JUDr. Robert Pazák, soudní exekutor nám. Svobody 15, Brno

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3580 – 440 / 09 dle Usnesení č.j. 59 EX 703/09-22

Objednavatel: Adresa:

Vypracoval:

kancelář: mail:

Exekutorský úřad Brno-venkov JUDr. Robert Pazák, soudní exekutor nám. Svobody 15, 602 00 Brno

Ing. Martin Hanzelka, Ph.D. Soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Křenová 299/26 602 00 Brno [email protected]

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 59 EX 703/09-22 vydaného soudním exekutorem JUDr. Robertem Pazákem dne 11.09.2009.

Posudek obsahuje:

31 stran včetně příloh

Posudek se předává :

ve třech vyhotoveních

Výtisk číslo:

3

Zpracováno:

29.10.2009

Znalecký posudek č. 3580-440/09

Obsah posudku

strana

A 1 2 3 4 5 6

NÁLEZ ............................................................................................................................... 3 Úkol a předmět ocenění................................................................................................. 3 Místní šetření ................................................................................................................. 3 Den ocenění ................................................................................................................... 3 Podklady ........................................................................................................................ 3 Limitující podmínky ...................................................................................................... 4 Uznávané metody ocenění ............................................................................................ 4

B 1 2 3

POSUDEK ......................................................................................................................... 8 Aplikovaná metoda ocenění .......................................................................................... 8 Ocenění ......................................................................................................................... 9 Vyhodnocení ............................................................................................................... 21

C

REKAPITULACE .......................................................................................................... 22

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA............................................................................................... 23

Seznam příloh ......................................................................................................................... 24

2


A NÁLEZ 1

ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkol znalce je stanoven Usnesením č.j. 59 EX 703/09-22. Předmětem ocenění je budova č.p. 147 – bydlení, část obce Zákupy, stojící na pozemku parc.č. 498 a pozemky parc.č. 497/2, 498, 499, 501 a 548/6, k.ú. Zákupy, obec Zákupy, zapsáno na LV č. 287, vedeného KÚ pro Liberecký kraj, KP Česká Lípa. Výčet: Hlavní stavby: Budova č.p. 147 – bydlení Vedlejší stavby: Hospodářská budova, sklady Příslušenství: Venkovní úpravy: oplocení, vjezdová brána a branka, zpevněné plochy, přípojky inž. sítí, trvalé porosty Pozemky: parc.č. 497/2, 498, 499, 501 a 548/6 Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně proveden níže v části B - Posudek. 2

MÍSTNÍ ŠETŘENÍ

Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 30.09.2009 za přítomnosti povinné Jany Bímové, šetření však bylo umožněno pouze z venku z čelní (uliční) části z veřejně přístupných míst. 3

DEN OCENĚNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 30.09.2009, což je den ocenění. 4

PODKLADY

- Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 287, k.ú. Zákupy, získaný prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí dne 11.09.2009 snímek katastrální mapy usnesení č.j. 59 EX 703/09-22 barevná fotodokumentace informace získané při místním šetření záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. - vyhláška č. 456/2008 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. – Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008

-

3


-

Kolektiv autorů – Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2001 Zbyněk Zazvonil – Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektů – báze II. pololetí 2008, Porings, s.r.o. - časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2008 - odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2008 - Trend Report 2008 vydaný Asociací pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – www.artn.cz 5

LIMITUJÍCÍ PODMÍNKY

Znalecký posudek je zpracován na základě následujících obecných předpokladů a limitujících podmínek: 1. V posudku není převzata odpovědnost za právní náležitosti vlastnického práva. V rámci ocenění nebylo prováděno žádné šetření ve věci pravosti právního podkladu vlastnictví oceňovaných majetkových hodnot. Předpokládáme, že vlastnické či majetkové právo k těmto hodnotám je pravé, nepochybné a v závislosti na své povaze zcizitelné a vymahatelné v soudním řízení. 2. Závěry uvedené v tomto znaleckém posudku je nezbytné revidovat v případě, že se základní předpoklady nebo vstupní údaje, na nichž je znalecký posudek založen, změní. Není převzata žádná odpovědnost za změny trhu, které by vedly k přezkoumání tohoto ocenění po datu, ke kterému bylo ocenění provedeno. Platnost závěrů znaleckého posudku je max. 6 měsíců ode dne zpracování. 3. Tento znalecký posudek byl vypracován na základě Usnesení č.j. 59 EX 703/09-22. Úkolem znalce je:

- stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství, - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených. 6 6.1

UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota.

