Strategisch vastgoedplan l Preview

Strategisch vastgoedplan l Preview

Strategisch vastgoedplan l Preview

najaar 2012 BONUM b.v. Bosscheweg 139 – B 5282 WV Boxtel T F I E

0411 – 65 35 70 0411 – 65 35 71 www.bonum.nl [email protected]

 2012, BONUM b.v. Alle rechten voorbehouden. Deze preview is uitsluitend bestemd ter informatie voor klanten van Bonum B.V. Niets uit dit document mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm, scan of anderszins, zonder schriftelijke toestemming van Bonum B.V.

1

Inleiding

2

Organisatie

3

Marktanalyse

4

Visie op vastgoed

9

Inleiding

-

Missie en visie

16

Werkgebied

20

Visie op vastgoed

12

Overzicht locaties

16

Demografische ontwikkeling

-

Geplande vastgoedontwikkelingen

-

Organisatiestructuur

17

Ontwikkeling van de zorgvraag

22

Beoordeling per locatie

13

Stakeholders

-

Vraag en aanbod

23

Totaaloverzicht

5

Financiële analyse

6

Conclusie

26

Methode en uitgangspunten

30

Conclusie

27

Concernoverzicht

Inlei

ding

8

9

Inleiding

Met deze preview willen wij u een indruk geven hoe een strategisch vastgoedplan eruit kan zien en op welke vragen het antwoord geeft

Recente ontwikkelingen maken dat zorgorganisaties steeds meer zelf verantwoordelijk worden voor hun vastgoed. Daarom is het belangrijk goed inzicht te hebben in de marktvraag en in de functionele, technische en financiële prestaties van zorglocaties. Een goed strategisch vastgoedplan maakt heldere keuzes en nodigt uit tot het nemen van concrete maatregelen. Deze preview geeft een selectie weer van de onderwerpen die in een strategisch vastgoedplan aan de orde komen, zodat een beeld wordt verkregen van onze aanpak en presentatiestijl. Het format heeft zich inmiddels in de praktijk bewezen. Het format dwingt tot het benoemen van de essentie. De stijl is kort en bondig en waar mogelijk worden informatieve afbeeldingen gebruikt in plaats van tekst. Voor de volledigheid wijzen wij erop dat de voorbeelden in deze preview niet berusten op de werkelijkheid en geen onderlinge relatie hebben, maar slechts dienen ter illustratie.

Bonum Zorg en Vastgoed BONUM is een consultancy- en managementbureau dat op professionele basis samenwerkt met opdrachtgevers en diens vertegenwoordigers. De werkwijze van onze adviseurs is open en transparant. Met het realiseren van nieuwe projecten willen wij een maatschappelijke bijdrage leveren aan de oplossing van uiteenlopende vraagstukken waaraan in de zorg- en woningbouwsector met veel energie wordt gewerkt. BONUM is creatief en innovatief, waar nodig snel en altijd flexibel. De samenwerking van verschillende disciplines binnen BONUM garandeert een multidisciplinaire aanpak. Uw resultaat staat bij ons voorop.

Organ

isatie

12

Overzicht locaties

De locaties waarop het strategisch vastgoedplan betrekking heeft, worden overzichteiljk gepresenteerd

Locatie 1 64 verzorgingshuisplaatsen 20 verpleeghuisplaatsen

Locatie 2 24 plaatsen voor verstandelijk gehandicapten

Locatie 4 80 plaatsen voor dagbesteding

Locatie 5 42 huurappartementen senioren

Locatie 3 24 verzorgingshuisplaatsen 48 verpleeghuisplaatsen 4 plaatsen kortdurende opname

Stakeholders

13

Gemeente(n)

Rijksoverheid

Woningcorporaties

…

Zorgverzekeraar /Zorgkantoor

Overige aanbieders

Zorgorganisatie

Bewoners/ cliënten

In bovenstaand schema worden de belangrijkste stakeholders voor de zorgorganisatie weergegeven. Daarbij geldt dat partijen die dichtbij zijn afgebeeld, relatief veel invloed hebben. Bij bepaalde stakeholders wordt uitgebreider stilgestaan, bijvoorbeeld wanneer er een belangrijke samenwerkingspartner is of ten aanzien van de veranderende regelgeving vanuit de Rijksoverheid. Woningcorporaties Voor veel woningcorporaties was zorgvastgoed de afgelopen jaren een speerpunt. Vanwege de huidige marktsituatie in de woningbouw, nieuwe inzichten van de overheid en aanpassingen van de huurregelgeving bezinnen corporaties zich op investeringen in zorgvastgoed en de samenwerking met zorgpartners. Nieuwe innovatieve samenwerkingsvormen moeten worden ontwikkeld.

