m 2014 Gemeente Rijnwoude en Habeko wonen

Prestatieafspraken 2010 t/m 2014 Gemeente Rijnwoude en Habeko wonen

18 februari 2010

0

Inhoud 1.

Inleiding

2

2.

Prestatieafspraken

7

A.

Huisvesten doelgroepen

7

B1. Kwaliteit woningvoorraad: nieuwbouw

9

B2. Kwaliteit woningvoorraad: bestaande woningvoorraad

11

C.

Afstemmen wonen-zorg-welzijn en ontwikkelen maatschappelijk vastgoed

13

D.

Bevorderen leefbaarheid

14

E.

Samenwerking gemeente en Habeko wonen

14

F.

Samenvattend overzicht van de prestatieafspraken

15

3.

Toelichting op de prestatieafspraken

18

A.


18

B1. Kwaliteit woningvoorraad: nieuwbouw

20


23

C.


24

D.


25

E.


26

4.

Begrippenlijst

29

Bijlagen

35

1. Eisen levensloopgeschikte woningbouw

36

2. Kaderstellende documenten van de gemeente

38

1

1. Inleiding De gemeente Rijnwoude en Habeko wonen willen graag komen tot specifieke, brede, operationele en meerjarige prestatieafspraken voor de periode 2010 t/m 2014. Deze vervangen de prestatieafspraken voor de periode 2006 t/m 2009. De afspraken zijn opgesteld vanuit de kennis en visie van dit moment. Het is dan ook denkbaar dat in de komende jaren blijkt dat aanpassing wenselijk is. Ze zullen daarom jaarlijks worden geëvalueerd en zo nodig bijgesteld. Tevens wordt gezamenlijk een jaarlijks uitvoeringsprogramma opgesteld. Wat willen de gemeente en Habeko wonen bereiken? De gemeente en de woningcorporatie delen een aantal uitgangspunten die de basis vormen voor de prestatieafspraken: •

Beide partijen streven naar vitale kernen in de gemeente Rijnwoude met elk een eigen identiteit, waar het goed wonen is. Vitale kernen kenmerken zich door een aantrekkelijk woon- en leefklimaat, waar jong en oud prettig en veilig samenwonen met respect voor elkaars levensstijl. Voorwaarden zijn daarbij voldoende woningbouw, een behoorlijk voorzieningenniveau (winkels, onderwijs, zorg, welzijn en recreatie), een bloeiend verenigingsleven, aandacht voor sociale problematiek en (kleinschalige) werkgelegenheid. De gemeente en Habeko wonen kunnen hier samen bijdragen aan leveren, zowel als het gaat om het realiseren van woningbouw als het in stand houden van het voorzieningenniveau en het bevorderen van een goed sociaal woon- en leefklimaat. De woningbouwopgave is per kern verschillend (zie verder bijlage 1).

•

De gemeente en Habeko wonen zijn elk een autonome organisatie met eigen verantwoordelijkheden en ambities. Ze hebben elkaar echter hard nodig om gezamenlijk ambities waar te kunnen maken. Zo hebben beiden ambities als het gaat om het energiezuiniger en veiliger maken van woningen, het realiseren van woonservicezones en het bieden van de gewenste woningen en kwaliteit aan woningzoekenden in Rijnwoude. De gemeente en Habeko wonen zien elkaar als partners om gezamenlijke ambities te realiseren. Uiteraard is Habeko wonen een partner voor de gemeente als het gaat om het huidige woningbestand. Habeko wonen is daarnaast voor de gemeente bij voorkeur de aangewezen woningcorporatie om inbreidingsplannen met sociale woningbouw te ontwikkelen en realiseren, inclusief combinatieprojecten met koopwoningen. De gemeente is een partner voor Habeko wonen als het gaat om het bieden van beleidskaders, het doorlopen van ruimtelijke procedures, het voeren van de regie op het gebied van zorg en welzijn en de inrichting en het beheer van de openbare ruimte. De grote uitleg locaties (Oude Rijnzone) worden grotendeels door marktpartijen ontwikkeld; de gemeente streeft er naar dat Habeko wonen hier het eigendom/ beheer over de sociale huurwoningen verkrijgt. Er worden overigens alleen prestatieafspraken gemaakt waarvoor een gezamenlijke opgave en verantwoordelijkheid van beide partijen geldt.

•

Habeko wonen ziet zich als ‘maatschappelijk ondernemer’ in de lokale samenleving en is bereid om niet alleen onrendabel in sociale woningbouw te investeren, maar ook in dienstverlening en maatschappelijk vastgoed. Voorwaarde is dat zij beschikt over voldoende investeringsruimte en de risico’s verantwoord zijn. Dat betekent naast per saldo onrendabele projecten ook sprake moet zijn van rendabele projecten. Ook de gemeente is bereid om vanuit haar verantwoordelijkheden in het kader van de prestatieafspraken financieel onrendabele investeringen te doen.

2

•

Habeko wonen wil een compleet woningaanbod leveren bestaande uit zowel betaalbare als duurdere huurwoningen en koopwoningen al dan niet met korting (Koopgarant). Zij richt zich in de eerste plaats op de huisvesting van de aandachtsgroep: mensen met een zwakkere positie op de woningmarkt als gevolg van hun inkomen (bruto huishoudeninkomen €33.000 per jaar, prijspeil 2009). Zij zijn meestal op een sociale huurwoning aangewezen. De door minister Van der Laan voorgestelde afspraken tussen Nederland en de Europese Unie leiden er toe dat 90% van de voorraad sociale huurwoningen aan huishoudens met een inkomen tot €33.000 dient te worden toegewezen. Daarnaast wil Habeko wonen voorzien in de huisvesting van de secundaire aandachtsgroep (inkomen € 33.000-€ 47.000). Deze huishoudens willen vaak kopen, maar kunnen dit niet financieel niet op eigen kracht. Zowel de gemeente als Habeko wonen streven naar nieuwbouw die de doorstroming op gang brengt: van huren naar kopen, van betaalbare naar duurdere koop en (in het geval van senioren) van gezinswoning naar voor hen geschikte huisvesting. Daarmee komen in de bestaande voorraad woningen voor starters vrij. Ook kunnen woningen (bijvoorbeeld te kleine seniorenwoningen) worden omgelabeld voor starters.

•

Mede gezien de vergrijzing wordt specifiek aandacht besteed aan de huisvesting van senioren in combinatie met zorg op maat, welzijnsactiviteiten en dienstverlening (waaronder woonservicegebieden). Bij dit beleid zijn uiteraard ook zorgen welzijnsinstellingen betrokken. Andere groepen die bijzondere aandacht bij de huisvesting, zorg en begeleiding vragen zijn mensen met een lichamelijke dan wel psychische of sociale beperking.

•

Hoewel de nieuwbouw nog steeds een belangrijk beleidsterrein is, vraagt het beheer van de bestaande woningvoorraad ook veel aandacht. De toenemende kwaliteitseisen en de veranderende doelgroepen (waaronder kleine huishoudens en senioren) vragen om een vernieuwing van het woningbestand. Het kan daarbij gaan om het renoveren, energetisch verbeteren of opplussen (geschikt maken voor senioren) van woningen, herlabeling, verkoop (al dan niet met korting) en als laatste sloop/nieuwbouw.

•

Tot slot willen de gemeente en Habeko wonen hun samenwerking niet alleen vorm geven in formeel bestuurlijk en ambtelijk overleg, maar ook in het wederzijds betrekken van elkaar bij de uitwerking van plannen en projecten.

Waar gaan de prestatieafspraken over? Leidraad voor deze afspraken zijn de prestatievelden van het ‘Besluit Beheer Sociale Huursector’ (BBSH). Volgens het BBSH zijn de woningcorporaties werkzaam op de volgende terreinen: • huisvesten van de verschillende doelgroepen; • kwaliteit woongelegenheden: nieuwbouw en bestaande voorraad; • afstemmen wonen-welzijn-zorg; • bevorderen van de leefbaarheid; • betrekken van de huurders bij het beleid; • waarborgen van de financiële continuïteit. De prestatieafspraken hebben betrekking op de vier eerstgenoemde prestatievelden, de twee laatste worden als interne aangelegenheid van Habeko wonen gezien waar de gemeente geen betrokkenheid bij heeft. Daarnaast gaat het om de realisering en het beheer van maatschappelijke accommodaties. Dit prestatieveld is essentieel voor de zowel door de gemeente als Habeko wonen onderschreven ambitie om de vitaliteit van de kernen te waarborgen en het functioneren van de centra in stand te houden. Daarnaast wordt in de prestatieafspraken ingegaan op de wijze waarop de gemeente en Habeko wonen samenwerken.

3

De onderwerpen zijn ook in deze vorm in de voorgaande prestatieafspraken aan de orde geweest. In de huidige prestatieafspraken wordt gezien de omvang van het onderwerp een splitsing aangebracht tussen de afspraken over de nieuwbouw en de bestaande voorraad. In de voorliggende prestatieafspraken is een strikt onderscheid gemaakt tussen het formuleren van de afspraken (in hoofdstuk 2) en een toelichting op de afspraken (hoofdstuk 3). Aan het eind van hoofdstuk 2 is een samenvattend overzicht van de prestatieafspraken opgenomen, waarbij tevens de ‘hardheid’ van de afspraken (van proces- en intentieafspraken tot garantieafspraken) is aangegeven. Dit is overeenkomstig de voorgaande prestatieafspraken. Aan de prestatieafspraken zijn enkele bijlagen toegevoegd over onderwerpen die een belangrijke rol hebben gespeeld bij de totstandkoming van de prestatieafspraken, zoals de woningmarkt, de opbouw van de woningvoorraad en de woningbouwprogrammering (bijlage 1) en een programma van eisen voor levensloopgeschikt bouwen (bijlage 2). Wat zijn de kaders? De prestatieovereenkomst vraagt van de betrokken partijen in de eerste plaats om het formuleren van gezamenlijke ambities in de vorm van een visie op het wonen in de gemeente Rijnwoude. Van de kant van de gemeente zijn dat de Woonvisie 2005-2020 ‘Wonen in de tuin van de randstad‘ en de in de bijlage 3 genoemde documenten. De woonvisie wil de doorstroming op de woningmarkt op gang brengen en de tot nu toe dalende tendens van het aantal inwoners ombuigen naar een lichte groei. Het streven hierbij is zo’n 22.000 inwoners in het jaar 2020. Verder is er bijzondere aandacht voor de positie van starters en senioren en het geven van een sterke impuls aan de kwaliteit van de huurvoorraad; De ontwikkeling van inbreidings- en uitbreidingslocaties dienen hand in hand te gaan. Tot slot wordt gestreefd naar een nauwe samenwerking met betrokken partijen (waaronder Habeko wonen), waarin de gemeente regisseert. Voor Habeko wonen zijn het strategisch voorraadbeleidsplan uit 2006, het energieplan voor de bestaande woningvoorraad, de zorgvisie die Habeko wonen samen met de gemeente en Zorgnet Groenwoude (thans Wijdezorg) in 2008 heeft opgesteld en het nieuwe ondernemingsplan ‘Werken aan vitale kernen’ maatgevend. Het strategisch voorraadbeleidsplan wordt de komende tijd verder uitgewerkt. De belangrijkste punten uit de zorgvisie zijn de ontwikkeling van de woonservicegebieden Hazerswoude-Dorp en Koudekerk aan den Rijn, de bouw van zorgwoningen en vrijwilligersdiensten. Welke maatschappelijke ontwikkelingen spelen een rol bij de prestatieafspraken? Prestatieafspraken worden altijd in belangrijke ingekleurd vanuit de maatschappelijke ontwikkelingen die op het moment spelen. Eerder is al aangegeven dat de prestatieafspraken bijgesteld moeten worden in het licht van veranderende omstandigheden. Momenteel spelen met name de volgende ontwikkelingen een rol: Bevolkingsontwikkeling, woningbouw en voorzieningen Evenals in andere gemeenten zal het aantal senioren de komende jaren flink toenemen. Door het relatief grote woningbouwprogramma in de Oude Rijnzone valt de relatieve vergrijzing in Rijnwoude de komende jaren echter nog mee. Er zal sprake zijn van een bevolkingsgroei met een jonge aanwas. Daarmee wijkt de ontwikkeling af van andere Groene Hart gemeenten, waar de vergrijzing sterker is en het inwonertal afneemt. De woningbouw vindt vooral rond de kernen Hazerswoude-Rijndijk en Koudekerk plaats vanwege de ontwikkeling van de Oude Rijnzone. Ook geldt voor Benthuizen en Hazerswoude-Dorp op basis van het huidige woningbouwprogramma tot minimaal 2020 een bevolkingsgroei. De geschetste ontwikkeling vraagt om een voorzieningenniveau dat is afgestemd op de behoeften van zowel jongeren, gezinshuishoudens als senioren.

