JUDr. Robert Pazák, soudní exekutor nám. Svobody 15, Brno IČ:

ZNALECKÝ POSUDEK č. 769 – 161 / 2011 dle Usnesení č.j. 59 EX 3760/10-27

Objednavatel: Sídlo: IČ:

Zhotovitel: Sídlo: IČ:

mail:

Exekutorský úřad Brno-venkov JUDr. Robert Pazák, soudní exekutor nám. Svobody 15, 602 00 Brno 18764878

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. [email protected]

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 59 EX 3760/10-27 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Robertem Pazákem, dne 11.02.2011.

Posudek obsahuje:

38 stran včetně příloh

Posudek se předává:

v jednom vyhotovení

Výtisk číslo:

1

Zpracováno:

16.03.2011

Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Obsah posudku

Znalecký posudek č. 769 – 161 / 2011

strana

A 1 2 3 4 5

NÁLEZ...............................................................................................................................3 Úkol a předmět ocenění ...............................................................................................3 Místní šetření ...............................................................................................................3 Den ocenění .................................................................................................................3 Podklady ......................................................................................................................3 Uznávané metody ocenění ...........................................................................................4

B 1 2 3

POSUDEK .........................................................................................................................8 Aplikovaná metoda ocenění.........................................................................................8 Ocenění ........................................................................................................................9 Vyhodnocení..............................................................................................................28

C

REKAPITULACE ..........................................................................................................29

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................29

E

PŘÍLOHY........................................................................................................................30

2



A NÁLEZ 1

ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 59 EX 3760/10-27:

- stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství, - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených. Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu ve výši ¼ na budově bydlení č.p. 16, část obce Lišov, stojící na pozemku parc.č. St. 167 a spoluvlastnického podílu ve výši ¼ na pozemcích parc.č. St. 167, 188 a na pozemcích ve zjednodušené evidenci – parcely původ Pozemkový katastr (PK) par.č. 618/3, 625/4 a 2119/1, k.ú. Lišov, obec Lišov, zapsáno na LV č. 246 vedeného KÚ pro Jihočeský kraj, KP České Budějovice. Předmět ocenění: Hlavní stavba: rodinný dům č.p. 16 Příslušenství: vedlejší stavba: hospodářská budova venkovní úpravy: oplocení vč. podezdívky, zpevněné plochy, přípojky inž. sítí, trvalé porosty Pozemky parc.č. St. 167, 188, PK 618/3, PK 625/4 a PK 2119/1 Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně proveden níže v části B - Posudek. 2

MÍSTNÍ ŠETŘENÍ

Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 28.02.2011 bez přítomnosti vlastníků nemovitosti. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z venku z veřejně přístupných míst. V případě pozemků zemědělských (původ Pozemkový katastr) se jedná o volně přístupné pozemky. 3

DEN OCENĚNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 15.03.2011, což je den ocenění. 4

PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 246, k.ú. Lišov, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 11.02.2011 Snímky katastrální mapy Usnesení č.j. 59 EX 3760/10-27 barevná fotodokumentace informace získané při místním šetření záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. - vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb.

-

3



- Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, 5 5.1

s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektů - báze II. pololetí 2010, Porings, s.r.o. časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2011 odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2011 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010 UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. 5.2

Metoda výnosová

Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kč] i

4



kde:

VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitosti V ... čisté příjmy z nemovitosti i ... míra kapitalizace

Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu, popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o obhospodařovací náklady související nemovitosti. Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]

V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“: VHN = ČV ×

kde:

qn −1 HP + n q × ( q − 1) q n

ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovitosti, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n ... zbývající doba užití nemovitosti (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP ... hodnota pozemku.

Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovitostí, 2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového způsobu, kdy „jádro“ tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovitosti na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet:

- bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (přirážek) za rizika. matematické vyjádření:

i = ibezp + Σσ

5


kde:


i ... míra kapitalizace ibezp... bezpečný typ investice Σσ ... součet prémií (přirážek) za rizika

Viz např. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank, obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur. Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu objektu. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 5.3

Metoda komparativní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí - stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma)

6



Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva - soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitost prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009, str. 50: „Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč bych si onu nemovitost měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.“ Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitost vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovitosti proces veřejné dražby, které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitost. Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.

