KWARTAALRAPPORTAGE VOORTGANG WONINGBOUW GEMEENTE EMMEN DIENST BELEID AFDELING FYSIEK RUIMTELIJKE ONTWIKKELING PER 1 JULI 2007

KWARTAALRAPPORTAGE VOORTGANG WONINGBOUW GEMEENTE EMMEN PER 1 JULI 2007

DIENST BELEID AFDELING FYSIEK RUIMTELIJKE ONTWIKKELING

INHOUD Voorwoord.................................................................................................................................................. 3 1 Voortgang uitvoering actiepunten...................................................................................................... 3 2 Voortgang woningbouw ..................................................................................................................... 4 2.1 Lopende woningbouwinitiatieven................................................................................................. 4 2.2 Woningbouw en sloop................................................................................................................... 5 3 De lokale woningmarkt ....................................................................................................................... 9 3.1 Leegstandsontwikkeling ................................................................................................................ 9 3.2 Kaveluitgifte................................................................................................................................. 11 3.3 De sociale huursector ................................................................................................................... 13 3.4 De koopsector .............................................................................................................................. 17 4 Voortgang ruimtelijke plannen en procedures ................................................................................. 19 4.1 Nieuwe ontwikkelingen ............................................................................................................... 19 4.1.1 Eerste Kamer accoord met Grondexploitatiewet ................................................................ 19 4.1.2 VROM 30/05/2007: Stelsel nieuwe regelgeving RO op 1 juli 2008 in werking .................... 19 4.1.3 Grondexploitatiewet kan lastenverzwaring voor gemeenten betekenen.......................... 19 5 Landelijke ontwikkelingen ................................................................................................................ 20 5.1 Berichtgeving 1e en 2e kwartaal 2007........................................................................................... 20 5.1.1 Nederlandse senior nog niet toe aan een appartement ..................................................... 20 5.1.2 Economische groei bedreigt woningproductie ................................................................... 20 5.1.3 Gunstige vooruitzichten woningbouw................................................................................ 21 5.1.4 Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw............................................................ 21 5.1.5 Een verleende vergunning is nog geen nieuwe woning..................................................... 21 5.1.6 gemeenten nauwelijks aangepast aan nieuwe grondmarkt............................................... 21 5.2 NVM Woningmarktcijfers: Betaalbaarheid verder onder druk ................................................... 22 5.3 Eigen huis marktindicator ............................................................................................................ 23 5.4 CBS statistieken conjunctuurinformatie....................................................................................... 23

BIJLAGEN: I. II. III.

Woningbouwprogramma Overzicht stand van zaken ruimtelijke procedures Leegstand 1/1/2007 per kern

KWARTAALRAPPORTAGE VOORTGANG WONINGBOUW GEMEENTE EMMEN PER 1 JULI 2007 – PAGINA 1

Kwartaalrapportage voortgang woningbouw gemeente Emmen per 1 juli 2007 – pagina 2

V O O R WO OR D

In het kader van het raadsbesluit van 25 september 2003 inzake de voortgang woningproduktie is afgesproken de Raad eens per kwartaal te rapporteren over de voortgang van de woningbouw. Met voorliggende “Kwartaalrapportage voortgang woningbouw” wordt invulling gegeven aan deze afspraak. De kwartaalrapportages bevatten, naast informatie over de voortgang en stand van zaken van woningbouwprojecten in de gemeente, informatie over de uitvoering van de door de raad in het kader van de voortgang woningbouw vastgestelde actiepunten en informatie over recente ontwikkelingen die een relatie hebben met de voortgang van de woningbouw. De rapportages bestaan daarom standaard uit de volgende onderdelen, te weten: 1) voortgang uitvoering actiepunten (bijlage I); 2) een compleet overzicht van alle lopende woningbouwinitiatieven in de gemeente Emmen (bouwprogramma) met een korte beschrijving van de huidige stand van zaken (bijlage II) en een nadere toelichting van een aantal projecten en actuele aan woningbouw gerelateerde zaken, zoals vergunningverlenning, woningproduktie, enz.. 3) een actuele schets van de woningmarkt, waarbij afzonderlijk wordt ingegaan op kavelverkoop en de koop- en huurmarkt in Emmen; 4) een overzicht met voortgangsinformatie van ruimtelijke procedures en projecten waaraan door de afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling wordt gewerkt (bijlage III); 5) actuele landelijke ontwikkelingen. In deze kwartaalrapportage worden het eerste en tweede kwartaal 2007 behandeld, omdat de over het eerste kwartaal door omtandigheden geen rapportage is uitgebracht. Bijzonder thema in deze uitgave is de leegstandsontwikkeling in hoofdstuk 3.

1

V O O R TG A NG U ITVO E R IN G AC TIE P UN TEN De aan de Raad voorgestelde actiepunten zijn in 2003 verder uitgewerkt in het “Actieplan verbetering voortgang woningproductie” en binnen de toenmalige Dienst Stadsontwikkeling uitgezet. In de kwartaalrapportage per 1 januari 2005 is een overzicht gegeven van alle actiepunten, hun status, de uitvoeringsplanning en de datum waarop acties daadwerkelijk zijn uitgevoerd. Daarbij is aangegeven dat in de volgende rapportages alleen de nog lopende actiepunten zullen worden opgenomen. Afgewikkelde, periodiek terugkerende (zoals de kwartaalrapportage) en continue acties worden daarom in deze en volgende rapportage niet meer worden vermeld, omdat ze inmiddels onderdeel zijn van de normale werkprocessen. De Actualisatie Woonplan Emmen 2020 en de beleidsnota ‘Zorgeloos Wonen, Wonen met zorg en welzijn’ zijn in mei door de Raad vastgesteld. Daarmee zijn actiepunt 14 (richtinggevend woningbouwkader) en actiepunt 15: beleidsnota ‘Wonen met zorg en welzijn’ afgerond. Ten aanzien van actiepunt 5 ‘invoering van een eenduidig informatiesysteem voor projecten’ werd aanvankelijk gekoerst op aanschaf van het standaardpakket IS-projects. Dit traject werd echter vertraagd door afstemproblemen en prioriteit voor de implementatie van het WMO-systeem. Begin dit jaar is echter vanwege negatieve berichtgeving over IS-projects besloten door middel van bestaande mogelijkheden op het intranet te voorzien in de behoefte aan eenduidige en toegankelijke projectinformatie. Dit systeem is in het tweede kwartaal operationeel gemaakt en wordt sinds kort kort gevuld met projectinformatie. Dit betekent dat ook actiepunt 5 als zijnde afgerond kan worden beschouwd. Daarmee zijn alle actiepunten uit het “Actieplan verbetering voortgang woningproductie” afgerond en dit betekent dat dit onderdeel niet meer in de volgende kwartaalrapportages zal worden opgenomen.


2 2.1

V O O R TG A NG

WO N ING BO U W

LOPENDE WONINGBOUWINITIATIEVEN

De actuele stand van zaken van alle lopende woningbouwinitiatieven zijn zoals gebruikelijk kort weergegeven in het gemeentelijk bouwprogramma (bijlage II). Hierin zijn: • de wijzigingen ten opzichte van de voorgaande rapportage vet gedrukt; • de geprioriteerde projecten in de eerste kolom van het bouwprogramma gemarkeerd met één of meerdere *-en. Hoe meer sterren des te groter de prioriteit. • nieuw is de voortgangsindicator in de tweede kolom. Door middel van een grijs of zwart vlak wordt aangeduid of bij een project vertraging dreigt (grijs) of dat er reeds sprake is van stagnatie in de ontwikkeling (zwart). Naast de verkorte stand van zaken worden hierna een aantal projecten nader uitgelicht. Emmen Emmerhout De bouw van de grondgebonden in het Woonpark Emmerhout Noord is in het tweede kwartaal ogpestart. De nieuwbouw van huurwoningen in dit herstructureringsproject werden al in 2005 opgeleverd. Het onderdeel grondgebonden koopwoningen had een langer ontwikkelingstraject nodig. Nadat begin 2004 bouwvergunning werd verleend voor grondgebonden woningbouw, werd later dat jaar besloten tot herontwikkeling over te gaan. Zo werd in april dit jaar voor de tweede keer bouwvergunning verleend en is kort daarop de bouw feestelijke van start gegaan. Er worden meerdere betaalbare woningtypen gebouwd woningen voor starters en gezinnen met en zonder kinderen. Emmer Compascuum Koppelwijk/Maatschappijweg Het bestemmingsplan "Emmer-Compascuum, Koppelwijk/Maatschappijweg" werd vlak voor de jaarwisseling door de Raad vastgesteld en afgelopen juni door GS van Drenthe goedgekeurd. Tegen het plan waren zienswijzen ingediend en inmiddels is gebleken dat de betrokkenen bezwaar tegen het plan hebben aangetekend bij de Raad van State. Dit betekent dat rekening moet worden gehouden met vertraging bij de ontwikkeling van dit plan. De voor het eind dit jaar geplande uitgifte van kavels wordt daardoor onzeker. Dit plan moet de uitgifte van circa 100 kavels voor particuliere woningbouw in Emmer Compascuum mogelijk maken.


