet standaard en maakt locaties ook deels onderscheidend, al is de naam dan puur een uiting voor dat nieuwe elan. Vervolgstappen voor Mercurius Business Park: hoe nu verder? Om te komen tot een succesvolle (herziening van de) businesscase voor het Mercurius Business Park, kan gebruik worden gemaakt van het stappenplan dat ook voor C-Mill (Heerlen) en de Philipslocatie in Sittard is uitgezet. Hier horen de volgende stappen bij:


38

stap 1 concept- en identiteitsontwikkeling stap 2 eerste succes en reuring op de locatie stap 3 succes- en randvoorwaarden op orde stap 4 partners en financiers stap 5 reuring, herontwikkeling en locatie met uitstraling Zie ook handboek ‘succesvol verzakelijken’ pilot verzakelijking C-Mill en Philipslocatie Sittard, Stadsregio Parkstad Limburg, LHB BV en C-Mill BV samen met Stec Groep, 2012

1. Zet actief in op het genereren van inkomsten voor Mercurius Business Park Eigenaar TCN SiG heeft er voor gekozen om de huurovereenkomst met diverse kleine ondernemers te beëindigen. Doordat slechts delen van panden worden gebruikt, zijn de kosten voor gas, water en licht (stookkosten) hoger dan de huuropbrengsten. Daarbij komt ook dat het onderhoud kostbaar is. Er wordt onderzocht of een aantal ondernemers bij elkaar in een pand kunnen worden ondergebracht. Doordat het kartcentrum is afgebrand en het bedrijf CrystalQ failliet is gegaan zijn de grootste huurders verdwenen en is nu nog slechts een klein deel van de locatie verhuurd. Dit levert zeer beperkte inkomsten op, waardoor de eigenaar nu verlies maakt op de exploitatie van de locatie. Dit betekent ook dat er weinig (financiële) ruimte is voor fysieke ingrepen op de locatie. Daarmee lijkt een strategie om de locatie stap voor stap verder te opwaarderen en bestaande panden optimaal te benutten voor de hand te liggen. Opbrengsten generen is voor Mercurius Business Park belangrijk om in de toekomst nieuwe investeringen te kunnen doen en de locatie aantrekkelijker te maken voor huurders en investeerders. Voor het Mercurius Business Park zijn er sowieso een tweetal kansen voor het genereren van opbrengsten: verhuur van bestaand vastgoed aan bedrijven; verkoop van services aan bedrijven of verkoop van rechten voor aanbieden van services/utilities aan investeerders (waaronder bijvoorbeeld ook zonnecellen op daken van de bedrijfsruimte); Bij de verhuur (of verkoop) van de panden is het belangrijk om pand voor pand te verhuren (stapsgewijs). Het is dan mogelijk om exploitatiekosten te beheersen, maar ook om een pand verder op te knappen en meer op maat te maken voor de huurder. Daarnaast kan onderscheid worden gemaakt tussen tijdelijke huurders (met een zeer flexibel contract) of langjarige huurders. Voor meer zekerheid (en een langjarig Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

39

huurcontract met servicepakket) kan ook een hogere huurprijs worden gevraagd. Dit biedt de eigenaar meer mogelijkheden ook te investeren in een pand. Het servicepakket kan bestaan uit een basispakket (die wordt verrekend in de huurprijs) en een extra pakket. Zo kan optimaal op de wensen van de huurder worden ingespeeld, maar worden extra kosten ook verrekend in de huurprijs. Daarnaast is het verkopen/verhuren van bouwrijpe grond voor ontwikkeling van nieuwe gebouwen een mogelijkheid. Echter, dit vergt op plekken mogelijk een kostbare bodemsanering, waardoor sloop-nieuwbouw weinig interessant lijkt. Daarnaast beschikt de gemeente (ook met Bedrijvenpark Stadskanaal) en regio over een overcapaciteit aan uitgeefbare bedrijfskavels. 2. Zet in op een aantrekkelijke mix van functies voor het Mercurius Business Park Ondanks dat de verhuur en ontwikkeling van Mercurius Business Park moeizaam verloopt zijn er wel degelijk kansen. Om een beeld te schetsen van de marktaantrekkelijkheid van Mercurius Business Park staat hieronder een overzicht van de belangrijkste marktsegmenten en functies die passen op het Business Park. Tabel 1: Mogelijke kansrijke doelgroepen voor Mercurius Business Park Doelgroep Bedrijfsruimte

Dienstverlening

Horeca

Recreatie/leisure

Kansrijke segmenten? kleinschalige gebruikers tot 250 m² bvo (solitair of in verzamelgebouw); middelgrote gebruikers tot 2.500 m² bvo; ondersteunende winkel- en showrooms voor gebruikers in ambachten (om geproduceerde spullen tentoon te stellen). kleinschalige gebruikers tot 150 – 200 m² vvo; ontmoetingsplekken, vergaderruimte vanaf 15 tot 100 m² vvo. ondersteunende horecavoorzieningen, zoals een grand café of lunchroom; restaurant met regionale aantrekkende werking;

(specialistische) fitnessgelegenheid, vanaf 100 tot 500 m² bvo; klein tot middelgroot hotel, circa 25 tot 50 kamers. kartbaan, lasergame, indoor skibaan, indoor camping;


40

Waarom kansrijk? Business Park was al deels gevuld met bedrijvigheid; door clustering in gebouwen mogelijk wel aantrekkelijk; ontmoeten en samenwerken; multifunctionele omgeving; creëert levendigheid, prettige werkomgeving; Business Park was al deels gevuld met dit type bedrijvigheid creëert levendigheid, prettige werkomgeving past bij nieuwe vormen van werken, bijvoorbeeld flexwerken; ondersteunende functie voor de locatie, geen drager. creëert levendigheid, reuring; al eerder activiteiten gevestigd (kartbaan) ondersteunende functie voor de locatie, geen drager.

Kunst en cultuur

Energie

ruimte voor (tijdelijke) exposities, tot 1.000 m²; museum (Philips museum was hier gevestigd); artiestenwerkplaats, vanaf 25 m²; oefenruimte voor cultuurgezelschappen, vanaf 50 m²; kleine tot middelgrote culturele evenementen. opslag van zonnecellen; zonnecellen op daken;

creëert levendigheid, reuring; bijzonder stuk cultuurhistorie, unieke van park behouden.

inkomsten genereren met energie; al energienetwerk aanwezig;

Bron: Stec Groep, 2012 Geen kansen voor retail op Mercurius Business Park Het Mercuriuspark ligt op enige afstand van het centrum van Stadskanaal. Vanwege deze ligging is het Mercuriuspark, alleen geschikt voor perifere en grootschalige detailhandel. Een cluster grootschalige detailhandel is in Stadskanaal al aanwezig aan de Navolaan. Aan deze laan zijn onder meer de Praxis, Kwantum en Leenbakker gevestigd. Het bevolkingsdraagvlak in Stadskanaal en omliggende regio is te klein voor een tweede PDV-cluster op het Mercuriuspark. Bovendien is het vanuit de detailhandelsstructuur bezien ook beter eventuele marktruimte te gebruiken om de Navolaan te versterken. Liever 1 groot cluster dan 2 kleinere.

3. Maak onderscheid in dragende en ondersteunende functies en kies voor negatief bestemmen Op basis van het overzicht van potentieel interessante doelgroepen schatten we in dat er zeker interesse kan zijn voor het Mercurius Business Park. Daarbij is het belangrijk om onderscheid te maken in dragende functies en meer ondersteunende functies. De dragende functies vormen de bulk van de huurders voor de locatie en genereren daarmee de meeste inkomsten. De ondersteunende functies hebben een belangrijke rol bij het creëren van dynamiek op en identiteit van de locatie. Dit moeten functies zijn die zorgen voor reuring en daarmee ook branding van de locatie. Daarbij komt ook dat de ondersteunende functies (zoals kunst/cultuur et cetera) per saldo minder mogelijkheden hebben om marktconforme huurprijzen te betalen. Verhuur op korte termijn is aantrekkelijk voor het Mercurius Business Park. Momenteel is er weinig tot geen activiteit op de locatie; het opzeggen van huurcontracten en de brand van het kartcentrum hebben voor weinig positieve publiciteit gezorgd. Een omslag is mogelijk en ook gunstig voor de locatie. Daarbij zorgt tijdelijke verhuur ook voor de nodige cashflow. We denken hierbij aan het tijdelijk verhuren van ruimte voor culturele activiteiten, een tijdelijke kunstroute, poppodium of theaterruimte, maar ook voor een relatief nieuw concept als stadslandbouw. De huurprijzen zijn relatief laag (of ontbreken in sommige gevallen zelfs), maar tijdelijke functies creëren reuring rondom de locatie en zijn daardoor geschikt als marketinginstrument om de locatie opnieuw op het netvlies van potentiële vestigers te krijgen. Zie onderstaande box.


41

Box 9: Functies naar draagkracht Dragende functies kleinschalige- en middelgrote bedrijfsruimte ZZP’ers, starters, opslag, ambachten Sport, entertainment en leisure Dienstverlenende functies (kantoorachtig) Ondersteunende functies Horeca; Ontmoetings- en vergaderuimte; Datacenter; Stadslandbouw; Cultuur/Kunst Energie;

Op basis van het huidige bestemmingsplan zijn deze functies niet allemaal mogelijk. De gemeente Stadskanaal wil, wanneer een sterke visie voor de locatie wordt gepresenteerd, graag actief meedenken voor een goede invulling voor de locatie. Ook gaat de gemeente flexibel met het bestemmingsplan om. Het negatief bestemmen van de locatie lijkt een goede oplossing; zo kunnen de functies die echt niet voor deze locatie bedoel zijn, worden uitgesloten. Voor alle overige functies is de locatie dan wel geschikt. Zo heeft de eigenaar van de locatie veel mogelijkheden voor invulling van de locatie. Het publiekrechtelijk verankeren van een flexibel concept voor het Mercurius Business Park past bij een flexibel vastgoed- en servicesperspectief. Hierbij leggen we graag de link met een ‘kiembenadering’ voor gebiedsontwikkeling, waarbij je op voorhand niet helemaal weet hoe de toekomst en het functionele profiel van de locatie er tot in detail uit gaat zien, maar waarbij je voorsorteert op een bepaalde ‘look & feel’ van het gebied; een toekomstig DNA. In het hier en nu is het dan wenselijk dat het bestemmingsplan ontwikkelingen faciliteert die passen binnen deze gebiedsidentiteit, als letterlijke ‘kiem’ voor de toekomst: ontwikkelingen die de identiteit versterken en die ‘kiemkracht’ hebben voor de locatie als geheel qua spin-off, uitstraling en daarmee waardecreatie. Zo komt Mercurius Business Park tot bloei! 4. Kies voor financieringsarrangementen om verdere ontwikkeling mogelijk te maken Om de herontwikkeling van het Mercurius Business Park verder mogelijk te maken zijn investeringen nodig, om de overgang te maken naar een efficiëntere exploitatie met meer energie, rendement en toekomstperspectief. Dit kan door investeringen door de huidige eigenaar TNC SiG, maar mogelijk ook in aanvulling hierop inbreng van derden: private en/of publieke investeerders. Het belang voor private investeerders zal vooral gericht zijn op het behalen van een rendement op de investering door het ontwikkelen en beheren van de locatie of door juist op onderdelen/delen van de locatie te investeren. Wanneer een publieke partij (gemeente, regio of provincie) investeert in het Business Park ligt de focus met name op het verder op gang brengen van de herontwikkeling (ook


42

vanuit het oogpunt van leefbaarheid en economisch belang) en minder op het behalen van een rendement over het geïnvesteerde vermogen. Er zijn een aantal opties met betrekking tot financiering door externe partijen op het Mercurius Business Park: subsidiëring (het verstrekken van een eenmalig geldbedrag); garantstelling / lening (met grond als onderpand); participatie in geheel of op onderdelen van Mercurius Business Park; verkopen van (delen van) Mercurius Business Park (en eventueel het beheer in eigen handen houden). Met name de eerste twee opties hebben betrekking op publieke investeringen. Overigens is bij de eerste optie feitelijk geen sprake van verzakelijking, en lijkt in het huidige tijdsgewricht ook geen optie. De laatste twee opties, niet uitgaande van volledige verkoop van de locatie, zijn bij uitstek geschikt voor het verkrijgen van private investeringen. Hier moet eigenaar TCN SiG van de locatie wel voor openstaan. Een optie die TCN SiG mogelijk overweegt is volledige verkoop van de locatie, ook dan is het maken van een bidboek in combinatie met het mogelijk maken van een mix van functies en reuring op de locatie aantrekkelijk: per saldo levert deze strategie/visie meer opbrengsten binnen dan de locatie in de huidige staat verkopen. Natuurlijk zijn ook combinaties van investeerders mogelijk. Zo kan naast een private investeerder, ook een publieke investeerder een deel van de financiering voor rekening nemen. Op deze manier kan risico worden verdeeld. Dit kan een interessante mix opleveren van een landelijk opererende partij (de huidige eigenaar TCN SiG) in combinatie met een lokaal opererende partij. Zo kan van beide netwerken en kennis worden geprofiteerd. 5. Stel een bidbook op om potentiële financiers te interesseren voor Mercurius Business Park: maak een nieuwe start Om potentiële investeerders te zoeken en te interesseren voor het Mercurius Business Park – of onderdelen ervan – is het opstellen van een bidbook aan te raden. De kunst is om in een bidbook de belangrijkste vragen van investeerders te beantwoorden. Het gaat dan onder andere om: ambities voor de locatie; marktkansen voor de locatie; de stappen en investeringen die gepleegd zullen worden om te komen tot een verdere herontwikkeling van de locatie; mogelijke verdiencapaciteit van Mercurius Business Park; onderscheidend vermogen van Mercurius ten opzichte van vergelijkbare locaties: wat maakt de locatie uniek? Wat zijn de Unique Buying Points van de locatie? En hoe vertalen die zich in concrete investeringsvoordelen op de locatie in vergelijking met andere plekken?


