Kader Sociaal Plan Portaal Nijmegen

Kader Sociaal Plan Portaal Nijmegen

Inhoud 1. Inleiding 2. Begrippenlijst 3. Voorlichting, begeleiding en bewonersbetrokkenheid 4. Herstructureringsindicatie en terugkeergarantie 5. Vergoedingsregeling 6. Sloop en nieuwbouw 7. Ingrijpende renovatie 8. Renovatie zonder tijdelijke herhuisvesting 9. Slotbepalingen

Kader Sociaal Plan Portaal Nijmegen d.d. 27-3-2008

1

1. Inleiding Portaal Nijmegen werkt vanaf 2001 voor haar herstructureringsprojecten met een kort en helder Sociaal Plan aangevuld met een kort overzicht van “meest voorkomende vragen”. Dit Sociaal Plan is helder en begrijpelijk door zijn eenvoud en heeft naar de mening van Portaal tot op heden goed gewerkt voor betrokkenen. De Huurdersvereniging Portaal Nijmegen (HVPN) heeft aangegeven behoefte te hebben aan een Kader Sociaal Plan, waarin alle elementen die in elk herstructureringsproject terugkomen, zijn geregeld en met Portaal Nijmegen (Portaal) zijn overeengekomen. Dit op verzoek van diverse bewonersgroepen in herstructureringswijken. Portaal Nijmegen is bereid aan dit kader mee te werken, maar hecht eraan in haar communicatie met de huurders bij herstructureringsprojecten te blijven werken met de korte en overzichtelijke documenten voor individuele bewoners, zoals deze tot op heden gebruikt zijn. Het uitgebreidere Kader Sociaal Plan dient dan als de overeenkomst tussen de HVPN en Portaal en als achtergrondinformatie waaruit duidelijk blijkt hoe een en ander aan afspraken bedoeld is en in betreffende situaties wordt toegepast. In dit Kader Sociaal Plan wordt beschreven wat huurders/ bewoners, die met een (ingrijpende) aanpak van hun woning te maken krijgen, van Portaal en eventuele andere instanties kunnen verwachten en wat er van hen verwacht wordt. Een Sociaal Plan moet in die situatie individuele bewoners de zekerheid bieden dat zorgvuldig met hun belangen wordt omgegaan en redelijkerwijze de garantie bieden dat zij door de aanpak van hun woning in een verbeterde woonsituatie terecht komen. Bewonersbetrokkenheid bij de planvorming zal daar aan bijdragen. Een goede communicatie tussen Portaal en de bewoners in de wijk is daarbij een belangrijk element. Dit kaderstellend Sociaal Plan geeft de hoofdlijnen weer. Voor elk deelproject, waar dat noodzakelijk is, wordt een specifiek sociaal plan opgesteld. Als er geen specifiek sociaal plan voor een deelproject wordt vastgesteld dan gelden de regelingen en voorwaarden zoals omschreven in dit Kader Sociaal Plan. Achtereenvolgens komen de procedures aan de orde waarmee de gevolgen van (ingrijpende) renovatie, herstructurering c.q. sloop/ nieuwbouw beschreven worden. Het Kader Sociaal Plan wordt afgesloten met een aantal slotbepalingen. Een verklarende begrippenlijst maakt dit Sociaal Plan compleet.


2

KADER SOCIAAL PLAN PORTAAL NIJMEGEN Ondergetekenden,

Huurdersvereniging Portaal Nijmegen, in deze vertegenwoordigd door haar voorzitter, dr.ir. L.G. Sijbranda en Portaal Nijmegen, in deze vertegenwoordigd door haar directeur, mr.drs. H.P. Kip,

hierna gezamenlijk te noemen ‘partijen’,

overwegende dat partijen het belangrijk vinden om -

voor huurders/ bewoners in voor hen onzekere en vaak ingrijpende situaties als herstructurering en ingrijpende renovatie structuur en houvast te bieden,

-

een eensluidend kader te bieden dat de hoofdlijnen omvat voor elk Sociaal Plan, dat opgesteld wordt voor een herstructureringsproject van Portaal Nijmegen,

-

afspraken, het proces van informatievoorziening en de rechten en plichten van alle betrokkenen vast te leggen,

zijn het navolgend Kader Sociaal Plan overeengekomen.


3

2. Begrippenlijst In dit Kader Sociaal Plan wordt verstaan onder: a. Opzegging huurovereenkomst De correspondentie en stukken tussen huurder en verhuurder, waarin het moment van beëindiging van de huurovereenkomst wordt vastgelegd. b. Behoud woonduur Een herstructureringskandidaat behoudt na toewijzing van een woning het recht om gebruik te maken van de woonduur die hij/ zij opgebouwd heeft op het adres van de te slopen of renoveren woning conform artikel 2.7.3 van het Uitvoeringsdocument Woonruimteverdeling Stadsregio Arnhem Nijmegen 2007∗, hierna te noemen Uitvoeringsdocument. c. Fasegewijs Een fasegewijze aanpak houdt in dat sloop, vervangende nieuwbouw en renovatie - waar mogelijk en gewenst - in opeenvolgende fases uitgevoerd worden. Voordeel is dat een aantal bewoners dan slechts één keer hoeft te verhuizen. Dit op basis van het principe ‘eerst bouwen, dan slopen’. d. Fiattering De goedkeuring van de gemeente Nijmegen ten aanzien van het verstrekken van huurtoeslag aan de huurder door de Belastingdienst bij het betrekken van een nieuwe woning bij een huurprijs hoger dan de aftoppingsgrenzen, zoals vastgelegd in artikel 20.2 van de Wet op de Huurtoeslag. e. Groot onderhoud Groot onderhoud betekent dat er een grote onderhoudsbeurt aan de woningen van een complex wordt uitgevoerd, waarbij de huurders hun woning niet hoeven te verlaten. Onder groot onderhoud wordt bijvoorbeeld verstaan het buitenschilderwerk en zaken die door veroudering en/of slijtage aan vernieuwing toe zijn. Er worden geen verbeteringen aangebracht die huurconsequenties hebben voor bewoners. In geval van groot onderhoud is er geen sprake van renovatie en is het Sociaal Plan niet van toepassing. f. Herstructurering Herstructurering houdt in dat aanpassingen aan de huidige woonvoorraad van een gehele wijk wordt verricht.

