Marktwerking en prijsvorming in de vrije beroepen. Paul Cavelaars. 1. Inleiding

Marktwerking en prijsvorming in de vrije beroepen Paul Cavelaars

1. Inleiding De afgelopen jaren heeft de Nederlandse overheid een aantal initiatieven genomen ter bevordering van de concurrentie in de vrije beroepen. 1 Met name omtrent de gevolgen voor de kwaliteit en de prijs van de verrichte diensten bestaat – ook bij de consument – evenwel nogal wat onduidelijkheid. De discussie over de regulering van de vrije beroepen is bepaald niet nieuw. Adam Smith fulmineerde reeds in 1776 tegen de verlenging van de opleidingstijd en de beperking van het aantal gezellen per meester, regels die volgens hem geen kwaliteitsgarantie boden en uitsluitend dienden om de prijs hoog te houden. 2 Friedman en Kuznets (1945) stellen de restrictieve houding van diverse beroepsgroepen ten aanzien van nieuwe toetreders op één lijn met de middeleeuwse gilden. Het afgelopen decennium staan de vrije beroepen in Nederland vooral in de belangstelling door het overheidsbeleid gericht op marktwerking. Een toename van de concurrentie in de vrije beroepen kan gevolgen hebben voor de marktstructuur, het gedrag van marktpartijen en de door hen geleverde prestaties. Dit artikel ambieert niet het hele palet aan gevolgen van marktwerking in kaart te brengen; het richt zich vooral op de gevolgen voor de prijsvorming. De economische theorie voorspelt dat een toename van de concurrentie leidt tot een lager tariefniveau. 3 De gevolgen voor de tariefspreiding zijn minder eenduidig: enerzijds zal een eventuele kruissubsidiëring worden beëindigd en zullen dure, inefficiënte aanbieders het niet kunnen bolwerken; anderzijds kan meer concurrentie leiden tot een toenemende differentiatie van het productaanbod en daarmee tot een toenemende prijsdifferentiatie. Of de door de theorie voorspelde prijsontwikkeling zich ook daadwerkelijk voordoet, is niet alleen interessant voor de toetsing van het mededingingsbeleid, maar ook vanuit het standpunt van de centrale bank. Vrije prijsvorming bevordert de prijsflexibiliteit, die van belang kan zijn als aanpassingsmechanisme na economische schokken. Daarnaast heeft een toename in marktwerking in beginsel een drukkend effect op het 1

Voorbeelden hiervan zijn de accountants, notarissen, advocaten, makelaars, apothekers, loodsen, assurantiebemiddelaars, gerechtsdeurwaarders en taxichauffeurs. Zie Ministerie van Economische Zaken (2002) voor een overzicht van initiatieven in het kader van het in 1994 in gang gezette MDW-traject (Marktwerking, Deregulering en Wetgevingskwaliteit). 2 Zie Kleiner (2000). 3 Zie bijvoorbeeld Tirole (1988).

-2-

prijsniveau. Voor de analyse van de prijsontwikkeling maakt dit artikel gebruik van de beschikbare gegevens voor twee specifieke markten – de makelaardij en het notariaat. Dit leidt tot de conclusie dat de marktwerking in deze beide sectoren niet of nauwelijks tot prijsdaling heeft geleid. Het artikel is als volgt opgebouwd. Paragraaf 2 beschrijft de relevante economische theorie. Paragraaf 3 besteedt aandacht aan mogelijke vormen van regulering in de vrije beroepen en de effecten hiervan. In paragraaf 4 komen twee case studies aan de orde. Er wordt ingegaan op de ontwikkelingen in de makelaardij en het notariaat, meer in het bijzonder op het gemiddelde niveau en de differentiatie van de tarieven. Paragraaf 5 concludeert.

2. Theorie: publieke versus private belangen De vrije beroepen genieten van oudsher een beschermde status. Ze zijn aan relatief strenge regels onderworpen. Dit kan op twee gronden worden verklaard. De ene verklaring gaat uit van het bestaan van marktimperfecties, terwijl de andere verklaring er van uitgaat dat regelgeving sterk wordt beïnvloed door de lobby-activiteiten van belangengroepen. De beide verklaringen zijn als complementair te beschouwen voor wat betreft de beschrijving van de werkelijkheid, maar ze staan diametraal tegenover elkaar als het gaat om de wenselijkheid van regulering. In de eerste visie dient regulering ter correctie van marktfalen en dient het publieke belangen. Volgens de tweede visie zou regulering vooral private belangen – die van de zittende beroepsbeoefenaren – ten goede komen. Beide visies worden hieronder kort besproken.

4

Correctie van marktfalen De vrije beroepen worden gekenmerkt door het bestaan van informatie-asymmetrieën tussen de professional en de cliënt. Het gaat in de meeste gevallen om zeer gespecialiseerde verrichtingen, waarvan de kwaliteit pas na verloop van tijd (soms jaren nadat het contract is afgewikkeld) door de consument kan worden beoordeeld. 5 Als consumenten de kwaliteit van de dienstverlening niet goed kunnen beoordelen, zullen aanbieders niet op grond van kwaliteit maar uitsluitend op basis van prijs 4

Zie bijvoorbeeld Maks, Faure en Philipsen (2000) voor een uitgebreider literatuuroverzicht. In een aantal situaties kan de kwaliteit van de dienstverlening zelfs helemaal niet door de consument worden beoordeeld. Zo zullen onvolkomenheden in een notariscontract slechts in een klein deel van de gevallen (voornamelijk in geval van een dispuut tussen bij de transactie betrokken partijen) aan het licht komen. Indien een dergelijk dispuut zich niet voordoet, kan de cliënt ten onrechte de indruk hebben dat de dienstverlening van goede kwaliteit was. 5

