Postbus 192 3300AD Dordrecht www.kcaf.nl
[email protected]
Kapstok refundering Versie: 5 januari 2012 2012.05.11 aanpassing
1.. 2.. 3.. 4.. 5.. 6. 7.
Inleiding ~ algemene probleemstelling Van BVFP naar SPFN en KCAF Wet en regelgeving en het voorkomen van funderingsproblemen Opleidingen Aanpak funderingsproblemen Verzekeringen Lopende zaken
1.. Inleiding ~ algemene probleemstelling De meeste funderingsproblemen ontstaan in gebieden met een slappe ondergrond zoals de veen- en kleigebieden alsmede langs de grote rivieren. In de funderingsproblematiek zijn twee hoofdtypen van funderingen te onderscheiden te weten houten paalfunderingen en funderingen op staal. a.. Houten paalfunderingen Houten paalfunderingen zijn boomstammen die op zijn kop de grond in zijn geheid. Vanaf plusminus 1910 zijn op de palen soms ook betonoplangers gezet. Houten palen – vaak ook zonder betonoplangers- zijn tot plusminus 1970 gebruikt. Grenen palen zijn eveneens tot omstreeks 1970 gebruikt Funderingshout blijft alleen goed ( krijgt geen last van schimmelaantasting ~paalrot) als de houten palen volledig onder het grondwater blijven. De desbetreffende gemeente heeft daarom altijd bij de bouwvergunning het hoogste funderingshout ten opzichte van NAP vastgesteld op een niveau dat ruim ligt onder de van nature laagst voorkomende grondwaterstand. De gehanteerde grondwaterdekking (maat boven het hoogste funderingshout) verschilt per gemeente afhankelijk van de lokale omstandigheden. Volgens de vigerende F3O funderingsonderzoeksrichtlijn hoort het grondwater zo mogelijk meer dan 20 cm boven het hoogste funderingshout te staan. Wordt het minder dan 5 cm dan is het kritiek.
a..1 Te lage grondwaterstand De grondwaterstand is en wordt verlaagd door: lekke drainerende gemeenteriolen, te laag afgestelde drainages, verlaging van oppervlaktewater en grondwateronttrekkingen voor de drinkwaterleidingbedrijven, industrie en bouwputten. Hierdoor komt funderingshout droog te staan en rot de kop van de paal weg waarmee het draagvermogen verloren gaat en cascoschade ontstaat. In hoge mate ontbreekt het hier aan beschermende wet- en regelgeving a.. 2 Negatieve kleef In de loop van de tijd gaat de positieve kleef – de kracht die de paal bij het heien omhoog wil drukken- veranderen in negatieve kleef, immers de grond gaat aan de paal hangen en vormt een extra belasting voor de paal. Tot plusminus 1965 is geen rekening gehouden bij de berekeningen met negatieve kleef. Hierdoor zitten veel funderingen aan hun maximale draagvermogen of zijn zelfs overbelast. Negatieve kleef wordt versterkt (versneld) door verlagingen van de grondwaterstand, bodemdaling en ophogingen.
a..3 Delfstofwinning Bij delfstofwinning (zout, gas, olie, kolen) treedt extra bodemdaling op welke haar invloed heeft op het peilbeheer (droogstand) en negatieve kleef a..4 Bacteriële aantasting Ook de houtsoort speelt een rol. Toegepast zijn hoofdzakelijk vuren en grenen palen. Het spinthout kan over de volle lengte van de paal aangetast worden door bacteriën. Omdat grenenhout een forse spintlaag heeft t.o.v. de kern wordt de paal soms tot meer dan 80 % aangetast en verliest daarmee haar draagvermogen. De bacteriële aantasting - eenmaal actief - gaat onder water door tot aan de punt van de paal. Onderzoek wijst erop dat verschilspanningen in het grondwater de bacterie naar beneden trekken. a..5 Overbelasting Overbelasting door bijvoorbeeld onjuist uitgevoerde verbouwingen, doorbraken het plaatsen van een extra verdieping etc. al of niet met bouwvergunning . Bovengenoemde oorzaken van funderingsproblemen komen in vrijwel alle combinaties voor. b.. Funderingen op staal. De term fundering op staal heeft niets te maken met staal. Een fundering op staal is een verbrede voet onder de dragende muur van metselwerk of beton die direct draagt op de ondergrond. Met name in veen- en kleigebieden en langs de grote rivieren ontstaan veel funderingsproblemen omdat deze woningen van 0 tot meer dan 15 mm per jaar wegzakken. Hierdoor zakken deze woningen steeds verder weg in het grondwater, komt er water in de kruipruimte te staan, rotten houten vloeren en vloerbalken weg, ontstaat optrekkend vocht in de muren en ontstaan gezondheidsklachten. Een aantal van deze woningen zal binnen 1 of 2 decennia moeten worden afgeschreven tenzij ze alsnog worden voorzien van een paalfundering en opgevijzeld worden. Juist omdat woningen met een fundering op staal meestal kleinere woningen zijn, zijn de herstelkosten vaak niet meer in verhouding tot de economische waarde van de woning
Hetzelfde probleem kan ontstaan als er een dunne zandlaag aanwezig met daaronder een klei of veenlaag. Zeker als het grondwater daalt tot in of onder het veen of kleipakket. Soms is onder de fundering op staal een horizontaal houten roosterwerk aangebracht. Voorwaarde bij de toepassing van hout is dat het altijd onder water blijft. Alle funderingstypen met hout welke niet zijn onderheid met palen tot in de vaste zandlaag vallen in feite onder de groep funderingen op staal.
