gemeente leusden bestemmingsplan rozendaal

gemeente leusden

bestemmingsplan rozendaal

gemeente leusden bestemmingsplan rozendaal

toelichting voorschriften plankaart

vastgesteld d.d. .... 22 september 2005 goedgekeurd d.d .. .13 december 2005

41-116 21 februari 2005

amer adviseurs b.v. ruimtelijke ordening

INHOUDSOPGAVE

Blz.

1.

INLEIDING 1.1 Doel van het bestemmingsplan 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Geldende regeling 1.4 Werkwijze en opzet

2.

ANALYSE VAN HET PLANGEBIED 2.1 Ruimtelijke structuur 2.1.1 Historie en stedenbouwkundige opzet 2.1.2 Ruimtelijke karakteristiek anno 2003 2.1.3 Infrastructuur 2.1.4 Groenstructuur 2.1.5 Consequenties met betrekking tot de planopzet 2.2 Functionele structuur 2.2.1 Wonen 2.2.2 Voorzieningen 2.2.3 Bedrijven 2.2.4 Detailhandel en horeca 2.2.5 Prostitutiebeleid 2.2.6 Consequenties met betrekking tot de planopzet 2.3 Milieuaspecten 2.3.1 Algemeen 2.3.2 Bodem 2.3.3 Water 2.3.4 Verkeerslawaai 2.3.5 Luchtkwaliteit 2.3.6 Externe veiligheid en hindercirkels

5 5 5 8 10 13 14 15 15 17 17 17 17 17 18 18 18 18 18 18 18

3.

JURIDISCHE PLANOPZET 3.1. Hoofdopzet 3.2. Bestemming Wonen, Parkeererven, Erven en Tuinen 3.2.1. Uitbreidingsmogelijkheden voor de woning 3.2.2. Goothoogte en hoogte van de woning 3.2.3. Bijgebouwen en kleine bouwwerken 3.2.4. Overkappingen 3.2.5. Praktijkruimten 3.2.6. Bedrijfsmatige activiteiten aan huis 3.3. Bestemmingen voorzieningen 3.4. Bestemming openbare ruimte

19 19 21 23 23 24 24 25 25 26 26

4.

OVERLEG EN MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID 4.1 Resultaten overleg ex artikel 10 B.R.O. 4.2 Resultaten inspraak 4.3. Economische uitvoerbaarheid

29 29 29 30


1 1 1 1 1

toelichting


toelichting

1 1.

INLEIDING

1.1

Doel van het bestemmingsplan De gemeente Leusden heeft besloten een nieuw bestemmingsplan op te stellen voor de wijk Rozendaal. Het geldende bestemmingsplan dateert uit 1979. De huidige juridische regeling is daardoor sterk verouderd en toe aan herziening. Het vigerende bestemmingsplan biedt weinig ruimte voor uitbreiding van de woningen. Doel van het nieuwe bestemmingsplan is tweeledig: • Het opstellen van een heldere en actuele beheersregeling voor het gebied; • De regeling biedt voldoende ruimte aan ruimtelijk gewenste ontwikkelingen. Voor het plangebied worden geen grootschalige nieuwe ontwikkelingen verwacht. Uitgangspunt voor voorliggend plan is de huidige bebouwing en het huidige gebruik. Er bestaat behoefte aan meer flexibiliteit ten aanzien van aan- en bijgebouwen dan toegestaan wordt in het vigerende bestemmingsplan. Het nieuwe bestemmingsplan maakt onderdeel uit van een actualiseringreeks voor bestemmingsplannen voor de bebouwde kom van de gemeente Leusden. Het streven is om voor de hele gemeente een uniforme regeling te hanteren.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied De wijk Rozendaal ligt centraal in de bebouwde kom van Leusden. Het plangebied wordt begrensd door de Asschatterweg, Middenweg, Noorderinslag en Torenakkerweg.

1.3

Geldende regeling Het geldende bestemmingsplan voor Rozendaal (vastgesteld d.d. 28 juni 1979, goedgekeurd d.d.24 juli 1980) is destijds opgesteld als nieuw bestemmingsplan voor de wijk Rozendaal in Leusden. De geldende juridische regeling heeft voornamelijk een conserverende werking, waarbij de nadruk ligt op de regeling van het gebruik van grond en opstallen. Aanbouwen en bijgebouwen zijn, met uitzondering van het deel onder het achterbalkon, niet toegestaan. De vraag ligt voor of het bestemmingsplan meer ruimte kan bieden aan aanbouwen en bijgebouwen zonder dat afbreuk wordt gedaan aan de bijzondere ruimtelijke karakteristiek van de wijk.

1.4

Werkwijze en opzet Vooruitlopend op voorliggend bestemmingsplan is een startnotitie opgesteld (Amer Adviseurs, 6 juni 2003) ter voorbereiding van het nieuwe bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de geformuleerde uitgangspunten in de startnotitie.


toelichting

2 Vervolgens heeft op 14 oktober 2003 een startoverleg plaats gevonden tussen de gemeente, Amer Adviseurs en het bestuur van de Groenstichting. In het startoverleg zijn de belangrijkste wensen van de bewoners voor het nieuwe bestemmingsplan besproken. Dit bestemmingsplan is mede opgesteld naar aanleiding van het startoverleg. Het bestemmingsplan bestaat uit 3 delen: • Toelichting, een beschrijving van de afwegingen en keuzes die zijn gemaakt om te komen tot de juridische regeling; • Voorschriften, hierin wordt per bestemming een omschrijving gegeven van de doeleinden, bebouwing en het gebruik van de gronden in het plangebied; • De los bijgevoegde plankaart, waarop de bestemmingen en aanduidingen zijn aangegeven. Het juridisch gedeelte van een bestemmingsplan bestaat uit de voorschiften en de plankaart. De toelichting is als volgt opgebouwd:

• Hoofdstuk 2 omvat een analyse van het plangebied en eventuele ontwikkelingen, onderscheid wordt gemaakt in de ruimtelijke en functionele structuur van het plangebied. Op basis van deze analyse worden de uitgangspunten voor de juridische planopzet geformuleerd; • In hoofdstuk 3 worden deze uitgangspunten vertaald in een juridische regeling, welke beknopt wordt toegelicht; • Hoofdstuk 4 omvat, tot slot, de resultaten van inspraak en het gevoerde vooroverleg ex artikel 10 Bro. Ook de economische uitvoerbaarheid komt in dit hoofdstuk aan de orde.


toelichting

3

De eurowoningen vanuit de lucht

1

1

Afbeelding uit: De bovenkant van Nederland, Karel Tomeï (Scriptum)


toelichting

4

Het beeld van de eurowoningen

Verspringing van de voorgevels


toelichting

5 2.

ANALYSE VAN HET PLANGEBIED

2.1

Ruimtelijke structuur

2.1.1

Historie en stedenbouwkundige opzet Structuur Rozendaal is in 1970 gebouwd naar ontwerp van architect Klundert. De ‘eurowoningen’ zijn aaneengesloten in boogvorm gebouwd. De boogvorm ontstaat doordat de woningen haaks op de straat staan en de gevelwand per woning gering verspringt. De uitstraling van deze bijzondere bouwvorm hangt samen met de uniformiteit van de gevelwand. De wijk ontstaat door het ’stempel’ van de boogvorm een aantal malen te herhalen. De binnenruimte van de stempel bestaat uit een pleinvormige ruimte. De groene invulling verschilt per plein. De achterzijden van de woningen grenzen aan de groenstructuur door de wijk. De straatnamen zijn gerangschikt op alfabetische volgorde. Het oorspronkelijke ontwerp was gericht op een groter gebied, het is echter slechts gerealiseerd voor 476 woningen, tot en met de letter H (Henegouwen). Begin jaren ’70 was vanuit heel het land grote belangstelling voor de bijzondere structuur en architectuur van de wijk Rozendaal en nog steeds is de wijk regelmatig het doel van stedenbouwkundige excursies.