-3-

door de consument worden geselecteerd. Dit betekent dat aanbieders geen prikkel hebben om goede kwaliteit te leveren, waardoor de gemiddelde kwaliteit van de dienstverlening achteruitgaat (‘negatieve selectie’). 6 Het pas achteraf kunnen beoordelen van de kwaliteit is niet zo bezwaarlijk als een reeks transacties plaatsvindt. In dat geval heeft de professional er belang bij een goede reputatie op te bouwen. Kenmerkend voor de vrije beroepen is evenwel dat veel cliënten infrequent gebruik maken van de betreffende dienstverlening. De meeste mensen komen slechts enkele keren in hun leven bij een notaris, advocaat of makelaar. Dit heeft tot gevolg dat het reputatiemechanisme niet goed werkt. Voorts komen bij de vrije beroepen veelvuldig externe effecten voor, dat wil zeggen gevolgen voor anderen dan de afnemer van de betreffende diensten. Negatieve externe effecten door het leveren van dienstverlening van een te lage kwaliteit kunnen zich bijvoorbeeld voordoen in de medische beroepen (denk aan de verspreiding van besmettelijke ziekten), het notariaat (het ontstaan van rechtsonzekerheid) en het loodswezen (onveilige verkeerssituaties op het water). De beschreven vormen van marktfalen (informatie-asymmetrieën, falend reputatie-mechanisme, externe effecten) kunnen leiden tot dienstverlening van een lagere kwaliteit dan maatschappelijk gewenst is. Overheidsregulering kan nodig zijn om een dergelijke verlaging van de kwaliteitsstandaard te voorkomen. De genoemde vormen van marktfalen gelden overigens met name voor de consumentenmarkt. Als notarissen, accountants en makelaars zaken doen met het bedrijfsleven vinden zij doorgaans professionele partijen tegenover zich, zodat de informatieasymmetrie in mindere mate geldt. 7 Omdat bedrijven op regelmatige basis gebruik maken van de diensten van vrije beroepsbeoefenaren werkt ook het reputatiemechanisme in de zakelijke dienstverlening beter dan in geval van de dienstverlening aan consumenten. Rent-seeking Een andere richting in de literatuur stelt dat regulering het gevolg is van lobby-activiteiten door belangengroepen (‘rent-seeking’). Als belangengroepen erin slagen de autoriteiten te beïnvloeden, kan dit tot gevolg hebben dat regulering vooral het eigenbelang van deze groepen dient. De theorie voorspelt dat belangengroepen effectiever zijn naarmate zij een relatief kleine, homogene achterban vertegenwoordigen, terwijl de kosten van regulering op een grote, minder goed georganiseerde

6

Zie Akerlof (1970). Van den Bergh en Faure (1991) concluderen dat regulering met name in de medische sector (artsen, apothekers) tot relatief hoge inkomens leidt. Zij schrijven dit toe aan het feit dat de andere beroepsgroepen (advocaten, architecten) vaker te maken hebben met een ‘countervailing power’ in de vorm van professionele cliënten. 7

-4-

groep kunnen worden afgewenteld. 8 De vrije beroepsgroepen voldoen aan deze beschrijving van effectieve lobbygroepen.

9

Regulering kan maatschappelijke kosten met zich brengen als de toetredingsmogelijkheden tot een bepaalde markt worden beperkt, hetgeen kan leiden tot een economische machtspositie bij de ‘insiders’. In dat geval heeft de consument weinig keuzemogelijkheid, of het ontbreekt hem/haar aan informatie daarover. De zittende beroepsbeoefenaren kunnen hierdoor winsten maken die uitgaan boven het rendement dat bedrijfseconomisch als redelijk kan worden gezien, terwijl de consument een te hoge prijs betaalt. De hoge prijs kan daarnaast tot gevolg hebben dat minder van de betreffende dienstverlening gebruik wordt gemaakt dan maatschappelijk gezien optimaal is. Een gebrek aan concurrentie leidt in deze visie daarom niet alleen tot een herverdeling tussen consumenten en producenten, maar ook tot een verlaging van de totale welvaart (‘deadweight loss’). De hierboven beschreven visies vullen elkaar goed aan. De aanwezigheid van marktimperfecties betekent dat enige regelgeving doorgaans wenselijk is uit maatschappelijk oogpunt. Rent-seeking gedrag van private partijen impliceert dat de overheid bij de totstandkoming van deze regelgeving moet opletten dat de regels niet onnodig restrictief zijn, met name ten aanzien van potentiële markttoetreding. 3. Regulering: vormgeving en effecten Overheidsregulering of zelfregulering? Regulering van de vrije beroepen kan plaatsvinden door de overheid of via zelfregulering door de beroepsgroep. Het belangrijkste argument voor zelfregulering is dat de beroepsgroep zelf over meer specifieke kennis beschikt. Daar staat tegenover dat de beroepsgroep minder sterke prikkels heeft om op de naleving van kwaliteitsstandaarden toe te zien. Weliswaar heeft de beroepsgroep als geheel belang bij een goede reputatie, maar de maatschappelijke gevolgen van dienstverlening van inferieure kwaliteit zullen alleen door de overheid voldoende zwaar worden gewogen. Ook in gevallen van zelfregulering is derhalve voor de overheid een rol weggelegd als controleur, ter waarborging van het publieke belang.

8 9

Zie Olson (1965). Zie Van den Bergh (1999).

-5-

Aangrijpingspunten van (de-)regulering Diverse vormen van regulering zijn of waren van toepassing op de vrije beroepen. Als gevolg van de MDW-operatie zijn in diverse deelsectoren onnodig knellende regels overboord gezet: •

titelbescherming: dit houdt in dat alleen titelhouders een bepaald beroep mogen uitoefenen. Een alternatief hiervoor is certificering. Deze variant handhaaft de kwaliteitstoets die besloten ligt in de titelbescherming, maar staat toe dat consumenten zelf beslissen of ze een gecertificeerde of een niet-gecertificeerde beroepsbeoefenaar kiezen. 10 In het kader van de MDW-operatie is de titelbescherming voor makelaars afgeschaft. In reactie hierop heeft de beroepsgroep zelf initiatieven genomen voor certificering;

•

domeinmonopolie: dit betreft het geheel van voorbehouden handelingen. Naarmate de lijst van handelingen die onder het domeinmonopolie vallen meer omvattend is, wordt de vraag pregnanter of deze niet onnodig restrictief is. Regelmatige toetsing kan voorkómen dat de lijst verouderd raakt door de opkomst van nieuwe beroepen. Als onderdeel van het MDW-proces is nagegaan welke handelingen die uitsluitend door tandartsen mochten worden verricht ook aan mondhygiënisten kunnen worden overgelaten; verruiming van het domeinmonopolie van advocaten heeft tot gevolg gehad dat advocaten in dienst van bijvoorbeeld een vakbond of verzekeringsmaatschappij processen mogen voeren; 11

•

capaciteitsbeperkingen: dit geschiedt op diverse manieren, zoals via vestigingsbeleid (onder het oude regime kon een notaris pas worden benoemd als er een plaats vrij kwam),12 de beperkte uitgifte van vergunningen (was van toepassing op taxi’s, maar is inmiddels afgeschaft), of via een beperking van het aantal opleidingsplaatsen (de numerus fixus voor geneeskunde);

•

reclameregels: het verbod op – dan wel gedragsregels ten aanzien van – reclame, of bepaalde vormen van reclame. Dergelijke beperkingen gelden, in afgezwakte vorm, nog voor advocaten, notarissen en medici;

•

tariefregulering: de overheid kan minimumtarieven instellen om overmatige prijsconcurrentie te voorkomen, of maximumtarieven om te verhinderen dat de beroepsgroep misbruik maakt van haar beschermde positie. De wens om zowel te hoge als te lage tarieven te vermijden, heeft de overheid er in een aantal gevallen toe gebracht het tarief volledig vast te leggen. Voorheen kwam het veelvuldig voor dat de beroepsgroep zelf tariefafspraken maakte, maar tegenwoordig is dat verboden. Hetzelfde geldt voor niet-bindende afspraken over de prijsvorming –

