Mendelova zemědělská a lesnická univerzita v Brně Provozně ekonomická fakulta Ústav práva a humanitních věd
Problematika zápisů do katastru nemovitostí Bakalářská práce
Vedoucí práce: Mgr. Jiří Tuza
Marie Karešová 2008/2009
Zadání
Ráda bych na tomto místě poděkovala vedoucímu mé práce panu Mgr. Jiřímu Tuzovi, za spolupráci a odbornou pomoc při zpracování bakalářské.
Prohlášení
Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma Problematika zápisů do katastru nemovitostí vypracovala samostatně a použila jen pramenů, které cituji a uvádím v přiloženém soupisu literatury. Souhlasím, aby práce byla uložena v knihovně Mendelovy zemědělské a lesnické univerzity v Brně a zpřístupněna ke studijním účelům.
V Brně, dne……………………… Podpis…………………………….
Abstrakt Karešová, M. Problematika zápisů do katastru nemovitostí. Bakalářská práce. Břeclav 2009. Bakalářská práce se zabývá problematikou zápisu do katastru nemovitostí tj., nejčastějšími chybami, které dělají účastníci řízení při podávání návrhu na vklad, záznam či poznámku. První část práce osvětluje pojmy jako je vklad, záznam a poznámka a zároveň objasňuje úkony katastrálního úřadu/pracoviště u jednotlivých pojmů. V druhé části práce jsou uvedeny dva praktické příklady na provedení zápisu do katastru nemovitostí pomocí vkladu a záznamu.
Klíčová slova: vklad, záznam, poznámka
Abstrakt Karešová, M. Problems of the entries in the registry. Bachelor thesis. Břeclav 2009. Bachelor work is dealing with entring into the land registry i.e., , the most common errors are made by the parties when submitting a proposal to deposit, record or note. The first part of the work illumination concepts such as deposit, record and comment and also clarifies the steps cadastral office / department of the concepts. In the second part of the work are the two practical examples of the registration in the cadastre using deposit and record.
Keywords: deposit, record and comment
Obsah 1 2 3
Úvod...............................................................................................................................8 Cíl a metodika................................................................................................................9 Definice zápisu, vkladu, záznamu v katastru nemovitostí a poznámka.......................10 3.1 Vklad....................................................................................................................10 3.1.1 Řízení o povolení vkladu .............................................................................10 3.1.2 Úkony katastrálního úřadu v průběhu řízení o vkladu.................................13 3.2 Záznam.................................................................................................................16 3.2.1 Předmět záznamu.........................................................................................16 3.2.2 Podklad pro záznam.....................................................................................17 3.2.3 Změny věcných práv ze zákona...................................................................18 3.2.4 Úkony katastrálního úřadu při záznamu práva ............................................19 3.3 Poznámka.............................................................................................................20 3.3.1 Předmět poznámky ......................................................................................21 3.3.2 Podklad pro poznámku ................................................................................21 3.3.3 Úkony katastrálního úřadu při zápisu poznámkou ......................................22 3.4 Povinnosti vlastníků a jiných oprávněných, obcí a státních orgánů ....................22 4 Praktická část ...............................................................................................................24 4.1 Příklad vkladu vlastnických práv do katastru nemovitostí při prodeji a vymezování bytových jednotek v budově .......................................................................24 4.1.1 Účastníci řízení ............................................................................................24 4.1.2 Vymezení bytových jednotek a společných částí v budově prohlášením vlastníka .....................................................................................................................24 4.1.3 Prohlášení vlastníka .....................................................................................25 4.1.4 Chybné údaje při podávaní prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí...28 4.1.5 Smlouva o převodu vlastnictví jednotky .....................................................30 4.1.6 Návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí .......................33 4.1.7 Chybné údaje při podávání návrhu na vklad vlastnického práva u smlouvy z převodu jednotky.......................................................................................................34 4.1.8 Příklad dalšího převodu bytové jednotky a zřízení věcného břemene – darovací smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene............................................34 4.1.9 Účastníci řízení ............................................................................................35 4.1.10 Společné jmění manželů ..............................................................................35 4.1.11 Darovací smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene ...........................35 4.1.12 Chybné údaje při podávání návrhu na vklad vlastnického práva u darovací smlouvy .....................................................................................................................38 4.2 Příklad záznamu práv do katastru nemovitostí – zápis vlastnického práva k budově, která není dosud v katastru evidovaná ............................................................39 4.2.1 Účastníci řízení ............................................................................................39 4.2.2 Geometrický plán.........................................................................................39 4.2.3 Doklad o přidělení čísla popisného nebo čísla evidenčního .......................41 4.2.4 Kolaudační rozhodnutí.................................................................................41
5 6 7
4.2.5 Souhlas orgánu ochrany půdního fondu s odnětím zemědělské půdy ze zemědělského fondu ....................................................................................................42 4.2.6 Chybné údaje při podávání záznamu do katastru nemovitostí ....................43 Závěr ............................................................................................................................44 Seznam použité literatury ............................................................................................45 Seznam příloh ..............................................................................................................46
1 Úvod Lidé si v dnešní době pořizují nemovitosti z mnoha důvodů, mezi které patří především zabezpečení potřeby bydlení, k podnikatelským účelům anebo k investičním záměrům. Z toho vyplývá, že skoro každý občan pořizující si nemovitost se minimálně jednou za život dostane do kontaktu s katastrálním úřadem/pracovištěm, které zapisuje (např. návrhem na vklad, záznamem či poznámkou) informace o dané nemovitosti do katastru nemovitostí. Katastr nemovitostí je souhrn informací o nemovitostech z celé České republiky. Zahrnuje údaje jak o právech vlastnických tak údaje o jiných právech k nemovitostem (např. exekuce, věcná břemena, předkupní práva atd.). Katastrální úřad je organizační složkou státu a současně účetní jednotkou s krajskou působností podle zákona č. 359/1992 Sb., o orgánech zeměměřictví a katastru ve znění pozdějších předpisů. Katastrální úřady se starají především o správu katastru nemovitostí (rozhodují o zápisu vlastnických a jiných věcných práv do katastru, o opravě chyby v katastrálním operátu, o námitkách podaných proti obnovenému katastrálnímu operátu, o porušení pořádku na úseku katastru nemovitostí) a schvalují změny hranic katastrálních území a změny pomístního názvosloví podle § 5 odst. 1 zákona č. 359/1992 Sb., o orgánech zeměměřických a katastrálních ve znění pozdějších předpisů. V ČR je v současné době 14 katastrálních úřadů (shoduje se to s počtem krajů). Katastrální pracoviště jsou vnitřní organizační složky katastrálních úřadů, které vykonávající územní působnost v daném kraji. V naší republice je nyní 107 katastrálních pracovišť.
Katastrální
pracoviště
vznikly
na
místech,
kde
před
schválením
zákona…původně katastrální úřady existovaly, ale po schválení tohoto zákona jejich působnost obnovena nebyla. zřízen katastrální úřad, ale před schválením zákona č. 175/2003, který upravuje zákon č. 359/1992 Sb., o znění zeměměřických a katastrálních orgánech tam katastrální úřad existoval. Svou odbornou praxi jsem vykonávala na Katastrálním pracovišti Mikulov, kde se mi naskytla možnost seznámit se s problematikou zápisu do katastru nemovitostí. Toto téma mne zaujala natolik, že jsem si ho vybrala pro zpracování své bakalářské práce.
8
2 Cíl a metodika Cíl této práce je v analyzování postupu účastníků řízení při podávání návrhu na vklad a zápisu záznamem. Pojednává se zde o zjišťování chyb, které účastníky řízení dělají při podávání návrhu na vklad, záznam a poznámku a jak se katastrální úřad/pracoviště v případě chyby zachová, zda návrh zamítne, přeruší nebo povolí. Tato práce je rozdělena do dvou částí. První část je zaměřena popsání a definice zápisu vkladu záznamu v katastru nemovitostí a poznámky. U vkladu definuji úkony katastrálního úřadu, co je předmětem vkladu a řízení o povolení vkladu (účastníky řízení, přílohy apod.). U záznamu popíšu předmět záznamu, podklad pro záznam, změny věcných práv ze zákona a úkony katastrálního úřadu. U poznámky rozeberu předmět poznámky, podklad pro poznámku a úkony katastrálního úřadu v průběhu jejich řízení. Použila jsem především metodu studia právních předpisů s následnou interpretací do této práce. Pracovala jsem též s pomocí literatury věnující se této problematice a inspiraci a další informace jsem hledala na internetových stránkách či v právnických časopisech. Abych se mohla věnovat praktické části této práce, navštívila jsem Katastrální pracoviště Mikulov, kde jsem vykonávala i odbornou praxi a díky pomoci pana JUDr. Jaroslava Baťky, kterému bych chtěla touto cestou velmi poděkovat, jsem získala cenné rady a hlavně materiály, které poukazují na chyby, které dělají lidé při podávání návrhu na vklad, záznam a poznámku. Z materiálů poskytnutých panem JUDr. Jaroslavem Baťkou jsem si vybrala příklad vkladu vlastnických práv do katastru nemovitosti při prodeji a vymezování bytových jednotek v budově a příklad záznamu práv do katastru nemovitostí – zápis vlastnického práva k budově, která není dosud v katastru evidovaná. Tyto příklady v praktické části rozeberu a popíšu. Tato práce je zaměřena na podstatnou část veřejnosti a měla by sloužit jako jednoduchá a výstižná příručka pro situace, kdy jsou lidi jako vlastníci nemovitostí a nebo zaměstnanci různých organizací nuceni se problematikou zabývat. Velkou poctou by mi bylo, kdyby tato práce pomohla lidem objasnit a popřípadě odstranit chyby, které dělají při podávání návrhů zápisů do katastru nemovitostí.
9
3 Definice zápisu, vkladu, záznamu v katastru nemovitostí a poznámka Společnou podmínkou pro všechny druhy zápisu je soulad údajů o vlastníku nebo o jiném oprávněném, údaj o jeho právech k nemovitosti a údajů o nemovitosti s údaji evidovanými v katastru nemovitostí s údaji v předkládaných listinách. V případech nesouladu je nutné, aby před zápisem práv do katastru nemovitostí byla dořešena předcházející neevidovaná změna údajů katastru nemovitostí, zejména změna vlastnického a jiného věcného práva k nemovitosti.
3.1 Vklad Vklad je určitý úkon katastrálního úřadu, který má za následek vznik, změnu nebo zánik práva k nemovitostem a k bytům a nebytovým prostorům. Vklad je zápis do katastrálních operátů. Vklad se provádí jen na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu o povolení vkladu nebo výmazu vkladu do katastru nemovitostí nebo na základě rozsudku soudu. Katastrální úřad/pracoviště řízení o povolení vkladu nebo výmazu vkladu postupuje, pokud zákon o zápisech – zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů. Předmětem vkladu jsou věcná práva zapisovaná do katastru nemovitostí. 3.1.1
Řízení o povolení vkladu Řízení o vkladu zahajuje katastrální úřad/pracoviště jenom na písemný návrh
účastníků řízení nebo na písemný návrh některého z nich. Řízení začíná dnem doručení návrhu, buď poštou nebo dnem osobního předání návrhu podatelně příslušného katastrálního úřadu. Návrh na vklad – je písemný návrh účastníků řízení na vklad příslušného práva k nemovitosti podle přiložené listiny nebo návrh na vklad prohlášení vlastníka budovy podle zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů. Návrh se podává i ústně do protokolu nebo telegraficky. Při telegrafickém podání návrhu je nutné jej nejpozději do 3 dnů doplnit písemně nebo ústně do protokolu a doručit příslušné listiny. Telegrafickým podáním se v dnešní době rozumí i podání návrhu na vklad faxem nebo elektronickým způsobem.
10
Účastníci řízení – jsou vlastně navrhovatelé vkladu. Účastníkem nemůže být advokát nebo jiná osoba, která zastupuje účastníka řízení nebo za něj jednala ve smlouvě. Více o účastnících řízení a zahájení řízení uvádí zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů § 4 odst. 1. Předmětem návrhu – jsou ta práva, která jsou uvedená v návrhu a která mají podle přiložené smlouvy vkladem do katastru nemovitostí vzniknout, změnit se nebo zaniknout. Může jít např. o návrh vkladu vlastnického práva k nemovitosti, návrh vkladu zástavního práva k nemovitosti, návrh vkladu práva odpovídajícího věcnému břemenu nebo návrh výmazu vkladu práva odpovídajícího věcnému břemenu. Předmětem návrhu může být i více práv, která jsou uvedena v jedné smlouvě, musí se v návrhu všechny tyto práva objevit např.: návrh vkladu vlastnického práva a návrh vkladu práva odpovídajícího věcnému břemenu, návrh vkladu vlastnického práva, návrh vkladu zástavního práva a návrh vkladu věcného předkupního práva. Katastrální úřad/pracoviště je návrhem vázán a sám nemůže rozhodnout o povolení vkladu více práv, než je uvedeno v návrhu na vklad. Přílohy k návrhu na vklad práva k nemovitosti jsou tyto: ▫ listina ( smlouva, prohlášení nebo dohoda), na jejichž základě má být právo zapsáno do katastru nemovitostí a vždy musí být její neoddělitelnou součástí geometrický plán, ▫ geometrický plán, pokud jde o vklad práva odpovídající věcnému břemeni, ▫ plná moc, pokud je někdo z účastníků zastoupen v řízení před katastrálním úřadem zmocněncem, ▫ výpis z obchodního nebo jiného zákonem stanoveného rejstříku, jestliže je účastníkem řízení právnická osoba, ▫ listina, která prokazuje oprávnění vlastníka nakládat s předmětem právního úkonu, jehož právní účinky nastaly před 1. lednem 1993, ▫ úředně ověřený překlad listiny, pokud není listina sepsána v českém jazyce, ▫ a další přílohy.