4

Economische crisis De prestatieafspraken zijn opgesteld in een periode waarin zich een diepe economische crisis aftekent. De crisis zelf is mogelijk van beperkte duur, maar de effecten ervan zullen zeker nog in de periode 2010-2015 voelbaar blijven: een stagnerende woningmarkt waardoor de nieuwbouw verder dreigt in te zakken; een oplopende werkloosheid, dalende inkomens en een groter beroep van woningzoekenden op de sociale huursector; door financiële problemen bij huishoudens meer huurachterstand en sociale problematiek; een verslechterende financiële positie en minder investeringsruimte bij de woningcorporaties door stijgende heffingen, landelijk de invoering van de Vogelaarheffing en de vennootschapsbelastingplicht en lokaal door stijgende lasten van onder andere OZB en het Waterschap; daarnaast speelt dat het aantal woningverkopen in de bestaande voorraad door de huidige woningmarktsituatie daalt; een beperktere investeringsruimte van de woningcorporaties vanwege een strengere toetsing door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het minder gemakkelijk verkrijgen van leningen op de kapitaalmarkt; niet langer sterk stijgende bouwkosten, waardoor weer gemakkelijker betaalbare woningen en ingrepen in de bestaande voorraad kunnen worden gerealiseerd. Daarnaast is er structureel meer aandacht voor een duurzame ontwikkeling (vermindering energie- en grondstoffengebruik en vermindering CO2 uitstoot), ook waar het gaat om de woningbouw en aanpassingen in de bestaande voorraad. Om de economie te stimuleren heeft het rijk een aantal maatregelen voorgesteld die woningcorporaties meer kansen geven, zoals een reguliere en tijdelijke verhogingen van de WSW borgingsgrens en een energie-investeringsaftrek voor bestaande huurwoningen. De woningcorporaties moeten zich dan wel maximaal inspannen om de nieuwbouw van huur- en koopwoningen te realiseren, energiebesparende maatregelen in de bestaande voorraad huurwoningen te treffen en hulp te bieden aan eigenaarbewoners die door de economische crisis in de problemen komen. Herijking positie woningcorporaties De verzelfstandiging van de woningcorporaties in de jaren ’90 hebben een omslag betekend in het functioneren van de woningcorporaties. Momenteel wordt de balans van deze verzelfstandiging opgemaakt. Daarbij gaat het om wat verwacht wordt van corporaties, maar ook over het toezicht. Bij de discussie over de rol en doelgroep van corporaties speelt de Europese Unie ook een rol. In juni 2009 heeft de minister van VROM een voorstel aan de Tweede Kamer gestuurd met betrekking tot onder andere het toezicht op de woningcorporaties. Zo dient er voor het extern toezicht een onafhankelijke Woonautoriteit te komen waarin het huidige Centraal Fonds Volkshuisvesting opgaat. Bij geschillen tussen gemeenten en woningcorporaties zal de nieuwe autoriteit bemiddelend optreden. Europese regelgeving Belangrijke elementen in de Europese regelgeving zijn de aanbesteding van bouwprojecten en het vermijden van onterechte staatssteun. Nederland heeft daarbij altijd een voorbehoud gemaakt als gaat om de sociale huursector. Staatsteun is voor sociale woningbouw geoorloofd. Bovendien vallen prestatieafspraken over de bouwproductie naar mening van het Ministerie van VROM niet onder de Europese aanbestedingsregels. Het gaat namelijk om afspraken of een overeenkomst en niet om een opdrachtverstrekking voor woningbouw. Dat is nadrukkelijk ook het geval bij de voorliggende prestatieafspraken. Desondanks geldt dat, wanneer enige afspraak tussen de gemeente en Habeko wonen nu of in de toekomst strijdig is met Europese regelgeving, deze laatste prevaleert. Geen van beide partijen kan daarbij de eventuele daaruit voortvloeiende kosten op de ander verhalen. De prestatieafspraken zijn overigens zodanig dat naar redelijke verwachting geen sprake is van een strijdigheid met de Europese regelgeving. Wel zal bijvoorbeeld de regionale huisvestingsverordening

5

aangepast moeten worden naar aanleiding van de afspraken met de Europese Unie over de woningtoewijzing (zie hierboven). Naast de eerder genoemde afspraken over de woningtoewijzing wordt een mogelijke consequentie van het Europese beleid dat corporaties slechts commerciële activiteiten mogen ontwikkelen in de vorm van afzonderlijke BV’s, waarbij zij voor maximaal 33% aandeelhouder zijn. Als deze ideeën realiteit worden, hebben ze mogelijk verstrekkende gevolgen voor het functioneren van de woningcorporaties.

6

2. Prestatieafspraken De ondergetekenden: De gemeente Rijnwoude (hierna te noemen: de gemeente), vertegenwoordigd door C. de Best, wethouder volkshuisvesting, Habeko wonen, rechtsgeldig vertegenwoordigd door drs. M. Bogerd, directeur-bestuurder Overwegende dat: a. het belang van het wonen in de gemeente Rijnwoude gediend is bij een goede samenwerking tussen de gemeente en Habeko wonen; b. de partijen een samenhangend geheel van afspraken wensen te maken over de uitvoering van het woonbeleid met in achtneming van ieders eigen verantwoordelijkheid; c. de samenwerking plaats vindt in het besef van wederzijdse afhankelijkheid en gelijkwaardigheid en met respect voor de autonomie van beide organisaties. Verklaren het volgende te zijn overeengekomen: 1.

De overeenkomst heeft betrekking op het woningbezit in de gemeente Rijnwoude van Habeko wonen. Eventuele rechtsopvolgers van de gemeente en Habeko wonen dienen de gemaakte afspraken over te nemen.

2.

De prestatieafspraken worden afgesloten voor een periode van vijf jaar en jaarlijks in nader overleg uitgewerkt en zo nodig aangepast.

A.


3.

Basis voor de woningtoewijzing van sociale huurwoningen van Habeko wonen is het Convenant woonruimteverdeling Rijnstreek 2009 en de Uitvoeringsafspraken lokale beleidsruimte 2009-2012. Tevens gelden de afspraken die in het kader van de invulling van de 30% lokale beleidsruimte zijn gemaakt. Habeko wonen en de gemeente evalueren jaarlijks de woningtoewijzing op basis van de rapportage van Stichting Woonmarkt Rijnstreek en de wijze waarop de lokale beleidsruimte is ingevuld. Dit wordt besproken in het bestuurlijk overleg van juni (zie artikel 39) waarbij de gemeente en Habeko wonen met voorstellen kunnen komen voor aanpassing van de woningtoewijzing binnen de mogelijkheden van het convenant.

4.

Op het moment dat het Convenant woonruimteverdeling Rijnstreek 2009 afloopt (31-12-2010), formuleren Habeko wonen en de gemeente gezamenlijk de uitgangspunten voor de woonruimteverdeling van huurwoningen. Met de invoering van de nieuwe Huisvestingswet kunnen deze uitgangspunten uitsluitend in de vorm van een huisvestingsverordening worden vastgelegd en niet langer in de vorm van een convenant.

7

5.

Wanneer Habeko wonen koopwoningen bouwt met verkoopprijs tot € 221.000 v.o.n. (prijspeil 2009), dienen deze woningen te worden verkocht met inachtneming van de bepalingen van de gemeentelijke huisvestingsverordening.

6.

Habeko wonen verplicht zich een voldoende woningaanbod beschikbaar te hebben in de sociale huursector teneinde te kunnen voorzien in de vraag van ingeschreven woningzoekenden. Jaarlijks dient 80% van het vrijkomende aanbod in de bestaande voorraad te bestaan uit woningen met een e huur tot aan de 2 aftoppingsgrens van de huurtoeslag, met als minimum 55 woningen. Voor de e totale nieuwbouw tot 2015 geldt dat de helft van het aanbod dient te bestaan uit woningen tot de 2 aftoppingsgrens. Deze afspraak wordt jaarlijks bezien en zonodig aangepast op basis van de jaarlijkse evaluatie van de woningtoewijzing.

7.

De gemeente en Habeko wonen streven naar een vermindering van de scheefheid door bevordering van de doorstroming van senioren van een grote naar een kleinere woning en van huishoudens met bovenmodale inkomens vanuit een sociale huurwoning naar een koopwoning. Middelen daarbij zijn het vergroten van het aanbod aan voor senioren geschikte huisvesting, het aanbieden van betaalbare koopwoningen (door verkoop van sociale huurwoningen en nieuwbouw, zie ook artikel. 5) en het gebruik maken van de mogelijkheden van de ‘lokale beleidsruimte’ op basis van de regionale huisvestingsverordening. In 2011 bezien de gemeente en Habeko wonen in hoeverre aanvullende afspraken gemaakt kunnen worden, waarbij dit afhankelijk is van de nieuwe Huisvestingswet, de samenvoeging van de huidige woningmarktregio’s tot een grotere regio en de evaluatie van het huidige experiment ‘Huren op Maat’.

8.

De gemeente en Habeko wonen onderzoeken jaarlijks (bij de evaluatie van de woonruimteverdeling) in hoeverre aanvullende afspraken gemaakt moeten worden voor het huisvesten van bijzondere doelgroepen, zoals mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking als gevolg van extramuralisering van de gezondheidszorg of mensen die behoefte hebben aan vormen van begeleid wonen. Daarbij komen aan de orde de woningvraag, het mogelijke woningaanbod en de wijze waarop de woningen kunnen worden toegewezen.

9.

Habeko wonen staat garant voor de huisvesting van status-/ vergunninghouders die door het rijk toegewezen worden aan de gemeente. Bij de verdeling van het aantal te leveren woningen wordt naast Habeko Wonen ook de andere grotere verhuurder GB Vastgoed betrokken (zo’n 270 woningen). Op basis van de aantallen woningen per 1 januari 2009 bedraagt het aandeel van Habeko Wonen 87%.

10. Wanneer voor huurders van Habeko wonen sprake is van een aanmelding voor schuldhulpverlening bij de Intergemeentelijke Sociale Dienst De Rijnstreek, zet ISDR de voorbereiding voor dit traject binnen een periode van vier weken in gang. Daarnaast informeren de gemeente (als schuldhulpverlener) en Habeko wonen elkaar vroegtijdig bij de signalering van betalingsproblemen, waardoor incassokosten en huisuitzetting kunnen worden voorkomen. In 2010 wordt hierover een tripartite convenant tussen de gemeente, ISDR en Habeko wonen afgesloten.

8

11. Om illegale bewoning tegen te gaan informeren de gemeente en Habeko wonen elkaar vroegtijdig in het geval zij illegale bewoning vermoeden. Ook leggen de gemeente en Habeko wonen eens per vier jaar en voor het eerst in 2011 de gegevensbestanden naast elkaar. De gemeente draagt er daartoe zorg voor dat haar Gemeentelijke Basis Administratie personen (GBA) en Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) op orde is, hetzelfde geldt voor Habeko wonen met betrekking tot haar huurdersadministratie. De gemeente onderzoekt nog of zij gebruik wil gaan maken van haar wettelijke bevoegdheid om een bestuurlijke boete te heffen in het geval van illegale bewoning.