7



B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ

V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům, ke kterému je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objektů včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro bydlení primárně nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme. Komparativní způsob ocenění je proveden ve dvou variantách: a) srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou přímého porovnání, b) porovnávací metodou dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

8



2

OCENĚNÍ

2.1

Komparativní metoda ocenění - srovnání na realitním trhu

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Popis: Dům je půdorysně postaven ve tvaru písmene „L“, situovaný je na rovinatém pozemku. Okolní zástavbu tvoří hlavně rodinné domy a komerční objekty. Centrum obce Lišov je ve vzdálenosti 170 m, do Českých Budějovic je vzdálenost 14 km. Přístup k objektu je možný po veřejných komunikacích, oplocení zahrady je provedeno. Inženýrské sítě: je provedeno napojení na el. energii, veřejný vodovod a kanalizaci, plynovod je přiveden k domu. Zemědělské pozemky jsou situovány v extravilánu obce. Konstrukční řešení a technické vybavení rodinného domu č.p. 16: Doba výstavby:

dle odborného odhadu před cca 90-100 lety; údržba: velmi zanedbaná

Počet podlaží:

částečně podsklepeno, 1 nadzemní podlaží

Základy:

betonové a kamenné pasy bez izolací proti zemní vlhkosti

Nosné konstrukce: zděné v tl. 90 cm, z cihel; nezatepleno Stropy:

dřevěné trámové

Střecha:

tvar sedlový; krov je dřevěný

Klempířské konstrukce:

dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů - z pozinkovaného plechu, částečně zkorodováno

Vnitřní povrchy:

dvouvrstvé vápenocementové omítky; obklady keramické v koupelně

Vnější povrchy:

vápenocementové omítky, místy opadané; obklad soklu není proveden

Schody:

nosná část betonová

Dveře:

dřevěné hladké plné, s kovovými zárubněmi, vstupní jsou svlakové dvoukřídlé

Okna:

dřevěná s dvojitým zasklením

Povrch podlah:

dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, lepené PVC, betonová mazanina

Krytina střechy:

Vrata:

pálené a betonové tašky

nejsou

9



Vytápění:

lokální na tuhá paliva

Ohřev teplé vody:

zajišťován zásobníkovým el. ohřívačem

Vnitřní vodovod:

je proveden rozvod studené i teplé vody

Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů

Hygienické vybavení:

WC splachovací; umyvadlo, vana

Vnitřní plynovod:

není proveden

v koupelně

Elektroinstalace:

na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V); bleskosvod není instalován

Výtahy:

nejsou

Ostatní:

např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno

Vybavení kuchyní:

sporák (na el. energii)

Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto popsány jako standardní (typické) pro daný typ stavebního objektu; jejich provedení tedy může být odlišné.

Pravděpodobná dispozice: 1.PP:

schodišťový prostor, skladová místnost

1.NP: vstup, chodba, schodišťový prostor, kuchyň, WC, koupelna, 2 pokoje

Konstrukční řešení a technické vybavení hospodářské budovy na pozemku parc.č. St. 167: Objekt je nepodsklepený a má jedno nadzemní podlaží. Základy tvoří pravděpodobně kamenné a betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti svislou i vodorovnou. Obvodové stěny jsou zděné z pálených cihel, střecha je sedlová, krov dřevěný, krytý pálenými taškami. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Stropy jsou dřevěné trámové. Omítky nejsou provedeny, okno je dřevěné, dveře prkenné. Objekt není napojen na žádné inženýrské sítě, je ve špatném technickém stavu.

Srovnávací parametry: Obestavěný prostor [m3]

Zastavěná plocha [m2]