4


Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 456/2008 Sb., kterou se mění vyhl. č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška). 6.2

Metoda výnosová

Tato metoda bere v úvahu uskutečněný nebo očekávaný příjem z majetku. Tento příjem je diskontován odpovídající mírou výnosnosti, tak aby byla získána současná hodnota očekávaných výnosů. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domnívám se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]

Základní matematický vztah pro výpočet výnosové hodnoty: n

ČVt t t =1 (1 + VMN t )

VHN = ∑

kde:

VHN ... výnosová hodnota nemovitosti ČVt ... čisté příjmy z nemovitosti v roce t VMN ... výnosová míra nemovitosti = diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti n ... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost)

V anglosaských zemích je obvykle používána metoda „jednoduchá kapitalizace“: VHN = kde:

ČVtrvalý VMN

ČVtrvalý ... trvalé čisté příjmy z nemovitosti (teoreticky do nekonečna)

V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“: VHN = ČV ×

kde:

qn −1 HP + q × ( q − 1) q n n

ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovitosti q = 1 + i, kdy i = výnosová míra nemovitosti (diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti) n ... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) HP ... hodnota pozemku (pokud je zbývající doba užití nemovitosti velká (cca od 50 let výše), blíží se současná hodnota pozemku nule

Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se diskontují budoucí příjmy, má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) značný vliv. V podmínkách ČR se konstrukce výpočtu výše diskontní míry (někdy též míry kapitalizace) obvykle odvíjí od úvahy, že celková míra kapitalizace má dvě složky:

5


-

bezriziková míra výnosnosti přirážky za riziko

Jako základ pro hodnocení bezrizikové míry výnosnosti je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů. Informace o těchto cenných papírech jsou v aktuální podobě volně k dispozici např. na Internetu, včetně pomocných on-line kalkulátorů. Přirážky k bezrizikovému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu objektu. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 6.3

Metoda komparativní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých objektů lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti. Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů a opírají se o šetření soudních znalců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti autora posudku, o realitní inzerci a o inzerci na síti Internet. V posudku je pak použita střední hranice intervalu (rozpětí) zjištěných hodnot. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Využitelnost nemovitostí

-

stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich předimenzovanost účel staveb a možnost adaptace na jiné využití kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí

omezenost

či

naopak

Poloha nemovitostí

-

vzdálenost od obchodních center vzdálenost od hlavních komunikačních tahů přístup k silničním, železničním, leteckým či vodním trasám omezené možnosti další výstavby ( stavební uzávěry, ochranná pásma )

6


Vlastnické vztahy k nemovitostem a váznoucí břemena

-

stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost předkupní práva, zástavní práva, věcná břemena případné restituce, soudní spory

Situace na trhu nemovitostí

-

celkové trendy v prodeji nemovitostí prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě

7


B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ

V tomto posudku je zjišťována předpokládaná obvyklá cena předmětu ocenění. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzoval teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům, u kterého je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných domů včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji. Komparativní způsob ocenění je proveden ve dvou variantách: a) srovnáním s trhem ve smyslu bodu A.6.3 tohoto posudku; b) porovnávací metodou dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhl. č. 456/2008 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

8


2

OCENĚNÍ

2.1

Porovnávací způsob ocenění dle modifikace prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování

a1) Rodinný dům - § 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 20a):

Rodinný dům Liberecký kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel 120 roků 3 735,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 2.NP: Název podlaží 1.NP: 2.NP:

Zastavěná plocha 76,25 m2 76,25 m2

Obestavěný prostor: Obestavěný prostor – celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost

76,25 m2 76,25 m2

= =

Konstrukční výška 2,60 m 2,60 m

594,75 m3

=

ZP1 = 76,25 m2 ZP = 152,50 m2

ZP / ZP1 = 2,00

Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Typ 1 - Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem

č. III I

Vi 0,00 -0,08

I II III

-0,02 0,01 0,00

III III I III II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

III

0,01

9


12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 120 let: 0,6 12 Index vybavení IV = (1 + Σ Vi ) * V13 * 0,6 = 0,359 i=1 Index polohy: Název znaku 1. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 2. Poloha nemovitosti - v souvisle zastavěném území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 6. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péče 7. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Pracovní příležitosti v obci - omezené pracovní možnosti v obci a okolí 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu 11 Index polohy IP = (1 + Σ Pi ) = 1,050 i=1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní 3 Index trhu IT = (1 + Σ Ti ) = 0,950 i=1

III IV

0,00 0,65

č. I

Pi 0,02

III III III

0,00 0,00 0,05

III II

0,04 0,00

IV II I III I

0,03 0,00 -0,04 0,00 -0,05

č. III

Ti 0,00

II I

0,00 -0,05

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,359 * 1,050 * 0,950 = 0,358 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 3 735,- Kč/m3 * 0,358 = 1 337,13 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 1 337,13 Kč/m3 * 594,75 m3 = 795 258,07 Kč Rodinný dům - zjištěná cena =

795 258,07 Kč

10


b) Vedlejší stavby b1) Hospodářská budova - § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: podlaží Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Obestavěný prostor: OP: Obestavěný prostor – celkem:

= =

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část standardu [%] [%] 1. Základy S 7,10 100,00 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 3. Stropy S 19,80 100,00 4. Krov S 7,30 100,00 5. Krytina S 8,10 100,00 6. Klempířské konstrukce P 1,70 100,00 7. Úprava povrchů P 6,10 100,00 9. Dveře S 3,00 100,00 10. Okna S 1,10 100,00 11. Podlahy S 8,20 100,00 12. Elektroinstalace P 5,80 100,00 Součet upravených objemových podílů:

76,80 m3 76,80 m3

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 7,10 1,00 31,80 1,00 19,80 1,00 7,30 1,00 8,10 0,46 0,78 0,46 2,81 1,00 3,00 1,00 1,10 1,00 8,20 0,46 2,67 92,66

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,9266

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

1 250,- Kč/m3 0,9266 1,0000 2,0950 1,0060

Základní cena upravená

=

2 441,09 Kč/m3

=

187 475,71 Kč

Opotřebení: 70,000 %

-

131 233,- Kč

Hospodářská budova - zjištěná cena

=

56 242,71 Kč

Plná cena:

76,80 m3 * 2 441,09 Kč/m3

11


b2) Sklady - § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: podlaží Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Obestavěný prostor: OP: Obestavěný prostor – celkem:

= =

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část standardu [%] [%] 1. Základy S 7,10 100,00 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 3. Stropy C 19,80 100,00 4. Krov S 7,30 100,00 5. Krytina S 8,10 100,00 6. Klempířské konstrukce C 1,70 100,00 7. Úprava povrchů P 6,10 100,00 9. Dveře S 3,00 100,00 10. Okna C 1,10 100,00 11. Podlahy S 8,20 100,00 12. Elektroinstalace C 5,80 100,00 Součet upravených objemových podílů:

83,10 m3 83,10 m3

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 7,10 1,00 31,80 0,00 0,00 1,00 7,30 1,00 8,10 0,00 0,00 0,46 2,81 1,00 3,00 0,00 0,00 1,00 8,20 0,00 0,00 68,31

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,6831

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

1 250,- Kč/m3 0,6831 1,0000 2,0950 1,0060

Základní cena upravená

=

1 799,60 Kč/m3

=

149 546,76 Kč

Opotřebení: 70,000 %

-

104 682,73 Kč

Sklady - zjištěná cena

=

44 864,03 Kč

Plná cena:

83,10 m3 * 1 799,60 Kč/m3

12


c) Porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku [Kč]: Celková výměra pozemku [m2]: Celková pokryvná plocha porostů [m2]: Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: Cena porostů je ve výši 5,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Porosty - zjištěná cena

102 679,98 807 150 19 085,50 0,055 1 049,70

* = =

1 049,70 Kč

Jedn. cena [Kč/m2] 96,78

Cena [Kč] 20 130,24 20 130,24

d1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra [m2] 208,00

zastavěná plocha a nádvoří 498 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

10 % 10 % + * *

2 013,02 22 143,26 1,0060 2,1420 47 715,45

Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle § 28 odst. 5. Základní cena = 96,78 Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Výměra [m2] 96,00 275,00 166,00 62,00

ostatní plocha, jiná plocha 497/2 zahrada 499 zahrada 501 trvalý travní porost 548/6 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 5 - celkem Pozemky - zjištěná cena

