Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku
KOMPARACE TRŢNÍCH PRINCIPŮ S ADMINISTRATIVNÍM OCENĚNÍM (Ocenění bytového domu v Mariánských Lázních a rodinného domu v obci Kařízek) Bakalářská práce
Autor:
Markéta Hořínková Oceňování majetku
Vedoucí práce: Praha
Ing. Petr Ort, Ph.D. duben, 2010
Prohlášení: Prohlašuji,
ţe
jsem
bakalářskou
práci
„Komparace
trţních
principů
s administrativním oceněním“ vypracovala samostatně pod vedením Ing. Petra Orta, Ph. D. a uvedla v seznamu literatury všechny pouţité literární a odborné zdroje. podpis autora V Praze dne 2.4.2010
Markéta Hořínková
2
Anotace práce: Téma mé bakalářské práce je “Komparace trţních principů s administrativním oceněním“ chci čtenáři poskytnout ucelený a rámcový přehled o v současnosti pouţívaných metodách oceňování nemovitostí. Začátek práce je směřován k vysvětlení základních pojmů v oblasti
oceňování nemovitostí a charakteristice i dalších
souvisejících oblastí s oceňováním nemovitostí. Práce popisuje tři základní způsoby trţního ocenění nemovitostí a charakteristiku ocenění dle vyhlášky ministerstva financí 460/2009Sb. Chtěla bych zde vytvořit psaný podklad pro „laiky“, kteří se chtějí dozvědět něco málo o oceňování nemovitostí. Kaţdou metodu rámcově popíši a definuji. V praktické části práce vypracuji ocenění rodinného domu v obci Kařízek a bytového domu v Mariánských Lázních, Dvořákova ulice, pomocí administrativního ocenění a příjmové metody. Analýzu trhu zpracuji pro Okres Klatovy, který si rozdělím na tři základní segmenty trhu. Budou to Klatovy, Šumava a okolí Klatov- ostatní. The theme of my bachelor thesis is “The Comparison of market principles with administrative evaluation”. I want give to a reader a compact and general view over methods of property evaluation used in these days. The beginning of the thesis is pointed to the explanation of basic terms of property evaluation sphere and characteristics of another related spheres. The thesis describes three basic ways of the property evaluation and characteristics of evaluation regarding decree of the Ministry of Finance 460/2009sb. I would like to create a written guide for laity, who want to know something about the property evaluation. I am going to describe and define each method generaly. In a practic part of the thesis, I´m going to evaluate a family house in Kařízek and an apartment house in Marijánské Lázně, Dvořákova street, using administrative evaluation and income method. Then, I am going to elaborate a market analysis for Klatovy region, which I´m going to split into three basic market segments as follows: Šumava, Klatovy and outskirts.
3
Obsah 1. ÚVOD....................................................................................................................... 5 2. Teoretická část .............................................................................................................. 7 2.1. Popis oceňování majetku v České Republice. ....................................................... 7 2.2. Stručný popis vývoje administrativního ocenění................................................... 7 2.3. Pojmy a jejich definice v oblasti ČR. .................................................................... 8 2.3.1. Sjednanou při nákupu a prodeji zboţí: ........................................................... 8 2.3.2. Zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům neţ k prodeji: ................ 9 3. Způsoby a metody oceňování dané zákonem o oceňování......................................... 11 3.1. Dělení staveb pro účely oceňování. ..................................................................... 12 3.2. Dělení pozemků pro účely oceňování. ................................................................ 12 4. Oceňování nemovitostí na trţních principech ............................................................ 14 4.1. Zásady oceňování na trţních principech. ..................................................... 14 4.2. Teorie oceňování na trţních principech ....................................................... 14 5. Metodologie oceňování na trţních principech. .......................................................... 15 5.1. Základní metody indikace obvyklé ceny. ....................................................... 15 5.1.1. Porovnávací metoda. ................................................................................ 16 5.1.2. Příjmová metoda. ...................................................................................... 16 5.1.3. Nákladová metoda ........................................................................................ 20 5.2. Spojitost administrativní a obvyklé ceny. ........................................................... 24 6. Praktická část. ............................................................................................................. 26 6.1. Ocenění bytového domu čp. 722. ........................................................................ 26 6.1.1. Výpočet dle administrativního ocenění Rezidence Dvořákova. ................... 28 6.1.2. Výpočet dle trţního ocenění Rezidence Dvořákova..................................... 33 6.2. Ocenění rodinného domu čp. 646 - Kařízek. ....................................................... 36 6.2.1. Ocenění dle administrativního ocenění RD čp. 646- porovnávací metoda. . 36 6.2.2. Výpočet výnosové hodnoty u RD čp. 646. ................................................... 39 7. Analýza trhu okresu Klatovy. ..................................................................................... 41 7.1. Základní popis okresu Klatovy. ........................................................................... 41 7.2. Trh s nemovitostmi .............................................................................................. 41 7.3. První trţní segment trhu - město Klatovy............................................................ 42 7.4. Druhý trţní segment trhu – oblast Šumava. ........................................................ 45 7.5. Třetí trţní segment trhu – ostatní okolí. .............................................................. 46 7.6. Shrnutí analýzy trhu v okrese Klatovy. ............................................................... 47 8. Závěr ........................................................................................................................... 48 9. Pouţitá literatura:........................................................................................................ 50 10. Seznam příloh ........................................................................................................... 51 10.1. Projektová dokumentace k bytovému domu čp. 722, obec Mariánské Lázně, 1.NP- 5.NP, řez objektem. .......................................................................................... 51 10.2. Projektová dokumentace k rodinnému domu čp., obec Kařízek, půdorys přízemí a podkroví, řez objektem. ........................................................................................... 57 11. Zadání bakalářské práce. .......................................................................................... 60
4
1. ÚVOD V dnešní době kaţdý den dochází na celém světě ke stovkám případům, kdy lidé potřebují znalecký posudek o ceně nemovitosti. Se znaleckými posudky o ceně nemovitosti se většinou setkáváme při dědickém řízení, prodeji, ocenění nepeněţitého vkladu, náhradě při vyvlastnění, základu daně, při ţádosti o bankovní úvěr, nebo hypotéku a při soudních sporech. Samotné ocenění nemovitosti dle administrativního ocenění znamená stanovení administrativní ceny, tedy ceny, která je předem stanovena v právním předpise, tzn. v zákoně č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), vyhláška č. 460/2009 Sb. a to pro nějaký předem stanovený účel ocenění. Velkou nevýhodou této metody je jednoznačně stanovený postup ocenění, který není dostatečně vypovídající a tedy i objektivní. Při vymezení trţní (obvyklé ceny) hodnoty odhadce indikuje částku, za kterou by mohl být majetek prodán za obvyklých trţních podmínek v daném místě, stavu a čase na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a kupujícím. U trţního ocenění nejsou přesně dané návody, postupy, nebo metodiky jak dospět k výsledné hodnotě nemovitosti. Jedná se především o tvůrčí zpracování posudku ze strany soudního znalce, nebo certifikového odhadce, který zpracovává veškeré podklady, skutečnosti, výměry, informace a údaje zodpovědně a samostatně. Výsledky trţní a administrativní ceny stejné nemovitosti jsou obvykle vzájemně nekompatibilní. Cena zjištěná dle cenového předpisu nemůţe slouţit, jako podklad pro zajištění úvěru nemovitosti zástavou a to ani jako nástroj cenové argumentace při realitním obchodě. Naproti tomu ocenění dle trţních principů nemůţe být pouţito jako podklad pro stanovení základu vymezených typů majetkových daní. Asi největší rozdíly vznikají u areálů průmyslových podniků a atypických budov. U ocenění bytových jednotek nebývají rozdíly tak výrazné. Hlavním cílem praktické části této bakalářské práce je pouţití ocenění na trţních principech a ocenění dle cenového předpisu. V praktické části aplikuji trţní ocenění v daném místě a čase a administrativní ocenění na bytový a rodinný dům. Obě hodnoty 5
mohou být podobné, nebo naprosto rozdílné, záleţí na schopnosti odhadce odhalit příčiny odlišností a příslušné hodnoty zdůvodnit. O to se ve své bakalářské práci pokusím i já.
6
2. Teoretická část 2.1. Popis oceňování majetku v České Republice. V České Republice po dlouhou dobu probíhalo plánované hospodářství, které v poválečných letech na dlouhou dobu ukončilo návaznost oceňování majetku. Určená cena neměla spojitost ke stavu nabídky a poptávky a tím ani k trhu s nemovitostmi. Aţ po událostech roku 1989 se situace na trhu nabídky a poptávky změnila. Změna probíhala postupně a to včetně změny ceny na trhu, vztahu nabídky a poptávky tak i právních předpisů, které jsou základem intervalu pro stanovení cen na trhu. Hlavním přínosem trhu byl základ volné tvorby cen a jejich rozmanitost, která vyplývá ze zásady nabídky s poptávkou. I přes veškeré zavedené opatření si stát ponechal právo na regulování cen v určitých oblastech prostřednictvím zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, který uplatňuje, reguluje a kontroluje ceny výrobků, výkonů, prací a sluţeb pro tuzemský trh. Zákon platí pro převody a přechody práv a vlastnictví k nemovitostem, včetně uţívacích práv k nemovitostem. Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, definuje cenu: „Cena je peněţní částka sjednaná při nákupu a prodeji zboţí zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům.“1
2.2. Stručný popis vývoje administrativního ocenění. Jiţ první poměrně novodobé předpisy o ocenění majetku se objevilo jiţ v souvislosti s josefínskými a tereziánskými reformami a se vznikem moderního právního systému. V druhé pol. 19. stol. jiţ vznikly podrobné odhadní řády. Prvním důleţitým cenovým předpisem byly tzv. „STOPCENY". Stopceny vznikly jiţ v počátku protektorátu Čechy a Morava a přečkalo aţ do roku 1984. Toto nařízení mělo nejdříve svůj hlavní smysl ve stanovení ceny nemovitosti pro převody staveb mezi občany na území České republiky u staveb v tzv. osobním vlastnictví v letech 1939 aţ 1964 nemovitosti v soukromém vlastnictví v letech 1939 aţ 1984. Hlavní příčinou vzniku tohoto nařízení spočíval v tzv. „zmrazení" cen před druhou světovou válkou (1939-1945). A to z důvodu ochrany cen nemovitostí. Jednalo se o snahu zabránit nekontrolovatelnému růstu cen a případně i následnému hospodářskému selhání. Jednalo se o preventivní opatření z předchozích zkušeností.
