KWARTAALRAPPORTAGE VOORTGANG WONINGBOUW GEMEENTE EMMEN DIENST BELEID AFDELING FYSIEK RUIMTELIJKE ONTWIKKELING PER 1 JANUARI 2007

KWARTAALRAPPORTAGE VOORTGANG WONINGBOUW GEMEENTE EMMEN PER 1 JANUARI 2007

DIENST BELEID AFDELING FYSIEK RUIMTELIJKE ONTWIKKELING

INHOUD Voorwoord.................................................................................................................................................. 2 1 Voortgang uitvoering actiepunten...................................................................................................... 2 2 Voortgang woningbouw ..................................................................................................................... 3 2.1 Lopende woningbouwinitiatieven................................................................................................. 3 2.2 Woningbouw en sloop................................................................................................................... 4 2.3 Ontwikkeling woningvoorraad 2006: ............................................................................................ 8 2.4 Bevolkingsontwikkeling 2006: ....................................................................................................... 9 3 De lokale woningmarkt ..................................................................................................................... 10 3.1 Kaveluitgifte................................................................................................................................. 10 3.2 De sociale huursector ................................................................................................................... 12 3.3 De koopsector .............................................................................................................................. 16 3.4 WoON 2006 .................................................................................................................................. 18 4 Voortgang ruimtelijke plannen en procedures ................................................................................. 19 4.1 Nieuwe ontwikkelingen ............................................................................................................... 19 4.1.1 Facetbestemmingsplan Aan- en bijgebouwen .................................................................... 19 4.1.2 Buisleidingen........................................................................................................................ 19 4.1.3 De nieuwe Wet geluidhinder (Wgh).................................................................................... 19 4.1.4 Wet Luchtkwaliteit............................................................................................................... 20 4.1.5 Facetbestemmingsplan Externe veiligheid (Bargermeer).................................................... 20 4.1.6 VROM 18/10/’06: Sprong voorwaarts met nieuwe ruimtelijke spelregels ........................... 20 4.1.7 VROM 24/10/’06: Omgevingsvergunning dringt papieren rompslomp terug ..................... 21 5 Landelijke ontwikkelingen ................................................................................................................ 22 5.1 NVM Woningmarktcijfers: Betaalbaarheid verder onder druk ................................................... 22 5.2 Eigen huis marktindicator ............................................................................................................ 23 5.3 CBS statistieken conjunctuurinformatie....................................................................................... 26

BIJLAGEN: I. II. III. IV.

Aktiepunten verbetering voortgang woningproductie Woningbouwprogramma Overzicht stand van zaken ruimtelijke procedures Woningvoorraad- en bevolkingsontwikkeling 2006 per kern

KWARTAALRAPPORTAGE VOORTGANG WONINGBOUW GEMEENTE EMMEN PER 1 JANUARI 2007 – PAGINA 1

V OOR W OOR D

In het kader van het raadsbesluit van 25 september 2003 inzake de voortgang woningproduktie is afgesproken de Raad eens per kwartaal te rapporteren over de voortgang van de woningbouw. Met voorliggende “Kwartaalrapportage voortgang woningbouw” wordt invulling gegeven aan deze afspraak. De kwartaalrapportages bevatten, naast informatie over de voortgang en stand van zaken van woningbouwprojecten in de gemeente, informatie over de uitvoering van de door de raad in het kader van de voortgang woningbouw vastgestelde actiepunten en informatie over recente ontwikkelingen die een relatie hebben met de voortgang van de woningbouw. De rapportages bestaan daarom standaard uit de volgende onderdelen, te weten: 1) voortgang uitvoering actiepunten (bijlage I); 2) een compleet overzicht van alle lopende woningbouwinitiatieven in de gemeente Emmen (bouwprogramma) met een korte beschrijving van de huidige stand van zaken (bijlage II) en een nadere toelichting van een aantal projecten en actuele aan woningbouw gerelateerde zaken, zoals vergunningverlenning, woningproduktie, enz.. 3) een actuele schets van de woningmarkt, waarbij afzonderlijk wordt ingegaan op kavelverkoop en de koop- en huurmarkt in Emmen; 4) een overzicht met voortgangsinformatie van ruimtelijke procedures en projecten waaraan door de afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling wordt gewerkt (bijlage III); 5) actuele landelijke ontwikkelingen. In deze kwartaalrapportage wordt met de afsluiting van het jaar bovendien ingegaan op de ontwikkelingen van de woningvoorraad en bevolkingsomvang in 2006.

1 V OOR TGANG U ITV OER ING AC TIEPU NTEN De aan de Raad voorgestelde actiepunten zijn in 2003 verder uitgewerkt in het “Actieplan verbetering voortgang woningproductie” en binnen de toenmalige Dienst Stadsontwikkeling uitgezet. In de kwartaalrapportage per 1 januari 2005 is een overzicht gegeven van alle actiepunten, hun status, de uitvoeringsplanning en de datum waarop acties daadwerkelijk zijn uitgevoerd. Daarbij is aangegeven dat in de volgende rapportages alleen de nog lopende actiepunten zullen worden opgenomen. Afgewikkelde, periodiek terugkerende (zoals de kwartaalrapportage) en continue acties worden daarom in deze en volgende rapportage niet meer worden vermeld, omdat ze inmiddels onderdeel zijn van de normale werkprocessen. Met de ‘werconferentie projectmanagement’ vlak voor de zomervakantie 2006 is invulling gegeven aan de wens om een verbeterslag te maken met betrekking tot het gemeentelijk projectmanagement. Hieruit zijn een aantal onderwerpen naar voren gekomen die nog verder zullen worden uitgewerkt. Daarbij gaat het om zaken met betrekking tot projectopzet, frictie m.b.t. lijnprojecten, rollen en vaardigheden. Daarnaast zijn in het derde en vierde kwartaal een tweetal bijeenkomsten met projectleiders/managers van gemeente en Wooncom georganiseerd die tot doel hadden te komen tot wederzijds inzicht ,begrip en afstemming van elkaars werkwijzen. Ook de lessen die hier zijn getrokken moet leiden tot verbetering van de voortgang van projecten. Hiermee wordt actiepunt 10: Optimalisatie projectmanagement als afgerond beschouwd. Per 1 januari 2007 moeten de volgende actiepunten nog worden afgerond: •

• •

actiepunt 5: zoals de vorige rapportage gemeld ondervindt dit actiepunt vertraging door het verleggen van de prioriteit naar activiteiten in verband met de WMO. In concreto betekent dit dat er in elk geval tot 1/1/’07 geen capaciteit beschikbaar wordt gesteld voor de implementatie van het project informatiesysteem. actiepunt 14: richtinggevend woningbouwkader. Dit punt wordt gerealiseerd bij de actualisatie van het Woonplan die in april 2007 ter behandeling aan de Raad zal worden aangeboden. actiepunt 15: beleidsnota ‘Wonen met zorg en welzijn’. Ook deze beleidsnota wordt in april aan de Raad voorgelegd. Kwartaalrapportage voortgang woningbouw gemeente Emmen per 1 januari 2007 – pagina 2

2 2.1

V OOR TGANG

W ONINGB OU W

LOPENDE WONINGBOUWINITIATIEVEN

De actuele stand van zaken van alle lopende woningbouwinitiatieven zijn zoals gebruikelijk kort weergegeven in het gemeentelijk bouwprogramma (bijlage II). Hierin zijn: • de wijzigingen ten opzichte van de voorgaande rapportage vet gedrukt; • de projecten waarvoor door de provincie Drenthe in oktober 2002 extra woning-contingenten uit de knelpuntenpot beschikbaar zijn gesteld in de eerste kolom van het bouwprogramma gemarkeerd met een K; • de geprioriteerde projecten in de tweede kolom van het bouwprogramma gemarkeerd met één of meerdere *-en conform de geactualiseerde prioriteitenlijst zoals deze op 21 december 2004 door het college is vastgesteld en in februari ter instemming aan de Raad is voorgelegd. Naast de verkorte stand van zaken worden hieronder een aantal projecten nader uitgelicht. Emmen Delftlanden In 2006 is in de Delftlanden grote voortgang geboekt. Er werd voor maar liefst bijna 360 woningen bouwvergunning verleend. Bovendien werden in het vierde kwartaal 2006 de eerste woningen opgeleverd en werden de eerste bewoners verwelkomd. In het vierde kwartaal werd ook symbolisch ‘de schop in de grond’ gestoken voor een appartementencomplex van de Stichting Woonservice. Aanleiding was de uitnodiging van de gemeente aan de woningcorporaties om een visie te geven op de ontwikkeling van een appartementencomplex in het deelgebied Stedelijk. Na een zorgvuldige beoordeling is gekozen voor de visie van Woonservice die voorziet in de realisatie van betaalbare studentenhuisvesting. Woonservice wil op korte termijn beginnen met de realisatie van haar plan en streeft naar oplevering in 2008. Tot slot heeft het college van B&W in het 4e kwartaal het plan van aanpak voor het centrumgebied Delftlanden vastgesteld. Een multifunctionele accommodatie gaat onderdeel uitmaken van dat centrumgebied. In deze accommodatie komen in ieder geval twee basisscholen, een peuterspeelzaal en kinderopvang. Daarnaast kunnen andere wijkvoorzieningen op het gebied van welzijn in de accommodatie worden ondergebracht. Ook is er ruimte voor 75 tot 150 woningen. Emmer Compascuum Koppelwijk/Maatschappijweg De Raad heeft vlak voor de jaarwisseling het bestemmingsplan "Emmer-Compascuum, Koppelwijk/Maatschappijweg" vastgesteld. Dit plan maakt de realisatie van circa 100 eengezinswoningen in de koopsector mogelijk. Wanneer het plan daadwerkelijk in uitvoering kan worden genomen hangt af van de goedkeuring door GS van Drenthe. Daarbij kunnen de tegen dit plan ingebrachte bezwaren overigens nog voor vertraging zorgen. Het streven blijft er vooralsnog op gericht om eind 2007 kavels uit te geven aan met name particuliere bouwers.

