Meerjarenperspectief Grondbeleid en Programmering oktober 2014

Meerjarenperspectief Grondbeleid en Programmering 2014 oktober 2014

1

Inhoudsopgave Meerjarenperspectief Grondbeleid en Programmering 2014 Managementsamenvatting 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Doelstellingen MPGP 1.3 Status van het MPGP 1.4 Context MPGP 2014 1.5 Wijzigingen en verbeterpunten ten opzichte van het MPG 2013 1.6 Opbouw en leeswijzer 2 Programma en planning: wonen 2.1 Inleiding 2.2 Beleidsdoelstellingen en opgave wonen 2.3 Context 2014 wonen 2.3.1 Marktomstandigheden 2.3.2 Uitvoeringsprogramma 2.3.3 Onderzoek effectieve vraag nieuwbouwwoningen Breda, Via Breda en Teteringen 2.3.4 Verbetering informatievoorziening over de kwalitatieve woningbouwopgave 2.3.5 Afspraken met de Bredase corporaties 2.3.6 Actualisatie regionale afspraken 2.3.7 Opgave opvang statushouders 2.4 Programmering wonen 2.4.1 Realisatie wonen 2.4.2 Kwantitatieve plancapaciteit wonen 2.4.3 Stand van zaken van de kwalitatieve opgave 2.5 Sturen op programmering wonen 2.6 Conclusies wonen

3 Programma en planning: werken 3.1 Inleiding 3.2 Bedrijventerreinen 3.2.1 Beleidsdoelstellingen en opgave voor bedrijventerreinen 3.2.2 Context 2014 bedrijventerreinen 3.2.3 Programmering bedrijventerreinen 3.2.4 Conclusies bedrijventerreinen 3.3 Kantoren 3.3.1 Beleidsdoelstellingen en opgave kantoren 3.3.2 Context 2014 kantoren 3.3.3 Programmering kantoren 3.3.4 Conclusies kantoren 3.4 Detailhandel 3.4.1 Beleidsdoelstellingen en opgave detailhandel 3.4.2 Context 2014 detailhandel 3.4.3 Programmering detailhandel 3.4.5 Conclusies detailhandel 3.5 Leisure en toerisme 3.6 Hotelmarkt

4 Financiële stand van zaken en meerjarenprognose grondbeleid halfjaar 2014 4.1 Inleiding 2

4.2 Herziening grondexploitaties halfjaar 2014 4.2.1 Uitgangspunten grondexploitaties 4.2.2 Resultaten herziening grondexploitaties 4.2.3 Meerjarenprognose grondexploitaties 4.2.4 Overzicht van af te sluiten projecten en tussentijdse winstnemingen 4.3 Voorraad panden en gronden 4.4 Herzieningen grondexploitaties Wijkontwikkeling 4.5 Conclusies grondexploitaties

5 Risico’s en weerstandsvermogen 5.1 Inleiding 5.2 Risicomanagement actief grondbeleid 5.3 Risicomanagement faciliterend grondbeleid 5.4 Toetsing risicoprofiel versus weerstandscapaciteit 5.5 Conclusies risico’s en weerstandsvermogen Bijlage 1 (GEHEIM): Verkeerslichtenlijst stedelijk woningbouwprogramma tot 1-1-2024 (peildatum 1 juli 2014) Bijlage 2 (GEHEIM): Hotelinitiatieven gemeente Breda per 1 juli 2014 Bijlage 3: Eindwaardenoverzicht grondexploitatie in € duizenden Bijlage 4 (GEHEIM): Kosten, opbrengsten, saldi per project Bijlage 5: Informatieblad ruimtelijke projecten Bijlage 6: Particuliere bouwkavels en CPO op gemeentegrond

6 Projectenoverzicht: Majeure risico’s (GEHEIM) 6.1 Inleiding en toelichting 6.2 Projecten ter besluitvorming of waar specifieke aandacht voor benodigd is 6.3 Projecten actief grondbeleid: de drie grote projecten 6.4 Projecten actief grondbeleid: de overige grondexploitaties en wijkontwikkeling 6.5 Projecten faciliterend grondbeleid Bijlage 1: Lijst met afkortingen die voorkomen in de formats

3

Managementsamenvatting: Meerjarenperspectief Grondbeleid & Programmering 2014

Algemeen 

De informatie uit de Voortgangsrapportage Stedelijke Programmering is geïntegreerd met het Meerjarenperspectief Grondbeleid. Daarnaast is de informatie omtrent de programmering uitgebreid, door ook informatie op te nemen over de vastgoedsegmenten detailhandel, leisure en de hotelmarkt. Doordat de programmering nadrukkelijker is opgenomen is de naam gewijzigd in het Meerjarenperspectief Grondbeleid en Programmering 2014 (MPGP 2014).



Aan voorliggend MPGP liggen de volgende doelstellingen ten grondslag:



1.

Weergeven van de stand van zaken in de stedelijke programmering op grond van de vastgestelde beleidsdoelstellingen;

2.

Signaleren van knelpunten en risico’s in de stedelijke programmering en de noodzaak tot bijstelling van de programmering of beleidsdoelstellingen;

3.

Het informeren over de financiële stand van zaken van de gemeentelijke grondexploitaties en de gemeentelijke financiële belangen in het faciliterend grondbeleid;

4.

Het geven van informatie over een aantal belangrijke projecten op basis van geïdentificeerde risico’s met als doel om het bestuur te informeren over majeure risico’s en te heroverwegen kaders van deze projecten;

5.

Het presenteren van een integraal beeld, dat de verschillende beleidsvelden overstijgt, waarbij aangegeven wordt op welke onderdelen bijgestuurd moet worden.

Status: In het MPGP is beschikbare informatie op de onderdelen stedelijke programmering en financiën geïntegreerd. Met het MPGP wordt de informatievoorziening aangereikt waardoor de gemeenteraad zijn controlerende rol beter kan invullen. Het MPGP is daarmee faciliterend aan de kaderstellende rol van de raad.

4

Wonen I Kwantitatieve opgave wonen

Kwalitatieve opgave wonen

Doelstellingen (indicatoren)  Faciliteren plancapaciteit voor 5.860 woningen in de periode 1-7-2014 tot 1-1-2024 (op grond van de regionale afspraken 2013 conform de Structuurvisie Breda 2030)  







   

Streven naar een grotere mate van vraagsturing in het woonaanbod. In 2013 en 2014 in totaal 600 wooneenheden voor studenten toevoegen, waarvan er circa 300 door de Bredase corporaties worden gerealiseerd, aangevuld met 1.000 extra wooneenheden, bij voorkeur via transformatie van leegstaand vastgoed; Tot 2020 realiseren van 840 nieuwe huisvestingssituaties voor arbeidsmigranten en voorzien in het vervangen van 840 huisvestingssituaties die onacceptabel/illegaal zijn; De realisatie van circa 350 kavels in de periode 2014-2020 ten behoeve van collectief en particulier opdrachtgeverschap; Transformatie van leegstaande gebouwen, niet zijnde woonruimte, naar wonen (voor bepaalde doelgroepen); Naast studenten en arbeidsmigranten ook bouwen voor starters, ouderen en zorgbehoevenden; Sturen op de realisatie van betaalbare en middeldure huuren koopwoningen bij nieuwbouw; De realisatie van voldoende geschikte (zorg)woningen conform de GWIvisie; Bij bestaande plannen wordt gezocht naar een verhoging van het aantal bereikbare en middeldure koopwoningen.

(Tussen)resultaten  5.022 woningen in de harde plancapaciteit en 1.849 woningen in de lopende projecten binnen de zachte plancapaciteit  Op deze projecten zijn verschillende strategieën van toepassing (zie §2.4.2).  In 2013-2014 zijn 56 studenteneenheden met campuscontract en 76 zonder campuscontract gerealiseerd (exclusief Easystreet). Daarnaast zijn er in 2013 150 studenteneenheden onttrokken aan de Lage Kant. Voor de bouw van 169 studenteneenheden is een omgevingsvergunning afgegeven en voor 1.314 eenheden is een positief principebesluit genomen.  Van een tweetal initiatieven op het gebied van de huisvesting van arbeidsmigranten wordt onderzocht of deze haalbaar zijn. Daarnaast is een handhavingstraject gestart om onveilige en/of illegale huisvesting op te sporen.  Op dit moment is voorzien in de uitgifte van circa 309 kavels voor collectief en particulier opdrachtgeverschap (circa 217 op gemeentegrond).  Samen met de corporaties heeft de gemeente vanaf april 2013 circa 135 startersleningen afgegeven. Voorgesteld zal worden om starterswoningen te realiseren binnen Bavel. Hiervoor worden voorstellen aangeboden ter besluitvorming. Daarnaast zijn woningen voor starters voorzien in het Centrum, de Driesprong, de Heuvel en Prinsenbeek.  De huidige inspanningen om oudere huiseigenaren te stimuleren om hun woningen aan te passen, zullen worden voortgezet.  De behoefte zit met name in het goedkope (huurprijs tot € 389,-) en betaalbare huursegment (tot € 535,-). De inspanningen zullen voornamelijk gericht moeten zijn op behoud en allocatie van dergelijke woningen. De behoefte aan deze woningen neemt nog verder toe door de huisvesting van statushouders. Daarnaast is van belang dat door marktpartijen woningen worden toegevoegd in de categorie middeldure huur (tussen de € 700,- en € 900,-).

Tabel 1: Stand van zaken doelstellingen/opgave en resultaten programmering Wonen 5

Wonen II 

Op grond van de regionale afspraken 2013 bedraagt de resterende kwantitatieve woningbouwopgave vanaf 1 juli 2014 tot 1 januari 2024 5.860 woningen.



Een herstel van de woningmarkt lijkt in de lijn van de huidige verwachtingen te liggen al wordt geen rekening gehouden met ‘de gouden tijden’ van voor de crisis.



Aan het einde van dit jaar worden nieuwe regionale woningbouwafspraken gemaakt op basis van de nieuwe provinciale bevolkings- en woningbouwbehoefteprognose.



Met de drie Bredase woningcorporaties wordt gewerkt aan een nieuwe Alliantie. Vigerende afspraken uit de ‘Herijkte Alliantie Breda 2011-2014’ zullen juridisch afgerond worden.



Op grond van het onderzoek naar de effectieve woningvraag voor Via Breda kan gesteld worden dat er vraag is naar het hoogstedelijke woonmilieu in Breda in centrumstedelijk gebied. De resultaten van deze analyse zijn vertaald naar de realisatiestrategie Via Breda. Aan de raad zal voorgesteld worden om een omvangrijker (hoogstedelijk) woonprogramma in Via Breda te realiseren dan thans voorzien is in de stedelijke programmering. Ook voor Teteringen wordt de effectieve woningvraag in beeld gebracht.



Het Uitvoeringsprogramma, wat naar verwachting eind 2014 aan het college ter besluitvorming zal worden aangeboden, zal richtlijnen bevatten voor het kwalitatieve kader van woningbouw. In het Uitvoeringsprogramma zullen nadere gebiedsdoelen worden geformuleerd voor 15 gebieden.



Om de kwalitatieve programmering in de diverse woningbouwprojecten in beeld te brengen zijn de volgende twee acties uitgevoerd: 1. in het bestuursvoorstel is in het kader van de borging van de stedelijke programmering, een informatieblad ruimtelijke projecten toegevoegd (zie bijlage 5); 2. naast de Verkeerslichtenlijst stedelijk woningbouwprogramma (zie geheime bijlage 1) wordt nadere informatie verstrekt over de woningbouwdifferentiatie en woonmilieu’s van de diverse projecten (zie website www.breda.nl).



In tegenstelling tot het landelijke beeld, is de woningbouwproductie in Breda sinds het begin van de economische crisis op peil gebleven. Gemiddeld zijn in de periode 2008-2013 jaarlijks 714 woningen opgeleverd.



In 2013 zijn netto 939 woningen toegevoegd, waarvan 716 appartementen. Van het netto programma zijn 680 woningen in het bereikbare segment opgeleverd. Hiermee is een aanzienlijke bijdrage geleverd aan de doelstelling om meer woningen in het bereikbare segment te realiseren. De Bredase corporaties hebben in 2013 652 woningen gebouwd. 6

Wonen III

Regionale woningbouw afspraken versus de plancapaciteit 8.000

Aantal woningen

7.000 6.000

1849

5.000

Lopende projecten in de zachte plancapaciteit

4.000 3.000

Kader woonprogramma Breda tot 11-2024

5860

5022

2.000

Harde plancapaciteit

1.000 0 Regionale afspraken

Plancapaciteit

Figuur 1: Kader woonprogramma Breda versus de harde plancapaciteit en lopende projecten binnen de zachte plancapaciteit



Binnen de plancapaciteit wonen (zie bijlage 1) zijn op dit moment 5.022 woningen opgenomen in de harde plancapaciteit. Daarnaast zijn 1.849 woningen opgenomen in de zachte plancapaciteit binnen de lopende projecten. Het huidige beeld in de stedelijke programmering van het wonen geeft weer dat de kwantitatieve plancapaciteit voor de komende 10 jaar bijna volledig vastligt. Vanuit de stedelijke programmering gezien is dit geen wenselijke ontwikkeling, aangezien: a. flexibiliteit in de programmering wenselijk is om nieuwe initiatieven die aansluiten bij de kwalitatieve behoefte te kunnen accommoderen; b. stedelijk woonprogramma gewenst is voor de transformatieopgave van leegstaand vastgoed; c. in de Structuurvisie Breda 2030 projecten opgenomen zijn die prioriteit hebben, maar alleen onder de voorwaarde dat programmatische ruimte beschikbaar is, gerealiseerd mogen worden; d. in de harde plancapaciteit ook projecten zijn opgenomen die kwalitatief niet aansluiten op de vraag vanuit de markt.

Figuur 2: Gronduitgifte woningen in de gemeentelijke grondexploitaties (2014-2023) 7

Wonen IV 

Binnen de gemeentelijke grondexploitaties is voorzien in de gronduitgifte ten behoeve van de bouw van 1.651 woningen in periode 2014 tot en met 2023, waarvan ruim de helft in Teteringen wordt gerealiseerd. In de periode 2014 tot en met 2018 is de uitgifte van grond ten behoeve van 1.178 woningen gepland, oftewel gemiddeld jaarlijks 236 woningen. In de periode 2019 tot en met 2023 daalt dit aantal naar 473, oftewel gemiddeld 95 woningen per jaar. Zolang geen nieuwe grondexploitaties worden opgestart zal het aandeel van de gemeente in de stedelijke woonprogrammering, en daarmee dus ook de risico’s en sturingsmogelijkheden, beperkter worden. De aankomende 10 jaar maakt de gemeente door de uitgifte van gronden ongeveer ruim een kwart van de woningbouwopgave mogelijk en zal het merendeel door marktpartijen mogelijk gemaakt worden.



Op grond van de huidige kwantitatieve programmering is er geen aanleiding om de strategische woonlocaties voor 2023 al tot ontwikkeling te brengen.



In de 3 Voortgangsrapportage stedelijke programmering van september 2013 werd geconcludeerd dat de stedelijke (her) programmering uit de fase van forse overprogrammering overgaat in een meer realistische programmering. Zelfs voor de vastgoedcrisis was als sprake van een aanzienlijke overprogrammering. Spanningveld blijft zitten in de focus die veelal nog gericht is op het verder brengen van planprocessen. Wenselijk is om de focus te verscherpen in het tempo van de planvorming van de nieuwe projecten en fasering ervan in de tijd. Het betreft met name het aanbrengen van prioritering tussen projecten. Daarnaast is aandacht nodig voor het schrappen of ombuigen van plancapaciteit van woningbouwprojecten die niet tot ontwikkeling komen.



De huidige opgave van 600 studenteneenheden in de periode 2013-2014 en 1.000 eenheden in de periode 2014-2018 (bruto) wordt vooral gemotiveerd door een vervangingsvraag. Op dit moment wordt uitgegaan van een vervanging van 300 tijdelijk eenheden en 500 eenheden vanwege handhaving van bijvoorbeeld illegale splitsingen. In 2013-2014 zijn 56 studenteneenheden met campuscontract en 76 zonder campuscontract gerealiseerd (exclusief Easystreet). Daarnaast zijn er in 2013 150 studenteneenheden onttrokken aan de Lage Kant. Voor de bouw van 169 studenteneenheden is een omgevingsvergunning afgegeven en voor 1.314 eenheden is een positief principebesluit genomen.



Van een tweetal initiatieven op het gebied van de huisvesting van arbeidsmigranten wordt onderzocht of deze haalbaar zijn. Daarnaast is een handhavingstraject gestart om onveilige en/of illegale huisvesting op te sporen.

e

8

Wonen V 

In totaal is op dit moment voorzien in de uitgifte van circa 309 kavels voor collectief en particulier opdrachtgeverschap door de gemeente en particulieren. Hiervan bevinden zich 217 kavels op gemeentegrond. De grootte van de kavels vormt een aandachtspunt.



Samen met de corporaties heeft de gemeente vanaf april 2013 circa 135 startersleningen afgegeven. Op dit moment worden door corporaties en particuliere opdrachtgevers verschillende initiatieven genomen voor de bouw van starterswoningen. Voor een groot deel gaat het hierbij om de bouw van huurwoningen tot aan de liberalisatiegrens van € 699,-. De meeste initiatieven voor starterswoningen liggen in het Centrum, Driesprong, de Heuvel en Prinsenbeek. Voorgesteld zal worden om starterswoningen te realiseren in Bavel. Het gaat hierbij zowel om locaties van de gemeente als particulieren. Hiervoor worden ter besluitvorming voorstellen voor de diverse projecten aangeboden.



De stedelijke opgave van voldoende geschikte (zorg-)woningen in het kader van GWI kan op vier manieren gerealiseerd worden: door nieuwbouw, het omzetten van verzorgingshuisplaatsen, het opplussen van corporatiebezit en het opplussen van particuliere woningen. In de komende periode zal met name worden ingezet op het stimuleren van oudere huiseigenaren om hun woning aan te passen.



De toevoeging van 680 woningen in het bereikbare segment in 2013, heeft vooral plaats gehad in het bovensegment van de bereikbare huur. De behoefte zit met name in het goedkope (huurprijs tot € 389,-) en betaalbare segment (huurprijs tot € 535,-). De realisatie van deze woningen is een zeer lastige opgave. De inspanningen zullen voornamelijk gericht moeten zijn op behoud en allocatie van dergelijke woningen. Daarnaast is van belang dat door marktpartijen woningen worden toegevoegd in de categorie middeldure huur (tussen de € 700,- en € 900,).

Verdere informatie over de programmering en planning van wonen is te vinden in hoofdstuk 2.

9

Bedrijven Kwantitatieve opgave bedrijventerrein

Opgave 2014 t/m 2019

Plancapaciteit

Maximale behoefte aan bedrijventerreinen 2014 tot en met 2019

72 ha.

Herstructurering + Nieuwe terreinen (+ mits nodig, de strategische voorraad)

Opgave nieuwe kavels als gevolg van herstructurering bedrijventerreinen 2014 tot en met 2019

34 ha.

17 ha. Greenery, 10 ha. Emer/Krogten/Hintelaken en nieuwe terreinen: CSM, Bosch, Kerry, Faam en Hero Direct beschikbaar is 9,6 ha.

Opgave te realiseren op nieuwe terreinen 2014 tot en met 2019

38 ha.

14,5 ha. direct beschikbaar en 29 ha. niet direct beschikbaar (totaal 43,5 ha. + PM Frankenthalerstraat)

Tabel 2: Stand van zaken opgave en resultaten programmering bedrijventerreinen



In de periode 2008 tot en met 2013 is meer grond uitgegeven op bestaande terreinen (herstructurering) dan op nieuwe terreinen (87% op bestaande terreinen).



Uit contacten met de markt blijkt dat de vraag naar bedrijventerreinen aantrekt.



Kwantitatief is voldoende aanbod beschikbaar aan nieuwe bedrijventerreinen, maar op de korte termijn is sprake van een kwalitatieve mismatch (teveel restpercelen), waardoor de ontwikkeling van het Rithmeester Park noodzakelijk is.



Private herontwikkelingslocaties vangen de overige vraag op.



De strategische gronden van de gemeente behouden. De ontwikkeling van deze gronden is nu nog niet aan de orde.



In de gemeentelijke grondexploitaties is 25 ha. bedrijventerrein opgenomen (waarvan 14 ha. in het Rithmeester Park). De uitgifte is voorzien in de periode 2014 tot en met 2024 (zie onderstaande figuur).



In opdracht van de Provincie wordt door een extern adviesbureau gewerkt aan een actuele behoefteprognose voor bedrijventerreinen.



Monitoring bedrijventerreinen is noodzakelijk (kwantitatief en kwalitatief).

Verdere informatie over de programmering en planning van bedrijven is te vinden in §3.2.

10

Figuur 3: Uitgifte bedrijventerrein in gemeentelijke grondexploitaties

Kantoren I Kwantitatieve opgave kantoren

Gerealiseerd

Maximale behoefte aan nieuwbouw kantoren 2014 tot en met 2019

Jaarlijks te realiseren


Laag-scenario: 14.285 m² BVO Hoog-scenario: 21.330 m² BVO

Tussen de 85.700 m² BVO en 128.000 m² BVO

Kwantitatieve plancapaciteit kantoren

172.636 m² BVO

Schrappen bestemmingsplancapaciteit

1,8 miljoen m² BVO schrappen waarvan ondertussen 1,6 miljoen is geschrapt

200.000 m² BVO kantoren schrappen

Schrappen plancapaciteit* (*overlapt deels de opgave van het schrappen van bestemmingsplancapaciteit)

344.175 m² BVO schrappen waarvan ondertussen 286.850 m² is geschrapt

57.325 m² BVO kantoren schrappen + reductie kantoren Via Breda + eventuele reductie Princenhagelaan (zuid)

Transformatie en saneren kantoren (nog niet gekwantificeerd)

Tabel 3: Stand van zaken opgave en resultaten programmering kantoren



Het zal naar verwachting een lange tijd gaan duren voor de kantorenmarkt weer in evenwicht is. De economische groei die in 2014 voorzien is, zal onvoldoende zijn om de toename in de kantorenleegstand te stoppen.



De overprogrammering is sinds het in werking treden van de Kantorennota, drastisch aangepakt. Een aanzienlijk deel van de bestemmingsplancapaciteit en plancapaciteit kantoren is geschrapt;



Momenteel wordt, in opdracht van de provincie, door het Economisch Instituut voor de Bouw, gewerkt aan een actuele kantorenprognose en is een regionale kantorennota in voorbereiding.



De kwantitatieve plancapaciteit kantoren tot 2020 is hoger dan de maximale behoefte aan nieuwbouw. In deze plancapaciteit is echter ook de bouw van het gerechtsgebouw (max. 35.000 m² BVO) opgenomen en de kantoren in het OVTC (21.500 m²) die voor een groot deel gevuld zullen worden met het belastingkantoor. De kwantitatieve plancapaciteit binnen Via Breda zal naar verwachting naar beneden worden bijgesteld. In de ontwikkelen realisatiestrategie Via Breda, die eind dit jaar aan de raad ter besluitvorming zal worden voorgelegd, zullen voorstellen gedaan worden om de plancapaciteit aan kantoren in Via Breda tot reëlere proporties terug te brengen. 11

Kantoren II 

Binnen de gemeentelijke grondexploitaties is een plancapaciteit van kantoren opgenomen van in totaal 71.123 m² (inclusief 35.000 m² voor het gerechtsgebouw). Deze plancapaciteit is voorzien binnen het Stationskwartier en in beperkte omvang in Triple O en Teteringen (zie figuur 4).



De strategische kantorenlocaties Officepark Steenakker en fase 2 van het Werklandschap Rithmeester Park/’t Hout zijn op dit moment niet benodigd.



Een tendens is zichtbaar dat kleine kantoortjes hun intrek nemen bij bedrijven op bedrijventerreinen. Een mogelijke oorzaak hiervan is de lagere huurprijs op dergelijke locaties. Dit is een ongewenste ontwikkeling, die de werking van de kantorenmarkt verstoort.



Op dit moment wordt niet gemonitord in hoeverre de plancapaciteit aan kantoren aansluit bij de kwalitatieve behoefte. Dit zal nader in beeld gebracht worden.



Het doel is om de kantorenvoorraad niet verder te laten groeien. De transformatie en sanering van kantooroppervlak vormt een steeds grotere opgave. Dit betekent dat het wenselijk is om woningbouwprogramma beschikbaar te hebben om daarmee een deel van het kantooroppervlak om te kunnen zetten naar wonen. Hierbij moet het gaan om panden en locaties die geschikt zijn om naar een woonbestemming omgezet te worden.

Verdere informatie over de programmering en planning van kantoren is te vinden in §3.3.

Figuur 4: Uitgifte kantoren die opgenomen zijn in de gemeentelijke grondexploitaties

12

Detailhandel Overzicht kwantitatieve programmering detailhandel Gerealiseerd 1994-2013

156.000 m² BVO

Gerealiseerd in 2014 Betreft het OVTC en Dr. Struyckenplein

13.000 m² BVO

Nog resterende plancapaciteit detailhandel

42.200 m² BVO – 49.350 m² BVO

(Conform Structuurvisie Breda 2030) Tabel 4: Kwantitatief overzicht stand van zaken programmering detailhandel



Detailhandel is het vastgoedsegment waar op dit moment de grootste veranderingen in plaats vinden. Dit leidt er toe dat de periode van expansie voorbij is en sanering van een deel van het winkeloppervlak onvermijdelijk lijkt, met name in de non-food sector.



De verwachting is dat landelijk maximaal 15 à 20 hoogwaardige koopconcentraties ontstaan in grotere (provinciale) steden. Om als Breda tot de top te blijven behoren zal Breda met nieuwe detailhandelsinitiatieven voorop moeten blijven lopen, waarbij kwaliteit voor kwantiteit gaat.



De kwantitatieve opgave op het gebied van detailhandel, zoals voorzien in de Structuurvisie Breda 2030, behoeft geen bijstelling. De resterende opgave bestaat uit de realisatie van detailhandel binnen de projecten Bavelse Berg, Achter de Lange Stallen, de uitbreiding van winkelcentrum Hoge Vucht en de woonboulevard.



Naast de kwantitatieve opgave die nog gerealiseerd zal worden, is geen behoefte aan een strategische voorraad.



Tot slot wordt ingezet op de transformatie en sanering van winkeloppervlak in gebieden zonder toekomstperspectief. Afhankelijk van de locatie en het object zal in diverse gevallen gezocht moeten worden naar een alternatieve invulling. Dit kan in specifieke gevallen betekenen dat woningbouwprogramma beschikbaar moet worden gesteld.

Verdere informatie over de programmering en planning van detailhandel is te vinden in §3.4.

13

Overige Leisure en toerisme: 

Vanaf 2008 is het aantal toeristische bezoekers gedaald als gevolg van de economische recessie, maar waarschijnlijk ook door het uitblijven van vernieuwing in het toeristisch product. Voor de toekomst blijft ‘toerisme en vrije tijd’ een groeimarkt.



Kansrijke leisurelocaties zijn de Haven, de Mark en de Singel (Bruisend Waterplein), de Bavelse Berg, Stadionkwartier (NAC) en het Havenkwartier. Ook voor het station en omgeving zijn leisurefuncties voorzien.

Verdere informatie over de programmering en planning van leisure en toerisme is te vinden in §3.5. Hotelmarkt: 

De verwachting is dat er marktruimte is voor het toevoegen van nieuwe hotelkamers. De groei is echter beperkt. Voor de komst van nieuwe hotels is onderscheidend vermogen van belang en is het cruciaal dat deze nieuwe hotels ook daadwerkelijk nieuwe bezoekers aantrekken. Het college heeft kennis genomen van de verschillende hotelinitiatieven en zal een afweging maken of en in welke mate op de initiatieven gestuurd zal moeten worden. Op dit moment zijn meer dan voldoende hotelinitiatieven opgestart.

Verdere informatie over de programmering en planning van de hotelmarkt is te vinden in §3.6.

14

Financiën I Financiële stand van zaken actief grondbeleid (zie hoofdstuk 4): (gemeentelijke grondexploitaties en voorraad panden en gronden) 

De halfjaarherzieningen van de grondexploitaties hebben niet tot grote mutaties in de financiële resultaten geleid. De voorziening voor de negatieve planresultaten bedraagt circa € 69 miljoen. De toekomstige positieve planresultaten bedragen circa € 30 miljoen. Naar verwachting kan hiervan in 2014 door veilige tussentijdse winstnemingen en afsluiting van projecten circa € 2,9 miljoen worden gerealiseerd.



Op 16 september 2014 is het definitieve wetsvoorstel ‘Wet modernisering Vpbplicht overheidsondernemingen’ ingediend bij de Tweede Kamer. De consequenties voor de toekomstige resultaten zijn nog niet in beeld. Het is echter niet ondenkbaar dat positieve planresultaten in de toekomst lager zullen worden als gevolg van de afdracht van vennootschapsbelasting.



De totaal te realiseren kosten en opbrengsten voor alle grondexploitaties zijn ten opzichte van het MPG 2013 afgenomen (zie figuur 5). Daarentegen is de boekwaarde toegenomen vanwege het saldo van gerealiseerde kosten en opbrengsten. De drie grote projecten Teteringen, Stationskwartier en Rithmeester Park nemen het grootste deel voor hun rekening. Van de € 146 miljoen nog te realiseren kosten komt 83% voor rekening van deze drie projecten, van de € 203 miljoen nog te realiseren opbrengsten is dit 74%.

Figuur 5: Boekwaarde, kosten, opbrengsten en resultaat van alle grondexploitaties in € mln Uitsplitsing van de opbrengsten naar categorie

Teteringen

woningen bedrijven

Stationskwartier

kantoren

subsidies en bijdragen derden Rithmeesterpark

overig

Overige grondexploitaties 0

20

40 € in miljoenen

60

80

Figuur 6: Uitsplitsing opbrengstcategorieën in € miljoenen



Van de nog te realiseren opbrengsten moet het grootste deel komen uit de grondverkoop voor woningbouw, met de grootste opgave in Teteringen (circa 60% van de totale grondverkopen). 15

Financiën II 

Voor de grondverkoop van bedrijventerreinen is nog maar 2% vastgelegd in overeenkomsten. Qua geplande grondverkopen is het zwaartepunt te vinden in het Rithmeester Park.



De totale nog te realiseren grondverkopen ten behoeve kantoren bedragen circa € 5 miljoen en zijn daarmee relatief beperkt ten opzichte van de woningbouw en bedrijventerreinen.



De gehanteerde parameters in de grondexploitaties zijn niet gewijzigd en zijn als voorzichtig te beoordelen.



Voor de grondexploitaties Stationskwartier en Teteringen wordt de realisatiestrategie geactualiseerd. In beide gevallen kan dit gevolgen hebben voor de financiële resultaten.

Figuur 7: Aantal actieve grondexploitaties



In de komende vijf jaar zullen, op grond van de huidige prognoses, 20 van de 28 actieve grondexploitaties afgesloten worden. Een afname van het aantal grondexploitaties betekent dat het risico van de gemeente in de grondexploitaties afneemt. Anderzijds betekent dit ook dat de gemeente minder regie heeft op de ruimtelijke en programmatische ontwikkeling van de stad (zie Nota Grondbeleid 2014).



De komende jaren wordt nagestreefd om de voorraad panden en gronden terug te brengen tot een beperkte voorraad daadwerkelijk strategische ontwikkellocaties. In het verkoopprogramma, dat in 2014 wordt aangeboden aan de raad, wordt voorgesteld welke objecten hier onderdeel van uitmaken.



Aandachtspunt in de voorraad gronden en panden zijn de objecten in het Havenkwartier die langer in stand gehouden moeten worden (als gevolg van het uitstellen van ontwikkelingen tot na 2023). Onderzocht wordt wat de consequenties voor de exploitatie en waardering zijn.



Een tweede aandachtspunt zijn de objecten waarvan de boekwaarde hoger is dan de waarde op basis van het huidige gebruik omdat er rekening is gehouden met toekomstige ontwikkelingen (onder meer bij de landgoedontwikkeling ’t Lies). In het jaarresultaat van 2014 wordt rekening gehouden met een afwaardering (€ 1 miljoen). Daarnaast is met dit risico in het risicoprofiel rekening gehouden.