43

investeringsmogelijkheden: een concreet overzicht van de investeringsmogelijkheden, zoals herontwikkelingsmogelijkheden (sloop/nieuwbouw) van vastgoed, maar ook verkoop/verhuur van services/utilities op termijn; mogelijke rendementen die gemaakt kunnen worden bij de diverse investeringsopties. Het bidbook moet partijen ‘triggeren’ om in het Mercurius Business Park te investeren, waardoor extra opbrengsten en vermogen worden gegenereerd en daarmee de verdere doorontwikkeling mogelijk wordt gemaakt. Belangrijk is dat de huiver die er onder investeerders zal zijn, als gevolg van de tegenvallende verdiencapaciteit op de locatie in de afgelopen jaren, weg te nemen en juist de kracht en aantrekkelijkheid van de locatie te benadrukken. Dit vraagt ook nadrukkelijk om een nieuwe start. 6. Zorg voor een aanjager met hart en ziel Voor het Mercurius Business Park is niet alleen een sterk concept (met een mix van functies) van belang, maar is een enthousiaste en betrokken aanjager van het gebied een cruciale voorwaarde. Het gaat dan niet zozeer om een ontwikkelaar of gronduitgever, maar om gedreven exploitant die als gastheer en ambassadeur fungeert. Een ‘hotelier’ die bekend is met de regio en een breed netwerk heeft binnen OostGroningen. Hier valt of staat de ontwikkeling mee. Box 10: voorbeeld van aanjager op locatie C-Mill Een goed voorbeeld wat een bevlogen exploitant voor een terrein kan doen is C-Mill in Heerlen. C-Mill is gevormd vanuit een duidelijke visie en strategie waarbij de lokale betrokkenheid van de exploitant van groot belang is 5. De ‘urbane’ functies in het gebied komen voort uit de samenwerking met de culturele actoren in Parkstad en de events die er plaatsvinden. Hierdoor heeft C-Mill de naam gekregen als ‘cultureel bedrijventerrein’. Events zijn een belangrijke motor voor de branding en herkenbaarheid van het gebied. Met de regionale cultuurondernemers vinden meerdere events op C-Mill plaats zoals Cultura Nova, DNNB-party Poppodium Nieuwe Nor, D-Day (designbeurs en -veiling) et cetera.

In het ontwikkelingsmodel voor C-Mill (zie box hierboven) draaide het in de eerste jaren om de exploitatie van het bestaande vastgoed en daarna pas om de ontwikkeling van nieuw. Ook op Mercurius Business Park dient het accent in de gebiedsontwikkeling niet te liggen op de uitgifte van gronden en verkoop van kavels (vooralsnog is er in de regio een overaanbod aan uitgeefbare gronden), maar op de exploitatie van bestaand vastgoed en dat zoveel mogelijk te gelde maken.

5

Winnaar Menzis Beste Bedrijventerrein Award 2011 (Bron: Liof Nieuwsbrief, september 2011).


44

7. Zorg voor goede en passende marketing Het Mercurius Business Park heeft de potentie om zich te ontwikkelen tot een multifunctioneel gebied: een vernieuwd stuk Stadskanaal, waar niet alleen wordt gewerkt, maar waar ook wat te beleven valt. Zover is het echter nog lang niet: nu is het Mercurius Business Park nog een locatie waar je praktisch gezien weinig te zoeken hebt. Het is daarom cruciaal om duidelijk te gaan maken dat Mercurius Business Park een verstedelijkt gebied wordt met een mix van functies. Belangrijk is dat er meer ‘Beste van Stadskanaal’verhalen over de locatie komen. Het verhaal van de hernieuwing van Mercurius Business Park moet gaan leven en een concreet gezicht krijgen. De marketing richt zich dan op een bepaalde sfeer in de toekomst, wat minder direct op meters en functies. Een locatie met historie waar wat gebeurt met evenementen en ondernemers. Investeren in de naamsbekendheid van een locatie is essentieel om de locatie ook echt succesvol voor de beoogde doelgroepen te kunnen ontwikkelen. De locatie heeft een duidelijk en onderscheidend imago nodig. Zo’n imago is niet één-twee-drie neergezet; dit vergt het bedenken van een ijzersterk concept– passend bij de marktkansen en het DNA van de locatie – en continuïteit in de aanpak. Daarnaast is het belangrijk om actief achter geschikte gebruikers voor de locatie aan te gaan. Bedrijven komen niet vanzelf. Potentiële eindgebruikers en intermediairs worden proactief benaderd en uitgenodigd om op de locatie te komen kijken. Leereffecten business case Mercurius Business Park Kies voor gefaseerde aanpak, gebouw voor gebouw en werk daardoor kosten-efficient; Houd rekening met een lange ontwikkeltijd; Zet in op een breed scala aan functies om zo een multifunctionele locatie te creëren; Zorg voor reuring, naamsbekendheid / branding; Kies niet (direct) voor sloop-nieuwbouw, maar juist voor exploitatie van bestaand vastgoed; Kies voor een aanjager; Zoek samenwerking met andere investeerders;


45

4.2 Avebe/Wilkens locatie, Veendam De Avebe / Wilkens locatie is een oud binnenstedelijk industrieterrein aan de rand van Veendam. De locatie is geschikt voor het realiseren van een multifunctionele gebiedsontwikkeling, door de ligging tussen woonbebouwing en bedrijventerrein. . Hierbij is te denken aan werklocaties voor lichte, kleinschalige en zwaardere productiebedrijven, het realiseren van woningbouw, woon-werklocaties en mogelijk ook retail. Daarnaast is het is de bedoeling dat de gemeente Veendam en (met name) private partijen een themapark ontwikkelen dat zijn basis heeft in de energie (Regionaal Energiebedrijf). Hieraan kunnen bedrijven worden gekoppeld die aanverwante producten leveren of toeleverancier zijn. Doordat het gebied multifunctioneel kan worden ontwikkeld is het voor investeerders en voor producenten een interessante locatie. Bovendien is een gunstige multiplier te maken als de energieproductie op de locatie kan worden gebruikt door ‘eigen’ bedrijven. Er worden gesprekken gevoerd met geïnteresseerde partijen. De eerste ontwikkelingen zijn reeds zichtbaar: er wordt een ontsluitingsweg verlengd door de gemeente Veendam en een bestaand, verouderd fabriekscomplex gesloopt om een biovergistingsinstallatie te ontwikkelen. Historie De Avebe-Wilkens locatie (ook wel bekend onder de naam ‘ IndustriewegMeihuizenweg’) is een oud binnenstedelijk terrein aan de rand van de woonlocatie in de gemeente Veendam, direct grenzend aan het A.G. Wildervanckkanaal. De locatie bestaat voornamelijk uit particuliere gronden. Een belangrijke (en grootste) gebruiker was Avebe, de grootste producent van aardappelzetmeel ter wereld. Avebe beschikte lange tijd over een grote fabriek, inclusief Silo’s, op de locatie. De Wilkens locatie (aan de zuidkant van het gebied) was een voormalige houtzagerij (al bezat de firma Wilkens destijds ook een aardappelzetmeelfabriek en dextrinefabriek). Deze locatie is door Wilkens (later de Nederlandse Houtgroep BV) verlaten; de gebouwen zijn grotendeels gesloopt. De locatie is nu in privaat eigendom. Een van de belangrijkste ontsluitingswegen van de locatie is de Industrieweg. In het nieuwe mobiliteitsplan van de gemeente Veendam is doortrekking van deze weg opgenomen. In 2012, wanneer de plannen voor deze doortrekking gereed en goedgekeurd zijn (en de financiën zijn gereserveerd) is begonnen met de daadwerkelijke verlenging van deze ontsluitingsweg, als onderdeel van het masterplan voor de herstructurering van de locatie Industrieweg – Meihuizenweg. In de tussentijd hebben diverse partijen aangegeven concrete (herontwikkelings)plannen te hebben voor de locatie. Uitstraling en ligging De Avebe-Wilkens locatie ligt aan de oostkant van de kern Veendam en wordt begrensd door het A.G. Wildervanckkanaal en de woonbebouwing (zie ook figuur 7). De locatie ligt in het verlengde van een van de belangrijkste toegangswegen van de regio: de provinciale weg N-33 en is ook ontsloten via deze weg (via de Dalweg 12 aan de Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

46

zuidzijde en de Geert Veenhuizenweg aan de noordzijde). Momenteel heeft de locatie een matige tot redelijke uitstraling. Er zijn enkele bedrijfsruimtegebruikers actief met een kavel met bestaande bedrijfshallen (variërend van matig tot redelijk/goed onderhouden). Enkele bedrijven kennen flink wat buitenopslag. De kavels langs het water liggen veelal braak; er zijn nog de nodige braakliggende terreinen op de locatie (waaronder locaties waar voorheen panden zijn gesloopt). Huidige ontwikkelingen De laatste jaren (grofweg vanaf 2008/2009) zijn de ontwikkelingen, mede als gevolg van de pilot verzakelijking, op deze locatie in een stroomversnelling gekomen. Hierbij zijn zowel private als publieke partners (gemeente Veendam, maar ook provincie Groningen) intensief bij betrokken. Hieronder maken we een korte (chronologische) opsomming van de belangrijkste ontwikkelingen op de locatie in de laatste jaren. Een groot aantal : De gemeente Veendam is, naast de plannen voor het doortrekken van de Industrieweg, in 2008 al begonnen met het uitwerken van de herstructureringsplannen voor de locatie Industrieweg – Meihuizenweg. De locatie was inmiddels verouderd, zowel ruimtelijk, economisch als maatschappelijk (zie ook Provinciaal Herstructureringsprogramma Bedrijventerreinen Groningen (PHP), 20092013). In het PHP krijgt een deel van de locatie (Meihuizenweg/Dallen I) een hoge prioriteit. De gemeente Veendam is dan al begonnen met het uitwerken van de plannen voor herstructurering van het deel Stolberg/Industrieweg (ten noorden van de locatie). De doortrekking van de Industrieweg speelt hierbij een belangrijke rol. Daarnaast wordt de aanleg van een steekhaven aan het uiteinde van het A.G. Wildervanckkanaal onderzocht. Een steekhaven maakt voor grotere schepen mogelijk om te keren, waardoor het kanaal beter kan worden gebruikt voor scheepvaart en aan- en afvoer per water. Tegelijkertijd wordt door de gemeente Veendam een nieuw en actueel bestemmingsplan opgesteld. Op de locatie hebben, naast de gemeente Veendam, meerdere private partijen grond in eigendom. De private partijen zien markt in het ontwikkelen van kleinschalige activiteiten, variërend van woon-werk eenheden tot kleinschalige bedrijfsruimte. Insteek hierbij is ook de vraag naar dergelijke kleinschalige locaties vanuit de markt. Partners zijn onder meer: Geveke, Koop, Soepenberg en de gemeente Veendam. De betrokken private partijen willen samen met de gemeente Veendam komen tot een gebiedsgerichte ontwikkelstrategie. Hierbij wordt gedacht aan ontwikkeling van twee thema’s, namelijk die van ‘lichte, kleinschalige bedrijvigheid’ (hierboven al genoemd) en het thema ‘energie’ (zie hieronder). De lichte bedrijvigheid moet gaan plaatsvinden op een terrein van circa 7 hectare (ten noorden van de Avebe locatie), waarbij gedacht wordt aan een concept waarin bewaking en realisatie in één hand blijft. Hierdoor worden kwaliteit en uitstraling gewaarborgd en is voor de lange termijn ook de verbondenheid gegarandeerd. Daarnaast is


