GEMEENTE BUNSCHOTEN bestemmingsplan
Wonen-West
Toelichting februari 2002
Inhoudsopgave 1. Inleiding 1.1. 1.2. 1.3.
Doel van het plan ................................................................................................ 1 Redenen voor dit plan.......................................................................................... 1 De bij het plan behorende stukken........................................................................ 2
2. Inventarisatie plangebied 2.1. 2.2. 2.3. 2.3.1. 2.3.2. 2.3.3. 2.4. 2.5. 2.6. 2.7. 2.8. 2.9. 2.10.
21
Inleiding............................................................................................................ 21 Wonen .............................................................................................................. 22 Voorzieningen en kantoren................................................................................. 24 Overige functies ................................................................................................ 25 Overige bepalingen ........................................................................................... 26
5. Inspraak, artikel 10 overleg en economische uitvoerbaarheid 5.1. 5.2. 5.3.
14
Wonen .............................................................................................................. 14 Werken ............................................................................................................. 15 Voorzieningen ................................................................................................... 16 Groenstructuur/recreatie .................................................................................... 18 Verkeersstructuur .............................................................................................. 18 Waterhuishouding en milieu ............................................................................... 19 Sociale veiligheid............................................................................................... 19 Duurzaam bouwen ............................................................................................ 20
4. Toelichting op de voorschriften 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5.
3
Ligging en begrenzing van het plangebied ............................................................ 3 Vigerende plannen .............................................................................................. 3 Beschrijving deelgebieden ................................................................................... 3 Wijk Broerswetering (noordelijk gedeelte).............................................................. 3 Wijk Bikkersvaart (middengedeelte)...................................................................... 4 Wijk Blokhuiswetering (zuidelijk gedeelte) ............................................................. 6 Wonen ................................................................................................................ 7 Werken ............................................................................................................... 7 Voorzieningen ..................................................................................................... 8 Groenstructuur/recreatie .................................................................................... 10 Verkeersstructuur .............................................................................................. 11 Water................................................................................................................ 12 Milieu................................................................................................................ 13
3. Hoofdopzet van het plan 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. 3.6. 3.7. 3.8.
1
28
Inspraak ............................................................................................................ 28 Overleg ex artikel 10 Bro.................................................................................... 29 Economische uitvoerbaarheid ............................................................................ 35
1. 1.1.
Inleiding Doel van het plan
In haar vergadering van 20 februari 1996 heeft het College van burgemeester en wethouders, met instemming van de commissie SOM, besloten het aantal bestemmingsplannen in de gemeente aanzienlijk terug te brengen. Dit werkt kostenbesparend (procedurekosten), geeft een toename van de rechtszekerheid voor de burgers en maakt de toetsing voor het ambtelijk apparaat eenvoudiger, omdat bebouwingsvoorschriften voor grotere gebieden van kracht kunnen worden. Tevens kunnen plannen, als gevolg van het minder gebruik maken van artikel 19 WRO procedures, actueler worden gehouden. Dit heeft tot gevolg dat voor de gebieden Broerswetering I en II, Bikkersvaart en Blokhuiswetering één bestemmingsplan wordt ontwikkeld. Deze gebieden worden tezamen "Wonen-West" genoemd. De redenen voor deze samenvoeging zijn: ♦ het gegeven dat de woonwijken onderling te weinig van karakter verschillen om een scheiding tussen de plannen noodzakelijk te maken. Er is hier duidelijk sprake van een woonfunctie in (vrij) nieuwe buurten; ♦ het duidelijk aanwezig zijn van een verkeerskundig verband tussen de gebieden, omdat maatregelen in het ene gebied consequenties hebben voor de andere gebieden; ♦ de behoefte aan een totaalvisie voor dit westelijke gedeelte van de bebouwde kom.
1.2.
Redenen voor dit plan
Er zijn verschillende oorzaken die geleid hebben tot het herzien van de vigerende plannen: ♦ Door de onderlinge samenhang van de onderhavige woonbuurten is gekozen voor de opzet van één plan "Wonen-West" teneinde de lappendeken van bestemmingsplanregelingen die thans in deze gebieden gehanteerd wordt zoveel mogelijk tot één uniform geheel in te perken. ♦ In de afgelopen 10 à 15 jaar werd meerdere malen gebouwd met toepassing van artikel 19 WRO en artikel 50.8 Ww (thans artikel 50, lid 5 Ww). Bovendien komen regelmatig verzoeken binnen voor vergroting van woningen en andere bouwwerken. De vigerende bestemmingsplannen bieden deze mogelijkheden niet, in tegenstelling tot bestemmingsplannen van jongere datum. Hierdoor is rechtsongelijkheid ontstaan. Tegen het merendeel van de verzoeken bestaan geen stedenbouwkundige bezwaren. Genoemde rechtsongelijkheid moet steeds worden opgevangen met toepassing van een artikel 19 WRO procedure, hetgeen onnodig vertragend werkt. ♦ Artikel 33 WRO schrijft voor dat een bestemmingsplan tenminste eenmaal in de tien jaar moet worden herzien, tenzij Gedeputeerde Staten daarvan vrijstelling verlenen. Omdat verschillende aspecten, zoals hiërarchie van wegen, groen- en speelvoorzieningen, parkeergelegenheid en dergelijke, de toetsing aan hedendaagse normen niet geheel kunnen doorstaan, is er geen grond de hiervoor aangehaalde vrijstelling te vragen. ♦ De inzichten met betrekking tot het verkeer zijn aan sterke wijzigingen onderhevig. Dit heeft tot gevolg dat thans meer aandacht wordt besteed aan het langzaam verkeer, met als gevolg dat oplossingen voor het autoverkeer binnen de woonbuurten nu kleinschaliger worden benaderd. ♦ In het structuurplan "Spakenburg-centrum" komen deze gewijzigde inzichten reeds
1
tot uitdrukking. Met name moet worden gedacht aan het weren van buurtvreemd autoverkeer, sluipverkeer en het vergroten van de bereikbaarheid voor het langzame verkeer.
1.3.
De bij het plan behorende stukken
Het bestemmingsplan omvat de volgende stukken: ♦ de toelichting; ♦ de voorschriften; ♦ de plankaart, bestaande uit de tekeningnummers Bun-1, schaal 1:1.000; verdeeld in 3 bladen. Op de plankaart zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden en opstallen aangegeven. Op de kaart is tevens de bijbehorende verklaring opgenomen. In de voorschriften zijn regels gesteld teneinde de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van deze toelichting, waarin de aan het plan ten grondslag liggende gedachten, de uitkomsten van het onderzoek en de beschrijving van de planopzet, waaronder begrepen een uiteenzetting over de juridisch-technische aspecten, zijn vermeld. Tevens wordt hierin verslag gedaan van de inspraak en het gevoerde overleg ex artikel 10 Bro '85.
2
2. 2.1.
Inventarisatie plangebied Ligging en begrenzing van het plangebied
Het plangebied omvat de gehele westelijke woonbebouwing van Bunschoten-Spakenburg. De begrenzing van het bestemmingsplan is als volgt: ♦ noordgrens: de Westdijk-Kortelandenwetering; ♦ oostgrens: het winkelgebied van Spakenburg-centrum, de Talmastraat/Gerbrandysingel, de waterloop ten oosten van de Bachlaan en de Händelsingel en de Stadsgracht en de Cornelis Houtmanstraat; ♦ zuidgrens: de Sint Nicolaasweg en Sint Nicolaashoofd; ♦ westgrens: de Nieuwe Broerswetering en de Blokhuiswetering. Het woongebied "De groene long", nu nog opgenomen in het bestemmingsplan "Spakenburgwest", wordt in dit plan betrokken. De woningen zijn gebouwd met een artikel 19 WRO procedure. In het bestemmingsplan "Spakenburg-west" heeft het gebied de bestemming "uit te werken woondoeleinden". Om de rechtszekerheid van de burgers te vergroten, artikel 19 procedures te beperken en gezien het karakter van dit buurtje dat een duidelijke woonfunctie heeft, ligt deze plangrenswijziging voor de hand.
2.2.
Vigerende plannen
Voor het plangebied zijn diverse plannen van kracht. Het betreft hier voornamelijk plannen van oudere datum (zeventiger jaren, begin jaren tachtig) die te globaal van opzet zijn. Voor een opsomming van de vigerende plannen wordt verwezen naar bijlage 3, waarbij tevens een toelichtend kaartje is opgenomen.
2.3.
Beschrijving deelgebieden
2.3.1. Wijk Broerswetering (noordelijk gedeelte) (Historische) kenschets van de wijk De oudste bebouwing van het plangebied bevindt zich in het noordelijk deel, de wijk Broerswetering. Een groot deel van de woonomgeving draagt het karakter van de zestiger jaren, waarin de woningproductie centraal stond en de automobiliteit laag was. Sindsdien is het autobezit veel sneller toegenomen dan in de zestiger jaren werd voorzien. Als gevolg daarvan worden deze delen van de woonwijk, evenals het oudere deel, gedomineerd door geparkeerde auto's op de rijbaan. Kenmerkend voor de wijk zijn voorts het rechthoekig wegenstelsel en de rechthoekige verkaveling. De oudere bebouwing wordt aangetroffen langs de Spuistraat en de oostelijke aanzet van de Kuyperstraat. De meeste gebouwen langs deze wegen dateren van voor de tweede wereldoorlog. In 1953 werd een aanzet gegeven tot uitbreiding van de woonbuurten ten westen van de Spuistraat. In de daarop volgende jaren, tot 1960, werd het gebied tussen de Kuyperstraat en de Talmastraat nagenoeg volgebouwd. Tussen 1965 en 1968 werden de "hofjes" aan de westzijde van het noordelijke gedeelte van het plangebied voltooid. Deze hofjes zijn kenmerkend voor het westelijk deel van de wijk. De overgang van dit deel naar het aangrenzend landschap is tamelijk abrupt, maar wordt verzacht door de aanwezigheid van een wandelpad langs de polderrand. Tevens werd tussen 1965 en 1971 de resterende bebouwing ten westen van de Groen van Prinsterersingel zo goed als afgerond. Tussen 1971 en 1978 werd de wijk afgerond met wo-
3
ningbouw ten noorden en ten zuiden van de Broerswetering en ten oosten van de Groen van Prinsterersingel, evenals het meest noordelijke deel ten westen van de Groen van Prinsterersingel. Nadien, tot 1996, zijn er hoofdzakelijk nog enkele verspreide woningen in de wijk voltooid. Twee projecten vormen hierop een uitzondering: de realisatie van een complex van 45 seniorenwoningen aan het Voor Anker, de zogenaamde "groene long" in 1994 en 1995 en de vergroting van de capaciteit van het verzorgingstehuis "de Haven" in 1995 met 26 in- en aanleunwoningen. Aanwezige functies Broerswetering is hoofdzakelijk een woonwijk. Ondanks de zojuist genoemde huisvesting voor ouderen, die toch voornamelijk op de centrumvoorzieningen georiënteerd zijn, staan er relatief veel grotere woningen (4 of meer kamers), die geschikt zijn voor grotere gezinnen (86% van de voorraad). Het aandeel in huurwoningen, premiekoopwoningen en ongesubsidieerde woningen is in Broerswetering nagenoeg gelijk. Daarbij kan aangetekend worden, dat in de loop der jaren een aantal huurwoningen in de verkoop zijn gekomen. De totale voorraad in 1997 bedraagt 1.223 woningen, wat neerkomt op 26 woningen per hectare. In de wijk komen relatief weinig groenvoorzieningen voor. Met name gebruiksgroen wordt gemist. Het meeste groen wordt aangetroffen langs wegen en waterpartijen. Het heeft op die plaatsen veelal de functie van kijkgroen. Alleen het verzorgingstehuis vormt een groen eiland in de wijk. De Groen van Prinsterersingel, uitmondend in de Westsingel doorsnijdt de wijk in noord-zuid richting en vormt samen met de Broerswetering de belangrijkste ontsluitingsroute voor het nabij gelegen winkelcentrum en voor de woonbuurt zelf. De belangrijkste dwarsverbindingsweg vormen de Talmastraat en een gedeelte van de Heemstedesingel. Reeds voor het begin van de naoorlogse woningbouw werd, in 1952, de kleuterschool "De Woelige Hoek" aan de Kuyperstraat gebouwd. In 1985 werd deze school opgeheven. Thans zijn daarin de bejaardensociëteit "De Botter" en het kantoor van de Stichting Welzijn Ouderen Bunschoten (S.W.O.B.) ondergebracht. In de wijk bevinden zich voorts een gereformeerd (vrijgemaakt) en een protestants-christelijke basisschool. Aan deze laatste is de voormalige basisschool "De Brandaris" als dislocatie toegevoegd. Drie kerkgenootschappen zijn gevestigd in het plangebied: twee in de Adventkerk (gereformeerd en rooms-katholiek) en één in de Westerkerk (nederlands-gereformeerd) aan de van der Duin van Maasdamlaan. De horeca-inrichting "'t Haantje" is sinds 1967 gevestigd aan de Kuyperstraat. Ten behoeve van de huisvesting voor ouderen werd in 1970/1971 het verzorgingstehuis "De Haven" (Op de Ree) met de bijbehorende aanleunwoningen gerealiseerd. Tenslotte werd omstreeks 1972 de sportzaal aan de Oude Bocht in gebruik genomen.
