ACTIEF GRONDBELEID. Waterschap Peel en Maasvallei

ACTIEF GRONDBELEID

Waterschap Peel en Maasvallei Samensteller: Herbert Aalbers Vaststelling DB: 24 september 2008

1. INLEIDING …………………………………………………………..

2

2. EIGENDOM EN KEUR …………………………………………….

4

3. VERWERVINGSDOELEN …………………………………………

6

4. VERWERVINGSINSTRUMENTEN .………………………………

8

5. PRIJSBELEID ………………………………………………………

13

6. AANLEG STRATEGISCHE GRONDVOORRAAD …………….

17

7. ORGANISATIE ………………………………………………………

18

1

1. INLEIDING

Doelstelling Doel van de nota Actief Grondbeleid is een beleidsdocument waarmee het waterschap in de komende jaren slagvaardig en professioneel op de grondmarkt aanwezig kan zijn, teneinde tijdige de nodige ruimte te verkrijgen voor de realisering van waterdoelen. Hiermee kunnen projecten binnen het beheersgebied van het waterschap volgens de gestelde termijnen in uitvoering worden genomen. Het beheergebied, groot ca. 128.400 ha, is gelegen in het noordelijke deel van Limburg en strekt zich uit van Mook in het noorden tot aan de lijn Roermond - Thorn in het zuiden. Ontwikkelingen en probleemstelling In het verleden was de taak van het waterschap in hoofdzaak gericht op kwantiteitsbeheer van het oppervlaktewater, in het bijzonder voor landbouwkundige doelstellingen. In de jaren ´90 van de vorige eeuw en rond de eeuwwisseling is het takenpakket aanzienlijk verruimd zoals uitgewerkt in het Meerjaren Investeringsplan (MIP) van het waterschap. Met het tot nu toe gevoerde grondbeleid heeft het waterschap steeds in grote mate aan zijn ambitieniveau kunnen voldoen. Het waterschap is hierin geslaagd omdat: - grondverwerving lange tijd een geringe rol van betekenis speelde daar de projecten grotendeels waren gelegen binnen eigendommen van natuurbeherende instanties. - de grondmarkt zich in een rustige fase bevond en er geen sprake was van een beekdalbrede aanpak van projecten. Met het nieuwe beleid en een veranderde grondmarkt is de omgeving waarbinnen de grondverwerving zich nu afspeelt wezenlijk veranderd. Grondverwerving is door de jaren heen, voor de realisering van waterschapdoelen, in toenemende mate een cruciale rol gaan spelen: 1. De ontwikkeling van de afgelopen jaren laat een verschuiving zien van aankoop van eigendommen van natuurbeherende instanties naar die van in hoofdzaak landbouwers en particulieren. Grondverwerving is hierdoor niet alleen in omvang en in relatie tot de kosten van projecten toegenomen maar ook in complexiteit. 2. Nieuwe doelstellingen als beekdalen venherstel, verdrogingbestrijding, etc. worden als strijdig ervaren met die van de landbouw, waardoor de bereidheid en medewerking van grondeigenaren en –gebruikers om grond aan het waterschap af te staan vaak beperkt is. 3. Er is een wijziging gaande in de manier van uitvoering. Waar voorheen projecten alleen sectoraal werden uitgevoerd wordt nu gekozen voor integrale uitvoering via gebiedsprocessen in het kader van Platteland in Uitvoering. Planontwikkeling voor alleen het watervoerende deel in een beekdal is nu veranderd in planontwikkeling voor een beekdalbrede aanpak. Hierdoor is er meer sprake van het regelen van ruimte voor 2 Notitie Actief Grondbeleid vastgesteld door het DB van WPM d.d. 24 september 2008

integrale, beekdalherstellende projecten in plaats van grondverwerving voor alleen het sectorale beekherstel. 4. De grondmarkt is de afgelopen jaren veranderd van een rustige grondmarkt in een zeer gespannen grondmarkt. De vraag naar landbouwgrond is toegenomen, waarmee deze grond een schaars goed blijft. Verder speelt ook NLP een belangrijke rol bij de realisering van waterschapsdoelen en daarmee de grondverwerving. In het kader van de uitwerking van het NLP is de “blauwe” maatregelenkaart opgesteld. Op deze kaart zijn blauwe gebieden te onderscheiden, die na peilaanpassing niet meer geschikt zijn voor landbouwkundig gebruik. De hierbuiten gelegen gebieden zijn te omschrijven als de zg. “witte” gebieden. De oppervlakte die gemoeid is met de blauwe gebieden, is beduidend meer als wat tot nu toe op traditionele manier langs bestaande beken werd aangekocht. Meer en meer blijkt dat de tijd tussen projectrealisering en grondverwerving te gering is. De periode tussen grondverwerving en projectrealisering is te kort, waardoor overwegend wordt gehandeld binnen de ruimte van de dan aanwezige grondmarkt. Is de grondmarkt op dat moment gespannen dan kan niet gewacht worden op betere tijden en zal een zeer hoge - zo niet te hoge - prijs betaald moeten worden om koopman te zijn. Bij alle partijen leidt dit tot onvrede. De kopende partij blijft met het gevoel achter een te hoge prijs te hebben betaald en bij de verkopende partij speelt de gedachte dat mogelijk door te wachten een hogere prijs bedongen had kunnen worden. Conclusie Grondverwerving binnen het waterschap is in de afgelopen jaren een steeds grotere rol van betekenis gaan spelen en zal dat in de komende jaren blijven doen. Om tijdig over de benodigde grond te kunnen beschikken is het van essentieel belang dat het beleid hierop is afgestemd zodat adequaat wordt ingesprongen op ontwikkelingen op de markt en (gouden) aankoopkansen verzilverd kunnen worden. Dit kan met een professioneel grondaankoopbeleid door: 1. Ruim op voorhand, vooruitlopend op projecten, te starten met grondverwerving. Met tijdig wordt een periode bedoeld van zeker vijf jaar voorafgaand aan het opstarten van een uitvoeringsproject. Hiermee ontstaat ruimte om bij een rustige markt een flinke voorraad aan te leggen en bij een gespannen markt een meer afwachtende houding aan te nemen. 2. Een prijs te betalen die marktconform is. 3. Een prijsbeleid te voeren waarbij volledige schadeloosstelling op basis van de systematiek die ook bij onteigening wordt gebruikt uitgangspunt is. 4. Nabetaling op de koopsom bij projectmatige aankopen.