16

Financiën III Onderstaand overzicht geeft de financiële stand van zaken weer van het actieve grondbeleid. Dit overzicht wordt verder toegelicht in de hoofdstukken 4 en 5. In onderstaand overzicht zijn ook de mutaties weergegeven van het MPGP 2014 versus het MPG 2013. Grexen

Boekwaarde € 103 mln h8 mln

Kosten € 146 mln i16 mln

Voorziening

Negatieve planresultaten -€ 61 mln h2 mln

Voorziening negatieve planresultaten

Positieve planresultaten + € 30 mln h1 mln

Vertreklocaties rechtbank en belastingkantoor € 8 mln

Totaal resultaat (NCW) -€ 31 mln h3 mln

Totaal Voorziening € 69 mln i2 mln

€ 61 mln i2 mln

Gronden

Boekwaarde € 56 mln i4 mln

Opbrengsten € 203 mln i7mln

Resultaat (EW) -€ 46 mln h1 mln

Grex € 32 mln i3 mln

SALDO € 35 mln i2 mln

Gronden € 3 mln h1 mln Risicoprofiel

Weerstandscapaciteit

Figuur 8: Dashboard actief grondbeleid

17

Financiën IV Risico’s actief grondbeleid (zie hoofdstuk 5):  

Het risicoprofiel voor de grondexploitaties is per saldo nagenoeg gelijk gebleven (MPGP 2014 versus de Jaarrekening 2013). De risico’s met betrekking tot de voorraad panden en gronden nemen toe, onder meer doordat objecten langduriger in beheer moeten worden gehouden. Het risicoprofiel is met € 0,6 miljoen toegenomen tot € 2,6 miljoen.

Risico’s faciliterend grondbeleid (zie hoofdstuk 5):



De risico’s van het faciliterend grondbeleid zijn voor de voornaamste (meest risicovolle) projecten in beeld gebracht. De blokkering in het weerstandsvermogen van € 3 miljoen is hiervoor toereikend.

Figuur 9: Opbouw risicoprofiel grondbeleid

Uit de Begroting 2015 blijkt dat voor het risicoprofiel van in totaal € 38 miljoen (€ 35 miljoen actief grondbeleid en € 3 miljoen faciliterend grondbeleid) voldoende weerstandscapaciteit beschikbaar is (zie figuur 9). De inzet van deze buffer zal met name noodzakelijk zijn als het herstel van de vastgoedmarkt niet doorzet.

18

Projecten In het geheime hoofdstuk 6 wordt de stand van zaken van de reguliere grondexploitaties, de drie grote projecten (Stationskwartier, Rithmeester Park en Teteringen) en de grote faciliterende projecten beschreven. Daartoe zijn voor de projecten die weergegeven zijn op de overzichtskaart, formats ingevuld. Uit deze formats blijkt welke projecten nog binnen de kaders uitgevoerd worden, welke projecten bijgestuurd moeten worden en/of de kaders herzien moeten worden, waarbij dit zal leiden tot voorstellen aan het bestuur. Nader informatie over de projecten is te vinden in het geheime hoofdstuk 6.

19

20

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Op 22 oktober 2013 is voor de eerste keer een Meerjarenperspectief Grondbeleid (MPG) door het college van de gemeente Breda vastgesteld en ter bespreking aangeboden aan de raadscommissie Bestuur. In 2013 vormden drie zaken de concrete aanleiding om een MPG open vast te stellen, namelijk: 1. De economische crisis en de consequenties daarvan op de vastgoed- en grondmarkt, (over)programmering en de bijbehorende financiën. Voor het college betekende dit dat meer behoefte was aan integrale informatievoorziening om zodoende beter inzicht te hebben en te kunnen sturen op zowel de programmering als de bijbehorende financiën; 2. Vanuit de raad was behoefte om beter en tijdig geïnformeerd te worden op het moment dat niet meer binnen de door de raad vastgestelde programmatische en financiële kaders gehandeld kan worden. Dit betekent dat de raad op dat moment aan zet is om bij te sturen en/of de kaders te herzien. 3. Het advies van de Rekenkamer Breda om een MPG op te stellen. In het rapport ‘Bredaas grondbeleid’ constateert de Rekenkamer dat het de raad ontbreekt aan een integraal overzicht van de ruimtelijke programmering, alle ruimtelijke projecten en de grondexploitatie. Het MPG is het middel om hierin te voorzien. Met de vaststelling van het MPG vorig jaar is een eerste belangrijke stap gezet in de verbetering van de informatievoorziening richting het bestuur. In de Nota Grondbeleid 2014 heeft het MPG ook een vaste plaats gekregen in de informatiekalender. In deze informatiekalender is weergegeven hoe de informatievoorziening aan het college en de raad is georganiseerd rondom de grondexploitaties, ruimtelijke projecten en de bijbehorende financiële aspecten. Voor de gemeente Breda was het MPG een nieuw product. Dit heeft tot gevolg dat bij de vaststelling en bespreking van het MPG is geconstateerd dat het product de aankomende jaren nog verder geoptimaliseerd moet worden door de informatievoorziening uit te breiden en de inhoud te verbeteren. Daarnaast is afgesproken dat de Voortgangsrapportage Stedelijke Programmering en het MPG geïntegreerd worden tot één rapportage. Het MPG wordt dan ook gezien als een groeimodel. De grote uitdaging ligt er dan ook in om te werken naar een product wat voorziet in de informatiebehoefte van zowel college en raad en daarnaast leesbaar en toegankelijk is.

1.2 Doelstellingen MPGP Ten opzichte van het vorige MPG zijn de doelstellingen uitgebreid. De informatie omtrent de stedelijke programmering is nog nadrukkelijker opgenomen vanwege de integratie met de informatie uit de Voortgangsrapportage Stedelijke (her)programmering en de toevoeging van informatie over andere vastgoedsegmenten (detailhandel, leisure en hotels). De grotere nadruk op de stedelijke programmering is tevens de aanleiding geweest om de naam van het MPG te wijzigen in Meerjarenperspectief Grondbeleid en Programmering 2014 (MPGP 2014). Behalve dat de stedelijke programmering nadrukkelijker is opgenomen, is de financiële informatie daarnaast verbreed met faciliterend grondbeleid. De doelstellingen die aan het voorliggende MPGP ten grondslag liggen zijn: 1.

Weergeven van de stand van zaken in de stedelijke programmering op grond van de vastgestelde beleidsdoelstellingen; 21

2.

Signaleren van knelpunten en risico’s in de stedelijke programmering en de noodzaak tot bijstelling van de programmering of beleidsdoelstellingen;

3.

Het informeren over de financiële stand van zaken van de gemeentelijke grondexploitaties en de gemeentelijke financiële belangen in het faciliterend grondbeleid;

4.

Het geven van informatie over een aantal belangrijke projecten op basis van geïdentificeerde risico’s met als doel om het bestuur te informeren over majeure risico’s en te heroverwegen kaders van deze projecten;

5.

Het presenteren van een integraal beeld, dat de verschillende beleidsvelden overstijgt, waarbij aangegeven wordt op welke onderdelen bijgestuurd moet worden.

De nadruk ten aanzien van de informatievoorziening in het MPGP ligt hiermee op de stedelijke programmering in relatie tot het grondbeleid en daarbij behorende financiën. In de ‘driehoek’ Programma-Ruimte-Financiën (zie figuur 10) ligt het zwaartepunt van het MPGP daarmee op de lijn Programma-Financiën. Wijzigingen op deze lijn hebben in veel gevallen ook consequenties voor de ruimtelijke aspecten. Tussen het MPGP en de 1 Structuurvisie Breda 2030 ligt een belangrijke relatie, aangezien de Structuurvisie met name de programmatische kaders benoemd, die in het MPGP worden gemonitord, oftewel het MPGP geeft met name weer wat de stand van zaken is van het ruimtelijk ontwikkelperspectief. In de Structuurvisie is daarnaast een ‘Financieel perspectief’ opgenomen waarin voor de beleidsvelden infrastructuur, openbare ruimte en groen & water en voor een aantal separate investeringsprojecten is aangegeven welke middelen benodigd zijn. De 2 monitoring van dit ‘Financieel perspectief’ is geen onderdeel van het MPGP . Het MPGP gaat in op de financiële consequenties van het grondbeleid in relatie tot het benodigde weerstandsvermogen binnen de Algemene Reserve.

Figuur 10: De driehoek van de gebiedsontwikkeling

1.3 Status van het MPGP Met het MPGP wordt de informatievoorziening aangereikt waardoor de gemeenteraad zijn controlerende rol 1

De Structuurvisie Breda 2030 is vastgesteld op 26 september 2013.

2

Financiële middelen die benodigd zijn voor de uitvoering van de Structuurvisie Breda 2030 worden verankerd in het MIP (Meerjaren Investeringsplan). 22

beter kan invullen. De rol van het MPGP is daarmee faciliterend aan de kaderstellende rol van de raad. Het MPGP op zich is geen kaderstellend instrument. In het MPGP worden ontwikkelingen en risico’s gesignaleerd. Wanneer deze daadwerkelijk aanleiding zijn voor bestuurlijk handelen, worden deze separaat aan de raad voorgelegd ter besluitvorming. Onderstaande zaken zijn aanleiding om separaat voorstellen aan te bieden aan de raad: 1. Programmering wonen, kantoren, bedrijven, detailhandel en overige: Op het moment dat geconstateerd wordt dat de beleidsdoelstellingen zoals geformuleerd in de Structuurvisie Breda 2030 en sectorale beleidsnotities, niet behaald gaan worden, is dit aanleiding om voorstellen te doen tot het treffen van maatregelen. Daarnaast kan op grond van gewijzigde marktomstandigheden geconstateerd worden dat de vastgestelde kaders niet meer voldoen en voorstellen gedaan worden om de kaders aan te passen. 2. Financiële kaders: Bij actief grondbeleid worden de financiële kaders vastgesteld bij vaststelling van de grondexploitatie door de raad. Twee maal per jaar worden de grondexploitaties herzien, namelijk per 1 juli en per 1 januari. De herziening van de grondexploitatie leidt tot een aangepast financieel beeld. De resultaten worden opgenomen in de begroting (halfjaarherziening) en de jaarrekening (eindejaarsherziening). Met de vaststelling van deze planning & controlrapportages worden impliciet de wijzigingen in de grondexploitatie vastgesteld door de raad. Majeure afwijkingen worden separaat aan de raad voorgelegd (zie ‘3. Projecten’). Bij faciliterend grondbeleid worden de financiële consequenties en risico’s inzichtelijk gemaakt bij vaststelling van de intentie- en anterieure overeenkomst. Vervolgens worden de financiële consequenties, net zoals bij de gemeentelijke grondexploitatie, elk half jaar herzien. 3. Projecten: Als projecten niet binnen de kaders kunnen worden uitgevoerd, zoals deze op de onderdelen prijs, programma, planning en kosten zijn vastgesteld, kan dit aanleiding zijn om bij te sturen en/of de kaders aan te passen. Dit kan bijvoorbeeld door een nieuwe realisatiestrategie ter besluitvorming aan te bieden. Voor nieuwe projecten moeten de kaders nog vastgesteld worden door de vaststelling van een realisatiestrategie en/of grondexploitatie.

1.4 Context MPGP 2014 Externe context 3 Het afgelopen jaar toonde de Nederlandse economie een gematigd herstel. Het Centraal Planbureau verwacht dat de Nederlandse economie dit jaar met ¾% groeit en in 2015 met 1¼%. De algemene verwachting is dat de aankomende jaren zich zullen kenmerken door een gematigde economische groei. De arbeidsmarkt reageert vertraagd op het economische herstel, waardoor naar verwachting pas in 2015 de werkeloosheid licht 4 zal dalen. Uit de gegevens van het CBS blijkt dat het consumenten- en producentenvertrouwen sinds 2013 is toegenomen, maar de afgelopen maanden licht is gedaald. De diverse vastgoedsegmenten laten een verschillend beeld zien. Uit de woningmarktrapporten die gepubliceerd worden, blijkt dat sinds medio 2013 sprake is van een stabilisatie van de woningmarkt. Met name de transacties nemen toe en aan de periode van grote prijsdalingen lijkt een einde te zijn gekomen. Voor de bedrijfsruimtemarkt en nog meer voor de kantorenmarkt, zal het een lange periode gaan vergen voor vraag en 3

Centraal Planbureau, Kerngegevenstabel 2012-2015, september 2014

4

CBS, Conjunctuurbericht 18 september en 24 september 2014 23

aanbod in deze vastgoedsegmenten weer in balans zijn. Het vastgoed ten behoeve van detailhandel heeft, ondanks de verslechterde economische omstandigheden, lange tijd goed gepresteerd. De (structurele) veranderingen die op dit moment binnen de detailhandel plaats vinden, leiden echter tot een oplopende leegstand en dalende huurprijzen. In hoofdstuk 2 en 3 wordt nader ingegaan op de huidige marktomstandigheden voor de diverse programma-onderdelen. Interne context De voornaamste kaders en beleidsdoelstellingen die ten grondslag liggen aan dit MPGP en waar de huidige stand van zaken binnen de programmering, financiën en projecten aan getoetst wordt zijn weergegeven in tabel 5. Deze opsomming is niet limitatief. De meeste kaders zijn vastgesteld in de vorige bestuursperiode. Middels het Coalitieakkoord Ruimte en Verbinding 2014-2018 heeft het nieuwe bestuur aangegeven welke richting zij met de gemeente Breda op wil. Voor de programmering en het grondbeleid is van belang dat de lopende ontwikkelingen, zoals Via Breda, Teteringen en het Rithmeester Park worden doorgezet. Verder is in het coalitieakkoord opgenomen dat Breda terughoudend zal zijn met actief grondbeleid. Het bestuur houdt vast aan de kaders van de Structuurvisie Breda 2030. Op de diverse programma-onderdelen worden in het coalitieakkoord accenten aangebracht. De ambities die in het Coalitieakkoord zijn geformuleerd op het onderdeel wonen zijn verder beschreven in §2.2. Op dit moment is in veel gevallen nog niet inzichtelijk wat de consequenties zijn van de doorvertaling van het coalitieakkoord voor de individuele projecten. Een doorvertaling van het coalitieakkoord is ook niet bij alle projecten mogelijk gezien reeds gemaakte afspraken en/of omdat een project al in uitvoering. De consequenties van het coalitieakkoord zijn niet opgenomen in het MPGP. Als binnen projecten een koerswijziging wordt voorgesteld die buiten de huidige kaders plaats vindt, zal het nieuwe voorstel inclusief de (financiële) consequenties ter besluitvorming worden voorgelegd aan de raad (zie hoofdstuk 6). Voornaamste kaders voor het MPGP Projectoverstijgende kaders - Coalitieakkoord 2014-2018 - Structuurvisie Breda 2030 - Woonvisie Breda - Structuurvisie Bedrijventerreinen Breda 2020 - Kantorennota Breda 2020 - Detailhandelsnota 2010-2020 - Nota Grondbeleid - Kaderbrief grondprijzen en brochure grondprijzen - Regionale woningbouwafspraken e - 2 Voortgangsrapportage Stedelijke Programmering Projectkaders - Vastgestelde grondexploitaties - Bestemmingsplannen - Realisatiestrategieën - Intentie- en anterieure overeenkomsten faciliterend grondbeleid Tabel 5: Voornaamste kaders voor het MPGP

Binnen de gemeente Breda wordt gewerkt aan de automatisering en ontsluiting van de gemeentelijke 24

vastgoedinformatie, waaronder de gegevens die voorheen opgenomen waren in de vastgoedmarktmonitor. Het opzetten van dit vastgoedinformatiesysteem zal ertoe gaan leiden dat de opgenomen vastgoedinformatie direct toegankelijk is en voor meerdere doelen gebruikt kan worden. Ook voor het monitoren van de diverse programmatische beleidsdoelstellingen kan dit een meerwaarde gaan opleveren. De stedelijke programmering van het wonen is gebaseerd op de basislijst stedelijke programmering per 1 juli 2014 waarvan de ‘Verkeerslichtenlijst Stedelijke Woningbouwprogramma’ is afgeleid (zie bijlage 1). Voor de financiële stand van zaken, zoals beschreven in hoofdstuk 4 en 5, is gebruik gemaakt van de herziening van de grondexploitaties die per 1 juli 2014 is doorgevoerd.

1.5 Wijzigingen en verbeterpunten ten opzichte van het MPG 2013 In het MPG 2013 zijn diverse verbeterpunten benoemd. Daarnaast heeft de raad zelf in het Préadvies Nota Grondbeleid en tijdens de behandeling van het MPG 2013 nog diverse verbeteringen benoemd. Dit heeft erin geresulteerd dat de volgende onderdelen zijn aangepast: 

Het MPG en de Voortgangsrapportage Stedelijke (her)programmering zijn geïntegreerd. Dit heeft ook geresulteerd in de nieuwe naam MPGP. Daarnaast is de ‘Verkeerslichtenlijst Stedelijke Woningbouwprogrammering tot 2024’ als geheime bijlage opgenomen (bijlage 1);



Detailhandel, leisure en hotels zijn als nieuwe vastgoedsegmenten toegevoegd aan het MPGP (zie hoofdstuk 3.4 t/m 3.6);



Ten behoeve van het geheime hoofdstuk 6 over de majeure risico’s in projecten, zijn ‘formats’ ontwikkeld voor de reguliere grondexploitaties, de drie grote projecten (Stationskwartier, Rithmeester Park en Teteringen) en voor het faciliterend grondbeleid. Door de informatie, waarin de ingevulde formats voorzien, is voor de raad inzichtelijk wat op hoofdlijnen de stand van zaken is van de individuele projecten;



In alle formats is een ‘stoplichtenlijst’ opgenomen waarmee voor de onderdelen ‘prijs, programma, planning en kosten’ wordt aangegeven in hoeverre deze conform de kaders worden uitgevoerd;



In de formats voor de drie grote projecten is op grond van een aantal belangrijke mijlpalen, inzichtelijk gemaakt wat het historisch verloop is van de betreffende grondexploitaties;



Aandacht is besteed aan de leesbaarheid en toegankelijkheid van het MPGP. De hoeveelheid informatie die met het MPGP verstrekt wordt is omvangrijk. Daarom is met name aandacht besteed aan de opzet en vorm van de managementsamenvatting. Hier zijn de voornaamste conclusies in opgenomen, waarbij de diverse hoofdstukken de benodigde achtergrondinformatie bieden.



Een start is gemaakt met het inzichtelijk maken van de financiële consequenties van particuliere ontwikkelingen, oftewel het faciliterend grondbeleid. Dit is gedaan door het faciliterend grondbeleid te betrekken in het risicomanagement (zie hoofdstuk 5). Daarnaast zijn van de belangrijkste particuliere ontwikkelingen ook formats ingevuld (zie geheime hoofdstuk 6);



Behalve de zogeheten ‘correctie bovenlangs’, zijn scenario’s toegepast op het totaal van de grondexploitaties om de marktrisico’s te kwantificeren;



In de managementsamenvatting en hoofdstuk 4 is het ‘dashboard’ van de grondexploitaties opgenomen. Dit ‘dashboard’ is een financieel overzicht wat de stand van zaken weer geeft van het Grondbedrijf, oftewel de grondexploitaties en de voorraad gronden en panden in relatie tot de benodigde voorziening en het weerstandsvermogen. 25

Met een kleine delegatie van de raad heeft in een beginstadium van de totstandkoming van het MPGP overleg plaats gevonden over de opzet en structuur van voorliggend MPGP, de formats en managementsamenvatting. Zoals eerder aangegeven is het MPGP een groeimodel en zal de aankomende jaren gewerkt gaan worden aan een verdere optimalisatie. Op 13 oktober heeft een informatie-avond plaats gevonden over de stedelijke programmering van het wonen. De opmerkingen die daar zijn gemaakt, namelijk het inzichtelijk maken van het instrumentarium (zie §2.5) en de benoeming van de gehanteerde strategieën ten aanzien van de projecten in de groene en gele lijst (zie bijlage 1), zijn opgenomen in voorliggend MPGP.

1.6 Opbouw en leeswijzer In hoofdstuk 2 is de stand van zaken van de stedelijke woningbouwprogrammering beschreven. In dit hoofdstuk komen de voornaamste beleidsdoelstellingen terug op het gebied van het wonen. Daarnaast wordt de context van het wonen beschreven. Vervolgens is in beeld gebracht wat zowel kwalitatief als kwantitatief de stand van zaken is ten aanzien van de woningbouwprogrammering. Tot slot wordt de strategische grondvoorraad wonen beschreven en is aangegeven op welke termijn deze benodigd is. In de conclusies is opgenomen of de woningbouwprogrammering nog conform de oorspronkelijke beleidsdoelstellingen wordt uitgevoerd of dat er reden is tot bijsturing en/of het herzien van de kaders. Hoofdstuk 3 is op dezelfde wijze opgebouwd als hoofdstuk 2. In dit hoofdstuk komt de programmering van het werken aan de orde. Daarbij komen de programma-onderdelen bedrijventerrein, kantoren, detailhandel, leisure en de hotelmarkt aan bod. In hoofdstuk 4 is de stand van zaken weergegeven van de grondexploitaties, de voorraad panden en gronden en de grondexploitaties van de wijkontwikkeling. Aan het einde van het hoofdstuk is het financiële overzicht weergegeven. Hoofdstuk 5 bevat de voornaamste risico’s van actief en faciliterend grondbeleid. Aan het einde van het hoofdstuk wordt een relatie gelegd met het benodigde weerstandsvermogen binnen de algemene reserve. In het geheime hoofdstuk 6 wordt de stand van zaken van de reguliere grondexploitaties, de drie grote projecten (Stationskwartier, Rithmeester Park en Teteringen) en de voornaamste faciliterende projecten beschreven. Uit dit hoofdstuk blijkt welke projecten nog binnen de kaders uitgevoerd worden en welke projecten bijgestuurd moeten worden en/of de kaders herzien moeten worden, waarbij dit zal leiden tot voorstellen aan het bestuur.

26

Hoofdstuk 2 Programma en planning wonen 2.1 Inleiding Dit hoofdstuk beschrijft de stand van zaken ten aanzien van de stedelijke planning en programmering van de woningbouw. De gemeentelijke projecten met een grondexploitatie maken onderdeel uit van het totale stedelijke woonprogramma en zijn meegenomen in de analyses. Sinds het vastgestelde beleid op de stedelijke programmering wordt er ieder jaar een voortgangsrapportage stedelijke programmering uitgebracht. Inmiddels zijn er drie voortgangsrapportages verschenen. De laatste dateert van september 2013. In dit hoofdstuk is de informatie die via de voortgangsrapportage en het MPG 2013 is verstrekt geïntegreerd en geactualiseerd. Voorliggend hoofdstuk geeft inzicht in de hoeveelheid woningen die de afgelopen jaren zijn opgeleverd en het aantal woningen wat naar verwachting in 2014 zal worden gerealiseerd. De kwantitatieve woningbouwopgave is afgezet tegen de harde plancapaciteit en de lopende projecten die opgenomen zijn in de zachte plancapaciteit. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen de komende vijf jaar en de periode van vijf jaar die daarop volgt. Voor deze analyse is gebruik gemaakt van de gegevens zoals deze bekend waren per 1 juli 2014. Daarnaast komt ook de woningopgave die voorzien is binnen de gemeentelijke grondexploitaties aan bod. Tot slot is de stand van zaken beschreven met betrekking tot diverse kwalitatieve opgaven op het gebied van het wonen. 2.2 Beleidsdoelstellingen en opgave wonen De voornaamste doelstellingen en kaders ten aanzien van de programmering van wonen zijn vastgelegd in de Structuurvisie Breda 2030, de Woonvisie, de regionale woningbouwafspraken en het Coalitieakkoord 20142018. De voornaamste doelstellingen en kaders en de daaruit voorkomende opgave worden hier beschreven. Structuurvisie Breda 2030 De Structuurvisie Breda 2030 vormt het voornaamste kader voor de stedelijke programmering en daarmee ook voor het onderdeel wonen. Kwantitatieve opgave: Als gevolg van de groei van het aantal inwoners en de toename van het aantal huishoudens, ligt er een opgave om extra woningen toe te voegen aan de voorraad. De woningbouwprogrammering in de structuurvisie is gebaseerd op de regionaal afgestemde woningbouwprogrammering, waardoor deze regionale woningbouwprogrammering het actuele beeld weergeeft ten aanzien van de kwantitatieve opgave die de gemeente Breda heeft. Hierbij is in de structuurvisie aangegeven dat maximaal 10 jaar vooruit wordt gepland op basis van juridisch planologisch instrumentarium, om zodoende voldoende flexibliteit in de programmering te behouden. Daarnaast wordt in eerst instantie ingezet op herbenutting van leegstaand vastgoed en in de bijsturing van bestaande woningbouwplannen. In de Structuurvisie Breda 2030 zijn keuzes gemaakt in het kader van de stedelijke programmering. Tot 2023 ligt het accent voor het realiseren van nieuwbouw van woningen op:     

Het afmaken van lopende projecten; Het ombuigen van de planvoorraad naar de actuele marktvraag; Meer vraaggerichte ontwikkeling in het Stationskwartier, Teteringen (Bouverijen) en Eikberg; Drie Hoefijzers-Noord; Achter de Lange Stallen en Amphia Langendijk (onder voorwaarde van beschikbaarheid programmatische ruimte).

Kwalitatieve opgave: Kwalitatief wordt de focus gelegd op een voldoende en evenwichtige verdeling van woningen voor lage inkomens en bijzondere doelgroepen zoals studenten, arbeidsmigranten, mensen met een beperking en 27

kwetsbare ouderen. Geconstateerd wordt dat sprake is van een mismatch tussen vraag en aanbod van woningen en dat gewerkt moet worden aan het ombuigen van plannen. In de huidige planvoorraad zitten te veel grote koopappartementen en duurdere grondgebonden woningen. Het programma moet vooral bijgesteld worden naar koopwoningen voor huishoudens tot 35 jaar, (particuliere) middeldure huurwoningen en bijzondere doelgroepen. De structuurvisie benoemt diverse kernthema’s die leidend zijn voor de Woonvisie en de prestatieafspraken met de Bredase woningcorporaties. Woonvisie Breda, ‘Wonen in een dynamische tijd’ In december 2013 heeft de gemeenteraad de Woonvisie ‘Wonen in een dynamische tijd vastgesteld’. In de visie is vastgelegd dat Breda streeft naar een kwalitatief goede en gedifferentieerde samenstelling van de woningvoorraad, die aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende groepen van bewoners. Gestreefd moet worden naar een grotere mate van vraagsturing in het woonaanbod waarbij de bewoners zoveel als mogelijk ruimte wordt gegeven voor het realiseren van hun woonwensen. Voor een aantal doelgroepen zijn specifieke doelstellingen vastgelegd, namelijk voor studentenhuisvesting, arbeidsmigranten en voor collectief en particulier opdrachtgeverschap. Deze doelstellingen zijn nader beschreven in tabel 7 en de stand van zaken van deze doelstellingen komt terug in §2.4.3. Daarnaast is één van de ambities uit de Woonvisie om te stimuleren dat door particulieren en corporaties geïnvesteerd wordt in woningen om deze zodanig aan te passen dat bewoners met een zorgvraag langer thuis kunnen blijven wonen. Via het huurbeleid en de woningtoewijzing wordt ingezet op het verder terug dringen van het scheef wonen om daarmee de doorstroming te bevorderen. Daarnaast wordt ingezet op de huisvesting van specifieke doelgroepen in leegstaande kantoren/gebouwen. Regionale woningbouwafspraken De regionaal gemaakte woningbouwafspraken vormen het kwantitatieve kader voor de stedelijke programmering. Het huidige kader is gebaseerd op de afspraken uit 2013. In tabel 6 zijn deze in perspectief geplaatst naar het kader voor een tienjaarsperiode. Vanaf 1 juli 2014 tot 1 januari 2024 bedraagt de resterende kwantitatieve woningbouwopgave 5.860 woningen. Regionale afspraken (netto) Kader 01/01/2013 tot 01/01/2023 Opgeleverd netto 2013 Opgeleverd netto 2014 tot 01-07-2014 Kader tot 01/01/2023 Planningsjaar 2023 (+/+) e Kader vanaf 3 kwartaal 2014 tot 01/01/2024

6.535 939 390 5.207 653 5.860

Tabel 6: Kwantitatief kader woningbouwprogrammering op grond van de regionale afspraken 2013

Coalitieakkoord Ruimte en Verbinding 2014-2018 In het Coalitieakkoord Ruimte en Verbinding zijn de volgende ambities geformuleerd op het onderdeel wonen:  De komende jaren wordt versterkt ingezet op studentenhuisvesting;  De verwachting is dat door woningbouw voor starters, ouderen, studenten, arbeidsmigranten en zorgbehoevenden de doorstroming op gang komt;  De starterslening blijft bestaan;  Het stimuleren van zorgcoöperaties zodat mensen in hun vertrouwde omgeving (langer) kunnen blijven wonen;  Bij nieuwbouw wordt gestuurd op betaalbare en middeldure huuren koopwoningen;  Bij bestaande plannen wordt gezocht naar een verhoging van het aantal bereikbare en middeldure koopwoningen;  Met corporaties worden afspraken gemaakt over de sloop- en urgentiecriteria, duurzaamheid en een noodfonds;  Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) wordt gestimuleerd;  Naast nieuwbouw wordt ook nadrukkelijk gekeken naar het benutten van leegstaande kantoren en gebouwen. 28

De voornaamste kwantitatieve en kwalitatieve opgaven op het gebied van het wonen, zoals vastgelegd in de Structuurvisie Breda 2030, Woonvisie, regionale afspraken en Coalitieakkoord zijn samengevat in tabel 7. Aan deze opgave wordt in dit hoofdstuk de programmering getoetst. Doelstellingen (indicatoren)

Kwantitatieve opgave wonen








     

Faciliteren plancapaciteit voor 5.860 woningen in de periode 1-72014 tot 1-1-2024 (op grond van de regionale afspraken 2013 conform de Structuurvisie Breda 2030) In 2013 en 2014 in totaal 600 wooneenheden voor studenten toevoegen, waarvan er circa 300 door de Bredase corporaties worden gerealiseerd, aangevuld met 1.000 extra wooneenheden, bij voorkeur via transformatie van leegstaand vastgoed; Tot 2020 realiseren van 840 nieuwe huisvestingssituaties voor arbeidsmigranten en voorzien in het vervangen van 840 huisvestingssituaties die onacceptabel/illegaal zijn; De realisatie van circa 350 kavels in de periode 2014-2020 ten behoeve van collectief en particulier opdrachtgeverschap; Transformatie van leegstaande kantoren en gebouwen naar wonen (voor bepaalde doelgroepen); Naast studenten en arbeidsmigranten ook bouwen voor starters, ouderen en zorgbehoevenden; Sturen op de realisatie van betaalbare en middeldure huuren koopwoningen bij nieuwbouw; De realisatie van voldoende geschikte (zorg)woningen conform de 5 GWI -visie; Bij bestaande plannen wordt gezocht naar een verhoging van het aantal bereikbare en middeldure koopwoningen.

Tabel 7: Samenvatting voornaamste kwantitatieve en kwalitatieve opgave wonen

2.3 Context 2014 wonen 2.3.1. Marktomstandigheden Uit de diverse woningmarktrapporten die gepubliceerd worden, blijkt dat sinds medio 2013 sprake is van een stabilisatie van de woningmarkt. Met name de transacties nemen toe en aan de periode van grote prijsdalingen lijkt een einde te zijn gekomen. Voor het eerst sinds 2006 is de woningmarkt krapper geworden, 6 oftewel de koper kan uit iets minder te koop staande woningen kiezen dan in 2012 . Een verder herstel van de woningmarkt lijkt in de lijn van de huidige verwachtingen te liggen al wordt geen rekening gehouden met ‘de gouden tijden’ van voor de crisis. De voornaamste oorzaak die ten grondslag ligt aan het feit dat de woningmarkt weer in beweging is gekomen, is dat de betaalbaarheid van woningen is toegenomen als gevolg van de prijsdalingen en de lage hypotheekrente. De ontwikkelingen die landelijk voor de woningmarkt herkenbaar zijn, zijn ook waarneembaar in Breda. De Bredase makelaars verwachten dat deze positieve tendens in de woningmarkt zal doorzetten, maar dat dit niet gepaard zal gaan met grote prijsstijgingen.