11
U bytu a nebytového prostoru jsou požadovány jako přílohy návrhu na vklad práva tyto: ▫
listina, kvůli které má být zapsáno právo k bytu nebo nebytovému prostoru,
▫
půdorys všech podlaží nebo jejich schémata, které určují polohu a podlahovou plochu jednotek a společných částí domu(zákon č. 72/1994 § 6 odst. 2 a 3),
▫
kopie nabídky k převodu bytu a ateliéru jeho nájemci(vyhláška č. 190/1996, kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb. § 34 odst. 6 a zákon č. 72/1994 Sb. § 1 a 6) ,
▫
potvrzení bytového družstva, že byla nabyvatelem uhrazena částka, která odpovídá
nesplaceným
úvěrům
ne
převáděný
byt
nebo
nebytový
prostor(vyhláška č. 190/1996, kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb. § 34 odst. 6 a zákon č. 72/1994 Sb. § 24 odst. 5), ▫
písemný souhlas příslušných orgánů, pokud se jedná o převod vlastnictví bytu nebo
nebytového
prostoru
sloužící
účelům
civilní
obrany
(zákon
č. 72/1994 Sb. § 22 odst. 5 a 7), ▫
plná moc při zastupování účastníka řízení zmocněncem,
▫
výpis z obchodního nebo jiného zákonem stanoveného rejstříku, pokud je účastníkem řízení právnická osoba,
▫
listina, která prokazuje oprávnění vlastníka nakládat s předmětem právního úkonu, jehož právní účinky nastaly před 1. lednem 1993,
▫
úředně ověřený překlad listiny, pokud není listina sepsána v českém jazyce,
▫
a další přílohy.
Přílohy návrhu na vklad prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek v budově jsou tyto: ▫
prohlášení vlastníka budovy(zákon č. 72/1994 Sb. § 5),
▫
půdorys všech podlaží budovy nebo jejich jednoduchá schémata(zákon č. 72/1994 Sb. § 5 odst. 4),
▫
plná moc při zastupování účastníka řízení zmocněncem,
▫
výpis z obchodního nebo jiného zákonem stanoveného rejstříku, pokud je účastníkem řízení právnická osoba,
12
▫
listina, která prokazuje oprávnění vlastníka nakládat s předmětem právního úkonu, jehož právní účinky nastaly před 1. lednem 1993,
▫ 3.1.2
úředně ověřený překlad listiny, pokud není listina sepsána v českém jazyce.
Úkony katastrálního úřadu v průběhu řízení o vkladu Když má účastník řízení splněny všechny náležitosti provádí katastrální
úřad/pracoviště tyto úkony: 1) zápis došlého návrhu do protokolu o vkladech – návrh se zaznamená ještě ten den, kdy je doručen, 2) vyznačení plomby – katastrální úřad/pracoviště je povinen vyznačit plombu nejpozději následující pracovní den, ta vyjadřuje práva, která jsou k předmětné nemovitosti dotčena změnou. Vyznačená plomba ale sama o sobě nic neznamená, vlastník dotčené nemovitosti není omezen v nakládání s touto nemovitostí, 3) přezkoumání náležitostí listin – katastrální úřad/pracoviště zkoumá, zda návrh na vklad splňuje všechny zákonem stanovené náležitosti. Katastrální úřad/pracoviště posuzuje, jestli navrhovanému vkladu není na překážku stav zápisů v katastru tzn., úřad porovnává údaje v listině s údaji evidovanými v KN. Jsou-li údaje v KN rozdílné od údajů uvedených v listině, je nutné katastrálnímu úřadu nejpozději s návrhem na vklad doložit chybějící listiny, které předcházející změny dokládají. Navrhovaný vklad je odůvodněn obsahem předložených listin – v listině musí být určen vznik, změna nebo zánik práva, které je předmětem návrhu vkladu do katastru nemovitostí, a to při respektování příslušných kogentních ustanovení právních norem. Pokud listina náležitosti stanovené kogentním ustanovením zákona pro daný právní úkon neobsahuje, katastrální úřad/pracoviště vklad do katastru nemovitostí nepovolí. Stejně se postupuje i v případě, pokud předmět práva není jednoznačně označen v listině. Právní úkon, který se týká převodu vlastnického práva nebo zřízení nebo zániku jiného práva, je určitý a srozumitelný. Srozumitelnost a určitost právního úkonu se týká jak účastníků, tak předmětu a obsahu tohoto právního úkonu.nemovitosti,
13
byty a nebytové prostory by měly být v listině označeny údaji podle § 5 odst. 1, zákonu o katastru nemovitostí České republiky. Projevy vůlí účastníků by měly být v listině určité a musí vyjadřovat určitou vůli např.: navrhovatel má vůli věc prodat, či darovat apod. podobným způsobem by měl být vyjádřen obsah právního úkonu, také by měl být srozumitelný. Právní úkon je učiněn ve stanovené formě. Smlouvy musí být vždy v písemné formě, podpisy účastníků musí být na téže listině. U smluv, kdy jeden z účastníků nemůže psát nebo číst nebo u smluv, u nichž tak stanoví zákon, je předepsanou formou forma úředního zápisu neboli forma notářského zápisu. Podobné formy musí mít i smlouvy o zúžení nebo rozšíření společného jmění manželů (§ 143a odst. 1, Občanského zákoníku), dohoda vlastníků všech jednotek v domě o tom, že vlastnictví jednotek se mění na podílové spoluvlastnictví budovy nebo prohlášení vlastníka všech jednotek v domě, že ruší vymezení jednotek v domě a mění vlastnictví jednotek na vlastnictví budovy. Pokud není právní úkon v předepsané formě, je absolutně neplatný. Katastrální úřad/pracoviště vklad do katastru nemovitostí nepovolí. Účastníci řízení jsou oprávněni nakládat s předmětem právního úkonu. Katastrální úřad/pracoviště vždy zkoumá oprávněnost vlastníka nakládat s předmětem právního úkonu podle údajů zapsaných v katastru nemovitostí a u vlastníků, kteří právo k nemovitostí nabyli již před 1.1.1993, ověřením správnosti údajů dříve provedených zápisů podle doloženého nabývacího titulu. Účastník řízení není omezen právními předpisy, rozhodnutím soudu nebo rozhodnutím správního orgánu ve smluvní volnosti týkající se věci, která je předmětem právního úkonu. Katastrální úřad/pracoviště přihlíží k omezení vlastníka nemovitosti stanovenému právnímu předpisu, rozhodnutím soudu nebo rozhodnutím státního orgánu. K právnímu úkonu účastníka řízení byl udělen souhlas podle zvláštního předpisu např.: souhlas soudu s právním úkonem zákonného zástupce nebo opatrovníka, souhlas Vlády ČR s převodem majetku státu, souhlas pozemkového úřadu s právním úkonem vlastníka pozemku.
14
Katastrální úřad/pracoviště zkoumá uvedené skutečnosti ke dni podání návrhu na vklad. Ke skutečnostem, jež nastaly po tomto dni katastrální úřad/pracoviště nepřihlíží. Z těchto uvedených skutečností vyplývá, že katastrální úřad/pracoviště nezkoumá platnost listin. Zkoumá jen některé znaky neplatnosti právního úkonu a jestli návrh na vklad splňuje všechny zákonem stanovené náležitosti. Pokud návrh některou z nich nesplňuje, katastrální úřad/pracoviště podle jejich charakteru: a) vyzve navrhovatele, aby nedostatky v zákonem stanovené lhůtě odstranil nebo doplnil a poučí ho o důsledku neuposlechnutí výzvy pro další průběh řízení, b) nařídí ústní jednání, kde se v souladu se zákonem odstraní nesprávnosti, c) přeruší řízení o vkladu a návrh vrátí na přepracovaní nebo jeho doplnění. 4) povolení vkladu práva do katastru – pokud návrh na vklad splňuje zákonem stanovené podmínky, katastrální úřad/pracoviště rozhodne, že vklad povoluje, 5) vklad práva do katastru – na základě pravomocného rozhodnutí zapíše katastrální úřad/pracoviště vlastnické nebo jiné věcné právo do souboru popisných informací katastru nemovitostí, 6) zrušení plomby – plomba se zruší po vkladu práva do katastru nemovitostí nebo po nabytí právní moci rozhodnutí o zastavení řízení nebo rozhodnutí o zamítnutí vkladu. 7) vyznačení vkladu práva na listině – katastrální úřad/pracoviště vyznačí při povolení vkladu na všech vyhotoveních smlouvy doložku. 8) založení listiny do sbírky listin – po vkladu práva a zrušení plomby založí katastrální úřad/pracoviště návrh na povolení vkladu, jedno vyhotovení listiny opatřené doložkou, písemné rozhodnutí o povolení vkladu, do souboru listin, které je součástí sbírky listin 9) odeslání listin s vkladovou doložkou účastníkům řízení.
15
Pokud
nemá
účastník
splněny
všechny
náležitosti
provádí
katastrální
úřad/pracoviště tyto úkony : 1) zápis došlého návrhu do protokolu o vkladech 2) vyznačení plomby 3) přezkoumání náležitostí listin 4) zastavení řízení o povolení vkladu práva – katastrální úřad/pracoviště zastaví řízení, když : -
navrhovatel nezaplatí ani po výzvě katastrálního úřadu do 15 dnů správní poplatek
-
navrhovatel neodstraní nedostatky návrhu
-
navrhovatel vezme návrh na vklad zpět a účastníci řízení s tím souhlasí.
Rozhodnutí o zastavení řízení se doručuje všem účastníkům. Proti rozhodnutí lze do 15 dnů podat opravný prostředek – odvolání. 5) zamítnutí vkladu práva – když návrh na vklad nesplňuje zákonem stanovené podmínky a nedostatek návrhu nelze odstranit, katastrální úřad/pracoviště vždy vklad zamítne. 6) zrušení plomby. Proti rozhodnutí katastrálního úřadu/pracoviště o povolení vkladu práva do katastru nemovitostí není přípustný žádný opravný prostředek ve správním soudnictví. Ve věcech vkladu práva do katastru nemovitostí rozhodují krajské soudy jako soudy prvního stupně. Tento prostředek se jmenuje žaloba proti rozhodnutí katastrálního úřadu/pracoviště o podaném návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí.
3.2 Záznam Záznam nemá vliv na vznik, změnu nebo zánik práva k nemovitosti. Tato práva k nemovitostem existují nezávisle na zápisu do katastru nemovitostí. Záznam práv k nemovitostem do katastru nemovitostí má pouze evidenční charakter. 3.2.1
Předmět záznamu Předmětem záznamu jsou věcná práva k nemovitostem, která vznikla, změnila
se nebo zanikla ze zákona, rozhodnutím státního orgánu např. soudu, pozemkového úřadu, bývalého okresního úřadu, stavebního úřadu, finančního úřadu, příklepem licitátora
16
na veřejné dražbě, účinností smlouvy nebo jiné listiny o přechodu vlastnického práva k nemovitostem, na základě právní skutečnosti nebo jednostranného právního úkonu např. narovnání, vydržení, přírůstek, zpracování, zánik právnické osoby bez likvidace, zhotovením věci. 3.2.2
Podklad pro záznam Tato práva se zapisují na základě listin, které podle zvláštních předpisů potvrzují
nebo osvědčují právní vztahy k nemovitostem (vyhláška č. 190/1996 Sb. § 36). Listiny předkládají katastrálnímu úřadu příslušné státní orgány přímo k zápisu do katastru, vlastník nebo jiný oprávněný jako přílohu k ohlášení změny – u těchto listin jsou velmi důležité podpisy na listinách. Pro zápis do katastru záznamem musí být podpisy na listinách ověřeny některým z následujících způsobů, a to podpisy na listině jsou úředně ověřeny, listina byla sepsána notářským zápisem, vlastník nebo jiný oprávněný uzná pravost svého podpisu před katastrálním úřadem nebo právnická osoba předložila podpisový vzor shodný s podpisem na listině. Listiny, které potvrzují právní vztahy podle zvláštních předpisů, jsou : ▫ listina, o které zvláštní předpis stanoví, že potvrzuje nebo osvědčuje právní vztahy – např.: Ohlášení Pozemkového fondu České republiky o správě nemovitostí, ▫ listina, o které zvláštní předpis stanoví, že se na jejím základě provádí zápis do katastru nemovitostí záznamem – např.: Potvrzení příslušného orgánu republiky o tom, komu byla provozní jednotka veřejnou dražbou prodána a že tato osoba se dnem udělením příklepu stala jejím vlastníkem, Pravomocné rozhodnutí vodohospodářského orgánu o stanovení, změně nebo zrušení ochranného pásma vodního zdroje, Smlouva o výstavbě, Kolaudační rozhodnutí + geometrický plán, Potvrzení správce konkurzní podstaty o tom, že došlo k zániku zástavního práva zpeněžením zástavy, ▫ vykonatelné rozhodnutí státního orgánu – např.: usnesení soudu ve věci projednání dědictví, rozhodnutí soudu o zrušení a vypořádání podílového
17
spoluvlastnictví, usnesením soudu o nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva, rozhodnutí soudu v žalobě o určení, ▫ jiná opatření, kterým se na základě ustanovení zvláštního předpisu zřizuje, převádí, mění nebo ruší právo k nemovitosti – např. : Opatření řídícího orgánu k převodu práva hospodaření s národním majetkem v souvislosti se zřízením právnické osoby nebo s reorganizací, rozhodnutí řídícího orgánu o tom, které osobě při sporu jím řízených právnických osob přísluší k předmětné
nemovitosti
právo
hospodaření
s národním
majetkem,
potvrzení Majetkové, správní a delimitační unie odborových svazů, oznámení
Českého
svazu
tělesné
výchovy
o
zániku
bývalého
Československého svazu tělesné výchovy, ▫ smlouva nebo dohoda, jejíž právní účinností dochází podle zvláštního předpisu např.:
ke
vzniku,
Smlouva
o
změně
postoupení
nebo
zániku
pohledávky,
práva
k nemovitosti,
Smlouva
o
převodu
privatizovaného majetku podle zákona č. 92/1991 Sb., o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby, uzavřená mezi Fondem národního majetku ČR a nabyvatelem, Smlouva o převodu privatizovaného majetku podle zákona č. 92/1991 Sb., o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby, uzavřená mezi Pozemkovým fondem ČR a nabyvatelem, ▫ dohoda společníků nebo rozhodnutí valné hromady obchodní společnosti nebo usnesení členské schůze družstva o sloučení, splynutí nebo rozdělení obchodní společnosti nebo družstva nebo přeměně obchodní společnosti v jinou formu obchodní společnosti nebo na družstvo a naopak. 3.2.3
Změny věcných práv ze zákona Změny věcných práv ze zákona se do katastru nemovitostí zapisují záznamem
vždycky na základě ohlášení vlastníka nebo oprávněného. Zápis změny práva vzniklé ze zákona je tzv. výčtové o nabytí práv k nemovitostem, kde v ohlášení musí být uveden odkaz na příslušné ustanovení zákona, kde je uvedeno, ke kterým nemovitostem a jaké právo vzniklo, změnilo se nebo zaniklo nebo podle kterého vznik, změna nebo zánik práva
18
je vázán na existenci určité právní skutečnosti. Pokud není stanovena listina, na jejímž základě by se provedl zápis do katastru nemovitostí záznamem, musí se doložit ohlášení vlastníka nebo jiného oprávněného : a) souhlasné prohlášení – lze jím doložit – vznik podílového spoluvlastnictví manželů přechodem ze společného jmění manželů podle § 150 odst. 4 Občanského zákoníku, v případě, že nedošlo do tří let od zániku společného jmění manželů k jeho vypořádání dohodou nebo nebyl-li do tří let od jeho zániku podán návrh na jeho vypořádání rozhodnutím soudu, vznik podílového spoluvlastnictví účastníků sdružení podle § 834 Občanského zákoníku k nemovitostem získaným při společné činnosti, pokud kupní smlouvu uzavřel pouze jeden účastník sdružení, nabytí nemovitosti do společného jmění manželů podle § 143 Občanského zákoníku v případě, že účastníkem kupní smlouvy je pouze jeden z manželů, b) potvrzení o zániku práva zapsaného dosud v katastru c) prohlášení nabyvatele práva sepsaným ve formě notářského zápisu. Listinami, kterými se provádí záznam práv do katastru, se musí zaslat katastrálnímu úřadu do 30 dnů ode dne jejich nabytí právní moci. 3.2.4
Úkony katastrálního úřadu při záznamu práva Když má účastník řízení splněny všechny náležitosti provádí katastrální
úřad/pracoviště tyto úkony: 1) Zápis došlého návrhu (listiny) do protokolu o záznamech 2) Vyznačení plomby 3) Přezkoumání náležitostí listin – Uvedené listiny, předkládané katastrálnímu úřadu pro zápis záznamem, musí mít podobné náležitosti jako smlouvy předkládané s návrhem na vklad. Musí být: -
čitelné,
-
pravomocné,
-
nemovitosti musí být označeny údaji katastru nemovitostí podle § 5 odst.1, zákona č.344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky,
19
-
vlastníci nebo nabyvatelé práv musí byt identifikováni.