“A New Town” in Leusden werd Rozendaal genoemd. Tussen de Noorderinslag, Asschatterweg, Middenweg en Torenakker was een nieuw dorpje ontstaan van 12 in halve bogen gebouwde drive-in woningen. Een luxe wijk waar de hele wereld naar kwam kijken. Belangrijke hoogwaardigheidsbekleders kwamen om de maquette te bekijken, maar ook om sleutels te overhandigen aan de nieuwe bewoners, onder wie prins Claus. Maar ook andere belangstellende werden met bussen tegelijk aangevoerd. De naam van de wijk vond zijn oorsprong in de boerderij “Hofstede Roozendaal” die daarvoor aan de Hamersveldseweg 13 had gelegen. Reclamecampagne Een grote reclamecampagne heeft het project een landelijke bekendheid gegeven en zelfs op televisie werd het plan van de Eurowoningen uitgezonden en propaganda voor gemaakt. De prijzen waren heel aantrekkelijk voor deze ruime woningen met voorzieningen rond om en veel groen. Groen dat vaak een heerlijke geur verspreidde in de wijk.


toelichting

6

Voorkant eurowoningen

Achterkant eurowoningen


toelichting

7 Woningvorm Het idee van de woningvorm is ontleend aan de “neighbourhood units” van Clarence Perry uit de Verenigde Staten. Er werd gebouwd in krullen, waardoor iedere woning een specifieke vorm kreeg. Een voordeel van de krullen was dat ertussen pleintjes ontstonden. Een geheel revolutionair plan dus in deze tijd van blokkendozenbouw. Bovendien werd er historische bouw voor opgegeven. Wonder dat de autochtone bevolking niet met spandoeken de straat op ging. Het gemeentebestuur vroeg zich af of het plan niet al te elitair zou worden. “Wordt de bouw geen al te grote gok” was de vraag die men zich stelde!? Immers, na de bouw werden de bewoners verondersteld zelf het onderhoud van de wijk ter hand te nemen, omdat dit een kostenbesparing voor de gemeente zou betekenen. Groen Ondanks deze stap, mocht de privacy van de bewoners niet worden aangetast. Daarom werden de wegen door de wijk zo weinig mogelijk doorgankelijk gemaakt voor auto’s en motoren. Wandelgebieden werden bevorderd: rond de bebouwing was veel groen aanwezig waar volwassen bomen geplant zijn. Een heftig transport dat met behulp van politie tot stand is gekomen. Het doel van de volwassen bomen was dat zij een grote hoeveelheid stof en roet kon vasthouden, waardoor een gezonde leefomgeving ontstond. Het vele groen en de zelfwerkzaamheid van de bewoners had een groot sociaal contact en sociale controle als positief neveneffect. Werken vanuit de woning Ook werken, echter, is een onderdeel in deze wijk. In menig tuinkamer is een werkplek gevonden. Van kantoor tot medische praktijk, van muziekles tot boekbinderij. En dan spreken we er niet eens over dat dezelfde tuinkamers vaak tot het werkdomein van de kok in huis is gebombardeerd. Ideaal, want de tuinkamer hoeft geen enkele verbinding met de rest van het huis te hebben. Wel zijn er voor dit doel enkele garages geofferd, omdat er meer ruimte nodig was dan enkel de tuinkamer. In geval van een tandartsenpraktijk is dat ook zeer wel in te denken.2

Randen Evenals een aantal andere wijken in Leusden is Rozendaal naar binnen gekeerd, afgeschermd van de omringende wegen en de achterliggende bebouwing door groene randen. Vanaf de omringende wegen oogt de wijk parkachtig. De bebouwing is slechts op incidentele plekken zichtbaar, met name de eerste en tweede verdieping. De invloed van aan- en uitbouwen aan de achterzijde van de woningen op het stedenbouwkundig concept is vrij beperkt vanwege de groene afscherming van de woningen. Bebouwing De bebouwing van Rozendaal bestaat uit eengezins-‘drive-in’woningen in 3 bouwlagen met een plat dak. De onderste bouwlaag wordt gevormd door de entree van de woning en een garage. De woon- leefruimte bevindt zich op de eerste verdieping, met uitzicht op de tuinen. De uitstraling van Rozendaal wordt bepaald door het patroon van identieke, aaneengeschakelde woningen. De individuele woning is ondergeschikt aan de boogvormige structuur en daarom op zichzelf weinig opvallend. Om aan de kwaliteit van het ontwerp voor Rozendaal geen afbreuk te doen, dient zorgvuldig omgegaan te worden met solitaire aanpassingen in de gevelwanden. 2

Ontleend aan mw. G.E.P.A van Schalkwijk, Leusderkrant juli 1995


toelichting

8


toelichting

9 2.1.2

Ruimtelijke karakteristiek anno 2003

De eenduidige, karakteristieke ruimtelijke opzet van de wijk Rozendaal is anno 2003 nog steeds intact. De groene woonomgeving en de verkeersluwe opzet van de wijk worden nog steeds als prettig en zeer waardevol ervaren door de bewoners. Ook de eenduidige architectuur van de wijk is nog grotendeels intact, op aanbouwen en bijgebouwen aan de achterzijde na. Op verschillende plekken heeft de garagedeur plaats gemaakt voor een ‘gewone’ deur en ramen. De Groenstichting heeft een ontwerp gemaakt als handreiking voor het vervangen van de garagedeur. Dit om de eenduidige uitstraling van de woningen zoveel mogelijk te bewaren. De ontworpen alternatieven zijn ter illustratie opgenomen in de afbeelding ‘alternatieven garagedeuren’. Uit de door de Groenstichting gehouden enquête van juli 2003 is gebleken dat 93% van de bewoners van Rozendaal de architectuur van de woningen wil beschermen. Voordelen van wonen in de eurowoningen en Rozendaal is dat de woningen een grote woonkamer hebben, Rozendaal een verkeersluwe wijk is met voorzieningen (zwembad, tennisbaan). Nadeel van wonen in de eurowoningen is dat deze relatief weinig bergruimte hebben. Waardering en vertaling in het bestemmingsplan Uniformiteit van de gevelwanden is essentieel voor behoud van het ontwerp van de wijk. Vanuit de architectuur kunnen de volgende aanbevelingen worden gedaan: • De verspringing in de gevelwand vormt een essentieel onderdeel van de boogvorm van de woonstraten. Differentiatie in de verticale opbouw van de woning, bijvoorbeeld door een aanbouw aan de voorzijde van de woning, doet afbreuk aan deze vertanding; • De platte daken dragen in belangrijke mate bij aan de karakteristiek van de gevelwanden. Individuele dakopbouwen doen afbreuk aan het concept; • De uniforme bouwhoogte van 3 bouwlagen draagt in belangrijke mate bij aan de uitstraling van de gevelwand en dient te worden gewaarborgd. Het aanzicht van de achtergevels van de woningen is reeds op veel plekken in de wijk veranderd door aanbouwen en het plaatsen van bijgebouwen. Met de inwerkingtreding van het Besluit bouwvergunningvrije en licht-bouwvergunningplichtige bouwwerken op 1 januari 2003 is uitbreiding tot een diepte van 2,5 meter aan de achterzijde van de woning zonder vergunning toegestaan, waardoor de uniformiteit aan de achterzijde van de woningen in het bestemmingsplan niet gewaarborgd kan worden. Wél kan de standaardregeling van de gemeente Leusden enigszins beperkt worden van een aanbouw van 3 meter tot maximaal 2,70 meter. De aanbouw blijft dan beperkt tot de ruimte onder het balkon wat het aanzien van de achtergevel ten goede zal komen. Deze aanbouw behoeft een bouwvergunning. De Groenstichting stelt handreikingen op voor een aanbouw van de woning aan de achterzijde, deze zijn verder niet van toepassing in het bestemmingsplan. Door de verspringing van de achtergevels is de privacy op de balkons en in de tuinkamers gewaarborgd. Uitbreiding op de balkons is vanuit dit oogpunt niet wenselijk. Bovendien is uitbreiding van de woning over twee lagen zichtbaar vanaf de openbare ruimte, waardoor de uniformiteit belangrijk wordt aangetast. Ook uitbreiding van de balkons op een eventuele aanbouw aan de woning is onwenselijk, vanwege privacy van de buren. Eveneens in verband met de privacy is een trap niet overal wenselijk.


