Q2 2008
Kwartaalbericht ABF Research
In deze editie
Culturele benchmark
Naar een Woonvisie voor Oost Gelre
Bovenstad
Strategische beleids informatie uit het aanbodmodel Forensisme in cijfers en beeld
RESEARCH
N M
U L O C
Het waterbed van minister Vogelaar
door Rik Lukey
Minister Vogelaar heeft veertig wijken aangewezen die moeten worden omgevormd tot Prachtwijken (Krachtwijken mag ook). In de aanloop naar de selectie van de veertig wijken hield Pieter Winsemius Nederland nog voor dat gettovorming in 140 wijken dreigt. Dat het aantal toekomstige prachtwijken een arbitrair karakter heeft mag duidelijk zijn. De werkelijkheid is ingewikkelder dan de afbakening doet vermoeden.
Problemen op wijkniveau houden zich
rapport om vergezeld van hun problemen
natuurlijk niet aan de grenzen waarbin-
naar elders te vertrekken. En daarmee
nen het ministerie van VROM ze pro-
dreigt de minister waterbedeffecten
beert te beteugelen. Sociale, fysieke
te creëren.
en economische problemen doen zich weliswaar naar verhouding
Enige relativering is echter op
veel voor in de Vogelaarwijken
zijn plaats. Vergeten wordt dat de
maar kunnen in de naastgelegen
maatregelen die worden ingezet
wijken net zo goed enigszins – of
om van probleemwijken prachtwijken
zelfs in hoge mate – voorkomen.
te maken niet alleen fysiek van aard zijn maar juist ook een sociale en economisch
Bovendien is het niet altijd zo dat de stapeling van
component hebben of zouden moeten hebben. Het
problemen in de gehele wijk aanwezig is. Slotervaart,
valt immers zeker niet uit te sluiten dat de inwoners
zelfs door CNN als probleemwijk erkend, heeft mindere
juist van dergelijke sociale en economische maat
delen met veel probleemaccumulatie. Toch zijn er ook
regelen profiteren. Daarmee kan er dus ook een posi-
leuke delen in Slotervaart, weet ik als inwoner van dit
tief effect op de wijk zijn. De minister verdient dan ook
Amsterdamse stadsdeel, en vallen 'de problemen' vaak
enig krediet.
wel mee. CNN en de NOS zijn nog niet gesignaleerd bij Kwartaalbericht
mij in de straat en ze worden ook niet op korte termijn
2
verwacht. De intensiteit van de problemen verschilt sterk, binnen steden, binnen wijken en zelfs binnen straten. Bovendien wonen veel mensen met plezier in de 'probleem'wijken.
Toch hebben de Utrechtse onderzoekers wel een punt door ook naar buurwijken te kijken. Natuurlijk kan er een discussie worden gevoerd over de doelgroep voor wie de sociale en economische maatregelen bereikbaar zouden moeten zijn. Ook buiten Slotervaart wonen immers mensen die door de minister op weg
Onlangs hebben onderzoekers van de Universiteit
kunnen worden geholpen. De minister maakt met haar
Utrecht in het NICIS-rapport Na de sloop betoogd
beleid een duidelijke keuze voor de inwoners van de
dat de problemen in prachtwijken door bewoners
prachtwijken en probeert daarmee lokale probleem
die uit de wijk verhuizen worden geëxporteerd naar
accumulatie aan te pakken. Er is echter wel wat voor te
buurwijken. Sloop van woningen in de toekomstige
zeggen om in andere wijken een vinger aan de pols te
prachtwijken dwingt inwoners volgens het NICIS-
houden en, indien nodig, ook daar in te grijpen.