Kwartaalrapportage voortgang woningbouw gemeente Emmen per 1 januari 2007 – pagina 3

2.2

WONINGBOUW EN SLOOP

De “Woningbouwbarometer” geeft in een aantal grafieken een beeld van de woningproduktie, de onttrekking van woningen en het aantal in aanbouw zijnde woningen. •

Bouwvergunningen: Met de verlening van 40 vergunning in het vierde kwartaal, goed voor de bouw van 251 woningen, werd 2006 qua vergunningverlening een zeer goed jaar. In 2006 werden Verleende bouwvergunningen Emmen in aantallen woningen per kwartaal 1995 - 2006 - bron: PUBL/VRG 800

700 251 600

51

aantal won ing en

48 500

30

226 172

400

771

232

784

715

697

49

680

343

602

300

84

156

421

200

286

284 233

100

134 133 65

0 1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

kwartaal 1e kwart.

2e kwart

3e kwart

4e kwart.

Totaal

uiteindelijk 144 vergunning voor woningbouw verleend. Hiermee werd de bouw van in totaal 757 woningen mogelijk gemaakt. Sinds 1999 is niet meer voor zoveel woningen vergunning verleend. De meeste vergunningen werden in 2006 verleend voor woningbouw in de kern Emmen. Alleen al in de nieuwbouw- wijk Delftlanden werd voor maar liefst 357 woningen in 69 plannen vergunning verleend. Daarnaast werd vorig jaar voor in totaal 137 woningen in de wijk Emmermeer vergunning verleend. Het betrof de projecten Anloop Zeihuuv (64 senioren woningen), studentenhuisvesting Valtherlaan (26) en het herstructureringsproject ‘Aan de Bosrand’ (46 woningen). In de kern Schoonebeek werd vergunning verleend voor 27 koopwoningen in het plan Stroomdal en voor het zorgcentrum met 11 aanleunwoningen in het centrum. •

Vergunningverlening woningbouw 2006 naar kern Aantal Kern vergunningen Emmen, waarvan in 95 - Emmermeer - Delftlanden

Aantal woningen 639

5 69

137 357

Nieuw-Weerdinge Roswinkel Emmer-Compascuum Barger-Compascuum Nieuw-Dordrecht Nieuw-Amsterdam Erica Klazienaveen Zwartemeer Schoonebeek Weiteveen

3 1 4 1 3 8 5 12 4 3 5

6 1 4 1 10 8 19 21 4 39 5

Totaal

144

757

In aanbouw: Het aantal in aanbouw zijnde woningen nam in laatste kwartaal van 2006 af van 930 naar 831 woningen. Per saldo dus een afname met 99 woningen. De afname was een gevolg van de gereedmelding van een fors aantal woningen in het laatste kwartaal die in zekere mate werd gecompenseerd door het in aanbouw nemen van nieuwe woningen. In vergelijking met afgelopen jaren is het aantal woningen dat aan het begin van het jaar 2007 in aanbouw is wel groter. Ten opzichte van begin 2006 staan er 239 woningen meer in aanbouw.


In aanbouw zijnde woningen Emmen 1995 - 2007 per kwartaal - incl. recreatiewoningen - bron: PUBL/VRG

600

831 592

740

776 714 665 664 831 788

762 786 589 659

626

681 648

715 641 659 593 535 596 550 603 646 718 668

828 858

805 805 864 841 808 869 797 798

820 723

aantal

800

898

1000

976 1032 923 880 978

1200

931 930

1161

1400

400

200

0 1-01-95

1-01-96

1-01-97

1-01-98

1-01-99

1-01-00

1-01-01

1-01-02

1-01-03

1-01-04

1-01-05

1-01-06

1-01-07

kwartaal

Van de plannen die momenteel in aanbouw zijn zat gemiddeld 4,8 maand tussen de vergunningverlening en de start van de bouw. De tijd die gemiddeld verstrijkt tussen het moment van vergunningverlening en de feitelijke start van de werkzaamheden nam daarmee in laatste kwartaal duidelijk af. De stijgende trend lijkt daarmee te worden doorbroken. Dit kan duiden op een aantrekkende nieuwbouwmarkt. Ook van de zijde van de bouwers / ontwikkelaars werd zeer recentelijk in het ‘Lokaal Platform Bouwen en Wonen Emmen’ het signaal afgegeven dat de situatie in zeer korte tijd is verbeterd en de orderportefeuilles inmiddels goed zijn gevuld. Gevolg is wel een dreigend tekort aan personeel en materiaal, waardoor de bouwkosten onder druk komen te staan. gemeente Emmen tijd tussen vergunning en start van plannen 6

maanden

5

4

01-01-07

01-10-06

01-07-06

01-04-06

01-01-06

01-10-05

01-07-05

01-04-2005

01-01-2005

01-10-2004

01-07-2004

01-04-2004

01-01-2004

3

Gemiddelde tijd T1 tussen vergunningverlening en start bouw van plannen

•

Woningbouwpotentieel Het gemeentelijk bouwregister bevat per ultimo 2006 234 woningbouwplannen waarvoor bouwvergunning is verleend. Gezamenlijk zijn deze plannen goed voor een woningproduktie van in totaal 1.418 woningen. Daarmee is het woningbouwpotentieel in 2006 per saldo met bijna 300 woningen toegenomen. Van de 234 plannen in het gemeentelijk bouwpotentieel waren per ultimo 2006 144 plannen met een bouwvolume van in totaal 831 woningen in aanbouw genomen. De produktie van deze woningen is verzekerd. Dit is een toename van het aantal in aanbouw zijnde woningen met zo’n Kwartaalrapportage voortgang woningbouw gemeente Emmen per 1 januari 2007 – pagina 5

240 woningen sinds begin 2006. Door de band genomen is ca. 60% van het bouwpotentieel ook daadwerkelijk in aanbouw. De resterende 90 plannen, goed voor een volume van 587 woningen, zijn nog niet in aanbouw genomen. Bij 56 van deze 88 plannen (goed voor 374 woningen) is de bouwvergunning langer dan 6 maanden geleden verleend, maar is de bouw nog niet gestart. Hieronder zitten vergunningen voor de bouw van in totaal 194 woningen in de Delftlanden en 81 woningen op de locatie Iris in het centrum (Wooncom / BAM). De laatste is inmiddels al wel in aanbouw aangenomen. Woningbouwpotentieel gemeente Emmen

740

788

592

664

665

714

776 659

700

213

201

245

300

374

418

384 293 238

251 207

239 152

201

85

100

98

200

259 243

285

351 236

300

252 228

400

361

371

500

198

589

aantal woningen

800

600

831

900

831

931

1000

930

bron: PUBL/VRG WAVE

01-01-07

01-10-06

01-07-06

01-04-06

01-01-06

01-10-05

01-07-05

01-04-2005

01-01-2005

01-10-2004

01-07-2004

01-04-2004

01-01-2004

0

in aanbouw 6 mnd of korter geleden vergunning verleend en nog niet in aanbouw langer dan 6 mnd geleden vergunning verleend en nog niet in aanbouw

•

Woningproduktie: In het vierde kwartaal 2006 werden maar liefst 276 woningen gereedgemeld. Daarmee komt de totale woningproductie1 in 2006 jaar op 361 woningen. Het betreft de produktie van reguliere woningen zoals deze door de gemeente aan het CBS2 worden gemeld. Woningproduktie Emmen per kwartaal 1995 - 2006 - bron: PUBL/VRG 800 700 600

123

500

81

262

140

aantal

362 146 119 263

171

400

225 266 242

300

27 95

247

51

168

276

104

200

104 175

108

100

332

492 263

69

204

241

154

89 151

128

88

75

0 1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

108

0 9

20 21 22

74

36 32

48 27

63 13 9

2002

2003

2004

2005

2006

jaar 1e kwart.

2e kwart

3e kwart

4e kwart.

Naast deze reguliere produktie zijn in de wijk Bargeres 23 appartementen opgeleverd door de Stichting Wooncom die complexgewijs aan een instelling worden verhuurd voor de huisvesting van 1

Na oplevering worden woningen door de gemeente gereedgemeld aan het CBS. Pas op dat moment is er formeel sprake van woningproductie.

2

Centraal Bureau voor de Statistiek


bijzondere doelgroepen. Deze woningen worden echter in het kader van ‘bijzondere woongebouwen’ aan het CBS gemeld en dus niet meegenomen in de woningbouwstatistiek. In feite zijn er vorig jaar derhalve 384 woningen opgeleverd. Daarmee ligt de woningproductie 2006 desalniettemin onder het niveau dat aan het begin van het jaar werd verwacht (480). Dit is voornamelijk toe te schrijven aan een tweetal groter projecten (Emmen centrum Stationade 45 woningen en studentenhuisvesting Angelsloërdijk 25 woningen), waarvan vooraf werd verwacht dat ze in 2006 zouden worden opgeleverd. Vermeldenswaard is dat eind vorig jaar de eerste woningen in de Delftlanden zijn opgeleverd. •

Onttrekkingen en toevoeging anderszins: In het vierde kwartaal werden 15 huur en 3 eigen woningen onttrokken. De huurwoningen werden onttrokken in Nieuw Amsterdam – Veenoord aan de Dennenstraat in het kader van de herstructurering aldaar. Onttrekking van woningen Emmen 1995 - 2006 - bron: PUBL/VRG

800

700

600

aantal

500

400

300

22

41 33 200 38

31

253

32

45

35

123

55 0 1995

1996

137

28 43 1997

1998

1999

273

21

225

100

18

121

103

37

71

2000

2001

2002

2003

125

45 2004

2005

2006

jaar huurwoningen

eigen woningen

In 2006 werden tot in totaal 145 woningen onttrokken (125 huurwoningen en 20 eigen woningen). Naast de reguliere woningproduktie werden 2 woningen anderszins (door splitsing of functiewijziging) aan de woningvoorraad toegevoegd. Conclusie • De woningproduktie lag in 2006 nog duidelijk onder het ambitieniveau. De voorraadtoename bleef door een beperkte woningproduktie enerzijds en sloop van woningen (herstructurering) anderzijds beperkt tot ruim 200 woningen. • De vooruitzichten lijken echter gunstig. Het bouwpotentieel is door de vergunningverlening in 2006 aanzienlijk toegenomen en ook het aantal woningen dat aan het begin van het jaar in aanbouw staat is groter dan de afgelopen jaren. Dit is vooral een gevolg van het in produktie nemen van de Delftlanden. • Voor 2007 wordt een woningproduktie van circa 500 woningen verwacht.