12. Habeko wonen neemt de nog resterende woonwagens in 2010 van de gemeente over onder voorwaarde dat voldoende onderhoud heeft plaatsgevonden en geen sprake is van huurachterstand bij de betreffende bewoners. Over de verkoopprijs en het beheer van de woonwagens worden in 2010 nadere afspraken gemaakt. De woonwagenstandplaatsen blijven in eigendom van de gemeente. In ruil voor het beheer van de woonwagenstandplaatsen ontvangt Habeko Wonen de huur van deze standplaatsen.

B1. Kwaliteit woningvoorraad: nieuwbouw 13. De gemeente en Habeko wonen spannen zich gezamenlijk in om tot 2015 in totaal minimaal 361 sociale huur- en koopwoningen te bouwen. De sociale huurwoningen hebben een rekenhuur onder de huurtoeslaggrens (€ 647,53 per 1 juli 2009). De sociale koopwoningen kennen een v.o.n.-prijs van maximaal € 180.000 v.o.n. (prijspeil 2009). Deze prijs kan onder andere worden bereikt door de woningen voor lagere prijzen te koop aan te bieden in de vorm van Koopgarant. Habeko wonen biedt alleen woningen in de vorm van Koopgarant aan als de investering kostendekkend is. Een deel van deze woningbouw wordt door marktpartijen gerealiseerd in de Oude Rijnzone. De gemeente spant zich in dat Habeko wonen de sociale woningbouw op deze locaties kan afnemen van de betreffende ontwikkelaars. De overige woningbouw wordt door Habeko wonen zelf ontwikkeld. Indien een andere partij dan Habeko wonen sociale woningen in Weidelanden, Zuidrand Benthuizen, Rijnpark of Oostvaartpark realiseert, dan wordt dit in mindering gebracht op de taakstelling van Habeko wonen. Daarnaast zal Habeko wonen op grond in handen van Habeko wonen 20 vrije sector huur- of koopwoningen realiseren onder meer om de sociale woningbouw te kunnen bekostigen. In de periode 2015-2020 ontwikkelen de gemeente en Habeko wonen plannen om nog eens 163 sociale huur- en koopwoningen. Als nieuwe woningbouwlocaties worden ontwikkeld, kan dit aantal verder toenemen. De precieze aantallen en de differentiatie tussen sociale huur en sociale koop zal nader worden vastgelegd op basis van een in 2011 uit te voeren woningmarktonderzoek. Conform de voorgaande prestatieafspraken exploiteert Habeko wonen de sociale huur- en Koopgarantwoningen voor een periode van tenminste 10 jaar.

14. Het door Habeko wonen te realiseren woningbouwprogramma is in eerste instantie gericht op huishoudens die willen doorstromen naar een kwalitatief betere huurwoning of die willen starten op de koopmarkt en op senioren die willen verhuizen naar een voor hen geschikte woning. De doorstroming verbetert de kansen voor starters op de woningmarkt. Zonodig en indien mogelijk wordt ook voor starters betaalbare nieuwbouw gerealiseerd. Jaarlijks bezien de gemeente en Habeko wonen samen of het woningbouwprogramma moet worden geactualiseerd aan de hand van de veranderende omstandigheden op de woningmarkt.

9

15. Voor eventuele nieuwe bouwlocaties en aanpassing van de differentiatie in bestaande bouwlocaties maken de gemeente en Habeko wonen de volgende procedurele afspraken: a) Partijen lopen ambtelijk elk jaar gezamenlijk het ontwikkelingspotentieel na in de kernen van de gemeente Rijnwoude. Ook maken partijen afspraken over welke door Habeko wonen geïnitieerde bouwprojecten in de intakeprocedure van de gemeente worden gebracht. Per bouwproject van Habeko wonen stellen partijen gezamenlijk een tijdpad op en bespreken periodiek de voortgang ervan. b) In het geval van nieuwe bouwlocaties gaan de gemeente en de woningcorporatie gezamenlijk om de tafel zitten om na te gaan welke rol Habeko wonen hierin kan spelen. Wanneer sprake is van een ontwikkeling door marktpartijen, zal de gemeente zich inspannen om Habeko wonen een rol te geven bij de realisering van de sociale woningbouw. c) Habeko wonen en de gemeente gaan per locatie na op welke wijze zij een voldoende aandeel sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen kunnen waarborgen. Daarbij kan worden gedacht aan grondaankopen door Habeko wonen of het benutten van de Grondexploitatiewet door de gemeente. Waar mogelijk kan Habeko wonen ook duurdere woningen realiseren, waarmee onrendabele investeringen gedeeltelijk kunnen worden gecompenseerd. d) Indien één van de partijen het initiatief neemt tot het ontwikkelen van een locatie zal de andere partij vanaf de ontwerpfase de mogelijkheid worden geboden om advies uit te brengen op de verdere uitwerking van het project. e) Wanneer de gemeente niet tot overeenstemming komt met Habeko wonen over de ontwikkeling van een woningbouwproject, staat het haar vrij in zee te gaan met een andere woningcorporatie dan wel een marktpartij.

16. De gemeente hanteert voor de door Habeko wonen te realiseren woningbouw als richtlijn de grondprijzen zoals die zijn vastgelegd in de nota Grondprijsbeleid. Op basis van de ervaring in projecten kan aanpassing van de grondprijzen plaatsvinden.

17. Habeko wonen baseert haar nieuwbouwprojecten op de bestaande randvoorwaarden. De gemeente is verantwoordelijk voor het juist, tijdig en zo snel mogelijk doorlopen van de ruimtelijke ordeningsprocedures. Habeko wonen en de gemeente voeren in een zo vroeg mogelijk stadium overleg over de te volgen procedures en nemen de stand van zaken van de projecten elke 4 á 6 weken door om snel in te kunnen spelen op knelpunten in de planvorming. De gemeente is niet verantwoordelijk voor vertraging als gevolg van eventuele bezwaar- en beroepsprocedures.

18. De door en voor Habeko wonen te realiseren woningbouw dient zoveel mogelijk te voldoen aan het Regionaal Beleidskader Duurzame Stedenbouw en de ‘Regionale Duurzaam Bouwen Plus Richtlijn 2008-2012’ voor nieuwbouw. De gemeente en Habeko wonen (c.q. de ontwikkelaars die voor Habeko wonen bouwen) overleggen van meet af aan hoe aan de eisen in het woningontwerp kan worden voldaan. De gemeente toetst de woningbouwplannen met behulp van het instrument ‘GPR Gebouw’. Uitgangspunt is dat de verschillende toetsingsaspecten zoveel mogelijk een score van (tenminste) 7 krijgen.

19. Als uitwerking van de toegankelijkheidseisen van de regionale DuBo Plus Richtlijn spreken de gemeente en Habeko wonen af dat de te realiseren woningbouw voldoende levensloopgeschikt is. Als criterium worden de in bijlage 2 opgenomen eisen gehanteerd. Alle door Habeko wonen te realiseren woningen voldoen tenminste aan de eisen van niveau 2. Tot 2020 realiseert Habeko wonen tevens appartementen in Koudekerk aan den Rijn (waarvan zo mogelijk 15 voor 2015) en 10 appartementen in Hazerswoude Dorp (waarvan 5 voor 2015) op niveau 3 of 4. Deze

10

appartementen liggen in een straal van maximaal 300m van de respectievelijke dorpscentra. In 2010 maken de gemeente en Habeko wonen afspraken over het aantal woningen op niveau 3 of 4 in Benthuizen en Hazerswoude-Rijndijk. De gemeente draagt zorg voor een voor senioren en mensen met een functiebeperking veilige en toegankelijke woonomgeving.

20. Als uitwerking van de sociale veiligheidseisen van het regionale DuBo Plus Richtlijn spreken de gemeente en Habeko wonen af dat de door of voor Habeko wonen te realiseren woningbouw voldoet aan de eisen van het Keurmerk Veilig Wonen. De corporatie is er daarbij voor verantwoordelijk dat wordt voldaan aan de eisen voor de woning en het complex, de gemeente draagt er zorg voor dat de openbare ruimte aan de eisen van het keurmerk voldoet.

21. Als uitwerking van de eisen van het regionale DuBo Plus Richtlijn met betrekking tot flexibiliteit en toekomstgerichtheid spreken de gemeente en Habeko wonen af dat de door of voor Habeko wonen te realiseren appartementen een minimaal gebruiksoppervlak (gbo) van 80 m2 (ca 90 m2 BVO) bezitten en een buitenruimte (balkon, loggia) die conform de gemeentelijke eisen minimaal 10% bedraagt van het bruto vloeroppervlak. Voor eengezinswoningen geldt een minimaal gbo van 100 m2 en een minimale beukmaat van 5,40 m. Voor starterswoningen kan hiervan worden afgeweken. Alle woningen dienen over een privé dan wel gezamenlijke berging te beschikken met voldoende ruimte om fietsen te stallen conform de CROW richtlijnen.

22. Naast de in de artikelen 18 t/m 21 genoemde eisen geldt het eigen programma van eisen dat Habeko wonen hanteert voor nieuwbouw.

23. Bij de door of voor Habeko wonen te realiseren woningbouw wordt zoveel mogelijk ingespeeld op de wensen van de toekomstige bewoners (consumentgericht bouwen). Bewoners hebben minimaal de keuze uit verschillende opties voor de uitrusting/afwerking van keuken en badkamer. Daarnaast start Habeko wonen op de oude locatie van het Groene Hart Lyceum een pilot met betrekking tot het casco opleveren van starterswoningen. Ook gaat Habeko wonen in 2010 op zoek naar een pilot, waarbij senioren keuze hebben uit diverse woningindeling varianten. Voor de woningbouw op de uitleglocaties wordt gestreefd naar de mogelijkheid om ook te kiezen uit verschillende vormen van de gevelafwerking.

24. Wanneer Habeko wonen woningen afneemt van ontwikkelaars, spant de gemeente zich in dat deze de in artikel 18 t/m 23 genoemde eisen overnemen.

B2. Bestaande woningvoorraad 25. In de periode 2010-2015 nemen de gemeente en Habeko wonen enkele herstructureringsprojecten (sloop/nieuwbouw) in uitvoering. Habeko wonen en de gemeente zullen deze plannen in nauwe samenwerking ontwikkelen, waaronder begrepen het formuleren van uitgangspunten voor de herstructurering en de invulling van het gebied, de communicatie met de bewoners, de aanpak van de openbare ruimte, de te hanteren parkeernormen en mogelijke oplossingen, de overdracht van reststroken openbare ruimte aan Habeko wonen. Investeringen in de openbare ruimte en het reguliere onderhoudsbudget voor de openbare ruimte worden daarbij op elkaar afgestemd. De generieke afspraken worden specifiek per locatie uitgewerkt.

11

26. Habeko wonen baseert haar plannen op de bestaande randvoorwaarden. De gemeente is verantwoordelijk voor het juist, tijdig en zo snel mogelijk doorlopen van de ruimtelijke ordeningsprocedures. De gemeente is niet verantwoordelijk voor vertraging als gevolg van eventuele bezwaar- en beroepsprocedures. Door een integrale werkwijze zal de gemeente de procedure voor asbestsanering in het geval van sloop of groot onderhoud/renovatie in een zo kort mogelijk tijdsbestek doorlopen. Hiertoe stellen Habeko wonen en de gemeente in 2010 een samenwerkingsovereenkomst op.

27. De gemeente zal medewerking verlenen aan de tijdelijke verhuur van woningen in afwachting van sloop door Habeko wonen en hiervoor, indien de aanvraag aan de door de gemeente vastgestelde voorschriften voldoet, binnen twee weken na aanvraag een vergunning afgeven op basis van de Leegstandswet.

28. In het geval van herstructurering gelden het in artikel 18 genoemde Regionaal Beleidskader Duurzame Stedenbouw en de ‘Regionale Duurzaam Bouwen Plus Richtlijn 2008-2012’ voor nieuwbouw. In het geval van woningverbetering gelden de eisen van deze richtlijn die betrekking hebben op de bestaande voorraad. De gemeente toetst de woningbouwplannen met behulp van het instrument ‘GPR Gebouw’.