g. Herstructureringsindicatie Huurders die vanwege sloop of ingrijpende renovatie de woning moeten verlaten en daar niet terugkeren, komen na het sloopbesluit in aanmerking voor een herstructureringsindicatie. Deze is geldig vanaf de peildatum en vervalt na definitieve huisvesting van de herstructureringskandidaat. Met deze indicatie krijgt de woningzoekende voorrang bij de toewijzing van woonruimte boven andere urgenten in de Stadsregio Arnhem Nijmegen, zoals beschreven in artikel 2.7.1 en 2.7.2 van het Uitvoeringsdocument, mits de woning niet is uitgesloten voor urgenten. Als de woning is uitgesloten voor urgenten, kan de herstructureringskandidaat als een gewone woningzoekende reageren. h. Herstructureringskandidaat Zoals gedefinieerd in het Uitvoeringsdocument: Huishouden dat vanwege sloop of ingrijpende renovatie de woning moet verlaten en daar niet terugkeert.

∗

behorend bij de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Arnhem Nijmegen 2007.


4

i. Huurder De huurder is de persoon die in het bezit is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd van een woningcorporatie, een huisvestingsvergunning bezit en ingeschreven staat in het bevolkingsregister (Gemeentelijke Basisadministratie) op het adres. De huurder moet hoofdverblijfhouder zijn op dit adres. De personen die tot het huishouden van huurder behoren, volgen de huurder waar het de rechten uit dit convenant betreft. Rechten uit het Sociaal Plan worden eenmalig verleend per huishouden op naam van de huurder. j. Huurgewenning Huurgewenning is geregeld in de Verordening huurgewenning Nijmegen 2006. In artikel 2 staat omschreven: Burgemeester en wethouders kunnen een aanvrager een bijdrage (een subsidie als bedoeld in de Algemene wet bestuursrecht) verlenen als tegemoetkoming in de hogere huurprijs die een bewoner betaalt, indien hij of zij terugkeert naar de vervangende nieuwbouw, of terugkeert na een ingrijpende woningrenovatie. De voorwaarden waaronder deze bijdrage verstrekt wordt, staan in voornoemde verordening aangegeven. k. Huurprijs De prijs die bij huur en verhuur is verschuldigd voor het gebruik van een woonruimte, uitgedrukt in een bedrag per maand. l. Meettijd De meettijd voor herstructureringskandidaten is hun woonduur. Bij starters geldt de inschrijfduur als meettijd. m. Peildatum De peildatum is de datum waarop het Sociaal Plan ingaat: het is de ingangsdatum voor de rechten en plichten van huurder en verhuurder die voortvloeien uit het Sociaal Plan. Op de peildatum start de herhuisvesting van huurders. De peildatum valt vlak na het sloopbesluit en ligt tenminste twaalf maanden voor de uit te voeren sloopactiviteiten. Bij ingrijpende renovatie valt de peildatum na het moment waarop het renovatiebesluit is genomen. Deze datum ligt tenminste zes maanden voor aanvang van de uit te voeren werkzaamheden. Alleen indien huurder en verhuurder bij bijzondere projecten instemmen met een kortere periode kan hiervan worden afgeweken. n. Renovatie (ingrijpend) Zoals gedefinieerd in de Verordening Huurgewenning Nijmegen 2006: Het treffen van voorzieningen aan een woning, gericht op verbetering van de bouwen woontechnische kwaliteit, die zo ingrijpend zijn dat de bewoner dient te verhuizen naar tijdelijke woonruimte: de tijdelijke woonruimte wordt ook wel wisselwoning genoemd. Renovatie (niet ingrijpend) Aanpak van de woning waarbij de woning niet verlaten hoeft te worden. o. Sloop Sloop betekent dat de bestaande woning verdwijnt. p. Sloopbesluit Besluit om woningen te slopen genomen zoals genoemd in artikel 2.7.1 van het Uitvoeringsdocument. q. Sociaal Plan Zoals gedefinieerd in de Verordening Huurgewenning Nijmegen 2006: Schriftelijke afspraken tussen huurder(s) en de woningcorporatie of gemeente op wijkniveau over de verhuizing of terugkeer van de huurders in het kader van de herstructurering. r. Spijtoptant Een herstructureringskandidaat, die aangegeven heeft niet te willen terugkeren naar de vervangende nieuwbouw in de wijk en verhuisd is naar een woning buiten de herstructureringswijk, maar daar niet kan aarden en tóch wil terugkeren naar de vervangende nieuwbouw in de oorspronkelijke wijk wordt


5

als spijtoptant beschouwd, indien hij binnen één jaar na de verhuizing uit de wijk schriftelijk bij Portaal meldt dat hij liever terug wil keren naar de vervangende nieuwbouw. s. Verbeterbesluit Een door de verhuurder genomen besluit om woningen ingrijpend te verbeteren (ingrijpend te renoveren). Ook wanneer door samenvoeging woningen verdwijnen dan is er sprake van een besluit conform artikel 2.7.1. van het Uitvoeringsdocument. t. Wisselwoning De wisselwoning is bedoeld voor tijdelijke bewoning. Dit betekent dat de woning beschikbaar is voor de duur van de renovatiewerkzaamheden, waarna de bewoners terugkeren naar hun oude woning. u. WMO-indicatie Zoals gedefinieerd in het Uitvoeringsdocument: Indicatie afgegeven onder verantwoordelijkheid van de gemeente aan woningzoekenden, die vanwege de aard van hun fysieke beperking dienen te verhuizen naar een rolstoeltoe- en doorgankelijk of een rollatortoe- en doorgankelijke woning of zijn aangewezen. De Wet Maatschappelijke Ondersteuning wordt sinds 2007 stapsgewijs ingevoerd. v. Woningverbetering Werkzaamheden aan de woning door de verhuurder waardoor de bouwen woontechnische kwaliteit van de woning op actueel onderhoudsniveau wordt gebracht, maar ook leidt tot extra verbetering van de kwaliteit. Deze woningverbeteringen worden doorberekend in de huur. In geval van deze definitie van woningverbetering is er geen sprake van een Sociaal Plan. w. Woonduur Zoals gedefinieerd in het Uitvoeringsdocument: De periode dat een huishouden van huurder aaneengesloten de huidige zelfstandige woonruimte bewoont, conform de gegevens van de Gemeentelijke Basisadministratie (GBA). x. Wijk De grenzen van de wijken zijn gelijk aan de indeling in districten die wordt gehanteerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek. y. ZAV (Zelf Aangebrachte Voorzieningen) Zelf aangebrachte voorzieningen zijn voorzieningen die de huurder, conform het bij de verhuurder geldende ZAV-beleid, heeft aangebracht nadat hij de woning heeft betrokken. Deze voorzieningen behoren derhalve niet tot de standaarduitrusting van de woning.


