3B Wonen Samen werkt beter! Komt nog andere titel
Ondernemingsplan 2013 | 2015
Colofon Concept & vormgeving Corporate Services, Amsterdam Drukwerk Meco offset, Hoorn Copyright 2013, 3B Wonen 3B Wonen Boterdorpseweg 20 2661 AC Bergschenhoek Postbus 108 2660 AC Bergschenhoek T (010) 519 14 91 E
[email protected] I www.3bwonen.nl
www.facebook.com/3bwonen @3BWonen
3B Wonen Samen werkt beter! Ondernemingsplan 2013 | 2015
Ondernemingsplan 2013 | 2015
Inhoudsopgave
Inhoudsopgave
3
6
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Omgevingsanalyse Ontwikkelingen in onze sector
Interne analyse Ontwikkelingen in onze organisatie
Onze missie en visie
Doelstellingen en strategie
Onze klanten Ruimte om mee te denken en bij te dragen
Onze woningen In goede staat
Onze partners Strategische samenwerking
Onze medewerkers Werken s amen en zijn klantgedreven
Ons huishoudboekje Ook in 2015 een financieel sterke corporatie
Risico’s
14
17
19
27
31
37
43
47
54
Voorwoord Samen werkt beter! Dat is ons motto voor de komende drie jaar. Hoe wij hiermee aan de slag gaan en wat dit betekent voor onze huurders, partners en medewerkers, leest u in dit ondernemingsplan. Nog meer dan voorheen betrekken wij onze huurders bij onze plannen. En dat is een goede zaak. Goed voor onze huurders en goed voor ons. Zo weten we dat wat we doen ook echt aansluit bij de wensen van bewoners. Samen kunnen we ook meer. We kijken in deze tijd kritisch naar onze uitgaven. Met onze partners zoeken we naar creatieve oplossingen. Onze huurders geven we ruimte om mee te denken. Want zij kennen als geen ander de plus- en minpunten van de woning en weten wat er speelt in de buurt. Samen pakken we aandachtspunten op. Ik dank iedereen voor zijn bijdrage aan dit ondernemingsplan en hoor graag wat u ervan vindt!
‘Ruimte geven aan bewoners, daarin vinden wij elkaar.’
Frans Weterings
[email protected] PS Blijf op de hoogte van het laatste nieuws op Facebook.com/3BWonen en volg ons op Twitter via @3BWonen
Voorwoord
3B Wonen en de gemeente werken samen met bewoners aan de leefbaarheid van de wijk. Links Ruud Braak, wethouder gemeente Lansingerland, rechts Frans Weterings, directeur-bestuurder 3B Wonen.
5
Verschillende trends en ontwikkelingen beïnvloeden ons werken en denken. We schetsen hierna de belangrijkste landelijke, regionale en lokale ontwikkelingen. 1.1 Landelijke ontwikkelingen
6
woningen aan te passen voor mensen met deze ZZP
augustus 2008, toen de huizenprijzen een piek bereikten,
indicaties en woningen levensloopbestendig maken.
bedraagt de prijsdaling zo’n 20 tot 25% procent. Als gevolg van de prijsdaling van koopwoningen in de afgelopen vijf jaar
Toename tegenstellingen
heeft een kwart van alle Nederlandse woningbezitters een
Veel mensen hebben of krijgen te maken met een dalend
hogere hypotheek dan de woning feitelijk waard is en staat
besteedbaar inkomen. De oorzaken liggen vaak buiten
de hypotheek ‘onder water’.
onze directe invloed zoals stijgende prijzen voor voedsel en energie. Dichterbij huis worden huishoudens geconfronteerd
Demografische ontwikkelingen
met forse bezuinigingen, dalende pensioenen en hogere
Het aantal eenpersoonshuishoudens in Nederland groeit
zorgbijdragen. Voor een groot aantal huishoudens is deze
gestaag. In 2012 is zo’n 20% van de bevolking alleenstaand.
daling van het inkomen lastig op te vangen. Echter niet
Veel jongeren wonen tegenwoordig eerst een aantal jaren
alle inkomenscategorieën worden als gevolg van deze
alleen voordat ze gaan samenwonen. Dit alles zorgt voor een
maatregelen in gelijke mate geraakt.
Effecten van Europese regelgeving
aanhoudende vraag naar betaalbare woningen. Omdat de
De woningmarkt zit op slot. Sinds de invoering van de
banken de hypotheekeisen steeds verder aanscherpen, is het
Toenemend beroep op eigen verantwoordelijkheid
Krimp in plaats van groei
Europese beschikking begin 2011 is het voor huishoudens
voor deze groepen lastig een hypotheek te krijgen. De druk
De kwaliteit van het stelsel sociale voorzieningen is hoog
De economie in de Eurozone (en daarbuiten) vertoont al
met lage middeninkomens van € 34.229 tot € 43.000
op de markt voor (betaalbare) huurwoningen neemt door
ondanks de ingrepen die de afgelopen jaren zijn door-
meerdere jaren een neergaande lijn. De kredietcrisis maakte
nauwelijks meer mogelijk een sociale huurwoning te
deze ontwikkelingen toe. Dit is vooral in de Randstad
gevoerd. De financiering van dit stelsel staat echter onder
plaats voor een eurocrisis waarvan het eind nog niet in zicht
bemachtigen. Huurwoningen in de prijsklasse tussen
merkbaar. Verder neemt voor veel mensen de inkomens-
druk. De hoogte en lengte van tal van uitkeringen wordt nu
is. Ook sterke Eurolanden zoals Nederland en Duitsland die
€ 681 tot € 850 zijn schaars. Een koopwoning is voor deze
onzekerheid toe waardoor huren in plaats van kopen een
geleidelijk teruggebracht. Ook op de collectieve zorguitgaven
sterk op export draaien, merken dit steeds meer. Banken
inkomensgroep vaak niet haalbaar. Het gevolg is dat de
voor de hand liggend alternatief is.
wordt fors bezuinigd. Iedereen draagt de komende jaren
houden grotere kapitaalbuffers aan en lenen minder uit aan
doorstroming op de woningmarkt stokt en dat vele kopers
consumenten en bedrijven. Omdat de eurocrisis miljarden
en huurders geen volgende stap in hun wooncarrière maken.
Scheiden Wonen en Zorg
Om de zorg betaalbaar te houden ontvangen mensen in
kost, moet Nederland bezuinigen. Daarnaast spelen ook
Vooral de starters op de woningmarkt hebben het lastig
Veel mensen die professionele zorg nodig hebben, krijgen
de toekomst deze zorg steeds vaker thuis. We passen
andere zaken die het consumentenvertrouwen aantasten
omdat er onvoldoende betaalbare huur- en koopwoningen
deze in de nabije toekomst voortaan in hun eigen omgeving
woningen vaker aan. Mensen met een zorgvraag moeten
zoals de politieke instabiliteit en de onzekerheid over het
op de markt zijn.
in plaats van binnen de muren van een zorginstelling. Dit
vaker een beroep doen op mantelzorg vanuit de directe
betekent concreet dat mensen met een ZorgZwaartePakket
omgeving. Deze ontwikkeling doet ook een beroep op de
behoud van werk en inkomen waaronder pensioen.
1
meer zelf bij aan de zorguitgaven.
Mensen bezuinigen op hun uitgaven, sparen meer en stellen
De cijfers spreken voor zich
(ZZP) indicatie 1 tot en met 3 voortaan zelfstandig blijven
eigen verantwoordelijkheid en creativiteit van bewoners
grote aankopen zoals een woning uit. Het Kabinet Rutte-2
Cijfers illustreren dit sombere beeld. Begin 2013 staan er
wonen en de zorg die ze nodig hebben thuis ontvangen.
om weer eigenaar te zijn van hun woning, straat en buurt.
verkreeg begin 2013 parlementaire meerderheid over het
265.000 huizen te koop. Het kost momenteel gemiddeld
Zorginstellingen lopen dan leegstandsrisico’s voor het
Woningcorporaties kunnen via verschillende projecten een
Woonakkoord dat tal van maatregelen bevat. Momenteel
meer dan 350 dagen om een nieuwbouwwoning te verkopen
vastgoed dat zij huren of bezitten omdat zij straks minder
bijdrage leveren aan dit proces.
is nog niet duidelijk welk effect deze maatregelen hebben.
(in 2008 was dit zo’n 150 dagen). De productie van nieuw-
patiënten verzorgen binnen de instelling. Ook de gevolgen
Duidelijk is wel dat het Woonakkoord in zijn huidige vorm
bouwwoningen daalde tot ongeveer 50.000 woningen in
voor cliënten zijn groot. Zij betalen in de toekomst zelf de
Verhuurdersheffing
nog niet de gewenste integrale hervorming van de
2012 terwijl de overheid een productie van 75.000 woningen
woonlasten en andere zaken die niet binnen het zorgpakket
Bezuinigingen in de rijksuitgaven zijn onvermijdelijk.
woningmarkt oplevert.
als doelstelling hanteert. De huizenprijzen liggen momenteel
vallen. Woningcorporaties kunnen hierop inspelen door
De voornaamste oorzaak is gelegen in de snel stijgende>
Omgevingsanalyse
Omgevingsanalyse Ontwikkelingen in onze sector
op het niveau van tien jaar geleden. Ten opzichte van
7
zorgkosten. Ook de corporatiesector moet een bijdrage
Daarnaast zorgen de sector- en overheidsheffingen bijna
leveren aan de bezuinigingen van de rijksoverheid. In het
automatisch voor bescheiden ambities.
Woonakkoord is opgenomen dat de sector vanaf 2013 een heffing krijgt opgelegd die in 2017 oploopt tot € 1,7 miljard.
Een nieuwe Woningwet
3B Wonen draagt hieraan in de periode 2013-2017
In juli 2012 stemde de Tweede Kamer in met de herziening
€ 14 miljoen bij.
van de Woningwet. De Eerste Kamer moet deze nog
Garantiestructuur sector
schrijft voor hoe corporaties moeten omgaan met hun
Een toenemend aantal corporaties verkeert in financiële
financiële middelen en op welke wijze het extern toezicht
moeilijkheden. De garantiestructuur van onze sector
is ingericht.
voorkomt dat een woningcorporatie failliet gaat. Het betekent
De nieuwe wet regelt ook de besluitvorming die bij
wel dat alle corporaties opdraaien voor de verliezen van
(des)investeringen moet plaatsvinden en de juiste
individuele corporaties. Tot en met 2012 bracht het Centraal
handelswijze bij een voorgenomen fusie of splitsing van
Fonds Volkshuisvesting (CFV) voor de uitvoering van deze
corporaties. Verder stelt de wet eisen aan juridische
regeling jaarlijks maximaal 1% van de jaarlijkse huursom in
verbindingen van corporaties en zijn de functievereisten
rekening. De verliezen nemen nu zo snel toe dat het CFV het
voor bestuurders en leden van de raad van toezicht ver-
garantievermogen in de loop van 2012 heeft vervijfvoudigd.
scherpt. Ten slotte gaat de wet uitgebreid in op staatssteun, de verplichte administratieve scheiding van het sociale en
Woningcorporaties onder vergrootglas
duurdere woningbezit, voorschriften voor de financiering
De afgelopen jaren stapte een aantal woningcorporaties
van de niet-DAEB portefeuille en de mogelijkheden voor
in commerciële avonturen of ging speculatieve transacties
overheveling van woningen uit de DAEB-portefeuille
aan die desastreus uitpakten. Deze branchevreemde
naar niet-DAEB.
activiteiten leidden tot grote irritaties bij burgers en politici.