4) Záznam práva do katastru nemovitostí 5) Zrušení plomby 6) Založení listiny do sbírky listin 7) Oznámení o záznamu změny do katastru nemovitostí Pokud
nemá
účastník
splněny
všechny
náležitosti
provádí
katastrální
úřad/pracoviště tyto úkony : 1) Zápis došlého návrhu (listiny) do protokolu o záznamech 2) Vyznačení plomby 3) Přezkoumání náležitostí listin 4) Vrácení listiny vyhotoviteli k odstranění chyby nebo jiné nesrovnalosti, např.: v dopise katastrální úřad/pracoviště uvede, které chyby v psaní nebo v počtech nebo jiní nesprávnosti v listině ho vedly k závěru, že je listina nezpůsobilá k provedení zápisu práva do katastru nemovitostí záznamem. 5) Záznam práva do katastru nemovitostí – záznamem se rozumí zápis změny údajů, 6) Založení listiny do sbírky listin 7) Oznámení o záznamu změny do katastru nemovitostí – katastrální úřad/pracoviště vyrozumí účastníky řízení o provedení změny záznamem 8) Poznamenání do spisu že, nedošlo k odstranění nedostatku v listině – provede se v případě, že nedošlo k odstranění nedostatku ve stanovené lhůtě 9) Zrušení plomby
3.3 Poznámka Je úkon katastrálního úřadu, který nemá vliv na vznik, změnu a zánik práva k nemovitosti. Má pouze signalizační charakter a upozorňuje, že na nenovosti bylo zahájeno řízení nebo vlastník nemovitosti má určité omezení dispozičních práv.
20
3.3.1
Předmět poznámky Zápis poznámkou má více významů poznámkou se zapisují skutečnosti, které
omezují dispoziční práva vlastníka nebo oprávněného a přihlíží k nim v řízení o povolení vkladu nebo poznámka má informovat třetí osobu o možných právních vadách nemovitostí, pokud vlastníci, nejsou jako vlastníci zapsáni v katastru nemovitostí, se svých práv domáhají u soudu. 3.3.2
Podklad pro poznámku Poznámkou se zapisují skutečnosti uvedené v rozhodnutích nebo oznámeních
soudu, správce daně, správce podniku, soudního exekutora e osoby oprávněné provádět veřejné dražby, a to na základě doručeného návrhu na nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitostí a zřízením soudcovského zástavního práva na nemovitost, exekučního příkazu k prodeji nemovitosti, usnesení o povolení ochranné lhůty v konkursním řízení, usnesení o nařízení předběžného opatření, usnesení soudu o zajištění majetku nebo věcí nebo usnesení o nařízení exekuce – tato poznámka má celostátní působnost. Způsobem podobným poznámce zapisuje katastrální úřad/pracoviště toto: ▫
rozhodnutí soudu o odložení vykonatelnosti rozhodnutí správního orgánu až do právní moci rozhodnutí o žalobě,
▫
rozhodnutí soudu o odložení právní moci rozhodnutí správního orgánu až do právní moci rozhodnutí o žalobě,
▫
oznámení soudu nebo na základě kopie žaloby potvrzené podatelnou soudu, že byla v dané věci podána žaloba podle § 244 a násl. Občanského soudního řádu.
Tento zápis neznamená, že vlastník je zcela omezen v dispozičních právech, ale katastrální úřad/pracoviště u následného vkladového řízení toto řízení přeruší a počká, jak soud o předchozím vkladovém řízení o povolení vkladu vlastnického práva rozhodne.
21
3.3.3
Úkony katastrálního úřadu při zápisu poznámkou Když má účastník řízení splněny všechny náležitosti provádí katastrální
úřad/pracoviště tyto úkony: 1) zápis došlého návrhu nebo listiny do protokolu o záznamech 2) vyznačení plomby 3) přezkoumání náležitostí listin – vykonatelnost usnesení soudu, které je předloženo katastrálnímu úřadu není nutnou podmínkou pro provedení zápisu poznámky do katastru nemovitostí 4) zápis poznámky do katastru nemovitostí 5) zrušení plomby 6) založení listiny do sbírky listin Pokud
nemá
účastník
splněny
všechny
náležitosti
provádí
katastrální
úřad/pracoviště tyto úkony : 1) zápis došlého návrhu nebo listiny do protokolu o záznamech 2) vyznačení plomby 3) přezkoumání náležitostí listin 4) vrácení listiny vyhotoviteli k odstranění chyby nebo jiné nesrovnalosti v listině 5) zápis poznámky do katastru nemovitostí 6) zrušení plomby 7) založení listiny do sbírky listin 8) poznamenání do spisu, že nedošlo k odstranění nedostatku v listině 9) porušení plomby
3.4 Povinnosti vlastníků a jiných oprávněných, obcí a státních orgánů Vlastníci nemovitostí a oprávnění jsou povinni zúčastňovat se na výzvu katastrálního úřadu jednání, která tento úřad svolává, ohlašovat tomuto úřadu všechny změny údajů o jejich nemovitostech, které jsou předmětem evidování v katastru nemovitostí, a to ve lhůtě 30 dnů ode dne jejich vzniku ( např. změnu druhu pozemku, změnu popisného nebo evidenčního čísla budovy, změnu způsoby využití nemovitosti),
22
doplnit chybějící údaje a odstranit chyby v listinách, které jsou předkládány k zápisu do katastru nemovitostí. Na výzvu katastrálního úřadu jsou povinni předložit vyžádané listiny pro zápis do katastru nemovitostí a to ve lhůtě, která nesmí být kratší 30 dnů. Kromě toho jsou povinni ve lhůtě určené katastrálním úřadem označit předepsaným způsobem nesporné vlastnické hranice svých pozemků ( pokud tak neučiní vystavují se nebezpečí, že katastrální úřad/pracoviště dá hranice pozemků označit na jejich náklad ). Povinnost ohlašovat změny údajů do katastru nemovitostí nemají ti vlastníci a ti oprávnění u změn, které vyplývají z listin, které jsou příslušné státní orgány povinny zasílat katastrálnímu úřadu přímo k zápisu do katastru nemovitostí. Obce plní vůči katastru nemovitostí řadu povinností a to jako: ▫
vlastníci nemovitostí nebo jiní oprávnění,
▫
subjekty výkonu samostatné působnosti,
▫
subjekty stanovené (přenesené) působnosti, kdy vykonávají státní správu v rozsahu stanoveném obecně závaznými předpisy.
Obce vyhlašují na žádost katastrálních úřadů zahájení revize katastru nemovitostí a obnovy katastrálního operátu novým mapováním a spolupracují s ním po celou dobu trvání těchto prací. Ve stanovené lhůtě katastrálním úřadem označují určeným způsobem uzemní hranice svých obcí ( podobně jako u vlastníků nemovitostí a oprávněných platí i u obcí zásada, že pokud ve stanovené lhůtě neoznačí hranice určeným způsobem, může je katastrální úřad/pracoviště dát označit na jejich náklad ). Státní orgány spolupracují s katastrálními úřady hlavně při výkonu státní správy na úseku katastru nemovitostí. Mimo odstraňování chyb v psaní a počítání v listinách, které jsou předloženy k zápisu do katastru nemovitostí, musí bezplatně poskytovat údaje katastrálnímu úřadu, které jsou potřebné pro vedení katastru nemovitostí z jimi provozovaných informačních systémů.
23
4 Praktická část Tato část poukazuje na příklady nejčastějších chyb, které se stávají při vymezení a prodeji bytových jednotek v budově a následném zápisu do katastru nemovitostí, pak u darovací smlouvy, kterou uzavřou nový vlastníci s rodinou a poslední příklad poukazuje na chyby, které se dělají při záznamu práv do katastru nemovitostí. Tyto příklady souvisí s problematikou, která již rok zaměstnává pět realitních kanceláří a Městský úřad Břeclav.
4.1 Příklad vkladu vlastnických práv do katastru nemovitostí při prodeji a vymezování bytových jednotek v budově 4.1.1
Účastníci řízení Pan Radomír Dakota je vlastníkem budovy s nájemními byty, které doposud nejsou
vymezeny a zapsány v katastru nemovitosti. Pan Radomír Dakota se rozhodl vymezit bytové jednotky a prodat tyto bytové jednotky pěti nájemníkům – byt č. 1 Karel Fiala, byt č. 2 Drahoslav Míchal, byt č. 3 manželé Jan a Petra Karlsbergovi, byt č. 4 Evženie Bohatá a byt č. 5 Jiřina Mladá. Všichni nájemníci mají zájem odkoupit jednotlivé bytové jednotky. V tomto případě se pan Dakota bude držet zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiným věcných práv k nemovitostem, zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí ČR (katastrální zákon) a zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, všechny v platném znění. 4.1.2
Vymezení bytových jednotek a společných částí v budově prohlášením vlastníka Základním úkonem pro převody bytů v budově do vlastnictví jiných osob a zároveň
pro přechod společných částí budovy do spoluvlastnictví těchto osob je určení prostorově vymezených částí budovy. Tento úkon se řídí zákonem č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) a vlastník budovy jej provede svým prohlášením, které musí mít písemnou formu. Budovou, kde lze vymezit bytové jednotky se rozumí budova, která je mimo jiné trvalou stavbou
24
(§ 2 písm. a)). Z toho vyplývá, že jednotky nelze vymezit v budově, která je stavbou dočasnou a nelze vymezit ani zapsat do katastru nemovitostí jednotky v podzemní stavbě. Změnu budovy na dům ve kterém budou vlastníci vlastnit jednotky a spoluvlastnit společné části domu, lze uskutečnit pouze v budově jako celku, tzn. samostatné věci podle obč. zákoníku. „Rozhodující listinou pro určení budovy jako samostatné věci je pravomocné kolaudační rozhodnutí příslušného stavebního úřadu.“ 4.1.3
1
Prohlášení vlastníka Jednotky a společné části budovy vymezí vlastník prohlášením vlastníka budovy
podle § 4 odst. 2. V budově lze vymezit jako bytové jednotky podle § 2 písm. b) a c) pouze byty, které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k bydlení, rozestavěné byty, které jsou v souladu se stavebním povolením určeny k bydlení, pokud jsou rozestavěny v domě, který je v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Jako jednotky není možné vymezit prostory, které jsou příslušenstvím bytu, např.: záchod, koupelna a sklep, ani prostory, které jsou společnou částí domu, např.: kolárna, prádelna, kotelna, sušárna a kočárkárna. Jednotky není možné vymezit, pokud nebyl předcházejícím stavebním řízením určen účel jejich užívání. Dále nelze vymezit byt, který byl v budově vestavěn bez pravomocného stavebního povolení a pravomocného kolaudačního rozhodnutí. Prohlášení vlastníka je jednostranný písemný právní úkon vlastníka budovy, ve kterém musí být uvedeny údaje podle § 4 odst. 2 a 3: a) označení budovy údaji podle katastru nemovitostí, číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově – budova musí být označena údaji podle § 5 odst. 1 katastrálního zákona, tzn. názvem katastrálního území, parcelním číslem pozemku, na kterém je budova postavena, údajem zda jde o pozemkovou či stavební parcelu, číslem popisným nebo číslem evidenčním s uvedením příslušnosti k části obce, pokud je název části obce odlišný
od
katastrálního
území.
