lips
Capital Group
L, PHU
AANGETEKEND MET BERICHT VAN ONTVANGST De heer LA.S. Meijer (privé) Esschestraat 92 5262 BG Vught Meijer Consultancy & Development BV t.a.v. het bestuur, de heer LA.S. Meijer Esschestraat 92 5262 BG Vught
Betreft: Lips c.s./ Meijer c.s.
Vught, 7 januari 2011 Geachte heer Meijer, Onder verwijzing naar mijn brief van 28 oktober 2010 (bijlage 1) mede namens LHO Beheer BV, Burgfonds Holding BV en BF Invest Westgate BV ("Lips c.s.") bericht ik u als volgt. Tot op heden heb ik geen reactie namens u en uw onderneming Meijer Consultancy & Development B.V. ("MCD c.s.") mogen ontvangen op mijn brief. Ik verzoek u mij dringend, doch uiterlijk binnen 2 weken na heden, van een inhoudelijke reactie daarop te voorzien. Definitieve koopprijs The Wall Zoals aangekondigd in mijn brief vond de eindoplevering van The Wall plaats op 13 december 2010. Inmiddels is ook een berekening van de definitieve koopprijs van The Wall gemaakt als bedoeld in lid 1 van koopprijsbepaling in de akte van levering ten titel van verdeling van 16 oktober 2008 (bijlage 2). Onverminderd de navolgende opmerkingen blijkt uit de berekening een negatieve koopprijs van in ieder geval EUR 11.004.401. Dit betreft een vordering van mij op u. Mocht u de aan deze berekening ten grondslagliggende relevante documenten willen inzien, dan hoor ik dat graag tijdig van u. Onbepaalde posten Bepaalde posten voor exacte berekening van de koopprijs staan nog niet onomstotelijk vast. Het betreft de post markthuurwaarde van onverhuurde units en de volgende posten van onbepaalde omvang: 1. 2. 3. 5. 6.
stichtingskosten/realisatiekosten (voor wat betreft o.a. nog te verrichten afbouwwerkzaamheden), schadekosten/voorzieningen ten behoeve van claims/aansprakelijkheden, vergoeding voor derving van huurinkomsten, vermogenskostenbeslag, en deficit bij herfinanciering.
lips
Capital Group
Ter zake van post 6 merk ik nog op dat SNS bank de lening ten behoeve van The Wall niet zal verlengen. Op dit moment lopen onderhandelingen om niettemin tot een tijdelijke continuering van de lening te komen. Ik houd u hiervan op de hoogte. Ten aanzien van de onbepaalde posten 1 t/m 6 stel ik voor dat wij deze vooralsnog buiten de vaststelling van de koopprijs laten zoals bedoeld in lid 9 sub b van de koopprijsbepaling, met dien verstande dat deze posten zullen worden nabetaald nadat ze onomstotelijk kunnen worden vastgesteld. Ik verzoek u mij uiterlijk binnen 2 weken na heden te berichten of u instemt met de berekening van de koopprijs en mijn voorstellen ten aanzien van de onbepaalde posten daarvan. Voor het geval u daarmee niet instemt verzoek ik u uiterlijk binnen 2 weken na heden namen van 3 deskundigen te overleggen ten behoeve van de vaststelling van de koopprijs als bedoeld in lid 5 van de koopprijsbepaling. Indien u (wederom) niet reageert zie ik mij genoodzaakt mij tot de voorzieningenrechter te Amsterdam te wenden tot benoeming van een deskundige die de koopprijs bindend zal vaststellen. Markthuurwaarde van onverhuurde units Ten aanzien van de onbepaalde post "markthuurwaarde van onverhuurde units" stel ik voor dat wij in onderling overleg als bedoeld in lid 9 sub b van de koopprijsbepaling een markthuurwaarde per m2 overeenkomen teneinde langdurige discussies met de daaraan verbonden kosten te