Minister Blok heeft het voornemen door middel van
De reputatie van de sector liep de afgelopen jaren een
een novelle deze wet aanzienlijk aan te passen.
flinke deuk op. De sector ligt onder het vergrootglas van
De door hem voorgestelde aanpassing gaat over het
de politiek. Door alle incidenten is de Tweede Kamer een
werkdomein van woningcorporaties. Woningcorporaties
parlementaire enquête gestart naar het functioneren van
moeten zich wat hem betreft beperken tot de exploitatie van
corporaties. Ook de bedrijfskosten van corporaties trekken
sociale huurwoningen. Duurdere woningen en commercieel
de aandacht van politici. De oproep om de kosten te drukken
vastgoed worden in zijn visie op korte termijn overgeheveld
klinkt steeds harder door en vrijwel alle corporaties voeren
naar een aparte juridische entiteit met een eigen directie
bezuinigingen door op de grootste uitgaven zoals onderhoud
en werkorganisatie. Zijn bedoeling is verder dat die andere
en de kosten van bedrijfsvoering. De verwachting is dat
rechtspersoon dit vastgoed zo snel als mogelijk verkoopt.
corporaties zich - veelal gedwongen via regels en wetten -
Ook bepleit de minister in de novelle een aanzienlijke
in de toekomst voornamelijk op huisvesting van de primaire
beperking van de verantwoordelijkheid van woningcorporaties op het gebied van leefbaarheid.>
doelgroepen en de directe woonomgeving zullen richten.
Omgevingsanalyse
bekrachtigen. De op onderdelen nog aan te passen wet
9
Regionale samenwerking Stadsgewest Haaglanden
Als gevolg hiervan stelde de gemeente haar ambities de
In één wijk startte een pilot met deze manier van werken.
en Stadsregio Rotterdam
afgelopen jaren een aantal keren bij. De precaire situatie van
3B Wonen doet hieraan mee. Ook kozen we een wijk waar
Hoog welstandsniveau Lansingerland binnen
Lansingerland beschikt over een strategisch gunstige
de gemeentelijke huishouding klinkt de komende jaren
we volgens de principes van gebiedsmanagement gaan
Stadsregio Rotterdam
ligging binnen de Metropoolregio Rotterdam Den Haag.
ongetwijfeld door in discussies en projecten die we samen
werken. De gemeente zegde toe inspanningen te leveren bij
Lansingerland maakt deel uit van de Stadsregio Rotterdam.
Rotterdam beschikt over een haven van formaat, Den Haag
met de gemeente Lansingerland willen uitvoeren.
de totstandkoming van een integraal uitvoeringsprogramma.
Binnen deze regio heeft Lansingerland een bijzondere
geldt als belangrijk juridisch centrum en Lansingerland
positie. Het gemiddelde besteedbare inkomen behoort tot
staat bekend als toonaangevend gebied voor glastuinbouw.
Wijkgerichte aanpak gemeente Lansingerland
waarbij een duurzame samenwerking moet zorgen voor de
de hoogste van Nederland. Het aantal mensen met een
Om erkenning te krijgen als Europese topregio, moet de
De gemeente Lansingerland nam in haar coalitieakkoord
daadwerkelijke realisatie van de projecten die onderdeel zijn
bijstandsuitkering is bijzonder laag. In Lansingerland staan
Metropoolregio de economische kracht maximaal
op dat zij (gaat) werken vanuit een wijkgerichte aanpak.
van de uitvoeringsprogramma’s.
naar verhouding meer dure koopwoningen dan elders in
benutten. Lansingerland beschikt over een goed woon-
de regio. In andere gemeenten zoals Vlaardingen en
en vestigingsklimaat. De ontwikkeling tot Metropool biedt
Schiedam zijn juist de lage inkomens (en lage huren)
de gemeente volop kansen.
oververtegenwoordigd. Lansingerland heeft hiermee een goede uitgangspositie, het is geen gebied met weg te werken achterstanden als
1.3 Lokale ontwikkelingen
het gaat om sociale problematiek of een sterk verouderde woningvoorraad. 10
Aansturing door gemeenten In het regeerakkoord ‘Bruggen slaan’ is het voornemen
Het verschil in bevolkingssamenstelling binnen de Stadsregio
geuit om de komende jaren gemeenten van 100.000+
zorgt tegelijk voor belangentegenstellingen tussen de
bewoners te vormen. Achterliggende reden is dat de
gemeenten. In de afspraken over de woningmarkt is
regering de uitvoering van een aantal beleidsterreinen die
vastgelegd dat het relatieve aantal sociale woningen in
tot nu toe vanuit Den Haag gecoördineerd worden, onder
Lansingerland (2010: 21,5%) niet verder afneemt dan
verantwoordelijkheid van gemeenten wil brengen.
20,5% in 2020. Voor de periode 2014 tot 2020 vindt binnen
Daarnaast wil de regering dat corporaties onder aansturing
de Stadsregio overleg plaats gericht op het actualiseren van
van gemeenten komen. Hoewel niet bekend is wanneer en
deze afspraken.
op welke wijze dit uitgewerkt moet worden, verwachten wij dat de samenwerking tussen 3B Wonen en de gemeente
Lansingerland, Vinex bouwopgave ter discussie
Lansingerland in de praktijk steeds intensiever wordt.
Vanuit de in het verleden gemaakte afspraken had Lansingerland een grote nieuwbouwopgave. Mede onder
Financiële positie gemeente Lansingerland
druk van de economische crisis groeit het besef dat eerder
Grondverkoop is voor de gemeente Lansingerland een
sprake is van een kwalitatief dan een kwantitatief tekort
belangrijke inkomstenbron. Vanwege de financiële crisis
aan woningen in onze regio. Om beter in te spelen op de
is de ontwikkeling van de nieuwbouw(locaties) voor het
behoeften van huurders en kopers binnen de regio
overgrote deel stilgevallen. Dit leidde de afgelopen jaren
introduceert de Stadsregio het instrument leefstijlen.
al tot aanzienlijke verliezen op de grondexploitatie.
De opgaven in onze wijken vragen om een integrale aanpak
Omgevingsanalyse
1.2 Regionale ontwikkelingen
11
Aannemersbedrijven Van der Lecq en Droogers en Batenburg hebben met 3B Wonen verschillende nieuwbouwprojecten gerealiseerd. Van links naar rechts: Jan Droogers, directeur Van der Lecq en Droogers, Bert Haanappel, manager Vastgoed 3B Wonen en Erik Batenburg, directeur Batenburg.
13
‘Er is wederzijds vertrouwen, we zitten vaak op één lijn.’
3B Wonen heeft de ambitie zich de komende jaren te ontwikkelen van een activiteitgerichte organisatie naar een procesgerichte organisatie. Hierbij zijn medewerkers zich ervan bewust dat zij eigenaar zijn van deze processen. Dit houdt onder meer in dat wij regelmatig stilstaan bij wat we goed doen en wat beter kan.
2 marketingstrategie voor ons bestaande bezit om ook in
Kosten en rendementsbewustzijn
een moeilijke markt de woningverkoop zo veel mogelijk
Corporaties zijn niet onderhevig aan de tucht van de markt.
op niveau te houden. Verder sturen we scherp op de kosten
Hun omzet staat min of meer vast. Er is kritiek op het
van onze bedrijfsvoering en onderhoud.
gemiddeld hoge kostenniveau bij corporaties. Voor 3B Wonen geldt dit met name voor de kosten van onderhoud. We zijn kritisch op onze organisatie- en onderhoudskosten.
Gewenste competentieontwikkeling 2.3 medewerkers
We actualiseren ons inkoopbeleid en stellen nieuwe normen vast voor de basiskwaliteit van ons onderhoud. We maken medewerkers bewust van verantwoorde investeringskosten
We ontwikkelen onszelf op de volgende gebieden:
in relatie tot rendement. Hiervoor schakelen we externe ondersteuning in.
2.1 Onze sterke punten 14
bereid om mee te denken over oplossingen en een bijdrage
Klantgedrevenheid
te leveren. Uit onderzoek blijkt iedere keer weer dat onze
We schatten niet altijd goed in wat onze klanten willen.
Flexibiliteit
Onze sterke punten houden we minimaal op hetzelfde niveau.
bewoners en partners onze betrokkenheid en onze
Dan zijn de oplossingen die wij bieden niet de juiste. Onze
Corporaties staan niet bekend als de meest innoverende,
mentaliteit waarderen.
dienstverlening wordt vooral gestuurd door interne processen,
flexibele organisaties. Dit geldt ook voor 3B Wonen waar
Prijs-kwaliteitverhouding en onderhoudsniveau van onze
het belang van onze klanten staat niet automatisch voorop.
medewerkers vaak procedureel te werk gaan en gewend
woningen
In 2012 is een uitgebreid traject gestart om onze klant-
zijn om top down leiding te krijgen.
gedrevenheid te verbeteren. In 2013 gaan we hiermee door.
De vele externe ontwikkelingen die op ons afkomen,
Klantgedrevenheid is vanaf 2013 een organisatiebreed
dwingen een meer flexibele houding af en een stijl van
beoordelingscriterium.
leidinggeven die medewerkers uitdaagt om de geboden
Jarenlange investeringen in op het niveau brengen en houden
2.2 Onze zwakke punten
van onze woningen zorgen ervoor dat onze klanten over het algemeen tevreden zijn over onze woningen. De kwaliteit
Om ook in de toekomst een gezonde corporatie en aantrek-
van onze nieuwbouw en het onderhoudsniveau van onze
kelijke werkgever te blijven, is er een aantal belangrijke
woningen dragen positief bij aan onze goede naam in
aandachtspunten die we oppakken. Deze punten lichten
Samenwerken
Lansingerland onder onze klanten en partners. Uit onderzoek
we hierna toe en we geven aan wat het gevolg voor en de
Uit ons medewerkerstevredenheidsonderzoek in 2012
van het CFV blijkt dat huurwoningen in Lansingerland binnen
actie van 3B Wonen is.
blijkt dat onze medewerkers de samenwerking met directe
de Stadsregio Rotterdam gemiddeld de beste prijs-kwaliteit-
oplossingsruimte optimaal te gebruiken.
2.4 Personele formatie
collega’s als goed ervaren. Tegelijk vinden medewerkers dat Onze kasstromen staan onder druk
de samenwerking met collega’s van andere afdelingen beter
De gemiddelde leeftijd van onze medewerkers is hoog en er
Hoewel de verkopen van bestaand bezit in 2012 nog
kan. Ook de samenwerking met onze partners en bewoners
is vaak sprake van lange dienstverbanden. We formuleren in
Kwaliteit dienstverlening en lokale verankering
redelijk op niveau waren, zien we het laatste half jaar een
is voor verbetering vatbaar.
2013 ons strategisch personeelsbeleid. We anticiperen hierbij
We staan bekend als een corporatie die zichtbaar betrokken
terugval. Daarnaast verkleinen de opgelegde heffingen van
We ondersteunen medewerkers met communicatietrainingen,
op de vergrijzing van onze medewerkers en de professionele
is bij Lansingerland. De lijnen zijn kort, onze medewerkers
de overheid en het CFV onze ruimte om te investeren en
zetten een organisatiebreed samenwerkingstraject op en
houding die onze medewerkers ‘morgen’ nodig hebben.
staan huurders persoonlijk te woord. Bij vraagstukken zijn we
de noodzakelijke uitgaven te doen. We ontwikkelen een
beoordelen medewerkers op deze organisatiecompetentie.
verhouding hebben.
Interne analyse
Interne analyse Ontwikkelingen in onze organisatie
15
Onze missie en visie
3
Missie 3B Wonen zorgt in Lansingerland voor passend wonen met name voor mensen met een beperkt budget.