3 Notitie Actief Grondbeleid vastgesteld door het DB van WPM d.d. 24 september 2008

Met deze maatregelen wordt bereikt dat grondverwerving zich blijft afspelen in de luwte van de markt - zonder echt de aandacht op zich te vestigen - waardoor op een verantwoorde wijze het hoogste resultaat kan worden bereikt. Leeswijzer De notitie start met een antwoord te geven op de vraag waarom het waterschap streeft naar het verkrijgen van grond in eigendom, gevolgd door hoofdstuk drie met een omschrijving van de verwervings- en vervreemdingsdoelen. Hoofdstuk vier is volledig geweid aan de verwervingsinstrumenten, van vrijwillige medewerking tot onteigening. Hoofdstuk vijf gaat in op het prijsbeleid, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen het verwerven van grond ter plaatse en dat van ruilgrond. In hoofdstuk zes wordt een uiteenzetting gegeven over de aan te leggen strategische grondvoorraad, waarmee de basis wordt gelegd om tijdig over grond te kunnen beschikken. Tot slot wordt in het laatste hoofdstuk aandacht besteed aan de organisatie waarbinnen het geformuleerde grondbeleid zich afspeelt.


2. EIGENDOM EN KEUR

Vanuit de Keur worden zo min mogelijk verplichtingen neergelegd bij derden. Om deze reden wordt een zo minimaal mogelijk beroep gedaan op andermans grond en kiest het waterschap voor het verkrijgen van grond in eigendom. Het duurzaam functioneren van de watersystemen wordt hiermee het beste gewaarborgd. Verdere voordelen zijn dat: 1. Bij grond in eigendom het onderhoud ter plaatse efficiënter kan worden ingericht door de aanleg van een permanent onderhoudspad waarop ook het maaisel kan worden gedeponeerd. 2. Bij het gebruik er géén sprake is van schadeloosstelling van derden en er mindere besmettingskansen zijn zowel veterinair als akkerbouwkundig. 3. Eigendom duidelijkheid geeft voor derden, door de vermelding in de openbare kadastrale registers. Alleen wanneer de plaatselijke situatie om een andere oplossing vraagt, kan de eigendomsituatie hierop worden aangepast. Verder speelt ook NLP een belangrijke rol bij de realisering van waterschapsdoelen en daarmee de grondverwerving. In het kader van de uitwerking van het NLP is de “blauwe” maatregelenkaart opgesteld. Op deze kaart zijn blauwe gebieden te onderscheiden, die na peilaanpassing niet meer geschikt zijn voor landbouwkundig gebruik. De hierbuiten gelegen gebieden zijn te omschrijven als de zg. “witte” gebieden. De oppervlakte die gemoeid is met de blauwe gebieden, is beduidend meer als wat tot nu toe op traditionele manier langs bestaande beken werd aangekocht. Eigendomverwerving geldt in het bijzonder voor grond ter plaatse van de blauwe gebieden. Naast verwerving in eigendom, vervreemdt het waterschap ook gronden. Dit is echter ondergeschikt aan de verwerving.

Beleid: − Om een zo minimaal mogelijk beroep te doen op andermans grond en om reden van efficiënter onderhoud, beperking schade derden en vermindering van besmettingskansen kiest het waterschap in voor het verkrijgen van grond in eigendom. − Alleen wanneer de plaatselijke situatie om een andere oplossing vraagt, kan de eigendomsituatie hierop worden aangepast. − Ter plaatse van blauwe gebieden streeft het waterschap naar verwerving in eigendom.