2.3.2. Wijk Bikkersvaart (middengedeelte) (Historische) kenschets van de wijk In 1967 nam de gemeenteraad een voorbereidingsbesluit voor het gebied, dat aansluit op Broerswetering. In aansluiting hierop werd opdracht gegeven tot het ontwerpen van het bestemmingsplan Bikkersvaart voor dat gebied. Het lag in de bedoeling de in gang zijnde groei van Bunschoten te continueren. Bikkersvaart moest dan kunnen voldoen aan de vraag naar nieuwe woningen op het moment dat het oude plan, Broerswetering II, vol zou zijn. De bevol-
4
kingstoename verliep echter in een sneller tempo dan verwacht zodat de mogelijkheid van de bouw van woningen eerder uitgeput raakte. Bovendien werd destijds door de provincie aan het gemeentebestuur gevraagd in die jaren rekening te houden met een extra aantal te bouwen woningen ten behoeve van de opvang van bewoners uit het volgeraakte Gooi (zogenaamde "Gooi-akkoord"). Al met al werd de druk op Bikkersvaart zeer groot. De bedoeling was dat het geheel binnen vier jaar tijd voltooid zou zijn. Uit oogpunt van tijdbesparing werd daarom gekozen voor een globaal bestemmingsplan met een uitwerkingsplicht voor burgemeester en wethouders ex artikel 11 van de W.R.O., zodat fase voor fase ter hand kon worden genomen. Door stagnering in de grondverwerving in het noordelijk deel van het plan werd Bikkervaart gesplitst in Bikkersvaart-noord en Bikkersvaart-zuid. Dit zuidelijk deel werd in 1970 door Gedeputeerde Staten goedgekeurd. Vrijwel het gehele gebied bestond uit weiland zonder enige beplanting (uitgezonderd de toen al aanwezige begraafplaats). Een uitgangspunt was destijds dat eentonigheid en een te grote openheid in de bebouwing vermeden moest worden: herkenbaarheid van de ene buurt ten opzichte van de andere was belangrijk. Daarom diende een plan met een grootte als Bikkersvaart, circa 56 hectare, duidelijk gestructureerd te zijn. Buurtjes met elk een eigen karakter werden gegroepeerd om duidelijke centrale groene elementen: de woningen zijn hoofdzakelijk gesitueerd in zes- of achtkantige woongebieden. Bikkersvaart kenmerkt zich voorts door de aanwezigheid van veel openbaar (snipper)groen. Er is een geleidelijke en boeiende overgang ontstaan van de diverse woonbuurtjes naar het aangrenzend weidegebied, waarbij het landschap op een centrale plaats doordringt in de wijk. De hoofdwegenstructuur voor dit plan is geheel afgeleid uit de totale hoofdwegenstructuur voor Bunschoten. De wijk wordt doorsneden door de Westsingel met één rijbaan en vrijliggende fietspaden. Deze hoofdontsluitingsweg leidt het verkeer buiten de woonbuurten om. Ten westen en ten oosten van deze weg zijn twee wijkverzamelwegen aangelegd (Beethovenlaan/Bachlaan), waarvan het verloop zodanig is dat ze niet als sluipwegen fungeren. De wegen in de woonbuurten zelf zijn, conform de bebouwing, in een honingraatmotief aangelegd. Vanaf 1972 werden de eerste woningen gerealiseerd. Het merendeel werd gebouwd in de periode 1972-1974: circa 950 woningen. Na 1979 werden er geen projecten van betekenis meer gerealiseerd met uitzondering van 44 kleine woningen aan de A. v.d. Horstlaan in 1985 en 10 seniorenwoningen op het voormalige Kompasterrein in 1995. Aanwezige functies Ook Bikkersvaart kan gekenschetst worden als een typische woonwijk. In totaal zijn er 1.174 woningen gerealiseerd, wat neerkomt op 21 woningen per hectare. Hiervan zijn er 450 weggezet ten behoeve van de opvang van woningzoekenden uit het Gooi. Het aandeel sociale huurwoningen in de wijk was oorspronkelijk tamelijk hoog (43%), maar in de loop der jaren is dit percentage gedaald door verkoop van huurwoningen. De wijk kenmerkt zich voorts door de aanwezigheid van relatief veel grote woningen (4 kamers of meer), veelal in de huursfeer, ten behoeve van jonge, groeiende gezinnen. Het voorzien in de behoefte aan kleine woningen manifesteert zich vooral in het zuidelijk deel van het plan "Wonen-West", in Blokhuiswetering (eind zeventiger en in de tachtiger jaren; zie hierna). Het aandeel aan grote woningen is dan ook aanzienlijk hoger in Bikkersvaart, namelijk 92% van het totaal van 1.174 woningen. In de wijk bevinden zich 4 basisscholen van verschillende signatuur: twee gereformeerd (vrijgemaakt) scholen, één protestants-christelijke en één openbare basis5
school. Omstreeks 1976 werd het gymnastieklokaal bij de basisschool aan het Jan Zwartplantsoen gerealiseerd. De christelijke-gereformeerde kerk De Fontein aan de Bikkersweg dateert van 1988. Sinds 1908 is de begraafplaats aan de Bikkersweg in gebruik. De begraafplaats is gefaseerd aangelegd, waarbij thans de laatste fase in gebruik genomen is.
2.3.3. Wijk Blokhuiswetering (zuidelijk gedeelte) (Historische) kenschets van de wijk Het globale bestemmingsplan Blokhuiswetering werd in 1973 door Gedeputeerde Staten goedgekeurd. In 1973 kwam de gemeenteraad tot de beslissing uitsluitend te bouwen voor de eigen bevolking en de economisch aan de gemeente gebondenen. Het toenmalige ontwerpstreekplan Utrecht-oost stelde dat in het plangebied de woningvoorraad zoveel mogelijk ten goede moest komen aan de eigen behoefte en niet mocht leiden tot het aantrekken van vestigingsoverschotten uit andere delen van het land (Vijf Vinger Theorie). Vanuit deze overwegingen heeft woningtoewijzing in Blokhuiswetering plaatsgevonden. Die overwegingen maakten het noodzakelijk de wijk gefaseerd tot stand te doen komen: de eerste woningen werden in 1975 opgeleverd, in aansluiting op de bouwstroom in Bikkersvaart. De laatste bouwstroom van betekenis was in 1993. In de wijk zijn 1.408 woningen gerealiseerd, wat neerkomt op 25 woningen per hectare. Het gebied maakte van oorsprong deel uit van de Eempolder die van oudsher gebruikt werd als hooiland. Het gebied kenmerkt zich door vergezichten met aan de horizon herkenningspunten, zoals Eemdijk. De hoofdopzet van de wijk is zodanig dat op een aantal punten in de woonbuurten en in de tussenliggende groenzones een visuele relatie ontstaat hetzij met het dorp en de Bunschoterweide/Bunschoten-zuid, hetzij met het polderlandschap. Ook hier is er een geleidelijke en boeiende overgang ontstaan van de woonbuurten 3, 5 en 7 naar het aangrenzend weidegebied, waarbij het landschap op enkele plaatsen doordringt in de wijk. Om de samenhang in de wijk, met name tussen de buurten 2 en 4 enerzijds en de buurten 3, 5 en 7 anderzijds, duidelijk te maken is een tweetal verbindingen door deze buurten gerealiseerd. Eén relatielijn loopt tussen de buurten 2 en 4 en verbindt de buurten 3 en 5 met de Stadsweide. Een tweede relatielijn loopt tussen de bebouwing van de buurten 5 en 7 en verbindt via het kruispunt Westsingel/Blauwe Reiger buurt 6 met Bunschoten-zuid. Er bestaat een duidelijk onderscheid in functie tussen de ringvormige bebouwingslijnen en de relatielijnen. Langs de ringvormige bebouwingslijnen beweegt men zich in de buurt, de relatielijnen leiden langs en door de buurt. Door de opzet van met elkaar verbonden lusvormige ontsluitingen zijn alle woningen goed bereikbaar en wordt onnodig rondrijden in de buurten voorkomen. De wijk wordt doorsneden door de Westsingel met één rijbaan en vrijliggende fietspaden. Deze hoofdontsluitingsweg leidt het verkeer buiten de woonbuurten om. De drie westelijke buurten 3, 5 en 7 zijn onderling verbonden door gescheiden centrale routes voor fietsers en wandelaars. Aan deze routes zijn ook de voorzieningen gelegen. De buurten 2, 4 en 6 liggen ten oosten van de Westsingel. De duurdere ongesubsidieerde bouw is geconcentreerd in de buurten 2 en 4. Hierdoor ontstaat een geringere bebouwingsdichtheid per hectare, waardoor minder kinderen de Westsingel behoeven over te steken naar scholen die aan de Westzijde gelegen zijn. De wijk Blokhuiswetering is de laatste nieuwbouwwijk welke aan de westzijde van de gemeente is gesitueerd. Daarna, in 1994, is een aanvang gemaakt aan de oostzijde, met het plan Koenraadswetering. Aanwezige functies
6
Blokhuiswetering is ook een duidelijke woonwijk, maar wijkt wat betreft de woningdifferentiatie toch af van de beide andere wijken. In Blokhuiswetering zijn namelijk relatief veel premiekoopwoningen gerealiseerd (bijna 50%). In de wijk is voorts met name rekening gehouden met woningbouw voor starters, alleenstaanden en/of kleine gezinnen en senioren. Het aandeel aan kleine woningen (maximaal 3 kamers) is dan ook hoog vergeleken met andere woonwijken, namelijk 21% van de totale woningvoorraad in de wijk. In buurt 7, de jongste woonbuurt in deze wijk, bedraagt dit aandeel zelfs 43%. Er is zoveel mogelijk een verscheidenheid aan woonsituaties gecreëerd. Zo is er een keuze uit wonen aan de polder, aan een gracht, aan een straat of plein en aan het groen. In de wijk bevindt zich één basisschool op protestants-christelijke grondslag, opgericht in 1990. Direct ten noorden van de wijk, in Bikkersvaart, zijn tevens twee basisscholen gesitueerd welke hun voedingsgebied deels in Blokhuiswetering hebben. De sporthal de Kuil aan de Torenvalk, met als verzorgingsgebied de gehele gemeente, dateert van 1972. Aan de Plevier is voorts de gereformeerd (vrijgemaakt) Immanuëlkerk gesitueerd, daterend van 1984. In 1996 is een kerkgebouw gerealiseerd aan de Tuinfluiter voor de oud-gereformeerde gemeente.
2.4.
Wonen
Het inwonertal in het plangebied bedroeg 12.368 op 1 januari 1997, gehuisvest in 3.805 woningen. Dit geeft een gemiddelde woningbezetting van 3,25. Indien de 103 bewoners van het verzorgingstehuis "de Haven" en van de aanleunwoningen (niet in de woningvoorraad meegeteld) in mindering worden gebracht op de bevolkingsomvang van de wijk, dan bedraagt die woningbezetting 3,22. Dat is een fractie hoger dan het gemiddelde van 3,1 in de gemeente per 1 januari 1996, terwijl landelijk gezien dit aantal 2,1 bedraagt. Gemiddeld is er per woning in Bunschoten dus één persoon meer gehuisvest. Er staan relatief veel grotere woningen (4 kamers of meer) in het noordelijk deel (Broerswetering) en het middengedeelte (Bikkersvaart), die geschikt zijn voor grotere gezinnen. Uit het gemeentelijk volkshuisvestingsplan 1996-2000 (door de raad vastgesteld op 25 januari 1996) blijkt onder meer dat er steeds meer behoefte bestaat aan de bouw van kleine woningen (maximaal 3 kamers), voor zowel senioren als voor starters, alleenstaanden en/of kleine gezinnen. In Blokhuiswetering is hiermee al rekening gehouden, met name in buurt 7, waar het aandeel aan kleine woningen fors is toegenomen. Over het algemeen is de kwaliteit van de woningen in het bestemmingsgebied goed, aangezien verreweg het grootste gedeelte is gerealiseerd na de zestiger jaren. In het plangebied is sprake van bestaand stedelijk gebied. Er hoeft geen rekening gehouden te worden met "uitbreidingsgebieden" voor woningen. Wel is er nog een zeer geringe inbreidingscapaciteit. Het betreft hier een drietal locaties, te weten: een terrein aan de Groen van Prinsterersingel, een terreintje aan de Gerbrandysingel en een terrein aan de Verdistraat in de zuidwesthoek ten oosten van het zwembad. In feite kan dit woongebied derhalve als afgerond beschouwd worden.
2.5.
Werken
Op 1 januari 1997 werden in het plangebied 320 bedrijfsmatige activiteiten en instellingen geteld, met in totaal 677 werkzame personen, zie tabel 1 (voor een uitgebreide inventarisatie zie bijlage 1). De totale bedrijvigheid is evenwichtig verspreid over het plangebied. Met name in de bedrijfsklasse handel vormt de ambulante handel de grootste groep. Daarvan behoren er 51 tot de branche brood, koek en banket en 44 tot de visbranche. Het zijn in hoofd-
7
zaak één- en tweemansbedrijfjes. De grootste werkgevers zijn een aantal bedrijven in de bouwnijverheid, enkele groothandelsbedrijven (kantoor), drie supermarkten en een apotheek, een zaalverhuurbedrijf, enkele accountants-/administratiekantoren, een aantal adviesbureaus, een schoonmaakbedrijf, een verzorgingstehuis, een pers- en nieuwsbureau en het onderwijs die gezamenlijk goed zijn voor bijna de helft van de totale werkgelegenheid. Tabel 1.
Bedrijvigheid Wonen-West per 01-01-1997
sectoren Bedrijfsactiviteiten
werkzame personen
−
(ambachtelijke)industrie en bouwnijverheid ....................
40
80
−
handel, horeca en reparatiebedrijven..............................
151
322
waarvan handel
146
311
daarvan ambulant
125
234
−
Dienstverlening................................................................
63
105
−
Verzorging .................................................................................. 66
170
Totaal
677
320
De sector handel wordt voor het grootste deel aangetroffen in het noordelijke en middengedeelte van het plangebied, zo ook de ambulante handel. De dienstverlening merendeels in het zuiden (zie ook de huisnummer- en functiekaart). In het plangebied wonen circa 8.400 personen in de productieve leeftijd. Globaal wordt dus 8% van de werkgelegenheid vervuld binnen het plangebied, dan wel met dit gebied als oorsprong en bestemming (ambulante handel). Dit betekent dat de bedrijvigheid in deze woonwijken, voornamelijk als gevolg van die ambulante handel, relatief hoog is. De meeste bedrijven en instellingen zijn (nog) aanvaardbaar in de woonomgeving. Alleen zijn er in het verleden problemen ontstaan met tot grootschalige ambulante handel uitgroeiende bedrijvigheid, met name in de branche brood, koek en banket. Gedoeld wordt hier vooral op het parkeren (kleinere bestelbussen/vrachtwagens), de vroege arbeidstijd en de vroege bevoorrading waardoor problemen in de buurt ontstaan. Inmiddels is dit probleem grotendeels opgelost door de instelling van een parkeerverbod voor grotere bestelbussen in woonwijken. Uit milieutechnisch oogpunt is het voorts ongewenst dat vishandelaren thuis vis schoonmaken en/of bakken.