Soms zijn houten palen opzettelijk niet tot de vaste zandlaag geheid, dit zijn op kleef geheide palen. Ook deze vallen formeel onder de groeo “funderingen op staal”
Op diverse locaties komen funderingen op staal en funderingen op houten palen vlak naast elkaar voor. Omdat funderingen op staal wateroverlast krijgen wordt drainage aangelegd waardoor de houten funderingen droog gezet worden en later voorzien moeten worden van een nieuwe fundering. Foto links is de Oranjestraat in Rotterdam verschilzetting is meer dan 1 meter. Soortgelijke situaties doen zich ook in andere steden voor.
c.. Overige funderingsproblemen. Instortende mijnschachten onder een woning. Wegschuiven van zand bij voorbeeld bij duinen. Woningen in of tegen de dijk aangebouwd bij dijophoging of hogere verkeersbelasting. In het bijzonder noemen we hier ook trillingen veroorzaakt door verkeersdrempels, zwaar vervoer, bouwverkeer, slopen van panden en het heien van betonpalen. In zandgebieden met funderingen op staal komen in mindere mate funderingsproblemen voor door trillingen, ondergravingen, wegspoelen van zand etc.. d.. De meeste funderingsproblemen zijn grondwatergerelateerd Mogelijk meer dan 90% van de funderingsproblemen zijn grondwatergerelateerd waaronder vermoedelijk ook bacteriële aantasting. e.. Omvang (twee benaderingen) Nederland had eind 2011 ongeveer 7.250.000 woningen (Bron CBS) Globale inschatting is dat er ongeveer 750.000 woningen zijn met houten funderingen. Het aantal woningen hiervan met funderingsproblemen wordt ingeschat op minstens 250.000 maar zal de komende decennia minstens verdubbelen als geen afdoende maatregelen worden genomen.
Er wordt van uit gegaan dat er in veen en kleigebieden (zie linker plaatje) tussen de 200.000 en 300.000 woningen op staal zijn (zonder palen) Minimaal de helft (150.000) zal voorzien moeten worden van een nieuwe paalfundering of worden afgeschreven. Dit betekent dat plusminus 400.000 gezinnen geconfronteerd zullen worden met de financiële gevolgen van de funderingsproblematiek . Dit betekent ook dat dan 5,5% van de totale woningvoorraad funderingsproblemen heeft/krijgt f.. Klimaatsveranderingen Sinds 2003 komen steeds vaker warmere zomers voor waardoor meer grondwaterverdamping ontstaat. Hierdoor komt in veel gevallen gedurende de zomer het funderingshout droog of langer droog te staan. Hierdoor ontstaat een versnelling van de schimmelaantasting en daarmee het aantal woningen met funderingsproblemen. g..
Tweede benadering van de omvang met globaal hetzelfde resultaat.
h..
-
De funderingsherstelkosten zijn afhankelijk van een groot aantal factoren zoals: Breedte van het pand Diepte van het pand Hoogte van het pand Aantal panden Vorm van het pand cq aantal strekkende meters funderingslijn De constructie Vloer mag er wel/niet uit Al of niet (deels) onderkelderd Reisafstand funderingsherstelbedrijf De ontstane cascoschade Lengte van de benodigde palen variërend van enkele meters tot meer dan 25 m. Dit betekent dat er ook forse regionale verschillen zijn. Er kan desgewenst voor worden gekozen om een kelder te maken.
-
Als kostensoorten zijn te onderscheiden: onderzoekskosten fundering
-
I..