1
§2 odst. 2 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách
7
Následným přelomovým bodem pro oceňování se stal rok 1964, s kterým přišly tzv. „třídy kvality". Jejichţ základní rozdíl bylo vlastnictví osobní, kam spadalo vlastnictví rodinného domu, automobilu, chaty a vlastnictví soukromé coţ zahrnovalo veškerý zbytek, např. veškeré věci, které byly ve dvojím provedení, statky a velkostatky, továrny atd. Veškerý majetek v soukromém vlastnictví se nesměl prodávat ve vlastní prospěch, pouze šel dědit. Majetek se mohl prodat, nebo darovat pouze státu. Pojem osobní a soukromé vlastnictví byl zrušen aţ novou ústavou v roce 1990. Pokud se tedy musí vypracovat posudek před r. 1990, musí se nejprve určit forma vlastnictví a typ subjektu. Typ subjektu tj. občan - občan, nebo občan- stát. V r. 1990 vyšla vyhláška č. 73/64 Sb. kde se oceňovalo pomocí tříd kvalit stavby. Stavby v osobním vlastnictví byly oceněny předem stanovenou cenou za čtvereční metr obytné plochy (popřípadě zastavěné plochy) podle tříd kvality stavby. Po pěti letech vyšla vyhláška č. 43/69 Sb., která byla zaloţena na stejné koncepci a metodice a nahrazovala vyhlášku 73/64 Sb. Od roku 1984 aţ do roku 1994 se začaly jednotlivé oceňovací vyhlášky řídit zcela rozlišným parametry. Upustilo se od třídy kvalit a začalo se oceňovat dle počtu tzv. bodů, které závisely na počtu podlaţí, typu konstrukce a provedení stavby. Od roku 1994 aţ dodnes platí oceňovací vyhlášky, které přestaly pouţívat bodovací systém a začaly se řídit účelem a standardem stavby. Stanovila se jednotková cena, která byla závislá na účelu stavby a vynásobena obestavěným prostorem a dále jen upravována různými koeficienty. První vyhláškou, která definovala novou metodiku byla vyhláška č. 178/1994 Sb. Dnes platí vyhláška č. 460/2009 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů
2.3. Pojmy a jejich definice v oblasti ČR. Obecně známá zásada: „cena je peněţní částka. Cena se ovšem musí předem určit a to zda se jedná o cenu neboli peněţní částku 2.3.1. Sjednanou při nákupu a prodeji zboţí: Dle zákona o cenách a následujících prováděcích vyhlášek se cena sjednává pro zboţí definované názvem, jednotkou mnoţství a kvantitativními a dodacími nebo jinými podmínkami sjednanými dohodou stran. Podle určených podmínek mohou být součástí 8
ceny zcela, nebo zčásti, např. náklady na pořízení, zpracování, dopravu, zisk, daň a clo. Dohoda o ceně je sjednání o výši ceny, nebo o metodě, jakým bude cena vytvořena za podmínky, ţe tento způsob cenu dostatečně vymezuje. Podle zákona 526/1990 Sb. je státem stanovená přiráţka k ceně, která je definována v DPH. Z tohoto hlediska se cena chápe jako cena bez DPH. Například pro daňové účely je někdy zapotřebí stanovit obvyklou cenu, tj. cena, za kterou je zboţí obvykle prodáváno v místě a čase, má započítání DPH své odůvodnění i z hlediska konečného spotřebitele, který chce vědět kolik za zboţí zaplatí. Ministerstvo financí vydává kaţdoročně v Cenovém věstníku Výměr MF č. 1 se seznamem zboţí s regulovanými cenami, u kterých se uplatňuje usměrnění cen podle § 5 a 6, zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění prováděcích předpisů a které určují cenové orgány rozhodnutím do seznamu zboţí s regulovanými cenami. 2.3.2. Zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům neţ k prodeji: Cena dle zvláštního předpisu se stanovuje pomocí zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Zákon upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot (dále jen "majetek") a sluţeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. (§ 18 odst. 2 zákona č. 248/1992 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech. § 5 odst. 2 zákona ČNR č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění zákona č. 242/1994 Sb. § 33 zákona č. 42/1994 Sb., o penzijním připojištění se státním příspěvkem a o změnách některých zákonů souvisejících s jeho zavedením. § 2 odst. 1 a 3 vyhlášky Federálního ministerstva financí č. 122/1984 Sb., o náhradách při vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim. § 3 vyhlášky Ministerstva spravedlnosti ČR č. 612/1992 Sb., o odměnách notářů a správců dědictví. § 2, 4 aţ 9 vyhlášky Ministerstva zemědělství č. 81/1996 Sb., o způsobu výpočtu výše újmy nebo škody způsobené na produkčních funkcích lesa). Odkazují-li tyto předpisy na cenový nebo zvláštní předpis pro ocenění majetku nebo sluţby k jinému účelu neţ pro prodej, rozumí se tímto předpisem tento zákon. Zákon platí i pro účely stanovené zvláštními předpisy uvedenými v části čtvrté aţ deváté tohoto zákona a dále tehdy, stanoví-li tak příslušný orgán v rámci svého oprávnění, nebo dohodnou-li se tak strany. Zákon se nevztahuje na sjednávání cen dle
9
zákon 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a neplatí pro oceňování přírodních zdrojů kromě lesů.2 Směrnice tohoto zákona se nepouţijí v případech, kdy zvláštní předpis stanoví odlišný způsob oceňování, jako jsou § 24 aţ 26 zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, nařízení vlády ČR č. 20/1992 Sb., kterým se stanoví způsob výpočtu výše náhrad za ţivý a mrtvý inventář a zásoby, ve znění nařízení vlády ČR č. 57/1993 Sb., § 5 odst. 1 zákona ČNR č. 338/1992 Sb., ve znění zákona č. 315/1993 Sb., § 24, § 29 odst. 1 písm. a) aţ c) zákona ČNR č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů, vyhláška Ministerstva financí č. 224/1996 Sb., o výpočtu hodnoty cenných papírů v majetku v podílovém fondu, nebo majetku investičního fondu. Dále platí, ţe při převádění majetku podle zvláštního předpisu. Zákon č. 92/1991 Sb., o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby, ve znění pozdějších předpisů. § 11 a 28 a zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění pozdějších předpisů.3 Zákon určuje v §2 způsoby ocenění majetku a sluţeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, po případě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné, nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího, nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních, či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku, nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim.4 Z čehoţ vyplývá, ţe při oceňování nemovitostí podle zákona o oceňování majetku se nemůţe pouţít cena obvyklá.
2 Zákon 3
151/1997 Sb., §1 odst. 3 písm. a Zákon 151/1997 Sb., §1 odst. 3 písm. b 4 Zákon 151/1997Sb., §2 odst. 1
10
3. Způsoby a metody oceňování dané zákonem o oceňování. V§ 2 odst. 3 zákona 151/1997 Sb., jsou zákonem definované způsoby oceňování, mezi které patří:
Nákladový způsob - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaloţit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. Základním předpokladem pro stanovení nákladového způsobu je zjištění hodnoty majetku pomocí součtu hodnoty pozemku a obvyklých nákladů na pořízení stavby, od nichţ se odečte příslušné procento opotřebení.
Výnosový způsob - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného (stanoveného např. dle smlouvy o pronájmu), nebo z předpokládaného výnosu (úrokové míry). Tato metoda se pouţívá např. u pronajatých staveb, zemědělských pozemků a porostů a produkčních vodních ploch.
Porovnávací způsob - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Také se vyuţívá k ocenění pozemků dle cenových map.
Oceňování podle jmenovité hodnoty - vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo kteráje jinak zřejmá, jako jsou vklady a ceniny apod.
Oceňování podle účetní hodnoty - vychází ze způsobu oceňování stanovených na základě předpisu o účetnictví (zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví ) a jde o cenu pořizovací, reprodukční pořizovací cenu, zůstatkovou cenu a o ocenění vlastními náklady.
Oceňování podle kursové hodnoty - vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu. Pouţívá se při oceňování veřejně obchodovatelných cenných papírů.
11
Oceňování sjednanou cenou - je sjednaná cena předmětu ocenění při
jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Tato metoda se pouţívá především při oceňování podniku.
3.1. Dělení staveb pro účely oceňování. Dělení pro účely oceňování se stavby člení: Stavby pozemní, kterými jsou budovy, jimiţ se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převáţně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory. Venkovní úpravy. Stavby inţenýrské a speciální pozemní, kterými jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvod energií a vody, kanalizace, věţe, stoţáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru. Vodní nádrţe a rybníky. Jiné stavby. Členění staveb na jednotlivé druhy stanoví vyhláška. Pro účely oceňování se stavba posuzuje podle účelu uţití. Pokud účel uţití stavby nesouhlasí s kolaudačním rozhodnutím, nebo se stavebním povolením a skutečný účel uţití je jiný. Tak vţdy vycházíme při ocenění ze skutečného účelu uţití stavby. Dále pokud se nedochovaly ţádné doklady o účelu stavby, nebo dochází k nesouladu s výpisem z katastru nemovitostí a skutečným stavem platí, ţe stavba je určena k účelu, pro který je stavebně a technicky vybavena. Pokud vybavení nasvědčuje několika účelům, má se za to, ţe stavba je určena k účelu, ke kterému se uţívá bez závad.5
3.2. Dělení pozemků pro účely oceňování. V zákoně 151/1997 Sb.,§9 jsou pozemky děleny: Pro účely oceňování se pozemky člení na: I.
stavební pozemky, kterými jsou: Nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění (§ 32
5
Zákon 151 /1997 Sb., §3 odst. 1 a 2
12
zákona č. 50/1976 Sb.), je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění. Pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy – staveniště, nebo ostatní plochy, které jsou jiţ zastavěny a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu. Plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí. II.
Zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina.
III.
Lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky.
IV. V.
Pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrţe a vodní toky. Jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyuţitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, baţina. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním, nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořící součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není téţ pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod. Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu. Při ocenění pozemků platí zásady uvedené výše. Tedy platí výměry zapsané na listu vlastnictví, avšak i pří ocenění pozemků se dává přednost jejich skutečnému stavu. Prioritní způsob ocenění pozemků vychází z cenových map, které obsahují ceny uskutečněných prodejů, nebo ceny zjištěné porovnáním obdobných pozemků v obci.
13
4. Oceňování nemovitostí na trţních principech 4.1.
Zásady oceňování na trţních principech.
Kaţdý soudní znalec by měl umět indikovat tzv. obvyklou cenu. Zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku uvádí v § 2 větu „ Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování." To znamená, ţe výše uvedený zákon ocenění obvyklou cenou se nadřazuje všem ostatním způsobům ocenění. Pokud se hlouběji zamyslíme nad pojmem „obvyklá cena" zjistíme, ţe se de facto jedná o identický právní pojem s ekonomickou kategorií „trţní hodnota". Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle.6
4.2.
Teorie oceňování na trţních principech
Prvním krokem pro ocenění na trţních principech je pochopení indikace obvyklé ceny, tedy teorie vysvětlující trţní principy oceňování. Na začátku kaţdý znalec zkoumá a zároveň si pokládá tři základní otázky: a. Co lze ocenit? b. Jak ocenit? c. Proč ocenit? Jednoduché vysvětlení poloţených otázek. Na první poloţenou otázku můţu říct ţe, ocenit lze cokoli. Můţeme ocenit a stanovit obvyklou cenu hmotného, nehmotného, existujícího a i neexistujícího statku. Druhá otázka nás navádí k odpovědi „Jak ocenit". Jednoduše si představíme podstatu dané věci. Jak je oceňovaná věc uţitečná a do budoucna vyuţitelná. Třetí ze základních otázek „proč", je nejjednodušší. Protoţe bez ocenění bychom neznali hodnotu majetku a bez hodnoty majetku by neexistovala, ţádá směna a dále celá trţní ekonomika.
