MEMO Datum
: 14 december 2015
Aan
: Leden van de raadscommissie Centrum
Van
: Wethouder Eerenberg
Onderwerp : nieuw bestemmingsplan "Binnenstad 2015"
In deze memo wil ik u kort informeren over de belangrijkste inhoudelijke thema‟s en ontwikkelingen van het nieuwe bestemmingsplan voor de binnenstad en over het doorlopen participatie- en consultatieproces. Het nieuwe bestemmingsplan “Binnenstad 2015” zal naar verwachting medio februari 2016 formeel in procedure worden gebracht. Alvorens het College besluit tot in procedure brengen van het bestemmingsplan wil ik het plan ter consultatie en informatie voorleggen aan uw raadscommissie. Doel daarvan is uw Raad in de gelegenheid te stellen het bestemmingsplan inhoudelijk te bespreken zonder dat daar direct politieke en/of juridische gevolgen in het kader van de besluitvorming omtrent vaststelling uit voort vloeien. Eventuele vragen of opdrachten van uw Raad tot verduidelijking of aanpassing van het plan kunnen dan nog worden verwerkt voordat het College besluit tot het in procedure brengen van het plan. Het is de bedoeling dat het bestemmingsplan “Binnenstad 2015” nog voor de zomervakantie ter vaststelling aan uw raad wordt voorgelegd. Het voorontwerp van dit nieuwe bestemmingsplan “Binnenstad 2015” is digitaal te raadplegen op de hierna genoemde websites. http://www.ruimtelijkeplannen.nl/web-roo/?planidn=NL.IMRO.0153.BP00086-0001 www.geobrowser.enschede.nl (kies product „Ruimtelijke plannen (Wro)‟ / zoeken op status „(voor)ontwerp‟ en plangebied „Binnenstad 2015‟) Het voorontwerp bestemmingsplan is momenteel voor ca. 95% gereed. De punten die momenteel nog niet (volledig) in het bestemmingsplan zijn geregeld betreffen met name de bescherming van cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en de vertaling van het beleid horeca in winkelstraten. Dit zijn thema‟s waarover in uw Raad veelvuldig is gesproken. Inhoudelijke thema’s en ontwikkelingen: Het nieuwe bestemmingsplan “Binnenstad 2015” beoogt hoofdzakelijk om gewenste ruimtelijk-economische ontwikkelingen te mogelijk te maken. Dit betekent dat het bestemmingsplan een aanzienlijke hoeveelheid flexibiliteit en ontwikkelingsruimte bevat. Die ontwikkelingsruimte in het bestemmingsplan vloeit voort uit de Verdiepingsslag detailhandels- en horecabeleid Binnenstad. Daarnaast beoogt het bestemmingsplan daar waar dit gewenst is gronden een conserverende en/of
beschermende bestemmingsregeling te geven. Bij conserverend of beschermend bestemmen moet worden gedacht aan een bestemming „Wonen‟ voor die gebieden waar uitsluitend of in hoofdzaak wordt gewoond en aan een passende beschermingsregeling voor archeologische en cultuurhistorische waarden. De planregels van het bestemmingsplan zijn, voor zover dit binnen de huidige wettelijke standaarden mogelijk is, daar waar dit kan opgesteld in de geest van de toekomstige Omgevingswet. Het bestemmingsplan maakt (vooralsnog) geen concrete nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk. De meeste concrete nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zijn of worden vooruitlopend op het nieuwe bestemmingsplan mogelijk gemaakt via een omgevingsvergunning voor het afwijken van het geldende bestemmingsplan. Dit geldt o.a. voor de realisatie van appartementen in de Fabrieksschool, de herontwikkeling van de Hofpassage en de bouw van de nieuwe stationsfietsenstalling aan de Fortuinstraat. Deze ontwikkelingen worden in het bestemmingsplan voor zover mogelijk overeenkomstig de vergunde situatie bestemd. Planologisch-juridische vertaling Verdiepingsslag: Aan de Verdiepingsslag is een uitgebreid participatieproces voorafgegaan en in het kader van de besluitvorming heeft daarover met uw Raad uitvoerig discussie plaats gevonden. Alle in dat kader door uw Raad gemaakte opmerkingen zijn in de Verdiepingsslag verwerkt. De Verdiepingsslag maakt globaal gezien onderscheid in deze drie deelgebieden: Horecaconcentratiegebied; bestemming Horeca; Kernwinkelgebied.: bestemming Detailhandel; Gemengd creatief; bestemming Centrum.