Jednotky
musí
být
označeny
tzv. nezaměnitelným způsobem. Tím je jejich číslo, pojmenování a popis 1
Byty a katastr nemovitostí: podle stavu k 1. 8. 2005. Praha, Linde Praha, 2005, 56 s. ISBN 80-7201-522-2
25
jejich umístění v budově. V katastru nemovitostí se jednotky zapisují tak, že před vlastním číslem jednotky je uvedeno číslo popisné. b) popis jednotek, jejich příslušenství, podlahová plocha a popis jejich vybavení – zde se uvádí z jakých a z kolika místností se jednotka skládá, jaké příslušenství, které je místností k ní přísluší a jaká je její podlahová plocha. U popisu jednotek mohou být dále uvedeny i prostory ze společných částí domu, které budou ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě, které ale vlastník jednotky bude oprávněn s touto jednotkou výhradně užívat. Podlahovou plochou bytu se rozumí podlahová plocha všech místností, včetně místností příslušenství bytu. Do podlahové plochy bytu se nezapočítává podlahová plocha balkónů, teras a lodží a sklepních kójí i když jsou určeny prohlášením vlastníka
k výhradnímu užívání
vlastníku příslušného bytu. V části prohlášení, kde je popsána bytová jednotka se uvádí vybavení jednotky zařizovacími předměty, tzn. kuchyňská linka, sporák, kamna, karma, vestavěné skříně, vana, umyvadla, mísa WC, plynový kotel atd., s uvedením počtu kusů, včetně vybavení zařizovacími předměty v budově, sloužící výlučně k potřebě vlastníka jednotky s uvedením počtu kusů(např. poštovní schránka, domácí telefon – zvonek). Dále se hromadně uvedou všechny další její součásti např.: vnitřní dveře, nenosné příčky, vnitřní instalace – elektro, voda, plyn, kromě stoupacích vedení atd. c) určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům všech jednotek a určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek – společné části domů, jenž budou ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek se v prohlášení vlastníka určí jednoznačně, tj. jejich výčet musí být přesný a úplný. Vlastníci jednotek budou mít povinnost podílet se na opravách těchto společných částí, a to v částce odvozené ze vzájemného poměru velikosti podlahové plochy jednotky v jejich vlastnictví k celkové podlahové ploše všech jednotek v domě. Do společných části budovy patří např.: prádelna, sušárna, kolárna,
26
kočárkárna, kotelna, rozvody tepla, teplé a studené vody, kanalizace plynu a elektřiny, vzduchotechniky, základy včetně izolací, obvodové a nosné konstrukce a zdivo, střecha, půdní prostory atd. Jednoznačně musí být také uvedeny společné části budovy, které budou ve spoluvlastnictví pouze vlastníků některých jednotek. Mezi tyto společné části patří: terasa, pavlačová chodba jedné sekce pavlačového domu, schodiště s chodbami anebo chodba u sklepních kójí v jedné ze sekcí domu atd. d) stanovení spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech budovy – velikost spoluvlastnického podílu na společných částech budovy se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy příslušné jednotky celkové ploše všech jednotek v domě. Spoluvlastnický podíl se stanovuje samostatně pro vlastníka každé vymezené jednotky. e) označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv podle § 21, údaji podle katastru nemovitostí. S vlastnictvím jednotky jsou spojena práva k pozemku. Pozemek musí být označen názvem katastrálního území a parcelním číslem pozemku. Je-li vlastník budovy současně vlastníkem pozemku, uvede v prohlášení, jaký spoluvlastnický podíl pozemku bude převeden s jednotkou jejímu nabyvateli. Výše tohoto podílu musí být shodná s výší spoluvlastnického podílu na společných částech domu. f) práva a závazky vztahující se k budově, jejím společným částem, a práva k pozemku, které přejdou z vlastníka budovy na vlastníky jednotek – v této části vlastník budovy uvedena všechna práva a závazky, které se týkají budovy, jejich společných částí a práva k pozemku např.:zástavní právo, právo odpovídající věcnému břemeni, povinnost z věcného břemena, nájem a výpůjčka. Pokud je budova předmětem zástavního práva, zástavní právo vázne na všech jednotkách vymezených v budově a spoluvlastnických podílech ke společným částem domu. g) pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou, údržbu a opravami společných částí domu, popř. domu jako celku – vlastník
27
budovy stanoví budoucím spoluvlastníkům povinnost přispívat na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu v rozsahu odpovídajícím spoluvlastnickému podílu vlastníka jednotky na společných částech domu a jmenovitě uvede položky základních výdajů. Dále uvede v jakých lhůtách a jakým způsobem budou příspěvky placeny, jakým způsobem bude vlastník jednotky hradit škody, které v domě nebo na domě způsobí svým zaviněním. h) pravidla pro správu společných částí domu, popř. domu jako celku, včetně označení osoby pověřené správou domu – vlastník budovy je povinen stanovit osobu pověřenou správou domu. Může jí být fyzická nebo právnická osoba. Správce domu musí být v prohlášení identifikován názvem a adresou sídla právnické osoby a jejím IČ anebo jménem a adresou trvalého pobytu fyzické osoby a rodným číslem této fyzické osoby. Vlastník budovy zde dále uvede zásady domovního řádu a další důležité skutečnosti pro režim správy nezbytné. Vlastník budovy, jenž prohlášením vymezuje jednotky v domě, musí vážně, svobodně, jednoznačně a jednomyslně projevit svoji vůli k tomuto právnímu úkonu. Jeho vůle je vyjádřena jeho vlastnoručním podpisem na prohlášení vlastníka. K prohlášení vlastníka se připojuje příloha, kde jsou vyznačeny půdorysy všech podlaží popř. jejich jednoduchá schémata. Půdorysy musí jednoznačně určovat polohu jednotek a společných částí domu a musí též obsahovat údaje o podlahových plochách jednotek. Půdorysy se přikládají ke každému vyhotovení prohlášení vlastníka. 4.1.4
Chybné údaje při podávaní prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí Mezi nejčastěji konané chyby v prohlášení vlastníka patří zejména:
I. chybně označená budova – většinou jde o špatné číslo popisné a v tomto případě katastrální úřad/pracoviště rozhodnutím návrh na vklad do katastru nemovitostí zamítne v odůvodnění popíše důvody, které vedli k zamítnutí řízení, II. chybně označen pozemek pod budovou – může se jednat o špatné parcelní číslo, neurčení katastrálního území nebo chybně určena výměra pozemku a v tomto případě
28
katastrální úřad/pracoviště rozhodnutím návrh na vklad do katastru nemovitostí zamítne a v odůvodnění popíše důvody, které vedli k zamítnutí řízení, III. špatný součet podlahové plochy u bytové jednotky – v tomto případě může účastník řízení vzít svůj návrh zpět, tzv. zpětvzetím, katastrální úřad/pracoviště řízení zastaví a odůvodnění uvede, že navrhovatelé dne …………….. vzali svůj návrh na vklad do katastru nemovitostí zpět. Pokud účastník zpětvzetí neučiní katastrální úřad/pracoviště rozhodnutím návrh na vklad do katastru nemovitostí zamítne a v odůvodnění popíše důvody, které vedli k zamítnutí řízení, IV. chybné určení celkové podlahové plochy – v tomto případě může účastník řízení vzít svůj návrh zpět, tzv. zpětvzetím, katastrální úřad/pracoviště řízení zastaví a odůvodnění uvede, že navrhovatelé dne …………….. vzali svůj návrh na vklad do katastru nemovitostí zpět. Pokud účastník zpětvzetí neučiní katastrální úřad/pracoviště rozhodnutím návrh na vklad do katastru nemovitostí zamítne a v odůvodnění popíše důvody, které vedli k zamítnutí řízení, V. chybný výpočet podílu na společných částech domu – v tomto případě může účastník řízení vzít svůj návrh zpět, tzv. zpětvzetím, katastrální úřad/pracoviště řízení zastaví a odůvodnění uvede, že navrhovatelé dne …………….. vzali svůj návrh na vklad do katastru nemovitostí zpět. Pokud účastník zpětvzetí neučiní katastrální úřad/pracoviště rozhodnutím návrh na vklad do katastru nemovitostí zamítne a v odůvodnění popíše důvody, které vedli k zamítnutí řízení, VI. rozdíl ve velikosti podílu na společných částech domu a podílu na pozemku pod budovou – v tomto případě může účastník řízení vzít svůj návrh zpět, tzv. zpětvzetím, katastrální úřad/pracoviště řízení zastaví a odůvodnění uvede, že navrhovatelé dne …………….. vzali svůj návrh na vklad do katastru nemovitostí zpět. Pokud účastník zpětvzetí neučiní katastrální úřad/pracoviště rozhodnutím návrh na vklad do katastru nemovitostí zamítne a v odůvodnění popíše důvody, které vedli k zamítnutí řízení, VII. vymezení příslušenství bytu jako jednotky – v tomto případě katastrální úřad/pracoviště rozhodnutím návrh na vklad do katastru nemovitostí zamítne a v odůvodnění popíše důvody, které vedli k zamítnutí řízení,
29
VIII. neúplné přílohy prohlášení vlastníka - katastrální úřad/pracoviště pošle usnesení o přerušení řízení, kde v odůvodnění popíše důvody, které vedli k přerušení řízení a zároveň vyzve k odstranění nedostatků návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu. XI. v prohlášení vlastníka chybí jedno z kogentních ustanovení – v tomto případě katastrální úřad/pracoviště rozhodnutím návrh na vklad do katastru nemovitostí zamítne a v odůvodnění popíše důvody, které vedli k zamítnutí řízení. 4.1.5
Smlouva o převodu vlastnictví jednotky Tato smlouva je dvoustranným či vícestranným písemným právním úkonem.
Smluvní strany vážně a svobodně projevují svoji vůli k převodu vlastnictví. Převodce podle podmínek uvedených ve smlouvě převádí předmět převodu nabyvateli. A nabyvatel předmět převodu podle ve smlouvě sjednaných podmínek přijímá. Smlouva musí obsahovat tyto náležitosti: označení smluvních stran, označení příslušného zákona a paragrafu podle kterého se smlouva uzavírá a řídí, cena za kterou se převod uskutečňuje a to v případě jedná-li se o úplatný převod. Tato smlouva musí obsahovat náležitosti podle § 6 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů. Tyto údaje by měly být shodné s údaji o předmětné jednotce uvedenými v prohlášení vlastníka tj.: - označení budovy nebo domu podle katastru nemovitostí tzn., název katastrálního území a parcelní číslo pozemku na němž je předmětný dům postaven, číslo popisné nebo číslo evidenční, které bylo domu s jednotkami přiděleno, včetně jeho příslušnosti části obce pokud je název části obce odlišný od názvu katastrálního území, v němž se nachází pozemek, na kterém je budova postavena, - číslo převáděné jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově. Popis převáděné jednotky včetně jejího příslušenství ve kterém je uveden výčet místností, jejich zařízení a vybavení, a výčet a popis jiných ploch v jednotce, výměra podlahové plochy jednotky, - určení společných částí domu, včetně určení jestli jsou společné části domu společné vlastníkům pouze některých jednotek, s uvedením těchto jednotek, - stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu vyjádřený zlomkem, vyjadřujícím poměr velikosti podlahové plochy jednotky k celkové
30
podlahové ploše všech jednotek v domě. Dále označení pozemku jenž je předmětem převodu vlastnictví s údaji podle katastru nemovitostí, tzn. parcelní číslo pozemku název katastrálního území. Pokud je převodce jednotky i vlastníkem pozemku musí být spolu s jednotkou vždy převádět i spoluvlastnický podíl k tomuto pozemku. Spoluvlastnický podíl k tomuto pozemku se rovná výši stanoveného spoluvlastnického podílu na společných částech domu, - stanovení práv a závazků k domu, k jeho společným částem a k pozemku jenž přecházejí na nabyvatele jednotky, - práva a závazky vlastníka jednotky. Pakliže je některý z účastníků smlouvy při jejím uzavírání zastoupen zmocněncem, přikládá se plná moc ke každému vyhotovení smlouvy. Ke smlouvě se přikládá jako příloha půdorys všech podlaží, který určuje plochu jednotek a společných částí domu, s údaji o podlahových plochách jednotek. Při převodu vlastnictví bytu, u kterého je nájemcem fyzická osoba, má dosavadní vlastník podle § 22 odst. 1 a 6 zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů povinnost nabídnout převod bytu tomuto nájemci. Pokud nájemce nabídku vlastníka nepřijme do šesti měsíců ode dne, kdy mu byla doručena, může vlastník byt převést jiné osobě. Kopii nabídky převodu jednotky, kterou dosavadní vlastník jednotek zaslal nájemci bytu, předkládá jej vlastník katastrálnímu úřadu s návrhem na vklad převodu bytu jiné osobě než nájemci této jednotky. Nabídka, která směřuje k uzavření smlouvy o převodu první jednotky v domě je projevem vůle vlastníka, jenž je určen jedné nebo více určitým osobám. Nabídka k převodu jednotky musí obsahovat přesné označení bytu, kterého je nájemce uživatelem, jeho popis včetně příslušenství a cenu za níž se převod jednotky uskuteční. Vlastník může stanovit podmínku, že k převodu vlastnictví dojde podle součastné podmínky pouze v případě, že ve stanovené lhůtě budou převedeny všechny jednotky nebo pouze některé jednotky v domě, jinak bude stávající nabídka zrušena. Po uplynutí lhůty šesti měsíců následuje podle § 2 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů druhá lhůta jednoho roku. V této lhůtě již může vlastník nabídnout převod vlastnictví bytu jiným osobám. Nájemce má v tomto období nadále nárok na přednostní nabytí před ostatními. Toto jeho předkupní právo má věcněprávní povahu.