3. VERWERVINGSDOELEN Het waterschap verwerft en vervreemdt voor verschillende doelen de grond. Grondverwerving voor projecten. In veel gevallen is bij de uitvoering van waterschapswerken extra grond nodig. Deze grond wordt geleverd vanuit de strategische grondvoorraad. In de praktijk zal blijken dat deze grond niet altijd plandekkend zal zijn en er aanvullende aankopen verricht moeten worden. Zodra er sprake is van een goedgekeurd projectplan wordt grondverwerving vanuit het project gefinancierd. Grondverwerving voor de strategische grondvoorraad. Vooruitlopend op projecten vindt er grondverwerving plaats als onderdeel van de strategische grondvoorraad. Het kan grond zijn die “ter plekke” ofwel ter plaatse van toekomstige projecten ligt en tevens strategisch gelegen grond, die vervolgens kan worden ingezet als compensatie- en/of ruilgrond. Grondverwerving voor onderhoudspaden langs bestaande beken Binnen het beheersgebied liggen een aantal leggerwaterlopen waar op termijn geen verbeteringswerken zijn voorzien. Ingeval vanuit efficiëntie overwegingen er behoefte is aan een permanent onderhoudspad en er is onvoldoende ruimte, zal hiervoor grond verworven dienen te worden. Grondverwerving voor aanleg retentievoorzieningen Om afvoerpieken als gevolg van intensieve regenbuien in het landelijk gebied op te kunnen vangen, worden retentievoorzieningen aangelegd. Overstromingen vanuit beekdalen worden hiermee zoveel mogelijk voorkomen door regenwater geleidelijk tot afvoer te laten komen. Voor de realisering van deze buffers is veelal landbouwgrond nodig. Grondverwerving en –vervreemding (grondruil) voor leggerwijzingen Binnen het beheersgebied vinden continu allerlei activiteiten plaats die in een aantal gevallen ertoe leiden om waterlopen hierop aan te passen. Ingeval het een leggerwaterloop betreft wordt zo nodig een leggerwijzing procedure uitgevoerd. Zodra een leggerwijzing onherroepelijk is vastgesteld wordt - ingeval grondeigendom van het waterschap daarbij betrokken is - de eigendomsituatie hierop aangepast. Grondvervreemding in het kader van het afstoten van tertiaire waterlopen Als gevolg van een herziening van de legger in 2006 is onderscheid gemaakt in primaire, secundaire en tertiaire waterlopen. De afvoer van tertiaire waterlopen is dermate gering dat deze van de legger zijn afgevoerd. 6 Notitie Actief Grondbeleid vastgesteld door het DB van WPM d.d. 24 september 2008

Waar de streek erom vraagt en op basis van een bestuursbesluit kan het eigendom van de ondergrond van deze waterlopen - en voorzover het waterschap eigenaar is - worden overgedragen aan derden. Verder kan deze grond worden ingezet bij de realisering van integrale gebiedsplannen.

Beleid: − Ingeval een efficiënter onderhoud hierom vraagt zal grond worden verworven voor de aanleg van een onderhoudspad. Dit geldt in het bijzonder voor bestaande leggerwaterlopen waar op termijn geen herstel of aanpassing is voorzien − Bij leggerwijzingen zal - voorzover het waterschap als eigenaar daarbij betrokken is - of het wenselijk is het waterschap hierbij te betrekken, het eigendom worden aangepast aan de nieuwe situatie. − De bij tertiaire waterlopen betrokken ondergrond zal op verzoek of op basis van een bestuursbesluit worden overgedragen.


4. VERWERVINGINSTRUMENTEN Het kunnen beschikken over de benodigde ruimte voor de realisering van waterschapsdoelen kan op verschillende manieren tot stand komen: - Verwerving in eigendom, - Regeling van een zakelijk recht of - Het tijdelijk in gebruik nemen van grond. In alle situaties kan dit geregeld worden op basis van vrijwillige medewerking dan wel via een wettelijke regeling. De voorkeur gaat uit om de benodigde ruimte te regelen op basis van vrijwilligheid al dan niet ondersteunt met een wettelijke regeling, zoals bv. een vrijwillige kavelruil. Niet in alle gevallen is verwerving in eigendom mogelijk, denk bijvoorbeeld aan de doorsnijding van een landgoed, waarbij subsidierechten op basis van de Natuurschoonwet verloren kunnen gaan. Verder doen zich situaties voor waarbij bijvoorbeeld leidingmaatschappijen een verzoek doen tot het aanleggen van een leiding op basis van een zakelijk recht. Ingeval iemand weigert medewerking te verlenen, bestaat de mogelijkheid om op basis van de Waterstaatswet (WSW) toegang tot terreinen af te dwingen. De Belemmeringenwet Privaatrecht (BP) geeft de mogelijkheid om werken uit te voeren op andermans eigendom zonder vrijwillige medewerking en waarbij onteigening een te zwaar middel is, omdat de beperking te gering is. Zijn de belangen en beperkingen groot dan zou bij weigering medewerking te verlenen, nagedacht kunnen worden over het inzetten van het instrument van onteigening Naast verwerving, vervreemdt het waterschap ook gronden. Dit is echter in omvang ondergeschikt aan de verwerving. Vrijwillige verwerving Het op vrijwillige basis verwerven van grond prevaleert het waterschap boven die van onteigening. Deze manier van verwerven vraagt geduld, takt, improvisatie en creativiteit. Het aanbieden van alternatieven zoals ruilgrond kan in bepaalde situaties het gewenste effect versnellen. Door het aanleggen van een strategische grondvoorraad ontstaat ruimte om grond op basis van vrijwilligheid te verwerven. Hierdoor is het waterschap eerder en in een rustigere fase aanwezig op de grondmarkt, waarbinnen de verkoopbereidheid van betrokkenen wordt vergroot. De tijd om te zoeken naar alternatieve oplossingen (maatwerk) wordt hiermee vergroot. Ingeval er sprake is van verpachte grond dient eerst een pachtontbinding te worden overeengekomen tussen pachter en verpachter. Zodra de pachtovereenkomst is ontbonden