47

op het voormalige Wilkens terrein ruimte voor ontwikkeling van woon-werk eenheden, kleinschalige bedrijfsruimte en woningen langs het water. Samen met de eigenaar/ontwikkelaar is hier door de gemeente een ontwikkelprogramma opgesteld. Doordat er nog een saneringsopgave ligt, samen met de slechte economische situatie, zijn deze plannen voorlopig even in de ijskast gezet. Mogelijkerwijs ontstaan er binnenkort toch weer kansen bij de totstandkoming van het regionaal energiebedrijf (zie hieronder) en de daaraan gekoppelde mogelijke samenwerking op basis van grootschalige toepassing van zonne-energie. Een belangrijke partij is het bedrijf Soepenberg, die een industriële biovergistingsinstallatie wil ontwikkelen op de locatie van de (voormalige) Avebe fabriek. De aanleg van de nieuwe ontsluitingsweg (Industrieweg) was een belangrijke voorwaarde voor deze herontwikkeling. Gemeente en ondernemer Soepenberg hebben hier een overeenkomst over gesloten. Daarbij moest de gemeente Veendam vóór 2012 goedkeuring uitspreken over (en zo snel mogelijk starten met) de doortrekking van de Industrieweg én een ontsluiting over het voormalige Avebe terrein (uiteindelijk met behulp van een rotonde). De Avebe locatie is inmiddels (medio 2012) volledig verworven door private partijen. Hierbij is de oude fabriekslocatie overgenomen door Soepenberg en zijn een aantal opslag loodsen overgenomen door Euromij. De opstallen van de fabriekslocatie worden gesloopt waarna de Soepenbergdochter ‘Energy Park Veendam’ er een industriële biovergistingsinstallatie gaat realiseren. De ontwikkeling hiervan is een privaat initiatief, waarbij vanuit de herstructureringsopgave bedrijventerreinen de betrokkenheid van de publieke sector een noodzaak was. Vanuit deze rol is ook de samenwerking ontstaan om gezamenlijk te onderzoeken of er verdere ontwikkelingen mogelijk zijn. Deze gezamelijke aanpak heeft ertoe geleid dat de publieke sector zijn rol heeft opgepakt en is begonnen met de benodigde investeringen in de openbare ruimte (in het bijzonder doortrekking van de ontsluitingsweg). Daarnaast is er overleg op gang gekomen tussen de partijen om te komen tot een thematische aanpak van het bedrijventerrein. Voor de ontwikkeling van Energy Park Veendam heeft dit geresulteerd in het daadwerkelijk indienen van een aanvraag omgevingsvergunning voor de bouw van een biovergister. Tevens is er een initiatief ontstaan om te komen tot de oprichting van een Energiebedrijf (of Regionale Energie Maatschappij) die de verbinding moet gaan vormen tussen de energie productie en de consument. Dit initiatief wordt gedragen door zowel de publieke als de private sector. Hierbij vervult Soepenberg een voortrekkersrol. In nauw contact met de gemeente Veendam wordt er gewerkt aan een ontwikkelprogramma voor Lokaal Duurzame Energie. Concreet wordt er door de gemeente Veendam samen met Soepenberg gewerkt aan een model waar lokale opwekking van energie, samen met lokale partijen (privaat en publiek) garant staat voor lokale levering. Dit betekent dat de hele waardeketen energie zich ontwikkeld op lokaal (regionaal) niveau. Hierdoor zal de afhankelijkheid afnemen en zal er een Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

48

positieve druk op het economisch klimaat ontstaan. De uitkomsten van deze ontwikkelingen zullen de potentie van het lokale industrieterrein overschrijdenen bieden kansen voor de gehele gemeente, maar zeker ook voor de nabijgelegen bedrijventerreinen (waaronder het uit te geven terrein Dallen II). Figuur 7: conceptversie overzicht bestemmingen Industrieweg-Meihuizenweg

Bron: Gemeente Veendam, 2012 Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

49

Succesfactoren Avebe-Wilkens locatie Met de herontwikkeling van de Avebe-Wilkens locatie is inmiddels een goede start gemaakt. De locatie heeft zeker kwaliteiten. Hieronder maken we een korte opsomming van de belangrijkste pull factoren: De locatie heeft een gunstige ligging langs het A.G. Wildervanckkanaal en ligt zowel via de noordkant als de zuidkant op korte afstand van de afrit van de N-33. Er zijn mogelijkheden voor zowel hergebruik (bijvoorbeeld van bestaande silo’s) als voor nieuwbouw en uitgifte van kavels. De locatie biedt mogelijkheden voor watergebonden bedrijfsactiviteiten, door ligging aan het kanaal. Op de locatie hebben meerdere private partijen grond in eigendom, deze partijen willen (op termijn) graag ontwikkelen en hebben concrete plannen; Op de locatie wordt een moderne biovergistingscentrale ontwikkeld, deze centrale kan energie leveren aan toekomstige (nabijgelegen) bedrijven. De bestaande silo’s op de locatie kunnen worden hergebruikt voor opslag van restgoederen die kunnen worden gebruikt voor de biovergistingsinstallatie. Ook de zuiveringsinstallatie kan worden hergebruikt. De ontwikkeling van een biovergistingsinstallatie op de locatie van een oude fabriek, met gebruikname van bestaande panden (silo’s) is innovatief. Dit gebeurt op weinig plekken in Nederland. De combinatie met een Regionaal Energiebedrijf is vernieuwend voor Nederland. Aan de overzijde van het kanaal zijn nog bedrijfskavels uit te geven aan het water (Dallen II). Naast bedrijfsruimte en een energiecentrale zijn er op de locatie ook kavels beschikbaar voor woon-werk eenheden; daarnaast is een strook beschikbaar waar woningen gerealiseerd kunnen worden. Dit geeft het gebied een multifunctioneel karakter. De locatie is geschikt voor tijdelijke functies, wat inkomsten genereert. De gemeente Veendam investeert in de herstructurering van de locatie door de ontsluiting (Industrieweg) door te trekken en te investeren in de openbare ruimte. Mogelijk wordt, samen met private partijen, ook een steekhaven gerealiseerd aan het uiteinde van het A.G. Wildervanckkanaal. … maar zeker ook risico’s voor ontwikkeling Het uitgeven van kavels voor woon-werk eenheden, maar ook voor bedrijfsruimte is vooralsnog weinig succesvol gebleken. Er is, mede door de economische crisis, momenteel weinig vraag in de regio naar dit type vastgoed. Op termijn verwachten we hierin overigens wel een toename. De regio Oost-Groningen, maar ook de gemeente Veendam, beschikt over een fors aanbod (en daarmee veel concurrentie) aan uitgeefbare bedrijfskavels. Dit maakt ontwikkeling van de Avebe-Wilkens locatie lastig (met name werklocaties). Een goede segmentering is gewenst. Voor sommige doelgroepen is onvoldoende marktpotentie op de locatie. We denken hierbij bijvoorbeeld aan grootschalige detailhandel / retail. Daarnaast is er veel concurrentie op de bedrijfsruimtemarkt, zoals eerder genoemd.


50

De combinatie van doelgroepen kan elkaar bijten. Een combinatie van wonen, werken en een biovergistingsinstallatie moet zeer goed op elkaar worden afgestemd, om (milieu)overlast te voorkomen. De ontwikkeling van de Avebe-Wilkens locatie vraagt om lange adem; het gaat om een organische gebiedsontwikkeling, waarbij de gemeente een sterke faciliterende rol zal moeten innemen. Dit is een rol die flink verschillend is als bij een integrale gebiedsontwikkeling. Lokale gedrevenheid, creativiteit en sterk ondernemerschap zijn ook voor deze locatie hard nodig om de ontwikkeling tot een succes te brengen. Dit betekent ook goede samenwerking tussen private partijen en tussen private partijen en gemeente. Heldere communicatie en uiteindelijke doelstelling in beeld houden. Conclusie: ook op deze locatie werk aan de winkel! Net als het Mercurius Business Park geldt ook voor de Avebe-Wilkens locatie dat hier nog flink wat werk aan de winkel is. Het is een uitdagend project! Er is nu een goede start gemaakt met enthousiaste partijen; de schop zit in de grond. Nu is het belangrijk om de ideeën verder uit te werken. Dat betekent in ieder geval: Zorgen voor verdere uitwerking van programma voor de locatie, inclusief inzicht in identiteit en imago (“DNA”) van de locatie; De ontwikkeling van de Avebe-Wilkens locatie vraagt om slimme beleidskeuzes (segmentering, doelgroepen, samenhang met andere ontwikkelingslocaties) van de gemeente Veendam, in afstemming met private partijen. Daarbij speelt ook de marktbehoefte (waar is vraag naar?) een centrale rol. Dit moet meer nader worden onderzocht. De ideeën rondom het Regionale Energiebedrijf moeten meer concreet worden uitgewerkt, zodat ook duidelijk kan worden gemaakt richting andere partners (waaronder gemeente Veendam) wat de toegevoegde waarde hiervan is en wat dit voor invloed heeft op de ontwikkelingsstrategie voor de Avebe-Wilkens locatie. Een mogelijkheid is om de rechten op energie los te verhandelen (zie ook vervolgstappen). Belangrijk is om de herontwikkeling van de locatie stapsgewijs en in hapbare brokken op te pakken. Niet alles tegelijkertijd, maar stap voor stap. Dit vraagt ook om een heldere strategie / visie voor de ontwikkeling van de locatie. Welke doelgroepen passen op welke locatie? En hoe slim de koppeling te leggen met energie? Het toestaan van tijdelijke functies en flexibel in spelen op wensen en ideeen van private partijen voor invulling van de locatie, vraagt om een flexibele insteek van de gemeente Veendam. Een flexibel bestemmingsplan en goed overleg tussen gemeente en private partijen bij vergunningverlening zijn hierbij belangrijk. Kansen die zich op korte termijn voordoen, bijvoorbeeld door invulling van de locatie met tijdelijke functies (zoals zonnecellen) moeten worden benut. Dit zorgt direct voor inkomsten voor de locatie. Verder lijkt het goed om de locatie een naam te geven die gerelateerd aan het thema: energie. Dit geeft ook gelijk de toegevoegde waarde en het unieke van de locatie aan. Op deze manier kan de locatie gelijk sterk in de markt worden gezet. Het innovatieve van deze herstructurering/herontwikkeling en de kansen die er zijn worden momenteel


51

nog onvoldoende belicht, zo vinden wij. Hier kan meer mee gedaan worden, om zo deze locatie, maar ook Veendam en de regio groter op de kaart te zetten! Vervolgstappen voor Avebe-Wilkens: hoe nu verder? U heeft al belangrijke stappen gezet. Nu is het van belang om verder door te pakken! Om te komen tot een succesvolle gebiedsontwikkeling voor de Avebe-Wilkens locatie, voorzien we de volgende acties: 1. Neem als gemeente Veendam een sterk faciliterende rol in Bij de (her)ontwikkeling van de Avebe-Wilkens locatie moet rekening worden gehouden met een lange doorlooptijd. Het is een project van lange adem. Verschillende partijen hebben ieder hun eigen deelplannen binnen de locatie. De gemeente Veendam beschikt slechts over een beperkte grondpositie. De (her)ontwikkeling van de Avebe-Wilkens locatie is een goed voorbeeld van organische gebiedsontwikkeling. Dit wordt gedefinieerd als een optelsom van meerdere relatief kleinschalige (her)ontwikkelingen, met een open-eindeproces zonder blauwdruk, waarbij ontwikkeling en beheer door elkaar lopen, met een dominante rol voor eindgebruikers en een faciliterende rol voor de overheid. Een organische gebiedsontwikkeling vraagt om een andere houding van de gemeente dan bij een integrale, meer omvattende gebiedsontwikkeling (minder financieel en organisatorisch). Het betekent voor de gemeente Veendam meer loslaten (minder regie) en afhankelijker op durven stellen van anderen (private initiatiefnemers). Het betekent voor de gemeente Veendam echter niet niks doen! Het losweken en faciliteren van initiatieven vraagt de nodige inspanning. Centrale vraag voor de gemeente is hierbij: “Wat is nodig om ontwikkelingen te stimuleren? En hoe kunnen private partijen zo goed mogelijk gefaciliteerd worden?”. De gemeente Veendam kan de private partijen op de locatie op verschillende manieren faciliteren (bron: Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en Urhahn Urban Design, 2012): Communicatief: door gezamenlijk een (eerste) visie of plan op te stellen voor het gebied. Een plan of een visie speelt een rol bij het verbeelden van de mogelijkheden in het gebied, zonder daarbij direct een eindbeeld vast te leggen. Dit betekent minder ‘ontwerpen’ en meer verbeelden en inspireren (‘DNA van een locatie in beeld brengen en vervolgens kiezen voor een zogenaamde ‘kiemstratetegie’). Zo kunnen partijen worden verleid (ook toekomstige gebruikers van de locatie) en partijen worden verbonden met elkaar om zo tot ruimtelijke, maar ook sociale, initiatieven te komen. Dit kan ook betekenen dat voor een heel andere vorm dan een ‘plan of visie’wordt gekozen, bijvoorbeeld door een ‘netwerk’ van mensen op te zetten. Voor het verkrijgen van subsidie voor herstructurering (vanuit het provinciaal herstructureringsprogramma) is het ook noodzakelijk te beschikken over een masterplan/gebiedsvisie voor de locatie. Organisatorisch: de (her)ontwikkeling van de Avebe-Wilkens locatie wordt voor de gemeente meer een proces dan een project. Dit betekent ook meer externe orientatie – richting de ontwikkelende partijen- en intern minder projectmatig werken. Hierbij kan een gebiedsmanager / accountmanager worden gekoppeld aan de locatie. Het is Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

