KMVG 31 Oktober A satisfied customer is the best business strategy of all. Strategisch Vastgoedplan en Businesscase

“A satisfied customer is the best business strategy of all”.

KMVG 31 Oktober 2013

Strategisch Vastgoedplan en Businesscase

Zorgvastgoed via balans of belegger

Pagina 1

1 november 2013

PEILERS VOOR HET STRATEGISCH VASTGOEDPLAN

STRATEGISCH VASTGOEDBELEID

ZORG

ANALYSE

VASTGOED

Visie Missie Waarden Zorgvraag zorgbehoefte


Strategische doelen

Operationeel plan Tactische instrumenten

Nulmeting Vastgoedportefeuille Ontwikkelingen Trends

Vastgoeddoelstellingen

BUSINESSCASES STRATEGISCH VASTGOEDBELEID

Bouwplan en investering

Vastgoed exploitatie Vastgoedstrategie Balansanalyse Globale jaarplannen

Marketingstrategie Zorgexploitatie

Impact- en risicomanagement

ANALYSE – ONTWIKKELINGEN EN TRENDS

Halverwege de marktwerking

• • •

Prestatiebekostiging met integrale tarieven Vrije prijsvorming Toetredingsdrempels verlaagd

Verblijf is in de toekomst geen AWBZ aangelegenheid meer

• • • •

Geen intramurale indicaties Scheiden van Wonen en Zorg PGB en VPT Decentralisatiewetten – Jeugdzorg, participatiewet en wet langdurige zorg Functies naar WMO

•

Tegelijkertijd moet er bezuinigd worden • Efficiencyverbetering • •

Pakketmaatregelen Eigen betalingen

Crisis raakt ook de gezondheidszorg

• • •

Kapitaal is schaars Liquiditeitspremie in de tarieven Meer samenwerking tussen banken

Maar de relatieve positie van de gezondheidszorg is verbeterd

• •

Relatief laag risicoprofiel Niet conjunctuurgevoelig

3

1 november 2013

ANALYSE - ZORGBEHOEFTE “Analyseer het marktpotentieel van uw diensten”

• • •

Bevolkingsprognoses CBS statline, Primos Nationaal Kompas Volksgezondheid Woonmonitor (woonwensenonderzoek)

•

Sociaal economische kenmerken etniciteit, huishouden samenstelling, besteedbaar inkomen, religie, opleidingsniveau, veiligheid, ziektebeelden

• • •

Zorgbehoefte – zorg- en dienstenwens (vraag) Concurrentieanalyse en aanbod Match met zorg- en woonaanbod 4

1 november 2013

ZORG – STRATEGIE

5

1 november 2013



ZORG

ANALYSE

VASTGOED



Strategische doelen









NULMETING - VASTGOEDPORTEFEUILLE Discounted Cashflow Methode

technisch functionaliteit financieel

Disconteringsvoet

Exploitatieperiode

Markthuurstijging

Leegstand

Zakelijke lasten

Beheerkosten

Onderhoud en renovatie

Bouwkostenstijging en inflatie

NHC

7

Restwaarde – Exit Yield

Huur en subsidies

1 november 2013

Initiële investering

SCHEIDEN WONEN EN ZORG Basis NCW € 4 mln..

Gevolgen scheiden wonen en zorg NCW nihil

Verhuur Dempen gevolgen scheiden wonen en zorg Huurinkomsten NCW € 2,5 mln. huurinkomsten (pas voor serviceflat toeslag) •• Extra Huurbescherming enopwanbetaling op boekwaarde, impairment (aantasting eigen •• Afschrijven Verhuurdersheffing e.a. vermogen) •• Concentratie College Sanering intramurale zorg •• Uitbreiding Discrepantie zwaremet zorg bestemmingsplan (strengere indicatiestelling) •• Herstelzorg Parkeren en bergingen en buitenruimten doelgroepen •• Andere Verhuurorganisatie, administratieve lastendruk • Ambulante zorg psychiatrie, eerste lijnszorg, dagbesteding •• Strategische Huisvestingsvergunning alliantie met corporaties, investeerders •• Bedrijfsvoering Lokale heffingen aanpassen (o.a. flexibele contracten • personeel) Koppeling wonen en zorg

