Managementsamenvatting Second opinion Renovatievariant Spuiforum Op 18 juli 2013 heeft de Haagse gemeenteraad ingestemd met de verstrekking van een investeringskrediet voor de realisatie van de gezamenlijke huisvesting van het Residentie Orkest, het Nederlands Danstheater, het Koninklijk Conservatorium en stichting Dans- en Muziekcentrum. Hiertoe is het plan Spuiforum uitgewerkt. In de gemeenteraad is tevens gesproken over een alternatief plan van de werkgroep Dooievaar+ en is besloten ook dit plan nader uit werken. De investeringsraming behorend bij dit Renovatieplan Spuiforum is opgesteld door IGG Bointon de Groot. Door Twynstra Gudde is hierop een second opinion uitgevoerd.
September 2013
De second opinion heeft als doel; het geven van een onafhankelijk oordeel op de investeringsraming en wordt gevormd door een toetsing op de volledigheid, aannemelijkheid en betrouwbaarheid. Hiertoe is een beoordeling gedaan van de investeringsraming en de achterliggende documenten en is een kwantitatieve risicoanalyse uitgevoerd op deze investeringsraming. Daarbij wordt opgemerkt dat het een investeringsraming van een Schetsontwerp betreft en dat het derhalve gebruikelijk is in de uitgangspunten en gehanteerde kengetallen de nodige flexibiliteit op te nemen om mee- en tegenvallers in de nadere uitwerking van het plan te kunnen opvangen. Het onderzoek is geen vergelijkingsstudie tussen de nieuwbouw en de renovatievariant van het Spuiforum. Hierna treft u de samenvatting van de bevindingen aan.
2 | Managementsamenvatting - Second opinion Renovatievariant Spuiforum
Eindconclusies Naar aanleiding van onze beoordeling van de investeringsraming en de achterliggende documenten concluderen wij het volgende: -- De investeringsraming geeft een voldoende volledig en betrouwbaar beeld van het Schetsontwerp. -- Op basis van de huidige stand van het ontwerp achten wij het hanteren van een iets hogere investeringsraming bij het voorliggend Schetsontwerp realistischer.
·
Dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door de kenmerkende tijdseffecten
in het renovatieplan en de investeringsraming, als gevolg van de fasering
om tijdelijke huisvesting voor de instellingen te voorkomen of binnen het
plan te accommoderen.
·
Wij zien echter ook voldoende optimalisatiemogelijkheden om de
investeringsraming in de vervolgfase naar beneden bij te stellen. Met
name de bijstelling van de directe kosten (hergebruik theatertechniek,
technische en kwalitatieve optimalisaties) kunnen een substantiële
verlaging van het kostenplan betekenen.
Het creëren van budgetruimte in de bijkomende kosten ten behoeve van
·
de post onvoorzien is nog wenselijk. Wij achten dit echter goed
mogelijk.
-- Zowel de post prijspeilverschuiving als de post marktwerking kennen een hoge mate van beïnvloeding door de planning. Er ligt derhalve voor zowel het projectteam (nadere uitwerking), als ook voor de gemeente Den Haag (besluitvorming) de nadrukkelijke verantwoordelijkheid om deze planning te realiseren.
Managementsamenvatting - Second opinion Renovatievariant Spuiforum | 3
Kosten bouwkundig en constructief De constructieve en bouwkundige deelramingen kennen een detailniveau dat passend is bij deze fase van het ontwerp en geven een voldoende betrouwbaar beeld. In de bouwkundige raming hebben we op enkele onderwerpen (balustrades rondom dakterrassen en de afwerking van trappen en bordessen) een omissie geconstateerd. Daarbij moet gemeld worden dat het een kostenraming van een schetsontwerp betreft en het niet ongebruikelijk is dat zaken over het hoofd gezien worden, die in de latere fase aanleiding kunnen zijn voor alternatieve keuzes of kostenverhogingen. In grote lijn is de raming volledig. In de gecontroleerde hoeveelheden is op twee punten onvolkomenheden gevonden (binnenwanden en doos-in-doos constructies). Ten aanzien van de gehanteerde eenheidsprijzen en toeslagen achten wij enkele opwaartse (o.a. architectonische uitstraling gebouw) en neerwaartse (akoestische plafondeilanden en vaste inrichting) bijstellingen wenselijk. Gezamenlijk bepalen zij de bouwkosten. Het gecombineerd oordeel over de constructieve én bouwkundige kosten samen, geeft een gebruikelijk en betrouwbaar beeld van de deelraming. In onze gecorrigeerde versies van de kostenramingen hebben wij iets meer opwaartse dan neerwaartse aanpassingen verwerkt. Over het geheel resulteert dit in een beperkt opwaartse bijstelling van de deelramingen constructies en bouwkunde.