10

Zie Kleiner (2000). Zie Ministerie van Economische Zaken (1998) en Van den Bosch (2001). 12 Zie Koole en Sandriman (2001). 11

-6-

bijvoorbeeld in de vorm van adviestarieven – omdat zulke afspraken een vrije prijsvorming belemmeren. Effecten van regulering: marktstructuur, gedrag en prestaties Bij de beoordeling van marktwerking wordt veel gebruik gemaakt van het zogeheten structureconduct-performance-paradigma. 13 Deze benadering neemt als uitgangspunt dat liberalisering zowel van invloed is op de structuur van de betrokken markt als op het gedrag van de aanbieders in deze markt. Deze veranderingen zullen gevolgen hebben voor de prestaties van ondernemingen. Marktstructuur, gedrag en prestaties kunnen in beginsel worden afgemeten aan de hand van een groot aantal indicatoren. 14 Indicatoren voor de marktstructuur zijn de concentratiegraad, het aantal nieuwe aanbieders dat gedurende een bepaalde periode toetreedt en het aantal bedrijfsbeëindigingen dat plaatsvindt. Een lagere concentratiegraad en meer marktdynamiek wijzen doorgaans op een sterkere mate van concurrentie. Voor wat betreft het marktgedrag kan worden gedacht aan de diversiteit van het productenpakket, de inspanningen op het gebied van onderzoek en ontwikkeling en de uitgaven aan reclame. Toenemende concurrentie zal ertoe leiden dat bedrijven zich via productdifferentiatie, innovatie en reclame proberen te onderscheiden van hun concurrenten. Maar als de concurrentie verder toeneemt, zullen de winstmarges afnemen zodat bedrijven het zich steeds moeilijker kunnen veroorloven geld uit te geven aan productontwikkeling en reclame. De relatie tussen het marktgedrag (afgemeten aan de genoemde indicatoren) en de concurrentiegraad is derhalve niet eenduidig. Indicatoren voor de marktprestaties zijn bijvoorbeeld de ontwikkeling van de winstmarge, de bedrijfskosten en de totale verkopen van alle bedrijven in de relevante deelmarkt tezamen. Een lagere winstmarge, een meer efficiënte kostenstructuur en een hogere totale omzet wijzen op een toename van de concurrentie tussen bedrijven. De meeste van de genoemde criteria zijn in beginsel bruikbaar voor een analyse van de vrije beroepen. Er is evenwel weinig kwantitatieve informatie voorhanden over de marktstructuur, het gedrag en de marktprestaties van de vrije beroepen. De casestudies in paragraaf 4 van dit artikel beperken zich daarom tot een analyse van de prijsvorming. Dit roept direct de vraag op of

13

Zie Martin (1993) voor een overzicht van de ontwikkeling van deze benadering. Zie Van Bergeijk en Haffner (1996, hoofdstuk 3) en Van de Coevering en Van der Werff (2002) voor toepassingen. 14 De diverse indicatoren moeten steeds in onderlinge samenhang worden bezien. Individuele indicatoren worden immers ook door andere factoren dan de mate van concurrentie beïnvloed.

-7-

marktwerking niet zal leiden tot een daling van prijs èn kwaliteit. Het belang van de consument is immers tenminste twee-dimensionaal: een goed product en een lage prijs. Voor we overgaan tot de aangekondigde casestudies, wordt derhalve eerst aandacht besteed aan de bevindingen van de literatuur over het verband tussen regulering enerzijds en prijs en kwaliteit anderzijds. Effecten van regulering: kwaliteit en prijs Regulering van de vrije beroepen is veelal bedoeld ter bevordering van de kwaliteit van de dienstverlening. Maar wordt dit doel ook daadwerkelijk bereikt? Regulering heeft doorgaans een positief effect op de gemiddelde kwaliteit van de beroepsbeoefenaars. Maar voor de consument gaat het uiteindelijk niet om de kwaliteit van de input (hier: de professional), maar om de kwaliteit van de output (hier: de dienstverlening). Regulering maakt het voor nieuwe aanbieders moeilijker de markt te betreden. Er zijn tenminste drie mechanismen waarlangs toetredingsdrempels de kwaliteit van de dienstverlening kunnen verlagen. 15 Ten eerste kan substitutie plaatsvinden naar laagwaardiger dienstverlening. Een voorbeeld: als relatief eenvoudige medische verrichtingen uitsluitend mogen worden verricht door dure specialisten, zullen sommige patiënten besluiten zelf te gaan ‘dokteren’, eventueel met behulp van kwakzalvers. In de tweede plaats kunnen restricties (bijvoorbeeld een te uitgebreid domeinmonopolie) tot gevolg hebben dat hoog opgeleide professionals een deel van hun tijd besteden aan verrichtingen die lager gekwalificeerde professionals even goed kunnen doen. Dit leidt tot een inefficiënt gebruik van de beschikbare capaciteit. Als derde geldt dat kwaliteit een functie is van de kundigheid èn de beschikbaarheid van professionals. Capaciteitsbeperkingen in de zorg kunnen ertoe leiden dat de gemiddelde arts zeer kundig is, maar als patiënten door diezelfde capaciteitsbeperkingen ook langer op een wachtlijst staan, kan dit per saldo een negatieve invloed hebben op de gezondheid. Eén van de zeldzame studies naar regulering en kwaliteit – Carroll en Gaston (1981) – onderzoekt diverse gereguleerde beroepen en constateert in de meeste gevallen een negatief verband tussen de gehanteerde kwaliteitsmaatstaven en de restrictiviteit van de regulering. Dat wil zeggen: stringentere regels corresponderen gemiddeld genomen met een lagere kwaliteit. 16 Zelfs als een positief verband zou bestaan tussen concurrentiebeperking en kwaliteit, kan de vraag worden gesteld of een beperking van de toetreding noodzakelijk is om de kwaliteit te bewaken. Wellicht zijn andere, minder concurrentie-beperkende, maatregelen even effectief. Dit geldt voor de hierboven reeds genoemde certificering, in plaats van titelbescherming. Een andere mogelijkheid is 15

Zie Friedman (1962), pp. 155-157.