2.2

WONINGBOUW EN SLOOP

De “Woningbouwbarometer” geeft in een aantal grafieken een beeld van de woningproduktie, de onttrekking van woningen en het aantal in aanbouw zijnde woningen. •

Bouwvergunningen: In het eerste en tweede kwartaal 2007 werd voor respectievelijk 31 plannen voor 118 en 49 plannen voor 77 woningen bouwvergunning verleend. De vergunningverlening in het eerste half jaar van 2007 lag daarmee op een lager niveau dan in voorgaande jaren (m.u.v. 2005). Ook landelijk werden beduidend minder vergunningen afgegeven dan in de eerste helft van 2006. Veel vergunningen hadden betrekking op een enkele particuliere woning, maar daarnaast zijn ook een paar grotere plannen vergund, genoemd worden: Emmerhout Noord 93 rijenwoningen Rabo Vastgoed, 18 appartementen aan de Min. Kanstraat in het centrum van Emmen en 6 eengezins woningen in het herstructureringsproject Dennenlaan te Nieuw Amsterdam Veenoord (Woonservice). Daarnaast is vermeldens waardig dat er in het kader van de herinrichting van De Ark voor 11 afzonderlijke woningen vergunning is verleend. Verleende bouwvergunningen Emmen in aantallen woningen per kwartaal 1995 - 2007 - bron: PUBL/VRG 800

700 251 600

51

aantal won ing en

48 500

30

226 172

400

232

784

771 715

697

49

680

343

602

300

156

84 421

200

286

77

284

134

233

100

133

118

2006

2007

65 0 1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

kwartaal 1e kwart.

•

2e kwart

3e kwart

4e kwart.

Totaal

In aanbouw: Het aantal in aanbouw zijnde woningen nam in het eerste kwartaal van dit jaar toe van 831 naar 952 woningen en bleef in het tweede kwartaal nagenoeg op dit niveau. Het huidige aantal in aanbouw zijnde woningen is sinds eind negentiger jaren niet meer zo groot geweest. In aanbouw zijnde woningen Emmen 1995 - 2007 per kwartaal - incl. recreatiewoningen - bron: PUBL/VRG

831 592

740

776 714 665 664 831 788

659

762 786

931 930

600

589

681 648

715 641 659 593 535 596 550 603 646 718 668

828 858

805 805 864 841 808 869 797 798

820 723 626

aantal

800

898

1000

976 1032 923 880 978

1200

952 945

1161

1400

400

200

0 1-01-95

1-01-96

1-01-97

1-01-98

1-01-99

1-01-00

1-01-01

1-01-02

1-01-03

1-01-04

1-01-05

1-01-06

1-01-07

1-01-08

kwartaal


Van de plannen die momenteel in aanbouw zijn zat gemiddeld 5,6 maand tussen de vergunningverlening en de start van de bouw. Daarmee is de tijd die gemiddeld verstrijkt tussen het moment van vergunningverlening en de feitelijke start van de werkzaamheden snel toegenomen in de eerste helft van dit jaar. Deze stijging wordt deels veroorzaakt doordat dit jaar een aantal plannen gemeente Emmen tijd tussen vergunning en start van plannen 6

maanden

5

4

01-07-07

01-04-07

01-01-07

01-10-06

01-07-06

01-04-06

01-01-06

01-10-05

01-07-05

01-04-2005

01-01-2005

01-10-2004

01-07-2004

01-04-2004

01-01-2004

3

Gemiddelde tijd T1 tussen vergunningverlening en start bouw van plannen

in aanbouw zijn genomen waarvoor ongeveer een jaar geleden vergunning is verleend. Het betreft hoofdzakelijk plannen in de Delftlanden. •

Woningbouwpotentieel Het gemeentelijk bouwregister bevat per 1 juli 265 woningbouwplannen waarvoor bouwvergunning is verleend. Gezamenlijk zijn deze plannen goed voor een woningproduktie van in totaal 1.498 woningen. Daarmee is het woningbouwpotentieel in in de eerste helft van 2007 per Woningbouwpotentieel gemeente Emmen

85

282 270 131

198

201

213

300

374

418

384 245

293 238

251 207

239 152

98

200

259 243

285 201

252 228

236

300

351

361

371

400

422

592

589

500

100

945

831 740

788

664

665

714

776 659

700

01-07-07

01-04-07

01-01-07

01-10-06

01-07-06

01-04-06

01-01-06

01-10-05

01-07-05

01-04-2005

01-01-2005

01-10-2004

01-07-2004

01-04-2004

0 01-01-2004

aantal woningen

800

600

831

900

930

931

1000

952

bron: PUBL/VRG WAVE

in aanbouw 6 mnd of korter geleden vergunning verleend en nog niet in aanbouw langer dan 6 mnd geleden vergunning verleend en nog niet in aanbouw

saldo met bijna 80 woningen toegenomen. De piek in het bouwpotentieel is vooral het gevolg van een forse toename aan bouwpotentieel in 2006 met name vanwege de ontwikkelingen in de Delftlanden. Van de 265 plannen in het gemeentelijk bouwpotentieel waren per 1 juli 160 plannen met een bouwvolume van in totaal 945 woningen in aanbouw genomen. De produktie van deze woningen is verzekerd. Dit is een toename van het aantal in aanbouw zijnde woningen met 114 woningen Kwartaalrapportage voortgang woningbouw gemeente Emmen per 1 juli 2007 – pagina 6

sinds begin dit jaar. Dat is 63% van het bouwpotentieel. Dit is gunstig, want over langere tijd bezien is gemiddeld ca. 60% van het bouwpotentieel ook daadwerkelijk in aanbouw. De resterende 105 plannen, goed voor een volume van 553 woningen, zijn nog niet in aanbouw genomen. Bij 59 van deze 105 plannen (goed voor maar liefst 422 woningen) is de bouwvergunning langer dan 6 maanden geleden verleend, maar is de bouw nog niet gestart. Hieronder zitten veel vergunningen voor woningbouw in de Delftlanden. Het gaat daarbij om 41 plannen met een bouwvolume van in totaal 252 woningen. •

Woningproduktie: In het eerste halfjaar 2007 werden slechts 50 woningen gereedgemeld. Nu ligt het aantal in de eerste kwartalen gereedgemelde woningen de afgelopen 5 jaar steevast op een laag niveau, maar wordt dit in het 4e kwartaal goedgemaakt. Op grond van de actuele pijplijninformatie moet dit jaar een woningproductie van bijna 500 woningen mogelijk zijn. Woningproduktie Emmen per kwartaal 1995 - 2007 - bron: PUBL/VRG 800 700 262

123

600

140 362

81

aantal

500

146

119 263

171

400

225

27

266 242

300

95

332

492 263

247

51

168

276

104

200

104 175

108

69

204

100

241

154

89 151

128

88

75

20 21 22

0 1995

1996

1997

1998

1999

2000

0 9 74

2001

2002

2003

108

36 32

48 27

63 13 9

35 15

2004

2005

2006

2007

jaar 1e kwart.

2e kwart

3e kwart

4e kwart.

De gereedmeldingen in het eerste halfjaar betrof vooral individuele particuliere bouw op diverse locaties. Uitzondering zijn de 8, in opdracht van de gemeente gebouwde, huurwoningen op De Ark en 4 koopwoningen aan het Gedempte Achterdiep in Nieuw Weerdinge. •

Onttrekkingen en toevoeging anderszins: In de eerste twee kwartalen werden in totaal 47 woningen onttrokken: 32 huur en 15 eigen woningen. De huurwoningen werden hoofdzakelijk Onttrekking van woningen Emmen 1995 - 2007 - bron: PUBL/VRG 800

700

600

aantal

500

400

300

22

41 33 200 38

31

253

45

32

100 35

123

28 43

1996

1997

55 0 1995

137

1998

1999

103

121

2000

2001

273

225 18 71 2002

2003

2004

18 37 45

125

2005

2006

15 32 2007

jaar

huurwoningen

eigen woningen

onttrokken in de wijk Angelslo in verband met het herstructureringsproject Cluster IV. Kwartaalrapportage voortgang woningbouw gemeente Emmen per 1 juli 2007 – pagina 7

Conclusie • De woningproduktie (gereedmeldingen) blijft vooralsnog erg laag, maar dat wijkt niet af van de praktijk in de afgelopen jaren. • De vooruitzichten lijken gunstig. Het bouwpotentieel is vooral door de vergunningverlening in 2006 aanzienlijk en ook het aantal woningen dat per 1 juli daadwerkelijk in aanbouw staat is groter dan de afgelopen jaren. • Voor 2007 wordt op grond van de actuele pijplijninformatie een woningproduktie van circa 500 woningen verwacht.