toelichting

10 Op veel plekken is een zelfde soort wenteltrap geplaatst. De vormgeving en de plaats van de trap kan niet geregeld of afgedwongen worden in het bestemmingsplan. In dit bestemmingsplan is plaatsing van een trap uitsluitend mogelijk bij de huidige grootte van het balkon. Op deze wijze wordt de privacy gewaarborgd. Bijgebouwen zijn in het geldende bestemmingsplan niet toegestaan. Bij besluit van het college van burgemeester en wethouders zijn bijgebouwen in Rozendaal via vrijstelling toegestaan tot een grootte van 6 m2. Vergunningvrij is een bijgebouw van 10 m2 toegestaan tot op de perceelsgrens. Voor een groter bijgebouw dient vergunningvrij 1 meter uit de zijdelingse perceelsgrens te worden aangehouden, plaatsing van een bijgebouw midden op de kavel is echter niet logisch. Het meest rustig is plaatsing van bijgebouwen achter in de tuin, nabij de zijdelingse perceelsgrens. Voor deze strook is de standaard bijgebouwenregeling van de gemeente Leusden van toepassing (zie hoofdstuk 3, Juridische planopzet). 2.1.3

Infrastructuur Rozendaal wordt omringd door een aantal doorgaande wegen: de Torenakkerweg, Asschatterweg, Noorderinslag en Middenweg. Deze wegen behouden hun huidige functie als doorgaande route. Met name de Noorderinslag vervult een belangrijke rol in de ontsluiting van de gemeente Leusden. Tot 2010 heeft de gemeente Leusden de ontwikkelingsvisie ‘Bouwen aan een krachtig Leusden’ vastgesteld, waarin op hoofdlijnen de ontwikkelingsrichtingen op langere termijn worden weergegeven. Een vitaal Leusden wordt daarbij vooropgesteld waarbij het sociale en culturele welzijn, de ruimtelijke ontwikkeling, economie, verkeer en vervoer en het landelijk gebied belangrijke aspecten zijn. Concreet voor verkeer en vervoer gelden de volgende ambities: • Goed ontsluiten van Leusden via de A1 en de A28; • Ontmoedigen van sluipverkeer op het onderliggend wegennet; • Stimuleren van hoogwaardig openbaar vervoer; • Verbeteren van de fietsinfrastructuur; • Inzetten op vervoersmanagement. Het Beleidsplan Verkeer en Vervoer (juni 2002 vastgesteld) beschrijft op welke wijze aan verkeer en vervoer in Leusden het gewenste perspectief kan worden geboden. Het beleidsplan is gestoeld op drie pijlers: verkeersveiligheid, bereikbaarheid en leefbaarheid. Per pijler zijn doelstellingen geformuleerd. In het ‘Uitvoeringsprogramma beleidsplan Verkeer en Vervoer 2001-2010’ wordt prioriteit gegeven aan een onderzoek naar een vrijliggend fietspad aan de oostzijde van de Middenweg en een aan weerszijden van de Asschatterweg. In het algemeen wordt voorgesteld de fietser waar mogelijk prioriteit te geven ten opzichte van het autoverkeer ter verbetering van de fiets. De toegangswegen tot de pleinen en de pleinen zelf hebben geen doorgaande functie en zijn uitsluitend bedoeld voor bestemmingsverkeer. De woonstraten worden daarom specifiek bestemd.


toelichting

11

Parkeren Alle woningen in Rozendaal zijn voorzien van een oprit en een garage. De oprit wordt vrijwel overal gebruikt als parkeerplek, de garage dient echter zelden als parkeerplaats. Daarnaast zijn parkeerplaatsen gesitueerd op de pleinen. De parkeerdruk is groot. In het Beleidsplan Verkeer en Vervoer wordt ten aanzien van parkeren het volgende gesteld. In de woonwijken is de parkeerproblematiek door de jaren heen sterk toegenomen. De bestaande woonwijken zijn niet op het huidige autobezit gedimensioneerd. Enerzijds is er vraag naar parkeerruimte, aan de andere kant zal het ongebreideld aanleggen van nieuwe parkeervoorzieningen op weerstand stuiten. Om een balans tussen beide te vinden wordt in het beleidsplan voorgesteld de parkeernorm te verhogen naar gemiddeld 1,6 parkeerplaatsen per woning binnen een afstand van 100 meter van de woning. Uitbreiding van het parkeerareaal zal gefaseerd plaats vinden in het kader van herinrichting van de openbare ruimte van Leusden. In het beleidsplan is geen normering opgenomen waaruit blijkt voor hoeveel parkeerplaatsen een garage meetelt in de parkeernormering. Indien vaststaat dat behoefte bestaat aan extra parkeerplaatsen kan hiervoor vrijstelling worden verleend. Langzaam verkeer In de groenstroken zijn paden opgenomen voor fietsers en voetgangers. De paden verbinden de pleinen met elkaar en de omringende wegenstructuur. De langzaam verkeersroutes zijn planmatig opgezet en maken onderdeel uit van de structuur van Rozendaal. Openbaar vervoer Alle woonwijken worden in beginsel via het hoofdwegenstelsel ontsloten met openbaar vervoer. Het streven is steeds gericht op een zo goed mogelijk openbaar vervoer door een optimale frequentie en korte loopafstanden tot de haltes (streefafstand is circa 300 tot 350 meter).


toelichting

12


toelichting

13 2.1.4 Groenstructuur De groenstructuur in Rozendaal draagt in hoge mate bij aan het bijzondere karakter van de wijk. De boogvormen zijn van elkaar en de omringende wegen afgeschermd met groen. In de groenstructuur bevinden zich verder verschillende waterpartijen. Het groen is in beheer bij een Groenstichting. Het bestuur van de Groenstichting wordt gevormd door bewoners van de wijk zelf. De groene inrichting van de pleinen en de ruimte aan de kopgevels vormen een belangrijke aanvulling op de groenstructuur. Elk plein is op een eigen wijze ingericht. De pleinen zijn in het geldende plan bestemd tot Plein. De pleinen mogen op basis van de geldende regeling gebruikt worden voor de aanleg en instandhouding van speelterreinen, groenvoorzieningen en parkeerplaatsen. Het bestuur van de Groenstichting is verantwoordelijk voor de inrichting van de pleinen. De bewoners van de pleinen worden direct betrokken bij de inrichting van hun plein en het onderhoud ervan. De pleinen worden primair gebruikt voor speelvoorzieningen en groen. Doordat de achtertuinen grenzen aan de groenstructuur dragen ze in belangrijke mate bij aan het groene karakter van Rozendaal. Het beleid t.a.v. de speelvoorzieningen in de gemeente Leusden is verwoord in de "Speelvoorzieningennota" uit 1994. Hoofddoelstelling speelvoorzieningennota Speelvoorzieningen in de toekomst het aan kinderen in Leusden bieden van voldoende speelmogelijkheden om in hun lichamelijke, geestelijke en sociale levensbehoefte te voorzien Nevendoelstellingen zijn: •

aan alle doelgroepen moeten speelvoorzieningen worden geboden binnen de eigen wijk

