Presentatie wonen en grondbeleid

Presentatie wonen en grondbeleid Commissie ROM 11 april 2013 HJ CN

Inhoud 1. Grondbedrijf - terugblik 2012 en monitoring 2013 2. Grondbeleid: - terugblik en herijking uitgangspunten elementen: - verkoop overbodige gronden en opstallen - strategische locaties; wel/geen regie - CV-constructie vastgoed 3. Wonen: stimuleren woningmarkt en anders ontwikkelen 4. Tips en suggesties voor sessie raad 25 april

Input en begeleidende context voor: 25 april: informele vervolgsessie voor gehele raad - inhoudelijke discussie op kaders - oriëntatie op vervolgproces V&P-nota: in de V&P nota worden kaders op hoofdlijnen gegeven t.b.v. de afzonderlijk aan de raad voor te leggen deelbesluiten (in een latere fase). Zoals: -uitwerking nota grondbeleid -wel/niet afstoten afzonderlijke complexen -woningbouwprojecten (felxibiliteit, planologie, prijsbeleid etc)

Terugblik grondbedrijf en ontwikkeling • Terug naar de schaalsprong periode 1998-2007 • Nota grondbeleid 2008 • Financiële crisis en demografische ontwikkeling – Twee gelijktijdige elkaar versterkende bewegingen

• Analyse V&R i.s.m. Deloitte – Terugblik presentatie Deloitte aan de raad maart 2012

Grondbedrijf Schaalsprong zichtbaar in boekwaarde

●

Kwetsbaar: investeringen moeten worden terugverdiend in de komende 10 jaren ●

Huidige afzetproblemen en trend (structurele afname groei) leiden tot verliezen grondbedrijf ●

ontwikkeling Grondbedrijf € 140.000 € 120.000

€ 100.000 € 80.000 € 60.000 € 40.000 € 20.000 €0 1995

1996

1997

1998

Boekwaarde

1999

2000

2001

Reserve grondbedrijf

2002

2003

2004

2005

gewenste reserve grondbedrijf

2006

2007

2008

Schaalsprong 1998-2007 • Samenhang met ombouw N32 tot A32 • Gemeentelijke rondweg/tunnels etc gefinancierd uit grondexploitaties • H’veen NO en Stadiongebied ontstaan a.g.v. verplaatsen N32 • Skoatterwald: overkant rijksweg dus integrale ontwikkeling incl. waarderijp maken • Kavels/IBF/KNO

Financiele crisis en demografie • Langdurige dip in grondverkopen en • Bijgestelde programma’s als gevolg nieuwe inzichten in autonome demografische ontwikkelingen en doorwerking naar functies: • Bijstelling woningbouw (halvering t.o.v. topjaren) • Bedrijventerreinen: regionaal overaanbod na 2020 nihil (we zien nu wat anders tijdelijk?) • Kantoren: drastische duurzame afname • Retail: geen uitbreiding: accent op handhaven en kwaliteit/compacter centrum

Financiële positie Grondbedrijf Heerenveen

Grondbedrijf gemeente Heerenveen per 01-01-2011 Totale boekwaarde gronden

€ 142 mln.

Totaal nog te realiseren opbrengsten grondexploitaties: € 147,8 mln. (nominaal)* Totaal nog te realiseren kosten grondexploitaties: € 64,9 mln. (nominaal)*

Algemene reserve Grondbedrijf 31/12/2011

11

Herziening grondportefeuille gemeente Heerenveen

€ 2,9 mln.

© 2012 Deloitte The Netherlands

Werking en sturing grondexploitaties

12



Factor tijd bij gebiedsontwikkeling: parameters • Grootschalige gebiedsontwikkeling kennen relatief lange doorlooptijden (5-25 jaar) • Factoren inflatie en rente (parameters) gaan een rol spelen en kunnen aanzienlijke impact hebben op het projectresultaat. • Door de rekenwaarden van deze grondexploitaties naar hetzelfde moment door te rekenen, worden waarden vergelijkbaar en is een totaal te berekenen (NCW).

13



Resultaten herziening grondportefeuille: 2 scenario’s (maart 2012)

Project

Huidige voorziening

Scenario 1

Scenario 2

Skoatterwâld

1,64

14,00

22,30

IBF

4,30

15,30

22,80

Stadiongebied

5,30

10,30

14,90

H’veen NO

1,00

5,00

6,50

12,24

44,60

66,50

2,99

7,34

9,24

17 mln.

