Keuzevrijheid door regulering. de paradox van de woningmarkt

Keuzevrijheid door regulering de paradox van de woningmarkt

A.A. Werner Technische Universiteit Eindhoven November 2013

Keuzevrijheid door regulering: de paradox van de woningmarkt Een onderzoek naar woningmarktgerelateerde barrières van verhuisgeneigde huishoudens en haalbare maatregelen voor stakeholders ter bevordering van keuzevrijheid

Auteur A.A. Werner

(0609379)

Opleiding Architecture, Building and Planning Afstudeerrichting Real Estate Management & Development Faculteit Bouwkunde Technische Universiteit Eindhoven Postbus 513 5600 MB Eindhoven

Afstudeercommissie Dr. J.J.A.M. Smeets

Technische Universiteit Eindhoven/ Stichting Interface

Dr. W.J.M. Heijs

Technische Universiteit Eindhoven

Drs. J. Vriens

Gemeente Eindhoven

Stagebedrijf Stichting Interface Den Dolech 2 5612 AZ Eindhoven

Datum 21 November 2013

A.A.Werner Afstudeerrapportage

4


Voorwoord Dit schrijven betreft het afstudeerrapport Keuzevrijheid door regulering: de paradox van de woningmarkt . Ter afsluiting van de masteropleiding Architecture, Building & Planning is dit onderzoek uitgevoerd binnen de afstudeerrichting Real Estate Management & Development aan de Faculteit Bouwkunde van de Technische Universiteit Eindhoven. Dit project is als stage uitgevoerd bij Stichting Interface, een marktonderzoeksbureau gelieerd aan de vastgoedstoel van de opleiding Bouwkunde. In dit rapport vindt een uiteenzetting plaats van de barrières die verhuisgeneigde huishoudens in de woningmarkt ervaren en welke maatregelen stakeholders in de woningmarkt kunnen nemen om de keuzevrijheid in de woningmarkt te bevorderen. Het idee voor dit onderzoek is ontstaan gedurende voorgaande masterprojecten. Het functioneren van de woningmarkt is een van de drijfveren van de economie. Door samenloop van omstandigheden raken woningzoekenden tussen wal en schip . Dit is voor woningzoekenden, marktpartijen en overheidsinstanties geen wenselijke situatie. In dit perspectief leek het relevant te onderzoeken hoe marktpartijen en overheidsinstanties ervoor kunnen zorgen dat de doorstroming in de woningmarkt op gang gebracht kan worden. Tijdens het traject is een breed inzicht verkregen in het denken vanuit de consument en (commerciële) aanbieders. Dit was het doel wat ik vooraf had gesteld aan het afstuderen. Ondanks de grote complexiteit waardeer ik dit als een meerwaarde van het afronden van mijn studie. Mijn dank gaat uit naar mijn afstudeerbegeleiders dr. J.J.A.M. Smeets, dr. W.J.M. Heijs en drs. J. Vriens voor de hulp en begeleiding tijdens het afstudeerproces. Naar vrienden en familie voor de nodige steun en positieve afleiding. Tot slot gaat mijn dank uit naar de 25 experts op het gebied van de Nederlandse woningmarkt die ik heb mogen interviewen.

A.A. Werner Eindhoven, november 2013


5

6


Samenvatting 1. INTRODUCTIE Verhuisgeneigde huishoudens ondervinden barrières in de woningmarkt die de keuze om te verhuizen beïnvloeden. Er zijn exit-barrières bij het verlaten van de huidige woning en/of entrybarrières bij het betrekken van een nieuwe woning die beter past bij de woonaspiraties. De barrières betreffende verhuizen tussen en binnen woningmarktsectoren en voor verschillende huishoudens zijn in literatuur onderbelicht. Hierdoor hebben maatregelen van de overheid en marktpartijen niet op de meest efficiënte wijze een uitwerking op de doorstroming en keuzevrijheid in de woningmarkt. Dit treft in het bijzonder huishoudens met een belastbaar jaarlijks inkomen tussen de 34.229 en 43.000 euro die gevestigd zijn in schaarsteregio s zoals bijvoorbeeld de Randstad en in delen van de provincie Noord-Brabant. Hieruit volgt de doelstelling:

Het verkrijgen van inzicht in de barrières die verhuisgeneigde huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen de 34.229* en 43.000 euro ondervinden, alsmede het formuleren van haalbare maatregelen voor betrokken stakeholders ter beperking van de barrières, teneinde oplossingen te bieden die de keuzevrijheid van deze inkomensgroep kunnen vergroten en doorstroming in de Nederlandse woningmarkt kan bevorderen. De tweeledige aard van het onderzoek resulteert in twee probleemstellingen. Probleemstelling 1

“Wat zijn de barrières die verhuisgeneigde huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen de 34.229 en 43.000 euro ondervinden?” Probleemstelling 2

“Welke haalbare maatregelen kunnen betrokken stakeholders nemen ter beperking van deze barrières, teneinde de keuzevrijheid voor deze inkomensgroep te vergroten en doorstroming in de Nederlandse woningmarkt te bevorderen?”

2.

PROBLEEMSTELLING 1: “Wat zijn de barrières die verhuisgeneigde huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen de 34.229 en 43.000 euro ondervinden?”

Om antwoord te kunnen geven op de probleemstelling (2.2), is van belang om de variabelen en processen die van invloed zijn op de doorstroming in de woningmarkt in kaart te brengen (2.1).

2.1

Welke variabelen en processen zijn van invloed op de doorstroming in de woningmarkt?

Doorstroming is gedefinieerd als het totale effect van individuele verhuisbewegingen van huishoudens en vindt plaats tussen vier woningmarktsectoren: geliberaliseerde huursector, gereguleerde huursector, vrije koopwoningmarkt en sociale koopwoningmarkt. De realisatie van de woonwensen heeft te maken met de financiële positie van het huishouden en contextvariabelen waarover zij geen invloed kunnen uitoefenen. De contextvariabelen betreffen het overheidsbeleid, het volkshuisvestingssysteem, ambities van marktpartijen, de omvang en aard van het aanbod, macro-economische ontwikkelingen, demografische ontwikkelingen en woningmarktgerelateerde deelmarkten. Om over keuzevrijheid te beschikken, dient de woonconsument te beschikken over entry- en exit-opties. Als deze opties niet of niet voldoende aanwezig zijn, is er sprake van entry-en exitbarrières en beperkte keuzevrijheid. A.A.Werner Afstudeerrapportage

7

2.2

Welke barrières ondervinden verhuisgeneigde huishoudens met een jaarlijks belastbaar inkomen variërend van 34.229 tot 43.000 euro?

Op basis van literatuuranalyse en semi-open diepte-interviews, zijn de barrières voor verhuisgeneigde huishoudens in kaart gebracht. De barrières zijn verschillend voor de groepen starter/vestiger en semi-starter/doorstromer . De entry-en exit-barrières ontstaan vanuit de financiële positie van een individueel huishouden en worden beïnvloedt door de contextvariabelen aan de vraag-en aanbodzijde van de woningmarkt. Voor de vier woningmarktsectoren gelden verschillende entry-en exit-barrières voor de groepen starter/vestiger en semi-starter/ doorstromer/vestiger . In dit onderzoek zijn de volgende categorieën gehanteerd bij het onderverdelen van de barrières: 1) beschikbaarheid, 2) betaalbaarheid, 3) financiële bereikbaarheid, 4) toegankelijkheid en 5) passendheid. Dit is visueel weergegeven in onderstaande figuur. Beschikbaarheid, betaalbaarheid, financiële bereikbaarheid, toegankelijkheid, passendheid Contextvariabelen:

Gerelateerde markten

Huishoudengebonden kenmerken

Geliberaliseerde huurwoningmarkt

Koopsector Sociale koopwoningmarkt

Semi-starter/ Doorstromer/ Vestiger

(Entry)barrières

Demografische ontwikkelingen

Starter/ Vestiger

(Entry)barrières

Volkshuisvestingssysteem

Gereguleerde Gereguleerde huursector huursector

(Exit)barrières

Gereguleerde huursector

Ambities marktpartijen

Macro-economische ontwikkelingen

Huursector Huursector

Huursector

Overheidsbeleid

Geliberaliseerde Vrije huurwoningmarkt huurwoningmarkt

Koopsector Koopsector Gereguleerde Sociale koopwoningmarkt koopsector

Vrije koopwoningmarkt

Vrije Vrije koopwoningmarkt koopwoningmarkt

Woningvoorraad

Woningvoorraad Loyalty

(Exit)barrières

Omvang en aard aanbod

Woningmarktverlater

Verhuismotieven: Woonsfeer Werksfeer

Financiële positie huishouden

Persoonlijke sfeer

Beschikbaarheid

De woningvoorraad en het beschikbare woonaanbod hebben invloed op het functioneren van de regionale woningmarkt en individuele verhuisbewegingen. De woningvoorraad verandert in kwantitatieve zin door sloop, nieuwbouw en verbouw. De beschikbaarheid van de woningvoorraad bepaalt in hoofdlijnen de huisvestingsopties voor de groep starter/vestiger en herhuisvestingsopties voor de groep semi-starter/doorstromer/vestiger . In de beschikbare voorraad is niet elke woning even betaalbaar, financieel bereikbaar, toegankelijk of passend voor een huishouden. In de bestaande gereguleerde huurwoningmarkt leidt de huurprijsregulering tot relatief lange woonduren en lage beschikbaarheid van sociale huurwoningen voor de groep starter/vestiger . De beperkte keuzevrijheid voor beide groepen in de geliberaliseerde huursector is het gevolg van het (gematigde) huurbeleid van woningcorporaties en afgenomen investeringscapaciteit van de commerciële verhuurder sinds de economische crisis. De beschikbaarheid van de sociale koopwoningmarkt is voor beide groepen afhankelijk van de ambitie van woningcorporaties om sociale huurwoningen te verkopen. Het ontwikkelen van nieuwbouwwoningen in de vier woningmarktsectoren staat bij marktpartijen sinds de economische crisis onder druk door onder andere een hoog vereist voorverkooppercentage door financiers. Dit percentage bedraagt in de huidige conjunctuur minimaal 90 procent, waar dit percentage voor de economische crisis rond de 70 procent lag. Afzet dient door afgenomen woningvraag op voorhand gegarandeerd te worden. De toenemende doorlooptijd van ontwikkelingen vertraagd het uitbreiden van de beschikbare woningvoorraad. Niet-marktconforme kwaliteitseisen leiden tot hogere bouwkosten die projectontwikkelaars en bouwbedrijven vanuit marktoverwegingen niet volledig in de woningprijs kunnen doorberekenen. In tijden van laagconjunctuur kan dit betekenen dat de opbrengsten van bouwprojecten onder de 8


kostprijs van de locatieontwikkeling komen te liggen, waardoor de projecten geen doorgang vinden. Betaalbaarheid

De gebruikskosten van een woning en de financiële positie van een huishouden bepalen de mate waarin een woning betaalbaar is. De financiële positie van een huishouden is op micro-niveau afhankelijk van de woonsfeer, de werksfeer en de persoonlijke sfeer. Door de financiële positie ervaren huishoudens entry- en exit-barrières, daar de (her)huisvestingsopties beperkt worden door het inkomen. De maandelijkse gebruikskosten van de huur-en koopwoningmarkt zijn voor de onderzoeksgroep gemiddeld hoger dan voor de overige inkomensdecielen. De gebruikskosten van de woning zijn hoger omdat het inkomen te hoog is voor het ontvangen van huurtoeslag in de sociale huursector. Ditzelfde inkomen is te laag om optimaal gebruik te maken van de hypotheekrenteaftrek in de koopwoningmarkt. Hierdoor verschillen de entry-en exitbarrières op het gebied van betaalbaarheid over woningmarktgebieden en woningmarktsectoren voor huishoudens. De groep starter/vestiger ervaart een betaalbaarheidsbarrière in de commerciële woningmarkten in schaarsteregio s omdat de gebruikskosten als hoog ervaren worden. Huishoudens uit de categorie semi-starter/doorstromer/vestiger die in de sociale huurwoningmarkt gehuisvest zijn, ervaren een exit-barrière doordat de gebruikskosten in deze sector relatief laag zijn in vergelijking met de commerciële woningmarkten. Vanuit betaalbaarheidsoverwegingen is het voor deze huishoudens financieel aantrekkelijker om in de huidige woning te blijven wonen. In de literatuur wordt naar deze groep verwezen als goedkope scheefwoners . Semi-starters, doorstromers en vestigers die gehuisvest zijn in de koopwoningmarkt ervaren exitbarrières op het gebied van betaalbaarheid. Deze worden veroorzaakt door eventuele dubbele woonlasten bij een aanstaande verhuizing. Het verkopen van de oude woning voordat tot aanschaf van een nieuwe woning wordt overgaan, is de nieuwe standaard. Overige barrières worden veroorzaakt door ontwikkelingen in de hypotheekmarkt zoals een stijgende hypotheekrente. Hierdoor stijgen de gebruikskosten van de eigen woning, waardoor deze in mindere mate betaalbaar is. Een derde categorie is van invloed op de entry- en exitbarrières van de koopwoningmarkt en betreffen macro-economische ontwikkelingen zoals de negatieve waardeontwikkeling van woningen sinds de economische crisis. Huizenkopers en financiers realiseren zich dat er niet automatisch gerekend kan worden op een waardestijging zoals voor de economische crisis het geval was. Een hoge Loan-to-Value (LTV) leidt relatief snel tot een (virtuele) restschuld. Woonconsumenten zijn onzekerheid over het arbeidsperspectief, waardoor de woningvraag per saldo afneemt. Financiële bereikbaarheid

De transitiekosten of aanschafprijs van een woning ligt voor huishoudens - ondanks betaalbare gebruikskosten - afhankelijk van het inkomen wel of niet binnen het financiële bereik. De financiële bereikbaarheid is inkomensgebonden en wordt institutioneel bepaald door wet-en regelgeving en betrokken marktpartijen op de woningmarkt. Omdat de gemiddelde marktwaarde van woningen verschillend zijn tussen woningmarktgebieden, zijn de entry-en exitbarrières op het gebied van financiële bereikbaarheid over woningmarktgebieden en woningmarktsectoren verschillend en verschillend van omvang voor huishoudens. Specifiek voor de groep starter/ vestiger leiden hoge woningprijzen in schaarsteregio s tot een entry-barrière, omdat de aanschafprijs van een koopwoning voor deze groep moeilijk financieel bereikbaar is geworden. In de commerciële markten zorgen druk op de betaalbare voorraad en prijsopdrijvend effect van schaarste dat woningen buiten het financiële bereik van verhuisgeneigde huishoudens ligt. Bovengenoemde verschijnselen leiden ertoe dat huishoudens niet de optimale keuze maken met betrekking tot de gewenste woning. In de koopwoningmarkt gelden verschillende categorieën in barrières. Deze volgen uit de financiële positie van huishoudens en gelden voor zowel de groep starters/vestigers als semiA.A.Werner Afstudeerrapportage

9

starter/doorstromer/vestiger . Voorbeelden die de financiële bereikbaarheid beperken zijn het gebrek aan eigen vermogen. Tot het recente verleden is het sparen vooraf bij het aankopen van een woning niet erg gebruikelijk. Eigen vermogen ontstaat in Nederland door de waardestijging van de eigen woning. Nu er van waardestijging over het algemeen geen sprake meer is, leidt het ontbreken van eigen vermogen tot een entry-barrière voor starters en vestigers. Dit volgt uit de beperking van de tophypotheek. Dit zijn hypotheken die hoger zijn dan de marktwaarde van de woning. Deze ontwikkeling betekent dat de transactiekosten op voorhand gespaard dienen te worden. Voor deze groep verschuift de woningvraag naar de huurwoningmarkt. Doorstomers in de koopwoningmarkt ervaren een exit-barrière indien er sprake is van een restschuld, wat vaak het geval is bij aankoop na 2005. Deze restschuld dient geherfinancierd te worden bij aankoop van een nieuwe woning. Hierdoor is de volgende koopwoning snel buiten het financiële bereik omdat de hypotheekverstrekkingsnormen na de crisis zijn verscherpt. Het oversluiten van de hypotheek bij verhuizing wordt bemoeilijkt door de verscherpte hypotheekverstrekkingsnormen van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF). Het verscherpen van de hypotheekverstrekking houdt in dat er eisen worden gesteld aan de hypotheekaanvrager. Voorbeelden hiervan zijn het beschikken over een vast arbeidscontract. Dit leidt met name tot problemen bij starters, die net de arbeidsmarkt hebben betreden. Voor semi-starters, doorstromers en vestigers die tijdens het aflossen van de hypotheek met pensioen gaan, leidt de verscherping van de regelgeving ertoe dat de maximale leencapaciteit verlaagd wordt. De achtergrond is dat een hypotheek afgelost moet zijn als de hypotheeknemer 75 tot 80 jaar oud is. Oudere hypotheekafnemers krijgen door de kortere looptijd te maken met een verminderde financiële bereikbaarheid van de woningvoorraad. Toegankelijkheid

De toegankelijkheid op de woningmarkt wordt bepaald door verdelingsmechanismen en instanties die woningen toewijzen. Zij vormen een filter in het keuzeproces en zijn direct en indirect bepalend voor de entry- en exit-barrières op de (regionale) woningmarkt. In de gereguleerde huurwoningmarkt hanteren woningcorporaties toewijzingsregels voor het aanbieden van sociale huurwoningen. Deze toewijzingsregels betreffen toelatingscriteria, passendheidscriteria, volgordecriteria en voorrangscriteria. Toelatingscriteria bepalen of een huishouden voor een sociale huurwoning in aanmerking komt op basis van inkomen. De toelatingscriteria is vanaf 2011 beperkt door de tijdelijke Regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting (DAEB-regeling). Deze schrijft voor dat woningcorporaties maximaal 10 procent van het vrijkomende woningaanbod uit de sociale huursector toe mag wijzen aan huishouden met een jaarlijks inkomen boven de 34.229 euro. De toegankelijkheid van de sociale huurwoningmarkt is beperkt voor de onderzoeksgroep, waarvan het inkomen minimaal 34.229 euro op jaarbasis bedraagt. De passendheidscriteria bepalen voor welke woning een huishouden in aanmerking kan komen op basis van woonbezettingsnormen en huurinkomensnormen die door de woningcorporatie zijn opgesteld. Deze huurinkomensnormen beperken de toegankelijkheid van geliberaliseerde corporatiewoningen. Vaak zijn de inkomensnormen van woningcorporaties gelijk met de inkomenscriteria van commerciële verhuurders. Huurinkomensnormen worden gehanteerd om de betaalbaarheid van de woning voor een huishouden te garanderen en om het risico van de commerciële verhuurder te beperken. Huishoudens uit de onderzoeksgroep komen afhankelijk van hun inkomen wel of niet in aanmerking voor een geliberaliseerde huurwoning. Dit geldt voor starters, vestigers, semi-starters en doorstromers. De volgordecriteria bepalen wie er als eerste aan de beurt is als er meerdere belangstellenden voor een woning zijn. Dit is een entry-barrière die met name starters en vestigers in de sociale huurwoningmarkt treft. Zij beschikken in tegenstelling tot doorstromers nog niet over een lange inschrijftijd. De voorrangscriteria bepalen welke woningzoekenden een bijzonder geval zijn, en vanuit die hoedanigheid voorrang krijgen op de reguliere zoekende. Uit bovenstaande volgt dat de 10


onderzoeksgroep door het inkomen, in beperkte mate gehuisvest kan worden in de huurwoningmarkt. Passendheid

Naast de beschikbaarheid, betaalbaarheid, financiële bereikbaarheid en toegankelijkheid speelt de passendheid van de woning een rol in de herhuisvestingsopties van huishoudens. Niet elke woning is even geschikt voor een huishouden op basis van bijvoorbeeld de woninggrootte. Uit dit onderzoek blijkt dat woonconsumenten kieskeurig zijn geworden en gezien hun inkomen irreële eisen stellen aan de woninggrootte, woningkwaliteit en woonlocatie. Er is een discrepantie tussen de huidige financieringscapaciteit van huishoudens en de gewenste woning en marktwaarde die hieruit volgt. De beoogde passendheid van huishoudens betreffende de nieuwe woning leidt tot een entry-barrière, met name in de koopwoningmarkt. In de bestaande woningmarkt zijn er meer aanbieders dan vragers op de woningmarkt, waardoor eigenaar-bewoners niet kunnen verhuizen. Dit blijkt uit de hoge krapte-index in woningmarktsectoren. Er staan in deze regio veel vergelijkbare woningen in de verkoop, hetgeen duidt op een discrepantie tussen vraag en aanbod. De passendheid van de bestaande woningvoorraad kan worden aangepast door sloop, nieuwbouw en verbouw. Woningbouwprogramma s van gemeenten sluiten onvoldoende aan bij de vraag doordat deze te eenzijdig gericht zijn op de onderkant of de bovenkant van de markt. Deze woningbouwprogramma s zijn vaak dichtgeregeld en dichtgerekend, waardoor het programma tussentijds beperkt bij te stellen is. Nieuwbouwwoningen sluiten te weinig aan op de regionale woningvraag.

3.

PROBLEEMSTELLING 2: “Welke haalbare maatregelen kunnen betrokken stakeholders nemen ter beperking van deze barrières, teneinde de keuzevrijheid voor deze inkomensgroep te vergroten en doorstroming in de Nederlandse woningmarkt te bevorderen?”

Alvorens te kunnen bepalen welke maatregelen haalbaar zijn (3.2), dient onderzocht te worden welke maatregelen kunnen leiden tot het vergroten van keuzevrijheid en doorstroming in de Nederlandse woningmarkt (3.1).

3.1

“Welke maatregelen kunnen resulteren in het vergroten van de keuzevrijheid van verhuisgeneigde huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen de 34.229 en 43.000 euro met betrekking tot de woningmarkt?”

Uit literatuuranalyse en semi-open diepte-interviews met woningmarktexperts blijkt dat verschillende categorieën maatregelen de beschikbaarheid, betaalbaarheid, financiële bereikbaarheid, toegankelijkheid of passendheid van het woningaanbod op de regionale woningmarkt voor verhuisgeneigde huishoudens met een belastbaar jaarinkomen variërend van 34.229 en 43.000 euro verbeteren. Deze zijn in het verlengde van de barrières onder te verdelen in de volgende categorieën: •

maatregelen ten behoeve van verbetering van de financiële positie van huishoudens. De maatregelen die de financiële positie van huishoudens uit de onderzoeksgroep verbeteren, beperken zich tot de koopwoningmarkt. Deze verlagen 1) de entry-barrières van de groep starters op de koopwoningmarkt en 2) de exit-barrières voor de groep semi-starter/ doorstromer uit de huurwoningmarkt en koopwoningmarkt. De essentie van het verbeteren van de financiële positie van een huishouden is het bevorderen van de doorstroming tussen en binnen de woningmarktsectoren.

•

maatregelen die volgen uit de contextvariabelen die van invloed zijn op de vraagzijde van de woningmarkt. Dit zijn maatregelen die direct en indirect een relatie hebben met de entry-en exit barrières van de groep starter/vestiger en semi-starter/doorstromer . Dergelijke maatregelen zijn met name gericht op de commerciële woningmarktsectoren.


11

•

maatregelen die volgen uit de contextvariabelen die van invloed zijn op de aanbodzijde van de woningmarkt. Beleidsgerelateerde maatregelen met betrekking tot de aanbodzijde van de woningmarkt zijn gericht op het toegankelijk maken van de bestaande sociale huurwoningvoorraad, het uitbreiden van het middensegment geliberaliseerde huurwoningen en het nivelleren van de betaalbaarheid van woningmarktsectoren. De omvang van de woningvoorraad is afhankelijk van de ambitie van marktpartijen om nieuwbouwwoningen te realiseren en de bestaande voorraad in stand te houden. Ingrijpen in de bestaande woningvoorraad heeft grotere gevolgen voor het verlagen van de barrières van de onderzoeksgroep dan het plegen van nieuwbouw.

Bijlage 13 geeft een compleet overzicht van de effectiviteit van maatregelen op de entry-en exitbarrières voor de groepen starters/vestigers en semi-starters/doorstromers/vestigers in de vier woningmarktsectoren. Door samenspel van maatregelen is het mogelijk de keuzevrijheid van de onderzoeksgroep te verbeteren. Uit dit onderzoek blijkt dat niet voor alle entry-en exitbarrières maatregelen denkbaar zijn. Deze barrières zijn afhankelijk van macro-economische ontwikkelingen, overheidsbeleid en de ambities van marktpartijen. Deze drie contextvariabelen fungeren als kader om realistische en haalbare maatregelen op te stellen. Een overzicht van de maatregelen die de keuzevrijheid van de onderzoeksgroep kan vergroten door het verlagen van entry-en exitbarrières volgt in onderstaande tabel. De effectiviteit van elke afzonderlijke maatregel is bediscussieerd in Hoofdstuk 4 (literatuuranalyse) en 7 (herziening van literatuur middels diepte-interviews met marktpartijen). Financiële positie huishouden •

Financiering onder

Vraagzijde woningmarkt •

Voorwaarden (onder andere

Vermindering

•

Nationale Hypotheekgarantie

overdrachtsbelasting

•

Tweehurenbeleid

Starterslening en

•

Huuraftrek

•

Doorlopende inkomenstoets

koopsubsidie)

•

Verkoopgarantie

•

Aanpassing woningwaarderingsstelsel

•

Inruilgarantie

•

•

Verlengen aflossingstermijn

Huurprijs koppelen aan WOZ-waarde woning

•

Onderscheid DAEB-regeling naar huishoudenstype

•

Onderscheid DAEB-regeling naar woningmarkt regio

•

Indexeren inkomensgrens DAEB-regeling

•

Schaal projectontwikkeling

•

Projectmatige samenwerking marktpartijen

•

Consumentgericht ontwikkelen

•

Uitponding met korting commerciële verhuurder

•

10 procent toewijzingsruimte DAEBbenutten

•

Nieuwbouw

•

Uitponding gereguleerde huurwoningen

•

Verkoop onder Voorwaarden

•

Verkoop sociale huurwoning aan commerciële verhuurder

•

Liberaliseren sociale huurwoning

•

Verlagen stichtingskosten

•

Verkorten doorlooptijd nieuwbouw

•

Versoepeling Ruimtelijk Ordeningsbeleid

•

Grondprijs gemeenten herinrichten

hypotheek •

Verkorten aflossingstermijn hypotheek

12

Aanbodzijde woningmarkt

•

Hervorming hypotheekmarkt

•

Klantgerichte financiering


3.2

Welke haalbare maatregelen kunnen betrokken stakeholders nemen om de keuzevrijheid voor deze inkomensgroep in de woningmarkt te vergroten?

De haalbaarheid van de maatregelen is getoetst door middel van een Multi Criteria Analyse (MCA). Deze methode is gebruikt om structuur te geven aan de verschillende maatregelen die de keuzevrijheid voor de onderzoeksgroep kan vergroten door barrières te verlagen. Woningmarktexperts uit de categorieën gemeente , woningcorporatie , projectontwikkelaar , belegger financier/advies hebben een waardetoekenning gegeven aan de factoren implementatietijd , effectiviteit , kosten en bereidheid tot implementatie .

4. HAALBAARHEID De kosten van een maatregel en de bereidheid van marktpartijen en overheidsinstanties bepalen of een maatregel wel of niet wordt geïmplementeerd in de bedrijfsvoering of overheidsbeleid. De bereidheid om een maatregel door te voeren wordt aangetast als er sprake is van hoge kosten voor een onderneming/(lokale/regionale/nationale) overheid en/of als er sprake is van effectievere alternatieven. De volgende maatregelen blijken haalbaar na het vergelijken van kosten en bereidheid tot implementatie: •

Klantgerichte financiering. Bij de klantgericht financiering wordt er meer rekening gehouden met de persoonlijke situatie van (potentiële) eigenaar-bewoner. Het uitgavenpatroon, de gebruikskosten en spaarcapaciteit van het huishouden worden vastgesteld alvorens de maximale financieringscapaciteit bepaald is door standaard regelgeving die volgt uit de GHF. Dit is een algemene maatregel voor het bepalen van de maximale financieringscapaciteit in het verlengde van de betaalbaarheidsvisie van de AFM en NIBUD. De individuele verhuisbeweging van met name starters en vestigers op de regionale woningmarkt wordt bevorderd door het verbreden van het financiële bereik.

•

Schaal projectontwikkeling. Het faseren en verkleinen van de schaal van nieuwbouwontwikkelingen in de woningmarktregio zorgt voor een vermindering van het tekort van het betaalbare woningaanbod in diverse woningmarktsectoren. Er dient in acht genomen te worden dat maatregelen met betrekking tot de bestaande voorraad effectiever zijn voor het vergroten van keuzevrijheid dan het uitbreiden van de bestaande voorraad. Deze maatregel is effectief voor de individuele verhuisbeweging in schaarsteregio s mits er betaalbaar woningaanbod aan de bestaande voorraad wordt toegevoegd.

•

Consumentgericht ontwikkelen. Het consumentgericht ontwikkelen heeft hetzelfde effect en werking op barrières als schaal projectontwikkeling . Het consumentgericht ontwikkelen heeft een andere motivatie vanuit de projectontwikkeling: projectontwikkelaars zijn prijsbewuster geworden na de economische crisis en dit leidt ertoe dat nieuwbouwwoningen in toenemende mate financieel bereikbaar en betaalbaar worden. Doordat de vraag van de consument meer dan vroeger van belang is geworden, neemt de discrepantie tussen vraag en aanbod af.

•

10 procent toewijzingsruimte niet-DAEB benutten. Binnen de DAEB-regelgeving is het toegestaan om maximaal 10 procent van de vrijkomende sociale huurwoning toe te wijzen aan huishoudens met belastbaar jaarinkomen boven 34.229 euro. Woningcorporaties zijn vrij om deze 10 procent te reserveren voor huishoudens met een bepaald jaarinkomen, bijvoorbeeld tussen 34.229 en 43.000 euro. Deze maatregel is effectief, omdat in de praktijk stedelijke urgenten en ouderen binnen deze 10 procent gehuisvest worden en voorrang hebben op de doelgroep. De werkelijke ruimte van 10 procent wordt niet benut. Naar verwachting van de respondenten wordt er tussen de 4 en 6 procent van de mutaties van sociale huurwoningen toegewezen aan de niet-DAEB-doelgroep.


13

Liberaliseren sociale huurwoningen. De meest effectieve maatregel die van invloed is op de

•

aanbodzijde van de woningmarkt is het liberaliseren van sociale huurwoningen. Deze verlaagd zowel entry- als exit-barrières en wordt voor alle typen huishoudens even effectief geacht. Meer ruimte voor differentiatie in de huren leidt tot een betere overgang tussen huren en kopen. Huurliberalisatie stimuleert op de woningmarkt de vraag, de doorstroming, het aanbod en de productie. Huuraftrek. De huuraftrek zorgt ervoor dat de gebruikskosten in de koopwoningmarkt en

•

geliberaliseerde huurwoningmarkt fiscaal meer gelijkwaardig behandeld worden. Doordat de gebruikskosten van de geliberaliseerde huurwoningmarkt en koopwoningmarkt naar elkaar toe groeien, neemt de keuzevrijheid van verhuisgeneigden in de inkomensdoelgroep toe. Zij kunnen kiezen voor huren of kopen op basis van voorkeuren en situatie. Indexeren van de inkomensgrens van de DAEB-regeling. Als de DAEB-inkomensgrens vanaf

•

2005 zou zijn geïndexeerd (in plaats van 2010), dan had deze in 2011 op circa € 37.300 gelegen in plaats van de huidige 34.229 euro. Met andere woorden: de sociale huurwoningmarkt wordt toegankelijker voor 470.000 extra huishoudens uit de onderzoeksgroep. Door de inkomensgrens te verhogen, wordt de gereguleerde huurwoningmarkt toegankelijker voor de onderste inkomenscategorie in de onderzoeksgroep.

5. IMPLEMENTATIETIJD EN EFFECTIVITEIT De implementatietijd van maatregelen is van belang voor het voldoen aan de gewenste verhuistermijn van huishoudens in een regio. Een korte implementatietijd vergroot op korte termijn de keuzevrijheid op de woningmarkt. Dit is afhankelijk van de invloed van de maatregel op een bepaalde woningmarktsector. Per type huishouden is er door respondenten een waarde toegekend aan de effectiviteit van de maatregelen. De volgende tabel geeft een overzicht van de indeling in huishoudens: 1. Starters en vestigers Leeftijd hoofd huishouden < 65 eenpersoons

eenoudergezin

tweepersoons

2. Semi-starters, doorstromers en vestigers 2a. Leeftijd hoofd huishouden < 65 eenpersoons

eenoudergezin

tweepersoons

tweepersoons met kinderen

2b. Leeftijd hoofd huishouden > 65 eentweepersoons persoons

De implementatietijd en effectiviteit van de maatregelen voor de groep 1) starter/vestiger , 2a) semi-starter/doorstromer/vestiger < 65 jaar en 2b) semi-starter/doorstromer/vestiger > 65 jaar zijn in de volgende figuren uitgezet. De haalbare maatregelen zijn volgens de respondenten direct tot op middellange termijn te implementeren. Over het algemeen geldt dat de effectiviteit van de maatregelen het grootst is voor starters en vestigers, daar zij zich onderaan de wooncarrière bevinden.

14


Effectiviteit

Liberaliseren sociale huurwoningen Klantgerichte financiering Indexeren inkomensgrens DAEB-regeling Consumentgericht ontwikkelen Huuraftrek 10% DAEB-regeling benutten

Schaal projectontwikkeling verkleinen

Direct

Korte termijn

Middellange Lange termijn termijn Implementatietijd

1. Starter en vestiger <65

Klantgerichte financiering

Liberaliseren sociale huurwoningen Effectiviteit

Effectiviteit

Liberaliseren sociale huurwoningen

Indexeren inkomensgrens DAEB-regeling Consumentgericht ontwikkelen Huuraftrek

Consumentgericht ontwikkelen Huuraftrek 10% DAEB-regeling benutten

10% DAEB-regeling benutten

Indexeren inkomensgrens DAEB-regeling

Schaal projectontwikkeling verkleinen

Schaal projectontwikkeling verkleinen Klantgerichte financiering

Direct

Korte termijn

Middellange termijn

Lange termijn Implementatietijd

2a. Semi-starter, doorstromer en vestiger <65

Direct

Korte termijn

Middellange termijn

Lange termijn Implementatietijd

2b. Semi-starter, doorstromer en vestiger >65

Voor enkele maatregelen geldt dat het effect van implementatie pas op langere termijn merkbaar is. Dit geldt bijvoorbeeld voor het benutten van de 10 procent vrije toewijzingsruimte aan de nietDAEB-doelgroep. Deze is voor woningcorporaties direct in hun beleid door te voeren. De toegankelijkheid van de sociale huurwoningmarkt voor starters en doorstromers zal op langere termijn merkbaar zijn omdat de mutatiegraad in deze woningmarktsector laag is. Deze maatregel wordt voor starters en vestigers relatief effectief geacht, omdat zij de woningmarkt nog moeten betreden. Het toenemen van de toegankelijkheid van de sociale huurwoningmarkt voor starters en doorstromers kan in stroomversnelling gebracht worden door het indexeren van de inkomensgrens die afstamt van de DAEB-regelgeving. Deze maatregel kan op de korte termijn beschikbaar komen. Dit is afhankelijk van de Rijksoverheidsbeleid, omdat dit nog niet op de politieke agenda staat. Het A.A.Werner Afstudeerrapportage

15

reserveren van de vrije 10 procent toewijzingsruimte bij mutaties kan aanvullend worden toegepast in schaarsteregio s om de groep boven de geïndexeerde DAEB-grens te huisvesten. Het effect op de betaalbaarheid van de geliberaliseerde huurwoningmarkt is direct merkbaar gezien de effectiviteit van het liberaliseren van sociale huurwoningen en het invoeren van de huuraftrek. Deze kunnen op de korte tot middellange termijn worden ingevoerd. Het liberaliseren van sociale huurwoningen is effectiever voor de hogere inkomens binnen de inkomenscategorie. Een alternatief voor het verlagen van barrières voor huishoudens met een inkomen tot 38.000 euro is het implementeren van de Huuraftrek. De vraag speelt in hoeverre deze maatregel haalbaar is omdat dit niet op de politieke agenda staat. Het verbeteren van de financiële bereikbaarheid naar de koopwoningmarkt vindt plaats op korte termijn door de klantgerichte financiering. Deze is effectief voor huishoudens die tijdens het aflossen van de hypotheek niet met pensioen gaan. Overige maatregelen betreffen nieuwbouw-gerelateerde maatregelen zoals consument gericht ontwikkelen en verkleinen schaal projectontwikkeling . Deze kunnen op korte termijn worden ingevoerd, maar het bouwen van woningen gebeurd in de huidige conjunctuur niet vlug. Hierdoor is het effect op de passendheid en beschikbaarheid van het betaalbare woningaanbod op de lange termijn merkbaar. Ondanks dat de maatregelen die nieuwbouw betreffen niet het meest effectief zijn voor het vergroten van de keuzevrijheid, wordt verwacht dat het flexibel omgaan met schaal en consumentgericht ontwikkelen in de toekomst in toenemende mate de norm gaat worden. Het implementeren van de haalbare maatregelen verlagen de entry-barrières voor starters en vestigers redelijk evenredig over de categorieën barrières en woningmarktsectoren. De maatregelen ten behoeve van de entry-barrières van de groep semi-starter/doorstromer/vestiger zijn in mindere mate gelijk verdeeld over de woningmarktsectoren. De financiële bereikbaarheid en toegankelijkheid van de geliberaliseerde huurwoningmarkt worden door maatregelen die in dit onderzoek haalbaar zijn geacht, niet beïnvloed voor de negen typen huishoudens. Barrières ten aanzien van bijvoorbeeld de huurinkomensnormen van woningcorporaties en commerciële verhuurders, houden stand. De haalbare maatregelen zijn niet van invloed op het verlagen van exit-barrière uit de koopwoningmarkt voor doorstromers.

6. AANBEVELINGEN Bovengenoemde maatregelen zijn met name effectief in regio s waar de woningprijzen onder druk staan. Een lage keuzevrijheid in de woningmarktsectoren gaat in deze regio s gepaard met het uitstel of afstel van verhuizen bij huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen de 34.229 en 43.000 euro. Maatschappelijk betrokken marktpartijen die met name operatief zijn in schaarsteregio s, wordt aanbevolen de haalbare resultaten te implementeren. De Rijksoverheid wordt aanbevolen de huurtoeslag in de geliberaliseerde huurwoningmarkt te implementeren en de inkomensgrens van de DAEB-regelgeving te indexeren. Vanuit onder andere de beperkingen die volgen uit de resultaten, volgen aanbevelingen voor vervolgonderzoek. Het verdiepen in probleemstelling 2 kan leiden tot het completeren van kennis aangaande de haalbare maatregelen. Tevens is een verdieping in probleemstelling 1 mogelijk. Door onderzoek vanuit de woonconsument te benaderen, is het mogelijk de meest belemmerende barrières te benoemen. Vervolgonderzoek voor de inkomensdecielen boven en onder de bestudeerde inkomensgroep is mogelijk daar zij door hun inkomen overwegend toegewezen zijn tot de sociale huurwoningmarkt (lagere inkomensdecielen) of koopwoningmarkt (hogere inkomensdecielen). De keuzevrijheid in de woningmarkt is voortdurend onderhevig aan veranderingen die volgen uit Rijksoverheidsbeleid, macro-economische ontwikkelingen en woningmarktgerelateerde deelmarkten. Een periodieke evaluatie van de maatregelen is nodig om de keuzevrijheid voor de verhuisgeneigde huishoudens te monitoren en om te onderzoeken of maatregelen gehandhaafd dienen te worden. 16


Summary 1. INTRODUCTION Intended moving households face switching barriers in the Dutch housing market, influencing the choice to move house. There are exit barriers when leaving the current home and / or entry barriers in engaging a new home that better suits the living aspirations. The switching barriers between and within different housing sectors and for different types of households are yet to be examined. Due to lack of insight into these barriers, measures that are carried out by the government and stakeholders are not implemented in the most efficient way in achieving freedom of choice in the housing market. This particularly affects households with an annual taxable income between 34.229 and 43.000 euros that are located in high demand markets such as the Randstad and also in parts of the province of North Brabant. Therefore, the research objective is as follows:

Gaining insight into the switching barriers that intended moving households with an annual taxable income between 34.229 * and 43.000 euro encounter, as well as the formulation of feasible measures for stakeholders to reduce barriers in order to extend freedom of choice for this income group in the Dutch housing market. The dual nature of the research results in two problem definitions . Problem definition 1

“What are the switching barriers that intended moving households with an annual taxable income between 34.229 and 43.000 euros encounter?" Problem definition 2

“Which feasible measures can stakeholders take to reduce these switching barriers in order to increase freedom of choice for this income group in the Dutch housing market?”

2.

PROBLEM DEFINITION 1: “What are the switching barriers that intended moving households with an annual income between 34.229 and 43.000 euros encounter?"

To be able to give a proper answer to the problem definition in ( 2.2 ), it is important to determine which variables and processes affect the housing circulation in the housing market (2.1).

2.1

What variables and processes affect the housing circulation in the Dutch housing market?

Housing circulation is defined as the total effect of the individual relocation of households and takes place between four housing sectors: social rental sector, commercial rental sector, the social owner-occupied market and the regular owner-occupied market. The realization of the housing needs is dependent on the financial status of the individual household and context variables over which they cannot gain control. The context variables concern: the government policy, the public housing system, ambitions of stakeholders, the size and nature of the housing supply, macroeconomic developments, demographic trends and markets that are related to the housing market. In order to ordain freedom of choice, the home consumer must have entry and exit options. If these options are not or not sufficiently present, households experience entry and exit barriers and limited freedom of choice.


17

2.2

“What are the switching barriers that intended moving households with an annual taxable income between 34.229 and 43.000 euros encounter?"

Based on literature analysis and semi open in-depth interviews, the switching barriers for intended moving households are mapped. The switching barriers are different for the groups 'starter/settler' and ' semi-starters/established households/settlers . The entry and exit barriers follow from the financial position of an individual household and are influenced by the context variables on the demand and supply side of the housing market. Each of the four housing sectors have different entry and exit barriers for the groups named above. In this study, the following categories are used to subdivide the switching barriers: 1) availability, 2) affordability, 3) financial attainability, 4) accessibility and 5 ) suitability. This is visually represented in the figure below. Availability, Affordability, Financial attainability, Accessibility, Suitability Contextvariabelen:

Rental sector

Related markets

Free market

Owner-occupied Social owneroccupied

Semi-starter/ Established household/ Migrant

Entry barriers

Demographic trends

Starter/ Migrant

Entry barriers

Housing system

Rent regulated Gereguleerde sector huursector

Exit barriers

Ambitions stakeholders

Macroeconomic developments

Huursector Rental sector

Rent regulated sector

Government policy

Free owneroccupied

Household-related characteristics

Vrije Free market huurwoningmarkt

Koopsector Owner-occupied Gereguleerde Social ownerkoopsector occupied

Exit barriers

Size and nature supply

Housing departure

Free Vrije ownerkoopwoningmarkt occupied

Housing supply

Housing Loyalty supply

Motives for relocation Residential region Working atmosphere

Financial position household

Personal atmosphere

Availability

The housing supply and the availability of this supply affect the functionality of the regional housing market and individual relocations. The housing supply changes in quantitative terms by demolition, construction and renovation. In general, the availability of the housing stock determines the housing options for the groups 'starter/settler ' and resettlement options for the group 'semi-starter/established households/settler . And also, not every property in the available housing supply is equally affordable, financially attainable, accessible or suitable for a household. In the social rental sector, rent regulation leads to a relatively long length of residency and therefore a low availability of social housing for the group 'starter/settler . The limited freedom of choice in the liberalized rental sector is caused indirectly by the rental policy of housing associations and the decreased investment capacity of the commercial landlords due to the economic crisis. The availability of social owner-occupied market for both groups depends on the ambition of housing associations and commercial landlords in selling their rental houses. The development of new homes in the four housing sectors has been uncertain starting from the economic crisis. One of the causing factors is a high required percentage of pre sale required by financiers. This percentage has increased from around 70 percent before the economic crisis, to at least 90 percent. Due to a decreased demand for housing, guaranteed revenues by developers need to be made beforehand. The increasing duration of developments delays the expansion of the available housing stock. The discrepancy between required and wanted quality requirements lead to higher construction costs that developers and construction companies, due market considerations, cannot include in the housing prices. In times of recession this might lead to the fact that so that the project can not proceed because the revenue from construction projects is lower than the cost of the site development.

18


Affordability

The usage costs of housing and the financial position of a household determine the extent to which a property is affordable. The financial position of a household at the micro level depends on the living environment, the working environment and personal atmosphere. Also, the financial position determines to what extend the entry and exit barriers are experienced as the housing options are limited by income. The monthly usage costs of housing appears to be higher for the research target group rather than for lower and higher income deciles. These costs of housing are higher because the income is too high to receive housing benefit in the social rented sector. The same income is too low to benefit from tax rebate on mortgage interest in the owner-occupied sector. This explains why households experience different affordability barriers in each housing sector and living area. The group 'starter/settler' in scarcity regions experiences an affordability barrier in the commercial property markets because the usage costs are perceived as 'high'. Households from the category 'semi-starter/established household/settler' who are housed in the social rental market, experience an exit barrier because the usage costs in this sector are relatively low compared to the commercial property markets. From affordability considerations, it is financially more attractive for these households to continue living in their current home. Semi starters, established households and settlers who are housed in the owner-occupied market experience exit barriers in terms of affordability. These are caused by possible double housing costs that follow from an upcoming relocation. Other barriers are caused by developments in the mortgage market such as rising mortgage rates. This increases the costs of home ownership, and is therefore less affordable. A third category affects the entry and exit barriers of the owner-occupied market and relates to macro -economic developments, such as the negative development of housing prices since the economic crisis. Residential consumers are uncertain about their labor perspective, making the home demand falls on balance. Financial attainability

The transition costs or purchasing price of a house may - despite affordable usage costs - not be within the financial reach of a household, depending on the income. The financial attainability is income-dependent and institutionally determined by laws, regulations and parties that are involved in the housing market. Because the market value of homes are different between housing areas, the entry and exit barriers also vary for households. In particular, high housing prices in scarcity regions lead to an entry barrier for the group 'starter/settler' because the market value of a house has become less financially attainable for this group. The above-mentioned phenomena means that households do not make the best choice with respect to the desired property. In the owner-occupied housing, different categories barriers apply to the group 'starters/settler' and' semi-starter/established household/settler. These derive from the financial position of households. Examples illustrating the financial attainability limit its the lack of equity. Until recently, saving in advance when buying a house, has not been very common. In the Netherlands, equity is formed by the rising market value of houses. Due to the current recession, the absence of equity affects the entry barrier, especially for starters and settlers. This follows from the restriction on mortgages that exceed the market value of houses. This development means that transaction costs ought to be paid in advance. For this group, housing demand shifts toward the rental sector. Established households in the owner-occupied market experience an exit barrier if there is an residual debt. This is often the case if a household has purchased a house after 2005. The remaining debt needs to be refinanced if there is mention of a relocation into another owner-occupied dwelling. Intensified mortgage lending standards causes the next owner-occupied to quickly rise beyond the financial reach.


19

Accessibility

The accessibility of the housing market is determined by allocation mechanisms and agencies assigning properties. They form a filter in the selection process and therefore affect the entry and exit barriers on the (regional) housing market. In the regulated rental sector, housing associations handle allocation rules for the provision of social housing. These allocation rules concern eligibility, suitability, order criteria and priority criteria. Eligibility criteria determines whether a household is eligible for social housing based on income. This criteria is limited starting from 2011 due to the 'tijdelijke Regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting' (referred to as DAEB-regulation). This legislation requires that housing associations are allowed to assign up to 10 percent of the released properties in the social rented sector to households with an annual income above 34,229 euros. The suitability criteria determines the appropriateness for which home a household is eligible based on residential occupancy standards and rental income standards that are established by the housing association. The rental income standards limit the accessibility of liberalized housing. Often, the income standards of housing corporations are similar to the income criteria of commercial landlords. Rental income standards are used to ensure the affordability of housing for a household and to reduce risks of commercial landlord. The order criteria determine who will be the first in line if there are multiple parties interested in a property. This is an entry barrier affecting in particular starters and settlers in the social housing market. The priority criteria determines which home seekers are a 'special case ', and therefore given priority. Following from aforementioned, it can be stated that the research target group is offered limited housing options in the social rented sector. Suitability

In addition to the availability, affordability, financial attainability and accessibility, the suitability of the property plays a role in the housing options of households. For instance, not every house is equally suitable for a household based dwelling size. Moreover, this study shows that residential consumers have become choosy and given their income, have unrealistic demands concerning the dwelling size, housing quality and residential location. There is a discrepancy between the current financing capacity of households and the desired property and market value following from these aspirations. The intended appropriateness of households on the new property leads to an entry barrier, in particular in the owner-occupied housing market. In the current housing market, there are more inclined sellers than households who are prone to buy a house, causing the owner-occupiers to encounter an exit barrier. This is based on the high tightness index in housing sectors. In some housing regions, there are many similar properties up for sale, indicating a mismatch between supply and demand. The suitability of the existing housing stock can be adjusted by demolition, construction and renovation. Housing programs of municipalities insufficiently reflect the demand. These programs are biased towards the bottom or the top of the market and are often densely arranged and inflexible. Therefore, new properties do not reflect the regional housing demand.

20


3.

PROBLEM DEFINITION 2: “Which feasible measures can stakeholders take to reduce these switching barriers in order to increase freedom of choice for this income group in the Dutch housing market?”

Before being able to determine which measures are feasible (3.2), measures that may lead to increasing freedom of choice needs to be mapped (3.1).

3.1

“What measures can result in an increasing freedom of choice in the housing market of intended moving households with an annual taxable income between 34.229 and 43.000 euros ?”

Literature analysis and semi-structured interviews with housing experts show that different categories of measures can improve the availability, affordability, financial attainability, accessibility and suitability of housing in the regional housing market for intended moving households with an annual income ranging from 34.229 and 43.000 euros. These are divided into categories that are similar to the subdivision of the switching barriers: •

measures improving the financial position of households. These measures positively affect the housing possibilities in the owner-occupied market by lowering the entry barriers for starters and settlers and exit barriers for semi starters, established households and settlers. The main goal of improving the financial position of a household is stimulating relocation between and within the four housing sectors.

•

measures that derive from context variables influencing the housing demand. These are measures relating to the entry and exit barriers and mainly aim at improving freedom of choice in the commercial housing sectors.

•

measures that derive from context variables influencing the housing supply. Governmentrelated measures affecting the supply of housing are focussed on increasing the accessibility of the social rental sector, expanding the supply of affordable liberalized rental dwellings and decreasing the usage costs between different housing sectors. The size of the housing supply is dependent on the ambition of stakeholders in developing new housing as well as maintaining the current supply. Measures affecting the current supply is more effective in decreasing the entry and exit barriers rather than developing new houses.

Appendix 13 gives an extended view on the effectiveness of measures on the entry and exit barriers that households encounter in the four housing sectors. By combining different measures, it is possible to increase freedom of choice. Results that follow from this study, indicate that not every entry and exit barrier can positively be affected. These barriers are dependent on macroeconomic developments, government policy and ambitions of stakeholders in the housing market. Together, these three context variables function as a condition in formulating realistic and feasible measures. Measures increasing the freedom of choice among the research target group is listed on the next page. The effectiveness of each measure is discussed in Chapter 4 (literature review) and Chapter 7 (review on literature analyses by means of results following from semi-structured interviews with experts on the field of housing).


21

Financial position households •

Financing on terms (for

Demand side housing market Reduction capital transfer

•

National Mortgage Guarantee

tax

•

Two rent policy system

•

Rent deduction

•

Continuous income check

•

Sales guarantee

•

Adaption home valuation system

•

Trade-in-guarantee

•

•

Prolong payment period

Linking rental price to WOZ value property

•

Distinction DAEB-regulation by household type

•

Distinction DAEB-regulation by housing region

•

Indexing income limit DAEB-regulation

•

Diversification scale project development

•

Project-based collaboration

•

Customer-oriented development

•

Selling social and commercial rental dwellings

•

Using 10 percent DAEB-regulation

•

New developments

•

Sales under conditions

•

Selling social rental dwellings to commercial landlords

•

Liberalizing social rental dwellings

•

Reducing construction costs

•

Shortening development periods

•

Improve flexibility spatial planning

•

Rearranging land prices municipalities

•

instance, Starterslening and koopsubsidie)

mortgages •

Shortening payment period mortgages

•

Reform mortgage market

•

Customer-oriented financing

3.2

Supply side housing market

“Which feasible measures can stakeholders take to reduce these switching barriers in order to increase freedom of choice for this income group in the Dutch housing market?”

The feasibility of the measures is assessed by means of a Multi Criteria Analysis (MCA). This method is used to give structure to the various measures that can increase freedom of choice for the research target group by lowering switching barriers. Housing experts from the categories 'municipality', 'housing corporation', 'project developers', 'investor', financier/advising bureaus' have given a value to the factors 'implementation time', 'effectiveness', 'costs' and 'willingness to implement .

4. FEASIBILITY The costs of a measure and the willingness of market participants and authorities determine whether or not a measure is implemented in practice or government policy. The willingness to carry through a measure is affected when there is a high cost for a company / (local / regional / national) government and / or if there are more effective alternatives. The following measures be feasible after comparing costs and willingness for implementation: •

Customer-oriented financing. The customer-oriented financing takes into account the personal situation of (potential) home-owners. The spending pattern, usage costs and saving capacity of the household is determined before the maximum funding capacity is assessed using standard regulations that are determined by the Code Of Conduct For Mortgage Loans. This is a general

22


measure for redetermining the maximum funding capacity that is in line with the sustainability vision of the AFM and NIBUD. The individual relocation of established households and settling of households entering the housing market is promoted by broadening the financial attainability. •

Diversification scale project development. Phasing and reducing the scale of new developments

in the housing market will reduce the shortage of affordable housing in various housing sectors. It should be noted that measures relating to the existing stock are more effective with regard to the improvement of freedom of choice, rather than expanding the existing stock. This measure is effective for the individual movements into scarcity regions provided that affordable housing is added to the existing stock. •

Customer-oriented development. Consumer-oriented development has the same effect and force as the diversification in scale of project development. However, this measure has a different motivation: project developers have become more price conscious after the economic crisis and this means that new homes are financially attainable and increasingly affordable. As the demand of consumers has become more and more of importance, the discrepancy between demand and offer decreases.

•

Using 10 percent DAEB-regulation. Within the DAEB-regulation, it is allowed to allocate up to 10 percent of the released housing options to households with an annual income higher than 34.229 euros. This measure is effective, because in practice, special cases and the elderly are housed within this 10 percent and take precedence over the research target group. The actual 10 percent is not used. It is expected that housing associations currently allocate between 4 and 6 percent to the research target group.

•

Liberalizing social rental houses. The most effective measure affecting the supply side of the housing market is the liberalization of social housing. This reduced both entry and exit barriers and for all types of households considering the resembling effectiveness. More options for differentiation in rent levels lead to a better transition between renting and buying. Deregulation stimulates the housing demand, supply and production of housing.

•

Rent deduction. The rent deduction ensures that the usage costs in the owner-occupied market and liberalized rental market are more equal concerning tax treatment. Because the usage costs of the liberalized rental market and owner-occupied market grow similar, the freedom of choice is increased. Households can choose to rent or buy based on preferences and situation.

•

Indexing the income limit of the DAEB-regulation. If the DAEB-regulation would be indexed from 2005 (instead of 2010), the income limit increases to approximately 37.300 euros in 2011, rather than the current income limit of 34.229 euros. In other words, the social housing market would be accessible for 470.000 additional households from the research target group. By increasing the income limit, the social rental market would be more accessible to the bottom income group in the research target group.

5. IMPLEMENTATION PERIOD AND EFFECTIVENESS The implementation period of measures is important for meeting the required deadline of relocating households in a region. A short implementation time increases the freedom of choice in the short term. This is dependent on the effect of the measures on a particular housing sector. For each household type, a value to the effectiveness of the measures is assigned by respondents. The following table summarizes the classification of households:


23

1. Starters and settlers Age head of household < 65 one person

single parent

two persons

2. Semi-starters, established households and settlers 2a. Age head of household < 65 one person

single parent

two persons

two persons with children

2b. Age head of household > 65 one two person persons

The implementation period and effectiveness of the measures for group 1) 'starter/settler', 2a) 'semistarter/established household/settler <65 years and 2b) 'semi-starter/established household/settler > 65 years' are plotted in the following figures. According to the respondents, the measures are directly and in the medium term ready to implement. In general, the effectiveness of the measures is greatest for starters and settlers, as they are located at the bottom of the housing career. Effectiveness Effectiviteit

Liberaliseren socialehousing huurwoningen Liberalizing social Klantgerichte financiering Customer-oriented financing Indexeren inkomensgrens DAEB-regeling Indexing income limit DAEB-regulation

Consumer-oriented development Consumentgericht ontwikkelen Huuraftrek Rent deduction 10% DAEB-regeling benutten Using 10% DAEB-regulation

Diversification project scale Schaal projectontwikkeling verkleinen

Direct Directly

Korte termijn Mid-long Middellange termijn Short-term term Lange Long-term termijn

Period Implementatietijd

1. Starters and settlers <65

Klantgerichte financiering Customer-oriented financing

Liberaliserensocial socialehousing huurwoningen Liberalizing

Effectiveness Effectiviteit

Effectiveness Effectiviteit

Liberaliseren socialehousing huurwoningen Liberalizing social

Indexerenincome inkomensgrens DAEB-regeling Indexing limit DAEB-regulation Consumentgericht ontwikkelen Consumer-oriented development Huuraftrek Rent deduction

Consumentgericht ontwikkelen Consumer-oriented development Huuraftrek Rent deduction 10% DAEB-regeling benutten Using 10% DAEB-regulation

10% DAEB-regeling benutten Using 10% DAEB-regulation

Indexeren inkomensgrens DAEB-regeling Indexing income limit DAEB-regulation

Schaal projectontwikkeling verkleinen Diversification project scale

Schaal projectontwikkeling verkleinen Diversification project scale Klantgerichte financiering Customer-oriented financing

Direct Directly

termijn Korte termijn Mid-long Middellange Short-term term Lange Long-term termijn

Implementatietijd Period

Direct Directly

Middellange Korte termijn Mid-long Lange termijn Short-term term Long-term termijn Implementatietijd Period

2a. Semi-starter, established households, settlers <65 2b. Semi-starter, established households, settlers >65

24


For some measures, the effect of implementation is only noticeable in the longer term. This applies to the use of the 10 percent allocation to the research target group. Housing associations can directly implement this measure into their policy. However, the accessibility of the social housing market for starters and settlers is noticeable in the long term because the mutation rate in the housing sector is low. This measure is considered relatively effective for starters and settlers, because they have yet to enter the housing market. The increase in accessibility in the social housing market may be gaining momentum by indexing the income. This measure could be available in the short term. This depends on the national government policy, because it is not yet on the political agenda. The reservation of the 10 percent free allocation space on mutations can be applied in scarcity regions, benefitting the group above the indexed DAEB-regulation. The effect on the affordability of the liberalized rental housing market is immediately noticeable given the effectiveness of the liberalization of social housing and the introduction of rent deduction. These can be implemented in the short to medium term. The liberalization of social housing is effective for higher incomes in the income category. An alternative to lower the switching barriers for households with incomes up to 38.000 euros, is to implementation of the rent deduction. The question arises as to whether this measure is feasible because it is not on the political agenda. Improving the financial attainability to the owner-occupied market takes place in the short term by the customer-oriented financing. This is effective for households that do not retire while paying off the mortgage. Other measures include construction-related measures such as consumer-oriented development and diversifying the project development scale. These can be introduced in the short term but building homes in the current economic climate does not occur quickly. The effect on the suitability and availability of affordable housing is noticeable in the longer term. Although measures that apply to new developments are not the most effective for increasing the freedom of choice, it is expected that the flexible handling of scale and consumer-oriented development, in the near future will become increasingly important. The implementation of feasible measures reduce the entry barriers for starters and settlers fairly evenly between the categories of barriers and housing sectors. The measures for the entry barriers of the group 'semi-starter/established household/settler' are not as equally distributed. The financial attainability and accessibility of the liberalized rental market are not improved by measures that have been examined in this particular research. Barriers regarding for example the rental income standards of housing associations and commercial landlords, withstand. The feasible measures have no effect on lowering the exit barriers from the owner-occupied market for home-owners.

6. RECOMMENDATIONS The aforementioned measures are especially effective in areas where property prices are under pressure. Low freedom of choice in the housing sectors in these regions is associated with the postponement or cancellation of relocation of households with an annual taxable income between 34.229 and 43.000 euros. It is recommended that stakeholders operating in scarcity regions, implement the feasible measures that are formulated in this research. The government is recommended to implement the rent deduction in the liberalized rental market and the indexation of the DAEB-regulation. Regarding the limitations that follow from the results, recommendations for future research are self-evident. Deepening in problem definition 2 may lead to extended insight into the feasible measures. A deepening in problem definition 1 is also possible. By directly approaching the A.A.Werner Afstudeerrapportage

25

research target group, it is possible to appoint the most severe switching barriers. Furthermore, research into switching barriers for the lower and higher income deciles is possible since households are predominantly assigned to the social housing market (lower income deciles) or housing market (higher income deciles). The freedom of choice in the housing market is constantly subject to changes following from national government policy , macroeconomic developments and housing related segments. A periodic review of the measures is required to monitor the freedom of choice for intended moving households and to investigate whether measures should be uphold.

26


Inhoud Voorwoord Samenvatting / Summary

1

2

3

4

5

6

7

5 7 / 17

Inhoudsopgave

27

Inleiding 1.1

Aanleiding

29

1.2

Gevolgen van verslechterende doorstroming en keuzevrijheid

32

1.3

Maatschappelijk en wetenschappelijk belang

32

1.4

Probleemstelling en doelstelling

33

1.5

Opzet van het onderzoek en leeswijzer

34

1.6

Inkadering

35

31

Doorstroming en keuzevrijheid in de woningmarkt 2.1

Theorieën

37

2.2

Voorlopig doorstromingdiagram

42

40

Barrières in doorstroming 3.1

Relatie huishoudengebonden kenmerken en barrières

43

3.2

Barrières vanuit context: vraagzijde woningmarkt

52

3.3

Barrières vanuit context: aanbodzijde woningmarkt

57

3.4

Doorstromingsdiagram

78

Maatregelen tegen barrières 4.1

Maatregelen financiële positie huishoudens

81

4.2

Maatregelen vanuit context: vraagzijde woningmarkt

87

4.3

Maatregelen vanuit context: aanbodzijde woningmarkt

95

4.4

Conclusie

46

83

120

Onderzoeksmethodologie 5.1

Onderbouwing onderzoeksmethoden

123

5.2

Interviews

126

5.3

Multi Criteria Analyse

128

5.4

Validiteit en betrouwbaarheid

130

125

Herziening barrières 6.1

Relatie huishoudengebonden kenmerken en barrières

131

6.2

Barrières vanuit context: vraagzijde woningmarkt

135

6.3

Barrières vanuit context: aanbodzijde woningmarkt

136

6.4

Conclusie herziening

145

133

Herziening maatregelen 7.1

Maatregelen t.b.v. verbetering financiële positie huishoudens

147

7.2

Maatregelen vanuit context: vraagzijde woningmarkt

151

7.3

Maatregelen vanuit context: aanbodzijde woningmarkt

156

7.4

Confrontatiematrix barrières en maatregelen

170


149

27

8

9

28

Haalbaarheid maatregelen

173

8.1

Analyse MCA

8.2

Haalbaarheid

176

8.3

Effectiviteit

8.4

Implementatietijd

8.5

Samenvatting

175 180 185 187

Conclusies en aanbevelingen

189

9.1

Conclusies

9.2

Aanbevelingen

193

191

Bronnen

195

Bijlagen

203


1 Introductie


29

Introductie

30 30

A.A.Werner Afstudeerrapportage Afstudeerrapportage A.A.Werner

1.1

AANLEIDING

Een soepele doorstroming1 is van belang voor een goed functionerende woningmarkt. Door het huidige ontbreken van deze soepele doorstroming tussen verschillende woningmarktsectoren wordt het functioneren van de Nederlandse woningmarkt in twijfel getrokken door onder andere onderzoeksdeskundigen, de Rijksoverheid en (maatschappelijk) betrokken marktpartijen. Het disfunctioneren van de woningmarkt wordt door deze partijen met name toegeschreven aan het feit dat de koopwoningmarkt en huurwoningmarkt de afgelopen decennia steeds meer gescheiden deelmarkten zijn geworden. Het gevolg hiervan is dat verhuizen voor verhuisgeneigde huishoudens in toenemende mate bemoeilijkt wordt. Om de woningmarkt zo optimaal mogelijk te laten functioneren is het van belang dat verhuisgeneigden zo min mogelijk woningmarkt gerelateerde barrières ondervinden, zodat de keuze om te verhuizen niet wordt uitgesteld of afgesteld. In de woningmarkt anno 2013, geven verhuisgeneigden uit de huur-en koopsector evenals belangenorganisaties zoals de Nederlandse Woonbond2 en Vereniging Eigen Huis 3 aan, dat er barrières zijn bij het verlaten van de huidige woning en/of het betrekken van een nieuwe woning die beter past bij de woonaspiraties. (Inter)nationale literatuur biedt inzicht in de voorkeuren en keuzes van huishoudens voor bepaalde eigendomsvormen en de overgang van de huurmarkt naar de koopmarkt. De barrières betreffende verhuizen tussen en binnen woningmarktsectoren en voor verschillende huishoudens worden doorgaans niet expliciet gemaakt. Beleid en initiatieven van de Rijksoverheid, lokale overheden en betrokken marktpartijen om de doorstroming in de woningmarkt te bevorderen, worden hierdoor niet altijd op de meest efficiënte wijze uitgevoerd. Om hier een kentering in aan te brengen, dienen de kenmerken van de Nederlandse woningmarkt, en in het bijzonder het verschil tussen de lokale woningmarkten, bedachtzamer beschouwd te worden bij het doorvoeren van toekomstige hervormingen, wetswijzigingen en initiatieven. Bovengenoemde marktpartijen constateren dat dit niet consequent is gebeurd en dat er hierdoor groeperingen van huishoudens zijn ontstaan. Zij ondervinden bijvoorbeeld vanwege het huidige regeerakkoord een verslechterde keuzevrijheid in zowel de koopwoningmarkt als de huurwoningmarkt, omdat de beschikbaarheid en betaalbaarheid van de gewenste woning beperkt is. Het meest besproken voorbeeld hiervan is de tijdelijke Regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting . Deze schrijft woningcorporaties sinds 1 januari 2011 voor om minimaal negentig procent van het vrijkomende woningaanbod uit de sociale huursector4 toe te wijzen aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot maximaal 34.229 euro (prijspeil 2013). De gevolgen van wetswijzigingen en hervormingen treffen in het bijzonder huishoudens met een belastbaar jaarlijks inkomen tussen de 34.229 en 43.000 euro die gevestigd zijn in de Randstad of in delen van de provincie Noord-Brabant. Deze regio s staan bekend als het A2-gebied en kenmerkt zich door regionale economische groei. De schaarste van woningen is in deze regio s meer aanwezig dan in perifere delen van het land. De betreffende huishoudens vallen buiten de reguliere aandachtsgroep van het landelijk huurbeleid en vallen dikwijls buiten de koopkrachtige vraag voor een koopwoning vanwege de schaarste aan betaalbaar woningaanbod en aangescherpte financieringsnormen. Met andere woorden, deze groep is te rijk voor een sociale huurwoning en te arm voor een

1 Onder doorstroming op de woningmarkt wordt het verschijnsel verstaan dat huishoudens verhuizen van de ene woning naar de andere; de verlaten woning komt hiermee beschikbaar voor anderen. Huishoudens die doorstromen naar een andere woning hebben de kans hun woonsituatie aan te passen aan de woonwensen (Renes en Jókövi, 2008). 2 De Nederlandse Woonbond is de landelijke belangenvereniging van huurders. De bond vertegenwoordigt ruim 1,4 miljoen huurders. 3 Vereniging Eigen Huis is de landelijke belangenvereniging voor particulieren die een eigen huis bezitten of willen bezitten. De vereniging telt circa 700.000 leden. 4 Sociale huurwoningen zijn huurwoningen in het bezit van woningcorporaties met een kale huurprijs tot 681,02 euro per maand.


31

koopwoning. Doordat een substantieel deel van de bevolking tot deze inkomensgroep behoort, neemt de dynamiek in de woningmarkt af.

1.2

GEVOLGEN VAN VERSLECHTEREN DOORSTROMING

De gevolgen van belemmeringen in de doorstroming zijn in Paragraaf 1.1 globaal beschreven. Renes en Jókövi (2008) stellen dat de doorstroming naar verwachting over de regio s zal variëren, en daarmee ook de mate waarin de gevolgen van een gebrek aan doorstroming zullen optreden, regionaal verschillend zullen zijn. De negatieve gevolgen voor huishoudens betreffen: •

Uitstel of afstel van verhuizen;

•

Toename van inkomensverschillen tussen de huursector-en koopsector;

•

Toenemende mismatch tussen vraag en aanbod van woningen.

Het verslechteren of ontbreken van doorstroming gaat met name in schaarsteregio s gepaard met het uitstel of afstel van verhuizen bij huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen de 34.229 en 43.000 euro (in het vervolg ook wel verwezen als de onderzoeksgroep). Dit blijkt uit de afname van de mutatiegraad in alle woningmarktsectoren en geldt met name voor de sociale huurwoningvoorraad (Atrivé en Stichting OpMaat, 2011). Volgens de Vereniging Eigen Huis hebben de gevolgen heden ten dage voornamelijk betrekking op de stagnatie aan de onderkant van de woningmarkt, dat wil zeggen bij de sociale huurwoningmarkt en koopwoningen in het goedkope segment (B. Maas, 2012). Bovengenoemde inkomensgroep kiest ervoor om de huisvestingssituatie onveranderd te laten omdat er weinig geschikte alternatieven zijn. Het voormalige Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM), dat sinds 2010 onderdeel geworden is van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), is vanwege de afnemende doorstroming het meest beducht voor de scheiding van inkomens die kan optreden over de huur- en koopwoningmarkt. Deze aanduiding wordt versterkt door de hoge woningprijzen in schaarsteregio s en strengere financieringsnormen; het is voor lage inkomensklassen, c.q. huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot 34.229 euro, gecompliceerder om een woning te kunnen kopen. Het gevolg is dat lage inkomens steeds meer in de huursector en hoge inkomens steeds meer in de koopsector oververtegenwoordigd zullen zijn. De allocatiemechanismen waarmee huurprijsregulering gepaard gaat, leiden tot afscherming van de huurmarkt voor de aandachtsgroep. Hogere inkomens, cq. huishoudens met een belastbaar jaarinkomen boven de 34.229 euro, hebben minder toegang tot de sociale huursector. Dit is een bron van toename van inkomensverschillen tussen de huur- en koopsector (Renes en Jókövi, 2008). Het risico van stagnatie in de woningmarkt ligt op de lange termijn in het creëren van een overaanbod aan woningen in het goedkope segment. Omdat de kwantiteit van woningen in deze sectoren vaak niet de oorzaak van het probleem is, wordt er door de Rijksoverheid en (maatschappelijk) betrokken marktpartijen gezocht naar alternatieven om de doorstroming - in regio s waar dit in onvoldoende mate plaatsvindt - te verbeteren binnen de bestaande woningvoorraad. Het gevolg is een toenemende discrepantie tussen vraag en aanbod en misallocatie van woningen voor huishoudens die een verhuizing niet kunnen of willen uitstellen.

1.3

MAATSCHAPPELIJK EN WETENSCHAPPELIJK BELANG

Het maatschappelijke belang van deze studie is uit het voorgaande af te leiden. De huisvesting van huishoudens is in Nederland van oudsher een belangrijk maatschappelijk en politiek onderwerp. Meer specifiek is de betaalbaarheid en financiële bereikbaarheid van wonen een belangrijk thema 32


in het Nederlandse woonbeleid (Ministerie van BZK, 2010). De huisvestingssituatie van verhuisgeneigde huishoudens voldoen niet altijd aan de voorwaarden van betaalbaar wonen en in diverse regionale woningmarkten is de financiële bereikbaarheid hiervan beperkt. Het maatschappelijke vraagstuk welke oplossingsrichtingen er aanwezig zijn ten behoeve van het tegengaan van de barrières voor verhuisgeneigde huishoudens, is in dat kader interessant om te worden geanalyseerd. In wetenschappelijke zin kunnen diverse constateringen en onderzoeken die besproken worden in deze studie een evaluerende bijdrage leveren aan beleidsvraagstukken en oplossingsvarianten voor (maatschappelijk) betrokken marktpartijen op het gebied van de Nederlandse woningmarkt. De vraag welke invloed barrières hebben op de verhuiswens van verhuisgeneigde huishoudens en de vraag in hoeverre het voor (maatschappelijk) betrokken marktpartijen mogelijk is om deze barrières te doen verminderen, kunnen concreet worden genoemd. Door de gezichtspunten uit de genoemde disciplines te combineren met empirisch onderzoek en uit te werken voor de situatie in Nederlandse schaarsteregio s wordt een beter inzicht verkregen in de samenhang tussen de barrières van de onderzoeksgroep om te verhuizen, keuzevrijheid in de regionale woningmarkt en effectieve maatregelen aan het adres van (maatschappelijk) betrokken marktpartijen en de Rijksoverheid om de doorstroming in de Nederlandse woningmarkt te bevorderen.

1.4

PROBLEEMSTELLING EN DOELSTELLING

Uit de voorgaande paragrafen blijkt dat het gebrek aan inzicht in de barrières met betrekking tot het doorstromen van verhuisgeneigde huishoudens bij de Rijksoverheid, lokale overheden en (maatschappelijk) betrokken stakeholders leidt tot het uitvoeren van maatregelen of oplossingsrichtingen die niet op de meest efficiënte wijze uitwerking hebben voor de onderzoeksgroep. Deze barrières dienen expliciet uiteengezet te worden om inzicht te bieden in de wijze waarop negatieve gevolgen op een zo efficiënt mogelijke wijze ingeperkt kunnen worden door maatregelen en initiatieven van bovengenoemde partijen. Dit is samen te vatten in de doelstelling:

Het verkrijgen van inzicht in de barrières die verhuisgeneigde huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen de 34.229* en 43.000 euro ondervinden, alsmede het formuleren van haalbare maatregelen voor betrokken stakeholders ter beperking van de barrières, teneinde oplossingen te bieden die de keuzevrijheid van deze inkomensgroep kunnen vergroten en doorstroming in de Nederlandse woningmarkt kan bevorderen. *per januari 2013

Hierbij komen twee speerpunten naar voren in dit onderzoek: 1.

Het verkrijgen van inzicht in de barrières die verhuisgeneigde huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen de 34.229 en 43.000 euro ondervinden;

2.

Het formuleren van haalbare maatregelen voor betrokken stakeholders ter beperking van deze barrières;

De tweeledige aard van het onderzoek resulteert in een tweeledige probleemstelling: Probleemstelling 1

Wat zijn de barrières die verhuisgeneigde huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen de 34.229 en 43.000 euro ondervinden? Probleemstelling 2

Welke haalbare maatregelen kunnen betrokken stakeholders nemen ter beperking van deze barrières, teneinde de keuzevrijheid voor deze inkomensgroep te vergroten en doorstroming in de Nederlandse woningmarkt te bevorderen? A.A.Werner Afstudeerrapportage

33

Vanuit deze centrale probleemstellingen zijn de volgende onderzoeksvragen onderscheiden: Probleemstelling 1

1.

Welke variabelen en processen zijn van invloed op de doorstroming in de Nederlandse woningmarkt? (Inter)nationale literatuur biedt inzicht in de processen en mechanismen achter het fenomeen doorstroming in de Nederlandse woningmark. Het is van belang om middels literatuuranalyse, voortbordurend op bestaande kennis, een theoretisch kader voor dit onderzoek te formuleren. Aan de hand van dit kader is het mogelijk om variabelen en processen te identificeren, die van invloed zijn op de huisvestingssituatie van huishoudens.

2.

Welke barrières ondervinden verhuisgeneigde huishoudens met een jaarlijks belastbaar inkomen variërend van 34.229 tot 43.000 euro? De positie van verhuisgeneigde huishoudens in deze inkomensklasse staat centraal in deze onderzoeksvraag. Het gaat er voornamelijk om de barrières van diverse type verhuisgeneigde huishoudens in deze inkomenscategorie te beschrijven. Dit gebeurt aan de hand van literatuuranalyse en diepte-interviews met betrokken marktpartijen, overheidsinstanties en belangenorganisaties uit de huurwoningmarkt en koopwoningmarkt.

Probleemstelling 2

3.

Welke maatregelen kunnen resulteren in het vergroten van de keuzevrijheid van verhuisgeneigde huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen de 34.229 en 43.000 euro met betrekking tot de Nederlandse woningmarkt? De mogelijkheden voor het vergroten van de keuzevrijheid onder deze groep worden middels literatuuranalyse en diepte-interviews verkend. Deze kennis is noodzakelijk om empirisch onderzoek te kunnen verrichten naar efficiënte maatregelen die de keuzevrijheid in de woningmarkt kunnen vergroten, voor zowel de huurwoningmarkt als de koopwoningmarkt.

4.

Welke haalbare maatregelen kunnen betrokken stakeholders nemen om de keuzevrijheid voor deze inkomensgroep in de woningmarkt te vergroten? Op basis van de beantwoording van onderzoeksvragen een tot en met drie en aanvullend empirisch onderzoek naar de implementatietijd, de bedrijfskosten en de bereidheid van het doorvoeren van mogelijke maatregelen door (maatschappelijk) betrokken marktpartijen, is het mogelijk vraag en aanbod in een bepaald woningmarktgebied op een realistische wijze beter op elkaar af te stemmen. Hierdoor neemt de keuzevrijheid onder verhuisgeneigde huishoudens uit de betreffende inkomenscategorie toe. De realiseerbare maatregelen zullen in elk woningmarktgebied een ander effect hebben. De woningmarkt is immers een regionale (woning)markt.

1.5

OPZET VAN HET ONDERZOEK EN LEESWIJZER

De opzet van dit onderzoek vloeit voort uit de voorgaande paragrafen en is schematisch voorgesteld in Figuur 1.1. Na dit inleidende hoofdstuk is in Hoofdstuk 2 middels literatuurstudie een theoretisch kader uiteengezet voor de verdere verloop van het onderzoek in de daarna volgende hoofdstukken. Daarbij wordt gebruik gemaakt van en voortgeborduurd op theoretische uitgangspunten betreffende processen, variabelen en mechanismen achter het fenomeen doorstroming op de Nederlandse woningmarkt. Het doel van deze theoretische verkenning is het onderzoek af te bakenen en tot een onderzoeksmodel te komen (onderzoeksvraag 1).

34


Hoofdstuk 3 vervolgt met het beschrijven van de barrières die worden ervaren door verhuisgeneigde huishoudens in de betreffende inkomenscategorie. Deze barrières volgen uit literatuurstudie (onderzoeksvraag 2). De mogelijkheden tot het ondernemen van maatregelen om de keuzevrijheid onder verhuisgeneigde huishoudens te vergroten worden gepresenteerd in hoofdstuk 4 (onderzoeksvraag 3). Deze mogelijkheden, worden evenals in hoofdstuk 2 en 3, gebaseerd op literatuuranalyse. Hoofdstuk 5 beschrijft de dataverzamelingstechnieken waarop dit onderzoek is gebaseerd. De nadruk ligt op semi-open diepte-interviews met 22 (maatschappelijk) betrokken marktpartijen in een zestal categorieën; (1) lokale en regionale overheid, (2) woningcorporaties, (3) financiers en makelaars, (4) ontwikkelende aannemers en projectontwikkelaars, (5) beleggers in de woningmarkt en (6) belangenorganisaties. De resultaten die volgen uit de interviews zijn gepresenteerd in de Hoofdstukken 6 en 7. Centraal in de uitwerking staat de actualiteit en validiteit van de barrières voor de betreffende inkomensdoelgroep en de haalbaarheid van de maatregelen. De perceptie van (maatschappelijk) betrokken marktpartijen en overheidsinstanties op de verhuisbarrières voor de onderzoeksgroep is van belang voor de haalbaarheid van een maatregel. De respondenten uit de diepte-interviews zijn gevraagd deel te nemen aan een Multi Criteria Analyse om de effectiviteit van de maatregelen voor diverse huishoudens uit de onderzoeksgroep te bepalen. De haalbaarheid van de maatregelen uit literatuurstudie en diepte-interviews zijn getoetst door het waarderen van de implementatietijd, kosten voor de onderneming en bereidheid van de onderneming tot het doorvoeren van diverse maatregelen. De resultaten van dit onderzoek leiden in Hoofdstuk 8 tot inzicht in de maatregelen die de keuzevrijheid voor de onderzoeksgroep op korte en lange termijn kan vergroten (onderzoeksvraag 4). Tot slot zal in hoofdstuk 9 een terugkoppeling plaatsvinden naar de in dit hoofdstuk geformuleerde probleemstellingen en de daaruit gevormde onderzoeksvragen. Het onderzoek wordt afgesloten met aanbevelingen ten behoeve van vervolgstudie naar dit betreffende onderwerp.

1.6

INKADERING

1.6.1

Onderzoeksgroep

De onderzoeksgroep wordt gedefinieerd door huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen de inkomensgrens die hoort bij de 90-procentnorm (€ 34.229) en bovengrens van € 43.000. Deze bovengrens wordt in dit onderzoek gehanteerd daar deze een (toenemende) rol speelt in het landelijk huurbeleid en in bestaande toepasbare onderzoeken wordt gebruikt. Door de Raad voor het Landelijk Gebied et.al (2011) wordt deze groep de lagere middeninkomensgroep genoemd. Dit betreft in Nederland circa 900.000 huishoudens met een netto maandinkomen tussen ongeveer € 1850 en € 2250.

1.6.2

Onderscheid barrières

In dit onderzoek zijn de volgende categorieën gehanteerd bij het onderverdelen van de barrières: •

Beschikbaarheid

•

Betaalbaarheid

•

Financiële bereikbaarheid

•

Toegankelijkheid

•

Passendheid


35

Probleem beschrijven en onderzoek Hoofdstuk 1: Inleiding

Probleemdefinitie Variabelen en processen doorstroming Hoofdstuk 2: Doorstroming in de woningmarkt

Woningmarktexperts benaderen voor open interviews en opstellen interview Probleem-en doelstelling aanpassen aan de hand van interviews en literatuuranalyse

Probleemanalyse Onderzoek naar barrières Hoofdstuk 3: Barrières in doorstroming

Onderzoek naar maatregelen Hoofdstuk 4: Maatregelen barrières woningmarkt

Uitleg onderzoeksmethodologie Hoofdstuk5: Dataverzamelingstechnieken

(Maatschappelijk) betrokken marktpartijen en overheidsinstanties benaderen voor semi-open diepte-interview en Multi Criteria Analyse

Probleemoplossing Onderzoek naar barrières Hoofdstuk 6: Herziening barrières

Onderzoek naar maatregelen Hoofdstuk 7: Herziening maatregelen

Onderzoek naar maatregelen Hoofdstuk 8: Haalbaarheid maatregelen

Presentatie resultaten Hoofdstuk 9: Conclusie en aanbevelingen Figuur 1.1 — Schematische weergave afstudeeronderzoek 36


2 Doorstroming en keuzevrijheid


37

Doorstroming en keuzevrijheid

38

A.A.Werner A.A.Werner Afstudeerrapportage Afstudeerrapportage

In dit hoofdstuk is beoogd belangrijke theoretische uitgangspunten op een rij te zetten die verband houden met de dynamiek op de woningmarkt. Hiermee wordt een antwoord gezocht op de in Hoofdstuk 1 geformuleerde eerste onderzoeksvraag:

“Welke variabelen en processen zijn van invloed op de doorstroming in de Nederlandse woningmarkt?” Belangrijk om te beschrijven zijn bestaande doorstromingstheorieën die van toepassing zijn op de Nederlandse woningmarkt (Paragraaf 2.1). Hiertoe dient een duidelijke definitie geformuleerd te worden van de term doorstroming . Kemperman (2009) stelt dat doorstroming op de woningmarkt alles te maken heeft met individuele verhuizingen. De verhuisbewegingen op de woningmarkt duiden de mate van doorstroming aan, oftewel de mobiliteit . Mobiliteit ontstaat wanneer individuen hun huis verlaten en een nieuwe woning betrekken. Dit verhuisgedrag is voor elk huishouden een middel om een hoger doel te bereiken, namelijk het verkleinen van de discrepantie tussen wens en werkelijkheid (Van Kempen et al., in: Bos en de Bruijn, 2007). De definitie van doorstroming op de woningmarkt die in dit onderzoek gehanteerd wordt, is als volgt: Het totale effect van individuele verhuisbewegingen van

huishoudens. Doorstroming vindt plaats tussen diverse woningmarktsectoren. Hierbij kan volgens van der Schaar (2007) onderscheid gemaakt worden tussen koop- en huursectoren, en naar commerciële en nietcommerciële sectoren. Van der Schaar hanteert de volgende vierdeling: •

geliberaliseerde (commerciële) huursector;

•

gereguleerde (niet-commerciële) huursector;

•

vrije (commerciële) koopwoningmarkt;

•

sociale (niet-commerciële) koopwoningmarkt.

De diverse woningmarktsegmenten worden in Tabel 2.1 schematisch weergegeven om in het vervolg van deze studie eenduidig over de woningmarktsectoren te spreken. Tabel 2.1 —

Schematische weergave woningmarktsegmenten

Goedkoop Huur

Gereguleerde huur: 374,44 - 681,02* • Kernvoorraad/ betaalbare huur

Koop

Koopwoningen < 194.000 k.k.** • Sociale koopwoningmarkt

Middelduur

Duur Geliberaliseerde huur: > 681,02* • Middensegment 681,02 - 800*** • Duur > 800

Koopwoningen > 194.000 k.k.** • Vrije koopwoningmarkt

* Deze huurprijzen per maand worden jaarlijks bepaald door het Ministerie van BZK (2013) ** Jaarlijks bepaald door SRE op basis van de CBS-prijsindex van de nieuwbouwkosten van nieuwe woningen (2012) *** Gehanteerd door Aedes (Dellen, van, 2012)

Deze verschillende woningvoorraadsegmenten vervullen voor bepaalde huishoudencategorieën een belangrijke huisvestingssituatie en voor andere huishoudens juist niet. In de Hoofdstukken 2, 3 en wordt getracht een doorstromingsmodel op te stellen, die naast bestaande kennis gerelateerd is aan de hedendaagse praktijk en ervaringen van (maatschappelijk) betrokken marktpartijen. Dit houdt in dat naast bestaande theorieën, empirisch onderzoek verricht wordt naar de belemmeringen voor marktpartijen om doorstroming te bevorderen en barrières voor verhuisgeneigden om te verhuizen. Het hoofdstuk wordt in paragraaf 2.2 afgesloten met een schematische weergave van bestaande kennis omtrent de variabelen en processen die van invloed zijn op (de individuele) verhuisbewegingen die leiden tot doorstroming in de woningmarkt.


39

2.1

THEORIEËN

De afgelopen decennia, met name vanaf de jaren 60, is de doorstroming in de woningmarkt een veelvoorkomend onderwerp van studie geweest. Deze studies hebben geleid tot beter inzicht in de variabelen en de processen die de mobiliteit in de woningmarkt op gang brengen. Wat er in deze onderzoeken buiten beschouwing gelaten is, zijn de barrières die individuele verhuisbewegingen ondervinden. Door bestaande doorstromingstheorieën en de barrières voor verhuisgeneigde huishoudens te beschouwen wordt het beeld op de processen en variabelen, die van invloed zijn op de doorstroming in de woningmarkt, breder gesteld.

2.1.1

Verhuismotieven

Huishoudens hebben verscheidene beweegredenen om te verhuizen. Boumeester (2004) maakt een driedeling in de verhuismotieven: •

de woonsfeer: wensen ten aanzien van de woning en/of woonomgeving;

•

de werksfeer: veranderingen van baan en/of onderwijs;

•

de persoonlijke sfeer: veranderingen in de huishoudenomvang en -samenstelling, zoals uit huisgaande kinderen, samenwonen, scheiding. Aanvullend hierop is de gezondheid van de bewoners van belang. Dit kan ervoor zorgen dat de vraag naar een meer zorggerichte woning verschuift.

Pas wanneer een huishouden ervan overtuigd is een woning te hebben gevonden met meer (persoonlijke) voordelen dan de kosten en de energie die ermee gemoeid zijn, zal de keuze gemaakt worden om te verhuizen (Gastel, van, 2011).

2.1.2

Levenscyclusbenadering en levensloopbenadering

Een van de eerste theorieën naar het beslissingstraject wat betreft woonmobiliteit is de levenscyclusbenadering van Rossi (1955). Bij deze theorie wordt er een verband gelegd tussen de fase in de levenscyclus van een individu en de daarbij behorende woningbehoefte. Het levenscyclusmodel gaat ervan uit dat huishoudens gedurende de levenscyclus proberen hun woonsituatie in overeenstemming te brengen met hun behoeften op dat moment. Centraal in dit model staat dat de verschillende levensfasen verschillende woonbehoeften met zich meebrengen. Veelal wordt de keuze voor een bepaalde eigendomsverhouding bepaald door de volgende variabelen: leeftijd van het hoofd van het huishouden, de burgerlijke staat, het aantal jonge kinderen en/of de huishoudengrootte. Tegenwoordig zijn levensfases niet meer vanzelfsprekend: Boumeester (2004) beschrijft de samenhang tussen demografische en sociaal-economische kenmerken van huishoudens enerzijds en de woningkeuze (type, sector en prijs) en het verhuisgedrag anderzijds. Het blijkt dat naast de meer traditionele variabelen zoals leeftijd en inkomen, andere moderne variabelen in het verklaringsmodel opgenomen dienen te worden. Het betreft hier met name variabelen als huishoudensamenstelling en het aantal verdieners . In de huidige samenleving zijn er bijvoorbeeld jongeren die samenwonen en geen kinderen willen. Dit heeft te maken met ontwikkelingen als individualisering. Deze huishoudens hebben hierdoor bijvoorbeeld geen behoefte aan een grotere (koop)woning in een suburbaan gebied. Als reactie op de levenscyclusbenadering is de levensloopbenadering ontstaan. De levensloopbenadering staat meer open voor afwijkende gebeurtenissen van individuen dan de levenscyclusbenadering (Boumeester, 2004, p.9). In de levensloopbenadering worden verhuizingen voornamelijk verklaard vanuit veranderingen in de levensloop. Hierbij worden leeftijd, de huishoudensamenstelling, de arbeidscarrière en de wooncarrière als verschillende parallelle trajecten onderscheiden (Kemperman, 2009). De positie van een individu binnen de wooncarrière is te verklaren door gebeurtenissen in andere bovengenoemde trajecten. Dit is het grootste verschil met de levenscyclusbenadering die uit gaat van één compleet traject die elk individu doorloopt. De 40


verandering/gebeurtenis in de levensloop die de verhuizing teweeg brengt, wordt de veroorzakende carrière, ofwel triggering career , genoemd (Hal, 2005; in Loon, 2011). De overige carrières kunnen in dat geval als de conditionerende carrières worden gezien. Deze bepalen mede de mogelijkheden en de beperkingen binnen het zoekproces (Boumeester, 2004). Het is van belang dat huishoudens er bewust voor kunnen kiezen om bij een bepaalde trigger niet te verhuizen of dit niet kunnen omdat er geen acceptabel woonaanbod is. Er zijn ook beperkingen waarmee rekening gehouden dient te worden bij het verklaren van verhuizingen. De realisatie van de woonwensen heeft bijvoorbeeld te maken met het inkomen. Huishoudens hebben een bepaald inkomen, waardoor ze beperkt worden in hun woningkeuze. Daarnaast worden de woonwensen beïnvloed door bijvoorbeeld een veranderend overheidsbeleid.

2.1.3

Verhuisketentheorie

De beschikbaarheid van woningen komt op een aantal manieren tot stand en is uit te leggen aan de hand van de verhuisketentheorie. De verhuisketentheorie gaat ervan uit dat een woning die wordt aangeboden, onderdeel uitmaakt van een keten van meerdere aangeboden woningen. Van belang zijn de lengte van een keten en de samenstelling naar eigendomsvorm. Als deze bekend zijn, is het mogelijk door middel van doorstroming in te spelen op de vraag naar woningen door passend aanbod in de markt te brengen. In de verhuisketentheorie wordt ervan uitgegaan dat alleen zogeheten primair aanbod een verhuisketen kan starten. Het kenmerk van dit primaire aanbod is dat de woning aangeboden wordt zonder dat deze zelf vraag creëert. Er zijn drie manieren waardoor primair aanbod tot stand komt (VROM, 2004): 1)

nieuwbouw van woningen

2)

woningverlating (overlijden, ouderentehuis, samenwonen etcetera),

3)

emigratie naar een andere woningmarkt.

Woningen van huishoudens die verhuizen binnen een woningmarktgebied5 (doorstromers) zijn het secundaire aanbod. Dit aanbod is per definitie het gevolg van doorstroming. Verhuisketens beëindigen door huishoudens die geen woning achterlaten in de desbetreffende woningmarkt. Dit is aan de orde bij starters, vestigers en semi-starters (Bos en Bruijn, 2007). Starters zijn individuen die voor het eerst naar een zelfstandige woning verhuizen en daarbij geen zelfstandige woonruimte achterlaten. Emigratie leidt tot vestigers in een nieuw woningmarktgebied, waardoor nieuwe woningvraag ontstaat. Een semi-starter is een huishouden dat naar een nieuwe woning verhuist en een woning achterlaat die niet beschikbaar komt voor nieuwe bewoning, bijvoorbeeld door sloop of een gescheiden huishouden (Gastel, van, 2011).

2.1.4

Keuzevrijheid

Hirschman (1970) stelt dat vragers op de markt over een exit- en voice- optie dienen te beschikken, wil er sprake zijn van keuzevrijheid. In algemene zin heeft de ontevreden consument de mogelijkheid om de huidige aanbieder te verlaten en voor een andere te kiezen. In deze context kan de huidige aanbieder beschouwd worden als de huidige woning en vrager op de markt/ ontevreden consument als verhuisgeneigde huishoudens in de categorie starter/vestiger of semi-starter/doorstromer/vestiger . De exit-optie is van invloed op de keuzevrijheid van verhuisgeneigde starters en doorstromers op de woningmarkt. Smeets en Dogge (2007) ondervinden in hun onderzoek dat als er sprake is van (exit)barrières, woonconsumenten beperkt worden in hun keuzevrijheid. Naast de exit-optie ervaren verhuisgeneigde huishoudens entry-opties. De term entry wordt in dit onderzoek gehanteerd daar dit in één lijn ligt met de term exit van Hirschman en gehanteerd 5 Een woningmarktgebied is een geografisch gebied waarin de vraag naar en het aanbod van woningen onafhankelijk is van andere geografische gebieden. Recent onderzoek toont aan dat de regionale indeling in COROPgebieden een goede weergave biedt van de marktgebieden in Nederland. Elk Corop-gebied is een samenvoeging van gemeenten en volgt provinciegrenzen.


41

wordt door Smeets en Dogge (2007) bij het beschrijven van keuzevrijheid in de woningmarkt. Zij stellen dat er alleen sprake is van keuzevrijheid, wanneer er naast exit- ook entry-opties zijn. Entryopties duiden in dit onderzoek op de beschikbaarheid van alternatieve huisvesting. Als deze niet voorhanden zijn, is er sprake van (entry)barrières. Deze zijn verschillend voor de groepen vestiger/starter en semi-starter/doorstromer/vestiger , zoals besproken in paragraaf 2.1.3 Verhuisketentheorie . De benadering van Smeets en Dogge betreffende entry-en exit barrières wordt in Figuur 2.1 schematisch weergegeven. Aan de term voice die vernoemd staat in deze figuur wordt in dit onderzoek geen specifieke aandacht besteed, daar dit duidt op het vergroten van de tevredenheid over de woonsituatie door inspraak van huurders. Dit heeft geen relatie met deze studie. Door de entry en exit barrières in het verhuisproces te onderzoeken, wordt inzicht verkregen in de mogelijkheden om de keuzevrijheid te vergroten voor de onderzoeksgroep.

Figuur 2.1 —

2.2

Entry- en exit-opties op de woningmarkt Smeets en Dogge (2007)

VOORLOPIG DOORSTROMINGDIAGRAM

De bestaande doorstromingstheorieën zoals beschreven in paragraaf 2.1 dienen als onderlegger voor een vernieuwd schematisch model naar processen en variabelen die een relatie hebben met de barrières op de woningmarkt. Dit model geeft naast mogelijke verhuismotieven, de barrières voor de groepen starter/vestiger , semi-starter/doorstromer/vestiger en woningmarktverlater weer bij het toetreden of verlaten van de woning(markt). Naarmate deze studie vordert en verder in detail treedt op de context en praktijkervaring, wordt het schema aangevuld met contextvariabelen die van invloed zijn op de barrières om te verhuizen. De voorlopige versie, welke volgt uit Paragraaf 2.1, is weergegeven in Figuur 2.2.





(Entry)barrières


(Exit)barrières

(Entry)barrières

Starter/ Vestiger





Woningvoorraad


(Exit)barrières


Huursector

Woningmarktverlater

Verhuismotieven: Woonsfeer Werksfeer Persoonlijke sfeer

Figuur 2.2 — 42

Doorstromingdiagram bewerkt naar doorstromingtheorieën A.A.Werner Afstudeerrapportage

3 Barrières in doorstroming


43

Barrières in doorstroming

44


De literatuuranalyse van dit onderzoek naar de relatie tussen doorstroming en barrières beperkt zich tot de barrières om te verhuizen binnen en tussen de woningmarktsectoren. Het doel van dit hoofdstuk, tezamen met Hoofdstuk 6, is het beantwoorden van onderzoeksvraag 2:

“Welke barrières ondervinden verhuisgeneigde huishoudens met een jaarlijks belastbaar inkomen variërend van 34.229 tot 43.000 euro?” Er wordt inzicht verkregen in de doorstroming op de woningmarkt en waar barrières zich mogelijkerwijs voordoen. De normatieve discussie of deze barrières wenselijk zijn of niet, blijft in deze studie buiten beschouwing. De individuele verhuisbeweging op microniveau wordt door Bos en Bruijn (2007) onder andere verklaard door de beschikbaarheid van woningen. Het beschrijven van de keuzevrijheid in de beschikbare woningvoorraad gaat gepaard met de termen betaalbaarheid , financiële bereikbaarheid en toegankelijkheid . Bovengenoemde begrippen zijn van invloed op de keuzevrijheid van de woonconsument en hebben een relatie met entry- en exitbarrières zoals deze geformuleerd zijn in Paragraaf 2.1.4. In de discussie rond de betaalbaarheid van een woning worden volgens Renes et. al. (2006) de gebruikskosten van een woning en de aankoopprijs van een woning vaak door elkaar gehaald. Hiertoe wordt beoogd in het kort onderscheid te maken: •

Als de gebruikskosten van een woning worden beschouwd‒ vanuit het oogpunt van consumptie ‒, dan kan het zijn dat een bepaalde woning voor elk huishouden voldoende betaalbaar is. Dit zijn bijvoorbeeld de maandelijkse woonlasten die uit huur of hypotheekrente en aflossing voortkomen. Een huishouden betaald deze lasten om in hun woning te kunnen wonen.

•

Wanneer het de transactiekosten of aanschafprijs van diezelfde woning betreft, dan ligt deze voor bepaalde inkomenscategorieën en huishoudens - ondanks de betaalbare gebruikskosten niet binnen het financiële bereik. De financiële bereikbaarheid is institutioneel bepaald.

De betaalbaarheid en financiële bereikbaarheid zijn inkomensgebonden en zijn in Paragraaf 3.1 specifiek gemaakt voor de onderzoeksgroep. Dit is van belang om inzicht te krijgen in de mogelijke (her)huisvestingsopties. Naast de financiële positie van een huishouden, wordt de keuzevrijheid bepaald door verdelingsmechanismen en instanties die woningen toewijzen. Zij vormen een filter in het keuzeproces en zijn direct en indirect bepalend voor de entry- en exit-barrières op de (regionale) woningmarkt. Dit betekent dat naast de financiële positie van een huishouden, institutionele factoren van invloed zijn op de toegankelijkheid van de woningmarktsectoren. De institutionele factoren zijn een voorbeeld van de contextvariabelen die verband houden met de doorstroming op de woningmarkt. De vraag komt aan bod hoe de doorstroming op de woningmarkt vanuit de context wordt beïnvloed. Zoals bij elke markt zijn de vraagzijde en aanbodzijde bepalend voor de marktwerking. De keuzevrijheid wordt bepaald door verdelingsmechanismen en instanties die woningen toewijzen. Zij vormen een filter in het keuzeproces en zijn direct en indirect bepalend voor de entry- en exit-barrières op de (regionale) woningmarkt. Dit betekent dat naast de financiële positie van een huishouden, institutionele factoren van invloed zijn op de toegankelijkheid van de woningmarktsectoren. Mogelijke entry-en exitbarrières die uit de vraagzijde en aanbodzijde voortkomen, zijn in Paragraaf 3.2 en 3.3 verduidelijkt. Deze barrières zijn onderverdeeld in de categorieën: beschikbaarheid, betaalbaarheid, financiële bereikbaarheid en toegankelijkheid. Figuur 3.1 geeft een schematische weergave van de opzet van Hoofdstuk 3. Middels dit hoofdstuk wordt getracht het doorstromingsdiagram afkomstig uit Hoofdstuk 2 aan te vullen. De resultaten van de bevindingen uit literatuuranalyse naar de vier soorten barrières zijn gepresenteerd in Paragraaf 3.4.


45

Beschikbaarheid, betaalbaarheid, financiële bereikbaarheid, toegankelijkheid

Contextvariabelen:





(Entry)barrières


(Exit)barrières

(Entry)barrières

Starter/ Vestiger





Woningvoorraad


(Exit)barrières


Huursector

Paragraaf 3.3: aanbodzijde Paragraaf 3.2: vraagzijde

Woningmarktverlater


Figuur 3.1 —

3.1

Paragraaf 3.1: Huishoudengebonden kenmerken onderzoeksdoelgroep

Schematische weergave opzet Hoofdstuk 3

RELATIE HUISHOUDENGEBONDEN KENMERKEN EN BARRIÈRES

De vraag naar woningen voor huishoudens met een laag middeninkomen wordt volgens de Raad voor het Landelijk Gebied et. al. (2011) bepaald door drie aspecten: het (verwachte) inkomen van het huishouden, het eigen vermogen van het huishouden en het prijsniveau in de regio. Naarmate een huishouden meer te besteden heeft, nemen de keuzemogelijkheden toe. Oftewel: een laag inkomen sluit keuzemogelijkheden op de woningmarkt uit (Ministerie van VROM, 2000; Elsinga, 1994). Deze paragraaf beschrijft in hoofdlijnen de keuzevrijheid van de onderzoeksgroep door de demografische samenstelling van de onderzoeksgroep, de gebruikskosten van de woningmarktsectoren en de (gewenste) herhuisvestingsopties te beschrijven.

3.1.1

Demografische samenstelling

Tabel 3.1 geeft inzicht in een aantal basiskenmerken van verschillende inkomensgroepen naar aanleiding van het onderzoek WoON 2009 (Ontwikkeling/ Ruimte en Strategie, 2010). Uit deze tabel blijkt dat huishoudens in de onderzoeksgroep gemiddeld jonger zijn dan overige inkomensgroepen. Dit is gebaseerd op de oververtegenwoordiging van de groep waarbij de leeftijd van het hoofd van het huishouden maximaal 34 oud is. Onder deze doelgroep zitten naar verwachting meer startende huishoudens dan in huishoudens uit de hogere en lagere inkomensdecielen. Anderzijds is er in de onderzoeksgroep een ondervertegenwoordiging van groep 2 semi-starter/doorstromer/vestiger . Bovenstaande analyse in combinatie met de levensloop- en levenscyclusbenadering (Paragraaf 2.1.2) verklaren waarom huishoudens in de inkomensgroep gemiddeld gezien kleiner zijn dan huishoudens met een jaarlijks inkomen vanaf 43.000 euro. De gegeven percentages betreffende de hoogst voltooide opleiding tonen geen grote verschillen wanneer met het gemiddelde over alle inkomensdecielen. Deze gegevens zijn van belang voor het formuleren van maatregelen om de keuzevrijheid van huishoudens in de onderzoeksgroep te vergroten (zie Hoofdstuk 7).

46


Tabel 3.1 —

Demografische kenmerken van inkomensgroepen WoON 2009

< € 34.229 Aantal huishoudens (x1000) 2.760 Leeftijd hoofd huishouden (%) < 34 18,7 34 - 45 14,6 45 - 65 27,1 65 + 39,6 Gemiddeld 56

€ 34.229 - 43.000 € 43.000 - 65.000 > € 65.000 908 1.580 1.750

Totaal 7.000

20,3 20,5 37,1 22,1 50

18,6 24,2 43,3 13,9 49

11,9 26,1 53,8 8,2 49

17,2 20,4 38,7 23,7 52

Samenstelling huishouden (%) Eenpersoons Paar Paar met kinderen 1-ouder gezin Overig

57,9 22,6 8,8 9,6 1,0

39,4 32,2 20,6 6,8 1,1

17,8 36,2 39,3 5,6 1,1

5,4 35,7 55,1 2,9 0,8

33,4 30,2 28,8 6,7 1,0

Hoogst voltooide opleiding VMBO Havo/MBO/VWO HBO/Universiteit

53,1 31,1 15,8

36,2 36,2 27,6

29,7 39,1 31,1

16,6 32,2 51,1

36,5 33,9 29,6

3.1.2

Gebruikskosten

De keuzevrijheid van de onderzoeksgroep wordt onder andere bepaald door de betaalbaarheid van de woningvoorraad. De betaalbaarheid is met name afhankelijk van de gebruikskosten van de woning. Deze laten zich omschrijven als het resultaat van het huishoudelijk inkomen en resultaat van het de betaalbaarheid van de woningmarktsectoren. Uit de analyses van Deurloo et al. (1987; in Elsinga, 1994) blijkt dat het inkomen van een huishouden de belangrijkste factor is voor de doorslaggevende keuze van eigendomsverhouding en woningtype. Zij vonden voor Nederland dat zowel bij huurders als bij eigenaar-bewoners het inkomen de belangrijkste verklarende variabele voor de gewenste eigendomsverhouding is. In de woningmarkt anno 2013 blijkt dat deze analyse relevant blijft (zie Paragraaf 1.2). De verschillen tussen de gebruikskosten van de sectoren vinden volgens Conijn (2006; in Holland staat een huis; 2006) en Schilder (2009) in belangrijke mate hun oorsprong in een uiteenlopend overheidsbeleid (zie Paragraaf 3.3.1). In de koopsector is er sprake van een fiscale tegemoetkoming in de vorm van hypotheekrenteaftrek die vooral de hogere inkomens in dure koopwoningen ten goede komt. In de huursector is er de huurprijsregulering en de huurtoeslag voor de lagere inkomens in de gereguleerde huurwoningen. Voor het geliberaliseerde deel van de huurmarkt is geen subsidiëring beschikbaar voor huishoudens.

€ 600 koop huur

€ 400 € 200 € 0

1

Figuur 3.2 —

2

3

< € 34.229

4

5

6

€ 34.229-43.000

7

8

> € 43.000

9

10

Maandelijkse gebruikskosten naar inkomensdeciel, per woningmarktsector Bewerkt naar Schilder en Conijn (2009)


47

Dit resulteert in gemiddelde maandelijkse gebruikslasten voor huishoudens per inkomenscategorie (zie Figuur 3.2). Per inkomensdeciel zijn de gemiddelde gebruikskosten weergegeven voor zowel huurders als kopers. Uit het figuur blijkt dat bij hogere inkomens het kopen van een woning financieel aantrekkelijker is dan huren en dat voor de lagere inkomens het tegenovergestelde van toepassing is. Een belangrijke observatie welke van toepassing is op de onderzoeksgroep (inkomensdecielen 4, 5 en 6), is dat de maandelijkse gebruikskosten gemiddeld gezien hoger zijn dan voor de overige inkomensdecielen. De voornaamste reden is dat deze huishoudens over een te hoog inkomen beschikken om in aanmerking te komen voor huurtoeslag in de sociale huursector. Ditzelfde inkomen is ontoereikend om optimaal gebruik te maken van de hypotheekrenteaftrek in de koopwoningmarkt (Niehof, 2008). Dit zorgt bij starters en vestigers voor hoge aanvangskosten en bij semi-starters, doorstromers en vestigers in de onderzoeksgroep mogelijk voor een inkomensval bij verhuizing uit de sociale huurwoningmarkt (zie paragraaf 3.3.2 transitiekosten en Tabel 3.3). Wanneer er specifiek gekeken wordt naar de gebruikskosten van de twee woningmarktsegmenten voor de onderzoeksgroep, valt op dat het verschil tussen de gebruikskosten klein is. De huur- en koopwoningmarkt zijn gezien de betaalbaarheid gelijkwaardig aan elkaar. Geconcludeerd kan worden, is dat de voorkeur voor woningmarktsegment van de onderzoeksgroep in beperkte mate beïnvloed wordt door het huishoudelijk inkomen. Dit gegeven is van belang voor dit onderzoek, omdat de individuele verhuisbeweging des te meer afhankelijk is van de barrières die ondervonden worden. Een tweede bevinding aangaande de betaalbaarheid van de twee woningmarktsegmenten volgens de theorie van Deurloo et. al.: naarmate het inkomen binnen de onderzoeksgroep toe neemt, verschuift de voorkeur volgens Figuur 3.2 meer naar de koopwoningmarkt. Dit is onafhankelijk van institutionele factoren en barrières die volgen uit de contextvariabelen.

3.1.3

(Her)huisvestingsopties

De beschikbaarheid van de woningvoorraad bepaalt in hoofdlijnen de huisvestingsopties voor starters en herhuisvestingsopties voor de groep semi-starter/doorstromer/vestiger . In de beschikbare voorraad is niet elke woning even betaalbaar, financieel bereikbaar, toegankelijk of geschikt voor een huishouden. Deze subparagraaf beschrijft globaal de huidige (her)huisvestingsopties van de onderzoeksgroep. (Her)huisvesting

Op basis van het onderzoek WoON 2009 is inzicht verkregen in de kenmerken van de onderzoeksgroep die in de twee jaar voorafgaand aan de afname van WoON 2009 zijn verhuisd. Er is onderscheid gemaakt tussen verhuizingen naar de gereguleerde huursector (33 procent), verhuizingen naar de geliberaliseerde huursector (16 procent) en verhuizingen naar de koopsector (51 procent). Zowel de huursector als de koopsector blijken gezien de omvang ervan mogelijke herhuisvestingsopties. De huidige (her)huisvestingsopties zijn afhankelijk van de gebruikskosten van de woningmarktsectoren in een regio. In 2011 woonden 335.000 van de circa 908.000 huishoudens (gebaseerd op de cijfers uit WoON 2009) uit de inkomensdoelgroep in een huurwoning met een huur tot de liberalisatiegrens. Dit is circa 12 procent van alle huishoudens in een gereguleerde huurwoning (Raad voor het Landelijk Gebied et.al., 2011). Zeventien procent van de huishoudens in de gereguleerde huurwoningmarkt heeft een jaarlijks inkomen hoger dan 43.000 euro. Van de circa 819.000 huishoudens met een jaarlijks belastbaar inkomen boven de 34.229 euro, zal een klein deel bij herhuisvesting in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Er is sprake van een entry-barrière die de toegankelijkheid van de sociale huurwoningmarkt beperkt (zie Tabel 3.3). De Raad voor het Landelijk Gebied et.al (2011) ondervinden dat huishoudens uit de onderzoeksgroep die verhuisd zijn naar een geliberaliseerde huurwoning, gemiddeld gezien een hoger inkomen hebben dan huishoudens die naar de sociale huursector uitwijken. Dit bevestigt de 48


stelling die in de inleiding van deze paragraaf is gedaan: naarmate een huishouden meer te besteden heeft, nemen de keuzemogelijkheden toe. Een laag inkomen sluit keuzemogelijkheden op de woningmarkt uit. In dit geval nemen de keuzemogelijkheden in de vrije huurwoningmarkt toe voor de hogere inkomensdecielen in de onderzoeksgroep. Er is sprake van een entry-barrière op betaalbaarheidsniveau. De (her)huisvestingsopties van huishoudens uit de koopsector zijn afhankelijk van onder andere het eigen vermogen. Tot het recente verleden is het sparen vooraf bij het aankopen van een woning niet erg gebruikelijk (Boumeester, 2004). Eigen vermogen ontstaat in Nederland door de waardestijging van de eigen woning. Van alle huizenkopers behoorde bijna 18 procent tot de onderzoeksgroep, waarvan iets meer dan de helft al afkomstig was uit een koopwoning. Voor de groep starters is het betreden van de koopwoningmarkt minder financieel bereikbaar geworden (zie Tabel 3.3), of is de vraag verschoven naar de huurwoningmarkt. De Raad voor het Landelijk Gebied et.al (2011) geven aan dat huishoudens met een bruto jaarinkomen van circa 34.229 euro en geen substantieel eigen vermogen hebben in de meeste COROP-regio s toegang tot een beperkt deel van de koopwoningvoorraad hebben6. In Tabel 3.2 staan de maximale leenbedragen weergegeven bij de norm van 2011 voor verschillende inkomenscategorieën en bij verschillende aandelen van de hoofdkostwinner daarbinnen. De aandelen die beschreven worden zijn 100 / 0 tot 50 / 50 , waarbij er in het eerste geval sprake is van één inkomstenbron en in het tweede geval sprake is van twee gelijke inkomens in een huishouden. Tabel 3.2 —

Leencapaciteit 2011 bij verschillende inkomens en aandelen hoogste inkomen EIB (2012) op basis van NIBUD-cijfers

Inkomen 34.000 38.000 43.000

100 / 0 155.500 176.600 201.200

Percentage hoogste inkomen 70 / 30 60 / 40 154.400 131.400 176.000 169.700 196.600 196.600

50 / 50 106.700 133.100 175.900

Een groot aandeel van de huishoudens in de onderzoeksgroep kan volgens Tabel 3.2 een woning vanaf 130.000 k.k. euro gefinancierd krijgen. Daar staan in veel regio s beschikbare woningen voor te koop. De keuzevrijheid voor tweeverdienershuishouden, waarbij beide partners ongeveer gelijke inkomens hebben, is het meest beperkt. Alleenverdienershuishoudens met een vergelijkbaar bruto inkomen hebben in de krimpregio s nog redelijke kansen op de koopwoningmarkt (Raad voor het Landelijk Gebied et. al, 2011). Voor huishoudens met een bruto jaarinkomen tot 43.000 euro, zijn de mogelijkheden op de koopwoningmarkt in de meeste COROP-regio s matig tot redelijk volgens de door de Raad voor het Landelijk Gebied et. al. gehanteerde normen. De slaagkansen in de COROP-regio s Zuidwest-Gelderland, Utrecht, Gooi en Vechtstreek, Noordoost-Brabant en Zuidoost-Brabant op de koopwoningmarkt zijn het zwakst. In deze regio s is in 2011 minder dan 10 procent van de koopwoningvoorraad betaalbaar voor huishoudens met een bruto inkomen van € 43.000 (zie Bijlage 1). Voor de onderzoeksgroep is in deze regio s minder dan 10 procent van de koopwoningvoorraad financieel bereikbaar, waarbij de bereikbare voorraad afneemt naarmate het inkomen daalt. Woonvoorkeuren

Naast de beschikbaarheid, betaalbaarheid, financiële bereikbaarheid en toegankelijkheid speelt de passendheid van de woning een rol in de herhuisvestingsopties van huishoudens. Kromhout en Buys (2006) vergelijken de feitelijke verhuizingen en de verhuiswens van middeninkomens. De 6 In augustus 2011 stonden in Nederland ongeveer 240.000 woningen te koop. Gemiddeld gezien werd minder dan 13 procent aangeboden tegen een prijs lager dan € 150.000. Het percentage van dit betaalbare aanbod kan regionaal sterk verschillen. Zo is het aanbod in schaarsteregio s zoals Amsterdam bijvoorbeeld minder dan 6 procent. In de steden Rotterdam en Heerlen worden vanwege overmaat aan goedkope woningen en krimp respectievelijk 40 procent en 50 procent onder die vraagprijs aangeboden (Atrivé en Stichting Opmaat, 2011).


49

woningen waar huishoudens naartoe zijn verhuisd komen qua woningtype en grootte (aantal kamers en oppervlakte) in grote lijnen overeen met het beeld van de huidige woonsituatie en de gewenste woonsituatie. De woningen die huishoudens met een middeninkomen wensen zijn wat groter en meer luxe dan de woningen waar zij naartoe zijn verhuisd. Dit past in het begrip wooncarrière , waarin de volgende woning mooier, beter of ruimer is dan de huidige woning. Huishoudens in de betreffende inkomenscategorie die willen huren zijn bereid om tussen de € 485 en € 581 per maand aan kale huur te betalen. Huishoudens die willen kopen, zijn bereid tussen de € 185.000 en de € 263.000 voor de door hen gewenste koopwoning te betalen. Deze huurlasten en woningprijzen stammen uit 2006, nog voor de economische crisis. De huurprijzen van gereguleerde huurwoningen zijn sinds 2006 door de huurprijsregulering in beperkte mate toegenomen (jaarlijks circa 0,3 procent boven de inflatie). Er is aangenomen dat de gewenste maximale kale huur in 2006 grotendeels overeenkomt met de gewenste maximale kale huur in 2011. Over kale huur in de geliberaliseerde huurwoningmarkt zijn geen cijfers bekend. Opvallend aan de gewenste maximale hypotheekwaarde in 2006 is het verschil met de maximale financieringscapaciteit van huishoudens in 2011 (zie Tabel 3.2). Om deze cijfers uit 2006 en 2011 te kunnen vergelijken, is de gemiddelde prijsontwikkeling van koopwoningen in de periode 2006-2011 (- 9,0 procent) verdisconteerd in de gewenste maximale hypotheekwaarde. De discrepantie tussen de financieringscapaciteit en gewenste woningwaarde is in Figuur 3.3 geïllustreerd. De voorwaarden voor deze aanname zijn: •

De gewenste hypotheekwaarde is gelijk voor de verschillende inkomenssamenstellingen. Er zijn geen gegevens bekend voor nadere specificatie.

•

De gemiddelde prijsdaling van 9 procent geldt voor een gelijkblijvende woningvraag in de periode 2006-2011, zowel kwantitatief als kwalitatief. Vraagverschuiving naar een kleinere woonconsumptie naar aanleiding van de economische crisis zijn niet verwerkt in de gewenste maximale hypotheekwaarde.

Figuur 3.3 geeft weer dat er een discrepantie is tussen de werkelijke financieringscapaciteit naar percentage hoogste inkomen en maximaal gewenste hypotheek. Geconcludeerd kan worden is dat met name de inkomenscategorie 34.000 - en in mindere mate de inkomenscategorie 38.000 - te hoge eisen stellen aan de gewenste woning gezien de financieringscapaciteit. De gewenste woning valt voor deze huishoudens buiten het financiële bereik.

Figuur 3.3 —

Discrepantie financieringscapaciteit naar percentage hoogste inkomen (Tabel 3.2) en gewenste maximale hypotheek 2011

Het aantal verhuizingen onder huurders in de betreffende inkomenscategorie is niet hoog ondanks de relatieve hoge verhuisgeneigdheid. Groot, Manting en Boschman (2008) ondervinden dat de lage realisatie van verhuisplannen naast aanbodfactoren gezocht dient te worden in het gestegen ambitieniveau van woningzoekenden in combinatie met de demografische ontwikkelingen zoals omschreven in paragraaf 3.2.2. Het onderzoek van de VROM-raad (2007) toont aan dat starters en doorstromers door de toenemende welvaart - tot de economische crisis-, steeds hogere eisen zijn gaan stellen aan de toekomstige woning. Woonconsumenten zijn kieskeurig geworden en stellen 50


eisen aan woninggrootte, woningkwaliteit en woonlocatie. De beoogde passendheid van huishoudens betreffende de nieuwe woning leidt tot een entry-barrière, met name in de koopwoningmarkt.

3.1.4

Conclusie

Tabel 3.3 geeft een overzicht weer van de verschillende barrières die bediscussieerd zijn in deze paragraaf (kolom 1). De type barrières betreffen de betaalbaarheid, financiële bereikbaarheid, toegankelijkheid en passendheid van beschikbare woningvoorraad (kolom 2). De groepen starter/ vestiger (groep 1) en semi-starter/doorstromer (groep 2) komen overeen met de bevindingen in Paragraaf 2.2. De entry-en exit-barrières voor deze groepen zijn opgesomd voor de vier woningmarktsectoren: RH= gereguleerde huur, LH= geliberaliseerde huur, SK= sociale koop, K= vrije koop. Deze vier sectoren zijn weergegeven in het doorstromingdiagram in Figuur 3.4. Voor elke barrière is aangegeven voor welke groep deze van toepassing is. De tekstuele uitleg staat in de aangegeven subparagraaf (kolom 3). Tabel 3.3 —

Barrières volgend uit paragraaf 3.1: relatie huishoudengebonden kenmerken

Barrière

Groep Type barrière .Subpar 1 2 relatief hoge gebruikskosten betaalbaarheid 3.1.2 X X (her)huisvestingsopties betaalbaarheid 3.1.3 X X fin. bereikbaar X X toegankelijkheid X X discrepantie vraag en aanbod passendheid X X

Entry Exit RH LH SK K RH LH SK K 1 1 2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2

De aspecten die zijn bediscussieerd in deze paragraaf zijn onder de noemer de financiële positie van een huishouden samen te vatten. Deze positie is op micro-niveau afhankelijk van de woonsfeer, werksfeer en persoonlijke sfeer (zie verhuismotieven, Paragraaf 2.1.1; Figuur 3.4) en laat zich verklaren door de levenscyclus-en levensloopbenadering (zie Paragraaf 2.1.2). Door de financiële positie lopen huishoudens tegen verschillende entry- en exit-barrières aan, daar de (her)huisvestingsopties beperkt worden door het inkomen. De relatie tussen de financiële positie van huishoudens uit de onderzoeksgroep en de barrières die ervaren worden, is weergegeven in Figuur 3.4. Het expliciet maken van de positie van de onderzoeksgroep is van belang omdat vanuit deze van invloed is op de vraag naar woningen op macro-niveau. Dit is het onderwerp van Paragraaf 3.2.

Beschikbaarheid, betaalbaarheid, financiële bereikbaarheid, toegankelijkheid





(Entry)barrières


(Exit)barrières

(Entry)barrières

Starter/ Vestiger





Woningvoorraad


(Exit)barrières


Huursector

Woningmarktverlater


Figuur 3.4 —


Doorstromingdiagram naar relatie huishoudengebonden kenmerken


51

3.2

BARRIÈRES VANUIT CONTEXT: VRAAGZIJDE

Het doorstromingsdiagram dient aangevuld te worden met contextvariabelen die van invloed zijn op de verhuisbarrières (zie Figuur 3.1). Barrières die door de onderzoeksgroep direct en indirect ervaren worden uit de vraagzijde van de woningmarkt, zijn in deze paragraaf centraal gesteld en betreffen: macro-economische ontwikkelingen, demografische ontwikkelingen en barrières die volgen uit woningmarktgerelateerde markten.

3.2.1


Het belang van de financiële situatie zoals omschreven in Paragraaf 3.1 impliceert dat er een verband is tussen de kwantitatieve en kwalitatieve vraag naar woningen en de economische groei (Renes en Jókövi, 2008). De vraag naar woningen houdt verband met macro-economische ontwikkelingen, zoals conjunctuur, consumentenvertrouwen, risico en hypotheekrente. Conjunctuur

De economische conjunctuur is volgens Renes et. al. (2006) de belangrijkste indicator voor een verminderde keuzevrijheid op de huizenmarkt. De relatie tussen conjunctuur en de vraag/ aanbodverhoudingen op de koopwoningmarkt is inzichtelijk te maken met behulp van de door de NVM ontwikkelde krapte-indicator . Deze krapte-indicator geeft de verhouding tussen vraag en aanbod voor een bepaalde periode weer, door het aantal te koop staande woningen te delen door het aantal transacties. Een lage waarde duidt op schaarste of een verkopersmarkt: een koper heeft keus uit weinig woningen (Schaar, Wildt de, Heijden, H. van der, Boumeester, H., 2005). Een hoge waarde indiceert dat er sprake is van een ruime markt, cq. kopersmarkt: de koper heeft keus uit veel vergelijkbare woningen. In tijden van hoogconjuctuur leiden stijgende huizenprijzen tot een grotere financieringscapaciteit voor bestaande huizenbezitters (VROM-raad, 2007). Huiseigenaren die vroeg zijn ingestapt profiteren van deze ontwikkeling. Voor toetreders tot de woningmarkt heeft dit proces een entrybarrière ten gevolge, omdat een koopwoning voor deze groep moeilijker financieel bereikbaar is geworden. Na het verminderen van vraagondersteunende maatregelen en de economische crisis zijn de huizenprijzen gedaald. Het voordeel is dat er meer betaalbaar aanbod in de koopwoningmarkt is. Consumentenvertrouwen

De Nederlandse bevolking is volgens Vereniging Eigen Huis, Aedes, de Nederlandse Woonbond en NVM (2012) onzeker over de economie en daaraan gerelateerd over hun werk en inkomen. Overige onzekerheden ontstaan over de woningmarkt en over het woningmarktbeleid van de overheid. De huidige kredietcrisis brengt volgens Derksen (2009) twee soorten angsten bij (potentiële) kopers teweeg: •

Onzekerheid over arbeidsperspectief. Dit leidt tot een voorzichtige houding bij (potentiële) huizenkopers en heeft een negatieve invloed op de verhuismotieven. Hieruit volgt een eenzijdig verband tussen macro-economische ontwikkelingen en sociaal-economische ontwikkelingen van een huishouden. Sociaal-economische ontwikkelingen van een huishouden zijn van invloed op het (verwachte) inkomen. Dit (verwachte) inkomen heeft op zijn beurt een relatie met de financiële positie van het huishouden en de betaalbaarheid van de woning. Bovenstaande komt overeen met onderzoek van VEH, Aedes, de Woonbond en de NVM waaruit blijkt dat huishoudens voornamelijk onzeker zijn over de eigen financiële positie ten gevolge van de economische conjunctuur. De verbanden tussen de huidige conjunctuur en financiële positie van een huishouden is weergegeven in Figuur 3.5.

•

52


Figuur 3.5 — V

erband conjunctuur - financiële positie huishoudens •

Angst voor dubbele woonlasten bij doorstromers van koop naar koop. Het verkopen van de oude woning voordat tot aanschaf van een nieuwe woning wordt overgaan is een exit-barrière en heeft een verminderde doorstroming in de woningmarkt ten gevolge. Deze dubbele lasten hebben betrekking op de gebruikskosten van de woning. Hierdoor is bovengenoemde exitbarrière gerelateerd aan de betaalbaarheid van de woning.

Als gevolg van deze onzekerheden worden huishoudens afwachtend en kijken de situatie aan alvorens een besluit wordt gemaakt, hetgeen resulteert in exit-en entry-barrières. De onzekerheden welke zijn benoemd hebben het vertrouwen van financiers èn (potentiële) investeerders in woningen doen dalen (Elsinga, Jong-Tennekes en Heijden, van der, 2011). Dit is weergegeven in Figuur 3.6. De afname van het aantal transacties op de markt voor bestaande koopwoningen hebben een verder dalend vertrouwen van huishoudens in de koopwoningmarkt ten gevolge. Hierdoor wordt het risico op dubbele woonlasten vergroot.

Figuur 3.6 —

Vertrouwen van huishoudens en aantal transacties in de koopsector VEH en NVM (2011; in Elsinga. et. al (2011))

Risico

Don (2008) stelt dat een eigen huis een van de belangrijkste vermogenscomponent van een huishouden is. Huizen worden voor een groot gedeelte gefinancierd met geleend geld. Door het aanboren van vreemd vermogen en/of investeren van eigen vermogen lijkt het beleggen in een huis relatief - in vergelijking met overige financiële beleggingen - riskant. Huizenkopers en financiers realiseren zich dat er niet automatisch gerekend kan worden op een waardestijging zoals voor de economische crisis het geval was (Buys, 2010). Bij een hoge Loan-to-Value (LTV) leidt een waardedaling van de woning relatief snel tot een (virtuele) restschuld (Renes, Thissen en Segeren, 2006; Elsinga et. al, 2011). Deze schuld is niet langer virtueel als een huishouden de woning (noodgedwongen) onder de hypotheekwaarde verkoopt. Omdat deze schuld moet worden afgelost A.A.Werner Afstudeerrapportage

53

is de volgende woning - in geval van doorstroming naar een koopwoning - minder financieel bereikbaar. Dit vormt een entry-barrière voor potentiële toetreders tot de koopwoningmarkt. Doordat er meerjarige financiële consequenties gemoeid zijn bij het aankopen van een woning, heeft dit direct gevolgen voor de vraag naar woningen (Cosemans en Eichholtz, 2009). Dit geven de Figuren 3.5 en 3.6 weer. Wanneer de economische vooruitzichten minder zonnig zijn, zetten huishoudens de verhuisplannen (voorlopig) in de koelkast en verschuift de vraag in de richting van de huursector (Schaar, de Wildt, van der Heijden, Boumeester, 2005). In een normaal functionerende markt verlagen aanbieders (huizenverkopers) de prijs als ze merken dat de potentiële koper het niet kan of wil betalen. Elsinga et. al. (2011) beschrijven het verschijnsel dat starters en huurders de koop van een huis uitstellen in afwachting van een verdere daling van de prijs. Hierdoor wordt de doorstroming belemmerd, want potentiële doorstromers kunnen niet verhuizen als zij hun huidige woning niet kunnen verkopen. Er is dan sprake van een exit-barrière voor eigenaar-bewoners. Dit geldt enkel voor de vrije koopwoningmarkt (zie Paragraaf 4.3.3). Rentestand

Boumeester (2004) indiceert dat de hypotheekrente een grote invloed heeft op het keuzegedrag van woonconsumenten: de hoogte van de hypotheekrente bepaalt, tezamen met het inkomen, de hypotheekvorm en de verstrekkingcriteria, de maximale leencapaciteit van huishoudens. De stijging of daling van de hypotheekrente kan de beslissing van een huishouden beïnvloeden. Een daling van de rente van bijvoorbeeld 6 procent naar 5 procent verhoogt de leencapaciteit met circa 20 procent. De geldigheid van deze verhoudingen zullen op basis van het tijdsverschil in het kwalitatieve onderzoek getoetst worden. Algemeen geldend is dat bij een stijgende rente potentiële kopers aarzelen om een woning aan te schaffen. De rente wordt dan als relatief hoog ervaren en er is sprake van een entry-barrière door de verminderde betaalbaarheid en financiële bereikbaarheid van een bepaalde woning. Wanneer de rente daalt, zijn potentiële kopers eerder geneigd om tot kopen over te gaan omdat de betaalbaarheid en financiële bereikbaarheid van diezelfde woning is verbeterd (Boelhouwer, 1999; in Boumeester, 2004).

3.2.2


Boumeester (2004) concludeert uit verscheidene buitenlandse onderzoeken dat er significante verbanden zijn tussen de doorstroming van huishoudens op macro-niveau en demografische kenmerken van het huishouden. Ook in Nederlands onderzoek wordt er gewezen op het gezamenlijke effect van de kenmerken van het huishouden (de samenstelling en grootte van het huishouden en de leeftijd van het hoofd) op de verhuisgeneigdheid, de woningkeuze of de doorstroming van de huursector naar de koopsector. Met name overgangen tussen verschillende levensfases van huishoudens hebben een relatie met de wooncyclus (Renes en Jókövi, 2008; Boumeester, 2004). Deze bevindingen komen overeen met het levenscyclusmodel (zie Paragraaf 2.1.2). Demografische veranderingen, zoals een veranderende bevolkingsomvang en ontwikkelingen betreffende de huishoudensamenstelling, leiden in de regel tot vraag naar meer of minder woningen en/of naar grotere of kleinere woningen. Omvang bevolking en huishoudensamenstelling

De omvang van de bevolking is gerelateerd aan een stijging of daling van het aantal inwoners en/of huishoudens in een regio en heeft een directe invloed op de vraag naar een bepaald type woningen (Goossens, 2011). De Nederlandse bevolking groeit naar verwachting van het CBS van 16,4 miljoen tot 17,0 miljoen in 2033 (CBS; in Eichholtz en Lindenthal: in Don, 2008). Het aantal huishoudens zal naar verwachting rond 2035 zijn top bereiken op een niveau van 8,1 miljoen. Volgens deze verwachtingen zal het aantal huishoudens met 880.000 toenemen. De jaarlijkse groei hiervan zal volgens deze studie afnemen van 55.000 tot 20.000 rond 2030. De stijging van het aantal huishoudens is voor het grootste deel toe te schrijven aan de groei van het aantal eenpersoonshuishoudens. Dergelijke ontwikkelingen leiden tot een veranderende woningvraag, 54


zowel in aantallen woningen als in type woningen. Verscheidenheid in woonwensen tussen en binnen diverse bevolkingsgroeperingen liggen hieraan ten grondslag. De verandering in huishoudensamenstelling heeft effect op het soort woningen waaraan behoefte bestaat. Huidige ontwikkelingen betreffen: •

Toename van het aantal senioren (vergrijzing). Een aanzienlijk deel van de huidige senioren heeft een betrekkelijk laag inkomen en veel van die senioren kozen van oudsher bij verhuizing voor een huurwoning; in die sector waren de meeste seniorenwoningen beschikbaar. Hier komt volgens Companen (2010) verandering in, waardoor het aanbod van seniorenwoningen in de koopsector zal toenemen. Deze bevindingen zijn in lijn met die van Neuteboom en Brounen (2009), die voorspellen dat de vraag naar woningen groeit met de leeftijd van een huishouden. De resultaten geven aan dat Nederlandse ouderen steeds minder geneigd zijn om te huren en steeds grotere woningen bewonen. Er wordt door Eichholtz en Lindenthal (2008; in Don, 2008) geconcludeerd dat de prognoses voor de woningbehoefte van VROM de werkelijk te verwachten behoefte onderschat. Dit zou in de nabije toekomst voor een beschikbaarheidsbarrière kunnen zorgen voor huishoudens in de categorie 65+.

•

Toename in aantal echtscheiding. Door de gestegen woningprijzen - tot de economische crisis in 2008 - is het moeilijk geworden om elkaar uit te kopen. Vaak moeten allebei de (ex)partners op zoek naar een nieuwe woonruimte. Hierdoor wordt de druk op het goedkope huur- en koopsegment vergroot (Derksen, 2009; zie Bijlage 3). Naast starters zijn dus ook semi-starters actief op zoek in de goedkope sectoren. Als er in een regio sprake is van een laag aandeel betaalbare huur-en koopwoningen, betekent dit dat de beschikbaarheid een entry-barrière voor starters en semi-starters veroorzaakt. Als het woningaanbod achterblijft op de vraag, neemt de betaalbaarheid van de woningen af.

Het voormalig Ministerie van VROM voorspelde in 2007 onder andere vanwege bovenstaande ontwikkelingen een additionele woningbehoefte van 672.000 woningen tot 2020 (in Don, 2008). Het aantal huishoudens neemt volgens prognoses meer toe dan de woningvoorraad op dit moment. Dit leidt indirect tot entry-barrières voor verhuisgeneigde huishoudens omdat het aanbod niet bij blijft bij de vraag.

3.2.3

Gerelateerde deelmarkten aan vraagzijde woningmarkt

De woningmarkt heeft raakvlakken met overige markten die invloed hebben op de vraag en aanbod naar woningen. Deze betreffen de woningbouwmarkt, de grondmarkt, de arbeidsmarkt en de financiële markt (Niehof, 2008). Van invloed op de vraagzijde van het woningaanbod voor de onderzoeksgroep, is de arbeidsmarkt. Deze markt heeft, zoals omschreven in Paragraaf 3.2.1, een directe relatie met de financiële positie van de onderzoeksgroep. Arbeidsmarkt

Inkomen en inkomensperspectief hebben een relatie met de positie van huishoudens op de arbeidsmarkt (Priemus, 1984; in Derksen, 2009). Priemus benadrukt via het huishoudelijk inkomen de samenhang tussen segmentering op de arbeidsmarkt en die op de woningmarkt. Het inkomen van een huishouden hangt samen met verschillende posities op de woningmarkt. Hieruit volgt dat onzekerheid op de arbeidsmarkt leidt tot minder keuzevrijheid op de woningmarkt. Lagere inkomens hebben minder mogelijkheden om te stijgen in de hiërarchie op de woningmarkt. Mensen met een hoge opleiding en/of hoger gekwalificeerde baan zullen in hun werken wooncarrière op een hoger niveau starten en langer doorgroeien (Teule, 1996). De arbeidsmarktcyclus kan niet los gezien worden van de huishoudencyclus. Het inkomensniveau en inkomensperspectief hangen sterk samen met de leeftijd van de betrokkene (Priemus, 1984). Op macro-niveau is de woningmarkt is van invloed op de werkgelegenheid en huizenprijsontwikkelingen in een regio (Krijnen, 2007). Een ruimer wordende arbeidsmarkt en een toenemend inkomen dat in de regio verdiend kan worden doen de huizenprijzen in een regio A.A.Werner Afstudeerrapportage

55

stijgen. Voor starters en huurders betekent dit dat de koopwoningmarkt en vrije huurwoningmarkt in mindere mate betaalbaar en financieel bereikbaar zijn. Bovengenoemde arbeidsmarktcyclus en de invloed op de barrières van huishoudens is grafisch weergegeven in Figuur 3.7.

Contextvariabelen: Betaalbaarheid en financiële bereikbaarheid


(Exit)barrières

(Entry)barrières

Gerelateerde markten: Arbeidsmarkt

Verhuismotieven: Financiële positie huishouden

Werksfeer

Figuur 3.7 —

3.2.4

Verband arbeidsmarkt en barrières

Conclusie

De wijzigingen met betrekking tot het doorstromingdiagram zijn aangevuld in Figuur 3.8. Deze zijn tekstueel onderbouwd in paragraaf 3.2.1 tot en met 3.2.3. In hoofdlijnen beschrijft het 1) de relatie van vraagfactoren en barrières voor verhuisgeneigde huishoudens en 2) de relatie van contextvariabelen: vraagfactoren met de verhuismotieven van huishoudens. Beschikbaarheid, betaalbaarheid, financiële bereikbaarheid, toegankelijkheid, passendheid Contextvariabelen:





Semi-starter/ Doorstromer Vestiger

(Entry)barrières

Starter/ Vestiger


(Exit)barrières


(Entry)barrières

Macro-economische ontwikkelingen Demografische ontwikkelingen


Huursector




Woningvoorraad


(Exit)barrières


Woningmarktverlater

Verhuismotieven: Woonsfeer


Werksfeer Persoonlijke sfeer

Figuur 3.8 —

Doorstromingdiagram m.b.v. contextvariabelen uit de vraagzijde van de markt

Een samenvattend overzicht van de barrières die volgen uit deze paragraaf is opgenomen in Tabel 3.4. Hier is (visueel) weergegeven dat het merendeel van de barrières in de eerste instantie de betaalbaarheid en financiële bereikbaarheid van de koopwoningmarkt betreffen. De exit-barrière voor doorstromers is het resultaat.

56


Tabel 3.4 —

Barrières volgend uit Paragraaf 3.2: vraagfactoren

Barrière hoogconjunctuur: stijgende prijzen onzekerheid arbeidsperspectief dubbele woonlasten negatieve waardeontwikkeling stijgende hypotheekrente aanbod seniorenwoningen druk op de betaalbare woningmarkt

3.3

Type barrière financiële bereikbaarheid betaalbaarheid

Groep Entry Exit Subpar 1 2 RH LH SK K RH LH SK K 3.2.1 X 1 1

3.2.1/ 3.2.3 betaalbaarheid 3.2.1 betaalbaarheid/ fin. 3.2.1 bereikbaarheid betaalbaarheid/ fin. 3.2.1 bereikbaarheid beschikbaarheid 3.2.2 beschikbaarheid/ 3.2.2 betaalbaarheid

X

X

1

1

X

X X

1,2 1,2

X

X

1,2 1,2

X

X 2 X 1,2 1,2 1,2 1,2

2

2

2

2 2 2

BARRIÈRES VANUIT AANBODZIJDE

De contextvariabelen die van invloed zijn op de aanbodzijde van de woningmarkt en de barrières die hieruit volgen zijn het centrale onderwerp van deze paragraaf. Het gaat in de eerste instantie om de samenstelling en aard van de woningmarkt, het overheidsbeleid en de wijze waarop dit de doorstroming op de woningmarkt beïnvloedt, dan wel beperkt. De samenstelling en aard van de woningvoorraad in een woningmarktgebied zijn bepalend voor de mogelijkheden van huishoudens om woonvoorkeuren te verwezenlijken (Teule, 1996). Het Rijksbeleid kan ervoor zorgen dat er veranderingen optreden in het woningaanbod en in de samenstelling van de woningmarktsectoren. Literatuurstudie toont hiernaast aan dat barrières om te verhuizen direct of indirect volgen uit ambities van (maatschappelijk) betrokken marktpartijen en gerelateerde deelmarkten.

3.3.1

Overheidsbeleid

Belangrijke spelers op het beleidsterrein van de Nederlandse volkshuisvesting zijn de Rijksoverheid, de provincies en de gemeenten. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties legt namens de Rijksoverheid de doelstellingen van het volkshuisvestingsbeleid in beleidsnota's vast. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om het nastreven van het woningbouwprogramma. Verder verschaft het Ministerie de hiervoor benodigde financiële middelen. De provincies hebben vooral een toezichthoudende en coördinerende taak. Zo speelt de provincie een rol bij de verdeling van de woningbouwsubsidies over de gemeenten. Financiële middelen worden vanuit de gemeenten besteed en het is de taak van de gemeenten om te zorgen dat binnen de gemeentegrens, op aangewezen locaties, voldoende woningbouw tot stand komt (Don, 1998). Hieruit kan afgeleid worden, dat mits er in het algemene Rijksbeleid een bepaalde groep over het hoofd gezien wordt, dit effect heeft op regionaal schaalniveau. In Hoofdstuk 1 is reeds geconcludeerd dat dit het geval is bij de onderzoeksgroep. De barrières vanuit overheidswege zijn in deze subparagraaf toegelicht. DAEB

De Europese Commissie (EC) constateerde in 2005 dat de Nederlandse sociale huursector niet voldeed aan de criteria voor overheidssteun aan diensten van algemeen economisch belang (DAEB). DAEB schrijft voor dat: •

sociale woningen tot een duidelijk omschreven doelgroep van achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen toegewezen dienen te worden;

•

commerciële activiteiten onder marktvoorwaarden dienen te worden uitgeoefend;


57

•

het aanbod van sociale woningen door woningcorporaties moet worden afgestemd op de vraag van achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen (Raad voor het Landelijk Gebied et. al, 2011).

Er is geconcludeerd dat niet alle activiteiten van woningcorporaties een rechtstreekse relatie hebben met sociaal achtergestelde huishoudens en dat er geen duidelijke scheiding tussen maatschappelijke en commerciële activiteiten bestaat. Ook is volgens de bevinden van de EC, de Nederlandse sociale huursector onevenredig groot ten opzichte van de te huisvesten doelgroep. Toch zijn bovengenoemde activiteiten gefinancierd met overheidssteun: de achtervangfunctie bij de WSW-borging7 . Als dit geleende geld door corporaties wordt gebruikt voor niet-DAEBactiviteiten, is er sprake van onrechtmatige staatssteun en van oneerlijke concurrentie tussen woningcorporaties en commerciële verhuurders. De Nederlandse overheid heeft de EC toegezegd een ministerieel besluit te nemen waarin staat dat woningcorporaties voor bepaalde activiteiten en onder bepaalde voorwaarden voor staatssteun in aanmerking komen. De inwerkingtreding hiervan is op 1 januari 2011 ingegaan. De achterstandsdoelgroep uit DAEB wordt omschreven als huishoudens met een inkomen van ten hoogste € 34.229 (prijspeil 2013). De maximale huur voor sociale woningen bedraagt € 682,02 (plafond 2013). Er wordt gewaarborgd dat maximaal 90 procent van het sociale woningbestand van elke woningcorporatie wordt toegewezen aan personen die op het moment van toewijzing tot de DAEB-doelgroep behoren. De resterende 10 procent wordt toegewezen op basis van objectieve criteria waarin met sociale prioriteiten rekening wordt gehouden. Deze regel geldt bij mutaties binnen het woonbestand van woningcorporaties (Raad voor het Landelijk Gebied et. al, 2011). Huishoudens met een jaarlijks inkomen boven de 34.229 euro die al in een sociale huurwoning wonen, hoeven deze woning als gevolg van de Europese beschikking niet te verlaten. Indien de onderzoeksgroep ge(her)huisvest wordt in de sociale huurvoorraad dient dit binnen de 10 procent te gebeuren, waarbij ouderen en urgente woningzoekenden voorrang verkrijgen. Bij overschrijden van deze 10 procent wordt de betreffende woningcorporatie een sancties opgelegd door de overheid (zie paragraaf 3.3.3, woningcorporaties ). Hierdoor zijn de mogelijkheden voor de herhuisvesting van de onderzoeksgroep binnen de sociale huursector beperkt. Er is sprake van een toegankelijkheidsbarrière voor de groep starter/vestiger en semi-starter/doorstromer in de gereguleerde huurwoningmarkt (zie Tabel 3.7). Om de gevolgen van dit besluit inzichtelijk te krijgen, is het van belang om te bepalen hoe de woningtoewijzing voor de invoering van de regelgeving heeft plaatsgevonden. In maart 2010 is vastgesteld dat van 233 onderzochte woningcorporaties, 42 procent geen inkomenseisen bij woningtoewijzing hanteerde. Van de 58 procent die dat wel deden, bleken twee corporaties te voldoen aan de toewijzingscriteria zoals opgenomen in de Europese afspraken (Raad voor het Landelijk Gebied et. al, 2011). Het CFV ontvangt in het kader van toezicht naar BBSH ieder jaar diverse stukken van woningcorporaties. Uit deze informatie blijkt dat van de 190.000 toewijzingen in het verslagjaar 2008, 72 procent een huishouden betrof dat tot de aandachtsgroep behoorde (Ferment en Poulus 2010, p. 9; in Raad voor het Landelijk Gebied et. al, 2011). Het percentage van 72 procent toewijzing van gereguleerde corporatiewoningen aan de nieuwe DAEB-doelgroep vertoont regionale differentiatie. Uit nader onderzoek van ABF blijkt dat de regionale verschillen voor een belangrijk deel samenhangen met de huurprijsverdeling van de woningvoorraad en de inkomensverdeling van de huishoudens in de regio. Woningcorporaties met een lagere gemiddelde huur wijzen vaker woningen toe aan de DAEB-doelgroep.

7 De corporaties hebben in 1983 gezamenlijk het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) opgericht om ervoor te zorgen dat ze genoeg geld konden lenen om hun woningbezit te onderhouden en verbeteren. Tegenwoordig kan het WSW ook voor nieuwbouw en andere investeringen borg staan. Doordat het Rijk als achtervang van het WSW functioneert, heeft het WSW een Triple A status, waardoor corporaties goedkoper geld kunnen lenen bij de bank.

58


Nu 90 procent van de vrijkomende sociale huurwoningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens moet worden toegewezen aan huishoudens uit de DAEB-doelgroep, komt er in de sociale huursector minder huisvesting voor middeninkomensgroepen beschikbaar. Op basis van berekeningen van ABF na aanleiding van WoOn 2009 blijkt dat van de 30 duizend huishoudens die per jaar minder in de sociale huursector gehuisvest kunnen worden, het merendeel afkomstig is uit de schaarsteregio s langs het A2-gebied8 (Raad voor het Landelijk Gebied et. al, 2011). Deze regio s combineren een grote bevolkingsomvang met een betrekkelijk laag aandeel toewijzingen aan de niet DAEB-doelgroep. Het residuele inkomen van de onderzoeksgroep zal vooral in schaarsteregio s dalen als een huishouden bij verhuizing uit een gereguleerde huurwoning verhuist naar een geliberaliseerde woning. Er is in deze sector geen financiële ondersteuning van het huishouden mogelijk en door schaarste zijn de marktprijzen relatief hoog (zie paragraaf 3.1.2). Bij eenzelfde netto-inkomen gaan de huuruitgaven omhoog naar minimaal € 682,02 per maand. Hierdoor zullen verhuisgeneigde huishoudens de keuze om te verhuizen uitstellen. Er is hier sprake van een exit-barrière voor huurders die niet tot de DAEB-doelgroep behoren. Vanuit het standpunt van de gebruiker nemen de gebruikskosten toe, waardoor de betaalbaarheid af neemt. De exit-barrière voor niet-DAEB huurders in de gereguleerde huurwoningmarkt wordt versterkt door maatregelen van de Rijksoverheid om meer marktconforme huur te rekenen. Een voorbeeld hiervan is de aanpassingen in het woningwaarderingsstelsel9 (WWS) in 1010 van de 40 COROP-regio s, gelegen langs het A2gebied, met gemiddeld de hoogste WOZ-waarden per vierkante meter. Een overzicht van de indeling van de Corop-regio s is weergegeven in Bijlage 1. Woningcorporaties krijgen de mogelijkheid om de WWS-waardering van hun sociale huurwoningen met 15 tot 25 extra WWSpunten te verhogen. Dit resulteert in een huurverhoging tot maximaal 125 euro per maand en geldt enkel bij mutaties. Bovengenoemde exit-barrières leiden tot een langere woonduur in de gereguleerde huurwoningmarkt. Het langer blijven zitten van deze huishoudens heeft volgens Loon (2011) als gevolg dat huishoudens die op zoek gaan naar een woning in de sociale huursector, (mede) door bovenstaande redenen, meer moeite zullen krijgen met het vinden van een geschikte woning. Er ontstaat een passendheidsbarrière voor verhuisgeneigde huishoudens richting - of binnen - de sociale huurwoningmarkt. Er vindt minder mutatie plaats. Op basis van de bovenstaande bevindingen kan geconcludeerd worden dat de Europese afspraken uit 2011 entry-en exit-barrières met zich meebrengen voor de toegankelijkheid en passendheid van het woningaanbod uit de sociale huurwoningmarkt en betaalbaarheid voor de geliberaliseerde huurwoningmarkt. Het niet voldoen aan de criteria voor de sociale huursector kunnen volgens Elsinga (1994) aanleidingen zijn om alternatieven te zoeken in de commerciële huursector of de koopwoningmarkt.

8 Het A2-gebied wordt door Liebregts (2010) omschreven als het economische hart van Nederland. Het gebied beweegt

diagonaal van noord naar zuid en is verbonden door de Rijksweg A2 vanaf Amsterdam tot het zuidoosten van Brabant. Langs deze as heeft de waardeontwikkeling van de woningen zich het snelst doen gelden. De gemiddelde WOZ-waarde is hier het hoogst van Nederland. In deze regio wonen circa 3 miljoen inwoners en deze bestaat uit 1,2 à 1,3 miljoen woningen. 9 Het woningwaarderingsstelsel bepaald de maximale kale huur die gevraagd mag worden voor een corporatiewoning of een

woning van een particulier of commerciële verhuurder. Dit stelsel drukt de kwaliteit van een (zelfstandige) woning uit in een puntenaantal. Het woningwaarderingsstelsel is niet van toepassing op geliberaliseerde huurovereenkomsten (Wetenschappelijk instituut voor het CDA, 2008). 10

Diagonaal van linksboven naar rechtsonder: Alkmaar en omgeving, Amsterdam, Agglomeratie Leiden en Bollenstreek, Het

Gooi en Vechtstreek, Utrecht, Veluwe, Zuidwest-Gelderland, Noordoost-Noord-Brabant en Zuidoost-Noord-Brabant.


59

Huisvestingswet

De bevoegdheden van de overheid op het gebied van woonruimteverdeling zijn geregeld in de Huisvestingswet. Deze is van direct belang voor de verdeling van een deel van de vraag en het aanbod op de lokale woningmarkt (Teule en van der Heijde, 1995). De gemeenteraad kan een Huisvestingsverordening opstellen, waarin regels worden gesteld over de woonruimteverdeling (Kromhout, Daalen, Davis en Zandstra, 2006). Met andere woorden: deze reguleert de doorstroming op de woningmarkt. De gemeente beschikt over de mogelijkheid om de regels en uitvoering van de woonruimteverdeling in mandaat over te dragen naar verhuurders (Kromhout, Daalen, Davis en Zandstra, 2006). Deze optie is er voor commerciële en niet-commerciële verhuurders. De gemeenten zijn in beginsel vrij om gebruik van te maken van de Huisvestingswet. Ongeveer 43 procent van de gemeenten vereist een economische of maatschappelijke binding (Kromhout, 2005; in Ommeren, van, 2006). Immigranten in de lokale woningmarkt moeten voldoen aan bepaalde regels en hebben voorafgaande toestemming nodig van Gedeputeerde Staten. In het besluit zijn regels opgenomen over de financiële passendheidscriteria (zie paragraaf 3.3.2), gebaseerd op de scheefheidsgrenzen uit de Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig (Teule en van der Heijde, 1995). De huisvestingswet kan afhankelijk van de inzet ervan toegankelijkheidsbarrières voor vestigers in een regio met zich meebrengen. Dit is niet van toepassing voor vrije woningmarkten. Ruimtelijke Ordening

In Nederland voert de overheid een restrictief grondbeleid. Dit houdt in dat gemeenten middels structuurvisies en bestemmingsplannen bepalen waar woningen ontwikkeld mogen worden en waar niet. Met dit soort regels streeft de overheid publieke doelen na, maar beperkt zij ook de keuzevrijheid van consumenten (Wiebes en Hoogendijk; in In Holland staat een Huis, 2006). Tevens bepalen gemeenten het type woonmilieu dat wordt ontwikkeld. Door middel van het ruimtelijk beleid, bepaalt de overheid in grote mate de beschikbaarheid van woningbouwlocaties (Schaar, de Wildt, van der Heijden, Boumeester, 2005). Hierdoor hebben regionale woningmarkten te maken met schaarste aan bouwgrond, wat tot gevolg heeft dat bouwondernemers niet snel kunnen reageren op de marktvraag (Boelhouwer en Vries, de, 2006). Dit blijkt uit economische studies naar de werking van de Nederlandse woningmarkt, zoals bijvoorbeeld de rapporten van de REA en de SEO (VROM-raad, 2007). De, volgens het rapport, relatief strikte ruimtelijke ordening wordt gezien als een belangrijke oorzaak van de woningtekorten in grote delen van Nederland. Omdat er (te) weinig bouwlocaties beschikbaar zijn, is bouwgrond schaars en duur. In deze regio s worden er niet genoeg woningen gerealiseerd om aan de woningvraag te kunnen voldoen. Het is in Nederland de gewoonte om alleen ruimte te reserveren voor de woningen die ook daadwerkelijk op relatief korte termijn gepland zijn. De woningbouwcapaciteit is ruimtelijk gezien dus aan een maximum gebonden. Dit resulteert in een entry-barrière omtrent de beschikbaarheid van woningen voor woningmarkttoetreders en een exit-barrière voor doorstromers die binnen de regio willen verhuizen. Cox en Pavletich laten in hun onderzoek naar verbanden tussen het gevoerde ruimtelijk ordeningsbeleid en de betaalbaarheid van woningen zien dat steden met een restrictief ruimtelijk ordeningsbeleid over het algemeen veel minder betaalbare woningen hebben dan steden met geen of een weinig knellend ruimtelijke ordeningsbeleid (Don, 2008). Romijn en Besseling (2008) passen de methode van Cox en Pavletich toe op gegevens voor de Nederlandse woningmarkt. In dit spectrum van de 159 door Cox en Pavletich onderzochte stadsregio s, zou de gemiddelde woningprijs van Nederland de 23e minst betaalbare woningmarkt

60


zijn11. In 2008 zijn de stadsregio s Twente en Rotterdam de meest betaalbare van Nederland. De stadsregio Amsterdam is de minst betaalbare, gevolgd door de stadsregio s van Eindhoven en Utrecht. Onderstaande citaat uit het onderzoek van Buiter, Dalen en Eijffinger (2006) ondersteunt bovengenoemd onderzoek: Het beschikbare areaal voor nieuwbouw is vanuit milieuoverwegingen door de overheid drastisch beperkt. Scherpe milieunormen op het gebied van fijnstof- en geluidsoverlast impliceerden een verdere inperking van het aantal mogelijke bouwlocaties. Dit heeft de prijzen van koopwoningen en wachttijden voor sociale huurwoningen sterk opgedreven. Bijvoet e.a. (2003) schatten dit prijsopdrijvende effect voor de regio Amsterdam op 73.000 euro per woning. Hieruit volgt dat er voor de twee groepen barrières ontstaan op het vlak van betaalbaarheid in de vrije koopwoningmarkt en geliberaliseerde huurwoningmarkt en beschikbaarheid in de gereguleerde huurwoningmarkt. Samenvattend kan gesteld worden dat er een complex van institutionele factoren is, die gezamenlijk ervoor zorgen dat er in mindere mate beschikbaar en betaalbaar woningaanbod voor de onderzoeksgroep op de markt ontwikkeld wordt. De omvang van de barrière is afhankelijk van de plannen van de (regionale) overheid. Kwaliteitseisen nieuwbouwwoningen

Over het algemeen geldt: hoe hoger de kwaliteitseisen van nieuwbouw, des te hoger de bouwkosten. Volgens de VROM-raad (2007) moeten Nederlandse nieuwbouwwoningen aan relatief strenge kwaliteits- en milieuvoorschriften voldoen. Indien de kwaliteitseisen van de overheid parallel lopen met het aspiratieniveau van woningzoekenden en marktconform zijn, heeft dit geen invloed op de betaalbaarheid van de woning en is de kwaliteitsverbetering niet merkbaar in de prijs van de woning. Dit komt met name voor in tijden van economische groei. In de praktijk is er niet altijd sprake van marktconforme eisen. Niet-marktconforme kwaliteitseisen leiden tot hogere bouwkosten die projectontwikkelaars en bouwbedrijven vanuit marktoverwegingen niet volledig in de woningprijs kunnen doorberekenen. Bij een correcte toepassing van de residuele grondwaardemethode betekent dit dat de grondopbrengsten voor de gemeenten lager worden. De bouwkosten worden hoger terwijl de verkoopprijs van de woningen niet navenant verhoogd kan worden. In een economische crisis kan dit theoretisch gezien betekenen dat de opbrengsten van bouwprojecten onder de kostprijs van de locatieontwikkeling komen te liggen, waardoor de projecten moeten worden afgeblazen. In sommige gevallen zullen gemeenten de bouwondernemers daarom pushen om de niet-markt conforme kwaliteitseisen toch door te berekenen in de woningprijs (of om genoegen te nemen met een kleinere winstmarge). Wanneer de bouwondernemer er in een dergelijke situatie voor kiest om de niet-marktconforme kwaliteitseisen te verdisconteren in de woningprijs, wordt de door de woonconsument ervaren prijs-kwaliteit verhouding van de betreffende nieuwbouwwoningen minder gunstig. Dit kan leiden tot het afblazen van nieuwbouwprojecten en tot stagnatie in de nieuwbouwproductie (VROM-raad, 2007). Een recent voorbeeld die dit doet versterken is de verhoging van de BTW naar 21 procent in oktober 2012. In deze periode is de overdrachtsbelasting van bestaande woningen verlaagd van 6 procent naar 2 procent. Dat betekent voor projectontwikkelaars dat de concurrente ten opzicht van de bestaande woning wordt versterkt. Een achterblijvend woningaanbod ten opzicht van de vraag

11 Cox en Pavletich (2007) definiëren de betaalbaarheid van woningen in een woningmarkt in een bepaalde periode als de mediane prijs van in die periode verkochte woningen in die markt gedeeld door het mediane bruto inkomen van alle huishoudens in die markt. De zo berekende betaalbaarheid wordt als het mediane inkomensveelvoud aangeduid. Cox en Pavletich classificeren een woningmarkt als betaalbaar als het mediane inkomensveelvoud drie of minder is. Als het mediane inkomensveelvoud tussen drie en vier ligt wordt de woningmarkt als matig onbetaalbaar geclassificeerd. Bij een mediaan inkomensveelvoud tussen vier en vijf noemen zij de woningmarkt erg onbetaalbaar , terwijl zij spreken een ernstig onbetaalbare woningmarkt bij mediane inkomensveelvouden van vijf of meer. Het mediane inkomensveelvoud voor heel Nederland is 6,8 in 2006. Hiermee is de Nederlandse woningmarkt volgens Cox en Pavletich (2007) ernstig onbetaalbaar . Met mediane inkomensveelvouden van 6,1 en 6,3 zijn de stadsregio s Twente en Rotterdam de meest betaalbare van Nederland. Desalniettemin zijn zij ernstig onbetaalbaar . Met een mediaan inkomensveelvoud van 7,7 is de Stadsregio Amsterdam de minst betaalbare, gevolgd door de stadsregio's van Eindhoven (7,3) en Utrecht (7,1).


61

leidt tot een beschikbaarheids(- en uiteindelijk een betaalbaarheids/bereikbaarheids)barrière voor verhuisgeneigde huishoudens (Boelhouwer, 2006: in Holland staat een huis; Niehof, 2008). Er kan geconcludeerd worden dat kwaliteitseisen en overig overheidsbeleid invloed hebben op de omvang en aard van het woningaanbod en de barrières die hieruit volgen (zie Figuur 3.9).

Omvang en aard aanbod Overheidsbeleid

Figuur 3.9 —

3.3.2

(Exit)barrières

Contextvariabelen:

(Entry)barrières

Beschikbaarheid, betaalbaarheid, fin. bereikbaarheid, toegankelijkheid, passendheid

Verband overheidsbeleid en barrières


Het volkshuisvestingssysteem is het systeem van huisvesting zoals deze door de woonconsument ervaren wordt. Dit systeem is van invloed op de betaalbaarheid, financiële bereikbaarheid en toegankelijkheid van het woningaanbod. Zo krijgen huishoudens (onbewust) te maken met de begrippen 1) woonruimteverdelingssysteem , 2) transitiekosten en 3) huurprijsregulering . 1.

Woonruimteverdelingssysteem

De toegankelijkheid van de sociale huurwoningmarkt, commerciële huurwoningmarkt en (sociale) koopsector is aan regels gebonden. Verhuisgeneigde huishoudens worden geconfronteerd met barrières die voortkomen uit het toepassen van woonruimteverdelingsregels. Sociale huurwoningmarkt De praktische uitvoering van de woonruimteverdeling gebeurt doorgaans met een systeem , zoals bijvoorbeeld het aanbodmodel of lotingsysteem. De modellen die woningcorporaties hanteren zijn inkomensonafhankelijk en leveren geen barrières op om door te stromen. Het tegenovergestelde geldt voor de woonruimteverdelingssystemen die zijn opgebouwd uit regels en werkwijzen. Woonruimteverdelingssystemen variëren over woningmarkten, maar hebben een aantal gemeenschappelijke kenmerken (Kromhout et. al, 2010). Aan de beleidskant zijn er (publiekrechtelijke) regels die bepalen wie wanneer in welke woning gehuisvest wordt. Het betreft de toegankelijkheid van de woningvoorraad. Deze regels veroorzaken entry-barrières voor huishoudens die de sociale huurwoningmarkt willen betreden of willen doorstromen binnen de sociale huurwoningmarkt. Er zijn vier categorieën te onderscheiden: •

De toelatingscriteria die bepalen of een huishouden in aanmerking komt. Er is dan sprake van een maximuminkomen of er wordt een sociale of economische binding aan een regio vereist (Kromhout, Daalen, Davis en Zandstra, 2006; Renes en Jókövi, 2008). Een voorbeeld hiervan is de toelatingscriteria na aanleiding van de DAEB-regelgeving.

•

De passendheidscriteria die bepalen voor welke woning een woningzoekende in aanmerking kan komen. Voorbeelden hiervan zijn woningbezettingsnormen en huurinkomensnormen. Woningbezettingsnormen dienen ervoor te zorgen dat de grootte van de woning in overeenstemming is met het aantal leden van het huishouden. Huurinkomensnormen worden door woningcorporaties zelf opgesteld en dienen te voorkomen dat scheefheid ontstaat in de verhouding tussen de huurprijs van de woning en het inkomen van de toekomstige huurder. Ook de labelling van woningen valt onder deze categorie. Labels kunnen nog extra eisen bevatten om een aantal woningen te reserveren voor een bepaalde doelgroep, bijvoorbeeld starters, senioren of gehandicapten (Kromhout, Daalen, Davis en Zandstra, 2006).

62


De volgordecriteria die bepalen wie er als eerste aan de beurt is als er meerdere

•

belangstellenden voor een woning zijn. Voorbeelden hiervan zijn woonduur en inschrijfduur. Deze criteria beïnvloeden de lengte van de verhuisketens; om verhuisketens langer te maken moeten doorstromers voorrang krijgen op starters. (Kromhout, Daalen, Davis en Zandstra, 2006; Provincie Noord-Holland, 2004). De voorrangscriteria die bepalen welke woningzoekenden een bijzonder geval zijn, en vanuit

•

die hoedanigheid voorrang krijgen op de reguliere zoekende. De urgentiecriteria vormen hiervan het duidelijkste voorbeeld. Door deze toewijzingsregels en criteria wordt de keuzevrijheid van huishoudens ingeperkt. Dit geldt vooral voor huishoudens waarvan het inkomen ontoereikend is om een woning te kunnen kopen (Renes en Jókövi, 2008). Naast de regels die verhuismogelijkheden beperken zijn er ook systeemkenmerken die als verhuisdrempel kunnen werken; hoe meer moeite het de woningzoekende kost om informatie te krijgen, zich in te schrijven en op woningen te reageren, hoe minder verhuizingen daadwerkelijk plaatsvinden (Provincie Noord-Holland, 2004). Het gevolg is dat er een remmende werking kan ontstaan op de doorstroming. In het kader van het onderzoek is verondersteld dat een verhuisgeneigd huishouden op de hoogte is van de systeemkenmerken. In een actieve zoektocht naar een woning raken zij hier al snel mee bekend. Commerciële huurwoningmarkt Verschillende regels gelden voor verdeling in de vrije huurwoningmarkt. Dit is afhankelijk van het profiel van de verhuurder. Bij commerciële verhuur ligt het minimale inkomen vaak hoger dan bij sociale verhuurders (zie paragraaf 3.3.3., commerciële exploitant ). Er is hier sprake van een toegankelijkheidsbarrière als het minimaal vereiste inkomen hoger is dan het huishoudelijk inkomen van verhuisgeneigde huishoudens die de commerciële huurwoningmarkt willen betreden. Koopwoningmarkt De vrije koopwoningmarkt kent geen criteria of beperkingen zoals de sociale huurwoningmarkt; als je het kunt en wilt betalen mag je een grote woning kopen. Uitzonderingen gelden voor gemeenten die gelegen zijn in schaarstegebieden. Zij kunnen lokale bindingseisen stellen ten gevolge van bouwrestricties. Deze mogelijkheid voor gemeenten geldt voor nieuwbouw en bestaande koopwoningen onder een wettelijk bepaalde maximale koopprijsgrens. Hierdoor is de toegankelijkheid tot de ongesubsidieerde koopsector niet voor alle huishoudens gelijk. Gemeenten zijn vrij om de verdelingscriteria voor de koopsector al dan niet toe te passen (Boumeester, 2004). Het is mogelijk dat er hierdoor sprake is van een toegankelijkheidsbarrière voor huishoudens die buiten de huidige regio willen verhuizen (groep 1: vestiger , zie Figuur 3.1). 2.

Transitiekosten

Kemperman (2009) ondervindt dat doorstroming met name plaats vindt tussen segmenten op de woningmarkt die qua gebruikskosten cq. betaalbaarheid dicht bij elkaar liggen. Er is dan sprake van lage transitiekosten12 . Van Ommeren (2006) verondersteld dat hoge transitiekosten er toe leiden er dat huishoudens niet de optimale keuze maken met betrekking tot de gewenste woning. Hierdoor ontstaat er een misallocatie van woningen met als gevolg dat minder huishoudens zullen verhuizen. De transitiekosten gelden voor alle inkomensgroepen die van woning veranderen en zijn verschillend voor de diverse woningmarktsectoren.

12

De definitie van transitiekosten die gehanteerd wordt is: de som van (indirecte) kosten die gepaard gaan met een verhuizing.


63

Koopwoningmarkt In de koopwoningmarkt bestaat onderscheid vrij op naam (v.o.n.) en kosten koper (k.k.). Bij v.o.n. is de prijs waarvoor een woning wordt aangeboden, de prijs die daadwerkelijk betaald moet worden. Dit komt voor bij nieuwbouw. Kosten koper betekent dat er nog circa 5 à 6 procent van de koopsom bovenop de verkoopprijs komt (Nationale Hypotheek Garantie, 2012). Van Ommeren (2006) rapporteert in zijn onderzoek dat huishoudens die een koopwoning hebben betrokken in de regel langer in hun woning blijven wonen dan huishoudens die woonachtig zijn in een huurwoning. De oorzaak hiervan zijn de hoge investeringen die een huishouden doorgaans maakt bij betrekking van een koopwoning, terwijl deze bij verhuizing niet meegenomen kunnen worden (Bos en Bruijn, 2007). De transactiekosten13 (of kosten koper) om de woning te kopen, konden tot 1 januari 2013 volledig worden meegefinancierd in de hypotheek. Dit houdt in dat het voor huishoudens mogelijk was om 106 procent van de aankoopwaarde van de woning te lenen. Vanaf 1 januari 2013 behoort dit wegens overheidsbeleid niet meer tot de mogelijkheden. Jaarlijks krimpt de maximale financiering met één procent, tot in 2018 de transactiekosten volledig en direct betaald dienen te worden door de koper. Dit geldt voor de groep starter/vestiger en semi-starter/ doorstromer/vestiger . De transactiekosten bestaan in de meeste gevallen uit de componenten: overdrachtsbelasting, makelaarskosten, notariskosten en kosten tot het verkrijgen van een hypotheek. De transactiekosten treffen met name huishoudens die door veranderende omstandigheden vaker hun woningconsumptie willen veranderen, zoals jongeren die verwachten van baan te (willen) veranderen en huishoudens die verwachten van samenstelling te veranderen. Deze huishoudens hebben door deze kosten minder de neiging om naar een woning te verhuizen die beter aansluit bij de gewenste woonconsumptie als de kans relatief groot is dat binnen een beperkte periode er weer verhuisd wordt (Ommeren, van, 2006). De achtergrond hiervan is dat huishoudens verliesmijdend zijn; op het moment dat de koopprijs inclusief transactiekosten (die de eigenaar-bewoner in het verleden zelf heeft betaald) hoger is dan de verkoopprijs (die de eigenaar-bewoner op dit moment kan ontvangen), willen huishoudens liever niet verkopen omdat ze de gemaakte kosten terug willen verdienen. Een reden om niet te kunnen verhuizen is dat huishoudens gezien het inkomen reeds de maximale hypotheekwaarde bereikt hebben. Waarschijnlijke scenario s waarbij dit anno 2013 voor kan komen zijn huishoudens die de kosten koper hebben meegefinancierd in de hypotheek en/of er een negatief eigen vermogen is ontstaan, bijvoorbeeld vanwege dalende huizenprijzen. Doordat er door huishoudens op voorhand gespaard dient te worden is de koopwoningmarkt in mindere mate financieel bereikbaar. Er wordt veronderstelt dat er sprake is van een entry-barrière voor starters en huurders en een exit-barrière voor eigenaar-bewoners die willen doorstromen binnen de koopwoningmarkt (zie Tabel 3.7). Sociale huurwoningmarkt In de sociale huurwoningmarkt zijn er doorgaans geen expliciete transitiekosten bekend als men de woning in redelijke staat achterlaat, met uitzondering van de verhuiskosten (Elsinga, 1995). Kostengewijs zouden er geen barrières moeten zijn voor de onderzoeksgroep om een woning te betreden of te verlaten. Marktpartijen in de Nederlandse vastgoedwereld merken op dat er bij doorstroming uit de sociale huurwoningmarkt sprake is van een verhuisbelasting door een impliciete subsidie. De impliciete subsidie wordt bepaald door de woningcorporatie die zelf de huur van hun woningbezit mag berekenen. Het uitgangspunt hierbij is dat de maandhuur onder de maximale huur valt volgens het WWS. Met name in schaarsteregio s zijn de maandhuren lager dan de marktwaarde, waaruit de term implicitie subsidie voortkomt. De zogeheten verhuisbelasting

13

Transactiekosten of kosten koper zijn kosten die door huishoudens moeten worden voldaan ten behoeve van het tot stand

brengen van een transactie. Gemiddeld bedragen de transactiekosten 6 procent van de verkoopwaarde van de woning. Transactiekosten zijn een onderdeel van transitiekosten.

64


geldt voor huurders die bij verhuizing vanuit de sociale woning (een deel van) de impliciete subsidie kwijt raken omdat: 1)

de subsidie objectgebonden is en/of;

2)

zij inmiddels te veel verdienen om voor een andere sociale huurwoning in aanmerking te komen en/of

3)

de woning van hun voorkeur niet wordt aangeboden (Schilder en Conijn, 2009; Centraal Planbureau, 2010).

De reden die genoemd wordt bij punt 2 is expliciet het geval bij de onderzoeksgroep. De verhuisbelasting die voortkomt uit de impliciete subsidie veroorzaakt vanuit betaalbaarheidsoverwegingen een exit-barrière voor huurders die bij verhuizing uit de sociale huurwoning te maken krijgt met transitiekosten. Deze huishoudens zijn minder verhuisgeneigd. Minder verhuizingen betekent ook minder doorstroming en minder beschikbaar woningaanbod voor woningmarkttoetreders, hetgeen resulteert in een entry-barrière. Gereguleerde en geliberaliseerde huurwoningen beleggers Verhuizing van de onderzoeksgroep naar gereguleerde woningen van beleggers kan en mag ongelimiteerd plaatsvinden. Daarnaast is er de mogelijkheid om te verhuizen naar huurwoningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens. In beide gevallen is de kans groot dat dit makelaarskosten met zich mee brengt. Deze transactiekosten zijn lager dan de transactiekosten in de koopwoningmarkt en dienen op voorhand voldaan te worden (Ommeren, van, 2006). De transactiekosten kunnen bestaan uit borg en/of bemiddelingscourtage. Voor beide wordt in de regel één maandhuur (exclusief 21 procent BTW) berekend. Voor verhuisgeneigde huishoudens kan dit een financiële bereikbaarheidsbarrière betekenen, welke afhankelijk is van de berekende huur en uitgavenpatroon van het huishouden. 3.

Huurprijsregulering

Romijn en Besseling (2008) rapporteren dat middels de maximaal redelijke huur14 en de maximale huurverhoging, de huurprijsregulering een plafond stelt aan de aanvangshuur en de jaarlijkse huurverhoging. Deze prijsregulering is van toepassing op gereguleerde huurwoningen en omvat naar schatting 95 procent van alle huurwoningen in Nederland. Door de huurprijsregulering is de prijsontwikkeling in de sociale huursector gematigd geweest in vergelijking met de koopsector (Renes en Jókövi, 2008). Schilder en Conijn (2009) merken op dat er hierdoor een verschil is ontstaan tussen de markthuur en de netto huur van woondiensten. Uit deze theorie volgt dat de doorstroming tussen de gereguleerde huurwoningmarkt en koopwoningmarkt verschillend is over de regio s en dat deze (onder andere) afhankelijk is van het prijsniveau van de koopwoningmarkt. De huurprijsregulering heeft gevolgen voor de verhouding tussen vraag en aanbod van de woningvoorraad. Volgens literatuur wordt de lage verhuismobiliteit in de sociale huursector onder andere veroorzaakt doordat de gereguleerde huur laag is vergeleken met de huur in een vrije huurmarkt. Hierdoor is er kunstmatig meer vraag dan aanbod. Als gevolg van dit tekort is er woonruimteverdelingregulering nodig, wat leidt tot wachtlijsten en een verslechterde aansluiting tussen vraag en aanbod (Ommeren, van, 2006). De huurprijsregulering leidt tot langere woonduren, welke wordt veroorzaakt door de het bestaan van de impliciete subsidie zoals omschreven in de alinea betreffende transitiekosten. Mogelijke entry-barrières betreffen de beschikbaarheid en passendheid van de gereguleerde woningvoorraad. De regulering van huren maakt nieuwbouw minder rendabel, waardoor er sprake kan zijn van een onrendabele top: het verschil tussen de contante waarde van kosten en opbrengsten per woning (Don 2008). Hetgeen dat vast staat is dat onrendabele toppen ‒ ook voor woningcorporaties ‒

14

De maximaal redelijke huur is altijd bovengrens voor de te betalen huur. De hoogte van de maximaal redelijke huur is

afhankelijk van het aantal woningpunten van een woning volgens het WWS (Romijn en Besseling, 2008).


65

geen stimulans is voor investeringen in nieuwbouw , aldus Wiebes en Hoogendijk (2006: in In Holland Staat een Huis). De zogeheten onrendabele top kan oplopen van 45.000 tot 50.000 euro voor een woning ter waarde van 140.000 euro (Buiter, Dalen, Eijffinger, 2006). Het feit dat in de gereguleerde huursector de huur voor de woondiensten bewust onder de markthuur kan worden gehouden, leidt tot minder aanbod in het geliberaliseerde woningvoorraad. De toetreding van commerciële verhuurders tot de goedkope en betaalbare huurmarkt wordt door de regulering an sich belemmerd (Schaar, 2007). De huurprijsregulering heeft naast gevolgen voor de huurmarkt ook gevolgen voor de vraag naar koopwoningen; er zijn gereguleerde huurwoningen die qua locatie en kwaliteit niet voor vergelijkbare koopwoningen onder doen. Volgens Renes en Jókövi (2008) stimuleert dit de doorstroming naar koopwoningmarkt niet, waardoor de woonduur in de gereguleerde voorraad toe neemt. Het Economisch Instituut van de Bouw (2012) benoemt de huurprijsregulering als het meest verstorende instrument op de woningmarkt, wat betreft de beïnvloeding van vraag en aanbod en doorstroming op de woningmarkt.

3.3.3

Ambities (maatschappelijk) betrokken marktpartijen

In de woningmarkt worden door Krijnen (2007) de volgende (maatschappelijk) betrokken marktpartijen onderscheiden: •

gemeenten;

•

projectontwikkelaars en ontwikkelende aannemers;

•

woningcorporaties;

•

beleggers;

•

financiers;

•

adviseurs.

Kenmerkend voor de partijen is dat zij belangen hebben en betrokken zijn in meerdere fasen van het vastgoedproces, zoals de ontwikkelingsfase, bouwfase en exploitatie-fase. Elke afzonderlijke marktpartij bekijkt de vastgoedprocessen vanuit haar eigen doelstellingen en ambities (Kemperman, 2009). De directe barrières die voortkomen uit het profiel en doelstellingen van bovengenoemde partijen zijn voor de onderzoeksgroep expliciet gemaakt. Uit de literatuur blijkt dat de actoren belemmeringen ondervinden bij het uitoefenen van de doelstellingen. Dit resulteert in indirecte barrières voor de onderzoeksgroep. Zowel de directe, als indirecte barrières zijn verduidelijkt in deze subparagraaf. Voortbordurend op deze subparagraaf, wordt in Hoofdstuk 4 uiteengezet wat de mogelijke en haalbare oplossingsrichtingen zijn voor de betrokken marktpartijen. Gemeenten

De laatste jaren hebben gemeenten vanuit het landelijk beleid steeds meer de functie van regisseur gekregen. Hierdoor hebben zij meer ruimte om het woonbeleid naar eigen inzicht in te vullen (Niehof, 2008; VROM-raad, 2007). De manier waarop de gemeente invulling geeft aan deze regierol is afhankelijk van de grondposities die men bezit, de complexiteit van de woonvisie en de onzekerheden en risico s rondom het bouwproces. De besproken Huisvestingswet (zie paragraaf 3.3.1) en het bestemmingsplan zijn instrumenten waarmee de gemeente de beschikbaarheid, betaalbaarheid en toegankelijkheid van het lokale woningaanbod bepaald. De entry- en exitbarrières voor de onderzoeksgroep komen in de literatuur niet duidelijk naar voren. In Hoofdstuk 7 wordt er nader op de ambities van diverse gemeenten ingegaan. Projectontwikkelaar

De projectontwikkelaar is werkzaam op de woningbouwmarkt. De woningmarkt en de grondmarkt zijn volgens literatuur met elkaar verweven (Schaar, Wildt de, Heijden, van der, Boumeester, 2005). Dit betekent dat ook partijen die actief zijn in deze twee markten doelstellingen dienen af te stemmen. Door de verwevenheid van de markten nemen projectontwikkelaars gedurende economische hoogtij grondposities in waardoor de partij in kwestie een gunstige 66


onderhandelingspositie15 op de woningbouwmarkt van de gemeente probeert te verwerven (VROMraad, 2007). Segeren (2007) stelt dat gemeenten bij het ontwikkelen van nieuwbouwlocaties veel afhankelijker geworden zijn van projectontwikkelaars en andere marktpartijen. Doordat gemeenten niet actief zijn op de woningbouwmarkt, neemt de rol van ontwikkelende partijen toe. Gemeenten zijn afhankelijk van de ambitie van projectontwikkelaars om nieuwbouw te realiseren. De doelstellingen van de projectontwikkelaar is afhankelijk van de marktsituatie in een regio. Bij een veranderende marktsituatie wordt daarom het woningbouwprogramma van een project na heronderhandelingen met de gemeente aangepast waardoor de geplande bouw op een later stadium aanvangt. Dit zorgt ervoor dat de prijzen hoog blijven indien er sprake is van woningschaarste (Cosemans en Eichholtz, 2009). Dit is een indirecte beschikbaarheidsbarrière voor verhuisgeneigde huishoudens, waaronder de onderzoeksgroep. Voor de groep starter/vestiger betreft dit een entry-barrière. Voor de groep semi-starter/doorstromer/vestiger resulteert het tekort in beschikbare alternatieven in een exit-barrière. Overige barrières zijn in de literatuur niet expliciet gemaakt. Woningcorporatie

De woningcorporatie is in de regel actief in de sociale huurwoningmarkt, geliberaliseerde huurwoningmarkt en (sociale) koopwoningmarkt. Sociale huurwoningmarkt De gemiddelde huur van gereguleerde corporatiewoningen ligt grosso modo tussen de 60 en 70 procent van de maximaal redelijke huur (VROM, 2006). Het gematigde huurbeleid van woningcorporaties leidt er - in de regel - toe dat huurwoningen bij mutatie terug in de gereguleerde sector verhuurd worden. Ook als het huurniveau volgens het puntensysteem van het WWS boven de liberalisatiegrens opgetrokken zou mogen worden. Conijn (2006) stelt dat het lage aandeel van de geliberaliseerde huursector in de woningmarkt het gevolg is van het gematigde huurbeleid van de sociale verhuurder (Conijn, 2006). Dit is nadelig voor de onderzoeksgroep omdat het potentiële toegankelijke woningaanbod bewust klein van omvang gehouden wordt. Geliberaliseerde huurwoningmarkt De vraag blijft in hoeverre geliberaliseerde corporatiewoningen toegankelijk zijn voor de onderzoeksgroep. De Raad voor het Landelijk Gebied et. al (2011) hebben indicaties dat corporaties bij de toewijzing van geliberaliseerde huurwoningen dezelfde inkomensnormen hanteren als commerciële verhuurders. Deze normen worden gehanteerd om de betaalbaarheid van de woning voor een huishouden te garanderen. Los van deze toegankelijkheidsbarrière is het aantal geliberaliseerde corporatiewoningen in diverse COROP-regio s dermate klein, dat het segment in beperkte mate beschikbaar is. (Sociale) koopwoningmarkt De uitponding van sociale huurwoningen en nieuwbouw koopwoningen bevordert de doorstroming op de regionale huurwoningmarkt en koopwoningmarkt (Renes en Jókövi, 2008). De omvang van de woningverkoop is sterk gerelateerd aan de mate waarin woningcorporaties middelen nodig hebben om hun geplande investeringen te financieren (Conijn en Alles, 2002). Deze samenhang leidt ertoe dat er in afnemende mate huurwoningen in koopwoningen worden omgezet als de prijzen in de koopsector stijgen en vice versa. De winst bij verkoop neemt bij stijgende woningprijzen toe, waardoor het benodigde budget met minder verkopen kan worden gerealiseerd. De toegankelijkheid van de (sociale) koopwoningmarkt is door woningcorporaties institutioneel bepaald.

15

Omdat grondeigendom en bouwrechten in Nederland aan elkaar gekoppeld zijn, zijn grondbezittende marktpartijen vrijwel

zeker van deelname aan de gemeentelijke woningbouwplannen. Ze kunnen hun eigen grond bebouwen of deze grond verkopen aan de gemeente in ruil voor bouwrechten op een andere locatie.


67

Commerciële exploitanten

De commerciële exploitant betreft in dit onderzoek met name de institutionele belegger. Zij beheren gereguleerde huurwoningen en geliberaliseerde huurwoningen. Gereguleerde huur De huur van woningen van beleggers liggen gemiddeld circa 15 procent hoger dan woningen van woningcorporaties. Door de relatief hoge gebruikskosten in vergelijking met de sociale huurwoningmarkt kan voor huurders in de sociale huurwoningmarkt een exit-barrière ontstaan met betrekking tot de betaalbaarheid. Geliberaliseerde huur De Raad voor het Landelijk Gebied et.al (2011) publiceren dat verhuurders van commerciële huurwoningen afwijkende inkomensnormen hanteren dan de door de NIBUD16 -gehanteerde middennorm ten aanzien van de betaalbaarheid. Om de maximaal betaalbare huurprijs voor verschillende huishoudens vast te stellen, zijn de verzamelinkomens omgerekend naar besteedbare inkomens per maand. Het besteedbare inkomen wordt gedefinieerd als netto inkomen na belastingen, vermeerderd met de landelijke toeslagen waarop het huishouden recht heeft, zoals zorgtoeslag en kinderbijslag. Tabel 3.5 —

Maximale huur die huishoudens kunnen betalen, uitgaande van de IVBN-norm en de gemiddelde Nibud-norm, naar huishoudenstype, leeftijd en inkomen Bewerking Nibud, IVBN (in: Raad voor het Landelijk Gebied et.al, 2011)

Verzamelinkomen Bruto inkomen Bruto inkomen Maximale netto en per jaar per maand maandelijkse huur huishoudenstype uitgaande van IVBN-norm € 34.000 1 pers, < 65 31.749 2.646 661 1 pers, 65+ 33.000 2.750 688 2 pers, < 65 31.749 2.646 661 2 pers, 65+ 33.000 2.750 688 2+ personen 31.749 2.646 661

Maximale netto Verschil maandelijkse huur uitgaande van de ‘middennorm’ 717 936 595 716 591

-56 -248 66 -28 70

€ 38.000 1 pers, < 65 1 pers, 65+ 2 pers, < 65 2 pers, 65+ 2+ personen

37.000 38.000 37.000 38.000 37.000

3.083 3.167 3.083 3.167 3.083

771 792 771 792 771

848 1.059 692 773 686

-77 -267 79 19 85

€ 43.000 1 pers, < 65 1 pers, 65+ 2 pers, < 65 2 pers, 65+ 2+ personen

42.095 43.000 42.095 43.000 42.095

3.508 3.883 3.508 3.583 3.508

877 896 877 896 877

990 1.218 818 896 763

-113 -322 59 0 114

16 Het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) is een onafhankelijke stichting die informeert en adviseert over financiën van huishoudens. Ieder jaar stelt het Nibud op basis van trends, ontwikkelingen en nieuwe inzichten in de huishoudfinanciën van consumenten woonlastenpercentages voor de NHG vast, waarmee de maximale leenbedragen voor kopers worden bepaald. De maximale woonlasten worden per inkomensgroep bepaald door van het netto inkomen de kosten van primaire levensbehoeften af te trekken (Hoek, v., Koning, 2012).

68


De afwijking van commerciële verhuurders is in gevallen strenger dan de landelijk gehanteerde middennorm (zie Tabel 3.5). Een veel voorkomende variant van de inkomensnorm die door commerciële verhuurders gehanteerd wordt, is de toewijzing van woningen aan huishoudens waarvan het bruto maandinkomen minimaal vier à vierenhalf keer de maandelijkse huur bedraagt. Voor huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen de 34.229 en 43.000 euro, houdt dit in dat zij een woning kunnen huren met een maximale maandhuur variabel van circa 661 euro (bij inkomen van circa 34.229) tot 896 euro (bij inkomen = 43.000). Volgens woningmarktexperts ontbreekt het aanbod in dit prijssegment in nagenoeg alle woningmarktgebieden door de beperkte omvang van investeringen door institutionele beleggers. In de woningmarkten waarvoor dit opgaat, is er sprake van een beschikbaarheidsbarrière bij het betreden van de geliberaliseerde huurwoningmarkt. Opvallend is dat de geliberaliseerde huurwoningmarkt, bij het toepassen van de omschreven inkomensnorm van commerciële beleggers, pas toegankelijk is bij een inkomen terug geredeneerd tot minimaal 35.277 (bij factor 4) of 39.686 euro (bij factor 4.5) op jaarbasis17. Indien een huishouden niet aan deze inkomenseis voldoet, is er sprake van een toegankelijkheidsbarrière. Financiers en hypotheekverstrekkers

Financiers op de woningmarkt, zijn actief in de kapitaalmarkt en de hypothekenmarkt. Beleggers, woningcorporaties en banken zijn afhankelijk van financiers op de kapitaalmarkt om vreemd vermogen aan te trekken. Deze partijen zijn hierdoor afhankelijk van de kapitaalmarkt om de eigen doelstellingen te verwezenlijken. In de hypothekenmarkt zijn particulieren afhankelijk van bovengenoemde drie partijen. De barrières die de onderzoeksgroep ervaren worden door de scheiding van kapitaalmarkt en hypothekenmarkt, zijn hierdoor direct en indirect waarneembaar. De directe entry-barrières voor de (sociale) koopwoningmarkt betreffen: •

de leningsvoorwaarden die bepalen wat de leencapaciteit van een huishouden is. In 2006 zijn het Contactorgaan Hypothecair Financiers (CHF) en de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) een Gedragscode Hypothecaire Financieringen18 (GHF) overeengekomen. Iedere afwijking van de gedragscode door de hypotheekverstrekker moet met overtuigende motieven worden onderbouwd aan de AFM19. Een belangrijke element in deze code is het voorkomen van overkreditering door het hanteren van de maximale woonquote van het NIBUD. Hypotheekverstrekkers stellen doorgaans eisen aan de waarde van de hypotheek in relatie tot het inkomen (Loan-To-Income: LTI) en de waarde van de hypotheek in relatie tot de waarde van de woning (Loan-To-Value: LTV). De leningsvoorwaarden bepalen de financiële bereikbaarheid van de regionale koopwoningmarkt voor eigenaar-bewoners. Regio s met een betrekkelijk laag aandeel in het bereikbare woningaanbod -in verhouding tot de vraag -, veroorzaken een entry-barrière voor de onderzoeksgroep.

•

de beperking van tophypotheken (Elsinga et.al, 2011). In augustus 2011 hebben het Ministerie van Financiën, de AFM, banken en verzekeraars een akkoord geïmplementeerd over de beperking van tophypotheken. Dit zijn hypotheken die hoger zijn dan de waarde van de woning. Dit akkoord heeft geleid tot een aantal wijzigingen in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF). De gedragscode schrijft voor dat: 1) de hypothecaire financiering in 2018 niet groter mag zijn dan 100 procent van de aankoop- of marktwaarde van de woning en 2) de verstrekte hypotheek voor een bedrag van ten hoogste 50 procent van de marktwaarde

17

Of een huishouden in aanmerking komt voor een geliberaliseerde of gereguleerde huurwoning wordt bepaald door het

maandinkomen met de factor 12,95 te vermenigvuldigen (dit is 12 maanden salaris plus vakantiegelden en dertiende maand). Hier overheen gaat de factor 4 tot 4.5 van de minimale inkomenseis en bedraagt het minimale belastbaar jaarinkomen 35.277 tot 39.686 euro (12,95 x 681,02 x 4.0 of 4.5). 18

De gedragscode is in 2001 door financiers, de overheid, bemiddelaars en de consumentenorganisaties gezamenlijk opgesteld

en bevat gedragsregels voor aanbieders van hypothecaire leningen aan particulieren (Hoek, v., Koning, 2012). 19

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) is de Nederlandse gedragstoezichthouder op de financiële markten. De AFM is een

zelfstandig bestuursorgaan, wat inhoudt dat het overheidstaken zelfstandig uitvoert zonder onder directe verantwoordelijkheid van het Ministerie van Financiën te vallen (AFM, 2013).


69

van de woning aflossingsvrij mag zijn (Raad voor het Landelijk Gebied et. al., 2011). Doordat er jaarlijks een hoger investeringsbedrag vereist wordt bij aanvang van de woning, is de koopwoningmarkt in mindere mate financieel bereikbaar geworden. De beperking van het aflossingsvrije aandeel van de hypotheek zorgt ervoor dat de koopwoningmarkt in mindere mate betaalbaar is geworden doordat de gebruikskosten per maand zijn toegenomen. •

aangescherpte normen voor het verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie (als gevolg van nieuwe berekeningen van de woonquote van het Nibud). Fiscale wijzigingen, de stijging van de pensioenpremies en het korten op subsidiëring hebben geleid tot een aanscherping van de normen die de NHG hanteert om de maximale hypotheek vast te stellen. De reden is dat er minder aan wonen besteed kan worden door een afnemend verzamelinkomen. Het effect van deze wijziging is weergegeven in Tabel 3.6. De Nibud-cijfers beperken de leencapaciteit voor alleenverdieners in 2011 tot maximaal € 7.600 (4,1 procent ten opzichte van 2010). Voor tweeverdieners kan de beperking oplopen tot tienduizenden euro s (27 procent) (Raad voor het Landelijk Gebied et.al., 2011; EIB, 2012). De achterliggende gedachte van het opsplitsen van de financierbaarheid voor verschillende inkomensamenstellingen bij het NIBUD is dat 1) de kosten van mensen die samenwonen vaak groeien, 2) het risico op ontslag, arbeidsongeschikt of overlijden hoger is en 3) het risico er is dat het huishouden uit elkaar gaat. Bij een huishoudelijk inkomen van bijvoorbeeld 43.000 euro, verdeeld over twee inkomens, wordt de hypotheekwaarde gebaseerd op het hoogste inkomen van een huishouden. Het risico dat een hypotheek niet betaald kan worden verschuift van de hypotheekverstrekker naar de hypotheekafnemer. Meerpersoonshuishoudens ervaren een grotere financiële bereikbaarheidsbarrière om de koopwoningmarkt te betreden dan eenpersoonshuishoudens.

•

Tabel 3.6 — Leencapaciteit bij verschillende inkomens en aandelen hoogste inkomen Bewerking EIB (in Hoek, 2011) op basis van NIBUD-cijfer

100 / 0

Percentage hoogste inkomen 70 / 30 60 / 40

Inkomen 2011 34.000 38.000 43.000

50 / 50

155.500 176.600 201.200

154.400 176.000 196.600

131.400 169.700 196.600

106.700 133.100 175.900

2010 34.000 38.000 43.000

162.700 184.200 206.400

162.700 184.200 205.700

157.500 183.600 205.700

146.200 172.000 202.500

Verschil 34.000 38.000 43.000

-7.200 (-4,4 %) -7.600 (-4,1 %) -5.200 (-2,5 %)

-8.200 (-5,1 %) -8.100 (-4,5 %) -9.100 (-4,4 %)

-26.200 (-16,6%) -39.500 (-27,0%) -13.900 (-7,6%) -38.900 (-22,6 %) -9.100 (-4,4 %) -26.600 (-13,1 %)

de vorm van het arbeidscontract. De regelgeving van Autoriteit Financiële Markten (AFM) schrijft voor dat de hypotheekafnemer onder vast contract moet staan alvorens in aanmerking te komen voor een hypotheek. In 2011 zijn er in zijn totaliteit circa 2000 nieuwe vaste arbeidscontracten afgesloten. Dit is niet bevorderlijk voor de doorstroming naar de koopwoningmarkt. Met name starters hebben te maken met flexibele contracten. Voor deze groep is de toegankelijkheidsbarrière om de koopwoningmarkt te betreden het grootst.

•

de leeftijd van de hypotheekafnemer. De looptijd van de hypotheek heeft een relatie met de leeftijd van de hypotheekafnemer. De achtergrond is dat een hypotheek afgelost moet zijn als de hypotheeknemer 75 tot 80 jaar oud is. Een aandachtspunt is dat banken de maximale leencapaciteit verlagen wanneer het inkomen van de hypotheeknemer tijdens de looptijd van

70


de hypotheek, bijvoorbeeld door het ingaan van de pensioenregeling, afneemt (Conijn en Kramer, 2012). Oudere hypotheekafnemers krijgen door de kortere looptijd te maken met een verminderde financiële bereikbaarheid van de woningvoorraad en relatief hoge gebruikslasten in de koopsector. Dit is een betaalbaarheidsbarrière voor het toetreden tot de koopwoningmarkt, ondanks dat ouderen in toenemende mate koopgeneigd zijn (zie Paragraaf 3.2.2). •

de oplopende hypotheekrente. De hypotheekrente is de afgelopen jaren opgelopen en een verdere stijging is volgens de Raad voor het Landelijk Gebied et.al. (2011) waarschijnlijk. Bij de lage hypotheekrente van 2009 betekent een rentestijging van 1 procent een stijging van de hypotheeklasten met ongeveer 25 procent. Vanwege de verslechterde betaalbaarheid van hypotheken komt de inkomensgroep in mindere mate in aanmerking voor een koopwoning (Bos en Bruijn, 2007). Het bereikbare koopwoningaanbod in de regio krimpt.

De indirecte barrières voor de onderzoeksgroep welke directe belemmeringen voor marktpartijen vormen, zijn: •

vereiste investeringen eigen vermogen in de niet-DAEB activiteiten. Dit geldt voor zowel woningcorporaties als projectontwikkelaars en beleggers. Banken eisen voor commerciële investeringen 40 procent eigen vermogen. Dat maakt investeringen in nieuwbouwprojecten, vanwege het liquiditeitsbeslag van de onderneming lastig. Het aanbod blijft hierdoor kleiner dan de vraag (Atrivé, Stichting Opmaat, 2011).

•

het verscherpen van de voorwaarden tot hypotheekverstrekking van de AFM op de naleving van de GHF. De AFM deelt boetes uit en wijst overtreders publiekelijk aan. Hiertoe hebben de banken de beleidslijn, die voorheen ruimte over liet voor uitzonderingen, verder bijgesteld (Raad voor het Landelijk Gebied et. al., 2011). Hierdoor is er een spanningsveld ontstaan waarin het onduidelijkheid is welke instantie bepaald hoeveel een huishouden mag lenen.

•

de koppeling van de hypotheekrente en de ontwikkelingen op de financiële markten. Omdat er op de hypotheekmarkt wordt gewerkt met verschillende rentevaste perioden (van variabel tot lang vast), wordt de hypotheekmarkt beïnvloed door zowel de geldmarkt (korte termijn) als de kapitaalmarkt (lange termijn) (Wetenschappelijk instituut voor het CDA, 2008). Als vreemd vermogen in de kapitaalmarkt schaars is, neemt de hypotheekrente toe. Koopwoningen worden in mindere mate bereikbaar voor de inkomensdoelgroep (zie punt oplopende hypotheekrente ).

Afgezien van bovengenoemde barrières is de timing van diverse maatregelen belemmerend voor de keuzevrijheid van verhuisgeneigde huishoudens. Boelhouwer et. al. (2011) concluderen dat de voorgenomen aanpassingen van bijvoorbeeld de hypothecaire kredietverschaffing op een te vroeg moment komen en pas geleidelijk zouden moeten worden ingevoerd wanneer de woningmarkt zich enigszins hersteld heeft. Makelaars en adviseurs

In deze categorie worden de partijen benoemd die onder meer adviseren. De eerste partij is de makelaar, een tussenpersoon bij het kopen en verkopen van woningen (Schaar, 1987). Zij kan onder meer adviseren over de woningprijs, een koopovereenkomst opstellen en informeren over juridische zaken. De meeste makelaars zijn aangesloten bij een branchevereniging, bijvoorbeeld de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM), waardoor zij herkenbaar zijn voor hun klanten. De makelaar doet zijn werk voor een afgesproken courtage (Niehof, 2008). Uit de literatuur blijken geen barrières voort te komen die met de makelaardij of adviestak te maken hebben.

3.3.4

Omvang en aard woningaanbod

Kemperman (2009) veronderstelt dat de woningvoorraad en het woonaanbod grote invloed hebben op het functioneren van de regionale woningmarkt en individuele verhuisbewegingen. Hieruit volgt dat de woningvoorraad en het woningaanbod barrières kunnen veroorzaken die individuele A.A.Werner Afstudeerrapportage

71

verhuisbewegingen bemoeilijken. Don (1998) definieert de feitelijke woningvoorraad als de gewenste woningvoorraad verminderd met het woningtekort. Het woningtekort is een indicatie voor de krapte op de woningmarkt en is hierdoor een belangrijk beleidsgegeven. De feitelijke woningvoorraad is afhankelijk van demografische factoren, sociaal-culturele trends, de welvaartsontwikkeling en het beleid van de overheid met betrekking tot het woningtekort. Dit is grafisch weergegeven in Figuur 3.10. Beschikbaarheid, betaalbaarheid, financiële bereikbaarheid, toegankelijkheid, passendheid Contextvariabelen:

Woonsfeer


Huursector

Werksfeer Persoonlijke sfeer


Overheidsbeleid Ambities marktpartijen

Macro-economische ontwikkelingen Demografische ontwikkelingen Gerelateerde markten

(Entry)barrières




(Exit)barrières

Verhuismotieven:


Woningvoorraad

Figuur 3.10 — Verband omvang en aard woningaanbod met context (vervolg Figuur 3.7 - 3.9) Huishoudens worden beperkt in de keuzevrijheid op de woningmarkt door de beschikbaarheid, betaalbaarheid, financiële bereikbaarheid, toegankelijkheid en passendheid van het woningaanbod en zullen alleen verhuizen als er ook acceptabel aanbod voorhanden is. De woningkeuze van een huishouden wordt direct en indirect bepaald door de contextvariabelen. Het kader waarin huishoudens een keuze moeten maken in de feitelijke woningvoorraad is inzichtelijk gemaakt door de omvang en aard van verschillende woningmarktsectoren te beschrijven. Omvang woningmarktsectoren

Volgens de cijfers uit het Woononderzoek Nederland (WoON) 2009 zijn van de bijna zeven miljoen zelfstandige woningen in Nederland, 2,3 miljoen sociale huurwoningen: ongeveer een derde van de voorraad. Van de overige 4,7 miljoen zijn de meeste woningen koopwoningen: 4,1 miljoen (58,9 procent van de totaal voorraad). Het overige deel van de voorraad bestaat uit een half miljoen (gereguleerde en geliberaliseerde) huurwoningen van commerciële verhuurders (6,5 procent) en circa 90.000 corporatiewoningen in de vrije sector (1,1 procent) (Hoek, van; EIB, 2010). De samenstelling is grafisch weergegeven in Figuur 3.11.

Figuur 3.11 — Samenstelling Nederlands woonbestand naar woningsegment

72


Er bestaan grote verschillen tussen regio s in Nederland in de opbouw van de woningvoorraad. Dit heeft gevolgen voor de woonopties van huishoudens die door de DAEB-regelgeving niet in aanmerking komen voor gereguleerde corporatiewoningen: hoe groter het aandeel corporatiewoningen, hoe kleiner het aandeel woningen waarvoor zij wel in aanmerking komen. Een grote omvang van de sociale huurwoningmarkt gaat gepaard met een kleine hoeveelheid commerciële huurwoningen. De verhouding tussen commerciële huur en koop bepaalt in belangrijke mate of deze huishoudens aangewezen zijn op de koopsector of ook in de huursector terecht kunnen (Kromhout, Smeulders, Scheele-Goedhart, 2010). Dit gaat dan om de omvang van het woningsegment en nog niet over de betaalbaarheid ervan. Bijlage 2 geeft een schematische weergave van de samenstelling naar woningmarktsectoren in de veertig COROP-gebieden (WoON 2009). In Figuur 3.12 zijn de verschillen tussen de regio s grafisch weergegeven. Wat hieruit opgemaakt kan worden, is dat in - de volgens literatuur - minst gespannen woningmarktgebieden het aandeel koopwoningen het grootst is, terwijl de koopsector in de meest krappe woningmarkten het kleinst is. Het percentage commerciële huurwoningen is in de regio s met een relatief hoog percentage koopwoningen minder dan 10 procent. Andersom is dit percentage commerciële huurwoningen juist hoger in regio s met een relatief laag percentage koopwoningen en gereguleerde huurwoningen.