kan tot aankoop van de grond worden overgegaan. Het waterschap neemt hierbij het initiatief en regelt zonodig de afwikkeling bij de Grondkamer. Vrijwillige kavelruil Vrijwillige grondverwerving - in het kader van beekherstel - mondt veelal uit in een onderlinge grondruil. Om de kosten van overdracht te drukken wordt onder voorwaarden gekozen voor afwikkeling via een vrijwillige kavelruil. De factor tijd en de voorwaarde dat alle betrokken partijen hiermee instemmen is een belangrijke voorwaarde. Alle individueel afgesloten overeenkomsten worden samengevat in één gezamenlijke kavelruilakte. De provincie verleent in deze de subsidie. Wet Inrichting Landelijk Gebied De provincie speelt een belangrijke rol in de inrichting van het landelijk gebied en staat daarbij voor steeds complexere opgaven. Gebiedsontwikkeling is dan een goed middel om complexe, samenhangende problemen in een bepaald gebied aan te pakken. De WILG - die vanaf 1 januari 2007 in werking is getreden - ondersteunt gebiedsontwikkeling. De WILG omvat twee delen: het ILG en het instrument landinrichting. Het ILG-deel biedt aan de provincie de ruimte om overeenkomsten met derden af te sluiten zoals het waterschap. Hierin worden afspraken gemaakt over de uit te voeren werken op basis van een meerjarenprogramma en de verantwoording ervan. Het deel landinrichting van de wet biedt de provincie de mogelijkheid om - indien rijks- en provinciale doelen niet op vrijwillige basis zijn te realiseren - met overheidsbesluiten werken uit te voeren en een daarmee samenhangende herverkaveling te realiseren. Het betreft een nieuw inrichtingsinstrument ter vervanging van de huidige Landinrichtingswet 1985. De regie bij de realisatie van het gebiedsgerichte beleid komt met de WILG in handen van de provincie. Zij moet daarbij samenwerken met gemeenten, waterschappen en andere partijen in het gebied. Het Rijk beperkt zich tot het bepalen van de beleidsdoelen op hoofdlijnen. Gebiedsontwikkeling is een langlopend proces - onderhevig aan continue veranderingen waarin onvermijdelijk stagnaties voorkomen. Zodra is besloten tot integrale aanpak van een gebied trekt het waterschap zich als zelfstandig aankopende instantie terug uit het betreffende gebied. Het grondbeleid van het waterschap is dan ook niet meer van toepassing. Vestiging zakelijk recht Niet in alle gevallen zal de grond in eigendom bij het waterschap verkregen kunnen worden. In die gevallen waarin eigendomsverwerving niet mogelijk is kan het gebruik zeker worden gesteld aan de hand van een zakelijk recht. Een zakelijk recht is gevestigd nadat een zakelijk werkende overeenkomst tussen twee partijen notarieel is beschreven en door het kadaster is geregistreerd. Een zakelijk werkende overeenkomst is een schriftelijke afspraak waarbij de ene partij aan de andere partij tegen een nader te bepalen vergoeding het recht geeft om over dat eigendom te kunnen 9 Notitie Actief Grondbeleid vastgesteld door het DB van WPM d.d. 24 september 2008

beschikken. In dit kader met het doel dat het waterschap de benodigde grond kan inrichten en beheren. Een voorbeeld van een zakelijk recht is een recht van opstal bij de realisering van waterkeringen t.p.v. gemeentelijke eigendommen binnen stedelijke gebieden. Verlening van een zakelijk recht Een zakelijk gebruiksrecht kan ook door het waterschap worden verleend wanneer derden na overeenstemming hierover met het waterschap - voornemens zijn voor lange tijd gebruik te maken van gronden die eigendom zijn van het waterschap en die niet onder de Keur vallen. Een voordeel van een zakelijk werkende overeenkomst is dat deze notarieel wordt beschreven waarna kadastrale registratie plaatsvindt. Hierdoor is te allen tijde snel te controleren in hoeverre welke gronden (in eigendom van of in gebruik bij het waterschap) zijn belast met een zakelijk recht. Een voorbeeld van het verlenen van een zakelijk recht is een leidingmaatschappij die een leiding aan wil leggen op een perceel in eigendom bij het waterschap wat niet is opgenomen in de legger en waarop de Keur dus niet van toepassing is. Belemmeringenwet Privaatrecht (BP) In situaties waarbij geen vrijwillige medewerking wordt verleend aan het uitvoeren van werkzaamheden en de beperkingen zijn niet van dien aard dat kan worden overgegaan tot onteigening, biedt de gedoogplicht BP mogelijkheden. Deze mogelijkheid leent zich vooral voor werken, die na voltooiing niet meer zichtbaar zijn en de grond in principe weer normaal gebruikt kan worden (zij het met enkele beperkingen). Een gedoogplicht in het kader van deze wetgeving kan leiden tot zakelijke werking en werkt dus ook door op de rechtsopvolgers. Voorbeelden hiervan zijn de aanleg van (pers)leidingen, of het plaatsen van peilschalen en andere bebording ter plaatse van waterlopen, kaden etc. Een gedoogplicht BP binnen het kader van grondverwerving zoals bedoeld in deze nota is nagenoeg niet aan de orde. Waterstaatswet 1900 (WSW) Bij de uitvoering van waterstaatkundige werken is het kunnen gebruiken van tijdelijke werkstroken vaak een noodzaak. Zeker in geval van calamiteiten kan het voorkomen dat snel een tijdelijk beroep gedaan moet kunnen worden op andermans grond. Niet in alle situaties zal een eigenaar en/of gebruiker hieraan medewerking willen verlenen. Het waterschap heeft dan de mogelijkheid om - bij de uitoefening van haar taak - op basis van art. 12 WSW een gedoogplichtprocedure toe te passen. Op basis hiervan kan het waterschap het gebruik van andermans grond afdwingen.