•

grote variëteit aan speelmogelijkheden

•

minimale onderhoudskosten en maximale veiligheid

De groenstructuur van Rozendaal biedt ruimte aan wandelpaden en recreatiemogelijkheden voor kinderen. Voor kleine kinderen is op verschillende pleinen de mogelijkheid gecreëerd om dichtbij huis te spelen.


toelichting

14

2.1.5

Consequenties met betrekking tot de planopzet •

•

•

•

• •

• •

Aanbouwen aan de voorzijde van de woning doen afbreuk aan de uniformiteit van de gevelwand en worden in dit bestemmingsplan niet mogelijk gemaakt. Hiertoe wordt de geldende bestemming Parkeererven opgenomen; De platte daken en eenduidige bouwhoogte draagt in belangrijke mate bij aan de uitstraling van de gevelwanden. Onderbreking van de bouwhoogte tast de uitstraling van de gevelwand aan, dakopbouwen worden daarom in voorliggend bestemmingsplan niet mogelijk gemaakt; Aanbouwen aan de achterzijde van de woning zijn mogelijk tot een diepte van 2,70 meter (zie plankaart). Bebouwen van de balkons is vanuit privacyoverwegingen niet wenselijk; Ten behoeve van bijgebouwen wordt een strook van 4 meter diep aan de achterzijde van de achtertuin bestemd tot Erven. Binnen deze bestemming zijn bijgebouwen toegestaan; Balkontrappen zijn uitsluitend mogelijk binnen de bestemming Wonen vanwege de privacy; In de juridische regeling wordt onderscheid gemaakt tussen de doorgaande wegen de Torenakkerweg, Asschatterweg, Noorderinslag en Middenweg en de woonstraten en pleinen Voor de pleinen wordt een regeling opgenomen die het groene karakter waarborgt; De fietspadenpaden maken onderdeel uit van de stedenbouwkundige structuur van Rozendaal en worden specifiek bestemd; Het groen en water in de wijk wordt specifiek bestemd ten behoeve van het behoud van de groenstructuur in Rozendaal.


toelichting

15

2.2

Functionele structuur

2.2.1

Wonen De wijk Rozendaal is in hoofdopzet een woongebied. Bedrijvigheid aan huis komt wel redelijk veel voor. Door de drive-in opzet van de woningen en de van oorsprong flexibele indeling lenen de eurowoningen zich goed voor bedrijvigheid aan huis. De gemeente staat in principe positief tegenover bedrijvigheid aan huis. Binnen de ruimtelijk functionele opzet van bestaande woonwijken zijn de mogelijkheden echter veelal beperkt. Voorkomen dient te worden dat overlast voor het wonen ontstaat, bijvoorbeeld doordat het verkeerssysteem of de verkaveling niet inspelen op andere functies dan wonen. Dit pleit ervoor om voor Rozendaal mogelijkheden op te nemen voor bedrijfsmatige activiteiten aan huis in voorwaardelijke vorm. Bedrijvigheid aan huis wordt toegestaan mits voldaan is aan een aantal voorwaarden. Overigens is deze vrijstelling voor beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten niet nodig voor praktijkruimten voor de zogenaamde vrije beroepen, zoals arts, tandarts, en notaris. Het inrichten en gebruiken van de woning als praktijkruimte voor deze beroepen wordt in de jurisprudentie als meest doelmatig gebruik aangemerkt en als recht toegestaan. Als voorwaarde geldt dat de op wonen gerichte functie van de betreffende bebouwing in redelijke mate intact moet blijven. Binnen de woonbestemmingen zijn praktijkruimten ten behoeve van de vrije beroepen dus gewoon als recht toegestaan. Bevolking Het aantal inwoners van Rozendaal bedraagt ruim 1100. De gemiddelde woningbezetting komt daarmee op circa 2,3 bewoners. Deelgebied

Rozendaal

0-15 25

Leeftijdsopbouw (in procenten) 15-40 40-65 32 38

Totaal 65+ 5

Absolute aantallen 1175

Peildatum 7november 2003

Opvallend is het kleine aantal oudere bewoners van Rozendaal. De woningen lenen zich door de woonkamer op de eerste verdieping niet bij uitstek voor oudere bewoners. De woningen en de wijk is wel zeer geschikt voor gezinnen met kinderen, vanwege de ruime woonkamer en de verkeersluwe opzet van de wijk.


toelichting

16

Het zwembad

De tennisbaan


toelichting

17

2.2.2

Voorzieningen In de wijk bevinden zich een zwembad, een tennisbaan en een basketbalveld, bedoeld voor de bewoners van de wijk. In het geldende bestemmingsplan zijn deze voorzieningen bestemd tot Zwembad en tot Sportterrein. In dit bestemmingsplan worden de voorzieningen bestemd tot Recreatieve doeleinden. Deze bredere, recreatieve bestemming biedt de bewoners de mogelijkheid het zwembad, de tennisbaan en het basketbalveld te wijzigen in een andere recreatieve voorziening als hier behoefte aan bestaat. Binnen de wijk zijn geen onderwijsvoorzieningen aanwezig, deze zijn op korte afstand van het plangebied gevestigd in de omringende wijken.

2.2.3

Bedrijven In de wijk zijn geen solitaire bedrijven gevestigd. Bedrijvigheid aan huis komt wel vrij veel voor. De standaardregeling voor bedrijvigheid aan huis is hiervoor voldoende ruim. Belangrijk is dat de bedrijvigheid geen parkeeroverlast veroorzaakt.

2.2.4

Detailhandel en horeca In Rozendaal zelf is geen detailhandel of horeca gevestigd. Voor winkelvoorzieningen zijn de bewoners van Rozendaal aangewezen op de nabij gelegen winkelcentra Hamershof en Biezenkamp. Het beleid van de gemeente Leusden is gericht op het concentreren van de voorzieningen in de beide genoemde winkelcentra. Voor het gebied tussen beide centra staat het handhaven en versterken van de woonfunctie voorop. Het snel optredende parkeertekort voor de niet-woonfuncties langs deze weg speelt daarbij ook een grote rol.

2.2.5

Prostitutiebeleid Sinds oktober 2000 is het bordeelverbod opgeheven en is prostitutie een legale bedrijfstak geworden. Het prostitutiebeleid van de gemeente Leusden is vastgelegd in de Nota prostitutiebeleid gemeente Leusden (vastgesteld d.d. 14 september 2000). De nota is voorbereid en waar mogelijk afgestemd binnen het politiedistrict Eemland zuid. De gemeente Leusden voert een restrictief prostitutiebeleid waarbij, onder voorwaarden, ten hoogste één seksinrichting wordt toegestaan in het landelijk gebied (buiten de bebouwde kom). Binnen de bebouwde kom worden seksinrichtingen niet toegestaan. Seksinrichtingen worden daarom uitgesloten in de voorschriften van dit bestemmingsplan.