3

DE

LO KA LE W ON ING MA RK T

Het beeld van de lokale woningmarkt wordt elk kwartaal geschetst op basis van de gemeentelijke kaveluitgifte, de sociale huursector en de koopsector. De huursector is in samenwerking met de woningcorporaties en de koopsector is in samenwerking met een vertegenwoordiger van de makelaars in het ‘Lokaal Platform Bouwen en Wonen1 uitgewerkt. In deze kwartaalrapportage wordt deze keer als extra thema de leegstandsontwikkeling beschouwd.

3.1

LEEGSTANDSONTWIKKELING

De leegstand wordt jaarlijks per 1 januari gemeten. Daarbij gaat het om de zogenaamde administratieve leegstand. Hiermee wordt bedoeld de woningen die volgens de Gemeentelijke Basisadministratie (GBA) geen bewoner hebben. Voor een normale marktwerking is ongeveer 2% 2,3% leegstand nodig/gebruikelijk. Een hoger percentage duidt op een ontspannen markt en een lager percentage duidt op een gespannen markt. Administratieve leegstand Emmen naar leegstandsduur

4,00% 3,50% 3,00% 2,50% 2,00% 1,50% 1,00% 0,50% 0,00% 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

jaar korter dan 4 maanden

4 tot 7 maanden

7 tot 10 maanden

10 maanden of langer

Op 1 januari van dit jaar stonden volgens de GBA in totaal 1.077 woningen leeg, waarvan 99 nieuwbouwwoningen. Het leegstands-percentage bedroeg daarmee 2,33% en is daarmee ten opzicht van het vorig jaar zowel in absolute als relatieve zin afgenomen (1/1/2006 1.263 woningen 2,74%). De administratieve leegstand is in 2006 dus met 186 woningen (15%) afgenomen. Deze afname heeft voor een deel te maken met afname van het aantal woningen dat langere tijd leegstond vanwege voorgenomen sloop. Deze woningen zijn vorig jaar gesloopt en komen nu niet meer terug in het leegstandscijfer. Deze leegstand heeft hoofdzakelijk te maken met herstructureringsactiviteiten in de bestaande wijken, waarbij woningen vaak langere tijd leegstaan. Het is dan ook vooral de langdurige leegstand (10 maanden en langer) die vorig jaar is afgenomen. Per 1/1/2007 stonden nog 75 woningen leeg, waarvoor reeds een sloopvergunning is verleend. Vorig jaar waren dat er nog 166. Wanneer deze leegstand buiten beschouwing wordt gelaten bedraagt het gemeentelijk leegstandspercentage 2,16%. De kortdurende leegstand is over het algemeen geralateerd aan verhuisbewegingen. Na vertrek staan woningen vaak een paar maanden leeg alvorens een nieuwe bewoner de woning betrekt. Dit wordt ook wel mutatieleegstand genoemd. Deze leegstand wordt o.a. beïnvloed door oplevering van nieuwbouw en herhuisvestingsprocessen (herstructurering). De kortdurende stabiliseerde zich het afgelopen jaar zo rond de 0,7%.

1

Het Lokaal Platform Bouwen en Wonen wordt sinds mei 2004 georganiseerd in het kader van de voortgang van de woningproduktie. Gemeente, woningcorporaties, ontwikkelaars, bouwers en makelaars treffen elkaar in dit verband elk kwartaal.


De leegstand in nieuwbouwwoningen is in 2006 afgenomen van 123 naar 99 per 1/1/2007. Het betreft vooral koopwoningen (87) en bestaat voor bijna 31% (29) uit appartementen (Emmen centrum Kapelstraat, Klazienaveen Het Schip en Erica Heemskerkstraat). Hierbij is de leegstand aan de Kapelstraat langdurig van aard. Leegstand in nieuwe eengzinskoopwoningen is verpreid over meerdere locaties, maar de belangrijkste zijn toch wel Noorderwerf in Nw Amsterdam – Veenoord (12), de Delftlanden (10) en Omgeving Broekweg Klazienaveen (8). In onderstaande tabel is de leegstand naar eigendom en woningtype (nieuw en bestaand) weergegeven. De leegstand in de huursector is doorgaans groter dan in de koopsector, maar is ten opzichte van 2006 duidelijk afgenomen als gevolg van aan herstructurering gerelateerde sloop in 2006. De leegstand in de koopsector is in absolute zin wederom toegenomen, maar blijft in relatieve zin nog steeds bescheiden. Administratieve leegstand Naar eigendom

01-01-06 abs

01-01-07 abs

01-01-06 in %-en

01-01-07 in %-en

Naar woningtype

01-01-06 abs

01-01-07 abs

01-01-06 in %-en

01-01-07 in %-en

koopwoningen

434

480

1,58%

1,71%

rijen

407

300

2,59%

1,91%

huurwoningen

755

517

4,34%

3,04%

2/1-kap / geschakeld

214

194

2,01%

1,81%

- sociale huur

568

320

3,88%

2,23%

vrijstaand

292

294

2,60%

2,61%

- beleggers huur

54

52

4,20%

4,16%

gestapeld

297

240

3,91%

3,15%

- particuliere huur

133

145

9,05%

10,19%

overig / bedrijfswoningen

74

80

7,10%

7,69%

53

49

6,56%

6,09%

1.263

1.077

2,74%

2,33%

Totaal

1.263

1.077

2,74%

2,33%

overig / bedrijfswoningen Totaal

Het leegstandspercentage van gestapelde woningen (appartementen) is vorig jaar afgenomen, maar blijft hoog. De leegstand van vrijstaande woning is nagenoeg op hetzelfde niveau gebleven en is aan de hoge kant. In bijlage IV is de administratieve leegstand per kern weergegeven. Conclusie Wanneer leegstand vanwege sloop buiten beschouwing wordt gelaten bedraagt het gezuiverde leegstandspercentage 2,16%. Dit duidt in z’n algemeenheid op een markt die nagenoeg in evenwicht is.


3.2 • •

KAVELUITGIFTE In de eerste helft van dit jaar zijn 63 van de 260 beschikbare bouwkavels uitgegeven2. Het betrof uitgifte van particuliere kavels op de locaties Delfltanden (17 v/d 35), Stroomdal (21 v/d 21) en Erica (25 v/d 26). De uitgifte van de bijna 200 nog uitgeefbare kavels staat voor de 2e helft van dit jaar gepland.

Kaveluitgifte 2007 Stand van zaken per 1/7/2007

Nog beschikbaar per 1/7/'07

Uitgegeven per 1/7/'07 (incl. preOorspronkelijk plan oorspron kelijk aantal kandi daten Emmen, Emmermeer Aan de Bosrand Emmen, Rietlanden Gorzenveld II Emmen, Delftlanden I 2e uitgifte

2/1-kap vrijst. Totaal

14

9

23

36

10

14

24

eind '07

35

35

medio '07

50

50

100

eind '07

120

2/1kap

vrijst. Totaal

eind '07

17

2/1kap

vrijst. Totaal

0

14

9

23

0

10

14

24

17

0

18

18

0

50

50

100

0

0

75

46

61%

10

11

21

1e helft '07

10

11

21

0

91

31

34%

6

20

26

najaar 2006

6

19

25

0

1

1

8

21 2

29 2

eind '07

0 0

8 0

21 2

29 2

162

260

63

82

115

197

38 11

Totaal

datum start uitgifte

39

181

Emmer Compascuum, Maatschappijweg Koppelwijk Schoonebeek, Stroomdal 2e uitgifte Erica, tzvd Veenschapswijk, 2e fase Nieuw Schoonebeek, Achter de Dorpshoeve Roswinkel, locatie basisschool

•

uitval na belangstellingsregistratie %-en abs

uitgifte)

591

77

13%

98

eind '07

16

47

Per 1 juli stonden 1.546 inschrijvingen voor een bouwkavel in de gemeente Emmen geregistreerd, waarvan 644 voor een kavel in de kern Emmen en 870 voor een kavel in één van de buitendorpen. Daarnaast zijn er 32 inschrijvers zonder een voorkeur voor een specifieke locatie of dorp.