6

3. Voorlichting, begeleiding en bewonersbetrokkenheid 3.1 Voortraject Huurders zullen bij ingrijpende renovatie en sloop zo vroeg mogelijk geïnformeerd worden over de voornemens en betrokken worden bij de planvorming en het proces. Dit kan onder meer door participatie van een bewonerscommissie en door woonwensenonderzoek. Om de leefbaarheid in buurten en complexen waar herstructurering en ingrijpende renovatie zal plaatsvinden, zo lang mogelijk op peil te houden zal door Portaal een leefbaarheidsoverleg worden ingesteld. Hierin participeren het daar werkzame gebiedsbeheerteam van Portaal en de bewonerscommissie of een vertegenwoordiging van de huurders. 3.2

Voorlichting en informatie

Verhuurder start voor de peildatum met huisbezoeken aan bewoners van de betrokken woningen. Tijdens het bezoek wordt de gang van zaken rond het project mondeling toegelicht.

Alle tijdens de individuele huisbezoeken gemaakte afspraken worden schriftelijk vastgelegd.

Peildatum

De verhuurder stelt huurders van het betrokken complex(deel) tenminste een maand voor de peildatum schriftelijk op de hoogte van het genomen sloop- of renovatiebesluit.

De verhuurder stelt bewoners en bewonerscommissies van belendende complexen op de hoogte van de planning van werkzaamheden, indien de mogelijkheid bestaat dat zij hiervan overlast ondervinden.

Tegelijkertijd stelt de verhuurder de huurder schriftelijk op de hoogte van zijn rechten en plichten zoals vastgelegd in het Sociaal Plan. 3.2 Huisbezoeken Een medewerker van Portaal gaat vanaf 18 tot uiterlijk 12 maanden voor de geplande sloopdatum of 12 uiterlijk 6 maanden voor de geplande renovatiedatum op huisbezoek bij de bewoners die te maken krijgen met de sloop of renovatie. Doel van het huisbezoek is: 1. Huurders informeren over de procedure en planning volgend op het sloop- c.q. renovatiebesluit. 2. Huurders informeren over hun rechten en plichten, op grond van het Sociaal Plan, het huurreglement en de wet. 3. Toelichten van het systeem van woonruimteverdeling via Entree, de Woonwensenwijzer en slaagkansberekening.


7

4. Met de huurder de woonwensen van de huurder inventariseren en de mogelijkheden voor de huurder om die te vervullen; het woonprofiel van de huurder. 5. Inventariseren van mogelijke knelpunten bij de huurder en beantwoorden van vragen. A. Informatievoorziening De huurder ontvangt van tevoren het Sociaal Plan dat geldt voor betreffend herstructurerings-/ renovatieplan en het overzicht “Meest voorkomende vragen”. B. Woonwenseninventarisatie In de fase van planvorming zal onder betrokken bewoners een woonwensenonderzoek worden gehouden. De resultaten van dit onderzoek zal samen met de visie van Portaal uit het portfoliobeleid en het voorraadbeheerplan, de visie van de bewonersorganisatie en indien van toepassing met de visie van de gemeente worden meegenomen in de planvorming. Om de terugkeergarantie uit het Sociaal Plan redelijkerwijs te kunnen waarmaken, zal de terugkeerbehoefte die berekend wordt op basis van de huurderswensen en ervaringsgegevens, zoveel mogelijk in het herstructureringsplan worden meegenomen. Bij de woonwensinventarisatie geven huurders aan of zij willen terugkeren in de wijk of niet. Voor bieden geldt dat zij zelfstandig op zoek gaan naar een nieuwe woning. C. Knelpunteninventarisatie Van elke huurder worden eventuele individuele knelpunten geïnventariseerd. Ouderen Indien de huurder daarom vraagt of de noodzaak blijkt uit het huisbezoek, kan Portaal voor extra begeleiding zorgen en waar mogelijk een vrijkomende seniorenwoning in de omgeving aanbieden. Bewoners die lichamelijk en/of geestelijk minder valide zijn Indien de huurder daarom vraagt of de noodzaak blijkt uit het huisbezoek, kan Portaal voor extra begeleiding zorgen en mee op zoek gaan naar vervangende huisvesting met de eventueel nodige voorzieningen en/of begeleiding. WMO-indicatie Huurders die recht hebben op aanpassingen in de woning op grond van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning, worden op hun verzoek door Portaal actief begeleid bij het vinden van vervangende huisvesting. Gezinnen met schoolgaande kinderen in de wijk Indien de huurder daarom vraagt of de noodzaak blijkt uit het huisbezoek, kan Portaal helpen met het vinden van tijdelijke of definitieve vervangende huisvesting op redelijke afstand van de basisschool dan wel in samenwerking met andere partijen zoeken naar andere oplossingen. 3.3 Inhoudelijke aandachtspunten huisbezoek De betrokken medewerker van Portaal is voor huurder goed bereikbaar en houdt zonodig spreekuur in de buurt. Portaal is permanent bereikbaar voor vragen en klachten van bewoners. Tevens wijst hij de huurder erop dat deze zich - indien gewenst - kan laten bijstaan door een derde naar eigen keuze. 3.4 Dienstverlening Portaal is ervoor verantwoordelijk dat herstructureringskandidaten uit haar bezit tijdig, passend en zoveel mogelijk naar tevredenheid van de huurders geherhuisvest worden. Portaal schenkt extra aandacht aan het begeleiden van doelgroepen zoals ouderen en mensen met een functionele beperking. Bestaande aanpassingen in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) worden, voor zover mogelijk, overgebracht naar de nieuwe woning en anders opnieuw aangebracht. Dit gebeurt voor de huurder zonder extra kosten. Toevoegingen aan de bestaande voorzieningen worden binnen de WMO aangevraagd. Portaal assisteert de huurder bij het doorlopen van de WMO-procedure. Portaal verschaft genoemde doelgroepen informatie over bedrijven die kunnen worden ingeschakeld voor het uitvoeren van kleine klussen aan de woning en draagt desgewenst zorg voor bemiddeling.


