Nota grondbeleid Vastgesteld gemeenteraad 2 oktober 2012

Nota grondbeleid 2013 - 2016 Vastgesteld gemeenteraad 2 oktober 2012

Afdeling Grondzaken 2 oktober 2012

Inhoud 1.

INLEIDING ........................................................................................................................... 4

2.

SAMENVATTING EN CONCLUSIES ......................................................................................... 6

3.

4.

5.

2.1.

Inleiding: beheersing gevolgen economische crisis ................................................... 6

2.2.

Evaluatie aanbevelingen uit 2009 .............................................................................. 7

2.3.

Doelstellingen van grondbeleid .................................................................................. 7

2.4.

Financiële positie grondexploitatie anno 2012........................................................... 8

2.5.

Overzicht aanbevelingen uit deze nota....................................................................... 9

EVALUATIE PERIODE 2009-2012 ....................................................................................... 12 3.1.

Evaluatie aanbevelingen uit nota Grondbedrijf 2009-2012 ..................................... 12

3.2.

Grondtransacties in de afgelopen periode ................................................................ 14

DOELSTELLINGEN VAN GRONDBELEID EN BELANGRIJKE ONTWIKKELINGEN ...................... 17 4.1.

Doelstellingen grondexploitatie ............................................................................... 17

4.2.

Actief en passief grondbeleid en pps ........................................................................ 18

4.3.

Nieuwe Wro ............................................................................................................. 19

4.4

Omgevingswet .......................................................................................................... 20

4.5.

Fiscale ontwikkelingen ............................................................................................. 21

4.6.

Invloed economie op de grondexploitatie ................................................................ 22

4.7.

Wet Houdbaarheid OverheidsFinanciën (wet HOF) ................................................ 24

4.8.

Intergemeentelijk grondbeleid.................................................................................. 24

4.9.

Aanbevelingen accountant jaarrekening 2011 en BBV-voorschriften ..................... 25

FINANCIËLE POSITIE GRONDBEDRIJF .................................................................................. 27 5.1.

Inleiding ................................................................................................................... 27

5.2

Uitgangspunten grondexploitatie ............................................................................. 27

5.3.

Gerealiseerde resultaten. .......................................................................................... 28

5.4.

Te verwachten resultaten van nog in exploitatie zijnde plannen.............................. 28

5.5.

Risicoanalyse ............................................................................................................ 30

5.6.

Weerstandsvermogen en beheersing onvoorzienbare risico’s.................................. 34

5.7.

Bestemmingsreserves en voorzieningen .................................................................. 36

2

Nota grondbeleid 2013-2016 gemeente Helmond

6.

7.

GRONDPRIJZENBELEID ...................................................................................................... 37 6.1.

Algemene opmerkingen grondprijzen in Helmond .................................................. 37

6.2.

Grondprijzen sociale sector ...................................................................................... 38

6.3.

Grondprijzen vrije sector .......................................................................................... 39

6.4.

Grondprijzen bedrijventerreinen .............................................................................. 40

6.5.

Overige grondprijzen................................................................................................ 41

OVERIGE ASPECTEN GRONDBELEID ................................................................................... 42 7.1.

Tijdelijk beheer van grond ....................................................................................... 42

7.2.

Bewoningsplicht (anti-speculatiebeding) ................................................................. 42

BIJLAGE I:

DIVERSE VORMEN VAN GRONDBELEID .............................................................. 44

BIJLAGE II:

GRONDPRIJZEN 2012 EN 2013 ........................................................................... 47

BIJLAGE III:

BBV VOORSCHRIFTEN ....................................................................................... 49

BIJLAGE IV:

TEKST NOTITIE “BELEIDSWIJZIGING BEWONINGSPLICHT” ................................. 54

Afkortingen: BBV BIE BTW BV Bvo CV EMU-norm Gem NIEGG OBG PID PPS TCF Wet HOF (n)Wro WvG

Besluit Begroting Verantwoording provincies en gemeenten Bouwgrond In Exploitatie Belasting Toegevoegde Waarde Besloten Vennootschap Bruto vloeroppervlak Commanditaire Vennootschap norm Europese Monetaire Unie Grondexploitatiemaatschappij Niet In Exploitatie Genomen Gronden Openbare Bijzondere Gebouwen Projet Informatie Document Publiek private Samenwerking Tax Control Framework Wet Houdbaarheid OverheidsFinanciën (nieuwe) Wet ruimtelijke ordening Wet Voorkeursrecht Gemeenten

3


1.

Inleiding

In deze nota wordt ingegaan op de huidige financiële positie van het grondexploitatie van de gemeente Helmond en de verwachtingen voor de toekomst. Daarbij zal waar nodig teruggekeken worden naar de nota grondbeleid 2009. Deze nota bestrijkt de periode 2013 t/m 2016. Met betrekking tot de woningen grondmarkt zijn het roerige tijden. Er zijn gemeenten die enorme verliezen hebben moeten presenteren. Diverse rapporten geven aan dat de risico’s van grondexploitatie erg hoog zijn en dat er gemeenten zijn die daar niet goed op hebben geanticipeerd. Helmond heeft weliswaar al enkele jaren verliezen geleden, maar komt niet in het rijtje voor van gemeenten die de zaken niet goed op orde hebben. De aandacht voor de grondexploitatie is de laatste jaren enorm toegenomen. De afgelopen jaren heeft zich een aantal belangrijke ontwikkelingen voorgedaan en in gang gezet, die van (grote) invloed kunnen zijn op de financiële positie van het grondbedrijf. Zoals bekend, is het inzakken van de woningmarkt van grote invloed op de resultaten van het grondbedrijf. Verder is enkele jaren geleden de nieuwe Wro (nWro) ingevoerd. Het lijkt erop dat daar nu weer een vervolg op komt met de Omgevingswet. Verder is van belang dat fiscale onderwerpen een steeds belangrijker rol spelen. Tenslotte is van belang dat er steeds meer aandacht komt voor de schuldpositie van de overheid. De gemeente investeert veel en leent daarvoor geld. In dit kader wordt de Wet Houdbaarheid OverheidsFinanciën (Wet HOF) van belang. In deze nota zal ingegaan worden op de mogelijke gevolgen van deze ontwikkelingen voor het grondbeleid en de grondexploitatie van de gemeente Helmond. Met deze nota wordt invulling gegeven aan artikel 21 van de beheersverordening1 van de gemeente waarin is bepaald dat het college minstens eens in de vier jaar een nota grondbeleid ter behandeling en vaststelling aan de gemeenteraad voorlegt. Allereerst wordt in hoofdstuk 2 een samenvatting gegeven van de in deze nota behandelde onderwerpen. Vervolgens is hoofdstuk 3 gericht op de evaluatie van de aanbevelingen uit de nota grondbedrijf uit 2009. Hoofdstuk 4 gaat in op de doelstellingen van de grondexploitatie en het beleid dat de gemeente daarbij inzet. Informatie over de verschillende vormen waarin de grondexploitatie kan plaatsvinden is in bijlage I van de nota opgenomen. In hoofdstuk 5 komt de financiële positie van het grondbedrijf aan de orde. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de ontwikkeling van de grondprijzen. De grondprijzen voor 2013 zijn in bijlage II terug te vinden. Tenslotte komen in hoofdstuk 7 nog enkele andere onderwerpen kort aan bod. Door deze nota vast te stellen wordt de grondexploitatie gedurende de periode van deze nota op de wijze gevoerd zoals hier beschreven en worden de aanbevelingen overgenomen.

1

Verordening op de uitgangspunten voor het financiële beleid, alsmede voor het financieel beheer en voor de inrichting van de financiële organisatie van de gemeente Helmond. 4


Uiteraard staan de besluiten en aanbevelingen op geen enkele wijze het budgetrecht van de gemeenteraad in de weg. De nota is een beleidskader. Daarom heeft deze nota geen financiele gevolgen. Besluiten met directe financiële consequenties worden afzonderlijk genomen. Dat geldt bijvoorbeeld voor het vaststellen van de grondprijzen.

5


2.

Samenvatting en conclusies

2.1. Inleiding: beheersing gevolgen economische crisis De nota grondbeleid 2013-2016 staat in het teken van de economische crisis in Nederland en dan in het bijzonder de crisis op de woningmarkt. In deze nota komen vele aspecten aan de orde die een rol spelen bij het beheersen van de gevolgen van deze crisis voor de grondexploitatie van Helmond. Bewust staat hier niet: “oplossen” van de crisis. Het is namelijk een illusie te veronderstellen dat de gemeente Helmond de mogelijkheden en middelen heeft een dergelijke crisis op te lossen. De crisis op de woningmarkt heeft te maken met beleid van banken, de economische crisis, het al of niet nemen van maatregelen door het Rijk. Het is vooral een vertrouwenskwestie. Enkele jaren geleden durfden mensen een huis te kopen zonder dat het eigen huis verkocht was. Dat gebeurt vrijwel niet meer. Daardoor is de doorstroming op de woningmarkt voor een belangrijk deel weggevallen. In deze nota komen vele aspecten aan de orde die een rol kunnen spelen bij het omgaan met deze crisis. Deze aspecten worden specifiek toegespitst op Helmond. Ondanks de verliezen in de grondexploitatie in Helmond in 2010 en 2011 is in Helmond op de slechte omstandigheden voldoende geanticipeerd: er zijn voldoende voorzieningen getroffen, in de exploitaties gaan we al enkele jaren niet meer uit van opbrengststijging van gronden voor woningen, looptijden van belangrijke complexen zijn verlengd als gevolg van vertraagde afzet van grond en Helmond hoeft geen plannen te stoppen en daardoor gronden af te waarderen. Verder is het weerstandsvermogen op orde. Desalniettemin is het duidelijk dat de grondexploitatie een belangrijk aandachtspunt is voor de komende jaren en belangrijke financiële risico’s met zich brengt. Die aandacht spitst zich toe op 2 terreinen: 1. Hoe kunnen we de risico’s zo goed mogelijk beheersen? 2. Hoe kunnen we specifieke plannen of initiatieven vlottrekken? Ad 1: Bij het beheersen van de risico’s in de grondexploitatie zijn 2 zaken van belang: 1. Bij individuele plannen moet goed inzichtelijk zijn wat de afwegingen en opties zijn om het financiële resultaat van dat specifieke complex te optimaliseren. Het gaat hierbij met name om de risicovolle complexen. Het is niet effectief en zeker niet efficiënt (in een drukke tijd met personele bezuinigingen is dit een belangrijke afweging) om teveel tijd te steken in rapportage over complexen waar nauwelijks activiteit is of waar geen financieel risico wordt gelopen. Overigens betekent het beter ‘inzichtelijk maken’ niet dat de grondexploitatie niet in de grip is of dat informatie niet beschikbaar is. 2. In algemene zin gaat het erom dat er voldoende weerstandsvermogen beschikbaar is. Ad 2: Het vlottrekken van individuele plannen kan op verschillende manieren geschieden. Per definitie zullen de oplossingen verschillend zijn omdat de plannen verschillen. De maatregelen die betrekking hebben op de grondexploitatie kunnen betrekking hebben op: 1. het wegnemen van belemmeringen. Hierbij kan gedacht worden aan contractuele bepalingen die voor bepaalde mensen een belemmering vormen eventueel weg te nemen. Als voorbeeld kunnen termijnen van afnemen van de kavel, start bouw etc worden genoemd. In de huidige woningmarkt kost het meer tijd om een woning te verkopen en stellen banken hogere eisen voor een financiering. Ook kan gedacht worden aan de bewoningsplicht, eisen aan architect, erfafscheidingen en

6


bouwvoorschriften. Mensen kunnen dit als belemmering ervaren. Het is zonde als louter om een dergelijke reden grond of een woning niet verkocht wordt. 2. het nemen van stimuleringsmaatregelen. Hierbij kan gedacht worden aan het leveren van maatwerk om bepaalde plannen vlot te trekken. Afgelopen jaren is in dit kader al veel gebeurd, zoals het bieden van de mogelijk tot het afnemen van grond in erfpacht, maar ook de (tijdelijke) mogelijkheid tot het leveren van grond via een abc-levering2 zonder dat rente hoeft te worden betaald. Uiteraard zijn er grenzen aan het vlottrekken van individuele plannen. Die grenzen kunnen juridisch van aard zijn; bijvoorbeeld als gevolg van staatssteunwetgeving. Maar ook kunnen de grenzen financieel van aard zijn. Het is niet de bedoeling dat de gemeente rendement van de projectontwikkelaar veiligstelt of gemaakte fouten in het verleden (waardoor een onrendabele top is ontstaan) aanvult. Aanbeveling 1: Beleid van de gemeente is om actief met een specifieke initiatiefnemer van een voor de gemeente gewenst bouwplan door middel van maatwerk te zoeken naar mogelijkheden om een vertraagd plan al dan niet aangepast uit te voeren en vlot te trekken.

2.2. Evaluatie aanbevelingen uit 2009 De in de nota grondbedrijf 2009-2012 gedane aanbevelingen hebben in de afgelopen periode nadrukkelijk aandacht gekregen en zijn toegepast. Van de aanbevelingen uit 2009 blijft het kritisch kijken naar nieuwe plannen en het prioriteren (qua tijd) in bestaande plannen belangrijk. Hiervoor is de afgelopen tijd de Taskforce woningbouw een belangrijk instrument gebleken. Het prioriteren binnen bestaande plannen heeft belangrijke gevolgen voor de grondexploitatie, maar is een bredere afweging dan louter de financiële consequenties voor de grondexploitatie. 2.3. Doelstellingen van grondbeleid Als hoofddoelstelling van de gemeentelijke grondexploitatie voor de periode 2013 t/m 2016 geldt het realiseren van plannen ten behoeve van woningbouw en bedrijventerreinen die op een andere wijze niet tot stand komen. Speerpunt hierbij is het afmaken van lopende plannen en met name die, waar de gemeente in geïnvesteerd heeft. Zowel woningbouw als bedrijventerreinen kunnen betrekking hebben op nieuwe ontwikkeling als herontwikkeling. Herontwikkeling wordt steeds belangrijker. Er zal bij herontwikkeling steeds een duidelijke scheiding tussen grondexploitatie en vastgoedexploitatie moeten zijn (zie ook paragraaf 4.3) omdat het niet toegestaan is elementen van de vastgoedexploitatie ten 2

Een ‘abc-levering’ betekent dat bijvoorbeeld grond op het zelfde moment van ‘a’ naar ‘b’ en vervolgens van ‘b’ naar ‘c’ wordt geleverd. Stel dat ‘a’ de gemeente, ‘b’ een projectontwikkelaar en ‘c’ een particuliere huizenkoper is, dan wordt de grond door de gemeente pas geleverd en door de ontwikkelaar betaald als de woning geleverd wordt aan en betaald wordt door de particulier. In het verleden diende de ontwikkelaar vanaf het moment startbouw rente te betalen (die weer bij de particulier in rekening werd gebracht) aangezien de grond feitelijk geleverd is. De gemeente trad als een soort financier op. Om de bouw en dus de afzet van grond te stimuleren wordt deze rente niet meer in rekening gebracht. 7


laste van de grondexploitatie te brengen. Van geval tot geval zal daarom bezien moeten worden welke elementen van herstructurering tot de grondexploitatie gerekend zouden kunnen worden. Uiteraard zullen daarbij uitdrukkelijk de financiële gevolgen van de maatregelen moeten worden betrokken. Herstructurering is vaak duur. Afgeleide doelstelling is dat vanuit de grondexploitatie geen (extra) beroep op algemene middelen hoeft te worden gedaan. Deze doelstellingen wijken op enkele punten af van de geformuleerde doelstellingen in de vorige nota grondbeleid: 1. Er zijn meer mogelijkheden voor kostenverhaal gekomen. Daardoor is de financiële drijfveer om zaken actief op te pakken minder geworden. Overigens zijn er nog steeds argumenten om in specifieke gevallen actieve grondpolitiek toe te passen, bijvoorbeeld om optimale grip op de uitvoering te hebben. 2. Doordat de grondexploitatie de afgelopen jaren verlies heeft gemaakt, is de doelstelling veranderd van winst maken tot geen of zo min mogelijk verlies maken. In die plannen waar private partijen grondposities hebben verworven, zal de gemeente zoveel mogelijk samenwerken met die partijen. Daarbij worden zodanige afspraken gemaakt dat de regiefunctie in handen van de gemeente blijft en dat de private partijen bereid zijn om ook een bijdrage te leveren in de minder rendabele gebiedsdelen. Publieke Private Samenwerking is echter nooit een doel op zich. Steeds wordt de afweging gemaakt of samenwerking een positieve invloed heeft op zowel de effectiviteit als de efficiency van de planrealisatie. Voor de uitgifte van gronden worden zoveel mogelijk marktconforme prijzen gehanteerd. Indien desondanks plannen verlieslatend zijn, is dat voor de gemeente alleen acceptabel als geen alternatieven aanwezig zijn en het maatschappelijke belang om uitvoering vraagt. Voor het geraamde verlies zal dekking moeten worden gevonden. 2.4.

Financiële positie grondexploitatie anno 2012

2.4.1. FINANCIËLE RESULTATEN De resultaten uit de grondexploitaties zijn de afgelopen jaren als gevolg van de slechte economische situatie en met name door de slechte woningmarkt behoorlijk verslechterd. De resultaten over de afgelopen jaren waren: 2009 - € 1,4 mln 2010 - € 6,2 mln 2011 - € 6,1 mln De eerste jaren zijn deze verliezen nog gedekt uit het algemene rekeningresultaat van de gemeente, terwijl het resultaat over 2011 ten laste van de algemene reserve grondbedrijf is gebracht. Overigens is bij de voorjaarsnota 2012 besloten de algemene reserve weer aan te vullen tot €.15 miljoen. Daarmee is een belangrijke stap gezet in het verzekeren van een financieel gezonde situatie in Helmond. Mocht de grondexploitatie in de komende jaren verlies leiden, dan is er immers voldoende reserve om dat verlies op te vangen. Die eventuele verliezen leiden dan niet tot acute financiële problemen. Als puur naar de cijfers gekeken wordt, is niet aan de doelstelling van het grondbeleid (minimaal sluitende grondexploitatie) voldaan. Toch is de grondexploitatie in Helmond nog redelijk onder controle. Dat geldt voor zaken waar de gemeente grip op heeft. In vele

8


gemeenten gaat het veel slechter. Dat neemt niet weg dat de situatie zorgelijk is. De economie en met name het consumentenvertrouwen zal moeten verbeteren. Bij de verdere realisatie van de nog in exploitatie zijnde plannen worden naast batige resultaten van in totaal €.26,2 miljoen ook (voorzienbare) nadelige resultaten met een totaal van €.72,2 miljoen verwacht. Beide bedragen zijn berekend naar de situatie per 1 januari 2012. Voor deze voorzienbare nadelige resultaten is een voorziening getroffen. Het bedrag van de te verwachten batige resultaten zal pas na feitelijke realisatie voor verdere bestemming in aanmerking komen. 2.4.2. WEERSTANDSRESERVE EN RISICOBEHEERSING Naast de voorzienbare resultaten, waarvan de negatieve resultaten middels voorzieningen zijn afgedekt, zijn er nog onvoorzienbare algemene risico’s. Voor deze risico’s moet een weerstandsreserve worden aangehouden. Deze risico’s worden op dit moment als groot ervaren. Dat is ook de reden geweest om de reserve op te hogen naar €.15 miljoen. Voor de opvang van onvoorziene of algemene risico’s is het noodzakelijk dat binnen het grondbedrijf wordt beschikt over een buffer die als algemeen weerstandsvermogen kan worden aangeduid. Binnen de gemeente Helmond is het maximum bedrag van het gewenste weerstandsvermogen van de grondexploitatie de afgelopen jaren bepaald op €.11,4 miljoen. Met het jaarrekeningresultaat van 2011 is het weerstandsvermogen gedaald naar €.5,3 miljoen. In het kader van de Voorjaarsnota 2012 is het weerstandsvermogen aangevuld tot €.15,0 miljoen. Bedoeling is om hiermee voldoende buffer te hebben om verliezen de komende jaren binnen de algemene reserve van het grondbedrijf op te kunnen vangen. Naar mate de kans groter wordt dat de zgn. onvoorziene risico’s werkelijkheid kunnen worden, is het raadzaam om hiermee rekening houden en zo nodig hierop voorbereid te zijn. De accountant dringt er daarom op aan om via scenario’s te toetsen in hoeverre de weerstandscapaciteit toereikend is in relatie tot mogelijke toekomstige risico’s. In deze nota (paragraaf 5.6.) is invulling hieraan gegeven. Deze toetsing geeft gevoel en inzicht op de weerstandscapaciteit in relatie tot risico’s. Er wordt daarbij een relatie gelegd tussen financiële resultaten behorende bij enkele scenario’s ten aanzien van de looptijd van de complexen en opbrengst. Die scenario’s zijn gebaseerd op mogelijke ontwikkelingen / algemene verwachtingen van de woningmarkt op dat moment. Uit de toetsing blijkt dat op dit moment de weerstandscapaciteit voldoende is. Jaarlijks zal op basis van scenario’s passend binnen de dan geldende economische vooruitzichten, getoetst worden of de weerstandvermogen voldoende is. 2.5. Overzicht aanbevelingen uit deze nota Hier worden de in deze nota Grondbeleid opgenomen aanbevelingen onder elkaar gepresenteerd. Toelichting en onderbouwing is terug te vinden in het betreffende hoofdstuk van deze nota. Aanbeveling 1 (paragraaf 2.1.): Beleid van de gemeente is om actief met een specifieke initiatiefnemer van een voor de gemeente gewenst bouwplan door middel van maatwerk te zoeken naar mogelijkheden om een vertraagd plan al dan niet aangepast uit te voeren en vlot te trekken.