8

1 november 2013

VASTGOED - VASTGOEDDOELSTELLINGEN

Maatschappelijk

•witte vlekken •welzijnsfuncties •dienstencentra •samenwerken, Ketenzorg en 1e lijnszorg

Imago en uitstraling

•vastgoedconcepten •kleinschaligheid •centraal en decentraal •expertisecentra, woonzorgcentra, wooncentra

Financieel

•rendement •huurbeleid en leegstandsbeleid •eigendomssituatie •betaalbaarheid

Flexibiliteit

•locatie •courant , specifiek of aspecifiek •verkoopwaarde, exit strategie •Aanpasbaarheid •ICT

9

1 november 2013

VASTGOED - STRATEGIE Afstoten HOOG

Renoveren

Slopen

Risico Upgraden

LAAG

Nieuwbouw

Herbestemmen

Continueren

GROOT

KLEIN

Bijdrage aan strategische doelstellingen

10

1 november 2013



ZORG

ANALYSE

VASTGOED



Strategische doelen









Businesscase - Zorgexploitatie

12

1 november 2013

Businesscase - Vastgoedexploitatie deelproject 5 KOSTEN

datum

explo itatie jaren

stichtingsko st en incl B TW

-

resterende lening o f bo ekwaarde gebo uwen

30.000-

huurko sten

-

zakelijke lasten

-

beheerko sten

-

o nderho ud eigenaarsdeel

-

o nderho ud gebruikersdeel

incidentele investering

werkelijke zo rgko sten

to taal ko sten

restwaarde

To taalo pbrengste n verhur, NHC

SALDO

Zo rg ZZP

Netto Co ntante waarde

saldo

0

2013

-

-

-

530.000-

-

1

2014

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

4.041.520-

-

2

2015

1

-

-

-

520-

6.304-

4.203-

19.096-

10.609-

-

-

40.732-

-

297.753

-

257.021

233.126

3

2016

2

-

-

-

531-

6.461-

4.308-

19.669-

10.927-

-

-

41.896-

-

306.155

-

264.259

228.277

4

2017

3

-

-

-

541-

6.623-

4.415-

20.259-

11.255-

-

-

43.094-

-

309.259

-

266.165

218.975

5

2018

4

-

-

-

552-

6.788-

4.526-

20.867-

11.593-

-

-

44.326-

-

308.634

-

264.308

207.092

6

2019

5

-

-

-

563-

6.958-

4.639-

21.493-

11.941-

-

-

45.593-

-

305.158

-

259.565

193.691

7

2020

6

-

-

-

574-

7.132-

4.755-

22.138-

12.299-

-

-

46.898-

-

301.250

-

254.352

180.763

8

2021

7

-

-

-

586-

7.310-

4.874-

22.802-

12.668-

-

-

48.239-

-

296.887

-

248.647

168.294

4.041.520-

500.000-

resterende lening o f bo ekwaarde gro nd

OPBRENGSTEN

-

-

530.000-

530.000-

-

-

4.041.520-

3.849.067-

9

2022

8

-

-

-

598-

7.493-

4.995-

23.486-

13.048-

-

-

49.620-

-

303.671

-

254.051

163.764

10

2023

9

-

-

-

609-

7.681-

5.120-

24.190-

13.439-

-

-

51.040-

-

310.613

-

259.573

159.355

11

2024

10

-

-

-

622-

7.873-