2.3

ONTWIKKELING WONINGVOORRAAD 2006:

In 2006 werden per saldo 218 woningen3 aan de Emmense voorraad toegevoegd, ofwel een voorraadgroei van 0,5%. In 2005 werden per saldo 461 toegevoegd, een voorraadgroei van 1,0%. Op grond van de Strategienota, naar 120.000 inwoners in 2020, zou de voorraad in deze 5-jaarsperiode gemiddeld met circa 6404 woningen (1,4%) per jaar moeten groeien (streekcentrum 430/1,7%, hoofdkernen 180/1,1% en kleine kernen 30/0,9%). De ondergrens wordt in de actualisatie van het Woonplan gelegd op toevoeging van gemiddeld 250 woningen5 per jaar. De hiervoor aangegeven groeidoelstelling voor het streekcentrum Emmen is in 2006 bij lange na niet gehaald. De woningvoorraad van het streekcentrum nam in 2006 per saldo toe met slechts 22 woningen toe. Er werden enerzijds 121 nieuwe woningen opgeleverd, de meeste in de wijk Emmermeer. Verheugend is wel dat in de Delftlanden de eerste woningen werden opgeleverd. Anderzijds werden 99 woningen onttrokken, vooral in de wijk Emmerhout in verband met de herstructurering. De hoofdkernen groeiden als geheel met per saldo 190 woningen, ofwel 1,2% voorraadtoename. Daarmee is de hiervoor genoemde doelstelling voor in 2006 gehaald. Binnen deze cluster van kernen groeiden met name de kernen Klazienaveen, Erica en Weiteveen relatief het sterkst met een groei van respectievelijk 2,4%, 1,7% en 1,6%. De voorraad in Klazienaveen groeide ook in absolute zin het sterkst (109 woningen) door oplevering van woningen in de plannen Molenbuurt, Het Schip en Ten zuiden van de Broekweg. De woningvoorraad in de cluster kleine kernen nam in 2006 met 2 woningen toe, een groei van 0,2%. Daarmee werd de woningbouwdoelstelling niet gehaald. Hierbij moet worden opgemerkt dat de woningbouwmogelijkheden voor kleine kernen met POP II6 relatief sterk zijn verruimd. Het zal enige tijd vergen om de produktie in de kleine kernen hiermee in overeenstemming te brengen. De voorraad- en groeicijfers zijn hieronder samengevat weergegeven en per kern gedetailleerd opgenomen in bijlage IV bij deze rapportage.

Woningvoorraadontwikkeling 2006

1)

woningvoorraad per 1/1/2006 24.766 15.734 3.490 2.103

streekcentrum hoofdkernen kleine kernen landelijk gebied TOTAAL GEMEENTE EMMEN 1) voorlopige cijfers 2) incl. toevoegingen anderszins

46.093

nieuwbouw 2006 121 229 6 5 361

onttrekkingen 2006 2) 99 39 4 1 143

saldo relatieve 2006 groei 2006 22 0,1% 190 1,2% 2 0,1% 4 0,2% 218

woningvoorraad per 1/1/2007 24.788 15.924 3.492 2.107

0,5%

46.311

Een volledig overzicht met de ontwikkeling per afzonderlijke kern is opgenomen in bijlage IV.

3

Reguliere woningen voor zelfstandige huisvesting. Woningen voor huisvesting van bijzondere doelgroepen worden gezien als onzelfstandige huisvesting en niet in de CBS woningstatistiek meegenomen, maar vallen onder de statistiek ‘bijzondere woongebouwen’. 4 Actualisatie Woonplan Emmen 2020 sept. 2005 5 Scenario laag PRIMOS-prognose 2004 = autonome behoefte 6

Provinciaal Omgevingsplan II, vastgesteld juli 2004


2.4

BEVOLKINGSONTWIKKELING 2006:

De ontwikkeling van het aantal inwoners is de resultante van geboorte, sterfte, vestiging en vertrek in 2005. Het aantal inwoners in de gemeente Emmen is in 2006 per saldo met 241 inwoners afgenomen. In 2005 was er nog sprake van een afname van het aantal inwoners met 30. Volgens het scenario hoge variant (Strategienota, naar 120.000 inwoners in 2020) zou het inwonertal in deze 5-jaarsperiode gemiddeld met circa 7607 inwoners (0,7%) per jaar moeten groeien (streekcentrum 540 inwoners/1,0%, hoofdkernen 210 inwoners/0,5% en kleine kernen 10 inwoners/0,1%). De ondergrens wordt in de actualisatie van het Woonplan gelegd op een groei van gemiddeld circa 200 inwoners8 per jaar. De bevolkingsaanwas 2006 ligt daarmee net boven de gestelde ondergrens. Daarmee is groeidoelstelling wederom niet gehaald. Het inwoneraantal in het streekcentrum nam in 2006 per saldo met 110 inwoners toe, ofwel een groei van slechts 0,2%. Binnen het streekcentrum groeide het aantal inwoners met name in de wijk Emmermeer (+209), terwijl met name in Angelslo (-95) en de Rietlanden (-92) het aantal inwoners vrij fors afnam. De toename in Emmermeer heeft vooral te maken met de oplevering van nieuwbouw in deze wijk. De afname in de wijk Angelslo houdt ongetwijfeld verband met de herhuisvesting van mensen in verband met de herstructurering in het gebied Cluster IV. Het inwonertal in de hoofdkernen nam per saldo met 214 inwoners toe, ofwel een groei met 0,6%. Deze groei deed zich vooral voor in de kernen Nieuw Amsterdam – Veenoord (+82/1,3%), Klazienaveen (+73/0,7%) en Weiteveen (+24/1,6%). In deze kernen is in 2006 ook veel nieuwbouw opgeleverd. Alleen in de kern Zwartemeer (-13/-0,4%) nam het inwoneraantal af. In de cluster kleine kernen nam de bevolkingsomvang met 20 inwoners af, een krimp van 0,3%. Binnen deze cluster viel met name de krimp van Roswinkel met maar liefst 37 inwoners (-6,8%) op. Hiervoor moet een bijzondere verklaring zijn, want in 2005 nam het inwonertal met maar liefst 30 inwoners (6,7%) toe.

Bevolkingsontwikkeling 2006

1)

inwoners per 1/1/2006 55.280 38.271 9.235 5.806

Samenvatting: streekcentrum hoofdkernen kleine kernen landelijk gebied TOTAAL GEMEENTE EMMEN

108.592

toename relatieve 2006 groei 2006 110 0,2% 214 0,6% -63 -0,7% -20 -0,3% 241

0,2%

1) voorlopige cijfers

Een volledig overzicht met de ontwikkeling per afzonderlijke kern is opgenomen in bijlage IV.

7

Actualisatie Woonplan Emmen 2020

8

Scenario laag PRIMOS-prognose 2004


inwoners per 1/1/2007 55.390 38.485 9.172 5.786 108.833

3

DE

LOK ALE W ONINGM AR K T

Het beeld van de lokale woningmarkt wordt elk kwartaal geschetst op basis van de gemeentelijke kaveluitgifte, de sociale huursector en de koopsector. De huursector is in samenwerking met de woningcorporaties en de koopsector is in samenwerking met een vertegenwoordiger van de makelaars in het ‘Lokaal Platform Bouwen en Wonen9 uitgewerkt. In deze kwartaalrapportage is bovendien een voorproefje van de uitkomsten van het landelijk WoonOnderzoek Nederland 2006 van het minsterie van VROM opgenomen.

3.1 •

KAVELUITGIFTE Per ultimo 2006 waren 74 van de 79 dit jaar beschikbare bouwkavels uitgegeven10. In het najaar zijn in totaal 39 kavels in Erica, Weiteveen en Barger Compascuum voor uitgifte beschikbaar gekomen. Daarvan zijn per 1/1/2007 nog 5 kavels voor vrijstaande woningen in het plan erica Ten zuiden van de Veenschapswijk beschikbaar.

Kaveluitgifte 2006 Stand van zaken per 31/12/2006

Uitgegeven per 31/12/'06 (incl. preOorspronkelijk plan oorspron kelijk aantal kandi daten

Zandpol Erica tzvd Veenschapswijk, 2e fase Weiteveen Kienholt II, 3e fase Barger Compascuum tnvd Postweg, 2e fase

•

• • •

uitval na belangstellingsregistratie %-en abs

10 91

31

34%

25

10

40%

2/1-kap vrijst. Totaal

2

0

2

6

20 5

uitgifte)

datum start uitgifte

2/1kap

vrijst. Totaal

Nog beschikbaar per 31/12/'06

2/1kap

vrijst. Totaal

2

0

2

0

0

0

26

najaar 2006

6

15

21

0

5

5

5

najaar 2006

0

5

5

0

0

0

27

10

37%

8

8

najaar 2006

8

0

8

0

0

0

Delftlanden I 1e uitgifte

630

353

56%

4

34

38

2 nov.'05

4

34

38

0

0

0

Totaal

783

404

52%

20

59

79

20

54

74

0

5

5

Per ultimo 2006 stonden 1.557 inschrijvingen voor een bouwkavel in de gemeente Emmen geregistreerd, waarvan 677 voor een kavel in de kern Emmen en 852 voor een kavel in één van de buitendorpen. Daarnaast zijn er 28 inschrijvers zonder een voorkeur voor een specifieke locatie of dorp. Het aantal inschrijvingen voor een kavel in de gemeente Emmen is in het vierde kwartaal 2006 per saldo met 111 inschrijvingen afgenomen. Het aantal inschrijvingen voor een kavel in de kern Emmen nam met 24 af, die voor de overige kernen nam met 87 inschrijvingen af. De afname van het aantal inschrijvingen heeft voornamelijk te maken met de aan de uitgiftes voorafgaande belangstellingsregistratie en was het grootst in Schoonebeek (-45). De uitgifte van kavels in het plan Schoonebeek Stroomdal zal in de eerste helft van 2007 plaatsvinden. Voor 2007 is op de volgende locaties uitgifte van kavels voor particulieren gepland: o Emmen, Emmermeer ‘Aan de Bosrand’ - 23 kavels o Emmen, Rietlanden ‘Gorzenveld II’ - 24 kavels e o Emmen Delftlanden I 2 uitgifte – 35 kavels o Emmer Compascuum Maatschappijweg Koppelwijk – 100 kavels e o Schoonebeek Stroomdal 2 uitgifte – 24 kavels o Erica, ‘Ten zuiden van de Veenschapswijk’ – 5 kavels o Nieuw Schoonebeek, ‘Achter de Dorpshoeve’ – 29 kavels o Roswinkel, locatie basisschool – 2 kavels

9

Het Lokaal Platform Bouwen en Wonen wordt sinds mei 2004 georganiseerd in het kader van de voortgang van de woningproduktie. Gemeente, woningcorporaties, ontwikkelaars, bouwers en makelaars treffen elkaar in dit verband elk kwartaal. 10 Onder uitgegeven kavels wordt hier verstaan de kavels die aan potentiële kopers zijn aangeboden, zijn geaccepteerd of daadwerkelijk zijn overgedragen. Kavels die worden geaccepteerd kunnen in een later stadium weer beschikbaar komen.


