JUDr. Robert Pazák, soudní exekutor nám. Svobody 15, Brno

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3590 – 450 / 09 dle Usnesení č.j. 59 EX 171/06-52

Objednavatel: Adresa:

Vypracoval:

kancelář: mail:

Exekutorský úřad Brno-venkov JUDr. Robert Pazák, soudní exekutor nám. Svobody 15, 602 00 Brno

Ing. Martin Hanzelka, Ph.D. Soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Křenová 299/26 602 00 Brno [email protected]

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 59 EX 171/06-52 vydaného soudním exekutorem JUDr. Robertem Pazákem dne 07.10.2009.

Posudek obsahuje:

36 stran včetně příloh

Posudek se předává :

ve třech vyhotoveních

Výtisk číslo:

3

Zpracováno:

06.11.2009

Znalecký posudek č. 3590-450/09

Obsah posudku

strana

A 1 2 3 4 5 6

NÁLEZ ............................................................................................................................... 3 Úkol a předmět ocenění................................................................................................. 3 Místní šetření ................................................................................................................. 3 Den ocenění ................................................................................................................... 3 Podklady ........................................................................................................................ 3 Limitující podmínky ...................................................................................................... 4 Uznávané metody ocenění ............................................................................................ 4

B 1 2 3

POSUDEK ......................................................................................................................... 8 Aplikovaná metoda ocenění .......................................................................................... 8 Ocenění ......................................................................................................................... 9 Vyhodnocení ............................................................................................................... 19

C

REKAPITULACE .......................................................................................................... 20

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA............................................................................................... 21

Seznam příloh ......................................................................................................................... 22

2


A NÁLEZ 1

ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkol znalce je stanoven Usnesením č.j. 59 EX 171/06-52. Předmětem ocenění je: - spoluvlastnický podíl ve výši 4/6 na budově č.e. 299 - rodinná rekreace, část obce Radějov, stojící na pozemku parc.č. St. 688 a spoluvlastnický podíl ve výši 4/6 na pozemcích parc.č. St. 688 a 2598/27, k.ú. Radějov u Strážnice, obec Radějov, zapsáno na LV č. 1196, vedeného KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín. - spoluvlastnický podíl ve výši 1/6 na budově č.e. 299 - rodinná rekreace, část obce Radějov, stojící na pozemku parc.č. St. 688 a spoluvlastnický podíl ve výši 1/6 na pozemcích parc.č. St. 688 a 2598/27, k.ú. Radějov u Strážnice, obec Radějov, zapsáno na LV č. 1196, vedeného KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín. Výčet: Hlavní stavby: Budova č.e. 299 - rodinná rekreace Vedlejší stavby: Kůlna Příslušenství: Venkovní úpravy: plot, plotová vrátka, zpevněné plochy, venkovní schody, přípojky inž. sítí, trvalé porosty Pozemky: parc.č. St. 688 a 2598/27 Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně proveden níže v části B - Posudek.

2

MÍSTNÍ ŠETŘENÍ

Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 21.10.2009 bez přítomnosti vlastníků nemovitosti. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z venku z čelní (uliční) části z veřejně přístupných míst.

3

DEN OCENĚNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 21.10.2009, což je den ocenění.

4

PODKLADY

- Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1196, k.ú. Radějov u Strážnice, získaný prostřednictvím -

dálkového přístupu do katastru nemovitostí dne 31.03.2009 snímek katastrální mapy usnesení č.j. 59 EX 171/06-52 barevná fotodokumentace informace získané při místním šetření záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti 3


- zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. -

a 257/2004 Sb. vyhláška č. 456/2008 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. – Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Kolektiv autorů – Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2001 Zbyněk Zazvonil – Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektů – báze II. pololetí 2008, Porings, s.r.o. časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2008 odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2008 Trend Report 2008 vydaný Asociací pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – www.artn.cz

