Leergang Integrale Vastgoedsturing Woningcorporaties Inhoud van de leergang Vijftien keer eerder werd de vijfdaagse leergang Integrale Vastgoedsturing Woningcorporaties (IVW) gehouden; het laatst in het najaar van 2011. Het succes tot nu toe
data 20 maart 2012
is voor ons aanleiding om de leergang voor de zestiende keer te organiseren. In de
3 april 2012
leergang IVW staan de besturingsvraagstukken centraal die aan de orde zijn bij het
24 april 2012
professioneel, effectief en efficiënt beheren en ontwikkelen van de vastgoedportefeuille. Ook wordt in de leergang een aantal instrumenten aangereikt die kunnen ondersteunen bij het beantwoorden van de strategische vraagstukken op de thema’s
8 mei 2012 29 mei 2012
geld, vastgoed, markt en maatschappij. In deze folder vindt u meer informatie over de opzet en de organisatie van de leergang. Aanmelden kan met het bijgevoegde formulier.
Locatie Jaarbeurs, Utrecht
Financieel en maatschappelijk renderen: ‘dienen en verdienen’ In de leergang IVW staat zowel de bedrijfsmatige als de maatschappelijke rol van de woningcorporatie centraal. De bedrijfsmatige rol is daarbij gericht op een efficiënte,
Begrippen
goed renderende exploitatie van het vastgoed. De maatschappelijke rol is gericht op
MENSEN, STENEN, GELD
het realiseren van maatschappelijke prestaties door middel van datzelfde vastgoed. In
FINANCIEEL RENDEMENT MAATSCHAPPELIJKE RENDEMENT TRANSPARANTIE METEN EN STUREN PROGNOSTICEREN
Beleggingsobject
Maatschappelijk middel
Docenten van RIGO
de leergang IVW komen verschillende werkwijzen en instrumenten aan de orde die
Peter van Os
inzicht bieden in het financieel rendement op het vastgoed, in de maatschappelijke
Roy Kramer
opgaven, in de gewenste producten en diensten en in de omvang en de allocatie van de beschikbare middelen ten behoeve van deze producten en diensten. Een transparante financiële besturing en een beter inzicht in het maatschappelijk renderen kan leiden tot betere beleidsafwegingen en kan extern de kwaliteit van de discussie met de belanghouders bevorderen.
Hoog
cipe van een “revolving fund” en zetVerdienen
Dienen en verdienen!
ten het financiële rendement in ten dienste van het maatschappelijk rendement. Maar wat is maatschappelijk
Laag
Financieel rendement
Corporaties werken volgens het prin-
Verliezen
Dienen
rendement precies? Hoe meet je het? Hoe kun je erop sturen en welke fi-
Laag
Hoog
Maatschappelijk rendement
nanciële randvoorwaarden dragen bij aan zowel de financiële continuïteit als aan maximaal maatschappelijk presteren. Rondom deze vraagstukken
is in de sector de afgelopen jaren een aantal nieuwe instrumenten geïntroduceerd. In de leergang komen deze vragen uitgebreid aan de orde. RIGO Research & Advies BV
Vastgoedsturing: portefeuille, complexen, wijken Het vastgoed is het belangrijkste middel van de corporatie om maatschappelijk te presteren. Het vermogen is daarbij groten-
Ondernemingsdoelstellingen
deels geïnvesteerd in dit vastgoed. Adequate beleidsvorming en goed management met betrekking tot vastgoed, oftewel vastEvalueren van het portefeuillebeleid
Portefeuilleplan en facetbeleid
goedsturing, is dus cruciaal. Dit is een complexe opgave. Temeer, omdat de beleidscyclus van het portefeuillebeleid gelaagd is. Bij woningcorporaties vindt op meerdere niveaus be-
Wijkstrategieën
Het labelen van complexen
sluitvorming over het vastgoed plaats: op portefeuilleniveau, op gebiedsniveau en op complexniveau. Bij vastgoedsturing komen uiteenlopende vragen aan de orde. Hoe de maatschappelijke opgave te vertalen in doelstellingen waarop te sturen valt? Hoe
Complexplannen en uitvoeringsplannen
Evalueren van het complexbeleid
afwegingen te maken tussen de doelstellingen op portefeuille-, gebieds- en complexniveau? Hoe gebruik te maken van de mogelijkheden en kansen die de portefeuille biedt? Hoe metho-
Het uitvoeren van het complexbeleid
disch en bedrijfsmatig een brug te slaan tussen het uitvoeringsniveau (exploiteren) en het strategisch niveau (ontwikkelen van
de portefeuille)? Hoe krijgt de specifieke dynamiek in wijken of dorpskernen gestalte in de vastgoedsturing? Vragen ten aanzien waarvan de leergang IVW kennis en inzichten aanreikt.