Inschrijvingen voor een bouwkavel 2006 Optie

per 1/1/2006

per 1/4/2006

per 1/7/2006

per 1/10/2006

per 31/12/2006

187

200

208

214

201

Weerdinge

55

56

57

57

56

Emmerschans

40

41

42

42

41

Barger Oosterveld

77

77

77

77

75

Emmermeer

36

39

41

40

39

Angelslo

57

60

62

62

58

Emmerhout

24

27

28

27

26

Delftlanden

205

183

177

182

181

Totaal kern Emmen Nieuw Weerdinge Roswinkel Emmer Compascuum Emmer Erfscheidenveen Barger Compascuum Klazienaveen Noord Nieuw Dordrecht Oranjedorp Nieuw Amsterdam - Veenoord Erica Klazienaveen Zwartemeer Schoonebeek Zandpol Nieuw Schoonebeek Weiteveen

681 26 9 118 23 25 27 43 23 63 88 282 77 65 8 35 23

683 27 10 120 24 27 28 44 24 65 91 286 81 71 9 37 25

692 27 12 121 24 17 28 44 24 62 85 287 84 73 10 40 22

701 27 12 121 24 17 28 44 24 63 60 286 87 75 10 39 15

677 26 11 120 23 10 27 43 22 65 45 287 89 29 9 38 8

Totaal overige kernen

935

969

960

932

852

Emmen, overig en algemeen

Alle kernen Totaal gemeente

23

25

31

35

28

1.639

1.677

1.683

1.668

1.557

Aantal inschrijvingen voor kavels Emmen 2000 - 2005 per kwartaal - bron: BELE/SEO

1500 1400 1300

aantal inschrijvingen

1200 1100 1000 900 800 700

Emmen

01-01-07

01-10-06

01-07-06

01-04-06

01-01-06

01-10-05

01-07-05

01-04-05

01-01-05

01-10-04

01-07-04

01-04-04

01-01-04

01-10-03

01-07-03

01-04-03

01-01-03

01-10-02

01-07-02

01-04-02

01-01-02

01-10-01

01-07-01

01-04-01

01-01-01

01-10-00

01-07-00

01-04-00

01-01-00

600

dorpen


3.2

DE SOCIALE HUURSECTOR

Voorraadontwikkeling 2006 De voorraad corporatie huurwoningen in Emmen is in 2006 per saldo met 234 woningen afgenomen. Enerzijds nam de voorraad af door verkoop van 215 en sloop van 124 corporatie huurwoningen. Anderzijds werden door nieuwbouw 105 nieuwe huurwoningen toegevoegd (incl. studentenhuisvesting Valtherlaan). In 2005 nam de sociale huurvoorraad per saldo met 30 woningen af.

Verloop voorraad sociale huurwoningen 2006 verkoop

sloop

nieuwbouw

saldo

-207

-97

105

-199

Domesta

-6

-14

0

-20

Woonservice Drenthe

-2

-13

0

-15

-215

-124

105

-234

Stichting Wooncom

Totaal

Met betrekking tot de verkoop van huurwoningen is door Wooncom gemeld dat in 2006 veel leegstaande huurwoningen zijn verkocht. Deze woningen zijn vanwege hun prijsstelling bij uitstek geschikt voor starters die een koopwoning zoeken. Op basis van het Woonplan Emmen 2020 is begin 2005 een Prestatiecontract voor de periode 2005 tot 2010 met de woningcorporaties getekend met onderstaand programma voor de sociale huursector.

Prestatiecontract Emmen 2005 tot 2010: programma sociale huursector Opgave 2005 tot Realisatie 2010 2005/2006 totaal per jaar totaal per jaar onttrekking sociale huurwoning

-650

-130

-159

-80

verkoop sociale huur

-1300

-260

-418

-209

850

170

27311

137

-1100

-220

-304

-152

nieuwbouw sociale huurwoningen (senioren) Saldo

In de eerste 2 jaren van de contractperiode is de voorraad sociale huur per saldo met 300 woningen afgenomen. Tot nu toe zijn er gemiddeld minder huurwoningen gesloopt en verkocht, maar ook minder nieuwe seniorenwoningen gebouwd dan op grond van het Prestatiecontract is afgesproken. Woningtoewijzing De in Emmen werkzame woningcorporaties hanteren verschillende woningtoewijzingsmodellen en zijn bovendien in meerdere gemeenten werkzaam. Zo hanteert Wooncom, de grootste sociale verhuurder in Emmen, sinds 2004 het Optiemodel. Daarbij wordt geen onderscheid meer gemaakt tussen actief en niet-actief woningzoekenden. Wooncom heeft sinds de invoering van het optiemodel veel woningzoekenden ingeschreven, maar is sindsdien geconfronteerd met veel weigeringen van aangeboden woningen. Daarom wordt met ingang van het eerste kwartaal 2007 het optiemodel aangepast en een opschoonactie uitgevoerd. Dit betekent dat de vrijblijvendheid van inschrijven wordt ingeperkt door inschrijfgeld te vragen. Wat het resultaat van de opschoonactie is zal het volgende kwartaal blijken. Ook Domesta hanteert sinds 1/1/2006 het optiemodel, maar maakt wel onderscheid tussen actief en niet-actief woningzoekenden. Bij Domesta moet wel inschrijfgeld worden betaald. Desondanks wordt ook Domesta geconfronteerd met veel weigeringen. 11

excl. nieuwbouw studentehuisvesting Kwartaalrapportage voortgang woningbouw gemeente Emmen per 1 januari 2007 – pagina 12

Woonservice Drenthe wijst tot nu toe op basis van het distributiemodel, maar gaat binnenkort over tot invoering van het optiemodel. Voor het marktbeeld van de sociale sector zijn in onderstaande grafiek de woningzoekenden cijfers van Domesta en Wooncom weergegeven. Woningzoekenden Over de langere termijn en over het geheel bezien neemt het aantal woningzoekenden bij de sociale verhuurders al geruime tijd toe, hoewel dit per corporatie wel verschilt. Deze toename in het algemeen is namelijk sinds eind 2004 geheel toe te schrijven aan de toename van woningzoekenden bij de Stichting Wooncom. Aantal woningzoekenden Wooncom - Domesta 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000

Domesta (sinds 2006 optiemodel)

01-01-07

01-10-06

01-07-06

01-04-06

01-01-06

01-10-05

01-07-05

01-04-05

01-01-05

01-10-04

01-07-04

01-04-04

01-01-04

01-10-03

01-07-03

01-04-03

01-01-03

01-10-02

01-07-02

01-04-02

01-01-02

01-10-01

01-07-01

01-04-01

01-01-01

01-10-00

01-07-00

01-04-00

01-01-00

0

Wooncom (sinds 2004 optiemodel)

Per ultimo 2006 stonden bij Wooncom 7.510 zoekenden (actief en potentieel) voor een woning in Emmen ingeschreven. In het 4e kwartaal 2006 trad een lichte kentering op in de groei van het aantal woningzoekenden bij deze corporatie. Het aantal woningzoekenden nam in dit kwartaal met ca. 40 inschrijvingen af. Deze afname was niet het gevolg van een herinschrijvingsactie, zoals in het 4e kwartaal 2005. Bij Domesta was is sinds medio 2004 sprake van een afnemende tendens in het aantal e woningzoekenden. In het 4 kwartaal nam het aantal woningzoekenden bij Domesta af met 138. De ‘vragers’ zijn volgens corporaties steeds kritischer geworden, hetgeen blijkt uit de vele weigeringen van aangeboden woningen. In de voorgaande kwartaalrapportage werd reeds door de portefeuillemanagers van de corporaties aangegeven dat zij met name in de buitendorpen een ontspannen situatie ervaren. Uitzondering zijn huurwoningen in de centrumgebieden van de buitendorpen waar nog wel voldoende animo voor lijkt te bestaan. Nieuwe inschrijvingen In het vierde kwartaal 2006 werden bij Wooncom 890 nieuwe inschrijvingen voor een woning in Emmen geregistreerd. Dat is is iets minder dan in het derde kwartaal toen er zo’n 930 nieuwe inschrijvingen bijkwamen. Sinds de piek in het eerste kwartaal 2006 door een andere benadering, lijkt zich bij Wooncom een afnemende tendens in het aantal nieuwe inschrijvingen te ontwikkelen.


Aantal nieuwe inschrijvingen per kwartaal Wooncom - Domesta 1200 1000 800 600 400 200

Domesta

4e kwartaal 2006

3e kwartaal 2006

2e kwartaal 2006

1e kwartaal 2006

4e kwartaal 2005

3e kwartaal 2005

2e kwartaal 2005

1e kwartaal 2005

4e kwartaal 2004

3e kwartaal 2004

2e kwartaal 2004

1e kwartaal 2004

4e kwartaal 2003

3e kwartaal 2003

2e kwartaal 2003

1e kwartaal 2003

4e kwartaal 2002

3e kwartaal 2002

2e kwartaal 2002

1e kwartaal 2002

4e kwartaal 2001

3e kwartaal 2001

2e kwartaal 2001

1e kwartaal 2001

4e kwartaal 2000

3e kwartaal 2000

2e kwartaal 2000

1e kwartaal 2000

0

Wooncom

Een afnemende tendens in het aantal nieuwe inschrijvingen wordt eigenlijk als sinds 2002 bij Domesta waargenomen. Ook in het vierde kwartaal was er sprake van minder nieuwe inschrijvingen dan voorheen. Er werden 165 nieuwe inschrijvingen geregistreerd. Mutaties Mutaties geven een beeld van de verhuisbeweging in de huurvoorraad en is daarmee ook een graadmeter voor de doorstroming. Ook bij dit onderdeel is er sprake van een afnemende tendens. Bij Wooncom neemt het aantal mutaties sinds 2005 vrij stevig af. Daar lijkt in het vierde kwartaal met een lichte toename van het aantal mutaties een kentering in te komen. In hoeverre dit een trendbreuk is zal blijken in de komende tijd. Aantal mutaties per kwartaal Wooncom - Domesta 350 300 250 200 150 100 50