6
SOUDNÍ ZANLECTVÍ aneb min. znalostí znalce nejen v oboru ekonomika- ceny a odhady nemovitostí, Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha
14
5. Metodologie oceňování na trţních principech. Základní přístupy znalce pro ocenění na trţních principech jsou následující: a. Reflexe - prostá reflexe neboli pozorování a zachycení stávajícího stavu
ke dni ocenění. b. Indukce a dedukce - indukce je vlastně postup od jednotlivého k
obecnému, oproti tomu dedukce je postup opačný, tedy od obecného k jednotlivému. Při oceňování se oba tyto přístupy cyklicky opakují. c. Analogie - znamená „modelování" určitého jevu (procesu, nebo toku)
pomocí modelu, který se v některých prvcích modelovanému procesu podobá a v jiných se liší. Příkladem modelování můţe být stanovení kapitalizační míry při výpočtu trţní hodnoty příjmovou metodou. d. Analýza a syntéza - je závěrečná metoda při stanovení obvyklé ceny
majetku. Analýza je postup od jevů k principům, naopak syntéza je obrácený postup od principů k jevům. Obecně je známo, ţe v dnešní době jsou nejcennějším zboţím informace všeobecně. Informace jsou také základní kámen pro stanovení kvalitní a vypovídající ceny ocenění. Proto je důleţité, aby pro vypracování co nejpřesnějšího ocenění na trţních principech měl znalec dostatečné mnoţství kvalitních informací.
5.1.
Základní metody indikace obvyklé ceny.
Pro indikaci obvyklé ceny můţeme pouţít tři základní kombinační metody. Porovnávací metodu. Příjmovou metodu. Nákladovou metodu. Pro zjištění co nejvíce vypovídající obvyklé ceny je tedy vhodné pouţití alespoň dvou metod. Pro ilustraci a pouţití těchto metod oceňování nám poslouţí tento příměr. Minulost
Současnost
Budoucnost
Nákladový přístup
Porovnávací přístup
Příjmový přístup
Za jaké náklady jsme majetek v Jaká je současná obvyklá Jaký očekáváme minulosti realizovali cena majetku na trhu budoucnosti příjem
15
v
Na předchozí stránce tedy vidíme, ţe všechny metody mají své specifické místo pro stanovení obvyklé ceny a svoji určitou úlohu při analýze výsledné obvyklé ceny.
5.1.1. Porovnávací metoda. Porovnávací metoda je jedna z nejpouţívanějších metod pro stanovení obvyklé ceny. Jak jiţ vyplývá z názvu porovnávací metoda, je zaloţena na porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi porovnatelných parametrů, které byly směněny za porovnatelných podmínek. Nejdůleţitějším aspektem pro správnou aplikaci porovnávací metody je vytvoření vypovídající databáze porovnatelných nemovitostí. To je hlavní důvod proč tuto metodu nelze pouţít na nově vzniklých trzích. Informace v databázi by měly splňovat dva základní parametry. Prvním je úplnost informací o porovnávané nemovitosti a druhým parametrem je pravdivost zjištěných informací. Obvykle se setkáme s nepravdivostí v následujících oblastech: Skutečná prodejní cena - cena uvedená v kupní smlouvě, nebo cena, za
kterou byla nemovitost prodaná v draţbě, nemusí vţdy zcela odpovídat skutečné prodejní ceně, která byla dohodnuta mezi kupujícím a prodávajícím. Porovnávaná nemovitost - dnes jiţ není obtíţné získat výpis z KN, nebo
provedení vnější obhlídky nemovitosti. Náročnější je získat víc specifické informace, jako jsou např. nájemní smlouvy. Algoritmus pro výpočet trţní hodnoty porovnávací metodou. Porovnávací metoda je zaloţena na porovnání mnoha korekčních činitelů, které musí splňovat dvě podmínky. Musí být podloţeny relevantními dokumenty a zdůvodněny cenotvornou argumentací. Z toho tedy vyplývá, ţe kaţdý korekční činitel musí být relevantně podloţen např. statistickou analýzou, nebo přirovnáním nákladů na demolici.
5.1.2. Příjmová metoda. Pouţití příjmové metody je vhodné jména proto, abychom si provedli přinejmenším kontrolu sami pro sebe. Vypracujeme si tak rychlý test hodnoty majetku a navíc je to i korektor jinak zjištěné trţní hodnoty majetku. 16
Obecně platí, ţe příjmová metoda nemůţe indikovat vyšší obvyklou cenu, neţ metoda porovnávací. Příjmová metoda je zaloţena koncepci časové hodnoty peněz a relativního rizika investice. Jako alegorie na pochopení příjmové metody můţu uvést příměr s kouzelným oslem (nemovitost), který dává zlaté dukáty (budoucí příjmy z nemovitosti). Trţní hodnota se posléze rovná součtu všech dukátů za dobu ţivotnosti osla. Přitom není důleţité jak velký je osel, jakou má barvu (technické detaily nemovitosti), ale hlavní důraz klademe na jeho ţivotnost a počet dukátů. Hlavním vodítkem k pochopení této metody je porozumění vztahu mezi tokem peněţních příjmů a hodnotou. Investor ve skutečnosti nakupuje budoucí tok příjmů, jehoţ základem je nejlepší a nejvyšší vyuţití. Trţní hodnota majetku je potom rovna celkovému příjmu, který je majetek schopen po dobu své ţivotnosti generovat. Oceňování na trţních principech - indikace obvyklé ceny - se tak nazývá proto, ţe se snaţí zjistit hodnotu majetku na trhu. Pro správné pochopení této činnosti je nutné si připomenout účel, pro který si finální klienti nemovitosti opatřují. V této konkrétní souvislosti následně analyzujeme, zda je při jejich investičním rozhodování zajímá příjmová stránka jejich budoucího majetku. Nemovitý majetek si lidé pořizují z různých důvodů, z nich tři nejčastější jsou tyto: •
pro vlastní potřebu (bydlení, výrobní, prodejní nebo jiné komerčně využitelné prostory)
•
pro očekávaný příjem z nájemného
•
jako předmět uložení kapitálu s předpokladem zvýšení jeho hodnoty v čase V prvním případě (nákup nemovitosti pro vlastní potřebu), bude investora
zajímat příjmový přístup proto, aby se mohl rozhodnout mezi dvěma moţnostmi. Musí zváţit, zda je lepší si majetek pro vlastní potřebu koupit, nebo najmout. Pokud si byt (výrobní nebo obchodní prostor) koupí, obvykle na dlouhou dobu blokuje kapitál, který by mu při jiném vyuţití mohl přinášet výnos. Pokud si stejný majetek pronajme, zůstane mu sice základní kapitál, ale ztrácí moţnost profitu ze zvýšení hodnoty majetku v čase. Cenová argumentace je v tomto případě závislá mimo jiné i na správné aplikaci příjmové metody.
17
Ve druhém případě (koupě pro příjem z nájmu), bude asi aplikace příjmové metody prioritní před všemi jinými úhly pohledu. Pokud si investor zakoupí administrativní budovu s podnikatelským záměrem ji dále pronajímat, bude se pochopitelně zajímat o její technický stav a ţivotnost i o její trţní hodnotu, ale zejména o stabilizovanou výši příjmu. Ve třetím případě (uloţení kapitálu) je příjmová metoda trochu latentní. Přesto asi nenajdeme typ majetku u něhoţ by se zvýšila obvyklá cena při současném sníţení příjmu z pronájmu. Algoritmus výpočtu trţní hodnoty příjmovou metodou Analýza nejvyššího a nejlepšího využití majetku Prvním krokem výpočtu analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití majetku. Uvedený název není pravidlem za všech okolností, ne vţdy musí být nejvyšší výnos zároveň nejlepší. Lze si představit např. modelovou situaci, kdy pronajmeme výrobní objekt za vysoký nájem firmě, která k výrobě pouţívá technologii, která velmi rychle zhoršuje technický stav budovy - příkladem můţe být nějaká chemická výroba (výbušniny, agresivní páry) nebo těţká strojírenská výroba s rázy a otřesy. Nejlepší a nejvyšší vyuţití můţeme tedy definovat jako takové vyuţití majetku, které je v souladu se zákonem, je technicky proveditelné, investičně (finančně) moţné, u komerčně vyuţívaného majetku takové, které zajišťuje nejvyšší trvalý příjem a jehoţ výsledkem je dosaţení maximální hodnoty majetku.7 Hlavní kritéria při analýze nejlepšího a nejvyššího vyuţití:
Dodrţení právních předpisů
Technická proveditelnost
Investiční proveditelnost
Maximální ziskovost
Nájemní smlouvy Pro úspěšné zpracování analýzy nejlepšího a nejvyššího vyuţití musíme provést analýzu kvality a správnosti nájemních vztahů. Kvalitou a správností rozumíme hlavně právní a komerční kvalitu. Čistý provozní příjem 7
SOUDNÍ ZNALECTVÍ aneb minimum znalostí znalce nejen v oboru ekonomika-ceny a odhady nemovitosti, Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha, str. 108-110
18
Pokud jsme stanovili nejlepší a nejvyšší vyuţití a posoudili jsme nájemní smlouvy, můţeme přistoupit k analýze čistého provozního příjmu. Hrubý příjem Hrubý příjem stanovujeme obvykle jako součin komerčně vyuţitelné plochy a nejvyššího trvale dosaţitelného nájemného, nebo nájemného uzavřeného podle nájemních smluv. Pro výpočet hrubého příjmu je třeba vyčíslit všechny potencionální příjmy z objektu. Moţná rizika Pro co nejpřesnější stanovení trţního ocenění, je zobrazení skutečného stavu. Proto musíme v analýze počítat s určitým procentním rizikem. Efektivní hrubý příjem Získáme snadno, od hrubého příjmu odečteme procentní rizika (ztrátu) vlivem neobsazenosti a neplacení nájemného. Rezerva na renovace Rezervou na renovace jsou vlastně „odpisy“, které si vytváříme, abychom po skončení ţivotnosti majetku, nebo jeho „vybydlení“ mohli provést rekonstrukci. Rezervu vypočteme: Rezerva na renovaci=reprodukční cena/ţivotnost Provozní výdaje Jsou to výdaje, které úzce souvisí s provozem objektu, nikoli takové, které se týkají činnosti v objektu provozované, nebo které souvisejí se subjektem majitele objektu. Čistý provozní příjem (NOI) Získáme tak, ţe od efektivního hrubého příjmu odečteme rezervu na renovace a provozní výdaje. Kapitalizační míra (Return of capital) -
je vyjádřením míry zhodnocení kapitálu vloţeného do podniku.