52 mln.

75 mln.

Subtotaal Overige gronden/projecten Totaal

+ 35 mln.

+ 58 mln.

Excl. 27,5 mln euro KNO 15



Globale analyse Deloitte op herziening (3)

• Aannames scenario 1 zijn aanmerkelijk realistischer • Wèl risico’s! (o.a. uitgiftetempo en opbrengstenstijging) • Jaarlijks ontwikkelingen monitoren en grondexploitaties herzien

16



Monitoring febr. 2013 • Woningbouwlokaties: werkelijkheid ligt tussen scenario 1 en 2 – Uitgiftetempo lager (skw 20 ipv 60 won) – Nieuwehorne/Tjalleberd: vertraging/rente – Regionale daling VON: 15 tot 20% i.p.v. 8%

• Kantorenprogramma: nog verder terug • Bedrijventerreinen: piek in verkopen; – financieel budgettair neutraal t.o.v. afw. 2012

• Bandbreedte: tussen 6 en 13 mln euro verlies – 50% Skoatterwald, 20% dorpen

• Oplossing: alle plankosten naar AD en komende jaren eenmalig financieren • 1,4 mln restant via V&P nota éénmalig afwaarderen

Nota grondbeleid 2008 (1) • Centraal begrip: grip op de grond • Vanwege: ontwikkelopgave en realisatie maatschappelijke doelen • Instrumenteel: spelregels, transparantie, informatievoorziening en bevoegdheden raad/college • Relatie grondexploitatiewet en regelgeving • Zichtbaar: Bijlage projecten bij begroting • Grondprijsbepaling + jaarlijks scan alle complexen

Nota grondbeleid 2008 (2) • Context: situatie van groei in combinatie met gebiedsontwikkeling/herstructurering • Opgave “integrale visie”, Heerenveen West, KNO, spoorlijn, infrastructuur etc, centrumbreed. • Dus: vastleggen achterliggende periode (schaalsprong) • Direct na 2008: geen feitelijk actief grondbeleid meer gevoerd

Herijking nota grondbeleid (1) • Actief grondbeleid feitelijk al verlaten: – Geen verwervingen (hveen-west passief) – Tjalleberter Krite: laatste verwerving – Nieuwehorne: idem i.c.m. risicodragend investeren in sport – Falkena Binnen/O. Veenscheiding: keuze faciliterend, marktpartijen dragen risico

• Beperken rentelasten: uitstel investeren 3e fase skw • Brug Fokus: geen automatisme tot aanleg • Bosaanplant IBF: minimaal

Herijking nota grondbeleid (2) • Actief passief? • Grip op grond, sta in de weg tenzij? • Actief afstoten gronden teneinde – Schuldenpositie verminderen – Risicoprofiel verminderen

• In welke mate en wanneer wel/niet • Criteria? – Risico’s afwegen tegen regie op ontwikkelen – Korte termijn versus lange termijn (liquide versus kapitaallasten etc….

Herijking nota grondbeleid (3) • Flexibiliteit in grondprijzen • Allianties en Samenwerking – Samen aan knoppen draaien, maatwerk, kleinschalig – Energie en duurzaamheid

• Bouwclaims herijken en zo veel mogelijk heroverwegen cq beperken (gemeente verlies op grond; partners bouwclaim vrij van risico’s) • Spelregels: mandaat raad aan college voor treffen maatwerk

Actuele boekwaarden en opbrengsten (zoals nu opgenomen in grexxen en uitgaande van NCW sluitend saldo) Boekwaarde per 31-12-2012

Opbrengsten nominaal per 31-12-2012

stadiongebied

3,1

8,9

Heerenveen NO

2,5

4,4

KNO

4,4

4,4

Skoatterwald

32,2

64,5

8,0

38,5 (w.v.10 voor 2e f)

Tjalleberd De eide

2,2

5,1

Nieuwehorne Fjilden

3,4

6,5

IBF

9,5

28,0

overig

4,7

6,2

60 mln

128 mln

(waarvan 3e fase)

TOTAAL

Grondposities en schuldenproblematiek 1. Verkoop overbodige gronden en opstallen 2. Strategische locaties 3. Parkeren bij belegger?

