Lansingerland, Effectenanalyse perifere detailhandel Prisma locatie. ASR Vastgoed Ontwikkeling. » F rit. BflO

Lansingerland, Effectenanalyse perifere detailhandel Prisma locatie ASR Vastgoed Ontwikkeling

» ™ F rit BflO

Lansingerland, Effectenanalyse perifere detailhandel Prisma locatie ASR Vastgoed Ontwikkeling

Rapportnummer:

203X00968.073799_3

Datum:

13 mei 2013

Contactpersoon opdrachtgever:

De heer. T. Draisma

Projectteam BRO:

A i k o M e i n , Eefje van der V e l d e n , Nadja Bressers

Trefwoorden:

Z o e t e r m e e r , L a n s i n g e r l a n d , Prisma, distributieplanologisch o n d e r z o e k (DPO), perifere d e t a i l h a n d e l

Bron f o t o kaft:

Beknopte inhoud:

BRO Abstract 3

In v o o r l i g g e n d o n d e r z o e k w o r d t inzicht g e g e v e n in de v r a a g - a a n b o d v e r h o u d i n g e n i n de perifere detail¬ handelsbranches in Zoetermeer/Bleiswijk en de k w a n titatieve v e r s t e r k i n g s m o g e l i j k h e d e n hiervan o p de locatie Prisma (gemeente Lansingerland).

BRO Hoofdvestiging Postbus 4 5280 A A Boxtel Bosscheweg 107 5282 W V Boxtel T +31 (0)411 850 400 F +31 (0)411 850 401 E [email protected]

Ruimte

om in te leven

Inhoudsopgave

pagina

1. INLEIDING

3

1.1 A a n l e i d i n g en vraagstelling

3

1.2 Planbeschrijving en afbakening onderzoeksgebied

5

2. OVERWEGINGEN EN CONCLUSIES

7

2.1 Uitgangssituatie aanbod

7

2.2 M a r k t m o g e l i j k h e d e n en effecten

8

2.3 Toetsingskaders

10

2.4 Conclusies

13

3. ALGEMENE UITGANGSPUNTEN

15

3.1 Inleiding

15

3.2 A a n b o d w o n e n

16

3.3 A a n b o d doe­het­zelf

17

3.4 A a n b o d plant & dier

18

3.5 Concurrentie

19

3.6 Vraaganalyse

21

3.7 Beleid

25

3.7.1 Inleiding perifere detailhandelslocaties

25

3.7.2 Rijksbeleid

26

3.7.3 Provinciaal beleid Zuid­Holland

27

3.7.4 Gemeentelijk beleid Zoetermeer

28

3.7.5 Visie Binnenstad 2030 Zoetermeer

29

3.8 H u i d i g functioneren

29

4. UITBREIDINGSRUIMTE

31

BIJLAGEN Bijlage 1: Begrippenlijst Bijlage 2 : Trends Bijlage 3: H u i d i g functioneren

Inhoudsopgave

1

BJĨO

ĮjljĮQ

2

e Inhoudsopgav

1.

INLEIDING

1.1 Aanleiding en vraagstelling Aanleiding H e t bedrijvenpark Prisma is met ca. 85 hectare netto uitgeefbare ruimte een belang¬ rijke ontwikkelingslocatie

in de provincie Z u i d ­ H o l l a n d . A l l e grote steden in de

Randstad bevinden zich o p maximaal een half uur rijden van Prisma. H e t is één van de laatste grootschalige bedrijvenparken

in de omgeving die o n t w i k k e l d

wordt.

D o o r de ligging is het terrein het visitekaartje voor de gemeenten Zoetermeer en Lansingerland. De bij de o n t w i k k e l i n g betrokken partijen streven mede daarom naar een h o o g w a a r d i g e invulling van het gebied met daarin de gebruiker centraal. D e in de CV Prisma Bleiswijk samenwerkende partijen (Bedrijvenschap H o e f w e g ­ met de gemeenten Zoetermeer en Lansingerland als participanten, ASR V a s t g o e d O n t w i k k e l i n g en Maasstede V a s t g o e d O n t w i k k e l i n g ) hebben in de samenwerkings¬ overeenkomst afgesproken dat de eventuele vestiging van perifere of grootschalige detailhandel geconcentreerd in het noordelijke deel van het gebied (in bezit ASR) zal plaats vinden. Het huidige bestemmingsplan biedt hiervoor ook de ruimte. In 2011 heeft de CV Prisma aan BRO gevraagd om een eerste gebiedsvisie o p te stel¬ len voor onder andere perifere en grootschalige detailhandel op Prisma. In dit on¬ derzoek w e r d geconcludeerd dat er v o l d o e n d e distributieve ruimte is om te k o m e n t o t een perifeer detailhandelscluster met een lokaal/beperkt regionale verzorgings¬ functie. O p basis hiervan heeft ASR V O een initiatiefplan voor de noordelijke locatie opgesteld. Het vigerende bestemmingsplan voor Prisma w o r d t vanuit de actualiseringverplich­ ting in de w e t g e v i n g (Wet ruimtelijke ordening) in het jaar 2013 geactualiseerd. De gemeente Lansingerland en ASR vastgoed O n t w i k k e l i n g wensen hierbij te anticipe¬ ren op het planinitiatief voor PDV op de noordelijke locatie. Daartoe is een onder¬ b o u w i n g op grond van actuele gegevens en toetsing aan recent beleid van provincie en regio's noodzakelijk. Planinitiatief Het planinitiatief voor de noordelijke locatie o p Prisma gaat uit van het o n t w i k k e l e n en realiseren van: »

een eigentijds (woon)winkel­concept,

gericht o p de klassieke PDV­branches:

w o n e n en doe­het­zelf; »

primair gericht o p de inwoners van Zoetermeer;

»

met een omvang van ca. 20.000 m w v o (ca. 26.000 m

Hoofdstuk 1

2

2

bvo)

3

BJĨO

»

in een compacte opzet en aantrekkelijke openbare ruimte.

Het planinitiatief past in de gebiedsvisie voor de detailhandel op Prisma. De beoog¬ de invulling voor het noordelijk deel bestaat uit w i n k e l a a n b o d in de grootschalige perifere sfeer (branchegroep in S om huis), met name gericht o p de lokale verzor¬ ging van de inwoners van Zoetermeer en in mindere mate Bleiswijk, eventueel aan¬ gevuld met ondersteunende functies. Het k o o p g e d r a g is bij dergelijk a a n b o d duide¬ lijk doelgericht. Dat wil zeggen: grotendeels laagfrequent en met een specifiek bezoekmotief. Hierin onderscheidt het zich van het boodschappen doen (vooral buurt¬ en wijkcentra) en recreatief w i n k e l e n (vooral grotere hoofdwinkelcentra). Vraagstelling De vraagstelling voor het distributieplanologisch o n d e r z o e k is als volgt geformu¬ leerd: »

Wat zijn de kwantitatieve detailhandel

op het gebied

met de huidige wikkelingen »

mogelijkheden

van wonen, doe-het-zelf

vraag-aanbodsituatie

in vraag en aanbod,

Wat is de haalbaarheid de noordelijke

en kwalitatieve

en wenselijkheid

locatie op bedrijvenpark

en tuin, rekening

en de algemene,

op locatie

voor uitbreiding regionale

voor

houdend

en lokale

ont¬

planinitiatief

op

Prisma? van het voorgestane

Prisma?

Afbakening onderzoeksbranches V o o r dit o n d e r z o e k en advies zijn, conform het planinitiatief, de traditionele PDVbranches 'plant S dier', 'doe-het-zelf' en ' w o n e n ' onderscheiden. Dit sluit aan o p de a f b a k e n i n g die Locatus hanteert voor aanbodcijfers in de branchegroep 'in en om huis', zij het dat de branche 'Bruin- en w i t g o e d ' buiten beschouwing is gelaten. Aanpassing rapportage Onderhavige rapportage vervangt de versie . 2 van 28 januari 2013. Ten opzichte van de vorige versie is nu in Hoofdstuk 2 een paragraaf o p g e n o m e n over de " L a d d e r voor d u u r z a m e verstedelijking" (SER-Ladder) en is de conclusie in het zelfde hoofd¬ stuk iets uitgebreider g e f o r m u l e e r d . Verder is oppervlakte van de winkels waar rele¬ vant niet alleen in winkelvloeroppervlak (wvo) w e e r g e v e n , maar ook in bedrijfs¬ vloeroppervlak (bvo). De cijfermatige o n d e r b o u w i n g is niet aangepast.

4

Hoofdstuk 1

1.2

Planbeschrijving en afbakening onderzoeksgebied

Locatie Prisma Het bedrijvenpark Prisma ligt in de gemeente Lansingerland maar grenst direct aan de b e b o u w d e kom van de gemeente Zoetermeer. De Zoetermeerse n i e u w b o u w w i j k Oosterheem ligt direct ten n o o r d e n van het bedrijvenpark en het bedrijvenpark is o o k vanuit andere delen van Zoetermeer goed via de hoofdwegenstructuur te be¬ reiken. Door de ligging nabij de A12 en de N209 is de locatie ook bereikbaar uit enkele o m l i g g e n d e g e m e e n t e n . De HSL doorkruist het gebied. In de toekomst zal het park ruimte bieden aan diverse functies, variërend van transport en logistiek, industrie tot horeca en detailhandel. Afbeelding 1.1: Locatie Prisma

i j

Zoetermeer

Prisma

Bleiswijk

Berkel en Rodenrijs Bergschenhoek

V Bron: G o o g l e Earth, A e r o d a t a International Surveys, 2010

Hoofdstuk 1

5

BJĨO

Afbeelding 1.2: Overzicht bedrijvenpark Prisma en noordelijke locatie

^ ^ ^ ^ ^ ^ ^ ^ ^ ^ ^ ^ ^ ^ ^ ^

^^^^^^^^^^^^^^^^^^

.^^tate

Locatie ĵ

Verlengde Austraüëweg

J

Hoofd en microstructuur

l PDV PDV J

Zoetermeerselaan

r

N209

D e n Haag

'•Tl Haag Rotterdam (Airport) Amsterdam (Schiphol

«15 km

Lit ret lil

BÜO

Airport)

IS t'Tl 12 km 43 km

6

Utrecht

7 Hoofdstuk 1

2.

OVERWEGINGEN EN CONCLUSIES

2.1 Uitgangssituatie aanbod Het perifere detailhandelsaanbod in Zoetermeer bestaat uit ruim 69.000 m

2

wvo

verdeeld over 105 winkels. Het PDV­aanbod in de gemeente Lansingerland bestaat uit ca. 45.000 m2 w v o en 62 winkels. Het a a n b o d in de w o o n b r a n c h e in Zoetermeer blijft ver achter bij het landelijk ge¬ middelde voor referentieplaatsen: ca. 22.000 m2 w v o in Zoetermeer tegen ca. 44.000 2

m in plaatsen van vergelijkbare grootte. O o k in de gemeente Lansingerland is rela¬ tief w e i n i g w o o n a a n b o d a a n w e z i g . Het w o o n a a n b o d in Zoetermeer is verder sterk geconcentreerd in het W o o n h a r t (18 winkels, 18.000 m2 wvo). Dit op korte afstand van het Stadshart gelegen cluster kent enige knelpunten (beperkt a a n b o d , leegstand, g e b o u w d en verspreid parkeren, deels o p het dak). De ligging direct aan de rand van het k e r n w i n k e l g e b i e d is bijzon¬ der. De winkels richten zich primair op w o o n ­ / tuininterieur en keukens. Enkele be­ kende formules zijn Leen Bakker, K w a n t u m , Beter Bed, Carpetright en de Keuken¬ concurrent. Dit aanbod w o r d t aangevuld met zelfstandige aanbieders. Landelijk bekende formules als Trendhopper, Pronto W o n e n , Profijt meubels, M o n t è l , Sanders Keuken­/meubelstad of Rofra o n t b r e k e n . Het W o o n h a r t functioneert al jaren m o e i z a a m . Hiervoor zijn diverse oorzaken aan te wijzen: »

Het centrum o o g t v e r o u d e r d .

»

Het w i n k e l a a n b o d onderscheidt zich niet sterk.

»

Het w i n k e l a a n b o d is te beperkt van o m v a n g . Het v o l u m e ontbreekt om echt trekkracht te h e b b e n .

»

Er ontbreekt een duidelijk circuit voor de bezoeker.

»

De uitwisseling van bezoekers tussen het Stadshart en het W o o n h a r t is beperkt.

De uitbreidingsoptie die al jaren in het gemeentelijk beleid bestaat, is nooit inge¬ vuld. Fysiek is deze uitbreidingsruimte ook niet in een goede, compacte structuur te realiseren, mede v a n w e g e de ligging in het stedelijke gebied, de beperking van om¬ liggende b e b o u w i n g en de ­ voor een w o o n t h e m a c e n t r u m ­ a­typische opzet van het bestaande W o o n h a r t . V o o r de gemeente Zoetermeer zijn dit redenen om zich te bezinnen op de toekomstige positionering van W o o n h a r t binnen de lokale detail¬ handelsstructuur en de functionele i n v u l l i n g

1

Visie Binnenstad 2030, G e m e e n t e Z o e t e r m e e r 2012

Hoofdstuk 2

7

BJĨO

Rondom Zoetermeer/Lansingerland bevindt zich een ruim en sterk perifeer winkelaanbod (Rijneke Boulevard Hazerswoude, Ikea Delft, Alexandrium Rotterdam, Megastores Den Haag, etc.). Dit zorgt er voor dat het huidige lokale aanbod met name een lokaal/beperkt regionale verzorgingsfunctie heeft. Ook het beoogde winkelge¬ bied op de Prisma-locatie zal zich met name op de lokale consumentenverzorging richten.