Het horecaconcentratiegebied is bestemd als „Horeca‟. In dit gebied zijn alle denkbare vormen van horeca toegestaan. Het kernwinkelgebied is bestemd als „Detailhandel‟. In dit gebied is op de begane grond detailhandel toegestaan en op de verdiepingen wonen. Daar waar detailhandel op meerdere verdiepingen en/of andere functies dan detailhandel zijn toegestaan is dit op de bestemmingsplankaart weergegeven d.m.v. een functieaanduiding. Het gebied „Gemengd Creatief‟ is bestemd als „Centrum‟. In dit gebied zijn de meest voorkomende binnenstadsfuncties (wonen, detailhandel, horeca, cultuur, dienstverlening en kleinschalige bedrijvigheid) in combinatie met elkaar toegestaan. Binnen deze bestemming is nieuwvestiging van kantoren en maatschappelijke functies niet toegestaan. Binnen de bestemming „Centrum‟ gelden voor horeca 2 regimes: binnen het horecaontwikkelingsgebied is toevoeging van horeca zonder meer toegestaan met uitzondering van de categorie „uitgaanshoreca‟; buiten het horecaontwikkelingsgebied mag 20% van de gevellengte voor kleinschalige horeca worden gebruikt, waarbij de horeca zich dient te conformeren aan de winkelsluitingstijden. Horeca in winkelstraten: In winkelstraten met de bestemming „Detailhandel‟ geldt als basisregel dat 10% van de gevellengte voor winkel ondersteunende kleinschalige horeca mag worden gebruikt. Een uitzondering op deze regel geldt voor het Van Heekplein, De Heurne, Korte Hengelosestraat en Korte Haaksbergerstraat, daar is een maximum van 20% van de gevellengte toegestaan. Horeca in winkelstraten dient zich te conformeren aan de winkelsluitingstijden. Op onderstaande kaart zijn de concept-gevellengten weergegeven, de blauwe lijnen zijn de gevellengten met 10% horeca toegestaan, de rode lijnen zijn de gevellengten met 20% horeca toegestaan.
Ondergeschikte horeca: Voor kleinschalige horeca die qua aard en omvang en openingstijden ondergeschikt is aan de hoofdfunctie (ongeacht of winkel of dienstverlening of cultuur…) gelden geen beperkingen of nadere voorwaarden t.a.v. oppervlakte, situering of ruimtelijke uitstraling, tenzij deze beperkingen of nadere voorwaarden voortvloeien uit de Dranken Horecawet. Nieuwe categorie-indeling horecabedrijven: In de Verdiepingsslag is voor de binnenstad ook een nieuwe categorie-indeling voor horecabedrijven vastgesteld. Deze categorie-indeling is integraal toegepast in het bestemmingsplan “Binnenstad 2015” en zal naar verwachting binnen afzienbare termijn bij de actualisatie van het horecabeleid ook op de rest van de stad van toepassing worden verklaard. Kern van deze nieuwe categorie-indeling is een indeling in 3 categorieën: 1) de „uitgaanshoreca‟; 2) de overige horeca; en 3) winkel ondersteunende en ondergeschikte horeca die zich conformeert aan de winkelsluitingstijden. Vertaling Richting Aan Ruimte en Woonvisie: Vooruitlopend op de planologisch-juridische vertaling van de Woonvisie en Richting Aan Ruimte in bestemmingsplannen is in het bestemmingsplan “Binnenstad 2015” een regeling opgenomen die beoogt te voorkomen dat er in de binnenstad meer (te) kleine en goedkope appartementen worden gerealiseerd. We hebben in Enschede al heel veel kleine en goedkope woningen. Met dat doel wordt voor grofweg het gebied van de historische binnenstad een minimum gebruiksvloeroppervlak van 50 m2 en voor het