Domesta

4e kwartaal 2006

3e kwartaal 2006

2e kwartaal 2006

1e kwartaal 2006

4e kwartaal 2005

3e kwartaal 2005

2e kwartaal 2005

1e kwartaal 2005

4e kwartaal 2004

3e kwartaal 2004

2e kwartaal 2004

1e kwartaal 2004

4e kwartaal 2003

3e kwartaal 2003

2e kwartaal 2003

1e kwartaal 2003

4e kwartaal 2002

3e kwartaal 2002

2e kwartaal 2002

1e kwartaal 2002

4e kwartaal 2001

3e kwartaal 2001

2e kwartaal 2001

1e kwartaal 2001

4e kwartaal 2000

3e kwartaal 2000

2e kwartaal 2000

1e kwartaal 2000

0

Wooncom

Bij Domesta is er al sinds het tweede kwartaal 2005 sprake van een constante lichte afname van het aantal mutaties. De afname van het aantal mutaties was bij Domesta in het vierde kwartaal was zelfs groter dan voorheen. De afname van het aantal mutaties wijst op steeds beperktere doorstoming in de sociale voorraad. Woonservice signaleerde in de vorige kwartaalrapportage weer een toename van het aantal mutaties in haar bezit. Vraag/aanbod verhouding Een vraag/aanbod-verhouding van 2 wordt over het algemeen gezien als omslagpunt bij de verhuurbaarheid. Wanneer deze onder de 2 daalt is de vraag te klein en/of het aanbod te groot en Kwartaalrapportage voortgang woningbouw gemeente Emmen per 1 januari 2007 – pagina 14

staat de verhuurbaarheid onder druk. Voor de woonconsument is dit gunstig (ruime keus / sneller aan bod), maar voor de verhuurder is dit vanuit bedrijfseconomisch perspectief ongunstig (leegstandsrisico / huurderving).

Vraag/aanbod verhouding Wooncom - Domesta 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 1997

1998

1999

2000 Domesta

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Wooncom

Een gestage afname van het aantal nieuwe inschrijvingen hebben er bij Domesta toe geleid dat de vraag/aanbod verhouding in 2003 en 2004 afnam naar 2,1 in 2005. Dicht bij het omslagpunt dus. In 2005 liep de vraag/aanbod verhouding iets op en zette door in 2006. De vraag/aanbod verhouding bedraagt begin 2007, ondanks een gestaag afnemende vraag, 2,6. Dit betekent dat de verhuurbaarheid bij Domesta door een afnemend aantal mutaties (minder aanbod) licht is verbeterd. De vraagaanbod verhouding per 1/1/2007 van Wooncom was op het moment van schrijven nog niet bekend. Conclusies o Ondanks een (schijnbaar) fors aantal woningzoekenden bij met name Wooncom neemt de bezorgdheid over de verhuurbaarheid in vooral de buitendorpen toe vanwege het grote aantal weigeringen wanneer woningen worden aangeboden. Door een afnemend aanbod (mutaties) lijkt de verhuurbaarheid in de sociale sector nog steeds goed. o De afnemende doorstroming beperkt de kansen van starters in de huursector.


3.3

DE KOOPSECTOR

NVM-cijfers regio Zuidoost Drenthe De NVM-kwartaalcijfers hebben betrekking op de bestaande woningvoorraad in de regio Zuidoost Drenthe. De verkoop van nieuwbouwwoningen en bewoonde huurwoningen maken dus geen deel uit van deze cijfers. Prijsontwikkeling De gemiddelde transactieprijs12 van de verkochte koopwoningen in de NVM-regio Zuidoost Drenthe13 is in het 4e kwartaal van 2006 met gemiddeld 8,2% gedaald ten opzichte van het 3e kwartaal en komt daarmee op gemiddeld €179.000. Het landelijk gemiddelde lag in het 4e kwartaal op €241.000 , 0,8% hoger dan het voorgaande kwartaal. De vrij stevige regionale prijsdaling in het laatste kwartaal was vooral een gevolg van een aanzienlijk daling van de gemiddelde prijs voor vrijstaande woningen in het laatste kwartaal. De transactieprijzen van tussenwoningen en 2^1-kap woningen bleven het laatste kwartaal nagenoeg op hetzelfde niveau. Ten opzichte van het 4e kwartaal 2005 ligt de gemiddelde transactieprijs in Zuidoost Drenthe 3,5% hoger. Ofwel over geheel 2006 bezien steeg de gemiddelde prijs van een koopwoning met 3,5%. De gemiddelde transactieprijs in Nederland steeg in 2006 met 5,7%. De prijsstijging in 2006 was resultante van enerzijds stijgende prijzen van tussenwoningen en 2^1kapwoningen en anderzijds prijsdaling van hoekwoningen en vrijstaande woningen. De prijs van koopwoningen in de regio Zuidoost Drenthe ontwikkeld zich over langere termijn bezien nog steeds gematigd. Het prijsniveau in 4e kwartaal in de regio Zuidoost Drenthe behoort na Oost Groningen tot de laagste in de noordelijke regio’s. Transactieprijs in duizenden euro's tussenwoning hoekwoning 2^1-kap vrijstaand appartement

05-4 126 143 180 250

Totaal

173

06-3 133

188 249

06-2 132 145 190 278

186 259

06-4 132 139 186 239

179

197

195

179

06-01 126

e

* bron: NVM – zuivere kwartaalcijfers 4 kwartaal 2006, voorlopige cijfers

t.o.v. vorig kwartaal

t.o.v. 4e kwartaal '05

-0,8% 0,0% -7,7%

4,8% -2,8% 3,3% -4,4%

-8,2%

3,5%

14

In het vierde kwartaal 2006 werden 415 (bestaande) woningen in de regio Zuidoost Drenthe verkocht. Het aantal transacties in de regio lag daarmee duidelijk hoger dan in de eerste 3 kwartalen van 2006. Er werden in het laatste kwartaal van 2006 nagenoeg net zoveel woningen verkocht als in het laatste kwartaal van het topjaar 2005. Aantal verkochte woningen tussenwoning hoekwoning 2^1-kap vrijstaand appartement

05-4 107 63 90 109 43

06-01 64 45 100 87 44

06-2 63 53 95 111 27

06-3 62 46 98 131 31

06-4 101 70 91 117 36

Totaal

412

340

349

368

415

t.o.v. vorig kwartaal

t.o.v. 4e kwartaal '05

62,9% 52,2% -7,1% -10,7% 16,1%

-5,6% 11,1% 1,1% 7,3% -16,3%

12,8%

0,7%

12

Mediaan: De NVM geeft de middelste waarneming in de oplopende reeks van verkoopprijzen in plaats van de rekenkundig gemiddelde waarde van de verkoopprijzen. De invloed van extremen wordt hierdoor uitgesloten. 13

Emmen, Coevorden, Alteveer, Exloo, Kleindijk, Odoorn, Odoornerveen en Valthe. Ongeveer 70% van de verkopen in de regio heeft betrekking op woningen in de gemeente Emmen. 14 Voorlopige cijfers: De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn altijd voorlopig. Dit geldt ook voor vierde kwartaal van 2006. Deze voorlopige cijfers worden definitief gemaakt wanneer alle transacties die hebben plaatsgevonden in dit kwartaal daadwerkelijk zijn afgemeld.


e

* bron: NVM – zuivere kwartaalcijfers 4 kwartaal 2006, voorlopige cijfers!

Ten opzichte van het vorige kwartaal werden vooral beduidend meer rijen- en hoekwoningen, maar juist wat minder 2^1-kap en vrijstaande woningen verkocht. In 2006 werden in totaal 1.472 woningen verkocht in de regio Zuidoost Drenthe. Dat is welliswaar iets minder dan in 2005, toen er 1.572 woningen werden verkocht. Het is in elk geval duidelijk meer dan in voorgaande jaren toen er jaarlijks gemiddeld zo’n 1.250 woningen door de NVM-makelaars in de regio werden verkocht. Overigens is de toegenomen verkoop deels toe te schrijven aan het feit dat sinds 2005 meer NVM-makelaars in de regio werkzaam zijn. De rijenwoningen zijn in de NVM-statistiek opgesplitst in tussen- en hoekwoningen. De rijenwoning was in 2006 in de regio Zuidoost het meest verkochte woningtype. Er werden er ruim 500 van verkocht. Ook de vrijstaande woning werd in 2006 met bijna 450 transacties goed verkocht , maar het aanbod aan dit type woningen is dan ook groot. Naast transactieprijs en aantal verkochte woningen is de doorlooptijd, of de tijd die een woning te koop staat alvorens die wordt verkocht, een goed marktindicator.

06-3 86

80 135

06-2 74 59 95 186

70 167

06-4 74 80 97 143

94

114

107

105

Doorlooptijd in dagen tussenwoning hoekwoning 2^1-kap vrijstaand appartement

04-4 79 114 126 196

05-4 73 88 68 206

06-01 63

Totaal

136

114

t.o.v. vorig kwartaal -14,0% 38,6% -14,4%

t.o.v. 4e kwartaal '05 1,4% -9,1% 42,6% -30,6%

-1,9%

-7,9%

Eind 2004 was er in Zuidoost Drenthe nog sprake van een gemiddelde doorlooptijd van 136 dagen, en voor vrijstaande woningen zelfs 192 dagen. Sindsdien neemt de doorlooptijd geleidelijk en voor vrijstaande woningen zelfs aanzienlijk af. Dat de looptijd voor vrijstaande woningen, met een groot aanbod, afneemt is een gunstig teken en zal deels te maken hebben met een gematigde prijsontwikkeling de afgelopen tijd. Het heeft echter ongetwijfeld ook te maken met het toegenomen consumentenvertrouwen. De tussenwoning kent traditioneel de kortste doorlooptijd. Dit zijn doorgaans woningen in een populaire prijsklasse Conclusie o Voor de regionale koopmarkt kan ook 2006 worden bestempeld als een goed jaar. Het aantal verkochte woningen lag door een goed laatste kwartaal niet ver onder het topjaar 2005. Ook de afnemende doorlooptijden, vooral bij de vrijstaande woningen, bevestigen een redelijk goede marktsituatie en een toegenomen consumentenvertrouwen. o Ondanks een goede marktsituatie blijft de prijsontwikkeling in de regio gematigd en dat is voor de woonconsument gunstig in de zin dat er in de regio Zuidoost Drenthe nog redelijk betaalbaar kan worden gekocht.