5

6

GWI = Geschikt Wonen voor Iedereen NVM, Vastgoedmarkt in beeld, ‘2013 in feiten en cijfers’, 2014 29

2.3.2 Uitvoeringsprogramma De Structuurvisie Breda 2030 en Woonvisie vormen om dit moment de kaders op grond waarvan woningbouwprojecten kwalitatief getoetst worden. Als kwalitatief kader voor de reguliere woningbouwprojecten bieden deze echter onvoldoende houvast om uitspraken te kunnen doen over woonmilieu, differentiatie en typologie. Op dit moment wordt per project separaat aan de hand van een analyse van de bestaande voorraad, demografische ontwikkelingen en lopende projecten bepaald, welke differentiatie in het project wenselijk is. In het Uitvoeringsprogramma Woonvisie zullen nadere gebiedsdoelen worden geformuleerd voor 15 woongebieden. Per gebied geven deze gebiedsdoelen de gewenste richting aan waarin het woongebied zich zou moeten ontwikkelen. Gestreefd wordt naar een flexibel kader dat tegemoet komt aan veranderende omstandigheden (marktvraag/demografie) en op grond waarvan nieuwe woningbouwinitiatieven getoetst kunnen worden. Het Uitvoeringsprogramma Woonvisie, dat naar verwachting eind december 2014 aan het college ter besluitvorming zal worden aangeboden, zal het kwalitatieve kader gaan bieden. 2.3.3 Onderzoek effectieve vraag nieuwbouwwoningen Breda, Via Breda en Teteringen Zoals hiervoor weergegeven ontbreekt een stadsbreed kwalitatief toetsingskader voor de reguliere woningbouwprojecten. Om deze reden is voor de twee grootste gemeentelijke woningbouwopgaven een onderzoek verricht naar de effectieve woningvraag, namelijk voor Via Breda en Teteringen. In het kader van de Realisatiestrategie Via Breda heeft een extern onderzoeksbureau in het najaar van 2013 de effectieve vraag voor Breda en Via Breda nader onderzocht. Op basis van dit onderzoek wordt gesteld dat de jaarlijkse effectieve vraag voor Breda op circa netto 600 nieuwbouwwoningen ligt. De uitkomsten en gemaakte regionale afspraken vanuit de provinciale prognoses komen hier nagenoeg mee overeen. In het onderzoek is een doorvertaling gemaakt voor het bepalen van de effectieve vraag voor Via Breda. De jaarlijks effectieve vraag voor Via Breda wordt vooral bepaald door de vraag naar een hoogstedelijk woonmilieu. De effectieve vraag voor het hoogstedelijke milieu in Breda bedraagt het toevoegen van netto circa 220 tot 235 woningen per jaar. Op grond van het onderzoek kan gesteld worden dat er vraag is naar het hoogstedelijk woonmilieu in Breda in centrumstedelijk gebied. De resultaten van deze analyse zijn vertaald in de ontwikkelen realisatiestrategie Via Breda. Voorgesteld zal worden om een omvangrijker woonprogramma in Via Breda te realiseren dan thans voorzien is in de stedelijke programmering. Voor Teteringen wordt in de loop van 2014 een verfijning gemaakt, waarna deze uitkomsten onderdeel worden van de Realisatiestrategie Teteringen. 2.3.4 Verbetering informatievoorziening over de kwalitatieve woningbouwopgave Behalve dat een stadsbreed kwalitatief toetsingskader voor de reguliere woningbouwprojecten gewenst is, zal ook de informatievoorziening over de kwalitatieve programmering in de diverse woningbouwprojecten beschikbaar moeten zijn. Om daarin te voorzien zijn of worden de volgende stappen gezet: 



in het bestuursvoorstel is, in het kader van de borging van de stedelijke programmering, een informatieblad ruimtelijke projecten toegevoegd (zie bijlage 5). Bij besluitvorming over woningbouwprojecten wordt dit blad ingevuld, zodat daarmee inzicht wordt gegeven in de woningbouwdifferentiatie van het plan en de relatie met de stedelijke programmering; naast de Verkeerslichtenlijst stedelijk woningbouwprogramma zie geheime bijlage 1) wordt nadere informatie verstrekt over de woningbouwdifferentiatie en woonmilieu’s van de diverse projecten (via de website www.breda.nl).

Sinds de vaststelling van de Nota Grondbeleid 2014 worden alle principe uitspraken van het college over nieuwe intakeverzoeken ter kennisname aan de commissie verzonden om daarmee de informatievoorziening te verbeteren. 2.3.5 Afspraken met de Bredase corporaties Op basis van de evaluatie van de Alliantie en een sessie met de leden van de Uitvoeringsgroep is in mei 2014 een voorstel gemaakt om te komen tot nieuwe afspraken voor de Alliantie Breda. Dit voorstel is ter 30

besluitvorming voorgelegd aan het bestuurlijk overleg Alliantie op 4 juni jl. Naar aanleiding van de verschillende ervaringen van betrokken partijen is het voorstel gedaan om te komen tot afspraken op twee niveaus om hernieuwd invulling te geven aan de Alliantie. Dit betreft: 



Deel I, Kaderafspraken: hierin worden afspraken gemaakt over waarom en hoe partijen met elkaar samenwerken in de Alliantie. Daarnaast worden inhoudelijke resultaten voor de Alliantie benoemd op een aantal specifieke thema’s voor de periode 2015 tot en met 2018. Deze afspraken worden gemaakt voor de periode tot en met 2018. Deel II, Jaarschijf 2015: hierin worden concrete prestaties voor het jaar 2015 met elkaar afgesproken.

2.3.6 Actualisatie regionale afspraken Aan het einde van dit jaar worden nieuwe regionale woningbouwafspraken gemaakt op basis van de nieuwe provinciale bevolkings- en woningbouwbehoefteprognose. De invulling en verdeling van het programma naar locaties, de fasering en de gewenste kwaliteit is een gemeentelijke opgave. De raad wordt te zijner tijd separaat geïnformeerd over de nieuwe regionale afspraken. Vooralsnog wordt het kader voor de regionale afspraken gebaseerd op de afspraken uit 2013. 2.3.7 Opgave opvang statushouders Statushouders zijn asielzoekers die een verblijfsvergunning van de Immigratie en Naturalisatiedienst (IND) hebben gekregen. Zij hebben recht op reguliere huisvesting. 7 De gemeente is wettelijk verplicht een aantal verblijfsgerechtigden te huisvesten, de zogenaamde taakstelling . De gemeente kan dit niet alleen. Zij wordt daarbij geholpen door de woningcorporaties die de woningen verhuren. De taakstelling voor Breda bedraagt voor 2014 166 personen. Voor de eerste zes maanden van 2015 e is de taakstelling bepaald op 149. Uitgaande van hetzelfde aantal in de 2 helft van 2015, moeten daarmee in 2015 298 statushouders gehuisvest worden binnen de gemeente. Voor de jaren na 2015 moet vooralsnog tenminste op het hetzelfde aantal worden gerekend. 2.4 Programmering wonen In deze paragraaf wordt eerst ingegaan op de ‘realisatie van het wonen’, oftewel wat is er qua woningbouwproductie historisch, en meer specifiek het afgelopen jaar, gerealiseerd (§2.4.1) Vervolgens wordt de kwantitatieve plancapaciteit beschreven en gespiegeld aan de opgave die er op dit terrein ligt (§2.4.2). Tot slot wordt de stand van zaken beschreven van de kwalitatieve opgave op het gebied van het wonen (§2.4.3). 2.4.1 Realisatie wonen 8 Figuur 11 toont de opgeleverde woningen per jaar in de gemeente Breda in de periode 1996-2007 . In deze periode van 12 jaar zijn gemiddeld jaarlijks 810 woningen opgeleverd (netto).

7

De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) bepaalt per gemeente de taakstelling.

8

Let wel: dit zijn de netto opleveringen, oftewel op de werkelijk opgeleverde woningen is onder andere het aantal gesloopte woningen in mindering gebracht. 31

Figuur 11: Netto opleveringen woningbouw in de periode 1996-2007

Opvallend is dat, in tegenstelling tot het landelijke beeld, de woningbouwproductie sinds het begin van de economische crisis in Breda op peil is gebleven. Gemiddeld zijn in de periode 2008-2013 jaarlijks netto 714 woningen opgeleverd.

Figuur 12: Bruto en netto opleveringen woningbouw in de periode 2008-2013

In 2013 zijn 939 woningen (netto) toegevoegd aan de woningvoorraad. Het betreft onder andere de projecten Easy Street, Drie Hoefijzers Zuid, VOS-terrein, fase 1 en 2b Geeren Zuid, De Buitenplaats in Bavel en Meulenspie in Teteringen. Naast de nieuwbouw vinden ook transformaties plaats in de bestaande voorraad door splitsing en functieverandering. Deze aantallen (totaal in 2013 netto 53), die in het bestaande vastgoed gerealiseerd worden, zijn niet in de netto opleveringen meegenomen.

32

450

397

400 350

319

Aantal woningen

300 250 200

168

150 100

55

50 0 Koop

Huur

Appartementen

Eengezinswoningen

Figuur 13: Splitsing netto-opleveringen 2013 in koop-huur en mgw-egw

Van de nieuwbouwprojecten in 2013 betreft 76% appartementen, waarvan 397 in het huursegment en 319 appartementen in het koopsegment (zie figuur 13). In het bereikbare segment (figuur 14) zijn 680 woningen toegevoegd waarvan 427 in de huursector en 253 in de koopsector. De bereikbare koop is gerealiseerd door WonenBreburg en Singelveste Alleewonen in samenwerking met marktpartijen. In het middeldure segment zijn 169 woningen gerealiseerd en 90 woningen in het dure segment. In totaal is van de opleveringen 58% in het huursegment gerealiseerd en 42% in het koopsegment. 427

450 400

Aantal woningen

350 300

253

250 200 150

120

100

73

49

50

17

0 Bereikbaar

Middelduur Koop

Duur

Huur

Figuur 14: De differentiatie van de opleveringen 2013 naar prijsklassen en koop/huur

Onderstaand wordt de differentiatie naar de drie corporaties weer gegeven: 1. Laurentius heeft in 2013 geen woningen opgeleverd; 2. Singelveste Alleewonen heeft totaal in 2013 353 woningen opgeleverd, waarvan 190 woningen in de koopsector en 163 woningen in de huursector; 3. WonenBreburg heeft totaal in 2013 299 woningen opgeleverd, waarvan 7 woningen in de koopsector en 292 in de huursector. In totaal zijn daarmee 652 woningen door de Bredase corporaties gebouwd in 2013. 2.4.2 Kwantitatieve plancapaciteit wonen Middels de ‘Verkeerslichtenlijst stedelijk woningbouwprogramma tot 1-1-2024’ (zie bijlage 1) is in beeld gebracht welke woningbouwplannen nog opgenomen zijn in de plancapaciteit. Deze lijst is gebaseerd op de basislijst Stedelijke Programmering waar de informatie van de individuele projecten in is opgenomen. In de Verkeerslichtenlijst wordt een onderscheid gemaakt tussen drie categorieën, namelijk: 33

1.

de groene categorie (harde plancapaciteit) Dit betreft de woningbouwprojecten die vastgelegd zijn in een vigerend bestemmingsplan en/of 9 koopovereenkomst of anterieure overeenkomst . Dit zijn de projecten die behoren tot de ‘harde plancapaciteit’. Dit betekent niet dat het woningbouwprogramma wat voorzien is in deze projecten automatisch aansluit bij de kwalitatieve vraag, waardoor het ook bij harde plancapaciteit noodzakelijk kan zijn om projecten bij te sturen en voor deze projecten verschillende strategieën worden gehanteerd. Afhankelijk van het project wordt één van de navolgende strategieën gehanteerd: a. b. c.

d.

e.

Faciliteren zodat het project naar de realisatiefase gaat; Faciliteren bij een herontwikkeling/ ombuigingsverzoek (natuurlijk moment); Fasering in de tijd, mogelijk sluit een project nu niet direct aan bij de huidige marktomstandigheden maar wel bij de langere termijn behoefte; Een strategie die toegevoegd wordt, gelet op de accenten zoals gelegd in het coalitieakkoord, is het behoud van de bereikbare voorraad door niet te slopen maar te kiezen voor groot onderhoud (heroverweging sloop); Terughalen plancapaciteit (juridisch schrappen plancapaciteit) als laatste optie, nadat blijkt dat een project helemaal niet meer gaat slagen of wordt gerealiseerd. Figuur 15: Strategie herprogrammering

2.

de oranje categorie (zachte plancapaciteit) Dit zijn projecten die nog niet vastgelegd zijn in een vigerend bestemmingsplan en/of koopovereenkomst of anterieure overeenkomst, oftewel dit is de ‘zachte plancapaciteit’. Of de gemeente mee wil werken aan deze projecten is afhankelijk van enerzijds het beschikbaar hebben van programmatische ruimte en de kwalitatieve toevoeging die het project levert.

3.

de categorie geschrapte woningbouwlocaties Dit zijn mogelijke woningbouwlocaties waar de gemeente op dit moment geen medewerking aan verleent, aangezien de ontwikkeling van deze locaties de aankomende 10 jaar niet aan de orde is. Voor sommige locaties betekent dit dat deze ingevuld zullen worden met een andere functie (bijvoorbeeld 10 bedrijven) en voor andere locaties betekent dit dat ingezet zal worden op transformatiemanagement . Deze categorie is niet weergegeven in bijlage 1.

Op grond van de regionale afspraken heeft de gemeente plancapaciteit beschikbaar voor de bouw van 5.860 woningen in de periode 1-7-2014 tot 1-1-2024. Op dit moment zijn ongeveer 5.022 woningen opgenomen in de harde plancapaciteit, oftewel in de groene categorie. De bouw van deze woningen is voor het grootste deel vastgelegd in bestemmingsplannen. De verwachte oplevering van deze woningen is weergegeven in figuur 17. Daarnaast zijn nog 1.849 woningen aan lopende projecten in de zachte plancapaciteit opgenomen (zie figuur 11 16) . Deze projecten bevinden zich in verschillende planfases en zullen zich komende periode op

9

Hiermee worden de anterieure overeenkomsten bedoeld waarmee de gemeente het kostenverhaal ‘verzekerd’ en waarmee definitieve afspraken worden vastgelegd over de ontwikkeling. Intentie-overeenkomsten behoren hier niet toe. 10

11

Bij transformatiemanagement krijgt de locatie een ‘tijdelijke invulling’. Daarvan zitten diverse projecten (voor in totaal 1.197 woningen) in de planvoorbereiding. 34

verschillende momenten aandienen ter behandeling in de Commissie Ruimte. Daarnaast zijn in de Structuurvisie Breda 2030 projecten benoemd die voor deze periode in beeld zijn en die aan bod komen zodra programmaruimte beschikbaar is. Binnen de zachte plancapaciteit zijn meer plannen opgenomen dan de 1.849 woningen in de lopende projecten. In de zachte plancapaciteit zijn ook projecten opgenomen die binnen de gemeente als initiatief in de intake zijn binnen gekomen, maar niet actief zijn, oftewel hier vindt geen verdere planvoorbereiding plaats. Inclusief deze niet actieve projecten, zijn in de harde en zachte plancapaciteit in totaal 9.600 woningen opgenomen.

Figuur 16: Kader woonprogramma Breda versus de harde plancapaciteit en lopende projecten binnen de zachte plancapaciteit

Figuur 17: Planning voorziene oplevering harde plancapaciteit over de tien jaars periode

Het huidige beeld in de stedelijke programmering van het wonen geeft weer dat de kwantitatieve plancapaciteit voor de komende 10 jaar bijna vergeven is. Vanuit de stedelijke programmering gezien is dit geen wenselijke ontwikkeling, aangezien: a.

flexibiliteit in de programmering wenselijk is om nieuwe initiatieven die aansluiten bij de kwalitatieve behoefte te kunnen accommoderen;

b. stedelijk woonprogramma gewenst is voor de transformatieopgave van leegstaand vastgoed; c.

in de Structuurvisie Breda 2030 projecten opgenomen zijn die prioriteit hebben, maar alleen onder de voorwaarde dat programmatische ruimte beschikbaar is, gerealiseerd mogen worden;

d. in de harde plancapaciteit ook projecten zijn opgenomen die kwalitatief niet aansluiten op de vraag vanuit de markt. 35

Woningbouw binnen de gemeentelijke grondexploitaties Binnen de gemeentelijke grondexploitaties is nog voorzien in de gronduitgifte ten behoeve van de bouw van 1.651 woningen in periode 2014 tot en met 2023. Op grond van de huidige grondexploitaties zijn na 2023 geen gronduitgiften meer voorzien voor woningbouw. De voorziene uitgifte van de grond behorende bij de woningen in de grondexploitaties is weergegeven in figuur 18. De oplevering van de woningen volgt meestal 1,5 tot 2 jaar na de gronduitgifte. Van de 1.651 woningen is meer dan de helft, namelijk 860 woningen, voorzien in Teteringen. In het hoogstedelijke woonmilieu van Via Breda zijn 449 woningen opgenomen in de grondexploitatie Stationskwartier. In de periode 2014 tot en met 2018 is de uitgifte van grond ten behoeve van 1.178 woningen gepland, oftewel gemiddeld jaarlijks 236 woningen. De ‘boeggolf’ aan gronduitgiften die voorzien is in de eerste jaren, is middels de zogeheten ‘correctie bovenlangs’ in het risicomanagement betrokken (zie §5.2). In de periode 2019 tot en met 2023 daalt dit aantal naar 473, oftewel gemiddeld 95 woningen per jaar. Zolang geen nieuwe grondexploitaties worden opgestart zal het aandeel van de gemeente in de stedelijke woonprogrammering, en daarmee dus ook de risico’s en sturingsmogelijkheden, steeds beperkter worden. De aankomende 10 jaar maakt de gemeente ongeveer ruim een kwart van de woningbouwopgave mogelijk en zal het merendeel door marktpartijen mogelijk gemaakt worden.

Figuur 18: Gronduitgifte woningen in de gemeentelijke grondexploitaties (2014 tot en met 2023)

In navolgende tekst wordt verder ingegaan op de woningbouwproductie die voorzien is in de aankomende vijf jaar, oftewel 2014 tot en met 2018, en de volgende vijf jaar (2019 tot en met 2013). Productie komende vijf jaar (2014-2018) Het moment van het verlenen van een omgevingsvergunning is een belangrijke indicator voor de nieuwbouwproductie. Voorafgaand aan het verlenen van een omgevingsvergunning gaat veelal een aantal jaren planvorming vooraf om de bouwmogelijkheden te vertalen naar een planologisch juridisch kader op basis waarvan een omgevingsvergunning kan worden verleend. Na het verlenen van de omgevingsvergunning moet rekening gehouden worden met een bouwtijd van één tot twee jaar. Met een beoogde gemiddelde netto toevoeging van 680 woningen per jaar is het voor de programmering noodzakelijk dat in de eerste vijfjaars periode voldoende woningen zijn opgenomen in de planvoorraad op basis waarvan er gebouwd kan worden. Gelet op de planningshorizon is het van belang dat voor de eerste vijf jaar in ieder geval minimaal 3.400 nieuwbouw woningen (= 5 jaar productie) in de harde plancapaciteit zijn opgenomen. Gezien het aantal woningen van 5.022 in de harde plancapaciteit wordt daaraan ruimschoots voldaan (zie bijlage 1). Indicatoren die een beeld schetsen over de nieuwbouwproductie zijn: 1. Omvang van de projecten in aanbouw; 2. Omvang van de projecten met een onherroepelijke omgevingsvergunning; 36

3. Omvang van de projecten die onderdeel uitmaken van een vastgesteld bestemmingsplan waarin de juridische basis is gelegd om een omgevingsvergunning in te dienen. 1. Projecten in aanbouw; productie 2014 Aan de hand van de woningen die in aanbouw zijn, kunnen uitspraken gedaan worden over de verwachte opleveringen. Gelet op het aantal in aanbouw genomen woningen kan gesteld worden dat de bouwproductie voor 2014 is gegarandeerd. Tot 1 juli 2014 zijn 390 woningen (netto) opgeleverd. De verwachting is dat er in totaal circa 782 woningen opgeleverd gaan worden in 2014. Gelet op de wenselijke nieuwbouwproductie voldoet de gemeente hierdoor ruim aan de gemiddelde en in de regio afgesproken norm. 2. Projecten in aanbouw én onherroepelijke omgevingsvergunningen; productie 2014 en 2015 De verwachting is dat ook de komende periode nog projecten zullen starten. In vergelijking met de periode voor 2012 is het aantal verleende vergunningen afgenomen. Op dit moment is voor bruto 301 woningen een onherroepelijke omgevingsvergunning verleend maar nog niet gestart met de bouw. De verwachting is dat het merendeel van deze projecten de komende tijd ook zal gaan starten. Dit wordt gemonitord. Dit is hierna verder toegelicht. Monitoring omgevingsvergunningen Daar waar na het verstrijken van 26 weken na afgifte onherroepelijke omgevingsvergunning niet gestart is met de bouw, wordt de initiatiefnemer gevraagd inzicht te geven naar de reden waarom er niet gestart is. Gevraagd wordt wat de verwachting is wanneer er wél gestart kan worden en op welke wijze de gemeente mogelijk een rol kan spelen. Doel hiervan is om beweging te krijgen in deze projecten. Indien realisatie uiteindelijk niet lukt zal, na intrekking van de omgevingsvergunning, de plancapaciteit uiteindelijk definitief uit het programma gehaald worden door het onderliggende bestemmingsplan aan te passen. Het intrekken van een omgevingsvergunning is tot op heden nog niet aan de orde geweest omdat de gemeente met de partijen in gesprek is. Veelal om tot een ander woonproduct te komen zodat er een betere aansluiting komt met de marktvraag.

37

In aanbouw zijnde projecten

Projecten met onherroepelijke omgevingsvergunning maar nog niet gestart

Projecten als onderdeel van vastgesteld bestemmingsplan

Figuur 19: Opbouw planvoorraad voor de periode 2014-2018

3.Productie tot en met 2018 Op dit moment zijn ongeveer 5.022 woningen opgenomen in de harde plancapaciteit. Dit betekent echter niet dat alle projecten in kwalitatieve zin op de huidige marktvraag aansluiten. Zoals eerder weergegeven kan de strategie per project dan ook verschillen. Gelet op de huidige omvang planvoorraad geeft het aspect ‘tijd’ de ruimte om projecten te doseren/faseren in de tijd en waar nodig bij te stellen. Een deel van de projecten in vastgestelde bestemmingsplannen is gemeentelijk eigendom met bijbehorende grondexploitaties (o.a. Stationskwartier en Teteringen). De gemeente heeft, mits geen overeenkomsten zijn getekend, de mogelijkheid om op het programma in haar 38

grondexploitaties te sturen. Aanpassen van de programmatische uitgangspunten of planning van de grondexploitaties heeft financiële consequenties. Conclusies kwantitatieve plancapaciteit 2014-2018 De conclusies ten aanzien van de (verwachte) productie voor de komende 5 jaar in relatie tot de stedelijke programmering zijn als volgt: 

  





Gelet op de huidige regionale afspraken zijn in de afgelopen jaren meer dan voldoende woningen opgeleverd. Gelet op de woningen in aanbouw en het beeld van de projecten waar gestart gaat worden, zet deze trend zich door in 2014. Positief aan deze productie is dat ondanks de crisis de woningbouwbouwproductie in Breda op peil is gebleven. Continuïteit van de bouwproductie is wenselijk, waarbij voorkomen moet worden dat de nieuwbouw leidt tot een ongezonde concurrentie met de bestaande voorraad en projecten in de stad en de regio. Voor de eerste vijf jaars periode is het programma volledig ingevuld en verankerd in harde plancapaciteit. De natuurlijke bijsturingmomenten worden benut om te sturen op deze planvoorraad. De gemeente werkt in faciliterende zin mee aan aanpassingen van het ‘harde’ programma. Daarnaast wordt voor die projecten die niet gerealiseerd worden een proces gestart om zonder kosten over te kunnen gaan tot het weghalen van plancapaciteit. De focus zal meer moeten komen liggen op het afronden en realiseren van kwaliteitsbijstellingen binnen de reeds bestaande projecten. Programmaruimte is nodig voor de projecten in voorbereiding en de transformatie van leegstaand vastgoed. Van belang is om gedoseerd (bijgestelde) plannen naar de realisatiefase te brengen. Veel van deze projecten zijn passend binnen het vigerende bestemmingsplan waardoor hiervoor geen nieuwe planprocessen hoeven te worden opgestart.

Planvoorraad tweede vijfjaarsperiode 2018 (2018 tot 2023) Voor de tweede vijfjaars periode is het noodzakelijk dat er voldoende woningbouwprojecten in de planvorming zitten. Voor de voortgang en continuïteit in de woningbouwproductie is het essentieel dat het aanbod van nieuwe woningen en woonmilieus goed aansluit bij de korte termijnvraag en de behoefte op middellange termijn van de woonconsumenten. Voor die projecten die planologisch gereed zijn, ligt de verantwoordelijkheid voor het bijstellen bij de betrokken partijen. Indien een verzoek tot bijsturen bijdraagt aan gestelde beleidsdoelen zal de gemeente Breda dit faciliteren. Indien (te) lang gewacht wordt met het bijstellen, zal de gemeente gerichte maatregelen treffen om de plancapaciteit weg te bestemmen. Enerzijds om andere functies de ruimte te geven en anderzijds om hiermee ruimte te creëren voor andere projecten in de stad. Van belang is de flexibiliteit in zowel het programma als de bestemmingsplannen zelf. Flexibiliteit in de bestemmingsplannen zodat regelgeving zodanig is dat er mogelijkheden zijn om in te spelen op een match tussen vraag en aanbod. Daarnaast flexibiliteit in het stedelijke programma door niet alle projecten te verankeren in de harde plancapaciteit (bestemmingsplannen en overeenkomsten). Voor de tweede vijf jaars periode zijn voldoende projecten in beeld (meer dan de huidige programmaruimte toelaat) waar de raad zich aan heeft verbonden door de in de Structuurvisie Breda 2030 specifiek benoemde projecten en aan de andere kant zijn er kleinschalige projecten waar het college een positieve principe uitspraak heeft gedaan en waar het planproces is gestart. Bij nieuwe verzoeken worden de reeds bestaande (lopende) projecten meegenomen in de beoordeling. De gemeente faciliteert geen projecten die pas over 5 jaar naar de realisatiefase gaan. Vanuit het beleidskader Nota Grondbeleid 2014 worden alle principebesluiten verzonden. 39

Gelet op het afgesproken kader van 5.860 voor de komende tien jaars periode en de omvang van de harde plancapaciteit (5.022 woningen) betekent dit dat op dit moment beperkt ruimte is in het stedelijke programma voor de tweede vijf jaars periode. Deze programma ruimte is beschikbaar voor diverse projecten in voorbereiding in de zachte plancapaciteit. De conclusies van het planningskader in relatie tot de stedelijke programmering zijn: 1. Het stedelijk programmeringkader bedraagt voor de komende tien jaar 5.860 woningen. 2. De omvang van de planvoorraad in de harde plancapaciteit betreft 5.022 woningen. Ten behoeve van de gewenste flexibiliteit voor de toekomst en het zeker stellen van de productie is een voorraad van harde plannen benodigd van ongeveer 3.400 woningen. Op basis van de beschikbare planvoorraad van 5.022 woningen kan geconcludeerd worden dat dit ruim voldoende is. 3. Op dit moment zijn er projecten in voorbereiding waarvoor de planvorming is gestart (voor ongeveer 1.849 woningen). Deze zullen ter zijner tijd aan de commissie Ruimte ter bespreking worden aangeboden. 4. Met de aantallen in de harde plancapaciteit (5.022) en in de planvorming (1.849) kan de conclusie worden getrokken dat er geen ruimte meer is voor nieuwe projecten in het woonprogramma voor de tweede vijf jaarsperiode (01-01-2019 tot 01-01-2024). 5. Programmaruimte kan gecreëerd worden voor nieuwe projecten indien er projecten definitief geschrapt worden. Strategische voorraad na 2023 In de Structuurvisie Breda 2030 zijn voor na 2023 de volgende locaties in beeld: -

Vertreklocaties rechtbank en belastingkantoor; Seeligkazerne; Havenkwartier; Woonakker.

Op grond van de huidige kwantitatieve programmering is er geen aanleiding om deze locaties voor 2023 al tot ontwikkeling te brengen. Voor terreinen die nu braak liggen is de strategie erop gericht om de locaties te beheren en/of het stimuleren van transformatiemanagement tot het moment dat er programmaruimte beschikbaar is. 2.4.3

Stand van zaken van de kwalitatieve opgave

Studentenhuisvesting De opgave is om in 2013 en 2014 in totaal 600 wooneenheden voor studenten toe te voegen, waarvan er circa 300 door de Bredase corporaties worden gerealiseerd, aangevuld met 1.000 extra wooneenheden, bij voorkeur via transformatie van leegstaand vastgoed. Recent is de landelijke Monitor Studentenhuisvesting gepubliceerd. Breda heeft in 2014 18.919 studenten, waarvan 5.825 studenten uitwonend zijn, oftewel 31%. Het aantal studenten laat een constante groei zien van 4 à 5 procent per jaar in de afgelopen 6 jaar. Opvallend is dat Breda in 2014 een grotere verwachte groei heeft dan in 2013. Ten opzichte van andere steden is de ‘spanning’ op de markt qua huisvesting gemiddeld. De effecten van de invoering van een leenstelsel zijn onderzocht en de effecten voor Breda lijken op het eerste oog beperkt in vergelijking tot steden zoals Utrecht en Groningen. Niettemin zal ook Breda rekening moeten houden met de mogelijkheid van een sterk afnemende groei. De huidige opgave van 600 eenheden in de periode 2013-2014 en 1.000 eenheden 2014-2018 (bruto) wordt vooral gemotiveerd door een vervangingsvraag. Op dit moment wordt uitgegaan van een vervanging van 300 tijdelijke eenheden (sloop van corporatiebezit) en 500 eenheden vanwege de handhaving (bijvoorbeeld illegale splitsingen). De verwachting is dat dit zal stijgen en de dalende groei zal compenseren.