-

schuldenproblematiek: raad november 2012: -

Versoberen gepland investeringsvolume (vigerend bij grexen) Versneld verkopen voorraad bouwgrond Verkoop overbodig gemeentebezit Meevallers naar algemene reserve

Verkoop overbodige gronden en opstallen • Inventarisatie: haalbaar resultaat van ca 2 tot 3 miljoen euro • Zeer divers en versnipperd • Binnenkort def. verkoopvoorstel • Opbrengst afhankelijk van vraag • Risico op lagere opbrengst dan taxatie

Strategische locaties • • • •

Stadiongebied Heerenveen noord oost Klaverblad noord oost Skoatterwald deel 3e fase

Stadiongebied

stadiongebied A: wachten op programma; cruciale schakel centrum sportstad -rol gemeente: regie op maatschappelijke en stedelijke meerwaarde B: mogelijk leisure ontwikkeling + ruimte stapeling lopende initiatieven (compact) ontwikkeling derden of evt markttender op termijn C: reserveren voor aanvullend programma verlengde sportstad D: transitie tijdelijk of permanent naar CTO/buitensport E: initiatief SC extra velden: rol gemeente: inkaderen totaal heeerenveen/quick scan

Heerenveen Noord Oost • Optie verkennen om grond te parkeren bij belegger • Publiekrechtelijke invloed is toereikend • Geen strategisch belang • Wonen/gemengd pas op langere termijn • Kan voor belegger interessante locatie zijn

Heerenveen Noord Oost

Klaverblad Noord Oost • Stand van zaken energielandschap • Lopende acquisities IBF: let op ontwikkelingen zuivel + attractie aanpalende bedrijvigheid • Kansen energiecentrale (geo-thermie) • Voorlopig regie gemeente handhaven zowel privaat als publiekrechtelijk

Skoatterwald 3e fase

Plaatje Skoatterwald 3e fase

Skoatterwald deel 3e fase • Functie staat vast (structuur- en bestemmingsplan) • Van actief naar passief ontwikkelen? • Interesse beleggers? • Actuele bouwclaims van tafel? • Risico bij markt: wat kost afkoop risico en weegt dat op tegen liquide middelen?

Afstoten gemeentelijk vastgoed (1) • • • • • •

i.k.v. wens schuldenpositie te verbeteren Vorm van erfpacht via CV lijkt aantrekkelijk Gemeente verkoopt aan CV CV verhuurt aan gemeente tegen erfpachtcanon Financiers: rendement = pacht/huursom Haalbaar voor: GW garage, Werkstate, Gemeentewerf, gemeentehuis: 18 mln. Euro • Nadere verkenning start (jaarlijkse lasten moeten niet hoger zijn dan de pacht/huursom).

Afstoten gemeentelijk vastgoed (2) • Gemeente: geen investeringsruimte en geen tijd • Belegger: tijd en grote behoefte geld zonder risico weg te zetten • Vraag: weegt korte termijn belang op tegen wellicht hogere lasten op termijn? • Herstructurering schuldenpositie i.r.t. kapitaallasten kan ook op langere termijn gunstig uitpakken

Wonen

1.Crisis op de Woningmarkt 2.Wat speelt er in Heerenveen? • thema wonen en zorg • Woningbouwprojecten

3. Anders ontwikkelen

Crisis Woningmarkt

Dalende huizenprijzen Financieringsmogelijkheden Consumentenvertrouwen Financieringsruimte corporaties beperkt …..

Even wat cijfers • Aantal verhuisgeneigden 2008: 1,6 mln 2012: 1,2 mln • Waarom niet verhuizen: 80% onzekerheid economie; 75% huidige woning slecht verkoopbaar; 75% prijsdaling; 37% hypotheekverstrekking • Aantal jonge (<35 jaar) potentiele huizenkopers 2010: 260.000 naar 2012: 170.000

• Aantal oudere (60+) verhuisgeneigden groeit van 2010: 180.000 naar 2012: 220.000 • Ouderen wachten op jongeren om hun huis te kopen, die krijgen financiering niet rond, waardoor ouderen blijven wachten.. • Demografische verandering (vergrijzing/ontgroening) zorgt voor minder doorstroming • Er zijn genoeg gezinswoningen en starterswoningen in de bestaande voorraad • 85% meer invloed bij nieuwbouw