Marktanalyse en strategiebepaling Financiële sturing en vastgoedsturing zijn pas mogelijk als de corporatie haar missie, rol- en taakopvatting en bedrijfsdoelstellingen bepaald heeft. Missie en doelstellingen zijn, als het goed is, gefundeerd op een gedegen analyse van de woningmarkt en de maatschappelijke en politieke omgeving. In de leergang wordt aandacht besteed aan een aantal handige hulpmiddelen voor marktverkenningen en het vertalen van de marktinformatie zodat strategische keuzen gemaakt kunnen worden. Ook instrumenten om de strategische positionering van de onderneming te bepalen, komen aan de orde.
Opbouw van de leergang De leergang bestaat uit 5 leergangdagen. De indeling van de dagen is als volgt: Dag
Onderwerp
Data
1
Algemene inleiding over integrale sturing, marktverkenningen
20 maart 2012
2
Waarderingsgrondslagen, facetbeleid en complexmonitor
3 april 2012
3
Vermogensontwikkeling, portefeuillebeleid, rekenen met de balans
24 april 2012
4
Rendementen, kasstroomsturing, gebiedsgericht werken, maatschappelijk rendement
8 mei 2012
5
Complexstrategieën en –plannen, implementatie en een strategiespel
29 mei 2012
De leergang wordt afgerond met een strategiespel met als doel: creëer de optimale mix van beleidsmaatregelen in relatie tot de beleidsdoelstellingen van de virtuele woningcorporatie NedWonen. De game illustreert uitstekend het doel van deze leergang waarin integrale sturing en beleidskeuzes met betrekking tot mensen, stenen en geld centraal staan. Deelnemers krijgen het boek ‘Mensen, stenen, geld, het beleidsproces bij woningcorporaties’ uitgereikt.
RIGO Research & Advies BV
Voor wie De leergang is bedoeld voor directieleden, MT-leden en stafmedewerkers die verantwoordelijk zijn voor of belangrijke bijdragen leveren aan de sturing van de eigen organisatie en zich grondig willen verdiepen in het gebruik van instrumenten voor vastgoedsturing. De leergang is zowel bedoeld voor generalisten als specialisten, zowel vanuit de financiële als vanuit de volkshuisvestelijke hoek. Er is wel enige basiskennis vereist van de opzet van balans en jaarrekening. De leergang bestaat uit vijf dinsdagen van 9.30 uur tot 16.30 uur. De bijeenkomsten vinden plaats in De Jaarbeurs nabij station Utrecht. Presentatie, zelfwerkzaamheid in groepen, terugkoppeling en uitwisseling zorgen voor een gevarieerde invulling. Deelnemers krijgen een beperkte hoeveelheid huiswerk mee en krijgen tevens suggesties voor 'verder lezen'. De in-company versie om kennis te maken met het concept Integrale Vastgoedsturing Woningcorporaties In sommige gevallen verdient het de voorkeur om een in-company cursus te organiseren. Uiteraard is dat altijd mogelijk. In overleg stellen we het lesprogramma samen. De duur kan variëren van twee tot vier dagen, afhankelijk van de gewenste diepgang en / of selectie van onderwerpen.
Kenmerken van de RIGO-aanpak
Samenhangend: maatschappelijke prestaties en financiële mogelijkheden hangen als communicerende vaten samen. RIGO hanteert deze samenhang als uitgangspunt in haar concepten en modellen.
Praktisch: concepten krijgen pas waarde als er praktisch hanteerbaar gereedschap is om de concepten concreet te kunnen toepassen. RIGO ontwikkelt dit gereedschap.
Gedegen: RIGO is kritisch ten aanzien van de validiteit van concepten en modellen.
Eindresultaat De cursist heeft na deelname aan de leergang onder andere het volgende bereikt:
Hij/zij kent de belangrijkste financiële, volkshuisvestelijke en maatschappelijke sturingsprincipes.
Hij/zij heeft inzicht in de afzonderlijke stappen in het proces van vastgoedsturing en in hun onderlinge samenhang.