40

In het Uitvoeringsprogramma van de Woonvisie en in de Alliantie zal dit worden verduidelijkt. Op dit moment 12 worden zowel de bestaande voorraad als nieuwbouwinitiatieven beoordeeld op de kwalitatieve wensen van de student. 13 In 2013-2014 zijn 56 studenteneenheden met campuscontract en 76 zonder campuscontract gerealiseerd (exclusief Easystreet). Daarnaast zijn er in 2013 150 studenteneenheden onttrokken aan de Lage Kant. Op dit moment is er voor 169 studenteneenheden een omgevingsvergunning afgegeven en voor 1.314 eenheden een positief principebesluit genomen. Huisvesting arbeidsmigranten De opgave is om te voorzien in het realiseren van 840 nieuwe huisvestingssituaties en het vervangen van 840 bestaande onacceptabele/illegale huisvestingssituaties. Voor het realiseren van nieuwe huisvestingssituaties zijn verschillende gesprekken met marktpartijen geweest. Dit heeft vooralsnog geleid tot een tweetal initiatieven waarvan nog onderzocht moet worden of deze haalbaar zijn. Daarnaast is een handhavingstraject gestart om onveilige en/of illegale huisvesting op te sporen en aan te pakken. Dit vindt plaats in het kader van het programma Toezicht en Handhaving 2014 in het kader van de aanpak van onrechtmatige kamerverhuur. Ook in het programma voor 2015 is dit onderwerp opgenomen. Breda heeft ook toegezegd te participeren in een handhavingsproject op regionaal niveau in samenwerking met RCF Kenniscentrum Handhaving. Collectief en particulier opdrachtgeverschap De ambitie is om circa 350 kavels uit te geven in de periode 2014-2020 ten behoeve van collectief en particulier opdrachtgeverschap. In bijlage 6 zijn de particuliere bouwkavels op een rij gezet die de gemeente op dit moment aanbiedt of die de gemeente in de toekomst nog verwacht uit te geven. Kavels die reeds verkocht zijn, zijn hierbij buiten beschouwing gelaten. De kavels die in optie zijn gegeven zijn wel meegenomen. Op locaties van de gemeente zelf is op drie locaties voorzien in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. In totaal is op gemeentelijke gronden voorzien in circa 134 particuliere bouwkavels en circa 83 kavels voor collectief particulier opdrachtgeverschap, oftewel 217 in totaal. In de Bouverijen-Teteringen zijn ook mogelijkheden voor CPO’s om woningen te realiseren. De exacte aantallen zijn daar nog niet bekend en nog niet meegenomen. Voor Nieuw Wolfslaar wordt voorgesteld om goedkope koopwoningen te realiseren. Hier zal nog onderzocht worden of een collectief belangstelling heeft om deze woningen te realiseren. 14 Dit is nog naast de bouwkavels die door particulieren of marktpartijen worden aangeboden . Op dit moment zijn dat er ruim 40. Daarnaast zal de Provincie op het Hoeveneind in Teteringen nog 5 kavels verkopen. In de Driesprong biedt WonenBreburg aan een collectief ook de mogelijkheid om grond te kopen. Het gaat hierbij om 47 woningen. In totaal is daarmee op dit moment voorzien in de uitgifte van circa 309 kavels voor collectief en particulier opdrachtgeverschap door de gemeente en particulieren. Op grond van de Woonvisie is met name behoefte aan kavels tussen de 150 m² en 500 m². De Bredase makelaars geven aan dat een ideale omvang voor de particuliere bouwkavels tussen de 400 en 600 m² ligt. Met name de bouwkavels voor vrijstaande woningen zijn in veel gevallen groter. Een deel van de gemeentelijke kavels zijn of wordt herverkaveld om beter aan te sluiten bij de behoefte. Het gaat hierbij om de locaties Nieuw Wolfslaar, Asterd en de Roosberg. Transformatie van leegstaande kantoren en gebouwen naar wonen (voor bepaalde doelgroepen) De transformatie van leegstaande panden naar woonruimten kan een oplossing bieden voor de dringende woonvraag van bepaalde doelgroepen, zoals studenten, arbeidsmigranten en expats, en anderzijds bijdragen aan het terugdringen van leegstaand commercieel en/of maatschappelijk vastgoed. De meeste projecten zijn vertraagd door de bestemmingsplanprocedure dan wel financieringsmogelijkheden. Versimpeling van de planprocedure (per 1 november) gaat hopelijk de gewenste versnelling bieden. 12

De locatie, betaalbaarheid en de mate van zelfstandigheid bepalen met name in hoeverre huisvesting voldoet aan de wensen van de student. 13

Een campuscontract is een huurovereenkomst die direct is gekoppeld aan een inschrijving bij een onderwijsinstelling. Dit houdt in dat wanneer de student zich uitschrijft bij de onderwijsinstelling de huurovereenkomst automatisch beëindigd wordt. 14

Bron: Funda 26-9-2014 41

Bouwen voor starters Om tegemoet te komen aan het huisvesten van starters in de koopsector worden startersleningen afgegeven voor woningen met € 2 ton aan maximale verwervingskosten. Samen met de corporaties heeft de gemeente in de periode vanaf april 2013 zo’n 135 startersleningen afgegeven. Circa 20% van de startersleningen heeft betrekking op een nieuwbouwwoning. Op dit moment worden door corporaties en particuliere opdrachtgevers verschillende initiatieven genomen voor de bouw van starterswoningen. Een groot deel daarvan betreft de bouw van huurwoningen tot aan de liberalisatiegrens van € 699,-. De meeste initiatieven liggen in het Centrum, de Driesprong, Heuvel en Prinsenbeek. Op een aantal locaties in Bavel is onderzocht of het mogelijk is om daar woningen te realiseren voor starters. Voorgesteld zal worden om starterswoningen te realiseren binnen Eikberg en Nieuw Wolfslaar. Hiervoor worden ter besluitvorming voorstellen aangeboden. Daarnaast zal voor diverse particuliere locaties in Bavel voorgesteld worden om starterswoningen toe te voegen. Hiertoe zal overleg met de marktpartijen gevoerd moeten worden. Kansen en mogelijkheden voor de stedelijke opgave van (zorg-)geschikte woningen De aanwezigheid van voldoende geschikte woningen is een belangrijke voorwaarde om mensen in staat te stellen zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen. De sterke toename van het aantal ouderen, de 15 extramuralisatie van de lichtere zorgzwaartepaketten en de overheveling van taken en verantwoordelijkheden naar gemeenten, maakt het noodzakelijk om te zorgen voor (zorg-)geschikte woningen 16 voor de doelgroepen van de Wmo . De stedelijke opgave van voldoende geschikte (zorg-)woningen in het kader van GWI kan op vier manieren gerealiseerd worden: door nieuwbouw, het omzetten van verzorgingshuisplaatsen, het opplussen van corporatiebezit en het opplussen van particuliere woningen. In de komende periode zal met name worden ingezet op het stimuleren van oudere huiseigenaren om hun woning aan te passen. De haalbaarheid van nieuwbouw is, gezien de economische crisis, nog weinig voorspelbaar. Het eventuele omzetten van verzorgingscapaciteit naar zelfstandige woonruimte in de komende periode is afhankelijk van de wijze waarop de individuele zorginstellingen de capaciteitsreductie van het aantal intramurale plaatsen op een rendabele manier kunnen realiseren. Corporaties zijn verantwoordelijk voor het opplussen van hun woningbezit. Terugkoppeling en afspraken vinden plaats via de prestatieafspraken tussen gemeente en de Bredase woningcorporaties. De grootste opgave is het opplussen van particuliere woningen. De inspanningen zullen in de komende periode vooral gericht zijn om oudere eigenaar-bewoners te stimuleren tot woningaanpassing. Bij de geschiktheid van het eigen woningbezit voor ouderen wordt uitgegaan van eigen verantwoordelijkheid. Van de markt wordt verwacht dat zij hierop inspeelt op een wijze, dat het voor de oudere eigenaar-bewoner eenvoudiger wordt gemaakt om deze verantwoordelijkheid op te pakken. De gemeente Breda heeft ter uitvoering van haar GWI-aanpak twee elkaar aanvullende en versterkende trajecten in gang laten zetten om oudere eigenaar-bewoners te stimuleren tot woningaanpassing: de stedelijke uitrol van de in Prinsenbeek succesvol gebleken workshops ‘Woon morgen zonder zorgen’, gecoördineerd door WIJ en het in samenwerking met het bedrijfsleven uitwerken van concrete ondersteuning aan oudere eigenaar-bewoners dat geresulteerd heeft in ‘Wonen met gemak’. Deze aanpak zal worden voortgezet. Middels facilitering van ‘Woon morgen zonder zorgen’ en Stichting Verankering Ouderenproof Prinsenbeek wordt ingezet op een krachtige communicatie, productontwikkeling en drempelverlaging.

15

Verzorging buiten de muren van een verzorgingsinstelling.

16

Wet maatschappelijke ondersteuning 42

Meer bereikbare en middeldure woningen in bestaande en nieuwe plannen Afgelopen jaar is met een toevoeging van 680 woningen in het bereikbare segment al een belangrijke bijdrage geleverd aan deze doelstelling. De toevoeging heeft vooral plaats gehad in het bovensegment van de bereikbare huur. De knelpunten (mismatch vraag/aanbod) zitten echter met name in het goedkope (huurprijs tot € 389,-) en betaalbare segment (huurprijs tot € 535,-). De realisatie is een zeer lastige opgave. De inspanningen zullen voornamelijk gericht moeten zijn op behoud en allocatie van dergelijke woningen. De 17 behoefte aan dit type woningen wordt nog vergroot door de huisvesting van zogeheten ‘statushouders’ (zie §2.3.7). Om scheefheid in de bereikbare huur terug te brengen en het voor de middengroepen mogelijk te maken om een plek te krijgen op de woningmarkt is het van belang dat er woningen worden toegevoegd in de categorie middeldure huur (tussen de € 700,- en € 900,-). De rol van corporaties in dit segment is zeer beperkt geworden. In overleg met marktpartijen wordt gezocht naar mogelijkheid om woningen in dit segment te ontwikkelen. 2.5 Sturen op programmering wonen De gemeente Breda stuurt op verschillende manier op haar programmering en heeft diverse instrumenten tot haar beschikking om hier op te sturen. Een overzicht van het publiek- en privaatrechtelijke instrumentarium die de gemeente ter beschikking staat om te sturen op programmering is weergegeven in het kader. Hiermee kan de gemeente sturen op de programmering van de diverse vastgoedsegmenten (wonen, kantoren etc.). Keuzes bij lopende en nieuwe projecten Er dienen zich momenten aan die om nieuwe keuzes vragen in lopende ontwikkeltrajecten. Zoals het ontbreken van vraag bij diverse plannen, faillissementen of het verstrijken van termijnen waarover afspraken zijn gemaakt, zijn momenten waarop nieuwe keuzes mogelijk zijn. Afscheid nemen van projecten die niet aansluiten bij de marktvraag ten gunste van kansrijke initiatieven is wenselijk. Het afhandelen van deze plannen vraagt tijd. Via de zogenaamde intakeprocedure worden nieuwe verzoeken ingediend. Dit vraagt een zorgvuldige integrale afweging en actief inspelen op de omstandigheden. Om planschades en schadeclaims te voorkomen, is de gemeente gebonden aan het gebruik maken van deze natuurlijke momenten. De gemeente maakt hiervan gebruik zodra die beschikbaar zijn. Daar waar onduidelijk is of de door de gemeente gekozen instrument(en) werken, wordt ervoor gekozen deze uit te proberen om jurisprudentie te ontwikkelen. Inmiddels is ten aanzien van het beleid op de stedelijke programmering jurisprudentie beschikbaar bij de bestemmingsplannen Tuinzigt, Westerpark, Binnenstad, Steenakker en Zandberg. Prioriteren, sturen en faseren & monitoren Het blijft belangrijk om in de planprocessen te prioriteren, te sturen en te faseren op basis van een meerjarenprogramma. Dit is van belang voor een kwalitatieve goede aansluiting op de bestaande voorraad en van groot belang voor de realisatie van nieuwbouw. Per project en wijk en afhankelijk van de marktpartij kan dit om een ander product en plan gaan en een specifieke aanpak vragen. Vanuit de stedelijke programmering worden projecten gemonitord vanaf de initiatieffase tot het moment van oplevering van de bouw. Keuzeruimte voor de toekomst Het kader is erop gericht om in het tien jaarsprogramma ruimte te laten voor flexibiliteit, spontaniteit en gelegenheid. Daarom wordt onderscheid gemaakt in verschillende perioden (5 jaar, 10 jaar en langer dan 10 jaar). Het kader komt voort vanuit de in regionaal verband met West Brabantse gemeenten en de provincie Noord-Brabant gemaakte programma afspraken. Op dit moment is de keuzeruimte beperkt. Stimuleren tussentijd en initiatieven tijdelijk gebruik Voor projecten die niet binnen tien jaar van start kunnen gaan, wordt gestimuleerd dat de eigenaren meewerken aan tijdelijke initiatieven, zoals het stadstrand Belcrum Beach. Deze tijdelijke initiatieven kunnen 17

Statushouder: Asielzoeker van wie het verzoek is ingewilligd en die een legale verblijfsstatus heeft gekregen. 43

tevens waarde creëren voor toekomstig gebruik van de locatie.

Instrumentarium voor het (bij)sturen op het stedelijke programma. Gemeenten beschikken over publiekrechtelijk en privaatrechtelijk instrumentarium dat ingezet kan worden ten behoeve van de stedelijke (her)ontwikkeling in de stad. Voor een juiste sturing is een samenspel van de beschikbare instrumenten en levering van maatwerk essentieel. Een goede dossiervorming dient bij te dragen aan een zorgvuldige inzet van het instrumentarium.

Publiekrechtelijk: Het publiekrechtelijk instrumentarium is voornamelijk van dwingend recht (Wet ruimtelijke ordening, Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, Algemene wet bestuursrecht). Onderstaand publiekrechtelijk instrumentarium is zowel van toepassing in de situatie waarbij de gemeente eigenaar is van de gronden als de situatie waarbij een marktpartij eigenaar is van de gronden waarop een woningbouwplan wordt gerealiseerd. 1. 2. 3. 4.

5.

door de raad vastgesteld beleid  kader stellende documenten met gewenste beleidsdoelen; collegebesluit op intakeverzoek  collegebesluit op een ingediend initiatiefplan dat niet in een bestemmingsplan past (principebesluit); voorbereidingsbesluit  ongewenste ontwikkelingen tegengaan, bevriezen situatie; bestemmingsplan  opnemen van maximum woningaantallen en woningtypologie. In het kader van regels die een gemeente ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het ruimtelijk besluit kan stellen, mag zij in het ruimtelijk besluit met behulp van percentages aangeven hoeveel sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en particulier opdrachtgeverschap minimaal of maximaal gerealiseerd moet worden; omgevingsvergunning verlenen en intrekken vergunning bij niet-gebruiken.

Privaatrechtelijk: Het privaatrechtelijk spoor - contractenrecht - wordt beheerst door het Burgerlijk Wetboek en de redelijkheid en billijkheid. Onderscheid dient te worden gemaakt in de situatie waarbij de gemeente eigenaar is van de gronden dan wel een marktpartij eigenaar is van de gronden waarop een woningbouwplan wordt gerealiseerd. Gemeente is eigenaar: 1.

2.

3.

Zolang de gemeente geen overeenkomsten met derden heeft afgesloten kan zij bijsturen in het programma door het aanpassen van het bestemmingsplan. Het programma zoals opgenomen in het aldus aangepaste bestemmingsplan is vervolgens het uitgangspunt bij eventuele onderhandelingen met marktpartijen. In de situatie waarbij de gemeente al wel de gronden heeft verkocht/overeenkomsten is aangegaan met derden, kan de gemeente niet eenzijdig het programma wat overeengekomen is alsnog wijzigen. Het programma is opgenomen in de overeenkomst en de overeengekomen koopsom is gebaseerd op dit programma. De gemeente kan ook gronden in erfpacht uitgeven waarbij via de gebruiksbepalingen in de overeenkomst kan worden gestuurd op het programma. Uitgifte van gronden in erfpacht, bestemd voor woningbouw, is in de gemeente Breda tot op heden niet aan de orde.

Marktpartij is eigenaar: 1.

In de intentieovereenkomst (IOK) worden afspraken vastgelegd over het uit te voeren haalbaarheidsonderzoek  Indien de ruimtelijke, financieel-economische, programmatische en maatschappelijke haalbaarheid is aangetoond, worden vervolgafspraken vastgelegd in een anterieure overeenkomst.

2.

In de anterieure overeenkomst (AOK) over grondexploitatie, die de gemeente sluit met een particuliere exploitant, worden onder meer afspraken vastgelegd met betrekking tot:  maximum woningaantallen en woningtypologie;  de bevoegdheid van de gemeente tot het (terug) aanpassen van het bestemmingsplan indien niet of minder is gerealiseerd. Door het op deze wijze vooraf regelen wordt voorkomen dat de exploitant recht heeft op vergoeding van planschade;  planning inclusief fasering. Deze vormen een vast onderdeel van het overleg tussen gemeente en exploitant;  bijstellen van afspraken ingeval van niet (volledig) realiseren van overeengekomen programma;  beëindiging van de overeenkomst.

N.B. Gewijzigde marktomstandigheden horen tot het normale bedrijfsrisico van een marktpartij (geen beroep op onvoorziene omstandigheden.). 44

2.6 Conclusies wonen

Kwantitatieve opgave wonen


Doelstellingen (indicatoren)  Faciliteren plancapaciteit voor 5.860 woningen in de periode 17-2014 tot 1-1-2024 (op grond van de regionale afspraken 2013 conform de Structuurvisie Breda 2030)  Streven naar een grotere mate van vraagsturing in het woonaanbod.  In 2013 en 2014 in totaal 600 wooneenheden voor studenten toevoegen, waarvan er circa 300 door de Bredase corporaties worden gerealiseerd, aangevuld met 1.000 extra wooneenheden, bij voorkeur via transformatie van leegstaand vastgoed;  Tot 2020 realiseren van 840 nieuwe huisvestingssituaties voor arbeidsmigranten en voorzien in het vervangen van 840 huisvestingssituaties die onacceptabel/illegaal zijn;  De realisatie van circa 350 kavels in de periode 2014-2020 ten behoeve van collectief en particulier opdrachtgeverschap;  Transformatie van leegstaande gebouwen, niet zijnde woonruimte, naar wonen (voor bepaalde doelgroepen);  Naast studenten en arbeidsmigranten ook bouwen voor starters, ouderen en zorgbehoevenden;  Sturen op de realisatie van betaalbare en middeldure huuren koopwoningen bij nieuwbouw;  De realisatie van voldoende geschikte (zorg)woningen conform de GWI-visie  Bij bestaande plannen wordt gezocht naar een verhoging van het aantal bereikbare en middeldure koopwoningen.

45

(Tussen)resultaten  5.022 woningen in de harde plancapaciteit en 1.849 woningen in de lopende projecten binnen de zachte plancapaciteit  Op deze projecten zijn verschillende strategieën van toepassing.  In 2013-2014 zijn 56 studenteneenheden met campuscontract en 76 zonder campuscontract gerealiseerd (exclusief Easystreet). Daarnaast zijn er in 2013 150 studenteneenheden onttrokken aan de Lage Kant. Voor 169 studenteneenheden is een omgevingsvergunning afgegeven en voor 1.314 eenheden is een positief principebesluit genomen.  Van een tweetal initiatieven op het gebied van de huisvesting van arbeidsmigranten wordt onderzocht of deze haalbaar zijn. Daarnaast is een handhavingstraject gestart om onveilige en/of illegale huisvesting op te sporen.  Op dit moment is voorzien in de uitgifte van circa 309 kavels voor collectief en particulier opdrachtgeverschap (circa 217 op gemeentegrond).  Samen met de corporaties heeft de gemeente vanaf april 2013 zo’n 135 startersleningen afgegeven. Voorgesteld zal worden om starterswoningen te realiseren binnen Bavel. Hiervoor worden voorstellen aangeboden ter besluitvorming. Daarnaast zijn woningen voor starters voorzien in het Centrum, de Driesprong, de Heuvel en Prinsenbeek.  De huidige inspanningen om oudere huiseigenaren te stimuleren om hun woningen aan te passen, zullen worden voortgezet.  De behoefte zit met name in het goedkope (huurprijs tot € 389,-) en betaalbare segment (tot € 535,-). De inspanningen zullen voornamelijk gericht moeten zijn op behoud en allocatie van dergelijke woningen. De behoefte aan deze woningen neemt nog verder toe door de huisvesting van statushouders. Daarnaast is van

belang dat door marktpartijen woningen worden toegevoegd in de categorie middeldure huur (tussen de € 700,- en € 900,-). Tabel 8: Stand van zaken doelstellingen/opgave en resultaten programmering Wonen



Op grond van de regionale afspraken 2013 bedraagt de kwantitatieve woningbouwopgave vanaf 1 juli 2014 tot 1 januari 2024 5.860 woningen.



Een herstel van de woningmarkt lijkt in de lijn van de huidige verwachtingen te liggen al wordt geen rekening gehouden met ‘de gouden tijden’ van voor de crisis. De Bredase makelaars verwachten dat deze positieve tendens in de woningmarkt zal doorzetten, maar dat dit niet gepaard zal gaan met grote prijsstijgingen.



Aan het einde van dit jaar worden nieuwe regionale woningbouwafspraken gemaakt op basis van de nieuwe provinciale bevolkings- en woningbouwbehoefteprognose. De invulling en verdeling van het programma naar locaties, de fasering en de gewenste kwaliteit is een gemeentelijke opgave.



Met de drie Bredase woningcorporaties wordt gewerkt aan een nieuwe Alliantie die uit twee delen zal worden opgebouwd. Alvorens er nieuwe afspraken gemaakt worden, zullen de afspraken uit de ‘Herijkte Alliantie Breda 2011-2014’ juridisch afgerond worden. Deel I van de nieuwe Alliantie bevat de kaderafspraken. Hierin worden afspraken gemaakt over waarom en hoe partijen met elkaar samenwerken en worden inhoudelijke resultaten benoemd op een aantal specifieke thema’s voor de periode 2015 tot en met 2018. In deel II worden concrete prestaties voor het jaar 2015 met elkaar afgesproken.



Op grond van het onderzoek naar de effectieve woningvraag in Via Breda kan gesteld worden dat er vraag is naar het hoogstedelijke woonmilieu in Breda in centrumstedelijk gebied. De resultaten van deze analyse zijn vertaald naar de realisatiestrategie Via Breda. Aan de raad zal voorgesteld worden om een omvangrijker woonprogramma in Via Breda te realiseren dan thans voorzien is in de stedelijke programmering. Ook voor Teteringen wordt de effectieve vraag in beeld gebracht.



Als kwalitatief kader voor de reguliere woningbouwprojecten, bieden de Structuurvisie Breda 2030 en de Woonvisie onvoldoende houvast om uitspraken te kunnen doen over woonmilieu, differentiatie en typologie. Op dit moment wordt per project separaat aan de hand van een analyse van de bestaande voorraad, demografische ontwikkelingen en lopende projecten bepaald welke differentiatie in projecten wenselijk is. Het Uitvoeringsprogramma Woonvisie, dat naar verwachting eind december 2014 aan het college ter besluitvorming zal worden aangeboden, zal richtlijnen bevatten voor het kwalitatieve kader van woningbouw.



Om de kwalitatieve programmering in de diverse woningbouwprojecten in beeld te brengen zijn de volgende twee acties uitgevoerd: 1. in het bestuursvoorstel is in het kader borging van de stedelijke programmering, een informatieblad ruimtelijke projecten toegevoegd (zie bijlage 5); 2. naast de Verkeerslichtenlijst stedelijk woningbouwprogramma (zie geheime bijlage 1) wordt nadere informatie verstrekt over de woningbouwdifferentiatie en woonmilieu’s van de diverse projecten (zie website www.breda.nl).



In tegenstelling tot het landelijke beeld, is de woningbouwproductie in Breda sinds het begin van de economische crisis op peil gebleven. Gemiddeld zijn in de periode 2008-2013 jaarlijks 714 woningen opgeleverd. 46



In 2013 zijn netto 939 woningen toegevoegd, waarvan 716 appartementen. Van de 939 woningen zijn 680 woningen in het bereikbare segment gerealiseerd. Hiermee is een aanzienlijke bijdrage geleverd aan de doelstelling om meer woningen in het bereikbare segment te realiseren.



Binnen de plancapaciteit wonen (zie bijlage 1) zijn op dit moment 5.022 woningen opgenomen in de harde plancapaciteit. Daarnaast zijn 1.849 woningen opgenomen in de lopende projecten binnen de zachte plancapaciteit. Het huidige beeld in de stedelijke programmering van het wonen geeft weer dat de kwantitatieve plancapaciteit voor de komende 10 jaar bijna vergeven is. Vanuit de stedelijke programmering gezien is dit geen wenselijke ontwikkeling, aangezien: a. flexibiliteit in de programmering wenselijk is om nieuwe initiatieven die aansluiten bij de kwalitatieve behoefte te kunnen accommoderen; b. stedelijk woonprogramma gewenst is voor de transformatieopgave van leegstaand vastgoed; c. in de Structuurvisie Breda 2030 projecten opgenomen zijn die prioriteit hebben, maar alleen onder de voorwaarde dat programmatische ruimte beschikbaar is, gerealiseerd mogen worden; d. in de harde plancapaciteit ook projecten zijn opgenomen die kwalitatief niet aansluiten op de vraag vanuit de markt.



Binnen de gemeentelijke grondexploitaties is nog voorzien in de gronduitgifte ten behoeve van de bouw van 1.651 woningen in periode 2014 tot en met 2023. Van de 1.651 woningen is meer dan de helft, namelijk 860 woningen, voorzien in Teteringen. In het hoogstedelijke woonmilieu van Via Breda zijn 449 woningen opgenomen in de grondexploitatie Stationskwartier. In de periode 2014 tot en met 2018 is de uitgifte van grond ten behoeve van 1.178 woningen gepland, oftewel gemiddeld jaarlijks 236 woningen. In de periode 2019 tot en met 2023 daalt dit aantal naar 473, oftewel gemiddeld 95 woningen per jaar. Zolang geen nieuwe grondexploitaties worden opgestart zal het aandeel van de gemeente in de stedelijke woonprogrammering, en daarmee dus ook de risico’s en sturingsmogelijkheden, beperkter worden. De aankomende 10 jaar maakt de gemeente door de uitgifte van gronden ongeveer ruim een kwart van de woningbouwopgave mogelijk en zal het merendeel door marktpartijen mogelijk gemaakt worden.



Op grond van de huidige kwantitatieve programmering is er geen aanleiding om de strategische woonlocaties voor 2023 al tot ontwikkeling te brengen.



In de 3 Voortgangsrapportage stedelijke programmering van september 2013 werd geconcludeerd dat de stedelijke (her) programmering uit de fase van forse overprogrammering overgaat in een meer realistische programmering. Spanningveld blijft zitten in de focus die veelal nog gericht is op het verder brengen van planprocessen. Wenselijk is om de focus te verscherpen in het tempo van de planvorming van de nieuwe projecten en fasering ervan in de tijd. Het betreft met name het aanbrengen van prioritering tussen projecten. Daarnaast is aandacht nodig voor het schrappen of ombuigen van plancapaciteit van woningbouwprojecten die niet tot ontwikkeling komen.



De huidige opgave van 600 studenteneenheden in de periode 2013-2014 en 1.000 eenheden in de periode 2014-2018 (bruto) wordt vooral gemotiveerd door een vervangingsvraag. Op dit moment wordt uitgegaan van een vervanging van 300 tijdelijk eenheden en 500 eenheden vanwege handhaving van bijvoorbeeld illegale splitsingen. In 2013-2014 zijn 56 studenteneenheden met campuscontract en 76 zonder campuscontract gerealiseerd (exclusief Easystreet). Daarnaast zijn er in 2013 150 studenteneenheden onttrokken aan de Lage Kant. Voor de bouw van 169 studenteneenheden is een omgevingsvergunning afgegeven en voor 1.314 eenheden is een positief principebesluit genomen.



Van een tweetal initiatieven op het gebied van de huisvesting van arbeidsmigranten wordt onderzocht of deze haalbaar zijn. Daarnaast is een handhavingstraject gestart om onveilige en/of illegale huisvesting op te sporen.

e

47



In totaal is op dit moment voorzien in de uitgifte van circa 309 kavels voor collectief en particulier opdrachtgeverschap door de gemeente en particulieren. Hiervan bevinden zich 217 kavels op gemeentegrond. De omvang van de kavels vormt een aandachtspunt, aangezien met name de omvang van de kavels voor vrije sector woningen, veelal aan de grote kant is. Op grond van de gemeente zijn of worden kavels herverkaveld om beter aan te sluiten bij de behoefte. Het gaat hierbij om de locaties Nieuw Wolfslaar, Asterd en de Roosberg.



Samen met de corporaties heeft de gemeente vanaf april 2013 circa 135 startersleningen afgegeven. Op dit moment worden door corporaties en particuliere opdrachtgevers verschillende initiatieven genomen voor de bouw van starterswoningen. Voor een groot deel gaat het hierbij om de bouw van huurwoningen tot aan de liberalisatiegrens van € 699,-. De meeste initiatieven voor starterswoningen liggen in het Centrum, Driesprong, de Heuvel en Prinsenbeek. Voorgesteld zal worden om starterswoningen te realiseren in Bavel. Het gaat hierbij zowel om locaties van de gemeente als particulieren. Hiervoor worden ter besluitvorming voorstellen voor de diverse projecten aangeboden.



De stedelijke opgave van voldoende geschikte (zorg-)woningen in het kader van GWI kan op vier manieren gerealiseerd worden: door nieuwbouw, het omzetten van verzorgingshuisplaatsen, het opplussen van corporatiebezit en het opplussen van particuliere woningen. In de komende periode zal met name worden ingezet op het stimuleren van oudere huiseigenaren om hun woning aan te passen.



De toevoeging van 680 woningen in het bereikbare segment in 2013, heeft vooral plaats gehad in het bovensegment van de bereikbare huur. De knelpunten (mismatch vraag/aanbod) zitten met name in het goedkope en betaalbare segment (huurprijs tot € 389,-/€ 535,-). De realisatie van deze woningen is een zeer lastige opgave. De inspanningen zullen voornamelijk gericht moeten zijn op behoud en allocatie van dergelijke woningen. Daarnaast is van belang dat door marktpartijen woningen worden toegevoegd in de categorie middeldure huur (tussen de € 700,- en € 900,-).

48

Hoofdstuk 3 Programma en planning werken 3.1 Inleiding Voorliggend hoofdstuk gaat in op de programmering en planning van het werken. Achtereenvolgens komen de volgende vastgoedsegmenten aan bod:     

in §3.2 wordt ingegaan op bedrijventerreinen; §3.3 behandelt de planning en programmering van kantoren; detailhandel komt aan de orde in §3.4; §3.5 gaat in op leisure en toerisme; tot slot volgt in §3.6 de hotelmarkt.

3.2 Bedrijventerreinen In ieder geval tot 2030 neemt de bevolkingsomvang in Breda nog toe. Voldoende groei van de werkgelegenheid blijft daarom van belang. De banengroei dient met name te worden gerealiseerd in kansrijke sectoren zoals groothandel en logistiek, kennisindustrie en hospitality. Om deze ambitie waar te kunnen maken en daarmee de lokale en regionale economie te stimuleren, is voldoende ruimte voor economische activiteiten noodzakelijk. Om deze bedrijven te kunnen vestigen zijn bedrijventerreinen van belang. Circa 1.900 bedrijfsvestigingen zijn op de Bredase terreinen te vinden, goed voor een derde (28.500 banen) van de totale werkgelegenheid in de gemeente. De gemeente Breda wil daarom ook in de toekomst over voldoende en upto-date bedrijventerreinen beschikken. In dit deel van het MPGP wordt ingegaan op de programmering en planning van bedrijventerreinen. 3.2.1 Beleidsdoelstellingen en opgave voor bedrijventerreinen De doelstelling van het Bredase bedrijventerreinenbeleid is drieledig en vastgelegd in de Structuurvisie Bedrijventerreinen Breda 2020 (vastgesteld door de raad, 6 januari 2009): 

Een kwantitatief en kwalitatief toereikende ruimtelijke planning van bedrijventerreinen, waardoor enerzijds wordt ingespeeld op economische structuurveranderingen en anderzijds voldoende prikkels worden gegeven voor een zuinig ruimtegebruik en behoud en ontwikkeling van landschappelijke kwaliteiten;



Een (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen die binnen ruimtelijke kaders voldoende stuurt op ontwikkelingstempo, dichtheid en ruimtelijke kwaliteit;



Een voldoende herstructureringstempo van bestaande bedrijventerreinen, waarbij zoveel mogelijk wordt geanticipeerd op het voorkomen van snelle, hernieuwde veroudering.

In de bijbehorende bedrijventerreinenprogrammering wordt getracht vraag en aanbod zo goed mogelijk op elkaar af te stemmen. Kwantitatieve opgave: In de Structuurvisie Bedrijventerreinen Breda 2020 is de Bredase behoefte aan bedrijventerreinen tot 2020 18 geraamd op circa 180 ha netto . Deze raming was gebaseerd op het hoogste economische groeiscenario (Global Economy) en was op dat moment in lijn met de regionale afspraken (stedelijke regio Breda-Tilburg). Daarbij is tevens bepaald dat ruim een kwart van deze vraag op geherstructureerde percelen op bestaande bedrijventerreinen moet worden geaccommodeerd. De bijbehorende opgave is hiermee bepaald op een 18

Netto bedrijventerrein betreft het terrein wat daadwerkelijk uitgegeven/verkocht kan worden aan bedrijven. Bruto bedrijventerrein betreft daarentegen het terrein inclusief openbare ruimte. 49

opgave van 54 ha. netto in de periode 2009 tot 2020. In de Structuurvisie Breda 2030 is de behoefte aan bedrijventerrein aanzienlijk naar beneden bijgesteld op 19 grond van een lager economisch groeiscenario (Transatlantic Market ). Hoewel dit al een forse bijstelling van de vraag naar beneden betekent, lijkt dit scenario nog als een maximum te moeten worden gezien. Op grond van deze bijstelling wordt op dit moment uitgegaan van een gemiddelde jaarlijkse behoefte van circa 12 ha. netto bedrijventerrein in de periode tot 2020 die zowel op bestaande (herstructurering) als nieuwe bedrijventerreinen gerealiseerd kan worden. De herstructureringsopgave is gelijk gebleven (54 ha.). Dit leidt tot de huidige kwantitatieve opgave zoals weergegeven in tabel 9.