gebied daar omheen een minimum gebruiksvloeroppervlak van 75 m2 opgenomen. Cultuurhistorie: In het bestemmingsplan zijn een drietal gebieden aangewezen met een beschermingsregeling voor cultuurhistorisch waardevolle panden. Die regeling bestaat uit een omgevingsvergunningstelsel op basis van twee beschermingsregimes: „beeldbepalende panden‟ en „structuurbepalende panden‟. Voor veranderingen aan „beeldbepalende panden‟ komt een zware toets (grofweg alleen slopen of verbouwen indien geen andere oplossing haalbaar is) en voor „structuurbepalende panden‟ komt een lichte toets. Het toetsingskader voor deze omgevingsvergunningen wordt als uitwerking van de Structuurvisie Cultuurhistorie vastgelegd in door het College vast te stellen beleidsregels. Bouwregels terrasbouwwerken: Uw raad heeft eerder al ingestemd met een aanpassing van de Algemene Plaatselijke Verordening en de Welstandsnota (gids beeldkwaliteit Oude Markt) voor wat betreft de inrichting, uitstraling en exploitatie van horecaterrassen. Wat tot op heden in de regeling nog ontbrak waren de regels voor terrasbouwwerken, met de in het bestemmingsplan opgenomen regeling is het geheel van regels voor horecaterrassen sluitend en onderling complementair. Duurzaamheid:
In de toelichting bij het bestemmingsplan wordt een duurzaamheidsparagraaf opgenomen waarin aan de hand van het Actieplan Duurzaamheid wordt ingegaan op welke wijze het bestemmingsplan direct of indirect kan bijdragen aan de gemeentelijke duurzaamheidsambities. Daarbij wordt opgemerkt dat voor de meeste energiebesparende voorzieningen in of aan gebouwen in het bestemmingsplan niets geregeld hoeft te worden omdat deze zonder omgevingsvergunning kunnen worden gerealiseerd. Voor grootschalige voorzieningen met een mogelijk aanzienlijke impact op de leefomgeving en de ruimtelijke kwaliteit, zoals zonneparken of windturbines, is de binnenstad, mede gelet op de cultuurhistorische waarden, naar verwachting niet geschikt. Consultatie en participatie: Het nieuwe bestemmingsplan voor de binnenstad is sinds eind september 2015 als voorontwerp (concept) plan in te zien via het internet (www.ruimtelijkeplannen.nl en www.enschede.nl) Het nieuwe bestemmingsplan is de afgelopen periode voor advies voorgelegd aan en besproken met de binnenstadspartners, (wettelijke) adviesorganen en (overheids)instanties. De binnenstadspartners gaven aan bezorgd te zijn over de mogelijkheden voor de vestiging van horeca in winkelstraten en dan vooral de in de Verdiepingsslag verruimde mogelijkheden voor ondergeschikte horeca. Met name het feit dat de Verdiepingsslag geen nadere eisen of randvoorwaarden bevat t.a.v. de situering en ruimtelijke uitstraling van ondergeschikte horeca in winkelpanden, in combinatie met de deregulering van de regels voor het inrichten van horecaterrassen in het Stadserf. De binnenstadspartners vrezen dat daardoor winkelstraten qua aanzien en uitstraling kunnen veranderen in horecastraten, ook al gaat het daarbij in de praktijk om ondergeschikte horeca. Deze zorgen zijn begrijpelijk maar niet geheel terecht. Ondergeschikte horeca en nieuwe horeca in het horecaontwikkelingsgebied zijn alleen mogelijk als het kleinschalig is. Daarnaast moet ook de ondergeschikte horeca voldoen aan de eisen uit de Drank- en Horecawet en in dat kader kunnen in voorkomend geval wel