Hij/zij kent de verschillende waarde- en rendementsbegrippen in hun onderlinge samenhang en kan deze toepassen bij het bepalen en inzichtelijk maken van de financiële beleidsruimte.
Hij/zij kent de principes van het prognosticeren van de maatschappelijke prestaties en de financiële mogelijkheden van het portefeuillebeleid en van het bepalen van de daarmee samenhangende risico's.
Hij/zij is in staat om op basis van portefeuilledoelstellingen en -prestaties enerzijds en exploitatieresultaten anderzijds op systematische wijze de investerings- en exploitatiekaders voor complexen te bepalen.
Hij/zij heeft kennisgemaakt met enkele praktische hulpmiddelen voor het portefeuillebeleid en heeft met andere deelnemers praktijkervaringen uitgewisseld.
Aanmelding Aanmelding kan met bijgevoegd formulier: - Opsturen naar RIGO, t.a.v. Juliette Uitdenbogaard, Antwoordnummer 11214, 1000 PE Amsterdam - Of faxen naar 020 - 627 68 40
RIGO Research & Advies BV
Docenten
Peter van Os, RIGO Telefoon: 020 – 522 11 12 Email:
[email protected]
Roy Kramer, RIGO Telefoon: 020 – 522 11 72 Email:
[email protected]
Peter van Os, partner bij RIGO, werkt sinds 1 oktober 2003
Sinds 2006 werkt Roy Kramer bij RIGO. Hij houdt zich als
bij RIGO. Hij richt zijn onderzoeks- en advieswerkzaamheden
senior adviseur voornamelijk bezig met vastgoedsturing en
bij RIGO vooral op financiële en volkshuisvestelijke sturings-
het opstellen van ondernemingsplannen bij woningcorpora-
vraagstukken en het strategisch voorraadbeleid bij woning-
ties. Daarnaast heeft Roy zich gespecialiseerd in het verkrij-
corporaties. Daarnaast is hij thuis in stedelijke herstructure-
gen en vervolgens vertalen van marktinformatie naar stra-
ring (organisatie, proces en financiën) en meer specifieke
tegie en beleid. Verder ligt zijn interesse bij vraagstukken op
thema’s rond het wonen en de corporatiesector zoals kwali-
het gebied van financiële sturing.
teitsbeleid, huurbeleid, samenwerking en maatschappelijk
Voor RIGO heeft Roy Kramer 10 jaar ervaring als projectma-
ondernemen.
nager in de advieswereld. Bij Ecofys heeft hij o.a. woning-
Voordat hij bij RIGO kwam heeft Peter van Os bijna tien jaar
corporaties geadviseerd ten aanzien het inbedden van ener-
bij Mitros gewerkt, een grote woningcorporatie in Utrecht.
gie in het strategisch voorraadbeleid en het ontwikkelen van
Hij bekleedde daar beleids- en managementfuncties. Daar-
financieringsconstructies
voor werkte hij jarenlang als adviseur bij enkele kleine ad-
woningcorporaties. Roy Kramer heeft de opleiding Techno-
viesorganisaties. Van oorsprong is Peter van Os civiel-
logie en Beleid gedaan aan de faculteit Technische Bedrijfs-
planoloog. Deze technisch-maatschappelijke achtergrond
kunde aan de TU Eindhoven met als technische specialisatie-
maakte van hem een analytisch ingestelde generalist met
richting Bouwkunde. Daarna heeft Roy Kramer zich met veel
een blijvende liefde voor stedelijke vraagstukken en volks-
interesse verdiept in marketingvraagstukken door het vol-
huisvesting. Tevens heeft hij ter aanvulling een masteroplei-
gen van de opleidingen NIMA A en B.
ding in strategisch management gevolgd.