Figuur 3.12 — Percentage koopwoningen (links) en geliberaliseerde woningen (rechts), per

COROP-regio Kromhout et.al, 2010 Woningaanbod in schaarsteregio s

Literatuur verklaart middels ruimtelijke spreiding van economische groei en toenemende voordelen van agglomeratievorming dat het mogelijk is dat huizenprijzen in bepaalde regio s, beschouwd over een zeer lange periode, harder stijgen dan in andere regio s. De regio s met een sterk stijgende huizenprijs worden gekenmerkt door een (relatief) beperkt aanbod van grond. Deze factoren, in combinatie met een achterblijvend woningaanbod, leiden tot extra vastgoedrendementen. Het extra vastgoedrendement als gevolg van het (relatief) achterblijvende woningaanbod vormt de schaarstepremie. Op de lange termijn kan de schaarstepremie theoretisch gezien verdwijnen, doordat de woningvoorraad wordt verruimd (Renes, Thissen en Segeren, 2006). Een voorkomend verschijnsel in schaarsteregio s is een tekort van goedkoop woonaanbod. Vanwege beperkte mogelijkheden op de sociale huurwoningmarkt door lange wachttijden en de DAEB-regelgeving, zullen huishoudens in de onderzoeksgroep steeds vaker willen verhuizen naar A.A.Werner Afstudeerrapportage

73

een koopwoning. Hier moeten zij bij financiers voor in aanmerking komen (Dol en Boumeester, 2008), zie Paragraaf 3.3.3 financier . Een ander alternatief is de commerciële huurwoning. In de commerciële woningmarktsegmenten spelen de betaalbaarheid en toegankelijkheid (zie Tabel 3.6) een belangrijke verklarende factor voor de keuzevrijheid onder starters, vestigers en huurders. Aard van de woningmarktsectoren

Het Wetenschappelijk instituut voor het CDA (2008) constateert dat er afgelopen decennia in alle woningmarktsectoren teveel meergezinswoningen zijn gebouwd en te weinig eengezinswoningen. Van alle huizenzoekers in 2008 wilde 89 procent een grondgebonden woning en 11 procent van de woonconsumenten zocht een appartement. Het aandeel eengezinswoningen in de nieuwbouw nam vanaf het jaar 2000 af van circa 75 procent naar 65 procent in 2008. Behalve een kwantitatieve mismatch, lijkt er ook een kwalitatieve mismatch te zijn; veel huishoudens wonen niet in de woning of op de plek wonen die ze ambiëren. Zo wijst de lange verkoopduur van appartementen erop dat niet die woningen worden gebouwd waaraan behoefte bestaat. Het aanbod sluit niet aan op de vraag. Er dient te worden aangemerkt dat met name het tekort aan betaalbare koopwoningen is toegenomen, hetgeen nadelig is voor de keuzevrijheid van de onderzoeksgroep (VROM-raad, 2007). Alternatieven zoals koopwoningen en particuliere huurwoningen zijn niet voor alle huishoudens met een middeninkomen een goed alternatief. In het bijzonder voor gezinnen met kinderen met een middeninkomen zijn er relatief weinig passende (e.g. woningen met voldoende kamers) en betaalbare particuliere huurwoningen beschikbaar (Raad voor het Landelijk Gebied et. al., 2011).

3.3.5

Gerelateerde deelmarkten aan aanbodzijde woningmarkt

De woningmarkt heeft naast raakvlakken vanuit de vraagzijde (zie paragraaf 3.2.3), raakvlakken met deelmarkten van invloed zijn op de aanbodzijde van het Nederlandse woonbestand. De deelmarkten die van invloed zijn op de aanbodzijde betreffen de woningbouwmarkt, de grondmarkt en de kapitaalmarkt. Indirecte barrières voor de onderzoeksgroep die hier mogelijk uit voortkomen zijn in deze subparagraaf verduidelijkt. Woningbouwmarkt

De Nederlandse woningvoorraad verandert in kwantitatieve zin door sloop, nieuwbouw en verbouw. Er is een actieve betrokkenheid van rijks- en gemeentelijke overheid bij de woningbouw. Via ramingen van het woningtekort en bouwprogramma s oefent de overheid invloed uit op de omvang van de nieuwbouw (Conijn, 2006). Jaarlijks wordt er een beperkt percentage nieuwbouwwoningen aan de bestaande woningvoorraad toegevoegd. Als percentage van de bestaande woningvoorraad is de toevoeging van nieuwbouw gemiddeld 1 procent per jaar (Renes en Jókövi, 2008). De omvang van het aanbod in nieuwbouwwoningen neemt sinds de economische crisis af tot maximaal een half procent per jaar. Macro-economische ontwikkelingen staan in verband met de omvang van het woningaanbod. Vanaf de Tweede Wereldoorlog is de praktijk ontstaan van grote bouwlocaties. Als gevolg hiervan is het aantal betrokken partijen toegenomen, zijn de benodigde voorinvesteringen en de (financiële) belangen groter geworden en de onderhandelingsprocessen complexer. De meeste nieuwbouwprojecten zijn door exploitanten en ontwikkelaars zodanig opgezet, dat de winst op de duurdere projecten het verlies op de goedkopere en sociale ambities, zoals sociale woningbouw, ruimtelijke inrichting, parkeren en openbare ruimte, moet compenseren. In de vastgoedwereld wordt dit kruissubsidiëring genoemd. Nu de vraag naar duurdere woningen ten gevolge van de verslechterde conjunctuur inzakt, valt de bodem onder nieuwbouwprojecten weg. Naast prijsverlaging of herprogrammering is er vanuit aanbiedersperspectief maar één andere rationele reactie mogelijk: niet bouwen en afwachten tot de vraag weer aantrekt. Buys (2012) stelt dat dit de reden is waarom de woningbouwproductie inzakt. De verbanden van economische ontwikkelingen tot omvang van de woningvoorraad is weergegeven in Figuur 3.10. 74


VROM (2006) noemt de kruissubsidiëring in nieuwbouwprojecten een verklarende factor voor de langer wordende ontwikkelingsperiode. De sterk opgelopen doorlooptijd van de afgelopen tien jaar voorspelt volgens Don (2008) een verdere toename van de doorlooptijd. Plannen worden complexer omdat deze met name zullen worden gerealiseerd binnen het bebouwde gebied. Dat betekent kleinschaligere projecten en meer vergunning per woning. Dit betekent ook dat er meer omwonenden zijn met potentiële bezwaren. Bij een ongewijzigd overheidsbeleid verwacht Don dat de wachttijd voor nieuwbouw verder op zal lopen, waardoor het aanbod van nieuwbouwwoningen minder flexibel kan reageren op veranderingen in de vraag. Dit leidt tot een beschikbaarheids-en indirect- een betaalbaarheidsbarrière voor huishoudens die willen verhuizen (zie Tabel 3.7). Ontwikkelaars houden voor binnenstedelijke projecten rekening met planperioden van minimaal 15 jaar. Een neveneffect van de langere doorlooptijden is dat er meer rente moet worden betaald over de investering in de grond (Wetenschappelijk instituut voor het CDA, 2008). De rentecomponent in de prijs van een nieuwbouwwoning neemt toe voor ontwikkelende partijen, welke niet (geheel) doorgerekend kunnen worden aan de consument. Doen zij dit wel, dan prijzen ze de nieuwbouwwoningen uit de markt in vergelijking met het bestaande woningaanbod. De ambitie om nieuwbouw te ontwikkelen zal vanwege bovenstaande ontwikkelingen afnemen, waardoor het woningtekort voor bijvoorbeeld de onderzoekspopulatie verder toeneemt en woningprijzen zullen stijgen. Indien dit het geval is kan een lange doorlooptijd indirect entry- en exit-barrières op het gebied van beschikbaarheid, betaalbaarheid en financiële bereikbaarheid veroorzaken voor verhuisgeneigde huishoudens uit de onderzoeksgroep. Het is ingewikkelder geworden om veranderingen in vraag en/of conjunctuur te vertalen in een gewijzigd programma. Het huidige bouwproces is volgens Boelhouwer en de Vries (2006) een reden waarom het aanbod niet efficiënt reageert op de vraag. Dit maakt de woningbouwproductie weinig flexibel, omdat er slecht geanticipeerd kan worden op plotselinge stijgingen van de woningvraag. Er is te weinig ruimte om deze extra woningvraag op korte termijn te accommoderen (VROM-raad, 2007). In krappe woningmarkten zullen zowel de algemene doorstroming als de huur-koop doorstroming dan ook laag zijn (Renes en Jókövi, 2008). Voor de onderzoeksgroep vertaalt dit zich door naar een beperkt aanbod van beschikbare woningen (zie Tabel 3.7, ambitie nieuwbouw ). Buys (2010) veronderstelt dat de woningvoorraad zal moeten toenemen om de huishoudengroei op te vangen, met uitzondering van krimpregio s. Als er gedurende lange tijd onvoldoende wordt gebouwd in relatie tot de woningbehoefte, zal dit leiden tot uitgestelde huishoudenvorming. Kapitaalmarkt

Veranderingen op de kapitaalmarkt (door bijvoorbeeld renteschommelingen, overheidsingrijpen, nieuwe financieringsproducten e.d.) beïnvloeden het gedrag van de consumenten, van woningaanbieders en investeerders (Krijnen, 2007). Voor woningcorporaties en beleggers zijn de financieringsmogelijkheden beperkt. Concrete barrières die hieruit voortkomen zijn nader toegelicht in Hoofdstuk 6. Grondmarkt

In 2001 hebben diverse bij de woningbouw betrokken partijen het Convenant Gemeentelijk Grondprijsbeleid opgesteld over het gemeentelijke grondprijsbeleid. Een belangrijk onderdeel van dit convenant is dat de marktconforme grondprijs gebaseerd is op de residuele waardemethode. De hoogte van de grondprijs wordt bij deze methode afgestemd op de verkoopprijs van de nieuwe woning. In dit verband dient bedacht te worden dat de grondopbrengsten zeer gevoelig zijn voor fluctuaties in de woningprijzen (VROM-raad, 2007). Uit een evaluatie van de uitvoering van het convenant komt naar voren dat in 2006 ruim vijftig procent van de gemeenten een vorm van residuele grondwaardemethode toepasten (Conijn, 2006). Volgens Kremers (2008) is mede hierdoor de prijs van bouwgrond tussen 1995 en 2007 met 275 procent gestegen. Het aandeel van de A.A.Werner Afstudeerrapportage

75

grondkosten in de stichtingskosten van een nieuwbouwwoning bedroeg in 1997 17 procent, ten opzichte van 27 procent in 2007 (Sociaal-Economische Raad, 2010). Hoge grondlasten zijn kostenverhogend en hebben een remmend effect op woningbouwproductie. Vanwege verminderde vraag naar bouwgrond is de prijs van door de overheid aangekochte potentiële bouwgrond in 2010 met 23 procent gedaald volgens de Grondprijsmonitor (in Bouwfonds MAB Ontwikkeling, 2011). Friso de Zeeuw van Bouwfonds MAB Ontwikkeling geeft aan dat de gronduitgifteprijs geen vergelijkbare daling vertoont. Wil de nieuwbouwwoning betaalbaar blijven, dan zal de gronduitgifteprijs van gemeenten in relatie tot de lagere woningprijzen moeten dalen (bij een residuele rekenmethode). Literatuur duidt erop dat het grondbeleid voor gemeenten een belangrijke inkomstenbron is. Na het grotendeels verdwijnen van overheidssubsidies voor woningbouw, wordt het grondbeleid door gemeenten gebruikt om opbrengsten te genereren voor investeringen in infrastructuur, voorzieningen, herstructurering en sociale woningbouw (VROM-raad, 2007). Volgens marktpartijen wordt door gemeenten niet altijd erkend dat ambities betreffende bovengenoemde investeringen soms te hoog gegrepen zijn waardoor plannen in ontwikkelingsfase onhaalbaar worden. Dit kan leiden tot een herontwikkeling en uitstel van bouwprojecten. Het resultaat is een vertraging van de bouwproductie. Het achterblijven van de huidige bouwproductie resulteert zoals besproken onder het kopje woningbouwproductie tot beperkt aanbod, hogere woningprijzen en een verminderde betaalbaarheid van het aanbod. Voor de onderzoeksgroep vormt dit een beschikbaarheids-en betaalbaarsbarrière.

3.3.6

Samenvatting barrières aanbodfactoren woningmarkt

Barrières die afkomstig zijn uit de aanbodfactoren zijn weergegeven in Tabel 3.7. De tekstuele uitleg van de verschillende type barrières voor groepen starter/vestiger en semi-starter/ doorstromer/vestiger staat in de aangegeven subparagraaf. Opmerkelijk is dat de barrières die van invloed zijn op de aanbodzijde van de woningmarkt met name entry-barrières ten gevolge heeft. Dit is een belangrijk gegeven voor het formuleren van maatregelen in Hoofdstuk 4.

76


Tabel 3.7 —

Barrières volgend uit aanbodfactoren woningmarkt

Barrière Overheidsbeleid DAEB

Groep Entry Type barrière

Par.

1

2 RH LH SK K RH LH SK K

toegankelijkheid betaalbaarheid passendheid

3.3.1

X

X X

1,2

X

X X

1,2

Toevoeging WWS-punten Huisvestingswet Woningbouwcapaciteit n.a.v. Ruimtelijke Ordening

betaalbaarheid toegankelijkheid beschikbaarheid betaalbaarheid

Niet-marktconforme kwaliteitseisen

beschikbaarheid betaalbaarheid/ fin. bereikbaarheid

Volkshuisvestingssysteem Toewijzingsregels woningcorporatie Toewijzingsregels commerciële verhuurder Bindingseisen gemeente Transactiekosten ‘Impliciete subsidie’ Huurprijsregulering

Ambitie betrokken marktpartijen Ambitie nieuwbouw (Gematigd) huurbeleid sociale verhuurder Inkomensnorm geliberaliseerde corporatiewoningen Ambitie verkoop corporatie Markthuren commerciële verhuurder Investeringscapaciteit commerciële verhuurder Inkomensnorm commerciële verhuurder Woonquote NIBUD: GHF Beperking tophypotheek: GHF Eisen arbeidscontract Leeftijd hypotheekafnemer Stijgende hypotheekrente Investeren eigen vermogen in nietDAEB activiteiten Omvang en aard woningaanbod Schaarstepremie Tekort betaalbaar woningaanbod Gerelateerde deelmarkten Toenemende doorlooptijd

Stijgende grondkosten nieuwbouw


Exit

toegankelijkheid toegankelijkheid

3.3.2

toegankelijkheid fin. bereikbaarheid betaalbaarheid beschikbaarheid

beschikbaarheid beschikbaarheid toegankelijkheid

X X X X X

X X X X

2 1 1 1,2 1 1 1 2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2

X X

X X

1,2 1,2 1,2

X X X X X

beschikbaarheid passendheid betaalbaarheid 3.3.3

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2 1 1,2 1,2 1,2 2

X X X X X X

X X X X X X X

beschikbaarheid

X

X

1,2

toegankelijkheid

X

X

1,2

fin. bereikbaarheid fin. bereikbaarheid betaalbaarheid toegankelijkheid fin. bereikbaarheid betaalbaarheid fin. bereikbaarheid beschikbaarheid

X X X X

X X X

X X

X X X X

1,2 1,2 1,2 1 2 2 1,2 1,2 1,2

betaalbaarheid 3.3.4 fin. bereikbaarheid beschikbaarheid passendheid

X

X

X

X X

beschikbaarheid 3.3.5 betaalbaarheid fin. bereikbaarheid beschikbaarheid betaalbaarheid

X X X X X

X X X X X

toegankelijkheid beschikbaarheid beschikbaarheid betaalbaarheid

2

1 1 1,2 1,2 1,2

X X X X X

2

1

1 1 1,2

1

2

1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 2

1,2 1,2 1,2 1 2 2 1,2 1,2

1 1 2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1

1 1 1 2 1 1 2 1,2 1,2 1 1 1 1 2 1 1 2

77

3.4

DOORSTROMINGDIAGRAM

Middels Paragraaf 3.1, 3.2 en 3.3 is beoogd het doorstromingdiagram uit het theoretische Hoofdstuk 2 over doorstroming aan te vullen met barrières die in literatuur zijn onderbouwd. Er is invulling gegeven aan de contextvariabelen die van invloed zijn op de verhuiswens van de onderzoeksgroep en aan de vraag-en aanbodfactoren die een relatie hebben met de verhuisbarrières die zij ondervinden. De entry- en exit-barrières voor individuele verhuisbewegingen zijn voor de groepen starter/vestiger en doorstromers/semi-starters/vestiger expliciet gemaakt voor de gereguleerde huurwoningmarkt, geliberaliseerde huurwoningmarkt en (sociale) koopwoningmarkt. Een samenvattend overzicht is weergegeven in Bijlage 3. De som van de barrières die volgen uit literatuur is weergegeven in Tabel 3.8. De barrières die het meest nadrukkelijk naar voren komen, zijn geaccentueerd. De uitkomsten uit literatuuranalyse zijn in Hoofdstuk 6 bediscussieerd met (maatschappelijk) betrokken marktpartijen, opdat er een koppeling plaatsvindt tussen literatuur en praktijk. Tabel 3.8 —

Som barrière naar huishoudenstype en woningmarktsector

Barrière Barrière paragraaf 3.1 tot en met 3.3 Groep 1 Beschikbaarheid Betaalbaarheid Financiële bereikbaarheid Toegankelijkheid Passendheid Groep 2 Beschikbaarheid Betaalbaarheid Financiële bereikbaarheid Toegankelijkheid Passendheid

Entry RH

8

5 3

LH

SK

K

12 8 4 4 2

9 5 6 3 1

9 11 10 2 1

8 4 4 4 2

5 5 6

6 7 10

1

1

4

4 3

Exit RH

LH

SK

K

4 10

4 1

4 1 1

4 3 2

Het doorstromingdiagram in Figuur 3.12 is het resultaat van de literatuuranalyse in Paragraaf 3.1, 3.2 en 3.3. Er is een rangschikking toegevoegd in de volgorde van contextvariabelen. De volgorde geeft de mate van invloed op de omvang en aard van het woningaanbod aan. Direct van invloed op het woningaanbod zijn het overheidsbeleid, de ambities van marktpartijen en het volkshuisvestingssysteem. Dit zijn intermediërende variabelen tussen het Nederlandse woonbestand en de ontwikkelingen waaraan de woningmarkt onderhevig is. Naast de invloed op het woonbestand, staan deze drie contextvariabelen direct in relatie met de exit- en entry-barrières die de onderzoeksgroep ervaart. Zij bepalen (in)direct de beschikbaarheid, betaalbaarheid, financiële bereikbaarheid, toegankelijkheid en passendheid van het aanbod. De keuzevrijheid van de onderzoeksgroep wordt institutioneel bepaald door deze contextvariabelen. Het doorstromingdiagram vormt de onderlegger voor Hoofdstuk 4. Deze dient om maatregelen te formuleren die de barrières voor verhuisgeneigde huishoudens uit de onderzoeksgroep doen verminderen, opdat de keuzevrijheid wordt vergroot.

78


Figuur 3.12 — Doorstromingdiagram literatuuranalyse


79

Persoonlijke sfeer

Werksfeer

Woonsfeer

Verhuismotieven:






Ambities marktpartijen

Overheidsbeleid


Contextvariabelen:

Starter/ Vestiger

(Exit)barrières


Woningvoorraad

Gereguleerde Sociale koopwoningmarkt koopsector

Koopsector Koopsector







(Entry)barrières


Sociale koopwoningmarkt

Koopsector



Huursector

Beschikbaarheid, betaalbaarheid, financiële bereikbaarheid, toegankelijkheid, passendheid

(Exit)barrières

(Entry)barrières

Woningmarktverlater

80


4 Maatregelen tegen barrières


81

Maatregelen tegen barrières

82

A.A.Werner A.A.WernerAfstudeerrapportage Afstudeerrapportage

De laatste jaren zijn er diverse initiatieven tot stand gekomen om de doorstroming op de woningmarkt en daardoor eveneens het aanbod voor de onderzoeksgroep op de woningmarkt te bevorderen. In dit hoofdstuk wordt middels literatuuranalyse een overzicht geschetst van de verschillende maatregelen en wordt beoogd antwoord te geven op onderzoeksvraag 3:

“Welke maatregelen kunnen resulteren in het vergroten van de keuzevrijheid van verhuisgeneigde huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen de 34.229 en 43.000 euro met betrekking tot de Nederlandse woningmarkt?” Het is niet de intentie om alle details van diverse maatregelen uit te werken. Het gaat om het ontdekken van de hoofdlijnen en overeenkomsten en de voordelen, nadelen en randvoorwaarden die bij een efficiënte uitvoering van een specifieke maatregel horen. De toepasbaarheid en de mate van het effect van maatregelen is nader uitgewerkt in Hoofdstuk 7 Herziening maatregelen . De betrokken marktpartijen die gepaard gaan met de initiatieven komen 1:1 overeen met de partijen uit Paragraaf 3.3.3: gemeenten, projectontwikkelaars en ontwikkelende aannemers, beleggers, woningcorporaties en financiers en adviseurs. Er zijn verschillende categorieën maatregelen denkbaar die het woningaanbod op de regionale woningmarkt voor de onderzoeksgroep beter betaalbaar, bereikbaar of toegankelijk maken. Deze zijn in het verlengde van het doorstromingdiagram uit Hoofdstuk 3 onder te verdelen in de volgende categorieën, elk met een eigen doel: •

maatregelen ten behoeve van verbetering van de financiële positie van huishoudens; dit vergroot de betaalbaarheid en financiële bereikbaarheid van de beschikbare woningvoorraad. Middels deze maatregel komt de inkomensgroep eerder in aanmerking voor een specifieke woning.

•

maatregelen die volgen uit de contextvariabelen die van invloed zijn op de vraag-en aanbodzijde van de woningmarkt. Dit zijn maatregelen die direct en indirect een relatie hebben met de barrières die uitgewerkt zijn in Hoofdstuk 3.

De maatregelen die volgen uit literatuuranalyse zijn bediscussieerd in paragraaf 4.1, 4.2 en 4.3. Het hoofdstuk wordt in Paragraaf 4.4 afgesloten met een conclusie betreffende de hoofdzaken van de besproken maatregelen en wat de mogelijkheden voor betrokken marktpartijen zijn om keuzevrijheid voor de onderzoeksgroep - volgens literatuur - op een effectieve wijze te vergroten.

4.1

MAATREGELEN FINANCIËLE POSITIE HUISHOUDENS

In Paragraaf 3.1.2 is gevonden dat de onderzoeksgroep niet in aanmerking komt voor financiële ondersteuning in de sociale huurwoningmarkt, daar het inkomen te hoog is voor het ontvangen van huurtoeslag. Voor de geliberaliseerde huurwoningmarkt bestaat er tot op heden geen vraagondersteunende middelen. De maatregelen die de financiële positie van de onderzoeksgroep verbetert, beperken zich tot de koopwoningmarkt. Koopwoningmarkt Financiering onder voorwaarden Koopvormen met financiering onder voorwaarden hebben als gezamenlijk kenmerk een (gedeeltelijke) renteloze of laagrentende lening. Deze finanieringsfaciliteiten zijn primair gericht op het bij aanvang betaalbaar maken van koopwoningen die in de huidige financiële positie financieel onbereikbaar zou zijn (Krijnen, 2007). Dit is schematisch weergegeven in Tabel 4.1, regel 1. De entry-barrière voor de groep starter/vestiger wordt verlaagd. Naast het verbeteren van de financiële bereikbaarheid van de eigen woning, worden de gebruikskosten van de koopwoningmarkt verlaagd (regel 2, Tabel 4.1). Deze maatregel overbrugt de kloof tussen de gebruikskosten van huur-en de koopwoningmarkt (Aedesnet, 2011), waardoor de exit-barrière voor A.A.Werner Afstudeerrapportage

83

huurders in de gereguleerde huurwoningmarkt verlaagd wordt. Het aantal huisvestingsalternatieven voor de onderzoeksgroep wordt vergroot, hetgeen volgens Teule en van der Heijde (1995) positieve gevolgen zal hebben voor de dynamiek op de woningmarkt. Concreet voor dit onderzoek betekent dit dat de entry-barrière van de (her)huisvestingsopties voor groep 1 en de exit-barrière voor groep 2 worden verlaagd door het toenemende aanbod in het betaalbare koopsegment. In dit onderzoek worden de volgende financieringsconstructies middels literatuurstudie toegelicht: koopsubsidie (Wet BEW-plus) en de starterslening. Tabel 4.1 —

Effect maatregelen financiering onder voorwaarden op barrières

Maatregel

Barrière

Type barrière

Entry

Financiering onder voorwaarden

hoogconjuctuur/ hoge woningprijzen relatief hoge gebruikskosten herhuisvestingsopties Stijgende hypotheekrente

financiële bereikbaarheid

Exit

RH LH SK K RH LH SK K 1 1

betaalbaarheid betaalbaarheid betaalbaarheid

1 2 1 1 2 1,2 1,2

1. Koopsubsidie De Koopsubsidie stelt mensen die tot de lagere en middeninkomensgroepen behoren en drie jaar of langer geen eigenaar-bewoner van een woning zijn geweest, in staat om door middel van een inkomensafhankelijke maandelijkse belastingvrije bijdrage een eigen woning te kopen en deze ook te blijven bewonen. De maximale hypotheek ligt vaak ruim dertig duizend euro hoger dan zonder deze bijdrage het geval zou zijn. De bijdrage is zodanig berekend dat iemand deze alleen ontvangt indien hij anders de financiering niet rond zou krijgen (volgens de NHG normen). Deze koopsubsidie wordt zowel voor bestaande als nieuw te bouwen woningen verstrekt (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2011). De voorwaarden om in aanmerking te komen zijn: •

een maximale hypotheekwaarde van 180.684 euro;

•

een maximaal eigen vermogen van 21.000 euro per aanvrager.

De bijdrage wordt voor een periode van vijf jaar toegekend waarna de bijdrage opnieuw wordt vastgesteld aan de hand van de inkomens- en vermogenssituatie op dat moment (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2011). De woonquote blijft stabiel, waardoor de betaalbaarheid van de koopwoningmarkt toe neemt (zie regel 2, Tabel 4.1). Met de Koopsubsidie wordt de vraag naar goedkope woningen gestimuleerd. Om de betaalbaarheid van de woningen in de regio te drukken moet tegelijkertijd het aanbod in de betaalbare woningsector worden verruimd (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2011). In de huidige woningmarkt is het aanbod betaalbare woningen in diverse regio s erg klein, waardoor door toenemende vraag de woningwaarde zal stijgen bij gelijkblijvend aanbod. Koopsubsidie is een landelijke regeling waar momenteel geen financiële middelen vanuit de overheid voor beschikbaar zijn. Het primaire doel van crisismaatregelen vanuit de overheid betreft het beperken van de terugval in de woningproductie en werkgelegenheid. Deze doelen zouden volgens het Kabinet eerder worden bereikt met overige stimuleringsmaatregelen in de woningbouwmarkt dan met het langer openstellen van de Koopsubsidie (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2011). In maart 2010 is het totale budget voor de eigen woningbijdrage uitgeput, waardoor nieuwe aanvragen niet meer in behandeling worden genomen. In ongeveer drie en half jaar tijd hebben 35.000 huishoudens met de Koopsubsidie een woning gekocht.

84


2. Starterslening De starterslening overbrugt het verschil tussen de aankoopkosten van de woning en het bedrag dat de koopstarter kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. De gedachte hierbij is dat koopstarters meestal ook aan het begin van een arbeidscarrière staan, waardoor hun inkomen na verloop van tijd zal toenemen, en ze de starterslening na verloop van tijd weer kunnen terugbetalen. Veelal varieert de waarde van de starterslening van 30.000 tot 40.000 euro en bedraagt maximaal 20 procent van de hypotheekwaarde (Wijk, van, 2009). In de eerste drie jaar na afsluiting hoeft over de starterslening geen rente en aflossing te worden betaald. Dit zorgt ervoor dat de betaalbaarheidsbarrière voor het afdragen van een hoge hypotheekrente (tijdelijk) wordt overbrugd (zie regel 4, Tabel 4.1). Daarna is de starterslening een annuïtaire lening, waarbij de huizenkopers maandelijks een vast bedrag betalen (de annuïteit). Dit bedrag bestaat deels uit marktconforme rente en deels uit aflossing. Het rentepercentage is vastgesteld bij aanvang van de lening. In de regel is de annuïteit zodanig van omvang dat de starterslening aan het eind van de looptijd volledig kan worden afgelost. Wanneer het inkomen van de huizenkoper onvoldoende is om de annuïteit te kunnen betalen, kan de maandlast naar beneden worden bijgesteld. In dat geval wordt er alleen rente betaald, waarbij de hoogte van de rentebetalingen afhankelijk is van het inkomen of zelfs op nul worden gezet. In het laatste geval hoeft er geen rente en aflossing te worden betaald. Hoeveel maandlast er na de eerste drie jaar betaald moet worden, hangt af van de inkomensontwikkeling van de huizenkoper. Als de starterslening na de eerste termijn van drie jaar doorloopt, wordt er indien nodig na het zesde, tiende en vijftiende jaar het inkomen nogmaals getoetst. Van Wijk (2009) stelt dat afnemers van de starterslening in de praktijk na drie tot vijf jaar over voldoende financiële middelen beschikken om de lening over te sluiten naar de eigen hypotheek. Bij de starterslening is er nooit sprake van waardedeling. Deze regeling veroorzaakt hierdoor geen exit-barrière voor de onderzoeksgroep. Van Wijk veronderstelt dat de starterslening minder effectief is dan de koopsubsidie, omdat de laatstgenoemde pas na vijf jaar opnieuw wordt getoetst aan het inkomen. De lasten voor een starterslening zouden al na twee jaar worden herzien. De starterslening wordt, in tegenstelling tot de landelijke regeling koopsubsidie, gesteld door de gemeenten of woningcorporaties, waarbij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (SVn) als intermediaire organisatie fungeert. De startersfondsen bij SVn worden gevuld met financiële middelen van de deelnemende gemeenten, provincies en woningcorporaties. De risico s van de starterslening voor de verstrekkers (gemeenten en corporaties) en hypotheekfinancier zijn betrekkelijk beperkt, omdat de leningen worden verstrekt met Nationale Hypotheekgarantie (NHG). De achtergrond is dat gemeenten een continue vraag van starters nodig hebben om de doorstroming op de lokale woningmarkt in stand te houden (Dol, Elsinga, Hoekstra, 2012). In veel gemeenten vormen te hoge huizenprijzen een belemmering voor het bereiken van deze doelstellingen. De starterslening is in het leven geroepen om deze barrière te slechten. Een keerzijde van de starterslening is dat deze prijsopdrijvend kan werken omdat de vraag aan de onderkant van de woningmarkt toeneemt. Meer leencapaciteit in combinatie met een stagnerend woonaanbod kan leiden tot prijsopdrijving (Wetenschappelijk instituut voor het CDA, 2008). Gemeenten die startersleningen beschikbaar stellen dienen hiertoe krapte-indicator in de regio voor betaalbaar woningaanbod in de gaten te houden. Ongeveer de helft van de gemeenten in Nederland participeert in 2009 aan de starterslening. Er wordt gewerkt volgens het principe van een revolverend fonds: rente en aflossing keren terug in het fonds en zijn weer beschikbaar voor nieuwe leningen. De voorwaarden zijn divers. De gemeente kan onderscheid maken in mensen met bepaalde inkomens, uitsluitend voor eigen inwoners, alleen voor nieuwbouw, of alleen voor bepaalde wijken, om bijvoorbeeld de verkoop van sociale huurwoningen te stimuleren.


85

Als gevolg van gebrek aan cofinanciering, in combinatie met de economische crisis waardoor ook de gemeenten moeten bezuinigen, begint het aantal gemeenten dat startersleningen verstrekt te dalen; van 252 op het hoogtepunt van de regeling tot 156 eind 2011. Er is voornamelijk onzekerheid over de termijn waarop het geld weer terug komt (rentedervingskosten). Bij een tegenvallende inkomensontwikkeling kan het zijn dat de verstrekker van de starterslening zijn geld pas terug krijgt bij (executie)verkoop van de woning, of na het verstrijken van de looptijd van de lening. Aandachtspunten financiering onder voorwaarden Omdat de verschillende uitvoeringen van financiering onder voorwaarden ervoor zorgen dat huishoudens meer kunnen besteden, zullen ze in de regel een prijsopdrijvend effect hebben (Onderzoeksbureau OTB, 2012). De Raad voor het Landelijk Gebied et. al. (2011) schatten de risico s van dit effect in de huidige woningmarktsituatie (prijsdaling) niet groot in en dergelijke tijdelijke ondersteuning is volgens deze partijen het overwegen waard. Als de conjunctuur aantrekt, is het vergroten van de aanbodzijde aan te bevelen boven het stimuleren van de vraag. Van Noordenne (2006) noemt mogelijke negatieve effecten van de stapeling van subsidies voor huishoudens met lage inkomens. Als mogelijke negatieve effecten worden genoemd: het feit dat deze huishoudens niet op eigen kracht de stap naar de vrije koopmarkt kunnen

•

maken en hierdoor mogelijk een exit-barrière ondervinden; •

de gevoeligheid voor verslechteringen op de woningmarkt, zoals rentestijging;

•

het risico op verslechtering van de kwaliteit van de woning door het ontbreken van voldoende middelen voor onderhoud; de onzekere continuïteit van de regeling bij wijzigende politieke inzichten.

•

Hypotheekvormen 1. Generatiehypotheek Boumeester (2004) constateert dat het aantal oudere eigenaar-bewoners sterk is opgelopen vanaf het midden van de jaren zeventig. Deze huishoudens hebben veelal geen of nog maar een kleine hypotheeklast op hun woning. Een deel van het vermogensbezit zal worden doorgegeven aan de kinderen, die daarmee (gedeeltelijk) hun start of volgende stap op de koopwoningmarkt kunnen financieren. De entry-barrière voor toetreders en exit-barrière voor huurders tot de koopwoningmarkt worden verlaagd, doordat de financiële bereikbaarheid van het koopwoningaanbod wordt vergroot, zie Tabel 4.2 (regel 1). De verbetering van de financiële positie van de onderzoeksgroep zorgt ervoor dat de herhuisvestingsopties voor starters en doorstromers toeneemt. Voor eigenaar-bewoners nemen de mogelijkheden voor verhuizen binnen de koopsector toe door een toenemend eigen vermogen. Dit leidt tot een vermindering van de exit-barrière herhuisvestingsopties in de sociale koopwoningmarkt en vrije koopwoningmarkt. Tabel 4.2 —

Effect maatregelen hypotheekvormen op barrières

Maatregel

Barrière

Type barrière

Entry

Hypotheekvormen: generatiehypotheek

hoogconjunctuur/ financiële bereikbaarheid hoge woningprijzen herhuisvestingsopties financiële bereikbaarheid

Exit

RH LH SK K RH LH SK K 1 1 2 2 1

1

2 2

2

2

De invloed van overerving lijkt in de toekomst volgens Boumeester (2004) toe te nemen als gevolg van het stijgend aandeel eigenwoningbezit en het gemiddeld dalend aantal kinderen binnen het huishouden. Ervaringsdeskundigen in de woningmarkt pleiten ervoor het eigen vermogen van oudere eigenaar-bewoners vroegtijdig beschikbaar te maken, zodat doorstroming bevorderd kan

86


worden. Voor een effectieve werking van deze maatregel geldt de voorwaarde dat dit fiscaal aantrekkelijk dient te zijn.

4.1.2

Samenvatting maatregelen financiële positie huishoudens

Tabel 4.3 geeft grafisch de conclusie weer dat de huidige vraagondersteunende middelen voor de onderzoeksgroep zich beperken tot de (sociale) koopwoningmarkt. Het toetreden van starters op de koopwoningmarkt wordt vergemakkelijkt en de barrières die door huishoudens ervaren worden tussen huur en koop en koop en koop wordt middels deze maatregelen verlaagd. De essentie van deze maatregel is het bevorderen van de doorstroming tussen en binnen de woningmarktsectoren. Tabel 4.3 —

Effect maatregelen t.b.v. verbetering financiële positie huishoudens op barrières

Maatregel

Barrière

Financiering onder hoogconjunctuur/ hoge voorwaarden woningprijzen relatief hoge gebruikskosten herhuisvestingsopties Stijgende hypotheekrente Hypotheekvormen hoogconjunctuur/ hoge woningprijzen herhuisvestingsopties

4.2

Type barrière fin. bereikbaarheid

Entry Exit RH LH SK K RH LH SK K 1 1

betaalbaarheid betaalbaarheid betaalbaarheid fin. bereikbaarheid

1 2 1 1 2 1,2 1,2 1 1 2 2

fin. bereikbaarheid

1

1

2 2 2 2

MAATREGELEN VANUIT CONTEXT: VRAAGZIJDE WONINGMARKT

De maatregelen die van invloed zijn op de vraagzijde van de woningmarkt volgen uit de contextvariabelen, zoals is weergegeven in Figuur 3.12. Deze contextvariabelen kunnen naast het teweegbrengen van barrières, mogelijk oplossingen aandragen voor de beperking ervan. De maatregelen die vanuit de vraagzijde van de woningmarkt een relatie hebben met de barrières voor de onderzoeksgroep betreffen: 1) beleidsgerelateerde maatregelen (subparagraaf 4.2.1), 2) maatregelen van betrokken marktpartijen (subparagraaf 4.2.2) en 3) maatregelen met betrekking tot de gerelateerde deelmarkten (subparagraaf 4.2.3).

4.2.1

Beleidsgerelateerde maatregelen

De beleidsgerelateerde maatregelen die van invloed zijn op de vraag naar woningen en de entry-en exit-barrières voor de onderzoeksgroep, hebben betrekking op de koopwoningmarkt en de geliberaliseerde huurwoningmarkt. Koopwoningmarkt Hypotheekrenteaftrek (HRA) De koopondersteuning van huishoudens in de koopwoningmarkt uit zich met name middels de hypotheekrenteaftrek. De politieke discussie om eventuele afschaffing van de hypotheekrenteaftrek vergroot de onzekerheid van (potentiële) huizenkopers. De effecten van de hypotheekrenteaftrek op de woningvraag en huizenprijzen betreffen; •

een toenemende vraag naar koopwoningen. De vraag naar koopwoningen wordt gestimuleerd doordat met hypotheekrenteaftrek de gebruikskosten dalen. Dit geeft huishoudens de mogelijkheid om hogere prijzen te betalen. Op de koopwoningmarkt heeft dit geleid tot prijsstijgingen (Renes en Jókövi, 2008).

•

een remmende vraag naar koopwoningen door prijsstijgingen (Niehof, 2008). De hypotheekrenteaftrek leidt om deze reden, volgens Renes en Jókövi (2008), niet tot meer doorstroming tussen de huur -en koopwoningmarkt.


87

•

toenemende transitiekosten van de gereguleerde huurwoningmarkt naar de koopwoningmarkt bij stijgende huizenprijzen en gelijkblijvende vraag. Indien de hypotheekrenteaftrek niet bestaat, dan zal de financieringscapaciteit van toetreders op de koopwoningmarkt minder groot zijn. Beperking van de hypotheekrenteaftrek zal leiden tot vraaguitval en dit zal bij gelijkblijvend aanbod leiden tot dalende huizenprijzen. Hieruit concludeert de VROM-raad dat het voor de woonlasten en dus transitiekosten van bovengenoemden niet veel uitmaakt of er wel of niet sprake is van hypotheekrenteaftrek.

De vergelijking van Dol, Elsinga en Hoekstra (2012) beschrijft de aanpassing van de fiscale behandeling van de eigen woning met de ons omringende landen en leert dat de mogelijke prijseffecten sterk uiteenlopen. De invloed op de woningmarkt is afhankelijk van timing, de geleidelijkheid van invoering en een eventuele tijdelijke ondersteuning door niet-fiscale instrumenten. Een beperking van de hypotheekrenteaftrek heeft volgens van Hoek (EIB, 2010) een aantal gevolgen op de woningmarkt, waarvan het primaire effect de stijging van de gebruikerskosten is. Deze stijging van de gebruikerskosten leidt tot: •

toenemende transitiekosten vanuit de gereguleerde huurwoningmarkt. Deze kunnen worden verzacht door een zeer geleidelijke invoering van een beperking van de HRA (VROM, 2006).

•

een lager prijsniveau: woningen worden minder waard. Huizenbezitters worden geconfronteerd met een vermogensverlies. Vooral recente eigenaar-bewoners die nog geen overwaarde hebben opgebouwd, zijn volgens VROM (2006) de dupe . Huishoudens die op korte en middellange termijn willen of moeten verhuizen ervaren hierdoor een exit-barrière.

•

verminderde dynamiek gedurende een transitieperiode. Eigenaar-bewoners kunnen de woonconsumptie als gevolg van de gestegen relatieve prijs van het wonen niet direct verlagen en zullen de woonconsumptie in de tijd aanpassen door verbeterstappen in de tijd uit te stellen. Zo wordt de woonquote in overeenstemming gebracht met de gewijzigde relatieve prijzen. Van Ommeren (2006) merkt op dat de exit-barrière hoge gebruikskosten van tijdelijke aard is en voorkomen kan worden door de hypotheekrenteaftrek langzaam te verminderen. Nominale dalingen van koopprijzen als gevolg van de afschaffing van de hypotheekrente zullen dan waarschijnlijk uitblijven, omdat de prijzen in het algemeen stijgen (gemiddeld gezien vanaf de jaren 70).

•

een afnemende woningbouwproductie. Bij lagere prijzen zullen eerst de marginale woningbouwprojecten worden uit- of afgesteld. Dit mechanisme is naar bevindingen van van Hoek (2011) tijdens de kredietcrisis duidelijk zichtbaar. De vraaguitval leidt tot prijsdaling en afnemende werkgelegenheid in de bouw. Het aanbod moet zich aanpassen aan de vraag. Het aanbod kan in situaties moeilijker reageren omdat dit afhankelijk is van de politieke bereidheid om extra locaties beschikbaar te stellen. Vraaguitval leidt tot lagere prijzen en tot lagere volumina. De prijzen zullen terugveren tot een niveau waarop rendabele productie mogelijk is.

Aanpassing van de hypotheekrenteaftrek heeft negatieve gevolgen voor de barrières gebruikskosten , negatieve waardeontwikkeling , onzekerheid arbeidsperspectief , transitiekosten en ambitie nieuwbouw onder marktpartijen. Het concept afschaffen van de hypotheekrenteaftrek heeft op de korte termijn negatieve gevolgen voor de vraag-en aanbodzijde van de woningmarkt. Deze maatregel vormt geen effectieve oplossing voor het vergroten van de keuzevrijheid voor de onderzoeksgroep.

88


Vermindering overdrachtsbelasting Vermindering of afschaffing van de overdrachtsbelasting heeft naast directe vermindering van transitiekosten20 voor starters en doorstromers als bijkomend voordeel dat de kosten koper dalen. Het verschil tussen de hypotheekwaarde en koopprijs neemt af, waardoor er minder restschuld ontstaat bij gedwongen verkoop (Hoek, van, 2011). Een vermindering van de overdrachtsbelasting verlaagt het risico op aanschaf van de eigen woning en de entry-barrière negatieve waardeontwikkeling voor starters en doorstromers uit de huursector. Bovenstaande is weergegeven in Tabel 4.4. Tabel 4.4 —

Maatregel

Effect maatregel vermindering/afschaffing overdrachtsbelasting op barrières

Barrière

Type barrière

Entry Exit RH LH SK K RH LH SK K Vermindering transactiekosten fin. bereikbaarheid 1,2 1,2 2 2 overdrachtsbelasting negatieve waardeontwikkeling betaalbaarheid/fin. 1,2 1,2 2 bereikbaarheid De VROM-raad adviseerde in 2007 om de overdrachtsbelasting geleidelijk af te schaffen, waarbij er een uitruil met de afbouw van de hypotheekrenteaftrek zou kunnen plaatsvinden. De raad verwacht dat door deze maatregelen de doorstroming binnen de koopwoningmarkt en naar verwachting ook de doorstroming tussen huur en koop, zal toenemen. Van Ommeren en Van Leuvensteijn (2005) indiceren dat een verlaging van de overdrachtsbelasting met 1 procentpunt de mobiliteit binnen de koopsector met 8 procent verhoogt. Het Wetenschappelijk instituut voor het CDA (2008) waarschuwt dat bij een aanzienlijke vermindering van deze belasting, dit in een krappe woningmarkt zal leiden tot stijgende huizenprijzen. Theoretische studies die hier wel rekening mee houden geven aan dat de prijzen zullen stijgen, maar wel minder dan de verlaging van de belasting an sich (Ommeren, van, 2006). Geliberaliseerde huurwoningmarkt Huuraftrek De huuraftrek zorgt ervoor dat de gebruikskosten in de koopwoningmarkt en geliberaliseerde huurwoningmarkt fiscaal meer gelijkwaardig behandeld worden. Deze maatregel heeft volgens van Hoek (2011) twee voordelen: •

een meer evenredige fiscale behandeling van de woningmarktsectoren onderling. In de huidige verhoudingen wordt huurders in sociale huurwoningen een huur in rekening gebracht, die lager is dan de marktconforme huur (in paragraaf 3.3.2 is hier naar verwezen als de impliciete subsidie ). In de koopwoningmarkt ontvangen eigenaar-bewoners hypotheekrenteaftrek. Dit beleid heeft ten gevolge dat het deel van de samenleving in de vrije huurwoningmarkt geen fiscale tegemoetkoming ontvangt. Deze woonconsumenten betalen gemiddeld duizenden euro s meer per jaar voor een vergelijkbare woning dan in de sociale huursector. De gebruikskosten met een vergelijkbare koopwoning zijn ook significant hoger. Middels de huuraftrek wordt de betaalbaarheidsbarrière relatief hoge gebruikskosten voor de geliberaliseerde huurwoningmarkt verlaagd voor starters, vestigers en huurders uit de sociale huurwoningmarkt. Indirect verdwijnt de impliciete subsidie voor laatstgenoemde groep. Dit is schematisch weergegeven in regel 1 en 2 van Tabel 4.5.

20

Een verlaging van de overdrachtsbelasting met 2 procentpunten betekent voor een gemiddeld huishouden, gegeven een

koopprijs van ongeveer € 200.000,- , een directe besparing van ongeveer € 4.000,- per verhuizing. Dit bedrag is exclusief de besparing op rente. Voor huishoudens die verwachten in vier jaar nog eens te verhuizen hebben een verwachte besparing van minstens € 1.000,- per jaar. Volgens van Ommeren (2006) is dit ongeveer 13 procent van de netto uitgaven aan wonen door huishoudens.


89

Het bevorderen van de keuzevrijheid van verhuisgeneigden. Huishoudens kunnen kiezen voor

•

huren of kopen op basis van hun voorkeuren en situatie. Deze keuze wordt niet verstoord door de fiscale behandeling van de huur-en koopwoningmarkt. Een van de barrières voor de onderzoeksgroep die in de huidige situatie liever zouden willen huren dan kopen is het geringe aanbod van betaalbare geliberaliseerde huurwoningen. De entry-barrière herhuisvestingsopties voor de geliberaliseerde huurwoningmarkt wordt verlaagd voor starters en doorstromers (regel 3, Tabel 4.1). De huuraftrek zal met name de betaalbaarheid voor huishoudens met een toenemend inkomen verlagen. Tabel 4.5 —

Effect maatregel huuraftrek op barrières

Maatregel

Barrière

Type barrière

Huuraftrek

relatief hoge gebruikskosten impliciete subsidie’ herhuisvestingsopties


Entry Exit RH LH SK K RH LH SK K 1 2 2 1,2

De belangrijkste bekostiging van de huuraftrek wordt kan volgens van Hoek (2011) geleverd worden door de simultane reductie van de hypotheekrenteaftrek. De voorwaarde is dat hetzelfde maximum geldt voor het aantal jaren van hypotheekrenteaftrek. Dit maximum is 30 jaar. De jaren van genoten huuraftrek moeten in mindering worden gebracht van het aantal resterende jaren van hypotheekrenteaftrek en vice versa. Om huuraftrek toe te passen in het geliberaliseerde deel van het woonbestand is er een duidelijke afbakening met de sociale huursector noodzakelijk. Een voordeel van deze maatregel is dat het op administratief aspect eenvoudig uitvoerbaar is omdat WOZ-waarden geregistreerd zijn en toegepast worden door de belastingdienst (Hoek, van, 2011). Een tweede voordeel voor de implementatie is dat de kosten relatief laag zijn. Voor de schatkist maakt het niet uit of huishoudens hypotheekrenteaftrek of huuraftrek krijgen. De extra kosten die gemaakt worden ten opzichte van de huidige fiscale situatie betreft de groep die nu woonachtig is in de geliberaliseerde huurmarkt. Van Hoek (2011) stelt als mogelijke uitvoering een korting van 3 procent van de WOZ-waarde op het belastbaar inkomen voor. Bij woning van € 160.000 dalen de netto woonlasten van € 800 tot € 640 per maand, waardoor de koopwoningmarkt en de geliberaliseerde huurwoningmarkt gelijkwaardige alternatieven worden. Van Hoek suggereert dat er op korte termijn een groeiende vrije huurmarkt zal ontstaan, die interessante investeringsperspectieven biedt voor institutionele beleggers.

4.2.2

Maatregelen van marktpartijen

De maatregelen van de betrokken marktpartijen zijn beperkt tot de koopwoningmarkt. Zij zetten deze maatregelen in om de vraag naar woningen te stimuleren en de continuïteit van de onderneming te waarborgen. Dit verklaart waarom commerciële exploitanten geen maatregelen inzetten om de verhuurbaarheid van hun woningen te verbeteren. Zij hebben direct rendement nodig om aan de rendementseis van de onderneming/beleggingsfonds te voldoen. Aanvullend is hier sprake van een lange exploitatie-periode. De maatregelen die in de praktijk voorkomen zijn met name gericht op de korte termijn en het verlagen van het risico van verhuizen. Koopwoningmarkt

In de koopwoningmarkt komen onderstaande maatregelen voor welke door projectontwikkelaars kunnen worden ingezet om hun nieuwbouwprojecten beter bereikbaar te maken voor de onderzoeksgroep. Opvallend is dat deze maatregelen alleen de exit-barrière voor eigenaarbewoners verlagen. Dit is toegelicht in deze subparagraaf.

90


Tabel 4.6 —

Effect maatregel verkoopgarantie op barrières

Maatregel

Barrière

Verkoopgarantie

negatieve waardeontwikkeling dubbele woonlasten Inruilgarantie dubbele woonlasten Overbruggingsgarantie dubbele woonlasten Koop Zeker dubbele woonlasten

Type barrière Fin. bereikbaarheid

Entry

Exit

RH LH SK K RH LH SK K 2

Betaalbaarheid Betaalbaarheid Betaalbaarheid Betaalbaarheid

2 2 2 2

Verkoopgarantie Met de verkoopgarantie krijgt de koper van een nieuwbouwwoning de garantie van de projectontwikkelaar of betreffende gemeente dat de huidige woning wordt verkocht tegen een vooraf vastgestelde waarde. Een bepaald percentage van de onafhankelijk vastgestelde taxatiewaarde wordt hierbij gegarandeerd. Dit verlaagt de exit-barrière negatieve waardeontwikkeling , waardoor eigenaar-bewoners meer moeite ervaren met het verkopen van de woning (zie paragraaf 3.2.1). De volgende woning is sneller financieel bereikbaar doordat het risico op restschuld wordt gereduceerd. Wanneer de woonconsument er niet in slaagt de woning binnen twee jaar te verkopen, dan kan er teruggevallen worden op de verkoopgarantie. Indien de oude woning wel wordt verkocht, dan wordt de verkoopgarantie doorgegeven aan de nieuwe eigenaar van de oude woning. Deze kan de verkoopgarantie gebruiken voor zijn oude woning. Dit proces loopt door totdat er geen woning meer wordt achtergelaten (Ginkel, van, 2010). De verkoopgarantie verlaagd de exit-barrière dubbele woonlasten voor eigenaar-bewoners, zie Tabel 4.6. Inruilgarantie In het verlengde van de verkoopgarantie ligt de inruilgarantie die wordt vergeven door projectontwikkelaars. Een voorbeeld hiervan is Projectontwikkelaar AM. Deze biedt doorstromende eigenaar-bewoners de mogelijkheid de huidige woning in te ruilen als deze niet binnen een aangegeven tijdsbestek wordt verkocht. Hier zitten een aantal voorwaarden aan verbonden: •

de inruilgarantie is van toepassing op bepaalde aangewezen projecten, eventueel met een waarde boven de NHG-grens van 265.000 euro;

•

de maximale inruilgarantie is 80 procent van de v.o.n.-prijs van de nieuwbouwwoning;

•

de waarde van de oude woning wordt vastgesteld door een NVM-taxatie;

•

de ontwikkelaar doet een inruilvoorstel van een maximaal percentage van 90 procent van de getaxeerde verkoopwaarde van de inruilwoning (Ginkel, van, 2010).

De inruilgarantie verlaagd de exit-barrière dubbele woonlasten voor eigenaar-bewoners. Overbruggingsgarantie Eigenaar-bewoners ervaren het risico op dubbele maandlasten bij een verhuizing als exit-barrière. Deze dubbele maandlasten ontstaan waneer de bestaande woning van kopers van een nieuwbouwwoning nog niet is verkocht op het moment dat de nieuwbouwwoning wordt opgeleverd. De overbruggingsgarantie is ontstaan uit een initiatief vanuit de makelaardijsector. Het is een product waarmee de dubbele woonlasten van kopers van een nieuwbouwwoning voor een periode van maximaal 1 à 2 jaar worden gedekt (Ginkel, van, 2010). Het effect van de maatregel is het verlagen van de exit-barrière dubbele maandlasten , waardoor verhuisketens eerder op gang gebracht worden (zie Tabel 4.6). Koop Zeker Koop Zeker is een initiatief van Bouwfonds MAB Ontwikkeling (2011) waarbij het voor kopers tot januari 2012 mogelijk was om bij een groot aantal Bouwfonds-nieuwbouwwoningen ondersteuning krijgen bij de verkoop van hun huidige woning. De minimale verkoopprijs van de huidige woning A.A.Werner Afstudeerrapportage

91

wordt door de potentiële koper en Bouwfonds vastgesteld. De koper van de woning ontvangt van de makelaar via Bouwfonds gratis advies van een woningstylist en foto s om de woning aantrekkelijk in de markt te plaatsen. De potentiële koper mag de koopovereenkomst kosteloos ontbinden als de bestaande woning niet binnen een termijn van zes maanden wordt verkocht. Koop Zeker verlaagd de exit-barrière dubbele woonlasten voor eigenaar-bewoners (zie Tabel 4.6).

4.2.3

Maatregelen gerelateerde deelmarkten vraagzijde woningmarkt

Maatregelen die getroffen kunnen worden in de gerelateerde deelmarkten van de woningmarkt betreffen met name de hypotheekmarkt. Deze bepaalt in grote lijnen de financieringscapaciteit van Nederlandse huishoudens. Ingrepen in deze markt door de betrokken partijen zoals omschreven in Paragraaf 3.3.3 financiers , zou kunnen leiden tot het vergroten van de betaalcapaciteit van de onderzoeksgroep en financiële bereikbaarheid van woningen. De koopwoningmarkt betreft een groot aandeel van de totale woningvoorraad. Marginale verschillen in de betaalcapaciteit en financiële bereikbaarheid kunnen positieve effecten hebben op het verminderen van de entrybarrières tot de koopwoningmarkt. Hypotheekmarkt

Een herziening van regelgevingen op de hypotheekmarkt (zie Paragraaf 3.3.3, Financier ) die leiden tot een verhoging van de leencapaciteit hebben volgens Brounen en Neuteboom (2009) op de langere termijn een prijsopdrijvend effect als het aanbod achterblijft op de vraag. Dit zal ertoe leiden dat, naast de curve van de maximale leencapaciteit in Figuur 4.1 (links), ook de prijscurve gaat schuiven naar de rechterkant (rechts).

Figuur 4.1 —

Frequentieverdeling huizenprijs versus betaalcapaciteit Brounen en Neuteboom (2009)

De huizenprijzen zullen niet alleen in het betaalbare koopsegment voor de onderzoeksgroep stijgen. De verhuisketentheorie (zie paragraaf 2.1.3) verklaart dat ook het midden en de bovenkant van de markt een impuls zullen ondervinden waardoor de totale woningmarkt in prijs toe neemt. Brounen en Neuteboom verwachten dat het resultaat van beide verschuivingen op termijn niet gaat zorgen voor een verbetering van de positie van de onderzoeksgroep omdat de overlappende gebieden 1 en 2 tussen beide curven nagenoeg dezelfde omvang zullen hebben. Het verlenen van vraagondersteunende maatregelen lijkt in de analyse van Brounen en Neuteboom op basis van keuzevrijheid niet efficiënt bij een gelijkblijvend woningaanbod. De maatregelen die zijn geformuleerd in Tabel 4.7 zijn daarom enkel effectief als de druk op de betaalbare woningmarkt gelijk blijft door een toenemend aanbod in het betaalbare prijssegment.

92


Tabel 4.7 —

Effect maatregelen hypotheekmarkt en barrières

Maatregel

Barrière

Type barrière

Verlengen aflossingstermijn

relatief hoge gebruikskosten Woonquote NIBUD: GHF ‘impliciete subsidie’ leeftijd hypotheekafnemer Woonquote NIBUD: GHF herhuisvestingsopties relatief hoge gebruikskosten herhuisvestingsopties herhuisvestingsopties relatief hoge gebruikskosten

betaalbaarheid fin. bereikbaarheid betaalbaarheid fin. bereikbaarheid fin. bereikbaarheid fin. bereikbaarheid betaalbaarheid fin. bereikbaarheid fin. bereikbaarheid betaalbaarheid

Hypotheekvoorwaarden naar leeftijdscategorie Regelgeving rentelasten Rentestand

Entry Exit RH LH SK K RH LH SK K 1,2 1,2 1,2 1,2 2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2

Verlengen aflossingstermijn Om de (initiële) betaalbaarheid van hypotheken cq. gebruikskosten te vergroten, stellen Bartelsman et. al (2012) voor om de aflossing tot 50 procent van de woningwaarde te combineren met een verlenging van de looptijd en aflossingstermijn tot boven de 30 jaar voor eigenaar-bewoners die jonger zijn dan 40 jaar oud. Deze verlenging van de aflossingstermijn van hypotheken sluit aan bij de verhoging van de pensioenleeftijd en de koppeling van de pensioenleeftijd aan de stijgende levensverwachting, zoals vastgelegd in het pensioenakkoord. Door het verlengen van de aflossingstermijn van de hypotheek, zijn de gebruikskosten per maand lager. Dit verbetert de betaalbaarheid van de koopwoningmarkt (zie Tabel 4.7, regel 1). Ieder jaar stelt het Nibud op basis van trends, ontwikkelingen en nieuwe inzichten in de huishoudfinanciën van consumenten woonlastenpercentages voor de NHG vast, waarmee de maximale leenbedragen voor kopers worden bepaald. De maximale woonlasten worden per inkomens-en leeftijdsgroep bepaald door van het netto inkomen de kosten van primaire levensbehoeften af te trekken (EIB, 2012). Een verlaging van de gebruikskosten voor de eigen woning (primaire levensbehoefte) resulteert indirect in de verlaging van de entry-barrière Woonquote NIBUD: GHF doordat de maximale leenbedragen en financiële bereikbaarheid toenemen. Het verlengen van de aflostermijn (en de termijn waarover hypotheekrente aftrekbaar is) zorgt er voor dat het aflossen van de hypotheek de gebruikskosten verlaagd. Deze maatregel verbetert de betaalbaarheid voor woonconsumenten tot 40 jaar die afkomstig zijn uit de gereguleerde huurwoningmarkt doordat de impliciete subsidie in mindere mate als exit-barrière fungeert. Bovenstaande is weergegeven in Tabel 4.7. Hypotheekvoorwaarden naar leeftijdscategorie Van Hoek (2011) stelt voor om in de woonquote van de NHG meer differentiatie in leencapaciteit aan te brengen naar leeftijdscategorie. In de huidige systematiek hebben 65-plussers meer leencapaciteit dan gemiddeld. In de groep tot 65 wordt geen onderscheid gemaakt tussen hypotheekafnemers van onder en boven de 35 jaar. Van Hoek stelt dat dit opmerkelijk is omdat de eerstgenoemde groep (> 35 jaar) een ander arbeidsmarkt- en inkomensperspectief heeft dan de tweede leeftijdsgroep (< 35 jaar). Door een aanpassing met meer leencapaciteit voor de leeftijdscategorie tot 35 in de inkomensnormen te hanteren, kunnen volgens van Hoek de belangrijkste nadelen met betrekking tot hypotheekverstrekking aan de onderzoeksgroep eenvoudig en snel worden opgelost. De woning wordt hierdoor sneller financieel bereikbaar. De aanpassing van de leencapaciteit leidt tot een verlaging van de entry-barrière Woonquote NIBUD: GHF voor met name starters en tot meer herhuisvestingsopties in de (sociale) koopwoningmarkt (zie Tabel 4.7). Regelgeving rentelasten Woningcorporaties mogen vanuit overheidswege huurders en starters die een woning van een corporatie kopen, steunen door een deel van de rentelasten voor hun rekening te nemen. Een A.A.Werner Afstudeerrapportage

93

voorbeeld hiervan is de Startersrenteregeling. Woningcorporaties mogen de rentelasten betalen van dat deel van de hypothecaire lening dat de koper (tijdelijk) niet kan financieren (KEI Kenniscentrum stedelijke vernieuwing, 2007). Daarmee kunnen zij de (sociale) koopwoningmarkt beter betaalbaar en financieel bereikbaar maken voor de onderzoeksgroep. Deze maatregel kan ook in het algemeen beschouwd worden als maatregel om de herhuisvestingsopties van betreffende huishoudens te vergroten (zie Tabel 4.7). Commerciële ontwikkelende partijen zijn vrij om deze maatregel toe te passen om de continuïteit van de bouwproductie van de eigen onderneming op peil te houden. Op deze wijze wordt het betaalbare woningaanbod middels ingrijpen van marktpartijen vergroot. Rentestand verlagen Brounen en Neuteboom (2009) onderbouwen dat een dalende rentestand in combinatie met een gehandhaafd inkomen kan zorgen voor een versterking van de betaalcapaciteit. Dit wordt grafisch weergegeven in Figuur 4.2 middels de verschuiving naar rechts van de normale verdeellijn Verdeling van maximale leencapaciteit . Het resultaat is een groter overlappend gebied (gebied 2 in plaats van (1) in Figuur 4.2) met de normale verdeellijn Prijsverdeling van actuele woningaanbod . Dit betekent een versterking van de financiële positie en keuzevrijheid van de onderzoeksgroep (zie Tabel 4.7). In Tabel 4.7 is de versterking van de betaalcapaciteit vertaalt naar een afname van de entry-barrière relatief hoge gebruikskosten voor de groep starter en doorstromer, daar de gebruikskosten van dezelfde woning afnemen. Het verlagen van de rentestand zal in de huidige economische omstandigheid niet waarschijnlijk zijn (zie Paragraaf 3.2.1 en 3.3.3).

Figuur 4.2 —

4.2.4

Frequentieverdeling huizenprijs versus betaalcapaciteit Brounen en Neuteboom (2009)

Samenvatting maatregelen vanuit context: vraagzijde woningmarkt

Tabel 4.8 laat zien dat de mogelijke vraagondersteunende maatregelen met name gericht zijn op de commerciële woningmarktsectoren. Dit is positief voor het vergroten van de keuzevrijheid voor starters en doorstromers uit de onderzoeksgroep. Maatregelen vanuit het overheidsbeleid brengen doorstroming tussen en binnen de woningmarktsectoren op gang door het verminderen van de exit-barrières van met name de gereguleerde huurwoningmarkt. Maatregelen vanuit de commerciële partijen zijn veelal gericht op het verlagen van de exit-barrière voor eigenaarbewoners die willen doorstromen naar de koopwoningmarkt. Maatregelen die afkomstig zijn uit de gerelateerde deelmarkten maken de koopwoningmarkt beter bereikbaar of betaalbaar voor de onderzoeksgroep. Dit betekent dat starters en vestigers in toenemende mate de koopwoningmarkt zullen betreden als er weinig mogelijkheden zijn in de regionale huurwoningmarkt. Voor doorstromers zullen er meer mogelijkheden ontstaan voor het doorstromen naar een volgende koopwoning die beter past bij de woonaspiraties.

94


Tabel 4.8 —

Maatregelen vraagzijde contextvariabelen

Maatregel

Barrière

Par. Vermindering 4.2.1 transactiekosten overdrachtsbelasting negatieve waardeontwikkeling Huuraftrek relatief hoge gebruikskosten ‘impliciete subsidie’ herhuisvestingsopties Verkoopgarantie 4.2.2 negatieve waardeontwikkeling dubbele woonlasten Inruilgarantie dubbele woonlasten Overbruggingsgarantie dubbele woonlasten Koop Zeker dubbele woonlasten Verlengen 4.2.3 relatief hoge aflossingstermijn gebruikskosten Woonquote NIBUD: GHF ‘impliciete subsidie’ Hypotheekvoorwaarden leeftijd naar leeftijdscategorie hypotheekafnemer Woonquote NIBUD: GHF herhuisvestingsopties Regelgeving rentelasten relatief hoge gebruikskosten herhuisvestingsopties Rentestand herhuisvestingsopties relatief hoge gebruikskosten

4.3

Type barrière

Entry

Exit

RH LH SK K RH LH SK K fin. bereikbaarheid 1,2 1,2 2 2 betaalbaarheid/ 1,2 1,2 2 fin. bereikbaarheid betaalbaarheid 1 2 betaalbaarheid betaalbaarheid fin. bereikbaarheid

2 1,2 2

betaalbaarheid betaalbaarheid betaalbaarheid betaalbaarheid betaalbaarheid

2 2 2 2 1,2 1,2

fin. bereikbaarheid

1,2 1,2

betaalbaarheid fin. bereikbaarheid

2 1,2 1,2

fin. bereikbaarheid

1,2 1,2

fin. bereikbaarheid betaalbaarheid

1,2 1,2 1,2 1,2

fin. bereikbaarheid fin. bereikbaarheid betaalbaarheid

1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2

MAATREGELEN VANUIT CONTEXT: AANBODZIJDE WONINGMARKT

De maatregelen die van invloed zijn op het woningmarktaanbod en een positieve relatie hebben met de barrières voor de onderzoeksgroep, zijn: 1) beleidsgerelateerde maatregelen (Paragraaf 4.3.1), 2) maatregelen van de betrokken marktpartijen (Paragraaf 4.3.2), 3) maatregelen die van invloed zijn op de omvang en aard van de woningvoorraad (Paragraaf 4.3.3) en 4) maatregelen met betrekking tot de gerelateerde deelmarkten (Paragraaf 4.3.4).

4.3.1


De beleidsgerelateerde maatregelen die van invloed zijn op de aanbodzijde van de woningmarkt zijn in deze deelparagraaf beschreven. Maatregelen vanuit de Rijksoverheid hebben betrekking op de koopwoningmarkt (subparagraaf 4.3.1.1), gereguleerde huurwoningmarkt (subparagraaf 4.3.1.2) en geliberaliseerde huurwoningmarkt (subparagraaf 4.3.1.3).


95

Koopwoningmarkt Nationale Hypotheekgarantie (NHG) De Nationale hypotheekgarantie bestaat sinds 1995 en wordt verstrekt door het Waarborgfonds Eigen Woningen21 (WEW). De meerwaarde van de hypotheekgarantie voor eigenaar-bewoners is dat zij met de NHG in aanmerking komen voor een lening met een LTV van maximaal 106 procent en dat zij een lagere rente betalen voor hun hypotheek. Het rentevoordeel kan oplopen tot 0,7 procent per jaar (VEH, 2013). Hierdoor is de eigen woning eerder betaalbaar en bereikbaar voor de onderzoeksgroep. Tabel 4.9 geeft aan op welke barrière de NHG een invloed uitoefent. Tabel 4.9 —

Effect maatregel NHG op barrières

Maatregel Nationale Hypotheekgarantie (NHG)

Barrière

Type barrière

Entry Exit RH LH SK K RH LH SK K beperking tophypotheek: GHF fin. bereikbaarheid 1,2 1,2 stijgende hypotheekrente betaalbaarheid/ 1,2 1,2 fin. bereikbaarheid

Bij gedwongen verkoop biedt de NHG-garantie de eigenaar-bewoner financiële bescherming. Als de eigenaar-bewoner betalingsproblemen krijgt, geldt er een overbruggingskrediet om te voorkomen dat de woning verplicht verkocht moet worden. De rentelasten kunnen tijdelijk worden betaald met dit krediet, terwijl er gezocht wordt naar een structurele oplossing. De eventuele restschuld bij verkoop van de woning wordt kwijtgescholden als de oorzaak van de opgetreden betalingsachterstanden een echtscheiding, arbeidsongeschiktheid, werkloosheid of overlijden van de partner betreft (Hoek, van, 2011). Tegenover de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) staat een eenmalige premie van 0,85 procent over het totale hypotheekbedrag. Om voor de NHG in aanmerking te komen gelden er momenteel een aantal voorwaarden: Het totale met de aankoop gemoeide bedrag (inclusief kosten koper) mag maximaal €290.000

•

bedragen. Uitgaande van de financieringscapaciteit van de onderzoeksgroep vormt dit geen probleem. Maximaal 50 procent van de woningwaarde mag aflossingsvrij gefinancierd worden. Deze

•

voorwaarde is reeds opgenomen in de wetgeving. Alle nieuwe hypotheken dienen voor 50 procent afgelost te worden. De koper mag een maximaal bepaald percentage van zijn inkomen aan de hypotheek uitgeven.

•

Dit voorkomt dat mensen in de betalingsproblemen raken. Deze normen zijn reeds inbegrepen in de woonquotes van het NIBUD (zie Paragraaf 3.3.3, financiers ). De eventuele restschuld die resteert na een gedwongen verkoop, wordt op de voormalige

•

eigenaar-bewoner verhaald. Deze regresvordering wordt kwijtgescholden indien de voormalige eigenaar-bewoner naar het oordeel van het WEW geen schuld heeft aan de gedwongen verkoop en heeft meegewerkt aan het zo veel mogelijk beperken van het verlies (Centraal Planbureau, 2009). In geval dat de restschuld wordt kwijtgescholden ondervindt een huishouden een lagere entry-barrières op het gebied van financiële bereikbaarheid bij het verhuizen naar een volgende koopwoning. Gereguleerde huurwoningmarkt

Beleidsgerelateerde maatregelen die van invloed zijn op het aanbod in de gereguleerde huurwoningmarkt zijn samengevat in de volgende onderdelen: inkomensafhankelijke huur, het woningwaarderingsstelsel en DAEB. 21

Het WEW is een private instelling met achtervangovereenkomsten met Rijk en gemeenten. De achtervangfunctie van de

overheid garandeert dat de stichting aan haar betalingsverplichtingen jegens de geldgevers kan voldoen. Dit betekent dat hypotheekverstrekkers leningen met NHG tegen betere condities aan de eigenaar-bewoner kan verstrekken. Dit betekent dat de aankoop of verbetering van de eigen woning tegen lagere rentelasten kunnen worden gefinancierd (Centraal Planbureau, 2009).

96


Inkomensafhankelijke huur Maatregelen die uitgaan van een inkomensafhankelijke huur hebben met name betrekking op het verlagen van de entry-en exit-barrières van de sociale huurvoorraad. De effectiviteit van dergelijke maatregelen is groot omdat de huurwoningmarkt een groot onderdeel behelst van de Nederlandse woningvoorraad. Er zijn tal van verschillende varianten bekend in literatuur. De meest bekende maatregelen zijn toegelicht aan de hand van Tabel 4.10. Tabel 4.10 —

Effect maatregelen inkomensafhankelijke huur op barrières

Maatregel

Barrière

Type barrière

Tweehurenbeleid toewijzingsregels woningcorporatie toegankelijkheid DAEB-regelgeving toegankelijkheid passendheid (gematigd) huurbeleid corporatie toegankelijkheid beschikbaarheid ‘impliciete subsidie’ betaalbaarheid Doorlopende (gematigd) huurbeleid corporatie toegankelijkheid inkomenstoets beschikbaarheid ‘impliciete subsidie’ betaalbaarheid Huur op Maat toewijzingsregels woningcorporatie toegankelijkheid herhuisvestingsopties toegankelijkheid betaalbaarheid ‘impliciete subsidie’ betaalbaarheid

Entry Exit RH LH SK K RH LH SK K 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 2 1,2 1,2 1,2 2 1,2 1,2 1,2 2

1. Tweehurenbeleid Atrivé en Stichting Opmaat (2011) stellen een maatregel voor om bij mutatie van sociale huurwoningen twee verschillende huurprijzen te hanteren: een sociale huurprijs voor de inkomenscategorie tot 34.229 en een hogere prijs voor middeninkomens, waaronder de onderzoeksgroep. Afhankelijk van huurprijs en toewijzing aan middeninkomen valt deze onder DAEB of niet-DAEB. De inkomenstoets is eenmalig op het moment van het aangaan van het huurcontract. Hierdoor wordt er voorbij gegaan aan de entry-barrières toewijzingsregels van woningcorporaties , de DAEB-regelgeving en het gematigde huurbeleid van de sociale verhuurder (zie Tabel 4.10). De vermindering van de entry-barrière geldt voor zowel starters als doorstromers. Door de versoepeling van het gematigde huurbeleid vermindert de beschikbaarheidsbarrière van de geliberaliseerde huurwoningmarkt door een uitbreiding van het middensegment huurwoningen (zie paragraaf 3.3.3, woningcorporatie en Figuur 2.1). Voor de huurders die middels het tweehurenbeleid gehuisvest zijn in de sociale huurwoningmarkt geldt er bij mutatie in mindere mate een exit-barrière impliciete subsidie , daar zij al meer marktconforme huren betalen. De transitiekosten naar de geliberaliseerde huurwoningmarkt zijn beperkt. De keerzijde van deze maatregel is dat er twee prijzen voor eenzelfde kwaliteit van de woning wordt gehanteerd. 2. Doorlopende inkomenstoets Om te voorkomen dat huishoudens met een (relatief) hoog jaarinkomen in een sociale huurwoning gevestigd blijven, is het mogelijk om middels een doorlopende inkomenstoets de woonlasten bij het huishoudelijk inkomen aan te laten sluiten. Er ontstaat meer overeenstemming over de gebruikskosten en huurquote van de sociale huurwoningmarkt voor diverse inkomensdecielen en de impliciete subsidie verdwijnt (zie Tabel 4.10). Het nadeel van deze maatregel is dat dit voor woningcorporaties een hoop administratieve handelingen met zich mee brengt en het aan eisen zal moeten voldoen die fraude tegengaan (Niehof, 2008). Het is een mogelijkheid om wachtlijsten voor het sociale huurwoningaanbod te verkleinen, meer keuzevrijheid in de huurwoningmarkt te creëren en de doorstroming te bevorderen.


97

3. Huur op Maat Het experiment Huur op Maat is in de periode 2009-2011 onder begeleiding van de Stichting Experimenten Volkshuisvesting (SEV) door 13 corporaties in Nederland uitgevoerd en omvat ongeveer 7.500 woningtoewijzingen. Deze corporaties hebben voor hun experimentwoningen zogenaamde reële huurprijzen vastgesteld, die zij naar eigen inschatting kunnen vragen binnen de lokale marktomstandigheden en bestaande huurprijsregulering. In elk experimentgebied geldt voor elke huurder dat een woning meer kost naarmate die meer kwaliteit heeft. Dit geldt ook andersom: men kan geld besparen door soberder te gaan wonen (Kromhout, Burger, Cozijnsen en Zeelenberg, 2011). Huishoudens kunnen op grond van hun inkomen korting krijgen op de reële huur, zodat de woning voor deze huishoudens betaalbaar wordt. De korting wordt jaarlijks opnieuw berekend (Kromhout et. al, 2011). Hiermee kan een gelijkmatigere huurquote bij huurders worden georganiseerd (Raad voor het Landelijk Gebied et. al, 2011). Door het afschaffen van de huurinkomensnormen bij toewijzing en/of de toegenomen betaalbaarheid is de toegankelijkheid voor woningzoekenden in alle experimentgebieden toegenomen ten opzichte van de periode vóór het experiment: woningzoekenden mogen uit meer woningen kiezen en kunnen meer woningen betalen dan voorheen (zie Tabel 4.10). Kromhout et. al (2011) verwachten dat huurders met een Huur op Maat -contract eerder geneigd zullen zijn om te verhuizen dan huurders met een regulier huurcontract. De reden hiervoor is de jaarlijkse aanpassing van de huur aan het actuele inkomen. Deze aanpassing zorgt voor een verlaging van de exit-barrière impliciete subsidie , die het aantrekkelijker kan maken om te verhuizen. De tweede verwachting is dat Huur op Maat geen invloed op de koopprijzen heeft en dat daardoor het gat tussen huren en kopen kleiner wordt, met name voor huurders met een middeninkomen. Huurders betalen bij Huur op Maat doorgaans €50 tot €100 meer dan in een reguliere huurwoning met dezelfde kwaliteit, waardoor het prijsverschil met de koopmarkt kleiner wordt (Kromhout et. al., 2011). Een vraag die huurders is gesteld is of zij zouden willen verhuizen naar een koopwoning wanneer de woonlasten van de huidige huurwoning even hoog zouden zijn als dat van een vergelijkbare koopwoning. Van alle respondenten is 43 procent geneigd om te verhuizen naar een koopwoning als zij voor hun huidige woning evenveel huur zouden moeten betalen als voor een vergelijkbare koopwoning. Dit percentage is ongeveer even hoog bij alle inkomensgroepen. Tussen leeftijdsgroepen zijn er verschillen gevonden: hoe jonger men is, hoe groter de koopgeneigdheid. Voor de meeste huurders in hun onderzoek geldt dat een huurstijging van €50 of €100 per maand een push-factor is om naar een andere woning te zoeken. SEV heeft in april 2011 een eindevaluatie uitgebracht van Huur op Maat . Uit deze evaluatie, uitgevoerd door advies- en onderzoeksbureau RIGO, blijkt dat de betaalbaarheid en keuzevrijheid met Huur op Maat voor huurders toeneemt en de volkshuisvestingsgelden doelmatiger worden besteed. Een bijkomend voordeel is een sterker verband tussen prijs en kwaliteit. Het draagvlak onder huurders en lokale stakeholders is groot, zo bleek uit de evaluatie (KEI Kenniscentrum stedelijke vernieuwing, 2012). Het experiment heeft bewezen dat Huur op Maat een alternatief kan zijn voor het huidige huurbeleid. Bij de tussenevaluatie is gebleken dat Huur op Maat zonder veel problemen geïmplementeerd is in de werkwijze van de experimentcorporaties. Een nadeel zijn de administratieve handelingen van de jaarlijkse inkomenstoets voor de woningcorporaties. Het draagvlak onder zowel de klanten als de lokale stakeholders is groot (Kromhout et. al., 2011). Minister Spies hecht er waarde aan dat inkomensgebonden maatregelen landelijk worden genormeerd en is geen voorstander van lokaal inkomensbeleid. Het experiment met Huur op Maat is om deze reden niet verlengd (KEI Kenniscentrum stedelijke vernieuwing, 2012). Anton van der Vlist, voormalig directeur beleid van de Rotterdamse woningcorporatie Vestia, vindt ook dat corporaties geen inkomenspolitiek mogen voeren. Ook zorgt het voor een verkeerde vorm van solidariteit, omdat de politieagent of wijkverpleegkundige meer moeten betalen voor dezelfde 98


woning dan zijn uitkeringsgerechtigde buurman (KEI Kenniscentrum stedelijke vernieuwing, 2012). Hij geeft aan dat Huur op Maat woningcorporaties zal verleiden om te gaan selecteren aan de poort : een oververtegenwoordiging aan lage inkomensgroepen vormt binnen Huur op Maat een bedrijfsrisico. Een ander nadeel in het geteste Huur op Maat is het vergroten van de armoedeval als een huurder meer gaat verdienen: naast het niet meer in aanmerking komen voor huurtoeslag, wordt de maandhuur verhoogd. Raad voor het Landelijk Gebied et. al (2011) erkent bovengenoemde complicaties en geeft aan dat veel van de kracht van Huur Op Maat af hangt van de uitwerking in de praktijk. Aanpassing woningwaarderingsstelstel Het huidige systeem van het woningwaarderingsstelsel is bepalend voor de maximale huur die door een woningcorporatie gevraagd mag worden voor een gereguleerde huurwoning. Hieruit volgt dat een aanpassing van het stelsel invloed uitoefent op de herhuisvestingsopties van de onderzoeksgroep. Onderstaande maatregelen zijn tekstueel uitgelegd. Tabel 4.11 —

Effect maatregelen woningwaarderingsstelsel op barrières

Maatregel

Barrière

Type barrière

Aanpassing WWS

herhuisvestingsopties toevoeging WWS-punten schaarsteregio herhuisvestingsopties

betaalbaarheid betaalbaarheid


toevoeging WWS-punten schaarsteregio ‘impliciete subsidie’

Entry

Exit

RH LH SK K RH LH SK K 1,2 2

betaalbaarheid 1,2 toegankelijkheid 1,2 betaalbaarheid

2

betaalbaarheid

2

Aanpassing Woningwaarderingsstelsel Boelhouwer en Priemus doen een suggestie om de puntentelling van het woningwaarderingsstelsel de komende jaren geleidelijk aan te passen tot de regionale marktwaarde is bereikt (in Haest, 2010). Dit past in het verlengde van de 15 of 25 toegevoegde punten in het WWS voor de Coropregio s langs het A2-gebied (zie paragraaf 3.3.1, DAEB ). Door deze maatregel zullen er meer sociale huurwoningen tot de geliberaliseerde huurvoorraad van woningcorporaties behoren. Dit resulteert in een vergroting van het aanbod in het middensegment geliberaliseerde huurwoningen. Als de huurprijs in overeenstemming is met de betaalbaarheid van de diverse huishoudens zoals omschreven in Tabel 3.5, nemen de herhuisvestingsopties in de geliberaliseerde huurwoningmarkt toe. Voor huurders in de gereguleerde huurwoningmarkt geldt dat de exit-barrière toevoeging van WWS-punten bij mutatie verdwijnt, omdat er in mindere mate sprake is van transitiekosten (zie Tabel 4.11). Huurprijs koppelen aan WOZ-waarde woning Schilder en Conijn (2009) geven aan dat de doorstroming in en uit de huursector kan worden gestimuleerd door de huur te koppelen aan de WOZ-waarde van de woning. Door de huurprijsregulering op basis van de woningwaarderingstelsel-punten los te laten, kunnen de huren meer in lijn met de marktprijs worden vastgesteld. Het effect van deze maatregel komt in grote lijn overeen met de aanpassing van het Woningwaarderingsstelsel (zie vorige alinea en Tabel 4.10). Door de WOZ-waarde te verdisconteren in de huurprijs, verbetert de prijs/kwaliteit-verhouding van de huurwoningvoorraad. Hierdoor sluiten de gebruikskosten van de huurwoningmarkt beter aan met de waarde van koopwoningen in de regio. Het Wetenschappelijk instituut voor het CDA (2008) stelt voor dat de WOZ-waarde, bij aanvang, voor 20 procent bepalend is voor de maximale huurprijs. Hierdoor zal op termijn de in Paragraaf 3.3.2 omschreven impliciete subsidie afnemen. Huishoudens in de gereguleerde huurwoningmarkt ervaren door deze maatregel in mindere mate A.A.Werner Afstudeerrapportage

99

een exit-barrière op het gebied van betaalbaarheid, hetgeen de doorstroming in en uit de huursector ten goede zal komen. Tijdelijke Regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting (DAEB) De DAEB-beschikking die uiteengezet is in Paragraaf 3.3.1, biedt binnen de bestaande regeling ruimte voor aanpassingen die tot op heden niet zijn doorgevoerd door de Rijksoverheid. Literatuur biedt inzicht in overige maatregelen om de toegankelijkheid tot de sociale huurwoningmarkt te bevorderen, zoals weergegeven in Tabel 4.12. Tabel 4.12 —

Effect maatregelen DAEB op barrières

Maatregel

Barrière

Onderscheid DAEB naar regio

DAEB-regelgeving toewijzingsregels woningcorporatie herhuisvestingsopties Onderscheid DAEB naar DAEB-regelgeving huishoudtype herhuisvestingsopties Indexeren DAEB-inkomensgrens DAEB-regelgeving herhuisvestingsopties

Type barrière

Entry Exit RH LH SK K RH LH SK K toegankelijkheid 1,2 toegankelijkheid 1,2 toegankelijkheid toegankelijkheid toegankelijkheid toegankelijkheid toegankelijkheid

1,2 1,2 1,2 1,2 1,2

1. Onderscheid DAEB naar regio De keuzevrijheid van huishoudens is het laagst in regio s met een betrekkelijk laag aandeel toewijzingen aan de niet-DAEB-doelgroep in combinatie met een gespannen woningmarkt. De onderzoeksgroep ondervindt in deze regio s naast de entry-barrière DAEB en toewijzingsregels woningcorporatie in de sociale huurwoningmarkt, dat weinig betaalbare alternatieven in de commerciële huursector en de koopsector zijn. Voorbeelden van dergelijke regio s zijn Utrecht en Amsterdam. De Raad voor het Landelijk Gebied et. al (2011) geeft aan dat er vanwege regionale verschillen onderscheid moet zijn in de toewijzingscriteria van de DAEB-beschikking. De Europese beschikking uit Paragraaf 3.3.1 biedt de mogelijkheid om voor regio s een lager minimum percentage voor woningtoewijzing aan de DAEB-doelgroep vast stellen, met een minimum van 80 procent. Het keerzijde van dit onderscheid is dat er voor andere regio s een hoger percentage vastgesteld dient te worden omdat het landelijk gemiddelde 90 procent moet zijn (Arrivé en Stichting Opmaat, 2011). Dit moet bij wet worden geregeld, iets wat tot op heden nog niet is gebeurd (Raad voor het Landelijk Gebied et. al, 2011). Deze maatregel biedt perspectieven voor het vergroten van de herhuisvestingsopties in de sociale huurwoningmarkt (zie Tabel 4.12). 2. Onderscheid DAEB naar huishoudtype Raad voor het Landelijk Gebied et. al (2011) geven aan dat in de DAEB-beschikking differentiatie naar huishoudengrootte noodzakelijk is. Dit wordt gebaseerd op de middennorm van het NIBUD bij verschillende typen huishoudens bij een bepaald inkomen (zie Tabel 3.5). De toepassing van deze middennorm laat grote verschillen tussen huishoudenstypen zien, waarbij eenpersoonshuishoudens meer aan huur kan betalen dan meerpersoonshuishoudens met een vergelijkbaar inkomen. Tegen deze achtergrond is er reden om bij de 90 procent-norm te differentiëren naar huishoudenstype. Dit kan gedaan worden door bijvoorbeeld de inkomensgrens te differentiëren naar type huishouden, zoals dit in de toepassing van de huurtoeslag gebeurt. De raden indiceren dat er gegronde redenen zijn om inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens op een hoger niveau te leggen en de inkomensgrens voor eenpersoonshuishoudens op een lager niveau vast te stellen (Raad voor het Landelijk Gebied et. al, 2011). Door het onderscheid in de DAEB-regelgeving nemen voor verschillende huishoudens de herhuisvestingsopties in de gereguleerde huurwoningmarkt toe (zie Tabel 4.12). 100


3. Indexeren DAEB-inkomensgrens De DAEB-grens van € 34.229 komt niet voort uit een analyse van welke groepen wel en welke groepen niet zelfstandig op de markt uit de voeten kunnen. In 2005 werd in beleidsstukken gesproken over € 33.000, de toenmalige ziekenfondsgrens, als inkomensgrens voor de afbakening van de doelgroep voor woningcorporaties. Tussen 2005 en 2010 is deze grens niet geïndexeerd. Pas in 2011 heeft er voor eerst een aanpassing van de grens plaatsgevonden: van € 33.000 naar € 33.614. Als de inkomensgrens vanaf 2005 ieder jaar met de CAO-lonen zou zijn geïndexeerd, dan had deze in 2011 op circa € 37.300 gelegen. In dat geval zou de DAEB-doelgroep geen 2,76 miljoen huishoudens, maar 3,23 miljoen huishoudens bedragen. Het aandeel sociale huurwoningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens dat recent is toegewezen aan de DAEB-doelgroep zou bij indexering stijgen van 77,4 procent naar 80,8 procent (Raad voor het Landelijk Gebied et. al, 2011). De indexering heeft als gevolg dat er 470.000 huishoudens meer onder de DAEB-doelgroep worden gerekend. De raden adviseren deze indexeringsachterstand in te halen, om de toegankelijkheid van de sociale huurwoningmarkt te verbeteren. Atrivé en Stichting Opmaat (2011) schatten in dat ministers waakzaam zijn dat het heropenen van de discussie betreffende de gestelde DAEB-grens zou kunnen leiden tot een verlaging van de inkomensgrens. De EU stelde aanvankelijk voor om de huurtoeslaggrens te hanteren, welke op dat moment € 28.475,- bedroeg. De toenmalige minister Van der Laan heeft de grens van € 33.614,voorgesteld, welke in 2011 is geïmplementeerd in de beschikking. De IVBN heeft een klacht ingediend bij het Europese Hof dat de inkomensgrens nog steeds te hoog is voor eerlijke concurrentie. Geliberaliseerde huurwoningmarkt Liberalisatiegrens onderscheiden De Raad voor het Landelijk Gebied et. al (2011) merken op dat de liberalisatiegrens drie functies kent, te weten: 1)

de staatssteungrens: Europa-dossier;

2)

de liberalisatiegrens: huurprijzen onder deze grens worden gereguleerd;

3)

de huurtoeslaggrens: maximale huurgrens tot waar huurtoeslag aangevraagd kan worden.

Het is volgens deze partijen niet ondenkbaar om deze drie grenzen van elkaar los te koppelen. De staatssteungrens in regio s waar middeninkomensgroepen weinig keuzevrijheid op de woningmarkt hebben, zou naar beneden kunnen worden bijgesteld tot bijvoorbeeld € 550 huur per maand. Omdat de DAEB-regelgeving in dat geval betrekking heeft op woningen met huurprijzen tot € 550, zijn er meer huurwoningen toegankelijk voor de onderzoeksgroep. Op deze wijze groeit het betaalbare aanbod van huurwoningen met huurprijzen van € 550 tot € 681,02. Doordat er meer woningaanbod in het middensegment huur toegankelijk wordt gesteld, wordt de exit-barrière voor huurders verlaagd. Er zijn meer alternatieven beschikbaar. De verlaging van de barrière DAEB (Tabel 4.13) is afhankelijk van de nieuw te bepalen staatssteungrens. Bij de invoering van een dergelijke maatregel zouden de liberalisatiegrens en de huurtoeslaggrens onveranderd kunnen blijven. Er wordt opgemerkt dat het verlagen van de staatssteungrens consequenties heeft voor de woningcorporaties. De mogelijkheid om borging via het WSW te krijgen, worden ingeperkt tot woningen met een huurprijs tot de nieuwe staatssteungrens. Tabel 4.13 —

Effect maatregelen verlagen staatssteungrens op barrières

Maatregel

Barrière

Type barrière

Verlaging staatssteungrens

DAEB

toegankelijkheid betaalbaarheid betaalbaarheid

herhuisvestingsopties A.A.Werner Afstudeerrapportage

Entry

Exit

RH LH SK K RH LH SK K 1,2 2 1,2 101

Eigendomsneutraal Woonvoucher De mogelijkheid van de woonvoucher is voorgesteld door Priemus (in Niehof, 2008). Een woonvoucher is een vast bedrag per maand dat door de verkrijger naar eigen inzicht besteedt kan worden aan wonen in de huur-of koopwoningmarkt. Doordat de subsidie eigendomsneutraal is nemen de gebruikskosten in de koopwoningmarkt en geliberaliseerde huurwoningmarkt af. Hierdoor nemen de herhuisvestingsopties in de deze woningmarktsectoren toe. Voor de geliberaliseerde huurwoningmarkt bestaan er geen vraagondersteunende middelen en voor de koopwoningmarkt is het fiscale voordeel voor de betreffende inkomensgroep niet in verhouding met de hoge inkomensdecielen (zie Figuur 3.2). Doordat de gebruikskosten in de commerciële markt dalen, nemen de transitiekosten vanuit de gereguleerde huurwoningmarkt af. Indirect verlaagt dit de exit-barrière (her)huisvestingsopties voor huurders uit de gereguleerde huurwoningmarkt. Bovenstaande is schematisch weergegeven in Tabel 4.14. Het te verkrijgen bedrag is afhankelijk van inkomen, vermogen en samenstelling van het huishouden. De woonconsument behoudt de keuzevrijheid tussen huur of koop in de woningmarkt omdat de voucher in elke woningmarktsector bruikbaar is. De voorwaarde voor deze maatregel is dat de eisen om in aanmerking te komen overeen moeten komen met die van de huurtoeslag of hypotheekrenteaftrek. Tabel 4.14 —

Effect maatregelen woonvoucher op barrières

Maatregel

Barrière

Type barrière

Woonvoucher

herhuisvestingsopties relatief hoge gebruikskosten

betaalbaarheid betaalbaarheid

Entry Exit RH LH SK K RH LH SK K 1,2 1,2 1 1 2

4.3.1.1 Samenvatting beleidsgerelateerde maatregelen aanbodzijde Tabel 4.15 geeft een overzicht weer van maatregelen van de overheid die van invloed zijn op het woningmarktaanbod. Deze maatregelen worden heden ten dage uitgevoerd of zijn in het verleden uitgevoerd en/of behoort tot de mogelijkheden om het beschikbare woningaanbod beter betaalbaar, bereikbaar, toegankelijk of passend te maken. De maatregelen die beleidsgerelateerd zijn, hebben met name een positief effect op de entry-barrières van de groep starter/vestiger en semi-starter/doorstromer/vestiger . Het overzicht geeft weer dat de maatregelen om de barrières voor de inkomensgroep te verlagen, samengaan met het toegankelijk maken van de bestaande sociale huurwoningvoorraad, het uitbreiden van het middensegment geliberaliseerde huurwoningen en het nivelleren van de betaalbaarheid van woningmarktsectoren. Dit bevestigd de stelling die eerder in dit onderzoek is gedaan: de betaalbaarheid en toegankelijkheid van de woningvoorraad is institutioneel bepaald door instellingen die invloed kunnen uitoefenen op de omvang en aard van het woningaanbod (zie Figuur 3.12). De nadere toelichting van het effect van een maatregel op een barrière vindt plaats in voorgaande subparagrafen.

102


Tabel 4.15 —

Samenvatting maatregelen aanbodzijde woningmarkt - beleidsgerelateerd

Maatregel Par. Nationale 4.3.1.1 Hypotheek Garantie (NHG) Tweehurenbeleid

4.3.1.2

Doorlopende inkomenstoets Huur op Maat

Aanpassing WWS



Onderscheid DAEB naar huishoudtype Indexeren DAEBinkomensgrens Verlaging staatssteungrens Woonvoucher

4.3.2

Entry Exit RH LH SK K RH LH SK K beperking tophypotheek: fin. bereikbaarheid 1,2 1,2 GHF stijgende hypotheekrente betaalbaarheid/ fin. 1,2 1,2 bereikbaarheid toewijzingsregels toegankelijkheid 1,2 woningcorporatie DAEB-regelgeving toegankelijkheid 1,2 passendheid 1,2 (gematigd) huurbeleid toegankelijkheid 1,2 corporatie beschikbaarheid 1,2 ‘impliciete subsidie’ betaalbaarheid 2 (gematigd) huurbeleid toegankelijkheid 1,2 corporatie beschikbaarheid 1,2 1,2 ‘impliciete subsidie’ betaalbaarheid 2 toewijzingsregels toegankelijkheid 1,2 woningcorporatie herhuisvestingsopties toegankelijkheid 1,2 betaalbaarheid 1,2 ‘impliciete subsidie’ betaalbaarheid 2 herhuisvestingsopties betaalbaarheid 1,2 toevoeging WWS-punten betaalbaarheid 2 schaarsteregio herhuisvestingsopties betaalbaarheid 1,2 toegankelijkheid 1,2 toevoeging WWS-punten betaalbaarheid 2 schaarsteregio ‘impliciete subsidie’ betaalbaarheid 2 DAEB-regelgeving toegankelijkheid 1,2 toewijzingsregels toegankelijkheid 1,2 woningcorporatie herhuisvestingsopties toegankelijkheid 1,2 DAEB-regelgeving toegankelijkheid 1,2 herhuisvestingsopties toegankelijkheid 1,2 DAEB-regelgeving toegankelijkheid 1,2 herhuisvestingsopties toegankelijkheid 1,2 DAEB-regelgeving toegankelijkheid 1,2 betaalbaarheid 2 herhuisvestingsopties betaalbaarheid 1,2 herhuisvestingsopties betaalbaarheid 1,2 1,2 relatief hoge betaalbaarheid 1 1 2 gebruikskosten Barrière

4.3.1.3

4.3.1.4

Type barrière


De maatregelen van marktpartijen die van invloed zijn op het woningmarktaanbod - en direct en indirect een relatie hebben met de barrières - zijn beschreven in deze subparagraaf. Deze maatregelen zijn volgens wetgeving vrij om toegepast te worden door de betrokken marktpartijen. Eigendomsneutraal

Eigendomsneutrale maatregelen die door marktpartijen worden ingezet hebben als doel het verlagen van de stichtingskosten van nieuwbouwwoningen of het verhogen van de woningbouwproductie in de betaalbare woningmarktsectoren. Vanwege de eigendomsneutraliteit A.A.Werner Afstudeerrapportage

103

hebben de maatregelen een invloed op alle vier de woningmarktsectoren. Een overzicht is weergegeven in Tabel 4.16. Tabel 4.16 — Effect eigendomsneutrale maatregelen van marktpartijen op woningaanbod

Maatregel

Barrière


druk op de betaalbare woningmarkt discrepantie vraag en aanbod ambitie nieuwbouw tekort betaalbaar woningaanbod


Type barrière

Entry Exit RH LH SK K RH LH SK K beschikbaarheid/ 1,2 1,2 1,2 betaalbaarheid passendheid 1,2 1,2 1,2 1,2 beschikbaarheid 1 1 1 1 2 2 2 2 beschikbaarheid/ 1,2 1,2 1,2 fin. bereikbaarheid

Schaal projectontwikkeling Indien projectontwikkeling de ontwikkeling van een gebied betreft, vallen de termen organisch , kleinschalig en gefaseerd om de financiële risico s te vermijden (Bouwfonds MAB Ontwikkeling, 2011). Bouwfonds MAB Ontwikkeling (2011) noemt het voorbeeld van de ontwikkeling van Tuindorp: Gebiedsontwikkeling wordt over een aantal jaren uitgesmeerd en er komen steeds nieuwe plukjes woningen op de markt. Dit heeft verschillende voordelen. Veel van onze kopers zijn doorstromers en dus moet je er als ontwikkelaar rekening mee houden dat deze mensen eerst hun bestaande woning moeten verkopen. En als die verkoop langer duurt dan mensen gepland hebben, hebben de kopers nog steeds de zekerheid dat er na een half jaar weer een nieuwe pluk woningen bij de makelaar voor ze klaar staat. Met dezelfde sfeer en uitstraling, en in dezelfde buurt. Met die fasering garandeer je dus continuïteit in het aanbod (Bouwfonds MAB Ontwikkeling, 2011). De fasering van nieuwbouwontwikkelingen in de regio zorgt als de marktomstandigheden daar naar zijn voor een vermindering van het tekort van het betaalbare woningaanbod in diverse woningmarktsectoren. Gespreide oplevering betekent voor ontwikkelaars dat er meer manoeuvreerruimte is: Toen bleek dat een bepaald woningtype beduidend minder liep, hebben we daar een aantal van vervangen door een ander meer succesvol type. Dus binnen het bestemmingsplan en de hoofdstructuur zijn sommige woningen nader te specificeren of op onderdelen aan te passen. Hierdoor wordt de passendheidsbarrière discrepantie tussen vraag en aanbod verlaagd (zie Tabel 4.16). Bouwfonds MAB Ontwikkeling (2011) verwacht dat dit maatwerk bij projecten op invullocaties binnen het bestaand bebouwde gebied in de toekomst meer de norm gaat worden. Projectmatige samenwerking marktpartijen Ontwikkelaars geven aan dat met name tijdens het bouwproces veel winst te behalen is op de stichtingskosten van een woning: Vroeger bestond een aanneemsom uit 70 procent aannemerswerk en 30 procent onderaanneming. Nu is dat precies andersom. Dat betekent dat er meer partijen op de bouwplaats aanwezig zijn met elk een eigen reserveringspotje. Dit werkt prijsverhogend (Bouwfonds MAB Ontwikkeling, 2011). Door middel van een efficiënte samenwerking in het ontwikkelings-en bouwproces neemt de rentecomponent in de prijs van nieuwbouwwoningen af. Projectmatige samenwerking leidt tot een uitbreiding van nieuwbouw en het verlagen van de stichtingskosten. Of dit resulteert in een uitbreiding van het betaalbare woningaanbod en financierbaarheid, is afhankelijk van de woningprijs v.o.n. Dit geldt voor de geliberaliseerde huurwoningmarkt en koopwoningmarkt, omdat de gebruikskosten van gereguleerde huurwoningen aan een maximum gebonden is en in beperkte mate toegankelijk is voor de onderzoeksgroep. Het afnemen van de stichtingskosten zal in het positieve geval leiden tot het verminderen van de entry-barrière in bovengenoemde drie woningdeelmarkten als er sprake is van een verbeterde prijs-kwaliteit verhouding van nieuwbouwwoningen. Dit is toegelicht in Tabel 4.16.

104


Sociale koopwoningmarkt Verkoop met korting door commerciële partij Omdat de koopwoningmarkt voor huishoudens uit de onderzoeksgroep financieel onbereikbaar kan zijn, zocht J. Geerlings van Ooms Bouwbedrijven naar een constructie waarbij beleggers een deel van de koopsom investeren, in ruil voor het recht de winst bij verkoop te delen. Een tweede voorbeeld is GE Projecten BV, die in Zwolle woningen ontwikkeld en deze met 40 procent korting verkoopt aan eigenaar-bewoners. Beleggers financieren hierbij een deel van de korting op de marktwaarde van de woning, in ruil voor de helft van de waardeontwikkeling (Noordenne, van, 2006). Dit komt overeen met Verkoop onder Voorwaarden door woningcorporaties (zie paragraaf 4.3.3.2, Verkoop onder Voorwaarden ). De verkoop van woningen kan plaatsvinden door uitponding van huurwoningen (indirect rendement) of het bieden van korting op de woningprijs v.o.n. Deze maatregel leidt tot het verminderen van de barrières van het tekort aan betaalbaar woningaanbod (zie Tabel 4.17). Door de relatief lage gebruikskosten van de koopwoning wordt de financiële bereikbaarheid van de woning verbeterd, doordat de barrière woonquote NIBUD: GHF wordt verlaagd. Tabel 4.17 —

Effect verkoop met korting marktpartijen op barrières

Maatregel

Entry Exit RH LH SK K RH LH SK K tekort betaalbaar woningaanbod beschikbaarheid 1,2 relatief hoge gebruikskosten betaalbaarheid 1,2 Woonquote NIBUD: GHF fin. bereikbaarheid 1,2 Barrière

Uitponden met korting door commerciële partij

Type barrière

Gereguleerde huurwoningmarkt

Woningcorporaties zijn tot op zekere hoogte vrij om hun gereguleerde woningbezit te beheren hoe het hen goed dunkt binnen de kaders die zijn gesteld door de overheid. Deze vrijheid biedt woningcorporaties speelruimte bij het huisvesten van de onderzoeksgroep. DAEB Maatregelen die woningcorporaties kunnen nemen om de entry-barrières met betrekking tot de DAEB-regelgeving te verlagen zijn toegelicht in Tabel 4.18. Tabel 4.18 —

Effect verkoop met korting marktpartijen op barrières

Entry

Maatregel

Barrière

Type barrière

Exit RH LH SK K RH LH SK K

10 procent toewijzingsruimte niet-DAEB benutten vrije toewijzingsruimte niet-DAEB

toewijzingsregels woningcorporatie herhuisvestingsopties toewijzingsregels woningcorporatie herhuisvestingsopties DAEB-regelgeving DAEB-regelgeving relatief hoge gebruikskosten toewijzingsregels woningcorporatie inkomensnorm gelib. corporatiewoning tekort betaalbaar woningaanbod

toegankelijkheid

1,2


1,2 1,2

toegankelijkheid toegankelijkheid toegankelijkheid betaalbaarheid toegankelijkheid

1,2 1,2 1,2

Huurvast


beschikbaarheid/ toegankelijkheid beschikbaarheid

1,2 1,2 1,2 1,2 1,2

105

1. 10 procent toewijzingsruimte niet-DAEB benutten Binnen de Europese Beschikking mag maximaal 10 procent worden toegewezen aan huishoudens met belastbaar jaarinkomen boven € 34.229,- (zie Paragraaf 3.3.1, DAEB ). Woningcorporaties kunnen deze 10 procent reserveren voor huishoudens met een bepaald jaarinkomen, bijvoorbeeld tussen € 34.229 en de € 43.000 (Hoek, van, 2011; Raad voor het Landelijk Gebied et. al, 2011). Atrivé en Stichting Opmaat (2011) merken op dat in de praktijk stedelijke urgenten vanwege herhuisvesting en sloop binnen deze 10 procent gehuisvest worden en voorrang hebben op de onderzoeksgroep. De werkelijke ruimte van 10 procent wordt niet benut. Woningcorporaties kunnen erop sturen om huishoudens die voorrang hebben - volgens de voorrangscriteria (zie Paragraaf 3.3.2, woonruimteverdelingssysteem ) - en tot de DAEB-doelgroep behoren, binnen de 90 procent te huisvesten. Dit verlaagt de entry-barrière toewijzingscriteria woningcorporatie voor starters en doorstromers in de gereguleerde huurwoningmarkt. Bij mutatie zijn er meer huisvestingsmogelijkheden voor de niet-DAEB doelgroep in de sociale huurwoningmarkt (zie Tabel 4.18). 2. Vrije toewijzingsruimte niet-DAEB Het toewijzen van meer dan 10 procent van gereguleerde huurwoningen aan de niet-DAEBdoelgroep is niet bij wet verboden. Een belangrijke reden waarom woningcorporaties voorzichtig zijn met verhuur aan bovengenoemde groep, komt voort uit het feit dat de consequenties van overschrijding niet duidelijk zijn (Centraal Fonds Volkshuisvesting 2011; in Loon, van). In algemene zin houdt de sanctie in dat de staatssteun wordt gestopt en/of de ontvangen staatssteun moet worden terugbetaald. Het niet halen van het 90 procent toewijzingscriterium leidt bijvoorbeeld tot de sanctie dat de corporatie geen nieuwe DAEB woningen meer mag bouwen met WSW-borging. Een aantal corporaties heeft aangegeven het risico van sancties te nemen (Atrivé en Stichting Opmaat, 2011). Het extra verhuren van sociale huurwoningen aan de middeninkomens is mogelijk, zolang de niet-DAEB bedrijfstak in staat is om het lagere financiële rendement te compenseren door opbrengsten uit andere verhuur- en verkoopactiviteiten. De overmaat van gereguleerde huurwoningen ten opzichte van de omvang van de DAEB-doelgroep kan worden ingezet voor de vraag van huishoudens met een inkomen boven de 34.229 euro op jaarbasis. Deze maatregel leidt tot het verlagen van de entry-barrière toewijzingscriteria woningcorporatie en herhuisvestingsopties . Deze maatregel heeft dezelfde relatie met barrières als de maatregel 10 procent toewijzingsruimte niet-DAEB benutten . Logischerwijs is de maatregel besproken in deze alinea van grotere invloed op de herhuisvestingsmogelijkheden voor de onderzoeksgroep, daar er sprake is van vrije toewijzingscriteria door woningcorporaties. Hoe groot de effectiviteit van deze maatregel is, is afhankelijk van de doelstelling van de woningcorporatie en in welke regio deze actief is. Eerder in dit onderzoek is ter sprake gekomen dat woningcorporaties die werkzaam zijn in regio s met een lage WOZ-waarde, meer woningen toewijzen aan de DAEB-doelgroep. Met name in schaarsteregio s zal deze maatregel een positief effect hebben op het verminderen van de barrière herhuisvestingsopties . Huurvast Bij mutatie van gereguleerde huurwoningen is het mogelijk om de huurprijs bij nieuwe verhuring aan lage middeninkomens te verhogen tot boven de liberalisatiegrens. De huurprijs wordt bevroren zodat bij jaarlijkse verhoging van de liberalisatiegrens door inflatie, de betreffende woning weer tot de gereguleerde huurwoningmarkt gerekend kan worden. Deze werkwijze in de vorm van huurvast wordt toegepast door enkele woningcorporaties (Raad voor het Landelijk Gebied et. al, 2011). Het voordeel voor diverse huishoudens en inkomenscategorieën in de onderzoeksgroep is dat de (tijdelijk) geliberaliseerde huurwoning volgens de woonquote van het NIBUD betaalbaar blijft (zie Tabel 3.5). Deze maatregel verlagen de entry-barrière DAEB-regelgeving , relatief hoge gebruikskosten in de geliberaliseerde huurwoningmarkt, toewijzingscriteria woningcorporaties , inkomensnorm geliberaliseerde corporatiewoning en tekort betaalbaar woningaanbod in de geliberaliseerde huurwoningmarkt (zie Tabel 4.18). 106


4.3.2.1 Samenvatting maatregelen marktpartijen aanbodzijde woningmarkt Maatregelen van marktpartijen om de barrières afkomstig uit de aanbodzijde van de woningmarkt te verlagen, zijn weergegeven in Tabel 4.19. Commerciële partijen zijn overeenkomstig met hun doelstellingen (zie Paragraaf 3.3.3) actief in de vrije woningmarkt. In toenemende mate verplaatst het verdienmodel van deze ondernemingen naar de sociale koopwoningmarkt om aan de vraag van de onderzoeksgroep te kunnen voldoen. Hieruit volgt de verbeterde betaalbaarheid van het woningaanbod. Woningcorporaties vinden mogelijkheden om de woningvoorraad toegankelijk te maken voor de niet-DAEB doelgroep. Tabel 4.19 —

Effect maatregelen marktpartijen op barrières aanbodzijde contextvariabelen

Maatregel

Barrière

Type barrière

Entry

Exit

Par. RH LH SK K RH LH SK K Paragraaf 4.3.2 Maatregelen marktpartijen op aanbodzijde contextvariabelen Schaal 4.3.2.1 druk op de betaalbare beschikbaarheid/ 1,2 1,2 1,2 projectontwikkeling woningmarkt betaalbaarheid discrepantie vraag en passendheid 1,2 1,2 1,2 1,2 aanbod Projectmatige ambitie nieuwbouw beschikbaarheid 1 1 1 1 2 2 2 2 samenwerking tekort betaalbaar beschikbaarheid/ 1,2 1,2 1,2 marktpartijen woningaanbod fin. bereikbaarheid Verkoop met 4.3.2.2 tekort betaalbaar beschikbaarheid 1,2 korting door woningaanbod commerciële partij relatief hoge betaalbaarheid 1,2 gebruikskosten woonquote NIBUD: GHF fin. bereikbaarheid 1,2 10 procent 4.3.2.3 toewijzingsregels toegankelijkheid 1,2 toewijzingsruimte woningcorporatie niet-DAEB herhuisvestingsopties toegankelijkheid 1,2 vrije toewijzingsregels toegankelijkheid 1,2 toewijzingsruimte woningcorporatie niet-DAEB herhuisvestingsopties toegankelijkheid 1,2 DAEB-regelgeving toegankelijkheid 1,2 Huurvast DAEB-regelgeving toegankelijkheid 1,2 relatief hoge betaalbaarheid 1,2 gebruikskosten toewijzingsregels toegankelijkheid 1,2 1,2 woningcorporatie inkomensnorm gelib. beschikbaarheid/ 1,2 corporatiewoning toegankelijkheid tekort betaalbaar beschikbaarheid 1,2 woningaanbod

4.3.3

Maatregelen omvang en aard woningaanbod

Maatregelen met betrekking tot de omvang en aard van het woningaanbod beperken zich tot de uitbreiding van de omvang van het woningaanbod en verandering van de aard van de bestaande woningvoorraad. Diverse mogelijkheden om bovenstaande te bewerkstelligen zijn beschikbaar voor de Rijksverheid en (maatschappelijk) betrokken marktpartijen. Eigendomsneutraal Nieuwbouw De nieuwbouw van woningen is afhankelijk van de vraag naar woningen in een bepaalde regio, woningmarktsegment en sector (zie Paragraaf 3.1.6., woningbouwmarkt ). De uitbreiding van de A.A.Werner Afstudeerrapportage

107

woningvoorraad (nieuwbouw minus sloop) is nodig om aan de vraag van de toekomst te voldoen (zie Paragraaf 3.2.2, demografische ontwikkelingen ). De behoefte voor de komende tien jaar wordt door Atrivé en Stichting Opmaat (2011) geschat op een benodigde uitbreiding van 500.000 tot 600.000 woningen. In het algemeen heeft een directe toevoeging van nieuwbouwwoningen aan de voorraad een drukkend effect op de prijs. De Vries en Boelhouwer (2005) menen dat de prijs van koopwoningen lokaal op korte termijn kan dalen bij een toename van het aanbod aan nieuwbouwwoningen. Hierdoor is het ook mogelijk dat de schaarstepremie van woningen verdwijnt (zie Paragraaf 3.1.4). Als nieuwbouw aan de vraag van de lokale bevolking voldoet, daalt de entrybarrière tekort betaalbaar woningaanbod en schaarstepremie (zie Tabel 4.20). In de regel zal nieuwbouw niet tot meer herhuisvestingsopties leiden omdat het aanbod achterblijft op de vraag. Renes et. al (2006) ondervinden dat er onvoldoende empirische kennis is over de regionale vraag en aanbodselasticiteiten om te bepalen hoeveel woningen er nodig zijn om een prijsdaling te bewerkstelligen. Hierdoor is het precieze effect van nieuwbouw op de barrière niet te berekenen. Tabel 4.20 —

Effect nieuwbouw op barrières

Maatregel

Barrière

Nieuwbouw

tekort betaalbaar woningaanbod

(CPO)

Entry

Type barrière

beschikbaarheid fin. bereikbaarheid schaarstepremie betaalbaarheid fin. bereikbaarheid niet-marktconforme kwaliteitseisen beschikbaarheid betaalbaarheid/fin. bereikbaarheid discrepantie vraag en aanbod passendheid

Exit

RH LH SK K RH LH SK K 1 1 2 1,2 1,2 1 1 2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2

Voorwaarden uitbreiden woningvoorraad m.b.v. nieuwbouw De verhuisketentheorie (zie Paragraaf 2.1.3) speelt een essentiële rol bij een effectieve uitbreiding van de woningvoorraad. Onderzoekers en politici pleiten in literatuur vaak voor nieuwbouw die een zo lang mogelijke verhuisketen opleveren. Het verhuisketenproces zorgt er uiteindelijk ook voor dat er goedkope woningen beschikbaar komen voor minder draagkrachtige inwoners (Gastel, van, 2011). Het Planbureau voor de Leefomgeving concludeert dat in regio s waar de doorstroming van huur- naar koopwoningen belemmerd wordt, zoals is weergegeven in Figuur 3.11, het van belang is om onder andere meer koopwoningen te bouwen. Dit volgt uit de relatief lage doorstroming per jaar in de koopwoningmarkt (4 procent) ten opzichte van de huursector (circa 9 procent). De prijs/kwaliteit verhouding van nieuwbouw is voor (potentiële) kopers van belang. Wanneer de prijsstijging in de woningvoorraad stagneert, hebben kostprijsverhogende maatregelen, zoals bouwkwaliteitseisen, een negatief effect op de prijs/kwaliteit verhouding van nieuwe woningen. Het gevolg van het relatief hoge prijsniveau van nieuwe woningen is dat de concurrentiepositie van nieuwe koopwoningen verslechterd ten opzichte van de bestaande voorraad (Schaar, Wildt de, Heijden, H. van der, Boumeester, H., 2005). De vraag naar nieuwbouwwoningen en de betaalbaarheid ervan zal inzakken. Het is voor aanbieders van huur-en koopwoningen van belang deze marktconform in de markt te brengen, zodat dit de nodige verhuisbewegingen teweeg zal brengen. Als nieuwbouw aan deze voorwaarde voldoet, zal de entry-barrière niet-marktconforme kwaliteitseisen dalen. In de regel leidt elke nieuwbouwwoning tot een verhuisketen 2,3 extra verhuizingen (Renes et. al, 2006). In totaal hangt 42 procent van alle verhuizingen samen met een nieuwbouwwoning. De overige 58 procent vinden plaats in ketens die beginnen met een woning van een woningmarktverlater, ook wel het primaire aanbod genoemd (zie Paragraaf 2.1.1). Langere 108


verhuisketens gaan ‒ kwantitatief gezien ‒ niet ten koste van de kansen van de groep starter/ vestiger . Andersom: kortere verhuisketens gaan ten koste van de kansen van doorstromers, maar bevorderen de kansen van starters niet (Provincie Noord-Holland, 2004). Hetgeen dat geconcludeerd kan worden is dat nieuwbouwwoningen gerealiseerd moeten worden om de keuzevrijheid van doorstromers in de inkomenscategorie te bevorderen. De prijs van de nieuwbouwwoning dient niet specifiek overeen te komen met de betalingscapaciteit van de onderzoeksgroep. Er kan ingezet worden op de bouw van goedkope (huur)woningen, waarmee zij direct geholpen zijn aan de verhuiswens. Een dergelijk beleid wordt ook wel bouwen aan de onderkant van de woningmarkt genoemd (Gastel, van, 2011). Dit is bij de krapte op de regionale woningmarkt een kortstondige oplossing, zo analyseert het Planbureau voor de Leefomgeving. Een goedkope woning zal snel in prijs stijgen als er krapte op de woningmarkt heerst. Zoals gezegd, het ontbreekt aan de onderkant van de markt niet aan woningen, maar vanwege de algehele schaarste zijn ook die woningen duur en slecht betaalbaar. (Wetenschappelijk instituut voor het CDA, 2008). Het bouwen van enkel goedkope woningen komt niet ten goede aan de kwaliteit en duurzaamheid van de woningvoorraad op lange termijn (Renes en Jókövi, 2008). Brounen en Neuteboom (2009) onderbouwen dat nieuwbouw vooral in het duurdere (huur)segment moet plaatsvinden, waarbij zittende bewoners verleidt moeten worden te verhuizen. Op deze wijze komen woningen aan de onderkant van de woningmarkt vrij en hoeft met het oog op de vergrijzing niet teveel geïnvesteerd te worden in woningen in het lage prijssegment. Geconcludeerd kan worden, is dat bouw in alle prijssegmenten van de woningmarkt wenselijk is voor het vergroten van de keuzevrijheid. Effect nieuwbouw per woningmarktsector In tijden van laagconjunctuur wordt er vanwege vraagverschuiving naar de huursector, meer in de huursector gebouwd dan in de koopsector. De vraagverschuiving resulteert in het verschijnsel waarbij het segment geliberaliseerde huurwoningen te klein is om aan de woningvraag van de lage middeninkomensgroep te voldoen (Raad voor het Landelijk Gebied et. al., 2011). Het ontwikkelen van koopwoningen gaat gepaard met de wijziging van prijsverhouding tussen huur- en koopwoningen. Vaak gaat dit gepaard met een daling van huurprijzen in de vrije huurwoningmarkt (Wetenschappelijk instituut voor het CDA, 2008). Huishoudens krijgen door deze wijziging en uitbreiding van het aanbod meer keuzemogelijkheden tussen het huren of kopen van een woning. Nu ontbreken die keuzemogelijkheden in veel woningmarktregio s doordat de koopwoningen er duur zijn. In de regio s waar een groot aandeel van het woningaanbod uit huurwoningen bestaat, zal dit volgens Renes et.al (2006) in de regel niet leiden tot grote prijsdalingen. Dit komt omdat het totale aanbod aan koopwoningen geringer is, anderzijds omdat een krapte op de koopwoningmarkt er op kan duiden dat huishoudens die nu een woning huren, liever zouden kopen. Er is dan een nog niet waargenomen vraag naar koopwoningen. De uitbreiding is effectief in het geval dat een hoger aandeel koopwoningen beter aansluit bij de consumentenvoorkeuren binnen dat woningmarktgebied. Alternatieve manieren vergroten woningbouwproductie Boelhouwer (2005) noemt een niet voordehand liggende maatregel om de woningproductie te vergroten: woningcorporaties zouden in tijden van achterblijvende economische groei woningen kunnen bouwen en de betere huurwoningen kunnen verkopen. De winst kan gebruikt worden om de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad te verbeteren. De uitponding van huurwoningen zal de prijs van koopwoningen in de regio doen dalen; in het kader van deze studie wordt dit niet nader uitgewerkt. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) bestaat uit particulieren die verenigd zijn in een stichting of vereniging en die zonder winstoogmerk gezamenlijk koopwoningen door nieuwbouw of herstructurering willen realiseren. Gemeenten proberen zodoende de woningproductie op gang te houden en om de individuele wensen van mensen, de vraagkant, middels CPO te faciliteren. CPO A.A.Werner Afstudeerrapportage

109

leidt vanwege de grote invloed van de opdrachtgever op de woning en gebruikskosten tot een verminderde barrière discrepantie tussen vraag een aanbod (zie Tabel 4.20). Koopwoningmarkt

De omvang van de koopwoningmarkt wordt naast nieuwbouw verruimd door de uitponding van gereguleerde huurwoningen. De mogelijkheden hiervoor zijn weergegeven in Tabel 4.21 en zijn in deze subparagraaf toegelicht. Tabel 4.21 —

Maatregel

Effect uitponding gereguleerde huurwoningen en VoV op barrières

Barrière

Entry

Type barrière

Exit

RH LH SK K RH LH SK K 1,2 1,2 1 1 2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 2 1,2 1,2 1 2 1,2 1,2 1,2 2 2

Uitponding herhuisvestingsopties fin. bereikbaarheid gereguleerde tekort betaalbaar woningaanbod beschikbaarheid huurwoningen fin. bereikbaarheid woonquote NIBUD: GHF fin. bereikbaarheid Verkoop onder relatief hoge gebruikskosten betaalbaarheid Voorwaarden woonquote NIBUD: GHF fin. bereikbaarheid tekort betaalbaar woningaanbod beschikbaarheid fin. bereikbaarheid negatieve waardeontwikkeling betaalbaarheid/ fin. bereikbaarheid dubbele woonlasten betaalbaarheid stijgende hypotheekrente betaalbaarheid/ fin. bereikbaarheid transactiekosten fin. bereikbaarheid

2 2 1,2 1,2 1,2 1,2

2 2

Uitponding gereguleerde huurwoningen Het Wetenschappelijk Instituut voor het CDA (2008) ondervindt dat de verkoop van huurwoningen bij kan dragen aan meer flexibiliteit op de woningmarkt en lokaal kan zorgen voor een betere samenstelling van huur-en koopwoningen. Boelhouwer en Weesep (1988) vinden de verkoop van sociale huurwoningen in bepaalde woningmarkten wenselijk om een betere doorstroming in de regionale woningmarkt tot stand te brengen. Renes en Jókövi (2008) concluderen dat in regio s waar de doorstroming van huur- naar koopwoningen hapert (zie Figuur 3.11), het van belang is om huurwoningen om te zetten naar koopwoningen. Daardoor wordt de prijsverhouding tussen huuren koopwoningen evenwichtiger en krijgen met name huishoudens met een beperkte financieringscapaciteit meer keuzemogelijkheden tussen het huren of kopen van een woning (Wetenschappelijk instituut voor het CDA, 2008; zie Tabel 4.21). De mate waarin betreffende woningen kunnen worden omgezet in koopwoningen is mede afhankelijk van de woonvoorkeuren en leencapaciteit van huurders en de invloed die vraagondersteunende maatregelen hebben op de vraag (Conijn en Kramer, 2010). Uit Hoofdstuk 3 blijkt dat de maximale woonquote van het NIBUD voor de onderzoeksgroep een belangrijke entry-barrière is (zie Tabel 3.5). Jaarlijks worden er circa 13.000 sociale huurwoningen verkocht, waarvan een kwart wordt verkocht aan zittende huurders. Particuliere en commerciële verhuurders verkopen drie keer zo vaak hun bezit dan corporaties: 1,9 procent versus 0,6 procent van de huurvoorraad (Conijn, 2006; Wetenschappelijk instituut voor het CDA, 2008). Uit een onderzoek van Maurice de Hond blijkt dat er grote belangstelling is voor het kopen van woningen van woningcorporaties; ongeveer 220.000 van de in totaal 2,2 miljoen huurders van woningen van woningcorporaties geven volgens dat onderzoek aan bereid te zijn hun huurwoning te kopen (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2011). Boelhouwer en Weesep (1988) stellen dat corporaties aangezet moeten worden meer woningen te verkopen. Dit kan doordat gemeenten prestatieafspraken maken met corporaties over de verkoop en door het invoeren van het kooprecht aan zittende huurders.

110


Elsinga (1994) ondervindt dat er verschillende onderzoeken zijn verricht naar de effecten van de verkoop van huurwoningen. Deze woningen uit de voorraad die over het algemeen goedkoper zijn dan nieuwbouwwoningen, kunnen interessant zijn voor de lagere inkomensgroepen. Een hogere gemiddelde verkoopprijs leidt tot minder verkopen. Woningcorporaties kunnen het aantal verkopen vergroten door korting te geven (zie maatregel VoV, Paragraaf 4.3.3.2). De negatieve relatie tussen de gemiddelde verkoopprijs en het aantal verkopen impliceert dat het voor woningcorporaties in schaarsteregio s lastiger is om woningen te verkopen dan voor corporaties in relatief goedkope regio s. De betaalbaarheid en financiële bereikbaarheid van de koopwoning is in betreffende regio s eerder een probleem (Conijn en Kramer, 2010). Brounen en Neuteboom (2009) nemen waar dat deze maatregel een effectieve oplossing vormt voor de onderzoeksgroep. Figuur 4.3 schetst de effecten van deze maatregel en laat zien dat een verruiming van het aanbod aan de onderzijde van de koopwoningmarkt zorgt voor een vergroting van het overlappend gebied tussen beide verdelingen (gebied 1 versus gebied 2). Deze maatregel zou geen effecten hebben op de verdeling van de leencapaciteit, en enkel aan de linkerzijde van de prijsverdeling voor een verruiming kunnen zorgen. Door het groter wordende overlappend gebied, wordt de toegankelijkheid van de woningmarkt verruimd. Dit komt overeen met het onderzoek van Conijn en Kramer (2010), waarbij geconcludeerd wordt dat de verkoop van huurwoningen resulteert in een positief effect op de keuzemogelijkheden van de consument.

Figuur 4.3 — Frequentieverdeling huurprijs versus betaalcapaciteit Middels deze maatregel is het mogelijk voor exploitanten van huurwoningen om vraag en aanbod op de woningmarkt te beïnvloeden. Atrivé en Stichting Opmaat (2011) hebben de uitpondscenario s uitgesplitst in een drietal varianten: •

Vrije verkoop tegen marktwaarde

•

Vrije verkoop met korting (maximaal 10 procent) voor zittende huurders

•

Vrije verkoop v.o.n.

De verkoop aan zittende huurders is de afgelopen jaren teruggelopen en uit analyse van Conijn en Kramer (2010) blijkt dat in de toekomst zittende huurders terughoudend zullen blijven om de huurwoning te kopen. Dit impliceert dat de verkoop van corporatiewoningen afhankelijk is van de mutatiegraad van de corporatiewoningen. Niet alle leegkomende huurwoningen op de koopwoningmarkt kunnen worden aangeboden. Negentig procent van de huishoudens die hun voormalige huurwoning hebben gekocht, waren op het moment van koop tussen de 25 en 60 jaar. Bijna 80 procent was jonger dan 50 jaar. Iets meer dan 5 procent van de kopers was ouder dan 60. Kopers in de leeftijdscategorie 55 tot 65 hebben gemiddeld meer eigen vermogen in het huis geïnvesteerd (gemeten als verschil tussen de aankoopprijs en de totale hypotheeksom) dan jongere kopers. Dit kan deels verklaard worden doordat de inbreng van eigen vermogen door financiers geëist wordt bij oudere hypotheeknemers. Om de keuzevrijheid voor lage middeninkomens te vergroten, zijn aanvullende maatregelen in de vorm van eigendoms-, financierings- of beheervormen wenselijk. Voor het uitvoeren van deze maatregel is geen wetswijziging nodig. Op korte termijn zijn er mogelijkheden voor de verkoop van gereguleerde huurwoningen (Wetenschappelijk instituut voor het CDA, 2008). Tegenstanders van de verkoop van sociale huurwoningen wijzen erop dat middels verkoop, het woonbestand voor de primaire doelgroep krimpt. Hierbij dient volgens Boelhouwer en A.A.Werner Afstudeerrapportage

111

Weesep (1988) opgemerkt te worden dat het verlies van het sociale woningaanbod op de korte termijn klein is omdat de bewoners een immobiele groep vormen. Een eengezinswoning met een lage huur vormt voor een groot deel van de huurders het hoogtepunt in hun wooncarrière. Verhuizen komt dan ter sprake wanneer de leeftijd daar aanleiding toe geeft. Op de langere termijn zijn de positieve effecten voor de keuzemogelijkheden van de lagere inkomensgroepen wel duidelijk aantoonbaar. Direct hiermee verbonden is het argument dat door de verkoop van sociale huurwoningen een gereduceerde keuze voor de resterende huurders ontstaat. Dit argument gaat niet op voor de betreffende inkomensgroep, daar zij in beperkte mate in aanmerking zullen komen voor een dergelijke woning bij verhuizing. De aankoop van een woningwetwoning behoort niet voor alle huishoudens in gelijke mate tot de mogelijkheden. Als er door woningcorporaties wordt gekozen voor uitponding van gereguleerde huurwoningen is de woningprijs bepalend voor de keuzevrijheid. Verkoop onder Voorwaarden (VoV) Naast bovengenoemde opties voor uitponding van sociale huurwoningen bestaat Verkoop onder voorwaarden of VoV (Noordenne, van, 2006). Het primaire doel van deze koopvorm is om koopwoningen financieel bereikbaar te maken en betaalbaar te houden. Vormen van Verkoop onder Voorwaarden voorzien in de eerste jaren na aankoop van de woning in lagere woonlasten dan regulier kopen. Met deze maatregel worden de gebruikskosten van de koopwoningmarkt en de barrière van de woonquote NIBUD: GHF verlaagd (zie Tabel 4.21). Woningen die onder voorwaarden worden verkocht worden meestal aangeboden door woningcorporaties, hoewel ook marktpartijen woningen op deze manier mogen aanbieden (zie maatregel Verkoop met korting door commerciële partij ). Vanuit overheidswege is het niet mogelijk dat sociale huurwoningen verkocht worden met een korting van meer dan 10 procent op de marktwaarde. Een kenmerk van VoV is dat minder gefinancierd hoeft te worden dan de marktwaarde door 1) een korting, in combinatie met deling van de waardeontwikkeling of 2) een korting op de eventuele erfpachtcanon of 3) een uitgestelde betaling. Woningcorporaties passen VoV toe onder diverse merknamen, zoals bijvoorbeeld Koopgarant, Slimmer Kopen, Kopen met Korting, Koopzeker. Aan deze korting op de marktprijs zijn specifieke voorwaarden verbonden die door het Ministerie van BZK zijn vastgesteld: •

de deling van de waardeontwikkeling (positief of negatief) dient in redelijke verhouding te zijn met het kortingspercentage. Er geldt: hoe hoger de korting, hoe hoger het aandeel in de waardedeling voor de woningcorporatie. Veel toegepaste kortingspercentages zijn 20, 25 of 30 procent op de marktwaarde. Het waardeontwikkelingsaandeel van de corporatie bedraagt maximaal tweemaal het kortingspercentage met een maximum van 50 procent waardedeling. Dat reduceert het financiële risico op negatieve waardeontwikkeling voor kopers als er sprake is van dalende woningprijzen (zie Tabel 4.21, regel 7). Het nadeel bij verkoop onder voorwaarden is dat door de waardedeling, de overwaarde niet volledig gebruikt kan worden om de aankoop van een reguliere koopwoning te financieren. In een markt met stijgende woningprijzen kunnen de vormen van Verkoop onder Voorwaarden de doorstroming naar de reguliere koopsector belemmeren.

•

De koper heeft een aanbiedingsplicht bij vertrek uit de woning. De woningcorporatie heeft een terugkoopplicht of een terugkooprecht en deze wordt vooraf contractueel vastgelegd. Terugkoop geschiedt veelal binnen drie maanden nadat de woning is aangeboden aan de woningcorporatie (Onderzoeksinstituut OTB, 2012). Deze regeling beperkt het risico op dubbele woonlasten bij verhuizing (zie Tabel 4.21). Financiers lopen een gering risico omdat er sprake is van terugkoop en eventuele verliesdeling door de licentiehouder. In een dalende markt bevordert verkoop onder voorwaarden de doorstroming.

Een bijzondere vorm van Verkoop onder Voorwaarden betreft de variant waarbij slechts een deel van de marktwaarde van de woning wordt gefinancierd, en bij een eventuele doorverkoop het 112


restant aan de oorspronkelijke eigenaar dient af te dragen: de uitgestelde betaling. Omdat er in deze koopvariant geen sprake is van een korting maar van een uitgestelde betaling, hoeft er niet te worden voldaan aan de door het Ministerie van BZK opgestelde regels ten aanzien van verkoop onder voorwaarden. Bij de vormen van Verkoop onder Voorwaarden zorgt de korting of uitgestelde betaling op de verkoopprijs voor een lagere hypotheek, en derhalve lagere maandelijkse hypotheeklasten. Dit geldt voor alle economische scenario s en voor de complete hypotheektermijn van 30 jaar. Het feit dat voor aankoop van de woning een lagere hypotheek volstaat, beperkt de gevolgen van rentestijgingen. De kosten koper zijn in vergelijking met reguliere koopwoningen laag omdat alleen overdrachtsbelasting is verschuldigd over de verwervingsprijs (aankoopprijs inclusief korting), wat de mogelijke omvang van een restschuld reduceert (Noordenne, van, 2006). Dit is in Tabel 4.21 uitgedrukt. Een groot en toenemend aantal woningcorporaties is actief met het aanbieden van koopwoningen. Er zijn grenzen aan de mate waarin eigenwoningbezit middels VoV kan worden gerealiseerd. De gemiddelde WOZ-waarde van een corporatiewoning bedroeg in 2009 € 160.000 (Loon, van, 2011). Sinds de zomer van 2011 geeft SVn aan dat een combinatie van bijvoorbeeld Slimmer Kopen en de starterslening (zie paragraaf 4.1.1) niet mogelijk is (Dol, Hoekstra en Elsinga, 2012). De keuzevrijheid van de onderzoeksgroep is afhankelijk van het kortingspercentage die door de woningcorporatie gehanteerd wordt en de regio waar de koopwoning zich bevindt. Gereguleerde huurwoningmarkt

De omvang van de gereguleerde huurwoningmarkt is naast nieuwbouw afhankelijk van de sloopopgave van de bestaande voorraad door woningcorporaties. Het verlengen van de levensduur zorgt voor een verruiming van het aanbod in de gereguleerde huurwoningmarkt. Verlengen levensduur bestaande woningvoorraad De netto productie blijft achter op de benodigde bouwproductie om aan de woningvraag te voldoen (zie Paragraaf 3.3.5, woningbouwmarkt ). Hierbij vertoont de sloop van gereguleerde huurwoningen een stijgende tendens. Het Wetenschappelijk Instituut voor het CDA (2008) vraagt zich of bij een achterblijvende woningbouwproductie het aantal gesloopte woningen minder moet zijn, bijvoorbeeld door vaker te renoveren in plaats van slopen. Gemeenten kunnen dit bewerkstelligen omdat zij de sloopvergunning afgeven. Boelhouwer (2005) stelt dat de financiële middelen voor renovatie beschikbaar zijn als er kwalitatief goede sociale huurwoningen verkocht worden. Deze maatregel houdt de herhuisvestingsoptie van de onderzoeksgroep in de sociale huurwoningvoorraad op peil. Haest (2010) suggereert dat met name de levensduur van de sociale huurvoorraad met 25 jaar verlengd kan worden. Dit zal de grootschalige herstructurering van naoorlogse wijken voorlopig vertragen. Hij veronderstelt dat het onmogelijk is om deze voorraad binnen 10 à 15 jaar grotendeels te vervangen en dat dit ook niet nodig is gezien de demografische ontwikkelingen vanaf 2030-2040 (zie Paragraaf 3.2.2). De opgave zit bij veel van deze woningen meer in het op peil houden van het sociale klimaat, het imago en de verhuurbaarheid, dan in alleen de fysieke instandhouding. De instandhouding van de sociale huurvoorraad heeft niet direct invloed op de huisvestingsmogelijkheden van de onderzoeksgroep. Volgens de huidige regelgeving mag maximaal 10 procent na mutatie aan de niet-DAEB doelgroep worden toegewezen. Het voordeel voor de onderzoeksgroep volgt uit het feit dat er minder huishoudens over voorrangscriteria zullen genieten door uitgestelde stedelijke vernieuwing/sloop. Een groter percentage toewijzingen aan de niet-DAEB doelgroep is hierdoor mogelijk (zie Tabel 4.22). A.A.Werner Afstudeerrapportage

113

Tabel 4.22 —

Effect verlengen levensduur gereguleerde huurwoningen op barrières

Maatregel

Barrière

Type barrière

Entry

Verlengen levensduur bestaande woningvoorraad

herhuisvestingsopties toewijzingscriteria woningcorporaties


Exit

RH LH SK K RH LH SK K 1,2 1,2


De omvang van de geliberaliseerde huurwoningmarkt is naast nieuwbouw afhankelijk van de uitponding van de sociale voorraad van woningcorporaties aan commerciële partijen en liberalisatie van het eigen woningbestand. Verkoop sociale huurwoningen aan commerciële belegger De geliberaliseerde huurwoningmarkt kan binnen de bestaande woningvoorraad vergroot worden door middel van het uitponden van sociale huurwoningen die als geliberaliseerde huurwoning worden geëxploiteerd door een commerciële partij. Onderscheiden zijn verkoop aan een commerciële dochter van de corporatie en de verkoop aan een commerciële belegger. Vanuit de woningmarkt bezien draagt deze maatregel bij aan een uitbreiding van het (betaalbare) middensegment van de geliberaliseerde huursector (zie Tabel 4.23). Door een toenemende concurrentie en uitbreiding van het middensegment nemen de relatief hoge gebruikskosten van de geliberaliseerde huurwoningmarkt af. Dit resulteert in meer herhuisvestingsopties voor de onderzoeksgroep en een verlaging van de entry-barrière voor huurders in de gereguleerde huurwoningmarkt. Tabel 4.23 —

Effect verkoop gereguleerde huurwoningen aan belegger op barrières

Maatregel

Barrière

Type barrière

Entry

Verkoop gereguleerde huurwoning aan commerciële belegger

tekort betaalbaar woningaanbod relatief hoge gebruikskosten herhuisvestingsopties

beschikbaarheid fin. bereikbaarheid betaalbaarheid betaalbaarheid

Exit

RH LH SK K RH LH SK K 1 2 1,2 1 2 1,2

De woningcorporatie kan de sociale huurwoningen na een administratieve scheiding verkopen aan een commerciële bedrijfstak van de woningcorporatie, welke financieel wordt afgezonderd. Deze bedrijfstak is verantwoordelijk voor de bouw van woningen voor de niet-DAEB-doelgroep en exploiteert woningen uit de bestaande sociale voorraad die het - na herfinanciering - overneemt (Raad voor het Landelijk Gebied et. al., 2011). Woningcorporaties verkochten in 2009 0,6 procent van hun woningvoorraad per jaar. Vanuit de sociale doelstelling verkopen woningcorporaties als de verkoopopbrengsten nodig zijn om investeringen te bekostigen (Schilder en Conijn, 2009). Of het zelfstandig uitponden van sociale huurwoningen een woningcorporatie meer oplevert dan verkoop aan een commerciële belegger hangt onder andere af van de beoogde rendementseis van beide partijen. Verkoop aan commerciële verhuurders, veelal institutionele beleggers inclusief daaraan gelieerde beleggingsfondsen, zijn op zoek naar beleggingscategorieën die meer stabiliteit brengen in de portefeuille (Harms, 2011). Tachtig procent van de commerciële beleggers is geïnteresseerd om kwalitatief geschikte sociale huurwoningen tegen marktwaarde van woningcorporaties te kopen. Commerciële beleggers met een exploitatie gericht op voortgezette verhuur van de huurwoningen hebben een minimale rendementseis tussen de 5,6 en 8,9 procent in 2009. De laagste rendementseisen worden gesteld voor eengezinswoningen op goede locaties in de Randstad. Voor meergezinswoningen, minder gewilde locaties en woningen buiten de Randstad worden hogere rendementseisen gesteld (Conijn en Kramer, 2010). Commerciële beleggers kochten in het verleden 114


huurwoningen met het doel om de woningen zo snel mogelijk uit te ponden en te profiteren van de stijgende huizenprijzen. Regio s met een negatieve prijsontwikkeling hebben gevolgen voor de vraag van beleggers naar huurwoningen. De algemene verwachting is dat huizenprijzen minder snel zullen stijgen als voorheen, waardoor het belang van direct rendement uit huurinkomsten belangrijker is geworden. Doordat het verdienmodel van de belegger is gericht op een langere beleggingshorizon, zijn de gemiddelde bruto aanvangsrendementen opgelopen. In de praktijk is er door de huidige regelgeving weinig mogelijkheid voor verkoop van sociale huurwoningen aan commerciële partijen. Voor deze beleggers is het op grond van de regelgeving van het Rijk lastig om corporatiewoningen in verhuurde staat te kopen. De voorwaarde van de BBSH is dat de verkoopprijs van corporatiewoningen minimaal 90 procent van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur is. Vanuit de vragerskant van de belegger is de marktwaarde in verhuurde staat aanzienlijk lager dan 90 procent van de marktwaarde leeg. In de praktijk liggen ligt de marktwaarde in verhuurde staat voor een groot deel tussen de 50 en 60 procent. De Rijksoverheid bereid om in te stemmen met een percentage van minimaal 75 procent van de marktwaarde als de verkopende woningcorporatie liquiditeitsproblemen heeft. Gegeven de huidige regelgeving voldoet maximaal 7,4 procent van de sociale huurvoorraad aan de eis van minimaal 90 procent van de leegwaarde en circa 20 procent voldoet in 2012 aan de ondergrens van 75 procent (Conijn en Kramer, 2010). Op basis van de gewenste modelportefeuilles en de demografische en economische ontwikkelingen in de diverse regio s kiezen commerciële beleggers voor investeringen in een aantal kerngebieden c.q. stedelijke agglomeraties: Randstad, Noord-Brabant en Arnhem ‒ Nijmegen (Krijnen, 2007). De focus van commerciële beleggers ligt met name op goed onderhouden woningen in de betere buurten. In werkelijkheid zijn de mogelijkheden voor commerciële beleggers kleiner dan bovengenoemde percentages. Gezien de omvangrijke sociale huurwoningvoorraad is deze maatregel effectief voor het vergroten van de herhuisvestingsoptie in de geliberaliseerde huurwoningmarkt. Een belangrijk verschil tussen uitponding door een woningcorporatie aan een commerciële dochter en uitponden door het WIF of commerciële belegger is dat de woningcorporaties in toenemende mate Verkoop onder Voorwaarden (VoV) toepassen. VoV-vormen gaan vaak gepaard met een korting die de verkoopmogelijkheden bevorderen (zie Paragraaf 4.3.3.2, VoV ). Het WIF en commerciële uitponders maken in de praktijk geen gebruik van VoV-vormen (Conijn en Kramer, 2010). Na het uitponden van de geliberaliseerde huurwoning door de commerciële exploitant zijn de alternatieven bij de commerciële dochter eerder financieel bereikbaar voor de onderzoeksgroep als korting wordt gegeven op de marktwaarde of als VoV wordt toegepast. Liberaliseren gereguleerde huurwoningen Voor het verruimen van de keuzevrijheid en doorstroming in de woningmarkt is het interessant het aanbod in het middensegment van de huurwoningmarkt te vergroten (zie Tabel 4.24). Woningcorporaties kunnen ervoor kiezen om de overmaat (positieve verschil tussen sociale huurwoningen en omvang DAEB-doelgroep in regio) aan sociale huurwoning te liberaliseren mits dit toegestaan is volgens de punten uit het WWS. Als een gereguleerde huurwoning 143 punten of meer heeft, mag een woning worden geliberaliseerd (Wetenschappelijk instituut voor het CDA, 2008). Het is hierdoor mogelijk meer balans te brengen in de huurprijs en kwaliteit van de woning. Op basis van het huidige aantal WWS-punten mag 40 procent van de sociale huurwoningvoorraad worden geliberaliseerd (Raad voor het Landelijk Gebied et. al., 2011). Bij zowel niet-commerciële verhuurders als commerciële verhuurders behoort dit tot de mogelijkheden. De kwestie is of liberalisatie voor alle huishoudens en inkomenscategorieēn betaalbaar is (zie Tabel 3.5).


115

Tabel 4.24 —

Effect liberalisatie sociale huurwoningen op barrières

Maatregel

Barrière

Type barrière

Liberaliseren

herhuisvestingsopties relatief hoge gebruikskosten ‘impliciete subsidie’ ambitie nieuwbouw

betaalbaarheid betaalbaarheid betaalbaarheid beschikbaarheid

Entry

Exit

RH LH SK K RH LH SK K 1,2 1 2 2 1,2 1,2

De betaalbaarheidsbarrière impliciete subsidie (zie paragraaf 3.2.2, transitiekosten) verdwijnt als er een evenredige prijs-kwaliteit verhouding van huurwoningen tot stand komt. Huishoudens kiezen in dit systeem voor een kwaliteit woning die past bij hun budget. Het Centraal Planbureau (CPB) heeft berekend dat liberalisatie van de huren de woningvraag per saldo doet toenemen. Hogere huurprijzen zouden volgens Pommer, Eggink en Ras (2006: in In Holland Staat een Huis) woningcorporaties prikkelen tot meer nieuwbouw en zouden huurders moeten aanzetten om vaker in beweging te komen. Meer ruimte voor differentiatie in de huren leidt volgens het Wetenschappelijk instituut voor het CDA (2008) tot een betere overgang tussen huren en kopen. Huurliberalisatie stimuleert op de woningmarkt de vraag, de doorstroming, het aanbod en de productie (Hoek, van, 2010). Een beperking van de liberalisatie is dat deze kan plaatsvinden bij mutatie en in gedoseerde hoeveelheden, omdat er anders onvoldoende vrijkomende huurwoningen voor huishoudens uit de DAEB-doelgroep beschikbaar zijn (Raad voor het Landelijk Gebied et. al., 2011). Op die manier blijven directe koopkrachteffecten voor deze groep beperkt. De uitvoering van deze maatregel kan op korte termijn plaatsvinden, waarbij de effecten voor keuzevrijheid op de lange termijn merkbaar zijn. Een rekenvoorbeeld kan dit verduidelijken: bij een mutatie van 10 procent, waarbij 10 procent van de vrijkomende sociale huurwoningen geliberaliseerd wordt, leidt jaarlijks tot een liberalisatie-percentage van één procent van de totale voorraad sociale huurwoningen (circa 2,3 miljoen).

4.3.3.1 Samenvatting maatregelen omvang en aard aanbodzijde woningmarkt De omvang van de woningvoorraad is afhankelijk van de ambitie van marktpartijen om nieuwbouwwoningen te realiseren en de bestaande voorraad in stand te houden. De keuzevrijheid onder de inkomensdoelgroep neemt toe door uitbreiding van de geliberaliseerde huurwoningmarkt en de (sociale) koopwoningvoorraad daar er in deze sectoren geen sprake is van regulering. De voorwaarden waardoor keuzevrijheid middels nieuwbouw toe neemt zijn beschreven in paragraaf 4.3.3.1. De entry-barrières voor starters/vestigers en semi-starters/doorstomers/vestigers worden binnen de bestaande voorraad verlaagd door het doorschuiven van gereguleerde huurwoningvoorraad naar het geliberaliseerde deel van de huurwoningmarkt of richting de sociale koop of vrije koopwoningmarkt. De mate van effectiviteit van de liberalisatie of uitponding is afhankelijk van de bereidheid van woningcorporaties om hieraan deel te nemen. Gesteld kan worden is dat ingrijpen in de bestaande huurwoningvoorraad grotere gevolgen heeft voor het verlagen van de barrières van de onderzoeksgroep dan het plegen van nieuwbouw, daar nieuwbouw maar een half procent van de totale woningvoorraad behelst.

116


Tabel 4.25 —

Samenvatting maatregelen omvang en aard woningaanbod aanbod woningmarkt

Maatregel Nieuwbouw

Barrière Par. 4.3.3.1 tekort betaalbaar woningaanbod schaarstepremie niet-marktconforme kwaliteitseisen

(CPO) Uitponding gereguleerde huurwoningen


Verlengen levensduur woningvoorraad Verkoop gereguleerde huurwoning aan commerciële belegger Liberaliseren

4.3.4

discrepantie vraag en aanbod 4.3.3.2 herhuisvestingsopties tekort betaalbaar woningaanbod woonquote NIBUD: GHF relatief hoge gebruikskosten woonquote NIBUD: GHF tekort betaalbaar woningaanbod negatieve waardeontwikkeling dubbele woonlasten stijgende hypotheekrente transactiekosten 4.3.3.3 herhuisvestingsopties toewijzingscriteria woningcorporaties 4.3.3.4 tekort betaalbaar woningaanbod relatief hoge gebruikskosten herhuisvestingsopties herhuisvestingsopties relatief hoge gebruikskosten ‘impliciete subsidie’ ambitie nieuwbouw

Type barrière

Entry

Exit

RH LH SK K RH LH SK K beschikbaarheid 1 1 2 fin. bereikbaarheid 1,2 1,2 betaalbaarheid 1 1 2 fin. bereikbaarheid 1,2 1,2 beschikbaarheid 1,2 1,2 1,2 1,2 betaalbaarheid/fin. 1,2 1,2 bereikbaarheid passendheid 1,2 1,2 fin. bereikbaarheid beschikbaarheid fin. bereikbaarheid fin. bereikbaarheid

1,2 1,2 1 1 2 1,2 1,2 1,2 1,2

betaalbaarheid

1,2 1,2 2

fin. bereikbaarheid

1,2 1,2

beschikbaarheid fin. bereikbaarheid betaalbaarheid/ fin. bereikbaarheid betaalbaarheid betaalbaarheid/ fin. bereikbaarheid fin. bereikbaarheid toegankelijkheid 1,2 toegankelijkheid 1,2

1 2 1,2 1,2 1,2

2 2 1,2 1,2 1,2 1,2

beschikbaarheid fin. bereikbaarheid betaalbaarheid

1 1,2 1


1,2 1,2 1

betaalbaarheid beschikbaarheid

2 2

2 2

2 2

2 2

1,2 1,2

Maatregelen gerelateerde deelmarkten aanbodzijde woningmarkt

Van invloed op de aanbodzijde van de woningmarkt zijn de woningbouwmarkt en de grondmarkt. Maatregelen op deze deelmarkten zijn mogelijk van invloed op de barrières die de onderzoeksgroep ondervindt. Woningbouwmarkt

De bouwkosten en realisatie-periode hebben een relatie met de huisvestingsoptie van huishoudens op een gegeven moment. Hieruit volgt dat het verlagen van de stichtingskosten en verkorten van de realisatie-periode het woningaanbod verruimd. De effecten van deze maatregelen zijn weergegeven in Tabel 4.26 en zijn nader toegelicht.


117

Tabel 4.26 —

Effect verlagen stichtingskosten op barrières

Maatregel

Barrière


stijgende grondkosten nieuwbouw tekort betaalbaar woningaanbod

Verkorten doorlooptijd

herhuisvestingsopties ambitie nieuwbouw

Type barrière

Entry Exit RH LH SK K RH LH SK K 1 1 1 1 2 2 2 2 beschikbaarheid 1,2 1,2 betaalbaarheid 1 1 2 beschikbaarheid 1,2 1,2 betaalbaarheid 1,2 1,2 1,2 2 fin. bereikbaarheid beschikbaarheid 1 1 1 1 2 2 2 2

Verlagen stichtingskosten Het toenemend aanbod van concepten die onder het motto goedkoop of betaalbaar op de woningmarkt gebracht worden, wijst op een koerswijziging in het denken over nieuwbouwwoningen (Veek, van der en Verkroost, 2005). Middels literatuurstudie blijkt dat er diverse mogelijkheden binnen handbereik van stakeholders zijn om de stichtingskosten van nieuwbouwwoningen te verlagen, te weten: •

compacte verkaveling. Omdat de grondcomponent circa 27 procent van de stichtingskosten bedraagt, drukt dit de woningprijs v.o.n. Projectontwikkelaar Timpaan is er in Lisserbroek in geslaagd in 2007 - tijdens de piek van de prijsontwikkelingen - 35 starterswoningen onder de € 100.000 v.o.n. aan te bieden. Omdat het in eigen huis ontwikkelde concept van de verandawoning weinig grond nodig heeft, scheelt dat in de prijs (KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwing, 2007). Compacte verkaveling is vooral geschikt voor binnenstedelijke inpassing (Veek, van der en Verkroost, 2005). Middels de compacte verkaveling wordt voorbij gegaan aan de barrière stijgende grondkosten nieuwbouw (zie Tabel 4.26).

•

beperking vloeroppervlakte. Los van het feit of de aangeboden woning een twee, drie of zelfs vierkamerwoning is, wordt de beperking van de oppervlakte en inhoud vaak gebruikt om op stichtingskosten te besparen (Veek, van der en Verkroost, 2005).

•

gestandaardiseerd bouwen. Kostenbesparing wordt bij deze invalshoek met name bereikt door herhaling van de bouwmethode. De keuzevrijheid in de indeling van woning en toegepaste bouwvormen wordt daardoor enigszins beperkt, maar daar staat een kostenreductie tegenover en een betere kwaliteitsborging. De kinderziekten zijn in gestandaardiseerde bouwmethoden uit het bouwconcept gehaald. Bij dergelijke bouwconcepten kan het substantieel gegroeide aandeel van bijkomende kosten worden teruggeschroefd (Veek, van der en Verkroost, 2005). Het tekort aan betaalbare woningen wordt op deze wijze teruggeschroefd.

•

minimale schaal projecten. In het algemeen levert een project met minder dan veertig woningen geen schaalvoordelen op, hetgeen leidt tot relatief hoge bouwkosten. De bouwkosten zijn gerelateerd aan het aantal typen woningen dat in één project wordt gerealiseerd (KEI Kenniscentrum stedelijke vernieuwing, 2007).

De bouw van woningen met lagere stichtingskosten is een mogelijkheid om het woningaanbod in de vier woningmarktsectoren te vergroten. Bouwfonds MAB Ontwikkeling (2011) verwacht dat vanwege schaarste aan bouwstoffen en de zwaardere eisen op milieugebied, de bouwkosten de komende jaren niet gaan dalen. Om bovenstaande opties voor betaalbare nieuwbouw te behouden, wordt ervoor gepleit het bouwbesluit te vereenvoudigen. Verkorten doorlooptijd woningbouw De oorzaken van een beperkt aanpassingsvermogen aan de woningvraag is volgens Boelhouwer et. al (2011) gelegen in de relatief lange doorlooptijd van nieuwbouw, waardoor het ontwikkelen en bouwen van een woning snel 6 à 7 jaar in beslag neemt. Hierdoor kan de woningproductie niet snel reageren op de regionale prijsontwikkeling en vraagverschuivingen. Dit leidt tot onevenwichtigheden tussen vraag en aanbod. Bepalend hierbij zijn de complexiteit van beleid en

118


regels in de ruimtelijke ordening, de looptijd van planprocedures en professionaliteit- en capaciteitsproblemen bij overheden en commerciële partijen. Het verkorten van de doorlooptijd van nieuwbouwwoningen is mogelijk door de bouwregelgeving te vereenvoudigen en te moderniseren (VROM, 2000). Dit zal gericht zijn op het terugdringen van administratieve lasten die veroorzaakt worden door niet-transparante vergunningsprocedures en complexe technische regels. Deze maatregel leidt tot het vergroten van de ambitie om nieuwbouw te realiseren (zie Tabel 4.26). Grondmarkt

Het ruimtelijk ordeningsbeleid van de Rijksoverheid en de kosten van bouwgrond zijn achtereenvolgens direct en indirect van invloed op het woningaanbod in een regio en de barrières van verhuisgeneigde huishoudens. Aanpassingen hierin stimuleren de woningbouwproductie en verhogen de herhuisvestingsopties. De effecten van mogelijke aanpassingen zijn weergegeven in Tabel 4.27. Tabel 4.27 —

Effect maatregelen grondmarkt op barrières

Maatregel

Barrière

Versoepeling RO beleid

stijgende grondkosten nieuwbouw herhuisvestingsopties tekort betaalbaar woningaanbod schaarstepremie Woningbouwcapaciteit n.a.v. RO

Grondprijs herinrichten

ambitie nieuwbouw stijgende grondkosten nieuwbouw ambitie nieuwbouw herhuisvestingsopties

Type barrière

Entry

Exit

RH LH SK K RH LH 1 1 1 1 2 2 beschikbaarheid 1 1 2 betaalbaarheid 1,2 betaalbaarheid 1,2 fin. bereikbaarheid 1 1 beschikbaarheid 1,2 1,2 fin. bereikbaarheid 1 1 2 betaalbaarheid 1,2 1,2 fin. bereikbaarheid 1,2 1 1 1 2 2 beschikbaarheid 1,2 1,2 betaalbaarheid 1 1 1 1 2 2 beschikbaarheid 1 1 1 1 2 2 beschikbaarheid 1 1 2 betaalbaarheid 1 1 1 1 2 2 beschikbaarheid 1,2 betaalbaarheid 1,2 fin. bereikbaarheid

SK K 2 2

2 2 2 2 2 2 2 2

Versoepeling ruimtelijke ordeningsbeleid Middels het ruimtelijke ordeningsbeleid tracht de overheid het woningaanbod te sturen. Met de Nota Ruimte hebben gemeenten en provincies de mogelijkheid gekregen de bestemmingscapaciteit voor de woningproductie te spreiden over meer (goed gelegen) en kleinere bouwlocaties (Renes et. al., 2006). Verschillende auteurs (bijvoorbeeld Boelhouwer, 2005; Louw en Vries, de, 2003) betogen dat het beschikbaar stellen van meer en goed gelegen bouwlocaties, onder gelijkblijvende omstandigheden, leidt tot lagere grondprijzen, lagere woningprijzen en meer woningen op regionaal niveau. Dit leidt tot het verlagen van de barrières in met name de commerciële woningmarkt zoals weergegeven in Tabel 4.27. In regio s waar geen of weinig vraag is naar woningen is, zal de beschikbare bouwgrond geen extra productie ten gevolge hebben. De beschikbaarheid van bouwgrond leidt niet automatisch tot een prijsdaling (Renes et. al, 2006). Ook Buiter, Dalen en Eijffinger (2006) komen tot eenzelfde conclusie: De wenselijkheid van een minder restrictief ruimtelijk ordeningsbeleid spreekt voor zich: hierdoor komen meer bouwlocaties beschikbaar. Door de uitbreiding of inbreiding van locaties neemt de concurrentie tussen projecten A.A.Werner Afstudeerrapportage

119

toe. Daardoor daalt de schaarstepremie in de prijs voor bouwgrond en kunnen makkelijker betaalbare woningen worden gerealiseerd (regel 3 tot en met 6, Tabel 4.27). Wiebes en Hoogendijk (2006: in In Holland staat een huis) constateren dat er meer bouwlocaties aangewezen dienen te worden, zodat bij stagnatie in de planontwikkeling en bouw door betrokken partijen gemakkelijker uitgeweken kan worden naar andere locaties. Het risico dat nieuwbouw wordt vertraagd, wordt gespreid. De praktijk wijst uit dat regio s die over voldoende bouwlocaties beschikken, minder last hebben van een stagnatie in de nieuwbouwproductie, dan regio s waar slechts weinig bouwlocaties aanwezig zijn (Boelhouwer, 2006: in In Holland Staat een Huis). Door flexibeler om te gaan met de ruimtelijke ordening wordt het voor betrokken marktpartijen gemakkelijker gemaakt om betaalbare woningen sneller en meer op de vraag gericht, te realiseren. De ambitie om nieuwbouw te ontwikkelen wordt in deze gebieden verhoogd. Met name het aanbieden van beter betaalbare nieuwbouwwoningen is een effectief middel om de keuzemogelijkheden voor de onderzoeksgroep direct of indirect te doen toenemen. Grondprijs herinrichten De grondprijzen zijn de afgelopen tien jaar sterk gestegen. Dit komt doordat deze kosten in veel gevallen worden berekend volgens de residuele grondwaarde-methodiek (zie Paragraaf 3.3.5, grondmarkt ). De hoogte van de verkoopprijs van de nieuwbouwwoning wordt hierbij afgestemd op de verkoopprijzen die voor vergelijkbare bestaande koopwoningen worden betaald. Van Hoek (2010, EIB) concludeert dat de (gemeentelijke) grondopbrengsten zeer gevoelig zijn voor fluctuaties in de woningprijzen. Ongeveer zeventig procent van de woningprijs kan worden toegeschreven aan de bouwkosten van een woning. Met andere woorden: zeventig procent van de productiekosten staan vast. Dit betekent dat de waardeontwikkeling geabsorbeerd moet worden in de grondexploitatie. De grondopbrengsten inclusief woon-en bouwrijp maken zijn gemiddeld dertig procent van de opbrengsten uit ontwikkeling. Dit zorgt voor een hefboomeffect. Een verandering van de woningprijzen met bijvoorbeeld 13,5 procent zorgt zo voor een verandering van de grondopbrengsten ‒ na aftrek van de bouwkosten van een woning ‒ met ruim veertig procent. Van Hoek (2010: EIB) stelt voor de nieuwbouwmarkt aantrekkelijker te maken voor de consument en ontwikkelende partijen door het verdienmodel van grondopbrengsten uit projectontwikkeling anders in te richten. Hierdoor wordt het aanbod uitgebreid (zie Tabel 4.27).

4.3.4.1 Samenvatting maatregelen gerelateerde deelmarkten aanbodzijde woningmarkt Maatregelen die door de overheid en marktpartijen in de gerelateerde deelmarkten ondernomen worden leiden indirect tot het verlagen van de entry-en exit-barrières voor verhuisgeneigde huishoudens die tot de inkomensdoelgroep behoren. Omdat de maatregelen woningmarktgerelateerd zijn, zijn de effecten op de vier woningmarktsectoren merkbaar. Middels deze maatregelen wordt het voor marktpartijen aantrekkelijker gemaakt om de woningbouwproductie op gang te brengen. Dit leidt tot het verlagen van entry-barrières voor de groep starters/vestiger . Voor huishoudens die willen doorstromen betekent een uitbreiding van het woningaanbod tot een verlaging van de exit-barrière daar er mogelijk meer alternatieven mogelijk zijn die passen bij de nieuwe woonaspiraties.

4.4

CONCLUSIE

De maatregelen die in dit hoofdstuk zijn beschreven, betreffen het verbeteren van de financiële positie van huishoudens uit de onderzoeksgroep en het verlagen van de entry-en exit-barrières die worden veroorzaakt door de contextvariabelen aan de vraag-en aanbodzijde van de woningmarkt. Een samenvattend overzicht is weergegeven in Bijlage 4. 120


De maatregelen die de financiële positie van de onderzoeksgroep verbeteren, verlagen 1) de entrybarrières van de groep starters/vestigers op de koopwoningmarkt en 2) de exit-barrières voor de groep semi-starter/doorstromer/vestigers uit de huurwoningmarkt en koopwoningmarkt. De essentie van het verbeteren van de financiële positie van een huishouden is het bevorderen van de doorstroming tussen en binnen de woningmarktsectoren. De maatregelen die van invloed zijn op de vraag-en aanbodzijde van de woningmarkt volgen uit de contextvariabelen die beschreven zijn in Hoofdstuk 3: omvang en aard woningaanbod, overheidsbeleid, ambities marktpartijen, demografische-en sociaal-economische ontwikkelingen en gerelateerde markten van de woningmarkt. Deze contextvariabelen kunnen naast het teweegbrengen van barrières voor de onderzoeksgroep, mogelijk oplossingen aandragen voor de beperking ervan. Maatregelen die van invloed zijn op de vraag- en aanbodzijde van de woningmarkt zijn met name gericht op de verbetering van de financiële bereikbaarheid van de commerciële woningmarktsectoren en het toegankelijker maken van de bestaande woningvoorraad. De combinatie van maatregelen bevorderen de doorstroming tussen en binnen de woningmarktsectoren. De mate van effectiviteit van een bepaalde maatregel is afhankelijk van de bereidheid van de overheid en/of marktpartijen om deze te implementeren in het beleid en doelstellingen. Door samenspel van maatregelen door de overheid en maatschappelijk betrokken marktpartijen - in combinatie met het verbeteren van de financiële positie van huishoudens - is het mogelijk de keuzevrijheid van de onderzoeksgroep te verbeteren. De maatregelen die volgen uit de literatuuranalyse zijn uit een breed tijdsbestek afkomstig. Omdat de woningmarkt aan constante verandering (van de contextvariabelen) onderhevig is, zijn de bevindingen en interpretaties uit dit hoofdstuk in de praktijk getoetst op actualiteit en validiteit middels het uitvoeren van diepte-interviews met betreffende overheidsinstanties en marktpartijen. De resultaten zijn beschreven in Hoofdstuk 7.


121

122


5 Onderzoeksmethodologie


123

Onderzoeksmethodologie

124


In dit hoofdstuk wordt uiteengezet welke onderzoeksmethoden zijn toegepast voor het empirische onderdeel van deze studie. De gehanteerde onderzoeksmethoden zijn in Paragraaf 5.1 onderbouwd. In de daarop volgende paragrafen zijn de dataverzamelingstechnieken nader toegelicht. Het hoofdstuk wordt in Paragraaf 5.4 afgesloten met de mate van validiteit van het empirische aspect van het onderzoek.

5.1

ONDERBOUWING ONDERZOEKSMETHODEN

De onderzoeksmethode geeft aan op welke wijze de data worden verzameld en hoe deze zijn verwerkt voor de beantwoording van de gestelde onderzoeksvragen (Saunders et al., 2008). De onderzoeksmethoden die in deze studie zijn toegepast, zijn van kwalitatieve en kwantitatieve aard. De bevindingen uit Hoofdstuk 3 en 4 worden getoetst middels kwalitatief onderzoek (deel 1). De hierop volgende onderdelen van de studie zijn opgebouwd uit een multi-criteria analyse (deel 2) en kwantitatief onderzoek (deel 3). Met de uitkomsten van de delen 1, 2 en 3 wordt beoogd antwoord te geven op onderzoeksvraag 4: Welke realiseerbare maatregelen kunnen betrokken

stakeholders nemen om de keuzevrijheid voor de onderzoeksgroep in de woningmarkt te vergroten?” Deel 1 van het onderzoek is kwalitatief van aard. Door middel van kwalitatief onderzoek wordt onder andere beoogd het gat in de kennis betreffende barrières om te verhuizingen tussen en binnen woningmarktsectoren voor verschillende huishoudens in de onderzoeksgroep expliciet te maken. De hedendaagse praktijk wordt in het onderzoek geïmplementeerd door gedachten en motivering van (maatschappelijk) betrokken marktpartijen en overheidsinstanties over het onderzoeksonderwerp te achterhalen. Binnen het kwalitatieve onderzoeksveld is de keuze gemaakt voor diepte-interviews. Deze wordt in een semigestructureerde opzet22 uitgevoerd. De meerwaarde van deze onderzoeksmethode is dat er ruimte is voor onverwachte antwoorden van respondenten. Deze antwoorden zijn een onderdeel van de uitwerking in het onderzoek. Kwalitatief onderzoek biedt de onderzoeker de mogelijkheid om de vragen tussentijds aan te passen. Op deze wijze is het mogelijk om op bepaalde onderdelen te verdiepen. Het is in dit onderzoek van belang dat er meerdere marktpartijen per groep worden geïnterviewd om de benodigde informatie te verkrijgen. Er zijn in verscheidene groepen overheidsinstanties en marktpartijen een semi-gestructureerd interview afgenomen. Dit zijn face-to-face interviews die bij de overheidsinstanties of marktpartijen op locatie zijn afgenomen. De reden hiervoor is om hoog respons te bereiken. Het eerste doel van de interviews is het vaststellen van de ambitie en doelstellingen van diverse overheidsinstanties en marktpartijen die zijn geïnterviewd. Dit is van belang omdat deze ambities een contextvariabele uit het doorstromingdiagram zijn (zie Figuur 3.12). Deze ambities zijn conform het figuur van invloed op de barrières die door de onderzoeksgroep ervaren kunnen worden. Het tweede doel is het achterhalen hoe de diverse partijen denken over de barrières en maatregelen die uit de literatuuranalyse afkomstig zijn. Onderdeel 2 van het empirische onderzoek betreft een Multi Criteria Analyse (MCA). Een MCA is een hulpmiddel om besluitvormingsprocessen te structureren en om de onderzoeker te helpen bij het vinden van de optimale balans tussen conflicterende doelen (Beinat, Nijkamp en Rietveld, 1994). Voor dit onderzoek betekent dit een afweging van de in te zetten maatregelen om de entryen exit-barrières voor de onderzoeksgroep te verminderen. Een MCA is een discrete, niet monetaire methode met als doel alternatieven te rangschikken op basis van verschillende criteria. Met discreet wordt aangegeven dat de te beoordelen alternatieven onafhankelijk van elkaar zijn en dat het aantal alternatieven begrensd is (Hellendoorn, 2001). Een niet-monetaire methode houdt in 22

Een semigestructureerd interview betreft een open gespreksvorm, waarbij de onderzoeker een leidende taak heeft (Bryman,

2008). De onderzoeker heeft een lijst met onderwerpen die aan bod moeten komen om de onderzoeksvragen te kunnen beantwoorden.


125

dat de effecten van de beschouwde alternatieven niet in geld uitgedrukt kunnen worden, maar in andere eenheden of op kwalitatieve wijze. Het doel van een MCA is het vergemakkelijken van het leren over en het begrijpen van het probleem. De onderzoeker krijgt inzicht in de standpunten van partijen. Door de maatregelen te onderwerpen aan de mening van de respondenten uit de diepteinterviews, vindt via de MCA-procedure een waarde-toekenning plaats betreffende de implementatietijd, effectiviteit per huishoudenstype, kosten en bereidheid tot implementatie van de gevonden maatregelen. Een beknopte onderbouwing voor bovengenoemde criteria volgt: •

De implementatietijd is onder afhankelijk van de ambitie van marktpartijen en wijzigingen in beleid-en regelgeving op Rijksniveau. De implementatietijd is van belang voor het voldoen aan de gewenste verhuistermijn van huishoudens. Een korte implementatietijd vergroot op korte termijn de keuzevrijheid op de woningmarkt.

•

De geïnterviewde kent een waarde toe aan de effectiviteit van een maatregel voor een bepaald type huishoudensamenstelling uit de onderzoeksgroep. De effectiviteit van de maatregelen lopen in de basis uiteen. Een voorbeeld: de starterslening kan erg effectief zijn voor huishoudens uit de categorie starters/vestigers , maar niet voor doorstromers in de categorie 65+. De toegekende effectiviteit wordt tegen de barrière voor de betreffende huishoudensamenstelling uitgezet om te bepalen wat de meest efficiënte maatregelen zijn voor elke groep, opdat de ervaren barrières afnemen.

•

Maatregelen die getroffen kunnen worden, gaan gepaard met kosten. Deze zullen mede bepalen of een maatregel wel of niet wordt geïmplementeerd in de bedrijfsvoering/ overheidsbeleid.

•

De bereidheid om een maatregel door te voeren wordt aangetast als er sprake is van hoge kosten voor een onderneming/(lokale/regionale/nationale) overheid en/of als er sprake is van effectievere alternatieven.

Met behulp van een MCA wordt de informatie overzichtelijk gemaakt. De MCA levert een rangschikking van alternatieven op. Op deze wijze is het mogelijk de meest effectieve maatregelen te benoemen op basis van implementatietijd, effectiviteit, kosten en bereidheid tot implementatie onder de respondenten. In het beste geval geeft het een antwoord op de vraag welke alternatieven het beste zijn voor diverse huishoudens uit de onderzoeksgroep. De uitwerking van de Multi Criteria Analyse volgt in Paragraaf 5.3. De resultaten die uit de MCA volgen, zijn in beginsel van het onderzoek algemeen geldend voor de onderzoeksgroep en marktpartijen in Nederland en hebben geen betrekking op een specifieke woningmarkt. Met behulp van de resultaten is het mogelijk het volgende vast te stellen: •

wat korte en lange termijn maatregelen zijn om de entry- en exit-barrières van verhuisgeneigden uit de onderzoeksgroep te verlagen;

•

welke maatregelen de voorkeur voor (maatschappelijk) betrokken marktpartijen hebben en;

•

welke partijen moeten samenwerken om dit te bewerkstelligen;

5.2

INTERVIEWS

De respondenten zijn schriftelijk benaderd met de vraag of zij bereid zijn om mee te werken aan een interview (en MCA) op lokatie. Vermeld dient te worden, is dat er met name landelijk opererende marktpartijen, overkoepelende organisaties, overheidsinstanties, en belangenverenigingen hebben deelgenomen aan het kwalitatieve onderzoek. In totaal zijn er 22 semigestructureerde diepte-interviews afgenomen met een duur variërend van 50 tot 90 minuten. Bijlage 5 bevat een overzicht van de respondenten. Teneinde voldoende kwalitatieve informatie te verkrijgen, is beoogd 3 respondenten per categorie te interviewen. De categorieën zijn conform Paragraaf 3.3.3 als volgt ingedeeld: 126


•

Overheid:

•

Woningcorporatie:

•

Projectontwikkelaar:

•

Belegger:

•

(Ontwikkelende) aannemer:

•

Financier:

•

Makelaar:

•

Belangenverenigingen:

De categorie belangenverenigingen is toegevoegd om het bereik en objectiviteit van informatie te vergroten. Zij vertegenwoordigen huurders en (potentiële) eigenaar-bewoners van de Nederlandse bevolking en zijn hierdoor in staat inzicht te bieden in de barrières die door deze groepen ervaren worden. De informatie die hieruit voort is gekomen is meegenomen in vraagstellingen aan marktpartijen en overheidsinstanties. Bij de categorie belegger en financier is het niet gelukt 3 respondenten te vinden om een interview bij af te nemen. De reden hiervoor is dat deze vlak voor de bouwvak zijn gepland: 7 juni tot en met 20 juni 2012. Hierdoor is er bewust gekozen om geen extra interviews in te plannen. Het feit dat er in deze categorieën 2 interviews zijn gehouden is geen beperking gebleken. De verzamelde informatie uit de diepte-interviews binnen de categorie komen in grote lijnen overeen. Ook tussen verschillende categorieën is dit het geval. De laatste interviews leverden minder bruikbare aanvullende informatie op (verzadiging). Deze interviews zijn geanalyseerd en de bevindingen zijn in grote lijn besproken op 7 juli met een respondent van de Provincie Noord-Brabant. Per categorie respondenten is een aparte interviewguide opgesteld, zoals is weergegeven in Bijlage 7. Dit is een lijst met thema s en vragen die moeten worden behandeld in de interviews (Saunders et al., 2008). De interviewguides zijn, waar nodig, tussentijds aangepast om meer informatie over een bepaald onderwerp te verkrijgen. Tijdens de interviews is beoogd externe factoren die een invloed kunnen hebben op de interviews te beperken (Mortelmans D., 2007). Het verloop van de interviews zijn voor alle respondenten hetzelfde: •

De vragenlijst is uiterlijk 3 werkdagen van tevoren naar de respondent gestuurd via de mail. Zo krijgt de respondent een globaal idee van de onderwerpen die tijdens het interview aan bod komen. Zij hebben eventueel de gelegenheid om zich vooraf te verdiepen in de problematiek.

•

Bij de kennismaking is kort en bondig het onderzoeksonderwerp geïntroduceerd en uitgelegd hoe de interviews verwerkt worden in het onderzoek.

•

Gedurende het interview is gebruik gemaakt van de vragenlijst die per mail is verstrekt. Als er meer dan 3 werkdagen tussen twee interviews zat, waren eventuele aanpassingen al verwerkt. Indien dit niet het geval was, bood de interview-setting voldoende ruimte om additionele vragen te stellen. In elk interview is gevraagd hoe de betreffende partij dacht over de huisvestingsproblematiek van de onderzoeksgroep. Overige onderwerpen waren specifiek gemaakt voor een bepaalde bedrijfstak (zie Bijlage 7). Niet alle partijen zijn geschikt om een bepaalde vraag te beantwoorden. Een andere bepalende factor om de vraagstelling op te splitsen is de maximale tijd van een interview. Via de mail is een tijdsindicatie van 60 minuten aangegeven. In een aantal gevallen is dit uitgelopen als de respondent aan gaf niet aan tijd gebonden te zijn.

•

Tijdens het interview is naast de vragenlijst gebruik gemaakt van twee aanvullende invullijsten (zie Bijlage 8). Deze Bijlage betreft een overzicht van alle barrières en maatregelen die volgen uit literatuur. Van belang is dat niet alle alternatieven bij alle respondenten zijn bediscussieerd. Deze zijn nader uit gespecificeerd naar type marktpartij/instantie. Deze specificatie is navolgbaar in Bijlage 7. Op invullijst 1 is bij gehouden welke barrières de marktpartij wel of niet erkende en of zij deze konden aanvullen. Op de tweede lijst is de effectiviteit van de


127

maatregelen voor de doelgroep genoteerd met ja of nee . Ook op deze lijst is er ruimte om aanvullende maatregelen te noemen. Indien een barrière of maatregel niet ter sprake was gekomen gedurende het interview is er doorgevraagd wat de reden was dat zij dit met een ja of nee beantwoordden. De lijsten zijn verwerkt in de uitwerking van de Multi Criteria Analyse. •

De respondenten werd gevraagd of zij wilden deelnemen aan het Multi Criteria experiment. De geschatte benodigde tijd hiervoor bedraagt circa 10 minuten. Dit is ook zo gecommuniceerd. Voor de respondenten betekende dit een custom digitale vragenlijst invullen en hierbij een waarde toekennen aan de barrières en maatregelen waarop zij in de invullijst (Bijlage 8) ja hadden ingevuld. Een algemeen voorbeeld hiervan is weergegeven in Bijlage 9. (De methode wordt nader toegelicht in Paragraaf 5.3). De digitale vragenlijst kreeg de respondent binnen 24 uur na afloop van het interview via de mail toegestuurd. Er werd gevraagd deze binnen een termijn van 14 dagen ingevuld te retourneren. Vanwege tijdgebrek van enkele respondenten is er in gevallen uitloop geweest tot circa 4 weken. Vier van de twintig gevraagde respondenten waren niet bereid om aan het experiment deel te nemen. De reden was in één geval: onvoldoende kennis om het betrouwbaar in te vullen. De overige drie respondenten hadden geen tijd om hier aan deel te nemen. Een maand na afloop van de interviews waren er 4 respondenten die wegens tijdgebrek niet in de gelegenheid zijn geweest om het formulier ingevuld terug te sturen. In totaal hebben 12 van de 20 gevraagde respondenten het formulier ingevuld geretourneerd. De respons van het Multi Criteria experiment bedraagt 60 procent.

5.3

MULTI CRITERIA ANALYSE

De resultaten van de Multi Criteria Analyse zijn weergegeven in Bijlage 14. Het toepassen van deze methode is gebonden aan enkele voorwaarden, te weten: toegankelijkheid en eenvoud. Met toegankelijkheid wordt bedoeld dat de uitgevoerde MCA navolgbaar moet zijn voor de doelgroep die de onderzoeker voor ogen heeft. Om dit te bereiken is een gestructureerde presentatie van de MCA nodig, waarin de resultaten en de betekenis van gewichten worden toegelicht. Dit volgt in Hoofdstuk 8. Eenvoud geeft aan dat een MCA geen ingewikkelde en niet reproduceerbare berekeningen moet uitvoeren. Bij een MCA worden volgens de theorie van Hellendoorn (2001) de volgende stappen doorlopen: •

Formuleren en groeperen van criteria;

•

Bepalen scores per alternatief;

•

Standaardisatie;

•

Gewichten per criterium toekennen;

•

Vaststellen rangorde alternatieven;

•

Gevoeligheidsanalyse.

Deze stappen van de MCA worden hieronder nader toegelicht. Formuleren en groeperen van criteria

De eerste stap betreft het bedenken en beschrijven van de alternatieven. Hier is in de Hoofdstukken 3 en 4 een begin mee gemaakt door het benoemen van de barrières en mogelijke maatregelen. De informatie uit de interviews zijn in Hoofdstuk 7 toegevoegd aan de alternatieven. De aspecten die relevant zijn voor de beoordeling van de alternatieven dienen expliciet gemaakt te worden. Deze aspecten en de bijbehorende criteria moeten aansluiten bij de doelstellingen van de alternatieven. De aspecten van de alternatieven in dit onderzoek hebben te maken met de effectiviteit van de maatregelen. Deze wordt gemeten middels de bijbehorende criteria: implementatietijd van de maatregel, effectiviteit van de maatregel per huishoudenstype, kosten implementatie maatregel en de bereidheid van partijen om de maatregel te implementeren. De score van deze vier criteria bepaald de effectiviteit van de maatregel voor een bepaald type huishouden. 128


De onderverdeling van huishoudens volgt uit de verhuisketentheorie (Paragraaf 2.1.3). Verhuisgeneigde huishoudens behoren tot de groep starter/vestiger of semi-starter/doorstromer/ vestiger . Binnen deze groepen is er onderscheid naar type huishouden (zie Tabel 5.1). Tabel 5.1 —

Indeling huishoudens MCA

Starters en vestigers

Semi-starters, doorstromers en vestigers

Leeftijd hoofd huishouden < 65 (<65)

Leeftijd hoofd huishouden < 65 (<65)

een- een-ouder- tweeeenpersoons gezin persoons persoons (1) (1+) (2) (1)

eenoudergezin (1+)

Leeftijd hoofd huishouden > 65 (>65)

twee- twee-persoons eentweepersoons met kinderen persoons persoons (2) (2+) (1) (2)

Bepalen scores per alternatief

Het kenmerkende aspect voor een MCA is dat er wordt uitgegaan van verschillende criteria. De resultaten van schattingen en metingen van deze criteria worden in een overzicht weergegeven in de vorm van criteriumscores. Er zijn diverse soorten meetschalen waarin criteriumscores gemeten kunnen worden. De criteria in dit onderzoek zijn op ratio schaal beoordeeld. De meerwaarde is dat rekenkundige bewerkingen kunnen worden uitgevoerd zonder aanvullende veronderstellingen over de meeteenheid of het nulpunt. Criteria die op deze schaal worden gemeten behoren tot de kwantitatieve criteria. Dit gegeven is van belang voor het bepalen van de toe te passen MCAmethode. Bij het weergeven van de kwantitatieve criteriumscores mag de eenheid niet ontbreken. In Tabel 5.2 is de schaal weergegeven waarop de criteria kunnen worden beoordeeld door de respondenten. Een algemeen voorbeeld van de digitale invullijst is weergegeven in Bijlage 9. Een nadere specificatie per type stakeholder is opgenomen in Bijlage 7. Tabel 5.2 —

Beoordelingsschaal criteria maatregelen

Implementatietijd

Effectiviteit maatregel per subgroep in inkomensgroep 34.085-43.000

Kosten Bereidheid implementatie tot invoeren maatregel

Schaal 1-4 (1= direct, 2= korte termijn, 3 = middellange termijn, 4= lange termijn)

Schaal 1-10 (1= laag, 10= hoog)

Schaal 1-5 Schaal 1-5 (1= lage kosten, (1= hoge 5= hoge bereidheid, kosten) 5=lage bereidheid)

Starter

Doorstromers

< 65 1

1+

< 65 2

1

1+

> 65 2

2+

1

2

Standaardisatie

Criteriumscores kunnen worden gemeten op verschillende schalen. Om de scores te kunnen vergelijken of te combineren, dienen ze te worden weergegeven op een vergelijkbare schaal. Standaardisatie is nodig om gepaste gelijkwaardige gewichten aan de criteria te kunnen hangen. Het criterium implementatietijd (met als eenheid termijn) is bijvoorbeeld moeilijk te vergelijken met het criterium effectiviteit maatregel per subgroep in inkomensgroep . Standaardisatie beeldt de criteria af op een nieuwe schaal, die tussen de 0 en de 1 ligt. De 0 wordt gegeven aan de slechtste prestatie (bijvoorbeeld hoge implementatiekosten) en de 1 aan de beste prestatie (lage implementatiekosten). Na standaardisatie zijn de criteria dimensie-loos en hebben ze geen eenheid. Gewichten per criterium toekennen

Als de criteriumscores vergelijkbaar zijn, is de volgende stap in het MCA proces een gewicht toekennen aan de verschillende criteria. Dit gewicht geeft het relatieve belang weer dat aan een A.A.Werner Afstudeerrapportage

129

criterium wordt gehecht in vergelijking met een ander criterium. Het toekennen van gewichten zou plaats kunnen vinden door deze te relateren aan de demografische kenmerken van de bevolking in een regio. Op deze wijze is het toekennen van gewichten afhankelijk van de verhuiswens van de bevolking. In dit onderzoek zijn de alternatieven gelijkwaardig aan elkaar, daar de resultaten algemeen geldend zijn. Vaststellen rangorde alternatieven

Het combineren van de gestandaardiseerde criteriumscores en de gewichten leidt in de regel tot een rangorde van de alternatieven. In dit onderzoek betekent dit dat er een rangorde plaatsvindt tussen de verschillende barrières en mogelijke maatregelen. De uitkomsten zijn verwerkt in Hoofdstuk 7. Gevoeligheidsanalyse

Het uitvoeren van een gevoeligheidsanalyse is een belangrijk onderdeel van de MCA omdat er sprake kan zijn van onzekerheden. Een gevoeligheidsanalyse dient om de betrouwbaarheid van de rangorde van de alternatieven te controleren. Onzekerheid bij de probleemanalyse heeft betrekking op het beoordelingskader en de alternatieven. Voor een beoordelingskader is het van belang te weten of: alle relevante criteria zijn opgenomen die relevant zijn voor een stakeholder, de criteria een goede vertaling bieden van hetgeen is besproken tijdens de interviews en dat de betekenis van de criteria eenduidig is vastgelegd. Voor een dergelijke gevoeligheidsanalyse is geen methode beschikbaar (MER, 2002). Wel kan het proces door terugkoppelingen zo georganiseerd worden, dat de kans op een goed beoordelingskader wordt gemaximaliseerd. Het vergeten van belangrijke alternatieven is ook een bron van onzekerheid. Hiertoe is per stap gecontroleerd of de alternatieven compleet weergegeven zijn.

5.4

VALIDITEIT EN BETROUWBAARHEID

Onder validiteit, ook wel geldigheid, wordt over het algemeen de mate waarin de test meet wat het beoogt te meten, verstaan. De validiteit is gecategoriseerd in interne en externe validiteit (Verschuren en Doorewaard, 2007). Interne validiteit betreft de mate waarin de resultaten kunnen worden toegeschreven aan de interventies in plaats van aan fouten in het onderzoeksontwerp. De interne validiteit wordt gewaarborgd door het hanteren van verschillende beproefde onderzoeks-en analysemethoden, zoals omschreven in dit hoofdstuk. Externe validiteit gaat over de mate waarin een test generaliseerbaar is over de algemene populatie. De hoofdstuk 2, 3 en 4 laten zien dat problematiek algemeen geldend is voor de onderzoeksgroep. De barrières zijn direct en indirect en volgen uit de vraag-en aanbodzijde van de woningmarkt. Dit houdt in dat elk verhuisgeneigd huishouden in meer of mindere mate verhuisbarrières ervaart. In een onderzoek betekent betrouwbaarheid 'de mate waarin een meting onafhankelijk is van toeval'. Wanneer de uitkomsten van een onderzoek zijn bepaald door verschillende toevallige factoren, is de betrouwbaarheid minder. Betrouwbaarheid in een kwalitatief onderzoek zoals de uitgevoerde diepte-interviews is moeilijk te behalen. In een kwalitatief onderzoek dient de onderzoeker zo objectief mogelijk te zijn. Een kwalitatief onderzoek betrouwbaarder maken kan door triangulatie. Triangulatie betekent dat een punt bekeken wordt uit verschillende perspectieven. Deze triangulatie vindt in dit onderzoek plaats door de verzamelde data te onderwerpen op nauwkeurigheid en actualiteit bij verschillende maatschappelijk betrokken marktpartijen en belangenorganisaties op het gebied van wonen.

130


6 Herziening op barrières


131

Herziening op barrières

132

132

A.A.Werner Afstudeerrapportage A.A.Werner Afstudeerrapportage

Het doel van dit hoofdstuk is het reflecteren op de barrières die volgen uit de literatuurstudie in Hoofdstuk 3. Dit wordt bewerkstelligd middels resultaten die afkomstig zijn uit diepte-interviews met betrokken marktpartijen, overheidsinstanties en belangenorganisaties van huurders en (potentiële) eigenaar-bewoners. De barrières zijn bij bovengenoemde respondenten onderworpen aan actualiteit en relevantie. Het doel van dit hoofdstuk is het aanvullen van kennis om onderzoeksvraag 2 te beantwoorden: “Welke barrières ondervinden verhuisgeneigde huishoudens met

een jaarlijks belastbaar inkomen variërend van 34.229 tot 43.000 euro?” De opzet van dit hoofdstuk komt overeen met de algehele opzet van Hoofdstuk 3. Dit houdt in dat de relatie huishoudengebonden kenmerken en barrières (Paragraaf 6.1) en barrières die volgen uit de vraagzijde en aanbodzijde van de woningmarkt (Paragraaf 6.2 en 6.3) zijn aangevuld met empirische bevindingen. De volledige uitwerking van de interviews die als basis van dit Hoofdstuk dienen, zijn opgenomen in Bijlage 10.

6.1

RELATIE HUISHOUDENGEBONDEN KENMERKEN EN BARRIÈRES

Paragraaf 3.1 beschrijft in hoofdlijnen de keuzevrijheid van de onderzoeksgroep door de demografische samenstelling van de onderzoeksgroep, de gebruikskosten van de woningmarktsectoren en de (gewenste) herhuisvestingsopties te beschrijven. De demografische samenstelling en gebruikskosten van de woningmarktsectoren zijn objectief en hierdoor niet bediscussieerd in de interviews. Bevindingen aangaande de (her)huisvestingsopties van de onderzoeksgroep zijn in deze subparagraaf verduidelijkt. (Her)huisvestingsopties

In Hoofdstuk 3 is geconcludeerd dat zowel de huursector als de koopsector gezien de omvang mogelijke herhuisvestingsopties voor de onderzoeksgroep zijn. R. van Dellen van Aedes (2012) nuanceert de bevindingen uit literatuur door aan te geven dat de slaagkansen voor herhuisvesting van de onderzoeksgroep in twee subcategorieën te onderscheiden zijn. Dat komt omdat de huishoudens met een jaarlijks inkomen tussen de 34.229 en 38.000 euro een lager inkomen hebben als de groep 38.000-43.000 , waardoor de betaalbare alternatieven het minst voorhanden zijn: 681,02 (liberalisatiegrens prijspeil 2013) voor iemand die 34.229 verdient is aan de flinke kant bij een netto inkomen van 1850 euro per maand. QuaWonen onderzocht dat 40 procent van de mensen met een middeninkomen geen huur kan betalen boven de sociale huurgrens. Dit volgt uit diverse onderzoeken en de middennorm van het Nibud. Tabel 3.5 geeft weer hoeveel basishuur verschillende typen huishouden, uitgaande van de gemiddelde Nibud-norm, maximaal kunnen betalen aan woonlasten. Uit deze tabel blijkt dat de maximale basishuur die huishoudens uitgaande van de middennorm kunnen betalen, verschilt tussen huishoudenstypen èn inkomenscategorieën. Een geliberaliseerde huurwoning is volgens de middennorm niet voor alle huishoudens een reële optie. Er wordt hier buiten beschouwing gelaten of de huishoudens die het wel kunnen betalen ook bereid zijn om dergelijke woonlasten te betalen. De werkelijke (her)huisvestingsopties zijn naast de gebruikskosten van de woningmarktsectoren in een regio afhankelijk van de hoogte van het inkomen van de onderzoeksgroep. Het onderscheid naar inkomen binnen de inkomensgroep is van belang voor het bepalen van de mogelijke herhuisvestingsopties en het implementeren van maatregelen. Voor de koopwoningmarkt geldt aanvullend dat de (her)huisvestingsopties bepaald worden door het eigen vermogen van een huishouden (zie Paragraaf 3.1.3). Dit vermogen is volgens A. Groenheyde van AC Adviseurs (2012) over het algemeen niet van invloed op de verbetering van de slaagkans van starters en doorstromers in de betreffende inkomenscategorie. Dit komt omdat het sparen vooraf onder de groep koopstarters bij het aankopen van een woning niet erg gebruikelijk is in de Nederlandse samenleving. Dit blijkt uit interviews met de Rabobank, Aegon, ERA A.A.Werner Afstudeerrapportage

133

Makelaardij PLUS en AB Makelaars en AC Adviseurs (2012); huishoudens uit deze inkomenscategorie, met name gevestigd in de huursector, beschikken zelden over eigen vermogen en bedraagt vaak maximaal 5.000 euro. In een woningmarkt met hoge woningprijzen zal een beperkt eigen vermogen de keuzevrijheid voor woningmarkttoetreders in de koopsector slechts in beperkte mate doen vergroten. (Koop)starters hebben in toenemende mate te maken met studieschuld, hetgeen de opties in de koopwoningmarkt beperkt (zie Bijlage 11) (R.J. Bekkering, ERA Makelaardij PLUS, 2012). Het eigen vermogen van doorstromers uit de koopwoningmarkt is erg divers van omvang (R.J. Bekkering, ERA Makelaardij PLUS, 2012). Dit is afhankelijk van de waarde van de eigen woning. Indien er sprake is van een restschuld, wat vaak het geval is bij aankoop na 2005, moet dit geherfinancierd worden bij aankoop van een nieuwe woning (R. Buitink - van de Pol, Bouwfonds REIM, 2012). Semi-starters die gaan scheiden en voor 2005 een woning hebben gekocht houden elk tussen de 5000 en 10000 euro aan overwaarde over. Doorstromers in de betreffende inkomenscategorie hebben een overwaarde van factor 2 over semi-starters, dus tussen de 10.000 en 20.000 euro. Geconcludeerd kan worden, is dat met name jonge doorstromers met een restschuld exit-barrières ervaren bij het verhuizen naar een volgende woning. Het prijssegment waar de onderzoeksgroep woonachtig in kan zijn, heeft in het gunstige geval weinig tot geen overwaarde (A. Groenheyde, AC Adviseurs, 2012). Het risico op restschuld is groot. De mogelijke restschuld is een exit-barrière die verhuizen bemoeilijkt. B. Maas van Vereniging Eigen Huis (2012) concludeert dat op regionaal niveau betaalbaarheid en financiële bereikbaarheid beide problematisch kunnen zijn, omdat de woningprijzen sterk variëren tussen regio s. Dit is met name het geval in de schaarstegebieden waar eerder in dit onderzoek naar gerefereerd is. Huishoudens die een woning willen kopen en daarbij zelf weinig eigen vermogen kunnen inbrengen, ervaren dat een hoge huizenprijs samengaat met hoge gebruikskosten èn een hoge benodigde vermogensvorming. Voor de onderzoeksgroep die wil verhuizen naar de koopwoningmarkt kan dit in regio s met hoge woningprijzen tot entry-barrières leiden. De barrières die volgen uit de interviews zijn weergegeven in Bijlage 11. Woonvoorkeuren

Uit onderzoek van Bouwfonds Ontwikkeling naar de woonwensen van de consument blijkt dat er een discrepantie is tussen de beoogde woning en wat hieraan besteed kan worden (C. van Dommelen, Bouwfonds Ontwikkeling, 2012). K. Waijers van Hurks Vastgoedontwikkeling (2012) noemt het voorbeeld dat de woonconsument in het huidige denken drie slaapkamers en een zolder met een vaste trap nodig heeft. De discrepantie met het verleden is volgens K.W. duidelijk: vroeger woonde een gezin met 7 kinderen in een dergelijke woning. Het is normaal dat er in een welvarende economie andere wensen worden gesteld, maar eigenlijk slaat het door. Als er een ander type programma zou zijn en daar wordt genoegen mee genomen, dan is het wel betaalbaar (K. Waijers, Hurks Vastgoedontwikkeling, 2012). Bovenstaande blijkt in de huursector uit het feit dat woningcorporaties, ondanks de woningnood onder starters, problemen ondervinden om bepaalde goedkope sociale huurwoningen te verhuren. R. van den Berg van AB Makelaars (2012) stelt dat woningzoekenden beter bereid moeten zijn om de wensen aan te passen aan de huidige markt. Dit geldt volgens A. Groenheyde van AC Adviseurs (2012) met name voor de jonge generatie die luxe gewend zijn: Als ze 500 euro in de zak hebben willen ze een telefoon van 500 euro. Zo werkt het. En dan is die 500 euro weg. En als ik tegen iemand vertel dat hij/zij voor 140.000 euro iets kan zoeken komt ie een week later terug met een woning van 160.000 euro. En dan vraagt ie of er nog 20.000 vanaf kan. Terwijl je ook zou kunnen zeggen: ik koop een telefoon van 100 euro, daar kan ik ook mee bellen. En dan heb ik 400 euro over. De bevindingen afkomstig uit de interviews komt overeen met de bevindingen uit literatuur in Paragraaf 3.1.3 woonvoorkeuren .

134


6.2

BARRIÈRES VANUIT CONTEXT: VRAAGZIJDE WONINGMARKT

Barrières die door de onderzoeksgroep direct en indirect ervaren worden uit de vraagzijde van de woningmarkt zijn in deze subparagraaf centraal gesteld en betreffen een herziening op macroeconomische ontwikkelingen, demografische ontwikkelingen en barrières die volgen uit woningmarktgerelateerde markten.

6.2.1


Conjunctuur

Uit het interview met R.J. Bekkering van ERA Makelaardij PLUS blijkt dat de consultancy tot de kredietcrisis een krapte-index met een schaal van 1 tot 10 hanteerde, waarbij een score van 5 als een gezonde woningmarkt gezien wordt. De krapte-index stond in 2012 tussen de 20 en 40, afhankelijk per woningtype en segment. R.J. Bekkering noemt het voorbeeld van de nieuwe appartementenmarkt (maximaal 15 jaar oud) in Eindhoven. De krapte-indicator lag in de eerste helft van 2012 rond de 65. Dat betekent dat iedere koper in die maand de keuze had uit 65 vergelijkbare woningen. Als elke maand 1,5 procent van die voorraad wordt verkocht, heeft dit een lange verkoopduur van de woning tot gevolg voor verhuisgeneigde eigenaar-bewoners. Verschillende redenen kunnen ten grondslag liggen van de lange verkoopduur van een woning, zoals problemen rondom de betaalbaarheid van de woning tot een verslechterde passendheid van het woningaanbod ten opzichte van de regionale woningvraag. Dit resulteert in een exit-barrière voor eigenaar bewoners uit de vrije koopwoningmarkt. (In de sociale koopwoningmarkt is er sprake van terugkooprecht of terugkoopplicht door woningcorporaties). Deze exit-barrière kan verlaagd worden door het verlagen van de entry-barrières naar de koopwoningmarkt voor met name starters, vestigers en huurders. Hierdoor neemt het koopwoningaanbod in de regio niet verder toe. Met name het verlagen van de gebruikskosten en het verminderen van transactiekosten zal doorstroming naar de koopwoningmarkt bevorderen (zie Bijlage 12). (Consumenten)vertrouwen

Naast onzekerheid over het algemene arbeidsperspectief en angst voor dubbele woonlasten heerst er volgens B. Maas van VEH onzekerheid over de stijgende hypotheekrente. Door deze drie onzekerheden wordt de woonconsument belemmerd om woongerelateerde keuzes te maken (zie vraagfactoren, Bijlage 11). Op het moment dat jij een keuze moet maken en jij kunt niet alle gevolgen voorzien dan wordt de kans op de keuze gehalveerd , aldus A. Groenheyde van AC Adviseurs (2012). De bevindingen komen 1:1 overeen met de bevinden uit literatuur (zie Paragraaf 3.2.1). Rentestand

R. Noten van Rabobank (2012) verwacht voorlopig geen grote rentestijgingen en dat de rente dit decennia tussen de 4 en 5 procent schommelt, waarbij 5 procent rente gezien wordt als historisch laag over een lange periode. S. Hiemstra van Aegon (2012) geeft aan dat deze lage rente bij hypotheekverstrekking aan particulieren door de banken wordt verhoogt tot 5,6 procent. Dit is dan de rente waartegen een huishouden een hypotheek afneemt. Het volgende mechanisme is volgens S. Hiemstra gaande: als bijvoorbeeld financier A de rente een procentpunt verlaagt en financier B en C stellen de rente niet naar beneden, dan gaan huizenkopers hun hypotheek bij financier A stallen en heeft financier A een pot met geld. Dat wordt macroniveau concurrentie genoemd. Als financier A omlaag gaat, dan krijgt deze zoveel aanvraag dat het niet meer gefund kan worden. Financier A, B en C verstrekken liever minder hypotheken met een hogere marge. Dit vermindert de betaalbaarheid en financiële bereikbaarheid van koopwoningen; een toename van de rente met een procent verlaagt de leencapaciteit en verhoogt de gebruikskosten bij een gelijkblijvende hypotheekwaarde. De entry-barrière die volgt uit de macroniveau concurrentie zijn voor


135

hypotheekafnemers vergelijkbaar met de barrière voor stijgende hypotheekrente. Dit is schematisch weergegeven in Bijlage 11.

6.2.2


Aanvullende ontwikkelingen die betrekking op de bevolkingsomvang, huishoudensamenstelling en woningvraag hebben, betreffen: •

Toename van het aantal senioren (vergrijzing). De conclusie van Eichholtz en Lindenthal (2008; in Don, 2008) komt overeen met de prognose van de Provincie Noord-Brabant (N. Bargeman, 2012). De vergrijzing staat volgens N. Bargeman van de Provincie Noord-Brabant (2012) in de kinderschoenen. De bulk van de jaren 60, de grootste 10-jaars groep ooit in Nederland bereikt over een aantal jaren de leeftijd waarbij ze met pensioen gaan. Het is van belang dat de ontwikkeling van woningen de vraag bij houdt.

•

Uitstel van huishoudenvorming (N. Bargeman, Provincie Noord-Brabant, 2012). Dat betekent dat jonge mensen die een nieuw huishouden willen vormen, dat niet kunnen of dat nog willen niet doen.

•

Toename in het aantal echtscheiding. Dat kan volgens N. Bargeman van de Provincie NoordBrabant (2012) een paar dingen betekenen: of mensen moeten langer wachten op een huis, huishoudenvorming worden uitgesteld of het herbergend vermogen van de woningvoorraad wordt aangesproken. Als de woningbouwproductie achterblijft bij de regionale vraag, zal dit barrières om de woningmarkt te betreden en/of door te stromen, vergroten. Totdat het aanbod in hoofdlijnen overeenkomt met de vraag, wordt een ander circuit aangeboord om tijdelijk in de woonbehoefte voorzien. Het uitbreiden van de Nederlandse woonvoorraad is noodzakelijk om het groeiend aantal huishoudens op te vangen.

Bovenstaande ontwikkelingen zijn samen te scharen onder de barrières druk op de betaalbare woningmarkt en aanbod seniorenwoningen , zoals omschreven in Bijlage 11.

6.3

BARRIÈRES VANUIT CONTEXT: AANBODZIJDE WONINGMARKT

Een herziening en aanvulling op de contextvariabelen die van invloed zijn op de aanbodzijde van de woningmarkt en de barrières die hieruit volgen, zijn het centrale onderwerp van deze subparagraaf. Het gaat overeenkomstig met Paragraaf 3.3.1 om het overheidsbeleid, ambities van (maatschappelijk) betrokken marktpartijen en gerelateerde deelmarkten.