vermijden. Ik doe daarvoor een voorstel op basis van de markthuurwaarde per m2 per onverhuurde unit zoals weergegeven in bijlage 2. De door mij voorgestelde waarden zijn hoger dan de daadwerkelijke markthuurwaarde per m2 op dit moment. Bij de daadwerkelijke waarden zal namelijk in (grotere) mate rekening moeten worden gehouden met de zwakke verhuurmarkt voor grotere units en de stringente gebruiksbeperkingen (hoofdzakelijk leisure): sinds februari 2009 is er geen enkel (nieuw) huurcontract gesloten. Voor zover u geen gebruik wenst te maken van dit voorstel heb ik reeds een deskundige als bedoeld in lid 6 sub a van de koopprijsbepaling aangezocht ter vaststelling van de markthuurwaarde van onverhuurde units. Indien u het niet met mijn voorstellen ter zake van het vaststellen van de markthuurwaarde eens bent verzoek ik u binnen 2 weken na heden uw deskundige als bedoeld in lid 6 sub b van de koopprijsbepaling kenbaar te maken zodat de twee (partij) deskundigen een derde deskundige kunnen benoemen. Depot Voorts vraag ik uw aandacht voor het feit dat Lips c.s. aanzienlijke vorderingen MCD c.s. hebben die het bedrag van de gestelde vordering van MCD op BF Invest Westgate BV overstijgt. Ik verzoek u nogmaals uiterlijk binnen 2 weken na heden mee te werken aan opheffing en uitkering van het depot in overeenstemming met de depotovereenkomst, nu in het licht van het vorenstaande geen realistische aanspraak van MCD op enige uitkering uit dat depot bestaat. Ik hoor graag van u.
1\
Hoogachtenk , j ("•••••■■•"*****
Cc.: mr. M. Elkhuizen, advocaat MCD c.s.
2
lips
Capital Group
Bijlage 1 brief van 28 oktober 2010 (5 pagina's)
3
:1111 :)160 oon
Helvoirtsmeg 1/16-1 ,10
Gá, )11 -.21 Group
-/
0.0. Box 2109 5260 CC Vught Ttie NetherIar'ds
.111. ■ 01'kY.:z
iniu.u'e.c.;•1 1 ,,v,.•»..hips,..,;::,,ia01,t,r.r).rd
corp. Advocaten t.a.v. de weledelgestrenge heer mr. M.J. Elkhuizen per e-mail:
[email protected]
Vught, 28 oktober 2010 Betreft: Lips c.s./Meijer c.s.
Geachte heer Elkhuizen, Namens LHO Beheer BV (voorheen genaamd Nemerlaer Holding BV, "LHO"), Burgfonds Holding BV ("BFH"), BF Invest Westgate BV ("BIW") en de heer G.FJ. Lips ("Lips") vraag ik uw aandacht voor het volgende. Vorderingen van MCD ter zake van diensten onder opdrachtovereenkomst 1.
BIW heeft kennis genomen van uw brieven en het beslagrekest van 13 september 2010 en de daarin omschreven vorderingen van Meijer Consultancy & Development BV ("MCD") op BIW van EUR 1,6 miljoen uit hoofde van art. 2 lid 1 sub (i) van de overeenkomst van opdracht van 7 december 2008 en EUR 1 miljoen uit hoofde van art. 2 lid 1 sub (ii) van dezelfde opdrachtovereenkomst.
2.
Ter verzekering van verhaal op BIW heeft MCD op 14 september jl. derdenbeslag gelegd onder de notaris mr. R.D. Bos te Amsterdam op een gedeelte van de koopsom van het registergoed Westgate II, verschuldigd aan BIW. BIW heeft daarop noodgedwongen, teneinde de overdracht van Westgate II aan de koper daarvan doorgang te laten vinden, een depot gesteld ten gunste van MCD voor een bedrag van EUR 3 miljoen tegen opheffing van het door MCD gelegde beslag.
3.
Bij brief van 21 september ji. heeft u notaris mr. Bos verzocht om uitkering van een bedrag van EUR 1,6 miljoen uit het depot aan MCD. BIW betwist de vorderingen van MCD op haar op grond van het volgende.
4.