…

Rijksoverheid Op 28 september 2012 is in een brief van de staatssecretaris van VWS aan de Tweede Kamer bericht dat per 2013 geen intramurale maar extramurale indicaties zullen worden afgegeven voor cliënten met een lichtere zorgvraag (de huidige ZZP’s 1 en 2). In 2014 wordt dit beleid voor de ouderenzorg doorgezet naar ZZP 3 en later gebeurt dit ook voor andere sectoren. De extramuralisering betekent dat deze personen zelf verantwoordelijk worden voor hun huisvesting. Zij kunnen in de eigen woning blijven wonen of verhuizen naar een andere zelfstandige woning waar deze zorg geleverd kan worden. Sinds begin 2012 worden kapitaallasten afgerekend op basis van de geleverde prestaties. Een genormeerd deel (NHC), dat gekoppeld is aan het ZZP-tarief, dient dan ter dekking van de kapitaallasten. De invoering van de NHC-tarieven kan in een aantal gevallen een probleem met de boekwaarde van gebouwen veroorzaken, met name daar waar enkele jaren geleden nieuwbouw is gerealiseerd.

Markt

analyse

Werkgebied en demografische ontwikkeling Werkgebied De ligging van locaties wordt aangegeven op een kaart, evenals de omvang van het ‘werkgebied’. Er wordt gekeken welke concurrenten binnen dit werkgebied actief zijn. Uit een concurrentieanalyse wordt duidelijk hoe het aanbod van de eigen organisatie zich (zowel kwalitatief als kwantitatief opzicht) verhoudt tot het concurrerende aanbod.

Kantoor Bonum

Werkgebied

Demografische ontwikkeling

Procentuele Stijging 75+ t.o.v. 2008 60% 50%

Nederland

40%

Limburg

30%

Noord-Limburg Midden-Limburg

20%

Zuid-Limburg

10%

De demografische ontwikkeling binnen het werkgebied is van belang om te kunnen voorspellen of er in de toekomst meer of minder behoefte zal ontstaan aan zorg. Wanneer er moeite wordt ondervonden met het vinden van geschikt personeel, kan ook de ontwikkeling van de lokale beroepsbevolking zeer van belang zijn. In de grafiek hiernaast wordt als voorbeeld de te verwachten groei van het aantal ouderen in Zuid-Limburg ten opzichte van de rest van Limburg en Nederland weergegeven. Hoewel de groei van het aantal senioren in Zuid-Limburg achterblijft bij de rest van Nederland, is deze met circa 30% tot 2025 toch aanzienlijk.

20 25

20 20

20 15

0%

20 10

16

Uitgebreidere informatie over de demografische ontwikkeling wordt opgenomen in de bijlagen.

Ontwikkeling van de zorgvraag Algemeen Afhankelijk van de doelgroepen van de zorgorganisatie, brengen we de ontwikkeling van de zorgvraag zo gericht mogelijk in beeld. Voor de ouderenzorg maken wij gebruik van het prognosemodel Horizon. Dit model is ontwikkeld door het College Bouw Zorginstellingen (CBZ), in samenwerking met TNO, om zo goed mogelijk te anticiperen op een veranderende vraag naar zorg en zorgplaatsen. In dit model worden vijf profielen onderscheiden om de zorgvraag van ouderen te definiëren. In het schema hiernaast is te zien wat deze profielen inhouden en welk type zorg en huisvesting hierbij aansluiten. Van de ouderen met veel fysieke beperkingen blijkt in de praktijk dat slechts een deel daadwerkelijk behoefte heeft aan (somatische) verpleeghuiszorg. Op basis van oude normen van het Bouwcollege wordt daarom aangenomen dat dit 2% van de ouderen is, wat overeenkomt met circa 25% van de ouderen in profiel 4. Veel van de ouderen met profiel 4 en soms ook profiel 3 wonen momenteel nog in verzorgingshuizen. Gezien het Rijksbeleid is de verwachting dat deze vorm van huisvesting in de toekomst nagenoeg zal verdwijnen en dat hiervoor zelfstandige woonvormen met zorg in de nabijheid in de plaats zullen komen.

Lokaal Hiernaast is een voorbeeld te zien van de ontwikkeling van de zorgvraag in een bepaald gebied. Dit gebied kan bestaan uit één of meerdere gemeentes. De zorgvraag vertalen wij op basis van bovenstaand schema direct in de vraag naar het type huisvesting (verpleeghuis, zelfstandig wonen met zorg of reguliere nultredenwoningen).