-
kosten grondonderzoek (technisch met behulp van sonderingen en milieukundig) kosten casco onderzoek kosten nulmetingen plankosten: opmeten en uittekenen van de panden inclusief bouwaanvraag kosten constructeur legeskosten precariokosten bij gebruik openbaar gebied/parkeerkosten CAR (Constructie All Risk verzekering eventuele herstelkosten bij schade aan openbaar gebied OZB (gedurende het proces is een tijdelijke verlaging van de OZB mogelijk) kosten financiering (provisie) kosten notaris bouwkosten funderingsaannemer kosten afvoer en storten (vervuilde) grond kosten omleggen/vernieuwen kabels en leidingen kosten herinbouw (soms ook nieuwe keuken) bouwkosten cascoaannemer (zoals herstelkosten van scheuren) kosten gebruik water / elektra kosten begeleidingsbureau kosten bouwdirectie kosten monitoring (meting van trillingen, deformaties, grondwaterstanden) kosten tijdelijke opslag huisraad kosten tijdelijke huisvesting post onvoorzien.
j.. Investeringskosten funderingsherstel De investeringskosten voor funderingsherstel zijn het totaal van alle kostensoorten als hierboven in hoofdlijn genoemd, te onderscheiden in offerte aannemer (globaal 80%) en bijkomende kosten (globaal 20%). De hoofdmoot betreft de offerte van de aannemer waarbij opgemerkt dient te worden dat afhankelijk van de aannemer soms een aantal bijkomende onkosten in de offerte zijn opgenomen. Dat maakt vergelijking van offertes moeilijk en is een deskundige nodig om offertes vergelijkbaar te maken en een lijst op te stellen van de bijkomende kosten om tot de juiste investeringskosten te komen. Voor een gemiddelde rijtjeswoning variëren de kosten – onder voorwaarde dat geen fors cascoherstel noodzakelijk is – van circa € 45.000 in Zaanstad, circa € 60.000 in Dordrecht, circa € 70.000 in Rotterdam, waarbij de bedragen snel oplopen tot soms ver boven de €100.000, soms boven de € 200.000 voor grotere panden of woningen met grote posten aan cascoherstel k.. Globale analyse Uit een globale analyse blijkt het volgende: - Plusminus 80% van het investeringsbedrag zijn directe kosten funderingsherstel - Plusminus 20% van de kosten zijn zogenaamde bijkomende kosten. - 19% van het totale bedrag is btw - De directe loonkosten zijn circa 58% van de investeringskosten excl btw - De indirecte loonkosten zijn circa 20% van de investeringskosten excl btw - De materiaalkosten zijn circa 22% van de investeringskosten excl btw
Stel: - Gemiddelde funderingsherstelkosten € 60.000 - Aantal te herstellen woningen binnen 20 jaar 400.000 Dit impliceert voor de funderingsbranche dat zij een geschatte omzet heeft van 24 miljard euro in de komende 20 jaar. Ofwel een gemiddelde jaaromzet € 1,2 miljard. Dit betekent dat de huidige capaciteit (circa € 0,8 miljard/jaar) aan funderingsherstel minstens vergroot zal moeten worden om niet nog verder achter te raken. Hierin moet innovatie een volgende stap zijn ter bevordering van herstel, de verdere verbetering van de kwaliteit en het komen tot een substantiële kostenreductie. Hoogste prioriteit is het waar mogelijk voorkomen van funderingsproblemen.
2.. Van BVFP naar SPFN en KCAF a.. Inleiding De Belangen Vereniging Funderings Problematiek (BVFP) in Dordrecht is in 2000 opgericht. Al snel bleek het niet om een lokaal probleem te gaan. Na overleg met VROM, Tweede Kamer en Vereniging Eigen Huis (VEH) is in 2004 besloten om de Stichting Platform Fundering Nederland op te richten. Zie verder onder b. b.. SPFN SPFN staat voor Stichting Platform Fundering Nederland. Doelstelling voorlichting en belangenbehartiging. De website www.platformfundering.nl speelt hierin een belangrijke rol met een twintigtal eigen publicaties die door opgedane ervaringen zijn geschreven welke als daar aanleiding voor was zijn geüpdatet Daarnaast zijn publicaties van derden overgenomen naast actueel nieuws, activiteiten ontwikkelingen links etc.,. Door de SPFN is meegewerkt aan een Manifest voor funderingsherstel dat 9 oktober 2009 aan vijf Tweede Kamerleden in Zaanstad is overhandigd.. Het Manifest is door een groot aantal partijen mee ondertekend. De twee belangrijkste vragen in het manifest zijn, een substantiële vergoeding voor gedupeerden en een kenniscentrum. Door de SPFN is daarna zowel aan VROM als de Tweede Kamer voortdurend gevraagd om de twee punten uit het manifest te realiseren. Na een presentatie voor de commissie WWI is door Paulus Jansen ( SP) Samen met B.J. van Bochove (CDA) en J.S Monasch (PvdA) op 15 februari 2011een motie ingediend om te komen tot een kenniscentrum met de volgende opdracht: verzoekt de regering, in overleg met de stichting Platform Fundering Nederland en de VNG een voorstel uit te werken voor de opzet van een kenniscentrum, met inbegrip van een cofinanciering door de overheid voor een periode van vier jaar, en hierover uiterlijk bij de aanbieding van de begroting 2012 aan de Kamer te berichten, Omdat de VNG aangaf dat zij alleen hieraan meewerkt als VROM (nu BZK) een opdracht daartoe geeft heeft BZK het AgentschapNL ingeschakeld om te komen tot een voorstel voor de realisatie van een Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF).
