Masarykova univerzita Ekonomicko- správní fakulta
BAKALÁŘSKÁ PRÁCE
2006
Marie VALOVÁ
Masarykova univerzita Ekonomicko správní fakulta Studijní obor: Peněžnictví
MOŽNOSTI FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ V ČR Prospects for building financing in CR
Bakalářská práce
Vedoucí bakalářské práce: Ing. Jan Krajíček
Autor: Marie VALOVÁ
Brno, květen 2006
Jméno a příjmení autora: Marie Valová Název bakalářské práce: Možnosti financování bydlení v ČR Název v angličtině: Prospects for building financing in CR Vedoucí bakalářské práce: Ing. Jan Krajíček Rok obhajoby: 2006
ANOTACE Bydlení patří mezi základní lidské potřeby a proto je třeba otázce financování bydlení věnovat zvláštní pozornost. Bakalářská práce se zabývá analýzou teoretických aspektů financování bydlení a vytváří systém financování bydlení, jako systém finančních prostředků a úvěrů. Protože je pořízení bydlení velmi nákladné, je obvykle zabezpečováno z vlastních, peněžních a rozpočtových zdrojů. Práce se poněkud podrobněji zabývá analýzou těchto zdrojů, jejich teoretickými a praktickými aspekty.
ANNOTATION Housing is one of the basic human needs and that is the reason we should give partikuklar attention to a housing finance. The final paper is involved in analysing theoretic asekt of housing finance and creates the systém of housing finance as a systém of money and credit. Because of vera erxpensive of purchase of housing it is usually provide with private, market and budgetary sources. The paper presents a somewhat close examination of these soutces their theoretic and practical aspekt.
Klíčová slova Bydlení, byt, financování bydlení, hypotéka, stavební spoření, úvěr, bytová politika,
Key words Housing, flat, housing financer, mortgage, bulding savings, credit, housinc policy.
Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci vypracovala samostatně pod vedením Ing. Jana Krajíčka a uvedla v seznamu všechny použité literární zdroje.
V Brně dne 15. 5. 2006
_________________________ vlastnoruční podpis autora
Poděkování Chtěla bych poděkovat především panu Ing. Janu Krajíčkovi za užitečné rady a odborné vedení při zpracování mé bakalářské práce. Dále pak také pracovníkům České spořitelny, a.s. a Stavební spořitelny České spořitelny, a.s. za cenné konzultace, kterými rozšířili mé znalosti v tomto oboru.
Obsah Úvod .............................................................................................................................................7 1 Vývoj financování bydlení.................................................................................................9 2 Porovnání jednotlivých produktů pro financováni bytových potřeb .........................13 2.1 Vývoj v oblasti stavebního spoření........................................................................13 2.2 Vývoj stavebního spoření v České republice........................................................13 2.2.1 Systém stavebního spoření................................................................................14 2.2.2 Jednotlivé fáze stavebního spoření ...................................................................14 2.2.3 Formy státní podpory........................................................................................16 2.2.4 Daňové úlevy ....................................................................................................18 2.3 Hypoteční úvěry ......................................................................................................18 2.3.1 Hypoteční úvěry na bydlení..............................................................................18 2.3.2 Čerpání hypotečních úvěrů ...............................................................................19 2.3.3 Státní finanční příspěvek ..................................................................................19 2.4 Srovnání efektivity jednotlivých produktů na praktických příkladech ............20 3 Analýza postupu vyřízení žádosti úvěru.........................................................................27 3.1 Doklady k doložení účelu úvěru: ..............................................................................27 3.1.1 Způsoby zajištění poskytovaných úvěrů...........................................................28 3.2 Hypoteční úvěry – podmínky dané zákonem .......................................................28 3.2.1 Podmínky dané bankou.....................................................................................29 3.2.2 Účel hypotečního úvěru ....................................................................................29 3.2.3 Kritéria klasifikace hypotečních úvěrů .............................................................29 3.2.4 Úroková sazba...................................................................................................30 3.2.5 Zajištění úvěru ..................................................................................................31 3.3 Stavební spořitelny působící v ČR ........................................................................33 3.3.1 Počty smluv stavebního spoření a objemy vkladů............................................33 3.4 Úvěry ze stavebního spoření ..................................................................................33 3.5 Varianta a cílová částka .........................................................................................34 3.6 Stavební spořitelna České spořitelny, a. s.............................................................34 3.6.1 Úročení..............................................................................................................35 3.7 Českomoravská stavební spořitelna, a. s. .............................................................36 3.8 Raiffeisen stavební spořitelna, a. s. .......................................................................37 3.9 Všeobecná stavební spořitelna Komerční Banky, a. s. ........................................38 3.10 HYPO stavební spořitelna, a. s. .............................................................................39 3.11 Wüstenrot stavební spořitelna, a. s. ......................................................................40 4 Promítnutí změn státní podpory do stavebního spoření ...............................................44 4.1 Právní úpravy stavebního spoření.........................................................................44 Závěr ..........................................................................................................................................48 Seznam grafů a tabulek............................................................................................................50 Použitá literatura ......................................................................................................................51
Úvod Asi každý touží po tom mít vytvořené takové rodinné zázemí, jež by mu umožňovalo soustředit se a kvalitně plnit své pracovní povinnosti, podporovalo vývoj jeho osobnosti, jež by mu umožňovalo věnovat se zálibám a měl kladný vliv na jeho zdravotní stav apod. Jednou ze základních součástí rodinného zázemí splňujícího uvedené podmínky je zcela jistě možnost přijatelného bydlení v bytě či domě, kde by mohl založit rodinu, vychovávat děti, odpočívat, ale také se vzdělávat a pracovat.
Každý člověk, který zakládá nebo se chystá založit rodinu se nutně zamýšlí nad řešením svých představ o bydlení. Ale ne každý má k realizaci těchto plánů dostatečné množství financí, neboť bydlení se stává rok od roku finančně náročnější. Nedostatek bytů na jedné straně, vysoká poptávka po nich na straně druhé, nástup tržního hospodářství a v neposlední řadě nízká ochota státu podílet se či podporovat výstavbu nových bytů nebo modernizaci starších, plus další faktory vytlačily ceny bytů (o rodinných domech ani nemluvě) do výšek, které jsou pro řadu lidí velice obtížně dosažitelné. Tato skutečnost postihne nejvíce mladá manželství, ať už s dětmi či bezdětná, která bez patřičné podpory rodičů mají mizivou šanci na získání odpovídajícího bydlení. Jsou proto mnohdy nuceni ze svých představ výrazně slevit.
Ti, kteří se nevzdávají a chtějí své plány proměnit v realitu, mohou financovat bydlení několika více či méně dostupnými způsoby. Vedle možností, šetřit peníze se nabízí varianta získat finanční prostředky ze zdrojů poskytnutých peněžními, či jinými institucemi při splnění stanovení podmínek, a to formou hypotéky nebo půjčky. Počet bankami poskytnutých hypoték má rostoucí tendenci zejména v důsledku klesajících
úrokových
sazeb v posledních letech.
Cílem mé bakalářské práce je zhodnotit využití hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření k financování bydlení a na tomto základě porovnání efektivnosti jejich využití klienty. V první části bakalářské práce se zabývám historickým vývojem ve financování bydlení a analýzou současného stavu .
V druhé části bakalářské práce se věnuji podrobněji porovnáním výhodnosti jednotlivých produktů pro financování bytových potřeb. Zabývám se zde především porovnáním úvěru ze stavebního spoření z nabídky Stavební spořitelny České spořitelny, a.s. a hypotečního úvěru od České spořitelny, a.s. Efektivitu úvěrování prostřednictvím těchto produktů posuzuji na základě dostupných informací v literatuře, nabídek
stavebních spořitelen a hypotečních
bank, a také pomocí praktických příkladů, kdy pro danou rodinu s různými finančními rozpočty analyzuji různé možnosti, které by mohly vést k získání prostředků pro financování dané nemovitosti, přičemž zohledňuji zejména otázku celkových nákladů na pořízení nemovitosti ( tedy mimo cenu nemovitosti i výši úroků z úvěru a poplatky, toto vše případně snížené o podporu ze strany státu ).
Ve třetí kapitole se zaměřuji na analýzu postupů finančních institucí při žádostech klientů. Zásady pro poskytování a jejich využití, principy poskytování úvěrů.
V roce 2004 došlo k poklesu dosud rostoucího zájmu o stavební spoření zapříčiněném změnou zákonných podmínek, které klienta mírně znevýhodnily. Ve čtvrté kapitole se zabývám podrobněji těmito změnami a promítnutím těchto změn do stavebního spoření. V závěru potom uvádím důvody pro které je stavební spoření nadále zajímavým produktem, že i přes tyto změny je stavební spoření stále oblíbeným produktem, a je stále více využíván k financování pořízení vlastního bydlení.
1 Vývoj financování bydlení Období po druhé světové válce do roku 1989 byla bytová politika realizována v prostředí centrálně řízeného státu a její úloha tak byla zúžena zejména na novou bytovou výstavbu financovanou z převážně části právě státem. Tento paternalistický přístup státu byl příčinou deformovaného pohledu obyvatel na bydlení, nevytvářel pro ně žádné motivační efekty, aby si své bydlení zajistili sami. Výsledek takovéto politiky byl velký objem dokončovaných bytů, ale zároveň se zvyšovala nespokojenost občanů především s kvalitou bydlení. Tehdy uplatňovaný administrativně přídělový systém bydlení se tak i přes určitá pozitiva ukázal jako dlouhodobě ekonomicky neudržitelný. V souvislosti s transformací celé ekonomiky i vývoj v oblasti bydlení od roku 1990 měl převážně transformační charakter. Počáteční léta 1991-1993 se vyznačovala
snahou
o odstraňování prvků administrativně přídělového systému a položení základů tržně orientovaného systému. Tento proces však nebyl včas následován vytvářením nových podpůrných opatření zajišťujících dostupnost bydlení. V tomto období převládal tzv. neoliberální přístup, který vycházel z pojetí bytu jako soukromého statku a byl tak považován za ryze soukromou záležitost každého jednotlivce.
Role státu v oblasti bydlení byla zpochybňována a zodpovědnost za ni přesouvána na domácnosti a další subjekty, které na ni nebyly připraveny. Příkladem tohoto přístupu byla privatizace bytového fondu. Prvním krokem byl převod státního bytového fondu do vlastnictví obcí, které bez příslušných předpokladů potřebných k jeho správě, údržbě a opravám a zejména bez finančních prostředků nebyly schopny o tento majetek pečovat. Tyto důvody vedly obce ke snaze bytový fond zprivatizovat, tedy převést jej do vlastnictví občanů. Toto opatření však s sebou přineslo řadu problémů. V souvislosti s privatizací nebyl dořešen způsob správy zprivatizovaného bytového fondu; vzhledem k tomu, že byl bytový fond převáděn téměř zadarmo, nevytvářel
žádnou motivaci pro povinnosti budoucích
vlastníků. A tak zejména z důvodu nedostatku finančních prostředků nových vlastníků vytvářel reálné nebezpečí prohlubování zanedbané údržby zprivatizovaného bytového fondu.