2.6.
Voorzieningen
Op de huisnummer- en functiekaart is aangegeven waar zich de onderwijsvoorzieningen bevi nden, de winkel- en horecalocaties en de "overige voorzieningen". Een inventarisatie ervan is opgenomen in bijlage 2. Onderwijs In het plangebied zijn zeven basisscholen van verschillende signatuur aanwezig, twee in Broerswetering, vier in Bikkersvaart en één in Blokhuiswetering. Een voormalige basisschool in Broerswetering fungeert thans als dislocatie. Alle scholen beschikken over een gemeenschappelijke ruimte in het hoofdgebouw. Met name ten gevolge van de klassenverkleining is het waarschijnlijk, dat de scholen in het plangebied nog enige uitbreidingsbehoefte hebben.
8
Zowel aan de Oude Bocht als het Jan Zwartplantsoen staat een gemeentelijke sportzaal ten behoeve van het onderwijs. De gemeentelijke sporthal "de Kuil" in Blokhuiswetering heeft als verzorgingsgebied de gehele gemeente en is niet specifiek voor het onderwijs bedoeld. Tevens zijn er in het plangebied enkele autorijscholen gevestigd. Winkels en horeca Het noordelijk deel van het bestemmingsplan, Broerswetering, grenst aan de oostzijde aan het hoofdwinkelcentrum van Bunschoten-Spakenburg. Vrijwel alle soorten winkels liggen dan ook op een betrekkelijk korte afstand van de woningen die gelegen zijn in Broerswetering. Bovendien zijn in het plangebied drie supermarkten op buurtniveau gesitueerd (qua spreiding gunstig verdeeld over het totale plangebied), een winkel in verfwaren, een apotheek, een benzineverkooppunt en een zaalverhuurbedrijf. Aan de zaalverhuur, tevens partycentrum, zijn horeca-activiteiten verbonden. De supermarkten hebben een buurtverzorgende functie. Alleen de supermarkt aan de Almarestraat in Broerswetering (3.818 inwoners) gaat het buurtniveau te boven. Dit komt voornamelijk door de invloedssfeer van een nabij gelegen supermarkt met circa 1.000 m² b.v.o. in het westelijk deel van het hoofdwinkelcentrum. Deze winkel bedient een groot deel van de oostelijke helft van Broerswetering. De overige twee supermarkten voldoen in redelijke mate aan het buurtniveau. Zij hebben een verzorgingsgebied van 3.774 inwoners in Bikkersvaart en 4.776 in Blokhuiswetering. De verfwarenwinkel kan worden gerekend tot het kernwinkelapparaat van Spakenburg. Overige voorzieningen Tot deze voorzieningen worden onder meer, verspreid over het plangebied, vijf kerken gerekend op verschillende religieuze grondslag. In één daarvan is tevens een peuterspeelzaal gevestigd. Vervolgens komen, al dan niet gekoppeld aan een woning, een viertal huisartsenpraktijken, een groepspraktijk en drie tandartsenpraktijken in het plangebied voor. Verdeeld over de woonwijken zijn voorts vijf fysiotherapeutische praktijken (met praktijk aan huis) waargenomen en diverse pedicuren en schoonheidssalons. In de woonwijk Broerswetering is het verzorgingstehuis gelegen met 98 aanleun- en 8 inleunwoningen. Een bejaarden sociëteit en het kantoor van de Stichting Welzijn Ouderen Bunschoten zijn op korte afstand daarvan gehuisvest in een voormalige kleuterschool. In de persoonlijke dienstverlening zijn drie (dames-)kapsalons in de drie woonbuurten aan huis actief. In het plangebied bevinden zich voorts een clubgebouw van een vogelvereniging en een jeugdcentrum. Voor personenvervoer is een taxibedrijf beschikbaar in Blokhuiswetering. Tenslotte is de begraafplaats/aula centraal in de gemeente aan de Bikkersweg gesitueerd. Deze heeft een capaciteit van 826 graven. Inclusief de laatste uitbreidingsfase voorziet de begraafplaats in de behoefte tot de beginjaren van de volgende eeuw. In de sfeer van de zakelijke dienstverlening zijn tevens, op verspreide locaties diverse computer(service-)bureaus, enkele accountantskantoren, een aantal administratiekantoren, boekhoudbureaus en adviesbureaus te vinden. Een aantal van deze bedrijfsactiviteiten vindt plaats "aan huis". Relevant hierbij is de "Nota beroeps- en bedrijfsmatig gebruik van woningen". Daarin wordt gesteld dat "tegen deze ontwikkeling geen bezwaar behoeft te bestaan, indien het woongenot niet in onevenredige mate wordt 9
aangetast, dat wil zeggen de primaire woonfunctie moet blijven gehandhaafd". In Broerswetering is ook een redactiebureau, waarvan de drukkerij zich op het industrieterrein de Kronkels bevindt, en een fotokopieerinrichting gevestigd. De hiervoor genoemde voorzieningen voldoen aan redelijke eisen. Het gebruik van de bejaardensociëteit, het kantoor van de S.W.O.B., het jeugdcentrum en het clubhuis van de vogelvereniging zijn evenwel in strijd met de vigerende bestemming.
2.7.
Groenstructuur/recreatie
Groenvoorzieningen De hoofdgroenstructuur in de wijken Broerswetering, Bikkersvaart en Blokhuiswetering is geconcentreerd langs de hoofdontsluitingsweg Groen van Prinsterersingel/Westsingel (verkeersgroen), langs de polderrand (schermgroen) en op de plaatsen waar het landelijk gebied "indringt" in de woonwijken: één locatie in Bikkersvaart en twee in Blokhuiswetering. In Broerswetering komen betrekkelijk weinig groenvoorzieningen voor. Het meeste groen wordt aangetroffen langs wegen en waterpartijen. Het heeft op die plaatsen vrijwel geen gebruiksfunctie en kan daarom worden bestempeld als "kijkgroen". Het verzorgingstehuis "De Haven" vormt een groen eiland in de wijk. Overigens is er weinig groen van enige importantie aanwezig dat het gebrek aan groenvoorzieningen in deze woonbuurt kan compenseren. Bikkersvaart heeft binnen de gemeente het meeste oppervlak aan groenvoorzieningen per n iwoner. Het is dan ook niet verwonderlijk dat de meeste aanvragen voor aankoop van snippergroen vanuit deze wijk komen. De aanvragen worden getoetst aan de criteria welke genoemd e worden in de 2 evaluatienota Snippergroen van 1996. Ook Blokhuiswetering behoort tot de "groenste" wijken van Bunschoten. Aanvragen voor aankoop van snippergroen vanuit deze wijk zijn eveneens talrijk. De wijk voldoet aan de eisen van hoeveelheid en afstanden van groenvoorzieningen binnen een wijk. Ten oosten van de Westsingel wordt het gemis aan groenvoorzieningen gecompenseerd door de aanwezigheid van grote particuliere tuinen. Ook het openbare karakter en de doorwandelbaarheid van het sportpark "de Vinken", grenzend aan de zuidzijde van de wijk, is in dezen belangrijk. Het Groenstructuurplan van 1989 gaat uitvoerig in op de groenvoorzieningen in het plangebied. Op deze plaats wordt daarnaar verwezen. Recreatieve voorzieningen Algemeen In de nota "Ruimte voor de jeugd in Bunschoten" (Speelruimte, 1999) wordt nader ingegaan op de aanwezige speelvoorzieningen in Bunschoten. Op basis van een inventarisatie van aanwezige speelvoorzieningen en een enquête worden aanbevelingen gedaan voor verbetering van de speelvoorzieningen in de verschillende buurten. Een groot deel van de aanbevelingen hebben betrekking op het uitvoeringsniveau (verbetering veiligheid, onderhoudstoestand en bereikbaarheid). Daarnaast wordt er aangegeven, in welke buurten een tekort aan openbare speelvoorzieningen (te verwachten) is. Daarbij valt het op, dat er op wijkniveau een duidelijk tekort is aan herkenbare openbare voorzieningen voor ontmoeting en sportieve activiteiten voor de doelgroep 12+ in Broerswetering, Bikkersvaart-West en Blokhuiswetering-West. In de nota worden voorstellen gedaan voor de opheffing van dit tekort. Het betreft hier maatregelen, welke
10
geen structurele gevolgen hebben voor de buurten, maar veelal liggen op het niveau van voorzieningen binnen aanwezige groengebieden. Uiteraard is het van groot belang aandacht te schenken aan de speelvoorzieningen voor de jeugd, maar gebleken is dat de voorgestelde maatregelen zich alle op uitvoeringsniveau afspelen en niet op bestemmingsplanniveau.
2.8.
Verkeersstructuur
De gemeente heeft een integraal Verkeersbeleidsplan laten opstellen. Dit plan dient gezien te worden als een herziening van het Verkeersveiligheidsplan (1995), het Fietspadenplan (1985) en het Verkeersstructuurplan (1978). Deze drie genoemde plannen zijn in meer of mindere mate gedateerd, dan wel achterhaald door de actualiteit. De huidige verkeersstructuur in het plangebied voldoet (nog) niet aan de uitgangspunten, welke vanuit het programma Duurzaam Veilig gesteld worden. Reeds uit de beschrijving van de huidige situatie, toegespitst op het onderhavige plangebied, kan afgeleid worden, dat het hoog tijd wordt om de gehele verkeersproblematiek eens integraal te benaderen: De wegenstructuur in de gemeente heeft het patroon van twee min of meer noord-zuid lopende lokale hoofdwegen (Groen van Prinsterersingel/Westsingel-Oostelijke Randweg) die zuidelijk van de woonbebouwing samenkomen en overgaan in een centrale hoofdweg: de Amersfoortseweg. Dit "stemvorkpatroon" wordt aangevuld met enkele oost-west lopende dwarsverbindingen, die vooral een functie hebben van wijkverbindende aard, alsmede het aantrekken van verkeer uit de naastliggende woonwijken en het leiden ervan naar de hoofdwegen. De Groen van Prinsterersingel/Westsingel vormt voor het gemotoriseerd verkeer de hoofdontsluitingsweg voor de westelijke woonwijken. De dwarsverbindingswegen liggen ten westen en ten oosten ervan. De wijk Broerswetering is ontworpen op een goede doorstroming van het verkeer, zoals dit van een woonwijk uit de zestiger jaren verwacht mocht worden. De ontwikkelingen in het verkeer sindsdien, hebben de nadelen van dit uitgangspunt zichtbaar gemaakt. Er is behoefte aan een zodanige inrichting van de openbare ruimte, dat het verblijfskarakter van het woongebied beter ondersteund wordt. Hierdoor kan tevens bewerkstelligd worden, dat sluipverkeer nagenoeg voorkomen kan worden. Bikkersvaart en Blokhuiswetering kunnen als verkeersveilig omschreven worden. De verkeersstraten in deze buurten zijn zodanig ontworpen dat ze niet als sluipwegen fungeren, terwijl toch alle woningen goed bereikbaar zijn. Behoudens enkele verbindingspaadjes komen in Broerswetering geen speciale langzaam verkeersverbindingen voor. Deze verkeerssoort maakt gebruik van bestaande wegen, danwel van de erlangs gelegen trottoirs en voetpaden. Langs de Westsingel en de Bikkersweg zijn vrijliggende fietspaden aangelegd. De vraag kan gesteld worden, of het niet gewenst is om in het gehele plangebied een goed langzaamverkeerssysteem op te zetten, waarbij natuurlijk wel grotendeels gebruik gemaakt kan worden van bestaande routes, maar waar de nadruk komt te liggen op aspecten als herkenbaarheid, aantrekkelijke, sociaal veilige routes, goede bereikbaarheid van de voorzieningen in het plangebied zelf en de voorzieningen in het centrum. Het openbaar vervoer in de gemeente bestaat uit busverbindingen naar Amersfoort en Baarn. De busroute loopt via de Broerswetering naar de Groen van Prinsterersingel en Westsingel.
11
Voor woongebieden wordt veelal de norm gehanteerd dat een bushalte binnen een straal van 400 meter aanwezig moet zijn. De noordwesthoek van het plangebied ligt buiten deze loopafstand, evenals de westelijke gedeeltes van de wijken Bikkersvaart en Blokhuiswetering. De gemiddelde parkeernorm bedraagt 1,0 à 1,4 parkeerplaats per woning, afhankelijk van de grootte van de woning (norm A.S.V.V.). Het zaalverhuurbedrijf/partycentrum 't Haantje had tot voor kort een tekort aan parkeerplaatsen (p.p.). Het eigen parkeerterrein met een capaciteit van circa 25 p.p. voldeed niet aan de norm van circa 70 p.p. Bij druk bezochte recepties/bruiloften traden dan ook parkeer- en doorstromingsproblemen op, omdat ook op de rijbaan werd geparkeerd. Deze problemen zijn thans grotendeels verholpen door de aanleg van 20 extra parkeerplaatsen tegenover 't Haantje (bij het Woelige Hoekje). De supermarkt aan de Almarestraat kampt nog wel met een parkeerplaatsentekort. Bij de ingang van de winkel zijn parkeermogelijkheden voor 8 auto's, aan de westgevel op de parkeerstrook voor circa 7. Nodig zijn circa 50 p.p. Wanneer de 18 p.p. aan de Almarestraat worden meegerekend (deels gerealiseerd ten behoeve van de omliggende woningen) bedraagt de capaciteit 33 p.p. Geparkeerde auto's langs de winkel op de Almarestraat belemmeren met name op koopavonden de doorstroming van het verkeer. Alternatief is om, bij het op termijn leegkomen van de dislocatie van een basisschool aan de Oude Gest, de parkeervoorzieningen hier uit te breiden. Op de plankaart dient hiermee alvast rekening gehouden te worden. De overige supermarkten in het plangebied hebben voldoende parkeercapaciteit. Op zondagen ontstaan bij enkele kerkgebouwen doorstromingsproblemen ten gevolge van op de rijweg geparkeerde auto's, onder meer omdat dan aan twee zijden van de weg wordt geparkeerd. Het gaat hierbij met name om de Adventkerk en Westerkerk. De parkeercapaciteit van de overige drie kerken in het plangebied is voldoende. Bij De Fontein wordt weliswaar op de rijbaan geparkeerd, maar dit levert geen problemen op.