8

3.5 Maatregelen ter bevordering van de leefbaarheid en veiligheid De leefbaarheid en veiligheid in buurten en complexen waar gesloopt of ingrijpend gerenoveerd wordt, komen in de daaraan voorafgaande jaren onder druk te staan. Daarom zetten alle betrokken partijen zich in deze periode extra in voor de leefbaarheid in de betrokken buurten en complexen. Daarover worden nadere afspraken gemaakt met bewonersorganisaties, buurten/of wijkorganisatie, instanties en gemeente, desgewenst in de vorm van een leefbaarheidsplan. Deze omvatten in elk geval een periodiek overleg over de leefbaarheid tussen alle hiervoor genoemde betrokkenen. Leegkomende te slopen woningen worden zo lang mogelijk verhuurd. De nieuwe bewoners krijgen een tijdelijk huurcontract, waarin tevens is opgenomen dat zij géén recht hebben op een vergoeding voor verhuis- en herinrichtingskosten. Portaal draagt zorg voor een goed verloop van de uitvoering van de werkzaamheden met zo min mogelijk overlast voor de bewoners en heldere afspraken in geval van schade e.d. 3.6 Uitvoering onderhoud Portaal blijft tot aan het moment van sloop of de start van de renovatie alle noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden en reparaties aan de woning van de oorspronkelijke bewoners uitvoeren. 3.7 Bewonersbetrokkenheid 3.7.1 Communicatie en participatie Een geslaagde uitvoering van een Sociaal Plan staat of valt met een heldere communicatie. Duidelijke informatievoorziening van de verhuurder richting individuele huurders is daarom van groot belang. Daarnaast is vroegtijdige bewonersbetrokkenheid bij de planvorming essentieel om draagvlak te krijgen voor plannen en tevreden klanten na uitvoering. 3.7.2 Stappenplan en communicatieplan Portaal maakt per project in overleg met betrokken partijen een stappen- en communicatieplan om de communicatie en voortgang van het overlegproces te bewaken. Dit wordt vooraf en met instemming van alle partijen schriftelijk vastgelegd Het proces begint bij de eerste aankondiging van de planvorming door Portaal en eindigt bij de nazorg op de oplevering van de nieuwe dan wel gerenoveerde woningen aan betrokken huurders. In dit stappenplan komen aan de orde:

de spelregels voor het overleg de organisatie en frequentie van het overleg de informatievoorziening aan de bewoners de ingeschatte duur van het proces de rol van betrokken afdelingen en medewerkers van Portaal de rol en bevoegdheden van de bewonerscommissie* ondersteuning bewoners* tijdige opzegging van de huurovereenkomst

Partijen hierbij zijn onder meer Portaal en de betrokken huurders van het project/ complex, bewonerscommissie(s) en/of de huurderorganisatie. * Zie hiervoor de bepalingen in de Samenwerkingsovereenkomst tussen Huurdersvereniging Portaal Nijmegen en Portaal Nijmegen.


9

4. Herstructureringsindicatie en terugkeergarantie 4.1 Herstructureringsindicatie Huurders die vanwege sloop of ingrijpende renovatie de woning moeten verlaten en daar niet terugkeren, komen na het sloopbesluit in aanmerking voor een herstructureringsindicatie. Deze is geldig vanaf de peildatum en vervalt na definitieve huisvesting van de herstructureringskandidaat. Huurders dienen hiervoor op de peildatum een huurcontract voor onbepaalde tijd te hebben. Met deze indicatie krijgt de huurder voorrang bij de toewijzing van woonruimte boven andere urgenten in de Stadsregio Arnhem Nijmegen, volgens de regels van Entree, mits de woning niet is uitgesloten voor urgenten. Als de woning is uitgesloten voor urgenten, kan de herstructureringskandidaat als een gewone woningzoekende reageren en geldt alleen de meettijd (woonduur of inschrijftijd). Herstructureringskandidaten kunnen via Entree zelf zoeken naar een nieuwe woning. Portaal regelt de inschrijving bij Entree of past de bestaande inschrijving bij Entree aan. Zoals omschreven in de paragraven 3.2 en 3.4 kan Portaal bij bepaalde doelgroepen extra begeleiding bieden. Vanaf een jaar voor de sloopdatum zal Portaal in overleg met de huurder zonodig actief bemiddelen bij het zoeken naar passende vervangende huisvesting. Is de huurder ondanks actieve bemiddeling niet bereid te verhuizen naar tijdelijke of definitieve vervangende huisvesting dan is Portaal genoodzaakt een ontruimingsprocedure bij de rechter te starten, dit met in achtneming van de wettelijke voorgeschreven huuropzeggingstermijn. Portaal heeft dan tot het uiterste toe geprobeerd met de huurder een oplossing te bereiken. Huurders die op basis van een rechterlijk vonnis wegens huurschuld, overlast of woonfraude de woning moeten ontruimen, verliezen hun herstructureringsindicatie en terugkeergarantie. 4.2 Woonprofiel Het woonprofiel is een persoonlijke woonrapportage die gemaakt kan worden met behulp van de Woonwensenwijzer van Entree. De Woonwensenwijzer is een vragenlijst, die de huurder helpt de woonwensen helder in kaart te brengen, inventariseert wat de huurder belangrijk vindt om 'plezierig te wonen' en de mate meet, waarin de huidige woonsituatie daaraan voldoet. Het woonprofiel is een handig hulpmiddel bij het zoeken naar de voor de huurder meest geschikte woning en woonomgeving. Bij het huisbezoek helpt de Portaalmedewerker de huurder zijn/ haar woonwensen te inventariseren en vast te stellen welke mogelijkheden er zijn voor tijdelijke en definitieve vervangende huisvesting. 4.3 Toewijzing aan herstructureringskandidaat In het Uitvoeringsdocument wordt de toewijzing van een woning aan een herstructureringskandidaat, wanneer er meerdere herstructureringskandidaten reageren, als volgt geregeld. De rangorde van herstructureringskandidaten onderling wordt bepaald door de datum van afgifte van de herstructureringsindicatie (oudste datum gaat voor). Bij gelijke datum toekenning indicatie zal de volgorde respectievelijk bepaald worden door: • meettijd, • doorstromers voor starters, • leeftijd (oud voor jong). Herstructureringskandidaten gaan voor woningzoekenden met een urgentie, die toegewezen is door de urgentiecommissie of beroepscommissie. 4.4 Behoud woonduur Het aanvaarden van een vervangende woning of de terugkeer in de oude woning heeft geen gevolgen voor de door de huurders opgebouwde woonduur: deze blijft behouden. 4.5 Terugkeergarantie Voor huurders van te slopen woningen geldt een terugkeergarantie naar de nieuw te bouwen woningen.