Počáteční období prakticky až do roku 1994 se tak vyznačovalo celkovou nekoncepčností, která se projevovala zejména ve výrazném poklesu dokončených bytů a v deformaci skladby plateb za bydlení (výdaje na bydlení byly tvořeny ze 30 % platbou za čistý nájem a 70 % platbami za služby, v Evropě byl tento poměr opačný ). Graf č.1 Bytová výstavba v ČR bytová výstavba v letech 1991-2003 160000
45000
140000
40000
120000
35000 30000
100000 25000
Zahájené Rozestavěné Dokončené
80000 20000 60000 15000 40000 20000
5000 0
19 91 19 92 19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03
0
10000
Pramen: //http.www.mmr.cz/
Liberálně orientovaná bytová politika nemohla přinést očekávané výsledky a proto byla kolem poloviny 90. let postupně nahrazována komplexnějším, více intervenujícím přístupem státu. Základním koncepčním dokumentem tohoto období byly Záměry a opatření vlády v oblasti bydlení,2 které byly přijaty v roce 1997 vládou a poté Poslaneckou sněmovnou. Na základě tohoto dokumentu došlo k rozšíření stávajících nástrojů podporujících a usměrňujících oblast bydlení. Bylo však opět přeceněno samo regulační působení trhu a spolu s neprovázaností přijímaných legislativních a ekonomických opatření tak došlo ke snížení jejich účinnosti.
___________________________ 2
usnesení vlády č. 155/1997 z 12.3.1997
V roce 1999 navázala na tento dokument Koncepce bytové politiky,3 kterou vláda pouze vzala na vědomí. V koncepci byl přesně definován cíl bytové politiky v ČR, tj. ,,vytvoření“ takové situace, kdy si každá domácnost bude moci nalézt odpovídající bydlení z hlediska prostoru, kvality a ceny.4
Dostupnost bydlení je zde rozlišena na celkovou a finanční dostupnost bydlení pro obyvatele. Celková dostupnost zahrnuje požadavek, aby byl k dispozici bytový fond, odpovídající svým rozsahem, kvalitou a rozmístěním potřebám obyvatel. Finanční dostupnost znamená požadavek, aby ceny bydlení odpovídaly finančním možnostem obyvatelstva. Koncepce byla na podzim roku 2001 aktualizovaná.5
V nové verzi se konstatuje, že dosud přijatá podpůrná opatření nejsou dostatečně provázána a přesně zacílena, takže nejsou plně efektivní. Příčiny omezení jejich účinnosti jsou spatřovány v nedokončených transformačních krocích v oblasti bydlení a také v celkové ekonomické a sociální situaci. Priority bytové politiky byly rozšířeny, a tak se prioritou dalšího období vedle podpory bytové výstavby stává podpora péče o existující bytový fond a jeho optimální využívání. Rozšíření priorit bytové politiky je doplněno novými záměry, a těmi jsou podpora pořízeného staršího bydlení a výraznější podpora vybraných skupin obyvatelstva.
_________________________________ 3
usnesení vlády č. 1088/99 Koncepce bytové politiky.MMR 1999 s.6 5 Koncepce bytové politiky ( Aktualizovaná verze Koncepce bytové politiky z října 1999) MMR 2001 4
•
podpora hypotečního úvěrování
•
bezúročná půjčka na bytovou výstavbu
•
podpora
na
výstavbu
obecních
nájemních
bytů
a
technické
infrastruktury •
podpora stavebního spoření
•
státní bezúročná půjčka do fondu obcí na opravy a modernizace bytového fondu
Pořizovací ceny bydlení, či ceny modernizací a rekonstrukcí jsou stále velmi vysoké a příprava finančních zdrojů vyžaduje často velmi úzkou spolupráci celé rodiny. Významně k posílení rozpočtu do bydlení může přispět stát čerpáním půjčky poskytnuté např. státním fondem
rozvoje
bydlení,
ministerstvem
pro
místní
rozvoj,
fondy
obcí,
krajů
a nejmasověji rozšířená forma zdrojů za stavebního spoření. Toto jsou v současnosti nejdostupnější finanční zdroje k uspokojení individuální bytové potřeby a současně stavební spoření je jeden z nejvýnosnějších způsobů ukládání peněz a na rozdíl od jiných využívá k financování nejen spoření, ale i úvěr.
Mezi další nástroje, o kterých je nutno se zmínit, patří také podpora hypotečního úvěrování. Cílem tohoto opatření je zvýšení dostupnosti dlouhodobých úvěrů poskytovaných komerčními bankami soukromým stavebníkům a posílení dlouhodobých finančních prostředků na výstavbu domů prostřednictvím snížení měsíčních splátek.
Pokud si domácnost pořizuje bydlení, volí mezi kvalitou služeb spojených s bydlením v příslušném místě a dostupností svého zaměstnání ( škol pro děti, lékaře, kultury atd. ) Je zřejmé, že cena bydlení v blízkosti center zaměstnanosti je vyšší, než by byla cena bydlení pro jinak stejnou kvalitu služeb v místě vzdálenějším od takového centra.
2 Porovnání jednotlivých produktů pro financováni bytových potřeb 2.1 Vývoj v oblasti stavebního spoření Princip stavebního spoření je poměrně starý, jeho základní myšlenka vznikla v Anglii ve dvacátých letech našeho století, v meziválečném období se šířila hlavně v německy mluvících zemích a postupně se rozvíjela. Vznikaly další a další stavební spořitelny a získaly si stále větší oblibu u klientů. Postupem času začal stát poskytovat stavebnímu spoření podporu, která se v různých zemích liší jak svou výší, tak i formou. Stavební spoření má v České republice již dlouholetou historii a za tuto dobu se z něj stal velmi oblíbený a rozšířený produkt. Stavební spoření se stalo jednou z hlavních nástrojů financování bydlení. Stavební spořitelny shromažďují od klientů finanční prostředky, které se zhodnocují díky úroku od stavební spořitelny a díky státní podpoře. Z takto naspořených prostředků poskytují peníze na financování bytových potřeb svých klientů. (1)
2.2 Vývoj stavebního spoření v České republice V České republice bylo stavební spoření zavedeno v roce 1993 schválením zákona č.96/1993 Sb., o stavebním spoření
a státní podpoře stavebního spoření, který byl
novelizován a nyní je v platném znění. Převzat byl systém financování využívaný v Rakousku a Německu. Ve stejném roce zde vznikly i první stavební spořitelny a od roku 1994 zde působí šest stavebních spořitelen, které na našem trhu působí i dosud: •
Českomoravská stavební spořitelna, a.s.
•
ČS- stavební spořitelna, a.s.
•
Hypo stavební spořitelna, a.s.
•
Raiffeisen stavební spořitelna, a.s.
•
Všeobecná stavební spořitelna Komerční banky, a.s.
•
Wüstenrot – stavební spořitelna, a.s.
2.2.1
Systém stavebního spoření
Systém stavebního spoření v České republice vychází jak jsem již zmínila, především ze systému německého, který byl založen na zásadě solidárního společenství účastníků stavebního spoření. (3) V systému hrají důležitou roli tzv. „ přátelští klienti “, kteří do systému vkládají peněžní prostředky pouze za účelem spoření, tedy ti, kteří nemají zájem o žádnou z forem úvěru. Jejich význam spočívá v tom, že motivováni státní podporou naplňují fond, z něhož jsou poté financovány úvěry určené na bydlení. Tyto pak využívají klienti, kteří o ně mají zájem.
Současně přesně vymezuje, že stavební spořitelna úvěr ze stavebního spoření účastníkovi poskytne na řešení bytových potřeb účastníka, jimiž se v souladu s tímto zákonem rozumí: získání bytu, výstavba nebo koupě stavby pro bydlení, stavebního pozemku za účelem výstavby stavby pro bydlení nebo stavebního pozemku, na němž se nachází stavba pro bydlení, změna, modernizace a údržba bytu, stavby pro bydlení nebo její části včetně úhrady případného podílu na úpravách společných částí, stavební úprava nebytového prostoru na byt, a v neposlední řadě úhrada závazků souvisejících s výše uvedenými účely s výjimkou pokut a dalších sankcí uložených účastníkovi za porušení jeho povinností při řešení jeho bytových potřeb.
Stát tímto zákonem též upravil působení stavebních spořitelen stanovením striktních pravidel nejen v oblasti stavebního spoření, ale také v oblasti jejich podnikání. Ve své činnosti stavební spořitelny podléhají přísným zákonům, zejména dohledu České národní banky a Ministerstvu financí České republiky.
2.2.2
Jednotlivé fáze stavebního spoření
Stavební spoření je složeno ze dvou fází: První fáze spočívá v období spoření a druhá fáze v období čerpání a splácení úvěru. a) období spoření Období spoření začíná dnem uzavření smlouvy o stavebním spoření a končí vyplacením vkladů účastníka, státní podpory a úroků z nich nebo poskytnutím úvěru, tj. dnem uzavření
úvěrové smlouvy. Účastník měsíčně ukládá na svůj účet stavebního spoření nejméně částku, jež se označuje termínem minimální vklad a která zpravidla činí 0,5 % z cílové částky.
b) úvěrová fáze Po přidělení úvěru se dostává spoření do úvěrové fáze. Účastník uzavře se stavební spořitelnou úvěrovou smlouvu. Čerpání úvěru je možné provést převodem na účet klienta, jenž dokládá účelové použití prostředků, nebo přímo na účet společnosti, u níž má klient závazek související s bytovou potřebou. Splácení probíhá pravidelnými měsíčními splátkami, u splátek je stanovena jejich minimální výše odvíjející se od zvolené varianty stavebního spoření. Úrok je úročen fixní úrokovou sazbou, jež byla sjednána již při podpisu smlouvy o stavebním spoření. Díky nízkým úrokům z vkladů, jsou i úroky u úvěru daleko nižší, než je na trhu s úvěry běžné. To činí úvěr ze stavebního spoření velmi výhodný.
Další formou v oblasti úvěrů jsou překlenovací úvěry. Je poskytován účastníkům stavebního spoření, kteří dosud nesplnili podmínky pro dosažení úrokově výhodnějšího úvěru ze stavebního spoření, a přitom urychleně potřebují prostředky pro řešení své bytové potřeby. Poskytnutí překlenovacího úvěru umožní účastníkovi překlenout čekací dobu na přidělení cílové částky ze stavebního spoření, vyplývající ze státem stanovené minimální čekací doby 24 měsíců. Může být poskytnut až do výše cílové částky stavebního spoření, ale peníze takto získané musí být použity na bytové potřeby. Je splacen v okamžiku přidělení cílové částky. A to zůstatkem na účtu stavebního spoření (naspořenými vklady, úroky, a státní podporu) a úvěrem ze stavebního spoření poskytnutým za podmínek stanovených smlouvou o stavebním spoření a Všeobecnými obchodními podmínkami.