52

zaak om binnen de gemeente er voor te zorgen dat de taakverdeling tussen enerzijds degenen die initiatieven in overleg met de private partijen inbrengen en anderzijds degenen die plannen toetsen het faciliteren van de initiatieven niet te zeer belemmert. Dit kan door een coulante houding van de toetsers en samen met initiatiefnemers (de private partijen op de locatie) zoeken naar de ruimte binnen de regels. Financieel-economisch: de gemeente heeft geen rol bij de grondexploitatie, daar de gemeente slechts beperkte grondpositie heeft. Wel heeft de gemeente Veendam financiele betrokkenheid waar het aankomt op initiatiefoverstijgende opgaven, zoals het aanleggen van openbare ruimte en infrastructuur. De verlenging van de Industrieweg is hier een goed voorbeeld van. Deze kosten kunnen niet meer uit de exploitatie voor de gehele locatie worden betaald en zullen dus op een andere manier bekostigd moeten worden. Een mogelijkheid hiervoor is bijvoorbeeld de herstructureringssubsidie van de provincie Groningen (vanuit het PHP). Juridisch planologisch: de gemeente Veendam moet proberen om flexibiliteit in te bouwen in het bestemmingsplan. Het gaat dan niet alleen om het opnemen van flexibiliteitsbepalingen (zoals de wijzigingsbevoegdheid), maar ook om ruimer bestemmen (of negatief bestemmen), zodat aan meerdere type initiatieven planologisch ruimte kan worden gegeven. Ook het segmenteren van werklocaties past hierbij: sommige activiteiten wel op het ene terrein, andere niet. Zo worden locaties met eigen karakter en kwaliteiten ontwikkelt. Voor Avebe-Wilkens kan dit betekenen dat op deze locatie kleinschalige bedrijfsruimte kan worden ontwikkeld, terwijl op nieuw uit te geven locaties dit vervolgens niet mogelijk wordt gemaakt. Zo kan de markt enigszins worden gestuurd (en gebruik worden gemaakt van value capturing). 2. Zet in op een multifunctioneel gebied met doelgroepen die elkaar versterken Voor een succesvolle (organische) gebiedsontwikkeling voor de Avebe-Wilkens locatie is het belangrijk om in te zetten op doelgroepen die passen bij de locatie, maar waar zeker ook voldoende marktbehoefte voor is. Voor de Avebe-Wilkens locatie betekent dit, zeker gezien het forse areaal, dat enige voorzichtigheid noodzakelijk is. We verwachten, zeker de komende jaren, geen forse jaarlijkse uitgifte van kavels. De vraag onder kleinschalige bedrijfsruimtegebruikers, maar ook naar woon-werk eenheden is aanwezig in de gemeente Veendam, maar ook deze gebruikers zijn nu voorzichtig met investeringen. Ondanks dat als gevolg van de huidige economische crisis, de verkoop van bedrijfskavels (en woon-werk eenheden) moeizaam verloopt, zijn er zeker wel kansen voor de Avebe-Wilkens locatie. Hieronder wordt een overzicht gemaakt van de belangrijkste marktsegmenten en functies die passen op deze locatie. Daarbij wordt ook een eerste score gegeven van de potentiële marktvraag.


53

Tabel 2: Mogelijke kansrijke doelgroepen voor Avebe-Wilkens locatie Doelgroep

Kansrijke segmenten?

Bedrijfsruimte

kleinschalige gebruikers met een omvang van circa 250 m² tot 1.000 m² bvo (solitair of in verzamelgebouw); middelgrote gebruikers tot 2.500/3.000 m² bvo gerelateerd aan energie! Bedrijven direct gerelateerd aan energie / biovergisting (diverse omvang)

Watergerelateerde bedrijvigheid

Watergerelateerde bedrijfsruimte van (middel)grote omvang, is zowel interessant voor de Avebe-Wilkens locatie als voor Dallen II. Eventueel kan gebruik worden gemaakt van een (te ontwikkelen) collectieve aanlegkade. Wonen direct grenzend aan huidige woonbebouwing. Mogelijkheden voor een strook nieuwbouw nabij bestaande woonbebouwing (inbreiding)

Wonen

Woon-werk units

Woon-werk eenheden van verschillende soort, in het bijzonder werken aan huis (geschakelde woning en bedrijfshal) en werken bij huis (woning met losse bedrijfshal). Belangrijk om woon en werkfunctie te koppelen, om toekomstige ongewenste situaties (overlast) te voorkomen.


Waarom kansrijk? Er is in de regio en gemeente nog behoefte aan kleinschalige bedrijfsruimte (mits niet ook op andere locaties beschikbaar). Mix van kleinschalig en middelgroot/grootschalig gerelateerd aan energie is uniek, als spin-off van de biovergistingsinstallatie. Er zijn in de regio slechts beperkt aantal bedrijventerreinen met een kadefunctie. Benutten van bestaande waterwegen. Aan- en afvoer via water mogelijk voor diverse (ook al gevestigde) partijen. Wonen aan het water kan aantrekkelijk zijn, mits niet in de directe nabijheid van bedrijfsruimte. Risico: overaanbod aan woningen in de regio? Huidige crisis? In Veendam momenteel geen ruimte beschikbaar voor woon-werk eenheden. Maar let op: behoefte aan dit type vastgoed is ook slechts beperkt.

54

Markt vraag +

+

0

0

Energie

Ontwikkeling van een biovergistingsinstallatie, die ook lokaal energie kan leveren. Opslag voor installatie (silo’s) Opslag van zonnecellen, als tijdelijke functie, maar ook op bijvoorbeeld vervuilde grond, om zo inkomsten te generen. Zonnecellen op daken van bedrijfspanden om zo energie te winnen.

inkomsten genereren met energie en verhandelbare rechten. al energienetwerk aanwezig;

+


Weinig behoefte aan retail op Avebe-Wilkens locatie De Avebe-Wilkens locatie ligt op enige afstand van het centrum van Veendam. Dat maakt de locatie eigenlijk alleen geschikt voor meer grootschalige en/of perifere detailhandelsvestigingen (GDV/PDV). Zo wordt direct concurrentie met de winkels in het centrum voorkomen. Een cluster van perifere detailhandel is gevestigd in de zone Stolberg-/Lloydsweg en een deel van de Transportweg. Het aanbod is redelijk ruim in vergelijking tot gemeenten van vergelijkbare omvang. Voor extra toevoeging aan ruimte voor PDV/GDV ontwikkelingen is slechts zeer beperkte behoefte; voor een tweede PDVcluster is het bevolkingsdraagvlak in Veendam en de omliggende regio te klein, zo schatten we in. Bijzonder: benut de mogelijkheid om energiedrager direct te koppelen aan afnemers Door de ontwikkeling van de biovergistingsinstallatie zien we mogelijkheden voor ontwikkeling van een themapark rondom energie. Dit is bijzonder en zorgt voor een extra pull-factor voor de Avebe-Wilkens locatie. De energiedrager (de biovergistingsinstallatie, maar mogelijk ook zonnecellen op het terrein) kunnen direct gekoppeld worden aan potentiële afnemers. Dit kunnen zowel kleinschalige bedrijfsruimtegebruikers (mogelijk in geschakelde bedrijfshallen) zijn, als (middel)grote bedrijven (met behoefte aan ligging aan het water), zo denken we. De mogelijkheid bestaat zelfs om de locatie Dallen II hierbij te betrekken. Grotere bedrijven kunnen zich hier dan vestigen (aan de overzijde van het A.G. Wildervanckkanaal) en gebruik maken van de directe levering van energie. Een mogelijkheid die verkend kan worden is om een (kleinere) biovergistingsinstallatie naast of op het kavel van een dergelijk bedrijf te ontwikkelen. De moderne techniek maakt dit inmiddels mogelijk. Wordt gekozen voor kleinschalige bedrijfsruimte op de Avebe/Wilkens locatie, dan adviseren we om dit segment niet aan te bieden op nieuw uitgeefbare Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

55

bedrijventerreinen. Kleinschalige bedrijfsruimte op herontwikkelingslocaties is, gezien de relatief hogere commerciële waarde, meer aantrekkelijk (zeker gezien de mogelijke kosten voor sloop / bouwrijp maken van bestaand gebied) voor potentiële investeerders. Voor wonen en woon-werk eenheden zien we beperkte behoefte. De vraag naar dit type vastgoed is, mede door de huidige economische crisis, aanzienlijk minder groot.

3. Genereer inkomsten! Kies een slim financieringsarrangement! Om de herontwikkeling van de Avebe-Wilkens locatie (financieel) aantrekkelijk te maken voor private partijen en daarmee investeringen uit te lokken, zien we meerdere kansen. Hieronder maken we een overzicht van mogelijke financieringsarrangementen voor de locatie. Kort lichten we hieronder deze opties verder toe, in de menukaart onder ‘tussengerechten’ vindt u deze ook terug. Verhuur van bestaand (en nieuw) vastgoed aan bedrijven; bestaande panden en silo’s op de locatie kunnen worden verhuurd aan partijen, bijvoorbeeld voor opslag van goederen. Dit levert direct cash-flow op. Verkoop van bestaande gronden aan private investeerders; de gronden die in eigendom zijn van private partijen kunnen (kavelgewijs) worden verkocht aan gebruikers op de bedrijfsruimtemarkt of aan ontwikkelaars (die bijvoorbeeld een bedrijfsverzamelgebouw willen ontwikkelen). Eventueel kunnen private partijen die Al actief zijn op de Avebe/Wilkens locatie ook besluiten om hun grondpositie te vergroten om zo bijvoorbeeld een strategische aankoop te doen (voor eventuele verkoop of ontwikkeling op korte of middellange termijn) of simpelweg vanuit het idee over enige restruimte te beschikken. Opzetten van een Energy Service Company (ESCo) Een Energy Service Company (ESCo) is een bedrijf dat de aanleg, het onderhoud en het beheer van energie installaties in gebouwen op zich neemt. Het bedrijf garandeert een afgesproken energiebesparing. Het is dus geen energieproducent maar een energiebesparingsdienst. Dit past goed bij de ontwikkeling van de biovergistingsinstallatie door Soepenberg (en de Regionale Energie Maatschappij).


56

ESCo’s zijn een nieuwe ontwikkeling in innovatieve samenwerkingsvormen in de bouwketen, overgewaaid uit de VS. De ESCo regelt het ontwerp, realisatie, beheer, onderhoud en zelfs ook de financiering. De markt geeft langjarige garantie af op de totaalkosten, de energieprestatie voor 10 jaar vooruit, kosten voor beheer en onderhoud, maar – heel belangrijk – ook verbetering van het comfort (zie ook vorig hoofdstuk). Verhandelen van rechten voor aanbieden van services/utilities aan investeerders of gebruikers (gebiedsontwikkeling 4.0) Naast grond of het huurrecht op een pand of kavel kan ook worden onderhandeld over rechten voor het aanbieden van services/utilities. In praktijk gebeurt dit nog niet zo vaak, maar deze verhandelbare deelrechten gerelateerd aan het grondeigendom zijn voor de ontwikkeling op de Avebe-Wilkens locatie zeker interessant. Een grondexploitatie wordt zo een gebiedsexploitatie (alle verhandelbare rechten zitten in deze gebiedsexploitatie, dus niet alleen de grondexploitatie). Zo kan de mogelijkheid om (zonne-)energie op te wekken (of zelf opwekken en verkopen aan energiebedrijf) worden verkocht als separaat recht onafhankelijk van bijvoorbeeld het gebruik als bedrijfshal. Denk hierbij aan een constructie waarbij de kosten (investering aanleg, afschrijving, et cetera) – opbrengsten (gegenereerde KWh * vergoeding) de rekensom vormen voor de mogelijke opbrengsten van het recht. Zeker voor het Avebe-Wilkens terrein is verkoop van het recht op zonne-energie interessant. Zo kunnen bijvoorbeeld bedrijfskavels worden verkocht met dit recht, maar ook zonder (waardoor het mogelijk is om als private eigenaar (en verkopende partij) toch zonnecellen op het dak van een pand te installeren, zelfs als de grond verkocht is aan een andere partij; immers, het recht op zonnecellen is dan niet verhandeld!). Zo zijn er meer mogelijkheden, bijvoorbeeld ook door het leveren van parkmanagement diensten. Tijdelijke exploitatie (Tex) Voor delen van het Avebe-Wilkens terrein kan een tijdelijke exploitatie worden opgesteld. Zo kan bijvoorbeeld voor een periode van tien of twintig jaar worden ingezet op het vullen van een kavel met zonnecellen. Hiervoor kan dan een tijdelijke exploitatie worden gemaakt. Na die periode kan dan opnieuw worden vastgesteld welke functie en doelgroepen voor de locatie geschikt zijn. Voordeel is dat een kavel intensief wordt gebruikt, geld oplevert en er tegelijkertijd ook de flexibiliteit is om na verloop van tijd een andere invulling te geven aan de locatie. Publiek-private samenwerking bij ontwikkeling steekhaven De ontwikkeling van een steekhaven in het A.G. Wildervanckkanaal kan gezamenlijk met het bedrijfsleven worden opgepakt. Zo kunnen afspraken worden gemaakt over de verdeling van kosten. De gemeente Veendam kan een deel van deze investeringen terugverdienen met de verkoop van watergebonden kavels op de Dallen II (deze kavels hebben vaak een hogere grondwaarde). Bedrijven die gebruik willen maken van de steekhaven, kunnen door mee te investeren, direct profiteren van de mogelijkheden die een steekhaven biedt en zo ook goederen per water laten aan- en afvoeren. Een publiek-private samenwerking is hierbij een slimme mogelijkheid om gezamenlijk aan de slag te gaan. Mocht er onder bedrijfsleven onvoldoende animo Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