Visie
Onze missie en visie
Tal van voornamelijk externe omstandigheden dwingen 3B Wonen keuzes te maken. 3B Wonen heeft een missie geformuleerd die kort en duidelijk aangeeft wat onze opdracht is. In onze visie formuleren wij kernachtig op welke wijze wij onze rol invullen en welke accenten we leggen.
17 3B Wonen biedt in Lansingerland ruimte aan leven. 3B Wonen is het aanspreekpunt voor iedereen die wil huren of kopen in de sociale sector in Lansingerland. Ter bevordering van de doorstroming op de lokale woningmarkt richten wij ons ook op de lage middeninkomens. Bij de nieuwbouw aan de Laan der Vrijheid in Bergschenhoek zijn cliënten van Stichting Sprank een aantal keer langs geweest om te zien hoe de bouw vordert. Links Henri van Enkhuizen, uitvoerder Batenburg, rechts Leo van Staalduinen, projectleider 3B Wonen.
‘Fijn dat toekomstige bewoners zo betrokken zijn, daar werken we samen graag aan mee.’
Naast de vanzelfsprekende zorg voor ons vastgoed ondersteunen en bevorderen we initiatieven van bewoners en partners in de wijken voor behoud en verbetering van de leefbaarheid. 3B Wonen draagt hier aan bij als dit ten goede komt aan de directe leefomgeving van onze klanten. Ook zijn wij een belangrijke partner voor zorgpartijen bij de realisatie van het scheiden van wonen en zorg. Een groot deel van onze huurders is zelfstandig en zelfredzaam. In onze dienstverlening sluiten wij hierop aan. Wij stimuleren onze huurders om mee te denken over oplossingsrichtingen en juichen eigen verantwoordelijkheid toe.
Doelstellingen en strategie
4
Ondanks de vele (negatieve) ontwikkelingen in onze sector zijn we ambitieus in onze doelstellingen. Tegelijk zijn we ook realistisch en kijken goed naar wat haalbaar is. We merken dat we steeds meer gedwongen worden om
en doelmatige oplossingen als antwoord op krimpende
keuzes te maken. ‘We doen het een én het ander’ wordt
budgetten en de toenemende vraag van bewoners en
steeds meer ‘we doen het een en laten het ander’.
huurders om invloed te hebben op de toekomst van hun
Omdat we bewuste keuzes maken, ontstaat meer focus en
woning, straat en buurt. Klanten tevreden stellen en houden
aandacht voor de zaken die we wel doen. Om in te spelen
kunnen we niet alleen. 3B Wonen werkt hiertoe intensief
op veranderingen in de toekomst stellen we ons flexibel
samen met onder meer lokaal en regionaal werkende
op en gieten planningen niet in beton.
zorg- en welzijnsinstellingen. Die samenwerking draagt in belangrijke mate bij aan de creatie van klantwaarde.
Hieronder leest u wat onze ambities zijn. Deze ambities
3B Wonen staat bekend als een maatschappelijk verankerde
hebben wij samengevat in een strategiekaart (zie
organisatie. Doelstelling is deze goede naam de komende
bladzijde 22). Onze ambities zijn vertaald in een aantal
jaren te behouden.
strategische doelstellingen. Deze hebben we weergegeven in de Balanced Score Card (BSC). De BSC bevat een aantal strategische prestatie-indicatoren en streefwaardes. Hiermee meten we onze prestaties en voortgang.
4.2
Onze woningen: in goede staat
In Tuinen Oost in Bleiswijk bouwde Van der Lecq en Droogers eengezinswoningen en appartementen. Van links naar rechts: Gert Schuring, projectleider
We doen er veel aan om de goede staat van onze woningen
4.1 Onze klanten: ruimte om mee te denken en bij te dragen
te behouden ondanks de financiële beperkingen die we tegemoet zien. We zorgen voor woningen die zoveel mogelijk aansluiten bij de wensen van onze (toekomstige) huurders. We houden oog voor de betaalbaarheid voor onze primaire
3B Wonen, Joeri Storre en
Wij betrekken onze huurders meer dan voorheen bij onze
doelgroepen. Tegelijk proberen we in te spelen op de lokale
Jeep van Zanten,
plannen. Ook geven wij hen binnen financiële kaders ruimte
uitvoerders Van der Lecq
om mee te beslissen over onderhoudswerkzaamheden aan
ontwikkelingen in Lansingerland zoals de vergrijzing van de bewoners.>
en Droogers.
de binnenzijde van de woning. We bieden hiermee creatieve
Doelstellingen en strategie
‘We hebben korte lijnen en dat is plezierig werken.’
19
Doelstellingen en strategie
21
4.3
Onze partners: strategische samenwerking
4.4
Onze medewerkers: werken samen en zijn klantgedreven
4.5
Ons huishoudboekje: ook in 2015 een financieel sterke corporatie
De samenwerking met onze partners verandert de komende
In 2015 heeft 3B Wonen zich stapsgewijs ontwikkeld van een
jaren. Projectmatig samenwerken wordt aangevuld met een
activiteitgerichte naar een procesgerichte organisatie. Daarbij
Hoewel onze financiën fors onder druk staan door heffingen,
integrale en gebiedsgerichte werkwijze. Hierbij wordt de
zetten wij de komende jaren fors in op de ontwikkeling van de
zorgen we ervoor dat wij in de periode 2013-2015 een
veranderopgave in onze werkgebieden gebaseerd op een
benodigde competenties: klantgedrevenheid, samenwerken,
financieel gezonde corporatie zijn. We maken plannen hoe
door bewoners, partners en 3B Wonen geformuleerde visie
kostenbewustzijn en rendementsgerichtheid. Hierbij is het ook
we onze inkomsten kunnen verhogen en verlagen onze
op de toekomst. Plannen die we maken zijn integraal van
noodzakelijk om onze invulling van leiderschap verder te
kosten zoals onze bedrijfslasten. We zijn op meerdere
opzet omdat ze gebaseerd zijn op meerdere peilers:
ontwikkelen naar een coachende stijl die de verantwoordelijk-
scenario’s voorbereid zodat we op tijd kunnen bijsturen.>
de behoefte van onze klanten, onze woningen, de woon-
heid neerlegt bij de medewerkers.
omgeving van onze klanten, het financieel kader waarbinnen we werken en onze organisatie.
2015 € 7,5 mln
ICR
>1,3
>1,3
>1,3
Solvabiliteit
35%
35%
35%
Loan to value
75%
75%
75%
Uitgaven onderhoud (exclusief asbestsanering)
€ 1.320 woning/jaar
€ 1.320 woning/jaar
€ 1.320 woning/jaar
Uitgaven leefbaarheid
€ 100 woning/jaar
€ 100 woning/jaar
€ 100 woning/jaar
Beïnvloedbare overige bedrijfslasten
€ 1150 woning/jaar
€ 1150 woning/jaar
€ 1150 woning/jaar
Omzet verkoop bestaand bezit
€ 3,2 mln
€ 3,2 mln
€ 3,2 mln
gevolgrelaties met elkaar in verband zijn gebracht.
Omzet huren
€ 24,6 mln
€ 25,9 mln
€ 27,7 mln
De strategische doelstellingen kennen geen
Meting klanttevredenheid
>7
>7
>7
Huurachterstand
0,70%
0,80%
0,80%
Perspectief
Strategische doelstelling
Strategische prestatie-indicator Buffer liquiditeitssaldo
Financiële continuiteit waarborgen
Om focus aan te brengen in de bedrijfsvoering en in de dienstverlening aan onze klanten werkt 3B Wonen met het instrument ‘strategiekaart’.
Kasstromen op orde houden
‘Leer & Groei’ waarin een reeks van strategische
Klant
Tevreden klanten behouden
- Inkomsten verhogen
doelstellingen met behulp van oorzaakKosten verlagen
succesvol te kunnen presteren.
Woondiensten en prijs afstemmen op doelgroepen
Oog blijven houden voor betaalbaarheid primaire doelgroepen
Een voorbeeld: We houden onze klanten tevreden (gevolg) als onze diensten zijn afgestemd op hun wensen (oorzaak). Tevreden klanten zijn bereid voor onze diensten te betalen met als gevolg dat onze
- Tevreden klanten behouden - Maatschappelijke verankering Klanten behouden en belang- - Woondiensten en prijs afstemmen op houders doelgroepen - Oog hebben voor betaalbaarheid primaire doelgroep
kasstromen op orde blijven.
Maatschappelijke verankering behouden
De strategiekaart is uitgewerkt in meetbare prestatie-indicatoren en streefwaarden.
Processen
Interne processen
Competenties klantgedrevengeid en samenwerken verder ontwikkelen
Leer & groei
- Kostenniveau verlagen
‘Financieel’, ‘Klant’, ‘Interne Processen’ en
hiërarchie en zijn allemaal even belangrijk om
22
Financieel
De strategiekaart bestaat uit vier perspectieven
Financieel
Opbrengsten verhogen
- Financiële continuïteit waarborgen
Legenda strategiekaart
Werken volgens hoofdproces vastgoedsturing (ISVB) en actuele processen
Leiderschap ontwikkelen
Kostenbewustzijn en rendementsgerichtheid ontwikkelen
Leer & Groei
Werken volgens hoofdproces vastgoedsturing (ISVB) en actuele processen - Leiderschap ontwikkelen - Competenties klantgedrevenheid en samenwerken verder ontwikkelen - Kostenbewustzijn en rendementsgerichtheid ontwikkelen
Mutatiegraad
5%
6%
6,5%
Verhuurleegstand
10 dagen
10 dagen
10 dagen
Tevredenheid belanghouders >7
>7
>7
Projectinitiatief in elke kern
1
1
1
Toewijzen aan primaire doelgroep
90%
90%
90%
Toewijzen o.b.v. verantwoorde woonquote
PM
PM
PM
Integrale uitvoeringsprogramma’s in uitvoering Resultaat periodieke audits
2
3 (5)
4 (9)
INK-meting leiderschap
>7
>7
>7
INK-meting organisatieontwikkeling
>7
>7
>7
Meting competenties bij functiebeoordeling
>90% ‘n/g
>90% ‘n/g’
> 90% ‘n/g’
>7
Speerpunten/focus
- Cashflow verbeteren door bestaand bezit verkopen, aanpassen huurprijzen en kostenstructuur verbeteren - Kostenniveau van belangrijkste uitgaven op benchmarkniveau brengen - Opbrengsten optimaliseren
- Behoud van tevredenheid van klanten via gerichte inzet woondiensten en woningen - Inspelen op lokale ontwikkelingen en/of schaarse marktkansen - Op basis van onderzoek verder uitwerken - Ontwikkelen naar procesgerichte organisatie door gebiedsgericht en integraal te werken - Actuele werkprocessen conform ISVB - Inkoopbeleid en proces verbeteren - Leiderschap ontwikkelen - Competenties klantgedrevenheid en samenwerken verbeteren - Kosten- en rendementsgerichtheid ontwikkelen
Doelstellingen en strategie
Streefwaarden 2013 2014 € 5 mln € 6 mln
Strategiekaart 2013-2015
Strategiekaart 3B Wonen 2013 - 2015
23
25
3B Wonen en Welzijn Lansingerland zetten zich samen in voor betrokken en actieve bewoners.
‘Betrokken bewoners zijn belangrijk, daar werken we samen aan.’
Links Hanneke Vliet Vlieland, directeur Welzijn Lansingerland, rechts Frans Schwiebbe, manager Wonen 3B Wonen.