10

4.6 Gefaseerde aanpak en doorschuiven Een fasegewijze aanpak houdt in dat sloop, vervangende nieuwbouw en renovatie - waar mogelijk en gewenst - in opeenvolgende fases uitgevoerd worden. Waar mogelijk en gewenst hangt sterk af van de meest handige projectaanpak, zowel procesmatig vanuit diverse partijen gezien, waarbij het perspectief van bewoners een belangrijke factor vormt, als bouwkundig en financieel. Huurders uit vervolgfases, die in de buurt willen terugkeren, kunnen aangeven te willen doorschuiven naar woningen uit een eerdere fase, nadat eerst aan de terugkeergarantie voor de huurders uit de desbetreffende fase is voldaan en indien dit strookt met de visie van Portaal voor desbetreffende complexen. Deze visie is in het overlegproces vroegtijdig aan de orde geweest en bekend bij betrokken partijen. Voordeel is dat een aantal bewoners, met name uit de vervolgfasen, dan slechts één keer hoeft te verhuizen. Dit op basis van het principe ‘eerst bouwen, dan slopen’. 4.7 Spijtoptant In de Begrippenlijst wordt onder de “r” uitgelegd wat een spijtoptant is. Essentieel is, dat een spijtoptant binnen één jaar na de verhuizing uit de oorspronkelijke woning schriftelijk aangeeft, dat hij toch terug wil keren naar de vervangende nieuwbouw. Deze termijn van één jaar is essentieel, omdat de vervangende nieuwbouw nooit binnen één jaar na verhuizing opgeleverd zal zijn. Een spijtoptant heeft vanaf dat moment dezelfde rechten als een terugkeerder, die vanaf het begin aangegeven heeft e terug te willen keren. Dus terugkeergarantie naar de nieuwbouw en recht op de 2 verhuiskostenvergoeding. Indien iemand niet kan aarden in de nieuwe wijk en terug wil keren naar een bestaande woning in de oude wijk is er geen sprake van een spijtoptantenregeling. Volgens de regels van de huisvestingsverordening behoudt men de woonduur van het oude adres en heeft men een redelijk grote kans om via de oude woonduur voorrang te hebben op andere woningzoekenden. Deze regeling is juist om deze reden opgenomen in de verordening.


11

5. Vergoedingsregeling 5.1 Vergoeding bij tijdelijke of definitieve herhuisvesting Bij tijdelijke of definitieve herhuisvesting ontvangen de huurders, die op de peildatum een huurcontract voor onbepaalde tijd hebben, voor diverse kosten een vergoeding. Het recht op deze vergoeding gaat in vanaf de peildatum van het Sociaal Plan. De vergoedingen zijn de volgende: 1. Tegemoetkoming voor de verhuis- en herinrichtingskosten, 2. Geen huurverhoging meer en laatste maand huur vervalt bij verlaten oude woning, 3. Geen administratiekosten bij betrekken nieuwe huurwoning. Ad 1. Tegemoetkoming in verhuis- en herinrichtingskosten Als de huurder moet verhuizen omdat de woning gesloopt of gerenoveerd wordt, ontvangt hij een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten. Deze verhuiskostenvergoeding is wettelijk geregeld en bedroeg op 1 maart 2008 € 5.135.88. De vergoeding kan door de Minister jaarlijks worden aangepast voor 1 maart. De huurder heeft recht op het bedrag dat geldt op het moment van verhuizen. De verhuiskostenvergoeding wordt eenmaal per huishouden uitbetaald. Het maakt niet uit of de huurder verhuist naar een huurwoning of een koopwoning, of dat hij/ zij verhuist binnen of buiten Nijmegen. De vergoeding wordt altijd uitbetaald. De vergoeding wordt in twee keer betaald. 75% van het bedrag wordt uitbetaald bij het tekenen van de huurovereenkomst of koopovereenkomst van de nieuwe woning. De overige 25% ontvangt de huurder na het inleveren van de sleutels van de oude woning. Er wordt niet contant uitbetaald. De huurder dient de woning leeg en schoon achter te laten. Indien de huurder vanuit tijdelijke vervangende huisvesting weer terugkeert naar de nieuwbouw, die voor de gesloopte woning in de plaats is gekomen, ontvangt hij nogmaals een vergoeding, ditmaal een bedrag van € 2.000,00. Huurders die vanwege een ingrijpende renovatie tijdelijke gehuisvest worden in een wisselwoning en vervolgens weer terugkeren naar hun gerenoveerde woning, ontvangen alleen de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van € 5.135.88 (prijspeil 1 maart 2008). Ad 2. Tegemoetkoming in de huur Vanaf de peildatum vindt er voor de te slopen of ingrijpend te renoveren woningen geen jaarlijkse huurverhoging meer plaats. Gedurende maximaal een maand na de ingangsdatum van de nieuwe huurovereenkomst of koopovereenkomst hoeft de huurder geen huur meer te betalen voor de oude woning. Dit is om de betaling van een maand dubbele huur te voorkomen. Ad 3. Geen administratiekosten De huurder hoeft geen administratiekosten te betalen, indien hij/ zij de nieuwe huurwoning van een Nijmeegse woningcorporatie huurt. Portaal regelt (de aanpassing van) de inschrijving bij Entree. Samenvatting vergoedingsregeling Verhuis- en herinrichtingskostenvergoeding naar tijdelijke of definitieve vervangende huisvesting Verhuiskostenvergoeding bij terugkeer naar vervangende nieuwbouw Tegemoetkoming in huur oude woning Betrekken nieuwe huurwoning in Nijmegen