Op 3 november 2008 hebben Lips en de heer L.A.S. Meijer ("Meijer") en hun houdstervennootschappen een basisovereenkomst gesloten tot overname van de aandelen van MCD in BFH door LHO, alsmede bepaalde vorderingen van Meijer en MCD op BFH en derden. De afspraken in de basisovereenkomst zijn bevestigd en nader uitgewerkt in de definitieve Share Purchase Agreement ("SPA") die op 12 februari 2009 na een tegen Meijer en MCD gewezen arbitraal vonnis effectief werd.
5.
De koopprijs voor het belang van MCD in BFH en de overgenomen vorderingen is EUR 1,5 miljoen. Daarnaast kan MCD aanspraak maken op een vergoeding voor zekere diensten, omschreven in de opdrachtovereenkomst van 7 december 2008, van maximaal EUR 2,6 miljoen.
6.
In art. 1 van de opdrachtovereenkomst worden de door MCD daaronder te verrichten diensten omschreven:
,*i.:•;ijCa!
A:ort)
"MCD zal op verzoek van IBIW] een bemiddelende rol spelen tussen alle bij het Project betrokken partijen met het oogmerk de contractueel door 81W aan PWC verschuldigde Boetes zoveel als redelijkerwijs mogelijk te verminderen (..)" 7.
De Boetes zijn omschreven in de considerans van de opdrachtovereenkomst. Ult art. 2 van de opdrachtovereenkomst volgt vervolgens, samengevat, dat indien MCD deze opdracht als goed opdrachtnemer uitvoert, MCD ten eerste recht heeft op betaling van EUR 1,6 miljoen bij verkoop en levering van Westgate II aan een derde, en ten tweede recht heeft op betaling van 60% van het bedrag waarmee de Boetes als gevolg van inspanning van Meijer namens MCD zijn verminderd. De aanspraak van MCD onder het variabel deel van deze regeling is maximaal EUR 1 miljoen.
8.
BIW stelt zich echter op het standpunt dat MCD en Meijer niet te goeder trouw en als goed opdrachtnemer uitvoering hebben gegeven aan de door hen aangenomen opdracht. MCD en Meijer hebben namelijk vervolgens geen enkel initiatief ondernomen om tot succesvolle uitvoering van de opdracht te komen. Zij hebben niet noemenswaardig bijgedragen aan vermindering van de Boetes.
9.
De conclusie is dat MCD derhalve aanspraak kan maken op het vast noch het variabel gedeelte van de vergoeding omschreven in de opdrachtovereenkomst.
Vorderingen van LHO op Meijer en MCD uit hoofde van schending garanties SPA 10. Ook indien MCD wel een vordering uit hoofde van de opdrachtvergoeding op BIW zou hebben - hetgeen betwist wordt - heeft MCD geen recht op betaling van die vordering omdat Lips en LHO tegenvorderingen op Meijer en MCD hebben die het bedrag van de maximale opdrachtvergoeding ruimschoots overstijgen. Ten aanzien van deze vorderingen is in art. 6.3 van de SPA uitdrukkelijk een verrekeningsbevoegdheid overeengekomen. 11. Het betreft de volgende vorderingen van LHO op MCD en Meijer. Pandrechten 2007 Rabobank en kwestie Miedema 12. In de basisovereenkomst en later in art. 5.3 van de SPA wordt aantekening gemaakt van het feit dat LHO bekend is met de verpanding door Meijer van zijn vorderingen in de BFO-structuur aan Rabobank Bommelerwaard bij pandakte van 5 juni 2007. Ten aanzien van de verpande vorderingen rustte op Meijer een inspanningsverplichting: "om al hetgeen redelijkerwijs van hem verlangd kan worden te doen, teneinde te bereiken dat deze pandrechten zo spoedig mogelijk worden opgeheven, onder meer door rniddel van het stellen van vervangende zekerheden of anderszins conveniërend voor Rabobank" 13. Verder wordt er in art. 5.2 van de SPA aantekening gemaakt van het feit dat LHO bekend is met de conservatoire beslagen ten laste van Meijer en MCD van mevrouw Miederna, de (ex) echtgenote van Meijer. Uit hoofde van art. 5.2 van de SPA rustte en rust thans nog op Meijer en MCD de verplichting om: "alles wat redelijkerwijs mogelijk is in het werk te stellen dit beslag en nadien gelegde beslagen zo spoedig mogelijk te doen opheffen"