Kwantitatieve opgave bedrijventerrein

Gerealiseerd

Maximale behoefte aan bedrijventerreinen 2014 tot en met 2019 Opgave nieuwe kavels als gevolg van herstructurering bedrijventerreinen 2009 tot en met 2019

54 ha. netto minus gerealiseerd tot en met 2013 20 ha = 34 ha 2014 t/m 2019

Opgave te realiseren op nieuwe terreinen 2014 tot en met 2019

Jaarlijks gemiddeld te realiseren


12 ha.

72 ha.

5,6 ha.

34 ha.

6,4 ha. per jaar

38 ha.

Tabel 9: Kwantitatieve opgave bedrijventerrein 2014 tot en met 2019

Van de herstructureringsopgave van 54 ha. is in de periode 2009 tot en met 2013 al 20 ha. gerealiseerd. Bestaand terrein is opnieuw uitgegeven. Dat betekent dat voor de periode 2014 tot en met 2019 nog een herstructureringsopgave gerealiseerd moet worden van circa 34 ha. (jaarlijks 5,6 ha.). Om te kunnen voldoen aan de jaarlijkse behoefte van 12 ha, betekent dit dat tot en met 2019 nog in ieder geval 38 ha. van de behoefte voorzien zou moeten worden op nieuwe terreinen (zowel gemeentelijk als particulier). Let wel: de herstructureringsopgave vindt met name plaats op particulier terrein, waardoor de gemeente voor deze opgave afhankelijk is van derden en weinig grip heeft op de daadwerkelijke realisatie daarvan. Daarnaast sluit de kwalitatieve behoefte niet automatisch aan op het beschikbare aanbod. Kwalitatieve opgave: De mate waarin de kwaliteiten van de bedrijventerreinen aansluiten op de vraag speelt een belangrijke rol in de afzet van kavels voor bedrijventerreinen. Daarbij bepalen het bedrijvenmilieu, locatietype, kavelgrootte en beeldkwaliteitseisen het kwaliteitsniveau. Ten aanzien van de kwalitatieve behoefte is op hoofdlijnen het volgende bekend: 

Bedrijven actief in productie, (groot)handel, logistiek, reparatie en onderhoud hebben het grootste aandeel in de vraag naar bedrijfsruimte in Breda (Stec groep, 2009);

19

Het Centraal Planbureau heeft vier scenario’s voor de economische ontwikkeling van Europa opgesteld. Naast Global Economy en Transatlantic Market, zijn dat Strong Europe en Regional Communities. 50



Behoefte is aan zowel kavels met een kleine omvang (1.500 à 2.000 m²) en kavels met een grotere omvang (bedrijfsruimtegebruikers met een behoefte vanaf een halve hectare en meer). Het 20 gemiddelde in Breda ligt ongeveer op 1.400 m²;



Binnen elke categorie (hoogwaardig, gemiddeld en laagwaardig) komen zowel kleine als grootschalige bedrijven voor in Breda. Deze bedrijven hebben vervolgens weer verschillende eisen ten aanzien van hun bedrijfsruimte en kavel.

De verdeling van de vraag naar verschijningsvorm is naar verwachting als volgt samengesteld: Verschijningsvorm

% totale vraag

Laagwaardig

20-25

Gemiddeld

60-70

Hoogwaardig

10-15

Tabel 10: Verdeling van de vraag naar verschijningsvormen bedrijventerreinen Breda (Stec groep, 2009)

3.2.2 Context 2014 bedrijventerreinen Afgelopen jaar is landelijk een ongunstig jaar geweest voor de bedrijfsruimtemarkt met een onrustige economie, een record aantal faillissementen (10% meer dan in 2012), een hoge werkloosheid en terughoudende bedrijfsinvesteringen. De verkoop van nieuw bedrijventerrein in Breda bevindt zich nog steeds op een historisch laag niveau. Naast de economische crisis liggen hier waarschijnlijk de volgende oorzaken aan ten grondslag: 1. Een deel van de behoefte wordt opgevangen in de bestaande voorraad In de bestaande voorraad wordt veel aangeboden voor scherpe prijzen. Verhuurders en verkopers proberen zo veel mogelijk tegemoet te komen aan de wensen van potentiële huurders en kopers en gaan hier soms zeer ver in. 2. Het verkrijgen van de benodigde financiering voor de aankoop van de grond en de realisatie van de bedrijfsruimte vormt een probleem. Partijen moet vaak een aanzienlijk deel ‘eigen vermogen’ inbrengen om de bedrijfsruimte gefinancierd te krijgen. 3. Het aanbod sluit niet aan bij de vraag De gemeente Breda heeft een beperkte voorraad aan direct beschikbaar nieuw bedrijventerrein, die volledig uit restpercelen bestaat. Deze percelen sluiten veelal niet aan bij de behoefte van bedrijven. Nieuwe terreinen, waaronder met name het Rithmeester Park, zijn nog niet direct uitgeefbaar. Daarnaast biedt Breda bijvoorbeeld geen terreinen aan, met een omvang van meer dan 5 ha., voor logistieke hallen. De verwachtingen voor de bedrijfsruimtemarkt zijn overwegend voorzichtig positief. Voor 2014 wordt een lichte economische groei verwacht van 0,75% en voor 2015 van 1,25%. In 2014 loopt de werkeloosheid naar

20

Bron: WOZ vastgoed 2011 51

21

verwachting nog licht op tot 7% en nemen de bedrijfsinvesteringen met 2,75% toe . Voor 2015 wordt rekening gehouden met een lichte daling van de werkeloosheid en een verdere toename van de bedrijfsinvesteringen. Het gestegen consumenten en producentenvertrouwen duidt erop dat consumenten en producenten het einde van de crisis zien aankomen. Hoewel de markt voor bedrijvenkavels op het moment uiterst mager is, neemt de reuring in de markt duidelijk toe. Zoals gebruikelijk na een periode van laagconjunctuur trekt eerst de bestaande bedrijfsruimtemarkt aan. Ten aanzien van meerdere locaties (bestaande bedrijfsruimten en nieuwe kavels) worden gesprekken met potentiële klanten gevoerd. De verwachting is dat dit op afzienbare termijn tot concrete resultaten kan leiden. De regionale prognose voor bedrijventerrein dient te worden herzien op grond waarvan nieuwe afspraken zullen worden gemaakt. De partners in de regio en de provincie onderkennen deze noodzaak. Momenteel wordt door Bureau Buiten, in opdracht van de provincie, gewerkt aan het opstellen van een actuele behoefteprognose voor bedrijventerreinen. De eerste resultaten die er nu liggen zijn nog te prematuur om in de programmering te gebruiken. Wel is duidelijk dat in de West-Brabantse regio nog sprake is van groei van het bedrijventerreinenareaal tot 2030, maar dat deze groei beduidend lager zal zijn dan de vigerende provinciale en regionale prognoses. Na 2030 wordt een afname van het bedrijventerreinenareaal verwacht. De gemeente Breda heeft in de Structuurvisie Breda 2030 reeds voorgesorteerd op deze verwachte tendens en haar programma aan nieuw bedrijventerrein destijds substantieel naar beneden toe bijgesteld. Met het binnenkort beschikbaar komen van nieuwe bedrijventerreinenprognoses, ontstaat een goed moment om ook de herstructureringsopgave te actualiseren.

3.2.3 Programmering bedrijventerreinen Realisatie bedrijventerrein De uitgifte van bedrijventerreinen in de gemeente Breda kent een langjarig gemiddelde van 11,3 ha netto per jaar (periode 1996 tot en met 2013). Dit betreft de totale uitgifte, oftewel zowel op bestaande terreinen (herstructurering) als nieuwe terreinen. In de periode vóór de economische crisis (1996 tot en met 2007) bedroeg de gemiddelde uitgifte 14,4 ha per jaar (figuur 20).

Figuur 20: Jaarlijkse uitgifte van bedrijventerrein op bestaande en nieuwe terreinen (periode 1996 tot en met 2007)

Sinds het uitbreken van de economische crisis (2008-2013) is de gemiddelde uitgifte gedaald naar 5,3 ha per jaar (zie figuur 21). Voor deze periode is ook inzichtelijk gemaakt in hoeverre deze uitgifte gerealiseerd is op bestaande terreinen (herstructurering) en op nieuwe terreinen. In deze periode heeft 87% van de uitgifte (in

21

CPB, Kerngegevenstabel 2012-2015, september 2014 52

m²) betrekking op kavels op bestaande terreinen, oftewel is gerealiseerd in de herstructurering.

Figuur 21: Jaarlijkse uitgifte van bedrijventerrein op bestaande en nieuwe terreinen (periode 2008 tot en met 2013)

Mede als gevolg van een beperkt aanbod aan nieuwe courante kavels neemt vanaf 2009 de heruitgifte van kavels op bestaande bedrijventerreinen toe. Deze tendens komt tegemoet aan de beleidsmatig ingezette wens, om een deel van de vraag te accommoderen op de bestaande bedrijventerreinen. Kwantitatieve en kwalitatieve plancapaciteit bedrijventerrein Om de verwachte vraag van 12 ha netto bedrijventerrein per jaar (periode tot 2020) te kunnen accommoderen dient voldoende programma (gemeentelijk en privaat) beschikbaar te zijn. De capaciteit bestaat uit: 1. nieuwe bedrijventerrein (direct en niet direct uitgeefbaar); 2. heruitgeefbaar terrein als gevolg van herstructurering; 3. strategische reservelocaties. De (strategische) reservelocaties worden alleen tot ontwikkeling gebracht, mocht door de raad geconcludeerd worden dat daar behoefte aan is. Het aanbod aan nieuwe bedrijventerreinen, de herstructureringsopgave en de strategische voorraad worden hier verder toegelicht. 1.

Plancapaciteit op nieuw bedrijventerrein 22

In het aanbod aan bedrijventerreinen moet een onderscheid worden gemaakt tussen direct beschikbare en niet direct beschikbare percelen. Uit tabel 11 blijkt dat op dit moment 14,5 ha. aan bedrijventerrein direct beschikbaar is op nieuwe terreinen van de gemeente en derden. Percelen direct uitgeefbaar in ha per 15-09-2014 Bedrijventerrein Gemeente/BrIM Particulier Totaal

Gereserveerd 0,9 0,9

Totaal Vrij uitgeefbaar 8,5 7,7 5,9 5,9 13,6 14,5

Tabel 11: Plancapaciteit direct uitgeefbaar in ha. op nieuwe bedrijventerreinen (per 15-9-2014)

22

Direct beschikbaar houdt in dat de grond direct verkocht kan worden aan een potentiële koper. Bij de niet direct beschikbare terreinen is dat niet het geval. Daar moeten de gronden bijvoorbeeld nog bouwen woonrijp worden gemaakt en/of een planologische procedure doorlopen worden om de ontwikkeling mogelijk te maken. 53

Daarnaast is nog 29 ha. opgenomen op niet direct uitgeefbare nieuwe terreinen (zie tabel 12). Percelen niet direct uitgeefbaar (ha.) Locatie

Eigenaar

Heilaar-noord

Gemeente

Opp (ha/netto)

3,0 In procedure

Bestemmingsplan

Eikberg (woon-werk)

Gemeente

1,0

Princeville

Gem/Part

Rithmeester Park

Gemeente

Voet Bavelse Berg

Particulier

Frankenthalerstraat

Particulier

3,0 In procedure

Totaal

14,0 In procedure ontsluiting afhankelijk van realisatie 8,0 evenementencomplex PM 29,0

Tabel 12: Plancapaciteit niet direct uitgeefbaar bedrijventerrein in ha. (per 15-9-2014)

Hiermee is in totaal 43,5 ha. aan plancapaciteit beschikbaar op nieuwe bedrijventerreinen. Dit ligt boven de 38 ha. die benodigd is aan nieuw terrein in de periode 2014 tot en met 2019. Om de bedrijvenopgave goed te monitoren zal binnen de gemeente bijgehouden gaan worden in hoeverre de beschikbare plancapaciteit op bestaande en nieuwe terreinen aansluit bij de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. 23

Van de beschikbare plancapaciteit van 43,5 ha. is 25,1 ha. opgenomen in de gemeentelijke grondexploitaties . In de grondexploitaties is uitgegaan van een gemiddelde jaarlijkse uitgifte van circa 2,3 ha. over de periode 2014 tot en met 2024. Het grootste aandeel is opgenomen in het Rithmeester Park (14 ha.), waarbij dus rekening gehouden is met een langere periode van uitgifte dan de periode 2014 tot en met 2019. Met een meer gelijkmatige uitgifte van de eerste jaren is in het kader van het risicomanagment rekening gehouden in het weerstandsvermogen (zie hoofdstuk 5.2).

Uitgifte bedrijventerrein in gemeentelijke grondexploitaties 6 5 Heilaar Noord

netto ha.

4

A. Klaassen bedrijven Rithmeesterpark

3

Hoogeind III 2

Hazeldonk III Eikberg

1

Waterdonken

0 20142015201620172018201920202021202220232024 Jaar

Figuur 22: Uitgifte bedrijventerreinen die opgenomen zijn in de gemeentelijke grondexploitaties

23

Het Douaneterrein is hierbij buiten beschouwing gelaten (truckparking). Daarnaast is in de voorraad panden en gronden nog 1,2 ha aan restpercelen opgenomen die bestemd zijn voor de uitgifte als bedrijventerrein. Tot slot heeft de BrIM nog gronden in haar bezit. 54

2.Herstructurering bedrijventerrein Naast het accommoderen van de vraag naar bedrijfspercelen op nieuwe terreinen (direct en niet-direct uitgeefbaar), dient de herstructurering van de verouderde bestaande bedrijventerreinen in toenemende mate heruitgeefbare bedrijfspercelen op te leveren. Weliswaar is sprake van harde plancapaciteit, maar in de praktijk zijn veel van deze terreinen niet direct beschikbaar voor heruitgifte. De redenen hiervan zijn erg divers, bijvoorbeeld nog aanwezige bebouwing, slechte ontsluiting, vervuiling, mogelijke transformatie en eigenaren die nog geen verlies willen (afboeken op hun positie) nemen en wachten op betere tijden. Van de herstructuringsopgave van 54 ha. heruitgeefbare percelen op bestaande bedrijventerreinen in de periode 2009-2020, is inmiddels 20 ha. gerealiseerd. Deze percelen liggen allen in het gebied Emer-KrogtenHintelaken. Hiermee resteert tot en met 2019 nog een opgave van circa 34 ha. Op dit moment is 9,6 ha. aan direct uitgeefbaar terrein beschikbaar binnen de herstructureringslocaties, waarvan 7,4 ha. binnen het gebied Emer-Krogten-Hintelaken. In de oorspronkelijke herstructureringsopgave was ook het Douaneterrein op Hazeldonk meegenomen (7 ha. netto). Deze opgave is losgelaten. Het terrein wordt omgevormd tot truckparking. Daarentegen dienen zich, door het vertrek of inkrimping van gevestigde bedrijven, ook herstructureringsopgaven aan op andere terreinen (onder meer CSM, Bosch, Kerry, Faam en Hero). Met het binnenkort beschikbaar komen van nieuwe bedrijventerreinenprognoses, ontstaat een goed moment om ook de herstructureringsopgave te actualiseren. Percelen direct uitgeefbaar in ha per 15-09-2014 Bedrijventerrein Gemeente/BrIM Particulier Totaal

Gereserveerd

Vrij

0,0

Totaal uitgeefbaar 0,0 1,5 8,1 8,1 9,6 9,6

Tabel 13: Plancapaciteit direct uitgeefbaar in ha. op heruitgeefbare bedrijventerreinen (per 15-9-2014)

Herstructureringsopgave

Oorspronkelijke opgave

Gerealiseerd

Nieuwe opgave

Emer/Krogten/Hintelaken

30,0 ha.

20,0 ha.

10,0 ha. waarvan 7,4 ha. nu direct beschikbaar is

Greenery-terrein

17,0 ha.

0 ha.

17,0 ha.

Douaneterrein

7,0 ha.

0 ha.

0 ha.

Nieuwe opgave: o.a. CSM, Bosch, Kerry, Faam, Hero Totaal

2,2 ha. direct beschikbaar + PM

54,0 ha.

20,0 ha.

Tabel 14: Kwantitatief overzicht stand van zaken herstructureringsopgave bedrijventerrein

Het zwaartepunt van de herstructureringsopgave, waarbij de gemeente op dit moment actief betrokken is, ligt in het gebied Emer/Krogten/Hintelaken. Daarnaast is het Greenery-terrein, met zijn 17 ha. van groot belang. De rol van de gemeente hierbij is beperkt, omdat het een particulier terrein betreft. Omdat private eigenaren 55

de terreinen in bezit hebben, is daadwerkelijke realisatie onzeker en heeft de gemeente geen grip op (de planning van) mogelijke toekomstige uitgifte. Bovendien zijn de rijks- en provinciale middelen voor de herstructureringsopgave sterk afgenomen. Het tekort aan middelen noopt tot nieuwe financieringsmodellen 24 en een andere rolverdeling in het herstructureringsproces. Breda werkt samen met de BOM en de BHB, waarbij gezamenlijk € 7 miljoen in een herstructureringsfonds is gestort. Op dit moment is circa 1,5 ha. uitgeefbaar terrein in portefeuille van het fonds. 3. (Strategische) reservelocaties De gemeente Breda heeft, om het aanbod ook naar de toekomst toe te kunnen garanderen, in de Structuurvisie Breda 2030 twee reservelocaties opgenomen, namelijk locatie Bavel zuid (30-35 ha.) en fase 2 van het Werklandschap Rithmeesterpark/’t Hout. Indien de marktomstandigheden hier aanleiding toe geven, kan via een apart raadsbesluit besloten worden tot 25 ontwikkeling hiervan; met inachtneming van de door de raad aangenomen motie hieromtrent . Op basis van de huidige analyse van het beschikbare aanbod is er op dit moment geen aanleiding om de planvorming voor deze reservelocaties op te starten. Kwalitatieve plancapaciteit Om tot een realistische inschatting van de afzet te komen, zijn niet alleen de aantallen hectares van belang, maar spelen juist ook kwalitatieve aspecten een belangrijke rol bij het kunnen accommoderen van de vraag. De gemeente Breda zet in op het aanbieden van een gevarieerd portfolio aan bedrijventerreinen, waarbij de verschillende terreinen zoveel mogelijk complementair aan elkaar zijn. Daarbij wordt uitgegaan van een vraaggerichte benadering, waarbij de eindgebruiker centraal staat. Op dit moment kan de vraag naar bedrijventerreinen alleen worden geaccommodeerd op de direct uitgeefbare terreinen. De beschikbare kavels zijn een mengeling van woon-werk kavels, restkavels en enkele wat grotere kavels (> 1 ha.). Sprake is van een mismatch tussen vraag en aanbod. Als gevolg van deze situatie is het hoogst noodzakelijk dat aanvullende locaties voor de markt beschikbaar komen. Met name de locaties Rithmeester Park (14 ha. netto) en Voet Bavelse Berg (8 ha. netto) kunnen op korte termijnin deze behoefte voorzien. Rithmeester Park is de grootste gemeentelijk grondexploitatie voor bedrijventerreinen. Het is een snelweglocatie aan de A16 en is bedoeld voor bedrijven in het hoge en middelhoge segment. Dit terrein is complementair aan de overige terreinen in de stad en leidt dus tot weinig of geen concurrentie binnen de stad. In regionaal verband worden periodiek afspraken gemaakt om onderlinge concurrentie in de regio zoveel mogelijk te voorkomen. 3.2.4 Conclusies bedrijventerreinen

24

Kwantitatieve opgave bedrijventerrein


Plancapaciteit

Maximale behoefte aan

72 ha.

Herstructurering + Nieuwe

BOM: Brabantse Ontwikkelings Maatschappij; BHB: Brabantse Herstructureringsmaatschappij voor Bedrijventerreinen

25

Op 26 september 2013 heeft de gemeenteraad ingestemd met de Structuurvisie Breda 2030 cum annexis. Bij de raadsbehandeling zijn twee amendementen en vijf moties aangenomen. Deze zijn vertaald in een opdracht aan de directeur Ontwikkeling. Met betrekking tot de reservelocaties Bavel-Zuid en ’t Hout wordt gesteld: ‘Rond de reservelocaties Bavel-Zuid en ’t Hout te handelen conform het gestelde in motie M 2.2. mede op basis van nadere onderbouwing door middel van de marktverkenning.’ 56

bedrijventerreinen 2014 tot en met 2019

terreinen (+ mits nodig, de strategische voorraad)

Opgave nieuwe kavels als gevolg van herstructurering bedrijventerrein 2014 tot en met 2019

34 ha.

17 ha. Greenery, 10 ha. Emer/Krogten/Hintelaken en nieuwe terreinen: CSM, Bosch, Kerry, Faam en Hero Direct beschikbaar is 9,6 ha.

Opgave te realiseren op nieuwe terreinen 2014 t/m 2019

38 ha.

14,5 ha. direct beschikbaar en 29 ha. niet direct beschikbaar (totaal 43,5 ha. + PM Frankenthalerstraat)

Tabel 15: Kwantitatief overzicht stand van zaken programmering bedrijventerrein

 In de periode 2008 tot en met 2013 is meer uitgegeven op bestaande terreinen (herstructurering) dan op nieuwe terreinen. Van de uitgifte in deze periode is 87% gerealiseerd op bestaande terreinen.  Kwantitatief voldoende aanbod, maar een kwalitatieve mismatch op korte termijn; Op grond van tabel 15 lijkt er kwantitatief nog voldoende plancapaciteit beschikbaar op zowel bestaande als nieuwe bedrijventerrein. Hierbij zijn echter twee zaken van belang. Ten eerste sluit de plancapaciteit die direct beschikbaar is (14,5 ha.) op nieuwe bedrijventerreinen veelal niet aan op de kwalitatieve behoefte, aangezien dit in veel gevallen restpercelen zijn. Daarnaast vindt de herstructureringsopgave op privaat terrein plaats. De gemeente heeft echter niet direct vat op de daadwerkelijke realisatie van deze private terreinen. Dit vormt een zeker afbreukrisico ten aanzien van de opgave om werkgelegenheid voor de gemeente en regio veilig te stellen, en kan zo de economische weerbaarheid van stad en regio schaden.  Verwachting: vraag trekt aan; Als gevolg van de economische crisis is de uitgifte van bedrijventerreinen sinds 2008 aanzienlijk afgenomen. Op grond van contacten met marktpartijen lijken de signalen voorzichtig positief te worden. Hetgeen als eerste tot uitdrukking komt in het aantrekken van de bedrijfsruimtemarkt. Op basis van de behoefteraming in de Structuurvisie Breda 2030 wordt uitgegaan van een netto vraag van gemiddeld 12 ha. per jaar in de periode tot 2020. In de periode 2020-2030 zal de vraag aanzienlijk afnemen, om na 2030 zelfs negatief te worden.  In de gemeentelijke grondexploitaties is 25 ha. bedrijventerrein opgenomen (waarvan 14 ha. in het Rithmeester Park); De ontwikkeling van Rithmeester Park is van belang om te voorzien in voldoende kwalitatief aanbod. Het Rithmeester Park is het enige nieuwe gemeentelijke bedrijventerrein van enige omvang (14 ha. netto) dat op afzienbare termijn door de gemeente op de markt kan worden gebracht. Met het ontwikkelen van het Rithmeester Park kan de economische positie van Breda en de regio worden versterkt. De uitgifte van de bedrijventerreinen die in de gemeentelijke grondexploitaties zijn opgenomen is over een lange periode (tot en met 2024) voorzien. In de uitgifte is wel een boeggolf opgenomen. Deze is betrokken in het risicomanagement middels de zogeheten correctie bovenlangs (zie hoofdstuk 5.2).  De strategische gronden van de gemeente behouden. De ontwikkeling van deze gronden is nu nog niet aan de orde; Op termijn kan de gemeente zoals opgenomen in de Structuurvisie 2030 overwegen om de eigen (strategische) gronden, Bavel-Zuid en ’t Hout, in te zetten. Dit is nu niet aan de orde. 57

 Monitoring noodzakelijk; De vraaggerichte benadering vraagt om een goed monitoringssysteem. Dit jaar komt een actuele behoefteprognose voor bedrijven beschikbaar. Dat is winst, maar het bottom up opbouwen van het inzicht in (de werking van) de Bredase bedrijventerreinenmarkt is noodzakelijk. Databestanden zijn beschikbaar, een nieuwe systematiek is ontwikkeld. De komende tijd wordt gewerkt aan het implementeren en operationaliseren van de opvolger van de vastgoedmarktmonitor. Beter inzicht leidt tot een betrouwbaardere programmering en een betere beheersing van de risico’s. Daarnaast is behoefte aan meer kwalitatieve informatie. 3.3 Kantoren Een goed functionerende economie vormt een essentiële pijler voor een dynamisch, duurzaam en toekomstgericht Breda. Daarbij is een goed functionerende economie geen statisch gegeven, maar sterk aan verandering onderhevig. Het creëren van voldoende ruimtelijke mogelijkheden is in deze één van de kernpunten van het beleid. Naast de herstructurering van verouderde bedrijventerreinen, de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen en het bieden van ruimte voor economie in de Bredase wijken, vindt de gemeente Breda het belangrijk dat Breda beschikt over een courante, duurzame en toekomstgerichte kantorenvoorraad. In dit deel van het MPGP wordt inzicht gegeven in het programma en de planning van kantoren. 3.3.1 Beleidsdoelstellingen en opgave kantoren De gemeente Breda wil, zoals vastgelegd in de Kantorennota Breda 2020 en de Structuurvisie Breda 2030, toe naar een beter werkende markt voor kantoren, die inspeelt op de vraag, ook in kwalitatieve zin, onze (internationale) concurrentiepositie versterkt en zorgt voor waardecreatie op lange termijn. Daarbij richt de gemeente zich niet zozeer op individuele vastgoedobjecten, maar veel meer op gebieden. Het gemeenschappelijk streven is een doelmatige en efficiënte aanwending van ruimte en kapitaal. Inmiddels is het vraagstuk van de overprogrammering voor kantoren op de bestuurlijke agenda geplaatst. Om op termijn in Breda tot een gezonde kantorenmarkt te komen, zijn in deze beleidsdocumenten drie belangrijke strategische opgaven geformuleerd:  Opbouwen van een actuele en duurzame kantorenportfolio;  Opschonen van niet toekomstbestendige plancapaciteit en bestemmingsplanruimte;  Voorkomen en terugdringen van leegstand. Deze opgaven zijn ook in lijn met de ‘ladder van duurzame verstedelijking’ waarmee Rijk en Provincie aansturen op zorgvuldigheid en terughoudendheid bij nieuwe, grootschalige kantoorontwikkelingen. Kwantitatie opgave: Ook in de kantorenprogrammering wordt getracht vraag en aanbod zo goed mogelijk op elkaar af te stemmen, zowel kwantitatief als kwalitatief. Met het vaststellen van de Kantorennota Breda 2020 is een begin gemaakt met het aanpakken van de overprogrammering en het weer gezond maken van de kantorenmarkt als geheel. Reeds in de periode vóór de economische crisis liep het verschil tussen vraag en aanbod sterk op. Zo groeide in de periode 1999-2008 de Bredase kantorenvoorraad met circa 200.000 m². Het uitbreken van de economische crisis leidde tot een enorme crisis op de kantorenmarkt en maakte ook in Breda de al veel eerder ingezette ongezonde ontwikkeling van overaanbod expliciet. Evenals de programmering voor bedrijventerreinen is de nieuwbouwbehoefte aan kantoren in de Structuurvisie Breda 2030 naar beneden bijgesteld ten opzichte van de Kantorennota Breda 2020. Dit komt doordat de nieuwbouwbehoefte in de Structuurvisie gebaseerd is op een lager economisch groeiscenario

58

26

(Transatlantic Market ). In dit scenario wordt uitgegaan van een jaarlijkse nieuwbouwbehoefte tot 2020 van 14.285 m² BVO in de lage tot 21.330 m² BVO in de hoge variant. Deze nieuwbouwbehoefte voorziet met name in de vervangingsvraag, oftewel de ruimtebehoefte die ontstaat als gevolg van veroudering van bestaande kantoorruimte, en maar in beperkte mate in de uitbreidingsvraag en de bovenregionale vraag. Naast de nieuwbouwopgave is in de Kantorennota 2020 het voornemen geformuleerd om 1,8 miljoen m² BVO aan bestemmingsplancapaciteit en 344.175 m² aan plancapaciteit te schrappen. Deze plancapaciteit is voor een deel opgenomen in bestemmingsplannen, waardoor beide opgaven elkaar deels overlappen. Net zoals de landelijke ontwikkeling wordt de opgave om binnen de gemeente Breda kantoren te saneren of te transformeren naar andere functies steeds meer van belang. De realisatie van nieuwbouw voorziet in de behoefte aan kwalitatief hoogwaardige en duurzame kantoren. Dit betekent echter ook dat elders in de stad incourante kantoorobjecten, die niet meer aansluiten bij de behoefte vanuit de markt, leeg komen te staan. Het belang van de transformatie en sanering zal daarmee nog meer voorop komen te staan. Ondanks de toevoeging van nieuwbouw is het doel om de totale voorraad aan kantoren in Breda niet verder te laten groeien door elders kantoren uit de voorraad te halen. De huidige kwantitatieve opgave, zoals deze op grond van het vigerende beleid geldt, is weergegeven in tabel 16.

Kwantitatieve opgave kantoren

Gerealiseerd







1,8 miljoen m² BVO schrappen waarvan ondertussen 1,6 miljoen m² is geschrapt


Schrappen plancapaciteit*


57.325 m² BVO kantoren schrappen + reductie kantoren Via Breda+ eventuele reductie Princenhagelaan (zuid)

(*overlapt deels de opgave van het schrappen van bestemmingsplancapaciteit)

Transformatie en saneren kantoren (nog niet gekwantificeerd)

26

Het Centraal Planbureau heeft vier scenario’s voor de economische ontwikkeling van Europa opgesteld. Naast Global Economy en Transatlantic Market, zijn dat Strong Europe en Regional Communities.

59

Tabel 16: Kwantitatieve opgave kantoren 2014 tot en met 2019

Kwalitatieve opgave: De kantorenmarkt kent een grote diversiteit aan gebruikers. De eisen die zij aan huisvesting stellen kunnen sterk verschillend zijn; bijvoorbeeld wat betreft: grootte, concept, architectuur en locatievoorkeuren. De gemeente Breda wil in kunnen spelen op deze gedifferentieerde marktvraag en bouwt daarom een actuele en duurzame kantorenportfolio op van bestaande, maar ook enkele nieuwe locaties. Bij de (her)ontwikkeling van locaties moet veel nadrukkelijker dan in het verleden gestuurd worden op de kwaliteit ervan. Kwalitatief hoogwaardige kantoorlocaties zijn daarmee een randvoorwaarde voor het versterken van het vestigingsklimaat van Breda. Maar ook vanuit de optiek van duurzaamheid en verantwoord gebruik van schaarse ruimte is de ontwikkeling van de juiste kwaliteit op de juiste locatie van belang. De kantoorontwikkelingen die nu in de gemeente Breda staan gepland, zijn waarschijnlijk de laatste grote nieuwbouwlocaties in de stad. Deze moeten in 2030 ook nog aantrekkelijk zijn. Daarom moet meer dan ooit gedacht worden vanuit milieus en vanuit het oogpunt van de eindgebruiker. De vraag in Breda concentreert zich met name in het centrum/station en langs de uitvalswegen/ snelwegen (zie tabel 17). 80% van de vraag concentreert zich op deze twee typen milieus. Typologie

Subcategorieën

Aandeel marktvraag

Binnenstedelijke centrumlocaties

Stationsmilieu Centrummilieu

Circa 40%

Uitvalswegen/snelweglocaties

Radialenmilieu Snelwegmilieu

Circa 40%

Kantoorvestigingen op bedrijventerreinen

Gemengd milieu bedrijven

Circa 10%

Kantoorvestigingen in woonwijken

Gemengd milieu wonen Solitaire kantoren

Circa 10%

Tabel 17: Verdeling van de vraag naar kantoortypologieën Breda (Kantorennota 2020)

3.3.2 Context 2014 kantoren Na Eindhoven en ’s-Hertogenbosch is Breda de grootste kantorenstad in Zuid-Nederland met een omvang van 27 28 circa 694.200 m² VVO (Dynamis) . In 2013 is het aanbod in Breda verder opgelopen naar 134.600 m² VVO 29 per 1-1-2014 . Wanneer dit vergeleken wordt met het aanbod van een jaar eerder is sprake van een toename van 25%. De Bredase kantorenmarkt wordt door Dynamis getypeert als een markt waar vraag en aanbod uit balans zijn. Uit de cijfers van Propertynl, die als basis hebben gediend voor de Economische Barometer Breda 2014, blijkt hetzelfde beeld (zie figuur 23). Het kantooraanbod in Breda is sinds 2009 verdubbeld.