-8-

de instelling van kwaliteitsstandaarden, in combinatie met regelmatige toetsing daarvan door de overheid. Meer transparantie over de performance (bijvoorbeeld het aantal klachten dat over een beroepsbeoefenaar of instelling is ingediend) kan ook een positieve bijdrage leveren aan aandacht voor kwaliteit, zonder dat hiervoor de toetreding hoeft te worden beperkt. Beroepsorganisaties èn consumentenorganisaties dienen een rol te spelen bij het opstellen van de criteria waarop de beroepsgroep wordt beoordeeld. Daar waar de kwaliteit pas achteraf kan worden beoordeeld (en dat geldt voor de meeste vrije beroepen), bestaat behoefte aan een goede aansprakelijkheidsregeling, zodat fouten bij de dienstverlening achteraf door de rechter kunnen worden beoordeeld. 17 De economische theorie is duidelijk over de gevolgen van concurrentiebeperkende regulering voor het prijsniveau. Belemmering van de toetreding van nieuwe aanbieders tot de markt geeft de insiders een economische machtspositie, die tot uiting komt in een hoog prijsniveau. 18 Er is enig empirisch onderzoek verricht naar de gevolgen van toetredingsdrempels voor de prijszetting in de vrije beroepen. Diverse auteurs vinden een positief verband tussen specifieke toetredingsbarrières en de beloning van de beschermde beroepsgroepen. 19 Dat geldt voor Zweifel en Eichenberger (1992) in een cross-country studie naar de medische beroepen en voor Bortolotti en Fiorentini (1999) voor een studie naar Italiaanse accountants. Kleiner (2000) analyseert de beloning van beschermde beroepsgroepen in de Verenigde Staten ten opzichte van niet-beschermde beroepen met een vergelijkbaar profiel. Hij berekent dat regulering een substantieel opwaarts effect heeft op het uurloon van advocaten (+10%) en tandartsen (+30%). Voor wat betreft Nederland geeft Van Hulst (1996) een overzicht van kwantitatieve schattingen van de maatschappelijke kosten van regulering. Hij noemt als kosten 110 tot 130 miljoen euro per jaar voor de makelaardij, 160 miljoen euro per jaar voor notarissen en 140 miljoen euro per jaar voor apothekers, al dient te worden opgemerkt dat dergelijke cijfers met een relatief grote onzekerheidsmarge omgeven zijn. 20 De gevolgen van concurrentiebeperkende regulering voor de prijsdifferentiatie zijn minder eenduidig. Het ontbreken van prijsdifferentiatie kan wijzen op een situatie van volkomen concurrentie, maar kan ook het gevolg zijn van door de overheid gereguleerde prijzen of prijsafspraken tussen bedrijven. Als overheidsregulering afwezig is en prijsafspraken tussen

16

Het betreffende artikel onderzoekt zeven in de VS gereguleerde beroepen, te weten elektriciens, tandartsen, loodgieters, optometristen, veterinair inspecteurs, makelaars en dierenartsen. 17 Zie Maks, Faure en Philipsen (2000) en Van den Berg en Faure (1991). 18 Zie Tirole (1988, hoofdstuk 1). 19 De beloning is nauw gerelateerd aan het prijsniveau. 20 De door Van Hulst genoemde bedragen zijn gebaseerd op door hem geciteerde eerdere empirische studies. De in Van Hulst (1996) vermelde guldensbedragen zijn omgerekend naar euro en vervolgens afgerond.

-9-

bedrijven niet mogelijk zijn (bijvoorbeeld door strenge wetgeving en effectieve controle), dan zullen bedrijven – waar mogelijk – streven naar productdifferentiatie om de intensiteit van de prijsconcurrentie te doen afnemen. 21 Door het eigen product onderscheidende kenmerken mee te geven (bijvoorbeeld een positief imago, of een gunstige verkooplokatie) wordt de consument minder gevoelig voor prijsverschillen en neemt de pricing power van bedrijven toe. Dat kan gepaard gaan met prijsdifferentiatie, maar dat hoeft niet. In geval van differentiatie naar kwaliteit ontstaan verschillende prijs-kwaliteit-combinaties. 22 In geval van differentiatie naar lokatie ontwikkelt elke aanbieder een eigen clientèle, maar die hoeft niet samen te gaan met prijsdifferentiatie. 23

4. Marktwerking en prijsvorming: twee case-studies De introductie van marktwerking in de vrije beroepen geeft veel stof tot discussie. Het bevreemdt daarom enigszins dat er tot dusver zo weinig aandacht is geweest voor het toetsen van de gevolgen van het mededingingsbeleid voor de prijsvorming in de diverse deelmarkten. De belangrijkste verklaring hiervoor is de geringe beschikbaarheid van prijsinformatie. Daar komt evenwel bij dat de beschikbare cijfers nauwelijks aan een nadere analyse worden onderworpen. Deze paragraaf doet een aanzet hiertoe voor twee specifieke deelmarkten: de makelaardij en het notariaat. De reden voor deze keuze is dat voor andere markten geen bruikbare prijsinformatie werd gevonden. Meer transparantie met betrekking tot de gehanteerde tarieven in andere vrije beroepen (voor zover de tarieven niet door de overheid worden voorgeschreven) zou een betere monitoring van de effecten van marktwerking mogelijk maken. Marktwerking en prijsvorming in de makelaardij Het afgelopen decennium is de makelaardij – die lange tijd gekenmerkt werd door een door de overheid toegestane zelfregulering met betrekking tot de tariefstelling – in enkele stappen geliberaliseerd. In juli 1993 werden prijsafspraken verboden op grond van de Wet Economische Mededinging. De NVM – de grootste beroepsorganisatie van makelaars – stapte over op adviestarieven, die vervolgens in 1999 zijn geschrapt. Per 1 maart 2001 heeft de overheid de

21

Zie Tirole (1988, hoofdstuk 7). Een voorbeeld hiervan is dat sommige mensen bereid zijn extra te betalen voor een kop koffie op een terras, terwijl anderen de voorkeur geven aan een goedkopere kop koffie uit de automaat. 23 Een voorbeeld hiervan is dat een kapper in Groningen en een kapper in Den Bosch niet bang hoeven zijn dat ze klanten aan elkaar zullen kwijtraken (spatiële differentiatie). Maar ze kunnen best even duur zijn. 22