Grafické znázornění průběhu stavebního spoření: PS počátek spoření VM Vyplacení meziúvěru
CČ
RD Rozhodný den pro přidělení cílové částky DP Den přidělení cílové částky SÚ Splacení úvěru CČ Cílová částka VM-DP Splatnost meziúvěru DP-SˇU Fáze splacení úvěru
čas PS
VM
RD DP
SÚ
Pramen: ŠEDOVÁ,J.:Právní základy bankovnictví České republiky. Brno: MU v Brně, 2001 str.89
2.2.3
Formy státní podpory
Stát podporuje stavební spoření různými způsoby. Nejvýznamnějším je státní podpora – formou peněžitých příspěvků k naspořené částce stát zvyšuje výnosnost stavebního spoření. Bez její existence by nebylo pro případné účastníky tak atraktivní ( pouze dvouprocentní úroková sazba by pravděpodobně nebyla důvodem, který by vykompenzoval nevýhodu v podobě nutnosti „uvázat“ prostředky na dobu šesti let ), aby byli ochotni vzdát se na tak dlouhou dobu svých disponibilních prostředků ( nevýhoda jen pro přátelské klienty). Nárok na státní podporu může získat pouze účastník stavebního spoření, který splňuje zákonem stanovené požadavky, a který o státní podporu požádá. Státní podpora je poskytována ze státního rozpočtu a to formou ročních záloh.(4)
Výše podpory činí 15 procent z uspořené částky v příslušném kalendářním roce, maximálně z částky 20 000 Kč ( tedy maximální výše státní podpory, kterou můžeme v daném roce obdržet je 3 000 Kč ).7 Uspořená částka je rovna součtu vkladů, úroků z vkladů a úroků z připsaných státních podpor, sníženou o úhrady hrazené stavební spořitelně ( do základu pro výpočet státní podpory se nezahrnují zálohy na státní podporu připsané na účet účastníka v daném roce a předchozích letech ).(6) Pokud roční uspořená částka přesáhne 20 000 Kč, potom částka, o kterou je limit překročen, se převádí jako uspořená částka do dalšího kalendářního roku.
Graf č. 2 Přiznaná státní podpora a její vliv na HDP DP
Pramen :http://www.mmr.cz
_____________________________ 7 K optimalizaci výnosu ze stavebního spoření je tedy vhodné spořit částku 1666 Kč měsíčně ( tedy 20000 Kč ročně.) Vzhledem k tomu, že do této kalkulace se nezahrnuje zaplacené poplatky a připsané úroky, měsíční vklad pro maximalizaci výnosu ( směřují k tomu, abychom nevložili více než je nutné pro získání maximální státní podpory ) bude o něco nižší.
2.2.4
Daňové úlevy
Daňové úlevy představují další způsob, kterým stát podporuje stavební spoření. Stejně jako státní podpora se vztahují pouze na fyzické osoby . Jsou dvojího typu: •
Možnost odpočtu zaplacených úroků z úvěrů stavebního spoření hypotečního úvěru ze základu daně
•
Osvobození přijatých úroků ze stavebního spoření včetně úroků ze státní podpory od daně z příjmu.
Úhrnná částka úroků, o které se snižuje základ daně ze všech úvěrů u poplatníků v dané domácnosti, nesmí překročit 300 000 Kč. V případě placení úroků jen část roku nesmí překročit jednu dvanáctinu tedy 25 000 Kč za každý měsíc placení úroků. Nelze také přenést částku odpočtu, která není v příslušném kalendářním roce uplatněna, do dalšího zdaňovacího období. (7)
2.3
Hypoteční úvěry
Hypoteční úvěr je jeden ze základních pilířů financování vlastního bydlení. Hypoteční úvěr v širším slova smyslu je chápán jako úvěr zajištěný zástavním právem. Touto problematikou se podrobněji zabývám v následující kapitole ( zajištění úvěru ). V některých zemích jsou hypoteční úvěry pojímány z hlediska historického vývoje též jako úvěry kryté hypotékou. Hypoteční bankovnictví má specifický charakter. Je pro ně typické nejen zaměření na investice do nemovitostí, ale zejména i jeho dlouhodobost.
2.3.1
Hypoteční úvěry na bydlení
Dnem 1. července 1995 vstoupil v platnost zákon č. 84/1995 Sb.,v platném znění z 18. dubna 1995. Do povědomí veřejnosti vstoupil pod názvem hypoteční zákon a představoval jakýsi startovní výstřel pro rozvoj staronového odvětví bankovního podnikání, hypotečního bankovnictví. Tradice hypotečního bankovnictví se přitom datuje nejméně od počátku druhé poloviny 19. století.
V současné době je hypoteční bankovnictví velmi rozšířené a je zaměřené zejména na úvěrovou podporu bydlení. Bydlení a zvláště kvalitní bydlení se stává stále více nezbytnou životní potřebou a rozvíjející se nebo již rozvinutý trh z byty, při trvale rostoucí poptávce po
bytech vytváří z rodinných a případně i bytových domů nebo i jednotlivých bytů kvalitní nemovitostní zástavu relativně snadno realizovatelnou, a to poměrně za slušnou cenu. V roce 2004 byla přijata novela zákona o dluhopisech č. 190/2004 Sb., která díky změně definice hypotečních úvěrů - odstranění účelovosti - umožnila fungování tzv. „ amerických hypoték“ ( možnost využití úvěru i na jiné účely než s pořízením nemovitosti ). V tomto roce již tvořily hypoteční úvěry 41% všech prostředků které banky půjčily obyvatelstvu.
2.3.2
Čerpání hypotečních úvěrů
Hypoteční úvěry lze čerpat dvojím způsobem: •
Jednorázově - zpravidla tehdy, jde-li o investici formou již hotové, existující nemovitosti nebo v případech, kdy je úvěr použit ke splácení jiného úvěru použitého na investici do předmětné nemovitosti.
•
Postupně - obvykle v případech, kde je financována výstavba nové nemovitosti nebo zhodnocení již existující nemovitosti formou rekonstrukce, modernizace, oprav apod.
2.3.3
Státní finanční příspěvek
V platnosti jsou dvě formy poskytování finančního příspěvku k hypotečním úvěrům fyzickým osobám, a to : Příspěvek k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let na pořízení domu či bytu, příspěvek k hypotečnímu úvěru na výstavbu nového bytu nebo rodinného domu. Výše úrokové dotace se pohybuje od 1 do 4 procentních bodů v závislosti na průměrné výši úrokových sazeb, za které poskytly hypoteční banky nové úvěry se státní podporou v předešlém kalendářním roce. Klesne-li průměrná úroková sazba pod 5 %, nebude se tato podpora poskytovat. Od 1. února 2003 je poskytován příspěvek ve výši 2 procentních bodů. Podmínky pro získání finanční podpory: •
Žadatel nebo druhý z partnerů nesmí v daném roce dovršit 36 let.
•
Žadatel ani druhý z partnerů nesmí mít ve vlastnictví ani spoluvlastnictví byt, bytový dům nebo rodinný dům vyjma bytu nebo rodinného domu s jedním bytem, na jehož koupi je podpora požadována.
•
Byt nebo rodinný dům s jedním bytem, na jehož koupi je žádána podpora, musí být starý nejméně dva roky a musí se nacházet na území ČR.
•
Byt nebo rodinný dům s jedním bytem, při jehož koupi byla využita státní podpora, musí sloužit výhradně k trvalému bydlení žadatele a musí být v jeho výlučném vlastnictví.
Podpora je poskytována po celou dobu splácení hypotečního úvěru, maximálně však po dobu deseti let.
Graf č.3 státní podpora vyplacená k hypotečním úvěrům od roku 1996 ( v mil. Kč) 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 vyplacená státní podpora
Pramen: //http/.www.mmr.cz
2.4 Srovnání efektivity jednotlivých produktů na praktických příkladech V této části bakalářské práce se budu věnovat konkrétním příkladům financování nákupu nemovitosti
financované nejprve hypotečním úvěrem, tak stavebním spořením a poté
financování kombinací těchto produktů. Pro výpočty financování stavebním spořením jsem použila metodiku SSČS a úvěrového produktu ŠAMPION a překlenovací úvěr TREND. A pro potřeby hypotečního úvěrování jsem zvolila produkt České spořitelny a.s., produkt BONUS a HYPO – HIT.
Potřeba klienta 1,3 mil. Kč. Odhad nemovitosti 1,3 mil Kč Jsou to manželé mají dvě děti ve věku 12 a 14 let Manžel 45 let Manželka 40 let Nemají žádné povinné minimální splátky( leasing, úvěr ) _______________________________________________________________
Příklad 1 ŠAMPION – úvěr stavební spořitelny České spořitelny, a.s. – zajištěný nemovitostí z výše odhadu si mohou klienti vzít 80 % tj. 1 040 000 Kč mají vlastní hotovost ve výši 300 000 Kč výše úvěru Šampion – 1 mil ( úroková sazba 1,99 % na 22 let, věk klienta musí být max. 45 let ) měsíční splátka 5 900 Kč + pojištění bytu 988 Kč/ ročně = 83 Kč měsíčně životní pojištění není třeba. Potřebné příjmy rodiny 17 400 Kč Poplatky : za vyřízení úvěru 5000 Kč + za smlouvu st. spoření 9 500 ( 1 % procento s cílové částky) + vedení účtu 285 Kč/ ročně.
Příklad 2 ŠAMPION + překlenovací úvěr TREND z výše odhadu si klienti vezmou 80 % tj. 1 mil. - úvěr Šampion- měsíční splátka činí 5 900 Kč + pojištění bytu 83 Kč měsíčně oba klienti mají stavební spoření od roku 2003, mají naspořeno 30 000 na každém . Cílová částka stanovena na 150 000 Kč. Využijí jednoho z nich a navýší cílovou částku na 300 000 Kč akontace je 10 % ( tj. 30 000 Kč ), úroková sazba činí 5,95 %, splátka překlenovacího úvěru činí 1517 Kč + platby stavebního spoření 1 500 Kč. Celkem 3 017 Kč.
Délka překlenovacího úvěru 5 let ( lze zaplatit rychleji zvýšením splátky). Potom dalších 10 let úvěr ze stavebního spoření, splátka 1950 Kč ( varianta rychlá, úrok 4,75 %, bez zajištění ( není třeba ručitel) Potřebný příjem rodiny 20 417 Kč
Poplatky: za úvěr Šampion 5000 Kč za smlouvu stavebního spoření 9500 Kč za vedení účtu Šampion 285 Kč/ ročně za navýšení cílové částky 1500 Kč za úvěr Trend 3000 Kč za vedení účtu Trend 285 Kč / ročně
Příklad 3 HYPOTÉKA BONUS – 100 % hypotéka = 100 % z odhadu nemovitosti Celková doba placení 25 let Fixační období 5 let Úrok 4,99 % Splátka 7 645 Kč + 83 Kč ( pojištění nemovitosti) ( je třeba úvěrové životní pojištění). Poplatky u hypotéky: za vyřízení 0,9 % z výše hypotečního úvěru ( min. 9 000 Kč max. 25 000 Kč) vedení účtu 150 Kč /měsíčně.