9


Aanbeveling 2 (paragraaf 3.1.): De Taskforce woningbouw speelt een belangrijke rol bij prioritering van woningbouwlocaties. Voor de gemeente geldt dat er bijzondere aandacht is voor de voortgang van complexen waar de gemeente een groot financieel risico loopt. Aanbeveling 3 (paragraaf 4.9.): 1. De complexen worden geclassificeerd in (1) weinig tot geen risico en (2) hoog risico. 2. Bij het doorrekenen van de complexen bij de jaarrekening worden de risico’s van alle complexen beoordeeld en betrokken. 3. Van de complexen met een hoog risico wordt in algemene termen een totaal rapport gemaakt, dat bij de jaarrekening wordt aangeboden. Het gemeentebestuur kan dan zo mogelijk maatregelen treffen om een bepaald risico te verminderen. Aanbeveling 4 (paragraaf 4.9.): De ‘stellige uitspraken’ van de commissie BBV worden op de grondexploitatie toegepast. Aanbeveling 5 (paragraaf 5.5.): Bij investeringsbeslissingen waarvan de kosten ten laste van de grondexploitatie komen uitdrukkelijk de financiële consequenties betrekken. Dergelijke investeringen zoveel mogelijk uitstellen om rentenadeel te beperken. Aanbeveling 6 (paragraaf 5.5.): Voorlopig geen nieuwe plannen opstarten of het toewijzen van nieuwe woningbouwlocaties. Alleen op zeer cruciale locaties en op basis van vast te stellen criteria nieuwe woningbouw toestaan. Daarbij dient uitdrukkelijk te worden betrokken dat de gemeente veel geïnvesteerd vermogen heeft in woningbouwlocaties en dat er een risico is van concurrentie met eigen lopende projecten. Aanbeveling 7 (paragraaf 5.5.): Bouwkavels voor bedrijventerreinen worden op basis van een integrale afweging toegewezen, waarbij nadrukkelijk het criterium van voldoende werkgelegenheid per ha een rol speelt. Aanbeveling 8 (paragraaf 5.5.): Vanwege teruglopende grondverkopen kritisch zijn op het maken van plankosten. Om te voorkomen dat daardoor overcapaciteit ontstaat, zorgen voor zekere flexibiliteit in personele bezetting. Aanbeveling 9 (paragraaf 5.6.): Jaarlijks op basis van een scenarioberekening de weerstandscapaciteit toetsen en bepalen of het weerstandsvermogen nog voldoende is en indien nodig op basis hiervan maatregelen treffen. Aanbeveling 10 (paragraaf 6.2.): De grondprijs voor sociale woningbouw blijven fixeren op ca. 75% van de vrije sectorprijs.

10


Aanbeveling 11 (paragraaf 6.4.): Voor de periode van deze nota de grondprijzen bedrijventerreinen marktvolgend benaderen met als uitgangspunt inflatievolgend, maar minimaal de 0-lijn. Aanbeveling 12 (paragraaf 7.2.): De bewoningsplicht voor de periode van deze nota laten gelden voor sociale koop. Voor overige bouwkavels is de bewoningsplicht opgeschort. Dat laatste geldt zowel voor lopende als nieuwe contracten.

11


3.

Evaluatie periode 2009-2012

3.1. Evaluatie aanbevelingen uit nota Grondbedrijf 2009-2012 In de nota grondbedrijf 2009 zijn de volgende aanbevelingen opgenomen: 1. Verdere implementatie van de nieuwe Wro in de werkprocessen met als doel het optimaal kosten kunnen verhalen op de zelfrealisatoren (eigenaren van de grond). Hierbij is ook van belang dat producten zoals de structuurvisie en de nota bovenwijkse voorzieningen worden gemaakt of geactualiseerd, zodat die ‘Wro-proof’ zijn. 2. Kritisch de economische gevolgen blijven volgen in relatie tot de woningbouw, projectontwikkeling en daarmee de grondexploitatie. 3. Zeer terughoudend zijn met het vrij laten vallen van resultaten van de grondexploitatie. Directe besteding van deze resultaten geeft problemen op het moment dat een toekomstig plan met een ongedekt tekort in exploitatie wordt genomen. Er zijn binnen de grondexploitatie dan geen middelen om voor dat tekort een voorziening te treffen. 4. Voorlopig terughoudend zijn met opstarten van nieuwe plannen of het toewijzen van nieuwe woningbouwlocaties. Alleen op zeer cruciale locaties nieuwe woningbouw toestaan. Daarbij dient uitdrukkelijk te worden betrokken dat de gemeente veel geïnvesteerd vermogen heeft in woningbouwlocaties en dat er een risico is van concurrentie met eigen lopende projecten. 5. Voor de periode van deze nota de grondprijzen marktvolgend benaderen met als uitgangspunt minimaal inflatievolgend. Zoals gezien, heeft een daling van de grondprijzen een beperkte invloed voor de huizenkoper of –bouwer. De invloed op de grondexploitatie is echter groot. Indien bijvoorbeeld als gevolg van de recessie de grondprijzen incidenteel zouden worden bevroren is dit daarom een tijdelijk maatregel. Hierna wordt per aanbeveling uit 2009 kort ingegaan op de stand van zaken. Ad aanbeveling 1. De nieuwe Wro is inmiddels geïmplementeerd. Er wordt al enkele jaren volgens de nieuwe regels gewerkt. Uiteraard moeten zich nog zaken ontwikkelen. We proberen zoveel mogelijk werk zelf te doen om de kennis en ervaring zelf op te bouwen. Indien nodig, zal externe expertise worden ingehuurd. Indien kosten nog niet anderszins zijn verzekerd wordt gewerkt met een (verplicht) exploitatieplan. Conclusie: aanbeveling 1 is gerealiseerd. Ad aanbeveling 2 De economische situatie is de afgelopen jaren nauwelijks verbeterd. Met name de woningmarkt is nog steeds problematisch. Er worden relatief weinig huizen verkocht en dus ook weinig gebouwd. Dat impliceert dat de markt een negatieve invloed heeft op de grondexploitatie. De aanbeveling om de economische ontwikkelingen kritisch te volgen, is nog steeds actueel. Desalniettemin lijkt het niet nodig deze aanbeveling als afzonderlijke aanbeveling te laten staan. Op dit moment is iedereen ervan doordrongen dat de grondexploitatie niet meer de melkkoe is van de gemeente en dat alle zeilen moeten worden bijgezet om de exploitatie

12


sluitend te krijgen. Dat is ook verwerkt in de aangepaste doelstelling van grondbeleid (zie paragraaf 4.1). Conclusie: aanbeveling 2 is de afgelopen jaren opgepakt en heeft veel aandacht gehad. De economische situatie is nog steeds zorgelijk. De speciale aandacht moet blijven, maar zal niet als afzonderlijke aanbeveling worden opgenomen in deze nota grondbeleid. Ad aanbeveling 3. Deze aanbeveling wordt op dit moment in de praktijk gebracht. Eventuele positieve resultaten van de grondexploitatie worden op dit moment gebruikt om voorzieningen te treffen. Er is door de slechte marktomstandigheden al jaren bij de jaarrekening geen geld vrijgevallen. Verder wordt in deze nota voorgesteld om de vrijvallende winsten in te zetten om het weerstandsvermogen aan te vullen in samenhang met de aanwezige risico’s. Conclusie: deze aanbeveling wordt op dit moment in de praktijk gebracht en is daarmee afgedaan. Ad aanbeveling 4. De druk uit de markt om nieuwe locaties te ontwikkelen blijft, maar is wel duidelijk minder geworden. Alle betrokkenen voelen de verslechterde marktomstandigheden. Er is minder vertrouwen dat een bouwproject rendement op kan leveren. Met name als de markt iets aan zou gaan trekken en er weer meer initiatieven ontstaan, is het van het grootste belang kritisch te blijven op nieuwe (project)ontwikkelingen. Afgelopen jaren heeft de Taskforce woningbouw, waarin zowel de gemeente Helmond als lokale corporaties, projectontwikkelaars en makelaars deelnemen, een belangrijke rol gespeeld in prioritering van woningbouwprojecten. Conclusie (nieuwe aanbeveling 2): De Taskforce woningbouw speelt een belangrijke rol bij prioritering van woningbouwlocaties. Voor de gemeente geldt dat er bijzondere aandacht is voor de voortgang van complexen waar de gemeente groot financieel risico loopt. Ad aanbeveling 5. De grondprijzen voor woningbouw zijn de afgelopen jaren als gevolg van de marktomstandigheden “bevroren”. Dat betekent dat deze grondprijzen in tegenstelling tot de aanbeveling van de vorige nota grondbeleid niet inflatievolgend zijn verhoogd. In reële termen is de grondprijs zelfs lager geworden. Dit is in lijn met de bedoeling van de vorige nota: namelijk om de grondprijzen niet extra te verhogen gezien de onzekerheid op de woningmarkt. De grondprijzen voor bedrijventerreinen zijn wel inflatievolgend verhoogd. Vergelijkend onderzoek heeft aangetoond dat daar wel ruimte voor was. Bovendien geldt voor bedrijventerreinen dat in tijden van economische recessie en toenemende leegstand het juist van belang is bestaande bedrijventerreinen te vullen en aantrekkelijk te maken. Nieuwe bedrijventerreinen als alternatief voor bestaande terreinen zou dan een beetje onaantrekkelijk moeten worden gemaakt. Voor 2013 is aan de gemeenteraad voorgesteld deze lijn voort te zetten: grondprijzen woningbouw blijven gelijk en in de grondprijzen bedrijventerreinen wordt de inflatie doorberekend. Op dit moment lijkt dit de beste optie om enerzijds de grondexploitatie niet

13


onder druk te zetten en anderzijds toch ook om Helmond regionaal gezien concurrerend te houden. Conclusie: de markt voor grond en de gerealiseerde grondprijzen worden kritisch gevolgd. Gemeentelijke grondprijzen zijn in Helmond de afgelopen jaren niet of nauwelijks verhoogd. Ten aanzien van het grondprijzenbeleid voor de komende jaren zullen verderop in deze nota voorstellen worden gedaan. Algemene conclusie is dat de actiepunten uit de nota Grondbeleid van 2009 zijn ingevuld. Op basis van deze nota grondbeleid zullen nieuwe aanbevelingen worden gedaan. 3.2. Grondtransacties in de afgelopen periode In deze paragraaf wordt op basis van kengetallen teruggekeken op wat er in de afgelopen periode op het terrein van aan- en verkopen is gerealiseerd. De financiële resultaten van de grondexploitatie komen elders in deze nota aan bod. De cijfers hebben betrekking op de periode 2005 t/m 2011. Voor 2012 zijn uiteraard nog geen (jaar)cijfers beschikbaar. De eerste tabel geeft de verkochte grond uitgedrukt in euro’s weer. Jaar 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Woningen Bedrijven 20.359.723 3.198.217 20.952.237 15.160.221 19.154.356 2.683.763 7.612.282 7.675.305 9.582.445 302.275 19.152.720 6.255.657 7.879.239 2.851.843

14

Overhoeken 233.267 183.142 184.398 87.848 167.744 107.042 55.779


Dat ziet er grafisch als volgt uit: Verkopen 2005 t/m 2011 € 25.000.000

€ 20.000.000

€ 15.000.000 Woningen Bedrijven Overhoeken € 10.000.000

€ 5.000.000

€2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Onderstaande grafiek geeft een indicatie van de ontwikkeling van de aankopen in de periode 2002 – 2011: Aankopen 2002 - 2011 € 45.000.000

€ 40.000.000

€ 35.000.000

€ 30.000.000

€ 25.000.000 Bedrag € 20.000.000

€ 15.000.000

€ 10.000.000

€ 5.000.000

€2002

2003

2004

2005

2006

15

2007

2008

2009

2010

2011


Deze presentatie van de cijfers over aan- en verkopen in de afgelopen periode moet genuanceerd beoordeeld worden. Bepaalde pieken en dalen zeggen niets over de algemene marktsituatie op dat moment. Zowel aan- als verkopen kunnen door grote transacties ineens onevenredig worden beïnvloed. Bovendien kunnen als gevolg van gespreide betaling in de cijfers nog bedragen zijn opgenomen die verband houden met eerder afgesloten overeenkomsten. In bovenstaande tabel zijn immers de bedragen opgenomen, die in betreffend jaar zijn betaald (d.w.z. inclusief bijkomende kosten zoals sloop- en aankoopkosten). Toch is wel een tendens waarneembaar. Die tendens is dat de aankoop van vastgoed door de gemeente Helmond de afgelopen 3 jaar is afgenomen. Deze afname is verklaarbaar omdat er nog weinig nieuwe exploitaties door de gemeente worden opgepakt. Bovendien zijn van de lopende exploitaties bijna alle verwervingen gerealiseerd. Voor Brandevoort 2 bijvoorbeeld is ruim 85% verworven. Hierbij moet worden opgemerkt dat de laatste verwervingen in een plan over het algemeen de moeilijkste en meest tijdrovende verwervingen zijn. Dat geldt zeker als minnelijke verwerving niet mogelijk blijkt en een traject van onteigening volgt. Ten aanzien van de verkopen van bouwgrond blijkt dat er in 2010 een eenmalige opleving is geweest. De trend is echter dat verkoopopbrengsten dalend zijn. Zolang de woningmarkt (kavels voor woningbouw) en de economie (bedrijventerreinen) niet aantrekt, zullen de verkoopcijfers van bouwgrond niet (belangrijk) stijgen. Maar, zoals gezien, kunnen er ook bij slechte economische omstandigheden nog incidenteel pieken bestaan in de verkoop.

16


4.

Doelstellingen van grondbeleid en belangrijke ontwikkelingen

4.1. Doelstellingen grondexploitatie In 2009 zijn de volgende doelstellingen van de grondexploitatie gedefinieerd: Als hoofddoelstelling van de gemeentelijke grondexploitatie geldt het realiseren van plannen ten behoeve van woningbouw en bedrijventerreinen. Afgeleide doelstelling is het realiseren van financiële middelen die worden aangewend voor de dekking van het onrendabele deel van investeringen die in het kader van de algemene doelstellingen van de gemeente benodigd zijn. Voor de periode 2013 t/m 2016 zijn deze doelstellingen van gemeentelijke grondexploitatie in grote lijnen nog actueel, maar dienen deze doelstellingen wel behoorlijk genuanceerd te worden. De primaire doelstelling blijft dat grondexploitaties worden ingezet om gemeentelijke plannen te realiseren. Toch staat deze doelstelling in een ander daglicht als gevolg van wettelijke ontwikkelingen. De afgelopen jaren is de mogelijkheid voor kostenverhaal bij zelfrealisatie aanmerkelijk verbeterd. In het verleden was een belangrijke reden om actief grondbeleid te voeren dat kosten volledig uit de verkoop van grond konden worden gedekt. Door slecht kostenverhaal bleven in die tijd gemeentelijke kosten bij zelfrealisatie (passief grondbeleid) ongedekt. Frustrerend was daarbij dat de zelfrealisatoren enorme winsten boekten. Dat alles was een reden om actief (zelf) grondexploitaties op te pakken. Door verbeterd kostenverhaal is dit argument minder relevant geworden. Een argument voor een gemeentelijke grondexploitatie (d.w.z. actief grondbeleid) blijft dat de gemeente dan zelf het initiatief heeft en dus makkelijker zaken kan realiseren. Dat geldt zowel inhoudelijk ten aanzien van het plan als het moment waarop ontwikkeld gaat worden. Bij passief grondbeleid dient altijd het initiatief van de grondeigenaar te worden afgewacht. Dit onderwerp komt in de volgende paragraaf verder aan bod. De afgeleide doelstelling was om financiële middelen te generen voor andere maatschappelijke uitgaven in Helmond. Het genereren van deze middelen zal altijd gebeuren in de afweging met het kwaliteitsbehoud van de bestemmingsplannen. Het realiseren van plannen vindt plaats vanuit de combinatie ruimtelijke ordening en grondbeleid. De ruimtelijke ordening houdt zich bezig met de verschillende claims op de beschikbare ruimte. Het gaat daarbij vooral om de planologische aspecten van de (bestemmings)plannen. Via het grondbeleid geeft de gemeente direct sturing aan het voor bebouwing geschikt maken van de gronden. Het realiteitsgehalte van deze afgeleide doelstelling tot het genereren van extra middelen is de afgelopen jaren behoorlijk afgenomen. De laatste jaren maakt de grondexploitatie als geheel immers verlies. Uiteraard wordt er geen mogelijkheid onbenut gelaten om een positief resultaat te behalen uit de grondexploitatie, maar gezien de verslechterde woningmarkt is het doel op dit moment meer om geen beroep te doen op de algemene middelen, dan dat het streven is om vanuit de grondexploitatie middelen te genereren. Het is de verwachting dat bijvoorbeeld vanwege leegstand, zuinig ruimtegebruik (van grond) en veroudering van openbare ruimte meer druk op herontwikkeling van bestaande woonwijken en bedrijventerreinen zal ontstaan. Ook bij herontwikkeling kan de