14. Bij brief van 3 april 2009 is aan de adviseur van Meijer en MCD nog verzocht om een overzicht van de verrichtte inspanningen. Daarop is niet gereageerd. 15. LHO constateert dat MCD en Meijer tot op heden niets hebben ondernomen om aan deze inspanningsverplichtingen te voldoen. Pandrechten 2008 Rabobank
16. In de basisovereenkomst van 3 november 2008 en later in art. 5.1 van de SPA van 12 februari 2009 hebben Meijer en MCD gegarandeerd dat de vorderingen van MCD op BFH per datum van overdracht: "niet bezwaard zijn met enig beperkt recht zoals vruchtgebruik of pand, vrij van beslagen zijn
17. LHO constateert dat deze garantie is geschonden. Ter toelichting het volgende. 18. Bij brief van 27 maart 2009 deed Rabobank mededeling aan LHO en Lips van (stille) verpanding bij akte van 27 november 2008 door MCD aan Rabobank van onder meer de vorderingen van MCD op BFH uit hoofde van rekening courant en geldlening van 11 februari 2004 en daarnaast de vorderingen van MCD op LHO uit hoofde van de koopsom in de SPA. 19. Uit de pandakte blijkt dat MCD de desbetreffende vorderingen aan Rabobank heeft verpand op 27 november 2008, terwijl MCD deze vorderingen op 3 november 2008 of daarvoor al aan LHO had verkocht en daarbij had gegarandeerd dat deze vorderingen onbezwaard waren en zouden zijn op het moment van de levering daarvan. 20. LHO verwijt onder deze omstandigheden aan MCD wanprestatie en daarnaast aan Rabobank en Meijer gezamenlijk met MCD onrechtmatig handelen, nu deze partijen er aan hebben meegewerkt dat deze vorderingen van MCD op BFH werden bezwaard in de wetenschap dat MCD en Meijer met LHO op de datum van verpanding ter zake die vorderingen een koopovereenkomst hadden gesloten waarbij voornoemde garantie was gegeven door MCD. Derhalve zijn MCD, Meijer en Rabobank gezamenlijk jegens LHO schadeplichtig uit hoofde van onrechtmatige daad. 21. Tevens, en los daarvan, betekent de verpanding van de vorderingen van MCD op BFH en LHO een schending van de garanties die Meijer en MCD in de basisovereenkomst en in de SPA (opzettelijk valselijk) hebben afgegeven. Die schending levert zonderrneer een tekortkoming op van Meijer en MCD van de basisovereenkomst en de SPA als gevolg waarvan Meijer en MCD jegens LHO schadeplichtig zijn. 22. De conclusie is derhalve dat voor zover deze pandrechten geldig zijn gevestigd en door de pandhouder kunnen worden uitgewonnen voor haar vordering op MCD en/of Meijer, LHO daardoor schade lijdt die zij op MCD en/of Meijer zal kunnen verhalen. Ook indien Rabobank haar pandrecht vooralsnog niet inroept geldt dat de door MCD in het geheim verpande, en vervolgens aan LHO overgedragen, vorderingen nagenoeg waardeloos geworden zijn. Verrekening van schade als gevolg van onrechtmatig handelen/schendingen garanties
23. Op de voet van art. 6.3 van de SPA is LHO gerechtigd haar schade als gevolg van geschonden garanties (incl. de redelijke gemaakte kosten voor juridische bijstand) in verrekening te brengen op de onder de SPA aan MCD en Meijer verschuldigde
3
koopsom als gedefinieerd in art. 4.1 van de SPA en met de eventuele earn-out vergoeding aan MCD verschuldigd door BIW uit hoofde van de opdrachtovereenkomst. Vordering van Lips op Meljer ult hoofde van definitieve koopprijs The Wall 24.