In de Oranjewijk in Bergschenhoek werkt 3B Wonen met bewoners aan de leefbaarheid van de wijk. Links Sandra Steenwijk, medewerker Wijkbeheer 3B Wonen, rechts Bianca van Buren, en boven Marjolein Gielis,
Onze klanten Ruimte om mee te denken en bij te dragen
5
Onze belangrijkste belanghouders zijn onze huurders en aspirant-huurders. Onze klanten komen voornamelijk uit Lansingerland en Rotterdam. Ze zijn mondiger, kritischer en meer divers dan voorheen. De klanttevredenheid is goed maar men is minder jubelend dan een aantal jaar geleden. Onze klantgerichte houding is goed ontwikkeld. Toch kiezen
een bereidheid de vraag serieus te onderzoeken en te
we voor een verdieping van onze klantbenadering. Waarom?
zoeken naar mogelijkheden om de vraag met ‘Ja’ te
Wij zijn benieuwd naar de wensen en behoeften van onze
beantwoorden. Natuurlijk binnen de kaders die voor
klanten. De mening van de klant heeft invloed op de keuzes
3B Wonen van toepassing zijn.
die wij maken. Keuzes voor de manier van onderhoud, bij nieuwbouw en verbouw, de manier waarop wij communiceren met de klanten enzovoorts. Dat betekent dat we in plaats
In 2015 doen we het zo:
van het zelf in te vullen meer en anders in contact treden
Eén op één contact
met onze klanten.
Ondanks de uitgebreide mogelijkheden om onze klanten online van dienst te zijn, kiest 3B Wonen bewust voor persoonlijk contact. Wij komen als het nodig en nuttig is
5.1 Onze ambitie
bij de klant thuis. Hierdoor hebben we echt contact met onze klanten en krijgen we beter inzicht in hun wensen.
‘Samen zorgen we voor een prettige en veilige buurt.’
We spreken in dit ondernemingsplan de ambitie uit dat
In 2012 is een aantal pilots uitgevoerd met huisbezoeken
wij ons in 2015 hebben ontwikkeld tot een klantgedreven
bij onderhouds- en duurzaamheidsprojecten. Dit is ons en
organisatie. Ons uitgangspunt is dat onze klanten zelfstandig
onze klanten goed bevallen, daarom breiden wij dit in de
en zelfredzaam zijn. De grondhouding van onze medewerkers
komende jaren verder uit.
is dat zij iedere vraag van klanten beantwoorden vanuit
Onze klanten
bewoonsters Oranjewijk.
27
Huurcontract
correct en leesbaar voor onze klanten. Iedereen die
huurder(s) en de woning/buurt. Dit komt ten goede aan de
Het tekenen van een huurcontract is een bijzonder moment.
schriftelijk communiceert, is hierop getraind.
leefbaarheid van de buurt en het woongenot van de nieuwe
We gaan meestal een lange relatie aan met onze klanten.
5.5 Bewonersparticipatie
huurder. Bijkomend effect voor de organisatie is minder
3B Wonen heeft de ambitie om onze klanten (weer) eigenaar
Tijdens dit persoonlijke contact spreken we met de huurders
VvE
overlastzaken die het gevolg zijn van een mismatch tussen
te maken van hun eigen complex, straat en buurt. Bewoners
niet alleen over de woning maar ook over betrokkenheid bij
Onze huurders in VvE complexen zijn op een actieve wijze
huurder en woning/buurt.
weten goed wat er leeft en wat helpt om hun leefomgeving
de woonomgeving.
betrokken bij vergaderingen en besluitvorming over
5.2 Communicatie
5.3 Klantonderzoek
Website
te verbeteren. Daarom streeft 3B Wonen een grote mate van We onderzoeken de mogelijkheid in de loop van 2013 een
betrokkenheid na bij de bewoners in de complexen, straten
pilot woonbemiddeling te starten op basis van leefstijlen bij
of buurten waarin wij werken. De komende drie jaar zetten
mutaties in de bestaande woningvoorraad. Ook verwachten
we actief in op bewonersparticipatie. Dit gebeurt in nauwe
we leefstijlen als instrument bij verkoop en eventuele
samenwerking met de Huurdersvereniging Lansingerland.
nieuwbouwontwikkelingen in te zetten om in te spelen op
Samen met het bestuur van de huurdersvereniging en hun
de actuele vraag van kopers en huurders.
wijkconsulenten ontwikkelen we verschillende vormen van
Via onze website hebben klanten, naast de gewone
De komende jaren voeren we regelmatig onderzoek onder
informatiemogelijkheden en de mogelijkheid een reparatie-
onze klanten uit. We zijn benieuwd naar de mening van
bewonersparticipatie zoals bewonerscommissies en
verzoek in te dienen, hun eigen persoonlijke portaal: ‘mijn
onze klanten over verschillende onderwerpen zoals de
klantenpanels.
3B Wonen’. Hier kunnen klanten informatie vinden over hun
tevredenheid over de woning, de woonomgeving en onze
woning en huurcontract. Ook kunnen klanten hier wijzigingen
communicatie. Daarnaast voeren we gericht onderzoek uit
doorgeven en betalingen doen.
onder een specifieke groep klanten die recent contact heeft
28
de rode wereld | vitaliteit
of het behandelen van een klacht. Ook onderzoeken we de
Na een onderzoek onder onze huurders is gebleken dat zij
mogelijkheden voor aanpassingen in het ZAV beleid, met een
extra informatie via Facebook waarderen. Om deze reden
onderscheid tussen binnen en buiten de woning. Met deze
intensiveren wij het gebruik van onze Facebookpagina.
onderzoeken bereiken we veel klanten. Deze informatie
Hier informeren wij klanten over verschillende actuele zaken
draagt bij aan onze kennis over wat de klant beleeft en waar
zoals extra informatie over verkoop en verhuur van woningen
wij onze dienstverlening moeten aanpassen.
zoeken met 3B Wonen. In 2013 is de pagina gevuld en
5.4 Leefstijlen
Serieuze, bedachtzame, nuchtere mensen
Ambitieuze, dynamische mensen
Op zoek naar zekerheid in eigen directe omgeving
Gericht op manifestatie en controle
actief. In 2014 en 2015 ontwikkelen wij de pagina verder naar behoefte van onze klanten.
Gezinsleven centraal Interesse in anderen Gemakkelijk Sociale verbondenheid Harmoniezoekers Spontaniteit Eerlijk
Levenslustig Uitdaging Vrijheid Gepassioneerd Eigenzinnig Intelligent en zelfbewust Genieten van het leven Ego
naast de telefoon en email, ook via deze pagina contact
3B Wonen heeft voor de tweede keer meegedaan aan De Grote Woontest uitgevoerd door SmartAgent. Dit is een
Correspondentie
onderzoek in de Stadsregio Rotterdam naar de woonwensen
Onze brieven en e-mails schrijven we zo veel mogelijk vanuit
en behoeften op basis van de leefstijlenmethodiek. In
het perspectief van onze huurders. Dit doen wij door ons zo
opdracht van 3B Wonen heeft SmartAgent een aanvullend
goed mogelijk in de klant te verplaatsen. Dit geldt ook voor
onderzoek uitgevoerd onder huurders van 3B Wonen. De
de afrekeningen van de servicekosten. Deze zijn duidelijk,
leefstijlenmethodiek levert een betere match op tussen de
Veiligheid Bescherming Geborgenheid en rust Kalm en evenwichtig Routineus Conservatief Traditioneel
Zakelijke houding Zelfverzekerd Succes en status Onafhankelijkheid Carrièregericht Materialistisch Exclusiviteit de blauwe wereld | controle
29
Gericht op gezelligheid en sociale banden
Gericht op het verleggen van grenzen
Introvert
de groene wereld | bescherming
Groep
en onderhoudsprojecten. Bovendien kunnen onze klanten,
de gele wereld | harmonie
Sociale, open mensen
Assertieve, energieke mensen
gehad met 3B Wonen vanwege het uitvoeren van onderhoud Facebook
Extravert
Onze klanten
hun complex.
de buurt heten bewoners uit een buurt nieuwe bewoners welkom. Links Laurence Tamerus, wijkconsulent 3B Wonen, rechts Ageeth Tetteroo, bewoonster Oranjewijk.
6
Onze woningen In goede staat Als gevolg van de crisis en de opgelegde extra heffingen door de overheid en het CFV blijft de investeringscapaciteit van 3B Wonen de komende jaren naar verwachting beperkt tot de twee nieuwbouwprojecten die in voorbereiding zijn. Dit zijn de projecten Gemeentewerf (Bergschenhoek) en Ds. van Koetsveldstraat (Berkel en Rodenrijs). Het accent van onze activiteiten en initiatieven ligt de komende jaren vooral op onze bestaande woningvoorraad. We sluiten kleinere nieuwbouwinitiatieven echter niet uit.
30
31
6.1 Onze ambitie
woningen in Lansingerland zal zijn is niet uit dit onderzoek te halen. Feit is wel dat Lansingerland in het onderzoek in
We handhaven de kwaliteit van onze woningen en verduur-
de top 5 staat van de beste kwaliteit van het ouderenhuis-
zamen, waarbij ons uitgangspunt is dat de woonlasten voor
vestingsbeleid. Demografische gegevens wijzen uit dat in
onze huurders na investeringen in duurzaamheid niet stijgen.
Lansingerland het aantal 65+ huishoudens in 2020 hoger
Daarnaast onderhouden we onze woningen op een klant-
ligt dan het landelijk gemiddelde.
gedreven manier en beheren en wijzen woningen meer dan nu passend toe aan onze doelgroepen.
Het beleid van de overheid is er op gericht dat senioren langer zelfstandig blijven wonen. Mensen met een ZZP
‘Nieuwe bewoners voelen zich door een warm welkom snel thuis.’
Onze woningen
Bij het project Welkom in
Hierna lichten we toe wat we voor onze doelgroepen doen.
indicatie 1 tot en met 3 worden uitgesloten van intramurale zorg waardoor deze cliënten met behulp van thuis- en
Senioren
mantelzorg zelfstandig in hun huurwoning moeten
Nederland kampt met een tekort aan ouderenhuisvesting.
blijven wonen. We maken met de gemeente en onze
Uit een recent landelijk onderzoek in opdracht van ouderen-
zorg- en welzijnspartners afspraken over woningtoewijzing,
bond ANBO en het Ministerie van Wonen blijkt dat bijna
woningaanpassing, begeleiding en ondersteuning.
tweederde van de gemeenten tegen 2020 een tekort verwacht. Hoe groot de omvang van het tekort aan senioren-
3B Wonen bezit 145 woningen aan en rond verzorgings-
huizen. Deze woningen zijn voorzien van een fysieke
bezit uit met 52 sociale huurappartementen voor senioren,
in totaal 103 een- en tweekamerwoningen willen we
Onderzoek bewonersinitiatief
koppeling met een verzorgingshuis zodat medische
56 verpleeghuisplaatsen en verhuurbare ruimten met een
voor de toekomst behouden voor deze doelgroep.
In Bleiswijk onderzoeken we in 2013 de haalbaarheid van
zorg snel en adequaat geleverd kan worden.
nog nader in te vullen maatschappelijke functie. Doelgroep
Tijdelijke huurcontracten
zelfstandige huisvesting te realiseren voor mensen met een
Segment
Product, project of onderzoek
We onderzoeken de mogelijkheden deze woningen op
verstandelijke beperking. Gedacht wordt aan de mogelijkheid
basis van ‘tijdelijkheid’ te verhuren. Om dit te realiseren
van huisvesting binnen ons bestaand bezit. In 2014 nemen
Senioren
- Herinvoering zorgindicatie - Project Langer wonen in eigen woning - Onderzoek Bevordering doorstroming - Nieuwbouw Gemeentewerf en Ds. van Koetsveldstraat
is het nodig dat we afspraken maken over de wijze van
we een besluit over de realisatie.