17


grondexploitatie een rol spelen. Van belang is dat er een onderscheid tussen grondexploitatie en opstalexploitatie moet worden gemaakt. Het is niet toegestaan kosten van opstalexploitatie ten laste van de grondexploitatie te brengen. Bij herontwikkeling is vaak sprake van een combinatie. Maar ook dienen uiteraard de financiële gevolgen van initiatieven op het gebied van herontwikkeling uitdrukkelijk bij de (start)beslissing te worden betrokken. Herontwikkeling is over het algemeen duur. Van geval tot geval zal de rol van de grondexploitatie bij herontwikkeling moeten worden bezien en besloten. Gezien het bovenstaande wordt het doel van de grondexploitatie voor de periode 2013 t/m 2016 als volgt gedefinieerd: Als hoofddoelstelling van de gemeentelijke grondexploitatie geldt het realiseren van plannen ten behoeve van woningbouw en bedrijventerreinen (dat kan zowel op nieuwe ontwikkeling als herontwikkeling betrekking hebben) die op een andere wijze niet tot stand komen. Speerpunt hierbij is het afmaken van lopende plannen en met name die, waar de gemeente in geïnvesteerd heeft. Afgeleide doelstelling is dat vanuit de grondexploitatie geen (extra) beroep op algemene middelen hoeft te worden gedaan. Daarnaast zal geen mogelijkheid onbenut worden gelaten om extra financiële middelen te genereren die kunnen worden aangewend voor de dekking van het onrendabele deel van investeringen die in het kader van de algemene doelstellingen van de gemeente gewenst zijn. 4.2. Actief en passief grondbeleid en pps Het gemeentelijk beleid dat gericht is op de realisatie van bestemmingsplannen kan op verschillende manieren worden ingevuld. Via een actief of passief grondbeleid of via een mengvorm daarvan door samenwerking. In bijlage I van deze nota wordt op de mogelijke vormen van grondbeleid verder ingegaan. Deze bijlage wijkt overigens nauwelijks af van de vorige nota grondbeleid. Voor de realisatie van de geplande ruimtelijke ordening blijft het voor de gemeente Helmond van belang het instrument actief grondbeleid te blijven gebruiken om de door haar gewenste programma’s te kunnen realiseren. Door op een actieve wijze als katalysator te fungeren, wordt voorkomen dat gewenste planontwikkelingen niet dan wel (te) traag op gang komen. Ook het kostenverhaal is bij een actief grondbeleid door de verkoop van grond eenvoudig, waarbij, als de markt het toelaat, de mogelijkheid bestaat om winst te maken. Daar staat tegenover dat actief grondbeleid evenwel de laatste jaren in een ander daglicht is komen te staan. Dat geldt met name op de volgende terreinen: 1. Grondexploitatie is geen melkkoe meer. De risico’s op verliezen voor grondeigenaren zijn aanzienlijk toegenomen. 2. Door de nWro is kostenverhaal verbeterd. Door deze ontwikkelingen zal er vaker (in vergelijking met het verleden) voor gekozen worden passief grondbeleid toe te passen. Behalve deze vormen van grondbeleid zijn allerlei samenwerkingsvormen steeds belangrijker geworden. Met name het laatste decennium hebben zich steeds meer private partijen op de grondmarkt aangediend. Via de aankoop van gronden hebben deze private partijen belangen verworven in 18


de nog in exploitatie te nemen plannen. Maar ook zijn er steeds meer adviseurs die grondeigenaren actief benaderen en aansporen tot zelfrealisatie of lucratieve verkoop. In deze gevallen zal de gemeente zoveel mogelijk samenwerking zoeken met die private partijen. Daarbij probeert de gemeente zodanige afspraken te maken dat de regiefunctie in handen van de gemeente blijft en dat de private partijen bereid zijn om ook een bijdrage te leveren in de minder rendabele gebiedsdelen. Voor de private partijen moet deze samenwerking de basis vormen voor deelname in de realisatie van de plannen. Als argument voor samenwerking wordt vaak genoemd dat de private partijen meer ‘voeling’ met de markt hebben. Publiek Private Samenwerking (PPS) zal nooit een doel op zich zijn. Steeds wordt de afweging gemaakt of samenwerking een positieve invloed heeft op zowel de effectiviteit als de efficiency van de planrealisatie. Deze planrealisatie staat in de samenwerking voor alle partijen voorop waarbij voor de prioriteitstelling en verdere voortgang de gemeente de regiefunctie houdt. Op voorhand verlieslatende plannen zijn in principe niet acceptabel tenzij is vastgesteld dat alternatieven niet aanwezig zijn en maatschappelijke belangen om uitvoering vragen. 4.3. Nieuwe Wro Per 1 juli 2008 is na jarenlange discussie de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (nWro) in werking getreden. Deze wet heeft flinke gevolgen voor de stedelijke ontwikkeling. De nWro behelst een nieuw stelsel van planologische procedures, maar ook een nieuwe systematiek voor kostenverhaal bij zelfrealisatie. Dit laatste wordt de Grondexploitatiewet genoemd. Door de nieuwe wet heeft de gemeente via het exploitatieplan meer mogelijkheden gekregen om de ruimtelijke kwaliteit te sturen en heeft zij meer mogelijkheden om de kosten en baten van grondexploitatie eerlijk te verdelen. Met name het verbeteren van kostenverhaal is voor de grondexploitatie belangrijk. Overigens wordt het instrument exploitatieplan alleen gebruikt in die situaties, waarbij bij het in procedure brengen van het bestemmingsplan het kostenverhaal niet is verzekerd. Dit geldt alleen als op het moment van ter inzage leggen nog niet alle gronden zijn verworven en voor deze niet verworven gronden nog geen (anterieure) overeenkomsten (privaatrechtelijke spoor) zijn gesloten. Als de gemeente grond in eigendom heeft (wat in het kader van actieve grondpolitiek vaak het geval zal zijn), kunnen de kosten verdisconteerd worden in de uitgifteprijs voor de grond. Het bij het in procedure brengen van een bij het bestemmingsplan behorende exploitatieplan is het publiekrechtelijke spoor. Van belang is dat de nWro niet ingrijpt in het eigendomsrecht. De gemeente kan niet gemakkelijker eigendom verkrijgen. In de zijlijn van de nWro zijn er wel wijzigingen doorgevoerd in de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Die wijzigingen waren nodig om de nieuwe planvormen te introduceren, maar ook om de procedures ten aanzien van de vestiging van een voorkeursrecht te vereenvoudigen. Het voorkeursrecht hoeft minder vaak bestendigd te worden. In het publiekrechtelijke spoor moet bepaald worden welke kosten op de eigenaar die zelf gaat realiseren kunnen worden verhaald. Daartoe is een kostensoortenlijst opgesteld. In deze lijst staan alle kosten die normaal tot de grondexploitatie worden gerekend. Daarbij moet onder andere gedacht worden aan bouwen woonrijpmaken, aanleg openbare ruimte, plankosten, inbrengwaarde grond, rente over geïnvesteerd vermogen en kosten onderzoeken. 19


Eventuele opbrengsten in dat kader moeten ook worden meegenomen. Het betreft verder louter kosten voor aanleg. Kosten van beheer en onderhoud mogen niet worden meegenomen. Verder gaat het alleen om kosten die met de grondexploitatie te maken hebben en niet met de opstalexploitatie. Dit betekent dat gebouwen niet mogen worden meegenomen in de grondexploitatie (behalve o.a. onrendabele gebouwde openbare parkeervoorzieningen). Hierbij kan gedacht worden aan schoolgebouwen, welzijnsgebouwen, sporthallen en sportcomplexen. Belangrijk is ook dat de apparaatskosten die bij de zelfrealisator in rekening kunnen worden gebracht gemaximeerd worden. Kosten die boven dit maximum uit komen, komen voor 100% bij de gemeente terecht. Het is dus van groot belang bij planontwikkeling efficiënt en effectief te werken. Haalbaarheid van plannen waaraan gewerkt wordt is van cruciaal belang. Die afweging moet vooraf expliciet gemaakt worden. Om kosten daadwerkelijk mee te kunnen nemen, moeten ze voldoen aan drie criteria: 1. Profijt: de locatie moet nut ondervinden van de betreffende werkzaamheden, voorzieningen e.d. 2. Toerekenbaarheid: er moet een causaal verband bestaan tussen de gebiedsontwikkeling en de kosten. Zonder plan zouden de kosten niet zijn gemaakt. 3. Proportionaliteit: indien meerdere gebieden profijt hebben van de werkzaamheden, voorzieningen e.d. dan moeten de kosten naar evenredigheid worden verdeeld. Binnen de nWro is het mogelijk om bovenplanse verevening en bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken, maar ook om kosten die te maken hebben met bovenwijkse voorzieningen te verhalen. Het verhalen van kosten in het kader van ruimtelijke ontwikkelingen kan alleen in de anterieure fase. Het opnemen van bovenplanse verevening en bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen kunnen echter alleen als er een structuurvisie (die aan de eisen uit de nWro voldoet) aan ten grondslag ligt. De bovenwijkse voorzieningen moeten in een afzonderlijke nota bovenwijkse voorzieningen worden opgenomen. Deze kosten kunnen zowel in de anterieure fase als in het exploitatieplan worden opgenomen. Bovenwijkse voorzieningen kunnen niet willekeurig aan een plan worden toegerekend. Daarvoor dienen de drie hiervoor genoemde criteria te worden gebruikt. 4.4 Omgevingswet Het is de bedoeling dat in 2014 (de kans lijkt overigens klein dat die termijn gehaald wordt) een nieuwe Omgevingswet in werking treedt. Dat is een nieuwe wet die een groot aantal bestaande wetten gaat vervangen. Een vijftiental wetten (waaronder de Crisis- en herstelwet en de Wet ruimtelijke ordening) gaat helemaal op in de Omgevingswet. Van 25 wetten gaat een deel over naar de nieuwe wet. De Omgevingswet gaat een integraal wettelijk kader voor beheer en ontwikkeling in de fysieke leefomgeving bieden. Belangrijk is dat het instrumenten op het gebied van het omgevingsrecht sterk vereenvoudigd worden. Er blijven er 6 over: 1. De omgevingsvisie. Dit is een integrale omgevingsdekkende visie die in de plaats komt van de structuurvisie, het waterplan, het milieubeleidsplan, het verkeer- en vervoerplan en het natuurbeleidsplan. 2. Een programma. Dit wordt opgesteld indien actieve overheidsbemoeienis nodig is om een norm (bijvoorbeeld uit een Europese Richtlijn) te halen. 3. Algemene regels voor activiteiten in de leefomgeving. 4. De omgevingsverordening. Iedere gemeente maakt één gebiedsdekkende verordening voor de leefomgeving. Deze verordening vervangt de bestemmingsplannen. 5. De omgevingsvergunning. 20


6. Het projectbesluit. Deze komt in de plaats van diverse sectorale besluiten zoals het inpassingsplan en het tracébesluit Verder wordt de onderzoeksplicht vereenvoudigd en in sommige gevallen geschrapt. Daarnaast wordt de houdbaarheid van onderzoeksgegevens verlengd. De omgevingswet zou in 2014 in werking moeten treden. Dat is halverwege de periode waarop deze nota Grondbeleid betrekking heeft. De komende tijd zal geanticipeerd moeten worden op deze nieuwe wet. De kennis zal moeten worden verworven en nagedacht zal moeten worden over eventuele organisatiegevolgen van deze wet. Door deze integrale wet zal integrale advisering en daarmee samenwerking tussen gemeentelijke beleidsterreinen en dus afdelingen, nog belangrijker worden. 4.5. Fiscale ontwikkelingen TOEZICHT BELASTINGDIENST De gemeente Helmond heeft op 21 oktober 2011 een convenant met de belastingdienst gesloten in het kader van een nieuwe vorm van toezicht op de naleving van de landelijke belastingwetgeving. Deze nieuwe vorm van toezicht wordt ‘horizontaal toezicht’ genoemd. In plaats van controle achteraf zal de belastingdienst de vorm en intensiteit van zijn controle afstemmen op de mate waarin de gemeente zelf de fiscale risico’s in control heeft (beheerst). De belastingdienst en de gemeente streven hierbij naar een effectieve en efficiënte werkwijze op basis van vertrouwen, transparantie en begrip. Hiertoe is door de gemeente Helmond een fiscaal risicobeheersings- en controlesysteem ingesteld; het Tax Control Framework (TCF). In dit TCF zijn op basis van een risicoanalyse de belangrijkste aandachtgebieden bepaald. Het grondbedrijf is op grond van kans en impact als een van de belangrijkste risicogebieden benoemd. In het TCF zijn de fiscale risico’s van het grondbedrijf geïnventariseerd en aan de hand daarvan een drietal actiepunten geformuleerd: - Opstellen financieel beleid voor hoe om te gaan met BTW op grondexploitaties en in het bijzonder de gemengde kosten - Opstellen procesbeschrijvingen grondbedrijf - Opstellen (met terugwerkende kracht) en implementeren audittrail voor bepaling labeling bij opdrachten. Eind 2010 is de werkinstructie omzetbelasting Grondbedrijf opgesteld. In deze werkinstructie is het wettelijk kader in beeld gebracht bij de verschillende rollen (overheid en -vrijgesteldondernemer) die de gemeente vervult bij de uitvoering van de taken op het gebied van grondexploitatie. In de werkinstructie is verder uitgewerkt op welke manier dit wettelijk kader in de dagelijkse praktijk wordt toegepast. Daarbij is gekozen voor een pragmatische werkwijze, met name met betrekking tot de zogenoemde gemengde kosten. Dit zijn kosten die niet direct zijn toe te rekenen aan een specifieke rol. Als laatste is in de werkinstructie het proces van de BTW-labeling van de kosten beschreven en op welke manier dit toetsbaar wordt vastgelegd. De werkinstructie is besproken met de belastingdienst en deze heeft aangegeven hiermee akkoord te gaan. Met de werkinstructie omzetbelasting Grondbedrijf is een goede basis gelegd voor de toekomst. In het convenant met de belastingdienst is uitgesproken dat we gezamenlijk streven naar een permanent actueel inzicht in relevante gebeurtenissen en snelle standpuntbepaling. Aan de hand hiervan is afgesproken dat we de werkinstructie in 2012 met de belastingdienst 21


zullen evalueren en daar waar nodig zullen bijstellen. Indien zich tussentijds situaties voordoen waarbij verschil van inzicht met de belastingdienst kan ontstaan, wordt dit zo snel mogelijk voorgelegd aan de belastingdienst. Hiertoe is een regulier overleg met de belastingdienst ingesteld waar ook het grondbedrijf aan deelneemt. BTW TARIEF Een belangrijke recente (fiscale) ontwikkeling is het verhogen van de BTW van 19 naar 21% per 1 oktober 2012 zoals in het lenteakkoord is afgesproken. Voor particulieren betekent dit dat de totale grondprijs met ca. 1,7% stijgt. TARIEF OVERDRACHTSBELASTING EN HYPOTHEEKRENTEAFTREK Een ander belangrijk voorstel uit het lenteakkoord is om de overdrachtsbelasting voor woningen op 2% te houden en deze niet te verhogen naar 6%. Dit kan een positief effect hebben op de doorstroming in de markt voor bestaande woningen; althans geen verslechtering. Dit heeft weer een positief effect op de woningmarkt als geheel. Overigens blijft de overdrachtsbelasting voor grond op 6%. Aan de andere kant werkt de beperking van de hypotheekrenteaftrek voor nieuwe aflossingsvrije hypotheken waarschijnlijk belemmerend voor de doorstroming. Bovendien is dit nadelig voor starters (omdat zij door de aflossingsverplichting minder kunnen lenen) die juist de markt in beweging kunnen brengen. Op dit moment (medio 2012) is nog allerminst duidelijk wat precies de maatregelen zullen zijn. Duidelijk is dat de woningmarkt en in bredere zin de vastgoedmarkt de komende jaren een belangrijk thema in de landelijke politiek zal zijn. Uiteraard is het van groot belang die ontwikkelingen nauwgezet te volgen en daar adequaat op in te spelen. 4.6. Invloed economie op de grondexploitatie Rond het begin van de looptijd van de vorige nota grondbeleid manifesteerde de kredietcrisis zich. Het gevolg daarvan was een economische recessie. Inmiddels is een viertal jaren verstreken en lijkt de kredietcrisis (voor zover het banken betreft) redelijk onder controle. Uiteraard voor zover banken niet terugvallen in het oude patroon. Voor deze kredietcrisis zijn de crisis op de woningmarkt en de schuldencrisis in de plaats gekomen. De schuldencrisis is ontstaan doordat de markt het vertrouwen is verloren dat bepaalde overheden die de eigen overheidsfinanciën slecht op orde hebben, leningen nog terug zouden kunnen betalen. Deze landen krijgen te maken met oplopende rentetarieven. Maar ook is het niet meer vanzelfsprekend dat de overheid onbeperkt geld kan lenen. De oorspronkelijke kredietcrisis had in directe zin geen grote invloed op de gemeente. Maar dat is veranderd nu die crisis zich heeft verplaatst van het bankwezen naar overheden. Dat is een groter risico. Enerzijds zullen overheden elkaar helpen. Dat kost geld en heeft een negatieve invloed op economisch herstel. Anderzijds betekent het dat overheden zich veel meer bewust (moeten) zijn van gezonde overheidsfinanciën. De Europese Commissie houdt de lidstaten streng in het oog. Een voorbeeld hiervan is dat er een EMU-norm is voor de maximale schuld die een land mag hebben. Schulden van alle overheden worden daarbij samengevoegd. Juist de grondexploitatie is per definitie een terrein waar de kosten voor de baten uitgaan en er dus geleend moet worden om te investeren. Het Rijk is nu een wet aan het voorbereiden hoe met deze schuldpositie van lagere overheden moet worden omgegaan. Dat is de wet HOF (zie volgende paragraaf). Wat deze wet gaat betekenen is nog onduidelijk, maar deze kan grote consequenties hebben enerzijds voor bestaande exploitaties, maar anderzijds zal het een belemmering zijn om nieuwe exploitaties actief op te (kunnen) pakken. 22