3.4

WOON 2006

De eerste resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2006 (WoON) van het ministerie van VROM zijn bekend. Het WoOn 2006 is de opvolger van het vierjaarlijkse Woningbehoefteonderzoek (WBO) dat voor het laatst in 2002 werd gehouden. Het geeft inzicht in de woonwensen en -behoeften van de Nederlandse bevolking. Hiervoor zijn zo’n 62.000 Nederlanders geïnterviewd, waarvan 600 in de gemeente Emmen. De gemeente Emmen heeft in dit verband in samenwerking met de woningcorporaties gebruik gemaakt van de mogelijkheid om extra enquetes in de gemeente uit te zetten. Hierdoor is het mogelijk de onderzoeksresultaten specifiek voor de gemeente Emmen te presenteren. Hiervoor zal een korte kernpublicatie worden gemaakt die op een later tijdstip wordt uitgebracht. Ten behoeve van deze kwartaalrapportage zijn echter op voorhand reeds een paar zaken uitgelicht die voor de marktsiuatie in Emmen van belang zijn. Volgens het WoON 2006 bedraagt het urgent woningtekort in Emmen momenteel bijna 400 woningen (ca. 0,8%). Daarmee is het urgente woningtekort de afgelopen 4 jaar met zo’n 180 woningen afgenomen. Het betreft het autonome tekort, ofwel de resultante van urgente vraag en aanbod in de gemeente Emmen. Daarbij blijft de vraag van buiten de gemeente buiten beschouwing! Bij urgente vraag gaat het om mensen die binnen één jaar een woning willen en actief zoeken. De vraag is afkomstig van starters en doorstromers. Het aanbod wordt gegenereerd door woningverlaters en doorstromers. De vraag van huishoudens die zich in Emmen willen vestigen blijft hierbij buiten beschouwing. Landelijk bedraagt het woningtekort ca. 2,5% en het Rijksbeleid is er op gericht dit tekort terug te brengen naar 1,5%. Emmen heeft daarmee een ontspannen woningmarkt. WoON'06: Urgente vraag en aanbod naar woningtype en eigendom in Emmen URGENTE VRAAG URGENT AANBOD doorwoningdoorstarter stromer totaal verlater stromer totaal eengezinswoning 590 1.310 1.900 180 1.090 1.270 meergezinswoning 10 410 420 50 640 690

vraag aanbod 630 -270

koopwoning huurwoning

90 510

870 850

960 1.360

0 230

710 1.020

710 1.250

250 110

totaal

600

1.720

2.320

230

1.730

1.960

360

Wanneer (autonome) vraag en aanbod tegen elkaar worden weggestreept blijkt dat er in grote lijnen sprake is van een tekort aan eengezinswoningen en overschot aan meergezinswoningen (appartementen). Daarbij zijn echter zeker nuanceringen aan te brengen die in de kernpublicatie nader zullen worden belicht. Vraag - aanbod 1.000 800

630 600

> tekort

400

250 110

200

overschot <

0 eengezinswoning

meergezinswoning

koopwoning

huurwoning

-200 -400

-270

Kijkend naar vraag-aanbod naar eigendomssituatie blijkt vooral een tekort aan koopwoningen, maar toch ook een tekort aan huurwoningen.


4

V OOR TGANG

R U IM TELIJ K E PLANNEN EN PR OC EDU R ES

De periodieke voortgangsrapportage ruimtelijke procedures van de afdeling Fysiek Ruimtelijke Ontwikkeling (FRO) is geïntegreerd in de kwartaalrapportage (bijlage III). De voortgangsinformatie over ruimtelijke procedures van de afzonderlijke woningbouwprojecten is ook opgenomen in bijlage II “Totaaloverzicht woningbouw-initiatieven”.

4.1

NIEUWE ONTWIKKELINGEN

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op voor ruimtelijke plannen relevante nieuwe ontwikkelingen. 4.1.1 Facetbestemmingsplan Aan- en bijgebouwen In juli 2006 is gestart met het facetbestemmingsplan voor aan- en bijgebouwen bij woningen. Dit facetplan wordt op verzoek van de dienst Publiek met voorrang ontwikkeld. Het facetplan draagt bij aan het veiligstellen van de bouwlegesinkomsten na invoering van de nieuwe Wro. Het uitwerken en controleren van de plankaarten kost meer tijd dan voorzien. Verder zorgde een langdurig ziekteverzuim voor een significante afname van de beschikbare capaciteit. Dit zorgt voor een extra stagnatie in de productie van actuele bestemmingsplannen van circa twee maanden. Toch heeft dit vooralsnog geen effect op de beoogde opleveringsdatum van het facetplan Bijgebouwen. Doordat de al gekarteerde woongebieden voldoende representatief mag worden verondersteld voor een afgewogen oordeel van de vooroverlegpartners, kan het voorontwerp bestemmingsplan naar verwachting in februari formeel in procedure gaan. 4.1.2 Buisleidingen In december 2006 heeft staatssecretaris Van Geel van het ministerie van VROM een brief naar de Tweede Kamer gezonden met betrekking tot nieuwe wetgeving over externe veiligheid rondom buisleidingen. Naar verwachting zal in april 2007 een wetsontwerp door de Tweede Kamer worden behandeld. De gehanteerde risicoafstanden lijken voor weinig problemen te zorgen. Door een impasse tussen rijk, provincies en met name de Gasunie is er nog geen concreet zicht op de invoeringstermijn van de nieuwe wetgeving. Zie onderstaand kader voor enkele relevante passages. Wettelijk kader buisleidingen Ik zal medio 2007 een voorstel indienen voor een wettelijk kader (AMvB Buisleidingen) dat een deugdelijker juridische basis geeft voor de ruimtelijke, technische en veiligheidsaspecten van buisleidingen dan nu het geval is. Uitgangspunt is de zorgplicht voor leidingexploitanten met algemene regels op basis van de Wet milieugevaarlijke stoffen en de Wet ruimtelijke ordening waarin de risiconormering wordt vastgelegd en het beheer en toezicht wordt geregeld. De inpassing van buisleidingen in ruimtelijke plannen en besluiten De inpassing van buisleidingen in ruimtelijke plannen en besluiten, in het bijzonder het bestemmingsplan, en het rekening houden met de risicozonering wordt geborgd door de inzet van het ruimtelijk instrumentarium. Ik baseer me daarbij op de nieuwe Wet ruimtelijke ordening. Ontwikkeling van nieuw instrumentarium is niet nodig. Uit: brief aan Tweede Kamer inzake buisleidingen, staatssecretaris Van Geel, ministerie van VROM, december 2006 De wetgeving is voor de gemeente Emmen relevant, omdat over haar grondgebied een aantal buisleidingen met EV-risico’s lopen. Het gaat vooral om hogedruktransportleidingen voor aardgas. De dienst Gebied en de brandweer hebben een eerste inventarisatie gemaakt van bestaande buisleidingtracés. Al met al lijken de gevolgen van buisleidingtracés voor het actualiseringstraject mee te vallen. Het thema zal vooral een rol spelen bij bestemmingsplannen nabij de Rondweg, in Amsterdamscheveld, voor het buitengebied en voor enkele bedrijventerreinen. 4.1.3 De nieuwe Wet geluidhinder (Wgh) Per 1 januari 2007 is de nieuwe Wet geluidhinder (Wgh) van kracht geworden. Dit heeft gevolgen voor ruimtelijke procedures. Er zijn twee belangrijke wijzigingen doorgevoerd. Ten eerste is de nieuwe Europese meeteenheid Lden ingevoerd. Deze vervangt de meeteenheid dB(A), oftwel decibels. Alleen voor industrielawaai wordt voorlopig vastgehouden aan dB(A), omdat milieuvergunningen eerst op de nieuwe Europese meeteenheid moeten worden aangepast. Ten tweede is het college van B&W het bevoegd gezag geworden voor het verlenen van ontheffingen geluid. Dit betekent dat in veel gevallen er geen procedure ontheffing geluid via Gedeputeerde Staten Kwartaalrapportage voortgang woningbouw gemeente Emmen per 1 januari 2007 – pagina 19