Energielabels en het woningwaarderingstelsel (WWS) Elke woning krijgt een energielabel. ABF rekent voor het Ministerie van VROM door welke aanpassingen aan het WWS en welke investeringen in de woningvoorraad nodig zijn om de beleidsdoelstellingen met betrekking tot energieverbruik te kunnen halen. Meer informatie: Berry Blijie. Regionale analyses woningmarkt 2010-2020 De lopende verstedelijkingsafspraken tussen rijk en regio’s hebben betrekking op de periode 2005-2009. Het Ministerie van VROM/WWI is ondertussen met de voorbereiding van nieuwe afspraken voor de periode 2010-2020 gestart. In dat kader heeft ABF Research de regio nale woningmarkten geanalyseerd. Het rapport is aan de Tweede Kamer en de regio’s gestuurd. De regionale cijfers dienen als input voor het overleg met de regio’s. Meer informatie: Co Poulus. Marktpotenties Rode Waterparel In opdracht van de Stuurgroep Rode Waterparel analyseert ABF Research in samenwerking met dochterbedrijf ABF Valuation de potenties van een exclusief woongebied in de Zuidplaspolder. Meer informatie: Léon Groenemeijer. Monitor sociaal-economische vitaliteit platteland In het kader van de prestatieafspraken over het Investeringsbudget Landelijk Gebied zet het Ministerie van LNV het Monitoringsysteem Vitaal Platteland op. ABF Research verzorgt de sociaal-economische component. Meer informatie: Léon Groenemeijer. Langetermijnscenario’s In 2006 publiceerden de planbureaus hun langverwachte langetermijn verkenningen onder de titel Welvaart en Leefomgeving. Het kabinet constateerde dat de grote regionale verschillen in Nederland in de scenario’s niet zijn uitgewerkt. ABF Research is nu door het Ministerie van VROM ingeschakeld om samen met de provincies nieuwe uitwerkingen van de vier scenario’s te maken. Meer informatie: Léon Groenemeijer. Brancherapport Jeugd Gezondheidszorg In opdracht van de thuiszorgkoepel ActiZ en de koepel GGD-Nederland wordt een brancherapport voor de jeugdgezondheidszorg (JGZ) gemaakt. In het rapport worden de resultaten van de benchmark JGZ geaggregeerd op sectorniveau. De benchmark meet en vergelijkt de prestaties van instellingen en organisaties op het terrein van de jeugd gezondheidszorg. Benchmark en brancherapport moeten tezamen bijdragen aan de kwaliteitsverbetering van de jeugdgezondheidszorg. Meer informatie: Wouter van der Schraaf. Utrecht als Culturele Hoofdstad van Europa De stad Utrecht wil in 2018 Culturele Hoofdstad van Europa worden. ABF Cultuur heeft in samenwerking met ABF Research de mogelijke economische effecten van een dergelijk grootschalig evenement door gerekend. Ook de economische effecten van de viering van 300 jaar Vrede van Utrecht in 2013 zijn in het project meegenomen. De effect rapportage is opgesteld in opdracht van de Stichting Vrede van Utrecht. Meer informatie: Jan Brouwer. Ruimtelijke investeringen in Nederland ABF Research is door het Ministerie van VROM ingeschakeld bij de beantwoording van de ‘motie van Heugten’. De regeringsfracties hebben per motie de regering verzocht de Kamer te informeren over de omvang van de financiële middelen die tot 2020 voor het uitvoeren van de ruimtelijke investeringsagenda nodig zijn. Ook vraagt de motie om een voorstel te doen voor het opzetten van een ruimtelijke investerings systematiek. Meer informatie: Jan Brouwer.
pagina 4
Culturele benchmark Eric Verhoog
pagina 6
Naar een Woonvisie voor Oost Gelre Roelf-Jan van Til
pagina 8 Bovenstad
Hannah Ludwig
pagina 11
Strategische beleidsinformatie uit het aanbodmodel Roelf-Jan van Til Léon Groenemeijer
Rubrieken
pagina 2
Column: Het waterbed van minister Vogelaar Rik Lukey
pagina 3 Werk in uitvoering
pagina 15
Nederland in cijfers: Forensisme
pagina 16
Nederland in beeld: Forensisme
Colofon Dit Kwartaalbericht is een uitgave van ABF Research. Aan de inhoud van dit nummer kunnen geen rechten worden ontleend. Overname van artikelen kan uitsluitend met schriftelijke toestemming van de redactie. Redactie: Léon Groenemeijer, Roelf-Jan van Til, Rik Lukey Vormgeving: Hing-Cheung Li Oplage: 750 Datum: 18 augustus 2008 Omslag: Theater Carré (foto: Lukey Fotografie) ABF Research Verwersdijk 8 2611NH Delft [015] 27 99 300
[email protected]
Inhoudsopgave
Werk in uitvoering
Culturele benchmark Theater de Veste in Delft
Door Eric Verhoog Al tien jaar stelt ABF Research voor de Vereniging van Schouwburg- en Concertgebouwdirecties een benchmark van de Nederlandse Theaters op. Carré in Amsterdam en De Veste in Delft zijn voorbeelden van theaters die participeren in de benchmark, die de professionalisering van zowel de individuele theaters als de hele sector bevorderd heeft.
