Mauritsstraat 72-‐348, Eindhoven
Het Concept
• • • •
• •
•
•
•
• •
•
•
Een bestaand kantoorgebouw wordt aangekocht door de ontwikkelaar (Studio 56 BV). Studio 56 BV vraagt vervolgens een omgevingsvergunning (bouwvergunning) aan voor de transformatie naar een woongebouw. Tijdens de looptijd van de aanvraag voor een omgevingsvergunning, worden verkoopovereenkomsten (en aanneemovereenkomsten) gesloten met beleggers. Als de omgevingsvergunning is verleend en deze is onherroepelijk, wordt het gebouw gesplitst in appartementsrechten. Iedere studio staat voor 1 appartementsrecht evenals de parkeerplaatsen. Deze zijn hiermee los overdraagbaar/verkoopbaar. De koopprijs bestaat uit 2 componenten; het appartementsrecht + het aandeel van de bestaande opstal en een aanneemsom. Er worden met de koper 2 overeenkomsten afgesloten; o Koopovereenkomst voor het appartementsrecht + aandeel bestaande opstal, dit is inclusief overdrachtsbelasting en kosten voor een leveringsakte bij project-‐ notaris Schafer. o Aanneemovereenkomst; de aanneemovereenkomst is een overeenkomst tussen de koper en de aannemer voor het bouwen van de studio’s. De aanneemprijs is inclusief 21% BTW. Levering; als de omgevingsvergunning verleend is en onherroepelijk is, wordt het appartementsrecht + aandeel bestaande opstal geleverd bij de notaris. Vervolgens dient de koopsom minus de aanneemsom voldaan te worden. Direct na de levering start de aannemer met de uitvoering. De aanneemsom zal hij in 7 termijnen tot aan de oplevering factureren aan de koper volgens het termijnschema in de aanneemovereenkomst. De aannemer is verplicht zich te verzekeren bij verzekeringsmaatschappij Woningborg tegen faillissement. Mocht de aannemer onverhoopt failliet gaan, dan selecteert en betaalt Woningborg een nieuwe aannemer om het af te bouwen zonder extra kosten voor de koper. Voor gedetailleerde informatie hieromtrent verwijzen wij naar bijlage 1. Bij oplevering worden de huurders ingecheckt door de beheerder en wordt de huur overgemaakt naar de kopers. De borg die de huurders betalen wordt op een derdengelden rekening gestort. Bij een eventueel faillissement van de beheerder, staan deze borgen hiermee veilig gereserveerd voor de huurders. De beheerder kan de huur verdelen onder de kopers. Mocht er een studio leeg komen te staan dan komt de eigenaar van de betreffende studio niet alleen voor deze leegstand te staan. Immers, iedere eigenaar zal een fractie van de huur minder ontvangen en hiermee wordt het leegstandsrisico beperkt. Een eigenaar kan jaarlijks besluiten het beheer zelf te gaan doen en niet meer te verhuren via de beheerder. Tevens is het mogelijk het beheer vanaf het begin zelf te doen. De keuze hiervan is geheel aan de koper. 1
Inhoudsopgave 1. Introductie ...................................................................................................................................... 3 2. Beschrijving Gebouw en locatie .............................................................................................. 4 2.1 Gebouw .................................................................................................................................................... 4 2.2 Locatie .................................................................................................................................................. 6 3. De ontwikkeling ............................................................................................................................ 7 3.1 Plattegronden verdiepingen A4 ..................................................................................................... 7 3.2 Indelingstekeningen in kleur .................................................................................................... 11 3.3.1 Woonkamer/keuken ............................................................................................................. 26 3.3.2 Badkamer .................................................................................................................................. 26 3.3.3 Keuken ....................................................................................................................................... 26 3.3.4 Algemene ruimtes ........................................................................................................................ 26 3.3.5 Gangen ....................................................................................................................................... 26 4 .Praktisch ........................................................................................................................................... 27 4.1 Planning project ................................................................................................................................ 27 4.2 Beheer ............................................................................................................................................... 28 4.3 Hoofdpunten contract beheerder en TUe ......................................................................................... 29 5. Bijlagen .......................................................................................................................................... 30 1. Informatie woningborg ...................................................................................................................... 30 2. Plattegronden verdiepingen A3 .................................................................................................. 30 3. Technische plattegronden per type studio ......................................................................................... 30 4. Splitsingstekeningen ............................................................................................................................. 30 5. Puntentelling VROM ......................................................................................................................... 30 6. Eindhoven studentenstad [brochure gemeente] ............................................................... 30 7. Recente artikelen .................................................................................................................... 30 6. Contractstukken te ontvangen na koopovereenstemming ............................................. 30 1. Koopovereenkomst ............................................................................................................................. 30 2. Aanneemovereenkomst ................................................................................................................ 30 3. Technische omschrijving ......................................................................................................................... 30 4. Splitsingsakte ........................................................................................................................................... 30 5. Modelreglement van splitsing ....................................................................................................... 30 6. Splitsingstekening ........................................................................................................................ 30 7. Huishoudelijk reglement ...................................................................................................... 30
2
1.