5

LIMITUJÍCÍ PODMÍNKY

Znalecký posudek je zpracován na základě následujících obecných předpokladů a limitujících podmínek: 1. V posudku není převzata odpovědnost za právní náležitosti vlastnického práva. V rámci ocenění nebylo prováděno žádné šetření ve věci pravosti právního podkladu vlastnictví oceňovaných majetkových hodnot. Předpokládáme, že vlastnické či majetkové právo k těmto hodnotám je pravé, nepochybné a v závislosti na své povaze zcizitelné a vymahatelné v soudním řízení. 2. Závěry uvedené v tomto znaleckém posudku je nezbytné revidovat v případě, že se základní předpoklady nebo vstupní údaje, na nichž je znalecký posudek založen, změní. Není převzata žádná odpovědnost za změny trhu, které by vedly k přezkoumání tohoto ocenění po datu, ke kterému bylo ocenění provedeno. Platnost závěrů znaleckého posudku je max. 6 měsíců ode dne zpracování. 3. Tento znalecký posudek byl vypracován na základě Usnesení č.j. 59 EX 171/06-52. Úkolem znalce je:

- stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství, - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených.

6 6.1

UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou

4


jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 456/2008 Sb., kterou se mění vyhl. č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška). 6.2

Metoda výnosová

Tato metoda bere v úvahu uskutečněný nebo očekávaný příjem z majetku. Tento příjem je diskontován odpovídající mírou výnosnosti, tak aby byla získána současná hodnota očekávaných výnosů. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domnívám se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]

Základní matematický vztah pro výpočet výnosové hodnoty: n

ČVt t t =1 (1 + VMN t )

VHN = ∑

kde:

VHN ... výnosová hodnota nemovitosti ČVt ... čisté příjmy z nemovitosti v roce t VMN ... výnosová míra nemovitosti = diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti n ... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost)

V anglosaských zemích je obvykle používána metoda „jednoduchá kapitalizace“: VHN = kde:

ČVtrvalý VMN

ČVtrvalý ... trvalé čisté příjmy z nemovitosti (teoreticky do nekonečna)

V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“: VHN = ČV ×

qn −1 HP + q × ( q − 1) q n n

5


kde:

ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovitosti q = 1 + i, kdy i = výnosová míra nemovitosti (diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti) n ... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) HP ... hodnota pozemku (pokud je zbývající doba užití nemovitosti velká (cca od 50 let výše), blíží se současná hodnota pozemku nule

Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se diskontují budoucí příjmy, má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) značný vliv. V podmínkách ČR se konstrukce výpočtu výše diskontní míry (někdy též míry kapitalizace) obvykle odvíjí od úvahy, že celková míra kapitalizace má dvě složky:

-

bezriziková míra výnosnosti přirážky za riziko

Jako základ pro hodnocení bezrizikové míry výnosnosti je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů. Informace o těchto cenných papírech jsou v aktuální podobě volně k dispozici např. na Internetu, včetně pomocných on-line kalkulátorů. Přirážky k bezrizikovému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu objektu. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 6.3

Metoda komparativní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých objektů lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti. Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů a opírají se o šetření soudních znalců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti autora posudku, o realitní inzerci a o inzerci na síti Internet. V posudku je pak použita střední hranice intervalu (rozpětí) zjištěných hodnot. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Využitelnost nemovitostí

-

stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, předimenzovanost účel staveb a možnost adaptace na jiné využití

jejich

omezenost

či

naopak

6


-

kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí

Poloha nemovitostí

-

vzdálenost od obchodních center vzdálenost od hlavních komunikačních tahů přístup k silničním, železničním, leteckým či vodním trasám omezené možnosti další výstavby ( stavební uzávěry, ochranná pásma )

Vlastnické vztahy k nemovitostem a váznoucí břemena

-

stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost předkupní práva, zástavní práva, věcná břemena případné restituce, soudní spory

Situace na trhu nemovitostí

-

celkové trendy v prodeji nemovitostí prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě

7


B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ

V tomto posudku je zjišťována předpokládaná obvyklá cena předmětu ocenění. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzoval teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je rekreační chata, u které je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných chat včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji. Komparativní způsob ocenění je proveden ve dvou variantách: a) srovnáním s trhem ve smyslu bodu A.6.3 tohoto posudku; b) porovnávací metodou dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhl. č. 456/2008 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