2.2

Marktmogelijkheden en effecten

Vraag en functioneren Het K o o p s t r o m e n o n d e r z o e k Randstad uit 2004 bevestigde de beperkte trekkracht van het lokale a a n b o d . Een groot deel van de koopkracht vloeide af naar plaatsen in de regio en de toevloeiing van koopkracht was beperkt. De uitkomsten van het K o o p s t r o m e n o n d e r z o e k Randstad 2011 laten in een aantal branches koopkrachtbin¬ ding en -toevloeiingspercentages zien die hoger liggen dan eerder onderzocht. Ge¬ zien de aard en omvang van het aanwezige a a n b o d in Zoetermeer/Bleiswijk en het aanwezige a a n b o d in de omgeving, plaatst BRO vraagtekens bij de gemeten waar¬ den. M e t deze achtergrond dienen de uitkomsten van het huidige functioneren be¬ schouwd te worden als indicatief. Op basis van deze cijfers functioneren de branches wonen en doe-het-zelf ruim boven het landelijke gemiddelde en is er in de huidige situatie al een theoretische uitbreidingsruimte van bijna 7.000 m2 w v o ^ ca. 9.000 m2 bvo) in de woonbranche en ca. 6.750 m2 wvo ^ ca. 7.500 rrŵvo) in de doe­het­ zelf­branche. Toekomstige uitbreidingsruimte Naar de toekomst ontstaat in de branches w o n e n en doe­het­zelf uitbreidingsruimte als gevolg van de t o e n a m e van het aantal inwoners tot 2020 (autonome groei). M e t name de gemeente Zoetermeer zal haar inwonertal n o g verder zien t o e n e m e n . Bij versterking van het a a n b o d , bijvoorbeeld door het realiseren van een nieuwe ' w o o n b o u l e v a r d ' op de Prisma­locatie, is, uitgaande van de bij het KSO Randstad gemeten koopstroompercentages, naar de toekomst n o g een beperkte groei van koopkrachtbinding en ­ t o e v l o e i i n g reëel. Deze toekomstige koopkrachtbinding en ­ 2

toevloeiing zijn o o k in referentieplaatsen haalbaar gebleken. Uitgaande van deze cijfers kan de uitbreidingsruimte

oplopen t o t circa 13.000 m2 w v o ^

ca. 17.500

m ŵ v o in de w o o n b r a n c h e en ca. 7.500 m2 w v o ^ ca. 8.500 m ŵ v o ) in de doe­het­ zelf­branche. O p het gebied van tuincentra is geen uitbreidingsruimte aan te geven: deze branche is al relatief sterk in Zoetermeer en Bleiswijk a a n w e z i g .

2

Plaatsen met een vergelijkbaar i n w o n e r t a l en vergelijkbare o m v a n g a a n b o d (als de t o e k o m s t i g e situatie)

BÜO

8

Hoofdstuk 2

Locatie-overwegingen Een wezenlijk versterking van het klassieke perifere detailhandelsaanbod in Zoeter­ meer/Bleiswijk is in ruimtelijk opzicht bijzonder moeilijk binnen het bestaande stede¬ lijke gebied te realiseren omdat het zal moeten gaan om de geclusterde t o e v o e g i n g van een groot aantal meters verkoopruimte. Dat brengt, samen met overige be¬ drijfsruimte en de benodigde parkeerruimte een zeer groot ruimtebeslag met zich mee. Daarnaast zal de locatie ook moeten v o l d o e n aan een aantal andere eisen, zoals zicht vanaf een d o o r g a a n d e route en een goede autobereikbaarheid. Een uit¬ breiding van het W o o n h a r t is theoretisch mogelijk, maar de fysieke mogelijkheden zijn hiervoor a f w e z i g (of gaan gepaard met zeer hoge kosten). Bovendien geeft de Binnenstadsvisie reeds aan dat het programma van het W o o n h a r t moet transforme¬ ren om rendabel te kunnen blijven. Het wensbeeld zoals beschreven in de visie is een beter o p het Stadshart aansluitende, complementaire invulling. De dicht tegen de w o o n b e b o u w i n g van Zoetermeer aangelegen locatie Prisma¬ Noord biedt wel de mogelijkheden om te k o m e n tot een nieuw, modern cluster van perifere detailhandel. Effecten algemeen Het huidige w i n k e l a a n b o d in enkele perifere branches in Zoetermeer/Bleiswijk is beperkt gezien het aantal inwoners. Er is dan ook v o l d o e n d e consumentendraagvlak a a n w e z i g voor een aanzienlijke versterking van het a a n b o d in de branches w o n e n en doe­het­zelf. Dit aanbod zal echter wel moeten concurreren met enkele sterke clusters en aanbieders in de regio om succesvol te zijn. Een nieuw,

aantrekkelijk

winkelcluster o p een vanuit het b e o o g d e verzorgingsgebied goed bereikbare locatie kan dat bereiken. Hiermee zullen de inwoners van het primaire marktgebied meer keuzemogelijkheden krijgen. Door de b e o o g d e clustering zullen de

betreffende

winkels ook kunnen profiteren van elkaars aantrekkingskracht. Effecten op het bestaande aanbod De huidige plannen voor de Prisma­Noord (ca. 17.000 m2 w v o w o n e n en ca. 3.000 m 2 w v o doe­het­zelf, resp. ca. 22.500 m2 en 3.500 m2 bvo ) overschrijden in de branche w o n e n de berekende ruimte van ca. 13.000 m 2 w v o ^ ca. 17.000 m2 bvo). Deze be¬ rekende ruimte is echter gebaseerd op meerdere aannames en bovendien is het zeer waarschijnlijk dat het nieuwe cluster deels ingevuld w o r d t met lokale verplaatsers. Het is aannemelijk dat de concurrentieverhoudingen door de komst van een nieuw, m o d e r n cluster gaan veranderen. Daar waar verspreid of in buurt­ of wijkcentra gevestigd a a n b o d eventueel verdwijnt, is er geen sprake van structurele effecten. V o o r buurt­ of wijkwinkelcentra geldt bovendien dat hun profiel met name gericht is op boodschappen d o e n . Anders ligt het voor het W o o n h a r t . De uitgangssituatie van dit w i n k e l g e b i e d als themacentrum w o n e n is, zoals de Visie Binnenstad 2030 aangeeft, niet bijzonder

Hoofdstuk 2

9

BJĨO

gunstig. Het is daarom niet uit te sluiten dat een deel van het daar nu aanwezige w o o n a a n b o d vroeger of later naar het nieuwe cluster gaat verplaatsen. Zonder aan¬ vullende maatregelen kan dit tot structurele leegstand in het W o o n h a r t leiden. Door haar ligging ten opzichte van het Stadshart, bereikbaarheid, parkeerfaciliteiten en o m v a n g van de a a n w e z i g e units biedt het W o o n h a r t echter wel goede kansen voor een andere retailinvulling, meer aanvullend aan het Stadshart. Hierbij kan gedacht w o r d e n aan een G D V - a c h t i g e invulling of bijvoorbeeld Outletwinkels. 3

2.3

Toetsingskaders

Ladder voor duurzame verstedelijking In z'n algemeenheid w o r d t het zorgvuldig o m g a a n met het ruimtegebruik steeds belangrijker. Hiervoor w o r d t veelal de SER-ladder toegepast. Deze methodiek staat ook aan de basis van een in oktober 2012 doorgevoerde wijziging in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Hierin is vastgelegd dat de toelichting bij een bestem¬ mingsplan dat een nieuwe stedelijke o n t w i k k e l i n g mogelijk maakt, moet v o l d o e n aan de systematiek van de 'Ladder voor d u u r z a m e verstedelijking' . Deze ladder 4

omvat de v o l g e n d e stappen: a. b.

c.

" e r w o r d t beschreven dat de v o o r g e n o m e n stedelijke o n t w i k k e l i n g voorziet in een actuele regionale behoefte; indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, w o r d t beschreven in hoeverre in die behoefte bin¬ nen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan w o r d e n voor¬ zien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transfor¬ matie of anderszins, en; indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ont¬ w i k k e l i n g niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, w o r d t beschreven in hoeverre w o r d t voorzien in die behoefte o p locaties die, g e b r u i k m a k e n d van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als z o d a n i g w o r d e n o n t w i k k e l d . "

V o o r w a t betreft de eerste trede moet o p basis van de uitgevoerde analyses gecon¬ stateerd w o r d e n dat er marktruimte in Zoetermeer-Lansingerland en omgeving in de relevante branches w o n e n en doe-het-zelf a a n w e z i g is. Het mogelijk maken van de vestiging van dergelijk a a n b o d o p de Prisma-locatie voorziet daarmee in kwanti¬ tatieve zin in een actuele regionale behoefte. In kwalitatieve zin w o r d t met het mo¬ gelijk maken van het realiseren van een Woon/PDV-cluster ingespeeld op actuele trends in vraag en a a n b o d o p het gebied van doelgericht a a n k o p e n doen (o.a. schaalvergroting, gemak en veel k e u z e m o g e l i j k h e d e n voor de consument). Veel landelijk v o o r k o m e n d e formules in met name de w o o n b r a n c h e ontbreken momen¬ teel in met name Zoetermeer. 3

4

M e t bijvoorbeeld een electrazaak, rijwielenzaak, sportzaak of b a b y w i n k e l . Eerder o o k w e l SER-ladder g e n o e m d .

BÜO

10

Hoofdstuk 2

De voorgestane ontwikkelingsrichting draagt er bovendien aan bij dat er in de regio een modern perifeer, gespecialiseerd w i n k e l g e b i e d kan ontstaan met vooral een functie

voor

de

inwoners

van

Zoetermeer

en

Bleiswijk.

Door

deze

lokaal­

verzorgende functie is er slechts in zeer beperkte mate sprake van concurrentie voor de w o o n b o u l e v a r d s en perifere winkelclusters elders in de regio. De perifere detail¬ handelsstructuur in de Stadsregio's Rotterdam en Haaglanden w o r d t z o d o e n d e niet bedreigd. Specifiek voor tree b is in de toelichting bij het Bro­artikel aangegeven dat het bij detailhandel moet gaan om het aangeven in hoeverre bestaande leegstaande win¬ kelpanden via transformatie of herstructurering het initiatief z o u d e n kunnen huis¬ 5

vesten. Volgens de meest recente locatus­gegevens staan er in de gemeenten Zoe­ termeer, Lansingerland, Pijnakker­Nootdorp en Zuidplas momenteel zes winkelpan¬ den van 800 m2 w v o ^ ca 1.000 m2 bvo) of meer leeg. Hiervan zijn er drie gevestigd in het h o o f d w i n k e l g e b i e d van Zoetermeer en daardoor minder geschikt voor aan¬ bieders o p het gebied van de PDV­branches. De overige winkels bevinden zich op verspreide locaties in Moordrecht, Pijnacker en Berkel en Rodenrijs (Berkelse Poort). Door clustering op Prisma w o r d e n bezoekersstromen g e b u n d e l d , kunnen de betref¬ fende winkels profiteren van elkaars aantrekkingskracht en w o r d t de consument veel k e u z e m o g e l i j k h e d e n , gemak en overzichtelijkheid g e b o d e n . Hiermee w o r d t ingespeeld op een specifiek k o o p g e d r a g , iets waarvoor op andere locaties in de re¬ gio veel minder de randvoorwaarden a a n w e z i g zijn. Trede c tenslotte is niet van toepassing omdat Prisma onderdeel uitmaakt van het stedelijk gebied (aangewezen als bedrijventerrein). Navolgend kaartbeeld geeft dit aan.

5

Locatus v e r k o o p p u n t e n v e r k e n n e r , b e g i n april 2013. H e t w i n k e l b e s t a n d is grotendeels in de t w e e d e helft van 2012 en begin 2013 geïnventariseerd.

Hoofdstuk 2

11

BJĨO

R u i m t e l i j k e h o o f d s t r u c t u u r 20ZQ 2020 Legenda M

StedelijK rwtwerk

Züirjv)«jge^i»rwlrijctLwr

B ,

Mainport Spoocwegefinaì: BelWferr5L.-1e

Honíľlwpgefiner inlsfnationaal csnüum Sūvenfiagicniaal csfiimm

t) *

.

1

f

, Kĩ^īmľ 4HH^^B

~ **įŕ? v— J

s

k

"

Z •OffifevIV^ /"itífiSBţj

sL

māf» ' „ Ŵ ļ /

^

^

,-| ­Oį—

""^T

ţ*äpfiŕí t9rjn?"KK M

Hgpmį. « ü n ļ s i * m Wrxm-. »-, FHiin

ZlfclllJIlJim

PS V 41

\

X

\ \

,

—

^

„ -

\

\

Detailhandelsladder Stadsregio Rotterdam In haar recent vastgestelde nota Beleid Detailhandelsstructuur 2012 geeft de Stads¬ regio aan dat er in principe m e d e w e r k i n g aan een nieuwe w i n k e l o n t w i k k e l i n g e n w o r d t verleend als a a n g e t o o n d w o r d t als: »

het initiatief een meerwaarde heeft voor de lokale en/of regionale detailhan¬ delsstructuur

»

de locatie een versterking betekent van de bestaande detailhandelslocaties e n , als er w e l sprake is van de bij de eerste bullit g e n o e m d e meerwaarde, w a a r o m dat niet in of aansluitend aan bestaand w i n k e l g e b i e d kan w o r d e n gefaciliteerd.

»

Geen blijvende negatieve effecten heeft o p de bestaande detailhandelsstructuur en/of in het beleid aangegeven o n t w i k k e l i n g daarvan.

BÜO

12

Hoofdstuk 2

De b e a n t w o o r d i n g van deze vraagpunten heeft hiervoor plaatsgevonden. Zo be¬ staat de meerwaarde uit een vergroting van de keuzemogelijkheden voor de lokale consument en de clustering van op doelgericht a a n k o p e n doen gerichte winkels. V o o r dergelijke winkels is het h o o f d w i n k e l g e b i e d niet of nauwelijks geschikt als vestigingsplaats en een uitbreiding van het W o o n h a r t is fysiek niet (of slechts tegen zeer hoge kosten) mogelijk. Het is niet uit te sluiten dat realisatie van de nieuwe Woon/PDV­cluster op termijn effecten heeft op het W o o n h a r t , maar zoals hiervoor is aangegeven, heeft deze locatie w e l dusdanige specifieke kwaliteiten dat de winkel¬ functie niet in gevaar hoeft te k o m e n en zelfs meer dan nu bij kan dragen aan het totale centrumgebied van Zoetermeer.

