Marktevoluties Belgi¨e: nieuwbouw - bestaande woningen Toenemend belang betaalbaarheid Roel Helgers Centrum voor Economische Studi¨en KU Leuven
15e isolatiedag 18 september 2014 Antwerpen
R. Helgers (CES, KU Leuven)
Betaalbaarheid-bereidheid tot betalen
18 September 2014
1 / 20
Introductie
Wie ben ik?
Wie ben ik?
Doctoraatsstudent aan de KU Leuven Als onderzoeker verbonden aan het Steunpunt Wonen Onderzoek focust op vorming van woningprijzen Sterke interesse in geografische aspecten
R. Helgers (CES, KU Leuven)
Betaalbaarheid-bereidheid tot betalen
18 September 2014
2 / 20
Introductie
Waarom sta ik hier vandaag?
Achtergrond
ERA Belgium verzamelt sinds 2003 op systematische wijze informatie over de vastgoedmarkt d.m.v. een grote gecentraliseerde database waar zij informatie bewaren over alle verkochte (en niet-verkochte) woningen en appartementen = heilige graal voor onderzoeker! De KU Leuven mag deze database exploiteren voor wetenschappelijk onderzoek Eind 2013: onderzoek gedaan naar de invloed van EPC’s op woningprijzen
R. Helgers (CES, KU Leuven)
Betaalbaarheid-bereidheid tot betalen
18 September 2014
3 / 20
Overzicht
Wat gaat er komen?
Algemene evolutie vastgoedprijzen ERA-database & ERA - KU Leuven Vastgoedindex Aanvullend onderzoek: EPC’s Samenhang tussen EPC en woningprijs Conclusie
R. Helgers (CES, KU Leuven)
Betaalbaarheid-bereidheid tot betalen
18 September 2014
4 / 20
Eigen onderzoek
Woningprijzen in Belgi¨e
Woningprijzen (bron = ADSEI)
R. Helgers (CES, KU Leuven)
Betaalbaarheid-bereidheid tot betalen
18 September 2014
5 / 20
Eigen onderzoek
Woningprijzen in Belgi¨e
Woningprijzen en betaalbaarheid
Woningprijzen zijn in de periode 2000Q1-2013Q4 met ongeveer 140% gestegen! Is er sprake van een zogenaamde vastgoedzeepbel? ⇒ OESO, The Economist, S&P Maar: daling van hypothecaire rentevoeten, toename van (beschikbare) inkomen, verruimde woonfiscaliteit (woonbonus), langere looptijden ⇒ ontleningscapaciteit eveneens enorm toegenomen! Meer nog: Damen et al. (2014) tonen aan dat de toegenomen ontleningcapaciteit zelfs heeft geleid tot stijgende vastgoedprijzen Belangrijke implicaties voor de hervorming van de woonbonus!
R. Helgers (CES, KU Leuven)
Betaalbaarheid-bereidheid tot betalen
18 September 2014
6 / 20
Eigen onderzoek
Woningprijzen in Belgi¨e
Hoe meten we woningprijzen?