De SPFN blijft vooralsnog naast het KCAF bestaan om de belangenbehartiging veilig te stellen. c.. KCAF Spin in het web ~ kennismanagement In het “voorstel voor de realisatie van een Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek” is een aanzet gegeven van de doelstellingen activiteiten etc waarnaar we hier kortheidshalve verwijzen. Het KCAF zal als een spin in het web met kennismanagement moeten gaan zorgen voor de aanpak van alle met name genoemde punten in dit document.
3.. Wet en regelgeving en het voorkomen van funderingsproblemen a..
Grondwater Onder 1 is bij de inleiding aangegeven dat: De gemeente bij de bouwvergunning het hoogste funderingshout heeft vastgesteld t.o.v NAP ruim onder de van nature laagst voorkomende grondwaterstand Funderingshout om schimmelaantasting te voorkomen onder water moet blijven staan De meeste funderingsproblemen grondwatergerelateerd zijn.
In vervolg hierop: De verantwoordelijkheid voor de vereiste grondwaterstand is in Nederland niet geregeld. Het rijk heeft alles gedecentraliseerd en bij verschillende bestuurslagen ondergebracht. Grote grondwateronttrekkingen zitten bij de Provincie, Het oppervlaktewaterbeheer zit bij het waterschap, De gemeente heeft sinds 2008 een zorgplicht voor het grondwater in openbaar gebied tot aan de erfgrens van de woning. De gemeente is verantwoordelijk voor het functioneren van de riolering en drainage. De eigenaar van een woning is volgens juristen van de overheden verantwoordelijk voor het grondwater onder zijn woning en erf. De oorzaken van te lage grondwaterstanden worden echter – mogelijke uitzonderingen daargelaten- allemaal veroorzaakt buiten de erfgrens van de woning. . Actiepunten Door het Ministerie van Infrastructuur en Milieu is toegezegd dat er overleg komt over aanpassing van wet en regelgeving om funderingsproblemen te beperken Eén overheidsorganisatie moet verantwoordelijk worden voor het grondwaterniveau in gebieden met houten funderingen. Grondwater mag niet lager staan (ook niet tijdelijk) dan tenminste 10 cm boven het hoogste funderingshout. Gemeenten in gebieden waar houten palen zijn gebruikt moeten een funderingskaart maken met het type fundering waarbij, van funderingen op houten palen het hoogste funderingshout t.o.v NAP is aangegeven en bij funderingen op staal de aanleghoogte. Deze kaart is leidend bij alle grondwatergerelateerde acties waaronder rioolinspectie, rioolvervanging, drainage, infiltratie, grondwateronttrekkingen verlagingen van oppervlaktewater door het waterschap, wegrenovaties, bouwprojecten etc…
Rioolrenovaties horen in gebieden met houten funderingen gebiedsgericht uitgevoerd te worden waarbij de met zand gevulde rioolcunetten gecompartimenteerd worden. (beter nog is de rioolcunetten tot boven het riool te vullen met klei.) Binnen elk compartiment dient een peilbuis te staan en zo nodig een drainagesysteem plus infiltratiesysteem aangebracht te worden. De bij de vorige bullit genoemde compartimentering dient in openbaar terrein waar mogelijk ook aangebracht te worden als woningen met houten palen en funderingen op staal naast elkaar of vlak bij elkaar staan in het gebied. b.. Bouwbesluit In de huidige situatie is het zo dat bij te veel bouwprojecten schade ontstaat aan de bestaande bebouwing. Te denken valt hierbij aan verlagingen van het grondwaterniveau in veen en klei gebieden, trillingen van bouwverkeer,bouwrijp maken, slopen van panden en het heien van funderingspalen. Veel gemeenten staan onterecht partieel herstel of paalkopverlaging toe en/of laten aannemers zonder bouwvergunning hun gang gaan. De meest recente verbetering in het bouwbesluit (1 april 2012) blijkt nu al onvoldoende te zijn. Actiepunten In veen en kleigebieden met houten funderingen en funderingen op staal of andere kwetsbare bouwwerken dienen bij bouwprojecten: Het hoogste funderingshout en de aanleghoogte van funderingen in staal in kaart te zijn gebracht tot op een afstand van tenminste 150 meter vanaf de plangrens Peilbuizen aangebracht te worden en gemeten vanaf tenminste 1 jaar voordat de schop de grond in gaat tot tenminste 1 jaar na de oplevering tot op een afstand van tenminste 150 