2.2.6

Consequenties met betrekking tot de planopzet • •

Het zwembad, de tennisbaan en het basketbalveld worden bestemd tot Recreatieve doeleinden; Beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis zijn, onder bepaalde voorwaarden, mogelijk.


toelichting

18

2.3

Milieuaspecten

2.3.1

Algemeen Rozendaal is als woongebied in opzet voltooid. Grootschalige ontwikkelingen worden niet voorzien en op basis van dit bestemmingsplan niet mogelijk gemaakt.

2.3.2

Bodem In voorliggend bestemmingsplan worden geen grootschalige nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Naar verwachting vinden er dus op basis van dit bestemmingsplan geen bouwontwikkelingen plaats die van dien aard zijn dat bodemonderzoek noodzakelijk is.

2.3.3

Water Rozendaal heeft een gescheiden rioolstelsel. Vuil water wordt via een gesloten rioolstelsel afgevoerd naar een zuiveringspunt. Regenwater wordt via een apart stelsel afgevoerd naar het in de wijk aanwezige oppervlaktewater. Het oppervlaktewater wordt beheerd door de waterbeheerder (waterschap Vallei en Eem). Binnen de planperiode zijn hierin geen aanpassingen voorzien. Over bestemmingsplan Rozendaal heeft overleg plaats gevonden met de waterbeheerder, zij hebben geen op- of aanmerkingen.

2.3.4

Verkeerslawaai De regels van de Wet geluidhinder komen in een aantal gevallen aan de orde ter gelegenheid van de vaststelling van een bestemmingsplan. Deze gevallen zijn: a) Bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige objecten, zoals woningen en scholen; b) Bestemmen van gronden voor de aanleg van nieuwe (gezoneerde) wegen; c) Reconstructie van wegen. In het bestemmingsplan Rozendaal is geen van bovenstaande situaties aan de orde, akoestisch onderzoek kan derhalve achterwege blijven.

2.3.5

Luchtkwaliteit In het Besluit Luchtkwaliteit (11 juni 2001) zijn luchtkwaliteitsnormen opgenomen voor de stoffen stikstofdioxide (NO2), fijn stof (PM10), benzeen (C6H6) en koolmonoxide (CO). In de nabijheid van het plangebied bevinden zich geen knelpunten voor luchtkwaliteit.

2.3.6

Externe veiligheid en hindercirkels Bij externe veiligheid gaat het om gevaren die de directe omgeving loopt in het geval er iets mis mocht gaan tijdens de productie, het behandelen of het vervoer van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico’s moeten aanvaardbaar blijven. In de nabijheid van het plangebied vindt geen boven- of ondergronds transport van gevaarlijke stoffen plaats.


toelichting

19 3.

JURIDISCHE PLANOPZET De resultaten van de analyses zijn in het vorige hoofdstuk vertaald in diverse conclusies met betrekking tot de opzet van het bestemmingsplan. Het is nu zaak om deze conclusies te vertalen in een concrete juridische bestemmingsregeling.

3.1.

Hoofdopzet Het bestemmingsplan heeft hoofdzakelijk een conserverend karakter. Dit wil zeggen dat niet zo zeer rekening behoeft te worden gehouden met duidelijk nieuwe ontwikkelingen in het plangebied, met een grote invloed op de omgeving, maar dat veeleer de bestaande gegevens (bebouwing, openbare ruimte) in de komende planperiode gehandhaafd zullen worden. Het is zaak om voor de bestaande bebouwing en functies een bestemmingsregeling te ontwerpen, welke ruime mogelijkheden biedt voor het voortzetten van het gebruik. Hierbij dient rekening te worden gehouden met de ontwikkelingen die zich binnen dat gebruik kunnen voordoen: • De behoeften ten aanzien van het (ver-)bouwen en gebruik van woningen in de komende planperiode, rekening houdend met meer vrije tijd van de bewoner, een toenemende aantal uren dat thuis wordt doorgebracht en de wens tot aanpassing van de woning aan veranderende omstandigheden van gezin of huishouden; • De wens zonodig veranderingen te kunnen aanbrengen in de inrichting van de openbare (straat-)ruimte, afgestemd op zich wijzigende behoeften. Uitgangspunt voor het plan is, dat zo veel mogelijk ruimte wordt geboden voor verandering en aanpassing aan veranderende wensen. Het plan dient, met andere woorden, flexibel en doelmatig te zijn. Daar staat tegenover, dat het plan de nodige bescherming moet bieden tegen ontwikkelingen die schadelijk zijn voor anderen. Als voorbeeld: • De bouw van aanbouwen of bijgebouwen mag niet zodanige proporties aannemen, dat het woongenot van de buren wordt aangetast, doordat licht en lucht in onredelijke mate worden weggenomen; • Herinrichting van de straatruimte mag niet onevenredig schade toebrengen aan het woongenot van omwonenden Bescherming tegen een zodanige ontwikkeling wordt samengevat in de term rechtszekerheid. In onderhavig plan heeft een en ander geleid tot de volgende principeopzet. 1. Aan de gebruiker van gronden en opstallen worden zo veel mogelijk vrijheden gegeven om zijn eigen beleid te voeren, zonder dat de overheid daarin regels stelt. Deze vrijheden worden zonder beperking als recht in het plan geformuleerd.


toelichting

20 2.

Indien in veel gevallen een mogelijke beschadiging van de belangen van andere burgers wordt verwacht, geeft het plan als recht iets beperktere mogelijkheden. Voor uitzonderingssituaties biedt het plan in dat geval wel verruimde mogelijkheden, maar deze zijn voorwaardelijk in het plan opgenomen, in de vorm van een "vrijstellingsbevoegdheid" of, voor zwaardere gevallen, een "wijzigingsbevoegdheid".

In dit soort situaties, als genoemd onder 2, is het niet goed mogelijk om vooraf te bepalen onder welke voorwaarden en in welke situatie deze extra-mogelijkheid zal kunnen worden toegekend dan wel de extra-beperking noodzakelijk zal zijn. Een groot aantal gevallen zou thans weliswaar hard in regels kunnen worden vastgelegd, maar altijd zullen zich afwijkende situaties voordoen, waar toch meer mogelijkheden aanwezig zijn, dan wel extra zorgvuldig dient te worden geoordeeld. Per geval zal worden bezien of de (bouw-)aanvraag redelijk is. Wel kunnen, zoals in deze toelichting waar nodig zal gebeuren, vooraf een aantal richtlijnen worden gegeven, langs welke Burgemeester en Wethouders hun beleid zullen uitvoeren. Bij een aantal vrijstellingsmogelijkheden is een bezwarenprocedure voor belanghebbenden opgenomen. Daarbij kunnen worden onderscheiden zaken die slechts een beperkt aantal belanghebbenden betreffen (bijvoorbeeld de directe buren bij woninguitbreiding) en zaken die meer belanghebbenden betreffen (bijvoorbeeld de omwonenden van een her in te richten straat). In het eerste geval telt een eventueel bezwaar tegen een voorgenomen bouwplan mee in de afweging, maar de beslissing tot het al of niet verlenen van de vrijstelling wordt primair gebaseerd op een zo goed mogelijke objectieve beoordeling van de gevolgen voor de buren. In het tweede geval, indien meerdere belangen zijn betrokken, wordt gepoogd tot een zo goed mogelijke overeenstemming te komen over de herinrichting. Aan de wijzigingsbevoegdheid is altijd een, in de Algemene wet bestuursrecht omschreven, bezwarenprocedure gekoppeld. Procedurebepalingen Algemene wet bestuursrecht Op 1 januari 1994 is een deel van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in werking getreden. Deze wet geldt in principe voor alle besluiten van (overheids)bestuursorganen. De Awb omvat onder andere een set bepalingen voor de openbare voorbereidingsprocedure van besluiten, Afdeling 3.4 van die wet. Die Afdeling bevat, in grote lijnen, regels betreffende de terinzagelegging van een ontwerpbesluit (met name plaats, tijdstip) en de voorafgaande kennisgeving daarvan, en bepalingen omtrent wie, binnen welke termijn "hun zienswijze over .... het ontwerpbesluit naar voren kunnen brengen". Krachtens artikel 3:10, lid 1, van Afdeling 3.4 kan het bestuursorgaan, in casu het gemeentebestuur, bepalen bij welke besluiten die openbare voorbereidingsprocedure wordt gevolgd. Ten aanzien van de alle vrijstellings-/ wijzigingsprocedures in het bestemmingsplan bepalen de voorschriften dat de procedure dient te worden gevolgd, die is vervat in Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht.