8


2

OCENĚNÍ

2.1

Porovnávací způsob ocenění dle modifikace prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování

a1) Rekreační chata - § 26 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 20):

Chata Jihomoravský kraj - do 2 000 obyvatel 40 roků 2 543,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: Název podlaží 1.NP: Obestavěný prostor: OP: Obestavěný prostor – celkem:

69,64 m2

= Zastavěná plocha 69,64 m2

Konstrukční výška 2,60 m

233,29 m3 233,29 m3

= =

Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Druh stavby - Rekreační chata 2. Svislé konstrukce - Montované na bázi dřevní hmoty 3. Střešní konstrukce - Plochá střecha nebo krov umožňující zřízení podkroví (nevyužito) 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda , žumpa (septik) 5. Vybavení - WC ve stavbě 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Nad 400 m2 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: 0,8 9 Index vybavení IV = (1 + Σ Vi ) * V10 * 0,8 = 0,700 i=1

č. II III II

Vi 0,00 0,00 0,00

II III II III

0,00 0,00 0,00 0,00

III III III

0,03 0,00 0,85

9


Index polohy: Název znaku 1. Životní prostředí a atraktivita okolí - vhodná k rekreaci 2. Přírodní lokalita - les nebo vodní plocha je v místě (docházková vzdálenost) 3. Poloha v zástavbě - výhodná poloha 4. Dopravní dostupnost - bezproblémový příjezd k hranici pozemku 5. Hromadná doprava - špatná dostupnost 6. Parkovací možnosti - špatné 7. Obchod a služby (okolí nemovitosti) - žádné 8. Sportoviště - žádné 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 10 Index polohy IP = (1 + Σ Pi ) = 0,930 i=1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní 3 Index trhu IT = (1 + Σ Ti ) = 0,950 i=1

č. III III III III I I I I II III

Pi 0,00 0,00 0,02 0,00 -0,02 -0,02 -0,05 0,00 0,00 0,00

č. III

Ti 0,00

II I

0,00 -0,05

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,700 * 0,930 * 0,950 = 0,618 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 2 543,- Kč/m3 * 0,618 = 1 571,57 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 1 571,57 Kč/m3 * 233,29 m3 = 366 631,57 Kč Rekreační chata - zjištěná cena =

366 631,57 Kč

b1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra [m2] 100,00

zastavěná plocha a nádvoří St. 688 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci 2.8.1 ztížené základové podmínky - svažitost terénu přes 15 % 2.9.2 omezení užívání pozemku - chráněná krajinná oblast Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Jedn. cena [Kč/m2] 35,00

Cena [Kč] 3 500,3 500,-

-7 % -4 % -3 % -14 % * *

490,3 010,0,9000 2,1420 5 802,68

10


Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m2. Parcelní číslo

Název

Výměra [m2] 751,00

trvalý travní porost 2598/27 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci 2.8.1 ztížené základové podmínky - svažitost terénu přes 15 % 2.9.2 omezení užívání pozemku - chráněná krajinná oblast Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem

Jedn. cena [Kč/m2] 35,00

Cena [Kč] 26 285,26 285,-

-7 % -4 % -3 % -14 % * * *

Pozemky - zjištěná cena

=

3 679,90 22 605,10 0,4000 0,9000 2,1420 17 431,24 23 233,92 Kč

Rekapitulace porovnávacího způsobu ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování:

a) Rekreační chata b) Pozemky Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení

2.2

= =

366 631,57 Kč 23 233,92 Kč 389 865,49 Kč 390 000,- Kč

Komparační způsob ocenění – srovnání na trhu

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých objektů lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zpracovatele posudku, o realitní inzerci a o inzerci na síti Internet (reals.cz, nemovitosti.cz, reality.cz, sreality.cz, pozemky.cz, reality-reality.cz, centralni-adresa.cz). V posudku je použita střední hranice intervalu (rozpětí) zjištěných hodnot. Popis: Rekreační chata je půdorysně postavena ve tvaru obdélníka, je samostatně stojící, situovaná na svažitém pozemku. Okolní zástavbu tvoří rekreační chaty. Na pozemku jsou trvalé porosty. Centrum obce Radějov je ve vzdálenosti 1,5 km, do Hodonína je vzdálenost 25 km. Přístup k objektu je možný z přilehlé komunikace, oplocení pozemků není provedeno. Inženýrské sítě: je provedeno napojení na el. energii, vodu, kanalizaci do žumpy.