Tabulka č. 1 Výše úrokových sazeb pro produkt BONUS Fixace úrokové sazby
Výše úrokové sazby
1rok
3,49%
2roky
4,09%
3roky
4,49%
4roky
4,79%
5let
4,99%
Pramen : Materiály České spořitelny, a.s.
Příklad 4 Hypotéka HYPO – HIT Klienti mají vlastní hotovost a vezmou si pouze 81 % (tj.1,1mil) z odhadu nemovitosti. Hypotéka je s úrokovou sazbou 4,49 %, doba fixace je nastavena na 5 let. Celková doba splácení úvěru je 25 let. Poplatky: 0,9 % z výše hypotečního úvěru ( min. 9 000 Kč a max. 25 000Kč) vedení účtu 150 Kč měsíčně pojištění nemovitosti 83 Kč měsíčně.
Příklad 5 Kombinace hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření Touto kombinací je možné dosáhnout zásadních úspor. Jde o to, že rodina využije levný hypoteční úvěr, který v průběhu splácení v době změny fixace úrokové sazby, částečně nebo zcela splatí naspořenými prostředky na stavebním spoření nebo samotným úvěrem ze stavebního spoření - tudíž z počátku při splácení hypotečního úvěru musí spořit potřebnou částku na účet stavebního spoření, tak aby splnil podmínky pro získání úvěru. Pro tento případ jsem si zvolila modelový příklad hypotečního úvěru HYPO - HIT a úvěru ze stavebního spoření TREND. Klient si chce vzít hypoteční úvěr ve výši 720 000 ( již má nějaké svoje prostředky naspořeny). Úroková sazba je 4,49 %. Doba fixace je nastavena na dobu 15 let. Měsíční splátka bude činit 5 529 Kč. Klient současně platí stavební spoření měsíčními splátkami ve výši 2 150 Kč ( cílová částka ve výši 300 000 Kč). Po pěti letech vznikl nárok na přidělení řádného úvěru ze stavebního spoření. Na stavebním spoření bude mít v této době naspořeno 139 905 Kč, má nárok na úvěr ve výši 163 094 Kč, který má úrokovou sazbu 4,75 % a měsíční splátky ve výši 1 950 Kč po dobu 104 měsíců. Na úrocích zaplatí 36 589 Kč. Na hypotečním úvěru po pěti letech řádného splácení zůstane dluh ve výši 532 010 Kč. Ten částečně splatí pomocí úspor ze stavebního spoření. Zůstane mu dluh ve výši 229 011 Kč.
Celkem měsíční úhrady úvěru: Doba splácení 180 měsíců 1-2 měsíc
5 529 Kč
3-60 měsíc
7 649 Kč
61-164 měsíc 4 329 Kč 165-180 měsíc 2 379 Kč Celkem zaplacené poplatky: 43 198 Kč Celkem zaplacené úroky:
236 808 Kč
Úroky z vkladů:
6 323 Kč
Státní podpora:
13 780 Kč
Celkem přeplaceno:
259 902 Kč
Celkové náklady na pořízení nemovitosti 1 459 902 Kč
Tabulka č. 2 Kombinace HÚ a ÚSS Hypoteční úvěr + úvěr ze stavebního spořen í - celkové náklady Doba splácení úvěru Měsíční splátka 1 -2 měsíc Měsíční splátka 3-60 měsíc Měsíční splátka 61-164 měsíc Celkem zaplacené poplatky Celkem zaplacené úroky Úroky z vkladů celkem Státní podpora Celkem přeplaceno ( úroky + poplatky - úroky z vkladu - státní podpora) Celkové náklady na pořízení nemovitosti Pramen: Vlastní tvorba
180 měsíců 5 529 Kč 7 679 Kč 4 329 Kč 43 198 Kč 236 808 Kč 6 323 Kč 13 780 Kč 259 902 Kč 1 459 902 Kč
U této varianty získání úvěru je patrné, že se zde klient musí vyrovnat s proměnlivou výší splátek. Tento typ úvěru je vhodným řešením spíše pro klienta s vyššími příjmy, ( kromě splácení úvěru klient platí měsíčně stavební spoření).
Nejlepší variantou je z mého pohledu stavební spoření společně s řádným úvěrem. Je zde nejmenší přeplacení úvěru. Ale tomto případě musí mít klient splněny podmínky pro přidělení cílové částky a ne každý je ochoten čekat. Proto když opomenu zmíněnou možnost, vychází nejlépe využití překlenovacího úvěru TREND. Ale i zde musí platit splátky úvěru společně se spořením.
Hypoteční úvěr vyniká nad ostatními variantami dlouhodobou splatností, ale pravdou je, že zde přeplatí nejvíce, ale je to vyváženo nižšími splátkami. Hypoteční úvěr je vhodný pro klienty s průměrnými příjmy, splátky jsou stabilní a rovnoměrně rozdělené po delší dobu splácení.
Nelze jednoznačně říci, který produkt je „ výhodnější “. U stavebního spoření jsou splátky úvěru vyšší z důvodu kratší doby splatnosti, ale jsou tam nižší úroky a klient přeplatí měně. V době splácení úvěru (v případě překlenovacího) musí současně platit i splátky stavebního spoření, proto ne pro každého je tato varianta únosná z hlediska finančních možností. Velkým motivem využití této varianty je státní podpora a také to, že lze tento úvěr získat bez počátečních úspor. Nevýhodou je, že podpora je jen pro fyzické osoby. A je zde určená minimální doba spoření pro přidělení úvěru.
U hypotečních úvěrů není třeba spořit, klient se může dostat rychle k úvěru. Co se týká státních podpor, většina ( mimo snížení daňového základu o úroky ) byla zrušena nebo není poskytována, ale to z důvodu nízkých úrokových sazeb. Další novinkou je poskytovaní hypotečních úvěrů až do výše 100% z hodnoty zastavené nemovitosti ( např. hypotéka BONUS ). Podstatným pozitivem je také možnost klienta zvolit si délku splácení a výši splátek, čím může regulovat výši a dobu finančního zatížení.
Nevýhodou je, že nelze použít hypoteční úvěr na koupi družstevního bytu. Další nevýhodou je, že úvěr nelze splatit po dobu fixace. Je tam také větší administrativní zatížení vyřízení úvěru a z toho důvodu i delší čekací doba na přidělení úvěru. Je nutné mít sestaven i plán čerpání úvěru ( je bankou kontrolován ).
Z tohoto porovnání je zřejmé, že spíše záleží na tom, co bude preferovat klient raději, jestli kratší dobu splatnosti a vyšší splátky, nebo nižší splátky a dlouhodobější splácení úvěru. Záleží samozřejmě i na finančních možnostech klienta. Oba produkty jsou hojně využívány klienty. Stavební spoření si tuto pozici udržuje již řadu let z důvodu podpory státu. U hypotečních úvěrů je „boom“ v posledních letech díky snížení úrokové sazby.
Graf: 4 Počet a objem financovaných případů ( stavební spoření a hypotéky)
objem poskytnutých úvěrů
44% Úvěry ze stavebního spoření Hypoteční úvěry 56%
počet poskytnutých úvěrů
20%
Úvěry ze stavebního spúoření 80%
Hypoteční úvěry
Pramen: Asociace stavebních spořitelen
Problém v případě hypotečních úvěrů je to, že úrokové sazby se odvíjí od doby fixace, tu však volí klient na základě svých preferencí, tudíž tato problematika nelze do tohoto příkladu objektivně začlenit.Pokud by zvolila dobu fixace odpovídající době splácení úvěru ze stavebního spoření ( kdy se tato sazba nemnění ) nepochybně by to hypoteční úvěr zdražilo. Zde se rýsuje jedna z nevýhod hypotečních úvěrů.
3 Analýza postupu vyřízení žádosti úvěru Hypoteční banky a stavební spořitelny uzavírají se svými klienty úvěrové obchody, ale na druhé straně chtějí za zapůjčené peníze úrok. Při celém obchodu chtějí mít jistotu, že dostanou svoje peníze zpět i s úroky. Banky proto v přípravě ve fázi přípravy úvěru prověřují klienta jestli je schopen splácet daný úvěr - jestli má dostatečné příjmy. Banky sledují i účelovost takto poskytnutého úvěru. Každý úvěr musí mít také pojistku, z které by se splatil, v případě kdyby nebyl klient schopen splácet nebo nechtěl splácet. K tomu slouží zástava nemovitosti, která se může případně prodat.
Doklady, které prokazují bonitu klienta (spoludlužníka , ručitele) •
U zaměstnanců: potvrzení příjmů žadatele ( včetně jejich manželů, manželek ) a ručitelů.
•
U podnikatelů: daňové přiznání za poslední rok, potvrzení o zaplacení daně z účtu daňového poplatníka.
Doklady při zajištění úvěru zástavou nemovitosti ( nemusí se jednat o pořizovanou nemovitost ) •
aktuální výpis z katastru nemovitostí k zastavované nemovitosti
•
znalecký posudek – odhad hodnoty zastavované nemovitosti vypracované znalcem z aktuálního seznamu znalců České spořitelny, a.s.
•
nabývací titul zástavce ( došlo-li k nabytí nemovitosti do 31.12.1992 ) kolaudačním rozhodnutí, kupní, darovací, restituční smlouva, rozhodnutí o dědictví
•
pojistná smlouva na zastavovanou nemovitost.(2)
.
3.1 Doklady k doložení účelu úvěru: Výstavba domu, bytu ( ve vlastnictví ) •
stavební povolení
•
rozpočet nákladů včetně dofinancování
Změna stavby ( na bytový dům, rodinný dům nebo byt )
3.1.1
•
stavební povolení
•
rozpočet nákladů včetně dofinancování
Způsoby zajištění poskytovaných úvěrů
Výše úvěru do 150 000 Kč včetně nad 150 000 Kč do 400 000 Kč včetně
Zajištění 1 osoba bez závazku 2 osoby + 1 ručitel 1 osoba + 2 ručitelé 1 osoba + 1 ručitel + pojištění * 1 osoba + nemovitost + pojištění * 2 osoby + nemovitost 2 osoby + nemovitost 1 osoby + nemovitost + pojištění *
400 000 a výše
* jedná se o vinkulaci životního nebo úvěrového pojištění Pramen : informační materiály SSČS
3.2 Hypoteční úvěry – podmínky dané zákonem Hypoteční úvěry jsou ze zákona úvěry poskytnuté na investici do nemovitosti a zajištěné zástavním právem k nemovitosti. Právě tyto dvě podmínky jsou základní a nejdůležitější. Prostředky musejí být použity na investici do nemovitosti. Není možné je použít na nic jiného. Druhá podmínka se týká zajištění úvěru. Hypoteční úvěr je nutné zajistit zástavním právem k nemovitosti. Není možné použít jiné zajištění, a to ani na přechodnou dobu.