Woonakkoord • • • • • • •

Verhuurdersheffing: 2,1 1,7 miljard Blokhypotheek Huur stijgt max. met 6% (ipv 9%) Btw bij renovatie naar 6% Energiebesparingsfonds 150 mln Startersleningen 20 mln 50 mln Hoogte huur niet gekoppeld aan WOZ waarde

Wat speelt er in Heerenveen? • Landelijke ontwikkeling bepalend • Eigen invloed beperkt • Corporatiesector – het vitale noorden investeringsmogelijkheden beperkt • Thema Wonen en Zorg • Afnemende groei woningbehoefte

Thema wonen en zorg • aantal 75+ 2010: 3946

2030: 5870 (=48,8%)

Volop in ontwikkeling: • 3 decentralisaties + bezuiniging • Scheiden van budgetten wonen en zorg (ZZP) • Gevolgen voor bestaand vastgoed • Verouderde serviceconcepten • Financiering, kapitaalvernietiging ? • Nieuwe zorgconcepten Zoektocht voor alle betrokken partijen!

Thema Wonen en zorg • Gebiedsvisie Heerenveen Zuid • Oude Veenscheiding • Zorgcentra

woningbouw

Wijkvernieuwing

Projecten die stil liggen

Projecten niet opstarten • Heerenveen NoordOost • OSG Sevenwolden • Wijngaard /Rank

Schoollocaties Bontebok Jubbega (2) De Akkers: mr. Duisterhout, Commanderije Midden: Letterbeam, Petraschool De Greiden: Ynlaet, Oerset Oudeschoot: Rank, Wijngaard Herijken? Wel/niet woningbouw (starters)? Andere functies? Nu slopen? Boekwaarde?

Dorpen Nieuwehorne de Fjilden Tjalleberd de Eide Oranjewoud (gevellocatie) Bontebok (zuivelfabriek) Jubbega (schoollocatie) Mildam Molenlaan

Skoatterwald • Vrije kavels • Afronden 2e fase • De Eilanden

Wonen: Strategische Woonvisie 20102025 Strategische Woonvisie in grote lijnen nog geldig – maar vergt aanscherping / aanvulling: • • • •

aandacht voor kwaliteit bestaande voorraad meer keuzevrijheid, bijv. CPO nieuwbouw vooral in de plaats Heerenveen focus meer op inbreiding tov uitbreiding (maar nu al teveel appartementen) • aandachtsgebied / nieuwe kansen: wonen en zorg

Anders ontwikkelen • Manier van werken voor crisistijd, maar ook daarna! • Focus ligt op kansen • Geen statische aanpak, maar dashboard met verschillende knoppen om aan te draaien. • Elke plek vraagt om maatwerk

1. Klant aan boord Aanbod

Vraag !

Actief klant opzoeken • om tafel • social media • Ogen en oren open

2. Allianties met andere partijen • Terugtrekkende overheid • Financiële mogelijkheden beperkt • Gemeente als ‘netwerkorganisatie’

Voorbeeld: thema wonen en zorg Binnenkort: gesprekstafels

3. Flexibiliteit Voorwaarden scheppen om in te kunnen spelen op markt • Planologisch • Differentiatie woningtypen/ woonmilieus • Flexibele grondexploitatie

4. Duurzaamheid Zowel bij nieuwbouw als bestaande bouw • Stimuleren energiezuinige nieuwbouw • Energetische aanpak huursector • Stimuleren particuliere eigenaren (smuk en sunich +)

5. Stimuleringsmaatregelen • Verlagen grondprijzen • Erfpacht • Startersleningen • Welstandsvrij bouwen • Goedkope starterswoningen bouwen • MGE

• Flexibele kavelgroottes

• CPO • Duokoop • Etc…

Skoatterwald

1. 2. 3. 4. 5.

Vrije kavels watervelden Vrije kavel Eilandenrijk De Eilanden Heijmans: in aanbouw Herontwikkeling Brugwoningen

Afronding 2e fase 6. Kop Middenzone 7. 2e fase Middenzone 8. 3e fase 9. Nieuw landgoed?

Voorbeeld: Kavelverkoop • Welstandsvrij • Grondprijs verlagen • Extra grondprijs verlagen icm hogere epc-eis • In overleg met banken: ‘groene hypotheek’ • Investering terugverdienen in woonlasten

Voorbeeld: De Eilanden

Tekening Christiaan

Tips en suggesties voor sessie raad 25 april?

Presentatie wonen en grondbeleid

Recommend Documents