57

hiervoor zijn, dan betekent dat ook dat de behoefte niet aanwezig is, waardoor deze investering geen noodzaak heeft. 4. Ten slotte: zet in op passende marketing en branding Essentieel voor het succes van de Avebe-Wilkens locatie is haar op de juiste manier te positioneren en onder de aandacht te brengen van de beoogde doelgroepen. Dit geldt zowel voor investeerders als ondernemers. Benadruk ten eerste de sterke punten van de locatie en de mogelijkheden. Maar ook de winst die er te behalen is voor ondernemers (door de koppeling met energie). De Avebe-Wilkens locatie heeft goede papieren om zich te ontwikkelen tot een multifunctioneel Energy park waar ook mogelijkheden zijn voor woonfuncties. Zover is het nu nog niet: de locatie is vooralsnog een gebied waar je praktisch gezien weinig te zoeken hebt, ook als bedrijf. Met de doortrekking van de Industrieweg en de ontwikkeling van de biovergistingsinstallatie, in combinatie met de ontwikkeling van een kleinschalig bedrijventerrein, verandert dit. De locatie kan uitgroeien tot een interessante mix van energie en bedrijvigheid. Dit vraagt om een scherpe visie en marktconforme aanpak. Belangrijk is aandacht te schenken aan het verwachte profiel van toekomstige gebruikers. Een potentiële vestiger moet zich kunnen voorstellen wat de toegevoegde waarde van de locatie is. Waarom is het gunstig ondernemen op deze plek? Wat maakt deze locatie geschikt voor een woon-werk eenheid? Toekomstige gebruikers van de locatie willen meer weten van het DNA van het gebied: welke sfeer tref ik er aan? Wat voor type bedrijven vestigen zich er? Hoe dynamisch is dit gebied? Aanknopingspunten voor de marketing zijn ligging, bereikbaarheid, (duurzame) energie, kwalitatief hoogwaardige kleinschalige bedrijfsruimte en het gevoel dat je op een plek bent met historie die een nieuw leven heeft gekregen. Het ligt daarom voor de hand in de marketingstrategie voor de Avebe-Wilkens locatie te richten op lokale en regionale bedrijven / ondernemers, maar ook bedrijven die specifiek voordeel hebben van ligging naast een energiecentrale. Leereffecten Avebe Wilkens locatie Door als gemeente te investeren in infrastructuur, worden private investeerders verleid tot investeringen / ontwikkeling van de locatie Innovaties leiden tot slimme herontwikkeling (biovergistingsinstallatie) Mogelijkheid voor opzetten van een Regionale Energie Maatschappij, hier kan hele regio, maar zeker ook locatie, direct van profiteren. Slimme financieringsmodellen om extra inkomsten te genereren (waaronder Esco’s en verhandelbare rechten). Als gemeente faciliterende rol, duidelijk voorbeeld van organische gebiedsontwikkeling.


58

4.3 De Rensel, Oldambt Enige jaren geleden heeft de openbare ruimte op het bedrijventerrein De Rensel een grote revitaliseringsoperatie ondergaan. De toegankelijkheid van het bedrijventerrein is verbeterd, er is een aanzienlijke hoeveelheid nieuw uit te geven bedrijfskavels ontstaan als gevolg van de uitplaatsing van bedrijven en er zijn bepaalde voorzieningen gecreëerd. Op de private kavels heeft tot op heden geen verbeteringsslag plaatsgevonden. Hierdoor maakt het terrein een rommelige indruk. Om de verrommeling tegen te gaan wil de gemeente Oldambt, in samenwerking met de ondernemers, uitvoering gaan geven aan revitalisering van de private terreinen. Daarnaast is het de bedoeling om via een thematische aanpak de heruitgifte van bedrijfskavels mogelijk te maken. Gedacht wordt bijvoorbeeld aan watergebonden bedrijvigheid. Dit sluit aan bij de ontwikkelingsvisie Winschoten Waterstad (mede met het oog op de ontwikkeling van Blauwe Stad). Verder hebben enkele bedrijven aangegeven behoefte te hebben aan uitbreidingsruimte. Historie De Rensel is een bestaand bedrijventerrein in de kern Winschoten (gemeente Oldambt). De naam komt van het voormalige riviertje De Rensel, dat lag in het verlengde van het Winschoterdiep en later werd gekanaliseerd tot de Trekvaart, de oude loop van het Winschoterdiep tot de jaren 1950. Het laatste stukje overgebleven Trekvaart ten oosten van Winschoten wordt nog Rensel genoemd. Het gelijknamige bedrijventerrein ligt langs dit stukje Trekvaart. Het terrein dateert van begin jaren 20 in de vorige eeuw. De huidige panden op het terrein variëren in leeftijd grotendeels van ongeveer 30 tot 40 jaar oud. Enkele nieuwere panden zijn onder meer het bedrijfspand van Synergon Metaal en enkele opslagboxen en verzamelgebouwen aan de Industrieweg. Figuur 8: beeldkwaliteit en uitstraling De Rensel

Bron: Stec Groep, 2011; Bewerking: Stec Groep, 2012


59

Uitstraling en ligging Bedrijventerrein De Rensel ligt aan de oostkant van de kern Winschoten, op ongeveer 2 kilometer afstand van snelweg A-7 (via de N-367). Het bedrijventerrein heeft een matige tot redelijke uitstraling (uitzonderingen daargelaten, zie ook figuur 8). Kavels worden veelvuldig gebruikt voor buitenopslag (zichtbaar) en in sommige gevallen staan ook panden (structureel) leeg. Panden voldoen soms niet meer 100% aan de eisen van gebruikers. Enkele bedrijven zitten ruim in hun jasje, terwijl andere bedrijven geen uitbreidingsruimte meer hebben. De uitstraling van de panden is vaak functioneel, ook bij de entree van de locatie. Vanuit het centrum van Winschoten rijd je direct tegen een aantal bedrijfspanden van flinke omvang met functionele uitstraling aan. Vanuit de andere entree (aan de oostkant) is de overgang wat rommelig; met de komst van enkele nieuwe bedrijven (kavels zijn uitgeefbaar) kan dit veranderen. De entree van het gebied bepaalt in hoge mate de uitstraling van het bedrijventerrein. De openbare ruimte in het gebied is niet overal even goed onderhouden. De infrastructuur en kadevoorzieningen zijn uitstekend (mede als gevolg van een revitalisering door de gemeente Oldambt). Gras en bermen liggen er daarentegen niet altijd keurig bij. Zie voor een profiel ook onderstaande tabel. Profiel bedrijventerrein De Rensel Leeftijd pand

Soort pand Samenhang tussen panden

Activiteit Onderhoud en uitstraling

Leegstand Huurprijzen

Grootte Bebouwings percentage

Panden Het terrein is vanaf begin jaren ’20 in de vorige eeuw ontwikkeld. De huidige panden op het terrein dateren grotendeels uit de jaren ’70. Enkele nieuwere panden zijn onder meer het bedrijfspand van Synergon Metaal en enkele opslagboxen aan de Industrieweg. Het betreft vooral veel loodsen, opslagruimtes en productie en werkateliers met soms kantoorruimte. Tevens enkele woon/werk panden. De samenhang tussen de panden ontbreekt. Dit zorgt voor een gevarieerd bebouwingsbeeld op het terrein. De ontbrekende samenhang heeft een matige beeldkwaliteit van het terrein als gevolg. De functionaliteit van de meeste panden is echter goed op orde. Voornaamste activiteiten zijn handel & reparatie, productie, opslag en bouw. Het onderhoud van de panden is matig. Panden ogen vaak functioneel en enigszins verouderd en ook een groot deel van de openbare ruimte (bermen / groen) wordt matig onderhouden. Het terrein krijgt hierdoor langzaamaan een verouderde uitstraling. Leegstand is aanwezig (max. 10%). Het betreft zowel bedrijfswoningen als bedrijfspanden. Huurprijzen voor bedrijfspanden op De Rensel variëren gemiddeld van circa 30 euro per m² bvo tot maximaal 60 euro per m² bvo. Kavels Grote kavels (>10.000 m²) oplopend tot circa 2,5 ha. Ook enkele kleinere kavels op het terrein (tot 5.000 m²). Bebouwingspercentage is gemiddeld 70%. Op diverse locaties op het terrein restruimte / intensiveringsmogelijkheden op de kavels.


60

Opslag (activiteit)

Parkeren

Verharding Restruimte

Op meerdere locaties opslag op of direct aan de openbare weg. Diverse kavels worden gebruikt als opslagplaats (onder andere voor militaire voertuigen). In enkele gevallen (bijvoorbeeld op de kavel van Steenhuis Recycling) wordt opslag op de kavels zelf slechts deels aan het gezicht ontrokken wat de beeldkwaliteit niet ten goede komt. Parkeergelegenheid is er op de kavels zelf. Ook langs de kavels zijn parkeerhavens gerealiseerd. Hier en daar worden auto’s ook langs de openbare weg geparkeerd. De kades en de Industrieweg zijn doorgaans van goede kwaliteit. De verharding ter hoogte van de betonfabriek is sterk vervuild. Circa 10% van de kavels staat leeg. Inclusief de kavels die momenteel als opslagruimte fungeren is er ruim 30.000 m² beschikbaar voor intensivering.


Succesfactoren bedrijventerrein De Rensel We zien zeker kansen voor De Rensel. Het is een locatie die kwaliteiten heeft en die zich eigenlijk al bewezen heeft, gezien het aantal bedrijven dat op de locatie reeds gevestigd is. Hieronder maken we een korte opsomming van de sterke punten van de locatie: Ligging nabij de snelweg A-7 en de N-367 maakt de locatie aantrekkelijk binnen de regio Oost-Groningen. Er zijn niet zo veel bedrijventerreinen met ligging nabij een snelweg in de regio. Maar ook: ligging in nabijheid van het centrum van Winschoten en nabij een toekomstige leisure strip langs het water (met onder meer een casino/gokhal en kleinkunst, theater). Aanwezigheid van groot aantal (innovatieve) bestaande bedrijven (die al meer dan 10 jaar gevestigd zijn op deze locatie), inclusief bijbehorende werkgelegenheid. Belangrijk voor de economie van Winschoten en de hele gemeente Oldambt. De locatie is enkele jaren geleden flink gerevitaliseerd, waardoor openbare weg en kadevoorzieningen (overigens weinig geschikt voor watergebonden bedrijvigheid door hoogteverschil van water en land) prima van kwaliteit zijn. De locatie beschikt over mogelijkheden voor intensivering van bestaande kavels, daarnaast is er schuifruimte beschikbaar voor bedrijvenen met behoefte aan uitbreidingsruimte. Er zijn mogelijkheden voor zowel hergebruik (bijvoorbeeld van bestaande bedrijfsruimte) als voor nieuwbouw en uitgifte van kavels. Er is concrete interesse voor de uitgeefbare bedrijfskavels op De Rensel. Enkele partijen hebben zich reeds bij de gemeente gemeld. De gemeente Oldambt wil samen met eigenaren / gebruikers, uitvoering geven aan de revitalisering/opwaardering van private panden en kavels. De gemeente Oldambt overweegt het schrappen van enkele (zachte) plannen voor nieuwe bedrijventerreinen, om zo de verhouding tussen vraag en aanbod in de gemeente, maar ook in de regio, gezonder te maken. Dit zorgt voor minder concurrentie voor De Rensel.