Ze zákona č. 190/2004 Sb., v platném znění, vyplývá omezení výše úvěru na 70 % zástavní hodnoty. Přesto se však objevují v nabídkách bank i úvěry ve výši až 100 % z hodnoty zástavy. Banky omezující ustanovení řeší tím, že poskytnou na 70 % z hodnoty nemovitosti hypoteční úvěr a na zbytek tzv. doplňkový úvěr, který je sice zajištěn stejnou nemovitostí, ale až jako druhý v pořadí za hypotečním úvěrem. Banka tyto dva úvěry eviduje zvlášť, ale klientovi je nabízí jako úvěr jeden, tento úvěr má úrokovou sazbu vyšší než kdyby byla výše úvěru jen 70 % hodnoty nemovitosti. K zajištění se
může použít i rozestavěná nemovitost nebo nemovitost, která
s financovaným záměrem přímo nesouvisí. V praxi to znamená, že lze použít jako zástava např. rozestavěná nemovitost s pozemkem, která je zapsaná do katastru nemovitostí. Dále lze také použít např. zástava rodinného domu rodičů nebo příbuzných.
3.2.1
Podmínky dané bankou
Hypoteční banka půjčuje zájemci prostředky a žádá nejen jejich splácení, ale i záruky, že se závazky splatí. Banka půjčí peníze pouze na určité účely. Účelovost se oproti stavebnímu spoření liší. Stavební spoření je zaměřeno na řešení vlastní bytové situace, kdežto hypoteční úvěry jsou určeny na investice do nemovitostí. Z hypotečního úvěru není možné financovat koupi družstevního bytu, protože to je získání družstevního práva, a ne koupi bytu. Oproti stavebnímu spoření je zase možné použít hypotéku pro koupi nebo stavbu rodinného domu, kde je větší podíl prostor pro podnikání.
3.2.2
Účel hypotečního úvěru
Investovat do nemovitosti lze různými způsoby při různých druzích motivů a záměrů. Může jít o investice v podobě: •
koupě nemovitosti, výstavby nové nemovitosti
•
opravy, rekonstrukce, modernizace nebo dostavby stávajících nemovitostí
•
získání podílu na nemovitosti, např. výplatou dědických podílů jiných osob
•
splacení jiného dříve poskytnutého úvěru na investice do nemovitosti
•
pořízení pozemku
Jako záruku splatnosti, stejně jako stavební spořitelna, požaduje určitou záruku od klientů, kteří žádají o úvěr. Vyžaduje zajištění úvěru nemovitostí v dostatečné hodnotě, chce znát i jeho finanční historii a proto zkoumá příjmy žadatele.
3.2.3
Kritéria klasifikace hypotečních úvěrů
Jedna z vlastností hypotečních úvěrů je dlouhodobé splácení a relativně nízké úročení. Dlouhodobost vyplývá z jeho podstaty. Doba splatnosti se pohybuje od pěti do třiceti let. Kratší doba splatnosti zpravidla nemá smysl, protože měsíční splátky by byly velmi vysoké. Je možné splatit daný úvěr dříve, ale musíme si pro tuto možnost zvolit kratší dobu pro fixaci úroků. Optimální doba splatnosti je dvacet let. Při této splatnosti máme relativně nízkou splátku a příliš se neprodlužuje splácení úvěru. Úvěr musí být splacen zpravidla do důchodového věku.(1)
Graf č. 5 : Tržní podíl hypotečních bank dle počtu hypotečních úvěrů k 31.12.2005
Komerční banka 1%
1% 3% 1%
7%
Česká spořitelna 24%
1%
HVB Bank Hypoteční banka ČSOB Živnostenská banka
29%
GE Money bank 3%
30%
Raiffeisenbank Wüstenrot e- Banka
Pramen: Stavitel cz. –Zlaté časy pro hypotéky ( on-line)
3.2.4
Úroková sazba
Poměrně nízké úročení hypotečních úvěrů plyne z jejich relativně nízké rizikovosti. Tato nízká rizikovost vyplývá z faktu, že nemovitosti, zejména rodinné domy, jsou jednou z nejkvalitnějších záruk, které mohou jednotlivci bance poskytnout. Mají stabilní hodnotu, která může, při dobré údržbě dokonce růst. Splácení úvěru trvá velmi dlouhou dobu. Pro banku i pro klienta by bylo riskantní zavázat se na předem danou úrokovou sazbu např. na celých dvacet let. Délku pevného úročení si volí klient sám, zpravidla na dobu 1 nebo 5 let. Po uplynutí doby pevného úročení ( max. po 5 letech ) se výše státní podpory stanovuje nově podle aktuálně platných pravidel. A nebo je možné tento úvěr splatit.
Na následujícím příkladu chci prezentovat, co může způsobit nárůst úrokové sazby: Z úvěru ve výši 600 000 Kč s dobou splatnosti dvacet let a s úrokovou sazbou 8% bude splátka 5019 Kč měsíčně. Po pěti letech se část úvěru splatí a jeho výše poklesne na 525 000. Nyní se stanoví nová úroková sazba. Kdyby byla 10 % ročně ( místo současných 10 % ), vzroste nám měsíční splátka na 5643 Kč, tj. o 624 Kč. (1)
Rozhodující význam pro stanovení úrokových sazeb z hypotečních úvěrů má výše úrokových sazeb z hypotečních zástavních listů. Úrokové sazby hypotečních úvěrů jsou v současné době od jejich zavedení na trh na nejnižší úrovni.
3.2.5
Zajištění úvěru
Úvěr se zajišťuje, jak vyplývá ze zákona, zástavním právem k nemovitosti. Výše úvěru, musí být nižší než 70 % z hodnoty nemovitosti. Zastavená nemovitost by bance sloužila v případě nesplácení úvěru – banka by ji prodala a vyrovnala tak svoji pohledávku. Z toho důvodu banky dbají na kvalitu zajištění, a pokud má sebemenší pochybnosti o jednoduchosti prodeje a o dosažené ceně, sníží výši úvěru. Může se i stát, že banka některé nemovitosti nevezme do zástavy např. pokud má banka pochybnosti o možnosti prodeje. Zástavní právo vzniká vkladem do katastru nemovitostí. Zástavní právo k nemovitostem, které nejsou předmětem evidence v katastru nemovitostí, vzniká právo okamžikem účinnosti zástavní smlouvy. Zástavní právo zaniká zánikem zajištěné pohledávky.
Kromě zástavního práva na nemovitosti a pojištění klienta i nemovitosti se hypoteční banky jistí také požadavky na minimální příjem žadatele o hypoteční úvěr. Každá banka má v tomto ohledu odlišné podmínky.(2)
Na závěr této kapitoly uvádím příklad postupu žádosti o úvěr. Proces poskytování a splácení úvěrů má svá pravidla, formulovaná jako úvěrové postupy: •
Přípravné
•
Schvalovací
•
Realizační
Klient podá žádost o poskytnutí úvěru, případně o poskytnutí příslibu úvěru včetně příslušných podkladů. Jednání se vedou na základě písemné žádosti klienta o hypoteční úvěr. Hlavní aktivity závisí na klientovi. V žádosti jsou uvedeny: •
Osobní údaje o žadateli a jeho spolužadatelích
•
Zdroje příjmů
•
Výše jeho příjmů
•
Výše a účel ( investiční záměr ) a předpokládaná doba čerpání a splácení úvěru
•
Popis úvěrového objektu a popis nemovitosti
K žádosti se dokládá : •
Doklady ověřující totožnost a plné moci
•
Doklady průkazně dokládající příjmy žadatele
•
Doklady prokazující vlastnictví nebo spoluvlastnictví zastavované nemovitosti to také může být až podmínkou čerpání
•
Doklady prokazující účel investice do nemovitosti – u koupě kupní smlouva, u výstavby a oprav výše rozpočtu
•
Doložení vlastních finančních prostředků žadatele o úvěr
nutných k doplacení
rozpočtových nákladů výstavby či rekonstrukce nebo kupní ceny v kupní smlouvě ( pokud úvěr nepokrývá celý investiční záměr) •
Ověřený odhad ceny zastavené nemovitosti provedený podle požadavků hypoteční banky a fotografii objektu
•
Doklad o pojištění zastavené nemovitosti, případně o životním pojištění klienta apod. (2)
Při požádání o hypoteční úvěr je nutné pamatovat na to, že získání některých dokladů může trvat delší dobu a že může být spojeno s nemalými finančními náklady, zejména pokud se týká stavebního povolení nebo odhadu nemovitostí. Samotné vyřízení úvěru je spojeno také s relativně vysokou vstupní úhradou, zpravidla od 0,5 % do 1 % z výše poskytovaného úvěru. Každá hypoteční banka má stanoven svůj minimální poplatek za zpracování. Díky tomu vychází zpracování nižších hypotečních úvěrů oproti vyšším relativně draze a výrazně převyšuje hranici 1 % z výše poskytnutého úvěru.(2)
Ve schvalovací fázi se prověřuje žádost o hypoteční úvěr a pokud je schválen, vypracovává se hypoteční smlouva a smlouva zástavní. Dále se ověřuje správnost a úplnost všech údajů uvedených žadatelem v žádosti a provádí se celkové vyhodnocení: •
Bonity klienta
•
Kvality jeho investičního záměru
•
Hodnoty a vhodnosti zástavy
V realizační fázi dochází k podpisu úvěrové smlouvy a zástavní smlouvy a po vkladu zástavního práva do katastru nemovitostí k čerpání a splácení úvěru. Čerpání hypotečního úvěru probíhá v zásadě bezhotovostní formou. (2)
3.3 Stavební spořitelny působící v ČR Jak již bylo zmíněno v roce 1993 byl ustanoven rámec pro podnikání stavebních spořitelen. Jako první na našem trhu se stávají Českomoravská stavební spořitelna, a. s. a Raiffeisen stavební spořitelna, a. s. Po nich zahajují činnost Wüstenrot stavební spořitelna, a. s. a dále pak Všeobecná stavební spořitelna KB, a. s. V roce 1994 vstupuje na trh Stavební spořitelna České spořitelny, a. s. a v říjnu téhož roku HYPO stavební spořitelna, a. s. Z toho je zřejmé, že trvalo jen dva roky k zahájení činnosti všech stavebních spořitelen na našem území.
3.3.1
Počty smluv stavebního spoření a objemy vkladů
V roce 2003 bylo již na našem trhu 6,32 milionu platných smluv o stavebním spoření. Zájem se projevil hned od počátku fungování systému, kdy za první jeden a půl roku fungování bylo sjednáno 455 350 smluv a do systému bylo vloženo prvních 6,5 mld. Kč. Tempo růstu se meziročně zvyšovalo. V roce 1996 činila suma naspořená na jednu smlouvu 22 tisíc korun, v roce 2002 dosahovala naspořená suma částky 37 tisíc korun. V roce 2003 došlo k poklesu průměrné částky na smlouvu a to na 32 tisíc Kč.
3.4 Úvěry ze stavebního spoření Z nahromaděných prostředků stavební spořitelny poskytují úvěry, které jdou na financování bytových potřeb jejich klientů. Pro poskytnutí úvěru je třeba splnit určité podmínky v ohledu na smlouvu o stavebním spoření, tak i zajištění úvěru. Jsou to zejména tyto podmínky: •
Spořit minimálně dva roky
•
Mít naspořen minimální zůstatek
•
Mít splněno hodnotící číslo
Zákon stanoví, že úvěr ze stavebního spoření je možné čerpat nejdříve za dva roky od založení smlouvy. Všechny stavební spořitelny musí tuto hranici dodržet. Většina spořitelen konstatuje svoje nejrychlejší varianty tak, aby právě po dvou letech bylo možné čerpat úvěr, pokud na počátku vložil potřebný zůstatek ( např. 50 % cílové částky ). V tomto případě se klient může rozhodnout pro čerpání překlenovacího úvěru.