meer nodig is. Verder kan (moet) de procedure oplopen met de bestemmingsplanprocedure en dit leidt tot tijdswinst. Alleen bij industrielawaai rondom bovenregionale bedrijventerreinen blijven GS het bevoegd gezag. In de gemeente Emmen betreft het de bedrijventerreinen Bargermeer en De Tweeling. 4.1.4 Wet Luchtkwaliteit De onderzoeksplicht voor het aspect luchtkwaliteit is verzwaard. Nader onderzoek naar de luchtkwaliteit kan alleen nog achterwege blijven bij kruimelgevallen (bijvoorbeeld de bouw van maximaal één woning). Het rijk heeft gratis software aan gemeenten ter beschikking gesteld om de luchtkwaliteitsonderzoeken uit te kunnen voeren. Een en ander betekent dat nader onderzoek naar luchtkwaliteit nu vrijwel standaard noodzakelijk wordt. 4.1.5 Facetbestemmingsplan Externe veiligheid (Bargermeer) Er wordt met spoed een een facetbestemmingsplan Externe veiligheid opgesteld en in procedure gebracht. Dit facetplan moet voorkomen dat er nieuwe knelpunten op het gebied van externe veiligheid kunnen ontstaan en in het bijzonder op Bargermeer. Het facetplan dient ter overbrugging van de periode tot aan de actualisering van alle bestemmingsplannen. Het facetplan moet enerzijds zorgen voor bescherming van de bedrijfsactiviteiten van gevestigde industrieën en anderzijds de start van nieuwe BEVI-activiteiten op ongewenste locaties voorkomen. Het facetplan richt zich in eerste instantie op bedrijventerrein Bargermeer. Verder wordt bekeken of in één slag ook de rest van de gemeente kan worden meegenomen. Het doel is om voor het aflopen van het voorbereidingsbesluit voor bedrijventerrein Bargermeer in oktober 2007 het ontwerpfacetplan in elk geval in procedure te hebben. 4.1.6 VROM 18/10/’06: Sprong voorwaarts met nieuwe ruimtelijke spelregels Eerste Kamer stemt in met Wet ruimtelijke ordening De verantwoordelijkheden voor gemeenten, provincies en rijk bij ruimtelijke ontwikkeling zijn voortaan duidelijker geregeld. De daarvoor benodigde ruimtelijke spelregels zijn vereenvoudigd, korter en verbeterd nu de Eerste Kamer 17 oktober 2006 heeft ingestemd met de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het zwaartepunt ligt bij de gemeente, de kaders van provincie of het rijk worden vooraf gesteld, zo stelde minister Winsemius (VROM) tijdens het debat in de Eerste Kamer. Voor burgers blijft inspraak bij ruimtelijke plannen bestaan. Daarnaast krijgen zij meer ruimte voor initiatieven. Met de Wro kunnen andere overheden en marktpartijen beter inspelen op actuele ontwikkelingen en betere afspraken met elkaar maken. De Wro is onlosmakelijk verbonden aan de uitvoering van de Nota Ruimte, de visie van het kabinet op de inrichting van Nederland. De Nota Ruimte geeft andere overheden meer ruimte voor ruimtelijke ontwikkeling en meer verantwoordelijkheden. Om daar daadwerkelijk invulling aan te geven, hebben de overheden instrumenten nodig waaronder de Wro. In de nieuwe wet is een duidelijk onderscheid aangebracht tussen het ruimtelijk beleid en de (juridische) uitvoering daarvan. Centraal staat het bestemmingsplan. Nieuw is de structuurvisie waarin de overheden hun ruimtelijke beleid weergeven. Deze structuurvisies vervangen de huidig planologische kernbeslissing (op rijksniveau), streekplannen (op provinciaal niveau) en structuurplannen (op regionaal en gemeentelijke niveau). Voordeel is een kortere procedure waarbij partijen snel kunnen inspelen op nieuwe kansen en mogelijkheden. Verder betekent de Wro onder meer: • een verkorte bestemmingsplanprocedure van ruim een jaar naar ongeveer 26 weken • verplichte digitalisering van bestemmingsplannen • niet langer goedkeuring van bestemmingsplannen door provincies • provincies en het Rijk kunnen in de bestemmingsplanprocedure wel een aanwijzing geven • een snelle procedure om te bouwen (het projectbesluit) • een percentage van 2% eigen risico voor een planschadevergoeding • de mogelijkheid om vergunningprocedures te coördineren en te bundelen in één beroeps- en bezwaarprocedure door de vergunning verlenende partij (coördinatieregeling) • verplichte actualisering of verlenging van bestemmingsplannen eens in de 10 jaar Het wetsvoorstel voor een herziening van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) kent een lange voorgeschiedenis. In 1999 heeft de toenmalige minister van VROM toegezegd de wet in zijn geheel te herzien. De wet was een lappendeken en daardoor te complex. Het wetsvoorstel voor de nieuwe Wro is in 2005 gevolgd door een wetsvoorstel voor de Grondexploitatie. Hierin worden de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan (onder meer kostenverhaal en locatie-eisen) verbeterd. De Grondexploitatie zal uiteindelijk onderdeel worden van de nieuwe Wro. Naar verwachting treedt de wet 1 januari 2008 in werking.


4.1.7 VROM 24/10/’06: Omgevingsvergunning dringt papieren rompslomp terug "Beter, minder, sneller. Dat is waar de omgevingsvergunning voor staat. Betere dienstverlening aan burgers en bedrijven, minder vergunningen en snellere procedures'', aldus minister Pieter Winsemius van VROM. Onder meer door het invoeren van het één-loket-principe wil VROM het aantal vergunningen en de daarbij horende papieren rompslomp voor bedrijven en burgers terugbrengen. Al deze maatregelen moeten jaarlijks leiden tot 33 miljoen euro minder administratieve lasten voor bedrijven en burgers. Bedoeling is dat de omgevingsvergunning op 1 januari 2008 in werking treedt. Het wetsvoorstel is aan de Tweede Kamer aangeboden. De omgevingsvergunning zorgt ervoor dat burgers en ondernemers één geïntegreerde vergunning voor bouwen, wonen, monumenten, ruimte, natuur en milieu kunnen aanvragen en krijgen. Burgers en bedrijven met bouw- of verbouwplannen kunnen daarvoor digitaal hun aanvraag indienen bij één loket en hebben nog maar met één procedure en één overheidsinstantie te maken. Procedures kunnen daarnaast korter. Zo wordt in een aantal gevallen een vergunning automatisch verleend als de overheid 'stilzit'. De omgevingsvergunning voegt circa 25 vergunningen samen. Het gaat hierbij niet alleen om vergunningen van het Rijk, zoals de milieuvergunning, bouwvergunning en monumentenvergunning, maar ook om vergunningen van provincies en gemeenten.


5 5.1

L ANDELIJ K E

ONTW IK K ELING EN

NVM WONINGMARKTCIJFERS: BETAALBAARHEID VERDER ONDER DRUK

Vierde kwartaal 10 % meer verkopen t.o.v. derde kwartaal In het vierde kwartaal van 2006 zijn er landelijk meer woningen te koop gekomen. Mede daardoor is het aantal verkopen 10% hoger dan in het derde kwartaal. Het aantal woningen verkocht door NVM-makelaars komt daarmee in 2006 voor het eerst uit boven de 150.000 grens. De gemiddelde verkochte woning in Nederland is in het vierde kwartaal van 2006 met 1,1%* in prijs gestegen ten opzichte van het derde kwartaal van 2006. De gemiddelde prijs van een koopwoning komt nu uit op 241.000 euro. Niettemin spreekt waarnemend voorzitter van de NVM, Wim van Kampen, zijn zorg uit over de afnemende betaalbaarheid van de woningen in 2007. “Door de verwachte stijging van de huizenprijzen en de oplopende rente is een kritisch betaalbaarheidniveau bereikt, waardoor kopers minder makkelijk een huis kunnen kopen.” * De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft zijn voorlopig.

Betaalbaarheid De gemiddelde betaalbaarheid van koopwoningen is in het vierde kwartaal van 2006 gelijk gebleven. De prijsstijging op de markt werd gecompenseerd door de inkomensverbetering van de consument. In vergelijking met 2005 is de betaalbaarheid in 2006 flink gedaald door de stijgende rente en prijzen. In 2006 lag de 5-jaars hypotheekrente (incl NHG) gemiddeld op 4,3%, terwijl deze in 2005 een laagterecord boekte met 3,7%. De stand van de betaalbaarheid beweegt zich momenteel rond het langjarige gemiddelde. Voor 2007 wordt een verslechtering van de betaalbaarheid verwacht vooral als gevolg van een lichte stijging van de rente en een doorgaande stijging van de huizenprijzen. Prijsstijging verschillende woningtypen De stijging van de prijs geeft voor alle typen woningen een iets ander beeld. De prijsstijgingen wijken bijna allemaal af van het gemiddelde van 1,1%. De prijs van de gemiddelde tussenwoning steeg met 1,4%, de prijs van de gemiddelde hoekwoning steeg met 0,3%, de gemiddelde twee-onder-een-kapwoning steeg 1,4% in prijs, de gemiddelde vrijstaande woning werd 0,6% duurder en de prijs van het gemiddelde appartement nam met 1,1% toe. De prijsstijging per vierkante meter (m2) verschilt per regio. De prijzen per m2 stijgen in het Zuiden en het Oosten meer dan gemiddeld (respectievelijk 1,4% en 1,5% tegenover 0,8 % gemiddeld). In het Noorden daalt de prijs per m2 met 1,5%. Over heel 2006 stijgt de prijs van de gemiddelde verkochte woning met 3,7%. De prijsstijging is lager dan in 2005 (5,1% ) maar hoger dan in 2004 (3,0%). Het aantal verkopen in 2006 is bijna 3 procent hoger dan in 2005. Daarmee komt het aantal verkochte woningen via NVM makelaars in 2006 voor het eerst boven de 150.000 grens. Het totale bedrag, gemoeid met de verkoop van bestaande woningen in 2006, is bijna 9% hoger dan in 2005. Dit na een stijging van 13% in 2005 ten opzichte van 2004. Het aantal nieuw te koop komende woningen neemt net als in het tweede kwartaal toe. Het aantal nieuw te koop komende woningen ten opzichte van het aantal te koop staande woningen stijgt naar 64% en is daarmee hoger dan in het vorige kwartaal (56%). Verwachting voor 2007 Bij een lichte stijging van de rente en een verwachte economische groei van 3% op jaarbasis wordt een stijging van de gemiddelde woningprijs met een percentage van 5% verwacht, 1 procentpunt hoger dan de bijna 4% prijsstijging in 2006. Brief NVM aan informateur Met het oog op de formatie van een nieuw kabinet heeft de NVM de informateur een brief gestuurd waarin de informateur wordt verzocht om “uiterst behoedzaam te opereren op het dossier hypotheekrenteaftrek en te bevorderen dat er geen onomkeerbare en ondoordachte besluiten worden genomen.” De NVM sluit zich volledig aan bij het middellange termijnadvies van de Sociaal Economische Raad (SER), waarin wordt geadviseerd om de hypotheekrenteaftrek de komende periode ongemoeid te laten. Net als de SER is de NVM van mening dat dit onderwerp in de context van het gehele woondossier moet worden bezien: Van starterswoningen tot overdrachtsbelasting en van huurwaardeforfait tot en met de doorstroming op de markt. De NVM zou het toejuichen als een nieuw kabinet in het regeerakkoord de intentie uitspreekt om het woondossier de komende bewindsperiode in zijn totale omvang nader uit te werken. Dat de Nederlandse woningmarkt verbetering behoeft, is zonder twijfel. Beter functioneren van de woningmarkt is wenselijk, zowel in de koop- als in de huursector. NVM sluit zich graag aan bij de buitengewoon hoogleraar Johan Conijn (Amsterdam School of Real Estate) die zijn oratie ‘Dansen op de vulkaan’ afsluit met de volgende woorden: “Hoe langer het uitstel duurt, des te lastiger wordt het om de woningmarkt weer goed te laten functioneren. De samenhang en de volgorde van maatregelen dienen op een goed inzicht in het functioneren van de woningmarkt gebaseerd te zijn. Een betere marktwerking in de huursector is alleen dan te realiseren als tevens een vermindering van de fiscale bevoordeling in de koopsector plaatsvindt. Het aanpassingsproces dient in beide sectoren simultaan te worden ingezet. Een hoge mate van geleidelijkheid is hierbij noodzakelijk vanwege de grote financiële belangen die voor veel partijen verbonden zijn aan de huidige situatie.” De NVM pleit ervoor om een breed samengestelde commissie samen te stellen die de op slot zittende woningmarkt structureel gaat onderzoeken. Leidraad hierbij moet zijn dat er een verbetering van de verhouding tussen vraag en aanbod op de woningmarkt totstandkomt. Ook moet een gematigder prijsontwikkeling worden bevorderd zodat eenverdienende starters gemakkelijker kunnen Kwartaalrapportage voortgang woningbouw gemeente Emmen per 1 januari 2007 – pagina 22

toetreden tot de markt. Dat dit nu moeilijk is illustreert onderstaand kaartje van Nederland. Het geeft een beeld van de regio’s waar eenverdienende starters afhankelijk van hun inkomen terecht kunnen voor een tussenwoning. In een groot deel van de regio’s in het Westen van het land is de gemiddelde tussenwoning zelfs voor een eenverdienende starter met een inkomen dat 20% boven modaal ligt niet betaalbaar (zie kaartje Nederland hieronder).