6.3.1

Overheidsbeleid

Deze subparagraaf reflecteert naar de relevantie onderwerpen die zijn gevonden in literatuur. Deze zijn aangevuld met informatie uit diepte-interviews. Een toegevoegd relevant onderwerp betreffen de huidige woningbouwafspraken tussen gemeenten en ontwikkelende partijen. Ruimtelijke Ordening

De inhoud van de interviews komen in hoofdlijnen overeen met de bevindingen in Paragraaf 3.3.1 Ruimtelijke Ordening . Een kanttekening van N.B. van de Provincie Noord-Brabant: het huidige Ruimtelijk Ordeningsbeleid werkt voor de onderzoeksgroep niet belemmerend. Door beleidsbeslissingen die in het (recente) verleden genomen zijn, gaat er vanuit het Rijk en maatschappelijk betrokken marktpartijen aandacht uit naar geschikte huisvesting voor verhuisgeneigde huishoudens uit de onderzoeksgroep. De beschreven barrières in Paragraaf 3.3.1 zullen volgens verwachting van N. Bargeman afnemen in de toekomst. Dit betekent dat het belang van maatregelen tegen deze barrière op de lange termijn ook afnemen. 136


Kwaliteitseisen nieuwbouwwoningen

R. Beks van Hendriks Coppelmans (2012) citeert onderstaande om de concurrentie tussen nieuwbouwwoningen en de bestaande voorraad vanuit consumenten- en aanbiedersperspectief te verduidelijken: In feite is de nieuwbouwwoning 6 procent duurder, welke is opgebouwd uit een BTW verhoging van 2 procent en de verlaging van de overdrachtsbelasting van 4 procent (sinds oktober 2012). Dit resulteert in een situatie waarbij het voor ontwikkelaars lastig wordt gemaakt om nieuwbouw te realiseren. Dit terwijl een nieuwe woning voldoet aan de nieuwe eisen en energiezuinig is. Een bestaande woning verbruikt meer energie. Als je het vergelijkt met de autobranche, dan zie je dat de overheid alle energiezuinige auto s fiscaal voordeel geven: minder belasting en ook fiscaal stimuleert vanuit de bijtelling. In de woningmarkt is het tegenovergestelde het geval. Vanuit consumentenperspectief is de nieuwbouwwoning financieel minder aantrekkelijk dan de bestaande voorraad. Bovenstaande theorie beschrijft de barrière ambitie nieuwbouwontwikkelingen en niet marktconforme kwaliteitseisen (zie Bijlage 11). Uit de interviews met projectontwikkelaars blijkt dat de kwaliteitsregels vaak zijn uitgebreid met gemeentelijke eisen. C. Hak van Ballast Nedam (2012) geeft aan dat het resultaat een wirwar aan regels is die per gemeente kunnen verschillen. Het wordt voor projectontwikkelaars moeilijk en ingewikkeld om alle voorschriften te checken. Het zijn kostenverhogende factoren (C. Hak, Ballast Nedam, 2012). Door de gemeentelijke eisen is de woning in mindere mate betaalbaar en financieel bereikbaar. Gemeenten zijn op de hoogte van de belemmeringen voor projectontwikkelaars en woningcorporaties en zien met name problemen in toepasbaarheid van de parkeernormen in herstructureringsgebieden. Juist dit gaat vaker voorkomen in de toekomst. Er is geadviseerd meer maatwerk en flexibiliteit toe te passen (Gemeente Eindhoven, 2012). Afspraken woningbouwproductie tussen gemeente en ontwikkelende partijen

De concurrentie tussen diverse geplande woningbouwprojecten binnen een regio leidt ertoe dat er duidelijke afspraken gemaakt dienen te worden met betrekking tot de fasering en segmentering van nieuwbouwwoningen. Wat betreft de segmentering is er door lokale overheden weinig invloed uit te oefenen over commerciële huurwoningen die ontwikkeld worden, omdat er door beleggers gericht wordt ingekocht in de markt , aldus J. Luijks van IVBN (2012). En vaak zijn het al ontwikkelde projecten of projecten die in ontwikkeling zijn. De meeste locale overheden beseffen dat er ook in de vrije huursector woningen moeten bij komen. Voor nu zijn er geen prestatieafspraken tussen de private ondernemingen en de gemeente. Voor woningcorporaties gelden wel prestatieafspraken over percentages aan vrije sector huurwoningen en sociale koopwoningen in de planontwikkeling (B. Verkampen, Woonpartners Helmond, 2012). Deze afspraken kunnen beperkend werken als de gemeente strenge eisen stellen. Vooral kleine gemeentes zijn heel duidelijk voor welke doelgroep ontwikkeld moet worden, omdat ze er ook maar een paar per jaar bouwen. Voor grote steden zoals Eindhoven is het soms minder vastgelegd (L. v.d. Louw, Wooninc., 2012). C. Hak van Ballast Nedam (2012) ervaart dat gemeenten heel stringent kunnen zijn. Dat is belemmerend voor deze groep, want we mogen niet ontwikkelen in de prijsklasse waar ze naar op zoek zijn. Het ontbreken van afspraken tussen marktpartijen en gemeenten of vastgelegde afspraken over geliberaliseerde huurwoningen tussen woningcorporaties en gemeenten, leidt tot een indirecte beschikbaarheidsbarrière voor de onderzoeksgroep omdat zij baat kunnen hebben bij huurwoningen in het middensegment. N. Bargeman van de Provincie Noord-Brabant (2012) stelt dat woningbouwafspraken in principe juist voor deze onderzoeksgroep positief moeten werken. Maar dan moeten er wel goede afspraken komen en daar proberen handen en voeten aan te geven. Dat vraag en aanbod goed op elkaar wordt afgestemd. Wat we zien is dat het woningbouwprogramma van veel gemeenten onvoldoende aansluit bij de vraag. Wat wij constateren in onze analyses van diverse woningbouwprogramma s van gemeenten is dat deze eenzijdig zijn samengesteld en met name gericht zijn op de onderkant of de bovenkant van de markt. Juist in het middensegment ontbreken A.A.Werner Afstudeerrapportage

137

nogal wat schakels. Ook constateren wij dat heel veel programma s behoorlijk zijn dichtgeregeld en dichtgerekend, waardoor er financieel ook heel weinig rek in die programma s zit. Het is voor ontwikkelaars, gemeentes en bouwers lastig om in een woningbouwprogramma bijvoorbeeld van dure koop, naar middeldure koop te gaan, of huur. Daar liggen hele andere winstmarges en grondquotes onder en dat betekent nogal wat. Als een plan is bedacht om een bepaalde winstmarge of ook een aantal andere nobele doelen te halen, dan moet dat opgehoest worden door dat plan. Als dat plan er heel anders uit komt te zien en de grondexploitatie gaat een ander beeld vertonen, dan schrikt de gemeente terug. Het is heel lastig om daar snel op te anticiperen (N. Bargeman, Provincie Noord-Brabant, 2012). Wat nu volgens A. van den Thillart van Dura Vermeer (2012) speelt, is dat het volume aan plannen terugloopt, de overcapaciteit minder wordt en dat plannen gefaseerd, geschrapt of doorgeschoven worden. Daar neemt de gemeente wel verlies, dat zie je ook: grondexploitaties worden terug gebracht en er wordt verlies gemaakt op veel gronden. De samenstelling van wat er overblijft verandert niet veel. En de markt kan op dit moment maar een beperkt aantal woningen aan de bovenkant opnemen en de markt heeft meer behoefte aan die schakels in het midden. Reeds gemaakte afspraken kunnen dus juist nadelig werken. Als je niet de afspraak hebt om voor die groep te bouwen en je moet daarvoor alles omgooien dan kost dat heel veel tijd (A. van den Thillart, Dura Vermeer, 2012). Uit gemaakte afspraken betreffende woningbouwproductie lijken passendheidsbarrières te ontstaan in de nieuwe woningvoorraad (zie Bijlage 11).

6.3.2


Transitiekosten Koopwoningmarkt De transitiekosten in de koopwoningmarkt dienen in toenemende mate op voorhand gespaard te worden door de (potentiële) eigenaar-bewoner (zie Paragraaf 3.3.2, transitiekosten ). Het op voorhand voldoen van de kosten koper is een financiële bereikbaarheidsbarrière voor de onderzoeksgroep. A. Groenheyde van AC Adviseurs (2012) schat dat 95 procent van de huidige kopers dit bedrag niet heeft. Met name voor starters en eigenaar-bewoners sinds 2000 is dit problematisch omdat zij nog niet beschikken over eigen vermogen of er een negatief eigen vermogen is ontstaan door dalende huizenprijzen (A. Groenheyde, AC Adviseurs, 2012). Opmerking: In de vastgoedwereld heerst de veronderstelling dat de kosten koper een prijsopdrijvend effect hebben of hebben gehad op de verkoopwaarde van woningen. Dit komt door de volgende achterliggende gedachte: Als ik vandaag een woning verkoop en over een paar jaar wil verhuizen, moet ik minstens 6 procent (voor oktober 2012 10 procent) meer vragen om de k.k. terug te verdienen. Wat gebeurd er dan? Als die woning drie keer verkocht wordt in 10 jaar tijd dan is die woning 18-22 procent in waarde gestegen, anders is er verlies geleden. (A. Groenheyde, AC Adviseurs, 2012). De theorie lijkt logisch. De praktijk werkt anders; de marktwaarde van de woning is leidend voor de verkoopprijs (zie Paragraaf 3.3.1, kwaliteitseisen nieuwbouwwoningen ).

6.3.3

Ambities (maatschappelijk) betrokken marktpartijen

De diepte-interviews blijken met name relevant voor het achterhalen van de ambities van (maatschappelijk) betrokken marktpartijen en overheidsinstanties. De geselecteerde partijen komen overeen met het onderscheid in categorieën die gemaakt is door Krijnen (Paragraaf 3.3.3). Gemeenten

Uit interviews blijkt dat achter de betaalde grondprijs door de gemeente, verwachtingen zitten waarop uitgaven en begrotingen gebaseerd worden (N. Bargeman, Provincie Noord-Brabant, 2012). Betrokken marktpartijen merken nu dat gemeenten vanwege tegenvallende grondexploitaties nog 138


niet bereid zijn om de grondprijs te verlagen - en in gevallen met 5 procent per jaar verhogen - en soms de voorkeur hebben voor projecten waarbij ze hun eigen grond kunnen verkopen (L. v.d. Louw, Wooninc., 2012; R. Beks, Hendrik Coppelmans, 2012). Dat komt volgens R. Beks van Hendrik Coppelmans (2012) omdat gemeenten, evenals commerciële bedrijven, in beperkte mate bereid zijn afboekingen in de grondexploitatie te doen. Volgens betrokken marktpartijen is het ingewikkeld om over betreffende zaken te onderhandelen omdat de renderende grond in bezit van bijvoorbeeld projectontwikkelaars niet hoog aan de prioriteitenlijst van de gemeente staat. Dit staat mogelijkerwijs projectontwikkeling in de weg en houdt het aanbod in de regio kleiner en de prijs van woningen hoog. Vanuit het perspectief van de gemeente is bovengenoemd verschijnsel niet wenselijk en is het van belang dat het programma wat is opgesteld, ook wordt uitgevoerd. Er kan hieruit geconcludeerd worden dat de gemeente en ontwikkelaars een gezamenlijk doel voor ogen hebben om woningbouw te realiseren. De indirecte barrières voor de onderzoeksgroep komen overeen met de barrière stijgende grondkosten nieuwbouw , zie Bijlage 11. Projectontwikkelaar

Projectontwikkelaars schatten, afhankelijk van onder andere de vraag en demografische ontwikkelingen in de regio, het winsten risicopercentage van een project in (R. Beks, Hendriks Coppelmans, 2012). Hiertoe proberen zij een gezonde marge in de aanneemsom van het project te bouwen (A. van den Thillart, Dura Vermeer, 2012). In economische laagtij wordt er, naast de algemene kosten, weinig tot geen winst gemaakt (C. Hak, Ballast Nedam, 2012). Dit heeft onder andere te maken met het feit dat de marktwaarde van nieuwbouw soms onder de stichtingskosten ligt. Dit komt voor bij oude woningbouwprojecten waarbij de bouwkosten en grondprijzen hoger zijn dan gedurende de afzetperiode of waarbij de woningbouw wegens afnemende vraag achterblijft bij gemaakte kosten om een gebied bouw-en woonrijp te maken. Omdat de stichtingskosten niet in overeenstemming zijn met de marktwaarde, wordt er bij verkoop soms 20 tot 40 duizend euro korting aan particulieren of beleggers gegeven. Dan is alle winst eruit gehaald en zijn ontwikkelaars blij dat de voorraad uit handen is (C. Hak, Ballast Nedam, 2012). Uit bovenstaande blijkt dat het ontwikkelen van nieuwbouwwoningen verhoogde bedrijfsrisico s ten gevolge hebben. De ambitie om nieuwbouw te ontwikkelen zal hierdoor lager liggen dan wanneer risico s beperkt en goed in te schatten zijn. Resultaten uit de interviews komen overeen met de bevinden uit Paragraaf 3.3.3 en 3.3.4 (zie Bijlage 3, barrière ambitie nieuwbouw ). Woningcorporatie

Er bestaat bij woningcorporaties onduidelijkheid over de Europese DAEB-beschikking (zie Paragraaf 3.3.1, DAEB ). Uit angst voor het overschrijden van de toegestane 10 procent toewijzing aan de niet-DAEB-doelgroep, wordt gemiddeld 6, in plaats van de toegestane 10 procent van de mutaties gebruikt voor de herhuisvesting van de onderzoeksgroep (L. v.d. Louw, Wooninc., 2012). Daarbij komt dat urgente gevallen en senioren binnen deze 10 procent voorrang krijgen op sociale huisvesting (B. Verkampen, Woonpartners Helmond, 2012). De toegankelijkheid van de gereguleerde huurwoningmarkt wordt beperkt, zie barrière huurbeleid sociale verhuurder , Bijlage 11. Commerciële exploitanten

E. Huijgen van Bouwfonds REIM (2012) geeft aan dat het gebruikelijk is dat commerciële aanbieders bij gereguleerde huurwoningen huurprijzen tot honderd procent maximaal redelijk exploiteren. De huren van geliberaliseerde woningen die door commerciële verhuurders geëxploiteerd worden, zijn onafhankelijk van het woningwaarderingsstelsel. Hierdoor kan de huurprijs in bepaalde deelmarkten - zonder zichzelf uit de markt te plaatsen - hoger zijn dan wat beschouwd wordt als maximaal redelijk . Dit kan nadelig zijn voor de onderzoeksgroep (R. Buitink - van de Pol, Bouwfonds REIM, 2012). De commerciële huurwoning is in mindere mate betaalbaar voor de onderzoeksgroep, zie Bijlage 11 Markthuren commerciële verhuurder .


139

Een veel voorkomende variant van de inkomensnorm is de toewijzing van woningen aan huishoudens waarvan het bruto maandinkomen minimaal vier à vierenhalf keer de maandelijkse huur bedraagt (zie Paragraaf 3.3.3, commerciële verhuurder ). De inkomenseis die gesteld wordt, door onder andere de leden van de IVBN, is een toegankelijkheidsbarrière voor de onderzoeksgroep omdat zij niet in aanmerking komen voor de gewenste woningtype en locatie (J. Luijks, IVBN, 2012). Dit geldt voor zowel gereguleerde als geliberaliseerde huurwoningen (R. Buitink - van de Pol, Bouwfonds REIM, 2012). R.J. Bekkering van ERA Makelaardij PLUS (2012) merkt op dat verhuisgeneigden soms meer problemen ondervinden om een commerciële huurwoning dan een koopwoning te krijgen. Alle nieuwe en bestaande bewoners worden gescreend op inkomen en arbeidscontract. Het beleid van beleggers weet evenals de hypotheekverstrekker niet met flexibele werkomstandigheden om te gaan; er wordt een vast inkomen geëist. Als er een tweede inkomen is, moet die persoon ouder dan 30 jaar zijn om dat mee te laten tellen (R.J. Bekkering, ERA Makelaardij PLUS, 2012). De barrière eisen arbeidscontract gelden naast de koopwoningmarkt voor commerciële huurwoningen. Zoals gesteld in Paragraaf 3.3.3 financier , is dit met name een entry-barrière voor startende huishoudens. Financier

De barrières die de onderzoeksgroep ondervinden uit de hypothekenmarkt, zijn zoals gesteld in Paragraaf 3.3.3, direct en indirect waarneembaar. De directe barrières voor de (sociale) koopwoningmarkt die uit interviews volgen, betreffen: •

de vorm van het arbeidscontract. Het flexibele contract is een nieuw maatschappelijk fenomeen waar in de regel nog geen ruimte is voor uitzonderingen (R.J. Bekkering, ERA Makelaardij PLUS, 2012). Indien de hypotheekafnemer geen vast contract of garantstelling van de werkgever heeft, komen zij niet in aanmerking voor de lagere renteregeling van de NHG. Hierdoor wordt de maximale financiering voor een woningkoper verlaagd (R. Noten, Rabobank, 2012). Naast de toegankelijkheid, is de financiële bereikbaarheid een barrière (zie Bijlage 11).

•

het verscherpen van de voorwaarden tot hypotheekverstrekking van de AFM op de naleving van de GHF. B. Maas van Vereniging Eigen Huis noemt het volgende voorbeeld: kopers, bijvoorbeeld wat oudere mensen, die kleiner en goedkoper dan de huidige woning willen gaan wonen, krijgen volgens de GHF geen financiering meer voor de goedkopere woning. Ze worden gedwongen om in die oude woning te blijven. Dus kopers en huurders die willen doorstromen komen tegen scherpere normen aan, waardoor ze die stap niet kunnen maken. De volgende woning is financieel onbereikbaar geworden (zie Bijlage 11, verscherpen regelgeving GHF ). Dit komt volgens A. Groenheyde van AC Adviseurs (2012) omdat financiers toezien of de lening ten tijde van de hypotheekverstrekking en in de toekomst verantwoord is. Er wordt bij huishoudens gekeken naar de betaalbaarheidscapaciteit op moment van uitgifte en welk bedrag tijdens het pensioen betaald kan worden als de hypotheek een looptijd heeft van 30 jaar. Wat hierbij van invloed is, is de rentevaste periode, aflossingstermijn en de omvang van de verzekering. Het is niet zozeer de regels als wel of het verantwoord is binnen de situatie (A. Groenheyde, AC adviseurs, 2012). H. Maitimo van de Hypotheekshop (2012) is van mening dat indien het uitgavenpatroon van een huishouden het toelaat, er meer onderscheid gemaakt kan worden in de standaardnormen van de GHF. Nu gebeurd dit enkel bij onafhankelijke hypotheekadviseurs.

•

verlaagde executiewaarden. Banken verlagen het risico dat bij executieverkoop van de woning zonder NHG de restschuld voor eigen rekening komt. Waar hypotheekfinanciers voorheen de executiewaarde op 90 procent van de marktwaarde schatten, is dat sinds de kredietcrisis gedaald tot circa 75 procent (VEH, 2012). Het resultaat is dat er minder gefinancierd kan

140


worden omdat dat de koper te maken krijgt met renteopslagen cq. risico-opslag voor het aankoopbedrag van de woning die boven de executiewaarde uit komt. Er zijn hypotheekverstrekkers die over de gehele hypotheek deze verhoogde rente rekenen. Het gevolg is dat de woningkoper minder gefinancierd kan krijgen en de gebruikskosten toenemen. De eigen woning is in mindere mate betaalbaar en financieel bereikbaar. •

weinig concurrentie op de hypotheekmarkt. Ten aanzien van financiering zijn er vier grote partijen cq. banken (inclusief dochtermaatschappijen en holdings) die de financiering in handen hebben: ING, Aegon, ABN AMRO en de Rabobank. Deze banken ontvangen, met uitzondering van de Rabobank, staatsondersteuning. Wegens het ontbreken van concurrentie tussen financiers zonder staatssteun, bepaald de Rabobank - in feite - de renteopslagen. Staatsondersteuning en de hogere eisen die de toezichthouders stellen, beperken de mogelijkheden van hypotheekaanbieders om te financieren en concurrerende aanbiedingen te doen. Hierdoor betalen huizenkopers meer hypotheekrente dan volgens de markt redelijk zou zijn. Tussen 2007 en 2012 scheelt de rente 2,5 procent aan opslag welke is bepaald door de Rabobank (R. Beks, Hendriks Coppelmans, 2012). Het gevolg is dat de koopwoning voor huizenkopers financieel minder bereikbaar en betaalbaar is geworden (B. Maas, VEH, 2012). De barrières komen overeen met de barrière macroniveau concurrentie hypotheekrente , zie Bijlage 11.

De indirecte barrières voor de onderzoeksgroep welke directe belemmeringen voor marktpartijen vormen, zijn: •

het verscherpen van de voorwaarden tot hypotheekverstrekking van de AFM op de naleving van de GHF. Er heerst bij financiers en overige hypotheekverstrekkers angst over de correcte toepassing van het GHF: Er is geen afvinklijstje met als gevolg dat hypotheekverstrekkers moeten werken zoals het hen goed dunkt binnen de gestelde kaders. Of de GHF correct wordt toegepast, komt pas ter sprake bij een eventuele controle door de AFM. Wat opvalt is dat financiers aan de onderkant van de toelaatbare norm zitten, in het veilige gedeelte, omdat de AFM zou kunnen komen en miljoenenboetes opwerpen (A. Groenheyde, AC Adviseurs, 2012). R. Noten van de Rabobank (2012) geeft aan dat er speelruimte is, maar dat deze bijna nihil is. Zo dienen hypotheekverstrekkers bijvoorbeeld mathematisch te verantwoorden waarom bij uitzondering het inkomen gaat toenemen. Daar zijn banken terughoudender in geworden en dat heeft een behoorlijk effect op de startersmarkt met een HBO of WO-opleiding (R. Noten, Rabobank, 2012). R. Beks van Hendriks Coppelmans (2012) denkt dat het grootste verschil voor de onderzoeksgroep ten opzichte van drie jaar geleden vooral het ontbreken van financieringsmogelijkheden betreft. De slaagkans was hoger, want er waren veel uitzonderingen op de GHF. R. Noten van de Rabobank (2012) bevestigt dit: Vroeger gingen we eerder over de gedragscode heen als wij het acceptabel vonden. R. Beks van Hendriks Coppelmans gebruikt het volgende voorbeeld: Op het moment dat iemand wat minder inkomen had maar hij had wel spaargeld of een hoge opleiding, dan was die bank bereid wel bereid om daar een hypotheek op te verstrekken. Maar waarnaar er nu wordt gekeken is het risico. Het nadeel van de excessen in het verleden is dat de huizenprijzen zijn gestegen vanwege de toenemende vraag naar koopwoningen. En die GHF is weer terug naar de basis gegaan. Alleen de hele markt heeft zich daar nog niet aan aangepast , aldus A. Groenheyde van AC Adviseurs (2012). Volgens B. Maas (Vereniging Eigen Huis, 2012) is in de Tweede Kamer het gevoel ontstaan dat de banken na aanleiding van de verscherpte toezicht van de AFM keuzes maken betreffende de hypotheeknormen die in de eerste plaats gebaseerd zijn op de eigen belangen, marges en risico s. Afwijken van de inkomensnormen komt volgens betrokken marktpartijen nauwelijks meer voor (A. Groenheyde, AC Adviseurs, 2012; M. Mulder, EIB, 2012). Het gevolg is dat de mogelijkheden voor de onderzoeksgroep door deze wijze van handhaving van de regels op de hypotheekmarkt, en daarmee ook op de


141

woningmarkt, worden ingeperkt. Dit past bij het risicomijdende profiel van de hypotheekverstrekker: als de huizenprijs minder stijgt dan bij het verstrekken van de hypotheek wordt verwacht dat het verlies voor rekening van de hypotheekfinancier komt. De koopwoningmarkt is in financiële zin minder bereikbaar geworden door stijgende woningprijzen en strengere regelgeving, zie Bijlage 11 Verscherpen regelgeving GHF . •

Internationale problemen om hypotheken te herfinancieren (B. Maas, VEH, 2012). Rentevaste periodes lopen af en dienen opnieuw gefinancierd te worden. Spaargeld van de bank is niet voldoende om hypotheken te financieren. Hiertoe dienen banken langlopende leningen te sluiten op de kapitaalmarkt, waar hogere marges (risico-opslag) gelden door onzekerheid op de woningmarkt. Deze situatie zal in de toekomst niet veel verbeteren omdat nieuwe Basel 3 regelgeving eist dat banken meer kapitaal aanhouden om de risico s van de mismatch tussen lange kredieten en korte financiering beter te kunnen opvangen. Hierdoor komen beleggers en ontwikkelaars minder gemakkelijk aan financiering voor nieuwe projecten en dienen meer eigen vermogen in te leggen (R. Beks, Hendriks Coppelmans, 2012). Dit verlaagd de ambitie om nieuwbouw te ontwikkelen (zie Paragraaf 3.3.4, woningbouwmarkt ). De barrière voor de onderzoeksgroep komt overeen met de barrière stijgende hypotheekrente (zie Paragraaf 3.2.1 en 3.3.3).

•

taxaties van vrijkomend woningaanbod in de koopsector. Voorafgaand aan de hypotheekfinanciering vindt er een taxatie plaats. Dit wordt bemoeilijkt als er weinig tot geen referentie koopwoningen in hetzelfde tijdbestek aanwezig zijn (B. Maas, VEH, 2012). Dit komt voor in tijden van economische crisis waarbij consumenten terughoudend zijn om een eigen woning te kopen. Banken zijn door het gebrek aan referenties terughoudend met het verstrekken van hypotheken aan woningkopers en gaan met de maximale financiering onder de taxatiewaarde zitten. De woning is hierdoor minder snel financieel bereikbaar (zie Bijlage 11, onvoldoende taxatiewaarden koopwoningen ).

E. Huijgen van Bouwfonds REIM (2012) concludeert dat de hypotheekfinanciering in toenemende mate gelijkwaardig is geworden aan de inkomensnorm voor de commerciële huursector; 4 tot 4,5 maal het inkomen is de maximale financieringscapaciteit. Makelaardij en adviseurs

Het verdienmodel van de makelaar bij verkoop en aankoop van de woning is veranderd door de crisis. Makelaars zijn vrij sterk vertegenwoordigd in nieuwbouwplannen. R.J. Bekkering van ERA Makelaardij PLUS (2012) geeft aan dat het sinds de economische crisis vooral draait om damagecontrol achter de schermen. Makelaars zijn zij betrokken in verkoop en verhuur van leegstaande nieuwbouw, het op gang krijgen van nieuwe projecten en stil gelegde woningbouwprojecten, advies voor woningcorporaties en het oplossen van problemen van overige betrokken marktpartijen. Voorbeelden hiervan zijn het verkopen van tientallen woningen die een gemeente in achtervang heeft voor de ontwikkelaar en het regisseren van de overname van (niet-)DAEB-woningen van woningbouwcorporaties die failliet zijn gegaan. Voor particulieren ontstaan er deeldiensten uit het reguliere takenpakket van de makelaar; een makelaar kan ook pas ingeschakeld worden bij het tekenen van de koopakte. De begeleiding bij het kopen en verkopen van een woning blijft hierbij achterwege, waardoor de kosten koper laag blijven. Volgens R.J. Bekkering van ERA Makelaardij PLUS wordt er binnen de makelaardij veelal één lijn in getrokken betreffende de courtage, welke onderdeel is van de kosten koper (zie transactiekosten Paragraaf 3.3.2). De makelaar mag dit percentage zelf bepalen en bedraagt ongeveer anderhalve procent van de verkoopwaarde van de woning. De woningwaarde speelt hierin geen onderscheidende factor. Voor de makelaar is het aantal transacties van belang. Hier verdienen zij hun brood mee. Zij leven van het transactievolume via een percentage en als dat volume kleiner wordt door 142


prijsdaling wordt het courtage hoger. Hierbij is het van belang dat er voldoende woningen op de markt komen. Dit is anno 2012 geen probleem; waar een makelaar voorheen een portefeuille had van 20 à 25 woningen, hebben makelaars nu een portefeuille van 80 tot 100 woningen. Hierdoor moeten makelaars met minder mensen, meer presteren. Het gevolg is kwaliteitsverlies op dienstverlening. Het is dan ook niet ongebruikelijk voor makelaars om een opstart bedrag van circa duizend euro aan woningverkopers te vragen om de woningverkoop te starten. Zo zijn zij er meer zeker van dat de woningverkoper de woning wil verkopen en niet alleen te koop wil zetten. Deze transactiekosten kunnen voor eigenaar-bewoners een exit-barrière zijn (zie barrière transactiekosten , Bijlage 11). R. Noten van de Rabobank (2012) ziet dat de bemiddelaar vaak iets op papier zet om zich te beschermen tegen de gemaakte kosten. A. Groenheyde van AC Adviseurs hanteert geen opstart tarief maar bekijkt of het huis courant is en of de bewoners voor een marktconforme prijs willen verkopen. Anders is het onbegonnen werk. Dan kun je een hoog courtage afspreken, maar wordt het huis niet verkocht.

6.3.4

Gerelateerde deelmarkten aanbodzijde woningmarkt

De woningmarkt heeft naast raakvlakken met de woningbouwmarkt, de grondmarkt en de kapitaalmarkt. Indirecte barrières voor de onderzoeksgroep die hier mogelijk uit voortkomen zijn in deze subparagraaf verduidelijkt. Woningbouwmarkt

De Nederlandse woningvoorraad verandert in kwantitatieve zin door sloop, nieuwbouw en verbouw. N. Bargeman van de Provincie Noord-Brabant (2012) markeert het jaar 2013 als het naoorlogse dieptepunt wat betreft de Nederlandse woningbouwproductie: 2009/2010 was ten gevolge van de crisis een van de diepere jaren. Het jaar 2011 was iets beter, 2012 zakt wat terug en 2013 wordt een dipjaar. Hierop is geen invloed meer op uit te oefenen, want alles wat nu niet wordt gebouwd, wordt ook niet in 2013 opgeleverd. Hieruit blijkt dat het woningtekort achterblijft op de vraag. Uit Paragraaf 3.3.4 blijkt dat dit een beschikbaarheidsbarrière en financiële bereikbaarheidsbarrière voor met name de commerciële woningmarkten veroorzaakt (zie barrière tekort betaalbaar woningaanbod ) Om aan de regionale woningvraag te voldoen, maken gemeenten (onderlinge) afspraken voor een bepaalde termijn welke gebaseerd zijn op woningbouwcapaciteiten uit de provinciale prognose (T. Middel, Gemeente Helmond, 2012). In sommige delen van het land wordt geconstateerd dat er te veel aanbod in de regio is ontstaan of op de planning staat. Er zijn dan bijvoorbeeld 8000 woningen in een bestemmingsplan opgenomen terwijl het woningbouwprogramma uit gaat van veel minder woningen. In Paragraaf 3.3.5 woningbouwmarkt is uitgelegd dat planontwikkeling sinds de Tweede Wereldoorlog onder andere door deze schaalvergroting steeds complexer is geworden. Projectontwikkelaar C. Hak van Ballast Nedam (2012) drukt bovenstaande uit in de volgende citaat; We zijn gewend te werken met plannen van 1000 woningen, waarbij alles van oorsprong heel gedetailleerd is vastgelegd, tot op de kavel toe. Wat je nu ziet is dat er heel veel van die gedetailleerde bestemmingsplannen zijn gemaakt. Het kost 2 jaar tijd om een nieuw plan te hebben en dan is de markt anders, dus je huppelt achter de feiten aan. Daar moet je flexibel in genereren, want niemand weet hoe de markt er over 10 jaar bij staat. Daar heb je vertrouwen van de gemeente bij nodig, want die moeten controle uit handen geven. Er is een teveel aan plancapaciteit ontstaan. Het gevolg is dat de consument uit meer verschillende woningen kan kiezen als deze tegelijkertijd op de markt worden gebracht. Het woonparadox wat hieruit voort komt is dat er nooit een plan met 90 procent deelname is, waardoor er te weinig geïnteresseerden zijn om een bouw te starten. Voor de economische crisis die in 2008 aanving, werd er volstaan met een minimaal voorverkooppercentage van 70 procent. Nu ligt dat percentage op de 90 of 100 procent bij banken (T. Middel, Gemeente Helmond, 2012). De barrière die hieruit A.A.Werner Afstudeerrapportage

143

voortkomt voor verhuisgeneigden met een voorkeur voor nieuwbouw is dat hierdoor hun voorkeurswoning komt te vervallen en opnieuw op zoek moeten gaan naar een woning. Ontwikkelende partijen zullen behoedzamer optreden met het realiseren van nieuwbouwwoningen. Er bestaat namelijk een risico dat het plan wat wordt uitgewerkt niet gerealiseerd zal worden. Dit zijn gevolgen die kenmerkend zijn voor vraag naar woningen gedurende een economische crisis. Op de lange termijn resulteren bovenstaande ontwikkelingen in een beschikbaarheids- en betaalbaarheidsbarrière in het woningaanbod (met uitzondering van de gereguleerde huurwoningmarkt), zie Bijlage 11. Het ontbreken van beschikbaar woningaanbod is een entrybarrière voor de groep starter/vestiger en een exit-barrière voor semi-starters, doorstromers en vestigers. Bij langdurig achterblijven van het aanbod zal het betaalbare woningaanbod minder betaalbaar worden. Kapitaalmarkt

Volgens B. Maas van VEH (2012) spelen financiers, gedreven door onzekerheid, op veilig door onder andere meer toezicht, scherpere regels en scherper toezicht op de financiële situatie van huishoudens. Hierdoor worden de normen voor hypotheekverstrekking aangescherpt, zoals beschreven in Paragraaf 3.3.3 en 6.1.3 financier . Dat belemmert de woningmarkt, en dan met name de koopsector , aldus B. Maas. Banken zijn in toenemende mate afhankelijk geworden van de kapitaalmarkt voor het aantrekken van langlopende leningen (Paragraaf 3.1.3, financier ). Deze markt is mede door de crisis duurder en moeilijker toegankelijk geworden voor banken. Hierdoor is het volgens S. Hiemstra van Aegon (2012) voor banken en verzekeraars moeilijk om winst te maken. Het is van belang dat wij geld op de kapitaalmarkt halen. Drie jaar geleden na het uitbreken van de kredietcrisis was de vraag tegen welke prijs kunnen we het halen en nu is het: waar kunnen we het halen. De kapitaalmarkt in Europa ligt op zijn gat als het gaat over hypotheekfunding. Banken die zelf spaargeld uit willen zetten moeten het zo concurrerend binnenhalen door spaarrente hoog te zetten, dat hun marge zo klein wordt dat het ook niet zoveel oplevert. Prijs is niet eens interessant meer. De prijs die wij moeten betalen is heel wisselend. Dat zijn bijna dagprijzen. Dat is wel lager dan 3,5 procent rente. Boven deze standaard kosten dienen bepaalde marges te worden ingebouwd, zoals opslagen, kosten en winst. Het gevolg is hypotheektarieven waar je gek van wordt. Hierdoor ervaren geldverstrekkers dat het niet interessant is om veel in hypotheken te investeren. Je verdient er niks aan en moet veel moeite doen om geld van de kapitaalmarkt te halen. Dit heeft gevolgen voor de woningmarkt. L. v.d. Louw van Wooninc. (2012) geeft aan dat vooral het niet-DAEB-gedeelte van projecten bij woningcorporaties moeilijk financierbaar zijn. Er dient aangetoond en onderbouwd te worden dat geliberaliseerde huurwoningen verhuurd worden. Het niet-DAEB-gedeelte is hierom vooral in de koopsector, omdat daar nog winst gegenereerd wordt die onrendabele toppen in de sociale huursector kunnen dekken. In de vrije sector huur gaan woningcorporaties niet 900 euro per maand huur vragen om het dekkend te laten zijn als er vraag is naar woningen rond de 600 euro per maand. Juist voor de middeninkomensgroep is dat nadelig (L. v.d. Louw, Wooninc., 2012). Door de stijgende rente in de kapitaalmarkt is er beperkt beschikbaar woningaanbod in de geliberaliseerde huurwoningmarkt. De beschikbaarheidsbarrière is toegevoegd in Bijlage 11, stijgende hypotheekrente . Geconcludeerd kan worden is dat de betaalbaarheid en financiële bereikbaarheid van woningen voor zowel potentiële kopers, als huizeneigenaren die hun hypotheek moeten oversluiten, verslechterd is. De barrières die hieruit volgen komen overeen met de barrière stijgende hypotheekrente , zie Bijlage 11.

144


Grondmarkt

Hoge grondlasten zijn kostenverhogend en hebben een remmend effect op woningbouwproductie (zie Paragraaf 3.3.5, grondmarkt ). Om de nieuwbouw betaalbaar te houden en concurrerend in de markt af te zetten, dient de gronduitgifteprijs van gemeenten in relatie tot de lagere woningprijzen mee te moeten dalen. J. Luijks van IVBN (2012) geeft aan dat hierover onderhandelingen plaatsvinden tussen ontwikkelende partijen en gemeentes, maar dat veel gemeentes vasthouden aan de bestaande grondexploitatie scenario s op basis van verkoop. Dit komt omdat er minder grond wordt verkocht doordat er minder vraag is. De barrières zoals deze zijn opgesteld in Paragraaf 3.3.5 grondmarkt , worden gehandhaafd.

6.4

CONCLUSIE HERZIENING BARRIÈRES

De entry- en exit-barrières voor individuele verhuisbewegingen zijn voor de groepen starters/ vestigers , doorstromers/semi-starters/vestigers expliciet gemaakt voor de gereguleerde huurwoningmarkt, geliberaliseerde huurwoningmarkt en (sociale) koopwoningmarkt. Een samenvattend overzicht is weergegeven in Bijlage 11. Het schema heeft als doel een reflectie te geven op de literatuuranalyse in Hoofdstuk 3. De grootste aanpassingen betreffen veranderingen na aanleiding van ontwikkelingen omtrent de economische crisis. Verhuisgeneigde huishoudens ervaren hierdoor meer barrières en verminderde keuzevrijheid dan voorheen, maar ook marktpartijen en gemeenten ervaren belemmeringen die de barrières veroorzaken. Gesteld kan worden, is dat na aanleiding van de diepte-interviews een genuanceerd beeld is ontstaan omtrent de huidige relevantie van barrières die de keuzevrijheid voor de onderzoeksgroep beperken. De uitkomsten uit diepte-interviews bieden geen aanleiding om het doorstromingdiagram in Figuur 3.12 te wijzigen. Het huidige doorstromingdiagram is het uitgangspunt voor barrières die individuele verhuisbewegingen belemmeren.


145

146


7 Herziening op maatregelen


147

Herziening op maatregelen

148


De laatste jaren zijn er diverse initiatieven tot stand gekomen om de doorstroming op de woningmarkt en daardoor eveneens het aanbod en keuzevrijheid voor de onderzoeksgroep op de woningmarkt te bevorderen. Het doel van dit hoofdstuk is het actualiseren en aanvullen van maatregelen die volgen uit Hoofdstuk 4. Overeenkomstige categorieën worden gehanteerd en betreffen: maatregelen ten behoeve van de verbetering van de financiële positie van huishoudens (Paragraaf 7.1) en maatregelen die barrières uit de vraag- en aanbodzijde van de woningmarkt verminderen (Paragraaf 7.2 en 7.3). Het is mogelijk een accurater antwoord te geven op onderzoeksvraag 3:

“Welke maatregelen kunnen resulteren in het vergroten van de keuzevrijheid van verhuisgeneigde huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen de 34.229 en 43.000 euro met betrekking tot de Nederlandse woningmarkt?” Paragraaf 7.4 geeft een gecompileerd overzicht van de bevindingen en verduidelijkt welke maatregelen een effect hebben op de barrières die de onderzoeksgroep ondervindt. De volledige uitwerking van de interviews die als basis van dit Hoofdstuk dienen, zijn opgenomen in Bijlage 10.

7.1

MAATREGELEN FINANCIËLE POSITIE HUISHOUDEN

In Paragraaf 3.1.2 en 4.1 is gevonden dat de onderzoeksgroep niet in aanmerking komt voor financiële ondersteuning in de sociale huurwoningmarkt en geliberaliseerde huurwoningmarkt. De maatregelen die de financiële positie van de onderzoeksgroep verbetert, beperken zich tot de koopwoningmarkt. Koopwoningmarkt Financiering onder voorwaarden Koopvormen met financiering onder voorwaarden hebben als gezamenlijk kenmerk het bij aanvang betaalbaar maken van koopwoningen die in de huidige financiële positie financieel onbereikbaar zou zijn. Het effect op de entry-en exit barrières voor de groepen starter/vestiger en semi-starter/ doorstromer/vestiger is weergegeven in Bijlage 12. 1. Koopsubsidie Makelaars geven aan dat de koopsubsidie in positieve zin werkt op de keuzevrijheid van verhuisgeneigde huishoudens. Daar hebben we honderdduizend woningen mee verkocht , aldus A. Groenheyde van AC Adviseurs (2012; R.J. Bekkering, ERA Makelaardij PLUS, 2012). N. Bargeman van de Provincie Noord-Brabant ziet dat deze maatregel werkt omdat de woningmarkt niet in balans is. Er gaan jaren overheen voordat die woningmarkt op een nieuw evenwicht zit en in de tussentijd zijn er starters met problemen. Die prijs moet dalen, maar dat gaat niet snel genoeg. Af en toe even wat helpen is prima, maar het heeft ook zijn keerzijde , aldus N. Bargeman van de Provincie Noord-Brabant (2012). De keerzijde refereert naar de aandachtspunten financiering onder voorwaarden in Paragraaf 4.1.1 en geldt met name bij een achterblijvend aanbod in verhouding tot de woningvraag. 2. Starterslening De ervaringen van C. van Dommelen van Bouwfonds Ontwikkeling BV, R. Noten van de Rabobank en E. Bongaarts van de Gemeente Helmond leren dat de starterslening een aanjager is voor de woningmarkt. Je ziet dat in het verleden je heel erg te maken had met verhuisketens (zie Paragraaf 2.1.3). Als je een dure woning bouwde, werd die bewoond door iemand die een goedkopere woning vrij maakte, en dat was de langste keten. Zo duur mogelijk bouwen, dan zou je via een lange keten bij de starter komen. Dat verhaal is doorbroken sinds de economische crisis. Je moet zorgen dat de starter een woning kan kopen en daar leent de starterslening zich voor. De A.A.Werner Afstudeerrapportage

149

starter koopt een goedkope woning, waarbij de de mensen die in die woning zaten een stapje hoger kunnen bewegen. Dus dat is precies andersom. In 2004/2005 zijn we met de starterslening begonnen. Dat liep in het begin helemaal niet en in de laatste twee jaar loopt dat als een trein. We hebben nu al bijna 500 leningen uitstaan. Dat loopt dus heel goed , aldus E. Bongaarts van de Gemeente Helmond (2012). De starterslening is een effectief instrument voor huishoudens uit de onderzoeksgroep die een woning willen kopen. Dit geldt met name in regio s waar onvoldoende betaalbaar woningaanbod beschikbaar is. De starterslening wordt door gemeenten en projectontwikkelaars aangeboden. Projectontwikkelaars krijgen dankzij de starterslening nieuwbouwwoningen sneller verkocht: Wij (Hendriks Coppelmans) hebben laatst in Veghel 37 grondgebonden woningen ontwikkeld voor starters in de prijsklasse vanaf 167.000 euro. Die hebben wij dankzij de startersleningen op 3 na verkocht. Als we die lening niet hadden gehad, was dit niet gelukt. Onder de kopers zitten ook mensen die in deze doelgroep vallen. De starterslening kan een motivatie voor projectontwikkelaars zijn om nieuwbouwwoningen in een bepaalde regio te ontwikkelen. De Gemeente Helmond heeft bijvoorbeeld een starterslening, waardoor de woningmarkt in Helmond relatief beter is dan in Eindhoven, waar geen starterslening beschikbaar is. Wij merken dat in Best en Geldrop of andere gemeentes die stimulerende maatregelen nemen, dat starters daar beter kunnen slagen (R. van den Berg, AB Makelaars, 2012). De starterslening kan de barrière ambitie nieuwbouw verlagen, waardoor de beschikbaarheid van woningen toeneemt. Dit kan de individuele verhuisbeweging bevorderen. Het voordeel voor de implementatie van de starterslening bij gemeenten is dat de kosten ervan laag zijn. Het concrete voordeel voor huishoudens is dat de eerste drie jaar renteloos en aflossingsvrij zijn. Met de eerste pot van 1,9 miljoen hebben we middels een revolving fund heel lang kunnen doen. Twee jaar geleden was alles op en toen hebben we anderhalf jaar geleden daar acht miljoen in gestopt. Niet als revolving fund, maar eenmalig. Dus alles wat terugbetaald wordt, gaat terug naar de gemeente. Dit jaar hebben we er ook 4,5 miljoen euro in gestopt. Je hoeft als gemeente een veel beperkter budget te zoeken, want je betaalt alleen het renteverlies. Daarom hebben we dat gedaan: om een groot bedrag in te zetten, met een beperkt aantal middelen (E. Bongaarts, Gemeente Helmond, 2012). S. Hiemstra van Aegon wijst op de mogelijke gevaren voor huishoudens: In de jaren 70 en 80 waren er de premie A, B en C woningen. Dat heeft echte ellende opgeleverd. Mensen die met een premie een woning konden kopen. Vijf jaar later was dat afgelopen. Huishoudens waren toen een ander bestedingspatroon gewend. Veel woningen zijn na die 5 jaar te koop komen te staan. N. Bargeman van de Provincie Noord-Brabant benadrukt het prijsopdrijvende effect van deze maatregel: Als jij iemand een ondersteuning geeft, heeft die op dat moment meer te besteden en dat is een aansporing voor degene die iets te verkopen heeft. De verkoper denkt dat de prijs omhoog kan. De aangeduide risico s door respondenten komen overeen met de bevindingen uit literatuur. Hypotheekvormen De mogelijke maatregelen die volgen uit Paragraaf 4.1.1 zijn door de respondenten ontkracht op het gebied van haalbaarheid. Dit is in onderstaande alinea s toegelicht. 1. Generatiehypotheek De generatiehypotheek wordt door de Rabobank niet meer toegepast. R. Noten (2012) erkent dat dit in de huidige markt voor een hele beperkte groep een effectieve oplossing kan zijn. De mogelijke bezwaren vanuit hypotheekverstrekkers zijn volgens S. Hiemstra van Aegon (2012) het verhoogde (onzichtbare) risico. Dit risico heeft te maken met scheidingsperikelen of onzichtbare schulden die er zijn bij degene die garant staan voor de hypotheek. Dat vergt extra onderzoek en 150


hoe meer mensen bij de hypotheek betrokken raken, hoe hoger het risico is voor de financier. De hypotheekverstrekker dient te onderzoeken wat het verhoogde risico voor invloed heeft op de maximale leencapaciteit van bijvoorbeeld een man van 55 jaar. Daar zijn volgens R. Noten geen expliciete richtlijnen voor. De generatiehypotheek zal de individuele verhuisbeweging vergemakkelijken, maar de keuzevrijheid in de woningmarkt wordt niet op grote schaal vergroot. 2. Carrièrehypotheek Naast de generatiehypotheek wordt de carrièrehypotheek door R. Noten genoemd als mogelijke effectieve oplossing voor de onderzoeksgroep genoemd. Dit is een effectieve oplossing voor hoogopgeleide starters die kunnen groeien in de arbeidsmarkt. Deze wordt niet langer toegepast, omdat de AFM het speculeren over de toekomst niet toelaat (R.J. Bekkering, ERA Makelaardij PLUS, 2012). Overige woningmarktdeskundigen vinden de regelgeving op dat vlak terecht, want in de huidige economische situatie zegt een carrière niets. De kans op werkloosheid is groter dan de kans dat iemand denkt te worden wat die wil worden. Dus waarom zou je op toekomstige dingen gaan financieren. Dat is de luchtballon , aldus S. Hiemstra. Hierin is geen verschil tussen starters en doorstromers. A. Groenheyde van AC Adviseurs herziet de financieringscapaciteit enkel als een loonsverhoging binnen zes maanden zwart op wit staat. De carrièrehypotheek lijkt haalbaar in een periode met een laag werkloosheidspercentage en stijgende woningprijzen. In dit rapport wordt er niet gespeculeerd over de mogelijke herinvoering van deze hypotheek. Financiële instellingen zoals de AFM trekken lering uit de oorzaken van de economische crisis en zullen de huidige regelgeving consequent hanteren om betaalbaarheidsproblemen in de toekomst te voorkomen.

7.2

MAATREGELEN VANUIT CONTEXT: VRAAGZIJDE WONINGMARKT

De maatregelen die van invloed zijn op de vraagzijde van de woningmarkt (zie Paragraaf 4.2) zijn bediscussieerd met de betrokken marktpartijen. De maatregelen die vanuit de vraagzijde van de woningmarkt een relatie hebben met de barrières voor de onderzoeksgroep betreffen: 1) beleidsgerelateerde maatregelen, 2) maatregelen van betrokken marktpartijen en 3) maatregelen met betrekking tot de gerelateerde deelmarkten.

7.2.1


Deze subparagraaf beschrijft de standpunten van marktpartijen op beleidsgerelateerde maatregelen die mogelijkerwijs de verhuisbarrières voor de onderzoeksgroep verlagen. Koopwoningmarkt Overdrachtsbelasting De overdrachtsbelasting is volgen S. Hiemstra van Aegon (2012) een vreemd fenomeen: Je moet belasting betalen over iets wat je nog niet hebt, maar wat je wilt. Belasting betalen over iets wat je hebt is veel eerlijker. Dit kan bereikt worden door de overdrachtsbelasting af te schaffen en de WOZ bijvoorbeeld met een procentpunt verhogen. Bovengenoemd alternatief hoeft de overheid niks te kosten. Het is een politieke keuze , aldus S. Hiemstra. Het voordeel van dit alternatief is dat de verlaging van de barrières die middels een vermindering van de overdrachtsbelasting bereikt worden, ook gelden bij deze maatregel (zie Paragraaf 4.2.1, overdrachtsbelasting ). De uitwerking van deze maatregel verhoogt de gebruikskosten van de eigen woning enigszins. Dit geldt voor elke koopwoning, waardoor de keuze om te verhuizen niet beïnvloed wordt door de huidige transitiekosten.


151

Geliberaliseerde huurwoningmarkt Huuraftrek J. Luijks van de IVBN geeft aan dat de huuraftrek een positief effect zou hebben op de keuzevrijheid van de onderzoeksgroep in de woningmarkt. M. van Iersel van de Nederlandse Woonbond is geen voorstander van dergelijke premies. Op ondersteunende maatregelen, zoals bijvoorbeeld de huurtoeslag, wordt in toenemende mate bezuinigd omdat steeds meer mensen er een beroep op moeten doen. De gebruikskosten moeten betaalbaar zijn. Dat houdt in dat mensen met hun inkomen moeten kunnen wonen zonder dat ze daarbij ondersteund dienen te worden door politiek afhankelijke maatregelen. M. Mulder van het EIB geeft aan dat de huuraftrek een antwoord is op het eigendomsneutraal subsidiëren van de woningmarkt. Het verschil tussen huuraftrek en eigendomsneutraal subsidiëren is dat bij de laatstgenoemde de hypotheekrenteaftrek en huursubsidie afgeschaft moeten worden. Dit heeft volgens M. Mulder vergaande effecten op de woningmarkt gedurende een lange overgangsperiode. Huuraftrek heeft een vergelijkbaar resultaat zonder bovengenoemde nadelen. Het is een alternatief met minder overgangspijn. De kosten beperken zich tot subsidie voor huurders die reeds gehuisvest zijn in de geliberaliseerde huurwoningmarkt. De voorwaarden voor een dergelijke aanpak zijn genoemd in Paragraaf 4.2.1.

7.2.2


Maatregelen van marktpartijen die van invloed zijn op de vraag naar woningen, beperken zich tot het verlagen van entry-en exitbarrières in de koopwoningmarkt. Koopwoningmarkt Verkoopgarantie De verkoopgarantie zorgt in de praktijk dat de ontwikkeling van projecten, zoals bijvoorbeeld Meerrijk in Eindhoven, (sneller) doorgang vinden. De Provincie Noord-Brabant en de Gemeente Eindhoven hebben in bovengenoemd project bijgedragen aan de realisatie door garanties te stellen voor het onderdeel wonen. Door de garantstelling zijn projectontwikkelaars in mindere mate gebonden aan de strikte voorverkooppercentages voor nieuwbouwontwikkeling (zie Paragraaf 6.1.3). Hier heeft de gemeente voor de garantie gekozen omdat er voor de aanwezige winkel- en zorgvoorzieningen al een belegger gevonden was. Volgens R. van den Berg van AB Makelaars (2012) kunnen dergelijke projecten toch doorgang vinden, waardoor de druk op het betaalbare aanbod af neemt (zie Bijlage 12). Een nadeel voor de ontwikkelaar kan zijn dat de kosten van de renteopslagen van de woningen zonder garantstelling van bijvoorbeeld de gemeente, ten laste gaan van het resultaat op het project. Het alternatief is dat het project geen doorgang vindt. In beide gevallen is dit de keuze van de projectontwikkelaar. In het positieve geval is er meer woningaanbod beschikbaar, waardoor de barrières die benoemd zijn in Paragraaf 4.2.2 afnemen. Inruilgarantie De inruilgarantie is een effectieve maatregel voor bestaande woningeigenaren zonder al te veel restschuld die willen doorstromen naar een nieuwbouwwoning in de koopsector. De onderzoeksgroep voldoet volgens R. Noten van de Rabobank in beperkte mate aan bovengenoemde omschrijving. C. van Dommelen van Bouwfonds Ontwikkeling en C. Hak van Ballast Nedam geven aan dat deze maatregel in beperkte mate effectief is omdat de woning voor een voorzichtig bedrag wordt overgekocht om het risico voor de ondernemer laag te houden. De bestaande woning moet voor een goede prijs-product verhouding terug gezet worden in de markt om een langdurig vermogensbeslag te voorkomen (ERA Makelaardij PLUS, 2012). Het nadeel is dat de consument uiteindelijk duurder uit is (S. Hiemstra, Aegon, 2012). Het zou de individuele verhuisbeweging van de doorstromer uit de koopsector kunnen bevorderen. 152


Overbruggingsgarantie De ervaring van deskundigen (R. Beks, Hendriks Coppelmans, 2012; R.J. Bekkering, ERA Makelaardij PLUS, 2012; R. Noten, Rabobank, 2012) leert dat de overbruggingsgarantie geen effectieve oplossing is. Bezwaren zijn afkomstig vanuit de eigenaar-bewoner en de hypotheekfinancier. Het risico voor de woonconsument is de eindigheid aan de garantie van bijvoorbeeld 2 jaar die gegeven wordt. Financieringsmaatschappijen accepteren moeilijk dat er een nieuwe hypotheek verstrekt wordt terwijl het bestaande huis officieel nog niet verkocht is (S. Hiemstra, Aegon, 2012). Dubbele maandlasten worden gedekt, hetgeen de exit-barrière voor eigenaar bewoners kan verminderen. De vraag blijft in hoeverre een verhuisketen eerder op gang gebracht wordt dan in een situatie zonder overbruggingsgarantie. Koop Zeker A. van den Thillart van Dura Vermeer (2012) werkt veelvuldig samen met Bouwfonds Ontwikkeling en geeft aan dat deze maatregel de koper niet over de schreef trekt. Wordt er specifiek naar de effectiviteit van de maatregel voor de onderzoeksgroep gekeken, dan valt R.J. Bekkering van ERA Makelaardij PLUS het volgende op: Vaak gaat iemand van die inkomensklasse bij doorstroming in de koopsector hooguit van een appartement naar een grondgebonden woning. De appartementenmarkt is een drama op dit moment. Als je op Funda een appartement zoekt tussen de 110.000 en 160.000 euro, dan is het aanbod enorm groot. Dan kun je wel de zoveelste appartement te koop zetten, maar de verkoopkans is erg klein. Deze maatregel biedt geen garanties om de individuele verhuisbeweging te bevorderen en keuzevrijheid te vergroten.

7.2.3

Maatregelen gerelateerde deelmarkten vraagzijde woningmarkt

Maatregelen met betrekking tot gerelateerde deelmarkten van de woningmarkt, waar door betrokken marktpartijen/overheidsinstanties invloed op uitgeoefend kan worden, beperken zich tot de hypothekenmarkt. Hypotheekmarkt Verlengen aflossingstermijn Woningmarktexperts (R.J. Bekkering, ERA Makelaardij PLUS; R. Noten, Rabobank, 2012; A. Groenheyde, AC Adviseurs, 2012) zijn positief gestemd over het verlengen van de aflossingstermijn om op deze wijze de betaalbaarheid en financiële bereikbaarheid van de koopwoningmarkt te verbeteren. Een voorwaarde voor de lager wordende gebruikskosten op de lange termijn, betreft een aanpassing in het fiscale stelsel van de eigen woning. De termijn van de hypotheekrenteaftrek moet gelijk lopen met de langer wordende aflossingstermijn van de hypotheek. S. Hiemstra van Aegon (2012) stelt juist voor om de aflossingstermijn te verkorten, zodat de hypotheekwaarde eerder onder de marktwaarde van de eigen woning uit komt. Dit verlaagt de exitbarrière negatieve waardeontwikkeling voor doorstromers. Huishoudens die versneld aflossen, hebben bij aanvang hogere gebruikskosten dan wanneer de hypotheek gedeeltelijk wordt afgelost. Dit is nadelig voor de betaalbaarheid van de koopwoningmarkt. Een voordeel is dat er na een aantal jaar versneld aflossen, meer ruimte is ontstaan in de hypotheek om door te stromen naar een volgende koopwoning. De koopwoning is dan financieel eerder bereikbaar dan bij regulier aflossen (zie Bijlage 12). Nieuwe en bestaande eigenaar-bewoners kiezen op eigen initiatief om de hypotheek voor een groot deel af te lossen. Bestaande aflossingsvrije hypotheken worden omgezet naar een aflossingsverplichting zonder dat de bank dit eist. In de regel blijkt dat kopers voor een groot gedeelte schuldenvrij willen zijn als ze de pensioenleeftijd bereikt hebben. De gemiddelde hypotheek wordt voor circa 70 à 80 procent afgelost. Dat geldt ook voor de onderzoeksgroep. Over A.A.Werner Afstudeerrapportage

153

de gehele looptijd van de hypotheek is het verschil tussen wel of niet aflossen enkele tientallen euro s per maand. Versneld aflossen kost naar verwachting ook enkele tientallen euro s per maand. Voor het grootste deel van de onderzoeksgroep is de aflossingsverplichting volgens R. Noten (2012) geen entry-barrière. Als ze kunnen kiezen tussen 50 of 80 procent aflossing, kiezen ze toch vaak voor de 80 procent , aldus R. Noten van de Rabobank. S. Hiemstra van Aegon (2012) komt tot dezelfde conclusie: Dat scheelt gemiddeld nog geen 50 euro per maand, zeker in het begin niet omdat de rentelasten in het begin nog redelijk aftrekbaar is. De starters zullen er de eerste 6 à 7 jaar niks van merken. Beide maatregelen betreffende de aflossingstermijn worden effectief geacht. Het verlengen van de aflossingstermijn verlaagt de entry-barrière voor de koopwoningmarkt. Hier is een wetswijziging voor nodig omdat de verlenging samen dient te gaan met een aanpassing van de duur van hypotheekrenteaftrek. Het versneld aflossen resulteert in een verlaging van de exitbarrière en kan op korte termijn geïmplementeerd worden. Hypotheekvoorwaarden naar leeftijdscategorie Marktpartijen denken verschillend over deze maatregel. De projectontwikkelaar acht het noodzakelijk om minder achter de gestelde eisen van de AFM te schuilen. Volgens R. Beks van Hendriks Coppelmans dient er door hypotheekfinanciers creatiever gedacht te worden over alternatieve financieringsmogelijkheden voor onder andere de inkomensdoelgroep. Het uitgangspunt volgens C. Hak van Ballast Nedam moet blijven dat de woonconsument de woning ook op de lange termijn moet kunnen blijven betalen. A. Groenheyde van AC Adviseurs sluit zich bij deze stelling aan en duidt op het verhoogde risico voor executieverkoop bij korte termijn denken. Het draagvlak voor implementatie van deze maatregel is niet groot. Een alternatief is het verlengen van de aflossingstermijn voor hypotheekafnemers met een leeftijd tot 40 jaar (zie Paragraaf 4.2.3 en voorgaande alinea s). Regelgeving rentelasten Projectontwikkelaars passen het voor rekening nemen van de rentelasten toe en erkennen dat dit een positief effect heeft op de betaalbaarheid van de woning. R. van den Berg van AB Makelaars erkent dit. S. Hiemstra van Aegon is kritisch en denkt dat het risico van ontwikkelaars wordt ingeprijst in de verkoopprijs v.o.n. De effectiviteit van de maatregel is afhankelijk van de wijze van uitvoering. Als een huishouden eerst op basis van het eigen inkomen in aanmerking moet komen voor een hypotheek, is deze minder effectief dan dat het verschil in rente de maximale financieringscapaciteit bepaald. In het laatste geval is de koopwoning eerder financieel bereikbaar voor meer huishoudens. De belemmering zit erin dat je de hypotheek niet krijgt, niet dat je de rente niet kan betalen. In combinatie met een versoepeling van de hypotheekverstrekkingscriteria is het een mogelijke oplossing , aldus M. Mulder van het EIB. K. Waijers van Hurks Vastgoedontwikkeling (2012) ziet in deze maatregel geen structurele verbetering van de barrières. Het betalen van de rentelasten voor een korte periode is om ervoor te zorgen dat de ontwikkelaar zijn woning verkoopt. Helpt dat die mensen? Nee, het jaar daarna moeten ze het ook zelf kunnen betalen. De lange termijn visie op de betaalbaarheid van de eigen woning duidt erop dat het onwaarschijnlijk is dat de hypotheekverstrekkingscriteria aangepast gaan worden. Dit wordt bevestigd door A. Groenheyde van AC Adviseurs die het zeer onwaarschijnlijk acht dat de Rijksoverheid de hypotheekverstrekkingscriteria aan zullen passen. Om bovengenoemde redenen gelooft A. van den Thillart van Dura Vermeer meer in het verlagen van de woningbouwprijs, zodat mensen het kunnen financieren. Om de barrière transactiekosten van de woning te verlagen, zoekt A. van den Thillart een alternatief in het beperken van bijkomende kosten zoals het aanschaffen van meubilair etcetera. Kant en klaar, misschien moet je wel zo ver gaan om het compleet te maken. Veel starters denken nu nog steeds, o jee, moet ik ook nog gaan inrichten. Ik zit meer aan zoiets te denken dan 1000 euro apart zetten in de financiering. Dat hebben we in het verleden wel gedaan, maar dat is geen stimulans. Dan zetten we 5000 of 10000 in een pot en daar werd elke maand wat vanaf gehaald. Als de pot met geld leeg is, dan is 154


er alsnog een probleem. De praktijk leert dat het verlichten van de regelgeving omtrent rentelasten geen effectieve oplossing is voor het vergroten van de keuzevrijheid voor de onderzoeksgroep. Rentestand verlagen R.J. Bekkering van ERA Makelaardij PLUS geeft aan dat het verlagen van de rentestand heel effectief is om de financiële bereikbaarheid en betaalbaarheid van de koopwoningmarkt te verbeteren. Daarin passen producten zoals Slimmer Financieren vanuit woningcorporatie Trudo. Het nadeel is dat het een moeilijk uitlegbaar product is in vergelijking met bijvoorbeeld Slimmer Kopen (VoV, zie Paragraaf 4.3.3). Het verlagen van rente op landelijke schaal heeft het bijkomstige nadeel dat er een prijsstijging van huizen plaats kan vinden. Dit zal met name in regio s met schaarste aan betaalbaar woningaanbod het geval zijn. Het verlagen van de rente beperkt de gebruikskosten als de rentedaling geen invloed heeft op de maximale financieringscapaciteit van een huishouden. Op deze wijze blijft de prijsstijging van woningen beperkt. R. Noten van de Rabobank vindt het geen oplossing, omdat de bank als het ware in de eigen vingers snijdt . S. Hiemstra van Aegon sluit zich hierbij aan en nuanceert het beeld: Mijn sociale aard zegt dat zou ik onmiddellijk moeten doen. Mijn commerciële aard zegt: ik ben gek, dan verdien ik minder. Mijn wantrouwen zegt: dat ga ik niet doen, want als ik het doe, doen andere banken het toch niet. En aan het eind van de rit zegt Mevrouw Smit-Kroes, vice-voorzitter van de Europese Commissie: dat gaan we niet doen, dat is kartelvorming. Prijsafspraken met banken is verboden. Men is bang dat banken en verzekeraars kunstmatig de prijzen hoog houden. Kunstmatig laag houden is hetzelfde mechanisme en dat is niet toegestaan (S. Hiemstra, Aegon, 2012). Concluderend kan gesteld worden, dat dit initiatief binnen de huidige regelgeving niet haalbaar is. Hervorming hypotheekmarkt In Paragraaf 6.1.3 is vastgesteld dat er te weinig concurrentie tussen hypotheekfinanciers is en dat de hypotheekrente hierdoor hoger is dan volgens de markt redelijk zou zijn. Door financieringsrisico s bij hypotheekverstrekkers verminderd het aanbod aan betaalbare woningen. Marktpartijen zijn het erover eens dat de Nederlandse hypothekenmarkt hervormd dient te worden conform het Deense hypotheekmodel. In dit model worden lange gelden, die bijvoorbeeld bij pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen zitten, gebruikt. Volgens B. Maas van de VEH is dit een goede match omdat er zekerheid en rendement gezocht wordt voor toekomstige pensioenverplichtingen. De meerwaarde is dat hypotheken in mindere mate afhankelijk zijn van de kapitaalmarkt. Het geld is er al alleen moet je A koppelen aan B, aldus B. Maas. De belemmering om dergelijke hervorming te bewerkstelligen, zijn met de aankondiging van de komst van de Nederlandse Hypotheek Instelling (NHI) omzeilt. De Europese Commissie moet de plannen nog goedkeuren. Het eventuele resultaat is een stabielere woningmarkt tegen lagere kosten. De entrybarrières door stijgende hypotheekrente, relatief hoge gebruikskosten en weinig concurrentie in de hypotheekmarkt worden verlaagd. De koopwoningmarkt wordt middels deze maatregel beter betaalbaar en financieel bereikbaar, waardoor de keuzevrijheid wordt vergroot (zie Bijlage 12). Doordat de koopwoningmarkt financieel aantrekkelijker wordt gemaakt, zullen naar verwachting meer huurders en starters de koopwoningmarkt betreden. Hierdoor wordt volgens deze theorie de exit-barrière hoge krapte-index voor doorstromers verlaagd. Klantgerichte financiering A. Groenheyde van AC Adviseurs vindt dat er meer naar de persoonlijke situatie van klanten gekeken moet worden. Naast de maximaal vastgestelde financieringscapaciteit uit de GHF, is het uitgavenpatroon van belang om te bepalen wat een passende hypotheek voor een huishouden is. In de huidige situatie hebben twee mensen met dezelfde baan en inkomen ongeacht het uitgavenpatroon en eigen vermogen eenzelfde leencapaciteit. A. Groenheyde noemt het volgende A.A.Werner Afstudeerrapportage

155

voorbeeld: Mijn moeder heeft een heel groot huis en zij betaald 500 euro stookkosten per maand. Zij kan net zoveel hypotheek krijgen als iemand die maar 100 euro stookkosten heeft per maand. De maximale financiering moet eigenlijk andersom bepaald worden: eerst het uitgavenpatroon, de gebruikskosten en spaarcapaciteit vaststellen. Hieruit volgt de maximale financieringscapaciteit. Het risico ligt in de huidige situatie bij de consument. Dit is een algemene maatregel voor het bepalen van de maximale financieringscapaciteit in het verlengde van de betaalbaarheidsvisie van de AFM en NIBUD. Centraal staat dat de ervaren entry-barrière naar de koopwoningmarkt minder nadrukkelijk aanwezig is. Voor de individuele verhuisbeweging in de onderzoeksgroep ontstaat er meer ruimte voor financiering van hypotheken.

7.3

MAATREGELEN VANUIT CONTEXT: AANBODZIJDE WONINGMARKT

De maatregelen die van invloed zijn op het woningmarktaanbod en een positieve relatie hebben met de barrières voor de onderzoeksgroep, zijn: 1) beleidsgerelateerde maatregelen, 2) maatregelen van de betrokken marktpartijen, 3) maatregelen die van invloed zijn op de omvang en aard van de woningvoorraad en 4) maatregelen met betrekking tot de gerelateerde deelmarkten. De uitkomsten uit literatuuranalyse zijn bediscussieerd met betrokken marktpartijen.

7.3.1


Deze subparagraaf beschrijft de standpunten van marktpartijen op beleidsgerelateerde maatregelen die mogelijkerwijs het woningmarktaanbod voor de onderzoeksgroep verruimd. Gereguleerde huurwoningmarkt Inkomensafhankelijke huur 1. Tweehurenbeleid R. van Dellen van Aedes is van mening dat het tweehurenbeleid een effectieve methode is om woningen toe te kunnen wijzen aan de onderzoeksgroep. In feite komt het neer op wisselen tussen DAEB en niet-DAEB. De keerzijde is dat het in strijd is met het standpunt van Aedes om markthuren in de Nederlandse politiek te stimuleren. E. Huijgen van Bouwfonds REIM (2012) vermoedt dat deze maatregel bevorderend werkt voor de doorstroming in de huurwoningmarkt. De uitwerking van de maatregel op de beschreven barrières in Paragraaf 4.3.1 blijven onveranderd. 2. Doorlopende inkomenstoets Gemeenten en commerciële beleggers vinden de doorlopende inkomenstoets een goed uitgangspunt voor passende huur bij het inkomen en een goede methode voor eventuele scheefheidsbestrijding (T. Middel, Gemeente Helmond, 2012; J. Berghuis, Gemeente Eindhoven, 2012; J. Luijks, IVBN, 2012). Huurders die volgens de DAEB-beschikking niet tot de beoogde doelgroep behoren, maken gebruik van een sociale dienst waar zij volgens de huidige regelgeving geen recht op hebben. In dit kader lijkt het R. van Dellen van Aedes geoorloofd om het huishoudelijk inkomen van huurders in de gereguleerde huurwoningmarkt jaarlijks te toetsen. Zorgtoeslag wordt ook getoetst en op een gegeven moment is het heel rechtvaardig dat je dat niet meer krijgt. De huur van de gereguleerde huurwoning staat dan op 400 terwijl die eigenlijk 500 per maand is. Dat is gerechtvaardigd op het moment dat je erin trekt, maar niet als je een ton gaat verdienen. De kritiek van M. van Iersel van de Nederlandse Woonbond betreft het overschrijden van de privacy-overwegingen als een woningcorporatie het inkomen van een huishouden mag opvragen. De uitwerking van de maatregel op de beschreven barrières in Paragraaf 4.3.1 blijven onveranderd.

156


3. Huur op Maat De respondenten uit de categorieën gemeente , woningcorporatie en belegger zijn het op alle vlakken eens met de bevindingen over Huur op Maat in Paragraaf 4.3.1. De kans dat dit experiment wordt doorgevoerd is nihil. Deze maatregel is om reeds genoemde redenen niet haalbaar (zie Bijlage 12). Aanpassing woningwaarderingsstelstel Als er door aanpassingen in het WWS meer naar markthuren gestreefd wordt, zijn woningen van beleggers in vergelijking met het huidige stelsel, eerder buiten het financiële bereik van de onderzoeksgroep. Er zijn huishoudens die te weinig verdienen om in aanmerking te komen voor een commerciële huurwoning , aldus E. Huijgens van Bouwfonds REIM. Voor gereguleerde huurwoningen van woningcorporaties is het een effectieve oplossing om de keuzevrijheid in de geliberaliseerde huursector te vergroten. Woningen verschuiven dan van de sociale huurwoningmarkt naar de geliberaliseerde huurwoningmarkt. Huurprijs koppelen aan WOZ-waarde woning Het vaststellen van de huur van gereguleerde huurwoningen vindt bij woningcorporaties in gevallen reeds plaats middels deze methode. Deze huur wordt middels de WOZ-waarde bepaald nà het doorvoeren van de 15 of 25 schaarstepunten. Dit bepaald de maximaal redelijke huurprijs van de woning. De huidige systematiek van het WWS wordt door B. Verkampen van Woonpartners Helmond achterhaald genoemd, omdat de huur wordt bepaald op basis van onder andere het aantal voorzieningen. De lokatie is in mindere mate van belang voor het bepalen van de huurprijs. Woonpartners Helmond hanteert een percentage van 3,9 procent van de WOZ-waarde voor het bepalen van de huur. Op deze manier komt de hoogte van de huurprijs overeen met de huidige situatie. De kwestie of door deze methode meer sociale huurwoningen verschuiven naar het geliberaliseerde deel van de huurwoningmarkt, is afhankelijk van het beleid van de betreffende woningcorporatie. In het strategische voorraadbeheer is bepaald welke en hoeveel woningen geliberaliseerd gaan worden. Voor het liberaliseren van woningen dienen beleidsmatige afspraken gemaakt te worden. M. Mulder van het EIB geeft aan dat deze maatregel in geval van een toenemend aandeel geliberaliseerde huurwoningen, stimulerend werkt voor de doorstroming. Zijn bezwaar op de maatregel is dat het een andere vorm van prijsregulering is. Hij stelt voor om de huur van gereguleerde huurwoningen marktvrij te maken in gebieden waar geen hoge druk op de betaalbare woningmarkt is. Deze randvoorwaarde moet ervoor zorgen dat de huren in schaarstegebieden niet te veel stijgen. J. Luijks van de IVBN vind dit een geschikte maatregel voor de gereguleerde huurwoningmarkt. Voor de geliberaliseerde huurwoningmarkt zal deze maatregel niet werken, omdat er dan onvoldoende ruimte is voor marktwerking. Door deze extra regulering worden beleggers volgens J. Luijks weggejaagd uit de woningmarkt. Tijdelijke Regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting (DAEB) 1. Onderscheid DAEB naar regio Woningcorporaties, Aedes en gemeenten vinden meer onderscheid naar regio met betrekking tot het toegestane percentage toewijzingen aan de niet-DAEB-doelgroep een effectieve maatregel (L. v.d. Louw, Wooninc., 2012; B. Verkampen, Woonpartners Helmond, 2012; J. Berghuis, Gemeente Eindhoven, 2012; T. Middel, Gemeente Helmond, 2012; R. van Dellen, Aedes, 2012). De respondenten vinden dat het percentage toewijzingen in schaarsteregio s hoger moet liggen om huishoudens te beschermen tegen hoge marktprijzen en beperkte keuzevrijheid in de huurwoningmarkt. Uit onderzoek van Aedes blijkt dat als de DAEB-grens opgetrokken zou worden naar 43.000 euro per jaar, dat maximaal 10 procent toewijzingen aan de niet-DAEB-doelgroep in A.A.Werner Afstudeerrapportage

157

schaarsteregio s te weinig zou zijn om verhuisgeneigde huishoudens te herhuisvesten in de sociale woningvoorraad. Het lijkt R. van Dellen gegrond dat in een regio s waar minder dan 10 procent van het vrijkomend sociale huuraanbod aan de niet-DAEB wordt toegewezen, het overige aandeel in procenten mag worden gebruikt in schaarsteregio s. Er moet meer rekening gehouden met de omvang van de inkomensgroep , aldus R. van Dellen. N. Bargeman van de Provincie NoordBrabant sluit zich aan bij bovenstaande bevindingen. 2. Onderscheid DAEB naar huishoudtype M. van Iersel van de Nederlandse Woonbond (2012) staat achter een maatregel die de onderscheid maakt in het inkomen voor diverse huishoudens om tot de DAEB-doelgroep te behoren. De belangrijkste differentiatie volgens M. van Iersel is het onderscheid tussen huishoudens met en zonder kinderen. Voor de eerstgenoemde categorie wordt gepleit de inkomensgrens van 34.229 euro te verhogen. R. van Dellen van Aedes noemt een alternatief op bovengenoemde differentiatie: Uit onderzoek blijkt dat een deel van de huishoudens net 650 euro aan huur per maand kan betalen. Er is ook een groep, en dat zijn bijvoorbeeld de senioren, die kunnen makkelijk 800 euro per maand betalen. De inkomensgrens voor de niet-DAEB kan bijvoorbeeld de normen voor de betaalbaarheid volgens het NIDUD volgen. R. van Dellen geeft aan dat de effectiviteit voor de onderzoeksgroep heel erg afhankelijk is van de uitvoering van de maatregel en dat het moeilijk uitvoerbaar is. J. Berghuis van de Gemeente Eindhoven bevestigd dat de implementatie erg ingewikkeld is. E. Bongaarts van de Gemeente Helmond is van mening dat de aanpassing nodig is om huishoudens gelijke kansen in de woningmarkt te bieden. Naast de mogelijke effectiviteit vindt J. Luijks van de IVBN dat dit niet direct de oplossing is. Er is een heldere inkomensgrens en met de toegestane 10 procent toewijzing aan de niet-DAEB-doelgroep is de grens al vager. J. Luijks is van mening dat het effectiever en eenvoudiger is als woningcorporaties hun woonbestand meer gaan liberaliseren. Dit heeft gezien de uitwerking van deze maatregel niet hetzelfde resultaat als de maatregel besproken in deze alinea (zie Bijlage 12). 3. Indexeren DAEB-inkomensgrens Door alle respondenten in de verschillende categorieën marktpartijen wordt dit als zeer effectieve maatregel erkend. Er moet niet vergeten worden dat corporaties 75 procent van de huurmarkt in eigendom heeft en als zij een iets groter deel kunnen toewijzen aan die doelgroep, dat maakt dat keuzevrijheid enorm toeneemt. Als de grens naar boven wordt bijgezet is dat positief (R. Buitink van de Pol, Bouwfonds REIM, 2012). T. Middel van de Gemeente Helmond constateert dat de indexering van de inkomensgrens een positief effect heeft op de leefbaarheid in wijken. Tegenargumenten van deze maatregel die door marktpartijen worden genoemd betreffen: •

de grote omvang van de huidige DAEB-doelgroep. Als je kijkt naar de groep zal het helpen. Maar voor de lange termijn niet , aldus R. van Dellen.

•

het overreguleren van de woningmarkt. N. Bargeman van de Provincie Noord-Brabant omschrijft dergelijke compensaties als de zoveelste poging om een zeer slechte band te plakken. De komende jaren moeten we ernaar toe dat alleen mensen die het echt nodig hebben ondersteuning krijgen en dat de rest zich beweegt zoals ze willen. Het is nu zo gereguleerd allemaal. Minder regels, maar zover zijn we nog niet.

Tijdelijk zou het volgens N. Bargeman een uitkomst kunnen bieden voor het vergroten van de keuzevrijheid voor de onderzoeksgroep. Geliberaliseerde huurwoningmarkt Liberalisatiegrens onderscheiden Voor het verlagen van de staatssteungrens is onder de respondenten geen voldoende draagvlak. Zie verwerking in Bijlage 10 en 12.

158


Eigendomsneutraal Woonvoucher Het idee van de woonvoucher spreekt respondenten niet aan. Hetgeen wat aanspreekt in deze maatregel is het gelijk subsidiëren van de woningmarkt. Geconcludeerd kan worden, is dat respondenten de voorkeur geven aan de huuraftrek die is voorgesteld in Paragraaf 4.2.1 en 6.2.2.

7.3.2


De maatregelen die geformuleerd zijn in Paragraaf 4.3.2 zijn inhoudelijk behandeld met de betrokken marktpartijen en waar mogelijk uitgebreid. Eigendomsneutraal Projectmatige samenwerking marktpartijen Op grote schaal zorgt projectmatige samenwerking tussen marktpartijen ervoor dat de rol van de marktpartij wordt uitgebreid en projecten in mindere mate gelijktijdig op dezelfde woningmarkt opgeleverd worden. Eerst (voor de economische crisis) ging elke partij apart naar de gemeente om belangen te behartigen en nu ontstaat er een gezamenlijk belang (A. van den Thillart, Dura Vermeer, 2012). Ontwikkelende partijen zijn op de hoogte voor welke doelgroep er een bepaalde hoeveelheid, typologie en eigendomsvorm in de markt aan nieuwbouw ontwikkeld wordt. Dit is positief voor de barrière afspraken woningbouwproductie (zie Paragraaf 6.1.3). Er worden afspraken gemaakt in convenanten, waarbij planning, prioritering en fasering opgenomen is. In gevallen worden daar jaarlijkse afspraken over gemaakt en wordt er met marktpartijen meermaals per jaar om de tafel gezeten om het inzicht in de voortgang te behouden. Doordat ontwikkelende partijen inzicht hebben in het bouwprogramma van de gemeente, wordt het voorverkooppercentage voor de afzonderlijke projectontwikkeling verhoogd (zie Paragraaf 6.1.3). Hierin spelen gemeenten, bijvoorbeeld de Gemeente Helmond, maar ook ontwikkelende partijen die het maatschappelijke doel voor ogen hebben, een regisserende rol (T. Middel, Gemeente Helmond, 2012). Steeds vaker vervullen ontwikkelende partijen de rol van de gemeente in nieuwbouwprojecten, zodat gemeenten zich kunnen concentreren op gemeentelijke taken. Zij krijgen een adviserende rol betreffende de haalbaarheid en financiering van een project (A. van den Thillart, Dura Vermeer, 2012). Door een efficiënte(re) samenwerking in het voortraject tussen ontwikkelende partijen wordt de doorlooptijd van projectontwikkeling verkort. A. van den Thillart van Dura Vermeer (2012) geeft aan dat dit een trigger is om goed samen te werken met overige betrokken partijen in het bouwproces. C. Hak (2012) van Ballast Nedam geeft aan dat dit mogelijk is door de grondkosten en bouwkosten, samen verantwoordelijk voor circa 70 procent van de stichtingskosten, en faalkosten zo laag mogelijk te houden. A. van den Thillart (2012) vergelijkt deze methode met het klassieke model, waarbij iedere regel die wordt opgenomen, wordt afgeprijsd. Daar wordt het woningbouwproject veel duurder en minder haalbaar. Door op een andere manier samen te werken, kun je goed afpellen wat de feitelijke vraag is. Er blijft een beperkt risico over, wat te overzien en niet afgeprijsd hoeft te worden. Projectontwikkelaars en ontwikkelende aannemers betrekken de onderaannemers tijdens het uitvoeringsproces bij het maken van de bouwplanning en werktekeningen. Zodoende hebben alle partijen dezelfde informatie en wordt er een aantal maanden bespaard tot de oplevering van nieuwbouwwoningen. A. van den Thillart van Dura Vermeer (2012) geeft aan dat hierdoor de frustraties uit het bouwproces verminderd zijn en dat de stichtingskosten lager zijn, want: al die opslagen voor faalkosten zijn er ook van af. Dat soort simpele dingen brengen de kostprijs omlaag en dan hoeven consumenten niks in te leveren op de basisprijs. Marktpartijen verwachten dat A.A.Werner Afstudeerrapportage

159

projectmatige samenwerking in de toekomst meer de norm zal worden. Veel partijen komen steeds meer tot de conclusie dat ze elkaar nodig hebben , aldus K. Waijers van Hurks Vastgoedontwikkeling (2012). Grotere ontwikkelingen vragen om een differentiatie, niet alleen functie en programma, maar ook in prijs. Dus voor alle lagen in de bevolking. En wat wij steeds meer zien is dat je een combinatie gaat vormen met corporaties, beleggers en ontwikkelaars. Zodat je de hele range van zowel het lagere segment en koop en huur als het hogere segment kunt afzetten in een project. Woningcorporaties en commerciële exploitanten, of de commerciële dochter van een corporatie, werken samen aan projecten waarbij diverse prijssegmenten huurwoningen gerealiseerd worden. Momenteel ontstaan er samenwerkingsverbanden tussen exploiterende partijen en de projectontwikkelaar of ontwikkelende aannemer. omdat eerstgenoemde partijen verantwoordelijk zijn voor het merendeel van de nieuwbouwwoningen na de kredietcrisis. Ontwikkelende partijen kijken met een commerciële blik naar de haalbaarheid van een project en inventariseren de risico s ervan (J. Luijks, IVBN, 2012; K. Waijers, Hurks Vastgoedontwikkeling, 2012). Grote ondernemingen die betrokken zijn bij het bouwproces kunnen ook optreden als financier of als belegger om eigen projecten vlot te trekken (A. van den Thillart, Dura Vermeer, 2012). Een tweede voorbeeld van samenwerking tussen exploitant en ontwikkelaar betreffen gemaakte afspraken voor een bepaalde afname de komende jaren, waardoor de ontwikkelaar gegarandeerd werk heeft en dit voor een scherpe prijs aan kan bieden (J. Luijks, IVBN, 2012). Ontwikkelende partijen bieden huurwoningen aan met een 30-jaren onderhoudscontract. Op deze wijze wordt het financieringsmodel interessanter voor financiers en beleggers (A. van den Thillart, Dura Vermeer, 2012). De projectmatige samenwerking leidt tot het toenemen van de beschikbaarheid van nieuwbouwwoningen (zie Bijlage 12). Consumentgericht ontwikkelen De consument heeft door met name de economische crisis en social media een belangrijke rol gekregen in het ontwikkelingsproces van nieuwbouwwoningen (K. Waijers, Hurks Vastgoedontwikkeling, 2012). Vanuit de aanbiederskant is door de crisis de hang naar afzet, gegarandeerde afzet en het voldoen aan de gestelde voorverkooppercentages toegenomen. Voor 2008 werd verkoopprijs v.o.n. bepaald door de marktwaarde. Er wordt meer dan voor de crisis gekeken vanuit de betaalbaarheid en financiële bereikbaarheid van het product. Nu wordt er volgens R. Beks van Hendriks Coppelmans (2012) beter gekeken naar wat de consument kan betalen en wat voor woning daar voor ontwikkeld kan worden, uitgaande van de grondprijs die de gemeente betaalt moet worden. De prijsbewustheid onder projectontwikkelaars leidt ertoe dat nieuwbouwwoningen in toenemende mate financieel bereikbaar en betaalbaar worden (zie Bijlage 12). Doordat de vraag van de consument meer dan vroeger van belang is geworden, neemt de discrepantie tussen vraag en aanbod af. Dit leidt tot een verlaging van de passendheidsbarrière van het woonbestand. Door vroegtijdig in het proces met de potentiële koper om de tafel te zitten en klantenpanels te organiseren, wordt van een soort standaardproduct, maatwerk gemaakt. De meerwaarde van het vroegtijdig betrekken van de consument bij het proces is dat alle betrokken partijen weten waar ze aan toe zijn. Zo laat Dura Vermeer de financierbaarheid door een onafhankelijk bureau controleren als de consument hier behoefte aan heeft (A. van den Thillart, Dura Vermeer, 2012). Het is belangrijk dat het product aansluit bij wat de klant wil en gefinancierd kan krijgen, zodat daardoor ook betere afzet gegenereerd wordt (C. Hak, Ballast Nedam, 2012). Om dit te verwezenlijken, helpen projectontwikkelaars de potentiële koper door het verbeelden van de plattegrond en het maken van keuzes tot in detail (C. Hak, Ballast Nedam, 2012; K. Waijers, Hurks Vastgoedontwikkeling, 2012). Ballast Nedam hanteert voor een project in Vianen op de projectwebsite een soort woningconfiguraat. Het is hierbij mogelijk om digitaal door de bestaande omgeving en de woning te lopen . De woning kan in 3D naar wens tot in detail aangepast worden, en dan is meteen zichtbaar hoe het eruit komt te zien en wat de kosten zijn. Het kopen van een woning wordt op deze wijze eenvoudiger gemaakt voor de consument. 160


Naast de specifieke wensen van de consument, wordt een plan gebaseerd op basis van bevolking en demografische ontwikkelingen in de regio. Er zijn volgens C. van Dommelen van Bouwfonds Ontwikkeling twee hoofdzaken van belang bij een ontwikkeling: de doelgroepen die aanwezig zijn en de latente verhuisbehoefte. Projectontwikkelaars ontwikkelen sinds de economische crisis nieuwbouwwoningen vanuit de vragerskant en deze wordt gerelateerd aan de verhuisbehoefte. Door de onderbouwde argumenten van projectontwikkelaars met betrekking tot nieuwbouwontwikkelingen, stelt de gemeente zich flexibeler op dan voor de crisis. Als je niet inspeelt op de veranderende behoefte van de consument, dan verlies je sowieso de slag , aldus E. Bongaarts van de Gemeente Helmond. Een concreet voorbeeld van consument gericht ontwikkelen is Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Doordat de rol van de consument in het ontwikkelproces meer van belang is geworden, groeien CPO en consument gericht ontwikkelen meer naar elkaar toe (K. Waijers, Hurks Vastgoedontwikkeling, 2012). Bij CPO ontbreekt het vaak aan kennis. De ontwikkelaar heeft in het CPO steeds meer een adviserende rol betreffende techniek, bouw en vergunningen. Dit roept de vraag op wat het verdienmodel van de projectontwikkelaar is, want de ontwikkelaar is geen adviesbureau. Daar liggen kansen door het verkopen van kennis. Het aandeel nieuwbouwwoningen in de huidige markt betreft een klein deel van het totale woonbestand. De keuzevrijheid neemt toe voor de individuele verhuisbeweging. Van belang is dat de nieuwbouwprijs binnen het financiële bereik van de onderzoeksgroep ligt. De individuele verhuisbeweging naar een nieuwbouwwoning leidt ertoe dat doorstroming op gang gebracht wordt. dit is positief voor de keuzevrijheid in de regio. Sociale koopwoningmarkt Verkoop met korting door commerciële partij Commerciële beleggers bieden bij het implementeren van deze maatregel een korting op de verkoopwaarde van de woning en/of inrichtingscheques en/of een vergoeding op kosten koper. Op deze wijze is het kopen van de huurwoning financieel beter bereikbaar te maken voor de consument. Voor de belegger is dit aantrekkelijk omdat het rendement uit verkoop van gereguleerde huurwoningen in gevallen hoger is dan het directe rendement uit verhuur (E. Huijgen, Bouwfonds REIM, 2012). Het effect van deze maatregel is weergegeven in Bijlage 12. Gereguleerde huurwoningmarkt DAEB 1. 10 procent toewijzingsruimte niet-DAEB benutten Respondenten uit onder andere de categorie woningcorporatie , belegger en gemeenten geven aan dat dit een effectieve maatregel is: Als je 10 procent van de mutaties aan deze groep toe wijst, is een behoorlijk deel van deze groep geholpen , aldus M. Mulder van het EIB. Het bezwaar vanuit de Nederlandse Woonbond op deze maatregel is dat andere groepen verdrongen worden, omdat ouderen en stedelijke urgenten ook binnen de 10 procent worden gehuisvest. Geconcludeerd kan worden, is dat het in verschillende regio s een effectieve oplossing is om de keuzevrijheid te vergroten. 2. Vrije toewijzingsruimte niet-DAEB Het ruimer toewijzen van de niet-DAEB-groep in de sociale huurwoningvoorraad is een effectieve maatregel. R. van Dellen stelt de vraag of het ook nodig en financieel haalbaar is voor woningcorporaties. Er hangen sancties aan het overschrijden van de 10 procent. Deze sancties A.A.Werner Afstudeerrapportage

161

houden in dat de woningcorporatie geen WSW borging krijgt voor nieuwe investeringen. De stichtingskosten nemen niet veel toe, maar er bestaat een risico dat het project niet gefinancierd wordt door de bank. Dit heeft gevolgen voor de lange termijn, omdat er woningcorporaties zijn die kapitaal intensief veel geleend geld hebben , aldus R. van Dellen. De sancties zijn het minst ingrijpend voor woningcorporaties die veel eigen vermogen hebben. De gevolgen van de sancties zijn het meest ingrijpend voor corporaties met weinig eigen vermogen en corporaties die werkzaam zijn in gebieden waar veel moet gebeuren op het gebied van bijvoorbeeld leefbaarheid, voorzieningen en krimp. De respondenten uit de categorie woningcorporatie geven aan de maatregel niet te zullen implementeren, tenzij dit door de overheid wordt goedgekeurd. Anno 2013 is dit geen effectieve maatregel om de keuzevrijheid onder de onderzoeksgroep te vergroten. Huurvast Respondenten uit de categorie woningcorporatie achten deze maatregel niet effectief (B. Verkampen, Woonpartners Helmond, 2012; R. van Dellen; Aedes, 2012).

4.3.3

Maatregelen omvang en aard woningaanbod

Er zijn verschillende maatregelen bekend om de beschikbaarheid, betaalbaarheid, bereikbaarheid, toegankelijkheid en passendheid van de huidige woningvoorraad voor de onderzoeksgroep te bevorderen. Eigendomsneutraal

De maatregelen die onder deze noemer vallen, zijn algemeen geldend voor de vier woningmarktsectoren. Nieuwbouw: voorwaarden uitbreiden woningvoorraad Als de stappen in de wooncarrière worden beschouwd, dan vertegenwoordigen de vier woningmarktsectoren bij wijze van spreken een traptrede (N. Bargeman, Provincie Noord-Brabant, 2012). Voor de onderzoeksgroep zouden alle treden mogelijke huisvestingsopties met zich mee kunnen brengen. M. Mulder van het EIB (2012) geeft aan dat uitbreiding van het woningbestand daarom in alle woningmarktsectoren raadzaam is. Dit dient volgens B. Maas van VEH (2012) genuanceerd te worden naar de regionale woningmarkt. In de afgelopen 10 à 15 jaar ontstaan er steeds grotere verschillen tussen groei-en krimpregio s. Een aandachtspunt van het uitbreiden van de regionale woningmarkt is dat gaten worden opgevuld en woningen gedoseerd in de markt gebracht worden. Er gebeurt nog vrij weinig in de tussensegmenten. De hoop is dat gaandeweg de crisis het woningbouwprogramma wordt bijgekleurd. Als we achter de dure koop en goedkope huur blijven rennen, zijn we voorlopig nog niet uit de problemen , aldus N. Bargeman van de Provincie Noord-Brabant. R.J. Bekkering van ERA Makelaardij PLUS (2012) geeft aan dat bouwen aan de bovenkant van de markt bijna niet gebeurt in tijden van laagconjunctuur en dat dit amper effect heeft op de keuzevrijheid van de onderzoeksgroep. Van oudsher begint de verhuisketen in een verkopersmarkt aan de bovenkant van de markt. Een woningmarktverlater verkoopt een villa aan iemand met een tweekapper en die tweekapper wordt verkocht aan iemand met een rijtjeswoning. In de huidige kopersmarkt werkt de doorstroming in de woningmarkt andersom: een eigenaar-bewoner verkoopt een appartement en gaat dan kijken; welke rijwoning kan ik kopen en die werkt naar boven toe. Middels literatuurstudie en interviews kan geconcludeerd worden, dat de problemen van een verslechterde keuzevrijheid niet opgelost worden als er specifiek in een bepaald segment gebouwd wordt. Een aanbeveling voor het opstellen van woningbouwbeleid is dat het zich moet richten op het ontwikkelen van een gevarieerd woningaanbod. Marktpartijen zijn hiervan bewust (zie Paragraaf 6.2.3, projectmatige samenwerking marktpartijen ). Hierbij dient volgens Paragraaf 3.2.2 162


rekening gehouden te worden met de uitbreiding van het aanbod seniorenwoningen. Op deze wijze wordt de beschikbaarheid van het zelfstandig woonaanbod vergroot. Effect nieuwbouw per woningmarktsector De analyse van R. van Dellen van Aedes (2012) is dat een groot gedeelte van het middensegment huur niet ontstaat omdat de hypotheekrenteaftrek en de huurprijsregulering bestaan. Kwalitatief gezien concurreert de belegger in de geliberaliseerde huursector met de koopwoningmarkt, waar de woonlasten lager zijn. M. van Iersel van de Nederlandse Woonbond geeft aan dat het niet hinderlijk is dat woningcorporaties een laag aandeel huurwoningen in de vrije sector hebben. Niet alle huishoudens kunnen dat betalen. Maak een rekensom: je hebt een huurwoning met gebruikskosten van 800 euro. Wat moet je dan verdienen? 2300 euro netto per maand wanneer je kijkt op de site van het FNV. Dat is 43.000 euro op jaarbasis. Dus dan kom je niet aan de 800 euro huur per maand. Bovenstaande merkt B. Verkampen van Woonpartners Helmond bij de verhuur van geliberaliseerde corporatiewoningen op: Uit het Haagland onderzoek blijkt dat een deel van de Helmondse bevolking in aanmerking wil komen voor geliberaliseerde woningen en dat corporaties te weinig van die woningen hebben. Dus wij gaan die toevoegen, mondjesmaat, want voor juist die duurdere woningen heb ik weinig kandidaten en een langere leegstand. Het gekke is dus dat ik veel vraag heb voor die woningen volgens het onderzoek, maar er zijn weinig kandidaten (B. Verkampen, Woonpartners Helmond, 2012). Ontwikkelingen in de vrije huursector staan bij woningcorporaties onder druk door het uitblijven van financiering uit de kapitaalmarkt (zie paragraaf 6.1.3, kapitaalmarkt ). Hierdoor worden deze woningen als eerste uit een plan gestreept. Dat is niet wenselijk, maar dat is wel de praktijk. , aldus L. v.d. Louw van Wooninc. Paragraaf 3.1.3, onder het kopje commerciële verhuurders , beschrijft dat een deel van het aanbod in de geliberaliseerde huursector niet voor alle inkomensklassen en huishoudens uit de onderzoeksgroep betaalbaar en financieel bereikbaar is (zie Tabel 3.5). Volgens J. Luijks van IVBN hebben beleggers daarom hun focus bijgesteld op nieuwe huurwoningen met huurprijzen van 700 tot 900 euro per maand. Zij zijn er ook achter dat woningen vanaf 1000 euro minder lopen op het moment. Die zijn er wel, maar dan heb je het echt over gespannen woningmarkten zoals Amsterdam, Utrecht, en Brabantse steden op sommige plekken. Als je kijkt naar de voorraad van onze leden, dan denk ik dat 5 procent van de huurwoningen boven de 1000 euro per maand ligt. De focus ligt nu echt tussen de 500 en 1000 euro en zal alleen maar toenemen, maar dan echt tussen 700 en 900. Dit is hoe beleggers inspringen op vraagontwikkelingen die gaande zijn. Een nadeel voor beleggers is dat er in betreffende prijssegment moeilijk voldoende rendement gehaald wordt. Dat komt door hoge grondkosten en bouwkosten , aldus J. Luijks van de IVBN. Vanuit de aanbodzijde van de geliberaliseerde huurwoningmarkt beschouwd, staat de beoogde Bruto Aanvangsrendement (BAR) van de belegger onder druk: Op dit moment is er een onzekerheid omdat de belegger uitgaat van een direct rendement vanuit de huur en een indirect rendement vanuit het uitpondscenario na 10 à 15 jaar. Direct rendement kun je direct uitrekenen en bij het indirect rendement is een onzekerheid ontstaan omdat het uitpondscenario onbekend is. En dat heeft te maken met de onzekerheid van de markt en wat de overheid gaat doen met regelgeving betreffende de woningmarkt. Het is onzeker of zij later met winst kunnen verkopen. Daardoor zien wij dat beleggers terughoudend zijn geworden (Hendriks Coppelmans, 2012). J. Luijks van IVBN (2012) geeft aan dat de institutionele beleggers in Nederland een stabiel rendement van 4 procent halen op vastgoedinvesteringen. Op dit moment is er in het buitenland een veel hoger rendement te halen op vastgoedinvesteringen, waardoor de investeringen in Nederlandse hypotheken achterblijven. Nederlandse beleggingsmaatschappijen moeten gestimuleerd worden door het investeringsklimaat in Nederland te verbeteren , aldus J. Luijks.


163

Institutionele beleggers en particulieren blijven ondanks onzekerheden betreffende de BAR investeren in geliberaliseerde huurwoningen. Dit is vanwege het relatief lage risico in vastgoed die zij in samenwerking met de projectontwikkelaar en de aannemer of via woningcorporaties (indien sociale huurwoningen niet afgezet kunnen worden in de (sociale) koopsector), verkrijgen. Gemeenten merken een verschuiving naar meer geliberaliseerde huurwoningen in woningbouwprogramma s op. Nu wordt er met name geïnvesteerd in eengezinswoningen die in kleine hoeveelheden op de markt gebracht worden (T. Middel, Gemeente Helmond, 2012). De investeringen vanuit institutionele beleggers betreffen 3,5 tot 4 duizend nieuwe woningen per jaar, zowel nieuwbouw als aankoop van bestaand aanbod. IVBN verwacht dat dit aantal in de lift zit en zal stijgen tot 10.000 woningen per jaar. Dat ligt volgens J. Luijks van IVBN (2012) aan het feit dat institutionele beleggers niet afhankelijk zijn van financieringen vanuit de bank: gelden zijn direct afkomstig van pensioenfondsen, verzekeraars of andere premies. Particuliere investeringen blijven vanwege de negatieve waardeontwikkeling van woningen achter. Zij krijgen geen 100 procent financiering uit de kapitaalmarkt. De ontwikkeling van sociale koopwoningen zijn in samenwerking tussen woningbouwcorporaties en projectontwikkelaars/ontwikkelende aannemers in het verleden vaak via koopconstucties in de markt gezet. Woningcorporaties zijn hier terughouden in geworden omdat het een liquiditeitsbeslag oplegt voor de eigen organisatie. Ontwikkelaars zijn in deze sector afhankelijk geworden van leningen die via gemeentes lopen en de ambitie van woningcorporaties om (vervangende) nieuwbouw te plegen. Indien er sprake is van vervangende nieuwbouw biedt dit geen aanvullend woningaanbod (R. Beks, Hendriks Coppelmans, 2012). De uitbreiding van het woningaanbod in de geliberaliseerde huursector kan, mits dit overeenkomt met de betaalbaarheid voor huishoudens, als een geschikt alternatief dienen voor de onderzoeksgroep. E. Huijgen van Bouwfonds REIM (2012) geeft aan de uitbreiding van de geliberaliseerde huurwoningmarkt ook mogelijkheden voor kwaliteitsverschuiving van huurders uit de sociale huurwoningmarkt biedt. Bij het uitbreiden van de woningvoorraad middels nieuwbouw, dient beschouwd te worden dat de toevoeging een half tot één procent behelst op de totale woningvoorraad. Dit is afhankelijk van de conjunctuur. Uitbreiding middels nieuwbouw zal daarom maar beperkt effectief zijn. Maatregelen in de bestaande voorraad zijn letterlijk 100 keer effectiever. Nieuwbouw zal ook alleen werken als het gepaard gaat met flankerende maatregelen , aldus M. Mulder van het EIB (2012). Alternatieve manieren vergroten woningbouwproductie Bestaande projecten die worden gerealiseerd, krijgen in gevallen te maken met (tijdelijke) omzetting van koopwoningen naar huurwoningen. Om aan de vraag van de regionale bevolking te voldoen, gaan gemeenten flexibel om met het woningbouwprogramma (J. Berghuis, Gemeente Eindhoven, 2012; T. Middel, Gemeente Helmond, 2012). In een later stadium kan de beoogde woningbouwproductie worden rechtgetrokken met aanpassingen in het woningbouwprogramma of middels uitponding van het teveel aan huurwoningen die zijn gerealiseerd in hetzelfde tijdvak. N. Bargeman van de Provincie Noord-Brabant geeft aan dat de eerste gemeenten het proces van CPO doorlopen hebben en dat daar een aantal aanbevelingen uit zullen volgen. Ontwikkelende partijen zijn op de hoogte van CPO en geven aan dat zij een adviserende rol in het proces kunnen spelen. Zo zijn er ontwikkelende aannemers die gebruikelijke opties afpellen en standaard opties afprijzen. A. van den Thillart van Dura Vermeer (2012) geeft aan dat dit, in combinatie met diverse gesprekken met de architect en hypotheekadviseur, het inzicht in de financiële haalbaarheid vergroot. Die plattegrond kost zoveel, die kost zoveel enzovoorts en dan kun je kiezen. Dat is keuzevrijheid. Dat is hetzelfde als bij een auto , aldus T. Middel van de Gemeente Helmond (2012). R. Noten van de Rabobank schat dat door CPO, tien à twintig procent op de stichtingskosten van 164


de woning kan worden bespaard. Het effect van CPO op de barrières die ervaren worden, komen overeen met de maatregel verlagen stichtingskosten , zie Paragraaf 4.3.4. Koopwoningmarkt Naast het uitvoeren van nieuwbouw, kan het woningmarktaanbod uitgebreid worden middels uitponding van (gereguleerde) huurwoningen, met of zonder het aanbieden van Verkoop onder Voorwaarden (VoV). Uitponding gereguleerde huurwoningen De respondenten in de categorie woningcorporatie , achten dit een effectieve maatregel. Dit blijkt volgens L. v.d. Louw van Wooninc. uit het verkoopbeleid. Sociale huurwoningen worden verkocht en dat zijn woningen met een marktwaarde vanaf 130.000 euro. Uit Tabel 3.2 blijkt dat deze verkoopwaarde voor een groot gedeelte binnen de financiële bereikbaarheid van de onderzoeksgroep behoort. Aanvullend op de verkoopwaarde van de woning, is het soms noodzakelijk om de woning op te knappen. S. Hiemstra van Aegon (2012) geeft aan dat dit dan ook binnen het financiële bereik van de koper dient te horen. Op grote schaal is de meerwaarde van de verkoop van gereguleerde huurwoningen dat gaten in de prijssegmenten van de koopwoningmarkt worden gedicht. Met name zijn er mogelijkheden voor het uitbreiden van het middensegment koopwoningen (R. van Dellen, Aedes, 2012). Verkoop onder Voorwaarden (VoV) R.J. Bekkering van Era Makelaardij PLUS merkt dat woningen die onder voorwaarden worden verkocht, voldoen aan de regionale vraag naar woningen in het betaalbare koopsegment. In hoeverre het aanbod aan deze vraag kan voldoen, is afhankelijk van het kortingspercentage op de marktwaarde, de ligging (zie Paragraaf 4.3.3, VoV ), de bereidheid van de woningcorporatie om huurwoningen te verkopen, de bouwkundige-en afwerkingsstaat van de huurwoning en de passendheid van de huurwoning. De meest voorkomende korting volgens H. Maitimo van de Hypotheekshop (2012) bedraagt 25 procent. Hierdoor is de eigen woning beter financieel bereikbaar en betaalbaar. Het opknappen van de woning moet binnen het financiële bereik van het huishouden liggen om de keuzevrijheid te vergroten. Volgens H. Maitimo zijn sociale huurwoningen meestal niet zo spik en span als een woning waar een eigenaar-bewoner in heeft gezeten. H. Maitimo wijst op het risico dat de kans op verlies bij Verkoop onder Voorwaarden door de winstdeling en eventuele woningverbetering, groter is dan bij een reguliere koopwoning. Hoe meer je gaat verbouwen en lenen, hoe groter de kans op verlies , aldus H. Maitimo. Voorlichting aan de consument over de risico s is belangrijker geworden dan in de periode voor de crisis. Om de exit-barrière negatieve waardeontwikkeling te verlagen (zie Bijlage 12), is het van belang dat er in de eerste periode meer afgelost wordt dan bij een reguliere hypotheek. Op deze manier ligt de hypotheekwaarde eerder onder de marktwaarde van de woning, waardoor er sneller doorgestroomd kan worden naar een volgende koopwoning. De kritiek van S. Hiemstra van Aegon op VoV is dat er veel constructies op de markt aanwezig zijn, waardoor de consument en de financier niet goed kan overzien wat de risico s zijn. De voordeur is prima, maar de achterdeur is het probleem. Op het moment dat er veiligen of betalingsachterstanden zijn, dan weet je niet wat je met die constructies moet. Om de risico s te beperken hanteren financiers enkel goedgekeurde financieringsconstructies die door het NIBUD zijn goedgekeurd, waaronder bijvoorbeeld Slimmer Kopen en Koopgarant. Koopconstructies om het kopen van een woning aantrekkelijker maken, werken contra-productief naar de mening van S. Hiemstra. De oorzaak van het probleem wordt niet aangepakt. Op de korte termijn bevordert VoV de financiële bereikbaarheid en betaalbaarheid van de koopwoningmarkt.


165

Gereguleerde huurwoningmarkt

Het uitbreiden van de sociale huurwoningvoorraad vindt plaats middels nieuwbouw en het verlengen van de levensduur van de bestaande woningvoorraad. Verlengen levensduur bestaande woningvoorraad M. van Iersel van de Nederlandse Woonbond geeft aan dat de fysieke conditie van de sociale huurwoningvoorraad in stand moet worden gehouden om de betaalbaarheid van de woning op peil te houden. De renovatie zal gericht moeten zijn op het stabiliseren van de energielasten van huishoudens. B. Verkampen van Woonpartners Helmond vermoedt dat de instandhouding van de bestaande voorraad eerder toegewezen wordt aan de DAEB-doelgroep. Deze maatregel zal gepaard moeten gaan met maatregelen die gericht zijn op een uitbreiding van het toegankelijke deel van de woningvoorraad, middels liberalisatie (zie Paragraaf 4.3.3 en 6.2.3) of nieuwbouw (Paragraaf 4.3.3 en 6.2.3). Deze maatregel is op zichzelf staand niet effectief om de keuzevrijheid te vergroten. Geliberaliseerde huurwoningmarkt

Naast nieuwbouw, kan de geliberaliseerde huurwoningvoorraad worden uitgebreid middels de verkoop van sociale huurwoningen aan commerciële beleggers en liberalisatie van gereguleerde huurwoningen. Verkoop sociale huurwoningen aan commerciële belegger Deze maatregel is haalbaar voor de commerciële belegger die beschikt over voldoende financiële middelen. Sinds de economische crisis is het behalen van direct rendement uit verhuur belangrijker geworden dan het behalen van indirect rendement middels uitponding van huurwoningen (J. Luijks, IVBN, 2012). Beleggers hebben een lange termijn visie wat betreft het behalen van rendement. Woningen zitten voor een langere tijd in de portefeuille. Institutionele beleggers behalen gemiddeld 4 procent direct rendement uit huur over de investeringen die middels eigen vermogen zijn geïnvesteerd. Volgens J. Luijks is dit een hoger rendement dan inflatie, obligaties en de aandelenmarkt. Het risico over het directe rendement is laag: Als je 1000 woningen in een portefeuille hebt en er zijn er elke maand 10 of 50 mensen die niet kunnen betalen, dat is een klein risico. Naast het directe rendement en een laag risico, zijn investeringen afhankelijk van de vraag naar huurwoningen. Voor de crisis was het gebruikelijk dat woningen in verhuurde staat werden gekocht. Als de woning door mutatie leeg kwam te staan, werd de woning met een hoog rendement verkocht. De taxatie van de portefeuille werd op uitpondwaarde getaxeerd omdat deze hoger was dan de exploitatiewaarde. Door de stagnerende verkoop van woningen, is de uitpondwaarde van woningen onder het niveau van exploitatiewaarde gedaald. Het is in de huidige economische situatie interessanter om exploitatieportefeuilles te kopen. Met deze portefeuilles wordt volgens E. Huijgen van Bouwfonds REIM voldoende rendement behaald om beleggers tevreden te stellen. Beleggers hebben het risicoprofiel bijgesteld en willen meer zekerheid hebben. De vraag naar huurwoningen is hoog en het risico is laag, met name in het betaalbare-en middensegment. Volgens E. Huijgen zijn er na de crisis meer kansen ontstaan om te beleggen in commerciële huurwoningen, omdat beleggers genoegen nemen met een lager rendement en woningen voor een lagere prijs aangekocht kunnen worden. Voorheen betaalden we veel meer voor de portefeuilles. Indirect rendement was niet voldoende, waardoor er woningen verkocht moesten worden om het minimale rendement te halen. Uit het interview met J. Luijks blijkt dat institutionele beleggers geïnteresseerd zouden zijn om sociale huurwoningen te kopen, maar dat vanwege de huidige regelgeving niet haalbaar is (zie Paragraaf 4.3.3, Verkoop gereguleerde huurwoningen aan commerciële belegger ). Commerciële beleggers hebben een strikte rendementseis en woningcorporaties hebben dat niet (J. Luijks, IVBN, 2012). Anderzijds zijn woningcorporaties geïnteresseerd om huurwoningen te verkopen aan commerciële beleggers (L. v.d. Louw, Wooninc., 2012). 166


Kansen om de geliberaliseerde huurwoningmarkt te vergroten ontstaan naast beleggingen in portefeuilles, door projectmatige samenwerking met woningcorporaties. J. Luijks van de IVBN verneemt dat woningcorporaties een groot aandeel nieuwbouwwoningen niet verkocht krijgen. Deze koopwoningen worden bijvoorbeeld verkocht aan een belegger en die maakt daar huurwoningen van. Deze samenwerking vindt met name plaats in de grote steden, waar beleggers het meest actief zijn. Beide partijen kunnen volgens R. van Dellen van Aedes van elkaar leren betreffende hoe om te gaan met een ander prijssegment. Deze samenwerking is moeilijk omdat dit nog niet succesvol gebleken is. Je zou elkaar moeten vinden, maar het lukt eigenlijk niet en dat zit er toch in dat beleggers een hoog rendement willen realiseren en dat gaat vaak ten kosten van de corporatie. Daar is geen match te vinden. Dat is heel moeilijk (R. van Dellen, Aedes, 2012). Er dient opgemerkt te worden dat het voor woningcorporaties minder ingewikkeld geworden is om woningen door te schuiven naar een commerciële dochteronderneming. Een administratieve scheiding is volgens wetgeving voldoende. In beide gevallen wordt de sociale huurwoning geliberaliseerd. Het verschil met verkoop aan een belegger is dat de woning wordt verkocht en definitief uit het sociale huurbestand verdwijnt. Dit is een realistische maatregel als de woningcorporatie liquiditeitsproblemen heeft en een deel van het woonbestand moet verkopen. Is dit niet het geval, dan is VoV een tweede optie voor de woningcorporatie om de liquiditeit te verhogen. Vanuit beide partijen is er bereidheid om de keuzevrijheid in het geliberaliseerde huursegment te vergroten. De haalbaarheid van deze maatregel is afhankelijk van de woningcorporatie en de vereiste aanpassingen in de regelgeving - vanuit beleggersperspectief - om de aankoop van sociale huurwoningen haalbaarder te maken, zoals beschreven is in Paragraaf 4.3.3. Liberaliseren gereguleerde huurwoningen Woningcorporaties hebben gezamenlijk circa 800.000 sociale huurwoningen in bezit die volgens het WWS geliberaliseerd mogen worden. Door een deel van deze woningen te liberaliseren, wordt er een middensegment huurwoningen gecreëerd. Voor de koopsector gebeurd dat middels Verkoop onder Voorwaarden. R. van Dellen van Aedes (2012) indiceert dat het liberaliseren van sociale huurwoningen een effectieve oplossing is, maar dat het onwaarschijnlijk is dat woningcorporaties dit zullen doen. De kernactiviteit van de corporatie blijft het huisvesten van de primaire doelgroep. M. van Iersel van de Woonbond en B. Verkampen van Woonpartners Helmond (2012) zien ten tijde van het interview geen oplossing in deze maatregel, omdat de onderzoeksgroep geen geliberaliseerde woning kan betalen. Volgens berekeningen van het NIBUD is dit afhankelijk van inkomenscategorie en huishoudensamenstelling (zie Tabel 3.5). Met name voor de inkomenscategorie vanaf 38.000 euro per jaar zijn er mogelijkheden in de geliberaliseerde huurwoningmarkt. T. Middel van de Gemeente Helmond geeft aan dat woningcorporaties de kwaliteit van de woning in de toekomst zal moeten afstemmen op de prijs. Dit is noodzakelijk om zelfstandig te kunnen functioneren. Het liberaliseren van sociale huurwoningen zal geleidelijk gaan, want de mutatiegraad is erg laag sinds de economische crisis.


167

7.3.4

Maatregelen gerelateerde deelmarkten aanbodzijde woningmarkt

Woningmarktgerelateerde markten die van invloed zijn op de aanbodzijde van de woningmarkt, zijn de woningbouwmarkt en de grondmarkt (zie Paragraaf 4.3.4). Woningbouwmarkt

In de woningbouwmarkt wordt de woningprijs v.o.n. grotendeels bepaald door de stichtingskosten en de doorlooptijd van de nieuwbouwontwikkeling. Deze zijn indirect van invloed op de regionale woningaanbod en verhuisbarrières. Verlagen stichtingskosten Verlagen van de stichtingskosten heeft volgens N. Bargeman van de Provincie Noord-Brabant (2012) alles te maken met kostenbeheersing, waardoor de betaalbaarheid vergroot wordt. Het verlagen van de nieuwbouwkosten is niet specifiek voor deze inkomensgroep: Als jij goedkoper een woning kan bouwen, kan dat ook effect hebben voor groepen daaronder en daarboven. Dit heeft een positief effect op de vier woningmarktsectoren. Anderzijds vragen commerciële partijen, zoals Bouwfonds REIM (2012), zich af of een reductie in nieuwbouwkosten merkbaar is voor de betaalbaarheid van de woning. De commerciële ontwikkelaar of belegger zal de vraagprijs niet snel onder de marktwaarde verkopen. Uit interviews met betrokken marktpartijen blijkt dat de benoemde maatregelen om de stichtingskosten van nieuwbouwwoningen te verlagen (Paragraaf 4.3.4) een uitgebreidere uitleg behoeven en aangevuld dienen te worden: •

gestandaardiseerde ontwerpen. Dit wordt veelvuldig door projectontwikkelaars toegepast (K. Waijers, Hurks Vastgoedontwikkeling, 2012; C. van Dommelen, Bouwfonds Ontwikkeling, 2012; C. Hak, Ballast Nedam, 2012). Kostenbesparing wordt bij deze invalshoek met name bereikt door herhaling van bewezen concepten, prefabricage onder beheerste omstandigheden en korte uitvoeringstijd op de bouwplaats (C. van Dommelen, Bouwfonds, 2012). De bouwkosten zijn tien tot vijftien procent lager dan bij normale woningen. Een voorbeeld is de iQwoning, ontwikkeld door Ballast Nedam (C. Hak, Ballast Nedam, 2012). Dat is een concept waarmee we proberen de bouwkosten te drukken om ook voor die inkomensgroepen te ontwikkelen. R.J. Bekkering van ERA Makelaardij PLUS geeft aan dat Heijmans voor 170.000 euro, met een grondcomponent van 30.000 euro een goede rijwoning van 400 kuub kan bouwen. Als een belegger dat zou afnemen, kan die volstaan met huren rond de 650-700 euro per maand. En daar is die doelgroep enorm mee geholpen , aldus R.J. Bekkering.

•

herbestemming van gebouwen naar woonbestemming. De grootste oplossing ligt volgens L. v.d. Louw van Wooninc. (2012) in het ombouwen van kantoorgebouwen naar woningen.

•

versoepeling eisen bouwbesluit. Eisen uit het bouwbesluit verhogen de stichtingskosten die volgens het EIB niet in alle situaties rationeel zijn: Een bredere trap is bijvoorbeeld handig als je bejaard bent, alleen deze groep heeft er niks aan en door die voorschriften wordt de keuken kleiner en de kosten hoger. Met name de comfort eisen van het bouwbesluit zijn overbodig en moeten uit het bouwbesluit (M. Mulder, EIB, 2012). Deze constatering komt overeen met bevindingen uit literatuur, zie Paragraaf 4.3.4 woningbouwmarkt .

•

haalbare grondexploitatie/beeldkwaliteitsplan. Projectontwikkelaars en gemeenten zijn het erover eens dat er op dit vlak nog een kostenreductie plaats mag vinden. Residueel de grondkosten uitrekenen is niet voldoende, het plan moet volgens betrokken partijen ook sluitend zijn. Er wordt gereflecteerd over recent ontwikkelde projecten en hierbij wordt volgens A. van den Thillart van Dura Vermeer (2012) afgevraagd of middelen efficiënt zijn ingezet. Een sluitende grondexploitatie/beeldkwaliteitsplan verlaagd de stichtingskosten en verbeterd de betaalbaarheid en financiële bereikbaarheid van nieuwbouwwoningen.

168


Bovenstaande gaat gepaard met het aandachtspunt duurzaamheid . Op de lange termijn moeten de woningen aantrekkelijk blijven (K. Waijers, Hurks Vastgoedontwikkeling, 2012). Verkorten doorlooptijd woningbouw T. Middel van de Gemeente Helmond (2012) erkent dat het bouwproces in gevallen sneller op gang kan komen dan in de praktijk gebeurt. Dit is afhankelijk van de complexiteit van de bouwopgave. Een snellere doorlooptijd zal ten koste gaat van de mogelijkheden voor inwoners om bezwaar te maken. M. Mulder van het EIB (2012) duidt aan dat er veel winst te behalen valt op het gebied van onder andere regelgeving en administratieve procedures. Op deze manier is het mogelijk de oplopende doorlooptijd en stijgende grondkosten van nieuwbouwontwikkelingen te stabiliseren (zie Paragraaf 3.3.5 en volgende alinea s betreffende de grondmarkt). Indirect zal dit effectief zijn voor de onderzoeksgroep omdat ontwikkelaars en aannemers beter kunnen anticiperen op de haalbaarheid van een project. J. Luijks van de IVBN geeft aan dat een verkorting van de doorlooptijd nodig is omdat de nieuwbouwvolumes afnemen en de pijplijn sinds de kredietcrisis leeg loopt. Stel dat over een paar als die aantallen weer omdraaien en in de lift gaan, zit je met een lege pijplijn en dat die doorlooptijd zo lang is. Dan heb je een rare periode dat de vraag stijgt en dat de ontwikkelingen op een laag pitje staan. Dan schieten prijzen weer omhoog, meer dan zou moeten. In dat licht is het goed als die doorlooptijd verkort wordt, want dan kun je sneller inspringen op de vraag (J. Luijks, IVBN, 2012). Het verkorten van de doorlooptijd, of het stimuleren van nieuwbouwontwikkelingen is in regio s met schaarste aan betaalbaar woningaanbod noodzakelijk om de keuzevrijheid in stand te houden of te bevorderen. Grondmarkt Versoepeling ruimtelijke ordeningsbeleid In het kader van flexibiliteit, vinden projectontwikkelaars het van belang dat plannen flexibeler opgesteld kunnen worden. Geen gedetailleerde plannen meer maken voor 1000 woningen. Flexibiliteit waarborgen zodat je kunt inspelen op de markt. Globale eindplannen in plaats van gedetailleerde bestemmingsplannen. Stedebouwkundige plannen waarbij typologieën uitwisselbaar zijn. Bij een aantal gemeenten worden al globale bestemmingsplannen opgesteld, bijvoorbeeld bij de gemeente Maastricht. Hierbij wordt middels een contract afspraken gemaakt over de beoogde kwaliteit van het project. Je moet op het juiste moment kunnen inspelen op de vraag die er is (C. Hak, Ballast Nedam, 2012). Deze constatering komt overeen met de bevindingen van Boelhouwer (2006; zie Paragraaf 4.3.4, grondmarkt ). R. Buitink - van de Pol van Bouwfonds REIM bevestigd dat door een versoepeling van het ruimtelijk ordeningsbeleid er makkelijker betaalbare woningen gebouwd kunnen worden, maar dat deze lage stichtingskosten niet op korte termijn merkbaar zullen zijn voor de betaalbaarheid voor huishoudens: Het lastige is dat als er 20 procent goedkoper gebouwd wordt, de vraagprijs niet 20 procent lager is. Betrokken marktpartijen willen ook geld verdienen. Misschien dat de lage middeninkomens er een graantje van meepikken als het heel slecht gaat, omdat er ook wat meer weggegeven kan worden door ontwikkelaars omdat marges hoger zijn. Maar dat is heel beperkt. E. Huijgen van Bouwfonds REIM (2012) geeft aan dat de toenemende concurrentie die gepaard gaat met de uitbreiding van de bouwlocaties, een nadelig effect kan hebben voor commerciële huurwoningen. Exploitanten krijgen te maken met meer concurrerend vastgoed, mogelijk in hetzelfde woningsegment. Geconcludeerd kan worden, is dat door een versoepeling van het ruimtelijk ordeningsbeleid de schaarstepremie in nieuwbouwwoningen kan dalen. Hierdoor is de betaalbare woning voor de onderzoeksgroep eerder te realiseren door de projectontwikkelaar.


169

Afboekingen op grond Volgens K. Waijers van Hurks Vastgoedontwikkeling (2012) zijn de tijden van actief grondbeleid voorbij. Het afboeken van grond is een gevolg van de economische crisis: er is minder vraag naar woningen. Gemeenten geven aan te consolideren (J. Berghuis, Gemeente Eindhoven, 2012). Grond in bezit van projectontwikkelaars wordt op grote schaal afgeboekt. Voor gemeenten levert dit problemen op, omdat afboekingen op grond gelijk staat een niet sluitende boekhouding. Dit probleem is ontstaan door grond die in de periode voor de crisis zijn gekocht en niet in ontwikkeling wordt genomen. T. Middel van de Gemeente Helmond noemt het voorbeeld van de vinex-wijk Brandevoort in Helmond: Daar zit grond in van een tientje per vierkante meter en deze wordt voor 200 of 300 euro verkocht. Dat is geen winst, want de gemeente draagt zorg over het bouw-en woonrijp maken van de grond, waaronder infrastructuur, kabels, leidingen, plantsoen en verlichting. Er zijn varkenshouderijen uitgekocht. Dan koop je niet alleen grond en opstallen, en je zorgt niet alleen dat de varkens verdwijnen, maar alle rechten, milieu-rechten die eronder zitten, bedrijfsexploitatie, koop je ook af. In het verleden werd er wel eens winst geboekt, maar de gemeente loopt ook risico s. T. Middel wijst op het risico dat bijvoorbeeld de grond niet verkocht wordt. Dit is sinds de crisis aan de orde. In Brandevoort staan 6000 woningen gepland, waarvan ongeveer de helft is gebouwd. De gemeente heeft voor 75 procent de grond in eigendom. Doordat de resterende grond niet in ontwikkeling wordt genomen, wordt er jaarlijks circa 6 miljoen euro aan rente verloren. Deze rente wordt aan de grondkosten bijgeschreven en de grond wordt steeds duurder, boekhoud-technisch gezien. Er dient door deze gemeenten een andere manier gevonden te worden om geld te verdienen. Door projectontwikkelaars wordt goed gekeken naar de verwervingskosten van bouwrijpe grond, zodat woningen waar vraag naar is haalbaar in de markt gezet worden. Grond die tijdens de economische crisis zijn aangekocht, wordt voor een residuele grondprijs verkocht doordat de aankoop-en rentekosten lager zijn. Doordat de marktwaarde van grond is gedaald, stijgt de ambitie om nieuwbouw te ontwikkelen en wordt het voor projectontwikkelaars makkelijker betaalbare woningen te ontwikkelen. J. Luijks van de IVBN geeft aan dat als de grondprijs daalt, het voor een belegger aantrekkelijker is te investeren in huurwoningen. De commerciële markten zijn door een stijgende ambitie om te ontwikkelen en dalende grondprijs eerder betaalbaar en financieel bereikbaar voor de onderzoeksgroep. Het effect van het afboeken op grond komt overeen met de maatregel om de grondprijs te herinrichten (zie Paragraaf 4.3.4).

7.4

CONFRONTATIEMATRIX BARRIÈRES EN MAATREGELEN

Bijlage 12 geeft een overzicht van de theorie die volgt uit literatuuranalyse en interviews met marktpartijen. De voornaamste functie van dit overzicht is om de tekst te verduidelijken. Deze volgt de indeling van een hoofdstuk en maakt de tekst begrijpelijker voor de lezer. De opzet van het schema is nog niet geschikt om patronen in barrières en maatregelen te ontdekken. Hiertoe is in Bijlage 13a, 13b en 13c een confrontatiematrix opgesteld tussen de entry- en exitbarrières van de groep starter/vestiger of semi-starter/doorstromer/vestiger en de maatregelen die keuzevrijheid kunnen vergroten. De barrières die aan de linkerzijde zijn geformuleerd, volgen uit Bijlage 11. De categorieën barrières die zijn gehanteerd volgen uit Hoofdstuk 3: beschikbaarheid, betaalbaarheid, financiële bereikbaarheid, toegankelijkheid en passendheid. In de matrix zijn enkel de maatregelen opgenomen die volgend uit de interviews realistisch zijn gebleken (zie Bijlage 12). Het onderscheid in type maatregelen volgt uit Hoofdstuk 4 en betreft maatregelen met betrekking tot de financiële positie van een huishouden en maatregelen ten behoeve van de vraag-en aanbodzijde van de woningmarkt.

170


Kort samengevat geeft de confrontatiematrix weer of een bepaalde maatregel een positief effect heeft op de barrières. Dit is te herkennen aan de code in de kruising tussen een barrière en een maatregel. De codes betreffen de vier woningmarktsectoren zoals deze in dit rapport zijn gehanteerd: RH= gereguleerde huur, LH= geliberaliseerde huur, SK= sociale koop, K= vrije koop. Om het schema compact te houden zijn er waar nodig afkortingen gebruikt: R+ LH, (S)K

= RL+LH+SK+K. Met andere woorden: alle woningmarktsectoren;

(S)K

= SK+K, oftewel: de gehele koopwoningmarkt.

Analyse datamatrix

Een aantal punten zijn van belang bij het analyseren van de datamatrix: Dekken de maatregelen het gehele spectrum aan barrières voor een bepaalde groep? Dit houdt in dat zowel de entry-als exit-barrières in alle vijf de categorieën voor de vier woningmarktsectoren wordt gedekt door mogelijke maatregelen. Dit is de meest ideale situatie, omdat de barrières om te verhuizen zo ver mogelijk wordt ingeperkt. Als dit niet het geval is, dient er 1) nagedacht te worden over aanvullende maatregelen om de keuzevrijheid van de onderzoeksgroep te optimaliseren of 2) afgevraagd te worden of het mogelijk of realistisch is om het gehele spectrum aan barrières te dekken middels maatregelen. Wat betreft de entry-barrières voor de groep starter/vestiger en semi-starter/doorstromer/ vestiger : de beschikbaarheid gaat er in de vier woningmarktsectoren op vooruit indien alle maatregelen worden toegepast. De betaalbaarheid en financiële bereikbaarheid wordt in de geliberaliseerde huurwoningmarkt en (sociale) koopwoningmarkt bevorderd. De gereguleerde huurwoningmarkt kent geen betaalbaarheids- en financiële bereikbaarheidsbarrière, maar toegankelijkheidsbarrières (zie Bijlage 11). Hier zijn tal van maatregelen voor aangedragen. De maatregelen zijn niet van invloed op het verbeteren van de toegankelijkheid van de geliberaliseerde huurwoningmarkt en sociale koopwoningmarkt. Zo houden toewijzingsregels van woningcorporaties en commerciële verhuurders voor geliberaliseerde huurwoningen op basis van inkomen stand. Hiertegen zijn geen maatregelen te implementeren, want dit gaat in tegen de betaalbaarheidsprincipes van woningcorporaties (Paragraaf 3.3.3, woningcorporatie ) en risicoprofiel van de commerciële verhuurder (Paragraaf 7.3.3, geliberaliseerde huurwoningmarkt . De barrières in de categorie passendheid worden in de vier woningmarktsectoren verbeterd indien de maatregelen haalbaar blijken. Wordt naar elke entry-barrière afzonderlijk gekeken - in plaats van op grotere schaal naar categorie - valt op dat met name barrières die gerelateerd zijn aan macro-economische ontwikkelingen niet te reduceren zijn door de maatregelen die in dit onderzoek zijn aangedragen. Onzekerheid arbeidsperspectief, eisen arbeidscontract, verlaagde executiewaarden, eigen vermogen, investeringscapaciteit commerciële verhuurder en grondexploitatie gemeente zijn hier voorbeelden van. Deze barrières zullen op de langere termijn verminderen als de conjunctuur aantrekt. Overige barrières waar geen maatregelen voor aangedragen zijn, zijn afhankelijk van de het profiel en ambities van de betrokken marktpartijen (zie voorbeeld voorgaande alinea). De derde categorie waarvoor geen maatregelen uit het onderzoek volgen, betreffen barrières die volgen uit het Rijksoverheidsbeleid en volkshuisvestingssysteem zoals deze geldt in Nederland. Voorbeelden hiervan zijn de huurprijsregulering en het verscherpen van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF). Er kan niet op geanticipeerd worden dat dit in de nabije toekomst aangepast zal gaan worden. Dergelijke barrières kunnen gezien worden als kaders waarbinnen gezocht dient te worden naar realistische en haalbare maatregelen. Concluderend kan gesteld worden, dat op alle vlakken, met uitzondering van de toegankelijkheid in de geliberaliseerde huurwoningmarkt, de barrières verlaagd kunnen worden door het implementeren van maatregelen. De vraag in hoeverre deze maatregelen haalbaar zijn, is beantwoord in Hoofdstuk 8.


171

Als de exit-barrières van de groep semi-starter/doorstromer/vestiger wordt beschouwd, valt op dat de barrières in de categorie beschikbaarheid en betaalbaarheid voor de vier sectoren verlaagd worden indien alle maatregelen zouden worden toegepast. De maatregelen die van invloed zijn op de exit-barrières in de categorie financiële bereikbaarheid bevorderen enkel de doorstroming uit en binnen de koopwoningmarkt. In de categorie toegankelijkheid zijn geen exit-barrières zoals het begrip toegankelijkheid doet gelden. Aangaande de exit-barrières in de categorie passendheid, daar is geen maatregel voor bestemd. Deze is namelijk afhankelijk van de conjunctuur. Als deze aantrekt zal de krapte-index dalen, zodat er meer evenwicht is in de koopwoningmarkt. Op de lange termijn zal de markt zich bewegen naar een aanbiedersmarkt. Het merendeel van de barrières waar nu geen maatregel voor opgesteld is, zal afnemen als de conjunctuur aantrekt. Restschuld, eigen vermogen, onzekerheid arbeidersperspectief, stijgende hypotheekrente en negatieve waardeontwikkeling zijn hier voorbeelden van. De tweede categorie barrières die niet opgelost kunnen worden zijn afhankelijk van het Rijksoverheidsbeleid: de DAEB-regeling, huurprijsregulering en de verscherping van de regelgeving van de GHF. In voorgaande alinea is al gesteld dat deze gelden als kaders waarbinnen maatregelen geformuleerd dienen te worden (zie Hoofdstuk 8).

172


7 Haalbaarheid maatregelen


173

Haalbaarheid maatregelen

174


Met de theoretische basis uit de hoofdstukken 3, 4, 6 en 7 in combinatie met de resultaten die volgen uit de Multi Criteria Analyse, is beoogd antwoord te geven op onderzoeksvraag 4:

“Welke haalbare maatregelen kunnen betrokken stakeholders nemen om de keuzevrijheid voor deze inkomensgroep in de woningmarkt te vergroten?”

8.1

ANALYSE MCA

De respondenten is gevraagd deel te nemen aan een experiment om de haalbaarheid van maatregelen vast te stellen. In Bijlage 5 is weergegeven welke partijen hieraan hebben deelgenomen. De realiseerbaarheid van de maatregelen die de keuzevrijheid van de onderzoeksgroep kan vergroten is getoetst door een waarde toe te kennen aan de factoren implementatietijd , effectiviteit , kosten en bereidheid tot implementatie . De resultaten van dit experiment zijn weergegeven in Bijlage 14. Implementatietijd

De implementatietijd van maatregelen variëren van direct uitvoerbaar tot middellange termijn (zie Bijlage 14a). Wanneer de betrouwbaarheid van de antwoorden in ogenschouw wordt genomen, is er een duidelijke hoofdlijn te ontdekken. De antwoorden binnen een categorie marktpartij komen in grote lijnen overeen als er meerdere scores per alternatief zijn verkregen. De grootste verschillen zijn waarneembaar in de implementatietijd van sociale nieuwbouwwoningen. Een mogelijke verklaring hiervoor kan zijn is dat bij de ontwikkeling van sociale woningen meer partijen betrokken zijn (zie Paragraaf 3.3.5, woningbouwmarkt ). De instrumenten die ten tijde van het interview toegestaan waren en/of reeds in gebruik genomen zijn, hebben over het algemeen een lager cijfer gekregen. Dit duidt erop dat deze maatregelen direct implementeerbaar zijn. Hervormingsmaatregelen, maatregelen die van invloed zijn op het herinrichten van het bouwproces en maatregelen die maatschappelijk niet snel geaccepteerd worden krijgen relatief het hoogste oordeel. Voorbeelden van de hervormingsmaatregelen zijn: hervorming hypotheekmarkt en herinrichten grondprijs. Maatregelen die van invloed zijn op de traditionele bouwsector betreffen verkorten doorlooptijd en projectmatige samenwerking. Voorbeelden van maatregelen die vanwege maatschappelijke factoren zoals privacy, stedelijke vormgeving en het primair huisvesten van de DAEB-doelgroep niet snel uitvoerbaar zijn, zijn bijvoorbeeld de doorlopende inkomenstoets, versoepeling Ruimtelijk Ordeningsbeleid, onderscheid DAEB naar regio en verkoop sociale huurwoningen aan commerciële belegger. Gebreken in de gegevens betreffen het ontbreken van de waardetoekenning van de maatregel verkorten aflossingstermijn hypotheekmarkt . Deze maatregel is naar aanleiding van het laatste interview (Aegon) toegevoegd aan de mogelijke maatregelen om keuzevrijheid te vergroten. Van deze respondent is er geen respons ontvangen betreffende het experiment. Wegens het gebrek aan data zal deze maatregel bij het afwegen van haalbare alternatieven achterwege gelaten worden. Effectiviteit

De effectiviteit van de alternatieven is onderzocht voor verschillende type huishoudens in de groep starter en doorstromer . Bij het analyseren van de resultaten is het onderscheid tussen bovengenoemde groepen van belang. Dit onderscheid is weergegeven in Tabel 5.1. De resultaten die volgen uit de MCA zijn weergegeven in Bijlage 14b. Maatregelen die van invloed zijn op de vraagzijde van de woningmarkt zijn effectiever dan maatregelen die betrekking hebben op de aanbodzijde van de woningmarkt. Dit is te verklaren doordat de wens om te verhuizen vraaggerelateerd is. Dit geldt voor zowel starters als doorstromers. De effectiviteit van het verbeteren van de financiële positie van huishoudens neemt af naarmate de leeftijd van het huishouden toe neemt. Dit komt omdat het merendeel van de financieringsfaciliteiten gericht zijn op het verbeteren van de financiële bereikbaarheid voor de A.A.Werner Afstudeerrapportage

175

groep starters. Een voorbeeld is de starterslening. Het uitbreiden van de woningvoorraad blijkt effectiever te zijn voor starters dan voor doorstromers. Op de effectiviteit van de maatregelen wordt dieper ingegaan in Paragraaf 8.3. Kosten maatregel

De kosten van het uitvoeren van de alternatieven lopen sterk uiteen (zie Bijlage 14c). Maatregelen die betrekking hebben op de gereguleerde huurwoningmarkt en bij overheidswege geregeld worden zijn over het algemeen het minst financieel ingrijpend. De meest kostenintensieve maatregelen voor een onderneming zijn het ontwikkelen van nieuwbouw, het hervormen van de hypotheekmarkt, het verlagen van de stichtingskosten en het herinrichten van de grondprijs. Het ontwikkelen van nieuwe woningen is kostenintensief omdat er veel kosten gemoeid gaan met nieuwbouwontwikkelingen. De ontwikkeling van sociale huurwoningen wordt het duurst geacht, waarschijnlijk vanwege de onrendabele top waar woningcorporaties mee te maken hebben (zie Paragraaf 3.3.2, huurprijsregulering ). Het verlagen van de stichtingskosten wordt als relatief duur ervaren omdat het bedrijf eerst zal moeten investeren om op de langere termijn kosten te besparen. Het herinrichten van de grondprijs wordt kostenintensief geacht omdat dit betekent dat er moet worden afgeboekt op grondwaarde. Voor de gemeente zijn deze kosten hoger dan voor projectontwikkelaars die grond in bezit hebben. Maatregelen die vraagondersteunend (financiering onder voorwaarden, verkoop met korting) werken hebben ook relatief hoge kosten. Dit zijn investeringen om de barrières te verlagen. Deze pakken de oorzaak van het probleem niet aan en zijn hierdoor minder aantrekkelijk door te voeren. In hoeverre dit van toepassing is, is bediscussieerd in de volgende alinea Bereidheid implementatie maatregel . Bereidheid implementatie maatregel

Hetgeen opvalt aan de bereidheid van het implementeren van maatregelen is dat alternatieven die van invloed zijn op de aanbodzijde van de woningmarkt de voorkeur genieten boven alternatieven die vraagondersteunend zijn (zie Bijlage 14d). Met name maatregelen die het aanbod van de gereguleerde huurwoningmarkt toegankelijker maakt scoren een hoge bereidheid. De bereidheid tussen bijvoorbeeld woningcorporaties en gemeenten is aanwezig. In hoeverre deze realistisch zijn, is afhankelijk van het beleid van de overheid. Maatregelen in de vraagzijde van de woningmarkt die goed scoren hebben betrekking op de koopwoningmarkt. De bereidheid van de implementatie van haalbare maatregelen is bediscussieerd in Paragraaf 8.2. Wat betreft de betrouwbaarheid van de waardetoekenningen: de overkoepelingsorganisatie IVBN en het Economisch Instituut voor de Bouw is op het vlak van bereidheid tot implementatie geen score gevraagd. Deze partijen kunnen geen maatregelen invoeren. Zij zijn niet de juiste partijen om hiervoor een waardering op te vragen. Dit geldt ook voor overige maatregelen als huuraftrek, huurprijs sociale huurwoning koppelen aan WOZ-waarde en maatregelen met betrekking tot de DAEB-regeling. Alleen de Rijksoverheid zou dit kunnen waarderen. Indien mogelijk hebben marktpartijen die over voldoende kennis beschikken om een waardetoekenning gegeven. Hier wordt verder in dit hoofdstuk rekening mee gehouden, mits deze maatregelen haalbaar en effectief blijken.

8.2

HAALBAARHEID

De scores van alternatieven zijn gestandaardiseerd om de waardetoekenning van de implementatietijd, kosten en bereidheid te kunnen vergelijken. Na standaardisatie hebben de criteria geen eenheid waardoor de vergelijking legitiem is. Deze vergelijking vindt plaats op een

176


schaal van 0 tot 1, waarbij de waarde 0 wordt gegeven aan de slechtste prestatie en de 1 aan de beste prestatie. De haalbaarheid van een maatregel is na screening middels literatuur en interviews als haalbaar gelabeld als het gestandaardiseerde gemiddelde van de kosten en bereidheid gelijk of hoger is als 0,7 (zie Bijlage 15). Het gemiddelde van deze waarde (X) kan gezien worden als een soort prijskwaliteit-verhouding van de alternatieven. In tijden van laagconjunctuur is het veiliger en realistischer om hoog in te zetten op deze gemiddelde waarde X. Er wordt verwacht dat marktpartijen voor de maatregelen met een X ≥ 0,7 eerder bereid zijn de maatregelen door te voeren dan gemiddelden die lager liggen dan 0,7. De X-waarden zijn toegevoegd in de datamatrices in Bijlage 13. De maatregelen met een score ≥ 0,7: •

Huuraftrek (Paragraaf 4.2.1 en 7.2.1)

•

Klantgerichte financiering (Paragraaf 7.2.3.1)

•

Aanpassing woningwaarderingsstelsel (Paragraaf 4.3.1.2 en 7.3.1)

•

Onderscheid DAEB-regelgeving naar huishoudenstype (Paragraaf 4.3.1.2 en 7.3.1)

•

Indexeren inkomensgrens DAEB (Paragraaf 4.3.1.2 en 7.3.1)

•

Schaal projectontwikkeling (Paragraaf 4.3.2.1)

•

Consumentgericht ontwikkelen (Paragraaf 7.3.2)

•

10 procent toewijzingsruimte niet-DAEB benutten (Paragraaf 4.3.2.3 en 7.3.2)

•

Liberaliseren sociale huurwoningen (Paragraaf 4.3.3 en 7.3.3)

De entry-barrières voor de groep starters en vestigers worden in de vijf categorieën barrières verlaagd. De beschikbaarheid van woningen neemt door het implementeren van de maatregelen in de vier woningmarktsectoren toe. De betaalbaarheid van de geliberaliseerde huurwoningmarkt en (sociale) koopwoningmarkt bevordert. Barrières in de gereguleerde huurwoningmarkt komen niet voor in de categorie betaalbaarheid . De financiële bereikbaarheid in de (sociale) koopwoningmarkt gaat erop vooruit voor starters en vestigers. Geen van de maatregelen bevorderen de financiële bereikbaarheid en de toegankelijkheid in de geliberaliseerde huurwoningmarkt. De toegankelijkheidsbarrières affecteren enkel de gereguleerde huurwoningmarkt en zo ook de maatregelen. Dit is de eerste onvolkomenheid van de haalbare maatregelen. De passendheidsbarrières worden in de vier woningmarktsectoren verlaagd. Samenvattend kan gesteld worden dat de maatregelen redelijk evenredig verdeeld zijn over de categorieën barrières en woningmarktsectoren. De geliberaliseerde huurwoningmarkt is licht ondervertegenwoordigd op gebied van financiële bereikbaarheid en toegankelijkheid. Figuur 8.1 geeft een grafische weergave van de effecten van maatregelen op de barrières van starters en vestigers.


177

Figuur 8.1 —

Effect haalbare maatregelen op barrières voor starters en vestigers

De maatregelen ten behoeve van de entry-barrières van de groep semi-starter/doorstromer/ vestiger zijn minder gelijk verdeeld over de woningmarktsectoren in vergelijking met maatregelen voor de entry-barrières voor de groep starter/vestigers . De beschikbaarheid van de gereguleerde huurwoningmarkt blijft onaangetast evenals de financiële bereikbaarheid in de geliberaliseerde huurwoningmarkt. Met de haalbare maatregelen wordt de financiële bereikbaarheid van de (sociale) koopwoningmarkt en de toegankelijkheid van de gereguleerde huurwoningmarkt bevorderd. Door implementatie van de geselecteerde maatregelen wordt de passendheidsbarrières in de vier woningmarktsectoren verlaagd. Wat opvalt is dat met name de betaalbaarheid in de geliberaliseerde huurwoningmarkt en de toegankelijkheid van de gereguleerde huurwoningmarkt verbeterd wordt voor de groep semi-starter/doorstromer/vestiger (zie Figuur 8.2).

178


Figuur 8.2 — Effect haalbare maatregelen op entry-barrières voor semi-starter, doorstromers en vestigers De haalbare maatregelen ten behoeve van het verlagen van exit-barrières voor semi-starters, doorstromers en vestigers zijn enkel geschikt voor de bevorderen van de beschikbaarheid en betaalbaarheid vanuit de gereguleerde huurwoningmarkt (zie Bijlage 13 en Figuur 8.3). Het inzetten van maatregelen tegen het verlagen van barrières uit de koopwoningmarkt lijkt gezien de haalbaarheid van de maatregelen onmogelijk. Marktpartijen zouden genoegen moeten nemen met een lagere X-waarde per maatregel. De vraag die gesteld kan worden is of dit realistisch en effectief is. Marktpartijen die exit-barrières kunnen verlagen hebben te maken met liquiditeitsproblemen en/ of nemen bijvoorbeeld verlies op onder andere het afschrijven op grondwaarden. Zij nemen in de huidige conjunctuur genoegen met nieuwbouwontwikkelingen waar weinig tot geen rendement op wordt behaald om de productiviteit van de onderneming op peil te houden. Het inzetten van financiële middelen dient zich bij voorkeur te vertalen naar gegarandeerde afzet. Als de onderneming zelf geen baat heeft bij het implementeren van de maatregelen zal deze in de regel niet worden doorgevoerd. De aard van de marktpartij is commercieel aangelegd. In het kader van dit onderzoek kan worden afgevraagd of in woningmarkten waar een hoge krapte-index bestaat, het inzetten van maatregelen effectief is. Het implementeren van maatregelen om de exit-barrières te verlagen is in dit geval alleen effectief als de huidige woning ook verkocht kan worden en huishoudens een eventuele restschuld kunnen dragen om door te stromen naar een volgende woning. Het bijstellen van de X-waarde is ongegrond.


179

Barrières: Druk/tekort op de betaalbare woningmarkt Relatief hoge gebruikskosten 'Impliciete subsidie' Toevoeging WWS-punten schaarsteregio

Huursector

· Huuraftrek


· Aanpassing WWS · Consumentgericht ontwikkelen · Liberaliseren sociale huurwoningen


(Exit)barrières


Haalbare maatregelen:

Semi-starter/ Doorstromer


Woningvoorraad


Verhuismotieven: Woonsfeer Werksfeer


Persoonlijke sfeer

Figuur 8.3 — Effect haalbare maatregelen op exit-barrières voor semi-starters, doorstromers en vestigers

8.3

EFFECTIVITEIT

In deze paragraaf staat de effectiviteit van de haalbare maatregelen centraal. De data die benodigd is voor de analyse is opgenomen in Bijlage 14b. Bij het beoordelen van de effectiviteit, gaat aandacht uit naar de effectiviteit voor de verschillende huishoudens die in dit onderzoek geformuleerd zijn zoals weergegeven in Tabel 5.1. Indien een maatregel niet effectief blijkt voor een bepaald type huishuiden, is er niet expliciet een alternatief genoemd om redenen die genoemd zijn in Paragraaf 8.123. De voorwaarden voor een succesvolle implementatie van een maatregel en welke nadelen hier mogelijk uit volgen zijn toegelicht. Huuraftrek

De effectiviteit van de huuraftrek scoort een 7 op een schaal van 10 en is gelijk voor alle type huishoudens. De huuraftrek zorgt ervoor dat de gebruikskosten in de koopwoningmarkt en geliberaliseerde huurwoningmarkt fiscaal meer gelijkwaardig behandeld worden. Middels de huuraftrek wordt de betaalbaarheidsbarrière relatief hoge gebruikskosten voor de geliberaliseerde huurwoningmarkt verlaagd voor starters, vestigers en huurders uit de sociale huurwoningmarkt. Doordat de gebruikskosten van de geliberaliseerde huurwoningmarkt en koopwoningmarkt naar elkaar toe groeien, neemt de keuzevrijheid van verhuisgeneigden in de inkomensdoelgroep toe. Zij kunnen kiezen voor huren of kopen op basis van hun voorkeuren en situatie. Dit sluit aan bij de levensloopbenadering die is beschreven in Paragraaf 2.1.2.

23

Dit betekent niet dat er geen alternatief is om barrières te verlagen, maar dat de kans van implementatie discutabel blijkt

volgens de gegevens. Deze alternatieven dienen naast relatief lage kosten en een hoge bereidheid over een hoge effectiviteit te scoren om in overweging genomen te worden.

180


De belangrijkste bekostiging van de huuraftrek wordt kan geleverd worden door de simultane reductie van de hypotheekrenteaftrek. De voorwaarde is dat hetzelfde maximum geldt voor het aantal jaren van hypotheekrenteaftrek. De jaren van genoten huuraftrek worden in mindering gebracht van het aantal resterende jaren van hypotheekrenteaftrek en vice versa. Een mogelijke uitvoering betreft een korting van 3 procent van de WOZ-waarde van de woning. De implementatiekosten zijn relatief laag (gestandaardiseerd 0,75). De kosten beperken zich tot toeslag voor huurders die reeds gehuisvest zijn in de geliberaliseerde huurwoningmarkt. Het eventuele bezwaar op deze maatregel is dat het niet de kern van het probleem aanpakt. Het gewenste uitgangspunt volgens experts op het gebied van de woningmarkt is dat de gebruikskosten van de vier woningmarktsectoren betaalbaar moeten zijn, zonder dat deze gereguleerd dient te worden door de Rijksoverheid. Dat houdt in dat huishoudens met hun inkomen moeten kunnen wonen zonder dat ze daarbij ondersteund dienen te worden door politiek-afhankelijke maatregelen. Een belangrijke observatie welke van toepassing is op de onderzoeksgroep, is dat de maandelijkse gebruikskosten gemiddeld gezien hoger zijn dan voor de overige inkomensdecielen (Figuur 3.2). Vanuit het gelijkheidsbeginsel zorgt de maatregel ervoor dat de kansen op de woningmarkt evenredig verdeeld worden over de verschillende inkomensdecielen. Het verschil in gemiddelde gebruikskosten tussen diverse inkomensdecielen wordt niet langer bepaald door het inkomen van een huishouden. Klantgerichte financiering

De klantgerichte financiering is even effectief voor starters als voor doorstromers tot 65 jaar (score 9 ). Voor doorstromers in de categorie 65+ is de klantgerichte financiering geen effectieve maatregel. Een score van 3 heeft slechts in beperkte mate invloed op de bereidheid tot hypotheekverstrekking voor 65-plussers. Deze data komt overeen met de bevindingen uit Paragraaf 3.3.3 Financiers en hypotheekverstrekkers (leeftijd van de hypotheekafnemer). Het is niet mogelijk om deze barrière middels een maatregel te verlagen (zie Bijlage 13b). Klantgerichte financiering verlaagt de entry-barrières woonquote Nibud en beperking tophypotheek voor starters en doorstromers doordat deze meer rekening houdt met de persoonlijke situatie van potentiële kopers dan in het huidige systeem het geval is. Naast de maximaal vastgestelde financieringscapaciteit uit de GHF, is het uitgavenpatroon van belang om te bepalen wat een passende hypotheek voor een huishouden is. Eerst wordt het uitgavenpatroon, de gebruikskosten en spaarcapaciteit vastgesteld. Hieruit volgt de maximale financieringscapaciteit. Op deze wijze worden de huidige entry-barrières van de koopwoningmarkt omzeilt. Dit is een algemene maatregel voor het bepalen van de maximale financieringscapaciteit in het verlengde van de betaalbaarheidsvisie van de AFM en NIBUD. Centraal staat dat de ervaren entry-barrière naar de koopwoningmarkt minder nadrukkelijk aanwezig is. Voor de individuele verhuisbeweging in de onderzoeksgroep ontstaat er meer ruimte voor financiering van hypotheken. Aanpassen woningwaarderingsstelsel

Het huidige systeem van het woningwaarderingsstelsel is bepalend voor de maximale huur die door een woningcorporatie gevraagd mag worden voor een gereguleerde huurwoning. Hieruit volgt dat een aanpassing van het stelsel invloed uitoefent op de herhuisvestingsopties van de onderzoeksgroep. De effectiviteit van het aanpassen van het woningwaarderingsstelsel scoort matig tot voldoende (variërend van een 5,8 voor starters tot 5,0 voor doorstromers). Deze scores zijn ingevuld door respondenten uit de categorie woningcorporatie . Een aanpassing van het woningwaarderingsstelsel heeft dezelfde uitwerking op de sociale huurwoningmarkt als liberalisatie: meer woningen worden geliberaliseerd. Er wordt middels deze aanpassing gestreefd om de puntentelling van het WWS de komende jaren geleidelijk aan te passen tot de regionale marktwaarde is bereikt. Als er door aanpassingen in het WWS meer naar A.A.Werner Afstudeerrapportage

181

markthuren gestreefd wordt, zijn gereguleerde woningen van beleggers in vergelijking met het huidige stelsel eerder buiten het financiële bereik van de onderzoeksgroep. Voor gereguleerde huurwoningen van woningcorporaties is het een effectieve oplossing om de keuzevrijheid in de geliberaliseerde huursector te vergroten. Woningen verschuiven dan van de sociale huurwoningmarkt naar de geliberaliseerde huurwoningmarkt. Voor huurders in de gereguleerde huurwoningmarkt geldt dat de exit-barrière toevoeging van WWS-punten bij mutatie verdwijnt, omdat er in mindere mate sprake is van transitiekosten. Deze verlaging van exit-barrière geldt in de 10 COROP-regio s en voor woningcorporaties die de toevoeging van 15 of 25 punten hebben doorgevoerd. Bijna 40 procent van de woningcorporaties in schaarsteregio s probeert de toegestane verhoging van punten te benutten. In meer dan de helft van de gevallen is er geen sprake van het verlagen van de exit-barrière voor doorstromers. Samenvattend kan gesteld worden dat het effect van deze maatregel overeen komt met het liberaliseren van sociale huurwoningen, dat de respondenten meer mogelijkheden zien in de maatregel liberaliseren sociale huurwoningen en dat deze maatregel nadelig werkt voor de financiële bereikbaarheid van gereguleerde huurwoningen van beleggers. Concluderend kan gesteld worden dat de liberalisatie van sociale huurwoningen effectiever is dan het aanpassen van het woningwaarderingsstelsel. Onderscheid DAEB naar huishoudtype

Deze maatregel scoort onvoldoende voor eenpersoonshuishoudens voor starters en doorstromers en eenoudergezinnen in de categorie semi-starter/doorstromer/vestiger . Voor meerpersoonshuishoudens scoort deze maatregel variërend van een 6,3 voor tweepersoonshuishoudens > 65 jaar tot een 7,7 voor meerpersoonshuishoudens < 65 jaar, met of zonder kinderen. Differentiatie naar inkomen is gebaseerd op de middennorm van het NIBUD bij verschillende typen huishoudens bij een bepaald inkomen (zie Tabel 3.5). De toepassing van deze middennorm laat grote verschillen tussen huishoudenstypen zien, waarbij eenpersoonshuishoudens meer aan huur kan betalen dan meerpersoonshuishoudens met een vergelijkbaar inkomen. Tegen deze achtergrond is er reden om bij de DAEB-regeling te differentiëren naar huishoudenstype. Dit kan gedaan worden door bijvoorbeeld de inkomensgrens te differentiëren naar type huishouden, zoals dit in de toepassing van de huurtoeslag gebeurt. Er zijn gegronde redenen zijn om inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens op een hoger niveau te leggen en de inkomensgrens voor eenpersoonshuishoudens op een lager niveau vast te stellen. Door het onderscheid in de DAEBregelgeving nemen voor verschillende huishoudens de herhuisvestingsopties in de gereguleerde huurwoningmarkt toe (zie Tabel 4.12). De effectiviteit voor de onderzoeksgroep is heel erg afhankelijk is van de uitvoering van de maatregel en het is volgens respondenten moeilijk uitvoerbaar. Respondenten achten een aanpassing van de DAEB-regeling nodig om huishoudens gelijke kansen in de woningmarkt te bieden. Meerpersoonshuishoudens hebben al een verkleinde kans in de koopwoningmarkt als er sprake is van twee inkomens in het huishouden (zie Tabel 3.2). Op deze wijze wordt de keuzevrijheid door een verruimde toegankelijkheid van de gereguleerde huurwoningmarkt vergroot voor meerpersoonshuishoudens binnen de inkomensdoelgroep. Indexeren DAEB-inkomensgrens

Het indexeren van de inkomensgrens van de DAEB-regeling is volgens data het minst effectief voor doorstromers < 65 jaar (score 5,5 ). Deze maatregel verlaagt de entry-barrière DAEB-regeling en herhuisvestingsopties in de gereguleerde huurwoningmarkt. Als de inkomensgrens vanaf 2005 zou zijn geïndexeerd (in plaats van 2010), dan had deze in 2011 op circa € 37.300 gelegen in plaats van de huidige € 34.229. Met andere woorden: de sociale huurwoningmarkt wordt toegankelijker 182


voor 470.000 huishoudens uit de onderzoeksgroep. Er wordt geadviseerd de inkomensgrens te verhogen om de toegankelijkheid van de gereguleerde huurwoningmarkt voor de onderste categorie in de onderzoeksgroep (waarvoor de minste herhuisvestingsopties gelden, zie Paragraaf 3.1.3), te verhogen. Zij komen volgens het onderzoek het meest in de knel, ook gezien de herhuisvestingsopties in de koopwoningmarkt. Door alle respondenten in de verschillende categorieën marktpartijen wordt dit als zeer effectieve maatregel erkend die de leefbaarheid in wijken verbeterd door inkomensdifferentiatie. Nadelen van deze maatregel die door marktpartijen worden aangedragen zijn het korte termijn denken en overreguleren van de woningmarkt. Tijdelijk zou het volgens respondenten een uitkomst kunnen bieden voor huishoudens die het meest in de knel zitten. De vraag speelt in hoeverre deze maatregel realistisch is omdat er geen data bekend is van de Rijksoverheid, die over dergelijk beleid beslist. Schaal projectontwikkeling

Het differentiëren van de schaal van projectontwikkeling is gezien de effectiviteit voor de negen huishoudens onvoldoende (score 4,0-5,2 ). Er dient in acht genomen te worden dat maatregelen met betrekking tot de bestaande woningmarkt 100 keer effectiever zijn dan het uitbreiden van de bestaande voorraad. De laatstgenoemde is noodzakelijk om de druk in de woningmarkt te verlichten en tekort in betaalbaar woningaanbod bij te stellen. Deze maatregel is effectief in schaarsteregio s mits er betaalbaar woningaanbod aan de bestaande voorraad wordt toegevoegd. De kosten van het implementeren zijn gemiddeld (gestandaardiseerd 0,52). Ontwikkelen op kleine schaal is in de regel per woning duurder dan grootschalige ontwikkeling. De bereidheid van projectontwikkelaars ligt hoog omdat verwacht wordt dat maatwerk bij projecten op invullocaties binnen het bestaand bebouwde gebied in de toekomst meer de norm gaat worden. Deze bereidheid is terug te zien in een gestandaardiseerde score van 0,75. Het faseren en verkleinen van de schaal van nieuwbouwontwikkelingen in de regio zorgt als de marktomstandigheden daar naar zijn voor een vermindering van het tekort van het betaalbare woningaanbod in diverse woningmarktsectoren. Dit verklaart dat de hoogste effectiviteit wordt toegekend voor de groep starters. Voor hen is het betreden van de woningmarkt meer kostenintensief dan voor doorstromers. Het verschil in gebruikskosten is voor de laatstgenoemde groep kleiner. Gespreide oplevering door een aangepaste schaal betekent voor ontwikkelaars dat het mogelijk is om de discrepantie tussen vraag en aanbod in het project tussentijds bij te stellen. Ondanks dat deze maatregel niet het meest effectief is, wordt verwacht dat het flexibel omgaan met schaal en fasering in de toekomst meer de norm gaat worden. Uit het onderzoek blijkt dat projectontwikkelaars meer behoefte hebben aan vroegtijdige afzet en gegarandeerde afzet. Doordat het mogelijk is om tussentijds het programma bij te stellen, wordt de verkoopbaarheid van de woningen verbeterd. Dit gebeurt in samenwerking met de betreffende gemeente die zich flexibeler dient op te stellen dan voor de crisis. Uit interviews met respondenten blijkt dat dit in de praktijk ook in toenemende mate gebeurd. Consumentgericht ontwikkelen

Het consumentgericht ontwikkelen heeft hetzelfde effect en werking op barrières als schaal projectontwikkeling . Deze maatregel wordt door de respondenten effectiever geacht en wordt gewaardeerd met een 7.3. Deze is over de negen huishoudens gelijk. Het consumentgericht ontwikkelen heeft een andere motivatie vanuit de projectontwikkeling: projectontwikkelaars zijn steeds prijsbewuster geworden na de economische crisis en dit leidt ertoe dat nieuwbouwwoningen in toenemende mate financieel bereikbaar en betaalbaar worden. Doordat de vraag van de consument meer dan vroeger van belang is geworden, neemt de discrepantie tussen vraag en aanbod af. Dit leidt tot een verlaging van de passendheidsbarrière (entry) van het woonbestand. A.A.Werner Afstudeerrapportage

183

Overeenkomstig met de maatregel schaal projectontwikkeling wordt door deze maatregel de afzetbaarheid van het product verhoogd. Projectontwikkelaars verbreden het verdienmodel door een adviserende rol te spelen in het uitvoeren van CPO. In hoeverre dit succesvol of effectief is moet in de nabije toekomst nog blijken. Het aandeel nieuwbouwwoningen in de huidige markt betreft een klein deel van het totale woonbestand. De keuzevrijheid neemt toe voor de individuele verhuisbeweging. Van belang is dat de nieuwbouwprijs binnen het financiële bereik van de onderzoeksgroep ligt. De individuele verhuisbeweging naar een nieuwbouwwoning leidt ertoe dat doorstroming op gang gebracht wordt. dit is positief voor de keuzevrijheid in de regio. 10 procent toewijzingsruimte niet-DAEB benutten

Binnen de DAEB-regelgeving is het toegestaan om maximaal 10 procent van de vrijkomende sociale huurwoning toe te wijzen aan huishoudens met belastbaar jaarinkomen boven € 34.229,(zie Paragraaf 3.3.1, DAEB ). Woningcorporaties zijn vrij om deze 10 procent te reserveren voor huishoudens met een bepaald jaarinkomen, bijvoorbeeld tussen € 34.229 en de € 43.000. Deze maatregel wordt door respondenten in de categorie woningcorporatie en belegger gezien als redelijk effectief (score: 6,5-7,3), waarvoor de hoogste score wordt toegekend aan de groep starters binnen de inkomensgroep. De zijn laag en de bereidheid is hoog. Deze scoren gestandaardiseerd beide een maximale score van 1. Deze maatregel is effectief, omdat in de praktijk stedelijke urgenten en ouderen binnen deze 10 procent gehuisvest worden en voorrang hebben op de doelgroep. De werkelijke ruimte van 10 procent wordt niet benut. Naar verwachting van de respondenten wordt er tussen de 4 en 6 procent van de mutaties van sociale huurwoningen toegewezen aan de niet-DAEB-doelgroep. Woningcorporaties kunnen erop sturen om huishoudens die voorrang hebben - volgens de voorrangscriteria (zie Paragraaf 3.3.2, woonruimteverdelingssysteem ) - en tot de DAEB-doelgroep behoren, binnen de 90 procent te huisvesten. Dit verlaagt de entry-barrière toewijzingscriteria woningcorporatie voor starters en doorstromers in de gereguleerde huurwoningmarkt. Bij mutatie zijn er meer huisvestingsmogelijkheden voor de niet-DAEB doelgroep in de sociale huurwoningmarkt. Dit is met name het geval in schaarsteregio s, daar geliberaliseerde huurwoningen buiten dit gebied relatief betaalbaar zijn. Het bezwaar op deze maatregel is dat andere groepen uit de sociale huurwoningmarkt verdrongen worden, omdat ouderen en stedelijke urgenten ook binnen de toegestane 10 procent worden gehuisvest. Als dit door woningcorporaties wordt ingericht zoals omschreven in de vorige alinea, is er meer ruimte om huishoudens uit de onderzoeksgroep te huisvesten. Geconcludeerd kan worden, is dat deze maatregel (met name in schaarsteregio s) mogelijkheden biedt om de keuzevrijheid in de gereguleerde huurwoningmarkt te vergroten. Liberaliseren

De meest effectieve maatregel die van invloed is op de aanbodzijde van de woningmarkt is het liberaliseren van sociale huurwoningen (score 10 ). Deze verlaagd zowel entry- als exit-barrières en wordt voor alle huishoudens even effectief geacht. Dit is evident, want woningcorporaties hanteren geen verschillende inkomensnormen voor verschillende type huishoudens om de geliberaliseerde huurwoningmarkt te betreden. De data van woningcorporaties geeft aan dat deze bereid zijn om woningen te liberaliseren (gestandaardiseerd 0,75). Uit interviews blijkt dat dit in de toekomst vaker gaat gebeuren dan voorheen, omdat woningcorporaties de kwaliteit van de woning zal moeten afstemmen op de prijs. De kosten voor deze maatregelen zijn laag (gestandaardiseerd 0,75), omdat er meer huur gevraagd kan worden voor geliberaliseerde woningen. Dit is noodzakelijk om zelfstandig te kunnen functioneren.

184


Woningcorporaties kunnen ervoor kiezen om de overmaat (positieve verschil tussen sociale huurwoningen en omvang DAEB-doelgroep in regio) aan sociale huurwoning geleidelijk aan te liberaliseren, mits dit toegestaan is volgens de punten uit het WWS. Op basis van het huidige aantal WWS-punten mag 40 procent van de sociale huurwoningvoorraad worden geliberaliseerd. Door een deel van deze woningen te liberaliseren, wordt er een middensegment huurwoningen in de regionale woningmarkt gecreëerd. Liberalisatie van sociale huurwoningen doet de woningvraag per saldo toenemen. Hogere huurprijzen prikkelen woningcorporaties tot meer nieuwbouw en zetten huurders aan om vaker in beweging te komen. Meer ruimte voor differentiatie in de huren leidt tot een betere overgang tussen huren en kopen. Huurliberalisatie stimuleert op de woningmarkt de vraag, de doorstroming, het aanbod en de productie (zie ook Bijlage 13). Een beperking van de liberalisatie van sociale huurwoningen is dat deze kan plaatsvinden bij mutatie en in gedoseerde hoeveelheden, omdat er anders onvoldoende vrijkomende huurwoningen voor huishoudens uit de DAEB-doelgroep beschikbaar zijn. Op die manier blijven directe koopkrachteffecten voor deze groep beperkt. De uitvoering van deze maatregel kan op korte termijn plaatsvinden, waarbij de effecten voor keuzevrijheid op de lange termijn merkbaar zijn. Het liberaliseren van sociale huurwoningen zal geleidelijk gaan omdat de mutatiegraad is erg laag sinds de economische crisis. Het liberaliseren van sociale huurwoningen is effectiever voor de hogere inkomens binnen de inkomenscategorie (Paragraaf 6.1, herhuisvestingsopties ). De slaagkans voor betaalbare huisvesting - volgens de middennorm van het Nibud - is het hoogst voor huishoudens met een inkomen > 38.000 (zie Tabel 3.5). Geliberaliseerde huurwoningen worden door het Nibud niet betaalbaar en effectief geacht voor tweepersoonshuishoudens met of zonder kinderen met een inkomen tot 38.000 euro en een leeftijd onder de 65 jaar. Het liberaliseren van sociale huurwoningen zal hieruit volgend niet voor alle huishoudens de exit-barrières relatief hoge gebruikskosten en impliciete subsidie verlagen. Een alternatief voor het verlagen van exit-barrières voor huishoudens met een inkomen tot 38.000 euro is het implementeren van de Huuraftrek. Op deze wijze komen de gebruikskosten van de geliberaliseerde huurwoning meer overeen met die van de sociale huurwoningmarkt.

8.4

IMPLEMENTATIETIJD

De implementatietijd van de maatregelen is in Tabel 8.1 weergegeven. Deze zijn gerangschikt op implementatietijd (gestandaardiseerd), welke uiteenlopen van direct tot middellange termijn. Geen van de haalbare maatregelen scoort een 4: lange termijn (zie Bijlage 14a). De haalbare maatregelen zijn volgens de respondenten over het algemeen op korte termijn te implementeren. Of hier significant verschil in zit voor verschillende woningmarktsectoren en voor starters en doorstromers moet blijken uit analyse. Tabel 8.1 —

Implementatietijd haalbare maatregelen

Direct Korte termijn 10 % toewijzingsruimte Consumentgericht ontwikkelen (0,92) niet- DAEB benutten (1,00) Indexeren inkomensgrens DAEB (0,71) Schaal projectontwikkeling (0,67) Aanpassing WWS (0,67) Liberaliseren sociale huurwoningen (0,67) Klantgerichte financiering (0,67)


Middellange termijn Onderscheid DAEB naar huishoudenstype (0,61) Huuraftrek (0,39)

185

Bijlage 16 geeft visueel aan op welke termijn de haalbare maatregelen een effect uitoefenen op de entry- en exitbarrières in de vier woningmarktsectoren. De vrije 10 procent toewijzingsruimte aan de niet-DAEB-doelgroep is door woningcorporaties direct in hun beleid door te voeren. Hierdoor zal de toegankelijkheid van de woningmarkt voor starters en doorstromers op korte termijn merkbaar zijn. In schaarsteregio s zijn er naar verwachting relatief meer verhuisgeneigde huishoudens omdat de slaagkans lager is dan in regio s met een ontspannen woningmarkt (hier zijn er meer betaalbare alternatieven). Hieruit volgt dat in gebieden met een gespannen woningmarkt waar vrije marktprijzen hoog zijn, meer huishoudens aanspraak zullen doen op het sociale huurbestand van de woningcorporatie. Langzaam aan zal de onderzoeksgroep gehuisvest kunnen worden in de sociale huurwoningmarkt omdat 10 procent van de mutaties toegewezen mogen worden aan deze groep. Omdat de mutatiegraad laag ligt is het effect niet direct merkbaar. Er wordt verwacht dat de keuzevrijheid op de middellange termijn merkbaar zal zijn door het invoeren van deze maatregel. Het toenemen van de toegankelijkheid van de sociale huurwoningmarkt voor starters en doorstromers kan in stroomversnelling gebracht worden door de maatregelen indexeren inkomensgrens DAEB en onderscheid DAEB naar huishoudenstype . Deze maatregelen zouden op de korte termijn en middellange termijn beschikbaar kunnen komen. Dit is afhankelijk van de Rijksoverheidsbeleid (zie Paragraaf 8.2). Omdat deze maatregelen een overeenkomstig effect hebben op de toegankelijkheid van de gereguleerde huurwoningmarkt, kan afgevraagd worden of deze drie maatregelen op de lange termijn nodig zijn. Door het indexeren van de inkomensgrens wordt de keuzevrijheid voor de onderkant van de inkomensdoelgroep blijvend verhoogd. Het onderscheid DAEB naar huishoudenstype is in mindere mate effectief, omdat huishoudens die gezien het inkomen over de laagste keuzevrijheid beschikken door het indexeren van de inkomensgrens tussen meer alternatieven in de woningmarkt kunnen kiezen. Het reserveren van de vrije 10 procent toewijzingsruimte kan aanvullend worden toegepast in schaarsteregio s om de groep boven de geïndexeerde grens te huisvesten. Op deze wijze is de moeilijk uitvoerbare maatregel onderscheid DAEB naar huishoudenstype wellicht niet nodig. Door het implementeren van de indexeren inkomensgrens DAEB en het benutten van de 10 procent vrije toewijzingsruimte blijft de Europese beschikking transparanter voor de woonconsument. Maatregelen die op korte termijn beschikbaar zijn verlagen barrières uit de overige categorieën naast toegankelijkheid voor de groep starter en doorstromer. De maatregelen die van invloed zijn om de aanbodzijde van de woningmarkt verruimen de beschikbaarheid van het woningaanbod in de vier woningmarktsectoren. Haalbare maatregelen die de betaalbaarheid van woningen verbeteren, hebben met name een effect verlagen van entry-barrières van de geliberaliseerde huurwoningmarkt. Deze kunnen op de korte tot middellange termijn worden ingevoerd. Het liberaliseren van sociale huurwoningen kan plaatsvinden indien dit overeenkomt met de ambities van woningcorporaties. Zij onderbouwen in jaarverslagen om welke aantallen het gaat. De uitvoering van deze maatregel kan op korte termijn plaatsvinden, waarbij de effecten voor keuzevrijheid op de lange termijn merkbaar zijn. Het liberaliseren van sociale huurwoningen zal geleidelijk gaan omdat de mutatiegraad op een laag niveau ligt. Overige maatregelen betreffen nieuwbouw-gerelateerde maatregelen zoals consument gericht ontwikkelen en verkleinen schaal projectontwikkeling . Deze kunnen op korte termijn worden ingevoerd, maar het bouwen van woningen gebeurd in de huidige conjunctuur niet vlug. Het aanpassen van het woningwaarderingsstelsel kan op de korte termijn geïmplementeerd worden en het effect is dan, in tegenstelling tot bovengenoemde maatregelen, direct merkbaar. Dit geldt ook voor de huuraftrek. Voor het implementeren van deze maatregel is relatief gezien een lange periode nodig voor de uitwerking (zie Tabel 8.1). Op de middellange termijn zal de betaalbaarheid van de geliberaliseerde huurwoningmarkt sterk verbeteren gezien de effectiviteit ervan. De beschikbaarheid- en passendheidsbarrière bij het betreden van de woningmarkt wordt voor de vier

186


woningmarktsectoren op de korte termijn verlaagd. Het verlagen van de financiële bereikbaarheidsbarrière naar de koopwoningmarkt vindt plaats op korte termijn. De vier maatregelen die de exit-barrière van doorstromers kan verlagen, zijn op korte en middellange termijn in te voeren. Met name de barrières voor huurder in de sociale huurwoningmarkt gaan er in de middellange termijn op vooruit.

8.5

SAMENVATTING

De haalbare maatregelen volgen uit interviews met de respondenten en betreffen: •

Huuraftrek

•


•

Aanpassing woningwaarderingsstelsel

•

Onderscheid DAEB-regelgeving naar huishoudenstype

•

Indexeren inkomensgrens DAEB

•


•


•

10 procent toewijzingsruimte niet-DAEB benutten

•


Uit de voorgaande paragrafen volgt dat het aanpassen van het woningwaarderingsstelsel overeen komt met het liberaliseren van sociale huurwoningen. Respondenten zien meer mogelijkheden, een hogere effectiviteit en minder nadelen in de laatstgenoemde maatregel. De voorkeur gaat uit naar het liberaliseren van sociale huurwoningen. Het liberaliseren van sociale huurwoningen is effectiever voor de hogere inkomens binnen de inkomenscategorie. Een alternatief voor het verlagen van barrières voor huishoudens met een inkomen tot 38.000 euro is het implementeren van de Huuraftrek. De vraag speelt in hoeverre de maatregelen Huuraftrek en indexeren inkomensgrens DAEB realistisch zijn omdat er geen data bekend is van de Rijksoverheid, die over dergelijk beleid beslist. Ondanks dat de maatregelen die nieuwbouw betreffen niet het meest effectief zijn voor het vergroten van de keuzevrijheid, wordt verwacht dat het flexibel omgaan met schaal en consumentgericht ontwikkelen in de toekomst in toenemende mate de norm gaat worden. Het onderscheid DAEB naar huishoudenstype is in mindere mate effectief, omdat huishoudens die gezien het inkomen over de laagste keuzevrijheid beschikken door het indexeren van de inkomensgrens tussen meer alternatieven in de woningmarkt kunnen kiezen. Het reserveren van de vrije 10 procent toewijzingsruimte kan aanvullend worden toegepast in schaarsteregio s om de groep boven de geïndexeerde grens te huisvesten. Op deze wijze is de moeilijk uitvoerbare maatregel onderscheid DAEB naar huishoudenstype wellicht niet nodig. Het implementeren van de haalbare maatregelen verlagen de entry-barrières voor starters en vestigers redelijk evenredig over de categorieën barrières en woningmarktsectoren. De geliberaliseerde huurwoningmarkt is licht ondervertegenwoordigd op gebied van financiële bereikbaarheid en toegankelijkheid. De maatregelen ten behoeve van de entry-barrières van de groep semi-starter/doorstromer/ vestiger zijn minder gelijk verdeeld over de woningmarktsectoren in vergelijking met maatregelen voor de entry-barrières voor de groep starter/vestiger . De beschikbaarheid van de gereguleerde huurwoningmarkt blijft onaangetast evenals de financiële bereikbaarheid in de geliberaliseerde huurwoningmarkt. De haalbare maatregelen zijn niet van invloed op het verlagen van exit-barrière uit de koopwoningmarkt voor doorstromers.


187

188


9 Conclusies en aanbevelingen


189

Zoals in de inleiding van dit onderzoek is gepresenteerd, is het hoofddoel van dit onderzoek het verkrijgen van inzicht in de barrières die verhuisgeneigde huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen de 34.229 en 43.000 euro ondervinden en het formuleren van haalbare maatregelen voor betrokken stakeholders ter beperking van deze barrières, teneinde oplossingen te bieden die de keuzevrijheid van deze inkomensdoelgroep kunnen vergroten en doorstroming in de Nederlandse woningmarkt kan bevorderen. Om inzicht te bieden in de barrières die de onderzoeksgroep ondervindt, wordt antwoord gegeven op de volgende twee onderzoeksvragen:

“Welke variabelen en processen zijn van invloed op de doorstroming in de Nederlandse woningmarkt?” “Welke barrières ondervinden verhuisgeneigde huishoudens met een jaarlijks belastbaar inkomen variërend van 34.229 tot 43.000 euro?” Het formuleren van haalbare maatregelen voor betrokken stakeholders ter beperking van de verhuisbarrières gaat gepaard met het beantwoorden van onderstaande onderzoeksvragen:

“Welke maatregelen kunnen resulteren in het vergroten van de keuzevrijheid van verhuisgeneigde huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen de 34.229 en 43.000?” “Welke haalbare maatregelen kunnen betrokken stakeholders nemen om de keuzevrijheid voor deze inkomensgroep in de woningmarkt te vergroten?” In Paragraaf 9.1 wordt door antwoord te geven op de vier onderzoeksvragen, inzicht verkregen in de barrières en in de haalbare maatregelen. Paragraaf 9.2 bevat conclusies en aanbevelingen met betrekking tot dit onderzoek.

9.1

CONCLUSIES

Variabelen en processen in de doorstroming van de Nederlandse woningmarkt Variabelen en processen in de doorstroming van de Nederlandse woningmarkt gelden voor vier woningmarktsectoren: geliberaliseerde huursector, gereguleerde huursector, vrije koopwoningmarkt en sociale koopwoningmarkt. De realisatie van de woonwensen heeft te maken met de financiële positie van het huishouden en contextvariabelen waarover zij geen invloed kunnen uitoefenen. Contextvariabelen betreffen het overheidsbeleid, het volkshuisvestingssysteem, ambities van marktpartijen, de omvang en aard van het aanbod, macro-economische ontwikkelingen, demografische ontwikkelingen en woningmarktgerelateerde deelmarkten. Om over keuzevrijheid te beschikken, dient de woonconsument te beschikken over entry- en exitopties. Als deze opties niet of niet voldoende aanwezig zijn, is er sprake van entry-en exitbarrières en beperkte keuzevrijheid. Deze barrières zijn verschillend voor de groepen starter/vestiger en semi-starter/doorstromer/vestiger . Barrières van verhuisgeneigde huishoudens met een jaarlijks belastbaar inkomen variërend van 34.229 tot 43.000 euro

De barrières zijn onderverdeeld in de volgende subcategorieën: 1) beschikbaarheid , 2) betaalbaarheid , 3) financiële bereikbaarheid , 4) toegankelijkheid en 5) passendheid van de beschikbare woningvoorraad. De verhuisbarrières van een huishouden ontstaan uit de financiële positie van een individueel huishouden en volgen direct en indirect uit de contextvariabelen. Deze barrières zijn van invloed op de keuzevrijheid van de woonconsument en hebben een relatie met entry- en exit-barrières. De beschikbaarheid van de woningvoorraad bepaalt in hoofdlijnen de huisvestingsopties voor de groep starter/vestiger en herhuisvestingsopties voor de groep semistarter/doorstromer/vestiger . Van belang is dat in de beschikbare voorraad niet elke woning even betaalbaar, financieel bereikbaar, toegankelijk of passend voor een huishouden is. A.A.Werner Afstudeerrapportage

191

Maatregelen die keuzevrijheid in de woningmarkt vergroten Verschillende categorieën maatregelen verbeteren de beschikbaarheid, betaalbaarheid, financiële bereikbaarheid, toegankelijkheid of passendheid van het woningaanbod op de regionale woningmarkt voor verhuisgeneigde huishoudens met een belastbaar jaarinkomen variërend van 34.229 en 43.000 euro. Deze zijn in het verlengde van de categorieën in barrières onder te verdelen: •

maatregelen ten behoeve van verbetering van de financiële positie van huishoudens.

•

maatregelen die volgen uit de contextvariabelen die van invloed zijn op de vraagzijde van de woningmarkt.

•

maatregelen die volgen uit de contextvariabelen die van invloed zijn op de aanbodzijde van de woningmarkt.

Uit onderzoek blijkt dat niet voor alle entry-en exitbarrières maatregelen denkbaar zijn. Deze barrières zullen op de langere termijn verminderen als de conjunctuur aantrekt. Overige barrières die onopgelost blijven, zijn afhankelijk van de het profiel en ambities van de betrokken marktpartijen. De derde categorie waarvoor geen maatregelen uit het onderzoek volgen, betreffen barrières die volgen uit het Rijksoverheidsbeleid en volkshuisvestingssysteem zoals deze geldt in Nederland. Er kan niet op geanticipeerd worden dat de ambities van marktpartijen, het Rijksoverheidsbeleid en volkshuisvestingssysteem in de nabije toekomst aangepast zal gaan worden. Dergelijke contextvariabelen worden gezien als kaders waarbinnen gezocht dient te worden naar realistische en haalbare maatregelen. Haalbare maatregelen die keuzevrijheid vergroten De realiseerbaarheid en effectiviteit van de maatregelen die de keuzevrijheid van de onderzoeksgroep kan vergroten is getoetst door een waarde toe te kennen aan de factoren implementatietijd , effectiviteit , kosten en bereidheid tot implementatie . De haalbare maatregelen die volgen uit dit onderzoek zijn gesorteerd op effectiviteit: •


•


•


•

10 procent toewijzingsruimte niet-DAEB benutten

•


•

Huuraftrek

•

Schaal projectontwikkeling flexibel indelen en verkleinen

Maatregelen die van invloed zijn op de vraagzijde van de woningmarkt zijn effectiever voor het vergroten van keuzevrijheid dan maatregelen die betrekking hebben op de aanbodzijde van de woningmarkt. Dit is te verklaren doordat de wens om te verhuizen vraaggerelateerd is. Hetgeen opvalt aan de bereidheid van het implementeren van maatregelen is dat alternatieven die van invloed zijn op de aanbodzijde van de woningmarkt de voorkeur genieten boven alternatieven die vraagondersteunend zijn. Marktpartijen zien geen langdurige oplossing in dergelijke maatregelen. Het gevolg van de uitwerking van het onderzoek is dat de meest effectieve maatregelen niet haalbaar zijn geacht. De haalbare maatregelen zijn direct tot op middellange termijn te implementeren. Over het algemeen geldt dat de effectiviteit van de maatregelen het grootst is voor starters en vestigers, daar zij zich onderaan de wooncarrière bevinden. De maatregelen verlagen de verschillende categorieën barrières in de vier woningmarktsectoren redelijk evenredig. De barrières in de categorie financiële bereikbaarheid en toegankelijkheid die de geliberaliseerde huurwoningmarkt aangaan,

192


worden niet verlaagd door het implementeren van de haalbare maatregelen. Hetzelfde geldt voor het verlagen van de exit-barrières in de koopwoningmarkt.

9.2

AANBEVELINGEN

Bovengenoemde maatregelen zijn met name effectief in regio s waar de woningprijzen onder druk staan. Een lage keuzevrijheid in de woningmarktsectoren gaat in deze regio s gepaard met het uitstel of afstel van verhuizen bij huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen de 34.229 en 43.000 euro. Maatschappelijk betrokken marktpartijen die met name operatief zijn in schaarsteregio s, wordt aanbevolen de haalbare resultaten te implementeren. De Rijksoverheid wordt aanbevolen de huurtoeslag in de geliberaliseerde huurwoningmarkt te implementeren en de inkomensgrens van de DAEB-regelgeving te indexeren. De volgende aanbevelingen worden gesteld betreffende vervolgonderzoek: •

Uit de aanleiding blijkt dat de verhuisbarrières met name ervaren worden door huishoudens met een belastbaar jaarinkomen variërend van 34.229 tot 43.000 euro. Vervolgonderzoek zou kunnen leiden tot inzicht in de barrières voor lagere en hogere inkomensdecielen. Uit literatuur blijkt dat de lagere inkomensdecielen door het inkomen toegewezen zijn tot de sociale huurwoningmarkt en omgekeerd dat de hogere inkomensdecielen financieel gunstiger uit zijn in de koopwoningmarkt. Het formuleren van maatregelen die keuzevrijheid vergroot voor de inkomensdecielen boven en onder de bestudeerde inkomensdoelgroep lijkt in dit kader interessant te onderzoeken.

•

In dit onderzoek is getracht om zowel inzicht te bieden in de barrières in doorstroming als in de haalbare maatregelen. Een eventueel vervolgonderzoek zou kunnen leiden tot meer verdieping in de resultaten. Op deze wijze wordt het gebrek aan data voor het formuleren van haalbare maatregelen opgevuld. De geformuleerde maatregelen zijn algemeen geldend voor de Nederlandse woningmarkt, alhoewel is gesteld dat deze noodzakelijker zijn in schaarsteregio s. Meer verdieping is mogelijk door de haalbare maatregelen te toetsen aan een case-studie waar het probleem van beperkte keuzevrijheid zich duidelijk laat blijken. Er dient bijvoorbeeld onderzocht te worden wat de gewenste verhuisbewegingen van de regionale bevolking is, op welke termijn deze bewegingen plaats vinden en of woningbouwproductie hieraan voldoet. Afgezien van de kaders wet-en regelgeving, ambities van marktpartijen, macro-economische en demografische ontwikkelingen, leidt het tekort en/of overschot van woningen tot woningmarktspecifieke barrières. Het mogelijk om een advies op maat te geven per regio. Door het onderzoek meer vanuit de woonconsument te benaderen, is het mogelijk de meest belemmerende barrières te verlagen.

•

De woningmarkt is voortdurend onderhevig aan veranderingen die volgen uit Rijksoverheidsbeleid, macro-economische ontwikkelingen en woningmarktgerelateerde deelmarkten. Het is mogelijk dat de mate van keuzevrijheid voor verhuisgeneigde huishoudens uit de betreffende inkomenscategorie hierin mee veranderd. Een periodieke evaluatie van de maatregelen is nodig om de keuzevrijheid voor de verhuisgeneigde huishoudens op peil te houden. Anderzijds kan worden onderzocht of het nodig is om geïmplementeerde maatregelen te handhaven.


193

194


Bronnen Literatuur (Alfabetisch) Aedesnet. (2011). Koopconstructies - keuzevarianten. Aedes. Retrieved February 01, 2012, from http://www.Aedesnet.nl/content/artikelen/achtergrond/unknown/dossierwoningmarkt/Koopconstructies.xml Atrivé, & Stichting Opmaat. (2011). Oplossingen voor middeninkomens. Houten. Bartelsman, E., Beetsma, R., Benink, H., Boelhouwer, P. J., Eichholtz, P. M. A., Brounen, D. C., … van Wijnbergen, S. (2012). Naar een duurzame financiering van de woningmarkt. Beinat, E., Nijkamp, P., Rietveld, P. (1994) Multicriteria value functions for evaluatieng soil pollution: a new assessment procedure and its applications. Computer Support for Environmental Impact Assessment. Amsterdam, 145-146. Bijvoet, C., Hof, B., Koopmans, C., Vegt, van de, C. (2003). Woningbouw in de Noordvleugel Onderzoek naar woningvraag en bouwlocatie tot 2030. SEO rapport 703, Amsterdam. Boelhouwer, P. J., & Weesep, J. van. (1988). De voor-en nadelen van de verkoop van woningwetwoningen: de argumenten gewogen. Planologische diskussie bijdragen (pp. 29– 38). Delft & Utrecht: Onderzoeksinstituut OTB & Geografisch Instituut Rijksuniversiteit Utrecht. Boelhouwer, P.J. (2005), ‘House?price fluctuations and the disfunctionality of the Dutch Housing market: exploding house prices versus falling housing production’, keynote speech tijdens het congres Housing fluctuations in Europe: causes and policy options, Madrid. Boelhouwer, P. J., Boer, J. de, Conijn, J. B. S., Eggink, E., Elsinga, M. G., GroeneveldLouwerse, J. G., … Wiebes, E. D. (2006). In Holland staat een huis. Den Haag: Wim Drees Stichting voor Openbare Financiën. Boelhouwer, P. J., Marien, G., Lamain, C., & Vries, P. de. (2011). Consequenties van de voorgenomen aanscherping van de hypotheekverstrekking voor het functioneren van de Woningmarkt. Delft: Onderzoeksinstituut OTB. Bos, G., & Bruijn, E. M. de. (2007). Van kamerwens naar koopwoning: onderzoek naar doorstroming aan de onderkant van de Utrechtse woningmarkt. Universiteit Utrecht. Boumeester, H. (2004). Duurdere koopwoning en wooncarrière: Een modelmatige analyse van de vraagontwikkeling aan de bovenkant van de Nederlandse koopwoningmarkt. Delft University Press. Bouwfonds MAB Ontwikkeling (2011, December). Thema: de woningmarkt. NAW, (december). Bryman, A. (2008) Social Reserach Methods. Oxford University Press Inc: New York. Buiter, W., Dalen, H. Van, & Eijffinger, S. (2006). Over goede intenties en de harde wetten van de woningmarkt. Tijdschrift voor Politieke Economie, 27(6), 20–42. Buys, A. (2010, December). Logische afkoeling op de koopwoningmarkt. Tijdschrift voor de volkshuisvesting, 18–22. A.A.Werner Afstudeerrapportage

195

Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) (2011) Onrust door nieuwe toewijzingsregels - CFV raadt dwarsliggen af. Housing Insights. Centraal Planbureau. (2009). Macro-economische effecten van bouwinvesteringen. Den Haag: Centraal Planbureau. Centraal Planbureau. (2010). Hervorming van het Nederlandse woonbeleid (pp. 1–170). Den Haag: Centraal Planbureau. Companen. (2010). Risico-analyse demografische ontwikkeling. Arnhem. Conijn, J.B.S., Alles, M. (2002). Financieel gedrag woningcorporaties. RIGO, Amsterdam. Conijn, J. B. S. (2006, December). De koopsector: een verstorende factor op de woningmarkt. ESB, (december), 630–633. Conijn, J. B. S., & Kramer, B. (2010). Omvangrijke verkoop van corporatiewoningen. Amsterdam: Ortec Finance bv. Cosemans, M., & Eichholtz, P. M. A. (2009). De Nederlandse woningmarkt in crisis? ESB, 94(4563), 44–49. Derksen, J. (2009). Wooncarriere van koopstarters: een onderzoek naar de wooncarriere van (oud-)bewoners van koopgarantwoningen. Technische Universiteit Delft. Dogge, P., & Smeets, J.J.A.M. (2007). De keuzestad: Een verkenning van keuzevrijheid op de regionale woningmarkt. Dol, C.P., & Boumeester, H. (2008). Kopen heeft voor starter niet altijd de eerste voorkeur. Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, 2008(5), 36-40. Dol, K., Hoekstra, J., & Elsinga, M.G. (2012). Atlas koop- en financieringsvarianten. Onderzoeksinstituut OTB, Delft. Don, F. J. H. (1998). Wonen en ruimte in drie scenario’s tot 2020. Den Haag: Centraal Planbureau. Don, H. (2008). Agenda voor de woningmarkt: Koninklijke Vereniging voor de Staatshoudkunde Preadviezen 2008. Erasmus. Amsterdam. Elsinga, M. G. (1994). De ontwikkeling van het eigen-woning-bezit onder lageinkomensgroepen: Theoretisch, internationaal en historisch perspectief. Delft: Onderzoeksinstituut OTB. Elsinga, M. G. (1995). Een eigen huis voor een smalle beurs: het ideaal voor bewoner en overheid? Delft: Onderzoeksinstituut OTB. Elsinga, M. G., Jong-Tennekes, M. de, & Heijden, H. Van Der. (2011). Crisis en woningmarkt. Delft: Onderzoeksinstituut OTB. Ginkel, J. van. (2010). Inventarisatie financieringsconstructies: anders denken en doen. Rotterdam: ECORYS Nederland BV. Gastel, L. van. (2011). Succesvolle verhuisketens? Onderzoek naar verhuispatronen in verschillende landsdelen. Universiteit Utrecht.

196


Goossens, J. M. (2011). Krimp: een transformatie van bevolking en woningvoorraad. De woningmarkt van de Westelijke Mijnstreek in een krimpcontext vanuit een “multi-level governance” benadering. Universiteit Utrecht. Groot, C. de, Manting, D., & Boschman, S. (2008). Verhuiswensen en verhuisgedrag in Nederland: Een landsdekkend onderzoek. Synthese. Den Haag: Planbureau voor de Leefomgeving. Harms, E. (2011, Oktober). De Nederlandse woningmarkt is een Griekse tragedie. Tijdschrift voor de volkshuisvesting, 17–19. Hellendoorn J. C. (2001) Evaluatiemethoden Ex Ante, een introductie. SDU Uitgevers, Den Haag. Hirschman A.O. (1970) Exit, Voice and Loyalty, Responses to Decline in Firms, Organizations and States, Harvard University Press, Cambridge (MS). Haest, G. (2010, December). De toekomst van de woningmarkt. Tijdschrift voor de volkshuisvesting. Hoek, T.H. van (2010) Hervorming van de woningmarkt. Advies stap voor stap: Naar een hervorming van het woningmarktbeleid, advies 077. Stichting Economisch Instituut voor de Bouw. Hoek, T. H. van (2011). Dynamiek op de woningmarkt. Stichting Economisch Instituut voor de Bouw, Amsterdam. Kromhout, S., Burger, P., Cozijnsen, E., & Zeelenberg, S. (2011). Eindevaluatie Huur op Maat: Algemene resultaten en conclusies. Rotterdam: RIGO Research & Advies B.V. Hoek, T. H. van, & Koning, M. (2012). Situatie op de Nederlandse hypotheekmarkt: Gevolgen voor de woningmarkt. Economisch Instituut voor de Bouw, Amsterdam. KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwing. (2007). Timpaan verkoopt starterswoning voor onder een ton. KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwing. KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwing. KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwing. (2010). Welke gevolgen heeft de Europese regelgeving rondom staatssteun voor de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed door corporaties? KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwing. KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwing. (2012). Minister Spies zet punt achter Huur op Maat. KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwing. KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwing. Kemperman, P. A. L. (2009). Doorstroming op de Arnhemse woningmarkt. Radboud Universiteit Nijmegen. Kremers, J. M. (2008). Van een aanbodgestuurde naar een meer vraaggestuurde woningmarkt. Den Haag: Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Krijnen, J. F. A. (2007). De starterswoning als beleggingsproduct: onderzoek naar een beleggingsproduct voor hoogopgeleide starters op de binnenstedelijke koopwoningenmarkt. Amsterdam School of Real Estate. Kromhout, S. (2005). Beperkingen van de keuzevrijheid in de woonruimteverdeling. NoordHollandse woningzoekenden aan het woord. Provincie Noord-Holland, Haarlem. A.A.Werner Afstudeerrapportage

197

Kromhout, S., & Buys, A. (2006). Middeninkomensgroepen op de woningmarkt. Amsterdam: RIGO Research & Advies B.V. Kromhout, S., Daalen, G. van, Davis, S., & Zandstra, A. (2006). Woonruimteverdeling opnieuw bekeken. Amsterdam & Delft: RIGO Research & Advies B.V. & Onderzoeksinstituut OTB. Kromhout, S., Smeulders, E., & Scheele-Goedhart, J. (2010). Tussen wal en schip. Twee deelstudies naar de gevolgen van de 90%-norm. Amsterdam: RIGO Research & Advies B.V. Liebregts, M. (2010). De A2-stad. Kennisbank Bestaande Woning Bouw. Loon, R. van. (2011). Middeninkomens: Een onderzoek naar de groep middeninkomens en de wijze waarop huurders aankijken tegen de 33.000 euro regeling in het werkgebied van woningcorporatie Vivare. Radboud Universiteit Nijmegen. Louw, E., Vries, P. de (2003) Overcapaciteit woningbouw in bestemmingsplannen. Onderzoeksinstituut OTB, Delft. Marsman, G., Dam, S. van der, Vriens, J. (2012) Woonbehoeftenonderzoek Zuidoost-Brabant 2011. Samenwerkingsverband Regio Eindhoven, Eindhoven. Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. (2010). Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting. Den Haag, Nederland: Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (2011). parameters huurtoeslag, liberalisatiegrens en inkomensgrens staatssteun 2012 en een tweetal wetswijzigingen dat gevolgen heeft voor de berekening van de huurtoeslag. Den Haag. Ministerie van VROM. (2000). Nota Wonen: Mensen, wensen, wonen: wonen in de 21e eeuw. Den Haag: Ministerie van VROM. Ministerie van VROM. (2004). Betaalbaarheid van het wonen. Den Haag. Ministerie van VROM. (2006). Cijfers over Wonen 2006: Feiten over mensen, wensen, wonen. Den Haag. Mortelmans, D. (2007) Handboek kwalitatieve onderzoeksmethoden. Leuven, Acco. Nationale Hypotheek Garantie. (2012). Starterslening. Nationale Hypotheek Garantie. Verkregen op 1 Februari 2012, van www.nhg.nl/consument/starterslening.html Nederlandse Woonbond, de, Vereniging Eigen Huis, Aedes, NVM. (2012). Wonen 4.0: Plan voor integrale hervorming van de woningmarkt. Neuteboom, P., & Brounen, D. (2009). Starters in de knel, of gewoon business-as-usual? Erasmus University Rotterdam. Niehof, D. (2008). De rol van de Overheid op de Woningmarkt: Een onderzoek naar het ingrijpen op de woningmarkt. Universiteit Twente. Noordenne, M. van. (2006). Atlas koopvarianten: Gids voor betaalbaar kopen. Rotterdam. Van Ommeren, J., Van Leuvensteijn, M., (2005). New Evidence of the Effect of Transaction Costs on Residential Mobility. Journal of Regional Science (45), 681-702. 198


Ommeren, J. Van. (2006). Verhuismobiliteit: een literatuurstudie naar belemmeringen tot verhuizen. Amsterdam: Vrije Universiteit Amsterdam. Ontwikkeling/Ruimte en Strategie. (2010). Het Woononderzoek Nederland ( WoON ) 2009. Zwolle. Priemus, H. (1984). Verhuisketentheorieën en de verdeling van de woningvoorraad. Delft: Delftse Universitaire Pers. Provincie Noord-Holland. (2004). Van verdelen naar verhuizen: de woonruimteverdeling in Noord-Holland belicht. Amsterdam. Raad voor het Landelijk Gebied, Raad voor Verkeer en Waterstaat, & VROM-raad. (2011). Open deuren, dichte deuren: Middeninkomens op de woningmarkt. Den Haag. Renes, G., & Jókövi, M. (2008). Doorstroming op de woningmarkt Van huur naar koop. Den Haag: Planbureau voor de Leefomgeving. Renes, G., Thissen, M., & Segeren, A. (2006). Betaalbaarheid van koopwoningen en het ruimtelijk beleid. Rotterdam: NAi Uitgevers. Romijn, G., & Besseling, P. (2008). Economische effecten van regulering en subsidiëring van de huurwoningmarkt. Den Haag: Centraal Planbureau. Rossi, P.H. (1955). Why families move. A study in the social psychology of urban residential mobility. Glencoe, Illinois: Free Press. Saunders, M., Lewis, Ph. & Thornhill, A. (2008). Methoden en technieken van onderzoek. Vierde editie. Nederlandse bewerking Jan Pieter Verckens. Amsterdam: Pearson Education Benelux. Schaar, J. van der. (1987). Groei en bloei van het Nederlandse volkshuisvestingbeleid. Technische Universiteit Delft, Delft. Schaar, J. van der. (2007, December). Huurtoeslag, instrument van wat? Tijdschrift voor de volkshuisvesting, 6–13. Schaar, J. van der, Wildt, R. de, Heijden, H. van der, & Boumeester, H. (2005). Marktimperfecties in woningbouw. Amsterdam & Delft: RIGO Research & Advies B.V. & Onderzoeksinstituut OTB. Schilder, F., & Conijn, J. B. S. (2009). De dubbele kloof tussen koop en huur: omvang, oorzaken en consequenties. ASRE research papers. Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate Research Center. Segeren, A. (2007). De grondmarkt voor woningbouwlocaties. Belangen en strategieën van grondeigenaren. NAi Uitgevers, Den Haag. Sociaal-Economische Raad. (2010). Toekomstbeelden voor de woningmarkt. In Sociaal Economische Raad (Ed.), Naar een integrale hervorming van de woningmarkt (49–72). Den Haag. Teule, R. B. J. (1996). Inkomen, doorstromen en uitsorteren: arm en rijk op de Nederlandse grootstedelijke woningmarkt. Technische Universiteit Delft.


199

Teule, R., & Heijde, J. Van Der. (1995). Regionale doorstroming naar nieuwbouw in de marktsector. Delft: Onderzoeksinstituut OTB. Veek, J. H. van der, & Verkroost, S. A. (2005). Analyse woon-en bouwtechnische kwaliteit: goedkope bouwconcepten voor starters op de woningmarkt. Leersum: V2B0 Advies. Vereniging Eigen Huis (2013) Nationale Hypotheek Garantie. Verkregen op 19 augustus 2013, van http://www.eigenhuis.nl/hypotheken-financien/hypotheken/nhg/ Verschuren, P., Doorewaard, H. (2007) Het ontwerpen van een onderzoek. Uitgeverij LEMMA, Den Haag. Vries, P. de & P. Boelhouwer (2005) Lange termijnevenwicht op de koopwoningmarkt. Delft: dgw/ nethur partnership, nr. 28. Vries, P. de, & Boelhouwer, P. J. (2006). Woningkwaliteit, woningprijs en conjunctuur: De invloed van de conjunctuur op gevraagde woningkwaliteit en prijs-kwaliteitverhouding. Zeist. VROM-raad. (2007). Tijd voor keuzes. Perspectief op een woningmarkt in balans. Den Haag: Ministerie van VROM. Wetenschappelijk Instituut voor het CDA. (2008). De woningmarkt in beweging: naar een markt die werkt. Den Haag. Wijk, M. van. (2009). Koophuis toch haalbaar met subsidie. Geld & Recht. Verkregen op 1 februari 2012, van www.geldenrecht.nl/artikel/2009-05-28/koophuis-toch-haalbaar-metsubsidie

Interviews (Chronologisch) Dhr. Drs. P. Dogge, Senior Adviseur Beleid en Strategie, Stichting Trudo, interview op 4 mei 2012 Mw. Drs. S. van der Dam, Beleidsadviseur, Gemeente Eindhoven, Dhr. Drs. J. Vriens, Onderzoeker en adviseur, Gemeente Eindhoven, interview op 4 mei 2012 Mw. B. Verkampen, Manager Klantenservice, Woonpartners Helmond, interview op 12 juni 2012 Dhr. MRE. MRT. R. van den Berg, Eigenaar, makelaar en taxateur, AB Makelaars en Dhr. A. Groenheyde, Eigenaar en hypotheekadviseur, AC Adviseurs, interview op 12 juni 2012 Dhr. P. Tholenaars, Adjunct-directeur en manager wonen, Woonbedrijf, interview op 12 juni 2012 Dhr. R. Noten, Manager Particulieren Eindhoven/Veldhoven, Rabobank, interview op 13 juni 2012 Dhr. C. van Dommelen, Hoofd Marketing en Verkoop, Bouwfonds MAB Ontwikkeling B.V., interview op 13 juni 2012 Dhr. R. Beks, Directeur, Hendriks Coppelmans Ontwikkeling B.V., interview op 13 juni 2012 Dhr. K. Waijers, Projectcoördinator concepten, Hurks Vastgoedontwikkeling, interview op 14 juni 2012 200


Dhr. T. Middel, Teammanager Wonen, Dhr. E. Bongaarts, Beleidscoördinator Wonen, Gemeente Helmond, interview op 15 juni 2012 Mw. R. Buitink-van de Pol, Research Manager, Mw. E. Huijgen, Portfolio Manager Residential Funds, Bouwfonds REIM, interview op 15 juni 2012 Dhr. R.J. Bekkering, Directeur en makelaar, ERA Makelaardij PLUS, interview op 15 juni 2012 Dhr. H. Maitimo, Erkend Hypothecair Planner, De Hypotheekshop, interview op 15 juni 2012 Mw. M. van Iersel, Senior Beleidsmedewerker, de Nederlandse Woonbond, interview op 18 juni 2012 Dhr. J. Berghuis, Senior beleidsadviseur Wonen, Gemeente Eindhoven, interview op 18 juni 2012 Dhr. A. van den Thillart, Adjunct-Directeur, Dura Vermeer, interview op 18 juni 2012 Mw. L. van de Louw, Ontwikkelingsmanager, Wooninc., interview op 19 juni 2012 Dhr. M. Mulder, Senior Onderzoeker, Economisch Instituut voor de Bouw, interview op 19 juni 2012 Dhr. B. Maas, Senior Beleidsadviseur, Vereniging Eigen Huis, interview op 20 juni 2012 Dhr. J. Luijks, Beleidsadviseur, De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland, interview op 21 juni 2012 Dhr. R. van Dellen, Senior Beleidsadviseur en Kenniscentrum, Aedes, interview op 21 juni 2012 Mw. C. Hak, Gebiedsontwikkelaar, Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij B.V., interview op 26 juni 2012 Dhr. S. Hiemstra, Manager Hypotheken, Aegon, interview op 27 juni 2012 Dhr. N. Bargeman, Senior beleidsadviseur bevolking en wonen, Provincie Noord-Brabant, interview op 10 juli 2012


201

202


Bijlagen


203

Bijlagen

204


Bijlagen 1.