Tien jaar geleden ontstond binnen de Vereniging van Schouwburg- en Concertgebouwdirecties (VSCD) het idee om meer te doen met de grote hoeveelheid
Kwartaalbericht
informatie die binnen de theaterwereld beschikbaar is. De VSCD had voor ogen informatie op een grondige manier toegankelijk te maken en vervolgens op zinvolle wijze terug te koppelen naar de individuele theaters. Met dit idee werd de kiem gelegd voor de ontwikkeling van een systeem voor individuele theatervergelijking en benchmarking. Het benchmarksysteem heeft de theaterwereld geholpen de stap naar een professionele bedrijfsvoering te zetten. Zo is bijvoorbeeld duidelijk 4
geworden hoeveel bezoekers de diverse theaters trekken, hoeveel mensen in de theaterwereld werken en hoeveel geld er in de Nederlandse theaters om gaat.
De ontwikkeling van SAMBA en TAS Het benchmarksysteem is bekend onder de naam Theater Analyse Systeem (TAS). In aansluiting op het Theater Analyse Systeem heeft ABF Research SAMBA ontwikkeld. SAMBA staat voor Statistische Applicatie Met Benchmark Analyse en kan gezien worden als een nog niet met gegevens gevuld (online) benchmarksysteem. Het Theater Analyse Systeem is in wezen een voor de klant op maat gemaakte versie van SAMBA.
Benchmarking begint met het voorleggen van een online vragenlijst aan deelnemers, in dit geval de theaters. De deelnemers wordt gevraagd een reeks relevante bedrijfsgegevens op te geven. In
de dataverwerkingsfase wordt uitgebreid aandacht
kaart te brengen en zich te positioneren ten opzichte
besteed aan de controle op juistheid en eenduidigheid
van andere partijen in de sector. Door de optelsom van
van de opgegeven gegevens. Na deze controlefase kan
alle individuele data is er echter ook inzicht ontstaan in
SAMBA met de informatie worden gevuld.
de sector als geheel. Voor zowel de individuele instel lingen als voor de overkoepelende organisaties biedt
Het analysesysteem heeft meerdere doelen. In de eerste plaats kan het culturele instellingen een nog niet eerder verkregen inzicht bieden in de eigen organisatie door-
het systeem daarmee een uitgebreide bron van informatie die wordt ingezet bij het uitoefenen van invloed op beleidsmakers maar ook in discussies met derden.
dat een aantal relevante indicatoren worden berekend. Deze indicatoren geven inzicht in het functioneren van een deelnemer binnen de sector.
Door te werken met indicatoren wordt het daarnaast
Demonstratieversie op internet Op www.demo.kamermuziek.analysesysteem.nl kunt een demonstratieversie van SAMBA vinden.
mogelijk om de eigen organisatie te vergelijken met, en te positioneren ten opzichte van, andere individuele organisaties binnen de branche. Vergelijking op verschillende deelaspecten behoort tot de mogelijk heden. Ook biedt het benchmarksysteem de mogelijk heid om de eigen organisatie te vergelijken met een deelpopulatie uit de branche.
Steeds meer spelers in de cultuursector gebruiken SAMBA
Theater Carré in Amsterdam
In de loop der tijd heeft het theaterproject navolging gekregen in een groot deel van de culturele sector. In 2002 hebben de Nederlandse poppodia (verenigd in de VNPF) zich bij dit traject aangesloten. Stichting De Kamervraag (inmiddels opgegaan in het onlangs opgerichte Muziekcentrum Nederland) heeft het voorbeeld van de poppodia in 2005 gevolgd. Recentelijk vorm van centrale dataverzameling en benchmarking over te gaan.
Kwartaalbericht
hebben ook de Nederlandse musea besloten tot deze
SAMBA werkt verhelderend Uit contacten met de culturele sector blijkt dat het gebruik van SAMBA voor veel inzicht en verheldering heeft kunnen zorgen. SAMBA vormt een fraai instrument voor individuele organisaties om zichzelf in
5
Naar een Woonvisie voor Oost Gelre
Door Roelf-Jan van Til
Kwartaalbericht
Het huidige woonbeleid van de gemeente Oost Gelre is gebaseerd op twee beleidsdocumenten van de voormalige gemeenten Groenlo en Lichtenvoorde. Met de vorming van de gemeente Oost Gelre is behoefte ontstaan aan één nieuwe actuele woonvisie.