Jedn. cena [Kč/m2] 96,78 96,78 96,78 96,78

Cena [Kč] 9 290,88 26 614,50 16 065,48 6 000,36 57 971,22

10 % 10 % + * * *

5 797,12 63 768,34 0,4000 1,0060 2,1420 54 964,53

= 102 679,98 Kč

13


Rekapitulace porovnávacího způsobu ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování:

1. Rodinný dům 2. Vedlejší stavby 2.1. Hospodářská budova 2.2. Sklady 3. Porosty 4. Pozemky Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení

2.2

=

795 258,07 Kč

= = = =

56 242,71 Kč 44 864,03 Kč 1 049,70 Kč 102 679,98 Kč 1 000 094,49 Kč 1 000 000,- Kč

Komparační způsob ocenění – srovnání na trhu

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých objektů lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zpracovatele posudku, o realitní inzerci a o inzerci na síti Internet (reals.cz, nemovitosti.cz, reality.cz, sreality.cz, pozemky.cz, reality-reality.cz, centralni-adresa.cz). V posudku je použita střední hranice intervalu (rozpětí) zjištěných hodnot. Popis: Rodinný dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka, je samostatně stojící, situovaný na rovinatém pozemku. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy, v těsné blízkosti je vodní tok. Na zahradě jsou trvalé porosty. Centrum obce Zákupy je ve vzdálenosti 200 m, do České Lípy je vzdálenost 8 km. Přístup k objektu je možný z přilehlé komunikace vjezdovou bránou a brankou, oplocení pozemků je provedeno. Inženýrské sítě: je provedeno napojení na el. energii, veřejný vodovod, kanalizaci do žumpy. Konstrukční řešení a technické vybavení rodinného domu: Doba výstavby:

dle získaných informací je stáří domu přes 100 roků

Počet podlaží:

2 nadzemní podlaží

Základy:

kamenné, betonové

Nosné konstrukce: dřevěné srubové Stropy:

dřevěné

14


Střecha:

tvar sedlový

Klempířské konstrukce:

dešťové žlaby a svody, oplechování střešních prostupů z pozinkovaného plechu

Vnitřní povrchy:

dvouvrstvé vápenocementové omítky, obklady keramické na WC, v koupelně, v kuchyni

Vnější povrchy:

impregnace, nátěry

Schody:

dřevěné

Dveře:

dřevěné hladké plné i prosklené s dřevěnými zárubněmi a dřevěnými prahy

Okna:

dřevěná dvojitá špaletová

Povrch podlah:

dle účelu užití místnosti: prkenné, PVC, dlažba,betonová mazanina

Vytápění:

ústřední do radiátorů, kotel je na tuhá paliva

Ohřev teplé vody:

zajišťován lokálním el. ohřívačem zásobníkovým

Vnitřní vodovod:

je proveden rozvod studené i teplé vody

Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů

Krytina střechy:

Vrata:

eternit

nejsou

Hygienické vybavení: umyvadlo, vana, splachovací WC Vnitřní plynovod:

není

Elektroinstalace:

na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) a zásuvka motorového proudu (400V)

Výtahy:

nejsou

Ostatní:

nebylo zjištěno

Vybavení kuchyní:

sporák na PB

Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto popsány jako standardní (typické) pro daný typ stavebního objektu; jejich provedení tedy může být odlišné.

Dispozice: 1.NP: vstup, chodba, schodiště, 2 místnosti, kotelna, sklad 2.NP: chodba, schodiště, kuchyň, 2 pokoje, koupelna, WC Konstrukční a technické řešení hospodářské budovy: Hospodářská budova má jedno nadzemní podlaží, je obdélníkového půdorysného tvaru. Nosné konstrukce jsou zděné, stropy s rovným podhledem, vnitřní omítky vápenocementové hladké, vnější hrubé vápenocementové. Střecha má sedlový tvar a dřevěný krov, krytina živičná. Dešťový okap je z pozinkovaného plechu. Dveře jsou dřevěné, okno dřevěné. Povrch podlahy tvoří betonová mazanina, rozvod světelného proudu. Jinak je objekt bez dalšího technického vybavení.