31
„Nabídka k převodu musí být vlastníkem opět učiněna písemně a musí obsahovat všechny podmínky převodu.“ 2 Smlouva o převodu musí nájemce s vlastníkem bytu uzavřít do tří měsíců ode dne doručení nabídky, pakliže tak neučiní, právo na přednostní nabytí bytu zaniká. Předkupní právo zůstává zachováno, jestliže bylo ze strany vlastníka bytu porušeno. Nedodržení předkupního práva ze strany vlastníka bytu má za následek pouze relativní neplatnost právního úkonu. Katastrální úřad/pracoviště při řízení o povolení vkladu vlastnického práva vklad vlastnického práva k bytu do katastru nemovitostí může povolit. V případě, že je vlastník zastoupen zmocněncem se přikládá ke každému vyhotovení smlouvy plná moc. Právo z podpisu zmocnitele musí být úředně ověřena. Jestliže jedná zmocněnec za zmocnitele pouze při řízení o povolení vkladu, přikládá se k návrhu plná moc pouze v jednom vyhotovení. U této plné moci není nutný ověřený podpis zmocnitele. Převod vlastnictví jednotky z vlastnictví bytového družstva se řídí § 23 a násl. Zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Bytové družstvo, které má ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví byty, jejich nájemcem je fyzická osoba (člen družstva), může převést byty pouze tomuto členu družstva. Družstvo musí uzavřít smlouvu o převodu bytu a to s fyzickou osobou (členem družstva), která vyzvala družstvo podle § 24 zákona č. 42/1992 Sb., ve znění zákonného opatření Předsednictva Federálního shromáždění č. 297/1992 Sb., nebo podle § 23 odst. 2 zákona o vlastnictví bytu k uzavření smlouvy o převodu vlastnictví k tomuto bytu. Oprávněnou osobou z výzvy je i právní nástupce fyzické osoby, pokud splňuje podmínky zákona na uzavření smlouvy o převodu bytu. Smlouva o převodu jednotky v domě ve vlastnictví bytového družstva musí obsahovat kromě obecných náležitostí podle občanského zákoníka a dalších náležitostí podle § 6 zákona o vlastnictví bytů a § 5 odst. 1 zákona o katastru nemovitostí ČR i náležitosti podle ustanovení § 24 odst. 5 až 7 zákona o vlastnictví bytu.
2
Blíže: Byty a katastr nemovitostí: podle stavu k 1. 5. 2005. Praha, Linde Praha, 2005. 82 s. ISBN 80-7201-522-2
32
Součástí smlouvy je: a) závazek nabyvatele uhradit družstvu částku odpovídající nesplaceným úvěrům s příslušenstvím poskytnutým družstvu, který připadá na převáděný byt, b) závazek nabyvatele a družstva, že si vypořádají závazky nabyvatele ve vztahu k družstvu, c) vzájemné vypořádání prostředků, které jsou určeny na financování oprav a údržbu budovy, a dále prostředků, které jsou tvořeny ze zisku bytového hospodářství, připadající na převáděnou jednotku. Nedílnou součástí každé smlouvy o převodu jednotky podle § 24 odst. 1 a 2 zákona o vlastnictví bytů je potvrzení banky o splacení odpovídající části úvěru s určením, kterých jednotek se splátka úvěru týkala. V případě, že banka nemá u bytového družstva žádnou pohledávku, je nutné přiložit k návrhu na vklad první jednotce její negativní potvrzení. Ve smlouvě se tato skutečnost uvede s odkazem, u které listiny je potvrzení banky uloženo. Údaje ve smlouvě musí odpovídat údajům v prohlášení. 4.1.6
Návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí Návrhem na vklad se rozumí písemný návrh účastníků smlouvy nebo pouze
některého z nich na zápis vlastnického práva k jednotce vkladem do KN. Smlouva o převodu vlastnictví jednotky spolu s dalšími listinami podle § 4 odst. 4 zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Dnem doručení návrhu na vklad první jednotce v domě katastrálnímu úřadu je zahájeno řízení o povolení vkladu práva do KN. V návrhu na vklad musí být uvedeno, že navrhovatel navrhuje vklad vlastnického práva k jednotce do katastru nemovitostí a spoluvlastnické podílu na společných částech domu. „Katastrální úřad/pracoviště je návrhem na vklad vázán a může rozhodovat o povolení vkladu pouze těch práv, která jsou uvedena v návrhu na vklad.“3 Přílohy k návrhu na vklad vlastnického práva k jednotce jsou smlouva o převodu jednotky s půdorysy všech podlaží budovy
v počtu 2 plus počet účastníků, kopie nabídky k převodu bytu jeho nájemci
v případě, že je jím fyzická osoba a byt se převádí jiné osobě v jednom vyhotovení, plná 3
Blíže: Byty a katastr nemovitostí: podle stavu k 1. 5. 2005. Praha, Linde Praha, 2005. 78 s.
33
moc, je-li některý z účastníků zastoupen zmocněncem v řízení před katastrálním úřadem nebo k uzavření smlouvy v jednom vyhotovení, prohlášení vlastníka budovy v jednom vyhotovení v případě převodu vlastnictví první jednotce. 4.1.7
Chybné údaje při podávání návrhu na vklad vlastnického práva u smlouvy z převodu jednotky Při podávání návrhu na vklad vlastnického práva jsou nejčastěji dělány tyto chyby:
A. smlouva o převodu jednotky: I. chybné určení účastníků – může jít o chybějící rodné číslo u právnických osob, identifikační číslo a v tomto případě katastrální úřad/pracoviště pošle usnesení o přerušení řízení, kde v odůvodnění popíše důvody, které vedli k přerušení řízení a zároveň vyzve k odstranění nedostatků návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu, II. rozdílné údaje v prohlášení vlastníka a ve smlouvě o převodu jednotky III. chybně označen pozemek – může se jednat o špatné parcelní číslo, neurčení katastrálního území nebo chybně určena výměra pozemku a v tomto případě katastrální úřad/pracoviště rozhodnutím návrh na vklad do katastru nemovitostí zamítne a v odůvodnění popíše důvody, které vedli k zamítnutí řízení, IV. chybně označena budova – většinou jde o špatné číslo popisné a v tomto případě katastrální úřad/pracoviště rozhodnutím návrh na vklad do katastru nemovitostí zamítne v odůvodnění popíše důvody, které vedli k zamítnutí řízení, V. chybějící příloha – půdorysy všech podlaží budovy popř. jejich jednoduchá schémata, v případě zastoupení účastníka zmocněncem může chybět plná moc, nedostatečný počet smluv a v tomto případě katastrální úřad/pracoviště pošle usnesení o přerušení řízení, kde v odůvodnění popíše důvody, které vedli k přerušení řízení a zároveň vyzve k odstranění nedostatků návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu. B. návrh na vklad vlastnického práva I. nepřesné určení práv, které mají být převedeny – v tomto případě katastrální úřad/pracoviště zamítne rozhodnutím. 4.1.8
Příklad dalšího převodu bytové jednotky a zřízení věcného břemene – darovací smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene Darovací smlouva je uvedena v příloze č. 3.
34
4.1.9
Účastníci řízení Manželé Jan a Petra Karlsbergovi se rozhodli, že bytovou jednotku č. 3 po nabytí
vlastnického práva k této bytové jednotce převedou darovací smlouvou na svou dceru Janu Karlsbergovou a s ní se dohodli, že na bytové jednotce bude váznout věcné břemeno doživotního užívání, které bude zřízeno ve prospěch manželů Karlsbergových jako oprávněných z věcného břemene. 4.1.10 Společné jmění manželů “Pokud se týká majetku, představuje společné jmění manželů majetek nabytý některým z manželů nebo jimi oběma společně za trvání manželství, s výjimkou majetku získaného dědictvím nebo darem, majetku nabytého jedním z manželů za majetek náležející do výlučného vlastnictví tohoto manžela, jakož i věci, které svou povahou slouží osobní potřebě jednoho z manželů a věcí vydaných v rámci přepisů o restituci jednomu z manželů, který měl vydanou věc ve vlastnictví před uzavřením manželství nebo mu byla vydána jako právnímu nástupci původního vlastníka.“ 4 Vztah mezi spoluvlastníky není vymezen ideálním podílem. Společné jmění nemůže vzniknout mezi družkou a druhem. Zákonem stanovený rozsah společného jmění manželů je možné smlouvou uzavřenou formou notářského zápisu rozšířit nebo zúžit. Pakliže je předmětem smlouvy o změně rozsahu společného jmění nemovitost, která již náleží do společného jmění manželů nebo do výlučného jmění jednoho z manželů podle ust. § 143a obč. zák., tuto smlouvu je nutné vložit vkladem do katastru, aby nabyla účinnosti. 4.1.11 Darovací smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene Darovací smlouva V praxi je poměrně frekventovaným smluvním typem a vedle kupní smlouvy klasickým právním důvodem odvozeného nabytí vlastnického práva. Při movité věci, která je předmětem daru, nabývá obdarovaný vlastnictvím, převzetím daru. Pokud je darem nemovitost, nabývá obdarovaný vlastnické právo až ke dni účinnosti vkladu nemovitosti do katastru nemovitostí.
4
Blíže: JUDr. Hana Kratochvílová, CSc., JUDr. Marie Lutovská Katastr nemovitostí ve spleti paragrafů. 1. vyd. Praha: PROSPEKTRUM s. r. o. 2000 12 s.
35
Podstatnými náležitostmi smlouvy jsou : ▫
vymezení daru, darem může být movitá i nemovitá věc, darovat jde i peněžitou částku, cenné papíry apod. Smlouva musí obsahovat, že dárce přenechá dar obdarovanému bezplatně,
▫
projev vůle obdarovaného, že dar nebo slib přijímá.
Smlouva může obsahovat další náležitosti, na kterých se smluvní strany dohodnou a mají o ně zájem. Pro darovací smlouvu není typické odstoupení od smlouvy nebo výpověď smlouvy. Dárce se může vůči obdarovanému domáhat vrácení daru, pokud se obdarovaný chová k dárci nebo členům jeho rodiny tak, že tím hrubě porušuje dobré mravy. Obdarovaný může věc vrátit, jestliže má vady, na které ho dárce neupozornil. Darovací smlouva musí být písemné formy, pokud je předmětem daru nemovitost. V ostatních případech může být smlouva uzavřena ústně. Zřízení věcného břemene Věcná břemena vznikla na základě služebností a reálných břemen, byla poprvé upravena občanským zákonem č. 141/1950 Sb. Je to soubor právních norem upravující vztahy vznikající při částečném omezování možností realizace užitné hodnoty cizí věci ve
prospěch
individualizovaných
subjektů
za
účelem
dokonalejšího
sociálně-
ekonomického využití věci. Nynější právní úprava věcných břemen je obsažena v občanském zákoníku (§ 151n a násl.) a v některých dalších předpisech, které regulují specifické aspekty konkrétních věcných břemen. Podle § 151n odst. 1 obč. zákoníku věcná břemena omezují vlastníky nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, že jsou povinni něco trpět, něčeho se zdržet nebo něco konat. Práva odpovídající věcným břemenům jsou spojena buď s vlastnictvím určené nemovitosti, nebo patří určité konkrétní osobě. Věcně právní charakter dotváří § 151n odst. 2, který stanoví, že věcná břemena přecházejí s vlastnictvím věci na nabyvatele. Legální vymezení pojmu věcných břemen naznačuje jejich základní členění. Jedním z nich je dělení podle určení oprávněného subjektu: a) věcná břemena působící in rem (k věci) - oprávněný subjekt je vždy subjektem, který má vlastnické právo k věci, změna tohoto subjektu není
36
důležitá pro další existenci věcného břemene a subjektem práva odpovídajícího věcnému břemenu se stává nástupce původního vlastníka, b) věcná břemena působící in persónám (k osobě) - tato věcná břemena uspokojují zájmy individualizovaného subjektu a nepřecházejí na další osoby. Další dělení věcných břemen je důsledkem různého obsahu, s důrazem na rozdíly v povinnosti zavázané osoby. Podle tohoto diferenciačního kritéria lze rozdělit věcná břemena na: a) věcná břemena s povinností konat, b) věcná břemena s povinností trpět , c) věcná břemena s povinností zdržet se. Věcná břemena vznikají tzv. originárním vznikem. Podle § 151o odst. 1 obč. zákoníku lze rozlišit tyto způsoby původního vzniku věcných břemen: a) písemnou smlouvou – uzavření smlouvy se řídí obecnými ustanoveními obč. zákoníku o právních úkonech. Je nutná písemná forma. Smlouvu uzavírá vlastník nemovitosti. Smlouva u zřízení věcného břemene může být sepsána samostatně nebo může se vyskytovat jako vedlejší úmluva ke smlouvě darovací, kupní atd. Nabýt právo odpovídající věcnému břemeni je podmíněno vkladem do katastru nemovitostí. b) na základě závěti ve spojení s výsledky dědického řízení – věcné břemeno vzniká v okamžiku smrti zůstavitele. Zůstavitel má možnost řídit závětí věcné břemeno, které je důsledkem k výkonu jeho vlastnického práva. c) schválenou dohodou dědiců – při zřízení věcného břemene je základem dohoda dědiců o vypořádání dědictví. Tato dohoda je uzavírána mezi dědici v průběhu dědického řízení. V případě, že neodporuje dohoda zákonům nebo dobrým mravům, soud ji usnesením schválí. d) rozhodnutím příslušného orgánu – věcné břemeno v tomto případě vzniká nabytím právní moci rozhodnutí příslušného orgánu o zřízení věcného břemene. Nejčastěji lze zřídit věcné břemeno rozhodnutím o vyvlastnění, rozhodnutím pozemkového úřadu a rozhodnutím soudu.