Standardní výpočet objektivní kapitalizační míry tedy není nijak sloţitý. Je zaloţen na poměru skutečně realizovaných trţních cen a skutečných výnosů z nemovitostí. Pokud se nám podaří získat dostatečný počet údajů, jak o prodejních cenách, tak o příjmech, můţeme statistickými metodami stanovit průměrnou kapitalizační míru a následně jí aplikovat na ocenění podobných nemovitostí.8
8
Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, Petr Ort, str. 45
19
Problém ve výpočtu kapitalizační míry ovšem nastane v případě, kdy zjistíme, že nemáme dost údajů ať již o prodejních cenách nebo o čistém provozním příjmu. Tento případ je velmi častý jednak na nově vzniklých trzích, kde dosud není dostatek tržních údajů, nebo v odlehlých lokalitách, kde je četnost prodejů natolik nízká, že nelze potřebnou databázi vytvořit. Trţní hodnota Posledním krokem pro stanovení konečné trţní hodnoty příjmovou metodou je dosazení zjištěných hodnot čistého provozního příjmu a kapitalizační míry do některého ze vzorců pro kapitalizaci. Věčná renta - tedy případ, kdy uvaţujeme s konstantním příjmem po velmi dlouhou dobu. Vzorec pro výpočet trţní hodnoty (V- value) V = NOI / R 5.1.3. Nákladová metoda Nákladová metoda je jedna z prvních metod se kterou se většina znalců setkává nejdříve. Na nákladovém přístupu donedávna bylo, zaloţeno oceňování podle platného cenového předpisu, nákladový přístup se nejčastěji uplatňuje v oceňování při stanovení pojistné hodnoty. Uplatnění nákladové metody se pouţívá i v případech při stanovení náhrady škody, při pojistné události a pochopitelně i v oceňování na trţních principech. Základem nákladové metody spočívá v porovnání známých (skutečných) reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou. Analýza nákladové metody tedy nejprve odpovídá na otázku jak (jakým způsobem, s jakými náklady) majetek vznikl, ale ještě jej přímo nezařazuje do vztahu k jeho uţitečnosti a tedy k jeho místu v ekonomickém systému. To provádí aţ nepřímo pomocí funkčních a ekonomických nedostatků.9
9
Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, Petr Ort, str. 45
20
Algoritmus výpočtu trţní hodnoty nákladovou metodou Prvním bodem je identifikace majetku, oceňované objekty a pozemky musíme podrobněji popsat, aby nedošlo k záměně za jiný druh majetku. Např. Parcelní číslo, popisné číslo, výměra pozemku, katastrální území apod. Dále vypočteme obestavěný prostor, který můţeme stanovit dle ČSN 73 40 55 ( resp. nahrazující ISO normy). Základní princip výpočtu je chápání stavby jako geometrického tělesa, včetně základů, střechy, apod. Výpočet obestavěného prostoru podle právě platné prováděcí vyhlášky k zákonu 151/97 Sb. - příloha č. 1. Tato metodika např. neuvaţuje základové konstrukce, jsou uplatněny různé odchylky a zjednodušení při výpočtu obestavěného prostoru střech, sklepů, balkonů, apod. Základní jednotky pro výpočet obestavěného prostoru jsou :
Zastavěná plocha
Počet nadzemních a podzemních podlaţí
Celková podlahová plocha
Celková pronajímatelná plocha
Stanovení typu objektu Poté co jsme nemovitost popsali a změřili, musíme určit její typ. Děláme to z toho důvodu, ţe všechny cenové nástroje, které máme k dispozici pro výpočet reprodukční ceny (ceníky, vyhlášky, apod.) jsou strukturovány podle typů objektů. Výpočet reprodukční ceny Reprodukční cena je cenou, za kterou by bylo moţno v současné době a za při pouţití současných technologií pořídit shodnou stavbu, nebo stavbu shodných parametrů. Reprodukční cena je výchozí bází pro výpočet trţní hodnoty nákladovým způsobem a mimo to např. základem pro výpočet rezervy na renovace při pouţití příjmové metody. Pro zmenšení pracnosti výpočtu vycházíme při výpočtu reprodukční ceny z tzv. agregovaných a vysoce agregovaných cen. Agregované ceny jsou takové, které v sobě obsahují více jednotlivých cenových poloţek, které jsou vztaţeny k jedné jednotce. Dalším agregováním agregovaných cen získáme vysoce agregované ceny, tedy ceny, které vyjadřují cenu dokončené stavby vztaţenou např. na kubický metr obestavěného prostoru. Reprodukční cenu můţeme vypočítat několika různými způsoby:
21
Pouţití vlastní databáze reprodukčních cen
Pouţití cenového předpisu
Pouţití ceníku stavebních prací
Rozpočtování
Přepočet pořizovací ceny na současnou hodnotu
Porovnání10
Při výpočtu reprodukční ceny vycházíme z průměrných cen. Abychom zohlednili specifické parametry konkrétní, oceňované stavby, je nutné průměrnou cenu přepočítat koeficientem, který zohlední její standard vybavení. Koeficient pro stanovení standardu stavby můţeme stanovit dvěma způsoby :
Agregované - základní reprodukční cena celé stavby je vynásobena nějakým
koeficientem, který se pohybuje v určitém intervalu a vyjadřuje, zda je stavba spíše podstandardní nebo nadstandardní.
Analyticky - tento způsob je sice pracnější, ale nepoměrně přesnější. Stavbu při
něm rozloţíme podle objemových podílů na jednotlivé prvky a celky a ty oceníme jednotlivě jako nadstandardní nebo podstandardní. Ţivotnost Pod pojetím ţivotnost se skrývá několik pojmů - při oceňování majetku mluvíme o ţivotnosti technické, ekonomické, morální a právní. •
Technická ţivotnost Technickou ţivotností rozumíme dobu, která uplyne od vzniku stavby do doby
jejího zchátrání, tedy do stavu, kdy jí nelze bezpečně uţívat. Doporučené ţivotnosti jednotlivých prvků a celků nalezneme v oceňovací vyhlášce. •
Právní ţivotnost Právní ţivotnost je doba od vzniku nemovitosti jako věci, aţ po zánik nemovitosti
jako věci. Kdy vzniká a kdy zaniká nemovitost, jako věc poměrně přesně definuje občanský zákoník a další právní předpisy. Právní ţivotnost závisí na mnoţství a rozsahu omezení vlastnických práv k nemovitosti a na kvalitě vlastnictví. 10
SOUDNÍ ZNALECTVÍ aneb minimum znalostí znalce nejen v oboru ekonomika-ceny a odhady nemovitosti, Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha, str. 116 a 117
22
•
Ekonomická ţivotnost Ekonomická ţivotnost se počítá od doby moţného komerčního vyuţití aţ do doby,
kdy jiţ nemovitost není schopna vytvářet výnos. •
Morální ţivotnost Je období od doby moţného komerčního vyuţití do doby jejího nemoţného
funkčního vyuţití. Opotřebení Pro výpočet trţní hodnoty nákladovým přístupem je nutno stanovit opotřebení stavby. Opotřebení lze stanovit třemi základními skupinami metod: Lineární metoda Předpokladem aplikace této metody je to, ţe stavba se s přibývajícím věkem znehodnocuje přímočaře, tedy novostavba má nulové opotřebení, v polovině ţivotnosti je opotřebení 50 %, atd. Je to naprosto jednoduchá, ale značně nepřesná metoda. Nelineární metody Nelineární „křivočaré" metody vycházejí z jistě správného předpokladu, ţe v praxi neprobíhá opotřebení lineárně. V prvních letech po kolaudaci se stavba opotřebovává jen velmi málo, naopak v poslední třetině ţivotnosti opotřebení prudce stoupá. Analytická metoda Analytická metoda je nepřesnější, ale zároveň nejpracnější. Tato metoda analyzuje „rozkládá" stavbu na jednotlivé prvky (základy, svislé nosné konstrukce, vodorovné nosné konstrukce, omítky, okna, dveře, krytiny, výtahy, apod.) a stanovuje jejich jednotlivá opotřebení. V některých případech ji dokonce pouţít musíme, protoţe ţádnou jinou metodou nemůţeme dosáhnout adekvátního výsledku. Mezi tyto případy patří: •
Nedokončená stavba
•
Stavba po modernizaci, rekonstrukci, nástavbě, apod.
•
Stavba v mimořádně špatném stavu
Funkční nedostatky Původní, klasické metody stanovení trţní hodnoty nákladovým způsobem se omezily na výpočet reprodukční ceny sníţené o opotřebení. Funkční nedostatky tedy zohledňují morální zastarávání stavby Ekonomické nedostatky
23
Ekonomické nedostatky jsou de facto tím, dle české vyhlášky koeficienty prodejnosti. Ekonomické nedostatky vyjadřují vztah mezi věcnou hodnotou majetku a obvyklou cenou. Analýza trţní hodnoty Pro zakončení stanovené obvyklé ceny je vhodné pouţít závěrečnou analýzu. Pro závěrečnou analýzu jiţ máme jako podklad některé z následujících informací o oceňovaném majetku, které v analýze shrneme. •
Popis oceňovaného majetku (nález)
•
Výpočet výměr majetku popř. dalších oceňovacích parametrů
•
Trţní hodnotu pozemku zjištěnou porovnávací metodou
•
Trţní hodnotu majetku jako celku zjištěnou porovnávací metodou
•
Trţní hodnotu majetku zjištěnou příjmovou metodou
•
Trţní hodnotu majetku zjištěnou nákladovou metodou
5.2. Spojitost administrativní a obvyklé ceny. Základním vţdy shodným prvkem pro znalce při ocenění administrativním a dle trţního ocenění jsou totoţné majetky, tedy stavby a pozemky. Hlavním rozdílem mezi těmito metodami je však vţdy první krok znalce a to je zkoumání (analýzy majetku) oceňovaného objektu. Pokud bylo znalci uloţeno stanovit administrativní cenu, musí se znalec řídit příslušným právním předpisem ke dni ocenění. Znalec by tedy měl pouţít správný předpis a přesně ho aplikovat na daný objekt. Znalec tedy oceňuje to co fakticky vidí dle předem určeného postupu v legislativě bez moţnosti velkých odchylek. V dalším případě můţe znalec dostat pokyn k vypracování obvyklé ceny. V takový moment se znalec řídí svým tzv. „selským“ (zkušenostmi a znalostmi) rozumem, kterým se snaţí podloţit svou vypočtenou cenu majetku. V tomto případě má znalec větší moţnosti na vypracování skutečné ceny. Pokud by se znalec pokoušel o totoţnou cenu dle administrativního ocenění a trţních principů. Musel by předpis zahrnovat některé důleţité cenové faktory, aby umoţnil jejich správné trţní interpretování.
24
Obecně tedy platí, ţe pokud znalec provádí ocenění dle administrativního ocenění, snaţí se pouze správně interpretovat cenový předpis. Pokud znalec provádí trţní ocenění, má za úkol správně indikovat skutečnou trţní hodnotu majetku. Pro doplnění – správné provedení trţního ocenění musí být provedeno na základě trţních principů. Oproti tomu znalecký posudek nemusí být vţdy zpracován dle cenového předpisu.
25
6. Praktická část. 6.1. Ocenění bytového domu čp. 722. Projekt Rezidence Dvořákova. Jedná se o bytový dům postavený na stavebním pozemku parc.č. 1350 v katastrálním území Mariánské Lázně 691585, obec Mariánské Lázně, okres Cheb. Charakteristika lokality a poloha nemovitosti. Prostor pro výstavbu bytového domu byla volná plocha - proluka ve Dvořákově ulici
v
centrální
části
Mariánských
lázní
v
bezprostřední
blízkosti
hlavní
třídy
v blízkosti
krásných
lázeňských
parků.
světoznámé
lázeňské
Mariánské zvlášť
Lázně
Samotné město
není
představovat.
třeba Svou
výjimečnost získalo nejen díky výskytu
velkého
mnoţství
pramenů o rozdílném chemickém sloţení (na území města vyvěrá na 40 pramenů a v okolí více neţ 100). Dalším důleţitým faktorem přispívajícím k atmosféře města je okolní příroda a klima. Rozsáhlé parky společně s podhorským klimatem, okolní přírodou a svěţím vzduchem vytvářejí neopakovatelný celek. Město samotné je proslulé svými širokými bulváry, luxusními hotely, nespočtem restaurací a kaváren a rozlehlým centrem s neporušenou novoklasicistní a novorenesanční architekturou. Sportovních příleţitostí je ve městě dostatek- 7 bazénů, 3 tenisové kurty, herna na squash, střelnice, stadion, 3 fitnes centra, osmnácti jamkové golfové hřiště, hřiště na minigolf, jezdecký klub, zimní stadion, sjezdová dráha, běţkařský areál s 5 trasami. Bohatý kulturní program zajišťuje Městské divadlo, dále Západočeský symfonický orchestr Mariánské Lázně, který patří mezi nejstarší hudební tělesa naší republiky. Charakteristika nemovitosti.