De gemeente Oost Gelre heeft samen met ProWonen
Lichtenvoorde (13.000 inwoners) kent de gemeente
en De Woonplaats opdracht gegeven om een woon-
een aantal kleinere kernen. Om de tevredenheid
visie op te stellen. Voor deze opdracht is ABF Research
over de woonsituatie te meten en inzicht te krijgen
een samenwerkingsverband met Atrivé aangegaan.
in de woonwensen van de bevolking heeft ABF
ABF is specialist in woningmarktonderzoek en het uit-
de Woningmarktscan ingezet, een enquête onder
brengen van beleidsadviezen. Atrivé vult ABF in het
de inwoners van de gemeente. Daarnaast zijn drie
traject aan om vanuit het onderzoek en het advies
scenario’s doorgerekend om inzicht te krijgen in
– samen met de lokale spelers op de woningmarkt –
mogelijke toekomstige ontwikkelingen.
tot een breed gedragen woonvisie te komen. Om dit proces zo soepel mogelijk te laten verlopen is Atrivé vanaf het begin betrokken bij het onderzoekstraject. Zo is geborgd dat vanaf de onderzoeksopzet efficiënt wordt toegewerkt naar de Woonvisie.
6 De gemeente Oost Gelre ligt in de Achterhoek. Naast de grote woonplaatsen Groenlo (10.000 inwoners) en
Drie toekomstscenario’s voor de woningmarkt Met het Primos prognosemodel zijn drie bouw programma’s
doorgerekend.
Het
doel
daarvan
is om inzicht te krijgen in het effect van verschillende bouwprogramma’s op de ontwikkeling van bevolking en huishoudens. Naast het gemeentelijke
Gemeentelijk bouwprogramma
Primos 2007
Bouwstop
Ontwikkeling woningvoorraad
1600
650
0
Ontwikkeling bevolking
1500
350
-500
bouwprogramma is gerekend met een bouwstop
nieuwbouw vooral gericht worden op de woonwensen
(geen enkele wijziging in de woningvoorraad) en met
van de ouderen.
de standaard Primos prognose 2007, zoals deze voor het ministerie van VROM is opgesteld.
De aandachtsgroep van beleid is grotendeels al goed gehuisvest en deze groep zal naar de toekomst toe
De kerncijfers van deze scenario’s zijn opgenomen
afnemen. Extra aandacht voor de aandachtsgroep is
in de tabel. De doorrekeningen laten zien dat vooral
dus niet noodzakelijk. De groep ouderen neemt de
het gemeentelijke programma fors is. Er wordt in dit
komende jaren toe en daarmee ook het belang om
scenario niet alleen voor de eigen bevolking gebouwd,
naar hun woonwensen te kijken.
maar ook voor een flink aantal vestigers. De Primos prognose 2007 rekent met een minder fors bouw programma. Bij de bouwstop verandert er niets aan de woningvoorraad, blijft het aantal huishoudens op peil, maar krimpt de bevolking.
Daarnaast heeft het bouwen voor ouderen als voordeel dat daardoor meer doorstroming op de woningmarkt ontstaat, waardoor ook woningen voor andere groepen beschikbaar komen. Wel moet hierbij de kanttekening geplaatst worden dat ouderen minder
Aandachtspunten voor het beleid
verhuisgeneigd zijn. Nieuwbouwwoningen zullen
Samenvattend is het bouwprogramma van de gemeente kwalitatief (type en eigendom) conform de ontwikkeling van de behoefte. Maar het aantal
dus goed moeten worden afgestemd op hun wensen. Uit het onderzoek blijkt dat de nieuwbouw vooral uit nultredenhuurwoningen zou moeten bestaan.
woningen in de gemeentelijke plannen is erg hoog. Het aantal (650) uit de Primos prognose past beter bij de te verwachten huishoudengroei. Daarbij kan de
...scan
...profiel
Aanpasbare 'standaard' enquête Vergelijking o.b.v. WoON met regio of Nederland
Woningmarkt...