Huurstarters zijn woningzoekenden (één- en meerpersoons-
naar verbetering van kasstromen ontwikkelden we in het
Jonge starters (t/m 22 jaar) (Eenpersoonshuishoudens)
Tijdelijke huurovereenkomsten
huishoudens) die voor het eerst een zelfstandige huurwoning
2e kwartaal van 2013 een marketingstrategie om de verkoop
betrekken. Voor deze doelgroep is voldoende aanbod in de
van deze gelabelde woningen te stimuleren. Instrumenten
bestaande woningvoorraad. De bestaande woningvoorraad
die we hiervoor inzetten zijn onder andere prestatieafspraken
uurstarters H (vanaf 23 jaar) (Een- en meerpersoonshuishoudens)
-B estaande woningvoorraad - Marktonderzoek
voorziet niet in de toenemende behoefte aan kleine betaal-
met de makelaars, één op één benadering van zittende
bare huurwoningen voor jongeren, alleenstaanden en
huurders, gebruik maken van de Starters Renteregeling en
alleenstaande ouderen. We onderzoeken in 2014 de lokale
het introduceren van Duokoop waarbij de koper de grond
Doorstromers (Een- en meerpersoonshuishoudens)
Bestaande woningvoorraad
behoefte naar betaalbare huurwoningen onder deze doel-
aan de Grondbank in erfpacht uitgeeft.
Bijzondere doelgroepen
Onderzoek bewonersinitiatief
Kopers ‘betaalbare prijsklasse’
Marketingstrategie
In overleg met de gemeente en de Stichting Welzijn Lansingerland onderzoeken we of de 145 woningen weer gelabeld kunnen worden voor senioren met een ZZP indicatie 1 tot en met 3. Bij de afweging over herinvoering van een zorgindicatie betrekken wij ook het toewijzingsbeleid. Project langer wonen in eigen woning Een ander instrument dat we inzetten om het langer zelfstandig wonen van senioren mogelijk te maken is ons
Primaire doelgroep
project “Langer wonen in eigen woning”. Een consequentie van het langer zelfstandig (moeten) wonen van ouderen en gehandicapten met een zorgvraag en/of fysieke beperking 32
is dat 3B Wonen de woning moet aanpassen. We moeten rekening houden met een toename van het aantal aanvragen voor dit project. Ook vraagt dit afstemming met de gemeente over WMO-verstrekkingen op het gebied van woningaanpassing. Bevorderen doorstroming Nieuwbouw is gelet op onze financiële positie niet de meest voor de hand liggende wijze om het tekort aan ouderenhuisvesting en levensloopbestendige woningen op te lossen. We moeten creatieve oplossingen vinden binnen onze bestaande woningvoorraad. Zo willen we de doorstroming
Secundaire doelgroep
doorstroming naar een ander/groter segment wanneer de tijdelijkheid is beëindigd.
Kopers betaalbare prijsklasse Medio december 2012 hebben wij circa 630 bestaande
Huurstarters (vanaf 23 jaar)
huurwoningen gelabeld voor verkoop. In onze zoektocht
groepen.
Starterskoopwoningen
Starters koopwoningen < 140.000 euro
Ondersteunen van initiatieven van ontwikkelaars
Lage middeninkomens
Vrije sector huurwoningen
Doorstromers
In Lansingerland bestaat behoefte aan goedkope starters-
Doorstromers zijn woningzoekenden die een huur of
koopwoningen. Gedacht wordt aan woningen met een
koopwoning achterlaten. Voor deze doelgroep is voldoende
v.o.n.-prijs van € 140.000. De gemeente zette begin
aanbod in de bestaande woningvoorraad. We nemen hier
2013 een eerste pilotproject op.
geen aparte maatregelen.
Lage middeninkomens Bijzondere doelgroepen
In ruim 30% van onze sociale huurwoningen wonen klanten
Eigen initiatieven voor het huisvesten van bijzondere
die op grond van hun inkomen (hoger dan € 33.614,
doelgroepen in de nieuwbouw nemen wij de komende
prijspeil 1 januari 2013) een duurdere woning kunnen
jaren gezien de financiële onzekerheid niet. Initiatieven
betalen. Deze huurders wonen volgens de huidige
Op dit moment beschikt 3B Wonen over een vijftal
vanuit zorg- en welzijnsorganisatie of bewoners bekijken
inkomensnormen “scheef” en maken in principe oneigenlijk
Projecten Gemeentewerf (Bergschenhoek) en
complexen verspreid over de drie kernen voor zogenaamde
we met een positieve grondhouding en onderzoeken we
gebruik van een sociale huurwoning. De omvang van deze
Ds. van Koetsveldstraat (Berkel en Rodenrijs)
jonge starters. Jonge starters zijn jongeren in de leeftijds-
op haalbaarheid binnen de (financiële) kaders die we
groep woningzoekenden brengen we in 2014 op stads-
Met deze twee nieuwbouwprojecten breiden we ons
categorie van 18 tot en met 22 jaar. Deze complexen met
hebben.
regionaal niveau in kaart.
van senioren van een grondgebonden woning naar een gelijkvloerse woning bevorderen. We onderzoeken de mogelijkheden om senioren te verleiden te verhuizen.
Jonge starters (huur max. € 374)
Onze woningen
Herinvoering zorgindicatie
een bewonersinitiatief om samen met een zorginstelling
33
een gasbesparing van circa 24% en een CO2-reductie van
Afhankelijk van de totale omvang (zittende huurders en
circa 20% ten opzichte van de nulsituatie in 2009.
woningzoekenden) van de groep lage middeninkomens
Voor de realisatie van ons duurzaamheidsbeleid stelden we
6.5 Huurprijsbeleid Woonakkoord 2013
mutatie is vanaf 1 juli 2013 vastgesteld op 85%. Wanneer de huurprijs door het verhogen naar de streefhuur
(vanaf € 33.614 tot € 43.000) onderzoeken we de mogelijk-
in 2012 beleidsuitgangspunten vast. Huurders krijgen een
Het kabinet Rutte-2 bereikte begin 2013 overeenstemming
heden een bepaald deel van ons bestaand bezit voor deze
kostendekkende huurverhoging. Uitgangspunt is dat de
over de aanpak van de problemen op de woningmarkt, door
boven de maximale huurgrens uitkomt, toppen we deze
doelgroep te labelen. We denken aan woningen met een
woonlasten (huurprijs en energie) na verbetering niet hoger
een pakket van afspraken te maken (Woonakkoord 2013).
af op deze grens. Dit beleid geldt voor huurders die tot de
huidig huurprijsniveau boven de aftoppingsgrens van de
zijn dan ervoor. Volgens onze prognose zijn, afhankelijk van
Deze afspraken richten zich op de volle breedte van de
primaire doelgroep van corporaties behoren, dus met een
huurtoeslag (€ 574,35 prijspeil 1 januari 2013).
deelname van huurders, aan het einde van het jaar 2015 in
woningmarkt (huur, koop en bouw) en moeten zorgen voor
huishoudinkomen tot € 33.614.
maximaal 900 woningen verbeteringen aangebracht die
de noodzakelijke doorstroming en dynamiek. Zorg over de betaalbaarheid van onze sociale
leiden tot een aanzienlijke besparing op energiekosten.
6.2
Ontwikkelen klantgedreven onderhoud
Het pakket voor de huurmarkt bestaat op hoofdlijnen uit: Het invoeren van een inkomensafhankelijke huurverhoging
6.4 Asbestsanering
In 2013 ontwikkelen en implementeren we klantgedreven
34
daarbij de woonlasten en de gezonde exploitatie uit het oog te verliezen. Het streefhuurpercentage bij woning-
onderhoudsbeleid. Om deze ambitie vorm te geven hield
Tijdens het uitvoeren van het eerste pilot project duurzaam-
een organisatiebrede werkgroep Onderhoud het huidige
heid in 2011 troffen we een aanzienlijke asbestvervuiling
onderhoudsbeleid tegen het licht en deed voorstellen voor
in de kruipruimten aan. Aansluitend onderzochten we op
nieuw beleid. Dit leidt tot forse besparingen op de onder-
basis van een 10% inventarisatie de omvang van
houdsuitgaven. Tegelijk keken we op welke wijze bewoners
noodzakelijke asbestsaneringen in alle asbestverdachte
huurwoningen Betaalbare sociale huurwoningen zijn dé kerntaak bij
in de jaren 2013-2014, met als basis de inflatie van het
uitstek van woningcorporaties. Het belang hiervan moet in
voorgaande jaar verhoogd met 1,5%.
ons huurprijsbeleid voor de komende jaren tot uitdrukking
Het woningwaarderingsstelsel (WWS) blijft van kracht. De maximale huur blijft daardoor begrensd door het puntenaantal volgens WWS. Vereenvoudiging van het WWS door een combinatie van WOZ en WWS. Voor het einde van 2014 komt het kabinet met een
blijven komen. We hebben speciale aandacht voor senioren en éénoudergezinnen die met een inkomensterugval te maken hebben. Het verhogen van huurprijzen is vanuit onze financiële doelstelling gewenst en mogelijk door de relatief hoge kwaliteit van onze woningen. Dit staat echter in
kunnen meebeslissen over het onderhoud aan de binnenzijde
complexen. Het ging hierbij om woningen van voor 1994.
van hun woning. Het spreekt vanzelf dat we hier kaders
De geraamde saneringskosten nemen we op in de
wetsvoorstel om het systeem van jaarlijkse inkomens-
We beogen in ons toekomstige huurprijsbeleid een
voor opstellen om financieel gezond te blijven en de
meerjarenonderhoudsbegroting.
afhankelijke huurverhogingen te vervangen door een
evenwichtige balans te vinden tussen het maximaliseren
kwaliteit van ons bezit in stand te houden.
In 2012 begonnen we met de meest urgente saneringen
systeem met een jaarlijkse huursom, in overleg met de
van de huurinkomsten en een verantwoorde betaalbaarheid
van kruipluiken en kruipruimten. In 2013 ronden we deze
sector zoals gesteld in Wonen 4.0.
voor huishoudens die behoren tot de primaire doelgroep
werkzaamheden af. Bij de inventarisatie in 2011 kwam een
6.3 Duurzaamheid
aantal minder urgente saneringen naar voren. Deze koppelen we tot en met 2020 in de onderhoudsbegroting aan de
van beleid. Uitgangspunten van het 3B Wonen huurprijsbeleid Een substantieel aantal woningen (circa 700 gelabelde
In 2011 begonnen we met het gelijktijdig uitvoeren van
jaarlijks uit te voeren duurzaamheidsprojecten. Dezelfde
huurwoningen) blijft beschikbaar voor de meest kwetsbare
planmatige onderhoudswerkzaamheden en het aanbrengen
uitgangspunten hanteren we bij individuele mutaties.
doelgroep (BBSH-doelgroep) en behoort tot de goedkope
van energetische verbeteringen aan ons woningbezit. De
We verwachten dat eind 2015 ruim 50% van de bijna
woningvoorraad (huurprijs tot € 374,44 per maand,
ambitie van 3B Wonen is uiterlijk in 2020 de energieprestatie
1.400 woningen volledig vrij van asbest zijn.
van ons woningbezit te verbeteren naar gemiddeld label B.
contrast met de betaalbaarheid voor onze doelgroep.
prijspeil 1 januari 2013). We streven een zo goed mogelijk (huur)prijs-kwaliteit-
Met het behalen van deze doelstelling voldoet 3B Wonen aan
verhouding van het woningbezit na. Uitgangspunt is de
de gemaakte afspraken in het convenant Energiebesparing
prijs-kwaliteitverhouding van de woningvoorraad aan
huursector. Via dit convenant realiseren woningcorporaties
te sluiten op die van de regionale woningmarkt zonder
Onze woningen
Vrije sector huur
35
7
Om onze ambities te realiseren kunnen wij niet zonder onze partners: bewoners, gemeente, zorg- en welzijnsinstellingen, jongerenwerk, politie, buurttoezicht en huurdersvereniging. Net zoals wij een eigen verantwoordelijkheid, taak en expertise hebben, geldt dit ook voor onze partners.