11


Konstrukční řešení a technické vybavení rekreační chaty: Doba výstavby:

dle odborného odhadu byla chata postavena před cca 40-ti lety

Počet podlaží:

1 nadzemní podlaží

Základy:

betonové

Nosné konstrukce: zděné a montované na bázi dřevní hmoty Stropy:

dřevěné

Střecha:

tvar plochý

Klempířské konstrukce:

dešťové žlaby a svody, oplechování střešních prostupů z pozinkovaného plechu

Vnitřní povrchy:

dvouvrstvé vápenocementové omítky, obklady keramické, nátěry dřevěných konstrukcí

Vnější povrchy:

režné zdivo, nátěry

Schody:

nejsou

Dveře:

dřevěné hladké plné i prosklené se zárubněmi a prahy

Okna:

dřevěná

Povrch podlah:

dle účelu užití místnosti: PVC, dlažba,betonová mazanina

Vytápění:

lokální na tuhá paliva

Ohřev teplé vody:

zajišťován el. ohřívačem

Vnitřní vodovod:

je proveden rozvod studené vody

Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů

Krytina střechy:

Vrata:

živičná a plechová

nejsou

Hygienické vybavení: umyvadlo, sprcha, splachovací WC Vnitřní plynovod:

Elektroinstalace:

na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V)

Výtahy:

nejsou

Ostatní:

nebylo zjištěno

Vybavení kuchyní:

není

sporák

Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto popsány jako standardní (typické) pro daný typ stavebního objektu; jejich provedení tedy může být odlišné.

12


Předpokládaná dispozice: 1.NP: vstup, chodba, kuchyň, 2 pokoje, koupelna, WC Konstrukční a technické řešení kůlny: Kůlna má jedno nadzemní podlaží, je obdélníkového půdorysného tvaru. Nosné konstrukce jsou dřevěné, střecha má pultový tvar, krytina plechová. Dveře jsou dřevěné svlakové. Úpravy povrchů nátěry. Jinak je objekt bez dalšího technického vybavení. Srovnávací parametry:

Název Rekreační chata č.e. 299 Kůlna Pozemky parc.č. St. 688 a 2598/27

Obestavěný prostor [m3]

Zastavěná plocha [m2]

Užitná plocha [m2]

233,29

69,64

55,71

9,90

4,95

4,45

-

75

776

Srovnávací kritéria: Kriterium Popis kritéria A – OBEC 1 Velikost obce obyvatel 816, z toho 539 v produkt. věku 2 Správa, úřady obecní úřad, pošta, policie 3 Poptávka po nemovitostech nabídka v rovnováze s poptávkou 4 Přírodní okolí velmi dobré 5 Obchod a služby základní vybavení 6 Školství základní škola 7 Zdravotnictví ordinace lékaře 8 Kultura, sport základní vybavení 9 Ubytování není 10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka 11 Životní prostředí velmi dobré B – UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce od centra 1,5 km 13 Dopravní podmínky příjezd až k objektu 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu svažitý terén 16 Převládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti na ulici 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítě všechny mimo veřejné kanalizace č.

13


C – VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby 22 Dostupnost jednotlivých podlaží 23 Regulace nájemného 24 Výskyt radonu 25 Další možnosti ohrožení 26 Příslušenství nemovitosti 27 Možnosti dalšího rozšiřování 28 Technická hodnota stavby 29 Údržba stavby 30 Pozemky celkem

nevhodný jednopodlažní objekt žádná neměřeno velmi omezené až náhodné vhodné (identifikace viz výše) jsou (po vlastních pozemcích) viz níže slabá 851 m2

Technický stav: Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 40-ti lety. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v průměrném technickém stavu, některé krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem slabé údržby. Jinak je objekt bez viditelných statických poruch a jeho stavebně - technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a slabé údržbě. Další připomínky existují spíše v rovině estetické v oblasti obnovy maleb a nátěrů. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1196 existuje soubor omezení vlastnického práva (nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní právo soudcovské). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.