27

VVO = Verhuurbaar vloeroppervlak

28

Voor Breda wordt door Dynamis alleen het aanbod en de opname weergegeven van kantoorruimte vanaf 250 m² VVO.

29

Dynamis, Sprekende Cijfers, ‘Kantorenmarkt 2014’, 2014 60

Figuur 23: Ontwikkeling aanbod kantoren in Breda 30

Binnen de kantorenmarkt zijn diverse ontwikkelingen zichtbaar : 

Grotere kantoorobjecten worden door bedrijven vervangen door kleinere, duurzamere objecten;



Incourante kantoorobjecten worden gesloopt of getransformeerd naar woningen, studentenwoningen en hotels. Dit heeft er landelijk toe geleid dat de kantorenvoorraad in 2013 iets in omvang is afgenomen.



De tweedeling tussen de verouderde kantoorpanden en de objecten die nog voldoen aan de eisen van deze tijd neemt toe.



De kantooropname concentreert zich steeds meer op de kernsteden. Deze opschaling en concentratie van bedrijvigheid is ook zichtbaar in Breda. Enerzijds vertrekken bedrijven en instellingen uit Breda naar grotere steden als Amsterdam, Utrecht en Eindhoven, anderzijds concentreren of vestigen zich bedrijven en instellingen uit de regio in onze gemeente.



Binnen de steden verschuift de vraag naar kantoorobjecten op binnenstedelijke locaties in een multifunctionele omgeving.



Vanuit de bedrijven groeit de vraag naar flexibele contracten. Flexibiliteit wordt gezocht in zowel financiële zin (huurtermijn, verlengingsopties) als in fysieke zin (aanpassing van gehuurde vierkante meters).

Het zal naar verwachting een lange tijd gaan duren voor de kantorenmarkt weer in evenwicht is. De economische groei die in 2014 voorzien is, zal onvoldoende zijn om de toename in de kantorenleegstand te stoppen. De overprogrammering is sinds het in werking treden van de Kantorennota, drastisch aangepakt. Met name in het gebied Via Breda zijn nog (te) veel meters geprogrammeerd. Daarom is in de Structuurvisie Breda 2030 opgenomen dat de plannen in Via Breda nog eens kritisch tegen het licht worden gehouden. Momenteel wordt de Ontwikkel- en realisatiestrategie voor Via Breda afgerond. Doel is meer focus aan te brengen en de plancapaciteit die opgenomen is voor kantoren verder te reduceren en uit te faseren. De opgave om het kantorenvolume te beperken in Via Breda is een extra opgave naast het schrappen van plancapaciteit in andere plannen. Naast het beheersbaar maken van de nieuwbouwprogrammering is het van groot belang de leegstand te bestrijden. Het uit de markt halen van bestaande, niet-courante kantoorpanden draagt bij aan het beheersen van de totale kantorenvoorraad en de gezonde werking van de kantorenmarkt. Er is de laatste jaren een tendens zichtbaar van kleine kantoortjes die hun intrek nemen bij bedrijven op bedrijventerreinen. Een 30

Dynamis, FGH Bank, DTZ en NVM 61

mogelijke oorzaak hiervan is de lagere huurprijs op dergelijke locaties. Dit is een ongewenste ontwikkeling, die de werking van de kantorenmarkt verstoort. Bestuurlijk is nog geen standpunt ingenomen of de gemeente hier actief tegen zal optreden. Het vraagstuk van de kantorenprogrammering wordt inmiddels ook op provinciaal/regionaal niveau opgepakt. 31 Momenteel wordt in opdracht van de provincie, door het EIB , gewerkt aan een actuele kantorenprognose en is een regionale kantorennota in voorbereiding. Na een periode van weinig activiteit lijkt de kantorenmarkt voorzichtig weer in beweging te komen. Het aantal transacties neemt toe en recente signalen vanuit de markt met betrekking tot de kantoren in het nieuwe station zien er positief uit. 3.3.3 Programmering kantoren Realisatie kantoren In de periode 1999-2008 is de Bredase kantorenvoorraad met circa 200.000 m² gegroeid. Aan een periode van sterke expansie in het kantorenvolume is in 2008 een einde gekomen. In de periode na 2008 is er slechts beperkt kantorenvolume in Breda toegevoegd in de vorm van nieuwbouw, namelijk afgerond 12.000 m² 32 BVO . Kwantitatieve plancapaciteit kantoren In tabel 18 is de plancapaciteit aan nieuwe kantoren die opgenomen zijn in de periode tot 2020 op zowel gemeentelijke als private terreinen weergegeven. Deze capaciteit komt overeen met de Kantorennota 2020 en de Structuurvisie Breda 2030. De locaties die hier zijn weergegeven zijn met name nieuwe kantorenlocaties. Het is net zoals bij bedrijventerreinen ook mogelijk dat bestaande incourante kantoren gesloopt worden en vervangen worden door nieuwbouw. Vooralsnog zijn dit soort initiatieven niet bekend.

Naam

Kantoormilieu

Grondpositie

Gewenste ontwikkeling tot 2020

Stationskwartier (Via Breda) inclusief kantoren station Drie Hoefijzers zuid (Via Breda) Drie Hoefijzers noord (Via Breda)

Stationsmilieu (centrum)

Gem/Part

107.750

Stationsmilieu (centrum)

Particulier

8.500

Particulier

7.800

Tramsingel (Triple O)

Stationsmilieu (centrum) Gemengd milieu BT (centrum)

Princenhagelaan (zuid) Hoge Mosten (vml HSL) Rithmeester Park Nac Stadion

Snelwegmilieu (A16) Snelwegmilieu (A16) Snelwegmilieu (A16) Radialenmilieu (A16)

Digit Parc Bergschot Business houses

Radialenmilieu (A27) Gemengd milieu wonen

31

Gemeente Subtotaal Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Subtotaal Particulier Particulier

5.920 129.970 23.500 pm 5.000 28.500 15.000 1.566

vanaf 2020 8.600

8.600 4.000 pm 13.000 17.000

EIB = Economische Instituut voor de Bouw

32

Loevesteinstraat: 2.600 m² (particulier), Triple O: 3.060 m² (gemeente), Princenhagelaan: 1.160 m² (particulier), Spoorstraat: 2.921 m² (gemeente) en kantoren Stadastores 2.286 m² (particulier). 62

Meulenspie

(A27) Radialenmilieu (A27)

Gemeente Subtotaal

600 17.166

0

Totaal

175.636

25.600

Tabel 18: Kwantitatieve plancapaciteit kantoren tot 2020 en vanaf 2020

Op grond van tabel 18 bedraagt de plancapaciteit kantoren tot 2020 175.636 m² BVO. Hiervan is 3.000 m² in het verleden gerealiseerd, oftewel per saldo resteert nog een planvoorraad van 172.636 m² BVO. Ten opzichte van de berekende nieuwbouwbehoefte tot 2020 (tussen de 85.700 m² BVO en 128.000 m² BVO), ligt de capaciteit aanzienlijk hoger. Het grootste gedeelte van de plancapaciteit kantoren wordt gerealiseerd in het Stationskwartier inclusief het 33 OVTC . Voor de periode tot 2020 is hier een programma voorzien van 107.750 m² BVO, waarvan 71.300 m² BVO in gemeentelijke grondexploitaties. Van de 107.750 m² is 3.000 m² in het verleden al gerealiseerd (kantoor Singelveste AlleeWonen). Daarnaast worden de kantoren in het OVTC (totaal 21.500 m²) in 2015 opgeleverd, en is in 2014 een perceel aan de Staat geleverd voor de bouw van een gerechtsgebouw van maximaal 35.000 m² BVO. De realisatie van 48.250 m² BVO kantoren in het Stationskwartier is nog niet zeker gesteld. In het Tussenproduct ontwikkelen realisatiestrategie Via Breda is geconstateerd dat sprake is van een overprogrammering aan geplande kantoren binnen Via Breda (Stationskwartier, station en Drie Hoefijzers). In de ontwikkelen realisatiestrategie Via Breda, die op korte termijn aan de raad ter besluitvorming zal worden voorgelegd, zullen voorstellen gedaan worden om de plancapaciteit aan kantoren in Via Breda tot reëlere proporties terug te brengen. In het voorstel is voorzien in de transformatie en uitfasering van een deel van de plancapaciteit. In de grondexploitaties zijn nog in drie grondexploitaties kantoren voorzien, namelijk in het Stationskwartier, Triple O en een klein volume in Teteringen. In totaal is in de gemeentelijke grondexploitaties nog voorzien in de uitgifte van 76.300 m² BVO kantoor in de periode tot en met 2023. De piek die in 2014 is opgenomen betreft de locatie van de rechtbank. In deze figuur is nog geen rekening gehouden met de aanpassingen die in het kantorenprogramma zullen worden doorgevoerd binnen het Stationskwartier, aangezien hier eerst bestuurlijke besluitvorming over moet plaats vinden. Wel is hier enigszins op geanticipeerd door het uitgiftetempo voor de kantoren in het Stationskwartier te verlengen tot en met 2023. De nog voorziene uitgifte qua kantoren binnen Triple O vormt een aandachtspunt (zie geheime hoofdstuk 6). De gemiddelde uitgifte in de gemeentelijke grondexploitaties over de periode 2014 tot en met 2023 komt uit op 7.630 m² BVO per jaar.

33

OVTC: Openbaarvervoer Terminalcomplex 63

40.000 35.000

m² BVO

30.000 25.000 20.000

Teteringen

15.000

Triple O

10.000

Stationskwartier

5.000 0

jaar

Figuur 24: Uitgifte kantoren die opgenomen zijn in gemeentelijke grondexploitaties

In de grondexploitatie Steenakker Zuid is nog 5.000 m² BVO kantoren opgenomen (locatie Nac stadion) die eind 2014 overgeboekt zal worden naar de ‘voorraad gronden en panden’ van het Grondbedrijf (zie §4.2.4). Binnen de voorraad gronden en panden is ook het perceel Princenhagelaan (zuid) opgenomen waar conform tabel 18 de realisatie van 23.500 m² BVO mogelijk is. Naar verwachting zal het te realiseren kantooroppervlak op dit perceel aanzienlijk lager liggen (eerder 7.000 m² BVO tot 10.000 m²) vanwege de parkeeroplossing en de marktomstandigheden. Opschonen (bestemmings)plancapaciteit Ter voorbereiding op de Kantorennota Breda 2020 zijn in 2011 alle plannen voor kantoren in beeld gebracht en is de omvang aan niet benutte bestemmingsplancapaciteit in belangrijke mate geïnventariseerd. In de bestemmingsplannen was destijds ruimte voor in totaal 2.160.367 m² kantoren. Inmiddels is ruim 1,6 miljoen m² BVO aan bestemmingsplancapaciteit geschrapt en is ruim 41.000 m² geschrapt in bestemmingsplannen die nu in procedure zijn. Het streven is er op gericht om nog eens ruim 150.000 m² aan bestemmingsplancapaciteit te schrappen. De plancapaciteit (van groen tot rijp) bedroeg 508.345 m² aan gemeentelijke en private plannen. Een deel van deze plancapaciteit was nog niet vertaald in bestemmingsplancapaciteit. De totale plancapaciteit bleek een veelvoud van de maximale jaarlijkse behoefte. Deze bevinding gaf de gemeente aanleiding om in te zetten op het terugdringen van de planomvang van kantorenprojecten. Sinds de Kantorennota 2020 is reeds 286.850 m² BVO geschrapt aan de plancapaciteit van gemeentelijke en private plannen. Het streven is om nog 57.325 m² BVO te schrappen. De te schrappen opgave heeft betrekking op private plannen. De opgave om nog 57.325 m² BVO te schrappen is exclusief de kantorencapaciteit die binnen Via Breda geschrapt en/of getemporiseerd zal worden. Gemeentelijke strategische grondvoorraad Het harde programma aan kantoren in zowel gemeentelijke als particuliere plannen is meer dan voldoende om in de te verwachte behoefte tot 2020 te voorzien. In de Structuurvisie Breda 2030 is aanvullend hierop Officepark Steenakker als strategische reservelocatie voor kantoren opgenomen voor de langere termijn. Fase 2 van het Werklandschap Rithmeester Park/’t Hout kan, indien de marktomstandigheden hier aanleiding toe geven, tot ontwikkeling worden gebracht (bedrijven en kantoren); met inachtneming van de door de raad aangenomen motie hieromtrent (motie Bavel zuid en ‘t Hout). Gelet op de huidige en te verwachten 64

marktomstandigheden en de plannen die al vastliggen, ligt het niet voor de hand om deze locaties de aankomende jaren tot ontwikkeling te brengen. Transformeren en saneren van kantoren De transformatie en sanering van kantooroppervlak in gebieden zonder toekomstperspectief vormt een steeds grotere opgave. Het doel is om de kantorenvoorraad niet verder te laten groeien. Gezien de nieuwbouwopgave betekent dit ook dat de transformatie/saneringsopgave dus minimaal net zo groot zal moeten zijn. Om kantoren te kunnen transformeren is het wenselijk om woningbouwprogramma beschikbaar te hebben om daarmee een deel van het kantooroppervlak om te kunnen zetten naar wonen. Dit echter alleen voor de panden en locaties die geschikt zijn om als woonbestemming ingezet te worden. Het woningbouwprogramma wat hiervoor benodigd is zal inzichtelijk gemaakt gaan worden.

3.3.4 Conclusies kantoren Bovenstaande analyse op totaalniveau leidt tot onderstaande tabel: Kwantitatieve opgave kantoren

Gerealiseerd






Kwantitatieve plancapaciteit kantoren

172.636 m² BVO


1,8 miljoen m² BVO schrappen waarvan ondertussen 1,6 miljoen is geschrapt


Schrappen plancapaciteit*


57.325 m² BVO kantoren schrappen + reductie kantoren Via Breda + eventuele reductie Princenhagelaan (zuid)

(*overlapt deels de opgave van het schrappen van bestemmingsplancapaciteit)

Transformatie en saneren kantoren (nog niet gekwantificeerd) Tabel 19: Kwantitatief overzicht stand van zaken programmering kantoren



Het zal naar verwachting een lange tijd gaan duren voor de kantorenmarkt weer in evenwicht is. De economische groei die in 2014 voorzien is, zal onvoldoende zijn om de toename in de kantorenleegstand te stoppen.



De overprogrammering is sinds het in werking treden van de kantorennota, drastisch aangepakt. Een aanzienlijk deel van de bestemmingsplancapaciteit en plancapaciteit kantoren is geschrapt. 65



Momenteel wordt in opdracht van de provincie, door het EIB, gewerkt aan een actuele kantorenprognose en is een regionale kantorennota in voorbereiding.



De kwantitatieve plancapaciteit kantoren tot 2020 is hoger dan de maximale behoefte aan nieuwbouw. In deze plancapaciteit is echter ook de bouw van het gerechtsgebouw (max. 35.000 m² BVO) opgenomen en de kantoren in het OVTC (21.500 m²) die voor een groot deel gevuld zullen worden met het belastingkantoor. Daarnaast zal deze kwantitatieve plancapaciteit naar verwachting naar beneden worden bijgesteld. In het Tussenproduct ontwikkelen realisatiestrategie Via Breda is geconstateerd dat sprake is van een overprogrammering aan geplande kantoren binnen Via Breda (Stationskwartier, station en Drie Hoefijzers). In de ontwikkelen realisatiestrategie Via Breda, die eind dit jaar aan de raad ter besluitvorming zal worden voorgelegd, zullen voorstellen gedaan worden om de plancapaciteit aan kantoren in Via Breda tot reëlere proporties terug te brengen.



Binnen de gemeentelijke grondexploitaties is een plancapaciteit van kantoren opgenomen van in totaal 71.123 m² (inclusief 35.000 m² voor het gerechtsgebouw). Deze plancapaciteit is voorzien binnen het Stationskwartier en in beperkte omvang in Triple O en Teteringen.



De strategische kantorenlocaties Officepark Steenakker en fase 2 van het Werklandschap Rithmeester Park/’t Hout zijn op dit moment niet benodigd.



Een tendens is zichtbaar van kleine kantoortjes die hun intrek nemen bij bedrijven op bedrijventerreinen. Een mogelijke oorzaak hiervan is de lagere huurprijs op dergelijke locaties. Dit is een ongewenste ontwikkeling, die de werking van de kantorenmarkt verstoort.



Op dit moment wordt niet gemonitord in hoeverre de plancapaciteit aan kantoren aansluit bij de kwalitatieve behoefte. Dit zal nog nader in beeld gebracht moeten worden.



Het doel is om de kantorenvoorraad niet verder te laten groeien. Gezien de nieuwbouwopgave betekent dit ook dat de transformatie en sanering van kantooroppervlak in gebieden met weinig toekomstperspectief en van niet courante panden in andere gebieden, daarmee een omvangrijke opgave is. Dit betekent dat het wenselijk is om woningbouwprogramma beschikbaar te hebben om daarmee een deel van het kantooroppervlak om te kunnen zetten naar wonen. De transformatie van kantoren naar wonen is alleen van toepassing op de panden en locaties die geschikt zijn om als woonbestemming ingezet te worden.

3.4 Detailhandel De detailhandel is een dynamische sector. In een snel tempo doen zich veel ontwikkelingen voor: 34 schaalvergroting, filialisering maar ook superspecialisatie, brancheverruiming en branchevervaging en natuurlijk de toename van online-verkopen. De periode van expansie is voorbij en sanering van een deel van het winkeloppervlak lijkt onvermijdelijk met name in de non-foodsector. Breda is een begrip als het op winkelen aankomt. De binnenstad en de woonboulevard trekken veel bezoekers, vooral van buiten de gemeente. Daarnaast heeft de Bredase detailhandel ook een belangrijke functie voor de eigen bewoners. Voor hen is de binnenstad de plek voor het funshoppen terwijl de buurt- en wijkwinkelcentra er zijn voor de dagelijkse boodschappen en om buurtgenoten te ontmoeten.

34

Filialisering: Toename van het aantal ketenorganisaties (vb. H&M, Blokker etc.). Superspecialisatie: Speciaalzaak met een verdere specialisatie in het assortiment. Brancheverruiming/branchevervaging: Verschijnsel dat ondernemingen hun assortiment steeds verder uitbreiden. 66

De sector detailhandel is tevens belangrijk voor de werkgelegenheid. Kortom detailhandel neemt een belangrijke plaats in in de economie en het sociale leven en draagt in belangrijke mate bij aan de levendigheid en uitstraling van de stad. Breda heeft de ambitie om als winkelstad verder te groeien. Enerzijds om haar eigen inwoners meer keus te bieden, anderzijds om haar regionale en bovenregionale verzorgingsfunctie waar te blijven maken. In dit deel van het MPGP wordt ingegaan op de programmering en de planning van detailhandel. 3.4.1 Beleidsdoelstellingen en opgave detailhandel De gemeente Breda streeft zoals vastgelegd in de Detailhandelsnota 2010-2020 en in de Structuurvisie Breda 2030 naar een duurzame aanbodstructuur die bestaat uit, ook voor de langere termijn, levensvatbare, elkaar aanvullende retailgebieden. Om deze doelstelling te realiseren zijn in de structuurvisie de volgende belangrijke strategische keuzes gemaakt:   

Focus op winkelgebieden met toekomstperspectief; Niet actief inzetten op het behoud van de detailhandelsfunctie in gebieden zonder toekomstperspectief. Wel actief ondersteunen met de invulling van andere bedrijvigheid; Geen nieuwe detailhandelsontwikkelingen buiten de bestaande structuur in de periferie.

Deze keuzes zijn in lijn met de ‘ladder van duurzame verstedelijking’ waarmee Rijk en Provincie aansturen op zorgvuldigheid en terughoudendheid bij nieuwe, grootschalige winkelontwikkelingen. Kwantitatieve opgave detailhandel In de structuurvisie is in een kwantitatieve opgave voorzien met ‘nieuwe detailhandelsmeters’. Deze opgave is weergegeven in tabel 20. Daarbij dient opgemerkt te worden dat de toevoeging van detailhandelsmeters bij de Bavelse Berg specifiek gericht is op de realisatie van thematische detailhandel op het gebied van sport try and buy en dat het winkeloppervlak in de OV-Terminal gericht is op reizigersgerelateerde detailhandel met inbegrip van overige functies zoals zakelijke dienstverlening. Locatie

Kwantitatieve opgave

Dr. Struyckenplein

4.000 m² bvo

OV-Terminal

9.000 m² bvo

Woonboulevard

3.200 m² bvo

Stadionlocatie (Stadastores)

14.500 m² bvo (inclusief verplaatsers)

Bavelse Berg

4.000 – 11.500 m² bvo

Binnenstad: Achter de Lange Stallen

28.000 m² bvo

Hoge Vucht

7.000 m² bvo

Totaal

69.700 - 76.850 m² bvo 55.760 – 61.480 m² wvo

67

Tabel 20: Kwantitatieve opgave detailhandel zoals opgenomen in de Structuurvisie Breda 2030

3.4.2 Context 2014 detailhandel Zoals gezegd is detailhandel een zeer dynamische sector. Het vastgoedsegment detailhandel is het segment waar op dit moment de grootste veranderingen plaats vinden. De voornaamste trends en ontwikkelingen zijn in onderstaand kader op een rij gezet. Overzicht voornaamste trends en ontwikkelingen binnen de detailhandel:

35

36



De vergrijzing zorgt naar verwachting voor lagere bestedingen;



Verdere toename online-verkopen. De fysieke winkel zal niet verdwijnen, maar naar verwachting zal de behoefte aan winkelvloeroppervlak wel dalen. Onlinewinkels hebben steeds vaker behoefte aan fysieke verkooppunten;



Verkoop via twee verkoopkanalen, namelijk via internet en een fysieke winkel, en de koppeling van deze verkoopkanalen (multichanneling en cross channeling);



Het belevingsconcept (funshoppen) wordt steeds belangrijker;



Het middensegment van de retail is onder druk komen te staan;



Schaalvergroting met als gevolg een behoefte aan grotere winkeloppervlakten;



Toenemende filialisering maar tegelijkertijd ook van superspecialisatie;



De bevolking krimpt in diverse regio’s, waardoor minder behoefte is aan winkelvloeroppervlak;



Concentratie van winkels op grote en sterke winkellocaties. Binnensteden worden compacter en 35 aanloopstraten krijgen het zwaar. Meer pop-up-stores en pop-up gallery in leegstaande ruimten;



De lage economische groei die de aankomende jaren verwacht wordt, beperkt de consumentenbestedingen;



Technologische ontwikkelingen gaan hun intrede doen binnen de detailhandel, waaronder 3Dprinting;



Steeds vaker flexibiliteit in huurcontracten (korter, omzetgerelateerd en dergelijke);



De economische levensduur van bepaalde consumentenproducten wordt steeds korter (vb. fast fashion);



Het aantal zelfstandige ondernemers op de hoofdwinkelstraten neemt fors af;



De kleding- en modebranche is verder aan het mondialiseren;



Verbreding van het assortiment en toename shop-in-shop concept (vb. V&D).

36

Pop-up-stores en pop-up gallery: Tijdelijke winkel of gallery in vaak leegstaande winkelruimten. Shop in shop: ‘een winkel in een winkel’; vb. in de V&D zijn andere winkels zoals de Mexx, Bennetton en Ici Paris gevestigd. 68

Deze trends en ontwikkelingen leiden ertoe dat sanering van een deel van het winkeloppervlak onvermijdelijk lijkt met name in het non-food segment. Hoofdzakelijk treden problemen op in de winkelgebieden in de aanloopstraten, kleine en middelgrote steden, grootschalige objecten en locaties zonder duidelijke profilering en in de krimpregio’s. Beleggers in winkelvastgoed concentreren zich meer en meer op de toplocaties. Zij verwachten dat in Nederland maximaal 15 à 20 hoogwaardige koopconcentraties ontstaan in grotere (provinciale) steden. Deze ontwikkelingen zijn ook merkbaar in Breda. Met een leegstand van 10% is Breda terug te vinden in de top 37 10 van grotere gemeenten (zie figuur 25) . De leegstand in Breda verschilt echter per winkelgebied. Zo is de leegstand op de woonboulevard bijvoorbeeld zeer beperkt.

38

Figuur 25: Leegstand winkels in % WVO 2013 (licht) en 2014 (donker)

Breda heeft een belangrijke positie in de regio West-Brabant. De binnenstad van Breda en de woonboulevard worden gerekend tot de belangrijkste bovenregionale trekkers. In heel West-Brabant is anno 2013 sprake van 39 uitbreidingsplannen van circa 95.500 m². Kwantitatieve overwegingen, oftewel is er ruimte voor uitbreiding van het winkelaanbod, zijn echter niet meer leidend. Het gaat om kwalitatieve overwegingen, immers branches verschillen, locaties verschillen en de ene winkelmeter is ook qua formule of marktsegment de andere niet. Daarom wordt ook in de regio West-Brabant ingezet op herstructurering van de bestaande detailhandelsstructuur: behoud/versterking van perspectiefrijke, voor de regionale consument belangrijke winkelgebieden en accepteren van negatieve effecten voor winkelgebieden met minder of geen perspectief. 3.4.3 Programmering detailhandel Realisatie detailhandel: In de periode 1994-2013 is binnen de gemeente Breda in diverse gebieden detailhandel gerealiseerd, waarbij de realisatie en uitbreiding van de woonboulevard met circa 85.000 m² BVO voor de grootste toevoeging heeft gezorgd (zie figuur 26). Deze lijst is niet volledig maar betreft de belangrijkste nieuwe ontwikkelingen. 37

Bron: O&I en Locatus, december 2013

38

WVO = Winkelvloeroppervlak

39

Bron: inventarisatie uitbreidingsplannen Detailhandelsvisie West-Brabant 2014-2020 69

Initiatieven in de kleinere buurt- en wijkwinkelcentra en dorpskernen ter versterking van deze centra zijn niet opgenomen.

Figuur 26: Oplevering detailhandel Breda 1994-2013

Ook in Breda is sprake geweest van een aanzienlijke expansie van het winkeloppervlak. In 20 jaar tijd is ruim 40 156.000 m² BVO detailhandel gerealiseerd (exclusief de kleinere buurt- en wijkcentra), oftewel gemiddeld is 7.800 m² BVO detailhandel in deze periode per jaar gerealiseerd. Omgezet naar winkelvloeroppervlak is in deze 20 jaar circa 125.000 m² WVO gerealiseerd. Ter vergelijking; de binnenstad van Breda telt ongeveer 107.000 m² WVO. Winkels waren tot voor kort populair onder beleggers. Vanwege hun lage leegstand en stabiele inkomsten werd detailhandel gezien als een veilige beleggingscategorie. Plancapaciteit kwantitatief en kwalitatief detailhandel Breda heeft een sterke regionale positie en die vertaalt zich in een relatief ruim winkelaanbod zowel qua aantal winkels als qua winkelvloeroppervlak. Het aanbod is met name relatief groot in de niet-dagelijkse 41 artikelen waar ook de woonboulevard toe gerekend wordt. Van de uitbreidingsplannen die omschreven zijn in de Structuurvisie Breda 2030 is ondertussen een deel daadwerkelijk opgeleverd. De Stadastores zijn in 2013 geopend (zie figuur 25). Daarnaast is een deel van de plannen dit jaar opgeleverd, namelijk het wijkwinkelcentrum Dr. Struyckenplein met 4.000 m² en het grootste 42 deel van de reizigersgerelateerde detailhandel in het OVTC met een omvang van 9.000 m² BVO. Ondanks eerder omschreven trends en de economische crisis zijn er nog geen wijzigingen voorzien in de plannen die nog in de plancapaciteit zijn opgenomen. Deze plannen passen in de beleidsdoelstellingen zoals omschreven in de Structuurvisie Breda 2030. Het gaat hierbij om de plannen die opgenomen zijn in tabel 21.

40

Dit is inclusief de winkels die naar de Stadastores zijn verhuisd.

41

Grootste niet overdekte woonboulevard van Nederland.

42

Een klein deel van de opgave moet nog opgeleverd worden, aangezien deze opgenomen is in het zuidelijke deel van het OVTC wat op dit moment in aanbouw is. 70

Plancapaciteit detailhandel

e

Omvang

Indicatie planning start bouw

6 fase woonboulevard

3.200 m² bvo

2014-2015 (verbouwing bestaand gebouw)

Achter de Lange Stallen

28.000 m² bvo

2017

Bavelse Berg

4.000 - 11.150 m² bvo

4.000 m² in 2015 en het resterende programma rond 2017

Uitbreiding winkelcentrum Hoge Vucht

7.000 m² bvo

2014-2015

Totaal planvoorraad

42.200 m² bvo – 49.350 m² bvo

Tabel 21: Nog te realiseren plancapaciteit

Breda wil tot de top van de winkelsteden blijven behoren en zal wat betreft nieuwe detailhandelsinitiatieven voorop moeten blijven lopen. Van groot belang is dat vernieuwing op de juiste plek binnen de detailhandelsstructuur plaats vindt, waarbij kwaliteit boven kwantiteit gaat. De verschillende winkelgebieden vullen elkaar aan en hebben ieder een eigen functie binnen de detailhandelsstructuur door specifieke kenmerken en kwaliteiten. In landelijke publicaties komt steeds terug dat juist in steden als Breda, met een toonaangevende, historische binnenstad, kansen liggen. Daarom is gekozen voor een duidelijke structuur die bestaat uit elkaar aanvullende, en zich onderscheidende winkelgebieden. Voorop staat dat de winkelfunctie van de binnenstad niet aangetast mag worden door ontwikkelingen elders in de stad. Nieuwe ontwikkelingen buiten de binnenstad worden getoetst op de toegevoegde waarde voor de consument en de effecten op onder meer de binnenstad. Dit om te voorkomen dat door grootschalige ontwikkelingen aan de randen van de stad de binnenstad leeg loopt. De versterking/kwantitatieve uitbreiding vindt vooral plaats in de binnenstad en Via Breda. Breda heeft Achter de Lange Stallen nodig om bij de top van de winkelsteden te blijven behoren. Het is belangrijk in een historische binnenstad ook ruimte te creëren voor grootschalige nieuwe formules om de consument een totaalpakket te kunnen bieden. Het kernwinkelgebied in de binnenstad zal compacter worden en sanering van winkelmeters zal vooral aan de randen plaatsvinden. Deze ontwikkeling (compacter worden kernwinkelgebied) zal naar verwachting hoe dan ook plaats vinden als gevolg van de eerder geschetste trends en ontwikkelingen. Binnen het project Bavelse Berg is zowel in de evenementenzone als op de berg in beperkte mate ruimte voor detailhandel. De detailhandel sluit aan bij het thema, is aanvullend op het aanbod in de binnenstad en een 43 aanzienlijk aandeel zal gericht zijn op sport, waarbij de uniciteit onder andere in het try-and-buy principe zit en in de mogelijkheid actief sport te beoefenen in een daarvoor geschikt gemaakte buitenruimte. Saneren en transformeren van detailhandel Het zal duidelijk zijn dat de ontwikkelingen in de detailhandel ook merkbaar zullen zijn in Breda. Sanering van een deel van het winkeloppervlak zal ook in Breda plaats vinden. Ruimte bieden aan ondernemersinitiatieven 43

Producten ter plaatse uitproberen (try) en kopen (buy). 71

en de dynamiek in de detailhandel dient op de juiste plekken te gebeuren. In gebieden zonder toekomstperspectief in de detailhandel zal invulling met andere bedrijvigheid of functies actief ondersteund moeten worden. Dit betekent ook dat het vanuit de transformatieopgave zeer wenselijk is dat er woningbouwprogramma beschikbaar is om een deel van winkeloppervlak om te kunnen zetten naar wonen. 3.4.5 Conclusies detailhandel Overzicht kwantitatieve programmering detailhandel Gerealiseerd 1994-2013

156.000 m² BVO

Gerealiseerd in 2014 Betreft het OVTC en Dr. Struyckenplein

13.000 m² BVO

Nog resterende plancapaciteit detailhandel

42.200 m² BVO – 49.350 m² BVO

Tabel 22: Stand van zaken kwantitatieve programmering detailhandel



Detailhandel is het vastgoedsegment waar op dit moment de grootste veranderingen in plaats vinden. Dit leidt er toe dat de periode van expansie voorbij is en sanering van een deel van het winkeloppervlak onvermijdelijk lijkt, met name in de non-food sector.