7.1 Onze ambitie
7.2 Nieuwe vaardigheden
Onze partners
Onze partners Strategische samenwerking
37 Wij verwachten dat onze samenwerking met deze partners
Duurzame samenwerkingsverbanden vragen te denken en
de komende jaren steeds professioneler wordt en vaak een
werken vanuit gedeelde belangen en goed ontwikkelde
In een gebouw met
meer strategisch karakter krijgt. Waar we eerder met elkaar
vaardigheden zoals samenwerken, onderhandelen en het
huurders en kopers is er
‘een project deden’, verschuift het accent steeds meer naar
vermogen om voortdurend te schakelen tussen verschillende
een Vereniging van
duurzame samenwerkingsverbanden om grote en vaak
rollen die we hebben. We ontwikkelen deze vaardigheden
Eigenaren. Die is verant-
complexe projecten tot een goed resultaat te brengen.
omdat we ervan overtuigd zijn dat we samen met onze
woordelijk voor het onderhoud van het gebouw en behartigt de belangen van de gezamenlijke eigenaren. Van links naar rechts Cor Loosschilder, huurder Bergschenhof, Leen Verheul, lid VvE De Zilveren Schakel en Rianka Janssen, wijkconsulent 3B Wonen.
‘Huurders en kopers hebben soms verschillende belangen. Goede communicatie is dan het sleutelwoord.’
partners zowel kostenbewust als wijkgericht kunnen werken Als we met elkaar samenwerken in onze wijken, hebben
aan een prettige woonomgeving.
wij gezamenlijke winst voor ogen. Door ons te verplaatsen in de overwegingen van onze partners, door met elkaar de relevante informatie op tafel te krijgen en op zoek te
7.3 Rollen
gaan naar de belangen, normen en waarden achter de standpunten. Dit staat in 2013 nog in de kinderschoenen.
Functionele rollen: beheerder, belegger en ontwikkelaar
De komende jaren gaan we op zoek naar hoe wij elkaar
Onze missie houdt in dat 3B Wonen als private organisatie
als partners kunnen vinden en scherp kunnen houden op
een publieke taak vervult, namelijk het verzorgen van
onze gezamenlijke doelstellingen.
passend wonen met name voor mensen met een beperkt budget. Het behalen van maximaal financieel rendement is >
Samenwerking met onze partners > daarbij niet de belangrijkste drijfveer. Om de maatschappe-
In onderstaande tabel beschrijven we met welke partners 3B Wonen samenwerkt en vanuit welke rol:
Bewoners
Gemeente Lansingerland
Goed huurderschap
Gedeeld belang o.a.: Goed wonen in leefbare wijken
- O.a. openbare ruimte (zoals openbare orde, openbaar groen en infrastructuur) - WMO
Huisvesting bewoners Leefbare wijken (schoon, heel en veilig)
Openbare orde en veiligheid
Brandweer
Rollen 3B wonen - Facilitator - Mede-uitvoerder
lijke bijdrage (rendement) te behalen is het maximaliseren
3B Wonen en onze partners. Het vergroten van de veiligheid
Samenwerkingsvormen o.a.:
van financieel rendement in daartoe aangewezen delen van
in een bepaalde buurt is het domein van de politie, de
- Bewonerscommissies - Huisbezoeken - Wijkplannen
de woningportefeuille echter noodzakelijk. We vervullen
straatverlichting is een taak van de gemeente en zorgen
dan de rol van belegger. In de loop van 2013 ontwikkelt
voor inbraakveilige woningen is onze taak. In een integraal
3B Wonen een portefeuillestrategie voor het totale woning-
uitvoeringsprogramma leggen we vooraf vast wie welke rol
bezit. Vanuit ons voorraadbeleid (ISVB) en voor zover de
en verantwoordelijkheid heeft.
- Wijkontwikkelaar - Regisseur - Initiatiefnemer uitvoeringsprogramma’s - (Mede-)uitvoerder uitvoeringsprogramma’s - Beperkt (co-)financier
- Wijkgerichte aanpak - Prestatieafspraken - Sociale projecten - Sluitende aanpak
Leefbare veilige buurten (weinig inbraak, drugs, overlast)
- Mede-uitvoerder bijvoorbeeld Politie Keurmerk Veilig Wonen
Op projectbasis en op basis van casussen in eigen woningen
Brandveilige woningen en wijken en werk/recreatie gebieden
Brandveilige woningen
- Mede-uitvoerder - Co-financier
Op projectbasis in eigen werkgebieden
Zorginstellingen
Bewoners juiste zorg bieden
Passend huisvesten doelgroep met lichte zorgvraag
- Ontwikkelaar - Beheerder
Welzijn Lansingerland
Welzijn van o.a. ouderen en mensen met zorgvraag
Aandacht voor kwetsbare mensen en ruimte voor- en betrokkenheid van de meer zelfredzamen
- (Mede-)uitvoerder - (Co-)financier
Jeugd- en Jongerenwerk Midden Holland
Jeugd en jongeren die zich ontwikkelen tot volwaardige deelnemers aan de samenleving
- (Mede-)uitvoerder - (Co-)financier
Hospice Lansingerland
Huisvesting bewoners met terminale zorg
Menswaardige huisvesting laatste levensfase
- Initiatiefnemer - Co-financier
Havensteder De Goede Woning Wooninvest
Huisvesting primaire doelgroepen
Volkshuisvesting
- Uitvoerder - Beheerder
Diverse complexen
Huurdersvereniging Lansingerland
Belangenvereniging voor huurders
- Goed wonen voor onze huurders - Leefbare wijken
- Facilitator - (Co-)financier
-G ezamenlijk beleid maken - Periodiek overleg - S amenwerking met wijkconsulenten
Politie
38
Verantwoordelijk voor:
STJJMH
Stadsregio/ Maaskoepel
rijksoverheid woningcorporaties daartoe ruimte laat, wijzen wij, naast de bestaande portefeuille vrije sector woningen, delen van ons bezit aan waar markthuur uitgangspunt wordt van het prijsbeleid. Vanuit die strategie verantwoorden we onszelf op transparante wijze naar de samenleving over de gemaakte maatschappelijke beleidskeuzes en het deel van het potentiële marktrendement dat we als gevolg van dit beleid ‘bewust’ laten liggen. Verschillende rollen in samenwerking
- Langer wonen in eigen woning - Incidentele bijdragen Op projectbasis in onze werkgebieden
In de samenwerking met onze partners kijken we niet alleen door de bril van beheerder en ontwikkelaar. De komende jaren ontwikkelen we onze vaardigheden om op bewuste wijze een rol binnen het proces van wijkontwikkeling te spelen. Deze rol verschilt per project, per werkgebied en zelfs per fase van een project. Soms nemen we het initiatief als we vinden dat er iets moet gebeuren. We kunnen de regie voeren over een bepaalde ontwikkeling in onze werkgebieden. Soms doen we een stap terug en zijn we alleen (mede)uitvoerder van een project. Andere partners zijn
Rechtvaardige woonruimteverdeling
Volkshuisvesting
Uitvoerder regionaal beleid
Experimenten woningmarkt
dan leidend. Dit kunnen bewoners zijn, de gemeente of andere partners. Ook kunnen we in bescheiden mate de rol van (co-)financier vervullen of een praktische faciliterende rol vervullen in de werkgebieden waarin wij werken.
Onze partners
Partner
Per project verschilt de taak en verantwoordelijkheid van
39
41
Op initiatief van bewoners in de Oranjewijk (Bergschenhoek) startten we in 2012 een traject van gebiedsontwikkeling waarbij we onze gebiedsanalyse delen met bewoners en partners en met elkaar een gebiedsvisie maken. 3B Wonen is de regisseur en zal later ook de rol van mede-uitvoerder vervullen. Ook voor bewoners is een prominente rol weggelegd, behalve initiatiefnemer zijn ze straks ook mede-uitvoerder van projecten die voortkomen uit het integraal uitvoeringsprogramma. Ook de gemeente speelt een belangrijke rol in dit traject.
3B Wonen is hét logisch aanspreekpunt voor de verhuur van sociale woningen binnen Lansingerland. Onze klanten hebben meestal geen andere keuze dan bij ons aan te kloppen. Zij zijn afhankelijk van de dienstverlening van 3B Wonen. Dit geeft onze organisatie een bijzondere verantwoordelijkheid. Dit willen wij in ons handelen tot uiting laten komen. De prestaties van 3B Wonen zijn afhankelijk van de directe inbreng van onze medewerkers. Zij moeten kennis van zaken hebben, maar vooral ook betrokkenheid voelen en uitstralen.
De eerste contacten met 3B Wonen verlopen meestal met het team Woonbeheer. Van links naar rechts: Riley Claessen, Ruben Visser, Ilona Jover Spruit en Joel Harmsen.
‘We denken niet voor de klant, maar vragen wat de klant wil.’
De medewerkers van 3B Wonen zijn klantgericht. Klantgericht
klanten betrekken bij de keuzes die we maken. Medewerkers
werken betekent dat wij redeneren vanuit de klant;
van 2015 luisteren goed naar klanten die mondiger, kritischer
wij denken te weten wat de klant wil. Bij klantgedreven
en meer divers zijn dan voorheen.
werken, denken we niet voor de klant maar vrágen wij de
Zij zijn verantwoordelijk voor hun handelen en benutten
klant wat hij wil. Als organisatie bevinden wij ons in een
bij vragen en problemen van klanten de oplossingsruimte
overgangsfase; in onze werkwijze van activiteitgericht naar
die bij hun functie hoort. Voldoende medewerkers zijn in
procesgericht, in ons handelen van klantgericht naar
staat projectmatig te werken. In 2015 werken alle
klantgedreven.
medewerkers volgens processen die actueel en duidelijk zijn. Vanzelfsprekend klantgedreven
8.1 Onze ambitie
In 2015 werken onze medewerkers en leidinggevenden op een vanzelfsprekende wijze klantgedreven. Dat wil zeggen
Het doel is om aan het einde van 2015 een procesgerichte, klantgedreven organisatie te zijn. Dat betekent dat wij onze
dat wij ons bij ieder contact en iedere handeling bewust zijn van de wensen van de klanten en de mogelijkheden die >
8 Onze medewerkers
Onze medewerkers Werken samen en zijn klantgedreven
43
3B Wonen in klantbenadering kan en wil bieden. Hierbij is
kostenniveau. Naast een efficiënt en transparant inkoop-
Talentontwikkeling
Meten en monitoren
het financiële kader leidend.
proces is hierbij met name van belang het kosten- en
Ook de komende jaren geven we stagiaires mogelijkheden
De afgelopen jaren werkten we aan verdieping van de
rendementsbewustzijn van betrokken medewerkers op
om binnen 3B Wonen ervaring op te doen. Wij vinden het
beoordelingscyclus. Vanaf 2013 vervolgen we dit traject.
Samenwerken
een hoger niveau te brengen. Wat is, gegeven de kwaliteit
onze taak te voorzien in goede stagemogelijkheden.