61

… maar zeker ook risico’s bij herontwikkeling/revitalisering van de private kavels op De Rensel Vooralsnog beperkt initiatief vanuit gebruikers/eigenaren voor opwaardering van private panden en kavels; gemeente kan herontwikkeling stimuleren, maar moet geen probleemeigenaar en/of initiator worden. Enkele eigenaren die beschikken over veel restruimte en buitenopslag (en daarmee sterke invloed hebben op de uitstraling van de locatie) zien geen noodzaak om te verhuizen en/of hun kavel te verkopen. Panden en kavels hebben nog te hoge commerciele waarde voor sloop-nieuwbouw en/of forse herontwikkeling, daar komt bij dat de gemeente Oldambt (maar ook de regio Oost-Groningen) over meer dan voldoende uitgeefbare nieuwe bedrijventerreinen beschikt; Locatie heeft weliswaar te maken met eerste vormen van veroudering, maar is zeker nog niet afgeschreven (zie ook punt hierboven). Hierdoor is het voor private partijen of de gemeente te kostbaar om panden of kavels aan te kopen vanuit strategisch oogpunt (met ook op herontwikkeling van totale gebied). Aan de randen van de locatie (dichtst nabij het centrum van Winschoten) zijn kavels allemaal in privaat eigendom en intensief in gebruik. Dit betekent dat op korte termijn de opwaardering (of andere invulling / verkleuring) van de locatie weinig kans heeft. In lijn met derde punt: in de regio Oost-Groningen is een overaanbod aan nieuw uit te geven bedrijventerreinen. De vraag naar bedrijfsruimte en nieuw uit te geven bedrijfskavels in de regio OostGroningen (en daarmee in Oldambt) neemt sterk af. Conclusie: ga op deze locatie strategisch te werk! De Rensel vraagt om een andere aanpak dan de andere twee business cases in Oost-Groningen. Het betreft hier een bestaand bedrijventerrein met diverse private eigenaren / gebruikers. Een forse (her)ontwikkeling is (zeker financieel) weinig haalbaar en ook niet wenselijk, zo schatten we in. De uitdaging voor dit project zit in het verleiden van private partijen om te investeren in (eigen) pand en kavel. De rol van de gemeente bestaat vooral uit faciliteren en de juiste mogelijkheden scheppen voor investeringen in het gebied. De gemeente heeft immers al fors geinvesteerd in de revitalisering van de locatie. Voor de aanpak voor De Rensel betekent dit in ieder geval: Een gewenst toekomstbeeld voor de locatie uitwerken op hoofdlijnen, met een beeld van het gewenste “DNA” en imago van de locatie. Deels verkleuren van de locatie kan, maar dan wel vanuit een langetermijn strategie. Zo wordt ook duidelijkheid gecreeerd voor ondernemers en mogelijke investeerders op de locatie. Zonder een duidelijk toekomstbeeld, zullen eigenaar/gebruikers minder snel geneigd zijn (forse) investeringen te doen in pand en kavel. Kracht en kwaliteit, maar ook sociaal-economische waarde van De Rensel goed in beeld hebben. Wat betekent het bestaande bedrijventerrein voor de economie van Winschoten en de gemeente Oldambt? Hoe waardevol is deze locatie? Ondanks het


62

feit dat de uitstraling op plekken matig is, zijn er wel bedrijven al lange tijd gevestigd. Dit heeft zeker ook maatschappelijke betekenis (banen, inkomen, spin-off). De opwaardering van De Rensel vraagt daarnaast ook om slimme beleidskeuzes (segmentering, doelgroepen, samenhang met andere uitgeefbare bedrijventerreinen) binnen de gemeente Oldambt. Daarbij speelt ook de marktbehoefte (waar is vraag naar?) een centrale rol. Dit moet nader worden onderzocht. Mogelijkheden om eigenaar/gebruikers te stimuleren te investeren in de locatie verkennen. Actieve communicatie met eigenaar/gebruikers op de locatie (gebeurt nu overigens al door de accountmanager). Vervolgstappen voor De Rensel: hoe nu verder? 1. Zet in op behoud van bedrijventerrein De Rensel met slechts beperkte verkleuring De uitstraling van bedrijventerrein De Rensel is momenteel vooral functioneel. Het terrein heeft veelal een matige beeldkwaliteit. Daar staat tegenover dat er meerdere bedrijven zitten die al langdurig op de locatie gevestigd zijn en belangrijk zijn voor de economie van de gemeente Oldambt. Het terrein heeft voor de gemeente dan ook een belangrijke sociaal-economische (of maatschappelijke) functie. Wanneer we kijken naar de levenscyclus van een bedrijventerrein (figuur 9), valt De Rensel in de tweede fase. Dit is de moeilijkste fase voor ingrijpen: het vastgoed heeft nog een gemiddeld relatief hoge commerciele waarde, waardoor verwerving geen optie is. Figuur 9: levenscyclus van een bedrijventerrein: De Rensel fase 2


Investeren in kwaliteit van de openbare ruimte (infrastructuur, groen) heeft de voorkeur (en is op De Rensel al gebeurd), daarnaast kunnen eigenaar/gebruikers worden gestimuleerd tot investeren in eigen vastgoed. Juist dit laatste is nu de uitdaging voor het terrein. Gezien het aantal bedrijven dat op de locatie gevestigd is, maar ook het feit dat nog bedrijfskavels uitgeefbaar zijn, adviseren we vooral in te zetten op behoud van de bedrijfsfuncties op het terrein. Daarbij kan op (middel)lange termijn worden ingezet op verkleuring van de westelijke kant van de locatie door de ligging nabij het centrum.


63

Hierbij denken we aan meer kleinschalige bedrijfsruimte, mogelijk in combinatie met leisure activiteiten (aansluitend bij de ontwikkelingen aan de overzijde van het water). 2. Kies voor doelgroepen die passen bij huidige functies op De Rensel Voor De Rensel zien we vooral kansen voor doelgroepen die goed aansluiten bij de bestaande gebruikers op de locatie. Hierbij denken we aan bedrijfsruimte (met focus op meer kleinschalige bedrijfsruimte) en mogelijk op lange termijn enkele woon-werk units aan de westzijde van de locatie (mits mogelijk en op privaat initiatief). Daarnaast kunnen de kansen die ‘energie’ biedt worden verkend; het plaatsen van zonnecellen op leegstaande kavels genereert (tijdelijke) inkomsten. Hiervoor liggen kansen in de regio Oost-Groningen. Mogelijk kan aan de westkant van de locatie, of in bijzondere panden / plekken op De Rensel, worden ingezet op leisure en/of horeca activiteiten. Zo ontstaat meer reuring op de locatie. Voor perifere detailhandel zien we weinig behoefte: u beschikt al over een locatie voor dit type functies. Tabel 3: Mogelijke kansrijke doelgroepen voor De Rensel Doelgroep

Kansrijke segmenten?

Bedrijfsruimte

kleinschalige gebruikers met een omvang van circa 250 m² tot 1.000 m² bvo (solitair of in verzamelgebouw); middelgrote bedrijfsgebruikers, gelijk aan activiteiten zoals nu op het terrein aanwezig zijn;

Woon-werk units

Woon-werk eenheden van verschillende soort, in het bijzonder werken aan huis (geschakelde woning en bedrijfshal) en werken bij huis (woning met losse bedrijfshal). Belangrijk om woon en werkfunctie te koppelen, om toekomstige ongewenste situaties (overlast) te voorkomen. Opslag van zonnecellen, als tijdelijke functie, maar ook op bijvoorbeeld vervuilde grond, om zo inkomsten te generen. Zonnecellen op daken van bedrijfspanden om zo energie te winnen.

Energie


Waarom kansrijk? Er is in de regio en gemeente nog behoefte aan kleinschalige bedrijfsruimte (mits niet ook op andere locaties beschikbaar). Aansluiten bij bestaande bedrijfsruimte. Bedreiging: overaanbod aan bedrijventerrein in gemeente en regio! Past op lange termijn mogelijk bij westkant van terrein; meer kleinschalig en lagere milieucategorie. Maar let op: behoefte aan dit type vastgoed is ook slechts beperkt.

inkomsten genereren met energie en eventueel ook energierechten verhandelen (zie business case Avebe-Wilkens).

64

Markt vraag +

0

+

Recreatie / Leisure

(specialistische) fitnessgelegenheid,vanaf 100 tot 500 m² bvo; kartbaan, lasergame, indoor skibaan et cetera stadsstrand met beperkte horeca;

creëert levendigheid, reuring; past goed bij westrand van locatie; Maar: slechts beperkte behoefte.

0

Bron: Stec Groep, 2012 Beperkte retailkansen voor De Rensel De afstand van De Rensel naar het kernwinkelgebied is te groot om daar onderdeel van te kunnen uitmaken. De ligging nabij de jachthaven maakt De Rensel mogelijk geschikt voor themagerelateerde detailhandel, zoals watersport. Aan de Beersteeweg zijn grootschalige perifere winkels gevestigd zoals Praxis en Kwantum. Overige grootschalige en perifere winkels liggen nu vrij verspreid over Winschoten. Dit biedt weliswaar enige mogelijkheden voor een concentratie van het grootschalige winkelaanbod rond de Beersterweg, maar biedt daarmee weinig kansen voor dit type winkels op De Rensel.

3. Stel als gemeente kaders en faciliteer Net als bij de herontwikkeling van de Avebe-Wilkens locatie in de vorige business case, moet ook voor opwaardering van De Rensel rekening worden gehouden met een langere doorlooptijd. De gemeente Oldambt beschikt slechts over een beperkte grondpositie, daarbij is de gemeente min of meer afhankelijk van de bereidheid van eigenaar/gebruikers voor investeringen in de locatie. Ook hier spreken we van organische gebiedsontwikkeling, waarbij een dominante rol is voor eindgebruikers en een faciliterende rol voor de gemeente Oldambt. Er is sprake van zogenaamde uitnodigingsplanologie, waarbij de gemeente op hoofdlijnen bepaalt waar ruimtelijk wel of geen veranderingen gewenst zijn op De Rensel, met het oog op de lange termijn en te beschermen van waarden. Binnen de kaders op hoofdlijnen stelt de gemeente zich uitnodigend en faciliterend op tegenover private initiatiefnemers. Zo worden partijen die willen investeren, ook uitgenodigd dit te doen en zeker niet afgeremd. We zien een viertal rollen, vergelijkbaar met de rollen uit de business case voor de Avebe-Wilkens locatie, voor de gemeente Oldambt hierbij (zie tabel hieronder). Rol Communicatief

Organisatorisch

Toelichting Maak samen met ondernemers op De Rensel een toekomstbeeld van de locatie. Dit moet vooral verbeelden en inspireren (‘DNA’). Hoe ziet het bedrijventerrein er op korte en (middel)lange termijn uit? En wat moet er dan gebeuren? Zet hierbij vooral in op behoud van de bedrijfsfuncties! Zorg voor een begeleidingsclub van enkele sleutelondernemers op het terrein. Zij zijn eerste aanspreekpunt vanuit de gemeente. Maak rollen duidelijk! Gemeente faciliteert en stelt kaders, maar maakt ontwikkelingen ook zeker mogelijk op de locatie. Er is een accountmanager vanuit de gemeente die private initiatieven soepel door de gemeente leidt en zich intern ook hard maakt voor ontwikkeling van de locatie.


65

Financieeleconomisch

De gemeente heeft geen financiele rol. Mogelijk kan de gemeente subsidie verlenen voor een gevel-tot-gevel aanpak. Daarnaast investeert de gemeente ‘slechts’ in de openbare ruimte. Juridisch Flexibiliteit in het bestemmingsplan, om zo investeringen mogelijk te planologisch maken (bijvoorbeeld via value capturing). Maar mogelijk ook ander type functies (zie ook doelgroepen tabel), om zo mogelijkheden van verkleuring van terrein meer vorm te geven (waardoor westzijde van terrein meer aansluit bij centrum van Winschoten). Negatief bestemmen is hier ook een optie. Segmentering van bedrijventerreinen om zo locaties met een specifiek label te maken; dit betekent bijvoorbeeld ook om specifieke functies (zoals bedrijfsverzamelgebouwen) enkel nog op bestaande bedrijventerreinen (voor herontwikkeling) toe te staan. (Bron: Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en Urhahn Urban Design, 2012; Bewerking: Stec Groep, 2012)

4. Inventariseer en verleid: genereer inkomsten! Begin met het in kaart brengen van eigenaren en gebruikers, hun verwachtingen en motivatie om nu wel of niet te investeren in pand en kavel. Maak duidelijk dat de huidige uitstraling van het bedrijventerrein de kwaliteit niet ten goede komt. Maak de rol van de gemeente duidelijk: de gemeente is geen investeerder, maar denkt graag mee en biedt flexibiliteit voor investeringen vanuit het bestemmingsplan. We zien meerdere mogelijkheden om eigenaar/gebruikers te verleiden tot investeringen: Mogelijk kan met behulp van een gevel-tot-gevel subsidie de eigenaar/gebruikers worden gestimuleerd om te investeren in kwaliteit van pand en kavel (zie ook onderstaande box 10). Box 10: gevel-tot-gevel subsidie Er zijn in de praktijk goede ervaringen met een subsidieregeling van (tot bijvoorbeeld maximaal 15.000 euro per kavel of individuele eigenaar) als stimulans om ondernemers over de streep te trekken zelf fors te investeren in de uitstraling van de huisvesting. Het effect is tweeledig; het profiel van het terrein wordt verbetert, en doordat ondernemers flink investeren in de uitstraling krijgen panden een hogere commerciële waarde en een hogere toekomstwaarde. Het stimuleert ondernemers langer op het terrein gevestigd te blijven. De ervaring leert dat een dergelijke regeling aan te raden is omdat het vliegwieleffect voor het terrein als geheel relatief fors is, gezien de omvang van de subsidiesom

Daarnaast kan ruimte worden geboden voor intensivering van bedrijfsruimte en andere vormen van value capturing (waaronder het herontwikkelen van grootschalige panden in geschakelde, kleinschalige units met een hogere verdiencapaciteit of herverkavelen van grote kavels bijvoorbeeld). Overleg met de eigenaar/gebruikers wie initiatief neemt, wie (her)ontwikkelt en welke condities de gemeente kan scheppen en welke randvoorwaarden gelden ten aanzien van publieke waarden (bijvoorbeeld milieu en omgeving).