5.248-

24.916-

13.842-

-

-

52.501-

-

317.715

-

265.214

155.065

12

2025

11

-

-

-

634-

8.069-

5.380-

25.664-

14.258-

-

-

54.004-

-

324.981

-

270.977

150.890

13

2026

12

-

-

-

647-

8.271-

5.514-

26.434-

14.685-

-

-

55.551-

-

332.416

-

276.865

146.827

14

2027

13

-

-

-

660-

8.478-

5.652-

27.227-

15.126-

-

-

57.142-

-

340.023

-

282.881

142.874

15

2028

14

-

-

-

673-

8.690-

5.793-

28.043-

15.580-

-

-

58.779-

-

347.805

-

289.026

139.027

16

2029

15

-

-

-

686-

8.907-

5.938-

-

-

-

346.101-

-

355.768

-

9.667

4.429

17

2030

16

-

-

-

700-

9.130-

6.086-

-

-

-

-

15.916-

-

363.915

-

347.999

151.831

18

2031

17

-

-

-

714-

9.358-

6.239-

10.112-

5.618-

-

-

32.041-

-

372.252

-

340.210

141.364

19

2032

18

-

-

-

728-

9.592-

6.395-

21.147-

11.748-

-

-

49.611-

-

380.781

-

331.170

131.055

20

2033

19

-

-

-

743-

9.832-

6.554-

32.510-

18.061-

-

-

67.700-

-

389.508

-

321.807

121.286

21

2034

20

-

-

-

758-

10.077-

6.718-

33.485-

18.603-

-

-

69.642-

-

398.437

-

328.795

118.018

22

2035

21

-

-

-

773-

10.329-

6.886-

34.490-

19.161-

-

-

71.640-

-

407.573

-

335.934

114.839

23

2036

22

-

-

-

788-

10.588-

7.058-

35.525-

19.736-

-

-

73.695-

-

416.921

-

343.226

111.745

24

2037

23

-

-

-

804-

10.852-

7.235-

36.590-

20.328-

-

-

75.810-

-

426.487

-

350.677

108.734

25

2038

24

-

-

-

820-

11.124-

7.416-

37.688-

20.938-

-

-

77.986-

-

436.274

-

358.288

105.803

26

2039

25

-

-

-

837-

11.402-

7.601-

-

-

-

686.226-

-

446.288

-

239.938-

27

2040

26

-

-

-

853-

11.687-

7.791-

-

-

-

-

20.331-

-

456.535

-

436.203

116.836

28

2041

27

-

-

-

871-

11.979-

7.986-

13.590-

7.550-

-

-

41.976-

-

467.019

-

425.043

108.426

29

2042

28

-

-

-

888-

12.278-

8.186-

28.420-

15.789-

-

-

65.561-

-

477.748

-

412.186

100.139

30

2043

29

-

-

-

906-

12.585-

8.390-

43.691-

24.273-

-

-

89.845-

-

488.725

-

398.880

92.292

31

2044

30

-

-

-

924-

12.900-

8.600-

45.001-

25.001-

-

-

92.426-

-

499.958

-

407.532

89.803

32

2045

31

-

-

-

942-

13.223-

8.815-

46.351-

25.751-

-

-

95.082-

-

511.452

-

416.369

87.382

33

2046

32

-

-

-

961-

13.553-

9.035-

-

-

54.638-

-

78.188-

-

523.213

-

445.025

88.948

34

2047

33

-

-

-

980-

13.892-

9.261-

-

-

-

-

24.134-

-

535.247

-