Inschrijvingen voor een bouwkavel 2007 per 01/01/2007

per 1/4/2007

per 1/7/2007

Emmen, overig en algemeen

Optie

201

207

212

Weerdinge

56

56

56

Emmerschans

41

42

42

Barger Oosterveld

75

76

77

Emmermeer

39

39

40

Angelslo

58

62

63

Emmerhout

26

26

26

Delftlanden

181

187

128

Totaal kern Emmen Nieuw Weerdinge Roswinkel Emmer Compascuum Emmer Erfscheidenveen Barger Compascuum Klazienaveen Noord Nieuw Dordrecht Oranjedorp Nieuw Amsterdam - Veenoord Erica Klazienaveen Zwartemeer Schoonebeek Zandpol Nieuw Schoonebeek Weiteveen

677 26 11 120 23 10 27 43 22 65 45 287 89 29 9 38 8

695 29 11 121 23 12 27 43 22 64 47 292 92 19 7 39 10

Totaal overige kernen

852 28 1.557

Alle kernen Totaal gemeente

per 1/10/2007

per 31/12/2007

644 29 12 122 23 14 27 44 22 64 49 295 93 20 7 39 10

0

0

858

870

0

0

29

32

1.582

1.546

0

0

2

Onder uitgegeven kavels wordt hier verstaan de kavels die aan potentiële kopers zijn aangeboden, zijn geaccepteerd of daadwerkelijk zijn overgedragen. Kavels die worden geaccepteerd kunnen in een later stadium weer beschikbaar komen.


•

Het aantal inschrijvingen nam in het 1e kwartaal per saldo met 25 toe, maar nam in het 2e kwartaal weer af met 36 inschrijvingen. Aantal inschrijvingen voor kavels Emmen 2000 - 2007 per kwartaal - bron: BELE/SEO

1500 1400 1300

aantal inschrijvingen

1200 1100 1000 900 800 700

Emmen

• •

01-01-08

01-10-07

01-07-07

01-04-07

01-01-07

01-10-06

01-07-06

01-04-06

01-01-06

01-10-05

01-07-05

01-04-05

01-01-05

01-10-04

01-07-04

01-04-04

01-01-04

01-10-03

01-07-03

01-04-03

01-01-03

01-10-02

01-07-02

01-04-02

01-01-02

01-10-01

01-07-01

01-04-01

01-01-01

01-10-00

01-07-00

01-04-00

01-01-00

600

dorpen

e

De afname in het 2 kwartaal hield verband met de uitgifte in de Delfltanden. Daardoor daalde het aantal inschrijvingen voor een kavel in de kern Emmen verder. De animo voor een kavel in de buitendorpen neemt sinds begin dit jaar weer geleidelijk toe, maar ook hier zullen bij de aanstaande uitgiftes in Emmer Compascuum en Nieuw Schoonebeek weer kandidaten afvallen.


3.3

DE SOCIALE HUURSECTOR

In Emmen zijn de woningcorporaties Wooncom, Domesta en Woonservice actief in de sociale huursector. Voor het toewijzen van woningen hanteren Wooncom en Domesta het optiemodel. Bij deze toewijzingsmethodiek kiest de huurder gericht zijn eigen voorkeurswoning. Wooncom, de grootste sociale verhuurder in Emmen, hanteert dit systeem sinds 1/1/2004, Domesta sinds 1/1/2006. Daarbij wordt geen onderscheid meer gemaakt tussen actief3 en niet-actief woningzoekenden. Wooncom heeft sinds de invoering van het optiemodel veel woningzoekenden ingeschreven, maar werd de afgelopen tijd geconfronteerd met veel weigeringen van aangeboden woningen. Daarom is met ingang van het eerste kwartaal 2007 het optiemodel aangepast en is een opschoonactie uitgevoerd. Dit betekent dat de vrijblijvendheid van inschrijven wordt ingeperkt door inschrijfgeld te vragen. Bij Domesta wordt sinds de invoering van het optiemodel inschrijfgeld gevraagd. Woonservice wijst toe op basis van het distributiemodel, maar gaat in 2008 over tot invoering van het optiemodel. Om de cijfers in dit hoofdstuk in het juiste perspectief te kunnen plaatsen is de omvang van het woningbezit van de woningcorporaties in Emmen in onderstaande tabel weergegeven.

Stichting Wooncom Domesta Woonservice Drenthe

voorraad per 01-01-07 10.345 3.154 505

in %-en 74% 23% 4%

14.004

100%

Totaal

Voor het marktbeeld van de sociale sector zijn in onderstaande grafiek de woningzoekenden cijfers van Wooncom, Domesta en Woonservice weergegeven. Woningzoekenden Het aantal bij de corporaties ingeschreven woningzoekenden voor een woning in de gemeente Emmen nam tot het eerste kwartaal 2007, over de langere termijn en over het geheel bezien, toe. Aantal woningzoekenden

8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000

Domesta (sinds 2006 optiemodel)

3

Wooncom (sinds 2004 optiemodel)

01-01-08

01-10-07

01-07-07

01-04-07

01-01-07

01-10-06

01-07-06

01-04-06

01-01-06

01-10-05

01-07-05

01-04-05

01-01-05

01-10-04

01-07-04

01-04-04

01-01-04

01-10-03

01-07-03

01-04-03

01-01-03

01-10-02

01-07-02

01-04-02

01-01-02

01-10-01

01-07-01

01-04-01

01-01-01

01-10-00

01-07-00

01-04-00

01-01-00

0

Woonservice (Distributiemodel)

een actief woningzoekende wenst binnen een jaar een woning.


Dit verschilde echter per corporatie. Bij Domesta vertoont het aantal woningzoekende al sinds medio 2004 een afnemende tendens. Bij Woonservice nam het aantal woningzoekenden toe van ca. 90 begin dit jaar naar 111 per 1 juli. Dat is een beperkt aantal, maar wel een relatief sterke stijging (ca. 20%) Ingrijpend is de forse afname van het aantal woningzoekenden bij Wooncom (van ca. 7.500 naar zo’n 4.700) in het eerste kwartaal als gevolg van de opschoonactie. Daarbij zijn de volgende veranderingen (voor de woningzoekenden) bij Wooncom doorgevoerd: - mogelijkheid om opties te nemen en daarbij aan te geven wanneer op zijn vroegst een aanbieding gewenst is (de klant kan de datum aanbieding kiezen); - algemene inschrijving zonder opties is mogelijk, waardoor gereageerd kan worden op woningen die direct te huur worden aangeboden (de klant kan de soort inschrijving kiezen); - inschrijving voor aangepaste woning (de klant kan een aangepaste woning-per gemeente-kiezen). - betaling voor de opties en inschrijving (reële informaties voor de klant wat wachtrij en wachttijd betreft). In het 2e kwartaal nam het aantal woningzoekenden bij Wooncom alweer met ruim 400 toe. Ook bij Domesta nam het aantal woningzoekenden met bijna 100 toe. Per 1 juli stonden in totaal ca. 7.500 mensen bij de corporaties ingeschreven voor een huurwoning in de gemeente Emmen. Het betreft voor alle duidelijkheid zowel actief als niet-actief woningzoekenden. Uit een recente peiling bij Wooncom blijkt dat ongeveer 85% actief woningzoekend is en binnen afzienbare termijn een andere woning wenst. In voorgaande rapportages werd echter ook gemeld dat de ‘vragers’ steeds kritischer zijn geworden. Dit blijkt uit de signalering van vele weigeringen van aangeboden woningen. De corporaties ervaren met name in de buitendorpen een ontspannen situatie in de huursector. Uitzondering hierop zijn huurwoningen in de centrumgebieden van de buitendorpen waar nog wel voldoende animo voor lijkt te bestaan. Nieuwe inschrijvingen Het aantal nieuwe inschrijvingen bij Wooncom lag in het tweede kwartaal met ruim 700 op een duidelijk lager niveau dan de voorgaande kwartalen. Dit kan een gevolg zijn van de introductie van inschrijfgeld in het eerste kwartaal. Bij Domesta lag het aantal nieuwe inschrijvingen in het eerste en tweede kwartaal op zo’n 200. Dat ligt 8% boven het gemiddelde in 2006, maar duidelijk onder het gemiddeld aantal inschrijvingen per kwartaal in eerdere jaren. Aantal nieuwe inschrijvingen per kwartaal

1200

1000

800

600

400

200

Domesta

Wooncom

4e kwartaal 2007

3e kwartaal 2007

2e kwartaal 2007

1e kwartaal 2007

4e kwartaal 2006

3e kwartaal 2006

2e kwartaal 2006

1e kwartaal 2006

4e kwartaal 2005

3e kwartaal 2005

2e kwartaal 2005

1e kwartaal 2005

4e kwartaal 2004

3e kwartaal 2004

2e kwartaal 2004

1e kwartaal 2004

4e kwartaal 2003

3e kwartaal 2003

2e kwartaal 2003

1e kwartaal 2003

4e kwartaal 2002

3e kwartaal 2002

2e kwartaal 2002

1e kwartaal 2002

4e kwartaal 2001

3e kwartaal 2001

2e kwartaal 2001

1e kwartaal 2001

4e kwartaal 2000

3e kwartaal 2000

2e kwartaal 2000

1e kwartaal 2000

0

Woonservice

Het aantal nieuwe inschrijvingen bij Domesta lijkt zich vooralsnog zo rond de 200 per kwartaal te stabiliseren. Mutaties Mutaties geven een beeld van de verhuisbeweging in de huurvoorraad en is daarmee ook een graadmeter voor de doorstroming. Kwartaalrapportage voortgang woningbouw gemeente Emmen per 1 juli 2007 – pagina 14