Užitná plocha [m2]

rodinný dům č.p. 16

565,41

101,04

90,73

hospodářská budova na pozemku parc.č. St. 167

130,34

37,78

30,23

pozemky ve funkčním celku se stavbou

-

138,82

118,18

pozemky zemědělské

-

-

8 222,00

Název

10



Srovnávací kritéria: Kriterium Popis kritéria A – OBEC 1 Velikost obce obyvatel 4 164, z toho 2 948 v produkt. věku 2 Správa, úřady městský úřad, pošta, policie 3 Poptávka po nemovitostech nabídka převyšuje poptávku 4 Přírodní okolí velmi dobré 5 Obchod a služby dostatečné vybavení 6 Školství základní škola 7 Zdravotnictví ordinace všeobecných lékařů 8 Kultura, sport nedostatečné vybavení 9 Ubytování dostatečná kapacita 10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka 11 Životní prostředí velmi dobré B – UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce centrum 13 Dopravní podmínky příjezd až k objektu 14 Orientace ke svět. stranám okna míří na sever a na jih 15 Konfigurace terénu rovinatý terén 16 Převládající zástavba komerční objekty 17 Parkovací možnosti před a za domem nehlídané 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítě veškeré C – VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží pouze po schodišti 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu neměřeno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 Příslušenství nemovitosti vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozšiřování jsou (po vlastních pozemcích) 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby zanedbaná č.

Závady technické povahy: Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v dobrém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem zanedbané údržby. To se projevuje na většině kovových konstrukcích, které jsou zčásti zkorodovány (dešťové žlaby a svody, oplechování), okna jsou již také dosti nefunkční, dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na venkovních omítkách, střešní krytina je také na hranici své životnosti. Pokud nedojde k opravě uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Jinak je objekt bez viditelných statických poruch a jeho stavebně - technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a zanedbané údržbě.

11



Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit finanční prostředky na opravy. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 246 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.

Srovnávací nemovitosti (SN) – rodinný dům č.p. 16: 1) Rodinný dům, vzdálený 19 km od Lišova Lokalita: Lhota Nabídková cena: 699 000,- Kč Popis: Samostatně stojící rodinný dům s dispozicí 2+1. Objekt je napojen na elektřinu 220/380V, vlastní studnu, kanalizace je svedena do jímky, vytápění je lokální na tuhá paliva. Budova: smíšené zdivo Stav objektu: před rekonstrukcí Typ domu: přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 95 m² Plocha užitná: 80 m² Plocha pozemku: 322 m²

Zdroj: Realitní kancelář AKČNÍ REALITY Husova tř. 118/101, 370 05 České Budějovice Tel: +420 380 120 038 www.akcnireality.cz

12



2) Rodinný dům, vzdálený 4 km od Lišova Lokalita: Štěpánovice Nabídková cena: 800 000,- Kč Popis: Řadový rodinný dům, částečně podsklepený, s dispozicí 2+1. Objekt je napojen na elektřinu 220/380V, vlastní studnu, kanalizace je svedena do jímky, vytápění je lokální na tuhá paliva. Budova: cihlová Stav objektu: před rekonstrukcí Typ domu: přízemní Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 150 m² Plocha užitná: 106 m² Plocha pozemku: 407 m²

Zdroj: Realitní kancelář P&P reality Kněžskodvorská 2544, 370 04 České Budějovice Mobil: +420 775 575 516 www.realitypp.cz

3) Rodinný dům v Lišově Lokalita: Lišov Nabídková cena: 1 159 000,- Kč Popis: Řadový rodinný dům, částečně podsklepený, s dispozicí 2+1. V domě probíhá rekonstrukce, nová okna, nové rozvody, nové ústřední vytápění s kotlem na plyn. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě. Budova: cihlová Stav objektu: v rekonstrukci Typ domu: přízemní Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 95 m² Plocha užitná: 90 m² Plocha pozemku: 139 m²

13



Zdroj: Realitní kancelář ITT REAL CZ, a.s. Nádražní 966, 370 01 České Budějovice Mobil: +420 725 585 533 www.ittreal.cz

4) Rodinný dům, vzdálený 12 km od Lišova Lokalita: České Budějovice 3 Nabídková cena: 1 272 000,- Kč Popis: Řadový rodinný dům s dispozicí 4+1. Objekt je částečně podsklepený, ve zvýšeném přízemí se nachází menší kuchyně, koupelna, WC a 1 pokoj; v patře jsou 3 pokoje. Objekt je napojen na elektřinu 220/380V, veřejný vodovod a kanalizaci, plyn je v komunikaci před domem. Vytápění je lokální na tuhá paliva a elektřinou - akumulační kamna. Budova: cihlová Stav objektu: před rekonstrukcí Typ domu: patrový Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 90 m² Plocha užitná: 120 m² Plocha pozemku: 252 m²