511.114

97.293

35

2048

34

-

-

-

1.000-

14.239-

9.493-

16.714-

9.286-

-

-

50.732-

-

547.562

-

496.829

90.070

36

2049

35

-

-

-

1.020-

14.595-

9.730-

34.953-

19.418-

-

-

79.717-

-

560.162

-

480.445

82.952

37

2050

36

-

-

-

1.040-

14.960-

9.973-

42.987-

23.882-

-

-

92.843-

-

573.057

-

480.214

78.964

38

2051

37

-

-

-

1.061-

15.334-

10.223-

33.208-

18.449-

-

-

78.274-

-

586.251

-

507.977

79.552

39

2052

38

-

-

-

1.082-

15.717-

10.478-

22.803-

12.668-

-

-

62.749-

-

599.753

-

537.004

80.093

40

2053

39

-

-

-

1.104-

16.110-

10.740-

11.743-

6.524-

-

-

46.222-

-

613.569

-

567.347

80.589

41

2054

40

-

-

-

1.126-

16.513-

11.009-

-

-

-

-

28.648-

627.707

-

3.613.947

488.901

42

2055

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

43

2056

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

44

2057

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

45

2058

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

46

2059

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

NCW naar prijspeil

#####

500.000-

30.000-

11.335-

148.552-

99.035-

363.842-

202.135-

330.570-

666.387-

349.773-

-

#####

3.014.889

407.859

6.058.699

-

13

912.819

67.480-

1 november 2013

Businesscase - Balansstudie Balans 2009 Vast Actief Vlottend Actief Liquide middelen

Balans Totaal

na investeren optie 1 optie 2

€ 3.184.000

€ 7.504.980

€ 7.504.980

€ 575.000

€ 575.000

€ 575.000

Voorzieningen

€ 2.745.000

€ 2.745.000

€ 745.000

€ 6.504.000 € 10.824.980

€ 8.824.980

na investeren optie 1 optie 2

2009 Eigen Vermogen

€ 2.233.000

€ 2.233.000

€ 2.233.000

€ 569.000

€ 569.000

€ 569.000

Vr. Vermogen Lang

€ 2.032.000

€ 6.352.980

€ 4.352.980

Vr.Vermogen Kort

€ 1.670.000

€ 1.670.000

€ 1.670.000

Balans Totaal

€ 6.504.000 € 10.824.980

€ 8.824.980

optie 1 Solvabiliteit = Eigen vermogen / Balanstotaal 21% Norm ca 25%

Budgetratio = Eigen Vermogen / Opbrengsten 23% Norm zorgkantoor ca 15-20% (continuiteit van bedrijfsvo optie 2 Solvabiliteit = Eigen vermogen / Balanstotaal 25% Norm ca 25%

optie 1: gehele investering langlopende lening maximale investering bij solvabiliteit 20% en DSCR 1,00: € 4.320.980 optie 2: deel langlopende lening deel eigen middelen € 4.320.980 eigen middelen: € 2.000.000 langlopende lening: € 2.320.980 Resultaten Rekening

Budgetratio = Eigen Vermogen / Opbrengsten 23% Norm zorgkantoor ca 15-20% (continuiteit van bedrijfsvo