Prijsstelling koopwoningvoorraad per COROP-regio

2.

Samenstelling woningvoorraad per COROP-regio

3.

Overzicht barrières uit literatuuranalyse

4.

Overzicht maatregelen uit literatuuranalyse

5.

Lijst respondenten en deelname Multi Criteria Analyse

6.

Algemene interviewguide

7.

Interviewguide per respondent (Digitaal op CD in Bijlage 9)

8.

Invullijst barrières en maatregelen

9.

Digitale invullijst Multi Criteria Analyse

10. Tekstuele uitwerking interviews (Digitaal) 11. Overzicht herziening op barrières 12. Overzicht herziening op maatregelen 13. Confrontatiematrices barrières en maatregelen 14. Implementatietijd, effectiviteit, kosten en bereidheid van maatregelen 15. Haalbaarheid van maatregelen 16. Effect haalbare maatregelen op entry-en exitbarrières


205

206


1.

Prijsstelling koopwoningvoorraad per COROP-regio

Deel van de koopwoningvoorraad (in %) dat bereikbaar is voor vier huishoudenstypen per COROPregio Bewerking WoON 2009 COROP-regio

Gemiddelde WOZ-waarde in 2009 (x 1000 €)

€ 34.229, tweeverdieners

€ 34.229, alleenverdieners

€ 43.000, tweeverdieners

192

<10

30-40

50-60

60-70

191

<10

30-40

50-60

60-70

245

<10

20-30

40-50

40-50

Noord-Friesland

224

<10

20-30

40-50

40-50

Zuidwest-Friesland

252

<10

10-20

30-40

30-40

Zuidoost-Friesland

265

<10

10-20

20-30

30-40

Noord-Drenthe

267

<10

10-20

30-40

30-40

Zuidoost-Drenthe

246

<10

10-20

30-40

30-40

Zuidwest-Drenthe

257

<10

<10

20-30

30-40

Noord-Overijssel

284

<10

<10

20-30

20-30

Zuid-west Overijssel

287

<10

10-20

20-30

20-30

Twente

264

<10

10-20

30-40

30-40

Veluwe

326

<10

<10

10-20

10-20

Achterhoek

301

<10

<10

10-20

20-30

Arnhem/Nijmegen

295

<10

<10

20-30

20-30

Zuidwest-Gelderland

332

<10

<10

<10

10-20

Utrecht

345

<10

<10

<10

10-20

Kop van Noord-Holland

268

<10

<10

30-40

30-40

Alkmaar en omgeving

308

<10

<10

20-30

20-30

Ijmond

304

<10

<10

10-20

10-20

Oost-Groningen Delfzijl, Luijks en omgeving Overig Groningen

€ 43.000, alleenverdieners

Agglomeratie Haarlem

382

<10

<10

10-20

10-20

Zaanstreek

243

<10

<10

20-30

30-40

Groot-Amsterdam

330

<10

<10

10-20

10-20

Het Gooi en Vechtstreek

429

<10

<10

<10

10-20

Agglomeratie Leiden Agglomeratie sGravenhage Delft en Westland

338

<10

<10

10-20

10-20

285

<10

20-30

30-40

30-40

316

<10

<10

10-20

20-30

Oost-Zuid-Holland

299

<10

<10

10-20

10-20

Groot-Rijnmond

259

<10

10-20

30-40

30-40

Zuidoost-Zuid-Holland

268

<10

<10

20-30

20-30

Zeeuwsch-Vlaanderen

211

10-20

30-40

50-60

50-60

Overig Zeeland

257

<10

10-20

30-40

40-50

West-Noord-Brabant

302

<10

<10

10-20

20-30

Mid-Noord-Brabant

311

<10

<10

10-20

10-20

NO-Noord-Brabant

347

<10

<10

<10

<10

ZO-Noord-Brabant

335

<10

<10

<10

10-20

Noord-Limburg

281

<10

<10

20-30

30-40

Midden-Limburg

259

<10

<10

20-30

40-50

Zuid-Limburg

236

<10

10-20

40-50

40-50

Flevoland

244

<10

<10

40-50

40-50

Nederland

294

<10

<10

20-30

20-30

2.

Samenstelling woningvoorraad per COROP-regio

Woningvoorraad januari 2009, uitgesplitst naar eigendomssector en COROP-regio (in %) Bewerking WoON 2009 Koopwoningen

Sociale

64,8

31,9

0,0

3,3

100

74,1

22,7

2,2

1,1

100

59,8

30,4

1,0

8,8

100

Noord-Friesland

62,6

30,7

0,7

6,0

100

Zuidwest-Friesland

67,6

30,3

0,3

1,8

100

Zuidoost-Friesland

67,1

28,9

0,6

3,4

100

Noord-Drenthe

70,4

25,0

0,3

4,4

100

Zuidoost-Drenthe

65,7

29,0

0,2

5,1

100

Zuidwest-Drenthe

68,3

28,9

0,0

2,9

100

Noord-Overijssel

67,8

27,0

0,6

4,7

100

Zuid-west Overijssel

61,8

30,9

0,9

6,5

100

Twente

60,0

32,3

1,3

6,4

100

Veluwe

66,3

28,1

1,0

4,7

100

Achterhoek

68,6

25,6

0,5

5,3

100

Arnhem/Nijmegen

55,1

37,5

0,7

6,7

100

Zuidwest-Gelderland

65,6

30,8

0,1

2,4

100

Utrecht

61,1

32,0

1,2

5,7

100

Kop van Noord-Holland

68,2

27,1

0,5

4,3

100

Alkmaar en omgeving

68,4

27,4

0,0

4,2

100

Ijmond

55,6

37,2

1,8

5,4

100

Agglomeratie Haarlem

58,2

32,3

1,4

8,1

100

Zaanstreek

49,6

45,7

1,1

3,5

100

Groot-Amsterdam

38,5

45,6

1,8

14,1

100

Het Gooi en Vechtstreek

60,2

34,7

0,6

4,6

100

Agglomeratie Leiden Agglomeratie s

62,2

32,1

1,5

4,3

100

49,2

35,3

2,2

13,4

100

Oost-Groningen Delfzijl. Luijks en omgeving Overig Groningen

Gravenhage Delft en Westland

Sociale huur > Commerciële

huur liberalisatiegrens

huur

Totaal

56,5

38,8

1,9

2,7

100

Oost-Zuid-Holland

65,7

27,6

1,1

5,5

100

Groot-Rijnmond

48,5

42,2

2,0

7,4

100

Zuidoost-Zuid-Holland

61,7

35,1

0,5

2,7

100

Zeeuwsch-Vlaanderen

73,5

21,7

0,2

4,5

100

Overig Zeeland

65,4

29,9

0,7

4,1

100

West-Noord-Brabant

62,4

30,4

1,4

5,8

100

Mid-Noord-Brabant

62,8

30,6

0,5

6,2

100

NO-Noord-Brabant

63,8

31,7

0,5

4,0

100

ZO-Noord-Brabant

62,9

30,9

1,1

5,1

100

Noord-Limburg

65,8

28,5

0,7

5,0

100

Midden-Limburg

71,5

23,7

0,3

4,6

100

Zuid-Limburg

58,8

33,9

0,5

6,7

100

Flevoland

65,7

29,2

0,4

4,8

100

Nederland

58,9

33,5

1,1

6,5

100

3.

Overzicht barrières uit literatuuranalyse

Barrière Type barrière 3.1.2 3.1.3

Subpar.

3.2.1 X 3.2.1/ 3.2.3 X 3.2.1 X 3.2.1/ 3.3.3 X 3.2.2

X X

X X X X X

1,2

1,2 1,2

1,2 1,2 1 1,2 1,2 1,2

LH 1 1,2

1,2

1,2

1 1,2 1,2 1,2 1,2

K

Exit RH

1,2

SK

2

1,2

1 1

2

2

2

2

1

1 1

1,2

1,2 1,2

1 1,2 1,2 1,2

1,2 1,2 2 1,2 1,2

1 1 1,2

Groep 2: Semi-starter / Doorstromer / Vestiger

X X X X X

X X X X

X X X X X X

Groep Entry 1 2 RH

betaalbaarheid betaalbaarheid financiële bereikbaarheid toegankelijkheid passendheid

X

Paragraaf 3.1 Financiële positie huishouden relatief hoge gebruikskosten (her)huisvestingsopties

discrepantie vraag en aanbod

financiële bereikbaarheid betaalbaarheid betaalbaarheid betaalbaarheid/ fin. bereikbaarheid betaalbaarheid/ fin. bereikbaarheid beschikbaarheid beschikbaarheid/betaalbaarheid

Toevoeging WWS-punten schaarsteregio Huisvestingswet Woningbouwcapaciteit n.a.v. RO Niet-marktconforme kwaliteitseisen

X X X X X

Paragraaf 3.2: vraagzijde woningmarkt hoogconjunctuur/ stijgende prijzen onzekerheid arbeidsperspectief dubbele woonlasten negatieve waardeontwikkeling stijgende hypotheekrente aanbod seniorenwoningen druk op betaalbare woningmarkt

X X X X X X

Paragraaf 3.3: aanbodzijde woningmarkt DAEB

toegankelijkheid 3.3.1 betaalbaarheid passendheid betaalbaarheid toegankelijkheid beschikbaarheid betaalbaarheid beschikbaarheid betaalbaarheid/ fin. bereikbaarheid toegankelijkheid 3.3.2

Toewijzingsregels woningcorporatie

Groep 1: Starter / Vestiger

2

LH

2

2

SK

2

2 2 2

K

2

Barrière Type barrière Vervolg Paragraaf 3.3: aanbodzijde woningmarkt Toewijzingsregels commerciële verhuurder toegankelijkheid Bindingseisen gemeente toegankelijkheid Transactiekosten financiële bereikbaarheid ‘Impliciete subsidie’ betaalbaarheid beschikbaarheid Huurprijsregulering beschikbaarheid passendheid betaalbaarheid Ambitie nieuwbouw beschikbaarheid (Gematigd) huurbeleid sociale verhuurder beschikbaarheid toegankelijkheid Inkomensnorm geliberaliseerde toegankelijkheid corporatiewoningen beschikbaarheid Ambitie verkoop corporatiewoningen beschikbaarheid Markthuren commerciële verhuurder betaalbaarheid Investeringscapaciteit commerciële verhuurder beschikbaarheid Inkomensnorm commerciële verhuurder toegankelijkheid Woonquote NIBUD: GHF financiële bereikbaarheid Beperking tophypotheek: GHF financiële bereikbaarheid betaalbaarheid Eisen arbeidscontract toegankelijkheid Leeftijd hypotheekafnemer financiële bereikbaarheid betaalbaarheid financiële bereikbaarheid beschikbaarheid betaalbaarheid financiële bereikbaarheid Stijgende hypotheekrente Investeren eigen vermogen in niet-DAEB Schaarstepremie

Subpar. 3.3.2

3.3.3/3.3.5 3.3.3

1,2

LH

X

1,2 1 1,2

1,2 1,2

1,2 1,2

1 1,2

1,2

1,2

1,2

1

X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

1 1,2 1,2

Groep Entry 1 2 RH X X X X X X X X X X X X X X X X X X

3.2.1/ 3.3.3 X 3.3.3 X 3.3.4 X X

1,2 1,2 1,2 1 2 2 1,2 1,2

1,2

1

1 1,2

SK

1,2 1,2 1,2 1 2 2 1,2 1,2 1 1,2

1,2

1

1 1,2

K

Exit RH

2

2 2

2

2

LH

2

2

2

SK

2

2

K

Barrière Vervolg Paragraaf 3.3: aanbodzijde woningmarkt Tekort betaalbaar woningaanbod Oplopende doorlooptijd nieuwbouw

Stijgende grondkosten nieuwbouw

Type barrière beschikbaarheid financiële bereikbaarheid beschikbaarheid betaalbaarheid financiële bereikbaarheid beschikbaarheid betaalbaarheid

Subpar. 3.3.4 3.3.5

X X X X X X X

1

1

Groep Entry 1 2 RH X X X X X X X

LH 1 1,2 1 1 1,2 1 1

SK

1

1

K

2 2

2 2

Exit RH

2

2

LH

2

2

SK

2

2

K

2

1 1,2 1 1 1,2 1 1

4.

Overzicht maatregelen uit literatuuranalyse

Maatregel

Barrière

Type barrière

Entry

Exit

Par. RH LH SK K RH LH SK Paragraaf 4.1: Maatregelen t.b.v. verbetering financiële positie huishouden Financiering onder 4.1.1 hoogconjunctuur/ hoge fin. bereikbaarheid 1 1 voorwaarden woningprijzen relatief hoge betaalbaarheid 1 2 gebruikskosten herhuisvestingsopties betaalbaarheid 1 1 2 Stijgende betaalbaarheid 1,2 1,2 hypotheekrente Hypotheekvormen hoogconjunctuur/ hoge fin. bereikbaarheid 1 1 2 2 woningprijzen herhuisvestingsopties fin. bereikbaarheid 1 1 2 2 2 Paragraaf 4.2: Maatregelen vraagzijde woningmarkt Vermindering 4.2.1 transactiekosten fin. bereikbaarheid 1,2 1,2 2 overdrachtsbelasting negatieve betaalbaarheid/ 1,2 1,2 waardeontwikkeling fin. bereikbaarheid Huuraftrek relatief hoge betaalbaarheid 1 2 gebruikskosten ‘impliciete subsidie’ betaalbaarheid 2 herhuisvestingsopties betaalbaarheid 1,2 Verkoopgarantie 4.2.2 negatieve fin. bereikbaarheid waardeontwikkeling dubbele woonlasten betaalbaarheid Inruilgarantie dubbele woonlasten betaalbaarheid Overbruggingsgarantie dubbele woonlasten betaalbaarheid Koop Zeker dubbele woonlasten betaalbaarheid Verlengen 4.2.3 relatief hoge betaalbaarheid 1,2 1,2 aflossingstermijn gebruikskosten Woonquote NIBUD: fin. bereikbaarheid 1,2 1,2 GHF ‘impliciete subsidie’ betaalbaarheid 2 Hypotheekvoorwaarden leeftijd fin. bereikbaarheid 1,2 1,2 naar leeftijdscategorie hypotheekafnemer Woonquote NIBUD: fin. bereikbaarheid 1,2 1,2 GHF herhuisvestingsopties fin. bereikbaarheid 1,2 1,2 Regelgeving rentelasten relatief hoge betaalbaarheid 1,2 1,2 gebruikskosten herhuisvestingsopties fin. bereikbaarheid 1,2 1,2 Rentestand herhuisvestingsopties fin. bereikbaarheid 1,2 1,2 relatief hoge betaalbaarheid 1,2 1,2 gebruikskosten Paragraaf 4.3: Maatregelen aanbodzijde contextvariabelen Nationale Hypotheek 4.3.1 beperking fin. bereikbaarheid 1,2 1,2 Garantie (NHG) tophypotheek: GHF stijgende betaalbaarheid/ fin. 1,2 1,2 hypotheekrente bereikbaarheid Tweehurenbeleid toewijzingsregels toegankelijkheid 1,2 woningcorporatie DAEB-regelgeving toegankelijkheid 1,2 (gematigd) huurbeleid toegankelijkheid 1,2 corporatie beschikbaarheid 1,2 ‘impliciete subsidie’ betaalbaarheid 2

K

2 2 2

2 2 2 2 2

Barrière Type barrière Par. Paragraaf 4.3: Maatregelen aanbodzijde contextvariabelen Doorlopende 4.3.1 (gematigd) huurbeleid toegankelijkheid inkomenstoets corporatie beschikbaarheid ‘impliciete subsidie’ betaalbaarheid Huur op Maat toewijzingsregels toegankelijkheid woningcorporatie herhuisvestingsopties toegankelijkheid betaalbaarheid ‘impliciete subsidie’ betaalbaarheid Aanpassing WWS herhuisvestingsopties betaalbaarheid toevoeging WWSbetaalbaarheid punten schaarsteregio Huurprijs koppelen aan herhuisvestingsopties betaalbaarheid WOZ-waarde woning toegankelijkheid toevoeging WWSbetaalbaarheid punten schaarsteregio ‘impliciete subsidie’ betaalbaarheid Onderscheid DAEB naar DAEB-regelgeving toegankelijkheid regio toewijzingsregels toegankelijkheid woningcorporatie herhuisvestingsopties toegankelijkheid Onderscheid DAEB naar DAEB-regelgeving toegankelijkheid huishoudtype herhuisvestingsopties toegankelijkheid Indexeren DAEBDAEB-regelgeving toegankelijkheid inkomensgrens herhuisvestingsopties toegankelijkheid Verlaging DAEB-regelgeving toegankelijkheid staatssteungrens betaalbaarheid herhuisvestingsopties betaalbaarheid Woonvoucher herhuisvestingsopties betaalbaarheid relatief hoge betaalbaarheid gebruikskosten Schaal 4.3.2 druk op de betaalbare beschikbaarheid/ projectontwikkeling woningmarkt betaalbaarheid discrepantie vraag en passendheid aanbod Projectmatige ambitie nieuwbouw beschikbaarheid samenwerking tekort betaalbaar beschikbaarheid/ marktpartijen woningaanbod fin. bereikbaarheid Verkoop met korting tekort betaalbaar beschikbaarheid door commerciële partij woningaanbod relatief hoge betaalbaarheid gebruikskosten woonquote NIBUD: fin. bereikbaarheid GHF 10 procent toewijzingsregels toegankelijkheid toewijzingsruimte nietwoningcorporatie DAEB benutten herhuisvestingsopties toegankelijkheid vrije toewijzingsruimte toewijzingsregels toegankelijkheid niet-DAEB woningcorporatie herhuisvestingsopties toegankelijkheid DAEB-regelgeving toegankelijkheid Maatregel

Entry Exit RH LH SK K RH LH SK K 1,2 1,2 1,2 2 1,2 1,2 1,2 2 1,2 2 1,2 1,2 2 2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 2 1,2 1,2 1

1,2 1 2

1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1 1 1 1 2 2 2 2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2

Barrière Type barrière Par. Paragraaf 4.3: Maatregelen aanbodzijde contextvariabelen Huurvast 4.3.2 DAEB-regelgeving toegankelijkheid relatief hoge betaalbaarheid gebruikskosten toewijzingsregels toegankelijkheid woningcorporatie inkomensnorm gelib. beschikbaarheid/ corporatiewoning toegankelijkheid tekort betaalbaar beschikbaarheid woningaanbod Nieuwbouw 4.3.3 tekort betaalbaar beschikbaarheid woningaanbod fin. bereikbaarheid Maatregel

schaarstepremie niet-marktconforme kwaliteitseisen (CPO) Uitponding gereguleerde huurwoningen


Verlengen levensduur Verkoop gereguleerde huurwoning aan commerciële belegger

Liberaliseren

discrepantie vraag en aanbod herhuisvestingsopties tekort betaalbaar woningaanbod

Entry Exit RH LH SK K RH LH SK K 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1 1,2

1 2 1,2

betaalbaarheid 1 1 2 fin. bereikbaarheid 1,2 1,2 beschikbaarheid 1,2 1,2 1,2 1,2 betaalbaarheid/fin. 1,2 1,2 bereikbaarheid passendheid 1,2 1,2 fin. bereikbaarheid beschikbaarheid fin. bereikbaarheid

1,2 1,2 1 1 2 1,2 1,2

woonquote NIBUD: GHF relatief hoge gebruikskosten woonquote NIBUD: GHF tekort betaalbaar woningaanbod

fin. bereikbaarheid

1,2 1,2

betaalbaarheid

1,2 1,2 2

fin. bereikbaarheid

1,2 1,2

negatieve waardeontwikkeling dubbele woonlasten stijgende hypotheekrente transactiekosten herhuisvestingsopties toewijzingscriteria woningcorporaties tekort betaalbaar woningaanbod relatief hoge gebruikskosten herhuisvestingsopties herhuisvestingsopties relatief hoge gebruikskosten ‘impliciete subsidie’

betaalbaarheid/ fin. bereikbaarheid betaalbaarheid betaalbaarheid/ fin. bereikbaarheid fin. bereikbaarheid toegankelijkheid 1,2 toegankelijkheid 1,2

ambitie nieuwbouw

beschikbaarheid

beschikbaarheid fin. bereikbaarheid

1 2 1,2 1,2 1,2

2 2 2 2

1,2 1,2 1,2 1,2


1 1,2 1


1,2 1,2 1

betaalbaarheid

2 2

2 2

2 2

1,2 1,2

Maatregel

Barrière Type barrière Par. Paragraaf 4.3: Maatregelen aanbodzijde contextvariabelen Verlagen 4.3.4 stijgende grondkosten beschikbaarheid stichtingskosten nieuwbouw betaalbaarheid tekort betaalbaar beschikbaarheid woningaanbod betaalbaarheid herhuisvestingsopties fin. bereikbaarheid Verkorten doorlooptijd ambitie nieuwbouw beschikbaarheid Versoepeling RO beleid stijgende grondkosten beschikbaarheid nieuwbouw betaalbaarheid herhuisvestingsopties betaalbaarheid fin. bereikbaarheid tekort betaalbaar beschikbaarheid woningaanbod fin. bereikbaarheid schaarstepremie betaalbaarheid fin. bereikbaarheid Woningbouwcapaciteit beschikbaarheid n.a.v. RO betaalbaarheid ambitie nieuwbouw beschikbaarheid Grondprijs herinrichten stijgende grondkosten beschikbaarheid nieuwbouw betaalbaarheid ambitie nieuwbouw beschikbaarheid herhuisvestingsopties betaalbaarheid fin. bereikbaarheid

Entry Exit RH LH SK K RH LH SK K 1 1 1 1 1,2 1,2 1 1 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1,2 1,2 1 1 1,2 1,2 1 1 1,2 1,2 1,2 1 1 1 1,2 1,2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1,2 1,2

2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2

2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2

5.

Lijst respondenten en deelname Multi Criteria Analyse Contactpersoon

Functie contactpersoon

Datum

Deelname MCA

dhr. T. Middel

Teammanager Wonen

15-06-2012

Ja

dhr E. Bongaarts

Beleidscoördinator Wonen

Gemeente Eindhoven

dhr. J. Berghuis

Senior beleidsadviseur Wonen

18-06-2012

Ja

Provincie Noord-Brabant

dhr. N. Bargeman

Senior beleidsadviseur bevolking en wonen

10-07-2012

Nee

Aedes

dhr. R. van Dellen

Senior Beleidsadviseur/ Kenniscentrum

21-06-2012

Ja

Woonpartners Helmond

Mevr. B. Verkampen

Manager Klantenservice

12-06-2012

Ja

Woonbedrijf

dhr. P. Tholenaars

Adjunct-directeur/manager

12-06-2012

Nee

Wooninc.

Mevr. L v.d. Louw

Ontwikkelingsmanager

19-06-2012

Ja

Ballast Nedam

Mevr. C. Hak

Gebiedsontwikkelaar

26-06-2012

Ja

Hendriks Coppelmans

Dhr. R. Beks

Directeur

13-06-2012

Nee

Bouwfonds MAB

Dhr. C. v. Dommelen Hoofd Marketing en

13-06-2012

Nee

IVBN

dhr. J. Luijks

Beleidsadviseur

21-06-2012

Ja

Bouwfonds REIM

Mevr. R. Buitink -

Research Manager

15-06-2012

Ja

Mevr. E. Huijgen

Portfolio Manager

EIB

dhr. M. Mulder

Senior Onderzoeker

19-06-2012

Ja

Dura Vermeer

dhr. A. van den Thillart

Adjunct-directeur

18-06-2012

Nee

Projectcoördinator concepten

14-06-2012

Ja

Overheid Gemeente Helmond

Woningcorporatie

Wonen

Projectontwikkelaar Ontwikkelingsmaatschappij B.V. Ontwikkeling B.V. Ontwikkeling B.V.

Verkoop

Belegger

van de Pol

Residential Funds

Ontwikkelende aannemer

Hurks Vastgoedontwikkeling dhr. K. Waijers

Financier Rabobank

dhr. R. Noten

Manager Particulieren Eindhoven/Veldhoven

13-06-2012

Ja

Aegon

dhr. S. Hiemstra

Manager Hypotheken

27-06-2012

Nee

Makelaar AB Makelaars

dhr. R. van den Berg Eigenaar/Makelaar/Taxateur 12-06-2012 MRE MRT

Ja

AC Adviseurs

dhr. A. Groenheyde

Eigenaar/ Hypotheek Adviseur

ERA Makelaardij PLUS

dhr. R.J. Bekkering

Directeur/Makelaar

15-06-2012

Nee

De Hypotheekshop

dhr. H. Maitimo

Erkend Hypothecair Planner 15-06-2012

Nee

de Nederlandse Woonbond

Mevr. M. van Iersel

Senior Beleidsmedewerker

18-06-2012

Nee

Vereniging Eigen Huis

dhr. B. Maas

Senior Beleidsadviseur

20-06-2012

Nee

Belangenorganisaties

6.

Algemene interviewguide

Introductie Introductie

Maak kenbaar dat je de mensen dankbaar bent voor hun deelname. Vraag of het goed is als het gesprek wordt opgenomen. Hoef ik niet veel te schrijven waardoor ik aandachtig kan luisteren en kan ik achteraf analyseren.

Doel onderzoek

Doel van het onderzoek is te komen tot effectieve maatregelen die stakeholders kunnen uitvoeren om het woningaanbod voor de inkomensgroep 34.085-43.000 euro te vergroten.

Voorafgaand

Korte uitleg opgesteld model en introductie literatuurstudie naar barrières en

Proces

subgroepen in inkomensgroep.

Doel interview

Zoals overeengekomen zal het interview gaan over barrières die de doorstroming van de inkomensgroep 34.085-43.000 belemmeren en welke maatregelen deze barrières kunnen verlagen. Onderscheid maken in barrières voor de groep starters en semi-starter/doorstromer en subgroepjes (< 65 jr, 2 S & D) (< 65 jr, 2+ D) (< 65 jr, 1 S & D) (< 65 jr, 1+ S & D) (> 65 jr, 2D) (>65, 1 D). Voor deze groepen wordt onderzocht wat de meest effectieve maatregelen zijn die betrokken partijen kunnen implementeren.

Verloop

Uitleggen dat deel 1 gaat over de ambities en bedrijfsvoering van de

interview

onderneming. Deel 2 gaat over het formuleren van de juiste barrières. Daarna vragen naar het proces van de belemmering en de reden hierachter. Deel 3. van het interview gaat over mogelijke oplossingen die binnen handbereik liggen van de betreffende stakeholder. Deel 4 betreft een experiment om de meest effectieve maatregelen in kaart te brengen. Per barrière dient er een gewicht aan gehangen te worden voor de subgroepjes. Zo kan uiteindelijk bepaald worden in welke mate barrières verlaagd kunnen worden en welke maatregelen het meest bereiken om de doelgroep te bedienen. Hierbij komt ook het kostenaspect voor de stakeholders aan bod, omdat een maatregel met hoge kosten zal uiteindelijk minder effectief zal zijn. Ook de bereidheid van de stakeholder tot implementeren van de maatregel is hierbij van belang. Deel 4 bestaat uit een checklist die zij digitaal kunnen retourneren.

Deel 1. Ambities Ambities

Vraag de partij naar hun ambities, bespreek de contextvariabelen en vraag hoe zij aankijken tegen de problematiek van de doelgroep.

Deel 2. Barrières Vaststellen

Begin zelf over de type barrières (categorieën) die afkomstig zijn uit

barrières

literatuurstudie. Vragen of de betreffende partij bekend is met de opgestelde barrières welke afkomstig zijn uit literatuurstudie. Indien de partij niet bekend is met de barrière deze kort uitleggen. Mee eens: meenemen in interview. Niet mee eens: weglaten uit interview en dit later toetsen bij een overige stakeholder.

Vervolg

Vragen of de partij overige barrières voor deze inkomensgroep ziet.

vaststellen

Verder gaan met slechts de barrières die erkend zijn.

barrières

Vragen waar de stakeholder invloed over kan uitoefenen, met andere woorden welke worden door de stakeholder gevormd? Streep deze na antwoord alvast aan op de checklist met een compleet overzicht over de barrières.

Proces en

Vraag door naar de belemmeringen die gevormd worden door de partij. Wat is

reden

het proces achter deze belemmering? En wat is de reden achter deze

belemmering

handeling?

Deel 3. Maatregelen Maatregelen

Begin zelf over de diverse type maatregelen die volgen na aanleiding van

literatuurstudie

literatuurstudie. Vragen of de partij bekend is met de opgestelde maatregelen. Indien de partij niet bekend is met de maatregelen deze kort uitleggen. Vraag of de partij het eens is met de geformuleerde maatregelen: meenemen in interview. Niet mee eens: weglaten uit interview en dit later toetsen bij een overige stakeholder. Weet de partij overige maatregelen waar de doelgroep bij gebaat is?

Verrichte

Wat doet de partij om betreffende inkomensgroep te helpen aan huisvesting?

maatregelen

Vul dit aan op de checklist die de partij in deel 3 nog moet invullen.

Reden achter

Wat is de achterliggende gedachte van het bedrijf om barrières van deze

maatregelen

doelgroep te verlagen?

Deel 4. Multi Criteria Experiment Uitleg

Uitleggen dat het doel is om te toetsen in welke mate diverse maatregelen

experiment

door betrokken stakeholders de barrières voor subgroepjes kunnen verminderen. Dit wordt gedaan middels het invullen van een checklist. Hierbij dient er een gewicht gehangen te worden aan (1) de mate van belemmering (schaal 1-10) per barrière per subgroepje. Er wordt gevraagd naar de implementatietijd (schaal 1-4) per maatregel waar zij invloed over kunnen uitoefenen Daarna wordt er een gewicht gehangen aan de effectiviteit van de maatregel per subgroep (schaal 1-10). Gewicht hangen aan de kosten van de maatregel (schaal 1-5). Bereidheid tot implementatie maatregel stakeholder (1-5).

Overhandig

Neem deel 4 van van het interview door. Leg uit dat zij enkel de aspecten

checklist

hoeven in te vullen die tijdens het interview zijn goedgekeurd. Vraag of er onduidelijkheden zijn. Zo ja: leg deze uit. Vertel dat het invullen van de checklist ca. 10 min. tijd in beslag zal nemen. Vraag of ze deze binnen 14 dagen naar u kunnen retourneren, zodat de data verwerkt kan worden.

Deel 5. Afsluiting Afsluiting

Bedank de deelnemers voor hun medewerking. Vraag of ze de resultaten van het onderzoek willen ontvangen. Zo ja, confirmeer het e-mailadres van die persoon. Zij ontvangen dan een digitale versie.

7.

Interviewguide per respondent

Interviewguide Gemeente Onderwerp:

Barrières doorstroming onder de inkomensgroep 34.085- 43.000

Doel onderzoek:

Opstellen effectieve maatregelen die stakeholders kunnen uitvoeren om het woningaanbod voor de inkomensgroep 34.085-43.000 euro te vergroten.

Opzet interview:

4 delen: (1)

Algemene vragen ambities en woonbeleid

(2)

Barrières doorstroming

(3)

Maatregelen verruimen aanbod

(4)

Experiment

Opmerking: Voor deel 1 dienen vooraf een aantal gegevens opgezocht te worden. Deel 1: Algemene vragen ambities en woonbeleid Hoe kijkt de gemeente aan tegen problematiek van de inkomensgroep 34.085-43.000? Waar liggen de grootste problemen voor de inkomensgroep gezien diverse huishoudens en voor starters, semistarters en doorstromers? Hoe wordt het woonbeleid bepaald (onderscheid starters, semi-starters en doorstromers en diverse huishoudens)? Wat is het woonbeleid van de gemeente in het algemeen en specifiek voor de inkomensgroep 34.085-43.000? Hoe past het ontwikkelingsbeleid van de gemeente in het algemeen en specifiek voor de inkomensgroep 34.085-43.000 in het woonbeleid? ( bijvoorbeeld: aantal, type bebouwing en beoogd huishoudens-samenstelling, termijn realisatie, locatie en woningsector (Huur: gereguleerd/ vrije sector, Koop: sociaal/ vrije sector)) Hoe passen urgenten in het woonbeleid en wordt er onderscheid gemaakt tussen doelgroepen en inkomensgroepen? Onder de urgenten, wat is het percentage dat valt in de inkomenscategorie 34.085-43.000? Context regio Wat zijn de meest opvallende sociaal-economische en demografische ontwikkelingen in de regio SRE en op welke termijn gaan en moeten deze ontwikkelingen een uitwerking hebben op woning(nieuwbouw) ontwikkelingen? In welke mate speelt het woonbeleid van de gemeente in op macro-economische, sociaaleconomische -en demografische ontwikkelingen in het algemeen en in de regio SRE? Omvang en aard aanbod Wat is de dynamiek in de omvang en aard van het aanbod voor en na de economische crisis? Welke spelers oefenen hier de meeste invloed op uit? Wat is de rol van CPO? Is dit wenselijk gezien het woonbeleid van de gemeente met betrekking tot macro-economische, sociaal-economische -en demografische ontwikkelingen in het algemeen en in de regio SRE? Neemt de gemeente initiatieven om het aanbod voor de inkomensgroep 34.085-43.000 te vergroten? Zo ja, wat zijn deze en wordt hierbij samengewerkt met overige partijen die betrokken

zijn in de woningmarkt? Zijn initiatieven verschillend voor starters, semi-starters en doorstromers en diverse huishoudens? Hoe verandert de woningmarkt de komende 10 jaar in de regio SRE? (Wat zijn verschillende scenario s?) Is de inkomensgroep 34.085-43.000 hierbij gebaat en is hier onderscheid te maken voor diverse huishoudensamenstelling en starters/ semi-starters/doorstromers? Hoe sterk is de positie van de gemeente met betrekking tot het beïnvloeden van het aanbod van bestaande woningen en nieuwbouwprojecten? Wordt er samengewerkt met overige marktpartijen om het woonaanbod af te stemmen op de vraag? Worden deze ontwikkelingen gemonitoord? Deel 2: Barrières doorstroming Bespreken van de belemmerende werking van de bouwvoorschriften, huisvestingswet, woonvergunning, afspraken woningbouwproductie, ruimtelijke restricties, schaarstepremie vrije sector huur-en koopwoningen, overstap indirecte huursubsidie DAEB-woning naar marktconforme huur-en koopwoningen, gebruik residuele grondwaardemethode. Deel 3: Maatregelen verruimen woonaanbod inkomensgroep 34.085-43.000 Van de onderstaande onderwerpen hoeft slechts aangegeven te worden of de gemeente bepaalde punten reeds toepast en of dit gezien wordt als een effectieve oplossing voor het verruimen van het woonaanbod voor de inkomensgroep 34.085-43.000. Aanbod verruimende maatregelen kwantitatief: bouwen voor inkomensgroep 34.085-43.000, grootschalige gestandaardiseerde bebouwing, efficiëntere organisatie van het bouwproces, uitbreidingslocaties in diverse grootte uitgeven, verkorten doorlooptijd tussen plan en bouw, versoepeling R.O. beleid. Koopkracht beïnvloedende maatregelen: huuraftrek voor huurders in private huursector, verwervingskosten grond reflecteren in verkoopprijs afnemer, verlagen bouwleges, versoberen grondexploitatie en verlengen BEW+. Afstemmingsmaatregelen vraag/aanbod: indexeren/verhogen inkomensgrens t.b.v. 90%-norm voor DAEB-woning, differentiëren inkomensgrens t.b.v. 90%-norm naar type huishoudensamenstelling en/of regio, liberalisatiegrens bepalen per type huishoudsamenstelling, verlagen huurliberalisatiegrens, huurprijs koppelen aan WOZ-waarde woning, doorlopende inkomenstoets DAEB-woning, inkomenafhankelijke huur/Huur op Maat. Zijn er overige maatregelen die een gemeente kan doorvoeren om het aanbod voor de inkomensgroep 34.085-43.000 te verruimen? Deel 4: Experiment Het doel is om te toetsen in welke mate diverse maatregelen door betrokken stakeholders de barrières voor subgroepjes in de inkomensgroep 34.085-43.000 kunnen verminderen. Dit wordt gedaan middels het invullen van een checklist. Hierbij dient er een gewicht gehangen te worden aan: 1)

Mate van belemmering per barrière per subgroepje.

2)

Schaal implementatietijd per maatregel.

3)

Gewicht effectiviteit van de maatregel per subgroep.

4)

Gewicht kosten van de maatregel.

5)

Bereidheid tot implementatie maatregel.

Interviewguide Provincie Noord-Brabant Onderwerp: Doel onderzoek:

Barrières doorstroming onder de inkomensgroep 34.085- 43.000 Opstellen effectieve maatregelen die stakeholders kunnen uitvoeren om het woningaanbod voor de inkomensgroep 34.085-43.000 euro te vergroten.

Opzet interview:

4 delen: (1)

Algemene vragen ambities en woonbeleid

(2)


(3)


(4)

Experiment

Opmerking: Voor deel 1 dienen vooraf een aantal gegevens opgezocht te worden. Algemene vragen ambities en woonbeleid Hoe kijkt de provincie aan tegen problematiek van de inkomensgroep 34.085-43.000? Waar liggen de grootste problemen voor de inkomensgroep gezien diverse huishoudenssamenstellingen en voor starters, semi-starters en doorstromers? Hoe wordt het woonbeleid bepaald (onderscheid starters, semi-starters en doorstromers en diverse huishoudenssamenstellingen)? Wat is het woonbeleid van de provincie in het algemeen en specifiek voor de inkomensgroep 34.085-43.000? Hoe past het ontwikkelingsbeleid van diverse gemeentes in het SRE gebied in het algemeen en specifiek voor de inkomensgroep 34.085-43.000 in het woonbeleid? ( bijvoorbeeld: aantal, type bebouwing en beoogd huishoudens-samenstelling, termijn realisatie, locatie en woningsector (Huur: gereguleerd/vrije sector, Koop: sociaal/ vrije sector)) Context regio Wat zijn de meest opvallende sociaal-economische en demografische ontwikkelingen in de regio SRE en op welke termijn gaan en moeten deze ontwikkelingen een uitwerking hebben op woning(nieuwbouw) ontwikkelingen? In welke mate speelt het woonbeleid van de provincie in op macro-economische, sociaaleconomische -en demografische ontwikkelingen in het algemeen en in de regio SRE? Omvang en aard aanbod Wat is de dynamiek in de omvang en aard van het aanbod voor en na de economische crisis? Welke spelers oefenen hier de meeste invloed op uit? Wat is de rol van CPO? Is dit wenselijk gezien het woonbeleid van de provincie met betrekking tot macro-economische, sociaal-economische -en demografische ontwikkelingen in de regio SRE? Neemt de provincie initiatieven om het aanbod voor de inkomensgroep 34.085-43.000 te vergroten? Zo ja, wat zijn deze? Zijn initiatieven verschillend voor starters, semi-starters en doorstromers en diverse huishoudens? Hoe verandert de woningmarkt de komende 10 jaar in de regio SRE? (Wat zijn verschillende scenario s?) Is de inkomensgroep 34.085-43.000 hierbij gebaat en is hier onderscheid te maken voor diverse huishoudensamenstelling en starters/ semi-starters/doorstromers?

Hoe sterk is de positie van de provincie met betrekking tot het beïnvloeden van het aanbod van bestaande woningen en nieuwbouwprojecten? Wordt er samengewerkt met overige marktpartijen om het woonaanbod af te stemmen op de vraag? Worden deze ontwikkelingen gemonitoord? Deel 2: Barrières doorstroming Bespreken van de belemmerende werking van de bouwvoorschriften, huisvestingswet, woonvergunning, afspraken woningbouwproductie, ruimtelijke restricties, schaarstepremie vrije sector huur-en koopwoningen, overstap sociale huur naar marktconforme huur-en koopwoningen, gebruik residuele grondwaardemethode, voorverkooppercentage nieuwbouw, OZB en andere locale heffingen. Deel 3: Maatregelen verruimen woonaanbod inkomensgroep 34.085-43.000 Van de onderstaande onderwerpen hoeft slechts aangegeven te worden of de Provincie bepaalde punten reeds toepast en of dit gezien wordt als een effectieve oplossing voor het verruimen van het woonaanbod voor de inkomensgroep 34.085-43.000. Aanbod verruimende maatregelen kwantitatief: bouwen voor inkomensgroep 34.085-43.000, gestandaardiseerd bouwen, efficiëntere organisatie van het bouwproces, uitbreidingslocaties in diverse grootte uitgeven, verkorten doorlooptijd tussen plan en bouw, versoepeling R.O. beleid. Koopkracht beïnvloedende maatregelen: huuraftrek voor huurders in private huursector, verwervingskosten grond reflecteren in verkoopprijs afnemer, versoberen grondexploitatie, Starterslening en verlengen BEW+. Afstemmingsmaatregelen vraag/aanbod: indexeren/verhogen inkomensgrens t.b.v. 90%-norm voor DAEB-woning, differentiëren inkomensgrens t.b.v. 90%-norm naar type huishoudensamenstelling en/of regio, liberalisatiegrens bepalen per type huishoudsamenstelling, verlagen liberalisatiegrens, huurprijs koppelen aan WOZ-waarde woning, doorlopende inkomenstoets DAEB-woning, inkomensafhankelijke huur/Huur op Maat. Zijn er overige maatregelen die een provincie kan doorvoeren om het aanbod voor de inkomensgroep 34.085-43.000 te verruimen? Deel 4: Experiment Het doel is om te toetsen in welke mate diverse maatregelen door betrokken stakeholders de barrières voor subgroepjes in de inkomensgroep 34.085-43.000 kunnen verminderen. Dit wordt gedaan middels het invullen van een checklist. Hierbij dient er een gewicht gehangen te worden aan: 1)


2)


3)


4)


5)


Interviewguide Aedes Onderwerp:

Barrières doorstroming onder de inkomensgroep 34.085- 43.000

Doel onderzoek: Opstellen effectieve maatregelen die stakeholders kunnen uitvoeren om het woningaanbod voor de inkomensgroep 34.085-43.000 euro te vergroten. Opzet interview: 4 delen: (1)

Algemene vragen ambities en woonbestand

(2)


(3)


(4)

Experiment

Opmerking: Voor deel 1 dienen vooraf een aantal gegevens opgezocht te worden. Deel 1: Algemene vragen ambities en woonbestand Hoe kijkt de organisatie aan tegen problematiek van de inkomensgroep 34.085-43.000? Hoe verhouden de vraagstukken op het gebied van sociale huisvesting van Nederland zich tot de regio Samenwerkingsverband Regio Eindhoven? In welke mate volgen corporaties de Aedes-visie 2010-2011 en advies met betrekking tot huisvesting voor de inkomensgroep 34.085-43.000 op? Wat zijn de grootste problemen voor de inkomensgroep gezien diverse huishoudens en voor starters, semi-starters en doorstromers? Hoe zijn problemen verschillend voor diverse inkomens in deze groep? Wat zijn de grootste barrières in de sociale en vrije huurwoningmarkt voor deze inkomensgroep? Hoe verhouden problemen met het vinden van een gepaste woning nu zich tot de situatie voor de economische crisis? Is hierin een onderscheid tussen starters, semi-starters en doorstromers te maken? Maatregelen Welke initiatieven heeft Aedes genomen of onderneemt zij nog steeds om de inkomensgroep 34.085-43.000 te ondersteunen? Heeft Aedes prestatieafspraken met corporaties uit de regio SRE? Zo ja, hoe verlopen deze en hoe worden deze gemonitoord? Waarom wil Aedes dat corporaties toewerken naar markthuur en merkt de organisatie dat dit landelijk ook wordt toegepast? Waar zitten eventuele verschillen/overeenkomsten? Is de inkomensgroep gebaat bij het opgestelde plan Wonen 4.0 ? In welke mate zijn barrières voor deze groep weggenomen en is dit gelijk voor starters, semi-starters en doorstromers en diverse huishoudens? Hoe en in welke mate wordt de dynamiek en structurele crisis in de woningmarkt verbeterd? Is de inkomensgroep 34.085-43.000 geholpen met het Aedes huursysteem? Hoe verschillen maatregelen van dit systeem met Wonen 4.0? Kunnen we voor beleggers mogelijkheden creëren om financieel te participeren in de activiteiten van corporaties en zo ja: hoe?

Hoe past de term duurzaamheid (met betrekking tot tijd en energie) in diverse oplossingen? Alternatieven Wat zijn de alternatieven van de inkomensgroep om te slagen in het vinden van gepaste huisvesting? Liggen hier kansen voor bijvoorbeeld beleggers, ontwikkelaars en corporaties om deze alternatieven uit te breiden? Wat zijn de beste oplossingen voor de Europese uitsluiting van de middeninkomens die de schadelijke gevolgen teniet doen en nieuwe kansen bieden? Deel 2: Barrières doorstroming Bespreken van de belemmerende werking van het woonruimteverdelingssysteem, model woonruimteverdelingssysteem, inschrijfgelden, jaarlijkse inschrijving, verlies inschrijftijd na acceptatie woning, huurverhogingen en schaarstepremies. Deel 3: Maatregelen verruimen woonaanbod inkomensgroep 34.085-43.000 Van de onderstaande onderwerpen hoeft slechts aangegeven te worden of Aedes bepaalde punten zien als een effectieve oplossing voor het verruimen van het woonaanbod voor de inkomensgroep 34.085-43.000. Aanbod verruimende maatregelen kwantitatief: bouwen voor inkomensgroep 34.085-43.000, reduceren nieuwbouwkosten, verlengen levensduur sociale voorraad, projectmatige samenwerking exploitanten. Aanbod verruimende maatregelen verhoudingsgewijs: (>) 10% DAEB-woningen toewijzen aan inkomensgroep 34.085-43.000, liberaliseren gereguleerde huurwoningen, aanpassen WWS in schaarsteregio s, huurvast, tweehurenbeleid, verkoop sociale huurwoningen aan particulieren, particuliere verhuurders en institutionele beleggers. Koopkracht beïnvloedende maatregelen: Huur DAEB-woningen optrekken naar maximaal huurniveau volgens WWS, Woonvouché voor inkomensgroep 34.085-43.000 Afstemmingsmaatregelen vraag/aanbod: Huur op Maat, marktconforme huurprijsregulering (verschil/regio), indexeren/verhogen inkomensgrens t.b.v. 90%-norm voor DAEB-woning, differentiëren inkomensgrens t.b.v. 90%-norm naar type huishoudensamenstelling en/of regio, liberalisatiegrens bepalen per type huishoudsamenstelling, doorlopende inkomenstoets. Zijn er overige maatregelen die een woningcorporatie kan doorvoeren om het aanbod voor de inkomensgroep 34.085-43.000 te verruimen? Deel 4: Experiment Het doel is om te toetsen in welke mate diverse maatregelen door betrokken stakeholders de barrières voor subgroepjes in de inkomensgroep 34.085-43.000 kunnen verminderen. Dit wordt gedaan middels het invullen van een checklist. Hierbij dient er een gewicht gehangen te worden aan: 1)


2)


3)


4)


5)


Interviewguide Woningcorporatie Onderwerp: Doel onderzoek:


Opzet interview:

4 delen: (1)

Algemene vragen ambities en woonbestand

(2)


(3)


(4)

Experiment

Opmerking: Voor deel 1 dienen vooraf een aantal gegevens opgezocht te worden. Verhouding woonbestand en doelgroep in aantal en percentage aantal

(h-k)

percentage

huur - koop

huur - koop

Verhouding gereguleerde en geliberaliseerde huurwoningen

.....................

Ambitie ontwikkelen nieuwbouwwoningen

...................

ja / nee, indien ja:

Aantal

....................................

Segment (geliberaliseerd/ vrije huursector)

....................................

Termijn

....................................

Type locatie

....................................

Mutatie naar koop in portefeuille, zo ja: Verhouding gereguleerde en vrije sector koopwoningen

.....................

...................

....................

...................

Verhouding inkomensgroep in portefeuille in % Geregul. huur <34.085

.....................

Geregul. koop Gelib. huur

Vrije koop

................... .....................

...................

34.085-43.000

.....................

................... .....................

...................

>43.000

.....................

................... .....................

...................

Contextvariabelen Gereguleerde huurwoningmarkt Criteria woningtoewijzing: toelating

passendheid

Model:

aanbodmodel

Gehanteerde eigen inkomensgrens

volgorde

voorrang

loting .................................................

Hoe passen urgenten in het beleid................................................................................................. ..................................................................................................................................................... Onderscheid tussen doelgroepen en inkomensgroepen?


..................................................................................................................................................... % Urgente gevallen in inkomensgroep

.................................................

% maximale huurprijs


% onder maximale huurprijs

...............................................

Huurstijging


% Huurprijsstijging harmonisatie

....................................

Overige mogelijke huurverhogingen


..................................................................................................................................... Vrije huurwoningmarkt Criteria woningtoewijzing:

toelating

Model:

passendheid

aanbodmodel

volgorde

voorrang

loting

Gehanteerde eigen inkomensgrens

....................................

Contractduur


Verplichte termijn

....................................

Opzegtermijn

....................................

Huurverhoging Onderscheid in doelgroepen

ja / nee, indien ja: ja / nee, indien ja:

..................................................................................................................................... % jaarlijkse prijsstijging

....................................

% Huurprijsstijging bij wissel huurder

....................................

Overige mogelijke huurverhogingen


..................................................................................................................................... Ambitie ontwikkelen nieuwbouw huurwoningen


Aantal

....................................

Termijn

....................................

Type locatie

....................................

Koopwoningmarkt Verkoopbeleid ...................................................................................................................................................... ...................................................................................................................................................... Inkomenseis voor gereguleerde koopwoningen Verhouding starters/doorstromers?

.................................... ....................................

Verhouding huurders/doorstroom koop?

....................................

Voor welke huishoudsamenstellingen?

....................................

Inkomenseis voor vrije sector koopwoningen Verhouding starters/doorstromers?

.................................... ....................................

Verhouding huurders/doorstroom koop?

....................................

Voor welke huishoudsamenstellingen?

....................................

Ambitie ontwikkelen nieuwbouw koopwoningen


Aantal

.................................... Termijn

....................................

Locatie

....................................

Optiek organisatie doelgroep Hoe kijkt de organisatie aan tegen problematiek van de inkomensgroep 34.085-43.000? (korte omschrijving) Zijn er initiatieven in uw bedrijf om het woonaanbod te vergroten voor de inkomensgroep 34.085-43.000? Zo ja, wat zijn deze? Deel 2: Barrières doorstroming Bespreken van de belemmerende werking van het woonruimteverdelingssysteem, model woonruimteverdelingssysteem, inschrijfgelden, jaarlijkse inschrijving, verlies inschrijftijd na acceptatie woning, opleveren huurwoning in oorspronkelijke staat, huurverhogingen en schaarstepremies

Deel 3: Maatregelen verruimen woonaanbod inkomensgroep 34.085-43.000 Van de onderstaande onderwerpen hoeft slechts aangegeven te worden of Woningcorporatie X. bepaalde punten reeds toepast en of dit gezien wordt als een effectieve oplossing voor het verruimen van het woonaanbod voor de inkomensgroep 34.085-43.000. Aanbod verruimende maatregelen kwantitatief: bouwen voor inkomensgroep 34.085-43.000, reduceren nieuwbouwkosten, verlengen levensduur sociale voorraad, projectmatige samenwerking exploitant. Aanbod verruimende maatregelen verhoudingsgewijs: (>) 10% DAEB-woningen toewijzen aan inkomensgroep 34.085-43.000, liberaliseren gereguleerde huurwoningen, aanpassen WWS in schaarsteregio s, huurvast boven DAEB-grens, tweehurenbeleid, verkoop sociale huurwoningen aan particulieren, particuliere verhuurders en institutionele beleggers. Koopkracht beïnvloedende maatregelen: Huur DAEB-woningen optrekken naar maximaal huurniveau volgens WWS, Woonvouché voor inkomensgroep 34.085-43.000 Afstemmingsmaatregelen vraag/aanbod: woningruil, Huur op Maat, marktconforme huurprijsregulering (verschil/regio), indexeren/verhogen inkomensgrens t.b.v. 90%-norm voor DAEB-woning, differentiëren inkomensgrens t.b.v. 90%-norm naar type huishoudensamenstelling en/of regio, liberalisatiegrens bepalen per type huishoudsamenstelling, doorlopende inkomenstoets. Zijn er overige maatregelen die een woningcorporatie kan doorvoeren om het aanbod voor de inkomensgroep 34.085-43.000 te verruimen? Deel 4: Experiment Het doel is om te toetsen in welke mate diverse maatregelen door betrokken stakeholders de barrières voor subgroepjes in de inkomensgroep 34.085-43.000 kunnen verminderen. Dit wordt gedaan middels het invullen van een checklist. Hierbij dient er een gewicht gehangen te worden aan: 1)


2)


3)


4)


5)


Interviewguide Projectontwikkelaar Onderwerp: Doel onderzoek:


Opzet interview:

4 delen: (1)

Ontwikkeling woningen voor inkomensgroep 34.085-43.000

(2)


(3)


(4)

Experiment

Opmerking: Voor deel 1 dienen vooraf een aantal gegevens opgezocht te worden. Deel 1: Ontwikkeling woningen voor de inkomensgroep 34.085-43.000 Hoe kijkt uw organisatie aan tegen problematiek van de inkomensgroep 34.085-43.000? Wat is het ontwikkelingsbeleid van Projectontwikkelaar X in het algemeen en specifiek voor de inkomensgroep 34.085-43.000? ( bijvoorbeeld: aantal, type bebouwing en beoogd huishoudensamenstelling, termijn realisatie, locatie en woningsector (Huur: gereguleerd/vrije sector, Koop: sociaal/ vrije sector)) Ontwikkelingen Hoeveel procent van de nieuwbouwwoningen gerealiseerd door Projectontwikkelaar X zijn ontwikkeld voor de inkomensgroep 34.085-43.000 in de perioden 2005 t/m 2009 en 2009 t/m 2012? Zijn deze woningen gericht op starters en/of semi-starters en/of doorstromers? Wat is de verhouding tussen de ontwikkeling van Projectontwikkelaar X van sociale huurwoningen, vrije sector huurwoningen, sociale koopwoningen en reguliere koopwoningmarkt in de regio SRE? Sociale huursector

Vrije huursector Sociale koopwoningen

Reg. koopwoningmarkt

..........................%

......................% ................................% ................................%

..........................st.

......................st. ................................st. ................................st.

Hoe zijn de bereikbare koopwoningen voor deze inkomensgroep (woningwaarde v.o.n. tot maximaal 180.000 euro) verdeeld in de regio SRE? Is de hoeveelheid/verhouding van bereikbare woningen voor deze doelgroep beïnvloed door de economische crisis? Zo ja, wat is deze invloed? Hoe en in welke mate speelt Projectontwikkelaar X in op macro-economische en sociaaleconomische ontwikkelingen? Hoe en in welke mate speelt Projectontwikkelaar X in op demografische ontwikkelingen in het algemeen en in de regio SRE? Merkt uw organisatie dat de inkomensgroep 34.085-43.000 koopt uit noodzaak of uit wens? Is dit hetzelfde voor starters, semi-starters en doorstromers?

Producten Zijn er eventuele initiatieven om de doorstroming te bevorderen/ aanbod te verruimen voor de inkomensgroep 34.085-43.000? Voorwaarden Waar moeten nieuwbouw ontwikkelingen in het algemeen en specifiek voor de inkomensgroep 34.085-43.000 aan voldoen, naast financiële haalbaarheid? Aan welke voorwaarden moet Projectontwikkelaar X van desbetreffende gemeente/provincie, woningbouwcorporatie en belegger voldoen bij het ontwikkelen van nieuwbouw? Verkoopprijs Hoe wordt de verkoopprijs van nieuwbouwwoningen aan particulieren bepaald? Wordt hierbij (bij voorbaat) gelet op verstrekkingscriteria van hypotheekfinanciers, maximale woonquote van NIBUD en transactiekosten van een koopwoning? Hoe wordt de verkoopprijs van nieuwbouwwoningen aan institutionele beleggers bepaald? Wordt er gewaakt over de toekomstige huurprijs van (de gereguleerde huurwoning en/of) vrije sector huurwoning? Hoe wordt de verkoopprijs van nieuwbouwwoningen aan woningcorporaties bepaald? Welke rendementspercentages hanteert Projectontwikkelaar X voor woningbouw en waarvan zijn deze afhankelijk? In welke mate vindt er concurrentie plaats tussen diverse woningbouw ontwikkelaars bij het ontwikkelen van woningen voor de inkomenscategorie 34.085-43.000? Deel 2: Barrières doorstroming Bespreken van de belemmerende werking van de bouwvoorschriften, ruimtelijke restricties, woonvergunning, afspraken woningbouwproductie, rendement op vastgoedontwikkeling, schaarstepremie van de vrije sector woningen, overstap van indirecte subsidie gereguleerde markt naar marktconforme huur/koop, inkomenscriteria hypotheekverstrekker, maximale woonquote NIBUD en eventuele aanvullingen hierop. Deel 3: Maatregelen verruimen woonaanbod inkomensgroep 34.085-43.000 Van de onderstaande onderwerpen hoeft slechts aangegeven te worden of Projectontwikkelaar X bepaalde punten reeds toepast en of dit gezien wordt als een effectieve oplossing voor het verruimen van het woonaanbod voor de inkomensgroep 34.085-43.000. Aanbod verruimende maatregelen kwantitatief: Bouwen voor inkomensgroep (sociaal: huur en koop, vrije sector: huur en koop), bouwen aan bovenkant markt, gestandaardiseerd bouwen, gespreide oplevering projecten, CPO voor inkomensgroep 34.085-43.000 met subsidie, betaalbare woonconcepten koopwoningen, efficiëntere organisatie van het bouwproces, uitbreidingslocaties in diverse grootte en versoepeling R.O beleid. Koopkracht beïnvloedende maatregelen: rendement inleggen voor (deel) goedkopere financiering, NHG, koopvarianten met financieringsfaciliteiten, versoepelen hypotheekvoorwaarden leeftijd en inkomen, overbruggingsgarantie (door ontwikkelaar), Koop Zeker Bouwfonds MAB Ontwikkeling, inruilgarantie AM, versoepeling regelgeving rentelasten (andere partij naast eigenaar betaalt de rentelasten), afschaffing hypotheekrenteaftrek, verlenging BEW+ subsidie, verwervingskosten grond

reflecteren in verkoopprijs grond (door gemeente), versobering grondexploitatie gemeente, verlagen bouwleges. Afstemmingsmaatregelen vraag/aanbod: vraaggericht bouwen ipv aanbodgericht bouwen Zijn er overige maatregelen die een ontwikkelaar kan doorvoeren om het aanbod voor de inkomensgroep 34.085-43.000 te verruimen/ doorstroming te bevorderen? Deel 4: Experiment Het doel is om te toetsen in welke mate diverse maatregelen door betrokken stakeholders de barrières voor subgroepjes in de inkomensgroep 34.085-43.000 kunnen verminderen. Dit wordt gedaan middels het invullen van een checklist. Hierbij dient er een gewicht gehangen te worden aan: 1)


2)


3)


4)


5)


Interviewguide IVBN Onderwerp: Doel onderzoek:


Opzet interview:

4 delen: (1)

Algemene vragen ambities en investeringsbeleid

(2)


(3)


(4)

Experiment

Opmerking: Voor deel 1 dienen vooraf een aantal gegevens opgezocht te worden. Deel 1: Algemene vragen ambities en woonbeleid Hoe kijkt IVBN aan tegen problematiek van de inkomensgroep 34.085-43.000? Waar liggen de grootste problemen voor de inkomensgroep gezien diverse huishoudenssamenstellingen en voor starters, semi-starters en doorstromers? Context Hoe wordt er door beleggers geanticipeerd op macro-economische, sociaal-economische -en demografische ontwikkelingen in het algemeen en in de regio SRE met betrekking tot de woningmarkt? Is de inkomensgroep 34.085-43.000 hier bij gebaat? Wat is de dynamiek in de woonportfolio van beleggers in de periode voor de economische crisis in vergelijking met nu (prijssegmenten, aantallen, locatie etcetera)? Hoe worden beleggers gestimuleerd om te investeren in de Nederlandse huurwoningenmarkt en waar zouden nog verbeteringen kunnen plaatsvinden zodat het aanbod voor de inkomensgroep vergroot kan worden? Beleid Wat is het beleid van beleggers in het algemeen en specifiek voor de inkomensgroep 34.085-43.000? (bijvoorbeeld: aantal/investeringsvolume, type bebouwing en beoogd huishoudenssamenstelling, termijn realisatie en locatie) Waar moeten investeringen volgens institutionele en particuliere beleggers aan voldoen en hoe beīnvloed dit het investeringsbeleid? Beleggingen Wat zijn de risico s en overwegingen bij het investeren in huisvesting voor deze inkomensgroep? Gestimuleerd door landelijk en lokaal beleid kan de nieuwbouwproductie vanuit beleggers de komende jaren verdubbelen en doorgroeien naar 10.000 vrije sector huurwoningen per jaar. Is hiermee voldoende aanbod voor de middeninkomens (in de regio SRE) gecreeërd en in hoeverre is deze ambitie haalbaar? Wat is hierin het onderscheid tussen institutionele beleggers en particuliere beleggers? Wat zijn ontwikkelingen met betrekking tot het doorexploiteren van huurwoningen in plaats van verkoop na een bepaalde termijn? Producten

Nemen beleggers initiatieven om het woonaanbod voor de inkomensgroep te vergroten? Zo ja, wat zijn deze en wordt hierbij samengewerkt met overige partijen die betrokken zijn in de woningmarkt? Hoe sluit nieuw aanbod van commerciële huurwoningen aan op de vraag naar huurwoningen van de inkomensgroep? Hoe zou de vrije sector huurmarkt vergroot moeten worden zodat de inkomensgroep 34.085-43.000 hierbij gebaat is? Hoe belangrijk is de betaalbaarheid van woningen voor beleggers en hoe waarborgen zij dit? (is dit anders voor institutionele beleggers en particuliere beleggers) Maatregelen Wat zijn mogelijkheden voor starters en doorstromers die nog niet 4,5 x salaris van het huurbedrag hebben? Zijn hier al initiatieven voor bedacht? Reëlere grondprijzen voor vrije sector huurwoningen. Zijn hier onderhandelingen voor? In hoeverre werkt dit belemmerend voor nieuwe ontwikkelingen voor de inkomensgroep in het middensegment? Gemeenten zouden een minimum percentage aan vrije sector huurwoningen bij nieuwbouwprojecten moeten gaan waarborgen. In hoeverre gebeurt dit en verschilt dit per regio? Beleggers kunnen aan gemeenten een bouwgarantie afgeven voor huurwoningen in het middensegment. Gemeenten kunnen in ruil voor deze bouwgarantie locaties aanwijzen met daarbij passende grondprijzen voor deze woningen in het middensegment, om zo de middeninkomens voor hun gemeenten te behouden. In hoeverre gebeurt dit en verschilt dit per regio? Als de europa-grens verlaagd wordt, zodat niet 42% van de Nederlandse huishoudens hieronder vallen, hoe zouden beleggers ervoor kunnen zorgen dat deze groeiende doelgroep nog betaalbaar kan wonen? IVBN bepleit verder nadrukkelijk de mogelijkheid dat institutionele woningbeleggers (delen van het) bezit van woningcorporaties overnemen tegen marktwaarde. Zitten hier ontwikkelingen in en is dit wat corporaties willen? Wat zijn eventuele voor-en nadelen? Deel 2: Barrières doorstroming Bespreken van de belemmerende werking van de woonvergunning, afspraken woningbouwproductie, ruimtelijke restricties, schaarstepremie huurwoningen, inkomenseis vrije sector huurwoningen (IVBN-norm), overstap indirecte huursubsidie naar marktconforme huur/ koop, bouwvoorschriften, residuele grondwaardemethode, inkomenscriteria en leeftijdscriteria hypotheekverstrekker en de maximale woonquote NIBUD. Deel 3: Maatregelen verruimen woonaanbod inkomensgroep 34.085-43.000 Van de onderstaande onderwerpen hoeft slechts aangegeven te worden of IVBN bepaalde punten reeds toepast en of dit gezien wordt als een effectieve oplossing voor het verruimen van het woonaanbod voor de inkomensgroep 34.085-43.000.

Aanbod verruimende maatregelen kwantitatief: bouwen voor inkomensgroep 34.085-43.000, grootschalige gestandaardiseerde bebouwing, nieuwbouwkosten omlaag brengen, efficiëntere organisatie van het bouwproces, projectmatige samenwerking woningbouwcorporaties-beleggers, uitbreidingslocaties in diverse grootte uitgeven, verkorten doorlooptijd tussen plan en bouw, versoepeling R.O. beleid. Aanbod verruimende maatregelen verhoudingsgewijs: aanpassen WWS in schaarsteregio s, (>) 10% DAEB-woningen toewijzen aan inkomensgroep > 34.085, liberaliseren sociale huurwoningen, huurbevriezing boven DAEB-grens, tweehurenbeleid woningen woningcorporatie, verkoop sociale huurwoningen aan particuliere verhuurders en institutionele beleggers. Koopkracht beïnvloedende maatregelen: huur DAEB-woning optrekken naar maximale huurniveau volgens WWS, huuraftrek voor huurders in commerciële huursector, woonvouché voor inkomensgroep 34.085-43.000, belegger biedt korting op financiering koopwoning in ruil voor een deel waardestijging, verwervingskosten grond reflecteren in verkoopprijs afnemer, verlagen bouwleges en versoberen grondexploitatie gemeente. Afstemmingsmaatregelen vraag/aanbod: indexeren/verhogen inkomensgrens t.b.v. 90%-norm voor DAEB-woning, differentiëren inkomensgrens t.b.v. 90%-norm naar type huishoudensamenstelling en/of regio, liberalisatiegrens bepalen per type huishoudsamenstelling, verlagen liberalisatiegrens, huurprijs koppelen aan WOZ-waarde woning, doorlopende inkomenstoets DAEB-woning, inkomensafhankelijke huur/Huur op Maat. Zijn er overige maatregelen die een belegger kan doorvoeren om het aanbod voor de inkomensgroep 34.085-43.000 te verruimen? Deel 4: Experiment Het doel is om te toetsen in welke mate diverse maatregelen door betrokken stakeholders de barrières voor subgroepjes in de inkomensgroep 34.085-43.000 kunnen verminderen. Dit wordt gedaan middels het invullen van een checklist. Hierbij dient er een gewicht gehangen te worden aan: 1)


2)


3)


4)


Interviewguide Belegger Onderwerp: Doel onderzoek:


Opzet interview:

4 delen: (1)

Algemene vragen ambities en investeringsbeleid

(2)


(3)


(4)

Experiment

Opmerking: Voor deel 1 dienen vooraf een aantal gegevens opgezocht te worden. Deel 1: Algemene vragen ambities en woonbeleid Hoe kijkt Belegger X aan tegen problematiek van de inkomensgroep 34.085-43.000? Waar liggen de grootste problemen voor de inkomensgroep gezien diverse huishoudens en voor starters, semistarters en doorstromers? Context Hoe wordt er door Belegger X geanticipeerd op macro-economische, sociaal-economische -en demografische ontwikkelingen in het algemeen en in de regio SRE met betrekking tot de woningmarkt? Is de inkomensgroep 34.085-43.000 hier bij gebaat? Wat zijn de meest opvallende sociaal-economische en demografische ontwikkelingen in de regio SRE en op welke termijn gaan en moeten deze ontwikkelingen een uitwerking hebben op het beleid en investeringsvolume in woningen? Beleid Hoe wordt het investeringsbeleid voor woningen bepaald? Wat is het beleid van Belegger X in het algemeen en specifiek voor de inkomensgroep 34.085-43.000? (bijvoorbeeld: aantal/investeringsvolume, type bebouwing en beoogd huishoudensamenstelling, termijn realisatie en locatie) Waar moeten investeringen volgens institutionele en particuliere beleggers aan voldoen en hoe beīnvloed dit het investeringsbeleid? Hoe beïnvloedt dit het investeringsvolume waar de inkomensgroep 34.085-43.000 bij gebaat zou zijn? Beleggingen Wat is de dynamiek in de woonportfolio in de periode voor de economische crisis in vergelijking met nu (prijssegmenten, aantallen, locatie etcetera)? Hoeveel procent van de woningen in de portfolio van Belegger X zijn bereikbaar voor de inkomensgroep 34.085-43.000 in de perioden 2005 t/m 2009 en 2009 t/m 2012? Zijn deze woningen gericht op starters en/of doorstromers? Wat zijn de risico s en overwegingen bij het investeren in huisvesting voor deze inkomensgroep? Hoe verschilt het rendement en huurprijs voor verschillende doelgroepen en inkomensgroepen? Worden hierover afspraken gemaakt (met overige partijen) en worden deze gemonitoord?

In welke mate vindt er concurrentie plaats tussen diverse beleggers bij het ontwikkelen van woningen voor de inkomenscategorie 34.085-43.000? Producten Neemt Belegger X initiatieven om het aanbod voor de inkomensgroep 34.085-43.000 te vergroten? Zo ja, wat zijn deze en wordt hierbij samengewerkt met overige partijen die betrokken zijn in de woningmarkt? Zijn initiatieven verschillend voor starters, semi-starters en doorstromers en diverse huishoudens? Zijn er initiatieven die een belegger kan nemen om de doorstroming te bevorderen/ aanbod te verruimen voor de inkomensgroep 34.085-43.000? Deel 2: Barrières doorstroming Bespreken van de belemmerende werking van de woonvergunning, afspraken woningbouwproductie, ruimtelijke restricties, schaarstepremie huurwoningen, inkomenseis vrije sector huurwoningen (IVBN-norm), overstap indirecte huursubsidie naar marktconforme huur/ koop, bouwvoorschriften, residuele grondwaardemethode, voorverkooppercentage nieuwbouw, inkomenscriteria en leeftijdscriteria hypotheekverstrekker en de maximale woonquote NIBUD. Deel 3: Maatregelen verruimen woonaanbod inkomensgroep 34.085-43.000 Van de onderstaande onderwerpen hoeft slechts aangegeven te worden of Belegger X bepaalde punten reeds toepast en of dit gezien wordt als een effectieve oplossing voor het verruimen van het woonaanbod voor de inkomensgroep 34.085-43.000. Aanbod verruimende maatregelen kwantitatief: bouwen voor inkomensgroep 34.085-43.000, gestandaardiseerd bouwen, nieuwbouwkosten omlaag brengen, efficiëntere organisatie van het bouwproces, projectmatige samenwerking woningbouwcorporaties-beleggers, uitbreidingslocaties in diverse grootte uitgeven, verkorten doorlooptijd tussen plan en bouw, versoepeling R.O. beleid. Aanbod verruimende maatregelen verhoudingsgewijs: aanpassen WWS in schaarsteregio s, (>) 10% DAEB-woningen toewijzen aan inkomensgroep > 34.085, liberaliseren sociale huurwoningen, huurvast boven DAEB-grens, tweehurenbeleid woningen woningcorporatie, verkoop sociale huurwoningen aan particuliere verhuurders en institutionele beleggers. Koopkracht beïnvloedende maatregelen: huur DAEB-woning optrekken naar maximale huurniveau volgens WWS, huuraftrek voor huurders in commerciële huursector, woonvouché voor inkomensgroep 34.085-43.000, belegger biedt korting op financiering koopwoning in ruil voor een deel waardestijging, verwervingskosten grond reflecteren in verkoopprijs afnemer, verlagen bouwleges en versoberen grondexploitatie gemeente. Afstemmingsmaatregelen vraag/aanbod: indexeren/verhogen inkomensgrens t.b.v. 90%-norm voor DAEB-woning, differentiëren inkomensgrens t.b.v. 90%-norm naar type huishoudensamenstelling en/of regio, liberalisatiegrens bepalen per type huishoudsamenstelling, verlagen liberalisatiegrens, huurprijs koppelen aan WOZ-waarde woning, doorlopende inkomenstoets DAEB-woning, inkomensafhankelijke huur/Huur op Maat. Zijn er overige maatregelen die een belegger kan doorvoeren om het aanbod voor de inkomensgroep 34.085-43.000 te verruimen? Deel 4: Experiment Het doel is om te toetsen in welke mate diverse maatregelen door betrokken stakeholders de barrières voor subgroepjes in de inkomensgroep 34.085-43.000 kunnen verminderen. Dit wordt

gedaan middels het invullen van een checklist. Hierbij dient er een gewicht gehangen te worden aan: 1)


2)


3)


4)


5)


Interviewguide EIB Onderwerp: Doel onderzoek:


Opzet interview:

4 delen: (1)

Ambitie, bouwproces en bouwproducten

(2)


(3)


(4)

Experiment

Deel 1: Ambitie, bouwproces en bouwproducten Met wie werkt het EIB samen met het verrichten van onderzoek naar de woningmarkt? In welke mate wordt advies uit onderzoek opgevolgd? Context Wat laat het Regionaal WoningmarktModel (RWM) zien voor de regio Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (SRE) of Zuidoost-Brabant? Wat zijn aangrijpspunten om overheidsbeleid bij te sturen? Wat houdt de lange termijn studie voor ontwikkelingen tot 2040 in? Welke uitdagingen liggen er rond wonen (voor de inkomensgroep 34.085-43.000)? Hoe verschilt de studie voor de rol van verschillende actoren in verschillende regio s en met name in SRE? Hoe probeert dit onderzoek strategisch beleid van de betrokken partijen te richten? Inkomensgroep Hoe kijkt uw organisatie aan tegen problematiek van de inkomensgroep 34.085-43.000? Hoe is deze anders voor starters en doorstromers in de huur en koopmarkt? Hoe is de beperkte mogelijkheid tot doorstromen binnen de sociale huursector en het toetreden tot de koopwoningmarkt voor de inkomensgroep 34.085-43.000 te nuanceren? Hoe en door welke partijen kunnen starters gefaciliteerd worden bij het betreden van de (sociale) koopwoningmarkt? Beleid Wat bedoelt het EIB met Instituties, regelgeving en fiscaal beleid die een rem vormen op mobiliteit en het uitoefenen van keuzevrijheid moeten worden bezien ? (Dynamiek op de woningmarkt) Wat zou de oplossing zijn volgens EIB? Hoe en in welke mate gelooft het EIB dat er nog steeds sprake is van tekortkomingen in het niet onderkennen van dynamiek bij de inkomenstoetsing met betrekking tot hypotheekverstrekking? Ervan uitgaande dat regelgeving niet aangepast wordt op dit aspect, wat zijn mogelijke oplossingen en welke partijen moeten dit uitvoeren? Marktpartijen Waar moet een nieuw verdienmodel voor diverse partijen (gemeente, ontwikkelaars, beleggers, corporatie, aannemers etcetera) aan voldoen? Hoe en in welke mate is de inkomensgroep 34.085-43.000 hier bij gebaat? Is er onderscheid te maken tussen starters en doorstromers en/of diverse huishoudens/leeftijdscategorieën?

Wat merkt het EIB aan ondernemingen van betrokken partijen met betrekking tot het verruimen van het woonaanbod/verlagen barrières doorstroming om de inkomensgroep 34.085-43.000 te ondersteunen? In welke mate en tussen welke partijen ondervindt het EIB dat er concurrentie plaats vindt bij ontwikkelen van woningen voor de inkomenscategorie 34.085-43.000? Maatregelen Waar moet duurzame ontwikkeling/maatregelen om de inkomensgroep te ondersteunen aan voldoen? Wat is de meerwaarde van huuraftrek in de vrije sector? In welke mate lost dit de problemen voor de inkomensgroep 34.085-43.000 op? Wat zijn de reacties van overige partijen op deze maatregel? Bouwproces Hoe kan het bouwproces met betrekking tot efficiëntie en ontwikkelingsduur wanneer er meerdere partijen (zoals bijv. een projectontwikkelaar en de gemeente) direct betrokken zijn bij een ontwikkeling worden verbeterd? Is dit anders voor grootschalige en kleinschalige ontwikkelingen? Hoe spelen faalkosten hierin een rol? Hoe zouden bouwkosten verlaagd kunnen worden zonder dat lasten slechts bij een enkele betrokken partijen valt? Deel 2: Barrières doorstroming Bespreken van de belemmerende werking van de bouwvoorschriften, ruimtelijke restricties, afspraken woningbouwproductie, overstap van indirecte subsidie gereguleerde markt naar marktconforme huur/koop, huurinkomensnormen, huurprijsregulering, huurverhoging, overdrachtsbelasting, rentestand, verstrekkingscriteria hypotheekmarkt en eventuele aanvullingen hierop. Deel 3: Maatregelen verruimen woonaanbod inkomensgroep 34.085-43.000 Van de onderstaande onderwerpen hoeft slechts aangegeven te worden of maatregelen een effectieve oplossing voor het verruimen van het woonaanbod voor de inkomensgroep 34.085-43.000 is. Aanbod verruimende maatregelen kwantitatief: Bouwen voor inkomensgroep (sociaal: huur en koop, vrije sector: huur en koop), bouwen aan bovenkant markt, (grootschalige) gestandaardiseerde bebouwing, gespreide oplevering projecten, CPO voor inkomensgroep 34.085-43.000, betaalbare woonconcepten koopwoningen, nieuwbouwkosten reduceren, efficiëntere organisatie van het bouwproces, bundeling expertise in het bouwproces en verkorten doorlooptijd tussen plan en bouw. Koopkracht beïnvloedende maatregelen: Huuraftrek voor huurders in private huursector, huurprijs koppelen aan WOZ-waarde woning, koopvarianten met financieringsfaciliteiten, verwervingskosten grond reflecteren in verkoopprijs grond (door gemeente), versobering grondexploitatie gemeente, verlagen bouwleges. Afstemmingsmaatregelen vraag/aanbod: vraaggericht bouwen ipv aanbodgericht bouwen.

Deel 4: Experiment Het doel is om te toetsen in welke mate diverse maatregelen door betrokken stakeholders de barrières voor subgroepjes in de inkomensgroep 34.085-43.000 kunnen verminderen. Dit wordt gedaan middels het invullen van een checklist. Hierbij dient er een gewicht gehangen te worden aan: 1)


2)


3)


4)


Interviewguide Aannemer Onderwerp: Doel onderzoek:


Opzet interview:

4 delen: (1)

Ambitie, bouwproces en bouwproducten

(2)


(3)


(4)

Experiment

Opmerking: Voor deel 1 dienen vooraf een aantal gegevens opgezocht te worden. Deel 1: Ambitie, bouwproces en bouwproducten Hoe kijkt uw organisatie aan tegen problematiek van de inkomensgroep 34.085-43.000? Wat is het beleid van bedrijfsvoering van Projectontwikkelaar X in het algemeen? (type bebouwing (voor welke doelgroep), schaal, regio, type locatie, nieuwbouw?) In welke mate is de inkomensgroep 34.085-43.000 hier bij gebaat? Wat zijn de risico s en overwegingen bij het wel/ niet bouwen voor deze inkomensgroep? Waar moeten nieuwbouw ontwikkelingen en eventueel herstructurering in het algemeen en specifiek voor de inkomensgroep 34.085-43.000 voor uw onderneming aan voldoen, naast financiële haalbaarheid? Producten Wat is de visie van Projectontwikkelaar X met betrekking tot betaalbare woonconcepten (bouwkosten maximaal 100.000 euro per woning)? Wat zijn de belangrijkste criteria voor duurzame bebouwing voor de inkomensgroep 34.085-43.000 die in beperkte mate een reguliere koopwoning kan betalen? Voldoen toekomstig en huidige ontwikkelingen hieraan en is Projectontwikkelaar X hierbij betrokken? Zo ja, op welke manier? Welke rendementspercentages hanteert Projectontwikkelaar X voor woningbouw en waarvan zijn deze afhankelijk? In welke mate vindt er concurrentie plaats tussen diverse woningbouw door aannemers bij het ontwikkelen van woningen in het algemeen en specifiek voor de inkomenscategorie 34.085-43.000? Bouwproces Hoe ervaart Projectontwikkelaar X het verloop van een bouwproces met betrekking tot efficiëntie en ontwikkelingsduur wanneer er meerdere partijen (zoals bijv. een projectontwikkelaar en de gemeente) direct betrokken zijn bij een ontwikkeling? Is dit anders voor grootschalige en kleinschalige ontwikkelingen? Hoe spelen faalkosten hierin een rol? Aan welke voorwaarden moet Projectontwikkelaar X van desbetreffende gemeente/provincie en ontwikkelaar voldoen voorafgaand aan het bouwen/ontwikkelen van nieuwbouw/renovatie? Is de verloop van een bouwproces veranderd ten opzichte van de periode voor de economische crisis? Zo ja, hoe?

Hoe verloopt de samenwerking van een woningbouwontwikkeling met betrokken partijen (Ontwikkelaar en gemeente)? Is dit verschillend voor grootschalige en kleinschalige ontwikkelingen? Merkt Projectontwikkelaar X dat er bij projectontwikkelaars ontwikkeld wordt uit noodzaak voor continuïteit of een goede afzetbaarheid bij de markt? Is er bij deze twee motieven sprake van een vergelijkbaar bebouwingstype of zijn er wezenlijke verschillen (vb. schaal, grootte, afwerking etcetera) Merkt Projectontwikkelaar X dat bouwkosten voor een woning zijn gestegen de afgelopen 10 jaar? Zo ja, wat ligt hieraan ten grondslag? Hoe kunnen bouwkosten verlaagd worden? Wat zou Projectontwikkelaar X kunnen doen om dit te bevorderen en zijn er aanraders voor ontwikkelaars en/of gemeenten? Is standaardisatie van een bebouwingstypologie of bouwproces de oplossing? Deel 2: Barrières doorstroming Bespreken van de belemmerende werking van de bouwvoorschriften, ruimtelijke restricties, woonvergunning, afspraken woningbouwproductie, rendement op nieuwbouw/renovatie, schaarstepremie nieuwbouw, overstap van indirecte subsidie gereguleerde markt naar marktconforme huur/koop en eventuele aanvullingen hierop. Deel 3: Maatregelen verruimen woonaanbod inkomensgroep 34.085-43.000 Van de onderstaande onderwerpen hoeft slechts aangegeven te worden of Projectontwikkelaar X bepaalde punten reeds toepast en of dit gezien wordt als een effectieve oplossing voor het verruimen van het woonaanbod voor de inkomensgroep 34.085-43.000. Aanbod verruimende maatregelen kwantitatief: Bouwen voor inkomensgroep (sociaal: huur en koop, vrije sector: huur en koop), bouwen aan bovenkant markt, gestandaardiseerd bouwen, gespreide oplevering projecten, CPO voor inkomensgroep 34.085-43.000 met subsidie, betaalbare woonconcepten koopwoningen, nieuwbouwkosten reduceren, efficiëntere organisatie van het bouwproces, bundeling expertise in het bouwproces, verkorten doorlooptijd tussen plan en bouw, uitbreidingslocaties in diverse grootte en versoepeling R.O beleid. Koopkracht beïnvloedende maatregelen: rendement inleggen voor (deel) goedkopere financiering, koopvarianten met financieringsfaciliteiten, overbruggingsgarantie (door ontwikkelaar), Koop Zeker Bouwfonds MAB Ontwikkeling, inruilgarantie AM, versoepeling regelgeving rentelasten (andere partij naast eigenaar betaalt de rentelasten), verwervingskosten grond reflecteren in verkoopprijs grond (door gemeente), versobering grondexploitatie gemeente, verlagen bouwleges. Afstemmingsmaatregelen vraag/aanbod: vraaggericht bouwen ipv aanbodgericht bouwen. Zijn er overige maatregelen die een (ontwikkelende) aannemer kan doorvoeren om het aanbod voor de inkomensgroep 34.085-43.000 te verruimen/ doorstroming te bevorderen? Deel 4: Experiment Het doel is om te toetsen in welke mate diverse maatregelen door betrokken stakeholders de barrières voor subgroepjes in de inkomensgroep 34.085-43.000 kunnen verminderen. Dit wordt gedaan middels het invullen van een checklist. Hierbij dient er een gewicht gehangen te worden aan: 1)


2)


3)


4)


5)


Interviewguide Financier Onderwerp: Doel onderzoek:


Opzet interview:

4 delen: (1)

Verkoop woningen aan inkomensgroep 34.085-43.000

(2)


(3)


(4)

Experiment

Opmerking: Voor deel 1 dienen vooraf een aantal gegevens opgezocht te worden. Deel 1: Verkoop woningen aan inkomensgroep 34.085-43.000 doelgroep Hoe kijkt uw organisatie aan tegen problematiek van de inkomensgroep 34.085-43.000? Slaagkansen Hoeveel procent van de hypotheekverleningen in uw bedrijf wordt toegekend aan de inkomenscategorieën 34.085-38.000 en 38.000-43.000? Wat is de algemene slaagkans op een koopwoning in de regio voor de inkomensgroep 34.085-43.000 en is deze gelijk voor starters, semi-starters en doorstromers? Is de slaagkans op een koopwoning ongeveer gelijk voor de gemeentes in het SRE gebied? Wat valt er op aan de slaagkans voor diverse huishoudsamenstellingen in de inkomenscategorie 34.085-43.000 en is deze gelijk voor starters, semi-starters en doorstomers? Wat is de slaagkans van onderstaande inkomensgroepen bij een bepaalde woningwaarde van 150.000 euro (financiering zonder eigen vermogen)? (Schaal 1-10, 1=laag, 10=hoog) Eenpersoons

Tweepersoons

Tweepersoons

+/- gelijk inkomen

inkomen

(2/3-1/3) < 34.085

.....................

...................

.....................

34.085-38.000

.....................

...................

.....................

38.000-43.000

.....................

...................

.....................

> 43.000

.....................

...................

.....................

Wat is de slaagkans van onderstaande inkomensgroepen bij een bepaalde woningwaarde van 180.000 euro (financiering zonder eigen vermogen)? (Schaal 1-10, 1=laag, 10=hoog) Eenpersoons

Tweepersoons

Tweepersoons

+/- gelijk inkomen

inkomen

(2/3-1/3) < 34.085

.....................

...................

.....................

34.085-38.000

.....................

...................

.....................

38.000-43.000

.....................

...................

.....................

> 43.000

.....................

...................

.....................

Wat zijn de overwegingen van een financier om een lagere maximale hypotheekwaarde te verstrekken aan tweepersoonshuishoudens?

Hoe verschillen de slaagkansen op een koopwoning voor bovenstaande groepen zich ten opzichte van de periode voor de economische crisis? Merkt uw organisatie dat de inkomensgroep 34.085-43.000 koopt uit noodzaak of uit wens? Is dit hetzelfde voor starters, semi-starters en doorstromers? Woonlasten Wat is het gemiddelde eigen vermogen voor de inkomensgroep 34.085-43.000 voor starters, semistarters en doorstromers? Hoe verhouden hypotheeklasten voor diverse huishoudsamenstellingen zich tot elkaar met betrekking tot het inkomen? Wat zijn de gevolgen voor diverse huishoudsamenstellingen in de inkomenscategorie 34.085-43.000 als de hypotheekrenteaftrek wordt afgeschaft? Wat is de invloed van een vast arbeidscontract en/of garantstelling op de verstrekking van hypotheken? Type woningen Voor welk type woningen komt de inkomensgroep veelal in aanmerking? Wat is de reden hierachter? Transactiekosten Welk rendementspercentage hanteren financiers en is dit gelijk voor starters, semi-starters en doorstromers? Vindt er concurrentie plaats tussen hypotheekverstrekkers? Zo ja, wat houdt deze in? Financiering Hoe beïnvloeden de verstrekkingscriteria van hypotheekfinanciers de doorstroming in de koopmarkt in de regio? Welke werken het meest belemmerend voor de inkomensgroep 34.085-43.000 en is dit gelijk voor starters, semi-starters en doorstromers? Voor welke hypotheekvormen komt de inkomensgroep 34.085 - 43.000 het meest in aanmerking? Deel 2: Barrières doorstroming Bespreken van de belemmerende werking van: rendement en kosten deskundigen, kosten koper, overdrachtsbelasting, verlaging NHG naar 320.000, rentestand, hypotheekvormen, inkomenscriteria en leeftijdscriteria hypotheekverstrekker, maximale woonquote NIBUD, overstap indirecte huursubsidie naar marktconforme koopwoningen, schaarstepremie koopwoningen en eventuele aanvullingen hierop. Deel 3: Maatregelen verruimen woonaanbod inkomensgroep 34.085-43.000 Van de onderstaande onderwerpen hoeft slechts aangegeven te worden of Financier X bepaalde punten reeds toepast en of dit gezien wordt als een effectieve oplossing voor het verruimen van het woonaanbod voor de inkomensgroep 34.085-43.000. Aanbod verruimende maatregelen kwantitatief: betaalbare woonconcepten koopwoningen en verkoop sociale huurwoningen.

Koopkracht beïnvloedende maatregelen: Verlagen rendement en kosten deskundigen, rendement inleggen voor (deel) goedkopere financiering, behoud verlaging overdrachtsbelasting, NHG, generatiehypotheek, koopvarianten met financieringsfaciliteiten, versoepelen hypotheekvoorwaarden leeftijd en inkomen, mildere eisen t.o.v. eigen vermogen door financier, verlenging aflossingstermijn hypotheek, verkoopversneller, overbruggingsgarantie, inruilgarantie AM, versoepeling regelgeving rentelasten (andere partij naast eigenaar betaalt de rentelasten), afschaffing hypotheekrenteaftrek en verlenging BEW+ subsidie. Afstemmingsmaatregelen vraag/aanbod: Zijn er overige maatregelen die een makelaar kan doorvoeren om het aanbod voor de inkomensgroep 34.085-43.000 te verruimen? Deel 4: Experiment Het doel is om te toetsen in welke mate diverse maatregelen door betrokken stakeholders de barrières voor subgroepjes in de inkomensgroep 34.085-43.000 kunnen verminderen. Dit wordt gedaan middels het invullen van een checklist. Hierbij dient er een gewicht gehangen te worden aan: 1)


2)


3)


4)


5)


Interviewguide Makelaardij Onderwerp: Doel onderzoek:


Opzet interview:

4 delen: (1)

Verkoop woningen aan inkomensgroep 34.085-43.000

(2)


(3)


(4)

Experiment

Opmerking: Voor deel 1 dienen vooraf een aantal gegevens opgezocht te worden. Deel 1: Verkoop woningen aan inkomensgroep 34.085-43.000 doelgroep Hoe kijkt uw organisatie aan tegen problematiek van de inkomensgroep 34.085-43.000? Slaagkansen Wat is de algemene slaagkans op een koopwoning in de regio voor de inkomensgroep 34.085-43.000 en is deze gelijk voor starters, semi-starters en doorstromers? Is de slaagkans op een koopwoning ongeveer gelijk voor de gemeentes in het SRE gebied? Wat valt er op aan de slaagkans voor diverse huishoudsamenstellingen in de inkomenscategorie 34.085-43.000 en is deze gelijk voor starters, semi-starters en doorstomers? Wat is de slaagkans van onderstaande inkomensgroepen bij een bepaalde woningwaarde van 150.000 euro (financiering zonder eigen vermogen)? (Schaal 1-10, 1=laag, 10=hoog) Eenpersoons

Tweepersoons

Tweepersoons

+/- gelijk inkomen

inkomen

(2/3-1/3) < 34.085

.....................

...................

.....................

34.085-38.000

.....................

...................

.....................

38.000-43.000

.....................

...................

.....................

> 43.000

.....................

...................

.....................

Wat is de slaagkans van onderstaande inkomensgroepen bij een bepaalde woningwaarde van 180.000 euro (financiering zonder eigen vermogen)? (Schaal 1-10, 1=laag, 10=hoog) Eenpersoons

Tweepersoons

Tweepersoons

+/- gelijk inkomen

inkomen

(2/3-1/3) < 34.085

.....................

...................

.....................

34.085-38.000

.....................

...................

.....................

38.000-43.000

.....................

...................

.....................

> 43.000

.....................

...................

.....................

Hoe verschillen de slaagkansen op een koopwoning voor bovenstaande groepen zich ten opzichte van de periode voor de economische crisis?

Merkt uw organisatie dat de inkomensgroep 34.085-43.000 koopt uit noodzaak of uit wens? Woonlasten Wat is het gemiddelde eigen vermogen voor de inkomensgroep 34.085-43.000 voor starters, semistarters en doorstromers? Hoe verhouden hypotheeklasten voor diverse huishoudsamenstellingen zich tot elkaar met betrekking tot het inkomen? Wat zijn de gevolgen voor diverse huishoudsamenstellingen in de inkomenscategorie 34.085-43.000 als de hypotheekrenteaftrek wordt afgeschaft? Wat is de invloed van een vast arbeidscontract en/of garantstelling op de verstrekking van hypotheken? Nieuwbouwontwikkelingen Wat is de verhouding in het woningaanbod van uw organisatie tussen bestaande bouw en nieuwbouwwoningen? Is deze verhouding gelijk voor koopwoningen voor de inkomensgroep 34.085-43.000? Zo nee: wat is de reden hierachter? Hoe verloopt de realisatie en voorverkoop van nieuwbouwprojecten in de regio? In welke mate komt de inkomensgroep 34.085-43.000 hiervoor in aanmerking? Is dit gelijk voor doorstromers en starters? Transactiekosten Welk courtage percentage hanteren makelaars in de regio en wat is het gemiddelde bedrag aan courtage voor verkochte woningen? Vindt er concurrentie plaats tussen diverse makelaarskantoren in de regio? Zo ja, wat houdt deze in? Financiering Hoe beïnvloeden de verstrekkingscriteria van hypotheekverstrekkers de doorstroming in de koopmarkt in de regio? Welke werken het meest belemmerend voor de inkomensgroep 34.085-43.000 en is dit gelijk voor starters, semi-starters en doorstromers? Voor welke hypotheekvormen komt de inkomensgroep 34.085 - 43.000 het meest in aanmerking? Deel 2: Barrières doorstroming Bespreken van de belemmerende werking van: courtage deskundigen, kosten koper, overdrachtsbelasting, inkomenscriteria en leeftijdscriteria hypotheekverstrekker, maximale woonquote NIBUD, overstap indirecte huursubsidie naar marktconforme koopwoningen, schaarstepremie koopwoningen. Deel 3: Maatregelen verruimen woonaanbod inkomensgroep 34.085-43.000 Van de onderstaande onderwerpen hoeft slechts aangegeven te worden of Makelaar X bepaalde punten reeds toepast en of dit gezien wordt als een effectieve oplossing voor het verruimen van het woonaanbod voor de inkomensgroep 34.085-43.000.

Aanbod verruimende maatregelen kwantitatief: bouwen voor inkomensgroep 34.085-43.000, bouwen aan bovenkant woningmarkt, reduceren nieuwbouwkosten, verkoop sociale huurwoningen. Koopkracht beïnvloedende maatregelen: Verlagen courtage deskundigen, courtage inleggen voor (deel) goedkopere financiering, behoud verlaging NHG, carrièrehypotheek, tweeverdienershypotheek koopvarianten met financieringsfaciliteiten, versoepelen hypotheekvoorwaarden leeftijd en inkomen, verlenging aflossingstermijn hypotheek, verkoopversneller, versoepeling regelgeving rentelasten (andere partij naast eigenaar betaalt de rentelasten), afschaffing hypotheekrenteaftrek en verlenging BEW+ subsidie. Zijn er overige maatregelen die een makelaar kan doorvoeren om het aanbod voor de inkomensgroep 34.085-43.000 te verruimen? Deel 4: Experiment Het doel is om te toetsen in welke mate diverse maatregelen door betrokken stakeholders de barrières voor subgroepjes in de inkomensgroep 34.085-43.000 kunnen verminderen. Dit wordt gedaan middels het invullen van een checklist. Hierbij dient er een gewicht gehangen te worden aan: 1)


2)


3)


4)


5)


Interviewguide Vereniging Eigen Huis Onderwerp: Doel onderzoek:


Opzet interview:

4 delen: (1)

Algemene vragen problematiek 34.085-43.000

(2)


(3)


(4)

Experiment

Opmerking: Voor deel 1 dienen vooraf een aantal gegevens opgezocht te worden. Deel 1: Algemene vragen problematiek doelgroep 34.085-43.000 Context Wat is de relatie tussen sociaal-economische, demografische en macro-economische ontwikkelingen en de slaagkans op een koopwoning van de inkomensgroep 34.085-43.000. Is hierin een onderscheid tussen starters, semi-starters en doorstromers te maken? Wat is het belang van doorstroming in de woningmarkt in het algemeen en in de koopwoningmarkt en hoe is de inkomensgroep 34.085-43.000 hier bij gebaat? Problematiek Wat zijn de grootste problemen voor de inkomensgroep gezien diverse huishoudens en voor starters, semi-starters en doorstromers? Hoe zijn problemen verschillend voor diverse inkomens in deze groep? Wat zijn de grootste barrières in de koopwoningmarkt voor deze inkomensgroep? Hoe verhouden problemen met het vinden van een gepaste woning nu zich tot de situatie voor de economische crisis? Is hierin een onderscheid tussen starters, semi-starters en doorstromers te maken? Merkt Vereniging Eigen Huis dat de inkomensgroep 34.085-43.000 koopt uit noodzaak of uit wens? Hoe verschilt dit voor starters, semi-starters en doorstromers? Maatregelen en beleid Is de inkomensgroep gebaat bij het opgestelde plan Wonen 4.0 ? In welke mate zijn barrières voor deze groep weggenomen en is dit gelijk voor starters, semi-starters en doorstromers en diverse huishoudens? Hoe en in welke mate wordt de dynamiek en structurele crisis in de woningmarkt verbeterd? Wat zijn de gevolgen van het Kunduz-akkoord voor de inkomensgroep mits deze wordt doorgevoerd? Alternatieven Wat zijn de alternatieven van de inkomensgroep om te slagen in het vinden van gepaste huisvesting? Liggen hier kansen voor bijvoorbeeld beleggers, ontwikkelaars en corporaties om deze alternatieven uit te breiden?

Wat zijn de belangrijkste criteria voor duurzame bebouwing (in tijd en materiaal) voor de inkomensgroep 34.085-43.000? Voldoen huidige en toekomstige ontwikkelingen hieraan? Wat is het advies van de Vereniging Eigen Huis aan de inkomensgroep 34.085-43.000 en is dit verschillend voor diverse huishoudens en starters, semi-starters en doorstromers? Hoe probeert de Vereniging Eigen Huis de betreffende inkomensgroep te ondersteunen? Deel 2: Barrières doorstroming Bespreken van de belemmerende werking van bouwvoorschriften, courtage/rendement deskundigen, kosten koper, overdrachtsbelasting, rentestand, inkomenscriteria hypotheekverstrekker, maximale woonquote NIBUD, overstap indirecte huursubsidie naar marktconforme koopwoningen en schaarstepremie koopwoningen. Deel 3: Maatregelen verruimen woonaanbod inkomensgroep 34.085-43.000 Van de onderstaande onderwerpen hoeft slechts aangegeven te worden of VEH bepaalde punten als een effectieve oplossing voor het verruimen van het woonaanbod voor de inkomensgroep 34.085-43.000 ziet. Aanbod verruimende maatregelen kwantitatief: bouwen voor inkomensgroep 34.085-43.000, bouwen aan bovenkant woningmarkt, reduceren nieuwbouwkosten, verkoop sociale huurwoningen. Koopkracht beïnvloedende maatregelen: behoud verlaging overdrachtsbelasting, NHG, koopvarianten met financieringsfaciliteiten, versoepelen hypotheekvoorwaarden leeftijd en inkomen, mildere eisen t.o.v. eigen vermogen door financier, verlenging aflossingstermijn hypotheek, verkoopversneller, overbruggingsgarantie, inruilgarantie, Koop Zeker Bouwfonds MAB Ontwikkeling, versoepeling regelgeving rentelasten (andere partij naast eigenaar betaalt de rentelasten), afschaffing hypotheekrenteaftrek. Afstemmingsmaatregelen vraag/aanbod: vraaggericht bouwen ipv aanbodgericht. Zijn er overige maatregelen die kunnen worden doorgevoerd om het aanbod voor de inkomensgroep 34.085-43.000 te verruimen? Deel 4: Experiment Het doel is om te toetsen in welke mate diverse maatregelen door betrokken stakeholders de barrières voor subgroepjes in de inkomensgroep 34.085-43.000 kunnen verminderen. Dit wordt gedaan middels het invullen van een checklist. Hierbij dient er een gewicht gehangen te worden aan: 1)


2)


3)


4)


Interviewguide De Nederlandse Woonbond Onderwerp: Doel onderzoek:


Opzet interview:

4 delen: (1)

Algemene vragen

(2)


(3)


(4)

Experiment

Opmerking: Voor deel 1 dienen vooraf een aantal gegevens opgezocht te worden. Deel 1: Algemene vragen problematiek doelgroep 34.085-43.000 Wat zijn de grootste problemen voor de inkomensgroep gezien diverse huishoudens en voor starters, semi-starters en doorstromers? Hoe zijn problemen verschillend voor diverse inkomens in deze groep? Wat zijn de grootste barrières in het huisvestingssysteem voor deze inkomensgroep. Komt dit overeen met de verhouding klachten op ikwilookwonen.nl? (Bespreken klachtenanalyse) Geeft deze analyse een eenduidig beeld in verhouding tot het Nederlands gemiddelde? Waar liggen eventuele verschillen? Hoe verhouden problemen met het vinden van een gepaste woning nu zich tot de situatie voor de economische crisis? Is hierin een onderscheid tussen starters, semi-starters en doorstromers te maken? Wat is de relatie tussen sociaal-economische, demografische en macro-economische ontwikkelingen en de slaagkans op betaalbare huisvesting van de inkomensgroep 34.085-43.000. Is hierin een onderscheid tussen starters, semi-starters en doorstromers te maken? Wat zijn de alternatieven van de inkomensgroep om te slagen in het vinden van gepaste huisvesting? Liggen hier kansen voor bijvoorbeeld beleggers, ontwikkelaars en corporaties om deze alternatieven uit te breiden? Is de inkomensgroep gebaat bij het opgestelde plan Wonen 4.0 ? In welke mate zijn barrières voor deze groep weggenomen en is dit gelijk voor starters, semi-starters en doorstromers en diverse huishoudens? Hoe probeert de Woonbond de betreffende inkomensgroep te ondersteunen? Wat is het advies van de Woonbond aan de inkomensgroep 34.085-43.000 en is dit verschillend voor diverse huishoudens en starters, semi-starters en doorstromers? Deel 2: Barrières doorstroming Bespreken van de belemmerende werking van huurinkomensnormen, huurprijsregulering, huisvestingswet, woonvergunning, afspraken woningbouwproductie, woonruimteverdelingssystemen (toelatingscriteria, passendheidscriteria, volgordecriteria, voorrangscriteria en voorrangscriteria), opleveren huurwoning in oorspronkelijke staat, huurverhogingen (huurharmonisatie, toevoeging 15/25 extra punten WWS, jaarlijks 1% huurverhoging inkomen > 33.000, jaarlijks 5% huurverhoging inkomen > 43.000), verhouding gereguleerde huurwoningen/vrije sector huurwoningen, beperkte ambitie ontwikkeling nieuwbouw,

overstap indirecte huursubsidie naar marktconforme huur, inkomenseis vrije sector huurwoningen (IVBN-norm), bemiddelingscourtage, huurcontracten en schaarstepremies.

Deel 3: Maatregelen verruimen woonaanbod inkomensgroep 34.085-43.000 Van de onderstaande onderwerpen hoeft slechts aangegeven te worden of de Nederlandse Woonbond. bepaalde punten reeds toepast en of dit gezien wordt als een effectieve oplossing voor het verruimen van het woonaanbod voor de inkomensgroep 34.085-43.000. Aanbod verruimende maatregelen kwantitatief: bouwen voor inkomensgroep 34.085-43.000, verlengen levensduur sociale voorraad, Projectmatige Samenwerking Exploitant. Aanbod verruimende maatregelen verhoudingsgewijs: (>) 10% DAEB-woningen toewijzen aan inkomensgroep 34.085-43.000, liberaliseren gereguleerde huurwoningen, aanpassen WWS in schaarsteregio s, huurvast boven DAEB-grens, tweehurenbeleid, verkoop sociale huurwoningen aan particulieren, particuliere verhuurders en institutionele beleggers. Koopkracht beïnvloedende maatregelen: Huur DAEB-woningen optrekken naar maximaal huurniveau volgens WWS, huuraftrek voor huurders in private huursector, Woonvouché voor inkomensgroep 34.085-43.000 Afstemmingsmaatregelen vraag/aanbod: woningruil, Huur op Maat, marktconforme huurprijsregulering (verschil/regio), indexeren/verhogen inkomensgrens t.b.v. 90%-norm voor DAEB-woning, differentiëren inkomensgrens t.b.v. 90%-norm naar type huishoudensamenstelling en/of regio, liberalisatiegrens bepalen per type huishoudsamenstelling, liberalisatiegrens verlagen, huurprijs koppelen aan WOZ-waarde woning doorlopende inkomenstoets, aanpassen huisvestingsweg. Zijn er overige maatregelen die een woningcorporatie kan doorvoeren om het aanbod voor de inkomensgroep 34.085-43.000 te verruimen? Deel 4: Experiment Het doel is om te toetsen in welke mate diverse maatregelen door betrokken stakeholders de barrières voor subgroepjes in de inkomensgroep 34.085-43.000 kunnen verminderen. Dit wordt gedaan middels het invullen van een checklist. Hierbij dient er een gewicht gehangen te worden aan: 1)


2)


3)


4)


Bijlage 8 Invullijst barrières en maatregelen per woningmarktsector BARRIÈRES

Belemmerende werking voor onderzoeksdoelgroep ja / nee

Huishouden gebonden kenmerken Relatief hoge gebruikskosten

ja / nee ja / nee

Discrepantie vraag en aanbod Overige barrières huishouden gebonden kenmerken? ....................................................................................... .......................................................................................

Stijgende hypotheekrente

Negatieve waardeontwikkeling

Dubbele woonlasten

Onzekerheid arbeidsperspectief

Hoogconjunctuur/stijgende prijzen

ja / nee

ja / nee

ja / nee

ja / nee

ja / nee

ja / nee

Vraagzijde woningmarkt

Aanbod seniorenwoningen

ja / nee ja / nee

Druk op de betaalbare woningmarkt Overige barrières vraagzijde woningmarkt?

....................................................................................... .......................................................................................

Toevoeging WWS-punten schaarsteregio s

DEAB-regeling

ja / nee

ja / nee

ja / nee


Huisvestingswet

Oplopende doorlooptijd nieuwbouw

Tekort betaalbaar woningaanbod

Schaarstepremie

Investeren eigen vermogen niet-DAEB

Leeftijd hypotheekafnemer

Eisen arbeidscontract

Beperking tophypotheek: GHF

Woonquote Nibud

Investeringscapaciteit commerciële verhuurder

Markthuren commerciële verhuurder

Ambitie verkoop corporatiewoningen

Inkomensnorm geliberaliseerde corporatiewoningen

(Gematigd) huurbeleid sociale verhuurder

Ambitie nieuwbouw

Huurprijsregulering

Impliciete subsidie

Transactiekosten

Bindingseisen gemeente

Toewijzingsregels commerciële verhuurder

Toewijzingsregels woningcorporatie

Niet-marktconforme kwaliteitseisen

Woningbouwcapaciteit n.a.v. Ruimtelijke Ordening

ja / nee

ja / nee

ja / nee

ja / nee

ja / nee

ja / nee

ja / nee

ja / nee

ja / nee

ja / nee

ja / nee

ja / nee

ja / nee

ja / nee

ja / nee

ja / nee

ja / nee

ja / nee

ja / nee

ja / nee

ja / nee

ja / nee

ja / nee

ja / nee

Stijgende grondkosten nieuwbouw Overige barrières vraagzijde woningmarkt?

....................................................................................... ....................................................................................... .......................................................................................

DEEL 2 MAATREGELEN

Effectieve oplossing voor inkomensgroep

ja / nee

Reeds toegepast

ja / nee

ja / nee

34.085-43.000 Financiering onder voorwaarden ja / nee

Maatregelen mbt verbetering financiële positie huishouden Hypotheekvormen Maatregelen vraagzijde woningmarkt

ja / nee

ja / nee ja / nee

ja / nee

ja / nee

Verkoopgarantie

ja / nee

ja / nee

Vermindering overdrachtsbelasting

Inruilgarantie

ja / nee

ja / nee

Huuraftrek

Overbruggingsgarantie

ja / nee

ja / nee

Koop Zeker Verlengen aflossingstermijn hypotheek

ja / nee ja / nee

Vermindering overdrachtsbelasting ja / nee

ja / nee

ja / nee

Regelgeving rentelasten

ja / nee

Hypotheekvoorwaarden naar leeftijdscategorie Rentestand verlagen

ja / nee

Maatregelen aanbodzijde woningmarkt ja / nee

Huur op Maat


Tweehurenbeleid

ja / nee

ja / nee

ja / nee

ja / nee

Nationale Hypotheek Garantie

Aanpassing WWS

Vervolg maatregelen aanbodzijde woningmarkt Huurprijs koppelen aan WOZ-waarde woning

ja / nee

ja / nee

Uitponding gereguleerde huurwoningen

Huurvast

vrije toewijzingsruimte niet-DAEB

10% toewijzingsruimte niet-DAEB benutten

Verkoop met korting door commerciële partij



ja / nee

ja / nee

ja / nee

ja / nee

ja / nee

ja / nee

ja / nee

ja / nee

ja / nee

ja / nee

ja / nee

ja / nee

ja / nee

ja / nee

ja / nee

ja / nee

ja / nee

ja / nee

ja / nee

ja / nee

ja / nee

Verkoop onder voorwaarden

ja / nee

ja / nee


Verlengen levensduur sociale voorraad

ja / nee

ja / nee

Verkoop gereguleerde huurwoning aan commerciële belegger

ja / nee

Onderscheid DAEB naar huishoudenstype

Liberaliseren gereguleerde huurwoningen

ja / nee

ja / nee


ja / nee

ja / nee

Indexeren DAEB-inkomensgrens


ja / nee

ja / nee

ja / nee

Versoepeling RO-beleid

ja / nee

ja / nee

Verlagen staatssteungrens


ja / nee

ja / nee

ja / nee

................................................................................

ja / nee

ja / nee

Woonvoucher

................................................................................

ja / nee

Aanvullende maatregelen

................................................................................

Bijlage 9 EXPERIMENT

Digitale invullijst MCA

Het experiment gaat over de meerwaarde van de mogelijke maatregelen die uw organisatie zou kunnen nemen om het woonaanbod voor de subgroepjes in de inkomensgroep 34.229 -43.000 euro te vergroten.

eenpersoonshuishouden, hoofd huishouden jonger dan 65 jaar eenoudergezin, hoofd huishouden jonger dan 65 jaar tweepersoonshuishouden, hoofd huishouden jonger dan 65 jaar gezin, hoofd huishouden jonger dan 65 jaar

Startend eenpersoonshuishouden, hoofd huishouden jonger dan 65 jaar Startend eenoudergezin, hoofd huishouden jonger dan 65 jaar Startend tweepersoonshuishouden, hoofd huishouden jonger dan 65 jaar

Een omschrijving van de subgroepjes is hieronder omschreven:

1 1+ 2 2+

S < 65 jr, 1 S < 65 jr, 1+ S < 65 jr, 2 jr, jr, jr, jr,

Doorstromend Doorstromend Doorstromend Doorstromend

65 65 65 65

D D D D

Doorstromend eenpersoonshuishouden, hoofd huishouden 65 jaar of ouder Doorstromend tweepersoonshuishouden, hoofd huishouden 65 jaar of ouder

< < < <

D > 65 jr, 1 D > 65 jr, 2

Let op: een semi-starter (doorstromer die geen lege woning achterlaat) valt in de categorie Starter

Bij voorbaat dank voor het invullen van dit formulier. Met deze informatie kan er een classificatie worden gehangen aan de meest effectieve en snelle oplossingen

per subgroep. Het doel van het experiment is inzicht bieden in de bereidheid en mogelijkheden van betrokken partijen om het aanbod voor de inkomensgroep te vergroten. Alvast dank voor uw deelname.

Digitale invullijst MCA - Implementatietijd, effectiviteit, kosten en bereidheid van de maatregelen

Schaal 1-10 (1=

Doorstromers

laag, 10= hoog) < 65

tweepersoons

mentatie

imple-

Kosten

tot invoeren

organisatie

Bereidheid

hoge

bereidheid,

(1=

Schaal 1-5

lage

Schaal 1-5

(1=

kosten, 5=

5=lage

........

.........

.........

.........

.........

.........

.........

.........

.........

.........

.........

.........

.........

.........

.........

persoons

.........

.........

.........

.........

.........

.........

persoons

.........

.........

.........

.........

.........

.........

kosten)

.........

.........

.........

.........

.........

.........

> 65

.........

........

.........

.........

.........

.........

bereidheid)

.........

.........

........

.........

.........

.........

hoge

.........

.........

.........

........

.........

.........

twee-

.........

.........

.........

.........

........

.........

twee-

De meerwaarde van de besproken maatregelen worden getoetst aan de hand van implementatietijd, effectiviteit per subgroepje, de kosten van de maatregel en de

Starters een-

.........

.........

.........

.........

........

een-

Effectiviteit maatregel per subgroep in inkomensgroep 34.085-43.000

bereidheid tot het uitvoeren van de maatregelen door de organisatie waar u voor werkt. Implementatietijd

Schaal 1-4 2= korte termijn,

< 65 een-

.........

.........

.........

.........

termijn,

twee-

.........

.........

.........

een-

(Subsidie geliberaliseerde huurwoningmarkt)

.........

.........

ouder- persoons persoons ouder- persoons met kinderen gezin gezin

3 = middellange

(1= direct,

een-

persoons

.........

.........

Huuraftrek

(Verlagen transitiekosten koopwoningmarkt)


Maatregelen vraagzijde woningmarkt

(Carrière en-tweeverdienershypotheek)

Hypotheekvormen

(Koopsubsidie, Starterslening etcetera)

Financiering onder Voorwaarden

Maatregelen t.b.v. verbetering financiële positie huishouden

4=lange termijn)

.........

Type organisatie

Koepelorganisatie woningcorporaties

Datum interview: 21-06-2012

AEDES

Geïnterviewde:

Dhr. R. v. Dellen

Functie in bedrijf: Senior Beleidsadviseur/Kenniscentrum

Aantekeningen/ Deel 1. Ambities en bedrijfsvoering Aedes Actiepunten/Kernwoorden Problematiek

AW. Hoe kijkt AEDES aan naar de problematiek van de inkomensgroep? RD. Ik zit even te kijken, het is een beetje ingewikkelde materie, omdat als je daarom hebben we dat woningmarkt 4.0 ook, omdat je aan de ene kant ziet, als je kijkt naar de groep tot 34 is dat een vrij grote groep. Dus aan de ene kant zou je moeten zeggen, nou, wij hebben nooit een inkomensgrens terwijl we toch voor betaalbare huisvesting zijn. En als je kijkt hoe je de sociale huisvesting vorm zou meoten geven, hoort daar ook bij: aan wie lever je dan de woning? Dat was vroeger een heel breed begrip en daar hebben we ook heel veel weerstand op gekregen. Van partijen, dat dat concurrentieverstorend is. Dat soort vraagstukken. Daar komt scheefwonen uit voort. Maar dat is boven de 43.000 wordt dat geinterpreteerd. Ik merk ook dat het heel gevoellig ligt, omdat als je puur naar de cijfers kijkt naar de doelgroep 34 duizend kan huisvesten is dat een forse groep. Sociaal gezien zou dat moeten kunnen. Je ziet in heel veel woningmarkten dat dat toch heel lastig is en dat komt omdat deze niet goed werken. Juist voor die groep is er eigenlijk geen alternatief. Dus ze vallen ook met recht tussen wal en schip, omdat je als voorbeeld: als je onder de 34 zit, heb je recht op een sociale huurwoning. Dat loopt tot 650, wat eigenlijk wel een forse grens is. Terwijl, als je daartussen valt is het heel moeilijk om in schaarstegebieden een lening te krijgen voor een koopwoning. Dus je komt ook niet in aanmerking om een huis te kunnen kopen of niet in ieder geval eengezinswoningen. Dat is lastig. En dan moet je naar de huursector en ben je verplicht boven de 650 te huren, waar bijna geen huurwoning op te krijgen is en dan kom je in de vrije sector en zit je al snel aan de 900-1000 euro. Voor die groep is eigenlijk, is het heel lastig en zie je eigenlijk het disfunctioneren van de woningmarkt. Die slaat heel hard op deze groep neer. Dus en zo kijken we ook tegen die politiek aan en wij zien dan daar de oplossing in door te kijken naar de integrale woningmarkt. Om ook die middengroep van goede huisvesting te kunnen voorzien en dat hoeft geen sociale huisvesting te zijn. Sommige corporaties vinden van wel, die zien dat de middeninkomens problemen krijgen. Om te zorgen dat daar goed aanbod komt voor die middeninkomens die er nu niet is. AW. Het zure is ook dat als ze op de vrije huursector komen, dat ze dan inkomensnormen te maken krijgen. RD. Dus, die groep is in die situatie de kind van de rekening.

Verhouding SRE/Nederland

AW. Hoe verhouden de vraagstukken op het gebied van sociale huisvesting van Nederland zich tot SRE?

5:00

RD. Ik ken inhoudelijk de situatie op SRE niet, misschien dat je mij iets kan toelichten om te schetsen hoe de situatie daar is? AW. Die is niet mild, literatuurstudie wijst uit dat dit de minst toegankelijke regio is op de woningmarkt. Een hele kleine vrije sector, een hele grote sociale sector. In principe is de koopmarkt, er zijn goedkope woningen, maar vooral in de appartementen. Die zijn vaak ook niet echt gewild. Die zijn ook nog vrij fors aan de prijsklasse, rond de 150, daar begint het. Ik ben ook bij de rabobank geweest en die zeiden dat 75 procent van de verkoop VoV is. De andere kwart komen ze niet voor in aanmerking.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden RD. Dan is het dus heel erg vergelijkbaar met de gespannen woningmarkten in Nederland. Dat is midden Nederland. Dat kun je bijna uittekenen. Dus die vraagstukken die je net noemt is heel herkenbaar. Het is niet vergelijkbaar met de krimpgebieden, maar Nederland is toch een beetje op te delen in 2 regio’s. Het schetst precies het probleem waar we het net over hadden. AEDES-visie opvolgend

Opzoeken onderzoek

AW. In welke mate volgens corporaties de AEDES visie van 2010-2011 op en ook met betrekking tot die inkomensgroep? Jullie hebben een bepaalde visie en merken jullie als koepelorganisatie dat corporaties jullie advies opvolgen? Bijvoorbeeld op het gebied van het opvolgen van het aantal extra punten in het WWS. RD. Wat wij eigenlijk als visie hebben neergezet is dat wij vonden dat er in die zin is er een overlap, maar ik maak een beetje het onderscheid dat die 25 punten e.d. dat is wat er Den Haag is besloten en wat vastgelegd is. Maar wat wij eigenlijk aan de voorkant hebben gezegd is: dat wij als we kijken naar de huurverhoging die je mag doorvoeren dat dat op inflatieniveau is en daarvan hebben wij gezegd dat er 1 procent bovenop inflatie moet komen, want we zien eigenlijk dat de investeringen die we moeten doen om het bestand in stand te houden niet te financieren is op lange termijn. Daarnaast is ook een visie, de AEDES visie, neergelegd dat we veel meer naar marktconforme huren moeten. Daarbij zie je dat de invulling is gegeven door die 25 punten, deels want dat was niet in alle stukken zo, sommige stukken iets minder, van 10 meest gespannen woningmarkten corop-gebieden. Ja, in welke mate, er is, ik denk dat die ook op AEDESnet staat, er is een onderzoek geweest naar in hoeverre dit wordt doorgevoerd. In hoeverre gaat er een huurverhoging komen boven de 43.000 en in hoeverre gaat die worden doorgevoerd en dat was volgens mij 50 procent die het wel deed, en welke regio’s wel en niet. Mij viel op dat met name in Friesland e.d. dat men daar juist niet deed. Maar bijvoorbeeld in de gespannen, zoals Amsterdam e.d., dat men het wel aan het opschroeven is bij mutatie. Dat is financieel gezien nodig om investeringen te kunnen blijven doen. Het is een beetje een diffuus beeld. Wij hebben de randvoorwaarde gecreeerd waarin corporaties kunnen bepalen om iets meer ruimte te krijgen in huurbeleid. Ook zeer noodzakelijk vanwege de financiele situatie die er nu is en in welke mate ze het opvoeren, dan moet ik je doorverwijzen naar AEDESnet. AW. Die huurverhogingen is dan een voorbeeld. Maar als je het globale advies bekijkt, is er dan een lijn te zien? RD. Nou, dat is hetzelfde diffuse beeld. Deels zal het zijn. We hebben verschillende groepen leden, de ene is vrij trouw in de zin van: AEDES adviseert dit te doen. Maar we hebben ook grote groepen die hun eigen beleid hebben en die is wel wat kleiner. Ja, onze doel is om alle groepen binnen de vereniging ruimte te geven. En als wij daar iets over adviseren is dat meer inhoudelijk, van er is wetgeving en zo kunt u ermee omgaan. Wij zullen nooit een voorschrijvend advies geven en ook op die huurverhoging zullen we niet zo snel roepen: voer dat maar door. Het is er en we geven advies hoe je daarmee om kunt gaan. Daarom ben ik wat voorzichtig met advies, omdat dat heel sterk bij de corporaties liggen.

Problemen starters vs. doorstromers

AW. Wat merken jullie wat de grootste problemen zijn voor die inkomensgroep en dan onderscheid makend tussen starters en doorstromers?

10:00

RD. Ja, er zijn een aantal problemen. Na ja, het grootste probleem zoals je net omschreef in het SRE, is dat deze groep niet aan geschikte huisvesting kan komen, oftewel een deel zit nu in een sociale huurwoning. Dat is ook geen probleem, dat mag. Alleen op het moment dat je uit die woning gaat, dan krijg je geen nieuwe sociale huurwoning maar. Dat zorgt ervoor dat de doorstroming wordt belemmerd. Dat zien we ook terug, de mutatiegraad daalt. Nu denk ik dat dat zich op lange termijn wel oplost. Nu is er alleen geen alternatief. Op lange termijn zal dat anders ingevuld worden, want de woningen waar zij in wonen, dat zijn woningen die je ook makkelijk in de niet-sociale huursector kan zetten. Dat is nu alleen nog niet het geval. Dat middensegment qua huurwoningen dat is er nu niet. Dat is een heel klein stuk en daar kom je niet voor in aanmerking. Ik denk dat corporaties daar een hele belangrijke rol kunnen invullen om dat gat op te vullen. Als je kijkt naar het aantal corporatiewoningen, dat zijn er 2,4 miljoen en als je kijkt naar het aantal inkomens onder de 34.000, dat zijn er 1.8. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden RD. Dus er zijn 600.000 woningen in potentie, die je aan de doelgroep boven de 34.000 kan verhuren, alleen niet in de sociale voorraad. Dus op dit moment stokt de doorstroming als gevolg dat mensen blijven zitten omdat er geen alternatief is en omdat ze uit die voorraad moeten. Op lange termijn denk ik dat dat op te lossen is door stappen die we zetten. Ja, voor starters is dat sowieso al een probleem om op die woningmarkt te komen. Dat is al los van die inkomensgroep. En vroeger, de semi-starters...Beneden de 34 hebben die ruimte in de sociale voorraad. Afhankelijk van wachtrijen in de regio. Maar als gevolg van deze maatregel zie je dat de doorstroming stokt en dat er minder woningen vrij komen. Dat hangt echt heel erg van de regio af. In sommige gebieden komt krimp en daar wordt het makkelijker. Maar die voorraad zit vol en dat wordt alleen maar moeilijker om op die markt te komen, zeker met deze maatregel, omdat mensen blijven zitten. Verschil in inkomensgroep

15:00

Problemen voor en na de crisis

Gat tussen huur en koop

AW. Wat zijn verschillen voor inkomenscategorieën in deze inkomensgroep? RD. Ook omdat vanaf 38, of net op het randje, die groep heeft het meest zwaar, eronder. Daar vind ik de maatregel ook, dat schuiven we niet op. Maar ik vind 650 voor iemand die 34 verdient, aan de forse kant. Dat blijkt ook uit onderzoek. Ik denk als je kijkt, daar is nog geen uitspraak over gedaan, wat is die groep van 34-38, zit op dit moment dat RIGO onderzoek, zit tussen 550 en 650 en ik denk dat dat een mooi segment is voor die groep. Voor 38-43 kun je al richting 650, net boven liberalisatiegrens en in een aantal regio’s heb je ook mogelijkheden tot koop. Ik deel je analyse dat 34-38 gewoon lastig is en is het een maatregel is die onevenredig hard valt. De effecten zijn daar het zwaarst en alternatieven het minst. AW. Hoe verhouden problemen met het vinden van gepaste woning zich nu tot de situatie voor de economische crisis? Toen was die regel er niet maar was huisvesten voor die groep ook al problematisch. RD. Ik weet niet of het huisvesten van middeninkomens problematisch was. Dat zal vast aan de regio liggen. Toen was er eigenlijk nog een alternatief in de sociale voorraad. Dat heeft de boel ook wel bedondert, omdat daardoor nu die maatregelen komen die er nu zijn. Ik ben het wel met je eens, er is nooit een gezond middensegment huur geweest. Daar moet ik wel bij zeggen dat dat niet alleen aan de huursector ligt, maar ook aan de sterk stijgende koopprijzen. Want eigenlijk, de middeninkomens, zouden in een normale situatie moeten kunnen kopen. En vanaf eind jaren 90 tot nu zijn die prijzen zo hard gestegen dat daardoor die groep dreigt buitengesloten te raken. Dat zie je ook met starters, die konden in de jaren 80 en 90 makkelijk een koopwoning kopen. Door prijsstijging in dat segment is het bijna niet meer te doen. Want degene die een woning heeft die gaat mee, die kon hem voor de crisis nog verkopen en kon zo doorstromen. Dan kon je die stapjes maken, maar de starter werd steeds vaker buitengesloten als gevolg van die sterke prijsstijging. Mijn analyse is dat een groot gedeelte van het middensegment huur ook niet ontstaat omdat de hra bestaat en er dus ook voor beleggers niet interessant is om in die huursector te gaan zitten. En daar bedoel ik mee: als jij nu, ik heb zelf een oude woning nog, die staat te koop, als ik die wil verhuren, dan vraag ik 1000 euro. Want dat is ongeveer mijn rentelast, bruto, maar netto is dat 450, door die hra. Dat betekent dus dat als ik voor diezelfde woning sta, als ik ga huren of kopen, dan moet ik voor huur 900 betalen, dan ga ik kopen want dat is 450 euro. Daar kun je niet tegen concurreren. Dus een groot gedeelte van dat middensegment huur wordt weg geconcurreerd omdat de koop gesubsidieerd is. Dan zie je aan de andere kant de sociale voorraad en daartussen zie je het gat in die woningmarkt ontstaan. Tussen die 2. De sociale voorraad die we deels te goedkoop vinden en de koopsector die we te duur vinden. En daartussen zie je een ruimte die niet ingevuld wordt omdat de vrije huur niet kan concurreren. Aan de onderkant ook niet met de sociale huurvoorraad. Maar in denk dat ze die onderkant niet kunnen bestieren, met die maatregel, ik denk dat dat een misvatting is. Met de maatregel die nu genomen is tot 650, gaat een belegger nog steeds niet investeren in het segment 650-900 euro.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden 20:00

RD. De maatregelen zijn verandert, en dat heeft niet met concurrentie te maken, als wel met het feit dat zij daar onvoldoende rendement op halen. Dat is pas interessant boven de 1000 euro. En als je over dat segment hebt, dan concurreer je niet met de sociale huursector, maar met de koopsector. Als jij zeg maar woningen zou bouwen van 650-800 euro, 900 euro, dan ga ik erin mee, dan wordt je weg geconcurreerd kunnen worden door de sociale huursector. Beleggers die doen het niet om het rendement, die willen 900 en meer. Dan kom je toch echt in het segment koopsector, ook kwalitatief gezien en dan wordt je weg geconcurreerd door de koopsector. Die twee dingen zitten er ook heel sterk in. Mijn analyse daarbij is dat dat komt door de subsidie die de overheid geeft. Je ziet nu dat mensen in crisis in de huursector wegduiken, wat ik ook niet rationeel vind. Dat is de enige niet gesubsidieerde sector die er is. Sociale huur mag dan niet of in de koop en daar wordt je voor 40 a 50 procent gesubsidieerd. En de rente is extreem laag dus je kan vrij goedkoop kopen. Iedereen zit met die prijsdaling in de hoofd, maar op de lange termijn als je daar prima woont zou ik daar los van gaan staan. Je kan onderhandelen en wat van de prijs afhalen. Lage rente is lage lasten. Het is angst die ik ongegrond vind. Maanlasten zijn lager in de koop. Wat scheef is, ik mag niet huren in de sociale huur, terwijl mijn maandlasten 450 zijn. Dat is een beetje het rare in de woningmarkt. AW. De makelaars zeggen ook: ze mogen geen hypotheek hebben van 650 euro in de maand, maar ze mogen wel meer betalen in de huursector. Ja, en die 650 hypotheek dat is wel van tijdens de crisis. Daarvoor ging het wel wat makkelijker, ik weet niet of je dan hier op uitkomt. Dat is wel het probleem, voor de crisis was het al, maar voor middeninkomens toch nog makkelijker te financieren. Dat is nu een stuk moeilijker omdat de geldkraan dicht is.

Maatregelen

Welke maatregelen of initiatieven neemt AEDES om de inkomensgroep te ondersteunen? Ja, dat is dus onze visie in Wonen 4.0. Dat is het complete verhaal. Dus niet specifiek om te ondersteunen. Dat segment, VoV, dat is natuurlijk waar wij in het verleden ook bij betrokken zijn geweest. En startersleningen, dat zijn allemaal maatregelen om het wat gefinancierd te krijgen om de lasten omlaag te krijgen. Het belangrijkste zit in het integrale aanpak van de woningmarkt. En dat woningneutraal. Omdat je dan die middengroep, dat is de enige groep die niet gesubsidieerd wordt. Hele lage inkomens krijgen huurtoeslag. Heb je een hoog inkomen krijg je hra. Zit je ertussen in, dan krijg je niks. Die middeninkomens worden eigenlijk heel oneerlijk behandeld. Die betalen belasting voor de lage en hoge inkomens, maar voor zichzelf is er niks. Dat kun je op een aantal manieren doen, of door de subsidie eraf te halen of gelijk te maken. Dat is nu niet het geval. Dat proberen we met die integrale aanpak beweging in te krijgen. Het is niet origineel, want heel veel hoogleraren schrijven daarover.

Prestatieafspraken

Heeft AEDES prestatieafspraken met corporaties? Wij maken geen prestatieafspraken. Wij zijn een vereniging. Die worden gemaakt tussen gemeentes en corporaties.

Marktconforme huur

Waarom wil AEDES dat er wort toegewerkt naar marktconforme huur? Dat is een bepaalde lijn neergezet over wie is er nou voor de betaalbaarheid ,en wie doet er aan inkomenspolitiek. In het huidige systeem is het zo dat de corporatie minder huur vraagt dan de markthuur. Dus daarmee doe je deels aan subsidiëring voor de lage inkomens en het tweede is dat er huurtoeslag is. Dat is een diffuus systeem. Daarvan heeft het AEDES bestuur gezegd: wij zijn niet voor inkomenspolitiek. Als je kijkt naar inkomensondersteuning, dan ligt dat voor een groot gedeelte bij de overheid. Daar zijn de meningen wel over verdeeld. Dat is het AEDES standpunt, omdat sommige vinden dat dat wel bij de corporaties ligt. Dat is een soort andere invulling van een bepaald ideaal. En dus daarvan is gezegd: nee, als je nou kijkt naar de ondersteuning, dat zou je bij de overheid moeten neerleggen en als je naar een gezonde markt wil, streef je naar markthuur. Dan gaat degene die het kan betalen de markthuur betalen dus de scheefwoners haal je eruit en degene die het niet kan betalen die ondersteun je met huurtoeslag of op een andere manier. Dat is de gedachte erachter. Het diffuse van het systeem, wat nu 2ledig is, zonder een duidelijke sturing. SCRIPTIE


RD. Elke corporatie kan zelf bepalen hoe hij de huur vast stelt. Dat is toch wel een wisselend beleid dus de een doet het zo en de ander doet het zo. Het tweede is wat je ziet is dat daardoor weinig verschillen ontstaan tussen gewilde en minder gewilde woningmarkten en dat je daar geen selectie in krijgt. In Amsterdam ligt het al eeuwen vlak. Je kan daar dezelfde woning voor hetzelfde geld huren als in de noord-oost polder. Daarvan wordt ook gezegd dat je moet kijken naar gewildheid. Wil je op een iets mooiere locatie zitten, dan moet je daar ook iets meer voor betalen. Via het systeem van markthuren kun je dat toepassen.

Wonen 4.0

AW. In welke mate is die inkomensgroep gebaat bij het Wonen 4.0? RD. Ja in zeer grote mate. Want eigenlijk gaat dat over het weghalen van barrières en het zorgen dat er een gezonde woningmarkt ontstaan waar iedereen gelijke keuze heeft, zowel tussen huur en koop. Dat haal je ook weg. En wij denken dat als je dat op deze manier doet, dat de woningmarkt gezond gaat functioneren en dat elke consument vrije keuze heeft in de woning die hij wil. Dat betekent niet dat je overal kan gaan wonen, maar dat er een gezond aanbod ontstaat. Dat er geen barrières zijn tussen huur en koop. Of je huurt of koopt moet niet afhangen van welk inkomen je hebt, maar wat de wens is. Wil ik zekerheid of wil ik flexibiliteit. Flexibiliteit betekent ook vaak dat je risico’s verschuift en daar betaal je een iets hogere huur voor, maar dat neem je dan mee in de keuze. Dat is een gezonde afweging, of je gaat kopen en dan neem je het risico zelf. Nu is dat verschil zo groot dat het geen keuze is. Nu is het een prijskeuze omdat huur veel goedkoper zal zijn en in bepaalde regio’s is kopen beter. Dat willen we weghalen en we denken dat er doorstroming ontstaat en dat je een gezonde wooncarrière kan maken en dat die middeninkomens stapjes kunnen maken. Als jij begint bij 25.000 zit je in de sociale huurwoning, ga je meer verdienen, stap je over naar een ander woning in een ander segment en zo groei je door. Het is, ik zou bijna zeggen, 100 procent om alle barrières weg te halen. Dit is gelijk voor starters en doorstromers, dat zou niet uit mogen maken. AW. Hoe is de inkomensgroep geholpen met het AEDES huursysteem en hoe verschillen deze maatregelen met Wonen 4.0 RD. Wat is het AEDES huursysteem? AW. Dat vond ik op jullie site in een PDF. Ik vond het voor mijzelf niet helemaal duidelijk wat het verschil is. Het had te maken met marktconforme huur en hoe dat zijn betrekking had op 4.0. Is 4.0 het verlengde daarvan? RD. Als je kijkt naar het systeem waar we het net over hadden, dan is die markthuur hetzelfde, dat is het verlengde daarvan. Als je kijkt hoe we dat bestuurlijk in gang hebben gezegd, is er een visiedocument van ons bestuur ontstaan is dat ook in ons congres bekrachtigd. Daar staan een aantal uitgangspunten in en vervolgens is onze voorzitter met die uitgangspunten aan de slag gegaan en is dit, het is niet helemaal hetzelfde omdat we 4.0 met een aantal partijen samen hebben gedaan, een vertaling van onze uitgangspunten. De verschillen die er zijn, en die zijn niet zo groot, zitten vooral in de onderhandelingen AW. Is de inkomensgroep geholpen?

30:00

RD. Dat is een dubbele vraag, want men gaat meer huur betalen. Maar de gedachte erachter is dat daardoor een ander woningmarkt krijgt die goed functioneert dus in plaats van dat je geen woning hebt of een hele dure woning, zit je nu in een systeem van iets meer huur gaan betalen, maar wel de beschikbaarheid een betaalbare huur. En keuze. Precies, want nu zat het voor de groep 34-43 1 procent boven inflatie. Daar gaan mensen geen last van krijgen. Het zorgt alleen ervoor dat 1 procent in onze sector heel veel is omdat we zoveel woningen hebben. Dat we onze investeringen kunnen blijven doen. Zeker voor het helpen en uit het slop trekken is dat hard nodig. Dus ja, ze zijn er zeker mee geholpen.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Duurzaamheid

35:00

AW. Hoe past de term duurzaamheid in tijd en energie in diverse oplossingen die AEDES bedenkt, bijvoorbeeld in 4.0 komt duurzaamheid daarin terug? RD. Wij hebben het vaak over duurzaamheid met betrekking tot energie terwijl het meer is dan dat. Je kan ook kijken naar duurzaamheid en levensbestendigheid van de woningen. Ik vind hem wat los staan van dit onderwerp al denk ik wel, zit ik me te bedenken, ik zie hem niet gerelateerd aan die inkomensgroepen. Los daarvan zijn we wel heel erg bezig of we die voorraad verder kunnen verduurzamen en dat is voornamelijk door energiekosten omlaag te brengen of energieneutraal te maken. Waar die wel heel sterk speelt zit in de woonlasten omdat wij ervan uit gaan dat als je de woonvoorraad verduurzaamd, de woonlasten omlaag gaan. Dus je huur zou iets omhoog kunnen gaan, maar je energielasten als gevolg van betere isolatie en zonne-energie gaat omlaag, omdat wij zien, en dat blijkt ook uit Woon2009 de huur in verhouding tot het inkomen zijn gedaald. De huurquote was 25 en is naar 23 gegaan. Als gevolg van de inflatie volgend huurbeleid zijn de huurlasten omlaag gegaan, maar de totale woonlasten zijn gestegen door stijgende energielasten. Het grootste deel in de huidige huurmarkt zijn de energielasten, de stijging daarvan de belangrijkste oorzaak van het stijgen van de woonlasten en dat zal in de toekomst alleen nog maar toenemen. Investeren in duurzaamheid zal zorgen dat je dat binnen de perken houdt. Dat je de totale lasten gaat bekijken. Ga je wat meer naar markthuren, dan ga ik er ook van uit, dan ga ik ervan uit dat er meer ruimte komt voor degene die het kunnen betalen om aan inkomsten, dus daarmee kun je investeringen gaan doen. Je ziet nu in de crisis dat corporaties verdienen veel geld met verkoop van woningen en daar kon men investeringen van doen, zeker als ze onrendabel zijn. Energieinvesteringen zijn toch investeringen voor de lange termijn. Daar moet wel geld voor zijn. Omdat dat nu op zijn gat ligt, heb je daar bijna geen inkomsten meer en zul je het toch via de huur moeten doen. Daar speelt het zeker een rol en als je kijkt naar de inkomensgroep en het beperken van die woonlasten zorgt er ook voor als je het hebt over te hoge huren en lasten voor de groep zorg je er voor dat het beter betaalbaar blijft en dat zou kunnen met duurzame woningen. AW. Wat ziet AEDES als kansen voor beleggers en ontwikkelaars of corporaties om alternatieven uit te breiden?

Opzoeken onderzoek

RD. Ik denk dat middensegment, dat corporaties daar prachtig bezit voor hebben om die te bedienen. Als je kijkt naar de nieuwbouwwoningen op dit moment, het kan wel, maar als je ze nu moet bouwen, misschien gaat de prijs iets zakken, zijn gezien de eisen die eraan gesteld worden en de omvang eigenlijk dat dat voor het middensegment te duur wordt. Daarom is het er nu ook niet. Daar zie je wel verandering optreden dat men kleiner gaat bouwen en wat anders aan gaat bieden. Daar zit wel wat ruimte, maar ik denk zelf dat corporaties in potentie 800.000 woningen die ze boven de 650 mogen verhuren volgens dat wws. En in verhouding zou je kunnen zeggen, die 600.000 die ik noemde, kun je op een andere manier inzetten. Een deel door te verkopen en een deel zou dat nu ook niet kunnen doen, daar hebben we onderzoek naar gedaan. Je kan wel een heel groot gedeelte, het staat nu op 650, maar je kan het ook op 700 zetten. Het middensegment kun je vullen met die woningen. Ik weet niet wat er nodig is maar volgens mij is dat niet 600.000 woningen. Stel dat het de helft is, kan je daar een prachtig middensegment huur creëren. Zowel huur als koop. Dat gebeurt nu al met die VoV. Aan de andere kant kun je dat onder VoV doen of middensegment huur boven liberalisatiegrens. Ik vind zelf dat corporaties dat zelf kunnen. Ze moeten wel leren dat het om een ander segment gaat, daarmee zou je met anderen die daar wat beter in zijn kunnen samenwerken. Het kan ook zijn als je wat geld tekort komt of je samen met de beleggers dat kan doen. Ik ben daar wel cynisch over omdat dat al jaren niet lukt. Het zou ideaal zijn. Je zou elkaar moeten vinden, maar het lukt eigenlijk niet en dat zit er toch in dat beleggers een te hoog rendement willen realiseren en dat gaat vaak ten kosten van de corporatie. Daar is geen match te vinden. Dat is heel moeilijk. AW. Is dat ook de reden dat zij niet mee deden aan wonen 4.0? RD. Ja. Ik denk het wel. Nou, vraag ik me af. Er zijn hele mooie analyses te maken, wat mij heel erg op viel, ik heb ook wel eens daarbij gezeten waar samenwerking werd gezocht, daar beviel mij de retoriek niet, dus de manier waarop beleggers reageren naar corporaties en puur denken van wij willen 8 procent halen, maar dat moet dan ten koste gaan SCRIPTIE van corporaties want die hebben geld zat. Zo kom je er dus niet mee.


RD. Ja. Ik denk het wel. Nou, vraag ik me af. Er zijn hele mooie analyses te maken, wat mij heel erg op viel, ik heb ook wel eens daarbij gezeten waar samenwerking werd gezocht, daar beviel mij de retoriek niet, dus de manier waarop beleggers reageren naar corporaties en puur denken van wij willen 8 procent halen, maar dat moet dan ten koste gaan van corporaties want die hebben geld zat. Zo kom je er dus niet mee. Dat is mijn persoonlijke mening. Ik merkte daar weinig toenadering vanuit de belegger naar de corporatie. Terwijl corporaties toch vrij rustig en niet agressief daar in gaan. De belegger stoot dat af en die zeggen ook: geef ons die woningen. Dan denk ik: waarom? Je kan best beleid maken om te kijken hoe je daar samen een mooie markt van kan maken. AW. In beleidstukken van IVBN zeggen ze dat zee de woningen wel tegen marktwaarde willen overkopen. RD. Ja, dat is dan nog niet gebleken. Ik heb ook wel eens wat gesprekken gehad. Als je doorvraagt wat zij marktwaarde vinden, noemen zij 50 procent. Dat is de beleggingswaarde en dat is 50 procent van de WOZ-waarde. AW. Volgens de overheid moeten zij tot minimaal 70 procent betalen van de marktwaarde? RD. Ja, na ja beleggers zaten daarboven en dat is wat aangepast. Maar ik vraag me af of ze het tegen die waarde, want daar is wel naar gekeken. Dat is lastig, maar het kon altijd wel. Ministerie gaf vaak geen toestemming beneden de 90 procent. Dat is wat verandert, die 70 procent is voor particulieren. Maar of men dan voldoende rendement haalt is vooral de vraag. Ik weet niet wat zij met marktwaarde bedoelen. Als ik dieper in gesprek ging, dan pakten ze vaak de huur die nu gevraagd werd, en daarop baseerden ze de marktwaarde. Dat is de waarde die de woning nu heeft voor de corporatie. Dan zeggen ze: geef mij de woning maar voor de waarde die het nu heeft. En daarna gaan ze die woning naar 800 brengen, dus die waarde stijgt enorm. En dan denk ik: ik zou dat niet verkopen, want waarom zouden corporaties dat zelf niet kunnen doen? Dan zit je zelf tegen de 800 aan en dat is een heel discussiepunt. Want de marktwaarde van de corporatie is de bedrijfswaarde en dat is 5o procent van de lege verkoopwaarde. En ik denk dat zij die 50 procent bedoelen terwijl de corporatie de 100 procent bedoelt of een kleine afslag. En daar zit het verschil. Er is voor mij geen reden om te verkopen, dus daar zit het gat tussen. Maar of dat de reden is of ze hier niet bij zitten weet ik niet. Er zijn een aantal dingen die we kunnen bedenken. Er is gekozen om het niet te groot te maken zodat we tot een deal kunnen komen en ook heeft de IVBN heel lang tegen corporaties aangeschopt. Als we keken, wat is de kern van die woningmarkt, dat is de Woonbond, huurders, AEDES, VEH en de NVM. Dus de koopsector zit er aan 2 vertegenwoordigers in en de huur ook. Dus dat is een logische, en dan valt eigenlijk de IVBN daar net buiten. Van die kunnen we later aanraken.

Deel 2. Barrières - Sociale huursector Huurinkomensnormen 45:00

RD. Ja. Als ik kijk naar het totale plaatje is het nu even vervelend en moeten er een aantal dingen gebeuren. Voor de lange termijn is dit beter. Deze groep zit daar heel direct op dus daarom is het nu een barrière. Als je heel concreet kijkt.

Huurprijsregulering

RD. Ja, dat is een beetje hetzelfde. Door de regulering, dat is eigenlijk de koop stijgt en de regulering zorgt ervoor dat het laag blijft. En daartussen heb je niks. Dus dan is het ja.

Huisvestingswet

RD. Ja

Woonvergunning

RD. Dat weet ik eigenlijk niet. Mag ik dat ook zeggen. Ik ben een beetje diffuus, omdat ik me voor kan stellen dat het een belemmering is maar ik vraag me af in hoeverre dat nu ook zo is. Ik weet niet of die regelgeving nu versoepeld is.

Afspraken woningbouwproductie

RD. Dan zeg ik nee.


RD. Ja, voor deze groep wel nu. Ik denk dat die worden buitengesloten.

Model woonruimte Jaarlijkse inschrijving

Ja, indirect omdat daar zal natuurlijk een eis onder zitten. Sec het systeem niet. RD. Dat zie ik niet zo. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Verlies inschrijftijd

RD. Niet per se voor deze groep.

Huurharmonisatie

RD. Nee.

Toevoeging extra punten

RD. Nee.

Huurverhoging 1%

RD. Nee.

Huurverhoging 5%

RD. Nee. AW. Kunt u samenvatten waarom u de huurverhogingen niet als belemmerend ziet? RD. Nou, het gaat erom dat de prijs omhoog gaat en ik zie de prijsverhoging niet als problematisch. Ik denk dat de groepen daarvoor in aanmerking komen er geen last van hebben, 1% is niet echt ingewikkeld. Het is een ander verhaal als je inkomen verliest, net zogoed als die 5%. Je kan dat makkelijk betalen als je 400/500 betaald. De gedachte erachter is sowieso meer investering. Dus op de lange termijn moet dat meer opleveren. En dat de scheefwoners meer rationele keuzes maken en niet voor de laagste prijs kiezen waardoor ze de woning bezet houden. Deze zou je bijna kunnen zeggen als dat echt gaat werken, want dat duurt heel lang, dan komen juist voor die doelgroep weer woningen beschikbaar.

Overige

50:00

RD. Dat is een hele gevaarlijke. Maar je kan de analyse bijna zelf maken dat je ziet eigenlijk waar de doelgroep 34-43 zit op welk huurniveau, we hadden het er net al even over dat 650 voor iemand met 34000 wel heel fors is. Dat gaat net. Het is wel forser als gemiddeld. Gemiddeld is het 25 ofzo. Het kan wel, maar dan is nog de vraag of je 650 krijgt. Waar zit dan die belemmering? Nou laten we zeggen dat 650 net kan, dan zit de belemmering erin dat er geen aanbod is. De ene kant is: die woningen die niet in de liberale sector zijn, 2e kan ik me voorstellen dat 650 een forse huur is dus dat je misschien wat meer moet kijken tussen 550 en 650. Dat zit nu deels in de wetgeving, dat je dat voor 5 procent dat mag doen. Overigens mag een corporatie dat ook doen als je de staatssteun eraf haalt. Als ik nu even technisch kijk. Ik zat zelf te denken, als je de staatssteun eraf haalt. Wat maakt dat uit? AW. Die grens is ook belemmerend, want stel ze willen meer woningen liberaliseren, maar dat mag dan niet door de staatssteun RD. Je mag wel meer liberaliseren, die 5 procent gaat erover dat je mensen met een inkomen boven de 33.000 huisvest met een huur beneden de 650. Dus geen belemmering om het anders te doen. Ik kan nu niet inschatten of de doorstroom naar DAEB/niet-DAEB, daar wordt iets voor geregeld, maar dat moet wel goed gebeuren. De administratieve scheiding die kan in potentie belemmerend zijn. Volgens mij wordt daar wel een goed systeem voor gemaakt. Wat wel belemmerend kan zijn is de ingewikkeldheid van het systeem. Ken je een beetje die achtergrond? Want de corporaties moeten dat nu gaan scheiden, maar dat geeft een dusdanige rompslomp dat een aantal corporaties denken: dat ga ik niet doen, dat kost me teveel moeite. En dat is zonde, omdat ik denk: je moet een deel van dat bezit in de niet-DAEB zetten voor die groep. Als dat teveel belemmeringen oproept dan gaan corporaties dat niet doen. Dus het is hoe makkelijk kan je van sociaal naar niet sociaal. Of kun je daar flexibel mee omgaan voor degene die dat nodig heeft. Het tweede is die 650 grens, is dat nou de goede grens? de liberalisatiegrens. Als je inhoudelijk naar dat rapport van RIGO kijkt, waarom ben ik daar voorzichtig mee, als je rationeel kijkt dan zeg ik ja: tussen 550-650 noem ik semi-sociaal kun je prima die groep 34-38 of 34-43 in huisvesten. En dan snap ik ook nog dat je zegt, wacht: dat kan niet met staatssteun. Dus daar moet een commerciële partij bij. Dat moet je gelijk trekken. Ik vind dat daar nog een heel mooi tussengebied zit, tussen 33-43 en 550 en 650. Dat is allemaal te ingewikkeld, maar nu zie je dat 650 wel aan de hoge kant is. 2e is, wij kunnen als AEDES niet gaan roepen dat dat moet, want dan zijn we nog meer staatssteun kwijt en veel corporaties vinden dat bedrijfsvoering erg technisch en lastig. Wij willen die randvoorwaarden niet zomaar aanpassen omdat dat ook nadelen heeft voor corporaties. Niet dat zij zeggen dat we met de WSW grens aan het morrelen zijn. Jan Conijn zegt ook, die kijkt ook daarnaar. Breed gezegd: de liberalisatiegrens is een probleem en de regelgeving tussen DAEB en niet-DAEB. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden

Deel 2. Barrières - Vrije huurwoningmarkt 55:00

RD. Daar zie ik de belemmering in de hypotheekrenteaftrek, oftewel koop wel gesubsidieerd en als ik dezelfde woning huur is deze niet gesubsidieerd. De ongelijkheid.

Huurinkomensnormen

RD. Nee, dat zie ik niet. Die zijn er volgens mij ook bijna niet. De enige die jij noemde is 4,5 x, maar dat geldt niet voor corporaties. Maar dat kan nog wel komen hoor.

Woonvergunning


Wel, en omdat ik vind dat de woningmarkt heel flexibel moet zijn. Je ziet dat nu toch wel belemmerend. Ik vind niet dat de woningmarkt goed kan inspelen op veranderende vraag. Iedereen zit nu met koopwoningen en er is vraag naar huurwoningen. De woningen staan er, of het nou huur of koop is moet niet zo interessant zijn. Dat is ook de essentie van 4.0. Eigendomsneutraliteit. Het moet niet uitmaken of je huur of koopt. En ik kan me best voorstellen als een bank roept, ik financier het niet, dat je dan naar de huursector gaat, dan leg je het risico bij de corporatie neer die financieel daadkrachtiger is. Dat is eigenlijk de essentie van het verhaal. RD. Nou, wel misschien, Maar dat is meer wat ik denk, dat is vrij makkelijk te verhelpen. Er wordt bijna niet gekeken naar vrije sector huur. AW. Ja en gemeentes die bepaald programma voor ogen hebben. RD. Ja, en er wordt niet naar gekeken. Het is belemmerend omdat die afspraken niet gemaakt worden.

Woonruimteverdelingssysteem.

RD. Natuurlijk is het belemmerend om naar het inkomen te kijken. Je kan niet zomaar iedereen huisvesten als het niet betaalbaar is.

Huurverhogingen

RD. Dat moet geen probleem zijn.

Concurrentie koop

RD. Ja, eigenlijk met de hra. En die is al toegelicht.

Overstap DAEB--> nietDAEB

RD. Ja dat is zeer belemmerend omdat dat gat heel groot is met de beleggermarkt. Maar voor corporatiewoningen geldt dat niet.

Schaarstepremie

RD. Dat heeft te maken met marktconforme huur. Daar ben ik dubbel in, het is een beperking en aan de andere kant vind ik het een logische stap.

Deel 2. Barrières - Vrije huurwoningmarkt Afspraken woningbouwproductie

RD. Ik denk niet dat dat van toepassing is. AW. Het is ook veelal de bestaande voorraad. RD. Precies en dat zal zeker niet bij DAEB/ niet-DAEB nog sterker zijn want bij nieuwbouw mag het niet meer.

Verdelingssyteem.

RD. Volgens mij is daar geen eis op gesteld. AW. Soms wel, dan kijken ze naar de doelgroep.

60:00

RD. Dan zouden ze juist heel erg naar die groep kunnen kijken. Wat ik zei over dat middensegment huur daar kun je net zo goed VoV naast zetten. Dat is een heel goed systeem om een woning te kunnen huren of kopen.

Overstap sociale huur naar marktconform

RD. Die nieuwe regeling gaat toch wel een beetje morrelen aan dat VoV. dat DAEB/niet-DAEB. De vraag is of niet-DAEB bij nieuwbouw te realiseren is. De verkoop onder voorwaarden. Je krijgt het in ieder geval niet meer gefinancierd, dus wat mij bij is gebleven is dat met name de bestaande voorraad nog kan, maar nieuwbouw is niet meer te realiseren. Dat gaat nog wel een belemmering opleveren. Dit is meer de financierbaarheid en daar wordt wel wat geregeld hoor, maar. Het gaat in ieder geval een beperking opleveren voor VoV. Het kan zijn dat het op termijn lastiger gaat worden en dat is wat anders met afspraken over woningbouwproductie. Dit is meer dat het feitelijk hier is en het kan zijn dat je er feitelijk nog steeds afspraken over kan maken.

SCRIPTIE


Deel 3. Maatregelen - Aanbod verruimende maatregelen (kwantitatief ) Bouwen voor inkomensgroep

RD. De gereguleerde huurwoningmarkt kan dan niet, ja alleen die 5. Vrije huurwoningmarkt, ja. Sociale koop kan ook. En vrije koopwoningmarkt, ja, maar dan moet er wel een ander segment aan koopwoningen komen.

Nieuwbouwkosten reduceren

RD. Daar zit de uitdaging.


RD. Dat hangt af of je hem dan boven die grens mag zetten, maar als dat zo is dan wel. Het is een effectieve oplossing maar ik geloof niet dat het gaat gebeuren.

Stedenfonds.

RD. Ik heb wel wat gehoord, maar het komt niet van de grond. Ja mijn ervaring is gebaseerd op gesprekken die ik gezien heb en waar ik bij geweest ben. Wat je wel gaat zien bij deze, en dan is het even de twijfel, dat met name in de zeer sterke woningmarkten beleggers dat willen doen. En dus daar zou je zeggen is het effectief. Maar ik vraag me af of je dat. Kijk voor een belegger is het interessant omdat ze prijzen stijgen in Amsterdam. Daar is het effectief. Ik vraag me af wat voor huur ze daar vragen. Ik vraag me af of je dit dan kan realiseren. Een belegger geeft geld, dat is dan een andere financieringsbron, maar die belegger eist een bepaald rendement en kun je dan sociale huur nog realiseren. AW. Het punt is doordat zij gaan samenwerken en de corporaties beheren het gebied weten beleggers op lange termijn goed beheer doet waar het risico lager door wordt. Zo kun je de huur lager houden.

65:00

RD. In die zin is het een samenwerking voor een gebied. Het lijkt wel een goede oplossing. In hele sterke regio’s kan het. Daar kunnen ze heel makkelijk, dat zie je ook aan slechte wijken, die knappen ze op en dan is de prijs zo weer op peil. Daar heb je de Indische buurt en hebben ze een aantal investeringen gedaan, dan trekt de markt aan, en je kan daar een heel mooi verdienmodel aan hebben. Als je investeert krijg je ook heel snel een spin-off en meer geld en dan kun je verder. In Rotterdam proberen ze dat in zuid al jaren, maar daar komt geen verdienmodel uit want je krijgt die markt niet omhoog en dat zorgt ervoor dat het heel moeilijk is om te investeren. Amsterdam is daar heel uniek in.

Deel 3. Maatregelen - Aanbod verruimende maatregelen (verhoudingen) 10% toewijzen DAEB

RD. Dat is effectief.

> 10% toewijzen DAEB

RD. Er hangen sancties aan. Die zijn vrij simpel, voor nieuwe investeringen krijg je geen WSW borging. Dus als ze dat constateren, dan zal die zeggen: prima, maar als jij nu een nieuwbouwwoning wil realiseren krijg je geen WSW. Miljoenenboetes zitten er niet in, je krijgt alleen geen financiering meer. Qua prijs zou het niet zoveel uitmaken, het wordt wat duurder. Maar de vraag is of je gefinancierd wordt. En dat heeft gevolgen op de lange termijn, omdat corporaties zoveel financiering hebben, kapitaalintensief veel geleend geld heeft, ik denk niet dat dat gaat gelden voor nieuwe financieringen, maar alles is afhankelijk van die financiering. Een beherende corporatie bouwt niet zoveel meer. In Brabant heb je heel veel kleine dorpen waar corporaties beheren. Daar zit ook heel veel geld, dat is altijd heel opvallend. Dus die zouden dat makkelijk kunnen. Maar Eindhoven bijvoorbeeld, daar zit ook een corporatie die heel veel geld heeft, maar de wat zwakkere en woningmarkten waar veel moet gebeuren dan heb je echt een groot probleem. Als je daarna weer goed toewijst krijg je het ook weer. Maar ruimer toewijzen is een effectieve toewijzing. Nu is de vraag of dat ook nodig is. AW. Je ziet vaak dat de urgenten en herstructureringen ook in die 10 procent vallen. Waardoor maar een heel klein deel over blijft. RD. Het verhaal wat ik had over 550 en 650 past hier heel goed in. Want dat is eigenlijk wat je doet. Het is 660, maar het past heel goed in het beleid dat je die groep wat prettiger daar kan plaatsen, dat is wat milder voor de huur. En of dat dan 10, dat hangt af van de omvang van de groep en de vraag. Je kan kijken naar de woningmarkt. Stel dat er in een regio maar 2 procent is, dan kan je veel meer toewijzen terwijl je 10 hebt. En in andere regio’s is het misschien 20. Je moet kijken naar de omvang van de inkomensgroep.

Liberaliseren sociale huurwoningen.

RD. Ja, dat is in dezelfde lijn. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Aanpassen WWS in schaarsteregio’s

RD. Ja, dat is eigenlijk een tussenstap. Je bedoelt die extra punten toch? Dat is een stap naar markthuren dus ja.

Huurbevriezing boven DAEB-grens

RD. De trucendoos. Ja, daar ben ik tegen.

Tweehurenbeleid 70:00

RD. Ja, in feite is dat het switchen tussen DAEB en niet-DAEB. Dat moet vrij makkelijk gemaakt worden, dat is het niet, dus het kan lastig zijn. Ja, het is een effectieve methode. Want je kijkt: wie komt er aan en welk beleid ga ik toepassen. Dat is om uit te werken lastig, want dat geeft veel administratieve rompslomp. Het staat wel in strijd wat wij zeggen over markthuren omdat we dat dan aan de kant zetten, maar ik vind het wel een effectieve methode.

Verkoop sociale woning aan particulieren

RD. Dat zou ik dan doen aan die doelgroep.

Verkoop sociale woning aan part. verhuurders of institutionele beleggers

RD. Dat vind ik geen effectieve oplossing, omdat zij te veel gaan uitbuiten en omdat ik niet het verschil zie waarom corporaties dat niet kunnen. Als je hem liberaliseert geldt die 10 procent niet en gaan zij naar 8 procent rendement en dat was het probleem, en dat kan die doelgroep niet handelen. Terwijl de corporatie op 2/3 procent gaan zitten. Al moeten corporaties wat meer commercieel moeten gaan denken, maar zal dat matiger doen. Dus nee ook, anders had het er al gezeten. Institutionele beleggers net zo, die gaan naar het buitenland omdat daar de rendementen zitten.

Deel 3. Maatregelen - Koopkracht beïnvloedende maatregelen Doorstroompremie > 43.000

RD. Ja, dat vind ik niet effectief

Premie alleenstaanden in eengezins DAEB

RD. Ik geloof niet zo, waar het daar mis is premies geven om positief te stimuleren. Vanuit theorie snap ik het. Persoonlijk ben ik erop tegen mensen te belonen die jarenlang goedkoop hebben kunnen wonen of mensen uit de woning krijgen door geld te geven. Dat is vergelijkbaar met buitenlanders een premie te geven als ze terug gaan naar hun eigen land. Omgekeerd vind ik wel als jij ergens naartoe gaat en je maakt een val in het inkomen, dan snap ik dat nog. Dat kan je niet dan want dan geeft het een negatieve prikkel dat je het niet doet. Als ik uit deze woning ga, moet ik 800 euro betalen. Maar dan denk ik: dat is vrij normaal. Het is wat anders als iemand in 800 zit en een premie geeft naar 400.

Huur optrekken naar 100% WWS 75:00

RD. Ja, maximaal huurniveau ga je niet redden, dat is 100 procent max redelijk en wij weten uit ervaring dat particulieren vaak op 85 procent zitten. Wij zitten op 70/85. Markthuur is vaak al lager dan max redelijk. Met uitzondering van Amsterdam. Er zijn een paar regio’s waar dat speelt. Gemiddeld genomen is de markthuur lager dan maximaal redelijk. Wij hadden dat daar wel staan, maar we zijn nu naar markthuur 4,5% WOZ waarde. En is dat effectief? Deze niet, maar in de gedachtegang die je hier volgt, kijk je wel naar de langere termijn en daarmee creëer je wel een mooie markt. In dat andere verhaal vind ik hem ja. 100% is niet realistisch voor Nederland. Een andere grens die wat meer bij de werkelijkheid ligt, dan vind ik hem wel effectief. Dan zou je de vraag anders moeten formuleren.

Woonvoucher

RD. Ik ken hem als voucher. Het kan zijn dat we de term hebben veranderd. Ik weet wat je bedoelt. AW. Dat is een inkomensafhankelijke toeslag. RD. Dat spreekt me niet zo aan, maar wel van gelijk subsidiëren en dan is het dus ja.

Deel 3. Maatregelen - Afstemmingsmaatregelen (vraag/aanbod) Woningruil.

RD. Ik ken het maar het is heel miniem. Dus dat is niet effectief.

Huur op Maat

RD. Dat is afgeschoten, dus nee.

Marktconforme huurprijsregulering

RD. Ja.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Indexeren/Verhogen inkomensgrens Europa

RD. Voor die inkomensgroep is wel effectief. Of je het moet doen is een tweede, die is zo groot. Als je kijkt naar de groep, dat zal de groep helpen. Maar voor de lange termijn niet.

Differentiëren inkomensgrens Europa naar huishouden

RD. Dat zou wel eens kunnen helpen. Je ziet ook, wij hebben een aantal onderzoeken laten doen, ook van het NIBUD. Dat het nogal scheelt hoe je samenstelling is en wat voor inkomen je hebt. Er was een groep die kon net 650 betalen en dan zat je op een norm en dan had je nog een groep en dat zijn de senioren en die kon makkelijk 800 betalen. Dus het scheelt nogal. Het is als je kijkt naar effectiviteit heel moeilijk door te voeren als je kijkt naar die 43.000. Maar het is bijna niet te realiseren.

Differentiëren inkomensgrens Europa naar regio

RD. Dat is wat we net zeiden. Dan zou deze in schaarsteregio’s hoger moeten liggen om meer huishoudens te beschermen tegen hoge huurprijzen. Wij hebben daar ook naar gekeken, naar de koopwoningmarkt. Als je naar Utrecht keek was 43.000 nog te weinig.

Liberalisatiegrens differentiëren naar type huishoudens

RD. Dat is bijna niet uit te voeren. Daar zit het probleem. Op het moment dat je naar de kenmerken naar de huurder of koper gaat, dat is zo, dan kom je op privacywetgeving. Heel veel dingen krijg je niet. Dat wordt heel erg ingewikkeld.

Doorlopende inkomenstoets 80:00

RD. Ja. Als je het systeem van markthuren krijgt dan hoeft het niet meer. Dan zit de toets meer bij de belastingdienst of je toeslag krijgt, ja of nee. Maar in de huidige situatie, betaal je een lage huur ten opzichte van de prijs die in de markt betaald zou moeten worden. Wat je als marktprijs zou kunnen definiëren. Dat is onrechtvaardig, want de sociale huurwoning is er om bepaalde groepen, het gaat om beschikbaarheid en een bepaalde dienst die je levert, als je meer verdient houdt je daar op. Dat wil niet zeggen dat je eruit moet, maar je maakt gebruik van een sociaal iets waar je eigenlijk geen recht op hebt. Zorgtoeslag wordt ook getoetst, en op een gegeven moment is het heel rechtvaardig dat je dat niet meer krijgt. En die huurwoning staat dan op 400 terwijl die eigenlijk 500 is. Dat is gerechtvaardigd op het moment dat je erin trekt, maar niet als je een ton gaat verdienen. AW. Maar zij krijgen dan geen huurtoeslag meer, net als deze inkomensgroep. RD. Dat is het dubbele van het systeem, ook corporaties geven een subsidie. Dat wordt wel minder. Maar zij vragen niet de normale prijs. Als je naar markthuur gaat is het niet meer nodig. Dat zeg je ook met dat 43.000. Dat is zittende huurders toetsen of ze er boven zitten.

Woningen met voorrang toewijzen aan doorstromers

RD. Dat zou nog wel eens heel effectief kunnen zijn. Je ziet dat juist heel veel starters hebben om op die woningmarkt te komen. En als je aan de bovenkant iemand kan verleiden door te stromen, dan trek je eigenlijk de keten op gang waardoor woningen aan de onderkant vrij komen. Als je nu ziet, iemand die als 30 jarige in een sociale huurwoning terecht komt, die zit er op z’n 50e nog. Dat is prima, maar als dat komt omdat er geen alternatief is, dan houdt je die woningen vast. Op het moment dat die meneer of mevrouw overlijdt, dan komt er een woning vrij voor een starter. En dat is een ideale starterswoning. Je wil dat iemand naar zijn wens kan doorstromen. En dat was politiek gezien ook een rare. Want de SP zei: je moet meer goedkope woningen bouwen. Daarvan zeiden wij : nee, die zijn er genoeg, alleen er zitten mensen in die moeten doorstromen. Bij de koop zie je het omgekeerde, daar is de starter degene die de keten op gang moet brengen, maar doorstroming, en sowieso is dat met een economie het geval, en economie moet draaien en doorstromen en producten moeten van hand tot hand. Daar zou dit in kunnen helpen.

Aanpassen huisvestingswet

RD. Volgens mij is dat gedaan dus laten we dat nog even niet doen.

Overige

RD. Nee, je hebt een heel mooi breed scala.

SCRIPTIE

Wooninc.

Type organisatie

Woningcorporatie

Datum interview:

19-06-2012

Geïnterviewde:

Mevr. L. v.d. Louw

Functie in bedrijf:

Ontwikkelingsmanager

Aantekeningen/ Deel 1. Ambities en bedrijfsvoering Wooninc. Actiepunten/Kernwoorden Problematiek

LL. Bij woningcorporaties trekt het nu aan alle kanten, want je hebt natuurlijk dat DAEB-verhaal en daaraan gelinkt zit de financiering. En nu de markt steeds negatiever wordt en dingen spelen als vestia die over de kop gaat, dan krijgt iedereen alarmbellen, van wow en dan moeten we. Dus ja, dat merken wij wel. Juist voor deze doelgroep is dat. AW. Daarom heb ik ook voor deze bovengrens gekozen. Daarboven zijn er meer mogelijkheden. LL. Ja, dat is het, want het is niet alleen de financiering. Als wij dit zouden kunnen bouwen met de liberalisatiegrenshuur en dat zou dekkend zijn na 50 jaar, zouden we het ook doen. Het probleem is dat de wens van deze mensen toch een redelijk appartement, 90/ 100 m2. Liefst 2 of 3 slaapkamers en grondgebonden. En dan is het niet meer haalbaar. Als je het dekkend wil krijgen krijg je geen huur van 400, maar 800. En dan ben je heel de middengroep kwijt. Voor koop geldt hetzelfde.

Ondersteunen

AW. Hoe proberen jullie toch deze middengroep te benaderen? LL. Ja, ik moet zeggen dat is best lastig. Want vrije sector huur wordt bij ons steeds minder. Vooral door de financiering. Omdat wij hebben natuurlijk 70 procent voorverkoopeis voor de koopwoningen. En als wij huur willen bouwen moeten we ook geld hebben. Dus of eerst verkocht hebben en dan de huur bouwen of financiering voor de vrije sector en dat is heel lastig. Bij ons wordt dat ook als eerste uit een plan gestreept, de vrije sector deel. Dat is niet wenselijk, maar dat is wel de praktijk.

Nieuwbouw

AW. Hoeveel procent proberen jullie met nieuwbouw te verwezenlijken in vrije sector huur?

5:00

LL. Alleen is het niet-DAEB vaak koop bij ons om dezelfde reden. Ik kan daar niet echt een exacte..meestal is het 1:1. Dat is dan nu vooral koop, mede omdat daar nog winst nog gegenereerd kan worden die onrendabele top kan dekken. Uit vrije sector huur, en wij gaan als woningcorporatie niet die 900 huur vragen zodat het dekkend is. Dat doen wij niet. Als wij 600 vragen, wat heel die groep wil, dan hebben we een onrendabele top en moeten we financierders zoeken wat heel moeilijk is. Dus voor ons is die barrière de financiering. Ik kan wel zeggen, daar moet op gestuurd worden maar dat wordt steeds lastiger te worden. AW. Naar welke prijs proberen jullie te sturen zodat ze toch in aanmerking komen en letten jullie hierbij ook op de NIBUD-normen? LL. Ja, dat wel. Als dat kan doen we dat ook zeker. Het is nu sowieso al veranderd, vroeger was het nog zo dat je soms met moeite aan de maximale huurgrens komt, maar nu met de nieuwe energielevels kom je met een relatief kleine woning al aan de 100 procent maximale huur. Wat jij zegt, de eisen van de doelgroepen, en wat ik vooral heel goed vind, is met dat scheefwonen, want ik denk dat daar wel, want ik denk dat er in deze doelgroep toch in een sociale huurwoning wonen, omdat als ze toe worden gewezen hier onder zitten, en jaren daarna zitten ze erin. De vraag is of dit wenselijk is. Dat is de enige mogelijkheid dat ze nog aan zo’n woning kunnen komen m.u.v. die 10 procent.

Verkoopbeleid

AW. Wat zijn ongeveer de mensen die bij jullie in aanmerking komen voor een koopwoning, hanteren jullie daar nog toetredingscriteria voor?

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden LL. Nee, we kijken vooral meer naar de locatie, waar het is. En wat de gemeentewens is voor doelgroep en wat je kunt afzetten. Nu zijn het vooral starters, en het liefst willen we zo laag mogelijk zitten omdat ook financiering lastig is. In dat opzicht, voor huur kunnen wij hier weinig in doen op dit moment. Maar voor koop gaan we daar wel echt mee aan de gang. Juist de woningen rond die 2 ton, waar ze nog financiering voor kunnen krijgen. AW. Het punt is dat deze groep geen woning van 2 ton kan betalen. LL. Ja, dan zit je op 170. AW. Eigenlijk komen ze alleen nog in aanmerking voor woningen met koopconstructies of de bestaande bouw die dan nog relatief goedkoop kan zijn. LL. Dat hebben wij ook, veel woningen uit de verhuur, die verkopen wij nu en dat zijn woningen vanaf de 130.000 euro en dan merk je wel dat vooral deze inkomensgroepen die dan kopen de woning zelf opknappen en dan hebben ze wel een mooie woning. AW. Hoeveel procent ponden jullie per jaar uit? is daar nog een beleid voor? LL. Ja, volgens mij zitten wij op 250/300 woningen per jaar. Wij hebben 7000 woningen in bezit. Dan zou je het percentage even moeten uitrekenen. Dat loopt ook wel goed, maar dat zit hem vooral in die prijzen waarvoor ze nog financiering voor kunnen krijgen. 10:00

AW. Hebben jullie voor die koopwoning ook financieringsconstructies of zetten jullie deze tegen marktwaarde in de verkoop? LL. Ja, dat is dan de eerste instantie, tegen marktwaarde, en sowieso laten we wel taxaties maken voor dat moment. We hopen dan altijd reëel te zitten met de prijs. We hebben volgens mij een keer woongarant gedaan, dat mensen een half jaar dat je garant staat voor de 2e hypotheek. Een soort overbruggingsgarantie. Dat hebben we eenmalig gedaan en nu hebben we 70 procent voorverkoop en zitten we op de marktwaarde. Het is een heel lage verkoopprijs. De marge op de woningen is nodig. AW. Hebben jullie wel financieringsconstructies voor bestaande bouw? LL. Ja, bij bestaande bouw vind ik die best laag. Misschien zitten ze zelfs wel onder de marktwaarde, maar het zijn wel allemaal opknappers.

Ontwikkelingsproces

Hoe verloopt bij jullie het ontwikkelingsproces? En hoeveel woningen worden er per jaar ontwikkeld? Ja, dat is heel wisselend. Eerst hadden we meerhoven en dan heb je hele lappen grond waar je woningen op kunt zetten waarbij er ook veel verkocht werden. En nu hebben we een woonconcept, wonen plus. Dat is een concept voor senioren, jonge senioren, 55+. En daarbij zit dan een grand cafe en kunnen ze nu of in de toekomst zorg afnemen bij een instelling. Dat vinden mensen een fijn idee, dat het altijd kan, dus daar kan ik ook de rest van mijn leven blijven wonen. Dat merken wij, dat daar nog echt vraag naar is en de starters en vooral in Eindhoven ligt u de appartementenmarkt redelijk op slot. Als we dat willen ontwikkelen wordt er meestal nee geroepen. Maar studio’s zoals bij de Rembrandt, dat is nog wel erg gewild. Dan merken we al, dat is voor jongeren genoemd, te duur voor studenten, dat is ook zo. Want dat zijn snel huurprijzen van 400-500. Dus meer aan de starterskant die dan net hier onder zitten, die met 20-25.000 starten. Wij moeten ook allemaal geld zien te krijgen om het te realiseren. We kunnen steeds minder bijleggen in verhouding.

Samenwerking marktpartijen

AW. Hoe werken jullie samen met gemeentes en ontwikkelaars? LL. Wij ontwikkelen zelf, een redelijk grote ontwikkelingsafdeling. Wij hebben aannemers en dat kan in een bouwteam zijn. Dat ze bij het VO betrokken zijn. Wat nu interessanter is is een aanbesteding, omdat veel aannemers om werk verlegen zitten. Dat je toch een scherpere prijs hebt. Dat is heel wisselend. AW. En met de gemeente, over grondposities of onderhandelingen, hoe gaat dat?

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Ja, we merken wel dat we bij de gemeente daar ook een verandering in zit. Zij hebben zelf ook grondposities in Eindhoven. En ook de gemeente heeft net als iedereen ook geldproblemen. Die neigen nog wel eens de voorkeur te hebben naar projecten waarbij ze hun grond willen verkopen. Dat is soms lastig, want dan heb je zelf grond in bezit en dan wil je medewerking vanuit de gemeente en dat staat dan niet altijd hoog aan hun prioriteitenlijst. Daar zie je ook verschil. We hebben verschillende projecten die lang lopen waarvan de gemeente blij is dat ze er komen. Onderhandelingen 15:00

AW. Zijn er vaak grote verschillen wat jullie voor type huishoudens zien, prijssegment. Komt dat overeen met de wens van de gemeente en hoe gaan concessies in zijn werk? LL. Ja, soms is het een strijd. Maar nu vormt zich door de markt wel een gelijkheid in. Eerst was het voor ons veel interessanter om op onze dure grond appartementen te bouwen, want door meer woningen wordt de grondwaarde kleiner. Wij zijn ook dat die allemaal leeg staan. Dan is het ook niet gunstig om dat te bouwen. Dan is de vraag, wat ga je er dan neer zetten? Dat is ook lastig. Daarom is het zo jammer dat daar een heel financieringsrapport onder moet, want dan zou deze groep juist heel interessant zijn. Ik denk dat er veel minder appartementen in Eindhoven leeg zouden staan als ze zouden verhuur worden voor een huurbedrag van 600 euro. Daar zit wel een tegenstrijdigheid. Maar de gemeente heeft wel dezelfde kijk daarop.

Problematiek

AW. Vorige week was ik bij de gemeente Eindhoven en Helmond. Helmond erkende juist het probleem van die groep en in Eindhoven juist niet. LL. Dat is toch raar, want dan moeten er toch veel mensen woningzoekend zijn. AW. In de regio SRE zijn het 22.000 huishoudens binnen nu en 5 jaar. LL. En ik denk stiekem dat het er meer zijn. Want ik denk dat mensen geforceerd zo goedkoop kopen. Ik denk dat heel veel mensen duurder huren als dat ze willen. AW. En die afwachtend zijn natuurlijk. In het woononderzoek kan het ook zijn dat mensen misschien nu nee hebben ingevuld omdat de onzekerheid hoog is gezien de hra en komende verkiezingen. LL. Ik denk dat ook. En scheefwoners die relatief goedkoop zitten, maar misschien op een plek toen ze net klaar waren met studeren, maar nu liever iets anders zouden willen, maar omdat het aanbod er niet is, kunnen ze niet. En ik denk dat die buiten die toetsing valt. Ik denk dat ook dat de gemeente Helmond er een betere kijk op heeft omdat zij een stuk gestructureerder zijn dan bij Eindhoven. Ik heb daar ook gewerkt. Daar houden ze alles echt goed bij. AW. Eindhoven was nu bezig om dat in kaart te brengen. LL. Maar iedereen kan wel denken dat dit een probleem is, maar ik denk dat de overheid het de corporaties bewust moeilijker maakt, omdat ze dat uit ons bestand willen halen. Omdat het toch een vorm is van vrije sector huur. En ze willen echt sturen op de kern taak. Dan zal het toch op andere partijen moeten aankomen.

Marktpartijen

AW. Zien jullie nog kansen voor andere partijen om het aanbod te verruimen voor deze groep? LL. De grootste oplossing ligt in het ombouwen van kantoorgebouwen naar woningen, daar zijn wij ook mee bezig. Wij zitten dan in de DAEB, met studio’s vooral, waarbij dat dan precies lukt. Maar ik denk dat we daar moeten gaan zoeken. AW. Zitten jullie gebonden aan een bepaald maximaal percentage voor de DAEB grens?

20:00

LL. Nee, daar zitten volgens mij geen eisen aan. Alleen is het fijn als je je project door wilt laten gaan, dat er financiering voor is. Het is niet jammer, maar je mag niet opknippen in fases. Ja, dat mag wel, maar dan moet je eerst het huurdeel bouwen. Maar dat heeft zo’n beslag op je financiële portefeuille, want daar bouw je met verlies en betaal je in 50 jaar terug. Dan is koop eerst interessant, want dan heb je nog een deel winst. Of vrije sector, maar dat is vooral dekkend bij ons, maar je moet wel kunnen bewijzen dat het dus te verhuren is. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden LL. En dat is waar wij voor gaan zorgen, meer rapportages doen, meer onderzoeken, waarin jij bewijst dat voor die doelgroep, als ik in deze zone bouw, kan ik ze afzetten. Je hebt er toch beleggers en financierders nodig die geloven in het product. We hebben jaren die markt gehad, van we doen maar. We krijgen alles wel vol. Maar ik denk dat er hiervoor onderbouwde rapportages moeten komen. AW. En hoe onderbouwen jullie dat? LL. Dat zullen we door een extern bureau moeten laten doen. Het zal dan niet zo zijn van 22.000 zijn op zoek, maar ook echt meer voor die locatie, voor die doelgroep en weten dat er ook zoveel mensen daarnaar toe willen.

Deel 2. Barrières - Sociale huurwoningmarkt Huurinkomensnormen

LL. Ik weet niet wat ze bij wooninc. hebben. Ik het niet gehoord dat wij een specifieke groep hebben. Ik kan me wel voorstellen dat je het kiest, want dan heb je het grootste deel van de 42 procent erbij. Dat is voor ons de grootste barrière. Als ze dat hadden verhoogd, dan is het voor ons wel financieel, dan wordt het geborgd, en dan kunnen we er ook voor bouwen. Dat is voor ons een hele grote belemmering. En sinds vorig jaar wordt die 90% norm gehanteerd.

Huurprijsregulering

25:00

Huisvestingswet Woonvergunning

LL. Nou, het is wel zo. Je hebt de liberalisatiegrens en elk jaar gaat die grens met 2 procent omhoog. Als je die met 200 euro zou verhogen wordt het veel haalbaarder om te bouwen. Het is linksom of rechtsom. Als je huurprijzen omhoog kunnen heb je ook een dekkende exploitatie. Maar dan moet er echt een mindset bij mensen veranderen. Ik zou het eerlijk vinden als het zo was, voor de koop moet iedereen zich ook aanpassen. Mensen verliezen ook hun overwaarde. Alleen voor de huur dat een deel dan niks kan betalen, dan zet je mensen op straat. Maar ik vind wel dat die consequenties heeft, maar of het belemmerend werkt. Voor die groep wel, want dan wordt een project haalbaarder als je meer huur kunt vragen. Dan bekijk je het meer vanuit de exploitatiekant. Als je meer huur kan vragen krijg je het eerder dekkend. En dan vergroot dat ook het aanbod. LL. Dat weet ik echt niet. Wij moeten sowieso aan alle vergunningen, gebruiksvergunningen voldoen. Maar woonvergunning zit het meer in de bestemming en dan krijg je een woonvergunning. Dat is geen belemmering.

Afspraken mbt woningbouwproductie

LL. Ja, maar goed, wij kunnen het ook voor een groot deel zelf bepalen. Het is deels belemmerend. Het is heel wisselend, want soms eist de gemeente een percentage sociale woningbouw. Soms eisen ze niks specifieks op een locatie. Het kan, maar het hoeft niet.


LL. Wij hebben samen met Trudo kansrijkhuren en dat is een site waar het nieuwe aanbod op komt. Dus wij hebben jarenlang de wachtlijsten gehad en daar zijn we 3 jaar geleden vanaf gestapt. En dan merk je groot verschil. Want juist seniorenwoningen die er het meest op staat wordt het meest op ingeschreven, want die mensen zijn nog niet helemaal digitaal onderlegd. En voor starters die net onder dit verhaal zitten wordt zoveel op ingeschreven. Dan moet je dus wel geluk hebben. Het is moeilijk te zeggen of het een belemmering is. Feit is dat we 90% moeten toewijzen aan de groep daaronder. AW. Stel iemand uit de groep krijgt die woning uit loting. Zijn daar wel eens mensen op afgewezen? LL. Ja, dat verwacht ik wel. Wij wijzen in eerste instantie wel toe aan het inkomen wat daaronder zit. En die 10 procent, nu was afgelopen kwartaal 94. Maar die 6 procent hebben wij echt nodig om mensen te herhuisvesten. Die 10 procent zetten we wel vol als er iemand komt.

Inschrijfgeld

LL. Volgens mij betaal je 1x en krijg je een alert als iets in jouw groep zit. Ik zie dat niet echt als een belemmering.

Jaarlijkse inschrijving

LL. Nee, dat hoeft niet.

Verlies inschrijftijd

LL. Daar is geen sprake van met een lotingsysteem. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Terugbrengen staat woning

LL. Nee, dat hebben wij niet. Wij hebben een zap-beleid. Als jij je muur oranje hebt geschilderd, mag je dat zo laten.

Huurharmonisatie 30:00

LL. Ja, dat is wel wat we nu steeds meer doen. Wij hadden een percentage, een heel hoog percentage, dat wij met heel veel woningen ver onder de liberalisatiegrens, of aftoppingsgrens zagen wat we mochten vragen. Wat we nu doen, omdat we toch meer inkomens moeten binnen krijgen, daar is meer sprake van dat we dat meer doen. Daarom proberen we ook zoveel woningen te verkopen. Het is heel wisselend met stappen. Het moet wel reëel zijn. Het is raar, want jij kunt veel meer betalen dan je buurvrouw omdat die al heel lang in die woning zit. Als je daar meer over wilt weten moet ik daar achteraan. AW. Hoe andere corporaties het doen, je hebt dan 100 % maximaal redelijk van WWS LL. Ik denk dat we nu richting 80 gaan. Ik weet niet wat het gemiddelde is in ons woonbestand.

Toevoeging extra punten

LL. Ja, we voeren het altijd door, maar of we de huur dan zo extreem. Meestal zitten we al aan de maximale huur met het soort woningen wat we bouwen. Meestal maken wij woningen met twee slaapkamers. Want mocht je deze later willen verkopen, dan heb je een goede woning. Die extra punten hebben wij niet nodig. LL. Voor bestaande bouw is het wel interessant. Juist ook in relatie met meer huur vragen.

Jaarlijkse huurverhoging 1%

LL. Ik zie daar geen belemmering in.

Jaarlijkse huurverhoging 5%

LL. Op termijn worden woningen daardoor duurder. Ze worden niet terug gezet naar beneden denk ik. Zo maak je sociale huurwoningen minder gewild. Maar dit wordt nog niet gedaan. Als je dit doet werkt het wel belemmerend want dan heb je nog minder woningen voor die doelgroep. Dan zitten ze ergens, en dan moeten ze meer betalen. Dat vind ik dan wel reëel.

35:00

AW. Je stimuleert dat de groep daarboven er eerder uit gaat. Dan kun je wat meer toewijzen aan deze groep. LL. Dat klopt, alleen zit die huur dan in een keer boven de huurtoeslaggrens. En dan vraag ik me af bij mutatie, hebben we ineens een woning die eronder zit. Je mag de woning dan wel daaronder zetten. Dan is het nooit belemmerend voor die toewijzing.

Deel 2. Barrières - Vrije koopwoningmarkt Inkomensnormen

LL. Ja, soms eist de gemeente dat we goedkope koopwoningen bouwen en dat voor de SRE staat op 196.000 en dan zitten er vaak startersleningen pakketten aan van de gemeente en dan mogen ze maar zoveel verdienen. Maar dat is meer vanuit de gemeente AW. Dat hoort dan bij puntje koop. LL. Wij hebben verder geen normen, zijn vooral blij als we ze verkocht krijgen.


LL. Niet altijd, soms stellen ze eisen. Vooral kleine gemeentes. Wij zitten in Best en Waalre, en zij zijn heel duidelijk voor welke doelgroep dat moet zijn, omdat ze er ook maar een paar per jaar bouwen. Voor Eindhoven is het soms minder vast gelegd. AW. Is het ook zo dat jullie afspraken hebben en de koop is al begonnen, maar de rest van de verkoop van de 30 procent als je die niet kwijt raakt, ga je dat dan toch verhuren? LL. Ja, dat wil wel eens gebeuren. We willen niet voor leegstand bouwen, maar als we het idee hebben dat er nog verkoop gaat plaatsvinden de komende periode dan niet, als het gaat stagneren, dan wel. We bouwen ook om woonhuisvesting te voorzien. Je kunt ook, hiernaast hebben we dat ook gedaan, hebben we heel de kooptoren omgezet in huur. AW. Hebben jullie dan ook te maken met onrendabele top? LL. Ja, een hele grote. Als je voor koop bouwt, kun je BTW verrekenen mett de verkoper. Als je huurt, is het eigen bezit en krijg je ineens 19 procent erboven op. Dus of je moet je huren zoveel gaan verhogen, maar we hebben hier sociale huur gezet omdat dat onze doelgroep is. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden AW. Betalen jullie daar dan ook een andere grondprijs voor, dan voor sociale huurwoningen? LL. Ja, alleen dit project was net het laatste project voordat we 70 procent voorverkoopeis hadden gedaan. Toen bouwden we voordat het was verkocht. Net voor de crisis. We moesten wel iets. Woonruimteverdelingssysteem 40:00

LL. Er was een periode dat we moesten verloten in Meerhoven. Dat is nu niet meer het geval. Over het algemeen kan iedereen nu een woning kopen. Wij gaan een groot plan bouwen in Aalst-Waalre en daar hebben ze wel een woonruimteverdelingssysteem. Je moet je daar inschrijven bij de gemeente, want zij willen voor de mensen die hebben ingeschreven de eerste keus laten hebben. Wij werken het liefst zonder. Op onze site staat een makelaar benoemd waar je daar alles kunt opvragen. Je kan op de site ook al veel zien. Dus of het belemmerend is is afhankelijk per gemeente

Inschrijfgeld

LL. Bij die gemeente Aalst-Waalre dus wel. Daar zijn wij ook niet blij mee, volgens mij is dat 25 euro, maar toch. Voor ons is dat toch jammer.


LL. Je hebt jarenlange wachtlijsten en je gaat ineens naar kansrijkhuren. Mensen die stonden ingeschreven gaan daar commentaar op hebben. Aalst-waalre moet daar ook nog van af.

Overige

LL. Sowieso de hypotheekverstrekkers. Als mensen maar weinig mogen lenen moeten we zulke kleine woningen bouwen.


LL. Ja, het zijn meer de vrije huur en koopmarkt. Voor de andere mogen we maar 10 procent doen, dat gebeurd wel, maar dat is echt minimaal


LL. Ja, dat is voor ons het grootste verhaal. We moeten echt te versoberen. Je moet dat in het ontwerpproces al doen. Je kunt wel een hele mooie gevelafwerking doen, maar het kan ook simpel en mooi. Dat is een constante afweging. AW. Werken jullie ook vaak samen met dezelfde partijen dat het proces wat sneller loopt? LL. Nee, wij hebben wel vooral aannemers en architecten uit Eindhoven. We hebben wel als we voor een doelgroep maken, bij welke architect we moeten zijn. Architecten waarvan je weet, die bouwen net iets minder luxe. Daar houdt je rekening mee. En aanbestedingen. Er mogen elke keer een hoop partijen aan mee doen.

Verlengen levensduur voorraad

LL. Ja, wij zijn nu ook heel veel bezig met groot onderhoud. Ja.

Stedenfonds 45:00

LL. Ja, dat merken wij ook wel. Die term zegt me niks. We merken dat beleggers soms aannemers zijn en dat die nu ook minder geld hebben. Maar dat doen wij ook regelmatig. Dat wij het huurdeel op ons nemen. En de aannemer of een deel van het risico of het hele risico over neemt. Wij moeten dan nog steeds voor de financiering van de niet-DAEB zorgen. Alleen het nadeel van beleggers is nu, ze kunnen gewoon gaan kiezen nu. Helemaal wat al gebouwd is. Elke week worden plannen aangeboden. En dan doen ze alleen de toplocaties. Maar het zou zeker een oplossing zijn. Zeker bij de commerciële partijen.

Deel 3. Maatregelen - Aanbod verruimende maatregelen (verhoudingen) toewijzen 10 procent

LL. Ja.

> 10 procent toewijzen

LL. Ja, dat zou voor mij wel 30 procent mogen zijn. Zeker als 42 procent van de doelgroep daarin valt. AW. Dan krijg je wel dat er minder woningen beschikbaar zijn voor de groep daaronder. LL. Ja, dat percentage moet ook echt wel in Den Haag worden verandert. Als wij het gaan aanpassen krijgen we minder borging voor ons DAEB deel. Dat gaan we niet doen. Wij zullen er niet voor kiezen maar het is fijn als ze het zelf doen. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Aanpassen WWS in schaarstegebieden

LL. Ja, we passen het niet toe, maar kunnen dat zelf ook niet doen. Maar ik denk wel dat we daar anders voor open zouden staan.

Liberaliseren DAEB

LL. Ja, dat doen we. Dat is ook een oplossing. Ook voor ons.

Tweehurenbeleid

LL. Dat is moeilijk sturen want dan kun je de bedrijfswaarde bijna niet berekenen. Wij doen daar niks mee. Ik verwacht niet dat dat een oplossing is

Verkoop DAEB-woning

LL. Ja, dat doen we heel veel.

Verkoop DAEB-woning aan particuliere verhuurders of inst. beleggers

LL. Ja, ik denk dat wij het wel willen. Maar ik vraag me af of ze er geïnteresseerd in zijn. Volgens mij heeft dat bij ons nog niet plaats gevonden. Als ze er meerdere afnemen, graag

50:00

Deel 3. Maatregelen - Koopkracht beïnvloedende maatregelen

Doorstroompremie > 43.000

LL. Ja, dat vind ik positief. Dat zou dan liggen bij de overheid, want wij mogen niet vragen wat ze verdienen. Alleen bij inschrijving.

Tijdelijke verhuispremie alleenstaanden

LL. Ja, dat is wel positief als ze dat doen.

100 % max. WWS

LL. 100 zullen we niet doen, maar we zullen wel naar 80 doortrekken.

Woonvoucher

LL. Daar ben ik wel voorstander van. Een subsidie voor de vrije sector. Daardoor wordt het aantrekkelijker. Ik denk dat dit een grote oplossing is, maar ik vraag me af of de overheid dat gaat doen in tijden van bezuiniging. Wat ik zei, een woning is rendabel vanaf 900 en dan wordt dat voor deze groep interessant, want nu kunnen ze het niet betalen.

Deel 3. Maatregelen - Afstemmingsmaatregelen Woningruil

LL. Wij doen daar niks mee. Volgens mij is het toch weer toewijzing onder de 10 procent. Dan zou daarvoor een uitzondering gemaakt moeten worden. Ik denk niet dat dat reeël is.

Huur op Maat

LL. Ik ben daar voorstander voor, alleen is het wel. Ik ben er sociaal geen voorstander voor, alleen is het voor de exploitatie heel lastig. Ik kan niet berekenen als we iets nieuw bouwen wat dat me in 50 jaar gaat opleveren. En moet je met gemiddelde huren gaan rekenen.


LL. Ja, dat is eigenlijk hetzelfde.

Inkomensgrens indexeren Europa

LL. Ja, dat is een hele goede. Ik denk als je van 34 naar 38 gaat je al een heel groot deel te pakken hebt.

Differentiëren inkomensgrens Europa naar type huishouden

LL. Ja, ik zou daar wel voorstander van zijn. Maar dit zijn allemaal dingen die ergens anders besloten moeten worden. Dat lijkt me positief.

Differentiëren inkomensgrens Europa naar type regio

LL. Ja.

Liberalisatiegrens bepalen per type huishouden

LL. Liberalisatiegrens wel, maar je hebt wel voor elke verschillend huishouden een andere aftoppingsgrens. Eigenlijk heb je dit al, want die liberalisatiegrens, Als je voor 1 of 2 persoonshuishoudens aan de liberalisatiegrens zit, dan krijgen ze geen huursubsidie meer. Die moet onder de aftoppingsgrens zitten. Ik weet niet precies de bedragen, maar je hebt 1 en 2persoons huishoudens en 3 persoons en volgens mij staat deze nu op 580 ongeveer en die op 545 denk ik. En dan heb je nog tot 23 jaar en die zit..En dan heb je eigenlijk hier en als je onder deze aftoppingsgrens zit, en dan nog -36 euro, ik kan je het lijstje sturen. Dus bij dit, bijvoorbeeld 580-36= 544, Dit mogen wij maximaal kaal vragen en dan hebben mensen nog recht op huursubsidie. Als ik dus nu, die liberalisatiegrens en ik moet daar ook 36 af halen en stel ik vraag 600 euro aan een 3 persoonshuishoudens dan krijgen zij of een deel of helemaal geen huursubsidie.

Opvragen lijstje

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden LL. Deze grens geldt alleen voor senioren en zorgbehoevenden. Als wij echt voor bepaalde doelgroepen maken en we hebben bewijs dat we er extra geld in hebben gestopt, die krijgen voor deze huur huursubsidie. En de anderen al niet. Wat er nu gaat gebeuren is, dat heel veel corporaties al neigen naar die 600 en dan hebben die mensen geen huursubsidie. Dan zit je eigenlijk in een hele kleine doelgroep, want je moet onder die 34.000 zitten, want daar moet je me toewijzen. Mensen kunnen niet te weinig verdienen want dan kunnen ze het niet aan, want mensen krijgen geen subsidie en dan kom je al in de bovenste helft van jouw groep die dit dan gaan vullen. Die kunnen het aan zonder huursubsidie. Dat is eigenlijk wat jij voorstelt maar dat is er dus al. Dan zou je ze allemaal moeten verhogen. Het werkt niet voor die doelgroep waar jij naar op zoek bent. Wij zijn het nu al aan het doen voor sommige projecten, wat je dan doet is, je bedient net niet die doelgroep die je wilt bedienen, want je wil dat als mensen huursubsidie kunnen krijgen. Zij komen dan niet in aanmerking voor de woningen die ze wel kunnen krijgen, dus je gaat ertussen zitten. Je gaat net onder de 34 zitten, maar claimt wel zelf je hoogste huur. Dat schiet niet op Doorlopende inkomenstoets 60:00

LL. Ik denk dat dan juist tegenwerkt. Nu zitten er nog mensen scheef van die doelgroep. Die zitten goed nu. En nu zou ik die woning van Trudo helemaal niet meer tegen hebben. Als je dit doet, gooi je een groot deel van die groep eruit. Of je moet dan de huur verhogen dat ze mogen blijven zitten. Dan is het interessant, maar daar help je niet meer mensen mee.


LL. Ik ben wel voorstander, maar mensen willen nu toch blijven zitten. Maar als we met 90 procent moeten toewijzen heeft dit geen zin.


LL. Dat is een woningwet die ze aanpassen. Wat is dan die huisvestingswet.

Overige

LL. Nee, je hebt nogal en lijst.

SCRIPTIE

WOONBEDRIJF

Type organisatie

Woningcorporatie

Datum interview:

12-06-2012

Geïnterviewde:

Dhr. P. Tholenaars

Functie in bedrijf:

Adjunct-directeur/ manager Wonen

Aantekeningen/ Deel 1. Ambities en bedrijfsvoering Woonbedrijf Actiepunten/Kernwoorden W. Wat is ongeveer de verhouding tussen de gereguleerde en geliberaliseerde woningen in jullie woonbestand? T.

In percentages is dat ongeveer 95-5. En wij hebben ongeveer 30.000 woningen dus dan kun je het uitrekenen.

W. Heeft Woonbedrijf ook ambitie om nieuwbouw te ontwikkelen? T.

Ja, wij gaan wel nieuwbouwen. Dit is om uit te breiden en voor het vervangen van de bestaande voorraad.

W. Verkopen jullie ook woningen uit de sociale voorraad? T.

Weinig, en dat hoeven we ook niet uit te breiden. We zijn een verhuurbedrijf. We hebben nog wel 800 woningen gelabeld voor verkoop. En in het verleden hebben we ook nog wel nieuwbouw koopwoningen verkocht, maar dat gebeurd nu nog maar heel weinig.

W. Dan zal ik het interview met name richten op de verhuur van woningen. W. Worden er door Woonbedrijf criteria toegepast om woningen toe te wijzen? T.

Ja, op iedere woningen reageren gemiddeld 200 huishoudens. Dus we hebben wel een volgorde waarin we dat afwerken. En dat geldt voor de geadverteerde woningen. Dus even voor jou, van alle woningen die vrijkomen wordt 2/3 geadverteerd en 1/3 wordt niet geadverteerd maar meteen toegewezen. Voor alle geadverteerde woningen heeft, dat wisselt wat, maar ons streven is 70-80 geen label, 20-30 procent heeft wel een label. Dat zal meer aan de leeftijd liggen. We hanteren geen labels voor inkomens op dit moment.

W. Urgenten die zitten in het beleid en die krijgen voorrang? T.

Ja.

W. Tussen de urgenten, past dan ook de omschreven inkomensgroep? T.

Nou, dat weet ik niet. Ik denk dat urgenten net zo vaak een hoog of laag inkomen hebben als de overige huishoudens die een woning zoeken. En misschien eerder nog wat lager dan hoger. Daar heb ik geen cijfers van.

W. Weet u hoeveel procent van die doelgroep in een DAEB-woning zit? T.

Daar hebben wij geen inzicht in. Ik weet dat wel van de groep boven de 43.000 euro omdat ik dit jaar inkomensgegevens heb kunnen opvragen bij de belastingdienst. Maar ik weet dat niet van de groep daaronder.

W. Hoeveel procent van het geliberaliseerde deel is verhuurd aan de inkomensgroep 34.085-43.000? T.

Dat weet ik niet. Wat ik weet is, er is dit jaar een discussie geweest om de huur 5 procent te verhogen voor de groep boven de 43.000. En dat weet ik niet. Dus ik moet van de belastingdienst horen wie een inkomen heeft boven de 43.000. En dat hebben ze dit jaar foutief als het ware op aanvraag vrij gegeven. Dus ik weet nu, procentueel, ongeveer, hoeveel mensen een inkomen hebben boven de 43.000. Dat is ongeveer 15 %. Maar ik weet het niet van de groep waar jij onderzoek naar doet. Dat weet geen 1 verhuurder als het goed is.

W. Wat is jullie beleid met betrekking tot huurstijgingen.

SCRIPTIE


W. Wat is jullie beleid met betrekking tot huurstijgingen. T.

Wij hebben wel beleid, maar zijn gebonden aan de regels van de overheid. Dus ons beleid is erop gericht, even in het kort. Ons beleid is gericht op een goede prijs-kwaliteit verhouding, en die is inkomensonafhankelijk. Dus wij willen geen huurbeleid wat is gebaseerd op het inkomen, in tegenstelling tot het Rijksbeleid. Wij vinden dat je moet betalen voor wat je krijgt, en niet voor wat je verdient. En wij hanteren daarvoor een percentage van de WOZ-waarde. Dat is een beleid wat weinig anderen doen.

W. Voor het geliberaliseerde deel, hebben jullie daar ook een woningtoewijzingssysteem voor? T.

Ja, dat doen wij eigenlijk niet anders. Dus voor het geliberaliseerde deel behandelen wij niet anders dan de overige 95 procent. Die adverteren we ook gewoon. Die worden bijna allemaal geadverteerd. En daar hebben we wel een inkomenscriterium.

W. Hanteren jullie nog een eigen inkomensgrens voor de DAEB-woning? T.

Nee, dus in principe kan iedereen daarop solliciteren.

W. Hoe kijkt jullie organisatie aan tegen de problematiek voor de inkomensgroep 34.085-43.000? T.

Nou kijk, dat probleem is er. En dat hebben we tot nu toe weten te voorkomen. Omdat het ons lukt om als wij geen maatregelen nemen, toch te voldoen aan de 90-10 verhouding. En dat is een afspraak die in 2011 in de stad heeft gegolden. En die staat nu onder druk. En als die onder druk komt te staan dan verwacht ik dat Eindhoven hetzelfde beeld geeft als andere steden. En dat is als je beperkingen oplevert, dat je straks huishoudens tegenkomt die het moeilijk krijgen op de woningmarkt. En dat gaat gevolgen geven voor de doorstroming. Want dat zijn mensen die al een sociale huurwoning hebben en weten dat als ze die opzeggen dat ze geen andere kunnen krijgen. En tot nu toe hebben we dat weten te voorkomen.

W. Doet Woonbedrijf nog iets om die groep te bedienen. T.

Tot nu toe hebben we daar die 10 procent voor gebruikt, zonder dat we daarnaar hebben hoeven sturen. Dat betekent dat ik een heel eind kom met die 10 procent. En ik kan je ook wel vertellen waarom. Wij hebben een studentenhuisvesting, en studenten hebben de neiging om een laag inkomen te hebben en veel te verhuizen. Dus het aantal mutaties die wij hebben is heel hoog door onze studenten. Dus als ik 10 procent van alle mutaties mag toewijzen aan jouw doelgroep, is dat een groot voordeel. Dat is gewoon toeval, omdat wij een studentenhuisvesting hebben. Dus dat is het grote geheim en we hebben per jaar 3600 verhuringen per jaar, en daarvan zijn er 1400 van Vestide. Dus wij mogen 360 woningen toewijzen aan die doelgroep. Als je Vestide zou weglaten, dan waren het er nog maar 220. Dat scheelt heel veel.

W. Dus eigenlijk zou iedere corporatie aan studentenhuisvesting moeten beginnen? T.

Ja, in feite. Kijk je mag het salderen. Dus we hebben heel veel verhuringen onder lage inkomens. Dus daarom zijn wij ook niet bezig met heel hard na te denken over specifiek woningen voor die groep. Dat zal op andere plekken waarschijnlijk wel zo zijn. Weet je wat absurd is, want Europa vindt dat wij die mensen niet mogen subsidiëren. Daarom moeten ze uit die huurwoning. En wat we dan als oplossing bedenken is een koopwoning met afslag. Hoe noem je dat? dat is ook subsidiëren.

W. Het is niet zozeer dat die groep geen subsidie mag krijgen, maar dat er nu geen sprake is van een gelijk speelveld tussen corporaties en beleggers. Het heeft dus vooral betrekking op de huurmarkt. 10:00

T.

Dat is een beetje waar, maar aan de andere kant speelt dat net zo. Als je weet, dat als je in de koopmarkt actief bent, en je staat als organisatie om te verkopen met 30 procent korting, dat kan ook niet voor andere partijen. De situatie op de huurmarkt wordt gekopieerd naar de koopmarkt. De wereld is krom.

SCRIPTIE


Deel 2. Barrières huurmarkt - Sociale huurwoningen Huurinkomensnormen

T.

Die passen wij niet toe. Dat zie ik niet als belemmering.

Huurprijsregulering

T.