Introductie
Project “Studio 56” is de realisatie van 138 moderne en eventueel volledig gemeubileerde zelfstandige woonstudio’s bestaande uit diverse afmetingen bestemd voor de (internationale) student. Het project wordt gerealiseerd door Studio56 B.V. in een voormalig kantoorpand gelegen op een opvallende en goed bereikbare locatie in het centrum, aan de binnenring van Eindhoven. In Eindhoven zitten 5000 studenten op kamers, deze studenten betalen voor een kamer van c.a. 10m2 bijna net zoveel huur als nu voor een zelfstandige studio gevraagd gaat worden. Theoretisch zouden er dus nog 5000 studio’s gebouwd kunnen worden. Hiernaast komen er jaarlijks meer (internationale) studenten naar Eindhoven en ontwikkelt Eindhoven zich razend snel als bruisende studentenstad. De geadviseerde huur ligt ruim onder de toegestane huur die volgens de puntentelling van het VROM gehanteerd mag worden. Hierdoor blijven de studio’s voor de huurders betaalbaar en is de Universiteit van Eindhoven bovendien bereidt op te draaien voor 1 maand leegstand per studio per jaar. Meer hierover is te vinden in hoofdstuk 5.4. Kwalitatieve en betaalbare studio’s op goede locaties hebben hierdoor een zeer laag risicoprofiel. Bovenstaande tezamen met de goede huuropbrengst van de studio’s, maakt “Studio 56” tot een interessant beleggingsobject.
3
2.
Beschrijving Gebouw en locatie
2.1 Gebouw Het uit 4 bouwlagen bestaande gebouw is in ca. 1993 opgeleverd en is bouwtechnisch in een uitstekende staat van onderhoud. De wanden, dak en vloeren zijn allen voorzien van isolatie. Het is gebouwd met hoogwaardige materialen en met een hoog afwerkingsniveau. De entree is zeer representatief met twee goede liften en wanden en vloeren van natuursteen. Aan de achterzijde zit een tweede ingang zodat direct vanuit het parkeerterrein en de fietsenstalling, het trappenhuis en liften te bereiken zijn. De buitenzijde van het gebouw blijft ongewijzigd m.u.v. de twee dakterrassen op de derde verdieping.
Voorzijde gebouw
4
Achterzijde gebouw met 70 parkeerplaatsen en fietsenstalling
Entree
5
2.2 Locatie Het object is gelegen op een opvallende en goed bereikbare locatie in het centrum, aan de binnenring van Eindhoven. Het onderhavige kantoorgebouw is markant gelegen op de hoek Hoogstraat/Mauritsstraat/Edenstraat.
6
3.
De ontwikkeling
3.1
Plattegronden verdiepingen A4
7
8
9
10
3.2
Indelingstekeningen in kleur
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
3.3
Opleveringsniveau gebouw en studio’s
3.3.1 • • • • • • •
Woonkamer/keuken Wanden; voorzien van texwerk ral 9010 (wit). Vloeren; laminaat met ondervloer. Plafonds; wit, fijn stuukspuitwerk. Buitenkozijnen; aluminium met isolatieglas en draai-‐kiepraam. Binnenkozijnen; staal met opdekdeuren. Voordeur; hout voorzien van 3-‐puntssluiting. Meubilering en raamdecoratie wordt los aangeboden door House 2 Home Interior Styling, zie offerte pagina 37. • Bemetering; verwarming is collectief, water is collectief, eigen elektrameter in eigen meterkast, eigen UPC-‐ en evt. KPN-‐ aansluiting.