Het aantal mutaties in Emmen vertoont zowel bij Wooncom als bij Domesta een afnemende tendens. Aantal mutaties per kwartaal

350 300 250 200 150 100 50

Domesta

Wooncom

4e kwartaal 2007

3e kwartaal 2007

2e kwartaal 2007

1e kwartaal 2007

4e kwartaal 2006

3e kwartaal 2006

2e kwartaal 2006

1e kwartaal 2006

4e kwartaal 2005

3e kwartaal 2005

2e kwartaal 2005

1e kwartaal 2005

4e kwartaal 2004

3e kwartaal 2004

2e kwartaal 2004

1e kwartaal 2004

4e kwartaal 2003

3e kwartaal 2003

2e kwartaal 2003

1e kwartaal 2003

4e kwartaal 2002

3e kwartaal 2002

2e kwartaal 2002

1e kwartaal 2002

4e kwartaal 2001

3e kwartaal 2001

2e kwartaal 2001

1e kwartaal 2001

4e kwartaal 2000

3e kwartaal 2000

2e kwartaal 2000

1e kwartaal 2000

0

Woonservice

Bij Wooncom is de afname sinds 2005 vrij stevig, terwijl die bij Domesta wat geleidelijker verloopt. De afname van het aantal mutaties wijst op steeds beperktere doorstoming in de sociale huurvoorraad. Vraag/aanbod verhouding Een vraag/aanbod-verhouding van 24 wordt over het algemeen door corporties gezien als omslagpunt bij de verhuurbaarheid. Wanneer deze onder de 2 daalt is de vraag te klein en/of het aanbod te groot en staat de verhuurbaarheid onder druk. Voor de woonconsument is dit gunstig (ruime keus / sneller aan bod), maar voor de verhuurder is dit vanuit bedrijfseconomisch perspectief ongunstig (leegstandsrisico / huurderving). Vraag/aanbod verhouding Wooncom - Domesta 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 1997

1998

1999

2000

2001

Domesta

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Wooncom

De vraag / aanbod verhouding bij Wooncom is in 2006 scherp gestegen en licht ver boven de 2 (evenwicht). Dit heeft alles te maken met de toename van het aantal woningzoekenden in 2006, de

4

2 woningzoekenden per aangeboden woning


afname van het aantal mutaties (vrijkomende woningen) en het meewegen van niet-actief woningzoekenden. Bij Domesta ligt de verhouding vraag / aanbod op een veel lager niveau omdat Domesta alleen de actief woningzoekenden betrekt in de berekening. Dit geeft een beter beeld in relatie tot de theoretische evenwichtswaarde. De vraag / aanbod verhouding bij Domesta daalde sinds 2003 naar een evenwicht , maar neemt sinds 2005 weer licht toe. Deze toename is een gevolg van een afnemend aanbod, want ook de vraag nam bij Domesta gestaag af in de afgelopen jaren. Daarmee is de verhuurbaarheid bij Domesta, vanuit bedrijfseconomisch oogpunt gezien, licht verbeterd. Conclusies o Het aantal woningzoekenden in Emmen is in het eerste kwartaal 2007 fors gedaald als gevolg van de opschoonactie bij Wooncom. De gelijktijdige introductie van inschrijfgeld lijkt van invloed op het aantal nieuwe inschrijvingen, want deze lag in het tweede kwartaal ongeveer 18% onder het gemiddelde in 2006. Dit laat onverlet dat het aantal woningzoekenden in het tweede kwartaal weer is gegroeid. o Ondanks een (schijnbaar) fors aantal woningzoekenden blijft er bezorgdheid over de verhuurbaarheid in de buitendorpen. Deze bezorgdheid wordt ook gevoed door de discussies over ‘krimpscenario’s’. Door een afnemend aanbod (mutaties) lijkt de verhuurbaarheid in de sociale sector echter nog steeds goed. o De afnemende doorstroming beperkt de kansen van starters in de huursector.


3.4

DE KOOPSECTOR

NVM-cijfers regio Zuidoost Drenthe De NVM-kwartaalcijfers hebben betrekking op de bestaande woningvoorraad in de regio Zuidoost Drenthe. De verkoop van nieuwbouwwoningen en bewoonde huurwoningen maken dus geen deel uit van deze cijfers! Prijsontwikkeling De gemiddelde transactieprijs5 van de verkochte koopwoningen in de NVM-regio Zuidoost Drenthe6 is in het 1e kwartaal van 2007 met gemiddeld 6,1% gestegen ten opzichte van het 4e kwartaal 2006 en steeg in het 2e kwartaal met nog eens 0,5% naar €191.000. Het landelijk gemiddelde lag in het 2e kwartaal op €248.000 , 4,2% hoger dan het voorgaande kwartaal. De regionale prijsstijging ten opzichte van het laatste kwartaal 2006 was vooral een gevolg van een aanzienlijk stijging van de gemiddelde prijs voor vrijstaande woningen in het eerste kwartaal. De transactieprijzen van 2^1-kap woningen stegen in het tweede kwartaal 2007 met 2,7%, die van tussenwoningen daalden met 3,8%. Ten opzichte van het 2e kwartaal 2006 ligt de gemiddelde transactieprijs in Zuidoost Drenthe 3,0% lager. Dit is een gevolg van een lagere gemiddelde transactieprijs voor rijenwoningen in combinatie met een groter aantal verkochte rijenwoningen dan in het 2e kwartaal 2006. Transactieprijs in duizenden euro's tussenwoning hoekwoning 2^1-kap vrijstaand appartement

06-2 132 145 190 278

Totaal

197

06-3 133

07-01 133

186 259

06-4 130 141 187 241

186 270

07-2 128 152 191 278

195

179

190

191

e

* bron: NVM – zuivere kwartaalcijfers 2 kwartaal 2007, voorlopige cijfers

t.o.v. vorig kwartaal

t.o.v. 2e kwartaal '06

-3,8% 2,7% 3,0%

-3,0% 4,8% 0,5% 0,0%

0,5%

-3,0%

7

In het eerste halfjaar 2007 werden 757 (bestaande) woningen in de regio Zuidoost Drenthe verkocht. Het aantal transacties in de regio lag daarmee duidelijk hoger dan in het eerste halfjaar van 2006. Vooral in het tweede kwartaal werden meer woningen verkocht. Aantal verkochte woningen tussenwoning hoekwoning 2^1-kap vrijstaand appartement

06-2 63 53 95 111 27

Totaal

349

06-3 62 46 98 131 31

06-4 94 61 84 113 32

07-01 82 45 98 108 25

07-2 105 67 87 115 25

368

384

358

399



28,0% 48,9% -11,2% 6,5% 0,0%

66,7% 26,4% -8,4% 3,6% -7,4%

11,5%

14,3%

e

* bron: NVM – zuivere kwartaalcijfers 4 kwartaal 2006, voorlopige cijfers!

Er werden vooral meer rijen- en hoekwoningen verkocht dan gebruikelijk. Woningen in de betaalbare prijsklassen dus. De rijenwoningen zijn in de NVM-statistiek opgesplitst in tussen- en hoekwoningen. De rijenwoning blijft in de regio Zuidoost het meest verkochte woningtype. Er werden er in de eerste

5

Mediaan: De NVM geeft de middelste waarneming in de oplopende reeks van verkoopprijzen in plaats van de rekenkundig gemiddelde waarde van de verkoopprijzen. De invloed van extremen wordt hierdoor uitgesloten. 6

Emmen, Coevorden, Alteveer, Exloo, Kleindijk, Odoorn, Odoornerveen en Valthe. Ongeveer 70% van de verkopen in de regio heeft betrekking op woningen in de gemeente Emmen. 7 Voorlopige cijfers: De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn altijd voorlopig. Dit geldt ook voor vierde kwartaal van 2006. Deze voorlopige cijfers worden definitief gemaakt wanneer alle transacties die hebben plaatsgevonden in dit kwartaal daadwerkelijk zijn afgemeld.


helft van 2007 bijna 300 van verkocht. Ook de vrijstaande woning is met 223 transacties een goed verkopend woningtype, maar het aanbod aan dit type woningen is dan ook groot. Naast transactieprijs en aantal verkochte woningen is de doorlooptijd, of de tijd die een woning te koop staat alvorens die wordt verkocht, een goede marktindicator.