Tot op heden niet, dus ik ga even uit van de huurprijsregulering zoals we die nu kennen. Als we huurprijsregulering krijgen op basis van inkomen is dat niet bevorderend voor de doorstroming. Want het maakt niet uit of je wel of niet doorstroomt, want je krijgt dan toch 1 of 5 procent huurverhoging.

Huisvestingswet

T.

Dat zou ik niet snel zien. Ik heb hem niet goed in beeld.

Woonvergunning

T.

Die kennen we niet.


T.

Ja, kijk op het moment dat we meer bouwen. Bouwen leidt altijd tot doorstroming. Dus ja, afspraken...Op het moment...het heeft meer met de inhoud van de afspraken te maken. Nou kijk, er is een stedelijke afspraak dat er met name sociale huurwoningen gebouwd zouden moeten worden buiten Eindhoven. En dat heeft wel negatief effect op de doorstroming. Voor deze groep zou buiten de sociale huurwoningen ook een optie zijn. Maar ik zie nog niet dat daar in gebouwd wordt. Volgens mij hebben huidige afspraken een negatief effect.


T.

Op dit moment niet dus.

Model woonruimteverdelingssysteem.

T.

Nee, dat zie ik niet.

Inschrijfgeld

T.

Hebben we niet.


T.

Hebben we niet.

Vervallen inschrijftijd na acceptatie woning

T.

Heeft dat gevolgen voor doorstroming. Voor individuele gevallen wel. Maar als ik dat niet zou doen dan is de inschrijftijd gelijk aan je leeftijd-18. Dus ja, in zijn algemeenheid heeft dit gevolgen voor doorstroming, niet voor de omvang.

W. Je zou het ook zo kunnen zien, er wordt minder van woning gewisseld, waardoor er ook minder woningen aan de inkomensgroep toegewezen kunnen worden. T.

Ja, dat denk ik niet, want op het moment dat ze hun inschrijftijd houden, dan kan je verhuizen zonder consequentie. Er is wel een andere consequentie, dat er een groep is die niet in aanmerking komt voor een woning, bijvoorbeeld mensen die 25 zijn. Die hebben namelijk een max. inschrijftijd van 7 jaar, en als die gaat concurreren met ouderen komt ie niet aan een woning.

15:00

W. Dus geen belemmering

Terugbrengen woning in oorspronkelijke staat

T.

Dat bestaat bij ons niet. Je levert de woning op in goede staat. Dat heeft geen belemmering.

Jaarlijkse huurverhoging

T.

Nou ja, kijk. Die jaarlijkse huurverhoging heeft geen gevolgen voor doorstroming. Die kun je niet ontlopen door te verhuizen. Want die 5 procent, voor wat ik weet, is dat die geldt voor de sociale huursector. Maar ik heb de minister een betoog horen houden dat ook particuliere beleggers 5% mogen toewijzen. Volgens mij mocht niet-DAEB ook 5% huurverhoging. Volgens mij kon ik door te verhuizen naar een woning van 700 euro, niet de 5% huurverhoging. Als dat wel is, dan is even de vraag. Dus als ik in een woning woon van 400 euro, dan betaal ik wel die 28 euro extra, want vrije sector is niet echt alternatief.

Opzoeken 5% regeling DAEB/niet-DAEB

Als je hem kan ontlopen zou dat de doorstroming bevorderen. Dat is wel de achtergrond van de maatregel. Maar daarvoor zou je, dat klopt. Huurharmonisatie

T.

Wat je wel ziet is dat huurharmonisatie wel effect kan hebben. Wij hebben ook een streefhuurpercentage, heeft dat gevolgen voor de doorstroming? Dat weet ik niet. Wij werken met 3 procent WOZ-waarde en dat ligt ongeveer op 65 procent van de WWS. Dus ja, daar kan ik die woningen wel naar optrekken maar ik weet niet of dat gevolgen heeft voor doorstroming. Ik denk het niet, ik denk wel voor keuzes die mensen gaan maken. Kijk de doorstroming is er omdat iemand de huur opzegt, dus als ik streefhuurbeleid heb zegt dat niks over huur opzeggen. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Toevoeging 15/25 extra punten

T.

Ook niet, want wij doen daar niks mee. Ons beleid is namelijk WOZ.

Overige huurprijsstijgingen

T.

Ja, dat is bij verbetering. Maar dat is allemaal op verzoek of toestemming van de huurder. Dat leidt juist niet tot meer doorstroming, maar dat mensen langer gebruik maken van de woning.

W. Doen jullie ook aan verduurzaming van het woonbestand en leidt dit dat tot huurverhoging? T.

Ja, in feite is dat verbetering. Klopt. En verbeteringen kunnen ook betrekking hebben op duurzaamheid.

W. Die verduurzaming is dus wel met goedkeuring

20:00

T.

Wettelijk is geregeld dat we alleen maar woningen mogen verbeteren na goedkeuring. Want je past het huurcontract aan. Dus dan moet de huurder altijd toestemming geven. En alleen als ik het collectief doe en 70 procent gaat akkoord, dan kan ik het afdwingen bij de rechter. In de praktijk komt dit zelden voor. We zijn nu bezig met renoveringen in Philipsdorp en daar stond afgelopen zaterdag een vrouw in de krant. Zij deed niet mee, maar dat is dan 1 op de 200.

T.

Dus ja, barrières doorstroming. Die zijn er wel, maar die zijn anders dan jouw vragen. Wat je kijk, ik denk dat want dat is goed om te weten, even globaal. Wij hebben een mutatie van 8 procent, die is jarenlang stabiel. Ook afgelopen jaar. Dus alle maatregelen die afgelopen jaar zijn langsgekomen hebben geen effect gehad op het aantal verhuizingen. Dus dat effect is er niet. En daarin wijken wij wel af van andere corporaties, misschien in andere steden. En ik denk dat wij een groot doorstromingsprobleem hebben, maar dat is meer van de huursector naar de koopsector. Dat zeg ik er wel even bij. Als mensen zeggen dat de woningmarkt vast zit, dan zeg ik dat dat in de halve markt is, want bij ons is er niks aan de hand. Er zijn misschien wel andere mensen die verhuizen. Ik weet alleen het volume.

W. Hoe komt het dan dat het hier anders is dan in andere steden? T.

Nou ik denk bijvoorbeeld die maatregel met die inkomens speelt zeker mee. Dat wij die niet genomen hebben. Wij leggen zo min mogelijk beperkingen op. En als ik die niet opleg, dan laat ik iedereen vrij om te doen. En dan ga je mij de vraag stellen, wat maakt dat mensen niet de individuele afweging maken om toch niet te verhuizen. Dat weet ik niet. Ik constateer alleen eens in de 12 jaar mensen gemiddeld toch al een tijd de neiging krijgen om te verhuizen en dat is niet veranderd. En je zou zeggen dat misschien de crisis of lagere inkomens of wat dan ook. Wat ik tot nu toe zie is dat dat allemaal nog moet gebeuren. Inkomens moeten nog omlaag. Dat is nog niet gebeurd. Vorig jaar gingen lonen nog omhoog. En wat kenmerkend is voor de huursector is dat ik een verplichting aan ga voor een maand. Anders dan in de koopsector waar je een verplichting aan ga van 30 jaar. Dus het feit dat er feitelijk niks gebeurd met het salaris en dat je een verplichting aan gaat voor een maand zorgt ervoor dat mensen besluiten om een huurwoning te nemen.

W. Dus jullie hebben ook geen huurcontract voor 1 jaar? T.

Nee, dat is alleen voor de vrije sector huurwoningen. De feitelijke situatie is voor heel veel mensen dus nog niet veranderd. Verhuizen kost geld, en dat kost nu nog net zo veel als 5 jaar geleden. Jullie zijn ook niet van plan om die WOZ binnen tijd te veranderen? We hebben daar op dit moment geen concrete plannen voor. Het zou wel omhoog kunnen gaan, maar over het algemeen. Wij hebben geen plannen om huur fors op te krikken. Wij vinden, ik wil niet inflatiebeleid volgen. Ik wil best hogere huur vragen voor sommige woningen, maar voor andere woningen wil ik best minder vragen. Maar ik mag geen hogere huurverhoging dan inflatie volgen. Dus ik kan niet differentiëren. SCRIPTIE


Deel 3. Maatregelen - Aanbod verruimende maatregelen (kwantitatief ) Bouwen voor inkomensgroep Huurwoningen

T.

Die passen we niet toe, en ja, op het moment dat je daar specifiek voor bouwt, en dat gaat over nieuwe woningen. Dan werkt dat natuurlijk wel. Dat geld voor zowel sociale als geliberaliseerde huur.

Koopwoningen

T.

Ik heb daar wel een opvatting over. Alles waarvan ik zeg, het is wel van jou, maar niet voor jou, is effectief voor die groep. Op alle vier heb ik de neiging om te zeggen ja. Waar het om gaat is natuurlijk of die koopmarkt in staat is om een woning te leveren die ook betaalt kan worden. Als dit kan, is het ja. Maar ik acht de kans klein. Dus in die zin is sociale koop effectiever. Dat is mijn inschatting. En dat geldt ook voor de vrije huurwoningmarkt. Het probleem daar is dat er geen woningen zijn van 700 euro. Er zit een gat van 664 tot 800 euro. En dat heeft alles te maken met dat financiering niet gegeven wordt tot die huurprijs, want dan is het rendement te laag. Dus als je aan mij vraagt, kan de vrije huurwoningmarkt een alternatief bieden, het kan wel, maar ik denk dat de kans klein is. Dus dan zou je ja en nee moeten invullen. En dat geldt ook voor de vrije koopmarkt. Mijn algemene beeld is dat die groep het erg moeilijk heeft en tussen wal en schip valt.

Reduceren nieuwbouwkosten

T.

Ja, als dat ten goede komt aan die huurder wel. Dus het gaat over nieuwbouwprijs. Want die kosten, dat zal wel. Het is interpretatie. In principe heeft WOZ-waarde van de woning wel te maken met kwaliteit. Dus als ik de woning klein maak, is deze goedkoper. Wat je in feite voorstelt is om kleinere woningen te bouwen. Dan daalt ook de WOZ-waarde en dat levert ook een lagere huur op dus dat is wel effectief.

W. Maar stel, de aankoopwaarde van de grond van de woning daalt, en je bouwt dezelfde woning, dan is de WOZ-waarde wel hetzelfde. 30:00

T.

Ja, nou ja, in principe niet, want die aankoopwaarde van de grond hangt samen met de WOZ-waarde, want dat is de getaxeerde handelswaarde. Ja, het kan helpen

Verlengen levensduur

T.

Nee, verlengen levensduur. Dan zou er moeten staan niet slopen van de woning. En dat doen we al niet. Maar goed het niet slopen van de sociale voorraad...Als die niet toegankelijk is voor die groep dan helpt het niet. Dat is een woning waar ze toch niet mogen in wonen. Dat gaat echt over, kijk wij hebben 28.000 woningen. Dan kunnen we er 280 per jaar bij bouwen. Als we dat jaarlijks doen is dat al veel. En daar moet ik dan de mutatie op loslaten. Dat gaat over minimale aantallen. Ik denk dat het probleem dan voor de groep onder de 34.000 groter is als ik alles ga slopen.

Stedenfonds

T.

Ja, dat is mooi. En wat moet dat opleveren?

W. Minder risico voor de corporatie, maar ook voor de belegger. Het heeft voor beide voordelen. T.

Dat klinkt als een tegenstrijdigheid. Wij kennen het niet. Ik weet wel dat er landelijk discussie is dat het level playing field niet eerlijk is. Nu is de maatregel genomen en is er geen belegger te bekennen voor dat segment. Kijk op het moment, dan is het een antwoord op de vrije huurwoningmarkt. En dat antwoord was nee.

Deel 3. Maatregelen - Aanbod verruimende maatregelen (kwantitatief ) 10% van 90% norm hanteren

T.

Dat doen wij al. Dat is een oplossing

10% van 90% norm hanteren

T.

Dat doen wij niet. Daar hangen sancties aan. Niemand weet wat voor sancties dat zijn.

Liberaliseren sociale huurwoningen.

T.

Kijk, je kan ze liberaliseren. Je maakt een groep woningen die specifiek voor deze groep is. Die kun je voor 700 euro verhuren. Dus in principe zou dat een oplossing zijn als ze dat kunnen betalen. Het Nibud kan daar wel wat over zeggen.

SCRIPTIE

Hurks Vastgoedontwikkeling

Type organisatie


Datum interview:

14-06-2012

Geïnterviewde:

Dhr. K. Waijers

Functie in bedrijf:

Projectcoördinator concepten


Deel 1. Ambities en beleid Hurks Vastgoedontwikkeling Problematiek

AW. Hoe kijkt Hurks aan tegen de problematiek van de inkomensgroep 34.085-43.000? KW. Ja, daar zijn wij mee bezig. Wat natuurlijk opvalt is dat je een soort driehoek hebt, waarbij je een product hebt, de woning, je hebt woonlasten en je hebt de financiering. Nou, heel de markt die is verkloot op dit punt, zegt men; woningprijzen. Dat is een fantastisch verhaal, maar de woningmarkt is een systeem. Die hangt aan elkaar van een aantal elementen. En in onze optiek zijn dat de drie belangrijkste elementen. De producten, de woning, die kost iets om die te maken. De kostprijs, daar zijn allerlei onderzoeken naar gedaan, de laatste jaren is vooral de component grond exponentieel gestegen. Dat is echt belachelijk ten opzichte van de overige kostenstijgingen in een product. Dus daar loop je eigenlijk al mank. Dan zit je hier, dan heb je veel lucht die er eigenlijk niet in hoort. Dan heb je de financiering, dat is op dit moment bijna niet te doen om überhaupt aan geld te komen, laat staan als je particulier bent. Dus dat is al een hele lastige. Dan heb je de woonlasten. Je hebt maar een zak met geld die je uit kunt geven. Hier zal in de toekomst steeds meer de nadruk op moeten komen te liggen. Dus wat is het totaal aan woonlasten, als ik energiezuinig wil maken en ik bespaar hier, kan ik dat dan daar gaan inzetten? Als dat systeem niet werkt, en de bank zegt dan; dat interesseert me niks, je krijgt maar dit. Dan zeggen andere partijen: waarom zouden we dan hier in gaan investeren? Dan is het nog steeds niet haalbaar. Dus dit is een beetje manco in de markt. En als je dan gaat kijken naar die doelgroepen; je zult moeten kijken naar de betaalbaarheid van woningen. En betaalbaarheid bestaat uit; kan ik het financieren, kan ik dan de woning kopen en kan ik daar ook wonen? Daar zijn wij nu druk mee bezig, om daar een woonconcept, een product voor te leveren. Die nu nog de oneerbiedige titel heeft; de Hurks betaalbare woning. Dat impliceert dat de rest onbetaalbaar zou zijn en dat is niet zo. Maar het is wel een moment, dat is natuurlijk altijd in de crisis, dan moet iedereen geprikkeld worden om creatief te worden, om na te denken, en daar zijn wij nu mee bezig. Om te kijken of wij een product kunnen maken, een standaard woning, die voldoet aan alle eisen van het bouwbesluit. Het liefst dat die ook meer kwaliteit heeft. En dat dan tegen een scherpe prijs, dusdanig dat het ook bereikbaar is voor mensen.

Segmenten

W. En in welke sectoren proberen jullie deze woningen af te zetten? KW. In principe koop. Dus met het idee om eigenlijk sociale koopwoningen te kunnen realiseren en dan vraag daarbij is dan: wat is dan die prijs? Want er wordt overal heel makkelijk gezegd, 185.000 euro, dat is de grens. Dat is allemaal prima, maar dan moeten mensen dat ook gefinancierd krijgen. Daar moet je wel flink wat voor verdienen. Dus het is vooral spelen met het totaal. Dus je hebt een woonproduct, dat staat op grond, van wie is die grond. Als je die grond daar laag kan waarderen, kun je ook die woning laag waarderen. Dat spel, dat wordt nu eigenlijk pas gespeeld. Dat zie je niet alleen bij ons, maar ook in andere delen van het land. Steeds meer partijen zijn daarmee bezig. Een aantal grote partijen hebben dat natuurlijk al langer. De BAM met hun WNR-woning, Ballast Nedam, de iQ-woning en zo zijn er wel meer woningen te noemen. Die allemaal op standaardisatie, snelheid, reductie faalkosten en zodoende dus tegen een lage prijs een woonproduct aanbieden.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Samenwerking corpora- AW. Hoe is jullie samenwerking met die corporaties, want ik wist niet dat jullie daarmee saties menwerkten. 5:00

KW. Die samenwerking, die is eigenlijk steeds belangrijker geworden, laat ik het zo zeggen. Voorheen, en dan klinkt het net in de vroeger-tijd, en dat is ook overdreven, zeg in de periode tussen 2000-2008 zo’n beetje. Toen alles kon, gouden bergen, de bronnen gingen tot in de hemel. Iedereen dacht dat ie t wel kon, dat hebben we nu wel gemerkt, daarom zijn er ook zoveel onderuit gegaan. Maar heel veel partijen komen steeds meer tot de conclusie dat je elkaar nodig hebt. Grotere ontwikkelingen vragen om een mix, een differentiatie, niet alleen functie en programma, maar ook een prijs. Dus voor alle lagen in de bevolking. En wat wij steeds meer zien is dat je een combinatie gaat vormen met corporaties, beleggers en ontwikkelaars. Zodat je de hele range van zowel het lagere segment en koop en huur als het hogere segment kunt afzetten in een project. Als je terugkomt op corporaties, wij werken met een aantal corporaties heel nauw samen. Daar doen wij veel projecten mee, onder andere in Eindhoven. Dat doen we ook in Tilburg en Breda. We zijn nu bezig om dat op te tuigen in Utrecht en wat je ziet is dat wij op andere manieren gaan samenwerken. Wij hebben vorige week een contract getekend met een corporatie die heet Oosterpoort, een kleine corporatie bij Groesbeek in Nijmegen. En wat die hebben gedaan, zij zeggen; wij moeten terug naar onze core-business; het aanbieden van woonruimte voor een klasse die zichzelf niet staande kan houden op de koopmarkt. Dat betekent dat je alles ten aanzien van de vastgoedopgave, het ontwikkelen, het realiseren en onderhouden van vastgoed, daarvan hebben zij gezegd: dat gaan we niet meer zelf doen; dat is niet van deze tijd en daar zijn wij ook de organisatie niet voor. Wij moeten zorgen dat wij in die maatschappij zitten, bij die mensen en dat mensen überhaupt iets kunnen huren. Ze hebben een prijsvraag uitgeschreven en die hebben wij gewonnen met twee andere partijen. Samen met die partijen, de corporatie Dura Vermeer, Klok bouw en Hurks, is nu een soort strategisch partnership aangegaan en wij gaan op portefeuille niveau heel die corporatie doorlichten. En daar hebben we een aantal pilot-projecten gedefinieerd wij dan ook alles gaan doen. Dit staat nog in de kinderschoenen en is anders dan gewend, maar ik geloof daar wel in. En dan niet zozeer dat iedere corporatie al z’n werkzaamheden door anderen moeten doen, maar afhankelijk van de type corporatie, woningbezit en werkgebied kan het heel interessant zijn om bepaalde dingen te gaan outsourcen. Waarom zou je alles zelf gaan doen, terwijl je eigenlijk die kennis niet hebt. Want het probleem zit het niet zozeer in dat andere mensen geen leuk plaatje kunnen tekenen, maar het probleem zit hem met name erin dat je met een commerciële blik moet kijken naar een project. En als je alleen maar gaat kijken, van iets is onhaalbaar, bijv. onhaalbare top, dan werkt dat niet. Je moet eerst kijken, van; ben ik met iets bezig? En dat je erna zegt: vanwege de sociale component ben ik bereid een deel verlies te nemen: prima. Dat is hun model nou eenmaal. Maar eerst moet iets vanuit de haalbaar bekeken worden. Niet zomaar iets doen, maar dat moet kloppen. Het belangrijkste daarbij is dat risico’s worden onderkent en dat je risico’s gaan managen. Dat is ons vak, en van een ander niet. Daar zie je eigenlijk al de match of de mismatch.

Voorwaarden

AW. Waar moeten nieuwbouwontwikkelingen aan voldoen volgens Hurks, naast financiële haalbaarheid?

10:00

KW. Naast financiële haalbaarheid? Dat is heel zwart-wit, maar uiteindelijk draait het daar wel om; je bent een commercieel bedrijf. Dus ja, maar waar moet het nog meer aan voldoen? De juiste locatie, dat is 1, wij moeten geloven in het product dat gemaakt wordt, wij willen vroegtijdig aan tafel zitten want dan kunnen we sturen op datgene wat wij belangrijk vinden en het geen wat we belangrijk vinden vooral als het gaat over herstructurering, is dat je de problemen bloot durft te leggen en vaak is het niet alleen een vastgoedopgave, maar een maatschappelijk probleem wat zich voordoet in een wijk. Ik vind dat je als maatschappelijk verantwoord ondernemer, want je gaat in principe ingrepen doen in het stedelijk weefsel, vind ik dat je daar een mening over moet hebben. En dat je bezig moet zijn, van hoe kan ik nou naast de vastgoedopgave, die wijk naar een hoger niveau tillen, want je wil waarde creëren. En waardecreatie is niet alleen maar met nieuwe kuubs en vierkante meters en mooie stenen, ook zachte dingen als leertrajecten, speelvoorzieningen, zorgen dat de openbare ruimte er goed in zit, allemaal dat soort dingen. Dat vinden wij belangrijk. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden AW. En voor de woningen zelf, wat voor eisen worden daar aan gesteld? KW. Nou het is niet zo dat wij standaard pakketten hebben van goh, een woning ziet er zo uit. We gaan daar wel steeds meer naar toe. Maar persoonlijk ben ik daar ook voorstander van, omdat als je heel realistisch kijkt de 80-20 regel. 80 procent van wat je doet is altijd hetzelfde, even heel zwart-wit gezegd. Alleen je verandert zeg maar de schil. Een auto is een auto en je kan er andere velgen op zetten, een andere motor en opeens is het een andere auto. Dat zien we bij woningen ook steeds meer ontstaan en uiteindelijk, waar moet het dan aan voldoen? Je hebt standaard wet-en regelgeving, daar moet je aan voldoen, daar is niks op af te dingen. Wij zijn wel steeds meer bezig met ook te kijken naar die woonlasten, naar de energie-component. Het lastige daaraan is dat blijkt dat de consument toch niet bereid is meer te betalen voor een energie-zuinige woning. Want op dit moment is het heel simpel, toch die financierbaarheid, als ik het niet kan betalen, dan houdt het op en je hebt natuurlijk een markt met een gigantisch aanbod. Je kunt kiezen wat je wilt en kan overal onderhandelen. Maar dus wel die energie-component en daarnaast toch ook wel meer een focus, noem het toch maar toekomstbestendigheid. Je kunt allemaal hele vage dingen bedenken, maar daar zit niemand op te wachten. Iets moet robuust zijn, toekomstbestendig zijn, deels flexibel. Allemaal helemaal simpele maatregelen die zich ook bewezen hebben en daar moet je niet vanaf wijken. Betaalbare woonconcepten

15:00

AW. Wat is de visie met betrekking tot betaalbare woonconcepten? Voldoen die aan kwaliteit en duurzaamheid voor lange termijn? KW. Ik vind dat een lastige vraag, omdat er heel veel concepten zijn. Je wordt doodgegooid met allerlei verhalen met woningen van 70.000 euro en dan ga je kijken en dan denk ik: dit is geen woning. Een woning van 4m breed en 7m diep, dat is allemaal prima, maar dat is nou niet echte kwaliteit die je voor langere termijn wilt hebben. Als je de woning zo neer zou zetten of zo zou positioneren in de markt; het is een stukje tijdelijkheid; je koopt dat ding, ik betaal hem af in 5 of 10 jaar, noem maar even wat en dan gaat ie weer weg; ja prima. Als je in je eentje bent zou dat nog prima kunnen voldoen, maar daar zit natuurlijk wel een spanningsveld. Mensen zijn veel gewend, je koopt een woning, dat wordt dan meteen je pensioen, daar ga je flink geld op verdienen dachten mensen. Dat is niet meer. Als je je woning een paar jaar geleden hebt gekocht, leg je erop toe. Dat is de markt. Dus gelukkig komt daar ook wel een andere mindset bij mensen en zul je zien dat als het systeem in evenwicht zou zijn, dan heb je dus ook die doorstroming en dan is het niet erg om zo’n type woning te hebben. Want dan heb je voor weinig geld zo’n type woning en dan schuif je door. Maar in het oude systeem denken hadden starters ook 3 slaapkamers nodig, een zolder met een vaste trap, een grote woning waar vroeger een gezin met 7 kinderen in woonden. Ik denk dan: dat is raar. Tussen normaal dat je in een welvarende economie andere wensen worden gesteld, maar eigenlijk slaat het door. Want als je gaat kijken naar betaalbaarheid...Als je een ander type programma zou maken en je neemt daar genoegen mee, dan is het wel betaalbaar. Wat je natuurlijk ziet is dat er heel veel systemen worden bedacht die inspelen op flexibiliteit, groeiwoning of een familiewoning weet ik het allemaal wat, waar je dan op termijn aan de zijkant, de achterkant, de voorkant, de bovenkant, modules kunt kopen. Ik vraag me af of dat zeg maar houdbaar is en of dat überhaupt gebruikt gaat worden. Want als je nu een rijtjeswoning koopt uit de jaren 60 dan zet je daar ook een aanbouw achter. Dat werkt alleen maar als dat systeem dusdanig is uitontwikkeld dat je het ook echt voor een prikkie kunt kopen. Maar daar heb je het al, is het een prikkie ja of nee? Meestal niet, dus concurreert dat niet met de traditionele manier van doen en laten. De prijs-kwaliteit verhouding laat te wensen over bij het opplussen van het concept. De basis van het concept, bijvoorbeeld de WNR-woning, vind ik op zich een goed product, alleen de vraag is: Ook daar, hoe houdbaar is dat nog? Wat je daar ziet is dat alles met beton en tunnelkisten wordt gemaakt, dus gericht op productie, grote eenheden, of grote series zo moet ik het zeggen, daar zie je steeds minder ontstaan. Voor wie is dat nog interessant, vooral voor corporaties. Bij grote projecten om je heen zie je vooral dat door de fasering vanwege de markt het steeds kleinere plukjes worden waar je mee bezig bent. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden KW. Dus als je een concept hebt wat niet gerelateerd is aan een bepaalde seriegrootte. Het liefst zou je een loods hebben waar je dat maakt en dat je meteen een woning krijgt, het Amerikaanse concept, nou daar gaat het uiteindelijk wel steeds meer naar toe. En dan is prijs van belang, maar ook time-to market: doorlooptijd. Ik wil een woning over 3 woning, klaar. Nou, daar kunnen wij op dit moment niet aan voldoen in de markt. Duurzame bebouwing

AW. Wat zijn de belangrijkste criteria voor duurzame bebouwing voor deze inkomensgroep en voldoen huidige en toekomstige ontwikkelingen hieraan?

20:00

KW. Nou uiteindelijk zie je dat algemene trends, exploitatielasten, de total cost of ownership, dat is natuurlijk met name voor corporaties, want die blijven voor langere periode eigenaar, ga je kijken naar de exploitatielasten van de consument, dan houdt die over het algemeen vooral rekening met energie en overige vaste lasten en niet zozeer met onderhoudsbudget etcetera. Er zijn maar weinig mensen die daarmee bezig zijn. Dus vanuit energielasten moet je er iets mee, vind ik. Dat doen we ook. En je hebt ook een stukje verduurzaming en dat komt voort vanuit A) energielasten, dus woonlasten in het totaal en B) vanuit überhaupt de hele CO2-footprint die je met z’n allen hebt. Daar mag je ook bewuster mee omgaan en C) Waardevastheid van onroerend goed. Kijk, nu is er keuze genoeg en die wordt beïnvloed door wat je kunt betalen. Dat is nu zo. We zijn met z’n allen op weg naar een systeemherstel, de woningmarkt, de financierdersmarkt, alles moet hersteld worden want het is de spuigaten uitgelopen. Daar is iedereen druk mee bezig. Maar als je nu zou nadenken, goh, als je weer een woningmarkt hebt die in evenwicht is, die goed functioneert, hoe zou het dan gaan werken? En dan geloof ik niet dat allerlei energie-onzuinige woningen dat die de voorkeur gaan genieten omdat ze toevallig iets goedkoper zijn. Dan moet ik dan een nuancering in plaatsen, want daar geldt toch wel dat locatie en beleving een essentiële is. Ik woon zelf in een jaren 30 woning, en daar waait het doorheen. Maar iedereen zegt toch, toffe woning. Het is ook persoonsafhankelijk, maar je ziet ook wel, daar worden steeds meer verbeteringen aan gedaan, omdat mensen ook een goede woning willen. Panelen zijn na 6 jaar terugverdient, en dat wordt toch wel interessant gevonden. Dat begint steeds belangrijker te worden. Dus ja, je moet daar mee aan de gang gaan en wat je daar natuurlijk wel ziet, is dat je steeds meer samenwerkingen aan zult gaan. Op twee manieren; enerzijds samenwerken met installateurs. Want ontwikkelaars hebben er ook een handje van om van alles het beste te weten. Dat is niet zo. Je moet je daarmee bezig houden waar je goed in bent. Dus betrek ook die installateurs vroeger bij dat traject, zodat je slimmer na kunt denken over hetgeen waar je mee bezig bent. Er zijn veel meer mogelijkheden dan dat wij weten. En het tweede, betrek ook andere partijen bij projecten. En dat is bij kleinschalige projecten niet van belang, maar bij gebiedsontwikkelingen is het slim om energieleveranciers te koppelen. Wij zijn daar wel over aan het nadenken: hoe kun je nu kasstromen aan elkaar gaan verbinden zodat je eerder in de tijd geld vrij kunt maken om haalbaarheid van project te verbeteren. Dat heeft ook te maken met verduurzaming. Als een energieleverancier heel veel geld stopt in verduurzaming en daardoor zelf minder energie kan leveren, dan heb je natuurlijk wel een spagaat waar je in zit. Hoe ga je daarmee om? Dan zie je ook dat energieleveranciers zich bezig gaan houden met andere markten. Die gaan in een keer slimmer thermostaten ontwikkelen. Je gaat dan in één keer je hele verdienmodel omgooien of verruimen. Je gaat andere producten of diensten aanbieden.

CPO

AW. Zijn jullie ook betrokken bij CPO en wat denken jullie daarvan, voor/nadelen?

25:00

KW. CPO in de zuivere zin des woorden; niet. Want dat is een particulier iets. Ik vind wel iets van CPO. Een leuk initiatief alleen ik vind je moet wel appels met appels vergelijken en als je heel eerlijk bent dan zit de grootste winst die er behaald kan worden in de grondprijs, want zij krijgen de grond voor een prikkie van de gemeente. Dat is natuurlijk eigenlijk oneigenlijke concurrentie. Er zijn onderzoeken gedaan naar de bouwkosten, of stichtingskosten-grond, dat die hoger zijn dan dat je projectmatig dezelfde woning zou maken. Dus dat is 1. Ik vind het in mijn optiek eigenlijk zijn beste tijd gehad en is het meer een maatschappelijk verhaal dan dat het echt iets te maken heeft met iets concurrerends op de markt. Dat vind ik niet fair want je kunt niet verkopen dat je twee straten verderop twee keer die prijs moet betalen voor een kavel zodat het bij jou niet haalbaar is. Dat vind ik raar. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden KW. Wat je steeds meer ziet, bij alles wat te maken heeft bij ontwikkelingen is natuurlijk kook creatie, consument gericht ontwikkelen, allemaal prachtig, iedereen heeft de mond ervan vol, maar wat heeft dat dan te maken? Vroegtijdig met consumenten aan tafel, betrek ze bij het proces en zorg dat ze van een soort standaardproduct toch maatwerk kunnen maken. Wij noemen dat Samen met Hurks en dat zegt het al, samen met Hurks ga je aan de slag. Oftewel vroegtijdig, betrokkenheid, je creëert loyaliteit bij potentiële kopers. Het proces wordt daardoor gestroomlijnder, je hebt minder gedoe en gezeik in dat proces en wat je nu eigenlijk ziet is dat CPO en consument gericht ontwikkelen meer naar elkaar toe gaan groeien. Waar het bij CPO vaak aan ontbreekt is kennis. Als je een aantal willekeurige mensen die geen ervaring hebben met ontwikkeling of vastgoed, moeten bij een ontwikkelaar zich steeds meer bezighouden met techniek en met bouw en vergunningen dus je hebt partijen nodig die daar wel tussen gaan zitten. Die een adviseur zijn of een manager van het proces. Je ziet wel dat dat steeds meer naar elkaar toe gaat groeien. Dat wij bijvoorbeeld in gebiedsontwikkelingen zeggen een aantal kavels in CPO te doen maar dan zorgen wij wel dat wij als adviseur aan tafel blijven om ook die mensen te helpen, want anders worden de mensen dol. Dan ben je zo lang bezig met niks, terwijl je moet zorgen dat er snelheid komt. Het is heel risicovol als je zonder enige ervaring er blind in stapt. Wij zien daar wel kansen alleen je moet daar ok heel goed kijken van; wat is dan mijn verdienmodel, want wij zijn geen adviesbureau. Maar je zult wel steeds meer moeten kijken naar hoe kun je op een andere manier je geld verdienen: door je kennis te verkopen, daar komt het op neer. Dat gaat in ieder geval steeds meer naar elkaar toe groeien, alleen wel onder reëlere omstandigheden. Rendement

AW. Welk rendementspercentage hanteren jullie voor woningbouw en waarvan is deze afhankelijk? Dat heeft te maken met alle factoren die je je maar kan bedenken. Wij hebben natuurlijk een bepaalde rendementswens. Dat ligt eraan hoe je het uitdrukt, 5 procent over de stichtingskosten is niet gek, dan doe je het al heel goed op dit moment. Maar het is ook afhankelijk van meerdere factoren, welke locatie zit je, wat is het product, wat is de prijs? Als deze hoger is maak je meer rendement omdat er meer risico is. En je ziet dan ook het grotere belang steeds meer optreden. Ga je kijken naar portefeuilles. Je kijkt, ben ik bezig met een eerste vlekje? En daarna kan ik nog heel veel andere dingen doen, dan ben je misschien bereid om bij de eerste vlek minder rendement te nemen omdat je meer wilt investeren in kwaliteit of verstandhouding met de wijk of partijen zodat je daarna extra werk binnenhaalt om de continuïteit van je onderneming te garanderen. Het is dus niet elk project hetzelfde. Je moet wel met goede argumenten komen waarom je vindt dat je minder rendement hoeft te maken.

Concurrentie

In welke mate vindt er concurrentie plaats bij het ontwikkelen/bouwen van woningen voor deze doelgroep?

30:00

Ja en nee, heel de markt is bezig met het aanbieden van zo goedkoop mogelijke woning. Ik zie dat niet als concurrentie. Onze kracht moet niet liggen in het zo goedkoop mogelijk ontwikkelen van woningen, maar de kracht moet liggen in samenspel van fysieke ingrepen in het vastgoed, ingrepen in de totale ruimtelijke omgeving en maatschappelijke ingrepen en die combinatie vormt onze onderscheidende kracht. Alleen goedkope woningen neerzitten, dan moet je bij een aannemer zijn en dan zou je 1 verdieping hoger een interview moeten doen. Hoe ervaart Hurks het verloop van het bouwproces mbt efficiëntie en ontwikkelingsduur wanneer er meerdere partijen direct betrokken zijn? Dus als er meerdere partijen betrokken zijn, wat betekent dat dan? Vaak is het zo hoe meer partijen je aan tafel hebt hoe ingewikkelder het wordt, maar dat heeft heel erg te maken met een iedere rol in het proces. En als je van het begin af aan heel duidelijk bent in wat zijn nou ieders taken, verantwoordelijkheden, bevoegdheden en iedereen houdt zich daar ook aan, dan gaat dat heel goed samen. Alleen het probleem is vaak dat er een krachtenveld is waar je geen invloed op hebt. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden KW. Kijk je bijvoorbeeld naar de gemeente, dan maak je afspraken met de wethouder. Maar het ambtelijk apparaat wat daar achter is, die moet dat dan ook zo gaan doen. Als die van mening zijn dat het anders moet, dan wordt je tegengewerkt. Dat werkt bij een ontwikkelaar ook zo. Dus dat kan in mijn optiek alleen als je elkaar in de ogen kunt kijken, kunt zeggen van ok, zo gaan we het doen. En dat ga je dan ook doen. Je moet elkaar erop aanspreken en er ook op afgerekend worden en dan moet je dus gaan werken als een team en als je dat niet doen dan is dat standaard verhaal. Ieder doet z’n ding en gaat dan vooral op elkaar wachten want we hebben met z’n allen bedacht dat je daar 12 weken de tijd voor mag nemen en dat doen je dan ook, terwijl het ook sneller kan. Dus ik ben daar toch een beetje sceptisch in. Jammer. Voorwaarden gemeente

AW. En aan welke voorwaarden moeten jullie van de gemeente of provincie voldoen bij het ontwikkelen of herontwikkelen van vastgoed?

35:00

KW. Daar kun je in z’n algemeenheid geen antwoord op geven. Je hebt natuurlijk de wet-en regelgeving en daar moet iedereen aan voldoen. Gemeentes hebben daarnaast nog specifieke maatregelen. Wat je nu vooral ziet is dat gemeente gewoon werken met woningbouwcontergenten. Ze zeggen gewoon: we hebben het verdeeld, en je moet wel van verdomd goede huizen komen wil je daar tussen komen. Dat is op zich goed, want op dit moment moet je ook niet een wildgroei gaan krijgen want dan verstoor je die markt nog meer, maar je moet er wel realistisch in zijn. Dus het mag niet zo zijn dat een overheid vooral die projecten prioriteit geeft waar ze zelf belang in hebben, want dat vind ik ook dubieus. En dan daarnaast is het zo dat je daar heel kritisch naar moet kijken, dat rotte projecten die erin zitten er uit moeten. Daar moet je vanaf. Anders verstoord dat iedere keer de contingenten en dan kunnen andere partijen met een goede plek of een goed product niet aan de gang. Dat vind ik niet goed.

Verloop bouwproces

AW. Is het verloop van het bouwproces verandert ten opzichte van voor de economische crisis?

Rol beleggers

KW. Ja, maar dan niet zozeer door de crisis maar meer dat de consument een belangrijke rol in het proces gekregen. En alles wat daarnaast te maken heeft met social media en alles wat gebeurd op het web speelt ook een grote rol. Het feit dat je vroeger een brochure maakte van wat je al helemaal had uitgekookt, nou van alstublieft koopt u maar, die tijd gaan we waarschijnlijk ook niet meer krijgen op een enkele locatie na. Dus ja, dat proces is wel degelijk verandert maar niet zozeer door de crisis. Wat je wel ziet dat er door de crisis is verandert is de hang daar afzet en gegarandeerde afzet. Logisch natuurlijk. Je wil starten en je gaat niet zeggen ik heb 50 woningen zet ze er maar gewoon neer en ik zie wel. Dat risico ga je niet lopen. Je ziet dat er vooraan in het proces meer contact wordt gezocht met beleggers en corporaties etcetera, om te kijken hoe kunnen we dat nou zo slim mogelijk vorm gaan geven. Dat spel, dat verandert ook alle spelregels. Dus beleggers weten ook niet hoe dat ze daar moeten opereren. Die zijn gewend om een opgeleverde woning af te nemen en dan gaan zij kijken dat ze dat een prima woning vinden, maar dan willen ze een andere keuken en ander sanitair. Dat ging echt zo. Maar een belegger is ook geen ontwikkelaar. Die moet je geen blanco A4-tje geven dan misschien 10 punten waar een woning aan moet voldoen en dat moet ook voldoende zijn. Het is ons vak om vanuit een locatie, een markt, een aantal wensen en eisen een marktconform product te maken. En als je dat niet kan doe je iets verkeerd. En beleggers, daar zit natuurlijk ook een verschil in, ontwikkelende beleggers of een belegger pur sang. De laatste doen niks anders dan kijken naar een product en de toekomstbestendigheid en gaan kijken of ze daar hun rendement op kunnen halen. Waarbij voor de crisis vooral de strategie van de beleggers was om iets in te kopen, te verhuren en daarna te verkopen. Dan hebben ze extra rendement kunnen maken. Nu is de strategie meer buy en hold en gaan dat een langere periode exploiteren. Dat is een heel ander verhaal en zo komt het proces onder druk te staan. Andere partijen aan tafel, andere belangen en andere visies. Iedereen moet nog een beetje settelen lijkt het wel.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Bouwkosten

Opvragen staat stijging bouwkosten

AW. Hoe merkt u dat bouwkosten de afgelopen jaren zijn gestegen bij het ontwikkelen van een woning, want het ligt niet alleen aan de grond. KW. Nee, dat klopt, het ligt niet alleen aan de grond. Natuurlijk, je hebt materiaalkosten en productiekosten die ook zijn gestegen. Dat heeft allerlei oorzaken. Sommige materialen worden schaarser, dus prijzen gaan omhoog. Lonen zijn gestegen en dat is een aanzienlijk deel van de kostenopbouw van de woning. Ik ken de percentages daar niet van, ik heb daar wel een staatje in voor je. We hebben een vergelijking gemaakt tussen 2000 en 2008 met de kostenopbouw van de woning. En wat is die gestegen in alle posten. Wat je natuurlijk wel ziet, is dat de bouw niet om het nauw heel negatief uit de hoek te komen, een heel erg conservatieve sector is. Wij doen alles nog steeds hetzelfde zoals 100 jaar geleden. We bouwen nog steeds op dezelfde wijze, met dezelfde type materialen. Wat het nu vooral duurder maakt is steeds meer eisen die er gesteld worden aan woningen, en ook daar heb je op een gegeven moment zoiets van, kappen. Ook als overheid, nog meer eisen voor het bouwbesluit, EPC. Dadelijk krijg je betonnen bunkers waar je mag wonen want er mag onderhand niks meer open kunnen. Je moet kosten maken aan andere installaties. Het moet ook niet doorslaan. Als daar realistisch naar gekeken wordt kunnen bepaalde kosten ook naar beneden.

Verminderen bouwkosten

AW. Hoe kunnen deze bouwkosten verlaagd worden en wat zou Hurks kunnen doen om dat te bevorderen?

40:00

KW. Nou, om te beginnen, standaardisatie. En ik vind standaardisatie niet in de zin van complete producten. Daar ben ik zeker geen voorstander van. Maar standaardisatie van elementen en detailleringen. En eigenlijk, telkens als ik het zeg, is het te zot voor woorden, een architect die begint te schetsen en te doen. Die begint details te tekenen. Dat gaat naar de ontwikkelaar, in dit geval vinden wij daar iets van. Dan gaat het naar de aannemer en die vind er weer iets anders van. Dat proces slaat nergens op. Wij zijn er druk mee bezig om standaarddetails te ontwikkelen waar wij achter staan. En je moet vanuit de aannemer, die moet uiteindelijk bepaalde garanties geven. Is het wind en waterdicht, gaat het langer dan 20 jaar mee. Hij garandeert dat dus moet er goed naar kijken en wij moeten vervolgens kijken na goh, is dat a) betaalbaar en b) hoe ziet dat er dan uit? Je kunt technisch van alles bedenken maar als de consument hoe dat is afgewerkt moet die het er ook mee eens zijn. Daar moet je een stukje spelregels bepalen waarmee je de architect aan gaat sturen. Dat betekent dat de architect daar een andere rol in gaat krijgen, want die doet niet meer alles. Die houdt zich bezig met esthetica, de schil, voor woningbouw. Zo zie ik het. En daar valt heel veel te halen, dat is iets wat zeker is. Vooral in je proces, ik denk dat de kostenkant in materialiseringen en manuren. Natuurlijk je kunt gaan zoeken naar andere materialen, dat is een. Je kunnen zeggen om goedkopere krachten in te huren, maar dat lijkt me niet goed voor de sector. Dat is geen goed plan. Wat je wel krijgt is: ga je prefabriceren en mensen op een andere manier inzetten? Dan heb je op de bouwplaats minder bouwuren nodig, dus minder faalkosten over het algemeen. En die faalkosten zijn nog steeds absurd hoog. Ik denk dat 10 procent het gemiddelde is maar dat is natuurlijk ook heel veel als je kijkt wat dat voor projecten doet. De meeste partijen zullen zeggen dat dat niet zo is, dat ligt veel lager, maar dan beperken ze zich tot het moment van start bouw tot oplevering. Faalkosten gaan natuurlijk veel verder, want het hele ontwikkelingsproject daarvoor en nazorg achteraf moeten ook meegerekend worden. Je kunt zeggen: ik heb de sleutel afgegeven, ik ben klaar. Maar als je dan nog 40 opleverpunten hebt waar je 3 maanden over doet, dat kost ook geld. Daar valt heel veel te winnen.

Verlagen faalkosten

AW. Waar zou dan de meeste slagen gehaald kunnen worden mbt het verlagen van faalkosten? KW. Die zitten toch echt vooraan in het proces denk ik. Een heldere lijn uitzetten, niet telkens opnieuw het wiel uit willen vinden. Ik bedenk een concept, gaat het naar een volgende, die vindt er weer iets ander van, gaat het weer naar de volgende en die denkt weer iets anders. Nee, dit is het en daar gaan we voor. En dat moet bij heel veel mensen nog landen, maar dat geldt voor de hele sector. Dat zie je overal.

SCRIPTIE


Deel 2. Barrières - Vrije huurwoningmarkt Bouwvoorschriften

KW. Ja, kijk als je een bepaalde bouwvoorschriften weg zou laten kun je en kostenreductie creëren, maar de vraag is hoe realistisch dat is. Want als je nu, afhankelijk van de tijdigheid, ga je iets creëren voor 50 jaar, wat iedereen een beetje in z’n hoofd heeft. Of ga je zeggen, ik ga het helmaal anders doen; ik maak een woning die voldoet aan de maatvoering van wat de gemiddelde Nederlander graag zou willen, maar ik werk hem anders af. Mensen blijven daar 5 of 10 jaar zitten en daarna kan ik heel makkelijk dat ding omtoveren naar de standaarden van dan. Dat zou dan kunnen. Ik zie dat niet als een drama.

Woonvergunning

KW. Nee

Afspraken woningbouwproductie 45:00

KW. Ligt eraan. Bij heel veel projecten van de gemeente wordt er toch gezegd van: goh, zoveel procent sociaal, zoveel procent middelduur, zoveel procent duur. Vaak zie je toch dat er een behoorlijke sociale component in zit, maar als dat nou op slot zou zitten en ze zeggen bijv. 25% moet sociaal en de rest moet duurder zijn en je kunt daar niet vanaf wijken voor een locatie, dan werkt het belemmerend. Vooral als die 25% sociale huur is, dan heb je het probleem te pakken. Jouw groep loopt dan tegen de Europese maatregelen aan dat zij maar 10% van de corporatiewoningen mogen bewonen. Wat je wel ziet, is dat beleggers steeds meer gaan focussen op de woningmarkt want die zien ook dat die woningmarkt weer begint te settelen die komt tot rust en er is een hele grote doelgroep die zij kunnen gaan bedienen. Wat je nu ziet is een focus van beleggers met een focus tussen de 700-950 euro. Dat komt mede daaruit voort. AW. Dus het is nog geen nadeel omdat beleggers daarop kunnen inspelen? KW. Het is een belemmering van hoe star stelt de gemeente zich op. Ik vind dat niet voor deze tijd. Je moet dat op stadsniveau gaan kijken van ik wil een bepaalde verdeling in mijn stad hebben. Je moet daar niet voor ieder project zo naar kijken. Dus ik vind het wel een belemmering.

Ruimtelijke restricties

KW. Ja, direct.

Rendement

KW. Nee, ik vind als je het slim doet je daar rendement mee mag maken.

Overige

KW. Nou ja het is met name de beleggers. Kijk, corporaties hebben natuurlijk behoorlijk wat voor die doelgroep. Omdat dat toen kon, er ontstaat een gat en iemand moet in dat gat springen. Beleggers doen dat deels voor de huurmarkt, ontwikkelaars doen dat deels voor de koopmarkt. Wat mij is de belemmering in de financieringsmarkt voor de particulier, maar dat is in de koopmarkt. Voor de huurmarkt zie ik verder geen belemmeringen. Iedereen is er volop mee bezig.

Deel 2. Barrières - Vrije huurwoningmarkt AW. Deze barrières komen overeen met hierboven, alleen procedure verkrijgen koopwoning is extra. Verkrijgen

KW. Daar ben ik niet zo bang voor, nee, als je op dit moment financiering rond hebt en en wil een woning kopen, klant is koning. Dat is zo geregeld.

50:00

Deel 3. Maatregelen - Aanbod verruimende maatregelen Bouwen voor inkomensgroep

KW. Wij zijn in alle sectoren actief. In principe werkt dat allemaal

Bouwen bovenkant markt

KW. Dat doen we en dat blijven we doen.

Grootschalige sobere bebouwing

KW. Dat is een tijdelijke ingreep. Het gaat om waardecreatie, en dat bereik je niet door goedkope lelijke woningen te maken.

Gespreide oplevering projecten

KW. Dat heeft in mijn optiek weinig hiermee te maken, maar het is zeker een oplossing omdat je kleinschalig moet faseren zodat je schaarste creëert anders werkt de markt niet. Dus ja.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden CPO, incl. subsidie

KW. Oe, ik vind dat geen effectieve maatregel. Dat is dingen subsidiëren terwijl het niet nodig is. Zonder subsidie is het een effectieve maatregel

Betaalbare woonconcepten

KW. Jazeker


KW. Jazeker

Efficiëntere organisatie

KW. Jazeker

Bundeling expertise

KW. Jazeker


KW. Ja, dat is eigenlijk niet specifiek voor deze groep, maar meer in het algemeen. Dat geldt ook voor de punten hierboven.

Uitbreidingslocaties in diverse grootte

KW. Dat is dan meer schaalgrootte voor projecten. Ja in principe moet dat natuurlijk wel. Alleen uitbreiding mag dan tussen haakjes, want het gaat steeds meer over inbreidingslocaties. Grond wordt namelijk schaars. We zijn wel klaar met het ontwikkelen van eentonige vinex-wijken.

Versoepeling RO Beleid

KW. Ja, en dan vooral stedebouw. Het lijkt wel of er een bepaalde correlatie zit tussen wilde stedebouwkundige plannen en extreme eisen en de economische tijd waar we in zitten. Als het goed gaat krijgt iedereen vrijheid. Dat is leuk en iedereen werkt eraan mee omdat ze niet anders kunnen. Maar als je op een gegeven moment gaat kijken dan slaat het nergens op. Want de consument die zit daar niet op te wachten, die wil hele andere dingen dan wat de experts met z’n allen bedenken, waaronder ook ontwikkelaar. Dus vandaar betrekken van consumenten.

55:00

Checken op lijst.

Of we dat hierboven doen... Aan sommige dingen willen we wel iets doen maar daar kan ik niks aan doen.

Deel 3. Maatregelen - Koopkracht beïnvloedende maatregelen Verlagen rendement

KW. Ja, in principe doe je dat wel. En ik wil daar ook wel, niet zozeer voor jouw onderzoek, maar meer voor jouw beeldvorming. Er zijn natuurlijk veel ontwikkelaars die negatief in het nieuws komen, het imago is niet al te goed. Dat heeft vooral te maken met een aantal zakkenvullers en handelaren en het is niet zo dat ontwikkelaars overal bergen geld verdienen. Dat is zo geweest, zeker. Er zijn mensen die veel risico hebben genomen en veel geld hebben verdiend. Het is niet zo dat op een woning van 200.000 euro 40.000 euro in de zakken van Bassie verdwijnt.

Inleggen rendement deel goedkopere financiering

KW. Nou, nee, omdat ik eigenlijk vind dat het financieringsstelsel herzien moet worden en dat red je niet met 3.000 euro die je daar in stopt. Dat zet geen zoden aan de dijk. Je moet naar een andere vorm van financiering, een ander hypotheek model. Zoals Jim in zijn model heeft aangegeven, het Deense model. Dat schijnt 1,5 procent te moeten schelen op de hypotheekrente. Dat creëert een oplossing, want als je het leencapaciteit wat kan verruimen, niet 8 keer het inkomen, maar als je het kan verruimen naar 4,5/5 keer dat inkomen met een bepaalde buffer die er in zit tegen bepaalde voorwaarden kunnen zij ook een woning te kopen. Dan hoeven we niet met z’n allen de wereld op zijn kop te zetten. Sommige oplossingen kunnen heel nabij liggen.

Opzoeken Deens model in Jims verslag

Koopvarianten met financieringsfaciliteiten Koop Zeker Omruilgarantie

KW. Ja Ja, dat is eigenlijk hetzelfde als hierboven. Dat hebben wij natuurlijk niet gedaan. Koop Zeker/Koopgarant KW. Dat hebben wij wel eens toegepast. Is dat nou de effectieve maatregel? niet zozeer voor die doelgroep want over het algemeen kun je ook stellen...kijk, een inruilgarantie geldt eigenlijk alleen voor wooneigenaren...nou ik kan me niet voorstellen als ze nu een koopwoning hebben, dat dat dan nog ingewikkelder wordt om te kopen en als dat zo zou zijn is mijn advies: lekker blijven zitten. Lijkt mij voor die doelgroep niet de meest effectieve regelgeving. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Versoepeling regelgeving rentelasten

KW. Ja, dan zijn er...Nee. Het is leuk, maar dat zijn geen structurele maatregelen. Dan zeg je bijvoorbeeld, goh, u mag 1 jaar gratis wonen. Dan betalen wij de rentelasten van een jaar bijvoorbeeld. Dat is leuk, maar dat is puur verkoopstrategie. Dat is om ervoor te zorgen dat je jouw woning verkoopt. Helpt dat die mensen? Nee, het jaar moeten ze het ook zelf kunne betalen.

Verwervingskosten grond reflecteren in verkoopprijs

KW. Dat gaat gebeuren, waarom? Omdat de gemeente de afgelopen jaren grond heeft ingezet als een soort melkkoe, om begrotingen sluitend te krijgen. Actief grondverkoop, en je ziet nu ook, en de gemeente Eindhoven heeft daar laatst nog iets van gezegd, de tijden van actief grondbeleid zijn voorbij. Wij moeten consolideren wat we hebben. Veel meer sturen op kwaliteit. De tijden dat daar gigantische bakken met geld verdiend konden worden, die zijn voorbij. Dat houdt in dat politiek op een andere manier het huishoudboekje rond moet krijgen en niet meer met grond. Dus ik denk dat dat moet gaan gebeuren, dat kan niet anders

60:00

Versobering grondexploitatie

KW. Ja, voor deze doelgroep zou dat een maatregel kunnen zijn maar anderzijds vind ik dat je moet gaan voor kwaliteit en als de plek en op dat moment die doelgroep met dat product vraagt naar een groene invulling als maatregel moet zeggen: dan laten we het groen weg want dan is het goedkoper. Ik vind het een twijfelgeval. Dat is heel afhankelijk van de situatie en het project. Maar ik denk wel dat daar wat te halen valt. Dat kan alleen als je dat samen doet. Transparant een exploitatie doen, dan weet je ook waar de kosten heen gaan.

Verlagen bouwleges

KW. Ja, ach, dat is leuk en mooi meegenomen. Maar daar redt je niet dit verhaal mee.

Deel 3. Maatregelen - Afstemmingsmaatregelen vraag/aanbod Vraaggericht bouwen

KW. Sowieso. En aanbodgerichtheid, als er schaarste heerst in de markt en de markt is gek eigenlijk op zo’n moment dan kun je doen wat je wil. Dan is het bijna uitdelen van woningen of appartementen. Dat is absurd. Ik heb die tijden maar amper meegemaakt, het is niet zo dat ik hier al 20 jaar rond loop. Dus mijn eerste project wat ik deed was dat wel zo en dan kreeg je achteraf te horen; had die prijs niet hoger gekund? Ja dat had gekund. Nu loop je toch tegen een heel ander verhaal aan. Het betrekken van de consument, vroegtijdig, zodat je loyaliteit krijgt. Zo snel mogelijk mensen aan je proberen te binden. Daar zul je andere campagnes moeten inzitten. Marketing gaat veel belangrijker worden. Maar dan wel marketing en niet zoals in veel van mijn vakgenootcollega’s denken dat marketing alleen maar verkoop is. Er zit wel iets meer bij. Op korte termijn zul je iets moeten doen, want die markt moet losgetrokken worden. De economische problemen waar de sector in terecht is gekomen, als dat nou nog lang aanhoudt dan zul je zien dat er nog meer partijen om gaan vallen en dat is toch best wel dramatisch voor alles wat eraan vast hangt.

SCRIPTIE

Woonpartners Helmond

Type organisatie

Woningcorporatie

Datum interview:

12-06-2012

Geïnterviewde:

Mevr. B. Verkampen

Functie in bedrijf:

Manager Klantenservice

Aantekeningen/ Deel 1. Ambities Woonpartners Helmond Actiepunten/Kernwoorden W. Wat is ongeveer de verhouding tussen de gereguleerde en geliberaliseerde woningen in jullie woonbestand? V.

We hebben ongeveer 7500 woningen, en 2 a 3 daarvan is geliberaliseerd. Dus zo’n 280 woningen. Dat is verspreid over heel Helmond en ze zijn vooral geliberaliseerde woningen in de nieuwbouwappartementen met lift. En veelal liggen ze vanuit oorsprong in het centrum van Helmond. Dat is niet specifiek voor een bepaalde doelgroep. Vaak gaan er 1 en 2 persoons-huishoudens naartoe. Daar hebben we niet voor bestemd maar we zien die natuurlijke beweging.

W. Heeft Woonpartners ook ambitie om nieuwbouw te ontwikkelen?

Rapport doorkijken van Woonpartners Helmond. Zij hebben een eigen studie gedaan naar dit onderwerp.

V.

Ja, we hebben ambitie om ong. 1,1% per jaar nieuw te bouwen. Dat zijn zo’n 100 woningen. Dat is een toevoeging van het nieuwe bezit. Dat nieuwe bezit bouwen we op nieuwe locaties, maar vooral vindt nieuwbouwplaats door oude woningen te slopen en op diezelfde locatie nieuwbouw te ontwikkelen. Onze ambitie is niet om te groeien. Door vervangende sloop en de ambitie om woningen te verkopen in de toekomst verwachten we de komende jaren te krimpen naar 7000 huurwoningen. Wat we nu hebben, we hebben allerlei rapporten voor inkomenseisen opgesteld en het zal vooral voorkomen in de duurdere sector. Ik denk 50-50. We hebben uitgezocht dat we vooral duurdere woningen moeten toewijzen voor de hogere inkomenscategorie. In de praktijk is het nu 70-30, 30% geliberaliseerd, maar dat zal wat meer gelijk worden. Dat is gunstig voor de inkomensgroep. Vroeger werden er meer dan 100 woningen per jaar ontwikkeld, maar het zal in de toekomst niet meer worden dan deze 100.

V.

De type locaties zijn vanuit de herstructureringsopgave zitten we in de binnenstad. Dat is hierachter en daarna zitten we in Helmond-Oost. We gaan daar vervangende nieuwbouw doen. Nu hebben we vooral de locaties in de binnenstad omdat daar de grootste herontwikkelingsopgave lag. Nu zijn we bezig met nieuwbouw.

V.

Wij hebben binnen ons bezit aangegeven dat we woningen willen verkopen. We hebben ongeveer 550, maar we willen naar 700 toe, aangewezen om te verkopen. Ik denk dat het doel is om jaarlijks 10 procent daarvan te verkopen. Die 700 gaat over het totale bezit. Maar die 10 procent halen we nu niet. Om die woningen te verkopen hebben we allerlei regelingen gehad; rentestartersleningen, kopen met korting. Maar dat is eigenlijk Slimmer Financieren en Slimmer Kopen en dat is op dit moment in feite meer tegen de marktwaarde om een gewenst rendement te halen. Wij maken geen gebruik van productmarktcombinaties, behalve met nieuwbouw omdat we daarbij gebonden zijn aan regelgeving, bijvoorbeeld startersregeling.

W. De verhouding van de inkomensgroepen in de portefeuille? V.

Dat is heel moeilijk omdat wij de inkomens van onze huurders niet weten. Dus die zijn onbekend. Maar je kunt ervan uitgaan dat het grootste gedeelte, en dan vooral in Helmond, 70 procent van de huurders een inkomen hebben beneden de 34.085. Dat is in de gereguleerde huur.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Aantallen van het middensegment staan onder kopje bevolking en er staat ook omschreven hoeveel woningen we nodig hebben voor die groep

W. In de vrije sector bevinden zich daar ook inkomens boven de 43.000 euro? V.

Dat komt zeker voor, en die wonen scheef. Deze mensen die in de gereguleerde huur zitten is de bedoeling dat we daar een extra huurverhoging gaan doen, van 1% of 5% zodat de huur ook meer passend is bij het inkomen of dat je zorgt dat ze uiteindelijk gaan doorstromen naar een andere woning. Aantallen staan onder kopje bevolking. Van het middensegment heeft de helft een voldoende inkomen voor een vrije sector huurwoning. Volgens mij komen we 3000 woningen tekort voor deze doelgroep.

Beperkt gebruik gegevens

V.

Je mag de gegevens hieruit gebruiken. Ik zou het niet fijn vinden als je dit helemaal gebruikt voor je onderzoek. Wellicht heb je er wat aan.

W. Welke woningtoewijzingscriteria hanteren jullie voor de gereguleerde huursector? 12 minuten

V.

Wij hebben een woonruimtebemiddelingssysteem in Helmond. We hebben 4 corporaties en 3 corporaties die mee doen aan Wooneazie, www. wooneazie.nl. Dat is een combinatiemodel. En er is nog 1 corporatie en dat is Volksbelang en die gebruikt het distributiemodel en combinatiemodel. Dus wij adverteren al onze woningen. Het combinatiemodel dat zegt dat we een aanbod hebben en een loting en een winkelmodule. En de winkelmodule zijn voor met name de urgent woningzoekenden, wij kennen geen urgentieregeling. Alleen hebben wij afspraken met sociale hulpverleners zoals de Coap, zorgpoort voor gehandicapten, GGZ, jeugdinstellingen. Die hebben een aantal woningen waar ze gebruik van mogen maken. En die mensen die dan urgent zijn die vallen bij ons binnen de 10 procent regeling. Wij hebben 1 op de 5 woningen die naar de woonwinkel gaat. We weten van tevoren nooit welke daar terecht komt. In de winkelmodule hebben de instanties toegang tot de winkelmodule en daar kunnen ze woningen voor afnemen. Het gaat meer om mensen met psychologische problemen, dus niet iemand die gaat scheiden. Die moeten het via het reguliere systeem zoeken. In de winkelmodule zitten ook de herstructureringsgevallen in.

W. Dus in principe hanteren jullie ook de 90% norm of halen jullie dat niet doordat 1 op de 5 woningen naar de woonwinkel gaat? Onderzoek Laagland

V.

Nee, want die 10 procent hebben we afgelopen jaar voor 2,3 procent gebruikt. En omdat ik het niet heb gebruikt, maar we willen het wel maximaal benutten, hebben wij als Woonpartners gezegd dan gaan we onze doelgroep van beleid uitbreiden. Onze doelgroep was tot 34.000 euro. Dat is nu tot 43.000, omdat dat blijkt uit het onderzoek van Laagland blijkt dat een aantal categorieën geen duurdere woning kan betalen. Daarbinnen willen we de ruimte tot 10 procent benutten, totdat we merken dat die ruimte te veel wordt gebruikt. Dus we gaan nu monitoren op welke woningen zij op reageren. En als we genoeg ruimte hebben om ze te helpen, dan is dat binnen de 10 % regeling. Dreigen we die 10 procent te overschrijven, dan stoppen wij de toewijzing aan de middeninkomens een aantal maanden. De inkomens boven de 43.000 euro moeten het eigenlijk zoeken in de geliberaliseerde sector en die willen wij gaan uitbreiden, want we gaan meer woningen verkopen en we gaan meer nieuwbouw woningen realiseren en we gaan meer woningen in onze voorraad kijken of we ze duurder moeten gaan verhuren. Dus we gaan zorgen dat we meer woningen beschikbaar hebben voor de inkomens boven de 43.000 inkomen.

W. Corporatieland heeft te maken met het WWS; er is een maximale huur wat je voor een woning mag vragen. Wat is ongeveer het gemiddelde percentage wat jullie van deze maximale huur vragen? V. 17 minuten

Wij zitten tussen de 70 en 100 procent en ons gemiddelde ligt denk ik rond de 70 procent. Wij willen bij harmonisatie ook tussen de 70 en 100 procent zitten.

W. Hoeveel stijgt de huur dan bij harmonisatie gemiddeld? En als deze onder de 70 procent ligt, wordt dat in 1 x naar 70 procent opgetrokken? V.

Dat weet ik niet. Sommige woningen gaan niet omhoog omdat ze al vrij hoog zijn. Alleen als deze onder de 70 procent is, wordt ie bij mutatie opgetrokken naar 70 procent. Alle nieuwbouw zit gemiddeld al op 85 procent. Dus er is nog onderscheid in kwaliteit. Wij trekken alleen die woningen bij mutatie omhoog als ze onder de 70 procent liggen.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden W. Hanteren jullie ook woningtoewijzingscriteria voor de vrije huursector? V.

Dat gaat ook via Wooneazie, alleen geldt daar wel een bepaalde inkomensgrens. Bij woningen onder de huurtoeslaggrens geldt dat we geen inkomenseis stellen, behalve dus die 90% regel, maar daarboven wel. In de vrije sector ligt het minimuminkomen rond de 33 duizend euro. Anders kunnen ze het niet betalen.

W. De woningen die jullie aanbieden, hebben die een verplicht termijn van het huurcontract? V.

Als we een huurcontract aangaan is dat minimaal voor 1 jaar. Zeggen ze eerder op, moeten ze een boete betalen en verder kun je per maand opzeggen. Die boete is maximaal 350 euro, afhankelijk van de huur. We zijn de enige in Helmond die dat toepast.

W. Hebben jullie ambitie om nieuw te ontwikkelen voor het geliberaliseerde deel. V.

Ja, een deel van het geliberaliseerde deel ontwikkelen we juist voor de groep boven de 46.000 euro. Uit het Haagland onderzoek blijkt dat een deel van de Helmondse bevolking in aanmerking wil komen voor geliberaliseerde woningen en dat corporaties te weinig van die woningen hebben. Dus wij gaan die toevoegen, mondjesmaat want voor juist die duurdere woningen heb ik weinig kandidaten en een langere leegstand. Het gekke is dus dat ik veel vraag heb voor die woningen volgens het onderzoek, maar er zijn weinig kandidaten.

W. Wat is bij Woonpartners het koopwoningbeleid? V.

Dat wij hebben aangewezen binnen ons bezit rond de 550, maar we gaan naar 700 woningen, die we hebben aangewezen om te verkopen. Dat wil zeggen dat de zittende huurder of bij mutatie de woning wordt verkocht. Nu geldt bij mutatie dat we geen inkomenseis stellen, behalve als het nieuwbouw is. Dan ben je gebonden aan wettelijke regelgeving, als je een rentestartersregeling hanteert, dan mag het inkomen bijvoorbeeld een bepaalde grens zijn. Of de gemeente stelt een maximuminkomen. Onze bestaande voorraad stellen we geen inkomenseis of andere voorwaarden. Wij bouwen specifiek starterswoningen met regelgeving en wij bepalen niet voor welke categorie deze is. We weten niet welke doelgroep erin komt, maar we zien wel dat het met name doorstromers zijn omdat de starters geen geld hebben. Onze bestaande woningen verkopen we tegen aantrekkelijke prijzen, zo tussen de 120.000 en 140.000 en we zien dat daar wel jongere mensen op af komen.

23.00

W. Hoe kijkt Woonpartners aan tegen de problematiek van de inkomensgroep 34.085-43.000? V.

34.085 vinden wij de doelgroep van beleid, dus we vinden ook dat die geholpen moeten in de sociale huursector. Zo kijken we er tegenaan. En die willen we ook helpen binnen die 10 % want daar zijn we ook voor.

W. Hebben jullie in de toekomst nog initiatieven om deze groep te huisvesten? We gaan in ons bezit kijken welke woningen wij, maar dat is met name de categorie boven de 46.000 euro. We gaan kijken welke huur we kunnen ophogen zodat we meer woningen hebben in de vrije sector. In ons ondernemingsplan en Haagland onderzoek is omschreven hoe groot de vrije sector kan worden. Rond de 10 procent van het bezit is dat ongeveer.

Opzoeken in rapport

Deel 2. Barrières - Sociale huur W. Ik ben gekomen tot een aantal barrières. Zou u kunnen uitleggen wat de werking is op de doorstroming voor deze inkomensgroep en wat daar de reden achter is? Huurinkomensnormen, die worden opgesteld door uw organisatie of de overheid. Wat is daar de reden achter behalve dat het beleid is en hoe werkt dit voor doorstroming

Huurinkomensnormen 25:00 V.

De reden geeft het ministerie aan die bedenken wij als corporatie niet. En dat heeft te maken met de passendheid en het werkgebied van de corporaties. Wij zijn er niet zo heel erg blij mee want wij vinden het niet erg dat iemand met een hoger inkomen in een sociale huursector zit want dat is juist goed voor de buurt en leefbaarheid. Dus wij zijn niet zo gelukkig met die regeling. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Huurprijsregulering W. De huurprijsregulering voorkomt dat mensen gaan verhuizen doordat zij anders dief zijn van hun portemonnee. Er is dan sprake van een lastenverhoging doordat de huur bewust laag gehouden wordt door een bepaald beleid of vanuit de overheid. Hoe werkt dat voor doorstroming? V.

De mensen blijven nu helemaal zitten door deze maatregelen, vindt er geen doorstroming plaats. Dat is heel duidelijk. Dat zien wij ook aan een ernstig teruglopend, maar dat heeft ook met de economische crisis te maken, mutatie. Maar sinds de inkomenseis hebben wij op jaarbasis denk ik 750 minder mutaties per jaar. Mensen met hogere inkomens blijven zitten waar ze nu zitten, want ze moeten ineens honderden euro’s meer huur betalen. Wij zien wel dat een deel van mensen met tusseninkomens op onze koopwoningen reageren. Maar die markt ligt ook op zijn gat.

Huisvestingswet

W. Dat is eigenlijk een beetje hetzelfde als het woonruimteverdelingssysteem. Zien jullie dat als belemmering voor deze groep. V.

Dat geeft altijd belemmeringen op.

Woonvergunning

V.

Die hebben we niet in Helmond. Dus dat is geen belemmering.


V.

Die hebben we met de gemeente en daar soms wel eens belemmeringen. Dus ja.


W. Heeft die doelgroep te leiden onder barrières van het combinatiemodel?

Model Woonruimteverdelingssysteem

W. Brengt het combinatiemodel nog belemmeringen met zich mee?

Inschrijfgeld

V.

Dat hebben we niet. Dat is nooit een belemmering.


V.

Ze moeten bij ons wel de inschrijving verlengen, maar dat is geen belemmering.

Verlies inschrijftijd na acceptatie woning

W. Is daar nog een bepaalde regeling voor, voorrang als ze bijvoorbeeld naar een grotere of kleinere woning willen?

30:00

V.

Nee, het is een belemmerende werking voor de klant omdat ie moeilijk kan kiezen omdat ie dan z’n inschrijftijd kwijt is.

Terugbrengen in oorspronkelijke staat

V.

Dat is al jaren niet meer zo. Dat is bij geen enkele corporatie. Dat is een verkeerde term. Oorspronkelijke staat is ouderwets, dat is van na de wereldoorlog. Ze moeten hem in acceptabele staat opleveren. Wijzigen mag met toestemming. Schoon en veilig is het belangrijkst en in minimale staat van hoe je er bent in gekomen.

Huurharmonisatie

V.

Nee, dat is niet belemmerend, want er komen juist meer woningen voor hun beschikbaar.

Toevoeging 15/25 punten

V.

Dat zijn we aan het voorbereiden, om dat in de toekomst te kunnen doen. Waarschijnlijk 1 januari 2013, uiterlijk 2014.

V.

Ja, want wij sturen naar inkomens. Het woonruimteverdelingssysteem houd je je aan de eisen van het ministerie. Ook omdat we niet die 10 procent willen overschrijden. Dat is op zich geen belemmering. Bij alle modellen wijs je woningen toe en de klant kiest zelf bij welk model die in aanmerking wil komen. De wachttijd is hierbij wel van invloed. We hebben ook direct huurmodellen. Daar komen de woningen in die niet zo geliefd zijn, sociaal of vrije sector, en dan ben je snel in aanmerking. Loting is voor starters goed. De modellen hebben niks te maken met de inkomenscategorie. We hebben wel te maken met lange wachtlijsten. Voor de sociale sector is de gemiddelde wachttijd een jaar of 3.

Hoe wordt dat geïmplementeerd? Wij gaan naar een ander huurbeleid toe. Ons voorstel is niet om op voorstel van punten, maar op basis van WOZ-waarde toe te wijzen. Dus punten gaan we eerst doorvoeren, want de maximale redelijke huur. Ons voorstel is om de punten los te laten. De WWS bepaald wat je maximaal mag vragen voor de huur. Wat wij willen vragen is een percentage van de WOZ. We gaan meer naar de markt. De WWS gaat eigenlijk meer uit van, niet de ligging, maar meer aan de voorzieningen. We gaan in ieder geval meer huur vragen. Het WWS vinden we een achterhaald systematiek. We gaan met de WOZ ongeveer 3,9 procent vragen en dan kom je op ongeveer dezelfde huursom uit. Ik heb nog geen andere geluiden gehoord van andere corporaties om dat in Helmond door te voeren. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden 35:00 Jaarlijkse verhoging 1 tot 5%

V.

Dat ligt nu bij de directie. Het kan zijn dat dit straks weer achterhaald is. Ik weet niet of we dat nog gaan doorvoeren. We gaan de verschillen bekijken.

W. Denkt u dat er meer woningen geliberaliseerd worden met de jaarlijkse verhoging of het koppelen van de huurprijs aan de WOZ-waarde? V.

Dat maakt op zich niks uit, want uiteindelijk bepaal je zelf welke woningen je wil liberaliseren. Ik kan een woning hebben dat je met deze punten een duurdere huur mag vragen, maar dat hoeft niet. In ons strategisch voorraad beheer ga je bepalen welke en hoeveel woningen je meer geliberaliseerd wil hebben. Dat is los van dit systeem. Het geeft je wel handvatten, want de woning is het wel waard om geliberaliseerd te worden. Maar of je dat dan doet moet je beleidsmatig afspreken. We zien het niet als barrière als de huur wordt verhoogd. Dat kunnen ze ook dragen. In het geval van de 5% huurverhoging werkt het misschien bevorderend doordat er meer woningen vrij komen door het verhuizen van inkomens > 43.000.

Overige huurverhoging

W. Zijn er nog andere huurverhogingen waar bewoners mee te maken krijgen? Alleen energiemaatregelen kan ook een huurverhoging zijn. Dat is een andere regeling van het ministerie. Dat heeft een hogere huur tot gevolg. Uiteindelijk zijn de barrières dat je steeds minder woningen beschikbaar hebt voor je echte doelgroep. Alle woningen worden met regelingen duurder. Dus woningen voor mensen die het niet kunnen betalen heb je steeds minder, maar niet voor jouw inkomensgroep.

Deel 2. Barrières - Geliberaliseerde huur Inkomensnormen

V.

Wij hanteren inkomensnormen, maar doet elke woningbouwcorporatie zelf. Er vindt een passendheidstoets plaats, en iemand moet kunnen aantonen dat die het kan betalen. En wat ik dan vindt wanneer hij het kan betalen bepaal ik zelf. Maar de regel voor de vrije sector is minstens 33.000 inkomen moet hebben.

W. In welke prijsklasse ligt de huur voor de vrije sector en is deze huurprijs een barrière? 40:00

V.

Die zit tussen de 664 en 700 bij de corporaties. Er is in Helmond te weinig aanbod met een inkomen boven de 46.000 euro, dat is duidelijk. Een deel kunnen wij die niet helpen en dat is een probleem. Dat moeten corporaties oplossen, maar wij vinden dat vooral de vrije sector markt daarin ook wat kunnen betekenen. Er moeten ook meer geschikte koopwoningen beschikbaar komen. Dus voor die doelgroep is er te weinig, maar dat is niet alleen het probleem van Woonpartners. Met de gemeente moeten er meer woningen komen voor de doelgroep. Het gekke is dus dat ik die woningen niet kwijt raak. Maar het is wel een barrière, want inkomens tussen de 34.085 en 43.000 kunnen geen geliberaliseerde woning betalen.

Huisvestingswet

V.

Ja, dat is een barrière, want er wordt een inkomenseis gesteld.

Woonvergunning

V.

Geen, want die hebben we niet.


V.

Zoveel procent moet vrije sector zijn. Dus dat is ook geen barrière


W. Dat is een barrière, want huishoudens moeten een bepaald inkomen hebben.

Model woonruimteverdelingssysteem

V.

Inschrijfgeld

W. Dat is geen barrière.


V.

Dat is geen barrière.

Huishoudens moeten laten weten of ze nog ingeschreven willen blijven staan. Dat is alles. Er zijn geen kosten aan verbonden. Als het te laat is dan is dat ook geen probleem.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Verlies inschrijftijd

V.

Dat is geen barrière, want ik heb woningen te veel daarvan. Mensen kunnen daar zo instromen, mits ze aan de inkomenseis voldoen. Maar ik heb de verkeerde woningen voor de verkeerde doelgroep; voor gezinnen heb ik heel weinig. Bij een andere corporatie, maar ook bij ons is er juist veel leegstand in eengezinswoningen. Die staan bijvoorbeeld in Brandevoort, tientallen woningen vrij, rond de 700 euro. En ook appartementen in de duurdere sector kan ik niet verhuren. En uiteindelijk blijkt uit onderzoek dat we te weinig woningen hebben voor die doelgroep. Als ze willen doorstromen binnen het geliberaliseerde deel verliezen ze wel hun inschrijftijd, maar door het ruime aanbod zijn ze zo weer aan de beurt. Iedereen verliest inschrijftijd. Dus geen barrière.

Huurverhoging

V.

1,3 procent wordt toegepast. Je kunt ook meer huurverhoging vragen, maar dat doen wij niet. Andere corporaties misschien wel.

W. Is dat dan een barrière voor die inkomensgroep, omdat ze al in het geliberaliseerde deel terecht komen en dan ook 1,3 % huurverhoging per jaar moeten betalen? Dat is niet specifiek voor de inkomensgroep. Het kan zo zijn dat het dan te duur wordt, maar dat is bij elke woning. Huurverhoging is geen barrière. Overstap sociale huur naar geliberaliseerd

W. Een deel van de subsidie valt weg waardoor woonlasten na verhuizen erg toenemen. Is dit een barrière voor de inkomensgroep? Ja, dat is een barrière. Want de mensen stappen niet over. Dat scheelt een paar honderd euro. En dat willen ze niet, want als het inkomen daalt nemen problemen toe.

Schaarstepremie

W. De verhouding tussen vraag en aanbod is scheef, waardoor de huurprijzen kunnen gaan stijgen. Vindt dat plaats in deze regio en in jullie organisatie?

45:00

V.

De schaarstepremie is afhankelijk van de markt. Als de vrije sector woningen als zoete broodjes verhuur dan kan er wel een bedrag bovenop, maar dat doen wij niet. Dat is dan ook geen barrière. Dat wil niet zeggen dat het bij commerciële verhuurders geen barrière is.

Deel 2. Barrières - Sociale koopwoningen Afspraken woningbouwproductie

V.

Wij maken met de gemeente afspraken over nieuwbouw in diverse sectoren, zoveel vrije huur, zoveel vrije sector en zoveel koop. En ook in welke categorie koop en huur.

W. Zijn die afspreken zo verdeeld dat de inkomenscategorie wel terecht kan. V.

Daar houden we steeds meer rekening mee, omdat we weten dat er een tekort is voor deze groep in de bestaande voorraad. Dat is dus geen barrière

Woningverdelingssysteem

V.

Daar stellen we geen voorwaarden aan. Het is wel zo dat deze groep wel in aanmerking moet komen voor een hypotheek.

Inschrijfgeld

V.

Nee. Dat is dus geen barrière.

Deel 3. Maatregelen - Aanbod verruimend (kwantitatief ) Zijn onderstaande segmenten een effectieve oplossing voor de inkomensgroep 34.085-43.000?

Bouwen in sectoren Sociale huur

V.

Ja, hier bouwen wij ook in. Dit is effectief.

Vrije sector huur

V.


Sociale koop

V.


Vrije sector koop

V.

Ja, hier bouwen wij ook in. Maar ik vraag me af of dit effectief is. Niet iedereen kan het betalen. Het zou kunnen zijn dat bepaalde groepjes in de inkomenscategorie dit wel kunnen betalen. Alles wat je toe voegt is natuurlijk altijd goed voor deze categorie, maar dat ligt aan de prijs. Tot 180.000 euro maken ze misschien nog wel een kans.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Reduceren van nieuwbouwkosten

V.

Dat zou goed zijn voor de doelgroep.

W. Wordt dit bij jullie ook al toegepast? Het verlagen van nieuwbouwkosten? V.

Ja, dat doe je altijd. Andere materialen, bouwgrond goedkoper aankopen. Maar dat lukt vaak niet.


V.

Dat doen we altijd. Om de 50 jaar ga je renoveren. En misschien houdt je juist de bestaande bouw om de lagere inkomenscategorie te huisvesten.

50:00

W. Er worden niet doelbewust woningen niet gesloopt om de voorraad groot te houden? Nee, dat zou ten goede komen van de groep onder de inkomenscategorie. We gaan vooral de bestaande bouw houden, maar juist de bestaande bouw is onder de 43.000. Nieuwbouw zal eerder gaan naar de categorie daarboven. Als we levensduur verlengen is dat voor de groep onder de 34.000 euro.

Stedenfonds

V.

Op zich lijkt me dat wel een goede. Maar ik denk niet dat het corporatie-eigen is. Maar op het moment dat je geen vermogen hebt om nieuwbouw te plegen is dit een goede oplossing.

Deel 3. Maatregelen - Aanbod verruimend (verhoudingsgewijs) 10% woningen toewijzen aan inkomensgroep

V.

Dat passen we nu al toe. 10 % gaan we gebruiken. Dat is effectief.

>10% woningen toewijzen aan inkomensgroep

V.

Dat gaan we niet doen, want dan krijgen we een boete. Dat houdt in dat je miljoenen moet betalen. Als wij boven de 10 procent uitkomen kost ons dat boven de 4 miljoen. Dat is voor de doelgroep wel effectief, maar dat is niet te betalen.


V.

Dat doen we al en daar gaan we meer verder.

Aanpassen WWS in schaarsteregio’s

V.

Ja, dat is een oplossing. Wij gaan het alleen wel anders doen.

Huur bevriezen boven DAEB-grens

V.

Dat is een oplossing, maar dat doen we niet.

Tweehurenbeleid 55:00

V.

Dat is geen oplossing, omdat je constant schuift met die grens. Dat is bijna niet voor elkaar te krijgen, administratief.

Verkoop van sociale huurwoningen

V.

Dat doen we al, dat is een oplossing.

Verkoop DAEB-woning aan part. verhuurders.

V.

Nee, dat is geen oplossing. Dat kunnen we net zo goed zelf doen. Dat zouden we eerder aan een beleggersmaatschappij doen.

Verkoop DAEB-woning aan inst. beleggers.

V.

Dat is een oplossing, maar dat doen we niet.

Doorstroompremie aan scheefwoners (>43.000)

V.

Dat gaan we niet doen. Dat kost te veel geld. Ik denk wel dat het een effectieve maatregel is.

Tijdelijke verhuispremie voor alleenstaanden in DAEB-eengezinswoning

V.

Dat is een oplossing. Het zijn allemaal oplossingen, maar het kost teveel geld. Je kan het allemaal stimuleren, klopt.

Huur DAEB-woning optrekken volgens WWS

V.

Dat doen we al. Dat is een oplossing

Woonvoucher

V.

Daar heb ik te weinig kennis van. Alle maatregelen zouden effectief kunnen zijn.


SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Woningruil

V.

Ja, dat passen we ook toe. Dat heeft alleen geen zin. Want de inkomens worden geanalyseerd. Dus niet effectief.

Huur op Maat

V.

Daar hebben we niet aan meegedaan. Daar hebben we ook niet voor gekozen. Het is wel een effectieve oplossing.

Marktconforme huurprijsregulering.

V.

Ja, dat is een soort huurkoppeling aan WOZ.

Deel 3. Maatregelen - Afstemmingsmaatregelen vraag/aanbod Indexeren/verhogen inkomensgrens 90% norm

V.

Die moet inderdaad geïndexeerd worden.

Verplichte verkoop DAEB-woning scheefwoners

V.

Nee, dat is geen goede maatregel.

Differentiëren inkomensgrens t.b.v. 90%norm naar huishouden

V.

Ik denk dat dat goed is. Dat zou een oplossing zijn.

Differentiëren inkomensgrens t.b.v. 90%norm naar regio

V. Dat zou ook goed zijn ja.


V.

Dat zou een oplossing kunnen zijn maar het is niet te doen.


V.

Moet ook al. Vanwege Europa, en de 1 en 5 procent huurverhoging.


V.

Daar zijn ze nu ook al mee bezig. Alleen hoe meer regels je stelt hoe minder vrijheid de corporaties hebben. Het zou zo gereguleerd kunnen worden dat dat wordt ingeperkt.

SCRIPTIE

Hendriks Coppelmans Ontwikkeling B.V.

Type organisatie


Datum interview:

13-06-2012

Geïnterviewde:

Dhr. R. Beks

Functie in bedrijf:

Directeur

Aantekeningen/ Deel 1. Ambities en beleid Hendriks Coppelmans Ontwikkeling B.V. Actiepunten/Kernwoorden B. De beperkingen die de corporaties zijn opgelegd samen met de terughoudendheid van banken maakt het zeg maar de belangrijkste conclusie dat deze doelgroep nu geen kansen meer heeft. Rente banken

Ik denk dat het ook vooral is dat deze doelgroep vroeger nog wel kon kopen, maar nu niet meer. Dat is wel een groot verschil tussen nu en twee jaar geleden. W. Dat komt door de AFM ben ik nu achter gekomen. Zij hanteren strenge gedragsnormen die er altijd al waren, maar door de crisis worden die nu heel strikt toegepast. Banken kunnen daar niks aan doen omdat zij te maken krijgen met sancties als deze gedragscode niet wordt nageleefd.

Nakijken NVB

Navragen bij Rabobank

5:00

B. Ja, daar ben ik het toch niet helemaal mee eens, want je ziet dat banken ook andere financieringsconstructies kunnen bedenken. Dan verwijs ik ook nog even naar de mening van de NVB, van onze brancheorganisatie. Het is wel zo dat de banken, als je nu ziet..Rabobank ik de enige grote bank die geen staatssteun krijgt, die niet gesubsidieerd wordt. Dat betekent dat ING en ABN andere grote banken niet mogen concurreren, dat is via Europa geregeld is. Dat houdt in dat de Rabobank de rente bepaald en dan zijn er nog een aantal kleine jongens die concurreren, maar Rabobank bepaald in feite de opslagen. In 2007 was het zo dat 50 punten bovenop de reguliere rente werd gezet, en nu is dat 300 punten. In feite betaal je, als je teruggaat naar 20, betaalt de consument 2,5 procent te veel aan hypotheekrente. Ons idee is dat heeft te maken met het feit dat er weinig/geen concurrentie is. En ik weet dat banken roepen wat jij net zei en wij denken daar anders over. Wij denken ook dat door een verbetering van de concurrentiepositie ook een verbetering krijgt van de rente en de betaalbaarheid. Dat zou deze doelgroep helpen. Dat is vanuit de koopmarkt maar dat is ook een belangrijk deel met het bedienen van deze doelgroep. W. Ik heb vanmorgen ook Meneer Noten gesproken over dit onderwerp, of er concurrentie is tussen verschillende banken. Hij zei, in principe niet, maar we kijken wel wat het percentage is wat overige banken hanteren. B. Zij mogen niet concurreren met banken die gaan staatssteun ontvangen. W. Dus ze kunnen er eigenlijk niks aan doen? B. Ze willen er niks aan doen. Waarom zouden zij lager gaan zitten? Kijk, in feite moeten alle banken ook hun liquiditeitspositie verbeteren. En dit een manier om dat te doen. Maar goed, op andere plekken, andere banken in onze omliggende landen. Bijvoorbeeld in Duitsland, de Spaar Kasse, die hanteren 3,2 procent. En de Rabobank zit op 5,6 procent. Ik zeg ook heel simpel schaf die HRA maar af en zorg dat die rente lager wordt. Als je 2 procent verschil hebt op 3,2 dan is dat ook een groot verschil. Waarschijnlijk is het niet zo simpel, maar zo zou je er ook naar kunnen kijken.

Problematiek

W. Hoe kijkt uw organisatie aan tegen de problematiek van de inkomensgroep 34.085-43.000? B. Wij zijn eigenlijk altijd in deze doelgroep heel actief geweest. Vanuit huis uit zijn wij een sociale woningbouwer, heel dicht bij corporaties actief. Heel veel in Brabant. Wij zijn vooral actief in sociale huur en koop. Dus wij ontwikkelen ook voor corporaties en dan ontwikkelen wij gewoon Turn-key.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden B. De corporatie geeft een bepaald segment en huur aan tot bijv. 664 op dit moment. Met een bepaalde BAR mag het wat kosten en op basis van die turn-key prijs gaan wij ontwikkelen en bouwen wij het voor die prijs. Die vraag krijgen wij steeds meer gesteld omdat corporaties ook in hun apparaat moeten snijden. Wij zijn daar heel actief in. Je ziet daarom ook dat wij actief zijn geworden in de betaalbare koopwoningmarkt. We hebben ook met een pilot mee gedaan van de Provincie waarbij we voor max 151.000 euro en dan heb ik het over 4/5 jaar geleden. Vanuit daar hebben we een concept starterswoning ontwikkeld en dat was ook voor deze doelgroep. Ik moet eerlijk toegeven dat we toen nog minder vanuit de doelgroep bezig waren, of toen ging het over een starter en niet vanuit inkomen bedoel ik. Je hebt duidelijk gericht op inkomensgroep. Dat is nu meer aan de orde gekomen vanwege die financieringsproblematiek. Maar goed, wat ik al zei is dat bij ons op het jaarplan, en dat heeft te maken dat wij ook zien dat voor die doelgroep op dit moment, tussen wal en schip vallen. Ze kunnen niet kopen en ze mogen niet huren. Invloed crisis

W. Hoe is de verdeling/ hoeveelheid bereikbare woning voor deze groep beïnvloed door de crisis? B. Voor de crisis was die beter, er is een achteruitgang voor deze doelgroep. Dat komt door de regelgeving en door de crisis zelf, want vanuit de koop is de financierbaarheid slechter geworden voor deze doelgroep, met name tweeverdieners. Vanuit de huur als de corporatie al 10 procent verhuurd voor deze groep, vanuit de onderkant, vanuit huur is het maximale inkomen 34.085 en vanuit de koop zie je dat deze groep niet in aanmerking koopt, of je moet een koopwoning van 140.000 euro hebben en dat is op dit moment ook niet mogelijk.

10:00 Inspelen op ontwikkelingen

Het is zeer actueel vanwege de crisis en de maatregel vanuit de overheid W. Hoe spelen jullie in op macro-economische ontwikkelingen en sociaal-economische ontwikkelingen? B. Door beleggers te benaderen die eigenlijk het gat wat ontstaan is bij de corporatie daar in te willen stappen en nogmaals wij zien dat er een doelgroep is. Wij zien dat er een doelgroep is binnen ons werkgebied Brabant, en wij zoeken eigenlijk beleggers die als exploitant willen optreden voor deze doelgroep. Wij zijn ontwikkelaar/bouwer maar geen belegger en ook geen exploitant. Dat gat wat daar ontstaat, en wat bij ons vanuit de koop ontstaat zoeken wij partijen die wel willen investeren. En dat is op dit moment het grootste probleem. W. Komen jullie met de belegger ook bepaalde prijzen overeen, want de belegger heeft vaak huur tussen 800 en 900 euro, omdat het dan pas rendabel wordt.

Onzekerheid belegger

B. Ja ik denk ik het algemeen tussen 660 en 1000 euro. Dan gaat het over het investeringsbedrag en welke BAR wil de belegger hebben. Ik zie op dit moment dat er een onzekerheid ontstaat omdat kijk een belegger gaat uit van een direct rendement vanuit huur en een indirect rendement vanuit het uitpondscenario na 10/15 jaar. Direct rendement kun je direct uitrekenen en bij het indirect rendement is een onzekerheid ontstaan omdat die niet meer weten wat het uitpondscenario zou kunnen zijn. En dat heeft te maken met de onzekerheid van de markt en wat gaat de overheid met de hra doen. Dus of dat zij straks met winst kunnen verkopen. Dat was voorheen een logisch scenario, daar konden zij op anticiperen. En dat is nu een onzekere factor, of prijzen blijven stijgen. Dus ja, daardoor zien wij in ieder geval dat beleggers terughoudend zijn gehouden. W. Gaan ze daarom ook meer huur vragen? Ter compensatie van deze onzekerheid? B. Ja, het is de commerciële huur. Daar zijn bewegingen in. De overheid vindt dat dat wat vrijer moet worden, maar op dit moment is dat nog onzeker. Bepaalde gebieden mag vrij, de as A2 globaal, en daarbuiten toch nog gewoon de inflatiecorrectie. Dus ik denk dat dan nog steeds vanuit regelgeving onduidelijkheid is waardoor beleggers ook terughoudend zijn. Dat merk ik in de praktijk.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Voorwaarden ontwikkelingen

W. Waar moeten nieuwbouw ontwikkelingen en herstructurering aan voldoen, naast financiële haalbaarheid? B. Voor onszelf is het eigenlijk heel simpel. Als er een belegger is die zegt, ik wil in jullie werkgebied investeren, dan hebben we voor die huur, zeg 800 euro, en we willen die BAR, dat wil zeggen, dat investeringsbedrag. Dan is het aan ons om daar woningen voor te ontwikkelen die voldoen aan het programma van Eisen, waardoor zij puntensysteem halen en dat het investeringsbedrag binnen heb budget valt. Je zou gewoon vooraf daar afspraken kunnen maken; wat is het maximale budget. En waar moet de woning aan voldoen. W. Is het zo dat een belegger naar jullie komt voor een ontwikkelen of zoeken jullie die zelf? B. Dat eerste hebben wij nog niet meegemaakt, ja, dat zeg ik verkeerd. We hebben wel een belegger die landelijk actief was, maar die vanwege hun tegenvallende uitpondscenario’s, zo komen zij aan cash, die vallen tegen. En zij worden ook gefinancierd via banken, die belegger in ieder geval, en banken zijn op dit moment terughoudend. Want zij moeten steeds meer eigen vermogen inleggen. Dus eigenlijk zijn wij nu op zoek naar beleggers die nog kunnen en willen investeren. Maar daar hebben wij vanuit het verleden te weinig relaties in opgebouwd. Het netwerk is voor ons daar nog niet breed genoeg voor. Het staat wel in ons jaarplan om dat te gaan doen. W. Over welke belegger gaat het hier, of mag u dat niet zeggen? B. Dat is een belegger in Limburg, Stienstra. Die is actief in Brabant in ieder geval.

15:00

W. Aan welke voorwaarden moeten jullie voldoen van gemeente, corporatie of belegger bij nieuwbouw of herstructurering? Nou noem je drie partijen die allemaal andere belangen hebben. Een gemeente is op dit moment vooral aan het zoeken waar ze gronden krijgen afgezet. Die zien dat exploitaties tegenvallen vanwege tegenvallende verkopen. De meeste gemeentes staan wel open als jij een belegger of corporatie hebt die wil investeren. Dan willen ze wel plannen herzien. Dat zie ik op dit moment gebeuren. De corporatie wil de betaalbare doelgroep bedienen, dus onder de 33.000 euro of 664 euro per maand. Daar krijgen wij een programma van eisen van, zoveel kuub, zoveel meter, zoveel punten in het huursysteem en het moet vallen onder het maximale koopsom. In feite kopen zij van ons, turn-key. En daar zie je vaak dat dat onder de 170.000-180.000 euro valt En vanuit de belegger heb ik alleen maar vanuit onverkochte woningen nog ooit een deal gemaakt. Dus ik het niet actief een programma van eisen gekregen waar woningen aan moeten voldoen voor die doelgroep.

Grondprijs onderhandelingen

W. Zijn bij de gemeente nog onderhandelingen mogelijk over de grondprijs, want zij hebben op een hoge grondprijs en exploitatie. Nu weet ik toevallig dat de aankoopprijs gemiddeld in Nederland voor de gemeente met 23 procent is gedaald. Nu komt dat nog niet terug in de verkoopprijs aan commerciële partijen. B. Dat komt natuurlijk omdat aankopen die gedaan zijn die nu tot exploitatie komen te duur zijn aangekocht. De meeste gemeentes rekenen nog met de verhoging per jaar van gemiddeld 5 procent volgens mij. Ten mensen daar waar ik actief ben wel. Wij krijgen nog steeds hogere grondprijzen. Er zijn gemeentes die zeggen, nou wij hebben een afboeking gedaan en kunnen grond lager aan te zetten. Maar de meeste gemeentes durven dat nog niet aan de Raad voor te leggen. Je hebt wel het dilemma van stichtingskosten, waar grond onderdeel van is, versus, wat kan en wil een belegger betalen om deze doelgroep te bedienen.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Ontwikkelingsbeleid

W. Wat is jullie ontwikkelingsbeleid, specifiek voor deze groep. In aantal, type bebouwing, tijdsbestek, lokatie enzovoorts.

20:00

B. Dat is een veelomvattende vraag. Als ik even kijk naar de vraag die jij gemaild hebt, waar zijn jullie in actief. Dan is dat eigenlijk alle 4 de sectoren. Daar heb ik even over nagedacht en dan is de sociale huursector ongeveer 25 procent, dat is turn-key. Als bouwbedrijf bouwen wij nog meer voor de huursector. Maar dit gaat puur over de ontwikkeling. Verder 5% vrije sector huur voor beleggers. In de groep waar jij je onderzoek in doet is dat 5 procent. Dat is eigenlijk te weinig. 30 procent sociale koop en 40 procent vrije sector koop. Dat zijn ongeveer de verhoudingen waarin wij actief zijn vanuit ontwikkeling. W. En de sociale verkoop, zetten jullie die zelf in de markt of via corporaties? B. Dat is een hele goede vraag. Wij hebben in het verleden vaak via Koopgarant of andere constructies woningen in de markt gezet, samen met corporaties. Alleen daar zijn corporaties terughoudender in geworden omdat dat liquiditeitsbeslag oplegt voor hun eigen organisatie. Dus zijn terughoudender geworden. Op dit moment ben ik vooral afhankelijk van leningen die via gemeentes lopen. Een soort van Starterslening, SVn. Dat is nog steeds een hele goede regeling die nog steeds bij veel gemeentes gebruikt wordt. En dan maak ik bij voorkeur wel gebruik van, van die SVn lening. Maar je bent wel afhankelijk van die gemeente, of die dat inzet. W. Hoe gaat dat precies, de werking van die regeling? Ik was eigenlijk onder de indruk dat die lening naar de starter gaat, want zij regelen een hypotheek. Zij kunnen dan een bedrag renteloos lenen van de gemeente en dan kijken ze om de 3 jaar naar het inkomen.

startersrenteregeling navragen en opzoeken

B. Dat klopt, en dat is een hele goede regeling. Wij hebben laatst in Veghel 37 woningen ontwikkeld voor starters in de prijsklasse vanaf 167.000 euro. Grondgebonden woningen. Dat hebben wij dankzij die SVn- leningen op 3 na alles verkocht. Die zijn wel opgeleverd. Maar als we die lening niet hadden gehad was dit niet gelukt. Daar zitten ook mensen bij die in deze doelgroep vallen. Dan zie je toch dat je met een regeling en je hebt op dit moment ook een startersrenteregeling die via corporaties worden ingezet. Dat is weer een andere. Ik heb daar nog wel iets van liggen. W. Hoe en waar bouwen jullie? wat voor woningen zijn dat? B. Nee, waar wij vooral actief in zijn, zijn eengezinswoningen. Daar is veel vraag naar. Gestapelde bouw wordt de behoefte steeds minder, ook voor starters. En je ziet met name grondgebonden heel veel behoefte aan is. Dat bouwen wij in heel Brabant, Zuid-Gelderland en Limburg, maar je ziet dat de krimp daar toeslaat en daar willen we vanuit de ontwikkeling in terugtrekken. Je ziet dat Brabant Stad interessant is. Als je kijkt naar de bevolkingsopbouw en de bevolkingsgroei zie je dat Tilburg nog het beste is, Eindhoven, SRE gebied is wel goed, behalve de landelijke regio’s. Je ziet het SRE-gebied vanuit België, dus Bergeijk het minst positief is en dat de kern Eindhoven nog het beste blijft en dat daar een groeiscenario is. Op dit moment zie je wel dat het in Eindhoven ook niet meer verkocht wordt. Als je kijkt naar Meerhoven, dan ligt dat ook op zijn gat. En dat heeft vooral te maken met financierbaarheid van deze groep. Wij zijn in de gemeente Son actief, Eindhoven zelf ook wel actief en dan zitten we vooral meer richting West-Brabant en regio Uden/Veghel.

Invloed crisis

W. Hoeveel procent van de nieuwbouw die jullie ontwikkelen zijn bereikbaar voor deze inkomensgroep voor en na de crisis?

25:00

B. Dan heb je het vooral over de koop denk ik? Als je kijkt naar wat ik net zei; we hebben in de vrije sector huur 5 % en in de sociale koop 30% als je het hebt over deze doelgroep. Sociale verkoop zie ik dan ook voor deze doelgroep, ervan uit gaande dat zij dat kunnen betalen. Sociale Koop is denk ik tot 180.000 euro, dan is 35 % van onze woningen in de categorie voor de inkomensgroep. Voor en na kun je eigenlijk hetzelfde percentage aanhouden, waarbij het voor 2011 wij nog helemaal niet actief waren in de vrije sector huur, alleen maar sociale huur en anders was het koop en sinds kort wij nu eigenlijk actief gaan worden op de vrije sector huur. En sociale koop waren wij heel actief. Ik denk voor de crisis nog actiever in sociale koop omdat wij ook voor die pilot bezig waren. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden B. Wij hebben ooit nog een 100.000 euro woning ontwikkeld, v.o.n., allerlei voorwaarden aan gekoppeld dat de grondprijs betaalbaar moet zijn. In die tijd hebben wij heel veel woningen tot 151.000 ontwikkeld en gebouwd. In percentage denk ik dat wij toen boven de 50 procent in sociale koop hebben ontwikkeld en met name is het laatste jaar vooral actief op vrije sector huur. Daar moeten we nog meer netwerken opbouwen vanuit beleggers. Betaalbare woonconcepten

W. Zien jullie het juist niet als kans om meer woningen rond 120.000 euro op de markt te brengen? B. V.o.n.? Die 100.000 euro woning is denk ik al wel weer 12 jaar geleden. Die grondprijs is inmiddels zo gestegen, samen met de eisen vanuit de overheid, energiezuinigheid, dat die prijs niet meer haalbaar is. Dus wij zijn nu wel aan het kijken naar 140.000 euro. Dan heb je het toch over gestapeld om de grondprijs te drukken. We hebben een plan in Helmond, daar zijn 45 woningen die wij proberen enerzijds aan een belegger te verkopen voor deze doelgroep, anderzijds in de koop te brengen voor maximaal 140.000. Maar dat valt niet mee ok door de geschiedenis van de grond, het is een inbreidingslocatie, die aangekocht is 15 jaar geleden. En de gemeente wil dat we binnen bestemmingsplan bleven. Daardoor waren de grondkosten op een bepaald niveau en de doelgroep was wel jouw inkomensgroep. Alleen de woningen waren rond de 60 vierkante meter. Nogmaals, vind maar eens een belegger die in Helmond wil investeren voor deze doelgroep. Dat is lastig.

Level Playing Field

W. Ja, wat het dan ook moeilijker maakt is dat corporaties in dat gebied ook woningen gaan uitponden. Woonpartners Helmond wil namelijk zo’n 700 woningen de komende jaren gaan verkopen. Dat maakt het voor de belegger wel heel moeilijk. B. Ja, en daar waar corporaties actief zijn maakt het minder aantrekkelijk voor een belegger. En een belegger heeft ook een concurrent aan de corporatie. Als een corporatie voor minder geld dezelfde woning verhuurd kun je je afvragen of je daar actief in moet zijn.

Doorlooptijd ontwikkeling 30:00

W. Verder kopen jullie grond aan van de gemeente. Hoeveel tijd gaat daar overheen? Ik kan me voorstellen dat jullie voor de crisis grond hebben aangekocht die nu pas wordt ontwikkeld? Dat houdt de prijs ook hoog. B. Je ziet dat gemeentes nog niet bereid zijn om de grondprijs te verlagen. Als je de nota’s grond bekijkt, die per jaar worden vastgelegd, je ziet daar nog geen kentering in. Dat komt omdat gemeentes moeizaam bereid zijn afboekingen te nemen. Terwijl het goed zou zijn voor het vlot trekken van de woningmarkt. Ik denk dat iedereen moet denken hoe graag ze omzet willen maken om voor deze groep te ontwikkelen. Zowel wij als wij het in eigendom hebben.

Reden koopwoning

W. Merkt uw organisatie dat die groep koopt uit noodzaak of nog uit wens om een koopwoning te kopen? B. Het was altijd zo, dat als je op een feestje kwam iedereen trots was om te vertellen dat je een woning had gekocht en als je dat nu wil doen kijken mensen je scheef aan. Ik denk dat daar wel een kentering in is gekomen. Voor een particulier was het altijd een goede belegging om een woning te kopen en op dit moment zegt iedereen je bent gek, je kan beter wachten want de prijzen gaan dalen. Ik denk dat mensen het op dit moment sexier vinden om te huren. Huren wordt interessanter. Degene die gekocht hebben in de hoogtijd 2006, en die nu zeg maar moeten gaan verkopen, gedwongen, omdat zij gaan scheiden, die mensen hebben wel een probleem. En dat is natuurlijk het zure van de crisis. En dat is ook deze categorie, waar jij onderzoek naar doet.


W. Wat is de visie van uw bedrijf met betrekking tot betaalbare woonconcepten? Zijn die kwalitatief goed genoeg om lang in de markt te blijven? Ja, het grappige is dat wij op dit moment bezig zijn met het ontwikkelen van het concept. Dat heet de budgetwoning en dat is met name gericht op jouw doelgroep. Wij zijn heel scherp aan het kijken binnen ons bouwsysteem, want wij hebben ook een prefab-houtconstructiebedrijf.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden B. Dus een prefab-systeem wat ook gericht is op duurzaam of energiezuinig bouwen. Een flink pakket isolatie stoppen in de wanden, maar ook met name gericht op betaalbaar ontwikkelen en bouwen. We hebben een idee over hoe je zo’n woning kunt opzetten, ook gebaseerd op de 100.000 euro woning. Maar ook voor deze doelgroep, om betaalbaar te ontwikkelen. W. En hoe verschilt de kwaliteit ten opzichte van een reguliere koopwoning? B. Geen verschil. Kijk de kosten zitten hem niet in de afwerking van de woning. De kosten zitten vooral in grondkosten, maar ook in hoeveel oppervlakte grond je onder een woning legt. Kijk, de bouwkosten die moeten natuurlijk efficiënt bruto/netto verhouding maken. Dat je zo min mogelijk verlies oppervlak hebt. En zo min mogelijk schil, dat bepalen de bouwkosten. Daar hebben we nu vanuit de budgetwoning opnieuw over nagedacht. Hoe kunnen we zo goedkoop mogelijk bouwen zonder dat je afbreuk doet aan kwaliteit. De kosten zitten niet in de afbouw. Verkoopprijs

W. Hoe bepalen jullie de verkoopprijs voor particulieren. Houden jullie de woonquotes van het NIBUD en verstrekkingscriteria van banken in de gaten?

35:00

B. Steeds meer, in het verleden keken we daar niet naar. Wat kan iemand betalen? Daar ben ik heel eerlijk in. Er werd gekeken naar de marktprijs. De markt bepaalde wat de prijs werd. Zo simpel is het. Nu wordt er veel meer gekeken naar wat kan iemand betalen, wat heeft iemand aan inkomen, en wat voor woning kunnen we daar voor ontwikkelen, uitgaande van de grondprijs die de gemeente betaalt moet worden. Er wordt veel meer gekeken vanuit betaalbaarheid.

Rendement

W. Welk rendementspercentage hanteren jullie voor woningbouw? B. Vanuit de ontwikkeling hanteren wij 5 procent rendement, dat is risicoafzet. De bouwer op dit moment hanteert deze nul procent. Wij kunnen dat doen omdat wij een bedrijf zijn. Wij proberen ook steeds meer integraal te kijken. Het is belangrijker dan dat je omzet hebt dan rendement. We kijken meer integraal naar hoe we woningbouwplannen kunnen vlottrekken, waarbij het integraal belang van de bouwgroep bekeken wordt. Er wordt eerder nul procent gehanteerd dan reguliere percentages.

Concurrentie

W. In welke mate merken jullie dat er concurrentie is voor deze doelgroep? B. Op dit moment is iedereen actief op dit moment want je ziet, er is een stagnatie vanuit verkoop, de bestaande markt. Dat betekent dat doorstroming niet op gang komt. Het enige segment nog kan kopen of huren, kopen met name, is de starter met name, die geen woning te verkopen heeft. Je ziet dat iedereen op dit moment kan kijken of er herontwikkeld kan worden naar betaalbare koop. Met name de gemeente is daar terughoudend in omdat ze niet alleen woningen willen in het betaalbare segment. Maar even waar kansen liggen is inderdaad vanuit de huur, vanuit de belegger, om deze doelgroep te bedienen, want tot 43.000 is vanuit de koop ook heel lastig. Je ziet dat steeds meer concurrenten op dit segment actief worden. Je moet altijd een financieringssubsidie eigenlijk hebben, want al die regelingen zijn subsidies, en het is zuur dat je die nodig hebt omdat je niet gewoon woning kunt verkopen met normale hypotheek. Dat zegt iets over stichtingskosten en hypotheekpercentage. En de banken en de gemeente en ontwikkelaar samen moeten zorgen dat er wel betaalbaar wordt. Dus ze zullen financieringsmodellen moeten komen die niet afhankelijk zijn van subsidies.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden 40:00 Deel 2. Barrières - Vrije huurwoningmarkt Bouwvoorschriften B. De kwaliteitseisen worden steeds strenger, dus ja. Nou je ziet met name dat door de overheid opgelegd wordt om de woning moet aan meer eisen voldoen, bijvoorbeeld hogere plafonds, trappen die flauwer moeten worden. De woningen worden duurder omdat ze groter worden en de eisen voor isolatie en energiezuinigheid worden verhoogd dus dat is gewoon een kostenverhogend aspect. En daarbij komt dat nu wat ik zelf veel moeite mee heb, de fiscale regeling van de overheid nu zodanig is dat, lenteakkoord, naar buiten komt dat nieuwbouwwoning 2 procent duurder wordt en je ziet dat bij bestaande woningen de overdrachtsbelasting van 6 procent verlaagd wordt naar 2 procent. Dat betekent voor ons als ontwikkelaar dat de concurrente ten opzicht van de bestaande woning wordt versterkt. In feite is onze nieuwbouwwoning 6 procent duurder (4 procent goedkoper voor nieuwbouw, en 2 procent btw omhoog) fiscaal nadeel hebben. Terwijl een nieuwe woning aan de nieuwe eisen voldoet, energiezuinig is en aan de nieuwe eisen voldoet, terwijl de nieuwe woning energieslurpend is. Dus ik vind het onterecht en in feite wordt het voor ons lastiger gemaakt om nieuwbouw te realiseren Ze noemen het vergroening in de markt alleen in feite zeggen ze dat een energieslurpende woning fiscaal gunstiger is dan een energieneutrale woning. Als je het vergelijkt met de autobranche, dat is voor ons een goed voorbeeld, dan zie je dat de overheid alle energiezuinige auto’s fiscaal voordeel geven, dus minder belasting en ook fiscaal vanuit de bijtelling stimuleert en volledig elektrische auto is zelfs 0 procent bijtelling. En als je kijkt naar de woningmarkt is dat andersom. W. Nu is het wel zo bij de Rabobank dat als het een duurzame woning is mensen ongeveer vier procent meer kunnen lenen. Nazoeken groene financiering Rabobank Dit opgooien bij de provincie Noord-Brabant

B. In het absolute getal is dat maximaal 19.000 euro en dan moet ie energieneutraal zijn. Maar dat kan voor dat bedrag niet. Ik zie wel beweging, alhoewel, hoe had de Rabo groene financiering, die is volledig afgeschaft. Daar stokt het op. Dat rekent nog niet uit laat ik het zo zeggen. En dat heeft ook te maken met het feit dat de overheid het niet stimuleert. Voor mensen is een energiezuinige koopwoning nog steeds niet de reden om te kopen, in tegenstelling tot bij een auto. Daar zijn wij vanuit onze brancheorganisatie ook aan het werken, om beter bij de overheid te lobbyen.

Woonvergunning

B. Hebben wij niet meer mee te maken


B. Ja, daar hebben wij mee te maken omdat met name de provincie daar in wil begeleiden en je ziet dat ook elke gemeente een beleid heeft om voor een bepaalde doelgroep te behouden. Als zij een starterslening hebben stimuleren ze woningbouw, maar vanuit de overheid wordt natuurlijk inderdaad belemmerd omdat ze vanuit de huurwoningen maar maximaal 10 procent mogen toewijzen voor DAEB-woningen. Ik denk dat dit belemmerend is ja.

Rendement

B. Nee, dat is niet belemmerend vind ik.

Schaarstepremie

B. Die verhoging in de punten, ik denk dat dat voor die doelgroep positief werkt, dus niet belemmerend

Overige

B. Financiering voor de belegger en stichtingskosten. Dat valt onder andere onder grondkosten.

Deel 2. Barrières - Vrije koopwoningmarkt Bouwvoorschriften

B. Die kun je overnemen, dat is echt belemmerend.


B. Ook belemmerend. Wij hebben een concept ontwikkeld dat heet versneld bouwen, dat wil aangeven dat wij de voorkeur hebben dat de gemeente minder ruimtelijk regelt, maar alleen privaatrechelijk dingen regelt, en dat je de koper zelf laat bepalen of dat die een tweekapper wil, of een rijwoning of een alleenstaande woning en ruimtelijk kun je daar het beste een soort bouwenvelop toepassen, dat je aan de consument overlaat. De gemeente geeft aan, hier mogen de wegen komen. In feite laat je het over aan de consument wat hun PvE is en wat ze kunnen betalen en daarna beslis je over het type bebouwing. In Nederland is het zo geregeld dat er zoveel ruimtelijke restricties zijn dat je in feite in geen betaalbare woningen meer kunt ontwikkelen, ookal zou de behoefte er zijn. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden 50:00 Afspraken woningbouwproductie

B. Het kan ook stimulerend werken, als de gemeente genoodzaakt is voor dit segment te bouwen. Dan werkt het alleen maar positief.

Procedure verkrijgen woning

B. Ja, die is belemmerend

Rendement

B. Nee

Verlagen NHG

B. Ja, dat is een belemmering. Alleen voor deze groep denk ik niet.

Inkomenscriteria hypotheek

B. Ja, zeker.

NIBUD

B. Ja, NIBUD is een belemmering voor de financiering.

Overstap sociale huur naar marktconformiteit

B. Je bedoelt de overstap van een huurder naar een koper. Ja, op dit moment zie je daar een belemmering maar dat heeft meer met de financierbaarheid te maken. Het is een belemmering want in de eerste instantie hebben ze met huursubsidie te maken en daarna moeten ze het volledig zelf doen. Ja, dan kun je zeggen dan krijg je koopsubsidie vanwege de hra. Maar financierbaarheid is wel teruggelopen.

Schaarstepremie

B. Dat is voor deze doelgroep een belemmering.

Overige

B. Financiering is breder te trekken dat de hypotheekrente meer marktconform moet worden en op dit moment wat de overheid doet met de hra, het fiscale voordeel waar onzekerheid in is. Wat ik het meeste merk op dit moment is dat bij starters het gevoel leeft, maar ook door het sentiment in de merkt wordt beïnvloed dat iedereen de verwachting heeft dat de prijzen nog gaan dalen. En dat het een slecht inkoopmoment is omdat ze verwachten dat volgend jaar de prijzen zijn gedaald.

Deel 3. Maatregelen - Aanbod verruimende maatregelen (kwantitatief ) Bouwen in sectoren Sociale huur

B. Ja, hierin zijn wij actief. Daar komen ze niet voor in aanmerking.

Vrije sector huur

B. Ja, hierin zijn wij actief, maar wel het minst. Met name deze oplossing is effectief.

Sociale koop

B. Ja, hierin zijn wij actief. Ja, dat is een oplossing als ze financiering krijgen.

Vrije sector koop

B. Ja, hierin zijn wij actief. Maar dat is niet effectief.

Bouwen aan bovenkant

B. Nee, dat is niet effectief, maar dat doen we wel.


B. Ja, in principe gaat het om de absolute prijs. Maar dat passen we op dit moment niet toe.

Gespreide oplevering 55:00

B. Ja, gespreide start. Dat is een effectieve oplossing omdat je voor die doelgroep dan toch kunt bouwen terwijl de overige stil liggen.

CPO Opzoeken Wonen naar Wens

B. Ja, dat passen wij toe. Dan spelen wij een adviserende rol. Dat heet Wonen naar Wens en dat is een vorm van CPO. De koper geeft het budget en PvE aan.

Betaalbare concepten

B. Ja en ja.


B. Ja en ja, ook op basis van budget moet je gaan ontwikkelen.


B. Ja, en dat passen we ook toe. We zitten in een pilot van ketensamenwerking. Dat wil zeggen dat iedereen zijn verantwoordelijkheid meer op zich neemt waardoor je vermindering van faalkosten hebt, zodat nieuwbouwkosten afnemen.


B. Passen we toe en of dat effectief is, ja als je het hebt over flexibiliteit dan zeg ik ja.

Versoepeling R.O beleid

B. Ja en ja. Daar hebben we het net over gehad.

SCRIPTIE



B. Dat hebben jullie ook gedaan, en dat is noodzakelijk. Dat is ook effectief.

Inleggen vermogen goedkopere financiering

B. Dat passen wij nog niet toe, maar het zou wel een effectieve oplossing kunnen zijn.

NHG

B. Ja en ja.

Koopvarianten met financieringsfaciliteiten

B. Ja en ja.

Versoepeling hypotheekvoorwaarden inkomen en verhouding leeftijd/inkomen

B. Ja, allebei vindt ik zeer noodzakelijk. Ik vind dat er sowieso minder eisen gesteld moeten worden en dat de banken creatiever moeten worden om voor deze doelgroep te financieren. Mijn idee is dat er te veel verwezen wordt naar de regels van de AFM. De overheid moet zeggen dat de AFM er minder bovenop moet zitten en dat de banken zelf meer creativiteit meer in moet zetten. Misschien zelfs buitenlandse banken. Het Deense model is ook een prima model.


B. Dat is geen oplossing. We passen het toe, maar onze ervaring is verteld dat het geen oplossing is.

Koop Zeker

B. Wel van gehoord, maar dat is voor deze doelgroep geen oplossing, want ze hebben geen woning te verkopen.

Inruilgarantie

B. Dat is ook geen oplossing. Wij hebben zelf ook een verkoopgarantie, maar dat is een oplossing voor mensen die een woning te verkopen hebben.

Versoepeling rentelasten 60:00

B. Zeker, dat is effectief. Het is van belang dat de rentelasten zo laag mogelijk zijn. De SVn lening is zo’n voorbeeld.

Afschaffen hra

B. Ik denk niet dat het een oplossing is.

BEW+ verlenging

B. Die ken ik niet. Dat is eigenlijk triest, dat ie op is en dat wij er geen gebruik van gemaakt hebben. Alles wat de overheid kan doen voor deze doelroep is meegenomen. Ik heb zelf bij de provincie wel een geroepen om de Premie-A woning weer eens in te zetten. Dat heeft bij de vorige crisis geleid tot het op gang brengen van de woningmarkt.

Opzoeken Premie-A Aankoopprijs reflecteren in verkoopprijs grond

B. Ja, gewoon grondquotes hanteren.

Versoberen grondexploitatie

B. Ja, kan ook een oplossing zijn.

Verlagen bouwleges

B. Ook, uiteraard eens.


B. Ja, dat is logisch, dat doen wij ook via Wonen naar Wens

Overig

B. Een vernieuwend financieringsmodel vanuit de banken en ik zou ook zeggen kijk naar de totale woonlasten. Dat wil zeggen, dus je hebt een hypotheeklast en een energielast en als er integraal gekeken zou worden naar deze lasten, zou je eigenlijk vanuit de totale woonlasten kijken. Dan kun je kijken wat iemand kan betalen. Dan kun je ook zeggen, ok: ik investeer wat meer in energiebesparende maatregelen waardoor je op energielasten kunt besparen. Dan gaan de totale woonlasten omlaag. Dat zou vanuit de overheid gestimuleerd moeten worden. Je ziet dat energielasten de afgelopen 10 jaar met 8 procent zijn gestegen dus het is logisch als daar meer naar gekeken wordt.

SCRIPTIE

Bouwfonds Ontwikkeling B.V.

Type organisatie

Projectontwikkelaar

Datum interview:

13-06-2012

Geïnterviewde:

Dhr. C. v. Dommelen

Functie in bedrijf:

Hoofd Marketing en Verkoop

Aantekeningen/ Deel 1. Ambities en bedrijfsvoering Bouwfonds Ontwikkeling B.V. Actiepunten/Kernwoorden Problematiek W. Hoe kijkt uw organisatie aan tegen de problematiek van de inkomensgroep 34.085-43.000?

Vraag

D. Wat ik vind is dat je in de huurmarkt een soort vrijheid hebt. Je merkt dat partijen op dit moment insteken om vooral op het segment tussen de 850 en 950 euro huur te zitten. Bijzonder is dat mensen wel een dergelijke woning kunnen huren, maar niet kunnen kopen. Dat is heel bijzonder. Dat heeft vooral te maken met de regelgeving en dat is een probleem. Aan de andere kant denk ik dat hoe groot is die groep? Als je kijkt naar het gemiddelde woningbezit in deze regio is 70 procent. Dat is hoog. De vraag die je ook moet stellen is: moet iedereen een koopwoning kunnen kopen? W. Dat hoeft natuurlijk niet. Maar het is nu zo dat de sociale voorraad te groot is voor de doelgroep waarop corporaties zich richten. Het gevolg is scheefwonen. Ongeveer 30 procent van de bevolking zou gezien de regeling niet meer in aanmerking komen voor een huurwoning als ze verhuizen. D. Ligt daar dan niet de oplossing? Dat het scheefwonen aangepakt moet worden.

5:00

Nalezen rapport.

W. Dat gaat mondjesmaat. De overheid is bezig met een jaarlijkse huurverhoging van 1 % voor de inkomensgroep bovenop de inflatie. Daar zijn echter nog problemen in, aangezien de corporaties nu door de privacywet geen gegevens mogen opvragen bij de belastingdienst. De 1% huurverhoging zien mensen als beter alternatief dan de vrije huurwoningmarkt. Zodoende stagneert de doorstroming. Wij richten ons vooral op ontwikkeling van koopwoningen en beleggerswoningen. Daar waar wij projecten hebben als een corporatie mee doet, dan trekt die corporatie vaak het traject van de sociale huurwoningen/koopwoningen. Wij zien wel dat beleggers inspringen op de markt van die huurniveaus op de markt tussen 800 en 900 euro om de doelgroep daar te kunnen bedienen. Als je kijkt naar de woningmarkt, de koopmarkt, kijk maar wat er gebeurd in de bestaande bouw. Daar zie je prijsdalingen, waar je nu nog geen grondgebonden woning voor kan kopen. Het grote probleem wat ik zie is het scheefwonen. En dan heeft dan ook nog te maken met de kwaliteit van de huurwoningen. Die mensen gaan daardoor niet weg. Lees de krant maar eens wat er gebeurd in corporatieland. Kijk ik geloof niet dat wij het probleem van het scheefwonen als ontwikkelaar kunnen oplossen en daar zal vooral de overheid met regelgeving en zaken moeten inspelen. Aan de andere kant ben ik van mening dat het verstrekkingsniveau in deze prijsklasse hoger zou moeten zijn. Als je 40.000 e verdient heb je 3.000 euro per maand. En daar houdt je 1600 netto van over. En als je dan uit gaat van woonlasten, dat ligt rond de 30/40 procent, dat is 650 euro. Ga je dat terug kapitaliseren naar een hypotheek, ook als je vier keer je inkomen mag lenen. Dan kun je beperkt lenen. Of je moet eigen middelen hebben. Het kan in mijn ogen niet zo zijn dat het allemaal betaalbaar moet blijven. Mensen raken anders in de problemen. Iedereen die denkt dat het allemaal wel kan; Wij hebben een onderzoek gedaan in Uden/Veghel. Dat heet Wonen, Werken, Wensen. Dat is een heel groot woonwensenonderzoek over inzichten en ratio’s, wat mensen willen en kunnen en wat wij steeds merken bij elk onderzoek is dat er een enorme discrepantie is tussen de woning die mensen willen hebben en het bedrag wat ze daarvoor willen besteden. Iemand die zegt een 2-onder-1-kap te hebben en wil 800 euro woonlasten hebben en iemand anders zegt een rijwoning te willen hebben en 600 woonlasten te hebben. Bij de consument geven ze wel aan hoe ze willen wonen maar dat is niet in overeenstemming met de daarbij behorende woonlasten. SCRIPTIE


DUNEFRA Bouwfonds opzoeken

D. Als je mensen vraagt of ze een hypotheek heeft van 200.000 euro, dan krijg je een enorme range van antwoorden. Wat ik daarmee wil zeggen is, daar zit al een verschil. En het andere is dat mensen ook beschermd moeten worden, anders kunnen ze het niet betalen. Het blijft altijd een moeilijk verhaal. We hebben een onderzoek gedaan in Nederland, Duitsland, Frankrijk (DUNEFRA), waarin de woningmarkten worden vergeleken. Daaruit blijkt dat de woningmarkt als je vergelijkt met de landen om ons heen nog niet zo raar doet. Wat je daarbuiten ziet is dat mensen veel later hun eigen woning kopen. In Duitsland brengt men eigen geld in voordat ze een woning gaan kopen Je ziet nu met de regelgeving dat daar ook het een en ander gebeurd. Moet iedereen die 23 een eigen woning kopen? Mensen die perspectief hebben in hun carrière moet je die al volledig belasten of moet je een doorstroom krijgen. Alles valt of staat met doorstroming. Vroeger had je een wooncarrière en dan begon je in een huurwoning en dan paktje je steeds weer door. Nu zie je dat die markt zo is geëxplodeerd dat je niet kan doorpakken. Mensen kunnen stapjes zetten in de koopsector van 60/70 duizend euro. De doorstroming is gestopt en de prijzen zijn doorgetrokken. En daar is wel een probleem. En als je naar landen om ons heen kijkt koopt men een huis. Als je in Duitsland ziet, daar worden enorme huurprijzen betaald. Nu zeg ik niet dat beter of slechter is, maar wij vinden dat we het eigen woningbezit moeten stimuleren. Fantastische doelstelling. Als je dat wilt doen moet je zorgen dat het 1) financierbaar is, 2) betaalbaar is en in het verleden kochten mensen hun huis om door te verkopen binnen 5 jaar, dat is er nu af. Iemand die 40.000 euro verdient en ene woning koopt, zal nu die woning, eigen geld moeten inbrengen en verbouwen etcetera. Dat zijn wel dingen die spelen. W. Het gaat er wel om dat iedereen betaalbaar moet kunnen wonen. D. Wat is betaalbaar wonen? W. In verhouding met het inkomen D. Iemand die vier jaar 40.000 euro verdiende en toen nog 180.000 euro kan lenen kon toch ook geen huis kopen.

15:00

W. Dat ligt eraan gezien het carrièreperspectief iemand had. D. Vindt de Rabobank de normen van het Nibud wel of niet goed. W. Daar is geen uitspraak over gedaan. Zij vinden op de langere termijn dat er wel een gezondere woningmarkt ontstaat. D. Er zijn natuurlijk heel veel financieringen die gewoon niet in verhouding staat tot inkomen, en daar moet je mensen voor beschermen. D. Als wij over huur praten, wij doen zaken met beleggers. Dan zijn er beleggers die in dit segment zitten. En als wij samen met corporaties trekken die vaak samen wel op, alleen daar hebben wij geen betrokkenheid in. Wij ontwikkelen voor corporaties, maar de afzet en verhuur gaat door hun. Dat is misschien wel goed om dat te weten.

Invloed economische crisis

W. Hoe is de verhouding voor betaalbare woningen voor en na de economische crisis voor deze inkomensgroep? Hoe speelt Bouwfonds daarop in?

Onderwerp gaat meer over planontwikkeling

D. Wat wij bij elke ontwikkeling doen is, wij maken een doelgroepanalyse en kijken we welke kansrijke segmenten daar zijn. Het is niet zo dat een woning een starterssegment niet aantrekkelijk of kansrijk is, dat is juist wel. Ik bedoel, vorig jaar hebben we een project gedaan in St. Miechelsgestel, daar hebben we 15 starterswoningen gedaan, we gaan nu in Laarbeek 20 starterswoningen doen. Het is zeker interessant om naar die doelgroep te kijken. Je moet alleen wel de financierbaarheid in de gaten houden en je moet goed kijken naar het potentieel. Je moet ook uitkijken dat je overal in het lage segment gaat bouwen. Het moet niet zo zijn dat je overal in een laag segment gaat bouwen. In elk segment heb je een bepaalde vraag. Onze ervaring is als je een goed mix maakt van doelgroepen je een heel gemêleerd en goed plan krijgt. Hoeveel procent is moeilijk.

SCRIPTIE


Opzoeken mozaïek 20:00

D. Ik heb net zitten kijken waar we goedkopen woningen krijgen. Er zit bijvoorbeeld heel veel in Limburg. Daar bouwen we vanaf 150.000 euro. Ook in Laarbeek bouwen we nu woningen in het lage segment. Etten-Leur hebben we appartementen. Dat is heel moeilijk, want wij kunnen als organisatie niet zeggen wij doen 30 procent in die prijsklasse. Maar ik denk dat je een plan opbouwt op basis van bevolking. Dus als in een bepaald gebied een bepaalde bevolkingsopbouw is, dan pak je ook dat gedeelte van het segment mee. Er zijn 2 dingen bij een ontwikkeling, 1) doelgroepen die aanwezig zijn en 2) de latente verhuisbehoefte. Welke doelgroep is het meest genegen om te verhuizen. Als blijkt dat er een enorme inhaalvraag is naar woningen in het lage segment, dan moet je zorgen dat je die gaat aanbieden. Ik durf daar geen percentage te noemen. Vroeger kreeg je wel eens bij de gemeente opgeworpen 30 procent sociaal te bouwen. Dat is niet meer. Wij bouwen nu veel meer vanuit de vragerskant en dan relateren we dat aan de verhuisbehoefte. En als die daar is, kijk, wij zijn nu bijvoorbeeld in Breda bezig. Daar had de gemeente een enorm stedebouwkundig plan. Grote woningen en daar hebben wij een marktscan voor gemaakt. In de zin van welke mensen wonen hier, welke mensen zouden hier willen wonen en wie is er bereid om te gaan wonen. En op basis daarvan krijg je een woningbouwprogramma. Vroeger zei een gemeente van luister, nu moeten er 30 procent starters komen, 8 2-kappers, 2 vrijstaanden en 10 patiobungalows en dit is de stedebouw en op dit kavel moet het komen. Wij zijn daar als bouwers heel ver in. Wij werken met Mozaïek, dat is een doelgroepsegmentatie en wij hebben dat verfijnd en voor ons heet dat Bouwfonds Mozaïek waarin wij de behoefte van mensen bekijken. In Nederland zijn wij ergens van het hokjes. Als je ergens woont heb je een bepaald profiel en als jij op internet surft, kun je op basis van jouw surfgedrag bepalen waar jouw voorkeuren naar uit gaan. Zo benaderen wij ook de markt. Op het moment dat wij een plan hebben kijken we; welke doelgroepen zijn daar. En als we weten dat een bepaalde doelgroep, bijvoorbeeld de vinex-bewoner wil binnen 2 a 5 jaar verhuizen. Al dat soort dingen neem je mee in een overweging. Wij proberen veel meer te kijken vanuit de kwalitatieve vraag dan vanuit de directe vraag vanuit de gemeente. W. En hoe reageert de gemeente daarop? D. Ja, dat is nu wel leuk. Want we hebben sinds 2008 een crisis en in het verleden was het: dit is ons plan en zo gaan we het doen, maar het oordeel van het consument is hard. Als mensen nu een woning kunnen kopen en dat klopt niet, dan kopen ze hem niet. Dan wachten ze af. We zijn nu al een tijd met de gemeentes in gesprek, en je ziet dat gemeentes daarin meebewegen, want we onderbouwen het. Van ja dat is heel leuk dat u dat type woningen wil of dat soort milieu. Maar de klant wil dat niet en dus proberen wij die koper veel meer met beelden te verleiden om aan te geven waar het is. Dan zie je dat dat heel veel ruimte geeft. Als je zegt van wat doen jullie sociaal, ik weet het niet. Ik vindt het heel moeilijk om te roepen.

Eisen nieuwbouw

W. Waar moeten nieuwbouwontwikkelingen en herstructureringen aan voldoen? D. Marktconformiteit, prijs-kwaliteit verhouding, maar ook een goede communicatie naar kopers, en kopers betrekken. Dus niet van, kijk eens wat ik heb, wij noemen dat klantparticipatie binnen bouwfonds. Wij hebben een programma en dat heet Persoonlijk wonen. Dan hebben we het over klantparticipatie dat zijn 5 gradaties. De eerste is dat je mensen mee laat denken en die eindigt als baas van het proces. Binnen deze twee kaders heb je vijf manieren waarop je dat doet. Wij hechten heel veel belang om klantwensen, marktconformiteit en uiteindelijk is het niet aan de gemeente of ontwikkelaar die leidend moeten zijn. Die moeten hun kennis inzetten om een optimaal product te maken. In het verleden stond het proces centraal. Er moest een bestemmingsplan zijn, een vergunning. De rol van de klant moet niet alleen achteraf plaatsvinden, maar ook vooraf. De bouwsector is redelijk authentiek en die moeten die switch gaan maken van het veredelde ingenieursbureau naar marktgericht denken en dat kost tijd. W. Aan welke voorwaarden moeten jullie voldoen van de gemeente bij het ontwikkelen of herstructureren van woningbouw?

SCRIPTIE


D. Nou ja, er liggen vaak ontwikkelafspraken met betrekking tot aantallen, er liggen stedenbouwkundige uitgangspunten, beeldkwaliteitsplannen en daar moet je vanuit gaan. Aan de andere kant moet je de gemeentes meenemen in het denken en kijk, uiteindelijk moet je zorgen dat je marktconform bent. We moeten ook proberen om bij de gemeente ruimte te krijgen om dingen te verbeteren of te veranderen en als je dat kunt dan heb je kansen.

Ontwikkelingsbeleid

W. Wat is jullie ontwikkelingsbeleid in het algemeen en specifiek voor die groep qua type bebouwing? D. Het is voor ons belangrijk om een goeie time to mark te hebben, dat wil zeggen dat wil zeggen dat we snel door kunnen pakken na verkoop. Dat de producten kloppen, dus als jij met een project de verkoop in gaat wat klopt. In het voortraject moet je goed met die groep gesproken te hebben. Dan maakt het niet uit voor welke groep het is. Je moet wel veel meer klantgericht worden. Wij hebben grondgebonden woningen. Kijk het is wel zo als je in het goedkopere segment bouwt, dan moet je de kwaliteit in de woning bieden. Het verschil tussen een betaalbaar huis en hetgeen dat je wilt betalen, daar zit die discrepantie. Als mensen een huurwoning of een koopwoning van 150.000 willen hebben of huren, dan moet je ook mensen meenemen, van luister: als je dit gaat betalen zijn dit de kaders. Dus je moet dan ook niet zeggen dat dingen kunnen als dat niet zo is. Dus je moet kijken naar wat de verwachting is en iemand die, kijk er zijn, wij hebben bijvoorbeeld een aantal types die wij standaard hebben. Wij weten wat die in bouwkosten doen en die kunnen wij heel snel wegzetten. Dat zijn bewezen concepten en plattegronden en daar zijn uitbreidingsmogelijkheden en dat zijn dingen die steeds belangrijker worden. Je moet steeds sneller met die klant praten en uitontwikkelen.

Ontwikkelingen crisis

W. Hoeveel procent van de nieuwbouwontwikkelen zijn voor deze doelgroep ontwikkeld voor en na de economische crisis? D. Ik denk dat voor die crisis dat het grootste deel bij de corporaties lagen. Zij zijn zelf gaan ontwikkelen. Wij deden natuurlijk ook met corporaties gebieden en daar moest een sociaal deel in. Ik denk dat dat altijd 20/25 procent is geweest. En ik denk dat dat na de crisis, de corporatie niet meer ontwikkelt. Dat ontwikkelen veel meer bij ons ligt en dat de aantallen wel gelijk blijven. Dat is mijn inschatting, hoe ik dat voor onze regio zie. Ik kan niet oordelen over grote steden als Amsterdam en Rotterdam waar je grote uitbreidingsgebieden hebt. Je ziet wel dat er een verschuiving gaat plaatvinden, dat de corporatie niet meer zo graag wil ontwikkelen.

Deelname segmenten

W. Jullie zijn dan nu met name actief voor vrije sector huur en koop. Zijn jullie wel nog steeds betrokken bij sociale huur en koop? D. Dat is via de corporatie vaak. Daar doen we wel iets mee. We hebben bijvoorbeeld in Oss een sociale huurwoning ontwikkeld, samen met de corporatie. Dus wij hebben die plot verkocht en zij hebben dat ingedeeld en zij hebben dat ontwikkeld. Dat zijn dingen die daar gebeuren. En Limburg hebben we dat ook gedaan met corporaties. Dat is moeilijk, maar ik denk dat sociale huur en koop tussen de 15/20 procent ligt. W. In het overige deel, verkopen jullie zelf ook woningen? D. Ja, heel veel. We hebben in 2010, daar was de gemiddelde woningprijs 270.000 euro. Dat zal nu denk ik iets lager liggen hoor. W. Wat is dan de verhouding tussen koopwoningen en huurwoningen in de vrije sector? D. Ik denk dat wij....we hebben bijvoorbeeld 100 appartementen in Weert. Ik denk dat 70 procent koop, 30 procent huur is. W. En die woningen die jullie ontwikkelen gaan die dan naar Bouwfonds REIM?

30:00

D. Nee, nee.. Daar doen wij heel weinig mee. Die gaan heel vaak naar de corporatie.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden W. Merkt u dat die inkomensgroep gaat kopen uit noodzaak omdat ze niet meer kunnen huren? D. Nee, dat heb ik nog niet gemerkt. Ik merk wel dat particuliere beleggers inspringen op die doelgroep. Dus dat zie je wel. En bijvoorbeeld de grotere beleggers, de bouwinvesten en dat soort dingen, syntrus achmea. Die springen wel op die groep in. W. Wat is de visie van uw bedrijf met betrekking tot betaalbare woonconcepten? D. Daar probeer je natuurlijk heel erg in te sturen. Door te herhalen, kijk een groot gedeelte van de kosten in de bouw zijn faalkosten. Dus door bewezen concepten goed te bouwen kun je faalkosten eruit halen. Door goed te kijken naar projecten kun je goedkoper bouwen. Wij zijn bezig met onze klassiekers en herhaalprojecten. Wij proberen te kijken naar financieringsconstructies met mensen. W. Wat zijn de belangrijkste criteria voor duurzame bebouwing voor deze inkomensgroep en voldoen huidige en toekomstige ontwikkelingen daaraan? D. Duurzaamheid is wel belangrijk. Dus met name gas/water/elektra. Maar weet je, wij hebben laatst een heel onderzoek laten verrichten. En weet je wat de consument het allerbelangrijkst vindt, dat is dat ie een stukje, dat de binnenkant goed is, dat de leefomgeving verleidelijk is, dat we tenminste in deze regio, mensen willen graag ergens wonen waar het uiteindelijk duurzaamheid nog niet heel erg belangrijk is. Mensen willen ergens wonen waar het veilig is. Dat is belangrijk. Starterslening en Koop Zeker

W. Dan even evalueren over Koop Zeker en de Starterslening die jullie hebben gedaan. Die zijn gestopt...

Nakijken.

D. Is dat zo? W. Koop Zeker wel per 1 januari 2012. D. Nee hoor. W. Want dat vond ik wel terug op de site van Bouwfonds.

35:00

Verkoopprijs

D. Koopzeker is eigenlijk een actie die niet echt gericht is op die starters. Want die is veel meer gericht op mensen die een woning verkopen. En als die verkocht wordt, dan kopen ze pas de andere woning. En die zetten we nog steeds in. Dat is meer voor de doorstromers. Dat is niet echt een concept wat voor die startersgroep wordt gebruikt. Wat wij veel meer gebruiken zijn Startersleningen. Waar het om gaat, stel dat je met je inkomen 140.000 euro kunt lenen dan gaat daar een starterslening overheen van bijv. 20.000 euro. Na 3 jaar wordt die getoetst. En over die 20.000 betaal je in de tussentijd geen rente en aflossing. Na 3 jaar wordt die dus getoetst en als dan jouw inkomen is gegroeid dat je 150.000 zou kunnen lenen, dan gaat 10.000 euro naar de oude hypotheek. Het is dus een soort ingroeimodel. Elke 3 jaar wordt er getoetst. Onze ervaring leert dat die Starterslening echt een aanjager is voor de woningmarkt. Waar je zelf toenstraks ook zei, mensen kijken eerst naar het inkomen en perspectief. Eigenlijk is dit het verlengde ervan. Als iemand een goede opleiding heeft en die groeit door en leent de Starterslening, dan weet de SVn ook dat dat goed komt. En daar zit wat in. Ik denk dat de Starterslening zeker een goed instrument is voor deze groep mensen die willen kopen de stap te laten maken. Aan de andere kant, dat zou je alleen maar voor starters kunnen doen. Kijk, iemand die 50 jaar is, en 40.000 euro verdient, die zal de komende 10 jaar wel wat in salaris kunnen groeien, maar die kan geen grote stappen meer maken. Daar zijn ook groepen die dan eigenlijk op dat segment blijven. Kijk het grote probleem van de woningmarkt is van onderuit die doorstroming en dat doet de Starterslening goed. W. Hoe bepalen jullie de verkoopprijs voor particulieren? D. Wat wij doen is dat wij kijken naar de marktconformiteit. Wij maken een analyse van de huidige markt, welke prijzen worden er gerealiseerd. Dan vragen we altijd 1 a 2 makelaars met een prijsadvies te komen. En op basis van...kijk..je hebt niks te maken met prijselasticiteit. Het is niet zo dat als we die woningen 10 procent goedkoper maken we ze morgen kwijt zijn. Dus je hebt te maken met de markt. Je moet heel goed kijken naar de afzet en de prognose. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden D. Je ziet dat je dit jaar 6 rijwoningen kan verkopen, moet je er niet 12 op de markt brengen, want dan gaat de markt het overvoeren. Dus je moet een hele goede strategie bepalen met betrekking tot een aantrekkelijk prijsniveau. Dan moet je ook afwegen waarom een woning aantrekkelijk is. Dus daar moet je naar kijken en dan ga je kijken naar een prijs is niet eventjes van die is zoveel kuub, dat heeft te maken met markt, locatie, afwerking. Die zaken neem je in de ogenschouw. Dan kom je tot een prijsadvies en die toets je dan aan de markt. En met consumentenpanels. En als je in verkoop bent zie je of je een goed prijsniveau hebt. W. Dus jullie bepalen de verkoopprijs voorafgaand aan de ontwikkeling? D. Nee, die prijs wordt bij ons pas vastgesteld vlak voordat we in verkoop gaan. We gaan wel uit bepaalde kaders. Bijvoorbeeld richten op woningen van 300.000 euro. En als vlak voor de verkoop de markt minder wordt, zal de verkoopprijs ook wat dalen. En als die beter is stijgt ie misschien of moet je het afwerkingsniveau plussen. Prijs heeft met zoveel zaken te maken. Ligging, afwerking, snelheid. Je moet heel kritisch kijken. W. Wordt de prijs op dezelfde manier bepaald voor (institutionele) beleggers? D. Nee, institutionele beleggers die hebben vaak een bepaald afwerkingsniveau wat zij willen hebben in hun woningen en die hebben afhankelijk van hun rentabiliteit, ev, vv een bepaalde waarde aan hechten. Er zijn beleggers die kopen met een bar van 4,8 en er zijn er die kopen met een bar die lager is. En als je koopt voor 4 of 4,8. Ik verkoop liever aan degene die de hoogste prijs betaald. En die bepalen ook weer hun prijs op basis van huurniveau. Dus op het moment dat je in een hele aantrekkelijke wijk woont, de prijs geen 825 is, of 850 is. En als je dan over 20 praat en je kan 25 euro per maand per woning meer vragen en je gaat dan uit van een bar van 4 of 4,8 dan kan dat bepalend zijn. En die corporatie of belegger of financiële belegger die kijkt voor zichzelf. En op dit moment is er zo veel aanbod dat je natuurlijk wel goed wil inkopen. Concurrentie

W. In welke mate vindt er concurrentie plaats voor woningen voor deze doelgroep tussen ontwikkelaars in de regio? D. De concurrentie, ik denk dat dat er altijd wel is. Wat je op dit moment moet doen is wat SRE doet, wel faseren, wel kijken waar je mee bezig bent. Als in ons werkgebied 15.000 woningen gebouwd kunnen worden in een periode van X, dan moet je wel goede afspraken maken mbt tot de afzetbaarheid en de programma's die je brengt en de locaties. Dus je moet daar wel een regie in hebben.


D. De bouwvoorschriften, voor mijn gevoel moet dat geen barrière zijn. De praktijk is dat dat zich vaak inhaalt.

Woonvergunning

D. Dat is hier niet meer in de regio.


D. Dat kan hè, op het moment dat Eindhoven minder krijgt dan anderen wel.

Rendement 40:00

D. Dat maakt op zich niet uit. Als je 5 % rendement moet maken, of dat nou op een vrijstaande woning moet maken of een huurwoning, dat maakt denk ik niet uit.

Schaarstepremie

D. Dat natuurlijk wel.


D. Ik denk wel dat dat effect heeft, in de positieve zin. En als je dat scheefwonen goed gaat aanpakken, betekent dat er mensen verplicht worden om door te stromen. Ik denk dat dat wel...

Overige

D. Op dit moment is alles een belemmering, de markt zit op slot.

SCRIPTIE


Deel 2. Barrières - Vrije koopwoningmarkt Bouwvoorschriften

D. Nee, ja. Als ik daar nee zeg, moet dat hier ook.


D. Ja, die hebben beperkingen. Op het moment dat jij een beeldkwaliteitsplan hebt op het moment dat dat niet overeenkomt met wat de consument verwacht, dan heb je een probleem. Dan wordt er niks gekocht

Procedure verkrijgen koopwoningen

D. Die is bij ons niet ingewikkeld.

Rendement

D. Natuurlijk heeft dat effect, hier wel.

Verlagen NHG

D. Ja, dat is makkelijker financieren. Dat heeft effect. W. Letten jullie daar ook op bij het op de markt brengen van woningen, dat deze onder die grens valt? D. Ja, daar kijk je wel naar. Maar aan de andere kant als die woning het waard is, dan is die het waard. Maar je kunt beter een woning ontwikkelen onder de NHG dan daarboven.

Inkomenscriteria hypotheekcriteria

D. Ja.

Maximale woonquote NIBUD

D. Ja. Daar letten wij ook op.


D. ?

Schaarstepremie

D. Er is geen schaarste hè.

Overige

D. Ja, dat zijn barrières. Het zit gewoon op slot. De doorstroming zit op slot. En dat is dat op elk niveau.

Deel 3. Maatregelen - Aanbod verruimende maatregelen (kwantitatief ) Bouwen voor inkomensgroep Sociale huur

D.

Vrije sector huur

D. Ja, dat doen wij ook.

Sociale koop

D.

Vrije sector koop

D. Ja. Dat doen wij ook.


D. Ja, want dan krijg je doorstroming, ja en ja.


D. Ik denk dat dat geen oplossing is.

Gespreide oplevering

D. Ja, dat zie je nu ook gebeuren

CPO

D. Ja, dat kan. Dat doen wij ook. Wij hebben dan een adviserende rol. Maar ik geloof niet zo in het CPO verhaal, omdat je een aantal regieën hebt over het proces. Je zult goede werk afspraken moeten maken. En als je kijkt hoe weinig rendement er uit SER55 komt, dan denk ik nee.

45:00 Betaalbare concepten

D. Ja, daar zijn we mee bezig


D. Ja, dat is belangrijk voor faalkosten.


D. Ja, dat is het allerbelangrijkste. Wij proberen heel veel in het voortraject de aannemer mee te nemen, om het ontwikkelteam mee te nemen. Om te kijken, hoe zien we dat en hoe engineer je die woning. Om goeie werkafspraken te maken. W. En jullie werken daarbij ook samen met de gemeente? D. Ja.


D. Ja, dat heeft te maken met aanbod. Ja en nee eigenlijk. Dat klinkt heel stom. Maar hoe meer locaties je hebt, hoe versnipperder het gebied wordt. Je hebt een bepaalde behoefte en of je 5 woningen hebt, je moet het wel reguleren. Nee en ja eigenlijk. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Versoepeling R.O beleid

D. Ik denk dat dat moet. Maar dat zijn alle gemeentes ook wel aan het doen.


D. Wij maken nu geen winst. Wij draaien verlies dus dat is nu geen optie. Wij bouwen nu voor continuïteit. Maar het zou wel helpen.

Inleggen vermogen goedkopere financiering

W. Dus dit is ook geen optie? D. Dat doen we wel door Startersleningen aan te bieden.


D. Dat doen we dus met de Starterslening en dat is effectief.

Versoepeling hypotheekvoorwaarden

D. Daar hebben wij niks over te zeggen. Ik denk wel dat dat zou helpen


D. Dat doen we al, dus ja en ja.

Inruilgarantie

D. Dat doen we niet. Dan hebben we de rotzooi van andere mensen

Versoepeling rentelasten

D. Ja dat doen wij al

BEW+ verlenging

D. Ja en ja


D. Ja, dat moet. Omdat heel veel gemeentes heel duur hebben ingekocht en uitgaan van een heel groot rendement uit de grondexploitatie en als je kijkt hoe ze het openbaar gebied inrichten, dat is veel te duur. Daar kan nog wel een kostenreductie plaatsvinden.

Verlagen bouwleges

D. Ja, natuurlijk.


D. Ja, natuurlijk.

Overig

D. Weet je, het zou een stuk makkelijker worden als iedereen positief denkt. Iedereen is negatief en de teneur is zo slecht. Het consumentenvertrouwen is heel laag. De VEH heeft een koopindexcijfer en die staat nu op 53 en alles heeft te maken met het verbeteren van consumentenvertrouwen. Dat is alleen geen oplossing. D. Maar er zijn wel heel veel succesvolle dingen. Wij hebben vorig jaar drie projecten opgestart en die lopen als een trein. Zo zijn we in Goirle bezig met Starterswoningen in Den Bosch zijn we bezig met duurdere woningen en in Parkhage met een gemêleerd product. Dus het kan wel. Het gaat vooral om dat de kwaliteit goed is en dat de consument verleid wordt.

SCRIPTIE

Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij B.V.

Type organisatie


Datum interview: 26-06-2012 Geïnterviewde:

Mevr. C. Hak

Functie in bedrijf: Gebiedsontwikkelaar

Aantekeningen/ Deel 1. Ambities en bedrijfsvoering Ballast Nedam Actiepunten/Kernwoorden Problematiek

05:00

AW. Hoe kijkt uw organisatie aan tegen de problematiek van de inkomensgroep 34.085-43.000? CH. Ja, op dit moment is het heel lastig omdat ze het niet gefinancierd kunnen krijgen. En je zit ook met verbouwingskosten en dat soort dingen. Deze inkomensgroep is qua financiering heel moeilijk en die heeft maar beperkte. Stel je pakt 40.000 gemiddeld en je kan 4x je inkomen lenen, dan zit je op 160.000 euro hypotheek. Nou, als je tot nu toe kijkt, het aanbod voor dat soort woningen in de markt is wel meer al, maar tot 2 of 3 jaar geleden was het bijna nihil wat in de vrije sector koop aangeboden werd. Wij zijn natuurlijk als organisatie wel bezig, hoe kunnen we nou, wij richten ons met name op de vrije sector, ook dus die groep koopwoning bereikbaar maken. Dat is de uitdaging. Als je kijkt, hoe wordt, waar zitten belangrijkste kostencomponenten, dat is grond, toch al snel 20 procent van totale stichtingskosten, of meer, en die bouwkosten, dat is vaak ook al 50 procent van de stichtingskosten. De grondkosten is in die zin vaak is de gemeente aan zet. Die bepalen als wij het niet hebben aangekocht, grondbeleid van de gemeente die de prijs bepaald. Dan hebben we onze eigen grondbank gronden. Dan moeten we dus die grondkosten zo laag mogelijk zien te houden door het efficiënter in te richten het gebied, het bouw en woonrijp maken. Echt naar de kostenkant kijken. We moeten ook de bouwkosten omlaag brengen. Ik ben ervan overtuigd dat de bouwkosten hoe we ze in Nederland hebben, dat kan veel efficiënter. Daar zitten ontzettend veel faalkosten in. Al het bouwen gebeurd buiten, je bent afhankelijk van weersomstandigheden. Dingen gaan heel veel mis met onderaannemers die daar rondlopen. Dus vanuit onze organisatie zijn we aan het kijken, omdat we ook aannemer zijn, we zijn ontwikkelaar en aannemer, hoe we efficiënter en lager kunnen bouwen, tegen lagere prijzen bouwen om daarmee de koopwoningen voor een doelgroep met een lager inkomen bereikbaar te maken. We zijn nu bezig met het ontwikkelen van het concept, de iQ-woning. Dat bestaat al. Dat is eigenlijk in plaats van dat je buiten de woning bouwt, dat naar binnen gehaald. We hebben een geïnvesteerd in de bouw van een nieuwe fabriek, best wel uniek in deze tijd, dat staat in weerdt, en daar wordt fabrieksmatig die woning gemaakt, binnen. Waardoor je niet afhankelijk bent van weersomstandigheden buiten. En een heel gereguleerd proces binnen hebt. Plus je hebt voor de mensen die zo’n woning bouwen prettiger om binnen te werken, het kan veel sneller en je zit niet met allerlei aanvoer en logistieke problemen om op de bouwplaats te komen. Je zet hem daar neer, vooral voor binnenstedelijke projecten is dat een voordeel. Dat is echt een concept waarmee we proberen de bouwkosten te drukken om ook voor die inkomensgroepen bereikbaarder te maken. Dat is ook afhankelijk van grondprijs. Gemeentes hebben de afgelopen jaren die grondprijs ook alleen maar laten stijgen. En dat was echt een cashcow. Dat is ook niet meer zo. Dat moet ook gereguleerd worden en dat zal afnemen, waardoor die woningen ook bereikbaar worden. En ik denk dat we daarmee de kosten kunnen drukken en daarmee de woning bereikbaar moeten maken zonder de kwaliteit uit het oog te verliezen. Het wordt dus niet kleiner en met goedkopere materialen. AW. En hoe doen jullie dat met grond als jullie dat uit de eigen grondbank halen. Is dat voor deze groep voordeliger dat je grond bij de gemeente aankoopt. Of proberen jullie de grondprijs nog steeds zo weinig mogelijk verliesgevend te ontwikkelen?

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden CH. Daar zit inderdaad een soort van..Kijk, de grondprijs, de bouwrijpe grond die wordt bepaald door de aankoopkosten van grond, door de bouw en woonrijpkosten, voor dat gebied en nog wat bijkomende kosten. Dat is puur de kostenopbouw, maar uiteindelijk moet die bepaald worden voor wat de markt ervoor wil betalen. Als nu blijkt dat de consument minder kan betalen dan de jaren terug, en ik verwacht niet dat ze teruggaan dan hoe het 4 jaar geleden was. Dat houdt in dat de markt ervoor zorgt dat we wel efficiënter moeten. We kunnen wel zeggen, het kost zo en zo en die grond moet dat opbrengen, maar als dat niet kan doordat woningen die daarop komen niet meer dezelfde opbrengsten kennen, dan moet het op de een of andere manier de kosten omlaag. En de markt zal dat gaan reguleren verwacht ik. Als wij hier onze eigen grondbank hebben en wij gaan die grond zelf bouwrijp maken, dan zetten wij daarna die bouwrijp kavels door naar onze eigen interne ontwikkelaar/aannemer. En dat is broekzak/vestzak. Als zij zeggen dat is niet op te brengen, kijk maar, dit zijn de opbrengsten van de woning, we hebben efficiënte bouwkosten en met die grondkosten maken we verlies. Dan worden we gedwongen daar anders mee om te gaan. En bij gemeentes, in dat besef, misschien, dat is een gevoel, het besef dat die grondprijzen de afgelopen heel erg zijn gestegen, dat dat ook gereguleerd moet worden. Ik weet niet of dat besef bij alle gemeentes aanwezig is, maar ik denk wel dat dat gaat komen. Anders kan niemand het meer afnemen, dus het zal wel moeten met zijn allen. Als je het in je eigen portefeuille hebt kun je meer sturen. Dat is het ideale ervan. Dan kan je makkelijker aan die knop draaien en als je van de gemeente moet kopen ben je afhankelijk van de externe partij die daar ook in mee moet. Grondbeleid

AW. Ik zou denken, als je grond aankoopt, maar je denkt, over 4 jaar kan ik daar bouwen, maar dat wordt 15 jaar, heb je eigenlijk al zoveel verlies in die tijd. CH. Ja, klopt. En dat zie je ook wat afgelopen jaren, als je berichten leest in vastgoednieuws, wat bedrijven nu doen, Heijmans, wij, am’s, die zijn alleen maar heel veel aan het afschrijven geweest op grondkosten. Het is aangekocht, het rendeert met jaren en soms heb je voor miljoenen aangekocht, als daar 5 procent rente 10 of 20 jaar overheen gaat, dat tikt enorm aan. En daar worden nu allemaal voorzieningen voor genomen omdat iedereen beseft dat dat nooit meer terug verdiend gaat worden. Daar kijken we heel realistisch naar, en dat gebeurd de afgelopen jaren al wel. En ik zie bij gemeentes, de gemeente Rotterdam heeft afgelopen jaar op hun grondbank ook voorzieningen genomen, en zo doen meer gemeentes dat. Ik denk dat zij 1 of 2 jaar achter de markt aanlopen. AW. Ja, Eindhoven en Helmond doen dat nog niet. Die zitten in Helmond nog met de wijk Brandevoort, en daar moeten ze nog 3000 woningen bouwen van de 6000. En in de tussentijd gaat de exploitatie van de grond door.

10:00 Economische crisis

CH. En de rentekosten lopen op. Dat klopt en dat zie je ook. Eindhoven heeft Meerhoven ook een heel groot probleem. Daar hebben ze voor heel veel infrastructuur liggen. Dat is voor een heel groot gedeelte bouwrijp. Alleen de woningbouwproductie blijft achter. Al die miljoenen die daar in zitten, dat loopt en tikt en die rentekosten krijg je nooit meer terug verdiend. Wij hebben hetzelfde probleem in Eindhoven. Daar ligt een deel voor 70 procent bouwrijp, terwijl voor 20 procent woningen zijn opgeleverd. Daar weet je dat daar voor miljoenen in zit en dat je dat nooit meer terugverdiend. En in Vleuterwijte, onderdeel Leidsche Rijn, is er sprake van een winstgevende grondexploitatie. Maar als we er kostenneutraal uit komen mogen we heel blij zijn. AW. Hoe is nu ongeveer de verhouding/hoeveelheid van de bereikbare woningen voor deze groep en hoe heeft de crisis daar zijn invloed op gehad. CH. De grens ligt dan denk ik op 180.000. Wij hebben als Ballast Nedam, daar in de vrije sector nooit veel gedaan. En nu in de crisis, ik zou dat nog even moeten nakijken, echt onder de 180, nog steeds niet veel. We zijn wel bezig in Almere nu met 36 iQ-woningen en dat zou de prijs, dat zijn beleggershuur, ik weet niet of dat ook meetelt. Dus in dat segment is het vaak beleggershuur. En dan hebben we in Almere een project, dat zijn geen grote getallen. Door de economie worden we daar wel toe gestimuleerd daar meer aan te doen.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Verkoop woningen

AW. Is het ook zo dat door de crisis nu meer die woningen niet gaan verkopen maar verkopen aan een belegger. CH. Precies, dat zie je nu meer. Dat was voorheen nooit zo rendabel. Omdat die minder opbrengsten kon genereren. Nu is het zo dat de particuliere markt nihil is en de belegger is er nog wel. Maar die kunnen minder betalen. Dus je gaat nu meer met beleggers en corporaties werken. AW. En boven de 180 maken jullie nog wel koopwoningen voor? CH. Ja, maar heel minimaal. Maar wij deden ten opzichte van een Bouwfonds, in die zin qua eigen ontwikkelingen niet de grootste spelers. Dat waren zo’n 500/600 woningen in de goede tijd en nu 100 ofzo als we het heel goed doen. Dat zal dan meer boven de 180 zijn. Ik maak dan onderscheid tussen ontwikkelingen en bouw. Dat doen we nog wel honderden woningen per jaar. Daar moet je wel onderscheid tussen maken omdat we ontwikkelaar en bouwer zijn. Dus je hebt dan geen afzetrisico. Dat is puur de bouw en de ontwikkelingen moeten we zelf afzetten. En het bouwen door we voor heel veel partijen, voor corporaties, beleggers, gemeente, andere marktpartijen. We bouwen ook voor AM en voor Bouwfonds. Daar moet je onderscheid tussen maken. Dat bouwen doen we nog wel honderden woningen per jaar. Maar het afzetrisico, waar nu de moeilijkheid ligt, is sterk gedaald.

Ontwikkelingen

AW. Hoe en in welke mate speelt Ballast Nedam in op macro-economische en sociaal-economische ontwikkelingen? CH. Dat is dan zo’n iQ-concept wat antwoord geeft op de vraag naar efficiënter bouwen, minder kortere bouwtijden, minder risico’s. Wat we verder doen is dat de markt voor studentenwoningen heel erg opkomt. De reguliere markt doet het nu niet. Dus je zoekt, waar is er nog wel markt. Dat is ook voor corporaties. iQ woningen is door corporaties heel goed in te zetten. Studentenwoningen met een bepaald bouwconcept waardoor je heel goedkoop studentenwoningen kunt bouwen. Dat is een markt waar we ons nu heel erg op richten. In Leiden gaan we 2000 studentenwoningen ontwikkelen en bouwen. Verder als ik kijk naar de woningbouw, wat eigenlijk heel belangrijk is in de algemeenheid is: hoe ga je om met die klant, omdat het in de jaren ervoor makkelijk ging, maakten we mooie brochures en plaatjes en websites en je ziet dat je nu meer nodig hebt, en de klant er meer bij betrekken. Dus meer aan de voorkant van het proces met de potentiele koper om de tafel, door klantenpanels te organiseren. Dat zie je heel veel partijen doen. Dat hadden we eigenlijk eerder moeten doen. Maar hoe kun je zorgen dat die klant beter betrokken is bij het proces zodat je het product aansluit bij wat de klant wil en daardoor ook betere afzet hebt gegenereerd. De individuele klant betrekken is heel belangrijk.

15:00

Wij hebben bij Ballast eigenlijk niet echt, we hebben een afdeling Marketing en Communicatie, echt marktonderzoek hebben we niet zelf in huis. Dat kopen wij altijd in. Ik vergeet altijd de naam, bijvoorbeeld voor Eindhoven kopen we marktgegevens in ook echt van doelgroepen en leefstijlen voor het hele gebied Eindhoven. En dan zie je wat willen die, wat voor een product willen ze, zijn ze verhuisbereid of niet. Dat kopen we via gespecialiseerde bedrijven in die van die totale databases hebben. En daar haal je dan voor specifieke projecten of locaties, dan koop je dat in en dan probeer je aan de voorkant te kijken, moeten we voor deze wijk, bijvoorbeeld in Eindhoven, tegenover DAF. Dat is nu een jaren ’30 wijk geworden met eengezinswoningen. Dat is ooit zo bepaald dat daar behoefte aan zou zijn m.b.v. dat soort databases. Je ziet dat daar veel meer aandacht voor komt en ook van hoe krijg je die consument nou, bijvoorbeeld een tekening lezen, dus hoe kun je het beter in 3D vormgeven dat mensen zelf door hun potentiële woningen kunnen wandelen en opties kunnen aanplakken. Zo wordt er veel beter naar de klant gekeken en hoe die, en wat die wil, en wat we daarvoor moeten maken en hoe we dat goed kunnen overbrengen. AW. Hoe doen jullie dat per locatie, want je kan kijken naar type huishoudens en wat ze willen, maar voor een bepaalde locatie kijken jullie dan daar nog per wijk. Hoe bepaal je het risico erachter?

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden CH. Dat doe je dus uit die databases. Er zijn partijen in gespecialiseerd en die weten voor totaal Eindhoven krijg je dan een kaart waarin staat. Van Smart Agent, daar krijg je een leefstijl van, daar wonen dat soort type mensen en die zijn voor zoveel procent verhuisbereid en die zoeken een appartement of een eengezinswoning. Dat zijn marktonderzoeken die dat in kaart brengen. Dan weet je: in Eindhoven en regio wonen dat soort type mensen en zoveel procent van dat type mensen is verhuisbereid en die zullen ook deze locatie aantrekkelijk vinden. Je moet er zelf ook wel bij nadenken. Die wijk bij DAF, ligt bij een krachtwijk, Doornakkers, dat is best een lastige wijk te ontwikkelen omdat je tegenover industrie en spoor zit. Je moet dan zelf ook nadenken, er is al heel veel aanbod, het is logisch redeneren. Er zijn heel veel appartementen, eengezinswoningen is weinig aanbod dat is beter om op in te spelen. Jaren 30 waarderen consumenten heel erg. Het is niet altijd hogere wiskunde. En een beetje gevoel erbij hebben. Voorwaarden

AW. Waar moeten nieuwbouwontwikkelingen en herstructureringen aan voldoen naast financiële haalbaarheid? CH. Bedoel je dan qua product?

20:00

AW. Ja, wat geven klantenpanels aan? of hebben jullie en achterliggende gedachte over dat woningen aan bepaalde maatstaven moeten voldoen? CH. Als je het hebt over 3, je hebt appartementen, rijwoningen, 2-onder-1kap en vrijstaande woningen even heel grofweg. En als je een rijwoning pakt zit je qua, dat is niet helemaal waar, ik zeg het verkeerd. Waar moet het aan voldoen? Kijk, het is heel flauw, maar het moet voldoen aan de wensen van de potentiële klant. Voor een heel groot deel willen klanten vaak hetzelfde. Als je naar een rijwoning kijkt zijn indelingsmogelijkheden beperkt, want dan heb je het vaak over een woning van 5,40 breed, 10 m diep, 2 lagen en een kap. Dat is een groot deel van wat er in Nederland staat. En dan zit je aan een redelijk..je kan de keuken dan nog verschuiven en de badkamer, maar als je naar dat type kijkt, wat er veel staat, dan kan je niet 100000 varianten bedenken. Ik zit een beetje te zoeken waar zoek je naar in je vraag. Qua indeling, of uiterlijk?

Standaardisatie en

AW. Qua standaardisatie en duurzaamheid?

Duurzaamheid

CH. Dat is waar wij denken dat de toekomst zal liggen om nieuwbouwwonignen ook nog goed te kunnen verkopen. Het positieve van nieuwbouwwoningen is dat ze heel onderhoudsarm zijn en zijn qua kwaliteit heel goed als je vergelijkt met woningen van de jaren 30 of ouder. Nieuwbouw is de beste kwalitatieve woning die je kunt kopen. Wat mensen nog niet helemaal beseffen en wat wij nog niet goed verkopen, is dat je een super geïsoleerde woning hebt met hele goede apparatuur, dubbele beglazing zijn je lasten en onderhoud heel erg beperkt. En dat zal ook steeds meer gaan spelen de komende jaren omdat wij denken dat energiekosten alleen maar gaan stijgen. Daar moet je nieuwbouw ook meer op profileren, niet alleen als woning an sich, maar ook de woonlasten voor de komende tientallen jaren. Dat die veel beperkter zijn omdat die woning kwalitatief goed is. Dus verduurzamen van een woning is heel belangrijk dat dat steeds meer wordt doorgezet om energiekosten zo laag mogelijk te houden om exploitatielasten van zo’n woning, kijk voor beleggers en woningcorporaties is het al heel belangrijk. Maar ook voor de particuliere markt moeten we dat ook zien over te brengen dat dat een heel groot voordeel is. Daar zullen we op sturen, om daar nog betere woningen in te ontwikkelen met nog lagere energielasten en daar de consument mee te verleiden, financieel gezien, voor de exploitatie van die woning voor de komende jaren. Dat zie ik wel als een kans de komende tijd.

Navragen.

Er zijn ook financiers, en dat moet ik even aan een collega vragen, die daardoor meer financieringsruimte geeft. Dan moet ik even navragen bij welke bank dat is. Er zijn wel initiatieven van banken. Ik denk ook wel dat dat gaat groeien omdat dat voor een bank ook voordelig is omdat de woning meer waard is en duurzamer en dat is een beter onderpand om te financieren dan. Daar zie ik ook toekomst om daar als ontwikkelaar meer op te letten AW. Zijn er bepaalde voorwaarden waar jullie van de gemeente of provincie of corporaties en beleggers aan moeten voldoen? SCRIPTIE


CH. Ja, zeker en bij de gemeente zijn dat er erg veel. Maar dat zijn de standaard dingen zoals het bouwbesluit maar daar moet je gewoon aan voldoen en verder heeft elke gemeente eigen specifiek beleid en dat kan zijn, het moet nog groener of de epc moet lager. Dus dat is per gemeente afhankelijk wat ze aan aanvullende eisen boven het bouwbesluit hebben. De ene gemeente vindt het heel belangrijk. Sommige willen politiekeurmerk en elke gemeente heeft zijn eigen stokpaardje. De corporatie kijkt naar hun eigen doelgroep, wat vinden die belangrijk qua inrichting, en dat geldt ook voor een belegger ook qua inrichting en uiterlijk van de woning. Iedereen kijkt naar iedereen. De gemeente kijkt vooral vanuit bouwbesluit en eigen verordeningbeleid van wat.. en de corporatie en de belegger die kijken heel erg vanuit wat vind mijn doelgroep belangrijk en waar moet de woning aan voldoen. Misschien dat de corporatie specifiek ontwikkeld voor een Marokkaanse groep dan moet de keuken gesloten zijn bijvoorbeeld. AW. Hebben jullie met corporaties afspraken over onrendabele top of is het puur vanuit doelgroep? CH. Het gaat altijd ook om de financiën, dat het haalbaar moet zijn. Ze hebben een maximum aan stichtingskosten wat ze uit kunnen geven. Daar zitten vaak onrendabele top bij, maar daar zijn corporaties ook steeds meer mee bezig hoeveel onrendabele top ze kunnen nemen. Vooral voor een belegger en de vrije sector ontwikkelaar, als wij niet ontwikkelen voor de consument zijn we sowieso nergens. En een corporatie die kan nog redelijk makkelijk, die luistert ook naar de doelgroep, maar die wil ook dat de wijk maatschappelijk, maar die vraag naar corporatiewoningen is heel groot. Dat is een andere markt qua vraag en voor een belegger is het eigenlijk ook voor ons, de belegger geeft eerst aan wij kunnen niet meer dan zoveel betalen en dan moeten wij zorgen dat het kan. Financiën zijn ook leidend.

Verhoudingen nieuwbouwontwikkeling

Wat is de verhouding tussen de woningen die jullie ontwikkelen voor sociaal en vrije sector voor huur en koop?

Navragen

Wij ontwikkelen nooit sociale woningen, die bouwen we dan, ik weet die verhouding niet, dan moet ik even kijken waar ik dat vandaan moet halen. Kijk je dan naar bouwen en ontwikkelen. Dat moet ik even navragen dan. AW. Het grootste deel is dat reguliere koop? CH. Ja.

Noodzaak/wens

AW. Merken jullie dat die inkomensgroep dat die koopt uit noodzaak of dat ze nog steeds een woning willen?

30:00

CH. Dat is meer een gevoel, ik heb het gevoel dat mensen juist wel graag een woning zouden willen kopen alleen dat het niet haalbaar blijkt te zijn. Ik denk dat het cultuur is in Nederland, dat een eigen woning kopen, dat dat in onze cultuur zit. Dat mensen daar wel naar streven. En je ziet misschien ook wel meer dat er een tendens is dat mensen toch ook in de vrije sector huur gaan zitten, want een koopwoning is soms nog te eng. Dat is ook moeilijk, toen ik klaar was met studeren hebben we een startersappartement gekocht in Utrecht, met het idee van, daar wonen we 5 jaar en dan verkopen we het weer en gaan we naar een grotere woning. Dat ging door prijsstijging en maakten we winst. Dat verhaal zal steeds moeilijker worden voor starters want je moet kosten koper terugwinnen en in deze markt stijgen prijzen niet. Dus als je een appartement koopt en je krijgt kindjes en het wordt te klein is het veel moeilijker om die volgende stap te maken. Tot en met mijn generatie ging dat nog heel soepel. Nu is dat moeilijker omdat kosten koper en bouwkosten terug verdiend moeten worden. Daarom is het veel enger om een woning te kopen. Omdat je denkt van, ik moet er misschien wel 10/15 jaar in wonen en dan is het moeilijker bereikbaar. Ik kan me best voorstellen dat mensen dan een paar jaar gaan huren. Er komt ook steeds meer huuraanbod. En daar betaal ik dan wel forsere huur voor dan sociale huur maar daar heb je het inkomen dan voor. En op een gegeven moment de stap pas maken om een woning te kopen. Je ziet nu ook uit noodzaak over onzekerheid over hypotheken en financieringen, mensen durven het niet zo snel meer aan. Je kocht het nieuwe huis voordat je het andere huis had gekocht. Dat hoor je nu nooit meer terwijl dat 4 jaar geleden nog standaard was. Ik verwacht dat de vrije huursector dat daar steeds meer vraag naar zal zijn en dat zie je ook in nieuwsberichten. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Verkoopprijs

AW. Hoe wordt de verkoopprijs bepaald als je gaat verkopen aan particulieren? CH. Door de markt, want als we te veel vragen verkopen we het niet. Daar moeten we onze kostenstructuur op aanpassen. Je ziet wel eens dat mensen andersom redeneren en dat de woning dan 250.000 moet opbrengen. Maar als niemand dat wil betalen is dat niet de marktwaarde. AW. Hoe verhoudt zich dat nu, omdat die grond, die exploitatie gaat door dus eigenlijk stapelen de kosten zich op, hoe verhoudt zich dat nu tot de marktwaarde?

Stichtingskosten

CH. In percentages? Als je kijkt stichtingskosten is 100 procent, grondkosten ligt aan type woning maar dat varieert van 20-40 procent. Hoe goedkoper de woning hoe lager het percentage. Je bouwkosten zijn ongeveer 45-60 procent van de stichtingskosten en de rest is honoraria architecten, makelaars. Dat is meestal iets van 12 procent. En dan de rest is ak, winst, risico. En dan zit je op 100. AW. Ik bedoel, je hebt 100 procent kosten. Als jullie een nieuwbouwwoning gaat verkopen zit het dan boven of onder de 100 procent? CH. Kijken of ik je goed begrijp, stel je hebt een woning van 2 ton. Dan zijn grondkosten bijv. 40.000 euro, bouwkosten zijn 100.000 en je bijkomende kosten 20.000. Dat is 160, dat zijn de kosten die je dan hebt gemaakt. Dan heb je nog a.k. Dat is vaak 5 procent en dan heb je nog winst en risico. Dat is 7 procent. Dat is redelijk algemeen. En die tel je daarbij op en dan kom je op totale stichtingskosten. Dat is dan bijv. 185.000 inclusief alle opslagen. Dan moet er nog BTW overheen, plus 19 procent en dan zit je op v.o.n. als je 7 procent winst wil maken. En nu zie je dat 7 procent niet meer gehaald wordt en dat die 5 procent ak veel hoger is omdat je meer inspanning moet plegen omdat je met klantenpanels werkt en dat soort dingen. Die kostenopzet is wel iets aan het veranderen. In goede tijden maakte we wel boven de 10 procent winst, nu zie je vaak dat we blij zijn met 0 of 1 procent. AW. Dit verhaal snap ik, maar het ligt ook aan, hoe bepaal je de marktwaarde, haal je dat van de bestaande voorraad?

Haalbaarheid

CH. Ja, transacties, wat hebben woningen in dezelfde typologie en m2 en zelfde wijk. Wat hebben die opgebracht. Dat is benchmark, wat hebben bestaande transacties in bestaande en nieuwbouw gedaan. Dan krijg je een gevoel en die marktgegevens gebruik je om gevoel te krijgen wat zou dan ongeveer deze woning waard zijn. Je kijkt naar andere projecten en bestaande woningen. Gewoon Funda kijken.

35:00

AW. Mijn vraag is dan: verschillen de stichtingskosten nu erg van de marktwaarde omdat huizenprijzen zijn gedaald en jullie zitten wel met toenemende kosten voor een woning. Hier zijn dan 100 procent stichtingskosten, ligt de marktwaarde dan daarboven of daaronder? CH. Soms nu eronder. Dat zie je vaak bij oude projecten waar bouwkosten ook nog hoog zijn en grondprijzen dat je niet meer uitkomt inderdaad. Dan maak je dus verlies, dat gebeurd nu en dat zie je ook bij alle afprijzingen. Waar nog een paar woningen te koop staan, die al gebouwd zijn, daar wordt soms 20-40 duizend korting gegeven. Dan weet je gewoon dat al het winst eruit is gehaald en dat partijen dan liever van die voorraad af en dan nemen ze het verlies op de woning. Je ziet dat je nu inderdaad verlies moet nemen. Niet altijd gelukkig maar het komt wel voor.

Verkoopprijs

AW. Wordt deze verkoopprijs voor beleggers hetzelfde bepaald? CH. Die bepalen dat per euro/m2, wat ze daar voor kunnen betalen per m2 gbo. En dat is afhankelijk van locatie en kan variëren tussen 7 en 10 euro. En daaruit bepalen ze de huur en doen ze een BAR overheen. En daarmee weet je dan, dat is heel simpel, dan zoveel euro in dit gebied, bepaalde bar hanteren ze daar, dan komt er heel simpel een prijs uitrollen die zij kunnen betalen en daar moeten wij invulling aan geven.

SCRIPTIE



CH. Soms wel, de essentie is goed, het is jammer dat het nodig is. Het idee is dat je partijen dwingt een bepaalde kwaliteit te realiseren, maar je ziet dat het zo ingewikkeld is geworden en theoretisch, dat sommige maatregelen om dat voor elkaar te krijgen heel veel geld kost. Het is heel moeilijk te bepalen, ik woon nu zelf in een nieuwbouwhuis en ik ben toch wel heel blij met die luie trap, terwijl eerst woonde ik in een jaren 30 huis en toen had ik een steile trap en dat vond ik toen ook wel prima. Maar inderdaad, enerzijds vind ik het goed om een bepaalde kwaliteit op t beleggen want het is gewoon prettiger om een luie trap te hebben in plaats van een steile trap. De vraag is alleen: wat zijn de extra kosten en dat dreigt wel eens uit verhouding te gaan, want doordat je zoveel eisen hebt, ook, loopt dat wel op en dat speelt wel mee. We hebben wel eens een berekening gemaakt van een project die in 3 jaar tijd door allerlei voorschriften in bouwbesluit zijn toegenomen, dat bouwkosten met 5.000 tot 10.000 zijn toegenomen. Dat is 10% van je bouwkosten. Dat geeft wel aan hoe dat meetikt in je kostenopstelling. Het is gewoon te ingewikkeld geworden en eigenlijk moet je de echte essentie eruit pikken. Soms is het iets te veel.

40:00

AW. Wat is dan het ingewikkelde eraan? CH. Je moet aan brand van, brandcompartimenten, wat is het ingewikkelde? Het zijn gewoon heel veel voorschriften. Dus het kost heel veel tijd om dat huis, daar zijn speciale adviseurs die we hiervoor aan tafel zetten, om dat te checken op daglichttoetreding, ventilatie, op brandwering, op luiheid van de trappen, op isolatiewaardes. Noem maar op. Dat maakt 2 cm tussen je voordeur, dat dat niet hoger moet zijn. Dat een woning altijd met een rolstoel toegankelijk moet zijn. Dat vind ik soms wel bizar. Ruim 90 procent zit niet in een rolstoel. Zelf zit ik er tweeledig in. Ik vind het goed dat je aan een kwaliteit niveau moet doen maar het brengt wel veel kosten mee, waarvan je moet afvragen hoeveel waarde de bewoner eraan hebt. AW. Dus die 5.000 extra bouwkosten en wat de adviseur moet uitzoeken. CH. Ja, of de architect, die zitten alles te checken op al dat soort berekenen en dan moet je voor je bouwvergunning en dat zijn hele dozen, die je aanlevert, papierbrei van dozen lever je in om een project erdoorheen te krijgen. Dat is enorme mensenwerk en dat zijn heel veel kostenverhogende factoren.

Woonvergunning

CH. Daar hebben we niet mee te maken.


CH. Ja, heel erg. Eindhoven bijvoorbeeld ook. Die heeft met de regio afgesproken dat zij minder sociale huur doen en meer vrije sector en omdat er in Eindhoven een overaanbod is aan lagere huur. En daarom heen juist dure huur. Wat je dan merkt in een markt als deze is dat ze, er is nu gewoon weinig vraag naar dure woningen op bepaalde plekken en wel vraag naar corporatie of goedkopere woningen en dan zit je heel erg in een discussie met de wethouder van, we mogen dan, omdat ze bepaalde programmering en beleid hebben, mogen wij voor dat plekje niet inspelen op de vraag op dat moment in dat gebied waar we ontwikkelen is vraag naar corporatiewoningen en er is vraag naar goedkopere koopwoningen onder de 180.000, maar we mogen het niet van de gemeente en dat is een spanningsveld. En ik snap best dat de gemeente op de lange termijn kijkt, dat moeten zij ook doen, want dat is hun taak, want anders zitten we dadelijk in een stad met alleen maar lage inkomens. Ik vind het wel terecht dat ze dat handhaven, alleen aan de andere kant is het moeilijk om een bepaalde plek aan het lopen te krijgen, is een keiharde, nee soms te hard. Ik snap wel dat willen we zelf ook niet, de wijk met sociale woningen volstampen, want dan is het imago voor ons niet goed meer. Maar er zijn wel bepaalde plekjes waar je dat zou kunnen doen met kleine aantallen waarmee je toch de wijk en de voorzieningen weer extra mensen hebben om van te leven. Daar zijn ze soms heel stringent in. Dat is belemmerend voor deze groep, want we mogen het niet ontwikkelen.

Rendement

CH. Dat stapelt zich op. Het is logisch dat als je bedrijf winst moet maken, en of dat dan 7 procent is, dat heeft alles met risico te maken. Het risico is behoorlijk hoog in het vastgoed, het is heel conjunctuur gevoelig. Dat bedrijven winst moeten maken dat is gewoon zo anders houden ze op te bestaan. Alleen je zou over de hele keten moeten kijken, omdat er zoveel tussen zit. Je zou moeten kijken hoe je winst op een zo eerlijk mogelijke manier verdeeld. Maar winst zelf is logisch. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Schaarstepremie 45:00

CH. Nee, dat maak ik eigenlijk nooit mee. Als zij hogere huren kunnen vragen is dat voor ons als ontwikkelaar een voordeel. Dan hebben wij meer ruimte om een goede woning te ontwikkelen. Ik denk dat het marktwerking is.


CH. Ik denk dat het een grote stap is voor veel mensen.

Overige

CH. Ik denk dat het belangrijkste is het verschil tussen vrije sector huur en gereguleerd. Dat dat een groot gat is. Misschien ook wel het typologie van de woningen. Er worden veel appartementen aangeboden. Je ziet wel dat er nu meer vraag komt naar rijwoningen en twee-onder-1 kappers. Dat daar meer aanbod in zou moeten zijn.

Deel 2. Barrières - Vrije koopwoningmarkt Ruimtelijke restricties

CH. Wat ik heel moeilijk vind voor de koopwoningmarkt is dat gemeentes, we moeten een bestemmingsplan hebben om te kunnen bouwen, en gemeentes willen van oorsprong alles heel gedetailleerd, alles vastleggen, tot op de kavel toe. Zo zijn we gewend te wennen, grote plannen maken voor 1000 woningen, allemaal vastgelegd. Ik geloof ook niet dat dat de toekomst heeft. We moeten veel meer terug naar een globaler plan, van dat is ongeveer de kwaliteit van opzet waar we naar toe willen. We moeten in de tijd kunnen inspringen op de markt, door woningtypologieën te kunnen uitwisselen. En ik merk dat bij heel veel gemeentes dat heel moeilijk is, omdat gemeentes dan denken: als ik dat globaal bestem kan ik het niet meer terugfluiten als het niet goed gaat. Die zijn bang hun invloed te verliezen terwijl je op een andere manier afspraken kan maken over kwaliteit en maximale woningaantallen. Wat je nu ziet is dat er heel veel van die gedetailleerde bestemmingsplannen zijn gemaakt. En dat er in deze markt alles vast zit in bestemmingsplannen, niks kunnen. Kost 2 jaar tijd om een nieuw plan te hebben en dan is de markt anders, dus je huppelt achter de feiten aan. Dus je moet veel meer flexibeler en daar heb je echt medewerking van de gemeente bij nodig dat zij dat ook aan willen en durven, dat is een kwestie van vertrouwen, dat je gezamenlijk, want het zijn plannen van 10-20 jaar soms, daar moet je flexibiliteit in genereren. Want niemand weet hoe de markt over 10 jaar erbij staat. Dat is heel belangrijk. En je ziet dat gemeentes dat heel moeilijk vindt. AW. Ook als er al vaker met gemeentes is samengewerkt? Want dan weet je wat elkaar kan verwachten?

50:00

CH. Het is heel afhankelijk van de ambtenaar en de cultuur van de gemeente. Veel gemeentes zijn bang om controle te verliezen. Voor een project in Maastricht hebben we 1100 woningen een globaal bestemmingsplan gemaakt, dat is uniek. Met alleen maar grote vlekken en met gemengde doeleinden, mag van alles. Ze vertrouwen ons en we hebben vastgelegd op papier en allerlei andere manieren dat dat een kwalitatief goed gebied is. Maar in de gemeente Eindhoven, daar ligt nu een gedetailleerd bestemmingsplan, dat voldoet niet meer en dat moet anders. Wij proberen daar ook een globaal bestemmingsplan van te maken, maar die zijn bang dat wij alles gaan doen wat zij niet willen. Dan kun je ook op een andere manier via een contract afspraken met elkaar maken over hoe de kwaliteit moet zijn. Het is heel erg afhankelijk van gemeente en ambtenaren. AW. Het is natuurlijk wel jullie risico. Zij zitten er dan wel voor de lange termijn in, maar als jullie het niet goed doen.. CH. Het mooie is, dat beseft niet iedereen, dat we hetzelfde belang hebben. Want de gemeente wil heel graag dat er een mooie woonwijk komt, want dan gaan die voorzieningen beter lopen, de voetbalvereniging heeft leden, de sociale dingen hebben genoeg klanten en die zijn blij als er een mooie wijk bij is waar mensen graag wonen. We willen allebei dat de wijk er komt. Omdat wij graag onze woningen willen ontwikkelen en verkopen waardoor we verder kunnen gaan met onze business. Alleen dat gezamenlijk belang, iedereen vult dat toch anders in. Dat is moeilijk om dat op hetzelfde niveau te krijgen.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Procedure verkrijgen koopwoning

CH. Om financiering te krijgen bedoel je? AW. Niet alleen, maar je moet ook telkens in delen betalen. CH. Dat doe je met de hypotheek. Ja, ik denk wel dat mensen het ingewikkeld vinden, maar met name het hypotheekverhaal. Met die nieuwbouw, het is nieuw voor mensen, en ze kopen vanaf tekening vaak, wat je vaak niet kunt inschatten. Dus daar moeten we ze bij helpen om dat te verbeelden. En je moet heel veel keuzes maken tot in detail toe. Dat kunnen wij nog beter in begeleiden. We hebben nu een tool en dat gaat deze week toevallig beginnen in Vianen, dat mensen op de projectwebsite een soort woningconfiguraat hebben. Dan klik je, en alle woningen, dat zijn er 30 in de verkoop, kun je digitaal doorheen lopen in de bestaande omgeving. Je kan de woning inlopen en je kan zeggen ik wil een uitbouw en dan ziet dat er zo uit en dat kost het. En je kan daar ook de opties uitwisselen, dakkapel erbij, badkamer anders. Dat is helemaal verbeeld en je kan dus ook door je woonomgeving lopen. Dus door je achterdeur de tuin en dan kun je zien dat de buren toch misschien iets te dichtbij zitten. De hele woonomgeving en de woning zelf is in 3D-omgeving gemaakt. Dan kunnen ze kijken, dat vind ik interessant en dat kost zoveel. En dan kan je vragen of de makelaar of iemand van hier je terug kan bellen voor informatie. Je kan via Facebook je woning doorsturen naar vrienden en nog meer opties.

Verlagen NHG 55:00

CH. Het stopt de financieringsruimte. Ik denk dat voor die inkomensgroep, ik vraag het me af. Het zal niet de hoofdreden zijn.

Inkomenscriteria hypotheekverstrekkers

CH. Je hoort daar heel veel verhalen over, dat mensen geen hypotheek kunnen krijgen. Maar ik vind het ook goed omdat hypotheekverstrekkers wat strenger zijn, omdat mensen eerst teveel leenden en dat je nu, ik vind dat niet zo heel vreemd. Ik heb een jaar geleden ook een hypotheek afgesloten en een collega van mij ook en je moet heel veel aanleveren en aantonen. Maar uiteindelijk krijg je gewoon die financiering als je voldoet. Het is alleen voor een lage doelgroep is het niet te doen, dus daarom moeten die kosten omlaag. En de banken moeten kijken hoe je dat bereikbaarder kan maken. Maar ik vind het wel goed dat hypotheken wat strenger zijn. En misschien moet je meer aan erfpacht gaan doen dat de grondcomponent niet zo drukt op de hypotheek. Ik denk dat we allemaal worden gedwongen daar iets aan te doen. Dat duurt alleen jaren. Dus ik zet hem toch wel op belemmerend.


CH. Het is jammer dat er geen ruimte is voor flexibiliteit, net als bij het RO beleid, het is zo rechtlijnig. En daardoor beperk je alles en dat geldt ook voor dit soort dingen. Zet maar op ja.


CH. Die stap is denk ik ook groot. Dat zie ik ook wel belemmerend werken en die mensen blijven zitten.

Schaarstepremie

CH. Voor de individuele koper wel. Als er weinig aanbod is heeft dat een prijsopdrijvend effect

Overige

De onzekerheid, beleid van de regering, over hoe wordt er omgegaan met de hypotheken en de aftrekbaarheid ervan. En de onzekerheid over de prijsontwikkeling van koopwoningen. Krijg je die kosten er nooit meer uit?

Bouwen

CH. Gereguleerd, ja. Vrije huur, dan zou dat gat wat kleiner moeten zijn. In plaats van meteen 900 plus te gaan. Dan bevorder je ook die doorstroming. Sociale koop denk ik ook. Ik weet niet of wij daarbij betrokken zijn bij corporaties. De vrije koopwoningmarkt ook. Ik denk alles, maar je moet het goed gedoseerd doen en de gaten moeten opgevuld worden.

Bouwen bovenkant

CH. Dat zul je ook moeten doen. Dat heeft alles te maken met doorstroming.

Gestandaardiseerd

CH. Dan gaan de bouwkosten omlaag met dezelfde kwaliteit. Het gaat erom dat je bouwkosten kan sturen en lager kan maken.

Deel 3. Maatregelen - Aanbod verruimende maatregelen (kwantitatief )

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden 60:00 Gespreide oplevering projecten

CH. Jazeker, dat doen we altijd. Wij leveren in tientallen op. Dan kun je ook tussendoor sturen.

CPO

CH. Daar werken wij nog niet mee, maar dat moeten we wel doen. Maar dat is een optie.


CH. Ja, dat is de iQ-woning en dat is een goede maatregel.


CH. Ja, dat is heel belangrijk. CH. Alle andere punten daaronder zijn ook van invloed.

Deel 3. Maatregelen - Koopkracht beïnvloedende maatregelen Reduceren rendement

CH. Nee, dat denk ik niet. Want dat heeft alles te maken met risico. Je moet hele grote voorinvesteringen doen. Ik denk dat 7 procent als je die standaard neemt, dat dat geen gekke winst-risico vergoeding is.

Inleggen rendement goedkope financiering

CH. Ja, daarvoor zijn we aan het kijken, maar daar hebben we geen product voor. Dat zou een effectieve oplossing kunnen zijn.

NHG

CH. Dat heeft met financieringsruimte te maken. Dat helpt.


CH. Ja.

Versoepelen hypotheekverstrekkingscriteria leeftijd/inkomen

CH. Ik vind dat wel logisch. Dus ik denk wel dat je, mensen moeten het gewoon kunnen blijven betalen.

Versoepelen hypotheekverstrekkingscriteria inkomen

CH. Ik vind het goed dat dat strenger is

Overbruggingsgarantie Navragen

CH. Ja, dat doen wij, maar dat loopt moeizaam. Bedoel je dan echt overnemen, of alleen de lasten. In de praktijk moet ik even in regio zuid navragen, meer qua financiering. We hebben niet het idee dat het storm loopt. We hebben het bij 1 project in Eindhoven gedaan, maar dat is niet eens doorgegaan. Ik heb er weinig gevoel bij, misschien andere partijen meer. AW. Het is ook meer dat ze al een woning hebben en dat je niet weet in hoeverre ze in deze groep horen.

Koop Zeker

CH. Dat helpt denk ik wel voor mensen, dat doen wij niet.

Inruilgarantie

CH. Nee, dat doen wij niet. Dat is hetzelfde idee als Bouwfonds doet, dat je zeker weet dat je je bestaande woning kwijt bent. Ik weet niet of dat helpt, want ze kopen de bestaande woning ook voor een heel voorzichtig bedrag en of dat dan voldoende is om de oude hypotheek uit te halen. Maar het kan wel een aantal individuen helpen, maar niet massa’s. Wel voor een aantal, maar niet op grote schaal verwacht ik.

65:00 Versoepeling regelgeving rentelasten

CH. Ik zie niet in dat dat uiteindelijk de oplossing is.

Afschaffing hra

CH. Nja, dat zal uiteindelijk, maar dat heeft met de hele woningmarkt te maken. Ook de huurmarkt, echt het totaalplaatje dat de doorstroming wordt bevorderd. Uiteindelijk moet deze worden afgeschaft alleen dat kan niet alleen met deze maatregel, en dan is het heel belangrijk dat het opnieuw wordt herzien. Dat is heel moeilijk voorspellen, ik vind het wel goed dat de woningmarkt opnieuw bekeken moet worden, dat geldt voor hra, maar ook voor corporaties om moeten gaan met maximale huur en voor beleggers met belastingen. Het zou wel gezonder kunnen en daardoor ook de doorstroming bevorderen. Ik zou het wat breder zien.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden CH. Het voornaamste is dat de doorstroming wordt bevorderd en dat scheefwoners netjes hun stappen kunnen blijven maken. Dat wij de juiste producten aanbieden tegen de juiste prijzen en dat ontwikkelaars en bouwers goed moeten kijken naar kostenstructuren. De overheid moet beter de woningmarkt in kaart brengen en de gemeente moet zich flexibeler opstellen. BEW+ verlenging

CH. Dat ken ik niet. Ja het zijn allemaal marginale dingen.

Verwervingskosten grond reflecteren in verkoop

CH. Dat is inderdaad niet terecht, dat dat nog niet gebeurd. Uiteindelijk zal de gemeente moeten kijken wat dan de opbrengst van de woning dragen aan grondcomponent, en dat zal misschien geen 30 procent moeten zijn. Dat is een kwestie van cultuur. De grond zal niet meer de cashcow zijn. Bij de verwerving moet je heel goed nadenken, voor hoeveel kan ik bouwrijpe grond maximaal verkopen zodat woningen haalbaar zijn. De aankoopprijzen van grond dalen nu inderdaad en dat geeft aan, ze dalen niet zomaar, er is minder vraag, dus dat moet je verdisconteren in de verkoopprijs. AW. Hoe werkt dat voor jullie dan als de grondprijs daalt?

70:00

CH. Wij moeten afschrijven op onze aangekochte grond. Dat doen we dus. Grond die voor 50 euro, of 80 of 30, zoveel verschillende aankoopprijzen. Die moet je afboeken anders krijg je het nooit rondgerekend. En dat doen alle ontwikkelaars. Daarom zitten we nu in slechte cijfers en dat moet de gemeente ook doen.

Versobering grondexploitatie

CH. Je moet het altijd efficiënt doen. De kwaliteit moet je in stand houden maar je kan niet in een keer minder groen maken of goedkope dingen neerplempen. Maar je moet kijken of het wel nodig is. Wel kritischer op zijn, absoluut.

Verlagen bouwleges

CH. Ik heb er geen gevoel bij in hoeverre ze daar winst op maken. Ik vind wel dat ze hoog zijn als je ziet hoeveel tonnen daarnaar uit gaan. Ik kan me voorstellen dat het lager kan. Ik heb er geen gevoel bij. Ik kan me voorstellen dat ze er meer dan de kosten uithalen maar dat weet ik niet.


CH. Ja, natuurlijk.

Overige

CH. Wat ik dus belangrijk vind is dat plannen flexibeler zijn. Niet meer gedetailleerde plannen maken voor 1000 woningen. Flexibiliteit waarborgen zodat je kunt inspelen op de markt. Globale eindplannen in plaats van gedetailleerde bestemmingsplannen. Stedebouwplannen waarbij je typologieën kunt uitwisselen. Je moet op het juiste moment kunnen inspelen op de vraag die er is.

SCRIPTIE

De Nederlandse Woonbond

Type organisatie

Belangenbehartiger huurders

Datum interview:

18-06-2012

Geïnterviewde:

Mevr. M. van Iersel

Functie in bedrijf:

Senior beleidsmedewerker

Aantekeningen/ Deel 1. Ambities en bedrijfsvoering Actiepunten/Kernwoorden Problematiek

MI. Als je de rapportage ziet van de eerste 2500 klachten, we zitten nu rond de 5000. We hebben een totaalrapportage geschreven: ik wil ook wonen. Als je keek waar daar de meeste mensen in de problemen kwamen, dan waren dat gezinnen met kinderen.

ikwilookwonen.nl

AW. Ja, daarom vraag ik me af, hoe representatief zijn mijn uitkomsten van de analyse van de klachtensite ten opzichte van de regio en Nederland. Zijn bepaalde groepen niet mondiger? Misschien dat ouderen minder bekend zijn met internet en ik wil ook wonen. Misschien is die groep wel groter dan ik nu denk. MI. Ik denk dat wanneer je de totale klachtenbestand bekijkt van ik wil ook wonen, dat alle groepen vertegenwoordigd zijn. Het kan inderdaad zijn dat ouderen minder snel gebruik maken van een digitaal meldpunt. Aan de andere kant hebben wij wel eens een ander onderzoek gehad, dat van de hurende huishoudens die nu eenmaal zit in de groep wat meer jongeren en ouderen hebben. De hele middengroep lijkt uit de huursector te zijn gevallen dat daar, 88,9% zelfs van de ouderen de computer gebruikt. Dus het is eigenlijk heel anders als je je voorstelt. Maar of ze dan ook de stap nemen om echt naar een meldpunt te gaan is even de vraag. Dat weet ik ook niet. AW. Wat merken jullie wat de grootste problemen zijn voor die inkomensgroep voor diverse huishoudens?

05:00

Alternatieven

MI. Starters hebben andere problemen. Die hele regel is eigenlijk opgebouwd uit inkomenswisselingen. Ook starters hebben nog niet zo’n hoog inkomen als je kijkt naar mensen die iets ouder zijn. Je ziet een laag inkomen in het begin, sommige verdienen in het midden wat meer en later wanneer je ouder bent en dus ook met pensioen gaat, dalen die inkomens weer. Wat je ziet in, dit is over de hele linie, of je koper bent of huurder. Dit is de levenscyclus als het ware. Maar wat je nou ziet is wel interessant om erbij te nemen, tussen wal en schip. Een onderzoek wat is gedaan in opdracht van de Woonbond en AEDES. Dan zie je dat ook wanneer je inzoomt op de groep 33-38 duizend, dat er ook een verschil zit in opleidingsniveau tussen huurders en kopers, dus ook qua beroepsmogelijkheden en kansen op een hoger inkomen zit daar verschil. Wanneer je kijkt naar de gemiddelde inkomens van huurders dan kun je zeggen: in de huurtoeslaggroep is dat 17.000 euro. Voor de hele groep huurders in Nederland is dat 23.000 euro en wanneer je kijkt naar de kopers dan is dat een stuk hoger, namelijk in de 40.000 euro per jaar. Dan heb je gewoon meer kansen. Dus wanneer je dan kijkt naar huisvestingsmogelijkheden dan zijn er een aantal deuren gewoon dicht. Heel vaak wordt gezegd door de inkomensgrens van Europa, die 34.085, dan moeten mensen maar in een geliberaliseerde woning of ze moeten een woning kopen of in de vrije sector gaan huren. En dan worden bedragen genoemd van 900 euro. Dan denk ik; hoe haal je het in je hoofd. Ga even na wat alleen al de inkomenseis is in de particuliere huursector, wil je huren. Dat is 4,5 x je maandinkomen. Na ja, dan is het niet te doen. Dan komen mensen niet in aanmerking. Nou, kijk ik dan naar de koopsector, naar de NHG, en dan zie je ook veel van mensen dat ze in aanmerking kunnen komen voor een koopwoning tot 145.000. En dat was in 2010, nog voordat de criteria werden aangescherpt. Die woningen zijn er niet. In sommige gebieden wel, de krimpgebieden, klein stukje Zeeland en Limburg misschien, maar niet in de gebieden waar druk op de woningmarkt is. Dus mensen vallen echt tussen wal en schip.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden MI. Je hebt een hele band over Nederland die een stuk van Noord-Holland, Zuid-Holland, Utrecht, neemt een stuk Brabant mee. Een hele band. En dat is gewoon zo veel druk op de woningmarkt dat mensen buiten de boot vallen en dus ook blijven zitten in kleine woning wanneer de kindjes komen of niet weg kunnen wanneer je ouder wordt. Dat zijn hele benarde toestanden vaak. Verschillende problemen voor inkomensgroep

10:00

Kopen is religie

AW. Wat merken jullie van het verschil in inkomen, bijvoorbeeld als je hier hebt, de onderkant en de bovenkant van de inkomenscategorieën. Hoe verhouden verschillen zich daar? Ik kan me voorstellen dat de problemen groter zijn voor inkomens 33.000-38.000 MI. Rigo heeft gekeken wat je inkomen moet zijn in de verschillende regio’s en die heb ik niet in mijn hoofd zitten, met wat je inkomen zou moeten zijn wil je een kans maken op een koopwoning. Binnen de 10%. Na ja, daar zie je een verschil in regio’s dat je ten minste 48.000 nodig hebt. Dan begint de oplossing pas boven jouw doelgroep. En is jouw totale doelgroep aangewezen op de huursector. Onze oplossing zou zijn: de Europagrens moet omhoog. En dat die grens zo laag is gelegd, daar hebben wij vanaf het begin samen met AEDES en allerlei losse corporaties in gemeentes fors aan getrokken en uiteindelijk wilde Donner dat niet. Dat is echt een starre stugge staatsman. En Spies wilde wel gaan praten met Brussel. Dat is gewoon de enige oplossing. Dat je blijft praten van een brede corporatiesector die er is voor mensen die op een andere manier niet aan een woning kunt komen. Dat kun je puur cijfermatig onderbouwen, dat die mensen tot 43.000 niet in de corporatiewoning terecht kunnen vanwege de Europa-grens, niet bij een commerciële verhuurder aan de bak kan komen. Als je even googled op 4,5 keer het maandinkomen telt, maar dat je ook 70 x en dat soort idiote getallen tegen komt bij de vastgoedjongens, de nog wat lagere looi als de IVBN, en dat kopen voor die mensen ook geen doen is. En zolang er schaarste is kan je dan niet anders dan zeggen dat de norm omhoog moet. En er moet gebouwd worden. En je kunt wel zeggen van nou, al die scheefhuurders die zitten te profiteren en die verdringen de mensen met de laagste inkomens van de woningmarkt. Maar aan wie ligt dat dan? Ze moeten ook wonen en er zijn geen andere woningen op dit moment. Wat je moet proberen is zorgen dat er voldoende woningen zijn voor de middengroepen. En in tijden van crisis wordt er heel weinig gebouwd. Wat er gebouwd wordt, wordt door corporaties gedaan, en hele lange tijd is er gewoon verkeerd gebouwd. Allemaal koop en allemaal niet toegespitst op de wensen van mensen. Er zit nog wat achter, dat is bijna een religie, dat wonen beter is als je koopt. Het kopen is het beste voor de mens. Dat is een soort geloof. En dat zie je ook terug in de Woonvisie zoals die door Donner is opgesteld. Kopen is beste voor de mens. En heel veel mensen denken daar anders over, bijvoorbeeld door flexibele arbeidscontracten waardoor ze makkelijker verhuizen, of ze hebben zoiets van nou het is wel handig of het onderhoud voor me gedaan wordt, of die krijgen gewoon geen hypotheek. Er zijn heel veel redenen waarom koop niet voor iedereen de meest goede oplossing is. AW. Hoe ziet mevrouw Spies dat?

