JUDr. Robert Pazák, soudní exekutor Gromešova 30, Brno IČ:

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2129 – 226 / 2013 dle Usnesení č.j. 59 EX 2951/11-36

Objednavatel: Sídlo: IČ:

Zhotovitel: Sídlo: IČ:

mail: Zpracovatelé:

Exekutorský úřad Brno-venkov JUDr. Robert Pazák, soudní exekutor Gromešova 30, 621 00 Brno 18764878

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. [email protected] Ing. Václav Kunášek, Ing. Milan Bálek

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 59 EX 2951/11-36 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Robertem Pazákem, dne 08.04.2013.

Posudek obsahuje:

35 stran včetně příloh

Posudek se předává:

v jednom vyhotovení

Výtisk číslo:

1

Zpracováno:

21.05.2013

Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Obsah posudku

Znalecký posudek č. 2129 – 226 / 2013

strana

A 1 2 3 4 5

NÁLEZ...............................................................................................................................3 Úkol a předmět ocenění ...............................................................................................3 Místní šetření ...............................................................................................................3 Den ocenění .................................................................................................................3 Podklady ......................................................................................................................3 Uznávané metody ocenění ...........................................................................................4

B 1 2 3

POSUDEK .........................................................................................................................8 Aplikovaná metoda ocenění.........................................................................................8 Ocenění ......................................................................................................................10 Vyhodnocení..............................................................................................................24

C

REKAPITULACE ..........................................................................................................25

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................25

E

PŘÍLOHY........................................................................................................................26

2



A NÁLEZ 1

ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 59 EX 2951/11-36: - stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství, - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, - stanovit výslednou cenu jako cenu obvyklou. Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 3763/10000 na budově bytového domu č.p. 151, část obce Lom, stojící na pozemku parc.č. St. 169 a spoluvlastnického podílu ve výši 3763/10000 na pozemku parc.č. St. 169, k.ú. Lom u Mostu, obec Lom, zapsáno na LV č. 1458 vedeného KÚ pro Ústecký kraj, KP Most. Bytový dům je jednotlivými spoluvlastníky užíván jako byty. Spoluvlastnický podíl na celém domě tak v podstatě vyjadřuje užívání bytu. Ocenění proto provádíme jako by se jednalo o ocenění bytu. Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukční provedení a technické vybavení je detailně proveden níže v části B - Posudek. 2

MÍSTNÍ ŠETŘENÍ

Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 08.05.2013 za přítomnosti syna povinného, pana Michala Miky. 3

DEN OCENĚNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 20.05.2013, což je den ocenění. 4

PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 1458, k.ú. Lom u Mostu, získaný prostřednictvím Dálkového -

-

přístupu do Katastru nemovitostí dne 08.04.2013 Snímek katastrální mapy Usnesení č.j. 59 EX 2951/11-36 barevná fotodokumentace informace získané při místním šetření záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004

3



- Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 - časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2013

- odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2013 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů (2009) - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010 5 5.1

UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. 5.2

Metoda výnosová

Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kč] i

kde:

VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitosti V ... čisté příjmy z nemovitosti i ... míra kapitalizace

Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu, popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o obhospodařovací náklady související nemovitosti. 4



Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]

V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“: VHN = ČV ×

kde:

qn −1 HP + q × ( q − 1) q n n

ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovitosti, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n ... zbývající doba užití nemovitosti (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP ... hodnota pozemku.

Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovitostí, 2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového způsobu, kdy „jádro“ tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovitosti na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet:

- bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (přirážek) za rizika. matematické vyjádření: kde:

i = ibezp + Σσ

i ... míra kapitalizace ibezp... bezpečný typ investice Σσ ... součet prémií (přirážek) za rizika

Viz např. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank, obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur.

5



Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu objektu. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 5.3

Metoda komparativní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí - stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva - soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě

6



V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitost prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009, str. 50: „Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč bych si onu nemovitost měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.“ Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitost vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovitosti proces veřejné dražby, které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitost. Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.