17

Profiel 1:

Geen zorg

Weinig of geen beperkingen Zelfstandig wonen (nultredenwoning) Planbare zorg

Profiel 2: Mobiliteitsbeperkingen

Profiel 3: Beperkingen in mobiliteit en persoonlijke verzorging

Planbare en/of oproepbare zorg en diensten

Zelfstandige zorgwoning/ Verzorgingshuis

Onplanbare zorg en 24-uurstoezicht

Verpleeghuis

75%

Profiel 4:

Veel fysieke beperkingen 25%

Profiel dementie: Veel psychogeriatrische beperkingen

Prognose lokale zorgvraag Werkgebied Profiel 3 Profiel 4 Dementie Zelfstandig met zorg Verpleeghuis

2010 238 127 101 333 133

2015 295 167 131 420 173

2020 364 210 163 522 216

2025 430 251 199 618 262

2030 483 296 241 705 315

18

Visie op

19

vastgoed

20

Visie op vastgoed

Dit hoofdstuk beschrijft de vastgoedvisie en de daaruit volgende keuzes en vormt daarmee de kern van het strategisch vastgoedplan

De visie op vastgoed komt voort uit de visie op zorg. Een heldere vastgoedvisie kan vertaald worden in een aantal strategische vastgoedkeuzes, die het kader vormen voor het vastgoedbeheer èn voor nieuwe ontwikkelingen. Op deze manier kan – binnen de geldende kaders de kwaliteit van de huisvesting worden geoptimaliseerd. Wij begeleiden het formuleren van deze strategische vastgoedkeuzes graag. Daartoe organiseren wij één of meerdere workshops waar met verschillende vertegenwoordigers uit de (zorg)organisatie gebrainstormd wordt over de eerste resultaten van onze vastgoedanalyse in de context van veranderende cliënten en hun zorgvraag, nieuwe mogelijkheden en samenwerkingsvormen, regelgeving en financiering.

Scheiden wonen en zorg Bijzondere aandacht gaat uit naar het scheiden van wonen en zorg, waarmee in 2013 een begin wordt gemaakt en dat in de daarop volgende jaren verder zal worden uitgebreid. De doelgroep die het betreft (in 2013 de ZZP’s 1 en 2 voor de meeste sectoren) zal dan geen intramurale maar een extramule ZZP-indicatie ontvangen. Hierdoor worden deze personen zelf verantwoordelijk voor het regelen en bekostigen van het wonen. Wanneer er op (een deel van de) bestaande locaties sprake is van een aanzienlijk aantal cliënten met deze ZZP’s, zal dit in veel gevallen grote invloed hebben op de vastgoedexploitatie. Grofweg zijn er voor bestaande locaties drie oplossingsrichtingen: 1. De zorgplaatsen in het vervolg toekennen aan hogere/andere ZZP’s 2. De zorgplaatsen gaan verhuren aan cliënten 3. De exploitatie van (een deel van) het vastgoed beëindigen Het kan per situatie verschillen welke oplossingsrichting het meest geschikt is. Daarbij moet worden gekeken naar de ontwikkeling van de lokale zorgvraag, de mate waarin alle doelgroepen worden bediend, de gebouwtechnische mogelijkheden voor een bepaald type zorg, de kwaliteit van de huisvesting in relatie tot de woonwensen van cliënten, het bepalen van een reële huurprijs en de financiële effecten op de vastgoedexploitatie. Met behulp van een stappenplan bekijken we per situatie een passende aanpak.

21

Het scheiden van wonen en zorg biedt ook nieuwe kansen. De groep mensen die door deze ontwikkeling ‘buiten de boot’ dreigt te vallen, is groot. Veelal zijn het mensen die weliswaar veel dingen zelf kunnen, maar wel behoefte hebben aan een aangepaste woonvorm die geborgenheid biedt en waar zorg en begeleiding beschikbaar is wanneer dat nodig is. Het is belangrijk ook deze groep niet uit het oog te verliezen en op zoek te gaan naar passende alternatieven. Deze kunnen worden geboden door zorgorganisaties, maar ook door innovatieve samenwerkingsvormen.