37
e) ze zákona – „Věcné břemeno vzniká přímo na základě skutečností uvedených v právním předpise.“ 5 f) vydržením – podle § 134 obč. zákoníku se subjektem práva odpovídající věcnému břemenu stane osoba, která vykonává právo pro sebe a je se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že ji právo patří. „Právo vznikne po nepřetržitém desetiletém výkonu.“6 Návrh na vklad vlastnického práva nemovitostí do katastru nemovitostí Návrhem na vklad se rozumí písemný návrh účastníků řízení na vklad příslušného práva k nemovitosti podle přiložené listiny – darovací smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene. Účastníky řízení o povolení vkladu jsou účastníci právního úkonu darovací smlouvy. Na podkladě této smlouvy má být proveden zápis vkladem do katastru nemovitostí. Navrhovatelem mohou být všichni účastníci řízení, pouze někteří z nich nebo jeden z účastníků řízení. V případě, že nejsou navrhovatelem vkladu všichni účastníci řízení vyrozumí katastrální úřad/pracoviště ostatní účastníky řízení o zahájení řízení. V předmětu návrhu na vklad musí být uvedena která práva se stávají předmětem převodu. Katastrální úřad/pracoviště je návrhem na vklad vázán a nesmí rozhodovat o povolení vkladu více práv než je uvedeno v návrhu. Z návrhu by mělo být zřejmé ke kterým nemovitostem se navrhuje právo vložit nebo na kterých nemovitostech budou jiná věcná práva váznout. 4.1.12 Chybné údaje při podávání návrhu na vklad vlastnického práva u darovací smlouvy Chybné parcelní číslo, v tomto případě katastrální úřad/pracoviště rozhodnutím návrh na vklad do katastru nemovitostí zamítne v odůvodnění popíše důvody, které vedli k zamítnutí řízení, Chybné údaje o budově - většinou jde o špatné číslo popisné a v tomto případě katastrální úřad/pracoviště rozhodnutím návrh na vklad do katastru nemovitostí zamítne v odůvodnění popíše důvody, které vedli k zamítnutí řízení, 5
Blíže: prof. JUDr. Jan Hurdík, DrSc., JUDr. Lenka Dobešová, Ph.D., prof. JUDr. Josef Fiala, CSc., JUDr. Kateřina Ronovská, Ph.D. Občanské právo hmotné 1.vyd. Brno: Masarykova univerzita. 2007. 74 s. 6 Blíže: prof. JUDr. Jan Hurdík, DrSc., JUDr. Lenka Dobešová, Ph.D., prof. JUDr. Josef Fiala, CSc., JUDr. Kateřina Ronovská, Ph.D. Občanské právo hmotné 1.vyd. Brno: Masarykova univerzita. 2007. 75 s.
38
Chybný součet podlahové plochy bytové jednotky - v tomto případě katastrální úřad/pracoviště rozhodnutím návrh na vklad do katastru nemovitostí zamítne v odůvodnění popíše důvody, které vedli k zamítnutí řízení, Chybné uvedení oprávněného z věcného břemene nebo povinného z věcného břemene - v tomto případě katastrální úřad/pracoviště rozhodnutím návrh na vklad do katastru nemovitostí zamítne v odůvodnění popíše důvody, které vedli k zamítnutí řízení.
4.2 Příklad záznamu práv do katastru nemovitostí – zápis vlastnického práva k budově, která není dosud v katastru evidovaná 4.2.1
Účastníci řízení Pan Radomír Dakota je vlastníkem budovy, která doposud není evidovaná
v katastru. Ohlášení podává vlastník budovy a součástí ohlášení je geometrický plán, doklad o přidělení čísla popisného nebo čísla evidenčního, kolaudační rozhodnutí a souhlas orgánu ochrany půdního fondu s odnětím zemědělské půdy ze zemědělského půdního fondu. Jako vlastník nové budovy bude zapsán stavebník uvedený v kolaudačním rozhodnutí, pokud není jinou listinou prokázáno, že vlastníkem je někdo jiný. Vlastník budovy dokončené před rokem 1951, která doposud není v katastru evidovaná, se zapíše do katastru na základě výpisu z pozemkové knihy, ve které je příslušná stavební parcela uvedena, nebo výpisu z knihovní vložky pozemkové knihy, kde je zaknihováno právo stavby, a to v případě, že není jinou listinou prokázáno, že vlastníkem je někdo jiný. 4.2.2
Geometrický plán „Geometrický plán je technický podklad právních úkonů a jiných listin; vyhotovuje
se vždy na základě výsledků geodetických prací a obsahuje zejména grafické znázornění před změnou a po změně s uvedením dosavadních a nových parcelních čísel, druhů pozemků a jejich výměr, a také údaje o právních vztazích.“7 „Geometrický plán je výsledek zeměměřických činností, který svým zpracováním a obsahem souvisí s předmětem katastru nemovitostí, a který je zpracován způsobem stanoveným příslušným právním předpisem.“8 7
Blíže: Terminologický slovník geodézie, kartografie a katastru. 1. vydání, Bratislava: ÚGKK SR a ČUZK, 1998. 208 a 209 s. 8 Blíže: Geometrický plán. Příručka pro vyhotovitele i uživatele. Praha, Linde Praha, 1999. 33 s.
39
Katastrální vyhláška vymezuje geometrický plán v § 73 odst. 4 takto: „Geometrický plán je technickým podkladem pro vyhotovení rozhodnutí a jiných listin ke změnám podle odstavce 1 (účely vyhotovení) a spolu se záznamem podrobného měření změn je podkladem pro provedení změny souboru geodetických informací a v souboru popisných informací.“ Geometrický plán se zhotovuje hlavně pro změnu hranice katastrálního území a hranice územní správní jednotky a to v případech kdy její nový průběh nelze ztotožnit s průběhem hranice parcely, která je již zobrazena v katastrální mapě, rozdělení pozemku, změnu hranice pozemku, změnu hranice druhu pozemku, vyznačení nové budovy nebo změny jejího vnějšího půdorysného ohraničení, vyznačení budovy nebo změny jejího vnějšího půdorysného ohraničení v případě jedná-li se o budovu, která je příslušenstvím jiné budovy evidované v katastru nemovitostí na stejné parcele, vyznačení rozestavěné budovy, určení hranic nových pozemků při pozemkových úpravách, pokud není výsledkem úprav obnovený katastrální operát, určení části hranice obvodu komplexních pozemkových úprav jejíž průběh nelze ztotožnit s průběhem hranice parcely, která je už zobrazena v katastrální mapě, doplnění katastru o pozemek, vedený ve zjednodušené evidenci parcel, pokud se jeho hranice vytyčují a označují v terénu hraničními znaky anebo grafické vyjádření rozsahu práva, které omezuje vlastníka pozemku ve prospěch jiného. Součástí geometrického plánu jsou: a) popisové pole – obsahuje základní identifikační údaje o účelu pro který je geometrický plán vyhotovován, o zhotoviteli a čísle plánu, o lokalizaci změny, o způsobu určení výměr parcel a o označení navrhovaných nových hranic pozemku, b) grafické znázornění – je jednobarevné jako kopie nebo jako zvětšenina katastrální mapy ve vhodném měřítku se zákresem nemovitosti vzniklé reálným rozdělením jedné nebo více nemovitostí, hlavně stavu před změnou a po změně s uvedením dosavadních a nových parcelních čísel, mapových značek druhů pozemku a dalších údajů,
40
c) seznam souřadnic – zde jsou uvedena čísla podrobných bodů změny, které odpovídají číslům bodů v grafické znázornění plánu, a jejich souřadnice buď v systému S-JTSK nebo v místním souřadnicovém systému, d) výkaz dosavadního a nového stavu údajů katastru nemovitostí – obsahuje údaje o dosavadním a novém stavu parcel katastru nemovitostí, e) výkaz údajů o bonitovaných půdně ekologických jednotkách k parcelám nového stavu – jedná se o informace vztahující se k parcelám zemědělských pozemků nového stavu katastru nemovitostí nebo zjednodušené evidence, f) ověření a potvrzení geometrického plánu – geometrický plán musí být ověřen, že byl vyhotoven podle platných právních předpisů. Ověření se provádí doložkou a toto ověření smí provést jen úředně oprávnění zeměměřičský inženýr. 4.2.3
Doklad o přidělení čísla popisného nebo čísla evidenčního Přidělení čísla popisného je nezbytnou podmínkou pro zápis stavby do katastru
nemovitostí. Označení nemovitosti tabulkou s číslem popisným je povinností vlastníka, kterou mu udává zákon. Číslo popisné je nutno umístit u hlavního chodu do nemovitosti. Samostatnými čísly popisnými se neoznačují vedlejší budovy. Doklad o přidělení čísla popisného nebo evidenčního vydává městský úřad - stavební úřad, a to na základě žádosti, kterou podává vlastník nemovitosti. K této žádosti se přikládá originál pravomocného kolaudačního rozhodnutí nebo jiného dokladu o existenci stavby v příslušném katastru, vydaného příslušným stavebním úřadem a geometrickým plánem. 4.2.4
Kolaudační rozhodnutí Kolaudační rozhodnutí je správní akt vydaný stavebním úřadem v kolaudačním
řízení. Tímto rozhodnutím se osvědčuje soulad dokončené stavby s její stavebně technickou dokumentací i její vhodnost ke stanovenému účelu a současně povoluje užívání dokončené stavby k tomuto účelu. „U budov dokončených po 1. říjnu 1976 nebo odpovídajícím rozhodnutím vydaným podle dřívějších stavebních předpisů nebo vyjádřením příslušného stavebního úřadu nebo znalce v oboru o tom, že stavba byla postavena v období před 1. září 1956
41
u staveb dokončených před tímto datem nebo vyjádřením příslušného stavebního úřadu o způsobu užívání stavby podle žádosti o její dodatečné povolení, popřípadě vyjádřením příslušného stavebního úřadu, k jakému účelu je stavba svým stavebně technickým uspořádáním vybavena nebo že je určena k účelu, ke kterému se užívá bez závad, nebo demoličním výměrem.“ 9 Kolaudační rozhodnutí se vydává na základě žádosti, kterou podává žadatel osobně, případně zvolený zmocněnec na základě plné moci starší 18-ti let a je způsobilý k právním úkonům. Tato žádost se podává písemně prostřednictvím pošty nebo osobně podáním na podatelně úřadu. Návrh na vydání kolaudačního rozhodnutí musí obsahovat jméno a adresu navrhovatele, označení a místo stavby, datum a číslo jednací stavebního povolení, předpokládaný termín stavby, termín úplného vyklizení staveniště a dokončení úprav okolí stavby a údaj, zda bude prováděn zkušební provoz a dobu jeho trvání. V případě potřeby se k návrhu na vydání kolaudačního rozhodnutí doplní popis a zdůvodnění provedených odchylek od územního rozhodnutí a stavebního povolení, doklad o zajištění souborného zpracování dokumentace geodetických prací, geometrický plán v případě, že dochází ke změně vnějšího půdorysného ohraničení stavby a doklady o jednání s orgány státní správy, pokud byla předem o stavbě vedena. K ústnímu jednání spojenému s místním šetřením se předkládají s doklady o vytyčení stavby doklady o výsledcích předepsaných zkoušek a měření a způsobilosti provozních zařízení plynulému a bezpečnému provozu, projektová dokumentace ověřená stavebním úřadem ve stavebním řízení nebo při povolení změny stavby před jejím dokončení, výkresy s vyznačením změn, ke kterým došlo během provádění stavby, zápis o předání a převzetí stavby v případě, že byl sepsán a doklady o ověření požadovaných vlastností výrobků. 4.2.5
Souhlas orgánu ochrany půdního fondu s odnětím zemědělské půdy ze zemědělského fondu Toto rozhodnutí se požaduje v případě je-li budova postavena na pozemku, který je
dosud v katastru nemovitostí evidován v některém druhu zemědělských pozemků nebo v druhu pozemku lesní pozemky.
9
Blíže: Katastr nemovitostí po novele: podle stavu k 1.3. 2002. Praha, Linde Praha, 2002. 119 s. ISBN 80-7201-332-7
42
4.2.6
Chybné údaje při podávání záznamu do katastru nemovitostí
Mezi nejčastěji konané chyby patří: I. zjevné nesprávnosti v psaní nebo počtech – v tomto případě katastrální úřad/pracoviště pošle usnesení o přerušení řízení, kde v odůvodnění popíše důvody, které vedli k přerušení řízení a zároveň vyzve k doplnění podání nebo odstranění chyb v psaní, počítání a jiných zřejmých nesprávností ve lhůtě 60-ti dnů ode dne doručení usnesení, II. chybějící přílohy – v tomto případě katastrální úřad/pracoviště pošle usnesení o přerušení řízení, kde v odůvodnění popíše důvody, které vedli k přerušení řízení a zároveň vyzve k doplnění podání ve lhůtě 30-ti dnů ode dne doručení usnesení. .
43
5 Závěr Cílem této práce bylo poukázat na chyby, které dělají účastníci řízení při podávání návrhu na vklad, záznamu a poznámky. V praktické části byly uvedeny dva příklady na zápis vlastnického práva k nemovitostem. První příklad se týkal vkladu vlastnických práv do katastru nemovitostí při prodeji a vymezování bytových jednotek v budově, kde musel vlastník provést prohlášení ve kterém byly zjištěny tyto chyby
např.: chybně
označena budova, chybně označen pozemek, špatný součet podlahové plochy u bytové jednotky, chybné určení celkové podlahové plochy, chybný výpočet podílu na společných částech domu, rozdíl ve velikosti podílu na společných částech domu a podílu na pozemku pod budovou, vymezení příslušenství bytu jako jednotky a neúplné přílohy. Dalším krokem vlastníka bylo uzavření smlouvy o převodu bytové jednotky, kde se dělají chyby jako např.: chybně označen pozemek či budova, chybné určení účastníků, rozdílené údaje v prohlášení vlastníka a ve smlouvě o převodu bytové jednotky a chybějící přílohy. Dále se jeden z nových vlastníků rozhodl uzavřít darovací smlouvu se z řízením věcného břemene dožití, kde se mohou vyskytnout chyby v podobě špatně uvedeného parcelního čísla, chybné údaje o budově, chybný součet podlahové plochy bytové jednotky, chybné uvedení oprávněného z věcného břemene nebo povinného z věcného břemene. Z výše uvedeného vyplývá, že chyby, které dělají účastníci řízení jsou spíše ve smlouvách než v samostatném návrhu na vklad, kde lze udělat chyba v nepřesném určení práv, které mají být uvedeny. V druhém příkladě se jednalo o zápis vlastnických práv k budově, která není dosud v katastru evidovaná pomocí záznamu a v tomto případě dochází ke zjevným nesprávnostem v psaní nebo počtech nebo jsou neúplné přílohy. Nejmarkantnější problém vzniku chyb, které vedou buď k přerušení řízení nebo zastavení řízení rozhodnutím, je v tom, že žádný zákon nestanovuje, kdo musí sepisovat smlouvy. Smlouvu tedy může napsat notář, advokát či laická veřejnost, tedy účastník smlouvy. Proto může dojít a dochází z neznalosti zákona k chybám ve smlouvách, které se podávají při zápisech nemovitostí do katastru nemovitostí zvláště u laické veřejnosti. V případě státních institucích, advokátů a notářů dochází většinou ke zřejmým omylům při podávání smluv.