De economie is inmiddels weer in een recessie beland. Deze recessie heeft tot gevolg dat het consumentenvertrouwen laag is. Als consumentenvertrouwen laag is, dan worden grote aankopen uitgesteld. De woningmarkt heeft daar last van. Er worden minder woningen verkocht en er wordt daardoor ook minder gebouwd. De woningmarkt heeft ook last van het feit dat banken terughoudender zijn met het verstrekken van hypotheken, maar ook door de onzekerheid wat er met de hypotheekrenteaftrek gaat gebeuren. Langzaam wordt die aftrek ingeperkt. Door de onzekerheid durven mensen een grote investering als het kopen van een huis niet meer aan. Als mensen ook nog een daling van de huizenprijzen verwachten, is dat een extra stimulans om te wachten met kopen. De crisis op de woningmarkt heeft een directe negatieve invloed op de grondexploitatie. Het gevolg is immers dat er minder grond wordt verkocht. Deze vertraging in gronduitgifte betekent dat de complexen meer rentelasten te verwerken krijgen. Dit werkt vooral negatief door in complexen met veel geïnvesteerd vermogen. Het wordt helemaal problematisch als met complexen gestopt moet worden. Dan moet immers de waarde van grond afgeboekt worden. In Helmond is weliswaar sprake van stagnerende woningbouw, maar de bevolkingsprognoses voor Helmond zijn zodanig dat in Helmond geen bouwprojecten hoeven te worden gestopt. Over het algemeen is een ander effect van een economische crisis dat door een afnemende vraag er een drukkend effect op de prijzen voor grondstoffen ontstaat, waardoor de kosten voor de aannemers dalen. Dat zou voor de gemeente als opdrachtgever voordelen op moeten leveren. In de praktijk komt hier op dit moment niet veel van terecht want door politieke onzekerheid en vraag uit groei-economieën blijven de prijzen voor grondstoffen hoog. Daar komt bij dat een algemeen economisch principe is dat bij een dalende vraag er meer concurrentie ontstaat waardoor aanbestedingen naar verwachting lager uit zullen vallen. De verwachting is daarom dat de komende periode aanneemsommen enigszins zullen meevallen. Overigens kan dit teniet worden gedaan als er veel bedrijven failliet gaan, waardoor vraag en aanbod weer (meer) in evenwicht komen. Samenvatting van (mogelijke) consequenties van de economische recessie voor de grondexploitatie met tussen haakjes of de consequentie positief of negatief doorwerkt in de grondexploitatie: 1. op dit moment heeft de crisis een drukkend effect op de hoogte van de rente (+, mits interne rente ook daalt!) 2. minder grondverkoop en vertraging plannen, waardoor looptijden van complexen toenemen en geïnvesteerd vermogen toeneemt en dus rentelasten zullen toenemen (-) 3. minder ruimte voor stijging grondprijzen (- of 0 zolang de grondprijs voor inflatie gecorrigeerd wordt) 4. drukkend effect op aanneemsommen (+) 5. marktwaarde van grond en opstallen neemt af (overigens met uitzondering van agrarische grond), waardoor prijs voor aankopen (verwervingen) kan dalen of althans minder kan stijgen (+) 6. bij gelijkblijvende apparaats- en plankosten zal bij minder verkoop grond verkocht die grond zwaarder belast zijn met die kosten, de kosten worden immers over minder meters grond verdeeld (-) Hierbij moet worden opgemerkt dat de negatieve effecten qua hoogte vele malen groter zijn dan de positieve. Daarbij komt dat als de grondprijzen zouden gaan dalen, het effect nog vele 23


malen negatiever is. Bij een daling van de von-prijzen werkt het zelfs al direct door in de grondwaarde in die gevallen waarbij de grondprijs rechtstreeks aan de von-prijs is gekoppeld. Deze ontwikkelingen hebben grote invloed op de grondexploitatie. Het is daarom van groot belang in deze onzekere tijden om de ontwikkelingen goed te volgen en de consequenties voor de grondexploitatie te betrekken bij belangrijke beslissingen ten aanzien van woningbouw en projectontwikkeling. 4.7. Wet Houdbaarheid OverheidsFinanciën (wet HOF) De wet HOF is de Nederlandse uitwerking van de Europese afspraken ten aanzien van de overheidsfinanciën. Omdat ook gemeenten, provincies en waterschappen bijdragen aan het begrotingstekort van de collectieve sector, bepaalt het wetsvoorstel dat niet alleen het Rijk maar ook de decentrale overheden zich moeten houden aan de doelstellingen uit het aangescherpte Stabiliteits- en Groeipact. Alhoewel de beoogde ingangsdatum van de wet HOF al is voorzien per 1 januari 2013 is er nog veel onduidelijk. Over de bijdrage van de decentrale overheden aan de Europese doelstellingen wordt nog bestuurlijk overleg gevoerd. Voor dat jaar gelden vooralsnog de huidige bestuursafspraken, wat een EMU-tekortnorm van 0,5% BBP betekent voor de gezamenlijke decentrale overheden. Van deze 0,5% is 0,38% voor gemeenten. Wat een en ander gaat betekenen voor de individuele gemeente is nog niet bekend. Ook de gevolgen voor de grondexploitatie van deze wet zijn nog niet aan te geven. De geldstromen voortvloeiend uit de grondexploitatie maken integraal onderdeel van het totale gemeentelijk EMU saldo. Gezien het feit dat de grondexploitatie per definitie gepaard gaat met voorfinanciering kan de wet natuurlijk wel belangrijke gevolgen hebben. Uiteraard zal dit nauwgezet gevolgd worden. Op het moment dat meer duidelijk is over maatregelen en consequenties voor de grondexploitatie zal daarover gerapporteerd worden. 4.8. Intergemeentelijk grondbeleid Zoals gezien, komen veel gemeenten op dit moment met hun grondexploitatie in de financiële problemen. Iedere gemeente heeft nu haar eigen grondbeleid. Dat beleid is in beperkte mate op elkaar afgestemd. Daarnaast zijn de woningbouwprogramma’s in gemeenten jaren geleden gestart op basis van andere en optimistischere cijfers, dan de huidige cijfers. Van belang daarbij is dat op dit moment door het Rijk niet meer wordt opgelegd waar en hoeveel woningen per gemeente gebouwd mogen worden. De afgelopen jaren is er zowel in de steden als dorpen rond de steden volop ontwikkeld en gebouwd. Daarbij is maar in beperkte mate onderling afgestemd. Dat wordt op dit moment gevoeld omdat het economisch minder gaat en er minder gebouwd wordt. Er worden al jaren pogingen gedaan om woningbouw aantallen en programma’s in regionaal verband onderling af te stemmen. Maar vanwege onderling verschillende (vooral ook financiële) belangen tussen gemeenten blijkt dat in de praktijk lastig. Afspraken over woningbouwprogramma’s hebben uiteraard gevolgen voor de afzonderlijke grondexploitaties van de gemeenten en zijn daarom bijna niet los van elkaar te beschouwen. De laatste tijd gaan er daarom ook stemmen op om regionaal grondbeleid op elkaar af te stemmen. Daarbij zijn veel vormen mogelijk. Van overleg en afstemmen tot een regionale grondexploitatie waar gemeentelijke gronden zijn ingebracht. Dit is een zeer complexe afweging. De financiële belangen zijn enorm. Een gemeente zal in dit kader 24


beslissingsbevoegdheid niet lichtzinnig uit handen geven. Het zal ook ingewikkeld worden goede afspraken te maken over het planologisch traject. Bestemmingsplannen en exploitatieplannen worden immers door iedere gemeente afzonderlijk vastgesteld. Dat zal zo blijven. Van belang is ook om de beslissingsbevoegdheid in het samenwerkingsorgaan goed te regelen in het licht van de autonomie van iedere afzonderlijke gemeente. Er zal dus de komende jaren regionaal meer gesproken gaan worden over (vormen van) afstemmen en samenwerken op het gebied van volkshuisvesting en grondbeleid. Aan die discussie en afwegingen zal Helmond zeker deelnemen en voor zover mogelijk leading zijn. 4.9. Aanbevelingen accountant jaarrekening 2011 en BBV-voorschriften De accountant van de gemeente Helmond heeft in het accountantsverslag 2011 de volgende 3 adviezen uitgebracht (citaat Deloitte & Touche): 1. Wij adviseren het college de lopende grondexploitatieplannen tegen het licht te houden en hierbij te werken met projectinformatiedocumenten (zogenaamde PID’s) waarbij ook risicomanagement een plaats krijgt. 2. Wij adviseren het college frequent de omvang van het weerstandsvermogen te toetsen aan de hand van de risicoanalyses die voor deze verschillende plannen worden opgemaakt om vast te stellen dat het niveau van het weerstandsvermogen toereikend is. 3. Wij adviseren u bij de herziening van de Nota Grondbeleid aandacht te besteden aan de stellige uitspraken vanuit deze gewijzigde notitie en van daaruit specifieke kaders voor uw gemeente te definiëren. Inmiddels is door het College besloten deze adviezen over te nemen. In deze nota zal daar op een zo praktisch mogelijke wijze invulling aan worden gegeven. Ad 1. Ieder jaar worden bij de jaarrekening de complexen individueel doorgerekend. Daarbij wordt rekening gehouden met de op dat moment beschikbare informatie en worden ook zeer nadrukkelijk de risico’s in het complex betrokken. Aan het maken van een document per complex en dat vervolgens breed verspreiden kleven enkele belangrijke nadelen. In de eerste plaats zitten er vertrouwelijke elementen in (bijvoorbeeld kostenramingen van verwervingen en aanbestedingen). In de tweede plaats suggereert het dat ieder risico op te lossen is door een andere keuze te maken. In de derde plaats moet het proces ook efficiënt zijn. Ieder jaar over 75 complexen een document maken en dat op alle niveaus ter discussie stellen is onmogelijk. Het gaat erom tijd en energie te steken in complexen die er toe doen. Om invulling te geven aan dit advies van de accountant en rekening houdend met genoemde nadelen, wordt het volgende voorgesteld (aanbeveling 3): 1. De complexen worden geclassificeerd in (1) weinig tot geen risico en (2) hoog risico. 2. Bij het doorrekenen van de complexen bij de jaarrekening worden de risico’s van alle complexen beoordeeld en betrokken. 3. Van de complexen met een hoog risico wordt in algemene termen een totaal rapport gemaakt, dat bij de jaarrekening wordt aangeboden. Het gemeentebestuur kan dan zo mogelijk maatregelen treffen om een bepaald risico te verminderen. Ad 2. Op het weerstandsvermogen wordt verderop in deze nota (paragraaf 5.6.) ingegaan. Het is de bedoeling om ieder jaar bij de voorjaarsnota te berekenen of het weerstandsvermogen

25


voldoende is. Dat zal gebeuren op basis van de scenarioanalyse. Dat sluit aan bij het advies van de accountant. Ad 3. Het advies van de accountant om de zogenoemde ‘stellige uitspraken’ van de commissie BBV (Besluit Begroting Verantwoording) over te nemen, wordt overgenomen. In bijlage III van deze nota wordt gedetailleerd op de BBV voorschriften ingegaan. In de BBV zijn voorschriften opgenomen waaraan de gemeentelijke financiële huishouding moet voldoen. De Commissie BBV heeft voor een aantal zaken aangegeven hoe zij de voorschriften interpreteert (stellige uitspraken) en hoe deze zouden moeten worden toegepast in de dagelijkse praktijk. ‘Stellige uitspraken’ zijn interpretaties van de Commissie BBV van geldende regelgeving. Door zich te houden aan de stellige uitspraken is de gemeente er zeker van dat zij de regels goed interpreteert. Indien van stellige uitspraken wordt afgeweken dient dit bij de jaarrekening te worden onderbouwd. De Commissie BBV heeft in de “Notitie grondexploitatie (bijgesteld)” de volgende stellige uitspraken gedaan (tekst is letterlijk overgenomen uit het accountantsverslag bij de jaarrekening 2011): 1. De lasten en baten verband houdende met grondexploitaties worden in de exploitatie verantwoord en via een tegenboeking (onderhanden werk) naar de balans gemuteerd; 2. Voor het activeren van kosten bij niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG) moet een reëel en stellig voornemen bestaan dat deze in de nabije toekomst zal worden bebouwd. Deze verwachting moet zijn gebaseerd op een raadsbesluit, waarin inhoud wordt gegeven aan ambitie en planperiode; 3. Het activeren van vervaardigingskosten op NIEGG is aanvaardbaar, maar dient beperkt te blijven tot het niveau van de huidige marktwaarde van de grond. Wanneer na een raadsbesluit meer duidelijkheid bestaat over de nadere invulling van de toekomstige bouwlocatie en de daartoe nog te maken kosten, kan de verwachte marktwaarde in de toekomstige bestemming als toets worden gebruikt; 4. Het treffen van een afboeking of een voorziening gebeurt bij een geprognosticeerd verlies direct ter grootte van dit volledige verlies. Als sprake is van een voorziening ingericht ter bestrijding van de (verwachte) tekorten in grondexploitaties, dan moet die worden gepresenteerd als een waardecorrectie op de post bouwgrond in exploitatie. Deze wijze van verantwoording is naar analogie van de voorziening voor dubieuze debiteuren. Aanbeveling 4: De ‘stellige uitspraken’ van de commissie BBV worden op de grondexploitatie toegepast. Overigens betekent het toepassen van de stellige uitspraken op de grondexploitatie in Helmond niet dat er grote financiële consequenties zullen zijn. Er zullen weliswaar een flink aantal zaken wijzigen, maar die hebben voornamelijk een administratief technisch karakter. Deze zullen zoveel mogelijk in 2012 worden doorgevoerd.

26


5.

Financiële positie grondbedrijf

5.1. Inleiding Een belangrijke toets voor de beoordeling van de financiële situatie van het grondbedrijf is het niveau van de (vrije) reserve die kan dienen als buffer voor slechtere tijden. Bij de bepaling van de omvang van deze reserve moet onderscheid worden gemaakt tussen de gerealiseerde en nog te realiseren bedragen. De financiële positie (op langere termijn) van het grondbedrijf moet worden beoordeeld vanuit de som van de gerealiseerde en nog te realiseren resultaten in relatie tot de aanwezige risico's bij de grondexploitatie. 5.2 Uitgangspunten grondexploitatie In de kostprijscalculaties is een aantal uitgangspunten bepalend voor het resultaat. De belangrijkste zijn: LOOPTIJD

Dat is de verwachte looptijd van een grondexploitatie totdat die gerealiseerd is. Dit is gebaseerd op realistische verwachtingen. De looptijd wordt zonodig jaarlijks bijgesteld. KOSTENSTIJGINGEN

Aan de kostenkant wordt voor de kostenstijging rekening gehouden met een inflatiepercentage. In Helmond wordt uitgegaan van een gemiddelde prijsstijging van 2%. OPBRENGSTENSTIJGING

Aan de opbrengstenkant wordt bekeken welke grondprijsontwikkeling naar de toekomst toe verwacht wordt. In Helmond zijn de grondprijzen voor woningbouw vanaf 2009 niet meer gestegen. In de kostprijscalculaties wordt daarom van een stijging van 0% uitgegaan. Een groot aantal gemeenten hield lange tijd rekening met opbrengststijgingspercentages. Reden waarom ze forser in de problemen kwamen. RENTEPERCENTAGE In de toerekening aan de grondexploitatie en voor de toekomstige rentekosten wordt op dit moment een rentepercentage van 4,25% (3,5% omslagrente3 en een opslag van 0,75%) vanuit het concern in rekening gebracht. Vanwege de zorgelijke financiële situatie van de grondexploitatie in het algemeen heeft de provincie in april 2012 een schrijven doen uitgaan, waarin ze aangeeft scherper te gaan letten op de hoogte van de aan de grondexploitatie toe te rekenen rente. De provincie adviseert om de reële (langlopende) rente aan te houden met een maximum van 4%. In de begroting 2013 van Helmond wordt de toegerekende rente bijgesteld van 4,25% naar 4%, Ten aanzien van de rente kan verder worden opgemerkt dat de rente over algemene reserve grondbedrijf niet ten goede komt aan de grondexploitatie. Vanaf 2010 wordt deze rente 3

De gemeente slaat de rente(lasten) van al haar uitstaande leningen om via een soort gemiddelde interne rente over op al haar investeringen die rentedragend zijn. Doordat de gemeente op basis van algemene behoefte en niet op basis van specifieke investeringen leningen aangaat, is er geen specifieke rente toe te rekenen aan een investering. Bovendien worden leningen op verschillende momenten en verschillende looptijden, waardoor de hoogte van de rente per lening zal verschillen. Reserves verminderen de behoefte om te lenen, waardoor daar rente op bijgeschreven kan worden. Op basis van al deze factoren wordt een interne rente (de omslagrente) berekend. 27


toegevoegd aan incidenteel onvoorzien. Hiermee is de reserve aanwendbaar zonder dat dit consequenties voor de begroting heeft. In het verlengde hiervan zal worden onderzocht welke mogelijkheden er zijn op dit gebied zijn om de financiële positie van het grondbedrijf verder te versterken. 5.3. Gerealiseerde resultaten. Volgens de balans van de gemeente per 31 december 2011 beschikt het grondbedrijf over de volgende algemene reserve. Ter vergelijking zijn daarbij de reserves zoals die in de nota grondbedrijf 2009 waren opgenomen weergegeven. (bedragen in miljoen euro’s)

Algemene reserve Resultaat Totaal

Nota Grondbedrijf 2009 Nota Grondbeleid 2013 € 11,4 € 11,3 € 0,0 € -6,1 € 11,4 € 5,2

De omvang van de algemene reserve eind 2011 is beduidend minder dan het bedrag dat in de nota grondbedrijf 2009 als maximum van het gewenste weerstandsvermogen betreffende de grondexploitatie is opgenomen. Dat komt omdat het resultaat 2011 ten laste van deze reserve is gebracht. De resultaten uit de grondexploitaties zijn de afgelopen jaren als gevolg van de slechte economische situatie en met name de slechte woningmarkt behoorlijk verslechterd. De resultaten over de afgelopen jaren waren: 2009 - € 1,4 mln 2010 - € 6,2 mln 2011 - € 6,1 mln De eerste jaren zijn nog gedekt uit het algemene rekeningresultaat van de gemeente, terwijl het resultaat over 2011 ten laste van de algemene reserve grondbedrijf is gebracht. Overigens is inmiddels bij de voorjaarsnota 2012 besloten de algemene reserve weer aan te vullen tot €.15 miljoen. Ter illustratie: in de periode 1997 tot en met 2008 werd voor €.49,0 miljoen vanuit de grondexploitatie bijgedragen aan de algemene middelen van de gemeente voor investeringen in onder andere mobiliteit, onderwijs etc. Daarnaast zijn er nog substantiële middelen vanuit de grondexploitatie gestort in de reserve infrastructurele werken. 5.4. Te verwachten resultaten van nog in exploitatie zijnde plannen. Bij de verdere realisatie van de nog in exploitatie zijnde plannen worden naast batige resultaten van in totaal €.26,2 miljoen ook nadelige resultaten met een totaal van €.72,2 miljoen verwacht. Beide bedragen zijn berekend naar de situatie per 1 januari 2012. Voor het totale bedrag van de te verwachten nadelige resultaten ad € 72,2 miljoen is al een voorziening getroffen. Het bedrag van de te verwachten batige resultaten zal pas na feitelijke realisatie voor verdere bestemming in aanmerking komen. Beleidsafspraak is, dat vrijvallende winsten ten gunste komen van de reserve strategische investeringen voor de bekostiging van (toekomstige) strategische ambities.

28


Op dit moment is de Reserve Strategische Investeringen toereikend voor die investeringen waartoe in het meerjarenperspectief is besloten. Daarbij is wel rekening gehouden met een winstuitkering uit de grondexploitatie, maar vanwege de onzekerheden in de grondexploitatie is een Reserve “achtervang” gevormd om het risico van een lagere uitkering op te vangen. Deze reserve is € 8,6 miljoen. Daarmee kan dus in geval van tegenvallers het thans vastgelegde meerjarenperspectief toch worden gerealiseerd. Voor het overige zal terughoudend moeten worden omgegaan met de bestemming van toekomstige winsten, gezien de onzekerheden over de ontwikkeling van de financiële resultaten zoals elders in deze nota uiteen is gezet. Op de meest risicovolle plannen wordt hierna afzonderlijk kort ingegaan. BRANDEVOORT 2 Het Bestemmingsplan Brandevoort 2 is inmiddels volledig planologisch goedgekeurd. Verder heeft de gemeente inmiddels ca. 86% van het grondeigendom in bezit. Daar staat tegenover dat nog maar ca. 4% is uitgegeven. De grondexploitatie vertoont op basis van de op 1 januari 2012 bekende uitgangspunten zoals opgenomen in de jaarrekening 2011, een contant tekort per 1 januari 2012 van €.48,2 miljoen. In deze exploitatie is gerekend met een einddatum van het plan op 1 januari 2026. Het financieel risico binnen de exploitatie Brandevoort 2 is groot. De huidige crisis kan verdere negatieve effecten op de grondexploitatie veroorzaken door vertraagde afzet, rentelasten, kostenstijging en opbrengstdaling. Het volgende overzicht geeft enig inzicht wat de financiële effecten op de grondexploitatie van Brandevoort 2 van een aantal scenario’s; dit alles geredeneerd vanuit de exploitatie in de jaarrekening 2011: Rentestijging van 1% levert een extra contant verlies op van €.3,4 miljoen. Looptijd van het plan met 2 jaar verlengen betekent ca €.5,5 miljoen extra contant verlies. Looptijd van het plan met 4 jaar verlengen betekent ca €.10,5 miljoen extra contant verlies. Deze effecten moeten in relatie met elkaar gezien worden en kunnen zeker niet zo maar bij elkaar opgeteld worden. De problemen openbaren zich nu deels maar gezien de lange looptijd van het plan zitten hier mogelijk ook nog positieve conjuncturele ontwikkelingen in, waardoor een aantal effecten zich gedurende de looptijd van het plan (deels) kunnen neutraliseren. CENTRUMPLAN Het planologische kader is inmiddels goedgekeurd. Op dit moment (medio 2012) is de gemeente bezig met de selectieprocedure van de projectontwikkelaar om te komen tot de uitgifte van de eerste fase van het centrumplan. De brand van het Speelhuis kan wellicht nog vertraging veroorzaken in het vervolgtraject. De grondexploitatie van het centrumplan vertoont rekening houdend met een bijdrage van €.23,6 miljoen vanuit de algemene middelen van de gemeente een contant tekort van €.4,7 miljoen. Hierbij zijn nog wel een aantal risico’s c.q. onduidelijkheden aanwezig t.w.: De kosten voor het verleggen van de kabels en leidingen. De bodemsaneringskosten.