2.9.
Water
Het aspect "water" kan op verschillende manieren benaderd worden: s Allereerst kan op een "technische" manier bekeken worden, of er voldoende oppervlaktewater aanwezig is om bij regenval overlast te voorkomen. Op dit moment is dat zeker het geval. Het aantal inbreidingsmogelijkheden is voorts zo beperkt ten opzichte van de reeds bestaande woningvoorraad, dat er geen reden is te veronderstellen dat er extra open water in het plangebied opgenomen dient te worden. Daarnaast kan opgemerkt worden, dat de voorschriften al de mogelijkheid bieden om desgewenst kleine bouwwerken te realiseren ten behoeve van de waterhuishouding; s Vervolgens kan het water op een "esthetische" wijze benaderd worden. Het water als ordenend principe, toegepast op diverse locaties in de woonbuurten om niet alleen structuur aan te brengen in de woonbuurten, maar ook om heel duidelijk aantrekkelijke woonmilieus te realiseren, waarbij tegemoet gekomen wordt aan de wens om "aan het water" te wonen; s Op dit moment wordt het water in toenemende mate ook beschouwd als bron voor alle leven. Vanuit oogpunt van duurzaamheid dient het water zo lang mogelijk in de wijk vastgehouden te worden en dienen voorzieningen getroffen te worden om regenwater zo veel mogelijk via infiltratie toe te voegen aan het grondwater. De gemeente streeft er naar de water-
12
s
huishouding in het gebied zodanig te optimaliseren, dat tegemoet gekomen wordt aan de gangbare duurzaamheidsaspecten; Ook dient natuurlijk aandacht geschonken te worden aan de kwaliteit van het water.
2.10. Milieu Afgezien van eventuele geluidhinder ten gevolge van verkeerslawaai doen zich geen wezenlijke milieuproblemen voor. De hoofdontsluitingsweg Groen van Prinsterersingel/Westsingel heeft veel verkeer te verwerken. Waar noodzakelijk en mogelijk is zijn geluidswallen aangebracht (Westsingel). Ten aanzien van potentiële milieuproblemen die kunnen ontstaan ten gevolge van ambulante handel in vis/visverwerking, heeft de gemeente een actief en passief saneringsbeleid gevoerd, in 1987 vastgelegd in de nota "Beleid ten aanzien van visbedrijven in woonwijken". Kortweg gezegd, kwam het passief saneringsbeleid erop neer, dat visbedrijven die vóór 1975 (vóór de aanleg van het bedrijfsterrein Zuidwenk) in een woonwijk waren gevestigd, gedoogd werden. Bovendien werden hiervoor ook geen Hinderwetvergunningen afgegeven. Het actief saneringsbeleid betekende dat met alle beschikbare middelen werd opgetreden tegen die visbedrijven die ontoelaatbare hinder voor de woonomgeving veroorzaakten en waarbij sprake was van een klachtenreeks. Thans zijn op grond van de Wet Milieubeheer visbedrijven verplicht een milieuvergunning aan te vragen, waarna vervolgens de hieraan verbonden voorschriften moeten worden nageleefd. Deze hebben ten doel overlast voor de woonomgeving in voldoende mate te beperken. In sommige gevallen kan volstaan worden met een melding. Bij een melding dient bij de bedrijfsvoering voldaan te worden aan enkele vastgestelde criteria (A.M.V.B. voor visbedrijven). In de woonwijken ongewenste ambulante handel in vis/visverwerking werd tot nu toe de mogelijkheid geboden tot vestiging op het bedrijfsterrein "Zuidwenk". Voor de komende opvang ervan is uitbreiding van dit bedrijfsterrein noodzakelijk (Zuidwenk-oost). Tot voor kort waren er wel problemen verbonden aan de grootschalige ambulante handel, met name in de branche brood, koek en banket. Gedoeld wordt hier vooral op het parkeren (kleinere bestelbussen/vrachtwagens) en de vroege bevoorrading waardoor problemen in de buurt ontstonden. Deze problemen zijn thans opgelost door de instelling van een parkeerverbod.
13
3. 3.1.
Hoofdopzet van het plan Wonen
Over het algemeen kan gesteld worden dat bij het ouder worden van de woning, de wens tot veranderingen in en aan de woning bij de huidige bewoner, danwel bij de komende bewoner, zal toenemen. Meestal kan in nieuwe buurten na enige jaren een toename van bouwaanvragen worden geconstateerd. Aanvragen hebben meestal betrekking op de uitbreiding van woonruimte, het aanpassen van de woning aan de persoonlijke behoeften en wensen, danwel een grotere berging/garageruimte in de achter-, zij- of voortuin. Nieuwe wensen hangen voor een groot deel samen met een verandering van levensfase (bijvoorbeeld kinderen de deur uit, hoger n ikomen, pensionering). Het bestemmingsplan zal mogelijkheden moeten bieden om al dan niet aan deze wensen tegemoet te komen. Daarbij moet worden aangetekend dat uitbreiding van de woningen niet ongelimiteerd kan zijn. De ruimte is veelal beperkt. Uitbreidingen aan de woning, zoals bouwhoogte bijvoorbeeld, kunnen hinderlijk zijn voor de buren, omdat de ruimte in veel situaties te gering is. Bebouwingsstructuur In het bestemmingsplan dient er tevens voor gezorgd te worden dat de bebouwingsstructuur niet wordt aangetast. In hoofdstuk 2 is reeds een beschrijving gegeven van de karakteristiek van de verschillende woonbuurten, zoals de ouderdom, grootte van de woningen, aanwezig areaal aan groenvoorzieningen. Theoretisch kan dit het beste bereikt worden door "bevriezing" van de huidige toestand. Dit zou echter leiden tot een situatie waarin helemaal niets meer kan en door velen als onrechtmatig ervaren zal worden. Beter is het om de essentie van de bebouwingsstructuur vast te leggen, zonder alles tot de laatste centimeter te regelen. De vraag luidt dan: wat is de essentie van de bebouwingsstructuur? Tot de essentiële kenmerken van die structuur behoren in ieder geval: ♦ de ligging van de bebouwing ten opzichte van de weg. Dat houdt in dat er redenen zijn om de huidige voorgevelrooilijn vast te leggen en slechts beperkte mogelijkheden te bieden tot het afwijken ervan. Dat betekent concreet dat er uitsluitend nieuwbouw van woningen mag plaatsvinden "in de voorgevelrooilijn", danwel maximaal op een afstand van twee meter; ♦ de huidige goot- en nokhoogte. Er dient voor gewaakt te worden dat de deze "zomaar" fors opgetrokken kunnen worden ter voorkoming van aantasting van het straatbeeld. Om de ruimtelijke eenheid te waarborgen dient het straatprofiel zoveel mogelijk intact gehouden te worden. Anderzijds gaat het te ver om de huidige goothoogte als maximum hoogte aan te merken. Uitgangspunt bij de bestemmingsregeling zou de huidige goothoogte kunnen zijn, waarbij, met vrijstelling, een verhoging met maximaal één meter toegelaten kan worden, onder voorwaarde dat dit geen afbreuk doet aan de karakteristiek van de bebouwing. Voor bijgebouwen kan dan een nokhoogte van maximaal 5 meter worden aangehouden; ♦ het bebouwingsritme. Bij vrijstaande woningen die een essentieel onderdeel vormen van de bebouwingsstructuur dient voorkomen te worden dat deze worden vervangen door twee onder één kap woningen of zelfs door rijtjeswoningen. Dit is mogelijk door te bepalen dat het aantal woningen dat op het moment van tervisielegging van het bestemmingsplan aanwezig is, niet vergroot mag worden.
14
Het bebouwingsritme kan tevens bewaakt worden door te bepalen dat er een afstand in acht genomen dient te worden tot de zijdelingse perceelsafstand van drie meter. Dit zorgt er voor dat er openingen in de straatwand aanwezig blijven, waardoor het volledig "dichtslibben" voorkomen wordt. Op die plaatsen waar een dergelijke regeling kan leiden tot een situatie waarbij "niets meer kan" zou - met vrijstelling - de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens verkleind kunnen worden tot minimaal één meter. Consequenties voor de planopzet Het bovenstaande leidt tot de volgende bestemmingsopzet voor het wonen in het plangebied: wonen ♦ alle bestaande woningen in het plangebied tot "wonen" bestemmen en zodoende het woonkarakter in overwegende mate te behouden; ♦ voor zover mogelijk uitbreidingsmogelijkheden toestaan en daarbij een maximale bouwdiepte, goot- en nokhoogte aangeven, rekening houdend met de karakteristieke bebouwingsstructuur.
3.2.
Werken
In het algemeen wordt enige kleinschalige bedrijvigheid in de woonomgeving als aantrekkelijk ervaren. Daarom verdient het aanbeveling kleine, niet verkeersaantrekkende, milieuvriendelijke bedrijfjes en kantoren in de woonomgeving te integreren. Woonbuurten zullen daardoor niet alleen "slaapbuurten" zijn omdat ook andere activiteiten de directe woonomgeving verlevendigen. Vooral voor startende kleine bedrijfjes is het doorgaans aantrekkelijk het bedrijf aan de woning te verbinden. In verband met de bereikbaarheid is een goede ontsluiting gewenst. Kleinschalige ambulante handel, mits milieuvriendelijk en op grotere percelen, is op veel plaatsen in de wijk denkbaar. Daardoor wordt tevens voorkomen dat een te zware financiële last op deze bedrijfstak wordt gelegd. Dat zal de werkgelegenheid ten goede komen. In dit kader moet de nodige aandacht geschonken worden aan de (ambulante) handel in vis. Voor de verwerking/handel in vis is of een milieuvergunning vereist, of een melding nodig op grond van een A.M.V.B. Bij (milieu)overlast moet uitwijking naar een bedrijfsterrein, bijvoorbeeld Zuidwenk, plaats vinden. To enemende bedrijvigheid in de handel in brood, koek en banket leidt eveneens tot overlast voor de woonomgeving. Verplaatsing naar een bedrijfsterrein moet dan gestimuleerd worden. In dit licht kan de ontwikkeling van Zuidwenk-zuid of Haarbrug-noord worden genoemd. In het algemeen kan worden aangehouden, dat bedrijvigheid, die gebonden is aan een vergunning conform de Wet Milieubeheer c.q. melding op grond van de A.M.V.B., of een groter oppervlak aan (bedrijfs-) bijgebouwen nodig heeft dan 85 m², niet in het plangebied thuishoort, met uitzondering van bestaande bedrijven die geen belemmeringen voor de woonomgeving opleveren. Consequenties voor de planopzet Het bovenstaande leidt tot de volgende bestemmingsopzet voor het werken in het plangebied: werken ♦ kleine, niet verkeersaantrekkende, milieuvriendelijke bedrijfjes en kantoren die niet gebonden zijn aan een W.M.vergunning/A.M.V.B. met een maximale oppervlakte
15
♦
♦
3.3.
aan (bedrijfs-)bijgebouwen van 40 m² (bruto vloeroppervlak) met een vrijstellingsbevoegdheid in de woonomgeving toestaan. Voorts bestaande bedrijven, die geen belemmeringen opleveren voor de woonomgeving, toestaan, eveneens met vrijstellingsbevoegdheid; kleinschalige ambulante handel, mits milieuvriendelijk en op grotere percelen, is op veel plaatsen in de wijk aanvaardbaar; voor grootschaliger wordende ambulante handel die overlast (gaat) veroorzaken is verplaatsing naar een groter, goed ontsloten perceel, danwel naar een bedrijfsterrein gewenst.