RIGO Research & Advies BV
voor
energiemaatregelen
bij
Opzet van de leergang Dag 1: Algemene inleiding Algemene inleiding financiële en maatschappelijke sturing Aan de hand van enkele inzichtelijke schema’s lichten we de specifieke kenmerken van de corporatie toe alsmede de uitgangspunten voor de strategische sturing die daaruit voortvloeien. Algemene inleiding vastgoedsturing (beleids8baan) RIGO heeft een procesmodel voor vastgoedsturing ontwikkeld, de beleids8baan, die stapsgewijs wordt toegelicht. Samen met de deelnemers gaan we na waar de belangrijkste leemten in het proces zitten. Marktverkenningen Diverse bronnen en technieken zijn beschikbaar om de ontwikkelingen in de woningmarkt de analyseren. De belangrijkste, toegesneden op de corporatiesector, laten we de revue passeren. Dag 2: Waarderingsgrondslagen, facetbeleid, complexmonitor Waardebepalingen (bedrijfswaarde, beleidswaarde, marktwaarde) Financiële sturing is betrekkelijk zinloos zonder helderheid over de verschillende waarderingsgrondslagen en hun functies. Die helderheid bieden we. We laten u ook rekenen om een goed inzicht te verkrijgen in m.n. de bedrijfswaarde. Facetbeleid (huur, kwaliteit/onderhoud, verhuur, verkoop) Met het facetbeleid bepaalt u belangrijke kenmerken van de portefeuille en van de daaraan gerelateerde dienstverlening. We behandelen de diverse onderdelen van het facetbeleid en bespreken de aan het beleid te stellen sturingseisen. Energie en woonlasten Energie- en woonlastenbeleid is een belangrijk onderdeel van het facetbeleid. Vanwege de actualiteit, de exploderende energielasten, besteden we hier extra aandacht aan. Complexmonitor (opzet en toepassing) Keuzen ten aanzien van de toekomst van de complexen hangen niet alleen af van de wensportefeuille en van de gebiedsvisies, maar ook van de performance van de complexen zelf. We introduceren een werkwijze en een instrument. Dag 3: Vermogensontwikkeling, portefeuillebeleid, rekenen met de balans Vermogensontwikkeling en –normering Aan de hand van de balans en het eigen vermogen gaan we wat dieper in op het sturen op vermogen(sontwikkeling). Tevens besteden we aandacht aan de beoordelingsmethode van het CFV en aan de transparantiemethodiek. Ontwikkelen van portefeuillebeleid incl. kernvoorraadbeleid Een cruciaal, maar lastig onderdeel van de vastgoedsturing betreft de vertaling van marktontwikkelingen in een zogenaamde wensportefeuille en, daaraan verbonden, een transformatieopgave in de portefeuille. We nemen u hierin mee. Rekenen met de balans (invloed van exploiteren en (des)investeren) De waardering van het vastgoed is een opmaat naar de balans en het eigen vermogen van de corporatie. Hoe wordt het eigen vermogen beïnvloed door (des)investeringen? Stap voor stap geven we u hier inzicht in. Dag 4: Rendementen, kasstroomsturing, gebiedsgericht werken, maatschappelijk rendement Rendementen; soorten en gebruiksmogelijkheden Rendementen zijn er in vele soorten en maten en vormen voor velen een mystieke wereld. Welke zijn voor de corporatie relevant en in welke situatie, d.w.z. bij welk type besluiten? We lichten de sluier van het ‘rendement’ goeddeels op. Kasstroomsturing Vooral het kasstroomsaldo is bepalend voor de financieringsruimte van corporaties. We laten onder meer zien welke berekenwijze en criteria het WSW hierbij hanteert in het kader van de borgstelling. Gebiedsgerichte aanpak, wijkvisies en –plannen Veel corporaties staan een gebiedsgerichte aanpak voor. Wat houdt zo’n aanpak in en hoe kunt u de te onderscheiden gebieden (wijken, dorpskernen) voldoende aandacht schenken? Een korte introductie van onze kant.
RIGO Research & Advies BV
Maatschappelijk rendement; methoden en technieken Inzichten en technieken om maatschappelijke effecten te meten en te waarderen en om middelen uit maatschappelijke oogpunt optimaal te verdelen over de verschillende bestedingsmogelijkheden. U verneemt de ‘state of the art’. Dag 5: Complexstrategieën en –plannen, implementatie, strategiespel Complexstrategieën en –labels bepalen Op grond van de wensportefeuille, de gebiedsvisies en de complexperformance zult u d.m.v. complexstrategieën en –labels de toekomst van de complexen willen bepalen. We reiken u zienswijzen en technieken aan. Complexplannen; inbedding in organisatie De uitkomsten van vastgoedsturing (in de vorm van beleid, plannen, visies) vormen papieren tijgers als de verankering in de organisatie geen aandacht krijgt. Het complexplan is hierbij een centraal, maar niet het enige instrument. Strategiespel (realisatie beleidsplan NedWonen) Een strategiespel, waarbij een optimum bereikt moeten worden in het behalen van de beleidsdoelstellingen van de virtuele woningcorporatie NedWonen. Hierbij maken we gebruik van het simulatie en prognosemodel SBI van Ortec.
RIGO Research & Advies BV