€ 5.135,88 (peildatum 1 maart 2008) € 2.000,00 Geen huurverhoging en laatste maandhuur Geen administratiekosten

12

5.2 Verrekening of vervallen van vergoeding Portaal geeft bij de inspectie aan hoe de huurder de woning moet opleveren en wat de eventuele kosten zijn, indien de huurder hieraan niet voldoet. Wordt een woning niet volgens deze normen opgeleverd, dan verrekent Portaal de kosten met de tweede termijn van de verhuiskostenvergoeding. Indien er sprake is van huurachterstand of eventuele andere schulden aan Portaal, dan worden deze verrekend met de verhuiskostenvergoeding. Deze regel geldt niet voor huurders, die een goedlopende betalingsregeling hebben afgesloten, en voor huurders die vallen onder de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP). Indien de te slopen of ingrijpend te renoveren woning van de huurder in de periode dat het Sociaal Plan geldt, wordt ontruimd op basis van een rechterlijk vonnis, heeft de huurder geen recht op de tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten. 5.3 Beleid Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV) Voor zelf aangebrachte voorzieningen geldt het ZAV-beleid van Portaal. In ieder geval vanaf het sloopbesluit dan wel renovatiebesluit wordt aan de huurder geen toestemming meer verleend voor het aanbrengen van ZAV. In een periode dat er geen voornemens bestaan voor sloop/ nieuwbouw of ingrijpende renovatie kan de huurder in een aantal gevallen vergoeding krijgen van Portaal voor kluswerkzaamheden die na 1 januari 2004 zijn uitgevoerd. De huurder moet dan wel altijd vooraf aanvraag hebben gedaan voor de zelf aan te brengen voorzieningen en door Portaal moet goedkeuring zijn verleend voor deze werkzaamheden. Zowel de aanvraag als de toestemming voor de werkzaamheden worden schriftelijk bevestigd door Portaal. De huurder ontvangt de vergoeding maximaal drie weken nadat de werkzaamheden door Portaal zijn geïnspecteerd en zijn goedgekeurd. Voorgaand beleid betekent dat zelf aangebrachte voorzieningen voor de peildatum al door Portaal zijn afgehandeld, ook financieel, en geen rol meer spelen bij de sloop dan wel renovatie. Voor het meenemen van ZAV geldt het volgende beleid: alles wat roerend is mag meeverhuisd worden of worden overgedaan aan de volgende (tijdelijke) huurder. Onroerende zaken mogen niet worden meegenomen, zeker niet indien er een vergoeding voor is ontvangen van Portaal. In alle andere gevallen mag dat wel, mits de woning in een goede staat wordt achtergelaten (goed, schoon, heel, veilig, geen overlast gevend). Indien de onroerende zaak wordt meegenomen dan dient er het oorspronkelijke of iets gelijkwaardigs terug geplaatst te worden of de kosten dienen aan Portaal te worden vergoed. 5.4 Huurgewenning Huurgewenning is geregeld in de Verordening huurgewenning Nijmegen 2006. In artikel 2 staat omschreven: Burgemeester en wethouders kunnen een aanvrager een bijdrage (een subsidie als bedoeld in de Algemene wet bestuursrecht) verlenen als tegemoetkoming in de hogere huurprijs die een bewoner betaalt, indien hij of zij terugkeert naar de vervangende nieuwbouw, of terugkeert na een ingrijpende woningrenovatie. De voorwaarden waaronder deze bijdrage verstrekt wordt, staan in voornoemde verordening aangegeven. Portaal kent zelf geen huurgewenningsregeling.


13

6. Sloop en nieuwbouw 6.1 Sloop Sloop betekent dat de bestaande woning verdwijnt. De huurovereenkomst wordt beëindigd door opzegging of indien nodig rechterlijke tussenkomst. Bewoners worden geherhuisvest. De grondslag voor opzegging is het voornemen tot slopen. 6.2 Peildatum De peildatum is de datum waarop het Sociaal Plan ingaat: het is de ingangsdatum voor de rechten en plichten van huurder en verhuurder die voortvloeien uit het Sociaal Plan. Op de peildatum start de herhuisvesting van huurders. De peildatum valt vlak na het sloopbesluit en ligt tenminste twaalf maanden voor de uit te voeren sloopactiviteiten. Alleen indien huurder en verhuurder bij bijzondere projecten instemmen met een kortere periode kan hiervan worden afgeweken. 6.3 Herstructureringsindicatie Huurders die vanwege sloop de woning moeten verlaten en daar niet terugkeren, komen na het sloopbesluit in aanmerking voor een herstructureringsindicatie. Deze is geldig vanaf de peildatum en vervalt na definitieve huisvesting van de herstructureringskandidaat. Huurders dienen hiervoor op de peildatum een huurcontract voor onbepaalde tijd te hebben. Voor het overige zie hoofdstuk 4. 6.4 Vergoedingsregeling Bij tijdelijke of definitieve herhuisvesting ontvangen de huurders, die op de peildatum een huurcontract voor onbepaalde tijd hebben, voor diverse kosten een vergoeding. Het recht op deze vergoeding gaat in vanaf de peildatum van het Sociaal Plan. Voor het overige zie hoofdstuk 5. 6.5 Terugkeergarantie Indien een complex gesloopt gaat worden, wordt nadrukkelijk onderzocht of huurders willen terugkeren en naar welke woningen zij zouden kunnen terugkeren. Voor het overige zie hoofdstukken 3 en 4. Huurders krijgen een terugkeergarantie naar een huurwoning waarbij huurtoeslag mogelijk is.