44
6 Seznam použité literatury 1) Ing. Bohumil Kuba, Ing. Květa Olivová, Katastr nemovitostí České republiky, Praha, Linde Praha a. s., 2004 2) Ing. Květa Olivová, Ing. Bohumil Kubala, Byty a katastr nemovitostí, Praha, Linde Praha a. s., 2005 3) JUDr. Eva Barešová, Mgr. Ing. Petr Baudyš, Zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem: komentář, Praha, C. H. Beck, 2007 4) JUDr. Hana Kratochvílová, CSc., JUDr. Marie Lutovská, Katastr nemovitostí ve spleti paragrafů, Praha, Prospektrum s. r. o., 2000 5) Zákon č. 256/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů 6) Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů 7) Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňující některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) 8) Vyhláška 190/1996 Sb., kterou se provádí zákon č. 256/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů a zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů
Internetové zdroje: Internetové stránky Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního. Dostupné z:
.
45
7 Seznam příloh PŘÍLOHA Č. 1 : Smlouva o úplatném převodu bytové jednotky PŘÍLOHA Č. 2: Prohlášení vlastníka PŘÍLOHA Č. 3: Darovací smlouva
46
Příloha č. 1 SMLOUVA č. OM/…/09 Smluvní strany: Město Břeclav, ………………………………………………., ………………………………. jako převádějící a prodávající (dále jen prodávající), a ………………….., r.č. ……….., bytem …………………….., jako nabývající a kupující (dále jen kupující), uzavírají níže uvedeného dne, měsíce a roku, podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, tuto SMLOUVU O ÚPLATNÉM PŘEVODU BYTOVÉ JEDNOTKY A SPOLUVLASTNICKÉHO PODÍLU NA SPOLEČNÝCH ČÁSTECH BUDOVY A POZEMKU A KUPNÍ SMLOUVU Čl. 1 Úvodní ustanovení I. 1. Prodávající prohlašuje, že je vlastníkem budovy s č. popisným … na pozemku p.č. … a pozemku p.č. …….. o výměře …….m2 v k.ú. ……….. Vlastnické právo k budově a k pozemku je zapsáno na listu vlastnictví č. 10001 pro obec ……… a k.ú. …………., vedeném Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Břeclav. 2. Prodávající prohlašuje, že na základě prohlášení vlastníka, kterým vymezil v budově č.p. …… v k.ú. ………, pod adresou ……………….., celkem … bytových jednotek, je mimo jiné vlastníkem bytové jednotky č. ……... 3. Prodávající a kupující prohlašují, že kupující je na základě smlouvy o nájmu bytu, označeném v předchozím odstavci, nájemcem předmětné bytové jednotky, a je tedy oprávněn k tomu, aby mu byla tato bytová jednotka převedena do vlastnictví.
47
II. 1. Prodávající prohlašuje, že je výlučným vlastníkem pozemku p.č….. zapsaného na LV č. 10001 pro obec…….. a k.ú. ……… u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Břeclav. Geometrickým plánem č. …………… ze dne ……. byl z pozemku p.č. ……. oddělen pozemek p.č……… o výměře ….m2. Čl. 2 Předmět smlouvy I. 1. Předmětem této smlouvy je převod vlastnictví níže uvedené bytové jednotky včetně jejího příslušenství, spoluvlastnického podílu ke společným částem domu a spoluvlastnického podílu k pozemku, uvedených v čl. 2, I.. 2. Předmětem převodu je vlastnictví jednotky č. …….. (byt ..+..) umístěné v ... nadzemním podlaží domu č.p. …... Podlahová plocha jednotky činí ……. m2. Jednotka č. …….. se skládá z: ………………… Vybavení jednotky tvoří: ………………… Výměra podlahové plochy jednotky pro účely stanovení spoluvlastnického podílu na společných částech domu činí ……. m2. K vlastnictví jednotky č. ……. patří spoluvlastnický podíl o velikosti ………….,na společných částech domu a na pozemku, uvedených v čl. 2, I., této smlouvy. Součástí jednotky je její veškeré vybavení, veškeré vnitřní instalace (potrubí, rozvody vody, plynu, elektroinstalace, odpady apod.) kromě stoupacích vedení, včetně uzavíracích ventilů. K vlastnictví jednotky dále patří podlahová krytina, obklady zdí, nenosné příčky, dveře a okna nacházející se uvnitř jednotky, vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken apod. Předmět vlastnictví je ohraničen: - vstupními dveřmi do jednotky a do příslušenství umístěného mimo jednotku (sklep), včetně zárubní, - hlavními uzavíracími ventily přívodu studené vody, plynu a elektrickým jištěním pro jednotku, - vnitřními plochami stěnových plášťů včetně oken, skleněných výplní a vnitřních stavebních konstrukcí ohraničujících jednotku.
48
3. Dále je předmětem převodu spoluvlastnický podíl na společných částech domu o velikosti ………... Společnými částmi domu jsou části domu určené pro společné užívání, včetně příslušenství a společného zařízení domu, a to i když jsou umístěny mimo dům: a) …………… b) ………….. c) ………….. Vlastník každé bytové jednotky je oprávněn užívat výše uvedené společné části domu tak, aby tím nebránil v užívání vlastníkům ostatních jednotek. Všechny tyto společné části jsou společné všem vlastníkům jednotek. V domě nejsou vymezeny části společné vlastníkům jen některých jednotek. Spoluvlastnický podíl na společných částech domu je určen poměrem velikosti podlahové plochy jednotky, která je předmětem převodu, k celkové podlahové ploše všech jednotek v domě. Celková podlahová plocha všech jednotek v domě je ……….m2.
4. Dále je předmětem převodu spoluvlastnický podíl na pozemku parc. č. ….. o výměře …… m2 v k.ú. …………… o velikosti ………….. 5. Spoluvlastnický podíl ke společným částem domu a k pozemku je odvozený od vlastnictví jednotky a nemůže být samostatným předmětem převodu. II. 1. Prodávající touto smlouvou prodává kupujícímu spoluvlastnický podíl o velikosti ………….na pozemku p.č. ……..o výměře……….. v k.ú. ………... Čl. 3 Ujednání o převodu 1. Prodávající touto smlouvou převádí a prodává nemovitosti se všemi součástmi a příslušenstvím, tak, jak jsou popsány v čl. 2 této smlouvy, a to bytovou jednotku č…………..a spoluvlastnický podíl na společných částech domu č.p. …………..a na pozemcích ……………………………o velikosti …………… v katastrálním území …………….., obec ………………., kupujícímu za níže
49
uvedenou kupní cenu a kupující tuto bytovou jednotku a spoluvlastnický podíl na společných částech domu a na pozemcích nabývá do svého výlučného vlastnictví. Předmětem prodeje není ohřívač teplé užitkové vody a zařízení GSM (anténa umístěná na střeše domu č.p. ……… v k.ú. ……… sloužící k přenosu poruchových stavů) a kupující je povinen umístění tohoto ohřívače a zařízení GSM ve společných prostorách strpět. Čl. 4 Kupní cena 1. Smluvní strany prohlašují, že dohodnutá kupní cena za bytovou jednotku, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a na pozemcích, ve výši …………… Kč (slovy: ……………………….korun českých) byla kupujícím uhrazena na účet prodávajícího, vedený u Komerční banky, a.s., pobočka Břeclav, č. účtu ……………, var. symbol ……………., před podpisem této smlouvy. 2. Současně s kupní cenou byly kupujícím uhrazeny na účet prodávajícího, vedený u Komerční banky, a.s., pobočka Břeclav, č. účtu …………., var. symbol ………………, náklady spojené s předmětem převodu, tj. daň z převodu nemovitostí ve výši 3 % z kupní ceny, tj. ………….. Kč (slovy: ……………….. korun českých) a náklady za vyhotovení geometrického plánu ve výši ………….Kč (slovy: ……………..korun českých). Čl. 5 Práva a závazky vztahující se k předmětu převodu a prodeje 1. Na kupující přecházejí práva a povinnosti vyplývající ze smluv: - ………………………….., - ……………………….. 2. Kupující prohlašuje, že je mu známa skutečnost, že na dům č.p……v k.ú. ……… je s Okresním úřadem ……….. uzavřena smlouva o zřízení zástavního práva ze dne ……, na dobu …. let. Prodávající prohlašuje, že kromě výše uvedeného zástavního práva na převáděných a prodávaných nemovitostech neváznou žádná jiná věcná břemena, věcná práva či dluhy, a ani mu nejsou známy okolnosti, které by bránily převodu a prodeji nemovitostí. 3. Kupující prohlašuje, že nemá vůči městu Břeclav žádné nesplacené závazky.
50
Čl. 6 Závěrečná ustanovení 1. Kupující prohlašuje, že je mu stav předmětu převodu a prodeje, včetně technického stavu pozemků, dobře znám a v tomto stavu je do svého vlastnictví bez výhrad přijímá. 2. Tato smlouva nabývá platnosti i účinnosti dnem jejího podpisu oběma smluvními stranami. Vyhotovuje se v šesti stejnopisech, z nichž po jednom obdrží každá smluvní strana a ostatní budou spolu s návrhem na vklad předloženy Katastrálnímu úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Břeclav. 3. Strany této smlouvy prohlašují, že smlouva byla uzavřena svobodně, vážně a řádně, nikoliv v tísni či za nápadně nevýhodných podmínek, byla přečtena, schválena a jako správná vlastnoručně podepsána. Čl. 7 Vklad do katastru nemovitostí 1. Návrh na vklad této smlouvy do katastru nemovitostí u příslušného katastrálního úřadu podá prodávající. Do povolení vkladu jsou účastníci smlouvy svými projevy vůle vázáni. 2. Správní poplatek za vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí uhradí kupující. 3. Smluvní strany navrhují, aby po povolení vkladu této smlouvy do katastru nemovitostí byly na příslušném LV pro obec …………. a k.ú…………. vyznačeny změny v souladu s obsahem této smlouvy.
V Břeclavi dne ........................... ..............................
V Břeclavi dne
.................................................... ..................................................... prodávající …………………… kupující
51
Doložka Záměr převodu a prodeje byl zveřejněn vyvěšením na úřední desce městského úřadu od ............... do .............. Převod a prodej nemovitostí byl schválen na ........ zasedání zastupitelstva dne ……………... V Břeclavi dne .................... ............................................. Ing. Dymo Piškula starosta města Břeclav
52
Příloha č. 2
Prohlášení vlastníka budovy
Město Břeclav, nám. T.G. Masaryka 3, 690 81 Břeclav, IČ 00283061 zastoupené starostou Ing. Dymo Piškulou dále jen „vlastník“ p r o h l a š u j e, ve smyslu ust. § 4 zák. č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují se některé zákony ( zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, že mu svědčí výlučné vlastnické právo ke stavbě – bytovému domu č.p. …… – objekt bydlení na pozemku parc. č. st. ……. a k pozemku parc. č. st. ……. – zastavěná plocha a nádvoří o výměře …. m2, vše zapsané na LV ……. pro obec a k.ú. Břeclav u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Břeclav a že touto listinou určuje prostorově vymezené části budovy, které se za podmínek stanovených zákonem č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů ve znění pozdějších předpisů a v souladu se stavebním určením stanou jednotkami ve smyslu ust. § 2 písm. h) a společnými částmi domu ve smyslu ust. § 2 písm. g) tohoto zákona.
I. Popis jednotek Vlastník vymezuje ….. částí budovy, které se stanou jednotkami – …. bytů : Jednotka č. …… je byt –…….umístěný v ….. nadzemním podlaží ( + sklep – 2 kóje v podzemním podlaží). Podlahová plocha jednotky s příslušenstvím je …… m2. Jednotka se skládá z : pokoj ……. m2 pokoj …… m2 pokoj ……. m2 kuchyň ……. m2 chodba …… m2 koupelna …… m2
53
spíž sklep – 2 kóje
…… m2 …….. m2
Vybavení jednotky tvoří : - WC mísa se splachovací nádržkou ..................ks - umyvadlo …………………………………….ks - zvonek ...........................................................ks - listovní schránka .............................................ks - vodoměr...........................................................ks - elektroměr........................................................ks - plynoměr..........................................................ks - vana ................................................................ks - plynový kotel ..................................................ks - radiátor................................................... ........ks - mísící baterie ..................................................ks Součástí bytu č. ……..je veškerá vnitřní instalace ( potrubní rozvody vody, rozvody plynu, elektroinstalace a trubkování slaboproudu, kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů). K vlastnictví jednotky dále patří podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř bytu, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. Výměra podlahové plochy jednotky s příslušenstvím pro účely stanovení spoluvlastnického podílu na společných částech domu činí ……..m2. K vlastnictví jednotky č. …….dále patří spoluvlastnický podíl o velikosti ………na společných částech domu a spoluvlastnický podíl o velikosti ……… na pozemku parc. č. st. …….– zastavěná plocha a nádvoří o výměře ……. m2, vše zapsané na LV ……. pro obec a k.ú. Břeclav u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Břeclav. II. Společné části budovy Společnými částmi budovy, které budou společné vlastníkům všech jednotek jsou : − − − −
základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny a průčelí střecha sedlová hlavní svislé a vodorovné konstrukce vchody a vchodové dveře schodiště včetně zábradlí, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí domu včetně podzemního podlaží − chodby včetně chodeb v podzemním podlaží − klempířské a zámečnické prvky shora uvedených konstrukcí, malby a nátěry těchto konstrukcí − komín hlavní rozvody (mimo přípojek jednotlivých bytů) studené a teplé vody, kanalizace, elektřiny, plynu, telekomunikací, domovní elektroinstalace − televizní rozvody a společné antény
54
− hromosvod Všechny tyto společné části domu mají právo užívat a povinnost se na jejich opravách a údržbě všichni spoluvlastníci z titulu svého vlastnického práva. III. Spoluvlastnický podíl vlastníků jednotek na společných částech domu Spoluvlastnické podíly vlastníků jednotek na společných částech domu se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě. Celková plocha všech těchto jednotek činí ………. m2. Tyto spoluvlastnické podíly vyjádřené zlomkem jsou uvedeny u každé konkrétní jednotky v čl. I tohoto prohlášení. IV. Označení pozemku a práva k němu Bytový dům, který je předmětem tohoto prohlášení, stojí na pozemku parc. č. st. ……… – zastavěná plocha a nádvoří o výměře ……… m2k němuž svědčí výlučné vlastnické právo městu Břeclav a toto vlastnické právo je zapsáno na LV …….. u Katastrálního úřadu Jihomoravského kraje, Katastrální pracoviště v Břeclavi pro obec a k.ú. Břeclav. Tento pozemek se rozděluje a spoluvlastnické podíly vlastníků jednotek k tomuto pozemku vyjádřené zlomkem jsou uvedeny u každé konkrétní jednotky v čl. I tohoto prohlášení. stavbě – bytovému domu č.p. …….. – objekt bydlení na pozemku parc. č. st. ……..a k pozemku parc. č. st. …….– zastavěná plocha a nádvoří o výměře ……….. m2, vše zapsané na LV ……… pro obec a k.ú. Břeclav u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Břeclav. V. Práva a závazky týkající se budovy a pozemku Z vlastníka budovy na vlastníky jednotek přecházejí tato práva týkající se budovy, uvedené v čl. I tohoto prohlášení a jejich společných částí: a) odebírat elektrickou energii od E.ON Energie,a.s. b) odebírat dodávky vody od Vodovody a kanalizace Břeclav,a.s., c) odebírat plyn od Jihomoravské plynárenské,a.s.. VI. Pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou, držbou a opravami společných částí domu Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu. Náklady na správu domu představují zejména : a) náklady na údržbu a opravy společných částí domu b) daň z nemovitosti c) pojištění domu d) mzdové náklady včetně odvodu na sociální a zdravotní pojištění pracovníků zajišťující provoz domu e) spotřeba energií ve společných částech domu f) spotřeba studené a teplé vody v jednotkách včetně stočného g) ostatní náklady vztahující se přímo k domu.