26
Navrţený bytový dům byl do území začleněn tak, aby při kapacitě 11 bytů výškově i objemově doplnil stávající zástavbu a zachoval maximum ploch zeleně. Objekt je navrţen se čtyřmi nadzemními podlaţími s prostorem chodby s hlavním schodištěm a výtahem a vstupy do jednotlivých jednotek. V 1. nadzemní podlaţí jsou k dispozici dvě nebytové jednotky o ploše 32 m2 a 40 m2 se samostatným vstupem z ulice Dvořákova a samostatným sociálním zařízením a dále čtyři samostatné garáţe přístupné ze dvora, uzavřené automatickými garáţovými vraty. Ve 2., 3. a 4. nadzemním podlaţí a v podkroví je situováno celkem 11 jednotek o velikosti 45 m2 aţ 75 m2 se vstupy ze schodišťového prostoru. V domě je 11 bytových jednotek, 4 garáţová stání a 2 komerční jednotky. Popis nemovitosti. Jedná se o netypický bytový dům čp. 722 postavený v roce 2008. Budova je přízemní nepodsklepená se čtyřmi patry. V prvním nadzemním podlaţí domu jsou dva komerční prostory, kočárkárna, čtyři parkovací stání, komunikační prostory a kolna, v druhém nadzemním podlaţí jsou komunikační prostory, studio a tři byty, v třetím nadzemním podlaţí jsou komunikační prostory a tři byty, ve čtvrtém nadzemním podlaţí jsou komunikační prostory a tři byty, v pátém nadzemním podlaţí jsou komunikační prostory a byt. Nosné stěny a stropy objektu jsou zděné ze systému Porotherm, vnitřní nenosné zdivo je vyzděno z Ytongu, zastřešení objektu je řešeno kombinací obloukových sbíjených příhradových vazníků a pultovou střechou s krytinou Rhepanol, opatřenou klempířskými konstrukcemi Lindab. Fasáda domu je velice netypická svým rozsáhlým členěním a kamenným obkladem soklu. Okna, výkladce a dveře jsou z EURO profilů v bílé barvě. Povrchy podlah jsou z keramické dlaţby a dřevěné plovoucí podlahy. Veškeré obklady a dlaţby jsou provedeny ze sanitární keramiky Villeroy & Boch. Vnitřní schodiště je opatřeno kamenným obkladem z čínské ţuly. Veškeré vchodové dveře jsou bezpečnostní a vnitřní dveře jsou osazeny do dřevěných obloţkových zárubní. Objekt je dálkově vytápěn a opatřen el. kamny. V budově jsou veškeré rozvody prováděny pod omítkou a v lištách, jsou zde ventilátory, satelit, poţární hydranty, objekt je celkově zabezpečen bezpečnostním systémem a na střeše je skrytý hromosvod.
27
Výměry bytového domu. Uţitná plocha byty………….618,93 m² terasy bytu…24,95 m² komerční plochy ….89,90 m² chodby ……….123,47m² garáţe ………..87,50 m² ostatní ………..32,17 m²
Celková suma uţitných ploch ……976,92 m² 6.1.1. Výpočet dle administrativního ocenění Rezidence Dvořákova. Zastavěné plochy a výšky podlaţí: přízemí:
15,00*16,50+0,75*5,50
=
251,63 m2
první patro:
15,00*16,50+1,23*5,50
=
254,27 m2
druhé patro:
15,00*16,50+1,23*5,50
=
254,27 m2
třetí patro:
15,00*16,25+1,23*5,50
=
250,52 m2
čtvrté patro:
5,50*15,00+5,40*3,40
=
100,86 m2
Název podlaţí
Zastavěná plocha
Konstrukční výška
Součin
přízemí:
251,63 m2
3,45 m
868,12 m3
první patro:
254,27 m2
3,25 m
826,38 m3
druhé patro:
254,27 m2
3,25 m
826,38 m3
třetí patro:
250,52 m2
3,25 m
814,19 m3
čtvrté patro:
100,86 m2
3,00 m
302,58 m3
Součet
1 111,55 m2
Průměrná výška podlaţí:
3 637,65 m3
PVP = 3 637,65 / 1 111,55 = 3,27 m
Průměrná zastavěná plocha podlaţí: PZP = 1 111,55 / 5 = 222,31 m2 Obestavěný prostor: přízemí:
(15,00*16,50+0,75*5,50)*(0,25+3,45)
=
931,01 m3
první patro:
(15,00*16,50+1,23*5,50)*3,25
=
826,36 m3
28
druhé patro:
(15,00*16,50+1,23*5,50)*3,25
=
826,36 m3
třetí patro:
(15,00*16,50+1,23*5,50)*3,25
=
826,36 m3
čtvrté patro:
(5,50*15,00+5,40*3,40)*3,00
=
302,58 m3
zastřešení:
(5,50*15,00+5,40*3,40)*1,25+(17,00*18,50-
=
377,96 m3
=
4 090,63 m3
127,92)*1,35 Obestavěný prostor – celkem: Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Hodnocení Obj.
podílČást
Koeficient
Upravený obj.
standardu
[%]
[%]
1. Základy včetně zemních prací:
S
6,00
100,00
1,00
6,00
2. Svislé konstrukce:
S
18,80
100,00
1,00
18,80
3. Stropy:
S
8,20
100,00
1,00
8,20
4. Krov, střecha:
S
5,30
100,00
1,00
5,30
5. Krytiny střech:
S
2,40
100,00
1,00
2,40
6. Klempířské konstrukce:
N
0,70
100,00
1,54
1,08
7. Úprava vnitřních povrchů:
S
6,90
100,00
1,00
6,90
8. Úprava vnějších povrchů:
N
3,10
100,00
1,54
4,77
9. Vnitřní obklady keramické:
N
2,10
100,00
1,54
3,23
10. Schody:
N
3,00
100,00
1,54
4,62
11. Dveře:
N
3,20
100,00
1,54
4,93
13. Okna:
N
5,40
100,00
1,54
8,32
14. Povrchy podlah:
N
3,10
100,00
1,54
4,77
15. Vytápění:
N
4,70
100,00
1,54
7,24
16. Elektroinstalace:
S
5,20
100,00
1,00
5,20
17. Bleskosvod:
S
0,40
100,00
1,00
0,40
18. Vnitřní vodovod:
S
3,30
100,00
1,00
3,30
19. Vnitřní kanalizace:
S
3,20
100,00
1,00
3,20
20. Vnitřní plynovod:
S
0,40
100,00
1,00
0,40
21. Ohřev vody:
S
2,10
100,00
1,00
2,10
22. Vybavení kuchyní:
S
1,80
100,00
1,00
1,80
23. Vnitřní hygienické vybavení:
N
3,80
100,00
1,54
5,85
24. Výtahy:
S
1,30
100,00
1,00
1,30
25. Ostatní:
S
5,60
100,00
1,00
5,60
29
podíl
Součet upravených objemových podílů:
115,71
Hodnota koeficientu vybavení K4:
1,1571
Výpočet opotřebení analytickou metodou: (ZOP = zadaný objemový podíl, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení onstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení
ZOP
Část
UP
PP
[%]
[%]
[%]
[%]
1. Základy včetně zemních prací:
6,00
100,0 6,00
5,18
2
150
1,33
0,0689
2. Svislé konstrukce:
18,80
100,0 18,80
16,21
2
130
1,54
0,2496
3. Stropy:
8,20
100,0 8,20
7,07
2
130
1,54
0,1089
4. Krov, střecha:
5,30
100,0 5,30
4,57
2
120
1,67
0,0763
5. Krytiny střech:
2,40
100,0 2,40
2,07
2
60
3,33
0,0689
6. Klempířské konstrukce:
1,08
100,0 1,08
0,94
2
40
5,00
0,0470
7. Úprava vnitřních povrchů:
6,90
100,0 6,90
5,95
2
50
4,00
0,2380
8. Úprava vnějších povrchů:
4,77
100,0 4,77
4,11
2
40
5,00
0,2055
9. Vnitřní obklady keramické:
3,23
100,0 3,23
2,78
2
30
6,67
0,1854
10. Schody:
4,62
100,0 4,62
3,98
2
80
2,50
0,0995
11. Dveře:
4,93
100,0 4,93
4,25
2
50
4,00
0,1700
12. Vrata:
0,00
100,0 0,00
0,00
0,00
0,0000
13. Okna:
8,32
100,0 8,32
7,17
2
60
3,33
0,2388
14. Povrchy podlah:
4,77
100,0 4,77
4,11
2
40
5,00
0,2055
15. Vytápění:
7,24
100,0 7,24
6,24
2
30
6,67
0,4162
16. Elektroinstalace:
5,20
100,0 5,20
4,48
2
30
6,67
0,2988
17. Bleskosvod:
0,40
100,0 0,40
0,34
2
35
5,71
0,0194
18. Vnitřní vodovod:
3,30
100,0 3,30
2,84
2
30
6,67
0,1894
19. Vnitřní kanalizace:
3,20
100,0 3,20
2,76
2
40
5,00
0,1380
20. Vnitřní plynovod:
0,40
100,0 0,40
0,34
2
30
6,67
0,0227
21. Ohřev vody:
2,10
100,0 2,10
1,81
2
20
10,00
0,1810
22. Vybavení kuchyní:
1,80
100,0 1,80
1,55
2
20
10,00
0,1550
23. Vnitřní hygienické vybavení:
5,85
100,0 5,85
5,04
2
30
6,67
0,3362
24. Výtahy:
1,30
100,0 1,30
1,12
2
30
6,67
0,0747
25. Ostatní:
5,90
100,0 5,90
5,09
2
10
20,00
1,0180
26. Instalační pref. jádra:
0,00
100,0 0,00
0,00
0,00
0,0000
Součet upravených objemových podílů:
Stáří Ţiv. Opotř. Opotř. poloţky z celku
116,01 Opotřebení:
4,8117
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2):
= 30
2 150,- Kč/m3
Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4):
*
0,9390
Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) :
*
0,9497
Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) :
*
0,9422
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):
*
1,1571
Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):
*
1,1000
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
*
2,1620
Základní cena upravená
=
4 971,10 Kč/m3
=
20 334 930,79 Kč
Plná cena:
4 090,63 m3 * 4 971,10 Kč/m3
Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 4,8117 % Úprava ceny za opotřebení
-
Rezidence Dvořákova - zjištěná cena
=
978 455,86 Kč 19 356 474,93 Kč
Kombinace nákladového a výnosového způsobu ocenění Rezidence Dvořákova Zatřídění pro potřeby ocenění: Druh objektu:
Bytové domy
Míra kapitalizace (dle příl. č. 16): 5,00 % Skupina:
A)
Výnosy z pronajímaných prostor: Název
Plocha [m2]
Nájemné [Kč/m2]
Výnos [Kč]
komerční prostory
89,80
3 500,-
314 300,-
bytové jednotky
618,93
2 700,-
1 671 111,-
garáţe
87,50
1 000,-
87 500,-
chodby, ostatní plochy
155,64
140,-
21 789,60
terasy
24,95
950,-
23 702,50
Výnosy celkem
2 118 403,10
Ocenění: Celkové výnosy z pronajímaných prostor:
=
Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: Cena stavebního pozemku:
1 384 777,92 Kč
Výměra stavebního pozemku:
251 m2
Skutečně zastavěná plocha:
251 m2 31
2 118 403,10 Kč
Cena skutečně zastavěné plochy:
1 384 777,92 Kč
Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku:
-
69 238,90 Kč
Vypočtené odpočty celkem:
-
847 361,24 Kč
Roční nájemné upravené dle § 23 odst. 4:
=
1 201 802,96 Kč
Míra kapitalizace 5,00 %
/
5,00 %
Cena stanovená výnosovým způsobem
=
Odpočty nákladů procentem ze zjištěného nájemného 2 118 403,10 * 40 % = 847 361,24
24 036 059,20 Kč
Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování: Skupina: A) Změny okolí a podmínek s pozitivním dopadem na výnosnost nebo poptávku po oceňocané nemovitosti, nemovitost má rozvojové moţnosti Ocenění nákladovým způsobem
CN = 19 356 474,93
Ocenění výnosovým způsobem
CV = 24 036 059,20
Rozdíl
R
= 4 679 584,27
Výpočet dle přílohy 17 tab. 2, skupiny A): CV * 1,05
=
25 237 862,16 Kč
Cena stanovená kombinací nákladového a výnosového způsobu =
25 237 862,16 Kč
Stavební pozemek a zahrada Název
Parcelní číslo
Výměra 2
zastavěná plocha
1350
Jedn.
cenaCena 2
[m ]
[Kč/m ]
[Kč]
251,00
800,00
200 800,-
Součet
200 800,-
Úprava ceny výhodnost polohy z hlediska účelu uţití stavby Úprava ceny celkem
170 % 170 %
Mezisoučet
+ 341 360,542 160,-
pozemek s moţností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem
10 % 10 %
+ 54 216,-
Mezisoučet
596 376,-
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):
* 1,0740
32
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
* 2,1620
Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
1 384 777,92
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 800,- Kč/m2. Název
Parcelní číslo
zahrada
963/10
Výměra
Jedn.