7



B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ

V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný byt, ke kterému je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objektů včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rodinné bydlení primárně nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme. Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou přímého porovnání. Podpůrně je ocenění provedeno také postupem dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR, naposledy ve stavu k 1.1.2013. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

8



Komentář k ocenění příslušenství: Obecné vymezení příslušenství věci: zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění: Hlava devátá: Vymezení některých pojmů, Věci a práva: § 120 (1) Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. (2) Stavba není součástí pozemku. § 121 (1) Příslušenstvím věci jsou věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. (2) Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány. Dále zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v platném znění: § 8 Oceňování bytu a nebytového prostoru (1) Byt, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností určených k bydlení a jeho součásti a příslušenství (ve smyslu §121 odst. občanského zákoníku), se oceňuje včetně podílu na společných částech domu, a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům, a včetně podílu na příslušenství domu a stavbách vedlejších a jejich příslušenstvích, určených pro společné užívání. (2) Nebytový prostor, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností včetně příslušenství určených k jiným účelům než k bydlení, se oceňuje včetně podílu na společných částech domu, a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům, jakož i včetně podílu na příslušenství domu a stavbách vedlejších včetně jejich příslušenství určených pro společné užívání; nebytovým prostorem nejsou příslušenství bytu ani společné části domu. (3) Cena bytu a cena nebytového prostoru se zjistí jako podíl z ceny stavby. Velikost tohoto podílu se rovná poměru podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k součtu podlahových ploch všech bytů a nebytových prostorů ve stavbě, do něhož se nezapočítávají plochy společného příslušenství stavby. Přitom se přihlíží k vybavení a stavu bytu nebo nebytového prostoru. (4) Cena příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studny a vedlejší stavby sloužící výhradně společnému užívání, se pro účely ocenění bytu nebo nebytového prostoru započte do ceny stavby. Jsou-li vlastnické vztahy ke stavbě a pozemku shodné, cena pozemku se rovněž započte do ceny stavby. (5) Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru je součet všech plošných výměr podlah jednotlivých místností a prostor tvořících příslušenství bytu nebo nebytového prostoru. Slovník definic a výklad některých vybraných pojmů stavebního práva, autoři: Jaroslav Hába, Tomáš Janas, Šárka Švancarová, díl I., Nakladatelství Arch, r. 2003, uvádí: Příslušenství věci lze rozeznávat tam, kde je věc hlavní a věc, která k věci hlavní přísluší. Příslušenství věci je samostatnou věcí, která je však funkčním vztahem nebo hospodářským účelem spojena s věcí hlavní. Jde o samostatnou věc, která je určena k užívání s věcí hlavní. Za příslušenství je potřeba považovat věc, která je ve vlastnictví vlastníka věci hlavní a která je vlastníkem určena k trvalému užívání s věcí hlavní. Skutečnost, že příslušenství není dočasně s věcí užíváno, nemění nic jeho povaze. Příslušenství může být samostatným předmětem právních vztahů.

9



2

OCENĚNÍ

2.1

Komparativní metoda ocenění - srovnání na realitním trhu

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Popis: Bytový dům je půdorysně postaven ve tvaru L, je samostatně stojící, situovaný na rovinatém terénu. Na objekt bytového domu stavebně navazuje směrem do zahrady objekt kůlny, z ulice pak objekt garáže (který je bez zastřešení a je demoličním stavu). Dále stojí na hranici pozemku zahrady kůlna s řadově rozdělenými prostory. Oceňovaný byt je dispozice 4+1 a nachází se v 2.NP bytového domu. Příslušenstvím k tomuto bytu je sklep pod schodištěm (přístup z 1.NP), dále 3× prostor na skladování dřeva v kůlně na zahradě (mimo objekt bytového domu). Okolní zástavbu tvoří hlavně bytové a rodinné domy. Centrum obce Lom je ve vzdálenosti cca 400 m, do Litvínova je vzdálenost cca 4 km. Hlavní přístup k objektu je přes branku z ulice Československé armády. Přístup na zahradu je možný přes bytový dům, nebo přes pozemek ve vlastnictví Města Lom, který je ovšem oplocený v rámci zahrady. Konstrukční řešení a technické vybavení: Doba výstavby:

dle sdělení před 108 lety; údržba: absence

Počet podlaží:

částečně podsklepeno, 3 nadzemní podlaží

Základy:

kamenné pasy bez izolací proti zemní vlhkosti

Nosné konstrukce: zděné v tl. 45-50 cm, z cihel; nezatepleno Stropy:

dřevěné trámové; podbití rákosem a omítnutí

Střecha:

tvar; sedlový; krov je dřevěný

Klempířské konstrukce:

dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů; z pozinkovaného plechu, nyní opatřeno nátěry; částečně zkorodováno

Vnitřní povrchy:

vápenocementové omítky, poškozené (místy opadané); obklady keramické na WC s koupelnou

Vnější povrchy:

vápenocementové omítky, místy opadané; obklad soklu není proveden

Schody:

nosná část železobetonová; povrch stupňů: terazzo

Dveře:

dřevěné plné s dřevěnými zárubněmi a dřevěnými prahy, vstupní jsou dřevěné plné do ocelové zárubně

Krytina střechy:

Vrata:

plechová

na přístavbách: plechové, dřevěné

10



Okna:

dřevěná se zdvojeným jednoduchým zasklením; rozbité skleněné výplně

Povrch podlah:

dle účelu užití místnosti: betonová mazanina, z dřevěných prken

Vytápění:

ústřední do litinových radiátorů, kotel je na tuhá paliva; kamna na tuhá paliva

Ohřev teplé vody:

zajišťován lokálním el. ohřívačem; průtokovým v kuchyni, zásobníkovým v koupelně (nefunkční)

Vnitřní vodovod:

je proveden rozvod studené vody

WC splachovací společně s Hygienické vybavení: koupelnou; v koupelně umyvadlo, vana

Vnitřní kanalizace:

od všech zařizovacích kamenina, plast

Vnitřní plynovod:

Elektroinstalace:

na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod je instalován

Výtahy:

nejsou

Ostatní:

např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno

předmětů;

Vybavení kuchyní:

rozvod je proveden domě, v bytě není

v bytovém

sporák (na el. energii), vybavení; mikrovlnka

Dispozice: Oceňovaná bytová jednotka se nachází v 2.NP, dispozice: předsíň, chodba, kuchyně, obývací pokoj, ložnice, 2x průchozí pokoje, chodba se sušárnou, koupelna s WC, kotelna; sklep v 1.NP, 3x skladové prostory v kůlně mimo bytový dům Srovnávací parametry: Název

Užitná plocha [m2]

Předsíň

3,20

Chodba

3,56

Kuchyně

13,82

Obývací pokoj

21,21

Ložnice

14,84

Pokoj

17,78

Pokoj

16,96

Chodba se sušárnou

7,28

11

další



Koupelna s WC

3,18

Kotelna

1,89

Bytová jednotka celkem:

103,71

Sklep (1.NP - pod schodišťovým prostorem), snížená Sv.

10,61

Sklad na dřevo 1 (kůlna)

2,55


2,55


2,55

Příslušenství bytové jednotky celkem:

18,26

Bytová jednotka vč. příslušenství celkem:

121,98

Srovnávací kritéria: Kriterium Popis kritéria A – OBEC 1 Velikost obce obyvatel 3 867, z toho 2 753 v produkt. věku 2 Správa, úřady městský úřad, pošta, policie; ostatní v Litvínově 3 Poptávka po nemovitostech nabídka převyšuje poptávku 4 Přírodní okolí dobré 5 Obchod a služby základní sortiment 6 Školství základní škola 1. a 2. stupeň 7 Zdravotnictví ordinace všeobecného lékaře 8 Kultura, sport nedostatečné vybavení 9 Ubytování dostatečná kapacita 10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka 11 Životní prostředí dobré B – UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce širší centrum 13 Dopravní podmínky příjezd až k objektu 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu rovinatý terén 16 Převládající zástavba bydlení č.