15


Konstrukční a technické řešení skladů: Sklady mají jedno nadzemní podlaží, jsou obdélníkového půdorysného tvaru. Nosné konstrukce jsou zděné, vnitřní omítky vápenocementové hladké, vnější hrubé vápenocementové. Střecha má pultový tvar, krytina živičná. Dveře a vrata jsou dřevěná, podlaha betonová mazanina. Jinak jsou objekty bez dalšího technického vybavení. Srovnávací parametry: Obestavěný prostor [m3]

Zastavěná plocha [m2]

Užitná plocha [m2]

Rodinný dům č.p. 147

594,75

76,25

122,00

Hospodářská budova

78,80

22,00

17,60

Sklady

83,10

33,90

27,12

-

132

675

Název

Pozemky

Srovnávací kritéria: Kriterium Popis kritéria A – OBEC 1 Velikost obce obyvatel 2 806, z toho 1 896 v produkt. věku 2 Správa, úřady městský úřad, pošta, policie 3 Poptávka po nemovitostech nabídka v rovnováze s poptávkou 4 Přírodní okolí velmi dobré 5 Obchod a služby základní vybavení 6 Školství základní škola 7 Zdravotnictví ordinace lékaře 8 Kultura, sport základní vybavení 9 Ubytování dostatečná kapacita 10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka 11 Životní prostředí velmi dobré B – UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce od centra 200 m 13 Dopravní podmínky příjezd až k objektu 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu rovinatý terén 16 Převládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti za oplocením 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítě v obci všechny č.

16


C – VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby 22 Dostupnost jednotlivých podlaží 23 Regulace nájemného 24 Výskyt radonu 25 Další možnosti ohrožení 26 Příslušenství nemovitosti 27 Možnosti dalšího rozšiřování 28 Technická hodnota stavby 29 Údržba stavby 30 Pozemky celkem

nevhodný pouze po schodišti řádná neměřeno velmi omezené až náhodné vhodné (identifikace viz výše) jsou (po vlastních pozemcích) viz níže slabá 807 m2

Technický stav: Dům byl dle získaných informací postaven před více než 100 lety. Některé prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) i prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) vykazují známky opotřebení. Jinak je objekt je bez viditelných statických poruch a jeho stavebně - technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a spíše slabé údržbě. Vedlejší stavby a venkovní úpravy jsou ve zhoršeném technickém stavu. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 287 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo smluvní, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.

17


Srovnávací nemovitosti: 1) Rodinný dům o velikosti 4+1, obec Zákupy – Brenná Poloroubenný RD 4+1 se stodolou a krásným výhledem na hrad Bezděz s nádhernou přírodou v klidné obci Brenná u Zákup. Nemovitost je z větší části připravena k rekonstrukci. Možné využití půdních prostor pro bytové účely, velký pískovcový sklep, kotel na centrální vytápění, septik. Stodola je cihlová, vhodná i pro komerční využití. Dům lze využít k trvalému bydlení tak i k chalupaření. Zast. plocha 582 m2, parcela 900 m2. Cena nabídková: 1 400 000,- Kč

Zdroj: Dumrealit.cz Svornosti 8 150 000 Praha 5 www.dumrealit.cz tel.: 720364701

2) Rodinný dům, obec Zákupy Rozestavěný rodinný dům s číslem evidenčním, částečně podsklepený, pozemek o celkové výměře 1.200 m2 (zast. plocha 101 m2). Česká Lípa vzdálena 9 km, 15 km Máchovo jezero. Přízemí: 3 pokoje, koupelna se sprchovým koutem, WC. Vytápění lokální, krbová kamna, podlaha dlažba. Patro: 2 pokoje, nutno upravit. Vlastní studna, výhledově obecní vodovod, elektro, žumpa, vodárna, bojler. Vhodné pro bydlení či rekreaci. Cena nabídková: 1 450 000,- Kč

18


Zdroj: PATRIA REALITY s.r.o. Pražská 132 460 01 Liberec www.patriareality.cz tel.: 720364701