Voorzieningen
Onderwijs In 1990 is ten behoeve van het Protestants Christelijk onderwijs aan het Vogelpad in Blokhuiswetering een basisschool gesticht. Dat ging gepaard met een herstructurering van het P.C. onderwijs in de gemeente. Gevolg daarvan was dat gezien de situering en spreiding van scholen en op onderwijskundige gronden de basisschool "De Brandaris" aan de Oude Gest werd opgeheven. Deze locatie wordt voorlopig nog gebruikt als dislocatie door de P.C. school "De Wegwijzer". Gezien het voorgaande is het gewenst "De Brandaris" een ruimere bestemming te geven, zodat een ruimer gebruik voor meerdere maatschappelijke voorzieningen openstaat. Hierbij kan gedacht worden aan bijvoorbeeld een verenigingsgebouw, jeugdcentrum, buurthuis, muziekschool en dergelijke. Ook een kleinschalig kantoor dat weinig verkeer aantrekt kan, met vrijstelling, tot de mogelijkheden behoren. Een gedeelte kan gebruikt worden om de parkeerdruk van de aanliggende supermarkt te verlichten. Om te kunnen voldoen aan de Wet op het basisonderwijs is de "Dr. H. Bavinckschool", aan de Flevolaan, met een aantal lokalen uitgebreid, zodat ook de groepen 1 en 2 gehuisvest zijn. Tevens is de school met een speellokaal uitgebreid. Met de stichting van basisscholen behoeft in het plangebied geen rekening te worden gehouden. Aan vrijkomende schoolgebouwen zal een passende bestemming gegeven moeten worden, zodanig dat deze gebouwen voor verschillende maatschappelijke doeleinden bruikbaar zijn. Winkels en horeca Er is door het IMK een onderzoek verricht naar de voorzieningenstructuur in Bunschoten. Op basis hiervan is het "Structuurplan Voorzieningen" opgesteld. Dit structuurplan gaat ervan uit dat uitbreiding van het aantal winkels alleen kan plaatsvinden in Spakenburg-centrum en, in beperkte mate, in Bunschoten-stad. Daarnaast is er volgens dat plan nog ruimte voor buurtwinkels in de nieuwe woongebieden. De drie supermarkten in het plangebied zijn redelijk centraal gelegen. In relatie tot hun verzorgingsgebied zijn deze winkels voldoende bemeten in bruto vloeroppervlak. Uitgangspunt is dat detailhandel als hoofdactiviteit dient plaats te vinden vanuit daartoe specifiek bestemde panden. Aan detailhandelsactiviteiten die worden uitgeoefend vanuit een woning kan slechts met vrijstelling medewerking worden verleend, indien het de verkoop betreft van aan huis vervaardigde, vaak ambachtelijke producten die niet concurrerend zijn ten opzich-
16
te van de overige detailhandel (nevenhandel) - uitgezonderd vis en visproducten - onder de voorwaarden dat de vestiging geen onevenredige aantasting van de woonsituatie en verkeersveiligheid met zich meebrengt en de hoofdfunctie wonen van het pand blijft gehandhaafd (nota "Haarfijn bestemmen"). Bij de horecaonderneming "'t Haantje" treedt overlast op door het lawaaiige vertrek van bezoekers. Verdere uitbreiding van deze voorziening is dan ook maatschappelijk ongewenst. In feite is het zelfs zo dat een dergelijk bedrijf niet in de woonbuurt thuishoort. Alternatieve locaties zijn in het plangebied echter niet voorhanden. Om deze reden is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen naar een woondoeleindenbestemming voor het geval het horecabedrijf zijn activiteiten aan de Kuyperstraat stopt. Overige voorzieningen Geconstateerd wordt, dat de overige dienstverlenende voorzieningen voldoen aan redelijke eisen. De bejaardensociëteit "De Botter" en het kantoor van de S.W.O.B. aan de Kuyperstraat, het clubhuis van de vogelvereniging "Vogelvreugd" aan de Van Westrhenen, de apotheek aan de Bachlaan en de jeugdsociëteit "Het Bun" aan de Spuistraat dienen te worden ingepast als maatschappelijke voorziening. Onder vrijstelling zijn kleinschalige, weinig verkeersaantrekkende kantoren mogelijk. De vijf aanwezige kerken behoeven geen uitbreiding. Ten aanzien van de capaciteit van de begraafplaats aan de Bikkersweg kan gesteld worden, dat thans de laatste fase van het terrein benut wordt. Vergroting van het bestaande terrein is niet mogelijk. Om deze reden is gekozen voor een geheel nieuwe locatie aan de oostzijde van Koenraadswetering. Voorts kan opgemerkt worden, dat het benzineverkooppunt aan de Brahmslaan geen echte uitbreidingswensen heeft en dus conform de huidige situatie bestemd kan worden. Consequenties voor de planopzet Het bovenstaande leidt tot de volgende bestemmingsopzet voor de voorzieningen in het plangebied: Maatschappelijke voorzieningen ♦ de zeven basisscholen en vijf kerken in het bestemmingsplan bestemmen tot "bijzondere doeleinden" in ruimere zin, zodat bij het vrijkomen ervan een ruimere maatschappelijke bestemming eraan kan worden gegeven, zoals een verenigingsgebouw, jeugdcentrum, buurthuis, muziekschool en dergelijke; ♦ bij het vrijkomen van het schoolgebouw aan de Oude Gest rekening houden met uitbreiding van parkeervoorzieningen ten behoeve van de bestaande supermarkt; ♦ de bejaardensociëteit "de Botter", het kantoor van de S.W.O.B., het clubhuis van "Vogelvreugd" en de apotheek aan de Bachlaan eveneens bestemmen tot "bijzondere doeleinden" in ruimere zin; ♦ de begraafplaats aan de Bikkersweg bestemmen tot "begraafplaats". Winkels en horeca ♦ de bestaande winkels in het plangebied positief bestemmen; ♦ een beperkte uitbreidingsmogelijkheid toestaan;
17
♦
♦ ♦
3.4.
detailhandel vanuit een woning is niet aanvaardbaar, tenzij, met vrijstelling, als ondergeschikte nevenactiviteit en de hoofdfunctie wonen van het pand gehandhaafd blijft; geen uitbreiding toestaan van het horecabedrijf/partycentrum "'t Haantje"; aan het "'t Haantje" een wijzigingsbevoegdheid toe kennen voor woningen.
Groenstructuur/recreatie
Groenvoorzieningen De aanwezigheid van groenvoorzieningen in het noordelijk deel van het plangebied, Broerswetering, is beperkt. Er zijn geen compensatiemogelijkheden. Ten oosten van de Westsingel wordt het gemis aan groenvoorzieningen wel gecompenseerd door de aanwezigheid van grote particuliere tuinen. Recreatieve voorzieningen Speelvoorzieningen zijn gelijkmatig over het plangebied verdeeld, met uitzondering van Broerswetering, waar de speelterreinen geconcentreerd zijn aan de westzijde. In dit gebied is ook sprake van een gemis aan voldoende trapvelden. Diverse wandelroutes hebben een recreatieve functie. Consequenties voor de planopzet Het bovenstaande leidt tot de volgende bestemmingsopzet voor de groenvoorzieningen/recreatie in het plangebied: groenstructuur/recreatie ♦ de grotere groengebieden worden bestemd tot "groenvoorzieningen". De overige kleine groene gebieden, zoals de bermen langs wegen, worden betrokken binnen de verkeersbestemming; ♦ het verbeteren van de groen- en bomenstructuur; ♦ het bevorderen van een evenwichtige spreiding en het realiseren van voldoende recreatieve voorzieningen, mits ruimtelijk inpasbaar.
3.5.
Verkeersstructuur
Zoals reeds gezegd, is er een integraal Verkeersbeleidsplan opgesteld. Dit Verkeersbeleidsplan heeft geen directe gevolgen voor de opzet van het bestemmingsplan. In het bestemmingsplan dienen mogelijkheden geboden te worden voor het treffen van de nodige maatregelen. In plaats van alles op de m² vast te leggen zou het bestemmingsplan ruimte moeten bieden om later herinrichtingen in het plangebied mogelijk te maken. Daarom wordt voorlopig volstaan met tamelijk ruime bestemmingen voor het openbare gebied, zodat het mogelijk wordt om herinrichtingen op eenvoudige wijze te laten plaatsvinden. Voorts kan opgemerkt worden, dat de bestemmingsregeling voor het groen zodanig ruim van opzet is, dat hierin desgewenst ook langzaam verkeersroutes aangelegd kunnen worden. Tenslotte dient het bestemmingsplan ruimte te bieden voor de plaatsing van kleine bouwwerken van openbaar nut.
18
Consequenties voor de planopzet Het bovenstaande leidt tot de volgende bestemmingsopzet voor de verkeersstructuur in het plangebied: verkeersstructuur ♦ de in het plangebied voorkomende (hoofd-)ontsluitingswegen worden ondergebracht in de verzamelbestemming "verkeersdoeleinden". Binnen deze bestemming behoort een herinrichting in ieder geval tot de mogelijkheden; ♦ alle overige wegen in het plangebied, met bijbehorende parkeerplaatsen, bermen en voetpaden worden ondergebracht in de verzamelbestemming "verblijfsdoeleinden". Binnen deze bestemming behoort een herinrichting tot de mogelijkheden; ♦ in de openbare ruimte dienen bouwwerken van openbaar nut gebouwd te kunnen worden, zoals telefooncellen, trafo's, CAI ruimtes en dergelijke; ♦ de parkeervoorziening op het particuliere parkeerterrein ten zuiden van het gebouw "'t Haantje" dient gewaarborgd te blijven, evenals de beperkte parkeervoorzieningen bij de supermarkt in Broerswetering teneinde overlast voor de woonbuurt tot een minimum te beperken.
3.6.
Waterhuishouding en milieu
Voor de noodzakelijke oppervlakte open water is voor dit plangebied geen aparte regeling noodzakelijk. Mogelijke problemen die (kunnen) ontstaan bij de verwerking van vis en de ambulante handel daarin zijn reeds aan de orde geweest in dit hoofdstuk onder paragraaf 3.2. In het plangebied wordt op een drietal locaties de bouw van nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Twee van deze locaties liggen binnen het gebied, dat ingericht is als 30 km-zone. Op basis van de Wet geluidhinder behoeft er voor deze twee locaties geen akoestisch onderzoek uitgevoerd te worden. De derde locatie (aan de Verdistraat) is echter gesitueerd binnen de invloedssfeer van de Vaartweg. Om deze reden is voor deze locatie een akoestisch onderzoek verricht. Het akoestische onderzoek is opgenomen in bijlage 4. Op basis van dit onderzoek kan geconcludeerd worden, dat het niet mogelijk is te voldoen aan de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A). De woningen zullen maximaal een gevelbelasting krijgen van 59 dB(A). Omdat er in het overdrachtsgebied om stedenbouwkundige en financiële redenen geen geluidwerende voorzieningen getroffen kunnen worden, is het noodzakelijk een ontheffing aan te vragen bij Gedeputeerde Staten. Uiteraard zullen de woningen zo uitgevoerd worden, dat het binnenniveau maximaal 35 dB(A) zal bedragen.
3.7.
Sociale veiligheid
In de nota "Haarfijn bestemmen" van de provincie Utrecht zijn aanbevelingen gedaan die een leidraad kunnen vormen bij de integratie van de emancipatiedoelstelling in bestemmingsplannen. Voor het onderhavige bestemmingsplan zullen, mede met het oog op de sociale veiligheid, zoveel mogelijk deze aanbevelingen worden nagestreefd. Daarnaast zal in de sfeer van voorzieningen c.q. inrichting van het plangebied, het gemeentelijk beleid erop gericht zijn:
19
♦
♦ ♦
♦ ♦ ♦
3.8.
dat bij nieuwbouw van woningen de voorkanten zoveel mogelijk naar het openbaar gebied gericht zullen worden; dat de verschillende verkeerssoorten zoveel mogelijk worden gebundeld; dat de langzame verkeersroutes zodanig worden gesitueerd dat er rekening wordt gehouden met zowel de verkeersveiligheid als het "natuurlijk" toezicht vanuit de woningen; dat voetgangers en fietsers de mogelijkheid van alternatieve routes wordt geboden; dat openbare voorzieningen duidelijk en overzichtelijk worden ingericht; dat parkeerterreinen en verkeersroutes worden voorzien van goede openbare verlichting.
Duurzaam bouwen
De gemeente Bunschoten streeft ernaar zoveel mogelijk woningbouwprojecten volgens het principe "duurzaam bouwen" te realiseren. Dit betekent dat vanaf het ontwerp tot aan de eventuele sloop, een woning het milieu zo min mogelijk moet belasten. Daarbij kan onder andere gedacht worden aan een zodanige oriëntering van de woningen dat rekening gehouden kan worden met een optimale benutting van duurzame energie (met name zonne-energie). Naast energiebesparing kan ook gedacht worden aan hergebruik van materialen uit slooppanden. Zo is het mogelijk oud beton opnieuw te gebruiken voor funderingen, terwijl deuren en ramen vervaardigd kunnen worden uit Europees naaldhout. Schilderwerk kan worden uitgevoerd met verf die het milieu zo min mogelijk belast. Voor riolering zou gebruik gemaakt kunnen worden van milieuvriendelijke kunststoffen. De gemeente tracht particulieren door middel van informatie zoveel mogelijk in deze richting te "sturen". Overigens kan in dit kader nog worden opgemerkt dat onlangs door de gemeente een convenant is gesloten met een projectontwikkelaar met betrekking tot het aspect "duurzaam bouwen" van een nieuwbouwproject binnen de gemeente. Voor "Wonen-West" is dit aspect met name van toepassing op uitbreiding van woningen en eventuele vervangende bouw. Het plangebied is nagenoeg geheel voltooid.
20
4. 4.1.
Toelichting op de voorschriften Inleiding
In hoeverre de functies in het plangebied verder ontwikkeld zouden kunnen worden is in hoofdstuk 3 aan de orde gekomen. Daarbij zijn de geformuleerde uitgangspunten zoveel mogelijk vertaald naar de bestemmingsopzet van het plan. Voor zover de vertaling van deze uitgangspunten in de juridische regeling nog uitleg behoeft, wordt dit vermeld in dit hoofdstuk. Het is zaak om voor de toekomstige en bestaande bebouwing en functies een bestemmingsregeling te ontwerpen welke zoveel mogelijk ruimte biedt voor verandering en aanpassing aan veranderende wensen. Het plan dient met andere woorden rechtszekerheid te bieden (hoe mag de grond gebruikt worden, waar mag worden gebouwd en tot welke afmetingen mag er gebouwd worden). Daarnaast dient er door middel van vrijstellings- en wijzigingsbevoegdheden de nodige flexibiliteit ingebouwd te worden. Kortom: het geheel dient doelmatig te zijn. Daar staat tegenover dat het plan de nodige bescherming moet bieden tegen ontwikkelingen die schadelijk zijn voor anderen. Bescherming tegen een zodanige ontwikkeling wordt samengevat in de term rechtsbescherming. In onderhavig plan heeft een en ander geleid tot de volgende principeopzet: ♦ aan de gebruiker van gronden en opstallen worden zoveel mogelijk vrijheden gegeven om zijn eigen beleid te voeren, zonder dat de overheid daarin regels stelt. Deze vrijheden worden zonder beperking als recht in het plan geformuleerd; ♦ indien in veel gevallen een mogelijke beschadiging van de belangen van andere burgers wordt verwacht, geeft het plan als recht iets beperktere mogelijkheden. Voor uitzonderingssituaties biedt het plan in dat geval wel verruimde mogelijkheden, maar deze zijn voorwaardelijk in het plan opgenomen, in de vorm van een "vrijstellingsbevoegdheid" of, voor zwaardere gevallen, een "wijzigingsbevoegdheid". In dit soort situaties is het niet goed mogelijk om vooraf te bepalen onder welke voorwaarden en in welke situatie deze extra-mogelijkheid zal kunnen worden toegekend danwel de extra-beperking noodzakelijk zal zijn. Bij de vrijstellingsmogelijkheden is een bezwarenprocedure voor belanghebbenden opgenomen. Aan de wijzigingsbevoegdheid is altijd een, in de W.R.O. omschreven, bezwarenprocedure gekoppeld. Tot voor kort was aan een wijzigingsbevoegdheid automatisch een goedkeuring van Gedeputeerde Staten gekoppeld. Met de wijziging van de Wet Ruimtelijke Ordening (WRO) in 1991 is hier een einde aan gekomen. Het toegevoegde achtste lid van artikel 11 WRO maakt het wijzigen (en uitwerken) van het plan zonder goedkeuring van Gedeputeerde Staten mogelijk indien: ♦ Gedeputeerde Staten bij goedkeuring van het bestemmingsplan ten aanzien van de betreffende wijzigingsbevoegdheid (of uitwerkingsplicht) hebben aangegeven dat de resultaten daarvan (wijzigingen of uitwerkingen) hun goedkeuring niet behoeven én ♦ tegen de ontwerp-uitwerking of -wijziging geen bedenkingen zijn ingebracht. In de gevallen dat aan die voorwaarden is voldaan blijft het uitwerken en/of wijzigen een (binnen-)gemeentelijke aangelegenheid. De in het onderhavige plan opgenomen wijzigingsbevoegdheden gaan, naar aard en reikwijdte, het gemeentelijk belang niet te boven, waardoor deze binnengemeentelijk kan worden afgehandeld, dus zonder Gedeputeerde Staten daarbij te betrekken. Bij deze
21
wordt er bij Gedeputeerde Staten reeds op aangedrongen om bij goedkeuring van dit bestemmingsplan ten aanzien van de wijzigingsbevoegdheden in het bestemmingsplan aan te geven dat wijzigingen hun goedkeuring niet behoeven.