- 10 -

wettelijk geregelde beëdiging en titelbescherming van makelaars in onroerende zaken afgeschaft. Dit betekent dat vastgoedbemiddelaars zich met ingang van die datum ook makelaar mogen noemen. De vraag die zich direct opdringt, is welke gevolgen de liberalisering van de makelaardij heeft gehad voor het niveau en de differentiatie van de tarieven. Hierover zijn weinig gegevens beschikbaar. Een zeldzame bron van informatie over de tariefstelling van makelaars na het vervallen van de adviestarieven is een in 2000 in opdracht van de Vereniging Eigen Huis (VEH) en de Consumentenbond gehouden enquête. 24 De data uit deze enquête worden hieronder nader geanalyseerd. Met betrekking tot het tariefniveau komt uit de enquête naar voren dat de gemiddelde courtage bij aankoop tussen 1993 (het jaar waarin de bestaande prijsafspraken werden verboden) en 1999 met 0,11 procentpunt is gedaald, terwijl de gemiddelde verkoopcourtage in dezelfde periode met 0,07 procenpunt is afgenomen (zie tabel 1). Daarbij moet worden aangetekend dat de tarieven zijn uitgedrukt als percentage van de huizenprijzen, terwijl de kosten die een makelaar maakt bij de bemiddeling van een woning vrijwel ongerelateerd zijn aan de waarde van het verhandelde object. 25 Rekening houdend met de gemiddelde prijsstijging van woningen sinds 1993 en de ontwikkeling van de loonkosten (de belangrijkste kostenpost van een makelaarskantoor) kan indicatief worden berekend dat de winstmarge van makelaars in de periode 1993-99 meer dan verdrievoudigd is. 26 Dit lijkt in strijd met de stelling dat de liberalisering van de makelaardij zou hebben geleid tot een toename van de onderlinge concurrentie. In het geval van een effectieve liberalisering zorgen potentiële toetreders er immers voor dat de zittende beroepsbeoefenaren geen overwinsten kunnen behalen. Het rapport van de Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond biedt geen nadere informatie over de tariefontwikkeling in de loop van de tijd, maar heeft de tariefstelling van makelaars wèl uitgesplitst naar beroepsorganisatie. Ervan uitgaande dat de NVM als ‘insiders’ kunnen worden 24

Zie VEH en Consumentenbond (2000). Zie Schroeter (1987). 26 De toename van de omzet is bij benadering gelijk aan de toename van het aantal bemiddelde woningen, gecorrigeerd voor de ontwikkeling van de gemiddelde courtage (-5%) en voor de ontwikkeling van de huizenprijzen (+112%). De toename van de bedrijfskosten wordt benaderd door de ontwikkeling van het aantal medewerkers, gecorrigeerd voor de loonkosten. Er wordt hier uitgegaan van de aanname dat de loonkosten van de medewerkers van een makelaarskantoor gelijke tred hebben gehouden met de algemene loonkosten, inclusief de sociale lasten van de werkgever (+21%) en van de aanname dat het aantal bemiddelde woningen per medewerker in de periode 1993-99 gelijk is gebleven (in werkelijkheid is dit gestegen, zie VEH en Consumentenbond, 2000). Uitgaande van een winstmarge aan het begin van de periode van 13% van de omzet (dit is het gemiddelde voor 1986-92, zie Van Dalen, 1995) kan worden berekend dat de winstmarge in 1999 25

- 11 -

aangemerkt terwijl de overige makelaars de ‘outsiders’ op deze markt zijn,27 vormen verschillen tussen de NVM- en de overige makelaars een indicatie voor de potentiële effecten van liberalisering. Er is een aantal opvallende verschillen tussen NVM-leden en overige makelaars. Zo zijn de NVMmakelaars significant duurder dan hun collega’s (zie tabel 1). Nu kan worden betoogd dat NVMleden gemiddeld een hogere kwaliteit bieden. Dit kwaliteitsverschil zou dan met name worden veroorzaakt door de ERU- en Garantiemakelaars, die zich profileren door extra dienstverlening. 28 Een alternatieve berekening, waarbij de ERU- en Garantiemakelaars tot de niet-NVM-makelaars worden gerekend, heeft evenwel geen invloed op de conclusie dat de NVM-leden significant duurder zijn. Het gemiddeld hogere tarief lijkt derhalve niet te worden verklaard door verschillen in de kwaliteit van de dienstverlening. Een mogelijke verklaring voor het duurder zijn van de NVM-makelaars is te vinden in het concurrentievoordeel dat de vereniging bezit door het NVM-systeem voor informatie-uitwisseling. 29 Een woning die bij een NVM-makelaar nieuw wordt aangeboden, wordt direct doorgegeven aan andere NVM-makelaars, maar wordt pas na enkele dagen publiek gemaakt. Dit betekent dat cliënten van een NVM-makelaar direct kunnen reageren op nieuw aanbod, terwijl cliënten van niet-NVMmakelaars pas na enkele dagen diezelfde kans krijgen (als het betreffende object dan nog niet is verkocht). NVM-klanten krijgen informatie over objecten en kunnen daar hun voordeel mee doen vóórdat deze informatie publiek beschikbaar komt. Dit is een geval van handel met voorkennis, die in het geval van onroerend goed echter legaal is. Nu panden gemiddeld enkele maanden te koop staan, is de waarde van deze voorkennis minder groot dan in een verkopersmarkt, zoals de afgelopen jaren met name in de grote steden het geval was. Maar ook in een kopersmarkt geldt dat de meest aantrekkelijke objecten op deze manier vaak zijn verkocht voordat niet-NVM-klanten hiervan kennis hebben kunnen nemen. De winst die de NVM-makelaars door middel van het informatieuitwisselingssysteem genereren, wordt geschat op ongeveer 65 miljoen euro (zie tabel 2). Dit komt overeen met circa 430 euro per bemiddelde transactie, ofwel gemiddeld circa 24.600 euro per

moet zijn toegenomen tot circa 47% van de omzet, dat wil zeggen meer dan drie keer de winstmarge in 1993 (zie de bijlage voor een gedetailleerde toelichting op de berekening). 27 Deze aanname wordt ondersteund doordat de NVM-makelaars een dominante marktpositie innemen: de NVM heeft circa 2600 aangesloten makelaars, tegenover resp. 550 en 380 leden voor de twee kleinere verenigingen. 28 Het VEH/Consumentenbond-rapport rekent de ERU-makelaars en de Garantiemakelaars niet tot de NVMmakelaars, omdat ze onder een andere ‘vlag’ opereren. Deze groep wordt hier tot de NVM-makelaars gerekend, omdat de betreffende makelaars altijd lid zijn van de NVM. 29 Zie ook Van Dalen (1995) en VEH/Consumentenbond (2000).