toelichting

21

Wijzigen zonder goedkeuring van gedeputeerde staten Het zevende lid van artikel 11 WRO maakt het wijzigen van het plan zonder goedkeuring van gedeputeerde staten mogelijk, indien: • Gedeputeerde staten bij goedkeuring van het bestemmingsplan ten aanzien van de betreffende wijzigingsbevoegdheid hebben aangegeven dat de resultaten daarvan -wijzigingen- hun goedkeuring niet behoeven, én • Tegen de ontwerp- wijziging geen bezwaren zijn ingediend. In de gevallen dat aan die voorwaarden is voldaan blijft het wijzigen een (binnen-) gemeentelijke aangelegenheid. De in het onderhavige plan opgenomen wijzigingsbevoegdheden gaan, naar aard en reikwijdte, het gemeentelijk belang niet te boven, waardoor deze binnengemeentelijk kan worden afgehandeld, dus zonder gedeputeerde staten daarbij te betrekken. Bij deze wordt er bij gedeputeerde staten reeds op aangedrongen om bij goedkeuring van dit bestemmingsplan ten aanzien van de wijzigingsbevoegdheden in het bestemmingsplan aan te geven dat wijzigingen hun goedkeuring niet behoeven. Aanpassing strafrechtelijke bepaling De tekst van de strafrechtelijke bepaling in de voorschriften is geactualiseerd. Door de Wet van 20 juni 2004, die op 13 september 2004 in werking is getreden, vervalt namelijk artikel 59 WRO, waarnaar tot nu toe werd verwezen. Die Wet van 20 juni 2004 (Staatsblad 2004 361, houdende wijziging van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, de Wet op de stads- en dorpsvernieuwing en de Wet op de economische delicten) brengt overtredingen van bestemmingsplanvoorschriften en daarmee samenhangende overtredingen onder de werkingssfeer van de Wet op de economische delicten. In de nieuwe tekst van de strafrechtelijke bepaling wordt nu verwezen naar de regeling in de Wet op de economische delicten. 3.2.

Bestemming Wonen, Parkeererven, Erven en Tuinen De woning mag worden gebouwd binnen het vlak met de bestemming "Wonen" zoals dat op de plankaart is aangegeven. Aanbouwen en bijgebouwen aan de voorzijde van de woning doen afbreuk aan de uniformiteit van de woning en het totaalconcept van de wijk. De geldende bestemming “Parkeererven” is nagenoeg overgenomen voor de voorzijde van de woning, met beperkte mogelijkheden voor kleinere bouwwerken. Aanbouwen aan de achterzijde van de woning worden toegestaan binnen de bestemming “Wonen”. De woon-leefruimte op de eerste verdieping geeft uitzicht op de tuinen. Met het bouwen van bijgebouwen dient daarom zorgvuldig te worden omgegaan. Bijgebouwen zijn uitsluitend toegestaan binnen het vlak met de bestemming “Wonen” en binnen het vlak met de bestemming “Erven” aan de achterzijde van de achtertuin. Andere, kleinere bouwwerken, welke in principe niet toegankelijk zijn en daardoor niet als "gebouw" worden beschouwd, mogen daarnaast eveneens worden gebouwd binnen de bestemming “Tuinen”. Vergunningvrije bouwwerken kunnen geplaatst worden zonder voorafgaande toetsing aan het bestemmingsplan.


toelichting

22


toelichting

23

3.2.1.

Uitbreidingsmogelijkheden voor de woning In de wijk Rozendaal komt uitsluitend een aaneengesloten woningtype voor, op de plankaart aangegeven met de code (a) in het bestemmingsvlak. Uitbreiding aan de voorkant Het bebouwingsvlak is aan de voorkant (straatzijde) strak langs de bestaande gevel gelegd. Een uitbouw aan de voorkant kan voor het straatbeeld en/ of voor de buren tamelijk ingrijpende gevolgen hebben, zeker in de wijk Rozendaal. Aan de voorkant van de woning kan dus niet worden uitgebreid. Uitbreiding aan de achterkant Standaard hebben de rijtjeswoningen in Leusden aan de achterkant als recht 3 m uitbreidingsmogelijkheid voor de begane grondverdieping, mits de tuin diep genoeg is. In Rozendaal komen geen tegen over elkaar liggende achtergevels voor, waardoor voldoende ruimte aanwezig is voor een achteruitbouw vanuit het oogpunt van privacy. De rijen woningen in Rozendaal zijn aaneengesloten in boogvorm gebouwd. Door deze bijzondere stedenbouwkundige opzet lopen de percelen tabs toe, verspringen de woningen ten opzichte van elkaar én loopt de rij woningen in een gebogen vorm. Het balkon aan de achterzijde van de woning volgt deze bijzondere vorm van de achtergevel. Een aan- of uitbouw van 3 m over de hele breedte van de woning doet afbreuk aan het concept en is bovendien onlogisch doordat het balkon de huidige gevellijn wel volgt. In dit bestemmingsplan is een uitbouwmogelijkheid toegestaan die de gevellijn volgt. De uitbouw is aan de ene zijde van de woning circa 2,5 m diep en aan de andere zijde circa 2,7 m diep (zie plankaart). Maximum toegestane oppervlakte Overigens worden de werkelijke mogelijkheden tot uitbreiding van de woning op kleinere percelen, bijvoorbeeld bij tussenwoningen, in de praktijk beïnvloed en soms beperkt vanwege een bepaling in de voorschriften omtrent de maximum toegestane oppervlakte aan bouwwerken per perceel. Deze bepaling houdt rekening met de grootte van het perceel, teneinde te voorkomen dat een te grote bebouwingsmassa ontstaat, welke uit stedenbouwkundige en rechtszekerheidsoverwegingen ongewenst zou zijn. De gezamenlijke oppervlakte aan bijgebouwen, kleine bouwwerken en aanbouwen aan de oorspronkelijke woning (overkappingen niet meegerekend) mag als recht 20% bedragen van de oppervlakte van het perceel, met dien verstande echter dat de maximale oppervlakte niet meer dan 50 m² mag bedragen. Gevolg hiervan is, dat bij kleine percelen soms een keuze zal moeten worden gemaakt tussen òf een uitbreiding van de woning, òf de bouw van een bijgebouw.

3.2.2.