4.2.
Wonen
Algemeen Alle 3.805 woningen in het plangebied zijn bestemd tot "wonen". Binnen deze bestemming mogen behalve de woning ook uitbouwen van de woning, bijgebouwen en carports worden gebouwd. Naast eengezinswoningen zijn, ter plaatse waar de aanduiding "gestapelde bouw" op de plankaart voorkomt, gestapelde woningen (appartementen) toegestaan. Het aan de Scholekster gelegen woonwagencentrum heeft een aparte bestemming gekregen. Bedrijfsmatige activiteiten aan huis In de voorschriften behorende bij de bestemming "wonen" is een vrijstellingsbevoegdheid opgenomen waarmee in de woning of bijgebouwen in beperkte mate bedrijfsactiviteiten kunnen worden toegestaan. Hierbij is zoveel mogelijk aangesloten bij hetgeen door de provincie is aangegeven in de nota "Haarfijn bestemmen". In die nota wordt door de provincie gestreefd naar het bevorderen van een ruimtelijke inrichting die mede is afgestemd op vrouwenemancipatie. Ruimtelijke ordening kan namelijk een voorwaardenscheppende bijdrage leveren aan de verbetering van de positie van de vrouw. Zowel de inrichting van de bebouwde als de onbebouwde omgeving is mede bepalend voor de mogelijkheid van mannen en vrouwen tot persoonlijke ontplooiing en tot het leiden van een zelfstandig bestaan; één van de aspecten die hieraan een bijdrage kunnen leveren is het bieden van gevarieerde gebruiksmogelijkheden voor woningen, bijvoorbeeld niet-hinderlijke werkgelegenheid. In de voorschriften zijn aan de vrijstelling voorwaarden verbonden die er zorg voor moeten dragen dat het woonkarakter van het plangebied zoveel mogelijk gehandhaafd blijft en er geen overlast voor de woonomgeving ontstaat. Aan de vestiging van vergunningsplichtige of meldingsplichtige bedrijven inzake de Wet milieubeheer wordt geen medewerking verleend. Daarnaast is bepaald dat het geen bedrijfsvorm mag betreffen die publiekgericht is, en geen horeca. Aan detailhandelsactiviteiten die worden uitgeoefend vanuit een woning kan slechts met vrijstelling medewerking worden verleend, indien het de verkoop betreft van aan huis vervaardigde, vaak ambachtelijke producten die niet concurrerend zijn ten opzichte van de overige detailhandel (nevenhandel) - uitgezonderd vis en visproducten - onder de voorwaarden dat de vestiging geen onevenredige aantasting van de woonsituatie en verkeersveiligheid met zich meebrengt en de hoofdfunctie wonen van het pand blijft gehandhaafd. Kleinschalige ambulante handel, mits milieuvriendelijk en onder voorwaarden, is aanvaardbaar. Maximaal 15% van het totale vloeroppervlak van de woning mag worden gebruikt voor beroepsen bedrijfsmatige activiteiten met een maximum van 40 m². In de voortuin mag geen buitenopslag ten behoeve van het bedrijf plaatsvinden. Ten aanzien van verkeers- en parkeerdruk wordt bepaald dat de bedrijfsactiviteit niet mag leiden tot een onevenredige vergroting daarvan in de omgeving. En, wat ook belangrijk is, de activiteiten mogen het woonkarakter niet aantasten.
22
Herziening van de Woningwet Per 1 oktober 1992 is de nieuwe Woningwet in werking getreden. Deze herziening van de Woningwet heeft in beperkte mate consequenties voor het bestemmingsplan. Van belang daarvoor is de onderverdeling van bouwwerken in drie categorieën: vergunningsplichtige, meldingsplichtige en vergunningsvrije bouwwerken. Met name de vergunningsvrije bouwwerken zijn van belang. De invoering van de nieuwe Woningwet heeft - via het nieuwe artikel 20 WRO - tot gevolg gehad dat regelingen in het bestemmingsplan die het bouwen en gebruiken van vergunningsvrije bouwwerken betreffen, buiten toepassing blijven. Welke die "vrije" bouwwerken zijn staat vermeld in artikel 43 van de Woningwet. Een van de belangrijkste "vrije" bouwwerken is een "overkapping met een open constructie" ofwel carport. Voor het bouwen van carports is thans onder bepaalde voorwaarden geen vergunning meer noodzakelijk. Het voert te ver om hier op deze plaats uitgebreid op in te gaan. In het kader van het bestemmingsplan is het wel van belang om te melden dat de bestemmingsplanvoorschriften naar aanleiding van de nieuwe Woningwet zijn aangepast. Deze aanpassingen hebben met name betrekking op de hoogte van erfafscheidingen en tuinmeubilair en de bebouwingspercentages. Bebouwingsmogelijkheden Uitgangspunt bij de bestemmingsregeling vormen de eengezinswoningen en gestapelde woningen zoals die bestonden ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan, met dien verstande dat: ♦ de eengezinswoningen en gestapelde woningen uitsluitend gebouwd mogen worden in de op de plankaart aangegeven voorgevelrooilijn, danwel - middels vrijstelling daar ten hoogste twee meter van mag afwijken. Een uitzondering op deze regel geldt voor erkers over maximaal 2/3 van de gevelbreedte van de eengezinswoning, alsmede voor ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen. Hiervoor geldt dat de voorgevelrooilijn met maximaal 1 meter mag worden overschreden mits er minimaal 2 meter voortuin overblijft. ♦ in een enkel geval wel bebouwing is toegestaan vóór de aangegeven voorgevelrooilijn. Het gaat hierbij veelal om bestaande bergingen die zijn gelegen op de voorerven van de woningen. Ter plaatse is op de plankaart een aanduiding "aan- en bijgebouwen toegestaan" opgenomen. Ter voorkoming dat de gehele voorgevel van de woningen door bijgebouwen aan het zicht wordt onttrokken is in de voorschriften geregeld dat ter plaatse van deze aanduiding over ten hoogste 50% van de voorgevel van de woning een aanbouw of een bijgebouw mag worden opgericht; ♦ middels vrijstelling de goot- en nokhoogte nog met maximaal één meter vergroot mag worden onder voorwaarde dat dit geen afbreuk doet aan de karakteristiek van de bebouwing; ♦ de bouwdiepte van de oorspronkelijke eengezinswoning, inclusief aan de achterzijde daarvan aangebouwde aanbouwen, over 1 laag met kap tot een diepte van 12 meter mag worden vergroot; ♦ waar bouwpercelen aan de achterzijde direct grenzen aan watergangen en waterpartijen met de bestemming "water" op de plankaart een achtergevelrooilijn is aangegeven. Deze lijn mag niet door eengezinswoningen en daaraan aangebouwde 23
♦
♦
aanbouwen, alsmede bijgebouwen, worden overschreden. Eén en ander hangt samen met het behoud van de gewenste openheid langs de waterranden. Van deze bepaling kan overigens vrijstelling worden verleend ten behoeve van kleine, ondergeschikte bouwwerken als tuinhuisjes, hobbykasjes, bergingen, blokhutten en dergelijke tot maximaal 10 m² waarbij een minimale afstand tot de bestemming "water" van 2 meter in acht genomen dient te worden. waar bouwpercelen met de zijdelingse perceelsgrens direct grenzen aan watergangen en waterpartijen met de bestemming "water" in de voorschriften is bepaald dat de minimale afstand van eengezinshuizen, aan- en bijgebouwen tot de bestemming "water" ten minste 2 meter bedraagt. Ook deze bepaling hangt samen met het behoud van de gewenste openheid langs de planranden. binnen duidelijk aan te geven marges de woningen in het plangebied nog uit kunnen breiden.
In principe mag het aantal woningen niet vergroot worden. Uitzondering op deze regel is dat op een drietal plaatsen inbreidingslocaties zijn voorzien waarop nieuwbouw van eengezinswoningen mogelijk is. Op twee locaties zijn de nieuwe woningbouwmogelijkheden gedetailleerd bestemd. Voor de locatie aan de Verdistraat is echter gekozen voor een globale bestemming "nader uit te werken woongebied" waarbij in de uitwerkingsregels de functies zijn beschreven die ter plaatse mogen worden gerealiseerd. Het gaat hierbij naast wonen om verkeers-, groen- en waterfuncties. Ook zijn in de uitwerkingsregels de regels opgenomen waaraan de eengezinswoningen moeten voldoen. Doordat het aantal woningen (eengezinswoningen en gestapelde woningen) - met uitzondering van de drie voornoemde inbreidingslocaties - niet vergroot mag worden wordt tevens voorkomen dat vrijstaande woningen, die een essentieel onderdeel vormen van de bebouwingsstructuur worden vervangen door twee-onder-één-kap woningen of zelfs rijtjeswoningen. Tevens is bepaald dat er bij eengezinswoningen een afstand in acht genomen moet worden van drie meter tot de zijdelingse perceelsgrens, of, met vrijstelling, van minimaal één meter, afhankelijk van de situatie. Dit om het volledig "dichtslibben" te voorkomen. Op basis van de uitkomsten van het gemeentelijk volkshuisvestingsplan 1996-2000, door de raad vastgesteld op 25 januari 1996, zal getracht moeten worden de beperkte inbreidingscapaciteiten in te vullen met kleine woningen (maximaal drie kamers) ten behoeve van senioren en/of kleine gezinnen.
4.3.
Voorzieningen en kantoren
De verschillende voorzieningen zijn geregeld in vier verschillende bestemmingen: ♦ "bijzondere doeleinden" voor de zeven basisscholen, de twee sportzalen, de sporthal, het verzorgingstehuis en de vijf kerken. Voorts de bejaardensociëteit, het kantoor van de S.W.O.B., een clubhuis en een jeugdsociëteit, alsmede de medische voorzieningen (inclusief apotheek, fysiotherapeutische praktijken); ♦ "winkels" voor de drie supermarkten en een verfwinkel; ♦ "horeca" voor het gebouw 't Haantje; ♦ "begraafplaats" voor de begraafplaats aan de Bikkersweg; ♦ "verkooppunt voor motorbrandstoffen" voor het bestaande benzineservicestation aan de Brahmslaan.
24
Alle bestaande maatschappelijke voorzieningen hebben de bestemming "bijzondere doeleinden" gekregen. Op de plankaart zal per locatie door middel van een bebouwingsvlak, in voorkomende gevallen in combinatie met een bebouwingspercentage, aangegeven worden welk deel van het perceel bebouwd mag worden. Ook de toegestane goot- en nokhoogte is op de plankaart aangegeven. Uit flexibiliteitsoverwegingen is gekozen voor een ruime doeleindenomschrijving van de bestemming "bijzondere doeleinden" zodat het mogelijk is om zonder nadere procedures maatschappelijke functies onderling uit te wisselen indien daaraan behoefte bestaat. Dienstwoningen zijn niet toegestaan, tenzij op de plankaart de nadere aanduiding "dienstwoning toegestaan" voorkomt. De bestaande supermarkten en de verfwinkel aan de Spuistraat zijn bestemd tot "winkels". Alle winkels hebben een bebouwingsvlak gekregen waarbinnen de gebouwen mogen worden opgericht. Ook hierbij zijn dienstwoningen niet toegestaan, tenzij op de plankaart de aanduiding "dienstwoning toegestaan" voorkomt. Toegestane goot- en nokhoogte zijn op de plankaart aangegeven. Op enkele plaatsen wordt boven winkels gewoond. Hier is op de plankaart de aanduiding "wonen toegestaan" opgenomen, met dien verstande dat wonen niet is toegestaan op de begane grondlaag. Uitbreiding van horecavoorzieningen binnen het plangebied is, in verband met overlast voor de woonomgeving, niet gewenst. Het bestaande zaalverhuurbedrijf/partycentrum heeft de bestemming "horeca" gekregen. Binnen deze bestemming is ook een hotel-, restaurant, of cafébedrijf toegestaan. Overlast veroorzakende voorzieningen als een disco, nachtclub of iets dergelijks zijn niet toegestaan. De bestemming "kantoren" betreft een tweetal kantorenlocaties, gelegen aan de Tuinfluiter en aan de Oude Bocht. Op één van beide locaties is een dienstwoning toegestaan. Hiertoe is op de plankaart een aanduiding opgenomen.