Volledig controleerbaar Realistisch toekomstbeeld Effecten van beleid in beeld
...visie
Primos prognose (bevolking & huishouden) Socrates (woningmarktsimulatie) Optimaal consumentgericht bouwprogramma
...verkenning
Kwartaalbericht
Breed geaccepteerde informatiebronnen Verhuisketenanalyse Gaten in het aanbod
7
Bovenstad
Het benutten van het stedelijk daklandschap De Poptahof in Delft, één van de Bovenstadprojecten
Door Hannah Ludwig Het gebruik van daken als 'bouwgrond' komt wel voor, maar voornamelijk in het buitenland. In Nederland gaat het niet hard met deze vorm van bouwen terwijl er veelvuldig gesproken wordt over efficiënt ruimtegebruik. Steden snakken naar groen en naar ruimte. En die ruimte is er. Ga een willekeurige kantoortoren op en kijk om je heen. De grijze daken strekken zich als een zee aan bovenstedelijke bouwgrond voor je uit.
Stichting Bovenstad
bovenstedelijk bouwen op de directe omgeving heeft.
Stichting Bovenstad, waarin onder meer ABF Research,
Kwartaalbericht
ontwikkelaar Blauwhoed, diverse projectontwikkelaars en een aantal architectenbureaus deelnemen heeft zich de afgelopen jaren ingezet om deze vorm van ruimtegebruik onder de aandacht te brengen en waar mogelijk te stimuleren.
In 2006 is een vijftal Nederlandse projecten geselec teerd waar het dak als nieuw maaiveld wordt gebruikt. Ieder project blijkt vanuit de eigen thematiek te 8
maken krijgen met verschillende problemen waarvoor oplossingen gezocht moeten worden. Tegelijkertijd blijkt uit deze projecten welk een positief effect het
Bovenstad in Nederland Een van de projecten bevindt zich in de binnenstad van Dordrecht. Een grote modewinkel is hard toe aan vernieuwing en de eigenaar lijkt het een goed idee om woningen boven zijn winkel te realiseren. Een plan dat goed past binnen het Dordtse beleid, aangezien de binnenstad te maken heeft met leegstand en een kwaliteitsimpuls goed gebruiken kan. Door de extra bewoners neemt de levendigheid toe en daarmee de veiligheid, een item dat ook in andere (grote) steden op de agenda staat. Hoewel de overheid positief tegenover dit soort initiatieven staat, blijkt de gemeente het
De Poptahof zoals het er nu uitziet
lastig te vinden om hier in de praktijk goed mee om te gaan. Kwesties als het beschermd stadsgezicht, de parkeernorm, brandveiligheid, een oude eikenboom en natuurlijk de uiteindelijke goedkeuring door bouwenwoningtoezicht hebben veel uithoudingsvermogen van ontwikkelaar en architecten gevraagd. De Dordtse woningen zijn allen verkocht en de bouw is inmiddels voltooid.
City-on-a-roof Het project City-on-a-Roof in Groningen wil geen stad op het dak maken zoals de naam hier suggereert, maar wil de beleving van het leven in de stad intensiveren. Het dak van de Puddingfabriek wordt hier gebruikt als een nieuw stuk openbare ruimte. Een plek waar mensen elkaar kunnen ontmoeten en hun horizon kunnen verbreden. Dat is gelukt: het dak is ingericht als tentoonstellingsruimte en is tijdens een zomerfestival
Nautilus en IJsvis Dat het gebruik van het tweede maaiveld ook goed blijkt uit een ander project. In het oude havengebied van Scheveningen met zijn karakteristieke pakhuizen zijn onder meer de penthouses 'Nautilus' en 'IJsvis' gerealiseerd. Deze penthouses van staal en glas zijn gebouwd bovenop de oude pakhuizen die daardoor aan een tweede leven zijn begonnen. Het plan is om soortgelijke hoogwaardige woningen ook op vier andere plekken in het havengebied te realiseren. Obstakels in de planfase waren hier meer van technische aard.
dakgebruik, maar wel één die de mogelijkheden laat zien.