Z dalších podmínek pro poskytnutí úvěru je splněné hodnotící číslo. Toto číslo vyhlašuje každá stavební spořitelna a má specifický algoritmus výpočtu. Narůstá podle vzorce, který mají spořitelny ve všeobecných pojistných podmínkách, je závislé na vkladu, na době spoření a na variantě spoření. Úvěr ze stavebního spoření je poskytován za pevný úrok, který zpravidla činí 6 % p. a. od poloviny roku 2002 se často vyskytuje také úroková sazba 5 % p. a.
3.5 Varianta a cílová částka Při uzavírání stavebního spoření si účastník může zvolit jednu z variant stavebního spoření a smluvně si sjednat peněžní částku, kterou bude mít po určité době k dispozici. Cílovou částku si účastník volí individuálně v závislosti na svých finančních možnostech a plánech, počet a typ variant, z nichž si může účastník vybrat je stavebními spořitelnami taxativně určen.
3.6 Stavební spořitelna České spořitelny, a. s. Rychlá varianta: Znamená kratší čekací dobu na úvěr ze stavebního spoření, vyšší splátky rozložené do kratšího období. Minimální měsíční vklad činil do konce roku 2003 0,6 % z cílové částky, od roku 2004 je doporučeným vkladem 0,5 % z cílové částky. Úmor úvěru u této varianty činí 0,65 % za doba splácení úvěru trvá přibližně 10 let. Hodnotící číselný faktor má hodnotu 21 ( u smluv uzavřených do konce roku 2002 má hodnotu 14 ).
Standardní varianta: Má delší čekací dobu na úvěr ze stavebního spoření, její volba na druhou stranu znamená nižší splátky během delšího období. Minimální měsíční vklad činil do konce roku 2003 0,5% z cílové částky, od roku 2004 je doporučeným vkladem 0,45 % z cílové částky. Úmor úvěru u této varianty činí 0,55 % z cílové částky a doba splácení úvěru trvá přibližně 10 let. Hodnotící číselný faktor má hodnotu 15 ( u smluv uzavřených do konce roku 2002 má hodnotu 10 ).
3.6.1
Úročení
Úspory jsou o celou dobu spoření úročeny 2 % p.a. ( u smluv do konce roku 2002 je to 3% p.a.), úroková sazba z řádného úvěru činí 4,75 % p.a. u obou variant. Sazby překlenovacích úvěrů se pohybují od 6 % do 7,5 % p.a. Úroky jsou připisovány na účet ke 31.12. daného roku.
Úroková sazba vkladů Doporučený měsíční vklad stavebního spoření: Standardní varianta Rychlá varianta Úroková sazba z úvěrů stavebního spoření Minimální měsíční splátka úvěru ze stavebního spoření: Standardní varianta Rychlá varianta Minimální bodové ohodnocení smlouvy pro poskytnutí úvěru Minimální podíl uspořené částky pro poskytnutí úvěru
Podmínky produktu ŠAMPION Úroková sazba vkladů Úroková sazba z úvěrů ze stavebního spoření Minimální bodové hodnocení Minimální podíl uspořené částky Varianta stavebního spoření Minimální výše úvěru Pramen: http://www.burinka.cz/
2% 0,45% z cílové částky 0,50% z cílové částky 4,75 p.a.
0,55 % z cílové částky 0,65% z cílové částky 220bodů 40%
1,99%p.a. 4,99% p.a. není nutné 5% rychlá 250 000 Kč
3.7 Českomoravská stavební spořitelna, a. s. V posledních letech jednička na trhu stavebního spoření téměř ve všech tržních ukazatelích. Jejími akcionáři jsou Čskoslovenská obchodní banka,a.s. s 55 % akcií a největší evropská stavební spořitelna Bausparkasse Schwäbisch Hall se 45 % akcií. Druhy produktů Tarifní varianty
Rychlá varianta je určena je určena pro zájemce, kteří chtějí rychle realizovat své bytové potřeby. Tato varianta sebou přináší povinnost rychlého splácení úvěru, a tím i vysoké měsíční splátky úvěru. Měsíční splátka úvěru činí 7 promile z cílové částky. Přibližná splátka
Standardní varianta je určena pro střadatele, jež mají jasně definované bytové potřeby. Splácení trvá průměrně 11 let a 10 měsíců.
Tarif INVEST Úroková sazba z vkladů Standardní varianta Rychlá varianta Úroková sazba z úvěrů stavebního spoření Minimální podíl naspořené částky Tarif PERSPEKTIV Úroková sazba z úvěrů stavebního spoření Minimální splátka úvěru Minimální měsíční vklad Minimální podíl uspořené částky pro poskytnutí úvěru Tarif ATRAKTIV úroková sazba z vkladů Minimální splátka úvěru Standardní varianta Rychlá varianta Úroková sazba z úvěrů stavebního spoření Minimální podíl naspořené částky Pramen: http://www.cmss.cz/
2% 5% z cílové částky 7% z cílové částky 4,8%p.a. 40% 4,8 % p.a. 0,53% z cílové částky 0,3 % z cílové částky 35% 1% 0,6% z cílové částky 0,8% z cílové částky 3,7%p.a. 38%
3.8 Raiffeisen stavební spořitelna, a. s. Na našem trhu začala působit jako vůbec první stavební spořitelna a to již v polovině roku 1993. Až do roku 1998 fungovala pod obchodním jménem AR stavební spořitelna. V tomto roce došlo ke vstupu rakouské společnosti Raiffeisen Bausparkasse GmbH, vlastní 75 % základního kapitálu.
Tarifní varianty Tarif S 041 Tato varianta je určena pro klienty, kteří nutně potřebují získat úvěr. Jedná se o typ 40:60 a klient je při něm rovnoměrně zatížen. Během spořící i úvěrové fáze činí měsíční úložka hodných 0,5%. Úročení z vkladů činí 2 % p.a. a z úvěrů 4,9 % p. a.
Tarif S 061 I tato varianta je určena pro
klienty, kteří budou využívat úvěr. Zde činí úroková
sazba 1 % z vkladů a z úvěrů činí 3,5 % p. a. Minimální měsíční vklad 0,2 % z cílové částky Minimální měsíční vklad pro přidělení cílové částky 0,7 % z cílové částky Minimální měsíční splátka úvěru činí 0,7 %
Pro obě varianty musí činit minimální výše cílové částky 50 000 Kč. Maximální výše není omezena. Doba spoření minimálně 24 měsíců. Hodnotící číslo má minimálně hodnotu 64.
Spořící tarif Úroková sazba z vkladů Minimální měsíční vklad Minimální měsíční splátka úvěru Úroková sazba z úvěrů stavebního spoření Minimální podíl naspořené částky Úvěrový tarif Úroková sazba z vkladů Úroková sazba z úvěrů stavebního spoření Minimální měsíční splátka úvěru Minimální měsíční vklad Minimální podíl uspořené částky pro poskytnutí úvěru Pramen: http://www.rsts.cz/
2% 0,3 % z cílové částky 0,5 % z cílové částky 4,9%p.a. 40% 1% 3,5 % p.a. 0,7 % z cílové částky 0,2 % z cílové částky 40%
3.9 Všeobecná stavební spořitelna Komerční Banky, a. s. Tarifní varianty Tato stavební spořitelna má tři varianty spoření. V rámci jednotlivých variant jsou nabízeny různě kombinace úrokových sazeb z úvěrů a rychlosti splácení úvěru. Stavební spoření se u této spořitelny nazývá KREDIT. Přehled nabízených produktů tarifů VSS KB Varianta rychlá standardní standardní pomalá pomalá pomalá
Úrok z vkladu 2% 2% 2% 2% 2% 2%
Úrok z úvěru 5% 5% 4% 5% 4% 3%
Splátka úvěru 0,75% z CČ 0,60% z CČ 0,90% z CČ 0,45% z CČ 0,60% z CČ 0,75% z CČ
Rychlá varianta je určena pro klienty kteří potřebují co nejrychleji získat úvěr za stavebního spoření. Doba splácení úvěru trvá necelých 8 let při měsíčních splátkách 0,75 % z cílové částky. Faktor ohodnocení má hodnotu 14.
Standardní varianta je nabízena ve dvou kombinacích. U jedné je vyšší úroková sazba z úvěru kompenzována menšími nároky na pravidelnou měsíční splátku. Druhá je opakem, kdy čtyřprocentní úroková sazba je vykoupena vysokou splátkou ve výši 0,9 % z cílové částky. Faktor ohodnocení má hodnotu 10.
Pomalá varianta má nízkou hodnotu ohodnocení ( hodnota 6 ). Díky tomu může klient získat úvěr až po šesti letech od zahájení spoření. U této varianty jsou nabízeny tři kombinace. Jako u předešlé varianty i zde je menší splátky vykoupena vyšší úrokovou splátkou. Minimální cílová částka je u této stavební spořitelny stanovena na 50 000 Kč. A horní hranice není stanovena. Minimální doba pro přidělení úvěru je 24 měsíců. Klient musí mít naspořeno minimálně 40 000 Kč. Hodnotící číslo musí dosáhnout hodnoty 55.
3.10 HYPO stavební spořitelna, a. s. HYPO stavební spořitelna je zatím nejmladší stavební spořitelnou působící v České republice. Strategie této spořitelny je poněkud odlišná od ostatních. Věnuje se spíše zhodnocováním vkladů na finančních trzích a úvěrovým obchodům.
Tarifní varianty
Tarif NADSTANDARD – NS
Je určena pro klienty, kteří nevědí zda budou potřebovat úvěr. Tato varianta je vhodnější pro střadatele. Jedná se o typ 40:60, kdy minimální úložka činí 0,3 % z cílové částky. Nadstandardní spoření je nabízeno ve dvou variantách a to podle počáteční úhrady za uzavření smlouvy. V tomto tarifu má klient základní úročení vkladu 2 % p.a.,v případě úvěru je dodatečně navýšeno úročení vkladu o procentní bod ročně. Úročení úvěru činí 4,9 % p. a.
Tarif NADSTANDARD – HYPO
Má zvýhodněné úročení úvěru, je tedy určen pro klienty, kteří se rozhodli čerpat úvěr. Doba splácení úvěru je při minimálních splátkách 1 % z dlužné částky, kalkulována 11 let. V případě nečerpání úvěru je mu dodatečně zvýšeno úročení o jeden procentní bod. U této varianty je úročení úvěru 3,9 % .
Minimální cílová částka činí pro oba tarify 50 000 Kč, maximální hranice není stanovena. Je možnost cílovou částku i zvýšit, a to za poplatek ve výši 1,2 % nebo 1,8 % z navýšení dle tarifu. Minimální doba spoření pro přidělení cílové částky je 24 a měsíců. Mít naspořeno min. 40 % cílové částky, aby mohl žádat o úvěr.