Toepassing van artikel 12 WSW 1900 is in het bijzonder bedoeld om bij calamiteiten te kunnen optreden en om bij verbeteringsplannen - beoogd voor het opheffen van wateroverlast - toch te kunnen handelen bij weigerachtige grondeigenaren. In geval hiervan gebruik wordt gemaakt is het waterschap gehouden de veroorzaakte schade volledig te vergoeden in de zin van artikel 40 OW. Onteigening Op het moment dat duidelijk is dat op minnelijke basis geen overeenstemming kan worden bereikt en dat een gedoogplichtprocedure ex art. 12 WSW evenmin in aanmerking komt, kan worden overwogen om een onteigeningsprocedure te starten. Onder onteigening is te verstaan het ontnemen van eigendom op wettelijke grondslag. De onteigening dient in het algemeen belang te zijn en tegen een vooraf verzekerde schadeloosstelling. Voor de aanleg van beekherstel en retentievoorzieningen kan het waterschap gebruik maken van de onteigeningstitel IV, onteigening in het kader van een bestemmingsplan. Deze procedure kent een lange en ingewikkelde weg waarbij eerst bij de betreffende gemeente om een wijziging van het bestemmingenplan moet worden verzocht. Door de wijziging van de bestemming van de benodigde percelen wordt een titel geschapen die het mogelijk maakt om de eigenlijke onteigeningsprocedure te starten. Deze procedure voorziet in een administratieve procedure waarin het nut en de noodzaak van de onteigening moet worden aangetoond en een gerechtelijke procedure waarin de lijst van rechthebbenden en de hoogte van de schade wordt vastgesteld. De eerste stap is het bereiken van een overeenstemming met de betreffende gemeente om het bestemmingsplan daadwerkelijk te wijzigen zodat de onteigeningsbasis verkregen wordt. Gelet op de cruciale rol van de gemeente en de gemeenteraad in deze procedure is het van groot belang dat de gemeente volledig overtuigd is van het nut van de bestemming waarvoor onteigend wordt. Gezien de lange en complexe procedure en de afhankelijkheid van de gemeente verdient het te allen tijde de voorkeur om te trachten tot minnelijke overeenstemming te komen met de eigenaren en andere rechthebbenden voor de aanleg van waterschapswerken en hiervoor bijvoorbeeld compensatiegronden in te zetten of alternatieven voor eigendomsverwerving zoals een zakelijk recht van opstal. Het is van essentieel belang dat alle mogelijkheden om op minnelijke wijze tot overeenstemming te komen, uitputtend moeten zijn geprobeerd. Dit houdt o.m. in het doen van een passend bod, wat betekent een bod gebaseerd op volledige schadeloosstelling. De componenten zijn door de jurisprudentie precies bepaald en bevat o.m de volgende elementen: 1. De vermogensschade, de eigendomswaarde zoals die wordt vastgesteld op de vrije markt en waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele waardevermindering van het achterblijvende. 2. De inkomensschade, de inkomensdaling als gevolg van het verlies van de grond of hogere investeringskosten waarbij rekening wordt gehouden met rente vrijkomend kapitaal. 11 Notitie Actief Grondbeleid vastgesteld door het DB van WPM d.d. 24 september 2008

3. De bijkomende schaden, alle andere kosten zoals de vergoeding voor deskundigenhulp, belastingschade, notariskosten, verhuiskosten, afrasteringen ed. Bij de onteigening van aanleg, herstel, versterking of onderhoud van o.m. waterkeringen kan het waterschap gebruik maken onteigeningstitel II. Deze onteigening verloopt niet via een bestemmingsplanprocedure. Medewerking van de gemeenteraad in die zin is niet aan de orde.

− − − − − − − − − −

Beleid: Het waterschap geeft de voorkeur aan vrijwillige grondverwerving boven die van onteigening. Het aanleggen van een strategische grondvoorraad ondersteunt de vrijwillige verwerving. Ingeval van pacht dient deze eerst te worden ontbonden alvorens tot aankoop wordt overgegaan. Het waterschap neemt het initiatief. Indien de situatie zich daarvoor leent, zal een grondtransactie worden afgewikkeld via een vrijwillige kavelruil. Hiermee worden de overdrachtskosten gedrukt. Ingeval besloten wordt tot integrale aanpak van een gebied trekt het waterschap zich als aankopende partij terug en is het aankoopbeleid niet van toepassing. Ingeval eigendomverwerving niet tot de mogelijkheid behoort of niet wenselijk is, biedt een zakelijk recht de mogelijkheid om gronden duurzaam in gebruik te nemen. Ingeval de situatie ertoe aanleiding geeft en een vergunning in het kader van de waterschapskeur niet van toepassing is, is het waterschap bereid tot verlening van een zakelijk recht op haar eigendom. Alleen in uiterste gevallen zal het waterschap zich beroepen op de gedoogplicht op basis van Belemmeringenwet Privaatrecht respectievelijk de Waterstaatswet. Als alle mogelijkheden zijn benut en partijen komen niet tot overeenstemming zal het waterschap overgaan tot inzet van het instrument van de onteigeningswet.