07-01 90

70 167

06-4 66 75 94 154

94 171

07-2 76 90 96 224

107

104

115

127

Doorlooptijd in dagen tussenwoning hoekwoning 2^1-kap vrijstaand appartement

06-2 74 59 95 186

06-3 86

Totaal

114


-15,6%


2,1% 31,0%

2,7% 52,5% 1,1% 20,4%

10,4%

11,4%

De gemiddelde doorlooptijd in de regio Zuidoost Drenthe is in de eerste helft van 2007 duidelijk toegenomen. Dit is geheel toe te schrijven aan de fors toegenomen doorlooptijd van vrijstaande woningen. Dit heeft zich echter nog niet vertaald in een matiging van de prijsontwikkeling bij vrijstaande woningen, maar dat kan nog komen. Overigens is een vrijstaande woning in deze regio voor Nederlandse begrippen, met een gemiddelde prijs van €278.000,-, goedkoop. De gemiddelde vrijstaande woning in Nederland kostte in het 2e kwartaal maar liefst €421.000,-. Hiermee is de afnemende tendens in de doorlooptijd voor vrijstaande woningen abrupt doorbroken. Dit kan te maken hebben met het op de markt brengen van veel vrijstaande nieuwbouwwoningen op diverse locaties in de regio. Conclusie o Voor de regionale koopmarkt kan de eerste helft van 2007 worden bestempeld als goed. Er werden veel woningen verkocht, zelfs meer dan in het eerste halfjaar van het topjaar 2005. o De prijsontwikkeling blijft echter gematigd en kenmerkt een ontspannen markt. o De vrij forse stijging van de doorlooptijd van vrijstaande woningen is zorgelijk, maar heeft vooralnog niet geleid tot matiging van prijzen. Het weerspiegelt ook het grote aanbod aan dit woningtype in de regio.


4

V O O R TG A NG RU IMTE LIJK E P LAN N EN E N P RO CE D UR E S De periodieke voortgangsrapportage ruimtelijke procedures van de afdeling Fysiek Ruimtelijke Ontwikkeling (FRO) is geïntegreerd in de kwartaalrapportage (bijlage III). De voortgangsinformatie over ruimtelijke procedures van de afzonderlijke woningbouwprojecten is ook opgenomen in bijlage II “Totaaloverzicht woningbouw-initiatieven”. 4.1

NIEUWE ONTWIKKELINGEN

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op voor ruimtelijke plannen relevante nieuwe ontwikkelingen. 4.1.1 Eerste Kamer accoord met Grondexploitatiewet De Eerste Kamer heeft op 23 mei de Grondexploitatiewet aangenomen. Veel grond voor woningbouw wordt vroegtijdig gekocht door marktpartijen. Dit maakt een stevige gemeentelijke regie nodig. De Grondexploitatiewet geeft gemeenten de instrumenten om dit voor elkaar te krijgen. De VNG is blij met aanname door de Eerste Kamer, wij pleiten al jaren voor stevigere instrumenten voor de gemeentelijke regie. De wet biedt een oplossing voor problemen bij bouwlocaties. Gemeenten kunnen eisen stellen aan marktpartijen over het meebetalen aan kosten van de bouwlocatie en krijgen een goede stok achter de deur om free riders aan te pakken. Er komt een heldere basis voor contracten op punten als exploitatiekosten, kostenverdeling en kwaliteitseisen en er komen mogelijkheden om locaties aan te wijzen voor sociale woningbouw en vrije kavels. De Grondexploitatiewet is onderdeel van de toekomstige Wet ruimtelijke ordening. Die nieuwe Wro treedt naar verwachting begin 2008 in werking. VNG 23.05.2007 4.1.2

VROM 30/05/2007: Stelsel nieuwe regelgeving RO op 1 juli 2008 in werking

De nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het nieuwe Besluit ruimtelijke ordening (Bro) treden op 1 juli 2008 in werking. De Eerste Kamer wil in september nog het ontwerp van het besluit bespreken. Het besluit kan hierdoor pas begin 2008 worden gepubliceerd. Door dit uitstel treedt het nieuwe stelsel (Wro, Grondexploitatiewet, Invoeringswet Wro en Bro) 1 juli 2008 in werking. Dit betekent een wijziging in de planning: de Wro zou eerst op 1 januari 2008 van kracht worden. De minister van VROM diende in 2003 een voorstel voor een nieuwe Wet ruimtelijke ordening in. De invoering van de Wro gaat het niet alleen over een nieuwe wet, maar om een heel nieuw wettelijk stelstel voor de ruimtelijke ordening. Zo komen er naast het wetsvoorstel van een nieuwe Wet ruimtelijke ordening ook nog een Invoeringswet en een Besluit ruimtelijke ordening. De Invoeringswet regelt onder andere het overgangsrecht en de aanpassing aan de nieuwe Wro van een veertigtal wetten van andere departementen. 4.1.3 Grondexploitatiewet kan lastenverzwaring voor gemeenten betekenen De Grondexploitatiewet in zijn huidige vorm kan een lastenverzwaring voor gemeenten met zich meebrengen waar de wetgever niet op heeft gerekend. Volgens de regel van de wet zou namelijk voor veel particuliere eigenbouwers ook een exploitatieplan moeten worden gemaakt, zodat deze meebetaalt aan openbare voorzieningen. De wet geeft op dit punt geen ondergrens aan. (PropertyNL, 8 juni 2007)


5 5.1

L A N D E LIJK E

O N TWIK K E LING EN

BERICHTGEVING 1E EN 2E KWARTAAL 2007

5.1.1 Nederlandse senior nog niet toe aan een appartement Senioren zitten niet te springen om een appartement. De ruime appartementen die voor hen gebouwd worden, vinden slechts moeizaam aftrek. Ouderen kiezen bij voorkeur voor een huis met tuin. Kleinere appartementen worden wel goed verkocht, met name aan starters. Dat blijkt uit een verkenning van de appartementenmarkt door Spacemakers.nl, een website voor de projectontwikkelaars van Nederland. Het gemiddelde appartement dat momenteel te koop wordt aangeboden heeft 100 m2 woonoppervlakte. Van het actuele aanbod is een belangrijk deel nieuwbouw. Projectontwikkelaars merken al geruime tijd dat het veel energie vraagt om grotere appartementen aan hun belangrijkste doelgroep, de 55-plussers, te verkopen. Makelaars signaleren dat de meeste senioren het liefst zo lang mogelijk thuis blijven wonen. Van hen die bereid zijn te verhuizen wil het merendeel een (semi)bungalow. Alleen voor de exclusievere appartementen op een goede locatie is de belangstelling groot. Uit het onderzoek blijkt dat van de groep die om leeftijdsmotieven wil verhuizen, nog geen kwart nadrukkelijk kiest voor een appartement. De interessantste doelgroep voor ontwikkelaars zijn de zogeheten empty-nesters, die hun herwonnen vrijheid bevestigen met de aankoop van een appartement in een (sub)stedelijke omgeving. Zij zijn ook bereid om hoge prijzen te betalen als ze kwaliteit kunnen kopen. Een goede locatie (veilig en bij voorzieningen) en luxe afwerking hebben de prioriteit. De gemiddelde omvang van een verkocht appartement is ongeveer 70 m2. Het merendeel van deze appartementen komt terecht bij starters op de woningmarkt. Voor veel van hen is een klein appartement het enige dat zij kunnen financieren. Zij betalen gemiddeld ca. 2.100,- per m2 woonoppervlak. De relatief betere appartementen kosten gemiddeld ca. 2.400,- per m2 woonoppervlak. Spacemakers signaleert in veel steden inmiddels een overaanbod van duurdere appartementen. Op verschillende plaatsen is beleid in de maak om het aantal nieuw te bouwen appartementen terug te dringen. (Spacemakers, 4 maart 2007) 5.1.2 Economische groei bedreigt woningproductie De huidige economische groei zorgt er voor dat bouwkosten van nieuwe koopwoningen dit jaar harder stijgen dan de verkoopprijzen. Gevolg hiervan is dat ontwikkelaars en bouwondernemers te maken krijgen met krimpende marges en hierdoor terughoudend zullen zijn met het starten van nieuwe woningprojecten. Wanneer grondeigenaren als boeren en gemeenten niet bereid zijn de grondprijzen naar beneden bij te stellen zal de toekomstige woningproductie flink dalen. Dit concludeert NVB, Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers in de recente Thermometer Koopwoningen. Hieruit blijkt dat door de economische groei de verkoopprijzen van nieuwe woningen dit jaar met vier procent zullen stijgen. Voor een gemiddelde nieuwbouw woning zal in dat geval 286.000 euro betaald moeten worden. Ongeveer 10.000 euro meer dan in 2006. Belangrijk hierbij is overigens wat de hypotheekrente de komende tijd gaat doen. Bij een daling van de rente naar 3,5 procent kan de prijsstijging aanzienlijk hoger uitpakken. Maar stijgt de hypotheekrente naar 6 procent of hoger, is de verwachting dat er sprake zal zijn van een stabiele of mogelijk zelfs dalende prijsontwikkeling. Tegelijkertijd zorgt de economische groei ervoor dat het bouwen van woningen fors duurder wordt. De verwachting is dat de bouwkosten dit jaar met 8 tot 9 procent gaan stijgen. Dit wordt onder andere veroorzaakt door de toenemende loonkosten, het duurder worden van grondstoffen en het feit dat woningbouwprojecten qua schaal kleiner worden waardoor de kosten per woning hoger worden. Daarnaast doet ook de verscherpte bouwregelgeving neergelegd in de GIW/ISSO-eisen een flinke duit in het zakje. NVB verwacht dat door al deze factoren de kostprijs van de gemiddelde nieuwbouwwoning dit jaar met zo’n 17.000 euro zal stijgen. Dus aanzienlijk meer dan de verwachte stijging van de marktwaarde van deze woningen met 10.000 euro. Gevolg hiervan is dat ontwikkelaars en bouwondernemers door deze krimpende marges noodgedwongen een pas op de plaats zullen moeten maken bij het starten van nieuwe woningprojecten. En dit betekent dat de woningproductie over niet al te lange tijd weer gaat dalen. Alleen als grondeigenaren zoals gemeenten de zogenoemde residuele grondwaardebepalingen hanteren en dus hun grondprijzen neerwaarts aanpassen, kan dit tij worden gekeerd. Bij de residuele grondwaardebepaling is de grondprijs immers het verschil tussen de marktwaarde van een woning en de totale bouwkosten. De grondprijs wordt dan dus lager op het moment dat de bouwkosten sneller stijgen dan de marktwaarde. Dit betekent tegelijkertijd dat de grondeigenaren genoegen moeten nemen met een lagere grondopbrengst. Overigens is de grondprijs in de afgelopen jaren explosief gestegen, namelijk per woning van 23.000 euro in 1997 naar 76.000 euro in 2006. Uit de Thermometer Koopwoningen blijkt verder dat 2006 (nog) een uitstekend jaar is geweest voor ontwikkelaars en bouwondernemers. Met 44.000 transacties bereikte het aantal verkochte nieuwe woningen zelfs het hoogste niveau in de afgelopen zeven jaar. [NVB 06 maart 2007] Kwartaalrapportage voortgang woningbouw gemeente Emmen per 1 juli 2007 – pagina 20