ADSEI: gemiddelde verkoopprijs van alle verkochte woningen ⇒ welke woningen worden er zoal verkocht en hoe verschilt dit overheen de tijd? Database ERA Belgium: ongeveer 5000 verkopen op jaarbasis vanaf 2003 met een uitgebreide beschrijving van iedere verkochte woning ⇒ biedt mogelijkheden! We kunnen een hedonische prijsindex construeren ⇒ we corrigeren de prijsevolutie voor verschillen tussen de verkochte woningen ⇒ ERA - KU Leuven Vastgoedindex (EKVI)
R. Helgers (CES, KU Leuven)
Betaalbaarheid-bereidheid tot betalen
18 September 2014
7 / 20
Eigen onderzoek
Woningprijzen in Belgi¨e
Hedonische prijzenmethode (Rosen, 1974)
Economische waarderingstechniek waarbij uit wordt gegaan van de veronderstelling dat de waarde van een marktgoed, de woning, bestaat uit de som van waardes van onderliggende delen In de ERA database zitten gegevens over al deze onderliggende delen ⇒ we kunnen de onderliggende prijzen schatten Prijs = βm 2 woonoppervlakte + γm 2 tuin + δ #slaapkamers + ... We kunnen de onbekende parameters schatten! ⇒ uiteraard kunnen we ook de periode waarin het goed verkocht is opnemen ⇒ Hedonische prijsindex
R. Helgers (CES, KU Leuven)
Betaalbaarheid-bereidheid tot betalen
18 September 2014
8 / 20
Eigen onderzoek
Woningprijzen in Belgi¨e
ERA - KU Leuven Vastgoedindex
R. Helgers (CES, KU Leuven)
Betaalbaarheid-bereidheid tot betalen
18 September 2014
9 / 20
Eigen onderzoek
Woningprijzen in Belgi¨e
Opmerkingen bij EKVI
ADSEI ≈ ERA Basis > EKVI > CPI Woningprijzen zijn nog steeds sneller gestegen dan de CPI! ERA basis > EKVI ⇒ veranderingen in woningkwaliteit/compositie verklaren gedeelte van de geobserveerde prijsstijging ⇒ er worden dus betere woningen verkocht Pas op! ⇒ dit impliceert dat de woningprijzen nog steeds met 140% zijn gestegen sinds 2000, maar dat een gedeelte van de geobserveerde prijsstijging ook verklaard kan worden door de verkoop van andere/betere woningen!
R. Helgers (CES, KU Leuven)
Betaalbaarheid-bereidheid tot betalen
18 September 2014
10 / 20
Eigen onderzoek
EPC’s
Andere onderzoekspistes
Tot nu toe: het ontstaan van de EKVI ⇒ methodologie laat natuurlijk toe om nog andere zaken te onderzoeken! Sinds 2009: verplichte opname Energie Prestatie Certificaat (EPC) bij verkoop van woning ⇒ EPC-waarde wordt eveneens opgenomen in ERA-database Interessant! Laat toe om de samenhang tussen EPC’s en andere variabelen te bestuderen! Voor meer onderzoek omtrent EPC-scores, zie het onderzoek van Griet Verbeeck binnen het Steunpunt Wonen
R. Helgers (CES, KU Leuven)
Betaalbaarheid-bereidheid tot betalen
18 September 2014
11 / 20
Eigen onderzoek
EPC’s
Evoluties overheen de tijd
Jaar van verkoop
Appartementen
Woonhuizen
2009 2010 2011 2012 2013 2014
277 267 264 266 266 283
505 492 479 478 492 481
Lijkt wel sprake van een lichte daling overheen de tijd, maar deze is zeker niet significant!
R. Helgers (CES, KU Leuven)
Betaalbaarheid-bereidheid tot betalen
18 September 2014
12 / 20
Eigen onderzoek
EPC’s
Regionale verschillen
Provincie
Appartementen
Woonhuizen
Antwerpen Vlaams-Brabant West-Vlaanderen Oost-Vlaanderen Limburg
274 284 268 272 222
455 498 514 493 458
Duidelijke regionale verschillen die samenhangen met kenmerken die het EPC-kengetal verklaren ⇒ bijv. het relatief oude woningpatrimonium in West-Vlaanderen
R. Helgers (CES, KU Leuven)
Betaalbaarheid-bereidheid tot betalen
18 September 2014
13 / 20
Eigen onderzoek
EPC’s
Nieuwbouw vs. bestaande woningen
Bouwperiode
Appartementen
Woonhuizen
Voor 1930 1930-1945 1946-1960 1961-1975 1976-1990 1991-2000 2001-2007 Na 2008
311 427 366 312 265 227 186 148
537 541 559 519 417 315 226 319
We zijn duidelijk energiezuinigere woningen en appartementen gaan bouwen doorheen de tijd ⇒ hangt natuurlijk ook weer samen met kenmerken van de respectievelijke woningen
R. Helgers (CES, KU Leuven)
Betaalbaarheid-bereidheid tot betalen
18 September 2014
14 / 20
Eigen onderzoek
EPC’s
Hoe wordt een EPC vastgelegd?
Een van de kritiekpunten in Vlaanderen was de manier waarop het EPC werd opgemaakt ⇒ zou leiden tot een te lage kwaliteit, hetgeen slecht zou zijn met het oog op het informeren van kopers/huurders Vlaams Energie Agentschap (VEA) werd verzocht meer controles uit te voeren Kunnen we het favoriete gereedschap van economen (=regressieanalyse) aanwenden om meer te weten te komen over de samenstelling van een EPC-kengetal?