Dit gebeurt door de voortgang van de projecten klant-
De medewerkers en leidinggevenden zijn doordrongen
en huurprijs van onze woningen een verantwoorde basis-
Daarnaast heeft het een positief effect op het imago van
gedrevenheid en samenwerken op individueel en
van het belang van succesvol samenwerken met collega’s
kwaliteit? En hoe verhoudt een investering bij mutatie zich
3B Wonen als werkgever. Een positief beeld over het werken
teamniveau toe te voegen aan de beoordelingscyclus.
in eigen en andere teams maar ook met onze contacten
tot de mogelijke huurverhoging?
bij een woningcorporatie wordt de komende jaren steeds
Na afloop van het jaar evalueren we de beoordelingscyclus.
buiten 3B Wonen zoals de gemeente, zorginstellingen en
In 2013 gaat het project ‘3B, je eigen portemonnee’ van start.
belangrijker omdat het medewerkersbestand van corporaties
Deze evaluatie draagt bij aan het vaststellen van de
bewoners. De samenhang tussen kwaliteit van samenwerken
We inventariseren hierbij de organisatiebrede inkoop van
steeds meer ‘vergrijst’. In 2014 ontvangen we na
speerpunten voor het nieuwe jaar.
en het behalen van de gewenste resultaten is voor
materialen en diensten. Met dit project kopen we efficiënter
zorgvuldige werving een trainee.
iedereen een feit.
in en reiken medewerkers een aantal tools aan die het hen Medewerkerstevredenheid en formatieomvang
Om onze dienstverlening op niveau te houden, investeren
binnen financiële kaders tot oplossingen te komen.
In 2015 voeren we een medewerkerstevredenheids-
we niet alleen in onze medewerkers maar ook in de
8.2 Projecten
onderzoek uit waarbij samenwerken en klantgedrevenheid
systemen die hen helpen hun werkzaamheden zo goed
Communicatie
prominente onderwerpen zijn. De personele formatie breidt
mogelijk uit te voeren.
Om onze ambitie te verwezenlijken, realiseren we een
We zetten nieuwe digitale communicatievormen in om
in 2013 niet uit. Ook na 2013 is het referentiekader voor
aantal projecten:
bewonersbetrokkenheid te krijgen. Op regelmatige basis
de vaststelling van de formatie: 1 medewerker op
Digitaliseren van bedrijfsvoering:
voeren we klantonderzoek uit naar de wensen en beleving
100 woningen.
Document Management Systeem (DMS)
44 Organisatiecompetenties: Klantgedreven
van onze klanten. Deze onderzoeken voorzien ons van
en Samenwerken
feedback over ons handelen en dragen daardoor mede
Opleidingen
stroomlijnen we processen en maken informatie breed
De komende jaren werkt de gehele organisatie aan de
bij aan de ontwikkeling van een klantgedreven houding
3B Wonen investeert in de ontwikkeling van kennis en
toegankelijk. DMS optimaliseert de in- en externe
ontwikkeling van Klantgedrevenheid en Samenwerken. Dit
van de medewerkers.
competenties. Hiervoor zijn voldoende middelen beschikbaar.
informatievoorziening en verhoogt de kwaliteit en
Elk team benoemt en onderbouwt de jaarlijkse opleidings-
integriteit van het archief. De efficiëntie neemt
gebeurt in 2013 met twee praktische projecten. Na afloop
In 2012 besloten we een DMS aan te schaffen. Hiermee
van deze projecten wordt op basis van een evaluatie het
Personeelsbeleid
behoefte in het afdelingsplan. Daarnaast zetten we in 2013
aanmerkelijk toe. Ook automatiseren we met deze
vervolgproject voor 2014 vastgesteld. Hiermee is voor de
In 2013 ontwikkelen we een strategisch personeelsbeleid.
per team communicatietrainingen in om een klantgedreven
software de factuurverificatie en kunnen we het systeem
ontwikkeling van deze organisatiecompetenties doorlopend
Hierin bepaalt 3B Wonen aansluitend op het ondernemings-
houding verder te ontwikkelen, het samenwerken te
als basis gebruiken voor intranet. In 2012 selecteerden we
aandacht. Bij het uitvoeren van deze projecten trainen en
plan de koers voor de komende jaren voor het personeels-
verbeteren en op een goede manier feedback te geven
een leverancier. In samenwerking met deze leverancier
ontwikkelen we de onderliggende benodigde capaciteiten
beleid. Belangrijke onderwerpen in dit plan zijn instroom
en te ontvangen.
stelden we een implementatieplan op. Door diverse
zoals veranderingsbereidheid en het vermogen tot luisteren
& uitstroom, werving & selectie, personeelsplanning,
en flexibiliteit. De leidinggevenden hebben hierbij een
ontwikkeling van leiderschap, competentiemanagement
Projectmatig werken
stelden we de definitieve aanschaf en eerste fase van het
dragende, stimulerende rol.
en het ‘nieuwe werken’.
Binnen 3B Wonen werken we steeds vaker projectmatig.
project voorlopig uit tot de tweede helft van 2013. In 2014 voeren we het systeem in.
ontwikkelingen en (interne) vaststelling van prioriteiten
Aan het einde van 2013 actualiseren we de functieprofielen
Trainingen voor projectmatig werken staan de komende
Vergroten kosten- en rendementsbewustzijn
en passen deze waar nodig aan aan de ontwikkeling van
jaren breed op de agenda.
De operationele kasstroom moet de komende jaren
onze organisatie. Deze actualisatie vindt iedere twee jaar
verbeteren. Een belangrijke knop om aan te draaien is het
plaats.
Onze medewerkers
Informatisering van bedrijfsprocessen
gemakkelijker maakt in overleg met (kandidaat-)bewoners
45
9
Ons huishoudboekje Ook in 2015 een financieel sterke corporatie
Ons huishoudboekje
In de afgelopen jaren veranderde het speelveld van woningcorporaties drastisch. Vanaf 2008 is de corporatie integraal VPB plichtig. Europese regelgeving resulteert vervolgens in een splitsing van het bezit in een deel waarbij geborgde financiering mogelijk is (DAEB) en overig bezit dat commercieel gefinancierd moet worden (niet-DAEB).
47 Via het Woonakkoord krijgen corporaties een heffing
Opbouwen liquiditeitssaldo in 2015
€ 7,5 mln
opgelegd die voor 3B Wonen oploopt tot een bedrag van
ICR (interest coverage ratio = rente dekkingsgraad inclusief aflossingsfictie)
> 1,3
Solvabiliteit op basis van beleidswaarde
35%
saneringssteun die we voor 2013 ramen op € 1 miljoen en
Loan to value (verhouding schuld / waarde bezit)
< 75%
voor 2014 en 2015 op € 0,8 miljoen per jaar. De opbrengst
Beoordeling CFV
A1
ongeveer € 3,5 miljoen in 2017. Daarnaast is sprake van een solidariteitsheffing via het CFV voor project- en
Regelmatig overlegt
van de huurverhoging is onvoldoende om de eerste jaren
3B Wonen met de huur-
de toegenomen extra lasten te financieren. Hierdoor kunnen
dersvereniging over zaken
we niet anders dan terughoudend zijn als het gaat om
Nieuwe investeringen (na afboeking onrendabel)
die de huurders raken zoals
investeringen en onderhoud.
Rendement DAEB
4,25%
leefbaarheid, de service-
Rendement niet DAEB maatschappelijk
5,25%
kosten en het huurprijs-
Rendement niet DAEB commercieel
6,25%
beleid. Links Jonette de Bruin, teamleider Woonbeheer 3B Wonen, rechts Peter van Raffe, voorzitter Huurdersvereniging Lansingerland.
‘Goede samenwerking begint aan de balie.’
9.1 Onze ambitie Om onze volkshuisvestelijke taken zoveel mogelijk uit te voeren en financieel gezond te blijven hanteren we volgend financieel kader als uitgangspunt:
>
9.2 Beleidskeuze type organisatie
van een gemiddeld positieve kasstroom en desinvestering
9.5 Kapitaalmarkt
9.7 Projecten en onderhoud
moet een liquiditeitssaldo van € 7,5 miljoen opleveren. Per 1 januari 2012 zijn nieuwe verslaggevingregels van toepassing. Waarderingsgrondslagen zijn aangepast en
3B Wonen is nu en in de toekomst afhankelijk van externe
De huidige ontwikkelingen leiden tot een afname van
financiering. Daarom is permanente toegang tot de kapitaal-
gewenste investeringen en een versobering van het
9.4 Financiering
markt essentieel.
onderhoud.
beheerder. Dit sluit het zelf ontwikkelen van vastgoed
De huidige economische omstandigheden leiden tot grote
Om de toegang tot de kapitaalmarkt open te houden is
De lopende investeringsprojecten maken we in principe af. In
overigens niet uit. We kozen de bedrijfswaarde als
terughoudendheid van banken bij het verstrekken van
vooralsnog een solvabiliteit van 35% op basis van beleids-
deze beleidsperiode initiëren we naar verwachting nauwelijks
grondslag voor het DAEB bezit en de reële marktwaarde
leningen. Wanneer banken wel leningen verstrekken gelden
waarde het uitgangspunt. Dit percentage stellen we bij als
nieuwe projecten. We houden de interne organisatiekosten
voor het niet-DAEB bezit. Een andere wijziging is de
opslagen op de marktrente (IRS) tussen 0,8% tot 2,0%.
het in 2013 vast te stellen Integraal Strategisch Vastgoed
op het niveau van 2012 en versoberen het onderhoud.
afschrijvingsmethode: deze wijzigt van annuïtair naar lineair.
De hoogte van deze opslagen is afhankelijk van looptijd
Beleid daartoe aanleiding geeft. Voor de Loan To Value
We stimuleren verkoop van bestaand bezit. Hiervoor ontwik-
en het al dan niet aanwezig zijn van borging door het
(verhouding schuld/waarde bezit) streven we naar 75%.
kelen we een marketingstrategie. Het financiële kader
aansluiting is gezocht met de Europese regels inzake DAEB
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het WSW kijkt
9.3 Liquiditeit
nog kritischer naar het beleid van de woningcorporatie en de haalbaarheid op lange termijn rekening houdend met
48
bepaalt steeds nadrukkelijker de mogelijkheden en wordt taakstellend. Om hieraan inhoud te geven werken we steeds
9.6 Derivaten
meer met budgetten en budgetverantwoordelijkheid.
Voor de financiële continuïteit zijn positieve kasstromen
mogelijke financiële ontwikkelingen. Banken verstrekken
nog belangrijker dan deze al waren. Vanwege onzekerheid
nauwelijks meer fixe leningen met een rentevaste looptijd
3B Wonen beschikt over een beperkte derivatenportefeuille.
bij (her)financiering, vertragingen bij het verstrekken van
van meer dan 15 jaar. Daarentegen is gezien de looptijd van
Met deze derivaten leggen we de renteverplichting van
leningen en de verplichte buffer voor derivaten is het
onze schuldpositie een gemiddelde gewogen looptijd van
variabele leningen voor langere tijd vast en verhogen we de
noodzakelijk een liquiditeitsbuffer op te bouwen. Om onze
20 jaar gewenst. Vanaf 2015 moet het DAEB en niet-DAEB
gewogen gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille.