14

7. Ingrijpende renovatie 7.1 Ingrijpende renovatie met tijdelijke herhuisvesting Zoals gedefinieerd in de Verordening Huurgewenning Nijmegen 2006: Het treffen van voorzieningen aan een woning, gericht op verbetering van de bouwen woontechnische kwaliteit, die zo ingrijpend zijn dat de bewoner dient te verhuizen naar tijdelijke woonruimte: de tijdelijke woonruimte wordt ook wel wisselwoning genoemd. In dit geval zijn er maatregelen nodig waarbij de woningen zo ingrijpend worden aangepakt, dat huurders hun woning om (woon)technische redenen moeten verlaten. De grondslag hiervoor is het renovatiebesluit dat door Portaal is genomen. Portaal beoordeelt of een gehele of gedeeltelijke ontruiming (woon)technisch noodzakelijk is en legt de bewoners uit waarom. Per project worden maatregelen op maar genomen voor de bewoners, waarbij bekeken wordt of wisselwoningen noodzakelijk zijn of dat andere maatregelen worden getroffen. Afspraken tussen huurder en Portaal worden vastgelegd. Afhankelijk van het renovatieproject maken Portaal en huurders tevens afspraken over de gevolgen voor de vergoeding bij het uitlopen van de werkzaamheden. 7.2 Peildatum De peildatum is de datum waarop het Sociaal Plan ingaat: het is de ingangsdatum voor de rechten en plichten van huurder en verhuurder die voortvloeien uit het Sociaal Plan. Op de peildatum start de herhuisvesting van huurders. Bij ingrijpende renovatie valt de peildatum na het moment waarop het renovatiebesluit is genomen. Deze datum ligt doorgaans zes maanden voor aanvang van de uit te voeren werkzaamheden. Alleen indien huurder en verhuurder bij bijzondere projecten instemmen met een kortere periode kan hiervan worden afgeweken. 7.3 Herstructureringsindicatie Portaal kan - conform artikel 2.7 van het Uitvoeringsdocument - bij ingrijpende renovatie van een woning of complex besluiten om de zittende huurders een herstructureringsindicatie toe te kennen. Deze is geldig vanaf de peildatum en vervalt na definitieve huisvesting van de herstructureringskandidaat. Huurders dienen hiervoor op de peildatum een huurcontract voor onbepaalde tijd te hebben. Portaal besluit of iemand voor een herstructureringsindicatie in aanmerking komt. Huurders kunnen aangeven of zij gebruik willen maken van een wisselwoning of definitief willen verhuizen naar een andere woning. Voor het overige zie hoofdstuk 4. 7.4 Wisselwoning Huurders die hun woning vanwege ingrijpende renovatie tijdelijk moeten verlaten, hebben recht op een wisselwoning. De locaties van de wisselwoningen worden afgesproken met de bewonerscommissie(s). De wisselwoning is schoon, gestoffeerd en gesausd of behangen en voorzien van verwarming (kachel of CV). De wisselwoning biedt voldoende ruimte om alle spullen in op te slaan en als dat niet het geval is, zorgt Portaal voor opslagruimte. Per renovatieproject wordt met de huurders overlegd welke vorm van tijdelijke huisvesting het meest passend is voor de bewoners en - indien van toepassing - voor (gedeeltelijke) opslag van huisraad. De huurbetalingsverplichting van de eigen woning blijft gehandhaafd. Portaal draagt de kosten van de tijdelijke woonruimte en eventuele tijdelijke opslag. 7.5 Vergoedingsregeling Bij tijdelijke of definitieve herhuisvesting ontvangen de huurders, die op de peildatum een huurcontract voor onbepaalde tijd hebben, voor diverse kosten een vergoeding. Het recht op deze vergoeding gaat in vanaf de peildatum van het Sociaal Plan. Voor het overige zie hoofdstuk 5.


15

8. Renovatie zonder tijdelijke herhuisvesting 8.1 Renovatie Huurders kunnen bij een minder ingrijpende renovatie gedurende de uitvoering van werkzaamheden in de woning blijven wonen. Met de huurder wordt vastgelegd wat de termijn van uitvoering is. Een woning is bewoonbaar als basisvoorzieningen zoals douche, toilet en keuken en essentiële onderdelen van de woning zoals dak en vloer, te gebruiken zijn of indien hiervoor noodvoorzieningen getroffen zijn. 8.2 Vergoedingsregeling Per renovatieproject zal vooraf tussen Portaal en een vertegenwoordiging van de betrokken huurders en/of bewonerscommissie(s) de inhoud van de vergoedingsregeling worden afgesproken. Indien er geen bewonerscommissie is, kan de HVPN deze plaats innemen. Tevens maakt Portaal met voornoemde betrokkenen heldere afspraken over de duur van het totale project en eventuele deelprojecten. Indien sprake is van dermate ingrijpende werkzaamheden aan de woning, dat de woning tijdelijk beduidend minder bewoonbaar is of dat er onvermijdelijke herinrichtingskosten voor de huurders te verwachten zijn, ontvangen de huurders een vergoeding. De vergoedingen kunnen de volgende zijn: 1. Korting op de maandhuur naar rato van het aantal dagen dat de woning naar de maatstaven van het huurrecht onvoldoende bruikbaar dan wel bewoonbaar is, 2. Tegemoetkoming in de kosten voor niet-roerende zaken, zoals vastgelijmde vloerbedekking, die na de ingreep (gedeeltelijke) vervanging dan wel aanvulling behoeven om de inrichting weer op orde te krijgen. Hiervoor worden van tevoren in de vergoedingsregeling vaste bedragen afgesproken. Buiten voorgaande gevallen kan er sprake zijn van onverwachte schade aan de eigendommen van de huurder. Hiervoor kan de huurder via de normale schadeprocedure bij Portaal een verzoek om schadevergoeding indienen. 8.3 Regeling overschrijding uitvoeringstermijn Indien de uitvoeringstermijn van de renovatiewerkzaamheden, die vastgelegd is tussen huurder en Portaal, wordt overschreden, zal de huurder voor deze overschrijdingsdagen naar rato een extra huurkorting ontvangen bovenop de huurkorting uit de vergoedingsregeling onder 8.2.


16

Addendum bij hoofdstuk 8 Renovatie zonder tijdelijke herhuisvesting. Uitgangspunten voor een vergoedingsregeling.