12


17 Parkovací možnosti 18 Obyvatelstvo v sousedství 19 Územní plán 20 Inženýrské sítě v obci C – VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby 22 Dostupnost jednotlivých podlaží 23 Regulace nájemného 24 Výskyt radonu 25 Další možnosti ohrožení 26 Příslušenství nemovitosti 27 Možnosti dalšího rozšiřování 28 Technická hodnota stavby 29 Údržba stavby 30 Pozemek celkem


na zahradě nebo před oplocením nehlídané nebylo zjišťováno schválený úz. plán všechny vhodný pouze po schodišti žádná neměřeno velmi omezené až náhodné vhodné (identifikace viz výše) jsou (po vlastních pozemku) viz níže velmi zanedbaná 579 m2

Technický stav: Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím vyjma stavebně navazujících částí k bytovému domu v uspokojivém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem dlouhodobé absence alespoň základní údržby. To se projevuje na většině kovových konstrukcí, které jsou zčásti zkorodovány (dešťové žlaby a svody, oplechování), okna jsou již také dosti nefunkční, dochází k zatékání vody, což je patrné na vnitřních omítkách stěn a stropů, které jsou lokálně poškozené a v kuchyni u kuchyňské linky opadané. Elektrický bojler není funkční. Pokud nedojde k opravě uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Další připomínky existují spíše v rovině estetické v oblasti obnovy maleb a nátěrů či výměně keramických obkladů, které přestože jsou funkční, již neodpovídají nárokům současného standardu.

Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit poměrně vysoké finanční prostředky na rekonstrukci a opravy. Stanovení jejich výše značně přesahuje rámec tohoto znaleckého posudku, navíc jsou závislé na představě o rozsahu a kvalitě rekonstrukce potenciálním novým vlastníkem.

Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1458 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Bytový dům je jednotlivými spoluvlastníky užíván jako byty. Spoluvlastnický podíl na celém domě tak v podstatě vyjadřuje užívání bytu.

13



Srovnávací nemovitosti (SN): 1) byt 3+1 Nabídková cena: Upravená nabídková cena: Adresa: Budova: Stav objektu: Podlaží počet: Podlaží umístění: Plocha užitná: Voda: Plyn: Odpad: Elektřina:

410 000 Kč 4 409 Kč za m2 Vrchlického, Lom Cihlová Velmi dobrý 3 2. podlaží 93 m2 Dálkový vodovod Plynovod Veřejná kanalizace 230V

Popis: Byt 3+1 v podílovém vlastnictví v obci Lom. Byt se nachází v 2. Podlaží cihlové zástavby. Dispozice: obývací pokoj, dětský pokoj, kuchyně, ložnice, koupelna a samostatné WC. Byt je po rekonstrukci: podlahy, obklady, kuchyňská linka. K bytu možno používat zahradu přes ulici.

Zdroj: Realitní kancelář EVROPA CHOMUTOV Palackého 3997 43001 Chomutov www.rkevropa.cz

14



2) byt 3+1 Nabídková cena: 680 000 Kč Upravená nabídková cena: 4 474 Kč za m2 Jedličkova, Horní Adresa: Litvínov Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha užitná: 152 m2 Plocha podlahová: 65 m2 Sklep: 10 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Popis: Byt v domě o čtyřech bytových jednotkách ve staré zástavbě města. Bytová jednotka o dispozici 3+1 je ve spolupodílovém vlastnictví a nachází se v prvním nadzemním podlaží domu. Byt je v původním zachovalém stavu. K bytu náleží sklep a společná zahrada domu.

Zdroj: Realitní kancelář M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2 11000 Praha Telefon: 800 100 446 www.mmreality.cz

15



3) byt 4+1 Nabídková cena: 870 000 Kč Upravená nabídková cena: 8 365 Kč za m2 Podkrušnohorská, Horní Adresa: Litvínov Budova: Cihlová Podlaží počet: 4 včetně 1 podzemního Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha užitná: 104 m2 Plocha podlahová: 67 m2 Sklep: 37 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Popis: Bytová jednotka 4+1 v osobním vlastnictví, který je dispozičně upraven na 3+1. Byt se nachází v prvním nadzemním podlaží cihlového domu a náleží k němu sklep. Bytová jednotka je v původním stavu.