De Poptahof in Delft Een ander veel omvangrijker en permanent project is de Poptahof in Delft. Een typische hoogbouwwijk
Kwartaalbericht
kan uitpakken voor de onderkant van het gebouw
opengesteld voor het publiek. Een tijdelijke vorm van
uit de jaren zestig met een enorme woningdichtheid en grote problemen. Deze wijk wordt ingrijpend gerenoveerd en getransformeerd. Onderdeel van de plannen is om in plaats van sloop een deel uit de bovenste verdiepingen van de flat weg te halen zodat er als het ware een kloof ontstaat. Deze kloof en de nieuwe
9
Dakterras in Delft
dakterrassen op de flat zullen gebruikt gaan worden als (semi-) openbare ruimte. Doel is om de wijk weer aantrekkelijk te maken voor jonge gezinnen. Eenzelfde doel beoogt het project in Rustenburg-Oostbroek in Den Haag. Daar wordt geprobeerd het particulier opdrachtgeverschap te vereenvoudigen. Het streven is bewoners goedkoop een extra woonlaag aan hun eengezinswoning toe te laten voegen. Misschien een minder baanbrekend project maar wel heel zinvol.
Kwartaalbericht
Bovenstedelijk bouwen In z’n algemeenheid kan gesteld worden dat boven stedelijk bouwen zeker niet makkelijk is en vaak stuit op budgettaire en juridische kwesties. De beletsels overwinnend blijken de mogelijkheden en het resultaat vaak verbluffend. Meer over Bovenstad en deze projecten is te vinden in het boek Bovenstad – Het ontdekken en maken van de gelaagde stad. Deze publicatie van Stichting Bovenstad is gemaakt met 10
steun van Habiforum.
Dakterrassen, ook een vorm van bovenstedelijk bouwen
Strategische beleidsinformatie uit het aanbodmodel Sociale huurwoningen in Delft
Door Roelf-Jan van Til en Léon Groenemeijer Het proces van zoeken naar en verhuren van sociale huurwoningen wordt in veel regio’s vastgelegd in omvangrijke databases. De opgeslagen gegevens worden gebruikt om verantwoor ding over het woonruimteverdelingsproces af te leggen. De schat aan informatie die is opgeslagen biedt corporaties echter nog veel meer gebruiksmogelijkheden.
database levert beleidsinformatie op voor corporaties
van sociale huurwoningen gebruik gemaakt van een
die willen weten hoe het gesteld is met hun huurders
aanbodmodel. In 1990 is dit model geïntroduceerd in
èn met hun bezit. In opdracht van Vestia heeft ABF
Delft en het heeft sindsdien veel navolging gekregen.
Research een aantal onderzoeken uitgevoerd op basis
Woningen worden via internet of in een woonkrant
van woonruimteverdelingsgegevens in de Stadsregio
aangeboden en de (ingeschreven) woningzoekenden
Rotterdam. In dit artikel wordt een aantal analyses
kunnen
besproken die met de gegevens mogelijk zijn.
reageren
op
deze
woningen.
De
woningzoekende met het hoogste rangnummer komt in aanmerking om de woning te huren. Dit kan de zoekende met de hoogste woonduur zijn, maar
Kwartaalbericht
In veel gemeenten en regio’s wordt voor het verhuren
Zoekprofiel
ook andere volgordecriteria worden gebruikt. Het
De ingeschreven woningzoekenden zijn niet allemaal
interessante is dat op deze manier niet alleen de
even hard op zoek naar een woning. Sterker nog, een
verhuur van woningen op een nette manier geregeld
deel van de ingeschrevenen zoekt helemaal niet actief
en verantwoord kunnen worden, maar dat de verhuur
naar een woning. Dit zijn mensen die zich bijvoorbeeld
informatie in een database opgeslagen wordt. Deze
uit voorzorg alvast ingeschreven hebben. Die hebben
11
Sociale huurwoningen in Delft
we dan ook niet tot de woningzoekenden gerekend.
periode. Naast de intensiteit van het zoeken is ook
De overige ingeschrevenen kunnen in zestal groepen
de kansrijkheid van belang. Zoekers met een hoge
worden onderverdeeld. Urgent woningzoekenden
rangorde hebben een hoge slaagkans en hebben
nemen een eigen positie in. Door hun urgentie
we kansrijke zoekers genoemd, zoekers met een lage
verklaring krijgen ze voorrang, waardoor ze een hoge
rangorde, kansarme zoekers, hebben in principe een
slaagkans hebben. Daarnaast zijn er ingeschrevenen
lagere slaagkans.