- 12 -

makelaar per jaar. 30 Van Hulst (1996) noemt 110 tot 130 miljoen euro per jaar als monopoly rents in de makelaardij. De berekeningen in tabel 2 wijzen uit dat wellicht circa de helft van dit bedrag gerelateerd is aan het NVM-informatie-uitwisselingssysteem. Directe openbaarmaking van het huizenaanbod zou derhalve een substantiële bijdrage kunnen leveren aan de marktwerking in de makelaardij. NVM-leden en overige makelaars verschillen niet alleen in het tariefniveau, maar ook in de tariefspreiding, dat wil zeggen in de mate waarin individuele makelaarskantoren een tarief hanteren dat van het marktgemiddelde afwijkt. De tarieven van de NVM-leden bij bemiddeling voor de aankoop van een woning vertonen significant minder differentiatie dan de tarieven van niet-NVMmakelaars. Het verschil tussen NVM- en niet-NVM-makelaars in de differentiatie van tarieven bij verkoop van een woning is niet significant (zie tabel 3). 31 Op grond van de gegevens van de Consumentenbond en de Vereniging Eigen Huis kan niet worden geconcludeerd of de geringere tariefspreiding van NVM-leden wordt verklaard door een relatief hoge mate van homogeniteit, dan wel door (verboden) coördinatie met betrekking tot de tariefstelling. Marktwerking en prijsvorming in het notariaat Met ingang van oktober 1999 geldt de nieuwe Wet op het Notarisambt, waarin is vastgelegd dat de bandbreedte waarbinnen notarissen hun tarieven mogen vaststellen in een periode van drie jaar stelselmatig zullen worden verruimd. Afgesproken is dat de Commissie Monitoring Notariaat tijdens de overgangsperiode jaarlijks verslag zal uitbrengen aan de Tweede Kamer en aan de verantwoordelijke bewindslieden inzake de tariefontwikkeling. De rapporten die in 2000 en 2001 zijn uitgebracht bevatten interessante gegevens. 32 Laten we eerst kijken naar het gemiddelde tariefniveau. Zoals blijkt uit tabel 4, heeft de liberalisering in het eerste jaar tot enige tariefdaling geleid, met name in het duurdere segment. Die tariefdaling is in het daarop volgende jaar evenwel min of meer tenietgedaan. Voor een huis in het duurdere segment (circa 245.000 euro) resulteert per saldo een bescheiden tariefdaling ten opzichte

30

Deze schattingen zijn gebaseerd op cijfers over 1999. Op basis van de sindsdien toegenomen gemiddelde verkooptijd zou men verwachten dat het tariefverschil tussen NVM- en overige makelaars is gedaald. Voor recentere jaren zijn mij echter geen representatieve tariefgegevens bekend. 31 Als de ERU- en Garantiemakelaars niet bij de NVM-groep maar bij de overige makelaars worden meegeteld, neemt het verschil in tariefdifferentiatie tussen beide groepen toe en is dit verschil zowel bij verkoop- als bij aankooptransacties significant op het 1%-niveau. 32 Het rapport dat oorspronkelijk voor de tweede helft van 2002 gepland was, is nog niet beschikbaar.

- 13 -

van 1999. Voor een huis in het goedkopere segment (circa 113.000 euro) heeft een toename van de tarieven plaatsgevonden ten opzichte van 1999. 33 De door de wetgever bedoelde duidelijke tariefdaling heeft zich derhalve niet voorgedaan. Dit vormt een eerste aanwijzing dat de concurrentie niet of nauwelijks is toegenomen. De verschuiving in de tariefstructuur kan daarentegen een indicatie vormen van meer marktconforme prijszetting indien tevoren sprake was van kruissubsidiëring (van akten voor duurdere woningen naar akten voor goedkopere woningen). Hierover kan evenwel geen uitspraak worden gedaan, bij gebrek aan inzicht in de kostprijs van het opstellen van dergelijke akten. Een tweede interessante indicator voor de concurrentie tussen notarissen is de mate van tariefdifferentiatie. De tariefdifferentiatie is in de periode 2000-2001 substantieel afgenomen, zoals blijkt uit de ontwikkeling van de standaarddeviatie (zie tabel 5). 34 De afname van de tariefspreiding doet zich zowel bij goedkopere als bij duurdere huizen voor. Kijken we naar het goedkopere segment (een huis van circa 113.000 euro), dan blijkt in het jaar 2000 de goedkoopste 5% van de notarissen tenminste 25% beneden het gemiddelde tarief te zitten. In 2001 was deze relatieve afstand afgenomen tot slechts 18% beneden het gemiddelde (zie tabel 5). Eenzelfde versmalling van de feitelijke bandbreedte trad op aan de bovenkant. Dit ondanks de verruiming van de wettelijk toegestane bandbreedte. Het duurdere segment (een huis van 540.000 gulden) laat hetzelfde beeld zien. Uit tabel 5 blijkt ook dat de goedkoopste 5% van de notarissen in 2000 veel verder onder het gemiddelde tarief zaten dan de duurste 5% van de notarissen erboven (-24% tegenover +12%). Die ‘scheefheid’ is in 2001 teruggelopen, maar blijft nog aanwezig. Voor de afname van de scheefheid zijn diverse verklaringen denkbaar. Een eerste mogelijkheid is dat de ‘prijsstunters’ het niet konden bolwerken. Dit is evenwel onwaarschijnlijk, gezien de goede winstgevendheid van de bedrijfstak, nog afgezien van een norminkomen van circa 86.000 euro (aldus een KPMG-onderzoek, zie De Ruyter van Steveninck, 1998). De ontwikkeling van de tariefdifferentiatie lijkt ook niet samen te hangen met differentiatie naar kwaliteit, omdat de consument de kwaliteit van de notaris niet kan beoordelen. In de afwezigheid van een onafhankelijke kwaliteitstoetsing en transparantie over het aantal en de aard van de klachten per kantoor (ter

33

De gemiddelde verkoopprijs lag in 1999 op 171.200 euro (zie tabel 2), dat wil zeggen ongeveer halverwege de in de tekst genoemde bedragen. 34 De afname van de standaarddeviatie is significant op het 1%-niveau. Deze conclusie staat lijnrecht tegenover de stelling van de Commissie Monitoring Notariaat dat sprake zou zijn van toenemende tariefdifferentiatie (zie Commissie Monitoring Notariaat, 2001, bladzijde 1). De door de Commissie ingenomen stelling wordt in het rapport niet onderbouwd en is in strijd met de achterin het rapport vermelde cijfers.

- 14 -

‘reparatie’ van het falende reputatiemechanisme) kan de notaris geen geloofwaardige signalen afgeven over de kwaliteit van de dienstverlening, anders dan dat deze voldoet aan de minimumeisen die door de wetgever zijn gesteld. Een derde mogelijkheid is dat de tarieven naar elkaar toebewegen als gevolg van een toegenomen prijstransparantie. 35 In dat geval zou evenwel een convergentie naar een lager gemiddeld tarief in de lijn der verwachting liggen, hetgeen niet strookt met de feitelijke tariefontwikkeling. Een vierde mogelijkheid is dat (verboden) coördinatie van tariefstelling heeft plaatsgevonden. Een harde conclusie omtrent de oorzaak van de verschuiving in de prijsstelling vereist echter meer informatie. Van oudsher is het notariaat sterk afgeschermd. De recente toename van het aantal notariskantoren kan een aanwijzing zijn dat de mogelijkheden tot markttoetreding zijn verbeterd. 36 Dit komt evenwel (nog) niet tot uiting in een daling van het gemiddelde niveau. Het belang van rechtszekerheid pleit ervoor het domeinmonopolie van de notaris te handhaven, hetgeen betekent dat meer marktwerking uitsluitend kan worden bevorderd door de resterende toetredingsbelemmeringen (bijvoorbeeld onnodig strenge eisen met betrekking tot werkervaring) te verwijderen en de prijstransparantie te bevorderen. Als zou blijken dat de uit maatschappelijk oogpunt wenselijke tariefdaling en tariefdifferentiatie zelfs dan niet optreden, moet worden erkend dat het notariaat zich niet leent voor concurrentie. In dat geval resteert wellicht geen beter alternatief dan de notaris een ambtelijke status te verlenen. 37