Srovnávací nemovitosti: 1) Rekreační chata 1+1, obec Radějov – Třešňovka Nabízíme chatu o velikosti 1+1, stojící v k.ú. Radějov, části zvané Třešňovka. Chata nabízí jak letní, tak zimní rekreaci, s dostupností sjezdovky pouhých cca 250 m. I.NP. chaty je zděné, je zde garáž, odkládací prostor a WC. II.NP. je dřevěné, se vstupem na verandu, kuchyní a obývacím pokojem. Střecha je rovná, provedení plech. Samotná chata stojí v mírném svahu a je přístupná z místní komunikace. Z IS je zastoupena pouze elektřina 220/380V, vytápění: lokální - tuhá paliva. Pozemek 100 m2. Cena nabídková: 340 000,- Kč

14


Zdroj: Reality GAIA, spol. s r. o. Národní třída 16 695 01 Hodonín www.realitygaia.cz tel.: 518 345 345

2) Rekreační chata 2+1, obec Radějov Nabízíme rekreační chatu 2+1 na Radějově. Chata o velikosti 29 m2 stojí na zatravněném pozemku o výměře 1319 m2. Chata je vytápěna kamny na tuhá paliva, k dispozici užitková voda, ale před chatou je již nachystaná přípojka i na veřejný vodovod. V těsné blízkosti chaty se nachází lyžařský vlek. Cena nabídková: 480 000,- Kč

Zdroj: H&B REAL, a.s. Smetanova 1484 755 01 Vsetín www.hbreal.cz tel.: 732 600 200 3) Rekreační chata 2+1, garáž, terasa, obec Radějov Chata 2+1 s elektřinou 220 i 380 V. Voda pitná ve studni - dole je sprcha, bojler, teplá voda. Sporák, krb, včetně základního vybavení. Chata je částečně zapuštěna do svahu a vedle garáže je ještě jedna místnost /topení petry/ + komora a koupelna, výměra 42 m2, bezpečnostní zajištění chaty formou mříží, která slouží po spuštění jako terasa místo: chráněné území Bílé Karpaty na klidném místě. Cena nabídková: 800 000,- Kč

15


Zdroj: Balareal-Baláková Dana Selská 108 616 00 Brno www.balareal.cz tel.: 774704442 4) Rekreační chata, obec Radějov – Mlýnky Nabízíme k prodeji pěknou udržovanou zděnou chatu v rekreační oblasti Mlýnky. Chata je orientována na jižní stranu s nádherným výhledem, obytné pokoje jsou prosluněny celý den. Chata je napojena na el. 220/380 V, pitná voda z vlastní studny, odpad. Vytápění elektrické. Zast. plocha 32 m2, chata je na vlastním pozemku o výměře 1300 m2. U chaty je venkovní posezení s pergolou a krbem. Příjezd až k chatě i v zimních měsících. Cena nabídková: 800 000,- Kč

Zdroj: Schmidt Reality s.r.o. 17. listopadu 2 690 02 Břeclav www.schmid-reality.cz tel.: 519 353 911 5) Rekreační chata 2+1, obec Radějov Nabízíme Vám ke koupi chatu 2+1 v Radějově. Objekt se nachází v krásné, klidné lokalitě s pěkným výhledem do krajiny. Zast. plocha 36 m2, celková výměra pozemku je 290 m². Chata je celá podsklepená, ve sklepě je garáž a další místnost jako sklad. Chata je převážně dřevěná, v přízemí je velká místnost sloužící jako kuchyň, jídelna, obývací pokoj s krbem, z této místnosti vedou schody do ložnice. Vedle chaty je kůlna. Cena nabídková: 730 000,- Kč