die nauwelijks gereageerd hebben. Ze proberen één of twee keer hoeveel kans ze hebben en laten het daar
Kwartaalbericht
bij. Deze groep hebben we de probeerders genoemd. Een volgende groep wordt gevormd door de selectieve
Als een woningzoekende reageert op een woning is de
zoekers. Ze reageren niet elke twee weken op het
volgende stap dat wordt vastgesteld wie de hoogste
beschikbare aanbod, maar zijn wel over een langere
rangorde heeft. Aan die persoon wordt de woning
periode actief aan het zoeken. De laatste groep betreft
‘aangeboden’. In heel veel gevallen levert dit overigens
de intensieve zoekers. Deze groep reageert vrijwel
geen verhuring op. Gemiddeld is de 'aanbiedingsgraad'
elke twee weken op het aanbod, en over een langere
bijna 5; woningen worden gemiddeld bijna 5 keer
soort zoeker urgent
12
Van aanbieding naar verhuring
aandeel zoekers 5%
aandeel reacties 3%
aangeboden voordat dit tot een verhuring leidt. De woning wordt vaak niet geaccepteerd door de potentiële huurder. Corporaties vinden dit vervelend,
probeerder
21%
5%
want het bezorgt ze veel werk. Stiekem (of soms
kansarm-selectief
10%
5%
openlijk) vinden ze het eigenlijk niet gepast dat
kansarm-intensief
55%
81%
kansrijk-selectief
3%
1%
woningen niet worden geaccepteerd. Het gaat immers
kansrijk-intensief
7%
6%
100%
100%
totaal
om een schaars product, dus wees blij met wat we je aanbieden! Woningen zijn inderdaad schaars, maar
afstand woning-woningzoekende 0-250 meter
aanbiedingsgraad 1,84
Kans op slagen De verschillen tussen de onderscheiden groepen in
250-500 meter
3,18
de mate waarin ze slagen daadwerkelijk een nieuwe
500-1000 meter
4,31
woning te vinden zijn natuurlijk groot. Opvallend is
> 1000 meter
5,10
echter dat de kansarme-intensieve zoekers twee keer
dat betekent niet dat alles acceptabel is. Een belang rijke weigeringsreden is dat de woning niet voldoet aan de verwachtingen van de woningzoekende. Voor een belangrijk deel ligt dat aan de corporaties zelf. De informatie die via Woonnet en andere woonruimteverdelingssystemen over de aangeboden woningen beschikbaar is, is beperkt. Soms ontbreekt op sites als funda.nl erg veel informatie per woning beschikbaar. Desondanks kijkt niemand er van op als
grote hoeveelheid reacties die de kansarme-intensieve zoekers iedere week weer inzenden hebben voor deze groep dus wel degelijk effect.
Uit het spreidingspatroon van verhuringen (exclusief verhuringen aan urgenten) naar benodigde woonduur blijkt dat in vrijwel alle delen van de stad woningen verhuurd worden aan mensen met een uiteenlopende woonpasduur.
potentiële kopers een woning toch een beetje vinden geslaagd
tegenvallen. Wellicht dat informatie een belangrijke rol
soort zoeker
speelt bij het verschijnsel dat woningzoekenden die
urgent
reageren op een dichtbijgelegen woning veel minder
probeerder
0%
vaak de woning weigeren. De kans is veel groter dat
kansarm-selectief
8%
ze de buurt kennen en misschien ook al weten hoe de
kansarm-intensief
16%
kansrijk-selectief
21%
kansrijk-intensief
36%
totaal
14%
woning er (van buiten) uit ziet.
Kwartaalbericht
zelfs een foto van de woning. Over koopwoningen is
zo vaak slagen als de kansarme-selectieve zoekers. De
52%
13
Zoekende Vestiahuurders Door de woonadressen van de woningzoekenden te koppelen aan de adressen van de woningen die Vestia in bezit heeft komt unieke informatie beschikbaar: hoeveel huurders zijn op zoek naar een andere sociale huurwoning in de regio, welke woningen zoeken ze, en in welke wijk? Tussen de vier vestigingen van Vestia Rotterdam bestaan grote verschillen (zie tabel). Voor een groot deel zijn deze toe te kennen aan het woningtype (veel eengezinswoningen in Hoogvliet met een lage mutatiegraad). Voor corporaties biedt deze informatie de mogelijkheid om actief in te spelen op wensen van zoekende huurders. Bijvoorbeeld door de woningen aan te bieden waar de woningzoekenden naar zoeken. Maar misschien ook door te helpen in het zoekproces. Ondersteun de zoekende huurders bijvoorbeeld door een overzicht te bieden van het aanbod dat aan hun profiel voldoet èn waar ze kans maken, gezien hun rangorde.