5. Conclusie De vrije beroepen worden gekenmerkt door het bestaan van marktimperfecties, zoals informatieasymmetriën, een falend reputatiemechanisme en externe effecten. Dit pleit voor enige vorm van interventie door de overheid, dan wel via zelfregulering. Helaas leidt regulering in de praktijk doorgaans tot tal van toetredingsbarrières, met als gevolg dat de zittende beroepsbeoefenaars een machtspositie verwerven en de consument een te hoge prijs betaalt. Dit artikel betoogt dat bestaande regulering vaak kan worden vervangen door alternatieven die minder marktverstorend werken, zoals certificering, kwaliteitsstandaarden en een aansprakelijkheidsregeling.

35

De prijstransparantie zou kunnen zijn toegenomen als gevolg van het ontstaan van websites als www.wieisdegoedkoopstenotaris.nl. 36 Het aantal kantoren was 798 in 1994, 834 in 1999 en 874 in 2001 (bron: Commissie Monitoring Notariaat, 2001). Dit betekent een gemiddelde groei van het aantal kantoren met 0,9% per jaar in de periode 1994-99 en met 2,4% per jaar in 1999-2001. 37 Zie Van Waarden (1998) en Van Exel, Van Exel en Brouwer (2002) voor een pleidooi in deze richting.

- 15 -

De consument is gebaat bij meer duidelijkheid omtrent de gevolgen van het marktwerkingsbeleid voor de prijs en de kwaliteit van de dienstverlening. Hierover zijn helaas relatief weinig gegevens beschikbaar. Dit artikel heeft de relatie tussen markwerking en prijsvorming in twee specifieke deelsectoren waarvoor cijfermateriaal voorhanden is – de makelaardij en het notariaat – onderzocht. Dit leidt tot de conclusie dat de recente liberalisering van deze sectoren (nog) niet heeft geleid tot een substantiële prijsdaling of prijsdifferentiatie, hetgeen erop wijst dat de concurrentie ook in de nieuwe situatie onvoldoende is.

- 16 -

Tabellen

Tabel 1 Tariefniveau makelaardij oude tarief*

nieuwe tarief, waarvan:

t-waarde**

NVM-leden

overige

Aankoop

1,75%

1,64%

1,70%

1,32%

8,00

Verkoop

1,75%

1,68%

1,72%

1,51%

5,52

* De tarieven zijn gebaseerd op een woning met een marktwaarde van € 227.000 (NLG 500.000,-). Het oude adviestarief was 1,75% van de onderliggende waarde, zowel voor de koper als voor de verkoper, gebaseerd op een tarief van 1,85% over de eerste NLG 250.000 en 1,65% over het meerdere. ** H0: gemiddelde NVM-tarief = gemiddelde tarief overige makelaars; H1: gemiddelde NVM-tarief > gemiddelde tarief overige makelaars. De toetsingsgrootheid heeft een t-verdeling met 229 vrijheidsgraden. In beide gevallen is de t-waarde significant op het 1%-niveau.

Tabel 2 Geschatte winst NVM-makelaars als gevolg van informatie-uitwisselingssysteem* aankoop

verkoop

171.200

171.200

Aantal transacties via NVM-makelaar

37.050

115.280

Tariefopslag NVM ten opzichte van niet-NVM

0,38%

0,21%

24,3

41,0

Gemiddelde prijs (in euro)

Winst door NVM-uitwisselingssysteem (mln euro)

totaal

152.330 65,3

* Bron: VEH/Consumentenbond (2000) en eigen berekening. De cijfers hebben betrekking op 1999. Het aantal aankooptransacties betreft een eigen schatting, gebaseerd op het gegeven dat bij 70% van de transacties een makelaar bemiddelt namens de verkoper, terwijl bij 20-25% van de transacties een makelaar bemiddelt namens de koper.

- 17 -

Tabel 3 Tariefspreiding makelaardij* NVM

niet-NVM

F-waarde**

Aankoop

0,24

0,36

2,20

Verkoop

0,22

0,23

1,08

* De gepresenteerde cijfers betreffen de standaarddeviatie van de courtage.

** H0: standaarddeviatie NVM-tarief = standaarddeviatie tarief overige makelaars; H1: standaarddeviatie NVM-tarief > standaarddeviatie tarief overige makelaars. De toetsingsgrootheid heeft een F-verdeling met 194 en 35 vrijheidsgraden. In het eerste geval is deze significant op het 1%-niveau, in het tweede geval is deze niet significant.

Tabel 4 Gemiddeld notaristarief bij onroerend-goedtransacties jaar

‘dure woning’ *

‘goedkope woning’ **

tarief

tarief

prijsmutatie (jaar-op-jaar)

prijsmutatie (jaar-op-jaar)

tot 1999

1779

1711

2000

1653

-7%

1682

-2%

2001

1719

+4%

1802

+7%

* betreft het transport van een huis van EUR 245.000 (NLG 540.000), inclusief opmaak hypotheekakte. ** betreft het transport van een huis van EUR 113.000 (NLG 250.000), inclusief opmaak hypotheekakte en twee gelijkluidende testamenten. Bron: Commissie Monitoring Notariaat (2000, 2001). De daar vermelde bedragen zijn omgerekend naar euro.

- 18 -

Tabel 5

Differentiatie van notaristarieven bij onroerend-goedtransacties: ‘dure woning’:

‘goedkope woning’:

jaar

2000

2001

2000

2001

percentiel*

relatieve afwijking van tarieven ten opzichte van het gemiddelde:

5%

-25%

-18%

-24%

-17%

25%

-7%

-4%

-6%

-3%

50%

+2%

-1%

+5%

+1%

75%

+7%

+5%

+6%

+3%

95%

+23%

+17%

+12%

+11%

standaarddeviatie

0,12

0,08

0,10

0,07

* Het percentiel betreft het percentage van de totale beroepsgroep dat goedkoper werkt dan de betreffende notaris. Zo heeft de eerste rij van de tabel betrekking op de notaris waarvoor geldt dat 5% van de notarissen goedkoper is dan hijzelf, terwijl 95% duurder is dan hijzelf. Bron: Commissie Monitoring Notariaat (2001) en eigen berekeningen.