Zdroj: Realitní kancelář M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2 11000 Praha Telefon: 800 100 446 www.mmreality.cz

16



Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient kZC ≤ 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota kZC = 0,85.“ Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188. Obdobně v časopise „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovitosti postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitost se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovitosti nemůže být větší, než cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00. Metoda přímého porovnání: Srovnávací Výměra nemovitosti [m2] SN 1 SN 2 SN 3

93 152 104

Cena ke srovnání [Kč/m2] 4 409 4 474 8 365

Index odlišnosti IO tech. stav a zdroj poloha velikost vybavenost 0,90 1,00 0,95 0,70 0,90 0,95 1,00 0,85 0,75 1,00 0,95 0,90 n: počet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena [Kč] Obvyklá cena [Kč] po zaokrouhlení:

Upravená cena [Kč/m2] 2 639 3 251 5 364 3 3 751 3 750

Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota

1 430 2 639 2 320 3 750 5 180 5 364

Výpočet: 121,98 m2 × 3 750,- Kč/m2 = 457 425,- Kč, po zaokrouhlení: 450 000,- Kč Tato cena v sobě zahrnuje hodnotu příslušenství identifikovaného výše.

17



2.2

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování

Byt v 2.NP bytového domu č.p. 151 Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):

Bytový prostor § 25 porovnávací metoda 2 001 – 10 000 108 let 14 485,- Kč/m2

Podlahové plochy bytu: Předsíň: Chodba: Kuchyně: Obývací pokoj: Ložnice: Pokoj: Pokoj: Chodba se sušárnou: Koupelna s WC: Kotelna: Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: Sklad na dřevo 1 (kůlna) - příslušenství bytové jednotky: Sklad na dřevo 2 (kůlna) - příslušenství bytové jednotky: Sklad na dřevo 3 (kůlna) - příslušenství bytové jednotky: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem:

=

3,20 m2 3,56 m2 13,82 m2 21,21 m2 14,84 m2 17,78 m2 16,96 m2 7,28 m2 3,18 m2 1,89 m2 103,72 m2

=

2,55 m2 2,55 m2 2,55 m2 7,65 m2

Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: Sklep (1.NP bytového domu - pod sch. prostorem) - příslušenství bytové 10,61 m2 jednotky: Podlahové pl. prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a = 10,61 m2 místností sklepů - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: Započítaná podlahová plocha prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: Podlahové plochy - celkem:

2

7,65 m * 0,10 10,61 m2 * 0,80

= = =

103,72 m2 0,77 m2 8,49 m2

=

112,98 m2

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených

č. IV I

Vi 0,10 -0,01 18



3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce) Koeficient pro stáří 108 let: 0,60

II II II

0,00 0,00 0,00

III II

0,00 -0,01

III III V

0,00 0,00 0,40

č. I I III III II

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

II

0,00

II

0,00

III II II III II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

č. I

Ti -0,10

II I

0,00 -0,05

9

Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V10 * 0,60 = 0,259 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 12

Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - nedobrovolná dražba, obsazená nemovitost, trvalý pobyt, potenciální náklady na vyklizení či vystěhování, doba do výmazu omezení práv z LV 3

Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,850 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,259 * 1,000 * 0,850 = 0,220

19



Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 14 485,- Kč/m2 * 0,220 = 3 186,70 Kč/m2 CP = CU * PP = 3 186,70 Kč/m2 * 112,98 m2 = 360 033,37 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

360 033,37 Kč

Pozemek: Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska 50 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 50 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 50% + 10% * (100 % + 50%) 65,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: napojení na plynovod, výhodnost polohy pozemku Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,7080 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 56,26 1,00 2,1310 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo St. 169

Výměra [m2] 579,00

Kp

Úprava [%]

0,7080

65,00

Jedn. cena [Kč/m2] 140,06

Upr. cena [Kč/m2] 140,06 Cena [Kč] 81 094,74 81 094,74

Pozemek - zjištěná cena

=

81 094,74 Kč

Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek

=

81 094,74 Kč 81 094,74 Kč

Cena příslušenství - celkem:

=

81 094,74 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: 81 094,74 Kč Spoluvlastnický podíl: 3 763 / 10 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: 81 094,74 Kč * 3 763 / 10 000 = 30 515,95 Kč