5.1.3 Gunstige vooruitzichten woningbouw In 2006 is voor ruim 96 duizend woningen een bouwvergunning verleend. Dat is het hoogste aantal in bijna tien jaar. In vergelijking met 2005 steeg het aantal verleende vergunningen met 16 procent. Het aantal opgeleverde woningen steeg vorig jaar met 8 procent tot ruim 72 duizend. De stijging van gereedgekomen woningen is vooral toe te schrijven aan huurappartementen. Dit blijkt uit cijfers van het CBS. Vorig jaar is in bijna alle provincies het aantal voor woningen verleende bouwvergunningen toegenomen. De stijging was relatief het grootst in Gelderland en Zuid-Holland, bijna 40 procent. Alleen in Noord-Brabant is voor minder woningen een bouwvergunning verleend dan in 2005. (CBS, 13 maart 2007) 5.1.4 Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw Steeds meer mensen willen hun eigen huis volgens hun eigen woonwensen laten bouwen, ook in de stedelijke gebieden. Om in die behoefte te voorzien en tegelijkertijd het in een gemeente benodigde aantal woningen te realiseren, moet de gemeente zich actiever voor particulier opdrachtgeverschap inzetten dan tot nu toe het geval is. De gemeente geeft dan in één keer alle kavels voor eigenbouw uit. De kaveleigenaren zijn verantwoordelijk voor de bouw van hun woning en starten gelijktijdig het bouwproces. Om een kakofonie aan bouwstijlen binnen een buurt te voorkomen, voert de gemeente nadrukkelijk de stedenbouwkundige en architectonische regie. Tot deze bevindingen komt het Ruimtelijk Planbureau in zijn studie 'Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw'. (Persbericht RPB, 12 maart 2007) 5.1.5 Een verleende vergunning is nog geen nieuwe woning Meer bouwvergunningen zijn nog geen garantie voor meer woningen. De tijd tussen vergunning en oplevering is enorm opgelopen. Vorig jaar kregen 72 duizend mensen de sleutel van hun nieuw gebouwde woning: zo’n 50 duizend kopers en 20 duizend huurders konden daarmee hun gloednieuwe voordeur openen. Hoewel het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen en het aantal verleende bouwvergunningen (96 duizend) het hoogste zijn sinds 1997 zijn daarmee de problemen op woningmarkt nog lang niet van de baan. ‘Het aantal verleende vergunningen zegt nog niet alles’, zegt woordvoerder Hans André de la Porte, woordvoerder van Vereniging Eigen Huis (VEH). ‘Soms worden vergunningen opgeschort of ingetrokken, omdat er milieuproblemen opduiken. Denk bijvoorbeeld aan de discussies over fijnstof in de buurt van snelwegen. Ook zijn er bouwers die hun projecten moeten wijzigen omdat ze onvoldoende woningen hebben kunnen verkopen. Dat geldt vooral voor bouwbedrijven die slecht luisteren naar hun klanten.’ Kopers zijn volgens VEH de laatste jaren veel kritischer geworden. ‘Tien jaar geleden was de markt krapper en hadden kopers weinig keus. Nu zijn kopers kieskeuriger geworden. Als ze niets te zeggen hebben over bijvoorbeeld de indeling en de gebruikte materialen, wachten ze liever nog even met de aankoop. Bij grotere nieuwbouwprojecten verenigen ze zich in kopersverenigingen en die volgen de bouw, vaak met behulp van een nieuwbouwcoach. Slimme bouwers maken dat mogelijk, maar bouwers van de oude stempel die geen rekening houden met hun klanten, hebben het hierdoor moeilijk’, aldus De la Porte. Ook Bouwend Nederland is kritisch over de cijfers. ‘Bij het aantal vergunningen moeten enkele kanttekeningen worden geplaatst’, zegt Hubert Heuvink, woordvoerder van de brancheorganisatie Bouwend Nederland. ‘De periode tussen het verlenen van de vergunning en de oplevering van de woning wordt langer. Onder meer omdat veel van de nieuwe woningen gebouwd worden in stedelijke gebieden. Dat is complexer dan een Vinexwijk neerzetten in de polder. Bovendien hebben omwonenden uitvoerige bezwaarmogelijkheden.’ Nu zitten honderdzeventigduizend woningen in pijplijn. Dat aantal is vergeleken met een paar jaar geleden met vijftigduizend gestegen. Het ministerie van VROM doet onderzoek naar de oorzaken daarvan. ‘Projecten duren ook langer omdat de bouw kampt met een tekort aan vaklieden en omdat de aansluiting tussen vraag en aanbod op de woningmarkt niet goed is’, zegt Heuvink. ‘We zien dat veel huurappartementen zijn opgeleverd, terwijl er meer vraag is naar eengezinswoningen.’ Een bouwer begint pas met heien als 60 tot 70 procent van de woningen is verkocht. Als het niet lukt de woningen te verkopen, dan moet het project worden herontwikkeld. ‘Dat kan veel tijd kosten als in de vergunning van de gemeente heel nauwkeurig is vastgelegd welk type woningen moet worden gebouwd’, aldus Heuvink. Hij vindt dat gemeenten het type woningen minder in detail moeten beschrijven. ‘Dan blijft het mogelijk een project aan te passen aan de gewijzigde vraag in de regio.’ (de Volkskrant, 14 maart 2007) 5.1.6 gemeenten nauwelijks aangepast aan nieuwe grondmarkt Gemeenten worden bij het ontwikkelen van nieuwbouwlocaties steeds afhankelijker van projectontwikkelaars en andere marktpartijen. Deze laatsten weten steeds vaker in een heel vroeg stadium grond op potentiële nieuwbouwlocaties te verwerven waardoor de prijs van ruwe bouwgrond stijgt. Niet de gemeenten maar de oorspronkelijke eigenaren van de grond - agrariërs of marktpartijen - weten zo een steeds groter deel van de marge die ontstaat na bestemmingswijziging naar zich toe te trekken. Daarbij komt dat gemeenten voor steeds hogere kosten worden gesteld, die ten koste kunnen gaan van de kwaliteit van de nieuwe woonwijk, de ruimte voor sociale woningbouw en het aantal groenvoorzieningen in die wijk. Tot deze conclusies komt het Ruimtelijk Planbureau in de op 9 mei verschenen studie 'De grondmarkt voor woningbouwlocaties. (RPB, 9 mei 2007) Kwartaalrapportage voortgang woningbouw gemeente Emmen per 1 juli 2007 – pagina 21