2.4

Conclusies

Landelijk gaat het mede als gevolg van de economische en woningmarktcrisis

niet

erg g o e d in de branches w o n e n en doe­het­zelf. Desalniettemin is er in het gebied Zoetermeer/Bleiswijk toch nog marktruimte in de ze branches aan te geven, onder meer o m d a t ze momenteel relatief beperkt v e r t e g e n w o o r d i g d zijn. Hiermee is er sprake van een "actuele regionale b e h o e f t e " , en w o r d t voldaan aan de eerste trede van Ladder voor duurzame verstedelijking. M e t de realisatie van het winkelproject Prisma krijgen de Zoetermeerse en Bleiswijk­ se consumenten de beschikking over een eigentijds w i n k e l c e n t r u m gericht op het t h e m a in en om het huis en met winkelformules die m o m e n t e e l alleen op grotere reisafstand zijn te v i n d e n . O o k als een dergelijke o n t w i k k e l i n g ertoe leidt dat verou¬ derd en/of o p minder geschikte locaties gelegen verdwijnt, dan is de detailhandels¬ structuur er per saldo op v o o r u i t g e g a a n . Er is immers modern a a n b o d en een o p maat gesneden verblijfsklimaat bij g e k o m e n en daar heeft de consument uiteinde¬ lijk het meeste baat bij. V a n d u u r z a m e ontwrichting of aantasting van de (beoogde) winkelstructuur in Zoetermeer/Bleiswijk is daarom geen sprake: de consument kan de reguliere a a n k o p e n o p aanvaardbare afstand van de w o n i n g blijven d o e n . Het huidige bestemmingsplan maakt perifere detailhandel bovendien ook al mogelijk. O p regionaal niveau zullen de effecten zich spreiden over een groot aantal aanbie¬ ders en perifere winkelclusters. Daardoor zijn er geen structurele effecten voor de regionale detailhandelsstructuur te verwachten. W e l kan het W o o n h a r t in Zoeter­ meer effecten ondervinden van de veranderde concurrentieverhoudingen, maar specifiek voor dit w i n k e l g e b i e d geldt dat het over dusdanige kwaliteiten beschikt dat met een (eventueel gedeeltelijke) andere invulling eveneens een belangrijke functie vervuld kan w o r d e n binnen de Zoetermeerse detailhandelsstructuur. In de gemeentelijke Visie Binnenstad 2030 (Januari 2012) w o r d t hier ook al op geantici¬ peerd.

Hoofdstuk 2

13

BJĨO

BÜO

14

Hoofdstuk 2

3.

ALGEM ENE UITGANGSPUNTEN

3.1 Inleiding In dit hoofdstuk zal steeds het aanbod voor zowel de gemeente Zoetermeer als Lan­ singerland in beeld worden gebracht. Het hoofdstuk richt zich met name op de peri¬ fere branches wonen, doe­het­zelf en tuin. Onderstaand wordt kort het totale en het perifere detailhandelsaanbod in de twee gemeenten besproken. Zoetermeer Het w i n k e l a a n b o d in de gemeente Zoetermeer beslaat bijna 159.000 m2 w i n k e l ­ vloeroppervlak (wvo) verdeeld over 486 winkels. W a n n e e r w e het aanbod in de ge¬ meente Zoetermeer vergelijken met het landelijk gemiddelde voor vergelijkbare plaatsen met 100.000 t o t 175.000 inwoners blijft met name het niet­dagelijks artike¬ 6

lenaanbod achter . Het centrum van Zoetermeer is met ruim 43.000 m2 w v o de be¬ langrijkste aankoopplaats in de o m g e v i n g . Het perifere detailhandelsaanbod in Zoetermeer bestaat uit ruim 69.000 m2 w v o verdeeld over 105 winkels en maakt 440/0 deel uit van het totale w i n k e l a a n b o d in

Zoetermeer. De branche 'dier S plant' is het meest omvangrijk naar winkelvloerop­ pervlak, de woonbranche naar het aantal winkels. Lansingerland De kernen Berkel en Rodenrijs, Bleiswijk en Bergschenhoek vormen samen de ge¬ meente Lansingerland. Lansingerland beschikt over bijna 70.000 m2 w v o en meer dan 200 winkels. Berkel en Rodenrijs is met circa 30.000 m2 w v o de belangrijkste kern, gevolgd door Bergschenhoek en Bleiswijk. O o k in de gemeente Lansingerland

blijft het aanbod ten opzichte van plaatsen met een vergelijkbaar inwonertal achter. Lansingerland beschikt over 380 minder aanbod in niet­dagelijkse artikelen . 7

Het aanbod in de perifere branches in de gemeente Lansingerland bestaat uit ca. 45.000 m2 w v o en 62 winkels. Dit is ruim 640 van het totale detailhandelsaanbod in

de drie kernen van de gemeente Lansingerland. De branche wonen is het meest omvangrijk, zowel naar winkelvloeroppervlak als naar aantal winkels. Kijken we naar het aanbod in de afzonderlijke kernen binnen de gemeente Lansingerland dan zijn de verschillen aanzienlijk. Vaak worden deze verschillen veroorzaakt door slechts één grote aanbieder. De branche plant en dier concentreert zich voorname­

H e t landelijk g e m i d d e l d e b e d r a a g t 170.790 m2 w v o in d e niet­dagelijkse artikelensector, g e w o g e n naar het i n w o n e r t a l v a n de g e m e e n t e Z o e t e r m e e r (122.370 inwoners) H e t landelijk g e m i d d e l d e b e d r a a g t 91.281 m2 w v o in de niet­dagelijkse artikelensector, g e w o g e n naar het i n w o n e r t a l v a n d e g e m e e n t e L a n s i n g e r l a n d (55.270 inwoners)

Hoofdstuk 3

15

BJĨO

lijk in de kern Bleiswijk. In de branche doe-het-zelf hebben de kernen Bergschenhoek en Berkel en Rodenwijs qua omvang een gelijkwaardig a a n b o d . In de w o o n branche heeft Bergschenhoek veruit het meeste a a n b o d , gevolg d o o r Berkel en Ro¬ denrijs.

3.2 Aanbod wonen Zoetermeer Het aanbod in de w o o n b r a n c h e in Zoetermeer blijft ver achter bij het landelijk ge¬ middelde voor referentieplaatsen: ca. 22.000 m2 w v o in Zoetermeer tegen ca. 44.000 in vergelijkbare plaatsen. De schaalgrootte van de winkels is vrijwel gelijk. Tabel 3.1: Aanbod wonen Zoetermeer vergeleken A a n b o d in de g e m e e n t e Zoeter-

A a n b o d in vergelijkbare plaatsen

meer (122.370 inwoners)

met 100.000 à 175.000 i n w o n e r s *

40

78

22.175

44.318

554

567

Aantal m

2

wvo

Schaal

* G e w o g e n naar het i n w o n e r t a l van de g e m e e n t e Z o e t e r m e e r

Zoetermeer beschikt met het W o o n h a r t over een concentratie aan w o o n w i n k e l s . De ligging direct aan de rand van het kernwinkelgebied is bijzonder. De totale opper¬ vlakte van deze concentratie bedraagt ca. 18.000 m2 w v o , verdeeld over 18 winkels. De winkels richten zich primair op w o o n - / tuininterieur en keukens. Enkele bekende formules zijn Leen Bakker, K w a n t u m , Beter Bed, Carpetright en de Keukenconcurrent. Dit a a n b o d w o r d t aangevuld met zelfstandige aanbieders. Het W o o n h a r t functioneert al jaren m o e i z a a m . Hiervoor zijn diverse oorzaken aan te wijzen: »

Het centrum o o g t verouderd.

»

Het w i n k e l a a n b o d onderscheidt zich niet van andere winkelconcentraties.

»

Het w i n k e l a a n b o d is te beperkt van o m v a n g . Het volume ontbreekt om echt trekkracht te h e b b e n .

» »

Er ontbreekt een duidelijk circuit voor de bezoeker. De uitwisseling van bezoekers tussen het Stadshart en het W o o n h a r t is minimaal. In beide centra staat een ander bezoekmotief centraal en de fysieke barrières tussen beide centra zijn te groot.

Lansingerland De w o o n b r a n c h e in de gemeente Lansingerland blijft afgezet tegen de landelijke cijfers achter. Het w o n i n g a a n b o d is verspreid gevestigd over de drie kernen. A f g e z e t tegen vergelijkbare plaatsen is de schaalgrootte van de winkels fors. Dit w o r d t ver-

BÜO

16

Hoofdstuk 3

2

oorzaakt door vijf aanbieders met een winkelvloeroppervlak groter dan 2.000 m . W o o n z a k e n W o o n i n g Keukens S Sanitair en Bedderij Frans Mets, beiden in Berg­ schenhoek zijn ieder met ca. 4.100 m2 de grootste aanbieders. W o o n w i n k e l de Berc­ kelaer in Berkel en Rodenrijs is een andere trekker (ca. 3.600 m2 wvo). De winkels in de w o o n b r a n c h e zijn in een groot aantal gevallen solitair gelegen. Tabel 3.2: Aanbod wonen Lansingerland vergeleken Aanbod

in de

g e m e e n t e Lansin­

g e r l a n d (55.270 inwoners)

50.000 à 100.000 i n w o n e r s *

Aantal m

2

wvo

Schaal

A a n b o d in vergelijkbare plaatsen met

28

39

26.065

30.204

931

777

* G e w o g e n naar het i n w o n e r t a l van de g e m e e n t e Lansingerland

Conclusie Concluderend kan gesteld w o r d e n dat in de branche w o n e n z o w e l het a a n b o d in Zoetermeer als in Lansingerland (sterk) achterblijft ten opzichte van de landelijke referentie, qua aantal winkels en w a t winkelvloeroppervlakte betreft.

3.3

Aanbod doe-het-zelf

Zoetermeer Vergelijken we het aanbod in de branche doe­het­zelf in Zoetermeer met het aan¬ bod in qua omvang vergelijkbare plaatsen, dan valt op dat de schaalgrootte van de winkels b o v e n g e m i d d e l d is. Dit in tegenstelling tot de totale omvang van de bran¬ che, z o w e l in aantal winkels als in m2 w v o . Tabel 3.3: Aanbod doe-het-zelf Zoetermeer vergeleken A a n b o d in de g e m e e n t e Zoeter­

A a n b o d in vergelijkbare plaatsen

meer (122.370 inwoners)

met 100.000 à 175.000 i n w o n e r s *

Aantal m2 w v o Schaal

10

19

16.130

17.995

1.613

953

* G e w o g e n naar het i n w o n e r t a l van de g e m e e n t e Z o e t e r m e e r

De drie aanwezige b o u w m a r k t e n

hebben een trekkersrol. De Praxis Zoetermeer

heeft met ca. 6.400 m2 w v o de grootste o m v a n g , gevolgd door de zelfstandige b o u w m a r k t Huurman/De B o u w h o f o p bedrijvenpark Zoeterhage (ca. 4.100 m2 wvo) en G a m m a op bedrijvenpark Lansinghage (ca. 3.400 m2 wvo). Opvallend is dat de drie b o u w m a r k t e n allen gelegen zijn aan de oostzijde van de stad. Parkeren en be¬ reikbaarheid zijn g o e d . De resterende zaken betreft kleinschalige specialisten op het

Hoofdstuk 3

17

BJĨO

gebied van v e r f / b e h a n g , deur/kozijn en gereedschappen. Deze zijn verspreid over de stad gevestigd. Lansingerland De doe-het-zelf branche in de gemeente Lansingerland heeft een totale o m v a n g van ca. 8.900 m w v o , verdeeld over 10 winkels. De omvang van het doe-het-zelfaanbod 2

is in Lansingerland kleiner dan in vergelijkbare g e m e e n t e n . De gemiddelde omvang van doe-het-zelfwinkels in Lansingerland blijft met circa 900 m2 w v o wel beperkt. Tabel 3.4: Aanbod doe-het-zelf Lansingerland vergeleken A a n b o d in de

g e m e e n t e Lansin-

g e r l a n d (55.270 inwoners) Aantal m

2

wvo

Schaal

A a n b o d in vergelijkbare plaatsen met 50.000 à 100.000 i n w o n e r s *

10

9

8.910

10.604

891

1.181

In de gemeente Lansingerland zijn t w e e moderne b o u w m a r k t e n gevestigd, de Karwei in de kern Berkel en Rodenrijs met ca. 3.400 m2 w v o en de Praxis in Bergschenhoek van 3.900 m2 w v o . Breedpakketzaak Hubo heeft een zaak in het centrum van Bleiswijk (ca. 850 m2 wvo). Het overige, voornamelijk specialistische, aanbod ligt verspreid over de verschillende kernen. Het aanbod is kleiner dan in andere gemeen¬ t e n . W e l zijn er nog plannen voor een b o u w m a r k t op bedrijventerrein O u d e l a n d . Conclusie De doe-het-zelfbranche blijft in beide gemeenten w a t achter bij het aanwezige aan¬ tal vierkante meters in referentieplaatsen. In Zoetermeer blijft ook het aantal zaken fors achter. Opvallend is de relatief grote schaal van de doe-het-zelfbranche in Zoetermeer, terwijl deze in Lansingerland juist achterblijft.

3.4 Aanbod plant & dier Zoetermeer Het a a n b o d in de branche plant en dier is in vergelijking tot het aanbod in referen¬ tieplaatsen groot van o m v a n g . Dit w o r d t voornamelijk bepaald door de schaal van de winkels, het aantal winkels is namelijk relatief beperkt. Tabel 3.5: Aanbod plant & dier Zoetermeer vergeleken

Aantal m2 w v o Schaal

BÜO

18

A a n b o d in de g e m e e n t e Zoeter-

A a n b o d in vergelijkbare plaatsen

meer (122.370 inwoners)

met 100.000 à 175.000 i n w o n e r s *

36

40

27.761

14.327

771

362

Hoofdstuk 3

Zoetermeer beschikt over drie grootschalige aanbieders in deze branche: de tuincen­ tra van Intratuin (10.335 m2 wvo), De Driesprong (7.150 m2 wvo) en G roenrijk (4.600 m2 wvo). Lansingerland Lansingerland beschikt in vergelijking tot de referentieplaatsen over een bovenge¬ middeld a a n b o d in de branche plant en dier. Net als in Zoetermeer w o r d t dit ver¬ oorzaakt door de schaalgrootte van de winkels. Tabel 3.6: Aanbod doe-het-zelf Lansingerland vergeleken Aanbod

in de

g e m e e n t e Lansin­

g e r l a n d (55.270 inwoners) Aantal m2 w v o Schaal

A a n b o d in vergelijkbare plaatsen met 50.000 à 100.000 i n w o n e r s *

16

19

8.411

7.314

526

391

De inwoners van de gemeente Lansingerland hebben de beschikking over één tuin­ centrum (Overvecht in Bleiswijk, ca. 2.600 m2 wvo) en één centrum voor bloemen en planten (Kerver in Bergschenhoek, ca. 2.000 m2 wvo). Het assortiment van Kerver heeft, ondanks de b e n a m i n g , wel degelijk overlap met het tuincentrumassortiment. Het betreft t w e e moderne vestigingen met ruime parkeermogelijkheden. Daarnaast zijn er t w e e centra van ieder ca. 900 m2 w v o die t u i n m e u b e l e n verkopen. Een bij¬ zondere aanbieder is Snoei tuinmaterialen in Bleiswijk (ca. 900 m2 wvo). Deze w i n k e l is gespecialiseerd in harde tuinmaterialen. De overige winkels, dibevo en b l o e m e n , zijn kleinschalig van aard en over het algemeen gevestigd in centrumgebieden. M e t de komst van een tuincentrum o p bedrijventerrein O u d e l a n d zal dit naar de toe¬ komst nog t o e n e m e n . Conclusie Z o w e l Zoetermeer als Lansingerland beschikken over een b o v e n g e m i d d e l d a a n b o d in de branche plant S dier. Deze bovengemiddelde omvang w o r d t in beide gemeen¬ ten bepaald door een aantal grootschalige zaken (m.n. tuincentra).