Kosten installaties De deelramingen voor de technische onderdelen zijn opgebouwd uit de onderdelen elektrotechniek, werktuigbouwkunde, transporttechniek en theatertechniek. De ramingen voor de installaties geven een volledig en betrouwbaar beeld van het Schetsontwerp technische installaties. Op een deel van de technische deelramingen vinden wij dat het hanteren van een hogere eenheids-prijs een realistischer beeld zal geven van het kostenniveau van het Schetsontwerp en ambitieniveau.
4 | Managementsamenvatting - Second opinion Renovatievariant Spuiforum
Met name het kostenniveau van de werktuigbouwkundige is vanwege de veel verschillende gebouwdelen minder realistisch. Zo hebben wij dat ook aangepast en opgenomen in onze gecorrigeerde raming. Gezien de fase van het Schetsontwerp en de onzekerheden die inherent hieraan zijn, menen wij dat een opwaartse bijstelling van de ramingen voor de technische installaties een betrouwbaarder beeld geeft. Specifiek ten aanzien van de theatertechnische installaties zien wij tegelijkertijd een redelijke kans dat het kostenniveau nog met circa € 3,4 mln. omlaag gebracht kan worden. Dit is voornamelijk te bereiken door meer hergebruik toe te passen.
Algemene en bijkomende kosten Van de algemene en bijkomende kosten zijn er vier posten (‘grondkosten’, ‘bijdrage grondexploitatie’, ‘financieringskosten’ en ‘btw-deel KC’) waarvan wij geen beoordeling kunnen doen. Voor de overige onderdelen beoordelen wij deze als volledig. Wij concluderen dat de kostenpost voor honoraria en verschotten aan de lage kant is. Met name de post voor prijspeilverschuiving (prijsstijgingen) vinden wij voor deze fase iets minder aannemelijk. Met de uitgangspunten ten aanzien van de planning en fasering van het renovatieplan en de prijsstijgingen achten wij een lichte opwaartse bijstelling van de post realistischer. De onderdelen marktwerking en prijspeilverschuiving kennen een hoge mate van beïnvloeding door de planning. Er ligt derhalve voor zowel het projectteam (nadere uitwerking), als ook voor de opdrachtgever (besluitvorming) de nadrukkelijke verantwoordelijkheid om deze planning te realiseren.
+15 +10 +5 V.O.
0
2011
2012
2013
Start fase 1 2014
2015
Oplevering
Start fase 2 + 4 2016
2017
2018
2019
Start fase 3
-5
(-5,5%) Gehanteerd percentage marktwerking, IGG
-10 -15 Bron: BDB
Prognose: Twynstra Gudde
De post onvoorzien is ons inziens scherp maar niet onrealistisch gezien de scope van het project en de wijze waarop het project is georganiseerd.
Managementsamenvatting - Second opinion Renovatievariant Spuiforum | 5
Monte Carlo Simulatie De finale controle die wij uitgevoerd hebben als onderdeel van de second opinion is een probabilistische benadering van de kostenraming door middel van een Monte Carlo simulatie. Deze rekenkundige methode houdt expliciet rekening met risico’s en onzekerheden op gevoelige onderdelen in de kostenraming en geeft de effecten hiervan weer op de totaalraming. Het is daarmee een kansberekening om te bepalen of de beschikbare reservepost voldoende zal zijn en geeft daarmee een oordeel over de betrouwbaarheid van de kostenraming. Invloeden van buiten af zoals veranderende regelgeving, calamiteiten, aanvullende wensen, politieke besluitvorming et cetera kunnen en worden hierin niet meegenomen. Uit de Monte Carlo simulatie volgt dat het plan in zichzelf met 80% zekerheid binnen het door de gemeente opgestelde investeringsplan van € 188,7 mln. gerealiseerd kan worden. Daarbij resteert een post onvoorzien van € 2,2 mln. ten behoeven van onvoorziene omstandigheden door externe invloeden. Het percentage van 80% is daarbij het meest gebruikelijk te hanteren zekerheidspercentage om risico’s te dekken. Rekenen met volledige zekerheid (100%) is niet realistisch.