Ik neem aan dat u ook de heer Meijer in privé vertegenwoordigd. Bij akte van levering ten titel van verdeling van 16 oktober 2008 is de onverdeelde helft van het gezamenlijk door lips en Meijer gehouden eigendom van het registergoed genaamd The Wall te Utrecht, met inbegrip van de projectovereenkomsten, door Meijer aan Lips toegescheiden.
25.
De aan Meijer verschuldigde koopprijs voor diens aandeel in The Wall zal definitief worden bepaatd uiterlijk 3 maanden nadat de eindoplevering van The Wall door de aannemer zal hebben plaatsgevonden. De koopprijs wordt bepaald volgens de in onderdeel Koopprijsbepaling (pagina 5 e.v. van de akte) opgenomen berekening. Daarbij dient rekening gehouden te worden met het voorschotbedrag van EUR 3,5 miljoen dat Lips aan Meijer heeft betaald.
26.
Indien deze berekening leidt tot een negatief bedrag heeft lips een vordering op Meijer ter grootte daarvan. Indien deze berekening leidt tot een positief bedrag heeft Meijer een vordering op Lips ter grootte daarvan.
27.
De eindoplevering van The Wall wordt verwacht in week 44/2010. Vooruitlopend op de eindoplevering is een voorlopige berekening van de koopprijs van The Wall gemaakt. Daaruit blijkt een negatieve koopprijs van naar verwachting ten minste EUR 25 miljoen. Dat bedrag zal nog moeten worden verhoogd met (de helft van) de door Lips gemaakte vermogenskosten en (de helft van) het eventuele deficit van de herfinanciering middels een beleggingsfinanciering. De definitieve berekening volgt na de eindoplevering van The Wall.
28.
Dat betekent dat ermee rekening gehouden moet worden dat Lips een vordering van ten minste EUR 25 miljoen op Meijer heeft uit hoofde van voornoemde akte.
29.
Overigens heeft SNS bank aangekondigd de lening ter zake van The Wall niet te zullen verlengen. Gezien het feit dat Meijer mede-aansprakelijk is voor een herfinancieringdeficit heeft dat mogelijk ook zwaarwegend nadelige gevolgen voor de heer Meijer. Ik verwijs u naar lid 6 van de Koopprijsbepaling.
Conclusie 30.
Op grond van het voorgaande concluderen Lips en LHO dat zij aanzienlijke vorderingen op Meijer en MCD hebben uit hoofde van schending van de basisovereenkomst, schending van SPA en uit hoofde van afrekening van de transactie inzake The Wall. Die vorderingen belopen gezamenlijk naar verwachting tenminste EUR 30 miljoen.
31.
Dat bedrag overstijgt het bedrag van pretense vorderingen van MCD op BIW ruimschoots, terwijl de vorderingen van MCD op BIW tegelijkertijd worden betwist. MCD wordt dan ook hierbij verzocht uiterlijk binnen 7 dagen mee te werken aan opheffing en uitkering van het depot in overeenstemming met de depotovereenkomst, nu in het licht van het vorenstaande geen realistische aanspraak van MCD op enige uitkering uit dat depot bestaat.
,kkkJ
Tips
(,20:ai
32. Ik zend een afschrift van deze brief aan mr. Bos met het verzoek niet tot uitkering van enig bedrag uit het depot aan MCD over te gaan.