3.5

Concurrentie

Directe omgeving Het aanbod in de perifere branches in de directe o m g e v i n g van de gemeenten Zoe­ termeer en Lansingerland is beperkt. In vrijwel alle gevallen is er sprake van lokale aanbieders met een klein verzorgingsgebied, met uitzondering van de vestigingen van Intratuin in Pijnacker en Zevenhuizen (nieuw). M e t een omvang van respectieve¬ lijk 10.600 en 8.300 m2 w v o hebben deze vestiging een regionaal bereik.

Hoofdstuk 3

19

BJĨO

Tabel 3.7: Omvang perifeer detailhandelsaanbod regio Zoetermeer, in m

2

wvo

Dier en plant

Doe-Het-Zelf

Wonen

2012

2012

2012

Plaats Moerkapelle

62

640

1.034

Pijnacker

13.785

363

1.890

Zevenhuizen

10.148

629

6.362

75

175

4.421

24.070

1.807

13.707

Benthuizen Totaal 'In en o m huis' excl. b r u i n - en w i t g o e d

Grotere regio In onderstaande tabel is het a a n b o d in de direct o m l i g g e n d e (grotere) plaatsen in de regio Zoetermeer-Lansingerland in kaart gebracht. Naar branche kunnen we de vol¬ gende conclusies trekken: »

In de branche dier en plant is het a a n b o d in absolute aantallen het meest om¬ vangrijk in de plaats Den Haag. Als we het a a n b o d afzetten tegen het aantal inwoners, dan is het aanbod in Delft veruit het grootst. In Leiden en Rotterdam blijft het a a n b o d fors achter.

»

In de branche doe-het-zelf is het relatief beperkte a a n b o d in Rotterdam opvallend. M e t 63 m2 w v o per 1.000 inwoners blijft deze plaats ver achter bij de ande¬ re plaatsen in de regio.

»

De verschillen in de branche wonen zijn fors. A b s o l u u t gezien voert Rotterdam de lijst aan (ca. 157.000 m2 wvo). Dit kan verklaard w o r d e n door de aanwezig¬ heid van winkelcentra A l e x a n d r i u m II en III (woonmall). O o k in Den Haag is sprake van een groot a a n b o d (ca. 109.000 m2 wvo). De grootschalige concentra¬ tie Haaglanden Megastores is een belangrijk aanbodcluster. A f g e z e t tegen het aantal inwoners voert Delft de lijst aan. Dit is niet verwonderlijk aangezien de Ikea hier gevestigd is (37.500 m2 wvo). Enkele grootschalige winkelconcentraties in de w o o n b r a n c h e (Alexandrium en Ikea) hebben een regionale aantrekkings¬ kracht.

Tabel 3.8: Aanbod in de omgeving van Zoetermeer-Lansingerland per kern, naar branche Aantal

Dier en plant

Doe-Het-Zelf

Aanbod inwoners Plaats

m2 w v o

1-1-2012

Delft

per 1.000

Wonen

Aanbod m2 w v o

inw

per 1.000

Aanbod m2 w v o

inw

per 1.000 inw

98.675

10.983

111

10.640

108

63.039

639

Rotterdam

616.260

19.727

32

38.659

63

156.670

254

Den H a a g

502.055

33.760

67

53.080

106

109.037

217

Gouda

71.235

3.110

44

13.732

193

26.320

369

Leiden

118.748

3.217

27

14.068

118

19.269

162

BÜO

20

Hoofdstuk 3

Woonboulevards in de regio In de directe omgeving van Zoetermeer-Lansingerland zijn diverse grootschalige winkelconcentraties, binnen de h o o f d g r o e p 'in en om huis', a a n w e z i g (zie afbeelding 3.1). Deze centra hebben een verschillend karakter en een lokaal/regionaal verzorgingsbereik. Het a a n b o d op het M e u b e l p l e i n Leiderdorp en de Rijneke Boule¬ vard is primair gericht o p de w o o n b r a n c h e . Dit in tegenstelling tot de Haaglanden Megastores en A l e x a n d r i u m . Het a a n b o d bestaat hier naast w o o n a a n b o d

bijvoor¬

beeld ook uit winkels in de branches kleding en speelgoed. Tabel 3.9: Overzicht winkelconcentraties hoofdgroep 'in en om huis', naar branche Dier en plant

Doe-het-zelf

Wonen

Aantal vkp

m2 w v o

Aantal vkp

m2 w v o

Aantal vkp

m2 w v o

Meubelplein Leiderdorp

1

790

1

1.827

26

30.872

Haaglanden Megastores

1

485

31

37.984

15

29.402 53.941

Centrum

Rijneke Boulevard A l e x a n d r i u m I, II en III

4

1.264

Leeuwenstein

1

189

53

1

4.995

15

Ikea

1

15.520 37.500

Afbeelding 3.1: Ligging belangrijke winkelconcentraties in hoofdgroep 'in en om huis'

* ė

I

m

I Meu bel plein Leiderdorp

J#^^F

Rijneke Ēoulevend

Den Haag

M2Ì

Zoecenmfier Wconhart

flP Haaglenden Megastores

9

A l r » n d r i „ m II E III

1

*Vl

:

Ä *

y

LeeuwenstEin

s B S *

'*

i

v^"

r t

I Aleíandrium II ŭ III

^­^^.T­^tftjcSiff ffiį" Hoofdstuk 3

11

Rotterdam

.Z 21

BJĨO

3.6

Vraaganalyse

Het huidig aantal inwoners van de gemeente Zoetermeer bedraagt per 1 januari 2012 122.370 inwoners. Tot het verzorgingsgebied van Zoetermeer w o r d t naast Zoe­ termeer ook het naastgelegen Bleiswijk g e r e k e n d . 133.411 inwoners in het primair verzorgingsgebied Het primaire verzorgingsgebied voor de perifere detailhandel bestaat uit de ge¬ meente Zoetermeer en Bleiswijk. In totaal w o n e n er in het primaire verzorgingsge¬ bied van Zoetermeer o p 1 januari 2012 circa 133.411 inwoners, verdeeld over de kernen Zoetermeer en Bleiswijk. Groei aantal inwoners V o o r het toekomstig functioneren w o r d t uitgegaan van een toekomstig

inwoner­

8

aantal van 136.050 (2020) . Normomzet In het o n d e r z o e k uit 2011 is voor de benadering van het economisch functioneren gerekend met bestedingscijfers per h o o f d van de bevolking (HBD). Deze bestedings­ cijfers waren echter niet allesomvattend. Zo viel een aantal producten buiten het b u d g e t o n d e r z o e k , w a a r d o o r ze niet in de cijfers w e r d e n m e e g e n o m e n . Om deze reden heeft het HBD, in overleg met de grote retailadviesbureaus, besloten om 9

voortaan te rekenen met omzetcijfers . Deze omzetcijfers in de totale Nederlandse detailhandel zijn teruggerekend naar h o o f d van de bevolking. Tabel 3.9: Raming omzetclaim huidig winkelaanbod Zoetermeer/Bleiswijk m2 w v o * *

Branche

G e m i d d e l d e o m z e t per

Landelijk g e m i d d e l d e

m2 w v o (ex. B T W ) * * *

o m z e t (C x mln.)

26.298

C 1.170

C 30,8

Doe­het­zelf

17.005

C 1.390

C 23,6

Tuincentra

25.848

C 520

C 13,4

6.389

C 3.650

C 23,9

Wonen

Overig in en o m huis

* A a n b o d 'in en o m huis' is exclusief bruin­ en w i t g o e d * * Locatus Retail V e r k e n n e r , update 3 d e c e m b e r 2012 * * * H B D , o m z e t k e n g e t a l l e n t e n behoeve van ruimtelijke economisch o n d e r z o e k (juli 2012)

De omzetclaim is de totaal b e n o d i g d e o m z e t voor v o l d o e n d e economisch functione¬ ren van het bestaande a a n b o d in de onderzoeksbranches. Deze omzetclaim w o r d t berekend d o o r het aanwezige aanbod in de branches te vermenigvuldigen met de landelijke g e m i d d e l d e omzet per m2 w v o

(vloerproductiviteit).

8

Bron: B e v o l k i n g s p r o g n o s e g e m e e n t e Lansingerland 2011 en g e m e e n t e Z o e t e r m e e r 2012 Bestedingen en o m z e t per rrŕ w v o zijn exclusief B T W en b e t r e f f e n de d e t a i l h a n d e l s o m z e t . Dit behelst de o p b r e n g s t e n uit levering van p r o d u c t e n , g o e d e r e n en diensten aan alleen c o n s u m e n t e n .

9

BÜO

22

Hoofdstuk 3

Inkomen en bestedingen Zoetermeer Het g e m i d d e l d besteedbaar i n k o m e n per hoofd van de bevolking in de gemeente 10

Zoetermeer is circa 5,400 hoger dan het landelijke cijfer van C 14.800,­ per jaar . In

de distributie planologie is het gebruikelijk een correctie op het bestedingscijfer toe te passen indien het inkomensniveau meer dan 50 afwijkt van het landelijke ge­ 11

middelde .

In navolgend overzicht worden de hierna gehanteerde bestedingscijfers per hoofd van de bevolking per jaar binnen de vier onderzoeksbranches weergegeven. De cij¬ fers zijn gebaseerd op de cijfers van het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD) en zijn exclusief BTW. Tevens zijn de gemiddelde bestedingen per hoofd van de bevol¬ king gecorrigeerd voor de inkomensafwijking. De bestedingscijfers van de kern Bleiswijk in de gemeente Lansingerland komen vrijwel overeen met de bestedingscij­ fers van de gemeente Zoetermeer. Het inkomensniveau in Lansingerland wijkt in positieve zin zelfs nog iets meer af van het gemiddeld inkomensniveau. Omdat het aantal inwoners van de gemeente Zoetermeer veel groter is dan het inwonertal in Bleiswijk, gaan we uit van de bestedingscijfers zoals gepresenteerd in onderstaande tabel.

De bestedingen in de niet­dagelijkse artikelensector lopen sinds enkele jaren terug. Consumenten stellen grote aankopen uit. Daarnaast vloeien er steeds meer beste¬ dingen af naar Internet. Dit is terug te zien in de gecorrigeerde bestedingscijfers. Opgemerkt moet worden dat in de gehanteerde kengetallen van het HBD onder de branche 'In en om het huis' buiten de genoemde branches ook nog een restbranche 'overig' valt waar een groot deel van de bestedingen, namelijk 3 5 0 , naar toe gaat. Omdat niet duidelijk is in welke (sub)branches of soorten winkels deze bestedingen gedaan worden, worden verder in dit rapport alleen met de afzonderlijke onder¬ scheiden branches berekeningen uitgevoerd. 12

Tabel 3.10: Landelijke bestedingscijfers , gecorrigeerd voor inkomensniveau Zoetermeer (excl. BTW) Subbranche

Besteding

­ doe­het­zelf

C 226

­ wonen

C 370

­ tuincentra

C 72

Bron: H B D , o m z e t k e n g e t a l l e n t e n b e h o e v e van ruimtelijke economisch o n d e r z o e k (juli 2012)

Het is moeilijk om een inschatting te maken van de toekomstige toonbankbestedin¬ g e n . BRO hanteert dan ook in de benadering van het toekomstig functioneren gelijk blijvende bestedingen.

Bron: CBS StatLine, Kerncijfers w i j k e n en b u u r t e n 2012. G egevens over 2009. Hierbij is u i t g e g a a n van een inkomenselasticiteit van 0,5 in de niet­dagelijkse artikelensector. In de v o r i g e r a p p o r t a g e w a r e n de bestedingscijfers hoger, hier w e r d g e r e k e n d inclusief BTW.

Hoofdstuk 3

23

BJĨO

Koopstromen in de perifere detailhandel - algemeen A l g e m e e n - Recent zijn verschillende grote k o o p s t r o o m o n d e r z o e k e n

uitgevoerd,

w a a r o n d e r de k o o p s t r o m e n o n d e r z o e k e n Randstad, Oost-Nederland, Friesland en SRE. A a n de hand van deze resultaten heeft BRO de referentiecijfers van Bolts publicatie ' w i n k e l v o o r z i e n i n g e n o p waarde geschat' uit 2003 geactualiseerd: »

De algemene tendens is een daling van de bindingscijfers. De g e m i d d e l d e k o o p krachtbinding voor gemeenten met een o m v a n g van 100.000 - 200.000 inwoners bedraagt 800 voor de niet-dagelijkse artikelensector. In 2003 bedroeg dit cijfer nog 8 8 0 .

»

Consumenten w i n k e l e n steeds vaker o o k ergens anders, doordat ze steeds mobieler w o r d e n en beter geïnformeerd zijn (internet). De koopkrachtbinding is dan o o k sterk afhankelijk van de nabijheid en kracht van het o m l i g g e n d e win¬ kelaanbod. De bandbreedtes in de niet-dagelijkse artikelensector liggen tussen 55 en 9 4 0 .

»

In de niet-dagelijkse artikelensector zijn verschillen te zien tussen de branches. De binding in de doelgerichte branches ligt landelijk op 940 670

(doe-het-zelf) en

(wonen).