55
Na úhradě nákladů uvedených pod písmeny a),b),c),d),e) a g) se vlastníci jednotek podílejí v poměru spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Na úhradě nákladů pod písmenem f) se vlastníci podílejí podle naměřených hodnot na bytových vodoměrech. Výše uvedených nákladů se určuje na základě rozpočtu pro příslušný kalendářní rok. Tento rozpočet představuje přehled plánovaných nákladů a zdrojů jejich krytí. Rozpočet představuje přehled plánovaných nákladů a zdrojů jejich krytí. Rozpočet sestavuje správce po projednání se společenstvím vlastníků jednotek. Ten je tak povinen učinit nejpozději do posledního dne roku, předcházejícího rok, pro nějž se rozpočet sestavuje. Ke krytí nákladů spojených se správou domu budou vlastníci jednotek skládat předem určené finanční prostředky jako zálohy. Tyto zálohy představují 1/12 částky, která podle rozpočtu připadá na příslušnou jednotku. Vlastníci jednotek jsou povinni zálohu za příslušný měsíc složit vždy nejpozději do 15. dne tohoto měsíce, a to na správcem určený peněžní účet. Vyúčtování záloh za předchozí kalendářní rok provede správce vždy nejpozději do 31. března roku následujícího a předloží jej nejpozději k tomuto datu všem vlastníkům jednotek. Přeplatek zaplacených záloh se převádí na následující rok. Případné zvyšování záloh pro následující kalendářní rok podléhá souhlasu příslušného orgánu společenství vlastníků jednotek. V případě, že s ohledem na havarijní stav budovy nastane potřeba provést rozsáhlejší opravy a finanční prostředky fondu oprav budou nedostatečné k realizaci těchto oprav, jsou vlastníci jednotek povinni uhradit potřebnou částku v hotovosti, a to podle poměru svého spoluvlastnického podílu ke společným částem domu. Celkovou výši potřebné částky a splatnost podílů všech vlastníků jednotek určí po náležitém projednání příslušný orgán společenství vlastníků jednotek. VII. Pravidla pro správu společných částí domu Vlastník domu prohlašuje, že správcem domu bude i nadále Domovní správa Břeclav, …………, 690 02 Břeclav, IČ ……….. Vlastníci jednotek bytového domu jsou povinni uzavřít se správcem písemnou smlouvu o správě domu. Správce je povinen zabezpečit opravy a údržbu společných částí domu a kompletní provoz domu, jakož i úhradu veškerých nákladů na správu domu uvedených v čl. V tohoto prohlášení. Správce vede dokumentaci ke spravované nemovitosti potřebnou ke správě nemovitosti. Finanční prostředky vede na peněžním účtu zřízeném výlučně k účelu hospodaření s prostředky určenými k úhradě nákladů na správu domu. S těmito prostředky správce
56
disponuje v souladu s jeho právy a povinnostmi vyplývajícími z příslušných právních předpisů, smlouvy o správě domu, rozhodnutí orgánů společenství vlastníků jednotek a tohoto prohlášení. Správce odpovídá společenství vlastníků jednotek za hospodaření se svěřenými finančními prostředky. Správce je povinen na požádání a bez zbytečného odkladu informovat vlastníky jednotek o pohybu finančních prostředků a předložit pověřenému zástupci společenství vlastníků jednotek veškeré účetní doklady k nahlédnutí. Končí-li správce svou činnost, je povinen předložit společenství vlastníků jednotek písemnou zprávu o své činnosti a předat veškeré materiály, které v souvislosti s touto činností vedl a získal. VIII. Závěr Každý vlastník jednotky má právo užívat jednotku tak, aby nebyla dotčena práva ostatních vlastníků jednotek. Vzájemné vztahy mezi vlastníky jednotek se řídí tímto prohlášením, rozhodnutími příslušných orgánů společenství vlastníků jednotek, zákonem č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, občanským zákoníkem a dalšími prováděcími předpisy. Náklady na vypracování tohoto prohlášení nesou vlastníci jednotek vždy v poměru, který odpovídá jejich spoluvlastnickému podílu na společných částech domu. Toto prohlášení bude předáno každému vlastníkovi jednotky v domě. Nedílnou součástí tohoto prohlášení jsou schémata, určující půdorysy všech podlaží bytového domu a polohu jednotek a společných částí domu, s údaji o podlahových plochách jednotek. V Břeclavi dne
............................................................................... město Břeclav zast. starostou Ing. Dymo Piškulou
57
Příloha č. 3
Darovací smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene uzavřená níže uvedeného dne, měsíce a roku mezi : 1. ………………………, r.č.: ………………., ……………………………………………. / dále jen dárce na straně jedné/ a
2. …………………, r.č.: ……………………., ………………………………………………… /dále jen obdarovaný na straně druhé/ I. 1. Dárce prohlašuje, že je vlastníkem celé bytové jednotky číslo ………v domě č.p. ………a č.p. ………postaveném na pozemku parc.č. st. ………..– zast. plocha a nádvoří o výměře …….. m2 a pozemku parc. č. st…….. – zast. plocha a nádvoří o výměře …… m2 se spoluvlastnickým podílem …………… na společných částech domu č.p. …….. a č.p. ……. a se spoluvlastnickým podílem …………… na pozemku parc.č. st. ……. – zast. plocha a nádvoří o výměře ……. m2 a pozemku parc. č. st. …….. – zast. plocha a nádvoří o výměře ……. m2 a se spoluvlastnickým podílem …………… k pozemku parc. č………….. – ost. plocha o výměře …….. m2, parc.č. …… – ost. plocha o výměře …. m2, parc. č………. – ost. plocha o výměře ….. m2, parc.č………. – ost. plocha o výměře …….. m2, ležící v k.ú. Břeclav, jejíž vlastnictví je pro něj zapsáno na LV č.......... v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště Břeclav. 2. Bytová jednotka č. ………. je byt –………… umístěný v ….. nadzemním podlaží ( + sklep v podzemním podlaží). Podlahová plocha jednotky s příslušenstvím je ……. m2 ( bez podlahové plochy balkonu). Jednotka se skládá z : pokoj pokoj šatna kuchyň předsíň koupelna WC
……m2 ……m2 ……m2 …….m2 ……m2 ……m2 ……m2
58
sklep balkon
…….m2 …….m2
Vybavení jednotky tvoří : - umyvadlo ...............................................................................ks - mísící baterie ..........................................................................ks - vana........................................................................................ ks - WC mísa se splachovací nádržkou......................................... ks - topná tělesa ............................................................................ ks - elektroměr............................................................................... ks - vodoměr ................................................................................. ks - plynoměr .................................................................................ks - listovní schránka .................................................................... ks - zvonek .................................................................................... ks
Výměra podlahové plochy jednotky pro účely stanovení spoluvlastnického podílu na společných částech domu činí …… m2. K vlastnictví jednotky č. …… patří spoluvlastnický podíl o velikosti ………… tj. 5,30%, na společných částech domů a pozemků uvedených v čl. I. odst. 1. této smlouvy. Součástí jednotky je její veškeré vybavení, veškeré vnitřní instalace (potrubí, rozvody vody, plynu, elektroinstalace, odpady apod.) kromě stoupacích vedení, včetně uzavíracích ventilů. K vlastnictví jednotky dále patří podlahová krytina, obklady zdí, nenosné příčky, dveře a okna nacházející se uvnitř jednotky, vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken apod. Předmět vlastnictví je ohraničen: - vstupními dveřmi do jednotky a do příslušenství umístěného mimo jednotku (sklep), včetně zárubní, - hlavními uzavíracími ventily přívodu studené vody, plynu a elektrickým jištěním pro jednotku, - vnitřními plochami stěnových plášťů včetně oken, skleněných výplní a vnitřních stavebních konstrukcí ohraničujících jednotku. 3. Společnými částmi budov jsou části budov určené pro společné užívání, a to i když jsou umístěny mimo budovy: 1 základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny a průčelí 2 střecha rovná, bez půdního prostoru 3 hlavní svislé a vodorovné konstrukce 4 vchody a vchodové dveře 5 schodiště včetně zábradlí, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí domu včetně podzemního podlaží
59
6 7
chodby, včetně chodeb ke sklepům v podzemním podlaží klempířské a zámečnické prvky shora uvedených konstrukcí, malby a nátěry těchto konstrukcí 8 komín 9 hlavní rozvody (mimo přípojek jednotlivých bytů) studené a teplé vody, kanalizace, elektřiny, plynu, telekomunikací, domovní elektroinstalace 10 televizní rozvody a společné antény 11 hromosvod. Všechny tyto společné části jsou společné všem vlastníkům jednotek. V budovách nejsou vymezeny části společné vlastníkům jen některých jednotek. II. 1. Touto smlouvou dárce daruje obdarovanému celý svůj byl uvedený v čl. I. odst. 1. této smlouvy včetně všeho příslušenství a součástí, zejména včetně příslušného spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemků, a obdarovaný tento dar od dárce přijímá. III. 1. Dárce prohlašuje, že mu nejsou známy žádné faktické ani jiné vady bytu a že na bytu ke dni podpisu této smlouvy neváznou žádná věcná břemena, jiná věcná práva ani práva třetích osob a ani jiné právní vady, které by omezovaly nebo bránily vlastníkovi ve volné dispozici s bytem a které by bylo třeba touto smlouvou zvlášť vypořádat nebo na které by obdarovaného musel upozornit. 2. Obdarovaný prohlašuje, že s nabývaným bytem nepřejímá žádné dluhy ani břemena a že stav tohoto bytu je mu znám. Tím není dotčeno ustanovení čl. V. této smlouvy. IV. Obdarovaný bere na vědomí, že dárce je oprávněn domáhat se vrácení daru dle § 630 Občanského zákoníku v platném znění, jestliže se obdarovaný bude k němu nebo k členům jeho rodiny chovat tak, že tím hrubě poruší dobré mravy. V. 1. Obdarovaný, jako povinný z věcného břemena, touto smlouvou zároveň zřizuje, pro dárce, jako oprávněného z věcného břemena, k zajištění jeho bydlení jako věcné břemeno právo doživotního a bezplatného užívání celého bytu uvedeného v čl. I. odst 1. této smlouvy včetně všeho příslušenství a součástí uvedených v čl. I. této smlouvy. 2. Pouze dárce, jako oprávněný z věcného břemena, bude hradit náklady související s užíváním bytu (topení, elektřina, plyn, voda atp.), přičemž ostatní náklady týkající se bytu, tj. zejména jeho opravy a údržby, bude hradit pouze vlastník bytu. Dárce není oprávněn provádět jakékoli stavební úpravy bez souhlasu vlastníka bytu. 3. Dárce, jako oprávněný z věcného břemena, právo odpovídající věcnému břemeni přijímá a obdarovaný je povinen toto jeho právo strpět. VI. 1. Tato smlouva je vyhotovena v šesti stejnopisech, z nichž každá ze smluvních stran obdrží po jednom a ostatní budou zaslány na příslušný katastrální úřad pro účely řízení o vklad vlastnického práva a práva odpovídajícího věcnému břemeni. 2. Vlastnictví se všemi právy a povinnostmi přejde na obdarovaného vkladem této smlouvy do katastru nemovitostí. Tato smlouva je podkladem pro vklad vlastnického práva a práva
60
odpovídajícího věcnému břemeni do katastru nemovitostí u Katastrální úřadu pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště Břeclav, kde na LV č........... pro k.ú. Břeclav bude v části A místo……………, r.č.:……………….., trvale bytem …………………………….zapsáno právo vlastnické pro…………………, r.č.:…………………, trvale bytem ………………………………… a na LV č. ............. pro k.ú. Břeclav bude v části C zapsáno právo odpovídající věcnému břemeni pro………………….., r.č.:………………., trvale bytem…………………………….. 3. Smluvní strany prohlašují, že si smlouvu přečetly a že jí rozumí. Dále prohlašují, že smlouva je výrazem jejich svobodné a pravé vůle a že není uzavírána v tísni či za nápadně nevýhodných podmínek.
V Břeclavi dne
............................................................ .................................................................... dárce a oprávněný z věcného břemena břemena
obdarovaný a povinný z věcného
61