- 19 -

Berekening van verandering in winstmarge makelaars Definieer: ? = P Y – W L – K,

(1)

waarin: ? = winst per makelaarskantoor P = courtage = H*t = huizenprijs * tarief Y = aantal bemiddelde huizen per kantoor W = salariskosten per werknemer L = aantal werknemers per kantoor K = overige bedrijfskosten per kantoor Aannames: (1) het aantal werknemers is proportioneel aan aantal bemiddelde huizen per kantoor, dwz constante schaalopbrengsten: L = aY, met a constant. (NB: volgens rapport Consumentenbond/VEH is het aantal transacties in de periode 1995-99 met 37% gestegen, terwijl het aantal NVM-kantoren en het aantal personeelsleden per kantoor in die periode niet noemenswaardig is toegenomen). Mijn inschatting van de stijging van de winstmarge zal om die reden aan de lage kant zijn. (2) de ontwikkeling van de salariskosten is representatief voor de ontwikkeling van de overige bedrijfskosten: K = bWL, met b constant. Dan geldt voor de totale bedrijfskosten: WL + K = WL + bWL = (1+b) WL = (1+b)a WY.

(2)

De initiële winstmarge is 13% (zie Van Dalen, 1995). Dus: ? 0 /P 0Y0 = 0,13, zodat W0 L0 +K0 = 0,87 * P0 Y0 .

(3)

De stijging van de omzet is: P 1Y1 / P 0Y0 = (1+dH/H) * (1+dt/t) * (1+dY/Y)

(4)

- 20 -

De stijging van de kosten is, gebruik makend van (2): (W1 L1 +K1)/(W0 L0 +K0 ) = W 1 Y1 /[W0Y0 ] = (1+dW/W) * (1+dY/Y).

(5)

De nieuwe winstmarge is: ? 1 /P1 Y1 = 1 – (W1 L1 +K1 )/P1 Y1 = = 1 – [(W0 L0 +K0 )(1+dW/W)(1+dY/Y)]/[P0 Y0 (1+dH/H)(1+dt/t)(1+dY/Y)] = = 1 – (0,87)(1+dW/W)/[(1+dH/H)(1+dt/t)],

(6)

waarbij de eerste gelijkheid volgt uit (1), de tweede gelijkheid volgt door substitutie van (4) en (5), en de derde gelijkheid volgt door gebruikmaking van (3). De huizenprijzen zijn in de periode 1993-99 met 112% gestegen (bron: DNB). De tarieven zijn in die periode gedaald met 5%, zoals kan worden afgeleid uit tabel 1. De loonkosten zijn met 21% gestegen, zoals blijkt uit CPB (2002, tabel A6). Vul in: dH/H= 1,12, dt/t = -0,05, dW/W = 0,21. Dan volgt: ? 1 /P1 Y1 = 1 – 0,87*1,22/(2,12)(0,95) = 0,47. De geschatte nieuwe winstmarge is derhalve 47%.

- 21 -

Geraadpleegde literatuur Akerlof, George (1970), The market for lemons: quality, uncertainty and the market mechanism, Quarterly Journal of Economics, p. 488-500. Bergeijk, Peter van, en Robert Haffner (1996), Privatisation, deregulation and the macroeconomy, Cheltenham: Edward Elgar. Bergh, Roger van den (1999), Self-regulation of the medical and legal professions: remaining barriers to competition and EC law, in: Bernardo Bortoletti en Gianluca Fiorentini (red.), Organized interests and self-regulation: an economic approach, Oxford University Press. Bergh, Roger van den, en Michael Faure (1991), Self-regulation of the professions in Belgium, International Review of Law and Economics, 11, pp. 165-182. Bosch, D.P. van den (2001), Meer vrijheid in de vrije beroepen, Economisch-Statistische Berichten, 27 september, p. D8-D9. Bortoletti, Bernardo en Gianluca Fiorentini (1999), Barriers to entry and the self-regulating professions: evidence from the market for Italian accountants, in: Bernardo Bortoletti en Gianluca Fiorentini (red.), Organized interests and self-regulation: an economic approach, Oxford University Press. Carrol, Sidney L. en Robert J. Gaston (1981), Occupational restrictions and the quality of service received: some evidence, Southern Economic Journal, 47 (4), pp. 959-976. Centraal Planbureau (2002), Centraal Economisch Plan, Sdu, Den Haag. Coevering, Clement van de, en Broos van der Werff (2002), Markwerking in Nederlandse netwerksectoren: leidt liberalisatie tot grotere concurrentie?, Openbare Uitgaven 34(2), pp. 73-84. Commissie Monitoring Notariaat (2000, 2001), Rapportage.

- 22 -

Dalen, H.P. van (1995), Gebrek aan marktwerking in de makelaardij, Economisch-Statistische Berichten, 3 mei, p. 416-421. Exel, I.M. van, N.J.A. van Exel en W.B.F. Brouwer (2002), Het notariaat aan banden!, EconomischStatistische Berichten, 22 februari, p. 151-153. Friedman, Milton (1962), Capitalism and freedom, University of Chicago Press, Chicago. Friedman, Milton en Simon Kuznets (1945), Income from independent professional practice, National Bureau of Economic Research, New York. Hulst, N. van (1996), De baten van het marktwerkingsbeleid, Economisch-Statistische Berichten, 10 april, p. 316 e.v. Kleiner, Morris M. (2000), Occupational licensing, Journal of Economic Perspectives, 14 (4), p. 189-202. Koole, W. en H. Sandriman (2001), Notarissen: kernproblemen onopgelost, Economisch-Statistische Berichten, 27 september, p. D10. Maks, J.A.H., M.G. Faure en N.J. Philipsen (2000), Zelfregulering, marktwerking en mededinging, Paper ten behoeve van de conferentie Marktwerking van het ministerie van Economische Zaken. Martin, S. (1993), Advanced industrial economics, Cambridge: Blackwell Publishers. Ministerie van Economische Zaken (1998), MDW in vogelvlucht, Economisch-Statistische Berichten, 11 juni, p. D3. Ministerie van Economische Zaken (2002), Zevende voortgangsrapportage implementatie MDW. Olson, Mancur (1965), The logic of collective action: public goods and the theory of groups, Harvard University Press, Cambridge, USA.

- 23 -

Ruyter van Steveninck, M.A. de (1998), Laat de notaris werken voor zijn geld!, EconomischStatistische Berichten, 3 juli, p. 529 e.v. Schroeter, John R. (1987), Competition and value-of-service pricing in the residential real estate brokerage market, Quarterly Review of Economics and Business, 27 (1), p. 29-40. Tirole, Jean (1988), The theory of industrial organization, MIT Press, Cambridge/London. Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond (2000), Onderzoek Makelaarstarieven. Waarden, F. van (1998), Het notariaat van markt naar staat, Economisch-Statistische Berichten, 14 augustus, p. 614 e.v. Zweifel, Peter en Reiner Eichenberger (1992), The political economy of corporatism is medicine: self-regulation or cartel management?, Journal of Regulatory Economics, p. 89-108.