Zdroj: Realitní kancelář CENTURY 21 Stejskal Karla IV. 92/1, 370 01 České Budějovice Mobil: +420 722 822 722 www.century21.cz

14



5) Rodinný dům, vzdálený 7 km od Lišova Lokalita: Libníč Nabídková cena: 1 299 000,- Kč Popis: Samostatně stojící rodinný dům s dispozicí 3+1. V nemovitosti se nachází obývací pokoj, kuchyň, ložnice, pokoj, chodba, koupelna, WC, předsíň, spíž, dílna a kotelna. Na pozemku se dále nachází garáž. Vytápění domu je ústřední - elektrokotel. Elektřina 220/380V, vlastní studna a septik. Budova: cihlová Stav objektu: dobrý Typ domu: přízemní Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 140 m² Plocha užitná: 100 m² Plocha pozemku: 230 m²

Zdroj: Nové Perspektivy s.r.o. - realitní společnost nám. Přemysla Otakara II. 11/7, 370 01 České Budějovice Mobil: +420 777 792 466 www.noveperspektivy.cz

15



6) Rodinný dům v Lišově Lokalita: Lišov Nabídková cena: 1 590 000,- Kč Popis: Řadový rodinný dům s dispozicí 2+kk, po celkové rekonstrukci v roce 2004. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě. Budova: cihlová Stav objektu: velmi dobrý Typ domu: přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 90 m² Plocha užitná: 60 m² Plocha pozemku: 246 m²

Zdroj: Realitní kancelář Geodézie Reality, s.r.o. Lidická tř. 124/11, 370 01 České Budějovice Mobil: +420 606 879 999 www.geodezie-reality.cz

16



Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient kZC ≤ 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota kZC = 0,85.“ Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188. Obdobně v časopise „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovitosti postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitost se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovitosti nemůže být větší, než cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00. A) Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovitosti SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5 SN 6

Cena ke srovnání [Kč] 699 000 800 000 1 159 000 1 272 000 1 299 000 1 590 000

Index odlišnosti IO tech. stav a zdroj poloha velikost vybavenost 0,85 1,30 1,05 1,05 0,85 1,15 0,95 1,05 0,85 1,00 1,00 0,90 0,85 0,80 0,85 1,00 0,85 1,10 0,90 0,85 0,85 1,00 1,10 0,60 n: počet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena [Kč] Obvyklá cena [Kč] po zaokrouhlení:

Upravená cena [Kč] 851 565 780 045 886 635 735 216 929 142 891 990 6 845 766 850 000

Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota

73 936 735 216 776 064 850 000 923 936 929 142

17



B) Srovnávací nemovitosti (SN) – zemědělské pozemky: 1) Zemědělský pozemek o velikosti 33 000 m² Adresa: Lišov Nabídková cena: 6,- Kč/m2 Popis: Zemědělsky využívaný pozemek.

Zdroj: OLYMP - realitní kancelář Jungmannova 855/7, 466 01 Jablonec nad Nisou Tel: +420 483 300 702 www.realityolymp.cz

2) Zemědělský pozemek o velikosti 33 100 m² Adresa: Protivín Nabídková cena: 6,- Kč/m2 Popis: Zemědělsky využívaný pozemek.

Zdroj: OLYMP - realitní kancelář Jungmannova 855/7, 466 01 Jablonec nad Nisou Tel: +420 483 300 702 www.realityolymp.cz

18



3) Zemědělské pozemky o celkové velikosti 45 000 m² Adresa: Lišov Nabídková cena: 15,- Kč/m2 Popis: Pozemky tvoří zhruba dva celky - proluka cca 50m.

Zdroj: Realitní kancelář Reality - Development Michal Masnička třída 5. května 35/165, 373 72 Lišov Mobil: +420 777 840 979 www.reality-development.cz

4) Zemědělské pozemky o celkové velikosti 30 318 m² Adresa: Jílovice Nabídková cena: 18,50 Kč/m2 Popis: Jedná se o soubor pozemků s převažující ornou půdou.

Zdroj: Realitní kancelář AVAREAL 411 13 Třebenice Tel: +420 800 107 777 www.avareal.cz

19



5) Zemědělský pozemek o velikosti 3 497 m² Adresa: Hrdlořezy Nabídková cena: 20,- Kč/m2 Popis: Pozemek je v současné době využíván jako pastviny pro koně.