Koopstromen Zoetermeer Zoetermeer - Het bedrijvenpark Prisma ligt in de gemeente Lansingerland, maar zal v a n w e g e de ligging o o k sterk georiënteerd zijn o p Zoetermeer. In de berekeningen gaat BRO daarom uit van Bleiswijk en Zoetermeer als primair verzorgingsgebied. De overige kernen van de gemeente Lansingerland, Berkel en Rodenrijs en Bergschenhoek, w o r d e n t o t het secundaire verzorgingsgebied gerekend (toevloeiing

naar

Prisma). De uitkomsten van het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 vallen positief uit voor Zoetermeer. De gemeente Zoetermeer heeft binnen de provincie het grootste positieve omzetsaldo als het gaat om de toe- versus afvloeiing. Zoetermeer heeft vergeleken met andere regio's een groot aandeel toevloeiing en een vrij hoog bin¬ dingspercentage. Het bindingspercentage voor de gemeente Zoetermeer bedraagt volgens het KSO 2011 730 voor niet-dagelijkse artikelen, ten opzichte van 680 ge¬ middeld. O o k afgezet naar branche scoort Zoetermeer g o e d , zoals weergegeven in tabel 2.11. Temeer uit de aanbodanalyse naar voren komt dat het aanbod in verschillende branches beperkt is.

BÜO

24

Hoofdstuk 3

Tabel 3.11. Inschatting huidige koopstromen onderzoeksbranches (KSO Koopkrachtbinding

2011)

Zoetermeer-Bleiswijk

Koopkrachttoevloeiing

Wonen

560/c

290/c

Doe-het-zelf

9400,

1400,

Tuincentrum

920

290

Deze cijfers liggen fors hoger dan de cijfers van het K o o p s t r o m e n o n d e r z o e k Rand¬ stad uit 2004, BRO schat in dat dit het gevolg is van een vereenvoudigde onderzoeksmethodiek. In de opzet van het KSO 2011 is namelijk alleen gevraagd naar de laatste aankoopplaats. Er is niet gevraagd hoeveel geld hier daadwerkelijk is be¬ steed. Gezien de omvang en de kwaliteit van het o m l i g g e n d e perifere detailhan¬ delsaanbod plaatsen wij onze vraagtekens bij deze hoge bindings- en toevloeiingscijfers. Temeer het a a n b o d in Zoetermeer de laatste jaren nauwelijks versterkt is.

3.7

Beleid

Bij uitbreidingsplannen moet er gehandeld w o r d e n in overeenstemming met het beleid voor perifeer detailhandelsaanbod. V a n het perifeer detailhandelsaanbod zullen kort de h o o f d p u n t e n uit het landelijke, provinciale en gemeentelijke beleid de revue passeren. 3.7.1 Inleiding perifere detailhandelslocaties Perifere detailhandel V o o r l i g g e n d distributieplanologisch onderzoek richt zich primair o p winkels o p peri¬ fere locaties. A n a l o o g aan het vroegere Rijksbeleid w o r d t perifeer beschouwd als niet in c.q. niet aansluitend aan de reguliere bestaande en geplande winkelcentra. G e w o o n l i j k gaat het om winkels op bedrijventerreinen. In het oude Rijksbeleid was een aantal branches en soorten winkels b e n o e m d die zich in principe perifeer moch¬ ten vestigen, namelijk winkels in auto's, boten, caravans, b o u w m a r k t e n , k e u k e n - S sanitairzaken, tuincentra en de gehele branche van w o n i n g i n r i c h t i n g , inclusief meu¬ belen. Deze winkels maken onderdeel uit van w a t wij de traditionele PDV branches n o e m e n , namelijk de branches w o n e n (inclusief keukens S badkamers), doe-het-zelf en plant S dier. V o o r analysedoeleinden maken wij nog vaak gebruik van deze inde¬ ling. In oude rijksbeleid uitzondering voor voormalige grootschalige detailhandel (GDV) Het oude Rijksbeleid maakte een uitzondering voor de stedelijke k n o o p p u n t e n . De¬ ze (combinaties van) grote steden kregen de mogelijkheid om een locatie aan te wijzen waar zich (geclusterd) ook grootschalige winkels in andere branches mochten vestigen. In de praktijk bleek dat er vooral in enkele specifieke niet-traditionele PDV branches een sterke vraag was naar vestiging van grootschalige winkels op perifere

Hoofdstuk 3

25

BÜO

locaties, namelijk sport S spel, bruin S w i t g o e d (electro) en rijwielen S autoaccessoires. Deze branches w o r d e n vaak de G D V branches g e n o e m d . 3.7.2 Rijksbeleid De intrede van de Nota Ruimte M e t het van kracht gaan van de Nota Ruimte (2006) bestaat formeel geen scheiding meer tussen PDV en G D V . G e m e e n t e n m o g e n nu in hun beleid bepalen welke bran¬ ches zich onder w e l k e v o o r w a a r d e n perifeer m o g e n vestigen. W e l zijn hiervoor in het InterProvinciaal Overleg (IPO) richtlijnen aangegeven. In theorie kan detailhan¬ del op perifere locaties, ondanks deze richtlijnen, alles omvatten, bijvoorbeeld ook een supermarkt als onderdeel van een perifeer gelegen retailpark voor grootschali¬ ge winkels. Echter, in de praktijk voeren vrijwel alle gemeenten een restrictief beleid met betrekking tot de branches en soorten winkels die zich perifeer m o g e n vestigen. Decentralisatie centraal in de Nota Ruimte De hoofdlijn in de nieuwe Nota Ruimte is decentralisatie. De verantwoordelijkheden voor een nadere invulling van het ruimtelijk beleid w o r d e n meer dan voorheen bij de provincies en gemeenten neergelegd. Het rijk benoemt slechts de kaders. Het locatiebeleid (ABC-beleid en PDV/GDV-beleid) heeft plaats gemaakt voor een inte¬ graal locatiebeleid voor bedrijven en v o o r z i e n i n g e n en kent daarmee geen specifiek ruimtelijk beleid voor de detailhandel. Het integrale locatiebeleid richt zich op bun¬ deling van verstedelijking en economische activiteiten. Nieuwe locaties niet ten koste van detailhandelsstructuur De behandeling van de Nota Ruimte in de Tweede Kamer heeft middels het aanne¬ men van een motie geleid tot een aanscherping van de Nota Ruimte op het gebied van de perifere detailhandel : 13

»

Nieuwe vestigingslocaties voor detailhandel m o g e n niet ten koste gaan van de bestaande detailhandelsstructuur in binnensteden en wijkwinkelcentra.

»

G e m e e n t e n hebben de mogelijkheid gekregen om in bestemmingsplannen een aparte bestemming voor perifere detailhandel op te nemen.

De provincies hebben gezamenlijk richtlijnen opgesteld met betrekking tot bran¬ chebeperkingen voor perifere detailhandel . Daarin staat dat ook in de toekomst 14

het accent zal blijven liggen op het b e h o u d van het kernwinkelapparaat en het v o o r k o m e n van weidewinkels.

Bron: M K B N e d e r l a n d , Locatiebeleid D e t a i l h a n d e l , april 2005. Brief IPO, 23 februari 2006.

BÜO

26

Hoofdstuk 3

3.7.3 Provinciaal beleid Zuid-Holland De provincie Zuid­Holland heeft de Notitie Detailhandel Zuid­Holland zomer 2012 opgesteld, een van de bouwstenen voor het O n t w e r p Actualisering 2012 voor de Provinciale Structuurvisie (PSV) en V e r o r d e n i n g Ruimte. De verwachting is dat vast¬ stelling van de PSV en V e r o r d e n i n g Ruimte o p korte termijn zal geschieden. De provincie Zuid­Holland ziet het als haar taak om de dynamiek in de detailhandel te bevorderen, de structuur te versterken en ernstige verstoringen daarvan te voor¬ k o m e n . Het beleid is primair gericht o p het accommoderen van de dynamiek in de detailhandel in bestaande centra. Daarnaast staat de provincie vestiging buiten win¬ kelcentra slechts toe aan een beperkt aantal branches, die niet in centra zijn in te passen. Het aantal nieuwe winkellocaties w o r d t daarbij beperkt, evenals vestiging van detailhandel in de periferie. De ladder voor d u u r z a m e verstedelijking is leidend bij de accommodatie van de ruimtevraag. De provincie maakt een uitzondering voor branches die niet of niet goed inpasbaar zijn in de bestaande winkelcentra zoals de perifere detailhandel. Het gaat om detailhandel in v o l u m i n e u z e g o e d e r e n , tuincen¬ tra, b o u w m a r k t e n en grootschalige meubelbedrijven. De belangrijkste wijzigingen van het vast te stellen detailhandelsbeleid ten aanzien van het oude detailhandelsbeleid zijn: 1. Reductie winkelvloeroppervlak in een versterkte hoofdstructuur. Het is noodza¬ kelijk het w v o en de planvoorraad in omvang terug te brengen, maar daarbij zo¬ veel mogelijk de provinciale hoofdstructuur te versterken. Daarvoor w o r d t onder¬ scheid gemaakt tussen: a.

Ruimtelijk faciliteren van een beperkt aantal te o n t w i k k e l e n centra (volume uitbreiding volgens het ' ja­mits­principe');

b.

Ruimtelijk restrictief beleid ten aanzien van te optimaliseren centra (volume uitbreiding volgens het 'nee­tenzij­principe');

c.

Beleid gericht o p herstructurering van overige aankoopplaatsen (buiten de hoofdstructuur).

2. Perifere detailhandel. De provincie wil het aantal PDV­locaties t e r u g b r e n g e n en geen nieuwe ruimte bieden voor deze vorm van detailhandel. 3. Toepassen SER­ladder. De ladder voor d u u r z a m e verstedelijking (SER­ladder) is van toepassing o p detailhandel. Dit betekent dat nieuwe o n t w i k k e l i n g e n alleen mogelijk zijn als de behoefte is a a n g e t o o n d en er regionale afstemming heeft plaatsgevonden. De provincie beoordeelt ruimtelijke plannen van gemeenten voor

retailprojecten

met een regionale verzorgingsfunctie. De provincie Zuid­Holland kent een belangrij¬ ke adviesfunctie toe aan het Regionaal Economisch Overleg (REO) voor winkelplan¬ nen met een omvang van meer dan 1.000 m

2

bedrijfsvloeroppervlak (bvo). De pro¬

vincie verplicht dan ook tot het uitvoeren van een distributieplanologisch onderzoek

Hoofdstuk 3

27

BJĨO

naar de mate van d u u r z a m e ontwrichting van de bestaande detailhandelsstructuren bij grootschalige o n t w i k k e l i n g e n . De uitvoering van het nieuwe beleid is vooral een verantwoordelijkheid van ge¬ meenten en regio's. De Provincie Zuid-Holland verzoekt de regio's om rekening te h o u d e n met de provinciale beleidslijnen. O n d e r z o e k naar de ontwikkelingsmogelijkheden voor detailhandel in de provincie Zuid-Holland wijst uit dat er grote regionale verschillen zijn. Positieve uitschieters in alle sectoren zijn Zoetermeer, Leidschendam-Voorburg en Delft, alle in de REO Haaglanden g e l e g e n . In andere regio's is geen uitbreidingsruimte tot 2020 en daarna . O o r z a k e n daarvoor zijn winkels die momenteel al ondermaats functioneren en 15

t o e n e m e n d e internetbestedingen. Absolute en on relatieve ontwikkelingsmogelijkheden detailhandel 2020, per gemeente, inclusief interneteffecten interneteffecten 15

rtVnjWte-.Ĵ ĩtÚrwt AM

M Éľ W t3*h-ïţh

1

PMIWI 7 MO rTr ITV*

HW-Wim

­

~

­

Bron: Bureau Stedelijke Planning, kaarten t&ü l&O Research

3.7.4 Gemeentelijk beleid Zoetermeer Het gemeentelijk detailhandelsbeleid van Zoetermeer is geformuleerd in 'Winkels: de motor van stad en wijk Structuurvisie Detailhandel 2006­2010'. De gemeente Zoe­ termeer volgt het PDV­beleid van de provincie en gewest in hoofdlijnen. Detailhan¬ del die niet valt onder de categorieën ' V o l u m i n e u z e ­ , brand­ en explosiegevaarlijke detailhandel', 'Niet­detailhandelsbedrijf met detailhandel als nevenbranche' of 'Be¬ drijventerrein en (verkeers)knoop ondersteunende d e t a i l h a n d e l ' hoort thuis in win¬ kelcentra. Perifere o n t w i k k e l i n g e n m o g e n daarbij niet ten koste gaan van bestaande centra. Vestiging in de periferie leidt tot verstoring van de winkelstructuur. Er zijn echter uitzonderingen op deze beleidsregel. Bijzondere branches die geen bedrei¬ ging vormen voor de centra m o g e n onder bepaalde v o o r w a a r d e n perifeer.

Bron: M a r k t m o g e l i j k h e d e n d e t a i l h a n d e l in de provincie Z u i d ­ H o l l a n d (Provincie Z u i d ­ H o l l a n d , 2012)

BÜO

28

Hoofdstuk 3

3.7.5 Visie Binnenstad 2030 Zoetermeer A l enige tijd speelt de vraag binnen de gemeente in w e l k e richting het W o o n h a r t zich kan en moet o n t w i k k e l e n om in de toekomst rendabel en voor het publiek aan¬ trekkelijk te zijn. In de Visie Binnenstad 2030 Zoetermeer (vastgesteld in jan 2012), w o r d t een aanpak van het W o o n h a r t voorgesteld. In de nota w o r d t gesteld dat het W o o n h a r t als kleine w o o n m a l l steeds meer concurrentie ondervindt van

grote

w o o n m a l l s en Ikea­vestigingen. O n d e r z o e k wijst uit dat het p r o g r a m m a van het W o o n h a r t moet transformeren om rendabel te kunnen blijven. Om in de toekomst goed concurrerend te zijn ten opzichte van winkelcentra en binnensteden elders in de regio is het zaak om het w i n k e l a a n b o d in de binnenstad als totaal gevarieerder en meer onderscheidend te maken waarbij elk deelgebied zich verder specialiseert. Ambitie De nota geeft aan dat het voor het W o o n h a r t belangrijk ia dat kritisch g e k e k e n w o r d t hoe het beter kan aansluiten op het Stadshart. A a n de ene kant is dat fysiek: de route vanuit het Stadshart moet aantrekkelijker w o r d e n gemaakt zodat bezoe¬ kers van het Stadshart ook sneller naar het W o o n h a r t gaan. A a n de andere kant moet ook g e k e k e n w o r d e n naar de invulling van het W o o n h a r t : z o u d e n niet­ w o o n w i n k e l s ook o p die plek kunnen functioneren en w a t voor winkels z o u d e n dat dan moeten zijn, of moet het totaal iets anders zijn? Het geschetste wensbeeld is dat het W o o n h a r t een ander programma krijgt, dat complementair is aan het Stadshart. De verbinding tussen het W o o n h a r t en Stadshart w o r d t verder verbeterd zodat een bezoek aan beide deelgebieden sneller gecombineerd w o r d . Aantrekkelijker programma De landelijke praktijk wijst volgens de Binnenstadsvisie uit dat consumenten het kopen van meubels heel doelgericht doen en dit niet of nauwelijks combineren met het doen van andere a a n k o p e n , zoals bijvoorbeeld het kopen van een spijkerbroek. Om bezoekers van de Zoetermeerse binnenstad te verleiden om naast het w i n k e l e n in het Stadshart ook een bezoek te brengen aan het W o o n h a r t is het dus zaak om het programma in het W o o n h a r t zo hier en daar te wijzigen. W a t de beste invulling is voor het W o o n h a r t , zal onderzocht moeten w o r d e n .