5. PRIJSBELEID

Bij grondverwerving door het waterschap wordt in de basis de prijs in zij algemeenheid bepaald doordat: −

Het waterschap doorgaans de vragende partij is en veelal grond dient los te breken.

−

Grondverwerving gebeurt in een periode van een rustige of een gespannen markt, ofwel in de “luwte” of de “gekte” van de grondmarkt. Verder is het bij de prijsvorming onderscheidt gemaakt waar de aan te kopen grond is gelegen, ter plaatse van: −

Blauwe gebieden, zoals die zijn weergegeven op de maatregelenkaart van NLP. Het gaat hierbij om gronden die na inrichting te nat zijn voor landbouwkundig gebruik. De vergoeding voor deze gronden is gebaseerd op de onteigeningssystematiek.

−

Witte gebieden - gelegen buiten de blauwe gronden - die strategische zijn gelegen en daarmee naar de blauwe gronden uitgeruild kunnen worden (de zg. ruilgrond). De vergoeding voor deze grond wordt vastgesteld op basis van de vrije marktwaarde. Alleen deze wordt vergoed.

Ad. Blauwe gebieden (volledige schadeloosstelling) In de meeste gevallen gaat het bij de uitvoering van waterstaatkundige werken om de verwerving van gronden ter plaatse van de blauwe gebieden. Het waterschap is hierbij veelal de vragende partij zonder dat er grond wordt aangeboden, hetgeen de startpositie voor het waterschap niet versterkt. Het waterschap dient als het ware de grond uit handen van een eigenaar en/of gebruiker los te breken. Hoewel verkoop formeel op basis van vrijwilligheid plaatsvindt, ervaart de eigenaar de transactie min of meer als een gedwongen zaak. Het is in dat kader niet meer dan billijk dat de volledige schade wordt vergoed. Deze vergoeding is gebaseerd op de systematiek die bij onteigening wordt toegepast. De vergoeding omvat dan de vermogensschade, de inkomensschade en bijkomende schaden. Ad. Witte gebieden (vrije marktwaarde) Onder vrije marktwaarde of marktconforme waarde wordt verstaan de waarde die een redelijk handelende koper en verkoper met elkaar overeenkomen. Een voorbeeld is de verwerving van hele percelen ter plaatse van witte gebieden. Bij de bepaling van deze waarde wordt rekening gehouden met door derden betaalde prijzen voor vergelijkbare grond onder gelijke omstandigheden. Het waterschap werkt marktconform en kijkt hierbij in eerste instantie naar vergelijkbare agrarische transacties uit betreffende omgeving. Deze prijs wordt de basisprijs genoemd. Vervolgens kan per situatie de prijs naar boven of beneden bijgesteld worden afhankelijk van de in- en externe omstandigheden. Factoren die hierbij een rol (kunnen) spelen zijn onder meer: ligging, ontsluiting, planologische en agrarische (on)mogelijkheden etc. 13 Notitie Actief Grondbeleid vastgesteld door het DB van WPM d.d. 24 september 2008

Nabetaling op de koopsom De marktwaarde is uitgangspunt bij het vaststellen van de basisprijs, of het nu gaat om aankopen in blauwe gebieden of in witte gebieden. Zoals hiervoor al is gesteld, is het waterschap bij grondaankopen veelal de vragende partij, waardoor de grond meestal losgebroken dient te worden. Losbreken betekent doorgaans dat een prijs betaald dient te worden die overeenkomt met die van de bovenkant van de markt. Bij een aanbiedende partij - die zijn grond aanbiedt zonder dat een andere partij hierom expliciet heeft gevraagd - komt veelal een prijs tot stand gelegen onder die van de bovenkant van de markt. Zodra het waterschap in een gebied actief in de markt stapt komt deze grondmarkt in beweging. Dit kan leiden tot hogere prijzen in de loop van de aankoopperiode. Het waterschap vindt dat snelle beslissers binnen deze aankoopperiode niet de dupe mogen zijn van zij die een afwachtende houding aannemen. Een nabetaling op de koopsom bij projectmatige aankopen - en voor zover niet in strijd met de heersende wet- en regelgeving biedt hiervoor de oplossing. Bij projectmatige aankopen zal een nabetaling op de koopsom plaatsvinden indien blijkt dat er gaandeweg de aankoopperiode een verhoging heeft plaatsgevonden van de basisprijs. Om deze nabetaling goed te kunnen vaststellen wordt iedere waterschapstransactie vergeleken met andere waterschapstransacties die daarvoor en daarna tot stand zijn gekomen. De hoogst betaalde prijs wordt hiermee inzichtelijk gemaakt. Vervolgens vindt er binnen een projectgebied een nabetaling plaats op basis van de hoogst betaalde prijs. Hierbij wordt uitgegaan van een aaneengesloten aankoopperiode, die per project zal worden vastgesteld. Vergoedingen bij vestiging cq verlening van zakelijk recht Zowel bij vestiging als verlening van een zakelijk recht zal het waterschap niet overgaan tot aankoop respectievelijk verkoop. Er vindt dus geen prijsvorming plaats op basis van de actuele waarde van de grond. Hiertegenover staat dat de eigenaar/gebruiker een vergoeding op basis van (mede) gebruik in het vooruitzicht wordt gesteld. De hoogte van de vergoeding wordt bepaald door de mate waarin de eigenaar/gebruiker nog gebruik kan maken van het perceel (bomen, visrechten, graslandstroken etc.). Wel is duidelijk dat de vergoeding die wordt vastgesteld bij een zakelijk recht altijd lager is dan die bij eigendomsoverdracht betaald wordt. De prijs die betaald wordt bij eigendomsoverdracht behoudt hiermee zijn aantrekkelijkheid. Vergoeding bij verpachte grond Ingeval er sprake is van verpachte grond is verkoop afhankelijk van de medewerking van zowel pachter als verpachter. Op initiatief van het waterschap dient tussen pachter en verpachter een pachtontbinding te worden opgesteld. Verder dient de verpachter/eigenaar in te stemmen met de verkoop van de benodigde grond aan het waterschap c.q. overdracht van de gebruiksrechten. Het waterschap vergoedt aan de verpachter de vermogensschade in verpachte staat en aan de pachter de inkomensschade plus eventuele bijkomende schade.