Zdroj: Realitní kancelář M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/ 2, 110 00 Praha Tel: +420 800 100 446 www.mmreality.cz

B) Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovitosti

Výměra [m2]

Cena ke srovnání [Kč/m2]

zdroj

velikost

poloha

Upravená cena [Kč/m2]

Index odlišnosti IO

SN 1

33 000

6,00

0,95

0,80

1,00

4,56

SN 2

33 100

6,00

0,95

0,80

1,00

4,56

SN 3

45 000

15,00

0,80

0,65

1,00

7,80

SN 4

30 318

18,50

0,80

0,80

1,05

12,43

SN 5

3 497

20,00

0,75 1,05 1,05 n: počet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena [Kč/m2] Obvyklá cena [Kč/m2] po zaokrouhlení:

16,54 5 9,18 9,20

Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota

5,00 4,56 4,20 9,20 14,20 16,54

Statistické veličiny:

Výpočet: 8 222 m2 × 9,20 Kč/m2 = 75 642,- Kč, po zaokrouhlení: 76 000,- Kč

20



C) Rekapitulace komparačního způsobu ocenění: Rodinný dům č.p. 16

850 000,- Kč

Zemědělské pozemky

76 000,- Kč

Celkem

926 000,- Kč

21



2.2

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování

2.2.1

Porovnávací způsob ocenění – RODINNÝ DŮM

a) Rodinný dům č.p. 16 - § 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Jihočeský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 95 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 711,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží 1.PP: 1.NP:

Zastavěná plocha 20,00 m2 101,04 m2

Obestavěný prostor: OP celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost

Konstrukční výška 2,20 m 2,90 m

565,41 m3

=

ZP1 = 101,04 m2 ZP = 121,04 m2

ZP / ZP1 = 1,20

Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav)

č.

Vi

I

typ A

II III III II

-0,01 0,00 0,03 0,01

IV

0,04

I III I III

-0,08 0,00 0,00 0,00

II

0,00

I

-0,01

I

-0,10

IV

0,65

22



Koeficient pro stáří 95 let: 0,60 12 Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V13 * 0,60 = 0,343 i=1 Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - centrum obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - vlivy zvyšující cenu 12 Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 1,140 i=1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní 3 Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,850 i=1

č. I

Pi 0,00

II

0,02

IV III

0,02 0,00

III

0,05

III

0,04

II

0,00

III

0,00

II II III III

0,00 0,00 0,00 0,01

č.

Ti

I

-0,10

II I

0,00 -0,05

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,343 * 1,140 * 0,850 = 0,332 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 711,- Kč/m3 * 0,332 = 1 232,05 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 1 232,05 Kč/m3 * 565,41 m3 = 696 613,39 Kč Rodinný dům č.p. 16 - zjištěná cena =

696 613,39 Kč

23



b) Hospodářská budova na pozemku parc.č. St. 167 - § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: podlaží Podkroví: Krov: Kód CZ - CC: Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží 1.NP:

typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 1274

Zastavěná plocha 37,78 m2

Obestavěný prostor: OP celkem: Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Hodnocení Obj. podíl Část Konstrukce, vybavení standardu [%] [%] 1. Základy P 6,20 100,00 2. Obvodové stěny P 30,40 100,00 3. Stropy S 19,30 100,00 4. Krov S 10,80 100,00 5. Krytina P 6,90 100,00 6. Klempířské konstrukce P 1,90 100,00 7. Úprava povrchů C 4,90 100,00 8. Schodiště C 3,80 100,00 9. Dveře P 3,10 100,00 10. Okna P 1,00 100,00 11. Podlahy S 6,80 100,00 12. Elektroinstalace C 4,90 100,00 Součet upravených objemových podílů: Hodnota koeficientu vybavení K4:

Konstrukční výška 2,80 m

130,34 m3

=

Koeficient 0,46 0,46 1,00 1,00 0,46 0,46 0,00 0,00 0,46 0,46 1,00 0,00

Upravený obj. podíl 2,85 13,98 19,30 10,80 3,17 0,87 0,00 0,00 1,43 0,46 6,80 0,00 59,66 0,5966

Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,3360 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,9352

24



Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

1 250,- Kč/m3 0,5966 1,0000 2,1130 0,9352

Základní cena upravená

=

1 473,66 Kč/m3

=

192 076,84 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 95 roků Opotřebení: 85,000 %

-

163 265,31 Kč

Hospodářská budova na pozemku parc.č. St. 167 - zjištěná cena

=

28 811,53 Kč

130,34 m3 * 1 473,66 Kč/m3

Plná cena:

c) Pozemky - § 27 - § 32 Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,3360 Úprava koeficientu prodejnosti o: 30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,7368 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra [m2] 195,00

zastavěná plocha a nádvoří St. 167 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.1. výhodnost polohy se zřetelem na její významnost 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Jedn. cena [Kč/m2] 58,46

Cena [Kč] 11 399,70 11 399,70

80 % 125 % 205 %

+

23 369,39 34 769,09

10 % 10 %

+

3 476,91 38 246,1,7368 2,1690 144 077,24

* *

Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 58,46 Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Výměra [m2] 62,00

zahrada 188 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 1.1. výhodnost polohy se zřetelem na její významnost 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem

Jedn. cena [Kč/m2] 58,46

80 % 125 % 205 %

Cena [Kč] 3 624,52 3 624,52

+

7 430,27 25



Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem

11 054,79 10 % 10 %

+

1 105,48 12 160,27 0,4000 1,7368 2,1690 18 323,67

* * *

Pozemky - zjištěná cena

= 162 400,91 Kč

d) Rekapitulace: a) Rodinný dům č.p. 16 b) Hospodářská budova na pozemku parc.č. St. 167 c) Pozemky

= = =

696 613,39 Kč 28 811,53 Kč 162 400,91 Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

887 825,83 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

2.2.2

887 830,- Kč

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování – ZEMĚDĚLSKÉ POZEMKY

Zemědělské pozemky oceněné dle § 29: Výpočet úpravy základní ceny – příloha č. 23: Obce s 50-100 tisíci obyv. - okolí do 3 km Celková úprava ceny:

50,00 % 50,00 %

Ocenění: Název

Parcelní číslo PK 618/3 PK 625/4 PK 2119/1

BPEJ 72914 72914 74702

Výměra JC Úprava 2 2 [m ] [Kč/m ] [%] 2511 3,68 50,00 732 3,68 50,00 4979 4,12 50,00 8222 Mezisoučet

UC [Kč/m2] 5,52 5,52 6,18

Výměra celkem Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem Pozemky - zjištěná cena

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

*

=

Cena [Kč] 13 860,72 4 040,64 30 770,22 48 671,58 1,0000 48 671,58

48 671,58 Kč 48 670,- Kč

26



2.2.3

Rekapitulace Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování

Rodinný dům č.p. 16

887 830,- Kč

Zemědělské pozemky

48 670,- Kč

Celkem

936 500,- Kč

27



3

VYHODNOCENÍ

Komparativní metoda - srovnání na realitním trhu

926 000,- Kč

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování

936 500,- Kč

Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledků použitých metod ocenění indikujeme obvyklou cenu předmětu ocenění ve výši: 926 000,- Kč Ocenění spoluvlastnické podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši ¼ činí tedy 926 000,- Kč × ¼ = 231 500,- Kč

28



C REKAPITULACE Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši ¼ na budově bydlení č.p. 16, část obce Lišov, stojící na pozemku parc.č. St. 167 a spoluvlastnického podílu ve výši ¼ na pozemcích parc.č. St. 167, 188 a pozemcích ve zjednodušené evidenci – parcely původ Pozemkový katastr (PK) par.č. 618/3, 625/4 a 2119/1, k.ú. Lišov, obec Lišov, zapsáno na LV č. 246 vedeného KÚ pro Jihočeský kraj, KP České Budějovice, indikujeme ke dni ocenění na:

231 500,- Kč slovy: Dvěstětřicetjednatisícpětset korun českých

D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 769 – 161 / 2011 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě:

V Hradci Králové dne 16.03.2011 Podpis za znalecký ústav:

Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

29



E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 246, k.ú. Lišov, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 11.02.2011 3. Snímky katastrální mapy

30


Příloha: Fotodokumentace

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 11.02.2011 07:50:41 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 3760/10 pro Soudní exekutor Pazák Robert, JUDr.