[m2]
[Kč/m2]
[Kč]
239,00
800,00
191 200,-
Součet
cenaCena
191 200,-
Úprava ceny - příloha č. 21: výhodnost polohy z hlediska účelu uţití stavby
170 %
Úprava ceny celkem
170 %
Mezisoučet
+ 325 040,516 240,-
pozemek s moţností jeho napojení na rozvod plynu
10 %
Úprava ceny celkem
10 %
+ 51 624,-
Mezisoučet
567 864,-
Úprava ceny dle § 28 odst. 5:
* 0,4000
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):
* 1,0740
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
* 2,1620
Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem
527 429,36
Pozemky - zjištěná cena
=
1 912 207,28 K
Výsledné ceny nemovitosti a pozemků: Rezidence Dvořákova
=
25 237 862,16 Kč
Pozemky
=
1 912 207,28 Kč
Celková cena nemovitosti včetně pozemků činí
Výsledná cena nemovitosti činí
27 150 069,44 Kč
25 237 900,- Kč
6.1.2. Výpočet dle trţního ocenění Rezidence Dvořákova. Výnosová hodnota je vypočítaná za předpokladu pronájmu bytů, garáţových stání a nebytových prostor. Počítám s celkovým zaplněním a vypočítávám dvě varianty výnosové hodnoty. První varianta A předpokládá pesimistický vývoj dosaţených
33
výnosů, maximální náklady a úrokovou míru ve výši ux. Druhá varianta B předpokládá optimistický vývoj dosaţených výnosů, minimální náklady a úrokovou míru ve výši uy. Výše nájemného je závislá na vybavenosti, lokalitě, infrastruktuře, charakteru objektu, nabízeným sluţbám, velikosti prostor (čím větší prostor tím menší nájemné na jednotku plochy) a standardním vybavení. Trţní nájemné jsem stanovila na základě mnou provedené trţní analýzy a zjištěných informací z porovnatelných nájmů bytových jednotek. Výpočet dvou variant A a B: plocha m2
VariantaA (Kč/m2/měs.)
VariantaB (Kč/m2/měs.)
Komerční prostory
62,93
3 000 Kč
4 500 Kč
Zázemí kom. Plochy Byty Studio Garáţe Ostatní prostory Kočárkárna, kolna
26,87 598,48 45,4 4 místa 123,47 32,17
2 200 Kč 2 500 Kč 2 400 Kč 15 000 Kč 100 Kč 1 000 Kč
3 500 Kč 2 800 Kč 2 700 Kč 20 000 Kč 150 Kč 1 400 Kč
Kč/m2/rok Komerční prostory Zázemí kom. Pl. Byty Studio Garáţe Ostatní prostory
62,93 26,87 598,48 45,4 4 místa 123,47
188 790 Kč 59 114 Kč 1 496 200 Kč 108 960 Kč 60 000 Kč 12 347 Kč
283 185 Kč 94 045 Kč 1 675 744 Kč 122 580 Kč 80 000 Kč 18 521 Kč
32 170 Kč 1 957 581 Kč
45 038 Kč 2 319 113 Kč
Místnost
Kočárkárna, kolna 32,17 Celkem nájem za 1 rok
Koeficient vyjadřující riziko ztráty nájemného při neúplném pronajmutí nemovitostí. Riziko je uvaţováno na moţné opravy a střídání nájemců. Koeficient stanovuji u varianty A………….0,95% Varianty B………….0,90%
34
Výše upraveného nájemného (příjmu) tedy činí: Varianta A
Varianta B
Výše nájemného (příjmu) po zaokrouhlení:
1 859 701,-Kč/rok
2 087 201,-Kč/rok
Náklady spojené s vlastnictvím a provozem nemovitosti. Mezi náklady patří např. náklady na běţnou údrţbu a opravy nemovitosti, nebo jejich částí, daň z nemovitosti a pojištění. To jsou ty nejběţnější náklady. Jsou stanoveny odhadem dle procentní sazby z dosaţeného příjmu. Výše nákladů činí: Varianta A
Varianta B
30%
20%
Stanovené % nákladů Výše příjmu
1 859 701,-Kč/rok
2 087 201,-Kč/rok
Výpočet nákladů
557 910,-Kč/rok
417 440,-Kč/rok
Celkem náklady zaokrouhlené činí:
557 900,-Kč/rok
417 400,-Kč/rok
Výpočet výnosové hodnoty: Stanovení výnosové hodnoty dle výpočetního vztahu věčné renty. Míra kapitalizace je stanovena se zřetelem na bezrizikové úročení peněz na kapitálovém trhu, dále na druhu nemovitosti, způsobu uţití, stavu nabídky a poptávky na trhu s nemovitostmi. Cv=z/u x 100% Cv…výnosová hodnota, z…zisk (čistý příjem), u…úroková míra v % Bytový dům čp. 722
Varianta A
Varianta B
Příjem + Výdaj -
1 859 701 Kč 557 910 Kč
2 087 201 Kč 417 440 Kč
Celkem čistý příjem z nemovitosti činí
1 301 791 Kč
1 669 761 Kč
5%
6%
26 035 820 Kč
27 829 350 Kč
Úroková míra kapitalizace ux,uy
Výnosová hodnota nemovitosti budovy čp.722 činí:
35
Výnosová hodnota bytového domu čp. 722 se pohybuje v rozmezí
26 035 800,-Kč – 27 829 300,-Kč. Cena stavebních pozemků v obci Mariánské Lázně se pohybuje v rozhraní 1 500,-Kč – 2 800,-Kč a cena pozemků v zařazení zahrady od 390- 650 Kč. Pozemek zastavěná plocha má výměru 251 m2 a pozemek zahrada 239m2. Výpočet: Zastavěná plocha
251m2 * 2 800,-Kč/m2 = 702 800,-Kč
Zahrada
239m2 * 800,-Kč/m2 = 191 200,-Kč
Cena pozemků je stanovena dle nabízených pozemku na trhu v Mariánských Lázní, má mírný vliv na celkovou hodnotu nemovitosti celkem 894 000,-Kč Závěr ocenění: Ocenění dle cenového předpisu nám stanoví cenu nemovitosti 25 237 900,-Kč, tedy cenu interpretovanou cenovým předpisem. Tato cena nám můţe slouţit jako podklad pro stanovení některých základů daně. Trţní ocenění nám stanovilo cenu v intervalu 26 035 800 – 27 829 300,-Kč, která nám můţe slouţit jako cenový podklad pro realitní obchody, nebo jako cenová argumentace při zajištění úvěru nemovitou zástavou.
6.2. Ocenění rodinného domu čp. 646 - Kařízek. 6.2.1. Ocenění dle administrativního ocenění RD čp. 646- porovnávací metoda. Projekt rodinný dům Kařízek. Jedná se o rodinný dům čp.646 postavený v roce 2008 na stavební parcele č.1205 o výměře 118m2 a 4048/17 o výměře 1004m2 v obci Kařízek, kat. území Mýto v Čechách. Objekt je přízemní s obytným podkrovím. Nosné stěny jsou zděné ze systému porotherm tl. 400, 250 a 115 mm, stropy jsou monolitické ŢB desky s rovným podhledem, konstrukce krovu je dřevěná vaznicová soustava s vrcholovou vaznicí opatřena klempířskými konstrukcemi, střešní krytina je z betonových tašek Bramac. Okna a venkovní dveře jsou plastová Union plast, podlahy lamino, tkanina, ker. dlaţba a beton. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Objekt je napojen na veř. vodovod, elektroinstalace a kanalizaci. Objekt je vytápěn plynovým kotlem. 36
Rodinný dům čp. 646 Zastavěné plochy a výšky podlaţí: přízemí:
8,55*9,20+1,0*3,0
Název podlaţí přízemí:
=
Zastavěná plocha 81,66 m2
81,66 m2
Konstrukční výška 2,95 m
Obestavěný prostor: přízemí: 8,55*9,20*3,10+1,0*3,0*0,15 podkroví: 8,55*9,20*0,9+8,55*9,20*3,80/2
= =
244,30 m3 220,25 m3
Obestavěný prostor – celkem:
=
464,55 m3
Podlaţnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaţí: Zastavěná plocha všech podlaţí: Podlaţnost
ZP1 = 81,66 m2 ZP = 81,66 m2
ZP / ZP1 = 1,00
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku
č.
1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 2. Provedení obvodových stěn - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm I 4. Podlaţnost - Hodnota 1 III 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a V plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etáţové, dálkové III 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení III 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem III 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 13. Stavebně - technický stav - stavba ve výborném stavu I
Vi 0,00 0,00 -0,02 0,02 0,08 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 1,25
Koeficient pro stáří 2 roky: 1,00 12
Index vybavení IV = (1 +
Vi ) * V13 * 1,00 = 1,363 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce
37
č.
Pi
I II
0,00 0,00
3. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, sluţby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport - ţádná základní škola 6. Zdravotní zařízení - ţádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
II II I I II II II III II
0,00 0,00 -0,03 -0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
č.