5.2

NVM WONINGMARKTCIJFERS: BETAALBAARHEID VERDER ONDER DRUK

‘Vergeten’ woningmarktdossier zorgt voor grote problemen NVM introduceert WoningVoorraadMeter De prijs van de gemiddelde verkochte woning in Nederland is in het tweede kwartaal van 2007 wederom verder gestegen. Ten opzichte van het eerste kwartaal van 2007 nam de prijs gemiddeld met 2,2 procent toe. De gemiddelde woning kost op dit moment 248.000 euro*. Ook de vierkante meterprijs is met eenzelfde percentage gestegen. In het centrale deel van de randstad en de randstad ring stijgt de prijs per vierkante meter veel meer dan gemiddeld (3,2% / 2,6%) In de overige delen van Nederland is de stijging lager dan gemiddeld (Noorden: 1,8%, Oosten: 1,7%, Zuiden: 1,7%). * De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft zijn voorlopig Oplopende hypotheekrente Deze ontwikkeling gecombineerd met de oplopende (lange termijn) rente baart de NVM grote zorgen. NVM-voorzitter Ger Hukker: ‘De betaalbaarheid staat al flink wat maanden onder zware druk. De prijsontwikkeling van de afgelopen jaren leidt tot toenemende woonlasten voor kopers van 17% in vier jaar. De lasten van de huurder stijgen bij ongewijzigd beleid in dezelfde periode met maar 4,5%. Is een koopwoning voor veel huurders nu al onbereikbaar, dit wordt zo alleen maar erger. Kabinet Door de slecht functionerende woningmarkt schiet het kabinet zich ook op een ander vlak in de voet. ‘Het kabinet is geleidelijk aan gevangene van z’n eigen beleid geworden. Wat je ziet is dat er een kloof aan het ontstaan is tussen datgene wat het kabinet met de randstad wil, namelijk een toppositie in Europa, en de manier waarop de regering met het woningmarkt-dossier omgaat.’ Naast goede bereikbaarheid is een goed woningmarktklimaat een absolute voorwaarde voor een toppositie van de randstad in Europa. ‘Het begint met name voor beginnende kopers geleidelijk aan onmogelijk te worden om in de randstad een woonruimte te vinden gekoppeld aan een baan. De kansen voor de randstad komen daarmee verder onder druk te staan. De NVM pleit ervoor een SER-commissie op te richten die onderzoek gaat verrichten naar de slecht functionerende woningmarkt”. Haagse tekentafeltheorie Ook de door het kabinet voorgestelde capaciteitsvergroting van het bouwvolume naar 130% biedt volgens de NVM geen enkele soelaas. De realisatie van 100.000 woningen per jaar is nog ver weg. Veel van de bouwproductie moet binnenstedelijk plaatsvinden en dat is om allerlei redenen, zoals het vergunningenbeleid, een lastige zaak. De capaciteitsvergroting is op zich een goed initiatief, maar zonder structurele aandacht voor de hardnekkige problemen, zoals rondom het vergunningenbeleid, is de capaciteitsvergroting een typisch voorbeeld van Haagse tekentafeltheorie. Er moet veel meer aandacht komen voor de regels die een gezonde woningmarkt belemmeren.’ Oude stadswijken en doorstroming NVM volgt de kabinetsplannen ten aanzien van de veertig oude stadswijken op de voet. De branchevereniging heeft alle veertig wijken geadopteerd en wil een actieve rol spelen bij de invulling van het beleid door de minister van Wonen & Integratie. Hierover is de NVM met de minister in gesprek en kijkt uit naar een actieve samenwerking. Wel heeft de NVM zorgen of de investeringen in de oude stadswijken ook zullen leiden tot meer woningen en tot een betere doorstroming van de woningmarkt. Gelet op de problemen op de woningmarkt is het van groot belang dat naast een betere woonomgeving er ook ruimte komt voor meer woningen en meer verschillende soorten woningen. Dat stimuleert de doorstroming op de woningmarkt. Energiebesparing kritisch volgen Verheugd is de NVM over het onlangs bereikte akkoord tussen het kabinet en het bedrijfsleven om 30% energiebesparing te realiseren in de gebouwde omgeving. NVM start binnenkort een pilot met energiebedrijf ENECO Energie. NVM-voorzitter Hukker plaatst wel de nodige kanttekeningen bij de voorgenomen maatregelen. ‘We moeten ons goed realiseren dat de beïnvloedbare kosten van de energiebezuiniging niet groot zijn. Zo zijn er het vastrechtdeel en de belastingen die minsten 85% van de rekening bepalen. Daarmee is het variabele beïnvloedbare deel zeer beperkt. Het is zeer de vraag of de kosten van de energiebesparing daadwerkelijk opwegen tegen de opbrengsten. We zijn dus wel positief over het ingezette beleid, maar zullen een en ander ook kritisch blijven volgen in zijn uitwerking. Naar ons idee is de prikkel voor de consument om tot energiebesparing te komen onvoldoende in de plannen verwerkt.’


5.3

EIGEN HUIS MARKTINDICATOR

Stemming op de woningmarkt stabiel De Nederlandse economie maakt een bloeiperiode door. Het algemene vertrouwen van consumenten is in bijna 7 jaar niet zo hoog geweest (CBS). Dit optimisme is echter (nog) niet van invloed op de woningmarkt. De stemming van consumenten op de woningmarkt blijft vooralsnog ongewijzigd. De Eigen Huis Marktindicator eindigt ook aan het eind van het tweede kwartaal op waarde 92 waarbij 100 de neutraalwaarde is.

Het optimisme van consumenten blijkt wel uit de Eigen Huis Conjunctuurindicator die net als in de vorige maanden licht stijgt en eindigt op waarde 115. Het verschil tussen het vertrouwen in de koopwoningmarkt en het vertrouwen in de algemene economische situatie wordt steeds groter. Het vertrouwen van consumenten in de woningmarkt is vooral gebaseerd op de stabiele huizenprijzen. De licht oplopende hypotheekrente belemmert echter de kooplust. Een ruime meerderheid (57%) verwacht voor het komende jaar dat de hypotheekrente (licht) zal stijgen. De terughoudendheid om een (volgend) huis te kopen blijkt tevens uit het feit dat het merendeel van de Nederlandse bevolking het een gunstige noch ongunstige tijd vindt om een huis te kopen. Toelichting op Eigen Huis Marktindicator De inschattingen en verwachtingen van consumenten op de woningmarkt worden gemeten met betrekking tot drie aspecten: - de omstandigheden om een huis te kopen in het algemeen - de huizenprijzen - de hypotheekrente Het gaat hierbij om de inschatting van consumenten over de afgelopen 12 maanden en hun verwachtingen voor de komende 12 maanden.

5.4

CBS STATISTIEKEN CONJUNCTUURINFORMATIE

Consumentenvertrouwen bro n: CBS - oo rspronkelijke reeks

30

20

10

0

-10

-20

-30

-40

-50 1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008


De stemming onder de consumenten was opperbest aan het eind van het tweede kwartaal 2007. Hoewel het consumentenvertrouwen in het eerste kwartaal licht daalde na de piek in januari, steeg het vertrouwen in het tweede kwartaal naar 18. Dit wil zeggen dat er 18 procent meer optimisten zijn dan pessimisten. Dit is de hoogst gemeten waarde sinds begin 2001 en de indicator bereikte hiermee de hoogste waarde in ruim zesenhalf jaar. De hoogste waarde ooit, is gemeten in 2000, toen bedroeg het vertrouwen 27. Vooral het vertrouwen in de Nederlandse economie is fors gestegen. Over de economie in de afgelopen twaalf maanden zijn consumenten in zeven jaar tijd niet zo positief geweest. Ook verwacht de consument veel van de economie in de komende twaalf maanden. De koopbereidheid van consumenten is ook toegenomen. Het niveau van zeven jaar geleden is echter nog niet in zicht. De toegenomen koopbereidheid is vooral toe te schrijven aan het verbeterde oordeel over het doen van grote aankopen, zoals een auto of meubelen. Over hun eigen financiën zijn consumenten ook iets optimistischer geworden. Het consumentenvertrouwen in juni was 18. Gemiddeld waren er in de afgelopen twintig jaar iets meer pessimisten dan optimisten. Het langetermijngemiddelde ligt op 3. Dit alles blijkt uit het doorlopende Consumenten Conjunctuuronderzoek van het CBS.

BIJLAGEN: I. II.

Woningbouwprogramma Overzicht stand van zaken ruimtelijke plannen

III.

Leegstand 1/1/2007 per kern


KWARTAALRAPPORTAGE VOORTGANG WONINGBOUW GEMEENTE EMMEN DIENST BELEID AFDELING FYSIEK RUIMTELIJKE ONTWIKKELING PER 1 JULI 2007

Recommend Documents