Belang koop/huur

MI. Zij vindt nog steeds dat kopen de beste oplossing is. Iedereen moet kopen, want ze zegt zelfs, dat 75 procent van alle corporatiewoningen in de verkoop moet worden gezet. En dan denk ik: dat is om problemen vragen. Je ziet juist de laatste jaren dat heel veel mensen werkeloos raken en in de bijstand terecht komen. Veel meer mensen scheiden dan vroeger. Dat maakt dat mensen veel meer huren. Dat is gewoon zo.

Barrières

AW. Wat ziet u als grootste barrières in het huisvestingssysteem voor deze inkomensgroep? MI. Dat is heel makkelijk te beantwoorden. Wanneer je kijkt naar de inkomens, daar rekenen heel veel verhuurders zich rijk. Want ze hebben het dan over marktprijzen en reële huurprijzen en wat vergeten wordt is dat de woningmarkt een imperfecte markt is. Wanneer je het echt economisch zou bekijken, kun je dat zien. Je hebt een vraag en je hebt een aanbod. En in dat aanbod wordt veel te weinig nagedacht of de klant het product ook kan betalen. Als je het mij vraagt, dan is het allergrootste probleem de betaalbaarheid. En onvoldoende aanbod.

SCRIPTIE


Representativiteit ikwilookwonen.nl

AW. Weet u wat de verschillen zijn tussen ikwilookwonen.nl in het algemeen en daarbuiten? Is die site ikwilookwonen.nl representatief voor de hele bevolking? Zijn jullie daarachter gekomen in het rapport van 2500 klachten.

15:00

MI. Wij hebben gekeken en dan heb je wel dat bepaalde regio’s oververtegenwoordigd zijn. De meeste komen uit de randstad. En daar waar de schaarste het grootst is. Maar daarnaast zijn er ook een aantal andere regio’s die heel erg opvallen. En wanneer je het Rigorapport ernaast legt, dan kom je wel tot het definiëren van gebieden waar het het grootst is. Dan moet ik wel even spieken, want die ken ik niet uit mijn hoofd. Dat waren de grootAmsterdam, de corop-gebieden heb ik het over, Utrecht, noord-oost noord- Brabant, zuid-oost Noord-Brabant en agglomeratie Leiden en bollenstreek. Dat zijn de meest knellende gebieden. Daar zit de SRE gewoon bij.

Downloaden rapport eerste 2500 klachten

AW. Is dat rapport voor 2500 klachten toegankelijk, kunnen mensen die downloaden. MI. Ja, dat tussenrapportage is van 2500. Toen waren we op de helft. En we hebben toen we ik denk 4000 hadden, het hele archief gekopieerd en aan de minister aangeboden. Toen hadden we een hele rij ordners helemaal vol. Er zitten verschillen in van mensen die gewoon een woning zoeken en daar pas mee begonnen zijn en nog niet zo heel lang wachten, tot en dat zijn er heel veel, ontzettende knelgevallen. Ze zouden ze laten bekijken. Maar we hebben nog geen reactie gehad. Eind februari zijn de mappen die kant op gegaan. Ik verwacht nog wel reactie, dat is toegezegd.

Betaalbaarheid voor/na crisis

20:00

Opzoeken advies Raad van State

AW. Hoe verhoudt het vinden van een betaalbare woning zich nu in vergelijking met de periode voor de crisis? Want de middeninkomens hadden in de periode voor de crisis ook al moeite met het vinden van gepaste huisvesting. MI. Ja, wij hebben dat toenstraks geconstateerd. Er is onvoldoende en onvoldoende geschikt gebouwd. Maar wat er gebeurd is door de crisis is dat mensen hun baan kwijt raken en dus lagere inkomens hebben. De tendens maatschappelijk is dat mensen scheiden en dat zijn dingen die voortgang hebben en ook groter worden, die problemen. Maar er zijn ook andere dingen die daarbij een rol spelen. Waarom is het moeilijker dan voorheen om een huurwoning te krijgen? Dat heeft alles te maken met het feit dat heel veel huurders de huur optrekken op het moment dat woningen vrij komen. Dat scheelt honderden euro’s. Dat doen de corporaties ook. Dat is echt een probleem. En dan trekken ze de huur op, Bijvoorbeeld in Amsterdam zitten ze op 100 % van maximaal toegestane. De grens van exorbitant, van de WWS. Dat is een giga huurprijs. We hadden ooit een minimaal redelijke huurprijs en een maximale huurprijs. En zat je ergens daartussen dan had je een redelijke huurprijs. Nu is het maximum de norm. Die tendens maakt dat het voor mensen onmogelijk is om te verhuizen. We hebben voorbeelden van mensen die vanwege hun ouderdom terug moeten naar de begane grond. Dezelfde woning als op 3 hoog en dan willen ze naar de begane grond en dan is de woning opeens 1100 euro. Niemand kan dat betalen. Dat speelt dus een rol. De huurharmonisatie. Dat er tussendoor ook nog bij kwam is de Donner-punten, de 15 en 25 extra punten voor het WWS. Dat is bovenop de huurharmonisatie nog een bedrag van 123 euro per maand. Dus als je dat optelt dan kom je aan huurprijzen die mensen niet willen betalen en die blijven dan zitten. Dat constateert ook de Raad van State, in hun advies aan de minister en de tweede kamer over de 5% huurverhoging. Dat bemoeilijkt de situatie enorm. MI. Het geldt voor gereguleerde woningen met een huurprijs tot aan de liberalisatiegrens. AW. Wat je nu van corporaties hoort is dat ze die 100% maximale huur moeten vragen voor continuïteit en het doen van investeringen. En omdat ze zelf de huurtoeslag moeten opbrengen.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden MI. Dan lopen ze een beetje achter, want de heffing van corporaties is uit het verkiezingsprogramma van verschillende partijen geschrapt. Maar zelfs daarvoor, werd gezegd, de heffing zou naar de huurtoeslag gaan. En het is tussentijds gewijzigd, dat zou naar de algemene middelen gaan: volkshuisvestingsgeld wat gebruikt wordt voor algemene middelen. Wanneer je, dit is volkshuisvestingsgeld; geld wat uit het huren komt, dat hoort bij het wonen. Het hoort ook geïnvesteerd te worden in het wonen. Op het moment dat je die heffing doet en je zegt dat gaat naar de huurtoeslag, is het al stom. Want het geld verdampt in plaats van dat je het investeert in verduurzaming bijvoorbeeld. Maar wat er in de tussentijds is gebeurd is dat het bij het ministerie van BZK is weggehaald en naar de algemene middelen is gegaan. De bestemming. Dus het wordt zelfs niet meer aan huurtoeslag besteed, maar het kan uitgegeven worden aan snelwegen. Het Rijk stuurt de rekening naar corporaties, die 690 miljoen, maar eigenlijk is het 760 omdat er ook nog particulieren moeten meebetalen. Maar goed, dat was die heffing was geregeld in het gedoogakkoord Rutte. Rutte is niet meer en nu is er een nieuwe politieke werkelijkheid. Die is dat er nu een heffing staat van 13 miljoen in plaats van 760 miljoen in 2013. Dus wat corporaties en verhuurders doen, die zijn veel te voorzichtig geweest, die zijn ervan uitgegaan dat die heffing gewoon kwam in 2014 en die hebben dat al ingerekend. Terwijl je het pas moet inrekenen dat je het moet betalen. U denkt dat corporaties dus nog niet op de hoogte zijn? Ja, dat maak je wel meer mee. AW. Ik had het er met de gemeente Helmond over, en die waren ook nog niet op de hoogte. Die rekenden ook nog met die 670 miljoen. MI. Ja, en buiten dan denk ik: dan moeten de corporaties samen met huurders maar richting Rijk duidelijk maken dat dat geld is van huurders en dat dat in huur moet worden gestopt. Alternatieven

AW. Wat ziet u als alternatieven voor de inkomensgroep om te slagen in gepaste huisvesting?

25:00

MI. Niet. Die zijn er niet. Grens omhoog, meer bouwen is de oplossing. En wij hebben samen met AEDES, VEH en de makelaars een plan op hoofdlijnen om de totale woningmarkt weer in beweging te krijgen, wonen 4.0. Heel vaak wanneer het over de woningmarkt gaat, dan zie je dat mensen vergeten dat de sleutel in het midden zit. Dus tussen huur en koop in. Als je maatregelen neemt alleen aan de huur of koop, heeft dat gevolgen aan de andere kant. Wat je zou moeten doen is maatregelen aan beide kanten nemen. Om uiteindelijk eens uit te komen op gelijke keuzes en behandeling. Zonder dat je daar marktverstorende elementen in hebt, en dat is de hra. AW. Ziet u daar een kans voor beleggers, ontwikkelaars en corporaties om daarin bij te dragen? Of een hervorming, of maatregelen die op korte termijn genomen kunnen worden?

Wonen 4.0

MI. Ja, wat we hebben gezegd in dat plan is dat we een korte termijn en een lange termijn beleid vast gelegd. We hebben voor de korte termijn gezegd; we gaan naar een huursombenadering toe, en dat zou voor de corporatiesector gelden, want de particulieren die vallen niet binnen de huursombenadering omdat het private ondernemingen zijn. 100% van maximaal toegestaan, dat zijn alle huren van de corporatie en die mogen maximaal 1% stijgen hebben wij gezegd, tot 2015, voor alle corporatiehuurders. Dus de totale huursom van de corporatie gaat 1% omhoog. En dat is inclusief dat optrekken van de huren bij verhuizingen. Dat is exclusief de 1 en 5 %. Alle regeringsmaatregelen moeten de prullebak in. Omdat wij vinden dat inkomenshuren een hele slechte zaak is. Het lijkt heel redelijk, dat mensen die meer verdienen meer voor wonen mogen betalen. Dat zou rechtvaardig zijn. Wat er dan gebeurt is dat als je mensen meer huur laat betalen, dan worden hogere inkomens aantrekkelijker voor verhuurders dan lagere inkomens. En corporaties zijn gericht op de groep lage inkomens. Dus is het heel slecht wanneer je hogere inkomens aan verhuurders de kans biedt om die 5% huurverhoging te krijgen. Bovendien wordt uitgegaan van het idee dat de huren te laag is en dat is niet het geval. Die zijn ontzettend gestegen. En dit is gewoon buiten de regeringsmaatregelen om zoals die nu voorgesteld worden.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden MI. Dus die huursom van corporaties mag 1 procent stijgen, dat is inclusief een half procent huurharmonisatie ineens. Dat is over Nederland een half procent. Daarmee voorkom je dat huren ineens opgetrokken worden, want corporaties moeten kiezen. Of ik harmoniseer of ik haal de verhoging bij de huurders. En dan zeggen wij van: dit zou bijvoorbeeld liggen op 70 procent, dat is nog niet uitonderhandeld. Deze mensen krijgen allemaal inflatie. En waar je grote afstand hebt van het maximaal toegestaan, kun je wat extra vragen. Daarmee voorkom je dat starters de prijs betalen, zoals nu met die 25 punten, en betalen ook de zittende huurders meer kans hebben op huurverhoging al naar gelang afstand tot maximaal toegestane, van de kwaliteit van de woning. AW. Dus je gaat dan uit van 70 procent voor de WWS en daarop mogen zij 1 procent vragen? 30:00

MI. Het is heel ingewikkeld, dit is het WWS. 100% is maximale toegestane huurprijs. Een aantal huurders heeft een huurprijs die ver af ligt van die 100 procent. Wat zou nu eerlijk zijn? Kijkend naar de kwaliteit van de woning, dat je zegt van, rekening houdend met de kwaliteit zit jij bijvoorbeeld op 50 procent. Dan zit je nog niet op de redelijke prijs.Dan krijg je dus inflatie plusje, en als je boven die redelijke prijs zit volgt huur het inflatiebeleid. Het kan zijn dat die extra plus 1 of twee procent is. Zolang de corporatie niet meer huurinkomsten heeft per jaar dan in de totale huursom, plus 1 procent. Jaarlijks mag de huursom 1 procent per jaar stijgen. Daarmee demp je dat optrekken van die huur en daarmee demp je ook de totale huurverhoging. Wat ie aan de ene kant vraagt, kun je aan de andere kant niet vragen. Zo voorkom je ook dat er in een keer veel woningen geliberaliseerd worden. Voor de lange termijn, dit doen we ook voor de particuliere huursector. Alleen zeggen we daar, als het heel erg afwijkt een kleine huurverhoging per jaar. Daar kunnen we geen huursomstijging afspreken.

Doorspitten 4.0

MI. En naar de toekomst gericht, is dat zelfs twee procent, maar dat hangt samen met het afschaffen van de hra en woontoeslag voor huurders en kopers. En niet vrijblijvende afspraken over investeren en bouwen. Dat staat in 4.0. AW. Hoe zouden marktpartijen die deze groep willen ondersteunen kunnen inspelen op diverse ontwikkelingen? MI. Ik ben een beetje sceptisch. Ik zit er al heel lang in, in het wonen. En ik heb nog nooit gezien dat institutionele beleggers of ontwikkelaars belangrijke maatschappelijke opgave daarbij droegen. Waar het hun om gaat, en dat is hun bestaansrecht ook, is rendement. En dan denk ik dat ze nu een gat in de markt hebben gezien door de Europa-grens. Dat ze net boven de liberalisatiegrens gaan zitten. Maar even vergetend hoe laag de inkomens van huurders waren. Ik heb laatst voor het Vesteda platform, die van vesteda huurden en ook voor amvest, een lezing mogen houden waar ook de IVBN was, en toen hebben we gekeken, naar hoe liggen jullie en hoe ligt het bij corporaties en bij institutionele beleggers. En dan kun je zien dat zij lange tijd bezig geweest zijn met het top segment (>1500-5000 huur per maand). Dat is niet meer aan de man te brengen, dat spul. Dus ging men lager zitten. Ik heb het nog niet gezien dat ze net boven de grens zitten, al die woningen die ze zouden bouwen.

Wonen 4.0 en inkomensgroep 35:00

AW. Is de inkomensgroep gebaat bij het plan wonen 4.0? MI. Ja, omdat wij denken dat je dan komt bij een situatie dat mensen echt kunnen kiezen. Dat er geen verschil is tussen startende en zittende, de outsider en de insider. Dat er echt die keuze is tussen koop en huren, door de woontoeslag. Die is voor kopers en huurders voor bescheiden inkomens. En doordat we niet vrijblijvende afspraken maken over investeringen. Met AEDES. Dus de corporaties moeten investeren willen zij voort kunnen met de ontwikkeling van de huren. En dat is afhankelijk gemaakt van elkaar. Dus in die zin denk ik echt dat die groep inkomens erop vooruit kan gaan. AW. Ziet u ook dat dit plan gaat worden doorgevoerd? Want corporaties mogen nu deels hun eigen beleid vormen. Bijvoorbeeld in de gemeente Eindhoven/Helmond werken ze met WOZ waarde. Bij de grootste in Eindhoven rekenen ze met 3,0 procent en in Helmond met 3,9 procent. Dat wijkt af van wonen 4.0. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden MI. Nee, Wonen 4.0 rekent met 4,5 procent over 30 jaar. Net zoals de afschaffing van de hra over 30 jaar verspreid wordt. Dus dat houdt in dat je langzamerhand het WWS elementen van de WOZ waarde meegeeft. Beginnend bij de omgevingspunten, maximaal 25 en dan kun je een bepaalde vorm van gewildheid in brengen door er op bepaalde manier de WOZ in te brengen, en zo kun je groeien. En op termijn vervalt het WWS. En in Helmond of Eindhoven waar ze het nu over hebben, is dat ze van de WOZ uit gaan, nog steeds binnen de WWS kijken naar wat de maximale huur is. Alleen zeggen het moet in een streefhuurbeleid passen. Dus welke woningen geven wij een extra huurverhoging, of welke trekken wij meer op als een andere. AW. Wat is de reactie van de overheid op 4.0? 40:00

MI. Minister Spies was heel blij. Die was heel blij dat partijen over hun schaduw waren heengestapt en met een totaalplan kwamen. Niet alle partijen vinden het de oplossing. PvdA wel, SP vindt een huurverhoging van inflatie + 2 procent op termijn te hoog. Dat kan de SP niet verkopen aan de achterban. CDA, die ziet er wel wat in maar wil sneller en meer aan de huurkant. En ChristenUnie vindt het wel een goed plan maar wil ook sneller en meer aan de huurkant. AW. Het grootste bezwaar is dus dat het te langzaam gaat en dat partijen niet aan de hypotheekrenteaftrek willen kopen. Dus die denken dat ze de oplossing in de huur kunnen vinden. MI. Kijk en verder zijn we bezig, we hebben nu 3/4 gehad, in onze achterban te peilen wat ze van 4.0 vinden als onderhandelingsresultaat. En huurders die zien daar wel wat in. Want dan ga ik je een geheimpje verklappen, wanneer je kijkt naar huurprijzen en WOZ-waarde van 4,5 procent. Dan zie je dat maximaal toegestane huur in veel gebieden, ook in schaarsteregio’s, veel hoger is dan 4,5 procent op de WOZ-waarde. Dat moet je niet al te hard roepen bij verhuurders. Dat is doorgerekend door OTB Delft. Wanneer je kijkt naar de maximale huur, ga je uit van 4,5 x de WOZ-waarde dan is het dat. Dus die markthuren waar iedereen het over heeft, die liggen veel te hoog. Corporaties zijn akkoord, de marktwaarde kan lager liggen, en sommige gebieden ligt die hoger. Dat kan op stadsniveau of wijkniveau verschillen. Dat is heel opmerkelijk. Dan zie je dat de WOZ de huurprijs dempt in plaats van optrekt. Dus binnen landelijke afspraken en landelijk beleid is het gunstiger voor de doelgroep om daarmee te rekenen. AW. Hoe probeert de woonbond deze doelgroep verder te ondersteunen naast onderzoek en onderhandelingen met de regering? MI. Kijk, de woonbond doet heel veel dingen, we scholen mensen, we wijzen de mensen de weg via de huurderslijn, maar ook via de consulenten. De huurdersorganisaties wijzen we op wanneer je overleg hebt, op basis van de wet overlegwet met verhuurders. Zorg dat die groep in beeld blijft. Prestatieafspraken met de gemeente wanneer je erbij zit als huurdersorganisatie. En de corporatie maakt dat in die prestatieafspraken de woonvisie van de gemeente niet alleen de laagste inkomens zitten, maar ook dat er gebouwd wordt voor lage middeninkomens. Dat er doorgestroomd kan worden. Dat zijn dingen die wij onze huurdersorganisatie meegeven voor hun locale onderhandelingen. AW. Dus jullie geven advies aan corporaties en zij gaan dan met die informatie onderhandelen met de gemeente?

45:00

MI. Nee, zo niet. Bij ons zijn huurdersorganisaties aangesloten en de individuele huurders. Het merendeel zijn organisaties. Zij hebben op basis van de wet een overlegrecht. Een informatierecht en een adviesrecht en een gekwalificeerd adviesrecht op een groot aantal onderwerpen. Nou, het bod wat de corporatie doet op de woonvisie van de gemeente en de prestatieafspraken en daar hebben ze gekwalificeerd adviesrecht op. Op het moment dat zij een advies moeten uitgeven, geven wij onze leden mee, van let erop bij het maken van een woonvisie, van prestatieafspraken, moet je niet alleen kijken naar alleen woningen voor ouderen of betaalbare woningen voor lage inkomens, maar ook voor de middengroepen. Dat zijn de adviezen die wij meegeven aan woningorganisaties. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden MI. Dat is de kracht van de Woonbond, dat we niet alleen Landelijk in de onderhandelingen zitten, van Rijk, corporaties en commerciële organisaties en huurders, maar dat we ook lokaal de corporaties, de particulieren en de gemeente en de huurders aan tafel zitten en dat voedt elkaar. Dus wij krijgen uit de praktijk de verhalen van onze leden binnen, via de huurderslijn en consulenten. Dat komt naar boven toe, via brieven en vergaderingen. En dat gaat natuurlijk van ons uit ook. Door middel van informatie en onze bladen en scholen en symposia. Dus dat is een wisselwerking. En dat is de kracht van de Woonbond. AW. Wat is het advies van de Woonbond aan de inkomensgroep die nu geen kant op kan? MI. Ik bedoel de Woonbond kan niet bouwen, wij kunnen hooguit proberen de omstandigheden die er nu zijn te veranderen en dat is op termijn. Dat kan niet van vandaag op morgen en we kunnen zorgen dat mensen hun verhaal opsturen. Dan hebben wij meer argumenten om te bereiken waar we met z’n allen naartoe willen. Dat is het enige.

Deel 2. Barrières - Sociale huurwoningen Huurinkomensnormen

Die zijn heel slecht.

Huurprijsregulering

Dat zie ik als een bescherming.

Huisvestingswet

Dat zie ik niet als belemmering.

Woonvergunning

Daar waar het gevraagd wordt is af en toe een probleem.

Afspraken woningproductie

Die zijn onvoldoende. Dus dat is een belemmering. Die moet veel groter.


Dat ligt eraan, dat zijn er zo veel. Er zijn zelfs verlotingssystemen en of dat zo rechtvaardig is vraag ik me af. Is het terecht als iedereen een terecht kans heeft? Hoe weeg je een bepaalde beweging om te verhuizen. Ik las laatst een stukje in het sectorbeeld van het centraal fonds, dat het gemiddeld aantal wachten op een woning 17 jaar stond. Dat geloof je toch niet? En dat zal ook best in de schaarstegebieden zijn. En dan denk ik: dan moet je wat aan dat onterechte inschrijving doen en niet zomaar gaan loten. De meest belemmerende is nu de passendheid.


MI. Er zijn heel veel modellen. De meeste klachten komen uit modellen waar je twee huurprijzen hebt. Een inkomenshuurprijs en een gewone huurprijs. Dat vinden huurders zo onrechtvaardig. Dat is hetzelfde als Huur op Maat. Dat was echt slecht. Dat zijn ook inkomenshuren en die kosten ongelofelijk veel.

Inschrijfgeld

MI. Dat ligt eraan, hoe hoog. Wij vernemen daar niet zo veel over. Wel sleutelgeld en dat soort dingen. Dat is een enorme belemmering. Dat is met name in de vastgoedwereld. Daar mag het niet gevraagd worden, maar dan vragen ze het wel. Dan vragen ze 2 of 3 keer de maandhuur. AW. Wat houdt dat sleutelgeld in precies? MI. Dat is niks. Dat is gewoon een soort courtage. Dat is een enorme barrière.


MI. Dat weet ik niet of dat een belemmering is. Ik denk dat het af hangt van de manier waarop. Als je jaarlijks met je inkomen naar de verhuurder moet, dat het dan een ander verhaal is dan dat je aangeeft ingeschreven te blijven staan.

Verlies inschrijftijd na acceptatie woning

MI. Dat is toch terecht.

Opleveren huurwoning

MI. Nee, dat is geen enkel probleem. Dat is ook veranderd. Dat is wettelijk zo geregeld

Huurverhoging Huurharmonisatie

MI. Dat is ontzettend belemmerend.

Verhoging 1 of 5 % huurverhoging

MI. Ten eerste omdat het een inkomensverhoging is die geen enkele relatie heeft met kwaliteit of wat voor soort huishouden je hebt. Wanneer je 43.000 in je eentje hebt is het een ander verhaal als je 3 kindjes hebt. Nou de privacy zaken die daarmee te maken hebben zijn schandalig. De gluurverhoging. Ik heb vorige week nog een brief naar de eerste kamer gemaakt. Woensdag gaat het erover. Ik ben heel benieuwd. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Overig 55:00

MI. Soms zie je dat woningverbetering en energiebesparing huurverhogend werkt. Dat voegt ook wel extra kwaliteit toe, maar wij hebben niet voor niets een energieconvenant met AEDES waarin we woonlastenwaarborg hebben opgenomen. Dat besparing van energie, zodanig moet zijn dat dat de huurverhoging opheft. MI. Je ziet dat wanneer je die afspraken niet maakt voor mensen om niet mee te doen aan woningverbetering. Gewoon zoiets hebben van ja, dan gaat maandelijks mijn huur omhoog. En 7 euro zijn 7 broden bij de Aldi. Dat zijn andere bedragen als die je zelf in je portemonnaie hebt. MI. Ik denk dat op heel veel gebieden woningverbetering en energieverbetering veel beter samen met huurders gemaakt kunnen worden als kant en klaar voorgelegd. Soms zie ik het nog wel als belemmering.

Deel 2. Barrières - Vrije huurwoningen Afspraken met betrekking tot woningbouwproductie

MI. Het zou leuk zijn als ze die zouden maken. Er zijn geen prestatieafspraken en dat hoeft ook niet. Ik zou wel niet-vrijblijvende afspraken willen met ze. Maar prestatieafspraken is dan wat anders. Die worden nu gemaakt tussen gemeente, corporaties en huurdersorganisaties. En die kun je private ondernemingen niet opleggen. Wij zijn ook in overleg met de IVBN en we spreken ze heel regelmatig. Zij bieden in hun nieuwe pamflet over de woningmarkt van alles aan. Dat zegt genoeg.


MI. Die hebben ze niet. Een aanbodsysteem is er nauwelijks. Nu moet je naar de makelaar of kijk je via internet. Meestal zijn het kramers. Niet zo transparant als bij corporaties. Eigenlijk zou je toe moeten naar een situatie dat het heel transparant is. Dat het niet uit maakt of het een corporatiewoning is of een commercieel pand. Dat er plaatjes staan met punten en prijs en dat je weet waar het aanbod zit.

Inschrijfgeld

MI. Bij die jongens is het inschrijfgeld werkelijk idioot. Er zijn regio’s waar het meer dan 1,5 x de huur is. Ik had er laatst een staatje van. Ik weet het niet meer. Je hoort regelmatig van onze huurderslijn 3x de huur, sleutelgeld etcetera. Dat is een niet redelijk beding volgens de wetgeving. Direct wonen is een aantal keer gepakt in Amsterdam voor dat soort praktijken.

60:00 Terugbrengen in oorspronkelijke staat

MI. Opleveren in oorspronkelijke staat eisen sommige van die verhuurders wel. Bij de IVBN hebben we verschillende keren moeite gedaan om hun mee te krijgen in afspraken die met AEDES en Vastgoedbelang maakten over zelf aangebrachte veranderingen in de woning waar ze niet mee akkoord wilden gaan. Dus huren in de corporatie is heel anders als je kijkt naar rechten van de huurders. Dat is heel belemmerend. Helemaal wanneer je het hebt over de vastgoedjongens, de kleintjes, die nauwelijks weten dat er regels zijn.

Huurverhogingen

MI. Dat is ontzettend..Die zitten allemaal op bijna 100 procent van maximaal toegestaan. Die gaan zoveel mogelijk liberaliseren. Het is tot wat de gek er voor geeft. Er is geen bovengrens voor.

Verhouding gereguleerde huur/vrije sector

MI. Het is niet erg dat corporaties een klein vrije sector heeft. Want mensen kunnen dat niet betalen. Het is niet de uitkomst als de inkomensgroep in de vrije sector terecht komt. Maak een rekensom: je hebt een huurwoning van 950 euro. Die is geliberaliseerd. Mogen ook 800 doen. 4,5 x, want dat is de toelatingseis. Wat moet je dan verdienen netto? 43.000 is wanneer je kijkt bij de site van het FNV, bruto-netto, 2300 netto per maand. Dus dan kom je niet aan de 800 euro huur per maand. Dat beperkt de ambitie om nieuwbouw te ontwikkelen. Dat is een groot probleem. Dat ligt bij de commerciële huursector.

Schaarstepremie

MI. Ja, dat is een barrière.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Overstap sociale huur naar marktconform 65:00

MI. Daar wordt ik altijd een beetje pissed van. Indirecte huursubsidie bestaat niet. Op elke huurwoning die er in Nederland staat, is gewoon sinds dat die aan het begin van de verhuur een jaarlijkse verhoging geweest. Schandalig hoge huurverhogingen in de jaren 90 en wat gematigder de laatste jaren. Dus het feit dat je bedenkt dat wanneer woningen geen 100% van maximaal toegestane opbrengen, dat ze daarmee gesubsidieerd zouden zijn is een sprookje. Er wordt helemaal niets gesubsidieerd. Helemaal niets. Het zijn gewoon huurwoningen waarvoor een constante prijs betaald is. En een of andere groep economen heeft bedacht dat dat niet de prijs is die betaald wordt, dus dat er sprake is van indirecte subsidie. Niemand doet dat.

Inkomenseis

MI. Ja, dat is beperkend.

Bemiddelingscourtage

MI. Ja, is verschrikkelijk

Huurcontracten

MI. Ja, met name die waar je binnen de kortste keren weg moet als je het niet eens bent met de herziening van de huurprijs. Dat is erg belemmerend. Mensen denken dan dat ze twee jaar kunnen huren en dan nergens anders heen kunnen. MI. Meestal is het wel zo dat als verhuurders een andere huurder kunnen vinden na betalingsproblemen, de oude huurder wel weg mag.

Overig

MI. Ja, weet je wij hebben ooit een onderzoek gedaan naar huurders in de geliberaliseerde huursector en die bespreken we ook vaak. En dan zie je dat dus sowieso hele gigantische huurprijzen zijn, 960 euro gemiddeld per maand. Voor mensen die doorgaans boven de 65 zijn en zo gauw 1 van de partners overlijdt, is treurig. Dat is altijd zo, maar dan helemaal. Ik vind dat dus echt een heel groot probleem. Servicekosten, ook nog. Dat zijn bijkomende woonlasten die zie je ontzettende stijging van de servicekosten. Kosten voor leveringen en diensten. En wat een probleem is, is de stijging van energiekosten, 67 procent de laatste jaren. En wanneer je dan in een woning zit met slechte installaties, dan betaal je je blauw aan energiekosten. Dat vraagt investeringen van verhuurders. De installaties en de energetische kwaliteit op peil te brengen als het dat niet is. We hebben met corporaties afspraken om de bestaande voorraad aan te pakken, de institutionele beleggers die werken niet mee behalve Vesteda in 1 project. Dus dat schiet niet op.

70:00

Deel 3. Maatregelen - Aanbod verruimende maatregelen (kwantitatief ).

Bouwen voor inkomensgroep

MI. Gereguleerd huur. Vrije huurwoningmarkt is niet effectief voor deze groep. Sociale verkoop, wat kun je kopen? Ja ik betwijfel of het kan met dit bedrag. In sommige gebieden maar. Vrije koopwoningmarkt heeft geen zin.


MI. Dat is boekhoudtechnische druk. Het kan altijd. Woningen bestaan langer dan 25 jaar. Nee, dat is geen oplossing, dat is een rekentruc.

Stedenfonds

MI. Dat is de bedoeling altijd geweest, van de koopwoningen bouwen. Het zou moeten kunnen werken, dat heeft het tot nu toe nog niet gedaan. In Amsterdam gaan corporaties ook voor 100 procent WWS. Het zijn ook vastgoedjongens geworden. Dus in elk schaarsteregio zou het geen oplossing zijn.

Deel 3. Maatregelen - Aanbod verruimende maatregelen (verhoudingen) 10% DAEB woningen toewijzen Rigo rapport

MI. Dan verdring je weer andere groepen. Daar zitten de ouderen in, gescheiden gezinnen. Maar ook mensen die als gevolg van herstructurering uit hun wijk moeten. Het wordt heel erg dringen binnen die 10 procent. Dat biedt geen oplossing. Als je kijkt naar dat RIGO rapport dan kun je dat heel goed zien.

>10% DAEB woningen toewijzen

MI. Ik geloof meer in het verhogen van de grens.

Liberaliseren sociale woningen

MI. Is geen oplossing. Dat is onzin.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Aanpassen WWS in schaarsteregio’s

MI. Dan wil je alleen maar meer huur vangen, dat zegt niks over kwaliteit. Dus nee.


MI. Niet, voor die groep, maar misschien wel voor de groep boven de 43.000 euro

Tweehurenbeleid

MI. Dat is echt onzin.

Verkoop sociale huurwoningen aan particulieren

MI. Daar krijg je alleen maar minder huurwoningen van.

Verkoop sociale huurwoningen aan particuliere verhuurders

MI. Dat vind ik heel slecht. Die gaan huurwoningen tegen hogere prijzen en minder onderhoud verhuren.

Verkoop sociale huurwoningen aan beleggers

MI. Dat is uitermate slecht. Ik vind dat niet wenselijk. Ze kopen de woning aan tegen een laag bedrag. En dat is voor de corporatie makkelijk want dan krijgen ze cashflow, dus het is aanlokkelijk. Ze kopen het tegen een laag bedrag aan en vragen een hoofdprijs, en dan investeren ze nul. En dan verkopen ze die weer voor de hoofdprijs, dus 2x winst. Het zijn wel sociale huurwoningen geweest.

75:00


Doorstroompremie inkomens >43.000

MI. Wat is scheefwonen? Wanneer je kijkt naar de verschillende inkomensgroepen en wanneer je dan kijkt waar die huren, in wat voor huurprijscategorieën, dan zie je dat de groep die hiervoor zit, al in hun huurwoning zitten die kwalitatief en qua prijs past bij hun inkomen. Wat heel vaak overgeslagen wordt, in wat scheefwonen is, want iedereen die boven de 34 verdient, die woont scheef in de huursector. Je ziet juist dat deze juist in de bovenste grens, dus boven de aftoppingsgrens zit. Er moeten gewoon woningen zijn.

Verhuispremie voor alleenstaanden

MI. Ouderen die zitten ook in die 10 procent. Dat is de motie van Baghoven Monache denk ik. Die zit in die 10 procent omdat het inderdaad zo is dat heel veel ouderen ook willen verhuizen doordat ze die grote woning zitten die ze alleen maar moeten schoonmaken. Daardoor heeft Baghoven Monache het mogelijk gemaakt dat die binnen de 10 procent vallen. Dat is een half jaar geleden gebeurd.

Opzoeken Baghoven Monache Premie voor vrije sector huurwoningen

MI. Ik vind gewoon dat je alles wel kan proberen te dekken met premies, maar dat dat gewoon lapmiddelen zijn. Je ziet met de huurtoeslag ook, wordt keer op keer op bezuinigd omdat steeds meer mensen er een beroep op moeten doen. In feite horen prijzen zo te zijn dat ze het kunnen betalen. Mensen moeten met hun inkomen gewoon moeten wonen zonder dat ze daarbij ondersteund moeten worden door politiek afhankelijke maatregelen als premies.

Huur optrekken naar 100% redelijke huurprijs WWS

MI. Nee.

80:00

AW. Hoe denkt u dat dat zo is gekomen?

Vroeger, dat is nog niet eens zo lang geleden, zo’n 15 jaar. Hadden we zo het WWS, dus 100 procent, dit was de max. Hadden we hier op 55 procent ook een grens en in dit geheel dan betaalde je redelijke huurprijs en als je hier onder zat, dan kreeg je nog een extra huurverhoging omdat ze dan zeiden: dan scheelt het toch wel heel veel. En nu zegt iedereen, hier moet het zitten, tot 100 procent. Dat is zo’n omslag in opvatting. MI. Maximum is de norm geworden door de roep van AEDES toentertijd, dat de huren te laag waren. We moesten naar een eerlijke huurprijs. De VVD heeft daar aan meegeholpen, van : alle huren moeten vrij. Dat mantra daar zijn langzamerhand heel veel mensen in gaan geloven. Wij hebben ook, en dat was heel goed in 2001, hebben we commissie huurbeleid/Meulen 1 gehad, waarin we een huurakkoord sloten met het Rijk, AEDES, Vastgoedbelang en de Woonbond. En daarna is AEDES compleet de weg kwijt geraakt door dat eerlijke markthuur verhaal. Zij hebben zich laten opfokken door corporaties, met name uit Amsterdam. En je ziet de laatste jaren dat ze door de Europagrens, en het Rigorapport en de praktijk veel meer zijn gaan kijken naar die betaalbaarheid. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden MI. Ze zitten nu op een gematigdere lijn wat betreft dat huurbeleid omdat zij zelf ook zoiets hebben van: als je kijkt naar de huursector, zijn het met name jongeren tot 25 jaar die huren, en ouderen. En tussenin zitten dan voornamelijk medelanders, met een heel laag inkomen. Dat is het huurdersbestand wat we hebben. Maar dan kunnen we wel hoog in de boom zitten, maar dat kan geen mens betalen. Alle middeninkomens, gezinnen met kinderen, die zijn als ze dat konden, ontsnapt naar de koopsector. Dat is diep triest. Woonvoucher

Dat is net zoiets als de premies in feite.

Deel 3. Maatregelen - Koopkracht beïnvloedende maatregelen Woningruil

MI. Dat wordt bemoeilijkt. Dat is een van de klachten van ikwilookwonen. Mensen krijgen te maken met de europa-grens, dus niet meer kunnen ruilen. Of ze krijgen te maken met de Donner-punten of huurharmonisatie. Dat wijkt dan zo af van de huur die ze nu betalen, dat dit buiten het budget valt. Woningruil moet altijd kunnen denk ik. Als 2 mensen dat willen en daarvoor kiezen moet dat gewoon kunnen.

Inkomensafhankelijke huur/Huur op Maat

MI. Daar ben ik dus tegen.


MI. Daarvan heb ik zoiets van hoezo? En al helemaal per regio.

Indexeren/verhogen inkomensgrens Europa

MI. Ja.

Verplichte verkoop aan scheefwoners

MI. Nee.

Versoepeling huurbescherming DAEB-woning

MI. Nee.

Differentiëren inkomensgrens per huishouden

MI. Ja, die hebben we als voorbeeld. Wij zeggen, de inkomensnorm moet omhoog, en daarbij moet je differentiëren naar huishoudens met gezinnen. Daarvoor moet je nog een hogere grens hebben.


MI. Die moet naar 950 euro minstens, ipv 665. Dus die moet juist verhoogd worden, niet naar huishoudens. Ik vind dat er landelijk een norm moet zijn.

Huurprijs koppelen aan WOZ

MI. Op termijn wel.


MI. Is slecht, daar heb je met privacy-overwegingen te maken.


MI. Waarom niet aan starters? Dat gebeurd in feite al, voorrang geven aan doorstromers.


MI. Dat is net gebeurd.

Vereenvoudiging tijdelijke verhuur

MI. Nee, dat hoeft niet. Dat is soepel genoeg geworden.

Gemeentelijke beperkingen afschaffen

MI. Nee, die zijn er nauwelijks.

Doorstromingsheffing

MI. Nee.

SCRIPTIE

Vereniging Eigen Huis

Type organisatie

Belangenbehartiger

Datum interview:

20-06-2012

Geïnterviewde:

Dhr. B. Maas

Functie in bedrijf:

Senior Beleidsadviseur

Aantekeningen/ Deel 1. Ambities en bedrijfsvoering VEH Actiepunten/Kernwoorden Sociaal-economische en macro-economische ontwikkelingen

Onzekerheid

AW. Wat is de relatie tussen sociaal-economische en macro-economische ontwikkelingen en de slaagkans op een koopwoning voor deze groep? BM. De macro-economische ontwikkelingen zijn duidelijk. Grote problemen die leiden tot grote onzekerheid en dat is eigenlijk het grootste manco voor deze markt. Onzekerheid over wat er met de economie gaat gebeuren als je internationaal kijkt. Wat dat een relatie en effect heeft op inkomen, daar zijn mensen onzeker over. Over hun eigen financiële situatie daarvoor. Dat was vanochtend nog in het nieuws. Consumentenvertrouwen over eigen financiële situatie is nog nooit zo laag geweest, dus dat geeft wel aan dat het wat dat betreft niet goed zit. Dan is er nog onzekerheid en dat is dat er vaak niet goed ingeschat wordt, ten aanzien van de ontwikkelingen op de woningmarkt, zeker voor de mensen die in een koopwoning zitten of die er een willen kopen. Dat gaat niet alleen de huizenprijzen doen, maar ook ten aanzien van wat gaat er met de hra gebeuren. Dat is het grootste punt van onzekerheid. Alles bij elkaar is dat onzeker onzeker onzeker. Daarnaast is het probleem dat financiers, ook gedreven door onzekerheid, spelen op zeker en hebben veel meer toezicht, scherpere regels, scherper toezicht op de financiële situatie, waardoor de hypotheekverstrekkingsnormen worden aangescherpt. Het kan veel minder makkelijk en ook minder lenen. Dus dat belemmert allemaal die woningmarkt, zeker ten aanzien van de koopsector. AW. Die onzekerheid, hoe treft deze groep dat in het bijzonder? BM. Nou, als je bij starters begint, wat je vaak hoort, van ja, we gaan nu even niet kopen want de prijzen dalen nog. Als ik nog een half jaar wacht ben ik misschien 10.000 euro goedkoper uit. Dat zou ik ook doen als ik hun was. Die kijken ook aan tegen die hra. Als ik nu ga kopen, wat gebeurt er dan met mijn hra. Anderzijds als je kijkt naar het kunduz akkoord, gaat dat alleen voor nieuwe hypotheken gelden, maar of dat door gaat is ook nog onzeker. Maar als dat zo zou zijn, zou je zeggen, dan ga ik nu kopen .Want als ik na 1 januari ga kopen krijg ik te maken met de beperking van de hra. Hoe dat gaat lopen, ze verwachten daardoor een opleving in de koopsector. Dat mensen voor 1 januari nog willen kopen. Eerst de verkiezingen afwachten en kijken wat voor coalitie en onderhandelingen er plaatsvinden en pas dan weet je wat er gaat gebeuren, en als dat 1 januari nog door zou gaan, ga ik voor die periode, hopend dat dat voor 1 januari is kopen. Dat zou een enorme piek kunnen geven. Als ze zeggen, we gaan wonen 4.0 doen, dan gaat het voor iedereen gelden. Of een koper dan voor of na 1 januari koopt, dat maakt niet uit.

Begrotingstekort

AW. Is er doorgerekend hoeveel dit plan zou besparen, want ze wilden onder 3 procent van het begrotingstekort zitten?

5:00

BM. Dit plan is niet gemaakt om te besparen. Dit is gemaakt om de woningmarkt te verbeteren en er zijn een aantal dingen daarbuiten gelaten, bijvoorbeeld besparingen en inkomenspolitiek is heel bewust daar buiten gelaten om partijen daar verschillend over denken. En dat mee gaat nemen kom je er nooit uit. Het is wel zo als je dit plan zou doorvoeren, en het is al enigszins doorgerekend door het CPB, dat je een enorme efficiencywinst krijgt, die woningmarkt gaat beter functioneren, is goed voor de werkgelegenheid. Op allerlei manieren wordt er efficiënter gewerkt waardoor er bespaard wordt. Het CPB zegt, die maatschappelijke baten, kunnen oplopen tot 7,5 miljard per jaar. Dat is enorm, maar dat was niet het oogpunt, bezuinigen of inkomenspolitiek.

SCRIPTIE


Onzekerheid

BM. Het is logisch als iets beter werkt, dat iedereen daarvan profiteert, dus ook de overheid. Die krijgt meer BTW binnen, noem maar op. Minder werkloosheidsuitkereningen, enorme besparing uiteindelijk. Maar dat is een heel ander verhaal. Je moet afwachten wat er gaat gebeuren. Er wordt niet echt een knoop doorgehakt, niet echt breed gedragen, van zo gaan we het veranderen. Stel dat je een nieuw kabinet zou krijgen en die zeggen, we gaan het zo doen. Maar als dat alleen op basis is van een coalitie tussen een aantal partijen, dan geldt dat weer voor 4 jaar en daarna kan het weer veranderen. Of daarvoor nog, dus dat biedt ook geen 100 procent zekerheid. Afijn, in combinatie met al die andere onzekerheid, kunnen mensen niet echt een plan trekken, van het is nu een verstandig moment om te kopen. Dan heb je ook kwesties als, wat gaat de rente doen, hoe gaat de werkgelegenheid zich ontwikkelen, want dat loopt nu ook op. Die starters zien dat ook allemaal en die blijven nog even zitten in hun studentenkamer of papa of mama thuis. Die kijken nog even aan.

Doorstromers

AW. Hoe zit dat voor doorstromers? BM. Ja, die hebben nog een probleem. En dat is natuurlijk de verkoop van de oude woning als je het over kopers hebt. Dat is enerzijds heel verstandig, want in het verleden is dat wel eens anders gegaan. In de jaren 80 zaten er veel meer mensen met 2 koopwoningen. Nu wordt er een stuk verstandiger op gereageerd en zij kopen pas een woning als de oude is verkocht. Dus die hebben nog een extra onzekerheid. Het niet alleen de verkoop, maar wat krijg je ervoor. Dus, wat is mijn overwaarde of eventuele restschuld. Dat is ook een onzekerheidsfactor. AW. Ik hoorde ook dat banken heel afwachtend zijn, en zeggen eerst hun huidige woning verkocht moet worden voordat een tweede hypotheek wordt verstrekt, wat het verschil is en of het wel verhoogd kan worden. BM. Iedereen tast in het duister, ook de financiers. Om maar wat te noemen, als je een financiering wilt moet je een taxatie laten verrichten. Van wat is die woning nu werkelijk waard. Maar dat is nu zo moeilijk om te doen. Van ja, wat is die woning waard, als die vergelijkbare woning al een half jaar te koop staat, moet je dan vergelijken met de woningen die te koop staan. Die worden weinig verkocht, dus er is weinig referentie. AW. Wordt er dan gekeken naar transacties, gemiddelde van hetzelfde type woning? BM. Ja, ze werken met referenties. Ze kijken van, die woning is een maand eerder verkocht voor die prijs met die verschillen en op die manier wordt dat geëxtrapoleerd. Je moet zeker 3 referenties hebben om dat te kunnen doen. En als je er maar 1 hebt in de buurt, is dat ook weinig waard. Die taxaties is ook een probleem, en die banken weten dat ook. Dat biedt minder zekerheid dan vroeger. Dus wat is die woning werkelijk waard? Wie het weet mag het zeggen. Met andere woorden, die banken gaan daar heel scherp mee om en gaan toch wat lager zitten dan taxatiewaarden. Dat levert allemaal problemen op. Iedereen tast in het duister, probeert daar toch het beste van te maken, maar de meeste mensen hebben de instelling het zekere te nemen. Dus het loopt niet.

Taxatiewaarde

AW. Hoe zit dat precies met de taxatiewaarde, die woning wordt dan gewaardeerd en die komt bij de bank terecht. Hoe gaat dat proces? Waarom gaan ze daar onder zitten?

10:00 Executiewaarde

BM. Normaal gesproken werk je met de executiewaarde van de woning en dan heb je een vrije marktwaarde en dan ga je zeggen, nou, wat is ten opzichte van de vrije marktwaarde de executiewaarde. Dat was vroeger 90 procent van de vrije marktwaarde en nu is dat toch een stuk minder. En ik ga op 75 procent zitten. En op die manier verlaag je het risico dat je daar naast zit in de toekomst, door een veilige marge aan te houden ten opzichte van de vrije verkoopwaarde. Dus zij gebruiken de executiewaarde als basis voor verdere hypotheekverstrekking?

Rente-opslag

Ja, dat is als je financiert zonder NHG, dan is de executiewaarde het uitgangspunt, en dat percentage van die vrije marktwaarde vormt dan de executiewaarde en die zie je echt omlaag gaan. In goede tijden is dat 90 procent, en minder goede tijden 75 procent.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden BM. Dan kun je veel minder financieren en dan krijg je ook eerder te maken met rente-opslagen, want zodra je boven de executiewaarde uitkomt met je hypotheek moet je daar rente-opslag op betalen. Dat is risico-opslag. En je betaalt dan een hogere rente en omdat je een hogere rente hebt kun je minder lenen. Dat werkt allemaal dempend. In feite zit iedereen met onzekerheid en probeert dat in te richten dat risico zo min mogelijk is. AW. Hoe hoogt wordt die rente dan, want banken rekenen nu ongeveer met 5,6 procent. BM. Dat kan oplopen tot 7/10 of 8/10 dan de standaard rente. Als je zegt, je hebt 100 procent van de executiewaarde, 110 procent of 120 procent. Daar horen bepaalde opslagen ben en dan betaal je meer rente. AW. En die rente-opslag gaat dan alleen over het deel dat boven de executiewaarde zit? BM. Ja, bij de een wel, bij de ander niet. Dat kan verschillen. Bij de meeste is het voor het bedrag erboven. Doorstroming

AW. Wat is het belang van doorstroming in de woningmarkt in het algemeen en de koopwoningmarkt en hoe is de inkomensgroep hierbij gebaat? BM. Doorstroming is heel erg belangrijk natuurlijk. Als dat op een plek stagneert, dan heb je al een probleem. Dat is allemaal opvolgende stappen, verhuisketens zeg maar. Als het ergens stagneert, dan loopt die woningmarkt niet goed. Dan wordt er vaak ook fout gereageerd erop, wat je vaak ziet is dat het stagneert aan de onderkant. Dat er geen sociale huurwoning vrij komen of te weinig aanbod is in de betaalbare woning, de lagere prijsklasse. Gaan ze bijbouwen, terwijl eigenlijk de kwantiteit niet het probleem is, maar de doorstroming. Het kan stagneren aan de bovenkant van de markt en dat werkt dan naar beneden toe en dan wordt het probleem pas zichtbaar aan de onderkant van de markt. Terwijl het probleem aan de bovenkant zit. Dan kan je wel gaan bijbouwen, maar dan kun je beter dat probleem aanpakken. Want anders krijg je op een gegeven moment een overaanbod als je maar blijft bijbouwen. Daar wordt vaak verkeerd mee om gegaan. Dan kan je beter als overheid of een andere instantie, werken aan het verbeteren van de doorstroming dan dat je alsmaar blijft bijbouwen. Waardoor je het probleem van de toekomst aan het bouwen bent, want je kan ook een overaanbod creëren. Dat zie je, een beetje het beleid op dit moment, met die huurverhoging, om mensen toch een duwtje te geven om door te stromen. Je hoort door te stromen, dus voor die groep 1% extra boven inflatie en waar ze nu heel hard voor aan het discussiëren zijn, is voor 43 +, met die 5 procent. En dat is allemaal gericht, niet alleen op geld krijgen, geld gaat in de eerste instantie naar de corporaties toe. En daar wordt een verhuurdersheffing, zo wordt het afgeroomd. Dus dat is mooi inkomen voor de overheid. Anderzijds is het gericht om doorstroming een duwtje te geven. Die mensen hebben boven modaal inkomen of zelfs een heel goed inkomen en die zitten nog steeds in een zwaar gesubsidieerde huurwoning voor 500 euro in de maand. Terwijl ze wel 2x zo veel kunnen betalen. Daar wordt de boel bezet en die zitten ook met die onzekerheid. Dat is echt een probleem. Die zitten met de onzekerheid van kopen, kan ik kopen, moet ik nu wel kopen? Dus die worden wel geduwd richting koop, maar die zitten met die twijfels die iedereen heeft.

15:00

AW. Door die onzekerheid is het aanbod ook klein, en stel, ze gaan die regel invoeren, mensen betalen jaarlijks 7,3% bovenop de huurprijs. Dan krijg je op een gegeven moment dat je de huurwoning niet kunnen betalen, maar kunnen ze nog steeds de koopmarkt niet op. Dus dan krijg je dat probleem.

Alternatieven

BM. En het alternatief wat geschikt zou zijn is de vrije huursector, die is er eigenlijk ook niet en als die er is is die niet te betalen. Dat is het duurdere segment. Die zitten gewoon knel. Ze kunnen niet kopen, en misschien willen ze dat niet. Vrije huursector is er ook niet. Het beste wat je kan doen is toch blijven zitten en die hogere huur slikken. Want in feite moet je dat ook kunnen betalen met zo’n inkomen. Het zal voor die mensen vooral aanpassen zijn in hun uitgavenpatroon. Die zijn natuurlijk gewend om weinig huur te betalen en relatief lux leven te leiden met misschien meerdere vakanties en daar gaan ze op inleveren.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Betaalbaarheid

AW. Die huur is misschien laag, maar dat zijn veelal ook oude woningen met hoge energielasten. Je ziet dat de uitgaven die ze hebben vergelijkbaar zijn met een koopwoning. En die koopwoning kunnen ze niet krijgen, en ondertussen wordt de huur verhoogd. Ze mogen wel een bepaald bedrag voor hypotheek niet meer dan 600 euro uitgeven, terwijl de huur daar wel bovenuit mag komen. BM. Ja, dat is krankzinnig. Dat is niet van deze tijd, dat is al eerder geconstateerd, dat mensen, ook huurders, al twintig jaar 650 euro per maand betalen, en kunnen aantonen dat 20 jaar trouw te hebben voldaan. Dan willen ze een huis kopen en dat komt netto ook op dat bedrag rond en die krijgen die financiering niet rond. Dat is de praktijk. Het is nog gekker zelfs, mensen die zeggen van nou, wat oudere mensen, ik heb een huis van 3 ton, een vrij duur huis. Wil ik kleiner gaan wonen, een luxer appartement van 2 ton en die woning van 3 ton is nooit een probleem voor geweest om daar hypotheek voor te krijgen, maar ze krijgen geen financiering meer voor de woning van 2 ton. Die normen zijn zo ontzettend aangescherpt dat kunnen ze niet meer. Ze worden gedwongen om in die oude woning te blijven?

Overwaarde

AW. Hoe kan dat dan, want als ze al wat langer in die woning wonen, dan hebben ze overwaarde gecreëerd? BM. Wat ze nog nodig hadden aan hypotheek, zeg 2 ton, alle bijkomende kosten betaalden ze zelf, ze konden het niet financieren terwijl ze voldoende inkomen hadden. Die normen waren zo aangescherpt, dat ze niet eens de mogelijkheid hadden om goedkoper te gaan wonen. Dat is zo absurd. Dus je maakt het niet alleen met huurders mee, maar ook kopers die willen doorstromen komen tegen scherpere normen aan, waardoor ze die stap niet kunnen maken. Wat dat betreft hoor je hele rare dingen. Het wordt niet alleen gefrustreerd door economische omstandigheden, maar ook via een omweg bij de banken. Dat is toch wel ernstiger, denk ik, dan men in de gaten heeft. Als ze op heel lokaal niveau de banken zeggen, dat doe ik niet, dat risico vind ik te groot. Die calculeren in dat de waarde van de woning nog verder gaat dalen, werkloosheid bij de koper calculeren ze in.

Arbeidsmarkt

AW. Ik weet dat banken kijken naar het inkomen en hoe lang is de arbeidstermijn nog dat iemand kan werken. En hoe gaan dan die hypotheeklasten stijgen. BM. Dat horen ze ook te doen. Ze kijken bijvoorbeeld ook naar het beroep. en hoe groot is de kans dat jij werkloos wordt. En welke carrierestappen kun jij nog verwachten. Dus als jij een jonge hoogopgeleide chirurg bent, nou die vinden altijd wel werk. Die worden veel soepeler behandeld dan dat je in een branche zit waar de klappen vallen. Daar gaan ze zonder dat daar normen voor zijn, wel naar gekeken. Dat is risicomanagement. En dat gaat over de woning en over de geldlener. En die worden ingeschat.

Ontslagrecht

AW. Straks krijg je ook nog dat onslagrecht wat versoepeld wordt.

20:00

BM. Dat gaat dan ook meespelen. Het probleem zien we al bij zelfstandigen, bij zzp’ers, mensen met flexwerkers, tijdelijke contracten enzo. Die krijgen nauwelijks nog hypotheek. Dat geeft te weinig zekerheid om..Als dat ontslagrecht nog soepeler wordt, dus meer richting flexwerken, dan hebben die financiers ook minder zekerheid en die gaan dat ook weer incalculeren. Of ze houden hogere veiligheidsmarges aan of rekenen een hogere rente. Het gaat allemaal om afdekken van risico’s. AW. Wat zijn dan de grootste problemen voor huishoudens of starters en doorstromers? BM. Onzekerheid, financiering en woningaanbod. Al die punten zitten hindernissen, problemen. Ze zijn zelf onzeker, wat moet ik nou, kopen of niet? En dan lukt vaak de financiering niet als ze een woning kunnen vinden. En het woningaanbod. Doordat doorstroming stagneert komt er ook onvoldoende vrij in bepaalde prijsklassen. Ondanks dat er behoorlijk wat aanbod is op het moment. Ten aanzien van de vrije huursector, ik wil nu niet kopen, ik wil huren, dan is het aanbod het grootste probleem. We hebben 400.000 huishoudens in de vrije huursector.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden BM. Dat is ook een van de dingen die opgelost wordt in Wonen 4.0, dat je veel meer aanbod en marktwerking krijgt. Waardoor met name de vrije huursector, en dat moet deze mensen gaan helpen. Als we nu op dit moment een goede vrije huursector zouden hebben, zouden deze mensen geholpen zijn. Van nou, dan ga ik voor hetzelfde geld of wat meer ga ik in de vrije huursector huren en dan wacht ik even af. AW. Dat is meer als in de randen van Nederland, want daar is corporatie-huur ongeveer net zo hoog als markthuur. BM. Het is vooral in de gesubsidieerde gebieden, waar de grond zwaar gesubsidieerd wordt, beneden marktprijs wordt aangeboden aan corporaties, maar ook de bouwkosten gesubsidieerd worden. Daar zie je dat huren onder marktniveau liggen. Economische crisis

25:00

Slaagkans

AW. Hoe verhouden problemen zich met het vinden van gepaste huisvesting nu zich met voor de economische crisis? BM. Nou ja, toen leefden we in de tijd dat bomen tot in de hemel groeiden. Die onzekerheid was daar niet. Toen had je het probleem van die hoge prijzen, dat het niet betaalbaar was voor starters. De periode daarvoor hadden we toch nog een hele ruimhartige periode van allerlei subsidies; de Koopsubsidie, de Startersleningen, en daarvoor nog een aantal premie-koopwoningen a tot en met g ofzo, helemaal sufgesubsidieerd. Dat is allemaal verdwenen. Het is marginaal nog wat Startersleningen en startersrenteregelingen en koopconstructies. Maar echte zware subsidiewerken is gewoon verdwenen. Dus ja, de prijzen zijn nu wat gedaald. Ook mede daardoor, want elke subsidie is vraagondersteuning en leidt tot hogere prijzen in een schaarstesituatie. Ze hebben dat voordeel dat het beter betaalbaar geworden is, beter aanbod en ruimer aanbod op dit moment als je het over kopen hebt. Maar die onzekerheid speelt parten. Maar ik denk dat het wegvallen van concrete subsidies een groot verschil is, alhoewel de stijgende lijn in de huizenprijzen is doorbroken. AW. Dus in principe hebben ze nu meer kans dan voor de crisis? BM. Ik weet niet hoe het zich verhoudt, er is minder ondersteuning en lagere prijzen. Ik denk dat de onzekerheid de belangrijkste, ja en de financiering ook. Want starters hebben vaak nog geen vast dienstverband. Probeer dan maar een hypotheek te krijgen. Dat is toch een probleem.

Noodzaak/wens

AW. Denkt u dat deze groep nu koopt uit noodzaak, of nog steeds uit wens? BM. Je ziet dat het beeld is, dat zodra, jongelui mobiel zijn. Dat willen ze ook. Maar zodra er een vaste relatie en een kinderwens ontstaat, dan willen ze een vaste stek, een eigen stek en dan zie je die koopwens ontstaan. Ook omdat je in de huursector dan onvoldoende aanbod hebt. Vaak worden ze naar de koopsector gedreven omdat er geen goede alternatieven zijn, zeker in de Randstad enzo. AW. Ja, en je hebt ook te maken met wachtlijsten. BM. Ja, dan zitten ze op z’n best in een studentenkamer of in een huurflat die onvoldoende geschikt is voor kinderen. Dus met name vaste relatie, huisje-boompje-beestje, dat is vaak het moment dat ze naar de koopsector toe gaan. Omdat enerzijds een stabiele situatie zoekt, anderzijds omdat er geen alternatieven zijn. En nu valt die stabiele situatie weg, ookal krijg je wel het nest idee. En dat zit toch aan de kant van de eigendom toch. Vermoed ik.

Wonen 4.0

AW. Is de inkomensgroep gebaat bij Wonen 4.0? BM. Ja, want punt 1 is wat wij zeggen, het grootste voordeel van het plan als het geaccepteerd zou worden, dat het zekerheid geeft over een hele lange periode. Dan maken we een einde aan de discussie over de hra en huurliberalisatie en ga zo maar door. En de kans is groot dat er iets mee gebeurd, want het heeft een breed maatschappelijk draagvlak, met AEDES, Woonbond, VEH en de makelaarsorganisatie. AW. Dan mis ik er eigenlijk eentje, en dat is de IVBN.

SCRIPTIE


30:00

BM. Je mist een hele hoop, de banken de bouwers, noem maar op. Maar dat is heel bewust gedaan omdat we eigenlijk hebben geprobeerd, maatschappelijk draagvlak in te brengen, dus met name de VEH en de Woonbond, dat zijn de mensen. Dat zijn ook organisaties die niet gedreven worden door winst. Wel was het noodzakelijk om ook de verhuurders erbij te halen. Ook niet per se een commerciële, ze moeten wel rendement halen, maar niet echt commercieel gedreven. De NVM is erbij gekomen, wel commercieel, maar ook voor het evenwicht. Anders had je twee organisaties aan de huurderskant. En ze hebben een enorme marktkennis en ervaring. Dus die is erbij gevraagd. Wel met de opdracht om buiten het commerciële denken te gaan. Dus de opzet was om het echt voor de samenleving, voor de woningmarkt te doen, commerciele elementen er buiten te laten. Als je banken zou vragen, die denken maar op 1 manier, hoe kan ik mijn marge zo groot mogelijk maken. Dat hebben de meeste commerciële partijen, ook de IVBN. Dus dat hebben we zoveel mogelijk buiten de deur gehouden. We dachten, we maken eerst met z’n 4’en een plan en dan gaan we die groep deelnemers uitbreiden, banken, ontwikkelaars, beleggers. Maar die gelegenheid hebben we niet gekregen omdat het kabinet viel. Toen dachten we, nu gaat het gebeuren. Dat er principiële keuzes gemaakt zouden worden over de hra, en de huren en dergelijke dus dat plan moest snel op tafel komen. We waren al heel ver, dus dat hebben we in een aantal weken af gekregen. Laatste puntjes op de i gezet en toen naar buiten gebracht. Die hele kring die we erom heen wilden organiseren is nooit gekomen in verband met de omstandigheden. En dat merk je, dat partijen boos zijn, jaloers zijn, dat zij boos omdat ze er niet bij gevraagd zijn en jaloers omdat ze er niet bij betrokken zijn. Het is heel goed ontvangen door politiek en deskundigen. Gisteren ook in de eerste kamer. Meerderheid van de partijen die vonden dat dit terug moest komen bij de verkiezingen en kabinetsformatie. Je merkt de jaloezie en de boosheid dat ze niks hebben kunnen bijdragen. Dat is wel grappig. AW. Dan zouden commerciële partijen moeten impliceren hoe ze dat zouden aanpakken en een middenweg zoeken.

35:00

BM. De NEPROM, was de eerste reactie: we zijn nooit gevraagd, ik vind het helemaal niks. Dat is kinderachtig. Maar dat gaat gewoon lukken denk ik. En dan kom je op het punt, wat hebben deze mensen daar aan? Dat is met name ook het punt dat we heel snel een speelveld willen krijgen voor investeerders en financiers, voor ontwikkelaars, andere dan de gebruikelijke, om ook die markt toe te treden. Meer aanbieders, als ten aanzien van bouwers en financiering. Ten aanzien van financiering hebben we maar 4 grote partijen/banken die alles in handen hebben: de ING, AEGON, ABN Amro en Rabobank. 4 Aanbieders die via allerlei dochtermaatschappijen en holdings allerlei hypotheekverstrekkingen in handen hebben. Daar zit weinig concurrentie in waardoor we eigenlijk teveel aan hypotheekrente betalen. Maar vooral ook wat je ziet is dat traditionele aanbieders in Nederland, veel corporaties, de bouw verzorgen. De grote ontwikkelaars, dat is een hele besloten kliek en we willen dat open breken. We willen dat veel meer investeerders, en ook buitenlandse investeerders gaan investeren in de vrije huurwoningmarkt. Om daar het aanbod te vergroten. Dat willen we dus ook, allerlei dingen in. Gelijke grond voor huur en koop. Daar zitten nu nog grote verschillen in. We willen ook niet dat sociale woningen gesubsidieerd worden. Dat je op basis van gelijkwaardigheid kunt investeren. Bijvoorbeeld in de vrije huursector concurreer je met de sociale huursector en aan de andere kant de gesubsidieerde koopsector. Daar kom je, als niet gesubsidieerde aanbieder, geen schijn van kans. En we willen al die subsidies eruit, gelijk speelveld voor iedereen en dan kunnen veel meer aanbieders de markt betreden, die voor deze doelgroep met een normaal rendement kunnen bouwen. Daar gaan we ze mee helpen, dat lukt niet meteen natuurlijk. Dat is de bedoeling. Dat die mensen geholpen worden. AW. Hou zou er dan met de bestaande voorraad omgegaan moeten worden? Want de nieuwbouwproductie is maar een half procent per jaar, wat die invloed is..Het grootste deel moet in de bestaande voorraad opgelost worden.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden BM. Nou ja, er zijn elementen van ruimtelijke ordening, dat daar meer flexibiliteit in moet komen. Dat zit nu veel te strak in het keurslijf, de contouren om steden heen etc. Dat moet meer flexibiliteit in komen, wat we hier extra nodig hebben in bouwlocaties, kun je ergens anders weer aan natuur vrij geven. Krimp versus groei uitruilen. Dat staat er in. Dus meer flexibiliteit om meer ruimte te maken om te bouwen. Juiste aantal woningen van de juiste soort op de juiste plek. Daar gaat het om. Dat er in Groningen een overschot is aan huur of koop, hier hebben we een tekort. Dus verplaats het op de een of andere manier. Dus daar is over nagedacht. Daar moet je echt op schakelen, want de hoofdzaak waar naar gekeken wordt in het plan is op financiële zaken, hra en verhogen van de huren, maar wat daarnaast als belangrijkste derde punt is is dat het aanbod snel op orde moet komen. Dan moet je maatregelen nemen in de RO. Bouwregelgeving moet je een versnelling aanbrengen en een gelijk speelveld voor de aanbieders. Als dat er is zijn er ook meer aanbieders. De Nederlandse woningmarkt is eigenlijk top om in te investeren. Een kwalitatief hoogstaand niveau, veel zekerheden in vergelijk met het buitenland. Die aanbieders willen wel maar op basis van de juiste condities. Duurzaamheid 40:00

Opzoeken studie legolisering

Innovatie

AW. Wat zijn de belangrijkste criteria voor duurzame bebouwing als de spelers op de markt komen? Wat wij daarover zeggen, het is duidelijk dat je duurzaam moet bouwen, anderzijds hebben we ook gezegd dat het flexibeler moet worden. Minder bouwen voor de eeuwigheid, dat zijn we nu gewend. Woningen staan lang, soms honderden jaren. Prima natuurlijk, dat moet een kwalitatief goede voorraad zijn. Anderzijds heb je allerlei pieken en dalen in de markt. Mijn generatie is nu aan het vergrijzen en dat is een vrij grote generatie. Dat zijn mensen dien nu tussen de 45 en 65 zijn, en dat is een golf in de demografie. Die moet je gaan verwerken en die mensen die willen een bungalow hebben, gelijkvloers wonen, groen, voorzieningen in de buurt en dat zou je eigenlijk op tijdelijke basis beschikbaar moeten hebben. Een behoorlijke voorraad bungalows in het groen. Op ten duur moet je dat ook kwijt, want als de grijze golf voorbij is, dan zit je met die huizen. Je moet eigenlijk voor enkele decennia, dat je die woning beschikbaar hebt. Dat is de flexibiliteit die we zoeken. Je moet een soort flexibele schil hebben in de woningmarkt die mee groeit waar de behoeftes zijn en liggen. Dus je moet flexibel omgaan met het bouwen. Dus niet alleen met de RO, maar ook met de manier van bouwen. Dan kom je bij professor Hennes de Ridder van de TU delft en die heeft het concept legolisering van de bouw. Over duurzaamheid gesproken. Hij heeft laatst op een congres gesproken van bouwend Nederland geloof ik en die wil toe naar een lego-systeem, dat herbruikbaar is en verplaatsbaar is en stoppen met metselen en allerlei gedoe, wat allerlei faalkosten heeft. Die heeft een systeem ontwikkeld waardoor er heel duurzaam en flexibel, goedkoper gebouwd kan worden. Dat is een voorbeeld van een systeem waar we naar toe moeten. Dus ophouden met het stapelen van grote rotsblokken. Dat is eigenlijk een mooi voorbeeld. Je zal zien, want die bouwers zitten nog te denken in termen van de bouwkolom en hoe je verschillende stappen beter kunt integreren. Dat is prima, alleen dat had je 100 jaar geleden al moeten doen. Maar die denken nog heel traditioneel. Die blijven denken in leverancier, ketenintegratie, allemaal stapjes na elkaar, terwijl dat allemaal heel bewerkelijk blijft. Het blijven losse steentjes en cement, ouderwets zeg maar. Er zit natuurlijk wel innovatie in, maar het blijft stenen stapelen. Legolisering is die ketenintegratie, want een fabriek produceert herbruikbare elementen die je in elkaar klikt en je maakt er een woning van. Daar kunnen allerlei variaties in zitten, maar het idee is om flexibeler te bouwen. Dat je die elementen ook kunt hergebruiken, want een gemetselde steen, ga die maar eens hergebruiken. Met een bikkeltje moet je het cement eraf halen. Dat schiet niet op. Hennes de Ridder heet die. En die bouwers, die zitten nog te veel in een oude modus. Die zijn van de hele woningmarkt het meest behoudend. Hebben misschien ook de grootste belangen te verdedigen, van winst, grond, marges qua Joost mag het weten. Die in feite het minst innovatief. De banken ook hoor. Wij zijn nu bezig samen met een gespecialiseerd bureau en nog een derde partij, gaan nou investeren in een introductie van het Deense hypotheekmodel. Wij gaan dus als VEH, de innovatie organiseren die de banken eigenlijk zelf moeten doen.

SCRIPTIE


BM. Dat wordt de toekomst, het Deense model, waarbij, je gaat bijvoorbeeld gelden gebruiken die bij pensioenfondsen zitten, dat zijn vaak lange gelden. Toekomstige pensioenverplichtingen, daar wordt zekerheid en rendement voor gezocht en dat kun je heel mooi koppelen aan hypotheekverstrekkingen. Zekerheid met vaste rente, als je dat kunt matchen dat die fondsen, maar ook verzekeraars, meer de kans krijgen om dat in hypotheken te steken, wat in Denemarken gebeurd. Dan heb je een hele stabiele financiering van de woningmarkt. Dan ben je minder afhankelijk van de kapitaalmarkt. Het geld is er al alleen moet je a koppelen aan b. Er zit nu allerlei regelgeving tussen die dat moeilijk tot onmogelijk maakt. Dat zou eerst aangepast moeten worden. Dat zou een stabielere markt geven tegen lagere kosten. Daar doen ze zelf niks aan want zij tellen alleen hun centen en kijken hoe ze risico kunnen verminderen. Er is nu te weinig concurrentie. Als je een hele competitieve markt hebt, dan moet je innoveren om je marktaandeel te houden. Wij betalen gewoon te veel eigenlijk. En je merkt nu door al die risico’s dat het aanbod weg valt. Daar moeten we van af. Dat moeten andere partijen dus organiseren en dat is heel treurig. Je ziet een woningmarkt waarin die bouwwereld en financieringswereld behoudend zijn en te weinig innovatief. Die moet je duwen.

Deel 2. Barrières - Koopwoningmarkt Bouwvoorschriften

BM. Dan praat je over nieuwbouw. Ik denk dat dat nog wel eens zo kan zijn, dan heb je het over die flexibiliteit. Ik denk dat dat wel een belemmering is.

Procedures verkrijgen koopwoning

BM. Is dat alleen nieuwbouw of ook bestaand? Procedures verkrijgen koopwoning, nou ja dat geldt met name voor de nieuwbouw. De bestaande bouw gaat veel makkelijker en daar zijn we ook mee bezig. De moeilijkheden in nieuwbouw ligt in een ingewikkeld contract. Bij bestaande woningen heb je gewoon een koopcontract, levert dat tegen die prijs en op dat moment, klaar. Nieuwbouw heb je de aankoop van de grond, moet je koopovereenkomst van de grond. Dan moet je een aannemingsovereenkomst tekenen voor de bouw van het huis. Een hele uitgebreid contract is dat met termijnen, renteberekeningen, rentekosten en noem maar op. Heel veel ingewikkelder dan bestaande woning. De financiering is moeilijker. Bouwdepot etc. Je hebt te maken met de BTW verhoging die per 1 oktober in werking gaat, daar zijn ze druk mee bezig. Over een bepaald gedeelte van je termijn moet je dan meer betalen, 21 procent. Heel vervelend. Daar heb je geen last van bij bestaande bouw. En daar betaal je ook geen BTW. Gewoon overdrachtsbelasting. Het is ook een langere termijn waarover het loopt. Je koopt een huis, bestaand huis en bij wijze van kun je de dag erna overdracht regelen als de financiering rond is. Met een nieuwbouwhuis ben je minimaal een jaar bezig met het proces. Het product is ook onzeker, dus de hele procedure rond nieuwbouw is veel ingewikkelder en onzekerder dan bij bestaande bouw, zeker als je dan ook aan zelfbouw denkt. Daar komt nog meer bij kijken. Of als je een bouwkavel koopt, moet de architect erbij. CPO heb je ook nog. Daar krijg je met gemeentevoorschriften te maken, goedkeuring bouwplannen. Allemaal behoorlijk ingewikkeld. Je kan het wel uitbesteden, maar dat kost weer extra. Dat hele gedoe rondom nieuwbouw is qua procedure veel ingewikkelder.

50:00

Courtage/rendement

BM. Ja, marges zijn kleiner geworden als er überhaupt sprake is van rendement. Als je ziet wat voor verlies er wordt gemaakt op bouwgrond wat niet bebouwd wordt. Ik hoorde zelfs dat ontwikkelaars grond terugverkopen aan boeren. Dat ze het eerst van boeren overnemen en nu zijn ze het aan het terug verkopen. Dat is een negatief rendement. Het is nu super belangrijk voor elke partij die commercieel is. Zelfs voor gemeentes als je ziet wat zij verdienen aan nieuwbouw op grondopbrengsten. Dat ze verdienen aan bouwleges, noem maar op. Dat is een drama op het ogenblik, want al die inkomsten zijn voor een groot deel weggevallen. Gemeentes komen in de problemen omdat ze op meer inkomsten gerekend hadden. De bekendste die je nu ziet is Apeldoorn. Daar worden miljoenen afgeschreven want de nieuwbouw loopt niet. AW. Is het nu dan juist niet bevorderen, omdat partijen voorzichtiger om gaan met afzetten van grond en producten?

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden BM. Ja, elke crisis heeft zijn voordelen. De marges worden scherper, ze moeten bewegen. Grondprijs gaat omlaag. Het aanbod wordt meer vraag gericht, minder aanbodgericht. Dat zijn de voordelen. Ze worden gedwongen om scherper te prijzen en betere kwaliteit te leveren. Dat is het voordeel van de crisis. Kosten Koper

BM. Nee, dat accepteren dat heel makkelijk als je in een opgaande markt zit. Als je die 6 procent overdrachtbelasting hadden die we vroeger hadden, en de waarde van de woning steeg 10 procent in een jaar. Dan maak je je niet druk om die 6 procent. Dus dan doe je daar op dat moment niet moeilijk over. Vandaar ook dat daar in het verleden niet moeilijk over gedaan is. Maar op het moment dat de markt naar beneden gaat, of stil staat, dan is die 6 procent meteen een negatief rendement. Dus ik koop een huis van een ton, dan moet ik 106.000 euro betalen, dan heb ik nu al -6 aan rendement. En als mijn huis dan in waarde daalt, dan wordt het opeens een hindernis. AW. Is het dan eigenlijk ook geen prijsopdrijvend effect, omdat mensen hun woning dan duurder in de markt zetten om de k.k. terug te krijgen? BM. Naja, die neiging is er wel denk ik. Mensen willen minimaal het geld terug wat ze erin gestopt hebben. Dan hoeven ze geen winst te halen, maar als er maar zonder verlies verkocht wordt. AW. Dan is de woning dus gelijk al 6 procent duurder. En als je dat een paar keer achter elkaar hebt bij een woning krijg je ondanks dat er geen vraagondersteuning is, misschien toch dat effect in een andere vorm. BM. Ja, dus met name de neergaande markt speelt een rol. Dan is het een hindernis. Als allereerste moet dus ook de overdrachtsbelasting afgeschaft worden.

Rentestand 55:00

BM. Dat is misschien wel het belangrijkste. Dat heeft meteen invloed op wat mensen kunnen financieren. En dat merk je ook meteen, werkloosheid, alle zaken die met inkomen te maken hebben zijn direct van invloed en de rente is direct van invloed. Dat bepaald wat mensen kunnen betalen voor een huis. Als dat minder wordt, of kosten worden hoger, dan kan er minder geleend worden en dan zakken de prijzen. AW. Want wat ik heb begrepen is dat banken 3,2 procent over kapitaal hoeven te betalen, en dat rekenen ze als 5,6 procent door aan de hypotheekafnemer. BM. Enerzijds door gebrek aan concurrentie waardoor marges ruimer zijn. Anderzijds is er gewoon probleem internationaal, om zaken te herfinancieren. Je hebt een pakket met hypotheken die je als bank hebt. Op het gegeven moment gaan die rentevaste periodes aflopen en moet je dat opnieuw financieren en dat kan je met spaargeld doen wat je als bank beheerd. Maar dat is niet voldoende om die hypotheken te financieren dus er moet extra geld geleend worden van de kapitaalmarkt. Door al die onzekerheid zijn die kapitaalmarkten niet meer zo scheutig met geld om dat te lenen voor hypotheken en dergelijke. In Nederland valt dat nog wel mee, maar er zit toch een extra risicomarge in voor die rente. Want ze kunnen dat niet dekken, ze kunnen wel kort geld lenen van de Centrale Bank voor 1 procent, of 0 procent zelfs, maar je mag als bank langlopende leningen niet dekken met kort geld. Dus ze moeten lang geld aantrekken en dat kan alleen van de kapitaalmarkt en daar gelden hogere marges.

Verstrekkingscriteria Opzoeken

BM. Ja, dat is dramatisch. Er zijn deskundigen die zeggen dat de huidige waardedaling puur komt door het aanscherpen van de verstrekkingsnormen. Dus omdat mensen minder kunnen lenen bij de bank zijn de woningen nu 14 procent gedaald ten opzichte van de crisis. Boelhouwer zegt dat er helemaal geen prijsdaling is geweest, maar dat de banken de normen zo hebben aangeschroefd, dat de prijs daardoor gedaald is. Een 1:1 relatie. En die professor zegt, dat komt puur door het aanscherpen waardoor mensen minder kunnen lenen. AW. Want het feit is dat die regels er al waren, maar nu pas echt strikt worden toegepast. BM. Nee, dat is ook. Er zijn twee aspecten. 1 zijn de normen zelf die zijn aangescherpt, De maximale lening is naar beneden gegaan door het NIBUD. De banken zijn ook scherper gaan zitten. Dan nog de omgang met de taxatierapporten. De woonquotes zijn omlaag gegaan bij een bepaald inkomen. SCRIPTIE


BM. Plus daarna het strikte toepassen van die normen. Want die hadden ze inderdaad al en daar gingen ze soepeler mee om. En dat samen heeft ertoe geleid dat toch minder hypotheken worden verstrekt en minder hoog en minder snel. En dat heeft geleid tot die prijsdaling die we nu zien. Althans volgens Boelhouwer en ik denk dat hij voor een groot deel wel gelijk heeft. Dat de markt in feite niet is gedaald. Dat vind ik wel interessant. AW. Denkt u dat de huizenprijzen dan weer gaan stijgen? BM. Ja, je moet wel steeds meer onderscheid gaan maken naar regionale woningmarkten. Dat zie je de afgelopen 10, 15 jaar. Dat zie je steeds meer regionaal worden, steeds meer grotere verschillen: groei en krimp dat is nog het grootste verschil. Met name in de groeiregio’s, de economisch bedrijvige gebieden, zie je dat dat het aantal huishoudens, met name eengezinspersoonshuishoudens, en tweepersoonshuishoudens tot 2040 doorgroeien. Die bevolking blijft ook groeien, dus je moet groei hebben in je woningbouwproductie om dat bij te kunnen houden. Dat loopt enorm achter, zeker op dit moment. Dus je kunt nu al voorspellen dat in de bedrijvige gebieden opnieuw woningschaarste gaat ontstaan en dus dat huizenprijzen weer gaan stijgen als de inkomens en rentes gelijk blijven. De potentie is in ieder geval aanwezig en dat is levensgevaarlijk. Dat wil niemand dat we weer zo gaan werken. AW. Dat is vrij apart, makelaars denken dat de prijs nog 20 procent gaat dalen. BM. Dat zijn mensen die op basis van rekenmodellen redeneren en die zien dan dat de huizenprijzen 20 procent harder zijn gestegen dan al het andere, de inflatie en die zeggen dan dat op lange duur dat nooit kan volhouden. Dat je 20 procent boven inflatie zit, dus dat die prijzen weer omlaag gaan. De oude economische manier van redeneren. Maar de andere kant is en dan moet je goed kijken, als dingen structureel wijzigen kan dat voor de toekomst gaan gelden, dat je structureel andere situatie krijgt. bijvoorbeeld de kapitaalmarkten zijn heel anders ingericht dan enkele tientallen jaren geleden. Veel meer toezicht, we hebben nu de EU, ECB die erg stuurt op rente en inflatie, dus er is veel meer discipline in de markt ook door meer regelgeving en toezicht, waardoor die rente minder dynamisch en lager is geworden. Door alle beheersing van risico’s. De kans dat we nu een rente krijgen van 12/13 procent, wat we eind jaren 70 hebben meegemaakt, is eigenlijk te verwaarlozen. Hij blijft redelijk mooi laag op de 5 procent. In het verleden was 7/8 procent normaal. Dus de rente is structureel omlaag gegaan, minder risico’s en dynamiek. Dat is een groot verschil. En ander verschil is dat huishoudens allemaal tweeverdieners zijn, grotendeels en dat tweede inkomen volledig mag meetellen in financiering. Dat is een structurele demografische wijziging die niet voor 10 jaar geldt, maar voor de toekomst. Dat heeft allemaal invloed op die woningmarkt. Dus waardoor het prijspeil omhoog is gegaan omdat het aanbod is achtergebleven. Enerzijds dus druk, die vraagondersteuning, die financieringscapaciteit structureel hoger wordt door lagere rente en meer inkomen, dan kom je vanzelf op een hoger prijsniveau als je je aanbod niet verruimd. En dat kan dus veel langer duren dan even een opwelling van 20 procent die weer naar beneden gaat. Dus ik denk niet dat het zo snel gaat gebeuren dat er nog een verdere, ik denk dat eerst de rente dan moet stijgen of de werkloosheid enorm moet gaan toenemen, voordat er een verdere een beweging naar beneden krijgt. Want in principe is er schaarste en zolang deze bestaat, zal in de huursector en met name in de koopsector waar marktwerking regeert, een opwaartse druk in prijzen krijgen. In krimpgebieden is dat een heel ander verhaal, dat is de omgekeerde beweging.

SEW/KEW 65:00

BM. En de BEW. Je hebt kapitaalverzekering eigen woning, je hebt spaarrekening en de beleggingsrekening. AW. Hoe werkt dat precies voor de doorstroming? Je moet fiscaal vrijgesteld kunnen sparen, een spaarpot. Daar moet je minimaal zoveel jaar premie hebben betaald en mag de hoogste premie en dat moet in een bepaalde verhouding staan tot de laagste premie die je betaald hebt in een jaar, 1:10 geloof ik. En dan heb je 12 of 15 jaar, en uiteindelijk ook 20 jaar. Het probleem wat hypotheekadviseurs nu aankaarten is, is dat mensen die verkopen met verlies hun woning, maar ze mogen niet aan die pot komen om het verlies te compenseren in die tussentijd. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Opzoeken

BM. Dat is niet waar. Even denken, we hebben een keer uitgezocht of laten uitzoeken. AW. Ja, het mag wel maar dan moet je er belasting over betalen.

Laten navragen.

BM. Ja, en dan gaan ze kijken, wat heb je aan premie betaald en wat krijg je als uitkering uit die pot en dat verschil tussen wat je betaald hebt, en wat je krijgt, de winst dus zeg maar, die wordt dan belast. Maar daar was iets. Ik heb het laten uitzoeken want ik voorzag dat ook dat mensen gedwongen waren te verkopen, bijvoorbeeld werklozen, en die moeten naar een woning toe en die zitten dan met zo’n polis. In zo’n situatie mag je belastingvrij aflossen volgens mij, dat moet ik even navragen. Dat wordt gezien, maar dat was geen probleem, daar kwam het eigenlijk op neer.

Verlaging NHG

BM. Als je kijkt welke prijsrange die mensen kopen, dan zit je tot de 180.000. Maar stel dat het 180 is zit dat ver onder dat bedrag en dat gaat dan weer terug naar 320. Dus dat is ruim voldoende voor die doelgroep. Dat is dus niet belemmerend. In het plan was trouwens gezegd dat dat moest worden teruggebracht tot starters en lagere inkomens, lagere middeninkomens. Dus een beetje tot ongeveer die groep.

Maximale woonquote

BM. Nou ja, die wordt een beetje aan de kant gezet door banken. NIBUD is rechts ingehaald door banken, die eigenlijk strenger gaan dan het nibud. Dat is een heel gedoe geweest ten aanzien van maximale leningen en de normen zelf, de woonquotes. Dat is een beetje een spanningsveld wat nog steeds aanwezig is. Van wie bepaald nu uiteindelijk wat iemand maximaal mag lenen, is dat de nibud, de banken zelf of is dat de overheid? Dat is nog niet helemaal duidelijk, want in de Tweede Kamer is het gevoel ontstaan dat die banken daar toch keuzes in maken. Die in de eerste plaats gebaseerd zijn op hun eigen belang, marges en risico’s, maar die enorme gevolgen hebben voor de woningmarkt. Als de bank iets te link vindt, dan ga ik mijn normen aanscherpen. Maar het gevolg is dat de bank zijn eigen positie beschermen, cq verbeteren, maar dat heeft een enorm effect op de woningmarkt. En op alles wat er daarbij gebeurd tot en met de werkgelegenheid, een hoop ellende. Vooralsnog hebben ze hun gang kunnen gaan, is dat geaccepteerd door de staatssecretaris. Maar dat is toch wel een punt waar ook wij op zullen aandringen dat er een instantie komt, met name dan nibud, die het laatste woord krijgt, of de tweede kamer of de staatssecretaris, maar niet die banken. Die hebben maar 1 belang. Dus dit is eigenlijk geen belemmering. Dat is algemeen geaccepteerd, maar dat wordt gezien als de meest toonaangevende instantie wat huishoudens kunnen betalen.

70:00

Overstap sociale huur naar marktconfom koop

BM. Dat is de bekende kloof. De stap van sector die suf gesubsidieerd is, al bij de bouw. Dan ga je naar de sector toe die maximaal uitgebuit wordt eigenlijk. Het enige voordeel is de hra. AW. Hoe staat die subsidie van de koopsector tegenover de huursector?

Opzoeken

BM. We hebben het laten uitzoeken door een onderzoeksinstituut Nijver. Op basis van cijfers over 2009 en daar kwam het inderdaad ongeveer op hetzelfde bedrag uit. Huursector krijgt gemiddeld 3700 euro per jaar en de koopsector 3600 euro per jaar, gemiddeld. Dus dat zit op vergelijkbaar niveau. Daar kun je het mee eens zijn, ik vind dat er een aantal dingen buiten beschouwing zijn gelaten, ten aanzien van de huursector die naar mijn mening toch wat zwaarder gesubsidieerd is. Maar iedere deskundige zou nu kunnen zeggen, het is even om het even. AW. Werkt het in deze tijd wel belemmerend waarbij huizenprijzen dalen? BM. Even denken. Ja, het werkt nog steeds belemmerend. En daar zijn we voorlopig nog niet vanaf, misschien met 4.0

Schaarstepremie

BM. De uitbuiting van de koopsector, maximaal verdienen aan de grond, de bouw, toch een vorm van schaarste. Het is niet voor niets schaarstepremie, die in veel delen van het land aanwezig is. Iedereen profiteert, de grondeigenaren, de gemeente, ontwikkelaar, notaris, zelfs de overheid want die krijgt ook een percentage aan overdrachtsbelasting en btw. Iedereen gaat meer profiteren naarmate de prijs hoger wordt.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Overige 75:00

BM. Nee, ik zou het niet weten. Ja, je moet kijken naar de praktijk. Maar die mensen krijgen waarschijnlijk als ik het inschat te maken met veranderingen in hun bestedingspatroon. Die hebben hun leven ingericht op een lage huur, krijgen nu te maken met sterkere stijgingen. Dat verhuizen is nooit meteen een optie, zeker in deze markt niet, dus die zullen hun bestedingspatroon moeten aanpassen. Je moet het ook micro bekijken.

Deel 3. Maatregelen - Aanbod verruimend aanbod (kwantitatief ) Bouwen

BM. Ja, gereguleerde huursector, ja ja. Die is al zo groot. Dus ik weet niet of je daar het aanbod moet vergroten. Vrije huursector, ja, met name die juist. Sociale koop, ik denk het wel en de vrije koopwoningmarkt ook.


BM. Ja, dat is belangrijk voor de doorstroming


BM. Ja. BM. Ik zal even kijken welke nee is.

Behoud verlagen overdrachtbelasting

BM. Ja

NHG

BM. Ja

Koopvarianten

BM. Ja

Versoepelen inkomenscriteria leeftijd

BM. Ja

Versoepelen inkomenscriteria inkomen

BM. Ja

Mildere eisen tov eigen vermogen

BM. Ja

Verlaging rente

BM. Ja, dat helpt allicht. Als dat haalbaar zou zijn

Verkoopversneller

BM. Dat helpt allicht. Dat is niet specifiek voor deze groep, voor iedereen die zijn woning kwijt wil. Het aanbod zo aantrekkelijk mogelijk maken zal altijd helpen.


BM. Het impliceert dat ze al een woning hebben. Allicht

Inruilgarantie

BM. Prima

Koopzeker

BM. Ook

Versoepeling regelgeving rentelasten

BM. Ja, ook. Dat helpt allemaal. Ze zijn ook ontworpen om te helpen, maar de ene zal meer helpen dan de andere.

Deel 3. Maatregelen - Koopkracht beïnvloedende maatregelen Afschaffen hra

BM. Ja, dat is. Daar kun je nooit met 2 woorden over praten. Als dat gebeurt, in principe hebben ze daar last van, dat heeft iedere koper. Maar als je het doet met compensatie zoals in ons plan, bijvoorbeeld lagere belasting, dan heb je er geen last van. Dat is ja, maar ook nee. Ja, dat is eigenlijk vraagondersteuning weghalen waardoor de prijzen dalen, maar de woonlasten kunnen hoger uitvallen. Het is maar net hoe het uitkomt. Dat is de vraag en als het woningeigenaren zijn, dan heb je ook weer restwaarde op die woning uit verkoopopbrengst. Dus voor zittende kopers is het slecht? Je weet niet hoe het uitpakt, als je de hra gaat beperken, dan dalen de huizenprijzen. Mensen kunnen minder betalen. Als je eigenaar bent, betekent dat je eigen huis in waarde daalt. Aan de andere kant kun je de volgende woning ook goedkoper kopen. Hoe dat gaat uitpakken, de enige die echt meteen nadeel heeft zijn de uitstappers. Senioren die hun laatste woning verkopen. Die kunnen daar behoorlijk last van hebben als ze geen volgende woning kopen. SCRIPTIE


Deel 3. Maatregelen - Afstemmingsmaatregelen (vraag/aanbod) Vraaggericht bouwen

BM. Ja, dat is het eerste wat er moet gebeuren op de woningmarkt. Dus zowel in de ruimtelijke ordening als in het aanbod. Er moet eerst vraag gematcht worden met aanbod, kwantitatief en kwalitatief. Want zodra je daar een spanningsveld in hebt zitten gaat het meteen fout, dan krijg je hogere prijzen en nog meer gedoe. Onverwachte waardedaling. Je moet veel meer, we moeten af van het aanbodgestuurde van de overheid en ontwikkelaars. Dat houdt ook in kleinere projecten met name, niet meer van die massale vinex-wijken. Veel gedifferentieerder en vraaggestuurd, meer aanbieders. Dat gaat het worden.

SCRIPTIE

Ab Makelaars & AC Adviseurs

Type organisatie Makelaar Datum interview: 12-06-2012 Geïnterviewden: R. van den Berg MRE MRT/ Eigenaar/Makelaar/Taxateur A. Groenheyde/ Eigenaar/Hypotheek Adviseur

Aantekeningen/ Deel 1. Ambities en bedrijfsvoering Actiepunten/Kernwoorden Problematiek W. Hoe kijken jullie aan tegen de problematiek van de inkomensgroep 34.085-43.000? G. Ik denk dat dat de groep is die volgens de huidige normen net te weinig kunnen lenen om een woning te kunnen kopen. De woningen zijn dus te duur voor die inkomensgroep of ze kunnen te weinig lenen t.o.v. de vraagprijs van de woning. Iemand die 35.000 e verdient kan 120/130 euro lenen. En dan is dan net niks voor te koop. De huizenprijzen zijn gewoon te duur. B. En daarnaast kunnen ze op de huurmarkt ook slecht terecht. G. Ze komen niet in aanmerking voor huursubsidie. Precies een groep die tussen wal en schip vallen. B. Ja, en de koopwoningen waar ze wel in aanmerking voor komen zijn vaak huizen die toch in wat zwakkere wijken liggen en waar vaak ook veel aan moet gebeuren. Qua onderhoud. En eigenlijk moeten ze extra geld lenen om dat op te kunnen knappen. Dat wordt door de overheid ook moeilijker gemaakt, doordat de overheid niet stimuleert dat verbouwingen ook gefinancierd kunnen worden. Tegenwoordig kijken ze, overigens terecht, naar wat wordt de woning meer waard na het verbouwen, en dat gedeelte kan meegefinancierd worden. Het is niet een op zichzelf staand probleem, het past in een groter geheel. Het is een ongelukkige doelgroep. Bestaand vs. nieuwbouw

W. Wat is de verhouding in het woonbestand van uw organisatie tussen bestaande bouw en nieuwbouw. B. Die verhouding is ongeveer 75 procent bestaande bouw, 25 procent nieuwbouw. Die is overigens in het verleden heel anders geweest. De nieuwbouw is niet meer zo in, want alle projecten die nu op de markt zijn, zijn ontwikkeld in de periode 2006-2008 en toen was de markt heel anders. Toen hadden projectontwikkelaars en aannemers een andere focus, waardoor huidige nieuwbouw eigenlijk te duur is. Er zijn wel partijen aan het afwaarderen maar er zijn ook partijen die door afspraken, bijv. met gemeentes die het huis niet goedkoper kunnen maken en die projecten blijven ook te koop staan. Er worden nu ook heel weinig nieuwe ontwikkelingen op de markt gebracht, gelukkig. Want hierdoor wordt het aanbod niet nog groter. W. In welke prijscategorie bevindt het nieuwe aanbod zich? B. Dat zijn veelal appartementen of goedkope starterswoningen. W. Dus in principe wel woningen waar deze doelgroep voor in aanmerking kan komen? B. Juist. Wij hebben onlangs heel snel 10 penthouses in een ex kantoor gebouw verkocht. Dat waren appartementen die al helemaal plug ‘n play, je hoeft alleen je tv en computer aan te sluiten en je kan er wonen. En ook in een prijsklasse tussen de 160-180.000 euro en die zijn heel snel verkocht, midden in het centrum. Dus als je goed naar de doelgroep kijkt en je ontwikkelt als ontwikkelaar daarnaar, vraaggestuurd bouwen, dan zijn er wel mogelijkheden.

5:00

G. De prijsstelling is gebaseerd op de huidige markt, dan zie je dat er heel goed verkocht wordt en dat er ook markt voor is. Het probleem bij nieuwbouw, of bestaande bouw is, die prijsstelling sluit aan bij de markt van 5 jaar geleden. Toen is de hypotheek afgesloten en de woning aangekocht, of grond is aangekocht. En in 3 jaar tijd heeft die markt lopen schudden op zijn grondvesten en je ziet dat niet meer aansluit. Ik denk dat dat een gedeelte van het probleem is. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Slaagkans

W. Is de verhouding van nieuwbouw en bestaande bouw vergelijkbaar waar die doelgroep zich in kan vestigen? Is bestaande bouw of nieuwbouw juist beter betaalbaar? B. Op dit moment is bestaande bouw betaalbaarder. Over de hele linie genomen. Op dit moment kun je als starter beter naar bestaande bouw kijken dan naar nieuwbouw.

Ontwikkelingen

W. Hoe verloopt de voorverkoop van nieuwbouw zich in de regio op dit moment? Slecht, heel slecht. Want heel veel projecten gaan niet door vanwege het feit dat het voorverkooppercentage van 70 procent niet gehaald wordt. Je bent dan als makelaar energie aan het stoppen in iets wat niet gebouwd en verkocht wordt. En op een gegeven moment zijn kopers terecht ongeduldig, want er zijn meer verkopers en in de markt. Daardoor haken sommige af en begint het proces weer opnieuw. W. Is er dan niks wat marktpartijen kunnen doen om de bouw door te laten gaan, bijvoorbeeld grond in erfpacht stellen? B. Nou er wordt natuurlijk wel naar gekeken, maar zo’n erfpachtconstructie heeft eigenlijk dezelfde woonlasten. G. De erfpacht gaat wel ten koste van je maximale lening dus je hebt er niks aan. B. Een voorbeeld wat bijvoorbeeld wel is doorgegaan is Meerrijk, meerhoven in Eindhoven, maar daar heeft de provincie en de gemeente aan bijgedragen door garanties te stellen en woningen af te nemen en ook vanwege het feit dat er in het project winkelvoorzieningen en zorgvoorzieningen door een beleggers voor gevonden waren. Dus voor zulke projecten kunnen dan toch doorgang vinden, maar er staat nog wel erg veel te koop. W. Wie betaalt in de tussentijd de kosten van renteopslagen? B. De ontwikkelaar. Dus dat gaat ten laste van de resultaten op het project. Maar de gemeente staat wel garant voor 40 procent van de appartementen in het gebied. Daardoor konden ze wel het project laten doorgaan. W. En voor welke periode geldt deze garantie, is dat 6 maanden, een jaar, 2 jaar? B. Dat is vanaf het moment dat het opgeleverd wordt.

Slaagkans

W. Wat is op dit moment de algemene slaagkans voor de doelgroep in de regio? En is dat gelijk voor starters/ doorstromers of diverse huishoudens B. Dat heeft alles te maken met de prijsstelling. G. En de wens van de klant. De slaagkans is 100% als je bereid bent je wensen aan te passen. W. Maar ook als je ziet dat ze niet veel hypotheek kunnen krijgen? G. Als je in deze doelgroep zit kun je altijd wel 120/130 duizend euro lenen en daar zijn ook dingen voor te koop, alleen misschien niet in het centrum of eengezinswoningen. Misschien moet je een tweekamerappartement zoeken in Helmond. Op het moment dat jij bereid bent jouw wensen aan te passen, kun je altijd wel iets kopen. W. Maar waar zit die grens? B. Ja. Je hebt twee kanten, aan de ene kant zitten de verkopers die te veel met hoge prijzen in hun hoofd. En de kopers willen juist te veel. Het liefst willen ze een huis in hartje centrum voor 120.000 euro en dat kan op dit moment niet. Van beide kanten moet er wat gebeuren. De wensen van starters en doorstromers zullen wat flexibeler moeten zijn en de hoge prijzen zullen moeten nivelleren.

10:00

G. Het is maar net wat je gewend bent. De afgelopen tijd zijn we veel luxe gewend en ik denk dat dat in de hoofden van de mensen zit. Als je vrienden hebt die allemaal 5 a 10 jaar ouder zijn en je ziet dat zij in mooie huizen wonen met flatscreens, gestuukte muren en spotjes in het plafond dank denk jij: dat wil ik ook. En dan kan dat niet ondanks hetzelfde inkomen. Het is de perceptie van de mens waar wij afgelopen jaren in geleefd hebben. Die markt is zo snel verandert, in de hersenen van mensen veranderd dat niet zo snel. B. Het is ook makkelijker om te groeien en meer te willen en te hebben dan verlies te nemen als verkoper om te zeggen: nou ok, het lukt niet voor die prijs dus gaan we 15 procent afwaarderen. Prijsdaling is een bittere pil en kost veel tijd. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden W. In hoeverre zijn starters en doorstomers bereid om hun wensen aan te passen aan de huidige markt? B. Dat vind ik nog heel slecht. Dat zal veel beter moeten. Dat is toch de perceptie van mensen op de markt. W. Ik kan me voorstellen dat starters hier nog een stuk flexibeler in zijn? G. Ik merk dat niet zo. Het is een beetje de generatie van tussen de 18 en 30. Die zijn luxe gewend. Als ze 500 euro in de zak hebben willen ze een telefoon van 500 euro. Zo werkt het. En dan is die 500 euro weg. En als ik tegen iemand vertel dat ie voor 140.000 euro iets kan zoeken komt ie een week later terug met een woning van 160.000 euro. En dan vraagt ie of er nog 20.000 vanaf kan. Terwijl je ook zou kunnen zeggen: ik koop een telefoon van 100 euro, daar kan ik ook mee bellen. En dan heb ik 400 euro over. W. Volgens mij hebben ze dan ook niet door dat de woonlasten ook meer worden als de hypotheeklast stijgt. G. Nou dat valt op zich wel mee. Elke 10.000 euro die je meer leent kost ongeveer 30 a 35 euro meer per maand. Het is de luxe, mensen willen dat vasthouden. Diversiteit aanbod regio

W. Hoe merken jullie dat de slaagkans verschilt binnen de regio SRE? B. Daar zit wel verschil in. Kijk bijvoorbeeld naar de Gemeente Helmond. Zij hebben bijv. een starterslening, daardoor is de woningmarkt in Helmond relatief beter dan in Eindhoven, waar het niet is. Wij merken bijv. in Best en Geldrop dat bij gemeentes waar stimulerende maatregelen genomen worden dat starters daar beter kunnen slagen en bijv. in Geldrop heeft een lager prijsniveau. Dat is van oudsher een industriestad en daar zijn woningen goedkoper. Dus daar kun je relatief snel slagen. W. Geven jullie dan ook advies aan mensen om daar te zoeken? B. Ja, soms nemen ze ons advies aan. G. Het duurt soms even en dan sijpelt het advies door. Dan nemen ze zich voor als ze binnen een bepaalde tijd nog niks hebben gevonden in mijn prijsklasse, dan ga ik wel in Geldrop kijken.

15:00

B. Ja, en iemand in Best, die blijft ook in Best hangen omdat ie daar relatief goedkoop een woning kan kopen. Die gaat dus niet naar Eindhoven, Nuenen of Son. Als je naar het SRE gebied kijkt, heeft SRE een behoorlijk prijsniveau. En daarboven heb je nog Veldhoven, Waalre, Valkenswaard, Nuenen en Son, dat zijn plaatsen als sinds jaar en dag relatief duurder zijn als Helmond, de Kempen, Eersel, daar zijn de woningen net wat goedkoper, maar dat ligt ook verder van de voorzieningen af. En daar is vroeger veel te weinig voor starters gebouwd en die zijn allemaal uit die dorpen getrokken naar grote steden. Daar zit ook een oplossing. Een mooi voorbeeld vind ik Maarheeze. Daar heb je wel een aantal goedkope koopwoningen waar starters in kunnen beginnen. W. Maar nu heeft de bestaande voorraad van Eindhoven een te beperkt aanbod? B. Ja, maar dat is relatief. Als je kijkt naar het aantal inwoners in verhouding tot het aandeel starterswoningen is dat minimaal. En er zijn natuurlijk ook veel woning die de woningen in hun bezit houden.

Antwoorden op formulier terugvinden

W. Wat is de slaagkans van deze doelgroepen bij een bepaalde woningwaarde van 150.000 euro, zonder eigen vermogen. G. Ik ga ze even toetsen. W. Hoe meten jullie dat, in plaats van slaagkans? B. Nou weet je, alles valt of staat met betaalbaarheid. Dat is de basis van het verhaal. W. 2 inkomens: 2x 17.000, 2 x 19.000 G. Diverse inkomens is niet belangrijk. Dat heeft te maken met de woonquote, alleen dat verschil is niet zo gek groot. (2 inkomens: 20.000 en 14.000=0).

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden W. Is het hier echt dat er gewerkt wordt met een harde grens? Dus 100 % slaagkans of 0%? G. Nee, je hebt de gedragscode Hypothecaire Financiers en die gedragscode is eigenlijk, vroeger was dat een norm, daar kon je je aan houden of niet. En die werden steeds ruimer genomen door banken. Er werden steeds uitzonderingen bij bedacht, bijv. universitaire opleiding kon veronderstellen dat ie in e toekomst meer zou kunnen verdienen. Door deze aanname kon hij al meer hypotheek krijgen. En toen is er een gedragscode gekomen, en die is er altijd al geweest. Dat is nu wet geworden en die geeft een harde grens. Er zijn wel verschillen maar die zijn minimaal. B. Als het financieel kan, dan doen mensen het ook. G. Dit is ook wel afhankelijk van het uitgavenpatroon van mensen, want het feit dat je het kunt lenen wil nog niet zeggen dat het verantwoord is. Dit wordt nu volgens de wet bepaald en voor ons moeten we kijken of het verantwoord is gezien een bepaalde leefstijl. 23:00

G. Of je 38.000 euro verdient of 43.000 euro, is net het verschil van 20-25 duizend euro wat je kunt lenen (Schaal = 5, 38.000=0, 43.000 = 10). Het is niet zo statisch, het is niet zwart wit. Dat heeft voornamelijk met de gedragscode te maken. Als je je er niet aan houdt, dan rijd je door rood en je krijgt een boete, de reden maakt niet uit. Vroeger, als je door rood reed, en je had er een goede reden voor dan was dat oké. De wetten zijn niet strenger geworden, de excessen zijn eruit.

Slaagkansen/crisis

W. Hoeveel verschillen slaagkansen voor en na de economische crisis? G. Ja, heel veel, want je had al die uitzonderingen. Op het moment dat iemand wat minder inkomen had maar hij had wel spaargeld of een hoge opleiding, dan was die bank bereid wel bereid om daar een hypotheek op te verstrekken. Maar wat er nu wordt gekeken is het risico. Ligt dat bij de consument of de bank? Het feit dat het risico weg ligt bij de bank wil nog niet zeggen dat dat bij de consument ook zo is. Wat dat betreft is het financieringslandschap er wel een stuk beter op geworden. Alleen, omdat er in het verleden zoveel excessen waren zijn die huizenprijzen zo de lucht in gestegen en die prijzen liggen nog steeds een beetje op dat hoge niveau. En die gedragscode is weer terug naar de basis gegaan. Alleen de hele markt heeft zich daar nog niet aan aangepast. Merkt u dat de inkomensgroep koopt uit noodzaak of nog steeds uit wens? B. Beide W. Verschilt dat nog voor starters en doorstromers of gezinnen/alleenstaanden? G. Ja, kijk een starter die zelfstandig wil gaan wonen zal zich moeten inschrijven bij een woningcorporatie, en daar staat ie erg lang ingeschreven voordat ie een woning krijgt. Vervolgens kijkt ie wat kost die woning dan, en dan gaat ie googlen en dan ziet hij dat hij voor 500 euro ook een woning kan kopen voor 150.000 euro. Dat is niet echt noodzaak, het is een keuze. Je maakt op dat moment een keuze, dat is geen moeten. Op een gegeven moment is er geen keuze. B. Of je begint vroeg met sparen en koopt dan een woning. G. Als je beslist te gaan samenwonen en wonen beide nog thuis, dan is het wel noodzaak. W. Wat is het gemiddelde eigen vermogen van starters en doorstromers in deze inkomensgroep?

Eigen vermogen

G. Het gemiddelde vermogen, daar bedoel je spaargeld mee, dat is voor starters tussen de 500 en 3000 euro spaargeld. Dat heeft totaal geen effect. Voor doorstromers zit het meer in de waarde van de eigen woning. Of je ziet dat ze 10 jaar geleden een eigen woning hebben gekocht naar een lager inkomen en in de tussentijd hebben ze flink kunnen sparen. Dan kom je ook weer terug bij die starters, ze zijn luxe gewend. W. Doorstromers met eigen vermogen, zijn zij ook bereid om dit in te zetten voor de financiering van hun woning, of lenen ze dan liever extra bij?

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden G. Dat hangt van de omvang van het eigen vermogen af. Het is vaak wel wijsheid om wat van dat eigen vermogen te investeren in de woning. Bij de bank is het rendement nu ook niet alles. W. Maar is het ook verstandig in een markt waar woningprijzen in elkaar zakken? B. Ja, op zich denk ik dat investeren in vastgoed nog steeds een goede belegging is, ookal is de markt nu dalende. Maar op de lange termijn is het een goede belegging. W. Dus jullie denken dat de prijzen weer gaan stijgen? B. Ik denk dat de prijzen na 2015 het inflatieniveau gaan volgen. Dat ligt ook aan wat er wordt besloten inzake de hypotheekrenteaftrek. Als dat gaat veranderen dan krijg je eerst een prijscorrectie. W. Dat is heel gunstig voor starters. B. Weet je wat dan het probleem is, starters kunnen dan ook de rente niet meer aftrekken. Woonlasten worden ook hoger. Dus ik weet niet of het echt gunstig is. G. Jij vraagt of het verstandig is om er eigen geld in te stoppen. Als je het puur als belegging ziet, misschien niet. Zeker niet op korte termijn. Maar we moeten ophouden een eigen woning als belegging te zien maar als iets om in te wonen. En niet om winst mee te maken. W. In andere landen zien ze hun eigen huis ook als een vorm van pensioen. G. Precies, dat is niet alleen vermogen voor later. Als je zorgt dat je nu je woning koopt en je zorgt ervoor dat je je woning in 30 jaar tijd aflost en je hebt geen hypotheek meer dan kun je gratis wonen. Dus ik denk dat er naast het feit dat er een omslag moet komen in die woningmarkt er ook een omslag moet komen in de denkwijze. Op het moment als iets gebaseerd is op alleen groei, gaat het mis. Dan krijg je een bubble en dan klapt het. Hypotheeklasten/groep

W. Hoe verhouden hypotheeklasten van diverse huishouden zich tov het inkomen? 30 procent ongeveer. Dat is ongeveer de woonquote.

Hypotheekrenteaftrek

W. Weet u wat er gaat gebeuren als de hypotheekrenteaftrek wordt afgeschaft.

32:00

B. Dat ligt eraan hoe dat gebeurd. Als dat geleidelijk gebeurd, dan is ook de huizenprijsdaling geleidelijk. Als dat in 1 x gebeurd dat hebben we een groot probleem. Dat gaat ook niet gebeuren. Als we het Deense model hanteren, waarbij alle gevallen gelijk behandeld worden. Want nu zijn de plannen om dat alleen voor nieuwe gevallen te doen, dan blijft iedereen zitten waar die zit. Dus het kabinet zou moeten zeggen dat het voor alle gevallen van toepassing is. En dan zul je een geleidelijke afwaardering van vastgoed krijgen. W. Dan dalen huizenprijzen nog meer dan die 20 procent als dat in 1x zou gebeuren? B. Nee, dan juist niet. Dan is het met 1 of 2 procent per jaar gaan. En dan heb je ook nog inflatie en dan zou dat een corrigerend effect hebben. En dan heb je een gelijkblijvende markt of iets stijgend/dalen. G. Dan heb je wel een stabiele markt.

Woonquotes Opzoeken NHG tabel

G. Wat is het percentage woonlasten binnen iemands inkomen. Hoeveel iemand kan lenen staat in die gedragscode. En daarvan is de achterliggende gedachte de woonquote. Dat is het percentage wat je maximaal mag gebruiken van rente en aflossen en dat ziet er zo uit. Wat is het percentage, tussen de 20 en 40 procent afhankelijk van het inkomen en de rente. Deze tabel heet het financieringslasten model en kun je vinden op www.nhg.nl De Nationale Hypotheek Garantie houdt zich precies aan de gedragscode.

Courtage

W. Welk courtage hanteren makelaars in de regio en verschilt dit per type bebouwing. B. Dat is ongeveer 1,5 procent van de verkoopprijs. En de gemiddelde prijs is nu ongeveer 175.000 - 200.000 euro. Maar bij duurdere woningen wordt de courtage vaak vooraf afgesproken. Sowieso is het dat het courtage geen vaste courtage meer. Vroeger was er een adviestarief maar dat mag niet meer volgens de mededingingsauthoriteit. Dus er is nu wel concurrentie. En dat is goed, want je kan niet alles tegen een laag tarief verkopen. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden B. Als ik zelf de huizenverkoop neem dan kijk ik of het huis courant is, willen mensen voor een marktconforme prijs verkopen, anders begin ik er niet aan. Dan kan ik een hoog courtage afspreken, maar wordt het huis niet verkocht en dan verdien ik ook niks. Voor een makelaar is het belangrijk dat je een verkoopkans krijgt. 35:00

G. Het is natuurlijk ook de vraag: wil een klant zijn huis verkopen of te koop zetten.

Concurrentie

W. Wat is precies de concurrentie tussen makelaars in de regio? B. Je ziet deeldiensten ontstaan, dat er makelaars zijn die bijvoorbeeld alleen inschakelt voor het tekenen van de koopakte. Dan moeten mensen zelf een brochure doen en de eerste bezichtiging doen. Wij leveren alleen het totaalpakket. Bij verkoop en aankoop doen we wel een differentiatie of we iemand helemaal begeleiden. Dat komt ook omdat je minder tijd erin hoeft te steken. Bij aankoop maar ook bij de verkoop heb je een ander verdienmodel. Ik maak steeds vaker afspraken waarbij ik beter beloond wordt als ik beter presteer voor mijn klant. Dat wil zeggen dat ik bij verkoop het huis sneller verkoop en bij de aankoop het scherper geprijsd kan krijgen voor de klant.

Invloed doorstroming

W. Hoe beïnvloeden verstrekkingscriteria van de financier de doorstroming in de woningmarkt? G. De financierders zelf niet, dat is vooral de AFM (Autoriteit Financiële Markten) die de belemmeringen opwerpt. Die hebben de Gedragscode vertaalt naar een open norm en zij bepalen of jij je aan die open normen houdt, ja of nee. Dat betekent dat er bij financiers en iedereen die hypotheken verstrekt heel veel angst heerst van doe ik het nou goed of niet. Je weet het niet. Er is geen afvinklijstje. Dus je moet eigenlijk werken zoals het jou goed dunkt binnen de kaders. Maar je weet het pas achteraf bij een controle of je het goed doet. Wat zie je? Dat financierders helemaal aan de onderkant van de norm zitten, in het veilige gedeelte, omdat de AFM zou kunnen komen die miljoenenboetes opwerpen. Het is de overheid die de financierders bang aan het maken is. W. Dus als de overheid meer duidelijkheid hierin biedt komt doorstroming weer meer op gang doordat er hogere hypotheken verstrekt kunnen worden?

40:00

G. Nee, dat denk ik ook niet. Ik denk dat die doorstroom niet op gang komt omdat de startersmarkt stagneert. Daar begint alles mee, het is een treintje. Op het moment dat je de startersmarkt op gang brengt komt de doorstroming. Alleen de vraagstelling impliceert dat de hypotheekverstrekkers het wel eens tegen zouden kunnen houden. Dat is niet zo. Je hebt wetten en normen waar hypotheekverstrekkers zich aan moeten houden, maar omdat het zo’n open norm is en er zo zwaar op afgerekend wordt, worden zij ontzettend voorzichtig, want zij willen geen krantenkop met X wordt door AFM afgerekend want zij hebben slechte adviezen gegeven. Dat is wat er gebeurd. Maar ik denk dat dat voor de doorstroming wel effect heeft, maar dat dat niet de grootste reden achter de verminderde doorstroming is.

Hypotheekvormen

W. Voor welke hypotheekvormen komt de inkomensgroep in aanmerking. G. Alle. De gedragscode dit is wat u kunt lenen. Vervolgens is het als adviseur de taak om te kijken of de lening binnen het budget past en als we naar die vraag kijken is het belangrijk om te zien wat de maandlasten zijn om te kijken wat voor vorm de hypotheek je hebt. Op het moment dat je beslist om de rente voor 30 jaar vast te zetten en je wilt alles gegarandeerd aflossen en je wilt je overal voor verzekeren dan koste de hypotheek van 150.000 misschien 700 euro per maand terwijl als je ervoor kiest om je rente 1 jaar vast te zetten en je verzekerd minder waardoor je meer risico loopt dan is het misschien 400 euro maandlasten. Het is niet zozeer de regels als wel of het verantwoord is binnen de situatie.

SCRIPTIE


Deel 2. Barrières - Vrije koopwoningmarkt Procedure verkrijgen koopwoning

B. Nee.

Courtage

B. Nee.

Overige kosten deskundigen

G. Nee. Dat wordt het wel als ze de nieuwe regels van het Kunduz-akkoord doorgaan. Op dit moment kun je 106 % van de marktwaarde van de woning lenen. Dat is ook om kosten koper te betalen. Het voorstel is om vanaf 2014 tot 2019 terug te brengen tot 100%. Als dat akkoord doorgaat zul je zelf die 6 procent moeten opbrengen. Als dat doorgevoerd wordt, wordt het wel heel moeilijk voor een starter, want die zal zelf al 10.000 a 15.000 euro moeten opbrengen, anders kan ie niet eens een eigen huis kopen. 95% van de mensen die ik hier aan tafel heb, die hebben dat niet. Dus dat is wel belemmerend. Ik denk alleen niet dat de kans groot is dat het akkoord door gaat vanwege de aankomende verkiezingen. Het enige wat wel door gaat is de verlaging van de overdrachtsbelasting naar 2 procent. Dat is vooruitlopend op de wetswijziging.

Kosten koper

G. Ja, maar dat is inherent. Dit is kosten koper. Dat is hetzelfde. Het totale kosten koper is het ja.

Overdrachtsbelasting

B. Ja. W. Weten jullie ook waarom dit er is? Ja, omdat er vroeger hypotheekrenteaftrek was, loopt de overheid zoveel mis zeg maar, aan inkomsten dat ze die overdrachtsbelasting hebben doorgevoerd. Een soort verhuisboete.

45:00

G. Uiteindelijk is het ook de overheid geweest die die gigantische prijsstijgingen heeft veroorzaakt. Van die 10 % kosten koper die we hadden is 6 % belasting. En dat betekent dat als ik vandaag een woning verkoop en over een paar jaar wil verhuizen, ik minstens 10 % meer moet vragen om eruit te komen met kosten. Wat gebeurd er dan? Als die woning 3 keer verkocht wordt in 10 jaar tijd dan is die 30 % in waarde moeten stijgen anders heeft iedereen verlies geleden.

Verlagen NHG naar 32o.000

B. Is geen belemmering voor deze categorie.

Inkomenscriteria

B. Ja, heel duidelijk.

Leeftijdscriteria

B. Ook heel duidelijk ja. G. Leeftijdscriteria? W. Dat houdt in dat oudere mensen minder in aanmerking komen voor een hypotheek. G. Nee hoor. Op het moment of je gaat kijken of iemand geld wil lenen, ga je kijken: is dat nu en in de toekomst verantwoord. Op het moment dat jij 56 jaar oud bent en jij hebt niet netjes gespaard voor jouw pensioen. Dan kan het zijn dat jouw pensioeninkomen een stuk lager is dan huidige inkomen. Dus als een klant bij mij komt en die is 50 jaar oud. Dan ga ik kijken: wat kun jij nu lenen maar wat kun jij betalen als jij over 10 a 15 jaar met pensioen gaat omdat de hypotheek over 30 jaar loopt. En als we naar dat stuk kijken, dan kan die dus nu het misschien wel lenen alleen met de blik op de toekomst wordt het heel gevaarlijk. Het heeft niks met leeftijd te maken, maar met de verhouding leeftijd/inkomen. Dan is het wel belemmerend.

Maximale woonquote

B. Uiteraard.

Overstap huursubsidie naar marktconforme koop

B. Maar nu heb je hypotheekrenteaftrek. Kijk, ik denk dat als de hypotheekrente aftrek wordt afgeschaft ook de huursubsidie op de schop gaat. W. Het gaat hier meer om de toegepaste percentage van de redelijke huur. G. Ik denk niet dat dit echt belemmerend is. Ik denk dat je dit niet zo moeilijk moet zoeken. De grootste belemmering is tussen de oortjes bij de mensen. Mensen zijn bang en onzeker over wat er gaat gebeuren de komende jaren. Het zou rust geven als de horizon verlengd zou worden. Mensen blijven zitten waar ze zitten, om zo risico te vermijden.

SCRIPTIE

Type organisatie Hypotheek Adviesbureau Datum interview: 15-06-2012

De Hypotheekshop

Geïnterviewde:

Dhr. H. Maitimo

Functies:

Erkend Hypothecair Planner

Aantekeningen/ Vervolginterview op ERA Makelaardij Actiepunten/Kernwoorden Slimmer Kopen HM. Je hebt de doelgroep die jij noemt, die komt dan eerder in aanmerking om een dergelijke woning te kunnen kopen. Bij Slimmer Kopen heb je een korting die afhankelijk is van het inkomen. Er wordt korting gegeven tot maximaal 40 procent van de getaxeerde waarde. De minimale korting is 15 procent. De meest voorkomende korting is 25 procent. En dan wordt de toets gemaakt, conform NHG. En als je kijkt, wat kan iemand lenen, dan hoef je alleen de koopsom vermindert met die korting te financieren. Dat zijn woningen uit de verhuur. Daar moet vaak nog wel wat aan gedaan worden. Die zijn meestal niet zo spik en span als een woning waar een eigenaar in heeft gezeten. Voor die doelgroep is Slimmer Kopen geschikt. Dat is vooral voor starters een goed product. HM. Ben je bekend met de formule van winstdeling? Hoe dat werkt?

Zie velletje 5:00

Je hebt een percentage wat aan korting gegeven wordt, dat is ook het percentage van de winst of verlies waarin Trudo deelt. Stel je koopt een woning voor 100.000 euro. De winst is 20.000 euro. Als er dan 40 procent korting gegeven is, dan zal je van de winst ook 40 procent moeten afstaan aan Trudo. Het heeft wel 1 nadeel. Goed, de tijden dat woningen winst maakten, die tijd is helaas niet meer zo van toepassing. Stel, je maakt winst, dan kijkt Trudo alleen maar naar de oorspronkelijke waarde en de waarde van verkoop. Maar je hebt ook financieringskosten, kosten koper. Je zit al gauw aan zo 8 a 10.000 euro. En met die kosten wordt geen rekening gehouden bij het delen van de winst. Ik teken het even voor je uit. Stel; waarde woning is 150.000, zeg verkoopprijs is...zeg even dat 1/3 korting gegeven wordt, dat komt niet zo vaak voor, maar even als voorbeeld. Dan heb ik om die woning te kopen een hypotheek nodig van stel 110.000 euro. Als nu bij verkoop een aantal jaar later, als bijvoorbeeld met 20 procent gestegen is, dan zou de terugkoopprijs van Trudo 120.000 euro zijn. Dan hebben we een verschil van 20.000 euro, waarvan je dan 1/3 moet afstaan aan Trudo. Dit is de winst: 20.000 euro. 33 procent korting is gegeven, dus van die winst van 20.000 euro moet ook 33 procent afgestaan worden aan Trudo. Dus dan houden we, misschien moet ik hier 121.000 van maken, dan is het een makkelijker rekenvoorbeeld. Dan moeten we 7.000 euro afstaan aan Trudo. Die 7000 gaat eraf. Dan houden we over 114.000 euro. Dan houdt je 114.000 over om je hypotheek af te lossen, dat is nog net genoeg. Maar het kan ook zijn dat het nadeliger afgaat. Hier maak je nog winst. Als de waarde met maar 10.000 euro is gestegen, dat had ik beter als voorbeeld kunnen nemen. AW. Maar de verkoopprijs is 121.000 euro, maar de woningwaarde was 150.000 bij aankoop. HM. Klopt, die waarde bij aankoop, die wordt dan ook nog naar gekeken. Wat is die dan waard? Daar gaat opnieuw de korting vanaf en dan houdt je dat over. Dus het gaat echt om de verkoopprijs. Maar stel dat de terugkoopprijs 110.000 euro is. Dan hebben we 10 procent winst tov die 100.000. Dan moeten we hier, van die 10.000 euro, 1/3 teruggeven aan Trudo. Dat is hun deel in de winst. Dus dan houden we over: 6.700 als winst. Dat is niet genoeg, want dan hebben we in totaal opbrengst bij verkoop: 100.000 plus 6.700 = 106.700. Dit is wat je dan overhoudt. Dat andere deel van die winst is terug gegeven aan Trudo. En dan heb je te weinig om je hypotheek af te lossen. Dan heb je verlies. Dat gebeurt helaas nog erg vaak.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden AW. Komt dat ook doordat deze woningen niet de meest gewilde woningen zijn? Die nu dus in waarde dalen? Is het dan niet zo dat Trudo woningen verkoopt waarvan zij weten dat dit niet verantwoord is? HM. Nou, dat denk ik niet zozeer. Maar het zijn wel vaak de locaties die wat minder zijn. Je ziet dat vaak in een volksbuurt ofzo. Dat wel. Maar daar moet ook de verkoopprijs naar zijn. De woning wordt getaxeerd van tevoren en dat rapport moet goed zijn. Daar mag niet mee gesjoemeld zijn. Vb&t maakt dat rapport en dat zit hier dan wel samen mee onder één dak. Dus ja, je kunt daarbij denken: is dat dan wel volledig onafhankelijk. Maar de rapporten moeten voldoen aan de eisen. Doorstroming 10:00

AW. Komt het nu dan ook voor dat mensen in die woningen blijven zitten omdat ze niet met verlies kunnen of willen verkopen? HM. Ja, maar dat zie je in de hele markt op dit moment. Dat zie je overal.

Hypotheekvormen

AW. Voor welke hypotheekvorm komt de inkomensgroep veelal in aanmerking? HM. Als ze zo’n woning willen kopen dan is de kans op verlies groter dan bij een normale woning, omdat ze als ze winst maken een gedeelte van de winst moeten afstaan. Daarom is het belangrijk dat je in de eerste periode meer aflost dan bij een andere hypotheek. AW. Zijn die mensen zich er ook van bewust dat die woningen waarschijnlijk met verlies verkocht gaan worden? HM. Dat ligt aan de adviseur. Ik leg dit verhaal wel altijd uit. Ik kan niet voor anderen spreken. Ik wijs wel altijd op de risico’s bij verkoop, maar niet alleen bij Slimmer Kopen. Maar ik moet wel zeggen, dat als je me vraagt van, adviseerde je 5 jaar geleden ook zo? Toen werd dit nauwelijks besproken, want iedereen ging ervan uit dat woningen meer waard werden. Nu ligt de nadruk meer op de risico’s.

Verkoop woning

AW. Hoe gaat die verkoop van van woningen als Trudo deze terug afneemt? HM. Dan kunnen ze dat aangeven bij Trudo. En dan zal er een taxateur komen, dat is de makelaar, die gaat dan kijken hoe ziet de woning eruit. De taxateur geeft een waarde af en binnen 3 maanden koopt Trudo het terug. Of het moet zijn dat er in de tussentijd problemen zijn ontstaan bij de bank. Stel, iemand heeft betalingsachterstanden, dan wil de bank zijn geld terug zien. Dat soort situaties kunnen voorkomen. Daardoor kunnen mensen soms niet binnen 3 maanden weg als ze achterstanden hebben. Dat moet dan eerst afgelost worden.

Waardevermeerdering

AW. Als zij in de tussentijd aanpassingen doen aan de woning, voor wie is dan de waardevermeerdering? HM. Die komt dan ten goede aan de eigenaar zelf. Dus niet aan Trudo. Wat ik altijd adviseer als je zo’n woning koopt; maak foto’s zodat je kan laten zien hoe de woning eruit zag, toen ik de sleutel kreeg. Moment dat ze dan verkopen kan iedereen zien wat het verschil is. AW. Lenen mensen ook extra bij voor het opknappen van de woning. HM. Ja, dat gebeurt. Kijk, als je gaat verbouwen, niet alleen bij Slimmer Kopen, maar bij iedere woning, als je voor 10.000 euro verbouwd, dan stijgt de waarde niet met 10.000 euro. Want vaak willen ze of een andere keuken of badkamer o.i.d. Als je daar 10.000 euro aan besteed, dan stijgt de waarde met maar ong. 5.000 euro. Wat ik altijd adviseer vooral bij Slimmer Kopen, doe het zo veel mogelijk met eigen vermogen. En als het toch nodig is om er geld voor te lenen, ga dan niet naar de duurste keukenboer en dan betaal je een stuk minder. Geld wat je niet terug ziet, dat is zonde. Hoe meer je gaat verbouwen en lenen, hoe groter de kans op verlies.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Verstrekkingscriteria 15:00

AW. Hoe beïnvloeden verstrekkingscriteria voor een hypotheek de doorstroming in de woningmarkt? HM. Ja, er is een standaardberekening die gemaakt wordt aan de hand van de NHG-tabel. En dat zijn de standaardnormen. Maar dat wil niet zeggen dat die standaard normen voor iedereen goed zijn. Iedereen heeft een ander uitgavenpatroon. Als je iemand hebt die een hele dure hobby hebt en deze graag wil houden, dan is deze norm al te streng. Zo kijkt de bank niet. De bank kijkt niet naar gevallen apart, dat doen wij wel. Ik vind wel dat dat zou moeten, of dat het gaat gebeuren, ik denk dat als je het echt hebt over onafhankelijke adviseurs, dan denk ik wel. Ik denk sowieso dat het moet en dat dat ook steeds meer zal gaan gebeuren. Maar ik weet niet of dat bij banken ook zo zal gaan. Ik weet of een bank zo ver gaat. Dat zou je eigenlijk aan hun moeten vragen.

Hypotheeklasten

AW. Hoe verhouden hypotheeklasten zich tot elkaar als je starters en doorstromers vergelijkt? HM. Ja, vaak is het wel van: als je een hoger inkomen hebt dan kun je een wat hoger deel van je inkomen missen aan hypotheeklasten. Als je bijv. gas/water/licht en gemeentelijke lasten, die zijn vaak ongeveer hetzelfde en dat ligt dan ook aan de woning zelf. Heel veel lasten zijn hetzelfde, of dat nu voor lage inkomensgroepen of wat hogere inkomensgroepen is. Ook hier is het weer: bekijk het per individu. Iedereen heeft een ander uitgavenpatroon. Dus eigenlijk kan ik voor starters en doorstromers geen onderscheid maken. Het zou niet goed zijn om dat te generaliseren. AW. Kunt ie nog iets algemeens vertellen over hypotheeklasten voor deze inkomensgroep in de regio? HM. Ja, wat ik op dit moment heel veel zie voor mensen met deze inkomens, een jaar of 6 geleden een woning hebben gekocht, met de verwachting dat de woningwaarde zou stijgen, en zeker bij appartementen zie ik dat, dat als mensen nu willen gaan doorstromen, of ze gezinsuitbreiding hebben oid, dat dan de opbrengst van de woning dat die heel erg tegenvalt. En dat mensen, als ze zouden gaan verhuizen met een behoorlijke schuld achterblijven en dat kan het onmogelijk maken om door te stromen.

Alternatieven

AW. Wat zijn dan de opties voor deze huishoudens? HM. Vaak zijn ze in een startersappartement begonnen en willen ze doorstromen naar iets groters en dan is het vaak toch het advies van: probeer op een of andere manier je hypotheek omlaag te krijgen, want toen was er nog 6 procent overdrachtsbelasting. Toen had je nog veel hogere bijkomende kosten en dat zorgt voor een hogere schuld bij verkoop. En dat maakt het vaak onverstandig. Dat is vooral bij groepen die hebben gekocht voor de crisis die nog geen overwaarde hebben, volledig gefinancierd, met bijkomende kosten erbovenop.

Maandlasten

Komen zij nu wel rond in maandlasten? Of is de hypotheek toen wel passend verstrekt?

20:00

Dat is een goede vraag. Je had toen nog wel een groot aantal mensen dat zoiets had van mensen die dachten dat hun inkomen zou groeien. Als dat niet zo is, kan het nu wel eens lastig zijn. In de praktijk zie ik het niet. Als er achterstanden zijn bij een bank, zouden wij een berichtje moeten krijgen zodat we met de client kunnen betalen om te kijken of er een oplossing is. Ik zie eigenlijk geen achterstanden of wat dan ook. Maar ik hoorde laatst van iemand die met iemand van bijzonder beheer bij de Rabo hadden gesproken en die zeiden dat ze behoorlijk wat achterstanden hadden en dat er landelijk iets van 95 woningen gedwongen verkocht hadden. Ik denk van zo’n grote bank dat er in deze tijd nog mee valt. Maar even denken, stel iemand heeft zes jaar geleden de rente van 6 jaar vastgezet, en deze rente is nu hoger dan 6 jaar geleden, dat vormt ook een probleem. Dan krijgen mensen een hogere rente, en dan gaan de maandlasten opeens met 200 euro omhoog, afhankelijk van de hypotheekvorm en hoogte van de hypotheek. Dat is alleen niet zo groot voor deze inkomensgroep. Maar 100 dat zou wel kunnen voor deze inkomensgroep.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden AW. Heeft deze groep het dan ook vaak voor de periode van 6 jaar laten vastleggen? Of hebben ze het voor 10 jaar laten vastleggen met de NHG zodat ze nog net deze periode kunnen overbruggen? HM. Toen zijn NHG nog dat 6 jaar vast was al voldoende zekerheid gaf om met die rente te mogen zakken. Nu is dat 10 jaar. Dat is ook beter en veiliger. AW. Is dat door de crisis verandert? Opzoeken verlengen termijn NHG rente

HM. Dat is een goede vraag. Volgens mij hebben ze dat ongeveer 4 jaar geleden gedaan, dus 2008/2007. Zoiets, rond die tijd. In 2005 was het sowieso nog 6 jaar.

Hypotheekverstrekking

HM. Er zijn ook situaties waarin, ik ben daar bijvoorbeeld, wel echt een goed uitzicht is op inkomensstijging, en dan niet zo van, ik verwacht dat het over een paar jaar goed zit. Er zijn wel eens concretere aanwijzingen. Ik had laatst iemand die wachtte op een uitkering van een erfenis. Als er dan 80.000 euro je kant op komt, dan zou in mijn ogen, zou ik die klant dan even wel een iets hoger bedrag mogen lenen. Omdat we zeker weten, dat het binnen nu en een jaar of half jaar 80.000 euro aan komt. Als het puur het afwikkelen is van een erfenis zullen banken zeggen dat het eerst afgewikkeld moet zijn. In zo’n situatie denk ik wel eens, het is zeker dat het eraan komt, alleen de periode nog niet.

Vast contract of garantstelling werkgever

AW. Hoe werkt een vast contract of een garantstelling van de werkgever, wat is de invloed daarvan op hypotheekverstrekking? HM. De meeste banken accepteren zo’n verklaring nog als zijnde het inkomen vast. De bank geeft daarmee aan, bij ongewijzigde bedrijfsgeving en gelijkblijvend functioneren krijg je een vast contract. Het is in het verleden alleen wel een voorgekomen dat een werkgever dan toch geen vast contract geeft, zonder dat daar een reden voor is. Dan hadden ze juridisch gezien een vast contract moeten geven. Als een werkgever dat dan toe niet doet, komen ze ook niet na wat ze hadden moeten doen.

25:00

AW. Wat kan een werknemer daarmee? AW. Er is zelfs een keer een bank geweest, dat is jurisprudentie over geweest, die bank heeft zich toen beklaagd bij de werkgever, en die werkgever is voor moeten komen en de rechter heeft toen geoordeeld dat er inderdaad geen gewijzigde bedrijfsomstandigheden en gewijzigd functioneren was, dus had die werkgever juridisch gezien een vast contract moeten geven. En de werkgever werd aansprakelijk gesteld voor die schuld die na verkoop van het huis achter bleef. HM. Ik weet wel dat werkgever wel nog steeds best makkelijk over doen. Niet meer zo makkelijk als een aantal jaren geleden, maar ze geven het nog wel vaak. Ik vraag me wel eens af of ze de gevolgen overzien.

Mogelijkheden financiers Opzoeken uitzonderingen AFM

AW. Zijn er nog mogelijkheden voor financiers om de doorstroming te bevorderen? HM. Ja, er is speelruimte, maar daar wordt niet zoveel gebruik van gemaakt. De mogen afwijken van regelgeving van de AFM. Dat wordt door de meeste banken niet vanaf. Er zijn wel een aantal situaties geschetst dat er vanaf geweken mag worden, een aantal scenario’s en van die scenario’s die heel expliciet zijn omschreven, maken banken ook veel gebruik van. Maar veel banken zijn er dan ook niet mee bekend. AW. Wat zijn deze uitzonderingen dan? Heeft dat betrekking op deze groep? HM. Dat is een goeie. Ik denk het niet. Die uitzonderingen die expliciet zijn omschreven hebben geen invloed voor deze doelgroep.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden AW. Dus er is niks wat financiers kunnen doen? HM. Nou, het kan nog steeds. Er zijn mogelijkheden, alleen die zijn dan niet expliciet omschreven bij de AFM. Dan zou je als bank het voor moeten leggen bij de AFM, van: dit soort situaties zien wij vaker. Kunnen we daar iets mee? En dan zal de AFM zeggen van daar doen we geen algemene uitspraak over, maar als jij vindt als bank-zijnde dat het verantwoord is en als je mij daarvan kunt overtuigen, dan is het goed. Zo zal de AFM reageren verwacht is. Dan ligt het aan de bank. Ze zijn daar angstig voor, want ze willen geen boetes. Ze willen hun werk goed doen. Navragen AFM

AW. Dus ik zou proberen een gesprek te regelen met de AFM? HM. Dat is misschien wel een goeie. AW. Ik heb wel eens contact gehad met de AFM over een bepaalde vraag, en dan wordt je teruggebeld. Je kunt een mail sturen via de site van de AFM en dan kun je navragen of ze het terug kunnen mailen zodat je het zwart op wit hebt. Maar dan zeggen ze dat ze door gebrek in tijd niks kunnen sturen.

30:00

HM. Wat wel is, om nu als starter de woning in te stappen met het idee, ik blijf hier een paar jaar wonen, dat vindt ik met deze marktomstandigheden ook niet zo verstandig. AW. Dat is ook iets, vanuit de overheid. Als ze duidelijk zijn, weet iedereen waar ze aan toe zijn. Dat heeft ook invloed op de prijzen. Als starter zou ik nog even wachten. Ik vind het heel moeilijk te zeggen om in te schatten hoe die huizenprijzen van woningen veranderen. Als starter zou ik zorgen dat als je schulden hebt deze omlaag gaat, zodat stel dat je na 7 jaar zou verhuizen, dat vind ik ook nog redelijk kort. Ik zou er toch wat langer in gaan zitten, huren is anders een beter alternatief.

Inroepen adviseurs

Kunduz-akkoord

AW. Worden jullie er door potentiële kopers snel bij geroepen? HM. Nou, vaak is het zo dat als iemand de eerste bezichtiging heeft, dan vraagt de makelaar, weet je al wat financieel de mogelijkheden zijn? Ik vind eigenlijk voor iemand die op zoek is naar een huis wat voor hem verstandig zou zijn om te kunnen lenen. Want een bank kan zeggen je kan zoveel lenen, maar dat is niet voor iedereen goed. Voor veel mensen zijn lagere lasten juist beter. Maar stel, van dat kunduz akkoord, btw is 1 ding, maar wat ze ook hebben besloten is, er komen nog verkiezingen dus het ligt nog niet vast, is dat de hypotheken gesloten gaan worden volledig annuïtair zijn. Dat houdt in dat je je schuld volledig aflost in 30 jaar tijd. Op zich goed, want dan gaat inderdaad je schuld omlaag. Als mensen gepensioneerd zijn kan het dienen als aanvulling op het pensioen. Als dat nu meteen door zou gaan, dan zou dat vooral voor de duurdere woningen honderden euro’s per maand schelen, in zwaardere lasten. Aan de ene kant zeg ik goed, aan de andere kant zet je daarmee de woningmarkt op slot. Bestaande hypotheken mochten blijven zoals het was en dan zouden ze als iemand, als starter-zijnde, geen volledig annuïtaire hypotheek te sluiten, geen fiscale voordelen zijn. Terwijl ik dan zeg van: dan pak je alleen het fiscale voordeel voor de starters. Als besparing. Wat ik eerder zou doen is niet alleen voor de nieuwe hypotheken, maar voor iedereen, het fiscale voordeel stapsgewijs afbouwen in 30 jaar tijd. Dan is het te doen. Als je dan een fiscaal voordeel hebt van 300 euro per maand, dan gaat daar ieder jaar 1/30e vanaf. Dan hebben ze niet alleen dat ze de starters pakken, maar op alle hypotheken, dus dat is een veel groter voordeel voor de staatskas. AW. Hoe zit het met voorkoop van nieuwbouw, want de btw zou omhoog gaan? HM. Ik zit even te denken, dat is nog niet helemaal door hè. Ik kan me eigenlijk niet voorstellen dat ze dat ook op contracten zouden laten gelden die al getekend zijn. Dan zouden straks mensen, als ze de sleutel zouden krijgen, een bedrag te kort komen. Waar moeten ze dat vandaan halen. In de hypotheek zal het niet gefinancierd zijn en als het ook niet als spaargeld aanwezig is, dan heb je al een probleem. En hoe ga je dat in 1 x oplossen? Ik kan me niet voorstellen dat ze dat met terugwerkende kracht zouden doen. Ik zou het ook niet eerlijk vinden tov de kopers. Dan krijg je opeens een bedrag in je maag gesplitst. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Barrières Opzoeken

BEW/KEW als barrière. Mensen mogen tussentijds hun spaarhypotheek niet gebruiken om schulden af te lossen.

SCRIPTIE

ERA Makelaardij PLUS

Type organisatie Datum interview: Geïnterviewde: Functies:

Makelaar 15-06-2012 R.J. Bekkering Makelaar en woningconsultant bij ERA Makelaardij en vb&t Makelaars Directeur bij: ERA Makelaardij PLUS

Aantekeningen/ Deel 1. Ambities en bedrijfsvoering Actiepunten/Kernwoorden Problematiek AW. Hoe kijken jullie aan tegen de problematiek van de inkomensgroep 34.085-43.000? EJB. De essentie van het verhaal is dat in die prijsklasse iemand eigenlijk niet kan kopen. Huren is ook een probleem. Misschien is het even goed om de context van ERA Makelaardij Plus neer te zetten. Van waar zijn we nou onderdel van. Makelaardij PLUS is opgezet door ERA en vb&t makelaars. Dat is een bepaald concept. De achtergrond van vb&t makelaar is breed, dat is een vrij grote club. We hebben 6.000 woningen in beheer. We doen meer dan 700 VVE’s waar we een beheer van voeren. WE hebben facilitair management, bouwmanagement is een activiteit. Trudo vb&t is een joint venture tussen Trudo en vb&t makelaars voor het verkopen van Slimmer Koop woningen. Het is ingebed in een grotere organisatie en daarmee overzien we ook wat meer de hele woningmarkt, dan sec. makelaardij. Vanuit die achtergrond zien we in de koopsfeer eigenlijk geen mogelijkheden liggen, maar bijvoorbeeld wel voor de Koopgarant en Slimmer Koop producten. En dat vult op dat moment het gat een beetje in. AW. Dat hoor ik ook bij de Rabobank, die nu 75% van de woningen in die concepten verkoopt. EJB. Dat zit eigenlijk in dat tussensegment en dat is logisch want heel simpel geredeneerd kun je 4,25/4,5x het bedrag lenen. Dus dan kun je uittellen dat je rond de 140-150.000 investering met zich mee kan brengen bij een inkomen van 35.000 en de prijzen zijn daar nu nog niet laag genoeg voor in de vrije markt. Dan krijg je Slimmer Koop producten. De essentie is dat als de waarde van de woning 2 ton is, afhankelijk van de doelgroep tussen de 20 en 50 procent verkocht wordt en dan komt het binnen de contouren van de doelgroep. Maar voor die doelgroep is er wel een vrij brede keuze. Nu is Trudo natuurlijk een corporatie die vrij veel van haar bezit verkoopt. Domein als corporatie doet dat in iets beperktere mate maar wel met het Koopgarant product. En je ziet dat bijvoorbeeld Wooninc. als corporatie daar niet aan mij doet. Zij prijzen hun woningen af naar sec de markt en weten daar woningen in het segment tussen 130.000 en 170.000 woningen te brengen, zonder constructies. Corporaties vullen nu met name dat gat in. Woonbedrijf is een iets traditionelere van opbouw, die gaan zeker ook geen koopgarant of slimmer koop product gebruiken. Dat is een aversie bij die directie. En die zeggen eigenlijk; de markt moet zijn werk doen. Een van de twee directeuren van Woonbedrijf is ook niet voor het afstoten van het onroerend goed. Die hebben een hoop producten zoals Philipsdorp en die houden zij liever beschikbaar voor de primaire doelgroep. Bij Trudo willen ze liquiditeit genereren om nieuwe producten te ontwikkelen in de huur en koop en zo eigenlijk een verjonging van de portefeuille creëren. Bestaand vs. nieuwbouw

W.

Wat is de verhouding in het woonbestand van uw organisatie tussen bestaande bouw en nieuwbouw.

5:00

EJB. Als je dat naar de hele club kijkt, van oorsprong Ed Willems Makelaardij en vb&t die zijn vrij sterk vertegenwoordigd in nieuwbouw. Alleen vandaag de dag, kijk maar naar Eindhoven, er is niks. Het is allemaal damage-control. We zijn betrokken bij Hartje, wat stil ligt naast PSV stadion. Wij doen verkoop en verhuur. Ik ben als adviseur bij Woonbedrijf betrokken bij Strijp-S, bij SAS. Dat is een gebouw wat ontwikkeld wordt. Bij Meerrijk in Meerhoven zijn we op dit moment op de achtergrond een hoop problemen voor partijen aan het oplossen.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden EJB. De gemeente Eindhoven, die moet daar 70 woningen overnemen als achtervang voor de ontwikkelaar. Dus die krijgen die woningen in de maag gesplitst. En met Vestia is een ellende. Die heeft nu met 3 Brabantse corporaties het Brabantse deel overnemen. En wij gaan de niet DAEB-delen proberen te vervreemden naar andere partijen. We zitten op allerlei manieren verweven met alles wat met nieuwbouw. Laat ik het zo zeggen, als er in de stad ontwikkeld wordt is de kans 70/80 procent dat wij erbij betrokken zijn. Voorverkoop

AW. Hoe verloopt de voorverkoop van nieuwbouwontwikkelingen in de regio? EJB. Slecht. AW. Hoe gaat het nu anders in vergelijking met de periode voor de crisis? EJB. Voor de crisis ging het anders. Het probleem van de woningmarkt waar we mee te maken hebben gehad is eigenlijk. We hebben een continue periode gehad van stijgende waardes. De nieuwbouwmarkt als je je daar op concentreert, die is altijd volgend geweest aan de bestaande bouwmarkt, de bestaande bouw is 99 procent van de markt in volume en in voorraad, nieuwbouw is maar een procent. Dat heeft maar een hele beperkte invloed. Dat was altijd volgend. Als die prijzen stegen, dan probeerden de ontwikkelaars de woningen duurder te maken, meer marge te maken. En iets vertraagd kwam de gemeente daar met de grond achteraan. Die gingen de grondprijzen verhogen. Het effect ervan is geweest dat met name tussen 1998-2007, de grondprijzen met meer dan 300 procent gestegen zijn. Dat is echt een extremiteit. Terwijl de bouwkosten wel meevielen. Er waren wel een aantal verhogingen die met het bouwbesluit te maken hadden. Dus hogere plafonds en trappen en dat soort zaken. En heel die constellatie van zaken betekent eigenlijk dat de kostprijs van nieuwbouw vrij explosief steeg en dat ging goed zolang die woningmarktprijs ook omhoog ging. Maar je zag in 2006-2007 dat de prijs van de bestaande voorraad aan het afvlakken was, terwijl de kostprijs van nieuwbouwwoningen doorschoot. Die ging gewoon door materiaalkosten en grondcomponent schoot erdoorheen. In 2007 begonnen wij al te zien in de markt, en dat was een stuk voor de crisis, dat het met nieuwbouw en probleem begon te ontstaan. De prijs-kwaliteit verhouding werd door de consument niet meer ervaren. Ik zit sinds 1985 in de makelaardij en daar heb je altijd gehad dat mensen nieuwbouwwoningen met winst verkocht konden worden. Dat was het beeld waar de hele generatie mee opgevoed is, en dat gaat nu niet meer op.

Prijsstijgingen

10:00

AW. Hoe kwam het dat de bestaande voorraad ook steeds duurder werd? EJB. Dat kwam door twee heel belangrijke factoren uit het verleden. Een van de belangrijkste: vroeger had je de gemeentegarantie om een hypotheek te kunnen krijgen die hoger was dan de waarde van de woning. Voor die gemeente in aanmerking te komen waren een aantal regels, mbt inkomen-lasten-verhouding. Vroeger, was een 2e inkomen van de vrouw, zo werd het ook gezegd, die werkte maximaal 5 jaar mee, en dan kon je als je 100.000 gulden kon lenen, nog 10.000 extra lenen en dat moest je dan in 5 aflossen uit het tweede inkomen van de vrouw. In 92/93 hebben ze gezegd, dat is een beetje ouderwets wat we doen. Iemand kan ook altijd een 2e inkomen hebben. Toen hebben ze de inkomens op elkaar gegooid en zijn ervan uit gegaan dat dat zo zou blijven. Waar vroeger iemand 110.000 gulden kon lenen, kon dat opeens verhoogd worden naar 180.000 gulden. Door die verlengde polsstok, in combinatie met, en dat is een andere belangrijke factor, dat was de structureel lage rente die we eigenlijk gehad hebben. In de 80’er jaren hadden we rentes van 12/13 procent en de toprente die ik ooit heb meegemaakt is rond de 8 procent. Doorsnee lag die op 5/6 procent, vooral de laatste 15 jaar. De woonlast en de financiële polsstok die mensen hadden, die heeft eigenlijk aan het opjagen van die woningmarkt meegewerkt. Die combinatie van factoren. AW. Het is niet zo als mensen bijv. een bestaande woning hebben, zij winst willen maken op een woning, waardoor je een stapeleffect krijgt. Speelt dat mee?

Krapte-indicator

EJB. Nee, want een woning wordt verkocht voor hetgeen dat het waard is. Dat kan alleen als de markt dat wil opnemen. Wat je wel ziet, is langdurig in heel die periode, en die factor noem ik een krapte-indicator. Dat is wat staat er vandaag te koop/het aantal transacties in de maand ervoor. Dus staan er 100 woningen te koop in een segment en de maand ervoor werden er 10 verkocht, is die factor 10. Iedere koper heeft de keuze uit 10 woningen ruwweg. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden EJB. Als die factor rond de 5 ligt, wordt er gezegd dat er een gezonde markt is. De koper en verkoper hebben dan evenveel macht. Eigenlijk sinds ’85 tot een jaar of 5 geleden, 2007/ 2008 was de krapte-indicator onder de 5, dus de verkoper domineerde de markt en als de verkoper domineert, krijg je prijsstijgingen. Dat is het effect ervan. En je ziet in 2008 een extreme omslag in die krapte-indicator. In een half jaar tijd zien wij het transactievolume met 50 procent dalen in heel Nederland. Dat is in iedere regio net even wat anders. Die daling komt voor uit 40 procent minder transacties (tussen 3e kwartaal 2008 en zomer 2009 ontstaan). Door de crisis en onzekerheid. En daar is nog een prijsdaling overheen gegaan van 10%. Dus het transactievolume is met 50 procent naar beneden gegaan. De krapte-index staat nu doorsnee genomen tussen de 20 en 40, terwijl de consultancy er altijd vanuit ging dat die schaal liep van 0 tot 10. 5 is zo’n beetje het gemiddelde. Wij hebben nooit nagedacht over het feit dat die factor veel hoger kan zijn. Als je bijvoorbeeld naar Eindhoven kijkt, naar de nieuwe appartementenmarkt (max 10/15 jaar) is die krapte-indicator richting de 65. Dat betekent dat iedere koper deze maand de keuze heeft uit 65 woningen. Maar 1,5 procent van het aanbod zal volgende maand verkocht worden. Dan kun je uitrekenen wat er gebeurd, als die prijs heel sterk naar beneden schommelt. AW. Hoe is dat voor de rest van de regio waar deze groep wel voor in aanmerking komt als ze kunnen kopen? Woningmarktcijfers opvragen 2012 Q2

15:00 Slaagkansen

EJB. Wij maken voor het SRE woningmarktcijfers ieder kwartaal. Misschien is het handig dat ik je de laatste even door zal mailen. Dat zijn de 5 gebieden, Eindhoven, Helmond, de Peel en de Kempen en nog een. Daar zie je ook verschillen in, in die gebieden. Je ziet bijvoorbeeld dat de markt nog veel slechter is dan in Eindhoven. Je ziet ook dat in de Kempen of de Peel, in het prijssegment onder de 194.000 euro er nog steeds een verkopersmarkt is. Daar is een heel beperkt aanbod terwijl dat in andere delen anders is. Dat heeft vaak met de voorraad te maken. AW. Wat is de algemene slaagkans op een koopwoning in de regio voor deze inkomensgroep en waar is deze het grootst? EJB. Ik denk het grootste kansen liggen in de gebieden waar Koopgarant en Slimmer Kopen veelvuldig worden toegepast. Dat zie je merendeels in Eindhoven. In Eindhoven kan de doelgroep best goed slagen. Ze zeggen wel dat deze producten in de traditionele huurwijken zijn uitgezet en dat iemand daar niet wil zitten. Dan heb je een kwaliteitsprobleem. Als iemand zegt, ik wil een nieuwbouwwoning in die prijsklasse dan wordt het moeilijk. Maar in principe is er in Eindhoven voldoende keus. In Helmond is het redelijk. Voor de gemeentes daaromheen wordt het probleem steeds groter, incidentjes daargelaten. Trudo dot in Bladel een project in Slimmer Kopen-sfeer en dan zie je ineens 12 woningen in de markt komen. Dan krijg je even verruiming en dan valt het stil. Daar zie je ook bij nieuwbouwprojecten dat dat vrij vlot verkoopt. Bijvoorbeeld Laurentius heeft wat bezit in Bladel uit het verleden wat ze verkopen als het leeg komt in de Slimmer Koopsfeer. Dus er zijn her en der wat van die plukjes, maar het zit niet structureel door de markt. AW. Is die slaagkans ook anders voor starters en doorstromers? EJB. Ten opzicht van elkaar? Ik denk dat er heel weinig doorstromers in dit segment bewegen voor mijn gevoel. Ik denk dat het merendeel starters zijn. Ik denk dat dat in dat segment nu huurt, ja is Slimmer Kopen een optie, maar ik denk dat weinig mensen die stap maken omdat de productverbetering, wat je terug krijgt om te wonen, niet substantieel anders wordt, tenzij je van een appartement naar een woning wilt. Dat zou dan een optie zijn, want Slimmer Koop zit ook in de grondgebonden woningen. AW. De financieringsregels zijn harde regels dus die sla ik even over.

Noodzaak/wens

AW. Merken jullie dat de inkomensgroep koopt uit noodzaak of nog steeds uit wens? Wij hebben zelf heel weinig met die doelgroep vanuit ERA Plus te maken, dat is meer trudo vb&t, misschien is het wel aardig om te kijken of iemand heel even tijd heeft om de dagelijkse praktijk daarvan aan te geven. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden EJB. Er zit een groep die met name geen woning heeft, en zich als starter aan de markt manifesteert en die hebben een wat groter probleem, want die komen bij de corporatie op de wachtlijst of worden niet geholpen. En in de vrije huurmarkt, is zo’n gebrek aan aanbod in de betaalbare prijsklasse 550-750. Dat zal een behoorlijk deel gedwongen kopers geven als je toch wil gaan wonen. Ik denk dat dat ook het antwoord van de vb&t makelaars is. Er zijn starters die niks anders kunnen. Eigen vermogen

AW. Wat is het gemiddelde eigen vermogen wat starters en doorstromers meenemen bij het aankopen van een eigen woning?

20:00

EJB. Bij starters is dat algemeen in de praktijk, maar dan heb je meestal met doelgroepen te maken die een wat hoger inkomen hebben, is dat 0, heel beperkt. Bij doorstromers is dat ontzettend divers. Als ik een oud echtpaar heb van 60 die naar een appartement zouden gaan en hun woning in 1960 gekocht hebben, hebben vaak heel veel overwaarde. Maar er zijn ook gevallen waarbij mensen 12 jaar geleden een woning gekocht zijn en blij zijn dat ze er zonder verlies vanaf komen. Daar kun je geen algemeen getal over loslaten. Ik zou het niet kunnen vertellen. Voor die inkomensgroep denk ik dat het eigen vermogen zo’n beetje nul is. Maar dat weten ze bij vb&t wel te vertellen.

Hypotheeklasten

AW. Hoe verhouden hypotheeklasten zich tot elkaar voor diverse type huishoudens? Zit daar verschil in? EJB. Geheid. Een gezin heeft een ander uitgavenpatroon dan iemand die alleenstaand is. In de hypotheeklast maakt dat in principe niks uit.

HRA afschaffing

AW. Wat denkt u dat de gevolgen zijn als de hra wordt afgeschaft voor deze inkomensgroep? EJB. Dat is voor iedereen hetzelfde. Het is allemaal doorrekenen en op welke manier de hra afschaffen naar 0 gaat niet gebeuren, daar komt een overgangsregeling. En dan vanaf vandaag zeggen we dat alleen als je annuïtair de zaken benadert, het rentedeel wat dan overblijft fiscaal aftrekbaar is. Dat hangt af van wat er gebeurd. Hetzelfde zal in elke prijsklasse gebeuren. De woonlasten worden hoger door minder aftrek, en als dat niet door flankerend beleid wordt opgelost, door bijv. verlaging inkomstenbelasting. Je houdt minder in je portemonnaie over, dan kun je minder aan wonen betalen. Dan ontstaat er minder vraag op de markt en zullen prijzen naar beneden gaat totdat er weer een balans is.

Prijsdalingen

AW. Hoeveel procent verwacht u dat er nog van de woningprijs af kan? EJB. Af kan? Dat is vanuit welk perspectief je het kijkt. We zijn er nog lang niet. Ik denk dat dat zomaar 20 procent kan zijn. Ik ben er altijd wat voorzichtig mee, want ik heb last gehad van journalisten en krijg je een hoop ellende, maar ja, je moet zeker met dat soort getallen rekening houden. AW. Wat heeft dat voor gevolgen voor de makelaardij?

Gevolgen prijsdaling

EJB. Niks, want je gaat dat bedrijfseconomisch oplossen. We gaan courtages verhogen en dat een prijs daalt vindt ik niet zo interessant. Het gaat mij om het aantal transacties als makelaar. Wij leven van het transactievolume via een percentage en als dat volume kleiner wordt door prijsdaling wordt het courtage hoger. Als er maar wel woningen op de markt komen.

Invloed vast contract

AW. Wat is de invloed van een vast arbeidscontract of een garantstelling op een vaste baan?

25:00

EJB. Nou, op dit moment heeft dat een behoorlijke invloed. Dat heeft met regelgeving door met name de AFM te maken. Maar ik denk dat men daar nog een steeds soepeler mee om zal moeten gaan. Afgelopen jaar zijn maar 2000 vaste contracten afgesloten en jonge mensen hebben allemaal met flexibele contracten te maken en dat is een nieuw maatschappelijk fenomeen. Tegenwoordig denken we dat we het gemaakt hebben als we een vaste baan hebben. Maar voor een hele hoop mensen is gebleken dat een vast contract ook niet veel voor stelt als het slecht gaat met een bedrijf. Dan is je vaste contract weg. Mensen zullen veel meer op zichzelf aangewezen moeten zijn en hun eigen kwaliteiten moeten ontplooien. Dat gaat gewoon veranderen ook. Dat zie je. Aankomend beleid zal zijn dat daar een versoepeling gaat ontstaan. Aan de andere kant moeten we om leren gaan met flexibelere contracten. Dat houdt in dat topfinancieringen afgebouwd worden, maar tot de waarde van de woning. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden EJB. Maar ook in de huurmarkt zien we een noodzakelijke verandering aanstaande. We hebben 6000 woningen in beheer en soms is het moeilijker een huurwoning te krijgen dan een koopwoning. Daar wordt enorm op gescreend. Wij weten intern, maar dat is beleid wat beleggers ons opleggen, dat beleggers ook niet goed met die flexibele situatie om weten te gaan. Er wordt een vast inkomen geëist, anders krijg je geen inkomen. En dat gaat eigenlijk van het vaste inkomen uit. Als er een tweede inkomen is, moest iemand ouder dan 30 jaar zijn om dat mee te laten tellen. Waar slaat dat op. AW. Is dat dan de IVBN-norm die gehanteerd moet worden? EJB. Ja, ik weet niet eens waar die vandaan komt. De afdeling verhuur is een andere entiteit, daar heb ik me nooit zo in verdiept. Ik heb me daar altijd over verbaasd en daar gaan we nu ook anders mee om. Dus men moet beter om kunnen gaan met flexibele contracten. Transactiekosten

AW. Gaan jullie anders met courtage om voor bepaalde doelgroepen? EJB. Nee, we hebben in dat opzicht binnen onze makelaardij 1 lijn. Bij ons betaal je 1000 euro voor het starten van een verkoop en 1,5 procent als het verkocht is over de woningwaarde. Daarvoor is de woningwaarde niet belangrijk.

Concurrentie

30:00

AW. Vindt er ook concurrentie plaats tussen makelaars bij het verkopen van woningen in de regio? EJB. De makelaardij-markt is extreem in ontwikkeling, daar kan ik 3 uur over vertellen, want wij lopen voorop met een hoop veranderingen, maar ik weet niet of dat een rol speelt in je onderzoek. Alle bedrijfsmodellen in de makelaardij gaan op zijn kop. Alleen 98 procent van de makelaars weten de oplossing niet, en wij wel. En daar zijn wij heel druk mee bezig. Het ontstaan van ERA Makelaardij PLUS is daar ook de reden achter. Dat is een ander onderwerp. Heel globaal hadden we het net over de woningmarkt, dat het transactievolume met 40 procent daalde, en wat betekent dat nou voor een makelaarskantoor? Makelaarskantoren zijn kleine bedrijven, redelijk opportunistische branche, dan gaan ze eerst goedkoper kopieerpapier bestellen, maar daar red je het ook niet mee, dus je moet gaan ingrijpen op de echte kostenposten en in de makelaardij is 60 procent arbeid. Dus je moet gaan snijden in arbeid, alleen het bizarre wat er in de woningmarkt ontstaat is de woningmarkt omslaat van een verkopersmarkt naar een kopersmarkt, de hoeveelheid werk toeneemt. Waar een makelaar voorheen een portefeuille had van 20/25 woningen, hebben makelaars nu een portefeuille van 80 tot 100 woningen. Je moet eigenlijk met minder mensen, meer gaan presteren. Maar er is geen geld om je bedrijfsproces beter in te richten. Die zitten nu in een spagaat. Men weet het niet meer in dat traject. Het gevolg van die spagaat is kwaliteitsverlies op dienstverlening. Het tweede is uitval, gezondheidsuitval en mentaliteitsproblemen. Daar staat die makelaardij vandaag de dag. Vroeger bracht een makelaar rond de 150.000 euro omzet mee en de kosten, de looncomponent, als je alles meetelde, was dat ongeveer de helft. Dat betekent dat je 75.000 euro bijdragen aan de overheid aan bedrijfskosten had. Makelaarskantoren hadden over het algemeen tussen de 1-3 werknemers. Maar als je dan ziet dat die 1,5 ton die een makelaar in het verleden maakte aan omzet, even halveert, naar 75.000 en die looncomponent was al zo veel. De bijdrage aan de organisatie, aan huisvesting, automatisering, binnendienst, per producerende cel, is ongeveer met 80 procent geslonken. Je hebt bedrijfseconomisch een noodzaak tot een schaalvergroting, anders kun je geen huisvesting en computers meer betalen. Terwijl de makelaardij aan het inkrimpen is. Dat is een prima strategie als je denkt; morgen gaat het weer beter, even doorbijten. Dan komt het weer goed. Maar als de visie op de woningmarkt is dat het weer van nu er over 10 jaar nog is, dan kom je tot hele andere keuzes. In 2008 was mij al heel snel duidelijk dat dit een structureel maatschappelijk veranderend tijdsbeeld gaat worden. Over 5 jaar wordt die woningmarkt niet beter. Daar moet je je organisatie op aanpassen. Wij hebben eigenlijk eind ’90 met het Amerikaans business model bezig en daar heb je een broker en een agent, de makelaar, dat is de ondernemer, en die huurt bij de broker zijn bureau en wat werk en de computer en ondersteuning.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden EJB. Dat model heb ik eind jaren 90 naar Nederland proberen te implementeren, maar dat lukt het niet want het ging te goed in de markt. Maar in 2008 toen opeens die markt instortte hebben we dat idee door geëvalueerd naar het multi-makelen, en daarmee maak je een knip in je organisatie. Waarbij je zegt: het traditionele makelaarskantoor gaat alleen maar door als je als facilitair makelaar opereren en wij faciliteren zelfstandige makelaars, want we zijn wel sterk aan elkaar verbonden. Dat betekent dat we met ERA PLUS, dat is een uitontwikkeling wat ik bij Ed Willems makelaardij heb gedaan, hebben we nu een facilitaire organisatie waarbij we niet meer makelen. Wij faciliteren alleen maar makelaars en dat zijn allemaal ondernemers. Dat houdt in dat vaste lasten naar een heel ander niveau gaan en zij gaan de opdracht met de klanten aan en betalen ons een deel voor de huisvesting, en automatisering, marketing en acquisitie. Dat model heeft zich de afgelopen drie jaar bewezen, maar wij zijn nu bezig met een schaalsprong. In Brabant hebben wij nu 13 zelfstandige makelaars en dat moet dit jaar naar 20/25 groeien. Met dit concept komen wij ook weer in de zwarte cijfers. Daarmee kunnen wij juist een enorme kracht bijzetten in de marketing van nieuwbouw bijvoorbeeld, of verhuurprojecten of grootschalige taxatieopdrachten. Bijvoorbeeld de klus van de Provincie Brabant. Die heeft 2 jaar geleden die inkoopregeling gehad dat als je een nieuwbouwwoning kocht, je de oude woning kon inleveren bij de Provincie. Dat moeten ze vanaf afgelopen februari gaan innemen. Dat zijn tot 400-500 woningen die weer verkocht moeten worden. Via Europese aanbesteding gaan wij die woningen in Brabant weer verkopen en dat heeft te maken met de schaalomvang. 35:00

Deel 2. Barrières - Koopwoningmarkt

Procedure verkrijgen koopwoning

EJB. Niet anders belemmerend voor andere doelgroepen, behalve dat je minder kan lenen als je minder inkomen hebt. Het is niet zo dat deze groep anders benadeeld wordt ten opzichte van de groepen erboven of eronder

Courtage

EJB. Nee, dat is niet belemmerend

Kosten Koper

EJB. Ja, hoe lager dat is, hoe beter het is naar mijn mening. Dat is een beetje een contrast met het courtageverhaal, want dat is ook een kostencomponent. Als moet ik zeggen dat, nou laat ik zo zeggen. Courtage staat een dienstverlening tegenover, en dat is bij overdrachtsbelasting niet. Dat is het verschil. Ik denk dat een verlaging van de overdracht naar 0 procent zou moeten. Dat bevordert de doorstroming, maar niet specifiek voor deze doelroep. Dus ja, belemmerend.


EJB. Dat zit in de kosten koper. Overdrachtsbelasting is wel het grootste deel daarvan. Verder zit daar notaris eigendomsacte. Dan moet je tussen de 600 en 1000 euro betalen. Kosten Koper zijn twee componenten: Overdrachtsbelasting en Notaris eigendomsacte. Daarnaast heeft een koper meer kosten; de hypotheekacte. Dat is wat bij de koper komt en als je je eigen makelaar hebt die helpt met de aankoop. AW. Wat is deze groep dan ongeveer aan extra kosten kwijt bovenop de woningwaarde?

40:00

Heel ruwweg, als ik geen makelaar inschakel, rond de 3 procent. Dus ongeveer 5.000 euro.

Verlagen NHG

EJB. Dat heeft geen belemmerende werking voor die doelgroep.

Inkomenscriteria hypotheekverstrekking

EJB. Dat is bij alle doelgroepen zo

Verhouding leeftijd/inkomen

EJB. Daar heb ik geen inzicht in.


EJB. Ik heb daar in de praktijk niks mee te maken.

Overstap sociale huur naar marktconforme koop

EJB. Ik vraag me af als iemand huursubsidie krijgt op dit moment of je gezien je inkomen over kan stappen naar de koop. Dat weten Trudo mensen misschien wel. Misschien is het handiger als ik een hypotheekadviseur vraag, want die heeft meer inzicht in de inkomenssituatie.

Onduidelijkheid koopwoningmarkt

EJB. Dat is voor alle segmenten belangrijk. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Schaarstepremie Overige

EJB. Er is heel veel aanbod over heel de markt, dus dat is bevorderend voor de doelgroep. Volgens mij ligt het in de financiële aspecten en die heb je wel gehad. En de mentale onzekerheid, wat gaat er met mijn baan gebeuren. Ik denk dat de arbeidsmarkt een invloed heeft ergens. De fiscaliteit speelt ook een rol.

Deel 3. Maatregelen - Aanbod verruimende maatregelen (kwantitatief ) Bouwen Sociale huur

EJB. Daar heb ik minder zicht op. Ik heb wel het gevoel dat er gebouwd wordt, want dat gebeurd veelal door corporaties.

Vrije sector huur

EJB. Heel beperkt, maar zit er wel duidelijk aan te komen. We zijn op zoek naar beleggers die net onder de 2 ton willen investeren. Dat gaat wel komen denk ik.

Sociale koop

EJB. Ook daar zie dat daar iets in wordt gebouwd

Vrije sector koop

EJB. Voor deze doelgroep is er niks.


EJB. Gebeurd bijna niet op dit moment en daarom komt die doorstroming ook niet op gang. Ik denk overigens dat de kopersmarkt andersom werkt. Van oudsher vanuit de verkopersmarkt beginnen ze aan de bovenkant van de markt. Er gaat iemand dood in een villa, die villa wordt verkocht aan iemand met een tweekapper en die tweekapper wordt verkocht aan iemand met een rijtjeswoning. In de kopersmarkt gaat het andersom. Iemand verkoopt een flatje en gaat dan kijken; welke rijwoning kan ik kopen en die werkt naar boven toe. Ik denk dat bouwen aan de woningmarkt amper effect heeft op de huidige markt op die doelgroep.


EJB. Dat gaat er kei hard aan komen nu. Dat werken we ook nu, zowel bij de gemeente met de grondprijspolitiek, als ook bij bouwers. We zien bijvoorbeeld een Heijmans, als je ziet wat die aan standaard woningen uitgeengineerd hebben en tegen welke prijs ze die kunnen maken..Dat hadden we ons 3 jaar niet geleden kunnen voorstellen. Dat scheelt veel meer dan 10 procent.

Verkoop sociale huurwoningen.

EJB. Ja, dat gebeurd volop

Deel 3. Maatregelen - Koopkracht beïnvloedende maatregelen Verlagen courtage 45:00

EJB. Nee, gaan we niet doen. En ik denk dat dat geen invloed is want dat is een dienstverlening. Als je zegt, makelaars zijn gratis, dan gaat dat natuurlijk functioneren. Maar er zijn geen makelaars die gratis zijn. In kopersmarkten zullen consumenten die moeten verkopen des te meer een hele goede makelaar nodig, als je weet dat de krapte-indicator gemiddeld 30 is, dan gaat er 3 procent van dat aanbod volgende maand eruit. Die verkoper wil bij die 3 procent horen. Die vraagt aan de makelaar hoe die dat moet regelen. En dan kom je met trucs uit de hoek en daar wil de klant voor betalen.

Rendement inleggen goedkopere financiering

EJB. Ja, dat is feite afkopen van rente bedoel je. Dat gebeurd in de praktijk ook hoor. Je ziet met name projectfinancieringen dat een rentekorting wordt ingekocht en dat betaald ene ontwikkelaar ook. Dat zou een makelaar overigens nooit doen. Een makelaar verdient niet zo veel aan het verhaal en een ontwikkelaar in de goede tijden wel. Die haalde 30.000-35.000 per woning op. Een makelaar verdiende dan 1% per woning. Die financiële belangen zijn totaal anders. Die waren blij als ze met 2.000 euro weg kwamen. Makelaars hebben geen eigen vermogen. Dat zijn allemaal kleine bedrijfjes

Verlagen overdrachtsbelasting

EJB. Ja.

NHG

EJB. Ja

Carrièrehypotheek

EJB. Ik zie dat niet zo voor die doelgroep. Men kijkt steeds minder naar de toekomst toe, dat zal de praktijk ook niet zijn. Door de AFM-regeling en bankregulering gebeurd dat niet meer

Tweeverdienershypotheek

EJB. NHG telt nog steeds de inkomens bij elkaar op dus dat gebeurd nog SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden 50:00 Koopvarianten met financieringsfaciliteiten

EJB. Ja, die worden toegepast en zijn heel belangrijk voor die doelgroep.

Versoepeling hypotheekvoorwaarden verhouding leeftijd/inkomen

EJB. Ik zie daar heel weinig heil in moet ik eerlijk zeggen. AW. Ze hebben het nu over het verlengen van de aflossingstermijn van hypotheken omdat het de arbeidsduur ook verlengd wordt binnenkort. EJB. Alles wat invloed heeft op het verlagen van de woonlasten kan een positief effect hebben.

Versoepeling hypotheekvoorwaarden inkomen

EJB. Ja, dat zou een oplossing zijn, maar ik zie dat niet zo gauw gebeuren. Maar het is wel van belang.

Mildere eisen mbt eigen vermogen

EJB. Ja het is een versoepeling, dus dat is positief.

Verlagen rente inkomensgroep

EJB. Als dat zou kunnen zou dat heel goed zijn. Je hebt nu wel producten zoals Slimmer Financieren, vanuit Trudo, waar we ook korting op rente inkopen voor lange termijn. Dat past hier ook een klein beetje in. Dan gaat men heel specifiek voor die doelgroep lagere rentes inkopen. Dat heeft zeker ook effect. Daar zijn wij bij betrokken alleen dat is nooit een succes geworden. Ik denk dat dat een heel moeilijk uitlegbaar product is op de een of andere manier. Slimmer Kopen is wat eenvoudiger.

Verlenging aflossingstermijn

EJB. Als dat verlengt wordt, worden de woonlasten lager.

Verkoopversneller

EJB. Is dat een soort erfpachtconstructie? Dat kan zonder meer effect hebben. Ik heb daar nog nooit van gehoord.

Overbruggingsgarantie 55:00

EJB. Dat is geen oplossing, want dat heeft puur met doorstroom te maken. Dat is een tijdelijke situatie. Als je lang met dubbele lasten blijft zitten, heb je daar een verzekeringsproduct voor. Mensen trappen daar niet meer in, want ze zeggen: als ik na 2 jaar nog niet verkocht heb, want er zit een eindigheid aan die garanties. Dat accepteert de markt niet.

Inruilgarantie

EJB. Inruilgaranties, dus het oplossen van de huidige woning, als dat probleem wordt opgelost, zullen mensen makkelijker kopen. Als de gemeente de woning afneemt van de koper, hoe gaan jullie dan met die woning om aangezien jullie de prijsvraag hebben gewonnen. Want eigenlijk zijn dat minder gewenste woningen aangezien ze niet in de huidige markt verkocht kunnen worden? Ja, dat is een goede prijs-product verhouding creëren. Dat kan variëren van het opknappen van de woning tot het verlagen van de prijs. Je moet zorgen dat je bij die 3 procent zit.

Koop Zeker

EJB. Dat is eigenlijk een product waarin je zeg van: nou, ik koop, mits ik mijn eigen woning binnen een bepaalde woning verkocht kan worden. Dat hebben we binnen de NVM ook al een jaar of 3 in een clausule voor bestaande woningen. Je ziet dat iets op gang kan brengen, maar dan moet wel de woning die dan weer verkocht kan worden heel reeël in de markt zetten. Anders weet je op voorhand dat het mis gaat. AW. Werkt dat ook voor de inkomensgroep, want gezien het inkomen zou je dan eerder aan woningruil denken doordat er bijna geen sprake is van eigen vermogen. EJB. Vaak gaat iemand van die klasse van een koopwoning naar een koopwoning, dat kan hooguit zijn dat je van een appartement naar een grondgebonden woning wil. En die appartementenmarkt is een drama als je dat op dit moment ziet. Ik denk dat daar in de praktijk heel weinig zoden aan de dijk zou zetten. Als je op Funda een appartement zoekt tussen de 110.000 en 160.000 euro, dan weet je niet wat je ziet voor aanbod. Het aantal transacties erin is heel dus. Dus dan kun je wel de zoveelste appartement te koop zetten, maar de kans is erg klein.


EJB. Dat heet een effect.

Afschaffen hra

EJB. Dat is niet best als dat gebeurd. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Koopsubsidie

EJB. Dat werkt in positieve zin.

BEW+

EJB. Dat versta ik onder koopsubsidie. Startershypotheek noemen ze het ook wel. Want die BEW+ is een starterlening. In sommige gemeentes is die nog verkrijgbaar. En dat heeft wel een positieve invloed.

Overige

EJB. Verplichte aanbieding 75 % corporatiewoningen. Dat is een drama voor de woningmarkt. Dat zie ik alleen niet als oplossing, maar voor de doelgroep helpt het.

60:00

EJB. Ik vind dat je dat in dingen moet zoeken die specifiek voor die doelgroep zijn. En ik denk dat producten zoals Slimmer Kopen, zolang de koopmarkt nog niet op een prijsniveau beland is om die groep zonder steun te kunnen ondersteunen, het lost zich in tijd wel op. Er komen goedkopere betaalbaardere huurwoningen voor die doelgroep aan. Als de bouwkosten en grondkosten maar laag genoeg worden. Op dit moment kan Heijmans voor 170.000 euro, met een grondcomponent van 30.000 euro een goede rijwoning van 400 kuub bouwen. Als een belegger dat zou afnemen, kan die volstaan met huren rond de 650-700 euro. En daar is die doelgroep enorm mee geholpen. De prijzen dalen en op een gegeven moment komen ze in balans en tot die tijd zullen producten als Koopgarant een rol spelen. Maar zodra de markt in balans komt worden die producten ook minder in balans. Ik denk dat dat nog 2-4 jaar duurt. En dan is het opgelost en dan hoeven we hier niet meer naar te kijken. U ziet dan ook dat beleggers bereid zijn om 700 euro voor een woning te vragen? Want je ziet nu juist dat het gat tussen 650-800 euro er is. Dat komt door de aankoopprijs. Als je 700 euro huur hebt zit je op 8400 euro op jaarbasis en bij een bar van 5 voor het gemak kun je investeren tot 175.000 euro. Zodra de kostprijs dat gaat raken dan ga je dat krijgen.

SCRIPTIE

Provincie Noord-Brabant

Type organisatie

Provincie

Datum interview:

10-07-2012

Geïnterviewde:

Dhr. N. Bargeman

Functie in bedrijf:

Senior beleidsadviseur bevolking en wonen

Aantekeningen/ Deel 1. Ambities en bedrijfsvoering Actiepunten/Kernwoorden Problematiek AW. Hoe kijkt de gemeente aan tegen de problematiek van de inkomensgroep?

Opzoeken, prognose

Gelijkblijvend programma

NB. Nou, we hebben niet echt een heel scherp beeld van hoe nou hele specifieke groepen zich gedragen op de woningmarkt en wat daar de problemen bij zijn. Wat we wel zien is het woningbouwprogramma van veel gemeenten onvoldoende aansluit bij de vraag. Onderdeel van die vraag is ook de vraag van de middengroepen die een beetje in het gedrang dreigen te komen. Op de huurmarkt kunnen ze niet terecht vanwege de verscherpte toewijzingsregels en de koopmarkt is te ver weg. Wat wij constateren in onze analyses, al die gegevens die ik van de gemeente krijg, dat staat ook daarin, is het woningbouwprogramma’s en capaciteiten, de plannen van gemeenten, dat die nogal eenzijdig zijn samengesteld en die zijn vooral gericht op de bovenkant van de markt, of, dat doen corporaties, de onderkant van de markt. Juist in het middensegment ontbreken nogal wat schakels en daar zou wat ons betreft wat meer aandacht voor mogen zijn. Wat ik constateer uit analyses over de verhouding koop-huur, en binnen de koopsector de verschillende prijzen, dat het programma, dat veel gemeenten hanteren, nogal inelastisch zijn. Eigenlijk een beetje soort stabiel beeld vertonen over de jaren heen. Terwijl de consument en de mogelijkheden van de woonconsument heel sterk veranderen. Die oriëntatie verandert heel sterk. AW. Hoe komt het dat gemeentes zo gelijk blijven in hun programma, zij hebben ook allerlei prognoses die zij maken? NB. Wat ik constateer is dat heel veel plannen, kennelijk, dat is dan maar een stelling, dat heel veel programma’s behoorlijk zijn dichtgeregeld en dichtgerekend. Er zit financieel ook heel weinig rek in die programma’s. Het is voor ontwikkelaars, gemeentes en bouwers kennelijk lastig om in programma, bijvoorbeeld van dure koop, naar middeldure koop te gaan, of huur. Daar liggen hele andere winstmarges en grondquotes onder en dat betekent nogal wat. Als je je plan had bedacht om een bepaalde winstmarge te halen of ook een aantal andere nobele doelen te halen, dat moet opgehoest worden door dat plan. Als dat plan er heel anders uit komt te zien en de grondexploitatie gaat een ander beeld vertonen, dan schrikt de gemeente terug. Het is heel lastig om daar, ookal zegt de kredietcrisis heel anders tegen ons, om daar dan heel snel op te anticiperen.

Oude vs. nieuwe plannen

5:00 Opzoeken rapport

AW. Geldt dat dan met name voor oude plannen die voor de crisis zijn begonnen? Is het zo dat nieuwe ontwikkelingen wel aan die eisen voldoen? NB. Ik constateer nog steeds die inelasticiteit. Je zou verwachten nu de crisis al een aantal jaren onderweg is, dat gaandeweg het programma van gemeentes daaraan wordt aangepast. Het totale programma wat zich aandient. Wat ik zie is dat het volume aan plannen terugloopt, de overcapaciteit wordt minder, plannen worden gefaseerd, geschrapt of doorgeschoven in de tijd. Daar neemt de gemeente wel verlies, dat zie je ook: grondexploitaties worden teruggebracht en er wordt verlies gemaakt op veel gronden. De samenstelling van wat er overblijft verandert niet veel. En de markt kan op dit moment maar een beperkt aantal woningen aan de bovenkant opnemen en de markt heeft meer behoefte nu aan die schakels in het midden waar jouw groep ook bij gebaat is. Die ontbreken nogal eens. De VROM-raad heeft een paar jaar geleden, toen constateerden wij dat al, en dat heb ik in een vorige notitie gesignaleerd. Dit speelde al voor de kredietcrisis, toen riepen wij al: veel plannen van gemeenten zitten teveel aan de bovenkant van de markt en de VROM-raad heeft dat heel mooi verwoord.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden NB. Die schreef toen in een mooi rapportage, dat de woningmarkt in Nederland, en Brabant wijkt daar in veel opzichten niet vanaf, dat de woningmarkt eigenlijk maar 2 smaken kent: goedkope huur en dure koop en dat maakt het voor mensen die een stap willen maken op de woningmarkt, de wooncarriere, wel lastig om die kleine stapjes vooruit te komen. AW. Denkt u dat dat bij de gemeente komt omdat zij een hoge prijs kunnen vragen voor dure koop? Opzoeken tijdschrift

Starters vs. doorstromers

NB. Dat zou een reden kunnen zijn. Als je kijkt in het tijdschrift voor de Volkshuisvesting, komt dat heel erg terug, want wat is er gebeurd de afgelopen jaren? Gemeenten hebben natuurlijk flink grond ingekocht, ja daar is een bepaalde prijs voor betaald. Daar zitten verwachtingen achter en daar zijn uitgaven op gebaseerd, en begrotingen en dat valt nu tegen. Dus dan is het: of verlies nemen of hopen dat het morgen beter wordt. Maar dat laatste zal niet gebeuren. Het bewegen als het gaat om de woningmarkt, naar een nieuw evenwicht. Dat evenwicht ligt op een lager prijsniveau. Die zullen dus ook nog verder blijven dalen. We zitten nog niet op de bodem. Na ja, dat nieuwe evenwicht ligt echt op een lager prijsniveau en daar horen lagere grondquotes bij die gemeentes vragen en dat betekent iets. Hoe verschillen problemen voor starters en doorstromers? Dat hangt heel erg met elkaar samen. Doorstromers en starters zijn twee handen op 1 buik. Een starter kan in een nieuwe woning terecht komen of in een woning die een doorstromer achter laat. Dus op het moment dat de doorstroming stagneert, dat kan omdat er aan de bovenkant te veel dure woningen worden gebouwd die niet worden afgenomen. Dan heeft de starter ook een probleem want die kan niet instromen, maar aan de andere kant als de doorstromer zijn huis wil verkopen voor een hoge prijs, die een starter niet kan betalen of voor de financiering niet in aanmerking komt. Die normen zijn natuurlijk fors verscherpt. Dan hebben beide partijen ook een probleem, dan kan de doorstromer zijn huis niet kwijt. Die kan niet doorstromen naar een andere woning. Het is een schakel die aan alle kanten met elkaar verbonden is. En op het moment dat een onderdeel van die schakel zwak is, dan heeft de hele keten daar last van. En dat is wat er eigenlijk nu gebeurd. De onzekerheid op de markt, starters krijgen geen hypotheek, de prijzen van de bestaande voorraad is nog steeds te hoog, waardoor mensen wachten op dalende huizenprijzen en in de tussentijd komen er wel huishoudens bij dus we hebben wel ergens een probleem. AW. Dat heeft als voordeel dat de bestaande voorraad sneller wordt opgenomen.

10:00

Achterblijvende woningproductie

NB. Wat je ziet is, dat de leegstand misschien niets minder groot is. Wat je ziet is dat huishoudenvorming wordt uitgesteld. Dat betekent dat jonge mensen die een nieuw huishouden willen vormen dat niet kunnen of dat nog niet doen. Nog even bij mama blijven wonen, dat is een beeld en aan de andere kant lopen woningtekorten op. De druk op de woningmarkt kan worden verlicht doordat mensen op een andere manier in hun woonbehoefte voorzien: op kamers, woonboten, kraakpanden, leegstaande kantoren. Dat zie je vooral in steden veel gebeuren. Een heel ander circuit wordt aangeboord om tijdelijk in de woonbehoefte voorzien. Het aantal huishoudens neemt volgens onze prognoses toe dan de woningvoorraad op dit moment. Dat kan maar een paar dingen betekenen: of mensen moeten langer wachten op een huis, huishoudenvorming worden uitgesteld of het herbergend vermogen van de woningvoorraad wordt aangesproken en dat betekent dat men met meerdere in een huis woont of vul het verder maar in, kantoorpanden, antikraak. Allerlei alternatieven in het stedelijk gebied. Sommige zijn daar heel creatief in om tijdelijk of structureel in woonbehoefte voorzien. AW. Hoe kwam het dat voordat de crisis uit brak de woningbouwproductie ook al achter liep? NB. Ja, dat heeft vooral te maken met die kwalitatieve mismatch. Met het feit dat woningen werden aangeboden in die aantallen en die kwaliteit onvoldoende door de markt werden opgenomen. Teveel appartementen en te veel dure woningen. Als ja, ondanks de hosanna tijden lukte het niet om alleen maar dure woningen te bouwen. Het was niet zo dat er alleen maar behoefte was aan dure woningen. SCRIPTIE


Opzoeken tijdschriften

Woonbeleid

15:00

NB. Dat heeft met die trapjes te maken die ladder op de wooncarriere. Je kunt niet opeens heel veel mensen uit de onderkant van de markt een dure koopwoning laten kopen. Dat lukt niet. Een deel zal doorstromen. Een deel wat in het middensegment zit kan misschien naar het duurdere, laag naar midden. Van huur naar lage koop en zo heb je een heel scala aan stapjes. Als je te veel aan de bovenkant in de woningbouwprogrammering zit, ja dan zijn er te weinig mensen van het midden die naar het dure kunnen. Van onderin kun je ook niet die sprong te maken. Het had echt met die kwalitatieve mismatch te maken, te veel in die 2 smaken. Te weinig differentiatie. Dure koop in die aantallen en ook nog eens soms in appartementen in een kwaliteit, met een slechte prijs-kwaliteit verhouding. Dat was de reden dat er voor de kredietcrisis er problemen waren in de woningmarkt en die zul je ook daarin terugvinden. Ook in het Tijdschrift van de Volkshuisvesting, de afgelopen editie. Dat vind je daar ook in terug. Dat is de meest recente en daar staan een paar interessante artikelen in. En een tijdje geleden ging het ook over de middengroep. AW. Hoe wordt bij jullie het woonbeleid bepaald? Want ik hoor dat gemeentes die vanaf jullie prognose opstellen. NB. De prognose is vooral, wat betreft het wonen, heeft dat vooral betrekking op de kwantiteiten, de woningbouwprogrammering van gemeentes, om die zo goed mogelijk op elkaar af te stemmen, in kwantitatieve zin. Dat de ene gemeente niet de concurrent wordt van een andere gemeente. Ik noem dat de woningmarktparadox, dat er helemaal niks gebouwd wordt. Als 2 plannen teveel is voor de vraag die er op dat moment is, zul je in beide plannen onvoldoende verkopen om te beginnen aan de bouw. En het gevolg is, je begint nergens. Hoe meer plannen, hoe minder er gebouwd wordt dus je zult de plannen realistisch moeten inkaderen. Daar gebruiken we de prognose voor. Tegelijkertijd gebruiken we de prognose, want in de prognose gaat het niet alleen over aantallen, maar ook over de samenstelling van de bevolking, met thema’s als vergrijzing, huishoudenverdunning, huishouden groei. Dat alles heeft effect op de samenstelling van je woningbouwprogramma. Dus je hebt de kwantiteit en de kwaliteiten. Als het gaat om ons woonbeleid, wij voeren niet echt een heel concreet beleid uit, van gemeente x, jij moet zoveel appartementen bouwen en y, jij zoveel. Wat we wel doen is dat we samen met gemeenten werken aan regionale agenda’s voor wonen, waarin de vraagstukken die er leven niet allen op de agenda komen, maar dat we ze ook van slimme antwoorden voorzien en als het nodig is daar onderzoek naar doen, analyses loslaten, gegevens verzamelen en op die manier aan te geven van wat speelt er nou in de regio en hoe kunnen we daarop inspelen. Onderdeel van die agenda zijn ook de afspraken die je met de gemeentes maakt, bijvoorbeeld over woningbouwprogramma’s. Minder hard, want dat heeft ook te maken met de aard van de thematiek. Je kunt niet voor nu tot 2020 met elkaar afspreken, zoveel huur en zoveel koop. Als je ziet met de kredietcrisis, dat had die afspraken binnen notime onder spanning gezet. Het is veel belangrijker om jaar op jaar te kijken of gaat het de goede kant op, moet het programma worden bijgeschaafd. Kan dat dan nog? Verlies nemen, ander programma, meer huur, meer goedkoop, minder duur, minder appartementen. Dat soort thema’s komen daar aan bod. Wonen zorg welzijn, hebben we voldoende aandacht voor de toekomstige vergrijzing. Wat betekent dat in termen van wonen? Moet daar de bestaande voorraad op worden aangepast, moeten we daar in nieuwbouw wat in doen? Dat is niet zozeer, eigenlijk ook wel beleid, maar dat beleid is veel meer gericht op met elkaar de goede informatie op tafel krijgen. Met elkaar goede analyses doen, bewustwording, kennisuitwisseling, dat soort dingen. Dat doen wij veel meer als provincie. Dus wij zijn in dat verband meer kunnen zien als adviseur/bepalen van de agenda. De zomermaanden gebruik ik om analyses te doen op basis van analyses die ik van de gemeente krijg. En daar rollen weer beelden uit. Van gaat het de goede kant op of hey, wat mij opvalt is dit, herkennen jullie dat ook? Ja dat zien we eigenlijk ook wel. Ok, dan hebben we dus een punt. Onderdeel van de agenda. Wat gaan we daar dan aan doen. Dus jullie overleggen eigenlijk elk punt en leggen jullie op bepaalde vlakken wel een dwingende rol op? SCRIPTIE


20:00

Samenwerking SRE

NB. De meest dwingende rol die we op kunnen leggen is die in de verordening ruimte hebben omschreven, namelijk dat gemeenten in regionaal verband afspraken maken over de woningbouwprogrammering. En dat heeft vooral een kwantitatieve lading. Meer vrijblijvend, maar ja, dat is ook niet het goede woord, want gemeentes zijn er achter dat naast kwantiteiten ook kwaliteiten heel belangrijk zijn. Maar daar kun je niet echt heel dwingende afspraken over kunnen maken omdat die morgen ook anders kunnen zijn. Dan is het meer vingers aan de pols houden bij elkaar. Dat vormt als geheel ons woningbeleid. Dus dat is niet zozeer een panklaar document waarin iedere gemeente kan lezen wat ze moeten doen. Vroeger noemden we dat een ontwikkelingsstrategie. En dat is gelijk ook een strategie in ontwikkeling. Een strategie dat is een soort, je kunt een punt op de horizon markeren, maar je kunt ook bijsturen. Daarbij kun je flexibel je programma, in verschillende scenario’s, afhankelijk van wat er in de buitenwereld gebeurd, hoe de woonconsument reageert. En dat staat in de agenda. We kunnen thema’s markeren en die thema’s werken we samen we samen met de regio gemeenten uit en dan met de bedoeling dat het uitmondt in, als het nodig is, bijsturing van hun programma, ander programma soms. Neem het thema wonen zorg welzijn, dat hangt heel sterk samen met de vergrijzing, dat thema, dat hebben we ook sterk op de agenda staan de komende tijd, want de vergrijzing staat nog in de kinderschoenen. De grote bulk moet nog komen. Die hele grote bulk van de jaren 60, de grootste 10-jaars groep ooit in Nederland, die is over een x aantal jaren bereikt die ook die leeftijd, 65, 67, misschien wel 70 voordat het met pensioen gaat. De zorgvraag zal er sterker op worden. Zijn we daar voldoende op voorbereid? Ook als het gaat om het wonen. En wonen in combinatie met zorg. Zorgsteunpunten en dat soort punten. Dat zijn onderwerpen waar we sterk mee bezig zijn. AW. Hoe loopt voor jullie de samenwerking met de SRE? NB. Wij doen hele goede zaken met de SRE. De SRE is voor ons een hele belangrijke partner en facilitator, omdat het SRE is in feite een samenwerkingsverband van 21 gemeenten in die regio. Dus dat is een prachtig podium, ook voor ons en wij doen dat heel graag samen met SRE om thema’s op de agenda te krijgen en gebruik te maken van de overlegstructuren die binnen de SRE bestaan. Daar kunnen we gebruik van maken, elkaar aanvullen, of dubbel werk doen. We proberen agenda’s heel sterk op elkaar af te stemmen. Analyses die ik doe, breng ik in. Als het spannend wordt, bereiden we agenda’s voor en dat werkt in mijn ogen prima. AW. En hoe is dan precies de verdeling van de rollen als jullie nauw contact hebben met de SRE. Hebben jullie dan ook apart overleg met gemeentes daarin? NB. Soms, dat is afhankelijk van de vraagstelling. Maar meestal is het, laat ik het zo zeggen, wij doen het liefst zaken op regionale schaal. Omdat een woningmarkt, hetzelfde geldt voor de arbeidsmarkt en thema’s om kantoren en bedrijven, alleen afspraken maken met een gemeente heeft niet zoveel zin. De woningmarkt is per definitie regionaal. Dus op het moment dat je dus met alle individuele gemeenten iets doet. Bij elkaar opgeteld moet het wel kloppen. Dus wij doen het liefst meteen op dat schaalniveau waarom de woningmarkt het meest logisch zich laat definiëren zaken met de gemeente. Vandaar dat wij in regionaal verband afspraken maken. AW. Zijn daar wel eens problemen met samenwerking met de SRE? NB. Ja, er zijn altijd wel wat. Een beetje zoeken naar de juiste rol of taakverdeling is dan een beter woord. Er zit wel af en toe wat competentie/strijd, dat is dan meer op bestuurlijk niveau. SRE is ook erg zoekende, want de wet, ja de wet op dat punt is verandert, de wettelijke basis onder een aantal taken van de SRE, die verdwijnt. En die valt dan automatisch terug naar de provincie en dat zal de komende tijd wat met zich meebrengen. En je ziet dat de SRE, maar wij ook, indikt in capaciteit. En daarmee zoeken we naar nieuwe balans om zo efficiënt mogelijk thema’s met elkaar in beeld te houden en te verdelen. AW. Maar niet iets waar deze groep onder lijdt?

25:00

NB. Nee, niet specifiek. Dat kun je niet zeggen, daarvoor hebben we gezamenlijk te weinig. Dit is onderdeel van het geheel, maar eigenlijk ook niet een specifiek thema. De middengroep is niet een apart, als we het over de regionale agenda voor wonen hebben, niet een apart thema. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Sociaal-economische en demografische ontwikkelingen

AW. Wat zijn de meest opvallende sociaal-economische en demografische ontwikkelingen in de regio SRE en op welke termijn gaan deze een uitwerking hebben op woningbouwprogramma’s? NB. Het SRE is een regio die voorlopig nog wel even zal groeien als het gaat om de demografische ontwikkeling, hoewel de groei er wel wat af gaat. De bevolkingsgroei hebben we het dan over. Wijkt op zich niet heel erg af van trends elders in Brabant of Nederland. De bevolkingsgroei neemt af, nog wel groei, maar afnemende groei. Op termijn krimp, eerst aan de randen en de stedelijke gebieden blijven het nog wat langer volhouden als het gaat om groei. Naar de vergrijzing gaat in het SRE een belangrijke rol spelen. Katholiek bolwerk geweest, grote gezinnen in de jaren ’60, ’50, naoorlogse periode. De grote bulk die onderin de piramide zat, die zal omhoog komen. Daar zullen we iets mee moeten doen. Maar niet echt extreem anders met andere regio’s. Dat is continu, niet zo dat de vergrijzing pas begint, daar zijn we naartoe op weg. Je weet dat het komt en het is er ook al en de aantal ouderen nemen alleen maar toe.

Dynamiek woningmarkt

AW. Wat is de dynamiek in de omvang en aard van het aanbod voor en na de crisis, en welke spelers oefenen hier de meeste invloed op uit? NB. Omvang en aard van het aanbod, nieuwbouw of bestaand? Nou, wat je ziet is dat als het gaat om de omvang van het aanbod, zie je dat de nieuwbouw is fors teruggelopen ook in het SRE gebied. Wij dreigen in 2013, het naoorlogs dieptepunt, en dat record stond in 2003, dreigen we te gaan breken. Dat betekent dat wij in 2013, dat de woningvoorraad om en nabij tussen de 5 en de 6 duizend zou toenemen. Het oude record staat op 5700. Dus de kans is erg groot dat we daar onderdoor gaan. Dat is de nieuwbouw. Daar kunnen we ook niet veel meer aan doen, want alles wat nu niet gebouw wordt, wordt ook in 2013 niet opgeleverd en alles wat morgen in aanbouw wordt genomen zal pas vanaf 2014 op de markt komen. 2013 markeren we nu als het dieptepunt van de crisis. We dachten dat we ervan af waren, 2009/2010 was tot nu toe een van de diepere jaren. 2011 is iets beter, 2012 zakt wat terug en 2013 wordt een dipjaar.

30:00

AW. Hoe kan het dan dat er eerst een opleving is, en daarna zakt het weer in?

Dubbele dip

NB. Dubbele dip noemen we dat. En dat heeft ermee te maken dat 2009 een topjaar was. Dat zat nog in de pijplijn van de afgelopen jaren. En in 2008 zijn nog heel veel woningen in aanbouw gekomen en die komen dan nog op de markt. Ook in 2009. 2010 zakt het volledig weg. Dit plaatje laat het nog mooier zien: het aantal in aanbouw genomen woningen. 2009 diende de crisis zich in alle hevigheid aan en toen kwamen er vanuit het Rijk en Provincie, 200 miljoen hebben we erin gestoken, en ook vanuit de gemeente, stimuleringsmaatregelen om die woningmarkt uit de dip te helpen. Dat waren verschillende maatregelen, wij zijn garant gaan staan voor tal van woningprojecten, subsidies verleent, renteloze voorschotten, verkoopgarantie ingesteld waarbij mensen die een nieuwbouwwoning kochten in Brabant de garantie kregen dat als ze na verloop van tijd de bestaande woning, dat was voor veel mensen een probleem, van ik durf die stap niet te nemen, dus met die verkoopgarantie boden wij garantie de bestaande woning aan de provincie konden verkopen. Dus dat heeft toch wat betekent. Dat leidde ertoe dat het aantal in aanbouw genomen woningen weer toe nam. Maa rop een gegeven moment per 1 januari 2011 zijn bijna alle maatregelen van het Rijk, provincie en gemeente stopgezet. De crisis duurde langer dan verwacht en zo lang konden we de broek niet ophouden. Het gevolg was dat het aantal in aanbouw genomen woningen op eigen kracht verder moest en dan is het verder ingezakt. Je ziet, het vierde kwartaal 2011, nog niet zo lang geleden, is het laagste aantal in aanbouw genomen woningen sinds de crisis. Dat was eerst in 2009 en het zit nu eind 2012. Eerste kwartaal 2012 is wel weer iets beter. We hopen dat dat een voorbode is van een opleving naar echt betere tijden. Ik waag het te betwijfelen. Alles wat je dus maar heel weinig in aanbouw neemt, levert in termijn, 2013 ook maar heel weinig woningen op om aan de voorraad toe te voegen.

Opzoeken plaatje

AW. Dus deze daling is dat in dit plaatje?

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden NB. Dit zijn kwartalen. De dip in 2010, is in feite deze dip, het begon eigenlijk al 2009. Dus dat wordt 1,5 jaar later, voor een belangrijk deel in 2010 opgeleverd. Deze opleving begon eind 2009, 2010 doorgezet, 1,5 jaar verder zit je in 2011, dus een kleine opleving. Deze dip, die zal zich de komende jaren doorzetten richting 2012 en 2013. Dus hiervan wordt nog een klein deel in 2012 opgeleverd en verder zal het, we houden rekening met gemiddeld 1,5 jaar. Dus alles 2010, 3e kwartaal, wordt in 2012 opgeleverd. En dit gaat naar 2013. 2013 is ook een inschatting, maar je ziet dat als het verder weg zakt, je niet veel over houdt. Dus dynamiek, in de omvang, dat is dit beeld. En de aard is meer de samenstelling van het programma, daar heb ik je al het een en ander van geschetst. Een vrij inelastisch beeld, teveel dure koop en te weinig in de tussensegmenten. De hoop is nu, en dat ga ik deze zomer uitzoeken, dat gaandeweg de crisis het woningbouwprogramma wel wordt bijgekleurd. Als we achter de dure koop blijven rennen, daar is ruimte voor, maar niet in de ruimte zoals die nu is, dan zijn we voorlopig nog niet uit de problemen. Meer rekening houden met de heroriëntatie van de woonconsument. En of dat consument gericht is of vraaggericht of gericht op de woonwensen of CPO, maakt niet uit. Maar je zult veel meer dan in het verleden te rade moeten gaan bij de consument, wat wil die, en wat kan die betalen en wat is zijn leencapaciteit. 35:00

AW. Dat zijn ook de belangrijkste punten die bij marktpartijen naar voren kwamen. Ontwikkelaars noemen betaalbaarheid, consumentgericht en financiering. Want het moet niet alleen te financieren zijn maar ook betaalbaar blijven. Dat is een positief teken. NB. Ze moeten wel willen ze de komende jaren aanhaken en de verliezen wat willen beperken. Dan zul je bakens moeten verzetten en dat kan op heel veel manieren. Dat het op een wat lager prijsniveau zal liggen is duidelijk. Dat daarmee winstverwachtingen moeten worden bijgesteld is duidelijk. Grondprijzen naar beneden, ander programma. Je kunt dat nog beperken, door veel meer dan in het verleden heel innovatief je bouwprogramma te organiseren. Faalkosten naar beneden, ketenintegratie, legoliseren van de woningbouw, dat kliksysteem, makkelijk aanpasbaar bouwen en dat. Hier zat vanmorgen iemand van Bouwend Nederland en die zeiden dat wij als bouwpartijen in de afgelopen toch wel behoorlijke tijd, hebben we dat niet echt goed gedaan. Want alles wat we bouwden dat verkocht toch wel. Dus de noodzaak om te innoveren, om naar nieuwe systemen, om het goedkoper, maar wel met kwaliteit, om dat op die manier te organiseren, die noodzaak was onvoldoende. Als dat een van de winstpunten van de crisis is, dat dat element nu meer aandacht krijgt vanuit allerlei partijen, dan moeten we dat maar als kleine winst koesteren. Daar hoort ook een nieuw beeld van hoe de woningmarkt georganiseerd moet worden bij, en daar is politiek aan zet en daar verwacht ik niet zoveel van de komende tijd. Dat is toch een beetje, een zeer divers landschap van heel veel versnipperde ideeën, maar het grote geluid, de grote beweging, zit er niet echt in. AW. Neemt de provincie initiatieven om het aanbod voor deze groep te vergroten? NB. We hebben niet een concreet instrument van nou, dit gaan we de komende jaren doen om voor deze groep iets te betekenen. Wat we doen is, dit is onderdeel van het spectrum van hoe de markt zich gaat ontwikkelen, dat er in de huur en in de koopsfeer van alles gaat veranderen en dat dat iets gaat betekenen voor deze groep is ook duidelijk. Ons pleidooi om die ladder van de woningmarkt goed te vullen, meer differentiatie ook voor de middengroepen moet er ruimte zijn in de woningmarkt en dat betekent, doe dat maar maal 4, dan heb je een hypotheek leencapaciteit nodig van maximaal 160-170 duizend. Dat noemen wij tegenwoordig een goedkope woning, want duur is 275. En middelduur zit tussen 180 en 275 en heel veel plannen van gemeentes zitten heel snel in het middeldure en dure segment. Wat je zult moeten doen, als je voor deze groep iets wil betekenen dan zul je het aanbod voor deze groep moeten vergroten.