Wanneer de omgeving zodanig verandert dat de min variant
volkshuisvestelijke rol te blijven spelen, achten wij een
bezit zijn gesplitst. Financiering van het niet-DAEB bezit moet
In 2012 werd een richtlijn van kracht die ons verplicht een
van de prognose werkelijkheid wordt, zijn er meerdere
buffer van € 7,5 miljoen in 2015 als maximaal haalbaar.
op commerciële basis plaatsvinden. Dit heeft als gevolg dat
financiële buffer te creëren waarmee we 2% marktrente-
mogelijkheden om de continuïteit te waarborgen. Met de
we voor niet-DAEB bezit maximaal 60% à 65% commercieel
daling kunnen opvangen. We maken een plan waarin staat
volgende maatregelen kunnen we een positieve operationele
Hierbij kijken wij allereerst naar de operationele kasstroom
kunnen lenen en de rest met eigen middelen moeten
hoe en op welke termijn we aan deze verplichting voldoen.
kasstroom realiseren en/of de liquiditeitspositie verbeteren:
(inkomsten en uitgaven uit reguliere activiteiten). Van dit
financieren.
saldo betalen wij rente en aflossingen. Daar waar het
9.8 Worst case scenario
het planmatig onderhoud versoberen Een afkoop leidt tot extra kosten waarvoor dan ook weer
bedrijfslasten verminderen
verantwoord is passen we een extra huurverhoging toe.
Na invoering van de nieuwe Woningwet in 2013 bekijken
extra financiering noodzakelijk is. Hier is momenteel geen
financiering op niet DAEB-bezit
We zijn kritisch op het niveau van onderhoud en
we of het overhevelen van DAEB bezit naar de niet-DAEB
ruimte voor. Voor het beheersen van de liquiditeitspositie
verkoop niet-DAEB complexen in plaats van financiering >
organisatiekosten.
categorie leidt tot een betere opbouw van het bezit. Dit om
creëren we een buffer van € 7,5 miljoen. Deze kan ook
de doorstroming van hogere inkomensgroepen te realiseren
dienen als buffer voor de derivatenpositie. Uitgaande van de
De verkoop van woningen vindt zoveel mogelijk op
en op termijn een betere financiële positie van 3B Wonen.
rente ontwikkeling in 2012 is dit onvoldoende om op korte
volkshuisvestelijke grondslag plaats. De opbrengst gebruiken
Met de operationele kasstroom sturen we om rente en
termijn de buffer van 2% waardedaling te realiseren. Als
we echter niet geheel voor investeringen. Voor een deel
aflossing te kunnen betalen. De ICR moet ten minste 1,3 zijn.
aanvulling op onze liquiditeitsbuffer gebruiken we voorlopig
gebruiken we deze om de heffingen van de overheid te
Bij het aantrekken van nieuwe leningen kijken we naar het
de kredietfaciliteit van onze huisbankier.
financieren en de liquiditeitsbuffer te vergroten. De combinatie
renteniveau en kiezen we een zo lang mogelijke looptijd.
Ons huishoudboekje
en niet-DAEB kwalificatie. 3B Wonen ziet zichzelf als een
49
9.9 De cijfers In onderstaande overzichten geven we over de jaren 2013 tot en met 2017 de ontwikkelingen van de kasstromen en de
In onderstaand grafiek staat het geraamde verloop van de solvabiliteit weergegeven.
prognose van de ICR weer. In het basisscenario is sprake van versoberingen op het oorspronkelijk beleid.
Operationele kasstroom DAEB & niet-DAEB 2013 - 2017
Interest Coverage Rate (ICR)
€ 6.000
2,80 2,60 Ons huishoudboekje
2,40 2,20
€ 4.000
2,00 € 3.000
1,80 1,60
€ 2.000
1,40
51
1,20
€ 1.000
1,00 €-
2013
2014
2015
2016
2017
Operationele kasstromen
2013
2014
2015
2016
2017
Begroting 2013 herzien DAEB
€ 475
€ 157
€ 429
€ 1.551
€ 2.951
Begroting 2013 herzien niet-DAEB
€ 243
€ 235
€ 250
€ 314
€ 394
Plus variant DAEB
€ 1.314
€ 1.133
€ 2.081
€ 3.625
€ 5.410
Plus variant niet-DAEB
€ 297
€ 297
€ 350
€ 436
€ 537
Min variant DAEB
€ 280
€ -349
€ -531
€ 495
€ 1.173
Min variant niet-DAEB
€ 231
€ 203
€ 192
€ 252
€ 289
Min
Plus
Begroting
Min
Plus
Begroting
Min
Plus
Begroting
Min
Plus
Begroting
Min
Plus
€ -1.000 Begroting
50
Operationele kasstroom (x € 1.000)
€ 5.000
2013
2014
2015
2016
2017
2018
niet-DAEB
begroting 2013 herzien
1,56
1,52
1,55
1,73
1,92
2,06
DAEB
plus variant
1,69
1,66
1,80
2,07
2,39
2,71
min variant
1,53
1,45
1,41
1,55
1,62
1,65
ondergrens
1,30
1,30
1,30
1,30
1,30
1,30
53
Risico´s
3
Risicomanagement is een instrument om risico’s te beheersen en te kunnen sturen. Risicobewust handelen ontwikkelt zich steeds meer tot een ingebed, proactief en continu proces binnen onze bedrijfsvoering.
Financiering projecten
6.a Verkoop nieuwbouw
10
Externe financiering van activiteiten en projecten is anno
Vanuit twee nieuwbouwprojecten van de afgelopen jaren
2013 een stuk moeilijker dan in het verleden. Wanneer onze
zijn circa 15 woningen nog niet verkocht. Een aantal hiervan
operationele kasstroom zich bovendien niet goed ontwikkelt,
kan worden omgezet in huurwoningen. We ontwikkelen de
wordt het moeilijk voor DAEB-bezit geborgde financiering te
komende tijd geen projecten waarbij verkoop van woningen
krijgen. Permanente sturing op een belangrijk positief saldo
een risico vormt.
van onze operationele kasstromen zal financiers meer vertrouwen geven dat 3B Wonen ook op lange termijn aan IJkpunten voor het risicoprofiel zijn onder andere het voldoen
Toelichting risico’s en maatregelen
haar betalingsverplichtingen kan blijven voldoen.
6.b Verkoop bestaand bezit
aan de A1 status van het CFV en per saldo een positieve
54
Risico
Strategische doelstellling
1
Beleid overheid
2
Kasstromen, opbouw liquiditeitsbuffer
x€1.000
3
Financiering projecten
Go/No go
4
Renteontwikkeling (derivaten)
5
Projectontwikkeling
6
Verkoop bezit
7
Asbestsanering
8
Organisatieontwikkeling
9
Mutatiegraad vs streefhuur
10
Reputatie
Meeteenheid
Risicoprofiel
%
1
In onze begroting houden we rekening met de verkoop
Beleid overheid
x€1.000 Cijfer % Oordeel
Risicoprofiel is laag. Risico’s zijn beheersbaar Risicoprofiel is midden. Risico’s zijn beheersbaar, maar verdienen extra aandacht Risicoprofiel is hoog. Risico’s zijn onbeheersbaar en/of dreigen onbeheersbaar te worden
van 20 woningen per jaar. Wanneer we dit aantal niet halen is extra externe financiering noodzakelijk. Wanneer
Het belangrijkste risico is de onzekerheid over het beleid van
Zolang de rentestand laag blijft veroorzaakt deze een
de verkochte woningen een meer recent bouwjaar hebben
de overheid. Op landelijk niveau is beïnvloeding voornamelijk
negatieve marktwaarde van de derivaten. Hiervoor moeten
leidt dit tot minder boekwinst. In 2013 ontwikkelen we een
via Aedes te realiseren. Op lokaal niveau is voor het
we liquide middelen aanhouden. Sinds 1 oktober 2012 is
verkoop-marketingstrategie gericht op zittende huurders.
beheersen van risico’s pro-actieve uitwisseling en
voorgeschreven dat bij derivatenbezit met marktrente-
doorrekening van beleidsinformatie voorwaarde.
clausule voldoende liquide middelen aanwezig moeten zijn om 2% marktwaardeverlies op te vangen. Het doorlopend
Go/No go Aantal
4
Renteontwikkeling (derivaten)
7
Asbestsanering
volgen van de renteontwikkeling en het maken van scenario’s
2
Kasstromen, opbouw liquiditeitsbuffer
vergroten de beheersbaarheid.
Soms moet het saneren van asbest in tijd naar voren worden gehaald. Bijvoorbeeld door wetgeving, uit gezondheidsoverwegingen of wanneer asbest onverwacht wordt ontdekt.
Het bedrag van de verhuurdersheffing is in 2013 nog gering.
5
Projectontwikkeling
Voor 2014 berekenden we dat deze € 3 miljoen bedraagt.
Dit kan leiden tot hogere kosten dan begroot. Mogelijke consequentie is het schrappen of vertragen van andere
Daarnaast verwachten we een heffing van het Centraal Fonds
Trage besluitvorming bij de gemeente en/of betrokken
Volkshuisvesting. Deze bedraagt vermoedelijk € 1 miljoen in
partijen leidt mogelijk tot extra financieel risico.
2013. Voor 2014 en 2015 calculeerden we € 0,8 miljoen per
Precontractuele binding, in contracten opnemen van
jaar. Doelstelling is een liquiditeitsbuffer van € 7,5 miljoen
boeteclausules en het toepassen van consistentie in
op te bouwen. Permanente sturing op de operationele
juridische structuur vergroten de beheersbaarheid.
kasstromen is voorwaarde.
De beheersbaarheid vergroot ook door projecten in fasen
Om de doelstellingen van dit ondernemingsplan te
op te delen, per fase een go/no go besluit te nemen en
verwezenlijken is ontwikkeling van competenties bij
deze besluiten te toetsen aan het ontwikkelde beleidskader.
onze medewerkers, zoals klantgedrevenheid, kosten- en >
geplande uitgaven (nadere prioritering).
8
Organisatieontwikkeling
Risico’s
kasstroom. Hieronder geven we de belangrijkste risico’s weer:
55
rendementsbewust handelen en samenwerken, voorwaarde.
te communiceren met onze partners en klanten. Dit betekent
In toenemende mate proces- en projectgericht werken leidt
dat we ons zowel op directie- als op medewerkersniveau
tot meer efficiency en lagere kosten. Leidinggevenden
bewust zijn van ons gedrag en onze uitstraling. Wij zijn
begeleiden en faciliteren hun medewerkers hierbij. Hiertoe
helder over onze prestaties. Onze medewerkers trainen we
zetten zij onder meer het plannings-, functionerings- en
op houding en gedrag naar de klant. Integriteitsbevordering,
beoordelingssysteem in.
risicomanagement en klantonderzoek zijn onder meer instrumenten die 3B Wonen inzet om onze reputatie te meten en te behouden.
9
Mutatiegraad versus streefhuur (huurprijsruimte)
Een lage mutatiegraad veroorzaakt op termijn een rem op de doorstroming die ervoor moet zorgen dat de juiste woningen komen. Ook stagneert dit de uitvoering van het huurprijsharmonisatiebeleid met als gevolg lagere huurinkomsten. In 2013 onderzoeken wij de mogelijkheid 56
op basis van een experiment gerichter toe te wijzen. Hierbij stimuleren we ouderen zonder kinderen een kleinere woning te betrekken. Door het beschikbaar komen van een relatief grote woning kunnen meerdere verhuisbewegingen tot stand worden gebracht.
10 Reputatierisico Communicatie vanuit Den Haag bepaalt in belangrijke mate de negatieve beeldvorming van corporaties. In tegenstelling tot dit landelijke beeld ontlenen corporaties hun bestaansrecht vooral aan de wijze waarop ze succesvol op lokaal niveau opereren. Dit geldt ook voor 3B Wonen. 3B Wonen wordt in Lansingerland breed gewaardeerd vanwege inzet en betrokkenheid. 3B Wonen werkt actief aan het behoud en uitbreiding van deze lokale waardering. Wij doen dit door in toenemende mate zichtbaar te zijn en
Risico’s
inkomensgroepen in de voor hen bestemde categorie
57