De verwachting is dat landelijk maximaal 15 à 20 hoogwaardige koopconcentraties ontstaan in grotere (provinciale) steden. Om als Breda tot de top te blijven behoren zal Breda met nieuwe detailhandelsinitiatieven voorop moeten blijven lopen, waarbij kwaliteit voor kwantiteit gaat. Achter de Lange Stallen is nodig als versterking van de binnenstad.



De kwantitatieve opgave op het gebied van detailhandel, zoals voorzien in de Structuurvisie Breda 2030, behoeft geen bijstelling. De resterende opgave bestaat uit de realisatie van detailhandel binnen de projecten Bavelse Berg, Achter de Lange Stallen, de uitbreiding van winkelcentrum Hoge Vucht en de woonboulevard.



Naast de kwantitatieve opgave die nog gerealiseerd moet worden, is geen behoefte aan een strategische voorraad van nieuwe detailhandelsinitiatieven. De bestaande voorraad en de nog te realiseren opgave, bieden voldoende ruimte om de behoefte op te kunnen vangen. Bestaande e vestigingen behouden de mogelijkheid om uit te breiden. De eerder voorziene detailhandel in de 3 fase Stadionlocatie is geschrapt.



Daarnaast wordt ingezet op de transformatie en sanering van winkeloppervlak in gebieden zonder toekomstperspectief. De transformatie naar diverse functies is mogelijk. In individuele gevallen kan dat betekenen dat omzetting naar een woonfunctie wenselijk kan zijn. Dat betekent dat in dat geval het gewenst is om woningbouwprogramma beschikbaar te hebben.

3.5 Leisure en toerisme Leisure en toerisme zijn belangrijk voor Breda. Het draagt bij aan een positief imago (visitekaartje voor de stad), het leefplezier van de eigen inwoners en bezoekers en is bovendien goed voor de stedelijke economie. Breda heeft het afgelopen decennium een schaalsprong gemaakt als toeristische bestemming. De groei in bezoekers is voor een belangrijk deel toe te schrijven aan de komst van nieuwe voorzieningen en gebiedsontwikkelingen zoals de haven, Chassé Park, Graphic Design Museum (nu MOTI), ’t Sas en Holland Casino. Ook grote landelijke evenementen als het Glazen Huis hebben positief aan het bezoekersaantal bijgedragen. 72

1.600.000 1.400.000

aantal dagtoeristen

1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 Ontwikkeling dagtoeristen Breda

400.000 200.000 0

jaar 44

Figuur 27: Jaarlijkse ontwikkeling Nederlandse dagtoeristen in Breda (2003 tot en met 2013)

Vanaf 2008 zien we echter een daling van het aantal toeristische bezoekers van 1,5 miljoen in 2008 tot 1,3 miljoen in 2011 en verder omlaag tot 1,1 mln in 2013 (zie figuur 27). De economische crisis is hier voor een belangrijk deel debet aan maar de daling in Breda wordt waarschijnlijk verder versterkt door het uitblijven van vernieuwing van het toeristisch product en toevoeging van nieuwe (belevings-)concepten. Voor de toekomst blijft ‘toerisme en vrije tijd’ echter een groeimarkt. Voor Breda liggen er kansen in de verwachte groei van shortbreaks, hotelvakanties en citytrips. De uitgangspositie is goed. Al jaren achtereen wordt Breda door de toerist gekozen als een van de meest gastvrije steden van Nederland. Met leisure worden de (concentraties) van commerciële vrijetijdsvoorzieningen met een publieksverzorgende functie bedoeld. Voor Breda kan daarbij een aantal belangrijke gebieden onderscheiden worden, te weten de binnenstad, de woonboulevard, het (toekomstige) evenemententerrein de Bavelse Berg, de NAC-locatie (Stadionkwartier), Ginneken-Markdal, de Galderse Meren en de sportboulevard. De verschillende leisure-locaties dienen ieder een zo veel mogelijk onderscheidende en thematische invulling te kennen waarbij gastvrijheid, vernieuwing en beleving kernbegrippen zijn. Een betere (ruimtelijke) samenhang en (programmatische) afstemming tussen de locaties leidt tot synergie waardoor de consument verleid wordt Breda langer en vaker te bezoeken. Te denken valt aan het verbeteren van de onderlinge vervoersverbindingen, gezamenlijke promotie en wellicht ook innovatieve crossovers. Bij de doorontwikkeling van bestaande locaties of het ontwikkelen van nieuwe locaties moeten deze uitgangspunten een belangrijk vertrekpunt vormen. Kansrijke nieuwe leisure-locaties zijn de Haven, de Mark en de Singel (Bruisend Waterplein), de Bavelse Berg, het Stadionkwartier (NAC), het Havenkwartier en ook het nieuwe station en haar omgeving. In het programma LandStad de Baronie vormt vrije tijd één de pijlers en zal naast het bieden van verschillende belevingen worden ingezet op een betere stad-land relatie. 3.6 Hotelmarkt De Bredase hotelmarkt, in aantallen kamers, is praktisch gelijk aan wat men zou verwachten van een stad met de grootte van Breda op basis van het aantal inwoners. Een groot verschil echter tussen de gemeente Breda en andere vergelijkbare steden in Nederland is de snelle groei van het aantal hotelkamers in de afgelopen 10 jaar. 44

Bron: NBTC rapport ‘Toeristisch bezoek aan steden’ 73

Geconcludeerd kan worden dat Breda de afgelopen 10 jaar ‘ingelopen’ is met betrekking tot de omvang van de 45 hotelmarkt en de huidige situatie zou men kunnen kenmerken als een gezonde omvang in aantal kamers . De verwachting is dat er marktruimte is voor het toevoegen van nieuwe hotelkamers. Dit is voor een belangrijk deel ingegeven door de katalysator projecten (onder andere Bavelse Berg en Via Breda) die de komende jaren zorgen voor meer leisure- en zakelijke gasten. Er is echter maar een beperkte groei mogelijk. Zeker gezien het gegeven dat het aantal leisure gasten al een aantal jaar, mede ingegeven door de crisis, daalt. Het beeld is ook dat het aantal zakelijke gasten afneemt. Het is cruciaal dat nieuwe (hotel-)initiatieven daadwerkelijk nieuwe bezoekers aantrekken en niet zorgen voor (nog) lagere bezettingsgraden en kamerprijzen voor de bestaande verblijfsaccommodaties. Breda is goed voorzien in drie en viersterren hotels. Ook op de bovenkant van de markt wordt nu ingespeeld met de beoogde komst van het vijfsterrenhotel ‘Grand Hotel; Nassau’. Voor de komst van nieuwe hotels is onderscheidend vermogen van belang. Het sterrensegment is daarbij niet meer leidend. Hierbij kan gedacht worden aan:   

het aanbieden van een hotelconcept dat er nog niet is het focussen op doelgroepen die (nog) niet (voldoende) worden bediend het inspelen op en/of toevoegen van waarde bij (nieuwe) gebiedsontwikkelingen

Het college heeft kennis genomen van de verschillende hotelinitiatieven en zal een afweging maken of en in welke mate op de initiatieven gestuurd zal moeten worden. Op dit moment zijn meer dan voldoende hotelinitiatieven opgestart. In de geheime bijlage 2 zijn de diverse hotelinitiatieven weergegeven zoals deze per 1 juli 2014 bekend zijn bij de gemeente. Nieuwe hotelconcepten kunnen de uitstraling van de stad verder versterken. Gebruik van bijzondere locaties, het hergebruik van markante panden of crossovers met ander sectoren (bv. zorg) realiseren nog meer onderscheidend vermogen. Te denken valt ook aan tijdelijke hotels (bijv. pop up hotels bij evenementen) of 46 inspelend op de consumer tot consumer trends als airbnb .

45

Bron: Gemeente Breda en de NHTV, ‘The future of the hospilitay market in Breda’, 2013

46

Airbnb is een community marktplaats waar gasten ruimtes bij verhuurders kunnen boeken en waar mensen die plek over hebben in contact komen met degenen die op zoek zijn naar een plek om te verblijven. 74

4 Financiële stand van zaken en meerjarenprognose grondbeleid halfjaar 2014 4.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden de financiële stand van zaken en de analyse van de meerjarenprognose voor het actief grondbeleid gepresenteerd. Daarbij komen de gemeentelijke grondexploitaties en de portefeuille panden en gronden aan bod. De stand van zaken is gebaseerd op de herzieningen per 1 juli 2014 die onder meer zijn opgesteld ten behoeve van de Begroting 2015 en de tweede bestuursrapportage 2014. 4.2 Herziening grondexploitaties halfjaar 2014 De grondexploitaties worden twee keer per jaar herzien, namelijk per 1 juli en per 1 januari. Tijdens de herziening van een grondexploitatie worden:  de aannames vervangen door realisaties;  eerder gedane aannames nagelopen op realiteitsgehalte en bijgesteld;  projectplanningen tegen het licht gehouden en bijgesteld. De herziening van de grondexploitatie leidt tot een aangepast financieel beeld. De resultaten van de herzieningen worden opgenomen in de begroting (halfjaarherziening) en de jaarrekening (eindejaarsherziening). In dit MPGP wordt gerapporteerd over de halfjaarherzieningen van 2014. Het aantal grondexploitaties is sinds het MPG 2013 afgenomen van 34 naar 28 (waaronder het stopzetten van de grondexploitaties Woonakker en Bavel Zuid). In de eerste helft van 2014 zijn de grondexploitaties Rithmeester Park en Vlaszak/Gasthuispoort vastgesteld door de raad. Daarmee is het aantal niet vastgestelde grondexploitaties afgenomen naar twee. Dit zijn de grondexploitaties Eikberg en Adriaan Klaassen Landgoed. Voor de Eikberg is een realisatiestrategie in voorbereiding. Deze zal samen met de grondexploitatie in het najaar van 2014 aan de raad ter besluitvorming worden voorgelegd. In de raad van 21 mei jl. is de ontwikkelingsrichting voor Adriaan Klaassen Landgoed vastgesteld. Op basis hiervan zal in eind 2014 de grondexploitatie ter besluitvorming aan de raad worden aangeboden. Voor de grondexploitaties Stationskwartier en Teteringen zijn actualisaties van de realisatiestrategieën in voorbereiding. Deze zullen eind 2014 aan de raad aangeboden worden ter besluitvorming en kunnen leiden tot aanpassing van de resultaten. In het geval de grondexploitaties verslechteren heeft dit effect op het jaarrekeningresultaat van 2014 omdat in dat geval de voorzieningen verhoogd moeten worden. 4.2.1 Uitgangspunten grondexploitaties Gehanteerde parameters bij de herziening 1 juli 2014 In de grondexploitaties die geactualiseerd zijn per 1 juli 2014, is gerekend met de parameters, zoals weergegeven in tabel 23. Bij gelijkblijvende omstandigheden zullen deze parameters toe gepast worden bij de herziening van de grondexploitaties in het kader van de Jaarrekening 2014. De parameters zijn hier nader toegelicht. Parameters Omslagrente Opbrengstenstijging

2014 3,9% 0,0%

2015 e.v. 3,9% 0,0%

Kostenstijging

2,5%

2,5%

Tabel 23: Parameters die gehanteerd zijn bij de herziening van de grondexploitaties per 1 juli 2014

Omslagrente In de grondexploitatie wordt gerekend met de interne doorberekende rente (de omslagrente). De hoogte van deze rente wordt bepaald op concernniveau en is daarmee een gegeven. In de Begroting 2015 wordt deze ongewijzigd gelaten op 3,9%. Aanpassing van de omslagrente op korte termijn is niet voorzien. Opbrengstenstijging Op dit moment wordt in de grondexploitaties geen rekening gehouden met opbrengstenstijging over de 75

opbrengsten (grondopbrengsten en subsidies). Gezien de huidige marktomstandigheden binnen de vastgoedsegmenten kantoren, bedrijven en detailhandel, is er geen aanleiding om voor de bijbehorende grondopbrengsten van deze segmenten opbrengstenstijging toe te passen. Voor de woningmarkt zijn de 47 signalen positiever. Diverse landelijke instellingen houden rekening met een geringe prijsstijging van de woningprijzen de aankomende jaren. Het is echter nog te vroeg om dit al te vertalen in een opbrengstenstijging van de bijbehorende grondprijzen van de woningen, aangezien het herstel van de markt eerst nog daadwerkelijk moet doorzetten. Kostenstijging Het grootste deel van de kosten in een grondexploitatie hangt samen met de civieltechnische kosten voor het bouwen woonrijp maken van het plangebied. De cijfers van het CBS en Bouwkostenkompas laten zien dat de indexcijfers voor de grond- weg- en waterbouw (= GWW) sinds het begin van de economische crisis eind 2008, 48 gestaag zijn gestegen. Afgelopen jaar zijn de indexprijzen voor de GWW-sector gelijk gebleven . De afgelopen jaren is sprake van aanzienlijke aanbestedingsvoordelen in de civieltechnische projecten die aanbesteed worden. Voor de gemeente Breda is dit ook de reden geweest om het bestand met elementenprijzen, wat gebruikt wordt om de civieltechnische ramingen op te stellen, sinds 2007 niet meer te indexeren. Het werk kan, uitzonderingen daargelaten, nog steeds binnen de ramingen uitgevoerd worden. 49 De bodem in de GWW-sector lijkt echter bereikt. De ABN AMRO verwacht dat de GWW-productie in 2014 nog daalt, maar in 2015 weer aan trekt. Vanuit de gemeente Breda worden op korte termijn geen grote mutaties voorzien in de prijzen. Voor de projecten die op langere termijn uitgevoerd worden lijkt het hanteren van een kostenstijging van 2,5% reëel. Aangezien de 2,5% kostenstijging ook gehanteerd wordt voor civieltechnische projecten die op korte termijn uitgevoerd worden, zijn daar mogelijk nog voordelen te behalen ten opzichte van de ramingen die opgenomen zijn in de grondexploitaties. Benchmark parameters andere gemeenten In het accountantsverslag wat door Ernst & Young is opgesteld in het kader van de Jaarrekening 2013, wordt aangegeven dat de door Breda toegepaste opbrengstenstijging en kostenstijging ‘conservatief’ zijn te noemen. Uit een benchmark van de parameters van andere gemeenten, blijkt dat de door de gemeente Breda gehanteerde parameters aan de voorzichtige kant zijn. Grondprijsontwikkeling Op 16 september 2014 heeft het college de grondprijzen voor 2014-2015 vastgesteld. De grondprijzen zijn ter kennisname verstuurd aan de commissie Bestuur. De ontwikkelingen van de afgelopen 1,5 jaar hebben tot gevolg dat de grondprijzen voor een deel van de vastgoedsegmenten zijn aangepast ten opzichte van 2013. De grondprijzen van de koopwoningen, maatschappelijke voorzieningen en de verkoop van reststroken ten behoeve van tuinuitbreidingen, zijn op het zelfde niveau gebleven als 2013. Daarentegen zijn bij de grondprijzen behorende bij particuliere bouwkavels, huurwoningen, kantoren, bedrijventerreinen en detailhandel in een aantal gevallen verlagingen doorgevoerd. Gezien de huidige marktomstandigheden en de voorziene ontwikkelingen is de verwachting dat de bodem qua grondprijs is bereikt voor de meeste vastgoedsegmenten. Met name voor de woningmarkt zijn de vooruitzichten positief. Een neerwaartse bijstelling van de grondprijzen in een deel van het vastgoedsegment detailhandel kan niet uitgesloten worden, gezien de ontwikkelingen en trends binnen dit segment. Ondanks dat de grondprijzen 2014-2015 voorzien in een prijsdaling voor diverse vastgoedsegmenten, is het effect op de gemeentelijke grondexploitaties nihil. De enige grondexploitaties die een nadelig effect ondervinden van de prijsaanpassingen, zijn de grondexploitaties Adriaan Klaassenstraat bedrijven en Hoogeind III. Het verschil bedraagt - € 144.000,- op netto contante waarde per 1-1-2014. Dit nadelige resultaat zal verwerkt worden in de herziening van deze grondexploitaties in het kader van de Jaarrekening 2014. Voor de andere grondexploitaties heeft de prijsaanpassing geen effect, aangezien voorzichtigheidshalve lagere 47

48

49

Rabobank, De Nederlandsche Bank en Syntrus Achmea Bron: GWW-indexcijfers over 2013 van de CROW, BDB en CBS. ABN AMRO, Visie op sectoren 2014, 2014 76

grondprijzen in deze grondexploitaties al waren opgenomen. De prijsaanpassing van de grondprijzen zal, samen met andere maatregelen, zoals marketing & acquisitie, herverkaveling, de risico’s op de verkoop van gemeentelijke gronden moeten beperken. 4.2.2. Resultaten herziening grondexploitaties De resultaten van de herzieningen worden in deze paragraaf gesplitst in de voorziening voor negatieve planresultaten en de verdiencapaciteit van de positieve planresultaten. Daarmee wordt de indeling van de presentatie van de herzieningen in de paragraaf grondbeleid van de jaarrekening gevolgd. De vergelijkende cijfers in deze paragraaf sluiten dan ook aan bij de cijfers van de Jaarrekening 2013. Van de 28 actieve grondexploitaties hebben er 12 een negatief resultaat en 16 een positief (of neutraal) resultaat. Onder de negatieve planresultaten wordt ook de voorziening voor de ‘vertreklocaties rechtbank en belastingkantoor’ meegenomen. Voorziening negatieve planresultaten Wanneer naar verwachting sprake is van verliesgevende grondexploitaties schrijven de verantwoordingsrichtlijnen opgenomen in het Besluit Begroting en Verantwoording voor gemeenten (BBV) voor dat hiervoor voorzieningen gevormd moeten worden op het moment dat deze verliezen voorzienbaar en onafwendbaar zijn. In tabel 24 is weergegeven voor welke grondexploitaties voorzieningen gevormd zijn. Bij dit overzicht zijn de volgende aspecten van belang:  In de kolom ‘mutatie’ is het verschil in voorziening ten opzichte van de Jaarrekening 2013 weergegeven. Een positief bedrag betekent een toename van het negatieve saldo en dus een toename van de voorziening. Een negatief bedrag betekent een afname van het negatieve saldo en dus een afname van de voorziening.  De ‘vertreklocaties rechtbank en belastingkantoor’ betreft nog geen grondexploitatie. Op basis van een indicatieve grondexploitatieberekening is een voorziening gevormd in verband met de contractueel vastgelegde aankoop van deze locaties. In een op te stellen realisatiestrategie zal bepaald moeten worden of de locaties middels actief of faciliterend grondbeleid zullen worden ontwikkeld.

Grondexploitaties NCW per 1-1-2014 (bedragen x €1.000)

Jaarrekening 2013

Mutatie

Halfjaar 2014

TETERINGEN

19.511

-316

19.195

Bouverijen

18.260

-299

17.961

Meulenspie

1.251

-17

1.234

Via Breda

20.244

-38

20.206

Stationskwartier

20.244

-38

20.206

PRINSENBEEK

4.578

-200

4.378

Saval

4.578

-200

4.378

16.687

248

16.935

OVERIGE GREXEN Vlaszak/Gasthuispoort

3.467

42

3.509

Steenakker Zuid

2.115

-21

2.094

Hoogeind III

2.131

-3

2.128

Triple O

1.218

51

1.269

Kloosterkazerne

1.149

-4

1.145

976

192

1.168

Rithmeester Park

3.442

-5

3.437

Adriaan K. landgoed

2.189

-4

2.185

61.020

-306

60.714

Wisselslag

50

Totaal VNP grondexploitaties Vertreklocaties rechtbank en belastingkantoor Totaal Voorziening negatieve grondexploitaties

8.360

8.360

69.380

-306

69.074

Tabel 24: Voorziening negatieve grondexploitaties in het kader van de Jaarrekening 2013 en het Halfjaar 2014 50

VNP = Voorziening Negatieve Plannen 77

Ten opzichte van de totale stand van de voorziening bij de Jaarrekening 2013 bedraagt de afname van de totale voorziening € 306.000,-. De grootste verschillen worden hier toegelicht.  Bouverijen (€ 299.000,- verbeterd): de verbetering is met name veroorzaakt door positieve rente-effecten die ontstaan zijn als gevolg van een herziening van de planning van het bouwen woonrijp maken;  Saval (€ 200.000,- verbeterd): meer zekerheid over de te realiseren grondprijzen leidt tot hogere grondopbrengsten;  Wisselslag (€ 192.000,- verslechterd): het aantal uitgeefbare meters is naar beneden bijgesteld. Daarnaast zijn de plankosten toegenomen. Verdiencapaciteit positieve planresultaten Het positieve (plan)resultaat komt beschikbaar bij het afsluiten van een grondexploitatie of eventueel bij een tussentijdse winstneming (conform de richtlijnen uit de Nota Grondbeleid). De verwachte (toekomstige) resultaten worden niet meegenomen in het meerjarenperspectief en niet meegeteld bij het bepalen van het beschikbare weerstandsvermogen. De grondexploitaties met een verwacht positief planresultaat hebben daarmee een extra buffer voor risico’s. Wanneer een risico optreedt zal namelijk eerst het positief planresultaat van deze grondexploitaties verminderen. Uiteraard blijven grondexploitaties met een positief saldo wel van belang voor de financiële positie van de gemeente Breda. Behaalde positieve resultaten kunnen immers worden toegevoegd aan de gemeentelijke algemene reserve. In tabel 25 zijn de grondexploitaties met een positief planresultaat op een rij gezet. In de kolom ‘mutatie’ is het verschil in saldo ten opzichte van de Jaarrekening 2013 weergegeven. Een positief bedrag betekent een verbetering van het saldo en een negatief bedrag betekent een verslechtering van het saldo. Grondexploitaties NCW per 1-1-2014 (bedragen x €1.000)

Jaarrekening 2013

Halfjaar 2014

Mutatie

TETERINGEN

13.349

137

13.486

Waterdonken

5.408

58

5.466

Hoge Gouw

4.554

-26

4.528

843

113

956

Haenen-Zuid

2.544

-8

2.536

BAVEL

4.976

-107

4.869

Roosberg

4.825

-144

4.681

151

37

188

2.316

64

2.380

Haenen-Noord

Eikberg PRINSENBEEK Neel Oost

70

Neel West

2.246

64

2.310

OVERIGE GREXEN

9.096

-107

8.989

Chaamsebaan Fase 2

534

131

665

Hazeldonk III

917

198

1.115

Nieuw Wolfslaar

3.061

-151

2.910

Asterd

1.346

53

1.399

Adriaan K. bedrijven

1.181

-8

1.173

Heilaar Noord

1.095

-181

914

Douaneterrein

962

-149

813

-

-

-

29.737

-13

29.724

Rombout Keldermanstraat TOTAAL

70

Tabel 25: Resultaat positieve grondexploitaties in het kader van de Jaarrekening 2013 en het Halfjaar 2014

De totale verdiencapaciteit in grondexploitaties met een positief resultaat is nauwelijks gewijzigd ten opzichte van de Jaarrekening 2013 en bedraagt € 29,7 mln op netto contante waarde per 1-1-2014. De resultaten per individueel plan laten wel (beperkte) positieve en negatieve mutaties zien. De vier grootste hiervan zijn: 78

 Hazeldonk III (€ 198.000,- verbeterd): de grondexploitatie wordt in 2014 afgesloten en de gereserveerde budgetten zijn niet meer noodzakelijk;  Nieuw Wolfslaar (€ 151.000,- verslechterd): de uitgifte van percelen is in de tijd naar achteren geschoven in verband met het doorlopen van een bestemmingsplanprocedure. Hierdoor nemen de rentelasten toe;  Heilaar Noord (€ 181.000,- verslechterd): de rentelasten zijn toegenomen doordat de gronduitgifte pas later kan plaatsvinden als gevolg van vertraging in het omleggen van een gasleiding door de Gasunie;  Douaneterrein (€ 149.000,- verslechterd): hogere rentelasten doordat verwacht wordt dat de uitgifte niet meer dit jaar, maar in 2015 gerealiseerd zal worden. 51

Op 16 september 2014 is het definitieve wetsvoorstel ‘Wet modernisering Vpb -plicht overheidsondernemingen’ ingediend bij de Tweede Kamer. Voor het Grondbedrijf heeft dit wetsvoorstel tot gevolg dat een deel van de activiteiten belastingplichtig wordt voor de vennootschapsbelasting. De consequenties voor de toekomstige resultaten zijn nog niet in beeld. Rondom het wetsvoorstel is namelijk nog veel onduidelijk over de bepaling van de winst waarover de belasting wordt geheven. Het is echter niet ondenkbaar dat positieve planresultaten in de toekomst lager zullen worden als gevolg van de afdracht van vennootschapsbelasting. 4.2.3 Meerjarenprognose grondexploitaties Het resultaat van de grondexploitaties op eindwaarde is een optelsom van de boekwaarde (dit is het saldo van de reeds gerealiseerde kosten en opbrengsten), de nog te realiseren kosten en de nog te realiseren opbrengsten. Schematisch ziet dit er voor de actuele grondexploitaties als volgt uit:

Figuur 28: Opbouw resultaat van alle grondexploitaties op eindwaarde

Het saldo van de totaal gerealiseerde kosten en opbrengsten in gemeentelijke grondexploitaties, ofwel de boekwaarde (op 1-1-2014) bedraagt circa € 103 miljoen negatief. Tot het einde van de looptijd is het geraamde saldo van de kosten en opbrengsten € 57 miljoen. Daarmee komt het eindsaldo van alle grondexploitaties samen op € 46 miljoen negatief uit op grond van de huidige prognoses. In de figuur 29 zijn deze cijfers afgezet tegen de ramingen in het MPG 2013.

51

Vpb = Vennootschapsbelasting 79

Figuur 29: Boekwaarde, kosten, opbrengsten en resultaat van alle grondexploitaties in € mln (MPG 2013 versus MPGP 2014)

In figuur 29 is te zien dat de boekwaarde ten opzichte van het MPG 2013 is toegenomen van € 95 miljoen naar € 103 miljoen. De toename is het gevolg van het saldo van de gerealiseerde kosten en opbrengsten in 2013. De nog te realiseren kosten en opbrengsten zijn dan ook gedaald omdat de jaarschijf 2013 is gerealiseerd. Per saldo is het eindresultaat licht verbeterd. De drie grote projecten (Teteringen, Stationskwartier en Rithmeester Park) nemen het merendeel van de nog te realiseren kosten (83%) en opbrengsten (74%) voor hun rekening. In figuur 30 zijn de nog te realiseren kosten en opbrengsten weergegeven voor de drie grootste projecten en het totaal van de overige grondexploitaties.

Figuur 30: Nog te realiseren kosten en opbrengsten in € mln.

Op basis van dit overzicht kan het volgende vastgesteld worden:  In Teteringen ligt de nadruk met name op het realiseren van de opbrengsten. Dit is het project met de meeste nog te realiseren opbrengsten (ruim € 71 miljoen);  Het project met de grootste nog te realiseren kosten is het Stationskwartier (ruim € 62 miljoen). Sturing op de realisatie van de opbrengsten is van groot belang voor het realiseren van het geraamde grondexploitatieresultaat. Binnen de te realiseren opbrengsten is onderscheid te maken tussen verschillende opbrengstcategorieën. Het gaat dan om de opbrengsten van de verschillende vastgoedsegmenten, maar ook om subsidies. Subsidies hangen (meestal) samen met de te realiseren kosten en worden daardoor gelijktijdig met het maken van de kosten gerealiseerd. In de figuur 31 is de uitsplitsing naar de verschillende categorieën gemaakt voor de grootste projecten.

80

Figuur 31: Uitsplitsing opbrengstcategorieën in € miljoenen

De analyse van de nog te realiseren opbrengsten levert het volgende beeld op: 



  

In Teteringen ligt het zwaartepunt van de woningbouwopgave. Van de totale opbrengst uit grondverkopen ten behoeve van woningbouw moet 60% gerealiseerd worden in de projecten van Teteringen (€ 66 miljoen); Van de te realiseren opbrengsten uit woningbouw is een gedeelte reeds vastgelegd in verkoopovereenkomsten: - in Teteringen is dit 8% (€ 5,4 miljoen), - in het Stationskwartier is dit 57% (€ 6,7 miljoen), - Bij de overige grondexploitaties is dit 25% (€ 8,6 miljoen). De opgave voor kantoren (totaal circa € 16 miljoen) is geconcentreerd in het Stationskwartier. Tweederde hiervan is in 2014 gerealiseerd met de grondverkoop voor de rechtbanklocatie; De subsidies in het Stationskwartier hangen samen met de te realiseren kosten voor infrastructuur en zijn vastgelegd in subsidiebeschikkingen; Van de te realiseren opbrengst voor bedrijven is slechts 2% vastgelegd in verkoopovereenkomsten. Dit percentage is onder meer zo laag omdat het overgrote deel van de gronden niet direct uitgeefbaar is omdat de ruimtelijke procedures niet zijn afgerond.

De bovenstaande cijfers geven aan dat er een omvangrijke opgave bestaat voor de verkoop van met name bouwgrond voor woningen en bedrijven. Aangezien de marktomstandigheden drastisch zijn veranderd, van een aanbodgerichte markt naar een kopersmarkt, worden meer eisen gesteld aan de inspanningen om verkopen te realiseren. In de komende vijf jaar zullen, op grond van de huidige prognoses, 20 van de 28 actieve grondexploitaties afgesloten worden. Wanneer geen nieuwe grondexploitaties worden opgestart zal het aantal grondexploitaties sterk afnemen, zie figuur 32. Op dit moment zijn geen projecten in voorbereiding waarbij nieuwe grondexploitaties zullen worden opgestart. Voorafgaand aan het opstarten van een nieuwe grondexploitatie zal een realisatiestrategie aan de raad worden voorgelegd met de keuze voor actief danwel faciliterend grondbeleid. Dit zal ondermeer het geval zijn voor de ontwikkeling van de vertreklocaties rechtbank en belastingkantoor. In de grafiek is de daling van het aantal grondexploitaties geïllustreerd. Een afname van het aantal grondexploitaties betekent enerzijds dat het risico van de gemeente in grondexploitaties afneemt. Anderzijds betekent dit ook dat de gemeente minder regie heeft op de ruimtelijke en programmatische ontwikkeling van de stad.

