17-9-2015
Ymere
Vastgoedsturing bij Ymere. Pablo van der Laan strategisch adviseur
Kennisochtend NVDO Kwaliteitsborging en vastgoedsturing
•
Groot stedelijke corporatie in Metropool Regio Amsterdam
• • • . • • • •
80.000 sociale huurwoningen 6.000 vrije huursector 10.000 overig vastgoed
Onderhoud; 100 miljoen Investeringen: 100 miljoen Marktwaarde verhuurde staat 5,3 miljard
Nieuwbouw huur Nieuwbouw koop Renovatie Woningverbetering
: : : :
+/- 340 +/- 300 +/- 200 +/- 1000
Utrecht, 18 september 2015
• • •
pagina 1
pagina 2
Belangrijke interne ontwikkelingen Ymere
Uitdagingen Ymere
• • • • • • •
Klant centraal; Meten op Maat, digitaal klantenpanel. Van push naar pull; vraagsturing, webshop-idee Sturing met KPI’s en leren met PDCA Prioriteren onderhoud op klanttevredenheid en risico’s Verbetering Vastgoedsturing - assetmanagement Ketensamenwerking gezamenlijke verdienmodellen (KPI) Strategisch kostenmanagement (TCO, DBFM constructies, Lean etc.)
• • • • • • •
Beter benutten sociale huurwoningen Meer aandacht voor de technische staat Klant gestuurd werken Nieuwe balans vinden in (krimpende) verdienmodel VVE’s (700 !) Verbetering vastgoedsturing Duurzaam denken en doen
17 september 2015 pagina 3
pagina 44 pagina
Ymere aan het stuur
Ondernemingsstrategie (herijking)
• Kernopgave is goed en betaalbaar wonen • Vastgoed belangrijkste instrument; (des)investeren • Niet ongericht, maar per wijk/regio weloverwogen • Vastgoedsturing is missie omzetten in portefeuillestrategie, met koppeling aan bedrijfsprocessen
17 september 2015 pagina 5
pagina66 pagina
1
17-9-2015
Ondernemingsstrategie en Cockpitsturing
Vastgoedsturing = Cockpitsturing
•
•
•
Hoe kom je vanuit de ondernemingsstrategie tot de optimale strategie voor je bezit en voor de gebieden waar je zit?
Ondernemingsstrategie
•
Een woning staat niet op zich maar maakt onderdeel uit van een groter geheel: complex, buurt, wijk, gemeente, noordvleugel randstad Optimale strategie (sloop/verkoop/renovatie/consolidatie) hangt af van het niveau waarop je er naar kijkt
Strategische Cockpit
Concernniveau 4-jaars cyclus
Tactische Cockpit
Regioniveau 2-jaars cyclus
Operationele Cockpit
Complexniveau jaarlijkse cyclus
Eigen sturingsmodel; geen ISO 55000 ! 17 september 2015 pagina 8
pagina 7
Vastgoedsturing: strategische Cockpit
Vastgoedsturing Tactische Cockpit
• Afbakening werkgebied
Uitgebreide analyse en presentatie van data • Wat doen wij en wat doen anderen? • Objectief oordeel vanuit perspectief assetmanagement • Objectief oordeel vanuit maatschappelijk opgave • Wat is de visie van de stakeholders ?
• Metropool Regio Amsterdam
• Kaders portefeuillebeleid • • • • •
Doel is betaalbaar wonen in leefbare wijken en buurten Streef portefeuille Gemende wijken en buurten Nadruk op ‘eigen wijken’ Rol: Binnenstedelijke ontwikkelaar.
Gesprek intern en met stakeholders over waar te (des)investeren en waar niet en waarom, opgave en rol Ymere ?