14

Notitie Actief Grondbeleid vastgesteld door het DB van WPM d.d. 24 september 2008

Vergoeding bij gebruikmaking van de WSW en Onteigeningswet De systematiek zoals die hiervoor is omschreven onder “Volledige schadeloosstelling” is ook aan de orde bij gebruikmaking van artikel 12 WSW en de Onteigeningwet. Niet alleen de eigenaar maar ook diens rechtsopvolger - veelal de pachter - dient in voorkomende gevallen volledig schadeloos te worden gesteld. Waardebepaling bij transacties tussen overheden en op verzoek van derden Tussen het waterschap en overheden (gemeente, provincie en rijk) vinden over en weer veelvuldig vastgoedtransacties plaats. Deze transacties hebben veelal betrekking op de invulling van de aan het waterschap en andere overheden opgedragen publieke taken. Het waterschap verleent - over en weer - medewerking aan de totstandkoming van deze transacties. Veel verzoeken van derden - niet zijnde (semi)overheden – hebben betrekking op leggerwijzigingen. In de meeste gevallen resulteren deze leggerwijzingen tot vastgoedtransacties met het waterschap. Dergelijke grondruilen leiden - gezien vanuit het oogpunt van het waterschap - doorgaans niet tot een verbetering van de waterhuishoudkundige situatie en/of tot een besparing op het onderhoud. Ook komen er verzoeken bij het waterschap binnen van derden tot overname van de ondergrond van tertiaire waterlopen. Het waterschap heeft hierin een passieve en volgende rol, waarbij de waarde o.m. wordt bepaald door de toekomstige bestemming onder aftrek van de te maken kosten om die bestemming te kunnen realiseren. Het ingaan op een wens van de verzoekende partij mag in principe per saldo geen negatieve consequenties hebben voor de instemmende partij, ofwel de “veroorzaker” betaalt (uitvoeringkosten waterloop, overdrachtskosten etc.). Verder spelen bij de prijsvorming afspraken uit het verleden en de staat van onderhoud een belangrijke rol. Vrijwillige kavelruil Om de kosten van overdracht te drukken wordt onder voorwaarden gekozen voor afwikkeling via een vrijwillige kavelruil. Alle overdrachtkosten worden vergoed met uitzondering van de beduidend lager gelegen kavelruilkosten. Schadevergoeding Bij de uitvoering van werken maakt het waterschap in een aantal gevallen gebruik van tijdelijke werkstroken, waarbij sprake is van voorzienbare schade. Verder is er incidenteel sprake van onvoorziene schade bij de uitvoering van waterschapstaken. Deze beide schaden worden op basis van redelijkheid en billijkheid door het waterschap vergoed,


waarbij eveneens gebruik wordt gemaakt van de normen zoals die door de Nederlandse Gasunie in samenspraak met LTO-Nederland worden gebruikt. Ook heeft het waterschap als taak een bijdrage te leveren aan de verdrogingbestrijding van natuurgebieden. Een agrariër of andere belanghebbende die natschade ondervindt of verwacht te zullen ondervinden als gevolg van maatregen door het waterschap kan hiervoor een schadevergoeding claimen. Deze specifieke natschade wordt vergoed op basis van de door het waterschap vastgestelde beleidsregels voor vernattingschade.

Beleid: − Verwerving van gronden ter plaatse van blauwe gebieden gebeurt op basis van volledige schadeloosstelling gebaseerd op de systematiek van volledige schadeloosstelling zoals die bij onteigening wordt toegepast (art. 40 OW met gevormde jurisprudentie). − De vergoeding bij aankopen ter plaatse van witte gebieden wordt marktconform vastgesteld, zonder een mogelijke plus op basis van volledige schadeloosstelling. − Bij aankopen op projectmatige basis vindt nabetaling plaats op de koopsom. De hoogst betaalde prijs is hierbij uitgangspunt. − Bij vestiging cq verlening van een zakelijk recht wordt een vergoeding vastgesteld op basis van de mate van het gebruik. − Bij verwerving van verpachte grond is medewerking van zowel pachter als verpachter een vereiste en dienen beide partijen volledig schadeloos te worden gesteld. − Bij toepassing van de WSW of Onteigeningswet wordt de prijs vastgesteld zoals dat gebeurt bij volledige schadeloossstelling. − Aan- en verkoop van waterschapswerken door het waterschap gebeurt op basis van actuele waarde, rekening houdend met de nog uit te voeren werkzaamheden bij functiewijziging. Het ingaan op een wens van de verzoekende partij mag in principe per saldo geen negatieve consequenties hebben voor de instemmende partij, ofwel de “veroorzaker” betaalt (uitvoeringkosten waterloop, overdrachtskosten etc.). Verder spelen bij de prijsvorming afspraken uit het verleden en de staat van onderhoud een belangrijke rol. − Ter beperking van de overdrachtkosten vindt - voorzover mogelijk - aktepassering plaats via vrijwillige kavelruil. − Voorzienbare en onvoorzienbare schade wordt vergoed op basis van redelijkheid en billijkheid met in achtneming op basis van de normen zoals die door de Nederlandse Gasunie in samenspraak met LTO-Nederland zijn opgesteld. − Schade als gevolg van vernattingmaatregelen wordt vergoed op basis van de daarvoor vastgestelde beleidsregels voor vernattingschade.