Okres: CZ0311 České Budějovice

Obec: 544779 Lišov

Kat.území: 685178 Lišov

List vlastnictví: 246

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách A Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Cepáková Hana, Zámek 115, Třeboň I, 379 01 Třeboň Dohnalová Alena, Daskabát 277, Třeboň II, 379 01 Třeboň Jehlík Jan, třída 5. května 16/127, Lišov, 373 72 Lišov u Českých Budějovic B Nemovitosti Pozemky Parcela

Výměra[m2] Druh pozemku

(St. = stavební parcela) Identifikátor 585328/0235 675317/0710 490509/112

Způsob využití

195 zastavěná plocha a nádvoří 62 zahrada

St. 167 188

2353 zahrada

1891/6

Podíl

Způsob ochrany

zemědělský půdní fond zemědělský půdní fond

Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy

Způsob využití Způsob ochrany

Na parcele

Lišov, č.p. 16

bydlení

St. 167

Pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) Parcela

Díl

Typ

Výměra[m2] Původní kat. území

618/3 625/4 2119/1 B1

Jiná práva - Bez zápisu

C

Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro

2511 732 4979

Povinnost k

o Zástavní právo exekutorské

k podílu 1/4, pohledávka ve výši 21.114,57 Kč s příslušenstvím PPF B1 B.V., Strawinskylaan, Jehlík Jan, třída 5. května 34192873 933, Amsterodam 1077XX 16/127, Lišov, 373 72 Lišov u Českých Budějovic, RČ/IČO: 490509/112, Stavba: Lišov, č.p. 16 Jehlík Jan, třída 5. května 16/127, Lišov, 373 72 Lišov u Českých Budějovic, RČ/IČO: 490509/112, Parcela: St. 167 Jehlík Jan, třída 5. května 16/127, Lišov, 373 72 Lišov u Českých Budějovic, RČ/IČO: 490509/112, Parcela: 188 Jehlík Jan, třída 5. května 16/127, Lišov, 373 72 Lišov u

Z-22867/2010-301

Z-22867/2010-301

Z-22867/2010-301

Z-22867/2010-301

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice, kód: 301. strana 1

3/8 3/8 1/4


Okres: CZ0311 České Budějovice Kat.území: 685178 Lišov

Obec: 544779 Lišov List vlastnictví: 246

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách Typ vztahu Oprávnění pro

(St. = stavební parcela)

Povinnost k

Českých Budějovic, RČ/IČO: 490509/112, Parcela: PK 618/3 Jehlík Jan, třída 5. května Z-22867/2010-301 16/127, Lišov, 373 72 Lišov u Českých Budějovic, RČ/IČO: 490509/112, Parcela: PK 2119/1 Jehlík Jan, třída 5. května Z-22867/2010-301 16/127, Lišov, 373 72 Lišov u Českých Budějovic, RČ/IČO: 490509/112, Parcela: PK 625/4 Jehlík Jan, třída 5. května Z-22867/2010-301 16/127, Lišov, 373 72 Lišov u Českých Budějovic, RČ/IČO: 490509/112, Parcela: 1891/6 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Brno-venkov 59 EX-3760/2010 -16 ze dne 29.11.2010. Právní moc ke dni 03.12.2010. Z-22867/2010-301 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/4 Jehlík Jan, třída 5. května Z-23714/2010-301 16/127, Lišov, 373 72 Lišov u Českých Budějovic, RČ/IČO: 490509/112, Stavba: Lišov, č.p. 16 Jehlík Jan, třída 5. května Z-23714/2010-301 16/127, Lišov, 373 72 Lišov u Českých Budějovic, RČ/IČO: 490509/112, Parcela: St. 167 Jehlík Jan, třída 5. května Z-23714/2010-301 16/127, Lišov, 373 72 Lišov u Českých Budějovic, RČ/IČO: 490509/112, Parcela: 188 Jehlík Jan, třída 5. května Z-23714/2010-301 16/127, Lišov, 373 72 Lišov u Českých Budějovic, RČ/IČO: 490509/112, Parcela: 1891/6 Jehlík Jan, třída 5. května Z-23714/2010-301 16/127, Lišov, 373 72 Lišov u Českých Budějovic, RČ/IČO: 490509/112, Parcela: PK 618/3 Jehlík Jan, třída 5. května Z-23714/2010-301 16/127, Lišov, 373 72 Lišov u Českých Budějovic, RČ/IČO: 490509/112, Parcela: PK 625/4 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice, kód: 301. strana 2