Indien langer dan 1 dag geen gebruik kan worden gemaakt van keuken, douche, toilet wordt hiervoor door Portaal een huiskamerwoning ter beschikking gesteld. Daarnaast worden voorzieningen geleverd. Een vergoeding van € 100,00 voor immateriële schade, derving en schades tot € 50,00. Onder immateriële schade valt bijvoorbeeld het ervaren van overlast door stof, geluid en mogelijk kou, impact op privacy, extra (opruim)werkzaamheden voor de bewoners en de nutsvoorziening voor de aannemer. Een vergoeding van € 50,00 voor verplichte onderdelen als buitenaanpak en verbetering veiligheid. Een vergoeding van € 75,00 voor aanpak keuken. Een vergoeding van € 50,00 voor aanpak douche Een vergoeding van € 25,00 voor aanpak toilet Een vergoeding van € 50,00 voor aanbrengen cv-installatie (nieuwe installatie) Overige onderdelen zijn niet in een vergoedingsregeling opgenomen Ongeacht het aantal onderdelen waar een bewoner aan meedoet, is in de vergoeding een post opgenomen voor energievoorzieningen (water en elektra) voor de aannemer tijdens de aanpak. Portaal probeert te voorkomen dat raambekleding (bijv. gordijnen, lamellen etc.) niet meer past nadat een renovatie of groot onderhoud heeft plaatsgevonden. Als de warme opname plaatsvindt, wordt de situatie vooraf bij de bewoner bekeken door de opzichter. Wanneer achteraf blijkt dat de raambekleding toch niet meer past, valt dit in principe onder de vergoedingsregeling van € 100,00 (immateriële schade, derving, inclusief schades tot € 50,00). Indien dit onvoldoende blijkt te zijn, neemt de bewoner contact op met Portaal en wordt er samen met een medewerker van Portaal gezocht naar een praktische oplossing, waarbij de doelstelling is het herstellen van de situatie voor de renovatie of groot onderhoud. Het is mogelijk dat eigendom van een bewoner in een zeer slechte conditie is (zoals bijvoorbeeld zonneschermen). Indien schade ontstaat aan dit eigendom valt dit onder de vergoedingsregeling van € 100,00 (immateriële schade, derving, inclusief schades tot € 50,00). Zonneschermen e.d. worden op verzoek van de bewoner door Portaal verwijderd en herplaatst.

De bedragen zullen jaarlijks worden geïndexeerd met hetzelfde percentage als de wettelijke verhuiskostenvergoeding. Van bovenstaande uitgangspunten kan in dringende gevallen worden afgeweken.

Nijmegen, 29 november 2010

HvPN De heer M. van den Berg

Portaal Nijmegen Mevr. S. Deenen

------------------------------------------

------------------------------------


17

9. Slotbepalingen 9.1 Hardheidsclausule Indien het Sociaal Plan in een specifiek geval voor een huurder onevenredig negatieve gevolgen heeft die ongunstiger zijn dan voor de overige huurders het geval is, kan die huurder een beroep doen op de hardheidsclausule en Portaal verzoeken af te wijken van het Sociaal Plan. In dat geval zal Portaal dit verzoek in behandeling nemen en binnen dertig dagen na ontvangst een besluit nemen. De uitslag wordt schriftelijk, met redenen omkleed, meegedeeld aan de betrokken huurder. In juni 2010 is er een akkoord tot stand gekomen voor de uitbreiding van deze clausule. Deze uitbreiding bevindt zich in de bijlage. 9.2 Klachtenregeling Individuele huurders kunnen zich wenden tot de Klachtencommissie Woningcorporaties Nijmegen en omgeving, indien zij het niet eens zijn met de wijze waarop Portaal het Sociaal Plan uitvoert of interpreteert. Wanneer de huurder een klacht heeft over de woonruimteverdeling in de stadsregio Arnhem Nijmegen, kan hij/ zij een beroepsschrift indienen bij de Beroepscommissie woonruimteverdeling Stadsregio Arnhem Nijmegen. 9.3 Geschillenregeling Kader Sociaal Plan Voor geschillen over dit Kader Sociaal Plan is dezelfde regeling van toepassing als in de Samenwerkingsovereenkomst tussen de HVPN en Portaal is overeengekomen. Als tussen partijen naar aanleiding van deze overeenkomst een geschil ontstaat, dan zullen partijen overleg plegen over de wijze waarop dit geschil zal worden beslecht: door de voorzitter van de Klachtencommissie, de volledige Klachtencommissie of de kantonrechter. Een geschil is aanwezig wanneer de ene partij dit aan de andere partij schriftelijk meedeelt. Vervolgens zal over de wijze van geschillenbeslechting binnen vier weken na die schriftelijke mededeling overeenstemming tussen partijen bereikt moeten zijn. Als partijen het over de wijze van geschillenbeslechting binnen vier weken na die schriftelijke mededeling niet eens zijn, kan het geschil door één van beide partijen (of door beide partijen) worden voorgelegd aan de kantonrechter te Nijmegen. De uitspraak van de voorzitter van de Klachtencommissie of de volledige Klachtencommissie geldt tussen partijen als een bindend advies. 9.4 Werkingsduur en evaluatie Kader Sociaal Plan Dit Kader Sociaal Plan wordt aangegaan voor een periode van vijf jaar. Op verzoek van één van beide partijen kan er een evaluatie plaatsvinden. Evaluatie vindt in elk geval plaats wanneer daartoe aanleiding is op grond van wijzigingen in wetgeving of verordeningen. Een jaar voor het aflopen van het Kader Sociaal Plan starten partijen het overleg over het (op)nieuw af te sluiten Kader Sociaal Plan. Het Kader Sociaal Plan treedt in werking met ingang van de datum waarop het door beide partijen is ondertekend. Aldus overeengekomen en ondertekend te Nijmegen d.d. namens Huurdersvereniging Portaal Nijmegen, dr.ir. L.G. Sijbranda

namens Portaal Nijmegen, mr.drs. H.P. Kip


18

Bijlage – Uitbreiding hardheidsclausule


19

Kader Sociaal Plan Portaal Nijmegen

Recommend Documents