Tarif NADSTANDARD- NS Úroková sazba z vkladů Minimální měsíční vklad Minimální měsíční splátka úvěru Úroková sazba z úvěrů stavebního spoření Minimální podíl naspořené částky Tarif NADSTANDARD - HYPO Úroková sazba z vkladů Úroková sazba z úvěrů stavebního spoření Minimální měsíční splátka úvěru Minimální měsíční vklad Minimální podíl uspořené částky pro poskytnutí úvěru Tarif SMART Úroková sazba z vkladů Úroková sazba z úvěrů stavebního spoření Minimální měsíční splátka úvěru Minimální měsíční vklad Minimální podíl uspořené částky pro poskytnutí úvěru Pramen: http:// www.hypos.cz/
2% 0,3 % z cílové částky 1 % z úvěrového dluhu 4,7%p.a. 40% 1% 3,5 % p.a. 0,7 % z cílové částky 0,3 % z cílové částky 40% 2% 4,9% p.a. 1 % z úvěrového dluhu 0,3 % z cílové částky 40%
3.11 Wüstenrot stavební spořitelna, a. s. V současnosti se dle objemu vkladů jedná o nejmenší stavební spořitelnu působení na našem trhu. V současnosti nabízí 4 tarifní varianty.
Tarifní varianty
Optimální – speciální (OS) Je vhodná pro klienty, kteří potřebují co nejrychleji úvěr. Klient nejrychleji získá potřebné bodové ohodnocení a tím dosáhne na možnost přidělení cílové částky. Faktor ohodnocení je stanoven na 1,25 a měsíční splátka úvěru činí 0,6 % z cílové částky. Minimální měsíční úložka je 0,5 % z cílové částky.
Optimální – normální (ON) Vhodná pro klienty, kteří budou žádat o úvěr. Jsou tam minimální splátky úvěru. Měsíčně se splácí 0,5 % z cílové částky, minimální měsíční úložka činí 0,5 % z cílové částky.
Optimální – finanční (OF) Je určen těm, kteří potřebují vysoký úvěr za výhodných úvěrových podmínek. Jako jediný tarif je 40:60, měsíční úložky jsou stanoveny 0,5 % a úmor úvěru je 0,7 % z cílové částky.
Varianta – optimální kreditní (OK) Je vhodná pro klienty, kteří chtějí variantu spoření s nejmenší úložkou, a potřebují vysoký úvěr, případně dlouhodobý překlenovací úvěr. Minimální naspořená částka 40 %. Minimální výše úvěru 70 %. Měsíční splátka úvěru činí 0,7 % z cílové částky.
V rámci všech tarifů má klient možnost vybrat si ze dvou kombinací úrokových sazeb.Buď preferuje nižší úroky z úvěru, poté jsou vklady úročeny méně, nebo upřednostní opak. Z úspor 2,1 % p. a. a z úvěru 4,8 % p.a. nebo 1,0 % p. a. a z úvěru 3,7 % p. a.
Minimální hodnota cílové částky je 20 000Kč. Maximální není omezena. V případě navýšení je tam poplatek 1 % z navýšení. Snížení je také zpoplatněno také, a to 0,5 % z rozdílu cílových částek. Minimální doba spoření je 21 měsíců.
Tafifní varianta ON Úroková sazba z vkladů Minimální měsíční splátka úvěru Úroková sazba z úvěrů stavebního spoření Minimální podíl naspořené částky Tafifní varianta OS Úroková sazba z vkladů Minimální měsíční splátka úvěru Úroková sazba z úvěrů stavebního spoření Minimální podíl naspořené částky Tafifní varianta OF Úroková sazba z vkladů Minimální měsíční splátka úvěru Úroková sazba z úvěrů stavebního spoření Minimální podíl naspořené částky Tafifní varianta OK Úroková sazba z vkladů Minimální měsíční splátka úvěru Úroková sazba z úvěrů stavebního spoření Minimální podíl naspořené částky Pramen: http://wuestenrot.cz/
2,1% nebo 1,0% 0,5 % z cílové částky 3,7% p.a. 50% 2% 0,6 % z cílové částky 3,7% p.a. 50% 2,1% nebo 1,0%* 0,7 % z cílové částky 3,7% p.a. 40% 2,1% nebo 1,0%* 0,7 % z cílové částky 3,7% p.a. 30%
Graf č.6: Účel poskytnutých úvěrů v roce 2004
nové byty 13%
20% koupě bytu nebo rodinného domu rekonstrukce a modernizace
32% 35%
ostatní
Pramen : Asociace stavebních spořitelen
Graf č. 7: Podíl stavebních spořitelen na trhu dle počtu smluv v roce 2005
8%
7% 37%
11%
ČMSS SSČS VSSKB Raiffeisen Wüstenrot
16%
HYPO 21%
Pramen: Přehled stavebních spořitelen
4 Promítnutí změn státní podpory do stavebního spoření 4.1 Právní úpravy stavebního spoření Pro fungování každého systému je důležité nastavení pravidel formou závazných pravidel formou závazného nařízení. Nejinak je tomu i v systému stavebního spoření. Má-li být atraktivní a důvěryhodný pro budoucí střadatele, musí mít jasně stanovená pravidla. Má-li být atraktivní pro investory, musí být stabilní a důvěryhodný. A v neposlední řadě, hospodaří-li s prostředky státu, je nutné, aby se s těmito prostředky efektivně zacházelo a byly použity na stanovený účel. Toto jsou tři pohledy a několik důvodů proč musí být zavedena jasná pravidla. Systém stavebního spoření je upraven těmito pravidly: •
zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření (novelizace zákonem č. 83/1995 Sb. )
•
zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů – ve znění zákona č. 35/1993 Sb. (v souvislosti se stavebním spořením změna na základě novely z roku 1997 )
•
zákon č. 21/1992 Sb., o bankách ( novelizace zákonem č. 319/2001 Sb. )
•
zákon č.423/2003 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření (novelizace zákona č. 83 /1995 Sb. )
Na dodržování pravidel, výše jmenovanými zákony ustanovenými, dohlíží Česká národní banka a Ministerstvo financí. Nejdůležitější normou, která tvoří právní rámec pro stavební spoření, je zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře ( dále jen zákon o stavebním spoření ). Dalšími zákony, které se problematiky dotýkají, jsou zákon č. 21/1992., o bankách ( dále jen zákon o bankách ) a zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Nedílnou součástí činnosti stavebních spořitelen je vypracování Všeobecných obchodních podmínek.
Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření Zákonem o stavebním spoření ze dne 25.února 1993 ( s účinnosti od 1. dubna 1993 ) došlo prakticky ke vzniku stavebního spoření v České republice. Tento zákon ve své první části vymezuje stavební spoření jako pojem, definuje provozovatele a účastníka stavebního spoření, seznamuje s náležitostmi smlouvy o stavebním spoření. Druhá část pojednává o
státní podpoře, o právech a povinnostech stavební spořitelny, o kontrole ze strany státu či o sankcích za porušování stanovených povinností.
Zákon prošel dvěma novelami. Novela č. 83/1995 Sb., rozšířila okruh účastníků stavebního spoření i na právnické osoby, avšak bez nároku na státní podporu. S počátkem roku 2004 došlo v oblasti stavebního spoření ke změnám zapříčiněných novelou č. 423/2003 Sb. Oproti předpokladu byly změny umírněnějšího charakteru, i tak je jejich dopad na klienty velice znatelný. (5) Státní podpora byla ze strany klientů nejsledovanějším parametrem, o jehož změně se jednalo. Jisté bylo pouze to, že dojde k jejímu poklesu.9 Nakonec pokles výše podpory (z 25 na 15 procent) nebyl tak výrazný, jak se zamýšlelo a navíc došlo k zvýšení limitu, z něhož se podpora počítá (byl 18 000 Kč, nově 20 000 Kč). Dalším sporným bodem byla věková hranice pro přiznání státní podpory. Omezení mělo být nastavené na hranici 15 let věku. Nakonec byl tento požadavek uznán jako nesystémový a nebyl schválen. Změněna byla také délka doby spoření, kterou je nutné dodržet pro přiznání státní podpory. Ta byla zvýšena pouze jako výhodného vkladového produktu.(8) Před touto novelou nemohl jeden účastník pobírat státní podporu na více smlouvách najednou. Od 1.1.2004 již můžeme požádat o podporu ke každé smlouvě, kterou uzavře, ale součet všech státních podpor na všech těchto smlouvách v jednom roce nesmí přesáhnout celkovou limitní částku na účastníka. Dříve také nesměly stavební spořitelny měnit úrokové sazby, které platily při podpisu smlouvy. Nový zákon stavebním spořitelnám změnu úrokových sazeb umožňuje o uplynutí šestileté doby – má se tím zabránit zneužití systému, v kterém bylo možné a často i výhodné spořit neomezeně dlouhou dobu. (8)
___________________ 9
Jedním z projednávaných návrhů bylo snížení podpory z 25 procent ( tedy max. 4500 Kč ročně) na 12 procent ( max. 2400 Kč za rok), s tím, že ti kteří použijí naspořené prostředky k bytovým účelům obdrží sppeciální bonifikaci,čímž by jim státní podora vzrostla až na 3000 Kč ročně. Asociace stavebních spořitelen vypracovala protinávrh – navrhla změnit státní podporu na 18 procent, maximální roční částka by přitom zůstala stejná. To znamená, že by účastník pro zisk roční podpory ve výši 4500 Kč musel na účet vložit 25 tisíc korun.Nakonec bylo schváleno řešení ,dle kterého získají zmíněné 3000 Kč všichni účastníci
Zatímco dříve mohli smlouvu o stavebním spoření uzavřít pouze klienti s trvalým pobytem v ČR a s rodným číslem a právnické osoby se sídlem v ČR, nyní může smlouvu uzavřít každý, avšak ne každý na ni může dostat státní podporu. Na státní podporu nemají stále nárok právnické osoby. Nově se však rozšířil okruh fyzických osob, kteří nárok na státní podporu mají. Dále také došlo k rozšíření možností využití úvěrů. Zatímco dříve byl určen na bytové potřeby samotného účastníka, nyní je možné jej využít i na bytové potřeby osob blízkých.(8)
Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách v platném znění Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách (dále jen zákon o bankách) upravuje činnost stavebních spořitelen, jakožto bankovních ústavů.(10) Zákon definuje:10 podmínky pro udělení licence, povolené činnosti, jejich omezení, zásady pro organizaci banky a provozní požadavky, pravidla bankovního dohledu a jejich omezení, zásady pro organizaci banky a provozní požadavky zpravidla bankovního dohledu a opatření k nápravě a pokuty a povinnost pojištění pohledávek z vkladů ( povinnost pojištění pohledávek z vkladů byla rozšířena na stavební spořitelny novelou o bankách č. 83/1995 Sb.11