66

Tijdelijk ander gebruik van (leegstaande) panden toestaan. Bijvoorbeeld voor ruimte voor particuliere opslag, kunst, cultuur en leisure. Dit zorgt voor reuring op de locatie en voorkomt dat een pand in kwaliteit nog verder achteruit gaat. Daarbij levert een tijdelijke functie een (beperkte) cash-flow op. Dit vraagt om het flexibel hanteren van het bestemmingsplan en regelgeving. Voor enkele leegstaande kavels op de locatie kan worden ingezet op een tijdelijke exploitatie. Hierbij kan gedacht worden aan exploiteren met een tijdelijke functie (voor 10 of 20 jaar) om zo inkomsten te generen. Een voorbeeld is het plaatsen van zonnecellen op een kavel en zo ook energie te leveren. Natuurlijk kunnen ook zonnecellen op de daken van bestaande panden worden geplaatst, om zo extra inkomsten te genereren vanuit energie. Bestaande leegstaande kavels kunnen worden uitgegeven en bebouwd. Op De Rensel liggen meerdere kavels braak. Nieuwe ontwikkelingen kunnen het gebied een impuls geven. Bestaande panden kunnen worden verhuurd. Echter, in praktijk blijkt dat verhuur van bestaand vastgoed moeizaam verloopt. Panden / kavels met de minste uitstraling kunnen worden ingepakt. Door het aanplanten van groene stroken of het plaatsen van (creatieve) afscherming kan ‘verstorende’ bedrijvigheid uit het zicht onttrokken worden. De beeldkwaliteit en de uitstraling krijgen hiervan een impuls, wat een positieve invloed kan hebben op ontwikkeling van De Rensel. Bijzondere gebouwen, zoals het voormalige graanpakhuis aan de Oosterhavenkade, kunnen mogelijk worden gebruikt voor een andere functie. Een dergelijk landmark kan een impuls zijn voor een gebied. We denken aan bijvoorbeeld een (tijdelijke) invulling met horeca, kunst of cultuur. Ook de combinatie van een leegstaand pand met de aanleg van een stadsstrand is een optie. Voor relatief weinig geld kan op een dergelijke manier een aantrekkelijke horeca/leisure activiteit worden geëxploiteerd. Ook afwachten en niks doen is een mogelijkheid! Wanneer een eigenaar niet wil investeren in verouderde bedrijfsruimte, kunt u dit als gemeente moeilijk afdwingen. Geduld hebben en rustig afwachten (‘verelendung’) is misschien dan wel het beste advies. Wanneer bedrijfsruimte verder verouderd, neemt de commerciële waarde (en verwevingskosten) verder af, waardoor mogelijk in de toekomst herontwikkeling financieel meer haalbaar is (zie ook figuur 9). 5. Ten slotte: mogelijkheid voor opzetten van gebiedsVVE verkennen Mogelijk kan een ‘vrijwillige BIZ’ worden opgericht op De Rensel, waarbij de gemeente Oldambt niet direct betrokken is en het ondernemersfonds in beheer van de ondernemers op de locatie is. Het gaat dan om een gebieds VVE. Dit vraagt wel om organisatie van eigenaren in het gebied in een vereniging. Daarbij hoort ook een Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

67

regelmatig verplichte afdracht. De VvE spaart hiermee om investeringen in de ‘gemeenschappelijke’ openbare ruimte te kunnen doen. De gemeente zorgt voor een startkapitaal en stort een reguliere vierkante meterprijs. Daarnaast moeten alle eigenaren het eens zijn met een investering voordat die wordt gedaan. Op deze manier kan op structurele wijze worden geïnvesteerd in de kwaliteit van de locatie. Ook heeft een gebiedsVVE als voordeel dat eigenaar/gebruikers op de locatie verenigt zijn, waardoor communicatie met de gemeente vereenvoudigt. Leereffecten De Rensel Niet overal inzetten op ontwikkeling naar ander type functies: De Rensel als bedrijventerrein behouden is zeker waardevol! Als gemeente vooral faciliteren en kaders stellen; samen met eigenaar/gebruikers in het gebied een strategie/visie (ter inspiratie) maken voor de gewenste toekomst van de locatie. Eigenaren verleiden om te investeren in hun pand en kavel, maar niet ten koste van alles. Er zijn meerdere mogelijkheden hiervoor. Echter, geduld is een schone zaak! Tijdelijke functies toestaan en flexibel zijn in het bestemmingsplan om dynamiek te krijgen in het gebied. Daarbij hoort ook een sterke segmentatie van de bedrijventerreinen in de gemeente en regio en streven naar een gezonde vraagaanbod verhouding op de bedrijfsruimtemarkt.


68

5. NAGERECHT: LEEREFFECTEN VERZAKELIJKING OOSTGRONINGEN Inmiddels zijn we aangekomen bij het laatste gerecht binnen dit menu: het nagerecht. Het nagerecht is een ideaal moment om terug te kijken op voorgaande gerechten. Wat viel op? Welk gerecht viel het meest in de smaak? Wat is echt bij gebleven? Het nagerecht in deze handreiking gaat in op de vijf algemene leereffecten van de pilot verzakelijking voor de regio Oost-Groningen. 1. Regionaal de neuzen dezelfde kant op en focus op een gezonde markt voor bedrijventerreinen De regio Oost-Groningen beschikt u over meer dan 190 hectare netto aan plannen voor nieuwe bedrijventerreinen. Ter vergelijking: gemiddeld geeft de regio Oost-Groningen de laatste vijf jaar ongeveer 5 tot 6 hectare bedrijventerrein uit (bron: IBIS, 2012). Daarmee heeft de regio een flinke overcapaciteit. Ook kwalitatief is er een mismatch op de markt voor bedrijventerreinen in de regio. Daarnaast kost de herstructurering van bedrijventerreinen de regio veel geld: al met al is ingeschat (op basis van landelijke kengetallen) dat de kosten voor herstructurering van de verouderde bedrijventerreinen in Oost-Groningen een investering van ruim 130 tot 150 miljoen euro bedragen. Dit is exclusief opbrengsten uit heruitgifte van vrijkomende kavels. De opgave is fors, naar schatting is zo’n 250 hectare bedrijventerrein verouderd. Daarbij zijn ook panden die helemaal niet meer worden gebruikt (zoals oude strokartonfabrieken, aardappelverwerkingsfabrieken of voormalige Philips panden). Om de economie van Oost-Groningen een impuls te geven en te streven naar een gezonde vraag-aanbod verhouding (zowel kwantitatief als kwalitatief) heeft de regio Oost-Groningen het convenant bedrijventerreinen opgesteld. Hierbij staat marktstructurering centraal. Zoals al bleek tijdens het voorgerecht is marktstructurering in de regio Oost-Groningen essentieel om private investeringen uit te lokken en te stimuleren. Dit betekent een sterke regionale aanpak van de bedrijventerreinenmarkt en flink de handen uit de mouwen! Belangrijk hierbij is om vanuit het regioperspectief te opereren; gezamenlijk staan de gemeenten sterker dan ieder individueel. Oftewel, regionaal de neuzen dezelfde kant op en in actie voor een gezonde markt. 2. Focus op enkele kansrijke projecten als regio, niet op een veelvoud Natuurlijk is ook in Oost-Groningen de economische crisis hard voelbaar. Desalniettemin zijn er in de regio voldoende ideeën voor herstructurering/herontwikkeling van bedrijventerreinen. Echter, naast ideeën zijn er nog meer knelpunten en belemmeringen. Belangrijk is om keuzes te maken binnen de bestaande voorraad, beter de focus op twee of drie sterke projecten, dan op heleboel tegelijkertijd. Van enkele succesvolle projecten krijgt de regio meer energie dan op een veelvoud van projecten die slechts moeizaam verlopen en waar weinig resultaten worden geboekt. Focus is dus, zeker ook in OostGroningen, erg belangrijk. Kies in eerste instantie voor projecten waar relatief eenvoudig Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

69

resultaat te behalen is (‘benut het laaghangend fruit’), werk daarna pas een project verder uit. Ambitie is prima, maar begin op realistisch en praktisch! 3. Lef tonen, out of the box denken en partijen bij elkaar brengen Juist in een regio met minder markt, waar het momenteel extra lastig is om ontwikkelingen van de grond te krijgen, zijn slimme innovaties nodig en moet niet blijven hangen in standaard oplossingen. Out-of-the-box denken is dan essentieel om iets van de grond te krijgen. De regio Oost-Groningen is zich hiervan bewust; er zijn meerdere voorbeelden van projecten waar is en wordt gezocht naar slimme oplossingen en strategieën. Een voorbeeld is de herontwikkeling van de voormalige Avebe locatie in Veendam. De silo’s worden nu gebruikt voor opslag van biomassa, zodat hier weer energie uit kan worden opgewekt met behulp van biovergisting. Maar bijvoorbeeld ook het vullen van vervuilde grond met zonnecellen voor een tijdelijke periode van tien tot twintig jaar om zo inkomsten te genereren. Of het benutten van kansen op een voormalige Philips locatie in Stadskanaal en inzetten op het behouden en versterken van een bestaand bedrijventerrein met ondernemers. Juist in een regio als Oost-Groningen is het behouden van bedrijven, werknemers en economie essentieel. Voor de gemeenten in de regio vraagt dit om een nieuwe, faciliterende rol met een sterke focus op bestaand vastgoed. Focus op ‘uitnodigingsplanologie’ in plaats van de ‘reguliere’ toelatingsplanologie. Stimuleren, faciliteren, partijen bij elkaar brengen en sterk accountmanagement (‘als een hotelier’) zijn de nieuwe kernbegrippen voor het bedrijventerreinenbeleid van gemeenten en regio om private investeringen los te krijgen. Dit kan best even duren en gebeurt niet van de ene op de andere dag, maar kan met behulp van een aantrekkelijke visie (gebaseerd op het toekomstig DNA van een gebied) voor iets moois zorgen voor de regio en gemeenten. 4. Zoek naar sterke partners met een groot regionaal netwerk en veel lokale knowhow (actieve partijen, maar ook actieve gemeente) Lokale en regionale kennis en know-how blijkt in een regio als Oost-Groningen zeer belangrijk. Het is belangrijk dat een beheerder, ontwikkelaar of belegger kennis heeft van en binnen het gebied. Een uitgebreid netwerk is nodig om bestaande locaties opnieuw een impuls te geven. Een goed voorbeeld hiervan zijn de huidige plannen op de Avebe/Wilkens locatie in Veendam, waar met lokale know-how en expertise een herontwikkelingsplan concreet van de grond komt (samen met meerdere lokale partijen / eigenaren). Ook voor Mercuriuspark is een aanjager uit de regio (of een ‘hotelier’) een belangrijke succesvoorwaarde. Grote landelijke vastgoedmarktpartijen merken dat het steeds lastiger is om geld te verdienen met het (her)ontwikkelen van bedrijfsgronden in Oost-Groningen: het vraagt veel aandacht en regionale expertise. Juist voor partijen die al van oudsher actief zijn in Oost-Groningen en regio en de aanwezige partijen en gebruikers kennen, lijkt juist nu in tijden van economische crisis, meer potentie.


70

5. Ten slotte: nieuwe manieren benutten om geld te verdienen! Er zijn verschillende manieren om geld te verdienen aan bestaande bedrijventerreinen. Voor Oost-Groningen betekent dit, zoals reeds eerder genoemd, niet alleen denken vanuit nieuwbouw, maar juist ook bestaand vastgoed tweede kans geven en daar verdienmodel aan koppelen (zoals met de biovergistingsinstallatie op de Avebe/Wilkens locatie in Veendam of de voormalige Philips locatie in Stadskanaal). Dit vraagt om slimme constructies: zoals als gemeente infrastructuur mogelijk maken (nieuwe ontsluiting in Veendam), waardoor ondernemers investeren in een gebied. Of een steekhaven aanleggen waardoor schepen kunnen keren, zodat voor ondernemers een locatie aan aantrekkelijkheid wint en bedrijven zich zullen vestigen. Daarnaast gaat het lang niet meer alleen om ingrepen met een korte terugverdientijd, die leiden tot verhoging van de commerciële waarde van het gebied, en meer georiënteerd zijn op de cashflow die gerelateerd is aan de grondexploitatie en de herontwikkeling van vastgoed. Juist de inzet op gebiedsexploitatie(s) vanuit een beleggers perspectief waarin het accent breder ligt op kasstromen om rendement in een gebied te maken, voortkomend uit revitalisering en groot onderhoud, toevoegen van services, energiebesparingsdiensten (esco’s), parkmanagement nieuwe stijl (musco’s), oftewel kasstromen uit de exploitatie van aanvullende functies op het terrein, bieden kansen voor de herontwikkeling van bedrijventerreinen in Oost-Groningen. Dit is misschien wel de belangrijkste les uit deze pilot verzakelijking en per definitie een goed voorbeeld van verzakelijking in de praktijk… en zorgt misschien wel voor een nieuwe, aantrekkelijke toekomst voor (bestaande) bedrijventerreinen in Oost-Groningen!