nadere eisen worden gesteld aan de situering en uitstraling van horeca in winkelpanden. Daarnaast maken de binnenstadspartners zich zorgen over de toenemende leegstand van winkelpanden, mede in relatie tot de hoeveelheid vierkante meters verkoopvloeroppervlak in het bestemmingsplan die momenteel niet voor detailhandel in gebruik is. In dat verband werden met name het oude postkantoor en het Werkpleinpand genoemd. Deze zorgen zijn terecht. Daarom is in de Verdiepingsslag ook als belangrijk speerpunt opgenomen dat het kernwinkelgebied op termijn in oppervlak en omvang wordt beperkt. Op 3 november 2015 is er in het stadhuis een openbare inloopavond geweest, die is bezocht door ca. 10 belangstellenden. Kanttekeningen: Ontwikkelruimte zelfstandige horeca in winkelstraten in de praktijk zeer beperkt In veel van de op de kaart „gevellengten horeca in winkelstraten Binnenstad‟ weergegeven gevellengten van winkelstraten is het percentage van 10% respectievelijk 20% per gevellengte reeds bereikt of wordt zelfs overschreden. Dat betekent in de praktijk dat er in die straten nog maar zeer beperkt ruimte is voor nieuwe zelfstandige
horecavestigingen. In het horecaontwikkelingsgebied en rond het Van Heekplein is nog wel aanzienlijke ontwikkelruimte voor horeca maar de huidige marktvraag concentreert zich juist in hoofdzaak op de winkelstraten straten waar het percentage al bereikt is. Flexibel en ruim bestemmen betekent minder mogelijkheden voor kostenverhaal Het toekennen van ruime en flexibele bestemmingen aan gronden maakt dat heel veel nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zonder meer mogelijk zijn. De keerzijde van een flexibele en ruime bestemming is dat de gemeente voor ruimtelijke ontwikkelingen die binnen die bestemming passen geen gemeentelijke kosten voor ambtelijke begeleiding en inhoudelijk meedenken kan verhalen op initiatiefnemers en ontwikkelaars. Dat zal tot gevolg hebben dat het inhoudelijk meedenken in veel gevallen wordt beperkt tot het reageren op ingediende aanvragen omgevingsvergunning. Indien er meer begeleiding wenselijk is (denk aan bouwlogistiek, schuttingen e.d.), zal dit via de gemeentelijke middelen additioneel gedekt moeten worden. Tevens zullen bij grotere ontwikkelingen alle materiële kosten die samenhangen met de noodzakelijke aanpassingen in de openbare ruimte (denk bijvoorbeeld aan het aanpassen van de spandraden t.b.v. de verlichting, de aansluitingen van nieuwe gebouwen op het openbaar gebied) niet langer verhaald kunnen worden op de initiatiefnemer en voortaan voor rekening komen van de gemeente. Verwijderen van niet langer wenselijke bestemmingen meestal niet haalbaar Het is gemeentelijk beleid om het totaal aantal vierkante meters vloeroppervlak aan leegstaande kantoorruimte en detailhandel te verminderen, gelet op de marktsituatie in die sectoren. Op enkele locaties waar dit is gewenst, met name aan de randen van het kernwinkelgebied, wordt het echter vanwege het planschaderisico financieel niet haalbaar geacht om deze functies in dit bestemmingsplan „weg te bestemmen‟. In het kader van de realisatie van „Richting aan Ruimte‟ zal nader onderzocht worden in hoeverre het mogelijk is om beleidsmatig en programmatisch niet langer wenselijke functies op een voor de gemeente financieel verantwoorde wijze „weg te bestemmen‟.