29. Met haar energiebeleidsplan streeft Habeko wonen naar een vermindering van het energiegebruik in de bestaande voorraad met 20% in de periode 2010-2018. In totaal worden 500 woningen die momenteel het energielabel E, F of G hebben zodanig dat zij na de ingreep het label C of D bezitten. De investeringen worden deels in de huur doorberekend, waarbij - bij gelijkblijvende energieprijzen- voor de bewoners vanwege de dalende energielasten een verlaging van de woonlasten optreedt.

30. Habeko wonen past in de periode 2010-2015 in totaal 250 woningen zodanig aan dat ze voldoen aan het Keurmerk Veilig Wonen

31. De gemeente en Habeko wonen zien vooral in de nieuwbouw de mogelijkheid om levensloopgeschikte woningen te realiseren. In de bestaande bouw zijn de mogelijkheden voor het ‘opplussen’ van woningen voornamelijk beperkt tot maatregelen die er toe leiden dat senioren zo veilig en prettig mogelijk in hun woning kunnen blijven wonen. Het gaat om de volgende activiteiten: -

Habeko wonen brengt bij eengezinswoningen indien mogelijk en gewenst een toilet op de eerste verdieping aan. In de periode 2010-2015 gaat het daarbij om circa 90 woningen. Daarnaast verwijdert Habeko wonen op verzoek van de bewoners en indien mogelijk de drempels in de woning. De kosten van dit soort voorzieningen kunnen deels doorberekend worden aan de huurder.

-

De gemeente en Habeko wonen stimuleren dat senioren die in hun eigen woningen willen blijven wonen, de woning daartoe geschikt maken. De gemeente stelt een brochure op met

12

maatregelen die de (eigenaar)bewoners kunnen treffen om de woning aan te passen, Habeko wonen verzorgt een informatiepunt waar de bewoners met hun vragen terecht kunnen. -

Indien noodzakelijk brengt de gemeente individuele voorzieningen aan voor mensen met een handicap op basis van de Wmo. De gemeente en Habeko wonen maken hierover in 2010 nadere afspraken met de uitvoerende organisatie (ISDR).

32. In de periode 2010-2015 biedt Habeko wonen 205 sociale huurwoningen in de bestaande voorraad te koop aan de zittende huurder dan wel bij vertrek van huurders. Het doel is daarbij tenminste 125 woningen daadwerkelijk in deze periode te verkopen. Deze woningen worden vooralsnog met korting onder ‘Koopgarant’ aangeboden. Voorwaarde voor het verkopen van het genoemde aantal woningen is dat het in artikel 12 omschreven aantal te bouwen sociale huurwoningen wordt gehaald. In 2012 evalueren de gemeente en Habeko wonen gezamenlijk de verkoop van sociale huurwoningen, op basis waarvan het verkoopprogramma aangepast kan worden en beslist kan worden dat ook sprake zal zijn van de reguliere verkoop van sociale huurwoningen.

C.

Afstemmen wonen-welzijn-zorg en ontwikkelen maatschappelijk vastgoed

33. Het in 2005 door de gemeente, Habeko wonen, zorgen welzijnsinstellingen afgesloten ‘Rijnwoude-akkoord’ vormt het kader voor de afspraken op het terrein van wonen, zorg en welzijn. De gemeente zal in 2009/2010 het uitvoeringsprogramma voor de periode 2005-2008 samen met de andere partijen evalueren en een nieuw uitvoeringsprogramma voor de periode 2009-2012 opstellen. In 2011/2012 wordt het uitvoeringsprogramma voor de periode 2013-2016 opgesteld.

34. In de periode 2010-2015 realiseren de gemeente, Habeko wonen en Wijdezorg – in samenspraak e met het zorgkantoor, de 1 lijnsgezondheidszorg, de aanbieders van welzijns- en andere diensten, alsmede de SAR (Stichting Senioren Adviesraad Rijnwoude) – gezamenlijk woonservicegebieden in als eerste Hazerswoude-Dorp en vervolgens Koudekerk aan den Rijn. De gemeente geeft daarbij de randvoorwaarden vanuit de Wmo aan (mantelzorg, welzijn en woningaanpassingen), het zorgkantoor de randvoorwaarden vanuit de AWBZ (institutionele zorg). De gemeente treedt op als regisseur en zorgt voor voldoende ambtelijke capaciteit om de woonservicegebieden te realiseren. Zij is ook verantwoordelijk voor de aanpassing van de openbare ruimte. Habeko wonen realiseert de zorgvoorziening ten behoeve van Wijdezorg.

35. Vanuit haar rol als maatschappelijk investeerder draagt Habeko wonen in de periode 2010-2015 bij e aan de realisering van het 1 lijns gezondheidscentrum in Hazerswoude-Dorp (onderdeel woonservicegebied) en afhankelijk van de investeringsbereidheid van de andere betrokken partijen e aan het opknappen van het dorpscentrum en de realisering van het 1 lijns gezondheidscentrum in Koudekerk aan den Rijn.

13

D.


36. De gemeente is eindverantwoordelijk voor de leefbaarheid. In de wijken waar Habeko wonen bezit heeft, dragen de gemeente en de corporatie gezamenlijk zorg voor het handhaven en bevorderen van de leefbaarheid. Habeko wonen en de gemeente hebben hierbij de volgende inbreng:

E.

-

Het leveren van een bijdrage aan ‘schoon, heel en veilig’: Habeko wonen is verantwoordelijk voor de directe woonomgeving rond de complexen en het aanbrengen van achterpadenverlichting, de gemeente draagt zorg voor het onderhoud van de gemeentelijke eigendommen en betaalt de energiekosten van de achterpadenverlichting.

-

Het elk voor de helft bijdragen aan de kosten van de realisering en upgrading van speelvoorzieningen in de directe omgeving waar Habeko wonen bezit heeft. De bijdrage van Habeko wonen bedraagt maximaal € 12.000 per speelvoorziening met een totaal maximum van € 18.000 per jaar. Het reguliere onderhoud is voor rekening van de gemeente.

-

Het in 2010 opstellen van een actieplan om de vitaliteit van de kernen te bevorderen. Wat zijn de zaken die opgepakt worden, wanneer worden deze zaken opgepakt, welke kosten brengt dit met zich mee en hoeveel (ambtelijke) capaciteit moet hiervoor beschikbaar worden gesteld?

-

Het stimuleren en ondersteunen van bewonersinitiatieven en dorpsorganisaties gericht op behoud en versterking van de vitaliteit van de kernen en het vergroten van de verantwoordelijkheid van de bewoners daarvoor. De gemeente en Habeko wonen stellen hiervoor elk een budget van € 1.000 per jaar per kern beschikbaar. De gemeente en Habeko wonen bezien in 2010 voor welke activiteiten dit budget ingezet kan worden.

-

Het voorkomen en bestrijden van woonoverlast door het tegengaan van illegale bewoning en het waar nodig aanbieden van buurtbemiddeling en begeleiding van bewoners.

-

Het ad hoc door de gemeente deelnemen aan het ‘Zorgnetwerk’ overleg dat de GGD organiseert en waaraan Habeko wonen al aan deelneemt.


37. De gemeente en Habeko wonen willen structureel en in een vroegtijdig stadium samenwerken in de voorbereiding van plannen waarbij beide partijen betrokken zijn. Dat kan zijn de voorbereiding van bestemmings- en andere plannen, waarbij Habeko wonen haar kennis en ervaring over de kernen inbrengt, maar ook het elke vier jaar uitvoeren van een gezamenlijk woningmarktonderzoek, het opstellen van een gemeentelijke woonvisie en het strategisch voorraadbeleid van Habeko wonen. Het eerstvolgende woningmarktonderzoek wordt in 2011 uitgevoerd, gevolgd door een nieuwe woonvisie en een nieuw strategisch voorraadbeleid in 2012.

38. De gemeente en Habeko wonen voeren ten minste driemaal per jaar, te weten in de maanden februari, juni en oktober bestuurlijk overleg, waarbij onder andere de voortgang van de prestatieafspraken aan de orde komt. Het bestuurlijk overleg wordt in een ambtelijk overleg voorbereid. Mede ter voorbereiding van het bestuurlijk overleg vindt periodiek ambtelijk overleg plaats. Uitgegaan wordt van een frequentie van eens per twee maanden. De gemeente stelt zich verantwoordelijk voor een tijdig uitnodiging en het opstellen van de agenda.

14

39. Naast het in artikel 38 genoemde overleg vindt op verzoek van één van de partijen een tripartite overleg tussen de gemeente, het bestuur van Habeko wonen en Stichting Bewonersbelangen Habeko wonen plaats.

40. Partijen evalueren jaarlijks vóór 1 juni de uitvoering van de afspraken van deze prestatieovereenkomst op basis van de uitkomsten van de monitoring. Daarnaast worden de gegevens van SWR over de woningtoewijzing geëvalueerd. De evaluatie over het afgelopen jaar maakt deel uit van het bestuurlijke overleg in juni. De gemeente voert de regie in de verzameling, bewerking en verspreiding van de betreffende gegevens. Habeko wonen verplicht zich de door haar aan te leveren informatie tijdig beschikbaar te stellen aan de gemeente. In het bestuurlijk overleg van oktober wordt gezamenlijk uitwerking gegeven aan de afspraken voor het komende jaar.

41. Wanneer enige afspraak tussen de gemeente en Habeko wonen nu of in de toekomst strijdig is met Europese of landelijke regelgeving, prevaleren deze laatste. Geen van beide partijen kan daarbij de eventuele daaruit voortvloeiende kosten op de ander verhalen.

42. Geschillen naar aanleiding van de prestatieafspraken, dan wel van nadere overeenkomsten die daarvan het gevolg zijn of daaruit afgeleid zijn, vormen onderwerp van bestuurlijk overleg. Als de geschillen via overleg niet tot een oplossing worden gebracht, wordt een arbitragecommissie met drie leden ingesteld. Beide partijen benoemen één lid, welke twee leden dan gezamenlijk een derde lid benoemen. Belanghebbenden van de gemeente of Habeko wonen komen niet in aanmerking hiervoor. Aan deze arbitragecommissie) wordt het geschil ter advisering voorgelegd. De uitspraak van de arbitragecommissie wordt door partijen als bindend beschouwd. Iedere partij betaalt 50% van de kosten van de deskundige(n). Wanneer de minister van VROM besluit om een ‘Woonautoriteit’ in te stellen, vervalt deze afspraak en worden geschillen aan de Woonautoriteit voorgelegd. Deze geschillenregeling sluit een rechtsgang naar de burgerlijke rechter uit.

F.