20



Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku

+

30 515,95 Kč

Bytová jednotka v 2.NP bytového domu č.p. 151 - zjištěná cena

=

390 549,32 Kč

Venkovní úpravy: 1) Plot z ocel. plotových rámů na ocel. sloupky do betonových patek Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

13.2. Plot z ocel. plotových rámů na ocel. sloupky do betonových patek 13,30 m2 pohledové plochy 1122

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 13,30 m2 * 450,- Kč / m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena: Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 30 = 66,667 %

Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem

= * * * =

5 985,- Kč 1,0000 2,1310 0,7080 9 029,86 Kč

=

6 019,94 Kč 3 009,92 Kč

*

Plot z ocel. plotových rámů na ocel. sloupky do betonových patek - zjištěná cena

3 763 / 10 000

=

1 132,63Kč

2) Vrátka ocelová s dřevěnou výplní Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

14.3.1. Vrátka ocelová s dřevěnou výplní 1,00 ks 1122

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 1 500,- Kč / ks Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

= * * * =

1 500,- Kč 1,0000 2,1310 0,7080 2 263,12 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 20 roků

21



Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 30 = 66,667 %

=


*

Vrátka ocelová s dřevěnou výplní - zjištěná cena

=

1 508,75 Kč 754,37 Kč

3 763 / 10 000 283,87Kč

3) Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

14.2. Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků 1,00 ks 1122

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 1 450,- Kč / ks Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena: Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 30 = 66,667 %

= * * * =

1 450,- Kč 1,0000 2,1310 0,7080 2 187,68 Kč

=

1 458,46 Kč 729,22 Kč


*

Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků - zjištěná cena

=

3 763 / 10 000 274,41Kč

4) Plochy s povrchem betonovým monolitickým - tl. do 10 cm Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

8.2.1. Plochy s povrchem betonovým monolitickým - tl. do 10 cm 20,50 m2 211

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 20,50 m2 * 235,- Kč / m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * *

4 817,50 Kč 1,0000 2,2560 0,7080

22



Plná cena: Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 40 = 50,000 %

=

7 694,74 Kč

=

3 847,37 Kč 3 847,37 Kč


*

Plochy s povrchem betonovým monolitickým - tl. do 10 cm - zjištěná cena

=

3 763 / 10 000 1 447,77Kč

Rekapitulace ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování: Bytová jednotka v 2.NP bytového domu č.p. 151

390 549,30 Kč

Venkovní úpravy: Plot z ocel. plotových rámů na ocel. sloupky do betonových patek

1 132,60 Kč

Vrátka ocelová s dřevěnou výplní

283,90 Kč

Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků

274,40 Kč

Plochy s povrchem betonovým monolitickým - tl. do 10 cm

1 447,80 Kč

Ocenění staveb celkem

393 688,- Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

393 690,- Kč

23



3

VYHODNOCENÍ

Komparativní metoda - srovnání na realitním trhu

450 000,- Kč

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování

393 690,- Kč

Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledků použitých metod ocenění indikujeme obvyklou cenu předmětu ocenění ve výši: 450 000,- Kč

24



C REKAPITULACE Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 3763/10000 na budově bytového domu č.p. 151, část obce Lom, stojící na pozemku parc.č. St. 169 a spoluvlastnického podílu ve výši 3763/10000 na pozemku parc.č. St. 169, k.ú. Lom u Mostu, obec Lom, zapsáno na LV č. 1458 vedeného KÚ pro Ústecký kraj, KP Most, včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění na:

450 000,- Kč slovy: Čtyřistapadesáttisíc korun českých

D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2129 – 226 / 2013 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě:

V Hradci Králové dne 21.05.2013 Podpis za znalecký ústav:

Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

25



E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 1458, k.ú. Lom u Mostu, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 08.04.2013 3. Snímek katastrální mapy

26


Příloha: Fotodokumentace







VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 08.04.2013 20:35:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Ostatní činnosti, č.j.: 059EX 2951/11 pro Soudní exekutor Pazák Robert, JUDr.