16


Foto není k dispozici. Zdroj: Reality GAIA, spol. s r. o. Národní třída 16 695 01 Hodonín www.realitygaia.cz tel.: 518 345 345 6) Rekreační chata 2+1, obec Tvarožná Lhota Nabízíme Vám ke koupi chatu 2+1 stojící na vlastním pozemku. Chata je zděná s kombinací se dřevem, zateplená polystyrenem, se sedlovou střechou, částečně podsklepena. Vstup přes verandu, samostatná koupelna se sprchovým koutem, WC, 2x pokoj (obývací obložený dřevem a s krbem), kuchyňka. Chata je napojena na studnu, el. 220/380V, vytápění na tuhá paliva. Cena nabídková: 560 000,- Kč

Zdroj: Reality GAIA, spol. s r. o. Národní třída 16 695 01 Hodonín www.realitygaia.cz tel.: 518 345 345 7) Rekreační chata, obec Tvarožná Lhota – Lučina Prodej zařízené chaty v rekreační oblasti Lučina, k.ú. Tvarožná Lhota. Chata je pravidelně udržovaná a je v dobrém stavu. Chata se nachází nedaleko vodní nádrže Lučina. Zast. plocha 31 m2, plocha parcely je 400 m2. Rok výstavby 1965. Chata je částečně zděná a částečně dřevěná. V přízemí je kuchyň, komora a WC. V 1NP je veranda a obývací pokoj. V podkroví je velký pokoj. IS: užitková voda, el. 220 V, septik s trativodem. Cena nabídková: 450 000,- Kč

17


Zdroj: Impuls Reality Kasárenská 4063/4 695 01 Hodonín www.impulsreality.cz tel.: 777 155 038

Závěrečná analýza Byla provedena všechna šetření nezbytná ke stanovení komparativní hodnoty předmětu ocenění. Po konzultacích se spolupracujícími odhadci, realitními kancelářemi, po analýze realitní inzerce a po analýze identifikovaných rizik a závad pojících se k předmětu ocenění mohu prohlásit, že komparativní hodnota předmětu ocenění jako celku se pohybuje v rozpětí od 350 do 450 tis. Kč. Provedená šetření jsou uložena v archivu znalce.

18


3

VYHODNOCENÍ

Porovnávací způsob ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování Komparační metoda – srovnání na trhu

390 000,- Kč 350 – 450 tis. Kč

V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen.

Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu předmětu ocenění ve výši: 390 000,- Kč

Ocenění spoluvlastnické podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 4/6 činí tedy 390 000,- Kč × 4/6 = 260 000,- Kč

Ocenění spoluvlastnické podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 činí tedy 390 000,- Kč × 4/6 = 65 000,- Kč

19


C REKAPITULACE

Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 4/6 na budově č.e. 299 – rodinná rekreace, část obce Radějov, stojící na pozemku parc.č. St. 688 a obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 4/6 na pozemcích parc.č. St. 688 a 2598/27, k.ú. Radějov u Strážnice, obec Radějov, zapsáno na LV č. 1196, vedeného KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín, ve vlastnictví povinné 2) Marie Solničkové, indikuji ke dni ocenění na:

260 000,- Kč slovy: Dvěstěšedesáttisíc korun českých

Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 na budově č.e. 299 – rodinná rekreace, část obce Radějov, stojící na pozemku parc.č. St. 688 a obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 na pozemcích parc.č. St. 688 a 2598/27, k.ú. Radějov u Strážnice, obec Radějov, zapsáno na LV č. 1196, vedeného KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín, ve vlastnictví povinné 3) Marie Kostrhounové, indikuji ke dni ocenění na:

65 000,- Kč slovy: Šedesátpěttisíc korun českých

V Brně dne 06.11.2009

Ing. Martin Hanzelka, Ph.D.

20


D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr 2908/99, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3590-450/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č. 09450.

Otisk znalecké pečetě:

Podpis znalce:

Ing. Martin Hanzelka, Ph.D.

21


Seznam příloh 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1196, k.ú. Radějov u Strážnice, získaný prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí 31.03.2009 3. Snímek katastrální mapy

22

Příloha: Barevná fotodokumentace



JUDr. Robert Pazák, soudní exekutor nám. Svobody 15, Brno

Recommend Documents