3) Rodinný dům, obec Mimoň – Vranov Rodinný dům v Mimoni - Vranově. Dvoupodlažní podsklepený objekt disponuje v přízemí 2x obytnou místností, koupelnou a kuchyní, v patře poté prostor na vytvoření dvou dalších místností. Zast. plocha 148 m2, Pozemek okolo domu je o výměře 437 m2 - na pozemku kůlna + garáž. Voda městská, kanalizace městská, vytápění kotlem na tuhá paliva. Cena nabídková: 1 110 000,- Kč

Zdroj: DECKART, s. r. o. Masarykova 83 415 10 Teplice www.deckart.cz tel.: 417 534 851 4) Rodinný dům o velikosti 6+1, obec Stružnice – Jezvé Prodej RD 6+1 v obci Jezvé u České Lípy. V přízemí 4+1 s koupelnou a WC, v patře jsou 2 místnosti a kuchyňka. Dům je po částečné rekonstrukci- nová plastová okna, v části nové podlahy, nové omítky a částečně nové elektrorozvody. Zast. plocha 100 m2, pozemek 1500 m2, na pozemku 2x garáž a zahradní chatka. Vytápění lokální. Možnost využití k trvalému bydlení i rekreaci. Cena nabídková: 1 565 000,- Kč

19


Zdroj: AAABYTY.CZ akciová společnost - Liberec CENTRUM BABYLON - Nitranská 1 460 01 Liberec www.aaabyty.cz tel.: 603 888 058

5) Rodinný dům, obec Brniště Cihlový dům ve velmi dobrém stavu, k tomu roubený dům a přístavbu s garáží, dílnou a uhelnou, to vše na jednom pozemku a za velmi slušné peníze. Rodinný dům je v pozadí roubenky. Při vstupu do domu procházíme předsíní s barovým pultem, přízemí je situováno jako 1+1 s WC, kotelnou, a koupelnou s vanou. Kuchyň je vybavena pěknou kuchyňskou linkou, v prostorné místnosti vedle jsou položeny plovoucí podlahy. V prvním patře budovy se nabízí k obývání tři obytné pokoje (jeden z nich má vlastní balkon), dále v prvním patře prostorná terasa vhodná k pohodlnému posezení. V domě 220/380V, voda napojena na vlastní studnu možno připojit k obecnímu vodovodu, vytápění domu prostřednictvím kotle na tuhá paliva. V roubence vedle se nabízí tři obytné místnosti bez sociálního zázemí. Na pozemku dále skleník a malá zahrádka. Cena nabídková: 1 590 000,- Kč

Zdroj: DECKART, s. r. o. Masarykova 83 415 10 Teplice www.deckart.cz tel.: 417 534 851

Závěrečná analýza Byla provedena všechna šetření nezbytná ke stanovení komparativní hodnoty předmětu ocenění. Po konzultacích se spolupracujícími odhadci, realitními kancelářemi, po analýze realitní inzerce a po analýze identifikovaných rizik a závad pojících se k předmětu ocenění mohu prohlásit, že komparativní hodnota předmětu ocenění jako celku se pohybuje v rozpětí od 1,0 do 1,1 mil. Kč. Provedená šetření jsou uložena v archivu znalce.

20


3

VYHODNOCENÍ

Porovnávací způsob ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování Komparační metoda – srovnání na trhu

1 000 000,- Kč 1,0 – 1,1 mil. Kč

V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen.

Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu předmětu ocenění ve výši: 1 050 000,- Kč

21


C REKAPITULACE

Obvyklou cenu budovy č.p. 147 – bydlení, část obce Zákupy, stojící na pozemku parc.č. 498 a pozemků parc.č. 497/2, 498, 499, 501 a 548/6, k.ú. Zákupy, obec Zákupy, zapsáno na LV č. 287, vedeného KÚ pro Liberecký kraj, KP Česká Lípa, indikuji ke dni ocenění na:

1 050 000,- Kč slovy: Jedenmilionpadesáttisíc korun českých

V Brně dne 29.10.2009

Ing. Martin Hanzelka, Ph.D.

22


D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr 2908/99, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3580-440/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č. 09440.

Otisk znalecké pečetě:

Podpis znalce:

Ing. Martin Hanzelka, Ph.D.

23


Seznam příloh 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 287, k.ú. Zákupy, získaný prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí dne 11.09.2009 3. Snímek katastrální mapy

24

Příloha: Barevná fotodokumentace



JUDr. Robert Pazák, soudní exekutor nám. Svobody 15, Brno

Recommend Documents