2009 optie 1 ICR = Resultaat Boekjaar / Financiele B/L

Opbrengsten

€ 9.633.000

€ 9.633.000 ICR =

Personeelskosten Afschrijvingen Overige Bedrijfskst

-€ 6.480.000 -€ 6.480.000 -€ 203.000 -€ 419.049 -€ 2.725.000 -€ 2.725.000

-1,0

Norm ICR = 1,2

Bedrijfsresultaat

€ 225.000

€ 8.951

Financiele B/L

-€ 63.000

-€ 270.407

DSCR=

Resultaat Boekjaar

€ 162.000

-€ 261.456

norm DSCR=1,2 tot 1,4 tijdelijk lager (mits groter dan 1) acceptabel

Resultaten Rekening

DSCR (debt service coverage ratio)=Bedrijfsresultaat/financiele B/L 0,03

na investering 2009 optie 2 ICR = Resultaat Boekjaar / Financiele B/L

Opbrengsten

€ 9.633.000

€ 9.633.000 ICR =

Personeelskosten Afschrijvingen Overige Bedrijfskst

-€ 6.480.000 -€ 6.480.000 -€ 203.000 -€ 419.049 -€ 2.725.000 -€ 2.725.000

-0,9

Norm ICR = 1,2

Bedrijfsresultaat

€ 225.000

€ 8.951

Financiele B/L

-€ 63.000

-€ 174.407

DSCR (debt service coverage ratio)=Bedrijfsresultaat/financiele B/L DSCR=

Resultaat Boekjaar

€ 162.000

-€ 165.456

norm DSCR=1,2 tot 1,4 tijdelijk lager (mits groter dan 1) acceptabel

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

afschrijving in rentepercentage volledig jaarlijkse rentelast € 207.407 € 197.037 € 186.666 € 176.296 € 165.926 € 155.555 € 145.185 € 134.815 € 124.444 € 114.074 € 103.704 € 93.333 € 82.963 € 72.592 € 62.222 € 51.852 € 41.481 € 31.111 € 20.741 € 10.370

20 jaar 4,80% deels jaarlijkse rentelast, 4,8% € 111.407 € 105.837 € 100.266 € 94.696 € 89.126 € 83.555 € 77.985 € 72.415 € 66.844 € 61.274 € 55.704 € 50.133 € 44.563 € 38.992 € 33.422 € 27.852 € 22.281 € 16.711 € 11.141 € 5.570

€ 2.177.774

€ 1.169.774

0,05

14

1 november 2013

Risico analyse

1. 2. 3. 4.

Bedreigingen Kans van optreden Schade Maatregelen a) preventie b) repressie c) correctie d) acceptatie e) manipulatie

15

1 november 2013

Strategisch Vastgoedplanen Businesscase als…

de brug tussen zorginstellingen en financiële partijen op het gebied van taal, inhoud, proces en verwachtingen.

Financiële partijen

Zorginstellingen

16

1 november 2013

Zorgvastgoed via balans of belegger

Pagina 17

1 november 2013

ZORGVASTGOED VIA BALANS OF BELEGGER

Locomotief of kopieermachine


Eigendom Zorgorganisatie

Min

Plus

Huur Zorgorganisatie

Geen cashflowpieken

Gedeeld zeggenschap

Huurcontract eindig

Andere Identiteit

Kapitaal vrij voor core business

Risico’s in huurprijs

Bouwexpertise en extra vermogen kwaliteit corporatie

Verlies bouwexpertise

Plus

Min


10%

10%

8%

8%

6%

6%

4%

4%

2%

Huur (6,5%)

0%

2%

Rente (3,9%)

0% Pensioen fonds

Bank 20


10%

10%

8%

8%

Zakelijke lasten (0,3%) Onderhoud (1,0%)

Jaarlijks onderhoud (0,2%)

6%

6% Afschrijving (3,3%)

4% 2%

4%

Huur (6,5%)

0%

2%

Rente (3,9%)

0% Pensioenfonds

Bank

6,7%

8,5%

21

ZORGVASTGOED VIA BALANS OF BELEGGER Kosten per jaar €800.000,00 €700.000,00 €600.000,00 €500.000,00 €400.000,00

Kosten per jaar Belegger Bank Kosten per jaar

€300.000,00 €200.000,00 €100.000,00 €1

2

3

4

5

6

7

8

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

Uiteindelijke verschil < 16% Omslagpunt circa 20 a 22 jaar 22

3 STAPPEN NAAR SAMENWERKING

1. Quick Scan

Locatie en uitstraling

Due diligence

behoefte

Financieringsaanvraag

25

1 november 2013

2. Framework

Beschikbaar voor huur

Demarcatie

P.v.e. en voorontwerp

Financiële doorrekeningen 26

1 november 2013

3. Samenwerkingsovereenkomst

Huurtermijn en huurprijs

Verdeling kosten levering zaken en diensten

Overleg en geschillenregeling

Flexibel contract en Koppelbeding

Bijlagen

27

1 november 2013

Begint u samen aan de tocht…?

Project: Businesscase 16 juni 2010

KMVG 31 Oktober A satisfied customer is the best business strategy of all. Strategisch Vastgoedplan en Businesscase

Recommend Documents