Ti
11
Index polohy IP = (1 +
Pi ) = 0,940 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku
1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II
0,00 0,00 0,00
3
Index trhu IT = (1 +
Ti ) = 1,000 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 1,363 * 0,940 * 1,000 = 1,281 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 2 993,- Kč/m3 * 1,281 = 3 834,03 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 3 834,03 Kč/m3 * 464,55 m3 = 1 781 098,64 Kč Rodinný dům čp. 646 - zjištěná cena = Pozemky Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra [m2] 118,00
Jedn. cenaCena [Kč/m2] [Kč] zast. plocha 1205 38,67 4 563,06 Součet 4 563,06 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): * 1,1750 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem 11 650,75 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 38,67 Kč/m2. Název
Parcelní číslo
zahrada 4048/17 Součet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: 38
Výměra [m2] 1 004,00
Jedn. cenaCena [Kč/m2] [Kč] 38,67 38 824,68 38 824,68 * 0,4000
1 781 098,64 Kč
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem
* 1,1750 * 2,1730 39 652,03
Pozemky - zjištěná cena
=
51 302,78 Kč
Výsledné ceny nemovitosti a pozemků: Rodinný dům čp. 646 Pozemky
= =
Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem
Výsledná cena nemovitosti činí
1 781 098,64 Kč 51 302,78 Kč 1 832 401,42 Kč
1 781 100,- Kč
6.2.2. Výpočet výnosové hodnoty u RD čp. 646. Obvyklou hodnotu u rodinného domu stanovím pomocí výnosového způsobu ocenění jako v předcházející části u bytového domu. Stanovím si opět dvě varianty a to variantu A a B. Z nichţ varianty A počítá s minimálním nájmem, rizikovým koeficientem ve výši 95% a náklady ve výši 30% z ročního nájmu a úrokovou mírou ve výši 7%. Oproti tomu varianta B počítá s maximálním nájmem, rizikovým koeficientem ve výši 90%, náklady ve výši 20% a úrokovou mírou ve výši 8%. Nájemné, z kterého budu vycházet je stanovené ze získaných informací z realitních kanceláří. Výpočet: Cv=z/u x 100% Měsíční nájemné za RD Roční příjem z RD Koeficient moţného rizika Upr. Koef. Moţného rizika (nájemného) Náklady % Náklady činí Příjem Výdaj Čistý příjem z RD úroková míra
Výnosová hodnota pohybuje v rozmezí
RD
Varianta A 12 000 Kč 144 000 Kč 0,95 136 800 Kč 30% 41 040 Kč 136 800 Kč 41 040 Kč 95 760 Kč 7%
Varianta B 16 000 Kč 192 000 Kč 0,9 172 800 Kč 20% 34 560 Kč 172 800 Kč 34 560 Kč 138 240 Kč 8%
1 368 000 Kč
1 728 000 Kč
se
39
Výnosová hodnota rodinného domu čp. 646 se pohybuje v rozmezí
1 368 000,-Kč – 1 728 000,-Kč. Cena pozemků v obci Kařízek se pohybuje u stavebních pozemků 600,-Kč – 1050,-Kč záleţí na poloze. Cena pozemku zahrada je okolo 650Kč/m2. Pozemek má výměru m2. Výpočet: Zastavěná plocha
118m2 * 800,-Kč/m2 = 94 400,-Kč
Zahrada
1004m2 * 650,-Kč/m2 = 652 600,-Kč
Cena pozemků je stanovena, dle nabízených pozemku na trhu v okrese Rokycany. Celková cena má mírný vliv na celkovou hodnotu nemovitosti. Závěr ocenění: Ocenění dle cenového předpisu nám stanovilo cenu rodinného domu 1 781 100,Kč, tedy cenu interpretovanou dle platného cenového předpisu ke dni ocenění. Tato cena nám můţe slouţit jako podklad pro stanovení některých základů daně. Trţní ocenění nám určilo cenový interval RD 1 368 000 – 1 728 000,-Kč, která nám můţe slouţit jako cenový podklad pro případné realitní obchody, nebo jako cenová argumentace při zajištění úvěru nemovitou zástavou.
40
7. Analýza trhu okresu Klatovy. 7.1. Základní popis okresu Klatovy. Okres Klatovy se nachází na jihozápadě České republiky. Klatovy leţí v šumavském podhůří poblíţ jihozápadní hranice České republiky s Německou republikou, 40 km jiţně od Plzně při mezinárodní silnici E53. Dopravní dostupnost do města není nijak řešena dálničním přístupem a zřejmě do budoucna ani řešena nebude. Město Klatovy je jednou z hlavních dopravních křiţovatek. Do města vedou dvě silnice první třídy, silnice I/22 spojuje města Domaţlice, Klatovy, Horaţďovice, Strakonice a Vodňany a silnice I/27 prochází Klatovy, Plzní, Kralovicemi, Ţatcem, Mostem, Litvínovem a končí v Dubí. Hlavním městem okresu jsou Klatovy, celý okres se rozléhá na 1 945,69 km², čímţ se řadí na 1. místo v rámci Plzeňského kraje i v rámci celé České republiky. Počtem obyvatel 89 035 osob mu patří 2. místo v Plzeňském kraji (po okresu Plzeňměsto). Průměrná lidnatost okresu je velmi nízká, hluboko pod krajským i republikovým průměrem 45,76 obyvatel na 1 km². Okres Klatovy se sestává z 94 obcí, z nichţ má 14 obcí status města, 4 obce mají status městyse. V dnešní době je nejvýznamnějším průmyslovým odvětvím v městě Klatovy potravinářství – stále zde určitým způsobem působí masokombinát Klatovy, pekárna, pivovar, mlékárna a drůbeţářské závody. Rozsáhlý strojírenský podnik Škoda Klatovy zanikl v roce 2002, jeho areál byl upraven a připraven k výstavbě obchodního centra. Také zde je určité průmyslové zastoupení v dřevozpracování (fi TVAR) a optice (fi Rodenstock). Dříve velmi známa stavební fa- Stavební Podnik Klatovy dnes jiţ nepůsobí v takovém rozsahu, jako tomu bylo do konce 20 stol.
7.2. Trh s nemovitostmi Celosvětová ekonomická krize, která nastala v roce 2008, byla způsobena americkou hypoteční krizí v roce 2007. Tato krize postupem času přerostla v celosvětovou finanční krizi roku 2008. Hlavním důvodem finanční krize byla velmi vysoká cena ropy, která způsobila pokles reálného HDP a zvedla spotřebitelské ceny. Příčinou prohlubování krize je, ţe i přes velký rozsah politických rozhodnutí a akcí setrvávají finanční toky nadále pod tlakem, a táhnou reálnou ekonomiku dolů. Stále nedošlo k obnovení důvěry investorů a spotřebitelů v řešení finanční krize. Nadále 41
klesají ceny aktiv, ubývá bohatství domácností a tím pádem, klesá spotřebitelská poptávka po zboţí. Toto se odráţí i na trhu s nemovitostmi. Došlo a stále dochází poklesu cen na trhu a určité stagnaci trhu. Během let 2006 - 2008 bylo v okrese Klatovy v oblasti stavitelství celkem dokončeno 832 staveb včetně 351 rodinných domů. Tabulka č.: 111
Meziokresní srovnání v 1. -3. čtvrtletí 2009
122
174
1 674
143
94
Tachov
1 443
Rokycany
621 2 759
Plzeň-sever
602 2 220
Plzeň-jih
5 445 20 820
Plzeň-město
Klatovy
Zahájené byty
Domažlice
STAVEBNÍ OHLÁŠENÍ A POVOLENÍ Stavební ohlášení a povolení celkem Orientační hodnota staveb (mil. Kč) BYTOVÁ VÝSTAVBA Dokončené byty
Kraj celkem
v tom okresy
959 4 563
716 1 319
1 348 1 811
708 5 225
491 2 923
596
94
236
104
117
828
123
297
103
86
Vysvětlení tabulky: Okres Klatovy obsadil předposlední místo v počtu podaných stavebních ohlášení a povolení, naopak čtvrté místo zastoupil okres v orientační hodnotě staveb. Dále skončil okres na třetím místě v dokončené výstavbě a opět na předposledním místě v zahájení bytové výstavby. Trh s nemovitostmi v okrese Klatovy je rozdělen na tři hlavní trţní segmenty. První segment zastupuje samotné město Klatovy. V druhém segmentu trhu je oblast Šumava a třetí segment zahrnuje zbytek okresu.
7.3. První trţní segment trhu - město Klatovy. POZEMKY V městě Klatovy jsou jako potencionální volné pozemky menší a větší proluky pro výstavbu. Výstavba, ale i rekonstrukce stávajících staveb je omezena památkovou péčí. Ta vţdy stanový několik podmínek, které musí být během výstavby, nebo rekonstrukce objektů dodrţeny. Nové potencionální proluky, by mohli, vzniknou po případné demolici starých nevyuţívaných průmyslových hal a budov. Pokud se tak stane, budou prodeje určitě ojedinělé a za velmi vysoké ceny. Stavební pozemky 11
www.czso.cz
42
s vybudovanými inţenýrskými sítěmi a obsluţnými komunikacemi v Klatovech a okrajové části Klatov se pohybují na úrovní 1500Kč/m2. V okrajové části Klatov a blízkém okolí se ceny pohybují v rozmezí 350 – 700 Kč/m2 záleţí na vybavení inţenýrských sítí. Stavební pozemky určené pro průmyslovou výstavbu jsou v dnešní době neţádoucí vzhledem k aktuálnímu průmyslovému trhu, který je na tzv. „bodu mrazu“. V posledních letech se pozemky nabízely v rozmezí 600-900Kč/m2. Do budoucnosti lze očekávat nárůst stavebních pozemku v přilehlém okolí Klatov, které budou vybaveny inţenýrskými sítěmi a budou určeny pro výstavbu rodinných domů. Aktuálně jsou nabízené pozemky např. v Soběticích, jejichţ cena se pohybuje okolo 1700Kč/m2. NEMOVITOSTI K letošnímu roku (r. 2010) je zřejmé, ţe poptávka a i prodej bytů všech velikosti rapidně klesl oproti roku 2008. Realitní kanceláře převáţně nabízejí byty v bytových domech z let 70. a 80. minulého století. Nové byty nejsou mezi potencionálními kupci aţ tolik ţádané, vzhledem k jejich vyšší ceně. Např. byty v Rezidenci Klatovy, které developerská spol. nabízí k prodeji jiţ cca třetím rokem a stále nejsou všechny prodané. Byty jsou nabízené v cenové relaci cca 30.000,-Kč/m2. Nabídka bytů ze 70. a 80. let v Klatovech
Typ Byt 1 + 1 Byt 2 + 1 Byt 3 + 1 Byt 4 + 1
Průměrné typy nabídky- PRODEJ Min cena Max cena trh 550 000 Kč 700 000 Kč nabídka= poptávce 800 000 Kč 1 050 000 Kč nabídka= poptávce 1 100 000 Kč 1 450 000 Kč nabídka= poptávce 1 500 000 Kč a více nabídka < poptávka
Starší rodinné domky jsou v Klatovech ţádané a lépe prodejné neţli stavební parcely určené k zástavbě RD. Hlavní důvodem proč tomu tak je, je lokalita a výsledná cena. Cenové rozmezí řadových a samostatně stojících domů se pohybuje v intervalu 3 500 000,-Kč - 5 000 000,-Kč. Rodinné domy postavené tzv. „na klíč“ v okrajové části Klatov jsou nabízené kolem 3 000 000,-Kč.
43
Rekreační objekty nabízené na trhu jsou převyšovány poptávkou. Klienti mají největší zájem o zahrádkářské chaty na okraji města. Zahrádkářské chatky se pohybují v rozmezí 250 000,-Kč – 500 000,-Kč. Zájem je také o zděné rekreační chalupy a domky, které jsou nabízené v rozmezí 850 000,-Kč- 1 200 000,-Kč. Administrativní budovy se prakticky v nabídce trhu neobjevují, ojediněle jsou v nabídce nabídnuty staré prostory výrobních hal, které vyţadují rekonstrukci, nebo rozsáhlou stavební úpravu. Dále se objevuje nabídka komerčních stavebních pozemků v okrajových částech města, která je však svázaná určitými břemeny. Např. nabídka stavební parcely v okrajové části Klatov určená např. k vybudování zahradnictví. V této oblasti jsou především ojediněle nabízené menší prostory k pronájmu. Průmyslové objekty jsou v nabídce zastoupeny výrobními a skladovými areály. Vzhledem k velkému propadu průmyslu ve městě, je zde velký přebytek nabídky nad poptávkou. Např. areál Škoda Klatovy a koţedělný podnik Kozak. NÁJMY Nabídka bytů určených k pronájmu je velmi nízká, oproti lázeňským a turisticky atraktivním lokalitám. Nabídka bytů k pronájmu
Typ Byt 1 + 1 Byt 2 + 1 Byt 3 + 1 Byt 4 + 1
Průměrné nájmy bytů Cenová relace 3500- 4500 Kč/byt/p.m. 5000-7000 Kč/byt/p.m. 7000-8500 Kč/byt/p.m. 8500-9500 Kč/byt/p.m.