Goothoogte en hoogte van de woning De bouwhoogte van de bestaande woning (het hoofdgebouw) maakt deel uit van het totale ruimtelijk beeld en is daarom overeenkomstig het huidige beeld vastgelegd in de voorschriften. De huidige hoogte van de woningen in Rozendaal en de platte daken dragen in belangrijke mate bij aan het stedenbouwkundige concept en de uniforme uitstraling van de woningen. Afwijkend van de standaard regeling van Leusden is daarom geen bepaling opgenomen die het mogelijk maakt de woning te verhogen of van een dakopbouw te voorzien.


toelichting

24 De toegestane hoogte van de uitbreiding aan de achterkant hangt samen met de invloed van een uitbouw voor de buren. De aanbouwmogelijkheid aan de achterzijde van de woning mag daarom niet hoger zijn dan de vloer van de eerste verdieping. 3.2.3.

Bijgebouwen en kleine bouwwerken Bijgebouwen (schuur, berging) en andere bouwwerken (overkapping, erfafscheiding) mogen worden gebouwd op de gronden met de bestemming "Erven", maar ook binnen het bestemmingsvlak voor "Wonen", voor zover daar nog ruimte voor is. Andere bouwwerken, geen bijgebouw zijnde, mogen daarnaast ook in de bestemming "Tuinen" worden gerealiseerd, tot een hoogte van 2 m. Oppervlakte De oppervlakteregeling van bijgebouwen hangt samen met de uitbreidingsmogelijkheden voor de woning en is hiervoor reeds beschreven. Indien gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheid tot uitbreiding van de woning, zal de mogelijke oppervlakte aan bijgebouwen minder zijn. Situering en toegestane hoogte Binnen de bestemming “Erven” biedt het plan in principe ruimte aan de bewoner om zelf de situering van de bijgebouwen te regelen, mits de hoogte van bijgebouwen niet meer bedraagt dan 3 m. Het zal duidelijk zijn, dat in sommige gevallen de plaats van het bijgebouw op het erf, in samenhang met de bebouwingsmassa (hoogte en lengte in de erfscheiding) van dat gebouw, onevenredige belasting van het woongenot van de buren kan betekenen. Een te grote beschaduwing van het terras en van de gevel kan bijvoorbeeld een verlies aan bezonning en energie betekenen. Om dit risico te beperken en ten behoeve van een eenduidig beeld van de woningen is een strook van 4 m diepte opgenomen aan de achterzijde van het perceel. Hoogtebepalingen bouwwerken De hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag op "Erven" en "Wonen" 2 m bedragen. De maximale hoogte van erfafscheidingen in "Erven" en "Wonen" is 2 m. Pergola's mogen 2,7 m bedragen, maar mogen in "Tuinen" het uitzicht van de buren niet onevenredig beperken.

3.2.4.

Overkappingen Woningwet: overkappingen als vergunningvrij bouwwerk Speciale aandacht vereist de bestemmingsregeling ten behoeve van de bouw van overkappingen (zoals carports). Reden daarvoor is de wijziging van de Woningwet per 1 januari 2003. De wetswijziging heeft onder meer tot gevolg dat het bouwen van overkappingen in de voortuin niet meer vergunningvrij zijn. Om een overkapping vergunningvrij op het achtererf of zijerf te kunnen oprichten is de regeling als volgt: de overkapping mag niet groter zijn dan 30 m2, niet hoger zijn dan 3 m en mag er niet toe mag leiden dat meer dan 50% van het achter- respectievelijk zijerf bij de betreffende woning of gebouw wordt bebouwd. Overkappingen die niet aan de bovengenoemde voorwaarden voldoen, moeten wel als "vergunningplichtig" worden aangemerkt. Voor deze vergunningplichtige overkappingen is een regeling in het bestemmingsplan opgenomen.


toelichting

25 Regeling overkappingen bestemmingsplan In de bestemming "Erven" zijn overkappingen zonder meer toegestaan, maar moeten ze aan dezelfde voorwaarden voldoen als (andere) bijgebouwen. 3.2.5.

Praktijkruimten Het inrichten en gebruiken van de woning met bijgebouwen als praktijkruimte, voor een "aan-huis-gebonden" beroep zoals arts, tandarts of notaris, wordt als meest doelmatig gebruik aangemerkt en als recht toegestaan. Als voorwaarde geldt daarbij in het algemeen wel dat de op wonen gerichte functie van de betreffende bebouwing in redelijke mate intact blijft. De bouwmogelijkheden ten behoeve van de praktijkruimte beperken zich tot de mogelijkheden die binnen een vlak voor "Wonen" en "Erven" bestaan voor de woning en de bijgebouwen.

3.2.6.

Bedrijfsmatige activiteiten aan huis In het bestemmingsplan is in de algemene vrijstellingsbevoegdheden geregeld dat in de woning of bijgebouwen in beperkte mate bedrijfsactiviteiten kunnen worden uitgeoefend. Hierbij is zoveel mogelijk aangesloten bij hetgeen door de provincie is aangegeven is de nota "Haarfijn bestemmen". In deze nota wordt door de provincie gestreefd naar het bevorderen van een ruimtelijke inrichting die mede is afgestemd op vrouwenemancipatie. Ruimtelijke ordening kan namelijk een voorwaardenscheppende bijdrage leveren aan de verbetering van de positie van de vrouw. Zowel de inrichting van de bebouwde als de onbebouwde omgeving is mede bepalend voor de mogelijkheid van mannen en vrouwen tot persoonlijke ontplooiing en tot het leiden van een zelfstandig bestaan. Eén van de aspecten die hieraan een bijdrage kunnen leveren is het bieden van gevarieerde gebruiksmogelijkheden voor woningen, bijvoorbeeld niethinderlijke werkgelegenheid. Bij het toestaan van de bedrijfsmatige activiteiten aan huis wordt aansluiting gezocht bij de door het Hoofdbedrijfschap Ambachten samengestelde lijst. Voorbeelden van bedrijven als bedoeld in deze lijst zijn een goud- en zilversmid, glazenwasserbedrijf kapper, schoonheidsspecialist, kledingreparatie- of schoenherstellerbedrijf, bestratingbedrijf, grimeurbedrijf en dergelijke. In de voorschriften zijn aan de vrijstelling voorwaarden verbonden die er zorg voor moeten dragen dat het karakter van de woonbuurt zo veel mogelijk blijft gehandhaafd en er geen overlast voor de woonomgeving ontstaat. Zo dienen de bedrijfsmatige activiteiten, activiteiten te zijn die geen milieuvergunning nodig hebben. Eventuele detailhandel is uitsluitend toegestaan als ondergeschikte nevenactiviteit van het ter plaatse gevestigde bedrijf en het bedrijf mag geen horecagelegenheid zijn. Maximaal 30% van de totale vloeroppervlak van de woning mag worden gebruikt voor de bedrijfsmatige activiteit met een maximum van 50 m² . In de voortuin mag geen buitenopslag ten behoeve van het bedrijf plaatsvinden. Ten aanzien van verkeers- en parkeerdruk wordt bepaald dat de bedrijfsactiviteit niet mag leiden tot een onevenredige vergroting daarvan in de omgeving.


toelichting

26

3.3.

Bestemmingen voorzieningen Voor deze bestemmingen geldt dat gebouwtjes slechts gebouwd mogen worden binnen de op de plankaart aangegeven bebouwingsvlakken. Voor elk bebouwingsvlak is het maximum bebouwingspercentage en de maximale toegestane goot-/ hoogte op de kaart vermeld. Het zwembad, de tennisbaan (inclusief het gebouwtje) en het basketbalveld zijn bestemd tot “Recreatieve doeleinden”. Binnen deze bestemming zijn recreatieve voorzieningen en de bijbehorende voorzieningen toegestaan. De nutsgebouwen zijn bestemd tot “Maatschappelijke doeleinden”, met de code (n).