29


Het te realiseren commerciële- en woningbouwprogramma en daarmee de waarde van de grond. Het hierboven bij Brandevoort 2 toegelichte conjuncturele risico geldt ook hier. De ontwikkelingen in het winkelvastgoed en de daarmee te genereren grondwaarde. Het is erg lastig deze onzekerheden in scenario’s en financiële gevolgen uit te drukken. SUYTKADE De grondexploitatie Suytkade is een BV/CV-constructie (grondexploitatiemaatschappij) tussen Van Wijnen en de gemeente Helmond. De risico’s moeten binnen deze Grondexploitatiemaatschappij (Gem) worden opgevangen. Van Wijnen en het grondbedrijf van de gemeente Helmond fungeren als achtervang indien de Gem Suytkade de risico’s niet op kan vangen. Tot eind 2010 was de risicoverdeling tussen beide participanten 50/50. Vanaf 1 januari 2011 komen de jaarresultaten voor 2/3 voor rekening van de gemeente en 1/3 voor rekening van Van Wijnen. Per 1 januari 2012 bedroeg het tekort contant €.7,4 miljoen (gemeentedeel). Voor het gemeentelijk deel van het tekort van de Gem is binnen de grondexploitatie een voorziening getroffen. Vanwege de volgende factoren kan dit plan nog verder negatief beïnvloed worden: Vermindering van het aantal appartementen en daarmee de opbrengstcapaciteit. Vertraging in de uitgifte van bouwrijpe grond. De moeilijke markt in de afzet van kantoren. EXPLOITATIES ALGEMEEN In het algemeen geldt dat het financieel ongunstige (risicovolle) perspectief van de genoemde toekomstige plannen het noodzakelijk maakt dat terughoudend wordt omgegaan met de resultaten die in de komende tijd met de grondexploitatie worden gehaald. Directe besteding van deze resultaten geeft problemen op het moment dat een toekomstig plan met een ongedekt tekort in exploitatie wordt genomen. Er zijn binnen de grondexploitatie dan geen middelen om voor dat tekort een voorziening te treffen. De vraag is zelfs of de voordelige resultaten daarvoor wel tijdig zullen worden gerealiseerd. Voordelige resultaten mogen namelijk pas als gerealiseerd worden beschouwd als de daarmee in overeenstemming zijnde grondopbrengsten werkelijk zijn ontvangen. Zeker nu de gronduitgifte stagneert, zal ook de realisatie van de voordelige resultaten op een later tijdstip plaatsvinden. Voldoende reden dus om in de komende tijd voorzichtig te zijn bij de inzet van de nog te verwachten resultaten van de grondexploitatie. Bij het vaststellen van de jaarrekening kan jaarlijks worden bezien welk deel van de gerealiseerde winst benodigd is om het weerstandsniveau van het grondbedrijf op niveau te houden (zie aanbeveling 10, paragraaf 5.6.) 5.5. Risicoanalyse Elementen die bij de bouwgrondexploitatie erg bepalend zijn, zijn de opbrengstverwachtingen en het tempo van gronduitgifte. In beide gevallen gaat het om zaken die door externe omstandigheden worden bepaald en waarop het grondbedrijf nauwelijks tot geen invloed kan uitoefenen. De hoogte van de rente kan eventueel bij een stijgende rente een risico inhouden, maar omdat in de grondexploitatie niet met de marktrente, maar de omslagrente wordt

30


gerekend is dit risico beperkt. De omslagrente is immers een gemiddelde rente, die gematigd reageert op schommelingen van de marktrente. De rente is op dit moment laag. Eventuele verhoging van de marktrente zal vertraagd doorwerken in de grondexploitatie. RENTE Het totale geïnvesteerde vermogen van het grondbedrijf bedraagt eind 2011 €.188,5 miljoen. Het grootste deel van dit vermogen t.w. €.127,5 miljoen heeft betrekking op Brandevoort 2. De implicaties van de rentegevoeligheid voor dit complex zijn reeds vermeld bij het onderdeel Brandevoort 2. Het vermogen en de daarbij behorende resultaten cq voorzieningen kunnen als volgt worden weergegeven: Tekort complexen (bedragen x 1 miljoen) Complex Boekwaarde Ultimo 2011 Brandevoort 2 € 127,5 Overige complexen € 56,6

Contant verlies 1 januari 2012 € 48,2 € 24,0

Winstgevende complexen (bedragen x 1 miljoen) Complex Boekwaarde ____________ Ultimo 2011 Overige complexen € 4,4

Contante winst 1 januari 2012 € 26,2

Zoals gezien, zitten de renterisico’s vooral in Brandevoort 2. In de overige tekortcomplexen zijn de risico’s beperkter. Verder zit in de boekwaarde het complex ‘overige gronden’ (€.10,3 mln), dat tegen huidige relatief lage waarde (bosgrond, agrarisch) is opgenomen waardoor het risico beperkt is. Bij de winstgevende complexen is de boekwaarde dusdanig laag dat de risico’s hier beperkt zijn. Bovendien verkeren deze complexen in een eindstadium. STAGNATIE GRONDUITGIFTE De stagnatie bij de gronduitgifte heeft uiteraard invloed op de financiële positie van het grondbedrijf. Een vertraagde afzet heeft invloed op de resultaten doordat looptijden van de plannen langer worden. Het grootste risico hierin zit, zoals eerder beschreven, in Brandevoort 2, het Centrumplan en Suytkade. In de overige complexen zijn de effecten beperkt omdat: een aantal complexen in een eindfase verkeert en bij de bedrijventerreinen de hoeveelheid uit te geven terrein niet groot is, zeker voor een stad met de omvang van Helmond. Alertheid blijft evenwel op zijn plaats omdat door de huidige economische omstandigheden stagnatie in de gronduitgifte al een feit is. Het vorenstaande maakt het voor de grondexploitatie van belang om het investeringsniveau zo laag mogelijk te houden. Dit betekent dat werkzaamheden zoveel mogelijk pas worden uitgevoerd als hiertegenover ook opbrengsten worden gerealiseerd. Dit vraagt om een kritische investeringsafweging.

31


Aanbeveling 5: Bij investeringsbeslissingen waarvan de kosten ten laste van de grondexploitatie komen uitdrukkelijk de financiële consequenties betrekken. Dergelijke investeringen zoveel mogelijk uitstellen om rentenadeel te beperken. PLANCAPACITEIT De plancapaciteit voor wat betreft woningen in de gemeentelijke grondexploitaties is ongeveer 4.500 woningen. Dat is het deel van de woningbouwplannen, waarover de gemeente zelf risico loopt. In de berekeningen wordt ervan uitgegaan dat deze plancapaciteit in de grondexploitatie eind 2025 afgezet is. In de actualisering van de woningbehoefte prognoses Noord Brabant van 2011 gaat de provincie ervan uit, dat de gemeente Helmond in de periode 2011-2024 nog behoefte heeft aan een toename van haar woningvoorraad van 6.145 woningen. Dit betreft een netto toename en moet dus voor de bruto plancapaciteit nog verhoogd worden met de te slopen woningen in deze periode. In de provinciale cijfers is ook een positief migratiesaldo opgenomen in de woningprognoses. Indien dit geëlimineerd wordt, zal de verhouding voor de eigen behoefte ca 4.000 woningen zijn en voor het migratie saldo ongeveer 2.000 woningen. De gemeentelijke capaciteit in de plannen (waarover wij risico lopen) valt dus ruimschoots binnen de totale provinciale prognose. Voor de autonome groei is er een geringe overcapaciteit. Hierbij moet dan nog wel rekening gehouden met de particuliere plancapaciteit. Gezien het vorenstaande is er voorlopig geen behoefte aan extra plancapaciteit. Nieuwe plancapaciteit moet in de afweging een duidelijke maatschappelijke meerwaarde voor de stad hebben om aan de bestaande plancapaciteit te worden toegevoegd. In de Woonvisie 2012 – 2020 zijn de volgende criteria voor het in behandeling nemen van nieuwe plannen opgenomen: - het kleine projecten betreft; - het ruimte voor ruimte woningen betreft; - projecten reeds conform het bestemmingsplan kunnen worden gerealiseerd; - er een groot maatschappelijk en/of financieel belang bij de realisatie is. Voor de financiële positie van het grondbedrijf is het van groot belang te constateren dat op dit moment geen gemeentelijke plancapaciteit hoeft te worden geschrapt. Dat zou immers betekenen dat de boekwaarde van bepaalde plannen zou moeten worden afgeboekt. Aanbeveling 6: Voorlopig geen nieuwe plannen opstarten of het toewijzen van nieuwe woningbouwlocaties. Alleen op zeer cruciale locaties en op basis van vast te stellen criteria nieuwe woningbouw toestaan. Daarbij dient uitdrukkelijk te worden betrokken dat de gemeente veel geïnvesteerd vermogen heeft in woningbouwlocaties en dat er een risico is van concurrentie met eigen lopende projecten. De totale capaciteit aan nog uitgeefbare grond voor bedrijventerreinen binnen het Grondbedrijf bedraagt per ultimo 2011 nog ca. 75 ha. De risico’s van bedrijventerreinen in de grondexploitatie zijn beperkt. Dit geldt met name omdat een aantal exploitaties in een afrondende fase zitten.

32


Vanwege de economische recessie is de vraag naar bouwkavels voor de vestiging van bedrijven op dit moment minder dan enige jaren geleden, maar toch loopt de vraag nog gestaag door. De enigszins teruggelopen vraag naar bouwkavels op bedrijventerreinen, betekent niet dat voor de toekomst uitbreiding van bedrijventerrein niet nodig zou zijn. Kavels zijn nodig om industrie aan te kunnen trekken. Dat is nodig voor het behoud en aantrekken van werkgelegenheid. Het Meros traject voor uitbreiding van te ontwikkelen bedrijventerrein is afgerond en heeft voor Helmond de potentiële locaties Varenschut en BZOB-bos opgeleverd. In de regio vindt op dit moment overleg plaats om regionaal het aanbod goed af te stemmen op de vraag (segmentering) en tevens om de bestaande bedrijventerreinen op een acceptabel niveau te houden. Vanwege de demografische ontwikkelingen zal op langere termijn de behoefte aan nieuwe bedrijventerreinen afnemen. In Helmond is het streven om de locatie Varenschut voor 2020 op te pakken en de locatie BZOB-bos later. Ten aanzien van de uitgifte van bouwkavels voor bedrijven, blijft intensief ruimtegebruik het streven. Uitgangspunt is om zoveel mogelijk werkgelegenheid per hectare te creëren. Dat kan alleen als de schaarse ruimte intensief wordt gebruikt. Daarbij moeten ook minimumeisen gesteld worden aan voldoende parkeergelegenheid en aan de invulling van openbare ruimte. Het bedrijventerrein moet op lange termijn ook aantrekkelijk zijn. Aanbeveling 7: Bouwkavels voor bedrijventerreinen worden op basis van een integrale afweging toegewezen, waarbij nadrukkelijk het criterium van voldoende werkgelegenheid per ha een rol speelt. PLANKOSTEN Stagnatie in de gronduitgifte en daarmee de planontwikkeling kan nadelige gevolgen geven voor de dekking van de apparaatskosten. Het aanbod van aan de grondexploitatie gerelateerde projecten neemt immers af. Dat wordt op dit moment gecompenseerd door andere meer algemene projecten (met andere dekking dan de grondexploitatie). Om te voorkomen dat personele overcapaciteit ontstaat als het aantal projecten afneemt, is een bepaalde flexibiliteit in personele bezetting gewenst. Overigens dient hierbij opgemerkt te worden dat voornoemd risico van leegloop geen specifiek probleem van de grondexploitatie is maar zich gemeentebreed op allerlei terreinen kan voordoen. Het financiële draagvlak voor de apparaatskosten kan ook bij samenwerking met private partijen onder druk komen te staan. Dit geldt vooral als de private partijen de planontwikkeling (met name voorbereiding en toezicht) in eigen beheer gaan uitvoeren. Het is gewenst om bij de contractafspraken met de private partijen hier rekening mee te houden. Aanbeveling 8: Vanwege teruglopende grondverkopen kritisch zijn op het maken van plankosten en om te voorkomen dat overcapaciteit ontstaat, zorgen voor zekere flexibiliteit in personele bezetting. ONVOORZIENE OMSTANDIGHEDEN Onvoorziene omstandigheden kunnen zich uiteraard altijd voordoen. De aard van dergelijke risico’s brengt met zich mee dat de omvang feitelijk niet is in te schatten. Bij het inzichtelijk maken van de risico’s van de grondexploitatie, wordt veelal onderscheid gemaakt in twee soorten risico’s. Dat zijn:

33


a. Voorzienbare risico’s (dat zijn risico’s op planniveau ten aanzien van afzet en invulling ook wel aangeduid als exploitatierisico’s); b. Onvoorzienbare risico’s of algemene risico’s (aangeduid als conjuncturele of marktrisico’s) De voorzienbare risico’s worden jaarlijks door actualisatie van de exploitatieopzetten voor de afzonderlijke plannen en voor het totaal berekend, waarna voor een verwacht verlies een voorziening wordt getroffen. Deze verliezen worden jaarlijks afgedekt. Voor de opvang van onvoorziene of algemene risico’s is het gewenst dat binnen de grondexploitatie wordt beschikt over een buffer die als algemeen weerstandsvermogen kan worden aangeduid. Binnen de gemeente Helmond is het maximum bedrag van het gewenste weerstandsvermogen van de grondexploitatie de afgelopen jaren op basis van een provinciale norm bepaald op €.11,4 miljoen. Vanwege de grote onzekerheid over de woningmarkt op dit moment, maar ook in de toekomst, dringt de accountant erop aan dat de gemeente op basis van scenario’s toetst of het weerstandsvermogen voldoende is. In de volgende paragraaf wordt daaraan invulling gegeven. De berekening is uitdrukkelijk niet bedoeld om de hoogte van het weerstandsvermogen te bepalen, maar wel als extra onderbouwing van het al dan niet voldoende zijn van het weerstandsvermogen. 5.6. Weerstandsvermogen en beheersing onvoorzienbare risico’s Om beter zicht en grip te krijgen op het gewenste weerstandsvermogen zijn de complexen in verschillende categorieën ingedeeld naar rato van het verwachte risicoprofiel (in lijn met aanbeveling 3 uit paragraaf 4.8.). Onderstaande tabel betreft 2011.

Complex Positieve plannen Risico hoog Risico beperkt overige gronden Totaal

Boekwaarde

Geprognotiseerde winst*

€ 4.383.019 € € 152.386.829 € 21.414.963 € 10.315.454 € 188.500.265 €

Geprognotiseerde verlies*

26.182.451 € € € 26.182.451 €

57.903.770 13.549.917 786.527 72.240.214

* = contante waarde

Uit deze tabel blijkt dat in Helmond een aanzienlijk deel van de complexen (qua boekwaarde) een hoog risico heeft. Bij de positieve plannen is de boekwaarde laag omdat de plannen bijna gereed zijn. De verwachte winst kan nog wel iets stijgen of dalen, maar grote risico’s doen zich hier niet voor. Bij de plannen met een beperkt risico is de voorziening voor verwachte verliezen behoorlijk in relatie tot de boekwaarde en vaak zijn het kleine of afrondende plannetjes. Voor de projectrisico’s in deze plannen is vaak ook nog een post onvoorzien beschikbaar. Het risico is daardoor beperkt. De overige gronden zijn de verspreide gronden die tegen hun huidige bestemming (agrarisch, bos etc.) gewaardeerd zijn. De risico’s zijn hier derhalve beperkt tot het jaarlijkse exploitatieresultaat. Risico van afwaardering is beperkt. 34


In de groep met de hoogste risico’s zijn de volgende plannen opgenomen: Brandevoort 2 Centrumplan Suytkade En enkele kleinere plannen. Om beter inzicht te hebben op de risico’s voor deze risicovolle plannen zijn deze plannen in twee scenario’s doorgerekend. Deze scenario’s zijn gekozen omdat deze aansluiten bij de huidige economische voorspellingen en kunnen uiteraard over enkele jaren anders zijn. Het zou echter op dit moment niet realistisch zijn om bijvoorbeeld rekening te houden met een opbrengststijging. Tien jaar geleden was dat wel een realistisch scenario. Eerste scenario: De looptijd van deze plannen wordt met 2 jaar verlengd en de opbrengst daalt met 5% in de vrije sector en de commerciële functies. De grondprijzen voor de sociale woningbouw en bedrijventerreinen blijven gelijk omdat deze of laag of concurrerend zijn ten opzichte van de regio. Tweede scenario: De looptijd van deze plannen wordt met 4 jaar verlengd en de opbrengst daalt met 10% in de vrije sector en de commerciële functies. De grondprijzen voor de sociale woningbouw en bedrijventerreinen blijven gelijk. In het eerste scenario is het extra risico €.20,2 miljoen ten opzichte van de huidige situatie en in het tweede scenario €.35,9 miljoen ten opzichte van de huidige situatie. Aangezien deze risico’s zich niet gelijktijdig voor zullen doen wordt 50% van deze risico’s meegenomen om de benodigde weerstandscapaciteit te bepalen. Voor de plannen met een beperkt risico en de overige gronden wordt veiligheidshalve nog €.2,5 miljoen aan weerstandscapaciteit nodig geacht. Indien deze scenario’s zich voordoen wordt het beslag op de weerstand: 50% van € 20,2 miljoen € 10,1 miljoen 50% van € 35,9 miljoen € 18,0 miljoen Overige plannen € 2,5 miljoen Totaal € 30,6 miljoen Het weerstandsvermogen per 1-1-2011 bedraagt Af: resultaat 2011 Weerstandsvermogen per 1-1-2012

€ 11,3 miljoen € -6,1 miljoen € 5,2 miljoen

In het kader van de Voorjaarsnota 2012 is voorgesteld om het weerstandsvermogen aan te vullen tot €.15 miljoen. Zoals gezien, zijn in de grondexploitatie nog te verwachten winsten ter hoogte van €.26,2 miljoen opgenomen.

35


De alles betekent: Beschikbare weerstand Conform Voorjaarsnota 2012 Te verwachten winsten Beschikbaar totaal

€ 15,0 miljoen € 26,2 miljoen € 41,2 miljoen

Beslag op weerstand a.g.v. scenario’s

€ 30,6 miljoen

Het beslag op de weerstand in deze scenario’s valt binnen de beschikbare weerstandscapaciteit en is dus voldoende. Zoals gezien, betekent dit uitdrukkelijk niet dat nu de conclusie getrokken kan worden dat het weerstandsvermogen te hoog is! De te verwachten winsten zijn immers niet beschikbaar en moeten uiteindelijk ook nog gerealiseerd gaan worden. Bovendien zijn het mogelijke scenario’s. Overigens zou zonder aanvulling van de weerstandsreserve de weerstandscapaciteit €.31,4 miljoen zijn. Dat is slechts €.0,8 miljoen boven de benodigde capaciteit. Aanbeveling 9: Jaarlijks op basis van een scenarioberekening de weerstandscapaciteit toetsen en bepalen of het weerstandsvermogen nog voldoende is en indien nodig op basis hiervan maatregelen treffen.