3.3.2 Badkamer • Wanden; 60 x 30 cm hoogglans witte wandtegels, zwarte lei mozaïek in verticale baan achter douchekraan 30 cm breed. Boven het tegelwerk worden de wanden voorzien van texwerk ral 9010 (wit). • Vloer; zwarte leistenen vloertegel 30 x 30 cm met halve vloertegel tegen de wand als plint. • Plafond; systeemplafond met vochtbestendige harde inlegplaten i.v.m. de bereikbaarheid van de boiler en de mechanische ventilatie. 3.3.3 Keuken • Antraciet met wit aanrechtblad met bovenkastjes voorzien van spoelbak met mengkraan, motorloze afzuigkap (zit op afzuigsysteem), losse combi-‐magnetron en koelkast met vriesvak (i.v.m. eenvoud vervanging), opbouw elektrische kookplaat (opbouw i.v.m. puntentelling zodat het mee te rekenen aanrechtblad minimaal 2m is.) 3.3.4 • • • •
Algemene ruimtes Wanden hal; natuursteen als bestaand Trappenhuis; natuursteen als bestaand Liften; binnenzijde nieuwe krasvaste bekleding (laminaat, formica o.g.) Trappen; voorzien van naaldvilt vloerbedekking o.g.
3.3.5 Gangen • Wanden; lambrisering van laminaat tot ca. 120 cm hoogte met afwerklat. Hierboven afneembaar texwerk ral 9010 (wit). • Plafond; systeemplafond (wit) (met spots) i.v.m. bereikbaarheid van installaties boven het plafond. • Dakterras; voorzien van lichtgewicht tegels, verzinkt hekwerk, 2 picknicktafels en een gasbarbeque. • Parkeerplaats; bestaande verharding, parkeerplaatsen en groenvoorziening handhaven m.u.v. parkeerplaatsen 63 t/m 70, deze worden nieuw aangelegd. • Fietsenstalling; overdekte afsluitbare fietsenstalling voor tenminste 140 fietsen. • Afval; in rolcontainers onder luifel links achter op het terrein (bestaand). • Uitgebreide technische informatie is te vinden in het bestek.
26
4 .Praktisch 4.1
Planning project
Planning Project: studio56 Locatie: hoek Mauritsstraat/Hoogstraat Eindhoven 2013 5
6
7
8
9
10
…………
31
32
33
34
35
36
mdwd vmdwd vmdwd vmdwd vmdwd vmdwd v
30 | juli
04 | maart
25 | februari
18 | februari
11 | februari
04 | februari
28 | januari
21 | januari
14 | januari
07 | januari
31 | december
dag | maand
weekdag m d w d v m d w d v m d w d v m d w d v m d w d v m d w d v m d w d v m d w d v m d w d v m d w d v
03 | september
4
26 | augustus
3
19 | augustus
2
13 | augustus
1
06 | augustus
jaar week
Verlening(vergunning Verkoop/transport( Looptijd(verbouwing
…………..