6. AANLEG STRATEGISCHE GRONDVOORRAAD Voor de realisering van waterschapdoelen is door de jaren heen grondverwerving in toenemende mate een cruciale rol gaan spelen. Niet alleen in omvang en in relatie tot de kosten van projecten, maar ook in complexiteit, doordat er grotendeels een beroep wordt gedaan op grond van particulieren en agrariërs. Door de aanleg van een strategische grondvoorraad kan tijdig over de benodigde grond worden beschikt. Vooruitlopend op projecten wordt grond aangekocht ter plaatse van blauwe en witte gronden. Witte grond dient strategische gelegen te zijn zodat deze met blauwe grond kan worden uitgeruild. Het is een bekend gegeven dat per saldo meer grond dient te worden ingekocht om deze uiteindelijk via uitruil op de juiste locatie te krijgen. Een norm van twee is hierbij gangbaar, ofwel om te komen tot de gewenste uitruil dient men over een dubbele hoeveelheid ruilgrond te beschikken. Zodra een project is afgerond dient de resterende ruilgrond te worden afgestoten of aangewend worden voor een ander project. Een redelijke termijn hierbij is drie jaar. Het MIP is bij de selectie van de grondverwerving uitgangspunt. Binnen het MIP is een prioritering aangegeven van welke projecten in de tijd gezien het eerst dienen te worden aangepakt. Het ILG-convenant - waarin afspraken tussen de provincie en het waterschap voor de eerstkomende periode zijn vastgelegd - is hieruit afgeleid.

Beleid: − Binnen de strategische grondvoorraad wordt grond aangekocht ter plaatse van blauwe en witte gebieden. − De te verwerven witte grond dient strategische te zijn gelegen zodat hiermee een hoge mate van zekerheid wordt verkregen dat deze grond ook daadwerkelijk voor projectrealisering kan worden ingezet. − Per project mag maximaal 2 x de hoeveelheid uit te ruilen grond worden aangekocht − Binnen 3 jaar na het afronden van een project dient overtollige grond te worden afgestoten. Inzet in een naastgelegen project is hierbij eveneens mogelijk.


7. ORGANISATIE Het hiervoor omschreven beleid is bedoeld om actief om te gaan met de grondmarkt ter realisering van waterschapdoelen. Het bestuur van waterschap Peel en Maasvallei heeft gekozen voor een professionele organisatie waarbinnen verantwoordelijkheden zo laag mogelijk in de organisatie worden gelegd. Het - in deze grondnotitie - omschreven grondbeleid dient als beleidskader voor de uitvoering van de grondverwerving. Organisatorisch spelen hierbij een aantal punten een belangrijke rol: 1. Alleen wanneer een transactie afwijkt van hetgeen omschreven staat in deze notitie dient het te worden voorgelegd aan het bestuur. 2. De onderhandelingen, het aangaan van overeenkomsten en de ondertekening van de notariële akte - zowel t.b.v. het project als in het kader van de strategische grondvoorraad – dienen plaats te vinden zoals die zijn vastgelegd in het beleidsnota delegatie en mandaat van het waterschap. 3. De medewerkers grondzaken hebben de beschikking over een financieel mandaat zoals dat is vastgelegd in de regeling budgethouderschap van het waterschap. 4. Zodra grond via de strategische grondvoorraad in een door het AB vastgesteld projectplan wordt ingebracht, wordt deze overgeboekt van de strategische grondvoorraad naar het desbetreffende project op basis van een onderlinge verrekening. Hiermee komen de financiële lasten van de bij dat project behorende hoeveelheid grond ten laste van het vastgestelde project. 5. Tijdens de kwartaalrapportage - als onderdeel van de bestuursrapportage - zal in een aparte paragraaf over de voortgang van de grondverwerving binnen projecten en binnen de strategische grondvoorraad gerapporteerd worden. 6. De strategische grondverwerving wordt in de jaarlijkse begroting van het waterschap onder het MIP als een apart project met een eigen budget vermeld. Binnen het MIP zal de rentelast van de strategische grondvoorraad worden vermeld voor de daaropvolgende jaren. Een medewerker grondzaken zal als budgethouder hiervoor worden aangewezen. 7. In het MIP staan alle waterdoelen vermeld die in de komende periode gerealiseerd gaan worden. Hierbij is tevens een prioritering aangegeven. Een deel ervan wordt vermeld in het ILG convenant zoals dat is afgesloten tussen de provincie en het waterschap. 8. Strategische grondverwerving wordt geprioriteerd cq geselecteerd op basis van de in het MIP aangeduide waterdoelen.


ACTIEF GRONDBELEID. Waterschap Peel en Maasvallei

Recommend Documents