Strategische vastgoedkeuzes Bij het formuleren van strategische vastgoedkeuzes zijn de volgende vragen relevant: Wat is het doel van het vastgoed? (ondersteunend aan het bedrijfsproces, het bieden van woonkwaliteit, het uitdragen van identiteit, …) Op welke doelgroepen richt de organisatie zich? Hoe kan de kwaliteit van het vastgoed hierop aansluiten? Op welke wijze wordt gewaarborgd dat (lokale) vraag en aanbod van zorg en wonen in evenwicht zijn? Op welke wijze kan worden gezorgd dat de vastgoedexploitatie binnen de bestaande financiële kaders plaatsvindt? Welke omvang wordt gezien als minimaal voor het faciliteren van een goed zorgexploitatie? Hoe kan worden gezorgd voor voldoende continuïteit en flexibiliteit? …

22

Beoordeling per locatie

Elke locatie wordt op 3 aspecten beoordeeld: de capaciteit, de functionaliteit en de financiële prestaties. Per locatie worden de belangrijkste resultaten overzichtelijk gepresenteerd.

NCW: € 236.369

Bij het beoordelen van de capaciteit spelen twee zaken een rol: in welke mate de capaciteit aansluit bij de (lokale) zorgvraag en rekening houdt met concurrenten en of er voldoende capaciteit is om een goede zorgexploitatie mogelijk te maken. In onderstaande tabel is een voorbeeld van een functionele beoordeling te zien. Daarin worden niet alleen technische prestaties meegenomen, maar ook zaken als uitstraling en beleving.

Functionele beoordeling Aspect Gebruik Toegankelijkheid Ruimte(lijkheid) Stedelijke en maatschappelijke inpassing Karakter en vernieuwing Externe uitstraling (i.r.t. functie en schaal) Beleving van de intern gebouwde omgeving Bouwkundige uitwerking Kwaliteit binnenmilieu Technische installaties Gemiddeld

Score 6,3 9,0 6,1 8,3 6,9 7,5 7,5 6,3 6,9 7,9 7,3

De financiële prestaties worden gemaakt door de kasstromen over de gehele exploitatieperiode in beeld te brengen. Een toelichting op deze berekening wordt gegeven op pagina 26. De financiële analyse geeft inzicht in de netto contante waarde van het object en het bestaan van een eventuele ‘badkuip’. Ook wordt inzichtelijk gemaakt hoe inkomsten en uitgaven zich tot elkaar verhouden.

Totaaloverzicht

23

Wanneer er sprake is van een groot aantal locaties, is het handig om één overzicht te hebben waarmee snel een indruk kan worden verkregen van de prestaties van het vastgoed. In dit overzicht zijn de prestaties op de aspecten functionaliteit , capaciteit en financiën aangeduid met de kleuren groen (voldoende), oranje (matig) en rood (onvoldoende). Deze uitkomsten resulteren uiteindelijk in een algehele beoordeling per locatie. Een onvoldoende beoordeling van de locatie betekent dat deze locatie een hoge prioriteit verdient; een positieve beoordeling betekent dat deze locatie voorlopig op dezelfde wijze kan worden doorgeëxploiteerd. Locatie

Locatie 1 Locatie 2 Locatie 3 Locatie 4 Locatie 5 Locatie 6 Locatie 7 Locatie 8 Locatie 9

Functionele analyse (o.b.v. rapportcijfer) Groen: ≥6 Oranje: 5,5-5,9 Rood: < 5,5

Beoordeling capaciteit (o.b.v. minimaal gestelde eis omvang en marktanalyse)

Financiële analyse (o.b.v. netto kasstromen) Groen: overwegend positief Oranje: ≤ deel negatief (minimaal 5 jaar) Rood: > altijd negatief

Algehele beoordeling - gemiddelde van de 3 analyses - 1x rood = eindoordeel rood

24

Financiële

25

analyse

26

Methode en uitgangspunten

Het vastgoed wordt financiëel geanalyseerd met behulp van een rekenmodel. Dit rekenmodel berekent de jaarlijkse kasstromen en de Netto Contante Waarde (NCW). Definities Per jaar geeft inkomsten minus afschrijving minus rente minus onderhoud en minus huurbetalingen de netto kasstroom. De Netto Contante Waarde (NCW) wordt berekend door deze jaarlijkse kasstromen over de gehele exploitatieduur contant te maken naar het heden. Inkomsten Voor zorglocaties wordt bij de berekening doorgaans de Normatieve Huisvestingscomponent als inkomsten genomen. De NHC-tarieven waarop de berekening van de inkomsten gebaseerd is, zijn afkomstig uit de meest recente NZa beleidsregel. De NHC wordt in de periode van 2012 tot 2018 stapsgewijs ingevoerd. Het overgangsregime wordt zowel op locatieniveau als op concernniveau in de kasstromen verwerkt.