3.8

Huidig functioneren

Door de vraag­ en aanbodsituatie met elkaar te confronteren w o r d t het huidige economisch functioneren benaderd. Het huidige functioneren w o r d t afgezet t e g e n de landelijke referentie g e m i d d e l d e n . De inzichten vormen een belangrijke basis voor het bepalen van de toekomstige o n t w i k k e l i n g s m o g e l i j k h e d e n . In navolgend overzicht w o r d t een indruk gegeven van het verschil tussen de theoretische o m z e t en de eerder bepaalde benodigde omzetclaim.

Hoofdstuk 3

29

BJĨO

A a n g e g e v e n is een gemiddelde

omzet. Individuele winkels in de sector kunnen hier¬

van afwijken en hogere dan w e l lagere o m z e t t e n realiseren. O o k kunnen er grote verschillen zijn naar winkelconcentratiegebied. Factoren zoals ligging, schaalgrootte, f o r m u l e en branche spelen daarbij een rol.

Tabel 3.12 Huidig functioneren naar sector/branche 2012

O m z e t t o t a a l (C x mln.)

H o o f d g r o e p / Branche

Zoetermeer

landelijk g e m i d d e l d e

A f w i j k i n g t.o.v. landelijk

­ wonen

C 38,9

C 30,8

+2100,

­ doe­het­zelf

C 33,0

C 23,6

+280/

­ tuincentra

C 12,4

C 13,4

­80/c

gemiddelde

De branches w o n e n en doe­het­zelf functioneren theoretisch gezien g o e d . W a n n e e r w o r d t uitgegaan van de landelijk g e m i d d e l d e o m z e t per m2 w v o , leidt dit in de hui¬ dige situatie al tot een aanzienlijke uitbreidingsruimte in deze branches: w o n e n 2

2

7.000 m w v o ^ ca. 9.000 r r ŵ v o en doe­het­zelf 6.750 m w v o ^ ca. 7.500 m2 bvo). De tuincentrumbranche functioneert daarentegen onder niveau. Gezien het ruime a a n b o d in de Zoetermeer/Bleiswijk en o m l i g g e n d e regio is dit ook niet vreemd. Hier is in de huidige situatie geen theoretische uitbreidingsruimte a a n w e z i g . Bovenstaande uitkomsten zijn gebaseerd o p de cijfers van het Koopstromenonder­ zoek Randstad 2011, w a a r d o o r deze als indicatief gezien moeten w o r d e n .

BÜO

30

Hoofdstuk 3

4.

UITBREIDINGSRUIM TE

Onder invloed van verwachte o n t w i k k e l i n g e n aan de vraag­ en aanbodzijde kan het t o e k o m s t i g functioneren w o r d e n benaderd. De benadering volgt uit de v o l g e n d e uitgangspunten: »

Een t o e n a m e van het inwonertal van het verzorgingsgebied Zoetermeer ­ Bleis­ wijk tot circa 136.000 inwoners in 2020.

»

De bestedingscijfers w o r d e n naar de toekomst gelijk g e h o u d e n o m d a t nog niet duidelijk is hoe deze zich in de toekomst zullen o n t w i k k e l e n . Enerzijds is in het licht van de o n t w i k k e l i n g e n rondom e­commerce een daling mogelijk, anderzijds zullen bij het aantrekken van de economie de bestedingen in juist deze conjunc¬ tuurgevoelige branches w e e r toe kunnen n e m e n .

»

Uit het huidige functioneren komt naar voren dat het w i n k e l a a n b o d over de breedte sterk functioneert. M e t de realisatie van een compleet gethematiseerd centrum o p Prisma w o r d t n i e u w a a n b o d t o e g e v o e g d en iets onderscheidends gerealiseerd. Dat zal kunnen leiden tot een hogere k o o p k r a c h t b i n d i n g , met na¬ me in de w o o n b r a n c h e . De koopkrachttoevloeiing zal slechts zeer beperkt toe¬ n e m e n . W a n n e e r w e de toekomstige bindingscijfers voor w o n e n vergelijken met een tweetal vergelijkbare g e m e e n t e n

16

(qua inwonertal en omvang aanbod wo¬

nen), blijkt dit een reële aanname. »

V o o r de toekomstige uitbreidingsruimte is uitgegaan van de landelijk gemiddel¬ de omzetten per m2 w v o , met name omdat de versterking gepaard zal gaan met schaalvergroting en in grotere winkels de o m z e t per m2 vaak lager ligt.

Tabel 4.1: Toekomstig functioneren branchegroep 'in en om huis' naar branche 2020

Wonen

DHZ

Tuincentra

Inwoners

136.049

136.049

136.049

b e s t e d i n g / h o o f d (C)

370

226

72

bestedingspotentieel (C mln.)

50,3

30,7

9,8

koopkrachtbinding

6500,

Totaal g e b o n d e n b e s t e d i n g e n (C mln.)

32,7

29,2

koopkrachttoevloeiing

2900,

1400,

920 9,0 290

o m z e t d o o r t o e v l o e i i n g (C mln.)

13,4

4,8

3,7

Totale b e s t e d i n g e n (C mln.)

46,1

34,0

12,7

O m v a n g a a n b o d (rrŕ w v o )

26.298

17.005

25.848

O m z e t c l a i m o.b.v. landelijk g e m . (C mln.)

30,8

23,6

13,4

Verschil (C mln.)

15,3

10,4

­0,7

1.170

1.390

520

U i t b r e i d i n g s r u i m t e (rrŕ wvo)

13.000

7.500

nihil

U i t b r e i d i n g s r u i m t e (rrŕ bvo)

17.000

8.500

nihil

G e m i d d e l d e o m z e t per rrŕ w v o

16

Z w o l l e : B i n d i n g 6600, ( K o o p s t r o m e n o n d e r z o e k Overijssel 2010) H a a r l e m : B i n d i n g 6 0 / . (KSO 2011)

Hoofdstuk 4

31

BJĨO

Uit de berekening komt naar voren dat er een aanzienlijke distributieve uitbrei¬ dingsruimte aan te geven is voor de branches w o n e n en doe-het-zelf. In de t u i n branche is er theoretisch geen ruimte voor een verdere uitbreiding van het a a n b o d . De huidige plannen voor de Prisma-Noord gaan voor de 1 fase uit van de toevoee

ging van ca. 17.000 m2 w v o w o n e n ^ ca. 22.500 m2 bvo) en ca. 3.000 m 2 w v o d o e het-zelf aan de aanbodstructuur ^ ca. 3.500 m2 bvo). Daarmee w o r d t de berekende ruimte van ca. 13.000 m 2 w v o ^ ca. 17.000 m2 bvo) voor de branche w o n e n overschreden. Hierbij moeten echter de v o l g e n d e kanttekeningen gemaakt w o r d e n : » »

De berekende ruimte is gebaseerd o p meerdere aannames en daarom indicatief. Tussen de verschillende branches en vooral soorten winkels bestaan aanzienlijke verschillen in b e n o d i g d e omzet per m2 w v o .

»

Het is zeer waarschijnlijk dat het nieuwe cluster deels ingevuld w o r d t met lokale verplaatsers. Een volledige herinvulling van de te verlaten panden met winkel¬ a a n b o d in dezelfde branches is niet waarschijnlijk, met name o m d a t het nieuwe cluster een aantrekkelijk vestigingsklimaat biedt en een sterke positie binnen de detailhandelsstructuur zal gaan innemen.

Kwaliteit boven kwantiteit De hiervoor aangegeven distributieve ruimte is het resultaat van berekeningen die gebaseerd zijn o p meerdere aannames. Het gaat immers om toekomstige ontwikke¬ lingen en o p v o o r h a n d kunnen die nooit exact voorspeld w o r d e n . De w o n i n g b o u w kan bijvoorbeeld vertraging o p l o p e n , de g e m i d d e l d e w o n i n g b e z e t t i n g kan hoger of lager uitvallen, de bestedingen kunnen gaan stijgen of juist gaan dalen en gemeten koopstromen kunnen toch iets anders zijn dan de werkelijkheid. De uitkomsten van de berekeningen m o g e n daarom nooit als normatief gezien w o r d e n , maar als indi¬ catief. In dit verband is het van belang aan te geven dat aan de kwalitatieve aspecten bij w i n k e l o n t w i k k e l i n g e n meer w a a r d e gehecht dient te w o r d e n dan aan de kwantita¬ tieve distributieve mogelijkheden. In de ruimtelijke ordening dient o p basis van ruimtelijk relevante argumenten beoordeeld te w o r d e n of het consumentenbelang op langere termijn w o r d t gediend (geen d u u r z a m e ontwrichting); het gaat niet om een verslechterde concurrentiepositie voor individuele bedrijven. Als bijvoorbeeld nieuwe w i n k e l o n t w i k k e l i n g e n , o p een vanuit de structuur bezien goede plek, als resultaat hebben dat verouderd a a n b o d o p een slechte plek ver¬ dwijnt, dan is de detailhandelsstructuur er per saldo o p v o o r u i t g e g a a n . Er is immers modern a a n b o d en/of een aantrekkelijk verblijfsklimaat bij g e k o m e n en daar heeft de consument uiteindelijk het meeste baat bij. Het, in het kader van structuurverbe¬ teringen, meer realiseren dan de berekende distributieve uitbreidingsruimte hoeft dus helemaal niet erg te zijn, vooropgesteld dat de effecten per saldo positief zijn.

Bİ.ÍIO

32

Hoofdstuk 4

BIJLAGEN

Bijlage 1: Begrippenlijst Detailhandel V e r k o o p k a n a a l voor goederen rechtstreeks aan de eindgebruiker. Detailhandel (als activiteit) Het bedrijfsmatig te k o o p a a n b i e d e n , w a a r o n d e r de uitstalling ten verkoop, verko¬ pen en/of leveren van goederen aan de uiteindelijke gebruiker of verbruiker. Bestedingspotentieel Totaal aan winkelbestedingen die d o o r de inwoners van een bepaald gebied gedaan kunnen w o r d e n . Gebaseerd op inwoneraantal en gemiddelde (landelijke)

toon¬

bankbesteding per h o o f d van de bevolking. G r o e p e r i n g daarvan noemt men beste¬ dingsvolumes. Vloerproductiviteit G e m i d d e l d e o m z e t in gevestigde winkels per m2 verkoopvloeroppervlak (wvo). Koopkrachtbinding M a t e waarin inwoners van een bepaald gebied hun bestedingen verrichten bij win¬ kels die in dat gebied gevestigd zijn. Koopkrachtafvloeiing M a t e waarin inwoners van een bepaald gebied hun detailhandelsbestedingen plaat¬ sen bij gevestigde winkels buiten dat gebied. Koopkrachttoevloeiing M a t e waarin inwoners van buiten een bepaald gebied detailhandelsbestedingen plaatsen bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn (aandeel omzet van buiten). Koopstromenonderzoek Telefonische enquête onder de huishoudens van een bepaald gebied (zoals kern, gemeente, regio of provincie) om te bepalen waar (in welke winkels, concentraties) hun detailhandelsbestedingen terechtkomen. Het k o o p g e d r a g w o r d t uitgedrukt in ' k o o p k r a c h t b i n d i n g ' en ' k o o p k r a c h t a f v l o e i i n g ' voor een bepaalde aankoopplaats. Distributieve (uitbreidings)ruimte De kwantitatieve uitkomst van de benadering van het economisch functioneren. Dit is een inschatting van het aantal vierkante meters dat rendabel kan functioneren in het verzorgingsgebied. Indien de distributieve ruimte groter is dan het a a n w e z i g e a a n b o d , is er sprake van distributieve uitbreidingsruimte. Deze cijfers zijn enkel indi¬ catief en nooit normatief.

PDV-Perifere Detailhandels Vestigingen Detailhandel op locaties buiten reguliere winkelcentra, bijvoorbeeld

bedrijventer¬

reinen, langs grote w e g e n , etc. Toegelaten branches in het tot voor kort geldende beleid: auto's, boten, caravans, brand- en milieugevaarlijke stoffen, tuincentra, b o u w m a r k t e n , de gehele woninginrichtingsbranche, keukens en sanitair. Perifere detailhandel had de branchering als criterium. M e t de komst van de Nota Ruimte is PDV k o m e n te vervallen. GDV-Grootschalige Detailhandels Vestigingen Winkels met een ondergrens van 1.500 m2 bedrijfsvloeroppervlak, zoals tot voor kort in het Rijksbeleid toegelaten op daarvoor a a n g e w e z e n GDV-locaties (13 stedelijke knooppunten). Met de komst van de Nota Ruimte is G D V k o m e n te vervallen. Groot¬ schalige detailhandel had oppervlakte als criterium, niet de branchering (zie ook PDV). Omzetverdunning W a n n e e r er meer winkelmeters k o m e n , maar de bestedingen niet t o e n e m e n is er sprake van o m z e t v e r d u n n i n g . De bestedingen w o r d e n uitgespreid over een groter w i n k e l a a n b o d , w a a r d o o r de o m z e t t e n dalen. BVO, WGO, WVO In Nederland w o r d e n verschillende termen gebruikt om bepaalde oppervlakten te b e n o e m e n . V o o r h e e n w e r d voor het begrip 'winkelverkoopvloeroppervlakte' (wvo) de term 'verkoopvloeroppervlakte' (vvo) gebruikt. O m d a t voornamelijk makelaars de laatstgenoemde afkorting ook gebruiken voor 'verhuurbare vloeroppervlakte' en de hiermee bedoelde oppervlakte juist sterk overeenkomt met de winkelgebruiksoppervlakte, is teneinde verwarring uit te bannen voor de term 'winkelvloeropper¬ vlakte' met de afkorting w v o g e k o z e n . »

Brutovloeroppervlakte (bvo) - O o k w e l b e b o u w d oppervlak van een ruimte of een g r o e p van ruimten is de oppervlakte, gemeten o p vloerniveau langs de bui¬ t e n o m t r e k van de o p g a a n d e scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruim¬ te of groep van ruimten o m h u l l e n .