meter vanaf de plangrens. Peilbuisgegevens en metingen opnemen in de website van het DINOloket. Voor aanvang van enige werkzaamheden waaronder voorbereidingswerkzaamheden (waaronder het bouwrijp maken) dient een nulmeting uitgevoerd te worden van panden en belendingen door een erkend (gecertificeerd) expertise bureau. De eigenaar van de woning (het gebouw) krijgt daarvan een digitale kopie. Als daartoe aanleiding is wordt ook een zettingsmeting uitgevoerd. De SBR richtlijn “schade aan gebouwen” van toepassing te worden verklaard in de bouwvergunning en deze ook van toepassing te verklaren voor de bouwverkeersroute. Zo nodig in de bouwverkeersroute verkeersdrempels tijdelijk verwijderen. Trillingsmeters te worden geplaatst volgens een door een erkend adviesbureau opgesteld monitoringsplan. Bij het bereiken van 80% van de norm dienen maatregelen te worden genomen om normoverschrijdingen te voorkomen. Of de norm dient te worden aangescherpt. Goede voorlichting gedurende het hele traject naar de omwonenden. Schroefpalen te gebruiken in plaats van het heien van palen. Machines hiervoor dienen voorzichtig te manoeuvreren om trillingen te vermijden. Schade door bouwprojecten tijdens de uitvoering van het te herstellen pand(en) en omliggende panden dienen door de CAR of AVB verzekering volledig te zijn gedekt. Het eigen risico is voor de aannemer. Expertisebureaus die hierbij zijn betrokken dienen gecertificeerd te zijn. Voor funderingsherstel of het aanbrengen van een nieuwe fundering is een bouwvergunning vereist. Het aanbrengen van een nieuwe fundering of funderingsherstel dient volgens het CUR handboek funderingen te worden uitgevoerd (gereed 2012).
Het aanbrengen van een nieuwe fundering dient met de hele bouwkundige eenheid tegelijk te worden uitgevoerd. Voorkomen moet worden dat op onverantwoorde wijze partieel herstel wordt uitgevoerd en onnodige schade ontstaat door ongelijkmatige zettingen. Gemeenten zouden verplicht moeten worden om bij een funderingshandhavingstermijn van 10 jaar of minder de eigenaren aan te schrijven. Ontwikkelen CAR verzekering voor eigenaren die doorloopt bij herstel casco? c.. Leidraad riolering RIONED Lekke drainerende riolen zijn mogelijk het grootste probleem bij de grondwatergerelateerde funderingsproblemen. Uitgebreide metingen in bv. Dordrecht en Rotterdam geven onderstaand beeld met betrekking tot het grondwaterniveau.
Dertig tot soms zestig procent van het afvalwater dat in een week dat het niet regent via het rioolstelsel bij de afvalwaterzuivering aankomt is rioolvreemd water ofwel grondwater. Actiepunten RIONED Riolen dienen in hoge mate waterdicht te zijn Peilbuizen bij de beoordeling van rioolscans zijn qua intreding grondwater maatgevend zolang daarvoor geen adequaat meetsysteem is ontwikkeld De leidraad riolering van Rioned dient op een groot aantal punten aangepast te worden evenals de opleidingen. Daarbij dient een nieuwe methode vastgelegd te worden om tot een beoordeling van het rioolstelsel te komen. e.. Overig De trillingen van verkeer over verkeersdrempels veroorzaken trillingen die overgebracht worden op de fundering. Verkeersdrempels bij panden met houten funderingen die door droogstand zijn aangetast aan de paalkop stuiten door trillingen van verkeersdrempels versneld in elkaar. Actiepunten: In gebieden in veen en klei met houten funderingen en funderingen op staal mogen geen verkeersdrempels aangebracht worden. Daar waar verkeersdrempels aanwezig zijn dienen deze te worden vervangen door andere verkeersremmende maatregelen. Voor het voorkomen/beperken van bacteriële aantasting is een praktijkonderzoek noodzakelijk in aansluiting op het Europees bacpoles project
Een gemeente moet eigenaren in een bouwblok die niet willen herstellen bij een funderingshandhavingstermijn van 10 jaar of minder aanschrijven. Alle metingen van grondwater dienen bij het DINOloket geregistreerd te worden en toegankelijk gemaakt voor belanghebbenden waaronder de gedupeerde woningeigenaren, met link vanaf website KCAF Diverse richtlijnen over grondwater, heiwerk, damwanden, grondwerk, hydrologie etc moet gescreend worden op het voorkomen van funderingsproblemen.