In veel gevallen zijn er naast de NHC andere inkomsten, bijvoorbeeld huurinkomsten. Wanneer (voor een deel van de appartementen) het scheiden van wonen en zorg aan de orde is, kunnen huurprijzen worden bepaald op basis van het WoningWaarderingsSysteem, de lokale woningmarkt en de liberalisatiegrens. Onderhoudskosten De onderhoudskosten kunnen worden bepaald aan de hand van een meerjarenonderhoudsplan, op basis van kengetallen of op basis van de gemiddelde werkelijke kosten in de afgelopen jaren. Parameters De parameters die worden gebruikt hebben grote invloed op de uitkomsten van de berekening. Daarom worden deze per organisatie afhankelijk van de omstandigheden in overleg bepaald. Indexering inkomsten Rente Disconto eerste 10 jaar Disconto na 10 jaar Indexering onderhoudskosten

1,75% 5% 5,2% 5,7% 2,5%

Concernoverzicht

Kasstromenoverzicht Bovenstaande geeft inzicht in de totale netto en cumulatieve kasstromen over alle locaties. In het voorbeeld is te zien dat er (als gevolg van een aantal investeringen) een aantal jaren sprake is van negatieve kasstromen, waardoor een zogenaamde ‘badkuip’ ontstaat. Inzicht in dit soort zaken kan aanleiding zijn om investeringen wel of juist niet te doen of meer spreiding aan te brengen. Dergelijke grafieken suggereren vaak dat de kasstromen op termijn steeds sterker positief worden. Dit wordt veroorzaakt doordat investeringen op de langere termijn vaak nog niet bekend zijn. Investeringen hebben met name in de eerste jaren na de investering een negatieve invloed op de kasstromen, waardoor de grafiek in de praktijk af zal vlakken. Door op tijd na te denken over de benodigde investeringen op langere termijn, kan een zo realistisch mogelijk beeld worden verkregen. Overgangsregime Het overgangsregime verwerken we in het kasstroomoverzicht. Door de NHC-vergoedingen en ‘oude’ vergoedingen (meestal nacalculatie) naast elkaar te zetten, wordt inzichtelijk welk effect de invoering van de NHC heeft voor de betreffende organisatie (zie grafiek hiernaast).

27

Doorrekenen scenario’s Het scheiden van wonen en zorg zal vanaf 2013 worden ingevoerd voor de ZZP’s 1 en 2. Later zal dit worden uitgebreid. Waar van toepassing, wordt deze ontwikkeling verwerkt in het kasstromenoverzicht. Concreet houdt dit in, dat in plaats van NHC-inkomsten sprake is van huurinkomsten. Aangezien de extramuralisering alleen betrekking heeft op nieuwe instroom, wordt bij de berekening ook rekening gehouden met een geleidelijke uitsstroom van de huidige cliënten. In de toekomst zal het scheiden van wonen en zorg worden uitgebreid. Daarom worden desgewenst naast de reguliere berekening één of enkele scenario’s doorgerekend om het risico hiervan in beeld te brengen. Uiteraard is het ook mogelijk om andere scenario’s door te rekenen, bijvoorbeeld wanneer een bepaalde investering nog onzeker is of wanneer er een reëel leegstandsrisico bestaat voor bepaalde locaties.

28

Conc

29

lusie

30

Conclusie

In de conclusie is plaats voor een samenvatting van de algehele beoordeling van alle locaties en het benoemen van de grootste uitdagingen op locatieen op concernniveau. Wanneer uit de analyse blijkt dat er (voor specifieke locaties) maatregelen nodig zijn, worden hier vervolgacties voor genoemd. Ook de strategische vastgoedkeuzes, die het kader ten aanzien van bestaande locaties en nieuwe ontwikkelingen vormen, komen terug in de conclusie. Op deze manier ontstaat een strategisch vastgoedplan dat niet alleen inzicht geeft, maar dat ook praktische handvatten biedt om de beleidskeuzes te implementeren in de organistie.

Meer informatie Voor meer informatie over de mogelijkheden voor uw strategisch vastgoedplan of onze andere producten en diensten, kunt u vrijblijvend contact met ons opnemen: BONUM b.v. Bosscheweg 139 – B 5282 WV Boxtel T F I E

0411 – 65 35 70 0411 – 65 35 71 www.bonum.nl [email protected]

BONUM b.v. Bosscheweg 139 – B 5282 WV Boxtel T F I E

0411 – 65 35 70 0411 – 65 35 71 www.bonum.nl [email protected]