»

Bedrijfsoppervlak oftewel winkelgebruiksvloeroppervlak (wgo) - A l l e inpandige ruimte die voor de individuele bedrijfsuitvoering b e n o d i g d is. Dus de totale be¬ drijfsruimte, inclusief de niet direct met de detailhandelsactiviteit verband hou¬ dende ruimten, zoals kantines, toiletten, kantoor, magazijn, etc.

»

Winkelvloeroppervlakte (wvo) - De voor publiek toegankelijke, zichtbare, overdekte en o m m u u r d e winkelruimte (dus excl. magazijn, kantoor, e.d.).

»

Verhuurbare vloeroppervlakte (vvo) - Het verhuurbare deel van het bedrijfsoppervlak.

Bruto Vloeroppervlak (bvo = lOOK)

Bedrijfsvloeroppervlak / W i n k e l g e b r u i k s o p p e r v l a k ( w g o = 9 0 / )

Buitenmuren, etc. ( 1 0 0 )

W i n k e l v e r k o o p o p p e r v l a k (wvo)

Niet-winkelruimte

Buitenmuren,

(200)

etc. ( 1 0 0 )

Dagelijkse artikelen Voedings- en g e n o t m i d d e l e n (vgm) en artikelen op het gebied van persoonlijke ver¬ z o r g i n g . In de praktijk gaat het hierbij om supermarktaanbod, a a n b o d in v g m speciaalzaken, drogisterij- en parfumeriezaken Niet-dagelijkse artikelen A l l e artikelen die niet behoren tot de dagelijkse artikelensector. BRO hanteert on¬ derstaande (Locatus)indeling in de detailhandel naar sectoren, branchegroepen en hoofdbranches. Sector Dagelijks

Branchegroep Dagelijks

Hoofdbranche Levensmiddelen Persoonlijke v e r z o r g i n g Warenhuis K l e d i n g en m o d e

M o d e S luxe

Schoenen en l e d e r w a r e n J u w e l i e r en o p t i e k Huishoudelijke en luxe A n t i e k en kunst

Niet-dagelijks

Sport en spel Vrije tijd

Hobby Media Dier en plant Bruin- en w i t g o e d

In/om het huis

Fietsen en autoaccessoires Doe-het-zelf Wonen

Overige d e t a i l h a n d e l Totaal d e t a i l h a n d e l

Overige detailhandel

Bijlage 2: Trends G e w o o n l i j k w o r d e n drie soorten k o o p g e d r a g onderscheiden, waarin aspecten mee¬ spelen als het aan te schaffen artikel, de eisen die gesteld w o r d e n aan het bezoek en de kenmerken van de aankoopplaats (aanbod en verblijfsklimaat): Door aan te sluiten o p dit k o o p g e d r a g kunnen w i n k e l g e b i e d e n , maar ook delen van grotere centra, zich duidelijk profileren en hun eigen identiteit uitdragen. Dit draagt weer bij aan het onderscheidend vermogen van de w i n k e l g e b i e d e n . Zo ligt de na¬ druk in binnensteden sterk o p het recreatieve winkelen en in de buurt- en wijkcen¬ tra sterk op het boodschappen d o e n . V o o r perifere detailhandelslocaties geldt dat ze o v e r w e g e n d d o o r de consument bezocht w o r d e n om doelgericht a a n k o p e n te doen. »

B o o d s c h a p p e n d o e n : het gaat hier o m de a a n k o p e n van de c o n s u m e n t v o o r het primaire levenson¬ d e r h o u d . Deze a a n k o p e n w o r d e n met een h o g e f r e q u e n t i e g e d a a n en veelal in de nabijheid van de w o o n o m g e v i n g . R e g e l m a t i g zal sprake zijn van c o m b i n a t i e a a n k o p e n van levensmiddelen en h o o g f r e q u e n t b e n o d i g d e (alledaagse) n o n - f o o d . Bij de k e u z e in a a n k o o p p l a a t s zijn reistijd, bereikbaar¬ h e i d , p a r k e e r m o g e l i j k h e d e n , g e m a k , assortiment, uitstraling en prijs o v e r w e g i n g s f a c t o r e n .

»

Recreatief w i n k e l e n : bij recreatief w i n k e l e n staat het kijken en vergelijken centraal. De c o n s u m e n t w i l veel k e u z e m o g e l i j k h e d e n h e b b e n en w o r d e n g e p r i k k e l d (impuls)aankopen te d o e n . De sfeer en beleving van een c e n t r u m zijn erg belangrijk. Deze a a n k o p e n w o r d e n met een wisselend f r e q u e n t i e g e d a a n en m e n is bereid een g r o t e r e afstand af te l e g g e n . Het gaat o m artikelen w a a r m e e m e n e e n h o g e r e e m o t i o n e l e b i n d i n g heeft of uit speciale interesse en/of persoonlijke v o o r k e u r e n zoals m o d e en luxe artikelen. In veel gevallen is dit k o o p - of b e z o e k g e d r a g een v o r m v a n vrije tijdsbesteding.

»

Doelgericht a a n k o p e n : dit zijn ( d u u r z a m e en/of vervangings) a a n k o p e n die met een lage f r e q u e n t i e en veelal d o e l g e r i c h t w o r d e n g e d a a n . Het gaat o m a a n k o p e n van w o n i n g i n r i c h t i n g , bruin- en wit¬ g o e d , fietsen, doe-het-zelf- en t u i n a r t i k e l e n , etc. De a a n k o p e n van deze laatste t w e e w o r d e n vooral in de nabijheid van de w o o n o m g e v i n g g e d a a n . V o o r de overige a a n k o p e n is de scope van de consu¬ ment veel groter. Hier is een g o e d e prijs-kwaliteitverhouding v a n g r o o t b e l a n g .

Trends S ontwikkelingen Landelijk zijn verschillende trends en o n t w i k k e l i n g e n te onderscheiden. De effecten hiervan verschillen per type winkelcentrum. Navolgend w o r d e n de algemene trends en o n t w i k k e l i n g e n in de detailhandel beschreven en de relevantie hiervan voor Gro¬ ningen. »

Genieten en ervaren - Steeds meer winkels zetten in o p de belevenis in hun winkels om een bepaalde sfeer te creëren. Service, productpresentatie

en -

beleving, try & buy, gemak, etc. zijn daarbij kernbegrippen. O o k de integratie van horeca en voorzieningen als kinderopvang is van groot belang. Dergelijke elementen dragen bij aan bezoekduurverlenging en daarmee tot hogere beste¬ dingen in een w i n k e l of w i n k e l g e b i e d . »

Gemak - Het verwachtingspatroon van consumenten w o r d t ingegeven door het b e z o e k d o e l . Boodschappen moeten snel en eenvoudig kunnen w o r d e n g e d a a n .

Het liefst parkeert de consument daarbij in de w i n k e l . O o k laagfrequente aan¬ kopen moeten efficiënt plaatsvinden. Gaat de consument om te kijken, te verge¬ lijken en te snuffelen (zoals in binnensteden), dan besteedt hij daar meer tijd aan, maar stelt ook hoge eisen aan comfort, sfeer en gezelligheid. »

Webwinkelen - De bestedingen via internet zitten fors in de lift. De totale o m z e t van online a a n k o p e n is in 2010 uitgekomen op C 8,2 miljard en dat is 1100. meer dan in 2009. Het aandeel thuiswinkelen (online w i n k e l e n + catalogi, post etc.) in de detailhandel is de afgelopen vijf jaar bijna v e r d u b b e l d . Bedroeg het aandeel thuiswinkelen in 2005 nog 4,600. van de detailhandel, in 2010 liep dat percenta¬ ge o p naar 1 0 0 . Hierbij moet w o r d e n aangetekend dat de benchmark alleen in¬ dicatief is voor het groeiende aandeel van thuiswinkelen ten opzichte van de de¬ tailhandel, omdat hierin ook online verkopen van reizen, verzekeringen en tic¬ kets zijn m e e g e n o m e n . W a n n e e r hiervoor w o r d t gecorrigeerd, v o n d in 2010 cir¬ ca 500 van de totale detailhandelsbestedingen via thuiswinkelen plaats. Uit¬ gaande van enkel detailhandel n o n - f o o d ligt dit percentage o p circa 1 0 0 . De detailhandelsbestedingen via internet o p het gebied van telecom en elektronica en w i t g o e d zijn het grootst, gevolgd door hard- en software en kleding. Over de periode 2008 - 2010 zijn de detailhandelsbestedingen via thuiswinkelen op het gebied van kleding (+57000 en hard- en software (+51000 het sterkst gestegen. Er zijn geen cijfers beschikbaar over het aandeel internetaankopen w a t uiteindelijk w e l in een winkel w o r d t o p g e h a a l d (multichanneling).

»

Schaalvergroting - K o m e n d e jaren zal de schaalvergroting zich blijven door zet¬ t e n . Schaalvergroting speelt in op de behoefte van de consument aan keuzemo¬ gelijkheden, comfort en beleving. Uitbreiding van winkels naar een grotere maat is niet één op één te vertalen in meer omzet. Grotere winkels w o r d e n im¬ mers ook gebruikt om meer comfort te bieden aan de consument (ruimere opzet winkel), een betere en attractievere productpresentatie en een grotere voorraad (magazijn). De komende jaren blijft er echter ook behoefte aan speciaalzaken met een relatief smal maar diep assortiment.

»

Opleving ondersteunende centra - Er is een opleving van dorps-, wijk- en stads¬ deelcentra zichtbaar. Het a a n b o d in de wijken w o r d t steeds meer geconcen¬ treerd en supermarkten in deze centra maken waar mogelijk een schaalsprong. Zij zijn op wijk-, buurt- en dorpsniveau de publiekstrekkers. De branches die zich niet richten op comfort, sfeer en gezelligheid vertrekken uit de binnensteden (o.a. computers en fietsen) en k o m e n steeds vaker in de ondersteunende winkel¬ centra (en op perifere locaties) terecht.

»

Kleine centra onder druk - De kleine buurt- en wijkwinkelcentra en dorpscentra staan sterk onder druk. De kleinschaligheid van het a a n b o d , het veelal ontbre¬ ken van trekkers en een veranderend consumentengedrag zijn daar debet aan. Indien versterking en uitbreiding van het a a n b o d niet mogelijk is, w o r d t steeds vaker op zoek gegaan naar functieverandering van deze centra. Combinaties met maatschappelijke v o o r z i e n i n g e n (welzijn, zorg) kunnen mogelijkheden bie¬ den om een bepaald voorzieningenniveau te blijven bieden.

»

Filialisering en netwerkverdichting - Er is sprake van een verdichting van het netwerk van filiaalbedrijven. O o k de kleinere verzorgingsgebieden w o r d e n be¬ diend door bekende formules, zoals Hema.

»

Vergrijzing ondernemersbestand - De leeftijdsopbouw van het ondernemersbe¬ 17

stand is nog sneller aan het vergrijzen vergeleken met onze bevolking. De ge¬ middelde leeftijd van ondernemers in de detailhandel ligt in 2010 al op 45 jaar en daarmee vijf jaar boven de gemiddelde leeftijd van de Nederlander. Ruim

350/0 van de ondernemers is ouder dan 50 jaar. Uit onderzoek van CBW-MITEX blijkt dat circa 300/ van de M K B - l e d e n tussen 2010 en 2015 wil stoppen. In veel gevallen is er geen o p v o l g i n g , w a a r d o o r veel winkels zullen gaan sluiten. »

Branchevervaging en parallellisatie - Door branchevervaging en parallellisatie transformeren perifere winkelcentra geleidelijk naar 'gemakscentra', zoals de retailparks in Hengelo en R o e r m o n d , maar ook o p winkelniveau treden deze trends steeds vaker op. In de periferie zien w e steeds meer branchegerichte wa¬ renhuizen.

»

Crisis - De crisis drukt ook haar stempel op de winkelvastgoedmarkt. De effecten zijn met name aan de randen van de centrumgebieden en ondersteunende win¬ kelgebieden te zien, waar een groter aandeel lokale ondernemers te vinden is. Steeds meer ondernemers hebben moeite de huur te betalen, terwijl banken te¬ r u g h o u d e n d zijn met financieringen voor nieuwe ondernemers. Dit leidt tot meer leegstand. Daarnaast zijn beleggers minder geïnteresseerd in risicovolle vastgoedprojecten.