Oplevering/inrichten(studios Intrekken(huurders
27
4.2 Beheer Het beheer wordt uitbesteed in overleg met de toekomstig eigenaren. Uiteraard is de eigenaar vrij om het beheer zelf te doen. Wij adviseren om het beheer bij 1 partij onder te brengen. Deze partij kan dan ook het VvE beheer op zich nemen. De werkzaamheden van een beheerder bestaan o.a. uit het volgende; • Verhuurbemiddeling • In-‐ en uitchecken huurders • Contracten opstellen en tekenen • Mail verkeer beantwoorden • Maandfacturen maken voor de eigenaren met gespecificeerde inkomsten en uitgaven • Contract met bijvoorbeeld TUe en/of Fontys Hogescholen afsluiten • Klachten afhandeling en aansturen technisch personeel • Afsluiten onderhoudscontracten • Huurders begeleiden bij aanvraag huurtoeslag Wij hebben zeer goede ervaringen met twee verschillende beheerders die volledig ingericht zijn voor de verhuur aan deze doelgroep, te weten Eindhoven2stay en Friendlyhousing.nl. De beheerder brengt gemiddeld 3% tot 5% van het kale huur bedrag in mindering op te ontvangen huur. Over het exacte bedrag worden er vooraf afspraken gemaakt met de beheerder. Dit kan per beheerder verschillen. De beheerder richt een stichting op voor dit gebouw. De reden dat er een stichting opgericht wordt, is dat een stichting mee mag kijken met een huurder voor de aanvraag van de huurtoeslag. Als de huurder zich meldt, begeleidt de beheerder (stichting) de huurder bij de aanvraag van de huurtoeslag. In alle correspondentie m.b.t. de huurtoeslag naar de huurder wordt de beheerder in de CC gezet. Dit, omdat de huurders veelal buitenlandse studenten zijn en zij hebben behoefte aan deze begeleiding. De beheerder verdeelt de ontvangen huur over de beleggers. Wanneer een belegger bijvoorbeeld 5 studio’s heeft en er daarvan 2 leeg staan, dan is het niet zo dat deze belegger maar voor 3 studio’s huur ontvangt. Echter, bij een ieder wordt dan een klein percentage huur in mindering gebracht. Voorbeeld; als er 100 studio’s zijn waarvan er 1 leeg staat, dan krijgt iedereen 1% minder huur opbrengst. De belegger waarvan deze studio is ontvangt dus nog steeds huur. Hiermee wordt het leegstandsrisico beperkt.
28
4.3
Hoofdpunten contract beheerder en TUe
Er lopen gesprekken met de TUe over de vormgeving van het contract. Het contract zal in basis hetzelfde zijn als bij het eerdere project “De Hertoghof”. Komende weken wordt dit verder uitgewerkt. Wanneer het contract definitief is, wordt dit voorgelegd aan de beleggers. Deze zijn geheel vrij in de keuze hier wel of niet aan deel te nemen. Het voordeel van deelname is, dat er jaarlijks gegarandeerd een grote groep huurders aangeleverd gaat worden. Hierdoor voorkomt de beheerder om zelf op zoek te moeten naar huurders. Mocht er niet voor een contract gekozen worden, dan verwachten we nog steeds een groot animo aan geïnteresseerde huurders aangezien het aantal potentiële huurders jaarlijks nog steeds groeit. De beheerder en de Technische Universiteit Eindhoven gaan een contract aan voor een duur van 5 jaar. Hiermee ondersteunt de Universiteit het project en worden o.a. de volgende zaken vastgelegd: • Het beheer en de bereikbaarheid van de beheerder voor de student. • De overeengekomen huur en bijkomende kosten voor de huurder en verhuurder. • De kwaliteit van de verhuurde units. • De oplevering van het project.
In het contract wordt overeengekomen dat de beheerder de studio’s jaarlijks tot 15 juli beschikbaar stelt voor studenten van de TUe. Wanneer er studio’s na 15 juli niet zijn gereserveerd voor de start van het nieuwe schooljaar half augustus, mag de beheerder de overige studio’s zelf verhuren. Voor het aantal gereserveerde studio’s vergoed de TUe 450 euro per jaar indien er sprake is geweest van leegstand. Jaarlijks wordt dit achteraf geëvalueerd. De beheerder en de TUe kunnen het contract jaarlijks opzeggen, mits er gegronde redenen zijn. Gegronde redenen kunnen bijvoorbeeld zijn; de ontevredenheid over het beheer, de communicatie of klachten van huurders. Een ongegronde reden is bijvoorbeeld dat er een voorkeur ontstaat voor een ander gebouw of project. De studio’s worden verhuurd met een campuscontract. Een campuscontract is het huurcontract tussen beheerder/eigenaar en huurder. Dit houdt in dat de huurder 3 maanden na het volbrengen van de studie verplicht is de woning te verlaten om plaats te maken voor nieuwe huurders.
29
5.
Bijlagen
1.
Informatie woningborg
2.
Plattegronden verdiepingen A3
3.
Technische plattegronden per type studio
4.
Splitsingstekeningen
5.
Puntentelling VROM
6.
Eindhoven studentenstad [brochure gemeente]
7.
Recente artikelen
6. Contractstukken te ontvangen na koopovereenstemming 1.
Koopovereenkomst
2.
Aanneemovereenkomst
3.
Technische omschrijving
4.
Splitsingsakte
5.
Modelreglement van splitsing
6.
Splitsingstekening
7.
Huishoudelijk reglement
30
31