5.7. Bestemmingsreserves en voorzieningen Bestemmingsreserves zijn middelen waaraan het gemeentebestuur een speciale bestemming heeft toegekend. Zo beschouwd zijn deze middelen geoormerkt. Het gemeentebestuur is vrij om de bestemming te wijzigen. Daarom behoren bestemmingsreserves ook tot het eigen vermogen van de gemeente. Aan voorzieningen zijn verplichtingen verbonden die min of meer in rechte afdwingbaar zijn en waarvan het waarschijnlijk is dat deze een uitgaande geldstroom veroorzaken. Voorzieningen vormen onderdeel van het vreemd vermogen van de gemeente. De afgelopen jaren is het aantal bestemmingsreserves binnen het grondbedrijf sterk afgenomen. Per 1 januari 2012 is binnen het grondbedrijf de volgende bestemmingsreserve aanwezig (bedragen x €.1.000): Bestemmingsreserve revitalisering bedrijventerreinen € 1.745 Daarnaast is er de voorziening nadelige exploitatieresultaten ad €.72,2 miljoen. In de balans van het grondbedrijf is deze voorziening direct als correctie op de waardering van de post onderhanden werken in mindering gebracht. De middelen in de reserve ‘Revitalisering bedrijventerreinen’ zijn bestemd voor kosten (ruimtelijk fysiek) in het kader van de revitalisering van industriegebieden in Helmond (m.n. Hoogeind). Hierbij moet gedacht worden aan de sanering van bedrijven, maar ook aan investeringen in de openbare ruimte.

36


6.

Grondprijzenbeleid

6.1. Algemene opmerkingen grondprijzen in Helmond De grondprijzen in de gemeente Helmond zijn sinds de nota Grondbedrijf 2009 niet of nauwelijks gestegen. Alleen de grondprijs voor bedrijventerreinen is voor inflatie gecorrigeerd. De grondprijs voor vrije sector kavels was in 2009 €.322,50 per m2 en het voorstel aan de gemeenteraad is om dat tarief ook voor 2013 te hanteren. Ook de grondprijzen voor sociale huur en sociale koop zijn in de periode 2009-2013 periode ongewijzigd gebleven op €.226,- per m2. Voor een overzicht van de grondprijzen voor 2012 en 2013 wordt verwezen naar Bijlage II. De reden voor deze zeer gematigde grondprijsontwikkeling is vrij voor de handliggend. Op dit moment vindt een flinke stagnatie plaats in de koopbereidheid van woningen en daarmee van bouwgrond. De woningmarkt is de afgelopen jaren flink verslechterd. Als belangrijkste oorzaken worden vaak genoemd: het verminderd consumentenvertrouwen, de verminderde hypotheekverstrekking en onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek. De verkoop van bedrijventerreinen heeft uiteraard last van de verslechterde algemene economische ontwikkeling. Er is ook nog geen zicht op verbetering. Projectontwikkelaars dringen in verband met de verslechterde woningmarkt vaak aan op een verlaging van de grondprijzen. Overigens werd die discussie ook gevoerd toen het economisch goed ging. Verlaging van de grondprijzen dient vanuit gemeentelijk standpunt zolang mogelijk te worden uitgesteld. Enerzijds omdat het relatief weinig invloed heeft op de woningmarkt en anderzijds omdat het enorme gevolgen heeft voor de resultaten van de grondexploitatie. De woningmarkt zal naar verwachting door een benedenwaartse aanpassing van de grondprijs niet substantieel beter worden. Immers, een verlaging van de grondprijs met 10% heeft op de VON prijs van de woning ongeveer 2,5% invloed uitgaande van de veronderstelling dat de grondprijs ongeveer 25% uitmaakt van de totale investering. Dat zal potentiële kopers niet of nauwelijks over de streep trekken. Bovendien moet deze daling van de grondprijs eerst nog in de koopprijs tot uitdrukking komen. Daar staat tegenover dat een grondprijsverlaging wel enorme negatieve financiële consequenties heeft voor de grondexploitatie. De opbrengst daalt dan immers met 10%. Bij grote plannen kan het al snel om tientallen miljoenen gaan. Een ander relevant aspect is dat grondexploitatie per definitie meerjarig is. Daar zitten momenten in dat het economisch gezien goed gaat, maar ook dat het slecht gaat. Een overhaaste reactie past daar niet in. Bij het vaststellen van de hoogte van de grondprijzen dient uiteraard wel meegewogen te worden of Helmond zich ten opzichte van andere relevante gemeenten niet uit de markt prijst. Het is daarom van belang goed in de gaten te houden hoe de grondprijzen in concurrerende plannen zich ontwikkelen (comparatieve methode). In de volgende paragrafen wordt daar verder op ingegaan.

37


6.2.

Grondprijzen sociale sector

SOCIALE HUUR De sociale grondprijs geldt voor woningen onder de aftoppingsgrenzen van de Huursubsidiewet. In het verleden toen het Rijk de grondprijzen voor de sociale huur vaststelde, lagen deze op 75% van de vrije sector grondprijs. Voorgesteld wordt ook in de toekomst deze verhouding als uitgangspunt te hanteren. Sinds 2009 ligt de verhouding overigens ongeveer op ca. 75 % van de vrije sectorprijs (€.226,- versus €.322,50 per m2). SRE grondprijzen sociale huur 2012

Nuenen Someren Laarbeek Geldrop Mierlo Helmond Eindhoven Deurne Best Veldhoven Valkenswaard Son en Breugel €-

€ 50

€ 100

€ 150

€ 200

€ 250

€ 300

€ 350

€ 400

€ 450

Uit de tabel blijkt dat de Helmondse grondprijs voor sociale huur aan de lage kant is. Deze vergelijking is op zichzelf dus geen reden om de hoogte van de grondprijs voor sociale huur ter discussie te stellen.

SOCIALE KOOP Onder deze categorie is een drietal grenzen te onderscheiden (allemaal prijspeil 2012): - sociale koop: maximaal €.188.000 vrij op naam; - sociale koop plus: maximaal €.194.000 vrij op naam; - sociale koop extra: €.205.700 vrij op naam.

38


SRE grondprijzen sociale koop 2012

Nuenen Someren Geldrop Mierlo Laarbeek Helmond Eindhoven Gemert Bakel Deurne Best Veldhoven Valkenswaard Son en Breugel €-

€ 50

€ 100

€ 150

€ 200

€ 250

€ 300

€ 350

€ 400

€ 450

Uit bovenstaande tabel blijkt dat de grondprijzen voor sociale koop in Helmond in onze regio gemiddeld zijn. Aanbeveling 10: De grondprijs voor sociale woningbouw blijven fixeren op ca. 75% van de vrije sectorprijs.

6.3. Grondprijzen vrije sector De grondprijzen voor de vrije sector zijn in Helmond de afgelopen vier jaren gelijk gebleven. Inflatie is al die tijd niet doorberekend. Zoals uit onderstaande tabel blijkt, is de grondprijs voor vrije sector kavels in Helmond in regionaal verband gemiddeld. Ten opzicht van de Peelgemeenten is de grondprijs iets hoger, maar ten opzichte van het stedelijk gebied is die lager.

39


SRE grondprijzen vrije sector 2012

Laarbeek Asten Someren Gemert Bakel Deurne Helmond Geldrop Mierlo Best Veldhoven Valkenswaard Eindhoven Nuenen Son en Breugel €-

€ 50

€ 100

€ 150

€ 200

€ 250

€ 300

€ 350

€ 400

€ 450

Een belangrijk aspect bij de bepaling van de grondprijs is het feit dat de regiogemeenten het afgelopen decennium meer mogelijkheden hebben gekregen om grond uit te geven en te bouwen. Dit levert uiteraard concurrentie op voor de Helmondse plannen. Het betekent ook een belemmering voor Helmond om erg uit de pas te lopen bij de grondprijzen van de aanpalende gemeenten. De belangrijkste locatie voor de vrije sector in Helmond is Brandevoort 2. De von-prijzen op deze locatie zijn vergelijkbaar met de Eindhovense locatie Meerhoven, terwijl de grondprijs in Eindhoven en ook in de andere gemeenten in het stedelijk gebied substantieel hoger zijn dan in Helmond. Uit bovenstaande tabel blijkt, dat Helmond voor 2012 een gemiddelde grondprijs heeft. Uit concurrentieoverwegingen met de regio is er daarom op korte termijn geen aanleiding de grondprijzen te verlagen. Conclusie ten aanzien van alle grondprijzen in Helmond voor woningbouw: De Helmondse grondprijzen zijn regionaal gezien gemiddeld en in vergelijking tot het stedelijk gebied zelfs laag. Voorlopig lijkt de 0-lijn (afzien van grondprijsverhoging) reëel, maar als het enigszins mogelijk is, zou de grondprijsontwikkeling inflatievolgend moeten zijn. 6.4. Grondprijzen bedrijventerreinen Grondprijzen voor bedrijventerreinen verschillen tussen gemeenten, maar ook tussen plannen binnen één gemeente. Onderstaande tabel geeft een indicatie van de grondprijzen voor een aantal gemeenten uit de regio. Daaruit blijkt dat de grondprijzen in Helmond gemiddeld zijn.

40


Gemeente Laarbeek Gemert Bakel Asten Helmond Deurne Someren Nuenen Veldhoven

Laagste prijs Hoogste prijs 122,00 155,00 127,50 152,50 130,00 130,00 137,25 165,75 142,00 182,00 145,00 165,00 148,00 175,00 165,00 190,00

Bij de vestiging van een bedrijf heeft de grondprijs een relatief kleine invloed op de investeringsbeslissing. In deze beslissing spelen locatie, arbeidsmarkt en bereikbaarheid een veel belangrijkere rol. Het beleid is er steeds meer op gericht om het prijsniveau van grond op een behoorlijk niveau te houden, waardoor bedrijven ook op bestaande locaties bereid zijn om te herinvesteren en niet nieuw te bouwen. Hierdoor wordt bereikt dat revitalisering van deze bedrijventerreinen een natuurlijk proces wordt, waardoor dure overheidsinvesteringen tot een minimum beperkt kunnen blijven. Samenvattend: De grondprijzen voor bedrijventerreinen zijn regionaal gezien concurrerend. Een inflatievolgende grondprijsontwikkeling lijkt realistisch, maar zal jaarlijks worden bekeken. Aanbeveling 11: Voor de periode van deze nota de grondprijzen bedrijventerreinen marktvolgend benaderen met als uitgangspunt inflatievolgend, maar minimaal de 0-lijn.

6.5. Overige grondprijzen Indien grond niet als bouwkavel wordt verkocht gelden aangepaste prijzen. Grond die grenst aan een bewoonde kavel of bedrijfskavel noemen we overhoeken. Dergelijke grond die niet meer nodig is, kan worden verkocht, verhuurd of in het uiterste geval in gebruik worden gegeven. Dat laatste gebeurt in principe niet omdat dergelijke grond toch een opbrengst moet genereren om de gemeentelijke lasten te dekken. Beleid van de gemeente is om de grond die niet (meer) nodig is, te verkopen. Soms is dat echter niet mogelijk. Bijvoorbeeld doordat kabels en leidingen in de grond liggen en het niet wenselijk of haalbaar is deze te verleggen. Het kan ook zijn dat de potentiële koper niet wil of kan kopen. In die gevallen proberen we de grond te verhuren. Grondprijzen bij verkoop van overhoeken (voor zover deze grond niet bebouwd wordt) is 50% van de (vigerende) grondprijs van de kavel waar de grond bij getrokken wordt. Grondprijzen bij verhuur zijn €.2 per m2 waarmee bij benadering de rentelasten van die grond gedekt worden. Bij kleine perceeltjes gelden aangepaste (vaste) huurprijzen omdat anders de administratieve lasten hoger zijn dan de opbrengst. Bij verkoop van specifieke terreinen zoals percelen cultuurgrond gelden marktconforme prijzen. Erfpacht wordt toegepast als alternatief voor aankoop van bouwpercelen. Daarbij geldt dat de canon minimaal de lasten (rente en bijkomende kosten) dienen te dekken. Voor erfpacht van sportvelden en andere maatschappelijke doeleinden gelden aangepaste tarieven.

41


7.

Overige aspecten grondbeleid

7.1. Tijdelijk beheer van grond De gronden die nog wachten op daadwerkelijke realisatie van de bestemming (bijvoorbeeld voor woningbouw of bedrijventerreinen) worden tijdelijk beheerd. Getracht wordt dit zoveel mogelijk te realiseren middels een rendabele exploitatie. Dat wil zeggen, dat de te maken kosten minder zijn dan de te realiseren opbrengsten. Hiertoe worden granen en maïs verbouwd, wordt gras verkocht en worden paardenweitjes verhuurd. In binnenstedelijk gebied zou bij braakliggende terreinen ook gedacht kunnen worden aan tijdelijke speelplekken, hondenuitlaatterreintjes of eventueel groentetuintjes (“urban farming”). Indien dit niet mogelijk is, zullen deze terreinen zo goed mogelijk beheerd worden, zonder dat het openbare ruimte wordt. Uiteraard zijn hier wel kosten aan verbonden. Om deze exploitatie sluitend te houden zal het onderhoud zo extensief mogelijk zijn. Dit beheer wordt uitgevoerd door het grondbedrijf en kan door het grondbedrijf eventueel worden uitbesteed aan wijkonderhoud als het om groenonderhoud gaat of aan vastgoed als het om tijdelijk beheer van gebouwen gaat. De laatste tijd worden meer initiatieven genomen om gemeentegrond tijdelijk te beheren vanwege het feit dat bouwplannen worden afgeblazen of uitgesteld. Een initiatief is bijvoorbeeld het zogenoemde “energielandschap”. Daarbij worden stukken grond gebruikt om energie op te wekken bijvoorbeeld door er windmolens of zonnepanelen op te plaatsen. ‘Tijdelijk’ is dan minimaal een jaar of 15 om de investeringen terug te verdienen. Gezien de aard van dergelijke initiatieven passen de afwegingen meer in milieubeleid dan grondexploitatie. 7.2. Bewoningsplicht (anti-speculatiebeding) In 2010 is een (tijdelijke) beleidswijziging ten aanzien van de bewoningsplicht (antispeculatiebeding) doorgevoerd. Toen is besloten om voor vrije sector kavels en sociale woningbouw de bewoningsplicht voor bestaande en nieuwe contracten te handhaven. Voor de overige (projectmatige) woningbouw wordt de bewoningsplicht tijdelijk niet in contracten opgenomen en wordt ook tijdelijk voor lopende contracten standaard ontheffing verleend. Het is lastig om te beoordelen of het versoepelen van de bewoningsplicht tot extra verkopen heeft geleid. Zeker is dat de versoepeling geen belemmering voor grondverkoop heeft opgeleverd. In die zin is het succesvol. Het is echter niet zo dat de woningmarkt ermee voltgetrokken wordt. Inmiddels is de woningmarkt verder verslechterd. De indruk bestaat dat inmiddels ook de vraag naar vrije sector kavels afneemt. Dat betekent dat de druk om te speculeren er nauwelijks nog is. Voorgesteld wordt daarom om ook de versoepeling te laten gelden voor vrije sector kavels. Versoepeling voor sociale kavels wordt niet voorgesteld omdat voor die kavels een korting wordt gegeven, waardoor de kavels onder de marktwaarde worden verkocht. Dit is bedoeld om sociale woningbouw mogelijk te maken. Mocht de bewoningsplicht daarvoor worden opgeheven, dan heeft een lagere grondprijs ook geen zin.

42


Aanbeveling 12: De bewoningsplicht voor de periode van deze nota laten gelden voor sociale koop. Voor overige bouwkavels is de bewoningsplicht opgeschort. Dat laatste geldt zowel voor lopende als nieuwe contracten.

43


Bijlage I: Diverse vormen van grondbeleid Algemeen Bij het gemeentelijke beleid rondom de bouwgrondexploitatie zijn twee hoofdtaken te onderscheiden namelijk de taak van het inrichten van de gemeentelijke openbare ruimte en de taak van het realiseren van bestemmingsplannen. Het inrichten van de openbare ruimte is een wettelijke taak van de gemeente en krijgt vooral invulling door het vaststellen van bestemmingsplannen. Vanwege haar wettelijke taak treedt de gemeente hier op als overheid. Bij de realisatie van bestemmingplannen gaat het primair om de zorg dat de gronden binnen de plangebieden geschikt of beter geschikt worden gemaakt voor bebouwing. Feitelijk gaat het hier om een productieproces waarbij grond wordt omgezet naar zogenoemde bouwrijpe grond. Dit productieproces kan de gemeente in eigen beheer doen, maar kan dit ook aan particulieren overlaten. Houdt de gemeente het productieproces in eigen beheer, dan treedt zij daarbij op als ondernemer en loopt zij het bijbehorende ondernemersrisico. Over de gevolgen van het wel of niet in eigen beheer bouwrijp en woonrijp maken van gronden wordt in de volgende paragrafen verder ingegaan. Van het genoemde productieproces kan overigens nog het volgende schema worden gegeven: Grondverwerving Planontwerpproces Bouwrijpmaken, infrastructurele werken waaronder aanleg riolering, wegen, pleinen en plantsoenen Woonrijpmaken, inrichten van het plan op wijkniveau Verkoop bouwrijpe gronden De aan de grondexploitatie verbonden lasten en baten worden in onderstaand overzicht zichtbaar gemaakt. Lasten Grondverwerving Toeslagkosten planontwikkeling, voorbereiding en toezicht Bouw- en woonrijpmaken (aanleg riolering, wegen, pleinen, plantsoenen verlichting, etc. Storting reserve infrastructurele werken etc. Rente Exploitatiekosten Baten Opbrengst grondverkopen Subsidies en bijdrage van derden Exploitatieresultaat (saldo baten en lasten) Via de realisatie van het exploitatieresultaat wordt invulling gegeven aan de tweede (afgeleide) doelstelling van de grondexploitatie zijnde het genereren van financiële middelen ten behoeve van de algemene dienst van de gemeente. Inmiddels is gezien de woningmarkt het doel verworden tot het “zelf de broek ophouden”. Door de huidige woningmarkt doet grondexploitatie doet het uitstekend als er geen bijdrage uit de algemene middelen nodig is. 44