R. Helgers (CES, KU Leuven)
Betaalbaarheid-bereidheid tot betalen
18 September 2014
15 / 20
Eigen onderzoek
EPC’s
Een simpele regressieanalyse (1)
We voeren de volgende regressie uit: EPC = α + βm 2 woonoppervlakte + γ #slaapkamers + ...
(1)
We vinden dat: We ongeveer 51% van het EPC-kengetal kunnen verklaren o.b.v. ongeveer 12500 observaties Een aantal variabelen logischerwijs sterk samenhangen met het EPC-kengetal
R. Helgers (CES, KU Leuven)
Betaalbaarheid-bereidheid tot betalen
18 September 2014
16 / 20
Eigen onderzoek
EPC’s
Een simpele regressieanalyse (2)
Zo vinden we dat (t.o.v. een referentiewoning): Nieuwbouw: -52 Huis: 164 (t.o.v. appartment) Halfopen bebouwing: 65, open bebouwing: 80 (t.o.v. gesloten bebouwing) Extra slaapkamer: -11, bouwjaar: -1.53 Enkele beglazing: 79, dubbele beglazing: -24, driedubbele beglazing: -45 Centrale verwarming: -63, verwarming op gas: -62 Hoogrendementsketel: -12 Dakisolatie: -57, spouwisolatie: -24, gevelisolatie: -27 Zonnepanelen: -63
R. Helgers (CES, KU Leuven)
Betaalbaarheid-bereidheid tot betalen
18 September 2014
17 / 20
Eigen onderzoek
De samenhang tussen EPC’s en woningprijzen
EPC’s vs. woningprijzen
Indicator van energiezuinigheid van woning + stijgende energieprijzen ⇒ Zijn mensen bereid meer te betalen voor een energiezuinige woning? We kunnen weeral de hedonische prijzenmethode aanwenden om deze vraag te onderzoeken Prijs = βm 2 woonoppervlakte+γm 2 tuin+δ #slaapkamers+ψ EPC...
R. Helgers (CES, KU Leuven)
Betaalbaarheid-bereidheid tot betalen
18 September 2014
18 / 20
Eigen onderzoek
De samenhang tussen EPC’s en woningprijzen
Resultaten en interpretatie Wanneer we controleren voor een breed spectrum aan andere woningkenmerken impliceert een stijging van 10% in het EPC-kengetal een afname van de prijs met: 0.75% voor woonhuizen 0.28% voor appartementen
Maar: EPC-kengetal hangt samen met andere variabelen zoals de grootte van de woning ⇒ bemoeilijkt de interpretatie van de resultaten, 2 mogelijkheden: Het EPC-kengetal hangt samen met variabelen die nog missen in ons model Kopers zijn niet in staat de woningkarakteristieken te beoordelen en hechten daarom intrinsiek aan de EPC-score
Andere variabelen die samenhangen met EPC-kengetal (bijv. aanwezigheid van dubbele beglazing) bevestigen echter onze verwachtingen ⇒ mensen zijn bereid meer te betalen voor een meer energiezuinige woning! R. Helgers (CES, KU Leuven)
Betaalbaarheid-bereidheid tot betalen
18 September 2014
19 / 20
Conclusie
Een aantal lessen
Wat hebben we geleerd? Sterke stijging van de vastgoedprijzen sinds 2000 wordt vaak in verband gebracht met een afname van de betaalbaarheid ⇒ maar, deze stijging is grotendeels zelfs veroorzaakt door een toename van de ontleningscapaciteit (=wordt soms gebruikt als een indicator van betaalbaarheid)! Verder kan een gedeelte van de stijging van vastgoedprijzen verklaard worden door de verkoop van meer hoogwaardige woningen Unieke database ERA Belgium laat ons ook toe om andere elementen zoals de EPC’s te analyseren ⇒ EPC-kengetal heeft invloed op woningprijs De interpretatie is echter niet eenduidig ⇒ EPC-kengetal is functie van woningkenmerken en heeft zelf weinig waarde
R. Helgers (CES, KU Leuven)
Betaalbaarheid-bereidheid tot betalen
18 September 2014
20 / 20