Samenvattend overzicht van de prestatieafspraken

maatregel A. huisvesten doelgroep 3. Jaarlijkse evaluatie woonruimteverdeling (regionaal convenant) 4. Formuleren nieuwe uitgangspunten woonruimteverdeling (huisvestingsverordening) 5. Toewijzing koopwoningen tot € 221.000 conform huisvestingsverordening 6. Aanbiedingsafspraken vrijkomende woonruimte 7. Nadere afspraken scheefwonen 8. Huisvesting bijzondere doelgroepen (mensen met beperking, begeleid wonen, enz.) 9. Huisvesting status-/vergunninghouders 10. Afsluiten tripartite convenant schuldhulpverlening. 11. Informatievoorziening illegale bewoning Keuze gemeente mbt bestuurlijke boete 12. Overdracht woonwagenstandplaatsen

soort maatregel

trekker

procesafspraak

Habeko wonen

procesafspraak

gemeente

handelingsafspraak

Habeko wonen

garantieafspraak procesafspraak procesafspraak

Habeko wonen gemeente gemeente

garantieafspraak procesafspraak

Habeko wonen gemeente

Procesafspraak

gemeente/ Habeko wonen

procesafspraak transactieafspraak

gemeente Gemeente

15

B1. nieuwbouw 13 . Realiseren woningbouwprogramma 14. Bevorderen doorstroming en jaarlijks actualiseren woningbouwprogramma 15. Gezamenlijk doorlopen nieuwe mogelijkheden woningbouw 16. Te hanteren grondprijzen 17. Juist, tijdig en zo snel mogelijk doorlopen van RO procedures 18. Toepassen Regionale DuBo Plus Richtlijn bij nieuwbouw 19. Bouw van levensloopgeschikte appartementen en grondgebonden woningen 20. Voldoen aan eisen Keurmerk Veilig Wonen

handelingsafspraak procesafspraak

Habeko wonen gemeente

procesafspraak

gemeente

transactieafspraak garantieafspraak

gemeente gemeente

intentieafspraak

Habeko wonen

intentieafspraak

Habeko wonen

garantieafspraak

Habeko wonen (woning en complex)/ gemeente (openbare ruimte) Habeko wonen

21. Minimale eisen afmetingen appartementen en garantieafspraak beukmaat grondgebonden woningen, aanwezigheid berging 22. Toepassen eigen kwaliteitseisen garantieafspraak bij nieuwbouw 23. Consument gericht bouwen handelingsafspraak 24. Aangeven kwaliteitseisen bij ontwikkelaars intentieafspraak indien Habeko wonen woningen afneemt. B2. bestaande woningvoorraad 25. Aanpak herstructureringsprojecten handelingsafspraak 26.Juist, tijdig en zo snel mogelijk doorlopen van Garantieafspraak RO procedures en astbestsanering 27 Toestemming tijdelijke verhuur te slopen handelingsafspraak woningen 28. Toepassen Regionale DuBo Plus Richtlijn bij intentieafspraak herstructurering woningverbetering 29. Energiebesparende maatregelen woningen met handelingsafspraak label E t/m G 30. Keurmerk Veilig Wonen voor bestaande handelingsafspraak woningen 31. Geschikt maken bestaande woningen voor handelingsafspraak senioren 32. Verkoop sociale huurwoningen en evaluatie transactieafspraak/ verkoopprogramma in 2012 procesafspraak C. Wonen-zorg-welzijn en maatschappelijk vastgoed 33. Evaluatie uitvoeringsprogramma 2005-2008 procesafspraak Rijnwoude-Akkoord,uitvoeringsprogramma’s 2009-2012 en 2013-2016 34. Woonservicegebieden in Hazerswoude-Dorp handelingsafspraak/ en Koudekerk, plannen voor procesafspraak woonservicegebieden in de twee andere kernen 35. Realisering maatschappelijke voorzieningen handelingsafspraak D. bevorderen leefbaarheid 36. Taakverdeling leefbaarheid handelingsafspraak E. samenwerking gemeente en Habeko wonen 37. Structurele en vroegtijdige samenwerking bij procesafspraak plannen 38. Periodiek bestuurlijk en ambtelijk overleg procesafspraak gemeente-Habeko

16

Habeko wonen Habeko wonen gemeente

Habeko wonen / gemeente gemeente gemeente Habeko wonen Habeko wonen Habeko wonen Habeko wonen / gemeente Habeko wonen / gemeente gemeente

gemeente

Habeko wonen gemeente gemeente/ Habeko wonen gemeente

39. Jaarlijks overleg met Stichting Bewonersbelangen Habeko 40. Jaarlijkse evaluatie prestatieafspraken 41. Toepassen Europese regelgeving zonder claims partijen 42. Geschillenregeling

procesafspraak

gemeente

procesafspraak garantieafspraak

gemeente gemeente/ Habeko wonen

procesafspraak

gemeente/ Habeko wonen

Op het soort maatregel kan de volgende toelichting worden gegeven: intentieafspraak handelingsafspraak garantieafspraak transactieafspraak procesafspraak

Verkennen, proberen, aan handelen gerelateerd doel: “Gemeente en Habeko wonen streven naar…”. Plannen, afstemmen, doen: “…zal de komende jaren …”. Waarborgen bieden: “…verplicht zich tot …”. Ruilen, overdragen, betalen: “…draagt de gemeente over aan Habeko wonen…”. Ordenen, regelen, wijze van samenwerken: “…overleg 4 keer per jaar over…”.

17

3. Toelichting op de prestatieafspraken A.


Artikel 3 De gemeente en Habeko wonen hebben het Convenant Woonruimteverdeling Rijnstreek 2009 ondertekend, waarin de verhuur van sociale huurwoningen is geregeld. Deze overeenkomst treedt wat betreft de verdeling van huurwoningen in de plaats van de lokale huisvestingsverordening. Het convenant regelt ondermeer de volgende zaken: •

aanbieden aan ingezetenen van de deelnemende gemeenten en woningzoekenden uit de regio;

•

redelijke verhouding inkomen woningzoekende en huurprijs van de woonruimte;

•

mogelijkheid voor nadere voorwaarden aan verhouding omvang huishouden en woninggrootte;

•

mogelijkheid weigeren woningzoekenden bij overlast, problemen in de wijk en huurachterstand;

•

mogelijkheid voor nadere regels bij toewijzing aan specifieke doelgroepen;

•

mogelijkheid om in het kader van de ’lokale beleidsruimte’ voor de toewijzing van een aantal woningen afwijkende afspraken maken.

•

uitvoering woningtoewijzing ligt in handen van Stichting Woonmarkt Rijnstreek (SWR), die jaarlijks rapporteert aan de gemeenten en corporaties.

Artikel 4 Met de nieuwe Huisvestingswet die naar verwachting in 2010 door de Tweede Kamer wordt vastgesteld is het niet langer mogelijk om op basis van een convenant tussen de gemeente en Habeko wonen afspraken te maken over de woonruimteverdeling. Alleen een regionale of lokale huisvestingsverordening biedt hiervoor de basis. Andere belangrijke wijzigingen zijn de regionale of gemeentelijke vrijheid om huur- en koopprijsgrenzen vast te stellen bij de woningtoewijzing en het niet langer kunnen stellen van bindingseisen.

Artikel 6 In navolging van de prestatieafspraken in andere gemeenten is ten behoeve van de beschikbaarheid van woningen voor woningzoekenden gekozen voor aanbiedingsafspraken in plaats van afspraken over de kernvoorraad. Dat laatste zegt in feite weinig over de kansen die mensen met een smalle beurs hebben op de woningmarkt. Een deel van de betaalbare voorraad wordt immers bewoond door huishoudens met hogere inkomens. De aanwezigheid van woningen zegt nog niets over de beschikbaarheid van die woningen. Aanbiedingsafspraken gaan daar wél over. Ze gaan namelijk over de huurdifferentiatie van woningen die jaarlijks vrijkomen voor woningzoekenden. Door afspraken te maken over het jaarlijkse aanbod van woningen kunnen de kansen van verschillende groepen op de markt worden beïnvloed. Een ander voordeel van deze afspraak is dat de mogelijkheid bestaat om te sturen. Habeko wonen kan flexibeler omgaan met hun leegkomende woningen.

18

e

Het percentage vrijkomende woningen in de bestaande voorraad met een huur tot aan de 2 aftoppingsgrens van de huurtoeslag en de bodemgarantie van het minimaal aantal vrijkomende woningen is afgeleid uit het vrijkomende woningaanbod in de afgelopen jaren. Voor de nieuwbouw is bewust uitgegaan van een lager aandeel, omdat een hoger kwaliteitsniveau ook een hogere huurprijs rechtvaardigt. De huidige regels maken het mogelijk ook voor deze woningen huurtoeslag te ontvangen. Een jaarlijkse evaluatie moet uitwijzen of de cijfers aanpassing behoeven.

Artikel 7 De gemeente en Habeko wonen hebben afgesproken dat de herhuisvesting van 55-plussers die een huur- of koopwoning met trap willen verruilen voor een appartement met lift of een seniorenwoning, de hoogste prioriteit heeft. De toewijzing vindt plaats op basis van loting binnen de mogelijkheden die de lokale beleidsruimte biedt. Daarnaast wordt bezien hoe andere huishoudens die te groot wonen en huishoudens die te goedkoop of te duur wonen er toe kunnen worden verleid om door te stromen. Ook is een aandachtspunt hoe afzonderlijk zelfstandig wonenden die willen gaan samenwonen, snel aan een passende (ruimere eengezins-)woning kunnen worden geholpen. Voor de afspraken op langere termijn is van belang dat verschillende woningmarktregio’s (waaronder Rijnstreek) mogelijk worden samengevoegd, wat leidt tot een nieuwe huisvestingsverordening. Ook speelt de invoering (naar verwachting in 2010) van de nieuwe Huisvestingswet een rol. De nieuwe Huisvestingswet maakt het mogelijk op gemeentelijk (c.q. regionaal) niveau eigen regels voor de woningtoewijzing te ontwikkelen, inclusief het hanteren van eigen prijsgrenzen. Ook kunnen tijdelijke regels voor woningtoewijzing worden opgesteld om de leefbaarheid in bepaalde buurten en wijken te verbeteren. Met de nieuwe Huisvestingswet is het niet meer mogelijk lokale of regionale bindingseisen te stellen (tenzij er niet of nauwelijks sprake is van woningbouw). Evenmin mag sprake zijn van een woonruimteverdeling op basis van convenanten met woningcorporaties of privaatrechtelijke afspraken met marktpartijen.

Artikel 10 Gemeenten hebben sinds 1 juli 2009 een extra instrument om onrechtmatige bewoning tegen te gaan: de bestuurlijke boete. Die kunnen zij opleggen aan (ver)huurders die onrechtmatig gebruikmaken van een woning. Zo kunnen gemeenten de Huisvestingswet en verordening beter handhaven. Gemeenten bepalen zelf het boetebedrag tot een wettelijk maximum. De maximale boete voor een huurder is € 340 en die voor de verhuurder € 18.500. De gemeenten hebben de mogelijkheid om in de huisvestingsverordening te bepalen dat een bestuurlijke boete kan worden opgelegd bij overtreding van de artikelen 7 en 30 van de Huisvestingswet. De bestuurlijke boete moet het gemeenten gemakkelijker maken om die artikelen te handhaven.

19

B1. Kwaliteit woningvoorraad: nieuwbouw Artikel 13 Op basis van het woningmarktonderzoek 2007 wordt voor het aantal huur- en sociale koopwoningen en het aandeel sociale huur- en koopwoningen de volgende verdeling aangehouden: aantal koop

aandeel huur

Nieuwbouw < huur huur 180.000 tbv eigen appartementen appartementen bevolking < 520 > 520 Advies Benthuizen

29

36

12

29

36

12

12

46

57

19

12

18

23

8

19

122

152

8

51

122

10%

20%

10%

20%

12%

18%

11

5

Rijnpark Totaal gemeente

20%

7

Oostvaartpark Advies Koudekerk

10%

7

Weidelanden Advies Hazerswoude Rijndijk

huur

huur gg huur gg senioren- (senioren) woningen woningen < 520 > 520

Zuidrand Advies Hazerswoude-Dorp

koop

51

30

284

In de periode 2010-2015 worden volgens de huidige planning de volgende woningbouwprojecten in de sociale huur- en koopsector gerealiseerd: Benthuizen, Molenkwartier

52

woningen

Benthuizen, Zuidrand *)

15

woningen

Hazerswoude-Dorp, Weidelanden *)

70

woningen

Hazerswoude-Dorp, Groene Hartlyceum

11

woningen (mogelijk meer)

Hazerswoude-Dorp, Dorpsstraat 128-130

7

woningen

Hazerswoude-Rijndijk, Zonneveldhof

51

woningen

Hazerswoude-Rijndijk, Oostvaartpark

75

woningen

Koudekerk aan den Rijn, Rijnpark 1 fase *)

50

woningen

Herstructureringslocaties

30

woningen (sloop 23 woningen)

e

totaal

361

20

woningen

De aantallen sociale woningen op herstructureringslocaties zijn gebaseerd op het uitgangspunt dat alle te slopen sociale huurwoningen dienen te worden gecompenseerd door nieuwbouw en dat daarnaast 30% van de nieuwbouw dient te bestaan uit sociale huur- of koopwoningen.