4.. Opleidingen a.. Opleiding MBO, HBO en TU In technische opleidingen wordt nauwelijks tot geen aandacht besteed aan oude funderingen en de daarbij behorende randvoorwaarden. Hierdoor worden bouwprojecten ontworpen cq uitgevoerd waardoor veel schade ontstaat aan panden met oude funderingen buiten de plangrens Bij de TU- Delft wordt bij de afdeling bouwkunde geen aandacht besteed aan funderingen, grondwater en geotechniek, dit zit bij civiel. Bij civiel wordt op een uitzondering na geen aandacht besteed aan oude funderingen en de daarbij behorende voorwaarden. Bij gastcolleges aan HBO instelling is ervaren dat sommige bouwkundedocenten dingen vertellen die absoluut niet kunnen of zelfs onmogelijk uitvoerbaar zijn. Bijkomend probleem is dat de generatie die op de hoogte is van oude funderingen gepensioneerd wordt en alle controle hierop en aandacht verdwijnt. Bij de Post Academisch Onderwijs TU Delft is de cursus “funderingsproblematiek bij houten paalfunderingen en funderingen op staal” ontwikkeld. De kosten van de cursus met plusm 10 docenten zijn zo hoog dat niet elk jaar lukt de cursus vol te krijgen en dus te realiseren. Actiepunten: Op MBO, HBO en Universitair niveau ruimte maken voor bestaande houten funderingen en de daarbij behorende randvoorwaarden + het omgevingsmanagement Cursussen organiseren Leerstoel funderingsproblematiek b.. Innovatie en onderzoek Het verband tussen technische opleidingen en funderingsbranche kan en moet in Nederland veel beter. Met name HBO en universiteiten zouden meer betrokken moeten worden bij het onderwerp funderingsproblematiek en het ontwikkelen van nieuwe ideeën over herstel, vervanging en of het voorkomen van funderingsproblemen. Bij de TU-Delft is net iemand afgestudeerd op partieel herstel , bij de TU-Eindhoven begint iemand nu aan een scriptie over funderingsherstel. Het begin is er maar een en ander moet nog fors uitgebouwd worden. Actiepunten HBO scholen en Universiteiten HBO en TU meer betreken bij innovatie en ontwikkelingen in het oplossen van de funderingsproblematiek en grondwaterproblematiek. Meer afstudeerprojecten funderingsproblematiek.
5.. Aanpak funderingsproblemen a..
Bewustwording
De meeste woningeigenaren weten niet wat voor type fundering onder hun woning zit en de mogelijke risico’s. Bij de overheid is behalve de informatie in de archieven geen gestructureerd overzicht aanwezig. Kennis over de funderingsproblematiek is overwegend minimaal en vaak juridisch en/of politiek gekleurd. Actiepunten KCAF Voorlichting
b.. Koop en verkoop van woningen De funderingsproblematiek is bij koop en verkoop vaak een groot probleem. Verkopers houden informatie achter om maar een zo hoog mogelijk bedrag te krijgen. Kopers informeren zich vaak onvoldoende over mogelijke risico’s. Makelaars zien de transactie het liefst zo snel mogelijk plaatsvinden en sluiten vaak de ogen voor mogelijke funderingsproblemen. Expertisebureaus die een bouwkundige keuring verzorgen kijken niet in de kruipruimte laat staan naar de fundering. Hierdoor ontstonden/ontstaan regelmatig conflicten tussen partijen die bij rechtsgang meer gingen/gaan kosten dan een nieuwe fundering. De SPFN heeft enkele jaren geleden een publicatie gemaakt “Waar let ik op bij het (ver)kopen van een woning?”