Okres: CZ0425 Most

Obec: 567264 Lom

Kat.území: 686573 Lom u Mostu

List vlastnictví: 1458

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách

Identifikátor

A Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Konvalinka Pavel, Československé armády 151/12, 43511 Lom Mika Vlastimil, Československé armády 151/12, 43511 Lom Nečas Jan, Luční 938, 43511 Lom B Nemovitosti Pozemky Parcela

Výměra[m2] Druh pozemku

St. 169

(St. = stavební parcela) Podíl

730418/2743

3320/10000

521117/274 841127/2782

3763/10000 2917/10000

Způsob využití

Způsob ochrany

579 zastavěná plocha a nádvoří

Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Lom, č.p. 151

Způsob využití Způsob ochrany byt.dům

B1

Jiná práva - Bez zápisu

C

Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro

Na parcele St. 169

Povinnost k

o Zástavní právo smluvní

na podíl 3763/10000 ve výši 85.000,-Kč s příslušenstvím V-2830/2011-508 SMART HYPO s.r.o., tř. Svobody Mika Vlastimil, Československé 956/31, 77900 Olomouc, RČ/IČO: armády 151/12, 43511 Lom, RČ/IČO: 27774082 521117/274, Stavba: Lom, č.p. 151 V-2830/2011-508 Mika Vlastimil, Československé armády 151/12, 43511 Lom, RČ/IČO: 521117/274, Parcela: St. 169 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 11.05.2011. Právní účinky vkladu práva ke dni 11.05.2011. V-2830/2011-508 o Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Vratislav Pospíšil, Velká Hradební 47, 400 01 Ústí nad Labem Z-8719/2011-508 Mika Vlastimil, Československé armády 151/12, 43511 Lom, RČ/IČO: 521117/274 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Mostě 43 EXE-7862/2011 -10 ze dne 17.05.2011.; uloženo na prac. Most Z-8719/2011-508 o Zástavní právo exekutorské na 3763/10000 spoluvlastnického podílu ve výši 11.000,- Kč s příslušenstvím Z-12187/2011-508 Soukupová Markéta JUDr., Jarmily Mika Vlastimil, Československé Glazarové 684/25, 43401 Most, armády 151/12, 43511 Lom, RČ/IČO: RČ/IČO: 765522/2762 521117/274, Parcela: St. 169 Z-12187/2011-508 Mika Vlastimil, Československé armády 151/12, 43511 Lom, RČ/IČO: Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Most, kód: 508. strana 1


Okres: CZ0425 Most Kat.území: 686573 Lom u Mostu

Obec: 567264 Lom List vlastnictví: 1458

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách Typ vztahu Oprávnění pro

(St. = stavební parcela)

Povinnost k

521117/274, Stavba: Lom, č.p. 151 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Ústí nad Labem 0136 EX-451/2011 -31 ze dne 12.12.2011. Právní moc ke dni 27.12.2011. Z-12187/2011-508 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na 3763/10000 spoluvlastnického podílu Z-4336/2012-508 Mika Vlastimil, Československé armády 151/12, 43511 Lom, RČ/IČO: 521117/274, Stavba: Lom, č.p. 151 Z-4336/2012-508 Mika Vlastimil, Československé armády 151/12, 43511 Lom, RČ/IČO: 521117/274, Parcela: St. 169 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Brno-venkov 59EX2951/2011 -24 ze dne 15.05.2012. Z-4336/2012-508 o Zástavní právo exekutorské na 3763/10000 spoluvlastnického podílu ve výši 27.954,15 Kč s příslušenstvím Z-4331/2012-508 PPF B1 B.V., id.č.34192873, Mika Vlastimil, Československé Strawinskylaan 933, 1077XX armády 151/12, 43511 Lom, RČ/IČO: Amsterodam, Nizozemsko, RČ/IČO: 521117/274, Parcela: St. 169 Z-4331/2012-508 001 Mika Vlastimil, Československé armády 151/12, 43511 Lom, RČ/IČO: 521117/274, Stavba: Lom, č.p. 151 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Brno-venkov 59 EX-2951/2011 -17 ze dne 15.05.2012. Právní moc ke dni 22.05.2012. Z-4331/2012-508 o Zástavní právo soudcovské na 3763/10000 spoluvlastnického podílu ve výši 1.000,- Kč Návrh podán dne 28.2.2012 Z-6072/2012-508 Okresní správa sociálního Mika Vlastimil, Československé zabezpečení Most, Báňská 284, 43401 armády 151/12, 43511 Lom, RČ/IČO: Most 521117/274, Stavba: Lom, č.p. 151 Z-6072/2012-508 Mika Vlastimil, Československé armády 151/12, 43511 Lom, RČ/IČO: 521117/274, Parcela: St. 169 Listina Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud.zástavního práva Okresní soud v Mostě 28 E-224/2012 -7 ze dne 21.06.2012. Právní moc ke dni 28.07.2012. Z-6072/2012-508 o Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor: Mgr. Daniel Vlček, Vrchlabská 28/17, 197 00 Praha 9 Z-9523/2012-508 Mika Vlastimil, Československé armády 151/12, 43511 Lom, RČ/IČO: 521117/274 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Most, kód: 508. strana 2