71

BIJGERECHT: CONVENANT BEDRIJVENTERREINEN OOST-GRONINGEN

PARTIJEN 1. Gemeente Bellingwedde, vertegenwoordigd door de portefeuillehouder Economische Zaken, de heer J. Buiter. 2. Gemeente Menterwolde, vertegenwoordigd door de portefeuillehouder Economische Zaken, de heer J.H. Batelaan. 3. Gemeente Oldambt, vertegenwoordigd door de portefeuillehouder Economische Zaken, de heer K. van Leeuwen. 4. Gemeente Pekela, vertegenwoordigd door de portefeuillehouder Economische Zaken, de heer H. Hemmes. 5. Gemeente Stadskanaal, vertegenwoordigd door de portefeuillehouder Economische Zaken, mevrouw B.A.H. Galama. 6. Gemeente Veendam, vertegenwoordigd door de portefeuillehouder Economische Zaken, de heer H.J. Schmaal. 7. Gemeente Vlagtwedde, vertegenwoordigd door de portefeuillehouder Economische Zaken, de heer H. Kuipers. 8. Provincie Groningen, vertegenwoordigd door de portefeuillehouder Economische Zaken, mevrouw W.J. Mansveld.

komen overeen als volgt:


72

CONSIDERANS Met dit convenant beogen partijen een actieve regionale samenwerking te voeren ten behoeve van een optimale ruimtelijk-economische ontwikkeling van de regio OostGroningen. Partijen beogen gezamenlijk te streven naar het versterken en profileren van de economische positie van de regio Oost-Groningen. Hiervoor maken de partijen afspraken over het verbeteren van de kwaliteit van bedrijventerreinen door herstructurering en over het aanbieden van voldoende, goed gesegmenteerde, bedrijventerreinen. Partijen erkennen dat bedrijventerreinen een hoge maatschappelijke waarde6 hebben en dat daarom het behouden en verbeteren van kwaliteit, functionaliteit en waarde van bedrijventerreinen van groot belang is. Partijen constateren dat het bij regionale samenwerking door aanbieders van bedrijventerreinen in Oost-Groningen voor bedrijventerreinenbeleid essentieel is om concrete afspraken te maken over kwaliteitsverbetering. Bedrijfsruimtegebruikers hebben een bovenlokale oriëntatie; dit vraagt om regionaal beleid en afstemming. Daarnaast kan door de samenwerking tussen gemeenten en provincie in Oost-Groningen de complementariteit van het aanbod aan bedrijventerreinen (specifieke kenmerken) optimaal worden benut. Partijen zullen bedrijven, zijnde gebruikers en eigenaren, nauw betrekken bij de lokale ontwikkelplannen van nieuwe bedrijventerreinen en de herstructureringsopgave. Partijen zien in dat imago van een regio een belangrijke factor is bij locatiebeslissingen van bedrijven, waardoor sterke samenwerking tussen gemeenten en provincie, en met private partner(s), op de schaal van de regio Oost-Groningen belangrijk is. Partijen betrekken (zo nodig) ook private partijen met een substantiële grondpositie op de bedrijventerreinen bij de afspraken van dit convenant en bewegen deze partijen om aan te sluiten bij het convenant. Dit is ook onderdeel van de pilot verzakelijking in de regio Oost-Groningen. Partijen onderkennen dat concurrentie op grondprijs tussen gemeenten binnen de (sub)regio ongewenst is. Regionale afspraken over planning en beleid van bedrijventerreinen zijn er om onderlinge concurrentie tegen te gaan en als regio, gemeenten en private partij(en) samen een sterke positie in te nemen, waarbij betrokken partijen een marktconforme grondprijs vaststellen die overeenkomt met de grondwaarde.

6

Bedrijventerreinen hebben een belangrijk aandeel in de regionale werkgelegenheid; ongeveer 30% van de werkgelegenheid komt van ondernemingen gevestigd op bedrijventerreinen (én circa 50% van de werkgelegenheid in Oost-Groningen is direct en indirect terug te leiden naar bedrijventerreinen). Daarnaast hebben bedrijventerreinen een belangrijke financiële betekenis (bijvoorbeeld in toegevoegde waarde per hectare) en een hoge sociaal-economische betekenis (het aandeel jongeren en ouderen met een lagere opleiding is relatief bovengemiddeld op bedrijventerreinen).


73

Partijen erkennen de essentie van het uitvoeren van de systematiek van de SER-ladder bij het streven naar zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik en sluiten daarmee aan op het convenant bedrijventerreinen van Rijk/IPO/VNG en het Provinciaal Omgevingsplan (POP) en de Provinciale Omgevingsverordening (POV) van de provincie Groningen.

REGIONALE AFSPRAKEN 1. Partijen spreken af dat binnen de regio Oost-Groningen vraag en aanbod van bedrijventerreinen zowel kwalitatief als kwantitatief wordt afgestemd; daarbij zullen de bedrijventerreinen worden gesegmenteerd in terreinen met onderscheidende terreinprofielen (zie bijlage 2 en 3), aansluitend op de huisvestingseisen en -wensen van ondernemers, zoals beschreven in de investeringsagenda Oost-Groningen. 2. Gezamenlijk zoeken partijen dit jaar naar passende oplossingen om te komen tot een gezonde verhouding tussen vraag en aanbod op de bedrijfsruimtemarkt (kwalitatief en kwantitatief). Hiervoor worden de behoefteraming en aanbodgegevens geactualiseerd. Wanneer blijkt dat (zachte) plannen moeten worden ingetrokken of uitgesteld, worden de mogelijkheden voor (financiële) compensatie binnen de regio onderzocht. Hiermee streven de betrokken partijen naar een marktconforme balans tussen vraag en aanbod op de regionale bedrijfsruimtemarkt (zie ook bijlage 2 en 3). 3. Partijen maken op (sub)regionaal niveau een prioritering voor zowel de te herstructureren bedrijventerreinen als van de nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen. Hierbij wordt aangesloten bij de investeringsagenda Oost-Groningen en bij het provinciaal herstructureringsprogramma (PHP) (zie ook bijlage 1 en 2). Nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen worden, nog voor de goedkeuring door de gemeenteraad, door de partijen7 afgestemd. 4. Partijen kiezen voor het hanteren van de residuele grondwaardemethodiek bij het bepalen van de waarde van de grond. Hierbij wordt gebruik gemaakt van dezelfde handleiding voor grondprijsbenadering, waarin ook uitgangspunten voor grondprijsdifferentiatie en onderhandelingsmarges staan (handreiking grondprijsmethodiek Oost-Groningen). De uitgifteprijzen van (uitgeefbare) bedrijventerreinen worden volgens deze grondwaardemethodiek vastgesteld en vervolgens jaarlijks gefaseerd aangepast. Binnen twee jaar na ondertekening van het convenant zijn de grondprijzen in de regio OostGroningen gelijk aan de residuele grondwaarde. Voor 31 december 2012 starten de partijen met het opnieuw vaststellen van de grondprijzen op basis van de residuele grondwaardemethodiek. 5. Partijen spreken af dat (mogelijke) meeropbrengsten8 (ten opzichte van het peilmoment) van grondverkoop van uitgeefbare bedrijventerreinen9 (door het hanteren van de

7 8

9

Inclusief toetsing op basis van de SER-ladder bij de provincie Groningen. Dit geldt voor de meeropbrengsten aan de opbrengstenkant van de grondexploitatie. Eventuele meeropbrengsten worden dus niet verdisconteerd met kosten uit de exploitatie. Het betreft hier (vooralsnog) alleen de grondverkoop van uitgeefbare bedrijventerreinen die volledig in eigendom zijn van (een van) de betrokken partijen in dit convenant en/of uitgeefbare bedrijventerreinen die volledig worden uitgegeven door (één van) de partijen.


74

residuele grondwaardemethodiek) worden gereserveerd voor kwaliteit op bedrijventerreinen (zowel nieuw als bestaand/verouderd). 6. a. Partijen in de subregio Oldambt en de subregio Stadskanaal/Vlagtwedde/ Bellingwedde kiezen voor het subregionaal verevenen van de (mogelijke) meeropbrengsten3 van grondverkoop van uitgeefbare bedrijventerreinen4. De (mogelijke) meeropbrengsten worden vanaf 1 januari 2013 gereserveerd in een subregionaal investeringsfonds en worden vervolgens binnen de subregio benut voor de te herstructureren bedrijventerreinen met de hoogste prioriteit (zie afspraak 3). b. De gemeenten Menterwolde, Pekela en Veendam kiezen op termijn voor het subregionaal verevenen van de (mogelijke) meeropbrengsten3 van grondverkoop van uitgeefbare bedrijventerreinen4. Vanaf 1 januari 2013 worden de (mogelijke) meeropbrengsten van grondverkoop van uitgeefbare bedrijventerreinen binnen de eigen gemeente benut voor de herstructurering van bedrijventerreinen. Op het moment dat de gemeenten Menterwolde, Pekela en Veendam de residuele grondwaardemethodiek hanteren bij het bepalen van de waarde van de grond voor uitgeefbare bedrijventerreinen én de (mogelijke) meeropbrengsten van grondverkoop van uitgeefbare bedrijventerreinen (in een gemeentelijk revitaliserings / investeringsfonds10) worden gereserveerd voor de herstructurering van bedrijventerreinen, worden door de drie gemeenten nadere afspraken gemaakt over de invulling van het subregionaal investeringsfonds. 7. Partijen maken afspraken over de wijze waarop regionale marketing en acquisitie wordt opgezet en versterkt. Hierbij wordt, indien mogelijk, aangesloten bij bestaande afspraken en initiatieven. 8. Jaarlijks maken de partijen afspraken over: - het moment van planvorming en uitgifte van uitgeefbare bedrijventerreinen; - de aangeboden kwaliteit (segmentering/profiel); - de aangeboden kwantiteit; - de fasering van het planaanbod/de plancapaciteit. 9. Partijen spreken de intentie uit om samen expertise te delen en ook samen te werken bij andere kwaliteitsverbeterende initiatieven zoals parkmanagement, duurzaamheid en beeldkwaliteit. 10. Partijen zijn ermee akkoord dat aanvullende afspraken op (sub)regionaal niveau mogelijk zijn, mits niet strijdig met de regionale afspraken in dit convenant en het ruimtelijk beleid van de provincie, zoals vastgelegd in het Provinciaal Omgevingsplan (POP) en de Provinciale Omgevingsverordening (POV) van de provincie Groningen.

3

Dit geldt voor de meeropbrengsten aan de opbrengstenkant van de grondexploitatie. Eventuele meeropbrengsten worden dus niet verdisconteerd met kosten uit de exploitatie. 4 Het betreft hier (vooralsnog) alleen de grondverkoop van uitgeefbare bedrijventerreinen die volledig in eigendom zijn van (een van) de betrokken partijen in dit convenant en/of uitgeefbare bedrijventerreinen die volledig worden uitgegeven door (één van) de partijen. 10 De gemeente Veendam beschikt hiervoor al over een revitaliseringsfonds. Menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen Stec Groep en regio Oost-Groningen 10.143 -CONCEPT EINDVERSIE-

75

EVALUATIE EN WERKING Dit convenant wordt aangegaan voor een periode van vijf jaar. Een jaar na invoering van het convenant wordt geëvalueerd of de afspraken worden nageleefd en of de werking overeen komt met het doel en de verwachtingen. Indien de evaluatie of andere externe omstandigheden daartoe aanleiding geven, kan het convenant tussentijds worden bijgesteld. De bij het convenant betrokken partijen komen jaarlijks bij elkaar om te evalueren en de voortgang van het convenant te bespreken. Voor de besluitvormingsprocedure voor uitvoering van de afspraken binnen het convenant is goedkeuring door de meerderheid van alle betrokken partijen nodig. Ook wijzigingen of aanvullingen op het convenant zijn slechts mogelijk met instemming van de meerderheid van alle betrokken partijen. Dit convenant kan worden aangehaald als ‘convenant bedrijventerreinen Oost-Groningen 2012-2017’ Partijen kunnen op tekortkoming in de nakoming van dit convenant of van afspraken die daarmee samenhangen, bij de burgerlijke rechter geen beroep doen. Een onafhankelijke commissie van experts wordt ingezet om te bepalen of alle partijen zich aan de afspraken uit het convenant houden. De partijen stellen gezamenlijk deze commissie samen. Wanneer een jaar na invoering van het convenant bij evaluatie blijkt dat partijen zich onvoldoende aan de afspraken houden, wordt in gezamenlijk overleg door de partijen (met hulp van de commissie van experts) de mogelijkheid van het hanteren van een sanctiemaatregel onderzocht. De sanctieregeling heeft betrekking op afwijkingen bij het hanteren van de residuele grondprijsmethode uit dit convenant en betreft het aanvullen van de totale grondprijs in de betreffende transactie tot aan de residuele waarde. Wanneer een partij wil toetreden of zich niet langer wil verbinden aan het convenant, wordt in overleg met de partijen besloten wanneer een partij kan uitstappen of toetreden. Uitstappen of toetreden tot het convenant kan jaarlijks bij de evaluatie van het convenant. Partijen moet echter wel minimaal 2 maanden van tevoren met gegronde redenen aangeven waarom zij geen of juist wel partij willen zijn in het convenant. De partijen besluiten in onderling overleg of bijstelling van het convenant hiervoor noodzakelijk is. Dit convenant treedt in werking met ingang van de dag na ondertekening.


76

menukaart voor verzakelijking bedrijventerreinen Oost-Groningen denken als een belegger in Oost-Groningen -CONCEPT EINDVERSIE-

Recommend Documents