totale investeringskosten 180,85
90,0 %
5,0 %
1,8
188,36
5,0 %
1,6
Value x 10^-7
1,4 totale investeringskosten
1,2
Minimum Maximum Mean Std Dev Values
1,0 0,8 0,6
175.303.540,62 192.996.439,23 184.531.862,95 2.284.745,85 50000
0,4 0,2
192
190
188
186
184
182
180
178
176
174
0,0
Values in Millions
Om uit te kunnen gaan van een gebruikelijk percentage van circa 5% onvoorzien is het in overweging te nemen een aanvullende post risicoreserve van circa € 4,0 mln in de investeringsraming op te nemen als reservering elders.
6 | Managementsamenvatting - Second opinion Renovatievariant Spuiforum
Aanbevelingen -- Deze second opinion is gemaakt op basis van de kostenraming van IGG behorend bij de beoordelingset van 13 september 2013. Dit zijn stukken die behoren bij de fase van het Schetsontwerp en kennen nog niet de kwaliteit van bijvoorbeeld een Voorlopig Ontwerp. In de ontwerpfase van het Voorlopig Ontwerp kan ruim invloed uitgeoefend worden op de kostenontwikkeling van het plan. Indien meer zekerheid van het kostenplan gewenst is, dan is een vervolgfase aan te bevelen. -- Wij hebben twijfels over de uitgangspunten van het sprinklersysteem. Wij bevelen aan om bij nadere uitwerking hierover het gesprek aan te gaan met de brandweer van de gemeente Den Haag. Zodoende kan meer zekerheid gekregen worden over het systeem en de consequenties op het ontwerp. -- Het renovatieplan gaat deels uit van hergebruik en benutting van bestaande gebouwen. Daarnaast worden nieuwe bouwdelen toegevoegd. Ten aanzien van hergebruik van bestaande installaties, met name theatertechnische installaties zien wij weinig uitgangspunten terug in de investeringsraming. Wij bevelen aan hier in de vervolg fasen nadrukkelijk aandacht aan te geven. -- Het percentage marktwerking en prijspeilverschuiving wordt zeer sterk beïnvloed door de planning en de ontwikkeling van de economie. Het verdient derhalve aanbeveling sterk te sturen op de aangegeven planning, waardoor het risico op ongewenste kostenverhogingen verminderd wordt. -- Een definitieve demarcatie tussen projectbegroting en grondexploitatie en aan besteding van het overall werk en de voorbereidende werkzaamheden dient onderwerp te zijn bij de nadere uitwerking. Daarbij is een zo integraal mogelijke aanbesteding, rekeninghoudend met de vooruit te trekken onderdelen, ten zeerste aan te bevelen. Zodoende kunnen de risico’s in samenhang daarvan door één marktpartij worden gemanaged.
Managementsamenvatting - Second opinion Renovatievariant Spuiforum | 7
‘Wij geloven dat het belangrijk is om op zoek te gaan naar de essentie van een vraagstuk om tot de juiste oplossing te komen. Zeker omdat wij vinden dat die oplossing een duurzame oplossing moet zijn, niet voor een moment, niet ten koste van mensen en middelen. Daardoor een waardevolle betekenis voor de maatschappij. Wij
3180
willen Nederland economisch sterker en mooier maken.’
Opdrachtgever: Gemeente Den Haag Artist impressions: Neutelings Riedijk Architects Figuren: Twynstra Gudde Opstellers: ir. I.D. van Hardevelt, ing. A.A. Blankestijn, P.J.M. Apeldoorn Kenmerk: 3180
Twynstra Gudde Amersfoort Stationsplein 1 Postbus 907 3800 AX Amersfoort 033 - 467 77 77 Den Haag Herengracht 9 2511 EG Den Haag 070 - 304 74 20 www.twynstragudde.nl Ingeschreven in het kwaliteitsregister organisatieadvies Member of the Cordence Worldwide Partnership