Okres: CZ0425 Most

Obec: 567264 Lom

Kat.území: 686573 Lom u Mostu

List vlastnictví: 1458

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách Typ vztahu Oprávnění pro


Povinnost k

Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Mostě 43 EXE-10019/2012 -12 ze dne 07.05.2012.; uloženo na prac. Most Z-9523/2012-508 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na 3763/10000 spoluvlastnického podílu Z-9524/2012-508 Mika Vlastimil, Československé armády 151/12, 43511 Lom, RČ/IČO: 521117/274, Stavba: Lom, č.p. 151 Z-9524/2012-508 Mika Vlastimil, Československé armády 151/12, 43511 Lom, RČ/IČO: 521117/274, Parcela: St. 169 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Praha 7 101 EX04264/2012 -024 ze dne 19.11.2012. Z-9524/2012-508 o Zástavní právo exekutorské na 3763/10000 spoluvlastnického podílu ve výši 72.408,- Kč s příslušenstvím Z-3755/2013-508 SMART HYPO s.r.o., tř. Svobody Mika Vlastimil, Československé 956/31, 77900 Olomouc, RČ/IČO: armády 151/12, 43511 Lom, RČ/IČO: 27774082 521117/274, Stavba: Lom, č.p. 151 Z-3755/2013-508 Mika Vlastimil, Československé armády 151/12, 43511 Lom, RČ/IČO: 521117/274, Parcela: St. 169 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exeklutorský úřad Praha 7 101 EX-04264/2012 -023 ze dne 19.11.2012. Z-9525/2012-508 D

Jiné zápisy Typ vztahu Vztah pro

Vztah k

o Změna výměr obnovou operátu

Parcela: St. 169 E

Z-9688/2012-508

Nabývací tituly a jiné podklady zápisu

Listina o Smlouva kupní

ze dne 05.04.2006. Právní účinky vkladu práva ke dni 13.04.2006.

Pro: Konvalinka Pavel, Československé armády 151/12, 43511 Lom Mika Vlastimil, Československé armády 151/12, 43511 Lom

V-1211/2006-508 RČ/IČO: 730418/2743 521117/274

o Usnesení soudního exekutora o udělení příklepu Exekutorský úřad Most 130 EX-2357/2008 -

33-E1 ze dne 12.03.2010. Právní moc ke dni 15.04.2010.

Z-2643/2010-508 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Most, kód: 508. strana 3


Okres: CZ0425 Most Kat.území: 686573 Lom u Mostu

Obec: 567264 Lom List vlastnictví: 1458

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách


Listina Pro: Nečas Jan, Luční 938, 43511 Lom o Smlouva kupní

RČ/IČO: 841127/2782

ze dne 22.02.2011. Právní účinky vkladu práva ke dni 23.02.2011. V-1072/2011-508 RČ/IČO: 841127/2782

Pro: Nečas Jan, Luční 938, 43511 Lom F

Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Most, kód: 508. Vyhotovil:

Vyhotoveno:

08.04.2013

20:45:32

Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Most, kód: 508. strana 4

JUDr. Robert Pazák, soudní exekutor Gromešova 30, Brno IČ:

Recommend Documents