. Daarin is opgenomen een funderingsparagraaf voor koopcontracten waarbij de verkoper gevrijwaard wordt voor latere aansprakelijkheden ten aanzien van de fundering en funderingsonderzoeksrapporten en andere gerelateerde stukken met name wordt genoemd. Voordeel is ook dat men hiermee tot juiste prijsafspraken kan komen en de eventuele risico’s bekend zijn. Bijkomend probleem is dat funderingsherstel met de hele bouwkundige eenheid uitgevoerd moet worden en de koper zich ook daarover moet informeren. In 2009 heeft VROM in samenwerking met o.a de SPFN een brochure uitgebracht: Het herkennen en aanpakken van eventuele funderingsproblemen bij koop en verkoop,van een woning” Hierbij wordt verwezen naar de funderingsparagraaf voor koopcontracten van de SPFN. In 2009 hebben de NVM en VBO makelaars-organisaties het “manifest voor funderingsherstel” mee-ondertekend. Hier staat letterlijk: De brochure van VROM en VNG over het herkennen en aanpakken van eventuele funderingsproblemen bij koop of verkoop van een woning wordt door de markt opgepakt. DeNVM, VBO en de Vereniging Eigen Huis werken aan een funderingsparagraaf in koopcontracten voor woningen. Deze paragraaf beschermt kopers en verkopers ten opzichte van elkaar bij (het vermoeden van)funderingsproblemen. De kopende en de verkopende partij maken afspraken over mogelijke funderingsproblemen en de daarmee gepaard gaande herstelkosten. Een jaar na het ondertekenen bleken zowel de NVM als VBO makelaars de funderingsparagraaf nog steeds niet te gebruiken. In een overleg gaven zij aan erin geluisd te zijn bij het opstellen door de penvoerder die door VROM was ingeschakeld. Slechts een beperkt aantal makelaars gebruikt de funderingsparagraaf of een variant daarvan Actiepunten Voorlichtingstraject uitbreiden KCAF De funderingsparagraaf dient wettelijk verplicht te worden. Er moeten maatregelen genomen kunnen worden tegen malafide makelaars.
Expertisebureaus behoren archiefonderzoek doen en bij houten funderingen of funderingen op staal in veen en kleigebieden een funderingsonderzoek volgens het F3O protocol te adviseren. c.. Funderingsonderzoek Omdat het oude funderingsonderzoeksprotocol van VROM niet meer voldeed is door F3O (Organisatie Onafhankelijk Onderzoek) in2011 een nieuw protocol gelanceerd met de titel “Onderzoek en beoordeling van houten paalfunderingen onder gebouwen”. Geconstateerd moet worden dat te veel bedrijven in hun rapport aangeven dat het volgens het F3O protocol is opgesteld, maar dat daar essentiële onderdelen in ontbreken of dat het gaat om een deelonderzoek. Actiepunten: Aanscherpen regelgeving Checklist toevoegen aan protocol Jaarlijkse evaluatie Certificering onderzoekers of keurmerk Registratie funderingsonderzoeken bij KCAF (overzicht op website) Van protocol naar NEN normblad? Inmiddels wordt gewerkt aan het funderingsonderzoeksprotocol voor funderingen op staal dat waarschijnlijk in 2012 gereed is. Actiepunten: Afmaken rapport en promoten Jaarlijkse evaluatie Certificering onderzoekers of keurmerk Registratie funderingsonderzoeken bij KCAF Van protocol naar NEN normblad?
d.. Financiering funderingsherstel Om te komen tot daadwerkelijk herstel van een bouwkundige eenheid zijn de kosten van herstel samen met de bijkomende kosten het grootste struikelblok De financieringsproblematiek begint al bij het onderzoek. Slechts een enkeling is overtuigd omdat hij scheuren in zijn/haar woning heeft. Vaak volgt dan partieel onderzoek waarmee de rest overtuigd moet worden. De trajecten tussen de vraag naar onderzoek tot aan de offerteaanvraag duren bij een begeleiding gemiddeld 3-4 jaar waar het lukt om tot herstel te komen. Andere cases duren soms al meer dan 8-9 jaar. Slechts een enkele gemeente geeft subsidie, laagrentende lening, heeft een vangnetregeling en/of heeft gratis begeleiding en/of heeft de onderzoekskosten voor haar rekening genomen. Deze “voorzieningen” dreigen nu vrijwel allemaal wegbezuinigd te worden. Bepalend zijn de extra ,maandlasten die gezinnen moeten opbrengen. In de huidige situatie komen te veel gezinnen in financiële problemen. Ook nadat zij funderingsherstel hebben gerealiseerd. Maandlasten te hoog door veranderde omstandigheden. Voordat een hypotheek wordt afgesloten moet eerst duidelijk zijn dat dit bij alle gezinnen binnen de bouwkundige eenheid lukt. Anders moet de hypotheek betaald worden terwijl herstel nog jaren kan duren.