Daarnaast worden in deze periode de volgende aantal woningen als vrije sector huur- of koopwoning gerealiseerd: Hazerswoude-Dorp, Dorpsstraat 128-130

3

woningen

Herstructureringslocaties

22

woningen

totaal

25

woningen

In de periode 2015-2020 worden naar verwachting de volgende woningbouwprojecten in de sociale huur- en koopsector door of voor Habeko Wonen gerealiseerd: Benthuizen, Zuidrand *)

58

woningen

Hazerswoude-Rijndijk, Westvaartpark *)

105

woningen

totaal

163

woningen

*) Grote woningbouwlocaties die door ontwikkelaars worden gerealiseerd en waarbij Habeko wonen woningen kan afnemen.

Voor betaalbare koopwoningen is uitgegaan van een koopprijs van maximaal € 180.000 vrij op naam (prijspeil 2009), de maximale koopprijs van sociale koopwoningen. Bij de toepassing van ‘Koopgarant’ is het de verkoopprijs na aftrek van de korting: de koper krijgt een korting van (maximaal) 30% op de koopsom, die hij bij verhuizing uit de woning terug betaalt aan Habeko wonen. Bovendien betaalt de bewoner een percentage van de waardeontwikkeling (winst of verlies) aan Habeko wonen, na aftrek van de waardebepaling voor door de bewoner zelf aangebrachte voorzieningen.

Artikel 14 1

In navolging van het rapport ‘Stad en stijging’ kan een aantal treden op de woonladder worden onderscheiden. Door het aantal treden groot en de afstand tussen de treden zo klein mogelijk te maken, wordt de beste kans op een wooncarrière geboden. In onderstaand schema zijn de treden vermeld met een overzicht van de maatregelen die worden ingezet om deze treden te versterken. Ze hebben deels betrekking op nieuwbouw, maar ook op een betere benutting van de woningvoorraad.

1

Stad en stijging: sociale stijging als leidraad voor stedelijke vernieuwing, VROM-raad 2006

21

Treden 8. Naar een andere buurt (wijk, kern) 7. Van eengezins naar gelijkvloers + meer zorg 6. Van meergezins naar eengezins (en andersom) 5. Van klein naar groot/goedkoop naar duurder 4. Van huur naar koop 3. Van thuis naar zelfstandig

2. Van illegaal naar legaal 1. Van dakloos naar een dak boven je hoofd

Maatregel - meer differentiatie in woonmilieus, niet iedere buurt/wijk hoeft hetzelfde te bieden. - nieuwbouw nultreden en verzorgd wonen - woningaanpassingen stimuleren - labeling en toewijzing aanleun- en zorgwoningen - appartementenbouw is zinvol, maar moet weloverwogen gebeuren (aantallen, kwaliteit afgestemd op beoogde doelgroepen) - accentverschuiving in nieuwbouw naar meer luxere laagbouw - bouw sociale koop en toepassen Koopgarant - woningen vrijmaken via doorstroming - nieuwe woningen voor starters en jongeren - startersleningen voor koopstarters - tijdelijke huurcontracten in herstructureringsprojecten - pardonregeling/huisvesting statushouders - begeleid en beschermd wonen voor bijzondere doelgroepen - signalering en toeleiding naar schuldhulpverlening

Artikel 15 Habeko wonen heeft de status van ‘preferred partner’ in de gemeente Rijnwoude gezien haar verankering in de lokale samenleving en de bereidheid om onrendabel te investeren in sociale woningbouw en maatschappelijke voorzieningen. Wanneer de gemeente en Habeko wonen elkaar betrekken bij de ontwikkeling van bouwlocaties, kan een beter kwaliteitsniveau worden bereikt. Bij deze samenwerking zal steeds zorgvuldig naar de Europese regelgeving met betrekking tot het ‘level playing field’ tussen corporaties en marktpartijen moeten worden gekeken en naar de Nederlandse interpretatie van deze regelgeving. Hierbij moet worden gedacht aan de nieuwe richtlijnen van Minister Van der Laan over de participatie van corporaties in commerciële activiteiten. De gemeente mag als zij zelf over grond beschikt, deze zonder aanbesteding aan Habeko wonen verkopen mits geen sprake is van een bezwarende titel (dat wil zeggen geen aanvullende eisen met betrekking tot de bebouwing).

Artikel 16 In de in 2008 door de gemeenteraad vastgestelde nota Grondprijzenbeleid wordt voorgesteld om de te hanteren grondprijs voor de sociale woningbouw marktconform te maken en aan te sluiten bij de grondquote voor de reguliere woningbouw. Daarmee komt een einde aan de verlaagde grondprijzen voor sociale woningbouw, zoals de gemeente en Habeko wonen die in de voorgaande prestatieafspraken uit 2006 zijn overeengekomen. Voor sociale woningbouw geldt per 2008 – afhankelijk van de stichtingskosten of vrij op naamprijs – een grondquote van 23 tot 27%. De grondprijzen en grondquotes worden jaarlijks door de gemeente geactualiseerd. Eventuele beleidsaanpassingen worden met Habeko wonen besproken. De daadwerkelijke uitgifteprijzen zullen per project worden bepaald met in achtneming van projectspecifieke factoren, zoals ligging, kavelgrootte en architectuur. Artikel 18 De gemeente Rijnwoude heeft de ‘Regionale Duurzaam Bouwen Plus Richtlijn 2008-2012’ ondertekend die in de plaats komt van het convenant ‘Duurzaam Bouwen met de Rijnstreek’. Het laatstgenoemde convenant is ook door Habeko wonen ondertekend. De thans voorliggende prestatieafspraken zijn er dan ook op gericht te komen tot duurzaamheidsafspraken tussen de gemeente en Habeko wonen op basis van de ambities van de DuBo Plusrichtlijn 2008-2012. De DuBo Plusrichtlijn omvat de volgende prestatie-eisen met betrekking tot de nieuwbouw:

22

• De toepassing van een EPC (Energie Prestatie Coëfficiënt) die 10% onder het niveau van het Bouwbesluit ligt, dan wel de toepassing van duurzaam opgewekte energie (leidend tot 25% minder CO2 uitstoot c.q. een EPL van minimaal 7,2 voor locaties met meer dan 200 woningen) in combinatie met een goed geïsoleerde buitenschil. • Een efficiënt gebruik en lange levensduur van toegepaste materialen. • Het vermijden van het gebruik van ongecoate uitlogende bouwmaterialen (koper, zink en lood) en de toepassing van duurzaam geproduceerd hout (FSC keurmerk). • De toepassing van drinkwaterbesparende systemen en de afkoppeling van hemelwaterafvoer van de riolering. • Het zoveel mogelijk voorkomen c.q. zorgvuldig omgaan met bouwen sloopafval en het zorgvuldig behandelen van huiselijk (gebruiks-)afval. • Aandacht voor gezondheidsaspecten: geluidkwaliteit, luchtkwaliteit en thermisch comfort. • Aandacht voor woonkwaliteit: toegankelijkheid, flexibiliteit en toekomstgerichtheid, sociale veiligheid. Artikel 24 Wanneer Habeko wonen zelf woningbouw ontwikkelt, draagt zij er zorg voor dat aan de in de prestatieafspraken gestelde eisen wordt voldaan. De gemeente kan dit bij de bouwaanvraag toetsen. Wanneer Habeko wonen echter woningen afneemt van ontwikkelaars, ligt er in de fase van de planontwikkeling een taak voor de gemeente om er op toe te zien dat deze woningen aan de gestelde eisen voldoen. In realisatie- of exploitatieovereenkomsten tussen de gemeente en de ontwikkelaars kan worden vastgelegd dat aan de gestelde eisen wordt voldaan. Wanneer ontwikkelaars hier niet toe bereid zijn, kan de gemeente de betreffende eisen niet afdwingen. Zij kan formeel slechts op basis van het Bouwbesluit toetsen.


Artikel 28 De in artikel 18 beschreven ‘Regionale Duurzaam Bouwen Plus Richtlijn 2008-2012’ omvat ook eisen met betrekking tot de bestaande woningvoorraad: • Met betrekking tot energie gaat het om onderzoek naar de energetische kwaliteit (EPA), het labelen van het woningbezit, het realiseren van een energiebesparing van 30% en het opstellen van een gebruikershandleiding. • Een efficiënt gebruik en lange levensduur van toegepaste materialen. • Het vermijden van het gebruik van ongecoate uitlogende bouwmaterialen (koper, zink en lood) en de toepassing van duurzaam geproduceerd hout (FSC keurmerk). • Een efficiënt gebruik van (drink-)water. • Het minimaliseren van (sloop-)afval. • Aandacht voor gezondheidsaspecten: geluidkwaliteit, luchtkwaliteit en thermisch comfort. • Aandacht voor woonkwaliteit: toegankelijkheid, flexibiliteit en toekomstgerichtheid, sociale veiligheid.

Artikel 32 De gewenste omvang van de verkoop van sociale huurwoningen volgt uit het woningmarktonderzoek uit 2007. Het gaat om 30 woningen in Benthuizen, 30 woningen in Hazerswoude-Dorp, 48 woningen in Hazerswoude-Rijndijk en 19 woningen in Koudekerk aan den Rijn. Mede gezien de huidige econo-

23

mische situatie worden de woningen onder ‘Koopgarant’ verkocht, dat wil zeggen met een korting voor de koper die terug wordt betaald bij doorverkoop, een winstdeling met Habeko wonen bij doorverkoop en terugkoopverplichting voor Habeko wonen. Omdat niet iedere aspirant koper interesse heeft in een Koopgarant woning (bijvoorbeeld vanwege de terugverkoopverplichting en winstdeling) wordt bij de evaluatie in 2012 bezien of ook sprake dient te zijn van de reguliere verkoop van sociale huurwoningen. In het in 2011 uit te voeren woningmarktonderzoek wordt dit onderzocht.

C.


Artikel 33 De gemeente Rijnwoude en Habeko wonen hebben in 2005 het ‘Rijnwoude-akkoord’ gesloten, dat tot 2020 voorziet in de ontwikkeling van twee woonservicezones en een aanbod van 175 woningen voor beschut/begeleid wonen en 1.255 zelfstandige levensloopgeschikte woningen met de mogelijkheid van zorg. Daarnaast dient er een voldoende aanbod aan welzijnsvoorzieningen te zijn. Het akkoord is uitgewerkt in een uitvoeringsplan 2005-2008. Tevens dienen uitvoeringsplannen voor de periode 20092012 en 2013-2016 te worden opgesteld.

Artikel 34 Habeko wonen en Wijdezorg (het voormalige Zorgnet Groenwoude) hebben in het verlengde van het Rijnwoude-akkoord wonen-welzijn-zorg afspraken gemaakt over de ontwikkeling van de woonservicegebieden. Doel hiervan is senioren en mensen met een functiebeperking zolang mogelijk zelfstandig te huisvesten en in de samenleving te laten functioneren. Voorwaarden daarbij zijn een aan de mogelijkheden van de bewoners aangepaste huisvestingsvorm, zorg op maat, een goed aanbod aan welzijns- en andere diensten c.q. voorzieningen en een veilige en toegankelijke woonomgeving. Naast de genoemde partijen zullen dan ook de gemeente, welzijnsinstellingen en andere (commerciële en niet-commerciële) dienstverleners bij de realisering moeten worden betrokken. De betrokken partijen dragen in principe elk de financiële lasten voor de onderdelen waarvoor zij verantwoordelijk zijn. De gemeente voert de regie.

Artikel 35 Vanuit haar rol als maatschappelijk investeerder wil Habeko wonen ook in maatschappelijk vastgoed investeren en het beheer hierover voeren. Vaak gaat het om projecten die al jaren op de rol staan om gerealiseerd te worden en die een belangrijke bijdrage leveren aan de vitaliteit van de kernen. Er is ook vaak een directe relatie met de ontwikkeling van de woonservicegebieden. Voor het maatschappelijk vastgoed geldt dat Habeko wonen alleen in niet-commerciële voorzieningen onrendabel en risicodragend investeert. Investeringen in commerciële voorzieningen dienen minimaal kostendekkend c.q. winstgevend te zijn. Maatschappelijke voorzieningen die over kostendekkende budgetten voor hun huisvesting beschikken (zoals scholen, huisartsen, enz.) worden hierbij als commercieel beschouwd. Voor de periode tot 2015 staan de kernen Koudekerk aan den Rijn en Hazerswoude-Dorp op het programma, na 2015 komen de kernen Hazerswoude-Rijndijk en Benthuizen aan bod.