3.4.

Bestemming openbare ruimte De openbare ruimte is vastgelegd in zes bestemmingen: "Verkeersdoeleinden", "Verblijfsdoeleinden", “Fiets- en voetpaden”, “Pleinen”, "Groen" en "Water". Uit het oogpunt van flexibiliteit is het wenselijk, dat het plan ruimte biedt voor herinrichting van de openbare ruimte. Bij de bestemmingen wordt hierop nader ingegaan. Verkeersdoeleinden De wegen in het plangebied met een bovenwijkse verkeersfunctie, namelijk de Torenakkerweg, Asschatterweg, Noorderinslag en Middenweg, zijn bestemd tot "verkeersdoeleinden". Zowel de rijbaan zelf, als de bermen en de fiets- en voetpaden zijn binnen de bestemming opgenomen. Op de plankaart wordt de as van de weg vastgelegd. Van deze as mag niet worden afgeweken. Daarnaast is bepaalt dat het aantal rijstroken niet meer dan twee mag bedragen. De maximale oppervlaktemaat van de in deze bestemming toegelaten ondergeschikte gebouwen (abri's, nutsvoorzieningen e.d.) is bepaald op 20 m². Dat vormt geen beperking ten opzichte van hetgeen krachtens het Besluit bouwvergunningvrije en lichtbouwvergunningplichtige bouwwerken, maximaal 15 m², "vergunningvrij" wordt toegestaan. Verblijfsdoeleinden De open(bare), overwegend verharde ruimten met een "verblijfsfunctie", zoals woonstraten en -erven, krijgen de bestemming "verblijfsdoeleinden". Voor zover sprake is van "wegen", betreft het meestal wegen die buiten de bepalingen van de Wet geluidhinder vallen (30 km-zone of Woonerf). Binnen de bestemming vallen ook de voetpaden, pleinen, groenstroken en parkeerplaatsen. De maximale oppervlaktemaat van de in deze bestemming toegelaten ondergeschikte gebouwen (abri's, nutsvoorzieningen e.d.) is bepaald op 20 m². Dat vormt geen beperking ten opzichte van hetgeen krachtens het Besluit bouwvergunningvrije en lichtbouwvergunningplichtige bouwwerken, maximaal 15 m², "vergunningvrij" toegestaan


toelichting

27

Fiets- en voetpaden De paden in de groenstructuur maken onderdeel uit van de structuur en de stedenbouwkundige opzet van de wijk. Het is met name van belang dat het netwerk van fietspaden behouden blijft. Daarom zijn de fietspaden specifiek bestemd tot “Fiets- en voetpaden”. Zowel de fietspaden als de naastgelegen trottoirs en de bijbehorende voorzieningen vallen binnen de bestemming. Pleinen Bijzonder in Rozendaal zijn de pleinen die door het bestuur van de Groenstichting, in samenspraak met de bewoners van de omliggende woningen, worden ingericht met groen en speelplekken. De pleinen zijn een wezenlijk onderdeel van de structuur van de wijk en zijn daarom specifiek bestemd. Overeenkomstig de huidige en gewenste inrichting zijn de pleinen bestemd voor groen- en speelvoorzieningen en in ondergeschikte mate voor parkeervoorzieningen. Groen Het groen met een structureel karakter (structuurgroen) is vastgelegd in de specifieke bestemming "Groen". Daarin zijn opgenomen grasvelden, opgaande beplanting, speelplaatsen, taluds langs het water en de diverse in het groen aanwezige voetpaden. Het is mogelijk vrijstelling te verlenen voor verhardingen ten behoeve van parkeerplaatsen, indien de behoefte daaraan op of rond de daartoe aangewezen plaats is aangetoond. Uitgangspunt bij deze vrijstellingsmogelijkheid is echter, dat het structurele karakter van de groenzones gehandhaafd blijft. Dit houdt bijvoorbeeld in dat in visueel opzicht sprake moet blijven van een ononderbroken verbinding met een voldoende breedte. Water De waterpartijen, waarvan het behoud gewaarborgd dient te worden zijn specifiek bestemd tot "Water". Dit geldt in ieder geval voor de waterpartijen in de groenstroken.


toelichting

28


toelichting

29 4.

OVERLEG EN MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID

4.1

Resultaten overleg ex artikel 10 B.R.O. In het kader van het vooroverleg ex artikel 10 B.r.o. is het voorontwerp bestemmingsplan Rozendaal toegezonden aan de volgende instanties: • Provincie Utrecht, dienst ruimte en groen; • Ministerie van Economische Zaken, regio Noord-West; • VROM inspectie Noord-West; • Inspectie van de Ruimtelijke Ordening; • Inspectie Milieuhygiëne, Noord-West; • Rijkswaterstaat, directie Utrecht; • Waterschap Vallei en Eem; • Gastransport Services, district West; • Directeur LNO provincie Utrecht; • Kamer van Koophandel, Gooi- en Eemland; • GLTO; • Vrouwen Advies Commissie voor de woningbouw (VAC). De volgende instanties hebben eens schriftelijke reactie gegeven op voorontwerp bestemmingsplan Rozendaal: Gastransport services, Ministerie van Economische Zaken regio Noord-West, Waterschap Vallei en Eem, VROM Inspectie regio Noord-West, Provincie Utrecht en de Kamer van Koophandel Gooi- en Eemland. Van de overige instanties is geen reactie ontvangen. De resultaten van het vooroverleg zijn in de Commentaarnota (d.d. 5 oktober 2004) voorzien van een reactie. Voor een overzicht van de reacties en de beantwoording ervan wordt verwezen naar de Commentaarnota. De resultaten van het vooroverleg zijn verwerkt in dit bestemmingsplan.

4.2

Resultaten inspraak Op 30 juni 2004 heeft de gemeente Leusden in De Korf te Leusden een inloopavond georganiseerd met betrekking tot het voorontwerp bestemmingsplan Rozendaal. De inloopavond is aangekondigd in het plaatselijke huis aan huisblad en bewoners van de wijk hebben een uitnodiging thuis bezorgd gekregen. In de periode van 9 juni tot en met 7 juli 2004 bestond op het gemeentehuis en in de bibliotheken van Leusden de gelegenheid om het voorontwerp bestemmingsplan in te zien. In dezelfde periode was er gelegenheid om via een inspraakbrief schriftelijk op het voorontwerp bestemmingsplan te reageren. In totaal zijn 16 schriftelijke reacties bij de gemeente ingediend. De verschillende inspraakreacties zijn in de Commentaarnota (d.d. 5 oktober 2004) samengevat en voorzien van een antwoord. Voor een overzicht van de inspraakreacties en de beantwoording ervan wordt verwezen naar de Commentaarnota. De resultaten van de inspraakreacties zijn verwerkt in dit bestemmingsplan.


toelichting

30 4.3.

Economische uitvoerbaarheid Voorliggend bestemmingsplan heeft overwegend een conserverend karakter. In het plan wordt, behoudens de gebruikelijke uitbreidingsmogelijkheden bij bestaande woningen, niet in nieuwe ontwikkelingen voor particulieren of de gemeente voorzien. Wij achten het plan economisch uitvoerbaar.


toelichting

gemeente leusden bestemmingsplan rozendaal

Recommend Documents