Zákon o daních z příjmů č. 586/1992 Sb., v platném znění Jde o základní dokument stavební spořitelny, který upravuje konkrétní podmínky stavebního spoření. Každá spořitelna je ze zákona povinna tyto Všeobecné obchodní podmínky sestavit a po vypracování předložit ke schválení Ministerstvu financí.12 Po schválení je stavební spořitelna povinna Všeobecné pojistné podmínky vhodným způsobem zveřejnit. Všeobecné pojistné podmínky musí obsahovat nejméně tyto údaje (10): •
provozované druhy stavebního spoření a typy smluv
•
podmínky uzavírání smluv a postup stavební spořitelny při jejich uzavírání, změnách a ukončování
•
strukturu stavebního spoření
•
podmínky a předpoklady pro získání úvěru ze stavebního spoření
___________________________ 10
Žádost o licenci se předkládá České národní bance společně s návrhem stanov. Minimální výše základního kapitálu banky činí 500 000 000 Kč minimálně v této výši musí být tvořen peněžitými vklady. 11 Roční příspěvek stavebních spořitelen do Fondu pojištění vkladů je stanoven na 0 05 % z průměru objemu pojištěných pohledávek z vkladů za předchozí rok, včetně úroků, na jejichž připsání vznikl účastníkovi stavebního spoření nárok v předchozím roce 12 Ta je schvaluje po dohodě s Českou národní bankou
•
podmínky uzavírání smluv o úvěru ze stavebního spoření a postup stavební spořitelny
•
při jejich uzavírání, změnách a ukončování
•
postup při vyřizování smluv v případě zániku stavební spořitelny nebo odnětí bankovní licence
Vzhledem k této změně ve stavebním spoření a zejména v nejsledovanějším bodu stavebního spoření – státní podpoře došlo ke skokovému nárůstu v počtu uzavřených smluv do konce roku 2003. Důvodem byly již zmíněná novelizace zákona č. 423/2003 Sb., zákona o stavebním spoření. Došlo k určitému znevýhodnění stavebního spoření pro klienty. Tito se snažili uzavřít smlouvy o stavebním spoření do konce roku 2003 z důvodu platnosti „starších“ a výhodnějších podmínek. Vzhledem ke změně podmínek stavebního spoření od roku 2004 je pravděpodobné, že se stavební spořitelny budou nyní více soustředit na fázi poskytnutých úvěrů. Již delší dobu dochází k poklesu úroků z úvěrů a z překlenovacích úvěrů a jejich parametry se neustále zlepšují (11). Důkazem oblíbenosti tohoto produktu je následující tabulka , která zachycuje vývoj několika charakteristik stavebního spoření v průběhu let 1997 - 2004 ( údaje jsou aktuální k 31. 3 .2004 )
Tabulka č. 3 Vývoj stavebního spoření Vývoj stavebního spoření Počet smluv ( mil. Ks ) Nové smluv ( mil. Ks) Výše vkladů celkem ( mil Kč) Počet úvěrů a překl.úvěrů Celkem vyplacená podpora v mld Kč Průměrná vyplacená podpora na smlouvu
1997 1,97 0,53
1998 1999 2,37 2,8 0,64 0,91
2000 3,42 1,12
2001 4,2 1,37
59,6 65,3
81,7 93,6 110,4 191,1 306,1 408,8
133,3 520,6
2002 4,87 1,29
2003 6,3 2,1
2004 6,21 0,054
180,2 263,8 244,4 650,8 806,3 839,2
3,8
5,1
6,4
7,7
9,3
13,3
13,3
14,8
2450
2580
2695
2755
2719
2723
2723
3159
Pramen: Asociace stavebních spořitelen
Závěr Bydlení patří mezi nejdůležitější základní potřeby člověka. Má nezanedbatelný význam pro celou společnost. Sociální, ekonomický a kulturní vývoj v zemi závisí na kvalitě a dostupnosti bydlení. Otázkou bydlení se ve značné míře zabývá i stát tím, že se snaží vytvářet takové legislativní podmínky, aby se financování vlastního bydlení stalo dostupným pro každého.
Bydlení bývá velmi nákladná záležitost a proto je to pokládáno za největší životní investici zatěžující rozpočet na několik desítek let. Cílem této bakalářské práce bylo
zachytit
historický vývoj ve financování bydlení, možnosti financování bydlení a analýza jednotlivých produktů.
Vývojem bydlení se zabývá první kapitola a zachycuje zde vývoj ve financování bydlení a role státu. Je zde zachycen vývoj v období po druhé světové válce do roku 1989, kdy se bytová výstavba týkala zejména nové bytové výstavby, která byla financována právě zejména státem.
Dále je v této práci věnována pozornost možnostem financování bydlení a teoretická analýza a porovnání zdrojů
financování bydlení. Zaměřila jsem se zejména na využití úvěru
poskytnutého ze stavebního spoření a dále hypotečního úvěru. Pro porovnání jsem uvedla příklady Stavební spořitelny České spořitelny, a.s. a České spořitelny, a.s. Jsou zde přiblíženy jednotlivé fáze stavebního spoření a formy státní podpory, které jsou klientům poskytovány. Je zde vymezena podstata fungování stavebního spoření a jednotlivé fáze stavebního spoření. Další část bakalářské práce je věnován porovnání produktů na praktických příkladech.
Každá banka se snaží zajistit si návratnost úvěrů i s úroky. Proto vyžaduje určité podmínky, které musí být splněny k poskytnutí úvěru.
Zejména prověřuje klienta v oblasti jeho
finančních možností, kvalita investičního záměru a hodnota a vhodnost zástavy atd.
Další části této bakalářské práce se zabývám porovnáním produktů stavebních spořitelen. Stavební spořitelny se snaží v konkurenčním boji získat klienta především v rozšíření nabídek úvěrů, a různými jinými bonusy za uzavření smlouvy o stavebním spoření. Jednotlivé
stavební spořitelny upravují obchodní podmínky odlišnou výší splátek, poplatků za uzavření smlouvy, doby splatnosti, poplatků při vypovězení a převodu smlouvy i úrokových sazeb a vkladů.
Rok 2004 byl přelomovým rokem v desetileté historii stavebního spoření v České republice, protože došlo k významné změně zákonného rámce provozování systému. Připravované změny právní úpravy, které vstoupily v platnost 1. 1. 2004 znamenaly pro mnoho občanů motiv k urychlení rozhodnutí o uzavření smlouvy o stavebním spoření ještě v roce 2003. V roce 2004 byl naopak pokles s blížícím se stavem nasycenosti trhu. A došlo tak k poklesu počtu nových uzavřených smluv. Na druhé straně byl rok 2004 rekordním v počtu úvěrových případů i objemu financovaných bytových potřeb klientů. Tento vývoj je přirozený a bude v příštích letech pokračovat. Stavební spořitelny jsou
připraveny tento trend nadále
podporovat a napomáhat tak plnění hlavního cíle systému stavebního spoření, kterým je financování bytových potřeb klientů. Toto se však musí dít při důrazu na stabilitu systému a jistotu klienta. Navzdory všem zhoršujícím se podmínkám je stavební spoření stále výhodnou investicí. Je to zejména díky státní podpoře k úsporám. Výhodou z hlediska sátu je výrazná akumulace vázaných finančních prostředků střadatelů po dobu min. 6 let, což umožňuje plné financování úvěrů i bytových potřeb ze stavebního spoření. Cílem bakalářské práce bylo zhodnotit možnosti financování bydlení, vypracovat analýzu těchto nástrojů financování. Dospěla jsem k názoru, že není možné jednoznačně označit produkt, který je výhodnější. Každý má své výhody a nevýhody. Záleží především na prioritách a finančních možnostech klienta. Na závěr bych chtěla podotknout, že obchodní politika těchto produktů se velmi rychle mění a proto je třeba těmto změnám věnovat patřičnou pozornost, protože i to můžeme zohlednit při finálním výběru produktu.
Seznam grafů a tabulek Graf 1: Bytová výstavba v ČR Graf 2: Přiznaná státní podpora a její vliv na HDP Graf 3: Státní podpora vyplacená k hypotečním úvěrům od roku 1996 Graf 4: Počet a objem financovaných případů ( stavební spoření a hypotéky) Graf 5: Tržní podíl hypotečních bank dle počtu hypotečních úvěrů k 31.12.2005 Graf 6: Účel poskytnutých úvěrů v roce 2004 Graf 7: Podíl stavebních spořitelen na trhu dle počtu smluv v roce 2005
Tabulka 1: Výše úrokových sazeb pro produkt BONUS Tabulka 2 : Kombinace HÚ a ÚSS Tabulka 3 : Vývoj stavebního spoření
Použitá literatura 1. SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení vyd. Praha: Grada Publishing spol.s.r.o. 2001
ISBN 80-247-127-8
2. SŮVOVÁ, H a kol: Specializované bankovnictví 1.vyd. Praha: Bankovní institut, 1997. 398. ISBN 80-902243-49-2 3. ŠEDOVÁ, J.: Právní základy bankovnictví České republiky. Brno: Masarykova univerzita v Brně, 2001. 119 s ISBN 80 -210-2732-0. 4. Stavební spoření se Všeobecnou stavební spořitelnou Komerční banky,a.s. Český Těšín: Agave, 1999 78s. ISBN 80-86160-30-0. 5. ŠULC, J.: Systém státních podpor finančních produktů In Sborník příspěvků z konference Veřejná podpora dlouhodobého spoření obyvatelstva. I vyd. Liberec: Technická univerzita v Liberci, 2002 s.11-54- ISBN 80- 7083-626-1 6. SYROVÝ, P. : Financování vlastního bydlení 4. přepr. vyd. Praha: Grada Publishing, 2005 124 s ISBN 80-247-1097-8. 7. Zákon 586/1992 Sb., o daních z příjmů 8. KODÝTEK,P.: Novela zákona o stavebním spoření : Jak dopadla novela zákona 96/1993 o stavebním spoření . 9. PRČÍK,.T.: Stavební spoření v kostce.1 vyd.Brno: Vydavatelství ERA, 2002.124s. ISBN 80-86517-29-2 10. DOUCHA,R.:
Stavební
spoření.
Praha:
Grada
Publishing,
1999.
89s
ISBN 80-7169-894-6. 11. Měšec.cz: Změny ve stavebním spoření < Vývoj- stavebního spoření [online] < http://stavebni-spořeni. Mesec.cz/ vyvoj-stavebniho sporeni/?SID=ISSN1213-4414 12. Zákon č.21/1992 Sb., o bankách, ve znění pozdějších předpisů 13. Zákon č.96/1993 Sb.,o stavebním spoření a státní podpoře stavebního, spoření ve znění pozdějších předpisů 14. Zákon 190/2004Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů 15. Zákon 423/2003 Sb., o stavebním spoření, ve znění pozdějších předpisů
Internetové zdroje
1. Českomoravská stavební spořitelna, a.s.
2. ČS- stavební spořitelna, a.s. 3. Všeobecná stavební spořitelna komerční banky,a.s. 4. Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. 5. Wüstenrot-stavební spořitelna,a.s. 6. HYPO-stavební spořitelna,a.s.http://www.hypos.cz 7. Asociace českých stavebních spořitelen http://www.acss.cz