81

Figuur 32: Aantal actieve grondexploitaties

Grondexploitaties worden afgesloten wanneer (nagenoeg) alle werkzaamheden zijn gerealiseerd en alle gronden zijn verkocht. Ten opzichte van het MPG 2013 zijn een aantal einddata opgeschoven. In sommige gevallen is dit het gevolg van aanpassingen in het programma waarvoor planologische procedures moeten worden gevolgd, zoals het geval bij Nieuw-Wolfslaar en De Roosberg. Bij de grondexploitatie Heilaar Noord schuift de einddatum op doordat het verleggen van een gasleiding voor vertraging zorgt. Voor zover dit financiële effecten heeft, zijn deze verwerkt in de huidige resultaten. 4.2.4 Overzicht van af te sluiten projecten en tussentijdse winstnemingen Volgens de huidige herzieningen kunnen eind 2014 drie grondexploitaties worden afgesloten omdat het erin vervatte programma (nagenoeg) is gerealiseerd en het bijbehorende openbaar gebied is aangelegd.  De laatste kavel op bedrijventerrein Hazeldonk III is in erfpacht uitgegeven voor de plaatsing van een windturbine. Hiermee wordt de opbrengst voor de grondexploitatie gerealiseerd. Het resultaat van € 1,1 miljoen wordt bij de Jaarrekening 2014 toegevoegd aan het resultaat van het Grondbedrijf;  Steenakker Zuid wordt afgesloten omdat de werkzaamheden aan de openbare ruimte zijn afgerond. De resterende kavel wordt overgeheveld naar de verspreid liggende gronden. Het tekort van € 2,1 miljoen wordt ten laste van de voorziening negatieve planresultaten gebracht en heeft dus geen gevolgen voor het jaarrekeningresultaat 2014;  De grondexploitatie Rombout Keldermanstraat kan afgesloten worden onder voorbehoud dat de afronding van de grondruil nog in 2014 plaatsvindt. In een aantal grondexploitaties die nog niet aan het einde van hun looptijd zijn, bestaan mogelijkheden om op veilige wijze tot tussentijdse winstneming over te gaan. De richtlijnen hiervoor zijn vastgelegd in de Nota Grondbeleid 2014. Conform deze richtlijnen kan op basis van de huidige prognoses (op basis van gerealiseerde en verwachte (gecontracteerde) verkopen in 2014) veilig winst worden genomen in de Roosberg (€ 1,5 miljoen) en de Asterd (€ 0,3 miljoen). 4.3 Voorraad panden en gronden De voorraad gronden en panden bevat kort gezegd alle bezittingen van het Grondbedrijf welke niet zijn ondergebracht in de actieve grondexploitaties. De totale boekwaarde bedraagt per 1-1-2014 circa € 58,5 miljoen. De verschillende objecten kennen uiteenlopende achtergronden. Zo bevat deze categorie objecten welke in het verleden zijn aangekocht vanwege de ontwikkelpotentie, maar nog niet tot ontwikkeling zijn gebracht, restkavels van afgesloten grondexploitaties, langdurig verhuurde (agrarische) gronden en gronden in erfpacht. De komende jaren wordt nagestreefd de bezittingen terug te brengen tot een beperkte voorraad daadwerkelijk strategische ontwikkellocaties. In het verkoopprogramma, dat in 2014 wordt aangeboden aan de raad, wordt voorgesteld welke objecten hier onderdeel van uitmaken. De overige objecten zullen onder markconforme condities (gefaseerd) afgestoten worden. Een prognose van de afname van de voorraad voor de komende jaren zal in dit voorstel opgenomen worden. In dit MPGP wordt nog aangesloten bij de indeling die in het voorgaande MPG is gebruikt en die ook in de jaarrekening wordt gebruikt. In de Jaarrekening 2013 82

zijn de cijfers per 31-12-2013 toegelicht. In dit MPGP worden de cijfers toegelicht over de eerste helft van 2014. Het beheer van de voorraad gronden en panden kent een structureel verlieslatende exploitatie als gevolg van hoge rente- en beheerlasten versus lage (huur)opbrengsten. Voor de dekking van dit tekort is in de begroting budget van de algemene middelen beschikbaar. In tabel 26 zijn de mutaties in de eerste helft van 2014 weergegeven. Per saldo is de boekwaarde met € 3,6 miljoen afgenomen naar € 54,9 miljoen.

(bedragen x € 1 miljoen)

Boekwaarde 1-1-2014

Panden

19,9

Verspreidliggende gronden

22,2

Agrarische gronden

11,8

Langdurig verhuurde gronden Erfpacht gronden Totaal:

2,9

Verkoop

Afboeking

-0,4

Overige mutaties -2,1

17,4

-0,1

-0,1

22,0

-0,5

-0,2

11,1

-0,1

-0,1

-0,5

-0,7

2,7

1,7 58,5

Boekwaarde 1-7-2014

1,7 -2,4

54,9

Tabel 26: Ontwikkeling boekwaarde gronden en panden eerste helft 2014

De belangrijkste mutaties zijn als volgt:  Door verkopen van onder meer twee woningen is de boekwaarde met € 0,5 miljoen afgenomen;  De afboekingen van € 0,7 miljoen hebben voor € 0,2 miljoen betrekking op correcties van objecten die in gebruik zijn als openbare ruimte en geen bestemmingswaarde hebben en voor € 0,5 miljoen door het besluit van de gemeenteraad Etten-Leur om de koopovereenkomst die gesloten was met de gemeente Breda voor de gronden ten behoeve van de landgoedontwikkeling in de Groene Schakel te ontbinden;  De kolom ‘overige mutaties’ bevat objecten die tegen boekwaarde (intern) zijn overgedragen. Dit betreft voor € 2,1 miljoen een afname van objecten die in gebruik zijn voor onderwijshuisvesting en meegenomen worden in de doordecentralisatie. Daarnaast is voor € 0,2 miljoen aan gronden overgedragen aan het natuurontwikkelingsproject Hoeveneind, onderdeel van het landschapspark De Open Linie. De objecten die niet tot de strategische ontwikkellocaties behoren, zullen de komende jaren afgestoten worden. Hierover zijn de volgende ontwikkelingen te melden:  Voor een aantal objecten, met een boekwaarde van circa € 6,9 miljoen zijn verkoopovereenkomsten gesloten. De verwachting is dat deze transacties in 2014 en 2015 zullen plaatsvinden. De grootste transactie binnen deze objecten heeft te maken met de gronden voor de evenementenlocatie Bavelse Berg;  In de verspreidliggende gronden is ruim 25 hectare grond opgenomen voor de ontwikkeling van landgoed ’t Lies. De haalbaarheid van de landgoedontwikkeling wordt onderzocht. Aandachtspunt is de boekwaarde die hoger is dan de agrarische waarde. Gezien de huidige marktomstandigheden is de kans aanwezig dat deze waarde niet terugverdiend kan worden;  De boekwaarde van circa € 1,5 miljoen van de woonwagenlocaties die opgenomen zijn onder langdurig verhuurde gronden zullen per 1-1-2015 overgedragen worden aan de afdeling Vastgoedbeheer. De afdeling Vastgoedbeheer heeft het beheer van deze locaties per 1 juli 2014 op zich genomen;  De boekwaarde van de voorraad zal toenemen door de toevoeging van de ondergrond voor de windmolens op Hazeldonk vanuit de grondexploitatie. De kosten hiervan worden gedekt vanuit de opbrengsten uit het opstalrecht;  De boekwaarde van de resterende kavel in de grondexploitatie Steenakker-Zuid zal eind 2014 worden overgeboekt naar de verspreid liggende gronden, waardoor de boekwaarde van de voorraad toe neemt. Onder de strategische locaties bevinden zich ondermeer de verwervingen in het Havenkwartier. Deze objecten zijn aangekocht met het oogmerk van ontwikkeling voor 2020 en het onderhoud is daarom niet gericht op 83

langdurige instandhouding. In de Structuurvisie Breda 2030 is deze ontwikkeling uitgesteld tot na 2023 (tenzij eerder programmatische ruimte beschikbaar is). De consequenties hiervan is dat objecten langer in stand gehouden moeten worden, met mogelijk extra onderhoudskosten of wellicht gesloopt moeten worden. In het risicoprofiel is hier al rekening mee gehouden. In de tweede helft van 2014 worden de consequenties voor exploitatie en waardering in beeld gebracht. In de Tweede Bestuursrapportage is aangegeven dat in de tweede helft van 2014 rekening wordt gehouden met een verdere afboeking op de voorraad panden en gronden voor een bedrag van € 1 miljoen. Dit heeft te maken met bovenstaande verwachting over de mogelijkheden van de ontwikkeling voor Landgoed ’t Lies. Daarnaast lijkt het noodzakelijk een aantal objecten af te waarderen die al langere tijd te koop staan. Dit is gebaseerd op de interesse vanuit de markt, waarbij de biedingen tot op heden onder de boekwaarde liggen. 4.4 Herzieningen grondexploitaties Wijkontwikkeling De resultaten en risico’s van de wijkontwikkelingsgrondexploitaties lopen niet mee in de verantwoording van het Grondbedrijf, maar in die van het programma Wijkontwikkeling. Op dit moment zijn nog drie grondexploitaties actief, namelijk: 52

1.

Talmazone (resultaat bedraagt € 4,5 miljoen positief );

2.

Dr. Struyckenplein (€ 1,5 miljoen negatief);

3.

VOS-terrein (€ 2,4 miljoen negatief).

Alle drie de grondexploitaties lopen eind 2015 af. De risico’s van deze grondexploitaties zijn laag, nagenoeg alle verkopen zijn gerealiseerd en de werkzaamheden zijn in een vergevorderd stadium. Het resultaat van deze projecten zal bij afsluiting via het programma Wijkontwikkeling worden verantwoord. 4.5 Conclusies grondexploitaties

52



De herzieningen van de grondexploitaties per 1 juli 2014, hebben niet tot grote mutaties in de financiële resultaten geleid ten opzicht van de Jaarrekening 2013. De voorziening voor de negatieve planresultaten bedraagt circa € 69 miljoen (zie figuur 33). De toekomstige positieve planresultaten bedragen circa € 30 miljoen. Naar verwachting kan hiervan in 2014 door veilige tussentijdse winstnemingen en afsluiting van projecten circa € 2,9 miljoen worden gerealiseerd.



Op 16 september 2014 is het definitieve wetsvoorstel ‘Wet modernisering Vpb-plicht overheidsondernemingen’ ingediend bij de Tweede Kamer. Voor het Grondbedrijf heeft dit wetsvoorstel tot gevolg dat een deel van de activiteiten belastingplichtig wordt voor de vennootschapsbelasting. De consequenties voor de toekomstige resultaten zijn nog niet in beeld. Het is echter niet ondenkbaar dat positieve planresultaten in de toekomst lager zullen worden als gevolg van de afdracht van vennootschapsbelasting.



De totaal te realiseren kosten en opbrengsten voor alle grondexploitaties zijn ten opzichte van het MPG 2013 afgenomen. Daarentegen is de boekwaarde toegenomen vanwege het saldo van gerealiseerde kosten en opbrengsten. De drie grote projecten Teteringen, Stationskwartier en Rithmeester Park nemen het grootste deel voor hun rekening. Van de € 146 miljoen nog te realiseren kosten komt 83% voor rekening van deze drie projecten, voor de € 203 miljoen nog te realiseren opbrengsten is dit 74%.



Van de nog te realiseren opbrengsten moet het grootste deel komen uit de grondverkoop voor woningbouw, met de grootste opgave in Teteringen (circa 60% van de totale grondverkopen).



Voor de grondverkoop van bedrijventerreinen is nog maar 2% vastgelegd in overeenkomsten. Qua grondverkopen is het zwaartepunt te vinden in het Rithmeester Park. In dit project moet eerst de

De resultaten zijn weergegeven op netto contante waarde per 1-1-2014. 84

bestemmingsplan procedure worden doorlopen voordat met de uitgifte kan worden begonnen. 

De totale nog te realiseren grondverkoop ten behoeve van kantoren bedraagt circa € 5 miljoen en is daarmee relatief beperkt ten opzicht van de woningbouw en bedrijventerreinen.



De gehanteerde parameters in de grondexploitaties zijn niet gewijzigd en zijn als voorzichtig te beoordelen. Hierdoor wordt met name minder risico gelopen op tegenvallende prijsontwikkelingen.



In de komende vijf jaar zullen, op grond van de huidige prognoses, 20 van de 28 actieve grondexploitaties afgesloten worden. Een afname van het aantal grondexploitaties betekent dat het risico van de gemeente in grondexploitaties afneemt. Anderzijds betekent dit ook dat de gemeente minder regie heeft op de ruimtelijke en programmatische ontwikkeling van de stad (zie Nota Grondbeleid 2014).



Voor de grondexploitaties Stationskwartier en Teteringen wordt de realisatiestrategie geactualiseerd. In beide gevallen kan dit gevolgen hebben voor de financiële resultaten. Deze zullen worden verwerkt bij de herzieningen per 1 januari 2015 en meegenomen in de Jaarrekening 2014.



De komende jaren wordt nagestreefd om de voorraad panden en gronden terug te brengen tot een beperkte voorraad daadwerkelijk strategische ontwikkellocaties. In het verkoopprogramma, dat in 2014 wordt aangeboden aan de raad, wordt voorgesteld welke objecten hier onderdeel van uitmaken.



Aandachtspunt in de voorraad gronden en panden zijn de objecten in het Havenkwartier die langer in stand gehouden moeten worden (als gevolg van het uitstellen van ontwikkelingen tot na 2023). Onderzocht wordt wat de consequenties voor exploitatie en waardering zijn.



Een tweede aandachtspunt zijn de objecten waarvan in de boekwaarde hoger is dan de waarde op basis van het huidige gebruik omdat er rekening is gehouden met toekomstige ontwikkelingen (onder meer bij de landgoedontwikkeling ’t Lies). In het jaarresultaat van 2014 wordt rekening gehouden met een afwaardering (€ 1 miljoen). Daarnaast is met dit risico in het risicoprofiel rekening gehouden.

Figuur 33: Dashboard grondexploitaties (mutaties in vergelijking met het MPG 2013)

85

5. Risico’s en weerstandsvermogen 5.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt het risicoprofiel en de afdekking daarvan in het weerstandsvermogen toegelicht. Vanaf dit jaar worden daarbij ook de projecten uit het faciliterend grondbeleid betrokken. Aangesloten wordt bij de methodiek van risicokaarten die gehanteerd wordt bij de grondexploitaties. Het risicomanagement voor het actieve grondbeleid is aangevuld met scenarioanalyses. De belangrijkste projectspecifieke risico’s zijn toegelicht in het geheime hoofdstuk 6. 5.2 Risicomanagement actief grondbeleid De grondexploitaties worden opgesteld op basis van het mid-case-scenario. Dit houdt in dat bij de opstelling van de grondexploitatie is uitgegaan van het meest realistische scenario op grond van de huidige gegevens, inzichten en omstandigheden en binnen de kaders zoals deze door het bestuur zijn vastgesteld. Op het moment dat de grondexploitatie een negatieve uitkomst heeft wordt een voorziening gevormd om het tekort af te dekken. Als gevolg van de verslechteringen van de afgelopen jaren is een voorziening opgebouwd die per 1-1-2014 totaal circa € 69 mln. bedraagt, zoals toegelicht in paragraaf 4.2. Aangezien niet alle feiten en omstandigheden uit de toekomst bekend zijn, zijn risico’s op afwijking van de ramingen in de projecten aanwezig. Over het algemeen geldt dat naarmate een project vordert, steeds meer informatie beschikbaar is en de onzekerheid minder wordt. Daarentegen wordt het naarmate een project vordert ook steeds lastiger om invloed uit te oefenen op de risico’s. Voor onzekerheden in het project, waarvan uit ervaring en op basis van ramingen de inschatting is dat deze zich in ieder geval zullen voordoen, wordt een post onvoorzien opgenomen in de ramingen. De overige onzekerheden worden meegenomen in het risicoprofiel. De huidige methodiek van risicomanagement is beschreven in de Nota Grondbeleid 2014. De risico’s van de grondexploitaties maken onderdeel uit van de totale risico’s van de gemeente Breda en worden ook gedekt door de beschikbare weerstandscapaciteit zoals beschreven in de paragraaf weerstandsvermogen van de begroting. Het beleid hiervoor is vastgelegd in het ‘beleid risicomanagement en weerstandsvermogen 20122016’.

Figuur 34: Opbouw benodigd weerstandsvermogen voor grondbeleid

In het risicomanagement van de gemeentelijke grondexploitaties wordt onderscheid gemaakt tussen de projectrisico’s en de projectoverstijgende risico’s. De projectoverstijgende risico’s worden aanvullend in beeld gebracht met behulp van de zogenaamde ‘correctie bovenlangs’ en in deze herzieningsronde ook met scenario’s (zie figuur 35).

86

Figuur 35: Opbouw risicoprofiel gemeentelijke grondexploitaties

Projectrisico’s Zoals opgenomen in de Nota Grondbeleid 2014 worden in het proces van grondexploitatieherzieningen de mogelijke kansen en bedreigingen (positieve en negatieve risico’s) van de projecten systematisch in kaart gebracht met behulp van risicokaarten. Daarbij wordt per individuele grondexploitatie gekwantificeerd hoe groot de kans is dat het risico zich voordoet en wat de eventuele kosten zijn als bepaalde risico’s zich daadwerkelijk manifesteren. Hierbij wordt onder meer gekeken naar zaken als looptijd, rente, marktomstandigheden en grondverkopen, milieu, verwervingen en planschadeclaims. Ten opzichte van de Jaarrekening 2013 zijn de projectrisico’s met € 0,7 miljoen toegenomen tot € 27,3 miljoen. De grootste risico’s die per project zijn gekwantificeerd hebben betrekking op de marktverwachtingen met betrekking tot de programmering, de prijsontwikkeling en de afzetplanning. In het geheime hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de mutaties in de risico’s op projectniveau. Projectoverstijgende risico’s: Correctie bovenlangs Met de correctie bovenlangs is het financieel effect op het totaal van alle grondexploitaties van een meer gelijkmatige verdeling van de grondverkopen (woningen en bedrijven) gekwantificeerd. De ‘correctie bovenlangs’ wordt sinds de Jaarrekening 2012 gehanteerd. Het risicobedrag wat hiermee samenhangt, wordt berekend door een simulatie van een meer gelijkmatige verdeling van het programma over de jaren heen. In figuur 36 is deze meer gelijkmatige verdeling over de jaren zichtbaar gemaakt.

Figuur 36: Toepassing ‘correctie bovenlangs’ voor woningbouw en bedrijventerrein

Door het uitfaseren van de jaren met teveel programma verslechtert het resultaat. Het bedrag waarmee het resultaat verslechterd wordt aangeduid als de zogenaamde ‘correctie bovenlangs’. Het risicobedrag dat hiermee is verbonden wordt ingeschat op € 4,9 miljoen. Daarmee komt dit bedrag lager uit dan bij de voorgaande grondexploitatieherziening (Jaarrekening 2013, € 7,8 miljoen). Dit wordt met name veroorzaakt doordat het programma in het basisscenario een meer gelijkmatige verdeling over de looptijd kent, hierdoor hoeft er in de correctie bovenlangs minder uitgefaseerd te worden. Projectoverstijgende risico’s: Scenario’s 87

Aanvullend zijn deze herzieningsronde een tweetal projectoverstijgende scenario’s doorgerekend. Hierbij is het effect van verschillende economische ontwikkelingen op de parameters en planning over het totaal van de grondexploitaties doorgerekend. In het positieve scenario zet het herstel van de woningmarkt door. De grondprijzen stijgen hierbij licht en de afzet verloopt iets sneller. Voor de markt in bedrijventerreinen zijn de vooruitzichten minder optimistisch. In dit scenario is daarom geen rekening gehouden met prijsstijging, maar wel met een geringe versnelling in de afzet. Het negatieve scenario gaat er van uit dat het herstel van de woningmarkt niet doorzet en de negatieve trend van de grondprijzen voor zowel de woningbouw als de bedrijventerreinen doorzet. In dit scenario verloopt de afzet trager, waardoor de looptijd van de grondexploitaties toeneemt. De parameters in de verschillende scenario’s zijn als volgt: Midcase scenario (huidig parameters)

Positief scenario (herstel woningmarkt zet door)

Negatief scenario (herstel blijft uit)

Rente

3,9%

3,9%

3,9%

Kostenstijging Opbrengstenstijging

2,5% 0,0%

2,5% 1% Vanaf 2016 voor woningbouw

2,0% -0,5%

Looptijd woningbouw

2023

2022

2026

2024 huidige resultaat

2023 € 3,3 miljoen

2030 € - 6,9 miljoen

Parameters

Looptijd bedrijventerrein Mutatie in de planresultaten (op netto contante waarde per 1-1-2014)

Tabel 27: Uitgangspunten diverse scenario’s grondexploitaties

Het positieve scenario leidt ten opzichte van de huidige grondexploitaties tot een verbetering van de planresultaten met € 3,3 miljoen. Het negatieve scenario leidt tot een verslechtering € 6,9 miljoen. Beide methoden (scenario’s en correctie bovenlangs) hebben overlap in de risico’s die in beeld wordt gebracht. Ze brengen beide in beeld wat het effect is van een minder positieve marktontwikkeling. De risicobedragen kunnen daarom niet bij elkaar worden opgeteld. Voor de berekening van het benodigde weerstandsvermogen wordt het meest negatieve scenario meegenomen, in dit geval € 6,9 miljoen. Hoewel er hoopvolle signalen uit de markt komen dat het herstel daadwerkelijk op gang komt (met name voor woningen), is hierop nog niet geanticipeerd in de inschatting van het risicoprofiel. Voor de berekening van het weerstandsvermogen is de kans gelijk gehouden aan de jaarrekening 2013, namelijk 75%. Dit leidt tot een gewogen risicobedrag van € 5,2 miljoen. Risico’s panden en gronden Ten opzichte van de Jaarrekening 2013 wordt het risicoprofiel op de voorraad panden en gronden hoger ingeschat. De verwachting is dat een aantal objecten langer wordt aangehouden dan waar tot nu toe rekening mee is gehouden. Dit kan enerzijds consequenties hebben voor de beheerskosten van deze objecten en anderzijds doordat de waardering negatief beïnvloed wordt als gevolg van mogelijke achterstand in onderhoud. In het risicoprofiel wordt hier rekening mee gehouden. In tabel 28 is het actuele risicoprofiel van de grondexploitaties en de risico’s op de voorraad panden en gronden samengevat. Risico’s (bedragen x €1.000) Stationskwartier Teteringen Rithmeester Park Overige grondexploitaties subtotaal project risico's grondexploitaties Projectoverstijgende risico's Risico's panden en gronden

Jaarrekening Mutatie 2013

Halfjaar 2014

7.330 8.474 3.863 6.943 26.610

318 -129 538 727

7.648 8.345 3.863 7.482 27.337

5.826 2.000

-642 575

5.184 2.575

88

TOTAAL

34.437

660

35.096

Tabel 28: Totaal gewogen, gekwantificeerde risico’s in € duizenden

Het totaal aan risico’s van de grondexploitaties binnen Wijkontwikkeling is bij de herziening berekend op circa € 0,3 miljoen. 5.3 Risicomanagement faciliterend grondbeleid Dit MPGP is de eerste rapportage waarin het risicomanagement voor het faciliterend grondbeleid, oftewel de particuliere ontwikkelingen die de gemeente faciliteert, een plek krijgt. Hiervoor zijn de belangrijkste projecten in beeld gebracht en in het vertrouwelijke hoofdstuk 6 opgenomen. Zoals in de Nota Grondbeleid 2014 is beschreven is gebruik gemaakt van de methodiek van risicokaarten, zoals die ook voor de gemeentelijke grondexploitaties worden gehanteerd. De risico’s in het faciliterend grondbeleid hebben een ander karakter dan de risico’s bij actief grondbeleid. De financiële risico’s zijn (over het algemeen) kleiner omdat het grootste risico, het marktrisico, niet bij de gemeente ligt. Uit de eerste inventarisatie van de risico’s van de grootste projecten blijkt dit ook. De risico’s hebben met name betrekking op de verhaalbaarheid van de kosten en eventuele claims die kunnen ontstaan bij beëindiging van overeenkomsten. Daarnaast variëren de risico’s ook per fase, waarbij per fase overeenkomsten worden gesloten (intentieovereenkomst, samenwerkingsovereenkomst, anterieure overeenkomst). Aan het begin van een project zijn de risico’s voor de gemeente beperkt. Naarmate er meer en complexere afspraken worden gemaakt, nemen de risico’s ook voor de gemeente toe. Voor de beheersing van de risico’s is in de Nota Grondbeleid 2014 richting gegeven door middel van grondbeleidinstrumentarium bij faciliterend grondbeleid (hoofdstuk 3.3 van de Nota Grondbeleid). In de begroting 2015 is voor de projecten uit het faciliterend grondbeleid een buffer opgenomen van € 3 miljoen. Op basis van de huidige inventarisatie lijkt dit bedrag toereikend te zijn. Daarbij moet wel opgemerkt worden dat de risico’s per fase in een project kunnen verschillen. In de toekomst is het dus mogelijk dat de risico’s zullen toenemen. Deze risico’s zullen gemonitord worden. 5.4 Toetsing risicoprofiel versus weerstandscapaciteit De benodigde weerstandscapaciteit wordt bepaald op basis van het risicoprofiel. Het risicoprofiel van zowel actief grondbeleid als faciliterend grondbeleid (in totaal € 38 miljoen) wordt meegenomen in het gemeentelijke risicoprofiel. De weerstandscapaciteit die benodigd is voor dit risicoprofiel vormt dan ook onderdeel van het gemeentelijk weerstandsvermogen. In de Begroting 2015 is beschreven dat het gemeentelijke weerstandsvermogen positief is. Dit wil zeggen dat binnen de beschikbare weerstandcapaciteit voldoende middelen beschikbaar zijn om de risico’s van het grondbeleid te dekken. Bij het bepalen van de weerstandscapaciteit wordt geen rekening gehouden met de positieve grondexploitaties. Wanneer risico’s zich voordoen bij positieve grondexploitaties zal eerst het resultaat omlaag gaan. Pas wanneer het positieve resultaat omslaat naar een negatief resultaat zal een beroep gedaan moeten worden op het weerstandsvermogen. De positieve resultaten vormen zodoende een extra buffer voor de risico’s.

Figuur 37: Opbouw risicoprofiel grondbeleid 89

5.5 Conclusies risico’s en weerstandsvermogen  

 



Het risicoprofiel voor de grondexploitaties is per saldo nagenoeg gelijk gebleven. De risico’s met betrekking tot de voorraad panden en gronden nemen toe, onder meer doordat objecten langer in beheer moeten worden gehouden. Het risicoprofiel is met € 0,6 miljoen toegenomen tot € 2,6 miljoen. De risico’s van het faciliterend grondbeleid zijn voor de voornaamste (meest risicovolle) projecten in beeld gebracht. De blokkering in het weerstandsvermogen van € 3 miljoen is hiervoor toereikend. Uit de Begroting 2015 blijkt dat voor het risicoprofiel van in totaal € 38 miljoen (€ 35 miljoen actief grondbeleid en € 3 miljoen faciliterend grondbeleid) voldoende weerstandscapaciteit beschikbaar is. De inzet van deze buffer zal met name noodzakelijk zijn als het herstel van de marktontwikkeling niet doorzet. Voor de grondexploitaties met een positief resultaat, vormt dit resultaat een extra buffer tegen de risico’s. Met deze buffer wordt in het weerstandsvermogen (vanuit voorzichtigheid) geen rekening gehouden. Grexen

Boekwaarde € 103 mln h8 mln

Kosten € 146 mln i16 mln

Voorziening

Negatieve planresultaten -€ 61 mln h2 mln

Voorziening negatieve planresultaten

Positieve planresultaten + € 30 mln h1 mln

Vertreklocaties rechtbank en belastingkantoor € 8 mln

Totaal resultaat (NCW) -€ 31 mln h3 mln

Totaal Voorziening € 69 mln i2 mln

€ 61 mln i2 mln

Gronden

Boekwaarde € 56 mln i4 mln

Opbrengsten € 203 mln i7mln

Resultaat (EW) -€ 46 mln h1 mln

Grex € 32 mln i3 mln

SALDO € 35 mln i2 mln

Gronden € 3 mln h1 mln Risicoprofiel

Weerstandscapaciteit

Figuur 38: Dashboard actief grondbeleid (mutaties in vergelijking met het MPG 2013)

90

Bronnenlijst                 

Centraal Planbureau, september 2014. Kerngegevenstabel 2012-2015 Coalitiepartijen, 24 april 2014, Ruimte en verbinding, Coalitieakkoord Breda 2014-2018 Dynamis, 2014, Sprekende cijfers, Kantorenmarkt 2014 Gemeente Breda, 16 december 2010. Stedelijke programmering 2020, Koers Gezet e Gemeente Breda, 10 september 2013. 3 voortgangsrapportage Stedelijke (her)programmering Gemeente Breda, 26 september 2013. Structuurvisie Breda 2030, Keuzes maken in een dynamische tijd Rekenkamer Breda, januari 2013. Bredaas Grondbeleid, Een onderzoek naar de informatievoorziening aan de raad, de grondexploitaties en de ruimtelijke programmering van de gemeente Breda Gemeente Breda, 16 september 2014. Grondprijzen Breda 2014-2015 Gemeente Breda, februari 2014. Nota Grondbeleid 2014, Een heroriëntatie op het grondbeleid Gemeente Breda, 22 oktober 2013. Meerjarenperspectief Grondbeleid Breda 2013, Zaken op orde in dynamische tijden Gemeente Breda, 18 november 2008. Structuurvisie Bedrijventerreinen Breda 2020 Gemeente Breda, juni 2010. Detailhandelsnota 2010-2020, Actualisatie detailhandelsbeleid Gemeente Breda, september 2011. Kantorennota Breda 2020 Gemeente Breda, december 2013. Woonvisie Breda, Wonen in een dynamische tijd NVM, 2014. Vastgoedmarkt in beeld, 2013 in feiten en cijfers Stec groep, 18 maart 2009. Kwalitatieve vraag naar bedrijventerreinen West-Brabant Werkgroep commissie Bestuur, 2 december 2013. Raadsonderzoek aanbevelingen Bredase rekenkamer over Grondbeleid, Préadvies Nota Grondbeleid

91

Bijlage 3: Eindwaardenoverzicht grondexploitatie in € duizenden bedragen in € 1.000 Planresultaten op eindwaarde:

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

TETERINGEN Waterdonken

6.619

Bouverijen

-24.392

Meulenspie

-1.438

Hoge Gouw

5.918

Haenen-Noord

1.032

Haenen-Zuid

2.738

VIA BREDA Stationskwartier

-29.625

BAVEL Roosberg

5.455

Eikberg

237 PRINSENBEEK

Neel Oost

79

Neel West

2.591

Saval

-5.508 OVERIG

Chaamsebaan Fase 2

805

Vlaszak/Gasthuispoort Steenakker Zuid Hazeldonk III

-3.936 -2.175 1.158

Hoogeind III

-2.297

Triple O

-1.370

Nieuw Wolfslaar

3.263

Asterd

1.510

Kloosterkazerne

-1.236

Wisselslag

-1.362

Rithmeester Park Adriaan K. bedrijven

-5.235 1.267

Adriaan K. landgoed Heilaar Noord

-2.546 1.025

92

Douaneterrein

878

planresultaten positief per jaar

1.158

7.425

6.958

5.455

planresultaten negatief per jaar

-2.175

-4.902

-3.936

-5.345

planresultaten totaal per jaar

-1.017

2.523

3.022

109

93

7.423

7.423

237

5.918

-5.508

-24.392

-29.625

-5.235

-5.271

5.918 -24.392

-29.625

-5.235

Bijlage 5: Informatieblad ruimtelijke projecten

94

95

Bijlage 6: Particuliere bouwkavels en CPO op gemeentegrond Particuliere bouwkavels

In voorraad

Prinsenbeek: Saval Prinsenbeek: De Neel West Prinsenbeek: Oude Molenweg Haagse Beemden: Asterd Heilaar: Heilaarstraat Teteringen: Schijfstraat Teteringen: Laanzichtweg Teteringen: Meulenspie-Moleneind Teteringen: Hoge Gouw Nieuw Wolfslaar: M. van Hornestraat Nieuw Wolfslaar: Patrijzenlaar De Rith: Sprundelsebaan Bavel: Roosberg Bavel: Lage Daalakker Bavel: Eikberg Landgoed Heilaar: fase B

10 2 3 5 2 4 2 2 37 8 3 4 12 1 21 18

Totaal particuliere bouwkavels:

134

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Prinsenbeek: Heikantsestraat Prinsenbeek: Saval Hoge Vucht: Wisselslagterrein

Totaal collectief particulier opdrachtgeverschap

96

7 46 30

83

Meerjarenperspectief Grondbeleid en Programmering oktober 2014

Recommend Documents