Gemeentelijke grondexploitatie Voert de gemeente een actief grondbeleid dan wordt er naar gestreefd om alle gronden in het plangebied in eigendom te krijgen. Na het bouwrijp maken worden deze gronden, voor zover niet benodigd voor openbare voorzieningen, voor bebouwing beschikbaar gesteld. Het verhaal van kosten vindt plaats door de verkoop van gronden. Omdat de gemeente hier optreedt als ondernemer loopt zij ook het daarbij behorende ondernemersrisico. Dit risico is de afgelopen jaren beduidend vergroot. Hier staat tegenover dat de gemeente gemakkelijker invulling kan geven aan haar sociaal-economisch en ruimtelijk beleid. Ook het kostenverhaal is door verkoop eenvoudig waarbij als de markt het toelaat de mogelijkheid bestaat om winst te maken. Om een actieve grondpolitiek te kunnen voeren is de gemeente genoodzaakt om al in een vroegtijdig stadium (strategische) gronden te verwerven. Via de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) en onteigening tracht het Rijk de grondverwerving voor gemeenten te vereenvoudigen. Private grondexploitatie Wordt het realiseren van bestemmingsplannen overgelaten aan het particuliere initiatief dan voert de gemeente een passief grondbeleid. De rol van de gemeente blijft in deze situatie beperkt tot het uitvoeren van haar publieke (wettelijke) taken als het vaststellen van het bestemmingsplan met bijbehorende toetsing op de uitvoering, het zorgen voor de voorzieningen van openbaar nut en verhalen van deze kosten op de particuliere grondexploitant. De mogelijkheid voor de gemeente om winst te maken is bij private grondexploitatie niet aanwezig. Hier komt zelfs bij dat het kostenverhaal beperkt mogelijk is. Verder heeft de gemeente bij een passief grondbeleid geen mogelijkheid om via de grondexploitatie invloed uit te oefenen op andere beleidsterreinen (programma’s). Grondexploitatie met publiek/private samenwerking De hiervoor omschreven gemeentelijke en private grondexploitatie zijn min of meer extreme modellen van de grondexploitatie. In het eerste model worden marktpartijen pas in een laat stadium door de gemeente ingeschakeld, terwijl in het laatste model de marktpartij het initiatief heeft, waarbij de rol van de gemeente vooral voorwaardenscheppend en toetsend is (beperkt tot haar overheidstaak). In de praktijk doen zich allerlei mengvormen voor. De keuze voor een van de modellen wordt onder meer bepaald door de grondpositie die de gemeente en private partijen innemen op een locatie. De traditionele rolpatronen vervagen en nieuwe samenwerkingsvormen (Publieke Private Samenwerking) dienen zich dan aan. De wijze van samenwerken tussen de gemeente en private marktpartijen is veelal geformaliseerd in PPS contracten. Als de PPS constructie in een afzonderlijke privaatrechtelijke rechtspersoon is opgezet zijn daarbinnen meerdere organen (niveaus) waar de gemeente haar invloed kan uitoefenen. In het geval dat volstaan wordt met het opstellen van een samenwerkingsovereenkomst dan bepaalt de inhoud van de overeenkomst de ruimte waarbinnen de gemeente haar belangen kan behartigen. Over het algemeen is in geen van de gevallen het oordeel van de gemeente van doorslaggevende aard. Daarbij komt dat de gemeente ook steeds het belang van de gezamenlijke onderneming voor ogen moet houden. Zoals al is opgemerkt kan de invulling van de bedoelde samenwerking met private partijen in een groot aantal vormen plaatsvinden. 45


Variërend van een samenwerkingsovereenkomst tot het oprichten van een nieuwe rechtspersoon waar de gemeente met private partijen financieel in deelnemen. Belangrijk is om vast te stellen dat private partijen in de samenwerking in beginsel geen ander doel hebben dan het genereren van winst dan wel het behalen van overige in geld uit te drukken voordelen (bouwproductie, etc.). Deze doelstelling van de private partijen kunnen in een samenwerking op gespannen voet staan met de meer publieke doelen van de gemeente. Hoge ambities op het gebied van o.a. kwaliteit zijn niet altijd te verenigen met de doelstellingen van de PPS constructie. De winstgevende doelstelling van PPS voor private partijen is er de oorzaak van dat samenwerking in onrendabele gebieden nauwelijks plaatsvindt. Hooguit via het sluiten van zogenoemde ‘packagedeals’ kunnen private partijen worden betrokken bij de realisatie van minder rendabele plannen. De winstgevende doelstelling verklaart overigens ook dat PPS constructies in tijden van hoogconjunctuur toenemen. Als zekere voordelen voor de gemeente bij de samenwerking met private partijen kunnen worden genoemd: de ‘voeling’ met de markt door de private partijen en de mogelijkheid om bijzondere (complexe) projecten eerder tot realisatie te brengen. Bij dit laatste kan het plan Suytkade als voorbeeld dienen. Daarnaast biedt samenwerking een mogelijkheid om private partijen (via ‘packagedeals’) bij onrendabele plannen te betrekken. Hierdoor kunnen risico’s worden gespreid. In een samenwerkingsverband bestaat de taak van de gemeente vooral uit het behartigen van belangen, het beoordelen van de planuitvoering en het beoordelen van de juiste nakoming van de samenwerkingsafspraken. Deze meer toetsende taken moeten ervoor zorgen dat de aan de PPS constructies verbonden publieke doelen worden bereikt en dat de (eventuele) winstparticipatie van de gemeente in de grondexploitatie gewaarborgd blijft. Bij samenwerking moeten deze activiteiten dan ook als belangrijke speerpunten bij de uitvoering van het gemeentelijke grondbeleid worden gezien.

46


Bijlage II: Grondprijzen 2012 en 2013 De grondprijzen voor woningbouw zijn in Helmond al vanaf 2009 op hetzelfde niveau gehouden. De grondprijzen voor bedrijventerreinen en kantoren zijn over die jaren met de inflatie verhoogd. Voor 2013 wordt aan de gemeenteraad voorgesteld deze lijn door te trekken. In onderstaande tabel zijn de gemeenteraad door de vastgestelde grondprijzen 2012 opgenomen en de (bij de begroting 2013) voorgestelde grondprijzen. De woningbouwontwikkelingen op dit moment zijn nog steeds niet positief te noemen evenals de ontwikkelingen van de huizenprijzen. Daar komt bij dat het BTW-percentage met 2% verhoogd is. Dit heeft voor particulieren uiteraard een nadelig effect op de aankoopprijs van de bouwkavel of een nieuwbouwwoning. Daarom wordt voorgesteld de grondprijzen voor woningbouw niet te verhogen. Dat betekent dat door inflatie de grondprijs in reële termen daalt. Bij allerlei onderzoeken wordt verder aangegeven, dat er nog wel enig opwaarts potentieel zit in de ontwikkeling van de prijzen van bedrijventerreinen. Bij de richtlijnen voor de Voorjaarsnota 2012 is het inflatiepercentage vastgelegd op 2,45 %. Samenvatting grondprijzen 2012 en 2013 De uitwerking van het bovenstaande resulteert in onderstaande grondprijzen (afgeronde bedragen): Vastgesteld 2012

1. Voor de sociale huursector: Per m2 uitgeefbaar en m2 bvo Beneden de laagste aftoppingsgrens van de huursubsidie € 226,00

Voorgesteld 2013 € 226,00

2. De grondprijs voor de sociale koop te handhaven op € 226,00 per m2 uitgeefbaar terrein/m2 bvo. 3. Voor de vrije sector: Individuele vrije sector per m2 Projectmatige vrije sector per m2 Herstructurering Vossenberg per m2 . 4. Voor de bedrijventerreinen: Hoogeind en BZOB per m2 Businesspark Brandevoort en Bedrijvenpark Schooten per m2 Rijpelberg Bedrijventerrein per m2 Kantoren per m2 5. Voor overige gronden: OBG terreinen per m2 Overhoeken corporatie en particulier 50% van de grondprijs van de de kavel waar de grond aan toegevoegd wordt

47

€ 322,50 € 322,50 € 237,50

€ 322,50 € 322,50 € 237,50

€ 137,25

€ 140,50

€ 165,75 € 149,00 € 191,75

€ 169,75 € 152,50 € 196,00

€ 183,75 div.

€ 188,25 div.


Dit zijn minimumprijzen. Indien de markt een hogere prijs rechtvaardigt omdat de grond meer waard is, kan na goedkeuring van de wethouder een hogere prijs gehanteerd worden. Alle grondprijzen in deze notitie zijn excl. BTW, tenzij anders vermeld. Bovendien is het overzicht niet compleet. Voor een compleet overzicht wordt verwezen naar het jaarlijks grondprijzenbesluit van de gemeenteraad.

48


Bijlage III:

BBV voorschriften

De commissie BBV (Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten) heeft een nieuwe notitie grondexploitatie opgesteld (februari 2012). De notitie is een bijgestelde versie van de notitie grondexploitatie van januari 2008. De belangrijkste reden voor de aangepaste notitie zijn de gevolgen van de financieel-economische crisis voor de grondexploitaties. De commissie wil met de nieuwe notitie een nadere verduidelijking geven op het verwerken van de financiële consequenties in begroting en jaarrekening. Ten opzichte van de versie van januari 2008 is een aantal verduidelijkingen c.q. aanscherpingen doorgevoerd, die zijn onderverdeeld naar ‘stellige uitspraken’ en ‘aanbevelingen’. Met stellige uitspraken geeft de commissie BBV een interpretatie van de regelgeving die leidend is. Dit betekent dat verwacht wordt dat stellige uitspraken worden gevolgd. Indien de gemeente toch een afwijkende interpretatie kiest (uiteraard ook “BBV proof”), dan moet zij dit expliciet motiveren en kenbaar maken bij de begroting en jaarrekening. Bij aanbevelingen gaat het om uitspraken die “steun en richting geven aan de praktijk”. De commissie BBV spoort gemeenten aan om deze aanbevelingen te volgen omdat dat naar haar oordeel bijdraagt aan het inzicht in de financiële positie (transparantie). In deze nota grondbeleid wordt dieper ingegaan op de stellige uitspraken en aanbevelingen van de commissie BBV en worden deze uitgewerkt op welke manier de gemeente Helmond hieraan vorm wil geven. De commissie BBV heeft de nieuwe notitie onverkort van toepassing verklaard vanaf de jaarrekening 2012. Autorisatie van budgetten. Grondexploitatiebudgetten. De commissie BBV beveelt aan om de wijze van autorisatie van grondexploitatiebudgetten en de jaarlijkse actualisatie daarvan via een raadsbesluit vast te leggen tenzij de autorisatieprocessen van de gemeenteraad onderdeel uitmaken van de normale begrotingscyclus. In de begroting van de gemeente Helmond is geregeld dat de raad het college autoriseert op het niveau van programma’s voor het doen van uitgaven. Bij de programmarekening legt het college verantwoording af aan de raad over de uitvoering (en dus de besteding van de budgetten en de bereikte resultaten) van het betreffende programma. Het product grondexploitatie (product 880) maakt integraal onderdeel uit van het programma 8: Ruimtelijke ordening en volkshuisvesting. Dat betekent dat de autorisatie van de grondexploitatiebudgetten integraal onderdeel uitmaakt van de normale begrotingscyclus. De commissie BBV schrijft voor dat de grondexploitatiebudgetten tenminste jaarlijks worden herzien. Een jaarlijkse herziening sluit goed aan bij de gemeentelijke begrotingssystematiek. Deze herziening vindt namelijk plaats ten tijde van de jaarrekening. Bij de jaarrekening wordt een zo reëel mogelijk financieel beeld gegeven op basis van een actualisatie van de grondexploitaties waarbij aspecten als looptijden, projectfasering, omvang en realiteit van de waarderingen, conform aanbeveling van de commissie BBV, worden bezien. Over de

49


mogelijke financiële gevolgen hiervan wordt aan de raad verantwoording afgelegd via het jaarrekeningresultaat. Indien zich tussentijds ingrijpende gebeurtenissen voordoen met grote gevolgen voor de grondexploitaties, zal de raad conform aanbeveling van de commissie BBV geïnformeerd worden c.q. betrokken worden bij de besluitvorming, bijvoorbeeld bij de berap. Niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG’s). Niet in exploitatie genomen grond is meestal anticiperend of strategisch aangekocht. Voor deze gronden zijn nog geen uitgebreide grondexploitatiebegrotingen opgesteld. In de reguliere ramingen van de producten en programmabegroting kan derhalve met de lasten en baten die betrekking hebben op NIEGG’s geen rekening worden gehouden. Om ook deze lasten en baten toch onderdeel uit te laten maken van de normale begrotingscyclus en de daarbij geldende autorisatieafspraken wordt jaarlijks bij de begroting een budget van 5 miljoen euro opgenomen. Op dit budget kunnen lasten en baten worden verantwoord die betrekking hebben op de niet in exploitatie genomen gronden. Hierbij geldt wel als voorwaarde dat er ook voldoende dekking aanwezig moet zijn, met andere woorden: op grond van een voorlopige marktwaardetoets moet de NIEGG minimaal kostendekkend zijn. Indien uit de marktwaardetoets blijkt dat de NIEGG niet kostendekkend is, zal voor het tekort aanvullende dekking moeten worden gevonden. Hiervoor gelden de reguliere autorisatieafspraken. Er zijn gronden die nog niet in exploitatie zijn genomen en die niet de status van NIEGG hebben maar wel de status voorraad gronden hulpstoffen. Verderop in deze bijlage wordt daarop teruggekomen. Voor de autorisatie van budgetten is dit onderscheid niet van belang en geldt voor deze categorie gronden dat ze integraal onderdeel uitmaken van de autorisatieafspraak van de NIEGG zoals die hiervoor is beschreven. Verantwoordingsafspraken. Algemeen Inzake de verantwoording van budgetten doet de commissie BBV de volgende stellige uitspraak: “De lasten en baten verband houdende met grondexploitaties worden in de exploitatie verantwoord en via een tegenboeking (onderhanden werk) naar de balans gemuteerd”. Hiervoor is reeds aangegeven dat de jaarlijkse lasten en baten die verband houden met de grondexploitatie worden verantwoord in de producten en programmarekening. Bij de jaarrekening wordt het saldo van de lasten en baten verrekend met de voorraad onderhanden werk. Met deze werkwijze voldoet de gemeente Helmond aan de stellige uitspraak van de commissie BBV. Winstnemingen De commissie BBV doet de aanbeveling om de afweging tussen het voorzichtigheidsbeginsel en het realisatiebeginsel nader uit te werken. In de nota grondbeleid 2009 is als conclusie opgenomen dat wij ten aanzien van winsten verliesnemingen de uitgangspunten van het BBV blijven volgen. In de paragraaf grondbeleid bij de jaarrekening 2011 is opgenomen dat winsten worden genomen als deze winsten ook daadwerkelijk zijn behaald. Daarbij wordt uitgegaan van het realisatieprincipe (voorzichtige winstnemingsbenadering). Met deze werkwijze wordt voldaan aan deze aanbeveling. 50


Verliezen Inzake de verantwoording van verliezen doet de commissie BBV de volgende stellige uitspraak: “Het treffen van een afboeking of een voorziening gebeurt bij een geprognosticeerd verlies direct ter grootte van dit volledige verlies. Als sprake is van een voorziening ingericht ter bestrijding van de verwachte (tekorten) in grondexploitaties, dan moet die worden gepresenteerd als een waardecorrectie op de post Bouwgrond in exploitatie. Deze wijze van verantwoording is naar analogie van de voorziening voor dubieuze debiteuren”. Zoals gezegd is in de nota grondbeleid 2009 als conclusie opgenomen dat de gemeente Helmond ten aanzien van winsten verliesnemingen de uitgangspunten van het BBV volgt. In de paragraaf grondbeleid bij de jaarrekening 2011 is opgenomen dat verliezen worden genomen zodra deze blijken (voorzichtigheidsprincipe). Verliezen worden dus vooraf gedekt. Bij een verwacht negatief eindresultaat op een complex wordt voor de contante waarde van het te verwachten verlies een voorziening gevormd. De totale voorziening wordt tot uiting gebracht door een correctie op de boekwaarde van de voorraad onderhanden werk. Met deze werkwijze voldoet de gemeente Helmond aan de stellige uitspraak van de commissie BBV. Status NIEGG’s. Verschil NIEGG met voorraad gronden hulpstoffen. Zoals al eerder aangegeven is een NIEGG meestal anticiperend of strategisch aangekocht. Er is dus nog geen sprake van een grondexploitatie met een uitgebreide grondexploitatiebegroting. In de notitie van de commissie BBV is de volgende stellige uitspraak opgenomen inzake de status van NIEGG: “Voor het activeren van kosten bij niet in exploitatie genomen gronden moet een reëel en stellig voornemen bestaan dat deze in de nabije toekomst zal worden bebouwd. Deze verwachting moet zijn gebaseerd op een raadsbesluit, waarin inhoud wordt gegeven aan ambitie en planperiode”. De commissie BBV verbindt geen vormvereisten aan dit raadsbesluit. Ontbreekt het raadsbesluit dan heeft de grond niet de status van NIEGG maar van voorraad gronden hulpstoffen. Dit onderscheid is van belang omdat bij de status van NIEGG zowel de verkrijgingskosten (inkoopprijs en bijkomende kosten) als de vervaardigingskosten (indirecte kosten en rente) mogen worden geactiveerd. Bij de status van voorraad grond en hulpstoffen mogen alleen de verkrijgingskosten worden geactiveerd. Dit betekent dat de overige kosten zoals rente en indirecte kosten voor deze gronden jaarlijks rechtstreeks ten laste van het jaarrekeningresultaat moeten worden geboekt. Vorm raadsbesluit. Zoals gezegd verbindt de commissie BBV geen vormvereisten aan het raadsbesluit. Zowel door particuliere initiatieven als door eigen actief grondbeleid komen er regelmatig (als gevolg van de economische crisis op dit moment minder) nieuwe NIEGG’s bij. Het is niet alleen van belang om de raad te informeren als er een nieuwe NIEGG bij komt maar het is ook belangrijk om de raad met regelmaat te informeren over de stand van zaken van de bestaande NIEGG’s. In de paragraaf Grondbeleid bij de jaarrekening wordt daarom als vast onderdeel met ingang van jaarrekening 2012 een totaaloverzicht op van alle NIEGG’s waarin de raad wordt geïnformeerd over ambitie en planperiode. Daarin zal verder inzichtelijk wordt 51


gemaakt welke plannen voldoen aan de status NIEGG. Ook zal worden aangegeven welk raadsbesluit daaraan ten grondslag ligt. Hiermee voldoen we aan de stellige uitspraak waarin een raadsbesluit wordt vereist waarbij inhoud wordt gegeven aan ambitie en planperiode. Activering NIEGG’s. Met betrekking tot het activeren van vervaardigingskosten op NIEGG’s doet de commissie BBV de volgende stellige uitspraak: “Het activeren van vervaardigingskosten op NIEGG is aanvaardbaar, maar dient beperkt te blijven tot het niveau van de huidige marktwaarde van de grond. Wanneer na een raadsbesluit meer duidelijkheid bestaat over de nadere invulling van de toekomstige bouwlocatie en de daartoe nog te maken kosten, kan de verwachte marktwaarde in de toekomstige bestemming als toets worden gebruikt. Dit ligt in lijn met artikel 65, 2e lid BBV voorschriften. Dat betekent concreet het volgende: a. De boekwaarde kan nooit hoger zijn dan de verwachte marktwaarde; b. De ruimte voor activering wordt in eerste instantie bepaald door het verschil tussen de boekwaarde en de marktwaarde in de huidige bestemming. c. Bij de bepaling van het verschil tussen boekwaarde en verwachte marktwaarde moet rekening gehouden worden met de overige nog te maken kosten (bijvoorbeeld infrastructurele voorzieningen) in het verdere verloop van het transformatieproces naar de verwachte toekomstige bestemming. Deze bepaling dient jaarlijks gemaakt te worden; d. Als de waardering het niveau van de marktwaarde al heeft bereikt en de marktwaarde daalt, dan wordt een verliesvoorziening getroffen c.q. afgewaardeerd. e. Als duidelijk wordt dat de door de raad voorgenomen bestemming in het geheel niet of slechts gedeeltelijk zal worden gerealiseerd en daardoor een lagere verwachte marktwaarde ontstaat, dan wordt een verliesvoorziening getroffen c.q. afgewaardeerd.” De commissie BBV doet daarnaast de aanbeveling om gedragsregels op te nemen over vervaardigingskosten van NIEGG en de hoogte van de in acht te nemen marktwaarde. Helmondse gedragregels inzake NIEGG. Hiervoor hebben wij reeds aangegeven dat wij jaarlijks bij de jaarrekening als vast onderdeel van de paragraaf grondbeleid een totaaloverzicht van alle NIEGG’s opnemen. In dit overzicht geven wij ook informatie met betrekking tot de vervaardigingskosten en marktwaardetoets zoals die in de stellige uitspraak van de commissie is beschreven. Daartoe zullen wij in het overzicht voor elke NIEGG de volgende informatie verstekken: Omschrijving complex (naam); (Verwachte ) startdatum (jaartal) Verwachte einddatum (jaartal); Marktwaardetoets (aangegeven wordt of de toets is uitgevoerd op bestaande of toekomstige marktwaarde); Voorziening (bedrag ter hoogte van verwacht negatief resultaat op grond van marktwaardetoets) Over de hoogte van de boekwaarde en de bedragen bij de marktwaardetoets wordt in het overzicht geen toelichting gegeven. De reden hiervoor is dat de paragraaf grondbeleid een

52


onderdeel is van openbare stukken en dat we willen voorkomen dat marktpartijen hieraan eventuele informatie kunnen ontlenen. Naarmate er meer zicht komt op de uitwerking van het plan en de uitvoering concreet wordt, verandert de status van NIEGG naar BIE (Bouwgrond in exploitatie). Alsdan is er zicht op de te maken kosten en de te verwachten opbrengsten op basis van een uitgebreide grondexploitatiebegroting en komt het plan niet meer terug in het overzicht van de NIEGG’s. Voorraad grond en hulpstoffen. Op ruilgronden en gronden die niet direct voor vervaardiging zijn aangeschaft (maar niet de status van NIEGG hebben) kan geen rente worden bijgeschreven. Dit betekent dat deze kosten jaarlijks rechtstreeks ten laste van het jaarrekeningresultaat moeten worden gebracht. De verkrijgingskosten (inkoopprijs en bijkomende kosten) worden wel geactiveerd. Volgens de BBV voorschriften worden de gronden die niet direct voor vervaardiging zijn aangeschaft en ruilgronden waarvan de bestemming niet (tijdelijk) agrarisch of recreatief is, verantwoord als voorraad gronden hulpstoffen. De ruilgronden waarvan de bestemming (tijdelijk) agrarisch of recreatief is worden aangemerkt als materiaal vast actief en mogen dus niet meer tot de voorraad gronden worden gerekend. Overigens worden de kosten die behoren bij de ruilgronden die worden aangemerkt als materieel vast actief wel verantwoord in de jaarrekening van het grondbedrijf. Conclusie. Middels de werkwijze zoals hiervoor beschreven voldoet de gemeente aan de stellige uitspraken zoals die in de notitie van de commissie BBV zijn beschreven. Daarbij is gekozen voor een pragmatische werkwijze waarbij enerzijds sprake is van voldoende “bewegingsvrijheid” om binnen de gestelde kaders uitvoering te geven aan het grondbeleid en te kunnen anticiperen op marktontwikkelingen en anderzijds sprake is van op een gestructureerde manier regelmatig informatie aan de raad verstrekken. Daarbij is gebruik gemaakt van de aanbevelingen uit de notitie van de commissie BBV. Deze werkwijze sluit ook aan bij de voorwaarden die de provincie stelt bij het toezicht op de begroting.