Ik hoor graag van u. Hoogachtend,
M. De heer G.F.J. Lips Cc.:
mr. Bos
lips
Capital Group
Bijlage 2 Koopprijsbepaling (2 pagina's)
4
lips
Capital Group
Akte van levering ten titel van verdeling (Project The Wall te Utrecht)
Koopprijsbepaling (pagina 5) De per datum van oplevering blijkende huuropbrengsten van de per datum van oplevering gesloten huurovereenkornsten
€
3.840.075
7% €
54.858.210
De rnarkthuurwaarden van de per datum van oplevering nog niet verhuurde gedeelten
€
3.864.067
7% €
55.200.957
982.209
7% €
14.031.552
De verwachte parkeeropbrengsten (exclusief ornzetbelasting en beheerskosten)
C 124.090.720
1. Alle daadwerkelijke stichtingskosten etc
€ 139.099.521
4. Winstvergoeding aan BF (10%)
C 139.099.521
Delta
C
15.008.802-
Koopprijs voor de onverdeelde helft (50%)
C
7.504.401-
Reeds door dhr Meijer ontvangen Voorschotbedrag
C
3.500.000
Vordering van dhr Lips op dhr Meijer
C
11.004.401
Artikel 9 lid b (p8):
1. Nog te maken stichtingskosten etc
Pm
2. Schadeposten/te treffen voorzieningen tav claims, aansprakelijkheden uit hoofde vd projectovereenkornsten etc.
Pm
3. Vergoeding voor derving van huurinkorrsten etc.
Pm
5. Vermogenskostenbeslag etc.
Pm
6. Deficit bij herfinanciering
Pm
5
lips
Capital Group
NerhUurd -
. /3V0
Unit 049 - BCC Unit 149 - Topshelf Unit 024 - Saturn Unit 041 - Toys XL Unit 071/171 - Karwei Unit 094 - Mc Donalds Unit 084/184 - Leeftrends Unit 047 - Doppio Espresso Sub-totaa I I
2.320 7.396 5.707 2.002 5.649 598 6.726 it.3 30.397
Onverhuurcl Middenstuk
_vvo
'
BV0
Unit 056 Unit 046/047 Unit 064 Unit 138 Unit 124 Unit 262 Sub-totaa I II
2.033 192 2.219 3.184 4.607 74 12.308
Onverhuurd Kop
VVO
145,00 122,50 132,50 132,50 110,00 365,80 107,13 250,00
VVO
6.500 7.500 2.302 1.628 1.577
. Huur € € € € € € € € C
349.824 941.799 743.877 269.651 606.984 200.970 699.795 27.175 3.840.075
€ € € € € € C
240.600 46.375 260.736 375.600 542.520 8.436 1.474.267
€ € € € €
768.300 886.500 313.500 214.050 207.450
Huur/m2
2.005 € 120,00 186 € 250,00 2.173 € 120,00 3.130 € 120,00 4.521 € 120,00 70 € 120,00 12.085
BVO
Unit 004 Unit 104 Unit 204 Unit 304 Unit 404
Huur/m2
2.258 € 7.274 € 5.563 € 1.972 € 5.557 € 554 € 6.532 € LQ2 € 29.710
Huur
Huur/m2
6.403 € 7.388 € 2.090 € 1.427 € 1.383 €
120,00 120,00 150,00 150,00 150,00
Huur
Sub-totaa I III
19.507
18.690
C
2.389.800
Sub-totaal I-III
62.212
60.485
C
7.704.142
Parkeren
982.209
Gra nd-totaa I
Parkeren
C
Munt/Biljet
Januari Februari Maart April Mei Juni Juli Augustus September Oktober November December Totaal 2010
C 22.310 C 28.330 C 27.744 € 30.518 € 41.861 € 29.835 € 29.805 € 36.330 € 34.865 € 27.028 € 37.236 € 36.722 € 382.585
Totaal 2010 Totaal 2010 ex BT1
€ 574.132 € 482.464
Verhuurd oppervlak Onverhuurd opperv Totaal Pro-forma
Pin C 1.496 € 2.036 € 1.922 € 2.579 C 2.753 € 2.910 € 3.818 C 3.092 € 3.544 C 3.415 C 2.694 € 4.717 € 34.974
Chip C 4.253 € 4.019 € 4.038 € 5.009 € 5.893 € 5.764 € 6.213 € 5.124 € 5.071 € 5.510 € 5.966 € 8.394 € 65.252
8.686.350
Validators € 5.407 € 9.529 € 7.631 € 6.846 € 7.515 € 7.455 € 7.710 € 7.661 € 6.827 € 7.696 € 8.435 € 8.611 € 91.322
29.710 30.775 C 982.209
6