Prodejní prostory v centru města jsou nabízené od 3000 – 4500Kč/p.a. v okrajových oblastech se cena pohybuje mezi 1500- 2500 Kč/p.a.
44
Poptávka po kancelářských prostorech není nijak výrazná. Proto nabídka kancelářských prostor značně převyšuje poptávku a odpovídá tomu také cena, která je 1300- 2500Kč/m2. Nabídka průmyslových prostor je velmi vysoká vzhledem k výše uvedeným faktům. Prostory se ve většině případů vyuţívají jako skladovací prostory a cena se pohybuje 700- 1400Kč/m2.
7.4. Druhý trţní segment trhu – oblast Šumava. Druhým segmentem trhu s nemovitostmi na okrese Klatovy je oblast Šumavy. Jedná se o turisticky atraktivní rekreační oblast, kde je ovšem moţnost nové výstavby omezena existencí Šumavského národního parku, kde je nová výstavba prakticky vyloučena. POZEMKY V oblasti Šumava je o mnoho větší poptávka neţ samotná nabídka pozemků. Nejţádanější jsou pozemky pro komerční výstavbu (penziony, hotely, restaurační zařízení, ale i RD). V lokalitě Ţelezné Rudy se ceny pohybují okolo 1900Kč/m2. V ostatních šumavských lokalitách (Horská Kvilda, Borová Lada, Nové Hutě) pohybuje cena kolem 1000 Kč/m2. Další pozemky, o které v posledních letech stoupl zájem, jsou zemědělské pozemky v této oblasti. Početný zájem se projevil u orné půdy a pastvin, ze strany kupujících, kteří mají zájem o ekozemědělství a ekoturistiku. Kupující zabývající se v tomto odvětví dostávají dotace od státu na zemědělskou výrobu. NEMOVITOSTI Byty nabízené ve starších bytových domech se pohybují okolo 22000Kč/m2. Novější bytové domy jsou v rozmezí 40 000- 60 000 Kč/m2. Rodinné domy můţeme rozdělit na horské chalupy, klasické rodinné domy a rodinné domy s moţností sezónního ubytování. Horské chalupy, které jsou ve špatném 45
technickém stavu a vyţadují stavební úpravy, se prodávají v rozmezí 650 000- 900 000 Kč. Horské chalupy vyţadující menší stavební úpravy, které se mohou okamţitě vyuţívat, jsou v cenách 1- 2 miliony Kč. Rodinné domy v rekreační oblasti Šumava jsou na prodej okolo 2 000 0004 000 000 Kč. Nejdůleţitějším kritériem je lokalita a technický stav, poptávka výrazně převyšuje nabídku. Větší rodinné domy s moţností sezónního ubytování se pohybují okolo 3 000 000 – 5 000 000 Kč. NÁJMY Klasické celoroční pronájmy nejsou v této oblasti typické, spíše se jedná o letní či zimní rekreaci. Proto stanovení průměrné nájemní ceny je zavádějící. Můţeme si představit fiktivní rozloţení nájmu na jeden rok. Z toho nám vychází průměrné ceny bytů 2 + 1 v rozmezí 4 000 – 6 000 Kč/byt/p.m. a byt 3 + 1 okolo 8 000 Kč/byt/p.m. Prodejní prostory jsou nejţádanější v pohraniční, a to zejména ze strany asijských obchodníků. Nájmy prodejních ploch např. v Ţelezné Rudě se pohybují okolo 4 000 Kč/m2.
7.5. Třetí trţní segment trhu – ostatní okolí. Nejţádanější a nejvíce aktivní oblasti jsou v blízkosti hlavních silnic na Plzeň a Ţeleznou Rudu. Také jsou ţádané rekreační oblasti Velhartice, Kašperské Hory, Hnačov a Prášily. POZEMKY Stavební pozemky v širším okolí Klatov a podél hlavních silničních tahů okolo 300 – 600 Kč/m2, v ostatních oblastech se ceny pohybují v závislosti na lokaci a inţenýrských sítí okolo 50- 300 Kč/m2. K dnešnímu dni stoupl zájem i o zemědělské pozemky a pastviny, které by mohli být v budoucnu vyuţity jako stavební parcely. Dnes se tyto pozemky obvykle prodávají okolo 15-150Kč/m2 nejdůleţitějším faktorem je lokalita a poloha pozemku.
46
STAVBY Byty jsou zastoupeny staršími byty po armádě, zemědělských druţstev a státních statcích. Ceny bytů se pohybují v rozmezí 400 000- 600 000Kč. Rodinné domy se pohybují okolo 600 000Kč v širším okolí Klatov, ve zbytku okresu kromě Šumavy pohybují okolo 250 000- 450 000 Kč. Moderní novostavby jsou nabízené rozmezí 1 000 000- 1 700 000Kč v okolí Klatov, ostatní okolo 600 0001 200 000 Kč. NÁJMY V této oblasti se nájmy spíše nevyskytují, výjimečně se objeví moţnost pronájmu seníku, nebo menších skladovacích prostor.
7.6. Shrnutí analýzy trhu v okrese Klatovy. Ve střednědobém horizontu lze předpokládat, ţe nedojde k nárůstu cen u všech typů nemovitostí. V loňském roce nedošlo k nikterak závratnému navýšení cen a předpoklad je, ţe tomu nebude ani v roce 2010, ba naopak se očekává mírné sníţení nebo určité drţení cen na jejich stávající hranici. Vzhledem k trvající ekonomické krizi se můţe objevit určité malé procento kupujících, kteří mají finanční rezervy na to, aby v dnešní době nakoupili nemovitosti za nynější relativně niţší ceny s očekávaným budoucím ziskem z prodeje, nebo nájmu. V dnešní době jsou investice vloţené do nemovitostí tou nejsnazší cestou k uloţení kapitálu, s určitým ziskem do budoucna.
47
8. Závěr V celém úvodu a začátečním zpracování jsem se snaţila popsat všechny důleţité pojmy, definice a východiska, která se k oceňování nemovitostí vztahují. V úvodních kapitolách teoretické části jsou vysvětleny základní metody oceňování nemovitostí dle platného cenového předpisu a trţního ocenění. Cílem této práce v praktické části bylo zjistit cenu nemovitostí administrativním způsobem podle vyhlášky Ministerstva financí č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a dle trţního ocenění pomocí příjmové metody. Celková administrativní cena bytového domu čp. 722 po zohlednění opotřebení a zaokrouhlení činí 25 237 900,-Kč. Jak je jiţ uvedeno výše tato cena nám můţe slouţit jako podklad pro stanovení některých základů daně. Největší poměrnou část této ceny tvoří především samotná nemovitost, další zanedbatelnou poloţkou je ocenění pozemků. Při pouţití cenového předpisu u nemovitosti jsem tedy vypočítala nejdříve nákladovou cenu a poté jsem pouţila kombinaci nákladové a výnosové hodnoty. Oproti tomu trţní ocenění mi vyšlo v cenovém intervalu 26 035 800 – 27 829 300,-Kč a výsledná hodnota mi můţe slouţit jako cenový podklad pro realitní obchody, nebo jako cenová argumentace při zajištění úvěru nemovitou zástavou. Ocenění dle cenového předpisu mi stanovilo cenu rodinného domu čp. 646 v obci Kařízek 1 781 100,-Kč, tedy cenu interpretovanou dle platného cenového předpisu ke dni ocenění. Pro výpočet ceny rodinného domu jsem pouţila porovnávací metodu, protoţe obestavěný prostor objektu nepřesahoval 1 100m3. Výnosová hodnota rodinného domku čp. 646 byla stanovena v určitém cenovém intervalu, kterého jsem docílila pomocí zjištěných nabízených a uskutečněných cen v oblasti nájmu, reálných nákladů, moţných rizik a především výši úrokové míry. Trţní ocenění nám určilo cenový interval RD čp. 646 1 368 000 – 1 728 000,-Kč, která nám můţe slouţit jako cenový podklad pro případné realitní obchody, nebo jako cenová argumentace při zajištění úvěru nemovitou zástavou. Jak jsem se jiţ výše zmínila, postup administrativního ocenění je přesně dán dle platné vyhlášky a zákona o oceňování majetku, kterými se musí kaţdý znalec a odhadce řídit. Výsledné ocenění daných nemovitostí administrativním způsobem, by se tedy od 48
různých znalců mělo pouze nepatrně lišit, protoţe by si měli cenový předpis vyloţit vesměs „stejným“ způsobem. Naproti tomu trţní hodnoty nemovitostí mohou být vţdy zcela rozdílné. Záleţí na znalci, kolik potřebných informací, podkladů a skutečností o daném oceňovaném objektu zjistí. Pro tento typ odhadů neexistuje jednoznačný návod a proto zde vznikají veliké rozdíly a to především z důvodu toho, ţe trţní ocenění je svým způsobem tvůrčí proces, kaţdý jsme jiný a kaţdý má jiný objektivní úsudek na ocenění majetku.
49
9. Pouţitá literatura: Pouţité právní předpisy: Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů Občanský zákoník č. 40/1964 b. Obchodní zákoník č. 513/1991 Sb. Internetové zdroje: http://www.cnb.cz http://www.cuzk.cz http://www.czso.cz http://www.katastrnemovitosti.cz http://nahlizenidokn.cuzk.cz http://www.ocenovaninemovitosti.cz http://www.sumavanet.cz/susice/zaklad.asp http://www.susice-sumava.cz/ Odborná literatura: BRADÁČ, A.: Teorie oceňování nemovitostí, CERM Brno 2004 DROZEN, RYSKA, VACEK a kol.: Oceňování majetku, Praha, VŠE 1997 HEŘMAN, J.: Oceňování majetku, VŠE Praha 2005 HEŘMAN, J.: Oceňování nemovitostí, VŠE Praha 2005 ORT, P.: Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I., oceňování na trţních principech, BIVŠ 2008 ORT, P.: Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, BIVŠ 2007 (dotisk) ZAZVONIL, Z.: Oceňování na trţních principech, vyd. CEDUK 1996 ZAZVONIL, Z.: Výnosová hodnota nemovitostí, vyd. CEDUK 2004
50
10. Seznam příloh 10.1. Projektová dokumentace k bytovému domu čp. 722, obec Mariánské Lázně, 1.NP- 5.NP, řez objektem. Snímek 1.NP
51
Snímek 2.NP
52
Snímek 3.NP
53
Snímek 4.NP
54
Snímek 5.NP
55
Snímek řez objektem bytového domu
56
10.2. Projektová dokumentace k rodinnému domu čp., obec Kařízek, půdorys přízemí a podkroví, řez objektem. Snímek půdorysu
57
Snímek podkroví
58
Řez rodinným domem
59
11. Zadání bakalářské práce.
60
61