4.4.
Overige functies
Verkeersstructuur Alle (hoofd-)ontsluitingswegen zijn - inclusief de daarvan deel uitmakende bermen, rabatstroken, fiets- en voetpaden en parkeerplaatsen - bestemd tot "verkeersdoeleinden". Binnen deze ruime bestemming zijn op flexibele wijze herinrichtingsmaatregelen mogelijk. Voor woonstraten, woonerven en dergelijke inclusief de daarvan deeluitmakende bermen en voetpaden geldt de bestemming "verblijfsdoeleinden". Een dergelijke bestemming benadrukt het verblijfskarakter. Ook hier zijn herinrichtingsmaatregelen mogelijk. Groen De openbare groenvoorzieningen die in het gebied voorkomen en niet kunnen worden beschouwd als "bermen, behorende bij wegen", zijn in het plangebied als "groenvoorzieningen" bestemd. Het arsenaal aan snippergroen (ruim aanwezig in de wijk Bikkersvaart en in iets mindere mate in Blokhuiswetering) is, afhankelijk van de locatie bestemd tot "verkeersdoeleinden", "verblijfsdoeleinden". De eventuele verkoop van deze gronden, niet behorend tot structureel e groen, wordt getoetst aan de 2 evaluatienota Snippergroen van 1996.
25
Waterstaatkundige doeleinden Een aantal gronden zijn bestemd voor waterstaatkundige doeleinden. Binnen deze bestemming is op alle bouwwerken, andere bouwwerken en bouwwerkzaamheden de keur van het Waterschap Vallei & Eem van toepassing.
4.5.
Overige bepalingen
Aanvullende vrijstellingsbevoegdheden (artikel 18) In dit artikel zijn een aantal regels opgenomen, teneinde het mogelijk te maken het plan op ondergeschikte punten aan te passen. Ook kleine afwijkingen (maximaal 10%) van de in de voorschriften opgenomen maten en percentages kunnen volgens dit artikel mogelijk worden gemaakt. Tevens kunnen volgens dit artikel kleine bouwwerken ten dienste van het openbaar nut worden opgericht. Het artikel bevat voorts de mogelijkheid om af te wijken van het plan teneinde de bouw van erkers en andere ondergeschikte bebouwingselementen binnen de niet-woonbestemmingen mogelijk te maken. Omdat één en ander zich niet beperkt tot één bestemming, maar bij diverse bestemmingen gewenst c.q. noodzakelijk kan blijken, zijn deze regelen op alle bestemmingscategorieën van toepassing. Wijzigingsbevoegdheid (artikel 19) Uit flexibiliteitsoverwegingen is binnen het plan een drietal nader begrensde gebieden aangegeven ("gebied wijzigingsbevoegdheid I, II en III") die kunnen worden gewijzigd naar "wonen", waarbij het aantal te bouwen woningen met bijbehorende goot- en nokhoogte is voorgeschreven. Het gaat hierbij om gebieden met bijzondere functies, horeca en bijzondere doeleinden, waarvan het niet uit te sluiten is, dat deze binnen de planperiode zullen worden beëindigd. Algemene wijzigingsbevoegdheid (artikel 20) Dit artikel betreft een algemene wijzigingsbevoegdheid, die, in tegenstelling tot de wijzigingsbevoegdheid als bedoeld in artikel 19, voor het gehele plan geldt. Met behulp van deze wijzigingsbevoegdheid kunnen burgemeester en wethouders, onder voorwaarden, de bestemmingsgrenzen wijzigen zodanig dat de geldende oppervlakte van deze bestemmingsvlakken met maximaal 10% wordt verkleind of vergroot. Dubbeltelbepaling (artikel 21) Deze bepaling is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te kunnen voorkomen. Dit kan zich met name voordoen indien een deel van een bouwperceel, dat reeds bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage was betrokken wederom - nu ten behoeve van de berekening van het maximale bebouwingspercentage van een ander bouwperceel - wordt betrokken.
26
Gebruiksbepaling (artikel 22) Voor de redactie van de gebruiksbepaling is de algemene formulering aangehouden. Deze gaat uit van de gedachte, dat het gebruik van in het plan begrepen gronden en bouwwerken uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Dit maakt het noodzakelijk, dat de bestemmingsomschrijving (in deze voorschriften steeds lid 1 van het betreffende artikel) voldoende duidelijk is. Daarnaast is, omwille van de duidelijkheid, een aantal specifieke gebruiksverboden opgenomen. Het bepaalde in lid 3 ("toverformule") is, ondanks het subjectieve karakter toch in de voorschriften opgenomen, omdat constante jurisprudentie dit vereist. Overgangsbepalingen (artikel 23) Bebouwing die niet voldoet aan de bepalingen van dit bestemmingsplan op het tijdstip van het ter inzage leggen van het plan is onder het overgangsrecht gebracht. Een geringe uitbreiding van de bebouwing wordt via vrijstelling mogelijk gemaakt. Indien de onder het overgangsrecht gebrachte bebouwing door een calamiteit verloren gaat, is volledige herbouw toegestaan. Het gebruik van gronden en opstallen dat in strijd is met dit bestemmingsplan op het tijdstip van het van rechtskracht worden daarvan, mag worden voortgezet en worden veranderd, mits daardoor de afwijkingen van het plan niet worden vergroot. Strafbepaling (artikel 24) Het gebruik van gronden en opstallen in strijd met de gebruiksbepaling is strafbaar gesteld ingevolge het bepaalde in artikel 59 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening.
27
5.
5.1.
Inspraak, artikel 10 overleg en economische uitvoerbaarheid Inspraak
Het bestemmingsplan heeft in het kader van de inspraak vanaf november 1999 ter inzage gelegen gedurende 4 weken met de mogelijkheid om tijdens deze termijn schriftelijk te reageren. Van deze gelegenheid is gebruik gemaakt door één particulier, te weten de heer H.J. Steltenpool, Dopperstraat 31 te Bunschoten. De inspraakreactie zal hieronder samengevat worden, waarna een reactie volgt. Daarnaast is op 22 november 1999 een informatieavond gehouden. Een verslag van deze n iformatieavond is als bijlage 5 opgenomen in deze toelichting. Samenvatting inspraakreactie van de heer H.J. Steltenpool, Dopperstraat 31 De heer Steltenpool meldt, dat er achter zijn berging (grenzend aan de Bachlaan) een groenstrook aanwezig is, welke in het nieuwe plan ook aangewezen blijft als groenstrook. Verzocht wordt de breedte van deze groenstrook te beperken en de mogelijkheid te bieden aan de bewoners om de berging uit te breiden. De heer Steltenpool merkt op, dat hij het verzoek al meerdere keren gedaan heeft (toen voor een garage). Omdat hij begrepen heeft, dat er een stuk groenstrook moet blijven, heeft hij nu een verzoek ingediend voor de uitbreiding van de berging. De ruimere berging zal benut worden als hobby- en knutselruimte (in verband met pensionering). Hij wil graag ter plaatse wonen, aangezien hij daar met plezier woont. Hij merkt op, dat er al een uitzondering gemaakt is met het bouwen in de groenstrook op Dopperstraat 37, in verband met uitbreiding en aanpassing van een woning. Het beperken van het openbaar groen draagt volgens de heer Steltenpool ook bij aan een bezuiniging op de post onderhoud. Hij verzoekt vriendelijk, doch dringend het verzoek nogmaals in behandeling te nemen. Reactie De Bachlaan vormt een van de toegangswegen tot de buurt vanaf de Bikkersweg. Indertijd is er voor gekozen het blok woningen, waarin ook de heer Steltenpool woont, niet te oriënteren op deze Bachlaan. Dit heeft tot gevolg, dat er vanaf deze Bachlaan nu zicht is op de achterzijde van de woningen. De betreffende groenstrook achter de woning van de heer Steltenpool zorgt er voor, dat er vanaf de Bachlaan afstand gehouden wordt tot de achterzijde van de woonpercelen. Het is van belang deze groene afscherming hier te handhaven. Het groen ter plaatse wordt dan ook gerekend tot het structurele groen in de wijk, dat niet verkocht zal worden aan particulieren. Mochten alle bewoners van het bouwblok, waarin de heer Steltenpool woonachtig is, een stuk(je) openbaar groen willen kopen, dan kan deze kwestie opnieuw aangekaart worden. Het perceel Dopperstraat 37, waaraan de heer Steltenpool refereert, is gelegen aan een veel bredere groenstrook. In het verleden is hier goedkeuring gehecht aan de verkoop van een smalle strook "groen" aan de zijkant van de woning, teneinde hier een voorziening te kunnen treffen op basis van de Wet voorzieningen gehandicapten. De situatie is echter niet vergelijkbaar met de situatie van de heer Steltenpool, zodat er geen sprake is van een precedent.
28
5.2.
Overleg ex artikel 10 Bro
In het kader van het overleg ex artikel 10 Bro is het plan toegezonden aan de volgende instanties: 1. De Dienst Ruimte en Groen van de provincie Utrecht; 2. Het Waterschap Vallei & Eem te Leusden; 3. Het NV. Waterleidingbedrijf Midden Nederland te Utrecht; 4. De Kamer van Koophandel Gooi- en Eemland te Amersfoort; 5. De Stichtse Milieufederatie te Utrecht; 6. De Provinciale Utrechtse Welstands Commissie te Bunnik; 7. Het Gasbedrijf Centraal Nederland NV te Utrecht; 8. De Politie van de Regio Utrecht te Baarn; 9. Provinciale planologische commissie van Utrecht; 10. De Gasunie te Waddinxveen; 11. Het Ministerie van Economische Zaken, Regio Noord-West te Haarlem; 12. KPN Telecom, afdeling UTN Straalverbindingen; 13. Het Directoraat-Generaal Rijkswaterstaat, Directie Utrecht te Nieuwegein; 14. Inspectie Milieuhygiëne Noord-West te Haarlem; 15. Rijksplanologische Dienst, Inspectie RO Noord-West te Haarlem; 16. Gewest Eemland te Amersfoort; 17. HID voor de Volkshuisvesting te Utrecht; 18. REMU te Soest; 19. Commandant Vrijwillige Brandweer te Bunschoten; 20. Stichting Welzijn Ouderen Bunschoten; 21. Bedrijvenkring Bunschoten; 22. Vrouwen Advies Commissie te Bunschoten; 23. MIDNET te Hilversum. De instanties, genoemd onder punt 10 tot en met 15 hebben schriftelijk meegedeeld geen op- of aanmerkingen te hebben ten aanzien van het plan. De instanties, genoemd onder punt 16 tot en met 23 hebben niet gereageerd. Aangenomen wordt, dat ook zij geen op- of aanmerkingen hebben ten aanzien van het plan. De opmerkingen van de overige instanties zullen hieronder samengevat worden, waarna een reactie volgt. Ad 1. De Dienst Ruimte en Groen van de provincie Utrecht Samenvatting De Dienst kan in hoofdlijnen instemmen met het ontwerpbestemmingsplan. Wel dient beter gemotiveerd te worden, waarom het niet uit te sluiten is, dat de functies in sommige gebieden zullen worden beëindigd, waardoor het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid naar wonen gerechtvaardigd wordt. Indien de wijzigingsbevoegdheid voldoende wordt gemotiveerd, kan toepassing worden gegeven aan artikel 11, lid 8 van de WRO (wijzigen door B&W zonder goedkeuring van Gedeputeerde Staten). Reactie Van een aantal scholen in het plangebied is het niet zeker, dat zij zelfstandig zullen blijven gedurende de gehele looptijd van het bestemmingsplan. De kans bestaat, dat in het
29
kader van de steeds verder gaande schaalvergroting bepaalde scholen opgeheven zullen worden. Om deze reden is een wijzigingsbevoegdheid naar wonen opgenomen. Ook voor een in het gebied aanwezige horecafunctie is het niet zeker, dat deze gedurende de gehele looptijd van het plan als zodanig zal blijven functioneren. Dit rechtvaardigt het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid voor de betreffende gronden. Er zal derhalve verzocht worden toepassing te geven aan artikel 11, lid 8 van de WRO. In het plan wordt informatie met betrekking tot mogelijke geluidhinder ten gevolge van verkeerslawaai gemist. Daarnaast wordt in de wijzigingsbevoegdheden verwezen naar artikel 82 van de Wet geluidhinder. Het verdient aanbeveling niet zonder meer te verwijzen naar een specifieke wettelijke regeling, maar daar aan toe te voegen "zoals deze wet luidde op het tijdstip van ter inzage legging van het ontwerpplan". Reactie Allereerst kan opgemerkt worden, dat het plan een conserverend karakter heeft. Er worden slechts op enkele plaatsen nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Met uitzondering van een locatie nabij het zwembad, liggen de nieuwe woonlocaties alle in 30 km/uur gebieden, waardoor een akoestisch onderzoek achterwege gelaten kan worden. Voor de locatie nabij het zwembad zal de toelichting nog aangevuld worden met een akoestische betrekening. Voorts zullen de voorschriften conform de wens van de Dienst aangevuld worden. Tenslotte merkt de Dienst op, dat de toegestane oppervlakte aan bijgebouwen bij woningen groter is dan doorgaans gebruikelijk is in het stedelijke gebied. Een motivering voor deze keuze ontbreekt. Reactie: De oppervlakte aan bijgebouwen is misschien in andere gemeenten ongebruikelijk, maar voor Bunschoten zeer gebruikelijk. Deze oppervlakte voorziet in een duidelijke behoefte, aangezien de bevolking van Bunschoten zeer ondernemend van aard is en graag de handen uit de mouwen steekt. De gemeente acht het gewenst aan deze behoefte gehoor te geven ten behoeve van de bouw van voldoende bijgebouwen. Ad 2. Het Waterschap Vallei & Eem te Leusden Samenvatting Volgens het Waterschap dient de toelichting nog aangevuld te worden met gegevens over de riolering en het grondwater. Daarnaast dient het principe van duurzaam bouwen, zoals genoemd in paragraaf 3.8. ook in de waterbouw (beschoeiingen etc) toegepast te worden. Tenslotte zou het Waterschap graag zien, dat op bladzijde 12 van de toelichting wordt vermeld, dat water behalve kwantitatieve ook kwalitatieve aspecten kent. Reactie De toelichting zal overeenkomstig de wens van het Waterschap aangevuld worden met gegevens over de riolering en het grondwater. Voorts zijn er geen bezwaren aanwezig tegen het toepassen van het principe van duurzaam bouwen in de waterbouw. Tenslotte kan bladzijde 12 van de toelichting aangepast worden conform de wens van het Waterschap.