17 september 2015 pagina 9
pagina 10
Hulpmiddel bij Tactische cockpit
Maatschappelijke opgave in beeld
Maatschappelijke opgave per TC-deelgebied afgezet tegen het beleggingsresultaat
+ Beleggingsresultaat
25,0
Zakelijkheid
Ziel & Zakelijkheid 12,5
0,0 -25
-15
-5
5
-12,5
-
-
-25,0
Maatschappelijke opgave
15
25
35
Ziel
+
17 september 2015 pagina 11
pagina 12
2
17-9-2015
Tactische Cockpit
Strategische ambities > KPI’s
Optimalisering concernstrategie per regio
Strategische Kritieke Prestatie Indicatoren op de hoofdthema’s
Gedeeld beeld van situatie werkgebied, wijken en buurten • Overeenstemming over rol Ymere en strategie per wijk / buurt • Herijking indeling in woon-, leef- en groei-wijken • Uitwerken lokale bijdragen aan vastgoedambities Ymere
• • • •
Goede woningen > vastgoed Betaalbare woningen Gemengde wijken Tevreden bewoners > klant
• Uitspraken klanttypen en producttypen per wijk / buurt
17 september 2015
17 september 2015
pagina 13
pagina 14
KPI’s goede woning.
KPI’s klanttevredenheid
• • • •
Score voor het oordeel over • de staat/kwaliteit van de woning • de prijs van de woning • de kwaliteit van de dienstverlening • kwaliteit van de leefomgeving • totaal oordeel
Conditiescore (dak, gevel conform NEN 2767) Veiligheidsindicator (gewogen score technische risico’s) Onderhoudskosten Marktwaarde
pagina 15
Vastgoedsturing - Operationele Cockpit
pagina 16
Wat is de Operationele Cockpit (OC) ? � Proces van jaarlijks herijken van de beheerstrategie complexen � Op complex, wijk, buurt regio en Ymere niveau � Specialistische software om • KPI berekenen • Met scenario's vastgoedprestaties kunnen optimaliseren • Financiële doorrekeningen te kunnen maken als basis voor FMP � Debatmodel / expertmodel; confrontatie cijfers met lokale kennis � Onderdeel Vastgoedcyclus – 1 x per jaar.
17 september 2015 pagina 17
3
17-9-2015
De OC schematisch. Huidige situatie
� Lokaal projectteam(s) met lokale beleidsadviseur + regiomanager
Verkoop
Sloop 3%
Sloop ?
Renovatie 5% NIW 4%
� 1e expertmeeting; uitleg OC en centrale analyses, huiswerk � 2e expertmeeting uitgewerkte analyses per regio
Optimaliseren
Verkoop 25%
Investeren
� Centraal Stuurgroep en projectgroep
Consolidatie 63% (incl. mutatie+)
?
Renovatie ? NIW ?
Investeren
Het proces en organisatie
Consolidatie ?
� 3e expertmeeting vooral besluitvorming voorbereiden. � Rapportage per Vestiging en op niveau Directie Voorbeeldplaatje
Voorbeeldplaatje
pagina 19
Het reken en simulatie model (VABI).
Voorbeeld complex
Het model: simulatie van kasstromen
Nieuwe KPI’s - Operationele cockpit
Hoe presteert het complex: de KPI meetlat Financiële prestaties (TMS) • Direct rendement • indirect rendement Verkooppotentie (TMS) • marktwaarde uitponden/marktwaarde exploitatie • verkoopbaarheid Huurpotentie • Actuele huur/streefhuur
pagina 24
4
17-9-2015
Nieuwe KPI Operationele cockpit.
Opgave OC 2016 !
Hoe presteert het complex; KPI meetlat
Algemeen - Herijking complex-strategieën -
Technische staat: • • • •
• Herijking/uitbreiding verkoopvijver
Conditie dak NEN 2767 > Vastware Conditie gevel NEN 2767 > Dakota Kosten PO en DO Energie-index/label > Vabi Energie
• Selectie van complexen voor investeringen • VABI doorrekening effect op strategische KPI’s/kasstromen • Keuze optimale portefeuille strategie • Na besluitvorming input voor WALS, FMP
pagina 25
OC en Integrale onderhoudsprogrammering Management SVB Act
Evaluatie (Check)
Programmering (PLAN)
Vragen ?
Realisatie (DO)
PDCA-cyclus Vastgoedbeheer SVB
Uitwisseling Programmering en Operationele cockpit
Operationele Cockpit(s) SBI
pagina 28
5