vestiging
% zoekers
Vestia Rotterdam Feyenoord
24%
Vestia Rotterdam Hoogvliet
13%
Vestia Rotterdam Zuid
22%
Vestia Rotterdam Noord
17%
totaal
20%
Early warning Ontevreden huurders stemmen met de voeten:
Kwartaalbericht
ze verhuizen uit een complex of uit de wijk. De mutatiegraad wordt dan ook vaak gehanteerd als indicator. Door gebruik te maken van de woonruimteverdelingsgegevens kan niet alleen de mutatiegraad worden bepaald, maar kan het zoekgedrag worden vastgelegd. Dit kan worden ingezet als early warning voor complexen. Door toenemende aantallen zoekende huurders als indicator te beschouwen kan vroeg worden ingegrepen bij leefbaarheidsproblemen. 14
Veel mogelijkheden Deze greep uit de mogelijkheden die de opgeslagen gegevens bieden laat zien dat corporaties over meer strategische beleidsinformatie beschikken dan ze zelf vaak vermoeden.
Nederland in cijfers Forensisme Het fileprobleem wordt al jaren door vele politici als volksvijand nummer één gezien. Het woonwerkverkeer is een belangrijke oorzaak van de files in de spitsuren. Vreemd genoeg ontbrak het echter tot voor kort aan forensisme statistieken. Sinds kort maakt het CBS schattingen van de woonwerkstromen tussen gemeenten. De grootste forensenstroom tussen twee gemeenten in 2004 is die van Almere (woongemeente) naar Amsterdam (werk gemeente) met 21.600 personen. Andersom blijft die stroom beperkt tot 2.500 personen. Veel van de grotere stromen spelen zich af van aan grote steden grenzende gemeenten naar die grote stad. Een opvallende grote stroom andersom, van grote stad naar aangrenzende gemeente, is die van Amsterdam naar Haarlemmermeer. Grote stromen over langere afstand vinden met name plaats tussen (voormalige) groeikernen en grote steden, maar ook tussen de grotere steden in de Randstad. De cijfers zullen worden opgenomen in de ABF-Vastgoedmonitor. woongemeente
Amsterdam Haarlemmermeer Amsterdam Rotterdam Amsterdam 's-Gravenhage Amsterdam Rotterdam 's-Gravenhage Amsterdam Rotterdam Amsterdam Utrecht Rijswijk Haarlemmermeer Capelle aan den IJssel Amsterdam Amstelveen Rotterdam Rotterdam 's-Gravenhage Utrecht Eindhoven 's-Gravenhage Rotterdam 's-Gravenhage Enschede Utrecht Eindhoven Rotterdam Westland Nieuwegein Nijmegen Schiedam
omvang
aandeel in werkende bevolking woongemeente
aandeel in totaal aantal werkzamen werkgemeente
(abs.)
(%)
(%)
21.600 17.500 15.400 14.900 13.800 13.400 11.900 11.700 10.900 10.700 9.900 9.700 9.500 9.100 8.600 8.400 8.300 7.800 7.700 7.400 7.300 7.200 7.100 7.000 6.700 6.600 6.200 6.100 6.000 5.900 5.800 5.700 5.700 5.700
27 6 25 43 39 24 36 39 35 17 32 15 30 5 13 4 6 3 42 24 3 37 37 35 4 14 18 28 16 12 3 4 31 2
5 14 3 5 3 6 3 4 5 2 3 2 5 28 7 22 2 20 2 2 3 3 5 3 2 3 9 3 4 2 12 14 7 19
Kwartaalbericht
Almere Amsterdam Zaanstad Spijkenisse Purmerend Zoetermeer Amstelveen Capelle aan den IJssel Leidschendam-Voorburg Haarlemmermeer Schiedam Haarlem Nieuwegein 's-Gravenhage Haarlem Rotterdam Utrecht Amsterdam Barendrecht Vlaardingen Rotterdam Maarssen Veldhoven Rijswijk 's-Gravenhage Westland Hengelo (O.) Houten Helmond Dordrecht 's-Gravenhage Utrecht Wijchen Rotterdam
forensenstroom
werkgemeente
15
Nederland in beeld Forensisme