Actiepunten: Funderingsonderzoek zou door de overheid moeten worden betaald. Er dient een regeling te komen met een substantiële vergoeding of uitgestelde lening voor funderingsherstelkosten waarbij de extra maandlasten beperkt blijven tot een laag rentepercentage. Te denken valt daarbij o.a aan elementen van: o Funderingsfonds o Funderingshypotheek o Laag btw tarief of vrijstelling daarvan o Subsidie o Gratis begeleiding o Gemeenten geen legeskosten laten heffen o Laagrentende, aflossingsvrije lening + vangnetregeling o Aftrekbaar van de belasting (65+ers met alleen AOW hebben hier niets aan) Na overleg met de grote banken blijkt dat de wetgeving aangepast moet worden alvorens gekomen kan worden tot aangepaste hypotheekvormen. Actiepunten: Overleg ministerie, KCAF en overkoepelende organisatie banken. e.. Funderingsherstel Om gedupeerden ervan te overtuigen dat het noodzakelijk is om funderingsherstel uit te voeren wordt vaak een begeleidingsbureau ingeschakeld om de neuzen dezelfde kant op te krijgen. Voor dat opdracht wordt gegeven voor funderingsherstel dienen alle financiële problemen binnen een bouwblok opgelost te zijn. Echter voor een goede offerte van enkele aannemers is het noodzakelijk dat sonderingen zijn uitgevoerd. Begrippen funderingsherstel en nieuwe fundering Paalkopverlaging en partieel herstel vallen onder funderingsherstel Een nieuwe fundering is het compleet vervangen van de oude fundering. Actiepunten: De kosten van sonderingen zouden door de overheid moeten worden betaald en als dat niet mogelijk blijkt voorgefinancierd. De kosten van begeleiding zouden door gemeenten tenminste voorgefinancierd moeten worden. Reeds aanwezige sonderingen in de directe omgeving zouden door de gemeente om niet ter beschikking moeten worden gesteld. Van handboek naar NEN normblad of opname eisen in bouwbesluit? Het is gezien diverse ervaringen altijd aan te raden een bouwdirectie/directievoering in te schakelen voor het aanvragen van offertes, de beoordeling van offertes, het vaststellen van de bijkomende kosten, communicatie tussen opdrachtgever en aannemer, opdrachtverlening, planning, kwaliteitscontrole tijdens de uitvoering, meerwerk, oplevering en eindafrekening Actiepunten: Funderingsherstel of het aanbrengen van een nieuwe fundering moet voldoen aan het CUR handboek funderingsherstel waarin richtlijnen en eisen staan
opgenomen. Dit handboek komt in 2012 gereed. Dit handboek zou gratis moeten zijn voor de gedupeerde huisbezitters. Certificatie voor funderingsherstelbedrijven Registratie funderingsherstel en nieuwe funderingen bij KCAF
6.. Verzekeringen Zowel bij opstalverzekeringen als Constructie All Risk verzekeringen is nog en wereld te winnen. a.. Opstalverzekeringen Funderingen zijn bij opstalverzekeringen niet verzekerd. Daar waar is aangegeven dat ze wel zijn verzekerd staat in de kleine lettertjes dat schimmelaantasting en bacteriële aantasting zijn uitgesloten. Conclusie een houten fundering is niet verzekerd. b.. Constructie All Risk (CAR) verzekeringen De dekking van de CAR verzekering bij aannemers is zeer verschillend evenals het eigen risico. Wat betreft funderingswerk en het herstel of vernieuwen van funderingen gaat het echter vooral ook over de garantie en het verzekeren van het uitgevoerde werk na het gereedkomen hiervan. Uniformiteit hierin bij de hierbij betrokken bedrijven en organisaties is ver te zoeken. Uitsluitend door van overheidswege dwingend voorgeschreven regelgeving kan hierin verandering worden verwacht. Actiepunten Wetgeving verbeteren Ontwikkelen van een CAR polis voor eigenaren van een te herstellen bouwblok
7.. Lopende zaken a.. -
-
b.
F3O Organisatie Onafhankelijk Onderzoek Funderingen. 18 januari 2011 is de F3O richtlijn “Onderzoek en beoordeling van houten paalfunderingen onder gebouwen” uitgebracht op de 6e Nationale Houten Heipalendag17 januari 2012 is de F3O richtlijn “Onderzoek en beoordeling van funderingen op staal (ondiepe funderingen) worden uitgebracht
-
CUR/SBR Handboek funderingsherstel April 2012 is het Handboek Funderingsherstel op palen , en “op staal” worden uitgebracht
-
Post academische opleidingen TU-Delft Bij voldoende belangstelling zal de cursus “Funderingsproblematiek bij houten paalfunderingen en funderingen op staal” opnieuw worden gegeven.
c.
d.
-
Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek Is in opgericht Aandachtspunten: Financiering