40:00

AW. Wat gemeentes nu wel doen is dat ze heel veel in CPO zien. En de eerste gemeentes zijn net een project doorlopen en zijn dat nu aan het evalueren en daar komen dan een aantal aanbevelingen uit. Dat is ook weer van: wat wil de consument. NB. CPO kan daar iets in betekenen. Ik denk dat voor veel van deze inkomensgroepen de huursector ook een hele interessante is. Je zult ook in de huur, en dat is onderdeel van die ladder, goedkope huur, dure koop en daar tussenin zit heel veel, ook middeldure huur en dure huur en daar doen we maar heel weinig aan. Dat is een bron die nog maar heel moeilijk aan te boren is. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden NB. CPO kan daar iets in betekenen. Ik denk dat voor veel van deze inkomensgroepen de huursector ook een hele interessante is. Je zult ook in de huur, en dat is onderdeel van die ladder, goedkope huur, dure koop en daar tussenin zit heel veel, ook middeldure huur en dure huur en daar doen we maar heel weinig aan. Dat is een bron die nog maar heel moeilijk aan te boren is. AW. Dat komt ook doordat beleggers, zij zouden dan vanaf de liberalisatiegrens dan investeren en er zit nu een gat tussen 650 en 800 en dat komt doordat het rendement op vastgoed in dat segment, beter in het buitenland kunnen investeren. Ze kunnen het wel, maar het risico is hier groter omdat de woningmarkt instabiel is. En zij zijn dan de oorzaak van die Europa-grens. Maar intussen wordt er nog steeds niet gebouwd in het betaalbare segment, en dat zou juist de uitkomst moeten zijn. De Woonbond is het dan niet mee eens. Die gaan uit van 43.000 per jaar, dat is 2300 netto per maand, en de maandhuur moet 1/4 van het inkomen zijn. Zodoende kom je bijna niet meer in aanmerking. Tijdschrift vd Volkshuisvesting opzoeken laatste

NB. Dit is een column van de directeur van de IVBN. Deze doet een, die zegt hier: wij doen van alles in die huur. Hij zegt dat het een groot misverstand is dat zij niks doen in dat betaalbare segment. Hoewel er maar een beperkt topsegment is denken veel mensen dat daar ons bezit hebben. Dat is onjuist. Ons bezit zit voor 15 procent in het segment onder de 550. 9 % boven de duizend. De rest exploiteren onze leden in het segment tussen de 550 en 1000 euro.

Beperkt aanbod vrije huursector

AW. Klopt, maar het probleem is dat het nog steeds maar een heel beperkt aanbod is wat veelal in de randstad zit.

45:00

NB. Goed, maar langzamerhand hoop je toch dat pensioenfondsen en nog meer clubs hun maatschappelijke verantwoordelijkheid nemen, en dan iets minder rendement accepteren, dat is dan lastig, goed maar dat geld sluizen ze dus naar het buitenland voor een deel. Het is allemaal ingewikkeld, maar pensioenfondsen beheren ook ons geld, je mag hun ook aanspreken op maatschappelijke verantwoordelijkheid en betrokkenheid en volgens mij, maar dat is maar hoe je rekent, zijn er nog best aardige rendementen te halen in de middengroep. Vastgoed is een vrij solide investering. Als je nou de komende jaren, in mijn ogen, de koopmarkt is nog lang niet stabiel, dus je zult veel meer om die huishoudens te kunnen huisvesten in die huur te moeten doen. Doe dat dan zodanig dat die woningen een goede kwaliteit hebben en dan mag er ook best iets betaald worden, bijvoorbeeld door de middengroepen, maar die woningen als die koopmarkt zich hersteld, zijn ook weer goed te verkopen. Dus je hebt, goed, welk rendement en risico wil je of vind je acceptabel. We hebben nog niet het antwoord in huis. Er is nog niet een eenduidig beeld van: die kant moeten we op. AW. Een aantal partijen hebben een duidelijke lijn te stellen in 4.0.

Subjectsubsidie

NB. Dat gaat meer over de financiering, het stelsel van hoe de woningmarkt en alle financiële randvoorwaarde daaromheen zouden moeten functioneren. Het mooiste zou zijn om alles van tafel te vegen en opnieuw te beginnen maar dat kan dus niet. Daarvoor is het teveel verwegen in het inkomensbeleid en allerlei structuren en systemen. En dan een heel eenvoudig systeem te bouwen wat erop neer komt dat van alles subsidies en hra dat allemaal weg laat en alleen nog heel bescheiden, je zou dat subjectsubsidie kunnen noemen voor mensen die het echt niet financieel trekken, dat je daar een noodvoorziening voor hebt. Verder is het gewoon marktconform en weinig gereguleerd. Zover zijn we nog lang niet.

Positie provincie

AW. Hoe sterk is de positie van de Provincie met betrekking tot de beïnvloeding van het aanbod van bestaande woningen en nieuwbouwprojecten? NB. Dit staat er heel stellig. We hebben een bescheiden positie. Wij zijn niet in staat om ik weet niet wat morgen te veranderen. En die rol hebben we ook niet. Dus de woning, wij bouwen ook geen woningen, die worden gebouwd door aannemers en ontwikkelaars en gemeenten bouwen ook niet. Maar gemeentes stellen programma’s op. Onze rol is het beïnvloeden van als wij denken dat het spaak loopt, of er zit een disbalans in of een mismatch of wij vinden dat u te weinig rekening houdt met. Dan leggen we dat op tafel en maken we dat een onderdeel op de regionale agenda. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden NB. En nooit dwangmatig, van wij vinden dit, dus het moet zo. Nee, veel meer in de sfeer van wij constateren uit alle gegevens dat het in deze regio op een aantal punten niet zo goed gaat. Van zien jullie dat ook? Hebben we dan een gezamenlijk probleem. Dan is dat probleem geagendeerd en dan kijken we hoe we dat de komende tijd van goede antwoorden kunnen voorzien. Rol Provincie

AW. Wat is dan jullie rol met het Rijk, want jullie voeren het Rijksbeleid uit?

50:00

NB. Het Rijk heeft, het vorig kabinet, nee het is demissionair kabinet natuurlijk. Dat kabinet heeft een aantal taken echt doorgeschoven naar de Provincie. RO, Volkshuisvesting, ruimte-economie, dat soort dingen. Veel meer iets voor de provincie. Rijk op afstand. Het Rijk gaat zich niet bemoeien met het beleid van Helmond. Helmond kan dat heel goed zelf. Op moment dat wij zien dat Helmond, Eindhoven dat dat regionaal tot rare dingen leidt, dan komen wij. Dus wij zitten meer op regionale schaal. En het Rijk zit echt, en daar kiezen ze ook voor, op dit punt steeds meer op afstand. AW. Als het mis gaat, hebben jullie daar dan wel contact over met het Rijk? Of als een bepaalde regelgeving verkeerd uitpakt? NB. Op het vlak van wonen hebben we heel weinig contact met het Rijk. Wij doen veel dingen samen als het gaat om demografische ontwikkelingen, krimp en dat soort thema’s. WestBrabant is zo’n regio die door het Rijk is benoemd in allerlei rapporten. Dat is een regio die, noemen ze, een anticipeer-regio. Die moet zich voorbereiden op de terugloop van de bevolking. Dat soort dingen doen we wel met het Rijk, maar niet heel specifiek over het wonen. We doen wel veel interprovinciaal, maar dat is meer in de sfeer van informatiewisseling, van hoe pakken jullie dit aan, over ervaringen over zus en zo. AW. Het lijkt zo net of elke provincie een bedrijf is. NB. Ja, we worden ook wel geacht om als bedrijf te functioneren. Dus focus aanbrengen, niet meer 100000 dingen tegelijk. Ook alleen die dingen doen waar je als provincie meerwaarde in hebt. Andere dingen niet doen. Die kunnen de gemeentes doen. Wij leveren, ik herhaal dingen, wij zitten in de sfeer van analyses, onderzoek, prognoses. Een aantal wettelijke dingen doen we nog, paar subsidieregelingen, CPO, dat soort dingen. We proberen hier en daar wat aan te zwengelen. Smeerolie erin. En veel onderzoek en analyse. Dat is onze core-business. Sommige zouden zeggen: een adviesbureau en als dat de lading dekt vind ik het prima. Dan is het een maatschappelijk adviesbureau met als doel het de woningmarkt goed te laten functioneren, kwalitatief en kwantitatief, huur en koop.

Deel 2. Barrières - Sociale huursector Bouwvoorschriften

50:00 Opzoeken artikel Tijschrijft voor de Volkshuisvesting

NB. Belemmerende werking voor die inkomensgroep? Het enige belemmering die ik zie is dat een deel van de bouwvoorschriften prijsverhogend werkt en dat kan belemmerend werken voor de inkomensgroep omdat dat woningen al snel te duur maakt. Daar doen wij geen onderzoek naar. Dat haal ik dan weer uit dit soort prachtige analyses, prijsopdrijving in de woningbouw, na ja, als je ziet, extra kwaliteit, nieuwe regelgeving overheid, daar komen allerlei dingen in voor die prijsverhogend werken. Het pleidooi is als we teruggaan naar een nieuw prijsniveau om daar terughoudender mee om te gaan. Minder regels. Lagere kwaliteitseisen, dat zegt duco stadig, een oud wethouder ruimtelijke verordening van Amsterdam, nu adviseur van een adviesbureau. De kwaliteitseisen en grondprijzen moeten omlaag.

Huisvestingswet

NB. Daar bemoeien wij ons niet mee als het gaat om de woonruimteverdeling. Volgens mij doen we alleen iets met statushouders; asielzoekers. Volgens mij doen we daar verder niks mee. Ik weet niet of dat belemmerend werkt voor die inkomensgroep


NB. De provincie maakt afspraken over woningbouwaantallen. Dat hebben we net uitgebreid besproken. En doet wat aanbevelingen als het gaat om juist dit soort groepen om te zorgen voor differentiatie. Meer in het middensegment bouwen ook voor de lagere inkomensgroepen en daar zitten veel van deze middengroepen ook in. Dus in die zin. Jij vraagt of afspraken een belemmerende werking hebben. In principe zouden afspraken juist voor deze groepen positief moeten werken. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden NB. Maar dan moeten er wel goede afspraken komen en daar proberen we handen en voeten aan te geven. Door gemeenten ervan te doordringen en dat staat niet voor niks op de agenda, dat vraag en aanbod goed op elkaar wordt afgestemd. Het tegendeel zou moeten. Maar het is nu wel belemmerend. Maar dat zijn niet zozeer de afspraken, dat is meer een soort van ontwikkeling van de afgelopen decennia waarin steeds meer partijen zich aan de bovenkant van de markt bevonden omdat daar de grootste winsten aan het behalen waren. AW. Dus er moet onderscheid gemaakt worden in afspraken en voorheen ontwikkelingen. NB. Ja, want afspraken hebben daar niet zoveel mee te maken. Ruimtelijke restricties

NB. Ja, dat is een van de kernactiviteiten van de provincie. Het ruimtelijk ordeningsbeleid op regionaal en provinciale schaal, maar ik heb niet het idee dat het voor dit soort inkomensgroepen belemmerend werkt.

Overige 60:00

NB. De beperkingen heb je aangegeven en die worden ingegeven door de eisen die vanuit Europa, dat hebben we zelf gevraagd, worden gesteld waarbij de sociale huurvoorraad voor zover die vrij komt voor 90 procent naar de doelgroep moet en nog maar heel beperkt naar de andere inkomensgroepen.

Deel 2. Barrières - Vrije huursector Afspraken mbt woningbouwproductie

NB. Ja dat is moeilijker. Heel concreet, nou voor deze, hier twijfel ik zelfs aan. Wat wij doen, gereguleerd..Je kan hierover moeilijk afspraken maken met beleggers. Wij maken afspraken over het totale woningbouwprogramma, los of dat gereguleerd is of vrij, of koop of huur. Dat is wat wij als provincie doen. Daarbinnen proberen wij die kwaliteit zo goed als het kan voor elkaar te krijgen en daar doen we suggesties voor en onderzoek voor en mismatches komen op tafel. Dus om het zo te zeggen, afspraken zijn meer algemeen. En niet over het gereguleerde. Dat doen meer de gemeentes, die maken concrete afspraken over wat hun taak is voor de komende tijd. Welke programma zij gaan realiseren en in welk prijssegment enzovoorts.

Schaarstepremie

NB. Je schetst het als een premie, dat is voor mij positief. Een premie is een plusje, je schetst het als een min. AW. Het is voor deze groep negatief bedoeld. Het schaarste effect in de woningmarkt. NB. Ja, ik denk dat het op dit moment, dat dat wel meevalt. En ik hoop dat die huurmarkt, zodanig verruimd wordt dat die vraag overbodig wordt. Dat er dus voldoende huurwoningen gebouwd gaan worden waarmee dat thema weg valt. Daar probeer ik met de gemeenten handen en voeten aan te geven. Maar dan kom je op de vraag van de financierbaarheid der dingen en dan komen we terug op het thema van net.

Overstap sociale huur naar marktconform 65:00 Overige

NB. Dit werkt niet echt doorstroming bevorderend op het ogenblik en dat heeft alles te maken met zijn er voldoende mogelijkheden voor deze groep om niet zo’n hele grote, maar een kleine stap te maken. Dus meer huurwoningen en met name in het middensegment maakt het voor die groep mogelijk en dan kun je ook veel meer kiezen. Dus ik, ja, nu wel, maar als er meer woningen bij komen dan niet. NB. Nee, dit heeft echt alles te maken met een onvoldoende aanbod. In feite wordt voor deze groep een belemmering opgeworpen, maar tegelijkertijd zijn er onvoldoende alternatieven om die belemmeringen ook teniet te doen. AW. Ik sla gezien de tijd even de koopmarkt over. Jullie hebben toch een rechtlijnig beleid hierover. Na ja, goed, wij hebben, dat heeft hier alles mee te maken, je vraagt heel gedetailleerd wat er met deze groep staat te gebeuren en daar kan ik als provincie weinig mee, wel als professional.

Deel 3. Barrières - Vrije huursector SCRIPTIE


Deel 3. Maatregelen - Aanbod verruimende maatregelen (kwantitatief ) Bouwen

NB. Ze komen voor alle 4 wel een beetje in aanmerking. Juist, ik houd niet zo van regulering dus het zit meer in de vrije hoek. Als het gaat over die stapjes in de wooncarriere, daar heb je verschillende treden voor nodig. Elk van deze 4 punten die je noemt, die vertegenwoordigen eigenlijk een traptrede. Dus voor deze groep zou het voor alle 4 kunnen gelden.

Grootschalige gestandaardiseerde bebouwing

NB. Grootschalig, daar houd ik niet van, het zou juist kleinschalig moeten. Kleinschaliger is veel interessanter de komende jaren.


NB. Dat heeft alles te maken met kostenbeheersing, waardoor het voor dit soort inkomens de betaalbaarheid vergroot wordt. Dit is ook niet alleen voor deze groep. Dit werkt alle groepen toe. Als jij goedkoper een woning kan bouwen kan dat ook effect hebben voor groepen daaronder en daarboven. Maar het heeft effect ja.


NB. Dat heeft ook meer te maken met de kleinschaligheid van bebouwing.

Versoepeling RO beleid 70:00

NB. Maar voor die groep? Nu kunnen we voor die groep niet bouwen omdat het RO beleid te strak is, dat is eigenlijk de stelling? Nou, ja. AW. Ik heb het hier geformuleerd als...(zie deel 1 en 2 provincie) NB. Wij hebben geen streng regie daarin. Dat is aan de gemeente zoals je het zo stelt. Wij doen daar niets mee.

Deel 3. Maatregelen - Koopkracht beïnvloedende maatregelen Doorstroompremie

AW. n.v.t.

BEW+

NB. Startersleningen worden afgeschaft, hier ook. Het enige wat wij nog doen is iets met CPO. Dat was wel een goede maatregel. Deze punten staan in een veel bredere context dan alleen maar voor deze inkomensgroep. Ze werken ook prijsopdrijvend. We moeten een keer van de pot af, de provincie en gemeente, dat werkt allemaal prijsopdrijvend. Als jij iemand een ondersteuning geeft heeft die op dat moment meer te besteden en dat is een aansporing voor degene die iets te verkopen heeft, dan denkt die dat de prijs omhoog kan. Wij hebben heel lang dit soort regelingen gedaan omdat wij ook wel zien dat je niet in een keer dat hele spectrum hebt verandert, daar gaan jaren overheen voordat die woningmarkt op een nieuw evenwicht zit en in de tussentijd zijn er starters met problemen. Die prijs moet dalen, maar dat gaat niet snel genoeg. Af en toe even wat helpen is prima, maar het heeft ook zijn keerzijde.

Deel 3. Maatregelen - Afstemmingsmaatregelen vraag/aanbod

75:00

NB. Niet meer dan dat we het totale woningbouwprogramma met elkaar doorlopen en dan komen dit soort beelden wel terug. Dus indirect wel, als het wederom gaat over hoe ziet die woningmarkt eruit, waar dreigt mismatch, waar zit er te veel accent op duur etcetera. En dat is dus impliciet met dit, niet echt zo benoemd.

Indexeren inkomensgrens Europa

NB. Ik was nooit voorstander van zo’n inkomensgrens. Maar als provincie hebben wij hier niets over te zeggen.

Doorstromingsbeleid

AW. Dat zal dan voor de meeste hieronder zijn. NB. Na, ja dit is wel logisch. De ene regio zal het anders liggen dan in een ontspannen regio. AW. De overheid heeft wel ruimte om dat zelf te verdelen weet ik.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden NB. Maar eigenlijk moeten we dit soort dingen niet willen. Dit is eigenlijk allemaal weer van het overreguleren van al die dingen op de woningmarkt en dan komen er dit soort dingen overheen en dat moet weer gecompenseerd worden. Iemand omschreef het ooit als de zoveelste poging om een zeer slechte band te plakken en op een gegeven moment ga je met zo’n fiets niet graag op vakantie. Zo ziet de woningmarkt er wel een beetje uit. Compensaties en na ja, goed en daar hoort dit eigenlijk ook bij. Daar moeten we de komende jaren vanaf. En dan houd je eigenlijk alleen, dan zorg je ervoor dat er alleen mensen die het echt nodig hebben ondersteuning krijgen en de rest beweegt zich zoals ze willen. Ik verdien genoeg, maar als ik in een goedkope woning wil wonen moet ik dat ook kunnen, maar dan zonder subsidie. Terwijl ik meer kan betalen, maar misschien wil ik wel een paar keer op vakantie en heb ik liever een ander uitgavenpatroon. Het is nu zo gereguleerd allemaal. Dat is ook het pleidooi van 4.0, maar ook van de SER en VROM-raad. Die woningmarkt moet op een hele andere manier georganiseerd worden. Minder regels, maar zover zijn we nog niet. Ik zie het ook niet zo snel gebeuren want alle partijen denken over dit onderwerp weer anders. Wij gaan weer plakken.

SCRIPTIE

Gemeente Eindhoven

Type organisatie

Gemeente

Datum interview:

18-06-2012

Geïnterviewde:

Dhr. J. Berghuis

Functie in bedrijf:

Senior beleidsadviseur Wonen

Aantekeningen/ Deel 1. Ambities en beleidsvoering Gemeente Eindhoven Actiepunten/Kernwoorden Problematiek

AW. Hoe kijkt de gemeente Eindhoven aan tegen de problematiek van deze inkomensgroep? JB. Wij kennen de problematiek in zijn algemeenheid, zeg maar op basis van rapporten en landelijke signalen en we zijn op dit moment met de corporaties bezig om een inventarisatie van de woningmarkt te maken, en met name de aanbodkant. De corporaties hebben ongeveer 40.000 woningen in Eindhoven en hoe gaat zich die voorraad de komende jaren ontwikkelen? Dat is voor ons van belang, niet alleen wat betreft nieuwbouw. Er vinden ook ontwikkelingen plaats met vervangende nieuwbouw, zeg maar sloop. Maar er vinden ook ontwikkelingen plaats tussen verschillende prijssegmenten en dat willen we aan de hand van de gegevens van corporaties in beeld leggen omdat je dan ook de relatie kunt leggen met de doelgroep van beleid. Eigenlijk moet die inventarisatie ons het beeld gaan opleveren of de groep die boven die 34 en tot 43 duizend of daar daadwerkelijk grote problemen zijn. AW. Houdt dit ook in dat jullie in deze regio nog maar weinig gemerkt hebben in de regio? JB. Tot nu toe zijn er eigenlijk geen hele sterke signalen dat daar zich hele grote problemen voordoen. Wij kennen geen specifieke gevallen en misschien is het goed om te vertellen dat het eerste jaar dat de Europese wetgever heeft bepaald dat corporaties woningen tot 665 euro, dat die voor 90% moeten worden toegewezen voor huishoudens onder de 34.000 euro. En daar hebben de Eindhovense corporaties van gezegd: wij weten niet of wij dat zo goed vinden, maar wij gaan daar het eerste jaar en dat was 2011 gaan we dat monitoren. We zeggen niet dat we dat per se doen, de relatie tussen huur en inkomen, maar wij gaan ons toewijzingsbeleid monitoren op die factoren. En dat wordt ook meegenomen in de huidige inventarisatie. Wat ik nu toe daarvan hoor, uit de werkgroep, is dat zij toch best goed aan die 90% norm kunnen voldoen. En dat betekent ook dat niet per definitie, maar dat het geen indicatie vormt dat die groep dat het daar enorm knijpt. Er zijn geen directe signalen. AW. Merken jullie iets anders voor de koopwoningen voor die doelgroep?

5:00

JB. Wat wij daar eigenlijk van merken is dat het aantal woningen wat te koop staat enorm toegenomen de afgelopen jaren. En in het begin van de crisis was het goedkope deel tot 2 ton. Daar speelde dat probleem nog niet. Het afgelopen jaar zagen we dat het aantal woningen wat te koop staat ook aan het oplopen is. Dus mensen aan de onderkant, zeg maar tot 2 ton, die krijgen ook steeds meer moeite om financiering te vinden om een woning te kunnen kopen. Dus dat bekent wel dat de druk, als je in de huur niet terecht kunt tot 665, en je wil per se naar de koop, dat het in de categorie tot 2 ton wel een probleem blijkt in de praktijk. AW. Hoe ervaren jullie dit voor vrije sector huurwoningen? JB. Daar hebben wij wat minder zicht op. Dat is 1, daar hebben we geen heel duidelijk zicht op en 2) een deel valt dan ook in de duurdere huursector, de appartementen van de institutionele beleggers en daar speelt dat niet echt, voor die middengroep. En je hebt de huisjesmelkers, maar die zitten helemaal aan de andere kant. Die zitten meer op de kamer verhuur en dat speelt zich echt af onder die grens.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Woonbeleid

AW. Hoe wordt in deze regio het woonbeleid bepaald? JB. Wij maken in de regio een aantal afspraken maar die zijn eigenlijk maar beperkt. Als je praat over woningbouwafspraken, maken we afspraken over locaties en aantallen, kwantiteiten, en wij hebben binnen die kwantiteiten nog een verdeling tussen sociaal en de marktsector. En dat zijn afspraken die wij regionaal maken. Die zijn er niet specifiek voor doorstromers of starters. Dat wil niet zeggen dat afzonderlijke gemeentes geen regelingen kunnen hebben, die bijvoorbeeld goedkopere leningen kunnen krijgen.

Scheefheid/doorstroming

AW. Dus jullie sturen niet op een scheefheidsbeleid of doorstromingsbeleid?

Ontwikkelingsbeleid

AW. Hoe past het ontwikkelingsbeleid van de gemeente specifiek voor die doelgroep in het woonbeleid, bijv. aantal en type bebouwing?

JB. Ja, ik moet het nog wat ingewikkelder vertellen. Waar wij regionaal op sturen is meer spiegelbeeldig bouwen. Er zijn afspraken gemaakt dat de stad Eindhoven minder goedkope woningen gaan bouwen omdat wij die relatief veel hebben, afgezet tegen onze doelgroep en dat omliggende gemeenten meer in de huursector, in de goedkope huursector gaan bouwen. Die hebben ze relatief weinig gebouwd. Als je dat ziet over de laatste 10 jaar kijkt is daar toch een uitstroom geweest van gezinnen en hogere inkomens en die zijn in de omliggende gemeenten gaan wonen. En de stad heeft heel lang sociale huurwoningen gebouwd, dat betekent dat niet alleen de doelgroep binnen die stad, maar ook uit omliggende gemeenten naar de stad zijn toegestroomd waar die woningen gebouwd werden. En dat willen we toch meer gaan kantelen.

JB. Wij stemmen ons beleid af op de regionale afspraken. De aantallen die daar afgesproken worden en ook dat spiegelbeeldig bouwen en ons quotum sociaal en markt, dat stemmen we af op dat regionaal beleid. Dat loopt 1:1. En wij hebben geen specifiek beleid voor die middengroep, waar jij je op focust. Het is voor ons nog maar de vraag in hoeverre die groep in de knel komt. De eerste indicaties uit corporaties blijkt dat niet direct. En als je dat over de koopmarkt kijkt kun je dat wel constateren, maar dan zit de oorzaak voor ons ook in de financieringsmogelijkheden. Voeren jullie beleid op die 34-43? Nee, nog niet. AW. Hoe proberen jullie voor de koopsector, financieringsfaciliteiten, je zou ook met marktpartijen kunnen sturen op het creëren van meer betaalbaar aanbod. Zijn daar afspraken mee gemaakt? 10:00

JB. Ja, wij werken natuurlijk veel samen met corporaties. Dan maken we prestatieafspraken mee, en ook over duurzaamheid en aantal woningen. Met projectontwikkelaars doen we dat ook, maar dan is het bijvoorbeeld meer locatiegebonden en dan proberen we ons beleid te vertalen in programmatisch eisen, ten aanzien van nieuwbouw. Wij hebben nu net een groot regionaal woningmarktonderzoek afgerond en daar komt een staatje met waar tekorten aan zijn en waar overschot dreigt en we zijn nu bezig met een ronde langs corporaties en andere marktpartijen, makelaars en ontwikkelaars, om te kijken hoe zij die cijfers interpreteren. En vervolgens gaan we dat ook naar een beleid en programma vertalen. Het beleid op dit moment is als je het regionaal bekijkt meer spiegelbeeldig bouwen, dus nu meer in de middeldure en dure koopsector. Maar als gevolg van de huidige omstandigheden, de crisis, betekent dat toch dat er wat meer in de huur wordt gebouwd op dit moment dan op de koop. Daar ontkomen wij ook niet aan. Je hebt bestaande projecten die nu worden gerealiseerd en die op een gegeven moment toch worden omgezet van koop naar huur omdat ontwikkelaars de woningen niet kwijt raken. Houdt dit voor jullie in dat jullie de komende jaren meer koopwoningen moeten bijbouwen? Ja, dat doen we via het programmeren. We hebben ook een programmaleider Wonen. En dat is de bedoeling dat via het programmeren, ook afhankelijk van de conjunctuurgolven, daar kunnen wij als gemeente niet dwars tegenin gaan, want wij kunnen marktpartijen daar niet toe dwingen.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden JB. Dus je ziet deels dat je op die golf moet meegaan, en dan kun je toch je programma vasthouden en in het ene tijdgedeelte wat meer sociaal bouwen en het andere deel weer wat minder. Dat proberen we wel. Later kunnen we ook uitponden. Urgenten

AW. Hoe passen urgenten in het woonbeleid? En wordt er dan onderscheid gemaakt tussen bepaalde groepen of inkomensgroepen? JB. Daar is geen beleid voor gemaakt. Corporaties zijn vrij om urgenten binnen de 10 procent te huisvesten.

Sociaal-economische en demografische ontwikkelingen 15:00

AW. Wat zijn de meest sociaal-economische en demografische ontwikkelingen in de regio en in welke termijn krijgen deze uitwerking in het woonbeleid? JB. Er is onlangs een provinciale huishoudenprognose en een woningbouwprognose afgegeven, die loopt tot 2040. Dus die kijkt heel ver vooruit. En dat is eigenlijk wel mooi, want in tegenstelling van wat je zou verwachten is dat voor Eindhoven en de regio nog behoorlijk wat groei zit. Er moeten meer woningen gebouwd worden dan 3 jaar geleden was voorzien, want die prognoses zijn om de 3 jaar. Een van de oorzaken daarvan is de gezinsverdunning, dus het aantal mensen wat binnen 1 huishouden in een woning bivakkeert. En dat heeft oorzaken van de vergrijzing, mensen worden ouder, scheiding, individualisering ook. Mensen houden toch vaak langer hun eigen woning vast. En dat soort oorzaken brengt dat die verdunning nog steeds plaats vindt. Er wordt verwacht dat dit dus nog verder toe neemt. Wel zie je dat als je de SRE neemt, in de randen wel wat krimp gaat zien. Ook eerder als in steden zoals in Helmond en Eindhoven. Wij kunnen tot 2030, misschien nog iets langer, voorzien dat wij kunnen blijven groeien. Je ziet wel dat gemeentes aan de rand van het SRE gebied, bijvoorbeeld Bergeijk of Gemert-Bakel, dat krimp eerder gaat plaatsvinden. AW. Wat is dan de meest voorname reden achter de gezinsverdunning? JB. Dat is de vergrijzing, de dubbele vergrijzing, er komen ook meer mensen in de categorie boven 65+ en 75+. Maar ook dat mensen steeds ouder worden als gevolg van betere gezondheid en levensgewoonte. En dat is eigenlijk heel bijzonder. Met name de leeftijd van mannen schuift iets op. Dus dat is gunstig. Dat schuift met 1 of 2 jaar op en dat heeft behoorlijke consequenties voor de ontwikkelingen van het aantal huishoudens. AW. Hoe wil de gemeente Eindhoven daar op inspelen? JB. Nou, wij zijn blij dat we voorlopig nog blijven groeien. Dat is goed voor de stad en de levendigheid, maar ook voor de werkgelegenheid. Dat is 1. En 2, wij moeten wel heel goed gaan nadenken over de inrichting en de huidige staande woningvoorraad. Want die is toch een heel groot deel is in de jaren 60/70 neergezet en dat waren toch heel veel eengezinswoningen, bijvoorbeeld Philipsdorp, met een woonkamer en 3 slaapkamers, allemaal heel standaard en je ziet dat met die huishoudenverdunning, het aantal eenpersoons en tweepersoonshuishoudens toe neemt. Daar zit met name de groei. We moeten even kijken of die eengezinswoning nou de ideale woning is voor die doelgroepen.

Ontwikkelingsbeleid

AW. Gaan jullie meer richten op herstructurering of nieuwbouw? JB. De nadruk zal de komende jaren, steeds meer op de bestaande voorraad liggen. De uitbreiding zal beperkt zijn. AW. Hoe willen jullie binnen de bestaande voorraad accommoderen dat gezinnen gaan verdunnen? JB. Nou, dat die gezinnen verdunnen dat doen ze zelf. Dat hoeven we niet, we zullen wel goed moeten kijken of die eengezinswoning in een rijtje nou de juiste woonvorm is, of dat de vraag is die die mensen willen. En met name richting de vergrijzing of dat, er is bijvoorbeeld een onderzoek geweest, en daar werd gezegd: als er steeds meer oude mannen komen, die willen misschien helemaal niet in een klein appartement zitten, maar die willen misschien wel die eengezinswoning hebben met een garage of schuurtje zodat ze kunnen knutselen, met een tuintje om te tuinieren. Als er heel veel 1 of 2 persoonshuishoudens bij komen, kun je je wel afvragen of die appartementen de oplossing is. Dus daar zijn we toch naar op zoek. SCRIPTIE


20:00 Nakijken onderzoek SOAB

JB. Maar ook met marktpartijen om daar de juiste formules voor te vinden. Het eerste onderzoek wat ik zei met ouder wordende mannen of in de appartementen willen zitten is een onderzoek, dat hebben wij in de regio door het SOAB laten doen. Dat is een bureau uit Breda en die hebben trends en ontwikkelingen in seniorenhuisvesting en duurzaamheid op een rij gezet. Want dat zijn voor ons de 2. Als je zegt van waar kijk je naar a) vergrijzing, 2) huishoudenverdunning en 3) past vraag en aanbod op elkaar. En die duurzaamheid is ook een heel belangrijk element.

Duurzaamheid

AW. Hoe willen jullie daar invulling aan geven? Je hebt duurzaamheid in tijd en energie. Wat is jullie beleid daar op JB. We zijn op dit moment met Jos Smeets met het woonlastenonderzoek. Daar krijgen we binnenkort de eerste resultaten van. Dat moet een van de onderleggers worden hoe we de relatie tussen duurzaamheid en financiële draagkracht van mensen, hoe we daar verder mee om willen gaan. Dat wordt ook een van de bouwstenen. Wij hebben een hele mooie doelstelling dat we in 2040 neutraal willen zijn en daar wordt van afgeleid, daar zijn heel veel maatregelen genomen en 1 is op gebied van woningbouw om er bij nieuwbouw rekening mee te houden. Daar is een instrument voor, dat heet GPR. Daar zit een hele reeks indicatoren onder waar je aan moet voldoen, niet alleen energie, maar met name de omslag is nu ook om te kijken naar de bestaande voorraad omdat daar heel veel winst te halen valt. Bijvoorbeeld in labels.

Dynamiek omvang en aard aanbod

Wat is de dynamiek in de omvang en aard van het aanbod voor en na de crisis? Hoe verandert het aanbod mbt nieuwbouw/bestaande bouw?

Doornemen onderzoek Compaen

JB. Nou wij hebben gezien, wij hebben een doorstroomonderzoek laten doen door Compaen en dan bleek dat de eerste jaren van de crisis in 2009 en 2010 de doorstroming nog aardig op gang bleek en dat er eigenlijk niet zo heel veel aan de hand was. Nu zien we dat dat aan het stagneren is en dat zie je aan het aantal te koop staande woningen, dat blijft stijgen. Daarnaast die financiering die steeds moeilijker wordt, dus je ziet dat dan ook terug in nieuwbouwprojecten, dat het aantal projecten met koopwoningen flink af neemt en je ziet heel weinig nieuwe initiatieven. Bestaande initiatieven die al liepen zie je dat het omgezet wordt van koop naar huur. Daar zit een duidelijke stagnatie.

Initiatieven

AW. Proberen jullie dan nieuwe initiatieven mee op te zetten?

CPO

JB. Ja, een van de mogelijkheden die wij graag willen benutten is CPO. En dat doen we op verschillende plekken binnen de gemeente en daar is ook wel belangstelling voor. WE hebben onlangs een dossier naar het college gebracht, een adviesnota, om daar wat lijnen in de zin van een aantal voorwaarden die de gemeente stelt om daar aan te kunnen beginnen. En er komen ook waarschijnlijk enkele financiële regelingen om het wat gunstiger te maken voor de mensen. Maar daar wordt nog over nagedacht. Er wordt bijvoorbeeld gedacht aan een revolving fund. Dat mensen goedkoop kunnen lenen, maar dan moet het ook worden terugbetaald. Daar gaat serieus naar gekeken worden. Wij hebben geen revolving fund voor Startersleningen.

Revolving fund

AW. Dus jullie proberen zo de woningproductie op gang te brengen?

25:00

JB. Ja en te houden en om de individuele wensen van mensen, de vraagkant, die kun je met CPO maximaal faciliteren. Dat mensen vanaf het begin van het proces deelnemen. AW. Is dat CPO ook bedoeld voor deze inkomensgroep? Ja, ook. Want dat is eigenlijk niet inkomensgroep afhankelijk. Dus het kan in principe voor alle inkomensgroepen. Er wordt gedacht aan een revolving fund voor met name starters, ja en dan zou deze groep daar in principe voor in aanmerking kunnen komen. Dat staat nog niet vast. Mij lijkt het alleen haalbaar als er ook een korting wordt gegeven op de grond. Ja, dat is een belangrijk onderdeel. Dat gebeurt nog niet. Er wordt wel nagedacht om daar een regeling in te treffen, maar het is niet dat daar lagere grondkosten tegenover staan. Zij kopen de grond aan voor dezelfde prijs als ontwikkelaars. Er wordt wel gekeken of je daar voor starters via een regeling in tegemoet kan komen. Dat is nog geen uitwerSCRIPTIE king of bestaand beleid.

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden JB. Ja, dat is een belangrijk onderdeel. Dat gebeurt nog niet. Er wordt wel nagedacht om daar een regeling in te treffen, maar het is niet dat daar lagere grondkosten tegenover staan. Zij kopen de grond aan voor dezelfde prijs als ontwikkelaars. Er wordt wel gekeken of je daar voor starters via een regeling in tegemoet kan komen. Dat is nog geen uitwerking of bestaand beleid. In 2013 zou dat ingevoerd kunnen worden. Het onderzoek van CPO gaat de komende maanden lopen, dus per 1-1-2013 zou dat ingevoerd kunnen worden. Dat is wel reëel. AW. Wat zijn voorwaarden die uit het onderzoek moeten blijken opdat daar een besluit over genomen gaat worden? JB. Ja, dat is een mooie vraag. Dat is net wat nader bekeken moet worden. Er zitten een aantal concurrentiebedingingen in en dat gaat met name over de grondprijs. En dat moet met Grond en Vastgoed worden bekeken dat verschillende groepen wel gelijk behandeld worden. Je kunt daar niet zonder meer onderscheid maken. Zij zijn ook aan bepaalde regels en procedures gebonden. Er wordt nu ook gezocht naar een constructie om dezelfde grondprijs te hanteren, maar om dat via een goedkope lening te verevenen om toch goedkoper uit te komen. Hoe dat technisch in elkaar zit kan ik je niet vertellen. Initiatieven

AW. Hoe merken jullie dat marktpartijen initiatieven nemen om deze doelgroep te bedienen?

30:00

JB. Nee, tot op heden kan ik daar niet concreet voorbeelden van geven. Nee, dat is dan meer in zijn algemeenheid. Als je zegt, goh echt voor die groep in Eindhoven niet. Er wordt niet heel gericht projecten ingezet op deze groep. Partijen werken dus wel samen om nieuwbouw te ontwikkelen. Tussen corporaties en ontwikkelaars, maar als je vraagt is dat gericht op die inkomensgroep, niet specifiek.

Ontwikkeling woningmarkt

AW. Hoe verandert de woningmarkt de komende tien jaren in de regio? Zijn daar scenario’s voor? JB. Daar zijn geen verschillende scenario’s voor. Die zijn er regionaal niet maar ook lokaal niet. Wat wij eigenlijk doen is regelmatig een woningmarkt onderzoek houden en je hebt regelmatig provinciale prognoses en daarmee monitor je de ontwikkelingen en kun je koers wat bijstellen als het nodig is. En wij zijn ook deels afhankelijk van het beleid van het Rijk. Je hebt nu het kunduz-akkoord met punten over de woningmarkt. Onlangs is Wonen 4.0 naar buiten gebracht. En wij gaan naar de verkiezingen toe in september en daar zullen ongetwijfeld ook weer nieuwe maatregelen bij komen door het nieuwe kabinet. Het landelijk beleid vanuit het Rijk ook wel bepalend is over hoe de woningmarkt er in de nabije toekomst gaat uitzien. En eigenlijk ook omdat als je naar omliggende landen kijkt, België, Duitsland, dan zie je dat de woningmarkt daar veel minder te lijden heeft als Nederland. Dat ligt hier deels aan de omstandigheden zoals het beleid hier wordt vormgegeven.

Volgen landelijk beleid

AW. Proberen jullie nog het beleid op bepaalde vlakken te beïnvloeden of volgen jullie 1:1 het beleid op? Wij werken in verschillende samenwerkingsverbanden. Dat is de B5, de 5 Brabantse steden en wij werken in de G32. Dat zijn 32 middelgrote steden in Nederland en dat zijn ook deels lobbyclubs en waar langs ook brieven naar het kabinet wordt gestuurd, met aanbevelingen en reacties op plannen. En daar doen wij actief aan mee. Om een voorbeeld te geven, de G32 heeft aan steden gevraagd om een inventarisatie te maken van het investeringsagenda voor de komende 10 jaar, en daaruit moet blijken wat voor ambitie en mogelijkheden er zijn in de steden. En in de afgelopen 10 jaar werd het ondersteund vanuit het Rijk ISV middelen, zeg maar Rijksmiddelen, als een soort trigger om ontwikkelingen los te trekken. En vanaf 2014 is dat weg bezuinigd. En middels die lobby willen wij ook aangeven dat die Rijksgelden toch wel nodig zijn om ontwikkelingen los te trekken. En niet om het geld zeg maar, maar je hebt ook bij heel veel binnenstedelijke projecten een onrendabel gedeelte, of omdat het project heel moeilijk bereikbaar is of omdat de grond erg vervuild is of omdat de omgeving complex in elkaar zit. En dan krijg je extra kosten en dan is het gewoon heel, dat is gebleken, dan is het prettig als je als overheid wat geld in de achterzak hebt zitten. Dat je ook mee kunt doen om dat los te trekken. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden AW. Want dat komt nu ten laste van marktpartijen? JB. Het is nog erger. Nu hebben we daar wel geld voor gekregen van het Rijk en na 2014 valt het weg en dan hebben we als partij geen geld om projecten van de grond te trekken. AW. Dus jullie worden dan belemmerd in het plegen van nieuwbouw? JB. Nou, belemmerd. Kijk, de markt neemt initiatieven als daar mogelijkheden voor zijn en het moet ook rendement opleveren. Dat ligt voor corporaties anders want die hoeven geen winst te maken. Maar marktpartijen wel, ontwikkelaars koersen op een zeker rendement en als je in een gebied moet bouwen en investeren waar extra moeilijkheden zijn om verschillende redenen die ik net noemde, dan is het handig als een partij als de overheid zegt: wij doen ook voor een deel mee in die kosten. Grond bouwrijp 35:00

AW. Gebeurt het nu dat ontwikkelaars bij jullie de grond maken en het zelf bouwrijp maken en saneren of leveren jullie de grond bouwrijp aan tegen een hogere prijs? JB. Het gebeurt beide. AW. Hoe sterk is de positie van de gemeente met betrekking tot het beïnvloeden van het bestaande aanbod en nieuwbouwprojecten? JB. Die is best groot. Kijk wij bouwen zelf niet. Dat is een. Dat gaan we ook niet doen. Maar 2 is wel dat wij middels een structuurvisie en bestemmingsplannen vastleggen waar er gebouwd kan worden. Als het in het bestemmingsplan niet de functie wonen staat dan is er niet te wonen. Wij bepalen de locaties dus en hoe hoog en breed en het volume van de bebouwing. Dat is 1. En 2 maken wij ook afspraken met corporaties in de volle breedte, over aantal woningen en soort woningen. En zij zijn ook gehouden middels het BBSH om zich naar de gemeente naar te richten. Het moet wel in onderling overleg maar ze moeten daar wel rekening mee houden. En met marktpartijen zitten we vaak in de positie dat wij ook grond hebben, middels die grondpositie komen wij ook met hun in onderhandeling.

Deel 2. Barrières - Gereguleerde huurwoningmarkt Bouwvoorschriften

JB. Specifiek voor die doelgroep? Ja, in zijn algemeenheid speelt dat sowieso dus ook voor deze groep. Dat is de redenering en dan zit in met bijna de hele vragenlijst. Hoe meer eisen er via de overheid via bouwregelgeving wordt opgelegd, hoe duurder het wordt. En ook complexer. Dat kun je zien als een barrière. Dat is ook voor de corporatiesector zo.

Huisvestingswet Nieuwe doorkijken

JB. Daar zijn we op dit moment druk mee bezig. Er komt een nieuwe huisvestingswet 2012. Je hebt een driedeling in de huisvestingswet a) je kunt woonruimteverdeling regelen via het vergunningssysteem en je kunt invloed uitoefenen op de bestaande woningvoorraad omdat je kunt zeggen als mensen woningen willen splitsen, dat is in appartementen, in eigendomsgedeelte, dat kan en daar kun je wel of niet een vergunning voor afgeven en je kunt woningen omzetten, omzettingsvergunning, een eengezinswoning waar je 5 kamers voor wilt maken. Dat kun je regelen en je hebt een derde punt en dat is de verblijfsgerechtigde, de statushouders, en dat is ook een taak in de huisvestingswet. Dat houdt in dat er een verplichting is voor asielzoekers om deze met voorrang te huisvesten. Dan vertel ik wat we in Eindhoven doen. Wij zijn ook bezig de nieuwe wet te volgen, vandaar dit korte overzicht. De woonruimteverdeling, die regelen wij sinds de jaren 60 niet meer in Eindhoven. Dat doen de corporaties. Dus wij geven geen vergunningen af. Wij maken wel afspraken met corporaties daarover, dat gaat op vrijwillige basis, als partners.

40:00


JB. Nee, tot nu toe is dat geen belemmering. We zijn nu ook bezig met die brede inventarisatie. Het kan zijn dat daar nadere afspraken over komen.


JB. Nee, die zijn niet belemmerend. Dat geldt ook niet voor het geliberaliseerde deel van corporaties.

Schaarstepremie

JB. Schaarstepremie is er nu niet. Want er is niet echt sprake van schaarste.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Overige

JB. Nou, dat is een feitelijke constatering. Zij hebben relatief weinig huurwoningen voor die groep. Dus het beperkte aanbod is belemmerend. Nu is het zo, tot die 655 grens, zit je onder de 33 duizend, maar als je zegt, goh: daar kun je ook net boven gaan zitten, dan kun je die groep ook bedienen, maar het aanbod in Eindhoven is erg beperkt. Dat is gelijk ook een oplossing. Ik zal je vertellen waarom dat voor Eindhoven goed zal zijn. Wij hebben namelijk meer dan voldoende betaalbare huurwoningen. En in de betaalbare huurwoningvoorraad tot die 555, dat daar ook een behoorlijk percentage scheefwoners zitten. Mensen die relatief een hoger inkomen hebben dan wat ze redelijkerwijs kwijt zijn aan de huur. Voor Eindhoven zelf zou het niet erg zijn als die grens, die nieuwe sociale huurwoninggrens van 665, als daar een aantal woningen overheen zouden schieten. Dat kan door bijbouwen van woningen voor 700 euro. Dat is een doelgroep, dat is 1. Maar 2, kun je ook zeggen, je hebt zeg maar ook streefhuren, die huren gaan steeds omhoog en een deel van die voorraad die zit tegen die 655 aan, en als je die verhoogd, of met de jaarlijkse inflatie, die wordt vanuit het Rijk gegeven, dat schiet niet enorm op, maar goed of je doet het bij mutatie en dan doe je het wat sneller. Dat zijn mogelijkheden en omdat wij er genoeg hebben in Eindhoven is dat wel iets wat een mogelijkheid zou kunnen zijn. Maar vooralsnog is het probleem niet zo groot. Dat denken we.

Scheefwoners

AW. Denkt u dat scheefwoners onder de aftoppingsgrens ook zouden doorstromen? Want anders bouw je aanbod voor een doelgroep die het niet kan betalen.

45:00

JB. Dat is natuurlijk de vraag, of ze dat gaan doen, want een van de mooie dingen van de bestaande voorraad is dat de prijs-kwaliteit verhouding heel gunstig is. Die is heel goed. Dus die prikkel om daar weg te gaan, dat is een van de redenen waarom scheefwoners niet te springen staan.

Prijs-kwaliteit verhouding

AW. Proberen jullie dan te stimuleren dat die woning geliberaliseerd worden? Daardoor daalt wel de prijs-kwaliteit verhouding. JB. Ja, dat is een negatieve uitleg. Want dan zeg je in feite als je nieuwbouw stimuleert, van 700 euro en je gaat die nieuw bouwen, dan betaal je wel die 700 euro maar de kwaliteit is minder. Dat vinden wij niet erg omdat we er genoeg hebben. Ik zeg het als een mogelijke oplossing, dat doen we nog niet of het is niet zo dat heb beleid daarop gericht is of dat we corporaties pushen. Overigens hebben ze daar een eigen afweging bij. Daar zou je het dan over kunnen hebben.

Deel 2. Barrières - Vrije huurwoningmarkt Overstap sociale huur naar marktconform

JB. Ja, ik denk wel dat dat belemmerend werkt.

Beperkt aanbod

JB. Dat is heel praktisch, maar het is wel zo.

Deel 2. Barrières - Sociale koopwoningmarkt Huisvestingswet

JB. Nee, dat hebben zij niet mee te maken. Weet je wat het is, je hebt de driedeling en dan bedoel je de woonruimteverdeling. Daar hebben ze niet mee te maken.


JB. Nee, dat is niet belemmerend.

Bouwvoorschriften

JB. Ja. Dat hoor ik ook van ontwikkelaars, regelmatig, maar ook van corporaties. Dat zij al die stapeling van alle eisen op elk gebied als belemmering zien. Weet je wat een oorzaak ook is van een hoop gedoe en dat zit niet zozeer in de bouwvoorschriften maar dat zit in de parkeernorm. We hanteren ook parkeernormen en dat is goed, want iedereen die een woning koopt die heeft wel een auto. Dat moet wel geregeld worden. Je reserveert dan dat een woning ergens kan staan. Dus het is een goede reden om als overheid te regelen. Dat zit in onze grondexploitatie, want je moet ook als je, er is een parkeernorm, die is anders voor studenten dan voor gezinnen, dat is een differentiatie. Dat is 1, en kun je daar niet aan voldoen dan is er een parkeerfonds. Daar kun je het afkopen. Dat is voor iedereen. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden JB. Maar die parkeernorm, dat is heel mooi, maar soms zijn die heel moeilijk toepasbaar in een omgeving, bijvoorbeeld in het centrum. Dan moet je onder de grond bouwen en dat is heel duur. En soms is het moeilijk in de bestaande woonomgeving. Dan wordt het ook moeilijk en duur en dan moet je je afvragen, maar dat is maatwerk, of je dat dan altijd heel rigide wil hanteren. Of dat je dan toch niet bij projecten moet kijken of dat wel of niet nodig is. Er is nou een dossier geweest, dat komt erop neer dat ze daar flexibeler mee om zullen gaan. Dus daar zit beweging in. AW. Zijn er nog regelingen voor ontwikkelaars om te garanderen dat een ontwikkeling doorgaat, mocht deze spaak lopen op de parkeernormen? JB. Dat durf ik je zo niet te vertellen. Dat zou je bij iemand van Gronden en Vastgoed kunnen navragen.

Deel 2. Barrières - Vrije koopwoningmarkt Residuele grondwaarde

JB. Dat doen wij. Dat is voor de sociale koopwoningmarkt en de vrije koopwoningmarkt AW. Valt dat voor jullie gunstig of nadelig uit?

Opzoeken rapport

JB. Volgens mij, maar dat doe ik uit mijn hoofd, zijn er rapporten geweest om dat naast elkaar te zetten en dat verevend elkaar een heel eind. Dat is een rapport van Fakton, dat is ook een onderzoeksbureau. AW. Is dat een barrière? Als het elkaar verevend dan hoeft dat in principe niet. JB. Nee, wij zijn ook verplicht om dat zo te doen van Europa. Nee, dus dat is geen barrière.


JB. Nee, dat is geen belemmering.

Voorverkooppercentage

JB. Ja, wij hanteren die zelf niet maar de marktpartijen wel. Die willen 80 procent voorverkocht hebben voordat ze willen bouwen. Dat werkt voor iedereen nadelig. Het punt is, waar het echt nadelig werkt, er zijn ook wat projecten in concurrentie met elkaar. En als je 2 projecten hebben die veel op elkaar lijken en allebei moeten ze 70 procent hebben, houden ze elkaar gevangen. Als ze hadden geprogrammeerd, dus project 2 3 jaar later, dan hadden beide projecten door kunnen gaan. Daar proberen wij ook meer op te sturen. Dat sturen zit hem dan wel in, als je zegt ja, dat klinkt mooi, daar sturen we op, maar dat zit hem voor de overheid meer in om partijen bij elkaar te brengen en door het inzichtelijk te maken. En dan zou je zeggen, dat weten ze toch, maar dat is niet altijd. Door een projectenboek van elkaar te laten zien zien ze dat ze met hetzelfde bezig, of tussen gemeenten, zo houd je elkaar gevangen. Daar zitten belemmeringen.

55:00

Als ze het wel door hebben zetten ze het plan dan stop, of 1 van de twee in ieder geval? Nou, het beïnvloed elkaar wel. Maar 1:1 bewijs dat de een stopt en de ander door gaat, nee sowieso, 1:1 kan ik dat niet zeggen. Zo transparant is de markt niet dat dat zo werkt. Maar het beïnvloed elkaar absoluut.

Lokale heffingen

JB. Daar heeft iedereen last van. Ja en nee, kijk laat ik het zo zeggen, de lasten buiten de huur, als je over de huur praat, dan zie ik dat de andere categorieën steeds meer worden, met energie en dan krijg je de OZB erbij. Op een gegeven moment is dat te veel van het goede. Eindhovens dagblad maakt wel eens overzichten van de OZB, volgens mij zitten wij niet extreem, dat weet ik zeker. We zitten gemiddeld. Geen bijzonders wat betreft OZB.

Overig

JB. Volgens mij zijn de meeste wel gepasseerd. Ja.

Deel 3. Maatregelen - Aanbod verruimende maatregelen (kwantitatief ) Bouwen voor inkomensgroep 60:00

JB. Als ik dat probleem heb dus wel. Maar we weten nog niet of dat een probleem is. Zeg maar ja. Ik denk dat voor deze inkomensgroep, ja dat lijkt heel simpel, nou weetje waar ik aan zit te denken. Ik was vorige week op een conferentie en daar werd gezegd dat die groep tussen de 600 en 800 euro een heel gat zit, en dat wordt onderkend. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden JB. Corporaties zitten daaronder, maar dan denk ik, waarom bouwen pensioenfondsen daar niet voor. Omdat die daar niet zo gek veel interesse voor hebben omdat ze daar hun rendement niet voor kunnen halen. Maar misschien gaan zij hun ambities bijstellen. Voorlopig denk ik dat mensen de meeste kans maken in de gereguleerde huurwoningmarkt. Grootschalige sobere bebouwing

JB. Ja, het ligt eraan of dat dan intern in de woning is, of naar buiten toe. Ik zou de woning wel zo inrichten dat het een aantrekkelijke woning blijft. Maar als je zegt van, ik kleed de woning uit en ik ga casco bouwen, zodat mensen zelf de afwerkingsstaat kunnen bepalen, dan ben ik voor. Mensen willen toch in een aantrekkelijke woonomgeving wonen en aan de binnenkant zijn meer mogelijkheden.

Efficiëntere organisatie bouwproces

JB. Ja, daar zijn absoluut mogelijkheden. Dat blijkt regelmatig uit onderzoek. Als je vraagt, kom ik dat zelf tegen, dan nee. Maar uit onderzoek blijkt dat de hele bouwkolom een hele conservatieve business is. En dat gaat dan heel lang hetzelfde. Het blijkt uit onderzoek van bijvoorbeeld Bouwsendum Rotterdam, om dat te doorbreken. En men is heel lang bezig, ook vanuit Bouwend Nederland, dat de sector een stuk flexibeler moet werken. Meer op vraag inspelen. Ze zijn heel erg gestandaardiseerd. AW. Maar ook als je kijk naar de proces van de bouw, dat duurt ook vrij lang. Voordat de eerste paal de grond in gaat ben je jaren verder. JB. Gaat dat over ons? Want ik was in de veronderstelling dat dat over de bouwers ging. Maar dat is wel bijvoorbeeld, dat is absoluut zo. Moet je maar een googlen op bouwend Nederland of bouwcenter Rotterdam of innovaties stokken. In de eigen bouwkolom. Dus niet alleen naar de overheid wijzen. Dat zeg ik als grapje. De sector zelf is conservatief en niet erg ingesteld op innovatie.


JB. Ja, dat willen we altijd zoveel mogelijk doen. Dat gebeurt ook wel. Nou wij hebben bijvoorbeeld een centrale intake gekregen. Daar komen alle bouwinitiatieven op 1 plek binnen en tot die tijd daarvoor kwam het op meerdere plekken de organisatie binnen. Dat kon bij andere afdelingen binnen komen en dat duurde toch lang voordat het overal langs was geweest. Dat is nu wel efficiënter. Alles bij 1 loket.

Uitbreidingslocaties in diverse groottes

JB. Ja, dat gebeurt al. Dat zijn ook locaties die sneller ontwikkeld worden. Je kunt daardoor ook sneller ontwikkelen. Dat wordt door ontwikkelaars afgenomen en door CPO’ers.

Versoepelen RO beleid

JB. Ja, dat kan er ongetwijfeld toe bijdragen. Dat doen wij wel, maar wij doen volgens mij niet zo heel moeilijk met het wijzigen van bestemmingsplan functies als dat past. Hoe lang dat wijzigen duurt, dat weet ik niet precies. Volgens mij doen wij het sneller.

65:00


Doorstroompremie >43.000

JB. Nee, daar zie ik niks in. Waar ik meer in zie, anders klinkt dat zo, om de mogelijkheden van corporaties om de huur versneld omhoog te brengen. Voor inkomens boven de 43.000 konden ze 5 % bovenop de huur doen, en ik denk dat dat soort maatregelen de mensen op scherp zet, een kosten baat afweging. Of ze dan wel willen huren. Ik denk niet dat daar een premie voor nodig is.

Verhuispremie alleenstaanden in eengezinsDAEB-woning

JB. Nee, daar zie ik dan ook niks in.

Huuraftrek huurders in private sector

JB. Als ze dan fiscale moeten gebeuren, dan is dat door het Rijk. Het zou kunnen.

Verwervingskosten grond reflecteren

JB. Dat zou wel moeten gebeuren. Dat is een persoonlijke mening. Dat is heel raar dat dat niet gebeurd. Dat moet je afschrijven. Ik snap best dat het gebeurd als gemeentes klem zitten. Dat is onhoudbaar, dat is een kwestie van tijd. Beter snel afboeken dan te lang wachten, dat vinden trouwens heel veel deskundigen. Dat is niet handig. Dat afboeken gebeurd nu niet door de gemeente, maar bijschrijven ook niet.


JB. De parkeernormen iets flexibeler hanteren dat gebeurd of gaat gebeuren.

Verlagen bouwleges

JB. Die gaan omhoog bij ons, meer marktconform. SCRIPTIE


Opzoeken bouwleges 70:00 Verlengen van BEW+

JB. Dat je meer de daadwerkelijke kosten betaald die gemaakt worden. Dan heb je het over uren die mensen eraan besteden. Die zijn bij ons fors omhoog gegaan. Ik durf niet te zeggen hoe hoog dat is. Dat is wel opzoekbaar want een paar maanden geleden is dat omhoog gegaan. Als je op www.eindhoven.nl en dan heb je ook bestuur of bestuursinformatie en daar kun je dossiers een zoekopdracht geven. Als je bouwleges intypt krijg je ook dat dossier of advies. JB. Daar hebben wij niet aan meegedaan, Starterslening doen we ook niet meer. Wat ik in het begin een keer zei over het onderzoeksrapport van Companen hebben zij bekeken en de uitkomst was dat de doorstroom in Eindhoven nog goed op peil was en dat starters nog niet in de knel kwamen, maar dat was 2009 en 2010. Ik denk niet dat we dit gaan invoeren, dat kost te veel. Mede door de bezuinigingen en mede door dat onderzoek dat Starters in Eindhoven niet in de knel komen of zitten. Overigens zit daar ook een oorzaak achter, dat we relatief veel goedkope woningen hebben, en dat is in een jaar natuurlijk niet veranderd.

Deel 3. Maatregelen - Afstemmingsmaatregelen vraag/aanbod Eerste

AW. Er was aan aangegeven dat jullie dat niet hebben.

Aanpassen gemeentelijke beperkingen

JB. Nee, wij hanteren daar geen regels voor.

Indexeren inkomensgrens Europa

JB. Ik vind wel dat die verhoogd moet worden. Dat zou wel goed zijn.

Differentiëren inkomensgrens naar type huishouden

JB. Ja, dat zou in principe wel rechtvaardiger zijn. Want nou telt iedereen mee met een inkomen en een huishouden. De andere kant van de medaille is dat het dan weer ingewikkeld en bureaucratisch wordt. En nu wordt alles over 1 kam geschoren.

Differentiëren inkomensgrens naar type regio

JB. Ja, daar ben ik wel voor.

Liberalisatiegrens bepalen per type huishoudens

JB. Ik weet niet of dat handig is, want dat heeft ook te maken met. Boven de liberalisatiegrens heeft de overheid heel bewust geen invloed meer. En ik denk dat je dat hetzelfde moet houden.

Verlagen huurliberalisatiegrens

JB. Nee, nee. Je kunt er makkelijk een aantal overheen duwen. AW. Dan ligt het meer in de hand van de corporaties. Anders ligt het meer in de macht van de overheid. JB. Ja, en om je een tegenargument te geven: zij staan het dichtst bij de burgers en kunnen dat beter inschatten. Dat zou een argument kunnen zijn. Het is de vraag of je dat als overheid centraal wilt organiseren. Zij kunnen het beste de differentiatie aanbrengen.

Huurprijs koppelen aan WOZ waarde Doorlopende inkomenstoets Woningen met voorrang toewijzen aan doorstromers

JB. Ja. Want dan krijg je een goed. Volgens mij doet Trudo dat wel. Volgens mij hebben zij het gekoppeld aan de WOZ. Ja, dat is ook voor de scheefheidsbestrijding. Dat is zoveel administratie en bureaucratie. Dat zou je om de 5 jaar kunnen doen. JB. Ja, dat vind ik wel een goede maatregel. Dat doen wij alleen nog niet. Dat ligt in handen van de corporaties.

SCRIPTIE

Gemeente Helmond

Type organisatie Gemeente Datum interview: 15-06-2012 Geïnterviewden: Dhr. T. Middel Teammanager Wonen E. Bongaarts/ Beleidscoördinator Wonen

Aantekeningen/ Deel 1. Ambities en bedrijfsvoering Actiepunten/Kernwoorden Problematiek TM. Nou je weet dan per 1 januari 2011 de tijdelijke maatregelen voor wat betreft het scheiden van DAEB is ingevoerd. Dat is een gevolg van de europese wetgeving. Daarvoor hebben wij als gemeente medio 2010 richting het Rijk aangegeven dat dat problemen op gaat leveren en dat was tijdens de verkiezingsperiode. Dat is een petitie van de gemeente en corporaties en bedrijfsleven. Toen hebben we onze zorgen uitgesproken. Een jaar later heeft de Raad, in het kader van de begrotingsbehandeling, nog een motie aangenomen waarin ze hebben gezegd om deze kwestie onder de aandacht te brengen van Tweede Kamer en de VG. De behandeling van de problematiek in de kamer. Dat is gebeurd en daar hebben we alleen een reactie op gehad in de zin van: dat het met de behandelstukken wordt meegenomen. Als je daar inhoudelijk naar kijkt; Helmond is een gemeente met een kleine 90.000 inwoners, waar op dit moment 45 procent huurwoningen en 55 koop ongeveer. Dat wil zeggen dat we 4 corporaties hebben die hier werkzaam en toegelaten zijn plus nog een stuk of 4, dacht ik, die van buiten komen die wat bezit hebben. Dan moet je zien dat ongeveer 14, 14.500 woningen van onze eigen corporaties is en daarvan is 90-95 procent in de goedkope sector, in die zin dat dat onder het huurniveau van 664 zit. Nou dan schets ik dat we een redelijk goedkope huurvoorraad hebben waarbij we ook nog eens een keer te maken hebben met een relatief laag inkomen hebben tov de regio. Dat monitoren we jaarlijks via een afspraak die we met corporaties hebben gemaakt, tussen huur en inkomen en bezetting van de voorraad en dat doen we via een kernvoorraaadnotitie. We hebben met elkaar afgesproken dat iig 14.000 woningen beschikbaar zijn voor de doelgroep van beleid, waarvan 70 procent van die voorraad moet voldoen aan aftoppingsgrens voor 550. Doorkijken beleidsdoc’s

EB. De notitie is in deze dikke opgenomen. Als je die een keer goed leest, kun je daar heel veel informatie terughalen. Dat heeft dus te maken met de primaire doelgroep, maar er wordt ook iets gezegd over de secundaire doelgroep.

Prestatieafspraken woningcorporaties

5:00

TM. Er is nu een beetje een discussie over de grenzen van de primaire en secundaire groep. Primair is tot 34 en de ene corporatie zegt ook dat is het ook. Een andere zegt dat de groep tot 43 belangrijk is omdat die groep anders tussen wal en schip valt. Wij hebben in 2008 voor het laatst prestatieafspraken gemaakt met corporaties. Die waren vorig jaar afgelopen en die zijn met een jaar verlengt en we zijn nu bezig om nieuwe afspraken op te stellen en daar doet de discussie voor of de groep niet tot 43.000 euro verruimd moet worden. Dan wel primair of secundair. Zij hanteren nu het Rijksbeleid, dus 90 procent gaat onder de 34. De ervaring over 2011 laat zien dat ze dat ook halen en dat dat nu nog geen probleem vormt. Dat heeft te maken met de beschikbare voorraad en inkomensniveau. Dat wil voor ons zeggen dat er situaties zijn waar mensen meer als 34 verdienen en die wij toch vinden dat we die moeten helpen. Dan kun je een aantal maatregelen daarbij bedenken. Je kan zeggen: moeten we die woning dan niet iets duurder maken dat die toch verhuurd mag worden. Misschien moetj e wel kijken of die groep met een koopwoning, dan wel niet met subsidie, geholpen kan worden. Dat zijn allemaal dingen die spelen. Maar geconstateerd moet worden dat het op dit moment geen inhoudelijk probleem heeft opgeleverd ten aanzien van toepassing van de norm in Helmond afgelopen jaar.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden EB. Overigens moet je voorzichtig zijn met begrippen als primair, secundair en tertiair. Want in deze notitie zijn we bij de primaire doelgroep uitgegaan van de huurtoeslaggrens. Secundaire groep is tot de 34.000 en tertiair is tot 43.000. En anderen gebruiken primair tot 34. Goed uitkijken waar het voor bedoeld wordt. TM. Maar Eef zei net al, als je de kernvoorraadnotitie eens leest, die zit in de onderbouwing. Onze visie is een dun boekje, en daar waar wij onze visie op basering, die vindt je hier in hoofdlijnen terug. Woonbeleid

AW. Hoe wordt het woonbeleid bepaald? TM. Net als een woonvisie. Die wordt periodiek opgesteld en hebben een cyclus van 4 jaar. Na 2 jaar wordt er een evaluatie, actualisatie gemaakt om de voortgang in de gaten te houden. We zijn nu aan een nieuwe periode toe. Dat wil niet zeggen dat we niet verder kijken dan 4 jaar, want deze is tot 2020. We kijken altijd naar een iets langere periode omdat processen in de woningbouw om veel tijd vragen. Je kunt niet zeggen om een visie te maken voor 2 jaar. EB. De provincie heeft op dit moment in een nota een verordening ruimte, een periode van 10 jaar iedere keer. Dus daar hebben ze regionale woningbouwafsrpaken gemaakt van 20122021. Ik vind dat altijd een heel lastig verhaal om met zo’n periode even door te hakken en een deel daar een kortere periode toe te hakken. Daarom proberen wij meteen een periode van 5 jaar erachteraan te plakken.

Prestatieafspraken

TM. Het woonbeleid ligt dus daar vast. Ik denk wel dat het goed is om even aan te halen dat wij natuurlijk ook andere raakvlakken hebben. Een belangrijke is natuurlijk de prestatieafspraken met woningcorporaties. Die hebben we in 2008 ondertekend en zijn die nu aan het herzien. Er is een concept klaar, maar er is een discussie over want er is nu heel veel gaande met corporaties. AW. En wat houden die in?

10:00

Problemen corporaties financiering

TM. Voor de corporaties? Ten eerste wil men op minder onderdelen afspraken maken. Een bekend voorbeeld is dat we vorige keer heel erg in hebben gezet op leefbaarheid en leefomgeving. We hadden toen in onze woonvisie omschreven dat corporaties in een fonds 500 euro per woning moesten storten. Toen zijn we samen leefbaarheidsprojecten gaan uitvoeren. Dat willen ze nu helemaal niet, omdat ze niet willen dat de gemeentes dat zo gaan sturen. Ze willen dat wel in overleg doen, maar niet zomaar even afdracht doen. Nou daar is wel een discussie over ontstaan en uiteindelijk hebben zij een schema gemaakt voor prestatieafspraken, waarin voor 10 miljoen aan projecten en aan activiteiten zijn opgenoemd. Nou, nu geven ze aan, leefbaarheid daar kunnen we eigenlijk nauwelijks in investeren, want we krijgen straks het feit dat we de huurtoeslag moeten betalen. Wij hebben minder mogelijkheden om onze financiering rond te krijgen omdat eisen veel scherper zijn. De systematiek is veranderd. Vroeger ging het om de waarde die een woningcorporatie had als bezit. Een beetje een vergelijk als je een koopwoning zou hebben en eenhypotheek, dan kun je daar een bedrag voor lenen. De waarde van de hypotheek staat in verhouding met de waarde van de woning. Nu is het zo dat een corporatie alleen kan lenen als ze positieve kasstromen hebben. De liquiditeit moet zodanig zijn dat ze met dat bedrag de financiering rond kunnen krijgen. Dat betekent wel dat ze minder geld hebben. Want waar krijgen corporaties liquiditeit uit, huur of verkoop. De huur dat ligt redelijk vast in Nederland, want dat hebben we gereguleerd. De discussie over huurverhoging, 1 en 5 procent erbovenop dat ken je wel. En koopwoningen worden niet meer zoveel verkocht. Dus de inkomsten staan onder druk. En de uitgaven zitten redelijk vast, want ze hebben al rente te betalen over leningen die uit staan, ze hebben onderhoud te doen en ze hebben de organisatie en organisatiekosten. Dus wat dat betreft is er niet zoveel ruimte meer. En binnen die ruimte moeten ze dingen financieren. Dat betekent dat dat een van de onderwerpen is die nadrukkelijk niet meer zo veel aandacht en geld zal krijgen.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden TM. Daarnaast zijn we steeds vaker aan het discussieren, met wie zijn we nou eigenlijk bezig als het gaat om woonruimteverdeling. Moet iedereen binnen komen? Dat heeft dan te maken met inkomen. Maar je kunt je ook afvragen naarmate er schaarste is, moeten de zwakste van de maatschappij dan niet voorop komen te staan. Dat betekent dat de bijzondere doelgroepen, wat we al hadden; asielzoekers, zorgbehoevenden, ex-gedetineerden, urgenten, op straat komen te staan. We krijgen steeds vaker te horen, er komt een gezin uit de koopwoning door gedwongen verkoop en hebben zoveel schulden dat ze niet meer ergens anders kunnen huren of kopen. Maar die hebben qua inkomen wel 35.000 euro. Wat moeten we daarmee? Nou dat zijn de problemen die nu nadrukkelijke discussies opleveren. En wij willen daar heel graag oplossingen voor bedenken, maar het probleem is een beetje, als je een koek hebt en je wilt allemaal een stukje hebben, op een gegeven moment is de koek op. Als je een hele grote koek hebt, kun je een groot stuk pakken. En je hebt een heel klein koekje, zoals nu, en je bent met heel veel mensen, dan moet je keuzes maken. En om die keuzes gaat het nu om. Het is ook hetgeen wat zich nu landelijk afspeelt; waar zijn corporaties nu voor? De maatregelen met DAEB en niet-DAEB heeft daar heel erg mee te maken. Ze zijn destijds opgericht als maatschappelijke instelling om mensen te helpen die het zelf niet kunnen. Dat is nu zo verruimd, ze zijn met koopwoningen, en brede scholen en sportveldjes aan de gang gegaan, en nu zie je de beweging van nee, nee, het gaat nou om die primaire doelgroep weer. Opzoeken beleid

AW. Wat is het woonbeleid van de gemeente Helmond? TM. Die vindt je in de woonvisie. Daar zie je ook iets over de doelgroep qua inkomensgroep. En we hebben een passage over woonlastenontwikkeling, zowel in de koop en huur en algemene woonlasten.

Ontwikkelingsbeleid

AW. Hoe past het ontwikkelingsbeleid van de gemeente voor de inkomensgroep in het woonbeleid?

15:00

TM. In feite kan ik je daar ook naar verwijzen. Wij hebben een vrij uitvoerprogramma berekend naar diverse doelgroepen, huur, koop etcetera. Wat ook gerelateerd is aan diverse inkomenscategoriën. Daarnaast is er ook de woonruimteverdeling. Zorgen dat je de juiste mensen in de woningen krijgt. En wij proberen ook die woningmarkt te stimuleren en dan met name in de koopmarkt. Waar Helmond een van de koplopers in Nederland in is is de Starterslening.

Starterslening

EB. Het is misschien wel aardig om te vertellen in welke maat wij hem toepassen. Je ziet dat in het verleden je heel erg te maken had met verhuisketens. Als je een dure woning bouwde, werd die wel bewoond door iemand die een goedkopere woning vrij maakte, en dat was de langste keten. Zo duur mogelijk bouwen, dan zou je via een lange keten bij de starter komen. En dat is helemaal doorbroken dat verhaal. Dat wat moet je nu doen? Want de mensen kochten toen een woning voordat ze de oude verkocht hadden. Dat zit er nu niet meer in. Eerst moet er verkocht worden voordat ze een nieuwe woning kopen. Dus nu moet je aan de onderkant beginnen. Je moet zorgen dat de Starter een woning kan kopen en dat doen wij met de Starterslening. Die koopt een goedkope woning, waarbij de de mensen die in die woning zaten een stapje hoger kunnen bewegen. Dus precies andersom. En wij hebben ja, hoe lang geleden, in 2004/2005 zijn we daarmee begonnen. Dat liep in het begin helemaal niet, en in de laatste 2 jaar loopt dat als een trein. We zitten nu al aan bijna 500 leningen uitstaan. Dat loopt dus heel goed. AW. Wat houdt dat voor jullie als gemeente in? Want jullie hebben ook een beperkt budget daarvoor neem ik aan? EB. Wij hadden een bedrag, daar is het eigenlijk mee begonnen. Ken je nog het Bouwfonds, het oude bouwfonds. Dat is Bouwfonds Nederlandse Gemeenten, dat is nog voor jouw tijd. Die verstrekten hypotheken onder andere aan iedereen. De overheid en gemeentes waren daar aandeelhouder van. Wij zaten daar ook in met een bedrag van 1,9 miljoen euro ongeveer. Dat kwam vrij omdat Bouwfonds verkocht werd aan de ABN en daarna aan de Rabobank. En dat geld wat vrij kwam dat konden de gemeentes zelf inzetten.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden EB. Toen is de Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, die zat gelieerd aan dat Bouwfonds die zei, wij kunnen daar ook wat mee doen. Als jullie dat bij ons zetten, dan kunnen jullie daar laagrenderende leningen verstrekken en die betalen dat terug en dan kun je de volgende lening voor verstrekking. Dus een revolving fund. Op een gegeven moment kwamen ze met een goed product, de Starterslening. Dat betekent dat je een starter geld geeft, een soort tweede hypotheek, en die moet ie ook weer terugbetalen. Dus dat was een goed idee. En wat is de bedoeling daarvan? De eerste drie jaar zijn renteloos en aflossingsvrij en dat is het voordeel. Daar zijn we mee aan de slag gegaan en daar hebben we best lang mee kunnen doen, die 1,9 miljoen. Toen deed het ministerie mee, die betaalde de helft met de helft van de kosten. En toen deed de provincie mee voor en kwart en hoefden we zelf nog maar een kwart te betalen. En op een gegeven moment raakte te pot op. Twee jaar geleden was alles op en toen hebben we 1,5 jaar geleden daar 8 miljoen in gestopt. Niet als revolving fund, maar eenmalig. Dus alles wat terugbetaald wordt, gaat terug naar de gemeente. En dit jaar hebben we er ook 4,5 miljoen in gestopt. Daar hoef je als gemeente een veel beperkter budget voor te zoeken, want je betaalt alleen het renteverlies, want het geld krijg je weer terug. Daarom hebben we dat gedaan. Om een groot bedrag in te zetten, met een beperkt aantal middelen. 20:00

TM. Dan heb jij een opmerking; hoe passen urgenten in het woonbeleid? Even voor jouw beeld. Er zijn 4 corporaties. Dat zijn Volksbelang, woonpartners, wooncom en compaen. Daarvan hebben 3 corporaties zich verenigd in Wooneazie. Het woonruimteverdelingssysteem. Daar kun je je via de computer aanmelden en daar kun je opteren voor woningen of klusters woningen, dus een aanbodmodel. Dan kom je in een wachtrij, sta je bovenaan, komt er uit die kluster zo’n woning. Dan kun je accepteren. Daarnaast hebben ze nog andere modules, een winkelmodule voor urgente gevallen. Ze hebben een module voor spoedzoekers met direct aanbod. Een lotingsmodule voor een bepaald aanbod. Dat zijn er 3. Die kennen geen urgentie. Die zeggen namelijk van: stel dat jij heel snel een woning wilt hebben, dan moet jij een optie nemen op een module waar snel een woning vrij komt. Dat zijn met meer incourante woningen wil ik niet zeggen, maar het zijn minder gewilde. Die zijn eerder vrij, is minder concurrentie in, dus als je spoed hebt moet je daar zoeken. Ze hebben ook spoedzoekers, maar dat zijn vaak specifieke opdrachten. Dat hebben we er nog een, en die heeft zijn eigen systeem van een wachtlijst en als er een woning vrij komt gaan wij kijken of die woning bij u past en dan krijgt u een aanbod. Dus volgorde en passendheidscriteria. Zij kennen wel een urgentiesysteem, waarbij je kunt aangeven dat je urgent bent en dat wordt onafhankelijk onderzocht door een arts of Lefgroep. Dus daar zit verschil in. Binnen die systemen is het wel zo dat een maatwerk plaatsvindt om urgenten te huisvesten. Dan zijn er altijd natuurlijk waarvan we zeggen, dit is zo’n geval wat tussen wal en schip valt, daar gaan we buiten alle regels om of buiten het systeem om iets voor doen. Maar de hoofdlijnen is zoals ik net zei. Wij hebben een systeem waarbij we de corporaties heel veel vrijheid geven om hun eigen toewijzing te regelen. We hebben wel een huisvestingsverordening, waarbij voor alle sociale huurwoningen een vergunning nodig is. De verlening van de woonvergunning hebben we gemandateerd aan de corporatie. Als die zegt dat iets binnen een criteria past, krijgt die van de corporatie, via mandaatversluit ook een woonvergunning. Dus zo werkt dat hier.

Sociaal-economische en demografische ontwikkelingen

AW. Dan nog een stukje context regio. Wat zijn de meest opvallende sociaal-economische en demografisch ontwikkelingen en hoe hebben deze uitwerking op woningbouwontwikkelingen.

Nakijken prognose provincie

Twee dingen, in ons rapportage staat een bevolingsprognose, die is uiteraard ingegeven door een aantal demografische en sociaal-maatschappelijke-economische factoren. De prognose waar wij mee werken is de provenciële prognose. Daar hebben wij een exemplaar van.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden TM. Wij hadden als gemeente ook zelf een prognose gemaakt, die komt in hoofdlijnen overeen. De input zit hier en daar wat anders. Voor jou vraag van hoe zit dat met woningbouwontwikkelingen. Dan is het voor jou van belang als ik even vertel hoe wij regionaal woningbouwafspraken maken en hoe Helmond daar in zit. 25:00

BOR-convenant

EB. En ook de link naar sociaal-economische ontwikkelingen. De regio Eindhoven bestaat uit 3 subregio’s. Dat is 1) stedelijk gebied en dat is Eindhoven en Helmond, 2) de kempen en 3) de peel. Stedelijk gebied zijn ze heel sterk gericht op het werken met 4 campussen: High-tech, medical campus, de automotive en foodcampus. Eerste twee zitten aan de westkant van Eindhoven, de laatste twee zitten in Helmond. Dat is Brainport voor het stedelijk gebied. Daar wordt verondersteld een behoorlijke ontwikkeling uit te gaan. En daarmee ook een bevolkingsgroei te faciliteren. Daarbij is het van belang om te gaan met kenniswerkers in jouw woningaanbod. De een zegt je moet er sowieso 16.000 bouwen voor die groep want die hebben ze nodig. De ander zegt, laat ze eerst maar eens komen en dan bouwen we. Alleen die hebben een hele directe vraag en de woningmarkt is op dit moment redelijk ruim dus die kunnen zo instromen in vrijstaande woningen. Binnen het stedelijk gebied hebben we net afspraken gemaakt over woningaantallen. Ik weet niet of jij op de hoogte bent van het BOR-convenant? Dat is nog geen 10 jaar geleden. Toen was er discussie over bestuurlijke herindeling. Eindhoven had te weinig grond om woningen te bouwen en bedrijventerreinen te realiseren. Helmond ook. Toen is er afgesproken door de toenmalige staatssecretaris; wij willen jullie niet gaan herindelen, dus gedwongen annexatie, maar wij willen voldoende aanbieden dat jullie woningen en terreinen gebouwd kunnen worden. Dat is niet vrijwillig, dat gaat verplicht. Daar zit een sanctie in. Dat is de BOR-convenant. Dat houdt in dat Eindhoven 10.000 woningen af staat aan de andere BOR-gemeenten, m.u.v. Helmond. Dat zijn 6 andere gemeentes die moeten in de periode 2010-2030 10.000 woningen voor Eindhoven bouwen. En dat is dus verdeeld. Daar hebben we aan de hand van de laatste bevolkingsprognose van de provincie weer een nieuw programma over gemaakt. Daar is weer discussie opgelaaid wie welke van de 10.000 woningen realiseert. Toentertijd zijn er afspraken gemaakt en hebben investeringen plaatsgevonden in gronden. Geen enkele gemeente wil aantallen afgeven omdat ze investeringen hebben gedaan. Maar waarschijnlijk hoeven ze niet allemaal gebouwd te worden. En Son bijvoorbeeld, die zeggen, die hadden een locatie aan de overkant van de snelweg en die wilden ze al niet heel graag bouwen, daar zouden 3000 woningen moeten komen. En met de vliegveldcontouren is die locatie afgevallen. Maar ze willen die 3000 woningen niet opgeven. Die 3000 zweven weer boven de markt. Daar zijn afspraken over gemaakt die zijn vorige week in de krant gepubliceerd welke gemeente hoeveel gaat realiseren. De Kempen en Peel hebben een soortgelijke actie gedaan, maar daar hebben ze alleen toegepast aantallen van de provincie. Dat is hun bouwprogramma. Bovendien heeft elke subregio afspraken over het aandeel sociale woningen in dat verhaal. En daar dus ook weer mee, de doelgroepen waar jij je onderzoek op doet. Dus op die manier valt dat in elkaar als kleine puzzelstukjes maar het zijn er heel veel.

30:00

TM. 21 gemeenten maken dus onderlinge afspraken over 10 jaar. In 2005-2015, was het voor het stedelijk gebied met BOR-afspraken. Daarnaast hebben andere gemeenten ook afspraken gemaakt over woningbouwcapaciteiten en die zijn gebaseerd op de provinciale prognose. Wat wij zien is dat in tegenstelling tot 10-15-20 jaar geleden toen gemeenten, de plattelandssegmenten en randgemeenten, minder vaak mochten bouwen dan dat ze nodig hadden, natuurlijke behoefte. Die mochten ze niet invullen, want er was een verstedelijkingsbeleid. Dat beleid is de afgelopen jaren losgelaten. Gemeenten mogen nu voor hunzelf bouwen, hoe groot of klein ze ook zijn. En nu zie je dat er in de afgelopen jaren een stukje inhaalslag heeft plaatsgevonden. Dat ze extra bouwen omdat er tekort was. Dat is voor Helmond als gevolgd dat we concurrentie krijgen, want vroeger moest je wel naar de stad als je geen woning kon krijgen. Waarom zou je nu nog naar de stad gaan? Dat probleem levert wat problemen op in de zin van dat onze groei stagneert. Dat is lastig en vervelend omdat wij ons wel hebben gebaseerd op een aantal sociaal-economische ontwikkelingen. Denk aan ons centrumplan, bedrijfsontwikkelingen en ontwikkelingen van onderwijs. En daar hebben wij mensen voor nodig. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden TM. Concreet, ons centrumplan is dat er extra winkels komen en dat is gebaseerd op een wat hoger bevolkingsaantal dan dat we nu hebben. Die context speelt heel nadrukkelijk. Daarna is er nog de economische situatie op de woningmarkt en dan begrijp je dat dat heel gevoelig ligt, want al die gemeentes zitten met financiële problemen omdat ze de woningen niet kwijt kunnen. En dat gaat om heel veel miljoenen. AW. Worden die ontwikkelingsplannen wel met de 21 gemeentes besproken zodat er wel afgestemd kan worden? EB. Ja, die afspraken zijn er en met name per subregio. Per subregio zijn contacten intensiever. Helmond ligt precies op de grens van 2 regio’s. Van de ene kant krijgen wij de aantallen vanuit het stedelijk gebied en zitten we ook aan tafel bij de peel. Dus we kunnen wel wat invloed uitoefenen voor zo ver dat gaat. AW. Dan gaan we door naar omvang en aard van het aanbod. Samenwerking partijen economische crisis

35:00

Kentering markt

TM. Misschien is het aardig om te vertellen dat de economische crisis is begonnen in september 2008. Toen dachten we met elkaar, dat komt wel weer goed, klein dipje. Dat is inmiddels achterhaald. Iedereen weet dat het een structurele kentering is. Die moet ook veranderen qua structuur en werking. Al vrij spoedig heeft onze wethouder ook in regionaal verband de vraag gekregen van goh, hoe zou je samen met partijen daarop kunnen sturen? En dan hebben we het over ontwikkelaars, consumenten, makelaars, corporatie. Beleggers ook, maar in beginfase zag je dat zij zich nog niet actief in Helmond begaven m.u.v. beleggingsbezit wat er al was. Laatste jaren zien we dat dat wel plaats vindt. Wat wij hebben gedaan is een taskforce woningbouw ingesteld, waarbij we hebben gezegd: hoe kunnen we nou samenwerken om die crisis te beteugelen en zo goed mogelijk eruit te komen. We hebben geconstateerd dat er te veel aanbod is in de regio, dat zou je ook naar Helmond kunnen vertalen. Helmond heeft op dit moment 8000 woningen in de planning staan, in de bestemmingsplannen en dat soort dingen en onze behoefte, ons concreet woningbouwprogramma gaat uit van 4,5/5 de komende tijd. Dus we hebben te veel plancapaciteit. Als je die aan maakt en allemaal op de markt brengt, dan dan de consument uit niet 4,5/5 maar 8000 woningen kiezen. Waarvan de ene kiest voor dat plan, de andere voor dat plan. Het probleem is, je hebt nooit een plan waar 100 procent deelname aan zit. Je hebt te weinig mensen om voldoende mensen te genereren om te gaan starten. Er moet minimaal 70 procent voorverkocht zijn. Nu zie je dat dat al vaak 9o procent is en sommige banken zeggen, nee, alles moet verkocht zijn. Dat geeft een bepaalde spanning. We hebben nu gezegd om dat in beeld te brengen en afspraken over te maken dat niet alles tegelijk op de markt komt. We hebben nu een convenant gesloten, waarbij planning, prioritering en fasering opgenomen is. En daar maken we elk jaar afspraken over. Ongeveer 500 woningen per jaar willen we bouwen. Daar mogen er niet meer dan 600 of 650 in de plannen staan, want er valt altijd wel een deel af. Dan weten we van elkaar ook wat er op de markt komt, niet alleen hoe veel, maar ook de aantallen van typologieën en eigendomsvormen en voor welke doelgroepen. We proberen dat via ons woningbouwprogramma zo goed mogelijk te regisseren. Daarnaast hebben we ons afgevraagd waar we praktische afspraken kunnen maken om te faciliteren. Dan komt uit de markt de vraag van kan de grondprijs niet naar beneden. Dat doen wij als gemeente niet, maar het is wel mogelijk om de grond pas af te nemen als de grond aan de koper is verkocht. Dan stel je dat uit en heb je geen renteverliezen. Het is ook mogelijk om hier met erfpacht te werken, hoewel hier niet veel vraag naar is. We hebben de Starterslening. We hebben gekeken of we niet iets konden doen aan de uitstel van bouwleges. Dat aannemers als ze gaan bouwen en de centen verdienen, bouwleges betalen. Daar zijn een heel pakket maatregelen en wat we doen is dat we 2 keer per jaar met die partijen aan tafel gaan om te kijken, hoe is de voortgang, kunnen we nog andere maatregelen verzinnen. Wat dat betreft hebben we heel veel overleg met marktpartijen die bezig zijn om goed inzicht te halen. Wat daar naar voren komt, en dat noem jij CPO, is, je kunt alleen op dit moment iets verkopen, en misschien verhuren ook wel, als je 100% aansluit bij de vraag. Als het niet past, qua kwaliteit en prijs, dan zegt de consument, nou dan ga ik wel ergens anders heen, of ik doe het niet. Het is niet zo makkelijk dus ze willen precies hebben wat ze voor ogen hebben. Dan zie je dat er steeds meer, en dat is een kentering, dat er gekeken wordt naar de consument. SCRIPTIE


Opzoeken ervaring CPO in beleidsonderbouwing

CPO

TM. Wat wil die consument, en daar bouwen we voor. Dat duurt nog even, omdat de markt vrij traditioneel denkt, daar zijn ze mee bezig. En een van de onderdelen daarvan is CPO. Dat CPO bestaat als beleidszijnde in onze visie. Wij hebben er inmiddels een paar jaar ervaring mee, Stiphout, heel moeizaam gegaan. Maar er staat in de evaluatie van CPO in de onderbouwing. Daar zie je precies hoe dat gegaan is, hoe wij daar tegenaan kijken en wat onze ervaring ermee is. EB. En in feite is dat ook een speerpunt in ons beleid. Al een aantal jaren geleden stond dat al in de woonvisie. Maar tot nu toe nog maar 1 project van de grond gekregen. Het is wel de bedoeling dat we dat meer gaan doen. TM. Je vraagt of dat wenselijk is. Het antwoord is ja. Als je niet inspeelt op de veranderende behoefte van de consument, dan verlies je sowieso de slag. Voor ons is dat best wel lastig omdat wij natuurlijk bijvoorbeeld een uitleglocatie hebben, Brandevoort. Daar zit een concept in. Dat stedelijk concept in het binnengebied, de Veste aan een wat groen woonmilieu. Dat vraagt een bepaalde architectuur en daar kunnen wij niet zomaar vanaf wijken. En dat vormt op dit moment een spanning met wat je hier schetst als consument gericht bouwen of CPO, want daar hoort eigenlijk bij dat je mensen ook vrij laat in wat ze willen bouwen en daar zit een vrij strak beeld-kwaliteitsregime op. Daar laten we niet los, en als we dat loslaten dan valt het concept weg. En juist dat concept, het sterke in het verleden. Er zit spanning op, want andere concepten vragen nu aandacht. EB. Die spanning wordt meer veroorzaakt door het idee van we hebben dit al zo lang op deze manier gedaan en daarom moeten we het zo verder doen als dan door de onmogelijkheid dat er beter door de consument geluisterd kan worden. Want volgens mij valt het wel binnen die kaders van zo’n plan. Moet je net zo goed nog consument gericht kunnen bouwen en past dat nog best wel binnen een CPO. Maar de mensen die eraan werken die zitten een beetje met de hakken in het zand. Dat het heel ver van hun af legt. Meer de angst voor het nieuwe dan dat het niet kan.

40:00

AW. En jullie spelen dan een adviserende rol in het CPO? EB. Ja AW. Ook samen met ontwikkelaars? EB. Nee, want dan is het geen CPO meer. AW. Ik ken een voorbeeld met Hurks. Ik hoorde dat de ontwikkelaars juist bezwaar hebben tegen CPO, omdat dezelfde woning gebouwd kan worden tegen een lagere prijs dan dat de ontwikkelaar eenzelfde woning zou bouwen. En dat komt met name door de grondcomponent. TM. Dat is hier niet het geval. Wij geven gronden uit tegen vastgestelde prijzen door de gemeenteraad. Daar zit wel verschil in tussen sociale huur, sociale koop en vrije sector. Zo’n CPO valt onder starters en sociale koop vaak. Tenminste het eerste project. Daarnaast hebben ze dezelfde voorwaarden, maar men kan dus samen met een begeleider, een instantie, een project zelf ontwikkelen en dan besteden ze dat als het goed is aan bij een aannemer en dan kunnen ze het bouwen. Daar zitten voordelen bij, ze kunnen ontwikkelingskosten besparen. En daarom heeft die ontwikkelaar daar problemen mee. En daardoor wordt hij uitgeschakeld. Wat wij wel zien is dat diezelfde ontwikkelaar die jij noemt actief is in Brandevoort en zich nu wel meer richten op consument gericht bouwen. Waar mensen hun slaapkamer, of badkamer willen of aantal slaapkamers, die vrijheid krijgen ze en die geven ze niet alleen door meerwerk, nu zeggen ze: dit concept gaan we voordat we gaan bouwen in het ontwikkelingsfase aanbieden en als je gaat schuiven kost je dat niks anders want we hebben er al rekening mee gehouden dat dat concept flexibel is. Dat is natuurlijk wel de toekomst zodat je echt op maat binnen een bepaalde stramien en dat kan ook voor de beeldkwaliteit die van buitenaf zichtbaar is toch vrij veel keuzes maken. En je weet vooraf ook wat de kosten zijn. Die plattegrond kost zoveel, die kost zoveel enzovoorts en dan kun je kiezen. Dat is keuzevrijheid. Dat is hetzelfde als bij een auto.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Initiatieven

Vrije huursector

TM. Ja, het is dus zo dat wij in het nieuwe programma wat inspelen op duurdere huur. Het aandeel wat boven de 650 huur is, is vergroot in percentage van nieuwbouw. We zien ook dat een aantal jaren geleden nauwelijks beleggers actief waren, maar nu toch terug komen en dat ze met name in eengezinswoningen geïnteresseerd zijn. Geen honderden tegelijk meer, want dat is ook een wezenlijke verandering in de markt. Dat zijn er eerder 10, 20, 30 en hooguit 40. Ook in het bouwproces. Die beleggers zijn wel geïnteresseerd, dat komt dat vastgoed op lange termijn, mits courant, altijd wel een redelijk rendement oplevert. Terwijl koop maar eens wat aandelen Facebook, ik weet niet of dat nou zo handig is. EB. Maar ook rente op de bank is gruwelijk laag. En daar valt ook niks aan te verdienen. Wat dat betreft zijn rendement op vastgoed niet zo slecht. TM. Ja, op lange termijn. Niet voor de korte termijn, 10 of meer jaren. En dat zie je nu terugkomen. Dat heeft ook te maken met risicospreiding. Die beleggers komen terug en die springen met name in die markt. En die markt voor Helmond zit in 650-850 euro. Voor duurder is daar geen markt. Er zijn er wel een paar die dat kunnen en willen betalen, maar dat zijn er niet veel.

45:00

EB. Het gevaar van dit soort ontwikkelingen is dat wij in het verleden zeiden; er moeten ook goedkope koopwoningen gerealiseerd worden. Ah, dat kunnen we niet, dat is onrendabel, dat doen we niet. Toen werd het tij krapper en toen gooide iedereen zich ineens op dure woningen. Die werden opeens goedkoop. Daar is wel een markt voor, zeker, maar niet in die mate. En nu zien ze dat die woningen slecht gaan. En nu gooien ze de woningen opeens op de beleggers. Je moet dat heel gedoseerd gaan uitgeven, anders verpest je de markt. Hoe proberen jullie dat te doen?

Monitoren woningmarkt

Door in ieder geval wat grenzen aan te geven in het programma wat hier staat. Dit is de basis voor straks de projectleiders om de projecten verder uit te werken. Van, wij kunnen maar zoveel aantal woningen in die prijsklasse hebben. Dus zorg ook dat dat verspreid is over de plannen en niet voor een eentonige samenstelling. Als je daar iets doet, moet je ergens anders inperken. AW. Dus als jullie meerdere ontwikkelaars aan tafel hebben moeten jullie onderhandelen over aantal woningen.

Totstandkoming planontwikkeling

TM. Dat wordt deels gedaan in die taskforce, maar eigenlijk moet dat in het voortraject gebeuren bij ons projectbureau, de projectleiders, die moeten op elkaar afstemmen dat niet teveel woningen van een bepaalde categorie ergens terecht komen. En wij moeten hun daarin adviseren. Soms vragen ze naar de beste doelgroepen voor een bepaalde locatie. Je kijkt naar de locatie zelf, als het binnen in de stad is is het leuk voor jonge mensen en ouderen. Voor gezinnen is het leuker om in de uitleg te wonen. Je kijkt naar de prijsklasse en typologie. Maar als je adviseert om een bepaalde doelgroep te huisvesten, moet je dat niet bij alle locaties doen. Dan moet je rekening houdon dat het afgestemd wordt en die functie hebben wij richting het projectbureau. Daar zijn projectleiders voor om de ontwikkelaars te voeden. Dit wordt op dit moment gevraagd en dit is de behoefte. Hier zou je dit moeten doen en daar dit. Dit noemen wij nota’s van randvoorwaarden. AW. Krijgen ontwikkelaars dan nog een keuze tussen een locatie? TM. Nee, wij proberen dat per locatie heel dwingend in te sturen. En dan kan het wel zo zijn van ja, je kunt wel zeggen hier voor ouderen, maar ik krijg het niet gesleten. Mag ik het alsjeblieft ook voor jongeren neerzetten. Dan kijken wij hoe dat past en soms wordt er wat omgezet. Als bij de ene de groep eruit valt moet dat bij een ander project aandacht krijgen. Het totale plaatje van de voorraad en bevolkingssamenstelling moet evenwichtig zijn, en in harmonie tot stand komen. Dat bewaken wij in feite. Dat wil niet zeggen dat iets niet een keer afgewikkeld kan worden. EB. In grote lijnen zorgen we dat dat wel gehaald wordt. Dat is een kwestie van communiceren en uiteindelijk zo dicht mogelijk erbij te komen. Dat lukt nooit voor 100%.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden AW. Houdt dat ook in dat ontwikkelingen in de beginperiode van het beleid flexibeler is? 50:00

TM. Nee, want als je dat doet dan schuif je dingen vooruit. Je zou kunnen zeggen, nou wij spreken even los van het feit of de markt zo werkt. Sociale koopwoningen dat komt nog wel, dat doen wel nog wel een keer. Dan laat je mensen die daarop zijn aangewezen lang wachten. Dan gaan ze ergens anders heen. Het is niet verstandig. Je weet nooit of het daadwerkelijk gebeurd. Als je een programma hebt moet je die ook uitvoeren. Lukt het het ene jaar niet, moet je het jaar erna dat deel compenseren. Het kan nooit 100% zo zijn dat iets uitgevoerd wordt. In de grote lijn, over 3/4 jaar moet het overeenkomen EB. Wat we overigens wel zien is dat het aandeel huur, je ziet nu op dit moment een slechte markt voor koopwoningen. Er is een grote vraag naar huurwoningen. Hier zit een percentage in voor huur wat we willen realiseren in nieuwbouw. Je kunt erover nadenken of je nu dat percentage voor de eerst komende periode wat ophoogt en laat afnemen in de eindjaren. Maar daar zijn we nog niet over uit of we dat ook gaan doen op die manier. AW. Want dan laat je in jullie visie mensen die een koopwoning willen langer wachten?

Mogelijkheden ontwikkelingen

EB. Ja, maar goed. Er zit ook nog wel een programma in de koopsector en op dit moment wordt bijna geen enkele koopwoning afgezet dus is het ook niet zo bezwaarlijk. AW. Je hebt wel als je een gebied gaat maken met veel huurwoningen, dan heb je een gebied met alleen huur en minder diversiteit. TM. Dat zie je ook, we hebben allemaal wijken, zowel bestaand als nieuw, waar zowel huur als koop in een bepaalde verhouding voorkomen. Wij proberen daar ook te sturen dat die verhoudingen 45-55 is, maar dat kan niet overal. Wat je nu ziet is dat de huur wat meer aftrek krijgt dan koop. Wat je kunt doen is zeggen van nou, realiseer het dan nu als huur, maar met de verplichting aan corporatie om het na zoveel jaar te koop te krijgen. Dan krijg je toch uiteindelijk dat evenwicht. EB. Dat is inderdaad een betere oplossing dan nu alles op huur concentreren en dat straks weer inhalen. Dan weet je niet goed of het lukt of niet.

Ontwikkelingen woningvraag

55:00

AW. Dan heb jij de vraag van hoe verandert de woningvraag de komende 10 jaar in de SRE TM. Wij rekenen niet met scenario’s. Wij hebben een bevolkingsontwikkeling en je kunt zien dat Helmond autonoom nog 3-4 duizend zal groeien bij een normale ontwikkeling. Dan komen we net boven de 90.000 uit. Paar jaar geleden dachten we nog 100.000, daarvoor dachten ze nog 120 of 150. Allemaal onzin. We gaan nog wel wat gaan groeien. Willen we meer als die autonome behoefte dan moeten mensen van buitenaf komen en dat kun je sturen. Waar het om gaat is dat je kunt zien dat je de huidige bevolking kent. Daar weet je van hoe oud ze zijn. Over 10 jaar zijn ze 10 jaar ouder. Daarvan kun je zien dat die vergrijzing en ontgroening ontwikkeld. Minder jongeren en meer ouderen. Daar kun je op inspelen dat weet je. Wat we ook zien is dat minder mensen met elkaar in een woning wonen, de individualisering. Mensen blijven langer ergens alleen wonen, gaan lat-relaties aan. Maar we zien ook dat relaties sneller kapot gaan. Dat is haast een maatschappelijke ontwikkeling. Die trends kun je in beeld brengen en daar kun je iets van vinden. Daar kun je in je programmering niet alleen kwantitatief rekening mee houden. Want als er gezinsverdunning is, dan heb je met hetzelfde aantal woningen een tekort. Want er zitten minder mensen in de woning. Meer huizen nodig voor dezelfde mensen. En je kunt zeggen dat als mensen met z’n 2’en wonen ipv met z’n 4’en. Je kan dan kijken, wat vraagt dat kwalitatief en dat kunnen we in beeld brengen. Wat je niet in beeld kunt brengen is dat je niet weet hoe de woningmarkt over 3 jaar functioneert. Welke landelijke maatregelen hebben invloed. Wordt de hra afgeschaft? Dan hebben we toch een andere woningmarkt als nu. We weten dat er iets aan komt, maar we weten t niet precies. Wat wij doen aan de hand van de mensen die ik net noem, de gegevens die je nu hebt, daar inschattingen en programma’s voor maken. Wij werken niet met 5/6 scenario’s . We hebben wel wat verschillen, van natuurlijk aanwas, positieve migratiesaldo, wat betekent dat als dat gebeurd. Daar werken we mee.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden EB. En als je het relateert aan de SRE zie je toch voor elk gebied een eigen ontwikkeling. Voor het stedelijk daar wordt nog een groei verondersteld die langer doorgaat dan landelijke gebieden. De Kempen en de Peel zie je dat tussen 2020-2025 krimp plaats vindt. De afspraken die wij in SRE verband maken is tegelijkertijd in kwantitatieve zin zorgen dat we de goede woningen neerzetten, maar ook te kijken dat we een evenwichtige verdeling van verschillende doelgroepen over het gebied krijgen. Wat Tjakko toenstraks vertelde, in het verleden bouwde dorpen juist de duurdere woningen want dat was voor hun financieel aantrekkelijk en lage inkomensklasse moesten maar naar Eindhoven en Helmond. Dus wij zaten eigenlijk in feite opgescheept met die mensen. Die brengen weinig geld en en kosten wel veel. In kader van BOR eiste Eindhoven dat jullie een behoorlijk deel van onze lagere inkomens, in ieder geval jullie eigen doelgroep van beleid opvangen en daarnaast nog een stukje van de onze binnen die 10.000 woningen die jullie krijgen. Op die manier wordt er een iets andere verdeling tot stand gebracht dan dat er nu is. En ik heb laatst een tabelletje gemaakt waarbij ik gekeken heb wat is de doelgroep van beleid per gemeente en wat is de kernvoorraad. Dus woningen voor die doelgroep. En als je dat tegen elkaar relateert en het is een optimale situatie dan heb je 100%, maar Eindhoven zat ergens op 140, Helmond op 120 of 125. De enige kleine gemeente die in de buurt kwam was Geldrop-Mierlo. De rest zat er ver onder. Dus een tekort aan sociale huurwoningen. Er zijn dus afspraken gemaakt in de periode van het regionale woningbouwprogramma tot 2021, dat rechtgetrokken moet zijn, dus 100 %. Positie gemeente

Doorkijken boekje monitoring

TM. Dan vraag jij wat de positie is van de gemeente mbt beïnvloeden ontwikkelingen Nieuwbouw heel duidelijk. Bestaand is anders. Dan kun je een aantal dingen beïnvloeden. Via subsidies kun je de woning verbeteren. Je kunt een opplusproject maken waardoor ouderen langer in de bestaande woning kunnen blijven wonen. En met corporaties hebben we afspraken over onderhoud, sloop, vervangende nieuwbouw, de kwaliteit. Dat zijn de zaken die wij wel doen. De marktpartijen hebben we afspraken, en wat we doen qua monitoren. Van, wat gebeurd er op de woningmarkt. Dat doen we elke 3 maanden waarin we een boekje maken. Daarin staan allerlei gegevens, over niet alleen aantal woningen, die in uitvoering zijn genomen, die opgeleverd zijn. Maar ook hypotheekontwikkelingen. Noem het maar op, aantal verkopen, hoe lang een woning te koop staat, consumentenvertrouwen. Dat is best wel aardig. 1 keer zo’n boekje maken is leuk. Maar de waarde zit erin dat als je dat op lange termijn doet je trends ziet en ontwikkelingen kunt volgen. Dat doen we dus ook. Dat boekje moet je maar even doorkijken.

Deel 2. Barrières TM. Er is 1 barrière nu. Dat is de onverkoopbaarheid van de eigen woning. Er zijn legio mensen die graag een andere woning willen kopen of huren. Waarom wordt het niet verkocht? Consumentenvertrouwen, financieringscapaciteit is verlaagd. Je kunt er een hele rits redenen opnoemen. Dat is de grootste barrière. Waar jij op doelt is regelgeving. Natuurlijk heb je vanuit de voorschriften die jij noemt een aantal barrières. Huisvestingswet Woonvergunning Bouwvoorschriften 60:00

TM. Ik denk niet dat dat een barrière vormt, want wij hebben alleen voor de vergunningsstelsel voor de sociale huur. Dat sluit naadloos aan bij ons woonruimteverdelingssysteem. Daarmee heb ik ook Woonvergunning aangepakt. Wij hebben wel met elkaar afgesproken dat we kwaliteit belangrijker vinden als kwaliteit. Dat betekent dat wij vinden dat je niet altijd maar vanuit het minimale uit moet gaan, dat is het bouwbesluit. Dat is een 6je. Sommige zeggen dat dat meer dan voldoende is. Discussie is natuurlijk dat als je iets meer wil, bijvoorbeeld op gebied van energie. Kost ook geld. En dat geld moet de consument opbrengen als die een woning wil wonen. Dat is de discussie met de markt op dit moment. Die zegt: laat ons nu maar het minimale doen, dan doen we gek genoeg bij wijze van en de consument zit niet te wachten op een epc die 10 procent lager is dan het bouwbesluit. Wij hebben tot nu toe steeds wel een aantal zaken aangegeven en dat is ook duurzaamheid, keurmerkveilig wonen, sloten en hangwerk. Veiligheid is belangrijk. Toegankelijkheid en aanpasbaarheid, dat je ook met een rolstoel naar binnen kunt. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden TM. Daar hebben we nu recent een discussie over gehad met het argument dat niet iedereen in een rolstoel zit. Daar heb ik 2 antwoorden op: 1) Als oma van jou met een rolstoel bij jouw op bezoek wil komen moet ze ook binnen kunnen. 2) En het is handig als je met een kinderwagen naar binnen gaat . AW. Plus een ongeluk zit ook in een klein hoekje. Dan wil je ook niet meteen hoeven verhuizen. TM. Dat is wel een discussie. Marktpartijen zeggen dat het een belemmering vormt om te ontwikkelen en gaan voor het minimum. Vrije sector Premies

TM. Je hebt het hier over een aantal premies, vrije sector huur en koop. Wij kennen op dit moment geen stelsel meer in het kader van subsidieregelingen, anders dan onze Starterslening. EB. Plus dan onze sociale grondprijs. Dat zou je ook indirect subsidie kunnen noemen. De normale marktprijs van een vierkante meter grond zit volgens mij rond de 322 excl. BTW. Voor sociale huur en sociale koop ligt dat op 225. Dat is wel een verschil.

Grondwaarde 65:00

TM. Wij hebben dus geen residuele grondwaardemethodiek. Wij hebben een vast bedrag en verkoop beperkende maatregelen nieuwbouw. We hebben wel een bewonersverplichting enzo, maar verder hebben we daar geen restricties in zitten.

Nieuwbouw

TM. Het zijn met name de corporaties die nieuwbouw plegen in de koop. Er zijn een aantal koopregelingen zoals Slimmer Koop en Koopgarant die bevorderend werken.

Deel 3. Aanbod verruimende maatregelen (kwantitatief ) Bouwen voor inkomensgroep

EB. Wij bouwen een gedifferentieerd woningbouwprogramma, dat betekent ook voor deze groep er woningen gerealiseerd gaan worden. TM. Wat ik effectief acht voor die groep is 1) meer dan in het verleden, want die vraag is verschoven, dat aanbod realiseren. Dat kan door nieuwbouw, dus huurwoning 700 euro. Zijn we mee bezig. 2) Ik denk dat wij in Helmond een kwalitatief goed aanbod hebben, ook in de sociale huur. Dat betekent dat mensen die daar in zitten met een relatief hoog inkomen best wat meer zouden kunnen betalen voor de kwaliteit. Dus de verhouding huurinkomen zou best scherper gereguleerd mogen worden. Dat betekent ook dat de kwaliteit van de huurwoningen erom vraagt een hogere huur te vragen. Dan moet je wel in de gaten houden dat je de primaire doelgroep moet kunnen huisvesten en dat die voldoende aanbod krijgt. Maar er zit best wel ruimte in. Het hoeft niet per se door nieuwbouw te gebeuren. Wat je vervolgens zegt voor de koop: ik denk dat het niet van deze tijd is om koopsubsidie zoals we die vroeger hebben gehad in te voeren. Daar is geen geld voor en daar is het ook de tijd niet voor.

Doorstroompremie voor scheefwoners 1 en 5% huurverhoging Huur op Maat

TM. Ik denk toch al gauw dat corporaties dat zullen moeten doen. Die zullen mensen moeten prikkelen. We doen het nu andersom. We doen het nu straffen. Als ik iets meer verdien en ik krijg een paar centjes meer van mijn werkgever, dan zeggen we: wacht even ik pak dat terug via een hogere huur. Onze corporaties hebben aangegeven dat ze daar niet zo groot voorstander van zijn, die 1 en 5 % huurverhoging. Wat in het verleden wel eens gespeeld heeft, dat is ook een experiment door het SEV uitgevoerd, dat Huur op Maat. Nou, ik krijg een woning en ik kijk niet daar de woning op zich, maar naar het inkomen. Woonpartners heeft even gekeken of ze mee zouden doen, die hebben afgehaakt. Inmiddels heeft de minister ook gezegd dat experiment niet te vertalen naar landelijk beleid, omdat je eigenlijk inkomenspolitiek bedrijft via de huur.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden AW. Ja, de reden dat dat was gestopt is een andere prijs-kwaliteit verhouding voor dezelfde woning. TM. Maar door een wat hoger huur te rekenen boven de 33.000 en 43.000 doe je eigenlijk hetzelfde, want het is dezelfde woning, alleen kunnen de mensen zelf kiezen om iets anders te gaan kiezen. Plus het geeft corporaties een verdienmodel om geld binnen te halen. Want er zit ook een financieel aspect aan. Het is niet alleen vanwege redenering. AW. Maar zien jullie het wel als oplossing, een doorstroompremie? Doorstroompremie

TM. Nou, ik kan me voorstellen dat je dat doet, maar dat vind ik niet zozeer aan de overheid maar aan de corporatie om dat te doen. EB. En het is ook afhankelijk van de premie, die moet behoorlijk hoog zijn wil dat baten. Ik denk dat 5.000 euro te weinig is. AW. Woonpartners kan dat ook niet doen, omdat zij dan mensen moeten betalen in plaats van dat ze meer huurinkomsten krijgen. En ik denk dat mensen niet geneigd zijn om voor 5.000 euro te verhuizen, want een verhuizing kost heel wat meer dan 5.000 euro. Dus het ligt eraan of de premie hoger is, als deze bijv. 20.000 euro is.

70:00

Meer marktconform

Ik vind dus wel dat we in Nederland een betere verhouding tussen huur en kwaliteit van de woning moet komen, wij hebben stelselmatig dus die huur laag gehouden terwijl het een goede kwaliteit heeft. Dat betekent dat onze cultuur moet veranderen. Gemiddeld is het zo dat mensen in de koopsector gemiddeld 25 procent van hun inkomen kwijt is aan woonlasten. Voor huur ligt dat iets hoger, omdat de inkomens vaak lager zijn, waardoor het relatief hoger is. In het buitenland is het heel normaal dat het percentage nog hoger ligt. Wat dat betreft zijn wij verwend. Ik vind dat als je een kwalitatief goede woning krijgt, dan is het raar dat de corporatie vaak 50-70 duizend afboeken omdat jij zo nodig geen 800 wil betalen maar 500. Terwijl die woning gewoon 800 waard is als die vrij zou zijn. Nu weet ik dat een hoop mensen het dan niet zouden kunnen betalen. Misschien moet je dan op maat die mensen helpen en dat moet je ook doen via tijdelijk toetsbare maatregelen. Bijvoorbeeld een huurtoeslag moet je elk jaar kijken of het nog nodig is of niet. Dat gebeurt ook. Kijk, als iemand gaat samenwonen, dan moet het mogelijk zijn dat die mensen samen wat meer betalen aan die woning. Dat betekent dat de basisprijs van de woning best wat hoger zou mogen zijn en dat zou je moeten compenseren door de maatregel die je eraf kunt halen. Dat is naar mijn mening het beste. Daarnaast moeten we in het huidige systeem, waar de corporaties naar toe gaan, toch een wat liberaler niveau aanhouden. We hebben wel gezegd: dat gaan we liberaliseren, maar dat hebben we nog steeds niet gedaan. Wil je corporaties zelfstandig laten functioneren, dan zul je met de kwaliteit die er staat dat ook moeten kunnen verdienen. AW. Kunnen jullie in de prestatieafspraken daar geen onderhandelingen over maken? Dat zij bijv. een hoger percentage van de WOZ gaan hanteren, want Woonpartners hanteert 3,9 procent. Zou dat niet 4,1 kunnen worden om het marktconform te maken? TM. Dat zou je kunnen doen. Wij praten over redelijke huur aan de hand van het puntenstelsel. En de redelijke huur die zit hier dacht ik rond de 70-75 procent in Helmond. Dus niet op 100 terwijl dat redelijk is. Dat zegt de term. Daarvan zou je kunnen zeggen: verdien dat eerst maar. Maar wanneer kun je dat doen? Bij verhuizen. En wat is er nu aan de hand: er muteert heel weinig. Dus er is weinig speelruimte. Maar het zou een mogelijkheid kunnen zijn. Huur op Maat waar we het net over hadden.


EB. Dat doen we allemaal. (Gaat over volgende 3 punten)

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Verkorten doorlooptijd

TM. De procedures zeg maar. Ik snap dat wel, vroeger duwde je een koe de wei uit en ging je bouwen. Nu zetten we veel vaker niet op een locatie van een koe, maar een huis of een fabriek. Er zit wat voorgeschiedenis van bebouwing aan. Dat betekent dat er vaak technisch meer voorwaarden aan zitten, met geluid, omgeving en veiligheid. We hebben een veel groter systeem van allerlei voorwaarden gecreëerd. En dan komt als we gaan bouwen hebben we vaak nog een archeologisch onderzoek. En we moeten dit en dat. Of er zit een beestje in de boom die leuk fluit die beschermd is. Allemaal goed natuurlijk, maar dat kan een bouwer ons wel verwijten maar dat is landelijk beleid. En dat komt omdat we een dicht bevolkt land zijn, waarbij we elkaars rechten en plichten te bewaken en te respecteren. AW. Jullie kunnen dat dan verlichten door bouwleges later te laten betalen. TM. Ja, dat zijn maatregelen, maar dan krijg je wel een vergunning. Waar het om gaat is dat aannemers zeggen, voordat ik die vergunning überhaupt krijg, moet er zoveel onderzocht een gedaan worden aan procedures, dat kost veel tijd. Er wordt wel getracht dat te verbeteren, maar dan moeten we ook accepteren dat mensen soms minder recht krijgen om bezwaar te maken. Maar ik ben met je eens, op zich duurt het langer, maar dat heeft te maken met complexiteit en niet dat we dat langer laten liggen op het bureau.

75:00

AW. Plus dit punt is algemeen. TM. Ja, dat komt voor iedereen ten goede.

Deel 3. Maatregelen - Koopkracht beïnvloedende maatregelen Verhuispremie alleenstaanden

TM. Dat is natuurlijk wel een probleem, op het moment dat mensen alleenstaand zijn en in een grote eengezinswoning wonen, kun je haast zorgen dat je naar een andere woning gaat. Aan de andere kant zie ik dat heel veel ouderen zeggen dat ze ruimte wel lekker vinden als de kinderen komen o.i.d. Dus moet je dan als overheid of corporatie zeggen hoeveel m2 jij mag hebben? EB. Plus die ouderen, die wonen in een bepaalde omgeving, waar ze het erg naar hun zin hebben en dat neem je dan ook af. Daar moet je heel voorzichtig mee zijn. TM. Ik vind zelf dat als mensen het aangeven het wel mogelijk moet zijn. En ik heb wel eens tegen corporaties gezegd: jullie kennen 14.000 klanten, als het goed is weten jullie precies hoe de huishoudens eruit zien. Welke leeffase en met name om fysieke redenen willen mensen wel eens een andere woning. Dat moet veel meer als een soort makelaar werken. Niet tot mensen zelf aan de bel trekken, want dan is het of te laat of moet het a la minute. Misschien moet je pro actief op die markt begeven. Van goh, we hebben een nieuwbouwcomplex. Is dat niks voor u mevrouw X, dan kunt u voor dezelfde prijs een appartement huren, alles is gelijkvloers, geen trappen meer etc. Nu wachten we tot mevrouw zelf in de gaten krijgt. En de mens heeft nu eenmaal de eigenschap om dat vooruit te schuiven. Pas als ze van een trapje gevallen zijn. Dat vind ik wel, maar of dat met een verhuispremie moet weet ik niet. EB. Ik denk dat je door pro actief te werken en de mensen een spiegel voorhoudt met wat ze ook kunnen krijgen, dit is eigenlijk veel aantrekkelijker voor jou, dat je veel meer kunt bereiken dan met een verhuispremie. Je moet het gewoon lekker maken en dan gaan ze vanzelf. Soms kun je het ook verkopen door niet alleen huur vs. huur of huur vs. koop, maar ook ten aanzichten van woonlasten. Wij zijn nog niet helemaal ingespeeld op, kijk van wat kost wonen als totaalplaatje, en dan heb ik het over energie bijv. Hier in de stad staan woningen voor 250 euro per maand, maar energielasten zijn daar net zoveel. Dan ben je toch 500 e kwijt. Als ik ga naar een woning van 400 huur, verdienen ze dat terug door lagere stookkosten. Dat soort aspecten kunnen corporaties wel wat aan doen en kun je mensen over de schreef krijgen.

Verlagen verkoopprijs grond

AW. Hoe gaan jullie om met de verkoopprijs van grond na aankoop sinds de crisis?

SCRIPTIE

Type organisatie

Belangenbehartigingsorganisatie institutionele beleggers in vastgoed

Datum interview: 21-06-2012

IVBN

Geïnterviewden:

Dhr. J. Luijks

Functie

Beleidsadviseur

Aantekeningen/ Deel 1. Ambities en beleidsvoering IVBN Actiepunten/Kernwoorden Problematiek AW. Hoe kijkt Bouwfonds REIM aan tegen de problematiek van de inkomensgroep 34.085 43.000? JL.

Level Playing Field

Scheefwonen 5:00

Ik vind het een goed introductie, want wij kijken eerder naar het object, in plaats van subject. Wij zien de markt, wij zien woningen die voor een bepaalde woningen voor een prijs worden verhuurd, en we zien dat in het geliberaliseerde segment, dat woningcorporaties hetzelfde type woningen verhuren voor een lagere prijs. Daar kun je natuurlijk niemand te verplichten voor een bepaalde prijs te verhuren, alleen daar komt de discussie over het gelijke speelveld, omdat corporaties jarenlang allerlei achtervormen van staatssteun hebben ontvangen, goedkoper lenen, goedkoper grond aankopen op basis van sociale bebouwing. Dus daar komt die klacht vandaan. Die hebben wij overigens niet ingezet, maar wij hebben later een verzoek ingediend. Waar komt de uitsrpaak? De europese unie had zelf in 2005 geloof ik, de Nederlandse regering aangemaand om daar iets voor te regelen. Om een gelijk speelveld in te richten. Ik denk dat wij dat wel versneld hebben, die uitspraak. De bezwaarschriftprocedure loopt overigens nog steeds. Dus, nou is de kans klein dat daar iets in verandert, de corporaties willen die grens weg hebben of anders, of die 90-10 criteria niveau verruimen. We hebben eerder voor een striktere inrichting gepleit, ook vooral voor een goede naleving. Wij kijken dus niet zozeer naar inkomensgroepen, want wij hebben die grens ook niet verzonnen. Maar als je nu kijkt, hoe kijken wij nu aan tegen de problematiek; die grens snap ik wel van 43.000. Dat is met allerlei maatregelen ingekaderd. De eerste oplossing, zo denk ik dan, dat is beschikbaarheid. Er zijn te weinig woningen in het vrije sector segment. En in dat segment heb je eigenlijk een tweedeling: de wat duurdere en wat goedkopere woningen, vanaf 664 zoveel. Ik zie alleen maar een oplossing en dat is dat corporaties meer woningen liberaliseren. Beleggers moeten actiever worden in dat segment, maar corporaties zelf ook onder gelijk speelveld. Particulieren, maar ook buitenlandse partijen zijn geinteresseerd. Dus die oplossing ligt aan 2 kanten, dat is nieuwbouw, maar dat is erg moeilijk in deze markt, corporaties hebben het moeilijk, private partijen hebben het moeilijk. Maar ook beleggers hebben het lastig omdat zij naast pensioenfondsen en verzekeraarsbeleggen, pensioenfondsen staan flink onder druk en hebben niet altijd extra geld beschikbaar om te beleggen in vastgoed. Maar dat komt wel weer, dat is een tijdelijk verschijnsel. Wat de basisoplossing is, is dat corporaties wat van hun bezit gaan afstoten, dat zij beter gaan kijken naar hun doelgroep. Van wat is nou de doelgroep van de sociale voorraad, en gerichter gaan sturen met hun voorraad. Scheefwonen bijvoorbeeld, dat is een goed voorbeeld van waar het mis loopt. Nu zijn de meningen daarover verdeeld, van wat is scheefwonen en wanneer heb je het over scheefwonen. Maar het geeft een duidelijk signaal. Als je ziet dat we hebben 450.000 huishoudens met een inkomen boven de 43.000 maar wel met een gemiddelde huur van 400-500 euro wonen, dan ziet iedereen daar wel een discrepantie. Die mensen heoven daar niet weg, die kunnen daar blijven wonen want die wonen daar prima. Maar als ze wat meer gaan betalen, dan vergroot je ook de investeringskracht van die corporaties, ze hebben meer liquide middelen in handen waardoor ze ook kunnen nieuwbouwen of beter onderhoud kunnen doen, herstructurering, renovatie etc. Als ik naar de problematiek van die inkomens kijk, dan is de oplossing vergroting van het aantal woningen door middel van nieuwbouw en verkoop van corporatiebezit en anders inrichten hiervan. Dat kan op verschillende manieren, ze kunnen het verkopen maar als ik het inkader tot enkel de huurmarkt, want ik vind koop is echt een reeële optie in de regio Eindhoven. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Meer marktconform

JL. Kijk, er zijn genoeg corporaties, die woningkwaliteit, die is echt aanwezig in het corporatiebezit. Dus zij kunnen die woningen ook voor 700 euro verhuren. Dat past prima in het plaatje van deze inkomensgroep. Maar ze blijven er bewust voor kiezen om die woningen onder de liberalisatiegrens te verhuren. Dan moet je je afvragen, moet die corporatie aan inkomenspolitiek doen of moet je dat bij de overheid laten met huurtoeslagen en noem maar op. Dat zijn de sporen waarop wij denken en dat staat ook in dit document. Wat ook van belang is voor corporaties, want dat blijven de dominante spelers op de markt, is dat zij die 10 procent die ze vrij mogen toewijzen gerichter moeten inrichten. Er is een paar maanden geleden een onderzoek uitgekomen, van evaluatie van na een jaar of anderhalf jaar: van hoe loopt dat nou. Want heel veel corporaties wisten niet en die deden de deur dicht voor deze groep. Want ik weet niet, ik heb maar 10 procent waar ik mee kan spelen en die heb ik nodig voor ouderen, urgenten, herstructurering. Wat blijkt? Dat ze overal over houden. Dus dat moet op een betere manier. Ik kan niet voor Eindhoven spreken. Met wat efficiëntie is daar wat in te halen. En je geeft hier ook aan, je hebt diverse huishoudens, diverse uitgangsposities: starters en doorstromers. Er is zelfs gepleit voor een diversificatie in de regeling. Dat je voor verschillende groepen verschillende normen opstelt, ja, ik denk niet dat daar direct de oplossing in ligt.

10:00

JL. Je moet een heldere grens trekken en met 10 procent maak je de grens al vager, urgenten e.d. daar houdt je rekening mee. En de corporatie kan ook over de 10 procent gaan en dan verliezen ze hun borging. Dan moeten ze zich afvragen: moeten we alles zo goedkoop blijven verhuren. Dat is voor corporaties ook een lastige opgave. Dan ga ik even door want je hebt ook de institutionele en particulieren in de markt. Institutionele blijven wel investeren alleen die aantallen zijn niet groot. Afgelopen jaar zaten we op een paar duizend nieuwe woningen per jaar, zowel nieuwbouw als aankoop. De meeste beleggers hebben zelf geen ontwikkelingstak dus zij kopen woningen van ontwikkelaars, bouwbedrijven of van corporaties als ze iets niet kwijt kunnen. Dat is nu 3,5-4 duizend per jaar. In 2012 verwachten we nog steeds dat het in de lift zit. Dat is een mooie tendens, want omgekeerde trends zie je bij andere bedrijven en dat ligt bij het feit dat institutionele beleggers niet afhankelijk zijn van financieringen, want gelden komen uit direct van pensioenfondsen of verzekeraars of andere premies. Dus zij hebben niet de invloed van de beschikbaarheid van financieringen. Veel banken zijn terughoudend met financieringen. Rentes zijn op zich nog steeds laag dus daar is nog wel een voordeel te halen. Maar waardeontwikkeling is negatief dus je krijgt lang niet meer 100 procent gefinancierd als je dat wil hebben. Dat is het probleem van de particuliere markt, waardoor particuliere investeringen achter blijven. Degene die kopen en investeren zijn een paar vermogende particulieren, en dan heb je het over hele grote partijen.

betere toewijzing 10%

Investeringen

AW. Bijvoorbeeld Vesteda?

Opzoeken leden

JL. Nou, dat is een institutionele partij. Ja als ik het onderscheid maak is dat een van onze grootste leden. De termen worden een beetje door elkaar gebruikt. Het is natuurlijk de commerciële markt allemaal. Als we het hebben over institutionele zijn dat bedrijven die overwegend als aandeelhouder een pensioenfonds of verzekeringspartij hebben. Het zijn vaak meerdere aandeelhouders. Als ik echt kijk naar de particulieren, dan is dat overwegend andere partijen. Dat zijn private personen, of cv’s. Of andere fondsen, bijvoorbeeld particuliere aandelen of participaties in kunnen kopen. Bouwfonds bijvoorbeeld heeft naast haar institutionele afdeling, waar pensioenfondsen en verzekeraars in kunnen investeren, ook cv’s met groepjes woningen waar particulieren in kunnen beleggen. Vesteda is echt institutioneel, grootste aandeelhouder is het ABP daar. Dat is een pensioenfonds. Als je wilt zien, we hebben ledenlijsten op onze site staan. Als ik dan om het onderscheid te maken, institutionele hebben een andere kapitaalstroom, want zij zijn afhankelijk van institutionele investeerders. Particulieren over het algemeen, hebben meer financiering in hun portefeuille zitten. En zijn daardoor op dit moment, minder mogelijkheden tot uitbreiden, alhoewel je al wel een paar grote private partijen, en dan heb ik het over particulieren zoals boekhoorn of metterboom, dat is een grote particuliere partij. Dat zijn echt grote, die hebben ook 10 of 20 duizend woningen.

SCRIPTIE


JL. Dat zijn er eigenlijk maar een paar. Dat is een beetje hoe die markt nu gaat. Als je kijkt, waar moet het vandaan komen, die vergroting, van allemaal uiteraard. Maar verhoudingsgewijs zul je zien dat inst. beleggers meer kunnen op dit moment, maar ze zijn klein in de markt, dat is niet genoeg. Dat is echt maar een stukje. Het merendeel moet van de corporaties komen omdat zij nu eenmaal die woningen al in hun bezit hebben. Zij moeten in hun strategisch voorraad beleid beter die groep te bedienen. Maar dat is het nadeel van dit moment in de markt, je ziet, je hebt heel veel scheefwoners. Er zijn te weinig woningen in het middensegment en aan de andere kant groeit de wachtlijst ook. De doelgroep, die moet ook wachten. En dat komt omdat niemand beweegt. Die woningen, ze zijn er. Betaalbare woningen zijn aanwezig, maar daar zitten de verkeerde mensen in. Je kunt mensen niet uit hun huis zetten, dus dan vraag je middels maatregelen, dat ze meer betalen zodat er meer investeringen zijn voor corporaties. Maar ze blijven nog steeds zitten. Corporaties hebben allerlei andere posten die op hun af komen. Het zit gewoon echt op slot van alle fronten. Maar op de lange termijn is het echt de oplossing van groei.

Contextvariabelen

JL. En als je dan kijkt, ik zie je contextvariabelen: Hoe wordt er geanticipeerd?

Markt voor institutionele beleggers

20:00

JL. Ik denk het belangrijkste op dat punt, is dat beleggers nu absolute focus hebben op alleen maar nieuwe woningen tussen 670-1000. Het liefst tussen 700 en 900 euro. Dat is een flinke woonquote, maar ik kan niet voor een ander spreken. We hebben de rekensommetjes wel eens gemaakt en in verschillende rapporten, jij noemt het de IVBN-norm, maar die bestaat niet. Bij ons zijn partijen, dat begint vanaf 4x de bruto huur moet je bruto maandinkomen zijn. Als je dat bekijkt, dan begint als je 34.085 omrekent, kun je precies beginnen bij 670 euro, alsof het uitgerekend is. Dat is dan een reden dat beleggers ook zeggen: wij willen allen vrije sector nieuw toevoegen en het liefst niet te hoog, maar tussen 700 en 900 euro. Zij zijn er ook achter dat woningen vanaf 1000 euro minder loopt op het moment. Die zijn er wel, maar dan heb je het echt over gespannen woningmarkten zoals Amsterdam, Utrecht, en Brabantse steden op sommige plekken. Eindhoven waarschijnlijk ook wel. Er zijn mooie nieuwbouwprojecten ontwikkeld, en ze zullen daar ook wel voorkomen. Als je kijkt naar de voorraad van onze leden, dan denk ik dat 5 procent boven de 1000 euro is. De focus ligt nu echt tussen de 500 en 1000 euro en zal alleen maar toenemen, maar dan echt tussen 700 en 900. Dat is een beetje hoe beleggers daarop inspringen op ontwikkelingen die gaande zijn. Ze zien natuurlijk allerlei ontwikkelingen, de Europese norm voor inkomens. Demografisch heb je veel meer jongere mensen. Als jij bent afgestudeerd en je gaat samenwonen zit je waarschijnlijk ook in de vrije sector. Voor mij geldt dat ook. Dan heb je het over jonge mensen. Dan heb je het ook over jonge gezinnen, maar ook over wat ouderen die misschien wel een koopwoning hebben en kleiner willen gaan wonen. Of die willen opgebouwd vermogen uit de woning gaan opeten. Ze zien dat de vraag vergroot. Daarnaast is het ook zo dat het taboe van huren is doorbroken. Je bent, nou dat werd vroeger wel eens gezegd: je gooit geld weg als je huur. We zitten nu met waardedalingen waardoor mensen het nog niet zo slecht vinden om te huren. We kunnen niet in de toekomst kijken, maar de algemene voorspelling is wel dat de woningmarkt die zo enorm gestegen is de afgelopen 15 jaar, tot 2008, dat dat in de toekomst een veel gematigder beeld zal laten zien. Dan heb je veel meer een inflatievolgend of in ieder geval veel stabielere prijsontwikkeling, waardoor het waarschijnlijk aantrekkelijker zal zijn voor mensen om te huren. Als jij ziet: ik huur een woning voor 900 euro en daarvoor had ik een hypotheek van 175.000 te kunnen krijgen, maar die woning wordt elk jaar 5 procent meer waard, dan wil je graag kopen. De verwachting is wel dat dat verschil minder wordt. AW. Hoe is dat voor beleggers dan? want zij verkopen uiteindelijk de woning ook.

Vastgoedbelegging vs obligaties en aandelen

JL. Ja, absoluut. En de afgelopen 3 jaar is dat negatief geweest, dat rendement. Beleggers hebben lange termijn visie. Woningen zitten voor een langere tijd in de portefeuille. Dat betekent absoluut dat dat indirecte rendement minder is, dat is het al een hele tijd. Maar het belangrijkste is het directe rendement en als ik dan voor institutionele spreek, dat is gefinancierd met eigen vermogen, dus als zij 4 procent direct rendement halen, op dit moment naar pensioenfondsen toe, de aandelenmarkt haalt geen 4 procent, obligaties ook niet. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden JL. En dit is contant geld wat je meteen verdient. Het is misschien niet de best renderende belegging, maar het is een goede basis. Het is meer dan inflatie en obligaties en zeker dan de aandelenmarkt. En het is weinig risico, maar als je operationeel kijkt, weinig debiteurenrisico. Als je 1000 woningen hebt en er zijn er elke maand 10 of 50 mensen die niet kunnen betalen, dat is een klein risico. Als je dat in dezelfde aandelen hebt zitten en dat dondert in elkaar, dat is een veel groter risico. En dat is aantrekkelijk voor beleggers. Rendementen zoals behaald in het verleden dat gaat niet meer gebeuren in de toekomst, in ieder geval in deze periode. AW. Dus eigenlijk is het zo dat afnemen van indirect rendement wordt gecompenseerd dat het wel de meest stabiele investering is op dit moment? JL. Het wordt nergens gecompenseerd, want een belegger, dat is even lost van vastgoed. Die kijkt: waar kan ik het meeste rendement halen. Maar je zegt, gecompenseerd in het feit van zekerheid. Ja, dat is waar. En lange termijn. Het is een lange termijn goed renderende investering en het is geen enorm hoog rendement, maar het is een mate van zekerheid. Daarom is de woningmarkt in Nederland ook aantrekkelijk voor partijen. Dynamiek portfolio

AW. Wat is nu ongeveer de dynamiek in de portfolio van beleggers? JL. Ik zei net al kort, aan de ene kant duurdere huurwoningen worden afgebouwd. Dan heb ik heb ik het over boven 1200-1500 m.u.v. gebieden waar het kan en de vraag er is. De helft van de portefeuille is nog gereguleerd en daar zie je ook een verschuiving. Er zit heel veel kwaliteit in dus zodra die woningen vrij komen, en ze kunnen geliberaliseerd worden, dan wordt dat ook gedaan. Verder, er wordt uitgepond en er wordt af en toe wat verkocht. Je kunt het te koop zetten maar er wordt heel weinig verkocht. De dynamiek zit erin dat het minder aan de onderkant en bovenkant zit en de nadruk verschuift naar het middensegment. AW. Is het zo dat doordat de woningmarkt niet echt loopt, woningen voor een langere tijd in de portfolio worden gehouden?

25:00

JL. Ja, zeker. Als het een mogelijk is en op de juiste plek ligt, dat moet lokaal worden ingeschat, dan wordt gezegd: haal hem maar uit de verkoop omdat de vraag in de verhuur er nog is. En andere ontwikkeling die je ziet, is dat is in een gespannen woningmarktgebieden, en dan heb je het meer over nieuwe woningen, dat er kleinere woningen in het vrije sector segment kunnen komen. Omdat je wat meer woningwaarderingspunten krijgt in de gespannen gebieden, nieuwe woningen, is een lange doorlooptijd, dat is 7 jaar ofzo. Je ziet dat plannen nu op de plank liggen om bijvoorbeeld in Amsterdam studio’s van 50/ 60 m2, die je voor 700-800 kunt verhuren. Daar is daar vraag naar. Dat zijn hele andere woningen, maar dat is ook een doelgroep in deze inkomensgroep hoort. Dat zijn jonge mensen veelal. Dat is heel wat anders dan een gezin met 4 mensen, maar een jonge hoogopgeleide valt ook in deze inkomenscategorie, of een stel met twee inkomens, dan heb je van die standaardberoepen. Maar laten we zeggen, 2 minimumloners, dat is 1500 euro, dan kom je er ook in terecht. Dus dat zijn ontwikkelingen die je ziet.

Stimuleringsmaatregelen investeringen

AW. Hoe worden beleggers gestimuleerd om te investeren in de markt, je geeft net aan, het is stabiel, maar zijn er maatregelen die de overheid neemt om ervoor te zorgen dat beleggers meer actief worden? JL. Ja, dat is echt door afgelopen kabinet, dat is 25 extra punten in gespannen woningmarktgebieden. De maatregelen die voor scheefwoners, de inkomensafhankelijke huurverhoging, dat schept ook wat ruimte. Niet alleen voor beleggers, maar voor alle partijen op de woningmarkt, want beleggers hebben ook nog heel veel gereguleerde woningen. Daar blijft het nu een beetje bij. Wij proberen lokaal vooral, dat proberen we onze leden altijd vooral in overleg te treden met provincies, gemeentes om over grondprijs te praten, want daar valt ook nog wat te winnen. Dan hebben we het puur over nieuwbouw natuurlijk. En verder, er wordt heel hard gelobbyd voor versoepeling van huurprijsbeleid, dat het inflatievolgend beleid wordt losgelaten. Ja, zover is het nog niet gekomen, maar ik denk dat dat er in de toekomst wel aan komt bij een nieuw kabinet.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden AW. Hoe worden zij gestimuleerd bestaand aanbod over te nemen, want zij moeten 70 procent van de marktwaarde betalen, minimaal. Nu zijn lang niet alle woningen daarvoor geschikt. JL. Ja, ja dat is die verkoopcirkulering die dat regelt, die is versoepeld want het was nog strenger. Het is niet alleen minimaal 70 procent van de leegwaarde, maar daar zit ook nog een winstdeling van 30 jaar over geregeld. Dat is weinig stimulans. Dat is eigenlijk het antwoord. Dat maakt het wat beleggers zou stimuleren, en dat zouden corporaties ook fijner vinden, om in een keer met elkaar af te rekenen en meer onderhandelingsvrijheid. Er moet een kader zijn van een minimale opbrengst, maar daar moet meer vrijheid in komen. Zo’n kader met vaste percentages, daarmee kun je niet vrije marktwaarde bepalen. Een taxateur kun je ook niet in een standaardmodel kunnen laten werken. Die moet in elke situatie alle omstandigheden meenemen om marktwaarde te bepalen. Zo geldt dat voor verkoopprijzen. Beleggers willen absoluut het corporatiebezit kopen, maar als het op basis van die regels moet is het te duur. Je hebt de vrije waarde van het complex, maar dat complex is niet vrij, dat zit vol met huurders met lage huren. Dan heb je de waarde op basis van verhuurde toestand en dat ligt, ik weet het niet uit mijn hoofd, maar op een veel lager percentage van 70 procent. Dan zou die belegger meer moeten betalen omdat die de potentie ziet. En of dat toekomstperspectief.

30:00

AW. Ja, want zij kunnen meer huur vragen als de huurder weg gaat. Anders zou je nu 50 procent moeten betalen, als je kijkt naar die 70 procent, dan kom je veel lager uit. Maar wat corporaties aangeven is als ze de woningen voor 70 procent van de marktwaarde verkopen, en die bewoner gaan weg dan gaan in een keer de huren naar 900 euro en dan hebben ze veel te goedkoop de woningen aangekocht. Dat is eigenlijk waarom corporaties niet heel graag hun bezit verkoopt aan beleggers. JL. Dat is niet helemaal waar, want ze willen juist heel graag verkopen. AW. Maar wel tegen reële prijs. JL. Dat is dan de vraag, wat is reëel. Met een mutatiegraad van 4 procent op dit moment? Dan zit er niet zoveel perspectief in. Het is gewoon simpel, dat verschilt per geval. Je zegt 2 procent is dan wel gepast. Je hebt een strikte rendementseis en corporaties hebben dat niet. Dus ja, die denken dan alleen maar wat brengt die woning op, vrij van gebruik. Dus de marktwaarde. Dat is moeilijke vergelijking.

Beleid

AW. Hebben institutionele beleggers een beleid met betrekking voor die doelgroep qua type woning of locatie? JL. Ik geloof niet dat ze specifiek naar inkomensgroepen kijken. Wij kijken naar object in plaats van subject. Er wordt gekeken of er vraag is naar een product op een zekere locatie. Dat is eerder de afweging denk ik, maar ik kan niet specifiek voor verschillende bedrijven spreken. Er wordt heel doelgericht ontwikkeld, voor zorg bijvoorbeeld of studentencomplexen. Dat zijn echt doelgroepprojecten, maar appartementen van 700 euro of daar nu een stel van 75 of 25 woont, dat maakt niet uit. Dat is allebei de doelgroep in misschien dezelfde inkomensrange. Er wordt meer gekeken naar betaalbaarheid anders staat het leeg. Dus in die zin moet er naar de inkomensgroep gekeken worden en gewoon demografische samenstelling, maar er wordt niet specifiek gekeken naar inkomensgroep. We kunnen nu heel makkelijk trends voorspellen, je weet de inkomensgrens en je weet hoe de bevolking gaat lopen, huishoudens en zo verder. Dat kun je zo opzoeken en dan kun je een inschatting maken. Maar in de research afdeling wordt daar zeker naar gekeken en de conclusie is dan: woningen tussen 700 en 900 euro, daar moeten we op inzetten. In die zin wordt er wel specifiek naar de inkomensgroep gekeken. Misschien, maar niet zo in detail dat er echt zo wordt gekeken naar gezinssamenstellingen, want dat is automatisch denk ik. Op de ene plek kun je voor dat geld een mooie eengezinswoning aankopen en op de andere plek een appartement en dan kun jij wel raden wie waar gaat wonen. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Overwegingen en risico’s

AW. Wat zijn de risico’s en overwegingen met investeren in dan, ik zal niet zeggen die inkomensgroep, maar meer die prijsklasse?

35:00

JL. Super weinig risico want er is veel vraag. Alleen het lastige van de overwegingen is dat het vaak lastig is om je rendement te halen in dat prijssegment. Het is wel een prijsklasse en als je het dan over 700 of 800 euro hebt, staat onder druk. Er wordt vaak gezegd dat beleggers niets doen in dat segment, dat is niet waar. Het merendeel ligt in die klasse, maar het is wel moeilijk. En dat komt door hoge grondkosten en bouwkosten.

Nieuwbouwproductie

AW. Gestimuleerd door landelijk en lokaal beleid kan de nieuwbouwproductie vanuit beleggers de komende jaren verdubbelen en doorgroeien naar 10.000 vrije sector huurwoningen per jaar. Is hiermee voldoende aanbod voor de middeninkomens (in de regio SRE) gecreëerd en in hoeverre is deze ambitie haalbaar? Wat is hierin het onderscheid tussen institutionele beleggers en particuliere beleggers? JL. Ik zei net al kort, ik zie anno in 2011/2012 verwachten we dat we kunnen doorgroeien naar 10.000. Het aanbod is daarmee niet voldoende, dat moet ook van alle andere partijen komen en vooral van corporaties door voername van bezit en zelf actief worden onder gelijke voorwaarden. En het onderscheid tussen institutioneel en particulier, die zijn minder afhankelijk van financiering, waardoor je kunt blijven financieren als de kapitaalmarkt krapper is.

Investeringen in Nederland

AW. Ik vraag me af, waarom nemen ze niet een groot gedeelte van de markt over. Je zou denken dat ze een hele sterke positie hebben en snel gaan bijbouwen, want er is veel vraag. JL. Dat is op dit moment tweestrijd. Van er is geld, maar niet bij alle pensioenfondsen. Die staan zelf ook onder druk en de dekkingsgraden zijn laag en ze hebben wat klappen gekregen in de aandelen markt in najaar 2008 en 2009. Dat heeft zich negatief ontwikkeld dus zij kijken continu naar investeringen, dat is de afweging tussen rendement en risico. Daarvoor gebruiken ze asset liability mixes. Dan zeggen ze: we doen zoveel in hypotheken, zoveel kantoren, stukje vastgoed, zoveel indirect participaties, zoveel aandelen en zo verder. Vastgoed wordt gezien als een alternatieve investeringscategorie met een wat hoger risicoprofiel. Je zou zeggen, bij woningen is dat niet aan de hand. Maar zo wordt het gezien door verschillende pensioenfondsen. Dat is niet bij allemaal zo dus dat moet je ook niet zo letterlijk interpreteren. Ze investeren nu 9 of 10 procent van vermogen in vastgoed. In Nederland kun je een stabiel rendement van 4 procent halen op dit moment, maar in Azië kun je veel meer halen. In Zuid-Amerika kun je veel meer halen, dus de tendens die je ziet is dat dat kleine stukje dat pensioenfondsen in vastgoed investeren meer naar het buitenland gaat dan dat het naar Nederland gaat. Dat is ook een van onze taken om dat meer in Nederland te beleggen. Dus er is geld, maar omdat de rendementseisen van een boel pensioenfondsen zijn hoog, waardoor het niet altijd naar Nederlands stroomt. Daarom moeten we Nederlandse pensioenfondsen stimuleren hier te investeren door het investeringsklimaat te verbeteren. Dat kan op allerlei manieren. We lobbyen er hard voor om dat te veranderen en dat kan ook door een soepeler huurbeleid, maar je hebt en je hebt een hele terechte opmerking: het geld is er, waarom doen ze er niks mee in Nederland. Ik weet zeker dat dat enorm zou helpen, want corporaties en beleggers hebben het moeilijk en als er dan partijen zijn die langdurig, en dat wil je, investeren dat zou zeer welkom zijn.

Samenwerking met overige marktpartijen

AW. Wat zijn de mogelijkheden met samenwerking met overige partijen samen met institutionele beleggers?

40:00

JL. Ik zie daar het belang wel toenemen en die mogelijkheden, die mogelijkheden zijn er natuurlijk altijd al. Maar met die Europese beschikking waarin sociale en commerciële activiteiten van corporaties gescheiden worden, liggen mogelijkheden ook meer voor de hand en dan heb ik het enerzijds over projecten waarbij corporaties zeggen: ik doe het sociale deel en een private partij of andere belegger: wij doen het commerciële deel. AW. Het Stedenfonds?

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden JL. Dat is niet echt een succes, maar ik heb het over projectmatige samenwerking. Ik moest denken in Eindhoven, en ik weet niet zo snel een voorbeeld, maar bijvoorbeeld een partij als Amvest, die doet het volgens mij in Almere, of Amsterdam, wat kleinere complexen van 100 woningen en dan heb je 20 vrije sector en de rest sociaal. Dat zijn hele goede voorbeelden. Ik denk dat dat in de toekomst ook wel meer gaat gebeuren. De andere partner kan ook de commerciële dochter van de corporatie zijn, want die komen ook meer lost te staan van de moeder corporatie. Ook daarmee zie ik goed samenwerkingsmogelijkheden met beleggers ontstaan. En met de ontwikkelaars, dat zie je nu overigens al. Want bouwers ontwikkelaars hebben het moeilijk en corporaties en beleggers zijn op zoek naar een bepaald type woning, zij zijn ook een van de weinige partijen die nog woningen afnemen dus je ziet daar samenwerkingsverbanden ontstaan. Je ziet dat er speciaal voor beleggers gebouwd gaat worden. Een goed voorbeeld is een groot lid bij ons, Achmea, die hebben best wat samenwerkingsverbanden met ontwikkelaars, met afspraken voor een bepaalde afname de komende jaren, dan garanderen zij werk aan de ontwikkelaar en die is blij dat die werk heeft en zet het voor een scherpe prijs neer. Zo is het ook een beetje elkaar helpen. Je hoort ook op dit moment, dat is een trend van deze tijd, je ziet dat heel veel nieuwbouwprojecten van corporaties niet rond komen, daar zit een groot aandeel koopwoningen in of duurdere huurwoningen waar ze eigenlijk vanaf willen. Die koopwoningen krijgen ze niet verkocht, wat die bouwen ze ook, en die verkopen ze dan aan belegger en die maakt daar huurwoningen van. Of ze hebben nieuwbouwcomplex neergezet die niet meer in de portefeuille past, die verkopen ze dan een collega corporatie of een belegger. Ik zie de samenwerking nu wel vooral in de grote steden ontstaan en dat is logisch want daar zijn beleggers het meest actief. En beleggers zijn vooral actief in Randstad, Brabantste stederij, Het KAN-gebied, dat is Arnhem-Nijmegen. Als je verder kijkt, Zeeland, Limburg, noord Noord-Holland. AW. Als je zo kijkt dan is daar de markt voor hun vrij makkelijk, want daar is ongeveer de sociale woning net zo duur als vrije marktwoning. Krimp vs. Groei 45:00

JL. Er wordt door beleggers natuurlijk altijd, ze beleggen op lange termijn, dus dat soort gebieden zijn over het algemeen ook krimp-gebieden en daar wordt amper in geïnvesteerd. Daar worden woningen gesloopt om de markt gezond te houden.

Maatregelen

AW. Wat zijn de mogelijkheden van starters en doorstromers die nog niet 4 x het bruto maandsalaris van de huur hebben? JL. Je bedoelt de eerste van de maatregelen hè? Ja, de conclusie is dan inderdaad: dan kun je niet bij ons terecht en dan moet de oplossing gevonden worden in de 10 procent of de koopmarkt. Er is door toentertijd, minister Donner, nou moet ik eerder beginnen. Toen deze grens net kwam is er een onderzoek gedaan in opdracht van de Woonbond en dat heet tussen Wal en schip. Dat ken je waarschijnlijk. Dat gaf eigenlijk al munitie genoeg om hun conclusies te weerleggen. Als je gaat kijken, hoeveel mensen zijn er op zoek naar woningen, dat is een hele simpele opbouw, Je hebt de inkomensgroep dan kun je bij benadering zeggen, dat zijn zoveel mensen en je weet hoeveel mensen per jaar verhuizen, dat kun je destilleren naar de inkomensgroep. Je kijkt naar de huidige samenstelling in de markt en dan pel je het af. Hoeveel mensen blijven er dan over die op zoek zijn naar een huurwoning in deze categorie. 10 procent mag een corporatie vrij toewijzen en deel gaat naar de koopmarkt, en dan blijft er zoveel over. Die groep is niet enorm groot. Ken je die brief van minister Donner. AW. Ja, want RIGO ging uit van alle huishoudens in die categorie.

Werkelijke doelgroep tussen wal en schip

Als je dat in ogenschouw neemt blijft er wel een groep over. Daarnaast is het ook een kwestie van: elke consument wil goedkoop wonen. Dus ja, hoe meet je de behoefte, ik wil ook wel goedkoop wonen, want ik doe het niet want ik wil een bepaalde kwaliteit. Ik wil ook wel dat die woning goedkoper is. Dat is de moeilijke afweging. Want wat is de behoefte van die doelgroep. Als je hem afpelt blijft er niet een enorme doelgroep over die niet terecht zou kunnen in de bestaande mogelijkheden. En als er wat over blijft, dat is ook zo, dat is het probleem van de transitie. Die markt moet groter worden en dan komen er altijd mensen in de knel. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden JL. Dat is in de koopmarkt ook. Mensen die de afgelopen 5 jaar een huis heeft gekocht, staat de hypotheek onder water. Dat heeft ook niemand gewild en dat is een conclusie van het beleid. Kijk, heel simpel zeggen, maar ik kan niet ontkennen dat er geen mensen in de knel komen, alleen daarmee wordt pijnlijker duidelijk dat die markt heel hard moet groeien. Onderhandelingen grond gemeente

AW. Wordt er met de gemeente onderhandeld over reële grondprijzen voor nieuwbouwwoningen?

50:00

JL. Het gebeurd al wel, alleen ik ken weinig voorbeelden moet ik je bekennen. Ik weet van een aantal leden dat ze met gemeentes in contact zijn, maar heel veel gemeentes blijven hangen aan hun grondexploitatie scenario’s aan prijzen op basis van verkoop. Dat ligt te hoog en dat is niet van toepassing op huurwoningen en met veel praten komen partijen wel tot elkaar vaak, maar ik ken ook maar een paar voorbeelden waar het lukt. Voor heel veel gemeentes, en dat is andere problematiek, ze gaan er bijna failliet op. Ze verkopen minder grond omdat er minder vraag is. En de grond die ze verkopen daarvan moeten ze de prijs bijstellen. AW. En de grond die ze hebben aangekocht en nog in bezit hebben. JL. Dat is bijna open deuren intrappen. Dat staat veel te hoog in de boeken. Ik weet een paar voorbeelden dat het lukt, maar dat is erg lastig. Kijk, gemeenten zijn gewend om bij sociale woningbouw voor een bepaalde lage prijs te verkopen aan corporaties, maar daar maken ze ook prestatieafspraken mee natuurlijk. Van daar komt zo’n woningbouwprogramma op. Ze zijn nog niet gewend om dat ook met commerciële partijen te doen. Dat lukt mondjesmaat. Daar kun je ook prestatieafspraken mee maken.

Opzoeken

Weet je cijfers hoeveel er gebouwd is in de regio, wat in de pijpleiding zit? Dat is interessant om te zien en dan ook de percentages ziet en hoe dat verandert is de afgelopen jaren. Beleggers kunnen aan gemeentes een bouwgarantie afgeven en in hoeverre gebeurd dit?

Opvragen voorbeelden.

Ik ken nog te weinig voorbeelden. Kijk, ik weet dat, je zou even kunnen kijken bij partijen als Amvest dat die een paar gemeentes grootschalig bezig zijn. En dat kan alleen in samenwerking met gemeentes zelf. Omdat die de grond uitgeeft. Dat zou ik even moeten opzoeken of ik een paar voorbeelden ken.

Deel 2. Barrières - Vrije huurwoningmarkt JL. Beleggers hebben nog steeds een merendeel in de gereguleerde huurwoningen op dit moment. AW. Hoe is dat eigenlijk ontstaan? Opzoeken

JL. Vanuit het verleden. In de jaren ’70 en ’80, toen was er een enorme vraag naar woningen en toen is er een convenant tussen pensioenfondsen en overheid gemaakt met dkp-regelingen zoals het heet. Dat moet je maar even opzoeken. In boeken van Peter van Gool en ik ben de titel kwijt, maar vanuit de geschiedenis.

55:00

AW. Je zou denken dat die woningen nu al wel verkocht zijn. JL. Ja, daar zijn er al heel veel van verkocht. Want ze hadden zeg maar, 12/13 jaar geleden 300-350.000 woningen. Dat is al minder dan de helft nu. Die worden nu geliberaliseerd of verkocht

Woonvergunning

JL. Ik weet alleen voor transformatie en daar heeft het belemmerend gewerkt. Maar daar zijn over het algemeen ook maar weinig gebouwen voor geschikt. Ik vind het lastig. Het is vaak qua kosten en veiligheidseisen niet haalbaar. Soms klopt de verdiepingshoogte niet. Ga die maar eens veranderen. Wat zeg je dan, het is van invloed maar het heeft geen belemmerende werking. Specifiek voor deze groep nee.


JL. Ja, ook weer weinig van invloed omdat er wordt gericht door beleggers ingekocht in de markt. En vaak zijn het vaak al ontwikkelde projecten of projecten die in ontwikkeling zijn en op dit moment zijn bijna, de meeste locale overheden, beseffen dat er ook in de vrije sector woningen moeten bij komen. Dus die zullen dat niet zo snel tegengaan. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Ruimtelijke restricties

JL. Er zijn een aantal die beleggers zelf ontwikkelen en volgens mij valt het wel mee.

Schaarstepremie

JL. Gezien de hele grote vraag is het niet belemmerend. En een logisch gevolg zal zijn dat die prijs gaat stabiliseren of lager uitkomt. Dat zou een logisch gevolg zijn van een vergroting van het aanbod en dat is niet erg. Liever een gezonde markt dan dat je er niet tussen komt omdat je niks kunt aankopen. Dat is het andere effect. Als je niet de mogelijkheid hebt om het aan te kopen om die markt te vergroten terwijl je wilt, dan wordt het verschil tussen sociaal en geliberaliseerd alleen maar groter is.

60:00 Overstap sociale huur naar marktconform

JL. Nee, alleen maar goed voor die groep, want dan worden er meer woningen geliberaliseerd denk ik. Vanuit beleggers: als partijen naar marktconforme huur gaan, is positief.

Inkomenseis

JL. Ik weet niet waar die norm vandaan komt, de IVBN-norm. Dit komt uit een onderzoek van de SER-raad, daar hebben ze een onderzoek gedaan naar slagingskansen voor deze inkomensgroepen. Daar hebben wij ook input voor geleverd. En toen hebben wij overlegd wat de inkomensnormen waren, gemiddeld genomen, voor vrije sector huurwoningen. En dat hebben ze de IVBN-norm genoemd. Daar tegenover is het NIBUD-norm. En die is vanaf 4x bruto salaris voor huur. Als ik dan het sommetje maak, want als je 34.000, het moet wel kloppen wat ik zeg. Zeg 34.000/12, officieel gedeeld door 12.96, met vakantiegeld erbij zo gezegd. Dan zou je op 655 euro uitkomen, wat iemand mag wonen. Dat sluit dan ongeveer wel aan. En die normen als toelichting, die is niet strak. Als iemand een hogere borg kan overleggen, er wordt altijd een persoonlijke inschatting gemaakt van de situatie. Het is bijvoorbeeld algemeen bekend dat ouderen een wat hogere woonquote hebben, omdat die wat minder geld uitgeven, zijn minder op stap, hebben vaak geen auto meer. Dus die inkomenseis die wij hebben, dat is een belemmering voor die inkomens omdat zij dan niet een woning van 800 kunnen huren. Dat is voor die inkomensgroep belemmerend, want dat is ook een reden dat er meer woningen moeten komen.

Overige 65:00

JL. Ja, buiten de algemene punten, de beschikbaarheid van woningen aan de onderste kant van de vrije sector huurmarkt.

Deel 3. Maatregelen - Aanbod verruimende maatregelen (kwantitatief ) Bouwen voor groep

JL. In feite bouwen in alle sectoren ja. Er zijn wachtlijsten in de gereguleerde sector dus zou het helpen als er woningen bij komen. Dat helpt de doorstroming. Er zijn te weinig vrije sector huurwoningen. Hetzelfde geldt voor de koopmarkt, want die inkomens kopen ook, misschien niet in de duurdere gebieden maar in een goedkoper dorp.

Standaardiseren

JL. Ik zou ervan maken: bouwkosten reductie. Ja die vallen onder elkaar, absoluut. Dat is iets waar de markt mee bezig is. AW. Dan heb je nog een aantal punten over het bouwproces. JL. Ja, dat zijn bijna retorische vragen, want dat helpt altijd.

Stedenfonds

AW. Wat waren hier de bezwaren over? JL. Ik ken de details niet maar dat loopt niet lekker. Als je het algemeen maakt: samenwerking corporaties-beleggers. En dan met de gedachte: ze zijn allebei ergens goed in en die moeten profiteren van elkaar. Corporaties voor sociaal en beleggers commercieel. AW. Deze constructie houdt toch in dat beleggers het gebied financieren en nemen het commerciële deel af en in ruil daarvoor beheren corporaties het gebied en exploiteren de sociale woningen. Waar zou het hierin mis gaan? Dat zie je vaker. Een van de grote verschillen tussen de partijen: ookal zouden ze dezelfde woning beheren, de exploitatielasten en onderhoudskosten die liggen bij corporaties bijna 2x o hoog. En die belegger is echt gefocust op rendement en als die het voor 25 procent exploitatielasten kan doen en de corporaties doen het voor 45. Dan gaat het daar wringen, want dan ziet die belegger: ik doe het strakker en kan het op andere manieren doen. De corporatie geeft meer geld uit, daar kun je verschillende meningen over hebben, misschien geven ze iets te veel uit aan buurthuizen en emancipatie van de vrouwen in de wijk. Dat zijn keuzes. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Uitbreidingslocaties in diverse grootte

JL. Indirect, maar ik zit niet zo goed in ruimtelijk beleid. Zijn er nog steeds uitbreidingslocaties aangewezen. AW. Het is zo dat ontwikkelaars hier om vragen, omdat ze dan meer keuze hebben om een bepaald project te ontwikkelen. JL. Dan zeg ik absoluut ja, dat is goed voor de marktwerking. En dat zou gemeentes ook bewegen om prijzen te lagen als ze ziet dat het ook elders kan.

Verkorten doorlooptijd 70:00

JL. Ja, indirect wel. Kijk, daar kunnen ontwikkelaars en bouwers beter op antwoorden, die zijn daar beter in. Je ziet nu wel de nieuwbouwvolumes afnemen en die pijplijn loopt leeg. Stel dat over een paar jaar of wat later als die aantallen weer omdraaien en in de lift gaan, zit je met een lege pijplijn en dat die doorlooptijd zo lang is. Dan heb je een rare periode dat de vraag stijgt en dat de ontwikkelingen nog laag zijn. Dan schieten prijzen weer omhoog, meer dan zou moeten. In dat licht is het goed als die doorlooptijden verkorten want dan kun je sneller inspringen op de vraag.


AW. Eigenlijk zou je een stuk flexibeler om kunnen gaan met hoe je een gebied invult. JL. Ik zou logischerwijs ja zeggen, maar ik ben er niet zo goed in thuis.

Deel 3. Maatregelen - Aanbod verruimende maatregelen (verhoudingen) Aanpassen WWS in schaarstegebieden

JL. Absoluut ja.

10% DAEB benutten

JL. Ja.

> 10% DAEB benutten

JL. Ik ben het er niet mee eens, maar ja.


Verkoop sociale huurwoningen aan particulieren en inst. beleggers 75:00

Het is ja, want een corporatie kan ervoor kiezen. 90 procent van de keren kiezen ze er voor het niet te doen. Als ze het net boven die grens zou zetten, zouden ze een hele grote groep kunnen bedienen. Ze moeten het nu niet. Ze hebben bijna 1 miljoen woningen die ze zouden kunnen liberaliseren, maar ze doen het niet. Dus hoe stimuleer je ze om het wel te doen. Dat is de uitdaging. JL. Allebei ja. Nummer 1, institutionele en particuliere hebben ook gereguleerde woningen, maar geen inkomensgrens. Dus als jij 50.000 verdient kun je nog steeds een gereguleerde huurwoning bij die partijen huren. Sterker nog, dat hebben ze misschien nog wel liever omdat ze weten dat je het kunt betalen. Die staan open voor iedereen, je moet alleen een minimuminkomen hebben en deze partijen zijn eerder geneigd om als het dan over gereguleerde woningen gaat, om die in het toekomst te liberaliseren om later deze sector te vergroten. Daarnaast, dit zijn partijen die kunnen kopen op zo’n schaal of die kunnen een complex kopen en daarmee kunnen ze geld in het laatje brengen bij corporaties.

Deel 3. Maatregelen - Koopkracht beïnvloedende maatregelen Premie vrije sector

JL. De EIB voorstellen zijn dat onder andere. En dat zou dan positief werken voor de inkomensgroepen.

Huur DAEB-woning optrekken

JL. Ja.

Huuraftrek voor huurders in private sector

JL. Dat is soortgelijk, ja

Woonvoucher

JL. Ik geloof wel dat het helpt, maar beleggers zullen dat niet gaan doen. In theorie helpt het wel. Maar ze zullen geen korting geven op basis van inkomen. Dan zeggen ze: dan moet je in ons aanbod een goedkopere woning uitzoeken. AW. Dan zou het als een soort subsidie moeten werken. JL. Ja, als het vanuit de overheid komt, of gemeente lokaal, dan helpt het. Alleen uiteindelijk wil die belegger altijd hebben die het goed kan betalen zodat die zo min mogelijk risico loopt. Dus dan helpt het.

Reduceren rendement

AW. Dat gaat denk ik niet gebeuren, want dan gaan ze liever naar het buitenland. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Belegger biedt korting op financiering woning Inkomensgrens indexe-

JL. weet eigenlijk niet of dat gebeurd. Mag ik een neutraal(vraag/aanbod) invullen? Ik denk dat het wel DeelIk 3. Maatregelen - Afstemmingsmaatregelen gebeurd net als bij corporaties. Ik weet ook niet op welke schaal. RB. Maar je moet kijken, voor die groep, dat het wel zal helpen. Je moet niet vergeten dat

Verwervingskosten ren grond reflecteren

AW. Als de grondprijs daalt,van dande dalen ook de in stichtingskosten aantrekcorporaties 75 procent huurmarkt eigendom heeftenendan alsiszijhet eeneerder iets groter deel kelijk voor een belegger, hetdat aanbod kunnen toewijzen aan diewaardoor doelgroep, maaktgroeit. het dat wel grote aantallen en qua keuze uitmaakt. Als dat naar boven wordt bijgezet dan is dat positief. JL. enorm Ja, absoluut.

Inkomensgrens Versoberen grondexploidifferentieren naar tatie huishouden Verlagen bouwleges Inkomensgrens differentieren naar regio BTW verhoging naaraan 21 Huurprijs koppelen procent WOZ waarde

RB. denk ik ook schelen. JL. Dat Dat zou er zonder woningen al een wijk stond. Het zal wel helpen, maar..

Inkomensafhankelijke huur 80:00

JL. Ja, absoluut. Je ziet dat de afgelopen paar jaar dat gemeentes dat zelf kunnen vaststellen. RB. Waar we het netde over hadden.uit. DatDe zeker. Het loopt soms spuigaten percentuele verhoging over de jaren heen. Zoals bij nieuwbouw de btw verhoging eraan komt die effect heeft, dat is maar 2 procent. Maar dat procent. Dus als je 100 woningen bouwt, is het 100x 2 procent. Ook de koopwoEH. is Ja.wel Dan2 zit je richting locatie natuurlijk. ning of huurwoning wordt een paar procenten duurder. We weten nog niet zeker of het door gaat, het is aangekondigd per 1 oktober. EH. Dat is in zekere zin al. Dat scheelt ook wel, dan heb je meer selectie op kwaliteit. Dat doen wij niet omdat wij maximaal redelijk vragen.

Deel 3. Maatregelen - Afstemmingsmaatregelen vraag/aanbod

Versoepelen huurbescherming DAEB

JL. Ja, dat zou goed voor de doorstroming zijn dus de slagingskansen voor de groep vergroten. Is het wenselijk? Ik denk dat het meer duidelijk is dat de afbakening duidelijk is: dat is sociaal, dat is commercieel. De huurbescherming is heel strikt in Nederland en je moet garanties bieden.

Verhogen inkomensgrens

JL. Nee, je moet ergens een grens trekken. Dit is een grote grens, een groot deel van de huishoudens zit eronder. Hij wordt geïndexeerd. AW. Alleen tussen 2005 en 2010 is deze niet geïndexeerd. JL. Ja, toen was die er ook niet. AW. In 2010 is die grens bepaald, alleen hebben ze toen 5 jaar lang de oude ziekenfondsgrens niet geïndexeerd. Eigenlijk is die grens die ze hebben bepaald, die zou moeten zijn 37 nog wat. JL. In 2005 was er nog geen grens, hij is in 2010 vastgesteld en wordt nu jaarlijks geïndexeerd. Na ja, dat komt waarschijnlijk van de corporatiehoek omdat dat bedrag toevallig overeen kwam met een andere grens.

Differentiëren inkomensgrens naar huishouden

JL. Nee, ik vind ook dat je strikte grenzen moet stellen.

Differentiëren inkomensgrens naar regio

JL. Dat zou kunnen en daar biedt het Rijk ook ruimte voor. Dat is ook wat ik eerder zei. Die 10 procent wordt nog niet optimaal benut, maar ook niet in Nederland. Maar dat komt geloof ik ook dat dat nog niet goed uitgewerkt is. In de regeling staat dat het mag, ik weet dan niet wat de bandbreedte is, of je dan op 85 of 80 mag staan. Dat staat in de regeling.

Opzoeken Liberalisatiegrens bepalen per type huishouden

JL. Nee, ook niet.

Verlagen liberalisatiegrens

JL. Nee.

Opvragen

AW. Ook voor beleggers niet? Want dan krijgen ze meer woningen in het niet-DAEB deel? JL. Klopt, maar ik zeg nee omdat ik vanuit onze optiek heel veel corporaties die gaan dan massaal die markt betreden, want die hebben enorm veel woningen tussen 550 en 650. dat zijn woningen die qua woningen ook 700 kunnen opbrengen. Naar ons idee krijg je dan een marktverstoring en gaan corporaties in dat prijsgebied zitten. Ik heb het laatst voor iemand helder opgeschreven en dat kan ik misschien wel nasturen. Onze analyse is dat dat niet gaat werken.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Huurprijs koppelen aan WOZ ipv WWS

JL. Voor het gereguleerde deel wel. Maar het gaat nu alleen om gereguleerd. In het Wonen 4.0 wordt dat ook voorgesteld. Het is positief voor gereguleerd maar voor geliberaliseerd gaat dat niet werken, want dan heb je geen ruimte voor differentiatie en daarmee je prijzen. Je zegt het maximum ligt op dat percentage en daar sla je marktwerking mee dood en reguleer je de hele voorraad. Als je beleggers wilt wegjagen moet je meer reguleren.

Doorlopende inkomenstoets DAEB-woning

JL. Ja, simpelweg, dat is nu ook van de problemen. Er moet meer betaald worden naar wat wonen kost en als je die rekening kunt neerleggen bij mensen die dat kunnen betalen, dat is fair en positief voor de inkomsten.

Huur op Maat

JL. Jammer dat het niet meer bestaat. Ik heb in de klankgroep gezeten en het had best wel mogelijkheden. AW. De reden is dat ze geen groot verschil tussen prijs en kwaliteit wilden op basis van inkomen. JL. De gedachte was dat dat lokaal overal wordt ingevuld. Het is een beetje een kromme gedachte dat iemand met een laag inkomen wel een hele luxe woning voor weinig geld zou hebben en dat iemand met een hoger inkomen een gemiddelde woning voor veel meer zou hebben. Uit de interviews bleek dat waar dat experiment plaats vonden dat best wel logisch vonden dat ze meer betalen als ze meer betalen. Dat is een heel goed teken uit het experiment. Corporaties richtte het ook zo in dat ze er per saldo ook niet aan verdiende want ze verdeelden het op een andere manier. Dat was een positieve uitwerking en maakt de markt gezonder zogezegd. In die zin, jammer en het is ook gek als je hoort dat mensen het normaal vinden om meer te betalen en dan komen die scheefwoonmaatregelen en dan kan het niet.

Vereenvoudiging tijdelijke verhuur

JL. Ja, dat is positief. AW. Zeker ook om dat rare gat op te vangen. JL. Ja, maar het gebeurd zo weinig. Dat heeft weinig effect.

SCRIPTIE

Bouwfonds REIM

Type organisatie Belegger Datum interview: 15-06-2012 Geïnterviewden: Mevr. R. Buitink - van de Pol Research Manager Mevr. E. Huijgen Portfolio Manager Residential Funds

Aantekeningen/ Deel 1. Ambities en bedrijfsvoering Bouwfonds REIM Actiepunten/Kernwoorden Problematiek AW. Hoe kijkt Bouwfonds REIM aan tegen de problematiek van de inkomensgroep 34.085 43.000? EH. Ik denk dat daar nog wel wat verschil in zit per regio. RB. Ik denk dat dat de groep is die tussen wal en schip zit. En dat financiering volgens mij het grootste probleem is als ze willen kopen. Je zat net al snel te rekenen, 35.000 x 4 is een beetje wat ze kunnen krijgen denk ik. EH. En dan moeten ze ook nog aflossen volgens de nieuwe wetgeving. Daarom zeg ik ook, in welke regio zit je. Met een klein inkomen kun je in de rand van Nederland echt nog wel een leuk huis kopen, waar je ook nog wel keus hebt. Daar heb je voor 120.000 echt wel een mooi appartement. Daar maakt de regio zeker wel uit. Ik denk ik de zwakke economische regio’s kun je nog aardig koning worden, maar op duurdere regio’s val je inderdaad tussen wal en schip omdat de koopwoningen te hoog zijn en voor de commerciële huur voldoe je daar niet aan. Daar verdien je te weinig voor en voor de sociale huur zijn de wachtlijsten daar ook heel lang en kom je ook niet in aanmerking. Je hebt ook regio's waar geen wachtlijsten zijn waar je ook op de particuliere markt voor een lage huur heel goed terecht kunt. Ik denk dat de sterkere economische regio’s het tussen wal en schip principe wel geldt. AW. Zit daar nog verschil tussen starters en doorstromers? RB. Ik denk dat voor starters, niet, doorstromers hebben ook geen overwaarde meer van huis. EH. Soms kan je beter nog een starter zijn dan doorstromer. Heb je het hier over de huurmarkt of de koopmarkt? AW. Beide in dit geval. EH. In de huur heb je nooit een probleem omdat je kan weggaan wanneer je het niet wil. Voor doorstromers geldt dat eigenlijk niet in de huur. Je hebt in grote steden soms dat je minder kans hebt op een woning als je er een achter laat, dat is grootstedenproblematiek zeg maar. Dat maakt niet zoveel uit. RB. Nee, het is met name op de koop, want dan moeten ze eerst nog hun huis verkopen, in geval van doorstromers. De koopmarkt heeft het misschien nog wel lastiger. En die zitten dan eventueel met een restschuld die gefinancierd moet worden. Tenzij er dus nog sprake is van overwaarde. EH. Als je voor 2005 hebt gekocht kom je misschien nog boven 0 uit. Als je na 2005 hebt gekocht, moet je blij zijn als je de k.k. eruit hebt. Mensen wonen gemiddeld 30 jaar in een woning. Als je er al 15 jaar hebt gewoond heb je echt wel wat overwaarde opgebouwd. Dat is ook wel een grote groep. Jonge doorstromers hebben een probleem. Bij huurders is het zo dat ze opnieuw worden getoetst aan het inkomen. Dat is nieuwe ronde nieuwe kansen als het inkomen maar voldoende is, en eigenlijk is dat voor een hypotheek ook zo. RB. Je hoort tegenwoordig wel geluiden dat banken zeggen dat ze eerst hun eigen huis moeten verkopen voordat ze praten over financiering. Er wordt niet meer alleen gekeken naar het inkomen, wat een aantal jaar geleden wel zo was. Er wordt eerst gevraagd wat ze achter laten. SCRIPTIE


EH. Wat ook een probleem bij kopen is, dat vroeger was een jaarcontract voldoende, en een verklaring van je werkgever dat ze van plan waren om je in dienst te nemen. Dat was voldoende voor het verkrijgen van een hypotheek. Starters werken vaak niet zo lang en krijgen een jaarcontract. Ze hebben wel aanzienlijk meer last om financiering rond te krijgen omdat ze met een jaarcontract heel vaak een lagere of geen financiering wordt verstrekt terwijl als je doorstromer bent met een vast contract en je hebt je woning verkocht dan heb je dat hobbeltje niet te nemen. RB. Daarnaast is een aantal jaren geleden ook de carrièreperspectieven meenamen bij het verstrekken van een hypotheek. Dat mag nu niet meer. Dat geldt natuurlijk vooral voor deze groep. Starters in deze inkomenscategorie hebben toch wel carrièremogelijkheden maar dat mag niet meer mee worden gefinancierd. Ik spreek uit eigen ervaring, dat werd toen nog meegenomen en kon je veel meer krijgen, dan was het niet x 4, maar x 6/7. EH. Ook niet alle banken deden daar even makkelijk over, maar over het algemeen was het wel makkelijker. Het is heel erg over het hier en nu. Nu toetsen ze veel meer net als de huur, want als je kijkt, bij een huurwoning heb je een vergelijkbare inkomensnorm als een hypotheeknorm 4/4,5 x maar als je senior bent en je hebt geen kinderen in huis willen ze soms nog wel eens meer geven omdat je lasten ook lager zijn. Daar maken ze soms een uitzondering voor. Dat je relatief maar mag uitgeven omdat ze weten dat je bijvoorbeeld geen studerende kinderen hebt. Dat is verder vrij star. Die normen hanteren ze nu eigenlijk ook voor de hypotheek. Voor de manier van peilen is het gelijkwaardig geworden.

Sociaal-economische en demografische ontwikkelingen

AW. Hoe wordt er door Bouwfonds REIM ingespeeld op sociaal-economische en demografische ontwikkelingen? EH. We kijken naar heel Nederland en hebben ook een duidelijke regio. We doen landsanalyses en zetten dat af tegen regio-analyses. En we hebben ook een gespreide portefeuille. We hebben iets van 500 complexen verspreid over heel Nederland. In sommige hebben we 1 woning, in anderen weer veel meer. We hebben ook wel vastgoed wat we moeten herwaarderen dus hebben daar wel een beeld bij, hoe landsdelen het doen. Hoe reageren we daarop? RB. Die vraag valt een beetje samen met de volgende, hoe wij kijken, waar wij het beste gaan beleggen? Ik heb de Duitse versie gebruikt, maar we hebben een aantal jaren geleden een rapport uitgebracht hoe we dat vanuit research doen, dat is de top-down benadering, van bovenaf gekeken. Van, welke regio’s binnen Europa zijn nu het meest interessant vanuit de vraagzijde. Dus waar verwachten wij dat er in de toekomst nog vraag is voor woningen. En dan kijken we, welke regio’s zijn nou het meest aantrekkelijk en waar willen we zitten en waar willen we absoluut niet zitten. Dat is eigenlijk. Ik kan zo de Nederlandse erbij pakken. Daar is een kaart uitgerold en dat is voor alle Europese regio’s hoe aantrekkelijk ze zijn voor woningbeleggingen, vanuit de vraagzijde. Dan is er gekeken naar huishoudengroei, bevolkingsdichtheid, omvang, er moet wel een bepaalde omvang zijn in de markt, er is gekeken naar economische groei en vergrijzing. Vergrijzing is in deze analyse negatief meegenomen. Als er in een regio sterke vergrijzing is dan gaan wij daar niet naartoe. Dit is een van de manieren waarin macro-economische factoren worden meegenomen en dit is een richting, dit geeft een richting aan, waar het aantrekkelijk is om te beleggen. Maar wij zien ook dat in minder aantrekkelijke regio’s nog kansen zijn. Meest aantrekkelijke regio’s zijn ook bedreigingen. Dan wordt er van beneden gekeken of het echt aantrekkelijk is of niet. EH. Het is echt een top down en bottom up benadering. Die moeten samenkomen. In een slechtere regio stel je hogere eisen aan het vastgoed dan in een betere regio. Je moet het compenseren op een ander vlak. RB. En ik heb even gekeken voor de regio SRE, daar hebben we vorig jaar met nieuwere cijfers een analyse op gedaan. Zuid-oost noord Brabant, dat is de COROP, dat is een A2, dus die is in onze aantrekkelijkheidsrating goed. A1 is het hoogste, dus A2 is ook gunstig. Als wij verwachten dat het aantal huishoudens toenemen en de vergrijzing valt ook nog wel mee, en ook de bevolking neemt toe en er is werkgelegenheid, dus dat is eigenlijk. Zo hebben wij daar vanuit research naar gekeken, dat is zonder de aanbod zijde in kaart gebracht te worden. Dat moet ook altijd nog. Op langere termijn, dus de komende 5 jaar. SCRIPTIE


RB. En ik heb even gekeken voor de regio SRE, daar hebben we vorig jaar met nieuwere cijfers een analyse op gedaan. Zuid-oost noord Brabant, dat is de COROP, dat is een A2, dus die is in onze aantrekkelijkheidsrating goed. A1 is het hoogste, dus A2 is ook gunstig. Als wij verwachten dat het aantal huishoudens toenemen en de vergrijzing valt ook nog wel mee, en ook de bevolking neemt toe en er is werkgelegenheid, dus dat is eigenlijk. Zo hebben wij daar vanuit research naar gekeken, dat is zonder de aanbod zijde in kaart gebracht te worden. Dat moet ook altijd nog. Op langere termijn, dus de komende 5 jaar. EH. Ik denk dat ze ook op verschillende schaalniveaus zijn. Als ik kijk naar huishoudengroei is de forecast tot 2050, sommige zijn korter. In de forecast zit ook een deel van een andere forecast. We kijken wel wat de langere scope is wanneer we gaan aankopen of verkopen. Dan ga je gewoon heel gedetailleerd kijken voor de looptijd van je fonds, van wat verwacht je voor deze jaren en dan ga je inzoomen. Maar dan kijk je misschien ook wel weer op een kleiner niveau en niet op regio, maar ik zeg nou: ik zit in het beste stuk van de stad dus ik verwacht voor de stad dit maar ik denk dat deze wel beter wordt, want het heeft een betere kwaliteit of.

Research

RB. Ja, want het onderzoek is echt van bovenaf. Dus meer een richting intern van waar liggen volgens ons de meeste kansen. Maar dit is voor bovenaf heel globaal en bij aankoop wordt er veel gedetailleerder gekeken en wordt de aanbodzijde ook in kaart gebracht. En concurrerend aanbod en wat wordt er nog bijgebouwd en dan wordt er veel dieper op in gegaan. EH. Je moet niet vergeten dat we soms portefeuilles krijgen. Dat is niet 1 ding, maar dat zijn misschien 3000 units in een paar complexen maar vaak zit het ook erg gespreid. Bijvoorbeeld een plukje in Assen, en een plukje Amsterdam en in Zeeland en dan denk je, Assen had ik op zich niet hoeven hebben, maar als ik Amsterdam erbij krijg dan, nou dan ga je rekenen. Dan kan je gemiddelde rendement nog wel ok zijn. Maar dan ga je wel heel erg inzoomen. Dan koop je toch maar, terwijl als je 1 object koopt, dan koop je het ook scherper in omdat je het niet kan vereffenen met iets anders. Ja, of dan kijk je naar de rest van de portefeuille. Maar dat hoeft op zich dan, dan ga je heel erg op locatie kijken. Dan is je directe buurman al concurrent.

Portefeuilles

AW. Als jullie dan een portfolio aankopen, is die analyse dan net zo uitgebreid als voor 1 complex anders ben je heel intensief bezig voor 3000 woningen? EH. Dat is dan een hele uitgebreide analyse dan. Dat is wel, ja, ik denk je kijkt op een iets hoger schaalniveau, dan ga je meer naar regioniveau. En als je 1 complex hebt ga je heel gedetailleerd kijken, maar de spreiding is dan ook anders. Je kijkt bij beide gevallen heel gedetailleerd naar, alleen is het schaalniveau van een iets ander niveau. Maar aan de andere kant, als je grootste pand, die ga je wel heel secuur kijken. Wat de meeste waarde heeft. Dat gaat ook aardig in de zoom. Maar als je kijkt naar referentiewaarde is het makkelijker om 1 pand te vergelijken met een ander pand als het in een stad ligt en portefeuillewaardes zijn lastiger te vergelijken. Met andere portefeuilles omdat er een soort mix van regio’s in zit. Je bekijkt het anders. Uiteindelijk is het uitzoomen, inzoomen, uitzoomen in alle gevallen wel. Je rijdt bij grote complexen ook langs en let je ook op alle kleine dingen van supermarkt om de hoek, ok. Veel troep op straat is negatief. RB. Het zijn ook geen 3000 complexen, het kan over 50 complexen verspreid zijn. EH. Soms koop je maar 1 of 2 complexen, dat verschilt een beetje. In het verleden hebben wel hele grote complexen en portefeuilles gekocht. Afgelopen jaar hebben we 4 losse complexen bekeken en gekocht voor 1 fonds. 4 complexen aangekocht, maar dat hebben we op complexniveau een hele gedetailleerde analyse gedaan en dat is anders dan in het verleden werd gedaan.

Ontwikkelingen SRE 15:00

AW. Wat zijn de meest opvallende ontwikkelingen in de regio Eindhoven? Ja, het enige, ik ken die regio niet specifiek heel goed. Nou, uit het verleden. Eindhoven is een kenniscentrum, het is hightech en het is wel zaak van Eindhoven om dat te houden. Philips is met zijn hoofdkantoor weg uit Eindhoven en dat zijn wel grote dingen. Als Philips weg zou gaan, of het hoofdkantoor krijg je wel een braindrain naar Amsterdam. Dat soort dingen zijn wel belangrijk. Als ik dat zie vind ik dat een negatief signaal voor de woningmarkt. In Limburg zie je ook Vodafone die is weggeSCRIPTIE trokken,

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden EH. Nou, uit het verleden. Eindhoven is een kenniscentrum, het is hightech en het is wel zaak van Eindhoven om dat te houden. Philips is met zijn hoofdkantoor weg uit Eindhoven en dat zijn wel grote dingen. Als Philips weg zou gaan, of het hoofdkantoor krijg je wel een braindrain naar Amsterdam. Dat soort dingen zijn wel belangrijk. Als ik dat zie vind ik dat een negatief signaal voor de woningmarkt. In Limburg zie je ook Vodafone die is weggetrokken, dat is toch een grote kenniscentra, zeker in verhouding tot. Belangrijke kennis die toch weg gaat, dat is niet positief. Daar kijk ik wel kritisch naar. Voor de rest zit er nog een hele boel, maar het is wel zaak om die te houden. Als de hightech naar andere steden gaat moet er wel iets voor in de plaats komen. Je hebt een beetje logistiek daar en dat moet daar ook blijven en niet naar Duitsland gaan over de grens. RB. We hebben ook wel eens een onderzoek gedaan, naar de belangrijkste drijfveer achter woningen is werkgelegenheid, en hoeveel banen zijn er in een regio en het vertrek van zulke namen heb ook het spin-off effect die andere kleine bedrijven meenemen, die gaan verhuizen. Beleid

AW. Hoe wordt jullie investeringsbeleid bepaald? EH. Ja, dat is een hele brede vraag. Een van de onderdelen is dus zo’n analyse die een richting kan geven, voor bijvoorbeeld een van onze fondsen gebruikt dit bij alles wat ze aankopen. Die kijken naar de rating, en die stellen dat het minimaal een C-rating moet hebben, maar volgens mij neemt dat nog niet weg dat ze ook nog mogen kopen in andere regio’s maar dan moeten ze met een goed verhaal komen. Daarnaast kijk je ook heel erg naar de vraag. Als je kijkt wat we voor en na of tijdens de crisis kopen, is een ander type belegging. Voor de crisis in Nederland waren we niet de enige in, werd er heel veel geïnvesteerd in uitpondwoningen. Dus die kocht je in verhuurde staat en als ze leeg kwamen of de huur werd opgezegd ging je ze verkopen. Daar haalde je een heel goed rendement op. En je ziet ook dat de taxaties van portefeuilles werden vaak ook op uitpondwaarde, lag hoger dan de exploitatiewaarde. Wat je nu ziet, is dat de verkoop zo stagneert, dus de waardepush die je krijgt bij taxatie door de verkoop is daardoor lager. Je ziet dat waardes naar beneden gaan. Dus dat het nu weer interessanter wordt om exploitatieportefeuilles te kopen of laat ik het zo zeggen, de prijzen zijn daardoor ook bijgesteld. Er wordt meer op exploitatiewaarde gewaardeerd ook, dus wat wij de afgelopen jaren hebben gekocht is op exploitatiewaarde hebben we een portefeuille gekocht en kunnen voldoende rendement maken met de huur om beleggers tevreden te stellen. Voor de crisis namen beleggers waarschijnlijk geen genoegen met zo’n rendement omdat ze elders hoger konden krijgen maar je ziet nu ook dat beleggers hun wensen en risicoprofiel bijstellen, nemen ze genoegen met een ander rendement en willen ze meer zekerheid hebben. Je ziet dat de koopwoningmarkt zo slecht is dat de vraag naar huurwoningen zo groot is, heb je wel een relatief stabiel rendement omdat die huurwoningen zeker in de lagere prijscategorieën, dat gaat gewoon heel goed. We zien nu wel dat we kansen hebben gekregen die we voor de crisis niet hadden, om dat a) weg te zetten bij beleggers en b) om het voor die prijs aan te kopen. Want voorheen betaalden we veel meer voor de portefeuilles. Toen was de huur te weinig voor het rendement en moesten we wel verkopen om dat rendement te kunnen halen. Dus het is ook beleggersvraag, van wat voor rendement willen ze hebben en tegen welke rendementen kun je aankopen.

20:00

AW. En hoe verschilt dat voor institutionele beleggers en particuliere beleggers? Ja, die institutionele doen aan risicospreiding. Je ziet dat ze genoegen nemen met een iets lager rendement onder de voorwaarde dat het wel beter gespreid is en dat het weinig risico’s met zich mee draagt. Particulieren nemen liever iets meer risico dus dat misschien minder spreiding is en verwachten ook een hoger rendement. Daar hebben wij ook aparte fondsen voor, voor institutionele en particuliere beleggers maar ook zeer vermogenden particulieren die boven een bepaalde grens participatie zoeken.

Type woningen

AW. In wat voor woningen investeren jullie dan? EH. Nou, locatie is een hele belangrijke. Daar kijken we dus naar, wat we al eerder noemden. Dan maakt het nog uit of je een uitpondfonds of een huurfonds hebt, waar heel veel krapte in is accepteer je kwalitatief mindere regio’s. Daar zit weer verschil. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden RB. Je kijkt ook naar de locale woningmarkt, hoe ziet die eruit. Heb je veel concurrentie of niet? Waar kijken we naar, waar ik zelf naar kijk vanuit de markt dan, en niet zozeer vanuit object is, ik kijk in de markt wat doen eigenlijk die factoren die hier op regionaal niveau zijn meegenomen. Hoe zit dat op lokaal niveau. Hoe is huishoudengroei, toekomstig aanbod en hoe zit het huidig aanbod eruit en zijn er veel sociale huurwoningen of juist niet of hoe ziet de particuliere markt eruit en ook wat doet de koopwoningmarkt. Want dat is dan ook de concurrent. EH. Die markten beïnvloeden elkaar ook. De leegwaarderatio, de leegwaarde, is ook bepalend voor de huurwaarde. RB. We kijken ook heel erg naar de koopwoningmarkt, gaat die goed in vergelijking met landelijk of niet. Dan geef ik daar mijn mening over. En daarnaast wordt ook goed gekeken naar wat voor huren en worden gevraagd. EH. Ja, dat is bepalend, de hoogte van de huur maar ook de hoogte van vrij van huur, de leegwaarde. AW. Maar jullie kijken in principe niet naar de woningen zelf, meer naar de marktfactoren? 25:00

EH. Nou het is een combinatie van, ik zeg altijd als je koopt in een klein dorp, dan ga je daar niet wonen om in een toren te wonen, dan ga je lekker in de stad zitten, waar alles om de hoek is. Waarom woon je vaak in een dorp? omdat je iets zoekt, rust, buitenruimte, je accepteert de nadelen van een dorp omdat er dingen tegenover staan. Ik zeg altijd als je me probeert een torenflat te verkopen in het kleinste dorp van Nederland. Dan zeg ik: waarom biedt je me niet de eengezinswoning aan ipv die torenflat. Die eengezinswoning krijg ik in deze markt wel verhuurd, maar die torenflat niet. Je hebt product-markt-combinaties. Sommige markten vragen om een bepaald type woning, dus dan kijk je heel goed naar hoe het er uit ziet, maar of de keuken nou voor of achter zit, zo ver gaan we niet. Maar het zit ook zo, en dat heeft met prijs te maken, stel: het zijn allemaal woningen van 400 euro, relatief klein op een ok plek. Dan denk ik; dat is schaars goed, dat krijg ik echt wel verhuurd. Zijn die woningen 1400 euro waar, dan wil ik op zijn minst een hele mooie afwerking, want 1400 euro voor die locatie, dan moet iemand toch wel heel verliefd worden op de plattegrond, want de ander heeft er maar 400 voor over. Prijs-kwaliteit verhouding dat je sommige minder mooie dingen accepteert omdat de prijs er ook naar is. Hoe duurder de woning, hoe meer eisen je stelt aan de afwerking.

Bouwproces

AW. Zijn jullie daar ook al bij betrokken vanaf het bouwproces? RB. We kopen vaak bestaande woningen, maar we hebben wel eens gekocht van een ontwikkelaar, studentenhuisvesting. Maar doorgaans kopen wij bestaande bouw. Dus dan is het zo. Dan wordt er wel gekeken naar de staat van onderhoud en welke kosten in de toekomst kunnen komen. EH. Bruto-Netto traject, die kijkt enerzijds naar de huren: hoeveel leegstand verwacht je en hoe makkelijk verwacht je te kunnen doorverkopen en het bruto-netto kijkt naar inkomsten en je hebt zoveel kosten en wat je onderaan de streep overhoud is kritisch en of dat een reële aanname is. Als de inkomsten hoog zijn en de kosten zijn hoog dan houdt je in feite bijna niks over, dus dat is vanuit mijn divisie een grote angstpunt, of dat in verhouding is.

Prijsverdeling segment

AW. Hoeveel procent in jullie portfolio is bereikbaar voor deze inkomensgroep? EH. Ik denk wel een groot deel, we hebben meerdere portefeuilles in het lage prijssegment en dat zijn leegwaardes tot 170.000 euro en dan kom je wel aan deze groep. Ik denk dat wel 80, 90 procent hieraan voldoet. Het meeste daarvan is gereguleerd, en dat komt door het aantal punten. We mogen er niet meer voor vragen want het is gemaximeerd. Als ze vrij komen en we kunnen liberaliseren, dan doen we dat, omdat het rendementstechnisch aantrekkelijk is. Maar vaak mag dat niet vanwege het WWS. We zitten maar weinig in de gereguleerde sector en dat is een bewuste keuze geweest omdat de vraag zo hoog is voor deze woningen. Er zijn ook aanbieders als Vesteda die in het verleden in het dure segment hebben geïnvesteerd en wij hebben heel bewust gekozen voor het goedkope segment vanwege de schaarste. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Initiatieven

AW. Heeft Bouwfonds REIM aanvullende initiatieven om deze doelgroep te bedienen? RB. Nee, niet echt toch? Ik kan zo snel niks bedenken. EH. Laten we voorop stellen, we zijn geen sociale huisvester, we zijn geen corporatie, die hebben een doelstelling om een bevolkingsgroep te bedienen en ze accepteren onrendabele top. Ze hebben een huisvestingsmiddel om dat te kunnen doen. Wij hebben een rendementsdoelstelling en als dat gehaald kan worden met goedkope inkomensgroepen, prima. Maar is het niet interessant, dan doen we het niet. Er is ook sprake van de IVBN, die zijn daar ook wel mee bezig hoe ze, maar dat is de hogere doelgroep van 600800, hoe ze die groep kunnen vergroten, als je het kan realiseren dan houden we het niet tegen.

30:00

Deel 2. Barrières - Huurwoningmarkt

Woonvergunningen

EH. Daar hebben we mee te maken omdat deze ook gelden, soms tussen de 500 en 600 euro. Dat ligt eraan per stad. Sommige steden hanteren dit, andere niet. Je krijgt iemand toegewezen van de gemeente, juist als je onder de 650 verhuurd. AW. Is dat voor jullie dan belemmerend om in die woningen te investeren? EH. Het is wel een aandachtspunt.


EH. Ja, daar kijken wij naar. Stel dat je dus het vrij duur aan koopt en je weet dat een buurtpand wordt ontwikkeld binnen een jaar, wat in dezelfde huurcategeorie gaat zitten, maar van een nieuwe kwaliteit is. Dat is een negatieve invloed. Dan heb ik a) een ouder pand en b) mensen willen graag nieuw. De kwaliteit is hetzelfde, de locatie is hetzelfde. Soms is het een wijk die opnieuw wordt ontwikkeld in een vergelijkbare prijsklasse en je ziet toch dat mensen doorschuiven. AW. Verkopen jullie dan ook meteen als deze vrij komt? RB. Dat ligt eraan, aan de strategie van het fonds. Soms wel, soms niet. EH. Als het pand ouder is, maar de huur is lager dan kan het me niks schelen. Maar als ze wel voor dezelfde prijs wordt aangeboden en de kwaliteit is beter dan denk ik: doe mij dat nieuwe pand maar 15 jaar weinig onderhoud.

Verkoop

AW. Hoe gaan jullie trouwens om met verkoop? Aan wie besteden jullie dat uit? EH. Dat besteden we uit aan makelaars. In sommige gevallen hebben we een externe makelaar of de property manager coördinator pond het uit.


EH. Ja, daar kijken we ook naar. We willen niet dat er een snelweg naast je huis komt.

Schaarstepremie vrije huurwoningmarkt

EH. Daar kijk je wel naar. Als je meer kan vragen en meer kan krijgen bedoel ik. Dat heeft ook met forecasting te maken. Je kijkt naar de langere scope. Je doet aannames ten aanzien van waardegroei en huurgroei en zeker als je in schaarstegebieden zit en er zit nog rek in de huidige huur. Dan denk ik, die markthuren kunnen wat omhoog en dat neem je mee in je model. Dan ben je ook bereid om meer te betalen. AW. Want jullie kunnen huur verhogen bij wissel van huurder?

Huurverhogingen

EH. Tot maximaal redelijk bij gereguleerd. En bij geliberaliseerd kan je vrij verhogen, maar ook daar heb je te maken met markthuur. Dat zijn referenties, soms zit je er al op en dan indexeer je alleen en dan ga je er niet boven zitten. Als het wel kan ga je opplussen. AW. En in het vrije huursector, werken jullie daar met inflatiebeleid? EH. We hebben heel weinig geliberaliseerde huur. Dus in principe zijn wij niet agressief aan het verhogen. Vaak zijn het ook iets grotere woningen in een complex. En die grote woningen lopen er dan uit, terwijl dezelfde woningen die wel onder de liberalisatiegrens liggen die worden dan geïndexeerd en dan prijs je jezelf uit de markt in sommige complexen. We zijn er wel voorzichtig mee. Eigenlijk hebben we voornamelijk indexatie en bij sommige complexen een klein beetje meer als de markt dat toe laat.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Huurharmonisatie

AW. Voor de sociale woningen, op hoeveel procent zitten jullie woningen op de redelijke huur?

35:00

EH. Ik denk 85 procent gemiddeld. Bij harmonisatie gaan we op maximaal redelijk zitten of wat de markthuur aan kan. En sommige huurders zitten er heel lang in dus dat duurt heel lang voordat dat ingelopen is. AW. Het is wel raar als je dan in een complex dezelfde woningen hebt die heel erg in prijs kunnen verschillen. EH. Ja, dat is ook zo. Maar dat is het Nederlands systeem, dat is niet alleen bij ons. Ook bij corporaties. Die harmoniseren ook. Als je daar 40 jaar woont heb je een huur van 200 terwijl een ander bijvoorbeeld 400 betaald. Dat is inherent aan ons systeem.


RB. Wat je zegt, je kan als die geliberaliseerd is meer vragen dan maximaal redelijk en dan kan negatief zijn voor die doelgroep. Ik denk niet dat wij heel veel meer vragen dan maximaal redelijk. EH. Maar vrije sector heeft geen maximaal redelijke huur. RB. Nee, maar je hebt wel een puntensysteem dat je kan kijken wat.. EH. Ja, dat is niet maximaal redelijk. Bij ons is het zo: de markt is de markt. Als je boven de liberalisatiegrens hebt, dan kijken we wel naar de punten, dat zijn er maximaal 250 en in sommige markten gaan we daar boven zitten als de markt het aan kan. In sommige markten wil je niet teveel uiteen lopen. Dus vaak een complex waar je net boven zit, dan ga je niet heel gauw door harmoniseren. Want dan staat ie ook gauw leeg omdat het gat te groot is. AW. Je ziet dit voornamelijk gebeuren in schaarstegebieden. EH. Nee, in principe heb je dan markthuur. RB. Vraag aanbod uit zich in een prijs. EH. Soms zit je erop en dan indexeer je jaarlijks en dan ga je ook niet agressief erin want dan lopen ze weg.

Inkomensnormen

AW. Hanteren jullie ook nog een bepaalde inkomenseis voor de woningen die jullie in beheer hebben. EH. Ja, 4 tot 4,5 x het inkomen. Grotendeels IVBN-norm. AW. Is dat ook voor woningen die nog gereguleerd zijn? EH. Ja, ook. Daarom vallen sommige mensen tussen wal en schip, want dan verdienen ze net te weinig. Want voor een woning van 500 euro moet je ook al best wel een inkomen hebben. En die voldoen dan niet.

Overige

EH. Wat ik me kan voorstellen is als verhuurders heel veel keus hebben dat ze zeggen dat ze doelgroepen huisvesten waarmee ze 5 procent huurverhoging extra per jaar kunnen binnen krijgen in schaarstegebieden. Dat zou kunnen. Maar dat geldt echt alleen in schaarstegebieden, maar aan de andere kant vraag je daar toch al maximaal redelijk, want dan. Nee, het geldt trouwens voor nieuwe verhuringen. En dan is het helemaal niet aan de orde, dan ga je gewoon op maximaal redelijk zitten. Vergeet maar wat ik heb gezegd. Want bij nieuwe verhuringen, die extra 5 procent geldt alleen maar voor zittende huurders. RB. En je mag niet boven maximaal redelijk. EH. Van nieuwe huurders ga je gewoon maximaal redelijk zitten. Als de markt het aankan, dus dan is het helemaal niet aan de orde. RB. Als ze het maar kunnen betalen.

SCRIPTIE



RB. Ik denk dat er best wat mensen in de sociale koop terecht kunnen.

40:00

EH. Vrije huurwoningmarkt is de enige, want ze mogen niet meer in de gereguleerde markt, behalve 10 procent dan. Als ze gaan bouwen gaan ze echt wel voor 800 euro huur bouwen en niet voor 400. RB. Ik denk dat zij vooral toegewezen zijn op de vrije huurwoningen. En als ze willen kopen dat ze geholpen moeten worden. EH. Ik denk dat de vrije huurwoningmarkt goed zou zijn, want dan stroomt er ook wat door. En dat dat wel goed is. Want zij zijn gebaat bij doorstroming dat mensen uiteindelijk kwaliteitsverschuiving maken. Als er niks meer bij wordt gebouwd zit het sowieso op slot. Bouw voor de vrije huurwoningmarkt helpt sowieso. Ik denk dat het ook helpt als er meer voor de doelgroep daaronder wordt gebouwd. Dan zullen mensen misschien naar een sociale huurwoning gaan omdat ze het dan net te duur vinden. Bijbouwen helpt sowieso.

Grootschalige bebouwing

EH. Als je geen keuze hebt, helpt dat wel. RB. Dat is dan echt voor hele krappe markten. EH. Ja, maar dat is sterk afhankelijk van de regio. Het is een schaarsteoplossing, het helpt. Maar ik weet niet of het een duurzame oplossing is. Ik denk als dat het omslaat er een hoop leegstand zal zijn. Het is een tijdelijke maatregel, totdat de markt omslaat. AW. Dan houdt ik hem op nee.


EH. Dat helpt, aan de andere kant, in wiens zak gaat dat? RB. De ontwikkelaar, die gaan de vraagprijs echt niet naar beneden brengen. EH. Ja, iedereen geeft wel marge, maar ik denk niet dat zij gaan profiteren van deze marge. RB. Dat denk ik ook niet.


EH. Daar geldt hetzelfde voor.

Stedenfonds

EH. Ik ken hem. Ja, maar dat was ook dure huur wat ze inbrachten toch? Ja, ik denk dat dat wel helpt. RB. De corporaties komen natuurlijk lastig aan geld, maar de anderen ook.

Uitbreidingslocaties in diverse grootte.

EH. Uitbreiding helpt altijd. Je krijgt meer concurrentie, dus dan daalt de prijs. Ik weet niet of de belegger daar blij mee is. Maar je zult wel moeten zakken. Feit is als je het aanbod verruimd en de schaarste neemt af, dan gaat de prijs omlaag. Dat is voor jouw groep gunstig.

Verkorten doorlooptijd plan en bouw

RB. Ja, ik denk niet dat dat effect heeft.


RB. Het lastige is, als ze goedkoper gaan bouwen, dan wordt de vraagprijs niet 20 procent goedkoper, daarom zeiden we net ook nee. Ontwikkelaars willen ook geld verdienen.

45:00

EH. Misschien dat ze er een graantje van meepikken als het heel slecht gaat, omdat er ook wat meer weggegeven kan worden door ontwikkelaars omdat marges hoger zijn. Maar dat is heel beperkt.