5.2

EIGEN HUIS MARKTINDICATOR

Conclusies t.a.v. het derde en vierde kwartaal 2006 •

Consumentenvertrouwen in woningmarkt gedurende het laatste halfjaar vrijwel stabiel.

•

Stemming onder consumenten nog niet positief, vooral ten gevolge van de (lichte) rentestijging die men verwacht.

•

Het vertrouwen in de prijsontwikkeling van woningen is nu de belangrijkste steunpilaar onder woningmarkt (in plaats van de lage rente).

De Eigen Huis Marktindicator start en eindigt het tweede halfjaar van 2006 op waarde 92, waarbij 100 de neutraalwaarde is. In het derde kwartaal komt de indicator uit op waarde 91, maar het vierde kwartaal eindigt weer op 92. De indicator blijft hiermee vrijwel onveranderd. Ondanks het economische herstel zijn consumenten nog licht negatief gestemd over de woningmarkt. Het hoge prijsniveau van woningen en de verwachting van ruim de helft van de consumenten dat de hypotheekrente het komende jaar (licht) zal gaan stijgen, tempert het vertrouwen van consumenten in de woningmarkt. Kwartaalrapportage voortgang woningbouw gemeente Emmen per 1 januari 2007 – pagina 23

Het economische herstel blijkt duidelijk uit het verloop van de Conjunctuur Indicator die sinds het tweede kwartaal 2006 ruim boven de neutraalwaarde (100) uitstijgt. Het laatste kwartaal van 2006 laat echter een (tijdelijke?) dip zien in de ontwikkeling. De Conjunctuur Indicator valt terug van waarde 109 naar 106. In het laatste kwartaal zijn consumenten met betrekking tot het komende jaar wat minder positief gestemd over de economische situatie, de ontwikkeling van de werkloosheid en de eigen financiële situatie. Mogelijk is dit het gevolg is van de aandacht die deze onderwerpen hebben gekregen in de periode voorafgaand aan de verkiezingen van de Tweede Kamer (22 november 2006).

Onderliggende factoren Om de Eigen Huis Marktindicator te bepalen, worden consumenten over drie onderwerpen naar hun mening gevraagd: de renteontwikkeling, de ontwikkeling van de huizenprijzen en over de situatie om een huis te kopen in het algemeen. Daarbij wordt steeds een jaar terug en een jaar vooruit gekeken. Renteontwikkeling Ruim de helft van de Nederlandse bevolking (54%) is van mening dat de hypotheekrente het komende jaar (licht) zal gaan stijgen. Minder dan eenvijfde (19%) denkt dat de rente onveranderd blijft en slechts 4% verwacht een daling. Een vrij grote groep van bijna een kwart (24%) geeft aan niet te weten wat de rente het komende jaar gaat doen. Huizenprijzen Ruim driekwart (77%) van de Nederlandse bevolking verwacht dat de huizenprijzen het komende jaar (licht) zullen stijgen. Dit aantal heeft zich in het afgelopen jaar redelijk gestabiliseerd. Een beperkte minderheid (13%) denkt dat de prijzen gelijk zullen blijven en slechts 3% denkt dat de huizenprijzen zullen gaan dalen. En kleine groep (9%) geeft aan niet te weten wat de huizenprijzen het komende jaar gaan doen. Situatie om huis te kopen in het algemeen De redelijk stabiele situatie op de woningmarkt blijkt vooral duidelijk uit de wijze waarop de Nederlandse bevolking de situatie om een huis te kopen in het algemeen beoordeeld. Sinds de start van de Eigen Huis Marktindicator in april 2004 zijn de meningen niet substantieel veranderd. Voor het komende jaar verwacht de grootste groep (40%) dat de situatie om een huis te kopen in het algemeen zal verslechteren, ruime eenderde (36%) verwacht dat de situatie hetzelfde blijft en de kleinste groep (12%) dat de koopsituatie in het algemeen zal verbeteren. Ook in de meningen ten aanzien van de koopsituatie in het afgelopen jaar doen zich geen substantiële veranderingen voor. Per saldo leiden de lichte verschuivingen in deze onderliggende factoren ertoe dat de Eigen Huis Marktindicator in het derde kwartaal van 2006 met slechts één punt daalde naar waarde 91 en in het vierde kwartaal weer toenam met één punt tot waarde 92.

Nu een gunstig moment om een huis te kopen? Ongeveer de helft van de Nederlandse bevolking (51%) vindt het een gunstig noch een ongunstig moment is om een huis te kopen. De groep die van (zeer) ongunstig moment spreekt, neemt ten opzichte van het derde kwartaal iets toe (van 28 naar 33%). Een minderheid van 16% noemt het een (zeer) gunstige tijd om een huis te kopen. De vraag of het nu een gunstig of ongunstig moment is om een huis te kopen, is in dit geval een momentopname. Er wordt alleen naar het huidige moment gevraagd en geen - zoals in het voorgaande - verband gelegd met de ontwikkelingen in het afgelopen jaar en het komende jaar. Kwartaalrapportage voortgang woningbouw gemeente Emmen per 1 januari 2007 – pagina 24

Vindt u dat het voor u nu een gunstige of ongunstige tijd is om een huis te kopen? 3de kwartaal 2006

4de kwartaal 2006

Verschil (%punt)

Zeer gunstig

0%

1%

+1%

Gunstig

16%

15%

-1%

Gunstig, noch ongunstig

56%

51%

-5%

Ongunstig

24%

28%

+4%

Zeer ongunstig

4%

5%

+1%

Op de vraag waarom het een gunstige danwel ongunstige tijd is om een huis te kopen, werden door de Nederlandse bevolking de volgende redenen opgegeven. Er konden meerdere antwoorden worden aangekruist. Waarom vindt u het een (zeer) gunstige tijd om een huis te kopen? De hypotheekrente is laag

64%

De economische situatie is gunstig

30%

De huren gaan stijgen

29%

Koopwoningen worden meer waard

28%

De hypotheekrente gaat stijgen

21%

De keuze aan koopwoningen is ruim

20%

De inkomens van huishoudens gaan stijgen

16%

De huidige woning is nu goed verkoopbaar

14%

Koopwoningen worden beter betaalbaar

8%

De hypotheekrente gaat dalen

1%

De fiscale behandeling wordt gunstiger

0%

Andere reden

3%

Weet het niet

0%

Waarom vindt u het een (zeer) ongunstige tijd om een huis te kopen? Koopwoningen zijn slechter betaalbaar

56%

De inkomens van huishoudens staan onder druk

31%

De fiscale behandeling wordt ongunstiger

23%

De economische situatie is ongunstig

17%

De hypotheekrente is hoog

13%

De keuze aan koopwoningen is beperkt

12%

De hypotheekrente gaat stijgen

11%

De huidige woning is nu slecht verkoopbaar

9%

Koopwoningen zijn minder waard

6%

De hypotheekrente gaat dalen

0%

De huren gaan dalen

0%

Andere reden

10%

Weet het niet

3%

Toelichting op Eigen Huis Marktindicator De stemming onder consumenten geeft uiteindelijk de doorslag op de woningmarkt. De ontwikkelingen die zich op de woningmarkt voordoen kunnen onvoldoende worden verklaard op grond van de consumentenvertrouwensindex die door het CBS wordt gemeten. Vereniging Eigen Huis heeft daarom - in samenwerking met het onderzoeksinstituut OTB van de TU-Delft - de Eigen Huis Marktindicator ontwikkeld die specifiek voor de woningmarkt het consumentenvertrouwen meet. Het onderzoek voor de Eigen Huis Marktindicator geschiedt op basis van de maandelijkse peilingen die gehouden worden door het onderzoeksbureau Intomart GfK. Het onderzoek wordt uitgevoerd onder een representatief aantal Nederlanders. De inschattingen en verwachtingen worden gemeten met betrekking tot de volgende aspecten: de huizenprijzen, de hypotheekrente en de omstandigheden om een huis te kopen in het algemeen.


5.3

CBS STATISTIEKEN CONJUNCTUURINFORMATIE

Consumentenvertrouwen bro n: CBS - oo rspronkelijke reeks

30

20

10

0

-10

-20

-30

-40

-50 1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Het consumentenvertrouwen van de Nederlandse consument is dit jaar sterk verbeterd. Het consumentenvertrouwen vertoont sinds het derde kwartaal 2005 een stijgende lijn die zich ook in 4e kwartaal van 2006 doorzette. Het consumentenvertrouwen is sinds eind 2001 niet meer zo groot geweest. De stijging van het consumenten-vertrouwen wordt door het CBS toegeschreven aan een steeds positiever oordeel over het economische klimaat. Ook de koopbereidheid verbeterde dit jaar, maar bewoog zich het laatste kwartaal nog net onder het ‘nulpunt’. Het oordeel over de eigen financiële situatie in het afgelopen jaar is in het laatste kwartaal 2006 heel licht verbeterd, maar is nog duidelijk negatief. Daar staat tegenover dat de consument in het komende jaar over het algemeen wel een verbetering van de eigen financiële situatie verwacht. Ten aanzien van het doen van gote aankopen oordeelde de consument in het laatste kwartaal licht positief en dat is een duidelijke verbetering ten opzichte van eind 2005, toen de stemming ronduit negatief was. Dit blijkt uit het doorlopende Consumenten Conjunctuuronderzoek van het CBS.

BIJLAGEN: I. II. III. IV.

Aktiepunten verbetering voortgang woningproduktie Woningbouwprogramma Overzicht stand van zaken ruimtelijke plannen

Woningvoorraad- en bevolkingsontwikkeling 2006 per kern


KWARTAALRAPPORTAGE VOORTGANG WONINGBOUW GEMEENTE EMMEN DIENST BELEID AFDELING FYSIEK RUIMTELIJKE ONTWIKKELING PER 1 JANUARI 2007

Recommend Documents