BRANCHESPECIFIEK Bouwmarkten Consumentengedrag

- De consument gaat steeds meer klussen. Het verbeterde ima¬

g o van z e l f w e r k z a a m h e i d , de individualisering van de w o o n o m g e v i n g en de toene¬ mende 'kluservaring' van de consument (geholpen door doe-het-zelf tv program¬ ma's) zijn hierop mede van invloed. O o k v r o u w e n nemen steeds vaker het v o o r t o u w om te gaan klussen. Hierdoor is er in de b o u w m a r k t e n een trendverschuiving naar decoratie te zien. Omzetdaling

- De omzetten in de doe-het-zelfbranche zijn de laatste jaren fors ge-

daald. In heel 2010 was sprake van een o m z e t d a l i n g van 40/ voor de doe-hetz e l f z a k e n , en in 2009 een daling van 7,80. De tegenvallende huizenverkoop was niet gunstig voor de doe-het-zelfbranche. In 2011 heeft de branche zich enigszins

hersteld aangezien er eenzelfde resultaat is behaald als in 2010 . 18

Retail 2020 Re'structure, C B W M i t e x Bron: H o o f d b e d r i j f s c h a p D e t a i l h a n d e l (2012)

Schaalvergroting

- De schaalvergroting zet door, 3.000 tot 4.500 m w v o is voor een 2

b o u w m a r k t t e g e n w o o r d i g gebruikelijk. Daarnaast is er ook een t o e n e m e n d e druk vanuit de markt voor het vestigen van zeer grootschalige vestigingen. V o o r b e e l d hiervan is de Hornbachformule die al g a u w 10.000-13.000 m2 w v o of zelfs meer vraagt voor een b o u w m a r k t , tuincentrum en bedrijvenservicepunt onder één dak. Verbreding

en verdieping

assortiment

- De uitbreiding van het winkelvloeroppervlak

gaat gepaard met verbreding en verdieping van het assortiment. O o k neemt de in¬ tegratie van andere branches toe, men verkoopt ook keukens, badkamers, tuinartikelen, verlichting, auto- en fietsaccessoires, huishoudelijke artikelen en woningin¬ richtingsartikelen. Segmentatie

- O o k de b o u w m a r k t e n

gaan zich segmenteren. De

Intergamma-

f o r m u l e Karwei gaat zich meer richten op decoratieve artikelen, terwijl G a m m a de constructieve f o r m u l e blijft. Vernieuwing

- B o u w m a r k t e n maken een kwaliteitsslag d o o r het introduceren van

verschillende nieuwe producten en concepten. V o o r b e e l d e n zijn vestigingen van verhuurder Boels bij Praxis, shop-in-shops van Bosch en de v e r k o o p van verschillende designproducten (o.a. Jan des Bouvrie voor G a m m a en Marcel W a n d e r s voor Kar¬ wei). Daarnaast gaat ook de beleving een grotere rol spelen. Dit uit zich in de vesti¬ ging van horecaformule La Place in een b o u w m a r k t in A m s t e r d a m en productde¬ monstraties. Toenemend

marktaandeel

- Het marktaandeel van de b o u w m a r k t e n is de laatste

jaren verder g e g r o e i d , terwijl het aantal speciaalzaken en breedpakketzaken in aan¬ tal t e r u g l o p e n . De speciaalzaken staan onder druk en moeten o p zoek naar niches in de markt. Vervagend

onderscheid

- Het onderscheid tussen professioneel toeleverende zaken

en het reguliere aanbod gericht op de consument neemt af. Enerzijds richten b o u w m a r k t e n zich meer o p levering aan aannemers en kleine zelfstandigen, terwijl anderzijds de professionele toeleveranciers hun assortiment verbreden, showrooms inrichten en aparte balies maken voor particulieren. Plant en dier Uitbreiding

& vernieuwing

- De belangstelling van consumenten voor de tuin is de

laatste jaren groter g e w o r d e n en blijft groot. Tuincentra spelen in o p deze toene¬ mende belangstelling d o o r zich steeds breder en v e r n i e u w e n d te presenteren. Tuin¬ centra hebben bijvoorbeeld steeds vaker een uitgebreid assortiment aan kerst- en paasartikelen. De v e r k o o p hiervan w o r d t ook gebruikt om de seizoensafhankelijk¬ heid te verminderen.

Toenemende

concurrentie

- De onderlinge concurrentie tussen de tuincentra neemt

toe. In Nederland zijn de laatste jaren verschillende tuincentraformules o p g e k o m e n , waarvan Intratuin en GroenRijk de grootste zijn (meer dan 40 winkels). Hiernaast is o o k een aantal tuincentraformules te noemen met minder dan 40 vestigingen, zoals Life S Garden, Overvecht, Coppelmans, Tuinwereld en G r o e n g i l d e . 19

Tuinartikelen w o r d e n daarnaast steeds vaker verkocht door grootschalige winkels in andere branches. Z o hebben de b o u w m a r k t e n Hornbach en Praxis X L een tuinafdeling van 3.000 - 4.000 m2 bvo, maar o o k reguliere b o u w m a r k t e n steken in het sei¬ zoen sterk in o p t u i n h o u t en p e r k g o e d . O o k bij IKEA is het a a n b o d in de branche plant S dier aanzienlijk en dit w o r d t in het nieuwe winkelconcept n o g prominenter neergezet. M a a r o o k kwekerijen en tuinderijen (in het buitengebied) gaan steeds vaker hun producten direct aan de consument v e r k o p e n . Naast de concurrentie met b o u w m a r k t e n w o r d t o o k de concurrentie met boerenbondachtigen steeds scherper. De winkelformules Boerenbond en W e l k o o p leveren een totaalassortiment o p het gebied van het buitenleven: t u i n , dier, functionele werk- en b u i t e n k l e d i n g , kampeerartikelen, doe-het-zelf artikelen voor de buitenklus en seizoensartikelen. Dibevo in tuincentra/bouwmarkten

- Dibevo is steeds vaker onderdeel van het assor¬

timent van tuincentra, ook wordt er via het bouwmarkt- en supermarktkanaal dier¬ voeding en dierbenodigdheden verkocht. Ruim de helft van de bestedingen aan dierbenodigdheden en -voeding komt terecht bij dierenspeciaalzaken en tuincentra met een dierenafdeling. De supermarkt, die vooral diervoeding verkoopt, heeft een marktaandeel van rond de 250

in de totale omzet voor dierbenodigdheden en -

voeding. Het marktaandeel van de dierenspeciaalzaken en tuincentra is gestegen ten koste van de supermarkten. Schaalvergroting

dibevo - Uit cijfers van het HBD blijkt dat de g e m i d d e l d e o m v a n g

(m2 wvo) van dierenspeciaalzaken, dibevo XL-formules en 'agrarische' winkels in de afgelopen jaren is t o e g e n o m e n . Dierenspeciaalzaken komen in vergelijking met de andere typen winkels in dibevo relatief veel voor in hoofdwinkelcentra en wijk- en buurtcentra. De dibevo XL-formules, tuincentra en 'agrarische' winkels zitten juist veel o p perifere locaties. Synergie

tuincentrum

en bouwmarkt

- Tuincentra met een moderne schaalgrootte

(indicatief vanaf 10.000 m2 w v o binnenruimte) zijn niet alleen lokaalverzorgend, maar trekken o o k klanten van verder w e g . De o n d e r n e m i n g e n geven minder dan voorheen de voorkeur aan een solitaire vestiging. Een a n t w o o r d o p de verwachte verdere expansie van met name de bouwmarkten-annex-tuincentra kan dan o o k gevonden w o r d e n in samenwerking in de vorm van vestiging van b o u w m a r k t e n 19

Bron: Locatus Retailverkenner 2011

nabij een tuincentrum of andersom. Uit de praktijk blijkt dat deze winkeltypen el¬ kaar kunnen versterken: beiden zijn gericht op a a n k o p e n voor 'in en om het huis'. Tuincentra richten zich meer o p v r o u w e n en b o u w m a r k t e n meer o p m a n n e n . Daar waar beide winkels bij elkaar liggen, kan het k o o p m o m e n t van beide partijen ge¬ combineerd w o r d e n . Wonen Clustering & kritische

massa - In het k o o p g e d r a g ten aanzien van woninginrichtings¬

artikelen is kijken en vergelijken een belangrijk element. Het gaat namelijk vaak om de aanschaf van duurdere artikelen. De consument is daarom bereid om grotere afstanden af te leggen en bezoekt vaak meerdere w o o n w i n k e l s en w o o n b o u l e v a r d s . Door clustering van w o o n w i n k e l s kan ingespeeld w o r d e n o p dit consumentenge¬ drag. Om zich qua aantrekkingskracht te kunnen meten met PDV of PDV/GDV clus¬ ters elders in Nederland is dan ook v o l d o e n d e kritische massa noodzakelijk. Een zo compleet mogelijk a a n b o d is dan uiterst belangrijk. Belangrijke elementen hierin zijn niet alleen een breed, maar zeker ook een diep a a n b o d , een goede mix tussen landelijk opererende g r o o t w i n k e l - en filiaalbedrijven en lokale ondernemers én een v e r t e g e n w o o r d i g i n g van alle marktsegmenten, variërend van prijsvriendelijk

over

middenplus tot h o o g w a a r d i g . Designachtige

winkels

- Een ander element is het vestigen van meer designachtige

winkels en meer gespecialiseerde winkels o p woonboulevards, bijvoorbeeld o p het vlak van woondecoratie. O o k verscheiden gevestigde modewinkels zetten

met

brandstores een nieuwe stap en o n t w i k k e l e n een woninginrichtingassortiment. Der¬ gelijke winkels zijn o v e r w e g e n d kleinschalig en deels richten zij zich op het hogere marktsegment. Een probleem is wel dat deze duurdere zaken zich vaak willen on¬ derscheiden van het doorsnee aanbod en daarom juist niet o p w o o n b o u l e v a r d s wil¬ len zitten. Dit neemt echter niet w e g dat het wel kan. Mogelijke winkelformules zijn Sissy Boy H o m e l a n d , Esprit Home, Diesel, A r m a n i Casa, Leolux, etc. Multifunctionele

concepten

- Echter, clustering van w o o n w i n k e l s sec is vaak niet

v o l d o e n d e . In veel nieuwe concepten w o r d t meer en meer ingespeeld op de integraliteit en vervlechting van functies. V a n monofunctionele naar multifunctionele con¬ cepten. Winkels w o r d e n steeds vaker gecombineerd met horeca, vermaak, vrijetijdsconcepten, cultuur, dienstverlening, etc. Deze o n t w i k k e l i n g naar meer beleving en smaak (genieten en ervaren) biedt ook PDV en GDV-locaties de kans om hun onder¬ scheidend v e r m o g e n te vergroten. Door functiemenging w o r d t ingespeeld op de wensen van de consument inzake beleving, sfeer en attractiviteit, uiteraard met als uiteindelijke doel de verblijfsduur op de locatie te verlengen. Indirecte

synergie

met bouwmarkten/tuincentra

- De combinatie van bezoek tussen

b o u w m a r k t e n S tuincentra (niet-keuzegevoelige artikelen) enerzijds en woonwin¬ kels (duurdere, laagfrequent gekochte artikelen) anderzijds w o r d t niet zozeer ge-

legd op het b e z o e k m o m e n t . Dat is voor de branches nogal wisselend. Combinatiebezoeken an sich vinden dan ook maar beperkt plaats. Clustering van dergelijke winkels leidt wel tot meer herhalingsbezoeken o p andere m o m e n t e n en dus indirec¬ te synergie. De w o o n w i n k e l s zijn in staat klanten (ook van verder weg) te lokken, w a t gunstig is voor de b o u w m a r k t e n en tuincentra. De b o u w m a r k t e n en tuincentra zijn bezoekintensiever, w a t zorgt voor meer levendigheid en een positieve invloed o p de beeldvorming van de locatie. Dat is op zijn beurt weer gunstig voor de woon¬ winkels. Nieuwe

perifere

branches

- O p PDV-clusters (zoals de woonboulevards) is steeds

meer aanbod verkrijgbaar buiten het gebruikelijke (PDV) assortiment. In de markt o n t w i k k e l e n zich, buiten de traditionele (PDV) branches, winkelformules van soms 5.000 m2 w v o en meer met een zeer breed en compleet assortiment in o.a. bruin- S w i t g o e d en sport S spel. Randvoorwaarden

locatie

- V o o r a l de v o o r t g a a n d e schaalvergroting gaat veelal ge¬

paard met het z o e k e n naar betere (ruimtelijk, financieel) locaties. Belangrijke (ruim¬ telijke) randvoorwaarden voor het te realiseren PDV en/of G D V cluster zijn een goe¬ de bereikbaarheid (bijvoorbeeld nabij de autosnelweg), een goede zichtlocatie, een gunstige ligging ten opzichte van het consumentenpotentieel (achterland) en een gunstige ligging ten opzichte van de binnenstad zodat de kans op combinatiebezoeken w o r d t gemaximaliseerd. De druk is momenteel in de Nederlandse retailmarkt groot om locaties uit te zoeken die zeer kort ontsloten zijn op de autosnel¬ w e g e n (zie R o e r m o n d , maar ook Zoetermeer, Utrecht, etc.). Ruimer referentiekader

- Door o.a. de t o e n e m e n d e mobiliteit is het referentiekader

van de consument de laatste jaren ruimer g e w o r d e n . Als gevolg hiervan stelt hij/zij niet alleen hogere eisen aan de functionele aspecten (aanbodkwaliteit, keuzemoge¬ lijkheden, prijsstelling, multifunctionaliteit, etc.) van PDV locaties, maar zeker ook aan de interne (winkelinrichting,

uitstraling)

én de externe

(omgevingskwaliteit,

compactheid, ruimtelijke samenhang, (centraal) parkeren bij voorkeur vlak voor de deur, etc.) verschijningsvorm. Toename

internationale

formules

- In Nederland k o m e n steeds meer internationale

formules op het gebied van in/om huis. Formules als Ikea, Hästens zijn al jaren bekend, maar er duiken steeds meer formules op, zoals Eggo, Chateau d ' A x en Istikbal. Laatstgenoemde formule staat bekend als de Ikea van Turkije. Shop-in-shop

- In de branche w o n e n w i n t het shop-in-shop concept aan populariteit.

Zo zijn in het w o o n w a r e n h u i s Morres in Hulst (recent overgenomen d o o r de M a n demakers Groep) filialen van G r a n d o Keukens en Bo Concept te vinden. O o k thema¬ centra als W o o n Z e in A p e l d o o r n , Vesta in G r o n i n g e n en de Havenaer in Nijkerk zijn o p g e z e t volgens het shop-in-shop principe.

Bijlage 3: Huidig functioneren

Tabel: Huidig functioneren branches Wonen

Doe-het-zelf

Tuincentra

133.411

133.411

133.411

370

226

72

bestedingspotentieel (C mln.)

49,4

30,2

9,6

Inwoners b e s t e d i n g / h o o f d (C)

koopkrachtbinding

5600,

9400,

Totaal g e b o n d e n b e s t e d i n g e n (C mln.)

27,6

28,3

koopkrachttoevloeiing

2900,

1400,

o m z e t d o o r t o e v l o e i i n g (C mln.)

11,3

4,6

3,6

Totale b e s t e d i n g e n (C mln.)

38,9

33,0

12,4

O m z e t c l a i m o.b.v. lande lijk g e m . (C mln.)

30,8

23,6

13,4 -1,0

Verschil (C mln.)

920 8,8 290

8,2

9,3

G e m i d d e l d e o m z e t pe r m2 w v o

1.170

1.390

520

U i t b r e i d i n g s r u i m t e (rrŕ w v o )

7.000

6.700

nihil