SCRIPTIE


Deel 3. Maatregelen - Aanbod verruimend (verhoudingsgewijs) Aanpassen WWS in schaarsteregio’s

EH. Ik denk dat dit heel veel scheelt. Of het een oplossing is, ja ik denk dat ze er eerder last van zullen hebben. RB. Van die schaarstegebieden, dat de huur dan omhoog gaat. EH. Als woningen geliberaliseerd worden verdienen ze daar soms ook te weinig voor. Laat ik zeggen, je hebt de inkomensnorm. als ze geliberaliseerd worden, wordt die wel toegankelijker voor hen, maar van de andere kant heb je vanuit beleggers. Vanuit de woningcorporaties is het zeker een oplossing en verruiming omdat ze er net overheen kunnen gaan en het niet meer als DAEB wordt gezien. Vanuit de andere kant, de beleggers, kan het zijn dat je te weinig inkomen hebt om te mogen huren. RB. Het helpt wel.

10 % toewijzen aan DAEB

EH. Dat helpt natuurlijk helemaal.

>10 % toewijzen aan DAEB

EH. Dat werkt natuurlijk ook. Maar dat is uiteindelijk. DAEB-woning, wij tellen niet in DAEB. Dat is een corporatie-term. Bij ons mogen ze indien ze voldoen aan de inkomensnorm gewoon DAEB-woningen huren. Als ze maar genoeg geld verdienen. Dit is echt een corporatietoestand. Beleggers kijken alleen naar de ondergrens en je moet een werkgever hebben en of ze genoeg verdienen. En of je nou een ton verdient, maakt mij wat uit. Soms laat de huisvestingswet van de gemeente het niet toe, dus moet je per se geliberaliseerd huren. Maar heel veel mensen hebben dat niet. Als jij je huur betaald, mag die persoon best voor 400 euro bij mij huren. Dan weet ik zeker dat er betaald wordt.

Liberaliseren sociale huur

EH. Mits het niet teveel omhoog schiet natuurlijk.


AW. Dat is ook meer voor corporaties. EH. Wij kijken vooral vanuit, kan je het betalen en niet of je teveel verdient. Dat is voor ons nooit een issue. Tenzij je een huurvergunning moet hebben.

Tweehurenbeleid

AW. Dat doen jullie ook niet. EH. Ik denk dat het voor de doorstroming wel goed is, dat mensen wel meer naar kwaliteit gaan kijken. Dat het wel goed is voor deze doelgroep. Dat als je te veel verdient, dat je zegt van voor die prijs ga ik naar een ander complex, want daar krijg ik meer. Ik denk dat er meer beweging komt. Ik vind het een slimme, omdat je eigenlijk de huur kunstmatig laag houdt, en dat mensen niet zoveel hoeven te betalen ondanks dat ze wel bereid zijn wat extra’s te betalen aan huur.

Verkoop sociale huurwoningen aan particulieren.

EH. Dat doen wij ook. Dat zijn de uitpondwoningen. Dat is in die zin een oplossing, als ze financiering kunnen krijgen.

Verkoop sociale huurwoningen aan institutionele beleggers.

RB. Jij noemt het sociale huurwoningen, maar ik zou het gereguleerde huurwoningen noemen, want sociaal slaat echt op de corporaties terwijl beleggers ook gereguleerde huur hebben. Het WWS is voor alle beleggers van toepassing en de sociale huur is heel erg doelgericht terwijl het wel eenzelfde woning kan zijn. Wij kunnen het verkopen aan institutionele beleggers. Misschien als je naar deze kijkt dat verkoop van sociale huurwoningen van woningcorporaties aan institutionele beleggers, als dat makkelijker wordt gemaakt, dat dat goed is voor deze doelgroep.

50:00

EH. Dat denk ik ook, omdat zij dus alleen op ondergrens wordt getoetst omdat ze niet voldoen aan de inkomenseisen voor sociale, daar verdienen ze teveel voor. En wij kijken anders, wij kijken naar de ondergrens. Dus ik denk dat dat goed is. Dan moet je hiervan maken: verkoop van huurwoningen van woningcorporaties aan institutionele beleggers. RB. Maar daar zijn ze vorig jaar toen mee gestart, maar dat schoot nog niet echt op.

SCRIPTIE


Deel 3. Maatregelen - Koopkracht beïnvloedende maatregelen Premie vrije huursector

EH. Eigenlijk ga je huursubsidie toepassen op geliberaliseerde huurwoningen. Dat gaan wij niet betalen. Dan kunnen we net zo goed de huurprijs verlagen. Dat maakt voor ons niks uit.

Huur DAEB-woning optrekken naar maximale huur WWS

RB. Dat er dus meer naar geliberaliseerd gaat. Het is wel..je moet toch kijken naar welke prijs er bij de markt hoort. EH. Maximale huur kan maximaal redelijk zijn. Of maximaal marktniveau. Jij zegt DAEB optrekken naar maximale huurniveau dat is koopkracht bevorderend? Maar voor wie is de koopkracht dan beter? RB. Waarom is die koopkracht beter als ze meer moeten betalen? Dan beïnvloed het negatief als het omhoog gaat. EH. DAEB-mogen ze niet zitten. Dit is ook weer een corporatievraag, omdat wij niet met DAEB werken. Wij hebben gewoon maximaal redelijk en minimum inkomensnorm. In principe als wij naar maximaal redelijk opvoeren en je voldeed dan, dan is dat alleen negatief. Voor de belegger is het positief.

Huuraftrek

EH. Daar doen we niet aan.

Woonvoucher

EH. Is dat dan specifiek voor deze doelgroep? AW. Je zou het kunnen zien als eigendomsneutraal. Een toeslag die ze kunnen uitgeven aan elk segment in de woningmarkt. Nou, ja. Voor hem maakt het niks uit of die het nou aan huur of koop uitgeeft. Je loopt alleen maar meer risico met koop. De waarde kan dalen. Op termijn misschien niet.

Reduceren rendement vastgoedportfolio

EH. Dat is hetzelfde als dit, want je gaat korting vragen. Dat doen we niet. We doen het soms als de markt het verlangt, als ik iets niet verhuurd krijg. De waardes schommelen en dan sturen we het bij, maar niet om deze reden.

Belegger biedt korting op financiering koopwoning

EH. Wij geven soms wel een korting, is natuurlijk ook, wij geven bijvoorbeeld inrichtingscheques en we hebben een tijdje kosten koper vergoedt. Dan geef je ook een soort korting op de koopprijs. Dat doen we wel om te verkopen omdat het rendement met verkoop hoger is dan bij verhuur. Dat is de uitpondstrategie dus dat kan. En dan kunnen zij het net betalen en hebben wij het toch verkocht. En dat is voor ons ook gunstig voor het rendement dus dat doen we wel.

Grondwaarde reflecteren in verkoopprijs

EH. Dat doe je altijd.


EH. Dat kan natuurlijk altijd, maar de ontwikkelaar profiteert hier meer van.

Verlagen bouwleges

EH. Dat kan natuurlijk altijd, maar de ontwikkelaar profiteert hier meer van.

Versoepelen huurbescherming

EH. Ja, dat zal natuurlijk wel schelen als ze dat versoepelen van de DAEB-woning. Dat er meer woningen beschikbaar zouden komen voor die doelgroep. Want ik denk dat die 33.000 een vrij starre maatregel is, waardoor inderdaad die doelgroep tussen wal en schip raakt. Als je de 43.000 euro grens zou hanteren en geliberaliseerd en gereguleerd hanteert. Dat zijn wel die duurdere gereguleerde huur. Het is nu wel landelijk bepaald, en Nederland bestaat uit heel veel kleine gebiedjes. Dan toch misschien meer lokaal kijken. En ook met schaarstegebieden of ze daar iets mee kunnen koppelen, dat het daar anders wordt. Of koppelen aan WOZ-waarde.

SCRIPTIE


Deel 3. Maatregelen - Afstemmingsmaatregelen (vraag/aanbod) Inkomensgrens indexeren

RB. Maar je moet kijken, voor die groep, dat het wel zal helpen. Je moet niet vergeten dat corporaties 75 procent van de huurmarkt in eigendom heeft en als zij een iets groter deel kunnen toewijzen aan die doelgroep, dat maakt het dat wel grote aantallen en qua keuze enorm uitmaakt. Als dat naar boven wordt bijgezet dan is dat positief.

Inkomensgrens differentiëren naar huishouden

RB. Dat zou denk ik ook schelen.

Inkomensgrens differentiëren naar regio

RB. Waar we het net over hadden. Dat zeker.

Huurprijs koppelen aan WOZ waarde

EH. Ja. Dan zit je richting locatie natuurlijk.

Inkomensafhankelijke huur

EH. Dat is in zekere zin al. Dat scheelt ook wel, dan heb je meer selectie op kwaliteit. Dat doen wij niet omdat wij maximaal redelijk vragen.

SCRIPTIE

AEGON

Type organisatie

Financier

Datum interview:

27-06-2012

Geïnterviewde:

Dhr. S. Hiemstra

Functie in bedrijf:

Manager hypotheken

Aantekeningen/ Deel 1. Ambities en bedrijfsvoering AEGON Actiepunten/Kernwoorden SH. Heel specifiek kijken naar een bepaalde regio doen we niet. En ik geloof ook dat problemen erger zijn in schaarsteregio’s. Wat je ziet is, we komen uit een conjunctuur waarbij alles kon, als je nou 8 of 9x je jaarsalaris financierde maakte niet uit, doe maar in een beleggingspolis en het groeit toch wel. Het tegendeel is waar en de paniek slaat toe. Dat zien wij, dat paniek verlamt, onduidelijkheid verlamt, en gecombineerd met die regelgeving slaat die markt dicht. Als je naar de eind jaren 80 keek, was het heel normaal dat je maximaal 70 procent van de waarde van je woning mocht lenen. Heel krampachtig zeiden we dat daar een deel bij mocht mocht lenen, maar dat moet wel versneld afgelost worden. We zijn 30 jaar verder en doen precies weer hetzelfde. Dat is eigenlijk heel raar. En ik denk dat we over 30 jaar weer met hetzelfde probleem zitten. Dat is de drijfveer van de mens, hebzucht, groot, veel. En ik geloof niet dat dat. De historie leert dat we weinig van de historie leren. Problematiek inkomensgroep

5:00

Risico’s

AW. Hoe kijkt uw organisatie aan tegen de problematiek van de inkomensgroep 34.085-43.000 euro? SH. Hoe we daar tegen aan kijken is dat het ons wel zorgen baart. Maar dat geldt ook voor, wij zijn ook door wetgeving heel erg teruggeslagen naar de verruiming. We hebben een verruiming gekregen per 1 januari. NIBUD zei, het mag wel wat ruimer voor die inkomensgroep, maar Nederlandse Bank zegt: dat gaan we niet doen. We zien dat de groep wordt gestimuleerd en wij zien in onze regelgeving dat wij teruggaan in inkomens tot 40.000. Daar maken we het heel streng, de leenquote die je daar mag maken, wat mensen kunnen lenen is gebaseerd op hun inkomen. We hadden een regel gevonden dat mensen met 2 inkomens onder de 20.000 konden we een wat grotere leenquote pakken. Zie daar het probleem ontstaan. En hoe wij daar tegenaan kijken, wij zien dat en we zien dat dat een grote doelgroep is in Nederland, maar we kunnen ze niet helpen omdat we in die regels vasthangen. Voor ons is het volstrekt helder wat die regels zijn. Wij zijn wel alert op dat we dingen zoals wij die doen passen in het stramien en dat hebben wij heel erg geregisseerd vanuit onze systematiek. Op het moment dat je een inkomen en een bepaalde woning hebt, dat gooi je in een grote machine en die rekent uit wat kan en daar zetten we criteria in en dat is onze leidraad. We gaan niet denken, we doen maar wat omdat het mooi weer is. Je moet zorgen dat je daar niet bovenuit komt. We hebben daar wel wat ruimte in en misschien mag ik dat met een voorbeeld aangeven. Er is een arts in opleiding die 45.000 euro verdient, en eigenlijk kan hij zijn woning niet kopen op basis van die leennormen. Maar we hebben een arbeidscontract die drie maanden later in gaat waarbij hij 140.000 gaat verdienen. Dan ga je die woning wel verstrekken op basis van dat inkomen wat later is wat volgens de regels niet mag, maar op het moment dat je daar een aantekening met motivatie bij zet heb je geen problemen met boetes en wetgeving. Op die manier zijn we wel in staat daar uitzonderingen in te maken maar dat gaat op individuele basis. Dus wij doen niks voor die groepen behalve als daar genoeg aanleiding voor is. Als het aantoonbaar is dat inkomen omhoog gaat. Dat doen we niet omdat we denken laten we dat maar proberen, maar omdat wij werken met adviseurs die dat bespreekbaar maken. Zo probeer je die doelgroep wel wat te helpen. Waar wij naar toe aan het gaan zijn: een adviseur geeft een advies aan een consument en wij willen/eisen van een adviseur dat ze een viertal scenario’s brengen, bij overlijden, scheiden, arbeidsongeschikt of werkloos worden. Die scenario’s moeten in kaart zijn en als consument moet je de gevolgen kunnen overzien. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden SH. Van: mijn inkomen gaat met 450 netto achteruit als ik werkloos wordt, dan vinden wij dat die adviseur dat moet controleren of die klant dan heeft van: ik herken het risico en ik neem daar maatregelen voor of ik neem het risico. En als ik dat risico accepteer, dan neem ik daar maatregelen voor. Dat betekent bijvoorbeeld dat ik, mijn hypotheeklasten niet kan betalen en dat ik mijn woning moet gaan verkopen en dat kan betekenen dat ik met een restschuld blijf hangen. Een consument is daar zelf verantwoordelijk voor, maar wij als adviseurs moeten zorgen dat die klant dat weet. Ons beleid is het goed doen bij de voordeur. AW Als blijkt dat die persoon inderdaad 450 achteruit gaat als die werkloos wordt. Zijn dat risico’s die jullie ook incalculeren of jullie kijken naar de situatie: hoe is die nu en die risico’s zijn voor de klant zelf? SH. Die zijn voor de klant maar wij gaan wel kijken, als het zo mocht zijn. Wat je dan ziet dan kijken we naar ons risico. Als iemand een woning koopt van 100.000 en wij weten dat als we dat ding moeten veilen voor 70.000, dan gaan wij wel kijken van: zorg dat je de komende 5 jaar in ieder geval een deel van je schuld aflost omdat wij het risico van restschuld zo klein mogelijk willen houden. We kijken wel risicobeherend. Risico’s zijn er. Noem eens een branche. Als iemand in de bouw gaat werken is de kans dat iemand ontslagen wordt redelijk aanwezig. Dat beoordeel je anders dan wanneer iemand in transport werd. Die hebben het druk. Daar kijk je wat anders tegen aan. Markt en persoonlijke situatie is heel belangrijk voor de beoordeling. Maar wel altijd vanuit de basis over de regels die we hebben afgesproken. Slaagkans

AW. Wat is de algemene slaagkans op een koopwoning voor deze groep? Merken jullie dat dat in sommige regio’s anders is? SH. Geen enkel idee, wij kijken daar niet zo naar. Dat soort benaderingen is ook niet belangrijk voor ons. AW. Kunt u wel onderscheid maken tussen starters en doorstromers?

10:00

SH. Dat is nergens op gebaseerd, dat is een gevoel, maar ik denk dat een starter een betere slaagkans heeft dan een doorstromer. Starters hebben een ander perspectief qua inkomen dan doorstromers. Die zitten al onderweg naar een top een starters beginnen lager. Wat ik gevoelsmatig voor starters wat meer ruimte kan creëren.

Overwegingen tweepersoonshuishoudens

AW. Wat zijn de overwegingen van een financier om een lagere hypotheek te verstrekken voor huishoudens met twee inkomens? SH. We hebben daar uitgebreid discussies over geldverstrekkers bij het NIBUD. Van waarom zou je dat willen, want die geven die normen af. Maar kijk je even heel praktisch, en dat is bij ons GVB -methode. Gezond Boeren Verstand. Als je met z’n 2’en bent heb je een bepaalde inkomsten en uitgaven. Als er een inkomen weg valt, dan wordt dat taai omdat je uitgavenpatroon op 2’en is gebaseerd. Als je alleen bent en je hebt 500 per maand moeten besteden aan lasten. Maar met 2 inkomens zie je vaak uitbreiding van gezinnen en de kosten gaan ook hoger. Dat is denk ik de intrinsieke motivatie. De kosten van mensen die samenwonen die groeien vaak. AW. Is het juist niet zo problematisch voor eenpersoonshuishoudens? Want die moet een heel huishouden draaien op 1 inkomen. Als dat weg valt, lijkt dat voor mij meer risico. Als je met z’n 2’en bent heb je een soort opvangnet. SH. Dat is ook waar, maar als je als eenling start dan schat je in wat je kunt betalen. Je bent gewend aan het uitgavenpatroon. Als je met z’n 2’en zit kun je je voorstellen dat je aan gezinsuitbreiding doet. De kans dat 1 van de 2 ontslagen wordt is statistisch groter dan bij 1. De kans is groter dat je arbeidsongeschikt wordt of uit elkaar gaat. Alleen ga je niet uit elkaar. Als je het risico in moet schatten van we hebben met z’n 2’en 50.000 euro ter verdelen. Maar de kans dat we uit elkaar gaan is vrij groot. Als ik 30 en 20 duizend heb en 30 duizend blijft staan dan baseer ik dat op. Het is vanuit een nuchtere benadering bedacht. Ik noem dat de GBV.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Crisis

AW. Hoe verschillen slaagkansen op een koopwoning zich nu ten opzichte van voor de crisis? SH. Dit is giswerk voor mij wat je nu vraagt. Wat feitelijk is verandert is dat de normen zijn aangescherpt. Wat ook feitelijk verandert wordt is dat doordat de huurmarkt ook op slot zit niet meer kunnen huren en niet meer kunnen kopen. Op het moment dat je de huurmarkt niet op slot zet, kunnen mensen besluiten om eerst te huren en inkomens af te wachten en dan te kopen. Ze kunnen nu van alle twee niks. Kopen is vaak makkelijker dan huren zeker als je in die vrije sector terecht komt. Je bent gek als je voor 1000e per maand moet huren als je ook voor 700 kunt kopen. Maar door die normen die we hebben kun je voor 700 niks kopen omdat het niet past, of de huizen zijn te duur. Je zit in een spagaat. Dat punt is al vaker aangehaald dat ze wel voor 700 mogen huren, maar niet mogen kopen. Ik denk dat dat het grote probleem is in Nederland. Die Europese wetgeving op basis van de huurmarkt. En daar zijn ze redelijk rigide in volgens mij. AW. Zijn er nog meer ontwikkelingen in de hypotheekverstrekkingen?

15:00 Komend beleid

Kapitaalmarkt

SH. Je hebt alles gelezen volgens mij. Maar ik weet niet wat je niet gelezen hebt. Wat denk ik op dit moment heel erg opvalt is dat er een versie 4.0 door het land raast. Iedereen is aan het zoeken. Ik heb het idee dat er op allerlei fronten met elkaar aan het nadenken geslagen is, van hoe gaan we dit vlot trekken en ik denk dat iedereen het niet weet. Dat geloof ik. Ik weet ook niet wat er heel specifiek gaande is. Als ik kijk waar wij naar kijken is dat wij binnen AEGON aan het kijken zijn, we hebben de doelgroepen en we kunnen kijken welke klassen er zijn en waar ga je je in profileren. Wat we nu zien is dat mensen een bepaalde groep nemen, wat goed te doen is. De overweging is denk ik: als je commercieel wilt kijken, moet je dan niet de tegenovergestelde groep pakken. Wij hebben daar nog geen uitspraak over gedaan en zitten daar zelf ook mee te stoeien. Dat is tot een periode van 2015, dat nadenken, van wat kan je inschatten, waar akkoorden die net in het voorjaarsakkoord. Die liggen daar nu. Hangt er heel erg van af hoe we gaan stemmen op 12 september, hoe dat overeind blijft. Er zit wat onzekerheid in die markt. En iedereen die zit nu, ja, scenario zus en zo. Eerst afwachten wat we op 12 september afspreken en ik verwacht, ik heb daar niet zoveel verstand van maar wat ik hoor is dat mensen zeggen dat dat januari hebben voordat er duidelijkheid is in de markt. Ik weet niet wat er gaande is. Versie 4.0, wie gaat het zeggen. Weet je, financiers voorzover ik dat kan overzien, hebben een ander probleem wat je daar niet mee op kunt lossen. De beschikbaarheid van geld. Financiers zitten met een ander probleem. Heb je geld om hypotheken in een markt te zetten. Bij heel veel banken is dat nu niet. Die zitten in de kapitaalmarkt. Het systeem van hypotheekverstrekkingen is is dat je als geldverstrekker hypotheken verkoopt. Daarvoor zet je geld in de markt. Aan de andere kant van de balans leent iemand jou dat geld want niet iedere geldverstrekker heeft dat geld zelf. Als je weet dat die hypotheekmarkt 65 miljard is op jaarbasis en er is geen 65 miljard beschikbaar om te lenen dus moet je dat lenen op de kapitaalmarkt, waar de onrust zo groot is dat het razend duur is. Dat je geen winst kunt maken. Dus geldverstrekkers zien nu ook dat het niet zo interessant is om nu veel in hypotheken te doen, je verdient er niks aan en moet veel moeite doen om geld van de markt te halen. AW. Hoe zit dat bij institutionele beleggers, want die hebben veel geld beschikbaar. SH. Die steken dat niet in hypotheken. De kapitaalmarkt in Europa ligt op zijn gat als het gaat over hypotheekfunding. Je hebt het dan over fundingstransacties. Banken die zelf spaargeld uit willen zetten, die moeten het zo concurrerend binnenhalen door spaarrente hoog te doen dat hun marge zo klein wordt dat dat ook niet zoveel oplevert. Iedereen zit eigenlijk met de handen in het haar als verstrekkers en dat heeft niet te maken met de woningmarkt. Dat is een bijkomend probleem. Ookal zou die huizenmarkt goed zijn, en de kapitaalmarkt blijft hetzelfde dan worden er geen extra hypotheken verkocht. Dan wordt het alleen duurder voor consumenten en banken worden rijker omdat ze veel marge opbouwen.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden AW. Wat zou er dan moeten gebeuren als banken wel goedkoper dat geld kunnen inkopen? SH. Dan moeten we met z’n allen zorgen dat ons huizenbezit meer waard is dan onze hypotheekschuld. Daar zit knel. Want ja, dan wordt het kip of het ei, wat ga je eerst doen. Eerst omgooien en dan zorgen dat je geld krijgt, of eerst geld beschikbaar stellen. Zie daar het probleem zitten. 20:00

AW. Ja, want als je eerst het geld krijgt schuif je het probleem vooruit. SH. Wat er nu gebeurd is dat geldverstrekkers die nieuw geld in de markt zetten, die zouden het gevoel hebben: als je dat in Nederland doet in een nieuwe hypotheek, dan loop je geen risico. Daarom zijn die normen zo strak gemaakt en als die strak zijn en mensen in de kapitaalmarkt gaan weer geloven. Als ik die wil funden, dan loop ik geen risico. Dat is ook de reden dat iedereen zegt: maak maar een annuïteit hypotheek. Daar loop je geen risico als investeerder. Wat er nu gebeurd is, is dat de hypotheken moeten vertrouwd in de markt staan en daar moet een pakket van gemaakt worden, en dan heb je het over pakketten van miljarden per geldverstrekker, en dan gaan zij makkelijker investeren. En Nederlandse investeerders, ABP, PGGM, die hebben geen geld meer. Die hebben het te moeilijk met dekkingsgraden van pensioenfondsen. Die hebben ook rendement op hun geld nodig. Die moeten het op een andere manier doen. Niet in hypotheken, dat is onzeker. AW. Dat hoorde ik ook bij de IVBN. Pensioenfondsen en elke institutionele beleggers hebben wel geld, maar dat steken ze liever in het buitenland in vastgoed. SH. Als je heel specifiek naar AEGON kijkt, wij zijn een verzekeraar en zijn heel erg van belang dat wij geld op de kapitaalmarkt halen. Drie jaar geleden was de vraag tegen welke prijs kunnen we het halen en nu is het: waar kunnen we het halen. Prijs is niet eens interessant meer. De prijs die wij moeten betalen is heel wisselend. Dat zijn bijna dagprijzen. Dat is wel lager dan 3,5 procent rente. Je moet bepaalde marges inbouwen. Je hebt de EURIBOR, dat is de standaard, daar begint het mee. Dan heb je opslagen en kosten en winst. En dat maakt je prijs. En ik denk dat je, als je nu geld uit de markt wil halen, ik denk dat je gauw tegen de 4 procent gaat zitten. En daar moet je je kosten en je marge nog bovenop en dan krijg je hypotheektarieven waar je gek van wordt.

Rente op hypotheken

AW. Want nu is dat ongeveer 5,6 procent rente op de hypotheek? Dat zou dus een stuk lager kunnen? SH. Het kan wel een procent lager, maar dat gebeurd niet. Het volgende mechanisme is aan de hand: als de Rabobank dat gaat doen en wij doen ons tarief een procent naar beneden, dan gaat iedereen hun hypotheek bij de Rabobank stallen en zij hebben een pot met geld. Dan wordt het macro-niveau concurrentie. Als jij als geldverstrekker omlaag gaat, dan krijg je zoveel aanvraag dat je het niet meer kunt funden. Dus dan doe ik liever wat minder met een hogere marge. Je zou met z’n allen moeten zeggen: we doen met z’n allen een half procent naar beneden. En dan trek je weer wat los.

Deense model

Prijsafspraken banken

AW. Want de vergelijking wordt ook vaak gemaakt met het Deense model. Hoe denkt u daar over als dat hier wordt ingevoerd. SH. Mijn sociale aard zegt dat zou ik onmiddellijk moeten doen. Mijn commerciële aard zegt: ik ben gek, dan verdien ik minder. Mijn wantrouwen zegt: dat ga ik niet doen, want als ik het doe doet de rest het toch niet. En aan het eind van de rit zegt mevrouw Smit Kroes, de Europese waakhond, dat gaan we niet doen, dat is kartelvorming. Prijsafspraken met banken is verboden. Dus ja, men is daar bang voor dat we dat doen als banken en verzekeraars kunstmatig de prijzen hoog houden. Kunstmatig laag houden is hetzelfde mechanisme en dat is niet toegestaan. Daar zitten zoveel belangen in. AW. Dat is een goede, want prijsafspraken op die manier had ik nog niet gezien als een barrière SH. Ja, dat is zo. Er is vorig jaar een heel onderzoek geweest door de kartelwaakhond. Die heeft gekeken of er prijsafspraken zijn gemaakt om rente hoog te houden voor marges.

25:00

AW. Ik weet dat de ABN wel eens lager gaat en dan is dat even zo en dan gaat het weer terug naar het normale niveau SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden SH. Zij hebben in september vorig jaar actietarieven ingezet. Hebben ze heel veel handel gehaald en daar krijgen ze nu de deksel van op de neus. Dat is dan heel plat. Mensen die een hypotheek wilden daar waren niet op tijd bij de notaris omdat ABN AMRO hun stukken niet aan konden nemen. Die hebben heel veel extra mensen moeten inhuren. De hele marge is weg dus dat gaan ze niet meer doen. Het gaat allemaal zo in elkaar. Het grijpt op nationaal, operationeel in elkaar, maar ook in de kapitaalmarkt. Eigen vermogen

AW. Dan nog over woonlasten, wat is ongeveer het eigen vermogen wat deze doelgroep brengt voordat ze een hypotheek aanvragen? SH. Weinig. Dat blijft echt onder de 10.000 euro. Het oude Duitse systeem, de bouwspaarkasse, waar mensen vanaf hun 12e te sparen om kapitaal voor een huis bij elkaar te sparen is helemaal niet zo raar. Sparen als je jong bent om later je huis te kunnen kopen. Als je een huis van een ton koopt en je hebt al 40.000 euro hoef je nog maar 60.000 te lenen. Als je 40.000 hebt gespaard kun je ook voor 2 ton kopen. Je haalt de kop van de waarde van de woning af. AW. Is dat juist niet prijsopdrijvend als mensen eigen vermogen hebben? SH. Ik denk het niet. Als starters bereid zijn om kapitaal hebben om de marktprijs goed te kunnen kopen, er zal iets opdrijvend karakter in zitten, maar ik denk dat doorstromers ook bereid zijn eerder door te gaan. Die blijven nu zitten omdat starters niet aan bod kunnen. Je moet er wel voor zorgen dat het niet die idiote regels van vroeger ging. Maar dat je niet meer dan 104 procent van de marktwaarde van de woning mag financieren, dan demp je dat effect. Je blijft dus tot 90 of 80 procent van je executiewaarde financieren dan is er geen probleem meer. De hele kapitaalmarkt niet want het risico is nul. Het probleem zit hem erin dat in de boeken huizen van een ton zitten met 150.000 euro aan hypotheek. Marktwaarde een 100000 en als je moet verkopen raak je ze voor 80.000 kwijt en dan heb je 20.0000 verlies en dat is in de basis het probleem van de markt. En waar de Nederlandse Bank tegenaan hikt en daarmee in Europees perspectief. In het buitenland snappen ze niks van ons systeem. Waar krijg je het voor elkaar dat je 100000 haalt en dan betaal je 5000 hypotheeklasten voor, dat er dan nog iemand zegt: hier heb je 2500 voor je dan is het niet zo duur voor je. Er is niemand die het begrijpt. AW. Dat is ook de reden dat als de Nederlandse economie slecht gaat de hele woningmarkt op zijn gat ligt.

30:00

SH. Ja en dat is in omliggende landen niet zo. Als je hier 65 wordt krijg je ook 9000 per persoon per jaar. En er wonen 16 miljoen mensen in Nederland zeggen ze in het buitenland. En dan krijgen 500000 mensen 9000 per maand. Wie gaat dat betalen vragen ze dan. En jullie betalen van de helft de mensen die een woning hebben 2500 per jaar terug aan belastingteruggave. Jullie zijn gek geworden. Ze snappen niets van onze opbouw en begrijpen uitstekend waarom wij een probleem hebben. Zij schrijven het toe aan dat soort idiote getallen en daarom investeren ze ook niet. Best lastig.

Hra afschaffing

AW. Wat zou er gebeuren voor deze inkomens als de hra wordt afgeschaft op de lange termijn? SH. Als je naar het Zweedse model kijkt, hebben ze dat in een keer gedaan. Daar zijn ze gestopt en hebben ze een flattax van 38 procent belasting. Wat gebeurde er in zweden is dat huizenprijzen met 40 procent zakten. Na 5 jaar was het huizenprijs op hetzelfde niveau. Wat er tegelijkertijd gebeurde, iedereen had niet 30 cent in de portemonnaie, maar iedereen krijgt van die euro, hoefde je maar 30 procent belasting te betalen in plaats van 50. Je had 20 procent meer in de portemonnaie en daar gingen ze meer besteden. Daar hebben ze geen zorgen meer. Wat zou er gebeuren als de hra wordt afgetrokken, ik denk dat ze een redelijk probleem hebben in de eerste instantie. Maar ze kunnen wel 30 procent sparen, dat hoeven ze nu niet te betalen omdat de flattax naar beneden gaat. Hun eigen vermogen gaat toenemen dan dat gaat dan misschien met 2000-5000 per jaar, maar als je dat even volhoudt heb je een potje met geld. Rekenkundig kan ik me voorstellen dat je over 5/6 jaar het probleem uitgedempt is voor deze groep en dan is het de keuze: ga je deze generatie 25/35 een keer pesten met elkaar zodat anderen het later beter hebben? ik weet het niet, maar het is wel een oplossing voor die groep die nu erg pijn doet. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden AW. En als je het dus gaat afvlakken over 30 jaar waardoor inflatie gelijk loopt met de waardedaling van huizen. SH. Dat levert dus niks op denk ik. Volgens mij lost het niks op, je bouwt geen kapitaal op en dat is het probleem. Je moet geld hebben om iets te kunnen kopen. In de basis is het van de zotte dat je geen geld hebt en toch iets duurs kan kopen. De mevrouw op de fiets heeft geen geld, maar fietst toch op die fiets. We rijden in auto’s waarvan een derde niet eigendom is maar van iemand anders die dat geld gebruikt om te speculeren. Ons huizenbezit, dat is een paar miljard huizen, hebben we geld in gestopt wat er niet is. In de basis is het heel krom. Als je dat zo beschouwd en je moet stoppen met dingen kopen waarvan je het geld niet hebt of waarvan je zeker weet dat je het geld niet krijgt, en dan is het klaar. Persoonlijk denk ik: je moet rigoureus ingrijpen maar dat is politiek onhaalbaar. Daarom lopen we al 20 jaar te modderen met de hra, daar durven we geen beslissing over te nemen. Nu misschien wel een beetje, maar ik denk dat het niks oplevert. Arbeidscontract of garantstelling

AW. Wat is voor jullie hypotheekverstrekking de invloed van een vast arbeidscontract of een garantstelling van de werkgever?

35:00

SH. Als je er heel nuchter naar kijkt is er geen verschil. Werkgever zegt: ik geef je een vaste baan of garantstelling, maar als het bedrijf failliet gaat is die baan niks meer waard. Als iemand een tijdelijk contract heeft, snap ik dat. Dus die is wat mij betreft in de basis net zoveel waard als een vast contract. Als je dan even nauwkeurig bekijkt, is een vaste baan wat meer waard omdat daar vaak een sociaal plan achter hangt. Als iemand dan toch ontslagen wordt heeft die nog een poosje inkomen. Een tijdelijk contract is dat niet meer en dan donder je direct in dat gat. Het geeft wat meer geruststelling. En ietsjes meer zekerheid hoewel die zekerheid ook niet heel erg groot is. Als je ontslagen wordt bij een Rabobank of AEGON, is dat naar, maar dan is het financieel niet direct een ramp. Als je bij een klein bedrijf zit met 1 man personeel en je wordt ontslagen is dat wel een ramp. Als iemand bij mij komt en die heeft een hypotheek willen aanvragen met een intentieverklaring van de Rabobank kijk in daar anders tegen aan bij de Fix it in een dorpje met 1 man personeel. Dat vind ik veel wankeler. In de basis is het hetzelfde, qua beoordeling zit het bijna op hetzelfde niveau, maar afhankelijk van de situatie krijgt hij wel een andere waarde. Dus eigenlijk is alles maatwerk. Ik noem het geen maatwerk, maar gezond boeren verstand. Kijk er rustig naar, wat is nou logisch? Wat is nou handig, daar zijn geen regels voor te bedenken. Kijk, de regels zijn helder. Meneer NHG, die een groot deel van het risico afneemt. Bij 3 jaar intentieverklaring is die voor mij vast. Dat kan waar zijn. AW. Je mag niet 3 jaar een tijdelijk contract geven. Na 2 jaar houdt het op. SH. Dat hangt ervan af of je 3 maanden tussendoor eruit trapt. Daar zijn oplossingen voor. Je moet daar nuchter naar kijken. De regels zijn helder. Een tijdelijk contract met een intentieverklaring is net zoveel waard als een vast contract op papier. Maar als je er praktisch naar kijkt zit daar ook nog een nuance in. Ik vind dat de intelligentie van mensen als acceptanten bij de geldverstrekker daar goed over na moeten denken. Regels toepassen dat kan je ook een robotje voor halen. Het wordt steeds meer mensenwerk. Dat is ook beter.

Duurzame woning

AW. Wat is de invloed van een duurzame woning op de hypotheekverstrekking. SH. Nu nog nul, maar ik denk dat die de komende jaren wel wat waard gaat worden. Als het registreren van de labels vaste grond onder de voeten krijgt, en iedereen is verplicht om een energielabel te hanteren, dat gaat gebeuren, die gaat waarde krijgen, omdat geldverstrekkers die een portefeuille hebben met allemaal energie-A label huizen in de portefeuille die zijn makkelijker verkoopbaar omdat de netto lasten aantoonbaar lager zijn. Dat betekent dat je daar makkelijker financiering voor kan krijgen en dat die woningen makkelijker verkoopbaar worden en de waarde hoger blijft. Dus je waarde in de portefeuille zal omhoog gaan als de labels er zijn. Het heeft nu nog geen waarde. Veel rumoer. Ik denk over een jaar of 3/4 het echt waarde gaat krijgen. AW. Nu is het nog: nee niet doen. Want Europa wil ons verplichten ene label te geven op basis van bouwjaar. De regering is het er nu niet mee eens, wie zegt dat het er over 4 jaar wel is? SCRIPTIE


SH. Omdat ik zeker weet dat clubs als ENECO, ESSENt en NUON, die hebben, die moeten toegevoegde waarde leveren voor hun klanten en die moeten aantonen dat, Eneco als voorbeeld. Wij willen geen kernenergie. Dus wij zouden de prijzen betaalbaar moeten houden dat als jij je kachel aanzet op 20 dat ik daar minder kuubs voor nodig hebt als in een Label C woning. Jij als consument gaat kopen bij mij omdat dat goedkoper is. Omdat ik als doelstelling heb: ik wil geen kernenergie dus ik moet zuinig omgaan met fossiele brandstof. En als dat gebeurd, gaan hypotheekverstrekkers zeggen: maar een woning met label A is makkelijker verkoopbaar en is mijn risico op een veilig met een afslag van 30 procent heb, is veel minder. Dus ik hoef dan nog maar 50 procent afslag te hebben dus mijn loss is lager. Dat gaat gebeuren en dat mag je opschrijven. AW. Nu is het wel zo dat zuinigere woning 4 procent meer gefinancierd kan worden. SH. Daar gebeurd niks mee, want de NHG zegt je mag 7500 euro...Ik weet niet of je je hebt verdiept wat dat oplevert aan investeringen, niet veel. Als je een HR ketel koopt en je hebt dubbel glas dan ben je dat geld kwijt en heb je geen hoger label. AW. Dat is ook de reden dat ontwikkelaars dat ook niet doen. SH. Dat is nu zo. Maar als je je financiering, er zijn verschillende pakketten, ik heb ze redelijk in kaart gebracht afgelopen jaar. Tot 20.000 extra investering investeren, dat verdien je in 4 jaar terug. En als je dan als geldverstrekker zegt, die woning die wij financieren met een hoger label, daar geven wij een rentekorting op, dan wordt het alleen sneller terug verdient. Niet alleen in gasprijs maar ook in maandlasten. Ik weet zeker dat geldverstrekkers daarmee aan de slag gaan.

Koopfaciliteiten

AW. Hoe denkt AEGON over VoV of erfpachtconstructies? SH. Niet doen, omdat in de basis help je mee om meer te financieren dan daadwerkelijk geleed kan worden. AW. Dus je ziet het meer als pleister voor nu maar op de lange termijn moet er hervormt worden? SH. Je brengt mensen in een lastig pakket. Als je een erfpachtconstructie hebt, je mag een huis van een ton lenen, dat klopt in alle normen, maar je moet 300 per maand aan erfpacht betalen, dan financier je volgens de norm te veel. Dat is niet het grootste probleem, wat je ziet is dat die niet eeuwig durend zijn. Dus over 5 jaar kan die pachter zeggen: de groeten ermee en je betaalt nu 600 per maand voor die erfpacht en dan moet je weg. En dan zitten we met een huis wat niet te verkopen valt want de totale lasten worden te hoog. We zijn echt tegen, we doen het ook niet. AW. En bijvoorbeeld met Slimmer kopen?

Opzoeken 13 koopconstructies NHG Doorstroming

SH. Wij doen ook mee met een aantal van die constructies, maar daar is het probleem, we zijn er 4 die wij zelf hebben onderzocht en accepteren. NHG heeft er 13 onderzocht, 13 koopconstructies, die goed te doen zijn. Dus wij gaan zometeen die financieren onder die voorwaarden, maar er zijn zoveel exoten in de markt, dat je niet kunt overzien wat het oplevert en betekent. De voordeur is prima, maar de achterdeur is het probleem. Op het moment dat er veiligen zijn of betalingsachterstanden, dan weet je niet wat je met die constructies moet. Die in het leven geroepen constructies om het aantrekkelijker maken werken contra-productief naar mijn probleem. Die 13 constructies staan op de NHG site en zijn in april gepubliceerd geloof ik. AW. Hoe denkt u dat verstrekkingscriteria met betrekking tot inkomen of verhouding leeftijd/ inkomen de doorstroming beïnvloeden? Iemand van bijv. 55 jaar in deze inkomenscategorie, die kan geen koopwoning krijgen omdat die nog maar 10 jaar lang een arbeidscontract heeft. Dat is 1 voorbeeld, maar ook de inkomenscriteria an sich. Als je bijv. 34.085 verdient, dan kom je eigenlijk niet in aanmerking voor een hypotheek tenzij de markt het toe laat. Hoe denkt u dat dat de doorstroming bevorderd?

SCRIPTIE


SH. Dan is het antwoord helemaal nul als je het zo vraagt. Het beïnvloedt het wel negatief. Kijk, ook daar geldt weer voor, iemand met 35.000 inkomen zou volgens de boeken 140.000 en 160.000 mogen lenen als je de vuistregel toepast. Maar als die een woning koopt van 2 ton en heeft een eigen vermogen van x, dan kan je daarnaar kijken ook afhankelijk van pensioeninkomen en hoe zijn situatie eruit ziet. Het is heel individueel bepaald maar in grote lijnen kun je niet zeggen dat het iets oplevert. Negatief.

Hypotheekvormen

AW. Wat zijn de meest voor de hand liggende hypotheekvormen waar deze inkomens voor in aanmerking komen met zoveel verschillende type hypotheken? SH. Deze groep, in het voorbeeld van de 55+, ik denk dat die het heel lastig hebben of hij moet zeggen, mijn moeder ligt terminaal op bed en heeft 5 ton op de bank, dan kun je daar nog naar kijken. Dat is niet voor die groep, maar individueel bepaald. Voor de groep specifiek kun je niks betekenen.

Generatiehypotheek

AW. Wat zijn de bezwaren achter de generatiehypotheek? SH. Die zitten er met name in als wij hetzelfde beeld hebben hierover, is dat de verwachting waarop dat wordt gebaseerd in de praktijk altijd weerbarstiger zijn dan dat je dat in theorie voor kunt stellen. Dat heeft te maken met scheidingsperikelen of onzichtbare schulden die er toch nog zijn. Pa heeft hard gewerkt en heeft geen schulden, maar blijken er toch nog te zijn. Scheidingen van ouders die nog gebeuren. Hoe ontwikkeld zich dat? Het inkomen van de man kun je nog iets van zeggen, maar wat er met de ouders aan de hand is, geen idee. Dan moet je die ook nog onderzoeken. Ik neem steeds meer risico. Hoe meer mensen ik erbij betrek hoe meer risico op scheiden, overlijden etc. Dan moet ik onderzoeken wat dat voor invloed zou hebben op de lening die ik aan de man van 55 moet verstrekken. Ik denk dat dat het grootste probleem is.

Deel 2. Barrières - Koopwoningmarkt Procedure verkrijgen koopwoning 50:00

SH. Ik denk dat dat belemmerend is. Reden hiervoor is dat ik denk als je zo allemaal in een keer op de vuist, de spelregels die er in Nederland zijn afgesproken. Te weinig inkomen, geen voor de waarde van de woningen die er in Nederland zijn. Het inkomen is te laag en de waarde te hoog. Daar zit zo’n gat tussen, die komen niet bij elkaar. Het zit waanzinnig ver uit elkaar. Pak het hoogste inkomen 43.000 en doe dat x 5 als je idioot wil financieren, Dan zit je op 215.000. Ga dan maar zoeken, dat zijn misschien 50 woningen. 1000 vragers en het is weg. Als er meer vraag is dan aanbod dan gaat de prijs omhoog. Het gat is te groot en dan heeft te maken met de spelregels. AW. Dus het is niet procedure maar spelregels. SH. De procedure is niet het probleem, maar het verkrijgen ervan.

Rendement

SH. Dat vind ik een lastige. Als ik het vertaal wat je zegt: er zitten te veel schakels in de keten die allemaal een portie mee willen verdienen. En welke keten zou je er uit kunnen halen? Ik weet het niet. Er zit een makelaar, ontwikkelaar tussen. Daarom ontstonden alle CPO constructies. Als je een bak ellende wil hebben is dat het. We kunnen dat in Nederland niet zo goed blijkbaar. Die CPO’s gaan bijna allemaal fout. Ik denk dat vooralsnog het zo is dat de keten is zoals die is en misschien houden ze de hand wel boven elkaar hoofd. Maar dat weet ik niet zeker. Ik zit er daar niet diep genoeg voor in. AW. Nu is het niet zo, maar ik kan me voorstellen dat het voor de crisis zelf niet zo was. SH. Het maakte niet zoveel uit want je was ook niet nieuwsgierig naar wat het koste. Je was verliefd op het huis. AW. Dan houd ik hem op NV.

Overige kosten deskundigen

SH. Ja, dat zit ook daarin.

Kosten Koper

SH. Iedereen blijft nu zitten. Vroeger financierde je dat mee en dan merkte je er niks van. Een woning van een ton, 6000 euro meer, het zij zo. Maar het is absoluut belemmerend.


SH. Dat dachten we, dat het een belemmering zou zijn. Maar we hebben er niks van gemerkt. Ze hebben het wel op 2 procent gelaten, maar toen die van 6 naar 2 ging was het verschil heel kortstondig. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Overdrachtsbelasting

SH. Dat dachten we, dat het een belemmering zou zijn. Maar we hebben er niks van gemerkt. Ze hebben het wel op 2 procent gelaten, maar toen die van 6 naar 2 ging was het verschil heel kortstondig. AW. Misschien was het zo dat mensen die een koopwoning wilde hebben, dat toen gedaan. SH. Die zeiden: dat is leuk, ik maak er even gebruik van want ik krijg 4 procent korting. Maar dat heeft voor de doorstroming. Dus het is een belemmerende factor. Sowieso hoort het er niet te zijn. Overdrachtsbelasting, je moet belasting betalen over iets wat je nog niet hebt, maar wat je wilt. Betaal belasting over wat je hebt, dat is veel eerlijker. Dus doe de WOZ met een procent omhoog en dan zijn we allemaal klaar.

55:00

AW. Dat zijn ook dingen die ik in literatuur heb gevonden. Dan was het meer van hoe ga je dat doen want dan heb je 2 type belastingen. SH. Als je de overdrachtsbelasting, die 2 procent die er nu nog is, vangt in de kas. Dat gaat om 65 miljard en daar 2 procent op. Dat kan je uitrekenen. Eigen woningbezit in geld is in WOZ waarde uitgedrukt. En als je daar een tiende op doet heb je datzelfde bedrag nominaal binnen. Dat is de politiek niet nog een keer tegen het harnas te jagen. Huidige bezitters moeten dat maar doen, wij hebben dat al gedaan. Dus het is een politieke keuze

Verlagen NHG

SH. Die hebben daar geen last van. Ik geloof niet dat, mensen die woningen voor 320.000 kopen doen dat toch wel. Voor deze mensen is dat geen belemmering

Rentestand

SH. Hij is kunstmatig hoog, dus belemmerend.

Beschikbare hypotheekvormen

SH. Volgens mij is dat niet belemmerend. Dat gaat misschien naar annuïtair. Maar vandaag en gisteren alle ellende met deze doelgroep, we hebben lineair, annuïtaire verzekeringen, sparen, aflossingsvrij. We hebben alles in het assortiment. Dat iedereen bankspaarhypotheken kocht dat was wel waar maar de andere zijn er ook nog steeds. Dus het is geen belemmering. En als het annuïtair gaat worden is het minimaal wat het scheelt. Ja, aan het eind van de rit scheelt het. Dat scheelt gemiddeld nog geen 50 euro per maand, zeker in het begin niet omdat de rentelasten in het begin nog redelijk aftrekbaar is. De starter zullen de eerste 6/7 jaar niks van merken.

Inkomenscriteria

SH. Dat is belemmerend, maar dat is zoals het is. Ik vind dat eigenlijk niet van toepassing, want dat zijn de feiten waar we afspraken over hebben gemaakt.

Leeftijd/inkomen

SH. Leeftijd is geen criterium, inkomen en waarde van de woning, dat zijn de criteria. Dan maakt het niet uit hoe oud iemand is. Of die nou 55 of 65 is als die maar inkomen heeft. Leeftijd heeft er niets mee te maken.


SH. Die stimuleert het, maar daar werken wij niet mee. Nibud doet het goed en die belemmerd niet. Alleen banken in hun spelregels: we doen het niet.

Overstap sociale huur naar marktconform huur of koop

SH. Ja natuurlijk is dat belemmerend. Dat is bijna retorisch.

Schaarstepremie 60:00

SH. Is er nog een prijsopdrijvend effect? het is een prijsopdrijvend en iedereen maakte elkaar gek en we hebben toegestaan dat we 9x hypotheek mochten ophalen. Dat effect er is geweest dat geloof ik. Dat is een landelijke trend. Amsterdam is er nog steeds een schaarste of een overvloed, dat maakt niet uit. Maar het is sexy om daar te wonen en daar heb je geld voor over en dan drijft dat de prijs op. Er zijn ook gebieden met mensen uit de randstad die in Makkum wonen. Daar is makkum duurder omdat je dan in 45 min. binnen Amsterdam bent. Dat heeft te maken met de gewildheid van de omgeving. Ik weet niet of je zoals je de stelling zet, schaarste een prijsopdrijvend effect heeft in dit verhaal. AW. Het is meer bij de entree, als je weggaat is er geen barrière want je krijgt er meer voor. Het is meer als je de markt op wil komen. SH. Ik kan ze met ja en nee beantwoorden. Dit is heel erg afhankelijk van regio’s. Voor regionaal zeg ik ja, voor landelijk, nee.

Verbod kartelafspraken

SH. Ja, dat is een barrière.

SCRIPTIE


Deel 3. Maatregelen - Aanbod verruimende maatregelen (kwantitatief ) Betaalbare woonconcepten

SH. Ik heb al aangegeven dat ik dat niet zo zie. Het voelt een beetje als subsidie. Je doet iets, je subsidieert iets om het probleem aan te pakken, je pakt de oorzaak niet aan en dat vind ik altijd subsidie-achtig. Je moet in mijn overtuiging de oorzaken aanpakken en niet de problemen.

Verkoop sociale huurwoningen

SH. Een vriend van mij is directeur van een woningbouwvereniging en die moet er niet aan denken om ze allemaal te verkopen. Die heeft een tekort aan woningen. Ik weet niet of het gaat helpen. Ook daarvoor zou gelden; als de woningen betaalbaar zijn en de waarde klopt ten opzichte van het inkomen. De ltv en de lti kloppen naar elkaar dan is het prima. Als er woningen beschikbaar zijn is er niet zoveel aan de hand. AW. Het hoeft ook niet met een korting te zijn. Je ziet vaak dat het bestand van corporaties best oud zijn en als de hem voor marktwaarde verkoopt niets aan de hand. SH. Dat klopt, er is dan niets aan de hand. En dan moet dan vaak voor 50.000 voor in verbouwd worden en dat is het probleem en dan kan je beter blijven zitten in je huurwoning. Van het is niet zo netjes meer, knap het eens even op. Dan krijg ik 10 euro meer huur dan doe ik dat wel. Ik geloof niet in dat je dat soort dingen moet doen. Volgens mij is er maar 1 echt oplossing. Misschien zijn het er wel meer. Ik denk dat we als Nederland zorgen dat we meer huizen hebben dan hypotheek in waarde. Als we daarvoor zorgen is het klaar. En de oplossing voor starters zit erin, wees verstandig. Ga rustig eens sparen en spaar dat spul bij elkaar. Hoe je het doet weet ik niet. of je blijft bij je ouders wonen of bij studenten. Zet geld opzij en kijk wat er dan gebeurd. Ik denk dat dat de enige oplossing is.

65:00

AW. Zou dit voor nu een oplossing zijn. Dan heb ik het niet voer de 75 procent die ze moeten verkopen. Het kan ook zijn dat de zittende huurder zijn woning kan kopen. SH. Ik twijfel daarover. Ik geloof niet dat dat. Hij geeft ruimte, hij zit meer aan de ja kant dan aan de mee kant. Doe maar als ja.

Deel 3. Maatregelen - Koopkracht beïnvloedende maatregelen Verlagen rendement hypotheek

SH. Dat betekent dat de prijs naar beneden kan. Dat heeft altijd effect. Het nadeel van dat soort renteverlagingen is dat een prijsstijging van huizen plaatsvinden. Je moet daar balans in vinden dat de prijsdaling in hypotheken niet zodanig is dat je ipv 150, 2 ton kan lenen en dan zeg ik tegen de man: ik verkoop hem niet voor 150, maar voor 2 ton. En dan heb je het probleem weer opnieuw.

Inleggen rendement goedkoper financieren

SH. Dat is te ingewikkeld.

Behoud verlagen overdrachtsbelasting

SH. Het is nu toegepast. En het is geen oplossing. Voor mij moet er toe gegaan worden naar de WOZ tax te verhogen

NHG

SH. Dat heeft geen invloed voor deze doelgroep.

Generatiehypotheek

AW. Dar hebben we het over gehad

Eerder beschikbaar maken erfenis

SH. Volgens mij doen we dat al in Nederland. Je mag mensen geld schenken en je mag al onderhandse leningen afspreken met ouders om dat in te teren op je erfenis. Dat gebeurd al. Nou ga ik iets zeggen wat levensgevaarlijk is. Mensen met een inkomen tussen 35-45 duizend euro komen vaak uit gezinnen waar niet een grote erfenis is. Dat is misschien heel raar, dat zie je. En die hebben dus ook geen probleem. AW. Stel dat je starter bent met toekomstperspectieven heeft problemen op de markt te komen. Zijn ouders kunnen wel goed verdienen. SH. Dan is het geen erfenis,d an is het een schenking en dat wordt heel veel toegepast, die eenmalige schenking van 40.000 en jaarlijkse schenking van 4.000 wordt op uitgebreide schaal toegepast. Daar hebben deze mensen geen last van omdat die mensen dat spontaan doen. Dus je maakt deze markt niet groter, de mensen die nu met de problemen zitten niet met de doelgroep waar de erfenis makkelijk voorradig is. SCRIPTIE


70:00

AW. Dus als ik het zou zeggen als schenking zou het wel ja zijn? SH. Ja, en als je dat fiscaal makkelijk kan faciliteren. Wat een plezier als je je kinderen iets kan schenken zonder dat daar belasting vanaf hoeft. Dat is prima om te doen.

Carrièrehypotheek

SH. Ja, dat vind ik een lastige. Op zich heeft het charme. Maar je maakt een veronderstelling dat je hypotheek verstrekt in een betere fase, die zowel positief als negatief kan uitvallen. Als die carrière er niet is zoals dat jij dacht om arbeidsongeschiktheid, werkloosheid, overlijden of scheiden dan zit je nog met het probleem van een te dure woning? We gaan financieren op nu, en niet op de toekomst. De kans op werkloosheid is groter dan de kans dat iemand denk te worden wat die wil worden. Dus waarom zou je op toekomstige dingen gaan financieren. Dat is de luchtballon. Waarvan we hebben gezegd: doe maar een beleggingshypotheek met een polis eronder. Over 30 jaar is die wel 4 ton waard. Maar die is maar 2 ton waard. Gebaseerd op een logische manier van denken, wat nu niet zo is. Volgens mij moet je dat niet doen. Wij passen deze ook niet toe. Alleen op individuele basis

Tweeverdienershypotheek

SH. Ja, standaard, die nemen we altijd mee. Die is gewoon zo en die moet je niet uitbreiden denk ik.


SH. Daar heb ik al antwoord op gegeven.

Versoepeling hypotheekvoorwaarden

SH. Leeftijd is geen criteria. Maar het inkomenscriteria kan wat verruimd worden. Er zit ruimte in. De norm die NHG hanteert vind ik logischer en beter en verstandiger dan die door de Nederlandse Vereniging van Banken. Ook NIBUD geeft aan dat er ruimte is. Dus die stimuleert alleen het lastige is dat de NVB regels heeft opgesteld die het niet toepassen. Wij zijn er wel voorstander van. Maar omdat je je aansluit bij de NVB kan het niet. Het scheelt behoorlijk als je met verbouwingen werkt in nieuwe woningen. Dan kan het 10.000 op een hypotheek schelen. Makkelijk. Gewoon een keukentje o.i.d. is niet te financieren zo. Onder de NHG kan dat wel. Dat is beter voor de doorstroming in die groep.

Mildere eisen tov eigen vermogen

SH. Wat je beter kunt doen is volgens mij de studieschuld buiten de financieringslasten houden. Zeggen, studielasten vinden we niet erg. Die studieschuld is volgens mij net zodanig opgebouwd als datgene wat je gaat verdienen. Als je een studie hebt van 4 jaar, waar je weinig inkomen hebt, die zijn er bijna niet. Als je gaat werken en je hebt inkomen, want je kunt pas een woning komen als je inkomen hebt. Als je inkomen hebt op basis hebt van studie. Kan ik me voorstellen dat je carrièreperspectief is dat je die 100 a 200 euro zelf kan aflossen. Ik denk dat studieschuld balans heeft met carrièreperspectief en inkomen. Dus wat mij betreft moet je die eruit halen.

75:00

Verlagen rente voor inkomensgroep

SH. Dat moet je niet doen, dat heeft geen zin. Je brengt die mensen in een onmogelijke positie door ze meer geld te lenen wat ze aankunnen. AW. Als je rente verlaagt hoeven ze ook minder te lenen, waardoor woonlasten dalen. SH. Je gaat mensen minder vragen omdat ze minder verdienen. Ze verdienen een bepaald bedrag en mensen die meer verdienen moeten meer betalen. Dat klinkt onsympathiek. Je krijgt wel een stimulerend effect erop. Het zou stimuleren.

Verlengen aflossingstermijn

SH. Andersom, verkorten. Dat betekent dat je versnel aflost totdat je onder de marktwaarde van de woning komt. Eigenlijk zou je iedereen moeten verplichten, om in 7 jaar annuïtair, je mag nu 100 procent financieren en in de 7 jaar moet je 20 procent aflossen. Dan maak je succes. Deze groep zou daarmee geholpen zijn. Als deze mensen versneld aflossen moeten ze eerst iets meer betalen, maar het moment dat zij, en dat is zoals het was, een keer in de 7 jaar verhuizen, krijgen ze ruimte in de hypotheek om door te stromen. Dus op het begin moeten ze iets lager instappen zodat ze makkelijker door kunnen.

Verkoopversneller

SH. Mooie trucs zitten erin. Bijvoorbeeld de woontrein, lijkt me prima om eens te proberen. Creatieve methodes


SH. Dat klinkt ook goed, hoewel je een tegendraads ziet bij risicobeoordeling van maatschappijen. Eerst je huis verkopen voordat je een nieuwe hypotheek krijgt. Om dat te stimuleren is dit een issue. SCRIPTIE


AW. Dus ze zouden eerder een hypotheek krijgen. Maar dat is meer voor mensen die nu al een koopwoning hebben. SH. Je moet in dat assortiment van huurwoningen neerzetten. Vrijstaande woningen verhuren, met een contract eronder. Kan ik m verkopen, eruit jij. Dan krijg je een makkelijkere doorstroming. Inruilgarantie AM 80:00 Versoepeling regelgeving rentelasten

SH. Ik denk dat dat tegenvalt. Want ik denk dat risico, en dat gebeurd, dat ze dat gaan inprijzen en dat iedere woning omhoog gaat. Ik zou als ontwikkelaar zou ik dat wel doen, maar garantie kost geld dus jij betaald wat meer. Als je wel koopt ben je duurder uit. SH. Dat helpt, ik denk dat je kijk, het probleem verschuif je naar voren. Prima als je een nieuwe woning hebt, dan heb je de eerste paar maanden hogere lasten. Dat je daar iets voor verzint. Het moment dat je, het mag niet de reden zijn om een hogere hypotheek te krijgen. Iemand gaat de rekening betalen. De ontwikkelaar zal het inprijzen in de koop. Het is sympathiek wel, dan ga je de eerste 6 maanden thuis en meubels makkelijker kopen. Het wordt je even makkelijk gemaakt, maar ergens zal betaald worden. AW. Vooral als ze toe gaan naar die 100% financiering, ik weet niet precies hoeveel die rentelasten zijn als je dat over een half jaar trekt, dan heb je eigenlijk een stukje meer gratis meefinanciering. SH. Ja, maar iemand betaalt het. Er ontstaat geen geldmachine. Het kan wel een stimulans geven. Ik heb altijd problemen met subsidieregelingen. Maakt niet uit in welke tak, aan het eind van de rit levert het niks op. Tijdelijk helpt het.

Afschaffing hra

SH. Dat gaat ons absoluut helpen, maar politiek durft het niet aan. Als je het in 1x doet gaat het absoluut helpen

BEW+

SH. De starterslening. Die constructies kennen we. Het is weer een tijdelijke actie die ook wel iets oplevert, maar aan het eind van de rit. In de jaren ’70/80 premie A en C en B woningen gehad. Dat heeft echte ellende opgeleverd. Mensen die met die premie een woning konden kopen, 5 jaar later was dat afgelopen. Toen waren ze gewend dat aan andere dingen uit te geven en toen kon het niet meer. Als die woningen zijn te koop konden staan. Ik zou het niet doen.

WOZ tax omhoog

SH. Dat is een handreiking aan beleidsmakers in Den Haag. Ik zeg: haal de overdrachtsbelasting weg. Wat je tekort komt haal dat bij eigenaren weg.

SCRIPTIE

Rabobank

Type organisatie

Financier

Datum interview:

13-06-2012

Geïnterviewde:

Dhr. R. Noten

Functie in bedrijf:

Manager Particulieren/ Eindhoven-Veldhoven

Aantekeningen/ Deel 1. Ambities en bedrijfsvoering Rabobank Eindhoven-Veldhoven Actiepunten/Kernwoorden Problematiek inkomensgroep

W. Hoe kijkt uw organisatie aan tegen de problematiek van de inkomensgroep 34.085-43.000 euro? N. Dat is een hele lastige want het inkomen is vaak ontoereikend om te kunnen kopen op de koopmarkt als je gaat kijken naar de huizenprijzen. Dan moet ik wel zeggen dat er in Eindhoven veel goedkope woningen zijn. Er wordt hier heel veel gekocht door de woningcorporatie bijvoorbeeld Trudo met Slimmer Kopen. En dat maakt het voor die inkomensgroep wel een stuk toegankelijker. Koopgarant is daar nog zo’n voorbeeld van. Maar het is vooral Slimmer Kopen, maar dan nog blijft het een lastig verhaal. Kijk, want je praat hier toch tot woningen tot max 150 en dan is de inkomenssamenstelling nog van belang en die zijn er niet zo heel veel. Dan ga je toch al gauw naar de appartementen en dergelijke en dat is misschien leuk voor een alleenstaande starter maar voor een jong gezin is dat vaak geen optie. Dus dat is inderdaad een probleem. W. Bent u ook op de hoogte wat de grootste problemen zijn voor bepaalde typen huishoudens? N. Wat je ziet is dat in de praktijk mensen hele hoge verwachtingen hebben ten aanzien van het huis wat ze gaan kopen en het moet ook helemaal af zijn en bij voorkeur nog een mooie flatscreen aan de muur en dat is natuurlijk wel, de verwachtingen van de klant liggen vaak een stuk hoger naar waar ze kunnen naar gaan kijken. Die werkelijkheid is heel beperkt met alle respect, rond de 150 duizend euro, ja dan zit je niet in de meest kansrijke buurt. Laat ik het zo maar zeggen. En ja, daar moet je wel willen. Dus voor die categorie is er heel weinig. Want huren is in veel gevallen geen alternatief.

Hypotheekverleningen

W. Hoeveel procent van de hypotheekverleningen worden toegekend aan die inkomenscategorie en welk deel daarvan is te danken aan Slimmer Kopen of Koopgarant?

5:00

N. Dat is echt een beetje, ik heb daarnaar zitten kijken, ik kan die data ook niet water halen. Dus dat is heel erg op gevoel. Misschien wel aardig om te zeggen, wij hebben ons eigen verkoopkanaal en we werken ook nauw samen met de intermediair. Dus wij hebben in feite 2 verkoopkanalen en je ziet dat de starters en dan zit je ook vaak in die prijscategorie die komt toch nog heel veel via het intermediair binnen, en dan met name ook via Slimmer Kopen. Als ik een schatting zou mogen maken, en in de huidige markt, en dat vind ik geen reële markt van het afgelopen jaar, dan zit je toch wel 1/3e in die categorie die financiert en dan zit het met name in de koopoplossingen en startersappartementen waar nog wat projecten in geweest zijn. Tussen de 25 a 30 procent. En het feit dat er een aantal projecten zijn geweest, dat zijn er niet veel, die zijn vaak op starters geweest en dan kom je zo tussen de 140 en 160 duizend euro en wat ik daar wel zie is dat met name in die appartementensfeer vaak over eenpersoonshuishoudens hebt. De alleenstaanden, mensen die net afgestudeerd zijn en een redelijk inkomen hebben. Tussen de 34 en 43 voor een starter is nog wel te doen. Daar loopt nog wel wat in door.

Slaagkansen

W. Wat is de algemene slaagkans op een koopwoning in de regio en is deze gelijk voor starters en doorstromers? N. Daar kan ik zo niet. In de regel bij doorstromers zit er, is er, degene die nog doorstromen daar zit nog vermogen. Daar zit een vorm van overwaarde. Ik denk dat het 50/50 is.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden W. Is de slaagkans op een koopwoning gelijk verdeeld over de regio? Opzoeken Buurt voor Buurt afstudeeronderzoek.

N. Ik denk dat die hier in Eindhoven groter is dan buiten Eindhoven. Dus de dorpen om ons heen zal ik maar zeggen. Dat komt door de bestaande voorraad, de woningcorporaties die aan het uitponden zijn. Maar Eindhoven heeft relatief veel goedkope koopwoningen. Een collega van jou heeft dat toen in beeld gebracht. Buurt voor Buurt heette dat. Energiezuinig maken van woningen. En dan niet per woning, maar een heel blok direct aanpakken. Daar loopt een project gesubsidieerd vanuit Den Haag. Mensen hebben daar aan bijgedragen om de hele woningmarkt in beeld te brengen. W. Wat is de slaagkans van onderstaande inkomensgroepen bij een bepaalde woningwaarde van 150.000 euro, financiering zonder eigen vermogen. N. Die lager dan 34 hangt ook een beetje af van de rentestand. Hij toetst hier op toetsrente van 5,6 %. Op het moment dat de klant nu voor 10 jaar kiest, NHG, dan heeft hij een rente te pakken van 4,3 %. Dus dat verhoogt de leencapaciteit. Dan kom je in de buurt van de 160 als je dan gaat kijken naar 150 plus een procent of 6 erbij, dan heb je een slagingskans die wel reëel is. In het overgrote gedeelte, 80 procent, kiest de klant een rente van 10 jaar lang. Dat heeft te maken met het vergroten van de leencapaciteit. Wat je wel ziet in de categorie, soms zijn er studieschulden, bkr-toestanden, dus dat verlaagt die leencapaciteit behoorlijk. Als ik ga kijken lager dan 34, eigen vermogen is er vaak niet. Dan heb je ik denk 1/10, 2/10 max. Dan zijn er misschien nog ouders die borg gaan staan.

10:00

Nou goed, hetzelfde geldt voor 2persoons, gelijk en (2/3 en 1/3). Die is bijna 0. Tussen 34 en 38, nou dat is allemaal heel blauw beoordeeld. Zo beoordelen wij niet, maar daar komen we nog wel op. Nou dan zit je 3/10, en dan lager voor 2-persoons. Er is niet echt verschil tussen gelijk of verschillend inkomen. Dat maakt niet veel uit voor de slaagkans. 38-43, ja die hebben, dan zou ik zeggen 6/10. En dan 4/10 voor tweepersoons. En dan die andere 8 Komen ze überhaupt nog wel in aanmerking voor een woning van 180.000 euro. Als die er zijn wel. Puur vanuit blauw geredeneerd wel. Alleen als een klant vraagt, goh, wat kan ik maximaal lenen. Dan vraag ik: wat kun je maximaal betalen? Wat kun je aantoonbaar maximaal betalen? Heb je al gespaard, hoe lang werk je, waar geef je het geld aan uit we willen wel, dat vragen we ook in de voorbereiding, in de afspraak, van god denk nu eens na, het NIBUD kan daarbij helpen, waar je het geld nu aan uit geeft en wat je denkt uit te kunnen geven. Dat vind ik een stuk gezonder. W. Wat zijn de overwegingen van de financier om een lagere maximale hypotheek te verstrekken voor tweepersoonshuishoudens? N. Daar heb ik over zitten denken, daar zal best een goede reden zijn. Wij draaien 100% mee op de gedragscode en deze is daar heel duidelijk in. Maar wat de achterliggende overweging is, bijzonder, maar dat kan ik je niet vertellen. Ik denk, maar dat is heel persoonlijk hoor, op basis van 1 inkomen van 43.000 euro dan zit daar misschien een bepaalde opleiding achter, dan zijn je kansen op de arbeidsmarkt wat groter ten opzichte van twee wat lagere inkomens. Misschien dat dat erachter zit. Aan de andere kant denk ik van god, als het 2 inkomens zijn heb je altijd nog 1 over en als je dan wat buffer hebt dan draait het misschien nog door.

15:00

W. Het is risico voor de bank in plaats van risico voor de bank.

Navragen

N. Ja goed, tussenpersonen hebben een bepaald beeld, ik weet niet of je Rieks van den berg had gesproken. Ik ga dat nog eens parkeren. Dat laat ik nog weten. W. Hoe verhouden de slaagkansen zich voor en na de economische crisis voor die groep? N. In principe zijn die gelijk. Daar zit puur over Eindhoven/veldhoven, daar zit geen groot verschil in. De belangrijkste verschillen zitten in het feit dat we die gedragscode hebben en dat die vorig jaar augustus zijn aangescherpt. Daar zijn wat scherpere tabellen gekomen, en aflossingsplicht is erbij gekomen. Die aflossingsverplichting toetst toch op 30 jaar annuïteit. Daardoor maakt het niet uit. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden N. Wat je nu wel eens hebt en dat is misschien wel anders ten opzichte van de crisis, maar daar heb je meer bij doorstromers; als iemand een woning heeft dan werd ie in het verleden makkelijker verkocht bij aankoop van een andere woning, en als je nu een casus hebt waarbij je een inkomenslastenpercentage hebt van 99%, je hebt je woning nog niet verkocht en het is echt een twijfelgeval, er zijn ook geen reserves om bijvoorbeeld een tijdje dubbele lasten op te kunnen vangen, dan wijs ik nu eerder af dan 2/3 jaar geleden. Gewoon van uit kon gaan van god, die woning wordt wel verkocht en daar zit wat overwaarde in. Nu kijken we of er wel overwaarde is en welke kant het op gaat. Dit is maar een kader en het is altijd klantspecifiek. Wat je in het verleden zag, maar daar zijn we ook door op de vingers getikt door AFM, wij hadden vroeger een explain, dat is een uitzondering, die maakten wij bijvoorbeeld als je een hbo of wo opleiding had, jonge mensen, begin van hun carrière. In plaats van zoveel kon je zoveel lenen omdat we wel konden verwachten dat het inkomen ging stijgen. Daar waren we onvoldoende klantspecifiek. Daar hebben we een aanwijzing op gehad en zijn we strenger op geworden. Vroeger gingen we eerder over de gedragscode heen als wij het acceptabel vonden. Daar zit de AFM nu achter. We moeten nu mathematisch verantwoorden waarom het inkomen gaat toenemen. Dan vraag je bij wijze van spreke al een bewijs van de werkgever dat het inkomen over 3 of 4 jaar zo uit gaat zien. Daar zijn banken terughoudender in geworden en dat heeft wel een behoorlijk effect gehad op de startersmarkt met een hbo of wo opleiding. W. Die inkomensgroep 34-43 die komt veelal niet meer in aanmerking voor een huurwoning. Merken jullie dat zij dan hier komen uit noodzaak of is er nog een wens om te kopen? N. Dat gebeurt wel ja, dan gaan ze bewust kiezen voor een koopappartement of slimmer koop woning of tussenwoning in wat mindere buurten. 20:00

W. Wat is het gemiddelde eigen vermogen van die inkomensgroep en hoe verschilt dat voor starters en doorstromers. N. Voor starters, ik denk gemiddeld 5000 en minder. Dus het vermogen daarvan is heel erg beperkt. Semi-starters, als er in de goede tijd gekocht is en ze gaan scheiden, dan zit er wat overwaarde, maar dan praat je ook max tussen de 5 en 10000 euro. Doorstromers, als mensen nu gaan doorstromers, zijn dat mensen die overwaarde hebben, dan praat je tussen de 10 en 20. Maar in die inkomensgroepen is het eigen vermogen op basis van spaarcapaciteit heel erg beperkt.

Hypotheeklasten

W. Hoe verhouden hypotheeklasten voor verschillende type huishoudens tot elkaar? N. Daar kan ik niks over zeggen. Ik denk dat daar niet heel erg veel verschil in zit. Dat is afhankelijk van de hypotheek en wat ze kunnen. In de regel zijn mensen toch geneigd om, en dat heeft ook wel te maken met prijsstelling nog steeds van de koopwoningen, zijn mensen geneigd om te kijken wat mensen maximaal kunnen lenen en daar voor te kopen. Ik denk dat de gemiddelde starters, en die cijfers heb ik wel, die zit op een inkomenslastenverhouding tussen de 80 en 100 procent. Die zijn gemiddeld op basis van inkomen bijna altijd maximaal gefinancierd.

Afschaffen hra

W. Wat zijn de gevolgen voor de inkomensgroep als de hra wordt afgeschaft? N. Dat wil gewoon zeggen, ik weet niet hoe die normering dan uit gaat zien, maar mensen beslissen nu vaak niet op basis van bruto maar netto. En die categorie zie je toch een maandelijkse teruggave gevraagd wordt om het toch te kunnen betalen, vooral als je tussen de 80-100 reëel zit. Ik denk dat een groot gedeelte dan niet meer kan kopen maar er zal dan ook iets met de huren moeten gebeuren. Als je 400-600 euro hypotheek kan betalen, moet je dat ook voor de huur kunnen opbrengen.

Invloed vaste baan/garantstelling

W. Wat is de invloed op een vast contract of garantstelling bij het verstrekken van hypotheken?

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden N. Het voordeel van een garantiestelling praat je over NHG is dat de klant een lager renteaanbod krijgt, wij lopen in feite geen risico en de klant heeft wat zekerheid bij wat onvrijwillige gebeurtenissen en dat verhoogd ook wat je maximaal kunt lenen. Dus het is goed voor de bank en goed voor de klant. Indien mogelijk verstrekken wij altijd met NHG. Maar in de vergelijkbare casus wel of geen NHG, dan maakt het bij ons niet uit om iets uit om iets wel of niet te doen. Wij redeneren veel meer vanuit de klant. Het is voor de klant goed, voor de bank ook. Dat is dan de logische weg. 25:00

Ik durf nog steeds te zeggen dat wij ook financieringen doen zonder vast arbeidscontract. Dan krijg je veel meer naar klantspecifieke situaties; heb je een goede opleiding. Als mensen hier komen werken met een HBO-opleiding, dan krijg je eerst een jaarcontract, en dan nog 2 keer, of je moet echt een supertalent zijn. De arbeidsmarkt is wel aan het draaien dus daar zie je wel meer. Aan de regel krijg je een jaarcontract en dat is voor ons geen belemmering om te kunnen financieren. Dan moet er wel meer achter zitten dan moeten we wel een goed toekomstbeeld hebben.

Duurzaamheid

W. Wat is de invloed van een duurzame woning op de hypotheekverstrekking

Navragen.

N. Dat kan in een aantal gevallen een fractie meer gefinancierd worden. Je hebt een iets grotere leencapaciteit. Dat scheelt een procent of 3/4. Dan gaan we uit van een standaard normering. Dat kan ik nog wel nakijken. Je praat over dit soort 6-8 duizend euro max. W. Is dat geregeld in een bepaalde regeling van de overheid? N. Ja, dat zit ook in de gedragscode. Dat is op zich ook heel logisch, want het bepalen van inkomenslastentabellen houdt je ook rekening met uitgaven aan elektra en energie natuurlijk. Als je er echt flink op bespaard door duurzaam te bouwen dan zou je die investeringen moeten kunnen meefinancieren.

VoV en erfpacht

W. Hoe denkt uw organisatie over VoV en erfpachtconstructies? N. Erfpachtconstructies heb ik op zich geen problemen mee als deze maar doorzichtig is en in het belang van de klant. Vaak zie je als er commerciële partijen achter zitten, dermate ondoorzichtig zijn en moeilijk de toekomst kan voorspellen, daar doen we dan niet aan mee. Dat is heel afhankelijk van de constructie zelf. Wij beoordelen elke erfpachtconstructie en die transparant is en als er duidelijke afspraken zijn mbt de canon, dan gaan we daar in mee. Nu kan dat niet meer, maar in het verleden werden deze constructies vaak gebruikt om meer te financieren doordat canon anders werd meegenomen in de financiering. Dat is er gelukkig uit gehaald. Die bekijken we individueel. W. Hoe is de inkomensgroep gebaat bij zulke constructies? N. In de regel niet, denk ik.

Aanspraak nieuwbouw

W. Komt de inkomensgroep in aanmerking voor nieuwbouw? N. Hier in Eindhoven zijn er in het verleden echt wel startersprojecten geweest, maar dan heb je het allemaal over appartementen. In Veldhoven zijn deze ook geweest en het kromme daar was, dan heb je het over woningen 190-200 euro en dan moet daar nog een parkeerplaats bij en dan zit je al gauw boven de 200.000 met een inkomen dat niet meer mag bedragen dan 43.000 euro. Dat werkt in de praktijk niet. In sommige gevallen kan het net. Die huizenprijzen moeten omlaag wil je die doelgroep bereiken.

30:00

Alleen de gemeente hebben bepaalde grondprijzen in hun hoofd om die begroting te kunnen maken. Ik zit ook vaak met de gemeente en ontwikkelaar om de tafel en dan verwijten ze elkaar dat het goedkoper moet. Vaak begint de gemeente buiten de ontwikkelaar om aan CPO. En daar is nog wel wat aan te verdienen maar dat zijn ook niet de makkelijke trajecten. Dat moet heel goed begeleid worden, en dat is dan een vereniging en dan moet iedereen op één lijn zitten. Je moet toch zorgen dat je de kikkers en de kruiwagen houdt en we zijn nu zo’n traject aan het doen in Veldhoven, land of zuid, en als je kijkt naar die doorlooptijden dan heeft dat wel heel veel tijd en energie gekost. De woning is uiteindelijk wel iets goedkoper maar er zitten heel veel onzekerheden in. Als iemand in de tussentijd afhaakt dan zit de vereniging ermee en die moet dan zorgen dat iedereen op 1 lijn zit of dat er een nieuw iemand gevonden wordt. SCRIPTIE

Economisch Instituut voor de Bouw

Type organisatie

Onderzoeksorganisatie

Datum interview:

19-06-2012

Geïnterviewde:

Dhr. M. Mulder

Functie in bedrijf:

Senior Onderzoeker

Aantekeningen/ Deel 1. Ambities en bedrijfsvoering EIB Actiepunten/Kernwoorden lange termijn studie

Wat houdt de lange termijn studie voor ontwikkelingen tot 2040 in? Die lange termijnstudie is, dat gaat over, de bouw en de verschillende dingen die beïnvloeden, ook over de demografie. Ik denk dat deze concrete vraag daar niet voor als input is gebruikt. Het staat in de startfase, maar je bent benieuwd hoe zich dat gaat ontwikkelen? Ik heb gekeken naar die groep in dit verhaaltje geloof ik. Heb je deze? Ik heb daar een pdf van ingezien.

aanbod

Daar staan verschillende dingen die je kan doen als het gaat over het aanbod. Allereerst, het probleem, dat ze hebben, dat begint met dat de corporaties verzocht hebben vanuit Brussel, je moet tot 33 duizend verhuren. Als je dan in de randen van Nederland woont, dan kun je vaak heel aardig op de koopmarkt wel terecht, of de particuliere huurmarkt. De regel voor Brussel is voor corporaties. Daar gelden twee dingen, corporaties interpreteren die regels soms wat strikt. Bijvoorbeeld in Utrecht verhuren ze wel tot 40.000. Dan hebben ze risico als ze meer dan 10 procent aan hun verhuren... Kijk, de regel is dat zij voor die activiteiten geen borging kunnen krijgen bij de WSW. Dat scheelt hun wat in de rente. Dus als zij 1 procent teveel voor die doelgroep, ze hebben sowieso 10 procent vrije ruimte die ze vrij mogen toewijzen. Zouden ze 11 procent verhuren, zouden ze voor die ene procent iets meer moeten lenen. AW. Plus ze kunnen een boete krijgen en daar zijn ze vooral bang voor.

5:00

MM. De vraag is dus of dat echt gaat gebeuren. Volgens mij gaat dat niet zomaar, die boetes uitdelen. Kijk in Utrecht hanteren ze de regel dat ze het wel gewoon doen en in Amsterdam zijn ze daar strikter in. Het idee dat corporaties niks voor die groep kan doen is niet helemaal juist. Daarnaast hebben ze in de perifere gebieden de particulieren sector die daar makkelijk kan inspelen. Het probleem is vaak dat in gebieden met hoge marktdruk, de marktprijs heel hoog is voor deze groep. Dan kan je 2 dingen doen. Marktcontrair aanbieden, bijvoorbeeld met Koopgarant kunnen corporaties woningen aanbieden. Dan koop je als het ware 75% van de woning en dan betaal je ook maar 75%. Het is niet aan te bevelen dan ook nog eens de hypotheekeisen te verminderen. Doordat deze worden verminderd komen deze mensen verder in de problemen en dat speelt met name in de hoge markthuur. Je moet altijd dat onderscheid wel maken op lange termijn. Wij hebben ook een indeling gemaakt in 3 verschillende type gebieden. De perifere gebieden is geen probleem, hoge druk gebieden wordt dit probleem denk ik niet automatisch opgelost als je, je zou ze meer ruimte kunnen geven in de koop. AW. Dat is zo’n beetje ook de enige markt die nog loopt in de regio.

Nazoeken

MM. Ja, en woningcorporaties zouden toch in het gat kunnen springen samen met beleggers. Als je 10 procent aan deze groep toe wijst heb je al een behoorlijk deel van deze groep te pakken en dat wordt hier geanalyseerd. Dat staat in Dynamiek op de woningmarkt. Volgens mij wordt hier precies het deel, als je 10 procent zou toewijzen, wat dat betekent, volgens mij. O ja, de corporaties hebben al geanalyseerd wat ze daar aan verkopen doen. Dan zie je dat ze toch veertig procent van hun verkopen tot 150.000 euro is. Dus dat zijn hele goedkope woningen relatief gezien. Dat kan ook niet iedereen betalen maar toch wel een groot deel van die groep. Zo hebben we ook afgepeld om te kijken wat er over blijft. Die maatregelen bij elkaar zou je een eind kunnen komen. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden MM. Beleggers willen graag in dat gat springen, zeggen ze. Maar die stellen vaak hele hoge inkomenseisen. Ze zouden best wat maatschappelijker kunnen zijn. Dat zou echt een aanbodverruiming kunnen zijn.

Deel 2. Barrières - Huurwoningmarkt Bouwvoorschriften

10:00 Opzoeken rapport

MM. Ja, dat geldt in algemene zin en ook voor deze groep, omdat. Je hebt bijvoorbeeld eisen die de kosten nagehand verhogen terwijl dat niet rationeel is in die situaties. Dat gaat bijvoorbeeld over het bouwbesluit, ik heb daar ook onderzoek naar gedaan. Dat heet bouwen voor kwaliteit. Dat hebben we precies geanalyseerd. Als je bijvoorbeeld een bredere trap hebt, is dat handig als je bejaard bent, alleen voor deze groep die vaak starter is o.i.d., die heeft er niks aan en door die voorschriften wordt daardoor de keuken kleiner en nagehand de kosten hoger, dus het huis wordt duurder. Met name de comfort eisen van het bouwbesluit, dat is ook ons advies in dat rapport, uit het bouwbesluit moeten. AW. Maar is het niet zo dat als de plafondhoogte niet het meest genoemd wordt als kostenverhogend? Dat is ook weer grappig, dat is geanalyseerd, van hoeveel mensen zijn echt zo lang. Je kan best 10 procent van de huizen zo bouwen, maar dan wordt er ineens een concept bedacht, en daar staan maatschappelijke kosten bovenop die alleen wij berekenen, en is het nou zo’n groot probleem dat je die kosten er voor wil maken. Want mensen in deze groep moeten dat ook ophoesten.

Afspraken mbt woningbouwproductie Opzoeken Ruimtelijke restricties Opzoeken

MM. Die worden niet echt meer gemaakt, dat is een beetje oud beleid. Dat is de periode van de woningbouwafspraken, dan kregen ze subsidie als ze zich eraan hielden. Nu is het van der Laaghelden, om de crisis vlot te trekken. Het werkt ook niet per se belemmerend. WBA daar staat dat in. Ja, die werken prijsverhogend. Nou, je beperkt het aanbod en dat is ook een leuke studie: succes van binnenstedelijk bouwen, die staat ook op onze site. Ik heb berekend wat het verschil in kosten is tussen binnenstedelijke locaties en uitleglocaties. Binnenstedelijke locaties zijn duurder. Als je aanbod restrictief maakt, kun je alleen nog maar daar bouwen. Nagehand de kosten en dat moet iemand betalen. En deze mensen hebben daar geen geld voor. Dus die werken zeker kostenverhogend, dus daardoor hebben zij in de nieuwbouw duurdere huizen. Plus dat je het aanbod van bestaande woningen, als je minder bouwt, de prijzen omhoog gaan.

Huurprijsregulering 15:00

MM. Dat is natuurlijk, wij werken natuurlijk verstorend op de doorstroming. Mensen blijven nu zitten, dus scheefwonen wordt niet aangepakt. Dat wordt hierin geanalyseerd, heb je deze al gezien. Die is relatief oud. Hervormingen op de woningmarkt. Die staat ook op de site. De mate van verstoring op de woningmarkt. Huurprijsregulering stoort het meest, die zorgt ook voor het gat tussen koop en huur. Koop is duur en huren is goedkoop als je goed zit. Want nieuwkomers komen er niet tussen en dat werkt ook meer verstorend als de hra en huurtoeslag.

Huurinkomensnormen

MM. Die zijn verschillend. Die zijn verstorend, dat is evident. Soms hebben gemeentes eigen normen, dat heeft met vergunningen te maken. Het voornaamste is dat de prijs gereguleerd is. En dat daardoor een gat ontstaat tussen markt en sociaal en dan blijft iedereen zitten. Ik heb net nog even opgezocht, de mensen die in het centrum van Amsterdam in een daeb-woning wonen ligt tussen de 15 en 30 procent, daar wordt heel veel scheefgewoond en dat komt door de huurprijsregulering

Huurverhogingen

MM. Daardoor heb je minder, ja, het kan twee kanten op werken. Bepaalde liberalisatie van de huren werkt wel als je de huurtoeslag voor de betaalbaarheid garandeert. Dat leidt tot betere marktwerking en kan het gat verkleinen. En dan heb je nog de huurverhoging van de huurharmonisatie. AW. Je hebt er nog meer zelfs. MM. Het hangt ervan af hoe je het vorm geeft. Als je het alleen voor nieuwe gevallen doet geeft het problemen. Dan kun je beter blijven zitten. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Overstap sociale huur naar marktconform

MM. Ja, nee, dat is een soort huurverhoging voor nieuwkomers. Dat belemmerd de markt wel, en de doorstroming binnen de voorraad, binnen de sociale voorraad.

Overige

MM. Ik denk dat je er wel bent.

Deel 2. Barrières - Koopwoningmarkt AW. Sommige van deze punten zijn hetzelfde als voor de huur, dus die zal ik overslaan. Overdrachtsbelasting

Dat werkt natuurlijk echt belemmerend voor de doorstroming. Dat is de belangrijkste in de koopwoningmarkt. Verder is er niet zo zo veel, behalve restrictief beleid. Ruimtelijk dus, voor huur en koop. Dat is een doorstroombelasting, dus daarom is het voor doorstroming belemmerend. Hij is minder nu, maar naar zijn aard is het belemmerend. Vergeet ook niet de makelaarstarieven.

Rentestand

MM. Daar hebben we ook een studie naar gedaan. Deze staat alleen niet op onze site volgens mij. AW. Hoe is dat zo ontstaan hier?

20:00

MM. Wij zeggen hier dat het de schijn heeft van onvolkomen concurrentie, dus soort van prijsafspraken en dat daar onvoldoende, wij zouden dus..wij snappen niet dat pensioenfondsen daar niet in zitten. Daar zitten wat institutionele belemmerende factoren bij pensioenfondsen en die kunnen ook hypotheken aanbieden. AW. Weten institutionele beleggers dat zij daarin kunnen beleggen?

Opzoeken

MM. Ja, er zitten wat belemmeringen hier en daar. Dan hebben ze er geen afdeling voor o.i.d.. Dat staat ook hierin omschreven. Die mag je lenen.

Verhogen BTW tarief

MM. Ja, ik denk zelf dat het niet zo veel effect heeft omdat die BTW, ja nee. Er zijn 2 dingen, je hebt koop en huur, dus deze moet ook bij de huur staan. Want verhuurders kunnen BTW terug. niet toch? Dus een verhuurder kan niet, even kijken, als ik een huis koop, dan kan ik dat in rekening brengen door de huur te verhogen.

Nakijken

Er zit iets in dat declaratiesysteem. De eindleverancier, die kan eerder bij ingebrachte rekening aftrekken van de belasting. Bij huur kunnen ze het niet aftrekken bij de belasting, dat is het probleem. Dus daar heeft het nog een iets sterker effect. Maar in beide gevallen is het een kostenverhoging, die of wel ten koste van marge staat die al onder druk staat of in rekening wordt gebracht bij de eindafnemer, dan komen deze mensen verder in de knel. Of ze proberen het bij de aannemer te verhalen. Lastig. Of ze gaan minder luxe bouwen, dat is ook een optie. Ja, in principe is de prijs de marktprijs. Dus mensen kunnen iets betalen en kunnen dat nu ook en kunnen niet meer betalen als de BTW omhoog gaat. Net als met de bouwvoorschriften. In bouwen voor kwaliteit gaan we daar ook op in, dat je niet zomaar allerlei kwaliteitseisen in een woning kunt proppen.

Verstrekkingscriteria

Nakijken 25:00

MM. Ja, dat werkt ook belemmerend natuurlijk. Dat hebben we in dat rapport geschreven wat dat voor die starters betekent. Ik weet niet zeker of we deze inkomensgroepen hebben, maar wel de effecten voor starters. En voor starters scheelt dat bijna een kwart, echt heel veel. Op de lange termijn denk ik ook niet dat dit een goede ontwikkeling is. Dat analyseren we ook daarin. Dat die hypotheekschuld vanzelf minder wordt, als je kijkt waar die zit, die schuld. O op lange termijn, dat was je vraag. Wij zijn een van de weinige instituten die dat zegt en die er onderzoek naar heeft gedaan. Er is heel weinig gekeken wat er op lange termijn met die hypotheekschuld gebeurd. Iedereen heeft een soort schuldenangst. Dat hebben wij wel opgepikt, maar beleidsmakers durven niet. Dit is begin dit jaar, in februari uitgekomen.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Overige

Grappig dat je hra niet noemt. Het is ook niet zo’n grote barrière als ook wordt gesuggereerd hè. Alleen de stimulans komt bij hoge inkomens terecht, en daarvan kun je afvragen of het wenselijk is. Maar voor de marktwerking zelf, het is ooit in de prijs gaan zitten, maar het is niet zo dat het nu prijsverhogend werkt. Dus nu is het nauwelijks een barrière. Die staat ook onderin de peil voor belemmerende werking.

Deel 2. Maatregelen - Aanbod verruimende maatregelen (kwantitatief ) Bouwen voor inkomensgroep Nakijken


MM. Dat is altijd effectief. Gereguleerde huur alleen als je iets aan de inschrijfduur doet. Je moet niet 10 jaar wachten op een woning. Reguliere sector heb je ook problemen met die corporaties, dus dat is eigenlijk alleen als corporaties die handschoen gaan oppakken dat ze deze gaan huisvesten of boetes riskeren. Of dat Brussel wat soepeler kijkt. Brussel heeft nu gezegd dat er meer maatwerk mag zijn op lokaal niveau. Dus het kabinet heeft meer ruimte gekregen om de maatregel anders te interpreteren. Volgens mij heeft dat gewoon in de krant gestaan. Dat is een tijdje terug bekend geworden. Ze hebben al meer ruimte gekregen dan ze nu gebruiken. Ik weet ook dat een partij als de PvdA zegt, even zoeken. Dus bouwen voor de inkomensgroep, gereguleerde koop, wonen in maatschappelijk eigendom, MGE enzo, ja denk ik. Dat helpt. En je kan gewoon in de vrije koopmarkt in dat segment bouwen en vrije huur ook. Maar dan moet je iets aan de inkomenseis doen. Het helpt wel, maar nieuwbouw is maar een procent van de voorraad, nu maar een half procent in de crisis. Dus dat moet je er wel bij denken. Iets in de bestaande voorraad is letterlijk 100 keer effectiever. En dit zal ook alleen werken met flankerende maatregelen, dus de inkomensnormen en wachtlijsten en corporaties die hun niets huisvesten. Dan heb je niet veel aan nieuwbouw. MM. Dat is even de vraag. In de goede tijd waren er statistieken dat een nieuwe koopwoning 5 verhuisbewegingen veroorzaken. Daar hebben we geen onderzoek naar gedaan, maar ik heb een beetje het beeld dat daar een knip in is gekomen. Sowieso komen er sociale huurwoningen voor vrij. AW. Wat ze bij de gemeente Helmond zeiden is dat bouwen aan de onderkant van de markt in tijden van crisis juist een beter plan is.

Nakijken.

MM. Ja, dat denk ik ook. De sleutel ligt bij de starter. Dat staat ook ergens in van die boekjes. Dat is wel een belangrijk aspect inderdaad.

Grootschalig gestandaardiseerd bouwen

MM. Dat is om de bouwkosten te drukken. Dat is meer een algemeen punt, als je de bouwkosten drukt dat kan door minder eisen te stellen. Dat valt dan eigenlijk een beetje hieronder. CPO ook Ja, CPO is natuurlijk ook een manier hè. Maakt niet uit of je in CPO woningen aanbiedt of een ontwikkelaar. Dat is een beetje hip nu. Dat is op zichzelf geen oplossing specifiek voor deze groep. Het is alleen dat je eerder kan sturen op kosten. MM. De ontwikkelaar wil ook sturen op kosten. Het is maar de vraag of je daar zelf beter op kan sturen met een groepje.


MM. Na ja, kijk. Dat zeggen ze wel vaker op die borrels, van de faalkosten enzo en dat het niet efficiënt is. Maar dat is maar de vraag of dat zo is. Want faalkosten kunnen ook rationeel zijn. Kijk, als ik enorme maatregelen moet nemen om geen faalkosten te hebben, dan kost dat ook geld. En de bouwers kunnen vaak goed improviseren en dat is ook nodig omdat situaties vaak anders zijn. Dus wij zeggen ook, zonder dat daar echt onderzoek naar is gedaan, ons vermoeden is dat het niet zo is dat die sector nou zo inefficiënt werkt en dat faalkosten een heel rationeel aspect kunnen zijn. En dat blijkt ook wel uit hun winstmarges, die zijn helemaal niet zo groot. En als iemand iets goedkoper kan op basis van een aanbesteding krijgt die het werk. Dat is een prima werkend vakgebied. Het is maar de vraag of dat allemaal daar aan bij draagt.

Kortere doorlooptijd

MM. Ja, dat sowieso. Wij denken, dat blijkt uit diverse rapporten, dat regelgeving en procedures, kostenmodel omgevingsrecht, we hebben dat becijferd. Dat staat ook op de site in een pdf. Dat daar toch wel de meeste winst te halen is. Precies, een kortere doorlooptijd, regelgeving, eisen in het bouwbesluit die je stelt. Die eisen dat is bouwen voor SCRIPTIE kwaliteit.

Opzoeken.

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Kortere doorlooptijd Opzoeken.

MM. Ja, dat sowieso. Wij denken, dat blijkt uit diverse rapporten, dat regelgeving en procedures, kostenmodel omgevingsrecht, we hebben dat becijferd. Dat staat ook op de site in een pdf. Dat daar toch wel de meeste winst te halen is. Precies, een kortere doorlooptijd, regelgeving, eisen in het bouwbesluit die je stelt. Die eisen dat is bouwen voor kwaliteit. Die had je al.

Deel 3. Maatregelen - Koopkracht beïnvloedende maatregelen Huurtoeslag

MM. Daar zijn wij voor. Huuraftrek voor huurders in de particuliere huursector. Het is een alternatief voor, zeggen wij, voor het. Kijk, als je dus die hypotheekrenteaftrek hebt, dat is ook subsidie. Dus als je die beperkt en huursubsidie invoert, dat het meer gelijkmatig wordt. Als mensen dan gaan huren in plaats van kopen, dan ben je niet meer subsidie kwijt. In plaats van hra heb je huurtoeslag.

35:00

AW. Dus eigenlijk zeggen jullie om alle subsidies uit de koopsector en sociale huursector te verdelen over de drie sectoren: koop, sociale huur en vrije sector.

Opzoeken.

MM. Nou, het is nog iets specifieker. Kijk, het is meer een antwoord op dat sommige mensen vinden dat je eigendomsneutraal moet subsidiëren en dat daardoor de hra en huursubsidie afgeschaft moet worden. Dat heeft enorme effecten in de overgangsperiode. Dat kost ook geld, minder bouwproductie, minder inkomsten. En als dit ervoor kan zijn dat je huuraftrek doet, kost ook geld, dat is becijferd hierin: dynamiek in de woningbouwmarkt. Dus initieel kost het je geld, maar afschaffen hra ook in overgangsperiode voor gemeentes, dat hebben we ook berekend, want die worden altijd buiten beeld gehouden. Die hebben dan ook minder geld voor grondbeleid. Dat alleen kost al een half miljard. Dus een alternatief is met minder overgangspijn dat je die groep ook subsidieert, dan ben je dat eenmalig kwijt, jaar op jaar, en in de tijd kan dat niet veranderen want altijd als iemand uit een ander segment gaat komt het weer ergens anders terecht. AW. Pleiten jullie ook voor dezelfde aftrek dan?

Opzoeken

MM. Dat is wel heel specifiek. Dat staat omschreven in het boekje; deze heb je nog niet gezien: hervormingen in de woningmarkt. Daarin wordt het omschreven. Neem deze anders ook maar mee. Deze staat niet op de site.

Huurprijs koppelen aan WOZ

MM. Maar ja, dat valt onder de categorie huurliberalisering. Dit valt een beetje onder het weghalen van de sociale huur. Zo kun je het definiëren. Op zich werkt dat stimulerend voor de doorstroming. AW. Want jullie zien huurprijsregulering als grootste barrière. MM. Economisch gezien de grootste ja. AW. Wat zouden nadelen van deze invoering zijn?

40:00

MM. Wat ik altijd heb is dat het toch weer een regulering is. Als je het doet, maak het dan marktvrij. Het zal wel de huren verhogen, dan moet je niet invoeren in hoge druk marktgebieden. AW. Nou juist niet, de Woonbond zei dat dan de huurprijs juist lager is. MM. Dat is dus ook geen huurliberalisatie. Dus het percentage van de WOZ kun je zo kiezen hoe je wilt. Nee, natuurlijk. Voor mij is het een andere vorm van huurprijsregulering.


MM. Ja, die MGE woningen. Ja.


MM. Dat is gewoon een verlaging van de rentelasten. Dat helpt natuurlijk. Als je eerst in aanmerking moet komen voor een hypotheek helpt het niet. Het moet wel samen bekeken worden. De belemmering zit erin dat je de hypotheek niet krijgt, niet dat je de rente niet kan betalen. Zij mogen volgens huidige regels geen hypotheek aangaan met een rentelast van 600 euro. Van de Nederlandse regering. Maar ze mogen wel een sociale huurwoning voor 650 huren. Dus dit helpt alleen als je de rentekosten zelf, misschien ook wel antwoord op je vraag over je vraag van hoogte op de rente. Het punt is de kredietrestrictie en niet rentelasten. SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden AW. En het punt is, is dat er niet wordt gekeken naar maandlasten per individu. MM. Ja, ja. Er wordt wel naar gekeken. Nibud maakt daar sommetjes over. Maar dat is genormeerd. Sociale huurwoningen hebben vaak nog hogere energielasten. Dat is echt een wezenlijk verschil. AW. Dus u ziet dit niet als oplossing? MM. Ja, in combinatie met een versoepeling van de hypotheekverstrekkingscriteria. Verwervingskosten grond reflecteren

MM. Ja, die grond valt heel veel over te zeggen. Uiteindelijk gaat het erom wat de koper betaald voor zijn woning en het is wel zo, als je de grond te duur maakt, dat is een beetje wat je suggereert, dan snap ik de vraag niet precies. Als je dus zegt van, ik maak de grond hoger dan ik op basis van de marktprijs residueel over houdt, dan werkt het belemmerend op de nieuwbouw en dus op het aanbod voor deze groep. Het gaat dus niet om wat de verwervingskosten van grond is, maar wat de gemeente rekent voor de grond, de rekenprijs, dus de residuele grondprijs. Als ze dus residuele grondprijs in rekening brengen zou het geen belemmering moeten zijn.


MM. Dat geldt alleen als ze niet residueel rekenen aan de grond. Dat maakt verder niet uit. Het gaat erom hoe ze de kosten regelen voor de eindgebruiker. Het kan misschien uitmaken voor de kwaliteit van je woning. Dat zou nog prijsopdrijvend kunnen werken, als je een hele mooie omgeving maakt, dat zij het niet kunnen betalen. In algemene zin zijn dit soort maatregelen niet belemmerend. AW. Ik hoorde ook dat dit een verplichte rekenmethode is. MM. Ja, het is een soort afspraak. Het is geen wet ofzo.

Verlagen bouwleges

MM. Ja, dat werkt natuurlijk, even denken hoor. Dat werkt kostenverlagend. Daar geldt hetzelfde als voor bouwkosten verlagend. AW. Dat is eigenlijk een kopje verlagen nieuwbouwkosten. MM. Als dat leidt tot meer aanbod voor deze groep dan helpt het. Als een ontwikkelaar dan meer geld in zijn zakken steekt helpt het niet.

Deel 3. Maatregelen - Afstemmingsmaatregelen (vraag/aanbod) Vraaggericht bouwen Overig

MM. Ja, dat helpt. Nee, dat is natuurlijk onze welvaartseconomisch theoretisch concept. Scheefwonen aanpakken. De huurprijsregulering is 1. Maar ook met huurprijsregulering kun je scheefwonen aanpakken. Dan komt er meer aanbod vrij. Maar dat werkt alleen als ze vervolgens wel aan deze doelgroep gaan verhuren.

SCRIPTIE

Dura Vermeer

Type organisatie


Datum interview:

18-06-2012

Geïnterviewde:

Dhr. A. van den Thillart

Functie in bedrijf:

Adjunct-directeur

Aantekeningen/ Deel 1. Ambities en bedrijfsvoering Dura Vermeer Actiepunten/Kernwoorden Problematiek

AW. Hoe kijkt de gemeente Eindhoven aan tegen de problematiek van deze inkomensgroep? AT. Daar hangt zo’n beetje de hele financieringsbehoefte vanuit de markt, vanuit de corporaties, koopwoningen, ook de zorg, hangt daarmee samen. Dat is de doelgroep die te veel verdient voor een goedkope huurwoning, haar woning niet gefinancierd krijgt als het gaat om een koopwoning, en zeker niet op 1 salaris. En daar spelen wij op in met onze producten. Dat doen wij door producten op de markt te brengen die betaalbaar zijn, die voldoende kwaliteit bieden om te kunnen wonen. Daar zijn wij wel mee bezig. AT. Zijn jullie daar sinds de Europese regelgeving mee begonnen, of zagen jullie dat er voor de economische crisis ook problemen waren voor de middeninkomens met het vinden van geschikte huisvesting? Dat had overigens niet te maken met deze inkomensgrens. We zagen in 2008 dat er een crisis aan kwam, dat wisten we toen nog niet, maar we zagen dat projecten, namelijk dure woningen, maar ook goedkopere woningen opeens bij mensen met een bepaalde inkomenscategorie niet meer financierbaar waren. Toen wisten we nog niet wat dat betekende of waar het aan lag, nu wel. Maar daar zagen we al iets in gaan plaatsvinden en wij zijn daar niet de enige in, door middel van conceptueel bouwen. Standaardwoningen, efficiënter en goedkoper aan te bieden, en completer en beter bij de vraagaansluitend. Niet telkens het wiel opnieuw uitvinden. Op die manier zijn we daar in gaan spelen en daaruit voort is gekomen ook. Wij hebben de woonapp op dit moment, waar we een woning van 190.000 euro aanbieden. Iemand met een MBO opleiding heeft daar een jaar salaris en nog iemand van nodig om die woning te kunnen financieren. HBO en WO iemand kan daar die woning wel kopen. Zo zijn we gaan kijken is dat dan te doen, wat hoort daarbij en kun je dan ook fatsoenlijk leven en doorgroeien naar als je een gezin krijgt. Dat je de woning kunt oppimpen.

Initiatieven

Dat traject loopt nu anderhalf jaar. We gaan nu de eerste 57 woningen bouwen in Arnhem, schuitgraaf. Dus dat gaat goed. We zijn nu met 2 nieuwe lines bezig, de Startersline. Daar wordt commercieel een betere naam voor bedacht. We zijn nu woningen voor gezinnen aan het gaan. En we zijn dan bezig met tweekappers, dat je een goedkope woning kunt krijgen die je op eigen manier gaat indelen en afwerken, waardoor je veel meer persoonlijke zaken, vroegtijdig erin kunt brengen. AW. Zijn die woningen dan casco opgeleverd? AT. Nee, die startersline kun je wel casco krijgen. Daar is een post opgenomen voor sanitair en keukeninrichting en binnenwanden. Maar je kunt ook zeggen haal die posten eruit en geef maar hier. Dan maak je hem casco en krijg je een soort loft-effect. Dat laten we aan de consument zelf over. AW. Arnhem is niet echt een schaarsteregio, als je dat concept zou verplaatsen naar Eindhoven of Eindhoven, is die 190.000 dan nog reëel? AT. Wij denken van wel, Schuitgraaf is niet de meest aansprekende wijk van Arnhem. Dat is een moeilijke wijk. Hier in den Bosch heb je ook wat achterstandswijken. Dan ga je wel met wijkvernieuwing aan de slag, maar het heeft een negatieve klank. Dat hebben we in den Bosch zuid ook meegemaakt. Dat is een barrière die je moet doorlopen. Maar ook in Eindhoven is daar vraag naar.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Samenwerking gemeente en corporatie

AW. Werken jullie dan samen met de gemeente om de leefbaarheid in dat gebied te verbeteren?

5:00

AT. We zijn in gesprek met wethouders om hierover te praten en we hebben Trudo en Woonbedrijf ook gesproken hierover. AW. Zien zij hier ook oplossingen in? AT. Ze zijn sceptisch, maar dat heeft meer te maken met het woonprogramma wat je ervoor biedt. Dus een grote woning voor relatief weinig geld. Misschien moeten we ook genoegen nemen met iets minder luxe. We zijn natuurlijk wel verwend met wat je allemaal krijgt voor een bedrag en misschien moet je voor een starter ook kijken naar een alternatief naast een tweekapper. Het zou zomaar kunnen, dat is volgens mij best gezond en als je dat terugbrengt zit er misschien weer wat doorstroming in de markt. En als het betaalbaar is, 120.000 euro ten opzichte van een woning van 190.000 euro, waarom niet? Die starterswoning zijn 8x8 en dan twee lagen hoog in de basis. En zo probeert iedereen de markt te benaderen met een betaalbaar product. Daar zijn we niet uniek in, tov onze collega’s.

Gronduitgifte

AW. Hoe gaat de grond dan om met gronduitgifte? Krijgen jullie daar een bepaalde korting op?

Betaalbaarheid

AT. Bij de gemeente leven de problemen ondertussen ook. Tot een aantal jaren zei de gemeente, het is tijdelijk, het lost zichzelf wel op. Maar je hebt diverse gemeente in Brabant, Limburg en Zeeland, nood aan de wal, er moet geld binnen komen. De woningprogrammering mag iets anders dan altijd gesteld, de stedebouwkundige randvoorwaarden, waar heel veel mooie dingen zijn gebouwd mag nu ook minder, hetzelfde geldt voor architectuur. Je ziet het de positieve kant op gaan om de betaalbaarheid te stimuleren. Die kentering begint wel te komen. De ene gemeente is wat positiever dan de andere. De gemeente Den Bosch trekt ook de conclusie tot dit 2 maanden geleden, dat er niks aan de hand is. Dat wil niet zeggen dat alles acceptabel is, dat moet ook niet dan wordt het te makkelijk, dan krijg je ook niet hetgeen wat je wil. Die denken nu wel aan oplossingen. AW. Hoe komt het dan dat gemeentes zo lang het probleem niet erkennen? AT. Nou, dat weet ik niet. Ik ben geen gemeenteman, maar ik kan me voorstellen dat ze een grondexploitatie hebben die in de goede tijd grond gekochte hebben. Afboeken is nooit goed, kost geld. Dus droog houden en op het moment dat je het in de boeken droog kunt houden, rekenkundig, dan klopt het en dan is er niks aan de hand. Ik denk dat dat het is, ik heb anders ook geen idee.

Bedrijfsvoering

AW. Wat is het algemene bedrijfsvoering van Dura Vermeer?

10:00

AT. Dura Vermeer heeft als beleid en visie om een product neer te zetten wat een toegevoegde waarde heeft, dat kan voor de koper, of corporatie, belegger, zorginstelling. Of een gemeente. En dat op het gebied van infra en bouw. Het is niet alleen bouwkundig. En we kijken altijd naar wat dan de beste oplossing is behorend bij doelgroep of opgave. Daar proberen we adviserend in mee te denken. Dat wil niet zeggen dat we daarbij de goedkoopste woning hebben, maar wel de meest complete die past bij de vraag vanuit de markt. Dus wij vinden, dat als je de conceptuele bouwers ook met name de doelgroep waar je het over hebt, te kunnen bedienen. Dat veel partijen zeggen, wij gaan zo goedkoop mogelijke woningen bouwen, dat deden wij in het verleden ook. Maar wij hebben gezegd dat het niet goed is om een hele goedkope woning te maken, omdat er dan zoveel bijgeplust moet worden omdat je er anders niet kunt wonen. Wij hebben gezegd, als je dat idee overeind houdt, dat het zo goedkoop mogelijk is inclusief alle woonwensen, laten we ons dat als doel stellen en wij hebben nu onze standaard woning omgekat naar de hoeveel mensen er wonen. We hebben de meest voorkomende corporatiewoning in het land gepakt, dat wil niet zeggen dat dat de enige is, de meest voorkomende belegger woning, de meest voorkomende koopwoning en zorgwoning hebben we gepakt en een dwarsdoorsnede van gemaakt en met pakketten opgeplust om mensen te kunnen laten kiezen, waarbij de basiskwaliteit goed moet zijn.

Concepten

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden AT. De plattegrond moet goed zijn, liefst een brede woning en ondiep dat er later nog kan worden bij gebouwd. Op die manier hebben we ons concept neergezet en denken wij richting die doelgroep toch wel een woning te kunnen gaan bieden. AW. En merken jullie ook dat beleggers die woningen bij jullie afkopen of is het nog puur voor de particulier? AT. Onze standaardwoning wordt vooral door beleggers en corporaties afgenomen. En wij hebben gezegd; de particulier proberen we op deze manier aan ons te binden. We bouwen ook tweekappers per twee, en vrijstaande woningen bouwen we ook per stuk. Dat gaat best goed. We gaan een soort kant en klare woning maken die ze morgen kunnen kopen en we kunnen bouwen. Hetgeen wat bedacht is vanuit de corporatie en beleggers en zorgwereld proberen we in de koopwoning te brengen, inclusief beleving. Voorwaarden

AW. Waar moeten nieuwbouwontwikkelingen en herstructurering aan voldoen naast financiële haalbaarheid aan de woning, of woonomgeving? AT. Waar wij op insteken met de ontwikkeling van een locatie is dat we altijd overleg proberen te regelen met corporatie die overwegend veel eigendom is in wijken. Zo proberen wij de wijken ook op te pakken. Wij geloven niet om een stuk grond te kopen en daar woningen te bouwen. En voor de rest niks aan de wijk doet. Want dan heb je toevallig een keer een wijk waar het sociaal wat minder in elkaar zit, dan kun je ook zeggen, misschien moet je het wat groter pakken, stedenbouwkundig op grotere schaal. Misschien kan het zo zijn dat er een klein zorgcluster in moet komen, dat dat beter is voor de wijk. Wij moeten geloven dat iets toegevoegde waarde heeft en zo nieuw werk binnen haalt. Wij proberen op wijkniveau in te steken. Woningen ontwikkelen kan iedereen. Als we de wijk husselen ontstaan er nieuwe mogelijkheden en kansen.

Vraag creëren

Het leuke is als je gaat praten, en dan heb je het over een stukje grond, waarbij je denkt om 30/40 woningen te bouwen en uiteindelijk komt daar misschien een zorghuis met een paar woningen die toekomstbestendig zijn, nultredenwoning of iets. En de bestaande voorraad wordt juist jouw doelgroep gefaciliteerd. Dus als je het veel breder trekt, kun je gaan schuiven en creëer je op een andere manier de vraag. Dat is op zich altijd wel heel verrassend.

Producten

Wat is de visie van Dura Vermeer met betrekking tot betaalbare woonconcepten?

15:00

We zijn onze standaard woning, pcs, het eind van het jaar opnieuw gelanceerd in een nieuw jasje. De marktconforme plattegronden waar ik het net over had gehad. We zijn alle woningen opnieuw aan het uitwerken. Van de woonapp, starterswoning tot een vrijstaande woning, nieuw sausje overheen. Bouwpakketten komen er beter in. De energieconcepten ook weer. Dus met legostenen als consument of zakelijke markt, kun je ook heel snel gaan schakelen dat je weet wat een betreffende woning kost ook qua energielabel, en energiekosten. Dat is een soort turn-key concept. Altijd. En wij bieden onze woningen bij corporaties ook aan met een 30-jaren onderhoudscontract. Dat geeft ook kwaliteit aan. De onderhoudskosten worden steeds hoger en je smeert dat uit over 30 jaar, dan heb je een heel gezond financierings-en businessmodel. En veel corporaties kijken nu naar de exploitatie of een zorginstelling, dat op een a4tje moet kloppen. Maar de financiers kijken steeds meer op de lange termijn.

Onderhoudscontract

AW. Ik kan me ook voorstellen dat dat voor institutionele beleggers een deel van het risico verlaagd. AT. Absoluut. Als je over 30 jaar nog een pand hebt wat er goed bij staat, onderhoudskosten liggen bij ons, of wij staan garant voor die kosten. Dat hele financieringsmodel is veel interessanter. Criteria duurzaamheid

AW. Wat zijn voor jullie de belangrijkste criteria voor duurzame bebouwing voor die inkomenscategorie? De plattegronden is een van de maatstaven, maar niet specifiek. Zet de band maar stil, ik zal even een kaartje pakken.

SCRIPTIE


20:00

AT. Ik ben een presentatie aan het zoeken. Dura Vermeer is eigenlijk al best lang bezig met duurzaamheid, dus niet alleen specifiek op woonplattegrond, maar het hele gebied. Een jaar of 24 zijn ze daar vanuit infra ingerold. Het hele denkproces wat hier gevisualiseerd staat, hoe wij onze stappen doorlopen zit eigenlijk in ons standaard werkproces. Dat in combinatie met de wijkinvulling zoals ik net aangaf, van misschien zijn die 30 rijwoningen niet het beste voor de wijk en als je met andere partijen gaat samenwerken kom je tot een hele andere opgave die opeens interessanter is, maar ook toegevoegde waarde van het product waardoor je kennis kunt delen, wij slimmer worden en de partijen zo geïnteresseerd zijn in wat wij kunnen en wij in hun, kun je nog een project samen doen zonder op de aanbestedingsmarkt te acteren. En het grappige is ook als je in ieder geval sneller en goedkoper gaat acteren dan de traditionele manier, dat is ook super duurzaam. Dat is onze ketensamenwerking. Dat loopt hier in over. Maar dat doen we op dit moment met 15 verschillende bedrijven, of corporaties, daar hebben we een keten lopen waar je op basis van, daar is een heel boekwerk van over ketensamenwerking, in ieder geval op de klant manier werken, dus niet het oude vechtmodel, waar iedereen voor eigen belang staat te vechten. Wat je tegenwoordig vaak ziet, de goedkoopste, tenminste in de echte reguliere aanbesteding is het vechten. En dat is eigenlijk niet zo leuk en als je op deze manier werkt geeft dat een hoop rust je kunt kennis delen met elkaar. Je legt het probleem van tevoren open neer. Het is wat het financieel of programmering kan zijn en je gaat het samen oplossen. De huidige situatie wordt het naar elk stapje overgedragen zonder dat de kennis wordt overgedragen en uiteindelijk krijg je niet wat je wilt. En een hoop irritatie. We hebben nu een team waar we alles mee doen. Dat is op zich niks nieuws, zo werd er vroeger altijd gewerkt. Dat is men de afgelopen 20 jaar gewoon vergeten. En het werkt. AW. Is deze presentatie te downloaden of kunt u deze naar mij mailen?

Navragen opsturen presentatie Ketenintegratie

25:00

AT. Ik heb hier ook een uitgebreider verhaal van over ketensamenwerking. Dat ligt eraan wat je wilt. Ik heb die van de woonapp ook bij me overigens. Dit is de manier waarop wij werken, ketenintegratie. Dan zie je ook het voorbeeld van senseo en philips. Dat is ook een goed huwelijk. Zoals ik net zei is ketensamenwerking vooral goed samenwerken. Ik kan je deze best toesturen met wat dingen weggelaten van wat dingen van de opdrachtgever. Het komt er in ieder geval op neer, goed samenwerken. Ik heb een goed model wat alles in een keer weer geeft. Dat vinden ze altijd heel interessant, het is een normalen kostenprijsopbouwing. En het klinkt wel heen aannemerig om alleen over dit onderwerp te praten, maar of je het voortraject wat vaak 3-4 jaar duurt moet praten over van alles en nog wat en je stemt niet goed af met elkaar nemen de kosten boven de streep erg toe, onder andere faalkosten, en je ziet eigenlijk in een heel kort traject heb je dat heel snel getekkeld, is dat na 1 project al teruggebracht. Dat is zo makkelijk. Alleen het laatste stuk is een stuk moeilijker, als het langer is is het moeilijker. En door meer van dat soort trajecten met elkaar op te pakken ga je nog efficiënter werken. En als je als bedrijf echt stoer wilt doen, dan ga je over de lifecycle kosten denken, dan gaat het van de bovenkant en op langere termijn van de onderkant af en dan zie je hele efficiënte projecten. We zien in Rotterdam met Havensteden, een corporatie, een ketensamenwerking en we hebben gewoon 1,1 miljoen verdiend. En we krijgen gewoon wat we van tevoren hebben afgesproken, meer hoeven we ook niet te hebben. Als we het goed doen krijgen we vast een nieuw project. Dat is voor ons noodzaak. De architect en installateur werkt op dezelfde manier en er is 1,1 miljoen over en dat wordt opnieuw geïnvesteerd of een nieuw gebouw of in de wijk en daardoor biedt je ook duurzaamheid en andere oplossingen. En dan zie je dat het gebouw, het is wel een aanleiding, maar niet het feitelijke probleem in de wijk, of de duurzame oplossing. Wij pakken van verschillende manieren de denkwijze van duurzaamheid, wat is duurzaamheid? Ketensamenwerking, kennisoverdracht, slimmer zijn en efficiënter werken, dat is ook duurzaam en de keuze van materialisatie is duurzaam. Dus niet alleen kijken naar, toevallig is het goedkoop, maar op lange termijn ook een stuk goedkoper. Misschien moet je dan alleen iets meer investeren, maar uiteindelijk is het wel goedkoper.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden AW. En jullie hebben dit proces ook zelf doorlopen? AT. Ja, al 15 keer. Dus wij waren de eerste in Nederland die dit gedaan heeft, dus we lopen iets voor op onze concurrentie en nu moeten we slimmer blijven dan de rest. Dat is een heel leuk verhaal en concept en het werkt supergoed. AW. Werken jullie dan ook telkens samen met dezelfde onderaannemers? AT. Ja, dat is wel ons doel, maar een corporatie die werkt ook heel vaak samen met vaste aannemers en installateurs en die kun je uit sociaal oogpunt ook niet aan de kant zetten. We zijn nu in Groesbeek samen met Hurks, wij zitten in een samenwerking met woningcorporatie Oostpoort, groesbeek en omgeving samen met Hurks en Klok ook in een ketensamenwerking, dus ook dit verhaal. Wij zijn er ver in, zij iets minder ver. Iedereen heeft een ander onderdeel om goed in te zijn. Dat was een reden om samen te werken. Wij hebben daar 5000 woningen van de corporatie gekregen en het moet aan hun programma voldoen, demografische opbouw en aanpassing van de woning aan de doelgroep en regel het maar. Daar zijn wij met de voorselectie uit gerold. Wij begonnen daar met ieder een onderdeel en toen kregen we het hele woonbezit. CPO

30:00

AW. Wat denken jullie van het concept CPO? Wat zien jullie als voor en nadelen? Daar zijn we ook eigenwijs in. Daar heeft iedereen een andere gedachte over. Wij noemen het projectmatig CPO bij ons. En waarom? onze ervaring blijkt uit als je hebt over een vrijstaande woning of tweekapper, dat vind ik geen CPO, want die worden overal in eigen beheer gebouwd, dan wordt het CPO genoemd maar ik vind het wat opgeklopt voor dat begrip. De moeilijkheid zit in de rijwoningen en stapelbouw. Daar zien we dat er problemen ontstaan bij mensen die graag vrijstaande woningbouw hebben, maar kunnen een rijwoning betalen. Ze hebben allemaal een eigen inbreng, dat loopt goed tot het moment dat berekeningen gemaakt worden, van wat kost die woning, en dan krijgen ze een discussie over goed, ik heb een gemetselde wand die 3 lagen hoog moet worden, daar moet mijn kap tegen aansluiten, en wie moet dat betalen? Daar gaat het vaak mis. Wij zitten daar als adviseur in. Dat doen we in Son ook. Die beginnen daar nu met CPO en dat gaat overigens ook goed hoor, maar je ziet ook vaak dat het verkeerd gaat bij het onderdeel wat ik net aan gaf. Je ziet dat bouwers daar ook in benaderd worden. Want die rijwoningen komen er nooit. Dat doen we in Son ook. Daar gaan we 60 woningen neerzetten met projectmatige CPO. En daar hebben we eigenlijk, de mensen krijgen daar maximaal een vrijheid, binnen de kaders. We maken een soort paspoort, dat is noodzakelijk. We pellen voor de mensen heel veel opties af, de meest voorkomende opties. En ze krijgen zelf inbreng. En waarom hebben we toch gekozen om veel standaard opties af te prijzen? Omdat ze daar toch iedere keer op terug komen en we willen toch zo snel mogelijk inzicht geven of de woning haalbaar is. Daarnaast krijgen ze een afspraak met de architect, 3 gesprekken, ze hebben een kopersconsulent van ons die wordt aan hun gehaakt die gaat begeleiden, om ook de financiële kant vroegtijdig inzichtelijk te maken, daar heeft de consument belang bij, maar wij ook. Daar zijn wij ook mee bezig. Het is niet 100% CPO, maar we spitsen ons zo op de doelgroep waar het vaak mis gaat en wij denken daar toegevoegde waarde te kunnen bieden. AW. Dan nog over het rendement. Verschilt deze voor diverse projecten? Is dat anders voor CPO? AT. In deze tijden verdienen we weinig. We proberen altijd een gezonde marge in te bouwen, want je hebt risico’s en afhankelijk van de vraag schat je het risico in. En dat prijs je af en op het moment dat in een ketensamenwerking we met partijen zitten, hebben we een soort stroppenpot. We krijgen onze kosten betaald maar de winst niet. Die spreken we voorhand af. Als onze doelstellingen niet gehaald worden krijgen we ook geen winst, hebben we problemen, wordt deze uit de winstpot gehaald en als we heel goed ons best doen, en er blijft iets over krijgen we daar een klein percentage van. Dat is een trigger om goed te werken en als je gezamenlijk van tevoren een traject in gaat, dan heb je ook eigenlijk geen risicoderving nodig. Je praat alleen over winst of marge, net hoe je het wilt noemen.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden AT. En ga je naar dat klassieke model, het vechtmodel, dan wordt iedere regel die je opneemt afgeprijsd. En daar wordt het veel duurder en onhaalbaarder van en door op de andere manier samen te werken kun je goed afpellen wat de feitelijke vraag is en je zult zien dat een beperkt risico over blijft, wat te overzien is dat hoef je dan niet af te prijzen. Het hangt heel erg van de vraag af en van de opdrachtgever. Concurrentie

AW. Merken jullie dat er concurrentie plaats vindt met het bouwen voor deze inkomensgroep of is er ruimte voor iedereen om producten op de markt te brengen? AT. Ik denk dat we, dat is mijn inschatting, we hebben een analyse gemaakt van 24 conceptuele aanbieders, en volgens mij is niemand specifiek met deze doelgroep bezig. Volgens mij is het; laten we zo goedkoop mogelijk bouwen. Het liefst bij een corporatie want dan is ons risico weg en kunnen we gewoon bouwen. Dat is een beetje het klassieke patroon. Volgens mij zijn er weinig of niet, wij hebben dat niet uit sites kunnen analyseren, partijen zeggen van we gaan specifiek een koopwoning voor de doelgroep maken, dat geloof ik niet. Dus we zijn nu iets voor de rest, maar iedereen kijkt goed naar elkaar.

Bouwproces

AW. Dan een stukje over het bouwproces. Hoe merken jullie dat het proces verloopt met betrekking tot efficiëntie en doorlooptijd als er meerdere marktpartijen betrokken zijn?

35:00

AT. Dat hangt af van hoe je het insteekt. Heb je het over de klassieke methodiek, dan is het een lastig en stroperig verhaal want jij doet niet meer waar je voor betaald wordt en wat je gevraagd wordt dat is natuurlijk raar. Dat gebeurt wel en daar zitten wij gelukkig niet zoveel in. Dat is wel fijn. De ketensamenwerking merk je eigenlijk dat ook gemeenten daar steeds meer open voor staan, dus eigenlijk het grote belang zien van de wijk. Dan probeer ik het verhaal Oostpoort aan te halen, we zijn nu in de kern van Beek bezig voor 86 woningen om te kijken, kunnen we die toekomstbestendig maken. Van hele oude woningen die je misschien wel moet slopen naar redelijke woningen. Daar hebben we de gemeente bij betrokken, vervolgens is er een supermarkt bijgekomen en heeft de zorginstelling gezegd als je toch bezig zijn met een brede aanpak, kunnen wij dan ook niet meedenken? Dus de gemeente heeft nu een platform opgezet om dat op te lossen en je ziet dat het een soort olievlek wordt en het aparte deelplannen zijn, maar die wel van elkaar afhankelijk zijn geworden. We gaan nu de zorgvraag oplossen in een deel van de 86 woningen. Op de zorglocatie gaan we nieuwbouw plegen om beter te voldoen aan de toekomstvraag en voor blinden. En zo zie je dat dat die samenwerking heel breed getrokken wordt. Dat het allemaal makkelijker gaat. Eerst ging iedereen apart naar de gemeente om belangen te behartigen en nu ontstaat er een gezamenlijk belang wat er natuurlijk altijd is en dat is wel prima. AW. Zou daar een dirigerende rol voor de gemeente moeten plaatsvinden?

Rol gemeente in ketensamenwerking.

Woonapp

AT. Hier heeft de gemeente gekozen om dat niet te doen. Daar zeiden ze, Dura Vermeer, doen jullie dat maar want jullie zijn door Oostpoort ingeschakeld, de corporatie in deze, die had het grootste belang, en ze hebben ons als marktpartij als een soort adviseur ingeschakeld, onbetaald. Want onze business komt pas bij het bouwen om te kijken als ze ergens mee bezig zijn, of het wel haalbaar is. We doen daar meer dan bouwen, we adviseren ook in haalbaarheid en financiering. Je ziet ook een verschuiving van de rol als bouwer steeds meer. En de gemeente heeft gezegd: wij houden ons alleen bezig met gemeentelijke taken. Dus daar zit het helemaal omgekeerd. Dat hoeven ze ook niet te doen anders krijgen we steeds meer concurrentie. Je moeten kijken of je toegevoegde waarde kunt bieden als bedrijf. Het gaat er ook om op welke manier je dat gaat insteken. Ik heb daar nog een businessmodel van. Trouwens het verhaal van woonapps heb ik bij me, die kun je gewoon downloaden van de website. Dan heb je stappen hoe je zelf je woning kunt tekenen en via dat apparaat kun je het ook aan vrienden laten zien en krijg je een hele andere dynamiek in je ontwerpproces en als je het met vrienden kunt delen komt de genegenheid voor jezelf om te kopen. Het is emotie. Het wordt ook groter en dat is wel grappig.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Vastgoedwaardeketen

40:00

AT. Ik moet even de oude pakken want de nieuwe zit hier niet in. Die kan ik wel toelichten. Dit is de vastgoedwaardeketen, die is nu iets veranderd bij ons de afgelopen maanden, want intern hebben we besloten om op een andere manier te werken. Het blijft wel passen in de filosofie van toegevoegde waarde in het proces maar dat betekent ook dat je dus het financieren wat bij ons wat beperkt actief was, doen wij ook, dus dat bekent dat wij niet alleen de plankosten te financieren om tot een plan te komen, maar het kan ook zijn dat de ontwikkelaar geen geld meer heeft, en dan denken wij, daar gaat ons project, dus we zijn nu zelf ook financier, maar uiteindelijk zijn we ook belegger geworden van dat pand, wel als doelstelling om het zo snel mogelijk door te verkopen. Want we zijn natuurlijk bouwer. Dat exploiteren doen ze maar buiten het bedrijf. Maar daardoor kun je in ieder geval projecten vlottrekken, dat doen we in Vught met het centrumproject. De corporatie, beleggers en de gemeente had een probleem en wij waren toevallig de oplossing. Dat doen we ook steeds meer. Acquisitie van grond doen we in deze tijd ook nog steeds, maar dan moeten we wel geloof hebben in het product en een redelijke scope hebben op het einde van het project. Dat is eigenlijk ook verandert qua kleur. Ontwikkelen doen we wel, maar dat is niet noodzakelijk. Bouwen is onze core-business en de rest is toegevoegde waarde om tot bouwen te komen. Dat is een ander model. Bij ons krijg je de service voor niks om vervolgens een goedkoop en duurzaam product te krijgen op lange termijn. Daar kunnen we ons in onderscheiden. Beleggen heb ik net al aangegeven. Asset management doen veel bouwers niet. Maar wij durven daar garantie voor af te geven. Dus wij ontwerpen wel met verlaging van de asset kosten. Beleggen, onderhoud en renoveren doen we uiteraard en gebruiken doen we niet. Dat heet de vastgoedcirkel, de vastgoedwaardeketen. Die kun je in een cirkel neerzetten, is onze toegevoegde waarde. Dat is los van kennis en kunde, dat zit in het voortraject. Beleggen is nu onze toegevoegde waarde, daar deden we eerst niks in. Dat proberen we nu ook neer te zetten en wij denken wel dat daarbij samengewerkt kan worden met gemeentes en corporaties en dat je dan een hele andere rolverdeling krijgt. Als je alleen maar voor bouwen of onderhoud komt, dan heb je een lastig verhaal. Heb je echt een goed verhaal, weet je bijvoorbeeld hoe de zorgmarkt in elkaar zit en wat er gaat wijzigen, en je kunt ook kijken als een soort belegger of andere partij opereren dan zien ze je als gelijke en dat praat makkelijker. En anders is het het oude model: komt daar een aannemer en die komt iets neerzetten. Zo probeer je dat op een andere manier aan te stippen en daar is zeker markt voor.

Voorwaarden

AW. Zijn er nog bepaalde voorwaarden waar jullie als ontwikkelaar/bouwer aan moeten voldoen van de gemeente? AT. Bedoel je kwaliteitsplan, programmeren, inkomensgrens? Ja, op dit moment wel. In het verleden was er sprake van: het is leuk dat je daar grond hebt, dit zijn de regels en daar moet je aan voldoen. Waar ik mijn verhaal mee begon, door in de wijk andere partners te zoeken en het breder te trekken zie je dat je zelf eisen kunt stellen. Dat is vaak niet met de gemeente, maar wel met de mensen van de wijk en andere partijen die belang hebben daarbij. Op die manier proberen wij zelf aan het stuur komen te zetten. Dan stellen we een andere programmering en prijs voor en dat zou die doelgroep kunnen betalen. Dus wij draaien het om. De gemeente gaat daarmee akkoord, steeds meer, omdat ze weten als je als Dura het verhaal vertelt, dat je er ook voor gaat. Dus het is niet een verhaal wat we vertellen om binnen te komen. We hebben een langer belang en als je dit verhaal neerlegt en je kunt het ook maken, dan heb je het goed gedaan. Als je een verhaal roept om iets anders te maken is ook niet goed. Veel meer vanuit de markt oppakken.

Bouwkosten

AW. Hoe zien jullie dat de bouwkosten zijn ontwikkeld de afgelopen decennia? En hoe speel je daarop in? Ontwikkelaars hebben te maken met bouwvoorschriften waardoor bouwkosten zijn gestegen geloof ik met 6 procent. Hoe kunnen jullie dat terugverdienen als bouwend ondernemer? AT. Ja daar zit de uitdaging in, dat lukt niet altijd want het zijn wel regels op regels en dat maakt het duurder. Maar wij hebben ook gezegd, als we nou gaan afpellen hoe het precies in elkaar is. SCRIPTIE


AT. Ja daar zit de uitdaging in, dat lukt niet altijd want het zijn wel regels op regels en dat maakt het duurder. Maar wij hebben ook gezegd, als we nou gaan afpellen hoe het precies in elkaar zit. Waarom die duurder wordt en hoe we efficiënter en slimmer kunnen werken met onze co-makers. We betrekken onze partners tijdens de uitvoeringsproces bij het maken van een planning. Dat doen we zelf niet meer. Het is beter als mensen die het moeten uitvoeren ook de planning kunnen maken. Iedere onderaannemer mag zijn eigen activiteit op een vel plakken. Het enige wat wij aangeven is wanneer het gaat beginnen en wanneer het klaar moet zijn en voor de rest gaan de jongens en meiden samen aan de gang en aan het eind van de dag hangt er een planning die vaak 3/4 maanden scherper is dan dat je op traditionele manier werkt. Dat komt doordat je mensen beloont. Ik zoek even een voorbeeld. Een badkamer, daar heb je te maken met een tegelzetter, metselaar, elektricien, loodgieter loopt rond. Als ze niet afstemmen maken ze elkaars werk kapot en uit een van die simpele dingen is gekomen dat ergens een afvoerputje moet komen, dan moet de tegels eromheen en die tegelzetter heeft snijverlies, ding staat nooit op de juiste plek, moet altijd naar links of naar rechts. Men bepaalde vroeger dat hoorde bij de loodgieter en dat bij de tegelzetter. Dus op het moment dat je bezig bent en dat putje staat verkeerd kan dat zomaar een week over 1,5 week duren voordat de tegelzetter zijn tegels kan plakken. Wij hebben toen gezegd: misschien moet die tegelzetter dan zelf maar het afvoerputje neerzetten, dat hebben ze zelf bepaald en dan kunnen ze in een keer door. Frustratie is weg, het is goedkoper want al die opslagen om extra terug te komen zijn er ook van af. Dat soort simpele dingen brengen de kostprijs omlaag en dan hoeven mensen niks in te leveren op de basisprijs. Maar onzin dingen als het niet goed uitvoeren van derden is daarmee ook weg. Wij proberen nu ook in current engineering, in het voortraject, met elkaar hier te tekenen. We tekenen alles in 3D bim, iedere adviseur zit hier ook een hele dag op kantoor. We hebben 1 dag met elkaar en dan kom je zo ver. En dat geldt dan voor niet-standaardwoningen. Die zijn al zo ver geengineerd, dan is het niet nodig. Maar bijvoorbeeld voor winkelcentra, dan komt iedereen hier zitten, alle expertise bij elkaar en het eind van de dag hebben we zoveel gedaan dan een bouwer 8 a 10 weken in het proces. Iedereen werkt in dezelfde lagen en tekeningen. Iedereen heeft dezelfde informatie. Dat soort dingen werkt kostprijsverlagend. Dan heb je een ontwerpproces, maar ook heel vroegtijdig met comakers en als de bouwtijd van 6 naar 3 maanden gaat, dat levert geld op.

Deel 2. Barrières - Huurwoningmarkt Bouwvoorschriften

AT. Ja.

Verkrijgen woonvergunning

AT. Daar hebben we zelden mee te maken. Ik zeg iedere vergunning is er een te veel.


AT. Altijd. Dat is altijd nadelig. Ik interpreteer het alsvolgt: als je niet de afspraak hebt om voor die groep te bouwen en je moet daarvoor alles omgooien dan kost dat heel veel tijd. Een wethouder heb je snel mee, maar beleidsambtenaren hebben een hele andere visie daarop. Dus het is wel belemmerend, of het kan zo werken. We zien het nu in Zierikzee, we hebben een belegger gevonden namens 3 partijen die intermediair wil zijn en daardoor weet die precies wat er met de huurprijs moet gebeuren, tussen 650 en 725. Dus die doelgroep kan acceptabel huren, een grondgebonden woning wonen. Wethouder enthousiast en dan zitten er pipo’s op kantoor bij de gemeente, met alle goede bedoelingen, die zeggen: maar wij zien dat niet zitten want daar hebben wij geen behoefte aan. Er zijn genoeg dure huurwoningen zeggen dan. Maar die mensen kunnen dat niet bekostigen. En dan denk ik van goh: dan heb je tussen de 650 en 800 wat je iets kunt aanbieden, want dat is niet voorhanden. Dat de ambtenaar zegt: doen we niet. Dat is bij meerdere gemeentes het geval. Je moet van goede huizen komen om ze te overtuigen dat ze dat moeten doen en dat ligt niet aan de ambtenaar die gaat over de demografische opbouw van de gemeente of waar de behoefte aan is, maar ook vaak aan de stedebouw of net een toetsing qua vergunningen en uitgangspunten waar je aan moet voldoen.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden AT. In Den Bosch heeft de afdeling stedebouw een grote stempel tot voor kort op ieder plan wat gerealiseerd werd, met een enorm beeld-kwaliteitsplan waarvan wij zeggen als je specifieke projecten of projectonderdelen in ieder geval de kwaliteit geeft die het nodig heeft, mag het ergens anders best minder zijn, als het totaal maar klopt. Sommige gemeenten zeggen, doelgroepen en financiering ja, maar soms hebben stedebouwkundige eisen waardoor het niet door gaat. Ruimtelijke restricties

AT. Dat je minder mag of meer toegestaan is bedoel je? Ja dat kan voor die doelgroep zeker nadelig werken. Dat klopt. Het is niet specifiek voor die doelgroep maar wel bij algemene plannen.

Overige

AT. Ja, dat is toch wel de financieringsmogelijkheden voor corporaties en beleggers vandaag de dag. Dat is een lastige. Daarbij heb je ook de problematiek van scheiden van wonen en zorg waar ook deze inkomensgroep in zit. Die heeft eigenlijk dezelfde problemen als scheiden van wonen en zorg, de zorgbehoevenden. Het hoeft niet per se aan een inkomensgrens gekoppeld te worden, maar die zitten wel in dezelfde huurrange te vissen dus die lopen ook tegen die problemen aan. Dat komt telkens op financiering uit. Links of rechts. Waar overigens wel de oplossing zit combinatie van financiering en lifecycle kosten want dan trek je de koper of een belegger of een corporatie of een zorginstelling over 30/40 jaar een product moet exploiteren, dat geeft veel meer mogelijkheden over de lange termijn.

55:00

Deel 2. Barrières - Koopwoningmarkt

Procedure verkrijgen koopwoning

AT. Wij verkopen direct woningen aan particulieren, maar wij betrekken de kopers zo vroeg mogelijk, vanaf schetsontwerp, praat maar mee, een groot deel vind dat echt vervelend want die zit nog met de modus van kom maar met een compleet product, dan weten we wat we hebben en kunnen we meedenken. Van de andere kant zeggen wij, denk maar mee, dan kunnen wij alvast kijken wat de woning gaat kosten, op basis van ervaring kunnen wij dat aangeven. Het duurt vaak toch nog erg lang, 6 maanden in het positieve geval, voordat je kunt gaan bouwen. Je weet of het financierbaar is en of je de woning kunt kopen. In dat geval kun je je eigen woning al te koop zetten. We proberen mensen zoveel mogelijk naar het voortraject te krijgen om mee te denken. En er zijn mensen die vinden dat heel vervelend die stellen dat niet op prijs en er zijn mensen die het hartstikke goed vinden. Een goed voorbeeld is de grote Wielen, daar hebben we 21 dure woningen van 4,5 ton en hoger verkocht, tweekappers. Daar hebben we op 1 persoon na allemaal die woning gekocht, dus dat is wel grappig geweest. Dat was een experiment, en je ziet als je ze vroegtijdig betrekt dat wel uitkomsten biedt. Het grootste voordeel is dat iedereen weet waar ze vroegtijdig aan toe zijn.

Overige

AT. Financiering, eigen woning niet kwijt. Dat zijn de belangrijkste.


AT. Dat doen wij. De huurmarkt is effectief, uiteraard. Daar hebben we het over gehad en vrije koopwoningmarkt ook.


AT. Doen we wel, maar wel zorgvuldig na aanleiding van marktonderzoek en het vroegtijdig betrekken van partijen. Je moet het idee hebben dat iets haalbaar is. Dus wel kijken of er vraag naar is en of je dat kan integreren in de wijk en als dat ja ja ja is gaat dat verder. Ik denk niet dat dat effectief is, want de mensen hebben de woning te duur gefinancierd en dat moet terug verdiend worden. Verlies pakken ze liever niet en niet iedereen kan dat dus ik denk dat ze er weinig mee opschieten.

Grootschalig gestandaardiseerde bebouwing

AT. Conceptmatig? Dat kan, maar we moeten jaren ‘80 bouw proberen te voorkomen en we moeten een stedebouwkundige invulling, kwalitatieve uitstraling, dus als je dat meeneemt dan is conceptmatig bebouwen akkoord. Sober is zo negatief.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Gespreide oplevering projecten 60:00

AT. Ja, absoluut. Ook daar zijn gemeenten open voor, om stedebouwkundige plannen dusdanig op te stellen, dat je in vlekken aangeeft wat je verwacht waar te realiseren, maar dat je er geen verkaveling aan hangt net als vroeger. Nu is het als we een blokje tekenen, dan vullen we later in of dat appartementen zijn of een schuurtje. Dan kun je veel langer mee, als je telkens een plukje woningen bouwt kun je daar een specifieke invulling aan geven. Ik denk dat dat sowieso voor koop en huur geldt, dus in de breedste zin.

CPO, incl. subsidie

AT. Ja. Juist. Die subsidie wordt door de gemeente geregeld.


AT. Uiteraard


AT. Ja.


AT. Ja.

Bundeling expertise

AT. Ja, in het voortraject hoort dat er ook bij. Dat kun je er ook bij zetten. Eigenlijk de hele keten. Dan pak je het maximale rendement, want al die rentekosten maken de woningen duurder, of de grondkosten hoger. Daar valt nog een hoop te halen.


AT. Ja.

Uitbreidingslocaties in diverse groottes

AT. Ja.


AT. Uiteraard. Hoofd-en bijzaken scheiden. Als er een bestemmingsplan ligt dan kun je vrij snel invulling geven, dat is natuurlijk het meest makkelijke maar als je een heel traject moet opstellen en je moet daar over discussiëren met mensen die geen verstand van zaken hebben over bijv. stedebouw, die moet er dan nog bij komen, zet er een projectmanager bij en laat de juristen er niks van vinden. Hou het bij je eigen competenties en dan zou het een stuk efficiënter kunnen gaan. Dat heeft dan met het proces te maken.

Deel 3. Maatregelen - Koopkracht beïnvloedende maatregelen Verlagen rendement vastgoedontwikkeling

AT. Dat is de winst? Ja die zit er voor zo’n doelgroep eigenlijk niet op.

Rendement inleggen deel goedkopere financiering 65:00

AT. Dat is wat wij doen bij beleggers en corporaties, maar daar geloof ik niet zozeer in. Volgens mij moet je gewoon goedkoop zijn dat mensen het kunnen financiering. Wij zijn aan het kijken of we de woning niet veel goedkoper moeten maken dat mensen geen bijkomende kosten hebben aan meubilair. Kant en klaar, misschien moet je wel zo ver gaan om het compleet te maken. Veel starters denken nu nog steeds, o jee, moet ik ook nog gaan inrichten. Ik zit meer aan zoiets te denken dan 1000 euro apart zetten in de financiering. Dat hebben we in het verleden wel gedaan, als een soort overbrugging. Dan zette we 5000 of 10000 in de pot en daar werd elke maand wat vanaf gehaald, maar dat is ook geen stimulans voor welke doelgroep dan ook. Als de pot met geld leeg is dan, dan is er alsnog een probleem. De financiering van de provincie geeft bepaalde doelgroepen ook niet voldoende zekerheid. Daar haal je een koper niet mee over de schreef. Het moet passen.


AT. Het kan altijd helpen. Wij bieden het zelf niet aan, maar er zijn volgens mij weinig partijen die het aanbieden. AM, mijn vorige werkgever, die heeft dat geprobeerd, maar dat is niet betaalbaar. Hij is leuk, maar gebruikt hem niet meer. Die hebben toentertijd 5 concepten uitgewerkt, van: op welke manier kun je de woningmarkt vlot trekken, maar dat werkte niet, want op een gegeven moment geeft dat een dusdanig vermogensbeslag op je bedrijf. Ze promoten er wel mee, maar het moet wel een supergoede deal zijn wil je het doen. Maar je houdt de andere woning in bezit. Het is vermogensbeslag wat keihard vast ligt.

Koop Zeker

AT. Wij doen heel veel voor Bouwfonds. Ze verkopen er ook geen knoop voor. Het zijn niet de initiatieven die de koper over de schreef trekt. Maar ze verkopen niet extra woningen.

SCRIPTIE

Aantekeningen/ Actiepunten/Kernwoorden Versoepeling regelgeving rentelasten

AT. Nee.

Verwervingskosten grond reflecteren

AT. Absoluut, maar dat roepen we al jaren. Als wij een project ontwikkelen zitten de grondkosten erin, wij zeggen: op grond moet je nooit verdienen, dat moet kostendekkend zijn. En totaalexploitatie moet kloppen van de doelgroep. Als de gemeente grond aanbied en wij kunnen geen haalbare casus neerzetten in onze visie dan doen we het niet. Het hoeft niet, liever wel, maar als het niet past en je moet teveel toe leggen moet je het niet doen.

Versoberen grondexploitatie gemeente

AT. Ja, goed. Ga je nog langs de gemeente Den Bosch? De gemeente Eindhoven heeft ook een belachelijk beeldkwaliteit plan, bosrijk meerhoven, dat is skyhigh, strijp-s ook. Volgens mij komen ze er niet mee uit, want ze zijn allemaal verplichtingen aangegaan. Dus je kunt het wel residueel uitrekenen, maar goed, wat je net zei: het moet wel ergens sluiten. Ik vind dat moeilijk want van de ene kant, rijd je wel eens rondjes met de auto, als je grote Wielen kijkt, een typische vinex-wijk en ik vind het daar inderdaad heel veel accent wordt gelegd op de verkeerde dingen. Dan heb je hoge grondkosten, waar ze alles uit willen betalen en dan weet ik niet of alles even efficiënt is waar ze geld in stoppen. Hebben ze waterwoningen gemaakt, die zie je hier ook nog, en dan hebben ze een brug gemaakt voor een paar woningen. 1 brug op 8 woningen. Maar ook vrijstaande woningen die ieder een brug hebben gekregen. En dan vraag ik me af: is dit nou toegevoegde waarde? Dat denk ik dus niet. Ik denk dat je inderdaad moet gaan kijken, van, wat heeft in de beleving van de koper, en dat is over 20 of 30 jaar, dus lange termijn, nodig. En investeer daar in. De gemeente van Den Bosch heeft op zich gepoogd door in een blauw boekje geprobeerd te formuleren wat kwaliteit is en waaraan je moet voldoen als een basiswoning. Daar willen we extra kwaliteit voor maken. Daar hebben ontwikkelaars voor ondertekend. Voor tuinmuurtjes, hegjes of schoorstenen op een bepaalde hoek, bijzondere eindgevel. En daar krijg je een toeslag voor terug. Dat is niet kostendekkend, maar het draagt wel bij aan investeringen om de leefbaarheid van de wijk beter te maken. Alleen is nu de helft van de wijk klaar, en reflecteren de ontwikkelaar en de gemeente over hetgeen dat er staat en vragen zich af of ze wel goed bezig zijn. Dan kun je concluderen dat niet alles even best is geworden. Ik denk dat die versobering, je moet het doelgericht op goede locaties doen. Kijk op locaties waar het echt nodig is om een statement te maken en dan houd je het op de rest wat rustiger. Zorgvuldig over nadenken. En nu is het en en en en het wordt heel erg overweldigend. Dat is voor de gemeente ook duur. Want zij moeten het ook onderhouden en moet dus anders ontworpen worden. En dat hangt ook samen. Dat is ook het goede van de huidige crisis. Als we maar niet terugzakken naar het niveau van de jaren ’80.

70:00

Verlagen bouwleges

AT. Ja. Het hangt per gemeente af hoe veel dat is. Ik heb bij Geldrop wel eens een binnenstedelijke ontwikkeling gedaan en daar heeft de gemeente zonder te vragen, waren we een jaar bezig om een plan haalbaar te maken, toen heeft de gemeente een duit in het zakje gedaan en toen hebben ze alle type woningen die hetzelfde waren, hetzelfde beoordeeld. Dus die hebben gezegd: we hoeven maar 1 woning te beoordelen. Dus als we die uitrekenen wat het kost om die woning te controleren, betaal je voor de rest van de woning 250 euro. Daar konden ze per saldo de kosten van draaien. Dat vond ik erg sympathiek. De meeste gemeentes rekenen tussen de 1,3 en 2 procent van de bouwkosten aan leges. Dat is best veel. Het kan op een standaard tussenwoning voor die doelgroep bijna 2.000 euro. En ik geloof niet dat ze die tijd ermee bezig zijn om dat te controleren. Want er wordt verwacht 1) alle berekeningen te maken, de bouwtoets. De enige wat zij doen is de bouwtoets controleren en de verantwoordelijkheid ligt bij de bouwer. Dus eigenlijk een heel raar principe en daar moet je nog voor betalen ook. Als het de kwaliteitsaspecten beheerst en ook wil bewaken met elkaar dan snap ik wel, daar moet je voor betalen, maar voor de rest betwijfel ik of die bouwleges zo hoog moeten zijn.

SCRIPTIE


Deel 3. Maatregelen - Afstemmingsmaatrgelen (vraag/aanbod) Vraaggericht bouwen

AT. Ja, dat doen wij. Alleen maar.

Overige

AT. Toch het vroegtijdig mee laten denken van de consument. Dat moet je maar eens invullen. Vroegtijdig mensen verliefd laten worden op een woning. We laten ook altijd door een onafhankelijk bureau, de hypotheekshop, de financierbaarheid controleren. Je betaalt als consument echt je eigen advies. Wij betalen die als mensen dat via de woonapp doen dus je weet meteen waar je aan toe bent en daardoor kunnen ze ook keuzes maken.

Overige experts

AT. Heb je ook nog nagedacht over Delta Lloyd of Amvest, dus geen Vesteda. Dat is een woningbelegger, want Bouwfonds REIM weet ik ook niet of ze zelf woningen beheren. Je kunt rechtstreeks, los van vb&t contact opnemen met Delta Lloyd of Amvest. Ik weet toevallig dat zij zoekende zijn om de nieuwe markt te benaderen. Misschien dat je bij Amvest Leonore Reyn kunt bellen, dat is directrice. En Delta Lloyd, zou je Wim Mol eens kunnen bellen, dat is oud hoofd vastgoed, volgens mij zijn die ook met allerlei concepten bezig om in nieuwe markten te kunnen volstaan en die zitten ook in woningen tot 850 euro.

SCRIPTIE

11.

Type barrière

Subpar.

3.3.1

6.1.3

6.1.2

3.2.2

3.2.1/ 3.3.3/6.1.3

3.2.1 3.2.1/ 3.2.3 3.2.1

3.1.2 3.1.3

3.1.3/ 6.1.1 6.1.1 6.1.1

financiële bereikbaarheid betaalbaarheid betaalbaarheid betaalbaarheid/ fin. bereikbaarheid betaalbaarheid/ fin. bereikbaarheid beschikbaarheid beschikbaarheid beschikbaarheid/betaalbaarheid beschikbaarheid/passendheid betaalbaarheid/ fin. bereikbaarheid

betaalbaarheid betaalbaarheid financiële bereikbaarheid toegankelijkheid passendheid financiële bereikbaarheid financiële bereikbaarheid

Overzicht herziening op barrières

Barrière Paragraaf 3.1 Financiële positie huishouden relatief hoge gebruikskosten (her)huisvestingsopties

discrepantie vraag en aanbod eigen vermogen restschuld Paragraaf 3.2: vraagzijde woningmarkt hoogconjunctuur/ stijgende prijzen onzekerheid arbeidsperspectief dubbele woonlasten negatieve waardeontwikkeling stijgende hypotheekrente aanbod seniorenwoningen druk op betaalbare woningmarkt hoge krapte-index macroniveau concurrentie hypotheekrente / weinig concurrentie hypotheekmarkt Paragraaf 3.3: aanbodzijde woningmarkt DAEB

toegankelijkheid betaalbaarheid passendheid betaalbaarheid toegankelijkheid

Groep 2: Semi-starter / Doorstromer / Vestiger

Toevoeging WWS-punten schaarsteregio Huisvestingswet

* Groep 1: Starter / Vestiger

X X X X

X X X X X X X X X

X X X X X X X

Groep* 1 2 X X X X X X

X X X X X X X

X X X

Entry RH

1,2 1,2

1,2

1,2 1,2 1

LH 1 1,2

1,2

1,2 1,2

RH

Exit

K

2

1,2 1

1 1

1,2 1

2

2

2

2

LH

1 1

1,2 1,2

SK

1

1,2 1,2

2 1,2

1,2

1,2

1,2

2

2

1,2

1

2

2

SK

2 2 2 2

2

K

2

2

Barrière Type barrière Vervolg Paragraaf 3.3: aanbodzijde woningmarkt Woningbouwcapaciteit n.a.v. RO beschikbaarheid betaalbaarheid Niet-marktconforme kwaliteitseisen beschikbaarheid betaalbaarheid/ fin. bereikbaarheid Gemeentelijke eisen betaalbaarheid/ fin. bereikbaarheid Afspraken woningbouwproductie beschikbaarheid passendheid Toewijzingsregels woningcorporatie toegankelijkheid Toewijzingsregels commerciële verhuurder toegankelijkheid Bindingseisen gemeente toegankelijkheid Transactiekosten financiële bereikbaarheid ‘Impliciete subsidie’ betaalbaarheid beschikbaarheid Huurprijsregulering beschikbaarheid passendheid betaalbaarheid Grondexploitatie gemeente beschikbaarheid Ambitie nieuwbouw beschikbaarheid (Gematigd) huurbeleid sociale verhuurder beschikbaarheid toegankelijkheid Inkomensnorm geliberaliseerde toegankelijkheid corporatiewoningen beschikbaarheid beschikbaarheid betaalbaarheid beschikbaarheid Ambitie verkoop corporatiewoningen Markthuren commerciële verhuurder Investeringscapaciteit commerciële verhuurder

Subpar. 3.3.1

6.1.3

3.3.2

3.3.2/6.1.3 3.3.2

6.1.3.3 3.3.3/3.3.5/6.1.3 3.3.3/ 6.1.3 3.3.3

3.3.3/6.1.3 3.3.3

X X X X X X X X X X X X

X X

X X X X X X X X X

1,2

1 1

1 1,2 1,2

1,2 1,2

1,2

1,2

Groep Entry 1 2 RH X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

LH 1 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2

1,2

1 1 1,2 1,2 1,2

1,2

1,2

1 1

1 1,2

1,2

1,2

1

SK

1,2

1 1

1 1,2

1,2

1 1,2 1,2 1,2 1,2

K

RH

LH

SK

K

Exit

2

2

2

2 2

2

2 2

2

2 2

2

2

2 2 2

2

Barrière Type barrière Vervolg Paragraaf 3.3: aanbodzijde woningmarkt Inkomensnorm commerciële verhuurder toegankelijkheid Woonquote NIBUD: GHF financiële bereikbaarheid Beperking tophypotheek: GHF financiële bereikbaarheid betaalbaarheid Eisen arbeidscontract toegankelijkheid financiële bereikbaarheid Leeftijd hypotheekafnemer financiële bereikbaarheid Stijgende hypotheekrente financiële bereikbaarheid Verscherpen regelgeving GHF financiële bereikbaarheid Verlaagde executiewaarden betaalbaarheid/ fin. bereikbaarheid Onvoldoende taxatiewaarden koopwoningen financiële bereikbaarheid Investeren eigen vermogen in niet-DAEB beschikbaarheid Schaarstepremie betaalbaarheid financiële bereikbaarheid Tekort betaalbaar woningaanbod beschikbaarheid financiële bereikbaarheid Stijgende grondkosten nieuwbouw/ beschikbaarheid grondexploitatie gemeente betaalbaarheid Voorverkooppercentage beschikbaarheid betaalbaarheid Oplopende doorlooptijd nieuwbouw beschikbaarheid betaalbaarheid financiële bereikbaarheid

Subpar. 3.3.3

6.1.3 3.3.3 3.2.1/ 3.3.3 6.1.3

3.3.3 3.3.4 3.3.4/ 6.1.3 3.3.4 3.3.4/6.1.3 6.1.3 3.3.5

X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

1,2

LH 1,2

1

1

1

1,2 1 1,2 1 1,2 1 1 1 1,2 1 1 1,2

1

Groep Entry 1 2 RH X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

1,2 1,2 1,2 1 1,2 2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2

SK

K

1 1,2 1

1

1,2 1,2 1,2 1 1,2 2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1 1,2 1 1,2 1 1 1 1,2 1 1 1,2

RH

Exit

2

2

2 2 2

2 2

2

2

2

2

2

2

SK

2

2

2

2

K

LH

2

12.

Overzicht herziening op maatregelen

Maatregel

Barrière Type barrière Entry Exit Par. RH LH SK K RH LH SK Maatregelen t.b.v. verbetering financiële positie huishouden Financiering onder 4.1.1/ hoogconjunctuur/ hoge fin. bereikbaarheid 1 1 voorwaarden 6.2.1 woningprijzen relatief hoge betaalbaarheid 1 2 gebruikskosten herhuisvestingsopties betaalbaarheid 1 1 2 Stijgende betaalbaarheid 1,2 1,2 hypotheekrente 6.2.1 ambitie nieuwbouw beschikbaarheid 1 1 1 1 2 2 2 Hypotheekvormen 4.1.1/ hoogconjunctuur/ hoge fin. bereikbaarheid 1 1 2 2 6.2.1 woningprijzen herhuisvestingsopties fin. bereikbaarheid 1 1 2 2 2 Maatregelen vraagzijde woningmarkt Vermindering 4.2.1/ transactiekosten fin. bereikbaarheid 1,2 1,2 2 overdrachtsbelasting 6.2.1 negatieve betaalbaarheid/ 1,2 1,2 waardeontwikkeling fin. bereikbaarheid hoge krapte-index beschikbaarheid Huuraftrek relatief hoge betaalbaarheid 1 2 gebruikskosten ‘impliciete subsidie’ betaalbaarheid 2 herhuisvestingsopties betaalbaarheid 1,2 Verkoopgarantie 4.2.2/ negatieve fin. bereikbaarheid 6.2.2 waardeontwikkeling dubbele woonlasten betaalbaarheid druk op betaalbare beschikbaarheid 1,2 1,2 1,2 1,2 woningmarkt voorverkooppercentage beschikbaarheid 1,2 1,2 1,2 1,2 Inruilgarantie dubbele woonlasten betaalbaarheid Overbruggingsgarantie dubbele woonlasten betaalbaarheid Koop Zeker dubbele woonlasten betaalbaarheid Verlengen 4.2.3/ relatief hoge betaalbaarheid 1,2 1,2 aflossingstermijn 6.2.2 gebruikskosten Woonquote NIBUD: fin. bereikbaarheid 1,2 1,2 GHF ‘impliciete subsidie’ betaalbaarheid 2 hoge krapte-index beschikbaarheid Verkorten 6.2.2 negatieve fin. bereikbaarheid aflossingstermijn waardeontwikkeling Hypotheekvoorwaarden 4.2.3/ leeftijd fin. bereikbaarheid 1,2 1,2 naar leeftijdscategorie 6.2.2 hypotheekafnemer Woonquote NIBUD: fin. bereikbaarheid 1,2 1,2 GHF herhuisvestingsopties fin. bereikbaarheid 1,2 1,2 Regelgeving 4.2.3/ hoge gebruikskosten betaalbaarheid 1,2 1,2 rentelasten 6.2.2 herhuisvestingsopties fin. bereikbaarheid 1,2 1,2 Rentestand verlagen 4.2.3/ herhuisvestingsopties fin. bereikbaarheid 1,2 1,2 6.2.2 hoge gebruikskosten betaalbaarheid 1,2 1,2 Hervorming 6.2.2 stijgende betaalbaarheid/ 1,2 1,2 hypotheekmarkt hypotheekrente fin. bereikbaarheid relatief hoge betaalbaarheid 1,2 1,2 gebruikskosten weinig concurrentie betaalbaarheid/ 1,2 1,2 hypotheekmarkt fin. bereikbaarheid hoge krapte-index beschikbaarheid

K

2 2 2 2 2

2 2

2 2 2

2 2

2

Maatregel Klantgerichte financiering

Barrière Par. 6.2.2

Beperking tophypotheek: GHF Woonquote NIBUD: GHF Maatregelen aanbodzijde woningmarkt Nationale Hypotheek 4.1.3 beperking Garantie (NHG) tophypotheek: GHF stijgende hypotheekrente Tweehurenbeleid 4.3.1/ toewijzingsregels 6.2.3 woningcorporatie DAEB-regelgeving

Type barrière

Entry Exit RH LH SK K RH LH SK K fin. bereikbaarheid 1,2 1,2 fin. bereikbaarheid

1,2 1,2

fin. bereikbaarheid

1,2 1,2

betaalbaarheid/ fin. bereikbaarheid toegankelijkheid 1,2

1,2 1,2

toegankelijkheid 1,2 passendheid 1,2 (gematigd) huurbeleid toegankelijkheid 1,2 corporatie beschikbaarheid 1,2 ‘impliciete subsidie’ betaalbaarheid Doorlopende (gematigd) huurbeleid toegankelijkheid 1,2 inkomenstoets corporatie beschikbaarheid 1,2 1,2 ‘impliciete subsidie’ betaalbaarheid Huur op Maat toewijzingsregels toegankelijkheid 1,2 woningcorporatie herhuisvestingsopties toegankelijkheid 1,2 betaalbaarheid 1,2 ‘impliciete subsidie’ betaalbaarheid Aanpassing WWS herhuisvestingsopties betaalbaarheid 1,2 toevoeging WWSbetaalbaarheid punten schaarsteregio Huurprijs koppelen aan herhuisvestingsopties betaalbaarheid 1,2 WOZ-waarde woning toegankelijkheid 1,2 toevoeging WWSbetaalbaarheid punten schaarsteregio ‘impliciete subsidie’ betaalbaarheid Onderscheid DAEB naar DAEB-regelgeving toegankelijkheid 1,2 regio toewijzingsregels toegankelijkheid 1,2 woningcorporatie herhuisvestingsopties toegankelijkheid 1,2 Onderscheid DAEB naar DAEB-regelgeving toegankelijkheid 1,2 huishoudtype herhuisvestingsopties toegankelijkheid 1,2 Indexeren DAEBDAEB-regelgeving toegankelijkheid 1,2 inkomensgrens herhuisvestingsopties toegankelijkheid 1,2 Verlaging DAEB-regelgeving toegankelijkheid 1,2 staatssteungrens betaalbaarheid herhuisvestingsopties betaalbaarheid 1,2 Woonvoucher herhuisvestingsopties betaalbaarheid 1,2 1,2 hoge gebruikskosten betaalbaarheid 1 1 Schaal 4.3.2 druk op de betaalbare beschikbaarheid/ 1,2 1,2 1,2 projectontwikkeling woningmarkt betaalbaarheid discrepantie vraag en passendheid 1,2 1,2 1,2 1,2 aanbod Projectmatige 4.3.2/ ambitie nieuwbouw beschikbaarheid 1 1 1 1 samenwerking 6.2.3 tekort betaalbaar beschikbaarheid/ 1,2 1,2 1,2 marktpartijen woningaanbod fin. bereikbaarheid voorverkoopbeschikbaarheid 1 1 1 percentage betaalbaarheid 1,2 1,2 1,2 Stijgende doorlooptijd betaalbaarheid 1 1 1

2

2

2 2

2 2

2

2

2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2

Maatregel Consumentgericht ontwikkelen

Barrière Par. 6.2.3

tekort betaalbaar woningaanbod discrepantie vraag en aanbod voorverkooppercentage Verkoop met korting 4.3.2/ tekort betaalbaar door commerciële partij 6.2.3 woningaanbod relatief hoge gebruikskosten woonquote NIBUD: GHF 10 procent 4.3.2 toewijzingsregels toewijzingsruimte niet- 6.2.3 woningcorporatie DAEB benutten herhuisvestingsopties vrije toewijzingsruimte toewijzingsregels niet-DAEB woningcorporatie herhuisvestingsopties DAEB-regelgeving Huurvast DAEB-regelgeving hoge gebruikskosten toewijzingsregels woningcorporatie inkomensnorm gelib. corporatiewoning tekort woningaanbod Nieuwbouw 4.3.3/ tekort betaalbaar 6.2.3 woningaanbod schaarstepremie niet-marktconforme kwaliteitseisen

(CPO) Uitponding gereguleerde huurwoningen



aanbod seniorenwoningen discrepantie vraag en aanbod herhuisvestingsopties tekort betaalbaar woningaanbod woonquote NIBUD: GHF relatief hoge gebruikskosten woonquote NIBUD: GHF tekort betaalbaar woningaanbod negatieve waardeontwikkeling dubbele woonlasten stijgende hypotheekrente transactiekosten herhuisvestingsopties toewijzingscriteria woningcorporaties

Type barrière beschikbaarheid betaalbaarheid passendheid

Entry Exit RH LH SK K RH LH SK K 1 1 2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2

beschikbaarheid beschikbaarheid

1,2 1,2 1,2 1,2 1,2

betaalbaarheid

1,2

fin. bereikbaarheid

1,2

toegankelijkheid

1,2


1,2 1,2

toegankelijkheid toegankelijkheid toegankelijkheid betaalbaarheid toegankelijkheid

1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2

beschikbaarheid/ 1,2 toegankelijkheid beschikbaarheid 1,2 beschikbaarheid 1 1 2 fin. bereikbaarheid 1,2 1,2 betaalbaarheid 1 1 2 fin. bereikbaarheid 1,2 1,2 beschikbaarheid 1,2 1,2 1,2 1,2 betaalbaarheid/fin. 1,2 1,2 bereikbaarheid beschikbaarheid 1,2 1,2 1,2 1,2 passendheid

1,2 1,2

fin. bereikbaarheid beschikbaarheid fin. bereikbaarheid fin. bereikbaarheid

1,2 1,2 1 1 2 1,2 1,2 1,2 1,2

betaalbaarheid

1,2 1,2 2

fin. bereikbaarheid

1,2 1,2

beschikbaarheid fin. bereikbaarheid betaalbaarheid/ fin. bereikbaarheid betaalbaarheid betaalbaarheid/ fin. bereikbaarheid fin. bereikbaarheid toegankelijkheid 1,2 toegankelijkheid 1,2

1 2 1,2 1,2 1,2

2 2 2 2

1,2 1,2 1,2 1,2

2 2

Maatregel

Barrière Par. Maatregelen aanbodzijde woningmarkt Verkoop sociale 4.3.3/ tekort betaalbaar huurwoning aan 6.2.3 woningaanbod commerciële belegger relatief hoge gebruikskosten herhuisvestingsopties Liberaliseren sociale herhuisvestingsopties huurwoningen relatief hoge gebruikskosten ‘impliciete subsidie’ ambitie nieuwbouw Verlagen 4.3.4/ stijgende grondkosten stichtingskosten 6.2.3 nieuwbouw tekort betaalbaar woningaanbod herhuisvestingsopties Verkorten doorlooptijd ambitie nieuwbouw Oplopende doorlooptijd nieuwbouw druk op de betaalbare woningmarkt stijgende grondkosten nieuwbouw Afspraken woningbouwproductie Versoepeling RO beleid 4.3.4/ stijgende grondkosten 6.2.3 nieuwbouw herhuisvestingsopties


Type barrière

Entry Exit RH LH SK K RH LH SK K


1 1,2 1


1,2 1,2 1

2 2

2

betaalbaarheid beschikbaarheid 1,2 1,2 beschikbaarheid 1 1 1 1 betaalbaarheid 1,2 1,2 beschikbaarheid 1 1 betaalbaarheid 1,2 1,2 fin. bereikbaarheid 1,2 1,2 1,2 beschikbaarheid 1 1 1 1 beschikbaarheid 1 1 1 1 betaalbaarheid 1 1 1 betaalbaarheid 1,2 1,2

2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2

beschikbaarheid

1 1 1 1 2 2 2 2

beschikbaarheid

1 1 1 1 2 2 2 2

beschikbaarheid 1 1 betaalbaarheid 1 betaalbaarheid 1,2 fin. bereikbaarheid tekort betaalbaar beschikbaarheid 1 woningaanbod fin. bereikbaarheid 1,2 schaarstepremie betaalbaarheid 1 fin. bereikbaarheid 1,2 Woningbouwcapaciteit beschikbaarheid 1,2 1 n.a.v. RO betaalbaarheid 1,2 ambitie nieuwbouw beschikbaarheid 1 1 stijgende grondkosten beschikbaarheid 1 1 nieuwbouw betaalbaarheid 1 ambitie nieuwbouw beschikbaarheid 1 1 herhuisvestingsopties betaalbaarheid 1,2 fin. bereikbaarheid

1 1 2 2 2 2 1 2

1 1 1 1

1,2 1 1,2 1 1,2 1 1,2 1 1 1 1 1,2

2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2

13a

LH LH

Huuraftrek

(S)K

(S)K

Verlengen aflossingstermijn hypotheek Verkorten aflossingstermijn hypotheek (S)K

(S)K

(S)K

(S)K

Hervorming hypotheekmarkt (S)K

Klantgerichte financiering (S)K


(S)K (S)K (S)K (S)K

RH RH RH

Tweehurenbeleid RH

R+LH

Doorlopende inkomenstoets RH

LH

LH

RH

Aanpassing WWS

Huurprijs koppelen aan WOZwaarde

RH RH

RH RH

RH RH


RH

Onderscheid DAEB naar regio Onderscheid DAEB naar huishoudentype

R+ LH, (S)K LH, (S)K R+ LH, (S)K

LH, K

SK

LH, (S)K

LH, (S)K

R+ LH, (S)K

R+ LH, (S)K

SK

RH

RH

10% toewijzingen niet-DAEB benutten LH, K

(S)K

(S)K

LH, K LH, K LH, K

LH, K

LH, K

R+ LH, (S)K

Uitponding gereguleerde huurwoning (S)K

(S)K

LH

K

LH

LH LH

K

(S)K (S)K

(S)K

Verkoop onder Voorwaarden Verkoop sociale huurwoning commerciele belegger (S)K (S)K (S)K (S)K (S)K

Nieuwbouw

LH LH

R+LH



Grondprijs herinrichten R+ LH, (S)K R+ LH, (S)K R+ LH, (S)K LH, K

Verkorten doorlooptijd LH, (S)K

LH, K

LH, K

LH, (S)K

LH, K

K

LH, K LH, K

LH, K LH, K

LH, K

LH

K

LH, K

LH

R+ LH, (S)K R+ LH, (S)K R+ LH, (S)K R+ LH, (S)K R+ LH, (S)K R+ LH, (S)K

LH, K



LH, (S)K LH, (S)K

R+ LH, (S)K

SK

Verkoop met korting commerciële partij

LH, K


LH, (S)K

Projectmatige samenwerking partijen

LH, (S)K



R+ LH, (S)K R+ LH, (S)K

Inruilgarantie

Maatregelen

(S)K

(S)K (S)K

Verkoopgarantie

Financiële positie huishoudens

R+ LH, (S)K

K (S)K (S)K

(S)K


Confrontatiematrix entry-barrières starters en vestigers en maatregelen

Entry-barrières Beschikbaarheid Ambitie nieuwbouw Druk/tekort op de betaalbare woningmarkt Gematigd huurbeleid woningcorporatie Voorverkooppercentage Niet-marktconforme kwaliteitseisen Stijgende grondkosten nieuwbouw Woningbouwcapaciteit na.v. RO Afspraken woningbouwproductie Huurprijsregulering Inkomensnorm geliberaliseerde corporatiewoningen Ambitie verkoop corporatiewoningen Investeringscapaciteit commerciële verhuurder Grondexploitatie gemeente Impliciete subsidie' Oplopende doorlooptijd nieuwbouw Investeren eigen vermogen in niet-DAEB Betaalbaarheid Relatief hoge gebruikskosten Herhuisvestingsopties Stijgende hypotheekrente Negatieve waardeontwikkeling Druk/tekort op de betaalbare woningmarkt Voorverkooppercentage Schaarstepremie Niet-marktconforme kwaliteitseisen/ gemeentelijke eisen Stijgende grondkosten nieuwbouw Woningbouwcapaciteit na.v. RO Onzekerheid arbeidsperspectief Macroniveau concurrentie hypotheekrente/ weinig concurrentie hypotheekmarkt Oplopende doorlooptijd nieuwbouw Verlaagde executiewaarden Financiële bereikbaarheid Hoogconjunctuur/ hoge woningprijzen Transactiekosten Negatieve waardeontwikkeling Woonquote NIBUD: GHF Stijgende hypotheekrente Beperking tophypotheek: GHF Druk/tekort op de betaalbare woningmarkt Schaarstepremie Niet-marktconforme kwaliteitseisen Herhuisvestingsopties Macroniveau concurrentie hypotheekrente/ weinig concurrentie hypotheekmarkt Eigen vermogen Eisen arbeidscontract Oplopende doorlooptijd nieuwbouw Verscherpen regelgeving GHF Verlaagde executiewaarden Onvoldoende taxatiewaarden koopwoningen Toegankelijkheid Toewijzingsregels woningcorporatie DAEB-regeling (Gematigd) huurbeleid woningcorporatie Herhuisvestingsopties Huisvestingswet Toewijzingsregels commerciële verhuurder Bindingseisen gemeente Inkomensnorm geliberaliseerde corporatiewoningen Eisen arbeidscontract Passendheid Discrepantie tussen vraag en aanbod Afspraken woningbouwproductie DAEB-regeling Huurprijsregulering


13b

LH

Inruilgarantie (S)K

(S)K

Verlengen aflossingstermijn hypotheek Verkorten aflossingstermijn hypotheek (S)K

(S)K

(S)K

(S)K


Klantgerichte financiering (S)K


(S)K (S)K (S)K (S)K

RH RH RH

Tweehurenbeleid RH

R+LH

Doorlopende inkomenstoets RH

LH

LH

Huurprijs koppelen aan WOZwaarde RH

Aanpassing WWS

RH RH

RH RH

RH RH


RH


LH, (S)K

LH, (S)K

R+ LH, (S)K

R+ LH, (S)K

LH, K


SK

SK

SK


RH

RH

10% toewijzingen niet-DAEB benutten

(S)K

LH, K LH, K LH, K

LH, K

R+ LH, (S)K

R+ LH, (S)K

Nieuwbouw

(S)K (S)K

(S)K

Verkoop onder Voorwaarden (S)K

(S)K

K

(S)K (S)K (S)K (S)K (S)K

Uitponding gereguleerde huurwoning

LH

LH

Liberaliseren sociale huurwoningen LH

Verkoop sociale huurwoning commerciele belegger

LH, K

LH, K


LH, (S)K

LH, K


K

LH, K LH, K

LH, K

LH

RH


K

LH



LH, (S)K

R+ LH, (S)K

LH, (S)K


LH, (S)K



R+ LH, (S)K

Verkoopgarantie


(S)K

(S)K (S)K

Huuraftrek

Maatregelen

(S)K


Confrontatiematrix entry-barrières semi-starters, doorstromers en vestigers en maatregelen

Entry-barrières Beschikbaarheid Druk/tekort op de betaalbare woningmarkt Gematigd huurbeleid woningcorporatie Niet-marktconforme kwaliteitseisen Woningbouwcapaciteit na.v. RO Aanbod seniorenwoningen Afspraken woningbouwproductie Huurprijsregulering Inkomensnorm geliberaliseerde corporatiewoningen Ambitie verkoop corporatiewoningen Investeringscapaciteit commerciële verhuurder Investeren eigen vermogen in niet-DAEB Betaalbaarheid Relatief hoge gebruikskosten Herhuisvestingsopties Stijgende hypotheekrente Negatieve waardeontwikkeling Druk/tekort op de betaalbare woningmarkt Voorverkooppercentage Niet-marktconforme kwaliteitseisen/ gemeentelijke eisen Stijgende grondkosten nieuwbouw Woningbouwcapaciteit na.v. RO Macroniveau concurrentie hypotheekrente/ weinig concurrentie hypotheekmarkt Verlaagde executiewaarden Financiële bereikbaarheid Transactiekosten Negatieve waardeontwikkeling Woonquote NIBUD: GHF Stijgende hypotheekrente Beperking tophypotheek: GHF Druk/tekort op de betaalbare woningmarkt Schaarstepremie Niet-marktconforme kwaliteitseisen Herhuisvestingsopties Macroniveau concurrentie hypotheekrente/ weinig concurrentie hypotheekmarkt Eisen Arbeidscontract Oplopende doorlooptijd nieuwbouw Leeftijd hypotheekafnemer Verscherpen regelgeving GHF Verlaagde executiewaarden Onvoldoende taxatiewaarden koopwoningen Toegankelijkheid Toewijzingsregels woningcorporatie DAEB-regeling (Gematigd) huurbeleid woningcorporatie Herhuisvestingsopties Toewijzingsregels commerciële verhuurder Inkomensnorm geliberaliseerde corporatiewoningen Passendheid Discrepantie tussen vraag en aanbod Afspraken woningbouwproductie DAEB-regeling Huurprijsregulering


13c

RH

RH

Huuraftrek

K

RH

(S)K

Verlengen aflossingstermijn hypotheek K

Verkorten aflossingstermijn hypotheek


RH

Tweehurenbeleid RH


RH

Huurprijs koppelen aan WOZwaarde RH

RH

Aanpassing WWS

R+ LH, (S)K

R+ LH, (S)K

Projectmatige samenwerking partijen R+ LH, (S)K



RH

RH

RH

RH


(S)K

(S)K

(S)K (S)K

RH


RH

Uitponding gereguleerde huurwoning RH

Nieuwbouw

RH

RH




R+ LH, (S)K R+ LH, (S)K R+ LH, (S)K


RH RH

K

RH

LH

R+ LH, (S)K R+ LH, (S)K R+ LH, (S)K R+ LH, (S)K R+ LH, (S)K

RH



RH



K

K

Inruilgarantie






Maatregelen

(S)K

(S)K K

Verkoopgarantie


R+ LH, (S)K

RH RH


Confrontatiematrix exit-barrières semi-starters, doorstromers en vestigers en maatregelen

Exit-barrières Beschikbaarheid Ambitie nieuwbouw Druk/tekort op de betaalbare woningmarkt Voorverkooppercentage Stijgende grondkosten nieuwbouw Woningbouwcapaciteit na.v. RO Hoge krapte-index Grondexploitatie gemeente Oplopende doorlooptijd nieuwbouw Betaalbaarheid Relatief hoge gebruikskosten Herhuisvestingsopties Stijgende hypotheekrente Negatieve waardeontwikkeling Druk/tekort op de betaalbare woningmarkt Schaarstepremie Stijgende grondkosten nieuwbouw Onzekerheid arbeidsperspectief Huurprijsregulering Markthuren commerciële verhuurder Impliciete subsidie' Dubbele woonlasten Toevoeging WWS-punten schaarsteregio DAEB-regeling Oplopende doorlooptijd nieuwbouw Financiële bereikbaarheid Transactiekosten Negatieve waardeontwikkeling Herhuisvestingsopties Eigen vermogen Restschuld Verscherpen regelgeving GHF Toegankelijkheid Passendheid Hoge krapte-index


14a.

3,5

2,5 2,5 2,5 3,5

3

2 2,5 2,5

1 2 3 4

2 3

2

3

4 2 2

3 3 1

3

3 2

1

2 2 2

2 2

2

1 3 2 3

1

1 2 3 3

1 1

3

2 2

2

1= direct, 2= korte termijn, 3 = middellange termijn, 4= lange termijn

2,33

3

0,56

Standaardisatie

2

1,00 0,39 1,00 1,00 1,00

2 3

4

1 3 1 1 1 1

1

1,00 2,83 1,00 1,00 1,00

1 1 1

0,33 0,67

1

3 1 3 3

3 2 3

1

3

1

1 2

1 1 2

3

2

3,00 2,00

3

1

1 1

0,78 1,00 0,44 0,67 0,58 0,33 0,61 0,71 0,67 0,54 0,92 0,67 1,00

4

1 3

2 2 1

3 2 3 3 2 3 3 4 2 4 4 3 2

2

2 3

3

2 3 1 2

1,67 1,00 2,67 2,00 2,25 3,00 2,17 1,88 2,00 2,38 1,25 2,00 1,00 1

3 3 2 2 1 2

3

4 2 4 2

0,43 0,74 0,54 0,61 0,58 0,44 0,56 0,67 0,71 0,42 0,50 0,43 4

2 2 2 2

7 9 8 6 4 3 3 2 7 4 1 5 2

1 1 1 1

2,71 1,78 2,38 2,17 2,25 2,67 2,33 2,00 1,86 2,75 2,50 2,70

Gemeente Woningcorporatie Financier Makelaar Ontwikkelaar Aannemer Belegger Eindhoven Helmond Woonpartners AEDES Rabobank AB Makelaars Hurks Ballast Nedam Dura Vermeer EIB Bouwfonds IVBN Gemiddelde N

Score implementatietijd maatregelen

Financiële positie huishoudens Financiering onder voorwaarden Vraagzijde woningmarkt Vermindering overdrachtsbelasting Huuraftrek Verkoopgarantie Inruilgarantie Verlengen aflossingstermijn hypotheek Verkorten aflossingstermijn hypotheek Hervorming hypotheekmarkt Klantgerichte financiering Aanbodzijde woningmarkt Nationale Hypotheek Garantie Tweehurenbeleid Doorlopende inkomenstoets Aanpassing WWS Huurprijs koppelen aan WOZ-waarde Onderscheid DAEB naar regio Onderscheid DAEB naar huishoudentype Indexeren inkomensgrens DAEB Schaal projectontwikkeling Projectmatige samenwerking partijen Consumentgericht ontwikkelen Verkoop met korting commerciële partij 10% toewijzingen niet-DAEB benutten Nieuwbouw Gereguleerde huursector Vrije huurwoningmarkt Sociale koopsector Vrije koopwoningmarkt Uitponding gereguleerde huurwoning Verkoop onder Voorwaarden Verkoop sociale huurwoning commerciele belegger Liberaliseren sociale huurwoningen Verlagen stichtingskosten Verkorten doorlooptijd Versoepeling RO beleid Grondprijs herinrichten Schaal 1-4 0,1 1,1 2,1 3,1

14b.

X 7,7

1 1 1 1 1

3

N

8,0 3,0

10,0 7,0 8,0 8,0 5,0

2,7

3 2 3 4 1 5 3 3 5 4 3 4 4

1 1

1 1 1 1 1

3

Doorstromers 1 N

6,9 5,7 5,9 6,7 5,3 5,3 5,0 10,0 6,9 6,3 7,0 6,5

5,3 6,0 4,3 5,0 5,0 5,2 6,3 7,7 4,0 7,0 7,3 6,0 6,5

8,0 3,0

10,0 7,0 8,0 8,0 5,0

2,7

9 9 8 7 4 4 3 2 7 4 3 4

3 2 3 4 1 5 3 3 5 4 3 4 4

1 1

1 1 1 1 1

3

>65 N

3

10,0 7,0 8,0 8,0 9,0

1 1

5,3 6,0 4,3 5,0 5,0 5,2 3,3 7,7 4,0 7,0 7,3 6,0 6,5

9 9 8 7 4 4 3 2 7 4 3 4

2

7,7

1 1 1 1 1

8,0 9,0

3 2 3 4 1 5 4 4 5 4 3 4 4

6,9 5,7 5,9 6,9 5,3 5,3 5,0 10,0 6,9 6,3 7,0 6,5

2+

3 10,0 7,0 8,0 8,0 9,0

1 1

6,7 6,0 5,7 5,0 5,0 5,4 7,7 5,5 4,0 7,0 7,3 6,0 6,5

9 8 8 7 4 4 3 2 7 4 3 4

N

7,7 1 1 1 1 1

8,0 9,0

3 2 3 4 1 5 4 4 5 4 3 4 4

7,1 6,4 6,0 6,7 5,5 6,5 5,0 10,0 6,9 6,0 7,0 6,5

2

3 10,0 7,0 8,0 8,0 9,0 1 1

6,7 6,0 5,7 5,0 5,0 5,4 7,7 5,5 4,0 7,0 7,3 6,0 6,5

9 8 8 7 4 4 3 2 7 4 3 4

<65 N

7,7 1 1 1 1 1 8,0 9,0

3 2 3 4 1 5 3 4 5 4 3 4 4

7,1 6,4 6,0 7,0 5,5 6,5 5,0 10,0 6,9 6,0 7,0 6,5

1+

3 10,0 7,0 8,0 8,0 9,0 1 1

6,3 6,0 5,7 5,0 5,0 5,4 4,7 5,5 4,0 7,0 7,3 6,0 6,5

9 8 8 7 4 4 3 2 7 4 3 4

N

8,3 1 1 1 1 1 8,0 9,0 3 2 3 4 1 5 3 4 5 4 3 4 4

7,1 6,4 6,0 6,7 5,5 6,8 5,0 10,0 6,9 6,0 7,0 6,5

Doorstromers 1

3 10,0 7,0 8,0 8,0 9,0 1 1 6,3 6,0 5,7 5,0 5,0 5,4 4,7 5,5 4,0 7,0 7,3 6,0 6,5

9 8 8 7 4 4 3 2 7 4 3 4

N

8,3 1 1 1 1 1 8,0 9,0 3 2 3 4 1 5 3 3 5 4 3 4 4 7,1 6,4 6,0 6,7 5,5 6,8 5,0 10,0 6,9 6,0 7,0 6,5

2

3 10,0 7,0 8,0 8,0 9,0 1 1 7,0 8,5 5,3 5,8 7,0 5,4 7,3 7,7 5,2 7,0 7,3 6,0 7,3 9 8 8 7 4 4 3 2 7 4 3 4

N

8,3 1 1 1 1 1 8,0 9,0 3 2 3 4 1 5 3 3 5 4 3 4 4 7,2 6,9 6,5 6,9 6,3 6,8 6,3 10,0 6,9 6,0 7,0 6,5

1+

10,0 7,0 8,0 8,0 9,0 1 1 7,0 8,0 5,3 5,8 7,0 5,4 7,3 7,7 5,2 7,0 7,3 6,0 7,3 9 8 8 7 4 4 3 2 7 4 3 4

N

8,0 9,0 3 2 3 4 1 5 3 3 5 4 3 4 4 7,2 6,9 6,5 6,9 6,5 6,8 6,0 10,0 6,9 6,0 7,0 6,5

Starters 1

6,7 8,0 5,3 5,8 7,0 5,4 4,3 7,7 5,2 7,0 7,3 6,0 7,3 9 8 8 7 4 4 3 2 7 4 3 4

= weinig/ niet effectief weinig effectief effectief zeer effectief

7,2 6,9 6,5 6,9 6,5 6,8 6,0 10,0 6,9 6,0 7,0 6,5

Score effectiviteit maatregelen per huishoudentype

Financiële positie huishoudens Financiering onder voorwaarden Vraagzijde woningmarkt Vermindering overdrachtsbelasting Huuraftrek Verkoopgarantie Inruilgarantie Verlengen aflossingstermijn hypotheek Verkorten aflossingstermijn hypotheek Hervorming hypotheekmarkt Klantgerichte financiering Aanbodzijde woningmarkt Nationale Hypotheek Garantie Tweehurenbeleid Doorlopende inkomenstoets Aanpassing WWS Huurprijs koppelen aan WOZ-waarde Onderscheid DAEB naar regio Onderscheid DAEB naar huishoudentype Indexeren inkomensgrens DAEB Schaal projectontwikkeling Projectmatige samenwerking partijen Consumentgericht ontwikkelen Verkoop met korting commerciële partij 10% toewijzingen niet-DAEB benutten Nieuwbouw Gereguleerde huursector Vrije huurwoningmarkt Sociale koopsector Vrije koopwoningmarkt Uitponding gereguleerde huurwoning Verkoop onder Voorwaarden Verkoop sociale huurwoning commerciele belegger Liberaliseren sociale huurwoningen Verlagen stichtingskosten Verkorten doorlooptijd Versoepeling RO beleid Grondprijs herinrichten

Schaal 0-10

0,0-4,0 4,1-6,0 6,1-8,0 8,1-10,0

14c.

2

3

2 4

1 2 3 4 5

4 3 2

5

2

Standaardisatie

0,33

Ontwikkelaar Belegger Aannemer Gemiddelde N Ballast Nedam Dura Vermeer EIB Bouwfonds IVBN

3

Hurks

3,7

3,0 3,0 2,7 1,7 1,0 2,0 2,0 1,3 2,4 2,3 2,3 4,5 1,0

3,0 1,5

4

2

2 1 1 1 1 1 5

1 5 5

1

3,4 3,1 3,3 3,2 2,8 3,3 2,5 2,0 3,2 2,3 3,0 3,2

0,50 0,50 0,58 0,83 1,00 0,75 0,75 0,92 0,65 0,67 0,69 0,13 1,00

5

5

2

4 3

5,0 2,0 2,0 3,0 2,0

2 3 2

1

2 2 1

2 2 2 2 5

3 2 5 2

4

0,00 0,75 0,75 0,50 0,75 0,00 0,50 0,88 3

1 2 1

2 3 2 5

3

2 3

1 3

3

3 3 3 3

1 1 1 1 1 0 1 2

3 2 4

4

4 4 4 3 3 1

5

2 1 1 2

0,39 0,46 0,43 0,46 0,56 0,44 0,63 0,75 0,46 0,67 0,50 0,45

zeer lage kosten lage kosten gemiddelde kosten hoge kosten zeer hoge kosten

4 4

3 2 3 3 1 4 3 3 5 3 4 2 3 0 9 7 7 6 4 4 2 2 6 3 2 5

Woningcorporatie Financier Makelaar Woonpartners AEDES Rabobank AB Makelaars

3 2

1

2

1

5

3

2

3 4 2 4

2 2

5

2 2 1

4 4

5

5 5 1

2 3 2

2

Gemeente Eindhoven Helmond

Score kosten maatregelen

Financiele positie huishoudens Financiering onder Voorwaarden Vraagzijde woningmarkt Vermindering overdrachtsbelasting Huuraftrek Verkoopgarantie Inruilgarantie Verlengen aflossingstermijn hypotheek Verkorten aflossingstermijn hypotheek Hervorming hypotheekmarkt Klantgerichte financiering Aanbodzijde woningmarkt Nationale Hypotheek Garantie Tweehurenbeleid Doorlopende inkomenstoets Aanpassing WWS Huurprijs koppelen aan WOZ-waarde Onderscheid DAEB naar regio Onderscheid DAEB naar huishoudentype Indexeren inkomensgrens DAEB Schaal projectontwikkeling Projectmatige samenwerking partijen Consumentgericht ontwikkelen Verkoop met korting commerciële partij 10% toewijzingen niet-DAEB benutten Nieuwbouw Gereguleerde huursector Vrije huurwoningmarkt Sociale koopsector Vrije koopwoningmarkt Uitponding gereguleerde huurwoning Verkoop onder Voorwaarden Verkoop sociale huurwoning commerciele belegger Liberaliseren sociale huurwoningen Verlagen stichtingskosten Verkorten doorlooptijd Versoepeling RO beleid Grondprijs herinrichten

Schaal 1-5 0 1,1 2,1 3,1 4,1

Bijlage 14d

2

2

2 2 3

1 2 3 4 5

2 2

4

2

5

1,0

3,7

1 0 1 1 1

3

Ontwikkelaar Belegger Aannemer Gemiddelde N Ballast Nedam Dura Vermeer EIB Bouwfonds IVBN

1

5,0 5,0 5,0

Hurks

5 5 5

1 2 1

3

5,0 1,0

5 1 3

5

2

4

2

2 1 2 2

1

2 5 2

2,5 3,0 2,0 2,0

3 1 1

2 2 2 4 2 3 3 1

2

4 3 4 3

1 2

1 1 1 1

1 5

3,0 2,0 2,0 2,0 3,0 1,3 4,7 1,0 5

3 1 3 1 5 5

3

1 1

5 5 2 2

1 1 1 1

6 5 6 4 3 4 2 1 4 3 3 4

zeer hoge bereidheid hoge bereidheid gemiddelde bereidheid lage bereidheid zeer lage bereidheid

3 2

2,3 2,0 2,0 1,5 3,7 3,5 3,5 2,0 2,5 3,0 1,7 2,8

Woningcorporatie Financier Makelaar Woonpartners AEDES Rabobank AB Makelaars

2

5 2 1

3

1

1

1

4 1 1

5

4 4

2 3 3

2

Gemeente Eindhoven Helmond

Score bereidheid tot implementatie van maatregelen


Schaal 1-5 0 1,1 2,1 3,1 4,1

Bijlage 15

Standaardisatie kosten en bereidheid Standaardisatie kosten en bereidheid


0,33 0,50 0,75 0,38 0,25 0,38 0,25 0,94 0,56 0,50 0,67 0,79 1,00 0,63 0,75 0,83 0,70 0,58 0,80 0,10 1,00 0,53 0,61 0,59 0,67 0,45 0,41 0,50 0,75 0,54 0,58 0,67 0,51

16a.



Huurprijs koppelen aan WOZwaarde

Aanpassing WWS

Onderscheid DAEB naar huishoudentype



(S)K (S)K

(S)K

(S)K

(S)K

(S)K

(S)K (S)K (S)K (S)K

RH RH RH

R+LH

RH

LH

LH

RH

RH

RH RH

RH

RH

RH

RH

0,25 0,94 0,56 0,50 0,67 0,79 1,00 0,63 0,75 0,83

Tweehurenbeleid RH

0,58

0,80

0,10

1,00

0,67

0,45 0,41

0,50

0,75

0,54

0,58

0,67

0,51


0,70


LH, (S)K

LH, (S)K

LH, (S)K

R+ LH, (S)K

R+ LH, (S)K

SK

SK

RH

R+ LH, (S)K

LH, K LH, K

LH, K LH, K LH, K

(S)K

(S)K (S)K (S)K

K

(S)K (S)K (S)K (S)K (S)K (S)K

(S)K

LH LH

LH

LH LH

LH, (S)K

LH, K

LH, K

LH, (S)K

LH, K

K

LH, K LH, K

LH, K LH, K

LH, K

LH

K

LH, K

LH

R+ LH, (S)K R+ LH, (S)K R+ LH, (S)K R+ LH, (S)K R+ LH, (S)K R+ LH, (S)K

R+ LH, (S)K R+ LH, (S)K R+ LH, (S)K LH, K

Versoepeling RO beleid LH, K

Verkorten doorlooptijd R+LH

Verlagen stichtingskosten LH


R+ LH, (S)K

Verkoop onder Voorwaarden K


(S)K


LH, K

LH, K

Nieuwbouw

SK

R+ LH, (S)K LH, (S)K R+ LH, (S)K


LH, (S)K LH, (S)K


LH, K


LH, (S)K


RH



_


Maatregelen

0,25 0,38



0,38

R+ LH, (S)K

R+ LH, (S)K

0,50 0,75

R+ LH, (S)K

K (S)K (S)K

(S)K

(S)K

(S)K

Inruilgarantie

LH LH

Verkoopgarantie

(S)K

0,33

Verlengen aflossingstermijn hypotheek

Vermindering overdrachtsbelasting (S)K (S)K


Implementatietijd haalbare maatregelen tegen entry-barrières voor starters en vestigers

Entry-barrières Beschikbaarheid Ambitie nieuwbouw Druk/tekort op de betaalbare woningmarkt Gematigd huurbeleid woningcorporatie Voorverkooppercentage Niet-marktconforme kwaliteitseisen Stijgende grondkosten nieuwbouw Woningbouwcapaciteit na.v. RO Afspraken woningbouwproductie Huurprijsregulering Inkomensnorm geliberaliseerde corporatiewoningen Ambitie verkoop corporatiewoningen Investeringscapaciteit commerciële verhuurder Grondexploitatie gemeente Impliciete subsidie' Oplopende doorlooptijd nieuwbouw Investeren eigen vermogen in niet-DAEB Betaalbaarheid Relatief hoge gebruikskosten Herhuisvestingsopties Stijgende hypotheekrente Negatieve waardeontwikkeling Druk/tekort op de betaalbare woningmarkt Voorverkooppercentage Schaarstepremie Niet-marktconforme kwaliteitseisen/ gemeentelijke eisen Stijgende grondkosten nieuwbouw Woningbouwcapaciteit na.v. RO Onzekerheid arbeidsperspectief Macroniveau concurrentie hypotheekrente/ weinig concurrentie hypotheekmarkt Oplopende doorlooptijd nieuwbouw Verlaagde executiewaarden Financiële bereikbaarheid Hoogconjunctuur/ hoge woningprijzen Transactiekosten Negatieve waardeontwikkeling Woonquote NIBUD: GHF Stijgende hypotheekrente Beperking tophypotheek: GHF Druk/tekort op de betaalbare woningmarkt Schaarstepremie Niet-marktconforme kwaliteitseisen Herhuisvestingsopties Macroniveau concurrentie hypotheekrente/ weinig concurrentie hypotheekmarkt Eigen vermogen Eisen arbeidscontract Oplopende doorlooptijd nieuwbouw Verscherpen regelgeving GHF Verlaagde executiewaarden Onvoldoende taxatiewaarden koopwoningen Toegankelijkheid Toewijzingsregels woningcorporatie DAEB-regeling (Gematigd) huurbeleid woningcorporatie Herhuisvestingsopties Huisvestingswet Toewijzingsregels commerciële verhuurder Bindingseisen gemeente Inkomensnorm geliberaliseerde corporatiewoningen Eisen arbeidscontract Passendheid Discrepantie tussen vraag en aanbod Afspraken woningbouwproductie DAEB-regeling Huurprijsregulering

Huuraftrek


16b


Doorlopende inkomenstoets Aanpassing WWS

Huurprijs koppelen aan WOZwaarde Onderscheid DAEB naar regio Onderscheid DAEB naar huishoudentype


(S)K (S)K

(S)K

(S)K

(S)K

(S)K

(S)K (S)K (S)K (S)K

RH RH RH

R+LH

RH

LH

LH

RH

RH

RH RH

RH

RH

RH

RH

0,25 0,94 0,56 0,50 0,67 0,79 1,00 0,63 0,75 0,83


0,10

1,00

0,67

0,45 0,41 0,50

0,75

0,54

0,58

0,67 0,51

SK

SK

RH

R+ LH, (S)K

LH, K

LH, K LH, K LH, K

(S)K



0,80

R+ LH, (S)K

SK

0,58

R+ LH, (S)K

LH, (S)K

LH, (S)K

LH, (S)K

0,70

LH, (S)K

LH, (S)K

Versoepeling RO beleid (S)K (S)K

K

(S)K (S)K (S)K (S)K (S)K (S)K

(S)K

LH

LH, K

LH, (S)K

K

LH, K LH, K

LH, K

LH

RH

Verkorten doorlooptijd R+ LH, (S)K

Verlagen stichtingskosten LH


R+ LH, (S)K

Verkoop sociale huurwoning commerciele belegger LH


(S)K

Nieuwbouw

LH, K


LH, K

Verkoop met korting commerciële partij LH, K


RH


K

LH


Maatregelen

_

Tweehurenbeleid RH



0,25 0,38



0,38

R+ LH, (S)K

(S)K

(S)K

0,50 0,75

LH


(S)K

Verkoopgarantie

(S)K

0,33

Inruilgarantie

Vermindering overdrachtsbelasting (S)K (S)K


Implementatietijd haalbare maatregelen tegen entry-barrières voor semi-starters, doorstromers en vestigers

Entry-barrières Beschikbaarheid Druk/tekort op de betaalbare woningmarkt Gematigd huurbeleid woningcorporatie Niet-marktconforme kwaliteitseisen Woningbouwcapaciteit na.v. RO Aanbod seniorenwoningen Afspraken woningbouwproductie Huurprijsregulering Inkomensnorm geliberaliseerde corporatiewoningen Ambitie verkoop corporatiewoningen Investeringscapaciteit commerciële verhuurder Investeren eigen vermogen in niet-DAEB Betaalbaarheid Relatief hoge gebruikskosten Herhuisvestingsopties Stijgende hypotheekrente Negatieve waardeontwikkeling Druk/tekort op de betaalbare woningmarkt Voorverkooppercentage Niet-marktconforme kwaliteitseisen/ gemeentelijke eisen Stijgende grondkosten nieuwbouw Woningbouwcapaciteit na.v. RO Macroniveau concurrentie hypotheekrente/ weinig concurrentie hypotheekmarkt Verlaagde executiewaarden Financiële bereikbaarheid Transactiekosten Negatieve waardeontwikkeling Woonquote NIBUD: GHF Stijgende hypotheekrente Beperking tophypotheek: GHF Druk/tekort op de betaalbare woningmarkt Schaarstepremie Niet-marktconforme kwaliteitseisen Herhuisvestingsopties Macroniveau concurrentie hypotheekrente/ weinig concurrentie hypotheekmarkt Eisen Arbeidscontract Oplopende doorlooptijd nieuwbouw Leeftijd hypotheekafnemer Verscherpen regelgeving GHF Verlaagde executiewaarden Onvoldoende taxatiewaarden koopwoningen Toegankelijkheid Toewijzingsregels woningcorporatie DAEB-regeling (Gematigd) huurbeleid woningcorporatie Herhuisvestingsopties Toewijzingsregels commerciële verhuurder Inkomensnorm geliberaliseerde corporatiewoningen Passendheid Discrepantie tussen vraag en aanbod Afspraken woningbouwproductie DAEB-regeling Huurprijsregulering

Huuraftrek


16c.

Exit-barrières

(S)K

RH

(S)K

RH

_

Nationale Hypotheek Garantie Tweehurenbeleid


Huurprijs koppelen aan WOZwaarde Onderscheid DAEB naar regio Onderscheid DAEB naar huishoudentype



(S)K

RH

RH

RH

RH

0,25 0,94 0,56 0,50 0,67 0,79 1,00 0,63 0,75 0,83 0,70

Aanpassing WWS RH

Nieuwbouw




Liberaliseren sociale huurwoningen RH

RH

RH

RH

RH

(S)K

(S)K

(S)K (S)K

RH

RH

RH

RH

1,00 0,67 0,45 0,41 0,50 0,75


0,54

0,58

0,67


0,51


RH RH

K

RH

LH

R+ LH, (S)K R+ LH, (S)K R+ LH, (S)K R+ LH, (S)K R+ LH, (S)K

R+ LH, (S)K R+ LH, (S)K R+ LH, (S)K


RH



0,80 0,10

R+ LH, (S)K

R+ LH, (S)K

RH

Consumentgericht ontwikkelen R+ LH, (S)K

0,58

Verkoop met korting commerciële partij Projectmatige samenwerking partijen


K

K


Maatregelen

R+ LH, (S)K

RH RH

RH K

K




0,50 0,75 0,38 0,25 0,38

Inruilgarantie

0,33

Verkoopgarantie

Vermindering overdrachtsbelasting (S)K K


Implementatietijd haalbare maatregelen tegen exit-barrières voor semi-starters, doorstromers en vestigers

Beschikbaarheid Ambitie nieuwbouw Druk/tekort op de betaalbare woningmarkt Voorverkooppercentage Stijgende grondkosten nieuwbouw Woningbouwcapaciteit na.v. RO Hoge krapte-index Grondexploitatie gemeente Oplopende doorlooptijd nieuwbouw Betaalbaarheid Relatief hoge gebruikskosten Herhuisvestingsopties Stijgende hypotheekrente Negatieve waardeontwikkeling Druk/tekort op de betaalbare woningmarkt Schaarstepremie Stijgende grondkosten nieuwbouw Onzekerheid arbeidsperspectief Huurprijsregulering Markthuren commerciële verhuurder Impliciete subsidie' Dubbele woonlasten Toevoeging WWS-punten schaarsteregio DAEB-regeling Oplopende doorlooptijd nieuwbouw Financiële bereikbaarheid Transactiekosten Negatieve waardeontwikkeling Herhuisvestingsopties Eigen vermogen Restschuld Verscherpen regelgeving GHF Toegankelijkheid Passendheid Hoge krapte-index

Huuraftrek


Keuzevrijheid door regulering. de paradox van de woningmarkt

Recommend Documents