24

D.


Artikel 36 Het begrip ‘leefbaarheid’ is een containerbegrip en daarmee niet eenduidig in te vullen. Anders dan in de grote steden waar overlast, veiligheid, sociale problematiek, onderwijs, welzijn, de toeleiding naar werk en achterstandssituatie en in sommige wijken een grote rol spelen, gaat het in de kernen van Rijnwoude eerder om de vraag hoe ze vitaal gehouden kunnen worden. In de preambule is hier al iets over opgenomen. Het gaat in ieder geval om voldoende en geschikte woningbouw en het handhaven van het voorzieningenniveau. Daarnaast spelen de in het artikel genoemde aspecten, waaraan de gemeente en Habeko wonen naar vermogen een bijdrage aan leveren. Daarbij worden ook andere partijen betrokken, zoals welzijnsinstellingen en de politie. Een van de aspecten is op de moment het realiseren van ‘buitenhuiskamers’ voor senioren.

25

E.


Artikel 38 en 39 Ten behoeve van het bestuurlijk en ambtelijk overleg is het volgende vergaderschema opgesteld: bestuurlijk overleg januari

februari

ambtelijk overleg

ambtelijk overleg projecten

o.a. voorbereiden bestuurlijk overleg februari

Voortgang bouwprojecten Habeko wonen

diverse onderwerpen, waaronder eerste aanzet monitoring en evaluatie prestatieafspraken


o.a. voorbereiden bestuurlijk overleg juni (monitoring en evaluatie)

Voortgang bouwprojecten Habeko wonen (evaluatie proces)

mogelijkheid thematische bespreking

maart

april mei

juni

o.a. evaluatie ontwikkelingen diverse onderwerpen, voorafgaand jaar o.b.v. waaronder voorbereiden monitoring tripartite overleg

juli

(op verzoek) tripartiteoverleg gemeente, Habeko wonen en Stichting Bewonersbelangen, o.a. uitkomsten monitoring en evaluatie


augustus september

oktober

november

o.a. voorbereiden bestuurlijk overleg oktober (afspraken komend jaar)

Voortgang bouwprojecten Habeko wonen, bespreken bouwprojecten voor intakeprocedure komend jaar.

diverse onderwerpen


o.a. uitwerken afspraken komend jaar (uitkomsten vastleggen in programmabegroting gemeente en activiteitenplan Habeko wonen)

december

26

Artikel 41 De volgende zaken worden bij de jaarlijkse monitoring betrokken: •

•

•

A. woonruimteverdeling (o.a. SWR): -

slaagkansen reguliere woningzoekenden (naar starters, 1-2 persoonshuishoudens, gezinshuishoudens en senioren uit de primaire doelgroep) afkomstig uit de gemeente Rijnwoude;

-

aantal sociale huurwoningen in Rijnwoude dat aan niet-ingezetenen wordt verhuurd;

-

aantal toewijzingen in Rijnwoude aan urgenten en aan bijzondere doelgroepen;

-

aantal vrijkomende woningen in Rijnwoude met een huur tot aan de tweede aftoppingsgrens, aandeel van deze woningen in het totale woningaanbod in Rijnwoude en percentage dat wordt toegewezen aan huishoudens uit de aandachtsgroep (bruto jaarinkomen tot € 33.000, prijspeil 2009);

-

knelpunten bij de woningtoewijzing;

-

aanbevelingen voor de nadere invulling van toewijzingscriteria

-

aanbevelingen voor de invulling van de lokale beleidsruimte;

-

aantal schuldhulpverleningstrajecten bij huurders Habeko woningen, aantal uitzettingen en aantal Tweedekans bewoners;

B1. nieuwbouw: e

-

door/voor Habeko wonen opgeleverde nieuwbouw naar sociale huur- (tot 2 aftoppingsgrens en daarboven), markthuur-, sociale koop- (waaronder Koopgarant) en duurdere koopwoningen;

-

planning en voortgang woningbouw en daarbij optredende knelpunten;

-

doorlooptijd gemeentelijke procedures;

-

aandeel levensloopgeschikte woningen (naar niveau) in woningproductie;

-

aandeel woningen met Keurmerk Veilig Wonen in woningproductie;

-

aandeel woningen met EPC < 0,8 in woningproductie;

-

voortgang consumentgericht bouwen;

B2. bestaande voorraad -

voortgang herstructureringsprojecten en daarbij optredende knelpunten;

-

doorlooptijd gemeentelijke procedures;

-

aantal verkochte sociale huurwoningen (waaronder Koopgarant);

-

voortgang realisering opplussen woningbezit Habeko wonen;

-

voortgang realisering energiebesparende maatregelen woningbezit Habeko wonen;

27

•

•

C. wonen-welzijn-zorg en maatschappelijk vastgoed -

voortgang realisering huidige geplande woonservicegebieden c.q. planvorming nieuwe woonservicegebieden en daarbij optredende knelpunten;

-

voortgang realisering woonvormen beschermd en verzorgd wonen;

-

voortgang realisering maatschappelijke voorzieningen en rol Habeko wonen daarbij;

-

voortgang realisering maatregelen leefbaarheid en aandeel gemeente/Habeko wonen daarbij, signaleren eventuele knelpunten leefbaarheid.

D. Leefbaarheid -

voortgang actieplan vitaliteit en realisering maatregelen leefbaarheid en gemeente/Habeko wonen daarbij, signaleren eventuele knelpunten leefbaarheid.

aandeel

De trekker van de betreffende afspraak (zie hoofdstuk 2 onder F) rapporteert over het betreffende onderwerp. De rapportage wordt ingebracht in de gemeentelijke begrotingscyclus c.q. de op te stellen activiteitenoverzichten van Habeko wonen.

Deze overeenkomst kan worden aangehaald als “Prestatieafspraken 2010 t/m 2014 tussen de gemeente Rijnwoude en Woningbouwvereniging Habeko Wonen”. Aldus in zesvoud opgemaakt en getekend op 10 maart 2010, te Hazerswoude-Rijndijk.

---------------------------------M. Bogerd Woningbouwvereniging Habeko wonen

---------------------------------C. de Best de gemeente Rijnwoude

28

4. Begrippenlijst aanbiedingsafspraken

het aantal sociale huurwoningen dat Habeko wonen jaarlijks te huur aanbiedt

aandachtsgroep

huishoudens waarop Habeko wonen gezien de inkomens van deze huishoudens haar woningaanbod op afstemt: de aandachtsgroep met een bruto huishoudeninkomen tot € 33.000 per jaar en de secundaire aandachtsgroep met een inkomen tussen de € 33.000 en € 47.000

aftoppingsgrens

maximale rekenhuur waarbij huishoudens op basis van hun inkomen volledige huurtoeslag kunnen krijgen, de eerste aftoppingsgrens (rekenhuur € 511,50 in 2009/2010) geldt voor een- en tweepersoonshuishoudens, de tweede aftoppingsgrens (€ 548,18 in 2009/2010) voor drie- en meerpersoonshuishoudens

BAG (Basisregistraties voor Adressen en Gebouwen)

wettelijke verplichting voor gemeenten om in 2009 onder andere een Basis Registratie Adressen (BRA) en een Basis Gebouwen Registratie (BGR) in te voeren, waarbij het meervoudig gebruik van gegevens meerdere functie heeft (o.a. tegengaan illegale bewoning)

BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector)

uitwerking van de woningwet waarin de taken en verantwoordelijkheden van de woningcorporaties evenals de afbakening van de sociale huursector zijn geregeld

BBSH grens

maximale huurprijsgrens van een sociale huurwoning, ook wel liberalisatiegrens geheten. In 2009/2010 gaat het om een rekenhuur tot € 647,53 per maand

begeleid, beschut en beschermd wonen

woonvormen met zorg: begeleid wonen: hulpverlening bij het wonen voor jongeren van 16-23 jaar die niet meer thuis kunnen wonen maar ook nog niet zelfstandig kunnen wonen beschut wonen: huisvesting in een veilige omgeving met zorg op afroep en ondersteuning voor mensen met een psychische of lichamelijke beperking beschermd wonen: huisvesting met 24-uurs zorg voor mensen die vanwege een psychische of lichamelijke beperking niet zelfstandig kunnen wonen

bestuurlijke boete

wettelijke mogelijkheid voor de gemeente om een boete op te leggen aan een verhuurder of huurder in het geval van illegale bewoning

bestuurlijk overleg

overleg tussen de wethouder volkshuisvesting (eventueel ook anderen uit het college van B&W) en de directeur bestuurder van Habeko wonen

Bvo

Bruto vloer oppervlak

Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV)

landelijke instelling die toezicht houdt op de woningcorporaties en op hun financiële beheer, individuele corporaties subsidieert en informatie geeft over de financiële, markt- en juridische positie van corporaties

29

convenant woonruimteverdeling

afspraken tussen een gemeente en een woningcorporatie, waarbij de gemeente de woningcorporatie mandateert om de woningtoewijzing uit te voeren en daarbij de spelregels hiervoor vastlegt

CROW richtlijnen

Centrum voor Regelgeving en Onderzoek in de Grond-, Water- en Wegenbouw en de Verkeerstechniek. CROW is een kennisplatform op het gebied van infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte, dat onder andere voor deze terreinen richtlijnen opstelt

doorstromer

een huishouden dat van de ene woning verhuist naar een andere woning

energielabel

sinds 2008 verplicht energieprestatiecertificaat voor woningen, dat (vergelijkbaar met auto’s) de energiezuinigheid aangeeft: variërend van A t/m G (aflopende mate van energiezuinigheid)

EPA (energieprestatie advies)

onderzoek en advies energiebesparing

EPC (energieprestatiecoëfficiënt)

in het bouwbesluit vastgelegde maat om de energetische kwaliteit van een woning te bepalen

EPL (energieprestatie op locatie)

objectief meetinstrument (in de vorm van een rapportcijfer) om de energieprestaties van grotere woonwijken inzichtelijk te maken

exploitatieovereenkomst

contract tussen de gemeente en een ontwikkelaar (dat kan ook een woningcorporatie zijn) dat de verdeling van de grondexploitatiekosten regelt.

extramuralisering

de ontwikkeling dat bewoners van zorginstellingen en inrichtingen niet langer binnen de muren van de instelling wonen (intramuraal), maar in kleine eenheden in woonwijken in combinatie met zorg aan huis

FSC keurmerk

certificaat voor duurzaam geproduceerd en bewerkt hout

GBA

Gemeentelijke Basis Administratie personen

gbo (gebruiksoppervlak)

maat voor de afmetingen van een woning: de bruikbare vloeroppervlakte, geschikt voor het beoogde gebruik (het totale vloeroppervlak tussen de omsluitende wanden van de gebruiksfunctie minus de vaste obstakels van enige omvang, zoals wanden, trapgat, enz.)