53


Bijlage IV:

Tekst notitie “Beleidswijziging bewoningsplicht”

Inleiding Sinds eind jaren ‘80 hanteert de gemeente Helmond een anti-speculatiebeding voor kopers van een nieuwbouwwoning en een vrije sector kavel. Met de opname van het antispeculatiebeding in de exploitatieovereenkomsten met marktpartijen (bouwondernemingen, projectontwikkelaars) en de grondverkoopovereenkomsten met particulieren wordt beoogd te voorkomen dat de koper van een nieuwbouwwoning of kavel deze louter verwerft met de bedoeling om deze kort na de aankoop met speculatiewinst te verkopen. De gedachte is dat de gemeente grond verkoopt tegen een prijs die ligt onder de marktwaarde. Daarmee zit in de grondverkoop een soort subsidie verdisconteerd. Het is niet de bedoeling dat deze ‘subsidie’ door de koper onmiddellijk te gelde wordt gemaakt. In het algemeen geldt dat gemeenten investeren in nieuwbouwwijken om ze snel bewoond en leefbaar te laten zijn. Leegstand moet daarom zoveel mogelijk worden vermeden. In Helmond is er voor gekozen om het anti-speculatiebeding toe te passen in de vorm van bewoningsplicht. Om te bepalen of aan het anti-speculatiebeding is voldaan, dient de woning door de koper(s) 3 jaar te zijn bewoond. Daarbij wordt het objectieve criterium ‘inschrijving in het bevolkingsregister’ gehanteerd. Over de juridische toelaatbaarheid van het anti-speculatiebeding is lange tijd enige onduidelijkheid geweest. Op 14 april 2006 heeft de Hoge Raad expliciet aangegeven dat het anti-speculatiebeding niet in strijd is met de woningwet en daarmee toelaatbaar is. Sindsdien is er geen twijfel meer over het kunnen toepassen van het anti-speculatiebeding. In de laatste jaren heeft de gemeente Helmond met succes een aantal juridische procedures gevoerd tegen mensen die weigerden de boete te betalen. Anti-speculatiebeding in Helmond Anti-speculatiebedingen zijn er in verschillende vormen. Uitgangspunt voor de gemeente Helmond is geweest om een zo eenvoudige en objectief mogelijke regel toe te passen. Het door de gemeente Helmond gehanteerde anti-speculatiebeding verplicht de koper van een nieuwbouwwoning of bouwkavel om deze gedurende 3 jaar na de inschrijving in de gemeentelijke basisadministratie op het adres zelf met zijn eventuele gezinsleden) te bewonen. Vandaar de naam “bewoningsplicht”. Bij verkoop van de woning binnen de driejaars-termijn (voor zover geen ontheffing wordt verleend) is de koper een boete verschuldigd van 10% van de koopsom van de woning inclusief grond. Ingeval van de verkoop van een vrije sector kavel bedraagt de boete €.45.500. De hoogte van de boete ligt vast gedurende de 3 jaar dat het beding duurt. In tegenstelling tot sommige andere gemeenten heeft Helmond ervoor gekozen de boete niet afhankelijk te laten zijn van de (eventuele) winst die gemaakt is. Dat verzandt immers in een discussie over de hoogte van de winst. Bovendien betekent speculatie dat behalve winst ook verlies gemaakt kan worden. Gemeenten die de hoogte van de boete laten afhangen van de hoogte van de winst, romen winst af in plaats van speculatie te bestrijden. Daarnaast heeft Helmond gekozen voor een qua termijn beperkt anti-speculatiebeding. Sommige gemeenten hebben een beding dat 10 jaar duurt. Door de termijn tot 3 jaar te

54


beperken, wordt verhuizing maar in beperkte mate belemmerd. Als de verhuizing om de één of andere reden voor de koper tegenvalt, is een termijn van 3 jaar te overzien. De regeling kent drie ontheffingsgronden: 1. ingeval van overlijden 2. scheiding of beëindiging van een samenleving en 3. verhuizing door verandering van werkkring. Het afdelingshoofd Grondzaken is gemandateerd om binnen deze ontheffingsgronden een verzoek tot ontheffing van het anti-speculatiebeding af te handelen. Daarnaast heeft het college van burgemeester van wethouders een discretionaire ontheffingsbevoegdheid. Van deze laatste bevoegdheid wordt zo min mogelijk gebruik gemaakt omdat het belangrijke precedentwerking heeft. Het mag natuurlijk geen willekeur worden. Het is als echte hardheidsclausule voor uitzonderlijke omstandigheden bedoeld. Op dit moment wordt het beding door de gemeente consequent toegepast en gehandhaafd. Makelaars en andere tussenpersonen zijn daarvan doordrongen. In de praktijk blijkt dat zij dat ook uitdragen richting klanten. Dat werkt preventief. Huidige omstandigheden Zoals gezien, is het anti-speculatiebeding ontstaan in een tijd dat enorme winsten gemaakt werden op nieuwbouwwoningen. Sommige mensen calculeerden daarbij vooraf zelfs de boete in. Daarnaast heerste er een algemeen gevoel van onvrede met het idee dat gemeenschapsgeld geïnvesteerd werd in een wijk en dat kopers van betreffende woningen onmiddellijk na koop een waardevermeerdering incasseerden zonder dat zij ooit de bedoeling hebben gehad er te gaan wonen. Woningen werden al met winst doorverkocht voordat die woning gereed was. Die opbrengst (winst) behoort ofwel bij de gemeente ofwel bij de bewoner, maar niet bij een speculant terecht te komen. De afgelopen jaren zijn de omstandigheden belangrijk veranderd. De grondprijzen zijn gestegen (zie volgende paragraaf) en de woningmarkt is belangrijk veranderd. In verband met de economische crisis en de als gevolg hiervan sinds oktober 2008 gestagneerde woning(bouw)markt, is door diverse marktpartijen (projectontwikkelaars, bouwondernemingen, makelaars) verzocht of toepassing van het anti-speculatiebeding achterwege kan blijven en/of standaard ontheffing kan worden verleend van de reeds overeengekomen anti-speculatiebedingen. Door ontheffing te verlenen van het antispeculatiebeding ten tijde van de kredietcrisis zou de doorstroming op de Helmondse woningmarkt kunnen worden bevorderd, zo is de redenatie. Voor huidige bewoners van een nieuwbouwwoning die hun woning zelf nog geen drie jaar bewoond hebben, wordt de drempel verlaagd om een andere vaak duurdere (nieuwbouw)woning te kopen zodat de doorstroming op de woningmarkt wordt bevorderd. Bovendien wordt door kopers van woningen het anti-speculatiebeding gezien als een belemmering. Het beperkt immers de vrijheid voor de potentiële koper om de woning binnen 3 jaar te verkopen. M.a.w. het beding kan potentiële kopers van nieuwbouwwoningen afschrikken om een woning te kopen. Uiteraard is dat in de huidige woningmarkt niet gewenst. Overigens lijkt er op dit moment wel een verschil te bestaan tussen het aanbieden van vrije sectorkavels voor particulier opdrachtgeverschap en het aanbieden van woningen door

55


projectontwikkelaars. In de praktijk blijkt dat de vraag naar vrije sectorkavels groot is. Dat komt waarschijnlijk omdat die in beperkte mate worden aangeboden (schaarste). Dit betekent dat het opnemen van een bewoningspicht voor de verkoop van deze kavels geen dermate grote belemmering vormt dat kavels onverkoopbaar zijn. Dit terwijl het risico voor speculatie met kavels juist groter lijkt dan met woningen. De markt voor nieuwbouwwoningen is in verhouding tot hoeveelheden van enkele jaren geleden ingestort. Het is op voorhand niet duidelijk of het beperken of afschaffen van de bewoningsplicht deze markt weer vlot zou kunnen trekken. Wel kan het bijdragen om het vertrouwen in de woningmarkt weer toe te laten nemen. Afschaffen of beperken van de bewoningsplicht zal in ieder geval de woningmarkt niet belemmeren. Ontwikkeling grondprijzen Het afgelopen decennium hebben de grondprijzen een inhaalslag gemaakt. De gemeentelijke grondprijzen zijn in die periode flink gestegen. De laatste jaren is de stijging afgevlakt: met uitzondering van 2008 is de grondprijs vanaf 2004 louter voor de inflatie gecorrigeerd. Daarnaast heeft het College van de Gemeenteraad meer mogelijkheden gekregen om de grondprijzen te differentiëren. Dit betekent dat uitgeefbare grond die meer waard is dan de vastgestelde grondprijs ook een hogere prijs kan krijgen. Hiermee worden verschillen in marktwaarde van grond beter verdisconteerd in de uitgifteprijs.4 Onderstaande tabel dient als indicatie voor de ontwikkeling van de grondprijzen in de afgelopen 20 jaar.

4

Dat wil overigens niet zeggen dat de grondprijs in alle gevallen gelijk is aan de marktwaarde van de grond. Maar het grote verschil tussen marktwaarde en gemeentelijke grondprijs zoals die eind jaren 90 van de vorige eeuw bestond, is er niet meer. 56


Grondprijzen vrije sector helmond 1990-2010 350,00 300,00

Prijzen

250,00 200,00 150,00 100,00 50,00

10 20

08 20

06 20

04 20

02 20

00 20

98 19

96 19

94 19

92 19

19

90

0,00

Jaren

Financiële consequenties Het anti-speculatiebeding levert de gemeente jaarlijks geld op. De hoogte van het bedrag is echter niet te ramen en fluctueert enorm. Het hangt immers af van het aantal mensen dat woningen binnen de termijn verkoopt waarvoor geen ontheffing is gegeven. Daarnaast dient de transactie te worden ontdekt en dient de rechter (voor zover sprake is van een rechtszaak) de gemeente te steunen in de claim. Er worden kosten gemaakt om de opbrengst te generen. Het betreft vooral interne uren, maar ook externe kosten voor juridische ondersteuning. Hierbij een overzicht van de werkelijke kosten en opbrengsten van de afgelopen jaren: Jaar 2005 2006 2007 2008 2009

Opbrengsten 26.702,00 97.343,15 172.456,41 80.496,29 1.810,00 378.807,85

Kosten S.B. 20.746,21 39.289,73 40.503,20 34.147,42 18.848,08 153.534,64

Externe kosten 3.824,13 11.387,29 10.993,04 7.012,52 33.216,98

Resultaat 5.955,79 54.229,29 120.565,92 35.355,83 24.050,60192.056,23

Bovenstaand overzicht toont aan dat de opbrengst in de praktijk inderdaad erg fluctueert. In 2009 heeft het beding geld gekost in plaats van opgeleverd. Gezien de slechte situatie op de woningmarkt (en daarmee het geringe aantal verkochte woningen) hoeft bij ongewijzigd beleid de komende jaren geen grote opbrengst van het beding te worden verwacht. In de begroting 2010 (Algemene Dienst) is als opbrengst een bedrag van ca. €.105.000 opgenomen (dat blijkt overigens niet uit de tabel). Zoals uit bovenstaande tabel blijkt, is dit bedrag nauwelijks te ramen. Het is een bruto bedrag. Dat betekent zonder aftrek van kosten.

57


De kosten S.B. (dat zijn uren voor de uitvoering van het beding) komen jaarlijks ten laste van het resultaat van de grondexploitatie. De externe kosten komen gedeeltelijk ten laste van de grondexploitatie en gedeeltelijk ten laste van het budget van BJZ voor het voeren van juridische procedures. Drie scenario’s aanpassen bewoningsplicht Zoals gezien, zou een verlichting van de bewoningsplicht de woningmarkt kunnen stimuleren. Overigens moeten daar geen wonderen van verwacht worden. Het effect zal meer psychologisch zijn, dan dat het concreet veel mensen (kopers) over de streep zal trekken om een woning te kopen. In grote lijnen zijn 3 scenario’s mogelijk. Alle drie scenario’s zouden moeten gaan gelden voor een periode tot 1 januari 2012. Er zal een evaluatie plaatsvinden in het najaar 2011, waarna een besluit zal moeten worden genomen om het beleid voort te zetten dan wel aan te passen. 1. De bewoningsplicht in z’n geheel afschaffen. Dat betekent dat vanaf het moment dat het besluit wordt genomen het beding niet meer wordt opgenomen in koopcontracten. Ook betekent het dat voor lopende contracten vanaf het moment dat het besluit genomen is alle verzoeken om ontheffing zullen worden verleend. Dit is uiteraard een drastische en daardoor ook eenvoudige maatregel die als belangrijk nadeel heeft dat de deur wordt opengezet naar speculatie op plekken waar dat niet gewenst is. Dat is niet wenselijk met name voor kavels en woningen waar voldoende vraag naar is en voor woningen gebouwd op grond waar de gemeente een korting op de grondprijs heeft gegeven (sociale woningbouw). Voor de kavels geldt dat in de meest recente loting in Brandevoort ongeveer 70 gegadigden waren voor 23 kavels. Door bewoningsplicht vrij te laten ontstaat de (zeer reële) kans dat speculanten zich inschrijven voor de kavels en deze onmiddellijk weer te koop zetten voor een hogere grondprijs. Dat is een zeer ongewenste situatie. Bovendien is stimulering van de vraag naar kavels niet nodig omdat die voldoende groot is. Het is ook zeer ongewenst om een korting op de grondprijs te geven om sociale woningbouw te realiseren, waarna de mogelijkheid wordt geboden om de woning onmiddellijk weer te koop te zetten en de korting te incasseren. 2. De bewoningsplicht gedeeltelijk (zonder voorwaarden) afschaffen maar geheel handhaven voor vrije sectorkavels en sociale woningbouw. Dit betekent dat voor sociale woningbouw en vrije sector kavels in nieuwe contracten de bewoningsplicht blijvend wordt opgenomen, maar ook dat aanvragen voor ontheffing voor die categorieën voor lopende en nieuwe contracten worden afgehandeld conform huidig beleid. Hiermee worden de nadelen zoals in scenario 1 genoemd ondervangen. Voor alle andere categorieën woningen wordt de bewoningsplicht vrij gegeven zoals in scenario 1 beschreven. Dit laatste heeft als nadeel dat de maatregel weliswaar de woningmarkt stimuleert (althans niet belemmert) maar dat de voordelen niet per definitie voor Helmond zijn. Het kan zijn dat mensen door de maatregel versneld de mogelijkheid krijgen om naar omliggende dorpen te verhuizen. Daarmee zou er juist in Helmond een woning te koop komen zonder dat een nieuwe of bestaande woning wordt verkocht. Deze consequentie is voor de woningmarkt in Helmond uiteraard niet gewenst. Hoe groot dit risico is, is moeilijk in te schatten.

58


3. De bewoningsplicht gedeeltelijk afschaffen onder voorwaarde dat een woning in Helmond wordt gekocht maar geheel handhaven voor vrije sectorkavels en sociale woningbouw. Idem als scenario 2 met als toevoeging dat de bewoningsplicht voor alle woningen en kavels wordt opgenomen maar dat ontheffing wordt verleend aan woningen buiten de sociale woningbouw en vrije sector woningbouw, onder voorwaarde dat een woning in Helmond wordt gekocht. Dit heeft als voordeel dat de maatregel de woningbouw in Helmond stimuleert. Nadeel is dat deze beleidswijziging in de uitvoering een stuk ingewikkelder is dan die van scenario 2. Bovendien betekent het dat in alle nieuwe contracten nog steeds de bewoningplicht moet worden opgenomen met voor de categorie woning waarvoor het geldt een extra ontheffingsgrond. Zou dat niet gebeuren dan zou de situatie ontstaan dat nieuwe contracten altijd kunnen verkopen (dwz zonder ontheffing te vragen en zonder de vraag of al dan niet een woning in Helmond wordt gekocht). Daarmee zou een verschillende behandeling ontstaan voor lopende contracten en nieuwe contracten. Dat is ongewenst. Verder betekent dit dat er twee verschillende contracten ontstaan: één met extra ontheffingsgrond en één zonder. Juridische consequentie van een beleidswijziging De kans bestaat dat particulieren die in het verleden de boete inzake anti-speculatiebeding hebben betaald, deze gaan terugvragen omdat ze van mening zijn deze onverschuldigd te hebben betaald. Daarover is geen jurisprudentie maar dat risico lijkt om de volgende redenen klein. - Het is een privaatrechtelijke afspraak die door beide partijen is getekend. Die overeenkomst hoeft niet steeds hetzelfde te zijn. - De rechter heeft duidelijk aangegeven dat het beding zelf niet in strijd met de wet is. - Er bestaat een goede inhoudelijke reden om nu anders met het beding om te gaan dan jaren geleden. M.a.w. er zijn goede argumenten om te overwegen en eventueel te besluiten om het beleid in deze aan te passen. Samenvatting:

Vrije sector kavels

Projectmatige bouw: sociale koop

Projectmatige bouw: overig

Ontheffing Bewoningsplicht Toelichting verlenen nieuwe bewoningsplicht contracten bestaande opnemen? contracten? Nee, contract ja Er is voldoende vraag naar kavels om naleven bewoningplicht te handhaven. De vrees bestaat dat hier anders speculatie gaat optreden. Nee, contract ja Bij deze woningen is en wordt een korting naleven op de grondprijs gegeven. Door bewoningsplicht wordt voorkomen dat deze korting aanleiding is voor speculatie. Ja Nee Tijdelijke maatregel tot 1-1-2012.

59

Nota grondbeleid Vastgesteld gemeenteraad 2 oktober 2012

Recommend Documents