Okres: CZ0311 České Budějovice Kat.území: 685178 Lišov

Obec: 544779 Lišov List vlastnictví: 246



Povinnost k

Jehlík Jan, třída 5. května Z-23714/2010-301 16/127, Lišov, 373 72 Lišov u Českých Budějovic, RČ/IČO: 490509/112, Parcela: PK 2119/1 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Brno-venkov č.j.59EX3760/2010 -21 ze dne 27.12.2010. Z-23714/2010-301 o Nařízení exekuce Jehlík Jan, třída 5. května Z-225/2011-301 16/127, Lišov, 373 72 Lišov u Českých Budějovic, RČ/IČO: 490509/112 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud České Budějovice č.j.45EXE6689/2010 -8 ze dne 16.12.2010. Z-225/2011-301 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/4 Jehlík Jan, třída 5. května Z-977/2011-301 16/127, Lišov, 373 72 Lišov u Českých Budějovic, RČ/IČO: 490509/112, Stavba: Lišov, č.p. 16 Jehlík Jan, třída 5. května Z-977/2011-301 16/127, Lišov, 373 72 Lišov u Českých Budějovic, RČ/IČO: 490509/112, Parcela: St. 167 Jehlík Jan, třída 5. května Z-977/2011-301 16/127, Lišov, 373 72 Lišov u Českých Budějovic, RČ/IČO: 490509/112, Parcela: 188 Jehlík Jan, třída 5. května Z-977/2011-301 16/127, Lišov, 373 72 Lišov u Českých Budějovic, RČ/IČO: 490509/112, Parcela: 1891/6 Jehlík Jan, třída 5. května Z-977/2011-301 16/127, Lišov, 373 72 Lišov u Českých Budějovic, RČ/IČO: 490509/112, Parcela: PK 618/3 Jehlík Jan, třída 5. května Z-977/2011-301 16/127, Lišov, 373 72 Lišov u Českých Budějovic, RČ/IČO: 490509/112, Parcela: PK 625/4 Jehlík Jan, třída 5. května Z-977/2011-301 16/127, Lišov, 373 72 Lišov u Českých Budějovic, RČ/IČO: Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice, kód: 301. strana 3


Okres: CZ0311 České Budějovice

Obec: 544779 Lišov

Kat.území: 685178 Lišov

List vlastnictví: 246



Povinnost k

490509/112, Parcela: PK 2119/1 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Brno-město č.j.056EX8631/2010 -11 ze dne 10.01.2011. Z-977/2011-301 D

Jiné zápisy - Bez zápisu

E

Nabývací tituly a jiné podklady zápisu

Listina o Rozhodnutí o dědictví D 2159/1990 ROZHODNUTI STATNIHO NOTARSTVI ZE DNE 28.3.1991

POLVZ:1350/1991 Pro: Jehlík Jan, třída 5. května 16/127, Lišov, 373 72 Lišov u Českých Budějovic

Z-13701350/1991-301 RČ/IČO: 490509/112

o Usnesení soudu o schválení dědické dohody Okresní soud České Budějovice č.j. 53 D-

252/2005 -54 ze dne 21.11.2005. Právní moc ke dni 15.12.2005. Z-19890/2005-301 RČ/IČO: 585328/0235 675317/0710

Pro: Cepáková Hana, Zámek 115, Třeboň I, 379 01 Třeboň Dohnalová Alena, Daskabát 277, Třeboň II, 379 01 Třeboň F

Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám

Parcela PK 618/3 PK 625/4 PK 2119/1 188 1891/6

BPEJ Výměra[m2] 72914 2511 72914 732 74702 4979 72901 62 73211 979 74702 1374 Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice, kód: 301. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD

Vyhotoveno:

11.02.2011

08:39:12

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice, kód: 301. strana 4

JUDr. Robert Pazák, soudní exekutor nám. Svobody 15, Brno IČ:

Recommend Documents