GPR Gebouw

meetinstrument dat integraal op basis van verschillende indicatoren de duurzaamheid van het ontwerp van een gebouw waardeert

Grondexploitatiewet

wet die deel uitmaakt van de nieuwe Wet op de Ruimtelijke Ordening en specifiek de bevoegdheden van de gemeente regelt bij de ontwikkeling van bouwlocaties

huisvestingsverordening

regionale of gemeentelijke regeling op basis van de Huisvestingswet die de regels vastlegt bij de toewijzing van sociale huur- en vaak ook sociale koopwoningen (daarnaast worden ook andere zaken geregeld zoals de sloop, splitsing en samenvoeging van woningen)

30

met

betrekking

tot

mogelijkheden

voor

Huisvestingswet

wet die het kader geeft voor de regionale of gemeentelijke huisvestingsverordeningen

huurtoeslag

door de Belastingdienst verstrekte bijdrage in de huurkosten aan huishoudens met lage inkomens

ISDR (Intergemeentelijke Sociale Dienst De Rijnstreek)

uitvoeringsinstantie van en voor een aantal gemeenten waaronder Rijnwoude, onder andere voor schuldhulpverlening en de Wmo

jongeren

personen (huishoudens) van 18 tot 30 jaar als het gaat om de vraag naar (zelfstandige) huisvesting

kernvoorraad

voorraad sociale huurwoningen met een huur tot aan de 1 /2 aftoppingsgrens van de huurtoeslagregeling

Keurmerk Veilig Wonen

certificaat dat een woning en de woonomgeving voldoet aan een aantal veiligheidseisen (waaronder inbraakveiligheid)

Koopgarant

specifiek koopconstructie waarbij de koper een woning van een corporatie met korting koopt en de woning bij verkoop weer terug verkoopt aan de corporatie, afrekent over de korting en met de corporatie deelt in de winst of het verlies

koopprijsgrens

maximale vrij op naam prijs waarbij een koopwoning volgens de regels van de huisvestingsverordening dient te worden toegewezen (momenteel € 221.000)

koopstarter

huishouden dat voor het eerst een woning koopt, zowel een starter als een huishouden dat daarvoor in een huurwoning woonde

Leegstandwet

wet die het voor een gemeente mogelijk maakt regels te stellen met betrekking tot leegstaande woningen, onder andere voor tijdelijke verhuur

e

e

levensloopgeschikte woning woning die op basis van de indeling en uitrusting geschikt is voor senioren, maar niet specifiek voor deze doelgroep bestemd is, waardoor huishoudens een groot deel van hun leven in de woning kunnen blijven wonen lokale beleidsruimte

afspraak binnen de regionale huisvestingsverordening dat de deelnemende gemeenten een deel (30%) van het vrijkomend woningaanbod volgens afwijkende regels mag toewijzen aan woningzoekenden

maatschappelijk vastgoed

gebouwde voorzieningen die op niet-commerciële basis worden geëxploiteerd, zoals zorgen welzijnsvoorzieningen, scholen, culturele voorzieningen enz.

marktpartij

belegger of ontwikkelaar die op commerciële basis woningen bouwt

(om-)labelen

(her-)bestemmen van woningen voor bepaalde doelgroepen, bijvoorbeeld jongeren of senioren

31

onrendabele investeringen

het deel van de investeringen dat niet direct in de huur kan worden doorberekend en daarom boekhoudkundig wordt ‘afgetopt’ (afgeschreven)

realisatieovereenkomst

contract tussen de gemeente en een ontwikkelaar (dat kan ook een woningcorporatie zijn) dat de bouw regelt op het moment dat het ontwerp definitief is

Regionaal Beleidskader Duurzame Stedenbouw

afspraken die de gemeenten en woningcorporaties in een aantal ZuidHollandse gemeenten (waaronder Rijnwoude) met de Milieudienst WestHolland hebben gemaakt om duurzaam te bouwen

Regionale Duurzaam afspraken die de gemeenten en woningcorporaties in de Rijnstreek Bouwen Plus Richtlijn 2008- hebben gemaakt om duurzaam te bouwen 2012 rekenhuur

kale huur verminderd met het bedrag voor een bij de woning behorende bedrijfsruimte en/of garage en vermeerderd met enkele subsidiabele servicekosten zoals lift, verlichting, schoonmaakkosten, huismeester en gemeenschappelijke ruimten

Rijnwoude-akkoord

Akkoord uit 2005 tussen de gemeente Rijnwoude, Habeko wonen, zorgen welzijnsinstellingen en zorgvragers waarin prestatieafspraken rond wonen, zorg en welzijn zijn vastgelegd

scheefheid

huishoudens die in relatie tot hun inkomen in een te goedkope woning wonen (goedkope scheefheid) of in een te dure woning (dure scheefheid).

senioren

personen (huishoudens) van 55 jaar en ouder als het gaat om voor hen geschikte (levensloopgeschikte) huisvesting; idem ca. 75 jaar (soms eerder) als het gaat om zorg

sociale huurwoning

woning van een toegelaten instelling (woningcorporatie) met een huur die onder de BBSH grens (ook wel liberalisatiegrens geheten) ligt. In 2009/2010 gaat het om een rekenhuur tot € 647,53 per maand

sociale koopwoning

koopwoning met een vrij op naam prijs tot € 180.000 (prijspeil 2008)

starter

iemand die niet zelfstandig woont (thuis, op kamers, enz.) en voor het eerst een woning betrekt

starterslening

gemeentelijke regeling voor koopstarters, waarbij onder zachte voorwaarden een lening wordt verstrekt boven de normale hypothecaire lening

status-/vergunninghouder

asielzoeker die een verblijfsvergunning heeft gekregen

strategisch voorraadbeleid

beleid van de woningcorporaties met betrekking tot hun woningbezit, gericht op de gewenste kwaliteit voor de verschillende doelgroepen, onderhoud en beheer, kosten en opbrengsten

tripartiteoverleg

overleg tussen drie partijen, in dit geval de gemeente, Habeko wonen en Stichting Bewonersbelangen Habeko wonen

32

Vogelaarheffing

verplichting voor de woningcorporaties om financieel bij te dragen aan het opknappen van de 40 zogeheten ‘Vogelaarwijken’ in de grote en middelgrote steden (genoemd naar voormalig minister Vogelaar)

vrijesector huurwoning

woning met een huur die boven de BBSH grens (ook wel liberalisatiegrens geheten) ligt. In 2009/2010 gaat het om een rekenhuur vanaf € 647,53 per maand

vrijesector koopwoning

koopwoning met een vrij op naam prijs vanaf € 180.000 (prijspeil 2008)

Wmo (Wet maatschappelijke Wet die voor een aantal ‘prestatievelden’ de participatie van de burger in ondersteuning) de samenleving ondersteunt, ontstaan door samenvoeging van de voormalige Welzijnswet, Wet Voorzieningen Gehandicapten en delen van de Algemene Wet Bijzondere Ziektenkosten woonruimteverdeling

systematiek om aan woningzoekenden in de sociale huur- en sociale koopsector op eerlijke en transparante wijze (op basis van objectief meetbare criteria) een woning toe te wijzen

woonservicegebied

gebieden rond een wijksteunpunt/woonzorgcentrum, met daaromheen binnen een straal van 300 meter aanpasbare en aangepaste woningen met alarmering en de mogelijkheid van 24 uurszorg en een barrièrevrije, sociaal veilige en verkeersveilige woonomgeving

woonvisie

gemeentelijke nota die de visie op het wonen (nieuwbouw, de bestaande woningvoorraad, wonen-welzijn-zorg, leefbaarheid, enz.) beschrijft

WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw

instelling die financiering van vastgoed van woningcorporaties mogelijk maakt door het verstrekken van garanties aan de financiers van dit vastgoed

zorgwoning

zelfstandige woning gericht op het verlenen van zorg aan senioren en mensen met een functiebeperking

33

34

Bijlagen

35

1. Eisen levensloopgeschikte woningbouw aspect

niveau 1 (geschikt voor mobiele senioren en mensen met lichte functie-beperking)

niveau 2 (geschikt voor rollatorgebruikers)

niveau 3 (beperkt geschikt voor rolstoelgebruikers)

niveau 4 (volledig geschikt voor rolstoelgebruikers)

WOONGEBOUW (INDIEN APPARTEMENTENGEBOUW) toegangspad min. 1.50 m niveauverschillen/ conform Bouwbesluit (max. 20 mm) 0 mm drempels hellingshoeken bij entree max 1:12, bij > 25cm hoogteverschil: 1:16

op een vanuit zittende houding bereikbare hoogte

brievenbussen deurdrangers vrije doorgang deuren afmetingen draaicirkel haakse bocht algemene ruimten (som van breedte strook voor en na bocht) lift

-

max. 30 Newton automatische deuropeners bij entree (minimaal 90,0 cm) min. 1.50m min. 1.95m

min. 1,05 m x 2,05 m spreek-/luisterverbinding, zitje en/of leuning voldoende aansluitpunten voor elektra t.b.v. opladen scootmobielen etc. (dus ook voldoende groepen in centrale meterkast) per 10 woningen 1 stallingsplaats/ oplaadpunt voor scootmobiel (centraal of individueel) min. 1.20m breed

centrale of individuele berging

eventuele galerij uitrusting

-

bediening voor verlichting, mechanische ventilatie, intercom, bel, lift op max. 1,20 m boven afgewerkte vloer; stopcontacten niet lager dan 0,50 m boven afgewerkte vloer videofoon in de woning, tevens geschikt voor bediening voordeur

WONING (GRONDGEBONDEN WONINGEN EN WONINGEN IN APPARTEMENTENCOMPLEX) toegangspad (grondmin. 1.20m gebonden woningen) bereikbaarheid woning bereikbaar zonder trappen: op begane grond of lift, bij eengezinswoningen met verdieping mogelijkheid van traplift ligging vertrekken woonkamer, keuken, wc, badkamer en woonkamer, keuken, wc, badkamer en tenminste 1 slaapkamer op dezelfde laag slaapkamers op 1 laag bij grondgebonden woning: slaapkamers en badkamer hoeven niet op dezelfde laag als de woonkamer, mits de trap eenvoudig kan worden voorzien van traplift niveauverschillen/dremconform Bouwbesluit (max. 20 mm) pels vrije doorgang deuren (minimaal 90.0 cm)

36

aspect

badkamer

afzonderlijk toilet afmetingen slaapkamer i.v.m. zorg aan het bed keuken uitrusting

niveau 1 niveau 2 niveau 3 niveau 4 (geschikt voor (geschikt voor (beperkt geschikt (volledig geschikt voor mobiele senioren en rollatorvoor rolstoelgebrui- rolstoelgebruikers) mensen met lichte gebruikers) kers) functie-beperking) badkamer aansluitend aan de hoofdslaapkamer, bij voorkeur bereikbaar vanuit deze slaapkamer min. 1.80 m x 2.00 m min. 4,6m2 (2.15 m x 2.15 m of 1.70 m x 2.70 m) indien ook wasmachine: + 2 m2, opstelruimte wasdroger (niet op de wasmachine) antisliplaag douche- geen douchebak (inloopdouche), antisliplaag, opstelling sanitair en bak radiator zodanig dat in de ruimte een draaicirkel mogelijk blijft steunen e.d. eventueel later aan te brengen ééngreepsmengkranen entree aan zijkant toilet i.p.v. kopse kant min. 4.10 x 3.00m eis geldt voor minimaal de hoofdslaapkamer; overige slaapkamers zodanig t.o.v. elkaar situeren dat ze eventueel kunnen worden samengevoegd min. 4,6m2 (2.15m x 2.15m of 1.70m x 2.70m) bediening voor verlichting, mechanische ventilatie, intercom, bel, op max. 1.20 m boven afgewerkte vloer; stopcontacten minimaal 0.50 m boven afgewerkte vloer

De eisen zijn bindend voor de nieuwbouw, voor het opplussen van woningen in de bestaande voorraad worden de eisen afgestemd op de technisch en financiële mogelijkheden.

37

2. Kaderstellende documenten van de gemeente • • • • • • • • • • • • • •

Samengestelde Structuurvisie Rijnwoude 2020, van droom naar daad Nota Zeggenschap in de woningbouw Nota Invulling 30% sociaal Nota Starters op de woningmarkt Rijnwoude Akkoord Nota Speelruimte Nota Grondbeleid 2009-2012 Nota Grondprijsbeleid 2008 Regionaal Beleidskader Duurzame Stedenbouw Regionale Duurzaam Bouwen Plus Richtlijn Actieplan integrale veiligheid Huisvestingsverordening Convenant Woonruimteverdeling Rijnstreek 2009 (document van gemeente en Habeko wonen) Nota Maatwerk Woonruimteverdeling in Rijnwoude (document van gemeente en Habeko wonen)

Onderzoeken • Woningmarktonderzoek Rijnwoude 2007 • Onderzoek woonwensen senioren (Stichting Senioren Adviesraad Rijnwoude)

38

m 2014 Gemeente Rijnwoude en Habeko wonen

Recommend Documents