30
Het Waterschap heeft een voorkeur voor het bestemmen van de Westdijk inclusief de beschermingszone van de Westdijk als "waterstaatkundige doeleinden". In dit kader dient artikel 16 van de voorschriften zodanig aangepast te worden, dat tussen "aangewezen gronden zijn" en "bestemd voor de aanleg" ingevoegd wordt "primair". Onder B van dat artikel dient een punt 3 opgenomen te worden, dat luidt: Alvorens te besluiten omtrent de verlening van een bouwvergunning winnen burgemeester en wethouders schriftelijk advies in bij het Waterschap Vallei & Eem, omtrent de vraag of de bouwactiviteiten niet in strijd zijn met de keur van Waterschap Vallei & Eem. Tenslotte zou het Waterschap graag zien, dat in de toelichting op de voorschriften wordt opgenomen, dat de keur van Waterschap Vallei & Eem op alle bouwwerken, andere bouwwerken en bouwwerkzaamheden binnen de bestemming "waterstaatkundige doeleinden" van toepassing is. Reactie Aan het verzoek van het Waterschap kan voldaan worden. Door de aanpassingen wordt de zaak voor de burger in ieder geval een stuk duidelijker. Ad 3. Het NV. Waterleidingbedrijf Midden Nederland te Utrecht Samenvatting Bij iedere openbare weg, waarlangs leidingen en kabels van de nutsbedrijven worden gelegd, dient een strook openbare grond te worden gereserveerd aan de voorzijde van de eventuele bebouwing. (zie normbladen NEN 1738 en NEN 1739). Deze strook moet vrij van gesloten verharding en beplanting te blijven. De afstand tussen bomen en de kabels en leidingen moet minimaal 2 meter bedragen Reactie De gemeente is op de hoogte van de genoemde normbladen en zal dienovereenkomstig handelen. De WMN wijst erop, dat haar beleid ten aanzien van bedrijventerreinen erop gericht is de kosten voor aanleg en verplaatsing van hoofdleidingen aan de betreffende gemeente door te berekenen. Geadviseerd wordt derhalve deze kosten in de exploitatieopzet mee te nemen. Reactie Aangezien het onderhavige plan niet voorziet in de aanleg van een bedrijventerrein, is de opmerking niet relevant. De grondsamenstelling van de leidingstroken dient zodanig te zijn, dat de leidingen zonder gevaar voor verontreiniging van het drinkwater en aantasting en beschadiging van het leidingmateriaal kunnen worden gelegd en onderhouden. Eventuele extra kosten zullen in rekening gebracht worden van de gemeente. Bij de uitwerking en uitvoering van het plan dient hier rekening mee gehouden te worden. Reactie De gemeente is op de hoogte met de gang van zaken rondom leidingstroken en zal dan ook dienovereenkomstig te werk gaan.
31
Ad 4. De Kamer van Koophandel Gooi- en Eemland te Amersfoort Samenvatting De Kamer van Koophandel pleit er voor om aan groeiende lokale bedrijven, die in het plangebied gevestigd zijn, in situaties, waar een vrijstelling volgens artikel 3 sub C lid 1 (pagina 7 voorschriften) niet mogelijk is, met prioriteit een nieuwe vestigingsplaats op een lokaal bedrijventerrein aan te bieden. Reactie In het plangebied is geen plaats voor echte bedrijvigheid. Zo gauw een bedrijf(je) geen ontplooiingsmogelijkheden meer heeft op de huidige locatie dan komt een dergelijk bedrijf(je) in principe in aanmerking voor een plaats op een lokaal bedrijventerrein. Het is echter niet mogelijk aan dergelijke bedrijf(-jes) prioriteit toe te kennen bij de uitgifte van nieuwe terreinen. Ad 5. De Stichtse Milieufederatie te Utrecht Samenvatting De Stichtse Milieufederatie vindt, dat er een goede invulling gegeven is aan het milieubelang voor zover mogelijk bij een conserverend plan. Het noemen van mogelijkheden binnen het zogenaamde principe van duurzaam bouwen in hoofdstuk 3.8. wordt op prijs gesteld. Het streven naar duurzaamheid zou nog in een ruimer verband bezien kunnen worden, teneinde tezamen met het te ontwikkelen Verkeersbeleidsplan gesproken kan worden van het streven naar een duurzaam stedelijke ontwikkeling, waartoe het Nationaal Pakket Duurzame Stedebouw informatie geeft. Het verdient daarnaast aanbeveling het aspect duurzaamheid te vermelden in de voorschriften. Hierdoor wordt de waarde van dit aspect vergroot. Reactie In een bestaande woonwijk bevinden allerlei aspecten van duurzaamheid zich eigenlijk op het uitvoeringsniveau en niet op het bestemmingsplanniveau. Derhalve is het overbodig om het aspect duurzaamheid in de voorschriften te verankeren, omdat er dan uitspraken gedaan worden op een niveau, dat niet door het bestemmingsplan bestreken wordt. Ad 6. De Provinciale Utrechtse Welstands Commissie te Bunnik Samenvatting De commissie acht het bezwaarlijk, dat op de plankaarten in veel situaties de voorgevelrooilijnen van (geknikt) naast elkaar geplaatste bouwblokken met één of meerdere woningen in één lijn zijn doorgetrokken en met elkaar zijn verbonden. De bestaande ritmering/ massageleding van bouwblokken wordt daardoor op ongewenste wijze ontkend. De PUWC wijst er op, dat ook in de voorschriften (artikel 3, lid B sub 2a) niet is opgenomen, dat aanbouwen duidelijk (3 meter) terug dienen te liggen ten opzichte van de voorgevelrooilijn, opdat de hoofdbouwmassa van de woning, c.q. het bouwblok eenduidig als zodanig herkenbaar is. Tenslotte blijft de PUWC moeite houden met het gevoerde beleid binnen de gemeente ten aanzien van de mogelijkheid om de diepte van de oorspronkelijke eengezinswoning over meerdere bouwlagen te kunnen uitbreiden met maximaal 3 meter tot een bebouwingsdiepte van maximaal 12 meter (artikel 3, lid B sub 1g). De PUWC vindt, dat een dergelijke vergroting de bestaande massaopbouw van aaneenge32
schakelde eengezinswoningen verstoort en een vergaande invloed heeft op de belevingswaarde van het achtertuinengebied. Reactie De opmerkingen van de PUWC hebben betrekking op het beleid, dat de gemeente enige tijd geleden heeft ingezet ten aanzien van de bebouwingsmogelijkheden bij woningen. Ter wille van de rechtszekerheid zal dit beleid in alle bestemmingsplannen verwoord worden, waaronder het plangebied van Wonen-West. Hoewel er op zich gediscussieerd zou kunnen worden over de mate, waarin uitbreidingsmogelijkheden worden geboden, is de gemeente van mening, dat zij haar burgers optimale mogelijkheden dient te bieden voor de uitbreiding van de woning. Ad 7. Het Gasbedrijf Centraal Nederland NV te Utrecht Samenvatting De reactie van de GCN komt in hoofdlijnen overeen met de reactie van de WMN (zie punt 3). Kortheidshalve wordt hier naar verwezen. Daarnaast merkt de GCN op, dat er duidelijke eisen zijn ten aanzien van de afstanden tussen bebouwing en lage- en hogedrukleidingen. Conform NEN 1092 bedraagt deze afstand voor lagedruk PVC gasleidingen 1 meter en voor hogedruk gasleidingen tot en met een diameter van 219 mm 2 meter en voor een diameter groter dan 219 mm 3,5 meter. Reactie De gemeente is op de hoogte met de gang van zaken rondom leidingstroken en zal dan ook dienovereenkomstig te werk gaan. Ad 8. De Politie van de Regio Utrecht te Baarn Samenvatting De politie verzoekt in de toelichting melding te maken van het feit, dat het bouwen dient plaats te vinden met inachtneming van het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Zij is bereid hierover in een vroeg stadium een steentje bij te dragen. Reactie Het bouwen volgens het Politiekeurmerk Veilig Wonen is een zaak, welke niet op bestemmingsplanniveau "geregeld" kan worden. Wel is het mogelijk in de toelichting hieraan aandacht te schenken. De gemeente stelt het bijzonder op prijs, dat de politie bereid is hierover in een vroeg stadium met de gemeente van gedachten te wisselen. Voorts merkt de politie op, dat autoboxen wel eens als verkoopruimte worden ingericht. Dit kan volgens artikel 22 worden voorkomen. Maar wat gebeurt er nu, als er garageachtige activiteiten plaatsvinden in een box? Volgens de politie zouden problemen voorkomen kunnen worden door toevoeging van de zinsnede: "Verkoopactiviteiten zijn niet toegestaan". Reactie Een garagebox is bestemd voor de stalling van een motorvoertuig. Zo gauw hier andere activiteiten plaatsvinden (garageachtige activiteiten danwel detailhandel) dan gebeurt dit in strijd met de doeleindenomschrijving. Derhalve is er dan direct sprake van een strijdig gebruik, waartegen opgetreden kan worden. Het toevoegen van de bewuste zinsnede voegt hier niets aan toe. Er kan reeds nu opgetreden worden! 33
De politie ziet graag, dat bij artikel 24 (strafbepaling) wordt toegevoegd: "Handelen in strijd met de doeleindenomschrijving in de artikelen 3 tot en met 18 is een strafbaar feit". Reactie In de strafbepaling wordt verwezen naar artikel 22 lid 1 (Gebruik van gronden en bouwwerken). In dat lid wordt vervolgens aangegeven, dat het verboden is de in het plan begrepen gronden en bouwwerken te gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de in het plan aan deze gronden gegeven bestemming en met het in of krachtens het plan ten aanzien van het gebruik van deze gronden en bouwwerken bepaalde. Concreet betekent dit, dat het verboden is gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met de doeleindenomschrijvingen van de verschillende artikelen. Via deze twee stappen wordt dit strijdig handelen derhalve strafbaar gesteld. Ad 9 Provinciale Planologische commissie te Utrecht Samenvatting: De PPC kan instemmen met het bestemmingsplan. Zij vindt het terecht, dat er gekozen is voor één groot bestemmingsplan, waarmee een zeer groot aantal kleinere bestemmingsplannen zal komen te vervallen. Reactie Het is verheugend te horen, dat de PPC met het plan instemt. Opgemerkt wordt, dat de overleg- en inspraakreacties op adequate wijze zijn beantwoord. Wel wordt daarbij aangetekend, dat de toegezegde akoestische berekening voor de nieuwbouwlocatie bij het zwembad aan de Verdistraat ontbreekt. Verder dient aan artikel 19 van de voorschriften, waarin verwezen wordt naar de Wet Geluidhinder, te worden toegevoegd: "zoals deze wet luidde op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerpplan". Reactie Het bestemmingsplan zal op bovenstaande punten worden aangevuld overeenkomstig de wens van de PPC Voorts wordt aandacht gevraagd voor de toegezegde aanpassing naar aanleiding van een opmerking van het Waterschap Vallei & Eem. De indruk bestaat, dat de toegezegde aanpassing van de voorschriften niet (volledig) is doorgevoerd. Reactie: Deze indruk is helaas juist. De toegezegde aanpassingen zullen alsnog plaatsvinden Opgemerkt wordt, dat op de plankaart bij de globale woonbestemming aan de Verdistraat de aanduiding "voorgevelrooilijn" ontbreekt, terwijl die aanduiding wel in de uitwerkingsregels is voorgeschreven. Dit onderdeel dient alsnog aangepast te worden. Reactie: Op de plankaart zal een bebouwingsvlak aangegeven worden, waarbinnen de woningen gesitueerd dienen te worden. Het plan is economisch en maatschappelijk uitvoerbaar. Reactie: Deze opmerking wordt met instemming begroet 34
Tegen het verlenen van de algemene verklaring van geen bezwaar bestaan op grond van de provinciale circulaire van 4 april 2000, nummer 2000REG000984i geen bezwaren indien en voor zover de hiervoor genoemde aanpassingen in het plan zijn verwerkt. Reactie: Dankzij deze algemene verklaring van geen bezwaar kunnen vele tijdrovende procedures voorkomen worden, hetgeen zeker door de burgers op prijs gesteld zal worden.
5.3.
Economische uitvoerbaarheid
Het bestemmingsplan "Wonen-West" heeft hoofdzakelijk betrekking op een bestaand woongebied. Slechts op enkele locaties is nieuwbouw van woningen mogelijk. Deze locaties betreffen vrijwel allemaal particuliere gronden, zodat hier bij de verwezenlijking van deze bestemming geen financiële gevolgen voor de gemeente uit voortvloeien. Alleen de locatie aan de Verdistraat is geheel in eigendom van de gemeente. Afhankelijk van de verkaveling biedt deze locatie plaats aan 10 à 15 woningen. De grond is reeds bouwrijp, waardoor er uitsluitend direct rond de woningen nog infrastructurele voorzieningen getroffen moeten worden. Voorafgaand aan het bebouwen van deze locatie zal nog een bodemonderzoek plaatsvinden. De verwachting is overigens, dat hieruit zal blijken, dat de grond geschikt is voor woningbouw. Samenvattend komt het er op neer, dat de opbrengsten van deze locatie minimaal opwegen tegen de kosten, die gemaakt moeten worden om de gronden geschikt te maken voor woningbouw. Geconcludeerd kan worden, dat de economische uitvoerbaarheid van deze locatie gegarandeerd is.
juni 1999, gew.: augustus 1999, februari 2000, maart 2000, mei 2000; november 2000, juni 2001, februari 2002.
35
